打造中国地产长城-------600048保利地产

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银行和房地产：多头的希望？

2007年10月26日 16:45:06 广州万隆

　　提要：银行股近期持续有大资金流入，房地产股调整了近两个月，技术面调整到位，前期陆续有主力介入做多，周五房地产股逆市上涨，板块强势显现，大市也因房地产股大幅造好而止跌回升。近日人民币大幅升值是支持房地产股和银行股走好的基本面因素，人民币升值之途还很漫长，这一因素将是支持银行股和房地产股的长期利好。短期不利于房地产股走好的基本面因素是政策对楼市的打压，博奕层面的因素是下跌阶段多头士气不足，两个因素多少会影响到主力短线做多的决心和信心。银行股中主力资金大量流入，该板块下周有望继续走好，支持大市反弹，但银行板块中的多头力量尚不足以对抗强大的空头，因此，房地产板块下周多空博奕的结果对大市走势有相当大的影响。
　　市场走势预测：周五多空博奕结果势均力敌，日K线收出阳线，然而，在下降通道未被打破、市场气氛没有显著转化之前，我们决不轻言见底。周五的小阳线作为下跌中继线的可能性大，作为止跌信号的可能性小。
　　下周一将延续周五的反弹，上证指数阻力位5650、5700，受阻回落后继续向下寻求支撑，未来三个交易日内的支撑位5300。需要注意的是，反弹力度更大并突破上述两个支撑位不是见底回升的必要条件，见底回升的必要条件是市场气氛显著变化，这种变化只能从热点表现、个股综合的强弱表现和量能变化去把握。
　　市场行为透视：个股多日大面积大幅下跌后，杀跌动能有所减弱，申购中石油者套现行为结束后，盘面压力顿时减轻，促成了周五午后的反弹。多头主力的做多力量集中在银行和房地产板块，前者是近期主力重点守护的"自留地"；后者两个月前先于大市展开调整，在大市调整期却率先止跌回升，主力机构在其中将"人取我弃、人弃我取"的反向博奕手段发挥得淋漓尽致。银行股持续走强尚不足以抗衡来势凶猛的空头，房地产股成为多头的新希望。
　　房地产板块能否产生火爆的短线行情从而扭转市场空头气氛是行情逆转的关键，该板块后市走势取决于主力多头的做多信心和决心。笔者认为，在人民币升值、政策打压、市场气氛偏弱等多空因素交织的时期，多头主力作为市场参与者的一份子，他们不能、不敢也没有必要就此发动大规模的攻势，相反，主力更愿意趁市场低迷时在相对低位多拿些筹码，等待市场止跌回升、政策风险期过去、人民币升值利好被市场充分意识到之时，趁势拉抬可将房地产板块做成市场热点，从而顺利完成低位吸纳、高位派发的过程。
　　散户有可能在现在的市况中疯狂抢进房地产股从而由游资力量制造出一个火爆的短线热点吗？笔者认为目前市场心态仍然疲弱，周五的一根小阳线不足以改变弱势心态，散户热钱疯狂追捧房地产股的现象不会出现。
　　综上所述，多头将希望完全寄托在银行和房地产板块崛起是不现实的，两大板块有望成为弱市中的相对强势板块，但投资者将看不到类似8月、9月时火爆短线热点，由银行、房地产板块率领大市就此止跌回升的可能性很小。
　　机会和风险提示：在股指期货、调控政策等相关消息面存在不确定性的情况下，指标股特立独行的走势是一大变数，股指走势不能客观反映市场实际情况，操作上不要被股指走势误导。个股结构性分化现象严重，重点关注强势的银行板块、率先见底回升的房地产板块。

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房地产：四季度投资策略 关注四类公司(研报)
2007年10月26日 16:55:41   贾祖国　 招商证券
　　中石油上市对大盘的影响 基金在猛烈减仓哪些股 10月26日抄底3只股 股指期货推出时间(表格)
　　我们总体看好中国的房地产市场。我们认为受益于中国居民金融资产的快速增长和人民币的继续升值，中国未来的房地产价格总体将继续上涨。
　　城镇住房供给总体依然短缺。根据建设部2020 年中国城镇居民人均住房面积35 平米的规划，我们估算中国城镇居民未来对于住房的需求量每年至少为7 亿平米；而受制于严峻的土地形势，中国城镇住房的年供给面积很难有效突破7 亿平米。中国的商品住房供给相对短缺。
　　中国居民金融资产快速增长导致社会购买力迅速提高。中国居民的金融资产从2001 年的7.4 万亿上升到了2007 年的23.8 万亿左右。中国一手商品房销售收入与居民金融资产的比例由2005 年的11.9%下降到了2007 年的9.7%；再从中国住房抵押贷款的情况来看，住房抵押贷款占居民金融资产的比例由2004 年的12.6%下降到了2007 年的10.5%。
　　流动性压力依然巨大。外汇储备年新增额的快速增长，对房地产价格主要带来了两个方面的影响：有一部分外资直接流向了房地产行业；增加的流动性推高了包括房地产在内的资产价格。人民币未来将继续升值，甚至会有所提速。未来中国外汇储备年增长额有望继续快速增长，房地产价格将会继续面临上涨的压力。
　　房地产调控并不会导致房价下降。管理层对房地产的调控主要是针对需求一侧，很难有明显的实际效果；土地调控的愈加严厉，其结果必然是土地价格不断上涨。这也在一定程度上助长了房地产价格的上涨。
　　主流地域房地产价格依然看好。占据中国房地产商品房销售收入半壁江山的广东、上海、北京和江苏四地区的房价总体上还保持了强势。
　　维持行业推荐评级，关注4 类公司。我们维持行业推荐的投资评级。
　　我们建议投资者关注以下4 类公司：行业龙头，区域龙头，有资产持续注入的优质公司和股价严重低估的公司。我们给予招商地产、保利地产、香江控股、华发股份、深南光和珠江实业等公司强烈推荐A 的投资评级。

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地产板块：采地之灵气 彰王者风范

2007年10月26日 17:42:37 　  三元顾问

　　人民币在本周冲破7.5的心理关口，并在后三日里连续三日创出新高，人民币加速升值趋势彻底显露无疑。在人民币快速升值的刺激下，地产板块成为本周市场上最亮的明星，在市场整体弱市调整的环境下，异军突起，连续逆市上扬，充分彰显出了地产股的王者风范。
　　地产股在今年7月份时曾出过一波轰轰烈烈的行情，但进入8月份以来，有关地产的调控声音不断响起，调整周期已进行较长。在明年开征物业税、加息传闻等利空的作用下，8月以来的地产板块调整幅度也已较大。就在市场大多数人都不对地产看好的背景下，地产股突然走出一波逆市行情，投资者需要对地产股进行一番重新审视了。
　　阶段性利空基本出尽，悲观情绪已得到释放
　　自8月以来，地产股在明年开征物业税、加息传闻等利空的压力下，出现了周期较长且幅度较大的调整，尤其是在十七大阶段，由于政策称将重点调控房地产市场，房地产板块在前两周遭遇了深幅的调整，不少地产个股跌幅惨重，做空动能出现了过度的释放。
　　从政策面的角度上看，物业税的确是调控房地产的利器，但物业税涉及方方面面的利益关系和极其复杂的操作程序，全面开征至少需要三年以上的时间，而且物业税征收后能否抑制房价并无定论，毕竟房价不是由政府决定的，更不是由学者或分析师们决定的，房价是由市场决定的，同时，如果将土地出让金计入物业税，则开发商的成本大大降低，即使房价下跌，其利润率也不会下降甚至可能提高。至于加息传闻，无数次事实已证明加息对地产股的影响只有半小时，低开之后迅速走高，一切如旧，市场及地产股仍按其原有方向运行。
　　房贷新政难掩地产股投资价值
　　房地产价格仍将保持向上的态势，但上涨幅度会下降。在房地产巨大刚性需求和人民币升值的推动下，房地产市场上升的整体格局不会改变，政策只能影响房价上涨的节奏，不改变上涨态势，但上涨幅度会下降。另一方面，由于前两次调控的影响，土地供应减少，目前在上海、北京等一线城市房源紧张，购房需求较强烈，房价上涨趋势明显。再次，由于居民财富增长较快，购买力增强，很多购房者往往可以用自有资金买第二、第三套住房，对利率杠杆的敏感性不高。
　　此外，央行和银监会联手出台房贷新政，对此市场早有预期，政策出台后在执行方面仍需要进一步细化办法的落实。该政策虽然使得贷款压力有所加大，但对潜在购房者的决策影响并不大，对投资者的心理影响大于实际影响。在房价格高涨的背景下，房地产市场仍有持续调控的压力，但主基调是保持市场健康稳定地发展，并不会逆转楼市格局。
　　基金3季度减仓，4季度回头加仓
　　从基金公布的3季度持仓情况看，房地产板块成为3季度基金减仓最严重的板块。这主要是基于机构投资者对房地产行业调控的悲观情绪。但从本周的市场表现上来看，房地产板块逆市大涨，龙头品种万科每天都出现连续的万手大单不间断拉高，这样的大手笔显然是机构投资者的手段。尽管基金3季度减仓，但在人民币升值和房地产阶段性利空出尽的背景下，市场必然发现，原来地产行业并非预期中的那么糟糕。在前期地产板块做空过度的背景下，回头增持地产股将是市场的普遍选择。
　　整个地产板块3季度的业绩都出现大幅的增长，并且未来全国房价的整体趋势仍是上涨为主，地产股的业绩至少在奥运回归前都将继续保持远远快于其他行业平均的水平。从盘面上看，我们很清晰地可以发现，龙头品种万科A、保利地产等等品种都早已纷纷走出了下跌通道，都呈现出回头创新高的局面。而且逆市上涨，表明了资金对地产板块积极吸纳的态度。本周大盘整体偏弱，一旦大盘止跌反弹，地产板块的表现势必更加出色，投资者可积极关注。

