打造中国地产长城-------600048保利地产

小散户1

林容弟 今日投资

保利地产（600048）(行情，资讯)项目储备达到975万平方米，低于万科，但高于招商和金地。储备项目的质量优势体现在两方面。成本优势：项目的每单位建筑面积对应存货值为1146元，低于同行业公司。布局优势：保利一线城市项目占总储备比重最高，达到39.2%，招商，金地和万科分别为36.4%， 29.6%，和28.3%。

保利未来仍能够将保持快速增长。保利的储备约为957万平米，其中北京和广州项目占34.5%，这两个市场系统性风险低，并且公司已经在当地积累了丰富资源，将为未来业绩增长做出重要贡献。在项目升值空间较大的二线城市，如武汉和长沙也进行了适度储备，占总量的24.8%，因此公司项目总体布局较为合理。保利负债率虽然较高，但负债结构逐年得到优化。最明显一点是预收帐款比重上升，06年占39.4%，这部分无息负债并不会增加公司财务负担。保利的实际控制者保利集团是以房地产为主业的五家央企之一，公司有望在央企资源整合中受益。保利集团业务还涉及文化产业投资，有机会帮助公司获取配套项目用地，提供拓展资源的新渠道。

国金证券分析师曹旭特预计，公司07-09年利润增长58.2%,56.4%和50.2%，每股收益为0.95，1.48和2.25 元。由于公司有能力保持快速发展，并且有强大股东背景支持，因此赋予公司08年29-31倍市盈率，合理价格42.9-45.9元，建议买入。

[ 本帖最后由 小散户1 于 2007-6-12 20:34 编辑 ]

小散户1

由于本周四家基金集中发行将给市场带来约500亿元增量资金，同时人民币兑美元中间价在昨天从7.6785跳升至7.6475之后，今天更是突破7.63达到7.6282，在人民币继续加速升值的情况下市场流动性充裕的现状不会改变，大盘在指标股出现快速拉升之后短线可能会有震荡，不过中线仍有望继续维持震荡走高。

　　人民币汇率一直成为了全球关注的焦点，在西方各国的不断施压直接导致了人民币升值压力的骤然加大，因此市场预期新一轮的人民币大幅升值将汹涌而至。在这样的背景下，而人民币持续升值的最大受益者又莫过于地产类个股，因此地产股必然是未来本年度甚至以后几年的焦点；所以对于增值潜力大的地产股后期走出长期牛市行情相信大家不会对此怀疑。

小散户1

进入到五月份以来，人民币的升值便开始出现提速的迹象。而自央行宣布人民币对美元汇率的波动幅度由千分之三扩大到千分之五之后，市场普遍预期人民币的升值幅度会再度出现加速的趋势。受此消息的影响，上半年一直处在低迷状态的房地产板块趁势而起，开始出现连续的走强。

　　对于房地产板块的这波强势，投资者可能会想，饱受政府调控的地产股仅是脉冲式的反弹还是持续性的热点呢？

　　都说房地产板块是人民币升值受益的板块，自人民币宣布升值以来便开始走强。事实上我们认为房地产行业对于币种的升值的反应是到现在才开始体现出来。因为升值的幅度与进展，热钱流入的程度在刚一开始并不会很多，这其中有一个资金积累的过程，再加上股市在当时具有较高的投资价值，所以真正流入到楼市的资金并不是太多，从而对整个行业的利好影响有限。而在目前的情况下，国内市场屯集大量海外资金，股市高高在上的情况下，很多热钱开始流入到楼市当中，上海楼市买盘开始出现持续走高便是一种信号与趋势，而发改委前期所公布的一季度的房地产经济数据则是有力的说明。

　　昨日人民币是再度大幅升值，大涨了310点至7.6475，涨幅达到0.4％，创下汇改以来的历史最大波幅。因此建议投资者可以重点关注万科A这类拥有较强的扩张与兼并能力的全国性地产企业。

小散户1

东方证券：近期房地产板块动态点评及策略

　　尽管前期上证指数在4300点附近出现大幅回调，但是房地产板块整体表现非常不错，蓝筹地产股成为支撑大盘的主要力量之一。

　　房地产板块定向增发，资产重组和整体上市等事件，极大的改善了相关公司基本面情况，成为公司股价上涨的激发因素。比如天鸿宝业，世贸股份等。

　　5月份以来，全国各地的房价均出现不同呈现的上涨，深圳等重点城市和区域的房价上涨幅度较大。

　　今年大部分房地产公司的业绩增长可能好于预期，使得房地产板块的股价上涨获得比较好的业绩支持。

　　流动性充裕和人民币快速升值，也使得房地产板块受到市场资金的青睐。

　　从行业实体层面来看，房价上涨过快必然给各级政府带来较大的社会舆论压力，房地产行业在较长时间里都是政府宏观调控的重点。政府可能在提高首付比例，项目售房资金专款专用，严格限制外资投资房地产，严格征收二手房交易个人所得税，取消房贷优惠利率等方面进行调控。

