打造中国地产长城-------600048保利地产

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国家大剧院外部今日亮相 壳体外玻璃可防弹(图)

2007年06月15日11:49 京华时报   



6月14日，国家大剧院在人工湖水面上留下倒影。 新华社记者 罗晓光 摄（图片来源：新华社）



歌剧院基本完工的穹顶。



站在舞台上环视观众席。



戏剧院的观众座椅。

昨天，人民大会堂西侧的国家大剧院完成人工湖注水和绿化工作，临近长安街的工程围挡也全部拆除，施工5年半的“巨蛋”正式在市民面前亮相。今天起，大剧院北面的文化休闲广场也将对外开放。

国家大剧院副院长王争鸣介绍，此次亮相的主要是国家大剧院外立面及北侧的文化休闲广场，大剧院具备使用条件要等到7月底，试演出预计是在9月。目前“蛋体”内正在进行三大剧场的舞台、贵宾室、化妆室内部装饰，地面大理石铺设及内壳吊顶等。试演出时将会请一些演员和市民到剧场内调试音响、灯光等设备。

此外，国家大剧院艺术委员会名单也于昨天同时公布。艺术委员会由中央音乐学院名誉院长吴祖强等18人组成，3名艺术家还分别担任国家大剧院的戏剧、舞蹈、音乐艺术总监。

-巨蛋 之 模样

“蛋壳”：蘑菇灯恰似繁星

在国家大剧院壳体结构上，安装有506盏“蘑菇灯”。与长安街上其他建筑物在夜晚灯火通明的景象不同，国家大剧院壳体上面的“蘑菇灯”散发的是点点光芒，如同夜空中闪烁的繁星。夜幕降临时，夜空、星光、静水、球幕、灯岸、倒影，国家大剧院将呈现出其别具一格的美丽夜景。

“蛋白”：舞台可自由组合

国家大剧院由歌剧院、音乐厅和戏剧院三大部分组成。进到歌剧院内，最先映入眼帘的是超大无比的舞台。这个舞台由一个主台、两个侧台和一个后台构成，每一个舞台又可再分成六块，这六块既可以升降成台阶状，也可以根据剧目需要高低错落，还可以升降旋转成一个斜面。舞台顶部还设置了60多道吊杆和幕布，可以制造不同的演出场景。60块幕布可快速切换，最快只需5秒，而歌剧院的观众厅可同时容纳2400多人观看演出。

“蛋黄”：空调椅无声降温

剧院里，和观众最亲密接触的就是观众席了。据王争鸣介绍，在每个座椅下都会有空调送气孔。观众在观看演出时，感受不到气流的存在，却能享受到空调带来的舒适。而且下送风设计调节的是地面以上两米高度内的空气温度，与传统中央空调调节整个剧场温度相比，不仅大大节约了能源，还不会产生中央空调的那种噪音。

此外，座椅安有消声装置，即使观众中途离席折叠收椅，也不会发出声音。

国家大剧院艺术委员会名单

国家大剧院艺术总监名单

戏剧总监：徐晓钟、舞蹈总监：赵汝蘅、音乐总监：陈佐湟

-大剧院之最

世界最大穹顶

国家大剧院整个壳体钢结构重达6475吨，东西向长轴跨度212.2米，是目前世界上最大的穹顶。

北京最深建筑

国家大剧院地下最深处为-32.5米，相当于往地下挖了10层楼的深度，成为北京最深的建筑。

亚洲最大管风琴

音乐厅内的管风琴共有6500根发音管，是亚洲最大的管风琴，造价达3000万元。

-巨蛋 之 秘密

人工湖冬天不结冰

环绕“巨蛋”的人工湖面积为3.55万平方米，水深40厘米。整个湖分为22格，每一格相对独立，但外观上保持一致。王争鸣介绍，湖体分格设计既便于检修，又能够节约用水，还有利于安全。在冬季和夏季，湖水经过滤循环后进入机房进行水温调节，从而使得水面冬季不结冰，夏季不长藻。

为使水池保持碧波荡漾，还特别采用水循环系统，池水5至6小时循环一次，使水质达到游泳馆水质标准。

防弹外壳不易脏

“巨蛋”的“皮肤”采用玻璃和钛金属板饰面，在壳体外设置有喷淋系统，一般情况下可机械对外部进行清洗，但太脏的话也要用人工。壳体外的玻璃是防弹的，外层还涂有一层纳米材料，当雨水落到玻璃面上时就像水滴落在荷叶上一样，不会留下水渍。钠米技术还大大降低了灰尘的附着力。

水廊天花不漏水

由于大剧院不能高出东侧47米高的人民大会堂，壳体46.285米高的大剧院仅是其整体的1/3，另外2/3都建在地下。

市民乘地铁到天安门西站后，不用上到地面，直接穿过80米长的水下长廊即可进入大剧院地下一层的大厅。为防止水下廊道上的玻璃“天花板”漏水，施工时在池底做了防水层。

两院一厅不同色

大剧院东西长轴为212.2米，南北短轴为143.64米，大到几乎可以把整个工人体育场“罩住”。在这个世界最大的剧院公共大厅里，有三座独立建筑：中间是歌剧院，东侧和西侧分别是音乐厅和戏剧院。三座建筑物相对独立，之间有空中通道相连。

为避免观众在椭圆形建筑中“转向”，王争鸣说，将来可能在地面着色，3个剧场分别是3种颜色，这样，人们顺着颜色即可找到自己想要去的剧场。

mtlixiang

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保利广州环市东又有新项目 进度最快年底可动工

2007-6-14  





      近日，记者经过环市东路时，发现在广东省电视台对面的建设大马路路口，天桥下绿化带后面，赫然围起一块工地，绿色的围墙上白色的“保利地产”字样十分抢眼。  
　　现场直击标语上写将建公寓
　　记者看到，该地块朝环市东路和建设大马路的围墙都已统一标上保利地产的标记，面向环市东路上的围墙被路边繁茂的绿化挡着不太显眼，而建设大马路的围墙足有两百米长，在路边高大路木的掩映下仍很醒目。该围墙除有保利地产的LOGO外，同时还清楚地标着以下标语：“环市东绝版旗舰物业，购物中心、高尚住宅、酒店式公寓、写字楼”，另外还有咨询电话。这绿底白字的醒目标语，吸引不少路人的目光。
　　地块现状目前还是停车场
　　走进地块位于建设大马路的出口，记者发现原来地块目前仍是市政管理的停车场，停车场内车辆密集，地块平整，四周绿树婆娑，地块规模估计至少有两万平方米左右。据停车场门卫介绍，该地块用作停地场已有多年，地块旁有省电视中心、亚洲国际大酒店、广东国际大酒店等，大型酒店、写字楼林立。门卫还告诉记者，该停车场停车位很抢手，不少周边上班族每天很早就来占位置。
　　项目进度最快年底可动工
　　在《保利地产2006年年度报告》的土地储备清单里，记者找到“广州中旅广场”资料，据年报介绍，该项目在广州市越秀区环市路，为商住综合型项目，保利地产全权所有，其占地面积20478平方米，建筑面积253700平方米。从位置看，目前环市东路保利地产这一已围有外墙的项目，应该就是年报中所提到的“广州中旅广场”。另有消息灵通人士称，该地块有可能是保利地产从广州中旅转手而来的，为突出项目位于繁华环市东路的特征，已改名为“保利中环广场”，目前正在规划报建中，估计最快在今年年底才能动工。

来源:新快报

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保利香槟花园即将上市 迷醉上海滩

2007-6-14  

      2007年上海东外滩，又一座优雅而时尚的法式高尚生活社区———“保利·香槟花园”即将隆重开幕。

      香槟花园是保利地产集团继东佘山保利十二橡树庄园之后，历时三年精心酿制的上海第一座高档公寓类项目。它传承了保利·香槟花园一贯的优雅和高端制作工艺，同时，东外滩这一沉淀着时代印记的优越地理位置又赋予了它厚重的历史味道。按照政府规划，项目所在之地已经被列为重点发展区域，相信随着浦江两岸改造工程的顺利实施，这里将拥有更多的发展机遇。

