打造中国地产长城-------600048保利地产

浴火之冰

不管怎样 ,打这么多字也够累的,再顶下

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感觉加上个国家级这个招牌就牛的不得了

!价值投机之王！

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保利,牛就一个字

zzymkn

今天人民币升值，它怎么跌。增发是利空吗？:*31*:

小散户1

这是我投资生涯里继600497驰宏锌锗之后第二个一直持有到100元的股票
留贴纪念一下
我没有看错保利地产
果然到了我当初预测的100元价位！（复权价）
接下来就是要连创历史新高了！

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都是两个球

原帖由 小散户1 于 2007-7-12 10:07 发表
http://image.sinajs.cn/newchart/daily/n/sh600048.gif?1179457733230

这是我投资生涯里继600497驰宏锌锗之后第二个一直持有到100元的股票
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我没有看错保利地产
果然到了我当初预测的100元价 ...

等到500在来纪念把:*22*:

小散户1

人民币长期升值趋势不变 每次下跌都应该买入
　　本币升值的趋势也不会变，牛市持续的时间会比我们想象的长很多。在可预见的未来，每次下跌应该都是买入机会。
　　金融危机10年后的亚洲--一周宏观市场策略分析
　　我在6月初的周宏观策略报告中的学习心得部分写了对全球宏观策略分析框架，那是我分析亚洲和国内策略的更宏观的立足点。本周我想总结一下亚洲金融危机后，目前亚洲（包括国内）和美国股票市场的现状以及展望（实际上，展望的分析框架已经包含在6月初的策略报告中）。
　　亚洲金融危机10年后的现在是美国面临很多问题，而亚洲在逐渐繁荣。现在国际金融市场的一致预期是亚洲正在推动全球经济的增长。实际上对于投资者来说，现在亚洲的投资故事也非常简单，但是简单的投资故事往往是好的投资故事：
　　未来一些年，亚洲的人口结构以及消费者对消费信贷态度的代际转移创造的内在消费需求将是世界经济增长的主要驱动力，而与之伴随的亚洲货币升值是牛市开始的契机，中国和印度是亚洲经济增长的龙头。
　　即使亚洲金融危机10年后，亚洲国家的货币仍然没有回到1997年的高点，只有人民币升值9％，港币是盯住美元，其他货币，如印尼货币相对1997年仍然贬值73％，菲律宾贬值43％，泰国贬值28％等。从证券市场来看，MSCI亚洲（Ex日本）指数已经创出1997年以来的新高。但是MSCI亚洲（Ex日本）指数的市盈率仍然相对MSCI美国指数的市盈率有折扣。并且从资金流来看，从2003年以来的亚洲牛市主要仍然是国际投资者资金推动，甚至包括保守的日本投资信托（可以看出来，日本人的亚洲投资热情远远没有消减，实际案例是，今年以来，我就接待了无数满怀希望投资国内A股市场的日本投资者）。而从亚洲本身的资金来看，除了香港和新加坡市场本地投资者参与热情较高以外，国内A股市场的投资者是最先觉醒的（尽管国内牛市来得最晚，尽管短期因为政策制造的波动性和风险教育减缓了这个觉醒速度，但是居民资产的重新配置也仅是开始）。直到现在，多数亚洲本地资金仍然以国内储蓄或者持有海外资产为主。并且，无论是国内市场还是亚洲其他市场，投资者们都小心谨慎，特别是亚洲金融危机的第十年，也就是今年。除了中国和印度本地有信贷创造外，多数亚洲国家仍然是积累外汇储备，少投资。因此从这点（内在经济驱动、估值、资金、行为金融）来看，亚洲经济繁荣还会继续，本币升值的趋势也不会变，牛市持续的时间会比我们想象的长很多。在可预见的未来，每次下跌应该都是买入机会。这是从事实推导出来的结果，而6月初则是从分析推导出来的结果，是一致的。
　　现在的问题是，既然每次下跌都是买入机会，那么，什么时候会下跌？美国金融市场的因素不能忽视。单纯从美国来看，住房市场的问题并没有看到扩散的迹象，空头太多，这点来看应该不是调整的契机。而美元指数严重走弱有可能是。
　　美国政府为了维持美元地位，必然会挑起一些国际事端希望美元回升，这会影响到全球金融市场，从而影响到全球实体经济和大格局的流动性走向。最终要么是大量"避险"资金持续流入亚洲（包括国内）导致股票大涨，要么是大量"避险"资金流出亚洲，而本地投资者资金跟不上，市场暴跌。不过暴跌之后应该还是买入机会。

小散户1

新高不断！人民币再强劲攀升30个基点
　　中国人民银行授权中国外汇交易中心公布，2007年7月17日银行间外汇市场美元兑人民币汇率的中间价为7.5651元，人民币兑美元中间价创05年7月汇改以来新高，是07年以来第52次创新高。
　　人民币兑美元中间价为1美元兑换7.5651人民币，较16日下降30个基点，按照汇改时8.11的汇率计算，汇改以来人民币累计升值幅度已达到7.2%。
　　由于本周即将公布6月消费物价指数，市场担心通胀压力可能进一步上升，基至超过4%，中国央行的升息可能性也将大为上升。通常利率的上调会增加货币的吸引力，对汇率具有提振作用。上周中国公布的6月份及上半年贸易顺差大幅增长，加大国际上对人民币升值的呼声。在内外因素的共同作用下，人民币保持稳步升值。
　　上周公布数据显示，贸易顺差继续增长，外汇储备持续上扬，均将引致更多升值压力，令近期人民币兑美元升值加速。6月份贸易顺差扩大至269.1亿美元，上半年贸易顺差达到1,125.3亿美元。到今年6月末，中国国家外汇储备余额突破1.33亿美元，至13326亿美元，同比增长41.6％。
　　2007年7月17日银行间外汇市场其他交易货币对人民币汇率的中间价为1欧元对人民币10.4198元，100日元对人民币为6.2014元，1港元对人民币0.96734元, 1英镑对人民币15.4041元。

