奉献一本书:<超越巴菲特>

我是一滴水

"举例:以投资
房地产为例"                                                       
情况:同区行情价买进                                情况:市价90%买进                       
总坪数        30        月租金        30,000        总坪数        30        月租金        30,000
每坪单价        300,000        年租金        360,000        每坪单价        270,000        年租金        360,000
总价        900,000        租金－利息        144,000        总价        8,100,000        租金－利息        1,656,000
自备款率        20%        自备款        1,800,000        自备款率        20%        自备款        1,620,000
自备款        1,800,000        年投资报酬率        8%        自备款        1,620,000        年投资报酬率        10.22%
房贷利率        3%        本金回收年        12.5        房贷利率        3%        本金回收年        9.8
房贷利息        216,000                        房贷利息        194,400               
                                                       
情况:市价80%买进                                情况:市价70%买进                       
总坪数        30        月租金        30,000        总坪数        30        月租金        30,000
每坪单价        240,000        年租金        360,000        每坪单价        210,000        年租金        360,000
总价        7,200,000        租金－利息        187,200        总价        6,300,000        租金－利息        208,800
自备款率        20%        自备款        1,440,000        自备款率        20%        自备款        1,260,000
自备款        1,440,000        年投资报酬率        13%        自备款        1,260,000        年投资报酬率        16.57%
房贷利率        3%        本金回收年        7.7        房贷利率        3%        本金回收年        6
房贷利息        172,800                        房贷利息        151,200               
                                                       
情况:市价60%买进                                情况:市价50%买进                       
总坪数        30        月租金        30,000        总坪数        30        月租金        30,000
每坪单价        180,000        年租金        360,000        每坪单价        150,000        年租金        360,000
总价        5,400,000        租金－利息        230,400        总价        4,500,000        租金－利息        252,000
自备款率        20%        自备款        1,080,000        自备款率        20%        自备款        900,000
自备款        1,080,000        年投资报酬率        21.33%        自备款        900,000        年投资报酬率        28%
房贷利率        3%        本金回收年        4.7        房贷利率        3%        本金回收年        3.6
房贷利息        129,600                        房贷利息        108,000

我是一滴水

请教：为什么我在EXCEL里制好的表格粘贴过来没有框线？贴上去杂乱无章，如何解决？多谢！

zhangzhang

谢谢提供， 让大家共享！！

我是一滴水

让我们思考一下,在这个"买房子出租"投资个案分析中,我们有没有可能获取租金以外的报酬呢???一定有人迫不及待的指出,当然有啊!我忘了说房地产会上涨的可能性了!这里就延伸出另外2个投资问题、第1，假如一项投资案的年投资报酬率令人满意，那你何必将它卖掉呢？假如房地产价格上涨理论上租金也会跟着上涨，租金净收益也会上，换言之投资报酬率更佳了，你就更不需要卖出了！反之假如某一项“买房子出租”投资案的年投资报酬率令人不满意，那表示你压根就出错价或选错进场时机了，比方说你在1990年代末期，当时全日本房地产价格总值竟然大于整个美国房地产总值时，你投资日本房地产，或是在1997年香港回归中国前夕时你投资香港房地产，买到那种价格后你怎还敢期待房地产会继续上涨？？？这时你唯一拥有的就是租金收益率了，当然 啦，若依上述进场时的价格租金收益率也一定惨不忍睹！反之，假若你在汐止淹大水投资汐止房子、在SARS最风声鹤唳时投资和平医院附近店面、在911事件后第一时间跑去曼哈顿买办公楼、在南亚海啸后去大举收购土地...当有这些情况发生时,价钱一定很弹性,相对的将来年租金收益业报酬率也一定很优渥,除非你有年报酬率更佳投资标的物,不然应该不会轻易卖掉金鸡母吧!第2,毕竟房地产投资的时间长很多,买房子与买股票或其他投资工具不一样,应该没有人会在早上起床后,看到邻居以高于或低于市场均价7%买进卖出时,也迫不及待的拿起电话打给中介请他以邻居的成交价买进卖出你的房子吧!而你在投资房地产的这段时间你会得到的仍仅有租金收益而已.总结就是:房东们所能赚取的,应该是约当于买进房子出租后,从现在起算到使用期限为止的租金收益总合!

