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地价频频“上天” 开发商怎么像喝了兴奋剂

2007年08月08日 09:19:16  经济参考报

　　"68亩土地拍出了5540万元的天价！"--2007年6月，一桩普通的土地竞拍让平静的湖南省衡阳县城西渡镇沸腾起来。不少市民在惊讶之余，纷纷表示怀疑，"比衡阳市的地价还高？开发商还有利润吗？"
　　事实上，"天价"竞拍早已不是发达地区和沿海城市的"专利"。2007年3月，安徽临泉县1.02亩地拍出了655万元，是省城合肥最高地价的两倍。2007年7月，陕西延安宝塔区5.04亩土地创下了亩平1030万元的"天价"。
　　那么，在这些三线甚至四线小县城屡屡创出"天价"的背后，究竟是房地产商在"发烧"，还是另有隐情？"天价"土地会不会加重消费者的负担？看不懂的土地市场表现，让人疑惑多多。
　　"开发商就像喝了兴奋剂"
　　2007年6月17日，衡阳县国土资源局决定挂牌出让衡阳华岳动力机械总厂(原衡阳柴油机厂)共约68亩国有土地使用权及其他相关国有资产，土地规划用途为商业和居住。考虑到职工安置成本，国土局将挂牌起价定为2080万元。"我们估计能拍到3500万就顶到天了。"负责柴机厂改制工作的衡阳县县长助理胡隆友说。
　　然而，在挂牌之后的11天内，情况的发展令胡隆友大跌眼镜。参与竞买的10家房地产企业竞价不断刷新，衡阳县国土资源局不得不决定于6月28日转入现场竞拍。
　　"如果说挂牌后竞标者的出价还算理性的话，到了现场竞拍时，大家'就像喝了兴奋剂一样'"竞相抬价。"
　　据胡隆友介绍，开拍后在短短时间内，这块土地价格就已冲到了4000多万元。这时，主持拍卖的衡阳县国土局局长有些急了，他不断提醒竞拍者"保持冷静"。然而，在不断上升的数字刺激下，竞拍者的热情仍旧一浪高过一浪。最后，来自湖南鸿麒房地产开发有限公司的一位股东，从同伴手中抢过牌子高高举起--"5540万元！"随着槌音下落，这桩衡阳县历史上最高的土地出让终于尘埃落定。
　　"这个价格肯定是有些高了。"胡隆友告诉记者，目前衡阳县城人口不过10万，最黄金地段的土地价格也只有约40万元/亩，住宅楼均价为800元至1000元。鉴于衡阳县城的实际，此次拍出的价格在当地可谓是不折不扣的"天价"了。
　　"只要拿到地就等于赢了一半"
　　小县城的"天价"竞拍之后余波未了。按照衡阳县国土局规定，竞价中标企业必须中标后的五个工作日内将余款付齐，而此次以5540万元竞拍成功的湖南鸿麒房地产开发有限公司，在成交后并没有在规定时间内付齐剩余款项，原因很简单：没钱！
　　据记者调查了解，此次参与竞标的企业大多是由一些小股东临时拼凑起来的。"每家企业背后至少有10个股东。"胡隆友告诉记者，这些小股东大多是近几年搞小房产开发赚了一点钱，本身并没有多大的资本实力。为了凑足本钱参与竞标，有的公司的一些股东甚至到了"砸锅卖铁"的地步。"当得知不能如期到款竞标保证金将被没收时，鸿麒公司一位股东当场心肌梗塞发作。"胡隆友摇着头告诉记者。
　　那么，如此实力不足的公司为何敢铤而走险开出天价？一些业内人士的分析或许有其道理。
　　据了解，此次出让的土地分为两块，均处于衡阳县黄金地段，与繁华商业街相邻，规划发展潜力巨大。一位曾从事过房地产经营的人士给记者算了一笔账：按照衡阳县目前繁华地段的门面房价格8000元至10000元/平方米推算，该地段建成后每平方米至少可卖5000元。如果开发两层，仅门面房的收入就有一亿多元进账。只要策划、营销到位，三年内获利至少5000万元。
　　"实际上，按照目前房地产市场状况，只要拿到了地就等于成功了一半。"这位开发商告诉记者，随着国家对房地产市场宏观调控力度加大，土地资源的紧缺性将越来越突出，而目前不断上涨的房价无疑使手中有地的开发商更大的利润预期，"这就是天价竞标屡见不鲜的根本原因。"
　　"森林法则"与"恶性循环"
　　对于衡阳县城"天价"竞拍，最着急的还是县城的普通居民。在衡阳机关工作的孙先生告诉记者，近三年来衡阳县的房价几乎翻了一翻。不久前，县城的房地产开发商们又联合在一起，将县城电梯房的价格从1260元每平方米提高到了1360元每平方米。"这次拍出天价土地对于普通消费者来说绝不是一个好消息，县城的房价肯定会随之水涨船高。"孙先生满脸无奈。
　　湖南省社会科学院经济研究所所长肖毅敏认为，尽管衡阳县拍出"天价地"有开发商冲动的因素，但当前土地价格越来越高则是比较普遍的现象。这主要是地价和房价相互影响的结果。肖毅敏说，近几年大幅上涨的房价和国家对土地的宏观调控，一方面刺激了地价的上涨。另一方面，地价成本的提高，又造成了房价的节节攀升。
　　记者采访中，一些房地产开发商认为，屡屡出现的"天价"竞拍其实正凸显出当前房地产市场的"森林法则"--越是资本雄厚的开发商越能拿到日益稀缺的土地资源；而大量的普通开发商只能望洋兴叹。而"森林法则"导致的最终结果是房地产市场被少数"寡头"所垄断。
　　"一线城市的土地资源已几乎被实力雄厚的大集团瓜分殆尽，在二线三线城市复制这种掠地模式自然也是情理之中的事。"长沙市房地产商张先生说。
　　一些专家认为，面对房地产市场的"森林法则"，在由政府、房地产开发商和消费者组成的"生态链"中。处于链条最末端的消费者其实是最无辜也最弱势的。通过"天价"竞拍，政府收获的是真金白银，房地产商获得的是紧缺资源；而普通消费者除了坐等房价上涨之外别无他法。"地价上了天，房价上涨还会远吗？"（苏海萍 谭剑）
　

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高房价激起合作建房梦 政策真空成为"硬伤"

2007年08月08日 08:35:27

　　合作建房的现实可行性到底有多大?
　　编者按：
　　今年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，7月北京、重庆等城市房价持续上涨的幅度更加惊人，一些新楼开盘均价呈现出百分之几十的暴涨，开发商甚至开始了一次"攀涨"房价的"集体行动"，在开发商说自己的利润已经高到不好意思对外讲的同时，买房人哀呼"我已经绝望了"。
　　在这种形势下，人们又开始对低价的"个人合作建房"寄予新的希望，希望它能够对似乎已走到尽头的房地产开发体制有所突破。为此，中国经济时报近日组织了对几个城市"个人合作建房"情况的采访报道，以期引起相关方面对"个人合作建房"所面临问题的关注。
　　8月2日，重庆市国土局内部一位人士对中国经济时报记者透露，此前一直被张平看好的九龙园地块被另一家房地产公司竞得。"可以肯定的是拿到该地块的公司不是银润。"这位人士对记者如是表示。这意味着，此前有关重庆个人集资建房发起人张平成功拿地的报道可能是一条虚假消息。而与此同时，业界人士也对重庆个人集资建房的前景表示不容乐观。
　　"成功拿地"迷雾
　　7月下旬，有媒体报道：重庆个人合作建房发起人张平首次获地。报道并非来自一家媒体，但内容基本相似，报道称，重庆最近推出的九龙园区控制性详细规划F2-3-1/02地块(下称九龙园地块)被重庆银润公司竞得。而银润公司正是张平发起成立的个人合作建房的实际载体。报道同时援引称，九龙园地块成交金额为2740万元，高出竞拍底价533万元。
　　针对这一消息，中国经济时报记者深入展开了调查。7月31日，本报记者意外地获得了一个惊人消息：据知情人士透露，重庆个人合作建房发起人张平并没有成功获得九龙园地块，入主该地块的开发商另有其人，但这位知情人士并未透露更多的细节。
　　当天，记者联系到上述报道中较早接触到重庆市国土局某位官员的另一位知情人士，这位知情人士对此也是大吃一惊，不过，她还是对张平成功拿地深信不疑。
　　"银润在网上公布成功拿地是7月3日，无论是项目地址还是名称等内容都跟九龙园地块不谋而合。"这位知情人士说，惟一可以解释张平拿地失败的可能是有关部门的官员怕被怀疑引火烧身，"因为九龙园地块公开拍卖日期是7月16日，而在这之前，银润方面就已经发出帖子称拿到地了。"她认为这是一个很大的疑点。
　　8月2日，记者登陆"银润重庆个人合作建房网"，也发现该网站提到一个项目--银润九龙花园合作建房项目，该帖除发布的日期定格在7月3日外，还详细介绍了地块项目坐落位置以及周边交通等情况。该项目地块位于重庆高新技术开发区核心区域的中心位置，以轻轨车站为邻，公交线路四通八达，"该区域经多年的建设，周边配套设施十分完善，是一个非常适宜合作集资建房的好地方。"
　　当天，张平在接受本报记者采访时对"拿地成功与否"的问题始终不愿正面回答。"不好说的，很多人都在打电话问这个事情。"张平说。尽管记者一再追问，他始终守口如瓶。
　　"拿地过程有很多变数，即使是拿到土地，也要等相关的规划、立项等手续到手之后才算成功。"张平似乎对"拿地成功与否"这一问题讳莫如深，不过，他却为记者提供了一个重要信息。"我们可能和有关公司合作。"张平表示。至此，重庆个人合作建房首次拿地仍是一片迷雾。
　　然而，8月2日，本报记者从可靠渠道获得的消息显示，九龙园地块的买主并非是银润公司，而是另外一家房地产公司--重庆森柏房地产开发有限公司(下称森柏公司)。当天，重庆市国土局内部一位人士对记者透露，九龙园地块原属工业用地，此次由工业用地转为住宅用地并重新招拍挂，原土地使用者森柏公司顺利竞得了该地块。"可以肯定的是拿到该地块的公司不是银润。"这位人士也否定了此前个人集资建房者拿到土地的说法。

