- 金币:
-
- 奖励:
-
- 热心:
-
- 注册时间:
- 2007-8-9
|
|

楼主 |
发表于 2007-8-29 22:00
|
显示全部楼层
以买房子收租金解释经营者盈余:
台湾自有住宅比率高达近90多个百分比,许多人都有买或投资房地产经验,所以我先用"买房地产出租"的例子来解释[经营者盈余概念].
假设:我们决定"投资房地产买房子出租"后,接下来我们会考虑:地段、单价、总价、银行利率、自备款成数、建商、公设比、格局、学区、环境治安、出入份子、房价走势、利率后势、出租率、空房率、是否要隔间、是否要加些装潢、是否该多附上些家电、房客素质(性别、职业)、合约、后续管理、最大报酬率机会成本、如果投资大陆房地产还得考虑剩余使用年限...我相信应该有没有人会觉得"买房子出租"这行为只是在买几张纸(土地所有权状、房屋所有权状)而已吧!
我们会仔细思考每一个过程,反复推敲每一个细节,我们会算了又算,最至为关键是每坪出价多少,势必决定我们的租金回报率是多少,假设净租金收益不改变的情况下,总成交价高低将决定投资报酬率的多寡,进而影响这笔投资到底能赚多少年报酬率...这是总成交价与净租金收益间的角力。
下列表格计算各种不同出价(市场均价买进~各种折价买进)将导致最后租金报酬率的试算结果:
"举例:以投资
房地产为例"
情况:同区行情价买进 情况:市价90%买进
总坪数 30 月租金 30,000 总坪数 30 月租金 30,000
每坪单价 300,000 年租金 360,000 每坪单价 270,000 年租金 360,000
总价 900,000 租金-利息 144,000 总价 8,100,000 租金-利息 1,656,000
自备款率 20% 自备款 1,800,000 自备款率 20% 自备款 1,620,000
自备款 1,800,000 年投资报酬率 8% 自备款 1,620,000 年投资报酬率 10.22%
房贷利率 3% 本金回收年 12.5 房贷利率 3% 本金回收年 9.8
房贷利息 216,000 房贷利息 194,400
情况:市价80%买进 情况:市价70%买进
总坪数 30 月租金 30,000 总坪数 30 月租金 30,000
每坪单价 240,000 年租金 360,000 每坪单价 210,000 年租金 360,000
总价 7,200,000 租金-利息 187,200 总价 6,300,000 租金-利息 208,800
自备款率 20% 自备款 1,440,000 自备款率 20% 自备款 1,260,000
自备款 1,440,000 年投资报酬率 13% 自备款 1,260,000 年投资报酬率 16.57%
房贷利率 3% 本金回收年 7.7 房贷利率 3% 本金回收年 6
房贷利息 172,800 房贷利息 151,200
情况:市价60%买进 情况:市价50%买进
总坪数 30 月租金 30,000 总坪数 30 月租金 30,000
每坪单价 180,000 年租金 360,000 每坪单价 150,000 年租金 360,000
总价 5,400,000 租金-利息 230,400 总价 4,500,000 租金-利息 252,000
自备款率 20% 自备款 1,080,000 自备款率 20% 自备款 900,000
自备款 1,080,000 年投资报酬率 21.33% 自备款 900,000 年投资报酬率 28%
房贷利率 3% 本金回收年 4.7 房贷利率 3% 本金回收年 3.6
房贷利息 129,600 房贷利息 108,000 |
|
|