　　我们一直非常看好资源型地产公司，比如陆家嘴，中国国贸，浦东金桥，因为这个板块受宏观调控的影响很小，在人民币升值过程中受益最大，未来业绩稳定增长。同时，有业绩支撑的蓝筹地产股下半年应该也会有好的表现，在开发型公司中，我们认为北京城建，深长城最值得关注。

　　近期房地产板块动态点评

　　1．地产股成定海神针，支撑大盘走强

　　尽管沪深两市5月30日开始出现大幅调整，但是两市的主要资源型地产股和蓝筹开发型地产股表现非常稳健，成为稳定大盘的重要力量，并支撑大盘逐步走强。

      2．房地产板块资产重组、整体上市等事件频繁发生

　　2006年以来，多家房地产上市公司通过非公开定向发行等方式，进行资产重组、资源整合、整体上市，极大的改善了相关的上市公司的基本面情况，成为了公司股价上涨的激发因素。

　　3．房价保持上涨，地产股业绩仍维持增长

　　据来自深圳市土地和房产交易中心的信息，今年以来，深圳市商品房价格逐月上涨，5月份全市商品房成交均价为每平方米14223元，比4月份上升22．86％。比1月份（10670元／平方米）每平方米上涨了3553元，涨幅达33.3%。对比2006年数据全市均价9384元／平方米，涨幅达51.57%。

　　上海的房地产价格也呈现上涨态势。2007年4月，中房上海综合指数为1398点，较上月上升16点，涨幅为1.2%，与去年同期相比上涨4.6%。其中分类中房上海住宅指数为1325点，较上月上升15点，涨幅为1.2%，与去年同期相比上涨4.4%；中房上海办公楼指数为1586点，较上月上涨6点，涨幅为0.4%，与去年同期相比上涨6.3%。上海的二手房市场交易表现相当活跃，成交价格涨幅相当明显，成交量开始回升，2007年5月，上海二手房指数为1681点，较上月大幅上涨24点，环比上涨1.46%。

　　4．人民币升值和充裕的流动性，地产股受市场资金青睐

　　2007年6月12日，银行间外汇市场美元兑人民币汇率中间价为1美元对人民币7.6475元汇率中间价，跟年初相比升值幅度达2.064％。

　　5．宏观调控压力不容忽视

　　从行业的实体层面来看，房价的快速上涨关系到人民群众的住房生活问题，影响和谐社会的建设，各级政府都面临着较大的社会舆论压力，房地产行业在相当长的时间里都是政府宏观调控的重点。

　　未来政府除了狠抓落实已出台的调控措施外，还可能在提高购房首付比例，项目售房资金专款专用，严格限制外资投资房地产，严格征收二手房交易个人所得税，取消房贷优惠利率等方面进行调控。

　　6．关注资源型地产股和有业绩支撑的蓝筹地产股

　　我们一直非常看好资源型地产公司，比如陆家嘴，中国国贸，浦东金桥，因为这个房地产子行业受宏观调控的影响很小，在人民币升值过程中受益最大，公司未来业绩稳定增长。同时，有业绩支撑的开发型蓝筹地产股下半年应该也会有好的表现，其中北京城建，深长城最值得关注。

小散户1

地产霸主再度崛起 有望成为估值新动力

　　5月沪楼市交投两旺 近250亿资金投入住宅

　　5月成交数据显示，5月份，上海住宅类房源共成交21887套，占总成交量的88.2%，其中新开楼盘成交占总成交40%。5月有243.66亿元资金被用来购买住宅，占投入楼市资金总量的85.6%。

　　上月，上海新楼市场再现摇号买房、炒楼花等现象。数据显示，5月上海共签约房源25438套，环比上月增6299套，涨幅32.9%。房产分析师认为，大量新盘登场和"五一"长假购房者对楼盘的详尽考察，使5月成交量保持在高位，单日签约量连续多日超越千套。数据显示，5月成交量在100套以上的楼盘多达41个之多，这些楼盘中多数都出现了排队买房，从而使5月27个交易日中的7个交易日成交量超过1000套。分析师薛建雄表示，在"楼荒"的假象面前，市民们"疯狂"购房，5月共有284.78亿元资金进入楼市，共买走22028套房源。

　　工业地产宏观调控下的"绿洲"

　　政策调控，投资价值显现。工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。在国家对房地产行业宏观调控，住宅、商业项目受到一定影响的同时，具有工业地产业务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。

　　土地出让逐步完善。近年来，国家加大了对工业用地的宏观调控，特别是规定从今年开始工业土地的出让必须通过挂牌拍卖的形式进行。相关规定及通知的出台将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，一方面使具有一定实力，想介入工业地产开发的企业创造了条件，另一方面，工业用地资源的稀缺将促使工业用地价格的上涨，因此持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。

　　坚挺的房价提升板块估值水平

　　从目前房地产行业整体运行情况来看，虽然固定资产投资增速有所减缓，但房地产开发投资反弹强劲，表明未来供给或有加速的可能；行业景气度开始回升，房价仍持续上涨；由于受到加息因素的影响，国内贷款比重由2月份近两年最高值26.2%下降到24.7%，仍处于高位；外资利用虽然比例仍不大，维持在1.8%的水平，但增幅很快，同期增长154.4%。