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透视巴菲特式投资心理：招招针对人性弱点

2007-08-08 13:15   高松   第一财经日报

    巴菲特法则是沃伦·巴菲特42年成功投资生涯一直秉持的不二法则，核心精髓包括价值投资、边际安全原则、集中投资组合、长期持有股权等，秉持巴菲特法则的投资者如凯恩斯(Keynesian)、芒格(Monger)等都获得超越大盘的投资回报。考虑到美国股市在过去20年增长10倍的大牛市背景下，仍然有90%的投资者未能盈利的严峻事实，长期获得超越大盘的投资回报几乎是不可能完成的任务，历史证明巴菲特法则是投资界的黄金法则。

　　然而，尽管巴菲特法则为广大投资界人士所熟知，但成功应用巴菲特法则获得成功的人还是凤毛麟角。其原因到底何在？

　　巴菲特法则执行的最大难点在两个方面，一是对人类本性的理解与超越，二是对投资价值判断的专业性。前者涉及人类心理的奥秘，后者涉及对股票背后商业运营的洞察力(将另文论述)。任何投资市场背后都是活生生的人在推动，因而对他们心理的研究是洞察投资市场的独特视角。

　　直觉判断与四大错觉思维

　　“我和查理还没学会如何解决公司的难题，我们的成功在于我们集中力量于我们能跨越的一尺栅栏上，而不是发现了跨越七尺栅栏的方法。”

　　巴菲特还坚持投资于自己所熟悉的行业，他承认自己不投资于高科技公司的原因是自己没有能力理解和评价它们

　　心理学的一个重大发现就是人类的直觉，正如法国哲学家帕斯卡尔所说：“心灵活动有其自身原因，而理性却无法知晓。”人类的思维、记忆、态度都是同时在两个水平上运行的，一个是有意识和有意图的，另一个是无意识和自动的。我们的所知比我们知道自己所知的还要多。

　　直觉是人类在长期进化中基因优化的结果，是人类反应及处理问题时的心理捷径。股市中恐惧、贪婪、乐观、悲观等情绪均是无意识的自动的直觉反映，是人类的本性。为什么人们会疯狂地追涨(贪婪)、杀跌(恐惧)？为什么股市不断重演非理性繁荣与非理性萧条的循环？就是因为直觉和本性的原因。

　　任何事物都存在两面性，直觉判断一方面节省了人类的心智资源，另一方面也为人类带来了错觉思维。由于直觉存在敏感性、即时性、既定模式反应等特征，直觉在进行判断与决策时有着明显的局限性，从而使人们产生了事后聪明偏见、过度敏感效应、信念固着现象、过度自信倾向等错误思维，这在股市投资决策中充分反映了出来。

　　1.事后聪明偏见

　　所谓事后聪明偏见是指人们往往倾向于利用事件发生之后的结果去理解事件发生的原因及过程。“事后诸葛亮”就是指这一现象。人们往往会忽视事后理解的天然优势，而进一步贬低事前决策的复杂性与难度。事后聪明偏见是普遍存在的，是人性的一部分，这一错觉思维使人们倾向于高估自身的能力，而低估他人的能力。

　　巴菲特在投资中尽量避免犯这样的错误，事实上20世纪60年代对伯克夏·哈撒韦的投资(当年主要以纺织业为主)给了巴菲特非常大的教训，20世纪80年代他被迫将持续亏损的纺织业务关闭。这形成了巴菲特非常重要的投资准则，即投资于保持一贯经营原则的公司，避开陷入困境的公司。不要高估自己，指望自己比该公司的经营者做得更好，能够扭亏为盈。“我和查理还没学会如何解决公司的难题，”巴菲特承认，“但是我们学会了如何避开难题，我们的成功在于我们集中力量于我们能跨越的一尺栅栏上，而不是发现了跨越七尺栅栏的方法。”

　　2.过度敏感效应

　　过度敏感效应是指人们在心理上倾向于高估与夸大刚刚发生的事件的影响因素，而低估影响整体系统的其他因素的作用，从而作出错误判断，并对此作出过度的行为反应。敏感能使人们及时发现异常现象并加快对此的反应速度，但也会加大反应的幅度，使反应过分。

　　以美国“9·11”事件为例。“9·11”事件后，恐怖分子劫持飞机撞毁纽约世贸双塔的情景极大刺激了美国公众的神经，于是人们大大高估了航空旅行的危险性，倾向于选择其他旅行方式，美国航空业随之进入大萧条期。然而，数据统计显示，即使考虑到“9·11”事件的航空灾难，航空旅行也是所有旅行方式中最安全的，其事故率是火车旅行的三分之一。过度敏感效应在股票市场投资中反映得淋漓尽致，在股市上涨时，人们往往过分乐观，倾向于相信大牛市是永无尽头的，于是过分推高了股票价格；而股市下跌时，人们往往过分悲观，倾向于相信大熊市是不可避免的，于是过分打压了股票的价格。巴菲特认为正是人们的非理性行为使得股票价格围绕其价值进行过分的波动，为投资带来机会。他认为好的投资者应当利用这一现象，在别人贪婪时恐惧(1969年当巴菲特发现股票市场中人们已经陷入疯狂时果断抛售了所有股票，并解散了投资基金)，在别人恐惧时贪婪(在1973、1974年美国股市大幅下跌进入熊市后，巴菲特又逢低分批建仓成功抄底)。巴菲特认为，“股票市场下跌在某种情况下不是坏事，投资机会正是从投资退潮中显露出来。”

　　3.信念固着现象

　　信念固着现象是指人们一旦对某项事物建立了某种信念，尤其是为它建立了一个理论支持体系，那么就很难打破人们的这一看法，即使是相反的证据与信息出现时他们也往往视而不见。从心理学的角度看，人们越是极力想证明自己的理论与解释是正确的，就越是对挑战自己信念的信息封闭。

　　信念固着现象是股票投资中非常重要的心理现象，股票投资者往往倾向于预测股市的涨跌与股票价格的波动，各类证券分析机构也通过预测股价波动获取收益。然而，人们往往会落入信念固着的思维陷阱，在满仓时忽视下跌信号的出现，而在空仓时忽视上涨因素的累积。巴菲特看透了这一思维误区，主张理解投资与投机差异，认为应理性投资而不应非理性投机。应当说，这就是巴菲特法则的思想精髓——价值投资。

　　凯恩斯、格雷厄姆及巴菲特都曾解释过投资与投机的差异。凯恩斯认为：“投资是预测资产未来收益的活动，而投机是预测市场心理的活动。”对格雷厄姆来说，“投资操作就是基于透彻的分析，确保本金的安全并能获得满意的回报。不能满足这个要求的操作就是投机。”巴菲特相信：“如果你是投资者，你所关注的就是资产——在我们这里是指公司——未来的发展变化。如果你是投机者，你主要预测独立于公司的价格变化。”以上述标准来看，中国股市目前还是一个投机气氛浓厚的市场。

