打造中国地产长城-------600048保利地产

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房地产业：行业景气和资产注入催生业绩提升

银河证券


投资要点：

　　房地产景气带来的毛利率上涨和通过负债率提高、资产注入等手段扩大规模催生公司业绩提升。

　　2007年房地产行业延续了2006年的严厉的宏观调控，但是房地产上市公司2006年度和2007年1季度整体业绩仍有所提升, 2006年报，87家房地产上市公司中，净利润增长的有66家，其中45家净利润增幅在30%以上。43家公司的主营收入、主营利润和净利润3项指标均保持上涨。

　　2007年1-4月份全国房地产投资增速明显反弹，房地产开发投资增长和商品房平均价格的上涨是拉动国房景气指数上升的关键。房地产开发企业资金来源优化，利用外资和个人按揭贷款高速增长。短期市场供求偏紧。部分城市房价增幅较高。

　　北京：供不应求局面短期难以改变，房价涨幅继续攀高。房价上涨过快和一手住宅供应不足使成交量下滑。

　　上海：成交量显著增长，房价上涨。

　　深圳：供应难以有效增加，商品房销售基本保持平稳。

　　2006年以来针对房地产的宏观调控措施层出不穷。土地、信贷的收缩直接带来房地产行业资金门槛的抬高，造成资源向有资金实力的龙头公司集中。上市公司的业绩分化加剧。因此，在经过房地产的调控后，一批有实力，管理能力和开发能力高的公司将会继续保持其业绩的增长。我们从2006年年报中可以看到有38家公司的预收账款较去年同期增加，增幅在40％以上的达27家公司。1季度虽然是房地产的销售淡季，但是房地产的销售状况仍保持较好的势头，从2007年1报看，预收账款已经达到2006年主营收入30%以上的公司达35家。良好的销售情况为这些公司2007年业绩的增长提供了保障。..截至2007年6月8日，沪深两市的32房地产开发公司的平均2007年动态市盈率已经达到38.75倍。房地产板块整体上并不具有估值优势。

　　宏观调控有利于行业持续健康发展；人民币升值速度加快；宏观经济继续稳步增长，人均可支配收入大幅增长带动住宅消费升级；行业景气支持公司业绩继续增长。我们继续维持对房地产行业的“推荐”评级。

　　推荐龙头公司和估值相对较低的地区性龙头地产股。维持对万科、金地集团和金融街的推荐评级。

　　 一、宏观调控不改房地产景气趋势，房地产开发投资增长和商品房平均价格的上涨是拉动国房景气指数上升的关键

　　 (一)国房景气指数继续处于景气区间2007年4月份，“国房景气指数”为102.65，比3月份上升1.43点，同比上升1.04点。

　　房地产开发投资的平稳增长是拉动“国房景气指数”上扬的关键因素；同时，商品房平均销售价格增势明显也带动了“国房景气指数”的上扬.

　　 (二)商品房价格继续上涨，深圳、北京涨幅仍然在两位数

　　 国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年4月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，涨幅比上月低0.5个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比上月高0.1个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨5.3%，涨幅比上月低0.7个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比上月高0.2个百分点。所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅大的城市是：北海23.6%，深圳11.3%，北京10.7%。

　　 (三)房地产开发投资增速有所加快

　　 2007年1—4月，全国完成房地产开发投资5265亿元，同比增长27.4%，增幅比去年同期提高6.1个百分点，比今年一季度提高0.5个百分点。

　　 (四)房地产开发企业资金来源优化，利用外资和个人按揭贷款高速增长

　　 2007年1—4月，全国房地产开发企业本年资金来源为9552亿元，同比增长26%。其中，国内贷款2322亿元，增长26.8%，增幅同比降低17.2个百分点；利用外资158亿元，同比增长91.7%，增幅同比提高66.7个百分点；企业自筹资金3288亿元，增长25.7%；其他资金3783亿元，增长23.9%。其中，个人按揭贷款1000亿元，增长66.7%。

　　 (五)土地开发面积增幅回升，土地购置面积降幅趋缓。

　　2007年1—4月，全国房地产开发企业完成土地开发面积7615万平方米，同比增长4.6%，增幅虽仍然明显低于去年同期水平，但比今年一季度提高了4.2个百分点；完成土地购置面积9163万平方米，下降0.6%，但降幅低于去年同期下降5.1%和今年一季度下降8.6%的水平；截止到4月末，企业待开发土地面积为2.54亿平方米，比去年同期增加2051万平方米，增长8.8%。

　　 (六)房屋施工面积和新开工面积增速加快。

　　2007年1—4月，全国房屋施工面积14.26亿平方米，同比增长21.3%，增速比今年一季度提高0.6个百分点。其中，住宅施工面积11.07亿平方米，增长22.2%；房屋新开工面积2.74亿平方米，增长14.7%，增速比一季度提高4.1个百分点。其中，住宅新开工面积2.28亿平方米，增长16.5%。

　　 (七)住宅竣工面积增速趋缓，住宅销售增速加快，短期供求紧张。

　　2007年1—4月，全国房屋竣工面积8712万平方米，同比增长10.4%。其中，住宅竣工面积7023万平方米，增长9.9%，增幅分别低于去年同期46.3%和今年一季度11.5%的水平。

　　商品房销售面积1.58亿平方米，增长16.4%。其中，销售商品住宅1.42亿平方米，增长16.6%，增幅比去年同期提高7.2个百分点，也比今年一季度提高3.3个百分点。商品住宅销售额为5008亿元，增长31.3%，增幅比去年同期提高19.1个百分点，比今年一季度提高1.7个百分点。

　　 (八)商品住宅空置面积小幅下降。

　　截止2007年4月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，同比增长4.2%。其中，空置商品住宅6869万平方米，减少0.8%；办公楼空置面积为778万平方米，增长0.4%；商业营业用房空置面积3797万平方米，增长9.7%，占全部商品房空置面积的比重为29.9%，比去年同期提高1.5个百分点。

　　 上海2007年商品房销售逐渐回升，尤其是从4月以后新房销售量逐渐增加，成交规模达198.7万M2/16713套，较上月增加10.8万M2/787套，面积增幅为5.8%。5月份销售增速更加明显。伴随成交量的回升，价格也在逐渐走高。2007年4月全市平均房价与去年同期相比上涨4.4%，超过了物价上涨指数，并显示出有继续上涨的趋势。

　　北京：价涨量缩2007年1-4月，北京市房地产开发投资增速放缓，施工面积和竣工面积继续保持年初以来的增长趋势，新开工面积和商品房销售面积较大幅度下降。由于市场供需结构矛盾依然突出，房屋销售价格指数整体高位运行。商品住宅市场持续一季度“供销两降，价格走高”的运行趋势。

1、房地产开发投资增速放缓，住宅投资增幅大幅回落。1-4月，北京完成房地产开发投资394.7亿元，比去年同期增长11.6%，同比增幅回落8.7个百分点。其中，住宅投资206.8亿元，增长10.2%，同比增幅回落29.4个百分点。住宅中，经济适用房完成投资3.6亿元，下降59.6%。

　　2、住宅施工面积和新开工面积持续下降。1-4月，北京商品房施工面积为7389.8万平方米，比去年同期略增长1%。新开工面积577.8万平方米，下降31.9%。其中住宅的施工面积和新开工面积均呈下降趋势，分别比去年同期下降9.1%和25.5%。

　　3、住宅竣工面积增长较快。1-4月，商品房竣工面积513.7万平方米，比去年同期增长14.7%。其中，住宅竣工面积为378.1万平方米，增长26.2%。

　　 4、商品房销售面积减少，住宅降幅明显。1-4月，北京商品房现房和期房销售面积继续较大幅度下降，现房销售面积为123.4万平方米，期房销售面积为395.1万平方米，分别比去年同期下降47.8%和14.7%。其中，住宅现房销售面积91.2万平方米，下降54%；住宅期房销售面积302.6万平方米，下降29.6%。

　　5、资金来源结构较去年同期有所优化。

　　1-4月，我市房地产开发企业当年到位资金807.5亿元，比去年同期增长8%。房地产开发投资资金仍然以银行贷款、自筹资金和定金及预收款为主，占当年到位资金比重分别为27.1%、23.9%和34%。不过金融贷款和个人按揭贷款两项比重的小幅下降，自筹资金比重上升，使房地产开发企业资金来源结构继续优化。

　　 深圳：房地产投资下降，商品房建设规模缩小，供不应求局面加剧，房价上涨速度较快2007年1季度，深圳完成房地产开发投资86.25亿元，同比下降16.18%；商品房施工面积2359.89万平米，同比下降3.15%；商品房新开工面积204.14万平米，同比下降26.9%；商品房竣工面积96.8万平米，同比下降15.44%；商品房空置面积139.86万

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房地产：房价高涨 地产股动态估值便宜

2007年06月21日 13:17 国信证券

　　国信证券 方焱

　　房地产投资继续反弹，增速创新高1-5月份房地产开发完成投资7214亿元，同比增长27.5%，增幅达到05年以来的最高值。非银行金融机构贷款和外资增长较多，显示了在银根紧缩的环境下房地产投资渠道的变化。从区域来看，房地产投资增长的主要拉动力来自于二三线地区，热点城市并没有进一步过热的趋势。

　　房价涨幅5月再创新高，深圳、北京涨幅继续居前

　　5月“国房景气指数”连续两个月同比环比双双上升，行业景气度稳步回升；全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，创18个月以来新高。深圳、北京涨幅继续居前，供求结构性矛盾依然突出；上海涨幅靠后，市场稳步回暖；天津、重庆以及大部分二三线城市市场发展健康，未来潜力巨大。

　　土地增值税清算正式启动，北京细则出台

　　北京市《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》于5月底下发。该细则具有较强的可操作性，明确了征税是以项目为单位进行清算，将对拿地成本较低、毛利率较高的项目或公司影响较大，但预计税负向房价转移有限，对房价的影响较小。该政策也会打击囤地捂盘行为，加快项目滚动和追求规模成长将成为共识，行业龙头将在市场整合中受益。北京细则对其他区域也具有借鉴意义，预计深圳等地的细则即将出台。

　　地产股动态估值便宜，维持行业“推荐”评级

　　虽然调控压力仍在，但主基调仍然是保持行业健康稳定地发展。我们看好房地产行业的中长期发展趋势，业绩高增长和人民币升值是地产股的长期投资主题。随着调控政策的逐步落实，未来供给结构将得到改善，相当一部分潜在需求会转化成有效需求，行业销售前景乐观。行业调整中优势企业将获得更多的发展机会，业绩将出现爆炸式增长，加上人民币持续升值不断提升地产股估值水平，因此重点地产股动态估值并不昂贵,地产股强势将得以维持，维持行业“推荐”的评级，建议重点关注：龙头地产股、京津地产股和集团实力雄厚及实质重组的地产股。

　　行业总体运行情况

　　房地产投资继续反弹，增速创新高

　　1-5月份，城镇固定资产投资32045亿元，同比增长25.9%。其中，房地产开发完成投资7214亿元，同比增长27.5%，增幅比前1-4月加快0.1个百分点，达到05年以来的最高值。今年以来，全国房地产投资持续反弹，其中非银行金融机构贷款和外资增长较快，5月份全国房地产开发企业资金来源中利用外资同比增幅高达89.9%，一定程度上显示了在银根紧缩的环境下房地产投资渠道的变化。

　　从区域看，房地产投资增长的主要拉动力来自于中西部二、三线城市，而热点城市并没有进一步过热的趋势，上海、北京前5月同比增长都在11%左右，较前4月均有所回落，而深圳则同比下降了15%。因此，在当前房价高企、二线市场加速发展的背景下，预计房地产的投资增速将会继续反弹，但仍处于合理范围。

　　房价涨幅5月创新高，热点城市保持较快上涨

　　据国家发改委、统计局数据显示，5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，创下18个月来的新高，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.3个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月高1.3个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月高0.1个百分点。同比涨幅较大的主要城市包括：深圳12.3%、温州10.9%、北京10.3%和南京9.2%等。二手住房销售价格同比上涨6.8%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比上月高0.3个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括:深圳13.9%、北京和郑州9.7%，大连8.2%等。整体看，全国房价总体涨幅平稳，但热点城市热度不减，深圳、北京涨幅居前，并且继续上涨的预期仍然强烈。另一方面，房价的飙升也持续给政府带来调控压力，加大对房地产市场秩序整治的强度和力度，将成为执行的重要一环。

