打造中国地产长城-------600048保利地产

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北京房价又现暴涨 开发商趁机捂盘


据链家地产统计，今年上半年北京二手房成交均价已达8518元／平方米，相比去年同期6372元／平方米，涨幅高达33.7%。进入6月，北京新建普通住宅开盘均价猛涨20%。另据中大恒基统计，6月，包括普通住宅、公寓和别墅在内的住宅项目开盘整体均价同比上涨了33.2%。

　　开发商一再推迟项目入市

　　高墙、大院，严密的戒备。7月12日下午，中国经济时报记者试图靠近“奥东18”一探究竟。记者选取了不易被觉察的南门，一辆混凝土泵车正好停靠在南门门口，记者前脚还未迈进大门，就被保安挡住了去路，记者只好佯称购房者前去看房。

　　7月11日，有市民向本报反映，“奥东18”有捂盘惜售嫌疑。这是位于北京安苑路南侧的一座楼盘，西距国家奥林匹克体育中心仅300米，北则与2008年奥运会主会场“鸟巢”南北呼应，除“鸟巢”外，“水立方”、国家奥林匹克森林公园近在咫尺。显赫的地段使“奥东18”受到很多购房者的关注。

　　两张巨大的绿色大网遮挡着两幢拔地而起的建筑，脚手架、旋转的塔吊、运送混凝土的搅拌车，透过防护网隐约可见工人们忙碌的身影，这里的一切似乎与其他任何一个工地别无二致。“百年奥运盛事家门前上演”、“专为少数高端人士打造”等极具煽情效果的词汇出现在“奥东18”相关介绍资料中。据工程监理方介绍，“奥东18”仅有的两栋楼一栋为15层，一栋23层，其中，临近安苑路的一栋(为15层)已接近封顶，正在施工最后一层，另一栋也很快将封顶。

　　与以往很多开发商早就开始卖房子不同的是，“奥东18”迟迟未见开盘。此前有媒体报道称，“奥东18”原计划今年4月开盘，后计划推迟至6月开盘。7月12日，销售人员告诉记者，新的开盘计划将再度推迟至今年8月底。销售人员介绍，“奥东18”仅有住房300来套，但在每位销售人员处登记购房的人数多达数百人，“奥东18”共有十几位销售人员，如此算来，想要购买“奥东18”的“客户少说没2000，也有1000多人。”

　　谈及为何迟迟不开盘，这位销售人员坦言，作为代理销售的人员其心情与购房者其实是一样的，也希望早点开盘，但开发商不着急。而另一位销售人员则告诉记者，开发商不着急卖房，等到全部封顶之后再开盘，说明开发商很有实力。

　　值得一提的是，与开发商这种一再推迟项目入市的情况形成鲜明对比，北京亚奥区域的房价一路飙升。去年11月，中国经济时报以《月涨千元？京城二手房价坐上火箭》为题报道了同处亚奥核心区域的安慧里小区发生的房价暴涨情形。当时，亚奥区域二手房价每平米才八、九千元，如今，该区域二手房价每平米已突破12000元。

“亚奥·观典”同样是位于亚奥区域的新盘，去年10月，该楼盘均价还徘徊在11000元左右，目前，其二期价格已达18000元，最高单价则卖到了20060元。与“奥东18”仅一马路之隔的世茂房产经纪公司工作人员对记者表示，近来亚奥区域房价每月环比涨幅高达10%，照此速度，不到一年房价即可翻番。延期开盘给“奥东18”带来的好处是，其开盘预计均价从4月份较低的15000攀升到了现在的18000元。

　　据了解，“奥东18”开发商为北京瑞丰恒泰房地产开发有限公司(下称瑞丰恒泰公司)，在京城数千家房地产开发商中，瑞丰恒泰公司是一家很少抛头露面的公司。7月13日，记者通过114查询到了该公司的联系电话，但当记者接通其电话时，接电话的工作人员称其并非是瑞丰恒泰公司，而是一家监理公司，负责“奥东18”的建设监理工作，按照对方提供的瑞丰恒泰公司的电话，记者当天下午致电瑞丰恒泰公司，电话一直无人接听。记者进一步了解得知，神秘的瑞丰恒泰公司是北京首屈一指的大型国企——首钢集团旗下一子公司。

　　北京楼市有点怪

　　官方网站北京房地产交易管理网统计数据显示，今年6月，北京普通住宅开盘整体均价为10280元／平米，比5月上涨了20.4%。来自民间机构中大恒基的统计数据则显示，6月，包括普通住宅、公寓和别墅在内的住宅项目开盘整体均价为11528元／平米，同比上涨33.2%，环比上涨11.5%。二手房方面，据链家地产统计，今年上半年北京二手房成交均价已达8518元／平方米，相比去年同期6372元／平方米，涨幅高达33.7%。京城房价上涨之快，与去年“国六条”出台前的情形非常相似。然而奇怪的是，与房价暴涨相反，楼市成交量却一路下滑。

　　同样来自北京市房地产交易管理网的数据显示，6月份北京商品房预售12389套，预售登记面积1522285平方米，日均售出期房413套，尽管日均预售量比5月份多出105套，但与2006年同期相比，每天仍少卖了100套。

　　国际房地产专业机构仲量联行最新发布的调查数据显示，今年1-5月，北京普通住宅总成交仅47473套，同比下降33%，同期，豪华住宅和高档住宅平均租金增幅同比分别下降6.9%和9%。值得关注的是，仲量联行预计，无论是普通住宅还是豪华住宅，今年下半年交易量还将继续下降。

　　一面是住宅销售持续冷清；另一方面则是位置和地段较好的楼盘出现惜售现象。据京城某媒体报道，今年4、5月份，京城延期开盘项目接近20个，在传统的新盘供应旺季，今年却意外上演“新盘荒”，究其原因，是新项目都被开发商“捂”住了。

　　此间有业界人士指出，开发商“捂盘”的目的是为了坐等涨价，而有关部门对此却显得无能为力。因为根据北京市建委的规定，房地产开发企业自领取销售许可证之日起三日内就必须开盘，并按整栋对外销售，但是，这只能是针对领取了销售许可证的开发商而言。北京市建委有关负责人日前表示，对于部分开发商为了“捂盘”采取不领销售许可证的做法，目前也没有相应的处罚规定和手段。

有专家表示，在和政府调控指挥棒周旋过程中，开发商也从中学会了各种变相“捂盘”方式，其主要有：尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批的拿证；脱离市场均价大幅提高开盘价导致市场内无人应价，变相拉长销售周期：后续房源转售为租；谎称进入尾盘期等等。在上述捂盘方式中，最常见的“捂盘”手段就是分批分次的领取预售许可证，这样开发商就可以主动调整项目的开发和销售节奏，操纵价格。

　　以位于北京姚家园路与青年路交汇处附近的某楼盘为例。7月12日上午，销售人员告诉中国经济时报记者，本来去年年底该项目就可以开盘，结果到2007年4月28日1号楼才开盘。这位销售人员当天还告诉记者，随着7月15日新的楼盘开盘，该项目普遍将调高价格，房价调升幅度将在200-1000元不等。京城很多楼盘都是这样“挤牙膏”式地销售。

　　和上述楼盘类似，“和平里De小镇”也是北京大型国企开发的楼盘，该楼盘位于东北三环南侧，紧邻城铁13号线光熙门站，地段十分优越、稀缺。记者登陆相关网站查询发现，去年3月该盘均价仅9500元，如今其售价已达16800元，正在建设的4、5号楼一栋盖到10层，一栋盖到了十三、四层。

　　7月14日，销售人员告诉记者，上述两栋楼与已经开盘的6号楼将同时交房，当被问及为何不一起卖时，这位销售人员说，可能是开发商考虑放到后面价格更高，在该楼盘的业主论坛里人们除了关注4、5号楼何时开盘外，另有人则怀疑3号楼部分房屋被开发商“内部消化”。“捂盘？不知道他们什么目的。”有网民说。

　　“作为开发商我认为还是不要有意去‘捂盘’，这里面存在很多的不确定性，是否延期开盘首先要看开发商的实力和整体运转情况。”中体奥林匹克花园副总经理陈顺提醒说，如果“捂盘”，市场形势的瞬息万变、政府政策的调整，甚至包括股东与操盘人的变化，其中的任何一个因素都可能导致不可挽回的损失。

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房价涨势凶猛 下半年全国五大城市房价涨幅预测

一、北京



总体评价：北京的房子最近几年开始翻倍的暴涨，但从目前的态势来看，房价上升的势头只增不减，投资升值空间依然很大。

上涨理由：城区5环内基本无可开发土地，现销售项目供不应求；强大的首都效应，外地人买房和外籍人士买房的刚性需求非常大；奥运会08召开，奥运经济的带动作用不可忽视；外资豪赌人民币升值；奥运村周边、CBD周边、和中关村周边预计房价上涨速度最快，上涨幅度至少２位数字以上。

下半年房价涨幅预测：10%

二、上海



总体评价：上海的房价涨在早些年就比北京贵，只是到了去年才被北京超越。上海中心城区的房价已经处在高位，上升幅度不会太大。但是一些重要边缘地区的房价值得期待，还会继续有小幅度上涨。上海房价06年呈现下降趋势，但是在07年四月份房价止跌上扬，而且上升幅度较大。

上涨理由：长三角经济发展龙头；全国经济中心、金融中心、无可比拟的城市发展优势；2012年世博会的推动作用；政府土地供应的减少，城区可开发土地有限；

下半年房价涨幅预测：5%

三、广州



总体评价：广州的房价只有一个字就是涨。现在广州的房价还有不小的升值空间，特别是中心区的楼盘。

上涨理由：2010年亚运会的举办；珠三角地区经济中心；已经提前富裕起来的一部分人蕴涵了强大的购买力；其中值得注意的是，升值空间较大区域当属新规划CBD区域楼盘。

下半年房价涨幅预测：7.5%

四、深圳



总体评价：改革开放深圳人创下了闻名全国的“深圳速度”，现在深圳的房价也创造了上涨的记录。按照目前的趋势，深圳的房价会继续大踏步的前冲。目前深圳中心城区的房价已经相当高，因此罗湖、福田两区的房价值得期待，上升空间巨大；

上涨理由：比邻香港，港人在内地购房的首选之地，购买比例相当高；特区特有的制度优势，投资升值空间大；城区土地可开发量减少；

下半年房价涨幅预测：13%

五、杭州



总体评价：杭州绝对是高房价的“代表城市”，也是前几年就开始在增长排行榜上独占熬头的。现在杭州的房价绝对有让很多国人大跌眼镜的能耐。可是就是杭州创造了在房价上向上海北京靠拢，而笑傲广州深圳的地位。

上涨理由：中国最富裕的地区，富人扎堆具有其他省市无可比拟的购买力；美丽的西湖让杭州成为世界上最适合居住的城市，强大的“宜居”效应；老城区规模太小，快速城市化将带动杭州郊区房价迅速上涨；上海“后花园”的城市定位，将吸引长三角的富人前来置业。

下半年房价涨幅预测：11%

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由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家单位共同开展的2007房地产百强企业研究于2007年3月28日在北京钓鱼台国宾馆发布研究结果，保利地产以优异的经营业绩和强大的综合实力再获佳绩，蝉联中国地产前五强。

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楼市成交缩量价格续涨 "退烧"之说为时尚早

2007年07月23日 09:00:03 新华网

　　进入7月份后，上海一手房成交量较6月份明显下滑，公开的房屋"均价"数据也开始走低。市场开始猜测，这是预示着高成交的支撑力已经大幅减弱，上海楼市反季节"发烧"将要"熄火"？对照市场的真实情况，人们会发现：导致成交缩量的直接原因是新盘上市量锐减、优质可售房源大幅下滑，而全市住宅数据"均价"之所以走低，乃在于新房成交的大头发生了位移，由中心城区成交为主转向远郊成交为主。因此，现在作出上海楼市"退烧"的判断，还为时太早。业内人士预计，如果供给在第四季度不能放量，在经过七、八月份的短暂"歇夏"之后，九、十月份上海房价可能会迎来继续上行。
　　成交缩量价格续涨
　　记者依据上海市房地局官方网站公布的日成交数据统计，7月份第一周(7月1日-7日)上海一手房成交量为57.75万平方米，与6月份最后一周成交82.3万平方米、创下历史新纪录的天量相比，下降近三成。但到第二周(7月8日-14日)成交量已回升至62.52万平方米。五、六月份，上海楼市的火爆超过以往。5月成交量达234.52万平方米，比历史高位的去年同期还多出19.76万平方米。6月份，这一记录再次刷新，达266.17万平方米。今年上半年，上海商品住宅成交量高达1046.4万平方米，比去年同期增长22.9%，平均成交价格也上涨了4.16%。
　　进入7月份，尽管成交缩量，但房价并没有停歇上涨的步伐。并且，涨价的区域已从内中环开始向外郊环蔓延。年初报价为8000元/平方米的上海奥林匹克花园，当时已算是远郊松江区九亭板块昂贵的住宅楼盘，但到7月7日，其推出三期房源报价竟高达9000元/平方米，且推盘不到一周就售出266套房源的一半以上。此前曾被市场认为最不可能出现大涨的外郊环区域房价近期也悄然上涨，这意味着上海楼市进入了新一轮全面上涨通道。
　　有效供给不足，需求强烈释放，在卖方市场格局之下，房价节节攀升，买方恐慌性入市追涨，是引起上半年上海楼市"发烧"的主要原因。近期，供求偏紧的关系非但没有缓和，反而有所加剧。新盘供应量的不断缩小集中体现了这一点。7月第一周(7月1日-7日)上市新盘面积还基本与成交量相当，有57.62万平方米，但到了第二周(7月8日-14日)，锐减至23.47万平方米。截至7月14日，全上海一手可售住房只有785.78万平方米，其中一手房普通住宅不过417.86万平方米。而通常情况下，一般认为上海的可售房源应维持在1000万平方米以上，供求才会相对均衡。
　　业内人士分析，与其说是楼市高成交的支撑力减弱，还不如说是新盘上市量锐减、可售房源大幅下降，导致了7月份上海楼市的成交缩量。何况，7月份历来都是楼市的销售淡季。
　　"均价"数据下降与"退烧"无关
　　在交易萎缩之外，上海房屋销售"均价"数据开始走低。在5月达到10407元/平方米的高位后，6月开始有所回落，降至10193元/平方米。7月前两周的成交均价延续了这一跌势。
　　这是反季节"发烧"的上海楼市可能降温的信号吗？佑威房地产研究中心主任薛建雄分析，在事实房价不断上涨的行情下，全市统计的平均成交价格逐步走低的原因在于，成交主力区域偏移，外环线以内高价新房成交比重下降，外环线以外的相对低价房成交比重上升。当价格超过18000元/平方米的市区可售房源锐减导致成交量下降，平均成交价格不到7500元/平方米的外环外成交量上升时，房屋销售均价就随之走低。
　　佑威房地产研究中心的数据显示，5月份，市区质优房源的可售量达到极限后，成交量开始下降，外郊环区域商品住宅的成交量占全市的比重则从44%上升到6月的49.8%。进入7月份后，这一比重仍在上升。
　　"外环外区域的大量住宅就是调节上海房屋均价的蓄水池。"房地产研究专家顾海波指出，"多放些这个区域的'水'进入全上海住宅销售这个大池子，稀释后的均价自然就被拉低了。"
　　"90/70"房源供给如不放量，房价十月或将狂飙
　　与成交缩量、均价下行形成鲜明对比的是，至今上海楼盘抬价风日盛，开发商涨价的势头未见停止。更值得关注的是，"捂盘越久，收益越多"的现实让惜售风行。
　　佑威天天房展网市场调研数据显示，大部分项目都把开盘日期推迟到九、十月份。一方面，这会加剧七、八月份上海优质房源的紧缺度，使得楼市的总成交量进一步下滑；另一方面，这突出反映了开发商对后市房价看涨的预期强烈。尤其是在上海地价频创新高、楼面地价已接近周边在售新房价格的背景下，第四季度房价上行的压力空前放大。
　　薛建雄分析，到九、十月份，这些推迟上市的房源和"90/70"房源一起上市时，将重新激活市场。仲量联行2007年第二季度报告也预计下半年上海住宅的销售形势"会非常乐观"。鉴于此，业内人士预计，如果供给在第四季度不能放量，在经过七、八月份的短暂"歇夏"之后，九、十月份上海房价仍然存在出现新一轮狂飙的可能。
　　不过，汉宇地产分析师范伟国认为，由于今年新楼供应量预计可以达到2600万平方米，相当部分90平方米的小户型房将在9月份后上市，因此，新楼市场的供应压力有望在第四季度得到缓解。
　

