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楼变百日之陈淮：莫谈房价
http://www.sina.com.cn  2010年07月31日 10:11  新浪财经

　　《楼变百日》编者注：

　　肇始于今年4月17日国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国十条)，房地产调控风暴 再次袭来，至于今已百日。12.8%、12.4%、11.4%，一条平滑向下的房价涨幅曲线在这场风暴后显现。

　　我们关注这一百天当中房价的变化，因为这承载了千万人的置业梦想，但同时我们也关注地产行业的一些更细 微变化。去职、创业、坚守、抄底等等这些平常但却不平凡的关键词也在调控的百日当中发酵。

　　我们为您找到了10个人、10个故事，他们或是上市公司的老总，或是制定政策的官员，或者地产新闻的主编， 或是行业的观察者。房地产调控的目的不应仅仅是降房价，而是要让行业走上健康的发展道路，从而满足人们居者 有其屋的朴素愿望。

　　陈淮：莫谈房价

　　文/丁蕊

　　陈淮的语速很快，而且不容许别人打断他的谈话。他对媒体怀有戒心甚或敌意，因为他的身份很微妙，他是住建部政策研究中心主任。而这身份往往被解读为官方代表。

　　他所在的政策研究中心经常见诸媒体的除了陈淮本人外，还有副主任王钰林和秦虹。

　　住建部官网上对这个机构的解读为：住房和城乡建设部直属的软科学研究机构；其主要职能是为住房和城乡建设部领导提供决策咨询和政策建议；接受地方政府和企业委托，提供政策咨询及市场调研服务；承担研究生培养和建设领域人才培训工作。

　　他们会穿梭于各种会议之间，阐述自己的观点，当然，其也不是义务演讲，出场费也不菲。不过，在参加这些会议和论坛时，陈淮都会比其他嘉宾提前入场，独自一人坐在前排座位，一言不发的翻看材料。

　　莫谈房价

　　7月初，在合肥的一个房地产论坛上，陈淮一上来便给了个特别声明，“我不会说套话、官话，我也没什么可预测的 。我非常愿意和大家双向交流，但是你要想让我回答，你也要经得住挑战 。”

　　三个问题可以不问。一、房价会涨会跌我不知道，这个问题上帝才知 道，要知道我就去买了。二、明天会出什么政策，温总理才知道，他还没 想好。三、今天该不该买房子，我也不知道，你要回家问你太太。

　　一方面可能是因为职务敏感，些微的表态都会引发舆论的关注，另一方面，作为“经济学家”而言，预测房价的涨跌好像有些“江湖道士”。

　　不过三不问归三不问，陈淮还是会发表他对调控后房价是否产生变化发表评论，按照他的逻辑，首先房价没有给出明确定义，“平均房价还是某个楼盘的房价”“大城市还是中小城市”，其次，平均房价是不说明问题的即没有意义的。

　　陈淮在不同的场合都发表过这样一个观点，特大城市是屈指可数的，以北京为例，燕郊、廊坊、房山等不是想郊区化，而是城区没有土地了，距离郊区的房价比核心区要低，而且可利用面积更大，但房价会如何呢？

　　陈淮给大家出了一个算术题：北京城区的房价卖1万/平米，郊区5000/平米，平均房价是7500/平米；如果都上涨10%，城区房价卖了按照 1.1万/平米卖了一平米， 5500/平的价格卖了两平米，平均算下来，每平米就是7300元。房价都上涨10%，但平均房价反而跌了3%。

　　不过，这种算法仅适用于特大城市，这些城市的城乡结合部是下一个阶段的增长点，但也是这轮调控重点调整的地方。

　　关注城镇化进程

　　近几年房价的上涨背后总有一个论调，即我国正处于城镇化进程，大量的刚性需求会填充整个房地产市场，而依据国际经验，这一时期的房价必将是上涨的行情。

　　不过陈淮不赞同这种论调。而对于之前的城镇化进程是优先发展大城市还是中小城市，陈淮则明确表示，今后发展的重点应当是加快建设二三线城市，扶持中小城市、县城及各中心镇的城市化建设。通过促进二三线城市发展，加快区域城市团形成，我国进城务工人口住房问题与大城市负载过重的问题应当能够得到有效缓解。

　　7月30日，新浪乐居主办的一个有关区域发展论坛上，陈淮说，“今年10月份会开会制定十二五规划的建设，一定会明确提出来一下一个十年和此后中国的中心所在，已经从沿海特大城市转移出来，逐步转移到二三级城市、中小城镇，也包括大城市的城乡接合部这些具有经济增长点的发展。”

　　而在此背景下来看眼下的房地产调控，陈淮则给出了四句口号。

　　第一就是要“坚定不移地盖更多的房子”。2010年调控政策提到加大土地的有效供应，这也是区别于2004～2007年紧银根和地根的政策。

　　第二要“坚定不移地完善住房保障体系”，加大廉租房、保障性住房的建设。

　　第三要“坚定不移地支持农民工进城”，发展公共租赁房。今后10～20年发展重心在二、三线城市，农民工不但要进城，还要在城市落户。

　　第四要“坚定不移地支持大多数老百姓适度改善居住条件”。还有15%～20% 的家庭进入到适度享受型功能的住房需求。支持适度改善居住需求，是中国房地产市场存在、改善、发展的最强大的支持力。

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郎咸平：二次探底是缓慢过程 房产税劫贫济富
http://news.dichan.sina.com.cn新浪房产2010-7-30 21:10:48
提要：“房产税就是劫贫济富。”7月30日，深圳，著名经济学家郎咸平在新浪乐居举办的2010年中国经济与房地产高峰论坛上如是表示。他认为，我国目前在产能大幅过剩的经济环境下，房产税的开征只会适得其反，或许只有“重庆模式”才能拯救中国房地产。郎咸平同时表示，我国经济二次探底将是一个缓慢的过程。

　　深圳新浪乐居讯(陈安远) “房产税就是劫贫济富。”7月30日，深圳，著名经济学家郎咸平在新浪乐居举办的2010年中国经济与房地产高峰论坛上如是表示。他认为，我国目前在产能大幅过剩的经济环境下，房产税的开征只会适得其反，或许只有“重庆模式”才能拯救中国房地产。郎咸平同时表示，我国经济二次探底将是一个缓慢的过程。

　　论坛上，中国房产信息集团(微博)(CRIC(微博))联席执行总裁、新浪乐居总经理罗军(微博)做了题为“地产困局之下的营销之道”的主题发言，他表示创新的营销模式和生活方式一定不会变，互联网类似于第二次蒸汽机时代，是改变世界、改变自己的最好机会，在此过程中，新浪乐居、中房信始终在你身边。

　　

　　演讲嘉宾郎咸平

　　重庆模式才能拯救中国房地产

　　在新浪乐居举办的2010年中国经济与房地产高峰论坛上，郎咸平对我国的房地产市场进行了把脉。经过一番诊断之后，他认为我国的房地产市场就如同一个被石头压住的火山口，随时可能出现爆发。在这样的形势下，郎咸平为我国楼市开药方——只有“重庆模式”才能很好的拯救中国房地产。

　　郎咸平所说的“重庆模式”在6月12日由七大部委联合推出，它的优势在于通过系统工程解决了房地产问题。“重庆模式”的工程包括三部曲：第一，未来3 年建设4000万平方米的公租屋，可以解决100到200万人的居住问题。第二，从明年开始陆续引入300万农民工进城给予重庆户口。农民工要拿到重庆户口，必须放弃宅基地复耕农地。这样既为公租房提供了土地，也保证了足够的耕地面积。第三，加强建设IT产业集群。引入了惠普、思科等品牌企业，并做到 80%的零配件在重庆本土生产，这样就可以解决300万入城的农民工工作问题。

