打造中国地产长城-------600048保利地产

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碧桂园又斥巨资“圈地” 杨惠妍身价直逼千亿

2007-08-07 08:17   刘小庆   每日经济新闻

    内地房地产商碧桂园（2007.HK）又斥巨资“圈地”。该公司昨日宣布，其成功投得四幅分别位于广东韶关、天津塘沽区、安徽池州以及内蒙古兴安盟的地皮，总投资金额约为10.9亿元。碧桂园披露，上述四幅土地的总建筑面积约835万平方米，令该公司截至7月底的土地储备达到4500万平方米。据统计，碧桂园已经成为港股上市房地产公司中土地储备最多的公司，跻身香港市场最大“地主”。

    杨惠妍身价直逼千亿元

　  根据多家香港上市中资地产商的年报或网站披露，与碧桂园4500万平方米的土地储备相比，多数内地房产商的土地储备在1000万～2000万平方米左右，差距相当明显。

　　碧桂园披露，位于韶关的土地作价4.5亿元，土地面积239万平方米，可建建筑面积430万平方米，计划发展为五星级酒店及商业配套在内的大型住宅项目。天津塘沽区的土地作价2.4亿元，面积为6.9万平方米，可建建筑面积27万平方米，计划发展为五星级酒店及商业配套。安徽池州的地皮作价2.4亿元，土地面积53.3万平方米，可建建筑面积112万平方米，计划发展为一家五星级酒店及商业配套在内的大型住宅项目。而位于内蒙古的地皮作价1.6亿，土地面积133万平方米，可建建筑面积266万平方米。

　　据悉，香港市场龙头房地产商之一的和记黄埔（0013.HK）截至去年底的土地储备量也不过855万平方米。

　 在过去两周内，碧桂园股价急升，期内最大涨幅达到45%，昨日随大盘回调至9.86港元，依然有32%的涨幅。拥有碧桂园95.2亿股的杨惠妍身价已达939亿港元，逼近千亿大关。中银国际昨日发布研究报告称，碧桂园此次斥资10.9亿购得总建筑面积达835万平方米的土地，每平方米地价约为131元。该行认为，碧桂园是内地最为进取的房产商，由于持有大量净现金，预计会加快扩张土地储备，并给予目标价15.4港元不变，有关目标价已反映一年内可将土地储备增至8600万平方米，有关目标可能较预期更早达到，中银国际确认碧桂园“优于大市”投资评级。

    内地房企融资计划不断

　 尽管市场对于内地可能针对房地产市场进行调控的预期一直未曾减淡，但地产商们还是一如既往进行着“圈地运动”。例如，富力地产（2777.HK）在上月才宣布斥资55亿收购天津和上海两处地皮后，本月又宣布斥资6.8亿收购山西太原市105.6万平方米地皮。在跑马圈地的同时，摆在房产商面前的一大问题便是如何融资。业内人士指出，作为一种成本相对较低的融资渠道，股市成为房产商们最为青睐的选择。摩根大通亚太股市研究机构执行董事RaymondNgai称，内地房地产公司将进行股权融资以扩大其资本实力。

  　富力地产已提出回归A股市场申请，计划发行4.5亿股A股。在两年前在香港上市之际，该公司土地储备仅有700万平方米，目前则已增至2000万平方米。

  　而沪市的保利地（600048.SH）A股增发事宜也已进入尾声。保利地产董事会在2月份通过增发不超过3.5亿A股的方案，募集资金将用于总投资134亿元的九个房地产项目。在香港，华润置地（1109.HK）、绿城中国（3900.HK）与世茂房地产（0813.HK）自5月份以来已增发新股，共融资100亿港元。

