打造中国地产长城-------600048保利地产

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中国“地产空头”消失 地产投资者有可能被套牢

2007年08月04日 10:01:40

　　地产投资者有可能被套牢
　　过去几年房价的持续上涨，已经消灭中国所有的"地产空头"。当部分公众毫不犹豫的"集体理性"成为地产"多头"时，一个几乎无可驳斥的判断开始流行：房产是当下通胀趋势中唯一安全的增值保值的资产，这加剧了地产价格的上涨，也增加了楼市的风险。
　　普通人对调控表达了失望。过去几年，土地供应减少以及提高企业自有资金比率都减少了住宅的开发，这直接导致了市场可售住宅的供应越来越少。然而，供给的短缺又恰逢目前民众将商品房作为投资品的需求高潮，过去一年的股市繁荣造就了更多的富翁，股市当前的调整令规避风险的投资者涌向地产市场，住宅价格火箭式的上涨在情理之中。尽管没有确切的数据，但是市场人士大都倾向于认为，当前的住宅需求至少半数以上来自投资者而非自住。
　　若要理解这种市场结构的风险，就必须了解中国经济的趋势。目前，大多数数据并不支持实体经济过热，过热更多是一种货币现象：由于汇率，更多的贸易顺差和热钱流入导致货币投放过多，通胀预期与广泛的货币投机使中国需求旺盛而供给短缺的只有股票和房产两种资产，资产价格暴涨吸引了更多的货币投机，放大货币数量，最终必导致资产泡沫。因此说，当前防止经济过热的本质是与货币泛滥作斗争，防止经济泡沫。
　　如果政府不能通过货币升值及反洗钱制止外汇流入，那么，过多货币只能由政府主导冻结（提高准备金率）和流出（特别国债以及境外收购），这带来两个问题：对冲不具有可持续性；能否控制境内的资产投机。前者取决于美元是否持续贬值或者人民币是否大幅升值对流入产生影响；后者在金融电子化时代，政府与藏匿在每个投机者手里随时可能划转的货币数字博弈，胜利的把握难以捉摸，尤其是无法战胜在通胀加剧环境中的投机冲动。
　　再看投资者行为，他们看多的理由有一条"土地稀缺性"，但不要忘记，如果按人均计算面积，上海、北京等城市不会低于东京、香港，这些更加发达的地区仍然没有躲过地产价格暴跌一半甚至更多的命运。"稀缺"、"保值"等价值是在一个稳定增长的金融环境，当脱离实际价值的泡沫来临时，决定价值的是流动性是否可以持续。如果新增住宅越来越多地被投资者收购，就会形成楼市"坐庄"的效应，自住需求者无法接受这种泡沫价格，如果没有更多"博傻"的投资者接手坐庄者手中的房子时，纸上富贵随时被暴跌击倒。
　　货币持有者规避贬值风险选择资产，地产商也会警惕风险而减少开发，指责地产商囤地的声音忽略了商人的风险，1990年代初地产泡沫破灭后的烂尾楼仍然在一些南方城市矗立着，当大部分人收入停滞而房价暴涨，目前脱离基本需求者可承受价格的投资需求是否可持续备受怀疑，这令地产商囤地就可以坐享地价收益而规避了投资风险。政府不允许地产业大量投资导致经济过热或着信贷危机，企业也不愿面对扩大供给而导致价格可能下跌的局面，在风险上，政府与企业的愿望达到某种重合。但是，这并不能规避产生泡沫，在通胀环境中，政府不愿面对过剩风险，必然会应对泡沫危机。
　　如前所述，政府货币对冲不具有可持续性，要么，因失败而货币泛滥酝酿更多泡沫，地产投资者的幸福周期可能会延长；要么，政府大幅减少了外汇流入或者过多的货币紧缩导致流动性逐步回落甚至干涸，那也将是泡沫破灭之时，而后者的可能性远高于前者。至少目前来看，建设周期注定无法立即扩大供给，那么，提高利率、开征物业税或对住宅空置实行惩罚性税收等打击投机的政策，会加大投资者的持有成本。未来的房价必然回落到公众平均收入水平可接受的程度，未来有多远并不重要，重要的是不要被套住。

□ 张立伟　 21世纪经济报道

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易宪容：巨大的土地房产增值该如何分配

2007年08月04日 10:17:32

　　最近，有不少经济学家指出，在未来十年中，中国的土地问题将成为最为尖锐、最为矛盾突出的问题，因为在中国城市化的过程中，每年1万亿元至2万亿元的土地增值收入，将成为利益争夺的焦点。
　　经历了近30年的经济改革，整个中国社会不仅积累了大量的财富，也正在经历一个前所未有的资本化过程。比如说中国经济货币化的程度（M2/GDP），1978年仅31%，目前已经达到180%以上了。特别是近十多年来，随着经济改革的深入，中国经济进入一个全面资本化的过程，即"财富"转化为"资本"的过程。先是股票市场产生与发展，让上市公司的资产和未来收入流折现为"资本"；1998年以来的住房制度改革、住房分配的货币化与市场化，让国家所持有的土地资源逐渐地折现为"资本"，体现在个人财富之中；此外，国家自然资源转让、个人未来劳动收入流的按揭、政府未来财政收入流的折现等都是一个个的资本化过程。
　　在中国的资本化过程中，国有土地使用权的折现与增值成为财富的转移及分配中最为重要的方面。在住房分配货币化之前，由于土地使用权不能自由地进入市场，因此其价值也就无法显现出来。但在1998年住房制度改革之后，国有土地使用权可以进入市场进行交易，它的价值就很快地显现出来。统计显示，目前中国有住宅总面积为375亿平方米，其中30%城市住宅为商品房，70%乡村房屋为不可交易的自住房。如果城市住房以4000元/平方米计算，那么城市住房资产就达到50万亿元以上。根据2006年的全国土地交易数据，当年政府就从土地交易中获得大约7600多亿元的土地出让收入。
　　一般来说，房屋的价格包含三个要素：一是房屋的物理或物质结构；二是区位或地点与环境；三是房地产所在社会城市基础设施和公共服务。也就是说，房地产增值有三个主要来源，即私人投资、政府投资及城市化。政府在基础设施和公共服务方面的投资，通过资本化提高了房地产的价值；而城市化带来住房需求的增加，会进一步提高当地房地产价值。
　　当房价快速上涨时，房地产的增值更是明显。然而这个巨大的利益空间并非私人投资的结果，而是土地本身所具有的价值重估，是政府在城市基础设施和公共服务方式的投资通过资本化提高了土地与房地产的价值。因此在城市化过程中，土地与房地产价值会大幅上升，这笔巨大的全民或国有财富如何来分配，也就成了目前中国经济中最为重大的问题之一。
　　在发达市场体系下，为了保证整个社会财富分配的公平性，这种房地产的巨大溢价，往往会通过不动产税的方式来回收。研究表明，由于政府在公共设施和服务方式的投资被资本化入房地产价值，政府就应该通过不动产税的方式，将政府行为带来的房地产增值部分以税收的形式收取，以避免私有业主占取全部"馅饼"。
　　对于中国，在城市化过程中，不动产的溢价可能要比发达市场体系下的情况更大，因为中国的城市化进程是在短期内大规模地进行，而这种空前的城市化发展和基础设施的建设，必将在短期内影响正在发展中的房地产市场和房地产市场的价格，城市化和政府投资带来的房地产增值将是非常巨大和显著的。如果还是如早几年那样，不对这笔非常巨大的土地及房地产增值采取制度化的方式来处理与回收，不仅会造成整个社会财富严重分配不公，也成为容易导致巨大的国有资产"流失"的一种方式。正是在这意义上，土地与房地产问题才会成为未来十年中国最为重要的问题。
　　总之，在未来十年中，城市化和政府投资将会带来非常巨大的土地与房地产增值。围绕这笔巨大财富的分配，将产生一系列矛盾与冲突。因此，如何以新的法律框架来重新界定这笔非常巨大的土地与房地产的增值，是化解这些矛盾与冲突根本之路。而这种法律框架并非是由哪一方面利益集团来制定的，而应是由全国人民在多重博弈中来确定。从这个意义上说，土地问题是未来中国十年最为重大经济问题。

□ 易宪容　 东方早报

bysh998

说得对,继续学习中.

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建设部：房价涨幅未获有效控制 将问责当地领导

2007年8月4日10:20 中国经济周刊  

　　建设部：房价涨幅未获有效控制将问责当地领导
　　日前，《中国经济周刊》获悉，今年一季度，建设部将会同全国房地产市场宏观调控部际联席会议成员单位，对各地落实住房建设规划尤其是廉租住房开工建设等情况进行检查。
　　据了解，此次检查工作将对调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多及未把新建住房套型结构比例分解到区域，未落实到具体地块、项目的城市，要限期整改并追究有关领导责任。
　　有专家告诉《中国经济周刊》，这是继全国房地产市场宏观调控部际联席会议在2006年底要求没有公布住房建设规划的城市，必须在2006年12月20日前全面完成规划的编制、公布和备案工作之后，建设部等部门对各地廉租住房进行的首次检查。
　　2006年11月，全国房地产市场宏观调控部际联席会议印发《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》，通报指出，全国部分地区住房保障制度建设滞后，截至2006年9月底，全国还有65%的地级以上城市、91.1%的县级城市未公布住房建设规划；部分地区住房保障制度建设滞后。截至2006年9月底，尚有5个省(区、市)没有建立廉租住房制度目标责任制，19个地级以上城市没有建立廉租住房制度。
目前廉租住房建设在各地情况如何？存在的主要问题是什么？
　　“覆盖面小”的现状正在改变
　　1月16日，《中国经济周刊》记者致电甘肃省房改办，一位处长向记者介绍说，甘肃省2006年被通报的没有建立廉租住房制度的三个城市—庆阳市、陇南市、武威市，都已经在2006年12月底以前建立了廉租住房制度。
　　同时他还透露，目前甘肃省内尚有甘南州、临夏州两个自治州因为情况特殊、经济困难等原因，没有建立廉租住房制度。
　　记者随后又致电河南省建设厅房产处询问相关情况，但截至发稿时，对方并无明确表态。在此之前，记者了解到，河南省在2006年4月曾被通报，省内的开封市、平顶山市、濮阳市等10个城市没有建立廉租住房制度。
　　据《中国经济周刊》从各地了解的情况显示，覆盖面小一直是廉租住房保障存在的问题：截至2006年上半年，陕西省累计享受廉租住房保障户数为7100户，占符合条件的6.5%；内蒙古自治区目前符合廉租住房保障条件的低保家庭有23万户，但仅有2251户享受了住房保障，占应保障户数的0.98%。

截至2006年底，呼和浩特市和包头市尚有88.3%和92.3%符合条件的低保家庭没有享受到廉租住房保障。
　　“各地在起步阶段，普遍将住房保障对象界定为城镇低保家庭，但是，即使符合当地廉租住房保障条件的低保家庭也没有得到应保尽保；另外，随着城镇化进程加快，农民工住房问题日益突出，按照当前的制度设计，还没有将农民工纳入城镇廉租住房保障范围。”一位建设主管部门的负责人这样概括廉租住房覆盖面小的原因。
　　资金缺口有了来源：土地出让金或省级财政
　　记者从四川省建设厅了解到，四川省城镇符合申请租住廉租住房条件的居民家庭约15万户，按户均3.5人计算，约53万人，占城镇人口的比例为3.5%。如果要在“十一五”期间内基本解决这部分家庭的住房问题，平均每年需解决3万户。
　　如果实施租房补贴，每年约需租房补贴资金4.05亿元。如果实行实物配租，按户均建筑面积60平方米、每平方米建筑造价1000元(含前期费用和相关税费)计算，每年约需建设廉租住房180万平方米，约需投入资金18亿元。
　　据四川省建设厅有关负责人介绍，四川省地处西部，大部分市、县属于经济欠发达地区，有相当部分城镇属于贫困地区，要解决15万户居民家庭的廉租住房问题，资金缺口相当大。按照全省各级地方政府和住房公积金管理中心能够提供用于廉租住房的资金测算，无论是实施租房补贴还是实施实物配租，均面临巨大的资金需求压力，这是导致大多数市、县廉租住房制度无法起步的主要原因。
　　记者从权威部门了解到，目前全国十几个省(区、市)已经发文明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设的具体比例：青岛、深圳、长沙分别明确为15%、10%、10%。一些地方积极探索省级财政对困难地区的支持政策。如福建省建立了“省级财政廉租住房专项补助资金”，云南、广东省分别从省级财政中列支5500万元、3000万元，专项用于对部分财政困难市县的补助。

