打造中国地产长城-------600048保利地产

nhlong

分析到位,非常有恒心!!!

刘欢

现在是介入的时机吗:)

走着瞧~

原帖由 小散户1 于 2007-7-19 18:58 发表


我能做的也仅仅是将我看到的一些公开信息贴上来
供大家一起浏览和研判
既记载了自己投资的思想历程和学习笔记
也可供有同类需要的朋友们节省时间来阅读
并非是刻意推荐大家买入
也绝非是部分朋友猜测的 ...

真的谢谢朋友,应该向你好好学习。现在大多数人有的只是浮躁，我也经常如此。
保利我也拿了一段时间了，不知道还能持有多久。

小散户1

广州新“地王”

大洋新闻2007年07月20日来源：广州日报作者：本报讯（记者李婧 实习生张晓莺）

11912元/平方米！昨日，珠江新城B1-3金融办公地块经过79轮跳跃式激烈竞价成为广州新“地王”，港资企业泰华房地产（中国）有限公司以高出拍卖底价3.5倍的价格——10.9亿元竞得。而昨日出让地块的重头戏——番禺四幅住宅地块也是高潮迭起。其中，经过72轮竞价,广州万科以高出拍卖底价1.2
倍的价格——4.2亿元竞得番禺沙湾西丽南路地块，楼面地价达到5784元/平方米，成为广州目前最贵的住宅地块。业内人士预计，珠江新城B1-3未来写字楼售价有望达到2万元/平方米，而番禺沙湾西丽南路地块住宅房价将达万元/平方米。
　　珠江新城：预计售价2万元/平方米

　　珠江新城B1－3地块是昨日拍卖的六幅地块中的最后一幅地块，但出人意料的是，这一金融办公地块不仅成为昨日六幅地块中楼面地价最高的一块，也刷新了去年12月20日琶洲PZB1301地块10037元/平方米这一“广州地王价”，成为广州的“新地王”。

　　由于这幅位于省妇幼保健院对面的金融办公用地是珠江新城土地一级市场上所剩无几的地块之一，所以，6家竞买人在79轮竞价中你争我夺，频频超越1000万元的竞价阶梯径自跳跃式报价，36号买家泰华房地产（中国）有限公司虽是按部就班报价，但最终赢得地块。

　　泰华房地产（中国）有限公司有关人士表示，该公司为港资公司，内地总部设于深圳，从事商业地产和住宅地产，但此次是第一次来到广州并获得地块，该地块将建设甲级写字楼，“在最短的时间内开发建设”。

　　该地块位于华夏路东侧，靠近黄埔大道，规划建筑物塔楼高度在130～150米。此前珠江新城地块最贵的是今年5月9日拍卖的I1～3地块，当时楼面地价达到9568元/平方米。中立地产总经理文志坚表示，预计B1－3地块也将向较高档次的商务写字楼（小户型、24小时办公）方向发展，售价可达2万元/平方米。

　　沙湾地块：限户型地块地价不低

　　番禺地块是广州一年多来首次推出。番禺沙湾西丽南路地块是昨日出让的四幅番禺地块中最大的一块，用地面积达到62223平方米（净用地58093平方米，代征市政道路用地4130平方米），建筑面积达到72616平方米，尽管规划限制其住宅套型建筑面积要小于或等于90平方米，但成为最受热捧的一块地。在万科、保利、雅居乐、合生等12家竞买人参与的拍卖中，经过72轮激烈角逐，最终广州万科以4.2亿元的总价，折合楼面地价5784元/平方米竞得。而该地块公告推出之时楼面地价只有1653元/平方米。此前广州最贵的住宅地块是万科去年竞得的金沙洲地铁，楼面地价为4033元/平方米。

　　该地块位于番禺城区市良路与西丽南路交汇处西北侧，地处番禺中心板块，生活配套、交通配套齐全，周边群集是目前市桥最高端住宅区。广州万科表示，将把该项目打造为番禺区高品质的“经典项目”和“标志性建筑”。

　　对于该地块的地价，房地产专家、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，预计房价将过万元/平方米，而且现有物业可能会因此趁机抬价。但他同时认为，地价并非越高越好，因为地价对楼价影响很大，而房屋并不是卖得越贵越好，会影响到老百姓的幸福指数。赵卓文表示，目前房地产市场在大开发商带动下的地价上涨等行业垄断寡头倾向值得警惕，政府有必要采取双限双竞等限制性措施遏制地价上涨。

　　石楼及大学城地块：保利独得两块

　　相比沙湾，番禺石楼镇三幅住宅地块地理位置略偏，但都位于镇政府附近，生活配套齐全，广州保利地产为最大赢家，独得石楼新城区两幅地块。石楼镇赤岗村地块、新城区（1）、新城区（2）三块地公告的楼面地价分别只有1197元/平方米、921元/平方米、855元/平方米，根据规划，这三块地不限户型，可提供1000多户住房。