小散户1

2007年07月17日 08:30:45 中财网
　　近七成美国人居者有其屋
　　美国官员日前对本报记者透露：70%的美国人拥有自己的住房。
　　7月13日，正在北京访问的美国住房和城市发展部(HUD)部长阿方索·杰克逊说："我就任时，布什总统曾让我减少美国的无房人口比例。目前，美国拥有自己房产的人已经达到了70%，但这和北欧一些国家相比还有差距。在瑞典，个人拥有住房的比例达到了88.5%。"
　　杰克逊领导的美国住房和城市发展部，主要职责就是"让人民有房子住"。看起来，这似乎与美国的资本主义自由竞争精神"背道而驰"，倒更像是社会主义的理念。在回答本报记者的提问时杰克逊部长表示，政府的任务就是为穷人提供必要的帮助，提供"人民买得起的房子"，他所在的部门正是据此理念而设立的。
　　据了解，1934年，经济大萧条后的美国经济低迷，许多人面临破产、失业等问题，于是，联邦政府创建了联邦住房管理局(FHA)，该组织专门为居民提供住房贷款保险，并以此为杠杆，将房贷还款结构规范为今天这种每月等额的合理方式。1965年，联邦住房管理局纳入住房和城市发展部，成为其住房办公室的一部分，继续传承其设立时的初衷。
　　住房和城市发展部的职责，包括提供廉租房租金补贴、购房担保和发行债券3个部分。住房和城市发展部一年预算为340亿至360亿美元，其中有一半用于市民的廉租房补贴。上世纪五六十年代，美国政府为解决低收入者的住房困难，在城市边缘地带集中建了一批安置房，用于安置住房困难户。后来，美国政府发现建安置房的经济成本、社会成本太高，转而实施廉租房租金补贴，补贴标准是政府负担70%，个人负担30%。
　　发行债券是住房和城市发展部的主要功能之一。它向社会发行债券，投资人购买债券，住房和城市发展部再购买银行收取的购房者购房贷款，银行又不断扩大房贷规模，进一步刺激购房者的购房热情。如此，形成良性循环。
　　杰克逊部长的北京之行，与该部的债券计划息息相关。在中国把巨额外汇储备用于购买美国国债的情况下，他建议中国购买美国的按揭证券。他说："对中国来说，这是一项划算的投资：在信用风险相同的情况下，按揭担保证券比传统的美国政府债券回报更高。这些投资的收益可以用来为中国的项目服务，例如开发人们负担得起的住房。"在北京美国商会发表演讲时，他透露了此行的目的--搭上中美战略经济对话这趟顺风车，让中国购买美国的按揭证券。换句话说，这就是要借中国的钱实现美国人的"房产梦"。
　　杰克逊告诉记者，此行他会晤了中国建设部和央行的相关负责人，签署了工作备忘录。但他拒绝透露具体内容。
　　在7月13日的演讲中杰克逊部长还提到，美中两国都认为政府的工作重点之一就是让居者有其屋。在回答本报记者"是否向中国的同行提出过什么建议"这一问题时，杰克逊部长没有正面回答，但他表示，中国官员"对新的想法持开放态度"。（王冲）
　 中国青年报

小散户1

徐滇庆力挺深圳房价 称房价下跌因素不具备

2007年07月17日 08:18:50 中财网

　　日前，在深圳会展中心举行的全球通VIP俱乐部名家讲堂上，知名经济学家徐滇庆认为"深圳房价上涨理由充分"，并指出"现在很多政策制定者经济学没毕业"。 半年上涨50％和均价突破2万元，两个小小的数字让深圳楼市成为全国关注的风暴眼！在引起国土资源部等数个国家部委关注的同时，全国媒体的焦点也瞄准了深圳。然而，日前，在深圳会展中心举行的全球通VIP俱乐部名家讲堂上，知名经济学家徐滇庆认为"深圳房价上涨理由充分"，并指出"现在很多政策制定者经济学没毕业"。
　　徐滇庆力挺深圳房价。他认为，购房者，拥有住房的人，房地产开发商，地方政府和新闻媒体是推动房价上升的力量，"这些力量都很强大，所以没有不涨的理由。""产业转移，经济萧条，利率和汇率上升，土地政策放松，政府干预和金融危机，是房价下跌的几个主要原因。"但目前看来，房价下跌的因素都不具备，而最可能导致房价大幅度下跌的是金融危机，现在更是没有数据可以显示会到来。
　　徐滇庆把房价下跌系于几个因素，等于把房价上涨装进了保险箱。以金融危机为例，它的确是最有可能导致房价大幅度下跌，但金融危机在中国发生的可能性大吗？从中国目前经济运行的良好状况来看，非常小；从国家的意志来看，决策层也不希望金融危机发生；从九七年亚洲金融危机中国成为幸运儿看，中国避免发生金融危机的可能性也非常大。因此，指望金融危机把房价降下来，无疑是给那些希望房价上涨的人吃了定心丸。
　　徐滇庆力挺房价上涨是有背景的。徐滇庆是在深圳全球通VIP俱乐部名家讲堂上发表这番言论的。全球通VIP俱乐部是中国移动通信专为持有钻石卡、金卡、银卡的全球通VIP客户提供差异化服务的平台。笔者上网搜索全球通VIP俱乐部，它总是和高尔夫球等这样的贵族运动连在一起。也就是说，聆听徐滇庆"高论"的人都是社会财富的拥有者，甚至是房价上涨的受益者。徐滇庆要投其所好，自然不会受到太大的抵触。
　　徐滇庆呼吁听众应该抛弃主观情绪，用"经济学的科学逻辑和分析"来看待高涨的深圳房地产市场，并指出"现在很多政策制定者经济学没毕业"。作为一个经济学家，用"经济学的科学逻辑和分析"这种实证分析看问题，固然没错。但作为政策的制定者，光有实证分析不行，还必须有规范分析，即这个世界应该是什么。比如，在经济学家看来，"最低工资法引起了失业"，但作为政策的制定者，必须考虑最低工资对社会稳定和健康发展的作用。同样，房价问题不仅是一个经济问题，更是一个社会问题，它事关民生。
　　徐滇庆认为，人们在关注房价近期上涨的同时，忽视了改革开放近30年来，收入水平是在持续不断增长。收入水平增长是个事实，但是否惠及到每一个人是另外一说。《中国青年报》一项民意调查，这项有全国29个省区1604人参与的调查显示，85．4％的人自称工资涨幅不到12％，甚至有7．1％的人称4年来工资"不涨反跌"。根据国家信息中心提供的资料，现在我国前五十名富豪的财产等于五千万农民的年收入，三百万百万富翁的财产等于九亿农民两年的纯收入。
　　如果从经济学的角度看，好像所有人的收入都增长了，但事实真的如此吗？并不是。这也告诉我们，一味靠"经济学的科学逻辑和分析"，用经济符号来判断问题，并妄想政策制定者来以此做出公共决策，那是不可能的，也是行不通的。

