打造中国地产长城-------600048保利地产

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广州楼价逼近万元大关 买房大转移现象悄然出现

2007 年8 月2 日 中国新闻网 王华 官同良  

据权威部门今日公布的最新数据显示，广州市十区一手楼住宅均价接近每平方米近九千五百元。在广州楼价逼近万元大关时，买房大转移现象悄然出现：那就是深圳人跑到广州、东莞等地买房，而广州人也开始到佛山买房。

阳光家缘数据显示，七月份广州全市楼价每平方米又上涨了六百二十二元，使得广州全市十区一手住宅均价达到每平方米九千四百七十三元，与去年同期相比，楼价每平方高出二千九百元，增幅超过四成四。这意味着，从今年五月份开始，在广州每推迟一个月买楼，就要多花几万元的费用；今年买一套一百平方米的房子平均要比去年多花近三十万元。

七月拉动广州全市楼价上升的，除了近期楼价一直在每平方万元以上的天河、海珠两区外，城郊区域楼价也在迅速上升，导致整体价格上升。其中南沙区六月吃“白板”，七月却卖出七十二套单位，均价达到近万元。花都区、番禺楼价也上升四百元左右。

佛山市市长陈云贤一语中的：房价的涨跌由市场因素决定，与消费水平相适应。

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楼市观察：中国楼市被上市公司“绑架”？

2007 年8 月2 日 新华网  

房地产上市公司纷纷大量囤积土地，北辰实业、金地、保利地产等都有几百上千万平方米土地储备。去年以来，万科地产也改变策略开始囤积土地。建行报告显示：2001年年初至今年5月份，开发商累计购置土地21.62亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60％。这成为房价上涨的重要原因。（8月1日《东方早报》）

中国楼市正被某种力量悄然“绑架”，至少有三个信号可以证明：一是天价地王屡被刷新，而屡次创纪录的多是这些拥有雄厚资金的上市公司；二是房价上涨已经把大部分买房人挡在门外，房产市场变成极少数人的“盛宴”；三是很多调控政策被异化成房价的“助推器”，一些地方政府继续从地价、房价快涨中“浑水摸鱼”。

值得注意的是，地产上市公司、高收入的买房人和炒房者、一些地方政府，这三种力量已经成为当前调控房价的最大障碍。笔者想重点探讨一下地产上市公司的举动对楼市对房价的影响。

从拿地层面来说，现在中小开发商受到的冲击要远远大于上市公司。中小开发商几乎在所有的土地竞拍现场中消失，所谓的土地竞拍实际变成了少数上市公司的“独角戏”。譬如，去年年底拍卖的北京广渠路36号地块，拼抢的13家地产商都是巨头，上市公司华润置地报出30.5亿元的最高价，是招标底价的1．78倍。

地产上市公司为何拿地不含糊？一方面，对于地产上市公司来说，投资者所观察的最重要指标就是土地储备量，上市公司拿地给投资者看；另一方面，股市利好和房价持续高涨，为上市公司天价拿地储备了充沛的资金。还有一点是，土地紧缺的现实给了这些上市公司很好的市场预期。

但是，地产上市公司在天价拿地后，并没有立即投入开发，而是囤积起来等待增值以实现利益最大化。万科2006年年报显示的土地储备量，保守估计至少可以维持4年以上的开发。其他如金地、保利地产等上市公司手里的土地也相当之多。

上市公司囤地对房价的影响不可小视。很显然，上市公司天价拿地决定了其只能开发高档楼盘，而高档楼盘对房屋均价的拉动是显而易见的。同时，包括万科、富力等在内的京沪深穗知名开发商频频接到一些中小开发商抛来的“橄榄枝”，要求转让地块或者合作开发。这充分说明，中小开发商的“速亡”加快了这些上市地产公司的垄断步伐。

虽说中国楼市进入寡头时代的迹象越来越明显，政府需要充分利用调节职能让市场多元化，平衡各方利益关系，切忌“把鸡蛋放在一个篮子”。而民众希望看到的是，未来的楼市，是重信誉、有社会责任意识的开发商之间的竞争，而不是演绎成从占有资源发展到垄断资源的地产寡头间哄抬市场的局面。如果没有中小开发商的参与，那是一个失衡的市场，寡头之外的政府和买房人将更加被动与无奈。

因此，对于上市公司天价拿地、疯狂囤地等现象，有关部门不能等闲视之，而是要一方面调整土地拍卖价高者竞拍方式，一方面整理存量土地，加强对闲置土地的回收力度，严厉打击囤地、倒地现象。而且，要多出台“配建房”这样的政策，加快保障房、限价房建设速度，以平抑房价来影响囤地者的市场预期，以避免楼市继续被上市公司“绑架”。

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猜一猜:
7号开盘,估计有2个涨停

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港人上半年　在中国买楼1万多单位

2007-08-02   联合早报

● 易锐民(香港特派员)

　　置业国际主席蔡涯绵预料，短期内中国（大陆）不会进一步收紧港人在中国买楼的规限。不过，若推出物业税或征收物业转让增值税，可能影响港人到中国买楼意欲。

　　蔡涯绵昨日在记者会上称，今年上半年港人于中国买楼的单位数量，约1万2900至1万3500个，金额约90亿元人民币（18亿新元），较去年同期增加12％。

　　他说，中国政府推出措施限制港人只可购买一套住宅自用，加上当地银行的楼按（物业抵押）有收紧的情况，同时酝酿征收转让增值税，有关措施均会对买家会构成心理影响。

　　“内地政府酝酿征收物业税，有关税项是变相不鼓励市民持有物业，预料会带来负面影响，但仍需视乎宽免配套，相信负面影响大于正面。”他说。

　　因此，蔡涯棉估计下半年深圳楼价升幅将放缓，而港人于当地置业数量也会减少约10％。但他强调，中国的政策长远将放宽港人于中国置业及投资。

　　据置业国际上半年的统计，有34％港人因工作而投资深圳物业，而30％被访者投资深圳物业是作为收租用途。

　　他预期，今年港人购买中国物业单位数量将达2万4300至2万5500个，较去年升8％，成交金额预计达179亿元人民币，升22％。

　　他指出，上半年中国主要城市包括深圳、北京、广州及上海的楼价均有升幅，其中深圳房价上半年升33％，升幅最大，但不可能长期维持此上升趋势。

　　另外，上海房价自2005年宏调后开始复苏，上半年升5％；广州及珠三角一带的楼价则分别上升11％及5％至6％。

他估计，随着中国城市对住宅需求增加，预料下半年深圳住宅价格仍将有3％至5％升幅，广州楼价有5％至7％升幅，而上海升幅则有4％至5％，珠三角约有5％至6％升幅。
　　另外，他认为，近期越来越多香港发展商到中国兴建楼宇，增加楼盘供应，有助应付中国日益增加的住房需求。

