打造中国地产长城-------600048保利地产

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股市资金转移战场 激增楼市旺盛需求

2007年6月4日8:47 每日经济新闻 李丽  

　  5月以来，股市资金是否进入楼市，是房产业界争论的话题。
  
　　美联物业上海区总经理冯泓睿日前表示，股市中获利的一部分人已开始适时清仓撤离，转而将资金投向楼市，因此近期一手房需求又逐渐恢复生机，二手房交易也日渐红火。
  
　　据陆献民介绍，5月该公司上海二手房成交量比4月增加40%，价格上涨3%-5%。成交价格集中在120万-150万元，及150万-180万元之间，面积约在100-150平方米左右。其中两房成交占40%，三房占60%。
  
　　陆献民同时表示，近期购房者中，从股市套现来买房的客户约占70%，这部分购房者预算都有所增加，如原先预期房源总价100万元的购房者，现在预算总价在120万-150万元，面积在100-150平方米，大多属改善型购房。
  
　　对于股市资金转战楼市，冯泓睿认为，首先，房地产是一种流动性较弱但保值功能较强的投资载体。如果说炒股能在尽可能短时间里让小富变成大富，买房则能在今后日子里让大钱保持较长久的增值；其次，从房地产市场角度看，当前上海住房需求依旧旺盛，无论自住为主的刚性需求，还是置换、投资的柔性需求。股市火爆让财富翻倍，恰如一根导火索，使楼市需求一触即发、得以释放。
  
　　美联物业近几个月的成交情况表明，此前压抑的大部分自住为主的刚性需求已基本释放，近期自住需求相对集中的是杨浦、闵行等区域，较低的总价及便利的交通和成熟的生活设施是自住购房者考虑的主要条件。柔性需求中，不少购房者因股市获利，使原本的两房需求可能变成了三房或更大，从而激发了他们改善居住条件的需求。
  
　　与此同时，另一部分从股市撤离重回楼市的投资者，将黄浦、静安等中心区域中高档物业作首选。与几年前短炒短卖相比，这些投资者具有更雄厚的资金实力，同时也多了一份理性和耐性，选择高档公寓、别墅或老洋房，并长期持有大大降低了投资风险，也确保长期稳定的收益回报。

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7060万元49次举牌 保利买下渝北龙脊小区土地

Date:2007-5-30   View:7   

     昨日上午，市高院五法庭里，随着拍卖师拍卖锤落下，备受关注的渝北区龙脊小区约38.67亩的土地使用权，以7060万元的价格成功拍卖。据悉，这是截至目前，今年我市主城区土地使用权司法拍卖中面积最大、价格最高的一宗拍卖。

3拍卖机构联合拍卖

    此次拍卖的渝北区龙溪街道龙脊小区土地使用权，原隶属于金岛花园开发商，面积达25778.55㎡（约38.67亩），地块紧邻松石大道和龙溪建材市场。拍卖参考价为5987.66万元。为保证拍卖的公平、公正，由3家拍卖机构联合拍卖。

     上午10时许，拍卖会正式开始，两家房产公司参与了竞拍。当拍卖师报出拍卖价后，两家公司便争着轮翻举牌加价。拍卖进行不到2分钟，该地块就涨到6400万元。竞拍中，一号竞拍者表现得志在必得，只要二号竞拍者一举牌加价，他就紧跟着举牌加价。最后，经过双方举牌49次后，一号竞拍者以7060万元的价格，成功竞得此地。
拍卖地块将开发住宅

      记者了解到，两家竞拍单位分别是保利(重庆)投资实业有限公司和重庆昌龙。在竞拍中获胜的是保利公司。据保利公司称，拿到地后他们将立即着手规划，要在该地块上建一高档住宅小区。

据市高院执行局刘局长称，拍卖所得钱款中，将有1500余万元用来偿还金岛公司拖欠业主的欠款、材料款等。由于执行案件众多，市高院特地指定了渝北区法院专门负责该案的执行。据悉，首批执行兑现，将在6月初进行。

来源：重庆商报

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广州蝉联全国住户满意度第一 六家企业排名前10

      近日，中国质量协会全国住户委员会在广州向2006年全国住宅用户满意度评测中的广州企业代表举行授牌仪式。据悉，广州蝉联全国住户满意度综合第一，在2006年全国住户满意度十甲中，保利地产、合生创展、中海地产、碧桂园集团及越秀城建地产和富力地产等6家广州地产企业上榜。  

      据悉，2006年全国住户满意度十甲中，保利、合生、中海、碧桂园、富力及越秀城建分列第3、4、6、7、9、10位。保利地产在住宅质量细节评价和物业管理评价均位居前列，合生创展在住宅环境设施方面获得最高评价，中海则以良好的口碑和优秀的产品等综合素质获得佳评。在企业品牌忠诚度测评中，合生创展、碧桂园以及中海地产进入前十名。

来源:广州日报

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保利水城招商起航一号公馆即将发售

       5月30日，保利地产首个复合型商业项目——保利水城全球同步招商启动仪式在广州香格里拉大酒店举行。据悉，目前已有近百家国际知名连锁品牌表达经营意向，保利水城将于今年7月封顶，明年底试营业。另外，保利千灯湖一号公馆，将于6月2日起，正式接受客户认筹，预计6月9日开始发售。

       佛山市南海区人民政府有关领导、保利房地产（集团）股份有限公司总经理宋广菊、广东吉之岛天贸百货有限公司董事总经理三浦隆司，广东省连锁协会等行业代表及国内外知名品牌商家代表共200余人参加了本次招商启动仪式，共同见证了保利水城的首次正式亮相。

      在招商仪式上，南海区政府领导系统阐述了对广佛都市圈的规划，肯定了保利水城所在位置——桂城千灯湖板块作为广佛经济圈“主轴-中轴线”黄金节点的区位价值。他公布了利好区域发展的最新消息，在千灯湖建立金融服务中心区已获得省、市两级政府的支持。他还表示，将对项目周边进行巨额配套投入，支持保利地产合力打造新佛山城市地标。

      保利地产总经理宋广菊透露，保利水城是保利地产投资开发的第一个购物中心，集团将秉承一贯的高标准，确保其各方面的投入和支持，从建设初期就引进曾设计日本博多水城等多个顶级购物中心的美国GLC公司进行规划设计，突出水主题建筑特色；并邀请曾成功运作广百百货与正佳广场的世品国际购物中心管理集团全程参与项目的策划、招商及经营管理，倾力打造24小时全天候复合购物中心。保利地产助理总经理胡在新则对保利的商业战略以及现有的商业物业进行了简单介绍，并表示，今后保利将在战略上继续加强商业物业的发展规划，提高企业的抗风险能力，促进集团的稳定发展。

       据保利地产工作人员介绍，保利水城将于2007年7月封顶，2008年底试营业。

       另外，6月2日~8日，保利千灯湖一号公馆将正式接受认筹，预计6月9日开始发售。保利千灯湖一号公馆项目
总建筑面积近16万平方米，包括4栋40层超高层建筑，总套数620套，218～283平方米纯大户型设计。

来源：佛山日报

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保利试水购物中心 增添REITs筹码

      在尝试过写字楼、酒店等商业地产的形态后，保利把此次触角伸向了购物中心领域。即将在6月底封顶的保利水城是保利在国内开发的第一个购物中心，也是其准备REITs上市的筹码。

　　保利水城位于佛山桂城，总建筑面积约50万平方米，东广场将建成集旅游、购物、休闲等于一体的购物中心；西广场为开放式休闲商业街区。

　　一位商业地产专家表示，在传统城区以外的地区开发大型购物中心，目前国内还没有多少成功的案例。目前佛山地区运营比较成功的购物中心是南海广场，这与它的规模适中、公共交通系统完善关系很大。而保利水城体量偏大，且区域成熟度也无法与南海广场相比，这对保利是个考验。

　　而在保利看来，桂城的发展前景，值得涉险。

　　据介绍，桂城是南海区人口最集中、人口密度最大的街道，位于广州、佛山这两个GDP分别达5000亿元和2000亿元的经济体中间。目前，中海、万科、雅居乐等地产商也已进驻该区域。

　　保利地产助理总经理、品牌管理中心总经理胡在新表示，商业是未来地产业的稀缺资源，保利一直很看好商业地产的发展前景，也已经确定了公司未来产品中，商业占30％比例的目标，而该项目只是保利进军购物中心领域的第一步。

　　事实上，保利已把自己的定位调整成综合性的开发商，开发的产品也日趋多元化。近几年特别是上市后，保利更是积极地增加商业用地储备，在珠江新城和琶洲收获不少高质素的地块。且从去年开始，保利已不再掩饰计划打包旗下商用物业REITs上市的想法。

　　业内人士认为，保利水城16万平方米只租不售的购物中心能为保利提供长期、稳定、可观的收益，增添了其REITs上市的筹码。


来源:中国房地产报

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五月楼盘价格飘红 申城楼市惜售现象重现  

2007年6月5日8:30 文汇报 陈桂兰  

    在股市资金回流等因素的驱动下，5月份上海楼市升温明显，个别楼盘甚至重新出现了捂盘惜售。  

　　自5月以来，上海楼市的周成交量一步一个台阶地走出历史新高。第一周创新年新高，第二周创近一年新高，第三周突破70万平方米创近两年新高，最后一周更是以80.81万平方米创下了新的历史成交纪录。  

　　五月楼盘价格飘红   

　　由于5月楼盘价格全线飘红，因而，使得拥有内环以内和内外环之间某些稀缺房源的开发商采取了捂盘惜售的举动，可以延期的尽量延期开盘，已开盘的则留下部分房源提价销售。如：两周前，一客户定了浦东一5层带电梯楼盘的顶楼，但一周后再去看房时，3楼的房价已经和顶楼的房价一样了。  

　　据了解，在卢湾、黄浦、闸北和普陀等部分区域，已开新盘的价格与年初相比，每平方米已上涨了1000至3000元不等；在人民广场附近的两个从去年开始就已销售的楼盘，今年以来房价已提了两三次；闵行某楼盘四期原本定于5月下旬开盘，后预报将延期到6月中旬开盘。  

　　供求失衡导致价升  

　　分析师认为，近阶段房价上涨的主要原因还是供求失衡。一方面，部分投资客将股市赢利资金投入房市，使楼市买盘升温。另一方面，今年上海新房的月供应量远远小于月成交量，导致了网上可售一手住宅存量跌破了1000万平方米大关，目前只有800多万平方米房源可售。其中，5月份，住宅成交量比4月份增加了56万平方米以上，而新房的供应量却少了20多万平方米。在新房供应不足的情况下，一些开发商抬高了房价。  