　 中华工商时报

小散户1

穆迪发布报告：中国房地产至少要火30年

2007年07月16日 17:20　《赢周刊》　

    穆迪发布报告指出，中国房地产业的前景仍强劲，这是由于中国的GDP和个人消费力的持续增长，推动大规模、将再持续30年的城市化，并支持房价在中期内可能不断攀升。快速的城市化并无先例，将为经营良好、财务稳健的开发商带来巨大的商机。不过，市场监管不确定的风险很高。而且，由于市场化改革使土地越来越昂贵，未来开发商将面临对其维持成本抽空能力和意愿的考验。基于满足变化的运营资本需要，继续持有大量现金成为开发商过冬的重要“法宝”。







　　快速城市化推动房地产市场

　　穆迪预计中国房地产市场继续保持强劲的发展势头，主要原因是过去20年中国人口增长几乎全部在城市，每年增加的人口约为1300万(相当于北京的人口)，而这些人为了就业和其他机会涌入城市。截至2006年底，中国人口中43.9％是城市居民，这一比例每年上升1％左右。根据官方预测，到2010年中国半数人口将居住在城市。此外，预计中国有1.3亿的“流动人口”。

　　政府一直在积极鼓励城市化，以期推动经济持续增长，并支持服务业和其他高价值增值产业的发展。中国城市化的初始阶段将再持续30年。其快速的城市化并无先例，并为经营良好、财务稳健的开发商带来了巨大的商机。

　　监管风险将持续增加

　　不过，房地产市场也面临着多重挑战，包括政府高度干预和行业迅速增长；市场极为分散；没有任何一家开发商在全国范围内占有显著的市场份额。过去5年里，随着国际开发商积极开拓中国市场，该行业的竞争日趋激烈。

　　穆迪认为房地产开发商要考虑以下几个主要因素：监管的不确定性仍是运营环境波动的原因；大规模、多元化的土地储备和业务在很大程度上有助于降低波动性；行业的快速增长造成执行风险，因此管理层素质依然是关键的决定性因素；低杠杆比率和强劲的流动性对于抵御不可避免的波动性至关重要。

　　中国房地产市场存在的监管不确定的风险很高。有关部门经常实行一些行政和监管措施，以遏制过热的楼市和不当行为，这使得开发商和置业者都难以预测监管环境。这种干预不可能停止，特别是因为政府的目的是控制房价上涨和保证市民的负担能力。监管的高度不确定性影响运营成本和市场气氛，从而造成运营环境的波动。政策失误可能会导致短期内大城市的房价回调。

　　一家公司控制监管变化带来的负面影响的能力对其运营和竞争地位至关重要，也是提高市场份额和收入、实现成本合理化能力的决定性因素。由于市场化改革使土地越来越昂贵，未来开发商将面临对其维持成本抽空能力和意愿的考验。

　　由于政府采取措施解决低成本住房供应不足的问题，从长远来看，开发商可能需要考虑调整其产品结构，使之包括大量小户型住房。不过，虽然开发小户型可以满足监管要求，但不一定带来高利润率。

　　2007年初，中央政府敦促地方政府严格执行土地增值税政策。土地增值税的征收依然较复杂。穆迪发现，部分开发商已为该税项提足了准备金，尽管这笔现金支出不会严重影响其财务状况，但在短时间内支付前几年的土地增值税可能会延缓他们的扩张。

　　土地储备是安全“过冬”的关键

　　对房地产开发商而言，大规模、多元化和低成本的土地储备是主要的优势所在，使其可以更灵活地应对变化的周期。土地储备也使开发商可以延迟开发或以具有竞争力的价格进行销售。此外，大规模的土地储备意味着开发商在确定补充土地的时机时有更高的灵活性，尤其是在开发商认为地价过高的时候。获得低成本土地储备越来越难，因此已拥有大量土地储备的开发商具有一定的优势。

