打造中国地产长城-------600048保利地产

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我也入了,长线抓住不放

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老大，这有点贵呀~~洒家买不起。看来只能抛掉手中的沪东重机了。哈哈

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小散户1

囤而不建助推房价 万科等地产商开始疯狂储地

2007-08-01 08:09   刘秀浩   东方早报

    据统计，2001年初至今年5月份，开发商累计购置土地21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米

　　今年上半年，房价出现持续上涨局面，供求矛盾已经被建设部认为是导致房价上涨主要原因之一。一方面是国土资源部促进各个地方政府开始加大土地供应量，另一方面，开发商在大肆拿地的情况下，由于不可能立即变成供应上市，供应的土地正逐步变成了开发商的“土地储备”。

　　这种情况下，开发商“囤地”行为已经直接造成了供求紧张的导火索之一。专家指出，改变土地供应模式，防止开发商囤地垄断资源已经成为当务之急。

　　上市公司疯狂储地

　　去年以来，万科地产(000002)一改前期“现金为王”的策略，开始大规模拿地。

　　2006年年报显示，截至2006年年末，已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米，其中去年新获取项目47个，总占地面积约910万平方米，规划建筑面积总计约1222万平方米。到今年一季度，公司再增19个项目，规划建筑面积292.9万平方米。即使以每年平均500万平方米的消化量计算，公司土地储备也至少可以维持4年以上。更何况，万科的拿地步伐丝毫没有停止，粗略统计，单单是今年7月份1个月，万科在全国各地拿地已经累计花出去超过60亿元。

　　7月24日，北辰实业联合北京城开以92亿元的天价中标湖南长沙城北新河三角洲地块，成为“中国地王”，仅仅这一幅地王，就给北辰带来了380万平方米建筑面积的土地储备。

　　金地(600383)年报显示，到本年度报告披露时，公司未结算的土地储备建筑面积超过700万平方米。这部分土地储备将可以保证公司5年的开发需要。

　　保利地产同样频频拿地，数据显示，其现有土地储备1000多万平方米左右，分布在全国10个城市，至少保证了未来3年房地产开发所需。

　　中国指数研究院华东分院副院长陈晟表示，对于地产上市公司来说，投资者所观察的最重要指标就是土地储备量，正因为如此，上市公司增加土地储备成为最好的发展途径，加上目前上市公司很容易从公开市场上募集资金，资金充沛也支持了其公开拿地的行为。

　　买地速度高于开发速度

　　国内上市公司的类似举动其实有源可寻。在过去，大规模储地是香港地产公司的生存法宝之一，过去几年里，包括长和系、恒隆地产、新世界、新鸿基等公司在内地大肆增加土储，其中单单李嘉诚名下长和系就接近2000万平方米。到最近，资金实力逐渐雄厚的开发商也开始依例为之。

　　国家统计局发布的统计数据显示，今年上半年，全国土地购置面积与土地开发面积增速继续回升。上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积1.73亿平方米，同比增长10%，一季度是下降8.6%；分地区看，东部地区房地产开发企业购置土地面积为8223万平方米，增长14.3%，中、西部地区分别增长7.7%和5.1%。与此同时，数据显示，上半年完成土地开发面积为1.18亿平方米，增长7.6%。可以看到，开发商买地的速度明显高于土地开发速度，已出售土地中相当一部分被作为“储备”囤积起来。

　　广东公布的房地产运行情况也显示，上半年，广东房地产企业本年购置土地面积1254.47万平方米，同比增长27.5%；待开发土地面积4748.55万平方米，增长0.1%。但本年完成开发土地面积1149.53万平方米，比上年同期减少228.58万平方米，下降16.6%。开发企业出现“囤地”倾向。

　　建设银行研究部刚刚出炉的一份《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示：今年前5个月，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%，远未达70%以上政策要求。此外，开发商囤地、捂盘、假售、抬价等问题比较严重。2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖。

　　加剧供求矛盾

　　7月30日，国家发展改革委价格监测中心发布《2007年上半年房价分析及后期走势预测》报告明确指出：开发商囤地、捂房现象严重，加剧了供求矛盾。

　　从2006年上市公司年报看，一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备，土地储备总建筑规划面积多在300万平方米以上，个别企业超过1000万平方米，按目前的囤地企业年开发量计算，在没有新购土地的情况下，一般可供连续开发好几年，个别企业土地储备量可供开发六七年，其他非上市开发企业也都有大小不等的土地储备。

　　在房价较快上涨的情况下，一些开发商建而不售，捂盘惜售现象也很严重。一些开发商采取分批销售、推迟开盘时间、内部认购、大幅提价等方式拉长销售周期，通过控制新建住房的上市速度拉抬房屋价格。

　　根据去年房地产项目开工数量预计，仅北京市今年推迟开盘的楼盘就有几十个，个别楼盘开盘时间甚至推迟1年，而价格也上涨了近20%。

　　推动房价继续上涨

　　由于近期开发商储备土地屡屡创出天价，大部分土地价格已经达到了周边楼板价格，基于成本上浮明显，未来房产价格上涨也被认为必然。

　　以北辰实业收获的长沙天价土地为例。目前长沙平均房价为3500~3600元/平方米，而该地块楼面成交价已达3500元/平方米，预计项目成本价将在5500元/平方米以上，业内人士认为，这一价差会迅速抬高当地房价。

　　建行报告指出，如果政府不出台更有针对性的调控政策，下半年房地产价格将加速上涨。其中，中心城市高房价将波及周边二、三线城市，前期房价上涨较少的城市也将出现快速补涨。

　　国家发展改革委价格监测中心观点与之相似，统计显示，从今年3月份开始，全国36个大中城市商品房集中成交价已连续4个月环比上涨超过1.5%，这是2004年以来的第一次。从目前情况看，推动近期房价较快上涨的因素很难在短期内消除，预计今年后期全国房价较快上涨的走势仍将持续一段时间，全年涨幅可能略高于去年。

　　记者观察

　　整理存量土地迫在眉睫

　　实际上，为防止开发商囤积土地，政府早有明文规定。1999年4月26日国土资源部通过的《闲置土地处置办法》规定，连续2年未使用的闲置土地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。

　　2006年4月25日，国土资源部发布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)，并规定从2006年7月1日起实行。

　　为保证用地者及时开发利用土地，防止囤积土地，在《出让合同》已约定了建设项目的动工日期外，《出让合同补充协议》第一条约定了建设项目的竣工时间。明确“受让人除按照《出让合同》约定日期动工建设外，还要明确同意在某年某月某日前完成项目施工建设，并申请竣工验收”.并在第十条约定，受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。国土部有关负责人强调，这一规定主要是为解决一些项目长期建设而不竣工问题，防止开发商长期大量囤积土地。

　　但是，从执行情况来看，真正被收回的土地少之又少，而由于地价上涨幅度明显，违约金几乎不存在任何威慑力。绿城中国董事长宋卫平在拿下新江湾城土地后曾对记者表示，这一地块开始动工，“至少要等1年半”。