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股票简称：保利地产 股票代码：600048 公告编号：2007-031
保利房地产（集团）股份有限公司
注册地址：广州市海珠区阅江中路 688 号保利国际广场北塔 29-33 层
办公地址：广州市海珠区阅江中路 688 号保利国际广场北塔 29-33 层
增发 A 股上市公告书
保荐机构（主承销商）
中信证券股份有限公司
（办公地址：北京市朝阳区新源南路六号京城大厦五层）
公告时间： 二零零七年八月八日
一、重要声明与提示
保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”、“公司” 、“发
行人” 或“保利地产”）及全体董事、监事、高级管理人员保证上市公告书的
真实性、准确性、完整性，承诺上市公告书不存在虚假记载、误导性陈述或重大
遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
上海证券交易所、其他政府机关对本公司股票上市及有关事项的意见，均不
表明对公司的任何保证。
本公司提醒广大投资者注意，凡本上市公告书未涉及的有关内容，请投资者
查阅刊载于上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）的本公司招股意向
书全文。
二、股票上市情况
本上市公告书系根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证
券法》、《上市公司证券发行管理办法》和《上海证券交易所股票上市规则》
等有关法律、法规和规定编制而成，旨在向投资者提供有关本公司本次增发
A 股股票上市的基本情况。
本公司本次增发 A 股（以下简称“本次发行”）经中国证券监督管理委
员会证监发行字[2007]202 号文核准。
经上海证券交易所同意，本次发行的共计126,171,593股A股股票将于2007
年 8 月 9 日上市，其中本次发行网下 A 类申购获配的股份 90,542,144 股上市后
一个月内不减持，本次增发的其余股份无锁定期限制。参与本次增发的董事、监
事、高级管理人员、持有本公司股份百分之五以上的股东遵照《证券法》第四十
七条规定，如在本次股票发行后六个月内卖出其所持股票，所得收益归公司所有。
公司董事、监事和高级管理人员所持股份的变动遵照《上市公司董事、监事和高
级管理人员所持本公司股份及其变动管理规则》执行。上市首日本公司股票不设
涨跌幅限制。
本次股票上市的相关信息如下：
1、上市地点：上海证券交易所
2、上市时间：2007 年 8 月 9 日
3、股票简称：保利地产
4、股票代码：600048
5、本次发行完成后总股本：1,226,171,593 股
6、本次发行增加的股份：126,171,593 股
7、发行前股东对本次发行新增股份锁定的承诺：无
8、本次上市的无流通限制及锁定安排的股份：35,629,449 股
9、股份登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
10、上市保荐人：中信证券股份有限公司
11、本次上市的股份限售情况如下：
类别 获配股数
(股)
占本次增发股份的比
例（%） 限售情况
无限售条件股东优先配售 27,781,728 22.01900 无持有期限制
有限售条件股东优先配售 830,758 0.65844 无持有期限制
网下A类申购 90,542,144 71.76112 上市后一个月内
不减持
网下B类申购 5,572,963 4.41697 无持有期限制
网上申购 1,444,000 1.14447 无持有期限制
合计 126,171,593 100
三、发行人、股东和实际控制人的情况
（一）发行人基本情况
1、中文名称：保利房地产（集团）股份有限公司
中文简称：保利地产
2、英文名称：POLY REAL ESTATE GROUP CO.,LTD
3、注册资本：110,000 万元（本次发行前）
4、法定代表人：李彬海
5、董事会秘书：刘平
6、注册地址/住所：广州市海珠区阅江中路 688 号保利国际广场北塔 29-33
层（邮编：510308）
7、电话号码：020-89898000
8、传真号码：020-89898666
9、互联网网址：www.polycn.com
10、电子邮箱：stock@polycn.com
11、经营范围：一级房地产开发；出租本公司开发商品房；房屋工程设计、
旧楼拆迁、道路与土方工程施工；室内装修；冷气工程及管道安装；物业管理；
酒店管理；批发与零售贸易（国家专营专控商品除外）
12、主营业务：公司的主营业务为房地产开发、销售、租赁及其物业管理
13、所属行业：房地产开发与经营业
(二)本公司董事、监事、高级管理人员持有本公司股票的情况
截止至 2007 年 8 月 6 日,本公司董事、监事及高级管理人员的持股情况如
下：
姓名 职务 持股数量（股）
李彬海 董事长 4,840,000
王旭 董事 3,140,000
张振高 董事 0
韩清涛 董事 3,120,000
宋广菊 董事、总经理 3,450,000
张克强 董事 36,000,000
戴逢 独立董事 0
魏明海 独立董事 0
秦荣生 独立董事 0
陈凯 监事会主席 2,330,000
陈宜 监事 0
黎家河 监事 11,000
张万顺 副总经理 2,297,000
刘平 副总经理、董事会秘书 2,386,350
杨小虎 副总经理 2,421,600
陈冬桔 副总经理 0
王健 副总经理 0
官集保 技术总监 2,241,000
谭艳 财务总监 2,250,000
余英 副总经理 0
(三)发行人主要股东和实际控制人的情况
本次发行完成后,公司前 10 名股东及其持股情况如下：
序号 股东名称 持股总数
（股）
持股比例
（%）
1 保利南方集团有限公司 600,459,044 48.97
2 广东华美国际投资集团有限公司 121,540,956 9.91
3 张克强 36,000,000 2.94
4 中国工商银行-广发策略优选混合型证券投资基金 17,270,000 1.41
5 中国工商银行-南方绩优成长股票型证券投资基金 15,766,626 1.29
6 中国工商银行-广发稳健增长证券投资基金 13,836,753 1.13
7 中国工商银行-汇添富成长焦点股票型证券投资基金 13,398,000 1.09
8 中国工商银行-广发聚丰股票型证券投资基金 8,816,054 0.72
9 中国农业银行-中邮核心优选股票型证券投资基金 7,700,000 0.63
10 中国建设银行-银华核心价值优选股票型证券投资基金 6,574,886 0.54
中国保利集团直接间接持有保利南方集团 100%股权，是本公司的实际控制
人。保利集团是经国务院批准，于 1993 年 2 月在保利科技基础上组建的国有独
资公司，注册资本金 15 亿元，现由国务院国有资产监督管理委员会领导监督。
（四）本次发行完成后股份变动情况
本次发行前后，本公司股本结构变动情况如下：
发行前 发行后
股本类型
股份数额（股） 比例（%）
增加的股份
数额（股） 股份数额（股） 比例（%）
无限售条件
的流通股 399,770,478 36.34 35,629,449 435,399,927 35.51
有限售条件
的流通股 700,229,522 63.66 90,542,144 790,771,666 64.49
股份合计 1,100,000,000 100 126,171,593 1,226,171,593 100
四、本次股票发行情况
（一）发行数量：126,171,593 股。
（二）发行价格：55.48 元/股。
（三）发行方式：采取网上、网下定价的方式发行，向原股东优先配售
部分股份，其余股份在网下向机构投资者、网上向公众投资者定价发行。
（四）注册会计师对本次募集资金到位的验证情况：深圳大华天诚会计
师事务所为本次发行出具了验资报告(深华(2007)验字 904 号)。
（五）募集资金总额：6,999,999,979.64 元。
（六）发行费用总额及项目、每股发行费用：本次发行费用（包括承销
费、保荐费、中介机构费、发行推介费用、信息披露费、登记托管费）合计
185,306,171.09 元，每股发行费用为 1.47 元。
（七）募集资金净额：6,814,693,808.55 元。
（八）发行后每股净资产：8.57 元（按照 2007 年第一季报所载净资产
加上本次发行筹资净额之和除以本次发行后总股本计算）。
（九）发行后每股收益：0.064 元（在 2007 年第一季报数据的基础上
按增发后总股本全面摊薄计算）。
五、其他重要事项
本公司自招股意向书刊登日至本上市公告书刊登前未发生可能对本公
司有较大影响的其他重要事项。
六、上市保荐人及意见
（一）中信证券股份有限公司
住所：广东省深圳市罗湖区湖贝路 1030 号海龙王大厦
法定代表人：王东明
电话：010-84588500
传真：010-84865610
联系人：蒋昱辰、朱洁、黄立海、闫立罡、叶平平、胡为敏、唐雷、贾
晓亮、战肖华
（二）上市保荐人的推荐意见
上市保荐人中信证券股份有限公司已对本公司上市文件所载的资料进
行了核实，认为本公司本次增发的股份符合上市的基本条件，中信证券股份
有限公司同意推荐本公司本次增发的股票上市。
特此公告。
发行人：保利房地产（集团）股份有限公司
保荐人（主承销商）：中信证券股份有限公司
2007 年 8 月 8 日