　　大量土地储备也可以用于开发更大规模的住宅项目，虽然大型项目在初期带来了买方接受风险，但大型项目亦通过调整新开发阶段的时间在管理市场衰退方面提供了灵活性。大型项目比小型项目创造更高的成本协同效应。

　　许多现有土地储备(如合生创展和上海置业拥有的土地储备)是在几年前以较低的成本购入，这一特点可能有助于其在中短期内控制开发成本。未来土地成本将因为供应紧张和竞争激烈而继续上升，特别是黄金地段的土地。因此，财务实力强大的开发商在这一轮竞争中会处于更有利的地位。

　　鉴于中国各地区的房地产行业一直具有不稳定的性质，在不同地区开展业务并有多种产品类型的开发商可以在很大程度上分散其风险。换言之，地域和价格多样化有助于降低在一个地区或城市面临的市场可能过热的风险。

　　快速扩张可能会跌倒

　　中国房地产开发商近年来已经实现了快速扩张，在人力资源和财务纪律投入方面造成了巨大的挑战。在未来，财务审慎程度、投资水平、资本结构以及开发商清偿债务的意愿和能力，都将是主要的考虑因素。

　　多数开发商期望通过快速业务增长来保持和扩大市场地位，从而获益于中国高速的经济发展。这种增长需要由计划中的项目得以顺利销售和债务创造的现金流来提供资金。

　　开发商需要在其财力范围之内进行扩张，但实现更快的增长往往比利用资金偿还债务更具有诱惑力。因此，如何平衡这两种互相制约的需求(即稳健的资产负债表和开拓市场地位)在未来几年仍将是关键因素。

　　穆迪根据过往记录、项目地理位置、成本效率和财务纪律来评估开发商的管理层的实力。由于中国的商品房市场是在不足 20年之前才起步，因此多数开发商的经营历史并不长，其在房地产行业周期中管理不断扩大的业务的能力尚未得到检验。

　　许多开发商迅速从起步阶段发展成为有成千上万员工的大企业，并在不同地方有多个开发项目。多数公司有较高的财务需求，也必须控制过度举债的诱惑。成功做到这一点需要有稳健的管理和财务纪律，但某些开发商是否有能力应对上述挑战尚不明朗。

　　精心选择项目和对地方情况的了解有助于减少某些业务和实施风险。在管理层素质方面，管理层的眼光是主要因素。例如，中海在多个二线城市掌握了先机，世茂则比其他开发商更早投资于投资型房地产(主要是酒店和商业房地产)，这些公司将在短期内获得上述决策带来的回报。

　　与政府建立良好的关系仍将对开发商产生有利的影响。例如，世茂的目标是大面积地块，并大力投资于城镇规划设计，这个价值增值计划对地方政府具有一定的吸引力。再以合生创展为例，其项目规模及与政府机构的合作已使许多项目的周边地区得到了快速的发展，从而提高了项目价值和整体吸引力。

　　融资瓶颈亟须突破

　　在获取土地的成本上升的同时，开发商的快速扩张引发了财务风险。同时，对管理层是否有能力完成销售目标和管理不断扩大的开发项目组合的担忧也造成经营的不确定性。未来两年，多数公司必须实现较高的销售目标，以支付获取土地、建设和融资的高成本。

　　由于政策原因，中国的房地产开发商通常可以获得的银行贷款较紧张。因此开发商往往只有较低乃至最低水平的已承诺备用银行贷款。在目前的市场气氛下，这并非问题所在，但如果房地产销售放缓的同时市场气氛逆转，这就可能成为一个问题。

　　届时开发商在融资方面可能会面临更大的挑战，以获取土地储备和为开发项目提供资金。虽然这一局势尚未明朗，但这仍是穆迪关注的所在，因为市场气氛可能会骤然变化。

　　有些开发商通过发行股票和债券来募集资金，有相对较好的融资渠道。他们有能力建立持续成功利用资本市场的记录。当然，并非所有开发商均有同等实力来应对市场机遇与风险。投资者特别应关注土地储备与业务的任何多元化情况、公司如何管理快速增长的挑战及其财务规范状况。不可避免的是，某些公司会忽视风险，并陷入业务衰退或突然失去市场流动性的困境。

　　穆迪认为，低杠杆比率和强大的流动性对于抵御波动性至关重要。

　　在中国，房地产开发周期不可避免将影响现金流。因此从事房地产开发业务必须预见到稳定的经常性收益较低和现金流可能会有波动。此外，国内市场上对房地产开发商的银行融资较弱。中国的开发商需要运用大量资金，但却往往难以从国内市场获得，尤其是有承诺的长期银行贷款。

　　坚持现金为王的观念

　　如果发生市场衰退或监管控制，房地产开发商需要管理可能下降的销售前现金流。这一结果可能出现的原因是未来两年将现金用于减债、维持较高的现金余额，或增加其他融资渠道。

　　有承诺的银行贷款可在需要时为开发商提供更便利的资金来源。但中国的银行业仍处于发展的初期，有承诺的贷款并不常见。同时，多数开发商也未建立向国际银行融资的途径。到目前为止，只有中海已得到了境外的有承诺备用银行贷款。穆迪认为，多数开发商在短期内仍然难以得到境外银行贷款，原因是这些公司采用国际融资的记录很短，而且中国房地产市场的风险明显相对较高。

　　考虑到上述限制，许多开发商继续持有大量现金，这对于满足变化的运营资本需要十分重要。保持较高的现金余额在未来将是开发商一大“法宝”。

　　只有管理好房地产行业所面临的各种挑战的开发商才会取得成功。衡量可持续能力的主要指标包括财务纪律、杠杆比率和流动性、大量土地储备、地域及价格多元化。优秀的管理团队也是必要因素。