　　中国指数研究院华东分院副院长陈晟则表示，除了政府层面的土地供应之外，整理存量土地迫在眉睫。据陈晟透露，目前上海关于存量土地的整理工作已经在进行之中。

　　国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云接受媒体采访时表示，对于目前已经被开发商掌握的土地，只能采取市场手段抑制房价上涨，如在交易过程中增加税收成本等。而同时，加大政府对房地产开发建设的掌控力度，积极满足中低收入者的住房需求也是一方面。邹晓云表示，目前国土方面一直在呼吁将大地块的土地供应改变模式，分为中小地块推向市场。“这样可以有效避免少数大型开发商垄断土地资源，延长开发周期以囤地的行为。”


　

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有钱不如有渠道 土地储备向强势上市房企靠拢

2007-08-01 08:11   张歆   证券日报

   “房地产企业不担心宏观调控对于流动性的收紧。”这并不是外行的主观臆测，而是某大型房地产公司负责人自信的表态。需要指出的是，并不是所有的房地产企业都有底气放出豪言，只有不靠看着银行脸色贷款度日的上市房企才拥有如此自信。数据显示，由于央行对于房地产等行业银根的收紧直接限制了中小房地产企业的融资，一、二线城市的土地储备正在向上市房企尤其是大型房企“主动靠拢”。

　　房企频频开疆拓土

　　近日，房地产上市公司比较忙，公开增发、定向增发、竞价交易等等，而这些行为的核心都指向了土地储备。事实上，在中央的道道严令之下，全国多数地方政府都加紧了收地以及收取闲置土地金的力度，但这并没有改变地产巨头增加土地储备的步伐。由于人民币升值以及海外机构投资者格外看好中国内地地产企业的土地储备情况，上市房企在融资欲望之下加紧开疆拓土。

　　北辰实业 近日宣布与北京城市开发集团有限责任公司组成联合体联合竞买由湖南省长沙市国土资源交易中心挂牌出让的编号为[2007]挂53号的开福区新河三角洲地块，并于2007年7月24日以人民币92亿元的有效报价成为竞得人。北京北辰实业股份有限公司占该项目公司注册资本的80%，北京城市开发集团有限责任公司占该项目公司注册资本的20%。

　　保利地产 日前公告，公司于7月24日在上海通过挂牌出让方式取得位于上海市宝山区菊太路公告号为20070204、20070205、20070206的A、B、C三地块，取得总价款为32.4亿元；于7月25日在杭州通过挂牌出让方式取得杭政储出［2007］35号地块，取得价款为22.8亿元；近期以合作方式取得了位于长春市高新技术开发区地块，项目占地面积502645平方米，规划容积率1.2，用地性质为住宅用地，土地总价款为6.06亿元，目前公司占51%权益。

　　地产龙头万科的土地储备更是惊人：2006年猛增1000万平方米，目前其土地储备超过1500万平方米，而万科还预计在今年继续增加1000万平方米的土地储备。

　　有钱不如有渠道

　　大规模储备土地不是人人都能做的。

　　一方面，过去的土地协议出让方式已经成为历史，取而代之的是招拍挂方式。土地的招拍挂，也让房地产市场门槛相对提高了不少，实力雄厚、资金充足的大型房地产开发企业在市场的领先优势就越发明显。

　　另一方面，法律界专家介绍，按照有关规定，即使房地产企业拍得土地，两年内如果没有按照约定如期开发，国家将有权将土地收回，且并不退回房地产企业已经支付的土地出让金。拿地也要量力而行。

　　上市房企的频频出手，并不仅仅是因为它们的资金比中小企业更充裕，事实上，有钱确实不如有渠道——除了银行贷款以外的间接融资渠道。对于这一点，上市公司显然更有优势。

　　目前，万科公开增发已经获得证监会有条件通过，募集资金100亿元。而在公开增发之前，万科多年来曾经使用了配股、发行可转债、定向增发、发行短期融资券等多种资本市场特有(或优先)的融资方式。更有市场人士大胆预测，一旦上市公司的公司债破题，万科很可能迅速采用这种融资方式。

　　万科只是上市房企融资的一个缩影，其他的许多企业也准备或已经正在做着同样的事情。与之对照的是，曾经梦想跻身最大房地产企业之列的顺驰集团由于融资渠道匮乏等原因险些栽倒在土地扩张之路上，最后出售挽救顺驰的恰恰是香港的一家上市公司。

　　风险如影随形

　　土地储备固然可以席卷许多城市，但上市房企的财务风险自然也会如影随形。

　　无论是采取何种融资方式，房地产企业都会背上相应的包袱。蜗牛壳既是蜗牛的安身立命之所，也是它前行的负担。土地储备是房企的生命，也是其负债的主要源头。

　　对于上市房企而言，净资产收益率是公司创造利润回报股民的基础；对于整个房地产行业而言，“量力而行”则是一个必答题。

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广州7月一手楼均价8646元/㎡ 三区签约均价过万

2007年08月01日07:38 信息时报  田桂丹 林智  

广州一手楼均价8646元每平米 其中三区签约均价过万元

截至昨下午5时，“阳光家缘”公布的数据显示，7月份广州市十区二市的一手商品住宅实时签约均价为8646元/平方米，比6月份缺少南沙的九区两市签约均价8250元/平方米上涨了396元/平方米。

另一方面，成交量没有持续萎缩，呈现出成交放量上升的形势。而7月天河区一手住宅成交量以11.8万多平方米，超越花都区再次位居第一。该区的7月签约均价也是全市最高，为14500元/平方米。

平均每套签约价格约103万元

7月份“阳光家缘”网站公布的一手商品住宅签约情况实时数据在继续纳入从化增城两地数据的同时，又补进了南沙的数据，真正实现了十区二市的“大广州”统计。截至昨晚5时的“阳光家缘”数据显示，广州十区两市一手商品住宅平均每套签约面积为119平方米，平均每套签约价格约为103万元。6月份缺少南沙的九区两市时平均每套118万元，相比之下7月份降低了15万元。

在广州市的十区二市中，签约均价过万元的有天河、越秀和海珠三个区。其中，天河区14500元/平方米的签约均价为全市最高，而从化的4186元/平方米为最低。

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全球房地产投资看涨 中国将成为增长最强劲国家

2007年07月30日09:43 经济参考报  

2007年上半年全球房地产直接投资总额再创历史新高，达到3820亿美元，超过了2003年全年的投资额。仲量联行近日发布的数据显示，2007年上半年，亚太地区房地产投资总额上涨至550亿美元，同比增长12%，其中跨境投资占到了显著的部分。日本、中国和新加坡的房地产市场增长最为强劲。而新加坡成为2007年全球房地产投资最热的市场。

仲量联行亚洲资本市场总监说：“亚洲地区依旧对众多的全球投资者具有很大的吸引力。目前该地区的跨境投资已达到历史高点，尤其在日本、新加坡、印度和中国这几个热点市场，未来12个月内还有望继续增长。由于市场对优质资产的竞争加剧，投资商对投资回报的要求持续降低，很多机会型投资商被迫转向房地产开发市场或者二级市场。”

另外，2007年上半年，拉美地区的房地产市场表现强劲，其主要原因是该地区的房地产市场越来越受到全球投资商以及北美和欧洲地区投资商的青睐。

欧洲地区，房地产投资总额上涨至1566亿美元，同比增长4%，其中英国、德国和法国共占据了超过2/3的市场份额。仲量联行欧洲资产市场集团首席执行官预计，2007年下半年全球房地产市场总体仍将继续保持强劲增长势头，然而投资商对市场将更加具有选择性。从全球范围来看，预计房地产业仍将继续吸引大量的投资，从私募股权投资近几个月来募集的房地产基金创出历史新高即可得到印证。