　　4.过度自信倾向

　　过度自信倾向是指人们在对过去知识进行判断中存在智力自负现象，这种现象会影响对目前知识的评价和未来行为的预测。尽管我们知道自己过去出过错，但我们对未来的预期仍然相当乐观。造成过度自信倾向的主要原因是人们往往倾向于在他们完全正确的时刻回忆自己的错误判断，从而认为这只是偶然发生的事件，与他们的能力缺陷无关。过度自信倾向几乎影响了每一个人，约翰逊的过度自信造成了美国20世纪60年代陷入了越南战争的泥潭，尼克·里森的过度自信造成了百年巴林银行的倒闭。可以说过度自信倾向是人类理性决策的最大敌人，这一倾向还容易使人们产生控制错觉，就如赌徒，一旦赢了就归因于自己的赌技与预见力，一旦输了就认为“差一点就成了，或偶然倒霉”。而从理性角度来看，进行赌博与购买彩票从概率上来说是一场必输的游戏，然而还是有无数赌徒与彩民由于控制错觉而沉迷于此。

　　真正摆脱过度自信倾向，超越自己是非常不容易的事。绝大多数的股票投资人都坚信自己能够判断出大盘的涨跌趋势，并通过“逢低买入与逢高卖出”来获取收益，自己的收益将远远超出大盘指数的涨幅。然而具有讽刺意味的是，据统计90%的投资者(包括机构投资者)投资收益落后于大盘指数的增长，尽管这一统计数据是如此明显的证据，人们还是相信自己有能力成为那部分10%的投资者，而拒绝接受傻瓜似的股指基金组合，认为这是对自我智力的羞辱。巴菲特清楚认识到自己的局限性，认为大盘是无法预测的，能够把握的是对股票背后公司价值的评价与未来收益的预测，因此他从不期望于通过预测大盘来获益。

　　此外，巴菲特还坚持投资于自己所熟悉的行业，他承认自己不投资于高科技公司的原因是自己没有能力理解和评价它们。在伯克夏·哈撒韦公司1998年年会上他说：“我很敬佩安迪·格罗夫和比尔·盖茨，而且希望把这种敬佩通过资金支持他们转化成行动。但是说到微软与英特尔，我不知道十年后的世界是什么样的，而且我也不喜欢玩那种对方占优势的游戏。我花所有的时间考虑技术，但我仍然可能是分析这个行业的第100、第1000甚至第10000个聪明的人。确实有人能分析这个行业，但是我不行。”

　　从众与群体极化

　　他不仅在投资决策中坚持独立思考，还在被投资公司中重用抵制行业惯性的经营者

　　从众是指人们受他人影响而改变自己的行为与信念。旅鼠行动是经典的从众案例，这种生长在北极的小动物每当种群繁殖到一定程度就会集体跳海，自杀身亡。社会心理学家所做的从众研究试验中，人类也表现出了强烈的从众倾向。

　　从众可以引发群体极化效应，即群体成员的相互影响可以强化群体成员最初的观点与信念。群体极化效应的产生原因有两条，一是群体成员倾向于与其他成员保持行为与信念的一致，以获取群体对他的认可及团体归属感；二是群体成员在对需要决策的事件拿不准的时候，模仿与顺从他人的行为与信念往往是安全的。

　　从众与群体极化效应在人类的投资活动中充分体现了出来。人们的投资行为往往会受到他人的影响，当大多数投资者都陷入贪婪的疯狂而拼命追涨时，很少有投资者能冷静而理智地抵制购买的诱惑；而当大多数投资者都陷入恐惧之中而拼命杀跌时，也很少有投资者能抵制抛售的冲动。这种从众的压力是非常巨大的，然而，明智的投资决策往往是“预料之外而情理之中”的决策，大家都看中的热点板块的投资价值通常已经提前透支了，而聪明的投资者一般会不断观察与跟踪具有投资价值的股票，当它的股价下跌到合理的区间范围之内时(被大多数投资者忽视)，就会果断吃进。很显然，这样做不仅需要专业的价值评估水平，更需要抵制从众压力的坚定意志与敢为天下先的巨大勇气。巴菲特的老师格雷厄姆曾经教导他要从股市的情感漩涡中拔出来，要发现大多数投资者的不理智行为，他们购买股票不是基于逻辑，而是基于情感。如果你在正确的判断基础上获得符合逻辑的结论，那么不要因别人与你的意见不一致而放弃，“你的正确或错误都不会是因为别人和你不一致，你之所以正确是因为你的数据与逻辑推理正确。”巴菲特遵循了老师的教导，他不仅在投资决策中坚持独立思考，还在被投资公司中重用抵制行业惯性的经营者，并将抵制行业惯性作为他所归纳的12条最重要的投资准则之一。在对Notre Dame商学院的学生发表演讲时，他归纳了37家投资银行的失败原因：“他们为什么有这样的结局呢？我来告诉你们，那就是愚蠢的模仿同行的行为。”

　　根据合理的数据与逻辑得出的理性判断，从不为他人的观点所动；他只投资于自己搞得懂的产业与公司，在公司调研上亲力亲为，从不借助他人的判断。他将投资活动比喻为打棒球，他认为投资比打棒球容易，打棒球是没有选择地击打投过来的每一个球，而投资只需要选择击打那些最有把握击中的球就可以了，合适的球没投过来之前你只需要躺着休息就可以了。可以说，巴菲特是少数有理性与勇气爬出虚假信息洞穴获得理性光明的人。

　　信息洞穴与事实真相

　　他从不阅读华尔街的所谓权威证券分析，也不热衷到处收集影响股市的小道消息

　　国外一些研究伊拉克问题的专家指出，伊拉克前总统萨达姆·侯赛因出身平民，精明能干，通过奋斗夺取了国家最高权力。但他作出了两次关键性的重大决策失误，导致付出生命的代价。一次是入侵科威特，这是基于美国不会武力干预的判断；第二次是在核武问题上采取强硬立场，这是基于对自身武装力量的过高估计。为什么像萨达姆这样精明的人会犯这种错误呢？专家分析，萨达姆实际上是一个信息洞穴人，他所接触到的信息都被伊拉克高级官员所垄断，而这些官员往往或是依据自身利益来歪曲、加工与屏蔽信息，或是投其所好，报喜不报忧，以此保住官位。于是萨达姆呆在虚假信息的洞穴中，看不清洞穴外的事实真相，作出基于错误信息的错误判断与决策也就理所当然了。

　　投资者是典型的信息洞穴人，投资市场上活跃着交易所、上市公司大股东及管理层、公募与私募基金、证券公司、普通股民、投资咨询机构、媒体、银行、律师及审计事务所等主体，构成了一个巨大的生态系统，每个个体都处于食物链的某一个环节，为了各自的切身利益，时常有意识或下意识地发布、制造、夸大、歪曲信息。由于信息发布者“裁剪”信息的内容，不少人被虚假或片面信息所操纵，作出错误的投资决策。典型的事例是上市公司高管与庄家相互勾结，配合庄家对股价的操纵而制作财务数据、发布虚假消息，最终受损的是普通散户。此外，普通投资者对庞杂信息的识别缺乏专业知识的支持，更容易受到愚弄。例如前一阶段我国拟发行1.55万亿特别国债的紧缩效应就被高估，而我国今年上半年看似不高的CPI指数(3.2个百分点)使普通投资者低估了通胀的可能性，这主要是由于我国CPI指数的构成比例不合理所致。

　　巴菲特清楚地认识到这一点，他从不阅读华尔街的所谓权威证券分析，也不热衷到处收集影响股市的小道消息，同样不天天紧张地盯着盘面的变化，这使得他的投资工作非常轻松，他有时甚至在家中一边享受天伦之乐、一边工作，美国股市上世纪80年代末崩盘的那一天他甚至无暇关注股市。巴菲特只相信自己