　　穆迪预计，开发商具有较佳的运营地位、健全的财务状况、规范的管理和充足的流动性保护措施才会有实力面对未来的挑战。生存下来的企业将显示出稳固的资本结构、获得流动资金的渠道以及实现计划现金销售额的能力。

小散户1

上海房价又一轮暴涨 “新投资客”看中房产保值

2007年07月17日 08:55　长江网　

　　据上海证券报报道，上海房价再次暴涨

　　股市动荡 投资客观念转变　　

　　在一轮疾风暴雨的上涨后，上海房价又成了市民们的焦点话题。有趣的是，在这一波被业内人士称为“重回上升通道”的涨价中，许多观望了两年之久的自住客们勇敢地杀入了楼市，而那些精明老道的投资客们却选择了作壁上观。

　　“两个月前也许我会考虑投资，但最近涨得有点过火了，连我都感觉有些害怕，还是不碰的好。”征战上海楼市多年的夏先生说。据一份来自中介机构的报告显示，近期上海楼市的放量成交中，投资客约占两成。

　　当一些投资客对楼市“恐高”的同时，另外一批看中房产保值的新投资者们开始悄悄入市。尽管他们的比例不高，但是却代表着上海楼市投资的新趋向，林女士是其中的一员。在5月份，股市获利颇丰的她感觉到股市震荡加大，就果断撤出一部分资金选择新的投资方向。在仔细考虑之后，她最终还是选择了楼市。她认为，在负利率和通货膨胀的预期下，将钱存入银行不如买固定资产，因为房子的价值会随着通货膨胀同步前进。“我买房不是为了挣钱，最主要的，是为了不输钱。”林女士表示。　

　　据复旦大学房地产研究中心副主任华伟分析，目前自住需求的主体是改善型，而改善型不仅要解决住的问题，还要考虑保值进而增值的双重性，这也就是为什么上海市中心高档房成交速度加快的原因。当前人民币处在对内贬值，对外升值状况，流动性资金过剩在过去两年中没有发生根本转变，现在矛盾更加突出，而随着证券市场风险提高，银行和证券公司中大量过剩货币必然要找安全途径，中产阶层是其中的主力军。

小散户1

上海部分高端二手房价上月每平方米上涨2000元  

2007年7月17日8:44 新闻晨报 唐佳  


　　刚刚过去的6月份，本市中环区域的部分高端二手房楼盘价格上扬明显，涨幅为6%左右。有关房地产专家分析时认为，二手房市场上的买方及卖方对于市场普遍有着良好的预期，从而推动本市二手房成交放量及价格上扬。  

　　二手房每平方米月涨两千  

　　有数据显示，在联洋、黄兴板块，其高端二手房价格一个月内每平方米上涨了2000元左右，个别楼盘更是创出新高，突破2005年3月份最高峰时的价格。联洋二手房成交放量，导致卖方市场强势逐渐显现，其中高端楼盘业主跳价最为频繁，幅度也较大。  

　　据中原地产浦东二区联洋分行透露，仁恒河滨城5月份成交均价在23000元-24000元/平方米，如今此楼盘成交均价已涨至26000元-27000元/平方米。  

　　而第九城市5月份均价在15000元/平方米，6月份成交均价已达18000元/平方米，创出该楼盘成交价格的新高。据分析，由于近期市场整体向好，客户获利回吐，成交放量，加之联洋板块新盘较少，挂牌量也无大增，使得二手房市场整体呈现供不应求态势。而卖方市场的业主一再返价，促使楼盘成交价格一再创出新高。   

　　二手房价超出一手新盘  

　　同样月涨幅超过2000元/平方米的黄兴板块，甚至出现了二手房成交价格远超一手新盘的情况。其中文化佳园5月份均价为14500元/平方米，与周边一手楼盘价格一致，到6月份其成交均价已远超新盘，目前价格为16000元/平方米—16500元/平方米。由于黄兴板块的新盘量少，二手房供不应求导致目前成交价格大幅上扬，虽然近期有新楼开盘，但附近二手房源的硬件优越、绿化率高、容积率低，成为许多自住客选择价格略高的二手房源主要原因。  

　　中原地产研究咨询部经理马冀分析，上海从7月15日起正式对转让居住未满5年的非普通商品住房开征土地增值税，也将成为推动房价走高的因素之一。毕竟对于中高档公寓而言，目前的市场有效需求呈直线上扬趋势，然而置业成本却在不断提高，税费转嫁已经是理所当然。
关

小散户1

东广州再添别墅盘 保利P2P3项目下半年入市

2007-6-28  

      本报讯 （记者 何达志）记者昨日从保利地产获悉，该公司去年投标夺得的开发区中心花园P2P3两地块，将于今年下半年推出市场。据悉，P2P3项目位于萝岗行政中心区内，将以纯双拼和类别墅洋房为主。该项目的启动，再次开启广州市场已消失几年的城市别墅消费。

　　城市中心的别墅

　　目前，广州的别墅多集中在南沙、花都、从化、番禺等周边地区，城市中心别墅项目则几乎绝迹。而保利P2P3项目位于萝岗行政中心区内，是未来萝岗城市发展的中心。

　　据介绍，该项目将以纯双拼别墅和山景低密度洋房为主，再造一个城市中心别墅社区，将再次领跑广州别墅市场。

　　东广州别墅带初成

　　按计划，保利P2P3项目将于下半年入市，这意味着东广州别墅带又增添了强势“新援”。目前，东广州的别墅盘包括帝景山庄、万科城、保利林语山庄、保利P2P3项目、碧桂园凤凰城、金地·荔湖城、翡翠绿洲等，再加上高档洋房楼盘半山溪谷E墅，东广州已有广州豪宅区的气质。房产专家韩世同认为，东广州居住环境比较优越，污染程度低，其相对交通也并不便捷，非常符合豪宅在安全性和私密性上的要求。