　　据现场了解，保利·香槟花园对面就是历史文化保护建筑杨树浦水厂，与规划中的渔人码头等相隔甚近，周边商贾云集，是第一座真正的东外滩人居项目。香槟花园每幢建筑皆面黄浦江而立，可望新上海的“天际标志线”，观景效果良好。销售人员同时介绍说，保利·香槟花园内部景观也将以优雅、浪漫的法式为基调。户型设计做到户户朝南，两梯三户、两梯两户，三房、四房单位做到每户拥有类私家电梯前室。户型方正开扬，面积经济实用，小两房80-95平方米、小三房100-110平方米、小四房140-145平方米，专为城市白领量身定做。户型空间内顶天立地的落地窗台，将室外的阳光和美景毫无保留地拥进来。

来源:新闻晚报

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保利地产百万大盘启动京城西山北麓

2007-6-15

       近日，保利房地产（集团）荣获2007沪深房地产上市公司综合实力TOP10，与此同时，其在京最大的项目，位于海淀西北的冷泉项目也预计将于今年十月开盘。这个百万平米规模的昔日“地王”在经历一年多的前期开发之后，逐步向市场揭开了其神秘的面纱。从市场消息来看，年内海淀山后区域将有200万平米的住宅放量入市，一个大型生活区即将在西山北麓迅速崛起。而保利地产将以百万平米之势，成为启动西山北麓的主力。  
　　百万大盘进驻西山  
　　西山一向是京城高档别墅集中的区域，这不仅因为传统的“西贵”理念，更是因为西山一带优越的自然山水环境和政府对该区域建筑密度、高度的严格控制。此番保利地产携百万平米大盘进驻西山，突破了以往单纯的别墅产品规划，力图打造一个具有别墅生活品质的大型综合社区。  
　　据开发商介绍，该项目地理位置与周边项目相比，具有得天独厚的自然优势--三面环山，一面抱水。而百万平米的规模更使其拥有了普通房地产项目无法拥有的城市尺度。保利冷泉项目涵盖了类独栋、花园洋房、公寓等多种类型住宅产品，以及酒店、商业、体育、医疗和全套教育配套设施。保利地产方面表示，规划将充分发挥本项目突出的自然优势，形成自然山水与人文构筑物相得益彰的居住格局，充分实践保利地产“追求人类居住至高境界 (论坛 像册 户型 样板间) ”的理想。  
　　领跑的城市运营商  
　　保利冷泉项目位处西山北麓，属于海淀区十一五规划重点发展的新区，因此项目的开发与区域的发展紧密相关。据了解，政府将新区的整体定位为生态型、田园式、现代化的自然生态系统和城市生态系统相结合的综合城市新区。而保利地产“自然生活，和谐舒适”的品牌开发理念与政府对海淀新区的定位不谋而合；同时，拥有百万平米规模的冷泉项目开发将促进区域建筑风貌、市政配套的升级及人口结构的变化；不仅如此，项目的面市推广将进一步带动整个区域的形象包装和推广。可以预见的是，即将崛起的海淀新区将进入一个政府与开发商联手合作，经营城市的时代，而保利地产作为一家拥有雄厚文化底蕴和多元开发实力的中央国企，参与这一城市新区的建设将是一场实现政府、社会、企业多赢，推动城市进步的战略举措。  
　　地产长城的战略蓝图  
　　从崇文腹地到亚奥核心，从汤山胜地到西山北麓，保利垄上 (论坛 像册 户型 样板间) 、保利金泉、保利蔷薇 (论坛 像册 户型 样板间) 等保利地产代表项目不断掀起市场奇迹。不难看出，保利地产在北京走的是一条以区域开发为点，通过精致公寓，综合社区及品质别墅三条产品线构筑立体战略部署的路线。这种发展模式体现了保利地产作为高速发展期的国有企业和上市公司清晰的战略思路和稳健的步伐。此番，冷泉项目进驻北京地产重地--西山，不仅进一步拉开了保利地产在京战线，更以百万平米之势重拳出击，体现了其对北京市场志在必得的决心，体现其坚实有力地推进其全国化发展进程的战略手法。


来源:焦点房地产网

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谢百三：理解牛市小心对待 高度警惕全面新通胀

中国新的经济指标公布了，不出所料，五月份的通胀率高达3.4%，与我们原先预测的3.5%-3.6%仅1-2个千分点之差。此外，五月份的外贸顺差又突然强劲反弹，扩大至224.5亿美元,引起了海内外媒体的关注。而深圳的房地产热愈演愈烈，与上海等华东地区大中城市2004-2005年的情况十分相似，珠江三角洲中小城市的房地产也悄然迅速上涨。这三件事必须引起管理层和经济学家的高度重视。

　　流动性泛滥引致新型通货膨胀

　　上世纪80-90年代，当城市经济改革刚刚兴起时，中国出现过几次高通胀，如1985、1986和1989年，那时是体制改革，转轨型高通胀，其特点是需求拉动型，一些城市出现了抢购电视机等日用品的狂潮，后来在宏观调控下，得到了平抑。

　　然而1994-1995年，由于经济发展极快，各地都在快速投资、出口并迅猛地发展私有经济，需求拉动型通胀卷土重来，且越涨越高，达20%-25%。以致财政部在1994年7月不得不宣布对原先已经发行，并在市场上流通的国债也从7月11日起实行保值补贴，后来，还将当时的9.5%利率补到12.24%，并在此基础上实行保值补贴。一直到1996年以后，通胀才回落下去。

　　与前两次通胀不同的是，现在出现的3.4%通胀不是需求拉动型。全国98%商品依然供大于求，城乡居民由于五大需求之压力（子女教育、高医药费、进城购房、下岗待业和农村养老）而不敢消费抢购。这次通胀也与前些年的资源性上涨引起的成本推动型的局部通胀不同，这次是一种由于流动性过剩传导而成的新型通胀。 人民币内在的极高的含金量（购买力平价与汇率偏差甚大）、中国城乡经济的强劲增长、外汇储备急剧上升（弄得不好，今年的外汇储备将达到14500-15000亿美元以上，将创历史存量新高及增长率新高），这都使人民币升值成为必然。而3000多万家乡镇企业、民营企业中的相当一部分对现在的升值已经很难承受了，中国只能继续拉住快马的缰绳，维持"渐进式"升值态势；而这又不断刺激外资到中国来狂购商品，大买住房、办公写字楼，进而导致顺差居高不下，使新的流动性过剩又天天在形成、增加。

　　我们并不认为目前会发生80、90年代那样的高通胀，但必须提高警惕，中国宏观经济是紧密相连的一个连通器，必须总揽全局，从宏观着想，如果像九十年代那样出台一些政策对股市进行过于猛烈的调控，必将流动性泛滥压向普通商品，甚至引发城乡居民人心惶惶的全面通胀。

　　理解牛市小心对待牛市

　　建议大家一定要重宏观、重全局、重长远。中国经济目前发生的事与1971-1988年的日元及新台币升值时（1985年7月30日台湾股市为636点，1987年为4673点，1988年9月24日为8790点，1990年2月达12600点）惊人地相似。庆幸的是，中国大陆有了前二者为戒，应该可以扬长避短，努力把事情做得更好。面对着有可能发生的全面通胀及房地产热的卷土重来，我们更要小心翼翼地理解股市、对待牛市。

　　周四周五市场广泛流传这样一条消息：由于通胀回升，达到3.4%，因此央行有可能再次加息或者取消利息税。因此股市上下波动较大，周末恐惧症的阴影曾一度笼罩在人们心头，笔者认为，现在确是取消利息税的时候了，当时征收利息税是将其作为一次减息来考虑的，以鼓励居民取出存款增加直接融资比例，是完全可以理解的，但现在存款利率仅3.06%，完全是负利率状态，如何再对居民的负利息收入征税？---如果真的取消利息税，对股市的影响应该是有的，等于利息提高了0.612%，加上国务院最近提出稳中有紧的货币政策，肯定对股市有影响；但应该不会影响牛市的格局，因为不会有太多人为此而离开股市，即便是美国5.25%的利率，也没有影响它长期牛市的态势，何况经济高速增长且流动性过剩的中国呢。

