打造中国地产长城-------600048保利地产

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股市资金分流楼市火上浇油

2007-07-21 10:13   李玉亭   证券时报

　　持续近两年的股市热潮，不断创造着财富神话。然而，在经历了上半年持续飘红的激动以后，股市却突然停下了不断上涨的脚步。"5.30"暴跌之后，股市进行调整，曾经争先恐后把钱往股市里送的股民们，开始在股市之外的楼市另辟蹊径。

　　大盘在继续上涨的道路上犹豫不决，却造就了房市的又一个春天，在与股市此消彼长的快乐舞蹈中，房市目前再度升温。"你买新房了吗？"这是当下股民之间最亲切的问候语。

　　房市行情再度火爆

　　国家统计局此前发布的房价数据显示，今年5月，国内70个城市的房价出现了反弹，平均售价增长了6.1%，且呈现逐月加快反弹的态势。新建商品房、二手房及非住宅商品房上涨幅度均超5%，北京、深圳等五个城市比去年同期上涨10%以上。房价涨幅一直"低调"的上海在5月份出现加快之势，甚至出现连夜排队购房的景象。房地产行业景气度逐步攀高，5月房地产开发投资分类指数为102.37，同比上升2.28点；6月份国房景气指数为103.63，比5月上升0.31点，同比上升0.70点。

　　业内人士分析认为，新一轮房价上涨周期正在形成，储蓄和股市资金流入、新增房源减少、开发商惜售可能是导致近期房市景气的主要原因。持续近两年的A股牛市创造了上万亿新财富，由股市繁荣带来的财富效应，提升了人们保值增值的投资需求，对于房产的投资与日剧增。与此同时，土地供应却日趋紧张，全国商品房新开工面积和竣工面积绝对量处于较低水平，无法满足膨胀的购房需求，地价房价持续攀高。加上房地产开发商目前的现金流已经得到明显改善，有的开发商有盘不卖，也在一定程度上促使房价继续攀升。

　　不爱股市爱房市

　　股市震荡不已，房市日日走高。虽然目前没有任何一项统计数据可以说明，到底有多少股市资金流向房市，但周围人的话题却越来越多地从股市转到房市。同是一批投资客，大家眼下对房市的投资热情远比股市高得多。

　　来自上海的陈先生是一位老股民，今年上半年的火爆行情，让陈先生年内的投资在4月份时又翻了倍。但"5.30"大跌之后，陈先生对国内股市估值的担忧开始加大，特别是国家在放宽QDII政策后，陈先生与他的一些朋友们通过与香港市场的比较后更加认为，A股虽然存在一定的中国溢价，但已经不再具有很强的吸引力。而节节上升的房价让已经拥有一套住房的陈先生觉得，投资房地产能够实现更安全地保值升值，于是，在保持一小部分股票仓位的同时，陈先生通过银行贷款花230万买下了浦东某个知名楼盘的一个大房子，实现了二次置业。像陈先生这样从股市撤退转战房市的投资者不在少数，他们为当下火热的房市加了一把柴。

　　经济学家谢国忠预测，在国内固定资产投资高潮已经持续73个月情况下，房价的反弹将保持逐月加快的态势，这种反弹至少会延续到今年年底。他认为，此次房价反弹的主要原因是受到股市调整的影响。股市资金的分流助推了房价。

　　谢国忠表示，在我国资本市场不成熟、老百姓投资渠道不通畅的情况下，一旦股市下跌，而银行储蓄又面临通胀压力，资金分流的首选就是房市。

　　股市获利推动二手房交易

　　二手房投资收益稳定，通常可达到年收益10%左右的利润，在牛市到来之前，曾经成为不少人的投资首选。随着股市进入调整时期，二手房交易再度活跃起来。

　　根据上海二手房指数办公室的有关统计，今年3月份，上海二手房指数为1648点，比1月份上涨0.55%；到了6月份，二手房指数上涨到1751点，比3月份上涨6.25%。从指数变化的情况来看，今年上半年后三个月二手房指数的涨幅是前三个月涨幅的12倍。

　　中原地产分析人士表示，今年二手房交易与往年的特点截然不同。以上海为例，2004年到2005年，上海二手房上涨迅速，但大部分房子都是由投资者卖给投资者，留作自住的比较少。而今年，对二手房的自住需求达到90%以上，很多交易是在投资者和自住者之间完成的，这些自住者中许多人都是靠股市赚来的钱改善自身的居住环境，而投资者出售二手房则是为了投资股市。

　　但是，在目前股市震荡的情形下，从房市转向股市的投资者无疑担负着巨大的风险。因此，投资更需要理性和谨慎。

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楼市:央行上调利率对消费者心理影响更大

　　"存贷款利率再次上调，将加大房地产开发商的开发成本，并加重购房者的还贷负担。但与房价上涨幅度相比，可以说是'微不足道'。"北京万年基业投资集团副总裁、万年长兴置业有限公司总经理黄玺庆向上海证券报表示，包括利息税下调至5%的调控措施，恐怕都难以阻挡房价上涨的步伐。
　　北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲表示，一系列宏观调控政策，"短期内应该不会对房地产开发公司开发成本、房产销售等有大的影响。"一位刚上市不久的地产公司的副总则告诉记者，面对调控他会静观市场变化再做打算。
　　全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，从此次调控"组合拳"的初衷来看，显然不仅仅是针对房地产开发市场火爆和房价上涨过快，而是要抑制长期以来的流动性过剩。"加息、利息税下调等调控措施，不仅会抑制房地产开发供给，同时也会抑制房地产需求。"她说。"近几年房价上涨过快，主要原因之一是投资性购房需求巨大，房价涨而房屋租金相对稳定从一个方面证明了这一点。"
　　"但是'组合拳'并不能抑制疯涨的房价。"聂梅生分析，上述调控措施更多地是对人们心理上的"暗示"，未来可能还会持续出台调控政策的预期将抑制投资性购房需要。她认为，在连续加息等调控措施预期下，投资性购房将得到一定的抑制。
　　对此，国务院发展研究中心宏观部主任张立群也持相同观点，但他认为这种抑制效果不会非常明显。
　　"根据我们的统计，供应与需求的比值已经由此前的1：3.4，变为目前的1：2.4。"链家地产副总经理、市场总监金育松分析认为，虽然这种变化不一定是宏观调控的直接结果，但事实上，在一系列宏观调控作用下，房地产供给与需求确实越来越接近。他同时表示，调控对人们的心理影响更大。
　　金育松表示，单就此次央行上调利率来看，对于普通住房消费者来说成本增加幅度并不大。"应该说，这样的成本增加对于普通自住消费者还是可以承受的。但如果连续加息，购房者每月的成本增加额就不能小视了。因此，长期来看，'组合拳'对市场心理的影响将越来越大。"他说。