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加息对房地产行业影响分析：拐点远未来

　　上市公司分析：看好一线地产股，维持行业“强于大市”的投资评级。

    行业分析：小幅加息影响轻微。

    需求分析：自住和投资性需求都不会受到很大冲击。

    企业分析：融资成本抬高。

    上市公司分析：看好一线地产股，维持行业“强于大市”的投资评级。

    香江控股调研报告：机遇垂青一线，香江厚积薄发－王德勇、段海瑞、陈聪－买入(首次)

    地产公司迫切需要做大做强。公司是商贸地产的龙头。商贸地产龙头地位决定了公司在土地资源获得方面的巨大优势。公司将通过增发收购跻身一线房企行列。

    风险因素：政府不会任由房价上涨，又不能大幅增加土地供应，因此抑制需求仍将是未来调控的主线，在当前需要警惕该项政策的冲击。与其他一线房企相比，公司的规模实力仍然偏小，资金实力与土地储备不相匹配，亟需融资壮大。公司业务快速扩张后对管理能力也提出了更高的要求。

    估值及投资评级：香江控股（07年EPS 0.35元，07年PE 71倍，当前价24.98元，目标价38元，买入评级）我们预计今明两年公司的每股收益分别为0.35、0.95元，通过差别市盈率法和NAV溢价法对公司进行估值，同时考虑未来的收购预期，我们认为公司的合理价值为38元，较当前24.98元的价格尚有52.12%的涨幅，因此给予“买入”的投资评级。(中信证券)

    加息减税：是增仓地产股良机

　　对房地产板块平均业绩影响较小，而由于房地产版块平均EPS将有较大幅度增长，维持房地产行业“推荐”评级；加息对优质房地产上市公司业绩影响可以忽略，维持对“保招万金”等股票推荐的投资评级。

    中国人民银行决定，从2007年7月21日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率上调0.27个百分点，除5年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

　　评论：

　　加息在预期之中，预计今年还会加息一次。

　　我们在07年房地产行业投资策略——《地产股：留一半清醒留一半醉》及此后的行业动态跟踪报告中曾多次提到央行会在07年多次加息，今年6月,我们在中期策略进一步预测,近期将加息,此次加息在我们预期之中，预计今年还会加息一次。

　　象征意义大于实际意义，旨在防止中国经济过热，对目前中国经济的偏热起到一定的调节作用。此次存贷利率调整应当会对目前宏观经济有一定抑止作用，有利于引导投资和货币信贷的合理增长，有利于遏制长期贷款的需求，有利于优化经济结构，促进经济增长方式的转变，保持国民经济平稳较快协调发展。但，基准利率提高27个百分点是比较温和的货币措施，并不会对市场产生强有力的影响。

　　加息难改房地产价格上涨趋势，未来2年房地产销售将依然火爆

　　（1）每平米开发成本增加不到1个百分点,影响很小（加息对房地产开发成本增加的敏感性分析见笔者上几次加息分析报告）。

　　（2）对房地产消费有一定影响，总体看心理影响大于实际影响，月按揭还款平均支出增长0.6%，影响较小。按平均按揭20年算，月还款平均支出增长1.9%，总体对房地产消费影响较小，从04年第一次加息算起，月还款累计增长11.3%（加息对个人住房消费的敏感性分析之一见表二）。

　　（3）由于前两年开工不足，房地产供给弹性较小，而随着居民财富急剧膨胀，房地产消费需求强劲，房地产价格仍将保持上涨态势，未来2年房地产销售将依然火爆，行业销售毛利率和净利率将出现较大幅度提升，行业盈利将在未来3年出现爆炸性增长。

　　对优质房地产上市公司业绩影响可忽略，07年房地产板块平均业绩同比将有50%左右增长

　　（1）加息使房地产板块平均每股利息支出增加0.0042元，占06年板块平均业绩的2.05%，对房地产板块业绩影响很小。房地产上市公司虽然整体负债率较高，但扣除预收款和应付款等,核心负债率并非象大多数人想象那样高,2006年房地产板块长短期贷款合计约1400亿元，核心负债率在50%以下,考虑2007年贷款适度增长（如增长20%），则因贷款加息18个基点房地产板块将多支付贷款利息3.02亿元，相当于平均每股利息支出增加0.0042元，占地产板块06年平均业绩(0.206元/股)的2.05%，可见这次加息对房地产板块业绩影响很小。加息对房地产板块上市公司业绩影响分析见表三。

　　（2）加息对绩优公司的影响较小，对绩差公司的影响较大。我们统计了各房地产上市公司2006年底长短期贷款，通过分析，此次加息后，每股利息支出增长较大的是绩差公司，而象万科之类的公司，加息27个基点一年只增加利息4338万元，每股利息支出增加/06EPS只有0.9%。

　　（3）虽然今年已加息3次，未来还将加息1次，但房地产版块平均每股盈利今年将增长50%左右。06年房地产版块平均EPS为0.25元/股，由于“保招万金”等权重股今年有100%左右的增长，还有很多二三股也有50%-100%的增长，所以，房地产版块平均EPS将有50%左右的增长，预计在0.40元/股左右维持房地产行业“推荐”及对“保招万金”等股票“推荐”的投资评级。该政策对房地产行业总体影响有限，心理影响大于实际影响，对房地产板块平均业绩影响较小，而由于房地产版块平均EPS将有较大幅度增长，维持房地产行业“推荐”评级；加息对优质房地产上市公司业绩影响可以忽略，维持对“保招万金”等股票推荐的投资评级。（国信证券）

    房地产行业升息点评：市场回暖难以抵挡

　　在前期地产股特别是龙头公司包括万科、保利等涨幅过大的情况下，市场可能会去追寻相对便宜的二三线地产股票。

    国务院决定自8月15日起将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。中国人民银行决定，自2007年7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.57%提高到6.84%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。本次加息意在应对目前中国经济增长偏快和物价持续上涨，对地产的投资和需求影响不大。

    评论：

    1、加息难抵房地产市场投资反弹。

    我们延续前期判断，这轮加息周期并非是针对房地产行业的专门调控，而是应对目前中国经济增长偏快，信贷增长尤其是中长期贷款增长继续高位和物价持续上涨而出台的调控政策。推动房地产投资速度的因素包括土地供给、银行信贷比例和开发商对未来房地产市场的信心。由于当前居民对住房的自住和投资需求依旧非常旺盛，开发商在预期未来市场持续景气的情况下，依然会加大对房地产行业的投资。而从目前政策的调控方向来看，政府已逐步加大土地的供给量，增加经济适用房和廉租房的建设，这种趋势将导致未来地产投资增速保持稳定上行。

    2、开发商利息支出变大，财务费用存在转嫁可能。

    目前A股上市房地产企业贷款规模为总资产的20－25％左右，按照信贷规模800亿左右来计算，贷款利息上调将会使这些公司每年利息支出增加2.16亿左右。由于市场卖方形态在短期内难以改变，开发商未来可能将进一步将增加的成本转嫁给消费者。因此，对上市公司实际的业绩影响完全可以忽略不计。

    3、旺盛自住和投资需求推动房价继续攀升。

    我们必须要承认目前住宅市场上供不应求的客观事实。城市化进程、居民收入水平的提高催生了房地产的自住和改善需求（详见中期策略报告）；而在储蓄余额不断增长的情况下，大量的财富资金需要寻求宣泄口。而即便在目前的利率水平下，存款利率依旧为负，存款对资金的吸引力仍不大，因此，资金出于保值的目的，仍然会选择地产。而此次，五年以上期限贷款利率仅提高0.18个百分点，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点，说明国家并没有严厉对个人购房进行限制。因此我们判断，未来市场的需求将继续保持旺盛态势。同时由于供给的压力近1-2年内不可能释放，因此，房价存在上行空间。

    我们的结论：

    我们维持前期的判断。我们认为，地产长期可以继续看好，而短期的价格顶点并未到来，维持行业的增持评级，风险中。

    在前期地产股特别是龙头公司包括万科、保利等涨幅过大的情况下，市场可能会去追寻相对便宜的二三线地产股票。我们认为，由于部分二线地产股长期发展趋势并不明朗，增长速度也远远落后于一线的蓝筹公司。因此，他们不应该于一线股票采用同样的估值方法和PE水平。市场对地产的炒作可能导致他们股价的反弹，但是这种股价是缺少基本面支撑的。

    我们坚定看好一线蓝筹包括保利、万科、金地的持续发展能力，而未来业绩的超预期将不断提升他们的估值水平；看好具备注资预期的中华企业、北京城建、张江高科；看好股价相对比较便宜、并且公司运营能力相对稳健的二线地产包括苏宁环球、苏州高新和中江地产。

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谢伏瞻：中国经济正常 解读房价为何不计入CPI

2007年07月24日 05:50:43

　　对话：解读中国宏观经济形势

　　嘉宾名单：
　　谢伏瞻：国家统计局局长
　　特邀嘉宾
　　陈淮：建设部政策研究中心主任
　　陈宗胜：天津市政府副秘书长
　　王小鲁：中国改革基金会国民经济研究所副所长
　　卢中原：国务院发展研究中心宏观部部长
　　周天勇：中央党校研究室副主任
　　石伊恩：世界大型企业联合会高级顾问
　　陈东琪：国家发改委宏观经济研究院副院长
　　左小蕾：银河证券首席经济学家
　　吴坚忠：北京物美商业集团股份有限公司董事长
　　孟晓苏：中国房地产开发集团公司董事长
       国家统计局局长谢伏瞻



