浅谈房地产走向“崩塌式狂泻，近在咫尺”

不止翻一番

越说越离谱

尚套牢

死..................

zzznnn

原帖由 viking_75 于 2007-9-30 11:51 发表
"我买入过很多很多大底，也沽空过很多大顶（期货），但是中途却极其复杂，耗费无数精力，最终大多数难以坚持。"

利润是忍出来的，我曾在期货版看到过一个贴，叹为观止啊:

  的确，没有付出，哪里来的收获。忍，付出的是巨大的心灵之苦。
  看看，沪深股市不断创新高，现在美股也创新高了（曾经被次贷问题困扰），要想自己的资产也基本同步创新高，就是要持股，要忍！

qadhxuqj

看看，似乎有些道理

lshrr

爬了一通楼，不管怎么说，楼主的贴子是个好贴，大家见仁见智各抒己见，大开眼界。
目前看，zf也早已经看到了国内目前这种状况，而且在想尽办法扭转这个局面，终归看问题的高度不同，zf想必也会借鉴国外发展史，虽然趋势也许不是人力可以完全改变，但至少还是可以使其破坏性大为降低。
综合看，还不是太同意搂主的观点的，崩塌式狂泻不会发生，至少在近期内（十年八年）不会发生，除非政府完全无力抵抗人民币升值，不过届时就不仅仅是房市崩塌了，是经济整体崩塌了。

lshrr

我到是希望楼市崩塌，现在还没有窝呢。可我想事与愿违，我还是准备近期把房子买了。:*22*:

黄巾贼

原帖由 kkdz 于 2007-10-6 00:00 发表
好帖，智者的思维。
“劳苦大众”的典型特点就是，坐在哪条板凳上就说哪条板凳是热的。永远搞不清楚是自己的屁股捂热了板凳。
那些骂你的一定是每天吃着咸菜还房贷的人。
人家已经劳苦了，还能不许人家骂两声 ...

“ 坐在哪条板凳上就说哪条板凳是热的。永远搞不清楚是自己的屁股捂热了板凳。”
经典！:*22*:

zcl55188

精辟啊，经典。确实如此。

siguoren

有限的土地资源对无限的货币发行，在人民币升值过程中，房价大趋势就是涨。
升值到什么时候完成，1：7。5不可能是终点，也许1：6、1：5，甚至1：3，敌人用货币来打击中国经济的目的没过到，外强的压力下就得升，否则各种贸易摩擦......接踵而来。
房价大跌，可能吗？银行吃了一肚子房地产信贷，ABS、MBS、reits还没正常推出，风险还没释放，国家会让（敢让）这些资产烂在自己手里面？！
房价政策目前是保持价格稳定，但全国工资随CPI涨而涨，房价跟随式的“合理”上涨，国家是不会去调控的。
人口红利，房产的刚性需求将持续到2015年，中国人的消费习惯会让房产再多延续几年的卖方市场。买不起房的人怎么办，等着国家的低收入家庭购房和租房政策，这才是十七大会重点关注的内容。
看大势赚大钱，明年再顶此贴，看看.....
看官们策略分析需努力啊！

黄巾贼

把房市崩塌与经济整体崩塌等同起来，是当前“精英”阶层达成的共识，也是常见于电视、报纸、网络等主流媒体的声音，而很少见到有人对产生这个问题的反思。“防患于未然”这个词也就永远成了中、小学生的书本教条，别无他用了。