“但总的来说，目前将土地出让净收益中一定比例用于廉租住房建设的规定，多数城市尚处于研究、测算阶段，实际安排和落实的不多。”一位内部人士向记者透露。
　　住房保障措施更为完善
　　“住房保障的受益对象出现了一个‘夹芯层’，即那些没有能力购买经济适用住房，又没有资格享受廉租房的家庭。”中国社科院社会政策中心孙炳耀研究员曾撰文指出。
　　在报告中，孙炳耀指出，住房制度改革面临的主要问题表现在：住房保障实际受益面小，远未达到制度规定的范围。廉租房制度覆盖对象与其他低收入家庭出现过于明显的利益断层。住房保障资源投入不足，配置不合理，国家在住房公积金和经济适用住房方面投入较大，而在廉租房方面投入极小，资源配置不利于低收入人群。
　　其实早在12年前，中央政府在决定停止住房实物分配、实行住房商品化的同时，对建立住房保障体系是有着明确的设计思路：“最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”这就是被建设部多次提到的“三种住房供应体系”。然而，令人遗憾的是，这一政策精神的贯彻执行还不够理想，从而导致城镇住房保障制度建设存在诸多问题。
　　从2006年的宏观调控以来，一系列住房保障政策频出：以廉租住房救济最低收入家庭，以中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)保障中低收入家庭的住房，用90%、70%这样的数字予以严格限定，并且运用可控的土地、信贷甚至政绩考核等手段，可以看出中央政府调控房地产市场、建立和完善住房保障体系的决心。
　　如北京市将享受廉租住房制度的收入标准由人均月收入300元放宽到580元；成都市出台了实施公共住房制度试行方案，扩大住房保障面，解决“夹心层”居住问题。
　　“今后要严格落实以财政预算为主、住房公积金增值收益为辅的廉租住房资金筹措机制，确保土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。”有关建设主管部门负责人表示，今后要研究完善保障方式，要与规范发展经济适用住房政策联动，探索开展对低收入家庭实行廉租房政策的试点工作，允许试点城市适当提高土地净收益中用于廉租房制度建设的计提比例。

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“地王”争夺战全国上演 地价房价谁更疯狂？

2007年8月1日9:2 中国经济时报 周雪松  

　  “26.8亿，成交。”伴随一记响亮的槌声，广东“新地王”就此诞生。7月12日下午，在广东省东莞市土地交易中心，东莞塘厦大坪地块花落万科。  

　　没有最贵，只有更贵。2007年以来，全国各地不断有“地王”浮出水面。  

　　“地王”争夺战全国上演  

　　据亲历广东新科“地王”诞生全过程的相关人士介绍，在厦镇地价超过了8亿元之后的一个多小时中，有四五家公司不断举牌，其间几度出现一分钟飙升1亿元的场面，其激烈程度实乃拍卖史上少见，现场不断出现骚动。拍卖高潮出现在叫价达到20亿元之后，此时竞争主要发生在万科和金地之间。  

　　“26.8亿，第一次。”……“26.8亿，第二次。”……当叫价达到第199轮时，万科旗下的东莞新万公司叫出了26.8亿元的天价，此时拍卖大厅里每个人都屏住了呼吸，空气中依然弥漫着一种紧张气氛。当拍卖师喊到第三次时，金地东莞公司总经理谢文云再次举起了手中的牌，但是出乎谢预料的是，拍卖师似乎并没有注意到并“理会”他的举牌动作。“26.8亿，成交。”伴随一记响亮的槌声，广东“新地王”就此诞生。当拍卖师宣布新万公司最终胜出时，谢文云为此感到非常气愤和恼火。  

　　“我们已经举牌了！不能这样成交！”拍卖槌落后，金地集团代表当即站起，手指拍卖师大声抗议，拍卖现场一片哗然，并发生了戏剧性的一幕：金地代表认为自己落槌前有举牌，要求宣布此前落槌无效，重新竞拍。中国房地产业实力强劲的两家上市公司——金地和获得“地王”的万科，为了这块地到底成交与否、是否要重拍进行了激烈的争论，广东新科“地王”最终仍花落万科。  

　　实际上，近来类似金地和万科之间的这种“肉搏”并非只是发生在厦镇地块上，虽然许多地块的出让过程没有像上述地块那样富有戏剧性，但竞争同样激烈，同时催生了许多新“地王”。  

　　在广州，珠江新城一地块近日被来自香港的嘉华集团下属公司以10.9亿元天价竞得，该价格比2亿多的起拍价高出近5倍，楼面地价达11912元/平方米，刷新了此前由香港南丰集团在广州琵琶洲地块中创下的最高拍卖纪录，该地块也因此成为广州史上最贵的“新地王”。  

　　在杭州，最近仅仅不到两周的时间“地王”纪录便再一次被刷新。宁波雅戈尔置业有限公司以14.76亿元的价格夺得杭政储出?2007?23号地块（原工商大学），楼面地价高达15712元/平方米，一举刷新了此前金松洗衣机厂地块刚刚创下的12245元/平方米的纪录。  
　　各地类似的“地王”还有很多，不胜枚举。在南京，今年上半年出让的一块土地尽管成交总价才3.85亿元，但其楼面价格高达34832元/平方米，成为了全国土地价格最高的地块。  

　　“地王”来了，市民慌了  

　　金地东莞公司总经理谢文云7月24日在接受中国经济时报记者采访时，对在东莞市土地交易中心刚刚发生的事情依然耿耿于怀。  

　　“我们对塘厦地块非常感兴趣。”谢文云质疑说，拍卖过程中理应给竞买者更多的时间和出价的机会，但实际情况恰恰相反，除了技术本身存在问题外，拍卖师在拍卖节奏的把握上也有问题。“落槌速度偏快，拍卖师没有认真看现场反应。什么原因我们不是很清楚。”谢回顾说。  

　　经历小小的“摩擦”，万科方面在接受记者采访时则表现得比较谨慎，新万公司负责人王永飙对记者直言，万科方面不愿提及此事，对“地王”这一概念也显得颇为敏感。  

　　信义地产马景文分析，万科塘厦项目未来预计售价将至少在25000元/平方米左右。“‘地王’的出现对当地市场肯定有影响，它对周边房价会有哄抬作用。”马景文表示。

　　“东莞拍出全省地王”见诸广东当地媒体后，有网民便在奥一网留言：“没想到东莞卖出这么高的地价来，真是给了很多人一闷棍。”这位网民民说，“地王”出世给当地一些市民造成恐慌，传达的信号是——“房价又要涨了”。“快买吧?要不然?还会涨?”有人似乎已经表现出了对房价上涨的恐惧。  

　　“房价再涨上去，大家都不用活了，辛苦工作不就是为了买房子？?”“何时才能买得起房？国家这是怎么了？老百姓的住房究竟怎么解决？”“房价涨得太离谱了。再如此涨下去，部分老百姓就没有改善居住的希望了。”记者近日登陆一些网站，看到很多类似的市民（网民）留言。  

　　国家发改委和国家统计局联合发布的最新调查显示，今年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，创出两年来的新高。7月26日，焦点网发布了12城市2006年以来楼盘涨价排行榜，其中，广州某楼盘涨幅高达212%，也就是说在差不多一年半的时间里房价摇身一变就成了原来的两倍。在调查的12个城市楼盘中，即使是房价上涨最慢的楼盘，涨幅也高达44%。  

　　“涨，涨，继续涨吧，涨得越快越好，反正买不起。”对于房价上涨，有市民表现出无所谓和无奈的心态。不过也有市民在积极思考房价上涨的根源。“政府高价转让土地，开发商高价出售（房子），房价能不高才怪！”一位浙江绍兴市民如此表示。

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圈地热潮重现长三角 政府到底应该是堵还是疏？

2007年8月4日10:4 中国经营报  

　　正当长沙、成都、重庆等中西部二线城市接连拍出新地王，俨然成为地产商的新宠儿之时，曾经领风气之先的长三角，同样蔓延着一股近乎狂热的圈地潮。
　　7月26日，经过117轮争夺，南京江宁区一幅面积约400亩的地块被万科（000002）以17.85亿元收入囊中，成交价高出底价约12亿元。对一向以保守的拿地策略著称，较少在公开拍卖场上高价拿地的万科来说，此举让人甚感意外。
　　刚刚完成45亿元增发安排的金地（600383），更成为这股潮流的急先锋。金地集团(行情论坛)常务副总裁兼上海公司总经理赵汉忠日前对记者表示，这些已经到账的钱，将主要用于在长三角区域拿地，目前南京一个数千亩的大项目即将签约。据说该公司近期还计划增发融资120亿元，用于增加土地储备。
　　在此之前放出豪言斥资百亿长三角买地的富力地产（2777.HK），迄今为止只在上海郊区嘉定新城一个项目上花了10亿元左右，其后劲让人不敢忽视。
　　而华润置地(上海)有限公司总经理陈凯接受记者采访时也表示：“今年有继续拿地的计划，上海市场只要有合适的机会，我们就会加大发展力度。”去年华润置地（1109.HK）合计共花了100亿元在全国储备土地，其中包括在上海新江湾城以15.41亿元拿下的一幅地块（项目现命名“橡树湾”）。该公司去年在杭州、上海数次联手新鸿基（0016.HK）等港资大鳄争夺大型项目，屡败屡战，给业界留下深刻印象。
　　此外，合生创展（0754.HK）、保利地产（600048）、凯德置地及房企新锐重庆龙湖、“外行”雅戈尔、等，近期也纷纷在上海、杭州、宁波等地出击，大有争先恐后之势。
　　大开发商对土地如此饥渴，自有他们的一番盘算。如万科就曾预测，今年全年全国开发土地供应总量不过4.3亿平方米（可建面积算），预计同期市场需求却高达10亿平方米，土地供需缺口十分明显，地价飙升势所必然。以上海为例，2005年到今年上半年的两年半内，只供应了2380公顷（折合35700亩）土地，仅仅可以满足过去一年的市场实际需求。
　　今年6月21日，绿城（3900.HK）拿下新江湾城一幅土地，楼面地价高达每平方米15000元，与周边现房售价相当。而合生集团旗下珠江投资在杨浦区五角场刚刚拿到的一幅商务用地，每亩价格竟高达3940万元。
去年9月，金地曾以近60亿元报价竞逐上海560亩的浦东花木地块，折合地价每亩1070万元，楼面地价每平方米约11300元，当时被外界惊呼为“天价”。“现在回头来看，我们那时的出价算得上高吗？”赵汉忠反问说。他认为，正是因为看好上海及长三角市场前景，开发商才敢高价拿地。
　　合生创展董事局副主席项斌也表示，与旧城拆迁成本相比，现在的地价还算便宜，何况上海等大城市市区土地本来就很稀缺。而如今业界的普遍共识是，如果政府不适当增加土地供应，今后地价、房价还将往上涨。
　　今年以来，地市楼市热火朝天的杭州也大大增加了土地供应。根据汉嘉（中国）地产顾问机构土地库统计显示，2007年上半年，杭州市国土资源局总共挂牌59宗地块，总占地面积3367亩，可建筑面积457万平方米，略高于2006年全年3672亩的土地出让总量。按汉嘉机构的推算，杭州市2007年土地出让量将在4090亩左右，预计未来两年内，当地楼市会逐步趋向平稳。
　　7月24日上海市政府宣布，上海将拟订房地产调控三年滚动计划，根据市场需求供应土地，并承诺今年再增加1000公顷土地供应。这与不久前举行的一次新闻发布会上国土资源部新任部长徐绍史的表态互相呼应：“国土资源部希望通过增加土地供应量的方法扭转局面。”
　　外界的正面反应表明，此举无疑顺应了市场的实际需求，同时也是对症下药，以市场化手段调控楼市的第一步。
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[ 本帖最后由 小散户1 于 2007-8-4 16:33 编辑 ]

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美国17次加息房价终降!中国加多少次房价才下降?