　　在多达八家竞买人中，保利地产击败多家公司分别以8900万元和2.7亿元竞得新城区（1）、（2）地块，楼面地价分别为2928元/平方米和3120元/平方米。对此，保利地产有关人士表示，地价尚在预期之内，将在2年内开发建设。

　　此外，昨日拍卖出让第一块地是小谷围岛规划中心区DS1510地块，位于大学城内，在华南理工大学和广东工业大学之间，有四家竞买人参与。该地块也是昨日拍卖最快一幅地，5分钟就有买主，广州市凌辉房地产有限公司以1.65亿元竞得，楼面地价约2429元/平方米。

　　增城将拍卖一幅商住地块

　　又讯 （记者李婧 实习生张晓莺）昨日，增城市国土房管局发布公告，8月21日将拍卖出让编号为83001220A7048地块的国有土地使用权。该地块位于增城市荔城街庆丰村洋溪上高城（土名），规划用途为商住用地，出让面积52581平方米，起价5520万元，折合楼面地价约1236元/平方米。增城市国土房管局在土地规划中明确，90平方米以下中小户型的建设比例不得小于70%。


　　地块基本情况及拍卖情况

　　地块位置

　　用地性质

　　建筑面积

　　（平方米）


　　最低交易价

　　（万元）

　　竞得人

　　竞得价

　　（万元）

　　楼面地价

　　（元/平方米）

　　预计售价

　　（元/平方米）

　　番禺区石楼镇赤岗村地块 居住用地 25898 3100 京旭有限公司 7700 2973 5500以上

　　番禺区石楼镇新城区(1)地块 商品住宅用地 30393 2800 保利房地产（集团）股份有限公司 8900 2928 5500以上

　　番禺区石楼镇新城区(2)地块 商品住宅用地 86526 7400 保利房地产（集团）股份有限公司 27000 3120 5500以上

　　番禺区沙湾镇西丽南路地块 居住用地 72616 12000 广州市万科房地产有限公司 42000 5784 10000元以上

　　番禺区小谷围岛规划中心区（DS1510地块） 旅馆业用地 67925 12600 广州市凌辉房地产开发有限公司 16500 2429 无

　　天河区珠江新城B1-3地块 金融办公 91502.52 21800 泰华房地产(中国)有限公司 109000     11912 约20000

小散户1

“广州楼价升值空间还很大”

大洋新闻2007年07月20日来源：信息时报作者：罗莎琳　实习生 杨湖川



与深圳及上海相比，广州现时的楼价仍处于较低水平。时报记者 罗莎琳 摄


　　近年来，国内楼市的升势开始吸引港人的关注。美联中国广州区域董事刘志忠预计，2007年港人在内地购买的商品房最少约25500套，涉资近170亿港元。

　　港人内地置业多选广东


　　据统计资料显示，由2005年开始，港人往内地置业的商品房数量显著增加，2006年已购入逾23400套单位，总额146亿港元，预计此趋势将因物业可观的回报率、人民币升值及股市持续走好等因素下得以提升。故美联中国广州区域董事刘志忠预计，2007年港人在内地购买的商品房数量最少约25500套，涉资近170亿港元。

　　据美联中国抽样访问150名在内地买房的香港客户，逾七成受访者选择100万元以下的物业，并以广东省及珠三角为主。而回顾过去十年，深圳及上海的楼价已上升逾两倍，升幅惊人，故虽然新政不断，但港人置业的热潮将可持续。


　　广州楼价升值空间很大


　　刘志忠表示，上半年中央对广州实施的宏调措施较其它地区少；与深圳及上海相比，广州现时的楼价仍处于较低的水平，升值空间较大。

　　07年国内物业市场在一系列宏调措施下揭开序幕，首先是中央1月初加息，4月更连发三招；此外，二手个税的再次重推亦为市场带来骚动。在此背景下，广州楼价仍然处于上升势态，6月份的住宅市场整体交投畅旺，一二手造价同时录得大幅飚升，当中以二手升幅较明显：6月二手住宅均价为6463.8元，与去年同期相比上升近11.44%；一手均价也达到了8851元/平方米。

　　刘志忠指出，国内流动资金过剩，人民币持续升值，令物价有上涨的压力。发展商成本增加，或放缓开发步伐，或待价而沽，令供应量减少，在供不应求的情况下，楼价得以稳步上扬。同时，股票市场因受外围因素大幅波动，预料将有部分投资者弃股换楼，故短期内或再有资金流入物业市场，令物业价格及成交量得以保持。

小散户1

珠江新城拍出天价地

大洋新闻2007年07月20日来源：信息时报作者：田桂丹



79轮竞价后，高举36号牌的是“泰华”以10.9亿元拿下珠江新城“新地王”。
　　
时报记者  黄立科 摄



　　时报讯 （记者 田桂丹 实习生 童丹）昨天，广州拍卖6幅地块引来24家开发商进场竞夺，珠江新城B1-3地块以11912元/平方米刷新半年前诞生的“琶洲地王”，被泰华房地产拿下。而番禺4幅地块最引人注目的沙湾限户型地块，以楼面地价5783元/平方米，成为广州万科南拓挺进番禺的首站；石楼镇镇政府附近的住宅地被雅居乐旗下公司摘走，2幅靠山的住宅地则被保利揽得。据统计，6地块共卖得地价21.11亿元。