在我看来，目前房市暂时性的“崩塌”，还不足以危及整个经济，而如果ZF继续听之任之没有采取有效措施，任由这个不正常的现象发展下去的话，那么，真的有一天房市的波动会替代了整个经济的波动，届时再也无法扭转局面。这就好比家里养了一只小虎崽，已经渐渐的开始长大，这时如果不把它宰了或者关起来，那么，等它成年之后再象制服它就不那么简单了，弄不好会付出生命代价。我想，ZF应该会看到后果的严重性。

doctorw

在股市里大家都看好的时间是不是就要到顶了？风险就要到了？？这个问题我想是没有人反对的。
再看看房市，同样是需要资金来交易的，遵循一定的经济的规律。现在大家都觉得房地产一片向好的时间是不是也要到顶了？？？
股市的兴衰大家看到了，对经济的规影响也是有目共睹的。为什么股市能好能坏而楼市不能呢？？我觉得也会出现兴衰交替的。就好像前几年楼市不景气的时间，现在而一片向好。难道那时间人人都有房子住了，那是不可能的。
所以，我坚决支持楼主的说法 。至少zf现在要防患于未然 。。。。。楼市的波动不会太远了。。。。。。

黄巾贼

原帖由 siguoren 于 2007-10-6 11:01 发表
有限的土地资源对无限的货币发行，在人民币升值过程中，房价大趋势就是涨。
升值到什么时候完成，1：7。5不可能是终点，也许1：6、1：5，甚至1：3，敌人用货币来打击中国经济的目的没过到，外强的压力下就得升 ...

“有限的土地资源”——  地大、物博是形容中国的环境特征，是否“物博”是地质勘测者的工作，一般普通人无法回答这个问题。而“地大”却是实实在在展现在大家面前的一个不争事实。“有限的土地资源”是针对人均耕地而言的，但建筑用地与耕地不能等同起来。如果把中国的建筑用地称作“有限的土地资源”来解释目前的房价还不被高估的话，那么，香港、台湾、新加坡、日本等等这些弹丸地区又作何解释呢？

“在人民币升值过程中，房价大趋势就是涨”——  确实这样，问题是已经大涨过了。从98年起一路涨到05年7月基本翻了一倍多，人民币升值后又在原来的基础上翻了一倍以上，到目前为止总体从起点涨到现在基本都有3——5倍的涨幅，接近并有些地方超过了当年的日本、香港、台湾。难道这还不算大涨吗？

“房价政策目前是保持价格稳定，房价跟随式的“合理”上涨，”—— 这还是价格稳定，“合理”上涨？

“房产的刚性需求将持续到2015年，中国人的消费习惯会让房产再多延续几年的卖方市场。”—— 刚性需求是个潜台词，需求从来都有，只不过目前是羊群式的跟随。中国人的消费习惯应该是世界上最保守的人群，最近的疯狂是狼充当了领头羊，问题是狼到底有多少耐心继续饿着肚皮带领羊群继续往前冲呢？狼难道不怕羊一旦养识破了这个骗局会四处逃窜吗？

“买不起房的人怎么办，等着国家的低收入家庭购房和租房政策，这才是十七大会重点关注的内容。”—— 知道这是十七大会重点关注的内容，你不觉得与上面观点内容自相矛盾了吗？

“看大势赚大钱，明年再顶此贴，看看.....”—— 看大势赚大钱，不错，但这个赚大钱的基础是在一开始就要看对大势，并在这个大势成立之初参与进来，而不是在大势疯狂之后才有这种不理智的想法，不要本末倒置了。希望明年再看到你顶此贴，我这先说声：谢谢了！