2007年08月04日11:24 东方早报  杨羚强   

7月20日，央行宣布加息0.27%，这是今年第三次加息，也是自2004年1月1日以来，央行第六次加息。

而对房地产贷款而言，央行的利息调整已经是第七次了。2005年3月17日，央行为给持续高涨的房价降温调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。

贷款利率的不断提高，使市场人士产生联想，会不会因为连续加息而导致房价下降？加息多少次国内房价才会下降？

美联储17次加息房价下跌

市场人士关于房价与加息的联想不无道理。去年6月29日美联储第17次加息，直接导致美国房价下挫，楼市交易也因此由火热转向低迷。

美国商务部报告显示，第17次加息后，新房开工数量下跌了2.5%，为近几年来最大降幅。全美房地产经纪人协会报告说，去年第二季度旧房销售量比前一年同期下降7%。全美房地产商联合会公布的去年7月份发展商信心指数则跌至32点，创下15年来最低。

美联储宏观调控旨在压住通货膨胀，但过高过频的利率提升对房市起了釜底抽薪的作用。住房积压导致部分地区房价开始急剧下跌，在底特律，去年第二季度房价下跌了8%，这更让购房者不敢轻易入市。

加息不改变楼市供需格局

尽管连续加息使美国的房价大幅下跌，但多数行业人士却认为，央行今年第三次的连续加息，并不会引发楼价的直接下跌。

“存贷款利率再次上调，将加大房地产开发商的成本，并加重购房者的还贷负担，也会对投资型买家产生一些心理压力，能够抑制部分投机、投资行为。但对于自住型购房需求，与房价上涨幅度相比，此次的加息调控力度仍显温和，尚不足以为高烧的楼市降温。”信义地产在央行加息后第一时间发布了上述研究报告。

上海房地产专家杨红旭认为，与美国政府靠加息调控楼市相比，加息不足以明显改变买房人的心态，流动性过剩和楼市偏热形势下，购房者仍将无视加息，仍然会入市买房。

中原地产研究咨询部总监陈宁也认为，今年的第三次加息对市场的总体影响并不会很大。“如果月还款额合适，他们仍然会入市买房。”

已购房者还贷压力加大

连续加息导致了月供款的增加，据计算，连续七次加息后，20年期30万元房贷，月供已上涨400多元。

五合智库总经理邹义认为，美国楼市的经验显示，持续加息最终将房贷违约的现象有所增加，并会通过证券化机制，传导到整个资本市场。只是由于目前国内整体利率仍然偏低，短期小幅加息引发风险的机率不大。

中国指数研究院华东分院副院长陈晟认为，虽然连续加息可能会对未来的楼市产生长远影响，但目前谁也不知道哪一次加息，会成为压垮房价这匹“骆驼”的最后一根“稻草”。

“关键是加息的幅度，而不是次数。”中原地产研究咨询部总监陈宁指出，如果利率达到10%左右，或许会引发楼市的迅速降温，并直接导致楼价下跌。

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外资进军二线城市 千亿外资下注二线楼市控制权

2007年08月04日10:58 中国经营报  黄平 徐瑾 王其明   

“我估计目前在二线城市开发的外资已经有千亿元之巨。”业界某专家对记者估计，“各种主体的外资，通过各种渠道，正在进入二三线城市。”外资咄咄逼人的态势显然已经纳入监管层的视野。

“在人民币升值预期下，外汇资金开始流向天津、山西、广西、海南、重庆等地的房地产业。”2007年7月31日，央行上海总部在《2007中国区域金融稳定报告》中指出上述动态“需要引起关注”。

外资进军二线城市路线图

“仔细算算就会被吓一跳，”一位业界专家与记者一起梳理了外资对外公开的投资计划，发现已经聚集或者将要聚集到内地二线城市的外资规模将有千亿之巨。

表面上看，二线城市的房地产开发大军中港资云集。

今年4月，和记黄埔地产公司又与重庆市南岸区政府签订合同，以24.5亿元正式接手南岸杨家山片区2500亩土地。之后，和记黄埔地产将投资120亿元，将该地打造成集中高档高层住宅、商业等为一体的新城区。和黄拿地手法凶猛，投资额达数百亿元，其中深圳、重庆分别位于第二、第三，仅次于上海。也就是说，二线城市已经成为和黄投资重点。

恒隆地产主席陈启宗也公开宣称，今后将不再增资上海，改为投资其他二线城市。同时，恒隆地产将在上海以外的内地其他10个城市，每年购入三到四块大型土地，共建约10个购物商场，投资金额预计将达200亿～250亿港元。

不久前，恒基高层透露将在江苏发展四个项目，投资额共计80亿元。

新鸿基正在携手华润，在二线城市攻城略地，预计，可投资额不下百亿元。瑞安地产去年通过上市，以及其他方式，境外融资不下百亿元，都用于内地房地产投资，主要也是用于重庆、武汉等二线城市。路劲收购顺驰之后继续追加资金，路劲也将投资数十亿元。

腾飞集团也表示将在通过投资逐渐追加到125亿元，并专门在境外发行了基金，用于中国投资。

而这些外资巨头均为投资内地二三线城市的主要力量，粗粗算来规模已过千亿元。

事实上，国家已经对外资在限制，一位正在和外资合作的国内知名开发商对记者说：“现在外资很难直接进入内地市场，所有外资投资内地，任何一笔钱，都需要到商务部备案，才能结汇。商务部备案，其实是审查。”但是，很多外资还是能够通过与内资合作、收购内地企业的方式曲线进入到内地市场。

上述专家对记者说：“很难有一个准确的数据，但是，通过公开信息分析再加上比较隐蔽的渠道，千亿元的规模已经很保守。”

公开信息显示，外资进入的主要城市为成都、重庆、武汉、苏州等，可以看出，这都是目前房地产的热门城市。据记者调查，在成都，外资已经占半壁江山还多。重庆是和黄、瑞安几大巨头大面积圈地，外资比重还在增加之中。苏州更是外资云集，日本大和房屋首次进入中国，就是选择苏州。其他诸如南京、杭州、宁波等城市，也都有外资大举进入迹象。

由于外资所拿地块都相对较好，所以，外资开发楼盘，房价都比较贵，成为市场象征，业内人士认为，这实际上是争取到了一些区域市场开发的话语权。

外资疯狂：双重利益的推动

凯德置地的母公司，嘉德置地刚刚公布上半年年报，在2007年上半年净利润达到15亿2070万新元，比2006年同期的2亿8670万新元激增超过5倍。其主要原因是：“主要是由于整体的住宅业务强劲，特别是在新加坡和中国。”准确地说，是因为中国房价上涨给嘉德利润。

不过，正如凯德置地(中国)总裁林明彦曾对记者说：“凯德和其他机构的区别在于，在中国市场是长期投资。”凯德1994年进入中国，直到2002年底才开始盈利。

和黄在上海在售顶级别墅御翠园，售价每平方米高达5.4万元，据悉，土地是在实行土地招拍挂之前获得的。当时，世纪公园周边的地价还不到300元/平方米，如今该楼盘的价格早已是地价的百倍以上。与此相比，汤臣一品26倍于楼板价的利润也相形见绌。

去年2月，印尼三林集团以1亿美元的价格收购了当时名为盛捷公寓的酒店式公寓。经过豪华改造后，如今的售价高达每平方米7万元。按照该案公布的308套房源4.3万平方米算，该案的收入可达30.1亿元，毛率高达274%(2006年2月人民币汇率为8.04：1美元)，可赚22.06亿元之巨。如包括人民币升值因素则投资收益超过300%。

外资，正在演绎着一幕幕房地产暴利图景。

而外资的暴利，正在从上海这种一线城市转向二线城市。仲量联行亚洲区董事陈立民对认为：“这些外资在一线城市已经没有好的物业可以收购，所以转到二线城市。另外，二线城市对外资的招商引资，也是一个重要原因。”

显然，从市场角度，外资，在上海这样一线城市，由于房价已经非常高，获得暴利的机会越来越少，只能到二线城市寻找机会。

而二线城市的政府为了发展，则是外资为“救世主”，拼命招商引资，给予优惠条件，也更是吸引了外资。很多地方政府见房价涨，少见其忧，多见其喜，更有地方官，公开抱怨房价低，更是希望引入外资，“启动”房地产市场，也就是希望推动房价上涨。

楼市调控死角？

不容置疑，外资在很多区域的城市建设中发挥了巨大作用，瑞安、和黄等都有在二线城市大规模建设改造，为城市快速发展做出了贡献。

不过，同样不争的事实是，最新一轮的外资潮，在带来资金的同时，也同时带来了高房价。

以安徽蚌埠为例，5月房价涨幅高达10.02%，位居全国第五。当地老百姓月收入只有一两千元，房价已经达到三四千元。本来就是不发达城市，面对如此房价，百姓的压力可想而知。

在苏州，原仁恒分家后团队，在苏州金鸡湖畔开发了一个项目，据称要卖到每平方米3万元，而周边房价目前不过每平方米1.5万元。该楼盘一旦面市，周边房价肯定会大幅上涨。

特别需要注意的是，外资由于财力雄厚，对市场的风险承受能力强，与内地开发商的较量中，更是一路攻城略地，外资似乎成了本轮楼市调控的死角。

对此，华东师范大学国际关系与地区发展学院的余南平教授忧心忡忡，他认为：“目前房地产市场已经到了十字路口，外资在其中起了推波助澜的作用。目前必须限制外资进入，让他们只能投资企业，不能投资房地产。”

佑威房地产研究中心主任薛建雄认为：国家开征土地增值税和“限外”的政策是非常有必要的。如果从严实行，相信对高涨的房价可以起到有效的打击作用。一位二线城市的开发商则对记者坦言，地方政府的引资冲动是外资逞强的最大支持，不从根源解决，外资很难被调控。

小散户1

调控举措频频"出拳" 比较买房和租房15年后差别

2007年08月04日11:28

一边是房价呼呼上蹿，另一边银行的加息声又不绝于耳——楼市调控举措的频频“出拳”让不少市民陷入了究竟是买房还是租房更为划算的困惑中。市民王先生就此打来电话，请记者帮忙算算账。

二手房专业人士以一套位于主城区内，面积为70平方米、总价60万元的房产为例，仔细比较了买房和租房的利与弊。

买房：15年后拥有房产

在设定了房产的价值之外，为了便于计算，分析师还假定打算解决住房问题的该人士手上有20.4万元现金，而且每个月可以自由支配3606元的闲钱。如果直接向开发商买房的话，购房者需首付18万元，并办理商业性贷款42万，分15年还清。依据现有的利率7.38%并优惠15%计算，房贷的实际利率为6.273%，每月月供为3606元，15年利息总额为22.9万元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金（以多层住宅为例），税费共要支出2.4万。

将上述费用合计起来，买这套房子的成本包括现金20.4万（含首付18万、税费2.4万），每月投入3606元，15年后便是64.9万（相当于贷款42万、利息22.9万）。换言之，15年后，购房者花了85.3万元拥有了一套住宅。

租房：15年后可拥资金76万

如果用同样的资金来租同一套房产的话，为便于计算，将租房人手上的20.4万元用作储蓄，并将每月3606元闲钱拆开，假设月租金为1706元，剩下的1900元仍然用作储蓄。其中，20.4万元用于15次1年期的定期存款，按复利算，新存款利率为3.33%，15年的利润为12.9万元。此外，每月1900元仍按银行存款，按单利计算，取平均的利率3.33%，15年下来，实际上存款利息约为8.5万元。

归结起来，租房者花费的总资金仍为85.3万元不变，实际支出为每月房租1706元，15年后总额为30.7万元，而增加的利润为12.9万加8.5万等于21.4万。换言之，租房者在15年后的资产为85.3万-30.7万+21.4万=76万。

贝珂

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happyqw

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ww0069

保利房地产(集团)股份有限公司增发不超过3.5亿股人民币普通股(A股)网上、网下申购已于2007年8月1日结束。
    本次最终确定发行数量为126171593股。公司无限售条件股股东通过网上优先配售股数27781728股，占本次发行总量的22.01900%；公司有限售条件股股东通过网下优先配售股数830758股，占本次发行总量的0.65844%。网上认购的中签率为0.35996151%，配售股数为1444000股，占本次发行总量的1.14447%。网下A类申购，配售比例为1.26054%，配售股份为90542144股，占本次发行总量的71.76112%；网下B类申购，配售比例为0.36015%，配售股份为5572963股，占本次发行总量的4.41697%。