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600550  6月25日一天跌幅55%，难道LZ已经出来了（除权不算）

[ 本帖最后由 ylqin222 于 2007-7-21 16:07 编辑 ]

ylqin222

是我眼花了:*27*: :*27*: :*27*: :*27*:

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原帖由 <i>ylqin222</i> 于 2007-7-21 16:03 发表 <a href="http://bbs.macd.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=14372366&ptid=1142693" target="_blank"><img src="http://bbs.macd.cn/images/common/back.gif" border="0" onload="if(this.width>screen.width*0.7) {this.resized=true; this.width=screen.width*0.7; this.alt='Click here to open new window\nCTRL+Mouse wheel to zoom in/out';}" onmouseover="if(this.width>screen.width*0.7) {this.resized=true; this.width=screen.width*0.7; this.style.cursor='hand'; this.alt='Click here to open new window\nCTRL+Mouse wheel to zoom in/out';}" onclick="if(!this.resized) {return true;} else {window.open('http://bbs.macd.cn/images/common/back.gif');}" onmousewheel="return imgzoom(this);" alt="" /></a><br />
600550&nbsp;&nbsp;6月25日一天跌幅55%，难道LZ已经出来了（除权不算）

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我真的不知道你这个55%是怎么计算出来的？！

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什么力量在支撑房价上涨与调控政策抗衡？

2007年07月23日 07:11:05 上海证券报

　　政府应及时调整楼市调控思路，从建立住房保障体系入手，来修正市场机制的失灵，把市场对低收入群体的排斥，通过住房保障体系来进行补位，以解决包括低收入群体在内的所有老百姓安居问题；而对市场的管理则应致力于健全市场游戏规则和实施反周期性的市场调控措施……
　　经过两年多的调控，我国房地产价格不跌反涨，在2007年更是走出如日中天的涨势，调控确立的稳定房价目标并未实现，此中蕴涵的深层次原因，不能不引起我们尤其是政府的深刻反思。
　　究竟是什么力量在支撑房价上涨与调控政策抗衡？
　　我国房地产市场是从无到有建立起来的。在计划体制下，土地行政划拨，房屋以公有住房为主，房屋不是商品，没有买卖交易，也就没有房地产价格。随着房改切断福利分房体制，商品房开发销售普遍成为城市居民解决住房的主要方式时，房屋成为了商品，其货币化价值才逐步通过价格计量出来，住房从有价格标签开始，房价就一直表现为持续上涨。
　　在我国房价持续上涨中主要有三股支撑力量：第一股力量是房价向房屋作为居住品制造成本的回归。这是很好理解的，因为房屋过去没有价格，现在房屋是商品有价格了，价格有一个价值发现的过程，自然首先是要向房屋建造成本靠拢，此时地价在成本中的比例尚小，建筑安装人工费用主导建造成本，这时房价相对人们收入比尚在合理可承受水平。
　　第二股力量是成本上涨的推动，包括土地出让方式的转变，地价在房屋成本中比重急剧上升，加之开发商不断加大超额利润算入房价，还有建筑材料和人工费用的上涨，造成房价的迅速上涨，这时房价已经出现超出人们收入水平的趋势。
　　第三股力量是房价要向反映其资本品储值属性的价值水平靠拢，这时房价上涨已经摆脱了社会平均收入水平和平均支付能力的束缚，房屋因其居住品和投资品的双重属性，交易也有投资类交易和居住类交易，只要投资类交易存在，哪怕只有总交易量的10%，在一个统一的房地产市场里，投资类交易的价格必然要通过"传染"机制主导区域性房价，投资类需求看重的是房价的未来，在我国经济持续增长的普遍预期下，房价预期上涨，这就必然使现货市场上的房价不断上涨。
　　当前，以上后两股力量中以地价抬升成本推动和房屋的资本品属性对我国房价上涨最为主要。那么有何办法控制地价和房屋资本品属性带来的房价上涨？对于前者在于政府的土地出让政策，这里囿于篇幅无法展开论述；对于后者，答案是除非让房地产回归到没有流通、没有交易和没有价格的时代；否则，只要房地产还是商品，房地产的资本品天然属性，必然使房价要反映国民经济成长所带来的财富效应。
　　笔者曾经反复思考这样一个问题，资本品价格与消费品价格到底有没有一个合理的比价？具有储值性质的资源类商品比如房地产、黄金、钻石，还有那些能够创造价值的资产比如公司的股票和具有伟大创造才能的天才式的人力资源，在用同样的货币计量价格时，究竟与我们日常衣食住行的消费品价格之间有没有一个合理的比价？形象一点说，究竟一枚金戒指应该等于多少斤大米呢？究竟一栋房子应该等于多少件衣服呢？
　　事实告诉我们，资本品与消费品之间确切的合理比价从来是不存在的---在战争年代，人们宁愿舍弃戒指，也要换一碗米饭；而在和平年代，随着经济发展，社会财富的积累，除了表现为物质财富的极大增加和丰富以外，还必然要表现为资产类商品相对日常消费品的比价不断上涨！房地产是经济社会中人们最为重要的资产类商品，只要经济增长的大背景不变，即使撇开通货膨胀因素，房价上涨乃经济增长财富效应显现的必然产物。这样的简单规律已为西方发达国家所证明，不到十年房价就要翻一番，已成为很多西方发达国家房地产发展的铁律。
　　我国政府应尽快对基于市场体制的房价规律有足够的认识，并且及时调整楼市调控思路，另辟蹊径，从建立住房保障体系入手，来修正市场机制的失灵，把市场对低收入群体的排斥，通过住房保障体系来进行补位，以解决包括低收入群体在内的所有老百姓安居问题；而对市场的管理则应致力于健全市场游戏规则和实施反周期性的市场调控措施，将房地产业和房价波动控制在与国民经济协调发展相适应和可接受的窄幅范围之内。

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证券代码：600048 证券简称：保利地产 公告编号：2007-022
关于本公司获得房地产项目的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假
记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。
公司 2007 年 7 月 19 日通过挂牌出让方式取得：
1. 广州市番禺区石楼镇新城区 (1) 地块，取得价款 8900 万元。该项目占
地面积 26395 平方米，净用地面积 16885 平方米，规划容积率 1.8，用地性质为
商品住宅用地。
2. 广州市番禺区石楼镇新城区 (2) 地块，取得价款 27000 万元。该项目占
地面积 53996 平方米，净用地面积 48070 平方米，规划容积率 1.8，用地性质为
商品住宅用地。
特此公告。
保利房地产（集团）股份有限公司
二○○七年七月二十三日