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房价暴涨前的五大预兆 在上海生活同仁看到没？

2007年8月7日9:12

    近两年来，房价暴涨犹如一股龙卷风，先是席卷了上海、北京、深圳以及广州等一线城市。现在看来，这股暴风即将在全国的二、三线城市继续肆虐，二三线城市房价暴涨的趋势已成必然。任何事物发生变化都有其内外在因素所导致，房价暴涨也是各种因素合力产生的结果。  

    作为生活在城市中的一员，如何判断自己所在的城市房价在近期是否会高速上涨？我想下面5大方面的动态值得大家去关注：  

    一、“经营城市”理念风行  

    如果你做在城市的市长整天喊出要大力发展房地产，“经营城市”以搞活房地产，带动地方经济发展；或提出老城改造、大力发展新城，市政府或区政府搬离老城区等等。经营城市为名义，实质上是地方政府坐地“生”财，推动房价上涨以实现GDP增长，增加财政收入，积累政绩，为自己的升官之路铺平道路。  

    典型城市：青岛、赤峰、井冈山、蚌埠  

    二、“地”王频现  

    经营性用地实现土地招拍挂以来，中国的土地价值真正得到了体现，但是这种价值的回归土地的主人并没有真正得到实惠。相反，如果你所在城市在土地市场上频出“地王”，最起码能说明以下三点：一是土地的管理者政府的财政收入又大大增加了一笔，其“经营城市”的良苦用心得到了回报；二是任何开发商都是利益至上，谁都不会做亏本的买卖，高价买地的的最终目的是要更高价卖房，市场永远遵循“羊毛出在羊身上”的原则；三、除了少数直接拆迁对象得到数目不菲的补偿外，更多的市民在高房价面前损失惨重。虽然相关管理部分一直否认地价抬高房价的说法，但是事实说明，只要某个地区地王频现，那么接下来房价上涨是铁板定钉。  

    典型城市：湖南、北京、上海、深圳、广州  

    三、大众视买房如土豆白菜  

    当你周围的人买房如同买土豆白菜那样随意，当一个楼盘开盘前三天就有人连夜排队的时候，房价就离暴涨不远或者已经上涨到一定的高水准了。开发商再大胆，也怕自己的产品无人购买。虽然大众现在都把房价上涨更多的归咎于地方政府调控的不作为，开发商恶意捂盘、囤房惜售，但是没有强劲的需求支撑，前两者也无处发力实现价格暴涨，造成房价暴涨的三驾马车：地方政府、开发商、购房者三个主体缺一不可。中国人必须拥有新房的传统理念、舆论及金融信贷的不恰当的引导、调控不力造成如今的大众疯狂买房、价格不断上涨的恶性循环局面。  

    典型城市：基本上覆盖全国各类城市  

    四、外地炒房团的进驻  

    如果你的城市来了一批诸如温州、北京、山西的炒房者，那么在很大程度上意味着房价上涨的暴风雨来临了。炒房者的特点就是乘虚而入，逢低大量吸纳，然后高位出仓，把高房价的包袱丢弃给当地的民众，卷了一大笔金钱走人。  

    典型城市：北京、深圳、上海、杭州  

    五、大量外地开发商的涌入  

    当你在某一天的清晨醒来，发现你所在的城市涌入大批的外地开发商。城市塔吊林立、电视上不断出现市领导接见外地开发商的镜头、房地产工地围档上写着“某某房地产公司顷情奉献”等，这就意味着房价上涨正式拉开了序幕。  

    典型城市：重庆、成都、天津、武汉  

    当然，一个城市房价的暴涨，对于投资者来说是天赐良机，对于用来居住的普通大众来讲，无疑是一个恶梦。如果您所在城市，满足上述5大特征中的3个以上，那么这个城市离房价暴涨就为时不远了。