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众专家热议:未来十年中国重大课题首推土地问题

2007年07月30日09:34 上海证券报

在经济业已保持近30年高速增长之后，未来十年中国社会将面临哪些棘手问题？本月28日，第三届中国经济50人田横岛论坛举行。本届论坛的主题是，“未来十年中国需要研究的重大课题”。在论坛上，各位专家就财政政策、货币政策、土地政策等方面的调整进行了讨论。其中，土地问题尤其成为专家们热烈讨论的焦 点。

“中国的土地问题，现在这么尖锐，到底是什么问题？我觉得有些问题可能没有说太清楚，有一个最基本的，现在土地制度的特点，是一个二元分割的权力体系。”天则经济研究所学术委员会主席张曙光在其就土地问题的专题演讲中指出。

中国经济体制改革研究会副会长石小敏也表示，目前，方方面面都在对每年一万亿到两万亿的土地增值收入进行争夺，有许多腐败都与土地问题相关。

他认为，如果在土地增值税、物业税、资源税等几个方面的改革取得真正的进步，其每年带给地方政府的收入大概可以达到一万亿到两万亿。有了这些收入垫底，地方政府尤其是县级政府在搞企业、搞开发区方面的积极性将得到大大削弱，而有可能把执政经历切实放到教育、医疗、治安、环保、社保等方面来，这对政府转型具有很大的促进作用。

张曙光则指出，要从根本上解决土地问题，必须发展土地市场和土地交易，也就是说，要在坚持土地的集体所有制和全民所有制的前提之下，改变政府对集体土地的用途管制，发展集体建设用地的流转和交易。

除了土地问题，资本项目开放也备受与会专家关注。中国宏观经济学会秘书长王建表示，资本市场开放和人民币国际化的问题是未来十年最为重要的问题。对此应慎重研究，进行全盘考虑。

他认为，金融集团通过这个方法掠夺产业资本积累的财富，在过去一般是限制在一个国家的内部，但随着全球化的推进，资本在世界范围内更为顺畅的流动，这种掠夺方式在世界范围更多地复制。因此，中国要警惕境外的金融集团，通过有意识的制造通缩和通胀、制造经济的过度衰退和过度繁荣，以达到“剪羊毛”的效果。为此，他建议应放慢资本市场的开放和人民币国际化来更好地保护国内市场。

然而，央行副行长吴晓灵认为，这种想法只能在短期内可行。由于中国有一个台湾，有一个香港，台币和港币是可自由兑换的，中国要想挡住资本可兑换的门是不太乐观的，所以在世界各种要素都已经全球配置的背景下，只能是加快对内的金融改革。

虽然在一些问题上存在分歧，但与会专家一致认为，在一个面临机遇与挑战的全新的经济社会发展环境下，当前中国经济社会发展进入了一个关键阶段，面临的机遇和挑战都是前所未有的。对一些重大问题的研究需要尽早着手，并把这些问题放在一个更长期的视角下予以考虑。

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沪市配股
应填“卖出”
这个“卖出”不是“卖”配股
而是“卖”配股权得到配股
帐户资金应该冻结
而且今天应该可以看到总股数里增加了配售的数量
但是可卖股数不变
8月7日 是 600048 复牌 不是新股上市
新股上市日期要等发行结束才会公告
请大家注意看公告
新股上市当日
不设涨跌幅限制
不除权

8月7日正常交易但不是增发股上市流通!
增发股上市时间待定
所以8月7日照样有+-10%限制
7月31日收盘于68.94元
再配售给你10%
自然除权后应该是(68.94*10+55.48)/11=67.72元