完美主义者

8.7看能补涨不?:)

小散户1

证券代码：600048 证券简称：保利地产 公告编号：2007-028
保利房地产（集团）股份有限公司
增发 A 股网下发行结果及网上中签率公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假
记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。
保利房地产（集团）股份有限公司（下称“发行人”）增发不超过 3.5 亿股
人民币普通股（A 股）（下称“本次发行”）网上、网下申购已于 2007 年 8 月 1
日结束。本次发行的结果如下：
一、本次发行最终情况
发行人和保荐机构（主承销商）根据网上、网下申购情况，并结合发行人募
集资金需求，最终确定发行数量为 126,171,593 股，募集资金总量 为
6,999,999,979.64 元。
根据网上、网下发行公告的规定：本次发行除去公司原股东优先认购权部分
的有效申购获得足额配售外，网下 A 类申购的配售比例不低于网下 B 类申购的
配售比例、网下 B 类申购的配售比例与网上中签率趋于一致。根据实际申购情
况，网下 A 类申购的配售比例、网下 B 类申购的配售比例和网上中签率分别确
定为 1.26054%、0.36015%和 0.35996151%。
本次发行的最终结果如下：
类别 配售比例/中签率
（%）
有效申购股数
（股）
实际配售股数
（股）
占发行总量的比例
（%）
原股东优先配售
无限售条件 100 27,781,728 27,781,728 22.01900
有限售条件 100 830,758 830,758 0.65844
除原股东优先配售外部分
网下 A 类申购 1.26054 7,182,800,000 90,542,144 71.76112
网下 B 类申购 0.36015 1,547,400,000 5,572,963 4.41697
网上申购 0.35996151 401,154,000 1,444,000 1.14447
合计 - 9,159,966,486 126,171,593 100
二、申购情况
根据上海证券交易所提供的网上申购信息，保荐机构（主承销商）对网上、
网下的申购情况进行了统计。
网下申购情况：网下 A 类申购的单数为 126 单，全部为有效申购；网下 B
类申购的单数为 68 单，全部为有效申购。符合规定的有效申购统计结果如下：
类别 申购单数（单） 有效申购股数（股）
原股东优先配售
无限售条件 - 27,781,728
有限售条件 11 830,758
除原股东优先配售外部分
网下 A 类申购 126 7,182,800,000
网下 B 类申购 68 1,547,400,000
网上申购 8,338 401,154,000
三、发行与配售结果
1、公司原股东优先配售发行数量及配售比例
公司原股东优先认购部分配售比例：100%。
（1）无限售条件股股东通过网上“700048”认购部分，优先配售股数：
27,781,728 股，占本次发行总量的 22.01900%。
（2）有限售条件股股东通过网下认购部分，优先配售股数：830,758 股，占
本次发行总量的 0.65844%。
2、网上发行数量及中签率
网上通过“730048”认购部分，中签率为 0.35996151%，网上发行量 1,444,000
股，占本次发行总量的 1.14447%。配号总数为 401154 个，起始号码为 10000001。
3、网下发行的数量和配售结果
（1）网下 A 类申购
网下 A 类申购，配售比例为 1.26054%，配售股份为 90,542,144 股，占本次
发行总量的 71.76112%。
（2）网下 B 类申购
网下 B 类申购，配售比例为 0.36015%，配售股份为 5,572,963 股，占本次发
行总量的 4.41697%。
所有获得配售的机构投资者名单、获配股数及应退款金额列示如下：
网下 A 类申购
机构投资者名称 股票账户号码 获配股数（股） 退款金额（元）
国泰金牛创新成长股票型证券投资基金 D890763010 252,108 207,933,048.16
国泰金鼎价值精选混合型证券投资基金 D890182866 315,135 259,916,310.20
金泰基金 D890017663 315,135 259,916,310.20
金鑫基金 D890077922 472,703 389,874,437.56
中信理财 2 号集合资产管理计划 D890748599 315,135 259,916,310.20
中信证券股债双赢集合资产管理计划 D890761092 151,265 124,759,817.80
嘉实稳健开放式证券投资基金 D890712205 1,789,967 1,476,324,630.84
嘉实成长收益型证券投资基金 D890711283 385,725 318,137,577.00
泰和证券投资基金 D890021159 170,173 140,354,801.96
嘉实债券开放式证券投资基金 D890712221 771,450 636,275,154.00
上海电气集团财务有限责任公司 B880927361 2,205,949 1,819,413,949.48
中国人寿保险(集团)公司传统普保产品 B881037745 2,205,949 1,819,413,949.48
中国人寿股份有限公司-分红-团体分红 B881023762 2,205,949 1,819,413,949.48
中国人寿股份有限公司-传统-普通保险 B881023770 2,205,949 1,819,413,949.48
中国人寿股份有限公司-分红-个人分红 B881023754 2,205,949 1,819,413,949.48
景阳证券投资基金 D890031015 352,951 291,106,278.52
景宏证券投资基金 D890021442 680,692 561,419,207.84
大成积极成长股票型证券投资基金 D890245313 226,897 187,139,754.44
大成创新成长混合型证券投资基金 D890031023 2,016,864 1,663,464,385.28
大成价值增长证券投资基金 D890711322 352,951 291,106,278.52
苏州信托投资有限公司 B880867090 37,816 31,189,968.32
中信信托投资有限责任公司-建财富 4 号信托
产品
B881356864 79,414 65,498,911.28
中金股票精选集合资产管理计划 D890755570 238,242 196,496,733.84
社保基金 112 组合 D890723345 68,069 56,141,931.88
中银国际持续增长股票型证券投资基金 D890748701 2,205,949 1,819,413,949.48
中银国际中国精选混合型开放式证券投资基
金
D890730431 315,135 259,916,310.20
中银国际收益混合型证券投资基金 D890757988 201,686 166,346,460.72
中国农业银行-东吴价值成长双动力股票型证
券投资基金
D890758730 126,054 103,966,524.08
上投摩根阿尔法股票型证券投资基金 D890736801 529,427 436,659,390.04
上投摩根双息平衡混合型证券投资基金 D890749147 220,595 181,941,389.40
上投摩根内需动力股票型证券投资基金 D890761204 2,205,949 1,819,413,949.48
Merrill Lynch International D890714184 37,816 31,189,968.32
申银万国证券股份有限公司 D890154889 90,759 74,855,890.68
中海能源策略混合型证券投资基金 D890760533 2,205,949 1,819,413,949.48
国元证券有限责任公司 D890547210 428,584 353,486,159.68
中融国际信托投资有限公司 B880134120 8,824 7,277,644.48
太平人寿保险有限公司-投连-个险投连动力增
长-022L-TL002 沪
B881022342 25,211 20,793,293.72
太平人寿保险有限公司-传统-普通保险产品
-022L-CT001 沪
B881022326 2,205,948 1,819,414,004.96
广州证券有限责任公司 D890386999 794,140 654,989,112.80
博时价值增长贰号证券投资基金 D890757946 453,794 374,279,508.88
博时主题行业股票证券投资基金 D890730504 453,794 374,279,508.88
博时平衡配置混合型证券投资基金 D890754794 453,794 374,279,508.88
全国社保基金一零二组合 D890711754 170,173 140,354,801.96
中国太平洋人寿保险股份有限公司-分红-个人
分红
B881038369 2,205,948 1,819,414,004.96
中国太平洋人寿保险股份有限公司-传统-普通
保险产品
B881038343 2,205,948 1,819,414,004.96
财富证券有限责任公司 D890711437 113,449 93,569,849.48
广发证券股份有限公司 D890164321 453,794 374,279,508.88
全国社保基金六零三组合 D890740444 680,692 561,419,207.84
长盛基金管理有限公司(长盛中信全债指数增
强型债券投资基金)
D890712548 63,027 51,983,262.04
长盛成长价值证券投资基金 D890711225 84,456 69,657,581.12
长盛基金管理有限公司(同益证券投资基金) D890021214 567,243 467,849,358.36
长盛基金管理有限公司（全国社保基金一零五 D890711704 113,449 93,569,849.48
组合）
兵器财务有限责任公司 B880827642 204,207 168,425,795.64
光大证券股份有限公司 D890096609 226,897 187,139,754.44
泰康人寿保险股份有限公司-投连-五年保证收
益
B881024043 226,897 187,139,754.44
泰康人寿保险股份有限公司-传统-普通保险产
品
B881024027 121,012 99,807,854.24
泰康人寿保险股份有限公司-分红-个人分红 B881024051 254,629 210,012,383.08
泰康人寿保险股份有限公司-万能-个险万能 B881064166 141,180 116,442,533.60
泰康人寿保险股份有限公司-分红-团体分红 B881024069 47,901 39,507,252.52
富国天合稳健优选股票型证券投资基金 D890758366 151,265 124,759,817.80
中国建设银行-富国天博创新主题股票型证券
投资基金
D890273447 100,843 83,173,230.36
汉兴证券投资基金 D890108066 882,378 727,765,668.56
中国工商银行-富国天利增长债券投资基金 D890712611 142,441 117,482,173.32
中国平安人寿保险股份有限公司-自有资金 B881273977 2,205,948 1,819,414,004.96
中国平安财产保险股份有限公司-自有资金 B881382768 2,205,948 1,819,414,004.96
平安人寿-万能-个险万能 B881024548 2,205,948 1,819,414,004.96
平安人寿-分红-银保分红 B881024522 419,760 346,208,515.20
平安人寿-分红-个险分红 B881024514 2,205,948 1,819,414,004.96
平安人寿-分红-团险分红 B881024506 2,205,948 1,819,414,004.96
平安人寿-传统-普通保险产品 B881024475 2,205,948 1,819,414,004.96
中国平安财产保险股份有限公司-传统-普通保
险产品
B881024467 2,205,948 1,819,414,004.96
中国平安保险(集团)股份有限公司-集团本级-
自有资金
B881024441 703,381 580,133,222.12
汉盛证券投资基金 D890021387 567,243 467,849,358.36
深圳市建设(集团)有限公司 B881215872 157,568 129,958,127.36
大成优选股票型证券投资基金 D890764171 2,205,948 1,819,414,004.96
江苏瑞华投资发展有限公司 B880923278 226,897 187,139,754.44
国泰君安证券股份有限公司 D890006086 100,843 83,173,230.36
华宝兴业基金管理有限公司-宝康消费品证券
投资基金
D890712077 680,692 561,419,207.84
华宝兴业收益增长混合型证券投资基金 D890755261 226,897 187,139,754.44
华宝兴业行业精选股票型证券投资基金 D890764024 2,205,948 1,819,414,004.96
中国人民健康保险股份有限公司 B881065968 79,414 65,498,911.28
华泰紫金 2 号集合资产管理计划 D890757394 204,207 168,425,795.64
江苏盛丰投资有限公司 B881132236 6,303 5,198,309.56
泰达荷银首选企业股票型证券投资基金 D890758683 63,027 51,983,262.04
诺安价值增长股票证券投资基金 D890758625 182,778 150,751,476.56
诺安股票证券投资基金 D890748010 182,778 150,751,476.56
诺安平衡证券投资基金 D890713528 226,897 187,139,754.44
南方积极配置证券投资基金 D890714168 441,189 363,882,834.28
南方高增长股票型开放式证券投资基金 D890739419 630,270 519,832,620.40
南方稳健成长基金 D890533910 756,324 623,799,144.48
南方稳健成长基金贰号 D890755994 756,324 623,799,144.48
南方绩优成长股票型证券投资基金 D890758641 1,386,594 1,143,631,764.88
广发小盘成长股票型证券投资基金 D890733219 340,346 280,709,603.92
广发聚富开放式证券投资基金 D890712873 226,897 187,139,754.44
广发大盘成长混合型证券投资基金 D890764008 1,512,648 1,247,598,288.96
广发聚丰股票型证券投资基金 D890748183 126,054 103,966,524.08
宝钢集团财务有限责任公司 B880533861 272,277 224,567,672.04
湖南信托-潇湘 11 号基金投资结构型集合资金
信托计划
B881366437 22,690 18,713,958.80
益民创新优势混合型证券投资基金 D890764121 1,260,540 1,039,665,240.80
友邦华泰积极成长混合型证券投资基金 D890763531 680,692 561,419,207.84
友邦华泰盛世中国股票型开放式证券投资基
金
D890734590 75,632 62,379,936.64
海通证券股份有限公司 D890016641 567,243 467,849,358.36
兴业趋势投资混合型证券投资基金 D890746961 756,324 623,799,144.48
工银瑞信精选平衡混合型证券投资基金 D890755716 2,205,948 1,819,414,004.96
工银瑞信增强收益债券型证券投资基金 D890763002 2,205,948 1,819,414,004.96
工银瑞信红利股票型证券投资基金 D890764197 2,205,948 1,819,414,004.96
富通银行 D890730407 630,270 519,832,620.40
易方达积极成长证券投资基金 D890714095 565,982 466,809,718.64
易方达平稳增长证券投资基金 D890711186 1,418,108 1,169,623,368.16
易方达价值成长混合型证券投资基金 D890761034 868,512 716,329,354.24
科讯证券投资基金 D890338475 472,703 389,874,437.56
科瑞证券投资基金 D890663901 1,324,828 1,092,688,142.56
全国社保基金五零二组合 D890755790 567,243 467,849,358.36
科翔证券投资基金 D890338483 329,001 271,352,624.52
易方达价值精选股票型证券投资基金 D890755295 346,649 285,907,913.48
国投信托投资有限公司 B880959172 56,724 46,784,952.48
华安基金管理有限公司-安久证券投资基金 D890257019 12,605 10,396,674.60
华安基金管理有限公司-华安创新证券投资基
金
D890533902 50,422 41,586,587.44
华安基金管理有限公司-安信证券投资基金 D890018318 138,659 114,363,198.68
华安基金管理有限公司-安顺证券投资基金 D890021662 195,384 161,148,095.68
华安基金管理有限公司-华安宏利股票型证券
投资基金
D890757611 252,108 207,933,048.16
华安基金管理有限公司-华安中小盘成长股票
型证券投资基金
D890273984 453,794 374,279,508.88
华安基金管理有限公司-华安宝利配置证券投
资基金
D890714061 50,422 41,586,587.44
鹏华动力增长混合型证券投资基金(LOF) D890758934 12,605 10,396,674.60
全国社保基金一零四组合 D890711788 113,449 93,569,849.48
鹏华优质治理股票型证券投资基金(LOF) D890277035 226,897 187,139,754.44
网下 B 类申购
机构投资者名称 股票账户号码 获配股数（股） 退款金额（元）
中信证券避险共赢集合资产管理计划 D890736534 162,068 490,328,467.36
海南嘉顿新天地置业有限公司 B881360499 720 2,179,254.40
厦门国际信托投资有限公司－潜龙低估资产
一号证券投资集合资金信托计划
B881169487 360 1,089,627.20
华辰(中国)有限公司 B881136604 84,275 254,970,823.00
上海申能资产管理有限公司 B880826646 306,128 926,176,018.56
景福证券投资基金 D890108074 288,120 871,695,102.40
深圳市元智创业投资管理有限公司 B881329011 2,881 8,716,962.12
黑龙江省天创华业科技发展有限公司 B881296624 1,441 4,358,453.32
久嘉证券投资基金 D890686713 43,218 130,754,265.36
中国建设银行-长城消费增值股票型证券投资
基金
D890749066 14,406 43,584,755.12
深圳市德瑞丰投资管理有限公司 B881132105 3,241 9,806,589.32
受托管理生命人寿保险股份有限公司-团体分
红险产品
B881042627 19,808 59,929,052.16
杭州景盛进出口有限公司 B881118892 720 2,179,254.40
上海通昌贸易有限公司 B880939944 3,241 9,806,589.32
浙江省国际信托投资有限责任公司 B880108836 1,080 3,268,881.60
江西国际信托投资股份有限公司 B880910330 360 1,089,627.20
上海杉友投资咨询有限公司 B881025308 720 2,179,254.40
宁波凯建投资管理有限公司 B880402109 6,483 19,613,123.16
中国一拖集团财务有限责任公司 B880939685 43,218 130,754,265.36
宁波博洋长盛贸易有限公司 B881003330 1,441 4,358,453.32
杭州工商信托投资股份有限公司 D896683747 10,805 32,688,538.60
华泰资产管理有限公司-华泰中意投资产品 B881129055 1,801 5,448,080.52
华泰资产管理有限公司-中短债投资产品 B881227926 2,881 8,716,962.12
太平人寿保险有限公司-投连-团险投连动力
增长-022L-TL001 沪
B881022334 360 1,089,627.20
上海鼎舜实业发展有限公司 B881092305 360 1,089,627.20
江苏新水技术发展有限公司 B880439994 720 2,179,254.40
江苏水利投资开发有限公司 B880291613 2,161 6,537,707.72
深圳市广聚能源股份有限公司 B880839704 2,161 6,537,707.72
浙江兴合男装大厦有限公司 B880339306 3,962 11,985,788.24
信远控股集团有限公司 B880798071 12,965 39,226,301.80
中国太平洋人寿保险股份有限公司-万能-团
体万能
B881038393 63,026 190,683,317.52
中国太平洋财产保险股份有限公司-传统-普
通保险产品
B881024239 64,827 196,131,398.04
恒迅科创(北京)置业有限公司 B881170836 16,207 49,032,835.64
深圳博睿投资有限公司 B881389867 3,962 11,985,788.24
长盛基金管理有限公司(同德证券投资基金) D890326907 16,207 49,032,835.64
长盛同智优势成长混合型证券投资基金 D890133388 32,414 98,065,671.28
中泰信托投资有限责任公司 B880806654 2,521 7,627,334.92
泰康人寿保险股份有限公司-分红-团体分红 B881024069 616,577 1,865,427,508.04
泰康人寿保险股份有限公司-传统-普通保险
产品
B881024027 595,688 1,802,229,629.76
泰康人寿保险股份有限公司-分红-个人分红 B881024051 557,512 1,686,730,034.24
重庆百事达投资咨询有限责任公司 B881200932 720 2,179,254.40
中国电力财务有限公司 B880443919 630,263 1,906,833,008.76
东海证券有限责任公司东风 1 号集合理财计
划
D890757629 16,207 49,032,835.64
杭州城市创业投资有限公司 B881102752 3,241 9,806,589.32
宁波市江东保利投资咨询有限公司 B881386348 1,801 5,448,080.52
上海国投“蓝宝石”系列（国联）证券投资资
金信托计划（上投-F-6002）
B881123473 720 2,179,254.40
巨田资源优选混合型证券投资基金 D890746694 9,004 27,240,458.08
华宝兴业基金管理有限公司-宝康债券投资基
金
D890712093 378,158 1,144,099,794.16
华宝兴业基金管理有限公司-华宝兴业动力组
合股票型证券投资基金
D890746995 129,654 392,262,796.08
华宝兴业基金管理有限公司-华宝兴业先进成
长股票型证券投资基金
D890758374 90,038 272,404,691.76
华宝兴业基金管理有限公司－宝康灵活配置
证券投资基金
D890712085 144,060 435,847,551.20
北京圣豪斯服装服饰有限公司 B880913582 3,241 9,806,589.32
中国中信集团公司企业年金 B880305234 46,820 141,650,426.40
渤海证券有限责任公司 D890520381 1,801 5,448,080.52
江门市豪爵精密机械有限公司 B881341631 24,130 73,004,467.60
湖南信托-潇湘 5 号新股申购集合资金信托计
划
B881277492 7,923 23,971,631.96
湖南信托-潇湘 4 号新股申购集合资金信托计
划
B881263370 10,084 30,509,339.68
湖南信托-潇湘 6 号新股申购集合资金信托计
划
B881297947 6,123 18,523,495.96
湖南信托-潇湘 7 号新股申购集合资金信托计
划
B881366403 10,084 30,509,339.68
湖南信托-潇湘 8 号新股申购集合资金信托计
划
B881366411 7,923 23,971,631.96
上海杰诺投资咨询有限公司 B881063940 5,762 17,433,924.24
宝盈基金管理有限公司-宝盈泛沿海区域增长
股票证券投资基金
D890733308 7,203 21,792,377.56
东吴证券有限责任公司 D890678362 144,060 435,847,551.20
兴业全球视野股票型证券投资基金 D890757679 99,041 299,645,205.32
第一创业证券有限责任公司 D899877971 19,448 58,839,424.96
普丰证券投资基金 D890023703 32,414 98,065,671.28
泰康人寿保险股份有限公司-万能-个险万能 B881064166 589,926 1,784,795,705.52
海通证券股份有限公司 D890016641 162,068 490,328,467.36
配售部分只取计算结果的整数部分。
本公告一经刊出即视同已向参与网下申购的配售对象送达获配通知。
四、上市时间的安排
本次发行结束后，发行人将尽快申请本次发行的股票在上海证券交易所上
市，具体的上市时间将另行公告。
本次发行网下 A 类申购获配的股份承诺锁定期为 1 个月，锁定期自本次增
发股份在上证所上市之日起开始计算；本次发行的其余股份无锁定期限制。
发行人： 保利房地产（集团）股份有限公司
保荐机构（主承销商）： 中信证券股份有限公司
2007 年 8 月 6 日