templedb

就看十七大了，有没有治本的招了。国计民生的事太多，衣食住行，住现在更多的可能仍然是治表的政策。

episome

不说那么多啦，给大家看看些东西就知道咯，有空看看啦，没空还是略过吧
http://leson6666.bokee.com/6479812.html

cqlyzz

中国股市何去何从，我拭目以待。

黄巾贼

转一篇文章，一个日本人写的，很有借鉴意义

我们这一代东京人：日本经济起飞的略影
　　
　　新井一二三
　　
　　新井一二三,女，1962年生，日本东京人。中文专栏作家，明治大学（东京）讲师。 早稻田大学政治经济学系毕业 ,曾在北京外国语学院、广州中山大学留学。中 文著作有《东京上流》（台湾大田出版，以下同） ,《午后四时的啤酒》、《我和阅 读谈恋爱》等十多种。
　　
　　永远改变了日本社会的泡沫经济，是一九八五年由纽约广场饭店的国际金融协议开始的 。之前，一美元换二百四十日元，广场协议以后，则换一百二十日元了。日元的购买力 一夜之间翻了一倍。很多人赶紧跑到国外去抢买名牌皮包。回到国内炒股炒地了。本来 节约勤劳的日本民族，忽而全变成了投资家、投机家。我偶尔从国外回东京探亲，不管 是家人还是朋友，大家异口同声谈着股票、外汇、房价、银行、利率等。股票和地价都 越炒越热，东京旧市区的土地总价格竟等同于全美国了。在新宿等闹区，几乎每个行人 都穿着名牌服装、名牌鞋子，花大笔钱喝最高级的红酒、白兰地到酩酊大醉，然后不怕 车费多贵都要打的回郊区的住家去。那几年的日本，简直开着没完没了的嘉年华，或者 是天天过年晚晚过节的全面性疯狂。
　　
　　经济过热的副作用很快就明显了，本来一点不值钱的小块土地，在短短几年内升了几倍 ，竟值几百万美元了：这么一来，传统的长子单独继承制行不通了，因为小弟弟小妹妹 都要分到一杯羹。我爷爷奶奶留下的寿司店，成了父亲兄弟姐妹八个人互相打官司争夺 的对象；姥姥留下的小公寓也成了母亲三姐妹互相打官司争夺的对象。官司总有一天要 打完，但是骨肉之间的感情，闹了彻底别扭以后，再也没有办法修复的。于是，我结束 十余年的海外生活回国时，父母双方亲戚之间的往来差不多都断绝了。可悲的是，我家 并不是例外，很多东京人的家庭在八十年代末的几年里都解体了。同时，传统习俗也在 那几年内消失了。比如说，元旦曾是全家老小团聚的场合：一月一日早晨大家一起去附 近的神社拜年，然后回家吃年饭。小孩子收到压岁钱，并用 “福笑”“羽子板”等只 有新年才看到的玩具玩耍，二日则去母亲娘家吃吉祥食物、年糕，并再一次领到压岁钱
　　。可是，泡沫以后，那些习惯一去就不回了，父母每年都参加旅行团到国外去过年，为 了休息，也为了省事。果然，更加合理化、计算化思考压倒了古来的生活文化。
　　
　　泡沫经济只维持了五年左右，一九八九年达高峰，一九九O就破裂。看最后决算，虽然 有些人在炒买炒卖中发了大财，但也有不少人高利率借来的钱没来得及还清，结果破产 或背上重债了。本来经营寿司店的我四叔，就是在投机游戏中抽了大王吃大亏，最后失 踪的。此间媒体把九十年代称作“失落的十年”。在广大世界，一九八九年冷战结束， 开始了国际政治经济秩序以及价值观念的大调整；然而，当时的日本人还在泡沫中集体 跳着疯狂舞；第二年，泡沫破裂后则茫然若失好几年，没有及时去对应外面发生的重大 变化。结果，国民经济长期停留在低迷状态。九十年代末，一些评论家开始用“第二次 战败”这个词，中国，美国等国家的经济很活跃，相对而言，日本的国际地位下降得很 厉害，有必要重新复兴了。几乎同时普及的“全球化”一词实际上意味着“美国化”， 让日本人更加感到失意。各大企业进行裁员，一些银行差不多倒闭而被国有化，客观情 况非常严重，但是，很多人还忘不了八十年代的陶醉感。只有自己的银行户头里还有储
　　蓄，不想认真去考虑国家财政面临的危机多么大。
　　
　　我对泡沫时期的社会风气非常反感，当初以为经济冷却一阵会是好事情，若迫使大家冷 静下楼重新过朴素踏实生活的话。可是，后来的发展却不如我所愿。进入了二十一世纪 ，世界受了“9·11”的大冲击，日本则在小泉纯一郎领导下越走越非理性。社会上， 泛滥于各媒体的流行语是“赢组VS输组”。在新的经济环境里，不是大家一起过朴素踏 实的生活，也不是全民协力复兴国家，而是两极分化日趋悬殊，不属于“赢组”就属于 “输组”的弱肉强食时代已经开始了。日本人不可能再做“一亿总中流”的美梦，即使 只是梦；二OO五年的一本畅销书就叫做《下流社会》，消费市场分析家三浦在文中预测 ，今后的日本人，人口的百分之十五属于上层，百分之四十五属于中层，百分之四十属 于下层，而越年轻的一代越有可能从中层滑到下层去。
　　
　　前些时，我参加了高中毕业二十五周年的校友会，甚有三十年河东三十年河西之感。上 层阶级出身，名牌大学毕业，任职于第一流公司的同学们，几乎无例外地对自己的未来 感到悲观。有一个人，东京大学经济学系毕业后加入了大银行，在当时看来是保证高收 入的稳定选择。谁料到，十多年以后，一些大银行消灭，一些互相合并，一些竟被外资 收买。他很尴尬地报告近况说“我已经在第三家银行做事了”，但是在座的人听了那家 银行的名字都很陌生，让人家更加尴尬。他是很典型的例子。在其他公司工作的朋友们 ，处境也好不哪里去。对自己的职业最满意的似乎是东京大学法律系毕业后供职于大藏 省（现财务省）的一个同学。最保守的选择，获利最多；这是低成长社会的悲哀。