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政府在房地产调控中究竟该承担怎样的职责？

2007年08月02日 08:06:33

　　近一段时间，住房再次成为街头巷尾热议的话题：一方面，全国大中城市商品房价格上涨过快，住房供应结构性矛盾突出；另一方面，由于住房保障制度还不完善，低收入阶层的住房需求尚难完全满足。
　　解决住房问题，是让百姓共享改革发展成果、促进社会和谐的需要。究竟应该怎样客观全面地评价房改？应该怎样看待目前商品房市场中的一些争议？政府在房地产调控中究竟该承担怎样的职责？本版从即日起，推出"正本清源观楼市"系列报道，希望能对此进行有益探讨。
　　始发于上世纪80年代的中国城镇住房制度改革，像马力强劲的火车头，将住房制度从计划经济领入了市场经济的轨道。
　　作为一个年幼的产业，房地产业的发展速度与规模远远超出了人们的预期。在这过程中，老百姓只有一个期待：住上好房子。
　　① 福利分房"等靠要"--
　　"41岁了，在结婚14年之后，总算有了自己的家。"
　　今年初春，秀蓉选中了一套90平方米的精装商品房送给女儿做结婚礼物。"不能让孩子有我一样的遗憾，"52岁的秀蓉眼角已经爬满了皱纹，"好歹也要在自己家里结婚。"
　　秀蓉的"在自己家里结婚"的情结，始于25年前。1982年，秀蓉和丈夫在借来的单元房里结了婚。"这套房由两家人合住，每户人家各住一间12平方米的小屋，卫生间和厨房则为两家公用。不过，当时能借到房子结婚已经很不错了！那时候很多新婚夫妇都是分居在各自宿舍过日子。"
　　三个月后，秀蓉在大栅栏租了一间8平方米的平房。这间在门洞临时搭建的小屋就像是大杂院的传达室，墙面点缀着大片霉点，窗下的墙皮争先恐后地卷翘剥落。"塞进衣柜、双人床和小写字台后，房间小得只能'进屋上炕'。"秀蓉回忆道。
　　上世纪50年代后期开始，我国实行住房实物福利分配制度和低工资制度，由国家或单位集中建房，再分配给职工使用，产权公有，个人缴纳较低的租金。
　　"1978年，中国人住房短缺，城镇居民人均住房建筑面积仅6.7平方米。"中国房地产及住宅研究会副会长、建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌说。
　　顾云昌曾多次参与国家房改政策的研究和制订。"那时候讲究先生产、后生活，高积累、低消费，住房建设的速度跟不上城市人口增长的速度。"1950年至1975年，全国住房竣工总面积仅为4.4亿平方米。
　　那时，绝大多数城镇居民解决住房问题仍停留在"等、靠、要"三个字--等国家建房、靠组织分房、要单位给房。
　　秀蓉也是这样，期盼着单位分房能尽快轮上自己，而在她所在的国营显像管企业，还有1300多人在排队等房。分房的情景，秀蓉至今记忆犹新，"只要有一点风吹草动，送礼递条子的、假结婚的、拿着菜刀威胁的……房产科的门槛都被人踩破了。其实等待分房就像是一种没有盼头的盼头，大多数时候没有结果，可你还是天天盼。"
　　在人们的期盼中，第一次全国住房制度改革工作会议于1988年召开，会议系统全面地提出了我国房改的整体构想，勾勒了我国政府新的城镇住房政策的轮廓，中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。之后，公房出售、住房公积金制度完善、国家安居工程等房改重要内容相继开展。
　　1996年，秀蓉终于分到了单位最后一批福利房。"当时单位贴了三次红榜征求意见，我各方面都无可挑剔，"秀蓉笑着说，"41岁了，在结婚14年之后，总算有了自己的家。"
　　② 房改开创新市场--
　　"折腾5年，不到30岁，我就拥有了自己理想的住房。"
　　尽管一套房子等了14年，秀蓉依然是幸运的。根据国家统计局的资料，到1996年底，全国仍有300多万户家庭的人均居住面积在4平方米以下，仍有3300多万平方米的危房需要改造，住房问题亟待破题。
　　1998年，以国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，住房制度改革全面展开，住房实物分配被取消，实行住房分配货币化，许多人的住房轨迹就此发生了根本性的改变。
　　在机关上班的晓南没有搭上福利分房的末班车。"我是1997年才参加工作的，没资格参加福利分房。不过房改了，我却有了更多选择。"
　　全面房改使房地产的建设开发进入了快速发展期。据统计，1998-2004年商品住宅建设投资额平均年增幅达28.4%。与此同时，各地政府开始大力推广住房公积金制度，央行也颁布了《个人住房贷款管理办法》。
　　"先是可供选择的房子多了，后是能借的钱多了。"晓南说，"那时候银行开展了个人住房抵押贷款业务，我才有能力买房。"1999年，晓南在银行作了30年20%首付的住房按揭贷款，用15万元在北京南三环买了两套均价4000元／平方米的商品房。
　　作为房改的见证人，顾云昌认为房改开创了一个崭新的市场。"如果将中国的房地产比作一架巨型飞机，它能升上蓝天翱翔主要靠两架发动机和一个燃料库，一架发动机是房改，如果不是住房商品化，房地产市场就不会这么红火；另一架发动机是地改，把土地使用权出让，与所有权分离，并将其推向市场，使土地交易成为可能。燃料库则是金融，推行个人住房贷款，飞速发展的商业住房信贷，使老百姓可以用明天的钱圆今天的住房梦。"
　　2004年，晓南的房子涨到6500元／平方米，他索性把大房子卖掉，除去需要还清的贷款，自己还挣了30多万。晓南又在东三环选中了一套140平方米的公寓，"挣来的钱刚好付了30%的首付。我没有赶上福利分房，但折腾5年，不到30岁，我就拥有了自己理想的住房。"
　　③ 期待更多保障房--
　　"好在现在限价房越来越多了，以后就要依靠保障房了。"
　　房改使中国住房市场发生了翻天覆地的变化。"1978年前，是居者'忧'其屋，到上世纪末初步实现了居者'有'其屋，现在我们继续奋斗向居者'优'其屋迈进，追求住房的舒适度与环境的良好。"顾云昌说。
　　"1998年房改全面推进，取消了实行40余年的住房福利分配制度，明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，居民住房需求开始集中释放。"国务院发展研究中心研究员廖英敏这样评价房改。
　　"十五"期间，我国城镇居民人均居住面积平均每年增加1.02平方米，远快于全面房改前。
　　但在人均住房面积大大提高的同时，也有一些城镇居民住房困难，家住北京广安门内社区的蔡雄就是其中一员。老蔡一家三口住在一套38平方米的单元房里。老蔡的房子已经有了墙面裂缝，又因为女儿长大而显得空间局促。
　　这些年，老蔡不是没有动过买商品房的心思，可是阴差阳错总是无果而终。2002年，他曾为南二环的一套5000多元／平方米的毛坯房动心，但等他对价格、户型、朝向、采光深思熟虑后，楼盘只剩下近200平方米的户型了。2004年，他又看中了崇文区的一套房子，谁知开盘价格比预期涨了20%。2005年，他退而求其次打算买二手房，谁知中介"一女二嫁"，自己又晚了一步。
　　看着五环路以内住宅期房的均价超过了11000元，老蔡只能把改善住房的愿望寄托在政府的保障性住房上。"我现在挣的钱只能买10年前的房子。好在现在限价房越来越多了，以后就要依靠保障房了。"近日，北京市规划委员会宣布，"十一五"期间，北京市规划安排经济适用房和两限房3000万平方米。今后，新建商品房项目入市前必须按一定比例配建保障性住房。
　　政府出台的规划让老蔡们充满着希望。（陆娅楠）

　 人民日报

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全球房地产遭遇拐点 楼市到新兴市场独舞

2007年08月02日 08:10:25

　　全球业绩最好的五只房地产股票悉数来自新兴市场，中国更是占了三席---万科、北辰和陆家嘴
　　在连续7年牛市之后，全球房地产在2007年第二季度陡然遭遇拐点。
　　欧美成重灾区
　　全球领先的指数提供商---标准普尔指数服务最新发布的季度全球房地产和房地产投资信托基金报告显示，标普花旗全球房地产指数在2007年第二季度下跌了4.5%。欧洲更是超越美国成为全球重灾区，标普花旗欧洲房地产指数下跌10.4%，达到最低点。
　　新兴市场房地产在第二季度未受影响，相反还成功地逆流而上。继2006年出乎意料的良好业绩之后，标普花旗新兴市场房地产指数在该季度获得19.4%的收益率，年初至今为止的收益率为26.7%，这不仅使得全球房地产市场相形见绌，也超越了同类股票市场指数。全球业绩最好的五只房地产股票都来自新兴市场，其中有万科、北辰和陆家嘴三只股票来自中国。
　　投资者疯狂抛售
　　标准普尔指数服务副总裁AlkaBanerjee表示，"长达七年的持续获利导致了估价过高和收益率下降，投资者顺理成章地产生了获利离场的意愿。大牛市之后，投资者在房地产股票和REITs上的获利回吐最终引发了抛售。"
　　今年6月，投资银行贝尔斯登(BearStearns)旗下两只对冲基金在次级房贷市场的投资出现巨额亏损，华尔街为之震惊。随之而来的，是整个市场对于贷款条件的提高以及大型投资银行在次级房贷市场上的收缩。在过去几年中为大宗房地产公司交易推波助澜的高信贷杠杆，如今风光不再。
　　受此影响，2007年第二季度美国房地产行业的交易出现了戏剧性的衰退。今年一季度，美国房地产的总交易额为290亿美元，而在第二季度，交易总额已经下降至60亿美元。
　　中印埋下房价飙升隐忧
　　"欧洲、美国和全球的房地产投资信托基金指数均告下跌，只有亚洲是唯一实现2%温和增长的市场，英国的房地产投资信托基金则交投疏落。"Banerjee说，"尽管如此，房地产投资信托仍引起广泛的兴趣。继英国和德国之后，意大利在7月份也推出了房地产投资信托。与此同时，中国和印度仍关注房地产投资信托基金结构方面的立法。虽然房地产投资信托基金会为这两个市场带来透明度、流动性和税收等好处，但它们目前正面对的是因房地产投资信托基金会而预期引发房地产价格持续升高的隐忧。"
　　标普/花旗全球房地产指数覆盖可供投资的上市房地产公司，包括来自超过30个国家的450只股票。标普/花旗全球房地产投资信托指数追踪来自10个发达市场超过200家房地产投资信托基金的表现。  