　　“重庆模式”主要是加大保障房的建设，而放宽商品房的管制。只要老百姓都有房子住，商品屋价格该上涨就上涨，第一次在实际操作中实现了双轨制。另外，在保障房的分配上实行宽进严出。公租屋住满五年后，才可以购买下来，而且卖掉的话也只能用经适房价格卖给政府。郎咸平表示：“我个人认为在目前的房地产形势下，只有重庆模式才能拯救中国房地产。如果推动重庆模式，将会使我国房地产市场逐渐稳定，我们的股票市场也将慢慢水涨船高。”

　　二次探底将是缓慢过程

　　在论坛中，郎咸平分析我国经济形势时表示：“我国经济问题根本不是金融海啸的问题，而是投资经营环境方面问题。”他指出，只要看到了楼市泡沫跟股市泡沫，那就一定是一个更大危机的前兆。近几年来，中国经济泡沫的产生，主要是因为投资经营环境的恶化。很多企业家，尤其是以制造业为主的制造家，就把应该投资到实业资金全部投入了股市、楼市，从而就造成了泡沫。

　　郎咸平表示，在2008年初金融海啸还没有开始的时候，广东省至少已经倒闭了30%的制造企业。因此，中国的经济问题根本上就不是金融海啸的冲击，而是在那之前就出现了。他认为目前的经济形势比前几年更加严峻，例如汇率的提高、劳动合同法的推出、出口退税的取消以及去年开始的税费增加等等。

　　在郎咸平看来，我国经济产能大幅过剩也是一大“重病”。对于最近几年各地政府通过修桥、铺路来拉动经济的做法，郎咸平也提出了自己的看法。 “2009年，我们国家的GDP当中，只有29%是消费。其他国家的消费比例都是百分之七八十左右。全世界只有一个国家消费比例低于50%，那就是我们。各级政府把全社会的有限资源大量用到了钢筋水泥上，从而就使得老百姓的消费能力降低。”

　　对于我国经济大势，郎咸平这样评价：“中国经济不是领先全世界率先复苏，应该说，中国经济在领先全世界发烧” 在这样的情况下，政府为挽救经济，开出了“4+1”药方。其中的“4”是指：第一，去年推出了4万亿救市；第二是十大产业振兴方案；第三是汽车、家电、建材下乡；第四是银行信贷的6成用作基础建设。还有“1”就是今年政府推出的未来10年再推出5万亿救市。

　　“政府给出的这些药方表面上是拉动内需，本质上确实利用明天的产能过剩消化今天的产能过剩，而严重的产能过剩就是二次探底的前兆。”郎咸平表示，我国产能过剩，经济已经没有了新的增长点，经济二次探底已成必然，并且将是一个缓慢的过程。

　　房产税劫贫济富

　　在谈到中国房地产市场时，郎咸平提出了“火山理论”。他认为，受到制造业资金和避险资金的冲击，我国楼市火山的岩浆已经形成，而且温度越来越高，量越来越大。“为了治理火山，政府插下了两根导管。它不仅没有防患火山，反而会加剧火山的爆发。”政府插下的第一根导管就是，老百姓自己不能买地建房，一定要透过地产开发商的招拍挂才行。人为使得地产开发和地方政府形成了牢不可破的结合体，垄断了市场，促进了房价的上涨。第二根导管经济适用房、廉租屋短缺，把所有的人都挤到了商品房市场。

　　虽然郎咸平不怎么看好我国楼市，但是他最担心的还是物业税的开征。物业税有三大特色：第一，不合法。物业税、房产税应该向土地所有人收取才对。而我国的土地所有人却是政府，所以这本身就不合法。第二，物业税是唯一不创造收入的税种。过去的税种包括农业税、所得税、交易税、营业税等，它们共同的特性都是赚取收入后再切下一块给政府税收，而房产税却不会创造任何收入。第三，物业税劫贫济富。炒房客今天买、明天卖，征收物业税对他们一点作用都没有。它只能打击长期持有的人，最主要的就是那些买得起房子的人。因此，郎咸平认为只要房产税难以出台。

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远大的抱负

作者: 秦 晨    时间: 2010年07月13日    来源: 财富中文网

位置： 杂志>>第一百六十七期         
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从非电中央空调到可持续建筑，张跃带领远大不断前进，目标是打造全球最大的低碳公司，而上海世博会为其提供了一个展示环保理念和产品的国际舞台。













    上海世博园远大馆6楼的办公室已经成为远大空调有限公司总裁张跃的临时办公地。置身这座设计简洁而精致的远大馆，时不时会触动张跃自我满足的神经。他瞥了一眼窗外由钢筋混凝土构筑的摩天大厦世界，漫不经心地抛出了一句：“看看这些建筑，其中多半是垃圾！”

    张跃的狂妄有些令人惊讶。然而，世博园内的远大馆的确向世人展示了一个建筑奇迹：这座高6层、面积近2,000平米的L型建筑是世博园内最晚开工的展馆，但其建设时间仅为24小时。从房屋的架构到外墙、窗户、天花板和地板都是在开工前两个月内在工厂中完成制造的，而建造当天只需像搭积木一样，将房屋的各个“部件”与钢结构的架构接合到一起。

    令张跃最为骄傲的不只是建设的速度，更重要的是这座超级节能环保的可持续建筑所达到的各项指标。在远大馆的外墙上醒目地展示着这样一组数据：“9度抗震”，“6倍节材”，“5倍节能”，“20倍净化”和“1%建筑垃圾”。张跃为远大的这种可持续建筑取名“可建”——它决不是一种临时搭建的活动房屋，而是可以历经百年使用的“真正的节能建筑”。谈到这些，张跃内心的骄傲已经溢于言表。在他看来，人类数千年的建筑历史中只有两次值得提及的创新革命：第一次是4,000多年前埃及人发明的玻璃，从此将阳光引入室内；第二次是200多年前英国人发明了水泥，让城市有了高楼。而远大发明的“可建”则是“第三次建筑革命”。

    2008年10月，远大空调与上海世博局签约，成为第13家“2010年上海世博会全球合作伙伴”企业。值得注意的是，远大是本届世博会全球合作伙伴中唯一一家中国民营企业。在上海世博会官方网站中，与中国移动、中国石油、国家电网、可口可乐、西门子这些年营业收入动辄数百亿美元、员工数万的全球巨无霸企业并列，远大在规模上有些“不值一提”。

    这家在湖南长沙的公司总共拥有2,000多名员工，其产品是非电中央空调设备和空气净化设备以及工厂化建筑。它甚至不是一家上市公司，年营业收入只有区区几十亿人民币。然而，远大却是全球最大的直燃式非电空调生产企业，销售遍布全球70多个国家，10多年来在没有任何贷款的情况下，销售保持着平稳增长。

    1988年，美术教师出身的张跃以3万元起家创立远大。一般人很难想到，有着艺术天赋的他其实还是一位动手能力极强的“技术天才”。在公司成立不久，他和学习热工的弟弟张剑便开始了无压力锅的研究，并很快出了专利。但是，张跃并不看好这个没有太高技术附加值的产品，于是通过技术转让，他们取得了上百万元的收益。

    让张跃真正感兴趣的是“溴化锂制冷采暖”技术。这种技术既没有氟里昂的污染，又能省电，他决定把它用在中央空调的产品开发上。将近30岁才开始学习空调技术的张跃很快成了专家，不过他透露，开发研制第一台空调的两个多月中，他瘦了20多斤。正是这一选择，让远大从此步入了非电中央空调系统市场。1996年，远大空调的年销售收入达到了19亿元。在当时，它成为中国最赚钱的公司之一。1997年，张跃成为中国首架企业公务飞机和直升机的拥有者，酷爱飞行的他考取了中国第一份直升机私人驾照。