　　房地产行业发展前景分析。基于下述原因，我们坚定的看好房地产行业的发展前景：房地产行业支柱地位没有改变；房地产需求加大；"十一五规划"为房地产未来景气奠定了基础；充裕的流动性助推房地产行业发展；房地产升值空间巨大。

　　房地产板块估值偏高原因分析。首先，由于流动性过剩的因素，整个证券市场的黄金发展也带动了房地产板块整体估值水平的提升；其次，高PE主要来源于目前的低利率水平；最后，房地产公司07年1季报靓丽是房地产板块整体走强的根本动力所在。

代码 名称 现价 当天 5天 30天 120天 来源 评级 07年 08年 09年
600823 世茂股份 25.11 6.13% 66.36% 141.36% 326.86% 海通证券 买入 0.40 0.49 0.70
600048 保利地产 42.57 6.01% 1.37% 11.40% 127.02% 华泰证券 推荐 1.07 1.85 2.66
600383 金地集团 32.1 5.63% -7.38% 56.34% 136.89% 平安证券 推荐 0.67 0.86
000024 招商地产 50.2 4.63% -3.12% 47.41% 145.68% 国金证券 买入 0.89 1.23 1.81
000029 深深房Ａ 8.13 4.23% -4.39% 5.28% 48.60%
000002 万 科Ａ 19.16 3.34% 1.92% 61.32% 159.78% 申银万国 增持 0.49 0.78 1.14
000006 深振业Ａ 29.35 2.26% 16.64% 87.83% 142.42% 联合证券 增持 0.85 1.19 2.28
600675 中华企业 24.17 1.81% 0.56% 81.78% 203.29% 上海证券 跑赢大市 0.67 0.80
600208 中宝股份 16.29 1.00% 4.24% 28.61% 148.80% 天相投顾 增持 0.16 0.24 0.43
000031 中粮地产 25.1 0.76% 6.92% 40.39% 181.63% 长江证券 推荐 0.30 0.44 0.69
000402 金 融 街 33.6 0.21% 12.85% 71.65% 139.03% 光大证券 优势-1 0.49
601588 北辰实业 13.87 0.00% -3.08% 35.38% 111.24% 天相投顾 中性 0.09 0.13 0.14
000069 华侨城Ａ 42.8 -0.07% 1.23% 52.17% 123.66% 平安证券 强烈推荐 0.52 0.76 1.13

　　我们可重点关注招商地产（000024）：公司业务模式齐全，有完善的产业链和抗风险能力。目前，公司规划建筑面积的土地储备542万平米，并初步完成了地产业务的全国布局。公司持有的出租物业呈上升趋势，能获得稳定的租金回报，07年将增加出租物业为新世界广场写字楼项目。招商局集团已经将招商地产明确定位为地产开发的统一载体，目前房地产开发业务在招商局所占比重为23%，利润贡献为11%，因此地产业务有待进一步发展，并能获得大股东的支持和承诺。

　　西部通道7月1日建成后将极大提升公司业绩和价值。从公司发展及大股东业务定位等出发，预计西部通道建成将为集团资产注入提供良好契机，预计最有可能置入的为蛇口地区的优质资产。..预测公司完成转股和定向增发后07、08年EPS分别为0.90和1.41元，结合相对估值和绝对估值的结果，我们认为公司价值大约在39.95元。如果不考虑集团资产注入，短期内看A股估值基本合理。但我们看好招商地产独特的业务模式、大股东的支持、西部通道建成对公司业绩的提升，及西部通道建成加速集团资产注入的可能性。考虑到B股对A股有24%的价差，对每股重估净资产的溢价更低，给予"A股推荐、B股强烈推荐"的评级。

liaobonian

顶一个!!!

小散户1

升值刺激地产大幅反弹

2007-06-13 17:16   叶柒平   万国测评


    昨天我们谈到由于周二公布的5月份CPI数据出台略微低于市场预期，因此缓减短线市场加息预期，为反弹赢得时间，就此我们昨天提出：短线来看，市场可能仍然保持个股活跃态势，大盘短线有望短线维系反弹格局。周三两市大盘高开高走，并且均流向缺口，这意味着近期被压抑的反弹热情在周三集中爆发，周三盘面有几个特征：第一，从涨停个股来看，两市有130左右家个股出现涨停，是近期反弹以来最多一次，第二，低价股整体出现反弹，涨停前面个股绝大多数属于12元以下的低价股，另外大智慧level-2显示低价股涨停第一，整个板块涨幅5.45％，第三、周三是近7个交易日反弹以来成交量最大一个交易日，第四个特点，市场普涨特征，无论是大市值股还是题材股、低价股均出现反弹。上述特征分析，周三市场人气快速恢复，热点从价值蓝筹逐步转向低价股，这说明技术反弹可能已经经过一个轮回，因此这需要警惕。目前市场普遍认为短期加息可能性不大，但是市场认为取消利息税到时可以优先考虑，因此从下午银行板块整体走强来看，可能就是基于对取消利息税的预期，取消利息税对银行股是利好，能起到部分对银根紧缩的效果。