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连涨6天 连破2关 人民币恢复升值动能

2007年10月26日 07:36:58    　 上海证券报    涂艳

　　前一交易日刚刚突破7.50整数关口，人民币昨日中间价再破7.49，以7.4867再创汇改以来新高。
　　据记者计算，人民币中间价按照汇改时8.11的汇率计算，汇改以来人民币累计升值幅度已接近8.33％。今年以来人民币累计升值已达4.3％，早已超过去年全年的3.35％的升幅。
　　此前一个月里，人民币始终在7.50－7.52区间作窄幅调整，本周终于发力上行。
　　回顾汇改以来整数关口突破时间表，可以发现：从7.9到7.8的破关之旅花费4个半月，从7.8至7.7只花了不到4个月，而由7.7至7.6时仅用了不到2个月。就在市场普遍认为人民币进入快速升值通道时，人民币越来越呈现出弹性升值、双向波动特征。7月3日破关7.6至10月24日突破7.5，则持续了3个多月时间。
　　专家分析认为，人民币在弹性加大的同时，短期升值速度有望加快。虽然最新海关数据显示，9月份贸易顺差增幅比前8个月减缓了15.1个百分点，但是239.1亿美元的数据还是令西方国家焦躁不安。
　　昨日询价市场人民币盘中最高7.4806，最低7.4867，最后收报7.4820，较上日收盘价7.4926元大涨，并续创汇改来收盘新高，盘中也创下7.4806元的汇改来日间新高。

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看好地产股的五大理由

2007-10-27 15:22   亓恩义   证券市场红周刊

　　当股指冲过 6000 点大关，在6000 点上下高位震荡的时候，一向凭金融、 地产股拉抬股指的情况出现了非常显著的变化， 曾经是傍着金融股一起称雄股市的地产股表现令人失望， 持有地产股的朋友们心情肯定是不爽的， 还有的人认为目前是地产股投资大逃亡的时候，但本人坚持看好地产股， 理由有以下几点。

　　一， 地产股前期下跌的直接原因与国土资源部的通知有关。 房地产开发商“跑马圈地”的时代或许终结； 再就是前段出台的购买第二套住房的贷款按揭政策， 目前各家银行有各家的应对方略。其实，这是针对炒房者而不是针对真正的购房者政策， 普罗大众连一套小房都买不起，何言炒房？ 从长期来看，这是今后我国房地产市场走向健康发展道路铺下的第一块砖。实际上，市场对此两项政策是反应过度了， 投资者要有自己的综合分析能力， 不能一看到股票下跌就慌不择路。

　　二， 地产股的调整已经有一个半月了， 或许就是借政策面变化的最后一跌，投资者最好不要上大当，一看见下跌就抛出股票。 房地产行业是个资金密集型的行业， 它的发展趋势不是一项政策能够改变的，此前的各种调控措施为什么不能撼动房地产股呢？原因只有一个，房地产开发商可以转移成本到房屋购买者身上， 开发商的利润却不会减少或许还会增加。 这就是房地产行业牛气冲天的直接原因之一。

　　三，在最近的中国“福布斯富豪榜”上前 40 位中国富豪中，有 15 位是房地产开发商， 仅从这个富豪榜我们就不难看出， 中国最暴利的行业在哪里。 很多大型的上市公司都介入到地产行业中来，在当今中国，关键是要有一块地， 放在哪里都增值。在人民币升值、流动性过剩的环境下，房地产股没有理由不上涨。

　　四，在诸多投资品种中，能充分享受保值、增值的，当今世界上惟房地产莫属， 是其他投资品种不能比拟的。 这也是许多有钱人忙于炒房的根本原因，炒出去可以赚大钱，万一炒不出去就出租生利。 当看到股价下跌时，你到房市去瞧瞧，其实房价根本没有便宜。 在城市里又有多少人需要购房， 这个突出的矛盾不是一时半会儿能够缓解的。

　　五，金融、地产两个行业是一条绳子上拴着的两个蚂蚱，一荣俱荣，一损俱损， 没有金融股走强地产股走弱的道理。 在如此经济环境下看淡房地产股， 总觉得是有点短视的行为。 况且房地产也是一种无代替品的行业，衣食住行，人不能没有房子住。

　　时逢年末， 通常许多房地产公司都会有楼盘推出， 在房地产股收获的季节， 我们没有理由看淡房地产股票， 投资者需要的是一份耐心和毅力， 最好不要在黎明前临阵脱逃！

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沪杭商品房成交量降价升 "楼荒说"开始四处蔓延

2007年10月28日9:44 经济观察报 陈周锡  

    为期4天的浙江省第14届房地产博览会(简称“房博会”)本月22日落幕，本次展会仅成交了848套房子，创下近年来新低。一直以来，该房博会素有杭州楼市“风向标”之称。

    事实上，在金九银十之际，上海也和杭州一样面临同样问题，成交量纷纷下降，观望氛围渐浓。甚至有业界人士认为，受房贷新政等一系列政策影响下，市场交易或将提前进入寒冬，楼市将进入新一轮调整期。

    然而，与成交量下降形成鲜明对比的是，杭州、上海商品房成交价仍在上涨，开发商捂地、捂盘仍在继续，“楼荒说”开始四处蔓延。

“楼荒说”蔓延

    “可售房源不多，是这次房博会最直观的特点，”杭州中原地产公司荆海燕认为，与往届展会期间纷纷开盘不同，这次房博会的开发商重在“展示”楼盘。

    据了解，原先估计杭州市区将有约50个楼盘在九、十月份推出新房源，而今大量的房源被开发商捂着，房博会上难觅踪影。无新房可买，让一些购房者不得不到二手房展区再次寻觅，然而情况同样不乐观。

    杭州中原地产文华分行经理章志坚介绍，在房博会开幕后，看到开发商新推房源极为有限，很多原先已谈好并准备签约的房东都毁约了，进而把挂牌价再次调高。而一些性价比较高的房源，因房展期间买方看房比较集中，直接影响了房东心态，涨价现象非常普遍。

    在上海，成交量自6月达至高点后，上海楼市一手房成交量最近3个月持续下滑，本月上旬商品住宅成交量仅65.13万平方米，创历月新低。但平均成交价格再创新高，本月前11天上海商品房平均成交价达12007元/平方米，远高于9月的10507元/平方米。

    据有关资料显示，日前上海可售住宅新房供应量约为555万平方米，按每月约150万平方米成交量计算，只能保证不到4个月的销售。此前上海市房地局相关负责人表示，可售住宅1000万平方米是个警戒线，低于这个警戒线房价就可能出现反弹。实际上，自今年3月上海可售住宅新房供应量跌破1000万平方米以来，上海一手住宅楼盘的存量每个月都呈现下降态势。