　　沙湾限户型地成“明星”


　　在拍卖会上，番禺沙湾限户型住宅地地块无疑是现场“明星”，吸引万科、保利、雅居乐、合生等16家知名开发商参与竞拍。先是保利直接跳过1.97亿元举牌价叫价2亿元，引发“混战”，在万科应价4亿元时全场哗然，最终广州万科在第72轮以4.2亿元总价收入囊中，折合楼面地价5783元/平方米，超过此前金沙洲的4033元/平方米。

　　据介绍，该项目位于番禺南区，周边群集金业别墅、海伦堡御苑，金沙丽水别墅等市桥最高端住宅区。因竞争火爆，在总价3.06亿元时，拍卖师就开始提醒投资者有风险，甚至提醒开发商稍后广州还将在花都、番禺、大学城等地有多幅地块推出，但仍然没有降低开发商举牌热情，成交总价高达4.2亿元，比最低成交价超出整整3个亿。

　　万科有关负责人说，此次拿地是借南拓进入番禺，政府明确将其地位为城市文化与商业中心、具有南国水乡特色的高质量城市居住生活区，是番禺不可多得稀缺土地资源，具备打造高品质人文社区的潜质。


　　保利超3亿元连摘两块地


　　同时，番禺石楼镇新城区(1)、(2)地块也受到热捧。先是石楼镇新城区(1)开拍，多轮马拉松举牌战，保利地产以8900万元拿下，折合楼面地价2928元/平方米。接着，在拍卖相邻的番禺区石楼镇新城区(2)时，拍卖师叫价到1.5亿元，开发商可以跳过报价阶梯，最后手执48号牌的保利以总价2.7亿元再下一城，拿下此次拍卖建筑面积最大的住宅地，折合楼面地价3120元/平方米。

　　而同在石楼镇赤岗村住宅地块，经过15轮举牌后由雅居乐旗下的京旭房地产拿下，总价7700万元，折合楼面地价2973元/平方米。


　　珠江新城“新地王”诞生


　　昨天，同进土地拍卖大厅的还有两幅商业地块，其中珠江新城的“热”与大学城的“冷”形成对比。大学城小谷围岛规划中心区DS1510地块，经过6轮举牌，该地块仅以总价1.65亿元，被广州凌辉房地产开发有限公司拿下。

　　而珠江新城B1-3地块在79轮应价后，以总价10.9亿元被泰华房地产（中国）有限公司拿下，折合楼面地价为11912元/平方米，不仅超过今年5月份珠江新城本身的地王价9568元/平方米，还超越去年12月份“琶洲地王”的10037元/平方米。泰华有关负责人表示，他们将尽快开发该地块成为甲级写字楼，愿出高价主要是看好广州市场。