　　他说，港商的“抢地”相信不会特别抢高中国的地价，因为即使没有香港发展商参与竞争，由于中国城市的市区地皮供应较少，未来仍有供不应求问题，地价自然会高。

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上市房企左手圈地右手圈钱

2007年08月03日 07:27:21

　　A股上市龙头房企近日纷纷落实巨额融资方案，同时跑马圈地。昔日的行业领跑者，今日开始成为地价领涨者。一、二线城市的土地储备正在向优势房企倾斜。
　　这是一个房地产企业大肆融资的时代，从某种程度而言，在目前国家收紧银根、限制外资进入房地产的情况下，能从资本市场顺利融资，不啻为这些地产龙头大胆圈地的原动力。
　　股权融资虽然增加了企业长期资本的安全，并提升了当前资本结构下的增长速度，但它的前提是企业能够以这一资本结构进行持续的债务融资。但问题在于，即使企业能够通过持续股权融资来保持长期资产的安全，但短期负债结构也能够维持吗？
　　或许在近年内，房企依然能在高负债的镣铐下快乐起舞，而上市房企高估值将是我们不得不接受的现实
　　宏观调控已两年有余，但是在今年7月，全国70个大中城市房价再创新高。龙头地产股股价更是半年内基本都上涨超过1倍多。
　　A股上市龙头房企近日纷纷落实巨额融资方案，同时跑马圈地。昔日的行业领跑者，今日开始成为地价领涨者。一、二线城市的土地储备正在向优势房企倾斜。
　　两月内上市房企300亿买地
　　8月1日，保利地产正式启动以55.48元/股，公开增发募资约70亿元的增发计划，预计在8月6日披露增发结果。这是A股今年以来最大一笔公开增发融资，无论从募资规模还是定价上都创了新纪录。与此同时，万科A（000002.SZ）预计募资100亿元的公开增发议案也已通过证监会审核，正蓄势待发。
　　而在7月，金地集团定向增发募资金45亿元已完成，招商地产（000024.SZ）定向增发募资23亿元的方案已获得证监会批准。不到2个月的时间内，仅这四家房企就预计从资本市场获得238亿元的流动资金补充。
　　与此同时，他们的买地速度也在加快。7月，万科在北京、东莞、南京等地，斥资60亿元买入5幅地块。7月24~31日，保利斥资近72亿元，在上海、杭州、长春、北京合计买入大幅地块。6月28~7月10日，金地在沈阳及武汉，合计斥资21.8亿元左右，买入建筑面积超过190万平方米的两幅地块。7月30日，招商地产公告在苏州购入两块土地，总用地面积达到27.75万平方米，总价格13.28亿元。自此，招商地产跻身为在苏州土地储备第二大的深圳开发商。
　　而在H股市场上获得外资投行鼎力相助的上市房企也同样在内地频夺地王。北辰实业与北京城开联合以92亿元在长沙拿下"中国地王"，北辰方面要分担约73.6亿元的地价。7月，富力地产在天津以约50亿元的价格竞得地块。华润亦在武汉以29.74亿元取得"地王"。
　　在两个月左右的时间，内地的热门一、二线城市的上千万平方米土地储备，就被这些房地产企业以总计近340亿元的代价，分别纳入囊中。其中土地拍卖的楼面地价，从3000余元/平方米至1.5万元/平方米不等，均创所在区域的新高。
　　增发有助降低负债率
　　在跑马圈地的背后，上市房企承受的资金压力不言而喻。以城开联合以92亿拿下全国地王的北辰实业为例，其净资产在2006年底为80亿元左右，这块"地王"的地价已超过其净资产。在2006年北辰通过发行企业债及A股IPO，合计获得50.17亿元的流动资金，但是这些募集资金按募资公告，必须全部用于北京奥运项目的建设以及北辰大厦的开发。根据其年报显示，北辰2006年底长期负债19.37亿元，流动负债45.25亿元，其他收入加上北辰2006年实现的营业收入，它在2006年底的现金流也只有51.11亿元。买下"地王"之后，资产负债率骤然提升。
　　而根据拍卖协议，北辰在8月5日前，必须向长沙市政府支付约51.52亿元的首期款，余下22.08亿元及税费必须在明年8月31日前缴清。因此，北辰方面对媒体表示，"资金的筹措还在进行中，在某种意义上还没有对外披露的必要。"
　　再以刚刚增发成功的金地为例，金地方面的数字显示，在增发成功后，金地的资产负债率由2006年底的66.8%降至47.2%，也进一步提高了未来的债务融资能力。联合证券认为，公司业绩增长将明显提速。如果维持目前的资本结构，公司再融资可支持300万平方米的新增项目储备，则年底公司在建及储备项目建筑面积可突破1000万平方米，从而为开发量的上升提供保障。
　　但是，即使增发成功，金地的高负债、高增长状态还是会持续下去。今年全年金地在全国合计11个项目开工在即，总投入资金超过186亿元。在定向增发成功后，金地宣布以其中38.8亿元将用于北京金地中心等11个项目的开发建设投资和偿还项目借款；5.77亿元用于补充公司项目开发流动资金，包括用于项目拓展及项目开发。加上其2006年销售收入51.1亿元，金地手中可动用的现金流也远远未能满足需要。如果再把金地今年打算在土地储备方面的投入加上，年底金地依然可能出现比较高的资产负债率。
　　但是金地方面对记者表示，其实186亿元总投资是把各个项目进行了罗列得出的数字，实际开发过程中缺口并没有那么大。因为本身每个项目是滚动开发，有了项目回款后，开发投资的峰值就会降低，总的投资额可能也就在120亿~130亿元。
　　相比金地，或许保利地产和万科的状况更为典型。在增发完成后，保利地产的财务总监表示，保利地产的资产负债率将降低到60%左右。而根据2006年的年报显示，保利在2006年底的资产负债率接近75.71%。保利地产董事总经理宋广菊更表示，增发完成后，加上销售收入，保利将获得近200亿元的现金流。
　　万科在去年三季度，其资产负债率曾经达到历史最高水平的72.1%，但是在去年四季度完成的42亿元定向增发，使其资产负债率降低到65.6%。虽然万科在今年计划开工面积和竣工面积分别约637万平方米和575万平方米，并增加1000万平方米的土地储备，而且目前主要是进入地价较高的一、二线城市中心，但是预计在百亿元增发完成后，万科的资产负债率还是会达到合理水平，不至于超过警戒线。 （亦吾）