    戴德梁行华东区有关负责人认为，长期供需失衡，使得市场上存量房源消化殆尽，而在售项目大幅提价也抑制了部分购房需求。目前上海楼市这波涨价，已超出了多数购房者的心理承受能力。再加上轮番加息、房贷新政等金融政策相继出台，在提高入市门槛的同时也改变了购房者心理预期。

    一个有趣的现象是，部分开发商和中介利用当下的“逆势”激发潜在客户的“急购心理”，化被动为主动。“成交量下降致使‘楼荒说’形成，与开发商人为捂地、捂盘有直接关系，”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，房源供应下降，特别是市区新房供应稀缺，使得开发商借机炒作哄抬房价。

    事实上，在“楼荒说”背后，上海土地供应还是比较充足的。据上海中瑞市场研究有限公司总经理朱峰介绍，从1998年到今年5号公告，上海市已批而尚未开发土地达1.7万公顷，约2亿平方米的建筑面积，按每年2500万平方米成交量计算，可以给上海供应8年。

第三次调整

    “在市场、政策的双重影响下，杭州、上海楼市将进入一个新的平稳调整阶段，”上海房地产资深人士、高级经济师顾海波认为，在这段调整期内，上海房价不会大涨，也不可能大跌，仍处在一个平稳的上升通道。

    事实上，此前上海房地产经历了两次调整期，上海北孚地产研究所吴伟良教授认为，在这两次调整中，上海楼市有过徘徊、回头，但总体楼市仍处上升通道。据了解，第一次发生在1992年至1994年，上海房地产发展速度过快，使得此后两三年里土地出让面积急剧下降，与此同时商品房供过于求，1997年底空置量达969万平方米。

    第二次发生在2005年至2006年，为了控制房价过快增长、抑制投机炒作，2005年5月国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》(“国八条”)，上海楼市总体保持平稳，局部房源价格稍有下调。

    “调控是常态，需求依然强劲，”吴伟良认为，上海楼市有过热，也存在购买力透支现象，但刚性需求、改善性需求依然较强。据上海中原地产研究咨询部总监陈宁介绍，在此前5个月成交量活跃期，上海动拆迁、刚性和改善性需求约占80%至90%，投资性购房仅占10%左右。

    戴德梁行华东区有关负责人认为，针对大热了近一年的上海楼市，政府还会陆续出台政策，以缓解目前紧张的供求关系。9月份CPI持续走高，银行可能还会进行1—2次的加息举措。作为购买方，在一系列土地政策、金融政策的出台下，大部分客户还是处在观望状态。

    而在上海汉宇地产研展部主任邵明浩看来，基于今后几年房源供需情况看，目前杭州、上海楼市的观望氛围只是“暂时”的，经过短时间的“政策消化”后，市场向上走的大势不改。

    上海市统计局最新统计显示，前三季度上海市完成房地产开发投资966.65亿元，比去年同期下降3.6%；占全社会固定资产投资的31%，比重同比下降3.5个百分点。新开工面积1659.58万平方米，同比下降9.1%。

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地产股三季度遭遇机构持续减持 长期趋势仍看好

2007年10月28日00:34 21世纪经济报道   

地产股遭遇机构减持。

截至10月25日,已有34家基金公司222只基金公布了2007年三季度报告。报告显示,三季度基金对房地产股的持仓比例有所下降。

调整仍在继续

一位不愿具名的基金经理告诉本报记者:"我们的确在减持地产股,调整还没结束。"

事实上,机构对房地产股的减持从8月份就已然开始。在机构连续增持3个月后,8月份突然遭遇"滑铁卢"。机构当月减持房地产股3.57%,一下子成为当月机构减持比例最高的行业之一。

这种状况仍在继续。以天鸿宝业为例,根据上证所交易公开信息,该股在10月11日和12日两个交易日内,分别遭到机构专用席位大幅抛售,卖出席位的前五位机构两日共计卖出金额约2.82亿元。

以招商地产和苏宁环球等较有代表性的个股主力机构持仓的情况来看,截至2007年9月30日,共18家主力机构(基金18家)持有招商地产,持仓量总计7154万股,占流通A股22.56%。其中,基金持仓与二季度相比,增仓4家增持358万股,减仓8家减持725万股。共10家主力机构(基金9家,券商集合理财1家)持有苏宁环球,持仓量总计3487万股,占流通A股18.06%。其中,基金持仓与季度相比,有2家减仓,减持353万股。而亿城股份、中粮地产、北京城建、阳光股份等地产股也纷纷遭到机构不同程度的减持。

国金证券投资顾问姜富春10月25日在接受本报记者采访时表示,"减持主要是因为地产股上涨空间已经非常有限,此前地产公司不仅增发而且四处拿地,现在一轮行情已经结束。"统计显示,近6个月内地产板块平均涨幅已达71.2%,高于上证综指成份股53.7%的平均涨幅。特别是7月份,多只房地产股票在一个月内实现股价翻番。

"较高的估值也让机构们更加看到了风险。"姜富春说。根据wind系统的数据显示,今年年初,全部A股的平均市盈率为30.12倍,房地产开发与经营类上市公司平均市盈率为34.48倍,地产估值大致与大市匹配。上证所发布的9月份统计月报显示,房地产板块市盈率约107倍,远远高于沪市63.70倍的平均市盈率。

国都证券分析师邹文军认为,"对调控的预期,也是机构减仓的主要原因。"此后出台的政策也进一步验证了之前的市场猜测。他向本报记者举例:9月末央行出台的房贷新政,目前已经让市场出现了观望情绪。加息、设立物业税试点等政策使投资性需求被很大程度地抑制。另外,国土资源部出台的39号令,明确规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,进一步加剧了开发商的资金紧张状况。

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楼市9月两大指数同创去年以来新高 压力再次加剧

2007年10月28日01:05 上海证券报  李和裕   

9月的楼市依然高烧不退。日前，国家统计局和国家发改委分别公布了上月的国房景气指数和70个大中城市房屋销售价格指数，两大指数同创2006年以来的新高。有分析师认为，政策调控背景下楼市的“高昂”态势使控制其平稳发展的压力再次加剧。

9月份的国房景气指数为104.99，环比8月份上升0.51点，同比去年9月份上升1.85点。具体来看，房地产开发投资分类指数为104.07，环比上升0.35点，同比上升2.35点。1-9月份，全国完成房地产开发投资16814亿元，同比增长30.3%。

商品房空置面积分类指数为109.47，环比上升1.30点，同比上升7.53点。截至9月末，全国商品房空置面积为1.18亿平方米，同比下降2.4%。其中，空置商品住宅5823万平方米，同比下降11.6%。

同时，9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，涨幅比8月份高0.7个百分点，环比上涨1.7%，涨幅比8月高出0.3个百分点。其中，70个大中城市的新建商品住房销售价格同比上涨10.0%，涨幅比8月份又高出1个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨4.2%、10.4%和10.9%，环比分别上涨0.9%、2.0%和1.8%。分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括：乌鲁木齐21.1%、北海19.4%、深圳16.5%、杭州15.6%、北京15.3%和宁波14.6%等；环比涨幅较高的主要城市包括：杭州5.5%、重庆4.1%、大理4.0%、石家庄3.9%、吉林3.5%、长沙3.4%、乌鲁木齐3.0%和上海2.5%等。

二手住房销售价格同比上涨7.6%，涨幅比8月份低0.3个百分点。

非住宅商品房销售价格同比上涨7.0%，涨幅比8月份高0.8个百分点。其中，办公楼、商业娱乐用房的销售价格都同比上涨0.3%，工业仓储用房的销售价格则持平。

中房上海指数办公室的分析师就此表示，从长远观察，我国经济的后发优势、人口红利、城市化的长期进程等因素，使房价上涨也成为一个长期趋势，但如今房价上涨过快，超出了民众承受能力和扩大了基建投资规模，可能伤害我国宏观经济和房地产业自身的可持续发展，还可能孕育金融危机。9月底央行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台，是让房地产降温的明确信号，但绝非要冷冻房地产，而是运用差别化金融政策，达到软着陆的调控目标。