　　有专家指出，未来两三年内，如果不采取增加住宅供地和扩大住宅在建规模的举措，上海住宅的房价将面临进一步上涨的内在市场压力。  

　　缓解住宅结构矛盾  

　　5月份，是历年来上海楼市的销售旺季。从有关方面了解到，目前上海普通住房和经济适用房需求量很大，不少眼下想买房但买不起房的市民寄希望于房地产供给环节的调控力度能进一步加大。专家认为，住房供应结构要继续得到调整；普通住房和经济适用房投资要持续增多；别墅等高端住房的建设投资只有受到限制，才能使供给趋紧和房价上升的状况得到缓解。  

　　值得一提的是，建设部住宅与房地产司司长沈建中日前也指出，对少数房价上涨过快的城市，要指导其采取切实有效措施，加强供需双向调节，坚决抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。他表示，要强化房地产市场监管，重点防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源等行为；严厉查处违规销售、哄抬房价、虚假合同套取银行贷款等违法违规行为及扰乱市场秩序的房地产开发企业和中介机构。当前房地产市场发展总体上仍处于高度敏感期，受内、外部因素的影响，房地产市场走势存在着诸多不确定性，房价上涨压力仍然较大，商品住房供应结构性矛盾依然突出，部分地方、地区住房保障制度建设仍然滞后，房地产开发、交易等环节市场行为还需要进一步规范。

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股市急剧下挫 楼市屡创新高

2007年6月4日13:43 房产之窗  

股市楼市蹊跷板效应
你跌我就涨——是巧合还是必然

5月29日：牛市依旧 大盘稳健上涨

上证指数：开盘4288.98 收盘4334.92 成交金额25810646元
上海楼市：签约套数1109套  签约面积126178㎡  成交明星楼盘：中浩云花园

5月30日  财政部宣布印花税从0.1%上调至0.3% 大盘指数应声而下，两市跌停个股过千
跌停时代来临 ！

上证指数：开盘 4087.41 收盘 4053..09 成交金额 27129416元
上海楼市：签约套数966套 签约面积：120258㎡   成交明星楼盘：连城新苑
            
5月31日 大盘蓝筹股，银行，地产板块强力支撑 但仍有500家个股跌停

上证指数：开盘 4006.28 收盘 4109.65 成交金额 23952190元
上海楼市：签约套数1102套  签约面积 117549㎡  成交明星楼盘：万科金色城品
            
6月1日  地产板块无力支撑 全线跌停 个股跌停超过700家

上证指数：开盘4120.63 收盘 4000.74 成交金额 22834754元
上海楼市：签约套数744套  签约面积 87986㎡
            
6月4日 大盘小幅高开，但随即在半小时内下跌了200多点，下午14时更是达到跌停局面。

上证指数：开盘3981.82 收盘 3670.40   
上海楼市：周末2日共记成交1850套  成交明星楼盘：仁恒河滨城
            
　　短短4日，大盘指数从最高的4300点一路下滑到3600点。交易所新开户人数一下锐减，不少老股民在提高印花税的第一天就选择了持币观望。而不少新股民却不知印花税为何物。连续的4天大跌，挫去了牛市的不少热情。

　　从股市由于被政策打压而造成的低迷来看，楼市的表现不可谓不火热，连续几日日均成交突破千套，上周（5.25-5-31）成交再次创下历史新高，达到80万平方米。其中，位于普陀万里地区的中浩云花园更是连续几日登上了销售冠军榜。

　　股市和楼市一直存在关联性，现在股市暂时从火暴走向低迷，但楼市却依旧火暴，可以看出，居民纷纷把股市的钱转而投向了楼市，规避股市相对较高的风险。选择相对更为保守的房产投资。从而推动了房价新一波的上涨。房价又一次依托股市打开了新一轮的上涨通道。

笑虎

控盘很好

峰璇情缘

保利地产是苏宁电器第二  vv

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2007中国房地产上市公司TOP10研究报告发布

2007年06月06日13:23 中国指数研究院  中国房地产TOP10研究组  

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2007年3月起开展第五次房地产上市公司研究，并于2007年6月6日在北京威斯汀酒店举办“2007中国房地产上市公司研究成果发布会”。这是中国房地产TOP10研究组继发布《2006中国房地产品牌价值研究报告》、《2007中国房地产百强企业研究报告》之后，对中国房地产行业领先企业群体的又一次客观、公正和全面的最新评价。



此次研究运用综合实力评价、财富创造能力评价、绩优股评价等评价体系，重点对2006年12月31日前在沪深两地上市的近百家房地产企业进行了深入研究，同时对业务范围主要位于中国大陆但在香港联交所上市的房地产企业进行了研究。与2006中国房地产上市公司TOP10研究相比，研究组结合中国房地产业和证券市场的发展现状，对“中国地产绩优股评价指标体系”进行了完善，在资金管理水平、估价水平、财务稳定性等方面分别补充了资金周转率、市净率、资产负债率等指标，力求更准确地反映房地产上市公司的市场表现和未来前景，为投资者提供全面、综合的评价结果。

“2007中国房地产上市公司TOP10研究报告”内容摘要

一、房地产上市公司综合实力TOP10

1、2007沪深房地产上市公司综合实力TOP10：行业和区域龙头受到市场重点关注，新上市企业表现突出，资产注入和重组成上市公司综合实力上升的重要手段。

万科A位列综合实力榜首，新上市的保利地产排名第二，其后依次是陆家嘴、招商地产、金融街（与招商地产并列第四）、北辰实业、金地集团、中华企业，中宝股份、泛海建设两家企业因资产注入重组，综合实力大幅上升，分列第9和第10位。

2006年，上证指数和深圳成指分别上涨126.55%和125.42%，地产股更是成为此轮上升行情的领涨板块，2006年最后一个交易日，地产指数收于1008.39，全年累计上涨168.03%，超过同期大盘整体涨幅40个百分点。综合实力TOP10企业的市场表现尤为突出，股价平均涨幅达254.03%：其中的行业龙头——以万科、保利地产、招商地产、金地集团为代表——凭借优良的持续增长能力、有序的跨区域扩张和合理的土地储备，为短期内的高估值提供了可靠的长期消化能力；而区域龙头——以北京的金融街和北辰实业、上海的陆家嘴和中华企业为代表——在特定区域有着其它开发企业难以比拟的土地、资金及ZF资源优势，业务特色和成长能力得到投资者关注与认可，与行业龙头一并受到市场重点关注。

万科2006年末市值在达675亿元，同比上升321%，股价全年上涨263%（除权后，下同）。与此同时，优质资产注入、并购重组等题材成为市场追捧热点。中宝股份和泛海建设完成资产重组后，全年股价分别上涨达337.87%和714.01%，总市值更是分别大幅增长15.75倍和16.7倍。

综合实力TOP10企业在资产和市值大幅增加的同时，经营业绩同样快速增长。2006年，TOP10企业共实现主营业务收入430亿元，与去年TOP10企业相比增长52.4%；实现利润总额达98.9亿元，与去年TOP10企业相比增长60.7%。

2、2007中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10：资产规模和经营业绩增长明显，新上市企业表现更为突出

中国海外发展仍位列中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10榜首。其次是世茂房地产（新上市）、合生创展、富力地产、瑞安房地产（新上市）、华润置地、雅居乐地产、绿城中国（新上市，与雅居乐并列第七）、新世界中国、上海复地。

中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10企业在2006年取得了较快的发展，总资产和市值平均达到249亿港元和292亿港元，股价平均涨幅达105.7%，而同期恒生指数涨幅为33.6%，表明综合实力TOP10企业的投资价值得到国际投资者的肯定。其中，中国海外发展市值达739亿港元，全年股价涨幅为214.0%；华润置地股价上涨188.7%，涨幅仅次于中国海外发展，当年末市值达311亿港元。以上市首日收盘价计算，三家新上市企业股价涨幅远高于同期恒生指数涨幅，其中世茂房地产上市不到半年，股价涨幅高达120.9%，超过同期恒生指数涨幅近100个百分点。资产规模方面，除中国海外发展和新世界超过300亿港元外，排名第二至第六的世茂房地产、合生创展、富力地产、瑞安房地产、华润置地等五家企业均在250-280亿港元之间，差异很小。

除资产规模和总市值大幅增加外，中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10的经营业绩也有较大程度的提升，全年实现主营业务收入和利润总额均值分别为60.7亿港元和21.3亿港元，平均同比增速分别为95.1%和124.5%。其中，中国海外发展和富力地产两家企业的主营业务收入首次突破100亿港元，同比增速分别为56.5%和81.7%，表现出很好的成长能力。同期两家企业利润总额分别达到31.8亿港元和31.2亿港元，在TOP10企业中位居前两位，同比增速分别为55.1%和100.4%。

二、房地产上市公司经济增加值（EVA）TOP10

1、2007沪深房地产上市公司经济增加值（EVA）TOP10：房地产上市公司整体财富创造能力进一步增强，TOP10企业表现突出。

万科、陆家嘴、新城B股以及金融街财富创造能力表现突出，分列经济增加值（EVA）TOP10前四位。新上市公司财富创造能力良好，保利地产和北辰实业分列第5和第6位，其后依次是招商地产、金地集团、栖霞建设、亿城股份。

2006年，经济增加值（体现上市公司财富创造能力）为正的企业为32家，在去年17家的基础上增加近一倍。这些经济增加值为正的公司为股东所创造的总价值为46.99亿元，同比增长109%。其中TOP10企业所创造的价值为36.78亿元，占比78.3%。除招商地产外，其他公司的财富创造能力均表现出良好的增长势头，万科表现尤为突出，其经济增加值已达15.74亿元，同比增长近95%，占TOP10企业总体经济增加值的42.8%。对比以往的表现，可以看出万科、陆家嘴、新城B股金融街等行业与区域龙头为股东创造财富的能力逐年增强，并保持着良好的稳定性。

进一步分析TOP10企业的税后经营利润和资本成本可以发现，资本成本相对降低是TOP10企业财富创造能力增强的关键因素。2006年，沪深房地产上市公司TOP10企业的税后经营净利润总计约62.38亿元，与去年的TOP10企业相比增长45.4%。而资本成本增长仅13.9%，明显低于税后经营净利润增幅。

2、2007中国大陆在港上市房地产公司经济增加值（EVA）TOP10：与沪深上市公司相比，在港上市房地产公司财富创造能力表现更为突出，增长来源更为多样。

中国海外发展再次名列榜首，新上市企业世茂房地产位居第二，其次是合生创展、富力地产、绿城中国（新上市）、雅居乐地产、瑞安房地产（新上市）、百仕达控股、上海置业、华润置地。