小散户1

中国房价一路狂奔　"抢房"年代谁在操纵房价

2007年8月6日15:12 中国经济周刊 牛建宏　沈晓杰  

　  像一匹脱缰的烈马，中国房价一路狂奔。  

    更不可思议的是，面对越来越强硬的宏观调控措施，中国楼市却一次次创出价格新高：  

    北京建委公布的北京市今年一季度商品住宅期房、现房项目成交均价排行榜中，最贵楼盘近每平米5万元，而排名前20名的楼盘中，每平米均价都在2万元以上，前30名中，最便宜的也在18000元以上；  

    据深圳市国土资源和房产管理局统计，截至6月21日，深圳楼市均价为15487元/平方米，关内新盘均价已经突破2万元/平方米，稍微高档一点的项目都在向三四万元/平方米靠拢，而在罗湖区，最高5万元/平方米的房价直逼香港的郊区元朗；  

    上海市的房价更是惊人，“汤臣一品”曾以11万/平方米的价格让世人瞩目，而在上半年上海十大热点楼盘的排行中，均价达到2万元以上的楼盘就有3个。其中，财富海景花园的二手成交均价达到近6万。  

    房价疯涨的还不仅仅是京沪等一线城市。  

    国家统计局的最新数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，如北海上涨15.5%，南京上涨11.3%，石家庄上涨9.4%等。  

    按京沪等地的市中心商品房均价18000元/平米计算，这个数字可能是一个工薪家庭一年的正常开销费用，也可能是目前大多农村家庭一年的总收入。但在中国的一些大都市，它只能买到1平米的房子。  

    但最要命的问题还不在于此，人们更关心的是：房价是否已涨到了顶？房价还会涨吗？房价上涨的动力是什么？哪些人为的外力助推了房价的上涨？  

    有人曾让地产大腕任志强预测房价的走向，他回答说，“从历史上看，房价永远都将是上涨的。”这是典型的房价上涨“有理”论；但也有人主张房价上涨“无理”论，典型代表就是自2001年以来不少人倡导的房地产泡沫论。但面对愈调愈涨的房价，很多人也不得不承认：这是个坚硬的泡沫。  

    有人说“存在的就是合理的”，那么，疯狂的楼市背后有哪些合理成分？但也有人说，“上帝也会犯错误”，那么，中国楼市错在何处？  

    脱缰的房价  

    北京市统计局的最新统计数据显示，“今年上半年北京房屋销售价格指数上涨了10.1%。”8000元/平米的销售均价曾经是去年京城的主流销售价格，而如今在五环内已经面临“绝迹”。  

    “没有买房的人都亏了。”北京著名的地产商人任志强说。

    “抢房”年代  

    今年6月，北京的刘小姐在丰台西四环附近相中了一个楼盘，均价在7600元/平米左右，六层的板楼，密度比较低。于是在开盘的时候，她不辞辛苦地通宵排队领号。然而，开盘当日放出的一小批房，瞬间被人抢购一空，刘小姐竟然都没有轮得上。一周后，她接到售楼员的电话，称下一个要开的楼盘将开始排号了，不过这次的均价将在8300元/平米左右。  