    对技术的狂热，使得今年50岁的张跃至今仍然把工作中的大部分时间放在了产品设计和研发上。他自称是个“不会去看帐”的人，对图纸的兴趣远远超过了财务报表。据他粗略估算，每年他大约要看500张图纸。可以毫不夸张地说，对于远大空调和净化机产品的一钉一铆，他都了然于心。他还亲自领导产品的每一次更新换代，甚至为产品起草说明书。学习艺术出身的他，对 产品设计的要求近乎完美。“在我们看来已经无可挑剔的产品设计图，到他那里至少还要修改数遍才可能最终通过。对每一个细节，他都不会放过。”在远大担任技术工程师的赵兴元说。

    “我并不是说我们的工程师没有才能，但可能他们还不能在所有的方面完全了解我的意图，毕竟他们的视野的高度可能还不够。”张跃如此回应。去过远大城的人，对这里“乌托邦”般的生活印象深刻：员工食宿完全由公司负责；商店为自动刷卡，无人售货；远大甚至拥有自己的菜地、鱼塘，目的是为员工提供健康的“有机食物”。而张跃就像这个“乌托邦”的家长——领导并呵护着这个他精心构建的小社会。在远大，规章制度甚至渗透到了员工的个人生活：比如要求员工每天刷两次牙、规定员工只生一个孩子等。可能正是因为这种对“制度”的追求，张跃坚守着远大“无负债”和“不上市”的信念。

   在签约世博的同时，远大成为上海世博会唯一空调供应商，为250个场馆提供中央空调。漫步5.28平方公里的上海世博园，随处可见远大的非电空调作为环保节能产品的典范出现在各个角落。由于采用天然气及废热为能源，远大非电空调比电空调节能2倍以上，上海世博会所有200多个场馆使用的远大非电空调可减排二氧化碳约7.3万吨——减排的二氧化碳等于400万棵树的吸收量，相当于为8个世博园区覆盖了森林。

    被远大视作参与世博会最大展品的远大馆，受到了游客的欢迎，世博会开幕一个月以来每天接待参观者约1万人。这个主题为“寻找70亿人的方向”的场馆，结合汶川大地震的背景，通过体验、触摸及视频等方式向观众展示了自己关注人类生存安全的理念。在展馆前，人们可以在一个全真模拟汶川地震震感的集装箱房屋内体验8级地震的感觉。进入展馆，地震中母亲和孩子在被压在废墟中挣扎和亲情交流的一幕通过逼真蜡像展示出来，令人触目惊心，而远大“可建”9度抗震的设计随之展现——利用钢结构、斜撑和轻量的设计，“可建”可以在一天内经历40次“汶川8级地震”而毫发无损。

    2008年5月汶川地震发生后不久，张跃在四川察看地震损害时，恰巧遇到了一次5级以上的余震。“我们的房屋不堪一击。我感到我们必须重视地震对建筑的影响。我想为地震捐一个真正安全的房子。”张跃回忆说。6月，他便奔赴欧洲考察。然而，考察的结果却令他十分失望。“钢结构建筑是理想的选择，然而国外的建筑成本很高，技术复杂。于是，我们想到了如何引入工厂化的建造方式来生产这种房屋，因为一旦工厂化，成本会极大降低。”

    这一念头的萌生，再次激起张跃对“创新”的狂热。事实上，在远大成立后的20年中，他对企业的扩张和业务延伸一直相当谨慎。他宣称，远大从未在房地产和股票市场投入过一分钱，就是在产品方面，远大也是紧扣自己熟知的业务领域，从中央空调做到了空气净化机。然而，汶川大地震对张跃影响很大，建筑安全性触动了他的神经。在一篇文章中，他写道：“我觉得自己在地球保护方面、在数以亿计的人类的健康保护方面能做出别人不能做出的贡献。在我的脑海里，如果有什么奇迹期待的话，那就是我能够帮助多少亿的人。要以亿为单位，我期盼的奇迹只有这一个 & &”

    以环保主义者自居的张跃，将建筑节能作为远大馆展示的另一个重要主题。“建筑耗费了全球一半的资源和能源，而我们只要利用一些最简单的节能技术，就可以轻松地将建筑能耗降低80%。”在远大馆里，节能的方式——墙体屋顶保温、三层塑框玻璃窗、窗外遮阳——看似与高科技没有太多关系。“这些是谁都会做、谁都可以做的节能方式，效率很高，但我们却视而不见，去盲目追寻某些代价昂贵的可再生能源。”张跃说。远大馆通过这些比较、触摸式的体验，将这些最普通的建筑节能手段展现在参观者面前，为大家上了一堂建筑节能普及课。

    去年12月，张跃在哥本哈根参加全球气候变化大会期间，发表了一篇名为《减排机会在哪里》的文章。文中，他强调在短期内实现大规模碳减排目标的关键在于分清层次，并列了一张全球二氧化碳减排层次表。表中，从技术、社会和个人行为三个方面，以具体的数据说明减排的层次：简单而负成本的建筑节能被列在了层次表的最顶端，而太阳能、风能等可再生能源的利用因为成本较高，被列在了减排层次表技术类的底部。去年，张跃还专门为联合国环境署起草了一份《建筑节能准则》。“由于各国国情的差异和人们（对建筑节能）认知的差异，这个《准则》可能很难通过。”他坦诚地说。尽管如此，他对于环境保护的热情越来越高涨，这直接影响到了远大发展的定位。

    从去年开始，远大正式启动了股改程序，意欲猛增销售，狠推全球（碳）减排。目前，远大已经根据业务分类成立了4家独立核算的公司，分别负责能源管理与服务、远大非电空调、空气净化设备（包括用户测试空气质量的远大生命手机以及低碳建筑公司）。其中，低碳建筑公司将包含建筑节能、低碳物业、可持续建筑工厂等业务。一贯对公司融资、上市采取保留态度的张跃开始有所转变。他声称，远大作为集团可能永远不会上市，但旗下的分公司可以独立融资，并可能谋求上市发展。而在私下，他已经与一些投资公司开始接触。与张跃无话不谈的密友，今年初刚刚从高盛大中华区董事总经理职位上离职的胡祖六在最近也与远大保持着频繁的“亲密接触”。

    酷爱玩飞机的张跃在生活中极其懂得享受。不管工作多忙，他都保持每天晚餐2小时的习惯。然而，为了减少碳排放，他主动放弃了享受私人飞机的乐趣。“我宁愿牺牲一些方便和物质上的享受，也不要忍受心理上的折磨。”在他看来，一个真正的环保主义者必须做到两点：一是回归人性，“从人的享受、人的生活质量、后代的享受来关注环保，否则就不能建立牢固的环保理念”；二是要不断学习，“通过学习，建立一个完善的知识体系，这样就不会盲目自信，知道科学不是万能的，人类对环境的破坏是不可逆转的。”

    对于“可建”，张跃倾注了极大热情。“可建的方向是建50层、100层的高楼，建造成本可能比传统的建造方式更低。”他透露说。在商业模式上，远大可能采取与房产开发商合作，或者通过BOT（建设－经营－转让）的方式与政府合作，合力开拓市场。目前，远大正在与北京海淀区政府买地建一幢50 层的“可建”商务楼。“可建是远大未来重要的发展方向。它可以让我们发展成全球最大的公司。当然，也是对人类贡献最大的公司。”张跃对前景满怀信心。

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秋风专栏:土地换户籍是一宗公平交易么？
作者: 但斌
时间: [ 2010-08-04 02:53 ]

秋风专栏:土地换户籍是一宗公平交易么？稿源:南方都市报 2010-08-03

中国观察之秋风专栏

重庆启动了据说是史上最大规模的农转市改革计划。按照该计划，未来10年时间内，1000万重庆农民将有望变成市民。听起来令人兴奋。毕竟，全国大部分地方都坚持把农民拒绝在城市之外，不给予他们以城市户籍。重庆的做法则似乎完全打开了城市之门。

不过，重庆如此大方是有条件的：农民必须交出土地。按照《重庆市人民政府关于统筹城乡户籍制度改革的意见》的规定，对农村居民整户转为城镇居民的，允许自转户之日起3年内继续保留承包地、宅基地及农房的收益权或使用权。在承包期内允许保留林权。鼓励转户居民退出农村土地承包经营权、宅基地使用权及农房。在中国，鼓励的意思一般都是必须。

