打造中国地产长城-------600048保利地产

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小散户1

专家称房贷新政未改变房价上涨趋势

2007年10月30日 07:30:30    经济半小时

　　房贷新政出台短期来看，并没有改变房价上涨的趋势，长期来看，不少人希望银行提高了二套房首付比例，能就此遏制炒房投机，给房价降降温，可是在他看来，这样的期望也许有些过高。



　　9月27日，中国人民银行、银监会要求对已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套或者第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍



　　顾云昌称，第二套房子提高首付比例和提高利率的做法是宏观调控组成部分当中一个方面，不能指望一项政策出台就整个楼市变化了。



　　陈国强告诉记者，为了调控房产市场过热的局面，不能完全地一刀切，如果这个你能确实能够认定他是为了改善居住条件，那么在认定购房的状况的时候就需要有更细化的，或者更人性化的一些做法。
　　10月29日，央视《经济半小时》播出"专家称房贷新政未改变房价上涨趋势"，以下为节目内容实录。
　　一个月前，9月27日的晚上，中国人民银行、银监会要求对已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套或者第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随贷款购房套数的增加而大幅度提高。
　　在不少人看来，央行和银监会的目标显然直指房产投资市场，因为买第二套住房的人，很多不是为了出租就是为了倒手赚差价，那么，抬高了贷款门槛，真的能给房地产市场降降温吗？这条政策如今实施了整整一个月，我们今天就来看看它的效果究竟如何？
　　刘斌，21世纪不动产区域经理，这段时间，他和伙伴们每天都在为日益清淡的生意着急，原本应接不暇的生意，现在却驻守客户，就在记者采访的这天下午，刘斌的店里没有一个来咨询的客户，刘斌告诉记者，房贷新政出台后，由于第二套房首付提高，利息提高，不少购房者反映难以承担房价，放弃了购房计划，现在，他们几天也成交不了一单生意。
　　记者随后在北京的几处新楼盘和21世纪不动产，我爱我家等多家房产中介公司进行了调查，看到大多数售楼处和中介公司都门庭冷落，少有购房者前来咨询。在21世纪不动产总部，市场总监林蕾告诉记者，新政出台后，他们在全国的业务都受到了较大的影响，房产交易明显缩减，甚至引发了部分购房者退单第二套房的"退房潮"。
　　记者了解到，新政实施后，在一路领跑全国房价的深圳，房产市场陷入了买卖双方观望的僵局，10月份二手房成交量环比9月下降了26.39%。
　　在上海，10月上旬，部分新盘退房率持续攀升，退房率超过了19%；在南京，今年"十一"黄金周期间，商品房认购量大幅下降，比9月份环比降低了23%。
　　房贷新政出台在各地引发了楼市震荡，那么此次房贷新政影响而改变购房计划的大部分是一些什么样的购房者呢？
　　分析师告诉记者，新政出台，虽然抑制了一部分投资性购房者的投资冲动，但是也让不少因结婚等原因需要升级换代的普通购房者，不得不改变了购房计划。
　　房贷新政让房产中介遭遇到一场十月里的寒潮，因为贷款门槛抬高，很多人放弃了买第二套房的打算，交易量也就跟着萎缩了不少。按照很多人的常识，会以为这种情况下，房价应该相应会下降，至少得让你买得起。然而，我们记者的调查却发现实际情况却并非如此。
　　房贷新政实施后，房地产市场成交量出现大幅萎缩，不过刘斌告诉记者，与此相反的是，房价却一直在上涨，尽管房贷新政抑制了一些二次置业的人买房的打算，但是北京是一个以自住型购房为主的城市，对住房的刚性需求一直支撑着房价居高不下。
　　如果说很硬性的规定以家庭为单位，第二套房就需要40%，那有可能出现的情况就是一部分自住的需求被抑制了，如果你抑制了这部分自住性需求，那么在下一步他的这个钱凑够的时候，这部分人可能又会在一定的时间集中释放，所以我们说的价格反弹是这个概念，成交量也会集中反弹。
　　房贷新政出台短期来看，并没有改变房价上涨的趋势，那么长期来看，它又会对房价产生怎样的影响呢？刘斌告诉记者，不少人希望银行提高了二套房首付比例，能就此遏制炒房投机，给房价降降温，可是在他看来，这样的期望也许有些过高。
　　今年以来，从央行连续加息，直到提高第二套房的贷款门槛，各项金融政策频繁出台与国内当前房价持续上涨都有密切的关系。但是，同任何商品价格上涨一样，推动房价上涨最大的动力还是来自于强劲的需求。如果没有一个办法，真正平衡房地产市场的供需，那些需要住房的老百姓还是很难买到自己的房子，实现自己的梦想。
　　第二套房首付比例和利率分别提高10%，虽然看上去数字并不大，但对不少节衣缩食买房的工薪阶层来说，抬高的那一点门槛就是一道翻不过去的梁，这项政策的利弊得失究竟该如何看待？我们的记者采访了建设部住房协会副会长顾云昌和北京大学房地产研究所所长陈国强。
　　建设部住房协会副会长顾云昌："我想有两个目的，第一是要防范由房地产引发的金融风险，由美国次级抵押贷款的问题，给我们的启示和教训，我们必须对第二套房子的贷款，政策上要做些调整，防范金融风险；第二是为了进一步遏制目前过旺的住房需求。"
　　记者注意到，早在9月20日， 建设银行(行情 股吧)研究部就发布报告指出，目前国内住房按揭贷款正逐步步入违约高风险期，金融业要规避风险，就在这个报告发布后的第七天，9月27日，央行房产新政出台。
　　记者："目前国内的信贷风险，从银行来说，是到了非调控不可的程度了吗？"
　　建设部住宅及房地产研究会副会长顾云昌："这倒不是，因为银行的风险现在看来个人住房抵押贷款的风险，还是这个产品，这个还是质量比较高的，这个违约贷款的，或者产生问题的比例不高，远远低于房地产贷款的比例。"
　　北京大学房地产研究所所长陈国强："美国次级债，资产风波发生的基本的原因它是贷款对象是收入比较低，信贷，就是信用的程度比较低的这样一个人群，那么我们国内其实是相反的一个状况，就是贷款的对象实际上是收入比较，中高收入阶层，对吧，那么他们的信用，个人信用状况应该是比较优良的，优质的。"
　　记者从央行发布的有关数据中注意到，房贷历来都是商业银行最优良的贷款业务之一，2006年末，个人住房贷款数额，高达11760.66亿，个人住房不良贷款率仅有1.63%，这个数字，和美国次级债风波爆发期30%的不良贷款率相比较而言，给银行带来的风险显然非常有限。
　　顾云昌："金融系统处于本身的房贷的这个规模，就是说在金融系统，信贷结构当中，比例过大，那么主要是处于这样的一种风险意识，所以有这样的调控同时出现。"
　　从目前看，虽然房贷违约并不会给银行带来太大的风险，但是提高房贷门槛，就筑起了一道抵御金融风险的防波堤，金融监管部门这次出台房贷新政，最担心的显然还是银行自身的安全，那么此次房产新政对楼市的调控作用究竟有多大，专家们又有怎样的预期呢？
　　顾云昌："第二套房子提高首付比例和提高利率的做法是宏观调控组成部分当中一个方面，不能指望一项政策出台就整个楼市变化了，国八条国内都出台了，我们的楼市还在涨，但是我们看到如果不出台这些政策，我想我们今天楼价还不是这个政策，应该看到宏观调控各项政策出台对楼市的调控发生的作用。"
　　记者注意到，对于目前银行对购买第二套住房收紧"钱袋子"的做法，很多人认为，这是一记重锤，一定程度上打击了炒房人，但与此同时，也难免会误伤一些经济实力较弱、住房需求迫切的普通老百姓，那么对此，专家又是怎么看的呢？
　　陈国强："实际上目前这个房贷的新政，有误伤的人群，他是为了改善居住条件，自用性是非常明显的，那么当然如果按照这个去套现在的政策，可能就是成为这个被限制的这样一种类型了，那么这个属于政策的一个考虑欠周，或者说一个不足的方面。"
　　专家告诉记者，为了调控房产市场过热的局面，上世纪在日本、韩国等国家，也曾经对购买第二套房出台过限制措施，不过相比较而言，此次出台的房贷新政还有要改善的地方。
　　顾云昌："有的国家规定，比如第一套房子卖掉以后，买第二套房子，一年以内买第二套房子，就不算买第二套，有这样的一种规定，我觉得我们出台政策恐怕还要进一步来细化。"
　　陈国强："不能完全地一刀切，如果这个你能确实能够认定他是为了改善居住条件，我想在在认定购房的状况的时候就需要有更细化的，或者更人性化的一些做法。"
　　半小时观察：调整供给，打破坚挺 房价
　　其实，房地产市场涨价的根源还是供需不平衡，尤其对收入不高的老百姓来说，价廉物美的房子，几乎打着灯笼都找不着。这种情况下，单靠银行方面采取金融手段，并不能一举就让房价掉头直下。反而可能会因为操作缺陷，而伤害到那些收入不高但最需要住房的老百姓。
　　供需决定价格，是市场经济中最基本的一条原理，要想破解房地产难题也同样如此。我们看到，今年以来，各地政府加大了经济适用房和廉租房的开发速度，这不仅是为了缓解低收入家庭的住房难题，也在一定程度上起到遏制房价的作用。涂过大量中低收入家庭都通过这种方式，在政府帮助下园了住房梦，相信高高在想的房价就会失去支撑，房产泡沫也会不攻自破。
　　农民在地里除草的时候，都会小心翼翼把庄家捋开，不会把庄家和野草都一股脑地都铲了。对待错综复杂的房地产市场，我们同样需要这样小心和耐心，把庄家种好了，野草才不会疯长。