　　深圳与珠江三角洲的房地产热卷土重来

　　笔者日前去珠江三角洲一带调研，惊异地发现深圳房地产越涨越快，一些居民一觉醒来，发现房价又大涨了，一些人只得忐忑不安地去珠海、中山等地买房，而一些港澳同胞2000-2004年还不太注意深圳珠海等地房地产，现在则大量涌入这一地区买房，他们拿了港澳的高工资、高补贴在这里享受远低于港澳的低房价、低物价、低服务费，却拉高了并继续拉高着深圳、珠海及珠江三角洲的房价。而这一地区的经济高增长、高顺差，也导致了流动性泛滥对房价起推波助澜作用。

　　此外，这两年炒股获利的人士，在"5.30"那段因提高印花税调控股市、几天下跌900点的痛苦日子里，也产生了"还是买房好"的思想，他们认为相当一部分股票的市盈率已高，应该转手买房了。总之，股民与买房人互为"围城"之势。

□ 谢百三　 四川金融投资报

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经济增长过热 房价上涨动力最大城市

2007年06月16日 10:11:28 中财网

　　仅仅凭借表明决策层最新态度的"防止经济增长转向过热"那一句话，我便可以做出内地楼市下半年价格还要上涨的预期。
　　我的推理逻辑是，既然近两年来内地商品房竣工面积增长率持续落伍于销售面积增长率，并且上年竣工面积销售率平均保持在109%以上的水平，表明今年楼市的供不应求现象依然颇为严重；既然国务院仍做出投资增速继续在高位运行的判断，并打算继续以遏制投资增速的途径遏制房价过快上涨，那么，在遏制投资增长必然进一步打压商品房竣工面积增长率的前提下，并考虑到销售面积在强大需求拉动下仍将继续保持较快增长态势，房价不上涨才奇怪。
　　不否认今年以来各地加大经济适用房投资可能会成为今后内地房价上涨幅度有所抑制的原因，但有两个理由促使我无法对该等影响做出乐观的估计。其一是目前经济适用房在全部商品房供给当中所占的比重还很小，即使其投资和建设增速都很快，也不可能对房价构成足够大的影响；其二是近10年来内地城市基础设施投资对GDP的比率远远低于初级工业化国家国际公认的水平，这使得适用于经济适用房建设的土地供给非常有限，并由此导致在原本不适于经济适用房建设的地块开工建设，其结果不可能保证所形成的经济适用房供给获得一个足够低的价格定位，以至于失去了经济适用房用于满足中低收入家庭住宅需求的意义，甚至还可能延续以往经济适用房配售有欠公平的问题。
　　我从不否认政府干预的作用，在很大程度上寄还希望于政府干预来缓解内地房价过快上涨的压力，以满足基于庞大的居民储蓄以及收入增长而快速增长的住宅需求。但是，正像我一再强调的是，那种以限制房地产投资并因此紧缩商品房供给的政府干预存在十分明显的理论误区。值得注意的是，即使是政府干预，也不可能违背市场的供求规律。这也就是说，在商品房供给不能满足需求的情况下，只有增加投资并相应扩大供给，才能获得抑制房价上涨过快的效果。而延续至今并有迹象表明将进一步延续下去的政府干预，其方向是限制投资和紧缩供给。这纯粹把市场供不应求时正确的政府干预方向给整反了。这是我做出上述房价不上涨才奇怪判断的更深一层的理由。
　　于是，人们不得不依据以上政府干预的方向和楼市的供求关系状态对下半年的房价走势做出预期。
　　那么，如何判断内地楼市的供求关系状态呢？我给出的方法是依据上年商品房竣工面积销售率，并考虑上年商品房销售增长领先比率，综合计算今年的房价上涨动力指数。其中，上年商品房竣工面积销售率是指上年已实现销售面积对当年竣工面积的比率，上年商品房销售增长领先比率是指销售面积增长率与竣工面积增长率之间的差距。毫无疑问，上年商品房竣工面积销售率越高，表明供给越不充足；而销售增长领先比率越大，或销售面积增长率领先于竣工面积增长率的幅度越大，表示需求增长快于供给增长。
　　表：中国房价上涨动力指数地区排行榜
　　上年竣工面积销售增长领先上涨动力
　　销售率 比率 指数
　　全国平均 114.35 10.03 124.38
　　西藏 188.40 63.36 251.76
　　海南 183.11 21.30 204.41
　　云南 182.31 8.96 191.27
　　新疆 142.70 40.66 183.36
　　贵州 155.52 21.27 176.79
　　河南 145.45 19.10 164.55
　　河北 145.61 17.43 163.04
　　陕西 140.79 20.41 161.20
　　福建 143.56 16.29 159.85
　　吉林 143.92 8.41 152.33
　　广西 132.86 19.46 152.32
　　四川 133.05 15.07 148.12
　　广东 127.90 10.30 138.20
　　甘肃 122.65 12.13 134.78
　　湖南 118.49 11.74 130.23
　　山西 116.11 12.39 128.50
　　江苏 110.40 17.81 128.21
　　湖北 112.15 7.63 119.78
　　山东 112.24 7.16 119.40
　　江西 112.79 6.43 119.22
　　安徽 111.64 7.22 118.86
　　黑龙江 106.05 12.17 118.22
　　重庆 100.66 10.31 110.97
　　浙江 94.02 15.73 109.75
　　辽宁 105.66 0.80 106.46
　　天津 95.95 0.79 96.74
　　内蒙古 108.65 -14.00 94,64
　　北京 81.64 -1.21 82.85
　　上海 92.40 -10.00 82.40
　　宁夏 72.47 8.26 80.73
　　青海 88.88 -28.87 60.01
　　▲上年竣工面积销售率＝上年商品房销售面积÷当年竣工面积
　　▲销售增长领先比率＝商品房销售面积增长率-竣工面积增长率(单位：百分点)
　　▲上涨动力指数＝上年竣工面积销售率＋销售增长领先比率
　　数据来源：国家统计局
　　总体看来，内地楼市上年商品房竣工面积销售率处在114.35%的较高水平，而销售面积增长领先比率为10.03个百分点，二者合计为124.38。我相信，这是下半年内地楼市房价将继续上涨的重要依据。当然，正像本文以上谈到的那样，继续限制房地产投资和紧缩商品房供给的政府干预方向为该等预期提供了进一步的依据。
　　依据内地房价上涨动力指数地区排行榜，西藏、海南两地房价上涨动力指数高于200，另有9个地区也高于150，其中以云南、新疆、贵州、河南、河北处在相对较高的水平。它们的房价上涨预期自下而上依次渐强。
　　分析表明，该等地区房价上涨动力指数之所以处在一个很高的水平，主要原因是在上年竣工面积销售率大幅提高的同时，竣工面积处在按年下降的状态。以西藏为例，当地商品房竣工面积销售率2005年为133.30%，2006年大幅提升至183.11%；与此同时，当地2006年销售面积按年增长31.66%，而竣工面积则按年下降31.70%，以致销售增长领先比率高达63.36个百分点。海南的情况稍有不同，当地上年商品房竣工面积销售率高达183.11%，虽然销售面积按年下降21.73%，但竣工面积按年下降幅度为更大的43.03%，以致销售增长领先比率为21.30个百分点。当然，大多数房价上涨动力指数较高的地区是由于较高的上年竣工面积销售率和销售面积增长率大于竣工面积增长率导致的。比如河南，虽然上年竣工面积销售率略低于河北，但销售面积增长率高达41.46%，竣工面积按年增长率为较低的22.36%，其销售增长领先比率略大于河北，后者销售面积增长率为21.22%，竣工面积增长率为3.79%.
　　相比之下，青海、宁夏、上海、北京、内蒙古、天津的房价上涨动力指数均低于100。其中最低的青海仅为60.01，主要原因是在上年竣工面积销售率为88.88%和销售面积增长率为-6.20%的同时，竣工面积增长率高达22.67%，表明当地商品房供给增长相对较快。宁夏的情况主要是由于上年竣工面积销售率太低了，仅为72.67%。
　　需要说明的是，尽管上海、北京、天津的房价上涨动力指数较低，但出于特大城市所具有的人口聚集效应明显大于其他城市，因此，我建议大家要轻视它们的排行名次。换言之，下半年上海、北京、天津房价仍将保持上涨态势。至于为什么仍保留原有的排序，仅仅是为了保持指标统一性的缘故。
　　坦率地说，我无法证明房价上涨动力指数与房价上涨幅度之间的关系，因此，该等房价上涨动力指数及其地区排行榜，更多的意义是揭示房价上涨预期的强弱程度，或在上涨几率方面的差异。