    由于周三人气开始回升，因此明日个股有继续活跃趋势，但是随着目前反弹反弹逐步推进，市场忧虑开始增加，这主要表现在以下几个方面：首先，周三留下缺口约30点缺口回补时间问题，第二，低价股整体反弹可能意味市场反弹已经过一个轮回，那么反弹可能缺乏动力了，第三，政策层面的不确定性，关于市场前期传闻的各种利好利空没有都没有兑现，给后市行情不利，第三，反弹逼进政策低限，深市创新高后并上扬350多点，沪市距离历史新高仅有一百多点的空间，如果沪市一旦再创新高，这就是意味着前期管理层的调整股市目的失败，因此，如果沪市也再创新高，市场担心管理层到时会有更严厉的调控政策。但是从近期市场反弹强度看，超过我们预期，其主要原因还是牛市因素，目前市场还是在牛市中运作，资本流动性过剩以及前期赚钱效应的诱惑等继续支撑市场上扬。短线市场走势，个股可能继续活跃，但是操作上开始需要适当控制仓位，继续关注消息面、政策面动向。

    大智慧level显示：周三低价、电子信息、并购、清欠、房地产、预减预亏等板块反弹力度大，其中低价、电子信息、清欠、预减预亏等板块主要是超跌反弹行情，而房地产板块则是属于主流上涨板块，该板块近期大幅反弹最大动力就是来自人民币两天快速升值，周二人民币升值310个基点，周三继续升值193个几点，两个交易日升值约500个基点，创下汇改新高，如此强势升值趋势引发地产板块大幅走强，地产板块有15家个股涨停，另外地产板块成长性和近期房价大涨的趋势都支撑的地产板块反弹。地产板块我们一直认为是个长线看好，反复操作的板块。从大智慧新一代数据系统大智慧level-2显示，部分近期大涨的地产股DDX都是持续翻红，或者多次翻红，DDX出现翻红意味当日大单买入明显，有资金主动增仓行为，如地产板块中，近期持续上扬的世茂股份、天鸿宝业、珠江实业的DDX都是持续翻红，另外中储股份、嘉宝集团、金地集团、天宸股份、大龙地产、多伦股份等涨停个股都是近期DDX多次翻红个股。地产股短线可继续关注，原因就是由于美国近期有些舆论再次对人民币汇率问题施压，而且马上中美第四次对话会议即将召开，都成为加速人民币升值得主要因素，关注地产股可以关注两个方面，第一方面就是类似万科、保利地产、金地集团、招商地产、金融街、陆家嘴等基金重仓的龙头品种；第二类，就是关注，如世茂股份、香江控股、天鸿宝业、中宝股份、天房发展等大规模资产置入的基本面重大转变的品种。第三类，从ddx选地产股，按照地产板块ddx大小排序，多伦股份、天房发展、ST东湖、武昌鱼、圆城股份、海鸟发展、ST中房、SST万鸿、中江地产、苏州高新等10家地产股ddx周三最强，可以进一步观察资金流入情况。

zhuanghong

好股票！
谢谢

小散户1

人民币升值加速美元日元是“推手”

　　□本报记者 王栋琳
　
　　人民币升值速度近日陡增，连续两个交易日，人民币对美元中间价分别上涨310个基点和193个基点，两天升值0.66%。而且，两天来人民币对日元、欧元、英镑、港元等一篮子货币也在大幅升值。

　　分析人士指出，一个多月来，人民币升值进入一个新的加速期。除了内部因素外，美元前景不明和日元套息交易成为背后“推手”。这种趋势可能还会持续一段时间。

　　外汇市场专家认为，短期来看，美国发布半年汇率报告是刺激人民币升值的重要因素。中国刚刚公布的5月份顺差达224.5亿美元，美国又一次指责人民币升值过慢导致中美贸易失衡加剧。美国商务部称，4月对华贸易逆差比3月扩大21.2亿美元至193.7亿美元，而部分议员预测全年对华逆差可能扩大到3000亿美元。

　　要降低美贸易逆差，不是靠美元对其他货币大幅贬值，就是靠人民币兑美元大幅升值。美国政府又试图保住“强势美元”的面子，因此屡屡敦促人民币加快升值。

　　美元疲弱的局面已经持续了很长一段时间。美元贬值一方面是由美国经济增长方式决定的。美国通过输出美元，买入低端消费品和石油，全球美元数量膨胀必然带来贬值的后果。另一方面，目前美国经济前景不明朗，加息和降息迹象一时都难以看到，这也造成美元指数在2002年以来的底部徘徊。美元对其他货币疲弱造成人民币被动加快升值步伐。

　　日元贬值则是人民币升值加速的另一“推手”。中国汇改后日元对人民币累计贬值17.4%。事实上，日元贬值并非像日本和美国政府声称的那样完全由市场决定，而是由日本的低利率决定。日元贬值和低利率，促使投资者低息借日元，转投其他国家进行套息交易。其中一部分成为中国市场上的“热钱”，拉大了中国国际收支不平衡，反过来又加重人民币升值压力。据测算，中日利差约2％－3％，即使按照银行存款利率计算，两年来“热钱”从日本进入中国的收益估计在20%以上。

　　从去年开始，日本经济明显转好，今年以来，其通货膨胀水平在提高，因此关于日元加息的猜测不断。然而，日元汇率及利率“该升不升”，目前仍维持低利率、弱日元的状况，市场对短期甚至中期日元升值逐渐不抱希望。