　　重点地区房地产市场情况

　　上海：成交量回升，楼市稳步回暖

　　5月上海商品房新增面积183.36万平方米，环比减少32.54%；同比减少43.06%。但成交量进一步回升，全市商品房成交量306.28万平方米，环比增24.88%；同比增5.14%。全市商品住宅成交均价为10369元/平方米，环比上涨2.9%。3月份以来，上海楼市一直保持着供销两旺的良好状态，并且还有持续升温态势；销售均价基本保持在万元左右，走势相对平稳，表明虽然市场有持续升温的现象，但大致仍在合理范围。但同时，上海土地供应和土地完成开发情况同比均呈下降态势，预示短期住房供应不容乐观，增小于求的局面已经出现，因此未来房价将可能面临进一步上涨的压力。

　　在一手市场回暖的带动下，二手房市场也大幅上扬。5月上海二手房指数为1681点，较上月上涨24点，环比上涨1.46%。二手房市场虽然上半旬受长假影响买卖比较平淡，但下旬在“强征个税”风波的刺激下，二手房市场表现出强劲的回升状态，成交量快速放大，成交价格涨幅明显。

　　北京：有效供应不足、房价高企，成交量继续萎缩

　　5月北京商品住宅销售面积比上月减少了21.8万平方米，降幅达到11.9%。

　　从数据看，北京住宅预售量自1-3月出现持续下跌后，4月出现了短暂反弹，但在传统旺季5月又出现下跌的现象。成交量的下降，除了与5月央行加息、预售新盘减少有关外，北京首批三块限价房用地都在5月完成招标，也让很多购房人持币待购。因此，有效供应不足、房价维持高位是成交量下降的主要原因。另外，近日北京市的城镇土地税由原来的每平方米0.5元-10元提高至每平方米1.5元-30元，这一土地新政也可能对房价上涨构成压力。

　　深圳：房价持续上涨，结构性矛盾依然突出

　　今年1-5月，深圳市房地产开发建设规模总体呈现下降趋势，新建商品房批准预售面积继续减少。1-5月房地产开发投资149.76亿元，同比下降15.36%；批准预售面积和商品房销售面积分别下降22.82%和11.72%。。房价却持续上涨，5月份全市成交均价达14223元/平方米，比1月份上涨了3553元；但成交量却比1月份减少了33.5万平方米，价升量减态势明显，结构性矛盾依然突出。1-5月全市有189个在售新盘，其中14个均价超过3万元/平方米的大户型、高价位楼盘，拉动全市价格上涨近1300元，对房价上涨影响较大。

　　广州：成交量迅速回升

　　经历了3月份的低谷后，广州商品住宅成交量又开始持续回升。5月全市十区商品住房成交量达75万方米，比4月份上升7%，比3月份上升25%。交易均价为8514元／平方米，比4月涨了477元／平方米。3月后楼市没有出现持续下跌，源于供求紧张现象并未缓解，刚性需求仍然是成为市场成交的主力。

　　5月旺季之后虽然成交量有可能出现下降，但价格坚挺的走势不会改变。

　　重庆：住房供应结构健康，未来潜力巨大

　　1-5月，重庆是商品房交易增长显著，主城区商品房成交面积672.39万平方米，同比增长26.19%；从供应结构看，新批准上市销售商品住房中，面积在144平方米/套以下的占85.47%，价格在3000元/平方米以下的占63.08%，普通商品住房供应充足。商品住房价格也基本稳定，主城区商品住房成交均价2751元/平方米，同比增幅仅3.3%。目前重庆房地产市场仍然处于起步阶段，未来在“成渝新特区”开发的带动下，发展潜力巨大。

　　行业及重点公司动态分析

　　行业方面

　　土地增值税清算正式启动，北京细则出台。5月末，北京地区《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》正式下发，办法规定从即日起，凡从事房地产开发的企业，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均需办理清算土地增值税手续的房地产开发项目。按照实施细则，土地增值税为四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。

　　正如我们以前所判断的，从近期房价涨幅城市的统计排序来看，北京、深圳等城市的房价涨幅始终位于前列，我们曾在5月报告中明确提出“地方调控措施即将出台”，此次北京土地增值税细则的出台印证了我们的判断。该细则是在《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》等规定的基础上，进行的细化和明确，对土地增值税的整个清算流程及步骤进行了详细说明，具有较强的可操作性。

　　政策明确了征税是以项目为单位进行清算，因此对不同企业、不同项目影响不尽相同。总体来看，对毛利率较高的项目或公司影响比较大，包括开发高档住宅的公司，以及那些以非市场化拿地为主、拿地成本较低的公司。

　　同时，由于多数房地产企业的开发项目毛利率一般在20%-40%，大多数企业的项目尚未达到土地增值税清算的起点。另一方面，目前新开工的项目基本上全都做了土地增值税计提，以往预缴的土地增值税还会退回，因此，税负向房价转移有限，对房价的影响较小。

　　另一方面，土地增值税执行清算，会在一定程度上打击开发商囤地或捂盘的行为，未来开发商将不再单纯追求项目的利润率水平，加快项目滚动和追求规模成长将成为共识。在这一过程中，行业龙头公司也将加快市场整合，行业集中度将继续提高。北京细则对其他区域也具有借鉴意义，预计深圳等地的细则即将出台。

　　公司方面

　　万科A( 20.23,0.17,0.85%)(000002)：公司5月份实现销售面积61.7万平方米，销售金额47.1亿元，同比分别增长61%和101%。前五个月，公司已累计实现的销售面积和销售金额分别为192.4万平米和143.86亿元，而去年同期两项指标分别是90.1万平米和65.4亿元，因此公司中期预增的可能性很大。良好的销售数据也进一步强化了我们对公司全年业绩高增长的判断。在珠三角、京津地区房价的急涨，长三角房价逐步回升的情况下，公司毛利有望进一步提升，未来几年业绩保持50%以上的复合增长率是很有把握的，预计07、08 EPS分别为0.61和1.02元，维持“推荐”评级。

　　最近，公司与中国建设银行股份有限公司签署《战略合作协议》，在未来几年，建行将为公司提供意向性授信额度人民币200亿元。这将为公司未来几年的项目发展提供了雄厚的资金保障，对公司长远发展具有积极战略意义，公司将在专业化、产业化发展中进一步发挥优势。此外，在当前银根紧缩的环境下，万科获得如此高额度的授信，对投资者巩固对公司的信心、树立良好的长远预期，将起到重要的作用。

　　阳光股份( 21.43,-0.57,-2.59%)(000608)：公司于5月28日以5.71元/股的价格向特定投资者Reco Shine Pte Ltd定向发行12,000万股股票,募集资金净额为679,330,000元。新增股份于2007年6月8日上市，发行后Reco Shine Pte Ltd持有本公司29.12%的股权，成为公司的第一大股东。定向增发的顺利实施不仅保证规划项目能够顺利实施，获得持续稳定的预期收益；更重要的是依托资本的优势，公司将有能力把握住更加优质的项目机会，不断将主营业务做大做强。引入实力股东也有助于缓解公司由于快速发展带来的资金压力，发行后公司资产负债率将下降到62%左右，持续发展与抗风险能力将得到增强。虽然对短期业绩有一定摊薄，但由于公司所需资金部分得到解决，未来年度的效益将会提高；同时，资产结构进一步优化，融资能力、整合资源能力大大增强，公司将步入新的发展时期，预计未来几年年复合增长率在30%以上，按增发后股本测算07、08年EPS在0.71元，0.88元左右，维持“推荐”评级。

　　香江控股( 19.02,0.28,1.49%)(600162)：公司拟非公开发行2亿股A股，控股股东南方香江集团以持有4家公司的股权认购50%，注入资产包括：番禺锦江51%股权、保定香江90%股权、成都香江100%股权、天津华运20%股权。同时，公司以部分募集资金收购增城香江90%的股权。我们认为，此次南方香江集团通过增发新股的形式向公司注入集团的优质商业地产与住宅地产，意在做大做强上市公司，既优化了公司资产质量，又增强了公司实力，有利于公司的持续发展，也有利于消除公司与控股股东之间的同业竞争，未来公司将作为集团商贸地产业务的唯一平台，发展空间广阔。公司长期致力于推进“光彩事业”慈善活动，并积极协助地方政府推动地经济发展，保持与地方政府的良好关系；借助土地获取优势和长期形成的商业资源，公司已形成了其独特而又具有持续性的盈利模式。随着高毛利商贸地产业务的进一步置入，我们认为公司未来3年保持50%左右的增长是可以实现的，按增发后股本测算07、08年EPS分别为0.23元和0.55元，我们将密切关注公司基本面的变化，调整盈利预测。

　　华发股份( 34.76,-0.30,-0.86%)(600325)：公司向基汇资本转让珠海华纳置业公司50%股权，以及转让珠海华融置业公司50%股权。此外，大股东华发集团整体产权转让事宜已终止。我们认为引入实力雄厚的国际投资者，将增强公司资金实力，加速公司扩张步伐；将公司房地产项目开发优势与海外资金优势有效结合，也是公司拓宽融资方式的有益实践。通过本次交易，从短期来看，将为公司立即带来可用于土地储备及项目开发的资金，加快工程进度，使现有项目早日产生效益；从长远看，初步实现了与国际资本的对接，将使公司有更多的精力与资源专注于公司的市场布局。而华发集团股权转让终止，主要是受制于房地产行业外资限制进入以及国有资产转让两个敏感因素。这可能给公司长期发展带来一定不确定性，但并不会对短期经营产生较大影响，也不影响公司未来在项目层面与外资展开合作。公司目前拥有土地储备300多万平方米，并有华发新城四期、华发世纪城等多个项目同时施工建设，足以支撑未来三年的高速增长，而公司在珠海的龙头地位也并不会改变，我们维持07年、08年1.12元和1.50元的业绩预测，以及“推荐”投资评级。

　　地产股动态估值便宜，维持行业“推荐”评级

　　虽然目前商品房市场供需矛盾依然突出、热点城市房价处于相对高位，政府有持续调控市场的压力，但调控主基调仍然是控制房价涨幅、调整住房供应结构，保持市场健康、稳定地发展。随着中国经济实力的增强、人口结构的变化以及外资的不断涌入，房地产市场仍有较大潜力，未来房价会保持稳步上扬的态势，我们看好房地产行业的中长期发展趋势。

　　沿袭我们中期策略的观点，我们认为业绩高增长和人民币升值是地产股的长期投资主题。随着调控政策的逐步落实，未来住宅供给结构将得到改善，有效供给会显著增加，相当一部分潜在需求会转化成有效需求，房地产行业销售前景乐观。行业调整中龙头公司将获得更多的发展机会，优势企业业绩将出现爆发性增长，因此重点地产股动态估值水平并不昂贵。加上人民币持续稳定的升值态势，地产股估值水平在不断提升，我们认为地产股强势将在未来两年得以维持，维持行业“推荐”的评级，建议重点关注以下几类公司：

　　(1)项目储备多、经营管理水平较高、业绩能够持续稳定增长的优质龙头股，如“保招万金”等；(2)自身业绩不错，同时奥运临近，会享受较高溢价的京津地产股，如金融街( 33.52,0.15,0.45%)、阳光股份、亿城股份( 19.50,-0.05,-0.26%)、北京城建( 36.96,0.00,0.00%)、中国国贸( 24.48,0.28,1.16%)等；(3)集团实力雄厚，具备资产注入或整体上市潜力、规模实力将有大幅提升的公司，如招商地产( 54.74,0.54,1.00%)、华侨城、苏宁环球( 33.55,0.00,0.00%)、香江控股、天鸿宝业( 31.14,2.83,10.00%)、泛海建设( 37.27,-0.73,-1.92%)等。

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地产股成为“定海神针”

2007-06-23 10:13     证券时报

　　尽管沪深两市5月30日开始出现大幅调整，但是两市的主要资源型地产股和蓝筹开发型地产股表现非常稳健，成为稳定大盘的重要力量。

　　该板块保持强劲势头的主要原因有以下几个重要的因素：

　　其一，房价保持上涨，地产股业绩仍维持增长。根据深圳市国土资源和房产管理局发布的《2007年1～5月深圳房地产市场分析报告》，2007年1～4月，深圳新建商品住宅价格同比上涨10.5%，各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%，每月房价涨幅均居70个大中城市前列。此外，按深圳市房地产信息系统统计口径，1～5月，全市189个在售的新建商品住宅楼盘，销售均价为11905.88元/平方米，其中14个均价超过3万元/平方米的大户型、高价位楼盘，拉动全市价格上涨近1300元，对房价上涨影响较大。

