打造中国地产长城-------600048保利地产

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保利激情燃烧的岁月

2007-7-31   

      从2005年开始，保利开始行动了，先是夺取了佛山南海桂城千灯湖的核心商业地块，这次又在各大地产商的激烈竞争下，吹响了进军二线城市的号角，力夺近50万平方米的佛山住宅新“地王”，标志着保利地产在基本完成全国区域的大布局后，开始了在重点区域——珠三角区域的深度扩张

　　保利地产15年，既是一部艰苦奋斗的创业史，又是一部满怀理想的发展史，这段岁月沉淀了保利地产开创者们的理想、睿智、韧性与果断，也留下了许多故事让后来者回味。

　　桌子的故事

　　1992年8月，广州保利房地产公司注册成立了。它对内是保利南方公司的房地产部，对外是广州保利房地产公司，独立经营房地产业务。同年国庆节后，时任广州军区技术局后勤部部长的李彬海和军区机关干部陈凯两位同志被安排在了房地产部，成为保利地产的开创者和领军人物。

　　虽然有了人，但还需要有办公场所。于是，在广州沙河望星楼里一间20多平方米的房子里，李彬海借来一张长2米、宽30厘米可折叠的会议桌、两个破旧的凳子。虽然简陋，但一张桌子、两个人、满腔的雄心壮志已足够撑起一间办公室。两位还穿着军装的军区干部就在这间办公室筹划着找业务赚钱、为企业的发展提供资金保证。

　　年底，李彬海的原属下来探望老领导，见到办公室如此简陋就赠送了两张办公桌、两把椅子和一个书柜，拼起了一个像模像样较为正规的办公室。

　　自此，保利地产的雏形诞生了。在这个方寸斗室之间，不少让人感动的故事随即上演。保利地产的业务也就在这里风风火火地开展起来……

　　现在，这个“桌子的故事”在保利地产内部几乎人尽皆知，因为这几张桌子虽然没有惊心动魄的记忆，然而它记录着保利人在创业发展过程中排除万难、艰苦奋斗的精神——没有办公桌，借来的饭桌也可以办事，没有接待室，拼起来的办公室里也能谈业务。用最低的成本取得最大的效益是保利地产创业成功的秘诀！

　　霸气从“地王”开始

　　2006年6月30日上午10时，在佛山市国土资源局南海分局多功能会议厅举行的佛山市南海区2006-G130、2006-G138两宗城镇混合住宅用地拍卖会上，保利地产集团力压中海、富力、龙光等发展商，以9.82亿元的价格竞得其中较大的一块（G138），单块的成交面积和成交总价均创去年佛山土地市场新高。

　　该地块不但刷新了佛山土地成交的最高纪录，更为重要的是，保利地产从此迈出了向珠三角区域深度扩张的重要一步。

　　当时，两块地均处于桂城的核心地段，地块方正、交通便捷，政府已经完成了地块的平整和合围，无论是地块本身，还是周边环境条件都非常不错。特别是G138，处于广佛RBD千灯湖核心区内，为区内推出的最后一块住宅用地，规模又如此之大，真可谓“地王之地”。因此，除保利外，万科、中海、富力、合生创展、雅居乐、恒大和龙光等大地产企业集团均参与了拍卖。

　　参加当天拍卖会的人都还能清晰记起当日的壮观。因为这个地块的拍卖只经过不到10分钟，短短的5次提价后就得到了结果，因为保利地产三次举牌，最后以总价9.82亿元成功竞得。

　　保利突破了基本的竞价方式：买者每次提升100万~200万元，小步提升价格。在拍卖师开出5.5亿元底价后，保利迅速第一个举牌，直接拉升2.5亿元，叫价8亿元，而后在188号应价9亿元后，保利又迅速提升至9.8亿元，此后有人应价9.81亿元，保利立即回价至9.82亿元。

　　保利拍下这宗土地可谓霸气十足，其竞价方式堪称土地拍卖市场的经典案例。到目前，如此短的时间拍下巨幅地块的纪录，尚未被打破。

　　深度扩张华南市场

　　保利地产从广州起步，在2002年后开始进行全国扩张，通过短短2~3年时间，实现了在全国不同区域的数十个城市的成功拓展。但是在2005年前，作为保利地产根据地的华南市场，除广州外的其他区域却鲜有实质性动作。

　　实际上，保利一直在珠三角这样的经济发达区域寻找在二线城市深度扩张的机会。这样的扩张方式，更有利于企业资源共享和品牌延伸，节约开发成本费用。

　　从保利高调进入佛山的举动，显示了她对这个市场的强烈增长预期。因为佛山作为广东省除广州、深圳外的第三大城市，有着强大的经济实力和城市发展潜力。而南海更是一个最理想的区域：紧临广州，广佛经济圈的核心位置；强大的工业支持和发展潜力；富裕的民众基础等，太多的理由可以支撑佛山南海成为深度扩张起点和重点。

　　因此，从2005年开始，保利开始行动了，先是夺取了佛山南海桂城千灯湖的核心商业地块，这次又在各大地产商的激烈竞争下，吹响了进军二线城市的号角，力夺近50万平方米的佛山住宅新“地王”，标志着保利地产在基本完成全国区域的大布局后，开始了在重点区域——珠三角区域的深度扩张。

　　除了地域的扩张，在物业形态上，保利地产加大了商业地产开发的力度，形成了住宅地产和商业地产齐头并进的局面。可以预见，保利地产将为华南区域的经济发展，特别是促进区域的城市化进程作出更大的贡献。

来源:第一财经日报

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保利地产的企业成长论：成长比成功更重要

2007-7-31   

      在美国，最大最优秀的“商学院”，不是哈佛，不是斯坦福，而是西点军校。二战以来，西点军校培养出来的董事长有1000多名，副董事长有2000多名，总裁有5000多名。当今世界500强中，沃尔玛、麦当劳、肯德基创始人都是行伍出身。在中国，柳传志、任正非、王石、张瑞敏等优秀企业家，都是军人出身，他们所创立的联想、华为、万科、海尔是当今中国顶尖企业的代表……
　　如今已成为国有房地产上市公司一面旗帜的保利地产，也是由一群军人创立的。在今天队伍不断壮大的保利地产，虽然员工已经大部分以高学历的年轻人为主，但经过保利地产企业文化的耳濡目染，高效、忠诚、荣誉，军人式的品质，体现在保利地产的拿地、设计、建设、销售的每一个环节。

　　2006年7月，保利地产在上海证券交易所上市，当年年底保利地产实现了销售收入增长70.9%，净利润增长61.92%。2007年上半年，保利地产实现销售面积增长101.54%，销售认购金额同比增长166.81%。目前，保利地产已启动了A股公募增发，根据招股书，保利地产这次增发募集资金上限为194.18亿元。

　　再度迎来跨越式大发展的保利地产，向“筑地产长城，塑行业蓝筹”的企业梦想，又大大地迈前了一步。军队是人类历史上组织最严密、效率最高、执行要求最严格的组织，在这方面，成功的企业与常胜的军队是相似的———我们对保利地产的成长和成功进行深入考察，就不能忽视企业身上体现出军人性格的几个核心价值理念。

　　保利理念：

　　务实、创新、规范、卓越

　　在我国房地产上市公司综合实力排名榜上，名列第一、第二的房地产企业万科和保利，其创业者都是军人出身的，这可能是一种巧合，也可能有某种必然的原因。保利地产一直把军队精神作为宝贵的企业财富，体现在保利企业理念上，就是“务实、创新、规范、卓越”。

　　保利地产认为，务实是保利地产的立足之本。以人为本，以客为先，实实在在，脚踏实地，在市场竞争中寻求企业发展与项目开发的适宜之路，以产品和服务创造价值，提升公司的市场竞争力。

　　而创新则是保利的发展之源。社会发展日新月异，只有勇立潮头、敢为人先，才能立于不败之地。创新是企业的灵魂，唯有创新，才能保持企业旺盛的生命力，在创新与研发中，始终保持自己的领先地位。

　　规范是企业的经营之道。规范管理，诚信经营，循法尚德，回馈社会。建立健全的公司治理结构、运行机制与业务流程，秉持专业的精神和敬业的作风，认真履行一个企业公民的社会责任，赢得市场的肯定。

　　卓越是保利的追求之境。惟有志向远大，目标明确，追求卓越，才能永无止境。超越自我是保利孜孜以求的目标，更是公司赢得竞争优势的精神动力。

　　保利的发展观：

　　成长比成功更重要

　　在保利地产上下，都流传着一句口头禅———“成长比成功更重要”。这句充满哲学意味的语言，源自保利地产的创始人和董事长李彬海。

　　保利地产对“成长比成功更重要”一语的理解是，成长才是一个持续的过程。今天的成功，只代表现在这个时刻，如果看得远些，就知道山外有山，楼外有楼；如果看得长，就知道山高路远、山高路险，面对未来，就没有任何理由骄傲；而在成长的过程中，通过学习，自我提高，才是最实实在在的收获，这种收获远比成功更重要。

　　正是在这个信念的鼓励下，保利地产从2003年到2006年保持了连续三年的高成长，创下了中国房地产上市公司上市以来发展的“速度记录”———公司总资产、销售额和净利润的年均增长率分别达到了107%、86% 和111%。公司的销售额从2003年的6.21亿元，到2006年已迅速攀升至40.1亿元；净利润由7000万元飙升到6.6亿元。公司2006年公司结算面积达到73万平方米，销售面积123万平方米，而保利地产最新公告显示，今年上半年公司已实现销售面积94.26万平米，实现销售金额79.5亿元，同比增长166.81％，半年就达到了去年全年的销售。

保利的品牌认知：

　　和谐生活 自然舒适

　　在今年由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家共同组成的中国房地产TOP10研究组的评选中，“保利地产”以19.62亿元人民币的品牌价值，位居中国房企品牌价值TOP10第二名。

　　无人比军人更深地懂得战争，因此也无人比军人更懂得和平的温馨美满。脱胎于军队的保利地产，将“和谐生活、自然舒适”这种和平年代的人居理想，作为企业的品牌价值观，并获得国内购房者的广泛认同。对于保利地产开发的小区，购房者都有一个共同的感觉，就是小区的设计和管理，都十分强调住得舒服，气氛自然。很多保利的业主都说，特别喜欢保利的社区那种“回家”的感觉。