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上市房企股市吸金狂圈地 劫难来时楼市如何幸免

2007年8月7日14:37 上海证券报 冯玉国  

　　8月4日，中国地交会房地产金融投资论坛和房地产创新论坛在京举办，多位专家齐集一堂，共同号脉中国房地产业。中央财经大学金融与证券研究所所长韩复龄认为，我国目前房地产业融资结构相当不合理，银行融资比例过高使房地产行业系统风险很大。要改变目前的不合理现状，通过借壳融资将房地产企业装入上市公司是比较便捷的方式，他还特别提出了国美地产借壳中关村等几个地产企业借壳的案例。  

　　韩复龄所提建议，意在改变房地产市场过于依赖银行贷款发展的现状，以防止房地产业起伏可能给我国金融业带来的潜在风险。不可否认，融资渠道的改变将在一定程度上分流银行的潜在风险，但这也仅仅是分流而已，只是把风险从金融领域向股市转移，不仅不能从根本上解决问题，还可能滋生出新的风险和问题。  

　　众所周知，目前的房价上涨与金融系统出于逐利目的对房地产开发企业的强力支持有关。由于房价快速上涨，房贷成为银行风险最小、收益最丰厚最稳定的业务，不少银行为了争夺市场，争相降低门槛、降低贷款利率以换取与房地产开发企业的联姻。由此，房地产企业的绝大部分运行资金来源于银行。由于有银行撑腰且绝大部分风险转嫁到了银行身上，开发商就有了圈地囤地和囤积房源的勇气，这成为推动房价持续上涨的重要原因之一。  

　　倘若大力鼓励房地产企业借壳上市，房地产企业融资的成本更为低廉，风险更小。因为相对于银行，股市的广大投资者更为分散，加之现在监督机制存在的漏洞，投资者对房地产业的资金运用等情况的监管更弱，制约力更小，房地产业通过圈地囤地推高房价的底气将更足，因为其所有风险都转嫁给了比银行更为弱小和分散的广大投资者身上。  

　　在这种情况下，一旦房地产业发生波动，就可能迅速波及股市，将风险扩大到整个资本市场层面。以日本为例，从1986年起，日本房地产业繁荣一片，房地产公司纷纷上市，而原来的一些上市公司也纷纷涉足房地产领域。但是，1991年，日本房市泡沫破灭，一些涉足房地产业较深的企业纷纷倒闭。仅2000年，包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年破产企业总数的33.6%。在上市公司中，倒闭最多的就是房地产类上市公司。  

　　我国房价连续多年快速上涨，日本当年的繁荣和风险的影子，几乎都可以在我国房市中找到，这正是危险之处。目前，我国上市的房地产公司虽然只有60余家，但兼营房地产的上市公司却很多，在2003年时，涉足房地产领域的上市公司就超过了300家。随着房价的进一步上涨，越来越多的上市公司按捺不住寂寞涌入房地产开发领域。  

　　一些上市公司的利润主要来源于房地产开发，其主营业务反而“退居二线”，这种主次颠倒的情况在某种程度上削弱了上市公司发展扩大主营业务的动力。从长远来看，这不利于通过资本市场实现我国企业竞争力的提高。当美国通过设立纳斯达克市场为其科技产业插上腾飞翅膀的时候，我们却听任乃至鼓励越来越多的企业涉足房地产领域是否走偏了？科技兴国是早就得到证明了的，但靠房地产兴国的例子还从未出现过。  

　　由于融资成本低、融资容易，风险小，上市公司争相担当“地王”，正在成为推动地价上涨进而带动房价上涨的有力推手。据报道，今年7月，万科旗下的东莞新万公司以26.8亿元的天价拿下东莞塘厦大坪地块，“万科塘厦项目未来预计售价将至少在25000元/平方米左右”；同样是在7月，宁波雅戈尔置业有限公司以14.76亿元的价格夺得杭政储出23号地块，楼面地价高达15712元/平方米……  

　　房价快速上涨所产生的民生压力和潜在的风险，正在引起越来越多有识之士的忧虑，而借助股市融资的便捷渠道，上市的房地产公司的圈地热潮，有可能进一步加大房市调控的难度。而且，一旦房市牛市不在，我们能否幸运地躲过当年日本发生的劫难？这些问题已经到了应该认真对待的时候了。

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毕业潮带来租房潮 上海七月二手房租金上涨1.7%

2007年8月7日14:32 每日经济新闻  

    轩诚房产业务总监陆献民表示，7月份二手房出租市场比6月份好，房源出租量大致增加20%左右。而针对二手房的抽样调查显示，7月份上海一般商品房租金环比上涨1.9%。

　　陆献民表示，7月份的租房群体主要是一些刚毕业的大学生，一些外派到上海工作的境外人士，一些白领。刚毕业的大学生一般合租两室一厅，要求房屋周边交通便利。境外人士大致租月租金在3000-5000元左右的房子。目前房屋出租主体价位大致在2000元以上。中外环的出租比较好的房源面积大致在100平方米左右。

　　陆献民表示，7月份的租金和6月份相比，有一些上涨，8月份的出租房源比较充足。预计二手房出租市场再出现火热局面可能要等到年底。

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内资地产商"圈地"二线城市 万科保利等加快圈地

2007年08月06日09:18 广州日报  周思详   

央行《中国区域金融稳定报告》使外界开始普遍关注到千亿外资涌向二线城市楼市、并可能带来高房价等一系列问题。


而事实上，不只是外资看到了二线城市的机遇，国内的房地产巨头已经开始悄悄地行动。今年上半年，万科、保利、招商、中粮、恒大等地产公司通过挂牌拍卖、并购等方式加快了在二线城市圈地的速度。