还有一些地方也在进行农民转市民制度改革，背后都有这样一套交换法则：农民交出土地，换取城市户籍，从而可以享受城市居民的好处。这种好处，各地政府会有很多承诺。但唯一可信的是社会保障。至于就业，不管政府怎样承诺，事实最终证明也只是说说而已。因为，国有企业的规模可能确实在膨胀，但它们根本不具备创造就业岗位的能力。目前中国社会的就业岗位基本上为私人企业提供，对于私人企业，政府不可能做出硬性安排。

面对政府提出这样的交易机会，重庆的农民们会做出怎样的选择，我们无从知晓。但至少从理论上、从法理上，似乎可以提出一些商榷意见。

政府之所以向农民开出这样一个交易条件，是因为，政府认定，农民户籍转成市民户籍之后，就可以享受到与城市居民均等的公共服务与公共品。很多人也都依据这一点而呼吁，应当给予那些为城市做出了贡献的农民工、外来人口以城市户籍。总之，大家都认为，市民身份带着巨大的福利收入。

这既是户籍制度应当改革的理由，但也是构成户籍制度改革的阻力所在，同时，也成了户籍制度改革变成户籍的制度性买卖的起点：既然城市户籍是一笔收入，怎么能让农民白白地获得这样一大笔收入呢？农民在获得城市户籍的时候，交出土地，也就成为顺理成章的事情。当然是交给政府，由政府以低廉价格获得本属于农民的土地，拿这些土地来进行经营，获取土地财政。按照重庆市的设想，整个户籍改革需要投入的1200亿元资金中，相当一部分来自于农民退出的宅基地、承包地，政府将通过整治流转获取收益，用以支付农民退地赔偿金及户籍制度改革的部分配套资金。同时，农民自己也要拿出部分补偿金来缴纳社保和医保费用。

这一套制度设计听起来完全合乎经济学的逻辑。但是，在政府设计的户籍交易过程中，农民究竟将会获得净收益，还是遭受净损失？难说。反正，按照当下政府的基本行为逻辑，当政府积极地促成一笔生意的时候，农民从中获得净收益的可能性似乎微乎其微。当然，完全可以推测，很多农民会接受这一交易。但这并不能说明什么，很可能只是因为，在现有的制度框架下，农民没有其他选择。

把农民强行推入到这样一个不得不拿土地交易户籍、交易公共服务、公共品的位置上，这做法是不道德的。乡村居民作为公民，本来就应当享受到与同一区域内城市居民大体均等的公共服务和公共品。这是现代国家维持自己生存的第一道德原则，也是现行宪法的基本原则。现行城乡户籍分割制度违背了这一原则。当然，它真正的错误不在于区分了农村户籍与城市户籍，而在于把不同户籍变成了不平等地分配权利和福利的法律与政治等级身份依据。按照这样的户籍制度，政府只对城市居民承担福利责任，对乡村居民基本上不承担这种责任。

这样，城乡居民所享受的福利之间形成了一个巨大落差，而且，除去少数几年例外，这个落差在过去六十年中持续扩大。正是这样的制度让城市户籍具有巨大价值。但与其说是价值，不如说是政府对农民的公共服务和公共品欠账。现在，政府没有努力地去偿还这笔欠账，反而把这个户籍拿出来出售给已经遭遇过一次制度性剥夺的农民，让农民拿土地来交易。

也许，人们该跳出土地换户籍的经济学逻辑陷阱，而从保障和维护农民作为公民的主体性的政治平等角度、从增加农民选择的宪政经济学角度来考虑农民的市民权问题了。市民权就是公民权，公民权的本质是平等。一个人，不论是生活在城市，还是生活在乡村，只要在同一行政区域内，理应获得大体均等的公共服务和公共品。这个区域内的城乡公共服务和公共品如果不均等，政府当推进这方面的均等化。政府承担这方面的义务是无条件的，居民不需要拿自己的什么东西与政府做买卖。面对公民，政府不应当是商人；面对政府，农民也不应当是乞讨者。

(作者系北京学者)

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二○一○年七月份销售及近期新增项目情
　　
万科企业股份有限公司
二○一○年七月份销售及近期新增项目情况简报
证券代码：000002、200002     证券简称：万科 A、万科 B
公告编号：〈万〉2010-024
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。

2010 年 7 月份公司实现销售面积 75.8 万平方米，销售金额 84.4 亿元，分别比 09 年同
期增加30.1%和64.9%。2010年1~7月份，公司累计销售面积396.0万平方米，销售金额452.1
亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差
异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
此外，2010年 6 月份销售简报披露以来公司新增加项目 4个，情况如下：
1．大连魅力 D/E 地块。该项目位于大连市沙河口区，魅力之城项目西侧。项目净占地
面积约6.8万平方米，容积率1.9，计容积率建筑面积约13.0万平方米。万科拥有该项目100%
权益，需支付地价款 3.3亿元。
2．廊坊香河项目。该项目位于廊坊市香河县。项目净占地面积约 26.5万平方米，容积
率 2.5，计容积率建筑面积约 66.2 万平方米。万科拥有该项目 50%权益，需支付地价款 1.6
亿元。
3．深圳布吉沙湾项目。该项目位于深圳市龙岗区布吉镇沙湾河以西、布沙路以北。项
目净占地面积约 10.5 万平方米，容积率 4.5，计容积率建筑面积约 48.1万平方米。万科拥有
该项目 65%权益，需支付地价款 13.3 亿元。
4．武汉鲩子湖村旧改项目。该项目位于武汉市江汉区菱角湖路以南、香港路以西。项
目净占地面积约 10.3 万平方米，容积率 5.3，计容积率建筑面积约 54.3万平方米。万科拥有
该项目 100%权益，预计项目综合改造成本约 20亿元。

特此公告。

万科企业股份有限公司
董事会
二〇一〇年八月五日

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港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公告点评:万科A(000002):7月销售继续超预期
    万科公布 7月份销售情况: 2010年7月份公司实现销售面积75.8万平方米,销售金额84.4亿元,分别比09年同期增加30.1%和64.9%,单月销售均价为11135元。2010年1~7月份,公司累计实现销售面积395万平方米,销售金额452亿元。本月,公司新增土地购置权益面积为132万平米,对应土地支付金额为38.2亿,单位楼面价格为2900元。1-7月,公司累计获取1062万平米,地价合计245亿,获取土地面积已经超过去年同期。
    单月销售基本与上月持平,主要由新增供货量以及销售率回升影响所致。销售环比大幅增长一方面受新推盘量增加影响,另一方面销售率相对于上月低点也有所回升。
    (1)7月,万科新推盘量大幅增加至80个亿左右,较上月100个亿有所下降;
    (2)降价等促销手段导致市场销售率有所提升,新推盘销售率上升至69%,较上月65%的进一步回升。由于政策观望预期有所减弱加之开发商的促销力度较强,万科以及市场的整体销售率都有所回升,相比而言,由于万科的产品力有所提升,营销手段得当,公司销售率状况远好于市场平均水平。
    上调全年销售目标至750亿,销售整体跑赢行业的概率较大。我们此前上调公司全年销售预期至720亿,由于目前市场的销售状况略好于我们的预期,我们上调公司全年销售目标至750亿,维持销售跑赢市场的判断,理由是:
    (1)万科全年新增超过1000亿左右的货值,供货量较为充足,且货量分布相对行业整体更为均衡;
    (2)我们判断,一线城市5-6月为单月销售低点,后期市场整体销售率将有所回升,万科新增楼盘去化速度超过60%的概率较大。
    销售积极,有利于加快资金周转,维持 2010年0.67元、2011年 0.83元的盈利预测,维持增持评级。目前公司的策略是加快销售,加快周转速度。我们认同万科的策略,由于当前不存在房价上涨的概率,只有加速回款才有利于提升公司的ROE 水平。我们维持公司2010年0.67元和2011年0.83元的盈利预测,目前股价对应公司2010年PE 为12倍,2011年为10倍,维持增持评级。