迟来的消息
公司的公告没有媒体报道快！

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加息不影响房价 将挤走投资客

2007年7月22日8:54 扬子晚报  

　　南大房地产研究专家葛扬教授认为：加息对炒房者的影响较大，因为炒房成本上升，变现的风险增加。在一个利率上升的周期，非投资的需求是一种刚性需求，因此加息对房价的影响会被大大减弱，大家都预期房价可能还会走高。因为加的利息跟房价比还是微乎其微的。省社科院研究员田伯平也认为，加息对房价有一定影响，整体价格可能还会略微上升，但对普通购房者心理影响不大，因为前期已被市场充分消化了。他指出，调控楼市，加息仅是小部署，还得要使用综合的方式，比如：增加房产供给、打击开发商捂房、土地政策税等，让房价从根本上回归理性。
　　
　　本地一家大型楼盘开发商表示，对于普通老百姓而言，加息带来的成本在还款付息时摊到每个月的也不是特别多，从前几次加息来看，对普通购房者的影响并不大。而房价主要取决于土地成本，财务成本在开发商总成本中占的比例不大，所以温和加息对房价影响不大。另一家房地产老总认为，加息会使楼市短期内稍有降温，不过也是一种对政策的迎合而已，这次加息肯定会把一部分投资客挤出去。

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楼市不是股市 小幅调息不会对楼市形成很大冲击

2007年7月22日9:38 钱江晚报 徐叔竞  

　　“又加息了？利息税也下调了？”刚在翻红的股市里小赚一把的方莹，听说央行再度加息的消息时，感觉有些突然。“我想从股市里撤出一笔资金，提前还掉一部分房贷。”  
　　方莹是2003年买的房子，贷款40万元，等本还息，20年还清，“我记得最早的时候是每个月还贷3100元左右，现在经过连续多次的加息，虽然每次上调幅度不大，但是这么多次积累下来，每个月要多还一二百元。”  

　　在目前杭州楼市大热的情况下，多数业内人士都对加息的到来不感到吃惊。旅游房产相关负责人表示，这次加息更多地是针对整个上半年经济运行较热的现象，房地产业只是其中的一部分，而且从加息的幅度来看，跟以前数次的力度持平，从近年来的市场反应来看，这样的微幅上调对楼市不会形成很大的冲击。不过，商业贷款利率的上调，对于当前连续拿地房企的资金链是否会造成压力呢？“对于具备竞争力的大企业应该不会有影响，中小房企则比较难说。其实跟商业贷款利率上调相比，这次的个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点，可能对楼市的影响更为明显一点。”该人士表示，现在杭州的买房者主要还是年轻人和普通老百姓，在他们的购房资金中公积金贷款往往占不小的比例，因此可能会导致这部分人群对购房的预算做出调整。

　　一些杭州开发商及中介公司普遍认为，这次调息较难撼动当前火爆的楼市。“楼市跟股市不同，加息的影响不可能立竿见影。而且目前房子被多数购房者用来自住，或视为保值增值的主要途径，因此本次加息很难影响购房者的购房决策。”一位业内人士分析。

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最新内情揭露:房产开发商私下说 赚钱赚到手软!

2007年07月22日11:12

“开发商的利润率到底有多高？有的地产大腕说“一年下来也就7.7％”，也有另外的大腕说“大概在20％左右”。今年两会时，前中国首富、新希望集团董事长刘永好说：一年做房地产的收益超过做十年农产业的收益。

在采访中，有同意通过不具名方式透露内情的开发商表示：市场好的时候，原计划卖8000的房子，最后一万八卖掉了，你说利润率有多高？”

非上市企业嘴上说：利润不高

目前，绝大多数的房地产企业并没有实现上市，相比于上市公司，这部分企业的财务透明度不高。因此，在谈到利润率问题，这部分企业说法最为多样。

4月初，在北京举行的一次房地产界活动时，有地产大腕表示，该企业的净利润率“一年下来也就7.7％”。此前，与网友聊天时，SOHO中国董事长潘石屹表示“房地产的极限净利润率是26.6％，媒体上常常有90％、50％利润率的说法，都是没有根据的”。

2005年中，国土资源部通过调研数据，曾对房地产商的利润率问题进行过分析，结论是北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1％，其中最高的在二、三环之间，达到了20.4％。目前，全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10％以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30％~40％。这种暴利使得社会各行业纷纷进军房地产开发，为获得土地竞争激烈，导致炒作之风盛行。

上市企业面上说：利润不少

非上市企业由于财务的不透明，或许说法不一，进行诸多掩饰，但已经上市的企业在利润率的问题则无可回避。按照规定，上市公司必须公布相应的财务数据，从相关报表看，部分上市房地产公司的利润率正好符合国土部的调研结论。

从2005年的财务报表数据来看，万科2005年的房地产主营业务利润率为29.22％，相比于2004年增长了3.47％；招商局的房地产主营业务利润率为23.67％，比2004年增长了5.72％；金地集团的毛利率为38.04％，比2004年上涨了10.78％；业务主要集中在上海的中华企业主营业务利润率为30.98％，该利润率比2004年还回落了4.21％；北京城建房地产销售利润率为22.13％，比2004年增长了5.02％；陆家嘴在土地使用权转让业务上的利润率为66.92％，比2004年上涨了15.5％，在房产销售方面的利润率为20.01％，该利润率比2004年还回落了10.29％。

上述数据均选自具有相对代表性的上市房地产企业，从上述来自房地产公司报表的数据可以看到，近两年上市房地产公司的利润率普遍在30％左右。

分析师说：财务报表或藏利润

30％的利润相对于其他行业，已经是非常高了。但是就面对上市房企财务报表披露的30％左右的利润率水平，相当一部分证券分析师也表示了不同看法，多认为有房地产公司通过种种财务手段，对企业的真实利润率进行了调整，隐藏了部分利润。

3月中旬，万科发布了该公司的2005年度报表，报表显示公司2005年实现销售面积231.8万平方米，增长41.5％；销售收入139.5亿元，增长52.3％。年末，公司结算面积176.9万平方米，结算收入103.8亿元，已售未结面积达65.7万平方米，金额计48.7亿元。

有几位证券分析师对记者表示，万科算是国内房地产企业中最规范的了，但2005年该公司的已售未结金额达48.7亿元，比2004年出现了大幅增长，这并没有任何不符合财务制度之处，但或多或少让部分利润转移到了2006财务年度。