　　保利地产认为，企业的竞争最终是品牌的竞争，保利地产一向重视品牌管理，从2002年起，保利地产启动实施品牌战略，将品牌放在战略的高度，核心的地位，指导公司运作及各个项目的开发。

　　保利地产的品牌，可以从三个层面理解的：首先从企业定位高度来讲，保利地产是一家有实力、讲诚信的大型国有控股房地产开发企业；其次从产品特性来讲，保利的产品讲究“自然、和谐、舒适”，力求达到建筑与自然、人与建筑、人与人之间的和谐共生。

　　和谐是一种态度，天地万物，芸芸众生，“和则生物，同则不继”；和谐是一种状态，和谐为美———“自然最舒适”，和谐更是一种境界，天人合一！保利地产集团在项目开发、社区建设方面无不彰显人与自然、人与建筑、人与人、人与社会之间的“和谐共生”关系，毫不动摇地追求着人类居住的至高境界。

　　公司利用自身品牌影响力进行了良好的宣传，也产生了良好的经济效益和社会效益。目前公司楼盘７０％左右是通过旧业主介绍售出的，公司销售费用很低，因为品牌本身就具有口耳相传的魔力。

　　保利地产总经理宋广菊表示，保利对开发楼盘的设计，就是追求这样一种“回家”的气氛。对于房地产开发，保利地产的理解是：房子是人们回归家庭、回归自然的安身立命之所。“和谐”就是人们对生活品质的需求和人文精神追求的至高境界。

　　从1999年，保利地产就开始将“和谐”的理念融入全国首批国家康居示范小区———保利花园的规划建设之中。2002年保利正式确立了“和谐生活、自然舒适”的品牌理念，将“和谐”的品牌观放到企业发展战略高度之上认识，并在企业运营和项目开发当中始终贯彻这一品牌理念。

　　“和谐”是保利地产集团品牌观的核心内容，是保利产品的规划设计和社区文化建设之中体现的一种核心观念———专注于现代建筑艺术与社区人文精神的一种融合，提倡建筑与自然的返璞归真、以人为本的人性化设计理念，更注重通过社区服务营造和睦、和美的邻里关系和轻松、舒适的居住氛围。这就是保利地产“和谐生活，自然舒适”的品牌理念，在房地产开发上的具体体现。

　　保利致胜的源泉：

　　战略和执行力

　　卓越的战略谋划加上超凡的执行力，是军队立于不败之地的基础。虽然作为一家蓬勃发展的企业，保利地产只有15年的历史，而且公司员工的平均年龄只有30多岁，但军队的优良传统和过硬的专业素质，为保利铸就了一支高度敬业的专业队伍，也孕育了一个执行力极为强大的优秀团队。

　　虽然队伍年轻，但保利地产通过高度重视人才培育，对雷厉风行的工作作风，团结奋进的协作意识，强烈的社会责任感和无私奉献的职业精神的强调，令保利地产一直保持旺盛的进取精神和优秀的执行力。

　　保利地产的人才理念是，认为人才是企业的最核心竞争力。本着“以人为本”的人才观，营造有利于人才成长并充分发挥其积极性的良好环境，实现人力资源状况与企业战略发展实现良好的互动。

保利的竞争观：

　　不打无把握之仗

　　在土地资源相对稀缺的中国，房地产商的土地储备，就是对未来业绩增长的保障。在国内的房地产业内，保利地产素以“善于从战略上把握机会获得珍贵的土地资源”著称。作为目前每股土地储备最丰厚的房地产上市公司，保利地产获取土地储备的方法可谓多种多样，不拘一格———除参与公开的招拍挂之外，也同时采用收购、一级开发、与土地所有方合作等多元方式。而且凭着良好的开发能力和品牌效应，保利地产获得土地资源的成本更相对较低。

　　最令国内同行印象深刻的是，保利地产在参与土地竞标中所表现出来的“两强相遇勇者胜”的雄厚气势和“逢敌必亮剑，亮剑必求胜”不屈不挠的战斗精神。这让保利地产在土地竞标中屡屡获胜，土地储备继续保持领先……

　　保利地产2006年年报显示，公司的土地储备规划建筑面积已经达到823万平方米，拟建、在建项目总建筑面积约1285万平方米。2007年保利地产获取土地资源的步伐依然攻城略地，气势如虹。

　　在刚刚过去的三个月内，保利地产就在国内土地市场上频频“亮剑”，斩获颇丰。

　　5月9日，保利地产公司通过控股子公司分别以4.8亿元竞得位于广州市天河区珠江新城的A4-5地块，以及以2800万元竞买广州市海珠区的琶洲PZB1503地块。

　　6月27日，保利地产发布公告称，公司通过拍卖方式，以7060万元竞得重庆渝北区一块土地；通过挂牌方式，取得沈阳市铁西区一块32万平方米的土地，成交价款总额为7.04亿元。

　　7月19日，保利以3.59亿元的价格，拿下广州番禺区亚运新城区域的两幅建筑面积达14万平方米的地块。

　　7月25日，保利地产斥资超过55亿元，在杭州、上海分别买入占地29万平方米的沿江综合商住项目以及一块55万平方米建筑面积的上海郊区大盘项目。

　　保利地产在土地和项目储备上的优势也来自于公司快速的决策机制和一套成熟的战略战术。除了参与同地公开竞拍之外，保利地产在使用收购、一级开发和合作等手段，获得土地储备上也运用娴熟，得心应手。

　　在广州，近两年保利开发的多个项目，如保利康桥、林海山庄、丰兴广场、保利麓苑等项目，都是通过收购获得。今年准备开发的环市东的中环广场、天河北科贸园等项目，则是通过并购取得的。在北京，保利的垄上别墅项目，是通过合作方式取得。在南昌、武汉、沈阳等地，保利也通过类似方式获得了不少优质地块。今年下半年，公司会有更多收购项目浮出水面。

　　频频的大手笔拿地，并不意味着保利地产在牺牲利润换规模。保利地产通过娴熟的资本运作手段，利用多种财务杠杆，有效地控制每个项目的成本。目前保利地产开发的每个项目，都有不低于12%至16%的净资产回报率，如果考虑到土地价值上涨的因素，保利地产的项目均可以达到20%的收益水平。

　　另外，保利地产良好的执行力也保证项目有较快的开发速度，有效缩短项目的周转期，比如保利地产的不少项目，都实现了“当年拿地、当年开工、次年销售”。有了高效的运作效率，保利地产快速拿地，不但没有增加资金沉淀压力，反而更有利于业绩的快速增长和规模的迅速扩张。

　　保利的荣誉观：

　　做诚信的开发商

　　近年来，国内的房地产开发商屡屡出现违规操作、欺诈购房者等不良行为，使得整个房地产业陷入了广泛的“诚信危机，形象危机”。虽然身处这种行业大环境中，但保利地产一直坚持着“诚信开发商”的原则，保持着良好的诚信记录和市场口碑。据统计，购买保利地产楼盘的新业主，有70%是由老业主介绍来的。

　　忠诚、荣誉、使命，这些军队的气质烙印，深深地渗透在保利地产的灵魂中，保利地产一直以“诚信的国有房地产开发商”进行自我要求，15年来保利地产从未迟交楼，公司的合同履约率、客户意见处理率和客户满意率，均保持在98%以上。

　　保利在成立以来，一直以“诚信”作为社会责任感的重要实践，公司成立15年来，“可靠，诚信，社会责任”是公司一贯坚持的原则。

　　同时，在保利地产开发的项目中，所有的信息都向消费者公开。在售楼部，小区规划图，楼盘预售证，设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位的资料，都一一明示。十多年来合同履约率达100％、客户意见处理率达100％、客户满意率达98％。

　　作为一家地产企业，保利地产不仅仅得到了广大业主的认可，更是业内同行、机关眼中“诚信”的代名词。保利地产从不拖欠工程款、税款、地价和银行的贷款；政府的规章制度、房屋管理部门的批示要求、设计规划部门的指导性意见，总是在保利得到第一时间的执行。

　　作为国有房地产开发商，保利地产去年在广州投得了国内首个“双限”的项目。外界认为，对房地产商而言，“双限”项目是政府照顾中低收入人群住房需求和房地产商盈利追求的矛盾，而保利地产在这个方面也为社会带来令人满意的结果。

　　去年11月，广州推出金沙洲全国首批“双限双竞”地块，保利地产投得的西子湾项目是广州乃至全国首个“双限”项目：限户型———经济实用型单位为主，90平方米以下住宅将占80%以上。限价格———最高单价不能超过6500元/平方米，也就是说，就算是一线江景最靓景观、楼层的单元，其售价也不能超过这一价格，该价格还包括装修。

　　凭借高度的社会责任感，保利地产将积极配合政府，做好这个项目。公司对该项目承诺绝不降低装修标准。

　　保利地产表示，将通过良好的质量管理和成本控制，取得适当的利润。保利地产有信心能够坚持企业盈利发展和社会责任感的完美结合。

来源:上海证券报

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本次发行股票每股面值为人民币1.00元，发行价格为55.48元/股，采取网上和网下定价发行的方式进行，网上、网下预设的发行数量比例为50%：50%。本次发行将向公司原股东优先配售，公司原股东放弃以及未获配售的优先认购权部分纳入剩余部分进行发售。公司原股东最大可按其股权登记日2007年7月31日收市后登记在册的持股数量以10：1的比例行使优先认购权，即最多可优先认购11000万股，约占本次增发数量的31.43%。公司原股东中的无限售条件股股东最多可优先认购约39977048股，约占本次增发数量的11.42%。网上、网下申购日均为2007年8月1日。公司原股东中无限售条件股股东网上申购代码为“700048”，申购简称为“保利配售”，其他投资者及公司原股东网上申购代码为“730048”，申购简称为“保利增发”，社会公众投资者每个股票账户的申购数量上限为9999.9000万股；本次网下发行对象为机构投资者，参与网下申购的机构投资者(除行使优先认购权的公司原股东中有限售条件股股东)的申购下限为10万股，申购上限为9999.9万股。