“我们认为要实现软着陆，一是要继续保持宏观调控的连续性，即保持紧缩政策态势；二是要扩大住房供应，适时降低特别是90平方米以下中小户型的预售标准，以大面积缓解当前滞后的供应缺口，同时土地供应的弹性也要与市场需求相匹配甚至超前；三是要推进房地产税制创新，筹划多年的物业税应加紧制定和推出。”分析师称，“从市场方面观察，虽然房贷新政出台，但能否软着陆要看今后几个月的住房交易是否缩量，从而能使房价稳定或稳中有降，人们正在等待市场的进一步演化。”

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广州楼价8个月疯狂飙升46% 主流价格已达1.4万元

2007年10月28日00:28 金羊网  梁栋贤   

后黄金周广州买家心理价位大调查

心理价位和实际价位相差4108元/平方米

广州人买楼难吗？很难！一方面由于广州楼价不断飙升，在售住房的套均面积越来越大、总价越来越高；另一方面，由于广州买家的心理价位和市场的实际销售价格有着很大的差距。本周，本报记者在广州市各在售楼盘和看楼车聚集点进行了问卷调查，调查结果显示，广州买家的心理价位和实际的平均楼价之间的价差高达4108元/平方米，如此大的价格差异，给广州人买楼增加了不少难度。

广州楼价8个月飙升46%

根据阳光家缘网公布的广州市住宅的即时签约信息，9月份广州十区的成交均价为11092元/平方米，首次突破了10000元/平方米的大关，比今年1月份的7602元/平方米增加了3490元/平方米，增加幅度达到45.91%。

其中，中心六区的涨幅更是惊人。阳光家缘网公布的数据显示，9月份中心六区的成交均价为14507元/平方米，比今年1月份的8935元/平方米大幅增加，8个月内增长了5572元/平方米，增长幅度高达62.36%。

主流价格：1.4万元

由于楼价的不断飙升，14000元/平方米已经成为广州楼市的主流价格。记者从各发展商和中介公司处了解到，目前广州十区在售楼盘的面价(未计算折扣)已经达到13245元/平方米。其中，12000元/平方米以下的楼盘只占供应总量的42%，而12000元-18000元/平方米这个价格区段，俨然已经成为市场供应的主流，这个价格区段所占的比例已达到41%。18000元/平方米以上的产品，则占总体供应量的17%。

心理价差仍在扩大

一方面是楼价的不断飙升，即使遇到宏观调控，发展商也不肯轻言降价；另一方面是买家的心理价位在轻微下降，这使买卖双方的心理价位的距离越拉越大。本报进行的买家心理调查显示，近期广州买家所能够承受的心理价位是9137.5元/平方米，与实际市场上13245元/平方米的价格相比，有4108元/平方米的差距。

值得留意的是，由于本次调查的取样点是在各在售楼盘和看楼车聚集点，现在仍在买楼的人群，其经济能力应该较高，如果对这方面的因素进行修正的话，相信整个社会的心理楼价和实际楼价的差距应该更大一些。

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9月广州二手房价飚升至7100元/㎡ 套均总价涨14%

2007年10月28日00:40 金羊网  陈玉霞   

尽管上周某专业网站公布，9月份广州二手楼放盘价达8058元/平方米，但实际成交价与其却有些偏差。满堂红研究部对该公司的成交个案统计显示，9月份广州总体(不含萝岗、南沙)二手住宅成交均价为7127元/平方米，比8月上升7.2%，同比上升44.4%；其中中心城区二手住宅成交均价达7798元/平方米，比8月上升9.7%。二手楼价上涨幅度有拉大的趋势。

套均总价又涨14%

在满堂红地产的成交统计中，9月份各区楼价普遍上升，其中越秀、天河二手楼成交均价最高。如越秀区二手均价为9314元/平方米，环比上涨6.6%；天河区二手均价为9148元/平方米，环比上涨6.9%。另外，合富置业的成交也显示，9月份天河及越秀区主要成交的是，均价1万元/平方米以上的二手楼，导致天河楼价高涨。除了越秀、荔湾、海珠、天河四区外，黄埔、番禺、花都三区3500元/平方米以下的物业成交较多，从而拉低了全市整体的二手楼价。

满堂红研究部的统计数据显示，由于二手房成交均价不断上升，致使2007年第三季度内，广州总体(不含萝岗、南沙)的住宅套均总价达到了54.24万元/套，比今年第二季度的套均总价上涨了14%。换句话说，市民在第三季度购买同样的二手房，平均支付房价的净帐面值(未含税)，要比第二季度多6.67万元/套。其中，天河区第三季度的二手住宅总价为71.68万元/套，远远高于全市的平均水平。该部门经理周峰分析，这与天河区高端客户追求的大户型及市场供应以高价房为主紧密相关。

贷款比例仍在持续放大

9月份的第五次加息，近期央行提高第二套房首付、贷款利率等政策，种种迹象表明“银根”正不断收紧，目前想贷高额房款的难度非常大。但从满堂红研究部的统计数据看，向银行申请贷款的客户比例，呈逐季度快速增加态势。

据统计，各类贷款(商业贷款、公积金贷款或组合贷款)合共比例从2006年第三季度的54.4%，增加至今年第三季度的72.9%，一次性付款的比例，则从去年第三季度的45.6%缩减到27.1%。周峰分析，一次性付款比例急速减少，除了广州楼价上涨所带来的总购房成本增加外，商品投资市场的“火爆”，也分流了部分购房者的资金，股票、基金、国债、估证、黄金、白银、邮币卡收藏等投资市场，在最近一年内迅速聚集了大量人气，就是最好的证明。

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保利地产荣获"最具持有价值的上市地产公司十强"

——保利康桥同时荣获"最具投资价值不动产十强"

2007年10月26日17:45   房地产

保利地产：值得珍藏的股票

2007年首届中国地产理财榜评选委员会日前在大连发布“中国地产理财榜”，该榜单包括“最具持有价值的上市地产公司十强”和“最具投资价值的不动产十强”两份榜单，保利地产是唯一一家公司和项目（保利康桥）同时入选的地产上市公司。

投资房地产已持续多年成为最炙手的理财渠道，然而随着政府近期加强了宏观调控，地产投资环境变得微妙，但是毋庸置疑地产仍就是家庭理财者最关注的投资途径。21世纪报系的相关研究机构推出的中国地产理财榜，将追随最显赫的地产金股、挖掘最具潜力的不动产市场，为投资理财者揭示地产投资的新方向，力求为投资者梳理清晰纷繁的楼市。

21世纪报系一直对中国房地产行业发展保持高度关注，连续7年倾力打造的“博鳌•21世纪房地产论坛”是中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛。依托21世纪报系强大资源背景，理财周报于2007博鳌•21世纪房地产（大连）论坛上推出2007年度中国地产理财榜，吸引了包括地产业界和个人投资者的高度关注。

保利地产从上市以来，一直吸引了机构投资者和个人投资者的青睐，股价不断走高，其内在价值不断被重新认识，这次保利地产公司和项目能够同时出现在理财榜上，表明其内在的成长性与竞争力正在被越来越多的人认同。据评选委员会表示，该委员会根据房地产行业的特性及榜单侧重,以专业上市公司财务分析指标体系为基础,构建本套评价体系。地产公司与普通公司相比有其独特性,如现金流可能庞大,负债率却相当高,而本次活动关注上市地产公司的发展性,因此评价体系更强调公司的竞争力与成长性。

其基本指标包括：

　　1) 规模性,包括总资产、净资产、房地产业务收入、完成房地产投资额、房屋施工面积、房屋竣工面积等;

　　2) 基本面股价,包括初始年度经常性每股收益EPS0、初始年度每股现金股息DPS0、行业市盈率、折现率行业、风险系数;

　　3) 税金缴纳;

　　4) 公司近年的股市表现

　　同时委员会高度关注企业的竞争力指标：

　　1) 赢利性,包括净利润、总资产收益率、净资产收益率等;

　　2) 资金运作效率指标,包括总资产周转率、存货周转率、各类费用比率、应收帐款周转率等;

　　3) 筹资能力,包括具备筹资手段的类型,如上市、发债、银行贷款、发信托、是否有关联银行、历史筹资额度、现有银行授信额度等;

　　4) 偿债能力,包括流动比率、资产负债率等;

　　此外，要成为最具持有有价值的上市公司，成长性指标也是重要环节：

　　1) 成长性,包括房屋销售额增长率、房地产业务收入增长率、净利润增长率等;

　　2) 土地储备面积及土地所在位置,公司可持续性发展前景;