另有分析师表示，从财务报表分析，相当部分公司都纷纷加大了土地储备的力度，土地储备对房地产企业的重要性不言而喻，但这种增加土地储备的做法实际上也在降低当期的利润率。世界经理人文摘上市公司将大把利润投向地皮，而这些未来的成本，往往就被打入本期的财务报表中。

有企业私下说：赚钱赚到手软

相比于财务报表披露的利润率水平，一些开发商私下透漏的信息，更让人惊异，其在个别项目上的利润率水平高达100％以上。

4月10日，在全国都有项目的一位开发商对记者表示，2005年初，上海楼市非常火爆，该公司此前在上海开发有项目，项目原计划以每平方米7000元到8000元的价格出售，7000元到8000元的价格就已经包含了相当部分的利润，但因为市场非常火，该项目最后是以每平方米17000元到18000元的价格出手的，利润率在100％以上。“当时总部都不相信我们能赚这样多，要求我们详细地标明具体的利润情况、交易细节，赚钱赚得我们自己都害怕，最后按总部的指示，做完该项目后，就从上海市场全面退出了。”回忆起当年的暴利过程，该开发商还是一脸兴奋。

在采访中，有同意通过不具名方式透露内情的开发商表示：市场好的时候，原计划卖8000的房子，最后一万八卖掉了，你说利润率有多高？”

<手法>

开发商如何获取高利润

一、调高楼盘容积率

调高容积率是压缩楼盘成本的重要砝码。据一位李姓的房地产商介绍，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2（也就是说，房地产商可以开发不超过2倍于土地面积的商品房）。

而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其它多种理由”把楼盘的容积率调高到3或者5，有的甚至调到9或10，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房。“平地拔高楼，利润马上成倍增长。”

二、做假账、巧避税

一些开发商对记者说，房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计，深谙开发商做假账的需要，可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚1亿元的楼盘，可以处理成只赚4000万元或者更低，给外界造成楼盘成本越来越高、不得不提高售价的假象。

一些开发商还告诉记者，房地产商很善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠内情，在销售新的楼盘前往往都会在这些地方注册一个新的公司，以享受高新区、开发区招商引资的新企业税收减免等优惠政策。

三、差价空转

按照国家的政策，土地必须先进入各地的“土地储备中心”，然后再挂牌拍卖。有的房地产商会与当地政府事先达成私下协议，许诺如果得到这块土地，将会如何回报。

当事先做了工作的开发商如愿拿下土地标的后，账目上按对外拍卖的价格将钱划到地方财政，紧接着又会给地方财政打一份报告，说明自己无偿修建市政公益设施，希望政府给予价差补贴或优惠。然后就像企业出口创汇、外贸退税等一样，财政会通过土地局返还开发商约定比例的款项。这样开发商实际上是以折扣价买到了好地块。如果管理和控制建筑成本有效，返还的款项除了修建公益设施还可能有剩余。而房地产开发商还会以“楼盘周围环境绿化好、公益市政设施齐全”为由抬高房价。

挑战操盘手

地产今天看跌~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~:*(   

53.44

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加息指望能抑制房价是自作多情

2007年7月23日8:35 每日经济新闻 赵文斌  

  　本次降税加息是针对目前GDP和CPI增速过快，目的主要是为了防止经济过热，减少货币市场的流动性，抑制和稳定通货膨胀预期，维护物价的稳定发展。而并非针对房地产投机。
  
　　当然降税加息会改变房地产投机的成本和收益，但是这种影响微乎其微。一是对房地产投机成本影响几乎为零，贷款50万元20年，等额本息还款法，采取商业贷款，加息前每个月3616.86元，加息后3660.47，增加43.61元，月增加仅为1.2%。二是存款收益相比较房地产投机收益微不足道，今年1-5月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%、5.3%、5.9%、5.4％和6.4%，而降税加息后一年期存款基准利率才3.33%，相比较房价月增长5%以上，收益差18倍以上。同时，市场对房价下一步的预期增长，几乎没有任何争议。因此，不要指望降税加息能对房价歪打正着。
  
　　降税加息真正打击的是住房改善型和需求型消费人群，购房人不仅面临着利息增长带来的成本增长，同时面临着开发商将成本转嫁到房价中的可能。而且目前买房的人群中，改善型和需求型消费人群所占比例很大。面对目前房产中最突出的供求矛盾，房产政策的两个主要方面在于增大供给和抑制需求，其中抑制需求应该主要是抑制投机需求。而事实上，降税加息不仅不能抑制投机需求，却反可能抑制正常的消费需求。
  
　　我国的投资过热，房地产因素不小。根据国家统计局发布的统计显示，今年1-5月份，全国城镇固定资产投资达32045亿元，同比增长25.9%。其中房地产业投资达8028.34亿元，同比增长29.7%。同期，全国房地产完成投资7214亿元，同比增长27.5%，超过去年全年21.8%的增速，也超过同期固定资产投资25.9%的增速，房地产投资增速明显偏快。在我们知道降税加息难以对房地产业投资产生影响后，清楚了由于前几次调控并未对开发商资金链产生大的影响，开发商整体负债水平比较温和后，我们有理由怀疑降税加息对投资过热和经济过热的作用，起码可以说这种作用是要打折扣的。
  
　　不包含房价的物价指数本来就让人难以信服，以此做出的市场判断和政策决策的效果都会受到影响。降税加息说明了ZF对经济过热的判断，但判断是一回事，效果是另一回事。
  
　　现在的房产问题，不是大家看不到的问题，而是能不能从根本上着手解决的问题。我们现在似乎已经闻到了这种味道。我相信，各项房地产调控措施不是无用，而是时候未到，时候一到，统统会有用的。

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各地房价不断上升 地产板块迎来中长线投资机会

2007年7月23日9:1 国际金融报  

    一、近期各地房地产价格不断上升，客观上为房地产公司业绩的提高，起了很好的作用

    近期各地房地产价格都有不同程度的上升，深圳的房地产三个月上升了三到五成，广州也上升了二成多。而上海的房地产又出现了排队买房的情况，楼价的上升趋势也比较明显。

    种种迹象表明，目前房地产正迎来新一轮价格上升。地产价格的阶段性上升，无疑将令房地产上市公司的业绩有比较大幅的上升。600048保利地产公布，上半年销售额与去年同期比，大幅提高了101%。销售额的大幅提高，再考虑价格的不断上涨，其业绩也将大幅提高。000024招商地产公布了上半年的业绩，与去年同期相比，大幅增加了150%。000502绿景地产，上半年业绩也比去年同期提高了50%—100%。