　　如何应对人性的弱点

　　在可能的情况下延迟投资决策的时间，避免一切冲动情形下的决策行动，应当是保持理性与明智的有效方法

　　客观地说，直觉、从众等人类本性并不是绝对的缺点，我们的主观体验是构成人性的材料，它是人类对艺术和音乐、友谊与爱情、神秘性与宗教体验的感受源泉。但必须承认，上述人类本性会造成错觉思维、错误判断和错误行为，这一现象在投资活动中充分表现出来。巴菲特法则的核心并不是他所创立的12条投资法则，任何所谓投资真经都会随着时间的流逝而失灵，只有其背后的真正原则与规律才会永恒，巴菲特在投资活动中对人性心理弱点的克服与利用正是这种永恒的法则与逻辑。人性之所以被称为人性，就是因其源自于自身并难以克服，但仍然有应对之道，人们可以从态度、反思、试错与时间四个维度来修炼自己，克服人性弱点，获取满意的投资收益。

　　首先，正确的态度是克服心理弱点的基础。

    我们应当正视与承认人类具有局限性这一事实，这种对人类能力的自谦与怀疑是科学与宗教的核心所在。社会心理学家戴维·迈尔斯对此有精彩的论述，“科学同样包括直觉和严格检验的相互影响。从错觉中寻找现实需要开放的好奇心与冷静的头脑。以下观点被证明是对待生活的正确态度：批判而不愤世嫉俗，好奇而不受蒙蔽，开放而不被操纵。”在投资活动中树立这一态度同样是至关重要的，这需要保持中庸避免极端。如果不能保持好奇与开放的心态，就不能最大限度获取投资决策相关的信息，也就不能及早发现环境的转变与新的规律的形成，也就不能抓住转瞬即逝的投资机会；而如果不能以批判的态度对待一切信息，就容易受到他人的蒙蔽与操纵，从而陷入无数的投资陷阱。

　　其次，反思是克服心理弱点的方法。

    正如苏格拉底的旷世名言所说：“不加审视的生活是不值得过的。”反思与总结是人类进步的源泉，也是提升投资活动与投资决策成功率的重要方法。法国哲学家帕斯卡尔认识到，“任何一个单独的真理都是不充分的，因为世界是很复杂的。任何一个真理如果脱离了和它互补的真理，就只能算是部分真理而已。”世上没有绝对正确的事情，在做任何投资决策之前，不要先入为主与过分自信，务必从反对这一投资决策的角度进行思考，试着提出反对的道理与理由，或是咨询其他投资人的意见，尤其重视反对者的意见，这种反思与多重思考会极大地完善、丰富与修正你的投资决策，提高投资决策的质量。

　　再次，试错是克服心理弱点的手段。

    人类是有限理性的，而投资市场是错综复杂与不断变化的，人们不可能穷尽投资决策所需的一切信息与规律，因此有效检验投资决策正确与否的手段就是试错，对可能的投资方法与对象进行尝试性投资，将投资手段与方法放到实践中进行检验。对试错的批评可能在于两点，一是认为试错的代价过于高昂，二是投资的时效性，当发现投资机会时该机会已丧失。对第一种批评的对策是将降低试错筹码，当确认投资决策有效时再进行大笔投资；对第二种批评的对策是试错检验对象的选择，不是具体的投资对象(如具体的股票)，而是投资的规律与哲学的检验(如高科技股票的投资规律)。

　　最后，掌握投资决策时间是克服心理弱点的补充。

    人类的心理本性具有极强的时间敏感性，在理性与感性的斗争中，随着时间的推移，感性往往由强变弱，理性往往由弱变强。人类大多数的错误都是出现在一时冲动的情形下，人们常常会在一时冲动下做了某种行为，事后又追悔莫及。这主要是因为人们在事情刚刚发生之时，会夸大导致事情发生的因素，而忽视其他因素的重要性，造成思维偏见与决策失误。这在人类投资活动中也很常见，大涨与大跌都会在发生之时极大地刺激人们的神经，调动人们的情绪，使人们产生买入与卖出的冲动，而冲动情况下作出的投资决策往往是不明智的。因此，在可能的情况下延迟投资决策的时间，避免一切冲动情形下的决策行动，应当是保持理性与明智的有效方法。

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二季度沪豪宅售价涨4.6% 下半年仍将小幅上扬

2007年8月8日8:47 每日经济新闻 李丽  

    国际五大行之一的高力国际发布最新研究报告显示，今年第二季度，上海豪宅市场的成交比第一季度活跃，豪宅市场平均市价比上季度上涨4.6%，比去年同期上涨3.5%，售价达到4014美元/平米。
  
　　上海服务式公寓市场的持续向好，使境外投资者继续关注市中心优质、成熟的公寓项目。高力国际资料显示，今年二季度，住宅方面的收购案例包括：印尼三林集团购买黄浦老西门一个面积为20万平方米的项目；香港新瀛国际酒店开发管理有限公司购买卢湾淡水湾花园63个单元；一家荷兰基金购买虹口区的富杰大厦等。
  
　　就下半市场空置率和租金走势来看，高力国际认为，随着自住需求的增加，高力国际预计，下半年豪宅市价仍将继续小幅上涨势头。

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沪中小户型再遇购房者排队热捧

2007年8月8日8:42 每日经济新闻 杨燕  

    记者获悉，将于8月9日开盘的中小户型楼盘经纬城市绿洲，已有人排队，售楼处已经有七、八十人在排队。公司6日曾发布公告称，9日开盘并通知部分意向购房者。
  
　　据售楼处销售人员潘先生介绍，开盘房源均为95平米两房两厅一卫和99平米两房两厅一卫毛坯房，共推166套房源，均价约7800元/平米，比上次开盘上涨400元/平米。
  
　　近期市场数据显示，消费者对于90平方米左右紧凑型房源的需求急剧上升，数据显示，近日新房供应量的持续低迷已经给成交量造成了巨大影响，尤其是近两周的新房供应量还不足20万平方米。
  
　　上海房产专业人士杨红旭表示，高温天气仍未阻挡购房者排队热情，主要因为，一是虽然6月高点已难以维持，但上海楼市近期还将沿延二季度以来的热度；二是从外部环境看，全国楼市热仍继续，上海不可能很快走凉；三是GDP、CPI近几月高位运行，楼市受其影响，尤其是房价亦受拉动；四是中小户型热销仍将持续一段时间，直到明年90/70产品大量入市后，才可能缓解。

小散户1

70亿海外私募欲投中国地产 目标工业、商业地产

2007年8月8日8:55 财经 宫靖  

    有新加坡政府背景的新加坡腾飞集团（Ascendas Group）8月7日在上海宣布，成立两只总额为14亿新加坡元（约合70亿元人民币）的私募基金，专门投向中国内地的工业和商业地产项目。  

    这两只基金，一只是腾飞中国工业园和产业园基金，规模为6亿新加坡元（约合30亿元人民币），将投资于“轻工业和物流设施”，具体包括仓库和配送中心、软件IT相关设施、郊区商业办公楼和产业园；另一只为腾飞中国商业地产基金，规模为8亿新加坡元（约合40亿元人民币），将投向一线城市的高品质商业地产。

    据介绍，两笔基金在新加坡发起设立，但资金全部投向中国内地，均为5年期的封闭式基金。目前，这两只基金并非全是真金白银——对工业园和产业园基金，腾飞集团拟将苏州新苏置业的54幢建筑和5公顷土地作为启动项目；商业地产基金则将其2006年10月以1.66亿美元拿下的上海海洋大厦作为启动项目。  

    在两笔基金中，腾飞集团各占比30％左右。据腾飞集团总裁张雪倩称，其他参与者均为亚洲或国际上知名的投资者。但她拒绝透露具体名单。据悉，两笔基金的参与者承诺在未来三年时间里，使基金规模分别达到6亿新加坡元（约合30亿元人民币）和8亿新加坡元（约合40亿元人民币）。  

    新加坡腾飞集团是新加坡裕廊集团的子公司，后者为新加坡贸工部下属主导工业开发的法定机构。腾飞集团是新加坡最大的工业房地产开发商之一，以开发工业园区而著称。其业务集中于东南亚地区，著名的印度班加罗尔国际科技园和新加坡科学园是其代表产品。  

    腾飞集团官方网站资料显示，该集团1994年进入中国，首个项目是苏州工业园，率先将标准厂房概念引入中国。2003年12月，腾飞集团与沈阳高新区合作兴建占地10平方公里的沈阳“新加坡腾飞工业园区”。2005年6月，投资2亿美元兴建大连软件园腾飞园区。随后，又斥巨资连续收购了上海海洋大厦、南京“江苏软件园创造中心”等。2006年末，耗资35亿元人民币的新加坡杭州科技园动工。  

    目前，腾飞集团已在中国十个城市进行了工业园区或商业地产的投资。集团不久前曾公开宣布，未来五年将在中国地产市场上再投入25亿新加坡元。据介绍，这两笔基金的成立为具体措施之一。

cymly

楼主真是了不起，一直贴到现在，精神可加

笑虎

很少散户都有你这样心态和坚韧！

我也是佩服。我的配售到帐户了。

贝珂

原帖由 小散户1 于 2007-8-8 22:37 发表


我日日发帖还需要写什么自己的体会？
对于保利
我是准备长期持有的
等到那一天中国房市崩盘
我才会考虑卖出~~~

呵呵  跟定楼主了  楼主的投资理念值的学习啊!