　

小散户1

郎咸平：到底是什么因素导致房价、股价暴涨

2007-10-30 10:45     成都日报

    核心价值

　　曾作为“国有产权流失”大讨论胜利者的郎咸平，在淡出公众视野一段时间后，把新的视角和研究方向放到了众矢之的的内地房地产市场。他的“虚拟资金”理论是否道破了楼市股市暴涨的“天机”，为当前的宏观调控勾勒出另一条路径？

　　核心人物：

　　郎咸平，1986年获得美国宾西法尼亚大学沃顿商学院财务学博士学位，曾经执教于沃顿商学院、密歇根州立大学、俄亥俄州立大学、纽约大学、芝加哥大学等，曾担任世界银行、深交所和香港政府财经事务局公司治理顾问。现任香港中文大学最高学术级别的(首席)教授。

　　郎氏成长模式：经济素质带动楼市股市

　　“虚拟资金”导致楼市股市火爆

　　本报记者(以下简称“记”)：内地的房地产市场已成了社会焦点，我听到有些声音说,中国的房价在30年内都会持续上涨，您赞成这个观点吗，内地房价的飙升还会持续多少年？

　　郎咸平(以下简称“郎”)：这个问题只能这么回答：30年可能成长，但是我的成长模式和他们讲的不一样。我的是经济素质带动楼市的成长，他们讲什么呢？“以房地产带动经济的发展。”几个城市邀请我去演讲就谈这个问题。我告诉他们，房地产的本质是什么？是一定要在经济发展之后，你需要房子的时候，才有房地产。你看看中外历史，哪个城市像我们以房地产带动起来呢？没有。房地产经营是有条件的，那就是你的经济环境、投资环境不断的改善，老百姓的生活水平、所得增加，他需要更好的房子。所以我说，一个好的经济才能带动好的房地产业。一个好的经济才能带动好的股票市场。

　　记：对于内地房价股价暴涨的原因，目前众说不一，专家学者的说法是“流动性过剩”，或者是“人民币加速升值”，很想听听您的观点。

　　郎：我根本不同意流动性过剩的说法，那是国外教科书的版本，拿到中国来根本不能用。很简单，如果是流动性过剩的话，可以通过宏观调控收紧银根来解决，可是实际情况呢，越调控楼价越涨，股价越涨。我经过几个月的调研，终于找出原因，内地楼价上涨的根本原因是供给面市场化严重不足，需求面市场化严重过度。什么意思呢？就是供给面政府垄断，土地开发权银行信贷权基本上在政府手上，加上地产市场的长流程管理，加上地方的卖地心态，地价飞涨。再看看需求面，完全市场化的方式，我称之为“虚拟资金”的横行又造成市场化“过度”。这两个扭曲形成了我们非常特殊的市场，房价不断飙升，老百姓买不起房子，原来房子被“虚拟资金”买走了。

　　记：“虚拟资金”指的是什么，数量有多大？

　　郎：我的研究结果显示，“虚拟资金”最大的来源是营商环境在一定程度上有所恶化，挤压出实体经济的钱大量进入股市楼市。第二笔就是黑色收入。第三笔是国际热钱。最后才是老百姓的储蓄款。这四笔资金汇集成了全世界绝无仅有的“虚拟资金”，这些资金有多少不好统计，但可以肯定第一、二笔资金是“虚拟资金”的主要部分。为什么中国的楼市股市那么热？深圳房价突破两万元了，怎么还有人来买，这个市场是不是疯了？这就是靠资金推动的行情，是“虚拟资金”导致内地楼市股市火爆。

　　记：如果您的“虚拟资金”说法是正确的话，政府该如何来监管这种“虚拟资金”，能不能减少它的出现？

　　郎：“虚拟资金”基本上是不可监管，不可控制的，它也不可能消失，为什么？现在楼市股市的利润远远高于制造业。这是中国最新的现象。你去问一个民营企业家，最近做生意赚的钱，和他买的别墅赚的钱哪个高？他会说两年前买的豪华别墅，一转眼就赚了一两千万。内地的猪肉价格为什么大涨？根据我的调查，一定程度上是因为饲料价格上涨。说明养猪大户的投资环境有问题，他不想养小猪了，他更愿意抽出资金去炒股买楼。这个心态在各行各业都存在，现在人们做企业越来越难，比如工人难找、利率上升、汇率上升、通货膨胀，他赚不到钱。在这种情况下，很多民营企业家放弃一些有发展前景的项目，和养猪户一样把钱流向股市，如果大家都这么做，你会发现股价上涨背后没有利润支撑，这才叫真正的泡沫，通货膨胀在这种情况下就会有上升的可能。

　　期待“以公平公正为纲”受更多重视

　　记：楼市不同于股市，由于房价上涨太快，老百姓有意见，您觉得中央政府今后会采取什么样的房地产调控政策？

　　郎：我相信很多人很好奇，到底我对目前的经济热点持什么观点？可以告诉你，为什么这几年房地产的宏观调控一直是成效甚微，内地的房价越调越高？我的结论是，内地产生了一个非常奇特的“二元经济体系”，就是在任何时候，经济“过热”和“过冷”同时存在，因为地方政府“以GDP为纲”，资金都到了“过热”的部门，比如房地产、基础建设、形象工程、钢铁等等。“过冷”的大部分是民营企业，缺乏资金，产品收缩，比如养猪的。股市也反映了这种二元分化，最近大盘股猛涨，就包括了地产、钢铁和为这些部门融资的银行股。为什么每次加息股市必然大涨？利率提高对“过热”部门没有影响，他们照样大量借钱，但是利率提高的结果，进一步打击了“过冷”的行业，所以你看到股票大涨的时候，不要认为是乐观，那是更多的“虚拟资金”进入股市了，是我们营商环境的恶化。

　　记： 怎样解决当前房地产业面临的问题？郎教授能开个药方吗？

　　郎： 我坦白地告诉你，房地产业的情况，根源在我们意识形态里的“以钱为纲”。“以经济建设为中心”的理念，上世纪90年代中期被某些人曲解为“以GDP为纲”，所以各地的官员上任之后就拼命卖地，价格越卖越高。我的个人看法就是，不能单纯强调“以钱为纲”，更应该重视“公正公平”，给每一个老百姓一个平衡点。所以我一再说，现在国家的财政政策已经开始向民生倾斜，当“以公正公平为纲”受到更多重视之后，老百姓才住得起房、看得起病、上得起学、退得起休。营商环境好了养猪户才会回去，大家该干什么干什么，我们有一个正常的经济体系，中国才能走向真正的市场化。

　　记：房地产政策作为一项重大的公共政策，您个人觉得未来应该有哪些调整？

　　郎：对于大多数公民，房子绝对不是奢侈品，而是必须品，老百姓有住房的权利。“居者有其屋”，这是检验一切房地产政策的最基本标准。中国的宪法规定土地公有，属于全国老百姓所有，因此国家土地必须首先保证所有公民最基本的居住需求，在满足这个需求之后，才谈得上市场化的需求。我说了，内地楼市的根本问题是供给面市场化严重不足，需求面市场化严重过度。解决大多数人的住房问题，采取完全市场化的方式绝对不公平，你供给面是垄断的，需求面就应该控制价格。所以内地房地产的政策目标，资源配置，都应该采取双轨制，以保障型住房为主，包括廉租房、经济适用房、中低价位住房等等。

　　记：香港对房地产问题是怎么解决的？

　　郎：包括香港在内，世界上绝大多数国家和地区，本质上都是双轨制，而不是单纯把多数人的住房问题抛给市场。对于有经济能力的少数人，当然是通过市场化方式进行高档房消费，价格完全由市场决定。