    而股市是经济的晴雨表，上市公司业绩的大幅提高，毫无疑问将令房地产板块的股价步入中期上升趋势。

    二、人民币升值为地产板块的中长线上升，奠定了良好的基础

    近期人民币升值的步伐明显加快，本月，人民币就升值了0.68%，上升的速度也在加快。与此同时，央行对人民币波动的幅度也比前期大幅增加了。这客观上为人民币升值速度加快，创造了条件。

    人民币升值为地产板块的上升，提供了良好的基础。

    三、从技术面看，房地产板块也步入了比较明显的上升通道中

    从技术面看，000002深万科、600048保利地产等地产板块的龙头股，在这一轮调整中基本没有大的回落。在指数步入反弹之后，房地产板块就不断走好，目前这两只龙头股已经创出了历史新高，甚至是超越了前期高位二三成。

    从分类指数看，在大盘离前期高位还有７％以上的时候，地产板块的指数却已经在２０日创出了历史新高。走势明显强于大盘。这都表明，房地产板块的走势正步入新一轮强劲上升的行情中。

    我们认为，房地产板块正迎来中线投资机会。投资者可以多关注房地产板块。

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6月房价涨7.1% 深圳等四城市涨幅超10%

2007年07月23日 16:03:52 中财网

　　国家发改委和国家统计局日前公布的数据显示，6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，北海等四城市房价涨幅超10%，其中深圳暂时甩掉了房价涨幅第一的"帽子"。
　　据统计，全国大中城市新建商品住房销售价格同比上涨7.4%，涨幅比上月高0.8个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.2个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨1.4%、7.7%和8.5%，环比分别上涨0.6%、1.0%和1.2%。分地区看，所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家庄9.4%等。环比涨幅较高的城市主要包括：惠州5.6%、乌鲁木齐2.8%、宁波1.9%、南宁、杭州和洛阳均上涨1.7%等。
　　二手住房销售价格同比上涨7.8%，涨幅比上月高1个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月低0.3个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括:深圳16.1%、蚌埠9.9%、北海9.9%、北京9.4%和韶关8.7%。环比涨幅较高的城市主要包括：牡丹江3.8%、遵义2.8%、蚌埠2.6%、唐山2.3%、杭州和贵阳均上涨2.2%等。
　　非住宅商品房销售价格同比上涨5.4%，涨幅比上月高0.1个百分点；环比上涨0.9%，涨幅与上月持平。办公楼、商业娱乐用房、工业仓储用房和其他用房销售价格同比分别上涨7.8%、6.2%、1.2%和4.4%。

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2007年 6月份全国70个大中城市房屋销售价格指数
地区 房屋销售价格指数  
新建商品住宅价格指数 二手住宅价格指数
同比 环比 同比 环比 同比 环比
全国 107.1  101.0  107.4  101.0  107.8  101.0  
北京 109.5  100.8  110.0  100.9  109.4  100.7  
天津 106.6  100.4  106.8  100.6  106.4  100.1  
石家庄 107.6  100.8  109.4  101.1  105.8  100.5  
太原 104.1  100.2  104.0  100.2  105.0  100.4  
呼和浩特 104.1  99.5  103.8  99.1  104.6  100.0  
沈阳 105.2  101.4  105.7  101.5  106.6  101.3  
大连 106.9  100.4  107.3  100.3  108.3  100.9  
长春 106.1  101.9  107.4  101.6  105.1  102.1  
哈尔滨 107.0  103.5  103.3  100.3  108.1  102.1  
上海 101.2  100.7  100.9  100.7  101.5  100.8  
南京 107.2  100.8  111.3  101.2  103.7  100.4  
杭州 105.8  101.5  106.9  101.7  105.2  102.2  
宁波 106.9  101.4  108.6  101.9  106.8  101.7  
合肥 101.0  100.5  101.3  100.6  100.5  100.4  
福州 106.4  100.7  107.5  100.9  104.7  100.2  
厦门 106.6  100.7  106.6  100.5  106.5  101.5  
南昌 107.0  101.0  108.0  100.8  107.2  102.1  
济南 105.2  100.3  106.0  100.4  104.3  100.3  
青岛 106.4  100.2  106.1  100.1  106.4  100.2  
郑州 105.6  100.7  105.2  100.2  105.2  100.4  
武汉 104.6  100.8  105.8  100.8  103.0  101.0  
长沙 107.6  100.8  107.9  100.9  107.8  102.0  
广州 105.9  100.6  107.3  100.7  103.1  100.5  
深圳 115.9  101.7  113.9  101.4  116.1  101.5  
南宁 106.7  102.0  108.5  101.7  102.6  101.4  
海口 105.2  99.5  105.1  99.7  106.6  99.2  
重庆 104.7  100.7  105.3  100.7  102.0  100.4  
成都 106.7  100.5  108.1  100.5  103.5  100.9  
贵阳 106.5  101.0  107.1  101.0  106.0  102.2  
昆明 103.3  100.3  103.1  100.0  103.7  100.3  
西安 105.2  100.5  106.2  100.6  106.9  100.4  
兰州 105.0  100.5  106.7  100.0  103.7  102.0  
西宁 103.1  100.9  104.0 100.6  102.9  101.2  
银川 103.5  100.2  103.3 100.1  103.7  100.0  
乌鲁木齐 106.0  101.9  106.4  102.8  106.4  102.1  
唐山 106 101.1 106.7 100.7 106.4 102.3
秦皇岛 105.1 100.1 106.8 100.2 103.6 100
包头 103.7 100.7 102.8 100.5 106.3 101.4
丹东 102.7 100.3 101.3 99.2 104.8 101.6
锦州 103.2 100 104.5 99.1 103 101.5
吉林 103.1 100.9 102.4 101.1 103.7 100.8
牡丹江 104.3 101.9 104.4 101.6 108.1 103.8
无锡 104.4 101 103.8 100.6 105.2 101.6
扬州 105.1 100.5 105.9 100.5 103.5 100.6
徐州 106 100.9 108.2 101.1 104.3 100.8
温州 105 101.1 105.7 100.8 104.6 101.6
金华 100.8 100.2 100.9 100.1 101.2 100.5
蚌埠 109 100.8 108.7 100.5 109.9 102.6
安庆 104.6 100.4 104.3 100.3 106.5 100.9
泉州 105.6 100.1 106.2 100.1 106.2 101
九江 105.8 100.8 106.3 100.9 106.3 100.9
赣州 105.6 100.7 105.8 100.7 106.3 100.9
烟台 106.5 101 107.3 100.7 104.3 101.4
济宁 105 101.5 105.7 101.5 103.2 100.7
洛阳 103.6 101.4 104.9 101.7 100.2 99.9
平顶山 104.7 100 104.8 100 103.9 100.2
宜昌 105.6 99.4 106.1 99.9 106 96.8
襄樊 105.5 100.6 104.9 100.2 106.4 101.1
岳阳 105.7 101.4 107.8 101.6 104.7 101.9
常德 104.5 100.4 106.1 100.9 102.9 100.7
惠州 107.3 104.9 107.7 105.6 104.5 100.4
湛江 103.8 100.8 104.2 100.8 102.9 101.3
韶关 107.7 100.2 108.1 100.1 108.7 100.8
桂林 104.2 100.2 104.7 100.2 102.6 100.2
北海 111.8 100.7 115.5 101.1 109.9 100.5
三亚 103 100.5 103.6 100.7 102.2 100.4
泸州 106.1 100 106.3 100 105.5 100.1
南充 106.3 100.3 106.2 100.4 106.9 100
遵义 102.3 100.3 102.3 100 103.8 102.8
大理 107.2 100.7 107.6 101.1 105.5 100
注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。