凹凹凹

佩服！
可以先打倒WORD里，之后粘贴上来，最终把WORD文件上传到论坛。

我是一滴水

以开咖啡厅解释经营者盈余:
           台湾仅是一个有2300多万人口的小岛,但台湾在全球经济结构中却是代表着令人闻风丧胆的掠夺力与不可思议的竞争力。追根究底是因为台湾有一票全世界少有的中小企业主，台湾人爱自行创业当老板是世界知名的，所以接下来我再用“创业经验”的例子来解释“经营者盈余概念”。
           屡见不鲜案例：几个胸怀壮志的年轻人决定创业开一家咖啡厅，他们先写出开店计划，接下来订出每个人分工职责，之后开始亲朋好友筹资、找点、装潢施工...咖啡厅开张后，运气非常好真的赚到钱了，在月底时结算全月的损益情形：
   案例：以投资咖啡厅为例                 单位：新台币 元      
        月/营业收入            100%          1，500，000       装潢                  4，000，000
        月/营业成本             50%            750，000         前至成本                 500，000
        月/营业毛利             50%            750，000        总投资成本             4，500，000
        月/营业费用             40%            600，000       月/税后净利               127，500
        月/营业利益             10%            150，000       年/税后净利             1，530，000
           月/税率                15%            22，500         本金回收年                    2.9
        月/税后净利             8.5%           127，500         寿命5年                      14%

cyangfs

好东东，继续努力。:*P

我是一滴水

几个年轻人每底算帐时发现:
      月获利127,500元
      年获利1,530,000元
      预估5年获利=7,650,000元(1,530,000*5年)
      预估5年净获利=3,150,000(7,650,000-总投资成本4,500,000)
      平均单年净获利=630,000元(3,150,000/5年)
      平均单年投资报酬率=14%(630,000/4,500,000)
      这群年轻人们所能赚取的,应该是约当于咖啡厅开帐后,从现在起算到店寿命为止的获利总和!他们起床到店里、开始每天开店前置作业、客人上门、店面管理、服务、晚上关门...还必须想写传单内容、新菜单、安抚员工情绪、排解人事纠纷、发传单、多些宣传手法、...不断重复下去,他们有可能赚到咖啡厅以外的获利吗?答案是NO!他们必须努力将投资本钱赚回来,本钱赚回然后再努力赚真正进口袋的获利,5年下来如果运气好赚到每年平均14%投资报酬率,接下来是5年合约期到了是否继续签约做下去,那就得重新装潢...还是不做了顶出去转行,再问一次,他们有可能赚到经营咖啡厅以外的获利吗?答案还是NO!绝对不会发生花了450万开店,几天后因为对面咖啡厅倒闭出现庆祝行情,赶紧用481.5万将店卖出去(赚7%)走人,或者是开店不久后，因为阿扁一边一国论就匆匆忙忙将店以387万卖掉(赔14%)停损杀出。

我是一滴水

以开撞球店解释经营者盈余：
      这几个年轻人在5年合约到期后决定不再开咖啡厅了,由于他们累积了5年经营店面生意的经验,他们决定开回收期较短且利润较高的撞球店,这次投资更大了,他们集资750万,开始看店面、与房东谈租金、水电施工、请牌照、买球台设备、员工面试、建立奖金制度、建立考核制度、员工教育训练、与国手签约驻店表演...运气非常好真的又赚到钱了,月底时结算全月的损益情形:

举例:以投资撞球馆为例                            单位:新台币 元
   月/营业收入                   100%                   900,000                     装潢       6,500,000
   月/营业成本                     35%                   315,000                前至成本      1,000,000
   月/营业毛利                     65%                   585,000               总投资成本    7,500,000
   月/营业费用                     25%                   225,000               月/税后净利    306,000
   月/营业利益                     40%                   360,000               年/税后净利   3,672,000
   月/税率                           15%                     54,000               本金收回年        2.0
   月/税后净利                     34%                   306,000                寿命5年          29%
   月获利                         306,000
   年获利                        3,672,000
   预估5年获利               18,360,000
   预估5年净获利            10,860,000
   平均单年净获利           2,172,000
   平均单年投报率                29%