　　在国际化之前应该“挖沟渠”

　　记：中国经济的开放和国际化已经不可逆转，面对人民币不断升值，国际热钱大量涌入，您这样的财经人士怎么看待？

　　郎：对于国际热钱的流入，我以前在广州发过言，你要打破他的预期，突然贬值，突然升值，你能够撑上几个月，国际热钱就会走。政府要有这种决心，更重要的是要有驾驭和操控外汇的能力。我可以大胆地说，我们央行有两千名经济学家，知道如何操控外汇的人不多。你只要让人民币浮动，结果就会造成国际炒家的聚集，发展中国家搞浮动汇率是非常危险的，别人就有机会操控你的汇率。我自己是资本主义经济学家，我应该鼓励金融自由化吧？可是我不能鼓励，金融方面要稳步开放，因为金融出错和工业、农业不一样，金融政策只要上午出错，下午就是几百亿美金的损失。这不是纸上谈兵，我们现在最缺的是有这种能力的人。

　　记：现在国际化从产业部门、外经贸部门发展到金融领域，中国企业国际化的发展状况到底怎样？

　　郎：很难说我们中国真正国际化的企业是哪一家。我们的企业有几个瓶颈，传统产业难以突破，产品同质化严重，没有技术壁垒，关键没有国际化的思维方式。TCL想国际化，想通过中国的廉价劳动力，配合国外的品牌以及技术，但是这已经是过时的东西，思维太落后了。我们的企业想走出去，海尔收购美泰(音)失败了，中海油收购优尼科失败了。收购优尼科为什么不成？美国国会阻挠。你以为他是自由主义国家啊？真正让外国企业无条件进入的只有中国。他就是用政治干预你的经济，这就是国际政治。你走出国门才发现，你根本就不了解国际市场，根本就不知道他们在玩什么。

　　我再给你说一个恐怖的现象，你要收购别人，别人不让收购，可是别人要来收购你，你还不得不同意。现在美国的欧洲的产业资本、金融资本像两只大秃鹰，在股市在中国的上空虎视眈眈看着我们的内资企业，我们以制造业为主的企业，出口导向型企业在全世界都非常优秀。美国政府不断给你施压，让你的人民币不断升值，不断升值是什么结果？他一步一步地啃食你的利润，最后他会把我们的企业变成他全世界产业链上的一环。你是制造业，赚的是硬1元，他赚的是软10元。

　　记：从国际化的大背景上看，我们面临现实的问题是什么？

　　郎：我们在国际化之前应该挖沟渠，这是我们最薄弱的。连农民都知道，水闸门打开之前，你要先挖沟渠，把水顺着沟渠引导到农田叫灌溉，否则会淹没我们的良田。资本主义的本质是什么？不是民主、自由、议会宪法，资本主义的本质就是严刑峻法，是法制化。我们“国际化的沟渠”也是法制化，这个规则不但限制政府的行为，也要监管所有人的行为，所有人都要符合这个法制化的社会，只有在一个严刑峻法的法制化规则之下，开放和搞市场经济才有意义。原来我们开放了20年，忙到后来发现忘了挖沟渠。那么国际的产业资本、金融资本进来了，我们怎么依法监管他，不让他随意掠夺？我们过去引进外资和出口创汇是一句神话，各地政府为了引资可以不用付出过高的代价，包括环境污染，不能只有GDP就可以了。中国是一个资源贫困的国家，还敢出口煤炭，这又是我们的一个错误。到最后是农民教育了我们：洪水蔓延，把农田都淹没了。

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季报点评：保利地产正以最快的速度追赶万科

2007-10-29   来源：和讯网

      作为房地产行业的老二，保利地产（600048）的三季报显示，公司1月至9月实现主营业务收入39.09亿元，同比增长65.96％；实现净利润5.62亿元，同比增长83.27％；每股收益0.5元。公司同时预计2007年全年净利润将同比增长70%-100%。按照保利地产2006年度6.59亿的净利润测算，该公司2007年度净利润应在11.20亿元－13.18亿元之间，将成为继万科A后，第二家年度净利润超过10亿元的上市公司。

　　相关数据显示，房地产行业的老大—万科A，早在2005年度就实现净利润13.5亿元，2006年度净利润高达21.55亿元，今年上半年的净利润为16.68亿元。而保利地产在2006年7月上市之后，其业绩也出现了快速增长态势。2003年—2006年，保利地产分别实现净利润0.70亿、1.89亿、4.07亿和6.59亿元，虽然仍有一定差距，但不可否认的是，保利地产正在以最快的速度追赶行业老大。

　　对于地产行业来说，土地储备的多少直接影响着公司的生存和发展状况。而保利地产三季报的另一个亮点就是，土地储备充足，目前仅在建和拟建项目就达到了49个，足够保证未来3-5年的快速增长。

　　三季报显示，公司今年第三季度共有在建拟建项目49个，总占地面积977万平方米，规划总面积1637万平方米。在7月至9月这三个月里，公司新拓展项目9个，占地面积194.6万平方米，规划建筑面积329.5万平方米。新开工面积181万平方米，竣工面积20.8万平方米。至9月30日，公司土地储备面积1003万平方米。另外，根据公司2007年10月13日公告，公司新获取上海西子湾和武汉阳逻项目项目共计建筑面积203万平方米。至此，公司土地储备面积增至1206万平方米。

　　地产行业还是一个资金消耗型的企业。对于龙头企业来说，多渠道的融资将加速公司发展步伐。公司今年8月份顺利实施增发1.26亿A股的方案，融资70亿元，有效地降低了公司资产负债水平，目前公司资产负债率为68%，比较合理。10月份，公司董事会通过了发行不超过43亿元公司债的决议，此举将进一步可以改善公司的债务结构，增加流动现金。资金到位后，将为公司项目发展提供有力支持，有利于公司撬动更多的项目，使得公司的资源获取优势更为明显。

小散户1

保利地产：未来两年有望加速发展

2007-10-30     中国证券报

      保利地产(600048)前三季度实现主营业务收入39.09亿元，同比增长66.2%；实现主营业务利润11.12亿元，同比增长60.1%；实现净利润2.84亿元，同比增长84.3%，增速比主营业务收入增长快。
　　因为土地增值税的预提，公司的主营业务税金比率从去年同期的6.6%上升到今年的11.0%，这导致公司的主营业务利润率从29.5%略降至28.4%。但是，由于期间费用率大幅度下降，公司的营业利润率和净利润率反而分别提高3.4和1.4个百分点。其中，营业费用率从去年的5.2%下降至4.3%，管理费用率从去年的3.9%下降到3.7%。

　　我们认为，公司扩张后带来的规模效应，是期间费用率降低的主要原因，这也导致了公司净利润率水平的提高，以及净利润增长快于收入增长。

　　规模扩张强劲

　　与去年同期相比，公司ROE（净资产收益率）大幅下降，从9.3%降至5.1%,主要原因是：（1）今年7月，公司公开增发1.26亿股，募集资金70亿元，资产负债率从去年同期的75.1%下降至68.6%；（2）增发及项目储备的增加使得公司资产规模大幅扩充，总资产周转率和存货周转率均出现明显的下降；目前结算的项目仍以上市前的储备项目为主，这是导致公司结算收入及利润增长与资产规模增长相差悬殊的主要原因。

　　对ROE下降的评价取决于对房地产市场趋势的看法。如果仍坚定地看好中国房地产行业的发展，地产规模继续扩大以及房价继续增长，那么公司目前这种高速扩张战略是可取的，风险较小。

　　我们认为,公司在扩张上并不盲目，风险控制较好。从年初到现在，公司新增项目储备14个，总建筑面积580万平方米，这些项目多位于比较看好的区域和城市，包括长江三角洲和广东佛山地区；新增储备项目平均楼面价为2656元/平方米，比去年增长13%，也较为合理，这得益于公司项目区位的选择及项目获取方式的同样化。

　　公司进入的一些区域仍处于起步阶段，造成地价相对较低，但是这些项目的盈利能力未必差，一方面这些区域往往配合着未来市政建设的投入和配套的改善，房价增长空间较大；另一方面，公司新增14个项目中，有5个是50万平方米左右或以上的大盘，占到了新增项目储备面积的71%。

　　公司获取项目的手段一向多样化。今年获取的14块土地中，3块地为合作取得，包括股权转让和资金入股，土地成本具有明显的比价优势。

　　全年业绩预增七成

　　公司同时发布了2007年度业绩预增公告，全年净利润将同比增长70%-100%，对应净利润为11.20亿-13.18亿元，对应的全面摊薄EPS为0.91元-1.07元。我们维持公司2007年盈利预测，即净利润11.76亿元，全面摊薄后EPS为0.96元。同时，考虑到今年各地，尤其是保利项目储备较为集中的广州地区房价上涨极快，以及新增项目的利润贡献，我们调高了2008年、2009年盈利预测，全面摊薄后的EPS分别为2.59元和4.15元。