    刘小姐算了一笔帐：如果买一个80平米左右的房子，按照前后价格的变化，一周的时间，她要多付近6万元。  

    “现在不是吃供应粮的年代，也不是灾荒年，更不应该是‘抢房’的年代啊！这么贵的房子，而且还要排队买，而且还是争先恐后，手持大把大把的钞票生怕给不出去，太恐怖了！”刘小姐想不明白。  

    “市场多紧张啊！现在许多大城市买房子都得求人，要在开发商或者政府主管部门有很硬的关系才能买到房子。为了解决关系户的要求，开发商只好晚上偷着卖房子。有的楼盘开盘几天就卖光了。”在今年7月举办的“博鳌21世纪房地产论坛”上，北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授说。  

    “像北京这样的城市，职工人均年收入只有3万余元，60%以上的职工达不到平均线，是什么力量支撑着刚毕业几年的学生就问津每平米近万元的房价？是什么人在支撑着城区近两万元一平方、‘经济适用房’也高达7千元一平方的畸高房价？”一位公务员对记者发出这样的疑问。  

    北京市统计局的统计数据显示，近三年来，北京市每年增加常住人口41.5万。中国正处于城市化进程当中，其趋势不可遏制，未来20年，中国每年将有1500万农村人口移居城市或城镇。据搜房网的消息称，目前上海在建商品房6000万平方米，按照商品房开发周期3-4年和上海楼市往年2000万-2500万平方米的建设量来算，未来3-4年内上海可供应的房源将小于需求10%-25%，而在北京，据业内专家估算，在住宅有效需求与有效供应量之间相差1000万平方米。  

    在这样的刚性需求面前，房子比什么都金贵。  

    买房是居住还是投资  

    在业内人士看来，自2004年之后，北京的土地供应逐年下降，保障性住房的建设面积逐年下降，房地产的开发投资逐年下降，而购买力却逐年上涨，从而造成过多的资本追逐过少资产的楼市“奇异风景”。  

    在北京某外企工作的刘先生告诉记者，他于2003年在东四环购买了一套65平方米的小户型，购买价为44万元，目前能够卖到65万元，除了交纳营业税、契税等费用外，净赚近20万元。“我买房子就是为了投资。”但与别人比起来，刘先生还只是“小打小闹”。  

    据房产中介公司伟业顾问的统计显示，2001年以前，外地客户在北京的房地产成交面积约占成交总面积的15%，至2003年这一比例上升至48%，2004年的比例为61%。北京房产中介公司“信一天不动产”今年7月的抽样调查统计显示，在北京的购房人群中，投机性购房比重占总体购房的26.7%。深圳房地产业内，流传着“70%的买房者是投资客”的说法。据深圳市社会科学院撰写的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳市发放产权证后半年内就转手的住房，占住房总套数的30.31%；得到产权证后3年及3年以上转手的住房，占住房总套数的28.11%。

    “2003至2005年间，上海的房价在一年多的时间里就上涨几倍，近来深圳房价也在成倍上涨。这些现象都说明，目前的房地产市场完全是一个投机炒作的市场。”中国社科院教授易宪容对记者说。
  
    房价被人为操纵了吗？

    在一项网友调查中，95%的网友认为，“有遇到过开发商捂盘压盘的情况”，92%的人认为“开发商捂盘惜售会造成房价上涨。”一位业内人士甚至坦言：近半年来北京房价上涨的速度最快的根本原因，是开发商捂盘。而据《新华日报》报道，在房价飙升的南京，据不完全统计，建了不卖、开发商坐等涨价的楼盘大约有180万平方米之多！  

    一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，如今最常见的捂盘手段就是分批分次的领取预售许可证，这样开发商可以主动调整项目的开发和销售节奏，政策一有变动就可调整销售价格，随变化满足市场需求。  

    记者在查询北京市大兴区某楼盘时，销售人员称该楼盘其中一栋楼已经被某单位集体购买，不对外销售，而记者随后在该区的房管局查询到，该栋楼的房源并没有销售备案。一位知情人士告诉记者，该栋楼并没有销售，只不过由于位置、朝向、环境等条件较好，开发商将其留下来在后期销售，以期获得更高的收益。  

    记者了解到，中介公司和地产公司联合起来“捂盘”也是业内公开的秘密。据业内人士介绍，某中介一下子买下整层单位，然后分散到各个门店，用自己的销售网络把这些房子炒出去，每平方米起码能赚两三千元。  

    2006年7月10日，建设部、发改委和工商总局联合发出通知，要求房地产开发企业在取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。  

    而某售楼处人员则说：“房子太好卖了，我们不着急，慢慢卖，可以等着价格涨得更高一些。”  

    房价的“天花板”在哪？  

    从2004年以来，中央政府动员了9个部委和各地方政府，启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控。尤其是去年以来，宏观调控措施更是重重地砸向热涨的楼市，民众都希望政府的“铁腕”真的能拽住房价疯长的步伐。但遗憾的是，一年来，房价不但没有在调控面前停下脚步，反而“报复性”地从南涨到北。房价的“天花板”在普通购房者目光所及之处越抬越高，甚至是遥不可及。  

    时至今日，小产权房已经被提醒“存在购买风险”、“违规开发建设的要停工停售”；“不买房运动”、“个人合作建房运动”等有可能化解高房价的尝试，也在折腾和彷徨中败下阵来。或许真的是没有别的办法了，政府干脆直接伸出了“干预之手”。5月11日，南京市物价局出台六条措施，明确要求普通商品住房进行“一套一价”明码标价，房屋均价的上浮幅度最高不得超过5%，严禁擅自上调价格，并在5月20日正式实行。  

    但市场好像已经对一次次的调控开始麻木，开发商开始由愁容满面转为洋洋自得。在今年7月举办的“博鳌21世纪房地产论坛”上，任志强说出了开发商的心里话：“宏观调控本来是想控制开发商的现金流，从而抑制投资增长，让房价降下来，结果却相反，开发商的资金链没有断，反而发了财。”任志强进一步表示，楼价上涨的幅度比银行的利息还要高，宏观调控似乎很好地满足了开发商追逐利润最大化的心理。

    “越调越涨”也显示了政府的尴尬。据某媒体报道：建设部官员应邀参加房地产论坛的前提条件是“只要不谈房价”。作为房地产调控各部门的“牵头人”，建设部“不谈房价”的声明，恰当地反映了当前房价调控的困局：不管肯定不行，可越管越是迷茫。  

    其实作为“牵头人”，建设部也有自己的苦衷：最有效的调控手段是严把土地和信贷的闸门，以及相关的税收调节，但建设部既管不了资金(属银行、财政部门)，又管不了土地(属国土部门)，更谈不上税收的调节了。一个明显的例子是，在2006年6月国务院转发九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，建设部提倡“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。”而国家税务总局的政策则是“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”，颇有搬石砸脚的意味。可以说，部门出台的政策相互掣肘，使调控力大打折扣。  

    “中国房地产至少看好20年”，这是业内人士对房地产业的一个经验判断。买房者呢？  

    “让所有的人都买得起房子，并不现实”  

    最近，白领小刘也被迫加入到“买房”的行列，尽管在他看来，现在房价高，还不如多租几年房。“但我想继续租房的想法一提出，就立刻遭到了女朋友的反对，她甚至说，不买房就不结婚，一直租房子多丢人。”  

    长期以来，我国住房制度提倡“居者有其屋”，“人人享有住房”，这种号召一度被理解为“拥有自己的一套住房”。于是“人人买房”、“家家户户买房”，于是买房要“一次性到位”，甚至有人刚步入中年，便早早地把子女的房子都买好了。  

    “我想有个家，有一个好的家”，是东方人特别是中国人的梦想；所谓“安家立业”、“有恒产而后有恒心”的儒家文化也长期熏陶着每一个国人。尤其是1998年房改之后，老百姓改善居住环境的需求日趋旺盛，大家都想住好房子，换房子的人也越来越多，人人都想拥有自己的一套住房。  

    “进入21世纪以后，我国住房建设出人预料地进入一个高位增长阶段。特别是2003年以后，全国城镇住房建设投资每年增加20%以上，年建设住房面积6亿多平方米；人均年建设住房面积1.3～1.5平方米；到2005年底，人均拥有住房面积26平方米，自有住房率达到80%以上。这样的高位增长，在世界上都是罕见的。”中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华说。  

    如此高的自有住房率实际暗示着中国住房中的一个现实问题：不太接受租赁概念的中国消费者，要房子就一定是要有产权的房子。  

    对此，经济学家吴敬琏有个著名的论断：政府的责任是“居者有其屋”，不是“居者买其屋”。即使在当今经济最发达的美国，住房自有率也只是达到65%左右，很大一部分人都是租房住。而中国的发展水平远远低于欧美，所以让所有的人都买得起房的想法并不现实。  

    但是，似乎所有的人都在努力实现着这个“不现实”的想法。

    如何抑制房价过快增长？如何让普通老百姓买得起房，乃至该不该让所有的老百姓都买房？诸如此类的问题迄今尚无定论。沈晓杰先生是资深房地产观察家，他的这篇文章，也没有就上述问题得出灵丹妙方。不过，他关注的是当前房地产政策的着力点问题，提出在关注廉租房问题的同时更要倾力解决涉及大多数人的房地产市场的主要矛盾问题。一家之言，仅供参考。欢迎更多的读者建言献策，参与讨论。  

    住房政策的大目标是让普通百姓买得起房  

    在目前对住房政策及房地产市场导向的讨论和探索中，有一个问题值得深思：在中央高度重视老百姓的住房问题并大力发展廉租房解决“低收入者”的基本住房需求的政策背景下，各级政府的房地产职能部门要清醒地认识到，其部门职责既要保障低收入者“居者有其房”，也要解决普通百姓买房难的现实困境。  

    上涨速度几近失控的房价远远超过城市工薪阶层的购买力，普通人买不起房，这已经成为当前房地产领域的主要矛盾；而让普通百姓买的起房——这才是住房政策的大目标。  

    笔者之所以提出这个问题，是因为今年以来，房地产主管部门的一些官员，在谈及今年的房地产领域工作重点时，往往只强调廉租房的制度建设，并将其定为“今年工作的主要目标”，而回避了目前七八成城镇居民买不起房的现实问题；包括全国政协委员在内的一些有影响力的学者也纷纷“唱和”。廉租房似乎成了解决当前中国住房问题的灵丹妙药。  

    这种舆论导向不仅给当前房地产政策导向的探讨带来误读，更不利于中国房地产领域主要矛盾的解决。  

    廉租房的特定服务对象：  

    占城市人口5%的“最低收入者”  

    要弄清廉租房对解决当前住房问题的“疗效如何”，首先就必须对我国的廉租房政策及其特定的服务对象，有一个基本的了解。  

    和一般无房、缺房的普通居民对廉租住房的“热忱期望”不同，国家对廉租住房供应的特定对象，在“红头文件”上有着极其严格的规定。  

    早在1998年7月3日由国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中就明确规定：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”  

    这就是说，廉租住房只供应给城市中的“最低收入群体”。至今这一“政府规定”在公开的材料中也未见任何变化。相反，在2003年由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，又进一步把“低收入者”和“最低收入者”在住房供应上做了非常明确的“不同政策区分”，这就是连“低收入者”也不能享受廉租房，只能去买经济适用房。这样就进一步把廉租住房的供应对象框在了“最低收入者”的范围内。  

    那么，这个“最低收入者”人群在全国城镇中究竟有多少人、他们占城镇人口的比例又是多少呢？其实，早在当初的房改政策的制定中，这个比例就早已有了个“约定俗成”——城镇中最低收入者的比例占总人口的5%左右。  

    这就是说，如果我们把房地产主管部门今年房地产方面工作的“主要目标”做一个最理想的假设，即在廉租房方面“确确实实”的“动真格”了，并且各地政府也都在“心甘情愿”的按照上面的“要求”把各地的廉租住房工作百分之百的完成了。那么它最多也就只解决了中国城镇5%人口的住房问题。  