　 东方早报

小散户1

高房价背后有三大矛盾并衍生六只替罪羊

2007年08月02日 08:29:40

　　提要：三轮土地集中储备了高房价的大量势能；借鉴与盲目引进的体制形成消费者--开发商服务提供商政府利益单核博弈；基于这两大原因形成以开发商为主体的用资资本集体向消费终端转嫁成本或追逐回报。故抑制高房价的根本前提是政府从利益链、信息链、资金链完全退出。目前激烈论争的六大焦点现象或制度不过是利益导引下的六只替罪羊，它们的存废论争在政府遮掩下无效。
　　按照一般理论解释，只要价格偏离价值太多，都可叫高价格。但房产品与一般商品的不同之处有三，一是买卖成本只是其中的交易现值，二是购买的并不是完全产权屋，三是转手参照物总是以现值为标准，这样，房产品的价值真实是很难定量。当前所谓高房价，其实是站在无房户以及非一次性付款买房户角度，基于支付能力与实际承受能力、买后勒紧裤腰带挤兑各种开支的能力都被房价及产权消费观念引导，达到极致或上限，而提及的。在开发商看来，以地价作为基础来衡量，并不以为然。由此，导致中国楼市高房价背后隐含的三大矛盾终于显示出来。
　　一、土地供应中，农民(集体)、政府(村委会)、开发商(投资商)的利益矛盾。这叫土地集中。
　　第一轮土地集中表现为旧城改造。一方面是政府获得主要部分的储备供应用地，另一方面以城中村为单位组建的中国特色的村企房产集团控制着剩余的关键地块。由于彼时房价并不高，还建成本低，政府轻易储备了第一轮房价上涨的主要用地。村建房产集团则带动了村民的迅速致富。
　　第一批土地集中的用地主要控制人是当地政府，所以房价涨幅不是很大。
　　第二轮土地集中表现为开发区建设。各地建设大约近六十个国家级开发区，各省又分别建设大约省均近七十个省级开发区，各地市亦建设有更小行政级别的开发区。开发区首先完成圈地运动，其次引进几个招牌式企业，然后是卖地与市政交通设施的大规模提速。
　　第二轮土地集中的用地主要控制人是开发区政府，在开发区办事肯定比在上一级政府办事顺利得多，实质控制人是开发区辖下的房地产开发企业以及与开发区有着千丝万缕联系的关系型开发商。这是房价急涨的开始，也储备了房价泡沫的第一周期。
　　第三轮土地集中表现为大规模的城市化建设。
　　这里必须说明：
　　政府的决策是城镇化，地方政府偷换概念，演绎成为城市化。大规模城市化为高房价埋下伏笔：各地储备用地级差普遍调涨；市政投入加大以及商业中心与副中心的不断变化，更有大型商业开发改变一个区域的用地级差，让原有的土地成本分级完全适应于现值；前两轮土地储备借助这一次土地重估价获得了地产的升值。
　　城市化同步进行了土地供应市场化的试验。为什么是试验，这是基于一种垄断的框架。
　　这三轮土地集中储蓄了中国高房价的大量势能。
　　二、市场供应中，开发商、服务提供商、购房者的利益矛盾。这叫信息博弈。
　　我国借鉴香港及某些大陆法系国家的不动产法与房地产相关制度，确立了开发商垄断条件下的主体供应制度。
　　在这种制度格局中，开发商、服务提供商、购房者存在利益相关性，政府本来的职责应该是确保信息的公开与平衡，通过信息管制与引导让这三者的利益得到平衡。但由于土地制度向政府与开发商集中，开发商与政府不断发生利益联系，最终使得购房者成为利益博弈的一极，开发商成为另一极，服务提供商基于主体供应垄断而屈从于开发商，政府一手捏造了开发商的垄断地位因而归入开发商利益集团。
　　这种借鉴与盲目引进的体制形成消费者--开发商服务提供商政府利益单核博弈正是房价高居不下的内在原因之一。
　　三、资本供应中，投资商、开发商、消费者的利益矛盾。这叫"房吃人"。
　　为什么发生了"房吃人"现象？
　　这是从资本或物化资本角度分析得出的结论。在土地供应与开发均呈垄断格局中，上述三者投入的形式都是货币，但唯有购房者投入的是现金或其等价物，完全没有任何外衣可穿，如果有也被称为炒房者而抑制。但在投资商、开发商看来，他们投入的是资本，必须向消费者要回报。
　　消费者既要承担无资本化利息或回报的房屋购买价格，还要承担投资商开发商资本投入的利得。一旦与经济相关的手段运用，如加息与加税，消费者的负担往往会随之增加。
　　资本的剥削是高房价的经济学解释。浅显说就是以开发商为中心投资商政府等资本持有者借助于房价才能实际利得推高房价。
　　这三大矛盾因为被中国特色发明出六只替罪羊，将人们的视线吸引住，并没有从制度上进行利益分割，这才是高房价的内因。
　　第一只：取消期房预售。
　　第二只：取消利息个人所得税。
　　第三只：管制二手房交易抑制投资型消费。
　　第四只：政府实施严格的宏微观调控。
　　第五只：开征物业税与实施物权法。
　　第六只：消除开发商垄断或取消开发商。
　　又因为他们的利益来源终极承担者是购房者，因而产生三大怪象，分别是地王、越调越高、房屋持有结构向富裕阶层集中。
　　要抑制高房价不在于对上述六只替罪羊的存废进行激烈论争，治本之举在于：相对三大矛盾解决，让政府彻底退出利益链、信息链与资金链！  

　 新华网

小散户1

地价飞涨、需求膨胀 中国楼市集体“发烧”