贝珂

楼主资料好全啊  顶一个

小散户1

房地产：伟大的保招万金 维持推荐

2007年10月30日 16:34 顶点财经

　　国信证券 方焱

　　事项：

　　上周五，大盘在地产金融股带动下轻微反弹，沪深300(5472.962,-132.27,-2.36%)上涨1.14%，上证指数上涨0.49%，深圳成数上涨1.82%，房地产板块指数上涨4%，我们重点推荐的“保招万金”远强于大盘，其中保利地产(92.60,-3.63,-3.77%)上涨5.68%，招商地产(96.99,-2.74,-2.75%)上涨10%、万科上涨4.88%、金地集团(65.03,-5.10,-7.27%)涨10%，推荐的地产“四小龙”也有不错的表现，我们新推荐的民营“四大金刚”和国有“五剑客”等整体上市地产股大部分也有较好的表现，如北京城建(28.86,-0.69,-2.34%)上涨6.7%，天鸿宝业(41.80,-2.47,-5.58%)上涨4.08%，上实发展(49.39,-3.94,-7.39%)上涨9.76%。

　　评论：

　　看空地产股将错失投资良机，未来地产仍有较大的投资机会。07年6月我们向市场推出了我们的房地产下半年投资策略——《超配地产股,分享行业盛宴》，在该报告中，我们又一次高举行看多房地产的大旗，建议超配地产股，分享房地产行业盛宴，首推“保招万金”(保利地产、招商地产、万科、金地集团)等品种，前10个月该等地产股的表现符合我们的判断；目前，部分投资者对地产股前景产生动摇，但我们认为未来地产股仍将维持强势，“保招万金”仍将是市场的强势品种，正如我们前期在《抓住“保招万金”，省心安心又开心》报告中的判断一样，未来地产仍有较大的投资机会。

　　龙头地产股走强的原因分析。龙头地产股走强的原因是多方面的：(1)在人民币不断升值及进一步预期因素的作用下，房地产是受惠最大的行业，(2)房地产盛宴刚刚开始，随着居民财富的急剧膨胀，有效购买力增强，未来1-2年房地产销售畅旺的局面将得以维持，(3)随着调控的深入，行业集中度提高。未来主流地产公司业绩将保持较高速度增长，(4)主流地产股动态估值不贵。除此之外，公募基金规模普遍较大，龙头地产股是配置的首选，所以，龙头地产股估值存在一定程度溢价。

　　房地产宏观调控提升地产板块投资价值。房价的持续飙升给房市带来调控压力，但我们要正确看待房地产宏观调控，其主基调依然是要保持市场健康、稳定地发展。随着调控政策的逐步落实，未来供给结构会大大改善，有效供给会显著增加，相当一部分潜在需求会转化成有效需求，未来行业销售前景乐观。对于物业税，我们认为2年内推出的可能性较小，不要过分担心此税种对行业的影响。另一方面，调控使行业“优胜劣汰”加剧，行业集中度提高，龙头公司将获得更多的发展机会，优势房地产企业业绩增长将大大超过行业平均水平。而未来几年盈利的爆发性增长将进一步提升房地产板块投资价值，所以，目前重点地产股动态估值水平并不贵。

　　“保招万金”目前动态估值仍偏低，维持推荐的投资评级。在盈利高增长的前提下，目前地产股动态估值相对较便宜，维持“保招万金”等推荐的投资评级(盈利预测见附表1)。

　　二线地产股，如”四小龙”和民营“四大金刚”也值得密切关注。地产“四小龙”也是我们首先推荐的几家区域龙头，未来业绩增长速度也将远高于行业增长速度，目前动态估值不高，也值得密切关注。民营“四大金刚”是我们最近推荐的新品种，我们认为它们有挑战“保招万金”的潜力。

　　地产股投资仍应密切关注政策面的变化，特别是北京、深圳和上海等城市房地产政策的变化。但我们同时认为政策的出台只能使地产股股价产生波动，对长线投资者而言是增仓的机会。目前房地产调控更多体现在地方政府根据当地房地产市场情况出台相应的政策或措施，从中央层面再出台统一的打压措施的可能性较小，而地产股主要集中在北京、上海和深圳，所以，应密切关注这三地房地产政策的变化；但我们同时认为政策的出台只能使地产股股价产生波动，对长线投资者而言是增仓的机会。

哈哈哼哼

下周是低吸租赁地产的时机

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保利击败竞买人拍得桂城一地块

2007-11-02 16:58:36　来源: 羊城晚报
　　
本报讯10月30日，佛南（拍）2007-027地块的国有土地使用权拍卖会在佛山市国土资源局南海分局举行。现场有5个竞买人参与竞价，最终由保利华南实业有限公司以26500万元竞得，折合楼面地价3078元/平方米。

　　据悉，佛南（拍）2007-027地块位于佛山市南海区桂城A16街区A地块，面积34435.5平方米，土地用途为城镇混合住宅用地，使用年限为住宅用70年，商业用地40年。容积率≤2.5，建筑密度裙楼≤40%，塔楼≤28%，地块要求建筑面积90平方米以下的户型必须占到70%以上。

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地产大鳄争融资 大量的现金流成房价又一推手？

2007年11月4日9:24 中国证券报 林华  

    在银行严控房地产开发贷款的情况下，房地产企业在国内融资越来越困难。于是，内地房地产企业纷纷赶赴香港上市。在获得大量现金流之后，房地产企业又争相圈地，从而进一步推高房价。

    国庆前后，香港联交所成为了内地房地产商的“黄金周”之旅的目的地，内地房地产企业掀起了一场赴香港上市热潮。

    从9月28日至10月9日，远洋地产、SOHO中国、中国奥园三家地产商接连在香港联交所挂牌，其密度创下了内地地产企业香港IPO的新纪录。据估算，这三只新股冻结资金总额达到6500亿港元。三家地产公司10月份在香港招股的总集资额将超过550亿港元。

    今年以来，内地房地产企业受益于高速发展的房地产市场，在港IPO行情水涨船高。4月20日，有“内地地主”之称的碧桂园在香港IPO，融资148亿港元，此前冻结资金3330亿港元，共68万港人参与申购，被市场形容为“万人空巷”。

    受到鼓舞的内地房地产企业正在用行动做出回应。据称，包括恒大、时代地产、广东珠光集团等，均计划登陆H股市场，广东地产商再次集体向香港资本市场进发。而远洋地产、SOHO中国IPO融资均超过了百亿，无疑增强了房地产商的想象空间。

    值得注意的是，不少房地产企业上次融资刚完成不久，就宣布进行第二次融资。7月初， 金地集团刚完成44.99亿元的非公开发行；8月16日公布通过公开增发募集35亿元资金的栖霞建设，也是定向增发刚完成不久。

    有关专家指出，在银行严控房地产开发贷款的情况下，房地产企业国内融资已经变得越来越困难，于是纷纷选择赴香港上市融资。据不完全统计，今年以来房地产上市公司已合计融资超过1000亿元，资本市场的融资功能，化解了困扰多时的资金和土地两大难题。

    分析人士认为，由于近期国家出台了一系列限制外资投资房地产政策，完成身份转换的红筹公司加紧筹备上市工作，希望减少未来可能出台的政策所带来的影响。据世邦魏理仕估值部预计，今年年底将迎来房地产企业上市高潮。

    目前，房地产企业不再仅仅依靠银行借钱，而是开始运用其作为上市公司所具有的各种优势地位和渠道进行融资、再融资。有了资金的房地产企业豪情万丈，“地王”接踵而至。

    房地产企业在天价拿地后，并没有立即投入开发，而是囤积起来等待增值以实现利益最大化。同时，房地产企业天价拿地本身就决定了其只能开发高档楼盘，而高档楼盘对房价的拉动是不容置疑的。

    倘若鼓励房地产企业上市，房地产企业融资的成本更为低廉。因为相对于银行，股市的广大投资者更为分散，加之现在监督机制存在的漏洞，投资者对房地产业的资金运用等情况的监管更弱，制约力更小，房地产业通过圈地推高房价的底气将更足，因为其所有风险都转嫁给了比银行更为弱小的广大投资者身上。

    随着内地房地产企业越来越多地涌向香港资本市场，香港投资者对具有内地概念的地产企业已全然没有早两年时的新鲜感。尤其是适逢国家对房地产业的宏观调控，内地房地产企业对投资者的吸引力已日渐式微。