　　上海的房地产价格也呈现上涨态势。2007年4月，中房上海综合指数为1398点，较上月上升16点，涨幅为1.2%，与去年同期相比上涨4.6%。其中分类中房上海住宅指数为1325点，较上月上升15点，涨幅为1.2%，与去年同期相比上涨4.4%。上海的二手房市场交易表现相当活跃，成交价格涨幅相当明显，成交量开始回升，2007年5月，上海二手房指数为1681点，较上月大幅上涨24点，环比上涨1.46%。

　　其二，人民币升值和充裕的流动性，使地产股受到市场资金青睐。2007年6月12日，银行间外汇市场美元兑人民币汇率中间价为1美元对人民币7.6475元汇率中间价，与年初相比升值幅度达2.064％。至6月22日，人民币对美元已经上涨至762.24兑100美元。

　　但是，宏观调控压力不容忽视。从行业的实体层面来看，房价的快速上涨关系到人民群众的住房生活问题，影响和谐社会的建设，各级政府都面临着较大的社会舆论压力，房地产行业在相当长的时间里都是政府宏观调控的重点。未来政府除了狠抓落实已出台的调控措施外，还可能在提高购房首付比例，项目售房资金专款专用，严格限制外资投资房地产，严格征收二手房交易个人所得税，取消房贷优惠利率等方面进行调控。

　　从操作上看，建议关注资源型地产股和有业绩支撑的蓝筹地产股。我们一直非常看好资源型地产公司，比如陆家嘴，中国国贸，浦东金桥，因为这个房地产子行业受宏观调控的影响很小，在人民币升值过程中受益最大，公司未来业绩稳定增长。同时，有业绩支撑的开发型蓝筹地产股下半年应该也会有好的表现，其中北京城建，深长城最值得关注。

小散户1

国信证券：人民币升值不止地产股强势不改

2007-06-23 15:47     证券时报

　　1.调控提升投资价值

　　◎调控将使房地产开发公司优胜劣汰加剧，行业集中度提高，龙头公司获得更多的发展机会；

　　◎随着调控政策的逐步落实，未来供给结构会大大改善，有效供给会显著增加，相当一部分潜在需求会转化成有效需求，房地产销售空前乐观；

　　◎优势房地产企业盈利增长将大大超过行业平均增长。

　　2.房地产盛宴才刚刚开始

　　◎婴儿潮出生人口庞大，达3亿多，目前正是消费能力最强的时期。

　　◎城市化、工业化进程加快，带动大量人口由乡村向城市转移，新增住房需求巨大。

　　◎知识分子人群的爆炸性增长。在过去30年间，全国高校共招生3600万人，录取率由77年的4.7%增加到06年的56.85%，1999年开始高校扩招，目前每年高校招生在500万人以上。

　　◎证券市场财富效应明显，将会带动未来房地产消费达到高潮。流通值由05年初的1万亿增加到目前的5万亿以上，10%的资金进入房地产市场消费，将会带动房价上涨50%。06年房地产销售额2.05万亿元(住宅1.7万亿元)，销售面积6.06亿平米(住宅5.4亿平米) 。

　　◎ 中国经济实力增强，大量外籍人员来到中国就业，同时也吸引大量国际热钱流向中国，对房地产需求增加。

　　3.建议超配地产股

　　由于未来两年房地产开发公司业绩普遍造好，加上人民币保持持续稳定的升值态势，地产股估值水平不断提升，我们认为地产股强势将在未来两年得以维持，因而建议超配地产股，占资产净值的15%或以上。提高北京和上海地产股的配置比重，资金区域分布在广东地产股、京津地产股、上海地产股、其他区域的比例为4：3：2：1。老品种“保招万金(保利地产( 45.34,-0.65,-1.41%)、招商地产( 52.10,-2.64,-4.82%)、金地集团( 35.90,0.18,0.50%)、金融街( 32.84,-0.68,-2.03%))”、四小龙(栖霞建设( 21.74,-1.13,-4.94%)、华发股份( 33.04,-1.72,-4.95%)、亿城股份( 18.31,-1.19,-6.10%)、阳光股份( 20.61,-0.82,-3.83%))、苏宁环球( 33.55,0.00,0.00%)、中国国贸( 24.89,0.41,1.67%)、华侨城等抓住不放。新品种北京城建( 37.17,0.21,0.57%)、中华企业( 25.26,0.36,1.45%)、香江控股( 18.37,-0.65,-3.42%)、天地源( 9.70,-0.41,-4.06%)坚决买入。

小散户1

人民币仍将温和升值 压股市将加速房市上涨！

2007-06-23 10:40   谢百三   四川金融投资报

　　人民币仍将温和升值

　　如果说，20世纪80年代，物价改革是个纲；90年代企业改革是个纲，那么当今中国经济生活中，汇率改革就是个纲。抓住了纲，抓住了关键，就能洞察全局。

　　援引《加拿大环球邮报》国际货币基金组织（IMF）总裁话：“持续了五年的世界经济可能会迅速糟糕地结束，除非中国让人民币汇率自由浮动，中国货币当局在货币管制问题上缩手缩脚，缺乏自主权。”

　　央行断然拒绝这种批评，央行称：“过去几年内，包括中国在内的许多发展中国家已加大了汇率灵活性，促进了全球经济快速增长。”并表示：“汇率大幅度无序调整不仅会加剧外部不稳定，还会影响一国国内经济的可持续增长和国际金融市场的稳定。”央行还希望IMF能考虑成员国的具体情况，不增加成员国的义务，实现公平监督。

　　这一强硬态度表明，中国仍将坚持温和渐进的人民币升值政策；而实际上，人民币升值有加快迹象，这对股市与房市构成长期利多。一是，由千分之三的波幅放大到千分之五了。二是，实际上也升值加快。从2005年7月21日升值至今，两年总共升值7.97%；这一情况与日本当年极为相似。因为相当多外贸企业已无利可图，只是在当地政府的一再要求下，为了维持工人就业，还在恶性竞争之中，苦苦坚持。

　　压股市将加速房市上涨

　　上一期报告，笔者在广东调研，对房地产市场价格上涨问题还只是一种初步感觉，而一看统计报告则十分吃惊：2007年5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6%，环比也在迅速上涨。 其中涨幅较大的城市有：北海15.1%、深圳12.3%、温州10.9%、北京10.3%、蚌埠10.2%、南京9.2%。环比上涨较快的有北海5%、温州3.6%、湛江3.4%、兰州3%……二手房同时大幅上涨，北海15.1%、深圳13.9%、蚌埠10.9%、北京和郑州9.7%、大连8.2%；环比涨幅大的是蚌埠4.6%、长沙3.2%、岳阳3.1%、遵义3%、北海2.8%、哈尔滨2.7%、沈阳2.6%、烟台2.4%。

　　其实环比比同比更应引起警惕，是实打实的涨，一个月涨2-3%，一年就是28-36%。

　　很显然，现在并不完全是高收入地区（深圳、北京、温州），收入中低地区也加入了涨价行列，如蚌埠、南京、湛江、兰州、长沙、遵义、哈尔滨、沈阳等———这是典型的流动性过剩溢向房地产市场之证据。这还是5月份数据，发生在“5·30”股市印花税调高之前，我们正密切关注6月-7月的数据。

　　事实上，相当一些智者是2005年“股改”开始，可以获得10：3送股时进来的，因为政府在支持股市，而印花税大提，是否给人一种政府对股市的严厉态度呢，一些股市获利者在此时就断然离场去买房了。由于房地产市场有个五年内交易将征重税的规定，这里已很难投机炒作了。现在的涨，主要原因是：（一）人民币升值，引起港、澳、台同胞和外国人积极买房；（二）游资太多、银行又是负利率；有了首付就买房。（三）一年大学生500万毕业只肯留70个大中城市，等于250万个家庭；（四）农民工一年进城1000多万，这一态势几十年不会变；（五）建房土地审批是建国以来最严的；（六）房地产开发商捂房不卖；（七）地方政府之呵护。

　　笔者再次呼吁，今后绝不要再鲁莽地打压股市了。股市下跌，房产大涨，巨大的泛滥的过剩流动性倾泻必然在二者之间作一选择，这是唯一可容纳巨资的两个地方。而股市涨，老百姓是欢迎的，房地产涨，老百姓怕，人人自危，存了多年的钱，赶不上它大涨10%（上海房地产已成卖方市场，新楼盘开售，又得排队了，居民很担心，相信政府会在股市慢牛与房市快牛中做出正确的选择）。

　　证券业QDII试点扩大之影响

　　本周，证监会公布了中国证券业QDII试点扩大的“试行办法”，7月5日起施行。从规定上看大部分基金公司（净资产2亿，管理业务2年，最近一季资产管理不少于200亿元人民币或等值外汇）、证券公司（净资本8亿，管理规模不少于20亿人民币或等值外汇）；总之，进入门槛不高。

　　而且，业务范围也较广泛，可以专项资产管理。这一规定在熊市里肯定是利空，将会将部分资金吸走（这也说明，中国政府正在全力以赴地、寻找各种渠道各种方式化解日益严重的流动性过剩）。

　　但这里有几个问题：（1）用肯定要升值的人民币去换肯定要贬值的美元、港币；多少人敢，多少人肯。（2）去年9月成立的华安国际配置基金效益并不高，据悉仅百分之十几的收益，远远追不上国内A股大盘收益。（3）证监会批多少额度?例如：外国企业到A股上市，早已有了法规，被我们一反对，至今，还很少有上市的。相信尚福林主席会珍惜牛市的。牛市对国家，对上市公司，对投资者都是多赢的，和熊市是天地之别。总不会以牺牲牛市为代价，搞QDII吧。当然，最好是慢牛，不要是疯牛。

　　调整部分商品出口退税之影响

　　这是中国减少外贸顺差，坚决与流动性过剩作斗争的另一种努力，但影响会差别很大。而且甚至会导致相当一部分民营企业、乡镇企业的困难，失业率的上升。这是中国产业结构的又一次调整。

　　但是，在牛市中，这种影响会被局限住。有的黑色、有色金属，出口比例很小，仅为8-10%；而且进口比例在扩大，出口比例还在迅速缩小。国内房地产市场热持续不下，对这些产品需求也很高。此外，严厉控制这些产业出口、发展，会导致国内这些产业进入门槛更高更难，对已上市公司减少同业竞争，构成利好。

　　投资者一定要紧紧盯住企业的成长性及效益。一些证券分析师一叶障目，甚至为个别公司兼并、整合有功利目的地写文章；实在是很不足挂齿的。

　　本周股市：本周股市在接近前期高点4312后，再次向下调整，尤其是周五大跌139点，又出现了n百个跌停板。一是人们担心管理层再次调控，比如出台“T+2”“T+3”等措施；二是市场盛传周末将取消利息税；由于时值22-24日，为加息敏感窗口，这种可能性是有的。应该指出，政府再专门出台针对股市的政策的迹象并不明显，而取消利息税绝非针对股市，利率3.06%，通胀3.4%，再征税实在没道理。如果周末真的取消利息税，则等于加息0.61个百分点，比过去的0.27个百分点加息严重。但相信没有投资者会为0.61个百分点离开股市的，即使利息到美国的5.25%，也不会影响股市大局。目前股市实际上在4000点一带整理，上次在3000点一带整理2个半月，现在仅1个月10天。因此，多空还得斗一番。投资者应考虑在好的蓝筹股中高抛低吸。

　　作者为复旦大学金融与资本市场研究中心主任 教授


　

小散户1

5月“国房景气指数”显示楼市升温加快

2007年6月20日8:50 每日经济新闻 刘春香  


    国家统计局公布的5月份“国房景气指数”为103.32，比4月份上升0.67点，同比上升1.45点。
  
　　“国房景气指数”是对房地产发展变化趋势和变化程度的量化反映。“国房景气指数”从2003年的高位一路下探至2005年底的低谷之后，在2006年逐步趋稳。今年一季度，“国房景气指数”逐月下跌，4月份开始止跌回升。而5月的“国房景气指数”的继续回升，已经是连续两个月同比环比双双上升，这说明房地产行业正开始处于一个升温的状态。
  
　　统计显示，今年前5个月中国房地产市场呈现出四大特点。第一，投资增速高位上扬：前5个月，全国房地产开发投资继续快速增长，完成投资7214亿元，同比增长27.5％。第二，房地产开发结构有所改善：前5个月，全国完成商品住宅投资5042亿元，同比增长29.5%。其中，经济适用住房投资208亿元，增长39.4%。第三、房价上涨较快：今年5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，创下18个月来的新高。新建商品房价格同比涨幅也创出了6个月来的新高，达到6．6%。第四：外资进入房地产市场力度加大等。前5个月，全国房地产开发企业资金来源为12143亿元，增长26.2％。其中，利用外资222亿元，增长89.9%。
  