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1219亿美元热钱已进入中国 导致房价飙升  

2007年7月31日9:0 东方早报  

    央行反洗钱监测分析中心总分析师柴青山日前表示，非法和违规资金已经大规模流入股市。  

　　央行反洗钱监测分析中心是为履行组织协调国家反洗钱工作职责而设立的收集、分析、监测和提供反洗钱情报的专门机构。  

　　股市四大不健康因素  

　　在谈到亚洲金融危机时，柴青山表示，中国股市呈现出来的诸多不健康因素非常值得关注：  

　　一是在流动性过多、升值预期强烈、宏观经济偏热以及投资溢价也列入当期利润的情况下，股价和指数升幅过猛，市盈率早已严重偏离正常水平。  

　　二是非法和违规资金大规模流入股市，在致使某些股票的价格出现飙升的同时，还衍生了许许多多腐败的行为。比如北方某两家国有上市公司的两名高管，投入股市的资金规模就分别超过5500万元和1.2亿元，与其公职人员的身份严重不相符。某股份制银行某城区支行的部分职工通过本行授信投入股市的累计金额就多达上亿元。如此性质的资金入市，一旦股市在泡沫破灭后出现逆转，极易引起群体性事件或引发系统性金融风险。  

　　三是资本市场中不健康的因素明显增加。一方面是类似于杭萧钢构及垃圾股狂涨的造市和内幕交易活动更趋活跃，另一方面是市场中出现了新型的违法违纪活动，包括私募基金管理人员从中渔利，私募与公募基金相互勾结，等等。  

　　四是市场心态越来越不健康，有的投资者把股市当做赢钱的机器。  

　　“我国确实应当认真吸取日本、泰国的经验教训，时刻留意今后是否会出现泡沫化倾向。对股市我们的确不应打压，对广大小股东更应该积极保护，但对非法违规行为则必须坚决打击，并积极调节股市的供求关系，尽快改变利率过低、流动性过多的不利局面。”柴青山称。  

　　1219亿美元游资流入？  

　　此外，柴青山不无担忧地指出，挥之不去的人民币升值预期，以及与此相关的境外资金的持续大量流入和短期外债比重的快速上升问题必须高度关注。在亚洲金融危机期间，受打击最重的几个国家短期外债比重都相当高；其中，韩国高达67%，印尼高达62%，泰国六家最大商业银行的短债比重更超过了77%。依照前车之鉴，我国对短债比重的持续、快速上升，确实应当予以高度重视。柴青山说，经济持续偏热，导致国内出现明显的资产泡沫，股市飙升，房地产价格迅速上涨，沿海一些发达地区甚至出现劳动力价格上涨和劳工短缺的情况也不容忽视。  

　　新华海外财经据此分析，柴青山的上述表态从一定程度上证实了此前部分市场人士关于非法资金已经大量流入股市的观点。受国际游资通过虚假贸易方式大量流入中国资本市场和流动性过剩推动，上证指数在去年上涨140%的基础上，今年上半年再度上涨43%。  

　　6月末，中国外汇储备达到1.333万亿美元，继续稳居全球第一，其中上半年外汇储备增加2663亿美元。  

　　而中国1－6月贸易顺差则为1125.3亿美元，约占2006年全年贸易顺差1774.7亿美元的63%。1－6月实际外商直接投资318.89亿美元，较上年同期增长12%。  

　　根据国际通行的测算游资流入的方法，当期外汇储备减去贸易顺差再减去实际外商直接投资之后的余额即大约为游资流入的数量。  

　　由此测算，上半年流入中国的游资大约为1219亿美元。  

　　外管局发布首季外债数据：  

　　短期外债占比57.5%远超25%国际警戒线  

　　早报讯 国家外汇管理局周一公布，截至2007年3月末，中国外债余额为3315.62亿美元，其中短期外债（剩余期限）余额为1906.33亿美元，短期外债占外债余额的57.50%，比重仍大大高于25%的国际警戒标准。  

　　据报道，中国2006年3月末外债余额为2879.05亿美元，据此计算，今年3月末外债余额同比增幅为15.16%。截至2006年年末，中国的外债余额为3229.88亿美元，比上年末增加419.43亿美元，增长14.92%。  

　　同时，截至今年3月末的短期外债余额较上年同期的1610.43亿美元增长18.37%，增速有所加快。中国截至2006年末的短期外债余额为1836.28亿美元，较上年同期的增幅为17.6%。  

　　去年以来，对人民币升值的预期导致外资从不同渠道大量流入，追逐中国国内资产，从而造成中国短期外债加速增长。  

　　中国金融监管部门今年已多次强调要控制短期外债过快增长。外管局局长胡晓炼在6月下旬曾表示，外管局近期将在全国范围内对银行短期外债规模控制执行情况进行专项检查。

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建行研究部:下半年房价将加速上涨 土地囤积严重

2007年07月31日09:05 京华时报  陈琰

建行研究部昨天发布报告对下半年金融形势进行描述，指出如果政府不出台更有针对性的调控政策，下半年房地产价格将加速上涨。其中，中心城市高房价将波及周边二、三线城市，前期房价上涨较少的城市也将出现快速补涨。

报告从市场供应、政策贯彻力度两方面来论证上述观点。指出今年前5个月，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%，远未达70%以上政策要求。此外，开发商囤地、捂盘、假售、抬价等问题比较严重。2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖。

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保利地产二级市场股价涨近10倍 土地储备823万m2

2007年07月31日08:16 信息时报  罗莎琳  





从去年7月31日正式登陆A股市场，作为地产新贵的保利地产（600048），一年里向投资者交付了一份漂亮的答卷：不仅牢牢稳坐国内证券市场第一高价地产股宝座，而二级市场股价按照发行价计算的涨幅也已接近10倍。同时，截至去年底，公司土地储备规划建筑面积已达823万平方米。

土地储备823万平方米

2003年～2006年，保利地产保持了连续3年的高成长，公司总资产、销售额和净利润的年均增长率分别达107%、86%和111%。公司销售额2003年只有6.21亿元，但到2006年已迅速攀升至40.1亿元；净利润由7000万元飙升到6.6亿元。2006年公司结算面积达73万平米，销售面积123万平米，而按照公司最新公告显示，今年上半年公司实现销售面积94.26万平米，实现销售金额79.5亿元，同比增长166.81％，半年就完成了去年全年的销售。

作为房地产公司要保持高成长性，丰厚的土地储备成为必不可少的条件。关注保利地产的投资者不难发现，公司上市一年来最多的公告就是关于竞得土地。截至今年7月23日，公司在短短一年的时间里就公告了12次拿地行动，共斥资52.16亿元，获得土地储备170万平米。

对此，公司总经理宋广菊坦言，截至2006年底，公司土地储备规划建筑面积已达823万平方米，拟建、在建项目总建筑面积约1285万平方米，这为公司今后3～5年里的持续、稳定高增长奠定了坚实的基础。

住宅为主商业地产为辅

经过15年的发展，保利地产已从单一的住宅开发全面拓展到高档别墅、商业地产、高档写字楼等多层次的产品体系。而最令人关注的是保利地产的商业地产项目，与一般房地产开发商不同的是，保利地产坚持住宅为主，商业地产为辅。

“我们之所以这样做，目的就是为了保证公司业绩的稳定，提高企业的抗风险能力，实现长期可持续发展！”保利地产董事长李彬海分析认为，“从西方发达国家的经验可以看到，房地产企业要保证业绩的稳定，持有部分优质商业地产进行长期经营是必由之路。中国房地产业不可能永远像现在一样，全国上下一个大工地。在这波建设高潮过去之后，房地产企业的利润来自何处？经营性商业地产显然是需要考虑的一个重要方面。现在很多房地产公司没这么做，但可以预见的将来必然会走这条路。”

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看深圳投资客如何进入广州楼市购楼？

2007年07月31日11:01 金羊网  李琳   

就在广州人为过万元的楼价怨声四起时，深圳人正慢慢渗入广州楼市，并暗暗窃喜，如今还能在广州买到万元左右的楼，在深圳这是多少年前的故事啊。据了解，深圳购房者在广州买楼多为投资，且出手爽快，是售楼小姐心中的超级“VIP”。现在深圳购房者在广州大有“农村包围城市”之势，从外围开始，渐渐杀入中心区。放眼广州楼市，深圳人的身影似乎无处不在。

第一阶段 广州东部买别墅

去年年初，深圳投资客涌来广州买房已经出现苗头。当时正是深圳别墅被急剧炒高的阶段，因此深圳投资客来广州多数偏向购买别墅。广州东部，由于地缘关系，成为深圳客进入广州楼市的首选。据翡翠绿洲有关负责人表示，去年开盘的庄园豪宅洋房并没有很多深圳买家，直至今年才陆续出现大批深圳客，但该盘相邻的凤凰城别墅就早在去年已受到深圳客追捧。

第二阶段 四处买别墅

通过在广州东部买别墅，深圳人发现广州的别墅又便宜又好，从中发现巨大的投资潜力，于是，他们在广州周边寻找合适的别墅盘。逐渐，花都、从化、番禺等地物美价廉的别墅也受到深圳买家欢迎，去年“五一”黄金周，碧桂园假日半岛推货时有统计数字显示，约有三成别墅买家来自深圳。

第三阶段 别墅洋房通杀

如今，深圳买家已经从只买广州别墅发展到洋房、别墅“通杀”阶段。据介绍，目前深圳人来广州投资的主流主要有两部分：一是购买城区比较稀缺的豪宅，如珠江沿线和珠江新城的豪宅洋房，这些都是城市的高端物业，占有地段稀缺资源，卖完了就没有了。二是别墅类产品，尤其是具有山水资源的别墅盘，无论对深圳投资客还是广州投资客来说，这类产品都是很有潜力的投资产品。如最近开盘的番禺南沙奥园联排别墅就是深圳投资客的最热门选择。

翡翠绿洲 深圳人买房不讲价

翡翠绿洲目前在售的是洋房组团森林半岛二期，据该项目负责人介绍，自今年年初以来，该盘深圳客比例明显增加，去年每月也就二三名深圳客，而目前每月深圳客数量有二十来位，占其买家总量的10-20%。