    香港评论认为尽管中国房地产市场仍然火爆，但是由于一连串的上市行为已经让投资者产生了麻木情绪，选择新概念板块正在成为香港投资者的一种投资趋势。

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王石：房地产行业资源将向上市公司集中

2007年11月6日13:4 新闻晨报  


　　日前，房地产行业大腕，万科董事会主席王石在“人居建筑与可持续发展论坛”上，正面回应了行业目前的一些热点问题。他认为，房地产行业资源向上市公司集中，而万科将坚决不囤地、不捂盘，明年开工的项目将超1000万平方米。

　　王石承认，目前房地产行业的资源，无论是资金还是土地，向上市公司集中是一个事实，也是未来的趋势。

　　他说，行业目前集中度确实不够合理，但不是过于集中，而是过度分散。中国有几万家房地产公司，但只有少数企业走长期经营的品牌路线，其中主要是上市公司。房子是一种需要使用几十年以上的产品，只有走品牌路线的公司才能在售后做到长期负责。上市公司的市场份额增加，有利于保护购房者的权益。

　　王石表示，万科一直坚决反对囤地、反对捂盘。在一个房价、地价向上的市场里面，囤地、捂盘可能确实提高了利润率，但同时降低了周转率。万科走的是快速开发的路子，这样利润率可能低一点，但是资产回报率却更高。

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中国楼市预测 四大趋势突显:内因推动 外因拉动

2007年11月06日08:21 房地产时报  王水田   

房地产市场既受制于宏观经济的发展，又受制于其本身供求关系变化的影响。两者具有明显的互动效应和内在联系。据此，我们可以对未来二三年上海房地产市场作出一些判断。

GDP高增长推动房市

今年前三季度GDP同比增长已高达11.5%，今年全年的增幅将会超过11%。即使未来二三年增速有所放缓，也会维持在10%左右的增幅。这就意味着未来房地产市场仍具有上行动力。

又因为我国经济增长主要仍靠出口与投资这两驾马车拉动，内需这驾马车虽说会有所增长，但在未来二三年内仍不能与上述二驾马车并驾齐驱。这就决定了如今推动房市升温的几大宏观经济的因素依然存在，如外贸顺差、流动性过剩，通胀压力，利率、汇率的影响等。其中，尤以流动性过剩对房市的影响最大、也最直接。它不仅促进了房地产开发投资的增长，更促进了投资购房需求的快速增长，而成为推升房市的一大动力。

供求矛盾依然存在

由于前两年宏观调控对于地根、银根的收紧，而导致如今新增供应的普遍不足，加剧了供求矛盾，并促使价格上涨。虽说已开始增加土地供应。但由于土地资源稀缺，其新增量毕竟有限。且房地产开发一般都有二三年的周期，“远水救不了近火”。因此，未来二三年内新增供应相对于持续增长并且是较快增长的市场需求，仍然处于偏紧状态。

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2020年我国住宅需求仍旺盛 五大原因促房价上涨

2007年11月07日09:29 重庆时报   

到2020年我国仍处于住宅需求旺盛期。昨日的房地产行业沙龙论坛上，国家发改委投资研究所房地产研究中心副主任刘琳博士发布了关于住房价格问题的研究报告。众多听众加椅子参加沙龙。

房价上涨与供求关系有关

“有人认为，房产商的贪婪行为对房价起着决定因素，然而房价与供求有很大关系。”刘琳介绍，对全国平均水平的调查表明，2002年起房价开始快速上涨，并持续了5年。

据调查，全国的土地供给指标从2004年持续下降，而需求指标则在逐步上升，导致2004年以来，住房的供求关系更加紧张。

“导致房产供应量持续下降是土地供应闸门和紧缩信贷闸门。”刘琳称，从2003年开始，土地供应实行“招拍挂”，一块土地要从生地到熟地后才能开发，这就有1到2年的开发周期，因此土地供给增长在短期内出现下降。从购置土地面积来看，2005年、2006年全国购置土地面积在下降。到今年3月以来，购置土地面积逐步增加。

生育高峰会导致购房高峰

“到2020年前，我国仍处于住宅需求旺盛期。”刘琳称，生育高峰必然导致二十多年后的结婚购房高峰。而我国在未来十多年内，仍会保持高速的城市化进程，全国每年约有2000万农村人口进城，住房需求加大。

据分析，25岁~45岁的人群是购房的主要群体。其中25岁到35岁的人群因属于婚龄期，对住房需求的弹性并不大，35岁到45岁的人的住房主要用于改善需求，这部分人更受宏观政策影响。

第四季度房价涨幅可能趋缓

全国的房价会不会出现下跌？刘琳表示，全国房价不可能出现由增到跌的情况。“目前全国的增幅已经放缓，可能会出现拐点。”刘琳分析称，随着国家的一系列调控措施效果逐步显现，第四季度房价涨幅可能趋缓。

五大原因推动房价上涨

近几年房价呈现快速上涨、逐年攀升的态势，原因何在？在昨日的房地产行业沙龙上，民建中央企业委员会房地产组组长曾钫发布了一份《近年来房价上涨原因的分析与建议》的报告。

拆迁安置费高加大开发成本

目前我国正处于城市化的发展时期，许多城市建设和旧城改造的力度加大。随着国家对征地拆迁工作的规范，征地拆迁安置补偿费标准的提高，加大了开发时间成本和资金占用成本，开发成本明显上升。

土地供需不匹配导致地价涨

从2003年开始的土地调控政策，影响了2005年以后的住房总量供给，土地供给与需求不匹配，导致地价上扬，商品房价格飙升。近年来开发商取得的建设用地，大都是通过招投标的方式竞价取得，导致部分地区土地价格大幅上涨。

以北辰实业在长沙购买的土地为例，目前长沙平均房价为3500～3600元/平方米，而该地块楼面成交价已达3500元/平方米。经过业内推算，其项目成本价将在5500元/平方米以上，这一价差会迅速抬高当地房价。

城市化加快 住房需求剧增

据预测，到2020年我国城市化水平将达到50%~60%，城镇居民将增长到8亿~8.5亿人。其间约有3亿~3.5亿左右的新增城镇人口需解决住房，住房需求急剧增大。

据了解，我国住宅二级市场发展存在严重不足，租金也不合理。而流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。由于我国当前租赁市场的低效，居住需求都被挤压到了住房一级市场，造成了需求过度旺盛，房价的持续攀升。

投资性购房比例增高

目前我国民间资本大约为15万亿元。在人民币升值，流动性过剩背景下，由于种种原因，大量的民间资金找不到合适的投资渠道。在对比各类投资的收益率后，部分民间资本和居民把住房当作保值增值的良好投资品，促成房价上涨。

有关统计数据显示，一些城市投资性购房比例较大，如上海投资比例达到16.6%，长沙市的住宅投资比例为16%，写字楼投资比例则高达40%。

存款利率低导致资金炒房

房价上涨，不可忽视的还有资金政策的影响。虽然存款利率不断上调，但资产收益率为负利率，于是大量的资金就用于炒房。

另外，按揭和开发等资金政策也不利于房价降低，加上城镇公共交通配套设施完善，都会对某个地区的房价造成抬升作用。

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万科和保利：地产双塔连城诀

2007-11-7     来源：《金融界》——《商界评论》


　　一个是政府的长子，一个是民资的宠儿；一个陶醉于为百姓造房，一个执着于精品路线；一个倡导人本主义，一个推崇军队文化……分别起步于深圳和广州的万科与保利，以不同的方式缔造了相同的中国地产界神话。 　　 　　

　　■文/周文明 尧飞 　　 　　 　　 　　

　　000002这是万科A股的代码，作为1991年于深圳首批上市的企业，万科已连续26年持续高速增长，主营业务年复利增长超过26%，净利润年复利增长超过34%，这是在A股上市公司中唯一的一家。自2004年起，更连续3年增长速度超过50%，作为中国房地产的NO.1，万科当之无愧。 　　 　　

　　1992年成立于广州的保利地产在15年后于2006年7月31日在上海证券交易所上市(600048)。在2007年6月发布的《2007中国房地产上市公司TOP10研究成果》中，当时上市不到一年的保利地产位列综合实力第二名，中国房地产上市公司绩优股第二名。 　　 　　

　　以两者目前的股价复权计算，万科以1500多元高居A股第一，而仅仅上市一年多的保利也比上市之初翻了近10倍。两个完全走不同路线的房地产企业为何都取得如此巨大的成功？为何如此深受投资者的追捧？ 　　 　　

　　资本背景：民营VS国资 　　 　　

　　万科 　　 　　

　　万科的前身是深圳现代科教仪器展销中心，国营性质，主要经营办公设备、视频器材的进口销售业务，开发大陆专业视频器材市场，成为深圳市最大的进口销售商。后几经更名，主营业务也不断变化。 　　 　　