　　主持人(陈伟鸿)：好，谢谢大家，电视机前的观众朋友，大家好，您现在正在收看的是中央电视台经济频道的《对话》节目，欢迎各位。中国经济已经成为了，全世界共同瞩目的焦点，面对中国经济的高速增长，有人认为中国的宏观调控政策，正在受到挑战，也有人担心中国经济，会不会像此刻的天气一样，处在一种高温和炎热的状况。怎么样才能来准确理性地，看待中国经济的高速增长。今天我们为大家请到了国家统计局的局长，谢伏瞻先生，为我们来做一个全面而权威的解读，掌声请出谢伏瞻局长，有请。
　　欢迎您，谢局长。我们大家都知道，前两天国家统计局发布了，上半年中国国民经济，运行情况的报告，我们想请您这位统计局的局长，来统计一下，在这个报告发布之后，您被问到的最多的一个问题，是什么问题？
　　谢伏瞻：我想现在问得最多的问题，就是我们的增长速度。
　　主持人：增长速度，大家都会从什么样的角度，来关注这个问题？
　　谢伏瞻：很多人觉得，中国经济增长速度在加快。
　　主持人：有没有人用非常尖锐的语言来，向您提问这个问题？
　　谢伏瞻：他们主要是关心数据的准确性。
　　主持人：准确性。那您怎么来回应他们的这种关心？
　　谢伏瞻：我当然会非常坦率地告诉他们，我们的数据是准确的。
　　主持人：继续要请您来统计一下，面对这份新鲜出炉的报告，作为统计局的局长，您的第一感受是什么？
　　谢伏瞻：看到这份数据我想，第一，我们还是感到很欣慰。
　　主持人：欣慰。
　　谢伏瞻：中国经济持续保持了，平稳快速增长的态势。
　　主持人：现场如果也感受到欣慰，这两个字的，也可以用掌声来呼应一下，大家和谢局长的感受一样。
　　主持人：很多人跟您的感受一样，其实刚才我反复提到了您的一个身份，就是国家统计局局长，其实还应该提到另外一个身份，就是大家知道，谢局长也是一位非常出色的经济学家，我很想知道，稍候我们要请您来解读中国经济发展现状的时候，您会更多地以局长的眼光来解读，还是以经济学家的视角来解读？
　　谢伏瞻：如果是统计数据的话，我想我应该用局长的身份来解读，如果是谈到经济运行的一些特点、判断等等，我可能更多地是用经济学家的，这种角度来看待。
　　主持人：那今天我们这期节目，是特别联合了《经济半小时》和《中国财经报道》共同来制作的，现在我们的记者已经赶赴到了各地，我们经济最为活跃的第一线，去触摸经济发展的脉搏，我们一块来感受一下，他们发回来的报道，我们也请我们的谢局长，边看边和我们来分析，中国的经济运行情况，好不好？
　　谢伏瞻：好。
　　主持人：来我们一块来看看今天的，第一个记者调查。
　　短片1：
　　中央电视台驻华盛顿记者侯明古：我现在是在美国首都华盛顿的国会山，7月19日，中国国家统计局发布上半年中国GDP增长11.5%，当天，美国各大媒体纷纷报道了这一消息，并给予高度关注。
　　这里的媒体普遍认为，11.5%这个数字说明目前中国经济保持了很高的增长速度，中国在世界上的影响力也越来越大。
　　华盛顿市民：毫无疑问，(中国的)经济形势现在非常好，我有一个朋友在中国工作，我不知道他具体做什么工作，不过收入好像很不错。
　　中国经济发展对每个人都有好处。
　　中央电视台驻东京记者孙岩：大报之一的《朝日新闻》7月19日以及7月20日，连续两天对此方面内容都进行了报道，并发表了相关的一些分析性文章。它讲到中国国家统计局公布这些数据，说明中国经济正在以快步、稳定的势头向前发展。
　　东京市民：日中关系在不断发展，变得更加友好，包括经济在内的各个方面都有很大进步。
　　中央电视台驻柏林记者季芸：中国和德国在亚洲和欧洲互为最大的贸易伙伴，《世界报》经济版头条文章表示，德国经济专家对中国经济的快速增长持积极的态度。而德国外贸与批发商联合会主席伯尔纳则表示，如果我们的合作伙伴有更多的资金，有更多的成就，那么我们之间的生意就更好做，机会就会越来越多。
　　柏林市民：我为中国感到高兴，我想德国也会从中国经济的发展中得到益处，德国的经济地位将被中国取代。我没有不愉快的感觉，我的确为中国感到高兴。中国发展这么快，成为经济强国，我想这会给德国人在德国或中国就业提供更多的机会。
　　中央电视台驻华盛顿记者侯明古：《华尔街日报》也指出，中国经济在快速发展的同时，可能面临通货膨胀的压力。另外，中国出口的高速增长，也许会使贸易摩擦事件增多。
　　中央电视台驻东京记者孙岩：日本《经济新闻》还发表了相关的一些评论性文章，该报同时认为，经济发展过快以及投资过热，应该在今后的发展过程中有所调控。建设投资依然很高，同时城市固定资产投资从今年上半年1月到6月来看，同比增长了26.7%。
　　中央电视台驻柏林记者季芸：至于具体在什么时候中国将取代德国，在世界经济排名第三，德国经济界有不同的看法。德国工业联合会在最新的经济预测中表示，2007年底，德国的排名将降为第四。对此，德累斯顿银行首席经济师海瑟有不同的看法，他认为目前欧元上升的势头将会使德国至少在今年保持第三名的地位。他同时也认为，德国可以从中国经济发展的强势中得到益处。
　　主持人：刚才我们的记者应该说，是发回了第一手的调查结果，您刚才也看到了，尤其是在，国际非常知名的头行的眼中，他们都提到了过快这两个字，我不知道你会怎么来，面对他们的这个疑惑。
　　谢伏瞻：我跟他们有共同的也有不同的，共同的就是一个快字，不同的他们认为过快，我不认为是过快，认为偏快。
　　主持人：过快和偏快之间最大的区别是？
　　谢伏瞻：主要反映的是程度不同吧。
　　主持人：程度不同。
　　谢伏瞻：偏快就是说经济增长是在正常的，这么一个轨道上，过快就是超速了，那叫过快。
　　主持人：我之前还看到过媒体上采访一位外国的经济学家，他说中国的经济正在发烧。
　　谢伏瞻：我个人认为中国经济的运行应该说是正常的。
　　主持人：正常的。
　　谢伏瞻：是好的。
　　主持人：今年年初的时候，您接受记者采访的时候提到，今年GDP的增速是8%，这样一个速度是比较合适的，但是我们在报告当中，看到是11.5%，所以大家就心里有这样的一种疑惑，这8%和11.5%这差得也太多了吧，这个差距会不会给我们的经济发展，带来什么样的不好的结果？
　　谢伏瞻：我们8%这是一个计划的指标，因为我们现在是社会主义市场经济了，那么计划是一种指导性的，预测性的，主要是反映了政府的一种导向型，就不希望经济增长在层层加码。所以根据我们现在的这种体制，如果国家层面，中央把我们的GDP的增速，比如说我们定位10%，更接近我们现在的实际，那么到了省一级，可能就会变成13%，甚至更高一点会变成15%，到了市一级以后会更高，这样就是一种导向是不合理的。那么我们定8%，实际上我们也知道，经济真正的运行的结果会超过8%，但是如果我们把它定得过高了，就会使得各级政府，包括民众，都认为政府是引导着经济往高了走，我们事实上是希望它能够，保持一个平稳的态势。
　　主持人：可能刚才，我们电视机前的朋友心中，又会生起一个新的疑惑，你们一直都在谈经济发展过热，其实这些不懂，但是我觉得经济发展快，那就是好事。快，你可以建设更多的这些建筑，可以有更多的发展，生产出更多的东西来，过快有什么不好？
　　谢伏瞻：我想我们现在一个经济，到底多少速度是合适的，核心是取决于你这个，就跟一个木桶一样，取决于你的短板，你最短的那块板在什么地方，决定你这桶水，这个桶能盛多少水。在2003年2004年的时候，我们的整个经济运行过程当中，煤、电、油、运都相当紧张，但是到现在为止，我们在段短短的四年多的时间之内，我们的发电的装机容量，增加了两亿六千万千瓦，所以现在的电不缺了。我们的铁路提速以后，包括我们新增的铁路的，运行历程增加了以后，还有我们的公路，你比如说我们在四五年当中，增加了一百六十九万公里的公路运营历程，其中高速公路两万公里，就是这几年当中增加这么多。所以制约经济发展的那些最短的板，把它延长了，所以这个桶装的水就多一些了，你简单地拿那个10%，跟今天的11%，简单一对比，说现在就热了。我觉得这个缺乏科学依据，如果一个经济的增长，它能够在总供给和总需求，基本平衡的这么一个状况下，保持一个相对比较高一点的增长速度，我想并不是什么坏事。所以在四五年的时间之内，我们年度之间的，这种增长速度的这个差距，不超过一个百分点，所以这应该说是非常好的。
　　主持人：这个和国际上的一些水平相比。
　　谢伏瞻：据我所知你就像美国，不用说年度之间了，就季度之间，有时候一季度负增长，二季度的话增长3%、4%，这种情况经常会发生。所以经济在这个年度之间，能保持在这么高的，增长速度的情况之下，这么平稳，波动这么小，这应该说是相当不容易的。
　　主持人：我相信在您的关注当中，并不仅仅关注经济增长速度，肯定同时会关注，伴随着经济增长速度而来的，比如说我们增长的质量如何，我们的效益如何。在这方面，您有什么最新的解读，要和各位一起来分享？
　　谢伏瞻：我之所以说我们经济的增长，是比较好的，其中除了经济增长速度以外，我们的经济增长的效益应该说这几年是相当地好，企业的利润，工业企业的利润在1999年的时候，全国规模以上工业利润加起来是两千二百八十八亿人民币，那么到去年年底，2006年是一万九千多亿，今年的前五个月，一到五月，我们规模以上工业企业的利润的增幅，增长速度42.1%，另外财政收入，今年上半年的增长速度，超过了30.6%，这也是一个。应该说是经济运行一个很好的标志，那么除了效益好以外，其实结构也在发生变化，我们今年的GDP的增速，跟去年同期相比，提高了0.5个百分点，但是我们第三产业的增速，是提高了1.3个百分点，就是第三产业，我们多年希望第三产业的增速，能够有所提高。另外还有我们的最重要的，就是投资和消费之间的结构，这是最大的结构，投资的增长速度跟去年相比，回落了3.9个百分点，但是消费的增长速度，是提高了2.1个百分点。所以增长的速度和消费增长速度之间这个差距在缩小，所以这也是反映我们结构变化的，一个很重要的指标。
　　主持人：我知道各位专家也有不同的看法，陈东琪先生。
　　陈东琪：我认为目前的经济，热，有一点热，但不是过热。
　　主持人：那你担心它有一天真的会过热吗？
　　陈东琪：我担心两点，第一点的话，比如说我们现在的物价，核心物价1%，但是我们现在成本需求都在往上走，如果我们对这个势头不加以遏制的话，可能就继续往上走，所以政府要注意这个指标。第二个的话，我们现在的投资，和其他的相关的需求指标，也是在往上，甚至包括我们的消费这一块，原来我们前几年，2004年那一次的消费还没上来，消费我记得还只有实际消费还12%以下，现在实际消费13%以上，现在的需求都上来了，所以我的意思就是说，在现在这一次和2004年相比，要注意这个趋势，有新的特点。现在七月份的热度和六月份的热度，有一点不一样，但还不是八月份的那种热，还受得了。
　　谢伏瞻：陈教授的这个观点我也是赞成的，确实我们中国经济，从进到新的世纪以后，我们确实进到了一个新的发展阶段，就是说从过去的，这种温饱型的消费，向现在的小康型消费在转变。从1998年到现在，我们每年的城市化率，平均一年提高1.3个百分点左右，也就换句话说就接近两千万人，每年新增的城市人口，接近两千万人，这些人都进到城市来以后，从农村的消费变到城市的消费，他的这个支出还是要增加，所以住房的支出，子女教育的支出，还有其他消费支出，应该说都在增长。所以这个阶段，是我们消费结构升级，带动产业结构升级最快的时期，所以是有需求支撑的，比较快地增长。
　　主持人：刚才我们大家共同关心的，经济增长速度，应该说是描绘我们上半年，中国经济运行情况的，其中的一个指标，我们现在不妨把视野拓宽一点，我们在节目之前，收集整理了一些一段时间以来，公众非常关注的，一些经济领域的热点问题，它们也都和数字有关，我们也请谢局长和大家一块，在大屏幕上来看一看。这些相关的数字和指标，我们看到的是我们收集到的一些，中国上半年的热点的经济数据，比如说央行的三次加息，CPI的增长3.2%，GDP的增长11.5%，贸易顺差增长83.1%，上证股指的增长33.5%，全国房价的平均增长5.3%，固定资产的投资增长25.9%，国家外汇储备的增长20%，人民币对美元汇率的增幅2.9%。现在要给我们的谢局长，出一道题目，选出五个数据来，描绘一下中国上半年的，经济发展特征的话，您会选择哪五个数据？
　　谢伏瞻：我想，叫剔除法吧。
　　主持人：剔除法。
　　谢伏瞻：对，第九和第八这两个和第四，三个是同类问题，留一个就可以了。随便你留哪一个都行，那么一二三，就算一二三四吧，再加一个七。
　　主持人：一二三四七。那么分别是央行的三次加息，CPI的增长幅度，GDP的增长幅度，贸易顺差的增长幅度，还有一个是固定资产的投资增长，我们台下有非常多的专家，也想看看专家眼中的选择，跟谢局长的选择有没有什么不同。
　　左小蕾：我觉得股价的上涨。
　　主持人：股价的上涨。
　　左小蕾：应该放进去。
　　主持人：你把这个第五个放进去，但只有五个指标，你得把谢局长刚才的哪个指标，替换下来。
　　左小蕾：我觉得都剔除不了似的，都是很重要的一些指标。
　　主持人：都很重要。
　　左小蕾：加一个。
　　主持人：加一个，那每个专家都要求加一个，我们还可以继续加得更多。其实要说到加，我们先打一个岔，谢局长你觉得在这九个数据之外，还有没有，您特别渴望加进去的一个。
　　谢伏瞻：我想有一个很重要的数据，就是消费。
　　主持人：消费。
　　谢伏瞻：消费应该加，因为跟消费相关联的，还有居民的收入，这些都很重要。
　　左小蕾：如果一定要剔除的话，我觉得这个固定资产投资，从数据上来说，跟过去比较，它相对来说是比较平缓的。
　　主持人：谢局长同意，刚才她的这个替换和她的理由吗？
　　谢伏瞻：我认为确实上证股指，这是一个非常重要的问题，它是宏观经济的一个晴雨表，但是确实在我们目前的股票市场，还不能够全面地，反映中国经济的全貌。所以从经济调控，经济运行的角度来讲，我个人认为投资可能相对来讲可能更重要一些。
　　主持人：还有哪一位的选择，跟谢局长不一样？
　　王小鲁：我想剔除一个，就是第一条央行加息，它是政策手段，但不是经济增长的结果，我建议把第一条去掉。如果要加的话，我倒是同意刚才谢局长的意见，把居民收入和消费加进来。
　　卢中原：我是赞成把第一条去掉，第一条是药，是下的药，后面那些是我们判断经济增长的，就是判断我们发烧了没有，量的体温。那么除了三次加息以外，今年我们国家采取了，宏观调节措施还很多，那么我主张把第一条去掉。然后我建议还补充一个，就业增长情况。
　　陈东琪：我同意小鲁的意见，所以你就把标准定好，就好谈话。所以我还是同意他的主要的，但是价格消费，所以把三次加息不算，所以因此就是CPI、GDP、贸易、投资、消费。
　　主持人：几乎所有的人，都在我们列的九项之外，加了一个消费，消费也确实，跟我们每一个普通百姓的生活是息息相关的。在我们制作这期节目的时候，我们的记者，也做了一次特殊的消费调查和消费体验，咱们一块来看一看，他的整个调查过程。
　　短片2：农贸市场猪肉、鸡蛋价格翻番
　　国家统计局最新统计：
　　上半年消费指数：3.2%
　　6月份消费指数：4.4%
　　统计局最新统计数据：
　　食品涨幅：7.6%
　　粮食涨幅：6.4%
　　禽蛋涨幅：27.9%
　　肉禽制品涨幅：20.7%
　　50位居民调查结果：
　　21位表示物价继续上涨
　　20位表示出现通货膨胀
　　9位表示国民经济受影响
　　主持人：在调查结束之后，我们的记者带来了这样的几个问题。第一，通货膨胀离我们越来越近了；第二，居民生活成本会越来越高；第三，国民经济的平稳快速发展，会受到影响，甚至会出现偏差。
　　谢伏瞻：我觉得这三句话，应该是说这样，第二条，居民的生活成本会有提高，那么另外的两条那就要看发展，如果仅仅只是在目前这个状态，应该说不会，首先第一就是说，通货膨胀是否离我们越来越近，因为衡量是否是出现了，通货膨胀的最最关键的因素。就是说你总供给和总需求之间，是不是出现了总的供给不够，总需求过旺。那么我拿着钱买不到东西了，天天物价总水平都在涨，那我想现在不是这样，我们除了猪肉、鸡蛋的价格在涨以外，在居民生活的这些基本，生活物品当中，还有很多是在降。如果大家到大商场去看一看，服装经常是跳水、打折，五折四折三折都有。还有，大家可能到汽车市场，去看一看，我们可能经常见到，汽车的价格也是在下降，还有北京的居民都很关心的，比如说通讯，最近手机当中都会接到信息，说从下个月开始，接听电话不用付费了，这都是表明你的支出是在下降的。所以应该说，不会构成对于绝大多数，中等收入以上人的这种生活的实质性的影响。
　　主持人：那我们究竟怎么来，准确地理解这个概念。有人开玩笑说，CPI这三个字母，现在是中国最流行的三个字母，就即便是没学过英文的，他也会从各种媒体的报道当中看到CPI。CPI究竟是什么？
　　谢伏瞻：CPI就叫做居民消费价格指数，它是根据把我们日常，居民要消费的这些物品，分成八大类，每一类给它一个权重，这个权重不是随便给的，不是我高兴怎么给就怎么给，是根据居民的消费结构。你比如说你食品的支出，占你的总支出当中的比重是多大，服装的支出，占你的总支出的比重是多大，你家庭装修的这些建筑材料，什么通讯费用、教育的费用等等，就每类的这种支出。在你的整个消费支出当中所占的比重，来确定CPI的这个指数的权重。那么我们每一个月，会到每一个居民家里，我们都有记账的账本，你买什么样的物品花了多少钱，我们还到那些销售的网点去调查，每一类同质可比的商品，上个月是多少钱，这个月的价格是多少。通过这样一些调查，来计算我们的消费品，居民消费价格指数。我讲过核心CPI，核心CPI就是剔除食品价格，或能源价格以后的，其他商品的价格指数。这个为什么，一般做宏观调控分析的时候，更多的愿意用核心CPI，而不是说仅仅只看这个CPI这个数，最重要的一个原因就是说，食品这个东西，很容易受到短期因素的影响。你比如说，生猪不知道什么原因，比如说疫禽、猪瘟，一些猪死掉了，短时间可能三个月，最长六个月时间供应不上，但是这六个月过了以后，价格就平稳了，所以把它提出以后，更能反映物价的未来走势，而不是短期的走势。这就是为什么宏观经济学家更看重核心CPI，而不只是仅仅只看重CPI的，一个很重要的原因。
　　主持人：那不管是CPI或者是核心CPI，它对其他的政府部门，在制定政策的时候，究竟会起到什么样重要的作用？因为之前我看到周小川提出说，要不要加息，他也要看一看CPI。是不是所有的部门，他们在制定政策的时候，都会考虑这个指标。
　　谢伏瞻：因为央行它最重要的职能，就是要保持货币的稳定，就是要控制通货膨胀，所以央行关注CPI，是再正常不过了，它比任何人都会更关心。这是它制定政策的依据，但是每一个人也会关注CPI，因为它跟我们吃的、喝的、用的、穿的，所有的东西都有关联，所以老百姓也关注CPI。因为CPI高了，由于总水平高了以后，就意味着你的支出会增加，所以大家也都关心。
　　卢中原：我注意到，到现在为止，大家讨论的这个物价上涨，我们始终是站在城里人的角度讨论问题。我希望大家换一个角度，站在农民、农村、农业的角度来考虑问题。我们的粮价、肉价涨了以后，对谁有利，农民增收，我现在问大家一个问题，我们要不要容忍、期待，我们的农民、农村、农业，分享我们的工业化、城镇化和市场化，也就是经济发展带来的成果，这个问题我希望大家思考一下。如果要，我们就应该容忍粮价、肉价、食品价格，随着经济的发展，逐步逐步地小幅上升，各国的经济发展证明，这是一条不以人的意识为转移的规律。我们的农民大量地转到城市以后，他们的工资水平，他们的消费水平，逐步逐步地跟市民拉平了，中国的现代化就完成了，谢谢。
　　主持人：听了这个问题，我们的左女士有话要说。
　　左小蕾：我觉得刚才卢主任说的这个问题，是好事情，如果是我们的CPI涨价，食品涨价、粮食涨价，是涨在收购环节，我觉得这是没有问题的是好的。可是担心的是什么，它可能是在流通环节里涨价，如果在流通环节涨价，这个涨价的好处就不会分配给农民了。那么流通环节的涨价，我们就要关注一个问题了，很可能是因为钱多了，不是别的问题，就是流通性过剩的问题，它就会把你现在，价值一元钱的东西变成两元钱，变成三元钱。所以如果是这种因素的上涨，那就是通货膨胀，我们要注意一个问题了。还有一个数据我看见一个报告，就是国际粮价，在去年我们粮食上涨的时候，是因为国际的粮食储备，达到了，接近了1973年1972年，那个时候的最低点，当那个1972年、1973年，粮食最低点、储存量最低点以后，它有个粮食大幅上涨，那我们现在世界粮价，实际上是接近那个大幅上涨的三分之一，如果我们重复了这样的情况，当粮食储备很低，同时接下来就是一个大幅上涨，而且还有现在工业需求的这种，也是在大幅上涨的情况下。我们要注意一个粮食价格的，国际价格的一个刚性的影响，而且它带动的石油，石油价格化肥价格等等。这些东西的上涨，可能会有一个持续性的影响，所以现在关注的是现在可能是合适的水平，但是预期提高，那么我们是不是有些提前的，一个防范的措施。
　　主持人：陈淮先生是不是有，不同意的看法？
　　陈淮：大家千万可别以为石油价格是刚性的，在过去十年全球石油，实物层面的供给和需求对比关系上，供是大于求的，供给增长的因素，大于需求增长的因素的，石油价格高涨是被人为炒作的。现在俄罗斯的石油、天然气，在超过石油输出国组织的，速度增长，非洲的石油也在成为最大的后备油田，伊拉克不可能长期打下去的，而把玉米去炼酒精，只可能在六十五美元以上，你才经济划算。一旦油价跌到五十五美元以下，你是必死无疑的，所以诸位如果想投资这件事，或者囤玉米，我劝你不要冒险，谢谢。
　　谢伏瞻：我想刚才我这老同事卢中原先生讲的，也是从另外一个角度，说明了我们看CPI上涨，不能只看它坏的那一面，它也确实还有好的一面。食品价格上涨，猪肉价格上涨，确实影响到了，城市的低收入家庭的生活水平，如果我们政府能够，对城市的低收入家庭，给予一定的补贴，弥补他这方面的损失的话，能够维持他原有的生活水平，不下降。那么这一点上涨就不足为例，这是一个。另外，确实粮价的上涨和猪肉价格的上涨，最终的受益者，还是农民是一个大头。那么你粮食你只要涨一分钱，大家去算一算，农民支出多少，所以粮价的上涨实际上，农民是确实从中能够受益的。当然这中间有流通环节，但是农民他不会是傻子，到城里一看，城里这个猪肉卖到十元钱一斤了，我这猪卖给你的时候，我就会相应地涨价，否则我不卖给你，你不能强买强卖。所以这样他大家都是在分享着，中间的一部分一部分的利润，所以农民从粮价上涨和生猪的价格上涨当中，确实是受益的。
　　主持人：其实说到食品价格的上涨，每一个百姓他们在生活当中，都会有体验，但今天我们在现场请到的，是来自物美的吴总，也许在你们的工作环节当中，对这点也有着非常深的体会。
　　吴坚忠：我想也补充一下对谢局长的观点，我觉得是这样，在供应链，我们整个供应链环节里面，并不是终端涨价的，我们生产企业，或者农民就得到受益，我们中国的农民，这种分散式的这种生产模式，对于他们来看，这种市场波动的风险，现在还是比较差的。我举个例子，我们今年的猪肉涨价，实际上和去年的猪肉相对低，有很大的关系。那么大家分散的农户，得到了信息就会说，养猪利益不太好了，那我就少养，到今年的时候，等到这个价格上去的时候，他又紧着去补这个东西的话，实际上这个过程是比较遥远的，所以农民看这种价格波动，这种风险是比较差的。所以我觉得我们政府在这方面，有很多工作要做。
　　周天勇：我个人觉得这个消费物价，就是从现在这个形式来看，发生严重通货膨胀的可能性不大。什么原因，一个就是说，因为今年主要是猪肉、粮食、蛋，这些引起的。刚才谢局长说就是一些生病，或者是去年可能饲料价格上涨，猪肉价格过低，农民选择可能养猪少，这个可以用一些办法来平抑这个，增加供给。比如说国家通过一些，对猪农的支持政策，进口些猪肉等等来平衡这个事。
　　主持人：你担心不担心，刚才屏幕当中提到的，居民的生活负担可能会越来越大，他们的支出会越来越多。
　　周天勇：支出那看哪个方面，哪个方面，比如说房价，它又不计入CPI。
　　主持人：我们要请教一下谢局长，这个房价为什么不计入到物价的统计当中？
　　谢伏瞻：这个是这样，房子我们一般来讲，你盖一栋房子以后，至少折旧五十年，所以它把房子是算到投资，不是算到消费。不跟我们买，割一斤猪肉回来，一顿把它吃了，吃掉了也就没了。那个东西是买来以后，是分段消费的，是分年度消费，一旦把它折旧期，整个五十年，或者甚至更长时间，七十年，再消费。所以国际上通行的标准，就是把房价，就不放在CPI当中，把房子也不算在居民消费，而是算在投资。
　　主持人：说到这个房价的问题，其实不仅仅是，老百姓非常面敏感的，我觉得房地产的开发商，他们对这个指标，应该也是非常敏感的，今天我们非常高兴，请到了孟晓苏先生。来，我们掌声欢迎他。