然而，机遇总是与风险并存。在上周刚刚结束的中国土地交易会（简称“地交会”）和第二届中国金融市场投资分析年会上，专家们指出，囤地是把“双刃剑”，高地价将给地产商带来相当大的盈利压力。

国家统计局7月20日发布的统计数据表明，今年上半年我国房地产开发投资热度不减，完成了9887亿元投资总额，同比增长68.5%，这个增长幅度高于上半年全社会固定资产投资增幅。而6月26日国土资源部发布的2006年中国国土资源公报显示，2006年全国新增建筑用地40.43万公顷，同比增长幅度是15.3%；出让土地的面积是23.25万公顷，同比增长的幅度是40.4%；土地出让价款总额是7876.89亿元，同比增长幅度是30.5%。

北京大学房地产研究所所长陈国强在刚刚举行的中国地交会上表示，这两组数据反映了房地产行业最基础的两个方面：一个是房地产开发增长的状况，另一个是新增的出让土地的状况，从不同角度反映了中国房地产业仍然处于快速发展状态。

陈国强表示，过去不太为人关注的二线城市、三线城市现在已经有越来越多的全国房地产品牌企业进入。最近，万科、金地、保利、招商、绿城、北辰等都在大手笔地参与土地拍卖，储备土地资源。

以往“地王”这个名号都是叫响在北京、上海、广州这种一级城市，但现在，它已经频繁出现于二线城市。而在所有的二线城市圈地潮中，北部的沈阳、东部的杭州、西部的重庆和中部的长沙成为了焦 点。例如，恒大集团以超出底价16亿元的代价摘得重庆“地王”，北辰实业以92亿元取得长沙一个地块，创造了长沙“地王”。

豪掷亿金换取丰厚回报

上述公司并不是特殊的例子，房地产类上市公司的公开信息反映，家家为了拿地豪掷亿金，而它们得到的回报也同样丰厚。

最新出炉的金地集团(600383)半年报显示，公司实现营业收入18.63亿元，比上年同期增长56.32%，营业利润3.89亿元，比上年同期增长70.45%，净利润2.06亿元，比上年同期增长53.50%，实现每股收益0.31元。半年报还介绍，在报告期内，公司获得的新项目总额比去年全年获得的项目总额还要可观，共获得5个新项目，其总地价为43.53亿元、占地面积127万平方米、可租售建筑面积235万平方米，三项指标分别是去年全年获取项目总额的118%、196%和186%。

同样的情况也体现在保利地产（600048）上。从2003年到2006年，保利地产保持了连续三年的高成长。其中，2006年公司结算面积达到73万平方米，销售面积123万平方米，而按照公司最新公告显示，今年上半年公司即实现销售面积94.26万平方米，实现销售金额79.5亿元，同比增长166.81%，半年就完成了去年全年的销售。

房地产公司要保持高成长性，丰厚的土地储备是必不可少的条件。关注保利地产的投资者不难发现，截至今年7月30日，公司在短短一年的时间里就公告了15次拿地行动，共斥资113.4亿元，获得土地储备289.8万平方米。

机遇后面隐藏风险

在上周末举行的第二届中国金融市场投资分析年会暨第二届中国注册金融分析师峰会上，世邦魏理仕大中华区总裁兼首席执行官蒲敬思表示，包括大连、青岛等二线城市已经有很多国际背景投资者进入。他认为，在这些二线城市，住宅市场有很好的投资回报率，因此开发商都愿意参与。   

资本逐利而居，机遇是显而易见的，但风险同样存在。在上周末举行的中国地交会上，北京大学管理案例研究中心副主任岳川博以北辰实业取得长沙地块的例子揭示了这一风险的存在：“长沙地王拍出了92亿元的地价，这样一个地价分摊到每平方米上，已经超过了现在周边的房价。92亿元是什么概念？很多企业没有资格参与这个竞争，也就是说这样的竞争充分体现为个别寡头的竞争，只有大企业才能生存。这次出价第二高的是建北京金融街的公司，当时出价91.1亿元，最终也没有拿下这块地。为什么？不是说出不起几千万元，可能是92亿元的价格开发商自己也担心是不是能获得利益。”

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保利地产拟募资七十亿 拟5年内向千亿目标冲刺

来源:第一财经日报

      于7月底确认将以55.48元/股增发不超过3.5亿股的保利地产(600048.SH)，创造了A股最高公开增发价以及上市房企募资的最高规模纪录。7月31日，保利地产副总经理兼董秘刘平透露，公司此次募集的资金并非如外界所猜测的将发行3.5亿股募集超过194亿元，而是只按原定计划募集70亿元左右。

高价增发，高管增持

     这70亿元，将按照保利地产2007年初召开的2006年度股东大会的决议分配，其中50亿元投资保利在全国的9个项目，余下20亿元作为补充公司的流动资金。根据保利的资料显示，这些项目总投资约134亿元，预计将在2009~2011年对保利产生利润贡献，同时，这些项目的资本收益率将达到15%左右。

      2006年保利每股收益为1.2元，但是今年转增股后已进行了摊薄。最近两周针对机构投资者路演时，保利方面的资料显示，公司在未来三年预计可以达到每年复合增长率超过60%以上。不过保利地产的财务总监谭艳表示，虽然保利近三年的复合增长率将超过60%以上，但是今年预计公司全面摊薄后每股收益很难达到2元/股。