我是一滴水

他们起床到球馆、看前一晚的业绩报表、看有无被古惑仔破坏什么设备、消耗品进货、球馆管理、服务、晚上关门...还必须想下周竞赛奖金规则、选手名单、安抚员工情绪、排解人事纠纷、请员工吃饭唱歌、与古惑仔谈判、...不断重复下去，他们有可能赚到经营球馆以外的获利吗？答案依然还是NO！他们必须努力2年将投资本钱赚回来，本钱赚回后再努力赚真正进口袋的获利，5年下来如果运气好赚到每年平均29%投资报酬率...也绝对不会发生花了750万开店，几天后因为大选结束某某党过半上演庆祝行情，赶紧用907.5万将店卖出去（赚21%）走人，或者是开店不久后，因为中国宏观调控、市场悲观气氛浓厚，就匆匆忙忙将店以540万卖掉（赔28%）停损杀出。唯一让他们在乎的是营业额如何再冲高，单价如何调升，成本如何再下降，净利润能持续多久...其他的一切都不重要！
      这群年轻创业家们所能赚取的，应该是约当于撞球馆开张后，从现在起算到球馆寿命为止的获利总和！
     再说一次：巴菲特买股票赚经营者盈余，绝对不是买股票赚价差！而你在股市唯一能赚取的获利就是企业经营者盈余分红！除此以外什么都赚不到。

我是一滴水

假设股票上市公司解释经营者盈余概念
   我们来做个假设:一个你素昧平生的远房亲戚,他临终遗嘱是打算将他的1000坪阳明山别墅给你与另一个小孩共同继承,有2种选择方式:
   你可以选择纸(土地所有权状、房屋所有权状)但没有使用权，这辈子也不能处分~
   选实物（你拥有房屋使用或收租权力）但无所有权凭证~
   我相信脑袋健全的人都会选择后者才对。令人百思不得其解的是，其实投资上市公司股票与投资房地产的评估原则是一样的啊！但真实情况是，股市参与者在买股票时的想法与行为却与他们在买房子时的想法与行为出现截然不同的做法...大部分股市参与者买股票,所表现出来的感觉是他们只是在买卖几张纸,至于所买进那几张纸的背后涵义,他不是一知半解不然就是完全不在意![因为买股票赚价差的想法,塑造出这种行为模式]。

   波克夏2005年报内容：股东们所能赚取的，应该是约当于公司从现在到审判日为止的获利总合！
   波克夏1986年报内容：股市唯一的获利来源是经营者盈余“owner earning:帐列盈余＋折旧摊销－平均资本支出幅以维持公司长期竞争力”而非占路人甲的便宜！

我是一滴水

我以前面的咖啡厅例子,继续下面的练习:
    这些年轻人经过15年的打拼努力,目前已经是1000家店的连锁咖啡厅业者了,他们决定将公司上市!
     股票面额:10元
     上市本益比:10倍
     配息率:100%
     上市承销价:14元
举例：以投资咖啡厅为例　　　  单位：新台币
　　　　　　　　　　　　　　　　　仟元
　月/营业收入       100%             1,500,000      股本(面额10元)  450,000
   月/营业成本         50%                750,000        年实际净利       630,000
    月/营业毛利        50%                750,000         每股盈余           1.40
    月/营业费用        40%                600,000         P/E倍数        投资出价      投资报酬率     
    月/营业利益        10%                150,000             10              14.0           10%
      月/税率            15%                  22,500              9               12.6           11%
     月/税后净利         9%                127,500              8               11.2           13%
       月获利          127,500                                       7                 9.8           14%
       年获利        1,530,000                                       6                 8.4           17%
    开办费5年摊提   900,000                                       5                 7.0           20%
    年实际净利        630,000                                       4                 5.6           25%
    这门咖啡厅生意,由1家店开始到现在1000家规模了,年获利率:14%上下!上市后1整年股价：因为各种原因导致它在5.6~14元上下震荡(本益比在4~10倍间来回波动).一般股市参与者根本不在乎它是做什么的(也许知道它是卖咖啡的,也仅此而以),也压根就不在乎这门生意每年约14%的稳定获利率,他(她)们不断的买进卖出咖啡厅的股票,期待藉由交易赚价差,只在乎股价涨涨跌跌,但藉由买进卖出赚价差交易,一年真的可以赚14%以上吗?退使有,那可以赚3年?5年?10年?
      奇怪的是,假如有人找他(她)开咖啡厅,相信她们的第1个想法一定是:这门生意一年可以赚多少钱?年投资报酬率是几%也不会出现想藉由买卖其他合伙股东的持股来赚钱这样令人难以理解的行为吧!因为他(她)们知道唯一的获利来源是:咖啡厅一年可以赚多少钱,而他(她)可以分得多少!
      巴菲特说:请注意一项"经常被忽略"的关键的事实,股票投资人除了[企业盈余外]什么也得不到...不要把投资当玩弄股票!!!
      让我来对这章节做一个总结:
     *股票市场=菜市场
      *股价=葱价
       你在股票市场只能消费，而不能想买卖赚价差！你不会在菜市场，看到一个人用１００元买一斤葱，然后站在那里等着用１１５元卖掉，然后赚１５％！！
　　你进入股市的唯一理由：就是看看有没有什么人做了什么傻事，让你有机会以非常便宜的价钱，买到＂各种企业，经营者盈余分享权＂而已！
　　忘掉买股票赚价差；谨记，买股票是赚经营者盈余！！！