　　专家认为，日元贬值、美国经济前景不明等因素是促使人民币升值加速的重要力量。由于这些因素短期内难以改变，人民币升值加速可能会持续一段时间。

《中证报》

zjsxjyj

:*22*:

小散户1

国际收支失衡难以明显缓解     人民币升值步伐将加快

　　今年上半年，我国国际收支运行的主要特征是：第一，出口增长强劲，外贸顺差持续攀高。1－4月出口3495亿美元，增长27.5%。进口2862亿美元，增长19.1%。实现外贸顺差634亿美元，几乎是去年同期的一倍。第二，外商直接投资保持平稳增长。一季度非金融类实际使用外资金额159亿美元，同比上升11.56％，较2006年同期的增速略有加快。第三，受双顺差和人民币升值的影响，外汇储备高速增长。截至2007年3月底，我国外汇储备已达12020亿美元，一季度新增外汇储备1357亿美元，比上年同期多增加近800亿美元。外汇储备新增规模大于贸易顺差和外商直接投资的合计数达734亿美元。这意味着在人民币持续升值的背景下，有不少国际短期资本流入我国寻求套利机会，同时国内企业和居民的存量外汇大量结汇。第四，人民币对美元持续升值，但贸易加权的有效汇率有所贬值。年初以来，人民币对美元升值1.5%。但在我国15个主要贸易伙伴中有10个国家的货币对美元的升值幅度高于人民币对美元的升值幅度。这意味着，贸易加权的人民币汇率不升反降。

　　预计下半年我国国际收支运行将呈现以下主要特征：

　　第一，出口增速不减，进口增速加快，贸易顺差仍将持续增长。出口继续快速增长，全年出口增速在26%左右，全年货物贸易出口总额为12200亿美元。下半年进口增速可能会有所加快，全年货物进口同比增长21%左右，总额超过9600亿美元。全年实现货物贸易顺差约2600亿美元，比上年增长48%左右。出口增速不会放慢的主要原因首先是由于美国经济温和增长，加上美国在中国出口市场中的相对重要性有所降低，其经济增长放缓对我国出口的影响小于此前大多数机构的预期。其次是人民币对美国以外的主要贸易伙伴国的货币相对贬值，从而进一步促进出口的增长。下半年进口可能加速增长的原因一是人民币升值以及国内经济发展对资本货物需求的增长将使我国的进口增长速度在下半年适度加快。二是美国等国给我国施加的压力不断加大，我国政府可能采取更多鼓励进口的政策和措施。此外，受人民币继续升值和明年奥运的影响，短期资金将继续以各种方式从贸易项下流入境内，进一步扩大贸易顺差。

　　第二，对外投资迅速增加，资本与金融账户顺差可能继续缩小。首先，为缓解国内流动性过剩压力和平衡国际收支顺差，我国正逐步放宽对外证券投资的范围，这将大大促进我国对外证券投资的增长。例如，近期银行QDII产品已被允许投资于股票及其结构性产品。其次，国家继续鼓励实施"走出去"战略，引导境内企业扩大境外投资。再次，国内大型金融企业基本都已经完成改制上市，外国资本参股国内金融和其他服务业机构的资金规模与国内企业到境外上市融资的规模都将肯定小于去年。预计2007年全年资本与金融账户顺差规模会缩小到100亿美元以内。

　　第三，外汇储备还将频创新高，国家外汇投资公司的成立将提高外汇投资效率和缓解流动性过剩问题。在国际收支双顺差规模不减和国际游资加快步伐流入我国的背景下，我国外汇储备规模肯定将不断创出新高。预计到2007年年底，我国外汇储备规模将超过1.5万亿美元，比上年末增加4000亿美元左右。但年末国家外汇投资公司将成立，届时会有2000-2500亿美元左右的外汇储备交由该公司运作，从而可以提高外汇储备的投资效率，对缓解国内流动性过剩问题也将起到一定作用。

　　第四，多重压力作用下，人民币汇率升值步伐可能加快。人民币兑美元汇率日波动区间由千分之三扩大到千分之五，其象征意义大于实际意义，预示着我国汇率制度的改革步伐将逐步提速，人民币升值步伐将进一步加快。我们预计人民币对美元汇率年底升至7.42-7.53，全年升值4.5%-5%，升值幅度比2006年加快1.15-1.65个百分点。

《中证报》

小散户1

5月份中国70个大中城市房屋销售价格同比涨6.4%

2007年06月14日 14:34:22 中财网

　　据发改委网站消息，国家发展改革委、国家统计局的调查显示，2007年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.3个百分点。

　　新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月高1.3个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月高0.1个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨2.0%、7.2%和6.5%，环比分别上涨0.7%、0.9%和0.8%。分地区看，所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较大的主要城市包括：北海15.1%、深圳12.3%、温州10.9%、北京10.3%、蚌埠10.2%和南京9.2%等。环比涨幅较高的主要城市包括：北海5.0%、温州3.6%、湛江3.4%、兰州3.0%、长春2.6%、蚌埠2.6%、贵阳2.1%和南宁2.1%等。　 二手住房销售价格同比上涨6.8%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比上月高0.3个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括: 北海15.1%、深圳13.9%、蚌埠10.9%、北京和郑州9.7%，大连8.2%等。环比涨幅较高的主要城市包括：蚌埠4.6%、长沙3.2%、岳阳3.1%、遵义3.0%、北海2.8%、哈尔滨2.7%、沈阳2.6%和烟台2.4%等。