　　孟晓苏：作为一个房地产从业人员，和研究住房经济的学者，我也非常关注房价的增长问题，从今年上半年看，一季度，全国七十个大中城市的房价，上涨幅度是6%。而二季度上涨幅度是降到了5.7%，虽然总体上还是下降，但是相比，最近九年以来，平均每年上涨5.2%的幅度来看，现在上涨幅度还是高了一点。而在一些热点城市，像深圳像北京，这个房价上涨幅度，都达到了两位数，就让老百姓难以承受了，我们也在一直关注，国民经济的各项数据，下半年会更长一段时间，有没有哪些因素，能够造成房价整体的价格的回落，使得它的上涨，保持在一个合理的水平之内？
　　谢伏瞻：房地产价格确实非常敏感，影响房地产价格最重要的，我想有两个方面。一个方面就是供求关系，就供给和需求之间是否平衡，第二个方面的因素就是成本，成本的因素。这两个都可能影响到房价，那么目前我个人认为，影响房价上涨的重要的因素，在这两个方面都存在。首先一个就是供给，确实去年住房的竣工面积，这个增速下降了，所以可以提供到市场上的房子，这个量的增长速度，没有想买房的这个量大。第二就是从需求本身比较旺盛。这些年，住房价格一直在上涨恩，那么房价上涨，它所带来的一个最重要的影响因素，就是预期。任何一个人假定我要买房，而且我有能力买房的话，如果我预期房价今后是上涨的，那我最理性的决策，就是早买比晚买好。所以很多人，他预期到未来房价会涨，所以就会提前买房，我想补充说一点，就说这些年的房价上涨，不是咱们中国一家，也不是北京一家或者深圳一家，世界性的。从1997年到2006年，除了日本和香港，这十年当中，房价还没有恢复到1997年以前的水平以外，其他的地方，多的涨到180%多，像爱尔兰，一般的也涨到100%，美国是98%，这十年当中也涨了，就是翻了一倍。所以这个价格上涨的趋势，它不是中国一家，它是有一种全球性的这种特征，这一点可能我们也要注意。
　　主持人：其实刚才我们大家关注的，就是在价格领域，目前比较突出的两个问题。一个就是您谈到的食品价格上涨比较快，一个就是房屋的销售价格，上涨比较快。你觉得在解决物价这方面，存在的这些问题的时候，我们要面对的主要的困难，会是什么？
　　谢伏瞻：目前来讲要解决CPI的上涨过快，主要就是政府现在已经在采取措施了，比如说免费生猪打防疫针，这是免费了，鼓励饲养母猪的，给他每头猪给他补贴，在流通环节，增加区域之间的这种调剂。但是因为这个粮食、猪肉，这些产品，它有一个生产周期。尤其是生猪，现在没有肉，短缺了或者少了，你不可能一夜之间，像生产汽车，我加班加点，我二十四小时，马上就能生产出车来。所以在这个生产周期之间，比如说猪大概半年的生产周期，在这半年之内，猪肉的供应紧张状况，应该说还会持续，就是肉价有可能还会要略微上涨。所以这一点，可能我们要有这个思想的准备，如果我们有个半年左右，或者再略长一点的时间的话，应该说肉价事后，回到一个比较平稳的状态，就不会说再进一步地大幅上涨。
　　主持人：大家一定也非常关心，在我们GDP高速增长的同时，固定资产的投资方面，会出现什么样的一些新的变化。我们《经济半小时》的记者姜龙飞，也在这方面，进行了一番调查和体验，咱们一块跟着镜头来看看他的体验。
　　短片3：固定资产投资
　　姜龙飞出镜：
　　解说：在偌大的施工现场，我看到工人们都在忙碌的工作着，而在整个工地，最明显的就是三个塔吊，它们也是现场使用频率最高的大型机械。
　　同期：基本上是24小时工作
　　解说：就在这个工地现场，我见到了这个工程的负责人吉智明，他告诉我塔吊是一座高层建筑必备的大型建筑机械，同时一个城市或国家拥有塔吊的数量也能直接反映出这里的发展规模和速度，眼前的这三台塔吊基本是满负荷工作，而为了得到这三个塔吊，他花费了不少的功夫。
　　同期：要满足我们型号要求的租赁公司并不是很多
　　解说：吉智明告诉我，经过了三个多月的谈判和数次招标之后，他才得到了眼前这三台来之不易的塔吊，而在北京一"塔"难求的情况并不是他一个人要面对的问题，现在大型机械租赁市场异常火爆。
　　同期：主要还是因为北京的建设规模造成的
　　出镜：
　　解说：而在采访中我了解到，随着严把土地、信贷两个闸门和市场准入一个门槛，全国固定资产投资出现了一些积极的变化。今年上半年，全社会固定资产同比增长25。9%，增幅比2006年上半年回落了3。9个百分点，投资行业结构有所改善，高耗能高污染行业投资增幅明显回落，薄弱环节建设得到加强。今年上半年高耗能、高污染行业投资分别增长14。3%和25。1%，同比分别回落2%和17。2%，可是，高污染、高能耗企业的增长依然令人担忧。
　　今年以来固定资产投资在调控政策措施的积极作用下，呈现出一些积极变化，但是这只是初步的，基础还不牢固，仍然存在着反弹压力。主要是因为投资仍在加快增长、新开工项目由降转升，投资过热的担心再度出现。
　　流动性过剩还是比较突出，地方财政收入和企业利润增长较快，资金较为宽松，加上缺乏有效的约束机制，地方和政府的投资意愿较强。固定资产投资增幅过高，能否得到抑制呢？
　　主持人：我们来看看他提炼出的几个关心的问题，一起来看。
　　主持人：大屏幕上我们看到，记者担心的几个问题，一个是高污染，高能耗企业的增长，令人担忧。第二个是新开工的项目由降转升，投资过热的担心再度出现。第三个是地方政府，和企业的投资意愿，依然强烈，固定资产投资过高的增幅，到底能不能够得到抑制。谢局长对这三个问题，怎么来回应？
　　谢伏瞻：我想三个问题都提得很好，首先我想从第二个问题说起，就是新增的投资项目，在今年的第一季度是下降了，那么第二季度，新增投资项目在回升，出现了上涨。但是我想告诉大家的就是说，尽管它出现了回升，但是跟去年同期相比，新开工项目是少增加了八千多个，所以应该说大家担心有道理。但是没有那么严重，宏观调控三大需求，进出口、投资需求、消费需求，那么真正我们最能调控的，最有条件。也能够把它得到抑制的，应该说还是投资。
　　主持人：其实您刚才说到的这三个指标，是经济增长的。
　　谢伏瞻：需求的，需求的三个方面。
　　主持人：三个方面，或者有人说是三驾马车，这个马在奔跑的过程当中，为什么你一定要抑制它奔跑的速度，尤其要抑制我们投资的这匹马，让它跑得慢一点？
　　谢伏瞻：因为我们是形容的是叫三驾马车，就说这个马应该同步跑，实际上相当于是一个，我们给一个汽车加油一样。你实际上说是有三个汽缸，但是真正起作用的是，它是反映到你这个，也是调控速度，刚才最开始我们就讲了，11.5%我们认为是偏快。那既然偏快，我们总是希望它能够，略微地减一点速。减速，从哪减起，消费你不想减，你希望它能够还增长得快一些，占的比重更大一些。进出口这一块，我们只能起一半的作用，就说有一部分是国际市场决定的，有一部分是我们自己能够决定的。那投资，是我完全能够决定的，所以把重点放在投资，我觉得从主动性来讲，我们最有主动性。
　　主持人：可是您看到，我们记者的调查过程当中，他们也发现了，地方政府和企业，他们这种投资的意愿，还是非常强烈的，怎么样才能够真正地抑制，他们的这样一种过高过快的需求，过热的需求。
　　谢伏瞻：现在当然我们更多地，很多人是关注地方政府的热情，那么真正影响投资的，应该说还是资金链，还是我们的贷款的利率，还有我们的土地供给的水平等，有很多因素。怎么办，我们就需要采取宏观经济政策，你包括像现在比如说纯贷款利率，提高这个利率，提高利率本身，今年提高了三次，三次一次27个基点就是81个点，81个点对企业的影响还是有影响。因为它最终，是要影响它的财务费用的，它的利息支出会增加的，尤其长期贷款。再加上土地，土地是硬手段，你没有地，你就开不了工。还有我们今年对于环保，就是你要进行还贫，你达不到还贫的标准，就不允许你上这个项目。
　　主持人：这也是刚才我们记者提出的，第一个关注或者说是担忧，就是高污染高能耗的企业增长，非常令人担忧。究竟我们的投资行业结构，有没有一些改善？
　　谢伏瞻：跟去年相比，部分两高一资(高消耗高污染资源性产品)的行业的增长速度，比过去是回落，但是增速依然很高，像钢铁，它增长速度还很高。所以我们在想，抑制两高一资(高消耗高污染资源性产品)的产品的过快增长，还有一个很重要的手段，就是一定要把它的污染的成本，就是外部的成本内部化。你排污你就要交钱，要增加你的成本，还有就是我们对于那些高能耗的企业，你要提高电价，而且现在我们的环保总局，还采取了一项很重要的措施，就是区域性的限批。就假定你这个地方，有一个企业出现了问题，那你这整个地方，我一个项目都不批了，应该说还是有一些震慑的作用。
　　主持人：大家在投资领域方面，有没有特别关注的问题，可以提给谢局长？
　　孟晓苏：我要在这个固定资产投资和住房投资与消费问题上，给伏瞻局长出个难题了，因为按照我们历来的统计口径，从来都是把住房建设和消费，统计在投资领域，或者是固定资产投资领域。这样的话尽管是和国内外，很多统计口径是符合的，但也经常在实践中，给我们带来困扰。当一压缩基本建设投资的时候，往往就压缩到了住宅投资方面，另外在对于消费结构的分析方面。因为住宅不包括在内，这样的话就使得我们，面对着这个消费率降低，而投资率增加这样的困扰，建议我们国家早就把住房建设，作为了经济增长点和新的消费热点，那么是不是今后我们在统计学上，能够把住房投资和消费这块，单独看待。即便是仍然统计在投资领域，但应该看到它是一个特殊的投资领域，从而不至于，在压缩基本资产投资的时候，先看住房投资。而在统计经济，消费推动经济的时候，又过度地为一些不必要的事情，所困扰。
　　谢伏瞻：首先我想说一下就是说，无论是消费率，或投资率的关系如何，这种变化，就是说无论你怎么统计，怎么计算，不是因为统计造成了消费率下降和投资率的上升，这个实质没有变化的，你算在哪是另说。但是实际上他在投资，投了多少，消费了多少，这个是一定的，这没有不会因为统计，改变这两者之间的关系，这是我想要说明一点。第二，从调控来讲，我个人认为就是说，不是因为统计出，固定资产投资高了，才调控房地产，而是因为房地产价格上涨，完了在调控的过程当中，可能是影响到房地产的发展。那么我也听到另外一种观点，就认为说，现在的房地产投资本身，特别像去年投资下降，可能还不是因为调控的原因，因为是什么？是开发商觉得这个房价，我要控制一点盖房的进度，控制一点盖房的建设的增速以后，人为地使得你供求之间有个紧张状态，使得我花很少的钱。但房价天天涨，就光靠涨价那部分，我就能得到利润，我不用花那么多力量，非得去盖那么多房子，这种情况我想是不是存在。我也就返过来提一个，我们的孟总，我看孟总的公司不存在这个问题。
　　孟晓苏：关于去年和今年一些开发企业，降低了开发的力度，这个我知道确有其事。而这些更多的还是由于，对于土地和资金的控制造成的，开发企业本身也形不成联盟。因为我们中国现在有三万五千多家开发企业，它是分散的，它集中度不够，所以我认为要从总体上说，是应当通过增加供给，来尽快解决房屋的供给不足问题，来改善供应结构。同时调整供应结构，使得低价房、保障性住房，占到一定的比例。这样的话才能够使得房价，能够回落到一个合理的增长水平。
　　石伊恩：我想问谢局长一个问题，我们看沿海城市，尤其是因为看外贸顺差那么大，所以我相信可能是沿海城市那种，经济环境不一样跟内地，东部、西部可能不一样。所以从宏观方面，我们就看那些增长速度，是不是有一些区域的区别，还有一些比如说固定资产的投资，是不是沿海中部或者西部，也有区别。而且从宏观调控，是不是也有一些难度。我对一些沿海城市的一些经济情况，采取一些宏观调控的方法，可能对中部和西部可能起一些，不完全一样的作用。
　　谢伏瞻：去年以来吧，应该说投资的增长，包括经济的增长，都存在一种从东部往西部转移的这么一种，叫趋势也好，或者叫这种迹象也好。就是说今年上半年吧，我们中部的增长速度，是高于东部的增长速度，大概是高一个点，西部的增长速度，高于东部的增长速度1.6个百分点。还有投资的增长速度，中部和西部就更高于东部的增长速度，确实有一个东部的增速在放缓，投资的增速在放缓，但是中西部的投资增速在加快，它就反映了一个什么情况，就是说在东部地区，随着成本的提高和上升，特别像土地。土地，东部越来越紧缺嘛，紧缺，它价格就会上升，对于很多工业项目，现在交通非常便利了，它可能就从东部，就搬到了中西部地区，这样应该说，从总量上，只是改变了区域的这种布局，但是对于总量并没有减少，但是它对于优化我们的区域，发展的这种格局，解决过去这种东、中、西发展差距拉大的这种趋势，我觉得还是有一定的好处。
　　主持人：投资、消费、出口，这拉动经济增长的这三驾马车，我们已经深入地谈过两驾了，还有一驾马车就是出口。究竟国际收支平衡会对中国经济的发展，产生什么样的一个影响。当贸易顺差、贸易逆差，这些词越来越平凡地，进入我们视野的时候，我们的记者孙菁，也做了一次特殊的体验和调查，我们来看一看。
　　短片4：《贸易顺差》解读文稿
　　孙菁解说：
　　7月21日下午六点多钟，我赶到北京华星国际影城，想看一场最新的电影《变形金刚》。一进门就发现排队的人还真不少。我排在队尾，希望能买到7点15分的电影票。趁着排队的间隙我和前后的观众聊了一下，发现大家基本上都是来看《变形金刚》的。15分钟之后我终于排到了前面。
　　记者：
　　7点15的票已经卖完了？
　　售票员：
　　买下一场吧，8点55的。
　　解说：
　　7月11日之后，华星影城一天有30个场次在放映《变形金刚》，如今放映时间已经超过两周，一天放映的场次依然有18场。单是华星影城的票房就超过了350万，全国票房预计会有2.3亿元。
　　同期：
　　001520这是泰坦尼克之后，外国片最高的一个票房。
　　解说：
　　2006年，中国国内电影票房为26亿元，但其中45%的份额，也就是超过10亿元人民币被美国大片拿走，同一年，共有73部国产影片，其中包括香港电影，在全球44个国家和地区的放映，总收入才有19亿元人民币。中美之间的电影产业存在着巨大的贸易逆差。事实上，在中美贸易逆差中，核心表现为三大领域：知识产权保护、市场准入与市场开放、人民币汇率。从1972年开始,中国民航累计购买和租赁经营的波音飞机共523架,花费金额高达292亿美元。今年中国到美国的百亿采购清单里，依然有波音飞机。
　　尽管多年来美国大片和波音飞机消耗了中国大量的外汇，但与之相比，高达1775亿美元的贸易顺差更令人关注。和美国的贸易逆差相比，中国巨额的顺差产品大都是低附加值的产品，诸如纺织品、日用品。商务部薄熙来部长曾经感慨地说过，中国出口8亿件衬衫才能换来一架波音飞机。尽管如此，巨大的数量使得中国产品无所不在，也引发了主要贸易伙伴的摩擦，像中美纺织品摩擦、中国食品安全问题等等就是典型的案例。
　　为了缓解贸易顺差的不断扩大，2006年9月，国家下调部分产品的出口退税率，今年4月，再次下调钢材产品的出口退税率，从6月1日起，对142种"两高一资"产品开征或提高进出口关税，以暂定税率形势降低209种商品的进口关税，增加国别进口补贴，提高外资企业的准入门槛，严禁高污染高耗能和国内产能过剩的外资项目进入。但尽管如此，由于我国劳动力成本仅仅是美国的3%，韩国的5%，这使得中国出口的产品大部分都是劳动密集型产品，进出口商品的结构并不合理。
　　主持人：我们在调查当中，特别关注这样的三个问题，顺差的质量并不高，出口的多是低附加值的产品。第二就是贸易顺差的持续扩大，加剧了流动性过剩，带来了主要贸易伙伴的摩擦。第三就是进出口商品的结构，并不合理，我们国家的劳动力成本，始终很低。我们也请我们的谢局长，来帮我们解答一下，我们这三个关注。
　　谢伏瞻：这三条我想后面两点我是赞成的，第一点部分赞成，部分不赞成。
　　主持人：说说您的理由。
　　谢伏瞻：我们最近这些年，出口的结构当中，不是说完全都是低附加值的产品，我们的机电产品的比重，在大幅度地提高，像我们的通讯设备，有一些附加值相对比较高的产品，比重在不断地增加，是在改善，不完全都是像过去所谓的玩具，服装鞋帽，不完全是这些东西了，更多的是机电产品。机电产品当中比如像通讯设备，当然在我们整个，总的出口的总量当中，中低价这个产品，还是占了比较大的比重，这是与我们整个经济发展水平
　　和技术水平，有密切关系的。所以这个总的来讲，结构是在提高，所以他第一条，我是部分赞成，部分不赞成。第二就是说贸易顺差的持续扩大，加剧了流通性过剩，带来了主要贸易伙伴的摩擦，确实是反映了我们当前，经济运行过程当中的，一个突出矛盾和突出问题，贸易顺差确实在增加。应该说在2004年以前，我们中国的贸易顺差，在很长的时间之内，确实有时候是顺差，也有时候是逆差，即使存在顺差的时候，大体上在二百多亿，三百亿美元的这样的水平，那只是最近这两年，贸易顺差在大幅度提高，2005年是一千零二十亿。2006年是一千七百七十五亿，这个贸易顺差增加了，但是我想说明一点就是说，贸易顺差的增加，这是在一个落后的。就是说相对发展水平，比较低的国家，追赶发达国家过程当中，普遍都会存在这个问题。据统计，从1874年之后的97年当中，美国有94年那个时候存在顺差，日本在相当长的时间之内，一直都存在顺差，德国现在每年的顺差，大概也在差不多一两千亿美元。所以存在顺差这种情况，这是一种国际分工的结果，第三个问题就是进出口商品的结构不太合理。
　　主持人：我们国家的劳动力的成本，始终很低，这也是一个现实发展的状况。
　　谢伏瞻：劳动力成本低的问题，总的来讲还是劳动力的供给大于需求。就是劳动力，需要就业的人多，给你开八百块钱工资，你说你不干，不干他有人干，所以他就不会去主动它提到一千块钱，这是一个根本性的原因。但是这是与我们的国情，有很大的关系的。劳动力的低成本，是我们的比较优势，既然是优势还需要发挥。所以，你回到结构的问题，就是说我们也需要，出口高技术的这些产品，高附加价值的产品，我们也希望出口，我们一架播音747，换回他多少件衬衣，多少条领带，我们不去生产这些衬衣和领带了。但是目前我们的技术水平，没有达到这个程度，所以你还要沿着这个路，接着往前走，但是同时你需要去改进，逐步地去升级。
　　主持人：那对我们现阶段来说要减少顺差，面临的最大的困难会是什么？
　　谢伏瞻：应该说在我们现在这个发展阶段，要想把顺差很快减到一个比较低，或者是比较合理的水平，这个难度非常非常大，这与我们的国情有很大的关系，我们有这么多，这么大规模的人口，十三亿人口，我们有57%的人口生活在农村。我们那么多人，一年需要有一千几百万，两千万人口等着要就业。如果你不把我们的生产的能力，利用充分，那你就意味着，有更多的人要去失业，那这社会的发展就会受到影响，就会出现不稳定，所以尽管存在顺差，那我们还要去生产，还要去出口，这是一个从主观的动机。另外就是三资企业，三资企业占到我们整个出口的，超过50%到58%左右。所以不是好处都是中国人拿到了，相当一部分记账是记在我们，它按照原产地原则，说你从中国进来出去的，中国制造，那就是算在中国的头上。但是真正受益的，很多也是大的跨国公司，他们也在受益，所以完全用贸易顺差来攻击中国，我觉得这个是不公平的。
　　主持人：我们来看一看哪一位专家，在这方面有问题，想要提出来和您交流？
　　石伊恩：我看中国的出口额度那么大，一个因素是因为美国的需求，还有欧洲的需求、日本的需求，这三大块。但是很可能因为，而且我不完全了解这个数字，可能中国出口，可能是占GDP增长的3%到4%，如果未来经济的需求量下降，或是欧洲的或是日本的，这时会不会影响到，中国的经济增长率。
　　谢伏瞻：您所提到这个问题我想是这样，就是说到底世界经济增速，减缓以后，对中国的出口会带来多大影响。我的直觉，第一会有影响，影响多大，取决于我们的出口产品结构。如果说国际市场进口我们的，都是吃穿用的这些东西的话，那他就要去比较，所以这就取决于我们和其他国家之间的这种比较优势，但是我的总的看法就是说，世界经济如果出现下降，对中国的出口，肯定是有负面的影响。影响的大小，我个人不认为有特别大的影响，因为我们现在的，这种出口产品结构，决定了他还得进我们。
　　主持人：在贸易顺差方面还有问题要问吗？来。
　　陈东胜：我提一个问题就是，咱们现在贸易顺差，导致外汇储备增加，这是一个事实。那么现在降低外汇储备，有各种措施，其中一个就应当是鼓励对外投资。我要提个问题就是，从外汇体制改革、鼓励用汇，对外投资这个角度来看，有多少可以，近期可以推出的政策？
　　谢伏瞻：关于鼓励走出去，投资的问题，这个问题确实是一个应该说是个很大的问题。为什么？你比如像德国，它一年的贸易顺差，也差不多两千亿美元，但是它没有那么多外汇储备，增长那么快，包括日本，它的贸易顺差也很多，可是它的资本最后都走出去，投出去了。这是我们和这些发达国家，成熟的市场经济国家之间，一个很大的差别。因为我们过去，外汇把它当成一种很重要的稀缺资源，所以我们有一个词汇叫出口创汇，是把它当作一个稀缺资源来对待，所以就不愿意说，增加外汇储备，总是把它看成一个好事。但是什么好事到了一定度以后，它就会发生一些变化。所以最近这些年，我们提出来企业要走出去，鼓励我们的企业去对外投资，对于企业你要出去以后，一些鼓励措施也是在增加。包括提供广泛的信息，因为我们很多中小一些的企业，你说走出去，走到哪里去，连个会外语的人都没有，你走到哪里去，是不是。再一个国外的信息是什么样子，那个国家的特点是什么样子，我们还不太清楚，所以在最开始，我们现在的企业走出去，可能还是主要集中在，那些相对规模比较大，外向型特征比较明显的企业，再走出去。很多相当一部分还是国有企业，所以这个步伐也是在加快，但是这确实是要一个过程，要不然你人出去了，投资在国内，有的地方都有关门打狗的现象，其他的你两眼一摸黑，你出去投资你知道赚钱还是赔钱，弄不清楚。所以在前期稍微稳妥一点，所以这个是一个过程，我给你做这个解释。
　　卢中原：我在这里我还想，我们要再换一个角度看这些问题，首先我们现在面临的贸易顺差，和外汇储备增加，很快的情况，这是中国综合国力增强的，一个突出表现。邓小平同志当年到联合国，开联大的时候，中国大陆境内的中国银行( 5.41,0.12,2.27%)，仅仅调出了一千美元的现汇，代表团的全体同志，每人只分到了三美元的生活费，最后在美国的小费是邓小平，用自己的生活费付的。1998年我们中国承诺人民币不贬值，我们当时的外汇储备多少？一千三百亿美元，我们现在的外汇储备一万三千亿美元，我们难道不应该为此自豪吗？第二要解决中国的贸易顺差过大和外汇储备增长过块的问题，是一个非常长期艰巨的任务。短期的宏观经济政策，可以起到一定作用。但是要明显地缓解是非常困难的，这里边我不讲多的原因，只讲一条，这一条就是国际产业分工，正在由产业间的分工，变成产业内部的分工，甚至产品内部的分工，就是价值链的增值。在哪一个国家，最有利于这个产品的增值，它就往哪个国家转移产业，中国现在正好是这样一个承接国。我们有地价比较低，要素成本比较低，特别是劳动力，低成本优势将长期保持。在这种情况下，我们还有比较好的，管理人员、技术人员，我们的综合竞争优势是，也在不断地提高。我们的一些技术设施条件，也相当好，比印度好多了，所以大量的制造业转到中国来，恰恰是我们的贸易出口当中，57%的是加工贸易，加工贸易就是两头在外嘛。大进大出，如果在这样的，国际产业分工的格局下，我们中国来减少贸易顺差，是非常困难的。我曾经跟我们的决策部门，甚至在国际上和我讲过，如果要使中国的贸易顺差，明显下降，你们就应该，把国际分工的这种格局给它改变，如果你们不能改变，你们不要压中国，仅仅调整人民币汇率来减少顺差，谢谢大家。
　　主持人：刚才是专家们的畅所欲言，实际上在我们今天，制作这期节目之前，我们也通过网上来发布了一下调查结果。有很多的网友，他们也发来了很多他们感兴趣的问题。他们关心的层面非常多，但是我就挑其中一位网友的问题，要在这里问一问我们的谢局长，这位网友说，我不懂经济，但是我知道宏观调控，是我们国家的政策。可是我看到，为什么越调控，我身边的房子涨价就越快，我想要买的猪肉价格就越高，请问宏观调控究竟有没有作用？他说请谢局长在节目当中，非常明白地回答我这个问题，所以此刻他可能在电视机前，正等着您的回答。
　　谢伏瞻：我想非常明确地告诉这位网友，宏观调控取得了明显的成效，如果没有这些年的，持续地宏观调控，我们就不可能有今天这样的局面。这几年的宏观调控，使得我们的经济增长，平均保持在10%或10%以上，这样的增长速度，波动幅度这么小，这在世界上也是没有的。在我们过去28年的增长历程当中，改革开放这个过程当中，也是没有的。持续时间这么长，经济增长波动幅度这么小，物价的涨幅这么低，群众得到的实惠这么多，这在过去是没有的，这充分体现了，宏观调控收到了积极的成效。
　　主持人：希望这个回答，是我们电视机前的这位网友，感觉到满意的一个回答。我想当全球都在这个夏天共同聚焦中国经济的时候，我们也和《经济半小时》和《中国财经报道》，共同联手打造了今天这样一次，特殊的对话，邀请统计局的局长谢伏瞻先生，来到我们节目当中，为大家全面客观地，来解读中国的宏观经济。我想既然要做到全面客观，那么仅仅拿着一个秒表，从数字来判断它的快和慢，或者拿着一个温度计，从数字来判断它的温度高或低，都是远远不够的。我们希望今天的节目，能够给大家提供一个新的视角和方法，来关注和理解中国经济的平稳快速地发展。好了，在这里谢谢谢局长，来到我们节目当中，谢谢我们现场的各位朋友，也谢谢电视机前您的收看，谢谢各位，再见。  