　 第一财经日报

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广州土地市场出现垄断现象 大开发商获益

2007年08月03日 07:47:32

　　开发商、地产专家和市民热议广州近期推地高潮，多个专家认为广州土地市场目前已出现垄断现象
　　广州市国土房管局近日公布，今年内将推出中心城区31宗地块，用于缓解中心城区商品房的供需压力。这些地块包括15宗居住类闲置土地和通过司法途径盘活再利用的16宗居住类烂尾地，总用地面积约63.7万平方米，总建筑面积约121.7万平方米。
　　 因此，在7、8两个月，广州市正在掀起一次推地热潮。
　　6月27日，广州市国土房管局发布了关于9宗烂尾地的拍卖公告，这批土地于7月26日正式拍卖。7月初，该局再次挂出3宗烂尾地的出让公告和6宗闲置地的出让预告。统计显示，这两批出让的18宗居住类烂尾地和闲置地的用地面积总计11.9万平方米，建筑面积总计41万平方米，可供应商品住房约4500余套。
　　7月22日，广州市国土房管局宣布：经过依法调查听证等程序，广州将再收回约37宗、约84万平方米闲置用地。另据广州市房管局介绍，还有11宗地块正在后续整理当中，预计也将在今年推向市场。届时，广州中心城区的土地供应将增加约51.8万平方米，建筑面积约80.7万平方米，可供应住宅约9000套。
　　广州市政府加大土地供应量，对未来的房价走势和整个房地产市场未来发展有何直接影响？开发商和消费者能否从中获得利益，达到双赢？对此，时报地产将采访了一些开发商、地产专家以及市民。
　　开发商
　　越秀区某小型开发商：市区地块我们没戏
　　目前城中地块越来越少，虽然政府不断增加城区土地供应，但每次都是大集团在拍卖游戏中取胜。因为大集团很多都是上市公司，他们对于利润的预期只要控制在一个合理的范围内就敢去拿地；而小开发商由于资金压力，对利润的考虑会更有顾虑，他们需要更高的利润才能维持正常的运作。所以，如果政府推出市区的地块，作为小开发商的我们参与的积极性不大，因为拿到地块的可能性非常小，这是陪跑的游戏。
　　作为小型开发企业，我们只有将目光转向一些大集团不愿意去的二线城市，或者通过自己的关系，寻找其他小型开发企业一起合作拿地、开发项目。
　　广电地产集团营销副总监朱川：希望政府给予更明确的指导
　　广电地产积极参与土地拍卖，并拍下三块地块，源于两大原因：一是这些土地符合我们集团的发展需求，二是我们看好广州楼市未来的发展前景。虽然土地成本略高，但这是广州楼市发展的必然结果。如果以后还有类似的地块出让，我们会继续关注。
　　政府部门以捆绑方式出让土地，虽然在一定程度上会让开发难度有所加大，但从整体上看是一种好的解决方法，能够很好地解决烂尾地的问题，并且有利于广州城市的整体建设。我们希望政府在这些土地的遗留问题处理上能够给予更加明确的指导，创造更好的条件让我们去解决，从而达到双赢的局面。
　　番禺区某房地产开发公司负责人：大发展商能从拍卖中获益
　　我们是番禺区土生土长的发展商，面对越来越多地产巨头通过土地拍卖进入房地产开发领域，心里很高兴，但又有一些担心。高兴的是，随着这些巨头的到来，番禺楼价肯定有一定幅度的上升，产品也会不断提升，市场关注度也会越来越高；担心的是，这些有实力的发展商将瓜分市场份额，我们的销售压力不断加大，必须进行自我创新和改革，这样成本必将大幅上升。
　　大发展商能够从土地拍卖中获益：首先是成功进入了番禺房地产市场，其次是他们的品牌将在番禺得到传播推广，最后是在产品销售中获得业绩。
　　白云区某楼盘营销总监：中小发展商的日子更难过
　　最近广州土地市场的热闹，对中小发展商来说不是一件好事。创造新地王的不会是中小发展商，而被政府收回去的地块却有中小发展商的份；手中可开发的地块越来越少，地价又累创新高，以中小发展商的实力，成功投得地块的机会也越来越小。这样，中小发展商的日子会越来越难过，被淘汰的命运在所难免。
　　为了寻找出路，中小发展商应该加快发展速度，例如引入战略合作伙伴或者寻求上市。面对目前越来越激烈的竞争，只有把企业做大了，才能避免被淘汰。于是，今年越来越多发展商走上市道路。
　　市民
　　市民李先生：现在的房子我都买不起
　　现在我还是租房住，今年初本来想买房的，但最终还是没买成，原因不是没房子，而是没有买得起的房子。政府最近加大土地推出量，让市民也看到了未来居住的希望。
　　番禺区业主梁小姐：大发展商拿地"买涨不买跌"
　　股票市场的"买涨不买跌法则"，在广州土地拍卖市场也同样适用。今后的地价走势难以估计，面对不断上涨的楼价，有实力的大发展商拿地时产生了"买涨不买跌"的心理--"现在不买，以后可能有钱也买不到"。
　　发展商不断把地价推高，会直接影响到我们这些普通消费者的消费行为。因为地价高了，就预示着未来楼价不会出现回落，为了不买更贵的楼，有能力的消费者只能早日入市。
　　白云区业主黄先生：楼价下跌的可能性越来越小
　　前段时间，各大发展商在土地拍卖市场上进行了一轮又一轮的"厮杀"，结果地价累创新高。这样的地价，将对楼价起到极大的支撑作用，楼价往下跌的可能性越来越小。
　　不过，面对越来越高的楼价，市民的承受能力毕竟有限。发展商对未来过于乐观，市民也跟着乐观，一旦楼价下降，负资产肯定会不断涌现。所以，我觉得作为普通消费者应该冷静分析，不要超前消费、过度乐观。
　　　专家
　　满堂红地产研究部总监龙斌：开发商重金追地风险大
　　从目前政府推出的土地情况来看，大部分都是老城区的地块，还有一些烂尾项目。可以看出，进入下半年，政府推出土地的力度加大了，希望通过增大土地供应来调节供求关系。此外，政府还希望通过这一举动调节市民对楼价的预期心理，告诉市场以后的供应不会少了。虽然楼价的"拐点"还不能确定什么时候出现，但从目前的发展情况来看，2年后楼价会逐步稳定。
　　同时，从几次土地拍卖的情况看，可能产生一些与目的相矛盾的地方。很多开发商对于未来楼市的预测太乐观了，因此不惜重金拿地，频频产生新地王。我想提醒开发商的是，拿地有风险，这种风险主要来自未来宏观调控政策。近两年不少地方楼价上涨的速度过快，政府不断出台调控政策，不排除下半年会有更直接的政策出台。倘若开发商以过高的地价拿地，一旦价格超过了市场的承受能力，开发商将面临巨大的风险。
　　中原地产项目部总经理黄韬：政府应加强行政干预
　　广州市政府出台了今年放地计划之后，上半年没有什么太大的动作，因此楼价上涨的势头没有得到抑制，短期内楼价还会上涨，所以政府应该加大土地供应。
　　"穗七条"计划"2007年供应5.07平方公里土地"，如果完成不了这个目标，今年至少应该完成2~3平方米公里的供应量，才能基本满足市场的需求。如果完成不了这个基本供应量，那业内将十分看好后市，这样会进一步导致开发商囤货，房子也会越卖越贵。等到楼价下跌的那一天，开发商就会有破产的危险。所以，政府在抑制需求的时候更应该增加供应量，否则，例如禁止期房销售等政策只会产生本末倒置的恶果。
　　从近来土地拍卖情况来看，政府目前放地还不算多，因此效果还不会太明显。我认为政府应该加大周边地区"双限"地的推出，同时还应该看到，土地"招拍挂"很容易产生地王，导致楼价上涨。开发商对于这种土地拍卖形式也非常苦恼--他们尽管手头的在卖项目赚了不少钱，但同时手里的土地储备空缺，今后的可持续发展出现了问题。因此，政府有责任也有义务加强行政干预手段来引导楼市。
　　宏展投资顾问公司董事副总经理程立志：楼价不会永远只升不跌
　　增加土地供应是稳定楼价的重要举措，目前很多地产公司都是上市企业，不惜成本去抢地，这不仅是为了增加手中土地存量，同时也希望升值手头早先的土地价值，这样企业的股价才会不断攀升。这也是近来地产股疯涨的一个重要原因。
　　目前的广州楼市让我想到了97年之前的香港楼市。当时香港不少集团疯狂拿地，97年香港楼价达到最高峰之后便走下坡路，2003年到了最低谷，很多开发商都破产了。目前的广州楼市比较危险，没有永远只升不跌的价格。
　　满堂红地产研究部肖文晓：土地市场趋于垄断
　　为稳定供求关系，近期政府不断加大土地供应，但依然难以满足房地产开发商的需求。拍出的地价屡创新高，个别地段的楼面地价甚至与周边现有商品房的销价相差无几，这一方面表明开发商对市场的信心；另一方面，土地成本的增加最终必然加在楼价内，从而令楼价上涨势头难以抑制。
　　此外，土地"招拍挂"制度的实行，抬高了房地产开发商的开发门槛，有限的土地资源越来越集中于少数几个实力雄厚的开发商手中，如果无法充分发挥市场竞争机制，趋于垄断的市场同样会使平抑楼价的难度增大。
　　广州中地行策略顾问有限公司董事长徐建平：加大推地量未必能降低楼价
　　最近，广州市政府推出了一系列土地，拿地的发展商基本上是在广州土地储备相对较少、手中资金比较充裕；而那些被回收的地块的发展商，基本上都是手中有地但缺乏开发资金。
　　为何每次土地拍卖都能吸引那么多有实力的发展商竞拍？我认为，这主要是大发展商出于战略发展考虑，想增加在广州的开发量，宣传企业品牌；而土地拍卖本身比较安全，手续也比较简单，因而吸引了全国有实力的发展商前来竞拍。
　　有这么多有实力的发展商竞拍，地价肯定会出现不同程度的攀升。只要竞拍的方式不变，地价就很难下降。因为对于目前不断上涨的楼价，地价有支撑作用，而老百姓收入不断增加也会对楼价和地价有支撑作用；同时，政府不断改善城市基础设施和环境，土地增值在所难免，楼价自然不会往下调。为了照顾中低收入市民的住房需求，政府应该加大对保障住宅的建设力度，加快推出廉租房、经济适用房。
　　华南理工大学建设经济管理与房地产研究所所长王幼松博士：广州土地垄断不断加剧
　　目前广州楼价上涨幅度明显过快，市民的承受力越来越有限，这证明了政府的调控不理想，于是不断推出一些地块，增加土地的有效供应，加上今年底和明年初保障住宅不断供应市场，楼价的涨幅应该可以得到控制，从而兑现政府年初的承诺。
　　从最近土地拍卖的情况来看，广州土地价格比较高，开发成本不断增加，而政府的土地回收有利于增加土地供应和有效利用资源；从拍卖结果来看，能够成功拿地的发展商越来越少，土地垄断不断加剧。这样的发展趋势越来越跟香港相似，最后整个房地产市场由几个地产巨头垄断。
　　著名房地产专家韩世同：土地出让模式需改善
　　我觉得政府以捆绑的方式出让土地并不好，这样会把房地产开发的门槛提高，使土地资源更加向一些大的品牌开发商倾斜。而且，不同地块应有不同的价格，每个开发商的战略、需求也不一样，所擅长开发的项目也不一样，所以不应该用捆绑的方式出让。
　　此次政府部门在捆绑三块地的同时，还临时加了一块市政用地的拆迁任务给开发商，这让本来就已经偏高的地价百上加斤，让开发商的土地成本更高。高地价必然会导致高房价。近期土地出让价格不断上涨，必然会导致未来的房价进一步上涨，而消费者则将成为最终的承担者。
　　另外，目前的土地出让模式还需改善。首先，目前进入土地拍卖市场的门槛太低，连一个自然人都可以参与拍卖，而没有考虑其开发能力，我觉得在这方面应该有开发资质的限制。另一方面，"价高者得"的拍卖方式不够合理，可以尝试采用投标的"价中者得"，这样会使开发商不敢乱出价，也能有效抑制房价因为高地价而不断推升的问题。
　　广州市同创卓越房地产顾问有限公司董事总经理赵卓文：地价高将致房价继续上涨
　　政府此时处理烂尾地，是一个非常好的时机：首先可以在处理烂尾地的同时，很好地解决这些地块对广州城市发展的形象影响问题；另外，在目前房价高企的情况下，政府可以在这些地块当中选择部分作为"双限"、"三限"试点项目。
　　从市场的角度来看，最近的土地出让并没有带来太多的惊喜，地价依然高企，这也必将导致房价进一步上涨。捆绑搭售的方式出让土地，对开发商来说并不会造成太大的难度，现在的开发商都已经相当成熟。
　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江：高地价未必会致高房价
　　政府选择在近期处理烂尾地的问题，是一个很好的时机。以前这些烂尾地都属于"猪骨头"，有很多遗留问题。开发商在手中土地储备充裕的情况下，都不太愿意接手这些项目。选择开发商"地渴"的时候处理这类土地，是一个很好的时机，因此每次土地拍卖都引来多家企业竞争，土地出让的价格也得到保障。
　　最近以捆绑的方式出让9块烂尾地，也是解决烂尾地遗留问题的一个非常好的方法。造成烂尾地的因素有很多，比如拆迁问题、开发商的资金运转问题等，烂尾地也有好有差，捆绑搭售不但有利于解决地块的遗留问题，也容易处理一些稍差的地块出让问题。
　　同时，这样的出让方法也增加了开发商的操作难度。虽然拍卖的地块地面价格达到6000多元/平方米，但是由于其容积率较高，而且均位于市中心区域，开发商的利润还是会有保障，因此还是比较受他们欢迎的。
　　高地价未必会导致高房价，房价的走势更多受供求关系影响。随着土地供应量的加大，未来的房价未必比现在高。
　　DTZ戴德梁行研究顾问部董事黎庆文：土地拍卖与调控楼价无直接关系
　　土地拍卖是一种市场行为，是发展商对地块和未来前景的判断，而调控楼价是政府行为，两者不存在直接关系，但楼价上涨对地价有支撑作用。
　　据我所了解，目前广州的房地产垄断并不算严重。据统计，去年广州十大发展商的开发量占整个市场不到30%。目前活跃于土地拍卖市场的发展商，基本上都是一些上市公司，这些发展商的资金比较充裕，实力雄厚，而那些中小发展商基本上都退出了一级土地拍卖市场。
　　这些上市公司每年都有业绩考核，拍得的地块肯定不会囤积起来，但少量战略土地储备还是有的，因为这些公司也要为长远发展作准备。