2007年08月02日 15:18:30

　　一直被看作调控"执行年"的2007年匆匆过半，房地产调控却正遭遇新一轮房价集体上涨带来的严峻考验。在上海，中房上海指数办公室7月10日公布，6月中房上海住宅指数为1375点，同比增6.6%。在北京，今年新建商品住房售价1至5月份平均涨10.1%。（资料图） 中新社发 井韦 摄
　　近来一个故事在社会上非常流行：沉睡百年的睡美人一直在等待着白马王子将她唤醒，但没想到最终吵醒她的竟是推土机的轰鸣---城堡要拆了，腾出地方开发房地产。
　　据说这个故事的出处是某中部省份的一座小城，而那座城市的居民近来面对着外地开发商在自己家门口接连的攻城略地已陷入了深深的房价恐慌。事实上，不仅仅是北京、上海、深圳这样房价困局的"重灾区"，也不仅仅是像这座小城一样尚待开发的处女地，全国相当多的城市都在开发商的大旗挥舞下开始了价格飙升、需求猛涨的轨道---中国楼市"发烧"了。
　　●长沙北京房企拼抢"地王"
　　92亿、785198.96平方米。
　　这样的价格和这样的出让面积足以让这块地配得上"地王"的头衔，但在此前恐怕很难有人会料想到这则新闻的发生地竟然是之前并不在楼市关注焦点范围内的湖南长沙。
　　新河三角洲位于长沙市中心城区的北部，在长沙市国土资源局网站上记者看到，该地块的规划用途是住宅和商业，起始价为463830万元，最终以超出起始价45.62亿的价格成交。根据相关机构的推算，这块地住宅部分的楼面地价约为3500元.平方米，加上建安成本，未来的销售价格将在5500元.平方米以上。而据长沙当地媒体报道，目前长沙楼市普通房子每平方米的价格，最高的在4000元左右。
　　不过，当地房价的涨幅却给了这块地王不小的底气。根据长沙市房地产市场预警预报系统统计结果，2007年上半年长沙市纯商品房累计成交均价为3278元.平方米，同比上涨14.35%；很多去年初不到3000元.平方米的房子，如今已经接近4000元.平方米。
　　据了解，长沙楼市的购买群体，除了本地的需求之外，在外地工作的湖南人近来越发成为一股重要的消费力量。返乡购房，一方面是很多人希望在家乡拥有一套房产，而另一方面，长沙目前的房价在很多在外工作的湖南人看来有着非常优势的投资回报空间。
　　●北海"来了不看房是你的错"
　　不久前刚从北海采访归来的一位媒体同行对这样一个场景记忆犹新：每个来北海的外地人，都会在机场出口看到一个巨大的广告牌："不来看房子是你的错，来了不买是我的错"。
　　这样的广告牌印证了一个现实：在北海，外地人已经成为了当地楼市最重要的消费群体之一。而这也不难解释，为什么在国家发改委、国家统计局等部门发布的房价调查中，北海房价涨幅能超过深圳、北京等一线城市占据首位，其中4月份的涨幅甚至达到惊人的23.6%。
　　阳光100置业集团有限公司常务副总经理范小冲将北海楼市近来的非常态发展归结为三点：一是结束了对泡沫进行清理的低迷，北海经济开始复苏，进入新的上升期。二是在政策上北部湾经济圈将是国家发展重点，北海作为面向东南亚的桥梁，城市定位的提高自然会带来区域的升值。三是北海自身优越的自然条件和城市环境，使北海的投资、度假需求大幅增加。
　　除了上述三点，范小冲也强调，北海房价涨幅明显，同样建立在目前仍然较低的价格基数上。前文提到的那位同行则告诉记者，北海目前房价普遍在3000元.平方米左右，最贵的海景花园也只有7000元.平方米。在这种价位的刺激下，旅行社组织的购房团在当地络绎不绝，其中不乏一些人出手便是几套几套地买。
　　●深圳楼市再创新"速度"
　　如今的"深圳速度"几乎成为了2007年深圳房价不断上扬的专属名词。多家机构统计，今年上半年，深圳房价累计涨幅超过50%，关内新房很多突破2万元.平方米。
　　面对"深圳楼市怎么了"的疑问，深圳市市长许宗衡给出了六点原因：土地稀缺、开发商囤房哄价、居民投资提升、外来及本地刚性需求居高不下、香港人入深置业、住房供给结构调整尚未到位。而在这六点当中，中原地产专业人士认为，受地域区分影响导致的深圳市土地紧缺，是该市房价屡创新高的根本原因。
　　正是在这样的背景之下，深圳甚至进入了"全民炒房"的时期，一夜暴富在当地已不是神话。不过，根据伟业顾问提供的资料，受政策压力，深圳楼市近来已呈现出下降趋势，不但成交量有所减少，甚至许多炒家降价"抛楼"的情况也有出现。
　　●北京限价房是新期待
　　2002年3月，富力以32亿拿下了如今北京富力城所在的地块。回顾富力在北京的发展，北京富力副总经理王志刚坦言，当年外界对这块地并不看好，甚至认为北京富力城会让公司败走麦城，原因就在于地段不好、成本偏高。不过，有着丰富开发经验的富力却坚信项目可以成功，并且北京楼市有着非常优越的发展前景。
　　如今，几乎所有同行都在钦佩富力当年的眼光，而同样令人钦佩的则是北京富力城最早的一批业主---当年，他们买富力的房子时，仅仅6000多元一平米。
　　而在中原地产华北区董事总经理李文杰看来，2002年国土资源部要求土地出让实行招拍挂直到2004年的"8·31"，土地出让方式的转变几乎可以被看作房价上涨的一个"分水岭"。
　　李文杰说，招拍挂一方面净化了市场的交易秩序，但价高者得的土地出让规则以及并不富裕的土地供应量在很大程度上使地价连连攀高，反思房价，不得不对这种出让方式进行反思。
　　同时，李文杰还告诉记者，当初政府进行房改时，曾经想把过去的福利分房完全市场化，如今看来，这也是一个失误，把所有人的住房问题都让市场来解决，很容易造成低收入人群买不起房。如今，政府大力发展保障房、限价房，其实可以看作对当初失误的一种反拨。因此，等明年限价房开始陆续进入市场时，会对抑制房价增幅起到一定积极作用，但要更多解决居住矛盾，还需要有更多新的思路和新的努力。(高彤)  

　 北京青年报

小散户1

地产板块：王者风范 领航大盘

2007-08-02 15:54   孙卓   银河证券

    今天两市大盘受到周边市场影响而出现大幅度震荡，最终还是以多方的完胜告终。市场热点再度全面开花，而地产股再度成为力挽狂澜的最大力量，在大盘跳水时，地产板块保持了相当的强势，而最后带动大盘走高，地产板块依然是市场的主心骨。

    今年以来，人民币升值出现明显加速，尤其是近期该趋势更为明显，我国经济形势的持续走好为人民币升值提供了保障，而在人民币升值过程中，最大的受益者无疑是地产板块。我国房地产行业的发展与宏观经济保持了很强的相关性，宏观经济发展会导致投资的增加和企业的扩张，土地、厂房、办公物业的需求上升；经济良好加速商品流通，商业地产需求旺盛；提高居民收入及支付能力提升，拉动居民商品房的投资的需求。目前我国宏观经济每增长1%，房地产行业增长1.3%。从全球的角度来看，人民币升值意味着以人民币计价的资产价值提升。在资本自由流动的前提下，会选择中国房地产作为重要的配置资产。海外游资预期人民币升值致使国外热钱会持续流入，其中一部分将进入具有保值增值功能的房地产市场，进而加大了房地产投资性需求。所以在人民币长期持续升值的预期下，地产板块的持续走强是可以期待的。

    所谓英雄者，要在茫茫的黑暗中,发出生命的微光,带领着队伍走向胜利。在今日的大盘走势中，地产板块就扮演这样一个英雄的角色，尤其是在大盘受到香港股市影响而出现跳水的时候，地产板块依然强势，并能迅速收复失地，在大盘跳水结束后，地产板块率先拉起，创出新高，并带领大盘走高。大盘跟随地产的脚步已经成为当前市场的特征，地产板块彰显王者风范，并有望在今后的行情中继续带领市场走强。而在地产板块的炒做进程中，大量的一线龙头品种已经连续飚升，尽管仍有较大潜力， 但是不免使投资者有恐高的情节，那么寻找那些还没有得到大幅度炒做的地产个股就成为后市赢利的关键。

小散户1

楼市拐点房地产股独舞 中国埋下房价飙升隐忧

2007年8月2日10:12 东方早报  

　  欧美成重灾区

　　全球领先的指数提供商———标准普尔指数服务最新发布的季度全球房地产和房地产投资信托基金报告显示，标普花旗全球房地产指数在2007年第二季度下跌了4.5%。欧洲更是超越美国成为全球重灾区，标普花旗欧洲房地产指数下跌10.4%，达到最低点。

　　新兴市场房地产在第二季度未受影响，相反还成功地逆流而上。继2006年出乎意料的良好业绩之后，标普花旗新兴市场房地产指数在该季度获得19.4%的收益率，年初至今为止的收益率为26.7%，这不仅使得全球房地产市场相形见绌，也超越了同类股票市场指数。全球业绩最好的五只房地产股票都来自新兴市场，其中有万科、北辰和陆家嘴三只股票来自中国。