　　刘光东指出，景气指数是一个综合指标，不宜高也不宜低的指数，在一定的可控区间内是最理想的，因此上升不能一概论定房地产行业的景气或者房价的上涨。此次国房景气指数的上升可以理解为房产结构的日趋合理、供需的互动等等。
  
　　中国政府从去年开始对房地产市场进行宏观调控，并采取了一系列具体措施。客观来看，一些调控政策还需进一步细化和落实，有些调控效果还需要时间，导致中国的房地产市场投资热潮持续发展，房价居高不下。截止到5月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，同比增长4.7%。其中，空置商品住宅6825万平方米，增长1.4%。

小散户1

精彩雁南飞：中国货币战争－房子并不贵

2007-6-19 16:15:55| 中国货币战争－通货与膨胀（1）

随着国内房价的不断攀升，我们也在向通货膨胀不断前进。
    是什么主导了这个过程呢？前两天看完的《货币战争》已经给了我明确的答案，那就是人民币的超量发行。为什么人民币会超量发行呢？原因很简单，那就是老百姓拿出自己未来10年甚至20年的钱来买房子，银行为了眼前的既得利益，不断以个人购房的名义将几十万甚至上百万的钞票转账到了地产商、政府以及一手房东的手里，而这些既得利益者为了明天更高的回报，又把这些钞票拼命的撒向社会。一时的繁荣导致了国内的人民币数量猛增，而看看我们周围的物质世界你就知道了，还是那个房子，还是那斤猪肉，原来要1个铜板的东西，现在要一个金币才能买到了，这就是通货膨胀。
    而眼前的通货膨胀完全是由于银行的过渡放贷所致。货币多了，而可买的东西也买的差不多了，接下来就只能用更多的货币来买同样的东西了，需要注意的是，这个东西的价值并没有改变。这就是所谓的通货膨胀。
    政府为了平易通货膨胀，只能想办法让老百姓手中的货币原地不动，怎么办呢？答案很简单，让这些货币在股市里窝着去，只要不出股市，这些多余的货币就不能去肆意的拔高商品货币价格。于是，今年年初，我们如期看到了股市上扬，如期看到了外资撤退后国资杀入救市的场面。
    表面上看通货膨胀的压力在股市中消化了，但国资还能撑多久呢？国资救市的货币也进入了股市通道，成为了通货膨胀的又一个潜在诱因。
    种种迹象表明，目前市面上喷涌而出的大量人民币根本无路可出，唯一的办法就是通货膨胀！
    显然，通货膨胀已经不可避免了。作为一个普通的老百姓我们怎样能度过这个难关呢？
    首先就是要想尽办法让你手中的货币保值。例如，将货币兑换成房产或是金条。当然，如果负债买房的话那也要承受一定的风险，因为在通货膨胀的过程中，银行将快速大比例的提高贷款利率，也许今天你要为供房付出5K，第二天醒来，已经要为房子月供1W了。
    本人认为，目前国内正在经历一场中国有史以来最为激烈的“国内货币战争”，战争的双方是既得利益者和老百姓。在这场战争中，老百姓无疑将付出惨重的代价，输掉的不仅仅是过去10年所累积的财富，更将输掉未来10年甚至20年的劳动所得！
    无论你愿意与否，你都将被卷入这场旷世大战。这个旷世大战并非是很多人以为的贫富分化之战，而是真正的贫富之战，因为，贫富分化的过程早已在几年前注定和完成了！
    最后，我强烈推荐各位朋友认真和反复的读一下《货币战争》，虽然该书有些东西是阴谋论的产物，但读后确实让我更深刻的认识到金钱、货币的意义，就像当初我真实的认识到什么是平凡生活中的快乐和浮华生活中的腐烂一样。说点感性的，那就是：实实在在的东西才是幸福的源泉，金钱、荣誉这些东西都只是别人剥削你的手段和外衣，美丽而不真实，仅此而已。
   面对国内的旷世货币大战，你准备好了么？
    今天总结了从《货币战争》中学来的一点东西，并结合国内当前的经济问题做了粗浅的分析，希望看完本文的精彩博友发表你自己的看法，谢谢！


2007-6-19 16:21:32| 中国货币战争－股市和楼市（2）

在通膨的拐点之前，国内的股市和楼市实际上就是货币的两个出口，而且是唯一的两个出口。当国内货币量继续猛增的时候，股市和楼市都将不断上扬，但股市是一个货币的大赌场，当股市暴跌的时候，资金只会大量逃到楼市来避险，导致楼市高速上扬。
    当通膨的拐点之后，为了满足供房、日常生活等的必须，老百姓必然要从股市中抽出资金来应对，这样，股市必然会暴跌，国内将迎来空前和持久的熊市，而楼市也将陷入低迷，大量优质资产不得不低价贱卖，楼市也将进入低谷。
    以上的过程并非我有先见之明，而是在美国、日本、前苏联等的经济历史中早已演绎过的总结。目前很多人所迷茫的是不知道这个拐点何时出现，以及我们如何做好准备度过这个寒冬。
    根据我个人的分析，我觉得这个拐点极有可能出现在2008年年底或是2009年的年初。到时候，国家已经很难来维持高货币量所带来的社会压力，只能采用通胀的方式来吸收市场上过剩的货币。问题是从现在开始到那个拐点，我们普通劳动人民需要做好什么样的准备呢？
    谈到这个问题，我不禁想起了93年通胀的情景，当时看到大家都去商场里买东西，连铁盆都要买十几个，最后是商场都被搬空了。这个情景也许就是我们劳动人民应付通胀的最直接和最有效的防范措施。把还没有贬值的货币兑换成实物来达到保值的效果。从这点来分析，在拐点出现前，楼市将出现空前的高涨和繁荣。在拐点出现后，楼市也将出现有史以来的暴跌。但楼市毕竟是实在的和实用的资产，而且也是抵抗金融危机的最佳资产，所以，如果你是贷款买房的，请务必记住，要以最快的速度还贷，或是立刻去银行将贷款利率方式由浮动利率改为固定利率。这样可以有效的通过房产抵抗经济大萧条的到来。


问：如何看到这个拐点的出现呢？
答：我分析认为一个典型的特征就是：股市暴跌，而楼市暴涨，这个时候，大家就要非常小心，通胀的拐点即将来临。


问：如何应对通胀中的货币贬值呢？
答：买房子还来得及，但千万不要贷款，或是少贷款以降低风险，即使迫不得已要贷款，也一定要选择固定利率模式，以保证能够抵抗通胀中的利率大幅度上调。


问：如何应对长期的经济萧条呢？
答：从各方面的资料来看，拥有大量小户型的房产是对付通胀的有利武器。通胀中和萧条中，小户型房产可以灵活的赚到保证生活的足够的资金，而大房子和没房子的同志都将比较痛苦。


2007-6-19 17:19:41| 中国货币战争－房本位时代（3）

如果有人问我，你为什么买股票，我的回答只有一个，那就是：投机！
    如果有人问我，你为什么买房子，我的回答有一大堆：孩子、父母、稳定、希望......，最后才是投机！

    在《中国货币战争1-2》中，我们已充分论证了中国将必然面对的通货膨胀，通胀与萧条的时间表征、应对措施等等，今天，借着这个针对唯一性理由的讨论，我想再谈谈下一个题目，那就是房子！
    首先想到的就是，房子还能涨多久（这绝对不是能否上涨的问题）？中国的通胀与美国1929年的泡沫有着本质的区别。1929年发生在美国的世纪大泡沫其根本原因是货币的单边扩张，这种单边扩张就是简单的通过股市将货币大量的从银行释放出来，导致货币放量增长的同时，却将经济的基础从正在发展的工业和农业上转移到了最不可靠的股市大赌场上。这就是1929年美国股灾的根本原因。而中国目前的状况迥然不同。中国的货币是通过基建项目而被逐步放量的。甚至可以夸张的说，中国的货币不是金本位，不是美国的石油本位，而是目前的房本位！房子建了多少，市面上的货币才能被放量多少。正是因为房子建设的周期长（股票可以一夜使货币量凭空暴涨几倍，房子绝不能），且拥有对中国人无以伦比的使用价值，所以，作为房本位的人民币才不会像美国股市一样暴涨和暴跌！
    所以，如果您问我房子还能涨多久，我的回答是，房子未来只会一直涨下去，中间只会夹杂少许技术性的调整！
1、房本位让中国藏富于民！
    房本位时代的到来已经不是中国的单边时代，而是全球的新金融时代。在众多的欧洲、美洲、西亚国家，真正的富人都是有产阶级，最基本的衡量方法就是看他有没有自己的房子。任何一个经历了发展－萎缩－再发展的国家都充分认识到了这一点。在发展过程中所积累下来的社会财富只能以房产来衡量，其余的一切，包括所谓的工业、商业、农业等等形态都将在萎缩的过程中消瘦下来。经过几个世纪的全球经济曲折发展来看，中国当前的房产政策是何等的英明果断。发展中的中国必须让人民有权将资产巩固下来，这样才能为未来的萧条奠定坚实的再发展基础。
2、两张脸的货币只能流通不能固守！
    货币一向有两张脸，一张是对国内的金融秩序，一张是面对国外的金融秩序。大家可以看到人民币的两张脸是何等的不同。一方面在国内进行着贬值，一方面却是在国外进行着升值，而且国内贬值的速度居然与国外升值的速度基本相当。其实，不仅是人民币，其它外币也完全一样。这就充分体现了货币的作用价值，在国内，货币仅仅是流通资产的符号，而在国外，货币确是国际利益的载体。无论是货币的哪一张脸，在我们面前，上面都必然写着两个字：流通！只有流通，货币才有价值，固守的货币只能如草芥般腐烂。中国当前的首屈一指美元储备已让中国陷入了国际腐烂的边缘，因此，我们看到近一个月内，我们向国际市场抛售了40亿美元的货币！
3、老妈说：我们这一代人就应该买房子！
   “战争时期，国家枪本位，百姓金本位；和平时期国家金本位，百姓房本位”老妈如是给我说，对此，我深信不疑！和平时期的我们不去买房子简直就是天理不容！如果我们不是一生买房，我们的子孙将只能一生租房。在这个时代，只给了你一个机会，那不是让你去抢钱，而是让你去抢房子。房子就是唯一的资产，房子就是几个世代的希望！


2007-6-20 12:40:38| 中国货币战争－房子并不贵（4）

邓丽君曾经唱到：你问我爱你有多深 我爱你有几分 我的情也真 我的爱也真 月亮代表我的心。
    很多人现在唱到：你问我房子要多贵 会不会继续涨 涨到多少钱 涨上多少年 才能让你买的起？