　 信息时报

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楼市重现火热景象 我们需要什么样的房地产调控？

2007年08月03日 07:57:09

　　平淡了两年的楼市，似乎正在重现火热景象。在中国经济快速发展、以人民币为代表的资产持续升值以及对内隐性通货膨胀的背景下，不动产作为人民币资产的优质代表，其保值增值的投资属性在接下来的时间里仍将为置业及投资者广泛看重。我们面对的问题，是怎样在不动产投资属性凸显的情况下，保证尽可能多的居民的居住权益？
　　要解决这个问题，首先要对不同收入人群的置业需求进行区分，对不同的收入人群政府要扮演不同的角色。
　　一、针对低收入人群居住需求，需要保证基础的纯保障住房的建设和管理。廉租房是住房保障中最基础的部分。政府需要积极把财税收入向廉租房包括二手存量房方向进行转移支付，以保障低收入人群的居住利益。其中，廉租房的进、退、还，是当务之急，这方面的制度和执行都需要完善和规范。相关信息需要定期公布，对公众透明化，使近期购房者有清楚的预期。而在目前廉租房建设相对滞后的情况下，政府可以定点向开发商购买普通商品房用作廉租房和其它保障住房，以缓解需求矛盾。
　　二、针对中等收入人群。中国现在正处于城市化快速发展的阶段，住房需求空间巨大，面临的问题是如何在有限的土地资源下满足尽可能多的城市居民的新增和改善型居住需求，同时预留未来城市扩容需要的居住空间，并且避免居民住房负担过重而挤占了其它消费和投资的需求空间。对于这一问题，目前的政策导向---加强普通商品住宅供应，加大中小户型的供应比例是非常正确的。关键在于要有可执行的细则和实际的执行力度。可以包括以下几个方面：
　　首先，加大普通住宅土地供应和盘活存量土地的并重。另外，加大盘活存量土地的力度，包括加大企业并购等方式，例如万科并购恒大后，今年产品已经开始推出市场，这无疑是盘活土地市场的最佳方式之一。
　　其次，加大功能型户型，即90平方米以下户型的供应。目前房地产商对"90/70"政策理解力度不够，项目规划推迟，导致推盘延迟，从而供应被动或主动下降，供应量缩小与需求高涨形成明显对比。针对由于政策不明而造成的短期供应问题，需要在政策上尽快予以明确指导，促进发展商加快开发和推盘力度，保证市场供应量。对借口停止开发进行捂盘的行为在交易环节上予以管理。政府也要盘清家底，90平方米的住宅什么时候上市？上市量多大？这些信息需要及时告诉购房者，调节需求。
　　总体来说，政府应该是房地产市场的监管者和保障者，需要在竞争方面规范市场竞争秩序，制定有效的规则，而在扶助弱势群体上责无旁贷要伸出援助之手。在保障之外，房地产市场的行政倾向相应弱化。只要符合经济规律、和国民生产总值包括固定资产投资额维持在均衡区间内，房价可以少调控或不调控。(柯鹏)

　 上海证券报

小散户1

全球低迷 中国房地产能否可以“独善其身”？

2007年08月03日 07:58:00

　　由地产股拉动的中国股市堪称全球资本市场中的一朵"奇葩"。当全球股市受累美国次级房贷出现大幅波动，中国股市却在地产龙头的引领下继续自己的上扬之路。
　　昨天，以万科(000002.SZ)为龙头的地产股在A股市场的表现足以傲视全球。因为受累美国"次按"问题的蔓延，周围股市已连续多日出现暴跌，首当其冲的正是金融及地产股。
　　美国"次按"问题，简言之，就是美国"房奴"因还不起按揭贷款而引发的一系列金融问题，在过去几个月里，该问题已从美国蔓延至英国、澳大利亚、日本以及我国香港和台湾地区，波及的行业范围也从银行延伸至投资基金，甚至与房地产相关的公司。
　　有趣的是，内地目前仍可以"独善其身"。除了全国房价仍保持着较高速度的上涨势头外，地产股也于近日迅速成为上证指数及深成指上涨的拉动力量。昨天大盘在中午曾出现一轮较大幅度的回落，但尾盘在地产股的强势上攻下得以再度翻红。
　　此前一天，大盘出现了大跌的行情，曾有人认为，这说明美国"次按"问题的影响已延伸至内地，但这种说法很快被昨天大盘的走势所否认。
　　实际上，从全球的视角看，内地房地产这一轮持续几年的上涨，发生在美国、英国、日本、澳大利亚等国家的房地产价格上涨行情之后。而此次因美国"次按"问题暴发而引起美国房地产市场进入低迷的情况，被认为是全球资产价格下跌周期到来的信号。
　　如果这一预测准确，则意味着作为最主要资产的类别的不动产，将面临全球性的房地产低谷。据最新的报道，美国一家房屋建造商也于日前传出破产的消息，虽然该消息后来被公司否认，但"次按"问题的影响层面正在扩大已成为不争的事实。
　　目前仍无法判断内地的房地产市场是否会受到这一轮在美国引发的房地产波动影响，但随着境外基金对内地房地产市场的介入越来越深，想完全"独善其身"的日子恐怕亦不远。
　　在内地已收购多个写字楼项目的澳大利亚投资银行麦格理银行，受美国"次按"问题影响，旗下部分高回报房地产基金于上月底资产值最多跌去25%。据了解，麦格理银行不得不出售资产以减债。巧合的是，麦格理此前在上海收购的新茂大厦已于今年初转手。
　　尽管目前已知的受影响的境外基金中仅麦格理银行在中国内地有房地产投资，但谁也无法预料美国"次按"问题对全球经济的影响将持续多久，影响面将扩展至多大。至截稿时，仍有不少国家的银行或投资基金公布其受美国"次按"问题影响的情况，其中包括中国银行和工商银行。
　　目前无法获知境外投资基金会否因为美国"次按"的问题而减少或放弃在中国内地的房地产投资。但DBS唯高达地产分析师蔡金强表示，现在全球到处都是泡沫，但很难知道泡沫什么时候会以何种形式破灭，以及破灭后可能引发怎样的连锁反应。"其实大家都知道这种情况，现在都只不过是在找一些理由使自己的行为合理化而已"。(翟宇)