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400亿新基入市 建仓没有悬念

2007-06-16 09:16   范恩洁   新闻晨报

　　没有悬念，本周新发的三只基金都在一天之内闪电完成首发。相较于首发情况，这新鲜募集到的400亿资金将如何建仓，剑指何方，更成为市场乐此不疲的热点话题。







　　事实上，建仓几乎没有太多悬念。

　　无悬念之建仓速度

　　大多数基金对于建仓节奏都会讳莫如深，但景顺长城总经理梁华栋昨日表示，"基于市场正处于大牛市重大结构转型阶段，许多蓝筹股股价欲小不易，突显出其长期投资价值。景顺长城召开投资决策委员会后决定将新基金的建仓期缩短在两周内，加速达到百分之六十或以上的仓位，以免错失在行情盘整过程中建仓的好机会。"

　　"现在4100点的位置，怎么看都不是一个让人感觉安全的点位，建仓会很有难度。"一位基金人士对此评价，在他看来，即便公司方面想快速建仓，多半也要看市场脸色行事。

　　在建仓速度方面，即便是同一时点，新基金的分歧一向也是很大的，这也客观成为日后业绩分化的重要原因。去年下半年发行的许多新基金，有个别在10个交易日内就迅速完成建仓，把持股比例拉到70%以上，很快就分享到了一轮大盘股飞扬的行情。但也有规模超100亿元的基金，尽管成立在2000多点的指数位置，但因为建仓过于保守，一直以不到半仓的位置运行了很久，直到近4000点才基本完成建仓。这样的现象不胜枚举。

　　其实，不管愿意不愿意，新基金的建仓节奏基本上都会跟大盘走势非常相关。昨日华宝兴业行业精选基金经理栾杰就坦言，建仓会应时而动，如果再有宏观调控出台，出现"5·30"那样的大跌，自然也会加快加仓步伐。

　　无悬念之建仓重点

　　从已经发行完毕的3只基金来看，其基金本身的特点基本已经决定了投资重点将跟大盘蓝筹相纠缠。加上经过上半年概念股升天的一轮行情之后，蓝筹股相对低调的表现，也为新基金带来首选建仓的可能。

　　"不少蓝筹股上半年都没怎么涨过，价格甚至停留在不到2000多点的位置。"一位基金研究员分析。据其透露，近两日证监会召集各大基金公司投资总监开会，主题就是要坚持价值投资。"从这个角度来看，这些市盈率仍然偏低的大盘蓝筹股很容易成为新基金建仓的首选目标。"

　　采访时梁华栋就强调，根据国际经验，大盘蓝筹股为任何各国股市主升段行情的主角，中国也不会例外。以蓝筹股为主的沪深300指数为例，现行大盘蓝筹股估值虽不便宜，但考虑到我国经济保持高成长，企业盈余也随之大幅增长，其相对的投资价值与未来获利空间仍相当可观。

　　而在广发基金的中期投资策略中，将目标锁定了以下几大行业的蓝筹股：金融和地产业、采掘和原材料工业（煤炭、有色、钢铁、化工）、装备制造业（机械、军工、电力设备）、消费和服务业（金融地产除外），以及有资产注入的公用事业行业。

　　下周一益民创新优势将发行，其拟任基金经理张涛也表示，将会坚定地投资于蓝筹股，但这里要强调的蓝筹并不是传统意义上的蓝筹股，而是从具有创新能力、行业和经营管理出现根本性拐点等标准挖掘具有未来蓝筹潜质的企业进行重点研究和投资。

　　无悬念之建仓前景

　　虽然建仓在4000点附近，但比起2000点时建仓的心情，新基金也许还不如当时凝重。大盘经过几次大跌后，又很快顽强地昂起"牛头"，让基金越来越坚信现在的市场还远不是牛市的终点。

　　广发基金就明确表示，阶段性的调整并不改整体牛市格局。对于最近市场的调整，其认为：从股市基础来看，市场依旧处于健康的发展状态之中；其次，经过前期快速的大幅调整，市场总体估值水平有所下降，蓝筹股的估值基本合理，第三，流动性依旧充裕，目前还看不到在短期内迅速收紧的迹象；第四，在经历上半年低价股、炒作股暴涨暴跌之后，估计市场未来会回归优质股的方向。

　　值得一提的是，在400亿元基金陆续开始入市之后，通过本周基金持续营销而来的新资金也将陆续加入建仓的生力军。比如进行封转开的大成景博将销售目标定在100亿元，进行拆分的华富竞争力优选和宝盈泛沿海分别将销售上限定在了80亿元，再加上景顺长城鼎益、银华核心价值优选、国投瑞银核心等10来只打开申购或进行持续营销的基金无疑也将带来源源活水。

小散户1

八部委再度强强联手 全力调查开发商“炒房”