与沪深上市的房地产公司相比，中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力更为突出。2006年，在香港上市的21家中国大陆房地产公司中，16家具有正的经济增加值，合计经济增加值约为135.33亿港元。其中经济增加值（EVA）TOP10创造的经济增加值为122.78亿港元，与上一届经济增加值（EVA）TOP10相比增长91.7%。对税后经营利润和资本成本进行分析可以发现，虽然也存在资本成本相对降低的情况，但税后经营净利润大幅增加才是中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力显著增强的重要原因。

三、地产绩优股TOP10：经营业绩良好，投资回报高于大市，但其估值水平依然低于地产板块平均水平

万科再次位列绩优股榜首，新上市企业保利地产位居第二，其次是招商地产、金地集团、金融街、北辰实业、北京城建、上实发展、苏州高新、福星科技。

绩优股TOP10经营业绩良好，现金红利支付率高于行业平均水平。2006年，绩优股TOP10平均每股收益（EPS）和净资产收益率（ROE）分别为0.55元和10.5%，而沪深地产股平均水平分别为0.19元和7.4%，其中保利地产和福星科技的EPS分别为1.2元和0.97元，ROE分别为16.4%和14.3%，位列绩优股TOP10前两位。从现金红利支付率（现金红利/净利润，三年均值）来看，绩优股TOP10也更倾向于与股民分享企业收益，三年平均现金红利支付率达33%，也就是说绩优股TOP10每赚1元，投资者就有0.33元现金收入。万科、金地集团、北京城建三年平均现金红利支付率分别为36.9%、38.8%、40.2%，而金融街和上实发展更是高达41.3%和45.1%。

绩优股TOP10股价波动小于市场整体，投资风险较低，但其收益却高于市场平均水平。绩优股TOP10企业平均beta值和平均波动值（股价日均波动水平）分别为0.72和0.535，而沪深地产股的平均水平分别为0.83和0.585，表明绩优股TOP10企业相对整个市场和房地产板块而言，股价波动幅度和投资风险较低。但从股价全年涨幅来看，绩优股TOP10 2006年的平均股价涨幅达171.8%，高于沪深地产股整体平均涨幅近30个百分点。进入2007年后，绩优股继续保持稳步上升态势。截至5月28日，绩优股TOP10平均累计上涨93.9%，其中北京城建、苏州高新、福星科技涨幅分别为157.9%、154.2%、127.7%，在TOP10企业中位居前列。

以市盈率衡量，绩优股股价依然低于行业平均水平。2006年最后一个交易日，绩优股TOP10平均市盈率为40，平均市净率为3.5，而沪深房地产股整体市盈率达50（剔除亏损和市盈率超过200的企业），平均市净率为3.2。排在绩优股TOP10前5位的万科、保利、招商地产、金地等企业，市盈率均低于行业平均水平。苏州高新和福星科技的市盈率更是仅为17和15，远低于行业平均水平。2007年以来，绩优股得到投资者广泛关注，股价大幅上升，市盈率上升较快。截至5月28日，绩优股TOP10平均市盈率为57，其中金地集团、苏州高新、福星科技市盈率低于50，但同期沪深房地产股整体市盈率达91（剔除亏损和市盈率超过200的企业）。

四、结语

1、行业利好和流动性过剩的大环境下，地产板块拥有双重利好

今年一季度，全国70个大中城市房屋价格指数同比上涨5.6%，涨幅比上季度提高0.3个百分点，其中深圳、北京、广州分别为12.6%、9.0%、8.0%。开发建设数据显示，一季度全国房地产开发投资同比增长26.9%，同比提高3.9个百分点，但新开工面积增幅比2006年降低6个百点，意味着未来市场供应减少，房价走势仍将趋强，为上市公司业绩带来巨大行业利好。资本市场方面，利率偏低、人民币升值、经济快速增长等环境短期内不会改变，流动性过剩将成为近期主题。一季度GDP、CPI、新增贷款等宏观指标增幅依然较高、对外贸易顺差持续上升、人民币升值预期长期存在，流动性过剩问题在短期内很难发生改变。行业利好与流动性过剩的大环境下，土地和房产的价格上涨预期将长期存在，地产股将同时拥有资本市场和房地产市场的双重利好。

2、TOP10企业经营业绩良好，绩优股可望为投资者继续带来可靠收益

2006年，综合实力TOP10综合实力继续上升，经济增加值（EVA）TOP10财富创造能力显著提高。数据显示，沪深综合实力TOP10企业2006年主营业务收入和利润总额分别为430亿元和98.9亿元，平均增速分别为53.5%和76.6%。中国大陆在港上市综合实力TOP10企业2006年主营业务收入和利润总额分别为607亿港元和213亿港元，平均增速分别为95.1%和124.5%。财富创造能力方面，沪深房地产上市公司经济增加值（EVA）TOP10共实现经济增加值36.78亿元，平均增幅达71.9%。中国大陆在港上市房地产公司经济增加值（EVA）TOP10共实现经济增加值122.78亿港元，与上届TOP10企业相比增长91.7%。

通过经营特征、资本市场特征、财务特征等指标综合评价产生的绩优股TOP10，具有业绩良好、更高现金分红比例、经营风险相对较低等特点，可望为投资者继续带来可靠收益。2006年，绩优股TOP10企业每股收益（EPS）和净资产收益率（ROE）分别为0.55元和10.5%，而沪深地产股平均水平分别为0.19元和7.4%。此外，绩优股TOP10每赚1元，投资者平均就有0.33元现金收入。而以市盈率衡量，尽管2006年以来，绩优股TOP10股价涨幅明显快过大盘，但其估值水平目前依然低于沪深地产股平均水平。

3、投资者大量进入，市场投机气氛较为浓厚，风险与收益同在

随着财富效应的逐步显现，证券市场得到了投资者广泛关注。2007年5月28日，沪深两市帐户总数更是突破1亿大关。随着普通投资者的日益增多，交易量和换手率大幅上升，小盘股、亏损股表现突出，市场投机气氛较为浓厚。此次研究发现，新上市企业和资产注入、重组题材过去一年来得到投资者广泛关注。保利地产、北辰实业、世茂房地产、绿城中国等新上市企业利润与股价涨幅均大幅高过地产板块平均水平。资产注入重组企业中宝股份、泛海建设的股价上涨超过3倍，市值增长更在10倍以上。但2007年至今，新上市的鸿隆控股（01383.HK）、中国地产（01838.HK）、碧桂园（02007.HK）等企业，股价走势不甚理想，中国地产发行首日即跌破发行价，A股上市的广宇集团上市后股价走势也弱于同期大盘。资产注入、重组题材同样蕴藏着普通投资者无法察觉的风险，如法律风险、政策审批风险、内部人操纵等。

小散户1

实况:07中国房地产上市公司TOP10研究成果发布会

2007年06月05日10:09



2007中国房地产上市公司研究成果发布会开始



2007中国房地产上市公司研究成果发布会嘉宾合影

国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了五年，其研究成果引起了社会各界特别是投资者的广泛关注，并成为评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。

2007年3月以来，中国房地产TOP10研究组在总结过去三年“中国房地产上市公司TOP10研究”的基础上，结合中国房地产行业和证券市场的发展现状，进一步完善了此次研究的评价理论和方法体系，力求更准确地反映房地产上市公司的市场表现和未来前景，为投资者提供全面、综合的评价结果。

现定于2007年6月6日在北京金融街威斯汀大酒店举办“2007中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”（议程见附件），并将邀请全球不动产资本俱乐部（Global Real Estate Institute，GRI）的会员单位出席。大会旨在发布中国房地产上市公司研究的最新成果；解析2007中国房地产金融形势；探讨在新的金融形势下，房地产上市公司如何利用资本市场，拓展融资渠道，扩大企业规模；搭建一个与中国房地产上市优秀公司及美林、雷曼兄弟、麦格理、淡马锡、花旗等国际投资机构现场一对一交流的平台。

对此次活动进行了现场直播。

▲ 活动时间：

2007年6月6日

▲ 活动日程：

签　到（8：30-9：00）

开幕致辞（9：00-9：10）：拟邀致辞嘉宾：中国房地产TOP10研究组联席组长、中国指数研究院院长 莫天全

“2007中国房地产上市公司”研究的作用与意义（9：10-9：25）：拟邀主讲嘉宾：中国房地产TOP10研究组联席组长、国务院发展研究中心企业所所长 陈小洪

“2007中国房地产上市公司”研究的理论方法体系（9：25-9：40）：拟邀主讲嘉宾：中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长 刘洪玉

发布“2007中国房地产上市公司”研究报告（9：40-10：00）：主讲嘉宾：中国房地产TOP10研究组研究项目负责人 汪 勇

发布2007中国房地产优秀上市公司名单（10：00-10：20）：主讲嘉宾：中国房地产TOP10研究组办公室主任、中国指数研究院常务副院长 黄 瑜　

2007中国房地产金融形势分析（10：20-10：40）：拟邀演讲嘉宾：张涛先生　中国人民银行研究局副局长

新的金融形势下，房地产上市公司如何利用资本市场，拓展融资渠道，扩大企业规模（10：40-11：40）：拟邀主讲嘉宾：万科集团总经理 郁　亮
　　中国海外发展有限公司董事局主席/行政总裁 孔庆平
　　招商地产董事总经理 林少斌
　　金地集团董事长 凌　克
　　华润集团董事副总经理、华润置地有限公司董事总经理 王　印

交流午宴（11：40-13：30）

▲ 活动地点：

北京金融街威斯汀大酒店

▲以下是本次活动的图文实况：

【女主持人】女士们，先生们。早上好！我是中国指数研究院的杨帆。

【男主持人】我是中国指数研究院的王伟成，今天我们非常荣幸主持2007中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会