黄巾贼

【 · 原创:冰工厂　 2007-09-27 13:39 】

经济泡沫的可怕之处在于： 　　泡沫吹起的时候，国民普遍对自己的各种收入和投资收入有非常高的预期，以至于承担了太多自己没有能力承担的投资项目，同时国民的乐观情绪导致国内消费迅速增加，通货膨胀加剧，通货膨胀加剧带来更多超过自身财力的投资行为，如此循环。 　　但是，泡沫有一个限度，达到极限，泡沫破裂，国民经济会急剧收缩，炒出财力的投资行为会打来大量的破产家庭，国民悲观，消费急剧萎缩，国民经济迅速陷入大萧条。 　　 　　必须在泡沫膨胀的过程中采取强力措施，阻止泡沫膨胀过度，

        就股市来说，其对经济泡沫的膨胀到破裂过程有放大作用。
　　在泡沫膨胀期间，人们过于看好企业的盈利前景，给出不合理的高价格；而泡沫破裂以后，人们对企业的盈利前景被关，给出不合理的低价格。当然在这个过程中，泡沫膨胀期企业盈利会增加不少，到了泡沫破裂期，企业盈利也会大幅减少，更增加股票价格的两级跳越。
　　所以，很容易理解，日本台湾股市能在泡沫破灭之后两三年内下跌80％的状况。
　　
　　但是这种泡沫破裂，会给经济的发展带来很大的危害性，尤其是中国这种社会潜在矛盾还很突出的国家，所以，必须尽全力避免泡沫膨胀－破裂的循环。

        还有就是中国是否进入了所谓的繁荣盛世阶段的问题。
　　这个问题要从全世界来思考。世界每一年创造出来的物质财富是有限的（当年每年都增长一点），把世界的财富用实物衡量（不用纸币，那个东西可以印出无限多），每个国家分到的实物财富也是有限的。而且，现在的世界实物财富分配秩序是有利于西方国家。
　　如果中国进入了长期繁荣期，就意味着中国在世界实物财物分配中越来越大，西方国家会同意中国占有越来越大的分配份额吗（尤其是中国的实物财富基数在西方国家看来是还是很大的）、西方国家自己的分配份额越来越小吗？
　　所以，中国只是处在一个稳步慢慢扩大世界财富分配份额的阶段，进入繁荣期、快速扩大世界财富分配份额的可能性微乎其微。
　　现在，由于中国自身的问题，西方国家还在想办法让中国的分配份额越来越小，这一次如果处理不当，经济泡沫暴掉以后中国进入萧条期，中国在世界实物财富分配中的份额就越来越小了。