据介绍，购买森林半岛二期的深圳客基本上都是买楼作投资的，最喜欢的是其面积最小的八九十平方米的两房单位，宁可多花钱也要附带装修。该盘销售负责人告诉记者，这些深圳客觉得带装修六千多元/平方米的价位很实在，通常都是携亲带友同来，很多人在样板房和小区逛上一圈，只看上一次就下定，买楼时几乎都不讲价，而且许多买家一次就买三五套，有的深圳客甚至一口气买下十几套，其爽快非广州本地买家可比，因此也备受销售人员欢迎。

在该盘售楼部现场，记者偶遇一批刚从深圳过来的买家，一行七八个人自称为朋友、亲戚，大家一起开车来广州看楼，已在广州看了几个楼盘，最终还是决定在翡翠绿洲下定。一位深圳客告诉记者，翡翠绿洲邻近广园快速路，一下广深高速就能到，往来非常方便。小区规模大、环境好，泳池、球场、会所等各种休闲配套都非常齐全，闲时可以带家人朋友来度假。当然，最吸引这些深圳客的还是该盘的价格，对比深圳动辙两三万元/平方米的楼价，目前翡翠绿洲毛坯均价为五千多元/平方米，加一千元就能附送实木地板、名牌厨卫等价真货实的装修，让深圳客觉得特别“抵”。

金地·荔湖城 深圳人不买别墅买洋房

据金地集团广州分公司营销总监梁秀蕾介绍，作为深圳发展商金地地产在广州的首个项目，金地·荔湖城自去年开盘始就开始吸引深圳客眼光。刚开盘时，其深圳客约占10－12%，但主要以老金地业主和金地深圳员工为主，真正的外面来的深圳客其实并不是太多。从今年上半年开始，尽管该盘只针对广州本地做推广，从没在深圳和东莞作过推介，但深圳客数量每个月都在上升，目前统计已超过20%。这些深圳客中，真正有生意在广州而经常往来或度假的不多，多数是买来作投资的，这和该盘广州客中90%以上是自住客的情况形成极大反差。

值得一提的是，金地·荔湖城产品线丰富，从独立别墅到联排别墅，从低层的高端物业、小高层洋房、到公寓型别墅都有，前期深圳客中，买高端产品的不多，以洋房和中端产品为主，真正的独立别墅和联排别墅都是以广州客为主。

针对目前深圳客大举进入广州市场的现象，梁秀蕾表示，该盘将在八、九月份重点在深圳作推广，包括投放一些户外广告、组织深圳客参观楼盘等。推广将针对中高端群体，但不是独立别墅的高端性客户，主要还是白领客户群，吸引他们来广州作长线投资。梁秀蕾还透露，该盘八、九月间将有第二期新产品上市，与一期产品完全不同，产品线会更丰富，创新户型更多，不会专门针对深圳客特点修改产品设计，希望主流客仍以广州本地自住买家为主。

小散户1

保利紫薇花园二期产品全新上市 首推楼王

2007年07月31日10:00 金羊网  李琳   

向有“机场路上升级版保利花园”之称的保利紫薇花园，自去年一期快速售罄以来，二期新货一直令买家期待。记者近日从保利地产有关负责人获悉，这个周末，保利紫薇花园二期将携升级版园林与产品全新上市，首推双园林中心楼王，附带1200元/平方米装修，均价预计约7500-8000元/平方米。

以三房单位为主

据项目负责人透露，保利紫薇花园二期首次推出的货量共约218套，全是“双园林中心楼王”。主推户型以三房单位为主，其中，有80多套是经济实用的90多平方米小三房，150多套是100平方米左右的舒适大三房，还有30多套是115平方米的四房单位，另外还有8套顶层复式单位。令买家看好的是，保利紫薇花园二期全部是一梯四户设计，私密度高，户型全部是正南北朝向，厅出阳台，房间配有大飘窗，屋内通风采光良好。该期单位预计均价7500-8000元/平方米，发展商附带1200元/平方米的装修，附送各种名牌厨具、卫浴。

样板房8月底开放

目前，保利紫薇花园二期建设进度颇快，首推的第3栋样板房大约在8月底就能对外开放。据介绍，二期园林面积达1万平方米，以“柳岸堤,花瓣溪”为主题，堪称“示范级”的生态园林。另外，该盘还设有羽毛球场、网球场和游泳池等配套。

值得一提的是，作为广州城市副中心、广州北翼地区的重点开发对象，保利紫薇花园所在的白云新城将被打造成“城市生态客厅”。按有关规划，白云新城是广州亚运“两心四城”的北部核心，广州亚运会重要赛区，将建成壁球馆、武术馆、棋院等大型体育竞技场馆，成为广州城北地标和接待游客、展示城市文化的“客厅”。而2006年底开建的广州最大人工湖———白云湖，总规划面积207万平方米，水面面积105万平方米，比市区现有的东湖、荔湾湖、越秀湖及麓湖的面积总和还要大，其主体工程将于今年年底完工。

小散户1

保利地产高调启动"千亿俱乐部"战略

2007年07月31日13:52

保利地产（600048,SH）于 7月19日发布了其2008-2010年度企业发展战略规划，预测在2010年保利地产净资产规模超过500亿，总资产规模达到一千亿，成为首批跻身中国企业“千亿俱乐部”成员的地产企业。同期，该公司公告了其上半年销售数据，据此公告，该公司今年上半年实现销售面积94.26万平方米，同比增长101.54%，实现销售认购金额79.51亿元，同比增长166.81%。

保利地产负责人接受采访时表示，07年上半年，保利地产继续保持快速增长的势头，各项经营指标均实现了“时间过半，任务完成过半”的目标，为全年任务的顺利完成奠定了坚实的基础。对于“千亿俱乐部”战略的提出，保利有能力也有信心成为树立国有控股的现代地产企业标杆，引领整个中国房地产业的健康持续发展。

显然，保利地产如此高调的战略目标并非空穴来风。从该企业十五年来的发展历程和重大战略决策特点之中，我们不难发现，其对于企业运营的战略把握能力在中国房地产企业中无疑是居于领先的。保利地产保持了多年提前超额完成既定战略目标的经营状况，而此次提出的三年到达千亿的战略增长目标，对于这样一个具有强大战略制定能力和执行能力的企业，是毫不为过的。

“区域经济圈布局战略”

在传统的土地银行模式下，房地产企业具有强烈的基于不动产的属地属性。地方房地产企业，尤其是地方龙头在当地具有很强的基于地缘的垄断优势，在土地和资金获取上，地方企业因为与地方政府的良好关系而占尽优势，外地房地产企业一般难以进入。然后，随着土地银行模式的慢慢被打破，这种区域企业为王的局面慢慢得以改变，全国化、一体化正成为一种不可阻挡的趋势。也只有把握这一趋势的企业，才能不断成长，同时在资本市场上受到投资者的追捧。

保利地产自2002年股份制改造起，就制定了明确的全国性布局战略决策：推进以广州、北京、上海为核心城市，辐射区域的全国布局。在上市之初，保利地产的这一全国战略布局已经初步完成，在全国三大核心经济圈、十大重点城市布下了自己的网络。而进入07年其突然加速布点，据记者调查，保利地产预计用一年的时间实现共计超过二十个城市的布点，这一数字一旦完成，保利将与万科并肩成为地产企业区域扩张的行业领先者。

纵观保利地产城市布点的特征，我们不难发现其对于经济圈核心城市的情有独钟。珠三角经济圈的广州、佛山，到长三角经济圈的上海，环渤海经济圈的北京、天津、青岛，成渝经济圈的成都、重庆，东北重工业区的沈阳、长春，海峡西岸经济圈的福州、厦门等等，这些城市均是在各自区域经济中拥有核心地位的中心城市，显然这种“圈层领袖”的布局方式将最大限度的分享中国区域经济发展的“头啖汤”，同时分散了单一城市房地产市场波动隐含的投资风险，为保利地产的进一步做大做强奠定了良好的基础。

数据显示，在保利地产从2007年开始已经全面进入区域规模开发经营阶段。目前已进入城市中，平均拥有项目达5个之多，各区域公司项目储备均已具备滚动开发，持续经营能力。并大多实现了平均三年的时间即跻身当地地产企业五强，五年跻身三强的战略目标。

城市价值发现战略

近十年来，中国大多数城市进入了加速扩张期，越来越多的城市新区随着政府规划的引导和市民的热捧成为城市新的“聚宝盆”，有眼光的发展商往往善于发掘城市新的价值增长点，这一特质保利地产的发展历史中表露的尤为明显。

广州琶洲会展经济圈，广州萝岗中心区，北京海淀区，上海北外滩，武汉光谷经济开发区，重庆经济开发区，佛山南海区千灯湖RBD核心区，湖南长株谭城市群中心区……这一系列的城市新区虽然没有厚重的历史文化沉淀，但它们却往往占据城市价值创造的半壁江山，昭示着城市的发展方向与区域经济的未来。而保利地产往往以这些新经济集中区作为其城市布点的桥头堡，实现了企业效益与区域发展的双赢局面。

值得一提是，保利地产在02年底进入琶洲，以2000元/㎡的低价获得现在的保利国际广场地块,五年后的今天,随着该项目的全面启动,琶洲土地价格已经超过10000元/㎡。而在位于广佛RBD的南海千灯湖畔，保利以不到1000元/㎡的土地出让价格获得总建筑面积超过五十万平米的保利水城地块，项目规划完成后迅速拉动了整个区域定位的提升，时至今日，千灯湖已经成为广佛经济圈的新宠，而土地价格超过5000元/㎡。

“地方公司在区域发展中获得的每一分利润，我们都会将其留在当地投资新的项目，用于当地的城市建设中去，推动区域经济的发展和居住、商务氛围的成熟”保利地产董事长李彬海在多个场合一再强调了该公司这一原则。

显然，这一投资策略对于既渴望吸引外部投资又对房地产企业持怀疑态度的地方政府而言，是极具诱惑力的，在政府的大力支持下，保利地产凭借着其强大的集团背景、政府资源和专业开发水平，在上述城市中心区域获得了大量优质的规模性开发地块，目前保利地产每股土地储备在上市地产企业中居于首位，且足以支撑企业未来三到五年的高速发展。