【女主持人】首先请允许我们介绍一下今天到场的嘉宾，他们是中国房地产TOP10研究组联席组长、国务院发展研究中心企业所所长陈小洪先生。

【男主持人】中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所刘洪玉教授。

【女主持人】中国房地产TOP10研究组联席组长、中国指数研究院院长莫天全先生。

【男主持人】中国银监会业务创新监管协作部主任李伏安先生。

【女主持人】中国房地产TOP10研究组办公室主任、中国指数研究院商务副院长黄瑜女士。

【男主持人】中国房地产TOP10研究组研究仰慕负责人汪勇先生。

【女主持人】北京万科公司负责人汪卫军先生。

【男主持人】北京中海地产公司总经理欧阳博新先生。

【女主持人】保护房地产集团有限公司董事副总经理董事会秘书刘平先生。

【男主持人】金地北京区域公司董事长杨伟民先生。

【女主持人】江苏新城房产股份有限公司总经理吕小平先生。

【男主持人】招商地产控股股份有限公司北京管理总部总经理主力郭威先生。

【女主持人】亿城集团有限公司常务副总经理孙勇先生。

【男主持人】金融街控股股份有限公司董事会秘书于绒女士。

【女主持人】北京城建投资发展股份有限公司董事会秘书副总经理张才广先生。

【男主持人】苏州新区高新技术产业股份有限公司副总经理妙凯先生。

【女主持人】中华企业股份有限公司王海红先生。

【男主持人】由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同组成的中国房地产TOP10研究组自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已经连续进行了五年，其研究成果引起了社会各界特别是投资者的广泛关注，并成为评判上市公司综合实力，发掘证券市场投资机会的重要标准。

【女主持人】中国房地产TOP10研究组于今天在北京威斯汀大酒店举办2007中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会。

【男主持人】首先让我们有请中国房地产TOP10研究组联席组长、中国指数研究院院长莫天全先生致开幕词。

小散户1

国房地产TOP10研究组联席组长、中国指数研究院院长 莫天全

【莫天全】各位嘉宾，各位领导，还有媒介的朋友，早上好！非常高兴今天我们举办2007中国房地产上市公司研究成果发布会，到今天为止我们应该是对中国房地产上市公司这个群体，这个群体应该是我们中国房地产产业里面最优秀的一个群体，中国房地产TOP10研究组对他们进行连续第五年的全面的研究。我是代表中国房地产TOP10研究组给大家做一个研究背景的介绍。

【莫天全】刚才说到我们是从2003年开始研究中国房地产上市公司，2003年我们研究的是2002年的中国房地产上市公司的表现，2007年采用基本的数字是2006年中国房地产上市公司的数据。五年以来，每年的研究成果得到了社会各界，特别是投资界的广泛关注，已经成为评判上市公司综合实力，发掘证券市场投资机会的重要的标准，这个研究结果广泛的被国际国内的投资界采用。

【莫天全】今年是比较特别，2006年大家知道是一个大牛市，股市增长了100％以上，今年一直到最近，增长势头还是不减，还是可以用非常好来形容，在国际国内的历史上都是非常突出的。在这种大势下研究我们房地产上市公司，不仅对上市公司本身，而且对证券市场本身也是有非常重要的意义。从研究的意义，我们本着公正、客观、准确全面的基本的原则，在我们的评价理论和方面体系上，每一年都进行适当的，根据情况发展的改变，力求做出来的结果能够更加符合市场发展，也是在理论上更加的扎实。所以，今年在我们常规的综合研究的基础上，也加强了对中国地产绩优股这个评价指标体系进行的完善，在企业资本管理水平，估价水平，成交活跃性，财务稳定性方面等补充了一系列指标，包括资产周转率，换手率，资产负债率等等，力求更加准确的反应房地产上市公司的市场表现和他们未来的前景，为投资界提供全面综合的评价结果。具体我们的理论，我们的框架，我们的模型，我们一会儿还有TOP10研究组的专家做进一步的解释。我在这不展开了。

【莫天全】研究的目前是三个方面，一个是客观反应事实，就是市场状况。第二个方面就是为投资者，投资机构也好，个人投资者也好，挖掘优秀的房地产上市公司。第三个方面是通过系统的研究和客观的评价，打造我们这些房地产上市公司TOP10的品牌。让我们优秀企业变得更加优秀，让我们优秀企业在市场上获得更好的认同。

【莫天全】这个背景，做这项研究是由我们三家单位，今天三家单位的主持人都来了，一个是国务院发展研究中心企业所，专门针对国内对企业研究的权威的机构。还有就是房地产界权威的学术机构清华大学房地产研究所，再加上我们中国指数研究院，我们三家单位在2002年的时候酝酿发起对中国房地产进行系列的规模最大，效益最好，品牌最高的企业群体和市场进行客观、公正、准确、全面的研究。到目前为止已经五年多了。

【莫天全】五年以来，我们进行了多方面的研究，也取得的多方面的成果，这些成果对中国房地产的产业发展起到了非常大的补充，也填补了很多的空白。包括房地产上市公司的研究，一系列五年的研究，包括开发投资潜力，十强城市的研究，包括房地产品牌价值的研究，包括房地产百强企业的研究，这一系列结果的发布，确实对中国房地产产业的发展和市场导向起到了非常好的作用。我有选择性的做一些背景的介绍。

【莫天全】中国房地产上市公司十强的研究，这是我们今天的主题，我们今天2007年的研究结果一会儿就要发布，我们这个研究从2003年一直到2006年连续进行了四年，今年是第五年，中国房地产TOP10研究组除了反应上市公司规模实力和财富创造能力的基本指标，这是过去四年中做的主要的工作。结果评价产生中国房地产上市公司综合实力十强，财富创造能力十强，和地产绩优股十强。这是过去我们做的上市公司的研究。

【莫天全】这是去年的研究结果，我们看到去年中国房地产上市公司综合实力十强，从万科到国贸，这是一个序列。在上市公司TOP10研究体系里面，还有根据EVA的排名，这是国际上流行的可比性很的强排名，我们得出上市公司财富创造能力的十强，这是去年的成果，我们今天一会儿发布的就是今年研究的成果。

【莫天全】另外一个是中国房地产品牌价值研究，这是我们每年秋季对房地产品牌公司进行的深入的研究，也是从2004－2006年进行了三年的研究，今年秋天是第四年的研究。主要是对中国房地产商业的优秀企业，或有优秀的项目品牌，因为我们一些优秀企业在打造项目命名的品牌在进行研究，房地产发展到今天品牌已经起到越来越大的作用。所以，对于中国房地产品牌价值的研究也是变得非常有意义。它的主要的研究结果主要是表现在中国房地产行业领导的品牌，中国房地产公司品牌TOP10，就是以公司为主的，还有就是中国房地产项目品牌TOP10，就是以项目为序列的品牌价值。这是2006年品牌价值研究的成果，万科和中海应该是我们国家两个具有行业领导地位的品牌。这是去年在中央党校开的有关品牌价值发布会的情况。

【莫天全】2007年，我举例谈一个我们TOP10研究的非常有影响的一项研究，就是中国房地产百强企业研究，2007年已经在上半年发布了2007年中国房地产百强企业研究，这个研究结果是受到全球投资界，包括其他跟中国房地产业相关的行业关注的一个研究结果，因为国内国外要寻找合作方，要寻找发展机会的话，往往以这个研究结果为一个非常直接的依据来寻找他们的合作方。所以，我们从2004年开始研究，到2007年也已经是产生了四年的连续研究结果。这个研究结果基本上已经成为评判房地产企业经营实力和行业地位的重要的标准。而且今年另外一个变化，就是中国房地产TOP10研究组对中国房地产百强企业的研究，一直是在国务院发展研究中心企业所和清华大学房地产研究所和中国指数研究院的主办下来组织百强研究，从2007年开始，中国房地产协会决定也共同主办中国房地产百强企业的研究。这样我们主办单位成了四家，当中既有非常独立的研究体系的本身，同时也有建设主管部门的体系，再加上国务院发展研究中心体系的介入，力求让我们这个研究结果更加的权威，也更加的公正准确。这是我们2007年房地产百强企业研究成果的发布，在市场引起了极大的反响。

【莫天全】我在这不一一举例谈中国房地产TOP10研究组的研究成果了，在五年多以前，我们成立TOP10研究组的时候，就是要试图在引导房地产业发展，引导市场的发展方面，对我们优秀的企业和优秀的市场进行研究，进行引导。主要的研究人员和研究机构是这样的，我们有一个领导小组，由三位联席组长做最后的评判，包括我们所有的研究结果独立性，第二个是不受各方面的干扰，我们以数据说话。三位联席组长一个是国务院发展研究中心企业所所长陈小洪，一个是清华大学房地产研究所所长刘洪玉，还有一个就是中国指数研究院以我为代表来担任联席组长。主要的成员就是日常的工作是由中国指数研究院常务副院长黄瑜女士来领导，研究是以中国指数研究院研究总监汪勇博士为主，然后还有国务院发展研究中心的张政军博士，清华大学房地产研究所郑思齐博士，再加上几十个具有专业研究能力水平的，横跨在全国的研究人员组成常规的TOP10研究组的成员，确保研究的延续性，也确保研究能够每一次的研究，每一年的研究都能上一个台阶。

【莫天全】我们一会儿要发布的就是2007年的中国房地产上市公司的研究，也是在这样的背景下我们做出来的。特别是在目前这种中国股市飞速发展的情况下，我相信这样的研究成果不仅仅是对我们企业的发展，我们作为一个上市公司企业的发展，而且对于我们投资界，不管是机构投资者还是个人投资者，都会产生深远的影响。谢谢！

小散户1

【女主持人】谢谢莫总，下面有请中国房地产TOP10研究组联席组长、国务院发展研究中心企业所所长陈小洪先生为我们做主题为“2007中国房地产上市公司研究的作用与意义”的演讲。掌声有请！



中国房地产TOP10研究组联席组长、国务院发展研究中心企业所所长 陈小洪

【陈小洪】各位领导，各位嘉宾，早上好！非常高兴有机会参加这个活动，并且有机会就中国房地产上市公司2007年研究问题发表一点看法。因为刚刚莫天全先生实际上已经把这个研究的作用、意义作了很好的阐述，从这个角度来看，我可能就讲的要换一个角度。所以，我想不一定具体讲里面用了什么指标，主要讲我觉得做这个研究的个人的一点看法。

【陈小洪】第一个我要讲的是上市公司的研究，特别是上市公司的价值研究是非常重要的。我们这个评价在某种意义上是研究我们房地产上市公司的价值。但是一个公司，特别是上市公司的价值到底是多少，是一个很复杂的问题。学术界也有不同的看法，比如说我有品牌价值，可能侧重于消费者角度的评价意见的方向，由于消费者对你的认可而对你带来的价值，加上你自身的价值。比如说股市的市价，主要反应投资者，包括股民对你的判断，这当中可能有多种因素，一方面是真实价值，一方面是各种各样的因素带来的价值。另外，经济学家他可能也有评价，像EVA之类的价值指标的评价，他看你的公司从投资者的角度来说，投资成本的角度来看的价值，因为EVA是要考虑你的投资成本。还有可能是会计，会计学家，会计师的看法，他比较简单的按你的帐面价值做分析。也有人用现金流，贴现来算，这是他综合的一些考虑，考虑你未来的前景，也包括对行业的判断。所以，我讲大家为什么做这么多的研究呢？就是因为这些价值指标从不同的侧面反应的不同人的关心点。那么我们研究上市公司，我们是综合一些信息来考虑，我想讲的意思就是研究公司的价值是很重要的，但是确实是有不同的方法值得我们探索。