    我想，回答这个问题，首先要看看现在房子是否真的很贵。任志强同志曾经说过：“商品房不是给穷人卖的”，我很认可这句话。房子的价格不能用社会平均购买能力来衡量（在中国，即使用平均收入来衡量，也很难计算清楚隐形收入的比例，况且我们已经不是纯正的社会主义了）。在任何一个国家的房子都是掌握在中产以上的阶层手中，中国也不能例外，否则就将和市场经济背道而驰，结果自然是发生剧烈的经济大衰退。好，上面我们应该已经锁定了房子的最终买家，不是13亿中国人，而是4亿中国城市人口中有购房能力和灰色收入来源的50%，大概也就是2亿人了。在他们的眼里，房子真的贵么？我想，答案否定的。
    以下，我们把房子价格和其它二子（车子、孩子）价格做一个横向的比较：
    我们先来比较一下房子和车子的价格。在国内，奔驰的价格几乎等同于一套中等偏上的房子的价格，而在国外，几乎人人都可以买奔驰开，但确不是人人都有房子住。如果拿现在的车市与楼市做比较，我们很容易看到，车市的价格泡沫要远远高于楼市。近年来，车的价格已经形成了稳定降价周期，房子的价格也已经形成了稳定上升周期，我认为，这是市场经济的必然。在中国，房子的价值被大大的低估了，2亿购买人群的购买能力也被大大低估了。
    我们再比较一下买房子和养孩子的价格。在国内，要将一个孩子培养成才（大学结束），你所要付出的货币绝对不比买一套中上等的房子便宜。而在国外，我们随处可见生了一堆孩子却买不起一套房子的家庭。这一方面是国外的福利较高，但更重要的是，国外房子的实际价值远远高于国内房子现有货币价格。因此，在中国当前的条件下，我也建议大家，宁可少生一个孩子也要多买一套房子！
    看到了么？房子其实一点都不贵，真正存在泡沫的也绝对不是房子，而是交通、教育、医疗等等的其它基本面产业。目前国内的房子和这些东西比较起来实在是太物超所值了。那为什么很多人都说房子太贵了，应该降价呢？这就和基本面消费有关了。
    所谓基本面消费就是指你花在交通、教育、医疗、保险（先不算吃穿了）等等方面的基本费用。由于这些费用大多是一点点从你钱包中掏走的，你也许根本感觉不到，但如果你有记账的习惯，你就会发现，这些费用才是真正的三年一小涨，五年一大涨，而且无时无刻不在涨。如果你供房子20年下来总共花费是100万（连本带利）的话，那么这些基本面的消费在20年中的累积绝对是这个数的一倍左右（如果你在青海赚钱，在北京买房子，那么你的基本面消费可能较低，但估计你可能因房子的负债而破产）。
   这样来看看，你觉得房子还贵么？从这些角度来看看现在的房价，我觉得不仅有上涨的空间，更有上涨的时间。房子要涨多少年呢？
    任何社会的消费层面都存在一个平衡，房产消费和基本面消费比起来只是一个非常敏感的点而已。当所有消费累积起来抵消了你对生活和未来的不安定感的恐惧，这个平衡才能达到。这一点，对中国人来说尤其重要。脱离了人群心理去研究经济的在这个问题上可能会得出错误的结果，而且也无法真正研究清楚（我也一向反对就经济而研究经济的行为）。现在看来，这个平衡点是在不断上升的。随着中国经济的近10年积累，这个点也被随之拔高。可以说，只要中国稳定，经济就会发展，这个点就会上升。所以，房价还能涨多久，这和中国还能稳定多久息息相关。我的结论很简单，只要中国稳定发展，房价就应该跟着稳定上涨，至于多少年这个问题，我们可以问问政府，中国还能稳定多少年。
    房子能涨到多高呢？我可以打个比方，现在广州珠江新城的房子大概是1.5万/平方，这个价格买一套80平米的房子也就相当于2辆中档奔驰的价格，而在国外，同样面积或是地段的房子的价格至少可以买5辆中级的奔驰。所以，就广州珠江新城的房子来说，现在的这个价格显然是被低估了一倍以上。就中国人的承受能力来说，我们认为，珠江新城的合理价位应该在3万左右。
    现在的房子确实不贵，房子确实不是任何人都可以买的。


2007-6-22 13:20:39| 中国货币战争－楼市无泡沫（5）

我的《中国房子并不贵》受到了很多同志的攻击，我并不难过，相反，我还是非常高兴的！因为，他们的行为已经证明了我的下一个观点，那就是－－中国房子根本没有泡沫（因为有反对泡沫的群氓存在）！
    说道泡沫，我想，那些粗鲁和愚昧的同志可能更要感慨了，是呀，他们的粗俗只能证明一点，那就是他们根本就不知道什么是泡沫，什么是泡沫经济！他们从来没有用自己的大脑来思考过这个问题，他们只是Robert Menschel所说的群氓而已！
    泡沫经济有几个重要的命题基础，下面我给大家通俗介绍一下：
1、泡沫经济的基础要素
    仔细研究一下世界第一个泡沫经济“郁金香狂潮”到世界最大的泡沫经济“1929年股灾”，你会发现，所有的泡沫经济都有一个最重要的特征就是全民参与与群氓暴乱。全民参与到了什么程度呢？那就是要社会的最底层生产个体的全面参与。在郁金香狂潮中，社会的最底层农民放弃了农业种植，只要有地的农民都参与到了郁金香的球茎培植中来，并且把自己的土地作为抵押去购买郁金香。在1929年的股灾中，最底层的劳动人民逐渐的放弃了生产，把所有能筹到和贷到的现金都投在了股市之中。全民的参与就是泡沫产生的基础！这种参与不仅需要搜刮全民的财富，更需要对社会其它需求产生破坏性的经济影响。
2、泡沫经济的盲目要素
    泡沫经济本身根植于一个有可能实现的希望，但由于群氓效应的推动，将这个希望提升到了一个崇拜未来的高度而失去了达到希望目标的理智，于是，泡沫开始被群氓逐步吹大，于是最后的破灭开始产生。因此，在整个泡沫经济的爬升阶段，群氓理智的盲目起到不可或缺的推动作用。群氓的理智缺失不但将产生盲目的愚昧，更将容易受到少数人的左右和控制，从而更加容易成为少数人的获利目标。正是因为群氓的存在、理智的缺失和少数人的利益推动，经济泡沫才会必然的产生和破灭。
3、泡沫经济的正负特性
    这个问题也许是大多数人根本没有想到的。经济学家所说泡沫经济往往都是正向的泡沫经济，也就是说，在他们的泡沫经济中，一定是先繁荣后萧条的。但事实上，泡沫经济还有另外一个兄弟，那就是先萧条再繁荣的负向泡沫经济！怎么解释呢？最明显的例证就是美国经济大萧条时期，人们对生产和生活失去了希望和勇气，即使有设备，也没有人想去生产。经济以超越估算的水平再倒退，群氓的消极观念使整个社会失去了前进的动力，这实际上就是负泡沫经济的展现。

    说道这里，大家应该可以清醒的认识到什么是泡沫经济了。现在我们再回来看看中国的楼市是否存在泡沫。首先，参与楼市的社会个体有多少呢？上一篇文章中，我们已经粗浅的分析过，在中国最多也就只有2亿人参与这个市场。这个数字和中国的13亿人口比起来实在是太少了（如果再考虑其中投机房产的人数，估计在中国，投机房产的人只有1/10万），根本无法达到形成泡沫的最基础条件。没有了泡沫的基础何以形成泡沫经济呢？中国楼市有泡沫，这简直就成了无稽之谈！虽然说楼市没有泡沫，但这并不意味着社会中没有群氓（形成负经济泡沫的基础）。大量买不起房子的人自发的组织在一起形成了群氓。这些群氓是社会主义的产物，他们总认为比尔盖茨应该住在自己的隔壁，总认为凭什么比尔盖茨就能买一个海岛来住而他们自己只能住在公寓里！这样想法的人多了，他们的言论便聚集在一起，形成了失去理智的群氓效应。好像有点跑题了，中国社会的群氓这个话题我们以后再谈吧。
    中国的楼市没有泡沫形成的基础是因为其有较高的门槛，要想买100万的房子，你至少要有30万的现金，这个门槛将大比例的民众挡在了门外，因此，我们看到，要想楼市进一步稳定发展，就必须进一步抬高楼价，只有这样，才能进一步将泡沫挤出房地产，使房地产更加健康的成长。看到这里可能很多群氓已经气愤的全身发抖了，你们先不要着急，我来给你描述一下所有中国人都可以买得起房子的远景预期，你就知道自己正在被哪些人所利用了。
    假设，王石同志真的为每个中国人造好了一套10万元就能买得起得好房子，那么中国现在将会怎样呢？首先就是农民兄弟将自己家里仅有的一亩二分地要赶紧卖掉或是抵押出去，然后拿这个钱来买房子，因为他看到，隔壁的王小二已经有楼房住了，而自己还住在土房子里。于是，很多农民兄弟都失去了土地。再看看隔壁的工人兄弟小二黑，一看隔壁下岗的王大妈拿出押箱底的钱贷款买了一套万科的房子住，羡慕的直流口水，于是卖掉自己的三轮车，拿出给老爸看病的1万块钱，再凑上给老妈养老的1万块钱也终于买到了万科的房子。于是，中国社会的农业、工业逐渐开始瘫痪，房产泡沫终于要破灭了，经济危机终于要到来了......
    这个时候，社会将怎样？你还能用7元钱来买一斤猪肉吃么？可能那个时候，你用70元也难买到一碗方便面了！但那个救苦救难的王石同志可完全不一样了，他已经实现了他的梦想，他已经成为了全球最大的房地产商！！！！这个时候，群氓们才反应过来，原来，他们的房子和无数的贷款只是王石同志理想的垫脚石。中国10几年的经济积累也同样被王石同志巧取豪夺而转眼成空了。

    下一篇《群氓的泡沫》，我要对群氓们谈谈中国最大的泡沫经济－股市！原因很简单，股市从创立开始就是一个彻头彻尾的泡沫经济！

郑重声明：我的所思所文所言，只献给非群氓者！

小散户1

五月楼市异常火爆 成交量价齐至沸点

2007年6月27日8:42 每日经济新闻  


　　5月，上海楼市呈现出了异常火爆的现象，成交量价一路攀升，截至月底，全市商品住宅成交量为237.13万平方米，环比增加38.1%；成交均价为10369元/平方米，环比上涨2.9%。
  
　　进入五月以来，上海的楼市一片红火，部分楼盘甚至出现了排队叫号的情况。虽然5月是传统的销售旺季，但今年的市场情况似乎更近火热：成交量同比增加16.6%、成交均价同比上涨7.1%，当月新增个案中成交过百套的项目达到了15个，10个项目去化率超过了90%。
  
　　根据目前市场的表现，生活配套齐全、性价比高的项目仍是购房者追逐的焦点。经过一个较长时期下调，上海楼市已止跌回升，观望许久的购房者明显信心增加，他们纷纷外出看房，积极准备入市，排队购房现象再次重演。
  
　　位于闸北区共和新路、广中路路口的宝华现代城5月15号开盘，此次开盘共推出438套房源，主力房型为90-100平方米的二房、120-140平方米的三房。项目开盘当天，售楼处出现了火爆的排队购房场面。截止至5月底，该项目共售出415套房源，去化率达到了95%，位居区域成交面积排行榜榜首。
  
　　而位于闸北区的另外一处项目———盛源家豪城，5月18日首度公开，一期推出120套房源，截止至5月底共售出98套，去化率达82%。凭借着成熟的配套、高品质的产品、合理的定价，项目开盘前期就引得了市场诸多的关注，众多购房者前往售楼处排队购房的现象在项目正式开旁前三天就已显现。
  
　　伴随着股市火爆所带来的资金量积累，楼市却在整体流动性泛滥的情况下再次复苏。专家认为，今年的商品住宅供应量同比大幅减少41.9%，市场供应的不足是导致楼市成交火爆、房价上涨不可避免的原因。

小散户1

上海地价创新高 房价铁定会涨吗

2007年6月27日10:23 东方早报  


　　“大家集资到新江湾买楼。”绿城刚以12.6亿拍下新江湾D1地块，就有业内人士蠢蠢欲动，通过MSN向朋友号召到新江湾投资。

　　无独有偶，一位在世茂工作的房地产行业人士也称，如果手中有余钱，可以考虑投资新江湾。

　　在他们看来，绿城买地的楼板价就要12500元/平方米，尤其是目前的土地拍卖价格居高不下，新江湾未来的房价“铁定看涨”。而目前包括新江湾城1号在内的物业售价不过每平方米14000多元，到新江湾投资，一定能获得高额利润。

　　“当新江湾D1地块楼板价达到12500元/平方米，投资者以这一价格购买新房，风险肯定比较低。”中原地产研究咨询部研究咨询部总监陈宁表示。

　　投资者并未现身

　　虽然，新江湾未来的房价被广泛看好，投资利润已经可以摸到。但出人意料的是，这几天里投资者并未现身新江湾。

　　中原地产杨浦区区域总监来舒凡表示，最近几天新江湾地区的二手房成交，仅比之前略有增多。且主因是板块内有新房交房，增加了供应量。

　　而网上房地产显示，在绿城12.6亿元高价购入新江湾D1地块后的几天内，新江湾城板块的住宅成交并没有象人们想象中那样，出现成交放量。

　　大多数楼盘的交易量和往常相接近，只有市光路上的盛世豪园开盘不到两天，已经被预订了一半。但是销售经理许磊却并不认为，楼盘热销是因为绿城的高价买地，刺激了投资客的购买欲。

　　“我们的客户都是之前积累的自住客，并没有什么投资客。绿城刚刚购地不久，市场的反映还没有那么快。”即将推出最后一批房源的新江湾城1号的销售经理朱经理也认为，投资者不会成为楼盘的主力买家。