2007-06-16 08:01   李乐   中国经营报

　　房价仿佛脱离了地心引力，就连火爆的股市也没能使房价的上涨放缓。6月14日，国家统计局公布的数据显示，全国70个大中城市房价同比上涨6.4%。一些特大城市恶炒楼花现象再度抬头。
　　
　　记者获悉，包括建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局在内的八部委，将联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查，以摸清5月房价快速上涨的真正原因，其中“非市场、非正常的因素”将成为本次调查的关注重点。
　　
　　重点城市联合检查
　　
　　“深圳是首要重点城市。”6月15日，接近建设部的一位知情人士告诉记者。在国家发改委和国家统计局刚刚公布的70大中城市5月房价调查结果当中，深圳位列前茅：新建商品房和二手房价格同比涨幅均超过10%，而在4月的相关数据中，深圳的同比涨幅亦高达13.6%。
　　
　　记者了解到，除深圳因10%的同比涨幅而被列为重点检查城市之外，其他几个房价涨幅较快的城市也在决策层关注的范围之列。根据国家发改委和国家统计局公布的数据，同比房价涨幅超过或达到10%的城市还包括北海、温州、北京、蚌埠四个城市。不过，对于这四个城市是否将被调查，上述知情人士未做出明确答复。
　　
　　他告诉记者，本次检查的重点在于市场层面，即调查是否存在“非正常、非市场”性的因素推动城市房价的快速上涨。因此，开发商在楼盘销售过程中，是否存在“捂盘惜售”、“违规认购”、“内部及高管违规炒作”的问题，将成为检查的重点，一旦发现，将进行严肃处理。
　　
　　今年3月，国家八部委联合下发了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，并召开电视电话工作会议布置相关工作，其中就包括联合检查落实情况。截至本报截稿时，记者就联合检查组调查重点城市房价的消息向建设部求证，其新闻处负责人除了提醒记者注意3月底4月初八部委召开的电视电话会议之外，未透露或证实其他消息。
　　
　　房价普涨非常原因
　　
　　检查之所以将市场秩序置于首要重要位置，实际上是有关主管部门在房价普涨的背景下，嗅到了“非正常、非市场”因素的味道。
　　
　　记者了解到，在本次调查的重点城市深圳，就曾出现联手坐庄炒作房价的情况：某些客户联合起来，要求中介人员“只要有小户型(两房以下)就购入”；更有消息称，同在深圳南山区的某楼盘，更是在正式预售之前，便撤走所有销售人员，而可售房源均落入中介之手。
　　
　　“市场中笃信房价继续上涨的气氛很浓，开发商觉得晚卖一天，就能多赚钱。”一位北京地产业界的权威人士告诉记者，北京奥运村北部的某在售项目，便是在已经取得预售许可证的情况下，对个别楼栋“封楼禁售”，目前，该项目的售价已经高达18000元左右，而据记者掌握的情况，这种情况在北京并不罕见。
　　
　　此外，楼盘内部炒作的情况也已经出现。位于北京朝阳路的某新楼盘，就以“关系房”的方式通过内部炒作获利，一位熟知内情的人士告诉记者，项目开盘前由管理层首先选好房号，交纳5万元定金。待项目销售3个月后，管理层必须交其所选房屋的首付款，但并不进行网上登记。及至销售到达90％时，这些房号被放出销售，溢价部分的利益由管理层自己享受，在这样的内部炒作之下，该楼盘已经成为北京近期销售单价上涨较快的楼盘之一。
　　
　　一位业内人士对记者说，在当前的市场环境下，开发商的惜售更多是对奥运会下赌注，“共同的预期是，房价还会继续涨，所以，谁捂到最后，谁受益最多。”而对于楼盘内部炒房，他表示，这种手段一方面是开发商希望借此迅速抬高后期房价，而另一方面则是由于房地产企业目前经营管理不健全，企业福利制度亏欠。
　　
　　联手检查将成为常态
　　
　　在6月房价普涨6.4%之前，经过2006年全年针对房地产行业的宏观调控，全国主要城市房价快速上涨的势头已经得到初步抑制。国家发改委、国家统计局此前的数据显示，70大中城市房价涨幅这一关键指标，已经连续几个月可以控制在5%左右。建设部相关负责人亦在不同场合表示，过去几年出台的调控措施已经开始初步发挥效用，房地产市场正向健康、稳定的方向发展。
　　
　　但五月的数据显然让人难以乐观。深圳、北京等大型中心城市相继进入10%“涨幅榜”，而此前几个月，涨幅超过10%的城市除深圳之外，基本上是呼和浩特、北海等二三线城市，“这些城市房价基数相对较低，远不如北京、深圳这些城市达到10%涨幅产生的影响大。”上述知情人士向记者分析。
　　
　　国务院总理温家宝在6月13日主持国务院常务工作会议时明确指出，要防止固定资产投资反弹，控制新开工项目，搞好房地产市场调控，遏制房价过快上涨。
　　
　　对于新近出现的新一轮房价普涨是否会促使决策层出台新的针对性的调控政策，上述知情人士表示，近一阶段相关主管部门的主要精力集中于既有调控政策的落实，以确保效果，“重点打击推涨房价的市场违规行为就是出于这一目的。”他同时还向记者强调，检查将成为一种常态。
　　
　　房价还在涨
　　
　　6月14日国家发改委、国家统计局发布调查数据：
　　
　　2007年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.3个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨2.0%、7.2%和6.5%。分地区看，所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨。而二手住房销售价格同比上涨6.8%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.3%。而非住宅商品房销售价格同比上涨5.3%，环比上涨0.9%。办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨7.8%、5.1%和3.3%。

笑虎

不怕调整，怕不调整！

jack_ps_wang

原帖由 小散户1 于 2007-6-12 19:00 发表
林容弟 今日投资

保利地产（600048）(行情，资讯)项目储备达到975万平方米，低于万科，但高于招商和金地。储备项目的质量优势体现在两方面。成本优势：项目的每单位建筑面积对应存货值为1146元，低于同行业 ...

佩服兄弟研究这么用工。

我认为暴力在这行虽然突出，但他快速上涨的股价已经兑现了这些优势，目前复权价在85，市盈率153，不值得继续进入。
你推荐的另外一个600000，我看好。

小散户1

原帖由 jack_ps_wang 于 2007-6-17 08:41 发表



佩服兄弟研究这么用工。

我认为暴力在这行虽然突出，但他快速上涨的股价已经兑现了这些优势，目前复权价在85，市盈率153，不值得继续进入。
你推荐的另外一个600000，我看好。

感谢兄弟赏脸光临我的帖子
关于保利地产
我看中的是她年复合增长率50%以上的成长速度
和600000浦发银行一样
我是准备长线投资的
另外我贴出的这些资料
只是我在努力向价值投资者学习过程中摘录的一些笔记而已
并非是向朋友们作任何推荐买入或者卖出建议的
我没有那种水平~~~~~~~   :*19*:

小散户1

楼市再度升温，土地之外还有信息

2007年06月16日 10:14:14 中财网

　　沉寂数月的上海楼市再度升温，其他热点城市的房价则继续高涨。相关专家认为，除了有一些人为炒作的因素外，房地产市场供求紧张依然是房价普涨的重要原因。
　　上海财经大学房地产研究中心主任印堃华指出，在上海，城市中心区域土地供给明显减少。确实，土地供应相对紧张这是上海面临的现实。这一现实，不仅上海存在，全国乃至全世界所有城市都存在。毕竟，土地是不可再生资源，随着工业化、城市化的推进，土地供给只能越来越少。然而，仅仅因为土地供给减少，就一定会导致房价高歌猛进吗？且以"流动的住房"--汽车为例。目前，钢材价格上涨，汽车市场的供给与百姓的强大需要之间，依然有很大距离。但事实上，近几年汽车的价格却呈整体下降趋势。难道汽车商不想卖高价？在商言商，追逐利润是商人的天性，非是汽车商不想，而是消费者根本不想出高价。
　　回到房产话题，笔者以为房价高涨除了土地供给紧张原因外，还有一个重要原因，那就是信息。因为信息的不透明，购房者无法知道市场的准确情况，所以只能被动接受开发商的高价。还以汽车为例。"老爷车"的身价一直很高。按理说，无论从性能还是节能看，"老爷车"都不及新车，但一些人士依然情愿花高价买"老"。同样，如果说一座城市只有几套商品房可售，那么即使品质再差，也能卖出豪宅价格--这就是稀缺性在起作用。对于目前的房产市场而言，给人的印象总是"房源不多，迟来没有，越迟越贵"的错觉。开发商有意无意地制造出这种紧张的假象。受这种假象迷惑，购房者真的以为商品房"紧缺"，于是举债、借贷买房，结果形成恶性循环，房价越来越高。
　　虽然说今天已步入信息社会，但在房产界却存在着严重的信息不透明，而且这种不透明似乎是故意的、有选择性的，有些部门有些人有意无意地充当着房产商的"帮凶"角色。
　　据《中国青年报》６月１５日报道，６月１４日，国家发改委、统计局公布了5月份全国70个大中城市房屋销售价格变化情况。据调查，今年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比环比均继续上涨。笔者甚是不解，公布信息为何只公布房产价格信息，不公布房产存量信息？很多信息都表明，不少城市房产存在着供大于求的迹象。为什么相关统计对房产存量进行选择性忽视呢？如果购房者知道商品房多的是，今天不买，明天依然能买；今年不买，明年依然还有。那么购房者还会去追捧吗？
　　正是因为对房产市场真实信息的不知（不全知），所以刺激了购房者的购房冲动，从而在事实上导致了房产价格的一再攀高。
　　笔者不解，相关部门能够统计出房产价格，难道就不能统计出房产存量吗？是无能力统计，还是故意不向社会公布？笔者以为，如果不能完整的、公正地公布房产市场信息，那么所谓价格上涨信息，就不要公布。以免以讹传讹，造成不必要的误解，从而做出令开发商笑、购房者痛的"傻"事。

mnmnmmnnmnmn

贴了那么多累不累啊。

小散户1

长城证券研究所：房地产行业07年下半年投资策略报告


2007-6-16 6:14:26       向晖       长城证券研究所

　　——行业升温预示调控将更加趋紧

　　投资评级：推荐

　　2007年6月15日

　　要点：

　　•今年以来，房地产市场呈现较快的发展态势，一定程度上偏离了调控的目标。具体表现在：房地产开发投资增速高位上扬、房地产开发结构有所改善、商品房市场供需矛盾加剧、热点城市房价上涨较快、外资进入中国房地产市场力度加大。总体上，房地产市场在调控之下热度有增无减。