　　此外，记者还了解到，东广州板块的配套将在几年后日益完善。据悉，萝岗区将投资百亿元打造市政配套，重点在中心区、科学城建设酒店会议中心、影剧院文化中心、市民公园、体育场馆等。 　

来源:南方都市报　

小散户1

保利地产获颁“中国地产金砖奖”两项大奖

2007-7-10   

保利地产获颁“中国地产金砖奖”两项大奖

“年度最具投资价值地产上市公司”与“年度行业贡献大奖”实至名归

       在7月7日举办的“博鳌·21世纪房地产论坛”上，保利地产再获殊荣，获得“年度最具投资价值地产上市公司”与“年度行业贡献大奖”两项大奖。

      “博鳌·21世纪房地产论坛”是由《21世纪经济报道》发起并主办的中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛。从2001年8月起，该论坛以年会的形式已连续举办了6届，是中国地产界一年一度的顶级盛事。论坛期间，21世纪经济报道联合全国工商联房地产商会、中国建设报、中国房地产报、新浪地产等举办2007中国地产金砖奖评选活动，本着“客观求实、全面细致”的评审原则，遴选学界、金融界、专业机构专家组成强大的评审阵容，旨在推动中国房地产业的国际化发展进程，展示房地产行业优秀成果，记录市场榜样，助力行业发展。

      保利地产获得这两项大奖可谓是实至名归。创业于1992年的保利地产，迄今已经走过了十五年不平凡的发展道路，秉承“和谐生活、自然舒适”的品牌理念，在全国十余个城市开发了近百个楼盘，为千千万万热爱和谐的人们，创造自然舒适的生活，优美的生态环境和高品质的建筑质量获誉无数，成为业界十分关注的一匹黑马，而创新的产品形态更为中国的房地产事业做出了探索性的历史贡献。

       保利地产自2006年7月成功登陆中国股市后，以其优异的业绩很快进入沪深300指数、中证100指数样本股，不但成为沪深证券市场中最具市场影响力的大市值公司之一，也成为基金、社保等各路资金追捧的个股。在不到一年时间股价增长6倍。研究单位对保利地产给出的研究报告评价是：保利地产经营业绩表现良好，主营业务收入、净利润等多项指标显著增长，股价水平持续上升。

wqyn

分析得非常的好，但048恐怕是要阶段性出货了

炒股赚个网球拍

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上海楼市涨价全面开花  

2007年7月17日9:59 中国证券报 李良  

　　上海地产市场内中环一波如火如荼的涨价之后，曾被专家预测不会出现大涨的外郊环近期也悄然启动上涨，上海楼市的涨价风正从内中环开始向外郊环蔓延。分析人士认为，这意味着上海楼市一波全面性的上涨正进入高潮阶段。  

　　外环量增价涨

　　地处上海外环外的九亭板块，今年4月上市的某楼盘首批推出的300多套房源平均成交价格仅为6017元/平方米。然而日前以同样报价推出的212套房源，很快就以7468元/平方米成交76套，实际成交价格比前一批涨了1451元/平方米，涨幅达24.1%。无独有偶，该板块的另一个楼盘也在6月将售价从此前的5800元/平方米调高到6500元/平方米，而实际成交均价则从前两个月前成交的6147元/平方米上涨到7402元/平方米，涨幅也达20%。  

　　最近一周，上海楼市内环以内区域周成交量为810套，与上周相比，减少了57套，成交面积110353平方米，环比下降了0.4%；内外环间区域周成交1565套，环比减少了215套，成交面积27656平方米，环比跌幅5.3%；而外环以外区域一周成交量为3796套，成交增加量高达498套，成交面积454648平方米，环比上涨了5.7%。统计显示，外郊环区域商品住宅的成交量占全市的比重已经从5月的44％上升到6月的49.8％。  

　　性价比是风向标

　　分析师指出，在5、6月份的疯狂上涨后，上海楼市已经在一定程度上透支了未来的购买力，这意味着近期内价格疯涨的势头不会再持续，取而代之的将是购房者对性价比较高楼盘的筛选，而就目前而言，这种楼盘主要集中在外环区域。  

　　佑威地产研究中心主任薛建雄认为，商品住宅供应不足导致的房价上涨、市民提前入市购房，是引起上半年楼市过热的主要原因，同时也可以看出，楼市的购买力已经透支，楼市高成交的支撑力已经大幅减弱，未来楼市走入低迷的可能性非常大。他表示，“90/70”政策调控后的小户型楼盘，将于下半年开始大规模上市。由于这些楼盘被突然要求造成小户型，开发商都特别用心地在品质和建筑设计上下功夫，相信这批房源的品质会有很大的提高，而且建筑设计的更加深入，会让得房率有所提高。而这部分去年开工的楼盘，也多集中在外环周边，为下半年外环优质房源的供应提供了基础。他认为，外环周边在下半年的供应量和成交量都会上升，预计外环周边将会是未来一段时间内成交量最大、房价上涨最为明显的区域。  

　　一位业内人士则表示，随着上海轨道交通建设的推进，很多外环区域到达上海市区的时间大大缩短，从时间角度来讲外环已经不算偏远地区，而在价格上，却与内中环有着天壤之别。在普通购房者承担不起内中环房价的情况下，外环区域就凸现出了很高的性价比，会吸引大量的普通购房者。  