小散户1

二季度基金"买金置地" 金融股与地产股是增仓重点

2007年07月20日 07:27:32 中财网

　　今日，基金二季报全部披露完毕。根据天相对公布二季报和一季报可比的213只积极投资偏股型基金统计数据显示，中国平安、中国人寿、招商银行、浦发银行、华侨城等一批金融地产股以及大商股份、苏宁电器、王府井等一批消费服务类股票受到基金持续增持，凸显了人民币升值及消费升级的投资主题，上海机场、白云机场等一批增长稳健的股票受到基金增持，显示出基金开始在投资中体现出一定的防守性。
　　此外，天相统计数据显示，前期火爆一时的券商股中信证券、吉林敖东受到减持，受到减持的还有以武钢、宝钢为首的钢铁板块。
　　银行增减两重天
　　天相统计数据显示，基金二季度重点对招商银行、浦发银行、兴业银行、深发展等一批股份制商业银行进行了增持，而对于工商银行、中国银行等一批国有银行进行了减持，将工商银行列入前十大重仓股的基金二季度末只有三只。有基金经理表示，银行是经济发展的血液提供者，也受益于居民金融理财意识的提高和理财方式的转变，除非经济增长发生大的转折，否则银行的增长会高于市场平均水平。但是，在投资上应该更关注股份制银行，虽然在整个市场份额上不如国有银行，但在细分市场、创新业务的拓展上具有优势，可能会有一个比较好的增长速度。
　　可以看出，正是基金的增减推手，造成了股份制银行与国有银行二季度的市场表现迥异。招商银行二季度涨幅达到41.43%，浦发银行达到36.94%，深发展达到71.05%，与之相比，工商银行下跌8.40%，中国银行下跌9.55%。
　　地产股价持续上攻
　　即使是"5·30"后市场出现大幅下跌，地产股却显得超然事外，万科、招商地产、华侨城等一批地产龙头股持续创出新高，其中，万科二季度涨幅达到74.04%，华侨城二季度涨幅为101.80%，招商地产二季度涨幅达到72.45%。
　　天相统计的数据显示，其背后的推动力量，正是基金的集中增持。天相统计显示，一季度只有16只基金将华侨城纳入前十大重仓股，这一数字如今上升为36只，持股数占流通股比例由一季度末的21.18%上升为如今的38.49%，将招商地产纳入前十大重仓股的基金数由一季度的13只上升为22只，持股数占流通股比例的20.03%上升到如今的27.99%。
　　值得关注的是，基金在二季度持续增持地产股，显然是基于人民币升值以及人口红利的因素影响会持续很长时间。有基金经理提出，从行业配置角度来看，金融和地产这两个重要行业盈利的确定性和成长性在各主要行业横向比较中处于领先位置，因此会成为基金重点研究和配置的行业。从7月份以来的情况来看，地产股仍比较红火，其中，万科7月份以来涨幅达到21.91%，招商地产涨幅达到14.15%，华侨城达到17.31%，数据显示出基金在人民币升值和人口红利背景下继续增持地产股。
　　钢铁股有望反转
　　二季度的数据显示，钢铁股受到基金持续减持，其中，武钢股份一季度末出现在48只基金的十大重仓股中，而这一数字到了6月30日，就变成了24只，基金持股数占流通股的比例也由当初的44.15%下降为二季度末的22.08%，宝钢、鞍钢也受到了基金的大幅减持。基金当时选择大比例减持钢铁股，其原因在于认为钢价走低，同时市场参与者对于国家抑制钢铁过快出口的政策的影响比较担心。
　　但接下来，钢铁股的表现有可能会出现反转。钢铁股相对市盈率低，业绩有可能超出预期，多家基金公司表示，将重点关注钢铁以及煤炭、汽车等这一类型市盈率低、业绩有可能超出预期的公司，同时有基金经理预测电力、钢铁等这些大行业未来面临较大的行业整合机会和业绩增长潜能，可能会存在一定的阶段性投资机会。
　　另外，天相统计数据显示，大商股份、苏宁电器、泸州老窖、王府井等一批消费服务类股票继续出现基金增持的十大重仓股行列，显示出消费升级仍然是基金投资的重要主题。基金经理表示，在这一主题下，坚持长期持有一些有品牌优势和消费品和商业零售企业，维持其较高的权重。
　　
　 中国证券报

小散户1

先有鸡还是先有蛋 地价与房价到底谁在影响谁

2007年07月20日 08:58:45

　　地价与房价，谁在影响谁？这个问题就如"先有鸡还是先有蛋"一样，从2005年此轮房地产调控大幕拉开伊始争论至今。而日前国土资源部的表态，让我们窥见到了政府的立场。一方面，国家对于土地这扇"闸门"的把关依然"严"字当头；另一方面，政府也意识到了土地对房价的作用力，国土资源系统今年就加大了土地供应，从供应"源头"调节市场。
　　回顾2005年以来不少地方所走的土地路线，不难看出，地根紧缩首当其冲。以上海为例，有数据显示，2005年土地出让的成交面积为385万平方米，不足2004年的十分之一，2006年土地出让的成交面积虽为648万平方米，但和宏观调控前的数量相比差距也非常大。
　　而与调控下的土地供应紧缩形成强烈反差的是，开发商的土地增持需求越来越强烈。同时在地价与房价之间存在的相互作用力下，开发商对有限土地的追捧刺激了地价，高昂的地价又刺激房价进一步上升。再以上海为例，当今年5月浙江绿城以高达12509元/平方米的楼板价拿下杨浦新江湾城D1地块后，周边几个在售楼盘价格随即上涨30%。
　　难怪有专家认为，地根紧缩并不能减缓房价快速上升的势头，反而容易在土地"有限"的信号下生成一股无形的反作用力，造成未来新房供应也将有限的心理影响，直至间接危及相关区域的房价走势。"也许这(供应偏紧)才是目前上海开发商囤房惜售、房价回热的根本原因。"
　　当然，面对开发商和购房者的双重需求，政府也开始反思以往调控思路的不利之处。如上海今年的推地频率已明显提高，4月底至今已连续5次发布土地公告，隐约显出上海加大土地供应、平抑房价的努力。只是，其中住宅供地比例仅占到15%左右，而上海每年的商品住宅成交量可占到全部商品房成交量的80%以上，所以未来要起到平衡供求进而平抑房价的作用恐怕还有难度。(李和裕)  

　 上海证券报

小散户1

与志同道合的朋友们共勉：

成功只属于有头脑和有准备的人！

NetHades

老大，你太敬业了......没想到048你也分析过，呵呵....重仓之一....

趋势啊

说的太好啦,俺不会分析,但有胆量,今天追了.:*19*: :*19*:

wugd901

俺当过保利地产三回股东了...
不错,不错,用二天时间认真看完了本文章.
谢谢了LZ...