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北京市统计局：上半年京城房价上涨10.1%

2007-07-23 08:55:59

　　北京市统计局新闻发言人于秀琴日前在市政府新闻办召开的新闻发布会上透露，今年上半年北京房屋销售价格指数上涨了10.1%。

　　有数据显示，北京每年增加的常住人口有三四十万，这其中有一部分是高校毕业生。2001年，北京高校毕业生大约7万人，到2006年增加到17.9万人，这些人中有不少选择留在北京。于秀琴表示，随着人口快速向城市流动，以及居民消费结构的升级，对住房产生了刚性需求。再有是一些人投机炒作 ，想从楼市中牟利，加剧了房源短缺。

　　“房价涉及民生问题，目前市委、市政府正在加紧研究住房保障体系。”于秀琴表示，对解决中低收入群体住房问题，北京在未来三年将有2000万平方米的经济适用房和两限房供应。

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把脉中国经济：97%专家称房价将再上涨

近日公布的今年上半年中国宏观经济数据显示，中国正继续运行在快速增长的轨道上。今日(23日)出版的《财经》杂志，刊载了其与国家统计局中国经济景气监测中心合作进行的中国宏观经济调查，为公众认识当前与未来宏观经济提供参考。调查遴选了内地有代表性、对宏观经济有研究的100位经济学家，通过问卷了解他们对当前经济现状及未来发展趋势的判断，并征求他们对未来宏观经济政策及改革的建议。

关于信心 持续高企达3年之冠

调查显示，2007年二季度经济学家信心指数为5.73(取值范围在1-9之间)，为2005年一季度以来最高值。这是经济学家信心指数连续四个季度在相对高位保持平稳。

关于物价 全年CPI料达3.5%

在物价方面，接近九成(89%)经济学家认为2007年CPI涨幅将达到或超过3.0%，比一季度增加63个百分点，平均预测值为3.5%。不过，虽然调高了对今年物价涨幅的预期，经济学家普遍对如何采取措施控制物价过快上涨持谨慎态度。

关于宏调 八成倡加息调准备金

鉴于目前中国经济运行的总体态势，特别是流动性过剩问题日益突出，多数经济学家建议，未来六个月进一步加息和提高存款准备金率。调查显示，84%的经济学家认为未来六个月存贷款利率应该“提高”，比一季度增加21个百分点；相应地，16%认为应该“不变”，比一季度减少21个百分点。 同时，超过八成(82%)的经济学家认为，未来六个月内法定存款准备金率应该调高，其中51%认为应从目前的11.5%调整至12%，24%认为应调整至12.5%，7%认为应调整至13%；认为应保持11.5%不变的仅占17%；另有1%认为应调至11%。

关于油价 料难大涨勿忧通胀

对于国际油价，57%的经济学家认为未来六个月国际市场石油价格会“平稳”，比一季度增加19个百分点；35%认为会“小幅上涨”，比一季度减少4个百分点；4%认为会“大幅上涨”，与一季度持平；认为会“下降”的则从19%骤降到4%。这表明，经济学家普遍认为国际原油价格将在高位保持相对平稳的走势，大幅上涨以及由此引起输入性通货膨胀的可能性不大。

关于人民币 升值趋势料加快

关于人民币升值趋势，多数经济学家预期人民币将保持温和升值态势，部分认为升值步伐可能会加快。调查显示，4%的经济学家认为未来六个月人民币汇率(兑美元)将“基本稳定”，58%的经济学家认为将“升值3%以内”，比一季度减少4个百分点；34%认为将“升值3%-5%”；还有4%认为将“升值5%以上”。

关于股市 逾八成认为续升稳定

关于目前的中国股市，调查表明，多数经济学家的判断是，目前中国股市存在一定程度的结构性泡沫，并因此拉高了上市公司平均市盈率。关于未来六个月内地股市价格，调查显示，44%的经济学家认为会“上升”，比一季度增加15个百分点；39%认为会“稳定(或波动)”，比一季度减少23个百分点；还有17%认为会“下降”，比一季度增加8个百分点。上述判断是在沪市4000点左右的基础上作出的，表明多数经济学家认同牛市格局。

关于房价 97%专家称将再上涨

关于2007年下半年的房价走势，97%的经济学家认为会继续上涨，比一季度增加5个百分点；其中8%认为“上涨10%以上”，比一季度增加2个百分点；近八成(78%)认为“上涨5%-10%”，比一季度增加15个百分点；11%认为“上涨5%以内”，比一季度减少12个百分点。只有3%认为“持平”，比一季度减少5个百分点。这表明，经济学家普遍认为今年下半年房价将继续保持较快增长势头，房价涨势短期难以遏制。

专家激辩：中国经济热不热？

7月20日晚央行小幅加息、国务院将利息税从20%下调至5%。这两项带有紧缩意味的政策，在滚烫的宏观资料出笼一天后如期出台，其内容和时机选择几乎毫无悬念。

多数派看好：高增长低通胀仍将持续

据《财经》杂志报道，两项政策出台当天，深沪股市一改近来上下犹疑的试探，上证综指在略微高开后，全天一路走高，最终大涨145点，涨幅达3.73%，金融股、地产股表现尤为突出。股市显然把这个政策组合看成了短期的“利空出尽”。

《财经》报道称，这似乎反映了市场在前期的调整中，已经充分消化了此次政策调整，也反映了人们对经济在高位运转一事已见怪不怪。许多经济学家亦认为，中国经济“高位稳定运行”，并不认为有严重“过热”风险。例如，摩根大通中国研究部主管龚方雄即将其对2007年全年增长率的预测由10.8%调整为11.3%，2008年由9.5%上调至10.5%。中国国际金融有限公司研究团队也认为，中国经济“高增长低通胀”局面仍将持续一段时间。