　　非住宅商品房销售价格同比上涨5.3%，涨幅比上月高0.4个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比上月高0.5个百分点。办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨7.8%、5.1%和3.3%。

小散户1

房 地 产：土地增值税蔓延至非普通住宅

2007-6-14 12:59:00 代 作者:励雅敏　来源: 申银万国　

事件：上海市地方税务局通知

    （1）落实国家税务总局今年年初的房地产开发企业土地增值税清算管理工作，对房地产开发企业建造房屋出售的，暂按统一按照收入的1%预征土地增值税；（2）从7月15日起，个人转让一定年限内的非普通住房，税务机关可实行核定征收转让房产总收入0.5%的土地增值税；个人转让普通住房则暂免征收土地增收税。

　　我们的判断：

　　1暂按1%预征土地增值税，对房地产公司整体影响不大。如果按照目前政策导向，对房地产开发企业而言，预征比例并没有发生严格变化，虽然我们无法确定地方税务局是否会对严格清算有所放松，但是较低的预征比例对稳定地产公司的现金流起到了非常重要的作用；2土地增值税蔓延至非普通住宅，政府调控房地产投机意图明显。从2005年开始，上海市政府对花园洋房和独栋别墅这两类开征了土地增值税；今年政府对非普通住宅的范围给予了明确的解释和说明，并按照收入的0.5%的小幅征收土地增值税。由于征收比例过低，我们认为对投资性住房的购买需求并不会产生很大的抑制作用；但是我们判断，该政策的出台，在某种意义上，显示了政府抑制房地产投机的意图。随着上海地产市场的回暖，部分投机性资金可能会选择涌入上海市场，政府政策的出台可能只是一个信号，如果市场继续持续高涨，我们不排除诸如限制首付比例、按照增值额全额增收土地增值税(实行四级超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%。)、加大二手房个人所得税征收等政策的出台。

　　3上海市场回暖趋势不改。我们仍然延续我们前期的判断，由于今年上海房地产市场整体供不应求，房地产市场的自住需求逐步显现，支撑上海这轮房价上涨的主推动力仍然是来自消费者的刚性自住和改善需求。投机性资金的延缓入市和观望情绪可能会降低房价的涨幅，但整体趋势趋于良好。

　　我们的结论：

　　我们认为，该政策整体影响不大，我们维持对房地产板块的“增持”评级，我们维持对万科、北京城建、浦东金桥、张江高科、中华企业等公司“增持”的投资建议不变。

zhuanghong

都在等保利拉高增发。

lgj_cmm

呵呵:*19*: :*19*: \

小散户1

中国国家大剧院华丽亮相  

2007年06月15日 08:24 来源：中国新闻网






　六月十四日晚，国家大剧院开启夜景灯，展示出华丽夜景。中国国家大剧院外部景观将于十五日正式亮相，届时紧邻长安街的工程围挡将全部拆除，人们将能够从长安街上对大剧院正面景观一览无余，并可以进入大剧院的文化休闲广场。

中新社发 廖攀 摄

小散户1

上海楼市变脸：重回卖方市场

2007-06-15 10:13     第一财经日报

    编者按

　　两月之内，京沪穗三地相继针对楼市发出监管信号，一批知名开发商被公开点名或是遭到内部彻查。

　　一场调控，历时两年有余，房价未见明显下跌，惜售、炒作之风却屡禁不止，一轮又一轮的监管究竟能在多大程度上扫除市场违规，至今仍是一个问号。

　　价格持续上行，成交放量加快，排队抢购场面卷土重来。新盘开发商开始惜售，二手房价格频频“变脸”。种种迹象显示，全国楼市调控中率先回调、曾被视为“调控样板”的上海楼市，重现卖方市场特征。

　　上海楼市买方市场特征不再

　　上海二手房指数办公室最新公布的数据显示，5月份，上海二手房指数较上月大涨24点，环比上涨1.46%；二手房价格出现普涨，各控制点环比涨幅均超过1%，其中南京西路板块的环比涨幅更是达到4.42%。不少区域内出现半个月内挂牌房源多次“变脸”提价的现象，一些自住客迫于市场压力，顺应房东行为追价购房。上海二手房指数办公室判断，市场的买方特征已失去。

　　二手房市场只是一手房市场的影子。3月份以来，上海新建商品住宅成交逐月放量，5月份总成交超过272万平方米，同比增加了17万余平方米；比4月份增加了66万平方米，增幅达30%。日均销售房屋800余套。与成交放量相伴随，上海的可售房源数在不断下降。截至6月11日，上海市一手住宅房源只有811万平方米，其中普通住宅仅377万平方米。业界普遍认为，相对于城市人口，上海可售一手房源的合理数值应不低于1000万平方米，市场才会供略大于求。