小散户1

易宪容:遏制经济过热 核心还在房地产

2007年08月10日 08:07:55 易宪容　 上海证券报

　　从目前中国的情况来看，经济生活中出现的问题都与房地产市场发展不健全有一定关系，或者是由国内房地产市场发展不健全而导致的。
　　比如说，目前全国的房地产价格都在快速飚升，必然会带动整个房地产投资快速增长，带动国内银行信贷大量流入房地产市场，必然会让与房地产相关的50多个行业投资快速增长。就全国的情况来看，房地产投资已经快占全部投资比重的三分之一了。在一些特大的城市房地产开发投资甚至达到50%以上，加上相关产业的带动，房地产越来越成了整个经济可能走向过热的动力。因此，遏制经济过热就得从房地产入手。
　　那么房地产为什么会多年过热？原因就在于中国房地产价格快速飚升。有人说中国的房地产过热是世界上的一种趋势。这种判断不仅与世界上的真实情况不符合（比如目前世界最大的房地产市场美国，其房地产市场的价格就出现连续半年多下跌，而且不少地方跌幅达到15%以上），即使房地产市场价格上涨是世界的趋势，但房地产是不动产，它是以当地居民收入水平相关的。如果中国居民收入水平赶不上房价上涨幅度，甚至于严重低于居民收入上涨幅度，那么中国房地产如何来与世界水平看齐？更何况，世界多数国家的土地是私人所有，中国土地为国家所有。在这种完全不同的收入水平及土地制度下，中国房地产市场如何来与世界趋势看齐？更何况，中央政府讲得十分清楚，政府的重要任务就是重视民生问题，着力维护好人民群众切身利益。目前城市居民消费或支出中，住房是最大的一块，多少家庭用几代人过去、现在、未来财富及收入购买一套小小住房。这个房价岂为合理？
　　房地产价格为什么会过高？最大的问题就在于房地产产品是垄断性定价的产品，就在于投资者利用房地产市场大量投资。目前不少城市的情况是，一方面绝大多数居民无力承担过高的价格住房，另一方面房地产市场炒作之风十分盛行。中央不要到远的地方调查，只要查一下北京的情况，就会发现北京的许多住房完全成了投资而不是为了居民居住。而且北京不少居民三套以上的住房也十分多。因此，中国房地产市场，只要大量的人在投资，只要能够利用银行的金融杠杆，只要政府对房地产隐性担保，那么这个价格就会被推高，房地产投资过热就不会停止。
　　总之，当前中国经济可能走向过热的核心之一就是房地产市场的快速发展，而这种发展是不可持续的，希望大家能够清楚认识到这一点。

小散户1

控制房价为何总是药不对症 让人产生荒诞感

2007年08月10日 08:02:45 　 中国青年报

　　8月9日有两条和房价有关的新闻，看了后不由让人产生了某种荒诞感：一条是中国住房需求持续旺盛，房地产价格出现加快上涨势头(8月8日新华网)，第二条是各地商业银行收紧个人房贷，银监会将出台政策，要求商业银行将房贷首付比例从目前的最低不得低于30%提高到40%-50%(8月9日人民网)。
　　如果用治病做比喻的话，那么显然，房价狂涨算是一种高烧，收紧个人房贷则被政府看成了一剂退烧药。但在我看来，这剂退烧药却纯粹是一剂错药，除了让那些草根百姓的生活变得更艰难外，没有任何好处。
　　"收紧个人房贷"的思路，无疑是想要通过抑制需求来抑制房价，但这里存在的一个最大误区是，那些依靠"个人房贷"购房的草根百姓对房子的需求，是一种合理的需求。这种需求在任何国家都是被鼓励，而不是被抑制的。
　　房价狂涨，在很大程度上，确是过分旺盛的需求造成的，但草根百姓对住房的合理需求，仅占这其中的一部分，大部分的需求，是那些富人们为了牟取暴利而进行投资性购房造成的。弄不好，收紧个人房贷会把房地产市场变成了富人们可以独自狂欢的赛马场。
　　正是因为投资性购房是推动房价上涨的主要原因，所以许多国家都把打击投资性购房作为控制房价的重要手段。在法国，购房者必须向政府交纳多种与房屋有关的税，除地皮税外，还需交纳住房税和空房税等。由于高税收的存在，投机炒房者几乎无利可图，所以巴黎虽然享有"世界花都"的美誉，但房地产市场的需求却一直不是很旺盛，房价也一直比较平稳。
　　从中国目前的情况看，要有效抑制房价，最有效的措施不是什么把矛头指向草根百姓的收紧个人房贷，而是要立即开征矛头针对炒房者的两个税种：一是空房税，征收对象是所有超过实际居住需要的住房，税率要高到使房主预期收入成为负数的程度。这样就可以强迫现存的大量空置房进入市场，增加供给，降低房价；二是累进税，抑制炒房者或开发商囤积房屋、土地的动机。如果房价涨幅超过80%，那么税率就应该达到100%，使炒房者完全替国家做嫁衣裳，这样他也就不再有兴趣炒房了。
　　如何控制房价，并不是什么难以破解的哥德巴赫猜想，国外一些著名的大城市已经有了十分成功的经验可以借鉴。让我感到不安的是，有关方面出台的措施总是让人觉得药不对症，是他们的行政能力不够？还是已经被利益集团所绑架？抑或是他们自己就有难以割舍的既得利益？