　 第一财经日报

小散户1

北京今年第三批限价房地块 开标曝出超高价

2007年08月03日 08:07:28

　　昨天上午，北京今年第三批限价房地块---常营三限价房地块开标，总建筑规划面积达101万平方米的常营三个限价房地块引来19家房地产大鳄。中标北京首块限价房的住总集团来了，刚拿到东铁匠营红狮涂料厂限价房地块的万科来了，一直在北京开发高档物业的保利地产集团也来了，早就对外宣称要进军北京限价房的深圳招商地产也终于露面了，还有刚在长沙拿下"中国地王"的北辰实业股份公司等，以及参加过前几次限价房投标未果的天恒股份、金融街控股……昨天，在市土地中心二层拍卖大厅常营三个限价房地块开标现场，可以说是"群星聚齐"，在北京有楼盘的知名开发商---除了金隅嘉业、华润置地等少数几家外，其余可以说悉数到场。
　　常营两限房销售限价为每平方米5900元，分为三个组团地块，最大的A组团标底为7.91亿元，有8家单位投标，其中，万通先锋与中国建筑一局投标联合体以14.5亿元---高出底价6.59亿元的最高报价引起现场一时的轰动。
　　而据了解，今天开标的三个限价房与近期8月23日即将招标的74万平方米常营经济适用房地块紧邻，都将在3年内建成。随着两限房与经济适用房的建成，该区域将成为180万平方米左右的常营大型居住区。
　　按照计划，北京今年将供应300万平方米的两限房用地。到目前为止，北京今年已经推出了247万平方米的两限房地块。市土地整理储备中心的有关负责人表示，下一批两限房预计将在9月份推出，但具体是哪个地块，目前还没有最终确定。"10月份前将完成今年300万平方米的任务，而10月份之后推出的，则是明年的供应量。"这位负责人透露，明年北京两限房地块的供应量预计也将在300万平方米左右。最终将由哪三家房地产公司中标开发建设常营限价房，该负责人透露，中标结果预计将在一周后公布。
　　最高报价超出底价80%震惊全场
　　10点，市土地中心副主任叶向忠宣布常营三个限价房地块开标活动开始。按照A、B1、B2顺序依次开标。规划建筑面积为391357平方米的A地块是此次开标的三个常营限价房地块中面积最大的一块，有30.25万平方米的住宅，8.89万平方米的商业及其他配套，其7.91亿元的招标底价也是三个地块中最高的一块。
　　开标活动开始前，拍卖大厅里轻松的气氛在唱标人报出第一家投标公司的报价和付款进度后瞬间消失，现场顿时安静下来：第一个出场的投标公司把现场所有人都给"镇住"了---刚在长沙拿下"中国地王"的北辰实业股份有限公司报出了11.5亿元的高价，而且付款进度为合同签订当日100%付款。
　　硝烟还在继续弥漫。接下来的几家，不仅报价不低---分别为9.2亿元、11.1亿元、11亿元，最引人注意的是，和前几次限价房招标不同的是，过去很少见的"合同签订当日付款100%"成为一致的付款方式。"第六家投标单位，北京万通先锋置业股份有限公司和中国建筑一局(集团)有限公司投标联合体，投标报价14.5亿元；付款进度：政府土地收益付款进度---合同签订当日100%，储备土地开发补偿费---合同签订当日100%。"报价比底价高出八成左右。唱标人员的话音刚落，全场终于一改之前的安静、紧张气氛，一片哗然，"怎么会这么高？""万通怎么测算的啊？"疑问声从现场各个角落传出。
　　高报价、合同签订当日付款100%的付款进度这两个特点贯穿整个开标过程，此后的B1、B2地块都是如此。
　　有限房价何以负担超高地价
　　"常营限价房抢夺战"引发限价房争议---
　　将近11点，常营限价房地块开标活动结束。参加投标的开发商没有像以往限价房地块招标那样"曲终人散"，而是三五成群站在市土地中心二楼拍卖大厅宽敞的过道中彼此展开了讨论。有关开发商的利润空间、地荒论、商业地产、限价房的质量等四大话题被热议。
　　争论一开发限价房的利润空间到底有多大
　　"报价这么高，还有利润空间吗？但是如果没有利润空间，万通、懋源等公司为什么会报出这么高的价格？"不少人都在相互询问。
　　一位不愿意透露姓名的某公司负责人告诉记者，"以A地块为例，有关部门根据要给开发建设单位'合理利润'进行测算，给出的招标底价是7.91亿元，而投标的企业最高报价14.5亿元，最低报价8.1亿元，平均报价也达到了10.83亿元。根据合理利润测算的底价和最高报价相差了近6.6亿元。企业不是慈善家，肯定有利润才会做。也就是说，万通报出最高价14.5亿元的前提是肯定还有利润可赚。那么，地产商的利润空间是不是就'太大'了？是否意味着限价房的房价还能再降？"
　　争论二北京是否存在地荒
　　"除了金隅嘉业、建工集团、首创等前段时间已经在北京或者外地拿到地的开发企业外，保利、招商、金融街、天恒等大大小小的北京品牌开发商基本今天都到场参加'血拼'来了，要是北京土地供应充足，我们何至于这样？"多个不同的开发公司人员在相互安慰。
　　多家开发商人员告诉记者，"保利、富力等向来开发高档住宅的房地产公司为什么也来'抢'限价房地块？原因很简单，从去年到现在，北京商品房用地供地少，而今年限价地相对供应多，上市公司需要结转，没有土地就没有业绩，拿限价地虽然不是最佳选择，但总比没有土地要强。"而据他们透露，对此次投标活动中报出两个最高的懋源等中等规模房地产公司而言，"没有土地意味着公司停产，当然会不计后果拼命拿地。"
　　对此，业内资深专家的看法不同。北大不动产研究中心一位不愿意透露姓名的专家认为，"首先，北京的供地速度和量都不小，问题在于很多企业拿到土地后，不能形成可销售楼盘；其次，是不是每个以前做过房地产的企业都必须继续做房地产开发---北京需不需要这么多房地产开发公司有待讨论。"
　　争论三商业地产是否真的热了
　　"今年，很多项目都在热推商业地产，但从今天投标的情况看，其实咱们开发企业自身就对商业地产前景没有把握啊。"参与了B2地块投标的天恒地产有关人员和其他几家公司的谈论引起了记者注意。
　　根据他们的讨论，此次推出的常营三个限价房地块，"B2组团最受追捧，有15家开发商参与投标，原因不是该地块最小，保证金小，而是该地块商业面积最少，不到1万平方米，而且还是靠朝阳北路的；而其他两个地块商业面积都大，开发商都对未来的商业前景没有特别看好。"从规划数据看，确实如此，A组团虽然最大，但商业面积也最大，约有9万平方米的商业面积，因此，参与投标的8家公司中多为实力雄厚的上市公司。
　　争论四限价房质量控制体系亟待建立
　　"从今天的招标情况看，大家报价都不低。无论是谁能中标，都意味着将来常营限价房会出现'低房价、高地价'的情况，而目前多数开发商的成本控制能力普遍较低，最后的结果，难免会出现'偷工减料降低成本'，如此一来，未来限价房的质量如何能得到保证？"几家开发商人员针对"低房价、高地价"的投标情况提出了未来限价房的质量问题。
　　按照他们的说法，虽然前几次的限价房招标结果都说明，最后的招标结果"价高者得"的情况已经很少，但是他们提出："大部分公司的报价都已不低；而且从目前经济运行的情况看，不排除明年钢材等原材料还会上调，也就是说，开发成本还会继续提高，而常营限价房5900元/平方米的销售限价已经定死，多数开发公司成本控制能力低下也是事实。在这种情况下，政府有关方面应尽早注意到这个问题，提前制定出相关措施保证限价房的质量，保证限价房开发建设公司不'偷工减料'。"  