confidence0207

非常感谢楼主....
人人为我，我为人人,虔诚的人是无敌的.说的好

我是一滴水

波克夏年报-经营者盈余概念笔记总整理
    波克夏2005年报内容:1899~1999年道琼斯指数由66点涨到11497点,如此大幅度上涨的原因很简单,那就是一个世纪以来美国企业的表现的确相当优异,而投资人有幸跟随企业繁荣而受惠!!首先必须由事情的本质谈起:股东们所能赚取的,应该是约当于公司从现在到审判日为止的获利组合!确实经由买进卖出,投资人A只要够聪明或幸运的确有可能由投资人B那里夺取较大的一块饼;也确实,当股市上涨时所有的投资人都觉得自己变得更富有了,但股东要出场就代表必须找到另一位股东接手,如果他要卖更高价则代表接手的股东必须高价买入,对于整体股东来说,这中间并没有什么神奇的空间,天上不会掉下意外的礼物使股东们能够得到比"公司本身赚取的"还要多!甚至中间于存在着许多摩擦成本使得股东最后拿到的远比公司所赚取的还要少。
     波克夏2004年报内容：大部分的投资人是依据：线型图、营业员的建议或是公司近期的获梨预估，来进行买卖！其实查理与我本人根本就不理会这些，而是以“企业所有权人的角度”看事情，事实上，这正是我几十年来投资行为的精髓所在
      波克夏2003年报内容：我们拥有的是一些优质企业的部分所有权
       波克夏2000年报内容：扣除赋税因素不计，我们分析股票与事业的公式并无二致

btjxb

真为楼主的精神感动，好久没感动了！

maxliu74

辛苦了，帮顶一下！坚持啊~

我是一滴水

波克夏1996年报内容：如果你不打算持有一家公司十年以上，那最好连10分钟你都不要拥有它，在慢慢找这样盈余加总能持续累积的投资组合后，你就会发现其市值也会跟着稳定增加，虽然我们很少承认，但这正是Berkshire股东累积财富的唯一方式，我们的透视盈余在过去几年间大幅跃进，而且期间我们的股票价格也跟着大涨！
       波克夏1996年报内容：投资上市公司股票的秘决与取得百分之百的子公司的方法没有什么两样，都是希望能够以合理的价格取得拥有绝佳竞争优势与才德兼备的经理人，也因此大家真正关心注意的是这些特质是否有任何改变...
         波克夏1996年报内容:就长期而言,Berkshire股东的整体利得一定会与企业经营的获利一致,当公司股价的表现暂时优于或劣于企业经营时少部份的股东,不管是买进的人或是卖出的人,将会因为做出这样的举动而从交易的对方身上占到一些便宜,通常来说,都是老经验的一方在这场游戏中占上风,虽然我们主要的目标是希望让Berkshire的股票,经由持有公司所有权的利益极大化,但在此同时,我们也期望能让一些股东从其他股票身上所占到的便宜能够极小化,当股东持有股份的时间越长,那么Berkshire本身的表现与他的投资经验就会越接近.
        波克夏1995年报内容:在这期间,股票的市价表现远超过公司本业的表现,这样的情况不太可能无止尽的持续下去!我们比较喜欢的模式是Berkshire的股价能够与其所代表的实质价值一致,如此一来我们就可以确保每位股东持有本公司股份期间内所获得的报酬皆能与Berkshire本身事业发展状况一致!
         波克夏1994年报内容:我们分别在1967年买进国家产险公司、1972年买See's candy、、1977买水牛城新闻、1983年买NFM、1986年买下史考特菲兹，我们都是趁它们难得求售时才得以买进，当然我们也是因为它们的开价我们认为可以接受，当初评估每个案子时，我们关心的不是道琼指数的走势联准会的动向或是总体经济的发展，而是这些公司本身的未来前景，如果我们觉得这样的方式适用于买个整家公司的话，那么每当我们做决定要透过股市买进一些好公司的部份股权，为什么就必须采取不一样的做法呢？
　　　波克夏1994年报内容:我们认为我们的成功方程式，就是以合理的价格买进具有产业竞争优势，同时由诚实有才干的人经营的做法，在往后同样能够获致令人满意的结果，我们预估应该可以继续保持这种好成绩。
         波克夏1993年报内容:我们在买进股份后，我们一点都不在意这家公司的股份在未来的一、二年内是否有交易，就象我们根本就不需持100%股权的喜斯糖果或是布朗鞋业的股票报价，来证明我们的权益是否存在，我们也不需要持有7%的可口可乐每月的股票行情。
         波克夏1993年报内容:投资人在持有一家公司的股票所展现的韧性应当与一家公司 的老板持有公司全部的股权一样。