小散户1

内地圈地数百万平方米 和黄成捂地捂盘大户

2007年08月10日 07:53:39  第一财经日报

　　和黄在2005年取得的9个项目中，至今除了长春的净月潭及天津的营口道项目已有所动作外，其余项目在过去两年里一直处于"完成1%"的状态
　　李嘉诚麾下的和记黄埔(0013.HK，下称"和黄")"捂地"功夫了得在业界已颇具"盛名"。从广州的黄沙地铁上盖物业到上海的汇贤居，以至北京的逸翠园地块，均是和黄"捂地"获取地产开发高额利润的典型案例。
　　日前，由和黄开发的上海古北御翠豪庭成为和黄又一个"捂地"范例。这个于8月4日正式开盘的豪宅项目，以较周边房价至少高出10000元/平方米的35000元/平方米的价格推向市场，却丝毫没有改变其受欢迎的程度--网上房地产数据显示，御翠豪庭首批推出的60套房源在开盘当天售出1套房源，另有53套房源被预定，占首批房源的88.3%，剩余6套房源可售。
　　上海"捂地"大户？
　　该楼盘被和黄"捂"了将近6年。2001年和黄以3.9亿元人民币的价格获得该地块后，很快被列入公司发展计划。但《第一财经日报》记者在查阅和黄历年的年报时发现，该项目在拿地后两年基本上没有任何动静，到2003年底时，项目的完成百分比仍维持在可怜的1%。而和黄在2002年的年报中将该项目的完成日期"估计"为2005年。
　　项目的发展在2004年之后开始略微加快，至2005年底，项目第一期住宅已完成60%，这种状态又维持至2006年底。实际上，按照规定，项目第一期已经达到上海市的新房预售标准，但和黄却迟迟没有将项目推向市场。这一"捂"，又是两年。
　　实际上，在御翠豪庭之前，和黄上海的项目几乎都有过"捂地"加"捂盘"的经历。最早且最有名的是汇贤居。这个位于上海长乐路、乌鲁木齐路的高档豪宅曾经是上海的"楼王"，2003年就以一套顶层复式6500美元/平方米的单价引起市场轰动。而该项目的地块早于上世纪90年代中期已获得，其间经过将近10年的时间才将楼盘推向市场，成为和黄"捂地"的典范之一。
　　据记者了解到的最新消息，和黄于2005年在上海取得的三个项目，至今无一正式动工。位于上海浦东的世纪大道项目在地块拆平近一年后几无动静。据了解，该项目的"闲置状态"仍将持续一段时间。知情人士透露，和黄已将该项目的项目经理调至北京接替逸翠园项目刚离任的项目经理一职。
　　去年底时，和黄公司曾有计划该项目在今年初开工建设，但到目前为止，项目"已处于正准备开工状态很久了"。与此同时，与项目几乎同期的对面地块上的项目，其地下室工程已接近完工。
　　根据和黄年报显示，与世纪大道项目同一年取得的新闸路项目也并未动工。尽管近期和黄在该地块上又有所动作，但据内部人士透露，"以和黄的速度，该项目离正式开工还早"。据最新消息，位于闵行区马桥镇的项目现在也只是基础动工，"按计划，今年10月份正式动工"。
　　与此同时，和黄于去年底获得的陆家嘴( 29.94,0.37,1.25%)地块，至今尚未列入公司的发展计划。上述人士同时表示，和黄地产上海公司最近正在筹建8~9个项目公司，以一个项目公司对应一个项目的安排，这意味着和黄在上海已有8~9个项目正待启动。
　　但根据公开的资料，和黄在上海尚未开工的地产项目并没有这么多。如果该人士的说法属实，则和黄在上海还有一些尚未公开的项目，而和黄的上海"捂地"大户也将当之无愧了。
　　实际上，除了在上海"捂地"外，和黄在内地其他城市也在悄然"捂地"。同样于2005年取得的重庆渝北区的陡溪项目，至今还处于"做土方"的状态，并且已经"接近9个月都还是这个状态"。记者注意到，和黄在2005年取得的9个项目中，至今除了长春的净月潭及天津的营口道项目已有所动作外，其余项目在过去两年里一直处于"完成1%"的状态。
　　"捂地"的好处
　　从和黄每年公布的内地地产发展情况看，每年为和黄贡献销售收入的内地项目最多不超过5个。这说明和黄销售的内地住宅项目每年不足5个，其中多数楼盘都是连续几年成为和黄地产部门的营收主力，其中包括上海顶级别墅御翠园，该项目在2005~2006年连续两年成为和黄赢利的主要地产项目。
　　以这种开发及推盘速度，和黄目前已列入发展计划的内地31个项目中，除已经接近尾声的项目外，其余的项目
　　想不"捂盘"都难。推盘的速度减慢，就意味着开发的速度也将随之放慢，"捂地"也成为顺其自然。
　　当然，对和黄而言，不论"捂地"或"捂盘"，为其带来的直接结果就是项目售价抬高，利润增长。"捂地"4年、"捂盘"两年之后的御翠豪庭，其售价在最后即将开盘的几个月之内就已在公司内部被多次抬升。
　　据和黄一位内部人士透露，去年底和黄上海分公司市场部对御翠豪庭的初步定价为32000元/平方米，后来又变为均价35000元/平方米，此次开盘的价格已变成最低35000元/平方米。
　　从御翠豪庭首期开盘的结果来看，和黄"捂地"加"捂盘"的效果非常明显。以项目约18万平方米的总建筑面积计算，项目的楼面价才2167元/平方米，即便以15.8平方米的住宅建设面积计算，其楼面价也不过2469元/平方米。而这一楼面价只是现在该项目售价的7%。这意味着和黄在该项目中的土地成本仅仅占其销售收入的7%，就算扣除建安成本及其他的项目管理、营销成本之后，保守估计，御翠豪庭的利润仍可达到50%以上。
　　已进入最后一期开发的御翠园项目，早在2000年之前和黄已获得该地块。当时浦东世纪公园周边的地价不到300元/平方米，而御翠园目前的售价已高达54000元/平方米。楼盘售价已是地价的100倍以上。
　　这是李嘉诚的"惯用手法"。其麾下除和黄外，还有长江实业(0001.HK，下称"长实")，两者在业界并称为"长和系"，并素以获取"边缘"土地、待土地升值后获取超额利润的地产开发手法著称。
　　上世纪70年代，长实正是依靠在英资财团出售物业土地套现之时低价买入而实力大增。80年代初，在中国政府对香港恢复行使主权前，部分财团看淡香港地产，贱卖地皮物业，又成为和黄大量吸纳的好时机。至上世纪90年代初香港地产达到顶峰，"长和系"的土地亦增值数十倍。
　　和黄在内地的种种"捂地"行为，不过是李嘉诚将上述手法在内地"故伎重演"。和黄地产公司上海总经理佘耀庭此前针对媒体关于公司"捂地"的提问时曾解释：和黄本身并没有故意拖长一个项目，只是具体考量市场对于项目会不会产生收支差异，从而决定项目的进度和推出时间。
　　而上海某开发商曾对和黄有过一个评价：和黄很会卖房子。这个评价与佘耀庭上述解释表达的意思一致：和黄总是选择最适当的时机将项目推向市场。御翠豪庭此次开盘时间正好是上海楼市重回景气之时，如果是去年底或今年初开盘，则都不算是最好的时机。从这一点来说，和黄对市场的判断是非常精准的。(于骁)
　

小散户1

外资大肆涌入房市 为调控政策釜底抽薪

2007年08月10日 07:43:38  上海证券报

　　中国人民银行8月8日发布的"二季度货币执行报告"显示，今年上半年外资大举进入我国房地产开发领域，同比增幅高达68.7%，增幅比上年同期提高了36.2个百分点。国家统计局最新公布的《中国经济景气月报》数据也表明，今年上半年，房地产业实际利用外资占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1%，比2006年全年比重提高近11个百分点。
　　如果具体到地方情况可能更为严重，2007年1至2月，四川省外资实际到位200万美元以上的18家企业中，有一半企业投资的是房地产项目，外资实际到位达16915万美元，占同期全省利用外资总计的79.3%！
　　外资大肆进入房地产业在某种程度上对房市调控政策起了釜底抽薪的作用。
　　首先，使金融调控失灵。我国房地产开发资金的70%以上直接或间接来源于银行，而国外的房地产开发资金中银行资金大约占到20%。我国房地产开发过于依赖银行，等于是把风险转嫁给了银行，但也便于我国运用金融工具调控房市。最近几年，央行推出的加息等系列调控措施，收紧了房地产业的资金链，在某种程度上对抑制房地产投资过热是有积极作用的。但是，外资的大量涌入解了急需资金的房地产开发公司的围，这等于化解了加息等调控措施所产生的效果，使得我国的金融调控作用失灵。
　　其次，助推房价上涨。有人认为，外资在我国房市中所占比例不大，也就是20%左右，对推动房价的作用不大。这种说法犯了想当然的错误。外资对我国房价的助推作用可以从以下几个角度加以分析：
　　外资涌入房市的状况犹如当初QFII获准进入A股市场投资，虽然QFII在我国证券市场所占比例不足，但它对广大投资者信心的重塑起了非常积极的作用。外资涌入房市同样如此。它会使得炒房者底气变得更足，更加肆无忌惮地去推升房价上涨。更何况，一些外资本身就钻制度监管的空子参与炒房获利。
　　从另一个角度来看，外资进入房市将抬高房价构成成本。在我国收紧银行贷款的时候，外资深知房地产开发企业渴求资金的迫切心情，他们借机与开发商等市场主体联姻，但这种合作是以获利为目的的。而由这些利润所增加的成本必然计入房价之中，转嫁给消费者，如此，房价上涨也就变得顺理成章。
　　鉴于土地升值速度很快，外资进入中国后会把储备土地当成头号目标。当然，囤积土地面临监管瓶颈，外资需要借助一些"技术"手段来实现。比如，通过入股或合资、通过向我国房地产开发企业注资的方式，由与之合作的中国房地产开发商去拿地和囤地。这使我国完成宏观调控目标的压力更大。
　　再就是加大人民币升值压力。房价快速上涨，吸引大量外资进入中国房地产领域，外资在通过哄抬房价获利的同时，也进一步加剧和强化了人民币升值压力，加大我国宏观调控的难度。一旦人民币升值预期不复存在，这些外资又会迅疾作鸟兽散，导致我国房价出现快速下跌，民众资产大幅缩水。这些情况都非常值得我们关注。
　　除此之外，外资在投资房地产领域后的偷逃税款行为也非常值得警惕。房地产领域偷逃税款严重，外资也不例外，甚至表现得更为露骨。北京市国税局今年1月公布的数据表明，在北京市去年开展的对外商投资房地产企业的税收专项检查中，涉外房地产企业补税金额高达3858万元，相当于其申报纳税金额的一半。这种偷税行为减少了我国的税收收入，也间接减少了我国在公共产品领域的投入，这使生活不富裕的人因公共产品的缺位变得更加艰难，承受经济波动的能力更差，这必然加大我国宏观调控的难度。
　　因此，外资进入房市必须受到严格限制，这样做也是国际惯例。国际货币基金组织IMF《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》显示：187个国家当中，137个国家对非居民投资房地产有各种限制，有的甚至用刑法来确保做到这一点。我们应该认真反省抑制外资政策进入措施无效的原因，采取针对性更强的措施尽快解决这一棘手问题，而不是听任监管措施失灵，任凭外资在我国房市兴风作浪。
　