　 北京青年报

小散户1

三大新视角挖掘地产牛股

2007年08月03日 08:06:50

　　近期A股市场在宽幅震荡中快速走高，盘口显示，地产股已成为牵引大盘震荡盘升的引擎性力量，地产指数也是率先于综合指数突破新高。其中万科A、招商地产、华侨城、保利地产、金地集团等地产股"精英"更是稳步前行，看来，地产股仍有较强的投资机会。
　　三大上升动力
　　对于房地产股来说，分析人士的分歧一直存在着，不仅仅在于房地产价格是否"疯"了的角度，而且还在于密集的调控政策会否抑制房地产业的发展？笔者认为这有一定的道理，但这并不意味着笔者不看好房地产股的发展前景，之所以如此，是因为三方面的动力存在：一是人民币升值的动力；二是房地产价格上涨的趋势；三是半年报业绩的推动力。
　　由于地产股未来中长线上涨的推动力主要来源于房地产行业景气度以及人民币升值的趋势，行业分析师在其报告中纷纷建议将地产股作为超配品种，看来，房地产股仍然是未来A股市场的主线。
　　不过，从以往走势来看，即便是市场主线品种，也由于行业内各上市公司经营规模、管理能力等诸多因素的不同而出现盈利能力迥异的特征，比如说房地产行业，既有万科、保利地产等业绩持续稳定增长的蓝筹股，但也有业绩增长势头一般的*ST广厦、中国武夷、运盛实业等（当然这是指截至目前的情况）。所以，虽然房地产行业景气依旧，但也需要从行业内寻找能够跑赢行业、引领行业增长的强势地产股。
　　新视角寻股
　　就目前来看，有这么三个视角可以帮助我们寻找未来的地产强势股：
　　一是产品发展的角度。目前房地产发展有两大发展趋势，即向别墅类产品以及倾向于为普通居民提供居住的产品更有发展前景，别墅类产品主要在于稀缺、保值增值功能强，受市场青睐。而为普通居民提供的居住产品则由于符合国家产业政策导向以及居民消费的习惯，因此，销售势头也极其旺盛。所以，别墅类产品的地产股以及中小户型类地产股前景相对乐观，九龙山、广宇集团以及即将上市的荣盛发展，前景相对乐观。
　　二是土地储备的角度。土地储备的丰富不仅仅决定着地产股的可持续性增长前景，而且还决定着地产股的盈利能力，毕竟在土地价格飙升的背景下，较早拿到的土地储备可以获得较高的盈利能力空间，所以，拥有较高土地储备的地产股，未来的投资空间更为乐观。其中尤其是每元市值对应土地储备较高的个股，发展潜力更为乐观，保利地产、万科、中宝股份、泛海建设、深长城等品种可跟踪。
　　三是二、三线城市的房地产股。目前一线中心城市的房地产价格涨幅较为惊人且价格较高，上涨幅度有限。而二、三线城市的房地产价格在近期已有启动之势且价格较为适中，上涨幅度较为乐观。所以，建议投资者重点跟踪二、三线城市的房地产股，其中海德股份、中宝股份、华发股份、新晨B、安徽水利等品种可跟踪。（渤海投资研究所 秦洪）
　　◇淘金池
　　上海金陵（600621）：土地储备大幅增值
　　上海金陵（600621）在上海拥有560亩工业用地，在上海市区拥有总建筑面积近29万平方米的房产，公司房地产资产增值幅度巨大。同时公司持有8000万股华鑫证券股权，投资4000万元参股中房信托，同时还持有交通银行、上海银行等上市及潜在上市银行的股权，是大牛市的直接受益者。
　　二级市场上，作为横跨金融、地产两大主流板块的上海金陵上攻欲望尤其强烈，在大盘继续冲高过程中有望异军突起、再续辉煌。（中银国际）  

　 东方早报

小散户1

皮海洲：房地产类上市公司助长楼市泡沫

2007年08月03日 08:16:21

　　过热的房地产市场正演化为一种社会公害。如何遏制房地产投资的过快增长，成了当前宏观调控的重要内容。日前，胡锦涛总书记在中央政治局会议上也强调指出，要坚持把遏制经济增长由偏快转为过热作为当前宏观调控的首要任务，努力缓解投资增长过快、信贷投放过多的矛盾。
　　要遏制楼市泡沫、控制房地产价格上涨过快的问题，缓解投资增长过快、信贷投放过多的矛盾当然是解决问题的有效方法。但我们也应看到股市对楼市泡沫的助长作用。
　　有这样一个事实应该引起高度重视。在最近一个时期开发商们的"圈地运动"中，一些房地产类上市公司无疑成为了主角。这些上市公司出手阔绰，天价抢夺地盘。如最近被拍卖成全国新地王的长沙新河三角洲78.5万平方米的经营性用地，其拍卖的起拍价为46.38亿元，结果最后以92亿元的价格成交，较起拍价将近翻了一番。这一全国新地王竞标中中标者就是联手竞标的北辰实业与北京城市开发集团。北辰实业，就是一家同时在上海、香港挂牌上市的上市公司。该公司去年通过发行企业债券与15亿元A股首发，共募集资金50亿元以上。并且，在这场诞生全国新地王的竞标中，作为北辰实业重要竞标对手的金融街，同样也来自于股市。正是两家上市公司之间的大力角逐，促成了全国新地王的诞生。
　　像北辰实业这般财大气粗的上市公司，在房地产界绝非个别。如绿城(中国)，在今年5月下旬到6月21日约30天的时间内，挥舞着60亿元的巨资，拿下约85万平方米的可建面积。其中，今年6月21日绿城以12.6亿元天价取得的上海新江湾城D1地块较起拍价5.16亿元超出7.4亿余元，其楼面地价高达1.25万元/平方米，与该区域内在售的新盘价格相差无几。而绿城(中国)同样也是一家上市公司，去年7月在香港IPO上市，上市一年间，通过首发、美元债券、增发新股、可转债等方式，共融入超过100亿元的"热钱"。而且该公司董事长宋卫平表示，绿城还会继续再融资，准备今明两年再花200亿元储备土地。又如，沪市上市公司保利地产，最近分别在上海、杭州和长春三地通过挂牌出让和合作方式取得了6个地块，涉资总额近58亿元人民币。这些上市公司用高价甚至是天价竞得的地盘，届时房价能便宜得了吗？
　　正是由于看到了房地产类公司上市后所带来的企业实力的增加，于是许多房地产公司也都希望通过上市来壮大自己。虽然目前国内股市对房地产企业IPO把关较严，新老划断以来仅安排了北辰实业一家上市。但今年以来在香港上市的内地房地产企业却有鸿隆控股、中国地产、碧桂园及合景泰富等4家，且中化集团旗下的方兴地产也将于8月17日在香港联交所主板挂牌。另外在目前广东的房地产发展商中，包括恒大、奥园、时代地产、广东珠光集团等，均有计划登陆H股市场。
　　从A股市场来说，一些地产类上市公司还在不停地通过再融资积极筹集资金。还有的上市公司通过定向增发把大股东的房地产业务纳入到了上市公司中来。更有的房地产企业通过借壳上市来绕开IPO这条路。
　　不论是在香港上市也好，还是在内地上市也好，这些地产类企业上市的目的当然是想达到融资的目的，以便更多地融进资金，在开发商们的"圈地运动"中占据更为有利的位置。因此，从地产类上市公司的大规模圈地中，以及一些地产类公司的争相上市中，我们不难感觉到股市对当前楼市泡沫的助长作用。要遏制房地产投资过快、房价大幅上涨的问题，就必须正视股市对楼市泡沫的助长作用，积极研究并正视这一问题。