“商业蓝海冲击战略”

市场规范化与成熟度远不及发达西方国家的中国房地产行业中，企业大多遵循着"滚动开发"的模式。然而，随着行业进入门坎的不断抬升，土地资源竞争环境的日益恶劣，滚动开发模式的市场条件及政策条件将不再具备，"持有经营获利"成为市场主流的盈利模式。这一市场定律经过了无数国家的印证，但在中国真正意识到并开始实施商业地产战略的房地产企业却少之又少。

与市场上炒得火热的“70，90”的户型规定不同，“70，30法则”则保利地产对于进军商业地产的重要决策。从保利地产02年所制订的企业发展战略规划中我们发现了如下一段阐述：“坚持以中高端精品住宅为主，城市地标型商用物业为辅的产品结构战略。”保利地产04年便制定百分之七十的住宅产品和百分之三十的商业产品比例，在坚持住宅产品为主导的基础之上，开始大举进军商业地产；05年商业地产比例达到20%；07年基本实现“70，30法则”。

今年三月，保利地产举行了该企业正式入驻广州保利国际广场的入驻仪式，广州市委市政府多位领导参加了该次仪式。保利新的办公总部位于琶洲会展经济圈的核心位置，紧邻香格里拉酒店亚洲旗舰店，由美国著名的SOM设计事务所设计。两栋高达160余米的超常板式写字楼迅速成为广州珠江沿岸的标志性建筑，而这仅仅是保利地产商用物业的典型产品之一。

目前，保利地产的商用产品涵盖了城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、国际锦标级高尔夫球场等多种业态，其在佛山南海千灯湖边的保利水城是华南地区最大的SHOPPING MALL之一，建成后将成为整个广佛经济圈的重要综合性核心商业体。此外，其在珠江新城拥有保利中心，F2-2，A1-4等多个地标性写字楼。在中国海外贸易的战略至高地——琶洲国际会展商圈内，保利地产在广交会展馆旁拥有超过20万平方，超过10000个展位的国际会展展馆物业，并拥有“中国国际家具精品展”（Home Style Fair）等自有会展品牌，是目前国内拥有会展物业最多，会展服务最为专业的地产商之一，

预计未来三年内，保利地产拥有的商用物业为其提供超过每年10亿元的租金回报，长期稳定经营性收益对于保利地产的融资渠道的拓宽起着举足轻重的作用，也是保利地产冲击千亿目标的核心推动力之一。

人力资源孵化器战略

房地产行业历来被称为资源密集型行业，“地根”与“银根”在整个地产企业生存中扮演着至关重要的角色。但在行业优胜劣汰的过程当中，企业的核心竞争力往往通过人才来体现。

与万科的“北大情结”和中海的“清华帮”不同，虽然保利大部分员工同样毕业于国内各大知名院校，但很快便融入于企业“军旅精神”氛围之中，形成了在中国房地产行业非常独特的企业文化现象，也造就了一批带有明显保利印记的地产职业经理人。

保利地产早期创业者大多为军人出身，军营中磨炼出的胆识与气魄使创业者们迅速带领企业在行业站稳脚跟。而随后的股份制改造，从广州走向全国，进入资本市场的一系列战略决策，更得益于企业领导者们军事家般的敏锐触觉和战略眼光。

1998年开始，保利地产强化专业性人才结构，从校园和外部引进了第一梯队的技术骨干，这些人才迅速成为保利进行全国性扩张的各专业中坚力量，其中一部分已经成为集团专项负责人和地方公司运营负责人。

2002年开始，随着股份制改造的完成，保利地产进入人才引进的加速期，并开始在全国范围内进行大规模的人才储备，经过两到三年的总部专业强化之后，开始源源不断的为地方输送新鲜血液，推动各地公司项目运作能力的提高和保利地产区域扩张的步伐。

2006年，保利地产启动人力资源孵化器战略。将人才培养细分为专项技术培养、房地产业务培养、职业精神培养和企业文化培养四部分，启动内部培训师制度，定期邀请外部专家学者开展封闭培训，企业高管直接加入到新进员工的培训计划之中，并强化薪酬激励机制和内部奖惩制度。同年底，保利地产进行机构调整，专业化分工协作为基本原则，强化集团机构运作效率和全国化管理实施规范；进一步强化集团职能管理，在原有投资管理、资金管理和人力资源管理的基础上，重点强化品牌管理和技术管理，并通过全职位作业指导书、全流程标准合同等方式来全面提升公司的人才效能。

2007年保利地产在全国吸纳新进房地产专业人才超过180人，预计三年内公司将培养专业规划、设计、园林、施工管理、营销策划、投资管理、物业管理等专业资深管理人员近500人，拥有同期运作30个区域公司，100个以上项目的能力，为企业的规模型扩张提供强大的人力资源保障。

“打造中国地产长城”，保利这一品牌愿景充分体现了其成为中国房地产行业领军人的雄心壮志。“千亿俱乐部”对于国内的大部分企业而言是一个可望而不可及的奢求，但保利人却相信凭借其战略上的巨大优势，三年内就将品尝地产企业千亿神话的“头啖汤”，让我们拭目以待！

NetHades

哈哈....我就知道你要出来顶着一个帖子了，哈哈....

497可以先休息一会儿了...

kl37855

顶,看了你前段时间的分析,开始觉得价高了不敢买.但觉得如果长线的话应该没问题.所以就进了500股.40.6买的.没想到涨的这么快.谢谢.

小散户1

增发募资194亿　保利地产强势扩张

21世纪经济报道 　2007-07-30 15:46:41
　　
　　本报记者　苏丝  广州报道
　　
　　194.18亿，保利地产增发尘埃落定。
　　7月27日，保利房地产(集团)股份有限公司(600048.SH，简称保利地产)增发募资获得批准，该公司发布公告称：“本次增发的不超过3.5亿股社会公众股采取余额包销方式，由保荐机构(主承销商)中信证券股份有限公司牵头组成的承销团包销剩余股票”，“本次发行价格为55.48元／股”。27日保利地产股票收盘价67.95元，上涨8.95％。
　　今年3月，保利地产股东大会通过了增发不超过3.5亿股，计划募集50—70亿元的方案。4个月后，证监会通过的增发方案，实际募资超过194亿元。
　　作为保利地产中小股东之一的汕头市某开发商表示，增发后募得194亿的资金，大大缓解了保利地产项目开发和土地储备的资金压力，但保利地产还将面临资金周转率的提高，“关键是今年能够结转的销售面积和金额有多少”。
　　
　　土地储备低成本　二线城市扩张
　　
　　保利地产董事长李彬海前不久接受包括本报记者在内的记者采访时表示，保利地产“善于把握机会成本”，拿地多采取收购、一级开发、合作等多元方式，常以商业、文化为先导，成本相对较低。例如南海1号公寓地块，由于有一个五星级宾馆的规划，并且要先建好，地价只要10万元／亩。
　　李透露，目前保利地产的土地储备有960多万平方米，已出售没结转的、在建未出售的建筑面积可达1000多万平方米，加上今年已谈妥的可售建筑面积，“足够今后3—5年的发展”。
　　相比合生创展、富力地产等公司，保利地产在二线城市的投资已形成规模化，其第一个二线城市包头的投资模式已被逐步复制。据保利地产总经理宋广菊所言，该公司自2002年股改之后就迈开全国扩张的步伐，至今已经进入第二个发展阶段——区域房地产进入规模开发，形成高速发展状态，将形成华南、华中、西南、环渤海、华北等五大区域。
　　自7月19日起，保利地产相继在广州番禺、上海宝山、杭州以总金额58.79亿元拿下6块地。其中番禺和杭州，保利地产都是首次进入，二线城市扩张趋势非常明显。
　　“下半年将陆续公告一些土地储备”，宋广菊说，保利地产在土地和项目储备上的优势也来自于公司快速的决策机制和一套成熟的战略战术，这在该公司目前所运作的9个高档别墅项目上可见一斑。“这几个别墅盘的利润率非常高。”宋透露。
　　
　　“股价越涨，压力越大”
　　
　　对于投资者而言，保利地产今年每股盈利能力依旧成谜。保利地产去年每股收益为1.1978元。以年利润增长30％以上匡算，按原股本今年每股盈利可达1.56元；按增发后的股本计算，则每股收益增幅将有所下降。
　　“每股收益短期内肯定会被滩薄，但长远来看，保利地产增长趋势相当明显”，一位房地产证券分析师认为，保利目前新增的土地储备还没有盈利贡献，增发后，总股本增加，则每股收益下降；但根据保利地产公告，今年同时开发的9个项目一旦进入收获期，股票盈利即可大幅上升。不过，由于土地储备占用资金较多，结转比较慢。
　　保利地产中期业绩大幅增长，上半年实现销售面积94.26万平方米，同比增长101.54％，实现销售认购金额79.51亿元，同比增长166.81％。李彬海对媒体说，“股价上涨越快，我们压力越大”，因为要保持净资产的回报率。
　　一位业内分析人士认为，保利地产此次融资金额大大超出预计，表明当下资金市场非常充裕，而近期资本市场普遍看好房地产行业，关注度提高，选择这个时机增发，保利地产又一次印证其把握机会成本的手法。
　　“除了项目投入的130多亿之外，不排除保利地产年内会对其自身产品结构进行改变。”上述分析人士表示，目前除了广州琶洲保利国际广场和1501地块，保利地产持有的成熟商业项目很有限，因此不排除该公司会投入一部分资金收购成熟商业物业。按目前的房价预算，保利地产的土地价值将会有30％－50％的涨幅。
　　据了解，在保利地产所开发的项目中，20％为商业地产。李彬海认为，商业地产需要占用大量资金，但既要保证每年30％的利润增长，也要保持一定比例的商业物业，商业地产和住宅地产的投资比例目前控制在3：7。2009年以后要做到每年10亿元的商业物业收益。至于REIT，宋广菊称言之尚早，但2012年前会进行基础建设和人才储备。
　　保利地产两位高层均坦言，保利地产通过并购所获取的商业项目，其规模绝对不比浙江南都集团小。与万科非核心部门采取外包模式不同的是，保利地产成本控制主要体现于全国复制：研发中心制订几条产品线，对于全国各个地块元素类似的即沿用同一产品线。此外，保利地产项目的启动资金只占投资总额的10％，已开发完的一些早期项目甚至更低，例如保利花园总投资18亿元，启动资金只用了6500多万元。