　　不过，如果未来外环成为成交量主打，将会造成一种房价逐步下降的假象，因为外环价格都相对较低，如果这个区域成交量占全市总成交量的权重较大，会拉低上海楼市的均价。

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买房就像买菜一样 透析上海楼市重趋火爆的背后

2007年7月17日9:47 新民晚报 晏秋秋  

　　“两套两套，我要两套！”
　　
　　当小钱回忆起自己半个月前买房的情景时，不禁叹息：“怎么就像买青菜一样？排在我前面的一组客人，一口气要了4套。我要是不喊大声点，售楼小姐根本不往我这看……”
　 “紧盯”上海楼市的老百姓敏感地发现，最近几个月，上海楼市又开始“火爆”了。  
　　  
　　新楼开盘，售楼处有人通宵排队。二手房市场，卖家临时反悔加价的场景，屡见不鲜。虽然官方统计数据显示，申城楼市的成交均价没涨多少。但不少上海老百姓“看得上的房子”，都悄悄地抬升了售价。
　　
　  上海房价上涨，有其“大背景”。国家发改委公布的信息称，今年5月份全国70个大中城市的房屋销售价格，同比增长6.4%。深圳、重庆等地的房价飙升。据新华社报道，深圳5月份的房价，比4月份环比上升了22.8%。“相比之下，上海的房价涨得还算慢的。”一名房产专家这样表示。
　　
　　但毋庸置疑的是，在一系列坚定的宏观调控政策后，上海楼市又开始“抬头”。地价飙升、投资客入市、“5·30”后股市资金逐渐回流、9070项目开始上市、百姓置业需求增长……一系列因素，使上海楼市重回“聚光灯”下。
　　
　　A、买新房又要排队了
　　
　　小钱买的房子，位于上海市闸北区。早在两个月前，他就决定在这里置业。“因为是期房，当时初定单价是11500元左右，没想到开盘时涨到了12500元。”
　　
　　由于父母坚持，小钱还是决定买房。“但我怎么也没想到，买房子居然又要排队了。开盘前一天，我接到通知赶到售楼处时，前面已排了27组客户，每组6人。”小钱见状，连忙拉了5个人，组成一组。他花200多元，在边上一家酒店式公寓订了一间房，“大家轮流过去休息，留一个人排队就行了。”第二天上午，售楼处门口人山人海。与小钱同一组的一人，家中居然来了十几名亲戚。在售楼处外等了13个小时后，终于轮到了小钱这一组客户。“进去之后，我发现情形不对，人人都抢着买房子。一个人要买90多平方米7楼的房子，轮到他时只有100多平方米13楼的房子，他似乎都没考虑，买！”如今，小钱应当“佩服”自己了。半个月前他买的房子，“行情价”已涨了700元/平方米。“虽然不可能卖掉，但心里总归舒服一点。”
　　
　　与小钱相比，想在杨浦区置业的老孙就“胸闷”了。两个月前，他看中一个楼盘，想买两套70平方米左右的小户型。但当时只有单价11600元、面积为100平方米的单元。考虑了一下，老孙决定等上50天，等70平方米的单元推出。没想到，前几天这个楼盘的售楼经理打电话告诉老孙，70平方米的户型单价涨到了14300元！
　　
　　小钱和老孙的故事，如今在申城许多买房人身上重演。与半年前相比，许多人认为在上海买房子，已不太会“套牢”了，只有“踏空”的遗憾。
　　
　　B、频繁“跳价”的卖家
　　
　　在上海卢湾区，一家房产中介店，又一次贴出了“招聘启事”。店长小张说：“没办法，客人多了，忙不过来了。”过去的两个月，申城二手房的价格，开始涨了。上海楼市成交量萎缩时不得不“转行”的许多中介服务人员，嗅到了“再上岗”的味道。
　　
　　上海市二手房指数办公室发布的6月份数据显示，静安区的二手房价格整体上涨5.02%，列全市首位，区域内次新房均价从年初的2.5万元/平方米涨到近3万元/平方米，甚至更高；卢湾区则紧随其后，二手房价格整体上涨3.96%，其中，淮海路板块的涨幅达5.47%；长宁区以及徐汇区的二手房价格整体也达3%以上，其中，北新泾板块的涨幅达4.95%。其他区域，如虹口、杨浦、闸北以及普陀等，二手房价格上涨也较为明显，部分板块二手房均价维持在9000元/平方米以上。
　　
　　“现在二手房的生意好做了，但也难做了。”小张感慨：“难就难在，很多卖家把房子挂出来，是为了试探市场。一旦有买家愿意接受，他们立刻‘跳价’，把价格往上拉。”上个月，小张就遭遇了三次卖家“跳价”。“最离谱的一次，是建国路上一套二手房，先挂牌275万元。等买家上门了，卖家反悔了，当场要求加价10万。买家打了几个电话，同意了。没想到卖家再次反悔，表示这套房子决定自己住了。”
　　
　　小张接待的客户中，投资的客人比半年前有所增加。“有位客人一坐下来，就问卢湾区有什么高档楼盘卖，周边交通设施如何，完全不问楼层、朝向等。还有人一坐下来，就表示自己有8位数的资金，要买‘升值潜力大’的房子。”小张透露，他接待的客人中，有人拿出了温州的身份证。
　　
　　C、绿城吓了楼市一跳
　　
　　6月21日下午，浙江绿城吓了上海楼市一跳。仅仅五六分钟的时间，新江湾城D1地块便以12.6亿元的“天价”，落入浙江绿城手中。掐指一算，楼面地价就在12509元/平方米。而同一天，新江湾城的楼盘售价，刚刚超过万元。