【陈小洪】第二个我想讲的，研究上市的房地产公司的价值和意义。因为，现在我们也有很多房地产公司没上市，大家也知道刚才莫天全先生也讲了，我们这个TOP10还研究中国房地产上市公司，也有按项目的口径，有不同的口径。但是，研究上市房地产公司的意义在哪呢？就是因为我们房地产公司是资金量比较大的行业，和资本市场对接，上市是我们发展的一种战略性的手段。因此我们必须研究、了解我们上市的这些房地产公司的情况，它对我们房地产公司的发展有重要的意义。同时它也是一个重要的资本投资的对象。

【陈小洪】当然，我们还有的研究没有做，比如说我们可能还应该研究上市房地产公司和不上市的房地产公司的关系，这样对于我们考虑一些问题，也会有很多好处。当然，首先我们要研究上市这些房地产公司，我们再研究别的，然后才能结合起来研究。应该说现在我们已经有了一定的条件。所以，我觉得关注房地产上市公司，从房地产界的角度来看，他有很大的意义，我们了解资本市场对接的意义，从都是者的角度也有很大的意义，我们要我们这一类投资对象的公司的情况，资本家怎么看。所以，我想我们这个研究在我们做了其他类型的房地产公司评价的同时，要研究房地产上市公司是有它的特殊意义的。

【陈小洪】另外，我想讲的就是刚刚莫总也讲了，我们由于上市公司和非上市公司不一样，所以我们涉及的地产绩优股评价指标体系就考虑了上市公司的特点，把这个指标反应进去了，这是和别人不一样的一点。所以，我建议我们将来还可以自己琢磨一下，对同类规模的企业，上市、没上市的大概是一个什么情况。

【陈小洪】还有一点，我们除了引起投资者，我们希望投资者关心上市房地产公司以外，还有一个重要因素就是要教育一般投资者，这个很重要。我们在这方面要看到哪些东西最好，我们去投，但是我们也要防止盲目性。我相信有些一切投资者会关心我们这个公司实际的价值和市价之间的关系。为我们一开始我讲了这么多，按不同的目标，按不同的人，按不同的学科，这个价值评价是不一样的。我们也希望这个成为一个参照，对我们资本市场投资者会起一个参考作用，这也是对我们的一个贡献。

【陈小洪】当然，由于我们是上市公司，确实从上市公司的角度评价，他也有很特殊的意义。上市公司老总在这里，大家不希望自己的股价过高，但是也不希望它过低。过高了我们也很累，过低了我们也不利，对我们融资也很不方便，所以我们希望给他们企业参考。

【陈小洪】我就讲这么多，谢谢！

小散户1

【男主持人】感谢陈所长。下面让我们有请中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授发表“2007中国房地产上市公司研究的理论方面体系”的演讲。掌声有请！



中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长 刘洪玉教授

【刘洪玉】尊敬的各位来宾，大家早上好！非常高兴我们一年一度的见面的机会，我们又有机会在这再一次跟大家报告我们百强研究的成果。刚才实际上我们陈所长从企业和资本市场的关联的角度讲了一下我们这个研究的重要性和意义。这个实际上也是我们开展这个研究的一开始的一个出发点。

【刘洪玉】实际上我最近也在思考一些问题，说我们现在房地产市场上最大的问题是什么呢？或是我们要解决的最大的一个矛盾，最有意义去值得做的事情是什么呢？我说就是要想办法提高我们市场的透明度。我印象中国际上有一个很权威的机构做的国际上房地产上市透明度的比较研究，把几十个国家，上百个城市做了一个研究，研究的结论是中国房地产上市透明度是排在倒数第几。

【刘洪玉】由于透明度不高，实际上我们的市场环境就说不清楚，企业要想寻求更广泛的合作机会，就受到很大的限制。这个行业到跟社会之间是一个什么样的关系，跟ZF之间是一个什么样的关系，没有人能够说清楚。另外，我们说市场的效率就比较低，在市场上交易的成本就会非常高。所以，实际上我们自己认为我们的市场应该是一个相对十年以前我们说我们是一个很成熟的市场，但是实际上在国外，尤其是西方的投资者看来，我们还是属于新兴的市场，在这个市场当中还充满的风险和不确定性。所以，我觉得我们跟上市公司十强的研究，包括百强的研究，房地产企业价值的研究，品牌价值研究。我觉得我们的意义实际上还总行业的角度看，就是有效的提高了市场的透明度。

【刘洪玉】我们也做过一些相关的定量研究，就是从房地产市场中真实的交易中发现，市场上的消费者，因为我们国家的房地产上市，尤其是住宅市场，主要是预售为主的市场。我们去年是82％点几的房子是通过预售卖的掉。就是大家买的预售房，大对这个房子将来是什么样的要承受一种风险，就是品质的不确定性，质量不确定性。我们就试图来看老百姓愿意不愿意为减少这个质量的不确定去支付代价，后来我们经过调查，他们愿意支付代价。我们从个体的交易的案例，几十万宗，我们经过研究发现，确实企业的商誉，综合的评判企业质量的指标，他质量高的，就在成交房子的价格里面包含了商誉的溢价，我们从几个角度都印证的这个东西的实现。实际上从这个角度来说，我们说像这种企业TOP10的相关的研究，他实际上又提高了我们市场的透明度，实际上也在慢慢向社会展示介绍，上大家慢慢建立起开发企业，怎么去区别不同的企业，什么我样的企业是好的企业，是值得我们信赖的企业。

【刘洪玉】再有一个问题，实际上我觉得我们现在还面临一个问题，就是我们市场上很多矛盾和问题，我们缺乏判断的标准，对啊，错啊，好啊，坏啊，不知道。这样的话，实际上对我们整个房地产市场大的市场环境，不管是从哪个层面上去看，实际上是阻碍我们这个市场发展。我以前一直在说我们要营造一个房地产市场的和谐的市场发展环境，这个和谐的市场发展环境，实际上要有一套规则，要有规范，要有标准。这些东西怎么去慢慢梳理？去建立？去完善？去让大家知道？实际上也是需要通过我们很深入细致的研究。所以，我们研究所对TOP10的研究也是非常重视，我们也投入了很多的精力去思考这些问题，目的是要从比较理性的一些量化的，一些有根有据的分析方面，我们要为了市场的透明度的提升要做贡献，提高市场运行的效率。

【刘洪玉】我们2007年是第五次做，莫总的讲话里面也介绍了一些背景的情况，我们的方法体系，在这次评价里面做了一些稍微调整，就是结合中国房地产行业和证券市场发展的现状，我们对中国房地产绩优股评价指标体系进行了完善，就是在企业的资金管理水平、估价水平、财务稳定性方面增加了一些指标，力求更好的提供一个更全面、更综合的评价结果。

【刘洪玉】我们这次研究的对象，应该从我们参加评价企业选择的标准仍然没有变化，因为我们是房地产上市公司，那么什么是房地产上市公司呢？像证监会有一个上市公司的分类代码，有一个标准，就是说房地产相关业务收入所占的比重不低于50％，或者所占的比重虽然低于50％，但是比其他业务收入比重均高出30％，有这样一个定义。因为现在我们上市公司里面越来越多的企业在涉及到房地产投资活动。另外，我们也参照的全球行业分类标准，对于一个企业主营业务收入来自于两个行业，或者是两个以上行业的时候，我们怎么界定这个公司是不是属于我们这个研究的范围。

【刘洪玉】我们研究的方法实际上仍然是延续了以前的方法，就是以前连续使用的，客观性又比较强的，就是福布斯500强的评价标准，对中国房地产市场上市公司综合实力进行评价。就是我们评价综合实力是以总资产、总市值、主营业务收入、业务总额作为综合实力评价指标，对这个指标分别进行排名。然后在综合的基础上再出来一个综合的排名。这是综合实力评价。

【刘洪玉】我们还有一个财富创造能力评价，就是我们用经济增值家，EVA的评价理论和方法，对房地产上市公司经营业绩进行财富创造能力的评价，这些指标体系仍然是沿用了原来的方法。

【刘洪玉】第三块就是地产绩优股的评估，我们有一个指标体系，刚才也说了，实际上我们在原来的指标体系基础上，我们对一些指标进行了进一步的完善，主要是反应企业的市值管理能力这些方面的指标，根据我们现在股市越来越被大家共识，我们不能够脱离证券市场去光看房地产企业。所以，在这个角度我们增加的资本投资者更看中的一些方面。

【刘洪玉】研究方法，我们最后评价的方法仍然还是原来的方法，就是因子分析法，我们认为这个方法过去一直实践的结果证明，我们认为这个方法比较适合于进行上市公司TOP10的排名的研究，相对得出来的结果比较符合实际，比较客观。

【刘洪玉】我就说这么多，谢谢大家！

小散户1

【女主持人】谢谢刘老师。下面，我们有请中国房地产TOP10研究组研究项目负责人汪勇先生为我们发布2007中国房地产上市公司研究报告，掌声有请。



中国房地产TOP10研究组研究项目负责人 汪勇

【汪勇】各位尊敬的来宾早上好！由我代表中国房地产TOP10研究组的全体分析师，把我们近几个月对中国房地产上市公司研究成果给大家做一个简单的汇报。

【汪勇】我汇报的主题主要有四个方面，一个是对综合实力TOP10公司的分析，第二个是对财富创造能力TOP10公司的分析，然后是地产绩优股TOP10公司的评价，最后是对我们房地产上市公司的未来发展趋势做一个简单的展望。

【汪勇】总的来说中国房地产上市公司综合实力TOP10企业有这么几个特点，我主要是通过一些数据来给大家介绍一下我们十强公司的情况。第一个特点就是我们在2006年整个中国房地产上市公司整体业绩呈现大幅度的增长，以我们综合实力TOP10企业为例，2006年共实现主营业务收入高达431亿元，就是十强公司平均纯业务收入是43亿元，和去年十强公司相比同期增长52.4％，实现利润总额高达98.9亿元，与去年相比增长60％以上。