小散户1

保利地产 铸地产长城

2007年07月31日 05:26
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　　———保利房地产(集团)股份有限公司宋广菊总经理访谈

　　罗平华

　　写在前面的话：准备采访提纲时，向一位号称为儿子买入保利地产股票、长期深入关注保利的朋友征集问题。朋友考虑了半天，说：没什么好问的，保利地产是一家让人放心的公司！
　　笔者：自2006年7月31日上市以来，保利地产实现了持续稳健快速的增长。总市值由发行时的70亿元攀升至2007年7月27日的747.45亿元，已经成为房地产行业的第二大公司。更为可贵的是，公司盈利能力保持稳定大幅增长，2004－2006年分别实现每股收益0.95元、1.02元和1.20元。请问，其中原因何在？
　　宋广菊总经理：简单地看，总市值快速增长来自于股本的扩张和股价的上涨。公司总股本从上市之初的5.5亿股，经过一次10转增10，达到了现在的11亿股，成功增发后将再次增加。得益于投资者的厚爱，公司股价不断上扬，按照复权价计算，在二级市场不到一年时间已经上涨了超过5倍。
　　更深层次的看，公司盈利能力的不断提升，对股价形成了强有力的支撑，加上投资者看好公司未来的发展前景，才有了保利地产总市值稳居房地产上市公司第二的今天。在总股本提升的同时，盈利水平实现同步甚至更快地增长，一直是我们努力的目标。我们通过快速发展来实现这个目标，就现阶段，“成长比成功更重要”依然是保利地产信奉的理念。
　　在公司上市之初，保利地产曾经承诺，净利润保持30％以上的增长，2006年我们超额完成任务，增长率为61.92％。未来数年，保利地产仍可保持30％以上的增长。增发等再融资只会使保利地产发展加速、盈利增强，希望投资者与我们共享公司成长。
　　笔者：数据显示，保利地产复权后的股价最低为上市之初的18.58元，最高为7月27日的137.25元，可以说买入并持有是投资保利的最佳办法。对于公司未来三年的净利润增长，业内普遍认为在50％以上，公司的预测显得有些保守。总经理如何看待这个问题？
　　宋广菊总经理：的确，对保利这样立志做领先企业、领导品牌、地产蓝筹，且处于高速发展期的企业而言，买入并持有是最好的投资方法。投资者只要对我们有信心，依然可以与我们一同见证保利未来的成长。
　　说句实在话，公司股价每次上涨，对我们都是一种鼓励与鞭策。我和我的同仁们一直在思考，行业总有起伏，我们应该如何应对，以保护长期支持我们的各类投资者？目前，我们的思路是：行业向好时，抓住机遇迅速实现企业的快速发展，同时通过适当加大商业地产等物业持有的办法，保证股东的稳定投资收益。
　　对于保利地产而言，我们视信誉为生命。可以说我们每次承诺，都是综合考虑了方方面面的因素，我们从不打无把握的仗。我们更倾向于通过努力，不断给予投资者以惊喜回报。
　　笔者：土地储备对房地产公司而言，相当于手中粮，公司最近在这方面做了哪些努力，进展如何？
　　宋广菊总经理：在土地储备上，我们一直坚持“等量原则”，并从两个方面来实现。一是开发多少，储备多少，二是注重资产与储备的匹配。
　　公司储备土地的战略目标，在2002年制定的十年规划中已经提出，目前依然具有指导性。我们将稳步增加广州、北京和上海等一线城市的土地储备，提前布局武汉、重庆和沈阳等二线城市，从成本和回报两条线出发，科学拿地。
　　此外，我们今年将以多种形式增强土地储备的拓展，收购、合作等都在考虑范围内。我们将从成本和市场两方面出发，选择法律上清楚、总体投资回报率不低于15％的项目作为收购标的。
　　笔者：公司此次公开增发完成后，有望步入更快的发展轨道。对于保利地产这样的房地产公司而言，战略规划和品牌建设尤其重要，总经理能否从这两个方面为投资者做一个前瞻性的描述？
　　宋广菊总经理：保利地产未来的区域战略十分明确：一方面，以广州、北京、上海为未来发展的重点核心城市，在已拓展的其他重点区域市场基础上，继续拓展其他发展潜力较大的区域性经济中心城市，夯实和完善公司全国战略布局；另一方面，在各区域市场占有一定的市场份额，争取三年内在所进入的区域市场进入销售前二名，形成多区域利润增长点。
　　从目前来看，第一步战略目标已经全面完成，执行得非常到位，这在公司的销售收入区域结构已经得到了非常明显的体现，目前公司已开始了第二步战略。总体而言，公司在战略管理中由于目标明确，措施得力，最终带来的是战略执行非常到位。这是公司非常突出的一个特点，也是与行业其他公司相比最大的优势。说到底我们就是战略致胜。
　　公司在制订十年全国战略规划的同时制订了品牌发展战略。目前公司品牌无论从知名度和美誉度均得到了极大的提升，品牌价值名列国有房地产企业榜首，品牌资产大幅增长，预计今年还将有较大幅度的增长。

小散户1

公司路演嘉宾

李彬海
  保利房地产(集团)股份有限公司 董事长


宋广菊
  保利房地产(集团)股份有限公司 董事、总经理


刘  平  保利房地产(集团)股份有限公司 副总经理、董事会秘书


谭 艳
  保利房地产(集团)股份有限公司 财务总监



中信证券股份有限公司路演嘉宾

德地立人
  中信证券股份有限公司 董事总经理
  

闫建霖   中信证券股份有限公司 执行总经理
蒋昱辰   中信证券股份有限公司 高级副总裁
朱  洁  中信证券股份有限公司 高级副总裁

小散户1

主持人   为了方便各位投资者参与本次路演，主办方正在利用旗下的报刊、网络、电视、短信等跨媒体资源对本次活动进行全方位、多角度的跟踪报道。接下来，活动将进入“网上交流”环节。各位投资者，现在您就可以将页面切换到“网上交流”栏目，继续参与后面的活动。多一份沟通，多一份理解，欢迎您踊跃上网提问！

   主持人   感谢两位老总的精彩致辞
   闫建霖   女士们，先生们，各位网友，
大家早上好。
欢迎大家参加保利房地产（集团）股份有限公司的A股增发网上路演。
作为保荐机构代表，我预祝本次增发取得圆满成功。
中信证券是保利地产的长期合作伙伴，通过合作，我们见证了保利地产在行业内快速发展的每一步，能为保利地产的发展贡献力量，是我们的荣幸。
作为一家市场化程度高的房地产企业，一流的规划设计，严谨的产品质量，有效的成本控制能力，高效的项目运作能力，让保利地产在行业里树立起了良好的口碑和形象。公司土地储备丰富，盈利能力强健，保障着公司的未来发展。2006年底，公司实现主营业务收入402,722万元，净利润65,877万元，每股收益1.20元，较前年再度实现60%以上较大幅度的增长，我们有理由相信，在一支优秀的管理团队带领下，保利地产的未来将保持持续快速的成长，为广大股民带来更丰厚的回报。
作为本次保利地产A股增发的保荐人和主承销商，中信证券将在保荐期间勤勉尽职，为保利地产的健康发展提供持续优良的服务，与广大投资者共同分享保利地产快速成长带来的成果与喜悦。
感谢广大网友积极参与我们的网上路演。
谢谢。
   主持人   接下来我们有请中信证券股份有限公司执行总经理 闫建霖先生致辞
   李彬海   女士们，先生们，各位网友，
大家上午好！
首先我谨代表保利房地产（集团）股份有限公司全体同仁，对广大关心与支持保利地产的朋友们表示真诚的感谢。
保利地产上市以来股价稳步上扬，公司运营良好，业绩不断增长，我们用实际行动向广大投资者兑现了我们的承诺。2006年度，公司主营业务收入为40.27亿元，较去年增长71%，实现净利润6.59亿元，较去年增长62%，每股收益1.20元，净资产收益率全面摊薄后为18.16%； 2007年上半年实现销售面积94.26万平方米，同比增长101%，实现销售认购金额79.51亿元，同比增长167%，各项经济指标处于房地产业优秀水平。截止2007年6月30日，公司拥有土地储备842万平方米，未来的持续高增长仍然清晰可见。
保利地产上市恰满一年，在这个特别的时间节点上，我们再次融资，谋求企业的更快更好发展。通过这次再融资我们向广大投资者传递两个信号，第一，保利地产发展稳健、业绩优异，第二，保利地产更有着对未来广阔的战略思考，有信心持续、稳健、高速发展。
我们真诚希望能够与投资者、股东共同成长，共同分享保利地产成长的喜悦，也真切希望在未来的发展中，能够得到广大投资者的继续支持。用我们的卓越来描绘中国房地产上市公司的经典故事。
谢谢。

   主持人   下面，我们首先有请保利房地产（集团）股份有限公司董事长李彬海
先生做推介致辞
   主持人   接下来，我们一起来认识一下今天现场的各位嘉宾：
首先为大家介绍的是：
保利房地产(集团)股份有限公司董事长 李彬海先生
保利房地产(集团)股份有限公司董事、总经理 宋广菊女士
保利房地产(集团)股份有限公司副总经理、董事会秘书 刘平先生
保利房地产(集团)股份有限公司财务总监 谭艳女士
今天来到现场的还有保荐机构的嘉宾：
中信证券股份有限公司董事总经理 德地立人先生
中信证券股份有限公司执行总经理 闫建霖先生
中信证券股份有限公司高级副总裁 蒋昱辰先生
中信证券股份有限公司高级副总裁 朱洁女士

   主持人   各位嘉宾、各位投资者、各位网友：
大家好！这里是全景网络北京路演中心。保利房地产（集团）股份有限公司A股增发网上交流会现在开始。本次活动由深圳证券信息有限公司全景网中小企业路演网主办，巨潮资讯网提供特别支持，感谢您的关注！
首先我们来了解一下保利房地产（集团）股份有限公司A股增发的基本情况。本次发行采取网上、网下定价发行的方式进行，发行A股数量不超过35000万股，发行价格为55.48元/股。
本次募集的资金主要用于投资广州金沙洲住宅项目、佛山保利花园、北京保利香槟花园等九个房地产项目及通过公开招投标等方式进行项目拓展。项目拓展以普通住宅为主，项目税前投资回报率原则上不低于15%。公司将继续遵循国家产业政策指导，坚持以普通商品住宅开发为主的发展战略，进一步提高公司规模，加快公司发展速度。

   主持人  ★提示：活动主办方欢迎投资者的广泛意见，但为了共同营造和谐的交流气氛，需提醒投资者的是，投资者提出的问题不得含有与本次活动无关的、中伤他人的、辱骂性的、攻击性的、缺乏事实依据的和违反当前法律的言语信息。主办方将对含有上述信息的问题进行删除，网络系统记录有可能作为用户违反法律的证据。
   主持人  “保利地产A股增发网上交流会”将于7月31日(星期二)10:00--12:00在本网举行,巨潮资讯网提供友情链接,敬请广大投资者关注!