　　1988年，当时还叫深圳现代企业有限公司的万科首先进行股份化改革，原公司的1300万元资产国家占60%，职员占40%，公开募集社会股金2800万元，其中1000万元为特别人民币股，由境外投资者购买。同时，公司定名为“深圳万科企业股份有限公司”。至此，万科完成了国有性质到民营性质的蜕变。 　　 　　

　　同年11月，万科参加了深圳威登别墅地块的拍卖，以2000万的入场券进入了房地产行业。而后的万科气势如虹，在改革开放的大旗下，不断进入新的行业，连锁零售、电影制片及激光影碟都是其进军的领域。 　　 　　

　　1991年，万科制定了“综合商社”的发展模式。综合商社是指以商贸为主导，兼顾金融、制造、运输业等多种经营的超大型公司。按照新的蓝图，万科将贸易、工业、房地产、文化传播作为万科的四大支柱，此时的万科意气风发，走着多元化、跨地域的路，做着伟大的梦，此时的王石在电视上慷慨激昂地讲着对零售业前景的看法，此时的万科和王石都有点感觉自己无所不能。 　　 　　

　　过度的多元化是一个最容易犯的错误，同时也是一个最难改正的错误。尤其对于年轻的企业来说，往往是致命的，而此时的万科已经走了这一步。 　　 　　

　　1993年对于万科来说是非常重要的一年，1月份万科管理层召开了会议，对公司自1988年公开发行A股以来的发展进行了总结和反思。当时这仅是公司一次普通的内部会议，在今天看来却成为万科发展历史上具有里程碑意义的会议。会议的结论是万科放弃以综合商社为目标的发展模式，提出了加速资本积累迅速形成规模的发展方针，并确立了以城市居民住宅为公司的主导业务。此后的万科在经历多年的“加法”之后开始了其“减法”战略，直至2001年转让万佳，万科历经多年的专业化战略调整已全部完成。 　　 　　

　　保利 　　 　　

　　保利地产前身为广州保利房地产开发公司，成立于1992年8月，原全资隶属于中国保利集团。保利集团是经国务院批准，于1993年2月在保利科技有限公司基础上组建起来的大型企业集团，现为国务院国有资产监督管理委员会监管的155家大型中央企业之一。作为保利集团的一员，保利地产是保利集团房地产业务的运作平台，由于其浓厚的官方背景，使得其在某些方面具有其他企业不可比拟的优势。 　　 　　

　　保利的前10年是在广州度过的，这十年对保利地产来说是一个加法的过程，其立足广州，深度发展，完成了公司进行房地产开发的资本和经验积累，培养了第一批专业的房地产开发和经营队伍。保利地产自1998年连续5年被评为“广州市房地产30强”，综合实力前10名；2000年至2002年，连续三年位列广州市1000多家房地产企业前三强，一系列荣誉伴随保利地产走过了最初的十年。这十年的高速成长不仅使保利地产成为广州房地产龙头企业，也为其布局全国的战略转型奠定了坚实的基础。 　　 　　

　　十年后的保利地产不像当年的万科一样先“加法”后“减法”，而是在“加法”之后开始了“乘法”之路。2002年起，保利地产开始了走出广州、布局全国的宏伟篇章。9月，实行股份制改革成为由保利集团控股的股份有限公司的保利地产，开始其“立足广州，布局全国”的战略转型。仅三年，保利在广州、北京、上海等十大城市设立了多家子公司。2004年，保利地产跃居中国房地产十大品牌之一；2005年，进一步晋身中国房地产品牌价值五强；2006年度保利地产被评为“国有企业房地产企业品牌第一名”。2006年7月31日，保利地产在上海证券交易所挂牌上市。短短五年，保利地产达成了普通企业需要近十年才能达成的目标。 　　 　　

　　目前，保利地产的大股东保利集团已明确以保利地产为平台，发展地产业务。这意味着保利集团的人力、资金等资源将进一步向保利地产集中，为其未来几年的快速发展提供了坚实的保障。根据保利集团的五年发展规划，到2010年集团总资产超过500亿元，当年实现利润40亿元以上，其中房地产业占到利润总额的80%以上。 　　 　　

　　在土地资源更加紧缺、地价飞涨的背景下，保利地产的融资优势转化为获取土地资源的优势更加突出，其未来几年的高增长可以预见。 　　 　　

　　点评： 　　 　　

　　民VS官，不仅仅是指企业的资产背景，还有企业领导人背景、甚至企业的成长之路都有着明显的民营与官方的差别。王石与万科的发展与中国近30年来的经济发展是分不开的，改革开放的大潮让一批人满怀激情与梦想来到特区闯荡，万科的20年反映了特区经济发展历程的一个侧面，更是中国新兴企业的缩影。保利的背景使其一直带着神秘色彩，从一开始它就有着众多的资源优势，保利的成功之处不在于此，而在于它并不仅仅依靠资源优势来生存和发展，而是既很好地结合了南派地产的精细，又融会贯通了北方开发商的文化气质，将公司的资源优势很好地体现出来，创造出很好的产品和公司业绩。 　　 　　

　　产品策略：大众VS精品 　　 　　

　　万科 　　 　　

　　1993年的万科确立了以城市居民住宅为其主导业务，并在此后的十多年间不断地坚持、前进。整个20世纪80年代，中国内地城市住宅的主流还是均一化的福利房，此时在沿海城市悄然兴起了商品住宅，这些商品住宅面向的是经济收入、消费能力远远高于平均水平的一部分先富起来的人。面对这样一个消费群体，住宅开发商的产品路线只走高档或中高档住宅。以高档、中档住宅为主导的商品房市场持续到90年代中期。但是随着商品房市场的不断扩大，商品住宅的消费群体从奢侈消费不可逆转地转为大众消费，商品住宅开发商必须顺应市场变化，关注普通消费群体需求。这就是王石及万科的“关注普通人”。 　　 　　

　　今天的万科，已经探索出一条面向普通人的开发新路，那就是以新市镇为主要发展战略，通过规模开发，在保证住宅质素的同时，切实降低住宅价格，让更多的普通人能够买得起优质的住宅。 　　 　　

　　降低住宅价格、提高住宅质素，这是万科的目标。 　　 　　

　　2002年5月10号，北京东方君悦酒店，万科在这里举行了名为“倾心体验无限美好生活”的万科企业形象推广会，正式启动全新的全国性品牌形象推广，这是万科又一次成功的亲民策略。融合万科“客户是我们永远的伙伴”的企业核心价值观，万科提炼出“以您的生活为本”的品牌核心理念。“在当今消费者的心中，住宅不仅是遮风避雨的场所，或是与亲戚好友欢聚的乐园，它更是一个充满生活情趣，能让他们尽情展现自我的理想生活空间，”基于这样的懂得、尊重和认同，万科提出“万科提供一个展现自我的理想生活”的品牌主张，进而推出“建筑无限美好生活”的品牌口号。 　　 　　

　　通过此次对万科品牌的重新定位整合，万科更加清晰地表达了其品牌个性：有创见的、有文化内涵的、关怀体贴的。生活，成为万科的主旋律。 　　 　　

　　保利 　　 　　

　　1997年，成立5年的保利地产在广州确立了“房地产开发要走精品路线”的思想以及“精品地产、文化地产”的市场定位；推行“无缺陷”设计，在规划设计、质量管理和客户服务上贯彻“零缺陷”原则。在这个定位下，保利地产的代表作是国家康居示范小区———广州保利花园，并逐渐形成了“和谐、自然、舒适”的品牌观，也构成了企业品牌核心价值的主要基础。 　　 　　

　　2002年，成功进行股份制改革的保利地产，对改制后的发展进行了系统性的规划，并开始向全国扩张。此阶段确立的“中国保利，地产长城”传达出该公司要成为强势的全国性地产品牌的美好愿景，同时确立了公司的品牌主张，“和谐生活，自然舒适。” 　　 　　

　　“和谐生活”成为保利的品牌理念和品牌价值，也是保利地产在进行品牌塑造时追求的最高境界，强调人与自然、人与人、人与社会以及人与建筑的“和谐共生”关系。“自然舒适”则是从产品和服务等层面界定公司品牌属性，是保利品牌给予消费者的利益点和品牌承诺。 　　 　　