小散户1

平抑房价是否可能 上涨的快车何时能刹住？

2007年08月09日 08:44:07    宁波日报

　　近期，宁波的房价又现快涨势头。调查显示：市区三江片房屋销售价格同比涨幅扩大4.9个百分点，为2005年至今28个月以来的新高。7月份，新建住宅类商品房同比上涨9.2%。同时，住宅类二手房成交价格上涨6.6%；非住宅类二手房成交价格上涨4.5%。在这种形势下，许多人表示不解，也有一些需要购房的市民表示忧虑。到底是哪些因素助推了房价迅速上涨？平抑房价是否可能？市民又应该以怎样的心态来看待最近的快涨势头呢？
　　多种因素助推房价
　　在一些人坚持认为现在入市都为自住型买家时，市场上发出了不同的声音。 "在签约过程中，我们发现不少投资客开始回头"，江东某高档公寓销售负责人对笔者说。 "分析原因，2005年及2006年两年间，由于国家宏观调控政策的影响，投资客觉得无利可图，迅速撤退。如今，房价又步入上涨快车道，这批投资客又纷纷回头。"这种声音不仅来自高档公寓，也涵盖了不少经济型楼盘，很多销售人员都发现了这样的现象，并且有愈演愈烈之势。
　　而很多开发商们或明或暗的捂盘销控行为，则进一步加剧了供需之间的矛盾。某专业人士表示，由于宁波市可用地块的稀缺，不少公司已经迫切地希望拥有项目，不惜天价竞地。因此，捂盘惜售、坐地涨价也就不鲜见了。而市民的消费心理则是：价格越涨，人们越买，于是价格就会再涨。这种现象被称为"跟风型消费"。 "前两年很多人一直在观望，以为房价会有转机。但事实远远超出了这些人的预期，从现在看，大多数人都放弃了观望，转变成了市场上又一股非常强大的购买力。"在这位业内人士看来，近来很多均价每平方米万元左右的楼盘一上市便被抢购一空，都是对这种"跟风型消费"的最好注解，甚至有很多人根本没注意自己购买的房型，抢到一套就欢欣鼓舞。
　　政府疏导才能治本
　　某业内人士表示，只有政府连续推出一大批经济适用房、限价房用地，才是治本之策。 "政策房和商品房分开应该说是一个明智之举，中低收入者的住房问题，政府有责任承担起来，而不是简单把这个责任转嫁给市场。"这种分化同样是对消费的一种疏导，不要让所有需求一股脑涌入商品房市场，而是在不同领域得到消化。
　　他认为，在经济适用房和限价房的申购过程中，如何审核把关也成为操作过程中的关键问题。如果过程潦草，那么就不能切实地保障低收入人群的利益。在这方面，可以借鉴我国香港的成功经验，比如香港的申请过程就相当规范。市民得知政府在大力发展公屋和居屋，就能意识到房价会得到控制，因此不会轻易购买高价商品房，房价能够得到比较有效的控制，消费需求也能正常分级。
　　不少开发商也表示，会积极配合政府有关部门关于经济适用房的开发。比如万科地产在建造一批高档住宅的同时，承担起为深圳建设经济适用房的责任。但愿在宁波的房地产市场中，会出现更多愿意承担社会责任的一线开发商。这不仅是项目开发成本与利润的简单意识，而是开发商们对于社会责任感与民生的一种义务，房价上涨虽然是多方面原因造成的，但开发商在其中起到了至关重要的作用，也是房价上涨的既得利益者，因此，做一些关乎民生的工程是理所应当的。
　　这位业内人士还表示，政府不仅要在增加保障性住房方面多做工作，还应该适时宣传合理消费观念。在人们的消费心理及消费习惯方面加以正常引导，遏止盲目攀比之风，树立初涉职场的年轻人先租房后买小套型再置换大套型的梯级消费理念。
　　平抑房价任重道远
　　很多业内人士纷纷表示，如果单纯依靠宏观调控政策来打压商品房价，似乎一直走不出越调越涨的怪圈，只有对消费需求做到分类对待，才能有平抑房价的可能。比如政府对保障性住房和普通商品住房的建设给予保护性甚至鼓励性的政策倾斜。快速有效提高供应也是至为关键的问题。不久前，就有很多市民打来投诉电话，质疑某地块闲置多年都不见动静，某公司是否存在囤地嫌疑。政府应该对这一问题提高重视程度，除了提高新增出让住宅用地效率以外，盘活存量闲置土地是快速提高土地供应的有效途径。
　　还有不少市民表示，宁波市七部门联手撤查房地产市场，应该对开发商捂盘行为予以严惩。开发商在楼盘开发以及销售环节中的蓄意欺骗、蒙蔽、误导消费者的行为也应该给予暴光。
　　前不久，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组报告建议，应选择部分问题比较突出的典型城市作为试点，尽快征收物业税，促进住房供给的有效释放。虽然政策尚未落实，但已经给一些投资客敲响了警钟。在房地产市场的后调控时代，只有切实、有效、针对各地区特点的政策，才能真正为广大老百姓谋福利，才能真正达到平抑房价的目的。
　

小散户1

抢市场先机 大房企二三线城市土地储备超一线

2007-08-10 08:06   吴晓波   第一财经日报

   在上市两周年之后，富力地产(2777.HK)的战略布局开始悄然转变。8月初，富力地产以6.8亿元购得山西省太原市一块占地约105.6万平方米的地块，总建筑面积为211.2万平方米，楼面地价为322元/平方米。

　　在7月，富力以55亿元，增加了天津及上海的土地储备。与此同时，素来喜欢以收购公司获得地块的珠江投资，也开始在成都、惠州等地，在拍卖市场上取得廉价地块。

　　正当昔日通过“农村包围城市”获得成功的万科开始通过诸多天价地王进入一、二线城市的中心地段时，曾经以市中心超级大盘起家的富力及合生-珠江系却开始逐步加重城市边缘地带的投资比重。

　　从一线城市住宅

　　到二线城市商业

　　昔日以一线城市老城改造发家的富力，在经过2004~2005年积极获取如北京、广州等地的一线城市综合商住项目后，从2006年下半年开始，富力重点在二、三线城市打造50万平方米以上的旗舰项目。

　　去年底进入海南陵水县，以及今年8月初进入山西，标志着富力的视野开始从热门的二线城市进一步拓宽至有特色的三线城市。而截至2007年8月，富力的土地储备中二、三线城市的比重已开始超过一线城市。

　　以海南陵水县的项目为例，目前项目公司已成立，已落实首期用地1000亩将投资15亿元开发“香水湾B区旅游项目”。在这里富力将开发旗下的第四家五星级酒店，还包括国际旅游码头和各类旅游配套设施。而在太原的项目则成为公司在内地的第10个旗舰项目，预计将开发为大型住宅综合项目，并包括学校及商业配套。

　　今年底，富力预计在全国布点10个50万平方米以上的大型综合项目，包括北京富力城、富力又一城、天津富力城、西安富力城、重庆富力城、广州富力城、广州富力桃园、广州富力金港城以及新拿下的天津梅红湾项目和太原富力城。

　　在富力的2303万平方米土地储备中，广州土地总储备为500万平方米左右，北京为265万平方米左右，上海为18万平方米左右。但在重庆，土地储备已达到739万平方米，天津超过351万平方米，西安超过100万平方米，太原超过211万平方米，加上惠州、沈阳、海南、江苏昆山等地的土地储备，二线城市与一线城市的比例接近2：1。目前富力尚有900万平方米待确认的土地储备，其中二线城市的比例依然大于一线城市。

　　与昔日在一线城市通过工厂改造获得市中心地段建设大型住宅社区不同，富力这一阶段在二、三线城市所拿的地块基本为大型商住项目，大多包括写字楼、高级酒店、购物中心等规划，甚至有的是纯商业地块，如海南陵水县的旅游地产项目以及正待确认的成都熊猫城项目。