　　“绿城的高价拍地，为业主和发展商提高售价打了‘强心针’，却不会在短时间内刺激投资者入场。”来舒凡预言，投资者还将观望一段时间，才会最终决定是否购买新江湾。

　　看涨不仅新江湾

　　业内人士分析，投资者之所以看好新江湾，但目前并没有行动的主要原因在于，除新江湾外，他们还有其他选择。

　　“上海中心城区各板块住宅用地价格都在涨，只是新江湾的土地价格涨速过于明显。”陈宁认为，由于中心城区住宅用地供应的稀缺性，以及三月份以来中环内住宅项目的热销，为地价的上涨提供了依据。而随着土地价格的创新高，未来上海中心城区房价还会有一定幅度上涨。

　　易居房地产研究院院长助理杨红旭也认为，新江湾D1地块的高价出让，明确传达出一个信号：开发商对于新江湾城和上海楼市的前景依然非常看好，而上海、尤其是市区黄金地段的住宅价格，也不可能步入下跌通道。

　　他指出，近三四年通过公开市场出让的市中心地块仅有十几幅，尤其去年以来更是稀少，开发商对好地段住宅用地需求可以用“嗷嗷待哺”来形容。物以稀为贵，当大家都在争抢一块蛋糕时，其价格自然一路飙高。

　　与此同时，市中心住宅的抗跌性明显强于普通住宅，在2005年以来的市场走弱态势下，市区优质楼盘的价格一直很坚挺。自今年3月以来的市场回暖过程中，又是中高端住宅冲在了前面，位于内中环附近的宝华现代城、上海绿城、大唐国际公寓、耀江花园等楼盘销售业绩抢眼。因此，市中心住宅的价格上涨空间仍然很大。

　　高房价未必能消化

　　此外，新江湾房价的上涨虽然几乎注定，但市场的消费人群是否能接受上述价格？新江湾又有没有足够的吸引力？投资者对上述问题尚无答案。

　　杨红旭就认为，尽管新江湾D1项目未来两年18000-21000元的价格有一定的可行性。但是，这一价格有两个方面的风险性：第一，如果上海楼市明后两年出现盘整态势，则这一价格的市场接受度不容乐观；第二，必须注意到这一项目基本上是按“90/70”要求规划的，经验表明，高单价的中小户型并非热销品种，将考验开发商在户型创新上的能力。

　　与此同时，长期关注新江湾板块的来舒凡也认为，虽然受绿城高价拿地的影响，未来新江湾城的房价将会坚挺，但未来的成交，却并不会出现放量。

　　“喜欢新江湾城的，主要是对于环境要求较高的年轻白领、外籍人士，但新江湾目前的配套尚不成熟，影响了目标客群的购房意愿。”

　　来舒凡指出，目前新江湾的推广力度不够，因此客群数量仍然狭窄，市场需求量并不大。特别是新江湾的新房市场非常庞大。如果次新房价格与新房价格接近，新房市场就会抢去一部分客源。

尹享哲

这个是一个优质股,但是价钱也很贵.

小散户1

潘多拉之盒：是谁把人们的买房愿望一再激发出来

2007年6月27日8:59 青年报  


   “买房还是租房”——在房价失控的这几年，这一直是人们普遍争论的话题。

    最近，在南京“对话中国”高层论坛上，龙永图在分析当前房地产状况时称：“最主要的症结在于，老百姓没有改变观念，每个人都想买房，其实这种观念是非常错误的。”

    一项题为“你更愿买房还是租房”的调查，短短3天时间就吸引了1．6万余名网民参与。结果显示，65.3％的人并不赞同龙永图提出的“观念”问题。在面临买房还是租房的选择时，84.2％的人作出了一致的回答：买房。

   “现在不买，以后更贵”

    没人知道猛涨的房价什么时候才能稳定下来

   “为什么要买房？眼瞅着房价往上蹿，为什么要等到涨起来之后才买？”在一家外企工作的小万这样反问记者。

    小万5年前还在读大学的时候，她家附近的一个楼盘售价是每平方米3000多元，“当时已经觉得非常非常贵了。”可如今再看，那个地段的房价早已过万了。

    2005年，尽管刚工作两年，手头并没有多少积蓄，小万还是在父母的资助下贷款买下了属于自己的房子。“我是看明白了，房价涨得这么快，早买不是能省钱吗，就这么简单。”

    本次调查显示，46.2％的人认为，之所以出现每个人都想买房的局面，就是因为买房是“趋利避害的现实选择”，而把原因归结为“人们的陈旧观念”的，仅占17.0％。

    工作3年的小周最近也一直忙着到处看房，“我算了一下，在北京地段稍好一些的一居室，月租金已经到了1700元，甚至更高。如果我买一个同样大小的二手房，每个月的月供也就是2000元左右，为什么不买呢？”

    从2004年开始，国家就对房地产市场出台了各种各样的宏观调控政策，小周也一度观望，盼着房价能“正常一些”。但事与愿违，一系列的调控措施并没有阻止房价猛涨的势头，甚至“每调控一次，就报复性地上涨一次”。有些房地产开发商甚至放言，北京房价还要再涨10年。

   “我也不知道以后房价会涨还是会跌，但我买房是自己住，是涨是跌都无所谓了。”小周说。

   “我也搞不懂是怎么回事，但家人朋友什么的都纷纷开始二次置业了。”吴天的老家在河南一个地级市，2006年之前，当地的房价也就是每平方米八九百元，而且根本就没有房地产公司进入。但今年春节，吴天回家的时候却被吓了一跳：当地不仅赫然出现了房地产公司的身影，房价也一举飙升到2000多元。“问他们为什么，都说是房价涨得太快，现在不买以后更贵。”

    吴天觉得，其实不是每个人都想买房，而是现实逼得大家不得不买。“比如现在我的同事们，刚工作不久，根本还没有买房的能力，但看到房价这么一个劲儿地疯涨，就算是啃老、当房奴，也要狠心买啊。不买就是吃亏！”

    据国家发展改革委、国家统计局6月14日公布的数据，今年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％。在很多人眼中，现在买房意味着以后可以在房子上少花钱，因为没人知道猛涨的房价什么时候才能稳定下来。

    调查显示，65.7％的受访者对未来5年的房价预期仍然不乐观，认为它将持续上涨。84.2％的人表示，如果可以选择，还是更愿意买房。

   “有房子才有家的感觉”

    住房不仅是一处钢筋水泥构筑的私人空间，更是普通人对生活的期望

    去年4月的一项调查显示，在已购房人群中，有91.9％的人办理了按揭。在他们当中，又有31.8％的人月供占到收入的50％以上，大大超越了国际通行的占月收入1／3的房贷警戒线。从这个意义上说，在尚不具备支付能力的情况下贸然买房，势必带来生活质量的直线下降。

    从世界各国的发展情况来看，租房是不少人解决住房问题的主要方式。龙永图提供的数字就表明，美国有六成居民用租赁的方式解决居住问题。

    而在当今中国，调查显示，愿意选择租房住的人只有15.8％。至于原因，69.5％的人觉得“有房子才有家的感觉”。

    根据我国的合同法第214条规定，房屋租赁期限不得超过20年。这让很多人认定了租房住只是临时的过渡，让人缺少安定感。

    “整天担心房租明年会不会涨，明年房东还租给自己吗，房子到底可以不可以装修，万一装修了，等退房的时候，房东能赔我装修钱吗……我认为，自己拥有一套房子是必须的，是安定、幸福生活的根基。如果连根基都没有，哪来的幸福，哪来的对美好生活的憧憬？！”有网友这样留言。

    有人发现了一个有趣的现象：那些自己拥有房子的人，往往喜欢说“回家”；而很多租房住的人则习惯说“回我住的地方”。

    调查中，45.5％的人把“是否拥有自己的住房”看做反映一个人生活水平的重要指标，排在“各项社会保险的完备程度”（62.3％）和“收入水平”（53.0％）之后，列第三位。值得注意的是，住房这一指标在人们心中的重要程度，甚至超过了“日常生活支出”、“文化生活是否丰富”、“是否接受过良好的教育”等指标。

    记者注意到，公众不愿意租房住的另一大原因在于，从现实情况来看，有没有属于自己的房子的意义，已经大大超出了房子本身。在中国，“房子”被赋予了在外人看来超乎想象的社会意义。对这个观点，43.7％的公众表示了极大的认同。从这个意义上说，住房不仅仅是一处钢筋水泥构筑的私人空间，更是普通人对生活的期望和机会。

    数据显示，72.1％的受访者认为，“婚姻及家庭幸福”是附着在住房上的最大意义。“有房”，无论是在征婚广告上还是在谈婚论嫁时，几乎都与“幸福”紧密相连。

    58.4％的人认为，“户口信息”是住房的又一大意义。在一些城市，有了房子才能落户口，落了户口才觉得自己属于这个城市，否则便会一直被“外地人”的“阴影”笼罩着。“租房会有许多麻烦——派出所会找你麻烦，居委会会找你麻烦，孩子上学也会有麻烦。”有人在接受调查后这样留言。

    的确，“子女的上学机会”（57.2％）也是不得不买房的理由。在北京、上海等大城市，由于政府相关部门广泛推行就近入学，所以房子（户口）在什么区域，对于子女是否能进入重点小学、重点中学都有着直接的关系。对此，很多在北京打拼的外地人都有切身体会：不论是白领还是蓝领，如果户口不在北京，如果不买房，子女的教育都会受到影响。

    除此之外，54.4％的人认为“有了房子才会有生活信心”，50.8％的人觉得有没有房子会影响到“别人对自己的评价”。

   “至今还没人因买房而悔恨”

    是什么把普通人的买房愿望一而再、再而三地激发出来

    就在龙永图的观点被媒体广泛报道后，一位叫梁江涛的作者发表文章称，从老百姓的从众心理上看，想买房是一种理性的消费观念，也是最佳的选择。“至今在我的身边还没有人因为买房而悔恨不已，只有人为当初没有再买大一点、好一点，位置再靠近市区一点而咂嘴。”

    其实，龙永图并不是第一个站出来指责“每个人都要买房”的观念的人，很多官员、开发商都曾抛出过类似的说法。用来支撑的还有数据，比如中国大陆的住房自有率高居世界首位，城镇家庭为80％，农村为100％。而在发达国家和地区，居民平均住房自有率仅为50％左右，美国是65.5％，瑞士是42％，英国是46％。

    然而在1998年住房制度改革之前，其实中国家庭的住房自有率并不高，而且并没有“人人都要买房”。为什么偏偏是这几年，这个被一些专家学者不断指责的“错误观念”会愈演愈烈？

    1998年，为了扩大内需，推动经济增长，国家确定了房地产业在经济发展中的支柱地位。为了启动住房制度改革，推动商品房市场的发展，相关部门提出了“人人拥有一套产权房”的消费观念。直到最近几年，这个说法才被修改为“人人享有适当的住房”。

    平心而论，拥有一套属于自己的房子，确实是中国人的传统观念：安居才能乐业。只是，当经济适用房的房号被炒到十几万元，当针对中低收入群体的“限价房”价格都达到了每平方米6000元，当全国还有那么多城市尚未建立起廉租房体系的时候，普通人的买房愿望才会一而再、再而三地被激发出来。

小散户1

揭穿房价上涨黑幕 哪些部门吃掉了四成利润?