　　3) 公司品牌形象,包括公司的行业地位和企业文化等;

　　4) 公众认可度,通过产品质量、物业服务等方面获得消费者认可;通过营造公平友好的交易环境、产业链中不拖欠货款获得供应商认可等。

综合各项指标，保利地产在地产上市公司中脱颖而出，成为最具持有价值的企业。

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人民币升值、贬值与房价狂涨的关系

2007-10-25 12:00:19    王志远        

2006年以前，全国买房者众，由此引发激烈争论。官方和主流媒体均一致认定，一个人买几套房是不合理的，是导致需求过旺进而房价上升过快的主要原因，为此政府不惜出台了多项政策严加调控。2007年来，证券开户数剧增，从官方到媒体均认定中国百姓已处于不可思议的“非理性”状态，因此需要“教育”、“引导”，尤其是需要“调控”，以改变其行为选择。

　　然而，情况并不如此简单。

　　我们知道，当前中国宏观经济的最大特点就是整体国民经济已陷于“流动性过剩”的状态。挑开精致的学术语汇的面纱，“流动性过剩”说白了就是：钱太多了。

      为什么神州大地上突然间钱这么多呢？这又与两件事有关。第一件事是国际资本认定人民币低估了，将要升值，存在着巨大的套利的空间，因此通过合法（如 QFII）与不合法的形式大量流入，仅今年一季度流入的热钱就高达700亿美元。第二件事是国际资本通过美国政府等种种渠道频频向中国政府施压，要求中国政府将人民币升值，中国不得已在2005年走上了人民币渐进升值的道路，而频繁的加息以及宣布人民币汇率浮动空间的扩大，更让国际资本从中闻到了血腥味，从而更加猛扑向中国。由此导致的结果是，过去几年间中国的外汇储备从2003年的 4000亿美元一直升到目前的超过12000亿美元。

而在中国大陆，外汇是不能直接使用的，因此所有外汇均要强制按官方汇率兑换成人民币，这就使得国内的人民币突然大量增加。不妨简单按美元与人民币 1∶8的汇率计算一下，则2003年以来累计因外汇增长而被动增长的人民币达64000亿元，如果按3－5倍的乘数效应，则导致市场上增加的人民币货币供应量可达19．2万亿－32万亿元之多。这远远超过2006年中国20．9万亿元的GDP。也就是说，在此期间货币的增长居然远高于GDP规模。此外，截止到2006年底，我国的货币和准货币（M2）加起来总共是34．6万亿元人民币。也就是说，大概55％－92％的货币供应都是由于外汇流入所引发的。这说明，中国的宏观经济在很大程度上已由外汇的流入或者说由过剩的流动性所主导.

人们一直以来认为，是人民币升值的事实及预期才导致了中国进入“流动性过剩”时代。然而，真正对中国老百姓带来直接影响的问题是，中国老百姓的钱相对于国内资产将发生急剧贬值效应，这才是社会各界需要认真关注并引起重视的。

　　资金和物资在中国完全不同比率的增长速度导致了奇妙的宏观经济现象，这其中最奇妙的一点就是消费性物价没有上升，而投资性物价急剧上升——其中原因也非常简单，好比说，过去一户普通人家50 万元也许就能够买套90平方米的房子，而现在，由于另有相当于50万元人民币的外币流入，也来争夺这一套房子，因此只能买半套房子了。这个时候，你当然可以说房子涨了一倍，但你也完全可以说房子并没有涨，而是人民币变得越来越不值钱了，它相对于房子来说贬值了100％。

显然，人民币对外升值只是一个表象，人民币对外升值导致的流动性过剩进而人民币对国内资产的急剧贬值才是问题的要害。只要人民币升值的进程没有停止，则国际资本的汹涌而入也就一日不会停息。在这种情况下，中国人民只有两种选择。一是相信政府和某些精英更加理性，因此像政府和某些精英所鼓吹的那样，不着急买房而选择去租房，或者买了一套房后就坚决不买第二套房，同时更不随波逐流去“全民炒股”。这样的“理性选择”带来的会是什么样的结果呢？那就是中国老百姓辛辛苦苦一辈子积累下来的储蓄存款必然像冰棍一样迅速地化掉。昨天你本来还可以买一套房的，今天你却只能买一个客厅了，而明天你将注定只能买一个阳台。
当然，“专家”们说了，总有一天房价会跌下来。但很清楚的是，这一天在人民币升值路线没有走完之前将不会到来，而人民币的升值道路还很长（目前人民币主要是对美元升值而对其他货币甚至仍然是贬值）。因此，让中国老百姓在盛夏之际就穿上过冬的棉袄，这想法实在太过超前，以致可能成为误导，让老百姓活活被烤死。

　　中国老百姓当然不会这么傻，他们自有其理性选择，那就是通过投资于“住房、有价证券、古董、艺术品”等一切国内投资品的办法来避免损失。也就是说，中国人民选择买房炒股不仅是逐利的理性选择，并且几乎是迫不得已的为避免财富不像冰棍那样化掉的唯一无奈选择。

　　虽然买房炒股是个体居民的理性选择，但就宏观（全社会）来说，未必一定是最理性的选择。尤其对于政府来说，可能充满着担心：如果大家都去买房炒股，会不会引发泡沫经济？此外，从决策者的角度，也许还需要考虑的是，在房地产和股市之间政府是否要有所选择？政府还需要做什么相关的事情，才能将居民的理性选择引向社会资源的优化配置？等等。
第一个问题比较复杂，需要一篇长文也许才能说得比较清楚。这里先讲一个基本结论，最近笔者对日本以及东南亚国家当年泡沫经济的状况与中国目前的状况进行了对比（具体数据因篇幅关系在本文中略去），发现中国目前无论房地产也罢股市也罢，基本上都还比较健康，没有明显泡沫。因此，政府的调控更多是预防性的，而不必过于担心泡沫经济。

　　第二，假如流动性过剩一定导致泡沫的话，房地产泡沫对中国经济的危害更大，因为它会带来更高的地价和房价从而加大工业化的成本，而中国工业化还没有完成，因此房价上升太快是不利的，另外房地产泡沫导致的分配效应是一部分人掠夺另一部分人，容易造成收入差距扩大。而股市泡沫可以将资金引入实业，推动中国的产业结构升级。此外，房地产泡沫可能使中国脆弱的金融受伤，而股市因为银行资金禁止进入，因此对于金融的危害要更小。从这个角度，泡沫从房市转向股市，从总体上讲可能会导致中国泡沫经济的风险下降。

　　第三，最重要的是，政府要合理界定相关资产的权力问题。目前，在土地问题上，全国农民（集体）要卖地，只能卖给政府，全国人民要买地，只能从政府那里购买，政府实际上成了最大的开发商，这大大扭曲了供需关系，导致流动性过剩时代的价格畸高。另外，政府也没有承担起相应的住房社会保障责任，从而人为加大了住房需求。这样，房地产的价格影响就不仅来自于流动性过剩的问题，还来自扭曲的权力关系。政府在针对房市泡沫进行治理时，要同时加大改革力度，让权力界定合理化。

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2007中国蓝筹地产评选高峰论坛-颁奖盛典

2007年10月28日00:00  新浪房产



图为经济观察报总编辑张京华先生


　　主持人：尊敬的各位来宾，女士们、先生们大家下午好！这里是2007中国蓝筹地产年度评选高峰论坛.颁奖盛典的活动现场，自我介绍一下，我是来自北京电台财经频道主持人杨洋，今天非常高兴和大家相聚在这里不是太著名但是非常有特色的仿战国的建筑里面，我们的中国蓝筹地产已经过四年的探索和努力，专业性已经得到了业内业外的认可，成为了深受地产企业信赖的媒体。

　　本来昨天天气预报说今天也大雨，所以我们的主办方非常的紧张，但是我们今天迎来一个非常凉爽的天气，也预示着我们2007中国蓝筹地产年度评选高峰论坛.颁奖盛典圆满进行，下面有请我们的主办方代表经济观察报总编辑张京华先生致辞。