【汪勇】当然，十强公司内部营业水平分化也在加剧，就是盈利状况差异在逐步的拉大，比如说以我们综合实力排名第一万科为利，去年主营业务收入高达178.5亿元，它的利润总额高达34亿元。同比增幅是达到69％和71.9％。有两家资产重组的企业也是表现非常突出的，就是中宝股份和方邯建设为例，这是新上榜的两家上市公司，他们2006年主营业务收入同比增加92.7％和141.9％，利润总额增长了1436.9％和318％，这是他们资产重组带来的增长。

【汪勇】我们对十强公司的差异性做的一些定量的研究，我们的数据也可以漫谈，他整个十强的主营业务收入和利润总额的增长率的差异是在逐步的扩大，2006年系数高达0.98，利润差异率是1.2。这是反应我们十强公司内部的盈利和发展状况也在呈现一种不均衡的发展，就是强者越强，呈现的这么一个态势。

【汪勇】从证券市场表现来看，它的总市值增长是非常明显的，特别是刚才说到的资产重组的企业的增幅更明显。但是，我们说2006年这种行业龙头和区域龙头公司是受到市场很大的关注，比如说我们的行业龙头万科，它整个在2006年年末的市值高达675亿元，当然最新的一个数据是在5月28号的数据是已经突破1200亿。就是这个市值同期相比是翻的几倍，故是他的股价和股比数扩大有关系的，我们看我们行业龙头保利受到市场的关注也是很明显的，2006年7月份在A股上市，全年涨幅高达114％。这些是龙头公司受到市场的关注这种是日益加剧。区域的龙头，比如北辰，他是首次从H股回归A股的企业，他们收到市场的追捧也是超出异常的，然后金融街也是表现非常突出的。

【汪勇】我们说到资产注入和重组企业受到市场的关注更加明显，就是中宝股份，他是去年收购了新湖集团下面多家房地产企业，使得它的业务转向了房地产。还有泛海建设，他是收购控股的大型物业，使得他收入比例得到根本的改变。所以，它的市值是扩大15倍以上。这是几个在沪深两市上市的十强公司的综合实力的基本特点。

【汪勇】我们再看看香港上市公司，香港上市公司主要是指的中国大陆在香港上市，以及在香港上市的主要业务范围是在中国企业的公司的研究，我们这个研究主要是针对21家企业的评价。在港上市的这些公司业绩是更为突出，就是和沪深两市的综合实力十强相比。我们看到一个数据，2006年在港上市十强公司整个实现主营业务收入和利润总额高达60亿港币和20亿港币，这是和刚才沪深两市相比还是有很大的差距的，沪深两市主营业务收入是43亿，利润不到10亿。其中中海和富力地产两家企业主营业务收入突破100亿元。香港上市公司我们还发现一个特点，就是持有性物业公司对利润影响是非常明显的，我们以新世界中国为例，2006年主营业务收入增加是4.5％，但是利润总额增幅是347.6％。

【汪勇】我们再看看财富创造能力十强公司的情况，总体来说整个房地产上市公司财富创造能力在不断的加强，而且在香港上市这些企业增长是更快的。我们先看沪深两市的企业情况，我们主要是以经济增加值为主要的指标，所谓的经济增加值主要是看他投资和税后的经营净利润，这两块我们来计算他的经济增加值。这个指标也是从投资者的角度反应企业为投资者带来真正的财富。我们研究发现2006年整个沪深两市，房地产上市公司一共有95家沪深两市房地产上市公司中有32家的EVA值，就是经济增加值是为正的，也就是说有32家房地产上市公司为股东带来的真正的财富创造的效应。经济增加值为正的公司的总价值一共是高达46.99亿元，同比增长翻了一倍以上。其中TOP10企业的经济增加值是36.78亿元，占78％，当然我们的万科表现是非常突出的，还有一些区域性龙头，为股东创造的财富也是在不断的增强，而且它的表现也是非常稳定的。

【汪勇】从香港上市公司来看，这个表现更加突出了，整个我们对21家在香港上市大陆公司的研究来看，有16家实现的经济增加值为正的经营效益，就是有16家为都是者创造了真正的财富。而且财富的总值是整个沪深上市TOP10企业3.34倍。

【汪勇】我们说研究企业经济增加值的原因就是沪深两市和香港上市的原因是不一样的，我们对沪深两市上市公司的经济增加值增长的原因来看，主要是由于资本成本相对的降低，所谓资本成本的降低主要是指资本增长幅度是远远低于税后经营净利润的增长幅度。以TOP10企业为例，TOP10企业税后经营净利润是62亿元，与同期比是45.4％的增幅，而资本成本增长率仅为13.9％，所以这个就是成本的增长是低于利润的增长，所以财富创造能力是在不断的增强。当然，我们说TOP10企业当中陆家嘴、金融街、江苏新城、金地集团出现资本成本下降的情况，他们的表现是非常优秀的。香港上市的公司他们财富创造的原因和沪深两市有点不一样，就是税后经营净利润增加更明显，这是财富创造能力增强的主要的原因。

【汪勇】我们再看看绩优股十强公司的情况，我们说的绩优股就是我们大家平常所谓的蓝筹股，绩优股表现出蓝筹股的特性，所谓蓝筹股的特性就是指经营业绩要好，投资的风险较低，就是股价波动较低，还有财务的稳健性，我们的评价也是围绕这几个方面做的评价。从我们对绩优股十强公司的研究的结果来看，他主要呈现这么三个特点，一个就是刚才我说的经营的业绩是非常良好的，而且现金红利支付率远高于房地产商业平均水平。我们具体看一些统计的数据，绩优股TOP10平均每股收益是0.55元，净资产收益率平均是10.5％，而沪深两市的地产股平均是0.19元和7.4％，这是TOP10企业是远高于行业的平均水平。说到每股收益，有两家企业是保险非常突出，一个是保利，一个是福星科技，保利是2006年7月上市的，业绩非常好，福星科技是这次首次纳入研究体现的武汉的一个当地的比较知名的企业。他们的净资产收益率高达16.4％和14.3％，这是排在绩优股的前两位。

【汪勇】当然，绩优股的先进红利支付是远高于行业平均水平，就是这些公司更倾向于向股东分享红利。我们TOP10绩优股红利支付高达33％，就是每挣一元钱有三角三的分红。这是很高的，特别是万科、金地、北京城建、金融界这些企业红利支付水平是36－40％之间。

【汪勇】我们说第二个特性，绩优股的股价波动是很小的，投资风险是很低的，但是投资收益是高于市场的平均值的。我们从几个方面看他的股东，一个是beta值和平均波动值，绩优股平均beta和0.72元，是低于市长平均的0.83元的。从收益的水平来看，绩优股为投资者带来的收益是远高于房地产板块平均水平的。绩优股TOP102006年平均股价涨幅是171.8％，是高于沪深两市地产股平均涨幅30个百分点。我们有五家企业全年投资回报超过两倍，比如万科全年涨幅高达263.3％。也就是说地产绩优股有这么一个特性，就是它的股价的波动和投资风险是小于行业平均水平，但是收益是远高于行业的收益率的。这是2006年的评价，我们2007年截止到5月28号以前，绩优股的表现也是更加的突出，比如城建、苏州高新、福星科技的涨幅都高达150％以上，在绩优股排名是非常靠前的。

【汪勇】绩优股TOP10另一个特点就是以市盈率和市净率来看，他是低于行业平均水平的，绩优股TOP10企业平均市盈率是40倍，平均市净率是3.5倍，而整个沪深两市房地产板块的市盈率是50倍，但是这个50倍是剔除了一些变动比较大的，比如说亏损股，得到这个行业的水平是50倍的市盈率，是去年年底的最后一个交易日为基准。我们看地产绩优股TOP10的企业，万科、保利、招商、金地的市盈率的水平是远低于50倍的。到去年年底苏州高新和福星科技是17和15倍，远低于行业的水平。

【汪勇】以前是对不同类别的十强公司的一个总结。当然展望2007年上市公司发展的前景，我们觉得上市公司的前景应该说是非常良好的，我们认为上市公司的业绩还是有望持续攀升，当然我们投资者要关注我们的投资价值。我们说的业绩有望攀升主要是基于宏观经济发展的背景，以及行业发展背景来看的，我们当前宏观经济，特别是人民币持续升值的预期，还有宏观经济快速增长，这都为我们房地产企业发展提供了良好的宏观的环境。当然，我们从房地产市场的角度来看，这个房价还是依然处在高位运行的状况。以2007年第一季度指数的水平来看，全国70个大中城市房价上涨是5.6％，而深圳、北京、广州上涨幅度是12.6％、9％、8％，这个还是统计局的一个数据。实际上从市场真正交易的情况来看，房价还是远远高于这个水平的。也就是说我们房地产上市公司的业绩有这个基本面的一个保障。

【汪勇】而且从市场供给的角度来看，我们2007年第一季度市场有限供给是在降低的，从开发统计的数据显示，就是第一季度房地产开发投资增长是26.9％，但是新开工面积增长是和去年同期比下降6％，也就是说我们的市场有限供给是在下降的。这对我们房地产优秀的上市公司而言，这应该说是一个很好的机会，对那些土地储备比较丰富的企业来说，这是一个发展的良机，也就是说我们在2007年，TOP10企业应该有更好的业绩的表现。

【汪勇】针对目前在国内市场波动交大，个体投资者涌入股市投资的情况下，我们提倡这么一个理念，就是我们要实现价值投资的理念。所谓的价值投资就是我们对房地产上市公司而言，我们要关注他公司的基本面，要从整个房地产行业发展背景前提下选择一些基本面比较好的，比如说经营状况良好，还有财务特征表现良好这些公司。当然这些公司今后会在证券市场的表现情况，实现我们投资的价值的最大化。

【汪勇】这是我们2007年房地产上市公司研究成果的一个简单的汇报。谢谢大家！

小散户1

【女主持人】谢谢汪博士。

【男主持人】下面是大家期盼已久的时刻，我们荣幸的揭晓2007中国房地产上市公司十强企业名单。根据2007中国房地产上市公司十强研究成果，沪深房地产上市公司综合实力TOP10企业是万科A、保利地产、陆家嘴、招商地产、金融界、北辰实业、金地集团、中华企业、中宝股份，泛海建设。

【女主持人】下面有请中国房地产TOP10研究组联席组长、国务院发展研究中心企业所所长陈小洪先生为以上获奖单位颁发研究成果证书，掌声有请。

【男主持人】有请北京万科企业股份有限公司总经理周卫军先生上台领取证书，万科是中国大陆首批公开上市的企业之一，2007年万科总市值更是突出1200亿，成为沪深股市首家市值突破千亿的地产企业，祝贺万科。我们有请周总发表获奖感言。