　　活跃的交投带动了房价的上涨，5月份上海一手房均价达到10439元/平方米。开发商开始集体涨价。天天房展网对月成交至少在5套以上的楼盘进行连续两个月的跟踪后发现，189个楼盘环比涨幅超过了3%，最高的达到27%。位于中环附近、有地铁出行的楼盘，出现一开盘就被抢光的热销景象。

　　上海楼市重新“发烧”的两个因素

　　市场状况显示，导致上海房价快速上升的原因有两方面：

　　一是整体供给有余，有效供给相对不足。上海市政府部门认为：“上海楼市供求比连续几个月保持在1.5：1，供应充足，供需基本平衡。”这一判断适合于整体，但有效供给结构性不平衡的情况也确实存在。受市场青睐的新增优质房源——如位于外环线以内、地铁附近交通便捷、总价低的中小户型房，供应不足。天天房展网分析师江水指出，剔除配套商品房，今年前5个月上海楼市有效供需比仅为0.7：1，而春节这一数据还是0.9：1。随后，因为自主刚性需求的放量，有效供求关系逐渐逆转。一些开发商乘机开始放慢上市节奏甚至捂盘，在5月拿到预售许可证后仍迟迟不开盘。这在一定程度上烘托、放大了供求紧张。

　　天天房展网分析师薛建雄指出：“上海楼市的重新‘发烧’缘于内外环区域新房供应不足，特别是市场对该区域优质新房的刚性需求，使优质楼盘时常出现排队抢房，疯狂的涨价行为也主要出现在这一区域。”随着5月楼市的趋热，这股涨价风甚至向供应量一直比较充足的外环外区域蔓延。

　　二是顶级楼盘制造涨价风，标杆效应带动整体房价攀升。市场信息显示，今年上海房价的上升，顶级楼盘引领作用明显。“华府天地”“翠湖天地御苑”“九间堂”等豪宅今年以来的售价涨幅明显，目前在售均价都已达到每平方米5万元以上。薛建雄指出，尽管5月份上海房价加速上涨的内因是有效供给不足，豪宅攀价强销风无疑也起了煽风点火的作用，豪宅涨价对其周边住宅的价格示范、传导是客观存在的。

　　未来走势关键看6月份

　　上海楼市是否已经终结回调态势，重新进入快速上升通道？市场认为，单看3月份到5月份的旺季数据，还难下定论，关键还要看6月份数据。按照惯例，6月份开始，楼市进入淡季。如果淡季涨势依旧，那将意味着上海楼市彻底结束调整，进入又一轮上升期。

　　天天房展网研究中心数据显示，因为新增房源锐减，6月份的第一周(6月1日至7日)，成交量有所下降。全上海只有17个楼盘推出新房源，新增供应面积33.26万平方米，比5月份最后一周35个楼盘、58.05万平方米的新增供应量减少了42.7%。其中，公寓房源的新增供应量不足30万平方米。但供给减少，需求并未下降，有效供求关系偏紧导致房价继续上行的迹象明显。6月前7日，商品住宅(剔除动迁、配套房)成交量下降到56万平方米以下，但每平方米均价还是上升了50元以上。

　　不过，薛建雄也指出，抑制6月份房价上升的因素也存在。

　　其一，上海市主管部门已经启动新一轮房地产市场秩序专项整治，以“汤臣一品”为代表的豪宅，但凡销售环节出现问题，都将受查处。市场上少数伺机囤房抬价的开发商，受到政府整顿市场的威慑，将有所收敛。人为制造的涨价风可能有所降温。

　　其二，有关部门为了加快新增房源的供应速度，要求开发商拿到预售许可证后半个月内必须开盘。

　　其三，6月、7月、8月历来是楼市淡季，进入第三季度，“90/70”政策落实后的房源将逐步上市，会对供应量不足起到一定的缓解作用。而这类中小户型恰是自住需求的主流。

小散户1

大城市拿地越来越难 上海地块争夺显现狼群效应

2007年6月15日13:59 21世纪经济报道 田新杰  

    曾经依靠资本优势在内地土地市场上"呼风唤雨"的港资地产大鳄逐渐发现,拿地越来越难了。

   "现在在内地拿地很不容易。"6月12日,香港恒基兆业地产有限公司(0012.HK)(以下简称"恒基兆业")营业部总经理谢伟铨感慨,看中一块地,但最终因成交价高于公司预定上限而没能拿到,"出现这种情况的几率不断增加"。

    由国土资源部土地利用管理司等机构主办的"中国城市地价动态检测系统"发布的最新研究报告显示:2006年全国主要城市总体综合地价水平值为1544元/平方米,综合地价增长率为5.19%,与2005年的4.20%平均综合地价增长率相比,上涨了近1个百分点。

    而2007年至今,各地"地王"接连出现,地价记录屡创新高。

    地产大鳄主动求变

    "2006年,公司通过银团贷款等融资途径,获得了大约133亿港元的资金用于公司今年的发展,而这笔资金的大部分将投向内地房地产市场。"