　　张京华：各位来宾下午好！今天来了很多著名的房地产企业老总，今天对我们中国现代化建筑的建筑者来到战国时代风味的场所举办这个会议，说话的声音感觉有特别的味道，今年8月份，国务院召开了住房工作会议。全国住宅工作将把调控分为两步走，第一步是完善政府主导的住房保障体系，第二步是让住宅产业朝着温和、健康的方向发展，在十七大召开之前，建设部主观领导承认《住宅法》正在启动，将进入人大程序，而中等人群并不是被遗忘的角落，在住宅法中对于中低收入的住宅问题将予以制度上的保证。在土地资源配合走过粗放、快速的热能释放之后，2007年历史性的转向强调公平与均衡的资源配合格局。又可通过“转移支付”推动70%的中低住宅收入。

　　在这个实际，住宅产业发展将迎来重大的转型，什么样的运行机制可以确保公共住宅的分析公平，什么样的制度设计可以让公共住宅与市场产品之间的关系呈良性互动，住宅产业和其他行业的带动如何规划，我们希望在今天下午的研讨会当中，请各位专家和从业者对此进行一些探讨。

　　前面讲的这些，作为业外人士，在房地产专家面前谈谈你们的专业，对我是一个外行，下面我想更多的介绍一下2007中国蓝筹地产年度评选的情况，也是经过半年多的准备工作，给大家一个交待，根据我们的认真评选，根据评选的标准，我们从初审的50家企业选出了20家的企业，今天我们会正式公布这些企业的名单，本次活动本着理性的观点，该项活动基本获得了大家的认可，我们这项评选起始于2003年，当时以项目公司为目标，开始评选蓝筹地产优秀企业，从2005年股权改制基本完成，重新唤起了中国房地产业的信心，从中国蓝筹地产评选的结果来看，在短短的三年里，最终上榜的企业大概有35%的企业得到了轮换，并没有一个企业可以常驻榜单里面，也表明中国的房地产业处在高速的调整和重组过程中，在这个过程中，什么样的价值体系才是企业的常青之道，什么样的商业模式可以资源利用最大化，对于仅仅有十多年的房地产发展来说，对于成熟行业都是长问长新的问题，对于我们这样的企业更加重要，展望我们的活动，我们希望通过这样的活动，让他们有所收益，我们希望今天在座的专家、学者、业内人士对我们这次评选活动提出中肯的建议和批评，谢谢各位。

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　　主持人：谢谢张总，今天就如张总所言，我们不但非常高兴请到了很多的专家学者和地产企业的代表们，由于时间有限就不一一介绍了，像新浪、北京青年报这样非常有影响力的媒体，还有专家评选企业一会儿一一的给大家介绍。接下来有请这次活动的独家支持北京正略均策企业管理咨询有限公司许朝辉先生致词。



图为北京正略均策企业管理咨询有限公司许朝辉

许朝辉：大家下午好，很高兴参加今天这个会议，中国的房地产业、英雄多，争论也多，今天是蓝筹地产评选的第四年，我本人和单位也作为这个活动的支持单位，主要是指标的确定和数据的收集，我也很有幸在这四年当中看到我们行业众多的精彩的故事，和众多的房地产精英有过深入的交流，过去的四年也是中国房地产业争议最多的四年，在政府的调控措施当中，在很多民众，尤其是网上网民的众多的非议之中，也是中国房地产行业发展最快的四年，在四年当中我总结有这么几个特点，一个行业的集中度在加强，大家知道房地产本身是一个区域化比较分散的行业，四年前当时国内房地产行业做的最大的万科，全国的份额也是非常小的，四年后的今年，我们看今天获得蓝筹地产奖项的20家，他们加起来的份额在全国很高，这种行业集中度的增加，一个是我们国家土地政策的转变，招拍挂的方式和地价的不断攀升，自动的市场化的方式挤出了很多的小开发商，另外一方面我们大开发上自身的能力也在提升，所以房地产行业的大振荡之中脱颖而出。

　　第二个特点，作为房地产观察，这几年房地产行业为社会提供的房产品质在迅速提升。在座的有第二次、三次置业，作为消费者可以到市场上看一下，这几年的房子，节能材料等等品质都有很大的提升，在这一点上，我觉得可以说是我们坚持房地产行业市场化的基础，也正是因为消费者对品质的不断提高的要求和激烈的市场竞争，才促使了房地产品质的不断提升。

　　现在看十年前的房子，都被认为不可入目了，我们希望今天造的房子十年后不会被淘汰，品质的提升是一个过程，这也是房地产商要关注的，由于跟这个行业打交道比较多，很多优秀的房地产企业都在制订自己的房地产标准，也逐渐形成了跟优秀的设计单位、优秀的施工单位还有优秀的建材单位形成战略联盟的形式保证产品的品质，这是房地产行业这几年发展的第二个突出的亮点。

　　第三，很多消费者意识不到，我看到房地产企业的自身管理水平在迅速提升，无论是战略、管理的流程和治理，还有对整个财务的管理、资本市场的接轨，人才的培养和使用都在提升。我想这一点也是让我们房地产品质逐步提升的一个重要保障。在一个电影里面我听到一个台词：本领越大，责任越大，首先恭喜这获奖的二十家房地产企业，同时这些获奖者也应该承担中国房地产走向更好的责任，为消费者提供越来越好的产品。最后我祝贺今天当选的20家房地产企业，也希望越来越多的房地产企业参与到蓝筹地产的评选当中，现在的标准还是一些综合性的指标，但是在一些专项上我们有机会再来深入的考察和评选，比如说在产品、管理、区域特征、甚至可以把商业地产跟住宅分开来细化，希望通过这样的评选为什么选择住房的时候提供一个指引，让消费者选择的时候可以认清楚哪些企业品牌比较良好，管理比较完善，另外对房地产同行提供一个标杆的作用，让大家可以学习共同的好的管理思想和做法，让我们这个行业做的更健康，谢谢大家。

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主持人：谢谢许总语重心长的总结，各位来宾、媒体界的朋友们，有关主办方的代表致辞告一段落，接下来进入我们今天2007中国蓝筹地产年度评选高峰论坛时段，今天大的主题是房地产业将如何发展，听起来有一点空，有一点大，但是随着国家的宏观政策的出台和奥运的临近，每个房地产企业都面临着未来方向的决策和选择，首先有请国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松教授。



图为国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松


　　主持人：谢谢许总语重心长的总结，各位来宾、媒体界的朋友们，有关主办方的代表致辞告一段落，接下来进入我们今天2007中国蓝筹地产年度评选高峰论坛时段，今天大的主题是房地产业将如何发展，听起来有一点空，有一点大，但是随着国家的宏观政策的出台和奥运的临近，每个房地产企业都面临着未来方向的决策和选择，首先有请国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松教授。

　　巴曙松：谢谢主持人，今天我们从北京来到这个会场，跨度非常大，路上我想到了很多，从金融街的高楼的林立，经过一个小镇，到了这个项目，我想到了什么，我们为了分析了简便，调控的简便，我们做了很多的调控，房地产市场和其他的产品市场有很多的差异，其中很大的差异就是我们应该仔细的看待这个产品，如果像其他的市场，我们可以用单数，但是在房地产市场我们可能需要更多，我们现在所在的这个项目，和我们的经济适用房，廉租房、和城市的公寓，金融街的写字楼，他所面对的客户，投资的对象，资金运作状况和价格趋势是有相当大的差别的。可能这个差异最高的房子和最基本的房子的差异就像鲜花和花朵的差异一样，我们甚至可以归结为两种商品。

　　以香港为例，回归十年，香港经济非常的繁荣，但是我们看房价的波动，中低价格是金融风暴之前的60%左右，高端房已经涨到了历史最高，差异非常大，我想重点强调的第一点对房地产市场作出结论的时候我们必须要特别的谨慎，市场产品的差异非常大，在迅速变化的市场面前，我们要保持基本的谦卑态度。房地产市场和其他的市场不一样，我们坐在座位的一些房地产公司，很多是已经上市的公司，首创、万科、招商、东海等等，如果我们看好他，我们全国人民买的股票都会一样，但是万科、东海、招商各个城市的房子是不一样的，价格机制，成本构成，价格趋势等等。所以同为资产市场，股票波动和房地产波动有很大的差异。