少数派看衰： 总需求加速 通胀恐达6%

而北京大学中国经济研究中心教授宋国青和高盛中国首席经济学家梁红，是认为中国经济存在过度增长风险的少数派。宋国青断言，今年总需求和物价加速增长的幅度，与2003年-2004年情况相若，如果不采取有效措施，“全年的通货膨胀率将为3.9%-4.0%，甚至可能到4.2%以上。”

工业增加值12年最强

在宋国青看来，真正关键的还不是总需求增长率的绝对水平。他的判断是，总需求正在加速，最为直接和有力的证据来自工业增加值。事实上，这是1995年以来最强劲的生产增长。宋国青测算，经过季节调整之后，6月工业增加值比上月(环比)的增长率为3.3%。这是个令人惊讶的高增长。要知道，过去十年来，经过季节调整后的工业增加值月均只有1.3%。而3.3%的月环比增长率折年率为47.6%，按照这个速度，一年之后工业增加值将增加47.6%。“这是不可能持续的，”宋国青说。在他看来，现在经济正在这条不可持续的轨道上加速运行。


龚方雄测算出来6月工业增加值环比增长率为2.2%，比宋国青估计的3.3%小不少，但仍比过去十年来的月均1.3%高很多。两个测算值存在程度上的差别，但都表明经济正在加速。

宋国青和梁红都认为，当前充裕的流动性很可能在未来几个月内造成较高的通货膨胀率。梁红称，在当前经济背景下，使用M3作为衡量货币扩张速度的指针更为合适。M3相当于M2加上非银行金融机构的存款(非客户保证金的部分)以及金融机构发行的证券，等同于整个银行体系(包括央行)的金融资产总和。当前，以M3增长率指标来衡量的货币扩张速度已经接近2003年中期的最高水平，并且可能还在上升。

“如果能采取有力措施控制其增长率，避免单月通货膨胀率超过5%还是可能的。再拖几个月就不好办了”，宋国青称。“如果都认为总需求过度，那这一波通胀率增长最高到5%；如果都认为没有问题，那我敢说会到6%。”宋国青认为，如果很快采取一些有效措施，现在还有希望把全年的通胀率保持在3.6%的水平。

都是两个球

厉害，坚持:) :) :)

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中国城镇每年新增近2千万人的无房大军

就在开发商及其利益相关者拼命渲染“中国人的住房自有率世界第一”时候，本来就架在“海市蜃楼”之上这个“世界最高水平”，这几年却出现了一路大幅下滑，颇有些“天意弄人”味道。

自从2003年10月建设部的那位副部长非常罕见的向外公布了我国“城镇私有住房占住房总量的85%以上，城镇居民住房自有率达到74%左右”这两个基本数字后，“无意中”就使那些习惯于“偷梁换柱”拿“住房自有率世界第一”说事的利益集团一下子“原形毕露”。事实说明，作为主管房地产发展的政府部门，建设部早就知道我国城镇居民的真实的住房自有率水平，并不是向外宣传的那样达到了“超过了80%以上”(在有的“专家”、开发商和官员的嘴里，这个数字已经高达85%以上)，就是把所有的危房和破屋加在一起，中国城镇居民的住房自有率按照官方的说法也只有“74%左右”。

这些“意外”的公布，不仅使众人第一次知道了我国城镇居民住房自有率“更为真实”的水平，而且也使人了解到在当年福利分房冲击波刚刚平静、住房上贫富不均和两极分化相对较小的情况下，我国城镇居民住房的私有率和自有率两者之间就已经相差11个百分点以上。这就为分析和研究今天中国城镇居民的住房私有率和自有率以及这两者之间的差别提供了基础。

据新华社报道，在今年4月底在北京召开的一次国际研讨会上，建设部的总经济师在会上公布，我国“居民私有住房的比例已经达到72.8%”。把这位建设部高官的讲话和她的顶头上司——建设部副部长在2003年10月底的讲话做一对比，人们就不难发现，仅仅在短短的几年时间里，我国城镇居民的住房私有率就从当初的85%，大幅下降到现在的72.8%，降幅高达12.2个百分点。

现实的状况也验证了这一点。这几年在高房价的影响下，买得起商品房的市民越来越少，投资和投机炒房的越来越多，使城市中靠租私人住宅来解决住房问题的也越来越多。据了解，在北京、上海等一些大城市，靠租房来解决居住问题的，已经占了整个城市统计人口中相当大的比例。而城市“租房一族”中的绝大多数(90%以上)，都是通过租赁私人住宅来解决的。按照较保守的估计，如果建设部总经济师公布的住房私有率的数字是真实的话，那么，在当今房地产市场两极分化越来越加大的情况下，居民的住房自有率至少要比住房私有率低15个百分点。这也就意味着即使按照比较乐观的估计，我国城镇现有的住房自有率也只有57.8%左右。


这样的估计，在一些城市的统计中也得到了“充分的体现”。据报道，去年初，上海市统计局的新闻发言人、总经济师蔡旭初在上海市政府的例行新闻发布会上就对外公布，上海市家庭拥有房屋的比例为69%。也许这个数字只算了上海的“户籍人口”，未加权进数以百万计在上海打拚、为上海GDP做出巨大贡献的“统计上的上海新增人口”。所以到去年底上海的住房自有率还比较高。但上海住房自有率下降的幅度和全国的基本一致。按照上海当地的房地产业内人士的话，上海家庭住房自有率在短短的几年的时间内，从82%降到了75%，然后再次下降到69%，几年时间下共计降了13个百分点，下降的幅度比全国的12.2的百分点稍高。

仅仅在短短几年的时间里中国的住房自有率就下降了十多个百分点，在这个令人震惊事实的背后，集中体现了我国现在住房问题现状的严峻性。

对我国房改发展的历史稍有了解的人都知道，被当今房地产利益集团时常拿来“说事”的我国城镇住房较高的自有率，恰恰不是这几年房地产市场及住房政策导向的结果。正好相反，正是由于1998年宣布开始进行的住房分配制度改革所引发的持续数年的福利分房“冲击波”，使得中国居民的住房自有率一下子达到了从未有过的“高水平”，到了2002年底的时候达到了顶峰。这点，就是一些开发商的代言人也不得不承认。

在国内住房商品进行最早的广州市，曾经对该市的居民住房状况举行过调查。据媒体引自广州市统计局城市抽样调查队的调查，到2002年底，“广州有83.7%的居民家庭拥有自己的住房，与1997年相比增加了27.7个百分点”。但在这其中，靠购买了商品房来拥有自己住房的，仅仅只有“7.1%的家庭”。而占广州市居民中大多数的“64.9%的家庭购”，是靠“买了房改房”才拥有自己的住房的。另外，还有“11.7%的家庭拥有原有的私房”。这里需要提醒的是，广州市还是当时全国商品房市场化程度最高和推行最早的城市之一。广州的情况如此，全国其他城市的情况就可想而知了。