【周总】非常感谢TOP10对万科集团的持续关注，应该说中国房地产行业发展到今天，作为一个企业要持续为股东创造价值，为客户，为员工创造价值的同时，这个时候我们要感到到我们要持续的为社会贡献责任。这是万科集团在未来十年的战略当中一个非常明确的发展方向。再次感谢大会组委会给万科这样一个殊荣。谢谢！

【女主持人】下面有请保利房地产集团有限公司董事副总经理，董事会秘书刘平先生领取证书。2006年7月，保利地产在沪成功上市，上市首日市值上涨44.9％，全年上涨114.3％，使得保利地产在资本市场打通新的融资渠道，造就了企业强大的综合实力。祝贺保利地产。

【男主持人】有请招商地产控股顾问有限公司北京管理总被总经理助理郭威先生领取证书。招商地产控股股份有限公司开发项目涵盖住宅、写字楼等多种类型，2006年招商地产总资产业务收入利润等多项指标持续保持良好增长态势，综合实力进一步增强。祝贺招商地产。

【女主持人】下面有请金融街控股股份有限公司董事会秘书于绒女士领取证书。金融街地产单纯土地开发，转型为房地产开发，并持有优质物业，与区域开发商转变为全国开发商的过程，资产高达73亿元，保持高速的发展态势。祝贺金融街。

【男主持人】有请中华企业股份有限公司王海宏先生领取证书。中华企业在特定区域有着其他开发企业难以比拟的土地、资金以及ZF资源的优势，业务特色和成长能力得到投资者的关注与认可，企业在资本市场的竞争力日益加强，截止2007年公司市值增幅高达175.7％，在房地产板块位居首位，祝贺中华企业。

【女主持人】下面有请金地集团股份有限公司北京区域公司董事长杨伟民先生领取证书。2001年金地集团股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市，历经十年探索和实践，金地集团综合实力显著提高，利润增长超过40％，祝贺金地集团。

【男主持人】谢谢陈所长。在2007年中国房地产上海公司十强研究中，中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10的企业是，中国海外发展，世贸房地产，合生创展，富力地产，瑞安房地产，华润置地，绿城中国，新世界中国，上海富地。

【女主持人】下面有请中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生颁发研究成果证书。争胜有请。

【男主持人】有请北京中海地产有限公司总经理欧阳博清领取证书。2006年中海主营业务收入突破100亿港元，为列中国在港上市房地产公司TOP10综合实力首位。

【欧阳】首先我代表中海地产对中国房地产研究TOP10小组对中国房地产行业这么多年深入细致的研究表示衷心感谢，中国海外地产是在香港、澳门和内地房地产行业不断的开拓，到现在是主持人说的，中国海外的市值曾经高达800亿，因为我们股票到12块钱，现在市值是739亿。中国海外地产是在不断的进行市场开拓的同时，我们特别加强品牌建设，我相信中国海外地产会在市场规模、产品建设方面为中国房地产业贡献更多、更好的精品。所以，我再次代表中海地产感谢社会各界，感谢广大客户对中海地产的关心。谢谢大家。

【女主持人】在2007中国房地产上市公司十强研究中，沪深地产绩优股TOP10企业是万科A、保利地产、招商地产、金地地团、金融街、北辰实业、北京城建、上世发展、苏州高新、福星科技。

【男主持人】下面有请北京城建投资发展股份有限公司董事会秘书，副总经理张才广先生领取证书。北京城建投资发展股份有限公司植根于北京市场，坚持集团化，专业化运作，得到了投资者的广泛关注。祝贺北京城建。

【张总】感谢主办单位，承办单位和TOP10研究小组对我们公司的关怀和厚爱。我们将继续努力，希望能够以后创造更好的价值回报社会、回报股东。

【女主持人】下面有请苏州高薪副总经理廖凯先生领取证书。苏州高薪于1996年在上海证券交易所挂牌上市，公司在资本市场中稳健发展，位列2007沪深地产绩优股第九位。

【男主持人】有请湖北福星科技股份有限公司代表领取证书，湖北福星科技股份有限公司在1999年深圳上市，公司经营业绩良好，首次进入绩优股TOP10，位列绩优股TOP10前两位，祝贺福星科技。谢谢刘老师。

【女主持人】在2007中国房地产上市公司十强研究中，沪深两市房地产上市公司EVATOP10企业是万科A、陆家嘴、新城B股、金融街、保利地产、北辰实业，、招商地产、金地集团、栖霞建设、亿城股份。

【男主持人】有请中国房地产TOP10研究组联席组长、中国指数研究院院长莫天全先生上台为以上企业颁发证书。

【女主持人】请江苏新城房地产股份有限公司代表上台领取证书，江苏新城房地产股份有限公司是江苏省第一家以房地产开发与经营为主的上市公司，2006年公司净利润大幅上升，但其资本成本反而下降，财富创造能力显著提高。祝贺新城房产。

小散户1

【男主持人】请亿城股份公司孙总上台领取证书，亿城股份是深圳证券交易所上市的转移地产集团，2006年主营业务收入超过14亿元，增幅超过一倍，良好的业绩为投资者带来了丰厚的收益。请孙总发表讲话。



亿城股份公司常务副总 孙勇

【孙勇】非常感谢组委会，以及社会各界对亿城的过往取得的成绩的肯定，我们将继续努力，不辜负大家对我们的厚爱，谢谢！

【孙勇】受组委会的邀请，我在这里把亿城对房地产金融以及房地产投资这几年的一点感悟给大家汇报一下，我汇报的题目叫新形势下房地产的企业融资。

【孙勇】我们现在都知道房地产行业现在面临很大的发展机遇，同时房地产行业这几年由于宏观调控政策长期持续的外部的压力，应该说房地产行业的发展也面临着前所未有的风险，我们希望今天在这要讲三个内容，一个是亿城对规模的理解，第二个是亿城对融资环境的理解，第三个是亿城自己现在给自己定的一些基本原则。

【孙勇】首先我想讲一下亿城对现在房地产行业规模的理解。房地产行业经过近20年的发展，在中国现在已经达到了黄金鼎盛时期，房地产行业所有的企业，特别是这些大的企业都在加速发展。我记得大概三年前万科就提出来要在均好中加速，不光是万科，现在所谓的有土地储备，有品牌的开发商都在扩大规模。我们对这个有一个基本的判断，规模是房地产行业下一步一个非常重要的门槛。如果说不能持续稳定的保持一个很好的规模，在新的一轮房地产发展的历史过程当中，可能就会丧失很好的机遇。所以，我们觉得规模是有门槛的，特别是我们研究过去20年房地产行业发展的历程，我们发现每隔四五年，房地产行业门槛就大幅上升，大概是十倍左右的上升速度。所以，对于亿城这样一个后发的追赶者来讲，规模是我们非常同时的事情。同时亿城追求规模并不是无限度的发展，我们追求是规模、利润、周转、风险均好，有质量的规模，可持续的规模，没有有质量、可持续的规模，那个规模是幻觉，是很快破灭的。

【孙勇】同时，我们在过去发展历史重，我们发现规模同时意味着要有一个合理的结构，就是合理的布局，有的房地产公司是集中在一个区域具备了特别突出的优势，亿城对规模的理解是不同区域之间的组合，这个组合可以对冲不同区域存在的风险，我们这个布局是希望利用不同区域之间周期性差异，来对冲掉存在的系统性风险。

【孙勇】第三点理解，就是未来由于大的企业的规模快速的扩张，房地产行业整合会加速，这个加速一方面是由于行业利润空间收窄，很多中小型企业无力承受开发压力。另外，行业集中度不断的提高，有品牌的企业会利用自己整体优势，或者是局部的突出优势，快速的实现整合。

【孙勇】对于房地产企业来讲，既然规模是一个门槛，我们要达到一定的规模，我们怎么样达到这个规模呢？我们首先要解决的问题就是资本的问题，如果没有资本的扩张，单纯的规模扩张就意味着短期你会迅速做大，但是很快要收敛、要收缩，这个过程是非常痛苦的，已经有若干这样的企业给我们呈现的不成功的例子。所以，我们觉得资本扩张是规模扩张的前提，而资本扩张离不开对宏观金融环境的理解。

【孙勇】我们对宏观金融环境理解是这样的，现在由于国家长期有一个宏观调控的政策的持续，这个过程什么时候结束，什么时候能够达到一定的阶段，现在还不可预期，所以说我们觉得宏观调控的压力将长期存在，这个就给房地产企业外部不确定性大大增加，融资风险大大增加，对融资要求增加。同时中国资本市场在中国证监会的主持下，成功完成了股权分制的改革，这又给所有上市公司带来历史性的机遇。我们今天在座的都是上市公司，所有的上市公司都有这个体会，我们要利用资本市场大好的历史机遇，抓紧时间完成融资。

【孙勇】对于不同的类别的公司，融资的要求是不一样的，可能对于像万科，像金地，像中海这样的一线公司，更多的是在资本市场融资是相对来讲有非常明显的优势。对于亿城这样一个后发的追赶者而言，在资本市场融资，我们面临一个非常竞争性的获取资源的环境。只有我们在同类型的公司当中，做的特别突出，把自己现有的优势能够发挥的更好，把自己的缺点和短板迅速的补好，我们才能在这一轮竞争性资源获取当中取得先机，这也是亿城对自己现在的一个界定。所以，现在融资资源竞争性的获取和土地资源的获取，我们认为是同样重要的。资源配置必然向管理规范透明、盈利能力强、品牌优秀的企业倾斜。

【孙勇】对资本市场来讲，目前的资本市场日益完善，资本市场有效性大大提高，资本配置效率提高就意味着上市公司在这一轮资本市场融资当中已经占据的先机，关键是如何把这个先机转化成胜势。对于传统的融资渠道，商业银行来讲，由于宏观调控的长期持续，商业银行仍然是房地产现有的重要的融资渠道，它的产品和服务有待于我们更加灵活的运用。当然，未来它的不确定性也很大，就是未来宏观调控过程中，这块不确定性仍然很大。其他的多样化融资，由于信托融资日益成熟，现在虽然有很多机会，但是也有很大的局限性。Reits在中国仍然停留在理论研究，由于国内法律法规制度配套措施不是特别成熟，所以Reits在中国发展还有待时日。

【孙勇】最后介绍一下亿城，亿城的现状是一个行业后发追赶者，近年来保持了比较好的发展势头，也得到了资本市场行业内的认可和鼓励，同时现在我们自己要特别珍惜各界对我们的认同，我们要利用好发展机遇，抓住机遇快速提升我们在资本资源获取方面的能力。