　　•客观来看，调控政策还需进一步细化和落实，调控的效果也并不明显，远未达到离预期的目标，行业持续过热也导致存在进一步出台政策的可能性。07年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。

　　•今后更多的调控工作应当是对前期出台的一系列政策的进一步细化和落实，也就是说，落到实处的执行是房地产调控的关键。另外，保障性住房的持续推出也将是当前行业调控的重点工作之一。

　　•我们看好房地产行业的中长期发展趋势，对行业的投资评级依然推荐，建议长线持有那些业绩持续稳定增长的优质公司。尽管相对在香港上市的内地房地产企业来讲，A股地产公司的估值已经偏高了，但与A股其他行业板块相比，地产公司的高成长性并没有得到更多的估值溢价。因此，在目前市场处于牛市且估值不低的情况下，对于稳定持续增长的公司而言，最好的投资策略是持有，以分享业绩增长以及牛市对估值推升所带来的收益。

　　•建议重点关注以下几类公司：项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩能够持续稳定增长的优质龙头股，如万科、保利地产、金地集团等；自身业绩不错，同时具备资产注入或整体上市潜力、规模实力将有大幅提升的公司，如S浙广厦、天鸿宝业、泛海建设等，还包括具有央企整体上市概念的招商地产、华侨城、中粮地产等；还有估值不高、资产质量优良、成长性良好的二线地产股，如深振业、深长城、栖霞建设、冠城大通、中华企业等。

　　一、今年以来房地产行业运行情况 —— 调控之下继续升温

　　06年国家加大了对房地产行业的调控力度，一系列政策相继出台。07年以来的重要调控政策就是1月16日国税总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知。该通知的出台意味着拖延14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将开始严格执行。通知明确了房地产企业土地增值税由原来的以预征为主的缴纳方式改为清算式缴纳，标志着房地产开发迎来土地增值税清算时代，对毛利率较高的项目或公司影响还是很大的。总体上看，今年以既往政策的贯彻落实为主，但如果房地产市场没有朝着预期目标发展的话，不排除在接下来的时间出台新的更严厉的政策。

　　今年以来，房地产市场呈现较快的发展态势，一定程度上偏离了调控的目标。具体表现在：房地产开发投资增速高位上扬、房地产开发结构有所改善、商品房市场供需矛盾加剧、热点城市房价上涨较快、外资进入中国房地产市场力度加大。总体上，房地产市场在调控之下热度有增无减。造成这种情况的主要原因是房地产市场的高回报率吸引了大量的资金以及市场供需矛盾突出、住房供应结构不合理等。

　　国房景气指数4月份开始回升

　　国房景气指数在从03年的高位一路下探至05年底的低谷之后，在06年又逐步趋稳。07年2、3月份出现回落，4月份又回升至102.65，比3月份上升1.43点，较去年同期上升1.04点。

　　房地产开发投资高位上扬

　　调控之下，05年和06年的房地产投资增速有所下降，但今年以来又呈回升趋势。07年前4个月，房地产开发完成投资5264.61亿元，同比增长27.4%，增幅同比加快6.1个百分点，超过06年全年的增速21.8%，也超过同期固定资产投资增速25.5%，房地产投资增速明显偏快。分地区看，东部、中部、西部地区同比分别增长24.3%、35.6%和32.5%，其中:福建、河南、广西等7省同比增长均超过40%。

　　在调控趋紧的形势下，房地产开发投资没有适度降温反而增速放大，这必然引起ZF和公众的关注和担忧。如果持续下去，不排除ZF出台新的调控政策。

　　房地产开发结构有所改善，住房供应结构调整任务仍艰巨

　　今年1-4月，住宅投资同比增长29%，增幅同比加快3.4个百分点，高于同期房地产开发投资增幅1.6个百分点。其中，经济适用住房投资同比增长48.5%，同比加快44.4个百分点，经济适用住房投资继续保持较快增长，体现出房地产开发结构有所改善。但90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%，比一季度提高1.1个百分点，住房供应结构调整任务仍十分艰巨，中低价位和中小套型的普通商品住房还远未成为市场供应的主体，“70%-90平方米”政策实施还有很长的路要走。同时，保障类住房建设还需继续落实，现行制度明显覆盖面窄、保障率低。

　　商品房供需矛盾依然突出

　　从05年开始，商品房当年销售面积开始大于当年竣工面积，05、06年的商品房销竣比都是1.143。今年前4个月商品房销竣比提高到1.816，新建商品住宅销售面积是竣工面积的2.02倍，明显快于去年的1.55倍。商品房销售面积增幅快于竣工面积增幅6.7个百分点，其中，现房销售同比加快6.8个百分点，期房销售同比加快6.4个百分点。与此同时,商品住宅空置面积同比下降0.8%，其中，东部和中部地区同比上升1.7%和7.5%，西部地区下降15.6%。销竣比提高和空置面积下降显示出市场需求依然旺盛，供求关系趋于紧张。从房价上涨情况判断，中心城市的供需矛盾更加突出。商品房销售丝毫没有受到市场调控的影响，呈现出淡季不淡的景象。

　　房价涨幅5月份创新高，热点城市保持较快上涨

　　据国家发改委、国家统计局的最新数据显示，今年5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，创下18个月来的新高，涨幅比上月提高1.0个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月上升0.3个百分点。新建商品房价格同比涨幅也创出了6个月来的新高达到6.6%。

　　其中深圳、北京的新房价格涨幅仍超过10%。分地区来看，北海、深圳、北京新建商品住房和二手房销售价格同比涨幅仍居前。也就是说，全国房价总体涨幅平稳，但热点城市热度不减，房价仍然偏高且上涨较快。

　　限外背景下外资继续大量涌入

　　06年国家就出台了有关外资准入和限制外资购房的政策，商务部办公厅年初发布了关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见，提到严格限制外商投资房地产，但外商投资地产项目或并购国内房地产企业的势头有增无减。仲量联行发布的全球房地产投资报告提供的数据是，2006年房地产新兴市场交易强劲增长，交易总额超过400亿美元，其中中国房地产市场的交易额达到90亿美元，创下历史新纪录。今年1—4月，房地产开发到位资金9552.3亿元，同比增长26%，是完成投资额的1.8倍。分资金来源看占比居前的仍是自筹资金、国内贷款和定金及预付款。利用外资尽管仅占资金来源的1.7%，但呈现快速增长，增速高达91.73%，其中绝大部分是外商直接投资，前四个月共125.57亿元，同比增速更是高达136.53%。限外背景下外资继续大量涌入的原因主要是：行业调控使得国内房地产开发企业的资金链不断绷紧，人民币升值趋势和国内房地产业的高额回报也对外资构成了较大的吸引力，因此内外双方都有合作的意愿。

日前商务部和国家外汇管理局发布了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，将依法加强外商投资房地产的审批和监管，严控外商投资高档房地产，并要求所有由地方ZF部门审批的外商房地产公司必须上报商务部备案。外资申请设立房地产公司应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权人签订的预约出让或购买协议，否则不予审批，外商投资的门槛大为提高。

　　二、行业运行趋势展望

　　行业调控主基调 —— 控制房价涨幅、调整住房供应结构

　　06年以来我国房地产市场调控政策密集出台，调控力度相当大。在新一轮调控政策的作用下，当前房地产市场已经出现了一些积极的变化。主要体现在：住房供应结构开始有所调整、房价涨幅总体平稳、税收信贷土地政策稳步落实、城镇房屋拆迁规模得到合理控制等。