小散户1

供应瓶颈尚未缓解 北京房价在"缩量"中上涨

2007年07月21日 09:13:57

　　供应瓶颈尚未缓解 北京房价在"缩量"中上涨
　　五环内已难觅8000元以下楼盘
　　今年上半年，北京商品房市场日益呈现"曲高和寡"的景象。房价连创新高，但成交量却日益萎缩；统计数据表明，北京商品房现房和期房的销售面积 仅为去年同期的三分之二；8000元的销售均价曾经是去年京城的主流销售产品，而如今在五环内已经面临"绝迹"。
　　业内专家分析认为，一方面，北京商品房供应指标持续下滑，另一方面，高昂的房价日益削弱人们的购买力。在调控政策的影响下购房人普遍持观望的心态，北京楼市呈现出"缩量空涨"的市况。
　　供应瓶颈尚未缓解
　　"现在在北京城里找个价位合适的房子，真是太难了，动不动就上百万，我们老百姓怎么买得起？"在北京西五环附近一处楼盘看房的曹先生抱怨道，"目前这处楼盘的销售均价已经高达11000元。"
　　市场人士分析，上半年开盘均价不断攀升，反映了目前北京新房市场的供应依然趋紧。21世纪不动产分析师孟奇认为，现在已经到了销售旺季，但市场上可供楼盘又比较少，正在销售的楼盘便"待价而沽"；此外，还有一个原因是，现在地根银根收紧，开发项目越来越难找。因此很多开发商并不希望楼盘销售速度过快，部分开发商为了控制销售速度，则有意提高销售价格，或者推后开盘日期。
　　今年6月份，北京商品住宅获批销售面积同比下降三成。北京市建委统计数据显示，6月份，北京共批准商品住宅销售许可证30个，获批上市套数为5560套，获准面积71.32万平方米。同比2006年6月份，商品住宅获批销售面积下降33.1%，环比5月份，商品住宅获批销售面积下降10.7%。
　　中大恒基董事长刘益良指出，今年以来，开发商对项目取证（获得房屋销售许可证）的意愿明显降低，项目大面积取证开盘的局面很难再现，取证面积缩水严重。根据2007年上半年住宅取证情况来看，除去2月份春节淡季，6月份获批销售面积为半年来最低。北京统计局的数据也印证了这一点。1至5月，北京市房地产开发投资增速继续放缓，影响未来市场供给的新开工面积持续下降。
　　前5个月，北京市完成房地产开发投资532.8亿元，比去年同期增长10.8%，增幅同比回落7.3个百分点。商品住宅投资增幅回落，住宅投资280.4亿元，比去年同期增长11.7%，增幅同比回落21.3个百分点。经济适用房住宅完成投资5.9亿元，下降56.3%。
　　5月末，北京市本年新开工面积718.6万平方米，下降29.5%。在商品房中，住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，分别为4452.7万平方米和455万平方米，比去年同期分别下降6.4%和25.7%。写字楼和商业等经营性用房的新开工面积也均呈下降趋势，分别下降24.2%和49.1%。
　　供求错位导致成交低迷
　　在东城区工作的贺先生准备结婚，他打算买一套总价在70万以内的两居。但令他郁闷的是，合适他的住房除了南四环外的新房，就是年代较为久远的二手房。
　　中大恒基的调查显示，截至2007年7月上旬在售的近430个商品住宅类项目中，销售均价在8000元以下的项目中仅2个楼盘位于五环内项目，大兴、丰台各一个。
　　SOHO中国董事长潘石屹认为，普通老百姓关注的住房问题主要集中在每平方米8000元以下的住房，因此，判断北京住房市场的供给是否能满足需求，应当主要看一个时期内，每平方米8000元以下的楼盘供应了多少。目前北京市场商品房供应量相对不足，主要是结构不尽合理，中低价位的住房供应日益减少，供求有错位。这也就造成了目前京城高档公寓类产品滞销，而普通住宅却日益紧俏抢手的局面。
　　统计表明，1至5月，北京市商品房现房和期房销售面积继续较大幅度下降，现房销售面积为159.5万平方米，期房销售面积为509.8万平方米，分别比去年同期下降48.1%和20.3%。与今年一季度相比，现房和期房销售面积降幅略有趋缓。商品房销售中，住宅现房销售面积115.4万平方米，下降56%；住宅期房销售面积404.6万平方米，下降31.8%。
　　"不少人认为，现在房价过高的原因在于市场供不应求。但现实情况并非如此，从空置率和可售房源可以看出，目前很多住房还处于'工业库存'状态，另外还有一些房子在投资或投机者的手中，而自主性需求却没有得到充分满足"。房地产咨询机构的吴迪莱经理分析道。
　　21世纪不动产分析师孟奇也认为，调控政策并没有从根本上解决市场中因供需错位造成的供不应求，中低收入人群的住房需求现在无法通过商品住宅市场来消化，因此短期内便抑制了自住性需求。
　　实际上，北京的自主性住房需求相当旺盛。常住人口的快速增长，相应地带来了对住房需求的增长。北京市统计局的数据显示，近三年，北京每年增加41.5万人。按照2006年北京城镇居民人均住房建筑面积25.9平方米计算，每年新增住宅需求达到1074.85万平方米。
　　此外，北京城市化进程进一步加快带动了大量拆迁住房需求、住房消费升级增加了人们的置业需求，以及北京作为国际大都市吸引大批的精英人士来京工作，也产生巨大的自住需求。
　　土地供应郊区化趋势明显
　　根据北京市土地整理储备中心的数据统计，今年1至6月，北京市通过"招拍挂"方式出让土地共计33宗，土地供应面积达326.20万平米，规划建筑面积为375.10万平米，环比06年上半年分别增加25%、20%，总体供应仍保持增长态势。
　　上半年出让的33块土地中，17块土地在城八区，其中住宅用地8块，商业金融用地4块，其他配套公建用地5块，其中城四区内没有住宅供地，仅为两块配套公建用地，城区内商品住宅的土地供应已经非常有限。业内专家预计，未来商品住宅用地稀缺，商业金融和公建用地将成为供地主要用途。同时，城区内可开发土地的减少加快了郊区房地产开发的热度，出现土地在郊区集中放量的现象。
　　另外，政府在规划土地使用性质上也首次出现"限价地"，政府保障性住房用地供给就此拉开帷幕，链家地产市场部王志伟认为，这些保障性用地的上市将对房价形成冲击，在形成有效的市场供应后会在一定程度上拉低房价，同时，供给结构的调整为中低收入人群的住房消费提供了可能。  