　　投资者疯狂抛售

　　标准普尔指数服务副总裁AlkaBanerjee表示，“长达七年的持续获利导致了估价过高和收益率下降，投资者顺理成章地产生了获利离场的意愿。大牛市之后，投资者在房地产股票和REITs上的获利回吐最终引发了抛售。”

　　今年6月，投资银行贝尔斯登(BearStearns)旗下两只对冲基金在次级房贷市场的投资出现巨额亏损，华尔街为之震惊。随之而来的，是整个市场对于贷款条件的提高以及大型投资银行在次级房贷市场上的收缩。在过去几年中为大宗房地产公司交易推波助澜的高信贷杠杆，如今风光不再。

　　受此影响，2007年第二季度美国房地产行业的交易出现了戏剧性的衰退。今年一季度，美国房地产的总交易额为290亿美元，而在第二季度，交易总额已经下降至60亿美元。

　　中印埋下房价飙升隐忧

　　“欧洲、美国和全球的房地产投资信托基金指数均告下跌，只有亚洲是唯一实现2%温和增长的市场，英国的房地产投资信托基金则交投疏落。”Banerjee说，“尽管如此，房地产投资信托仍引起广泛的兴趣。继英国和德国之后，意大利在7月份也推出了房地产投资信托。与此同时，中国和印度仍关注房地产投资信托基金结构方面的立法。虽然房地产投资信托基金会为这两个市场带来透明度、流动性和税收等好处，但它们目前正面对的是因房地产投资信托基金会而预期引发房地产价格持续升高的隐忧。”

　　标普/花旗全球房地产指数覆盖可供投资的上市房地产公司，包括来自超过30个国家的450只股票。标普/花旗全球房地产投资信托指数追踪来自10个发达市场超过200家房地产投资信托基金的表现。

小散户1

发改委:上半年全国住宅价格上涨16.34%

2007年8月2日8:30 青年报  

    发改委报告显示，今年1－6月全国房地产开发完成投资同比增长28.5％，其中住宅完成投资同比增长30.8％，但90平方米以下住房完成投资只占投资总量的19.5％。与此同时，根据数据分析，发改委预测全年房价涨幅可能略高于去年。
  
　　住宅投资同比增30%  

　　发改委公布的数据显示，今年1-6月，全国房地产开发完成投资同比增长28.5%，增幅同比提高4.3个百分点。住宅完成投资同比增长30.8%，增幅同比提高2.6个百分点；占房地产开发投资的比重为70.3%，同比提高1.2个百分点。其中，90平方米以下住房完成投资占住宅投资的19.5%，比一季度高3.4个百分点；经济适用住房完成投资同比增长34.4%，占住宅完成投资的4.2%，比一季度高0.6个百分点。1—5月，全国住宅用地出让面积同比增长35.5%，占土地出让总面积的30.7%，比重同比提高8.6个百分点。其中，普通商品房、经济适用住房用地出让面积同比分别增长76.3%和166.2%，共计占住宅用地出让总面积的90%。  
　　其中值得注意的是，在住宅投资增长加快的同时，小户型投资完成的比例却仍不足二成，与政策规定的70％仍有很大的差距。对此中房指数研究院华东分院副院长陈晟认为，现今整个市场呈现出的二元结构导致出现相应的矛盾，对于政策规定的90平方米以下户型，随着政府各相关部门对于土地、捂盘等方面的严查，第三季度比例会逐渐上升。  

　　今年房价涨幅将略高去年  

　　就在全国住宅投资增长的同时，全国的房价也在继续上涨。近日发改委报告显示，预计全年房价涨幅可能略高于去年。数据显示上半年商品房二季度环比上涨6.45%，比一季度高4.53个百分点，涨幅明显上升。各月份环比价格分别为0.01%、-0.63%、3.30%、1.76%、2.42%和2.90%，涨幅前低后高，涨势逐月加快。存量房价格涨势更为明显，环比价格由一季度下降0.24%，转为二季度上涨10.07%。各月份环比涨幅分别为-1.05%、-0.25%、0.93%、4.54%、4.24%和5.47%，涨幅也逐月加大。  

　　数据同时显示今年上半年商品房集中成交价上涨14.22%，涨幅比去年高5.38个百分点；其中，商品房住宅价格上涨16.34%，涨幅比去年高7.89个百分点。存量房集中成交价比去年同期上涨16.05%，涨幅比去年加快18.03个百分点，其中存量房住宅价格上涨15.46%，涨幅加快5.14个百分点。对此陈晟认为，从全国市场预测2007年房价涨幅高于2006年完全有可能。他指出近期原本环比房价不涨的城市也出现了价格快速上涨，其余如北海、北京、深圳等房价快速上涨的城市外，一些二、三线城市房价也出现了补涨的趋势。

小散户1

捂地捂盘是对购房者极大的不公

2007年8月2日9:3 每日经济新闻 陈晟  

　　我觉得目前的市场由供需来决定，这从经济学的角度来讲没有任何问题。就拿现在猪肉涨价来说，什么原因呢？如果我要平抑猪肉上涨，一个方法就是赶紧加大猪肉供给量。但是养猪有个时间过程，估计起码要六个月，那么在这个过程中，猪肉还得上涨。
  
　　再说房地产。房地产从一个土地项目出来之后到真正成为一个售卖楼盘，最短需要一年半，最长需要两年时间。所以有几种原因决定了目前存在的这种房产供需矛盾。第一，的确是为了对90/70平米进行规划，导致了一些调整，所以使得推盘量有所下降；第二，是因为整体的特别是当时有效的住宅土地供给偏少；第三，不能排除某些开发商预期到土地的增值，然后通过各种手段去改变自己的土地包括房屋的上市量。我觉得是这三种力量集合在一起，导致了目前有效供给的相对紧张，而有效的需求又很旺盛，自然就有矛盾出现。
  
　　这是一个主要原因，但是反过来，我要提醒购房者注意一个问题：开发商预期半年或一年房价会涨，于是稍微捂一个月、两个月，但是对购房者来说可不是这样。购房者他一旦拿到房子后，他真正要再交易的话，到三级市场的话，他没有一到两年是很困难的，所以从这个角度来说存在不公平。也就是说开发商捂，是可以捂出利润的，而对购房者来说，拿到手后，房价是不是会继续涨，存在很多风险。我们可以看到，现在深圳的高房价已经开始回调了。
  
　　所以我觉得开发商捂盘这个行为是对购房者极大的不公平。
  
　　我觉得在目前这种供需情况下，千万要做的是制造绿色交易，即一定要透明，要让想买的人买到。
  
　　对开发商囤而不建也是有办法的。就是先摸底，先弄清楚到底有多少囤积的土地，这是必须要做的。然后对这些囤积土地进行仔细分析，是什么原因造成的。有的可能有客观原因，有的则是出于囤积的考虑。那么针对不同的原因再进行梳理，进而采取收回土地或者敦促开发商进行开发等措施。而政府对中低收入者的保障性住房一定要尽快拿出一个计划，给所有的购房者有一个清晰的预期。另一方面，政府也要盘清自己的家底，然后把供应量和需求量进行匹配。这个工作已经在展开了。还有就是，一定要加大住宅土地的供应。