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ylqin222

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傻帽，哪个企业搞这东西不是一套一套的，难道这个保利就是中国走私军火的那个保利集团下的吗

小散户1

对不起
我对其它股票没有研究
帮不到你~~~~~~~

小散户1

研究报告:"内地牛市至少再支撑楼市3年繁荣"

2007年07月24日 09:44:41

　　中信嘉华银行昨天在香港发表《中国房地产市场报告》指出，内地股市将持续牛市最少3年，这将有助于提升内地房地产的中长期需求，但下半年内地70个大中城市的房价涨幅预计将减缓，但住宅平均房价仍有望上涨5.3%。
　　中信嘉华银行高级副总裁兼中国业务首席经济及策略师廖群昨天在记者会上指出，支持近期房地产需求反弹的主要因素之一是中国股市的"大牛市"。而促成股市繁荣的因素包括超预期的经济增长速度、超预期的上市公司利润增长速度、过剩流动性的加速积累、资金外流渠道仍相当有限，以及人民币长时期的逐步升值等。
　　廖群说："上述因素将会在未来继续推动内地股市发展，支撑牛市行情再持续至少3年，尽管在这期间不可避免地会有短期甚至中期的市场调整。因此，股市繁荣将是未来几年推动内地楼市发展的一个中长期因素。"
　　鉴于这一形势，廖群认为，有关部门有必要检讨目前的一些房地产调控政策和措施，包括加快和改善房地产供应。此外，也应更有针对性地对投资或投机需求进行调控，因为自住需求即使是受到股市向好影响而提升也是健康的，应该受到保护，但投资或投机需求则应受到进一步的控制。
　　不过，廖群称，今后政府对调控房地产市场的政策，主要是执行以往的措施，应该不会有新的措施出台。
　　廖群表示，从这个角度而言，提高利率未必能起到预期的效果，因为加息对自住需求的影响可能会大于对投资或投机需求的影响。"在这种情况下，以提高住宅交易成本为目标的政策措施将是一个更好的选择。（戴平）