2007年06月27日 08:15:04

　　 近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言："楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门'层层消化'掉了。"
　　一周前，建设部、国土资源部、财政部、审计署等八部委公开宣布，将联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查，以摸清房价快速上涨的真正原因，其中"非市场、非正常的因素"将成为本次调查的关注重点。对此，公众百思不得其解：调控房价已有两三年时间了，八部委为何连房价上涨的真正原因，至今还没有摸清楚？
　　其实，所谓"非市场、非正常的因素"是明摆着的：地方政府向房地产要GDP，要逐年攀升的显赫政绩，"以土生财"的所谓城市经营理念仍然十分吃香，廉价房建设因"油水"不多，在不少地方被晾在一边，等等。现在，有资深开发商惊爆房价产业内幕，说政府职能部门吃掉四成利润，在某种程度上，可以说是一种匿名举报吧？不知八部委会不会对这一"非市场、非正常的因素"表示出"摸清"的兴趣？
　　不过，要真正摸清这一多年来导致房价持续上涨的涉腐因素，八部委非得拿出点壮士断腕的胆量与勇气来不可。因为在我看来，建设、国土、税务、工商等部门，正是涉嫌吃掉房价四成利润的政府职能部门。如果八部委不怕"摸"到自己头上来，那不妨抓紧做好这么几件事：一是清理最近几年各自下发的"红头文件"，看看存不存在可能被人用来作乱收费依据的漏洞；二是在本系统自上而下地摸一摸公权力部门化、产业化情况，查查究竟有多少违规收取的真金白银，进了某些部门、单位的小金库，变成了干部的超高福利；三是会同中纪委，派员分赴各地微服巡访，到楼盘开发商和附近老百姓那里坐一坐，从他们的言谈甚至粗俗的"国骂"声中，筛选取证、立案线索，然后顺藤摸瓜，依法处置一批权力寻租者，以肃法纪政风。
　　房价多年直线上涨，已经使老百姓对国家宏观调控失去了信心。在这种情况下，如果八部委仅仅只摸5月房价上涨的其他"非市场、非正常的因素"，而不敢直面、揭穿房价被"层层消化"的黑幕，到头来，很可能如同"瞎子摸象"，除了白白耗费行政成本之外，又会成为一场让老百姓大失所望的"钦差秀"。

　 检察日报

小散户1

广州房地产建筑文化品质发展趋势研讨会

2007年06月26日11:19

广州市房地产业协会于6月26日（星期二）上午在美林湖国际社区会所（广州花都山前大道）召开行业交流研讨会。会议特别邀请政府相关部门负责人、专家学者、房地产开发企业代表、媒体记者等约50余人出席会议。搜房网作为网络独家支持媒体，对论坛进行现场图文直播。





主持人：广州市房协名誉会长 专家委员会主任  陈敦林

主持人陈敦林：我们今天的这个论坛会是由广州市房地产行业协会和美林企业集团联合举办的，研讨的主题就是广州地产建筑文化品质发展趋势研讨会，参加今天会议的有政府的相关部门的领导，有专家学者，有企业的代表，有11家新闻媒体，还有房协的领导成员，美林集团的罗国坚总经理亲自参加我们的会议，会议总共有60人左右参加。

今天的会议主要是两个议题：

第一个就是广州地产建筑文化品质发展趋势。刚才我们到美林来了以后，参观了沙盘，环境，样板房，我们有了感性的认识。下面我们还有很多专家学者要对这个楼盘发表自己的意见。

第二个内容就是有关广州房地产发展的趋势。这个原来准备在五一前开会的，由于五一前政府要发布很多的管理规定，这个会议就推迟了，没有及时开，所以我们想结合这个会议，由房协的秘书长许国碧同志专门就这个问题发表自己的看法，也是代表我们行业谈谈看法。

下面我们有请美林基业集团有限公司副总裁罗国坚先生为会议致辞。

小散户1

美林基业集团有限公司副总裁 罗国坚

罗国坚：尊敬的各位领导，各位来宾，上午好！

值此广州房地产建筑文化品质发展趋势研讨会召开之际，我代表美林集团向应邀参加各位的媒体记者、各位同行致以热烈的欢迎。

广州房地产建筑文化内容丰富，兼容并蓄，不断创新，极大的推进了建筑项目及其品质的发展，催生了一大批的优秀作品，受到全国的关注。在这样的大背景下，广州市房地产行业协会及时组织举办了这一研讨会，分析和研讨广州房地产建筑文化与品质及广州楼市的发展，必将进一步推动广州房地产业健康发展。诞生更多建筑精品，为广州的人均生活作出更大的贡献。

在政府部门级房地产行业协会的指导下，美林基业集团秉承生活·建筑·家的理念，力求打造精品项目，我们认为建筑是超越文化与地域的，我们一直在思考如何把国际优秀的建筑文化和国内项目和谐的结合，建设出既有国际人均氛围又有本土特色的项目，探索出建筑文化的发展的新路子。经过长时间的考察及分析，美林基业集团今年推出了美林湖国际项目，就是这样一个以纯湖别墅的项目，不仅在新区委上面属于生态板块，生态资源好，还同时具备国际生活形态，涵盖了生态园，广州生活休闲体育基地，及高尔夫训练基地，五星级度假酒店，商业小镇，国际健康医疗中心等等的功能配置。

自5月1号正式开放以来，市场反应一直不错，也生动地证明了在广州市场上面有个性的有品位的建筑文化和优良品质是一定会受到消费者的肯定的。

我们也相信在政府部门和广州市房地产行业协会的领导下，在所有同行共同的努力下，会有更多的建筑精品不断在广州涌现，广州房地产建筑文化及品质的发展一定会提升到一个新阶段。

最后预祝本次研讨活动取得圆满成功谢谢大家。

小散户1

主持人陈敦林：原来我们李宁副局长是计划参加这个会议的，有关会议的通知和材料已经送到他手里面去了，因为他有急事要到北京去汇报工作，所以就不来了。中途给我打来电话，对咱们这个会议表示祝贺，希望我们开的热烈和成功。下面继续是嘉宾互动发言。

我们今天的这个会议请到的嘉宾可以说都是重量级的，大家也都比较熟悉。魏清泉教授是中山大学城市与区域研究中心的教授及市房协专家委员会副主任委员，大家经常看到他，赵红红是华南理工大学建筑学院副院长，还有广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同，暨南大学经济学院发展研究中心副教授左正，也是市房协专家委员，另外还有华南理工大学建筑设计研究院的副总建筑师倪阳。接下来有请各位嘉宾发言。



中山大学城市与区域研究中心的教授及市房协专家委员会副主任委员 魏清泉

广州建筑应该在小而精上多做文章

魏清泉：我是中山大学的教授，今天参加这个研讨会的很多都是老朋友，来到美林湖大开眼界，以前只是听说有这个项目，但是没有来过，没有想到规模这么大，建设的这么美丽，这样有特色，总感觉就象刚才罗总说的是国际建筑文化和国内本土文化的结合。现在开发出来的楼盘个性非常突出，那个建筑是我过去很少见过的，因为我没有见过南加州，我不知道那边的风格是怎么样，刚才也介绍说是南加州的风格。

应该说这个建筑的品位，这个楼盘的品位很高。原来一个荒山野岭的地方，经过投资和认真的开发，建设了一个生态景观和建筑水平都一流的一个住宅区。可能在我们广州市甚至广东省房地产产业当中都会成为一个新的亮点。在建筑文化的影响上面，吸取国外优秀的建筑风格，把一些国外的优秀建筑文化引进来，结合本土的特点加以创新和发展，会取得相当大的影响。我估计这个效果肯定会出现的。

我参观了3、5栋的住宅，进去以后觉得非常的舒服，非常的宽敞，很适合有钱人住，我当年也希望有一套这样的房子，但是我没有钱，买不起，所以说这个房子是可以供有钱人居住的地方，像我们这样的阶层在目前的条件下面，还不可能享受这样的高档次的住宅。但是这个楼盘的开发将会推动广州花都房地产的发展，因为这个楼盘很大，2万多平方米的绿地，还有9000多亩的水面，加起来是3、4平方公里那么大的规模，我不知道居住的人口有多少，估计这样的楼盘可能容纳2、3万人，真的是一个不小的成绩。如果我们认真经营加以综合开发，多功能的使用，这个是一个非常舒服的生活和居住的地方，我想这个是肯定的。所以应该非常感谢美林公司，感谢规划设计和建筑者在广州又创造了一个有亮点的新的流派出来，功不可没，为社会做出了很大的贡献。

但是我一边走一边参观，我在思考怎么能在花都区本土文化上面使地方文化的特色能够更好的得到继承和发扬？我们岭南的文化，岭南的建筑，怎么样能在吸收国外优秀建筑文化的基础上面得到弘扬和发展？我们是不是在房地产开发上还应该多做一些努力？美林的建筑风格在生态景观上很喜欢用棕榈树，我们房地产建设上多用本土的植被，我们的建筑和南加州是不一样的，我们不一定要用南加州的植被。

现在美林的建筑面积都很大，因为都是单栋的别墅，建筑面积是600多平方米-800多平方米，这样的建筑面积还有大量的花园，有的花园有两亩地那么大，有的是600多亩地的公共花园，一个别墅占地几亩，2、3千平方米的建筑，我想这样的建筑只限制少数的建筑可以，从当前我们国家的建筑来说，我认为只能够有限制的在局部地方有这样类型的开发。因为一个家庭占了800多平方米的建筑面积，占了600多平方米的建筑，占了几百平方米的花园，这个是公共资源，给少数的家庭享用，只能有限制的加以推广。所以我们在报道或者在宣传的时候，在建筑文化风格上可以加以宣传，但是那么大面积，占地那么广的居住建筑，我认为只能是少数的、有限制的加以发展，不能够大规模的全面的推广。我们目前的国情，我们的条件，我们的国土资源也不允许我们那么大面积的开发。

所以我认为这个点是树立了一个亮点，开发了一个亮点，但是怎么更好的根据中国的文化、中国的国情在小而精上多做一些文章，能够有岭南和本土的文化特色，能够为广大老百姓能够接受的住宅，也应该多下一点工夫，我就发言到这里。

主持人陈敦林：魏教授就看到的发表了自己的看法，我觉得非常好。

小散户1

既要地道的吸收外来文化 又要更好的继承和发扬本土文化

赵红红：首先感谢美林湖罗总这边邀请来我们过来实地参观，有这么一个机会，和这么多开发商还有媒体在一起就我们的建筑文化建筑品质做一个探讨，我想对于整个广州房地产甚至整个广州的发展都是非常好的活动。

我简单的讲三点，第一点谈谈印象。刚才魏教授也谈了，印象深刻，楼盘规模大，我的印象就是，我自己开车来的，跟原来来这儿相比，现在道路方便多了。

第二有一个很长的游览公园的过程，给我印象非常好，虽然路途有点长。我想到一个问题，现在中国经济发展，珠江三角洲已经达到中等发达水平了，我们国家还要20年后。按照国家的十一五计划，20年后要达到小康，现在空间是非常大的。大家也经常出国，我感觉到我们跟人家差到哪了，吃和穿差的不是很多，我们现在住的也是大房子，车子也不是很贵，但是我感觉到最大的差距是我们的环境，我们的生活环境还要大大的提高，我们很多地方吃、穿都非常好，但是城市的空气不好，还有很多脏乱差的地方。

国外每个地方都非常漂亮，朱小丹书记调研，我提出要向空间的精细化发展，我感觉这些大盘，特别是像这种大的开发商，做的最大的贡献就是把我们的荒山野岭的环境品质大大改善了，这对中国来说是好事情。我们经常说建筑的发展有周期性，当然我们国家还有很大的发展空间，但是建筑完了之后，接着就是对环境的管理，现在西方的这个过程走完了，城市发展完了，基础设施完了，现在就搞环境，大大小小的环境搞的非常好，这个国家建设，这个城市化的过程就结束了。其实现我们在也在向这个方面努力，所以我来的第一印象就是美林湖在环境方面花了很多的心思改造，对提高我们国民素质非常有好处。

第三个就是今天的主题谈建筑文化。我想说说的是，一个国家的竞争，一个城市的竞争也好，最终结果不仅仅是硬件的体现。像我们城市发展首先是基础设施，再早10多年前，像天气这么热的话，肯定要停电，基础设施都保障不了，现在这个问题逐渐解决了。公共设施过去医疗、文化、卫生、教育大型公共设施现在也都在不断的增加，所以最后的城市的竞争，或者包括我们房地产的竞争最后是文化的竞争，就是看你文化的品位，文化的层次的高低。

我们不用说别的，广州和巴黎比，巴黎是艺术之都，博物馆有很多家，广州不超过30家，这个文化艺术空间品位的提升比硬件的差距更大，所以在广州市城市规划发展调研中我就说，现在随着我们国家的发展，并不是再盖几个大的房子，就标志你城市的先进和进步。老百姓对这些东西不关心了，他们关心的是城市的环境生态，艺术品位，这方面从建筑文化来说，北京、上海大家很多发展公司非常重视，搞美术馆、博物馆，像保利，大家都知道，他们为什么这么积极，因为一个城市的发展，现在到了一个高科技时代，国际上面的高科技时代也过去了，现在进入网络时代，标志整个城市发展是一个创意经济、创意文化，围绕这个创意文化发展的。

比如说伦敦经过10年的发展，现在成了世界艺术之都，城市大大小小的空间环境，都是有创意的，这些创意就是动漫、软件，设计、服装、时装这些人才。中国据说有5亿人是做动漫的，我是不玩这些的，所以围绕着创意我觉得我们房地产开发怎么去围绕吸引创意的人才，这个也是一个新的发展动态和思潮。