    那么，在房改后的9年时间里，全国城镇的最低收入者中，究竟又有多少人拥有了廉租房？  

    据建设部政策研究中心的资料显示，从1998年到2006年12月，全国有“512个城市建立并实施了廉租住房制度。累计用于廉租住房制度建设资金70.8亿元，其中2006年到位的资金占到33%，2006年解决了12.2万户低保家庭的住房困难，占45.5%。”  

    据建设部公开资料显示，房改后的9年时间里，全国靠廉租房来解决住房问题的城镇家庭仅仅只有27万户左右，平均到每年也就是3万多户。而全国城镇现有家庭户数大约为19233万户(去年全国城镇人口为5.77亿，平均每户约为3人)。9年时间里，全国只为千分之一点四城镇家庭提供了廉租住房。  

    据《人民日报》8月3日报道，目前全国人均住房面积在10平米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有1000万户。而这1000万户就是中国城镇家庭户数的5.5%。  

    可见，廉租房保障服务对象的有限性，也使得“廉租房制度”在普通的老百姓眼里，变得有些“可望而不可即”。  

    其实，廉租房和房改，本来就不是一回事。早在9年前房改开始时，占城市人口5%的“最低收入者”，就“排”在了以住房商品化为基本内容的房改的队伍之外。因为这些城市社会中的最低收入人群，从来就没有任何能力可以在住房上“商品化”一把。对普通百姓实行的“取消福利分房”的房改，对他们就不能“奏效”。他们的住房问题只能和过去一样继续由国家包办，继续用较低的租金享受国家和政府提供的公房。实际上，“廉租房”早在建国以后就存在，而且还是“居民普遍享有”。只不过到了房改后，才改为只能由“最低收入者”继续享有。  

    这里提出一个核心的问题，9年房改下来，当今城镇居民在住房上所遇到的“主要矛盾”究竟是什么？只要进行一下全面的盘点，人们都会得到一个基本的“答案”：这就是在参加房改的城市居民中，买不起房或改善不了住房条件、难以实现住房小康的人口比例，竟高达中国城镇总人口的八成左右。  

    所以，解决占城镇人口5%的最低收入者的廉租房，是不能作为解决占城镇人口八成的普通百姓住房问题的“处方”的。

　　廉租房服务对象：财力不允许  

    不过，说廉租房解决不了当前住房方面的社会矛盾，并不是说廉租房政策没有必要，恰恰相反，廉租房作为政府对城镇低收入者最基本的保障之一，不仅不能消弱，而且必须大力加强，其保障面也应该提高惠及到占城镇人口10%的低收入人群(而不是像现在仅仅连城镇人口中1%的最低收入者也保障不了)。  

    事实上，面对当前由于住房问题而引发的社会问题，有人提出在住房上可以把廉租房的受惠对象扩大化，通过公共财政在廉租房建设上投入的增加，来解决现在买不起房的城镇居民的住房问题。但问题是根据中国现有的财力，有能力实现这一想法吗？

   现在公认的城镇买不起房或改善不了住房条件的人，占了城镇人口的8成左右。而现在全国城镇人口在5.77亿，这8成的人口就是4.6亿。他们基本上是住房水平仅仅达到小康面积一半左右(人均30平米、户均90平米)。按照住房小康的面积加权计算，相当于这其中的一半人口(2.3亿)是“无房户”。此外，中国城镇每年还有1800-2000万左右的新增人口，其中由于区域调整由乡村划为城区的人口高估的话也就在300-500万之间。这就是说，每年全国城镇新增的人口中有1500万人是“无房户”，加上“未达标”的家庭住房面积折算，按照住房小康标准加权，全国城镇相当于有2.45亿人是“无房户”。而廉租房又能解决多少人的住房问题呢？  

    据《了望》周刊报道，2006年全国用于廉租房的资金为40亿元。根据建设部的数据显示：“1998年以来，全国累计用于廉租房建设的资金仅为70.8亿元”。去年一年，廉租房的“投入”比过去8年的投入的总和还多10个亿。但就是这样每年“40亿元”的投入，又能解决多少人的问题呢？  

    把廉租房的价格按照平均每平方米2000元来计算，这40亿元的投入，可以提供200万平方米的廉租房。根据建设部政策研究中心2004年底推出的《全面建设小康社会居住目标》(“城镇最低收入家庭人均住房建筑面积不低于20平方米，最低收入家庭的住房实现‘应保尽保’，即保障面为98%以上”)的标准要求，平均每人为20平方米，每家户均3人即为60平方米。那么，这40亿元的投入，一年也就只能为10万多人、3万多户的家庭提供廉租房。  

    这10万人在中国总的城镇人口和家庭中究竟占了多少呢？2006年，全国城镇人口是57700万，一年40亿的投入也就仅仅解决了总人口的1/5770、也就是1.7331/万人的住房问题；如果按照最低收入者只占城镇总人口的5%来计算，全国城镇的最低收入者为2885万人，这10万人就是其中的1/289，连0.35%还不到。  

    这就是说，靠现在的投入，城镇的最低收入者要排队等将近300年才能轮到自己解决“生存必须”的住房问题；如果全国城镇的普通家庭都靠廉租房来解决，按照现在的“速度和效率”，则要等上5770年。所以，靠这40亿元投入的廉租房来解决当前普遍存在的住房问题，可谓是地地道道的“杯水车薪”。据《人民日报》报道，要解决目前988万户住房困难，‘十一五’期间每年需要资金近500亿元”(笔者注：5年为2500亿元)。  

    正视房地产主要矛盾  

    把握正确的住房政策导向  

    从高房价及住房问题可能引发社会不稳定因素的现实背景来分析，难免不让人将廉租房与高房价之间“扯上关系”。  

    在对廉租房的关注中，最令普通百姓感到困惑的，是它竟然会受到开发商的“大加赞赏”。其实，对开发商来说，现在承受的社会压力也是越来越大。如何在不失去既得利益的情况下，找到一条“减压”的方法，就成为他们的当务之急。而高调力挺廉租房，就成了某些开发商的“救命稻草”。因为一旦政府在住房方面的工作重点转移到面向普通大众的“普通(非暴利、非高价、公众买得起)住房”上来，受冲击最大的可能就是某些开发商获取暴利的基础——寡头垄断的房地产市场。正是基于这些利益考虑，为了在不破坏利益集团的既得利益的情况下寻找继续暴富的“宽松稳定”的环境，开发商对廉租住房普遍都是持欢迎的态度。  

    一些开发商很清楚，一旦房地产主管部门把工作重点放在解决当前中国城镇居民住房的主要矛盾——大多数人买不起房这一问题上，将“工作的主要目标”由大力发展廉租住房，调整为“重点发展面向广大群众”、让房价水平与老百姓的收入水平成比例、将房价收入比控制在合理水平的商品房的生产上来，就必然要动开发商操控的房地产市场高价、垄断、暴利的“蛋糕”。这是开发商最不愿意看到的。因为如果这样的话，势必就要根据“让老百姓买得起房”这个大目标，充分放开主管部门在房地产市场的种种“明文”或“隐形”的限制，允许包括自建房、经济适用房、单位建房、国家建房甚至小产权房等各种可以打造中低价商品住房的模式进入房地产市场。这就使房地产再也不能成为开发商垄断独有的“暴富制造器”。  

    目前，由中国城镇居民的住房问题所引发出的社会问题，已经再也经不起“折腾”了。被公众称之为“新三座大山”的另外两项——教育、医疗，其主要矛盾还算集中体现在少部分的“中低收入者”身上，但对中国房地产市场和住房小康来说，买不起房，或者是无力改善住房条件住不好房的人口，约占普通城镇居民的8成。而真正有能力解决住房的人口，可能只是占城镇人口15%左右的少数“富裕阶层”。  

    胡锦涛主席在今年的“两会”上特别强调了各级干部特别是领导干部要保持清醒的头脑，增强忧患意识。温家宝总理在去年“两会”的记者会上就引用《新唐书》中“思所以危则安，思所以乱则治，思所以亡则存”的醒世名言。这些都给人以深刻的启迪。  

    在解决当前中国居民住房问题的困局上，具有强烈的忧患意识比任何方面、任何时候都显得格外的重要。如何从根本上解决普通人的“住房难”，需要相关主管部门发扬大公无私的工作作风，坚定正视困难和解决困难的决心，切莫为了本部门利益、某个集团利益、甚至是个人利益而避重就轻地搞一些“空调”式的“调控”，更不要因此而回避当前住房问题的主要矛盾。

小散户1

广州"新地王"周边楼价狂涨 江湾地王旁单价过万

2007年08月06日10:13 广州日报  龙蕾  

沙湾拍出新地王，周边楼价应声涨。

7月26日广州拍出位于老城区的9宗烂尾地，为最大限度地解决烂尾地拆迁遗留问题，烂尾地块的拍卖出让频出新举措。三组9宗烂尾地块均以高出拍卖底价六成以上的价格拍出，烂尾地拍出，也带动了同区周边二手价不断飙升。

“地王效应”主要体现在心理方面

近来广州土地供应紧缺，因此，每有地块推出都吸引不少品牌发展商竞相争夺，不少天价地的成交价格频频刷新“地王价”纪录。据合富置业专业人士分析，天价地吸引众多品牌发展商竞投，普遍对周边一手楼市产生即时的影响。从二手市场来看，其影响更多表现在市场心态方面，市场对同区二手楼的关注度有所提升，品牌发展商进驻，促使买卖双方对该区楼市发展前景更加看好。根据以往经验，同区土地市场传出利好消息，随即可带旺该区二手楼的睇楼量，并在一定程度上促进成交量有所增长，有助二手楼价稳步提升。

江湾地王旁二手单价普遍过万元

从目前的情况来看，市中心楼市发展已较为成熟，可开发的土地已不多，近年来现身的不少是被盘活的烂尾地块，面积一般都不算太大，可提供的一手楼数量不多，短时间内较难改变目前市中心楼市求大于供的市场状况。但是，市中心地块高价拍出，对同区二手楼市将产生正面的影响，尤其是对同区中高素质楼盘，在一定程度上支持其价格继续保持稳中有升的发展态势。

不久前，海珠区大元帅府南侧江湾地块吸引多家发展商竞投，并以4.6亿元高价拍出，对周边二手楼的带动作用较为明显。附近的中海名都花园、朗晴居等楼盘二手价格应声而涨，市场普遍对后市相当看好。据合富置业专业人士介绍，目前中海名都花园二手均价高踞13000元/m2的位置，一线江景盘花城湾畔二手均价更高达15000元/m2左右。附近的朗晴居二手交投也相当畅旺，一期单位二手均价已达8000元/m2左右，二期单位二手均价更高达10000元/m2。业主对后市发展相当乐观，中海名都花园80多平方米的两房单位，业主要价已稳守110万元的高价。

沙湾地王给买家打上强心针

随着城市化进程的推进，部分新开发区域的发展潜力也备受市场看好，近期出让的多幅位于新开发区域地块，均以不错的价格成功拍出。当中，如上月出让的番禺沙湾西丽南路地块被万科收归囊中，楼面价格已达5784元/m2，成为广州目前最贵的住宅地块。据合富置业专业人士分析，品牌发展商万科成功投得西丽南路地块的消息，对周边二手楼市存在一定带动作用。一方面增加了市场对该区域楼市的关注度，另一方面也提升市场对该区楼市的入市信心。

据合富置业专业人士介绍，目前西丽南路地块周边区域，是该区楼市较具发展潜力的片区之一，周边的楼盘如海伦堡二手均价已达5800元/m2左右，而御院二手价更高达6000～6300元/m2左右。番禺奥园整体二手均价约在4500元/m2的水平，当中，楼龄新一些的阳光城二手均价更可达5500元/m2左右。该区的二手市场近期或多或少都受到西丽南路地块成功拍出消息的带动，业主与买家对该片区楼市的信心也有所增强。

烂尾地盘活 巩固老城区二手楼市地位

满堂红专业人士分析认为，此次推出的9宗烂尾地条件比较苛刻，不但是“肥搭瘦”捆绑拍卖，而且竞得土地的开发商还需另外解决三幅市政用地的拆迁遗留问题，而且这三幅地块并不会留给开发商，而是由政府收回用作绿地和停车场。每幅烂尾地都会涉及债务、拆迁补偿、回迁等众多问题，这些统统要留给开发商解决，无疑会增加开发商的负担，影响开发利润。因为投资成本增加，这次并没有拍出天价地。由此可见开发商们对城区的烂尾地趋之若鹜。