　 东方早报

小散户1

上海房价还要涨多久　有多少"令箭"值得期待

2007年07月24日 15:16:04

　　自7月21日起，金融机构人民币存贷款基准利率开始年内第三次上调，同时住房公积金贷款利率也相应提高。其实，今年以来，就有物业税、个人所得税、土地增值税等多项打压房价的措施出台，加息的步伐更是从未停止。那么，加息能否成为当前不断高企的房价的"退烧药"？下半年还有多少"令箭"值得期待？
　　房价飞涨，原因何在？
　　尽管土地增值税、加息等宏观调控政策接二连三，但近期，关于全国房价高企的新闻依旧让人触目惊心："深圳新建商品房均价突破1.2万元/平方米，今年以来上涨幅度已高达50%，列全国之首"、"上半年京城楼盘开盘均价达11352元/平方米，比去年同期上涨了41.5%"……
　　上海的住宅市场自春节过后，也从冰冷的冬季火速上蹿。上海网上房地产最新公布的数据显示：今年上半年，上海商品房平均成交价格突破万元关口，从去年同期的9813元/平方米上蹿到如今的10028元/平方米，涨幅达2.19%。其中，外环外平均成交价格更是涨幅达9.04%，房价上涨之风已刮遍全城。
　　同时，今年前6个月，上海商品房的总成交量比去年同期高出23.3%，达到1290.3万平方米。其中，商品住宅的成交量高达1046.4万平方米，比去年同期增加22.9%。5、6月份，上海商品房成交量更是创下历史新高。
　　统计显示，5月份商品住宅的成交量达到234.52万平方米，比历史高位的去年同期还多出19.76万平方米。6月份，商品住宅成交量更是高达266.17万平方米。"调控多年的房价不跌还涨和政府通过行政手段逼迫优质楼盘上市，让一些并不急需住房的市民也提前入市，抢购优质房源，从而导致了6月成交量再创新高。"天天房展网分析师薛建雄指出。
　　房价就像个处于叛逆青春期的孩子，调控力度越大，上涨幅度也越高。那么，究竟是什么造成了房价"青春冲动"呢？
　　供给不足
　　从供求关系看，有效供给不足，新建商品住宅供需缺口较大，而住房需求旺盛的现象却客观存在，使得建房的速度总难追上售房的步伐，供不应求最终导致房价上涨。
　　国家发展和改革委员会公布的数据显示，今年1-4月，全国新建商品住宅销售面积大于竣工面积2倍多，且销售面积增幅高于竣工面积增幅6.7%。
　　来自北京市房地产交易管理网官方信息显示，今年上半年北京商品房销售面积大于供应面积的累计差额，高达182万平方米，其中6月份表现尤为明显。业内人士分析，开发商"有意捂盘"等保守态度，减缓了新增供应的速度，导致6月份供需差距为78万平方米。"新增供应和各月销售面积间的差距呈现逐月扩大的趋势，将导致商品住宅价格在未来很长一段时间内还将持续不断地上涨。"
　　而上海部分住宅用地供应几乎为零的地区，供求矛盾更是引发房价飚升。如内环边中远两湾城、新湖明珠城的售价已接近或达到18000元/平方米，而诸如古北新区、静安区等房价更是超过了25000元/平方米。
　　地价推动
　　从成本构成看，地价上涨过快，导致房价成本大增，继而急剧拉升房价。房地产研究者顾海波指出，土地成本最终会打入房价，增长过快的地价客观上推高房价，成为新一轮房价上涨的主要动力。
　　今年5月，上海新江湾城D1地块以高达12509元/平方米的楼板价成交，楼面地价几乎接近新江湾城板块在售楼盘价格。而7个月前，该区域C2地块拍卖楼面地价仅为每平方米为6677元。
　　地价的飙升导致该区域在售楼盘价格闻声而动。据悉，在拍卖前的一个月，新江湾城板块楼盘均价一般在11000-12000元/平方米，如新江湾城1号新推房源的网上参考价为11000元/平方米，新江湾城雍景苑今年3月新推房源的网上参考价为9800元/平方米。而拍卖后，新江湾城1号部分新推房源的参考价已达到16000元/平方米，且可浮动幅度为20%；雍景苑售价也上调至13000元/平方米，可浮动幅度为10%。短短数月，售楼盘价格上涨了30%。
　　炒作成风
　　从交易秩序看，"炒风"乘势而起，非正常因素也进一步助推了房价的节节高涨。
　　中原地产分析师杨洪旭指出，人为因素推涨房价主要体现在两方面：一些楼盘已达预售标准但就是不申请预售，即便已取得预售许可证也迟迟不开盘；或者已开盘，但拒绝对外销售，以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘。至于纵容销售人员利用职业便利炒作房价，制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价，也屡见不鲜。这些都进一步烘托、放大了供求紧张的局势，为房价上涨火上加油。
　　资金蜂拥
　　从资金面分析，房产投资者的资金主要有三个来源：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。除了上述资金外，今年5、6月份，部分股市资金开始流入楼市，在股市财富效应下增值的资金出于资产配置需求转战楼市，也进一步为房价上涨推波助澜。
　　除此以外，在人民币升值的背景下，境外资本的大量涌入，也进一步加剧了楼市格局改变，在相当程度上强化了房价看涨预期。
　　7次加息，房贷增10%
　　面对不断高企的房价，调控步伐始终未曾停歇。
　　今年以来，就有物业税、个人所得税、土地增值税等多项打压房价的措施出台，加息的步伐更是从未停止。上周五，央行再次宣布，将银行贷款基准利率上调0.27个百分点和个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。这已是最近7个月内央行第3次上调贷款利率、以及最近33个月内（自2004年10月以来）的第7次上调贷款利率。
　　购房者：难抑需求
　　对于购房人而言，加息意味着更高的月供。
　　以50万元20年期房贷为例，加息前，按实际最优惠利率6.12%计算，利息总额为368045.35元，月还款3616.86元。加息后，最优惠利率调整为6.273%，利息总额为378723.29元，增加约10678元；月还款3661.35元，实际月供增加约45元。
　　尽管单独看一次加息增加的还款额不算大，特别是5年以上长期贷款利率调整幅度相对较小，但联系到连续加息，购房人累积的房贷负担已不小，以50万元20年期贷款计算，还款额增幅相较加息前已经超过了10%。
　　经济学家易宪容表示，高利率势必会抑制房产投资者的需求，大大改变买房人对未来的预期，扎堆购房的现象也会减少。
　　然而，前6次加息后的楼市走势证明，这种"通过影响房产需求方来影响供给方从而让房价降下来"的美好愿望从未实现过。事实上，房地产的需求在城市化进程以及居民收入提升的大趋势下，难以抑制。在供求偏紧的情况下，自主需求混杂着投资、投机需求"百花齐放"。
　　开发商：成本转嫁
　　对于开发商，加息在理论上会带来开发成本提升。摩根大通中国证券市场部董事总经理李晶表示，因为借钱要付的利息高了，房地产业高负债经营的行业特性决定了加息将提升开发商的财务费用。
　　但渤海证券的地产分析师秦洪则认为，开发商在房地产业景气高昂的大背景下，会通过提价等方式轻松地化解这一成本，将其转嫁到购房者身上。地产龙头万科日前公布的6月份销售数据显示，火热的行情令其每平方米销售收入增加1000多元。
　　上海房地产之窗网分析师进一步表示，目前房价已处高位，加息影响房价大幅上调可能性不大，但对成本变动比较敏感的中低价房来说，开发商也许会把成本变动转移到消费者身上。
　　需求释放，供应增加
　　加息能否成为抑制房价上涨的最后一道"令箭"？
　　最新数据显示，屡创新高的上海楼市，终于在7月初出现了下滑苗头。据佑威房地产研究中心主任薛建雄介绍，由于新房供应量的大幅下降，7月第一周（6月29日－7月5日）上海楼市成交量下滑了7.7%。市场猜测，这一信号预示着高成交的支撑力已经大幅减弱，上海楼市"高热"有望退烧。
　　佑威房地产研究中心根据网上房地产7天的交易数据统计，7月第一周全市共成交商品房（不计动迁、配套房）6002套，成交面积70万平方米，成交面积环比下滑7.7%。其中，商品住宅的成交量也下降7%，为58.6万平方米。
　　交易萎缩之外，上海房屋销售"均价"开始走低。在5月达到10407元／平方米的高位后，6月开始有所回落，降至10193元／平方米。7月前两周的成交均价延续了这一跌势，已持续下降至最新的9893元/平方米，降幅达6.33%。
　　薛建雄分析，房价下跌，原因在于外郊环住宅成交量占楼市的比重，从5月的44%上升到6月的49.8%后，7月初又攀升至50.4%。而在事实房价不断上涨的行情下，全市统计的平均成交价格逐步走低，则缘于成交主力区域偏移，外环线以内高价新房成交比重下降，外环线以外的相对低价房成交比重上升。当价格超过18000元／平米的市区可售房源锐减导致成交量下降，平均成交价格不到7500元／平米的外环外成交量上升时，房屋销售均价就随之走低。
　　薛建雄表示，上半年的高成交不但使刚性需求得以释放，一些忧心涨价而提前入市的改善型购房者也已入市，使需求不再强烈，7月初楼市开始呈冷却之势。但是，高成交量的下降并不意味着房价会下跌，近期多数楼盘还在上调报价。
　　根据佑威天天房展网市场调研数据显示，大部分项目都把开盘日期推迟到9、10月份。一方面，这会加剧7、8月份上海优质房源的紧缺度，使得楼市总成交量进一步下滑；另一方面，这突出反映了开发商对后市房价看涨的预期强烈。
　　薛建雄分析，到9、10月份，这些推迟上市房源和"90／70"房源一起上市时，将重新激活市场。业内人士预计，如果供给在第四季度不能放量，在经过7、8月份的短暂"歇夏"之后，9、10月份上海房价仍然存在出现新一轮狂飙的可能。
　　不过，汉宇地产分析师范伟国认为，由于今年新楼供应量预计可以达到2600万平方米，相当部分90平方米的小户型房将在9月份后上市，因此，新楼市场的供应压力有望在第四季度得到缓解。
　　多少"令箭"值得期待
　　加息、减税短期内难改房地产市场升温格局。那么对于当下的楼市而言，究竟什么才是楼市降温的"及时雨"呢？下半年还有多少"令箭"可以期待呢？
　　首先，增加供给。供求决定价格，增加供给是给高房价降温的必要条件。当前楼市问题的主要矛盾是有效供给不足，自主、投资需求强烈释放，在卖方市场格局之下，房价节节攀升，买方恐慌性入市追涨。要楼价趋稳、甚至下调，最有效的方法莫如增加供应。
　　"通过增加供给来抑制房价的快速上升，这已形成了一个共识。"巴黎百富勤公司分析师秦红雨认为。"调控楼市，当务之急是强力推进冲击型的有效供给，而不是用控制需求的方式来堵。比如强力推进中小户型普通住房新增量的有效供给，同时辅以廉租房等住房保障措施的协同推进。"
　　其次，打击坐庄，整顿交易秩序，扫除囤积居奇。目前在开发商中，凭借资金、信息优势，垄断资源，囤地囤房，待价而沽现象屡见不鲜。近期，对汤臣一品等开发商的勒令处罚即开启了通过法律手段杜绝囤积之先河。
　　最后，新增土地形成有效供给。包括两点：一是批出的土地不能闲置，而是要进入生产领域，形成房屋；二是所形成的产品必须是主流购买力所中意的房屋，交通便捷、低总价、配套全。前者要求严格执行"土地闲置"回收政策，打击囤地；后者要求推进"70/90"项目，形成冲击性供给。
　　相关
　　5大城市下半年房价涨幅预测
　　对于各大城市"涨声"一片的房价，有网站综合全国5大城市房价走势，对其下半年涨幅进行了大胆的预测。
　　北京总体评价：北京的房子最近几年开始翻倍的暴涨，但从目前的态势来看，房价上升的势头只增不减，投资升值空间依然很大。
　　上涨理由：城区5环内基本无可开发土地，现销售项目供不应求；强大的首都效应，外地人买房和外籍人士买房的刚性需求非常大；2008奥运会召开，奥运经济的带动作用不可忽视；外资豪赌人民币升值；奥运村周边、CBD周边、和中关村周边预计房价上涨速度最快，上涨幅度至少2位数字以上。
　　下半年房价涨幅预测：10%
　　上海总体评价：上海的房价一直以来领先北京，到了去年才被北京超越。上海中心城区的房价已经处在高位，上升幅度不会太大。但是一些重要边缘地区的房价值得期待，还会继续有小幅度上涨。上海房价2006年呈现下降趋势，但是在2007年4月份房价止跌上扬，且升幅较大。
　　上涨理由：长三角经济发展龙头；全国经济中心、金融中心、无可比拟的城市发展优势；2012年世博会的推动作用；政府土地供应的减少，城区可开发土地有限。
　　下半年房价涨幅预测：5%
　　广州总体评价：广州的房价只有一个字就是涨。现在广州的房价还有不小的升值空间，特别是中心区的楼盘。
　　上涨理由：2010年亚运会的举办；珠三角地区经济中心；已经提前富裕起来的一部分人蕴涵了强大的购买力；其中值得注意的是，升值空间较大区域当属新规划CBD区域楼盘。
　　下半年房价涨幅预测：7.5%
　　深圳总体评价：改革开放深圳人创下了闻名全国的"深圳速度"，现在深圳的房价也创造了上涨的记录。按照目前的趋势，深圳的房价会继续大踏步的前冲。目前深圳中心城区的房价已经相当高，因此罗湖、福田两区的房价值得期待，上升空间巨大。
　　上涨理由：比邻香港，港人在内地购房的首选之地，购买比例相当高；特区特有的制度优势，投资升值空间大；城区土地可开发量减少。
　　下半年房价涨幅预测：13%
　　杭州总体评价：杭州绝对是高房价的"代表城市"，前几年就开始在增长排行榜上独占熬头，创造了在房价上向上海北京靠拢的"壮举"，让很多国人大跌眼镜。
　　上涨理由：中国最富裕的地区之一，富人扎堆具有其他省市无可比拟的购买力；美丽的西湖让杭州成为世界上最适合居住的城市，强大的"宜居"效应；老城区规模太小，快速城市化将带动杭州郊区房价迅速上涨；上海"后花园"的城市定位，将吸引长三角的富人前来置业。
　　下半年房价涨幅预测：11%  