　　但客观来看，调控政策还需进一步细化和落实，调控的效果也并不明显，远未达到离预期的目标。从上文的分析可见，房地产行业存在的问题仍很突出，主要问题是：当前住房结构调整工作还处于起步阶段，供应结构性问题依然严重；房地产开发投资增速高位上扬；商品房市场供需矛盾加剧，部分中心城市住房价格涨幅仍然偏高，加上外资进入中国房地产市场力度加大，房价上涨的压力仍然较大；部分地区住房保障制度建设滞后等。

　　因此，07年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。对房地产的调控仍然会从土地、财税和金融政策三方面入手。土地政策仍将从严从紧，控制新增建设用地，同时盘活存量、提高使用效率是今后土地供应的一个重点。税收政策将在调控的过程中发挥更大的作用，仍会体现有保有压的原则，对政策支持的小户型会体现有区别的税收政策。例如，上海市将从7月15日起对一定年限内的非普通住房转让征收0.5%的土地增值税。除土地增值税进行清算外，物业税试点工作也有望破题，目前有关部门正在进行物业税空转试点的工作。此外，如果商品房预售款专户管理办法出台并严格执行的话对开发商而言影响较大，势必进一步收紧本已紧张的资金链。我们认为物业税试点和商品房预售款专户管理办法是后续可能出台的对房地产行业影响较大的举措，但它们对行业的影响程度要视政策的力度而定，目前还很难准确预测。当然，更多的调控工作应当是对前期出台的一系列政策的进一步细化和落实，也就是说，落到实处的执行是房地产调控的关键。比如，严格执行“70%，90”的政策、严格征收二手房交易个税、严格按细则征收土地增值税等，都会对调整供应结构和控制房价涨幅有实质性的影响。另外，保障性住房的持续推出也将是当前行业调控的重点工作之一，住房保障体系的欠缺也是房价且调且涨的原因之一，今后应当实现保障性供应和市场供应的有机结合。

　　行业运行趋势展望 —— 中长期看好

　　国务院总理温家宝在上半年的十届全国人大五次会议ZF工作报告中指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。一是要形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。三是正确运用ZF调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨。四是深入整顿和规范房地产市场秩序。可以说，上述四点要求成为了房地产行业发展的目标。

　　从上半年的行业运行情况看，总体上有升温的趋势，似乎与调控的主基调不符，也没有朝着调控预期的目标发展。因此预计接下来的行业调控将更加趋紧。不过统计数据还需要继续观察，房地产开发投资的加快应该会提高市场供应量，供需矛盾相应也将有所缓解，再加上供应结构的逐步调整，平均房价涨幅或会保持平稳，不排除个别抗性较小的地区出现平均房价回落的现象。不过我们认为房屋销售价格是由市场供求关系决定的，人民生活水平的提高及城市化进程的加快使得房地产需求仍就旺盛，加上现实存在的大量的投资需求，还有土地供应趋紧也将继续推高地价进而影响房价，这些都支撑着高房价，同类型商品房价格显著回落的情况不大可能出现。

　　尽管07年房地产调控只会加紧不会放松，影响房地产运行的因素也比较多且复杂，但我们依然看好行业的中长期发展趋势，坚信房地产行业在国民经济中的地位是举足轻重的，房价不会大起大落，调控的目的也是使行业平稳健康地发展、房价小幅平稳增长。

　　三、行业下半年投资策略

　　从房地产行业二级市场的走势看，1月份土地增值税政策的出台给投资者造成了很大的心理影响，行业指数在今年前三个月基本与大盘同步，4月份开始大幅超越大盘。

　　房地产板块受到投资者的青睐主要有以下几个原因：上半年除了土地增值税严格清算的政策对房地产行业影响较大以外，没有别的重大政策出台，土地增值税政策也逐步得到市场的消化；由于盈利能力较强，加息对房地产行业的影响实际上并不比别的行业更大；上半年由十届全国人大五次会议审议通过的《物权法》也将增强百姓消费或投资的信心，并促进房地产行业朝着健康有序的方向发展；从统计数据看，调控之下房地产行业继续升温，开发投资和房价都高涨，对上市公司的业绩也有促进；行业和上市公司的整合风起云涌，房地产板块是资产注入、整体上市等资本运作的多发地，也吸引了更多的资金参与。

　　此外，持续的人民币升值也推升了房地产的投资价值。从05年7月份起人民币相对美元开始升值，06年下半年之后更是呈加速升值趋势(见下图)。本币升值推升了房地产资产的投资价值，也吸引了大量外部资金的涌入，流动性宽裕又进一步促进了价值重估。但我们认为人民币升值并不改变房地产行业的经济运行趋势和上市公司的盈利能力，更多的是对资金流向的引导，而上市公司的盈利能力才是决定其投资价值的根本。

　　我们看好房地产行业的中长期发展趋势，对行业的投资评级依然推荐，建议长线持有那些业绩持续稳定增长的优质公司。尽管相对在香港上市的内地房地产企业来讲，A股地产公司的估值已经偏高了，但与A股其他行业板块相比，地产公司的高成长性并没有得到更多的估值溢价。因此，在目前市场处于牛市且估值不低的情况下，对于稳定持续增长的公司而言，最好的投资策略是持有，以分享业绩增长以及牛市对估值推升所带来的收益。

　　建议重点关注以下几类公司：项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩能够持续稳定增长的优质龙头股，如万科、保利地产、金地集团等；自身业绩不错，同时具备资产注入或整体上市潜力、规模实力将有大幅提升的公司，如S浙广厦、天鸿宝业、泛海建设等，还包括具有央企整体上市概念的招商地产、华侨城、中粮地产等；还有估值不高、资产质量优良、成长性良好的二线地产股，如深振业、深长城、栖霞建设、冠城大通、中华企业等。

　　投资风险主要来自以下几个方面：宏观上对房地产行业的调控力度在继续加强，行业持续过热也导致存在进一步出台政策的可能性，政策性风险始终存在；政策的变动势必影响行业的发展趋势和上市公司的增长速度，资本市场的预期随之发生变化，从而影响估值和股价；尽管单次加息对房地产行业的影响很小，但利率进入上升通道后持续的加息将带来较大的影响，对投资和自住型需求都将有压缩，因此央行进一步的利率政策还需关注；房地产开发企业的资金压力普遍存在，如果在规模迅速扩张的过程中不能很好地解决资金和管理难题必将影响企业的发展，这是投资人必须关注的问题。

　　投资评级说明

　　推荐——预期未来6个月内股价上涨幅度超过20%；

　　谨慎推荐——预期未来6个月内股价上涨幅度在10%～20%之间；

　　中性——预期未来6个月内股价波动幅度在-10%～10%之间；

　　回避——预期未来6个月内股价下跌幅度超过10%。

小散户1

5月份房价涨幅再创新高 八部委提前启动检查

2007-06-18 07:06   孙荣飞   第一财经日报

　　深圳今年以来的房价持续走在了全国前列，当地土地供应的紧张形势推动了这个走势。5月份全国房价走势为该领域的宏观调控提出了新要求 本报摄影记者/王恺 制图/张逸俊

　　各地大幅攀升的房价和投资，再度让人感受到了房地产市场形势的严峻性。在此形势下，建设部等八部委对房地产市场的检查工作已经比预定方案提前。
　　今年5月份，北京房价同比上涨10.3%。自今年1月以来，北京房价涨幅之高已在全国持续保持在前列。

　　“北京房价上涨过快成为事实，”中国房地产与住宅研究协会副会长顾云昌对《第一财经日报》坦言，“北京以10％左右的涨幅已持续数月位列全国前三名。”

　　而就在5月份全国70个大中城市房价数据发布的当天，建设部部长汪光焘在主管规划建设的北京市副市长陈刚陪同下，对北京市建委工作情况进行摸底。“汪部长对目前的形势有点担心，讲了很多话，要求北京做好稳定房价和住房保障的工作。”一位知情人士对《第一财经日报》透露。