    6月11日,恒基兆业在上海召开了一个"内地及香港投资气候"研讨会,谢伟铨在会上介绍了恒基兆业今年投资内地房地产的庞大计划。

    而据恒基兆业一位内部人士表示,包括这次公开研讨会在内,"市场竞争格局的变化,令我们在策略上作出一些改变。"

    谢伟铨还透露,"就在上个礼拜,公司参与长沙市的一幅土地争夺,地价在3亿左右,公司对该地块非常看好,作出的价格上限是5亿,但争夺异常激烈,最终成交价高达5.3元左右,只好放弃。"

    据了解,恒基兆业今年的目标是在内地新增土地的可建建筑面积1.5亿平方尺,目前已买入约可建建筑面积1亿平方尺的土地。

    "这些土地大多集中在徐州、长沙、重庆、西安、沈阳等二线城市,一线城市土地成本太高,几乎没有新增的量。"谢伟铨坦言,公司现在的战略是在一些二线城市争夺优质地块,打造当地具有标志性的项目。

    另据了解,目前李兆基在内地的房地产新增项目几乎都由恒基兆业亲自出马,恒基中国因资金有限已于2005年被私有化。此外,为了应对港资公司在内地面临的全新竞争格局,恒基兆业已基本确定年内在深圳设立中国总部,每个区域设立区域总部,全面落地。

    面对激烈的地市竞争,主动求变的香港上市地产公司不止恒基兆业一家。

    杨红旭表示,港资公司的优势大不如前,这个很正常,由于港资公司主要是盯着内地大城市的中心地块,而这些地块同样吸引着国内大开发商甚至境外其他资本的目光,加上这类土地供应趋紧,地块争夺的"狼群效应"将日益明显。

    各类资本的地块争夺战愈演愈烈,直接造成地市不断升温,地价攀升。

    据最新研究报告显示,热点地区重现地价加速上升。2006年,珠江三角洲地区综合地价继续保持增长趋势,平均地价水平为2276元/平方米,较2005年增长279元/平方米,综合地价平均增长率为13.95%,明显高于全国平均,高出700元/平方米以上。

    此外,上述研究报告还显示,2006年,广州市房价增幅为17.87%,与2005年相比增幅显著提高,居住地价增幅为14.78%,较2005年略有上升;而深圳市房价增幅为14.77%,居住地价增幅为18.2%,房价与地价的增长差大于广州。

    "2006年,北京、上海、广州、南京、杭州的楼面地价占房价的比例有所提高。"

    对内地地价及楼价的持续攀升,谢伟铨表示,"衡量一个城市的房地产健康状况,关键要看当地经济发展的本身,如果经济发展不足以支持地价、楼价的上涨,是很危险的。"

    另一值得注意的情况是,即使在一些陆续出台了严厉楼市调控政策的城市,地市却并未降温。

    5月30日,南京市两幅住宅用地,分别经过59轮竞拍和35轮激烈竞拍后,最终以4.05亿元和2.3亿元分别被"抢走"。

    而就在此前,南京市多个部门曾连续出台多项严厉的楼市调控政策,对持续升温的南京楼市"打压"降温。甚至,就在近日,南京市房产管理部门明确表示,将会同人民银行制定<南京商品房预售监管办法>,对开发商的商品房预售资金实行专户监管。

    但是,对楼市的调控并没有对开发商的拿地激情造成太大的影响。而南京的情况还仅是一个缩影,各地的地价记录最近仍在不断被打破。

    5月30日,绿城中国(3900.HK)联手葛洲坝集团,以34.9亿元报价在与中海、世茂、九龙仓、凯德置地、华润和新鸿基等大鳄的争夺中胜出,拿下杭州市钱江新城一幅126亩的土地,创下杭州楼面地价每平方米11759元的新纪录。

    另一方面,一些热点城市的中小开发商却只能外出找地。江苏伟业房产有限公司董事长王惠忠曾向记者坦言,公司主要是在江苏的二线城市购地,一线城市的热点地块基本不敢参与。

    "中国城市地价动态检测系统"的报告还指出,2006年南京的地价占房价比例很高,主要是由于南京城市建成区发展空间较小,城区周边可利用的建设用地少,建设用地供应不足。

    "造成这种情况的另一个重要原因,是土地供需关系。一线城市中心城区优质地块所剩无几,几乎都需要拆迁,而拆迁成本则在逐年上升,偶有地块出让,自然是争夺激烈。"杨红旭指出,即使在南京这样调控空前严厉的城市,由于现在拿的地要到一两年后才上市,开发商赌的正是这些政策的短期性,不会影响到两年后的市场。

    杨同时强调,这种供不应求的情况仅是表面现象,并非整体的地根太紧,主要是土地供应的区域及结构不平衡造成的。

    以上海为例,自2005年以来,上海每年新增土地供应都非常少。2005年全市商品住宅用地仅推出4幅,合计总建筑面积为54万平方米。2006年至2007年大致维持这一局面,而今年以来几次大规模土地出让,几乎都以工业用地为主。

    但土地闲置的情况却很严重。

    6月12日,国税总局在对修订后的<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>进行解释时指出,"一些地区和行业固定资产投资增长过快、乱占滥用土地的现象仍然严重。据悉,目前已出让的土地有2/3仍处于闲置状态。"