      此外，中金国际在今年6月1日发布研究报告指出，保利地产2007年的销售收入预计将达到74亿元，预计每股收益约0.96元。

      换言之，目前保利地产的增发价对应机构预测的2007年收益目标，市盈率可能已超过57倍。而截至7月27日收市，保利地产的股价为68.94元。

      但是，对于保利的高价增发，刘平认为并不担心市场不认可。他表示，发行价格是按照有关规定和承销协商确定的，预计是合理水平。他对公司未来的业绩充满信心，也认为房地产行业中长期仍然看好，但股市有风险，需要每个投资者理性的分析。

      作为保利此次增发的承销商，中信证券(行情论坛)方面则认为，保利目前的股价反映了投资者对保利过去经营业绩的认可，及对其未来成长性的信心。在对市场进行调研时，他们认为目前房地产住宅供需矛盾仍然长期存在，在不发生大的经济波动下，房价上涨趋势难以在短期内得到改观，地产板块今年的业绩是有保障的，下半年房地产板块业绩仍然看好。

      此外，本次增发价格为55.48元/股，与目前股价存在一定价差，因此预计增发将顺利完成。保利最终发行股数是由承销商和发行人经过协商确定，是依据3月9号股东大会公告，募集资金的使用计划经过折算最终确定。网上网下的配售比例各为50%，网上发行量大概在6000万股左右。

      作为保利集团的大股东保利集团此次并未参与增发。对此，保利方面的解释是，母公司保利集团已经在此前对保利地产提供了17亿元的资金支持，今后还将继续在业务拓展方面支持保利地产。但母公司除地产以外还有其他行业，为了各行业协调发展，集团近期将加大对其他行业的投资，如资源型行业，因此不参加增发。但是各个配股的高管都会借此次增发增持股份，预计禁售期半年。

拟5年内冲刺千亿目标

      根据保利方面的资料显示，目前保利已在全国12个城市进行了约40个项目的开发，下一步还预计要进入天津、南昌、青岛、福州、西安、成都等城市。在土地调控政策深化，“地王”频出的时期，保利却频频大手笔拿地，仅7月24~25日就合共斥资61亿元，在上海杭州长春合计买入120万平方米地块，7月31日又以10.48亿元买入北京西三环地块，并参加了8月2日在北京的限价房地块竞拍。外界开始关注如此高速扩张下保利的资金压力问题。

      但是保利地产回应，认为公司目前没有感到有财务压力。目前公司还有已销售未回笼资金70亿元，银行已审批未放款贷款额度70亿元，加上账上现有资金及本次募集资金后，公司可调配的资金资源超过200亿元。目前所有项目的销售状况都非常好，竣工前全部达到了100%销售。公司在这种情况下进行融资，并非出于资金压力，而是要增强自身的资本实力，加大土地储备力度，提高企业的持续发展能力。

     保利地产预计在增发完成后，保利的资产负债率将降至60%。公司目前拥有近1000万平方米的权益储备面积，尚有300万左右的储备面积已经基本落实，正在完善最终的法律手续。如果再考虑已售未结转及在建未售的项目，公司截至目前可结算资源超过1500万平方米。为了保证稳定增长的收益，保利还预计在未来三年有超过100亿元市值的商业地产交付使用。预计每年将为公司带来固定的租金收入10亿元左右。

     而在8月1日正式增发前夕，保利提出了一个更为宏伟的目标。保利地产董事总经理宋广菊首次透露：“公司在2012年总资产计划过千亿元，成为中国房地产的领导企业之一。”而对比其最大竞争对手多年来的股价增长速度以及规模扩张速度，保利地产董事长李彬海更直言，“我们会努力做得比别人更好，而且我们一直是做的比说的好。”

     从30亿元总资产，发展到今年年中的200亿元总资产，保利地产用了3年时间。而用5年时间从200亿元发展到1000亿元，保利地产会否再造一个“保利速度”的奇迹？

小散户1

60亿元全国拿地保利在渝销售轻松逾10亿元

2007-8-3   来源:重庆日报

      来自保利地产的消息，截至7月25日，其在渝开发的保利国际高尔夫花园、保利香槟花园总计销售突破10亿元，提前完成全年销售任务。与此同时，保利地产加快在渝扩张步伐，继上半年先后购得保利国宾上院和金岛花园项目两块主城核心地块后，另有多块重量级项目正在洽谈中，预计年内拿下。强大的资本实力、持续攀升的销售业绩、不断扩张的拿地步伐，保利地产志在重庆地产界做大做强的雄心彰显无遗。
      此外，本周保利香槟花园C组团商业将推向市场。据介绍，C组团商业毗邻龙头寺景观大道，距离重庆火车北站不到500米，长途客运站、轻轨3号线近在咫尺，每天过往的人流量多达数十万。而C组团商业30平方米起的的黄金旺铺层高绝大多数均在6米以上，充足的车位、7000平方米的大型生活超市也配备其中。强大的人流、物流、信息流等资源汇集于此，使人们对C组团商业的投资价值充满期待。