针对建筑文化来说，很重要的一点是外来文化，我到这里看了之后有一个感受，这几年打着南加州文化的社区很多，但是我看了几个之后，真正地道的不多，用了南加州形式风格的很多。南加州的特点就是地广人稀，那个房子本身的外表材料不是花岗石等高档的材料，就是普通的瓦，木材就是原木头，但是这种文化必须有大片的绿地。我曾经看了广州一个楼盘，他也用了这个文化，但是是大片的公寓，走在这种湖边，我就想说对于外来文化的吸收和借鉴不能只看表面。我感觉美林湖建筑的风格造型是我看到的最地道的，和自然相结合的。豪宅有很多种，不能说富豪型的就是豪宅，像小罗纳尔多那种，比尔盖茨又是一种高科技的豪宅，但是国外有很多乡村型的非常生态的，自然生活的休闲豪宅，我觉得他们至少在这个项目上面把这种运用的比较好。

针对文化还有一种，我们还要提倡本土文化。我一直在鼓吹，中国的房地产规模、速度在全世界发展非常快，我曾经带德国人看中国的房子，他们说他们住不起，他说我们一般的住宅就是草坪，普通的灌木，你们中国老百姓竟然可以住这种房子，所以我觉得这个是我们非常自豪的地方。

我预测再过10年左右，中国居住文化要走向世界，就象大家都要吃日本的寿司，要搞茶道等等，日本当时的经济文化影响全球，中国这个时代马上就要到了，现在已经有4000多万人在学汉语，他们肯定也想住中国的房子，写毛笔字，这个时代马上就要到了，我们要把中国的文化发扬出去。

现在有很多地方在做广州传统文化的宣传，但是我始终觉得没有一个好的，我希望开发商更加努力，弄一个广州非常优秀的地方文化楼盘，我觉得这个也是一个方向，广州潮湿、炎热，这个和北方的环境气侯有很大差别，我们这里亚热带风格也很少。我最近在做一个亚热带风格的规划，那个我强调一定要结合亚热带气候环境。

所以我觉得我们建筑文化要提高，一个要把外来文化运用的地道一些，不要只拿一个皮毛，另外还要发展自己的本土文化，最后是提高建筑的品质。首先是节能、环保、生态，最重要的是健康，最后是设计的房子。能达到这一点，而且是高质量的，就会是一个经典的永久的。

小散户1

著名房地产专家 韩世同

豪宅定位的思考

韩世同：今天非常感谢美林邀请我们到这样山清水秀的楼盘来看，建筑的品位和风格以及引用的一些真材实料都令我非常有感触，当然这个成本是非常高的，使我们可以看到一个真实的南加州风格。我觉得像西班牙建筑的风格，他们跟我介绍说南加州有这种色彩，因为我没有去过南加州，现在我们能在广州领略到这样一种建筑风格，其实还要感谢美林的发展商，但是同时也表现出我们现在这个楼盘的建筑艺术、观念也有了很大的提升。

过去讲欧洲风情，南玻绿窗，但是到最后不知道源于什么，也没有什么根基。现在我们讲的别墅建筑形态已经非常多样化了，有日本的、英国的等等，都会有不同的特点，现在我们看到源于南加州的形态是多种多样的，可能我们今天看的社区里面，他的建筑风格只有一个样式，但是他的户型、形状、颜色都会有一定的差异，这种我觉得已经是有所进步了。但是刚刚两位专家教授都有提到，就是我们还缺乏的是创新的东西，这个毕竟是一个借鉴的东西，还没有体现出岭南建筑的丰富。我们来回顾一下，其实岭南建筑风格有两种，一种是大屋传统的东西，还有一种东西是民国时期形成的建筑，包括中山纪念堂，中山大学等等，那个建筑已经是当时国际上面最好的建筑形态、建筑材料和中国的建筑形式相结合的产物。今天我们看起来还是非常亲切，符合岭南的生活气息特点，融入这个地方我觉得也是生命力很强的产物。为什么现在这样的东西不可以再重新的发扬光大？我们现在做不到中西合璧了，我们现在能够把正宗的移过来已经算很不错了，有的还学的很不好，应该把国际上面好的理念和建筑方法融入岭南亚热带居住的氛围和形态，但是到目前为止还看不到，其实岭南的园林是非常有特色的，能够保留岭南园林特色的也不多见。

接下来再探讨一下居住形态和模式的定位。包括这个美林湖国际大型社区，如果全部定位成豪宅的话，他的辐射面应该是非常广阔的，这点是我所看到的和过去有很大改变的现象。

我曾经和美林湖营销中心探讨过这个问题，按我以前的概念，没有成功的豪宅，现在竟然打造出来了，就是美林湖。但是我觉得豪宅不仅仅是以建筑形态来决定的，而必须以它将来居住在这里面的人是不是富豪来决定。如果这个房子将来都是一般的人居住的话，再好的房子也不能形成一个豪宅社区。我们看到从化、花都也打造过蒙地卡罗，当时的定位设想各方面应该也不差，但是最后很多楼盘都没有成功，应该不是自然环境的因素，和交通有一定的关系，但是我觉得人文环境有很大的联系。从化、花都过去都是一个穷乡僻壤的地方，在这样一个地方打造一个豪宅，具备不具备这样的理念？王志刚提出过花都这边居住的环境来讲各方面应该是未来非常好的环境，从这个意义上来讲，我觉得有可能存在这样一个现象，很多富豪将来为了保命，为了居住环境改善，全部涌入到了花都、从化，我觉得这个需要靠在座的各位去努力创造这样的空间，否则就是自然景观再好，但是富豪不认同这个区域，最后也很难形成这样的豪宅社区。

还要谈到的就是现在有很多的大型的楼盘，都是把它作为休闲度假的社区，顺德碧桂园最早提出来的，但是事实上我觉得这种形态对中国人来讲过于奢侈，如果是自住型的我是非常反对的，你为了打球去买一个很好的社区，这种是本末倒置。我们应该打造出经营型度假的地方，比方说从化，很多的大型楼盘，能不能转化成经济型的楼盘，比如像马术等等的这些能够改善人们休闲生活的活动设施，这些房子也不要为某些人所具有，而是拿出来供社会分享。但是这些富豪社区可能不愿意拿出来，是不是可以建设出来能够共享的设施，这样使得房地产行业不仅仅是一次性贡献的行业，而是形成一个度假休闲的产业，这个需要大家去探讨的，这个是我不成熟的想法和意见，供大家参考谢谢。

小散户1

暨南大学经济学院发展研究中心副教授 市房协专家委员 左正

房地产调控不应该打压房价

左正：很高兴今天有机会和这么专家探讨一些问题。我自己不是做房地产的，是一个行外人，我这些年为了买房子到处看楼，有很多感想。

首先谢谢美林集团给我这么一个机会让我来学习。我对美林的了解最早是他们在员村那个地方开发的时候，我们学校的老师去买房子，有过一些接触。这次来看也像赵老师一样谈一些印象。我很同意他们的观点，第一个是给我的感觉对环境、生态的这种追求，不管企业的目的是什么，任何一个企业做每一件事情都有他的目的，作为企业来讲肯定是为了盈利，要打造这么好的环境，这么美好的条件，无非都是希望我们的楼盘能够卖的很好，这个企业可以盈利。作为企业的主观上面是对的，但是客观上面也为花都地区环境有了彻底的改观，而且因为我自己是做经济研究的，房地产业在广州发展的区域里面，开拓这么一个楼盘我觉得对推动整个花都地区的区域性发展有着很重要的作用，所以这一点上面来说，企业的行为只要符合社会发展的方向，他同时对社会也做出了巨大的贡献，我觉得美林湖给我的印象也是很不错的。

我最后决定在从化买房子也是冲着环境去的，之所以选择到北面来买房子，主要还是考虑到环境的因素，因为南面市中心肯定是一个将来比较稠密的社区，南面是工业发展区，花都在山前大道以南这一面也是工业区，因为花都的几个规划我都来了，上个月还有一次天马河的改造。但是在山前大道这一面，确实保留了比较好的生态环境，这些大盘的开发对生态环境希望做进一步保护，希望这个开发不至于对环境造成很大的破坏。

第二个印象是看了几栋房子，我不是专家，我仅仅说一下我的感觉。所谓南加州风格品质也看了不少了，陈总在南沙开的盘，据他们说是照搬过来的，从设计到材料，连一个螺丝钉都是进口的，我自己没有去过南加州，我家里人在南加州住了大半年，他们到那里一看，确实和他们住的那个地方一模一样，他们非常喜欢，但是我看了以后，觉得有几个问题，比如说那个建筑全部是地毯，可能在南加州可以，在咱们广州可能就成问题了，除非整天要开着抽湿机，才可以保证不受潮湿的空气影响，所以这点给买家很大的担忧。

另外一个他用的是所谓轻质钢的材料。南沙那边地方靠河口，另外那边是填海出来的，所以将来海水、海风腐蚀非常大，这样一种完全照搬外来的文化，不和本土的东西去结合进行改造和创新的话，会带来很多的缺陷。我刚才看了两套美林湖的房子，从外表上面看，就和我在南沙看到的一模一样，但是内部的装修上面融合了一些广州地区的特色。

广州有些楼盘在过去装修的时候，一进去全部地板，很多买家总是感觉到不满意，像广州人客厅部分，公共活动部分是经常要人来人往的，后来楼盘的装修都改了，卧室木地板，客厅用瓷砖，比较适合广州的地方人居住。

我在从化有房子，他们那种是南美风格，有点西班牙的风格，我也感觉到有，我倒觉得没有什么不好，因为说外来文化，现在是搬过来，但是一定要和本土结合，怎么和本土结合，其实岭南风格的这种别墅也有的，刚才赵老师介绍了，别墅产品在陈总的楼盘也有，第六期完全是岭南的，我去看了，因为我原来在西关住，我住的是典型的西关大屋，给我的感觉非常不好，又黑又潮，等我大了的时候，我坚决搬出去，不要了。完全模仿这种东西，我不知道买他这个别墅的人什么想法，我不想再回到童年的记忆里面去。

我主要在香港上课，感触很深，香港这么一个地方，他之所以能够作为东方之珠能够长盛不衰，有一点非常重要，就是中西文化的交汇，融汇。我觉得将来在建筑的文化上面，在品质上面，怎么把外来的文化和本土的文化更好的结合，更好的从中创新是很重要的。比如说我可以在保持外观的南加州风格的前提下，通过一些改造，能够更适合岭南地区的人居住，也更符合我们本土居民的习惯。一方面满足人们对外来文化的新奇，人都希望有一些新的东西，同时又符合他的传统，我觉得这点是非常重要的。

第三个想法是刚才韩总提到市场的定位，我是做经济研究的，一个楼盘的开发有一个市场定位，刚才魏老师也说到我们国家的国情，我也很同意。

现在针对房地产业，国家提了很多调控措施，在城市里面确实要照顾到一般老百姓的需求，所以国家有很多政策。我个人觉得目前房地产调控思路不完全是很好的，国家不应该去打压楼价，要调控我们房地产市场化发展中一些非市场化的行为，因为住房不仅仅是商品，还带有公共产品的性质，所以政府有责任去保证一般民众这种居住的权利，政府完全可以通过他自己的准公共产品，说白了就是香港的公屋去政策去解决。香港的公屋政策在全世界是非常成功的，解决香港差不多两三百万一般民众的居住问题，尽管房子很小，条件也不好，但那是政府该做的事情。

房地产是由市场调控的，政府要做的是改善非市场化的行为才能够让房地产业有一个正常的发展，所以我觉得跟那个是两个东西，这里面就有一个市场定位的东西。

通常我们说别墅是打造豪宅。但是我有一个想法，真正的富豪现在不多，我估计将来一个社会如果是正常发展，真正富豪也是少数的，但是如果我们有那么多的别墅盘，他们都冲着那么一点点尖端豪富的话，那你卖给谁？在我们目前经济发展过程中，我倒觉得我们的别墅也好，我们的房地产也好，要从那种过分的所谓追求豪宅的误区里面跳出来，等我们的社会发展以后，会有相当一批中产阶级形成，而且中产阶级里面又有一些高层次的专业人员，高级的知识分子等等，这个阶层的人员是非常多的。

我们国家改革开放以后，已经抛除了阶级的东西，但是我们开始逐渐认同国际上面的阶层分析，我们现在非常注重，对中国阶层分析越来越深入。我个人觉得像美林湖这样的社区，不知道他们原来的初衷是什么，我倒觉得他的市场定位应该改变，当然他可以搞一两个单位作为标志性的东西摆在那个地方，吸引一些真正的富豪，但是大量的或者是主打的产品我个人还是觉得应该对准中产阶级里面的高端客户，这样的话他就可以吸引到有相当素质的人群到这个地方居住，这样的定位也更适合我们未来的发展的方向，当然我们想法不一定对，而且是在座这么多人里面我可能是外行，所以仅供参考。