【出处】申银万国

meng-h

港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司研究：万科A(000002):销售持续超预期 彰显优秀管控能力
    公司 7 月销售再次超预期,预计全年销售额超过750 亿。7 月楼盘去化率略有上升。1-7 月累计销售金额452.1 亿元。我们预计公司强劲的销售势头将可持续,全年销售额将超过750 亿。
    高性价比土地陆续进账,公司在参与公开招拍挂上更加谨慎,新项目筛选标准更加严格。本月所获取的四个项目均为此前锁定项目,地价合理,安全边际高。其中深圳布吉项目、武汉鲩子湖项目均为旧城改造项目,地块有规模优势。大连项目紧邻已有项目,通过策略招拍挂获取。廊坊项目面向北京首置客户,合作方式获取,楼面价仅483 元。
    我们认为,万科在调控政策出台后销售持续超预期的原因主要如下:1)开工调整及时,供应节奏合理。公司在09 年6 月份后及时增加了新开工,从供应量的时间分布上看,公司上下半年的供应量为4:6,该比例在大开发商中最优。这也使得公司在市场普遍供应量偏少、竞争对手无货可卖的阶段可以更加从容的提高市场份额。
    2)区域布局更加均衡,项目组合有效分散了区域市场风险。08 年起,公司开始战略性增加在环渤海及中西部地区的资源投入,使得公司在四大区域的资源分布更加均衡,在10 年的市场调整中,环渤海和中西部地区表现出了典型的抗周期性。
    3)合理降价,积极促进销售。在历次调整中,公司均先于竞争对手调整价格,更普遍地采取新盘低开或老项目优惠等手段促进销售。
    4)可售货量主力是目前最畅销的中小户型,精装修优势开始显现。
    早在05 年公司即已认识到中小户型、精装修是住宅市场两大发展趋势,并予以坚决推进。目前90 平米以下产品占比接近60%,公寓已实现100%精装修,这使得公司产品在淡市下具备更强的竞争能力。
    万科优秀的销售业绩并非行业缩影,只是一枝独秀,并非满园春色。
    由于供应节奏、楼盘区域布局、产品结构、价格策略等原因,行业大部分公司并没有获得万科这样的好业绩。
    维持 10、11 年0.61、0.8 元EPS 预测,以09 年末均价测算RNAV 为8.10 元,维持增持评级,目标价9.15 元,对应10 年15 倍PE。
    行业维持谨慎乐观判断,销售过快回暖对行业基本面和地产股投资来说不是好事,将动摇开发商降价决心、增加政策压力,使得购买力得不到修复,进而拉长市场调整周期。

【出处】国泰君安

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公司研究：万科A(000002):最坏时候或已过 超越火爆的09或有可能
    7月销售业绩双指标单月同比大增,创下今年次高点
    7月份公司签约面积和签约金额分别同比增长30%和65%,两项指标创下今年次高点,比史上最严厉调控新政出台后第一个月--5月份分别增长61%、65%,环比6月份轻微回落12%和4%,而我们认为比6月份回落也是正常的,因为每年的7月份数据都比6月份有回落,全行业如此,万科也不例外,今年这种回落幅度和往年比算是较小的了。6月份数据一般比较高的原因:从全行业看,主要是统计局对前5月遗漏的数据修正后集中在6月份回补所致,从大公司看,出了数据遗漏回补外,也不排除为了争取上半年全行业销售TOP10排名,而将本应在7、8两月销售的资源提前在6月销售。
    1-7月销售业绩因房价上涨原因,在销售面积同比基本持平的同时,销售额同比增长26%
    1-7月实现销售面积396万平,同比轻微回落3%,但销售额达到452亿,同比增长26%,照此趋势发展下去,今年销售有实现增长的可能,且由于去年下半年以来投资和新开工的恢复,考虑合理建筑工期,今年下半年全行业包括万科,供给比上半年改善的概率很大,在销售率不变的情况下,销量也会增长。
    扩张步伐稳健,新增项目盈利前景好
    七月份新增四个项目,分别是--
    1、大连魅力D/E 地块。该项目位于大连市沙河口区,魅力之城项目西侧。项目净占地面积约6.8 万平方米,容积率1.9,计容积率建筑面积约13.0 万平方米。万科拥有该项目100%权益,需支付地价款3.3 亿元。我们测算,楼面地价为2538元/平方米,目前周边房价至少在12000元/平方米以上。
    2、廊坊香河项目。该项目位于廊坊市香河县。项目净占地面积约26.5 万平方米,容积率2.5,计容积率建筑面积约66.2 万平方米。万科拥有该项目50%权益,需支付地价款1.6亿元。我们测算,楼面地价483元/平方米,目前周边房价在2500-3000元/平方米。
    3、深圳布吉沙湾项目。该项目位于深圳市龙岗区布吉镇沙湾河以西、布沙路以北。项目净占地面积约10.5 万平方米,容积率4.5,计容积率建筑面积约48.1 万平方米。万科拥有该项目65%权益,需支付地价款13.3 亿元。我们测算,楼面地价4253元/平方米,目前周边房价15000元/平方米。

【出处】国信证券

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调控对策解读之一:受益者万科 政策无需对策
http://news.dichan.sina.com.cn新浪地产2010-8-3 8:22:45
提要：新浪乐居携手明德管理顾问机构，系列解读知名房企新政应对策略分析，展示新政下房企众生相，剖析行业本质。

　　政策让人亢奋，亦让人低沉。行业就在亢奋与低沉中前行。企业就是这个大舞台上的跳动的灵魂，有躁动，有宁静，还有虔诚……躁动的灵魂总是随着政策的指挥棒大起大落；宁静的心神一直伴随着强者对于需求的虔诚坚定前行。这一次，政策再次挥舞着激昂，企业再次在思考着行业的本质。到底这样一个市场是政策对策精准便可横行的江湖，还是需求清晰方能胜出的格斗场？新浪乐居携手明德管理顾问机构，系列解读知名房企新政应对策略分析，展示新政下房企众生相，剖析行业本质。