　　第二点在中国的市场分析房地产市场，可能跟在美国、欧洲、香港有很多的差异，但我们做一些非常具体的结论的时候，我们可做一个进一步的细分，往往可以得出很多不同的结论，比如说我们今天简单的批评和现在市场主导的在每个不同的时期，主导的户型面积在不断的扩大，八十年代九十年代起步的时候七八十平米，现在一百二、一百五两百，为什么？难道仅仅归结为我们购买者追求大吗，也可能不是，也可能是，从中国的房地产市场来看，表现为层层波浪追逐的趋势，最开始我们需要的可能只有几十平米，但是最后经济的改变，终于想改进一下，再经过七八十年代的积累之后，这些人要买的是一百平米左右的房子，到现在已经购买了一百平米的希望买到的是更多的，就像我们陈教授买的是一样。所以这个建设的波浪式推进有内在的规律，我们可能只能去顺应它，而不能人为的教训，教训了可能也只是换一种方式，可能把两个房子并在一起了，所以我们的房地产市场比想象的复杂，要做出结论的时候要非常的谨慎。

　　第三，很多的国家市场是自然演进的，可能就是大量的产业工人进入城市，要购买房子，就推动了房地产市场，但是我们是按照十七大的报告，推出城镇化、工业化、市场化、国际化和信息化，这个推动的过程中，对微观的房地产市场有什么样的复杂的影响，我相信比任何一个单一的推进都复杂。城市化单纯的考虑可以很简单的进行，每年从城镇转移的多少人，需要多少房子，工业化又牵扯到工业产值的提高，产业结构的转换，实德队城市的住房结构又有不同，市场化，房地产市场本身就是一个非常生动的市场化的案例，我们出于企盼的需要，我们说房地产市场发展的最快。

　　我们仔细想想，房地产市场发展，北京就是一个市场化发展的很好的案例，如果我们仅仅看房地产发展，如果把我们原来从计划经济条件下，每个单位自己集资建房这样的非市场化房地产开发加起来的话，我们的房地产发展和GDP增长差不多。

　　而很多增量来自于房地产开发机构，信贷，一个单位要一个地找一个施工队，建完之后把分，排序，这是一个过程，所以同步推进使得房地产市场变得复杂，这个复杂下一步怎么办，下面有请建设部政策研究中心主任，中国城乡政策研究所所长陈淮教授解答房地产市场下一步的发展思路。

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房地产市场调控下一个重点是整治囤地的"地主"

2007年10月30日 08:17:05      21世纪经济报道

　　房地产市场调控的下一个重点是整治囤地的"地主"。
　　10月28日，国土资源部相关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此国土部门已经制定了详细的方法。
　　四条办法限定开发商囤地
　　"如果开发商囤积土地不及时开发，会进一步加剧土地市场供应紧张。"国土部有关负责人指出，国土部门拟定了几条应对开发商囤地的办法。
　　一是要求实行"净地"出让。对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按"净地"分宗出让；
　　二是合理控制单宗土地出让规模。对于出让地块规模，考虑到大宗地出让不仅不利于市场竞争，也不利于市场调控，因此强调控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力"圈占"大面积土地，形成"垄断"。
　　三是规定每宗土地的开发建设时间。为了缩短土地开发周期，根据房地产开发建设周期一般为2-3年的实际，还规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据。
　　四是加大闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。
　　中国人民大学管理学院教授严金明指出，上述国土部门提出的防范开发商囤地的具体办法中，尤其值得注意"开发周期原则上不超过三年"这条办法。虽然规定开发周期早有说法，但在各地土地政策中没有得到切实的落实。
　　严金明认为，这项措施将从以下三方面影响未来土地市场供应：一是在土地出让规模上，土地管理部门会根据竞标房地产企业的实际开发能力，将出让土地规模控制在其三年开发能力范围内；二是在开发项目严格控制三年开发周期，如果开发商三年未完成项目开发将受一定惩罚；三是在土地出让文件中将说明三年必须开发完毕的条件，开发商在受让土地时也必须接受和做出相应承诺。
　　今年9月，国务院发展研究中心一份《中国房地产企业竞争力研究报告》揭示了当前土地高度集中在大型房地产上市企业的现状。其中以广东碧桂园(2007.HK)为例，其今年前三季度新增土地储备3700万平方米，增长200%以上，以年开发量200万平方米计算，其目前高达4500万平方米的土地储备足够其开发27年。报告指出，囤地10平方公里以上的房地产上市公司不下10家。严金明认为，如果三年开发周期的政策得到严格落实，则目前前50强房地产上市公司都需要对其发展战略做出相应调整。
　　国土部有关负责人同时指出，整治开发商囤地的行动还将配合国土部9月28日发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(以下简称"39号令")执行。
　　在"29号令"中，国土部门提高了房地产企业购地成本，改变了过去开发商只要缴一部分土地出让金就可以取得土地使用权证，进而利用土地使用权向银行抵押贷款的做法。"39号令"中要求开发商必须一次付清地款才能取得土地权证。
　　严金明指出，未来2-3年内整治开发商囤地都是国土部门的工作重点，国土部于日前启动的第二次全国土地普查的一个重点普查内容就是，要查明土地集中在哪些开发商手中，哪些开发商才是整顿的重点。
　　政策非仅为"斗地主"
　　整治开发商囤地并非仅为"斗地主"。
　　严金明分析认为，全国房价快速上涨给房地产调控部门造成了很大压力，去年下半年，有关调控部门达成共识：以积极的土地供应政策来增加房屋供应量，进而以增加供应来稳定房价。
　　然而，自增加土地供应政策启动以来，房价仍在快速上涨，同时增加供应的土地被手中有大量资金的房地产上市公司囤积。
　　"必须使增加的土地供应量直接形成房屋供应量。"严金明指出，有关部门想利用市场手段来解决房屋供需不平衡的问题，但政策在传导时被开发商囤地行为所堵塞。
　　而土地供应上还必须考虑"守住18亿亩耕地"这条红线。土地管理部门显然无法再过多增加土地供应量，以解决房价问题。
　　"市场失灵的时候就必须用行政手段。"严金明表示，清查开发商囤地行为有助于解决当前房地产市场中的一些结构失衡问题。
　　不过，严金明也认为，严格执行"开发周期不超过3年"的政策，还有很多操作性难题。
　　某受访开发商老总告诉记者，开发商从拿地到办完土地手续、进场清理就需要半年多的时间，有的项目还会遇上一些非开发商因素造成的问题，三年开发周期限制有些"一刀切"。
　　对于政府部门来说，最重要的是要将供应的土地尽快转化为市场上房屋的供应量，而大开发商无论开发能力还是资金实力都远比中小开发商强。因此国土部门在切割土地，引进小开发商参与开发的政策又遭致质疑。
　　严金明认为，当前，国土部应该尽快对全国土地利用情况进行摸底，搞清楚哪些地区是土地囤地集中地区，哪些开发商应该上囤地的"黑名单"，以便有针对性地提出整治囤地的具体处罚措施。
　