　　文化是保利地产的另一特色，作为一家以“文化地产”著称的房地产开发企业，保利地产将“以文化陶冶人”作为保利和谐人居观的终极理想。保利地产曾经相继为广州、重庆、沈阳等地带来了“圆明园国宝展”、“青铜器展”等国宝展示活动，使当地市民进一步了解了中国文化的博大精深。在广州，保利则是动情而感性的，从“笔墨传情”到“情人节不送玫瑰送百合”，从“艺术家眼中的女性之美”到“2005祝福广州———保利花园业主漂流瓶活动”乃至“林语感恩月”，保利地产与消费者之间用文化建起了一座桥梁。 　　 　　

　　点评： 　　 　　

　　一个走大众路线，一个走高端路线，不同的战略定位决定了彼此不同的市场、不同的形象、不同的消费群，不同的路径。相同的是，不管是万科还是保利，产品、服务、品牌都是其发展的核心。产品是品牌的基石，服务是品牌的支撑，只有有了优质的产品、优质的服务，品牌才有可能形成，企业才能够持续的发展。

企业文化：人本主义VS军队文化 　　 　　

　　万科 　　 　　

　　1984年万科刚成立的时候，员工手册上就印着一句话：“人才是一条理性的河流，哪里有低洼就流向哪里。”做人要诚实要有尊严，同样要培养尊重人的企业文化，把人当作第一要务——这应该是万科最早的企业文化。 　　 　　

　　在万科早年的企业文化中，含有更多的个人英雄主义的影子。万科是中国房地产的旗帜，而王石是万科的神。1980年，已经到了而立之年的王石在当过汽车兵、锅炉大修工、铁路技术员之后进入了广东省经贸委做招商引资工作，1983年，王石离开广州前往深圳，开始其20多年的万科之路。他在中国乃至世界广为人知，不仅因为万科的品牌，还因其鲜明的个性及登山经历。他是中国企业家群体中罕见的几乎100%受到正面评价的人。他拒绝高利润、坚持职业经理制、建立透明完备的管理体制。20年间，他和他的团队坚毅地前进，引领万科创造了无数的奇迹。 　　 　　

　　万科的个人英雄主义在企业发展之初形成品牌和团队，尤其是要将规模做起来时，是有着绝对积极作用的。但也会带来管理规范上的难题。因此在万科的发展道路上也越来越强调规范，强调统一步骤的行动。这又集中体现在2000年，万科总部各专业部门的成立，比如设计工程部的成立以及许多规范制度的建立和完善。这种变化首先反映的是文化的变革延续。所以，今天的王石才能真正成为甩手掌柜，陶醉于个人的“登山事业”中。 　　 　　

　　“如果说回顾万科20年的发展，最值得骄傲的事情是什么呢？那就是在行业还有待成熟的时候，我们守住了职业化的底线，无论碰上什么利益诱惑，我们一直坚持着自己的价值观：对人永远尊重、追求公平回报和开放透明的体制。”这段话出自王石带有自传性质的《道路与梦想》一书，我们从中可以看到万科的文化，王石的坚持。 　　 　　

　　保利 　　 　　

　　保利地产用十年时间做到了广州三甲，用五年的时间做到了全国第二，其总经理宋广菊解释道：“公司能够在竞争激烈的广州房地产市场生存并得以进步，我想都可以归结为保利公司的核心竞争力，也就是公司独特的企业文化。”还是文化，那么保利的文化是什么？这是一种军队的文化：雷厉风行的作风、严明的组织纪律性和军人特有的那种高度自我奉献精神和责任心，这些优良传统均是保利企业文化的重要组成部分。也是保利得以在竞争激烈的市场中生存、立足、突围，并取得今日成功的原动力。 　　 　　

　　王石成了万科的神，而李彬海却鲜为人知。作为保利地产掌舵人的李彬海，历任广州军区司令部参谋、科长、技术局后勤部部长，现任中国保利集团公司总经济师、保利房地产(集团)股份有限公司董事长。与王石相同的是都是军人，不同的是王石在五年汽车兵后就离开了军队，李彬海则是在军队度过了大部分生涯，并且达到了很高的地位，还有不同的是万科在王石的盛誉之下成长，而李彬海则在保利的光环之下相对低调。李彬海的军人气质对保利的文化构成有着很深刻的影响。 　　 　　

　　保利的另一核心文化为诚信。保利在十五年品牌之路中，“诚信，诚信，还是诚信”是重要组成部分。除了因为军企的背景，保利地产在十三年里从没有推迟交楼的现象，也使得保利地产“诚信发展商”的品牌形象受到买家好评。 　　 　　

　　点评： 　　 　　

　　截然不同的企业文化成就了两个截然不同的企业，王石的万科在前二十年里“王石”味十足，企业被深深地打上了王石的烙印，王石个人的价值观形成了今日的万科文化，成就了今日的万科伟业；保利的个人色彩不浓，却有着强烈的军队色彩，执行力、诚信成为其企业的核心竞争力。 　　 　　

　　未来：综合能力的比拼 　　 　　

　　万科 　　 　　

　　房地产行业的未来十年将是繁荣和健康的，随着土地供应和地产金融业的一步步规范、政策与法规建设的日益健全，行业秩序趋于理性，地产行业正从启蒙时代走向理性时代，企业经营由粗放转向精细，企业竞争也将从主要依赖土地资源转向综合能力竞争。 　　 　　

　　万科无疑是最具长期发展潜质的企业之一。 　　 　　

　　2003年12月的一次内部会议，万科第一次提出以美国最优秀的房屋开发商之一——帕尔迪房屋公司作为标杆企业。为什么帕尔迪会成为万科的标杆？因为万科已经在中国无对手，万科的住宅开发面积中国第一、全球第二，仅次于帕尔迪。 　　 　　

　　2004年12月，郁亮代表万科发布了未来10年的中长期规划，预计到2014年万科的目标销售额将由2003年的63亿达到1000亿元，全国住宅市场的份额从1%增长到3%。 　　 　　

　　从年销售额几十亿元到上百亿元，万科用了十几年；而从100亿元到200亿元，只用了短短1年(2006年实现销售收入212.3亿元)。万科2006年末市值达675亿元，同比上升321%，股价全年上涨263%.进入2007年后，万科总市值更是突破1200亿，成为沪深股市首家市值突破千亿的房地产企业。 　　 　　

　　过去20年，万科最宝贵的经验就是作出了从多元化到专业化的战略调整，未来10年将是第二次专业化的历程，即在住宅领域内做得更专业、更优秀、更卓越，这就是所谓的精细化。在已进入快速增长期的同时，更注意增长质量。提高资本与人力资源回报率，提升客户忠诚度，加强资产产品与服务创新。20年对于一个公司来说，才刚刚开始，未来十年，万科将致力成为基业常青的优秀公司。 　　 　　

　　同时对于已经过了生存阶段的万科来说，王石在过去的二十年间不断努力推行的职业经理人制度，将在万科未来的发展道路中，扮演重要的角色，这一制度能够减少管理层乃至企业对某个人的依赖，进而减少了公司长远发展的人力资源风险。 　　 　　

　　保利 　　 　　

　　2007年7月19日，一向行事低调的保利地产高调发布了其2008~2010年度企业发展战略规划，预测在2010年保利地产净资产规模超过500亿，总资产规模达到1000亿，成为首批跻身中国企业“千亿俱乐部”成员的地产企业。 　　 　　

　　数据显示，保利地产从2007年开始已经全面进入区域规模开发经营阶段。目前已进入城市中，平均拥有项目达5个之多，各区域公司项目储备均已具备滚动开发、持续经营的能力，并大多实现了平均三年的时间即跻身当地地产企业五强，五年跻身三强的战略目标。“地方公司在区域发展中获得的每一分利润，我们都会将其留在当地投资新的项目，用于当地的城市建设中去，推动区域经济的发展和居住、商务氛围的成熟。”保利地产董事长李彬海在多个场合一再强调了该公司这一原则。 　　 　　

　　显然，这一投资策略对于既渴望吸引外部投资又对房地产企业持怀疑态度的地方政府而言，是极具诱惑力的，在政府的大力支持下，保利地产凭借着其强大的集团背景、政府资源和专业开发水平，在一些重要城市中心区域获得了大量优质的规模性开发地块，目前保利地产每股土地储备在上市地产企业中居于首位，且足以支撑企业未来3到5年的高速发展。 　　 　　

　　在市场规范化与成熟度远不及发达西方国家的中国房地产行业中，企业大多遵循着“滚动开发”的模式。然而，随着行业进入门槛的不断抬升，土地资源竞争环境的日益恶劣，滚动开发模式的市场条件及政策条件将不再具备，“持有经营获利”成为市场主流的盈利模式。这一市场定律经过了无数国家的印证，但在中国真正意识到并开始实施商业地产战略的房地产企业却少之又少。 　　 　　