　　富力董事长助理陈志濠坦言，目前二线城市的发展空间以及抗风险能力可能大于一线城市。同时，富力拿地时的首要判断就是这个地区会否像四五年前的广州一样开始步入房地产市场上升通道，主要从以下因素进行判断：楼价出现上涨苗头而地价尚未疯涨；城市改造大幕拉开投资加速；居民收入持续增加等。

　　从中可以看到，新一轮战略规划中，富力一方面通过在一线城市加大对中高端住宅、高级商用物业的市场话语权争夺，使利润最大化；一方面又抢先在具备发展潜力的市场中投资最先受益于消费需求增长的商业以及中心城区物业，抢占市场先机。

　　珠投倾向廉价地块

　　8月初，一直在土地拍卖市场上少有出手的珠江投资以18亿元拿下成都花博会园区的150万平方米项目，其中包括80万平方米的购物中心、商贸、会展、娱乐、旅游、两座星级酒店等配套设施。同时这一地块还被规定要在取得地块5年内完成项目建设。而珠江投资方面透露，巨资出手的背后，是打算将这个地块建设为成都的城市副中心地标项目，服务成都、辐射西南地区。

　　今年3月，珠江投资旗下的深圳珠江投资也在惠州以2.6亿元的地价，拿下了1000亩的商住用地。同时还在深圳以3.04亿元，拿下一块建筑面积约14.9万平方米的商业用地。而在过去5年内，深圳珠江投资从未新增过土地储备。

　　“我们还会通过各种方式继续寻找合适的地块。并且正在制定大深圳发展的三年战略规划，保守预计将有7个项目进入开发准备工作。”珠江投资的内部人士透露。

　　此外，合生有关内部人士透露，目前合生在惠州、增城等珠三角城市，已联合拿下不少大型地块。“在谈的项目有几十个，能落实的可能有十几个。”

　　而根据珠江投资内部一份投资报告显示，珠江投资认为：“2007年是继2006年后的又一个房地产‘政策年’。”回顾2006年的房地产形势，旨在稳定房价、规范市场的政策举措的实施效果尚未完全显现，因此稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标。为了规避风险，可主要集中在一、二线城市中心区域开发。同时这份研究报告还强调，资本匮乏无法在土地市场上有所斩获的房地产企业，必将步入一个恶性循环的过程，被市场所淘汰。

　　一位负责开发的人士对《第一财经日报》记者表示，像成都、重庆、天津、惠州等二线城市受到各方的青睐。主要是因为它们居民购买力迅速提高；城市扩展快，市场空间及前景广阔；都在加大基础设施建设，招商引资环境良好；本地房地产业起步晚，市场具有基数低、增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足等一系列优势。“目前主要二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，而上海房地产投资收益率已经只有7%~8%左右。在未来20年内，随着城市化进程加快，人口增加，二线城市的城市化率将增长到60%。”

小散户1

当房价上涨之时 谁将主导房地产调控斩首行动

2007-08-10 07:58   于兵兵   上海证券报

   当房价一波一波上涨之时，人们对调控的呼唤或者担心，也变得越来越多。

　　调控总是会来的，时间早晚罢了。最终的行动还是要交给金融税务、住房保障这些主管部门去一锤定音，去促成这被寄予厚望的“斩首行动”。可预见的是，近期最为热火的提高贷款购房首付、试点物业税传言很有可能会从纸面走到现实，成为商品住宅市场调控的两记重手。

　　需要清醒指出的在于，这些“杀招”也许是治理房价过快上涨的“杀手锏”，但是如果强制执行并且“一刀切”，楼市短期内也有可能会面临“灭顶之灾”———毕竟，这高温灼烧中的楼市，已经仿佛一根绷到极致的弦，敏感而脆弱。

　　购房首付比例要提高到四至五成，这是近期楼市传出的最新一则爆炸性新闻。尽管在去年年中和今年年初也分别传出类似消息，其后又不了了之，但这“第三次地震”还是让市场心慌不已。

　　此次提高首付的消息源于银监会内部表态。据某商业银行人士透露，银监会高层在内部讲话时提到，希望商业银行提高首付，一是控制商业银行的信贷规模，二是预防房价大幅上涨带来的金融风险。

　　“我们基本相信这一表态的真实性，但目前支行层面还没有接到任何关于调整首付比例的分行通知。”上海浦东发展银行某支行行长告诉记者。该行长介绍，商业银行酌情提高首付比例是可以预见的措施，“主要是为了预防风险，目前房价涨得实在太快了。仍按七成贷款，贷款额可能超出房产真实价值。一旦房价下降，银行风险不小。”

　　去年6月，商业银行住房贷款首付比例限定为最低不得低于30%，已经引起不小的影响，一些只能支付20%首付的购房者被挡在门外。“如果将首付比例再提高到四成，房价又这么高，一些需求将被彻底打压。”分析人士称。而以减少需要来打击成交，进而降低房价的做法曾经是宏观调控的基调之一。但是，分析人士认为，在土地供给和商品房供给仍偏紧的情况下，一味减少需求未必会降低房价，甚至反推房价以更快速度上升，刚性需求受阻将会形成未来更大规模的积压需求。

　　正因为看到了提高首付的负面风险，央行的表态一直非常谨慎。央行新闻处近期表示，目前没有发布任何提高首付的消息，并补充说，房贷首付提高需要考虑多方面因素，不光要考虑防范金融机构的风险问题，还需要考虑消费者的承受能力。

　　其实，早在去年年底，银监会就已经通过官方网站发出通知，要求加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，针对个人房贷，银监会要求各银行业金融机构要积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场；首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜“一刀切”。

　　因此，有银行系统内部人士认为，受保护刚性需求等多种调控思路的影响，强行提高首付比例的可能性不大。该人士表示，银监会目前向商业银行做出的提示多是指导性的，因此这一表态落实到执行层面仍有极大的弹性空间。“因为可能波及刚性需求的购房能力，提高首付的政策出台还是会相当谨慎。即便调整，也会针对不同的置业次数、面积、价格等做不同的处理。”而另一位接近决策层的知情人士透露，相对于提高首付比例，银行近期更有可能针对违规逾期信贷问题做政策调整，以防止坏账的进一步增长。

　　上月，上海银监局公布的数据显示，截至今年6月末，上海中资商业银行个人住房不良贷款余额21.62亿元，比年初增加1.97亿元，不良贷款率0.85%，也比年初上升了0.06个百分点。而个人住房不良贷款约有80%因虚假按揭引起，后者已经成为个贷最直接和主要的风险源头。“因为房价涨幅持续攀升，个贷的虚假按揭和逾期还款行为有可能进一步增加。”分析人士称。

　　在“银监会提示提高房贷首付比例”的消息之外，另一个消息也值得留意———58岁的国家发展和改革委员会副主任姜伟新新官上任，现出任建设部长。而发改委此前曾以调研报告的方式直陈房价涨幅过快，宏观调控效果不甚明显，此人事变动是否会带来房地产宏观调控的加码，整个楼市都在关注。

hl2918

真正的高手都是寂寞的
来陪陪高手
:) :mad: :*P :*22*:

骨头

我最佩服的是有主张并能坚持的。

明亮的心lin

中国房地产市场或将面临新一轮宏观调控


“针对房地产市场发展的现状和问题，在今年下半年或今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。”中国房地产业协会副会长朱中一11日在北京举行的“二00七年上半年中国房地产市场研究报告发布会”上公开表示。

该报告认为，二00五年五月，针对房地产市场发展中出现的有关问题，国务院提出了八条调控措施；二00六年五月，国务院又出台了“国六条”政策。上述调控政策的出台，对解决当时的有些问题起到了一定的作用。但是调控政策实施后，特别是今年以来，房价的普遍上涨，人们对某些宏观调控措施的有效性产生了疑虑。也有人认为，规定套型建筑面积九十平方米以下的占百分之七十以上的措施与实际的需求不相吻合，因此调整结构进展缓慢。

业内权威人士指出，针对房地产市场发展的现状和问题，在今年下半年或今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。如作为《物权法》配套法规的《城市房屋拆迁条例》的修订与实施、《物业税》出台的时机与力度、土地市场的治理、金融政策的完善、住房保障制度的落实等等，这些政策的出台都将给房地产市场带来积极的影响。

o9oo

请教楼主一个问题：7月31日，我买了保利地产100股， 同天，账户显示保利配售的10股（700048）也到账了，然后我就没管他们，出差了，昨天回来一看，配售的10股不见了，钱也没有增加，为什么呢？那10股哪去了？