孤独跟随

巴菲特有纪律、有耐性、有弹性、有勇气、有信心、有决心、他喜欢与人相处、异常冷静、化繁为简、记忆超强、心算非常快、一切讲究逻辑、热爱阅读（书籍与企业年报）、善于风险计算、是一个当代最厉害的商业研究者．．．

我是一滴水

波克夏1992年报内容:我们在股权投资的策略跟15年前1977年报告 的那套一样,并没有多大的变化,在"选择股票投资"所采用的评估方式与买下一整家企业的情况没有什么两样,我们希望投资的对象1.是我们所了解的 2.具有长期的远景 3.由才德兼备的人所经营 4.非常吸引人的合理价格! 在计算一家公司的值时成长当然是件很重要的因素,这个变数将会使所计算出来的价值从很小到极大,所造成的影响有可能是正的也有可能是负面的!
          波克夏1992年报内容:一直以来我们认为股市预言家唯一的价值就是让算命先生看起来像是那么一回事,即便是现在,查理跟我还是相信短期股市预测是毒药,应该要把它们摆在最安全的地方,远离儿童以及那些股市行为像小孩般幼稚的投资人,虽然有时股市的表现在相当大的起伏,然而很明显的股市的表现不可能永远都能超越其背后所代表的企业。
          波克夏1991年报内容:今天假设我们要投资OMAHA地区的私人企业,那么首先我们仔细地评估每家企业长期的竟争力,第二我会再评估经营者的特质,之后再以合理的价格买进一小部分的股权,既然我不可能雨露均沾地去买镇上所有公司的股权,那么为什么Berkshire在面对全美一大堆上市大公司时，就要采取不同的态度，也因为要找到好的事业＋好的经理人是如此困难，那么为什么我们要抛弃那些已经被证明过的投资对象。
　　　波克夏1991年报内容:我们还是持续地寻找"大型企业"那种令人容易了解,具有持续性且令人垂涎三尺的事业,并且由有能力才干并以股东利益为先的经营阶层,虽然这些要求的重点并不一定保证结果就一定令人满意,但我们以合理的价格投资并确保我们的被投资公司绩效表现与我们当初的评估一样,这样的投资方法寻找产业的超级明星。是我们唯一能成功的机会
         波克夏19941年报内容:我们也相信投资人可以透过计算自己的“透视盈余”而受益（their own look-through earningg）在计算这个东西时，他们就会了解到其个别投资组合所应分配到的真正盈余的全计数，所有投资人的目标应该是建立一个投资组合可以让其“透视盈余”从现在开始的十年内极大化，这样的方式迫使投资人思考＂企业真正的长期远景＂而不是短期的股票表现，从而藉此改善其投资绩效！当然无可否认就长期而言，投资决策的绩效还是要建立在股价表现之上，但股价将取决于企业未来的获利能力

我是一滴水

波克夏1990年报内容:要是我们真的能够达到这样的目标,那么我们的股东一定赚翻了,因为Berkshire的＂企业获利＂将会为那些买卖价格与公司实质价值一致的投资人创造相同的获利，最理想的情况下Berkshire所有股东的投资报酬率，在其拥有公司部份所有权的期间应该会与公司本身的经营成果相符
　　　　波克夏1988年报内容：我们决定不是基于短期股市的表现，反而我们注重的是个别企业的长期经济展望，我们从来没有以后也不会对短期股市利率或企业活动做任何评论
　　　　波克夏1988年报内容：1988/11/29Berkshire正式在NYSE挂牌,查理跟我都不希望股价被过分高估或是过分低估(我们希望它能够反应实质价值范围内交易)两者都会使Berkshire的股东获利与公司本身经营获利不相当,如果Berkshire的股价持续地反映公司实质的价值,则我们可以确定每个股东在他持有公司股份期间所获利益,都能与公司本身营运获利成等比!