　　调控对策解读之一：“受益者”万科：政策无需对策
　　调控百日已过，利刃仍悬当空。
　　前有“八五”销售，后现“相马”行动。
　　降价呼声四起，高管离职兴浓。
　　若问最大赢家，万科谁与争锋。
　　先附打油诗一首，缓解一下各位看官的紧张情绪。毕竟，调控背景下，大家日子都过得非常艰难，却还有人在此大肆宣扬“调控受益者”，自然心里多了几分愤懑，生出些许嫉妒。当然愤懑之余，更重要事情是“揪出”受益者，好好“修理”一番。
　　其实，在本次调控中“受益”最大的那个“家伙”，也是目前来看，唯一受益的“家伙”是老面孔了，各位圈里圈外（请发quan，别发juan）的人士都再熟悉不过了，套用歌词的写法，唱--“我们知道这赢家，它的名字叫万科”。
　　说到调控政策，或者说只要谈到政策，我们总是很容易地联想起两个字“对策”。上有政策，下有对策，这种见招拆招的方式，似乎在此之前是屡试不爽。所以，大家在应对调控的过程中，经常会问几个问题：政策会持续多久呢？调控的力度有多大呢？地方政府会不会全力执行呢？经济要不要平稳发展呢？是不是该降价呢？下半年要不要减少开工量呢？……问题大部分雷同，答案几乎没用。
　　但事实上，我们如果稍微探究一下就会发现，作为房企龙头的万科，在应对调控的时候，很少提到上述问题。他们总是在强调，“随行就市”，“调控是资源整合的机会”。2008年市场调控的时候，万科“率先降价”实行“随行就市”。今年政策调控，万科虽然没有像恒大地产那样高调宣布“八五折销售”，但万科的高管们却不断在释放“随行就市”，“新盘出来一个月销售率要达到60%”等信号。再来看看万科上半年的成绩单，今年上半年实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，销售金额同比增长19.5%，成为目前惟一一家半年销售超过300亿元的房企。虽然万科的销售面积与去年同期相比下降了8.2%，但销售均价大涨30%还是有效保证了销售总额的同比增长。当然，这样的一个成绩，只是万科的短期行为的表现，毕竟调控背景下，混战于一线的富力地产签约销售面积同比下降22%，而经历巨大人事震荡的金地在销售面积上更是较去年同期下降42.8%。从这张成绩单上看到，万科虽然跟有瑕疵，但是比起众多知名企业，他们的成绩单还是非常漂亮的。
　　当然，我们不能仅仅从短期的指标来评判企业决策的好与坏。我们还应该看看，调控背景下，万科从长期发展的角度考虑，采取了哪些行动，取得了哪些成绩。上半年万科是拿地最为凶猛的企业。在09年地王四起的硝烟中，万科一直低调谨慎，去年全年获得的权益规划面积仅为1036万平方米，一时被称作为“保守”和“踏错节奏”。数据显示，今年上半年万科拿地规模达到了规划面积1220.4万平方米，已经超过了去年全年总和。而事实上，万科今年上半年拿地总耗资为251.44亿元，拿地均价在 2060元/平米左右，而去年这一数据为2400元/平米左右，2008年为3581元/平米，2006年为1861元/平米。这个数据可以看出，万科的拿地成本得到了很好的控制。更为具体的例子是，上海万科在6月30日以总价21亿的低价竞得宁波镇海绿核北部4幅地块，而且项目4291元/平方米的楼面价比商帮公园西侧地块6023元/平方米的楼面价低了近30%。而万科5月份买入的成都新都五龙山项目，楼面地价仅为870元/平米。
　　从上面这些数据可以看出，在2010年的上半年，不仅通过“随行就市”保证了销售业绩，而且通过适时的把握抄底机会，以较为合理的价格，购得了大量土地，为未来一段时间的高速发展奠定了一定的基础。
　　当然，我们不应忘记万科上半年之所以能够取得如此成绩，很大程度上是因为调控使得房企在销售上陷入困境，无法有效回笼资金，以及对于未来市场的不确定性，而导致在拿地方面，一无充足资金，二无充足信心。如此一来，09年买地少，存钱多，而2010年销售业绩仍不错的万科自然面对的拿地竞争就非常弱了。
　　万科受益于本次调控的另一典型事例，便是此次“千里马”行动了。房企一方面在经历着房子卖不出去，钱收不回来，而又要还债的阵痛；另一方面，有数据显示，房企的“血脉”--人才，也存在着流失严重的迹象。金地此前就经历了高管离职的现象，而碧桂园也更换了新的掌门人。成都龙湖的功勋人物营销总监杨虎以及策划部长均已离职。有迹象表明，这些高层次人才的流失，跟当前调控导致房企销售出现困难有着较大的关系。而恰恰是在此时，万科适时地推出了“千里马“计划，在全国36个城市招募600多名专业人才。万科凭借着自身的品牌以及在人才培养和引进方面的深厚功力，再加上调控背景下房企人才蠢蠢欲动的心情，招募到优秀的人才队伍自然是唾手可得的事情。而此时储备足够的人才，无疑能为调控缓和后万科的进一步扩张做好充足的准备。
　　所以，我们说万科是“调控的最大受益者”。
　　当然，万科能够受益，归根结底的原因，还是跟他自身的战略与决策习惯有很大的关系。早在去年，万科的区域战略就进行了微调。在当时一线城市地价高居不下的情况下，万科“不当地王”的承诺也使得他在一线城市拿地屡屡受阻。正是在这样的背景下，万科将拿地的重心转移到了二、三线城市。而事实上，有研究表明，中国的一线城市的城市化率已经到到了70%，而二三线城市为40%左右。国际经验表明，城市化率在30%-70%之间是城市化速度最快的时期。如此看来，万科从去年开始就选择二三线城市，是非常明智的举动。
　　当然，仅仅从区域布局上还不足以说明问题。今年，万科的产品结构的重点，也放在了首置和首改产品上。有数据显示，万科今年推出的产品中，86%为首置和首改产品。而本次宏观调控，调控的主要对象是一线城市和投机需求。万科一方面避开了一线城市，另一方面，首置和首改的产品都是针对刚性需求人群而提供。所以，调控的板子基本上落不到万科的身上，也难怪他们能够一身轻松了。
　　从决策习惯上来看，万科从来不做“预测市场”的行动。在2009年的年报中，万科曾以这样的语句来表达他们的决策习惯“……但早在农耕时代，气候变化对收成恐怕有着更重要的影响。那么，当时一个勤勉的耕作者，是否应以观测天气作为最重要的工作呢？……”万科看重的始终是房地产市场巨大的需求，以及消费者对于一个开发企业品牌的认同。万科始终把目光放在行业以及企业自身的长远发展方面。他们始终坚信这个行业的巨大发展空间，始终遵循“满足顾客需求“的铁律。所以，万科的决策不会被当下或者短期的政策或诱惑所迷惑。所以，万科是全球最大的住宅企业，万科能够在调控的过程中“受益”。
　　总结来看，面对调控，万科其实没有对策。因为他们的决策在政策来之前就已经做出了。调控来的时候，他们最多是给一线的公司定定目标和原则而已。据万科副总裁肖莉的说法，万科今年预计的可售房源的价值预计在1000亿左右。如果万科今年实现了1000亿的目标，大家一定不要奇怪。当然，如果万科在调控年实现了1000亿的目标，那对于众多的开发商来老总们来说，这肯定是他们这辈子上过的最重要的一课。这门课的主题就是“政策，不需要对策”！

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新一轮压力测试要求银行考虑房价跌60%的情境
2010年08月05日 09:19　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
外电称，监管当局要求，在一些前期房价过度上涨的城市，银行要将房价下跌50%-60%的最恶劣情况放在压力测试当中。监管层的这一要求并没有向公众公开
　　【财新网】（综合媒体报道）中国银监会已要求银行做新一轮压力测试，内容包括住房价格下跌60%的极端情形。

　　彭博社报道了这一消息。彭博引用匿名知情人士消息称，监管层在上个月作出了这一要求。监管当局要求，在一些前期房价过度上涨的城市，银行要将房价下跌50%-60%的最恶劣情况放在压力测试当中。监管层的这一要求并没有向公众公开。

　　《新世纪》周刊此前报道，前一轮房贷压力测试中，假定的条件是房价下跌30%。银监会7月底公布的压力测试汇总结果显示，在房价下降30%、利率上升108个基点的重度前提下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20%，46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。

　　根据野村证券在此前的报告中提供的数字，2009年全国平均房价同比上涨了22.4%，在今年前四个月再度跃升13.1%。从各省份来看，2008年底到2010年4月期间，海南的房价涨幅高居榜首（87.2%），紧随其后的是上海（81.2%）、吉林（77.5%）和北京（67.0%）。

　　央行7月底公布的数据显示，今年上半年房地产开发贷款新增4423亿元，6月末余额同比增长26.1%，分别比上年末和3月末低4.5、5.0 个百分点；上半年个人购房贷款新增9323亿元，6月末余额同比增长49.6%，比上年末高6.5个百分点，比3月末低3.8个百分点。

　　中国政府于今年4月启动新一轮地产调控政策。央行、银监会近日重申，将保持政策不放松。

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京沪深杭四地暂停三套房贷 传测探房价下跌50%压力
http://news.dichan.sina.com.cn21世纪经济报道作者：王芳艳2010-8-5 22:40:49
提要：多位银行人士透露，各家商业银行将暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷，而在未停贷的地区，第三套房的首付将提高至六成、利率上浮50%。近期，上海银监局也明确要求各家银行认真执行住房按揭贷款的各项要求，各行一定要“齐步走”，禁止“打擦边球”，严禁无序竞争。