　 中国证券报

小散户1

北京房价"缩量"中上涨 五环内难觅8000以下楼盘

2007年07月21日 09:24:26



　　今年上半年，北京商品房市场日益呈现"曲高和寡"的景象。房价连创新高，但成交量却日益萎缩；统计数据表明，北京商品房现房和期房的销售面积仅为去年同期的三分之二；8000元的销售均价曾经是去年京城的主流销售产品，而如今在五环内已经面临"绝迹"。
　　业内专家分析认为，一方面，北京商品房供应指标持续下滑，另一方面，高昂的房价日益削弱人们的购买力。在调控政策的影响下购房人普遍持观望的心态，北京楼市呈现出"缩量空涨"的市况。
　　供应瓶颈尚未缓解
　　"现在在北京城里找个价位合适的房子，真是太难了，动不动就上百万，我们老百姓怎么买得起？"在北京西五环附近一处楼盘看房的曹先生抱怨道，"目前这处楼盘的销售均价已经高达11000元。"
　　市场人士分析，上半年开盘均价不断攀升，反映了目前北京新房市场的供应依然趋紧。21世纪不动产分析师孟奇认为，现在已经到了销售旺季，但市场上可供楼盘又比较少，正在销售的楼盘便"待价而沽"；此外，还有一个原因是，现在地根银根收紧，开发项目越来越难找。因此很多开发商并不希望楼盘销售速度过快，部分开发商为了控制销售速度，则有意提高销售价格，或者推后开盘日期。
　　今年6月份，北京商品住宅获批销售面积同比下降三成。北京市建委统计数据显示，6月份，北京共批准商品住宅销售许可证30个，获批上市套数为5560套，获准面积71.32万平方米。同比2006年6月份，商品住宅获批销售面积下降33.1%，环比5月份，商品住宅获批销售面积下降10.7%。
　　中大恒基董事长刘益良指出，今年以来，开发商对项目取证(获得房屋销售许可证)的意愿明显降低，项目大面积取证开盘的局面很难再现，取证面积缩水严重。根据2007年上半年住宅取证情况来看，除去2月份春节淡季，6月份获批销售面积为半年来最低。北京统计局的数据也印证了这一点。1至5月，北京市房地产开发投资增速继续放缓，影响未来市场供给的新开工面积持续下降。
　　前5个月，北京市完成房地产开发投资532.8亿元，比去年同期增长10.8%，增幅同比回落7.3个百分点。商品住宅投资增幅回落，住宅投资280.4亿元，比去年同期增长11.7%，增幅同比回落21.3个百分点。经济适用房住宅完成投资5.9亿元，下降56.3%。
　　5月末，北京市本年新开工面积718.6万平方米，下降29.5%。在商品房中，住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，分别为4452.7万平方米和455万平方米，比去年同期分别下降6.4%和25.7%。写字楼和商业等经营性用房的新开工面积也均呈下降趋势，分别下降24.2%和49.1%。
　　供求错位导致成交低迷
　　在东城区工作的贺先生准备结婚，他打算买一套总价在70万以内的两居。但令他郁闷的是，合适他的住房除了南四环外的新房，就是年代较为久远的二手房。
　　中大恒基的调查显示，截至2007年7月上旬在售的近430个商品住宅类项目中，销售均价在8000元以下的项目中仅2个楼盘位于五环内项目，大兴、丰台各一个。
　　SOHO中国董事长潘石屹认为，普通老百姓关注的住房问题主要集中在每平方米8000元以下的住房，因此，判断北京住房市场的供给是否能满足需求，应当主要看一个时期内，每平方米8000元以下的楼盘供应了多少。目前北京市场商品房供应量相对不足，主要是结构不尽合理，中低价位的住房供应日益减少，供求有错位。这也就造成了目前京城高档公寓类产品滞销，而普通住宅却日益紧俏抢手的局面。
　　统计表明，1至5月，北京市商品房现房和期房销售面积继续较大幅度下降，现房销售面积为159.5万平方米，期房销售面积为509.8万平方米，分别比去年同期下降48.1%和20.3%。与今年一季度相比，现房和期房销售面积降幅略有趋缓。商品房销售中，住宅现房销售面积115.4万平方米，下降56%；住宅期房销售面积404.6万平方米，下降31.8%。
　　"不少人认为，现在房价过高的原因在于市场供不应求。但现实情况并非如此，从空置率和可售房源可以看出，目前很多住房还处于'工业库存'状态，另外还有一些房子在投资或投机者的手中，而自主性需求却没有得到充分满足"。房地产咨询机构的吴迪莱经理分析道。
　　21世纪不动产分析师孟奇也认为，调控政策并没有从根本上解决市场中因供需错位造成的供不应求，中低收入人群的住房需求现在无法通过商品住宅市场来消化，因此短期内便抑制了自住性需求。
　　实际上，北京的自主性住房需求相当旺盛。常住人口的快速增长，相应地带来了对住房需求的增长。北京市统计局的数据显示，近三年，北京每年增加41.5万人。按照2006年北京城镇居民人均住房建筑面积25.9平方米计算，每年新增住宅需求达到1074.85万平方米。
　　此外，北京城市化进程进一步加快带动了大量拆迁住房需求、住房消费升级增加了人们的置业需求，以及北京作为国际大都市吸引大批的精英人士来京工作，也产生巨大的自住需求。
　　土地供应郊区化趋势明显
　　根据北京市土地整理储备中心的数据统计，今年1至6月，北京市通过"招拍挂"方式出让土地共计33宗，土地供应面积达326.20万平米，规划建筑面积为375.10万平米，环比06年上半年分别增加25%、20%，总体供应仍保持增长态势。
　　上半年出让的33块土地中，17块土地在城八区，其中住宅用地8块，商业金融用地4块，其他配套公建用地5块，其中城四区内没有住宅供地，仅为两块配套公建用地，城区内商品住宅的土地供应已经非常有限。业内专家预计，未来商品住宅用地稀缺，商业金融和公建用地将成为供地主要用途。同时，城区内可开发土地的减少加快了郊区房地产开发的热度，出现土地在郊区集中放量的现象。
　　另外，政府在规划土地使用性质上也首次出现"限价地"，政府保障性住房用地供给就此拉开帷幕，链家地产市场部王志伟认为，这些保障性用地的上市将对房价形成冲击，在形成有效的市场供应后会在一定程度上拉低房价，同时，供给结构的调整为中低收入人群的住房消费提供了可能。