平时叫喊“中国住房自有率世界第一”最起劲的、有着房地产“总理”之称的任志强，在去年八月的一篇文章中，引用他们自己全国工商联房地产商会几个开发商砸下上百万元搞的一个“REICO工作室”的“研究报告”，也不得不承认“全国城镇家庭拥有住房的主要来源为房改房，2003年底房改房占全部住房总量的67.54%”。和广州市城调队唯一不同的是，在房地产商掏钱搞的这个报告中，商品房在全国城镇家庭拥有自己住房的“贡献率”达到了“13.01%”，超过了全国搞住房商品化最好城市之一的广州市的将近一倍。在去年10月任志强刊登在其博客的“不可能让百姓都买房”一文中，他也“含糊”的说出“到目前为止，中国房地产开发的存量只提供了3%的住房，每年大约300万套至400万套，只是新增城市人口家庭的40%多。也就是说，半数新增城市人口要用其他办法解决住房问题”。

所有这些数据，不管是来自微观的还是宏观的，不管是出自“正方”还是“反方”，不管是科学分析还是想“说事”的，都在不可辩驳的证明了一点，就是中国城镇居民住房的高自有率，只是当年突击福利分房的产物。由开发商主导的房地产市场提供的商品住房，对中国城镇居民住房自有率的“贡献”，只占到其中很少的一部分(至少比13.01%的住房私有率还要低不少)。作为现在城市供房主体的商品房及房地产市场，对提高城镇居民住房自有率的影响和作用，已经到了“微乎其微”的地步。

中国房地产在这里就出现了一个巨大的“黑洞”。福利分房的结束，就意味着自有率下降的开始。作为提高中国城镇居民住房自有率“绝对主力”的福利分房，其“冲击波”的余威到2002年底后基本上已是“灰飞烟灭”。而商品房市场对住房自有率的作用又是少到可以“忽略”，但中国每年新增的城镇人口却在以2000万的速度高速增长。据国家统计局的年报，到2002年底，中国的城镇人口为5.0212亿，城镇人口占全国总人口的39.1%。而到了2005年底，全国的城镇人口已增长到5.6212亿，已占全国总人口的43.0%。也就是说，3年时间全国的城镇人口增加了6000万。而在这6000万的新增人口中，不仅基本上没人可以“享受”福利分房，而且，买得起房地产市场提供的商品住房的只是其中极少数。相对于全社会70%人买不起房来说，新增人口买不起房的，至少占到其中的90%以上。他们和城市中因拆迁而失房、因贫困而卖房维生的中低收入者一起，构成了城市中新的浩浩荡荡的“无房大军”。在城市中基本上没有公房出租的情况下，他们只能靠向私人住房来“暂居一室”，以解居住难题。在城市的各个角落，从城区的老房破屋，到边远的城郊结合部，到处都充斥着新的无房大军的身影。而一旦城市的租房市场绝大多数只能由私人来提供，那么城市居民住房自有率和私有率的差距，将会被大大的拉大。

综合上述几方面的因素，中国城镇居民的住房自有率在短短的几年时间来就从74%迅速下滑到60%以下，就一点不使人感觉“惊奇”。

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经济学家：房价可能涨到1万美金或将下降3成

如果不能认清形势，不从根本上改变调控经济的思路，不能对房地产有一个准确的时空定位和认识，只能将房地产乃至整个中国经济引向歧途。“北京的房价不涨到10000美元／平方米可能都不行！”刘福垣语出惊人。他说，楼市调控如同火上浇油，结果只能导致房价越调越涨。

　　“由于短缺，住房必然价位要高。”谈到房价，刘福垣如此表示。他认为，某种意义上，房价高是地租逼出来的——逼得房地产商只能是盖贵房子——因为土地批租70倍的地租一次性地加到房价里面，不搞高价位、大户型、豪宅，开发商可能赢不了利。“如果地价很便宜，收年租，就不存在这个问题。”

　　在刘福垣看来，包括倒地皮、经济适用房盖成100多平方米以上的大房子，房地产开发朝豪宅方向发展，所有这些都是由于现行制度造成的，“价值取向都是为中产以上人群服务的”。他认为，房地产的问题是“整个路线有问题”。

　　刘福垣提到，中国有数量相当庞大的农民工，创造了50%左右的GDP，按理说他们应是当代产业工人，应该在城里有自己的房子，但现在不要说买房子，他们当中很多人恐怕连租房都租不起。

　　“中国正处在工业化、城市化高潮时期，到实现基本现代化，至少还要30-50年时间，这段时期，房地产一定是支柱产业，而且是高赢利的产业，长期供不应求的产业，随着人口的空间转换，经济活动向城市集中，需要大量的房地产，这个时期大量地发展房地产这是理所当然的。”“现在房地产从总量上来说，还是严重短缺，不是过剩的问题，有泡沫，是结构性泡沫，是由于错误方针误导了它。”

　　刘福垣表示，迄今为止有关部门出台的所有政策都没有触及住宅价格腾飞的三大动力：土地批租、高额税费和银行贷款。这等于踩着油门想刹车。“要想使住宅恢复正常，必须采取‘明租、正税、除费’的办法。”

　　所谓“明租、正税、除费”就是明确住宅建设用地一律实现年租制，废除土地批租制，把政府为居民住宅消费服务所收取的一切费用名正言顺地纳入统一的税收范畴，正税以外废除一切名目的费种，将原来一次性地计入房价收取的地租(土地出让金)和税费改为逐年收租和逐年征税。刘说，通过“明租、正税、除费”，房价能降1／3，长远看，政府的收入并不会减少。

　　按照刘福垣的观点，对当前房地产领域存在的问题还有一个办法是出台严厉的金融政策，严控银行贷款以至不给贷款。他说，当前买房子的人一半是有钱的人，而另一半则是自不量力的人。对于前者购买别墅和其他高档住宅，考虑到他们有较好的经济条件，可以适当给予其一定贷款，但不能像过去那样慷慨大方给予80%的贷款，比如最多给予50%，而对于后者则不应给其贷款，只能让他们去租房。

　对于出台严厉的金融政策可能给经济运行所带来的负面效应，刘认为，这比“火上浇油”的风险要小得多。此外，对于已经批租出去的土地，他认为还要按年增加地租，土地增值的收益必须收归国有。通过一系列改革，最后目的是达到各个产业获得大致接近的平均利润率，而不是某一个产业存在畸形的暴利。