　　“各自为政”的三套房贷即将改变，各家银行开始齐步向前。

　　多位银行人士透露，各家商业银行将暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷，而在未停贷的地区，第三套房的首付将提高至六成、利率上浮50%。

　　上海地区的一些国有银行和股份制银行已开始执行，暂停三套房房贷。

　　“没有正式文件，不过我们已经开始执行了。”8月5日，一家股份制银行个人银行总部负责人表示，与此同时，第三套房贷的审批权也要上收。

　　对于银监会是否建议四地银行暂停发放第三套房贷，5日晚截至记者发稿时，银监会在网站以答记者问形式称，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由银行根据风险管理原则自主确定。

　　多地三套房停贷

　　上述股份制银行个人银行总部负责人表示，近期银行业协会与部分银行沟通，对上述政策都做了强调，建议各家银行统一实行，并警示银行不得打擦边球。

　　上海一家国有银行和一家股份制银行人士亦向记者证实了上述消息，他们已明确实施暂停三套房贷的政策。另外一家国有银行上海分行副行长表示，已听说此事，但目前还没有收到总行的政策指示。

　　一家华南地方城商行人士说，近期浙江的监管机构亦召集开会，统一各家银行对三套房的执行政策，以及对外地人的房贷政策。按照部署，杭州的银行被要求暂停第三套房贷。

　　“按照要求，我们上收第三套房审批权限到总行，并要求对第三套房贷要严格执行政策，不能打擦边球。”上述人士说。

　　上述股份制银行个人银行总部负责人则表示，按照要求是三套房审批权上收，但考虑到个贷数量多，单笔信贷量小，如果各地分支行都上收到总行，效率比较低，因此仍在咨询如何操作。

　　为遏抑高房价，政府已自4月中旬祭出连环拳调控楼市，包括收紧首套和二套房贷款，银行可根据状况，暂停第三套住房贷款，限制异地炒房等。

　　但政策中部分段落的措辞模糊显然给打擦边球带来了机会。尤其在暂停发放购买第三套及以上住房贷款的核心规定上，新“国十条”仅表述为“商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况做出决定”。各商业银行总行因而只根据新“国十条”向各地分支行下发了指导性文件，具体房贷政策的执行，还交由各分支行自行决定。

　　事实上，各地、各银行对于第三套房贷的规定大不相同。在全国范围内，仅有北京明确停止了第三套房贷并出台了相关细则；而上海、深圳、杭州等地政策从未叫停，例如上海地方细则至今仍未出台。

　　近期，上海银监局也明确要求各家银行认真执行住房按揭贷款的各项要求，各行一定要“齐步走”，禁止“打擦边球”，严禁无序竞争。

　　“不过目前三套房基本不放贷了，大幅度提高首付和贷款利率，也相当于停滞了。”某国有行上海分行人士说，今年以来该行个贷同比负增长了几十亿。

　　测探房价下跌50%压力？

　　房贷政策多区域齐步走的同时，房贷压力测试的要求也进一步升级。

　　记者从某商业银行人士处了解到，近期银行被要求持续深入开展房地产贷款压力测试。根据市场发展和信贷风险变化趋势，重新定义重度压力情景的房价下跌幅度，可调整为房价下跌50%，或仅对房价波动开展压力测试，密切跟踪一线城市和前期市场炒作过度地区市场波动状况；分地区、分贷款类别开展压力测试，同时要对房地产业关联度较高的行业的贷款敞口做压力测试。

　　不过，多家银行的个贷部门反映，还未收到具体的政策要求。

　　“6月份已经将房贷压力测试结果上报了。但新一轮的压力测试还没有开始，因此目前还没有设定房价下跌50%的重度压力情景，也还未收到具体的政策指示。”某股份制银行个贷部人士表示。另一家股份制银行个人银行负责人也证实了这一消息。

　　此前，房贷压力测试往往设定房价下跌10%、加息27个基点，房价下跌20%、加息54个基点，房价下跌30%、加息108个基点等三种情况来测算。

　　银监会5日称，各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动。

　　相关信息显示，前一轮房贷压力测试中，假定的条件是房价下跌30%，利率上浮108个基点，这已被认为是“重大压力”情景。相关的压力测试汇总结果显示，在房价下降30%、利率上升108个基点前提下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20%，46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。

　　这个结果比此前上市银行公布的房贷压力测试结果要悲观一些。

　　在交行一季报发布会上，该行披露的压力测试结果显示，假设房地产价格下降30%，该行房地产开发贷款不良率将上升1个百分点，按揭贷款不良率上升0.9个百分点。而同期建行表示，如果房价下跌30%，对该行不良贷款影响的百分点与交行大体相当，甚至会略为乐观一些。

　　不过，“目前房地产成交量下降，银行的房贷资产不良也有所上升了，影响还是很明显的。”另一家股份制银行零售部人士表示。

　　事实上，4月房贷新政出台后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，4-6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元，这表明开发商还贷能力开始下降。

　　“各自为政”的三套房贷即将改变，各家银行开始齐步向前。

　　多位银行人士透露，各家商业银行将暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷，而在未停贷的地区，第三套房的首付将提高至六成、利率上浮50%。

　　上海地区的一些国有银行和股份制银行已开始执行，暂停三套房房贷。

　　“没有正式文件，不过我们已经开始执行了。”8月5日，一家股份制银行个人银行总部负责人表示，与此同时，第三套房贷的审批权也要上收。

　　对于银监会是否建议四地银行暂停发放第三套房贷，5日晚截至记者发稿时，银监会在网站以答记者问形式称，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由银行根据风险管理原则自主确定。

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陈淮：中国一半以上住房15年后要拆了重建
http://www.sina.com.cn  2010年08月06日 08:03  南方日报

　　“中国至少有一半以上的住房在未来15年后得拆了重建。”在昨天的中国地产金融年会“旧城改造与城市新规划中的投资机会与眼光”对话里，中国城乡建设经济研究所所长陈淮语出惊人。他认为，目前真正能够在城市中保留下来的房子就是1979年到1999年建成的，但其管理格局以及配套设施都远不能适应今天的城市发展需要，只能存在10-15年。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，过去十年间，中国房地产经历了普涨的局面，在广州2010年地价水平大概是2005年 3倍左右，房价水平大概也是2005年1.8倍左右，而广东地区在这两年内轰轰烈烈开展的“三旧改造”，也增加了很多的投资机会。

　　“‘三旧改造’已不是什么新鲜事。”陈淮表示，中国的旧城改造城市化进程在十年前就已经大规模展开了，包括正在迎亚运的广东，但是，在旧城改造方面中国远没有走到头，至少有一半以上的住房在未来15年后得拆了重建。他举例说，1949年以前的旧房子已经有60—70年以上的房龄，除个别有历史文物价值的，比如黄埔军校还要留着，其他基本没有保留价值，1949—1979年的房子也同样如此。目前，真正能够在城市中保留下来的房子就是1979年到 1999年，在脱困过程中所谓房改房，福利分房下建的房子还有一定的保留价值，但这些房子位置小，小区管理格局及配套设施都远不能适应今天的城市发展需要，大概只能存在10—15年，到时也就是“拆”。以后城市能长期保存的，就是1999年到现在十年间建的房子。

　　“三旧改造”会不会给老百姓带来更多的住房？在陈淮看来，这已经不需要讨论，拆旧盖新，除了公共建筑，商业设施之外，自然有更多的更好的新房提供出来。他还风趣地表示，在整个房地产大小决策环节主要由女性说了算，比如说买什么样的房子，七成是太太说了算；说服顾客买房的主要是售楼小姐，是小姑娘；决定开发商能不能贷到款，在一些银行也主要是女性为主。