□ 皮海洲　 每日经济新闻

小散户1

房产中介自爆压抬房价内幕 称最爱炒房团

2007年08月03日 08:11:17

　　在昨天的《南部新闻》版，本报记者集合各方说法，与各位读者探讨了"中介电话扰民"的问题。虽说地产中介成为众矢之的已久矣，但市民们在指责甚至漫骂中介的同时，仍禁不住要去关注中介们的生存状况和工作情况。毕竟，背负着种种骂名的地产中介影响着许多人的生活。今天，就让我们静下心来听听番禺某地产公司中介小雨（化名）的心声吧。他的讲述，能让市民们对中介行业的认识更为清晰。
　　门槛不高相对公平
　　只要肯干月入过万
　　我叫小雨，今年26岁，湖北人，8年前高中毕业后来到广州。起初，我在一家服装厂做工，从早忙到晚，周末经常加班，每个月的工资也才700多元。一开始的时候我还觉得700元挺多的，在我们老家算是中等收入了。可渐渐的，我知足的心态维持不住了，因为广州的消费水平很高，700元实在经不起花。于是，我开始四处留意寻找转变人生发展方向的机会。
　　一年多以后，我看中了中介行业。这个行业的从业门槛不高，学历并不重要，关键是沟通能力要强、反应要快、要有耐心。想做就做，我一方面开始自学房地产方面的法律，另一方面趁休息时间到中介公司自荐。美国那个"最伟大的推销员"是我的偶像，我梦想能通过自己的努力，在没有学历、没有背景的情况下，在广州闯出一片天地，在广州安家置业。终于，一家越秀区的中介公司要了我，两年前，我又跳槽来到了番禺的这家中介公司。
　　6年下来，我觉得自己当初的想法没错，中介行业还是很公平的，多劳多得，现在楼市这么好，只要肯干，就能成功。很多同行的个人情况跟我相似，也都期望通过这个行业实现"广州梦"。我目前的月均工资大概在5000元左右，有些月份能上万元，有些月份除了700元的基本工资一分钱都赚不到，我的收入在中介行业里处于中上水平。有些实力强的同行，月均收入能上万元。如果我做成了一笔买卖，我可以从中介费里提20％。
　　背负着种种骂名的地产中介影响着许多人的生活
　　中介两头通吃？
　　价格三方在场商定，吃差价余地小
　　在工作过程中，我时常能感觉到客户对我的不信任，担心中介不厚道，两头通吃，坑骗他们。事实上，这种情况现在已经基本上不可能存在了，因为法律法规越来越健全了。
　　四五年前，中介是跟卖方和买方分别签合同的，买卖双方自始至终都不碰面。许多中介都说服卖方降价、买方提价，从中吃差价。
　　后来，法律法规健全了，交房价由三方同时在场商定。信息透明了，中介自然就没了吃差价的余地。况且，我们是专做一个小区的业务的，一旦有哪家中介公司的员工有坑客户的歪主意被客户发现，就会通过社区论坛传出去，这家公司就会名声扫地，直接关门算了。这个风险太大了。
　　中介哄抬房价？
　　乱抬房价易把生意搅黄，没人愿冒此风险
　　有买家怀疑我们哄抬房价，说"现在连二手房都这么贵，都是被中介炒起来的"。其实，二手房的价格是由市场决定的。
　　卖方通常在几家中介同时放盘，在比较各个买家的报价高低后决定卖给谁。只有我们介绍的买家最终买下了那套房，我们才能拿到中介费。我们当然希望我们介绍的买家能出更高的价，但我们决不会主动帮卖方抬房价欺骗买方。因为这个卖方如果开价太高，买家们就会去找别的房子。假使中介帮卖方抬了5万元的价，公司可以多抽到1500块钱的提成，经办员工可以多拿到300块钱的劳务费。没有人会为了这么点小钱而去冒把生意搅黄的风险。
　　半途被甩掉？
　　事前签好约定，交易成功就付佣金，不然找讨债公司帮忙
　　有买家通过我们找到了自己中意的房子，谈好价钱后伙同卖家甩开我们，还骗我们说"是通过别的中介成交的"。骗三岁小孩呢！一查就查出来了--这套房子过户给了谁、是通过什么人办的手续。如果在市区，这种做法或许能够得逞。因为市区的中介房源很分散，中介公司很难对所有房屋的产权变更进行监控。但我们是专攻一个小区的业务的，"哪户人家住着谁"显而易见。
　　我们事先跟买卖双方都签了一份协议，协议上把这类不愉快的情况都规定得清清楚楚。一旦遇上，我们就会找讨债公司帮忙。不管过户的手续是不是买卖双方自己办的，中介费得全额支付给我们。我们很不希望遇上这种情况，除了大家不愉快，我们公司还得让讨债公司拿走50％的提成。
　　卖方坐地起价？
　　对卖主进行"特殊教育"，让他明白市场规则
　　有些卖家不厚道，坐地起价。比如说：一个月前某业主给他那套两房的房子开价50万元；四天前有买家登门看了他那套房子，他马上就把价钱涨到60万元；只过了一天，他又把价钱提到了70万元。如果有几个买家在激烈地竞价，那抬价很自然；问题是那套房子一个月来只有那么一个买家在留意，房主瞎抬价明显缺乏诚意。
　　我们有一套"教育"这类卖家的办法：我们前天打电话骗他说"有人愿意72万买你的房子"，他不出意外地再次提价--75万元；于是，我们昨天又打电话骗他说"有人愿意76万元买你的房子"，他又一次不出意外地提价--80万元。今天，我们打电话告诉他说："那几个买家都不买你的房子了，现在有人愿意50万元买你的房子，卖不卖？"这对情绪高涨的卖家是个沉重的打击，冷静几天后，他就会想明白什么是"市场规则"。
　　中介最爱炒房团
　　"买房就像买白菜，卖房就像卖大葱"
　　在小区里做中介，口碑很重要，口碑好了才能吸引回头客，有了回头客才能增加交易量。我经常一次做成两笔交易--业主换房，先卖后买。对我们来说，买卖车位跟买卖别墅的工作繁琐程度是一模一样的，银行、房管局、税务局这些地方照样得去。所以，大面积房产的业主是我们的重点客户。
　　不过，我们真正的VIP客户是"炒房团"成员，他们往往在同一个小区拥有多套房子。如果首次合作愉快的话，很可能就有他的其他房子接踵而来。他们买房就像买白菜，结伴一栋一栋地买；卖房就像卖大葱，作决策相当快。上个星期，有个温州人找到了我，丢给我一把钥匙，说"帮我把这些房子卖掉"，然后就转头走了，把我吓了一大跳。没过一会儿，他又回来了，问了一个相当搞笑的问题："唉，你好，帮我查查看我的这些房子都在哪儿。"
　　番禺这些大盘目前的二手楼市还是挺好的。不过，等再过几年，各个小区的预留用地都用光了，住户经过几轮更换之后稳定下来了，我们的生意就不好做了。到时候起码得有一半的中介退出小区。--一房产中介预言  

　 广州日报

月徘徊

上市的时候买的 一直持有到现在

小散户1

贯穿整个大牛市的两条主线
一是地产
二是银行
认识不到这一点
就注定会迷失大方向！

大家可以回头看一看
本轮大牛市行情每一次率领大盘创出新高的板块是什么？
或者说与大盘同步创出新高的是哪些个股？
答案十分明确
那就是：金融+地产

找准这个大方向
就决不会输给大盘指数！

价值投资理念被中外历史证明是最健康、最正确的投资理念！

看大势者赚大钱
这真的是一个颠扑不破的真理！

笑虎

对！

经济成长+人民币升值

表现：金融+地产

GTS332N

保利很快成为地产龙头.