　 中国证券报

ylqin222

谢谢你的分析，只是你想过天威投资失败的原因吗？

小散户1

上海楼市量缩价升 房价坚挺缘于供求失衡

2007年07月21日 09:15:26

　　在5、6月份连续两个月成交量的疯狂攀升后，进入7月，上海楼市的成交量终于放缓脚步。统计显示，7月以来连续两周，上海的商品房成交量和其中住宅类成交量两项指标都出现了不同程度的下滑，尽管下滑幅度不大，但已经引起部分市场人士的警觉。不过，许多业内人士认为，在上海楼市供求关系没有明显变化的情况下，供不应求仍会导致房价继续上扬。
　　量能小幅萎缩
　　5、6月份的成交量不断刷新上海楼市月成交记录，而6月份商品房周成交量屡屡突破80万平方米高位的成绩更是让很多人惊叹楼市回暖的速度。但进入7月份以来，这种成交量持续上扬的势头戛然而止，取而代之的，是连续两周的成交量下滑。
　　搜房网公布的统计数据显示，7月的第一周(7.2日-7.8日)上海共成交商品房6802套，成交面积为745193平方米，比上一周的7325套和890666平方米分别下滑了7.14%和16.33%，其中当周住宅类房源成交5367套，成交面积为639409平方米，分别比上一周的6171套和744016平方米下滑了13.03%和14.06%。7月份的第二周(7.9日-7.15日)，上海共成交商品房6042套，成交面积为685475平方米，分别比前一周下滑11.17%和8%，其中住宅类房源成交4976套，成交面积583437平方米，比前一周分别下滑了7.28%和8.7%。
　　值得关注的是，这种成交量的下降呈现一种结构性的调整态势。在连续两周的下滑过程中，上海市中心地带的内中环新楼盘推出减少，而成交量也出现较大的萎缩，而位于上海郊区的外交环地带新推楼盘较多，其低价位的优势吸引了不少购买者，成交量虽然相对有所下滑，但个别地区的楼盘仍然出现了旺销的情况。
　　对此，业内人士分析指出，量能下滑传递了这样一个信息，那就是在前期的迅猛上涨过程中，上海消费者的购买力有一定程度的透支。佑威地产研究中心主任薛建雄表示，前两个月迅速扩大的成交量，不但消化了去年宏观调控积压的需求和年初股市财富转移的需求，而且也透支了未来需求。他预测，下半年上海楼市的交易量会大幅下滑，甚至有可能出现如同去年的长时间盘整。
　　房价坚挺缘于供求失衡
　　不过，尽管上海楼市的成交量出现了连续两周下调，但这并不影响许多业内人士对房价坚挺的信心。有业内人士甚至乐观表示，上海房价的上升通道已经打开，支撑上海房价的最关键因素就是供求严重失衡。
　　6月份的统计数据是这些业内人士对房价充满信心的依据之一。6月份，上海市商品房新增面积169.87万平方米，环比减少13.49万平方米，下滑了7.36%，同比大幅减少82.73万平方米，降幅达到32.75%；而与此同时，6月份，上海市商品房成交量环比增加6成，全市商品房成交量348.17万平方米，环比增加41.89万平方米，增幅为13.68%，同比大幅增加139.65万平方米，增幅为66.97%。统计显示，6月份，上海房地产市场供求比为1∶2.05，供不应求态势进一步加剧。
　　一位分析师指出，上海目前局部区域供求失衡比较明显，主要集中在内中环区域，而外环区域新楼盘较多，未来供求关系比较容易获得平衡。他认为，此次出现供求失衡的主要原因是两年内压抑的需求集中释放。由于宏观调控的效果不明显，而房价一直处于上扬状态，很多观望的刚性需求在今年4月份已经开始逐步入市，骤然放大的购买力推动了房价的上升，而房价的快速上扬又刺激了更大购买力的释放，尤其是在股市受调控影响出现大幅振荡的时候，出现财富向楼市转移迹象，这也是购买力放大的一个重要因素。而短期内，楼市的供应不可能有迅速增加，这样使得短期内出现了供求失衡的局面。分析师表示，在近期还看不到扭转这种失衡局面的迹象，因此，上海楼市的价格在近期还有可能继续上扬。  