      另据了解，凭借出色的经营能力和业绩，刚刚获准增发新股融资70亿元的保利地产，上周在全国土地交易市场中所向披靡，近60亿元的庞大资金先后将广州、上海、杭州几宗拍卖土地项目收入囊中。至此，保利地产在全国的土地储备已达800多万平方米。据悉，上述几宗土地均为保利地产在拍卖中经过数轮甚至数十轮激烈角逐获得的，其超强的资本实力得以显示。

mnmnmmnnmnmn

真的是后悔没有在5月份的时候注册看到这个贴阿。哈哈。

mnmnmmnnmnmn

哈哈，原来注册了，是没看到这个贴阿。错过良机了。

AB231

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luckyly_feng

就是不明白,怎么10:1配置的,现在都没有了.请指点

axgood

保利地产：增发实施 发展加速
方焱 国信证券

　　行业调控有利于优势企业的发展，公司受益较大

　　房地产调控将使行业优胜劣汰较快，有利于龙头企业获得更大发展机会，对于万科来说是长期利好，公司将凭借其管理优势获取更多项目资源，并通过不断提高产品创新能力，推进其产业标准化进程，我们认为公司10多个城市的区域布局能有力降低区域市场波动的风险，公司较强的行业整合能力将使公司在未来行业“洗牌”过程中占尽先机。

　　公司土地储备丰富，龙头地位明显，长期看目前价格非常低廉

　　今年公司新进入杭州、长春市场,并加大在北京、上海的布局，进一步完善了在三大经济区域的布局。今年以来公司新增项目13个，总建筑面积约400万平方米，按公司权益计算的规划建筑面积358万平方米，加上公司上年已有的项目资源，目前项目个数达52个，规划建筑面积1716万平方米，权益建筑面积1335万平方米；随着房地产调控的进一步深化，公司优势地位还将进一步提高。

　　公司未来仍将保持较快速度增长，预计近3年复合增长在100%左右

　　1—7月公司累计实现销售面积94万平方米，累计销售金额79.5亿元，分别增长102%和167%，已超过2006年的47万平方米、49.7亿元的销售。公司尚有已售未结算面积达60.18万平方米，金额43.78亿元，为公司2007年的高增长奠定了坚实的基础，预计公司未来3年将能保持100%左右速度增长。

　　公司近三年收入和净利润保持了较快的增长，收入平均年增长率为91%，净利润年平均增长率达116%，净利润的增长速度明显高于收入的增长速度。公司在保持主营业务较强盈利能力的基础上，有效利用财务杠杆，实现了较高的净资产收益率，为股东创造更多的价值。

　　增发融资将加速公司发展,对公司业绩摊薄有限

　　公司此次增发1.26亿股，募集资金70亿元，主要投资广州金沙洲住宅项目(保利西子湾)、广州科学城P2\P3住宅项目、广州PZB1501项目、南海87/90住宅项目、北京保利小营住宅项目、上海保利嘉定菊园住宅项目、武汉保利野芷湖住宅项目、沈阳保利丁香湖住宅项目、重庆保利香槟花园等九个房地产项目(详细情况见表1)。该增发完成将大大加速公司的发展，对公司07年业绩摊薄十分有限。

　　调高公司未来3年业绩预期

　　募集资金到位后，将为公司项目发展提供资金支持，使公司实力进一步增强，同时也将降低公司的整体资产负债率水平，有利于公司撬动更多的项目，鉴于公司销售良好的表现，以及销售价格提升明显，我们调高公司07、08、09年盈利预计至15.9亿元、35亿元和55亿元，即EPS分别为1.30元、2.86元和4.54元(摊薄后)，与年初相比分别调高10%、43%和72%。

　　合理估值86元--100元，维持“推荐”的评级

　　按照我们对公司的盈利预测，目前公司07—09年动态PE分别为53倍、24倍和15.2倍，我们认为，按08年动态PE 30—35倍估值是可以接受的，对应股价为86—100元；如果按PEG估值，公司的估值更高。综合考虑公司项目储备、品牌开发、管理能力及行业整合等各方面的优势，我们认为公司应享有相对较高的溢价，维持对公司“推荐”的投资评级。

　　风险提示

　　宏观政策的重大调整将会导致房地产消费需求下降、房价下跌，进而降低公司房地产项目的赢利空间，影响公司的赢利水平。

小散户1

保利地产：增发实施 发展加速

2007年08月07日 13:42 国信证券

　　新浪提示：本文属于研究报告栏目，仅为分析人士对一只股票的个人观点和看法，并非正式的新闻报道，新浪不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。

　　方焱 国信证券

　　行业调控有利于优势企业的发展，公司受益较大

　　房地产调控将使行业优胜劣汰较快，有利于龙头企业获得更大发展机会，对于万科来说是长期利好，公司将凭借其管理优势获取更多项目资源，并通过不断提高产品创新能力，推进其产业标准化进程，我们认为公司10多个城市的区域布局能有力降低区域市场波动的风险，公司较强的行业整合能力将使公司在未来行业“洗牌”过程中占尽先机。

　　公司土地储备丰富，龙头地位明显，长期看目前价格非常低廉

　　今年公司新进入杭州、长春市场,并加大在北京、上海的布局，进一步完善了在三大经济区域的布局。今年以来公司新增项目13个，总建筑面积约400万平方米，按公司权益计算的规划建筑面积358万平方米，加上公司上年已有的项目资源，目前项目个数达52个，规划建筑面积1716万平方米，权益建筑面积1335万平方米；随着房地产调控的进一步深化，公司优势地位还将进一步提高。

　　公司未来仍将保持较快速度增长，预计近3年复合增长在100%左右

　　1—7月公司累计实现销售面积94万平方米，累计销售金额79.5亿元，分别增长102%和167%，已超过2006年的47万平方米、49.7亿元的销售。公司尚有已售未结算面积达60.18万平方米，金额43.78亿元，为公司2007年的高增长奠定了坚实的基础，预计公司未来3年将能保持100%左右速度增长。