小散户1

部分银行已经收紧个人房贷业务

2007年08月04日 09:31:03



　　央行称未发布此消息，部分银行已经收紧个人房贷业务
　　6月7日，某银行的房贷宣传广告。目前部分银行已开始收紧个人房贷业务。图/CFP
　　昨天从商业银行内部获悉，近期银监会已经明确表示，希望提高房贷首付，不过商业银行目前尚未有动作。自2006年6月1日商业银行住房贷款首付比例限定为最低不得低于30%之后，购房首付可能再次调高。
　　央行称未发布此消息"大概在一周前，中国银监会主席刘明康有一个讲话，表明希望商业银行提高首付，一是为控制商业银行的信贷规模，另外目前一些地区房价上涨得十分厉害。"昨天，一商业银行个人房贷部总经理告诉记者。其实，在今年5月份市场就曾有过"央行将要求提高房贷首付至40%或50%"的传言，但该传言随后不了了之。
　　记者昨天就此事向央行新闻处求证，工作人员表示："目前央行没有发布任何这方面消息。"此后他再补充说，房贷首付提高需要考虑多方面因素，不光要考虑防范金融机构的风险问题，还需要考虑消费者的承受能力。记者又采访了光大和农行房贷部负责人，两家银行均表示尚未接到相关通知。
　　而消费者对此的直接反应就是"更买不起房了"。一位消费者表示，"央行几次加息之后，贷款买房的压力就已经加大了不少，如果再提高首付就更买不起房了。"部分银行收紧房贷中国社会科学院金融研究所王松奇表示，提高首付将减小银行贷款集中度，但对抑制房价作用并不大。他认为，房价居高不下主要是因为土地资源是地方收入的主要来源，调控手段会有一定效果，但不能解决根本问题。
　　今年以来，虽然央行6次上调存款准备金率，3次加息，但是我国金融机构的房贷规模依然高速增长。央行近期已不止一次地强调房地产市场风险，在此之前，央行也指出要密切关注国家房地产调控政策和房地产价格走势，加强房地产企业贷款和个人住房贷款资金流向监控。
　　另据记者了解，近期已经有一些银行开始收紧房贷业务。目前工行、民生银行都将所提供的贷款额度控制在抵押物价值七成以内。招行北京分行已加强了对循环贷的审查，只对拥有两处以上房产的个人开展这一业务，对销售时间超过5年的一手房均不予以受理。民生银行深圳分行相关人士也透露，已停办了部分房贷衍生项目。而建行浙江分行则已暂停办理包括个人商业住房贷款、个人消费贷款等在内的个人类贷款业务。
　　不过也有一些银行表示不原意放弃房贷市场。一家国有商业银行房贷部负责人称："如今房贷市场竞争这么激烈，除非强制要求提高首付，否则商业银行是不太可能做出调整的。"（记者苏曼丽）

　 新京报

小散户1

房贷首付可能再度提高 银行称尚未接到通知

2007年08月04日 10:27:16

　　6月7日，某银行的房贷宣传广告。目前部分银行已开始收紧个人房贷业务。 图/CFP
　　记者昨天从商业银行内部获悉，近期银监会已经明确表示，希望提高房贷首付，不过商业银行目前尚未有动作。自2006年6月1日商业银行住房贷款首付比例限定为最低不得低于30%之后，购房首付可能再次调高。
　　"大概在一周前，中国银监会主席刘明康有一个讲话，表明希望商业银行提高首付，一是为控制商业银行的信贷规模，另外目前一些地区房价上涨得十分厉害。"昨天，一商业银行个人房贷部总经理告诉记者。其实，在今年5月份市场就曾有过"央行将要求提高房贷首付至40%或50%"的传言，但该传言随后不了了之。
　　记者昨天就此事向央行新闻处求证，工作人员表示："目前央行没有发布任何这方面消息。"此后他再补充说，房贷首付提高需要考虑多方面因素，不光要考虑防范金融机构的风险问题，还需要考虑消费者的承受能力。记者又采访了光大和农行房贷部负责人，两家银行均表示尚未接到相关通知。
　　而消费者对此的直接反应就是"更买不起房了"。一位消费者表示，"央行几次加息之后，贷款买房的压力就已经加大了不少，如果再提高首付就更买不起房了。"
　　部分银行收紧房贷
　　中国社会科学院金融研究所王松奇表示，提高首付将减小银行贷款集中度，但对抑制房价作用并不大。他认为，房价居高不下主要是因为土地资源是地方收入的主要来源，调控手段会有一定效果，但不能解决根本问题。
　　今年以来，虽然央行6次上调存款准备金率，3次加息，但是我国金融机构的房贷规模依然高速增长。央行近期已不止一次地强调房地产市场风险，在此之前，央行也指出要密切关注国家房地产调控政策和房地产价格走势，加强房地产企业贷款和个人住房贷款资金流向监控。
　　另据记者了解，近期已经有一些银行开始收紧房贷业务。目前工行、民生银行都将所提供的贷款额度控制在抵押物价值七成以内。招行北京分行已加强了对循环贷的审查，只对拥有两处以上房产的个人开展这一业务，对销售时间超过5年的一手房均不予以受理。民生银行深圳分行相关人士也透露，已停办了部分房贷衍生项目。而建行浙江分行则已暂停办理包括个人商业住房贷款、个人消费贷款等在内的个人类贷款业务。
　　不过也有一些银行表示不原意放弃房贷市场。一家国有商业银行房贷部负责人称："如今房贷市场竞争这么激烈，除非强制要求提高首付，否则商业银行是不太可能做出调整的。"(记者 苏曼丽)

　 新京报

小散户1

地产板块：精彩好戏还在后面

2007-08-03 16:34   彭继周   浙商证券

    业绩好股票不一定就走的强。因为已经公布的业绩只代表过去，未来股价能否持续走强还要看成长性。特别是随着牛市行情向纵深化发展，价值投资更加深入人心，成长性强的股票必将在未来的行情中脱颖而出。作为价值投资的代表，基金的动向值得我们重点研究。从公布的数据来看，地产股成为了基金二季度第一大建仓板块。近期地产股超级强劲的走势已经说明了基金公司一针见血的行业研究分析能力。龙头股万科A在一个月的时间里涨幅已经达到70%！而整个板块的涨幅也远远超过了同期大盘的涨幅。基金如此大举买如地产股必然是对地产行业的长期坚定看好。

    地产股为何会能一路走强，并成为基金二季度重点建仓的板块？原因主要集中于三点：首先是人民币升值。人民币升值的势头十分强劲，面临的升值压力空前强大，直接导致人民币资产面临新一轮的重估，这直接刺激了房地产板块的走强。其次，虽然针对房地产市场的调控措施始终未放松，但总体上看房价上涨的趋势并未从根本上改变，这无疑也有助于房地产企业赢利的提升。再次，物价的快速上涨使通货膨胀压力现象再度显现，这更进一步提升了房地产股的估值水平。从长期来看，我国正处在城市化的快速发展期，大规模城市化带来城市人口的增加和城市建设的加速,这显然会带动对房地产的旺盛需求。因此，房地产市场发展的前景依然乐观，这为地产股中期走牛奠定了扎实的基础。因此，我们可以相信地产板块的好戏还在后头！

    从近期二级市场地产板块的表现来看，走强可谓超级强劲。龙头股万科A在本轮行情中涨幅已经达到70%！而二线地产股的走势则更为火暴，在一个月的行情中，天创置业涨幅已经超过了100%！莱茵置业涨幅接近150%！绿景地产涨幅更是达到了200%！其他地产股的涨幅也相当的可观。可以说地产板块的热点效应已经开始从一线的地产股开始扩散到二线，三线地产股上。周五地产个股全线上涨，极大的刺激了市场的做多热情。虽然该板块短线上涨幅度较大，但比起该行业高速的发展前景，地产板块的好戏依然在后头。而对于该板块的操作而言，涨幅较大的个股其短线的风险开始增加，而更大的机会则存在于该板块中低价补涨股中。

小散户1

地产行业：机会凝聚一线 建议买入3只龙头股

2007-08-03 11:15   王德勇   中信证券

    世界房地产业当看中国。从全球的角度来看，发达国家大规模的房地产开发已经告一段落，中国的房地产开发业在经济增长、城市化、人口红利推动下爆发出勃勃生机，中国必将成为最大的房地产市场，中国也会涌现一批世界一线地产公司！

　　在当前的背景下，房地产升值作为资产升值的重要构成部分，无可避免。

　　即使出台一些较严厉的调控政策，在资产升值、刚性需求、供给短缺的背景下，房价的上涨也难以改变。随着房价快速的上涨的过程也是泡沫形成并不断发展的过程，也须引起足够的重视。

　　房地产上市公司进入伟大的成长时代，大踏步成长为世界一线房地产公司的重要组成部分。近年内房地产上市公司的增长将达到100%左右，增长主要来源于行业自然增长、房地产资产升值、资本市场融资扩张。..退一步讲，不管是泡沫吹大还是调控涅槃，一线地产公司都将从中受益。

　　即使经历严厉的调控之后，房地产行业产业集中度将快速提高，企业优胜劣汰、强者恒强将成为必然。即便是走向泡沫，一线地产公司也具备很强的抗风险能力。

　　一线地产股业绩增长明显，调高行业投资评级至“强于大市”。上半年良好的销售和飞速上涨的房价使一线地产上市公司的业绩增速接近我们最乐观的上限，业绩的超预期增长带来了投资机会。基于此，我们调高行业投资评级至“强于大市”。给予万科、保利地产、金融街等一线地产股“买入”评级。