　 上海金融报

小散户1

房价调控为何劳而无功？ "地虫"之患？ 外资之祸？

2007年07月24日 14:51:24

　　房价已经成为一个令人费解的悖论。
　　2005年以来，有关部门就着力调整增长过快的房价，先后出台了"国八条"、"国六条"，央行也采取了加息等措施。风声鹤唳之下，房地产市场都只是出现了短暂的观望，部分城市的房价更在随后出现补涨行情。根据国家发改委和国家统计局发布的数据，今年2月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了5.3%，深圳、北京、广州等地的增幅则接近10%。
　　房价调控为何劳而无功？
　　从经济学分析，商品的价格高低主要与需求和供应两项因素相关，要控制房价，只要从抑止需求或增加供应两个环节着手即可。但是，中国的房产市场情况复杂，作为生活必须品，国家很难限制民众购买，而一些人将之作为投资品，也在一定程度上刺激了房价上涨。
　　连年上涨之后，疯狂的房价是否将开始回落？
　　北京市统计局最新数据显示，今年2月，全市同期商品房现房和期房销售面积均有较大幅度减少，有报道称北京市场上的一手住宅商品房，目前至少还有10万套尚未售出，即使没有新的项目入市，10万套存量也足够维持今年一整年的销售。除北京外，上海、深圳等地都出现了房屋销售面积大幅下降的有价无市局面。这是否意味着房价将进入一个拐点？
　　对于不断高企的房价，税收手段越来越受到重视。国税总局规定，2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的"预征制"转为实打实的"清算制"，这一调整对于抑制房价是否有效？
　　今年初，建设部曾表示，对房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出的城市，限期整改并追究有关领导责任。在GDP仍旧是重要的政绩考核标准的背景下，这一问责制是否可行？
　　各地政府的土地出让收入占地方财政收入的比例逐渐增高，部分地区甚至与预算内税收收入不相上下，成为名副其实的"第二财政"，但各地土地出让金收入用于失地农民补偿、农业土地开发、廉租房建设等公共事业的比例偏低。去年中便开始热论的土地出让金改革能否尽快推行？
　　针对上述问题，本报邀请了国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣、社科院金融所研究员易宪容、里昂证券原中国拓展董事总经理李慧，纵横房价、论衡天下。
　　本次讨论由刘巍、程东升主持。
　　调控无效？
　　主持人：近年来，国家对抑制房价过快增长采取了很多措施，如2005年出台了"国八条"，去年又有"国六条"及其细则，央行也采取了加息等措施。但是，根据国家发改委和国家统计局发布的数据，今年2月全国70个大中城市房屋的销售价格同比上涨了5.3%，深圳、北京、广州几个大城市都达到了接近10%的增幅。这是否表明国家的调控措施无效？问题出在哪里？
　　易宪容：几年来的房地产宏观调控基本上没有达到效果，否则不会出现越是宏观调控，房地产领域的投资增长越快，进入房地产的银行资金越多，房价上涨越快。而且国家统计局的数据与各地房地产价格的实际涨幅差距很远。北京回龙观及天通苑的经济适用房，2003年是2650元/平方米，目前为5800元/平方米，上涨一倍多，每年上涨幅度达25%以上。房价如此快速上涨，房地产投资岂能停止与放缓？房地产宏观调控如何达到效果？我认为，造成上述怪现象的重要的原因是把房产界定为投资品而非消费品，再加上宏观调控的主要目的是稳定房价(即对房价隐性担保)，以及便于利用的金融杠杆及低利率政策。此外，房地产产品为垄断性定价销售，各地房价被炒高也就十分自然了。
　　李慧：近三年来，中国房地产政策主要是从控制供应量上做文章，遗憾的是，不少政策实际上加速了房价上扬。当然，一个政策的执行也有从量到质的转变过程，如果过去几年任何措施都不采取，房价涨幅可能更高。过去几年的调控，基本是集中针对某些城市，如先是针对上海、杭州、广州、南京，后针对北京、深圳等。我在香港研究在港上市的内地地产公司十几年，香港头十大地产上市公司多数实行了多地区战略，他们的资本是流动的，是游击队，内地头疼医头，脚疼医脚的方法很难奏效。
　　另外，近几年中国内地二线城市经济快速增长，也使得中国房地产市场的盘子进一步放大，二线城市房价也在飙升，加上一线城市的持续增长，导致全国均价上扬，这个趋势本身并没有与中国经济的宏观走势相背。
　　刘福垣：我认为有关部门在房地产改革上的战略一开始就错了，一方面，主张居者有其屋，让老百姓以买房为主；另一方面，又把房子的定价权完全交给了市场。这导致很多干预措施难起明显作用。房屋有双重属性，既是投资品也是消费品，买房子是投资行为，租房子是消费行为。现阶段，大多数中国人是没有条件买房的，靠工资生活的普通工薪阶层，如靠工资累积购房必然会压缩其他方面的消费。由于我国劳动力市场在较长时期内都将是供大于求的，理论上来说挣工资的人只适合于租房子，一旦其有了非劳动收入，即资本收入才适合买房。
　　李慧：房地产具有消费品和投资品双重特征，但现在在中国更多是投资品。
　　"地虫"之患？外资之祸？
　　主持人：对于不断高企的房价，税收调控的手段越来越受到重视。国税总局规定，2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的"预征制"转为实打实的"清算制"，大家如何看待这种调控措施？
　　李慧：目前中国的土地价格是否是一个真实的市场价还很难说清楚。拿房地产市场开放得比较早的北京和上海为例，目前的地价是从1990年代初的外销房地价延续下来的，那个年代的外销房是面向少数人的特供商品，与现在面向大众的商品房有很大区别。可是，这种延续下来的价格成了后来各地土地交易的参照物，导致土地出让价格起点比较高，严格实行土地增值税可能会在一定程度上平抑房价，起到还富于民的作用。我个人调查发现，真正有实力的发展商是积极拥护严格征收土地增值税的，而那些与地方政府有着千丝万缕联系、以倒地为生的"地虫子"则不希望征收土地增值税，而这些"地虫子"对相关政府的游说能力还都挺强。
　　易宪容：征收土地增值税对房地产企业的影响应该很大。随着全国各地房价快速上涨，土地价格上涨成为一种必然趋势，一些企业或个人就会囤积、炒作土地价格，刺激土地价格上涨。这不仅容易导致日本1980年代出现的土地价格泡沫，也会使开发商借机进一步推高房价，快速吹大地产市场泡沫。土地增值税是条件累进制，即土地增值低于20%的不征收；越过20%就按30%-60%的税率征收。征收土地增值税对于那些土地储备多、开发周期长、产品附加值高的房地产开发商来说影响不可低估。如果房地产仍然是一个投资市场，如果房价仍然是上涨预期，地产商就可能把这些税收成本转移到消费者身上，导致房价进一步上涨。但由于土地增值税是采取累进制方式，地产商要把这个成本转移给消费者就面临增加征税比例的风险，地产商一定会反复计算而不会贸然行事。
　　李慧：说实在，作为一个地方税，土地增值税解决不了多大问题。我在加拿大住了很久。加拿大对土地增值税是年年收的，温哥华的土地增值税年年涨，但是，这个增值税的上涨幅度与居民想购买房产的欲望相比微不足道。
　　易宪容：但征收土地增值税还能在一定程度上挤压地产企业的过高利润。地产商的过高利润甚至暴利，最大部分来自土地的增值。如果土地增值税能够挤压房地产开发企业的获利空间，就能缓解社会财富短时期内向房地产开发聚集。更为重要的是，由于利润空间压缩，千军万马挤入房地产市场的局面将得到改观，能有效分散与降低房地产市场的风险。
　　李慧：事实上，在香港上市的内地地产公司的利润率，并没有高到如你所说的暴利的程度，在香港上市的那些房地产公司，没有一家的净利润超过20%的。内地有很多历史遗留问题，一直到1990年代末，大量土地都以划拨为主要形式直接或间接地流入了某些人或机构手中，然后他们又转卖掉，获得高额利润。香港有那么几家通过买壳在香港上市的房地产公司，其早期高额利润大都从"土地转让"获取的，其"土地开发"的净利润一般不低于50%，但真正的房产商根本没有那么高的利润，真不明白这些公司凭什么"资质"拿到大批好地，而像"万科"、"中海外"这些发展商却拿不到好地。那些有各种各样的关系，能够拿到较低价位、较好位置的土地、以倒地为生的"地虫子"才是真正的暴利收益者，真正的开发商是赚不到暴利的。如果说地价是房地产上涨主要原因，这个说法本身就是片面的，土地价格本身也有失衡的一面。
　　刘福垣：我国现行住宅流通体制的主要弊端是房地产连体流通，租、价、税费合一，等于让购买者一次性购买产权主体不同的三个东西。土地是全民的，70年土地地租一次性计入房价；税费是使用政府公共品的代价，也是一次性计入房价；建设成本和平均利润是开发商的。这样加起来房子能不贵吗？如果改成年租，就相当于只付现在的1/70。我国应通过人大立法，明确住宅建设一律实行年租制，明确全民土地产权不能交易，一切地租归全民所有，房地产必须分体流通。此外，再把税费合一，正税以外废除一切名目的费种。而税也不能一次性地收几十年的，而且应该以资产税的形式逐年向业主征收，并不应该和购买住宅的交易行为直接挂钩。以上两个改革，相当于一下子就把房价降低近三分之二，由剩下三分之一的建安成本和平均利润，然后再加上供求关系来决定住宅价格。
　　主持人：在当前房价居高不下的情形下，是否应该尽快推出物业税？物业税是否真的能对房价起到有效抑制作用？
　　易宪容：物业税费偏低使得个人住房消费盲目，城市居民住房持有率偏高。目前国内购房者的年龄集中在25-35岁，在欧美国家，这个年龄段基本上是租房住。香港1980年代民众住房持有率不到30%，香港1990年代60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%。目前内地财富水平不及香港、人口又远多于香港，可是内地开发的住房其面积动辄100平方米以上，所谓购房一步到位。因此，开征房地产物业税势在必行，特别是在炒作较为严重的地方，利于使房价回落到合理水平。
　　物业税迟迟无法出台的原因是中国的征收条件还不太成熟。依照各国现行物业税税制，每一处土地及房屋都得征税，有关机构通常每隔一段时间对辖区内的房产进行一次估价，每幢房产据此纳税。对于某些房产实施优惠，如政府机构所持房屋；宗教、教育、慈善或非营利机构拥有的房屋；自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。
　　因此，开征房地产物业税需要一定的基础条件：详实的不动产登记资料；用科学方法或市场方式对房地产估价；政府税收征管能力；要有科学规范的征收规则。由于中国住房体系的复杂性，如果不对当地住房存量有全面清楚的了解，不仅物业税的税基无法确立，也不能够对物业税的税收减免清楚规定。由于中国二手房市场相当不发达，有效住房评估体系也就无法确立。还有，物业法律缺乏、个人征信体系的缺乏、银行信用体系不健全，这些都是征收物业税的基础条件。
　　李慧：作为一个小税种，相对于房产的巨大升值潜力，物业税的作用很有限。
　　易宪容：我坚决反对大量外资在内地买房。全世界150多个国家有137个国家对外资购买房产是管制的。内地房价最早就是被外资炒高的。深圳房价为什么涨得这么快？去年仅香港人就在深圳买了两万套。
　　李慧：外资在国内投资房地产开发与外国人在国内买房是两个截然不同的概念。中国的头十大地产商基本上都是境外上市公司，从这个层面说，外资积极介入了国内的房地产。假设易先生说外资炒高了国内房地产的判断成立的话，如何解释在禁止外籍人士购房后八个月，国内房价仍旧上涨？拿着中华人民共和国身份证、拥有几套豪宅的人也不少。
　　主持人：去年深圳的上市总量是多少？
　　易宪容：外资买的房子总量不要太多，2%的比例也会把价格拉上去，我得到的数据是外资在内地房屋交易中的比例占1.6%。因为现在房产更多意义上是投资品，一旦预期价格上涨且还有政府保障价格稳定的情况下，价格会一直上涨。因此，我一直主张政府要进行遏制外资进来炒房，其中包括李慧以前所在的机构，所以她很反对我。
　　李慧：我今天初次与易先生见面，顺便介绍下，我过去十多年的正职是"房地产分析员"及"中国研究部主管"，李某人以前的雇主协助中国地产公司在香港上市，但据我所知，公司本身并没有投资中国的房地产。仇富与嫌贫都不是一个和谐社会应有的正常心理，分析社会现象应保持客观、公正，不应先下结论，然后找论据。 房价拐点难现？
　　主持人：北京市统计局最新数据显示，今年2月，全市同期商品房现房和期房销售面积均有较大幅度减少，有报道称北京市场上的一手住宅商品房，目前至少还有10万套尚未售出，即使没有新的项目入市，10万套存量也足够维持今年一整年的销售。这是否意味着房价将进入一个拐点--即将走低？
　　李慧：不应单纯从供求数字本身看北京的地产问题，应从供应量的构成结构着手。目前，百姓买得起、住得顺溜的房子还是供应不足；高收入人群看得上、买了不后悔的楼盘也不多。也就是说，北京市场很多存量房与市场的真正需求有差距。
　　易宪容：就这些数据来断定国内房地产市场或北京的房价出现拐点还为时过早。房地产市场的交易不仅具有季节性，且与政策有关，如果不改变目前的商品房预售制度，不改变房产买卖更多是投资的性质，不改变目前的低利率政策，尽管各地房价已经高得离谱，房地产泡沫早就吹得很大，但房地产企业仍然可以利用银行的资金、利用便利的融资市场，继续维持高房价。2005年3月以来的上海房产市场就是一个很好的明证。
　　主持人：除北京外，上海、深圳等地都出现了房屋销售面积大幅下降的有价无市局面。
　　李慧：表面看这三个城市有共同点，但房价上涨的内在驱动力不同。即使有旨在抑制房价继续过快上涨的政策，也只能是起到延缓房价大幅上涨的作用。深圳目前是关内供应跟不上，关外房子热不起来。北京及上海也有类似问题。
　　易宪容：房价过高、居民收入水平过低、新品大量涌入，必然导致有价无市。如果房地产是由市场供求关系决定的，出现供大于求后，就应改变目前的低利率政策，进一步紧缩银行信贷，把投资者赶出房地产市场，特别是要严格限制国外资金进入国内房地产市场炒作，否则，房地产市场调整良好时机就会错过，中国房价拐点也难出现。
　　李慧：房价近期大幅下滑的可能性基本没有，但政府可以出台综合措施，让房价涨幅放慢点，尽可能多地让普通老百姓有地方住。我觉得人人都有一套房是不现实的。我自己在香港住了15年，就租了15年的房子，主要是我不希望成为房子的奴隶，不想为了担心交不了按揭而被迫工作，当然，一直盘算回内地也是我租房的部分原因。我有个西班牙朋友，一家五口，收入不菲，完全有条件置业，可他们一家在北京、香港一直回老家马德里后都是租房，因为他们享受想去哪里都行的灵活性。总而言之，不应为置业而置业。
　　刘福垣：在居者有其屋的空想口号误导下，银行给不应该买住宅的人贷款，甚至给炒房团贷款，扩大了不应该扩的购买力。这是我国住宅价格不正常的第一位原因。而住宅售价越高，租价也就越高，逼迫更多不应该买住宅的人贷款买房，使房价更高。这种恶性循环的真正动力是银行贷款。再加上像北京、上海、广州这样的国际都市，全世界的人都可以来买房，需求就更甚。实事求是的看，即使住宅价格降低到目前的1/3，广大工薪阶层也不适宜买住宅。所以倡导居者有其屋是战略性的错误，政府应该保证人人都有房子住，但不应该保证人人都有产权。
　　易宪容：房价为什么不可能下跌？国家如果措施到位，肯定可以抑制房价上涨甚至导致下跌。现在的误区是房价高了，政府又没有足够的经济适用房，没有把民众的基本生活保障体系建立起来。
　　各方博弈
　　主持人：有观点认为，开发商之所以敢大胆惜售，原因之一是有银行在背后撑腰，因为开发商的软肋在房地产信贷。有没有什么方法可以斩断房地产开发商和银行之间的利益同盟？
　　易宪容：地产商与银行之间最重要的联系是预售制度，目前，中国的住房预售制度缺陷重重，这套制度是从国外引进的，但引进的仅仅是有利于房地产开发商的部分。尽管该制度在一定程度上推动了国内房地产市场的繁荣，但也为地产商掠夺社会财富创造了条件，如地产商通过"炒楼花"制造虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；通过房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等侵害购房者的权益；或者把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或重复预售，最后"携款潜逃"。除了中国，没有哪一个国家会允许地产商在预售时要求购买者一次付清款项，且不会允许地产商直接接受款项，一般是由律师或第三者存入银行保证账户，款项按工程进度经工程测量师及律师同意后才能拨付。
　　因此，要建立有效的住房预售制度风险分担机制，合理分散或降低各环节的风险，住房预售款专管应该是其中最为重要一个环节。目前，有关部门已经看到预售制度的缺陷，将对预售款采取专户管理方式。
　　李慧：中国真正较大规模的地产商多数都是上市公司，高负债率的公司属于少数，开发商和银行是否存在利益同盟，恐怕不能妄下结论。银行给开发商开发的房产提供按揭不等于给地产商撑腰，可以看作是一种纯商业的行为，我们知道，国内银行业的改革力度不亚于其它任何一个行业，多数银行为上市公司，它们自己也会评估风险。
　　主持人：中央与地方的利益博弈也是房市宏观调控政策效果难奏效的真正原因。今年初，建设部曾表示，对房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出的城市，限期整改并追究有关领导责任。在GDP仍旧是重要的政绩考核标准的背景下，这一问责制是否可行？
　　李慧：政策如果在多数地区，特别是在政策策源地都执行不下去，应该引起政策制定人的反思--该政策是否与市场脱离了？二十年的市场经济才不过二十几年，在经济转轨过程中决策很容易出偏差，另外，决策过程应更民主、开放，多听取百姓的意见。
　　易宪容：这些设想对无法承受高价房的民众来说自然是好事，但事实已经证明，这种与市场经济原则差距较大的愿望的达成并不是容易的事情，特别是职能部门把经济适用房的建设权重新拿回后，无论市场还是绝大多数住房消费者一定会陷入更大的困境。这种制度只能为权利寻租创造更多条件。
　　主持人：各地政府的土地出让收入占地方财政收入的比例逐渐增高，部分地区甚至与预算内税收收入不相上下，成为名副其实的"第二财政"，但各地土地出让金收入用于失地农民补偿、农业土地开发、廉租房建设等公共事业的比例偏低。去年中便开始热论的土地出让金改革能否尽快推行？
　　刘福垣：在当前现实条件下，最可行的就是尽快建立租房体系。最初，政府直接经营一部分住宅，使占城市居民15%的低收入户能租到廉租房，并为城市居民5%的困难户补贴房租。只要政府控制了这20%左右的城市住宅供应，市场上租售价格就可以基本稳定在与国民经济发展阶段相应的目标范围内，以租为主、租售并举的格局就会逐步形成。住宅市场启动三五年后，政府可以逐步退出，只负责对困难户提供租房补贴。此外，还要尽快解决军、公、教这三部分的住房问题。
　　这里所说的提供廉租房，也并不是真的指房租低，该多少钱就多少钱，否则不符合市场规律；而是指这部分低收入人群拿不起的房租部分由政府补贴，而且政府只能补房租不能补房价。从这个意义上讲，经济适用房也是完全错误的战略。商品经济到了今天，还搞一物两价，能不寻租吗？能不把经济适用房建成一套150平方米、200平方米吗？经济适用房对谁经济？对谁适用？一般老百姓根本买不起。农民工是当代的产业工人，给咱们创造GDP近一半，三口之家该不该有60平方米的房子住？
　　除了政府补贴，还要在最低工资上进行改革，既然企业用这些人在这打工，所付的工资就不能让员工只够住贫民窟。如果企业觉得劳动力成本高，那就不要在北京、上海这样的城市开公司，可以退到二线城市。
　　易宪容：土地出让金改革一是提高征用土地的补偿费用；二是收支管理透明化、公开化、长期化；三是重新调整分配机制，在个人、集体、地方政府及中央政府之间，在长期与短期之间有一个有效的利益机制。土地出让金收支公开透明，不仅减少了地方政府官员寻租的机会、降低拍卖土地的成本，而且会提高拍卖土地的效率，增加土地供给(可以使土地使用集约提高)。早几年国内土地市场问题重重、炒作盛行，就是由于土地交易不公开不透明，这是推高房价的罪魁祸首。从自然属性来看，土地是不可再生、不可移动的资源，这是国内地产商抬高房价的理由之一。土地总量可以不变，但其使用效率却可不断提高，特别是通讯、交通的便利，从而使可利用的土地面积不断扩张。比如，土地最为紧张的日本、韩国、我国香港等，土地问题并没有成为其经济发展之大障碍。
　　土地新政是有利于房地产市场健康发展的利好政策，而不是如有些开发商认为的会增加土地拍卖之成本。土地补偿及税费标准的上升，只不过是政府收益部分的压缩，并不会影响土地拍卖价格的高低，更不会直接导致房价上涨。