　　感受到房价压力的北京市建委，于日前公布了北京太合嘉园房地产开发有限公司等20家违规房地产开发企业及房地产经纪公司，责令上述企业停止违规行为，并按相关规定作出处罚。

　　而令高层关注的城市已不止北京市。

　　据国家发改委和国家统计局日前联合发布的数据，5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比、环比均继续上涨，同比上涨6.4%，环比上涨1.0%。此次涨幅创出自2005年12月以来18个月的新高。

　　上述知情人士介绍，建设部等八部委最近决定联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查，以摸清5月房价快速上涨的真正原因，其中“非市场、非正常的因素”将成为本次调查的关注重点。

　　本报从有关渠道了解到，八部委组成的调查组已赴深圳南山区对某楼盘进行查处，据了解，该楼盘在正式预售之前，便撤走所有销售人员，而可售房源均落入中介之手。

　　此外，在4月和5月房价同比涨幅连续居全国第一的北海，也受到了建设部关注。建设部日前电话要求北海解释房价高涨原因，并以书面形式向建设部作出汇报。

　　上述建设部连续的动作，意味着在新的形势下，今年3月底由建设部等八部委联合制定的《房地产市场秩序专项整治工作方案》被相应作了调整。“八部委的检查工作提前了，检查还将成为一种常态。”知情人士表示。

　　根据原先的《房地产市场秩序专项整治工作方案》：4月下旬～6月期间，是属于各级相关主管部门和房地产企业组织自查阶段；7月～10月，是地级城市主管部门到省级ZF循级进行组织检查。到今年11～12月，建设部等八部委才根据各地上报的抽查（检查）情况，组成若干工作组，对工作开展情况和相关项目进行抽查，对有投诉举报的项目进行重点检查，依法打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。

　　对于高涨的5月房价，中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌和张元端分别向记者表示，今年房地产主管部门主要精力集中于既有调控政策的落实，以确保效果，其中包括整顿住房交易秩序、落实住房供应结构调整和完善住房保障制度。

　　目前尚无迹象表明，相关主管部门将出台新的针对房地产市场的调控措施。

[ 本帖最后由 小散户1 于 2007-6-18 08:00 编辑 ]

baobei23

哥们研究的真细致，实在是佩服！

小散户1

5月楼市需求井喷 供应量降三成 成交量涨两成

2007年6月18日14:38 房地产时报  

　　5月，售罄！排队！涨价！从2005年以来这些许久未见的字眼重现市场，环顾目前的整个上海市场，从城南到城北，从内环内到外环外，热销楼盘数不胜数。

　　5月份市场表现具体分析如下：

　　商品房市场分析

　　供求关系1∶1.675月，上海房地产市场供求比为1∶1.67，供应的缩量加上传统热销期以及股市资金回流形成的成交放量，导致本月商品房市场呈现求远大于供的态势。

　　供应量减幅明显5月，全市商品房新增面积183.36万平方米，环比减少88.43万平方米，减幅为32.54%；同比大幅减少138.64万平方米，减幅达43.06%。

　　成交量增幅迅猛5月，全市商品房成交量306.28万平方米，环比增加61.03万平方米，增幅为24.88%；同比增加14.98万平方米，增幅为5.14%。

　　月度成交均价环比上涨5月，全市商品房成交均价为9694元/平方米，比上月上涨了439元/平方米，环比涨幅为4.74%。

　　住宅市场分析

　　供应大幅下降供求关系反弹5月楼市供应大幅回落，市场焦点集中在需求放量，供应低迷造成本月供求关系大幅反弹，达到近期的又一高点。

　　整体供应量大幅回落5月全市住宅市场新增供应量为156万平方米，环比下降34.6%；商品住宅本月新增供应量为110.7万平方米，环比下降18.3%；动迁配套新增供应量为45.3万平方米，环比下降56%。

　　成交量环比大幅增长5月全市住宅市场成交量为271.5万平方米，环比上涨29.7%；商品住宅成交量为236万平方米，环比上涨38.1%；动迁配套房成交量为35.5万平方米，环比下降7.8%。

　　成交百套楼盘爆发，中高端价位楼盘成交放量

　　5月成交百套商品住宅达到39个，较前期有大幅的增长。其中10000元/平方米以上的高价位楼盘有17个，占总量的44%，对本月商品住宅成交价格的上涨起到支撑作用，10000元/平方米以下楼盘22个，占总量的56%。动迁配套成交百套楼盘本月有所减少，本月共有7个项目上榜，但所占比重有所加大。

　　住宅、商品住宅成交均价维持万元高位

　　5月，住宅成交均价为9463元/平方米，环比上涨6.7%；商品住宅成交均价为10369元/平方米，环比上涨2.9%。

　　总结进入5月以来，上海楼市迅速启动，一直保持着供销两旺的良好状态，并且还有持续升温态势，一派欣欣向荣。专家认为：第一，5月是楼市的传统旺季，供求双方都产生大的动作，开发商推广宣传，购房者选择面大，产生的购房行为就多，形成一种类似“羊群效应”；第二，压抑已久的刚性需求产生井喷，自2005年调控以来，全市自住需求在一定程度上受影响，虽然期间得到过几次小的释放，但都并不彻底。2007年是政策执行年，大的调控政策不太可能出台，再加上近期央行紧密的加息策略坚定了购房者“晚买不如早买”的决心；第三，去年到今年的大牛市，使得很多原本没有购房能力的人，赚到了首付。而现在沪深股市的指数越来越高，不少股民将部分资金撤出以投入楼市，规避过高的风险，以获得更稳定和长期的收益。

　　5月，除郊环外成交量有所下降以外，其他各区域的住宅成交量都有不同幅度的上涨。在价格的表现上除内中环以外区域均表现出上涨的势头，而内中环由于更多地受到个案影响呈现小幅下跌。商品房、商品住宅当周成交均价波动幅度不大，基本保持在9700元/平方米、10300元/平方米，全月均价走势相对平稳。这说明虽然市场有持续升温的现象，但大致仍在合理范围。

小散户1

上海楼盘全面热销 楼价重吹涨风

2007年6月18日9:3 市场报 韦黎兵  

　  上海开发商2005年以来灰头土脸的日子终于过去了。  

　　2007年6月12日，上海西郊庄园集团副总经理刘训灿告诉媒体记者：西郊庄园在虹桥地区的别墅项目销售已到尾盘，但由于最近两个月回款速度加快，公司便将单价4.5至6万元每平方米的价格提高了5%。  

　　而西郊庄园别墅项目旁边200多亩的高档酒店式公寓项目，2006年因市场萧条而推迟开工。现在，由于市场转好，项目已开始筹备，准备年底前开工。  

　　合生创展上海的4个楼盘也开始热销，营销总监宋悦青开始觉得轻松起来。在闵行区，合生创展春节后推出的高档项目“合生城邦”上百套别墅已销售一空；而新江湾城的合生江湾国际公寓住宅项目，进入4月份后销售也突然加速。“年初都是每天一套，4月份后每天能卖2套，5月后每天能卖两三套。”宋悦青说。  

　　2005年初，合生创展耗资15.89亿元拍得杨浦区的新江湾城C1地块，楼面价高达每平方米5617元，引起业界质疑。随后不久，楼市调控重拳迭出，上海房市迅速萧条，合生在上海一度受困。现在，合生新江湾国际公寓在售楼盘均价已达每平方米14700元。  

　　上海房价上涨的情况并不仅仅出现在虹桥和杨浦，而是遍及整个上海。  

　　据央行上海总部公布的房贷数据，上海个人住房贷款自2006年11月起开始持续上升，并且增幅逐月扩大。2007年5月，上海人民币个人住房贷款增加8.8亿元，比上月多增3.2亿元。  

　　高涨的房价让老百姓的观望情绪一扫而光，房屋成交迅速活跃起来。据上海市房地局统计，6月4—10日，上海商品房成交84.81万平方米，比前一周多出11.45%，这标志着上海楼市已经全面复苏。