小散户1

保利10.48亿拿下北京一地块 楼面价为7553元/m2

2007年08月02日08:46 京华时报  赵丽萍

楼面价约为7553元/平方米 预计未来房价将在10000元/平方米以上

昨天（8月1日），记者从北京市土地整理和储备中心获悉，保利地产再次使出大手笔，以10.48亿元巨资成功竞得丰台小井村新村住宅及配套用地。

7月份北京公开出让土地放缓，仅有4块土地出让，小井村地块是其中惟一一块公开出让的非保障性住宅用地，其他3块土地均为限价地。俗话说“物以稀为贵”，在众多求地若渴的开发商眼中，这块规划建筑面积超过10万平方米，并且位置还不错的地块（距离西三环不远）成了香饽饽。据了解，包括保利在内，共有12家开发商参与了投标竞买，出价均远远高于招标底价，北辰实业出价9.7亿元，金融街控股出价7.7亿元，华远地产出价12亿元，金地股份出价8.848亿元，金泰与金泰恒业投标联合体出价9亿元，重庆龙湖出价8.1亿元，华润曙光出价7.7亿元，首创置业出价8.1亿元，中海地产出价11.11亿元，广州富力出价7亿元，北京万科出价10.5亿元。最终，保利地产以10.48亿元的出价获得该地块的使用权。按照保利地产的出价计算，该地块的楼面价约为7553元/平方米。

据了解，保利地产2004年曾在该区域开发过保利·欣苑项目，保利·欣苑规划总建筑面积6.6万平方米，当时售价不足6000元/平方米。不过现在，该项目的二手房均价已经达到10000元/平方米左右，其中小户型均价已达到11000元/平方米。该区域的新房价格有的已高达15000元/平方米。预计小井村地块未来房价必然在10000元/平方米以上。

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深圳炒房团"杀"入广州购高档楼 国土局不会干预

2007年08月01日11:40 中国新闻网  陈建  

近日，“深圳购房团已杀进广州”的传闻甚嚣尘上，有媒体更披露“高档楼盘深圳客占有率一路飙升，个别楼盘深圳业主高达五成”。传言是否真实？会对广州楼市产生什么影响？

“深圳客狂买广州房”的消息出自最近的某地产论坛，来自各大开发商的销售经理们透露，深圳炒房团已开始入侵并暴炒珠江三角洲地区的楼市，进而抬高房价。

这些透露的数据进而便被媒体推导出：从广州沿海的番禺到临山的从化，从郊区的花都到CBD的珠江新城，深圳炒房团在广州已经形成四面开花的格局。而让深圳客趋之若鹜的是调控后无力高企的广州房价，因为眼下深圳房价是广州的两倍。

深圳兵团果真兵临广州城下？目前代理了全市六成一手楼盘销售的合富辉煌，其市场研究部首席分析师黎文江表示，目前深圳人来广州购房主要集中在一些高档商品楼和别墅，相对于整个广州大市场来说，他们所占的比例还是非常小的。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文则认为，不可忽视深圳买楼团。虽然到今时今日，深圳人买广州物业，只是在局部区域较为集中，还不算是很普遍的现象，但应引起高度关注。

他分析，深圳购房团入侵广州，是必然的事情。理由有三：一是深圳中心区楼价逾两万/平方米，广州中心区楼价刚刚突破一万/平方米，而在珠江新城，CBD豪宅也大多只卖一万五千到二万元/平方米。二是深穗之间一小时车程，十分方便深圳人来操作。三是深圳楼价已达高限，很多深圳人已“玩”不起，转战广州是必然。

同时，他指出，“深圳买楼团”与“温州炒楼团”有一定的区别：温州人有组织，深圳以个体自发形式为主；温州人主要目的在炒，深圳人有投资保值动机；温州人做短线，深圳人长、中、短线都可做。

赵卓文担心，深圳购房团是个信号。深圳炒房团杀入广州仅仅是刚开始，广州楼市将不会再是广州人“自娱自乐”的楼市，广州楼市将面临深圳、珠三角、外省、港澳、国外等多种资金的入侵。

对于“深圳炒房团”一说，广州市国土房管局相关人士表示，从目前掌握的交易登记情况看，并无明显的依据足以支撑这种迹象。该人士表示，不可能用行政手段干预楼盘不能卖给深圳人。

深圳炒房团的介入必将给广州楼市带来一定影响，短期内楼价上涨的趋势已成大局，政府将采取何种措施应对外来客的炒作？记者从市国土房管局获悉，今年下半年政府将继续积极落实土地政策，加大土地供应力度，确保按计划完成今年的土地供应量。而关于“限价房”管理办法也正在草拟中，预计十月份出台，从而进一步规范房地产市场行为，保障中低收入居民住房。

小散户1

深圳客，你叫广州人去哪买楼？　

2007 年7 月27 日 南方都市报 魏晋  

一年前，广州的一个朋友就在四处打听请教，想在广州买房，该不该出手了？出主意的人当然七嘴八舌，莫衷一是。他就上网读报看电视，想听听专家乃至政府官员的说法，不料也是忽东忽西，来回忽悠。他自己一忽悠不要紧，一年来广州的房价涨了好几成，叫他欲哭无泪，如今更下不了决心。

当初劝他该出手时就出手的朋友，就有了揶揄取笑他的充分理由。我昨天发现，不仅身边的人取笑他，连深圳人民也有理由看他的笑话。因为他一拖再拖未及在广州“低价”买楼，这一年来却有大量的深圳人来广州购房置业，而眼见得广州的房价仍是涨声一片。

据昨天的《南方都市报》报道，深圳投资客扑向广州楼市，尤以今年上半年特别明显。业界人士所说，是本身疯涨的房价把深圳投资客逼向广州。本来，广州人觉得广州的房价已经好贵，不想在看惯了一万五两万房价的深圳人眼中，广州市区楼盘均价才万元左右，实在是“湿湿碎”。报道中还说，其实深圳人一早就在外地买房了，比如什么东莞惠州，几乎一半新楼都被深圳人买走了。以往只听说温州炒房团的厉害，看来广东境内的深圳炒房团作为后起之秀也很凶猛。

温州炒房团据说纯粹是有钱，深圳炒房团看来是被深圳本身的疯狂房价逼的。而深圳的高房价，听说又是被罗湖桥那边的香港人炒起来的。这也难怪，香港人过深圳就像逛一趟街那么方便，深圳自己也老吵着要跟香港融为一体，房价先接点轨也很正常。可是我不太明白的是，香港人到紧邻的深圳炒房，深圳人可以到紧邻的东莞惠州炒房，可这一阵子从深圳炒到了广州，算是怎么一回事呢？也许人家会说，谁叫广州是省会呢？大家向往省会，人之常情嘛。

可是，大家一来广州炒房，广州的房价不仅众人拾柴火焰高，而且芝麻开花节节高。广州市政府千辛万苦言辞灼灼的稳定房价举措，似乎轻易就失去了招架之功。而像我那位朋友一样买不起广州房的人就更多了。本来，在珠三角各城市中，广州市民的住房条件历来就是最差的。别人都来广州买房，广州人又该到哪里买房呢？难道要长途奔袭到“粤港后花园”郴州吗？这个问题令人头痛，不过我总算明白了一点，都说水涨船高，如果周围地区的房价都涨，广州又怎能独善其身？