小散户1

翻跟头  请问李彬海： 请问董事长如何看待我国房地产行业？
   李彬海  房地产行业在我国是一个新兴行业，有着良好的发展前景，尤其是中长期我们十分看好。谢谢！
   业主  请问李彬海：请问保利地产在沈阳有继续扩大发展的要求么,一直感觉保利在沈阳所建设的项目是以中档次为主,会不会考虑建设高档次住宅或者商业写字楼项目呢?
   李彬海  以效益为中心，我们不排斥任何项目。谢谢！
   JASON  请问李彬海：李董您好，感谢您及您的团队。保利地产给我们小股东带来了很好的二级市场回报。我想请教两个问题：1、集资，首要就是不摊薄每股盈利，不摊薄每股净资产.请问，保利地产这次增发，会摊薄每股盈利吗？2、保利地产对未来（比如上市3年之时）的销售额达到多少有一个清晰的预期吗？或者，对公司的市值有一个预期吗？谢谢
   李彬海  不会摊薄每股赢利，更不会摊薄每股净资产。谢谢！
   酷  请问刘平： 公司的产品开发计划是什么？
   刘平  按照公司的五年发展规划，产品开发仍然坚持以普通住宅为主，辅以商业地产。在未来的总投资当中，商业地产占30%。谢谢！
   环境  请问谭艳： 公司盈利能力如何？
   谭艳  公司具有较强的盈利能力，主要体现在以下方面：
公司主营业务突出，90%以上的营业收入和利润均来自于房地产销售主业。
公司主营业务盈利能力强，2004-2006年三年平均销售毛利率达到37.00%；销售净利率15.25%；
公司近三年主营业务收入和净利润迅速增长，收入平均年增长率为60.72%，净利润年平均增长率为86.65%；净利润的增长速度明显高于收入的增长速度。
公司在保持主营业务较强盈利能力的基础上，有效利用财务杠杆，实现了较高的净资产收益率，为股东创造了更多价值。2006年公司净资产收益率为18.16%，明显高于同行业可比上市公司的平均水平。
公司有信心在未来继续保持良好的盈利能力。谢谢！
   apple  请问宋广菊：贵公司在广州琶洲的的PZB1501项目目前建设进度似乎比较缓慢，请问原因何在？目前琶洲岛电力供应紧张，将影响到该大型项目今后的投入使用，请问贵公司对此有何对策？
   宋广菊  答：1501项目按照正常计划推进，标准展馆部分将在2008年秋交会投入使用，琶洲地区作为广州市的会展新区，电力配备是完全不成问题的。谢谢！
   曾昭昭  请问李彬海：李总，你好，我是一名普通的股民，我想问问保利地产比其他地产公司有什么竞争优势？
   李彬海  我们相信，无论是对于一个人，一个地区还是一个企业来说，成长比成功更重要。保利地产仍然是一个成长型的公司，相对其他公司我们的优势在于：
（1）单位资产对应的土地储备量在上市公司中处于领先地位。
（2）集团背景为公司拓展项目提供了有利条件。
（3）公司较早涉足的商业地产，未来抗风险能力较强。
（4）公司较早实施了全国化战略，区域分布合理，能够充分分享中国城市各阶段增长成果。
（5）公司拥有独特的企业文化和很好的执行能力，公司从成立到今天没有发生过任何重大社会不良影响事件。
谢谢！

   飞过海  请问宋广菊： 请问公司在土地储备上是否具有竞争优势？
   宋广菊  答：具有很强的竞争力，第一，区域分布合理，重点地区占34%，一线城市占54%，其他占10%。第二，每股对应的土地储备成本低。谢谢！
   坏熊  请问李彬海：这次增发，第一大股东，确定配股没有？
   李彬海  没有。谢谢！
   TOTO  请问李彬海：请问李总：
1、贵公司在广州的环市路商住开发项目准备何时进入销售，目前用地权属问题解决了没有？其中酒店的经营计划与哪个酒店管理集团合作？
2、贵公司有否计划发行REITs？具体时间？
3、贵公司在产品线方面似乎略为单一。请问有否拓展产品线的打算。
4、贵公司最近新建立的商业经营公司，今后的定位与发展方向是怎样的？
5、本次再融资募集的资金的具体使用进度计划？
6、贵公司在广州琶洲的的PZB1501项目目前建设进度似乎比较缓慢，请问原因何在？目前琶洲岛电力供应紧张，将影响到该大型项目今后的投入使用，请问贵公司对此有何计划？
   李彬海  将于2008年下半年进入销售。用地权属没有问题。谢谢！

小散户1

合乎棵  请问谭艳： 请问公司近三年的综合毛利率是多少？
   谭艳  公司近三年的综合毛利率是37.2%。谢谢！
   套近乎  请问闫建霖： 请问本次增发价格是多少，如何定的？  
   闫建霖  本次增发价格是按照不低于招股说明书前20日均价和前一日均价孰低值，经过跟发行人的协商确定的，55.48/股，按目前的计算折价在20%以上。谢谢！
   g  请问宋广菊： 公司利润主要来自广州市场，集中度高，请问公司将如何化解这个风险？
   宋广菊  答：随着公司战略的扩张，公司在北京、上海、广州三个重点地区占目前公司土地储备的34%，规模效益已经突显出来，2006年广州地区销售占总销售额的54%，已有较强的抗风险能力。谢谢！
   飞过海  请问谭艳： 请问公司房地产收入的确认原则是什么？
   谭艳  公司房地产收入的确认原则是：房地产销售收入：在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。买方接到书面通知，无正当理由拒绝接收的，于局面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。对于受托开发的项目，并符合《企业会计准则—建造合同》条件的开发项目，按完工百分比法确认相应的销售收入。完工百分比按照已完工程工作量的比例予以确定。
谢谢！

   古乐高  请问李彬海：请问公司未来的发展前景如何？能赶超万科吗？
   李彬海  未来三年保证复合增长率60%以上。到2010年争取总资产超过1000亿，成为中国房地产行业领导者之一。万科现在是行业的标杆，我们在努力学习和追赶。
谢谢！
   baobao  请问刘平：贵公司本次增发募集资金194亿元。而贵公司的董事会、股东大会审议通过的募集资金约50－70亿元，请问贵公司如何处理多募集的那部分资金。需要经过什么程序，比如是否需要再召开董事会、股东大会审议。
   刘平  答：本次增发将按股东大会决议募集资金70亿左右。谢谢！
   AAA  请问宋广菊： 请问公司在全国战略实施的整体目标是什么？
   宋广菊  答：公司在2012年总资产计划过千亿，成为中国房地产的领导企业之一。谢谢！
   QQ  请问李彬海： 请介绍公司已进入城市房地产的发展状况？
   李彬海  我们已进入了12个城市。近期还准备进入3个城市，我们进入的每个城市项目运作良好。谢谢！
   罐头  请问刘平： 公司开发的产品主要为优质中档商品住宅，产品结构单一，请问公司如何看待？
   刘平  答：本公司的产品结构目前在上市公司当中相对来说是比较丰富的，具体内容请参阅招股意向书。谢谢！
   QQ  请问宋广菊： 广州商品房交易量如何？
   宋广菊  答：随着公司全国战略布局逐步到位，广州地区的销售成交量占公司总销售额的比例也在逐步下降，但广州地区仍会作为公司重点区域之一，仍将保持一定的比例。谢谢！

小散户1

刘凌  请问谭艳：公司目前的大量的未分配利润和资本公积金，未来的股利分配政策是什么？
   谭艳  公司未来的股利分配政策是根据公司章程的规定，依据公司的经营和实际情况，最终由股东大会决定。谢谢！
   套近乎  请问刘平： 公司本次募集资金用途？  
   刘平  答：募集资金主要用于九个房地产项目和增加土地储备。请参阅招股意向书。谢谢！
   张建国  请问朱洁：保利地产7月31日收市有股票的股东是不是一定能配到10:1的股票,并还能网下申购保利地产
   朱洁  是的，公司原股东最大可按其股权登记日2007年7月31日（T-1日）收市后登记在册的持股数量以10:1的比例行使优先认购权。除行使优先认购权部分的申购以外，若您是机构投资者可自愿选择网上或网下的申购中的一种方式（如果投资者同时参加网上和网下申购，则网下申购部分将被视为无效申购）参与本次发行。参加网下申购的机构投资者若同时为原股东中的无限售条件股股东，其行使优先认购权部分的申购必须以网上申购的方式进行。若您是个人无限售股东只能通过网上进行申购。谢谢！
   我爱保利  请问李彬海：请问李董：万科上市至今给股民带来了巨大的财富，创造了地产界的奇迹？
如果我长期投资保利，保利能够像万科，甚至超过万科给我带来巨大的财富吗？
作为董事长，您的信心基于什么呢？
谢谢！
   李彬海  我们相信会做的比别人更好，而且我们历来做的比说的好。谢谢！
   李彬海  我们相信会做的比别人更好，而且我们历来做的比说的好。谢谢！
   鲁彬  请问宋广菊：请问宋总，公司现在正积极向二线城市拓展，有没有计划进入四川成都拿地做项目的打算或前期布局？
   宋广菊  答：保利地产非常看好成都，预期今年下半年将实质性的进入。谢谢！
   价值投资者001  请问李彬海：请问李董，
在国家宏观调控形式下，有很多民营房地产企业可能资金出现紧张局面，而他们手中却有一些好土地，公司有没有收购的计划？
   李彬海  只要对公司有利，我们何乐而不为。谢谢！
   价值投资者001  请问宋广菊：请问宋总，如何看待佛山的房地产市场。
因为广州、北京都是一线城市。但佛山却是一个地级市.