　 中国证券报

小散户1

原帖由 ylqin222 于 2007-7-21 12:25 发表
谢谢你的分析，只是你想过天威投资失败的原因吗？

我投资天威失败？

你真的是太可爱了！   

ylqin222

我很喜欢LZ的分析，希望LZ越来越成熟，挣钱越来越多，

小散户1

专家分析:加息将对房产业产生五大影响

2007-07-21 10:15     重庆晨报


　　招行有关人士分析认为，加息将对房地产行业产生五大影响。

　　开发商：市场风险增大

　　加息后，开发商还贷增加，也就是财务成本增加，在此情况下，必须加快项目开发的周转期。而加息后，居民购买力下降，从而可能引起房价下跌，企业盈利减少甚至亏损。此外，企业土地储备成本的风险也相应提高。

　　购房者：负担加重

　　尽管房贷可打8.5折，但总的来说，贷款月供增加，家庭负担又加重了。

　　持币待购者：购买力下降

　　按照惯例，如果按揭购房，月供应当占家庭月收入的30%-50%为宜。对于一个月收入为5000元的家庭来讲，如果用收入的50%支付月供，就有50万的购买能力。但是，利率提高后，购买力肯定下降。

　　投资者：利润缩水

　　比如，一投资者6成银行贷款，4成自有资金，投资物业的市场回报率假定为10%，如果贷款利率分别提高到6%、7%或8%，而其他条件不变，则自有资金的投资回报率下降为9%、8%和6%左右，甚至亏本。投资者利润减少导致投资者减少，可望引起房价回落。

　　银行：违约可能增加

　　加息可能导致住房价值缩水和业主月供的增加，可能诱使一部分负资产的家庭主动选择断供，或者迫使一部分陷入"现金流危机"的家庭暂时断供。而开发商在价格波动下发生亏损，也会威胁到建设贷款的安全，这都增加了银行的风险。

　　加息影响·房市

　　20万按揭20年 每月多还22元

　　据兴业银行重庆分行人士介绍，央行昨日要求各商业银行加息后，凡是从今日开始办理的各项存贷款，其具体执行利率肯定严格按照新利率执行，但对于已于今日（7月21日）以前办理的贷款，新利率执行时间各不相同。

　　比如房贷，按照房屋按揭贷款要求，一旦央行加息，新利率要到次年1月1日开始实施。也就是说，央行从今日加息后，新利率要到2008年1月1日才开始实施。

　　而购买大额电器或者房屋装修等消费贷款，如果条款没有特殊规定，新利率也将在明年1月1日实施；而个人抵押循环贷款或者个人信用贷款，由于期限一般都在1年以上，全部按照旧的利率执行。

　　据招商银行重庆分行人士计算，从今天开始，办理按揭购房的市民还款压力将增大。贷一笔20万元期限为20年的房屋贷款，每月将多还22元。

　　建行重庆分行人士则表示，尽管央行今日开始加息，但今日前办理房贷要到明年初才会执行新利率，因此，提前还贷的高峰应该在年末。

ylqin222

LZ是不是忽略了一点