　　与市场上炒得火热的“70，90”的户型规定不同，“70，30法则”则是保利地产对于进军商业地产的重要决策。从保利地产2002年所制订的企业发展战略规划中我们发现了如下一段阐述：“坚持以中高端精品住宅为主，城市地标型商用物业为辅的产品结构战略。”保利地产2004年便制定70%的住宅产品和30%的商业产品比例，在坚持住宅产品为主导的基础之上，开始大举进军商业地产；2005年商业地产比例达到20%；2007年基本实现“70，30法则”。 　　 　　

　　目前，保利地产的商用产品涵盖了城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、国际锦标级高尔夫球场等多种业态。预计未来三年内，保利地产拥有的商用物业将为其提供超过每年10亿元的租金回报。长期稳定经营性收益对于保利地产融资渠道的拓宽起着举足轻重的作用，也是保利地产冲击千亿目标的核心推动力之一。 　　 　　

　　在房地产行业中，“地根”与“银根”无疑扮演着至关重要的角色，但人才却是未来持续竞争力的保障。2006年，保利地产启动人力资源孵化器战略。将人才培养细分为专项技术培养、房地产业务培养、职业精神培养和企业文化培养四部分，启动内部培训师制度，定期邀请外部专家学者开展封闭培训，企业高管直接加入到新进员工的培训计划之中，并强化薪酬激励机制和内部奖惩制度。同年底，保利地产进行机构调整，专业化分工协作为基本原则，强化集团机构运作效率和全国化管理实施规范；进一步强化集团职能管理，在原有投资管理、资金管理和人力资源管理的基础上，重点强化品牌管理和技术管理，并通过全职位作业指导书、全流程标准合同等方式来全面提升公司的人才效能。 　　 　　

　　点评： 　　 　　

　　中国的房地产市场在未来十年内至少还是快速增长的，基于此，两家企业对于投资者都有着相当大的吸引力。不同的是，成熟的企业风险低但增速慢，成长的企业风险高但增速快。经过二十年的发展，万科已经成为中国房地产行业最成熟的企业，未来发展是稳中偏快，而保利在最近五年的快速发展中，虽然有着众多优势，但快速发展的同时必然伴随着相应的风险，目前由于企业的资产负债率相对较高，企业的资金、管理风险将加大。 　　 　　

　　不同的起点，一样的归宿 　　 　　

　　万科 　　 　　

　　1988年11月，万科以2000万的昂贵入场券进入了深圳房地产行业，一个月后，万科再次投标天景地块，成为深圳地产的一匹黑马。 　　 　　

　　三年之后的1991年，万科带着“综合商社”的梦开始了其跨地域的投资。首先是上海古北，然后是厦门、北海。1992年，邓小平南巡讲话，国务院在11月4日发布《关于发展房地产业若干问题的通知》，在文件精神的刺激下，全国绝大多数地区都出现了房地产极速膨胀的现象，万科此时把握机遇，加速实施跨地域发展战略，在华南经济圈、长江三角洲经济圈，以山东半岛、京津地区和辽东半岛组成的渤海经济圈投资房地产项目和股权投资。 　　 　　

　　然而高歌猛进也孕育着过热和泡沫。由于投资过于分散，到1994年万科有多个项目濒临烂尾。1995年下半年，公司决定“重返深圳”。一年半后，成功完成战略调整——由12个城市“遍地开花”转向重点经营深、沪、京、津四大城市，重点放在深圳。 　　 　　

　　到2003年，万科的市场占有率是0.99%，以当时的发展速度，10年后的万科可以达到3%，营业额至少在1000亿人民币。这就是一年后郁亮在万科中长期规划中提到的十年达到1000亿目标的蓝本。 　　 　　

　　“重返深圳”后经过几年的稳健发展，万科重新制定了“区域化”、“集约化”的区域发展战略，积极开拓以深圳为中心的珠三角区域、以上海为中心的长三角区域、以沈阳为中心的东北区域，并形成珠江三角洲、长江三角洲和京津及东北区域管理中心，由此将逐步形成以长三角、珠三角、京津及东北三个区域为重点的东部沿海布局，并适当考虑进入内陆经济区域中心城市。 　　 　　

　　保利 　　 　　

　　2002年之前的保利一直像个地方品牌，在广州整整做了十年，从没有离开过。十年的深耕让保利在广州获得了盛誉。而从2002年开始，保利突然在全国快速地扩张。目前已在广州、北京、上海等地拥有26家控股公司。让我们来看一下记录： 　　 　　

　　2002年5月，保利(北京)房地产开发有限公司成立； 　　 　　

　　2002年6月，保利(武汉)房地产开发有限公司成立； 　　 　　

　　2003年3月，上海保利房地产开发有限公司成立； 　　 　　

　　2003年3月，保利(重庆)投资实业有限公司成立； 　　 　　

　　2003年7月，保利湖南文化广场首期工程动工庆典仪式在长沙举行；　 　　 　　

　　2003年8月，保利(沈阳)房地产开发有限公司成立； 　　 　　

　　2006年4月，保利(包头)房地产开发有限公司正式挂牌成立…… 　　 　　

　　今年7月，保利地产以55．48元每股增发1亿余股，最终募集资金总量约70亿元，不但创下了Ａ股市场公开增发议案从提出到实施的最快纪录，也创下了当时Ａ股公开增发的最高价纪录。在高价增发获得成功之后，保利地产获得了充沛的现金流补充，使其加快了“攻城略地”的步伐：7月24至31日，保利地产斥资近72亿元，在上海、杭州、长春、北京购得多块市中心地块。 　　 　　

　　这一连串的时间段如此密集的公司成立和拿地让人赞叹，保利如何能够做得如此之好，如此之快，神秘与神奇始终伴随保利左右。广州、北京、武汉、上海、重庆、长沙、沈阳、包头，保利走在长江和京广线“大十字”战略地图上，初步形成以广州、北京、上海为中心城市，辐射环渤海经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈，以重庆、沈阳、武汉等区域中心城市辐射西南经济圈、东北重工业区和华中经济圈的战略布局，这与万科并无太大差异。 　　 　　

　　点评： 　　 　　

　　有如经济水平一般，广东的房地产市场也领先于全国，目前国内地产龙头企业主要来自于这一区域，比如万科、保利、碧桂园、富力、合生等，这些公司把持着行业前几名。20年前的万科，在深圳开始了其大众住宅之路，十几年前的保利，在广州开始了其精品文化地产之路，今天，二者都走出广东，走向全国，在珠三角、长三角及环渤海经济圈进行其战略布局。起点都是广东，成就不分伯仲，但过程却不一样。
　　

小散户1

保利地产继续增加土地储备


      保利地产11月5日发布公告，保利地产全资子公司保利华南实业有限公司于2007年10月30日通过拍卖方式，竞得位于佛山市南海区桂城A16街区A地块，土地用途为城镇混合住宅用地，成交土地面积为34,435.5平方米，成交价款总额为2.65亿元，地块容积率为不大于2.5。

      分析师表示，作为保利集团的房地产旗舰公司，保利地产在土地和资金的获取上均有较明显的优势，这是其业绩快速增长的基础。保利地产所获得的储备项目基本为较大型的住宅项目，属公司的擅长领域。

      分析师并且认为，此次购地，亦符合之前保利地产购地战略。保利地产在上市前确立的购地格局是：以北京辐射环渤海经济圈，以沈阳覆盖东北重工业经济圈，以重庆辐射西南经济圈，以上海辐射长三角经济圈，以广州覆盖珠三角经济圈的全国战略布局。目前，“广佛经济圈”已由概念转为实践，正在发展成为珠三角经济圈的核心区域，此次购买的佛山地块盈利前景看好。
   
      另外，公司8月6日公开增发1.26亿股，融资70亿元左右，为公司增加土地储备提供了资金后盾。07年以来，大型房地产公司在资本市场融资优势明显，万科融资规模将超过100亿元，保利70亿元，而金地则融资了40亿元。

      目前保利地产土地储备分布全国10个大中城市，建筑面积超过1,100万平方米，成为继万科之后A股中第二家土地储备大户。现有的土地储备总量及结构支持未来3到5年的快速发展。保利地产的购地费用已经超过了百亿元人民币，而保利地产相关工作人员也曾向媒体表示，保利没有计划要购多少地，遇到合适的还会买。

      分析师提醒，在目前的状态下，房地产行业的宏观调控究竟还将怎样继续，楼市中各方力量的较量使其真正走向何方等等，都还需要本年度最后一季的继续观察。

      近期，国土资源部强调，招拍挂的土地不再分期发放土地证。按此，只有一次性付清土地出让金，才能获得土地开发资格。从这一点来看，对于资金实力雄厚的上市公司来说比较有利。

笑虎

佩服，能坚持啊

哈哈哼哼

600048整理后将创出新高