        中国经济如果没有逃脱日本的命运，后果比日本要严重得多。根源就是中国的经济基础不如日本稳固，社会潜在矛盾还是很突出。
　　
　　真是拜泡沫所赐，中华民族这个历史上勤劳的民族，两年时间就变成了一个崇尚理财的民族，大家伙以前投资房地产、股票、基金以及各种理财产品。当然，最后理财的结果是聚财还是散财，恐怕难说得很。

        如果只是国内一批人和另外一批人对赌，对经济影响不会很大。但是，但国内资本和国外资本对赌的时候，胜负结果对经济影响就非常大。
　　刘军洛最近一段时间说，中国正在金融战败。
　　我没有那么悲观，我觉得政府还有机会让泡沫经济软着陆，但是措施必须得强硬，对房市、股市必须严厉打压，绝对不能再上涨。错过了这段时间，一旦让房市、股市再涨，中国经济必然在一两年内陷入大萧条。

        央行货币政策委员会：适当加大政策调控力度
　　
　　里面明确指出，要对资产价格上涨偏快采取针对措施。而几个星期以前，吴晓灵副行长在第5次加息前所说的，采取的措施不是针对资产价格。
　　央行的转向，让我等小民看到了政府采取强硬措施打压房市、股市以挽救中国经济未来的希望。

        实体经济和虚拟经济的关系，要搞清楚。
　　作为国之根本，是实体经济。虚拟经济的适当泡沫，可以帮助实体经济从虚拟经济中融资。而虚拟经济的过大泡沫，却会破外实体经济的内部平衡，导致实体经济迅速过热，而过热的经济无法持久，必然陷入持久衰退。
　　现在，在虚拟经济上，我们中国股市赶超了日本，多家中国公司在世界排名已经举足轻重，但是在实体经济中，这些中国公司和世界头几名的差距还很大。
　　这里面反映出一个问题，中国的虚拟经济（目前主要是股市）已经出现严重泡沫，并且已经导致实体经济过热，就是说，目前中国的虚拟经济已经严重危害实体经济的健康。如果任由这种局面继续发展，实体经济必然在过热后出现长期衰退，导致大量资金从国内撤退，虚拟经济也必然一落千丈，最后结果就是实体经济硬着陆，虚拟经济下跌更巨。
　　要扭转这种局面，政府必须履行管理职能，采取强力措施对实体经济和虚拟经济双降温，保证实体经济和虚拟经济的发展后劲，而不是在虚拟经济的巨大泡沫中幻想依靠虚拟经济成为世界第一。
　　80年代末的日本，就是我们的前车之鉴。尤其需要注意的是，80年代日本在世界实体经济中的经济地位和比例都超过现在的中国，但是，日本的虚拟经济泡沫最终也让日本的实体经济付出了极其惨重的代价。如果中国最后无法避免日本的悲剧，那么，中国必将付出比日本更加惨重的的代价。
　　
        从央行今年连续小幅加息和人民币汇率升值关系看，央行加息和人民币升值速度没有太大关系。前几天听了何志新的一个流动性的讲座，说其实人民币提高加息幅度并不会导致外资热钱流入中国速度加快，因为真正外资进来并不是为了那点汇率差价（一年人民币对美元升值5％就算很多了），比起股市房市动辄50％、成倍的收益差得远了。所以，可以大幅度提高加息幅度，而不必担心国外热钱会为了那一点汇率差价突然增加流入速度。
　　如果央行能在10月份再次提高利率，并且不是0。27％的加息幅度，而是至少0。54％以上的加息幅度，对实体经济和虚拟经济都可以起到降温作用，特别是对银行存款向股市搬家可以起到一定的遏制作用。