　　公司近三年收入和净利润保持了较快的增长，收入平均年增长率为91%，净利润年平均增长率达116%，净利润的增长速度明显高于收入的增长速度。公司在保持主营业务较强盈利能力的基础上，有效利用财务杠杆，实现了较高的净资产收益率，为股东创造更多的价值。

　　增发融资将加速公司发展,对公司业绩摊薄有限

　　公司此次增发1.26亿股，募集资金70亿元，主要投资广州金沙洲住宅项目(保利西子湾)、广州科学城P2\P3住宅项目、广州PZB1501项目、南海87/90住宅项目、北京保利小营住宅项目、上海保利嘉定菊园住宅项目、武汉保利野芷湖住宅项目、沈阳保利丁香湖住宅项目、重庆保利香槟花园等九个房地产项目(详细情况见表1)。该增发完成将大大加速公司的发展，对公司07年业绩摊薄十分有限。

　　调高公司未来3年业绩预期

　　募集资金到位后，将为公司项目发展提供资金支持，使公司实力进一步增强，同时也将降低公司的整体资产负债率水平，有利于公司撬动更多的项目，鉴于公司销售良好的表现，以及销售价格提升明显，我们调高公司07、08、09年盈利预计至15.9亿元、35亿元和55亿元，即EPS分别为1.30元、2.86元和4.54元(摊薄后)，与年初相比分别调高10%、43%和72%。

　　合理估值86元--100元，维持“推荐”的评级

　　按照我们对公司的盈利预测，目前公司07—09年动态PE分别为53倍、24倍和15.2倍，我们认为，按08年动态PE 30—35倍估值是可以接受的，对应股价为86—100元；如果按PEG估值，公司的估值更高。综合考虑公司项目储备、品牌开发、管理能力及行业整合等各方面的优势，我们认为公司应享有相对较高的溢价，维持对公司“推荐”的投资评级。

　　风险提示

　　宏观政策的重大调整将会导致房地产消费需求下降、房价下跌，进而降低公司房地产项目的赢利空间，影响公司的赢利水平。

小散户1

原帖由 luckyly_feng 于 2007-8-7 23:40 发表
就是不明白,怎么10:1配置的,现在都没有了.请指点

看看你的资金是否被划转
因为9日增发部分才上市
因此目前配售部分还没有划拨到你的帐户上面
不要着急！      :*19*:

小散户1

此次增发高管增持股票分别为：李彬海董事长20000股，宋广菊总经理10000股，王旭董事20000股，陈凯监事会主席10000股，张万顺副总经理57000股，刘平副总经理兼董秘146350股，杨小虎副总经理101600股，官保集技术总监1000股。

贝珂

楼主用功啊    如能增加看盘体会就更好了!

笑虎

要时间调整了，换手确认下成本。长线的可以不看。

小散户1

实际使用外资在加速 将损害房产健康发展

2007年08月08日 09:20:11 　 经济参考报

　　2006年7月建设部等六部委发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，以规范和引导房地产业合理利用外资。然而，国家统计局《中国经济景气月报》日前公布的数据表明，今年上半年外资进入房地产业的速度更快了。
　　数据显示，今年上半年，房地产业实际利用外资占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1%，比2006年全年比重提高近11个百分点。
　　由于我国房地产市场的高利润等原因，外商投资房地产业平均每个项目的规模也在不断增大：今年1至2月、1至3月分别高达704.4万美元、717.1万美元，比2006年全年平均数分别高361.2万美元、373.9万美元，和金融业并居于行业利用外资合同项目平均实际使用外资的前两位。
　　房地产业利用外资所占比重及合同项目规模较大的特点在地方也表现非常突出。2007年1至2月，四川省外资实际到位200万美元以上的18家企业中，有一半企业投资的是房地产项目，外资实际到位达16915万美元，占同期全省利用外资总计的79.3%。
　　房地产开发投资中利用外资的增长速度远远高于同期房地产开发投资本身的增长速度。2007年1至2月和1至3月，全国房地产开发投资本年资金来源中，利用外资的增长速度比上年同期分别增长232.5%和154.4%，增幅比2006年全年高179.5和101.4个百分点，比2007年1至2月和1至3月的房地产开发投资增长高208.2和127.5个百分点。
　　有关专家指出，房地产业利用外资增长过快，将加剧房地产市场供应结构不平衡的矛盾。当前，我国房地产业供应结构矛盾仍然突出，中高档公寓、住宅等高端市场所占比重较大，问题严重。从住宅空置面积看，2006年末，全国重点房地产开发企业商品住宅空置面积为2242万平方米，而户型在100平方米以上的商品住宅空置面积占重点房地产开发企业住宅空置面积的比重超过七成，档次高、面积大的住宅、公寓空置面积是商品住宅空置的主体。进入我国房地产行业的外国商界巨头，或利用自身的资本实力直接投资或收购，或选择信誉好、规模较大的国内企业合资或注资，进入中高端特别是高端市场，从而加剧了目前我国房地产市场供应结构不合理的矛盾，特别是高档住宅严重过剩的矛盾。
　　另外，房地产业利用外资增长过快，还可能会损害我国民族房地产业的健康发展，同时挤压其他行业引进外资。

小散户1

原帖由 贝珂 于 2007-8-8 11:19 发表
楼主用功啊    如能增加看盘体会就更好了!

我日日发帖还需要写什么自己的体会？
对于保利
我是准备长期持有的
等到那一天中国房市崩盘
我才会考虑卖出~~~