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物业税呼之欲出 如何权衡背后的多重利益关系

2007年10月30日 08:06:20    　 第一财经日报

　　由于媒体对"物业税在全国十个城市空转"的消息报道，使得关于物业税征收的话题再次引起人们广泛关注。国民经济发展到一定阶段，国家利益和私有财产利益的关系表现为日趋复杂，对二者利益关系的梳理、调整和确认，必然成为法律制度的责任和任务。我们面临的国情正是如此。
　　什么原因导致
　　物业法呼之欲出
　　我国物业法的话题，从2003年十六届三中全会提出："条件具备时对不动产开征统一规范的物业税"，去年北京等6城市开始物业税空转实验，到今年初国税总局的《2007年全国税收工作要点》又将"研究物业税方案"列入2007年的工作范围，一路成为公众热点话题。
　　从理论的角度看，国家制订物业法，早已大势所趋。第一，在我国税收体系中，由于缺失物业法而严重影响税法的完整性。其自身建设要求物业法尽早诞生；第二，早在起草《物权法》时，物业法的概念也就必然随之出现了。原因很简单：当国家给予公民私有财产保护的时候，财产人交纳相关税费就是义务。这表现为权利和义务的统一。所以说，当《物权法》承认保护私有房地产权益的同时，《物业法》对房地产课税必将接踵而至。
　　从这个角度看热点话题，至少会在思路上超然一些。但它绝不是问题的全部。当今世界上有200多个国家，实施物业法的也只有约80个。从世界三大法系的基本状况来看，物业法的情形呈现出很大差异。比如奥地利、波兰称为"不动产税"；德国、美国等称"财产税"； 新西兰、英国、马来西亚等称之"地方税"。
　　一般说来，多数国家和地区开征物业税的目的是筹措地方财政收入，而我国台湾地区开征物业税的目的则是想通过该税种，提高不动产占有成本，从而促进不动产的流动和更有效的利用，提高不动产的供给量。韩国房地产经济从2000年初开始过热，首尔江南区首当其冲。韩国几次修改财产税来遏制房价涨幅。目前韩国的财产税和综合土地税达到30%，并且将进一步提高税率。显然，物业法的神经，直接被地方财政收入需要，直接被房地产价格的极端化等因素牵动着。现在，我们再由此出发，以实际和理论的双重观点看待我国物业法的问题，就比较全面和理性了。
　　物业法与当前的房地产热
　　物业法的客观要求与当前的房地产热有直接关系，将来物业法内容的修订税率的变更也被房地产发展所牵动。那么，究竟应该如何看待二者之间的关系呢？这也是社会最为关注的一个问题。
　　首先，物业法应该是房地产市场价格的调节器和稳定器，而绝不是房地产价格的打压工具。二者之间，根本上不存在水火不容的对抗。物业法是国家法制体系的元素，其使命在于国家的整个经济秩序和地方财政的稳定收入。用长远和发展的眼光看房地产业，物业法一定会稳健地推动这个行业的健康发展。
　　但是，对于不正常不符合国情状况的房地产价格暴涨现实，物业法肯定会起到强制的调节和遏制作用。比如，你买了一套或几套不是自己住的房子，干什么？无非投资保值增值，无非用来出租获得收益等。但是，如果你的增值或者出租收益还抵不上物业法税率对你的课税，或者收益不大，你还争先恐后地去买多余的房子吗？当然例子简单了点，但道理很明显。遏制不必要不正常的投资需求，冷却市场的追捧，就是法律的强制调节功能。
　　宏观经济学大致区分需求为基本需求和投资需求。有人怀疑和指责国家对当前房地产投资需求的限制(如二手房的税费和银行借贷)，其实，在社会供给有限时，或者严重失衡时，国家必然为了尽量满足社会贫困弱势阶层的基本需要而一定程度地牺牲社会的投资需求。否则，社会的贫富差距就可能加大，社会就可能出现不和谐，这是我们社会主义制度的本质所不允许的。
　　其次，物业法真的能让眼下的房地产价格大跌吗？这类观点有炒作的嫌疑。在进入中等收入国家后，我国的城市化过程将要走很长一段历程。城市建设，城市人口增加，城市人口住房的基本需求日益扩大和强烈，一定反映在房地产的供求关系上。其表现，必将导致一定时期的主流倾向，即求大于供。当社会的供给依然无法全然满足社会的基本需求时，任何力量都难以颠覆或者改变这个格局，物业法的功能也是如此。物业法无疑会发挥对房地产过热的遏制作用，但它的使命不是摧毁这个行业的发展，而是为房地产市场的发展起到平衡稳定调节的作用。
　　物业法对于
　　缓解社会贫富差距的作用
　　表象上看，物业法的功能一定会对社会贫富差距的扩大产生缓解中和的作用。因为不动产拥有多者，必然是社会富裕阶层。而对其拥有的房地产征收高税率的税费，并且是持续不断地年年课税，又必然遏制其财富的膨胀。反过来税收所得丰富地方公共事业特别是公共福利事业的发展，从而实现缩小贫富差距的社会调节作用。这的确是物业法普遍性的一项社会功能。物业法的这项功能性在一些福利国家发挥得淋漓尽致。
　　但是，根据我国的实际国情，一定要谨慎评估物业法的这项社会功能。这是因为，我国改革开放时间短，市场的发育性和成长性都不很健全，财富的获取和聚集方式非常复杂，并且财富的占据形式往往不去转化为不动产。西方人大都好奇中国喜欢用现金消费。这里除了我们民族的习惯性，我们的市场体制发育不健全，资本流通方式单一化等因素外，恐怕还有更深刻的社会根源。物业法是对不动产征税的，如果财产拥有者阶层不将大笔的财富变成不动产，而是以现金、股票等有价证券形式持有，那物业法对其如何呢？
　　物业法立法框架话题
　　物业税的概念在广义上依然存在分歧，但实质主要针对土地、房屋等不动产征税。其特点是要求其所有者或占有使用者每年都缴付一定税款。有消息说，国家税务总局相关人士表示，物业税基本框架已经确定，就是把现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
　　应该说，这样无疑是个合适的方向。但是，在立法技术上将会面临诸多挑战和难题。物业法与其他法律的协调一致，物业法典与原有法规政策条例等契合上，国家利益和地方利益的统筹性方面，在地区间税收利益平衡方面，以及在法典现实适应性的原则与韧性兼顾，以及国家物业法同经济全球化现实相适应等等方面，我们依然有很多矛盾需要解决，立法的程序还有一段艰辛的道路，绝不是一朝一夕的事情。
　　总之，我们应该以热情平和的心态，来面对物业法的一系列社会热点话题，求得一个理性的了解和认知。
　　

小散户1

叶檀：苦等房价下跌的人恐怕又要失望了！

2007年10月30日 08:01:54 　 每日经济新闻

　　苦等房价下跌的人恐怕又要失望了，数据说明房价未降。敢于预言房价下跌者，是因为昧于人民币资产与国际货币市场大势。
　　国家发改委、国家统计局调查显示，2007年9月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，创今年新高，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.7%，涨幅比上月高0.3个百分点，全国有7个城市涨幅超10%。国家统计局最新公布的9月份"国房景气指数"达到104.99，比8月份上升0.51点，同比上升1.85点，于今年3月以后连续6个月环比攀升，创下三年以来的新高。
　　如果我们按照国家统计局计算CPI的方法，把房地产列入投资而不是消费，那么，就不能以消费价格对待房地产投资，而只能以投资价格看待，房地产是目前人民币资产的主要投资品种。
　　要降低人民币资产价值有两种办法，第一是让人民币汇率一次升值到位，这样购房置地者就再也享受不到人民币与房价同步水涨船高的乐趣了。不过，这一方法对整体经济风险太大，已经被决策部门摒弃，我国实行的是稳步升值的策略。这就意味着，在人民币能够自由兑换之前，房地产投资都能享受到人民币升值的溢价，对于境外投资者而言，这一点尤其有吸引力。正因为如此，所有围绕中国房地产的投资，基金、股票、商业与住宅地产，都成为投资热点。换句话说，如果房价下跌，那么也就意味着与人民币相关的资产以及与房地产相关的建筑、金融等领域都会出现下跌趋势。当然，人民币升值速度加快的趋势，值得投资者警惕。
　　另一个办法是征收物业税，关于这一点争议甚大，有房地产专家提出疑义，认为政府此前出台了一系列的提高税费措施，可是房价照样一路上涨。所以，这些房地产专家振振有词说，根据经验，物业税对于抑制房价毫无用处。
　　对此我只能说，提出这些论据的是房地产专家而不是金融专家。我们迄今为止所征的税都是在增加交易环节的成本，而不是在持有环节征税。按照米勒定律，资产价格与供求无关，资金收益与资金成本无关，加息并非使货币坚挺的手段，而是贬值的补偿。简言之，我们在进行投资决策时，最终考虑的是投资收益，只要收益在成本之上就有可能进行投资，当由于公共交通等基础建设完善以及富裕阶层集中于大城市等预期导致房价一年上涨一倍时，对于所有投资者而言，都是不可抗拒的诱惑。此时央行即便从目前7.83%的房贷利率上调18个基点，税务部门将交易税与所得税上调上万元，全都无济于事，投资者照样会蜂拥而入。
　　但物业税完全不同，是政府根据每年的评估价在持有环节按年征收，也就是说政府直接进入了收益环节获取现在由购房者的部分红利。并且，虽然在试点阶段可能在1%左右浮动，但这把剑的锋利之处在于，他是每年根据市场价格评估，税率每年调整公布，计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积，一年一收，也就是说，政府每年都会根据市场价格取走物业增值部分的红利，对于投资者来说，这就是一年一落的达摩克利斯之剑。
　　征收物业税之后的另一个效应，是房价交易成本会下跌。从理论上说，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，表现在房价中，成本有可能下降四成左右。但这并不是绝对的，还取决于市场对物业税预期的消化时间以及政府推出的力度如何。