        现在还有一个比较流行的观点，是应该把虚拟经济的泡泡吹得更大，容纳更多流动资金，把实体经济容纳不下的资金全部赶到虚拟经济里面去。
　　问题是，实体经济和虚拟经济可不是互不影响的两个世界，虚拟经济泡泡过大，必然导致实体经济过热，以此来使实体经济表面上和虚拟经济对称。
　　有谁看到一个实体经济弱小的国家有一场庞大的虚拟经济？相反，有巨大虚拟经济的国家都是实体经济想当庞大的国家。
　　
　　中国唯一的办法，就是把流动性尽一切可能引导出去。途径有大规模发行国债、大规模海外实体经济投资、引导资金回流银行（即使让国有银行利润下降也在所不惜）等。


        作为一个正常的国家，首要保障的是国民的民生、福利问题，国民生活在这个国家应该是越活越轻松、手中持有的可自由支配货币能够购买到越来越多的生活产品。而目前的中国，表面上国民手中持有的货币在增加，实际上国民持有可自由支配货币的购买能力在降低、只能购买越来越少的产品。
　　房市、股市是目前这种状况最突出的体现。这种状况持续下去，必然导致的是中国实体经济的大崩溃，当然在崩溃之前，绝大多数国民为手里的帐面货币数量空前增加而欢欣鼓舞。与日本不同的是，日本是西方国家的一员、盟国且经济基础强于当前的中国，中国却与西方国家有意识形态的差异，在中国经济的崩溃的过程中，西方国家必然会对中国狠狠踏上一脚，如果中国政府没有阻止崩溃，中国今后几年的经济状态将如90年代中前期的俄罗斯。
　　中国唯一能保证以后经济稳定发展的出路，只能是严厉打击股市房市，同时把流动性引出国内（加大海外实体经济收购）、严厉外汇管制（根本上要禁止外资非法突然进出中国导致国内出现严重流动性泛滥或缺乏）。

        从投机的角度上说，当然是做多中国股市，投机者可以获得更多的货币，当然最后的结果也必然是－－中国崩溃。到崩溃的时候，各路既得利益者会把资本逃离中国，中国陷入空前的经济崩溃和萧条中，社会动荡、政局不稳，而留在国内的人将承受至少10年生活水平急剧下降的苦果。
　　为了避免这个崩溃，就必须下重手防治崩溃，甚至必要的时候必须采用计划经济时候使用的行政手段。
　　


        连续提高利率为什么对房价打击会越来越大？
　　炒房的人，获得收益的途径：一是把房子卖给下家；二是出租房屋获得租金收入。
　　当房价超过当地房价当时的理论上限以后，提高利率会起到什么作用呢？第一，对准备贷款买房者来说，贷款成本提高的情况下去买房，显然不如租房，炒房者的房子找下家的难度顿时加大；第二，房子倒不出去，那就出租。但是，当地收入限制了租金的上限，租金的要价超过当地租金上限，租不出去，如果按照租金价格上限出租，收益率可能才刚好和存银行收益持平，如果银行利率再提高，出租收入还不如存银行，这时候房子在手里就是一个负收益资产。
　　那在银行连续提高利率的情况下，怎么维持平衡呢？第一条途径，房价下跌；第二条途径，炒房者死扛，但是房屋倒不出去以及租金收入不如存银行的损失，炒房者必须自己承担。
　　这次提高第二套首付比例和贷款利率，实际是限制普通百姓去盲目接盘，炒房者有资金实力能耐力，那就欢迎继续玩，只要有本事玩得下去、能承受得住死扛的损失。

nnja

作为一个正常的国家，首要保障的是国民的民生、福利问题，国民生活在这个国家应该是越活越轻松、手中持有的可自由支配货币能够购买到越来越多的生活产品。而目前的中国，表面上国民手中持有的货币在增加，实际上国民持有可自由支配货币的购买能力在降低、只能购买越来越少的产品。

sd009

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