　　
　　“上海市区内，好的土地越来越少。”一名开发商坦言：“近几次土地出让，外环以内的土地都很少。像新江湾城这样的地块，当然受到开发商的追捧。”
　　
　　话虽如此，但12509元/平方米的楼面地价，依旧让人感到疑惑。业内人士坦言：“都知道新江湾城的地价不会低，但没想到会这么高。”
　　
　　新江湾城公开出让的前两块地，前年及去年由合生及华润争得，面积分别达18万平方米和14万平方米，楼面地价分别只有5617元／平方米和6676元／平方米。换句话说，同处新江湾城，楼面地价半年增加了一倍。
　　
　　业界普遍认为，以绿城拿地的价格，未来楼盘的房价将肯定在2万以上。“否则，开发商很难有合理的利润。”这一推断，获得了绿城掌门人宋卫平的认同。
　　
　　一个不容忽视的细节是，新江湾城位处上海人传统观念的“大杨浦”地区，并非申城的“上只角”。“那里的房子要卖2万，那市中心的房子呢？”一些“老上海”不禁发问。
　　
　　浙江绿城的“标本价格”，还给其他开发商一些暗示。一名松江的开发商在得知宋卫平的出价后，立刻表示会“重新考虑”自己楼盘的价格定位，“简单比较谁都会，几年后是花2万元买杨浦区的房子，还是花9000元买松江的房子？”
　　
　　新江湾城D1地块的拍卖，再次引发了人们关于“地价VS房价”的争论。高地价增加了商品房成本，客观上抬高了房价。但与此同时，上海还有一些闲置土地，无法形成有效供应，这成为了申城楼市调控的一大难题。
　　
　　上海市房地局已经公开表示，未来5年申城将强化土地管理，其中有一条是“盘活存量”，“强化闲置土地的动态监管，切实抓好土地资源的挖潜工作”。
　　
　　D、外资涌入楼市“扫盘”
　　
　　申城房价上涨的另一“助推力”，是外资的涌入。根据戴德梁行发布的上海房地产市场报告，去年海外机构投资者在上海投资房地产的总成交价值超过180亿元人民币，总成交面积达到100万平方米，均达到2005年的3倍水平。
　　
　　而高力国际发布的研究报告显示，今年外资涌入的速度加快，上半年共有5宗交易关涉住宅物业：
　　
　　● 摩根斯坦利收购了位于徐家汇永新城的2幢大楼共计219个单元
　　
　　● 印度尼西亚三林集团购买位于黄浦老西门的一个面积为20万平方米的住宅项目
　　
　　● 香港永兴国际购买卢湾“淡水湾花园”63个单元
　　
　　● 香港上市的中国海外将位于徐家汇路258弄住宅办公综合楼项目50%的权益出售给JP摩根公司
　　
　　● 一荷兰基金购买了位于虹口区的富杰大厦
　　
　　主要的办公楼交易项目包括：
　　
　　● 梅林收购了黄浦港博大厦大部分权益
　　
　　● 未来资产公司从三连投资集团以11亿元人民币购得华旭广场项目等
　　
　　外资的“扫盘”，对一些区域的房产成交市场，带来了极大的推动。一家中介机构提供的数据显示，在外资“扫”走一家楼盘的部分单元后，该楼盘剩余单元的平均售价立刻“跳升”了近2000元/平方米，售楼人员的“底气”也更足了。
　　
　　而外资“扫盘”带来的另一延伸效应是，周边楼盘的价格也开始上涨，整个区域的房产发展明显看高。
　　
　　E、自住客成为“主力军”
　　
　　5月30日，沪深股市暴跌，两市从去年延续至今的“疯牛”行情告一段落。此后，虽然股市时有沉浮，但越来越多的资金，从股市转向楼市。
　　
　　不少中介人员明显感受到这一点。“许多人订房很快，但办手续总要拖几天，一问，原来是要抛掉股票，从股市中拿钱。”
　　
　　中介小张接待过这样一个客户。“前一天他刚订了一套137平方米的单元，第三天又打来电话，要改订同一楼盘一套157平方米的单元。等到最后签合同时，他两套都要了。签约时，卖家临时加价7万元，他一口答应了，还说就当是股票早抛了一天。”
　　
　　而一些没能及时抛掉股票的人，则被认为再次失去了“进入房市”的机会。“5·30”以后，股市在跌，房价又在涨。如果出现任何心理落差的话，没买进房子又亏了股票，那就成了双倍的损失。
　　
　　报告显示，上海6月份新房成交规模达296.9万平方米、24488套，较5月份分别增加31.3万平方米、2640套。上半年新房总成交量已达1223万平方米，同比增长15.2%。业内人士认为，5·30前后，股市资金回流到楼市，对申城房价的上涨，有着推波助澜的作用。
　　
　　松江一家楼盘准备于年底前开盘，开盘价至今未定，但房产公司总经理坦言，800多套房源已累积了1000多组客户。“我们这个楼盘，97%以上都是自住客。投资客不会到这里来炒楼。”
　　
　　有资料显示，过去两年上海楼市相对低迷之时，仅有的一些炒家，都聚集到了别墅市场，而且做的都是长线投资。在今年5月、6月，一些炒家开始“扩大规模”，但更多的还保持观望。
　　
　　过去两年楼市宏观调控政策，已被上海楼市消化了大半。但上海作为宏观调控的重点区域之一，其房价目前只能说是“走出低谷”，还远远达不到“疯狂”的地步。不止一名房产专家指出，目前上海楼市的“买房主力”，还是自住消费者。这，或许是上海楼市与深圳等地楼市相比，更加积极的一面。