   宋广菊  答：佛山的经济总量位居广东省第三，是一个藏富于民的地区，市场需求旺盛。随着广佛经济圈一体化的快速推进，佛山将提供更广阔的房地产开发空间，特别是南海地区城市规划起点高，升值潜力大，政府勤政务实，投资环境好，开发商同样可以获得和一线城市一样的投资回报。谢谢！
   蔡昭明  请问刘平：公司发行价高达５５元多，比沪东重机的３０元还高８０％以上，创下增发和发行价之最，是否意味着公司对将来有足够的业绩支撑？还是另有其他含义？会不会象现在的房价一样高处不胜寒？另外请教公司对中国的房地产行业是否过热有何看法？是不是坚持长期看好？会否尝试涉足其他更好的行业？
   刘平  答：发行价格是按照有关规定和承销协商确定的，对公司未来的业绩充满信心。房地产行业中长期仍然看好，但股市有风险，需要每个投资者理性的分析。谢谢！
   九月龙  请问李彬海：请问李董，成都已成为新特区，那么贵公司以后的发展重点是否会向成都方向倾斜？？
   李彬海  我们已经积极的在成都获取项目。谢谢！
   古乐高  请问李彬海：请问公司是否有具体的股权激励方案？能否介绍一下？
   李彬海  我们高管是公司的股东，这是最彻底的激励。我们目前实行的是责任目标考核与个人收益挂钩，类似于股权激励，效果不错。我们也在积极探讨新型的企业管理制度，建立股权激励和相关的考核制度，保证既激发经营层的积极性，又保证公司的健康、稳定发展。谢谢！

小散户1

保利  请问李彬海：请李总再详细明确说明一下贵公司发展战略。
   李彬海  以发展为主题。迅速放大资产经营规模，加快资本运作步伐，积极探讨品牌经营。
具体的在经营上，仍然坚持两个为主，三个结合。
谢谢！
   dennis  请问宋广菊：您在接受媒体采访时谈到将加大在商业地产上的投入，我相信投资者会对保利的这个战略比较认同；可否谈谈你们在商业地产发展上的具体思路？
   宋广菊  答：保利地产目前拥有的商业，第一是酒店业，这一部分我们已和六洲集团战略合作，委托他们管理保利地产酒店；第二是商业，我们计划成立自己的经营管理公司，实施对商场的管理；第三是写字楼部分，一部分销售一部分长期持有。第四，会展物业我们将长期持有，收取租金。谢谢！
   郭振宇  请问李彬海：李总,我看规划是2010年资产到1000亿,至于销售收入公司也有计划吗
   李彬海  公司各项经济指标复合增长60%以上。
谢谢！
   财务  请问谭艳：请问增发以后资产负债率多少
   谭艳  增发以后资产负债率60%左右。谢谢！
   d  请问李彬海：今后三年每年的每股收益怎么样?
   李彬海  一定高于现在水平。
谢谢！
   wwdxxq  请问朱洁：8月7日上市，设涨跌幅限制吗？
   朱洁  本次增发结束后，发行人将尽快办理增发股份上市的有关手续，具体上市时间将另行公告。增发股份上市流通首日不设涨跌幅限制。谢谢！

   张强辉  请问刘平：地价越来越贵，以后的发展会不会越来越窄？
   刘平  答：价格是由供需关系决定的，公司目前产品结构合理，在未来几年持有物业的经营份额会加大。谢谢！
   lego  请问李彬海：李总您好！您目前持有236万公司的股票，请问您这次打算全部参加增发吗？
   李彬海  我对公司未来的发展充满信心，这次增发我已确认增持。尽管已请求亲友的支持，但由于资金问题，未能全额增持。
谢谢！
   古乐高  请问宋广菊：请问公司目前的土地储备有多少？
   宋广菊  答：截止6月30日公司土地储备842万平方米。谢谢！
   我爱保利  请问李彬海：请问最近的五年之内，保利能否做到每年必送转股？
谢谢！
   李彬海  是否送转股由股东们决定。谢谢！

小散户1

涛涛  请问李彬海：公司的土地储备规模？未来几年的开发规模和储备计划？
   李彬海  公司土地储备如招股说明书披露。
保利地产目前丰富的土地储备得益于公司前瞻性的战略、敏锐的商业判断和良好的品牌形象。在取得方式上，公司善于运用多种灵活的方式。
在一级市场上，公司善于把握城市规划的脉搏，发现商机。也善于运用概念地产发现投资价值获取有成本优势的土地。在二级市场上，公司凭借较强的资源整合能力，通过收购兼并、合作开发等方式取得有成本优势的土地。同时公司开始介入一级土地开发以获取土地资源。
因此，公司有信心在未来持续不断获取有成本优势的优质土地资源。
谢谢！

   小柏  请问闫建霖：明天参与公司的增发，到增发的股票上市，大约需要多久，还有就是跌破发行价的可能性大麻。
   闫建霖  增发上市时间将另行公告，大约10个交易日左右，按目前的价格是71元，发行价55.48元，我们有信心使股东得到满意的回报。谢谢！
   张航  请问刘平：保利中期会大比例送股吗?
   刘平  答：目前尚无计划。谢谢！
   夏  请问宋广菊：请问公司刚在上海宝山区买了3块地块,将来准备用于开发何种住房呢 别墅还是高档商品房
   宋广菊  答：我们最近在上海宝山取得的项目，规划建筑面积超过55万平方米，单方成本为5877元/平方米。在取得这个项目时，我们经过了认真的分析和论证。的确，目前取得的这个地价相对于现实房价是偏高的，但我们认为有几个关键性因素决定了项目有巨大的升值空间。
（1）项目位于上海外环线内，周边的顾村公园正在建设中。顾村公司占地比浦东世纪公园大三倍，而且地铁顾村站也将建成通车。
（2）项目规划容积率仅为1.35。公司将通过合理的调整产品定位，拟将项目规划为低密度住宅和小高层相结合的产品形态，通过产品形态的组合提高项目经济价值和盈利能力。
（3）地块内有丰富的水资源。根据我们在上海十二橡树的经验，我们完全有能力营造出江南水乡的景观。
根据上述分析，我们认为在目前地价情况下，项目仍能保证税前总投资回报率15%，这一董事会授权的立项指标。同时，公司非常看好上海房地产市场前景，考虑未来房价上涨因素，项目的利润将更加可观。谢谢！
   王生  请问李彬海：请问如何看待当前的房地产行业出现的泡沫现象?
   李彬海  房地产行业从整体来看没有泡沫。
谢谢！
   小股民  请问刘平：第一大股东不配股，对它的控股权会不会有有影响
   刘平  答：第一大股东不配股，不会影响他的控股权。谢谢！
   老牛  请问宋广菊：目前房价呈现持续增长的态势，公司认为房价会出现拐点吗？国家还将运用怎样的调控政策？
   宋广菊  答：（1）行业：房地产行业中长期看好。主要基于目前持续向好的宏观经济，不断加快的城市化进程，不断提高的居民收入而引起的消费升级，而且跟中国人多地少和老百姓“安居乐业”的传统思想有着直接的关系。
（2）房地产宏观调控：房价的过快上涨，必然会引来针对房地产的宏观调控，因为房地产是关系到国计民生和社会安定的问题。但是房地产作为国民经济的支柱产业之一，其市场化程度已经比较高，其内在的发展规律不会由于宏观调控而发生根本的改变。当然，短期的调控政策，可能会抑制房价的过快上涨，而且可能对消费者的购房心理产生一定的影响，也就是说不排除房地产市场会出现短期小幅波动的可能性。但总体上来讲，市场不会受到调控政策太大的影响，持续向好的格局不会改变。而且调控必将导致行业集中度的提高，会有利于有实力的品牌开发商获取更大的市场份额。
（3）房价问题：目前的房价上涨因素比较复杂，包括了供求关系失衡导致的，也包括流动基金动性过剩、本币升值因素，当然也有部分地区是由于投资炒作引起的。但主要的原因还是供给不足导致的。所以由于短期内大量增加供给的可能性不大，所以房价仍将持续上涨。但国家的调控政策的干预，有可能会使房价上涨的速度慢下来。谢谢！
   金牌  请问李彬海：目前房价呈现持续增长的态势，公司认为房价会出现拐点吗？国家还将运用怎样的调控政策？
   李彬海  我们认为，房价是经济发展的重要标志。只要中国经济还在持续增长，房价就会保持上涨的态势。也就是说，我们对房地产业的中长期始终是看好的。这基于以下几个分析：
首先中国城市化进程还将持续推进。其次公司加入WTO后，中国经济融入了世界经济，房屋作为资产价值也将逐步与世界看齐。第三个根本原因在于房地产市场的供需矛盾。
以上三个原因使得保利地产始终坚定不移地看好房地产行业的长期发展。
谢谢！

   黄浩  请问谭艳：公司去年底已售未结算项目为什么没有在一季度释放出来呢
   谭艳  公司去年底已售未结算项目因为在一季度没有达到房地产销售收入确认条件，所以没有确认收入。谢谢！
   jenny  请问闫建霖：申购代码是啥？
明天申购吗
   闫建霖  本次发行网上申购分为公司原股东中无限售条件股股东行使优先认购权的优先认购部分（申购代码为700048，申购简称为“保利配售”）和其他投资者及公司原股东比例认购部分（申购代码为730048，申购简称为“保利增发”）。参与申购的投资者务请注意本发行公告中有关网上申购的不同申购代码适用对象、申购数量与申购次数等具体规定。
对，明天网上申购。
谢谢！