交通配套完善

老城区仍是理想居住地

老城区是广州传统的商业文化中心，历史悠久，教育、文化、医疗等资源的优势使老城区的人口密度保持在一个高位，居住需求很大。

因为老城区土地日渐稀缺，越秀、天河、海珠一手楼盘纷纷步入万元时代，在一手市场的带动下，老城区的二手市场也相当活跃。满堂红提供的数据显示，6月越秀、天河、原荔湾等中心城区二手均价已达到7500元/m2，比全市二手房成交均价高21%。

近年来，随着交通、配套的完善，加上中心城区楼价高涨，番禺、白云等近郊楼市也迅速崛起，但老城区凭借交通、配套等优势，在二手楼市的地位依然稳固。满堂红成交的数据显示，6月越秀、天河、海珠三城区的总成交宗数比1月上涨8.6%，三区成交宗数占总成交宗数的比例为52%，与1月持平。

生活成本增加

番禺大盘难撼城区楼盘

番禺的洛溪板块、华南板块是城郊二手楼市成交热点，环境优美、价格合理。广州奥园、丽江花园、广州碧桂园、祈福新村、广州雅居乐花园、华南新城等大盘二手均价在5000~6000元/m2，丽江花园早期的楼梯楼、锦绣生态园70平方米左右的两房单位30万元出头就有交易。地铁三号线、新光快速路的开通后，前来置业的买家也逐渐增多。除了部分追求自然舒适生活的购房者，大部分还是向往城区的生活便利，城区楼盘从来不缺乏支持者，因此城区烂尾地自然也被各大开发商奉为至宝。

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央行关注房市:预警房价区域性暴涨风险

2007年08月06日 09:06:32   　 中国房地产报

　　7月31日，央行上海总部首次发布了《中国区域金融稳定报告(2007)》(以下简称《报告》)。《报告》在对2006年宏观调控后东部地区房价给予肯定态度后，以一贯温和的言辞指出，"部分省市地区开发投资速度依然偏高，房价波动加大及近期房价加速上涨，引起央行对房地产市场波动效应的关注。"
　　在被点名"指示"的几个省市中，福建、广东两省房地产投资大幅回升，拉动东部地区房地产投资增幅明显，较上年同期上升了5.01个百分点；由于自身地产投资增幅较大以及人民币升值压力预期下，外汇资金开始流向天津、山西、广西、海南、重庆等地的房地产业。
　　值得注意的是，这是央行首次分区域进行房地产信贷风险的提示，也是央行自去年12月7日发布《2006年金融稳定报告》后，第二次对房价波动进行风险提示。因此，央行《报告》也被部分业内人士视作中央未来可能加码区域性信贷调控的信号。
　　区域暴涨风险
　　家住重庆大渡口的蔡炜，从1个月之前就辗转于重庆市区的各个楼盘购置婚房。在"艰苦"的看房、买房过程中，他也见证了重庆在获批"国家统筹城乡发展综合实验区"之后，两周内主城区商品住房均价上涨7.6%的"奇迹"。
　　"重庆房价有土地放量过大的原因，也有房价基础相对较低的因素。"重庆鲁能集团营销部经理龙启蒙表示，"重庆房价的问题在于区域自身的发展。"
　　重庆的案例并非典型。在2006年上半年公布的房价上涨指数中，山西、河南以及海南、重庆的房价上涨明显，广西北海的房价涨幅更是连续4个月位居全国第一。
　　这种区域性的上涨引起央行的关注。《报告》显示，2006年，我国东部、中部、西部和东北地区房地产投资分别增长17.61%、30.35%、31.26%和32.68%，总体增势仍较强劲。东北地区增幅较大，增速较上年同期提高了8.7个百分点。
　　单就具体省份而言，2006年安徽省、河南省的房地产开发投资增速分别达到38.7%和49.8%。2006年末，中部地区银行业房地产开发贷款余额1089.2亿元，同比增长50.9%，超过全国平均水平16.6个百分点。
　　"房地产市场的波动效应通过价格机制数倍放大传导到相关贷款的规模变化上，从而对银行信贷体系的稳定性构成一定影响。"《报告》称。
　　除此之外，股市和楼市的协同效应也在加剧风险。"股市在经历了3500～4400点波动的区间，先前炒楼的资金开始从股市回流楼市，增加了不良房贷发生的可能。"上海浦东发展银行某高层表示。
　　据上海银监局统计，截至6月末，上海中资商业银行的住房开发不良贷款比年初增加了7.67亿元，不良率为1.79%，比年初上升了0.61个百分点，其中接近90%的贷款是经过展期到期后再形成不良贷款。
　　区域调控信号
　　房地产金融体系单一化的桎梏是央行的担忧来源，目前房地产商70%的资金来源仍然为商业银行。
　　"如果房价出现较大幅度波动，将对银行的信贷资产价值与抵押品价值产生双重影响，使房地产市场波动风险高度集中于银行体系。"《报告》阐释了风险所在。
　　除了警示区域房地产金融问题之外，大型房地产开发企业资金链的安全问题也在此次《报告》关注之列："应关注房地产开发企业的资金链风险；多方位加强风险监测和评估，监测对象包括：房地产市场变化，银行信贷资金流向股市、民间借贷和房地产市场，金融控股公司和交叉性金融工具发展。"
　　中国农业银行信贷部相关人士表示："从此之后，商业银行对大的房地产公司的循环授信业务将会更加谨慎。"
　　"与以往不同，这次央行对房地产金融的风险具体到各个区域和风险可能存在的环节中，对房地产金融风险的防范渗透得更为精细。"浦发银行某高层表示，如果下一步加强对房地产信贷调控，区域针对性将很可能是重要着力点之一。
　　比如，央行《报告》还重点指出了上海市这一区域性的房地产金融的潜在风险。
　　央行《报告》认为，受住宅市场调控影响，上海的房地产开发商尝试多元化经营，投资重点转向商铺等商业用房领域，从而导致了商业地产项目中的金融风险的积聚。
　　央行统计数据显示，2006年上海商铺供应量已达人均近2平方米，较香港高出0.8平方米，过剩迹象较明显，加上后续供应量庞大等因素，未来上海商铺发展可能进入较长的调整期。
　　因此，央行建议，当前需密切关注商业用房贷款的发展态势，有效防控信贷风险。
　　"这可视为央行针对具体区域的具体情况进行信贷调控的信号。"一位长期研究宏观调控政策的业内人士表示。

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京二手房价强劲反弹 十强楼盘上半年涨28.7%

2007年08月06日 08:26:34  中国证券报

　　据房地产研究机构21世纪不动产的监测数据显示，今年1至6月，北京十强楼盘总体价格平均增幅达到28.7%，而去年下半年，增幅仅为8.5%。
　　世纪城、朝阳无限和望京新城位居今年上半年北京二手楼盘排行榜前三位，其半年涨幅分别为33.3%、31.6%和31.6%；前十位半年度价格增幅均超过20%，而去年下半年，除珠江帝景的半年涨幅为34.1%以外，其他均未超过20%。这说明，北京二手房市场上半年价格反弹较大。
　　从涨幅榜楼盘的对比分析可以看出，2006年北京十强楼盘中以单价为15000元/平方米的中高档楼盘为主，而今年的十强楼盘中以单价在10000元/平方米以下的中档楼盘居多，这反映出上半年高档楼盘价格涨幅明显低于中档楼盘，中档楼盘正在出现向高档楼盘看齐的补涨局面，中档楼盘成为市场的热点。
　　21世纪不动产分析师孟奇认为，与新房市场上半年成交相对萎缩不同，二手房市场成交量放大，造成上半年部分热点二手楼盘价格涨幅较大。这一方面是由于热点区域新房的供应量正在逐渐萎缩，且新房供应范围郊区化趋势明显，二手房的位置优势越发凸显，部分区域二手房也已成为稀缺资源正在受到投资者的重新估值与追捧。
　　另一方面在新房价格上涨的背景下，二手业主通过参照周边新房价格的方法为二手物业定价，形成了一、二手房价格攀升的格局。再加上业主对于物业的"惜售"更加助推了价格的上涨。
　　面对上半年房价涨幅的先抑后扬，业内分析认为，一方面，调控政策的落实与执行需要一定的时间，有一定的政策滞后期。另一方面，对房地产交易环节税费的征收对价格的上涨也起到一定的推动作用。不仅仅是税费向购房人的转嫁提高了购房的成本，而且交易环节的税费降低了房产的流动性，存量房市场无法与增量房市场形成梯次消费，反而形成了两个市场间价格的相互攀比与支撑。
　

小散户1

专家：房地产融资要实现多元化

2007年08月06日 08:05:34 上海证券报

　　8月4日，中国地交会房地产金融投资论坛和房地产创新论坛在京举办，多位专家齐集一堂，共同号脉中国房地产业。从宏观经济、投融资、政策体制、城市规划、企业管理等多个角度对房地产行业的诸多问题进行了剖析。
　　王小广：郊区化的应该是富人
　　国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广表示，每年住房供应量增长为27%，而城市人口增长的速度为3%，住房供应是没有问题的，之所以房价如此之高关键在于富人大量囤积住宅用房，把购买住宅用房当作投资。要解决这个问题，利用税收政策进行调节，迫使富人囤积的房子进行流转，是行之有效的方式。
　　王小广说，中国目前住房供应不足不是土地不足引起的，土地就是零增长房子也可以增长，必须盘活存量城市土地，发展集约节约土地利用模式。他提出，城市需要密度，要改变"摊大饼"的城市建设模式，在规划上要建设紧凑型城市，加密城市中心，城市中心特别是住宅用房完全应该高楼化。
　　王小广说，我们目前的郊区化是穷人的郊区化，而真正的郊区化应该是富人的郊区化，低收入阶层应该住在市中心周围。这样做还有另外一个重大的好处就是可以节约交通流。
　　韩复龄：鼓励房地产企业借壳上市
　　中央财经大学金融与证券研究所所长韩复龄表示，房价持续的上涨使某些学者泡沫破灭的预言落空，原因主要在于我国城市化进程如火如荼，大量涌入城市的居民，带来了持续而强劲的购房需求。
　　他同时表示，我国目前房地产业融资结构相当不合理。要改变目前的不合理现状，需要实现房地产融资的多元化。他建议房地产融资要向上市融资、股权融资、信托计划等方向大力发展。
　　对于上市融资，目前我国上市的房地产公司不足60家，只占我国房地产企业总数的0.2%，其中，通过借壳融资将房地产企业装入上市公司是比较便捷的方式。而对于许多中小房地产企业来说，通过股权融资和信托计划等直接融资方式，具有流动性强、交易费用低、管理成本低等优势，应该大力发展。
　　张曙光：廉租房投入占比太小
　　天则经济研究所学术委员会主席张曙光说，我国2006年512个建立廉租房制度的城市廉租房投入只有70.8亿，只占当年房地产投资的0.36%，政府并没有承担起社会住房保障的责任。
　　他认为，政府的住房调控政策并不在于控制户型、控制房价等，关键在于切实承担起社会住房保障和银行信贷这两项措施，一方面，扩大在经济适用房和廉租房上财政投入，我国目前财政收入增长可观，完全有这个能力承担起这个责任。另一方面，只要控制住银行对房地产企业的信贷，就完全控制了房地产企业的命运，就完全控制了房地产市场。
　　在土地问题上，他认为中央和地方存在土地问题上的博弈，而最后取得胜利的总是地方，这也导致了中央管制土地的政策屡屡失效。
　　孙飞：要大力发展经济适用房
　　美国格林证券有限公司董事、首席经济学家孙飞则表示，在上海、深圳、温州等个别热点城市，房价"已经失控"。
　　对于居民的住房难问题，他认为，政府必须调控房价，这是政府不可推卸的公共责任。当前可行的方法就是大力发展经济适用房。
　　他还重点谈到了房地产企业的融资问题。他认为，信托计划应该成为我国房地产融资创新的主流范式，大力发展类似REITs的房地产信托计划，使房地产融资由被动融资向主动理财的方向发展。（叶勇）