□ @易宪容　 21世纪经济报道

小散户1

房价就是一场游戏 能涨多高全凭人的胆子和想象

2007年07月24日 09:00:56

中新社发 金艳 作

　　闷热的傍晚，坐在记者面前的张潮(化名)一根接着一根地抽着香烟，焦躁、沮丧。
　　"我算看清了，这个房价就是一场游戏，房价能涨多高，全凭人的胆子和想象。敢情买房子用的不是我们挣来的血汗钱，而是从银行里随便抽取的数字！"张潮悻悻地对记者说。
　　让张潮沮丧的事情发生在最近一两个月。5月中旬，他看中了位于浦东的一套房子，想给自己奔跑多年的爱情安一个窝。尽管9000多元每平米，总价110万的房子对月薪不过8000元的他来说，代价不菲，但想到两年观望换来的失望，他还是咬牙决定签约。
　　但意想不到的事情接二连三发生了。签约前，卖家要求总价再涨2万元。张潮回家想了想，接受了。但再次面谈签约时，卖家又提出，还要加价3万元。张潮火了，大声质问卖家的意图，卖家说："别人卖的房子涨了，你总不能让我吃亏吧。"
　　考虑到最近楼市确实比较火，张潮最终咬牙接受了。岂料签约后不久，卖家以最后通牒的方式通知他，要再加价5万元，并且所有税费由张潮承担，否则就违约。盛怒之下，张潮在电话里动了粗口，而房子的梦想再次破碎。
　　"五一"过后，从深圳到上海、广州、北京，房价突然以令人咋舌的速度飙升。人们惊讶地发现，房价已不是他们所能理解的房价，他们需要拓展自己对房价涨幅的想象。
　　这是一个艰难的过程，张潮用"煎熬"两个字来形容它。"在那段时间，每次对方提价的时候，我就用各种方式说服自己，比如房价肯定还要上涨，我是自住不是投资等等。这种感觉真的很痛苦，虽然勉强接受了，但心里总有一团闷气，还有一些心酸委屈。"张潮定定地看着记者，"最后一次挂电话后，我当时就有一种想哭的冲动。为了一套房子哭啊，你能想象么？！"
　　不过，沮丧的张潮也许没有想到，被他视为房价上涨"黑手"的卖家们，面对这波行情时大多也措手不及。到底以怎样的价格卖掉才能最大限度地保证自己的利益，成了他们一块心病。
　　陈先生手中的房产不多，位于万体馆附近的一处房产购于2005年初，几乎就买在宏观调控前的最高点。长达两年的被套生涯让他对房地产心灰意冷，他在中介以成本价挂单出售，一直无人问津。但今年4月份有了转机，前来看房的人多了起来，一对来自河北的夫妻对房子表示了很大的兴趣，陈先生就打起了小算盘。
　　"我想着人多就会有竞争，价高者得嘛，于是就提出要加价8万块，心里价位是加3万，给对方比较大的还价余地，谁想这对夫妻第二天就和我签约了。"陈先生说。
　　但一个月后，陈先生高兴不起来了。同样位置的楼盘，房价涨了至少30%，按此计算，他损失了30多万。他无法理解房价为什么突然间会涨这么快，在一番捶胸顿足后，他留了个心眼，剩下的房子只要买家爽快答应了加价要求，他就再往上加，一直到感觉对方承受不了为止。
　　"我也不知道多少钱成交合适，但我知道，房价合理不合理不重要，重要的是我敢狠狠加价，所谓人有多大胆，地有多大产嘛！"陈先生笑着对记者说。(李良)  

　 中国证券报

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上海6月份房贷环比增4.3倍 两外人士房贷猛增

2007-07-24 07:31   毛明江   东方早报

    海银监局昨日公布“上半年上海市房地产信贷运行与风险状况”报告。报告指出，上半年“两外人士”（外地人士与外籍人士）个人住房贷款发放笔数占比持续上升，非自住购房需求有所抬头。


　　6月房贷环比增4.3倍

　　上海银监局指出，今年上半年，上海市房地产信贷增长有所趋缓，信贷增量同比减少，资产质量总体较高。

     至6月末，全市中资银行商业性房地产贷款余额4860.77亿元，比年初增加176.03亿元，同比少增97.40亿元，房地产贷款余额同比增长7.30%，增速比去年末下降2.9个百分点。自年初以来，房地产贷款同比增速呈波动式下滑走势，房地产贷款占各项贷款的比重为31.7%，比年初下降1.1个百分点。

　　至6月末，中资商业银行个人住房贷款余额为2553.49亿元，比年初增加68.01亿元，同比多增加142.19亿元（去年同期个人住房贷款增量为－74.18亿元），余额同比增长3.37%。其中，6月份个人住房贷款增加45.43亿元，比5月份增长4.3倍，当月增量几乎是前5个月累计增量（22.58亿元）的两倍。

　　开发贷款违约增多

　　上海银监局表示，目前上海个人房贷主要存在三个问题：一是“两外人士”个人住房贷款发放笔数占比持续上升，非自住购房需求有所抬头。6月份，“两外人士”个人住房贷款当月发放笔数占比为34.4％，比去年12月上升9.7个百分点。自今年以来，“两外人士”个人住房贷款发放笔数占比出现上升迹象，非自住性的投资投机购房有所抬头。

　　同时，住房开发贷款违约开始增多。至6月末，中资商业银行的住房开发不良贷款比年初增加了7.67亿元，不良率为1.79％，比年初上升了0.61个百分点。上半年新发生住房开发不良贷款13.25亿元，同比多增8.62亿元，其中接近90%的贷款是经过展期到期后再形成不良贷款。

　　另外，个人住房不良贷款上升势头得到一定遏制，但须重点关注虚假按揭风险。至6月末，中资商业银行个人住房不良贷款余额21.62亿元，比年初增加1.97亿元；不良贷款率0.85%，比年初上升0.06个百分点。

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外管局暂停房地产外债结汇 堵住房产开发热钱

2007-07-24 07:31   刘秀浩   东方早报

    新规将使外资房地产公司的资本金回报率下降

　　早报记者昨日获悉，国家外汇管理局日前再度下发通知，明文规定停止办理6月1日以后的所有外商投资房地产项目外债登记以及外债结汇手续。对于境外房地产投资商来说，投资国内房地产的自有资金成本大幅度提高；与此同时，这一政策也基本杜绝了房地产开发过程中短期“热钱”的进出渠道。

　　6月1日起停办

　　这份名位《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（汇综发[2007]130号，下称130号文）今年7月10日由国家外汇管理局下发各省市分局。

　　通知指出，对2007年6月1日以后（含2007年6月1日）取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业（包括新设和增资），各分局不予办理外债登记和外债结汇核准手续。

　　与此同时，对2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外汇登记（或登记变更）及资本项目结售汇手续。

　　一家境外投资公司有关人士向记者表示，全部备案将会大幅延长公司注册的审批时间，与此同时，由于无法进行外资借贷，公司可能不得不提高房产公司注册资本。

　　失去外资借贷渠道之后，外商房地产公司的资金来源只有两个，一个是公司自有资金注资，另外就是国内借贷。据介绍，国内银行借贷必须要求土地四证齐全，也就是说，房地产公司只有付清土地款之后才可能进行贷款。由于目前土地价格飙升，一些土地价格已经超出总开发规模50％，这就意味着，开发公司将不得不加大注册资本来完成土地付款。对于公司来说，自有资本比例大幅度提高直接带来资本金回报率下降。

　　减轻人民币升值压力

　　这份文件是2007年5月23日联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[2007]50号）的补充文件。从第一批公布已经通过备案的128个新批外商投资房地产项目公司以及42家增资房地产公司情况显示，所有公司都为全额注册，并没有任何借贷。

　　按照此前操作标准，达到最小注册资本规定后，中国项目公司额外融资需要通过外币借款或者从境内人民币借款来实现。

　　此次规定出台之后，公司资本必须以增资的形式才能够获得结汇批准，而一旦以注册资本的形式进入，就将被锁定在国内，也就是说，规定等于杜绝了房地产开发投资中境外资本短期进出的大门。

　　统计数据显示，在一季度增加的1357亿美元外汇储备中，顺差及外商直接投资仅为623亿美元，另外有734亿美元的非常规资金结汇，外汇储备新增规模大于贸易顺差和外商直接投资的情况越来越严重。而在这些非常规资金结汇中预计将有相当一部分将借人民币升值之机进入房地产市场。据不完全统计，在过去的两三年中，数以千亿美元的海外资金进入中国，其中大部分投入了房地产市场。

　　中原地产华北区总经理李文杰表示，当人民币持续升值时，投资房地产不但能获得人民币升值收益，还可以获得房地产本身增值的收益，双重的投资收益对外资构成了难以抵挡的诱惑。受人民币持续升值预期的影响，越来越多外资开始关注继而通过各种途径进入中国房地产市场，投资热情不断高涨。由于人民币稳定小幅升值将给海外投资资金带来较为丰厚的双重投资收益，再加上很多海外机构和投资者预计中国经济以及房地产市场未来仍将保持上升趋势，因而会有更多外资想尽办法加大对中国房地产市场的投资力度。

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广州市规划局官员入职保利地产 被聘为副总经理

2007年07月24日10:33 南方都市报  何达志  

保利地产昨日正式宣布余英出任该公司副总经理。

保利地产这一人事变动发生在１８日的董事会上。董事会以８票同意、０票反对、０票弃权通过《关于聘任公司副总经理的议案》，同意聘任余英先生为该公司副总经理，任期自２００７年７月１８日至２００９年２月２７日。

记者了解到，新入职的副总经理１９６２年出生，建筑学博士，经济管理在读博士。历任西北建筑工程学院讲师，广州市城市规划局总工室副主任、技术处副处长和城乡规划处处长，广州大学城建设指挥部办公室副主任，沈阳市城乡建设委员会副主任。现任沈阳市规划和国土资源局党组副书记、常务副局长，沈阳奥林匹克体育中心副总指挥。兼任华南理工大学建筑学院客座教授，东北大学和沈阳建筑大学兼职教授，并为《规划师》和《新建筑》编委。

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证券代码：600048 证券简称：保利地产 公告编号：2007-023
关于限售流通股票上市流通的提示性公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假
记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。
根据证监会证监发行字〔2006〕30 号文审核批准，保利房地产（集团）股
份有限公司（以下简称“本公司”）首次向社会公开发行人民币普通股（A 股）
15,000 万股，发行价格 13.95 元/股。发行结果已刊登在 2006 年 7 月 18 日《中国
证券报》、《上海证券报》、《证券时报》上。公司发起人股东广东华美国际投资集
团有限公司和张克强等 16 位自然人承诺其持有的 99,770,478 股（公司 2006 年度
资本公积金转增股本方案实施后该部分股份由 49,885,239 股增至 99,770,478 股）
股票于 2006 年 7 月 31 日起锁定 12 个月，该部分股票将于 2007 年 7 月 31 日起
开始上市流通。
本次有限售条件流通股上市后，本公司股本结构变动如下：（单位：股）
变动前 本次变动增减
（＋、－）
变动后
一、有限售条件 A 股合计 800,000,000 －99,770,478 700,229,522
1、国有法人持有股份 600,459,044 0 600,459,044
2、其他内资持有股份 199,540,956 －99,770,478 99,770,478
3、网下配售股份 0 0 0
二、无限售条件 A 股合计 300,000,000 ＋99,770,478 399,770,478
三、总股本 1,100,000,000 0 1,100,000,000本次有限售条件流通股上市明细清单如下：（单位：股）
序
号
股东名称
原持有有限
售条件流通
股份数量
本次上市交
易股份数量
剩余持有有限
售条件流通股
股份数量
1 广东华美国际投资集团有限公司 121,540,956 60,770,478 60,770,478
2 张克强等 16 位自然人 78,000,000 39,000,000 39,000,000
特此公告。
保利房地产（集团）股份有限公司
二○○七年七月二十五日

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　　前高附近清洗浮筹 地产板块持续走强
　　周二，沪深两市大盘在接近前期高点时双双出现冲高回落整理的格局，成交金额则较为稳定，两市合计仍超过2000亿元，显示市场人气明显升温。地产板块在近期的行情中表现出良好的持续性，并俨然成为多头的主攻品种，万科A、保利地产、金地集团、金融街、招商地产等一线地产股收盘均再创历史新高。
　　地产板块继续领涨
　　造成昨天深市比沪市强的主要原因，在于深市的权重股万科A、金融街等地产股以及鞍钢股份、深发展、一汽轿车等表现较强，而沪市的权重品种如金融股则普遍陷入调整。
　　事实上，地产板块已经成为两市大盘毫无争议的领涨龙头。据统计，自7月6日至昨天，两市A股中累计涨幅前三甲全是地产股，分别是莱茵置业上涨88.31%，绿景地产上涨85.02%，成功重组向地产转型的*ST金泰涨幅71.21%。此外，中华企业、粤宏远A、创兴科技、上海新梅、万科A、外高桥、金地集团、天房发展、天创置业等品种期间涨幅也都超过40%。而自7月6日至昨天，上证综指和深证成指的累计涨幅分别为16.5%和20%。
　　从基本面上看，除了人民币升值加快这个常规的因素外，各地房价的强劲上涨也是市场提高地产股估值预期的催化剂。根据权威部门发布的调查数据显示，今年6月份全国70个大中城市房屋销售同比上涨7.1%，该数据创下自2005年7月份对房价实施月度统计以来的最高水平。同时统计显示，新建商品住房销售价格同比上涨7.4%，二手房销售价格同比上涨7.8%。而从地区来看，北海、深圳、北京的新房和二手房销售价格同比涨幅大，均超过9%，尤其是深圳新房和二手房销售价格同比涨幅达到13.9%和16.1%。
　　同样，钢材市场价格近期也出现向好的局面，最近一周主要钢材品种除冷轧卷板价格有所下降之外，其他均有不同程度的上涨。因此，本周一钢铁板块异军突起，周二钢铁板块盘中最大涨幅一度接近4.5%，其中如柳钢股份涨停，鞍钢股份创出新高。
　　机构对后市很乐观
　　总体来看，在金融、地产板块率先启动稳住大盘的同时，各路资金纷纷回流，反映在盘面上，就是各板块之间的有序轮动。因此，大部分机构对大盘后市的表现持较乐观的态度。一种观点认为，昨天大盘震荡洗盘有利于股指再创历史新高，投资者关注的重点仍应放在优质股上。
　　截至收盘，上证综指报4210.33点，下跌3.03点，跌幅0.07%；深证成指报14190.97点，上涨51.70点，涨幅0.37%；覆盖两市的沪深300报收4161.35点，上涨4.63点，涨幅0.11%。两市合计成交金额为2216亿元，较上一交易日略有萎缩。