【孙勇】我们今后给自己界定的方向，要在这一轮竞争中获取优势，亿城必须做到以下几点，第一个是使自己的公司更加简单透明，以清晰的战略向投资者和外部的其他的各类机构说清楚自己干什么。第二个，我们更加规范公司的治理结构，使得公司沿着更加规范的轨迹运行。第三个，作为一家规范上市公司，在资本市场信息披露方面更加强化，使自己透明度进一步提升。

【孙勇】第二点，我们要保持快速增长势头，未来三年亿城现有土地储备可以支撑公司业绩比较快速的成长，这个势头我们吸收保持下去。同时，我们要尽快完成资本市场再融资，保持适度土地储备。同时地我们要通过自己不断的努力，完成我们股改的时候，以及后来机构投资者做出的承诺的预期，回馈各位投资者对收益的预期。

【孙勇】第三个，我们今后给我们自己的原则是合作分享，我们要在大的方面是与投资者，与客户，与员工，以及合作伙伴共同分享亿城在中国房地产行业繁荣过程当中，在自己发展历史当中创造的价值。同时，我们特别强调和投资者今后要充分的进行分享方面的沟通，这样有利于各类投资者理解和支持我们的发展。

【孙勇】最后一点原则，就是亿城今后的发展，不能追求全能型的开发，现在我们的行业老大像万科目前还只是在做住宅，都没有追求全能开发。对于亿城来讲，受限于资本规模，受限于我们现在发展的历史，我们绝对不能追求全能开发商，我们应该顺应专业化发展的趋势，聚焦自己最善于做的事情，提高自己的专业化水平，在我们能够做的比较好的，有品牌的区域，像京、津区域，像我们比较突出的产品系列，比如我们万城华府的产品系列，以及相应的专业能力，我们聚焦这些东西，使亿城能够在局部产生更加突出的优势，充分利用专业化分工为  股东和社会创造更多的价值。这就是亿城对当前房地产投资的一点基本理解，不当得地方请各位多多指教，谢谢！

小散户1

【女主持人】谢谢孙总，下面我们有请中国银监会业务创新监管协作部主任李伏安先生为我们做主题为“在当前形势下房地产企业如何实现投融资创新”的演讲。掌声有请！



中国银监会业务创新监管协作部主任  李伏安

【李伏安】谢谢，大家早上好，我想借这点机会谈一点对房地产公司，尤其是像今天这样的非常大的，非常有成就的，上市的房地产公司的投融资发展的看法，刚才几位先生的演讲非常清楚的展示了现在我们房地产企业，尤其是大的房地产企业今天已经发展到一个新的阶段，这些房地产企业投融资的战略和思路需要做一些与时俱进的调整。就是由过去为了房地产项目投资去筹集资金，转变为为一个大的公司管理他的金融资产，这个转变是我们的大的房地产必须面临的。因为你为你的项目既资金，并不代表你的资金运作和管理方式能够帮助你这个企业获得更好的利润，尽管你开发了很多的房子，销售的很多房子，但并不一定获得最大的利润。

【李伏安】所以大企业金融资产管理的目的，不再只是简单为房地产开发筹集资金，而是为这个大的企业管理好金融资产。这是一个重大的变化，而中国的金融市场的发展，市场化程度的加快，金融多种格局的竞争，已经为我们的房地产企业改进这种金融资产的投融资管理提供了越来越多的广阔的空间。这个里面我们可以看到，上市当然是扩大资本的很好的方式，长远发展的企业，有长远战略的企业，非常优质看好的一个企业，简单的让步自己的所有权去上市，让别人成为我这个企业的股东，当然是一种最快的筹集资本的方式，但是它的代价是我这个企业的所有权要让步出去。让步所有权的机会成本是多少？这是我们房地产企业财务管理人员和投融资管理人员现在必须要考虑的问题。在当今国际金融市场上，在国际资本市场上，企业的并购、反并购、恶意并购和善意并购，之所以这么广泛和激烈的展开，大家都是在争夺对好的公司的控制权。

【李伏安】换句话说，好的公司的控制权的价值是现在国际的公司完全的价值，争夺的目的不是争夺公司，而是争夺控制权带来的价值。所以，这些企业生产利润、管理利润、资本利润是我们三维空间，大的房地产企业发展到今天，靠房子卖的利润会越来越少，靠资金管理运作带来的利润是越来越大。就像其他行业可以借鉴的一样，比如汽车行业，国际上很多大的汽车厂，盈利方式不再是生产汽车，卖汽车，从每个汽车中赚得利润，而是以自己的汽车品牌为基础，带来的汽车金融，汽车消费的手段，汽车贷款。这些给汽车公司带来的利润已经远远超过了生产每台汽车给这个企业带来的利润。还有一个行业就是保险业，很多保险业，尤其是一些财产险的保险，对保险本身的利润已经非常薄甚至亏损，这些保险企业盈利是因为他们聚集了大量的保险资金，运作这些保险资金带来的运作，足够抵消和覆盖报销本身经营的低利润或者是亏损。同样，房地产行业的发展，我相信在未来若干年就会面临这样的挑战。现在我们大的房地产上市公司是做这种投融资管理的战略定位调整的新的起点，我认为从最近几年开始，这是大家必须考虑的一个问题。

【李伏安】第二个，我们房地产投融资应该从哪个角度考虑？我们中国投融资市场过去一直是处于两个极端，今天我们讨论的仍然是两个极端，一方面大家看到目前情况下，房地产融资知道是靠银行贷款。另一个极端就是资本市场上发股票。两个极端，如果说我们融资有一系列的组合的话，这两个产品是在两个极端，贷款完全是借银行的钱，银行对你的企业没有干预权，只是监督贷款的使用。而发股票是把你的所有权、产权让步出去，甚至经营管理权、决策权都会被让出去，尤其在资本市场如此发达的今天，一旦你成为一个公众公司，即使你不愿意，你也可能被恶意收购和恶意兼并，会被强制兼并，所以那个时候你的管理权不是想让不想让的问题，资本市场的交易规则就是只要你出价，我就能买过来。一旦到那个时候，控制权就不是你的了。这个时候企业的控制权是另外一个极端。在这个中间有很多产品可以组合，有可转债、次级债等等，有银团贷款，有贷款转移，或者是其他的一些组合性的产品。

【李伏安】在这个过程当中，我们的大的房地产企业，应该考虑更多选择一些中间产品，当前中国市场最需要发展的就是债券市场。债券市场相当于股票一样，可以让你获得长期的资金，同时又不让步你的所有权，又不像银行贷款那样到期一次还本，他是分期偿还本金和利息，但是他又有银行贷款一样定期偿还债务的约束力，而且这个债券是可以在二级市场交易的，每天对你得到债券进行定价，相当于股票一样，可以对你的市场价格进行反应，但是又不像股票这样有大的波动。所以，这样的融资方式可以多元化的组合，现在是比较好的条件，上市公司应该往这个方向走。当然，我们国家的债券市场发展，更重要的还是需要广泛的法规和市场基础设施的建设，以及各类中介机构作用的充分发挥，有效的市场监督和市场监理。

【李伏安】融资管理另外一个角度看，是从我们房地产企业本身的资金结构看，银行贷款往往是项目建设过程中缺钱了才去贷款，发股票是将来要发展，现在先筹集资本。事实上我看了我下我们的TOP10，最大的万科市值已经有1000亿，过千亿的企业，这1200多亿的资产，本身就是一个重要的进资产。你怎么去组合和实现这里面的金融资产，怎么管理这个资产，无论是以固定资产的方式表现，还是租金的方式表现，还是以地皮方式表现，还是你的品牌形式表现，都可以在一定程度上作为一种金融资产利用。其中很重要的一个就是改变过去房地产投融资是为房地产企业筹集资金的看法，而把房地产融资变成一种金融市场运作的方法。简单的讲，我们过去财务管理是筹钱盖房子，现在可能是要把这个公司变成一个投资产品，变成一种投资工具，变成一种别人的投资对象。比如说我们大家在反复讨论的，关于Reits，甚至可以通过其他形式把房产，无论是出租形式，还是商务地产形式，还是公寓的形式，组合出来，变成投资产品，让公众进行投资。这时候我们的目的不是为了企业筹资需要，而是为了广大一般投资人，机构投资人和专业长期投资人提供一种投资产品。我的目的不是为了企业房地产开发筹集资金，目的就是为了向市场提供一种投资产品。理由是在中国目前的市场上，现在所谓的流动性过剩是因为有大量的资金存在。他们需要寻找相对风险和投资回报适应，而投资回报比较高，稳定性比较强，长期投资比较看好的产品，是中国投资市场非常匮乏。而最能够创造这种投资产品的行业就是房地产行业。如果我们不从投资市场的需求方的角度，从投资产品提供者的角度考虑，我们永远不会想到怎么去调整我们的房地产投融资的管理。

【李伏安】所以，在这种程度上，我们房地产企业需要做，银行业需要做，之所以前两年我们搞的房地产住房抵押贷款，就是属于消费贷款，住房抵押贷款资产证券化，做的一两个试点以后，市场有一些不同的声音和不同的看法，甚至一些参与银行业有不同看法。基本理由是房地产贷款是我比较好的资产，为什么要卖给别人。这个思路从银行经营贷款角度是对的，但是从满足当前非常广泛的投资市场的需求，从提供创造投资产品，从投资行业总创造新的利润增长点的角度看，这个看法是非常错误的，这种错误同样是因为我们房地产企业。比如这个很好的房子，很稳定的企业为什么要卖出去，你不一定非要卖出去，你完全可以把这个很好的房子，这一个楼盘几千套房子，如果现在都是出租的话，未来十年、二十年、三十年，五十年的租金都拿回来，变成现在的投资产品推向市场，这个可以为你的企业带来广泛的市场效益，这个市场效益远远大于简单的筹集一笔资金开发一个项目的作用。这个项目可以把你这个企业，不是上市公司变成一个公共公司，把你每一个行为变成公共行为，市场每天用购买力，用投资对你的企业进行表决，这种项目远远大于我们今天的情况。所以，我们一个好的房地产企业怎么样利用投融资的管理，是提升整个企业的市场地位，提升整个企业的知名度，提升企业的内部治理，远远可以跳出目前投融资管理的方式。今天我就跟大家分享这样关于房地产投融资的一些思考。谢谢大家！

【女主持人】谢谢李主任。

【男主持人】2007中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会到此结束。

【女主持人】谢谢大家的光临，同时请我们的嘉宾上台，我们一块合影留念。