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王志浩：地产商的答案更真实
李晓丹
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18:02
2010-08-06
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      经济观察网 记者 李晓丹 在中国政府严厉的调控政策下，中国的房地产市场现状究竟如何？房价是否正在下滑——如果没有，何时将开始下滑？开发商的资金链是否收紧，果真如此的话，他们是否会被迫降价？面对国务院出台的严厉调控措施，开发商是否选择了推迟项目开工或停工？如果停工情况存在，这是否会拖累经济增长，进而迫使国务院出台放松政策？对于这些重要的问题，渣打银行大中华区研究主管王志浩认为很难从官方数据中找到答案，他觉得地产商的给出答案更为真实。
在和中国六个二、三线城市的30家房地产开发商进行深入沟通之后，渣王志浩得出了一个结论：“二、三线城市的土地或房屋价格并未出现大幅回调，市场对成交量的预期比较乐观，开发商并没有推迟项目建设，新一轮供给预计在9月份推出。”
渣打银行最新发布的一份《房地产调研报告》显示，这30家开发商中的12家不打算在未来3个月内新增开发项目。王志浩认为，“那些准备上马新项目的开发商计划新增土地开发面积可观，约相当于其在建项目面积的60%。这对房地产开发活动的前景是一个积极信号。”
王志浩强调，如果大部分二、三线城市的房屋销售和建设未受影响，那么中国经济将不会大幅放缓，且国务院无需放松房地产调控政策或货币政策。
对于未来房价的走势，王志浩预测未来下降的幅度有限，“开发商预计二、三线城市的住宅价格还将继续下跌，但降幅在可接受范围内，且开发商可利用土地价格走低的机会增加其土地储备。信贷有所收紧，但并不像2008年那样紧张。”此外，开发商的资金似乎仍较充裕。
王志浩也特别观察到，中国地产商的囤地现象和购地信贷的问题仍普遍存在，他认为：“在二、三线城市的房地产市场上，投资性购买占据相当比例。这再次显示出开发商对市场前景的看好，在需求持续强劲的预期下不断增加土地储备。”
相关链接：
《渣打银行房地产调研报告》

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王石：房价有回调空间 开发商不要赌政策
http://www.sina.com.cn  2010年08月08日 10:16  深圳新闻网-晶报
昨日下午，王石做客晶报名人演讲周。 晶报记者 成江/摄
昨日下午，王石做客晶报名人演讲周。 晶报记者 成江/摄

　　晶报记者 游细平/文 成江/图

　　我国某些热点城市，房价已经高到中产阶级恐怕都难以承受了。如果这种情况蔓延到二线、三线、四线城市，将是一种非常糟糕的情况，到那时候再怎么调也来不及了，就像日本的房地产泡沫破裂一样。我相信，决策者们已经清楚地看到了这一点，国家不会因为要刺激内需而中途终止正在执行的房地产调控政策。

　　妥协是要容得不同意见，更深的含义，不仅仅听得不同意见，而且能够把不同的意见融入到你的观点当中去。因为你听不同意见，顶多表现你的大度，但是如何把不同的意见融入到你自己的意见当中去，这才是有修养。

　　昨天，万科企业股份有限公司董事会主席王石做客晶报名人演讲周，尽管在演讲内容中没有涉及房价，但在读者提问环节，他并没有回避读者对此话题的关注。他认为，热点城市的房价有回调空间，开发商应该顺应市场趋势合理定价，不要去赌政策。

　　关于楼市

　　从来不忌讳谈房价

　　王石演讲的题目原本是《尊重的可能》，与世博会万科馆的名字一致。但到昨天上午，由于受一位美国朋友环保事迹的影响，做事一向特立独行的他临时将演讲题目改为《梦的践行者》。王石讲述了自己今年登珠峰的经历和他队友的传奇故事，讲述自己如何演变成一个公益活动倡导者和环保主义者，还讲述了他如何将绿色环保概念引入到万科，在房地产开发中加以应用和发展。精彩的演讲不时赢得热烈的掌声。

　　在读者提问环节，王石有问必答。听众问得最多的还是房价问题。王石“接招”说：“作为房地产从业者，谈房价，无论私下、公开，我从来不忌讳。但 2008年经过了‘拐点论’之后，你们会发现，到2009年、 2010年，公开场合我不谈房价了。我不谈并不代表万科不谈，万科是很透明的。如果我不谈，万科也不谈，就不行。万科董事会秘书还有万科高管都谈到房价问题。但为什么媒体对老王谈房价还是这么穷追不舍呢？我想，这是‘娱乐’的时代，名人被‘娱乐’是很正常的，但也有风险。风险和教训就是断章取义。比如说我们在武汉有一个建了三层的项目要拆掉。经过比较发现，人工拆虽然比炸掉要慢，但是费用要便宜200万元，而我们就选择了人工拆。但尽管如此，武汉的媒体却发挥了想象力，第二天的新闻出来了，说‘万科要炸武汉’。”

　　房价一直坚挺不现实

　　王石表示，万科定价是比较务实的，今年一些新开楼盘确实以较低价格入市。从目前市场的情况来看，调整价格的肯定不止万科一家，但还有一些发展商并没有调价。

　　“我个人认为，热点城市的房价肯定有回调空间。”王石说，“为什么？理由有两点：一，很多房产企业现在不调整价格，就在赌政策。我个人觉得，我国某些热点城市，房价已经高到中产阶级恐怕都难以承受了。如果这种情况蔓延到二线、三线、四线城市，将是一种非常糟糕的情况，到那时候再怎么调也来不及了，就像日本的房地产泡沫破裂一样。我相信，决策者们已经清楚地看到了这一点，国家不会因为要刺激内需而中途终止正在执行的房地产调控政策。第二，由于 2009年房地产业的突然爆发，全国所有的房地产企业都赚钱了，很多房地产企业高歌猛进，开始大量进行房地产的开发建设，这些企业推盘时间大多集中在今年 9、10、11月份。这种情况下，房源大量增加，热点城市的房价还一直坚挺下去是不现实的。此外，从目前全国房价分布区域来看，部分一线城市、二线城市有些高得离谱，但大部分二线城市价格，不说它合理，至少还在可容忍的范围内。四线城市很多地方价格还有上升空间。”

　　调控不用再出新政策

　　对于未来房地产市场的发展变化，王石认为，这几年住房供应正在多元化。他个人认为，公租房、廉租房市场至少将占到30%的供应比例。原来都在商品房市场打架，今后公租房、廉租房供应不断增加，不用再出新的政策，就目前这些政策维持不变，持续性就会起作用。

　　有听众问：万科是否会涉足公共租赁房？王石说，深圳如果推出廉租房的项目，万科也会积极参与。万科目前已在深圳、北京、南京、上海等8个城市介入了公租房市场。“我们会积极地来协助政府做这样的事情，而且我们的目标，不仅仅要做，而且是做成廉租房的样板工程。公租房、廉租房绝对不等于简陋，绝对不等于是不环保，我们做所谓的样板工程，前提是我们一定要住宅产业化。三星是达不到，但是绿色是前提。比如说，我们在深圳要开工的20万平方米的公租房，全部是用住宅产业化的方法来进行。”

　　关于环保

　　把探险和公益结合起来

　　王石酷爱登山，2003年53岁时登上珠穆朗玛峰，今年5月22日，在他59岁的时候，他再一次登上了珠峰。王石说，5月22日登上珠峰的12 人中有6名中国人，其中4名来自深圳。可以说，中国自北大山鹰社开展登山运动以来到现在，除了北京和深圳，一个城市登顶珠峰的加起来都没有4个人。“比如上海，就我现在掌握的资料有两个人，但深圳一次登上去就4个人。”

　　王石说，作为一个梦的践行者，是有风险的，甚至危及到生命，但这种风险他觉得是值得的。“这么多年，登了这么多山，很多人都问我：‘你不怕死吗？’我的回答是：‘你不进山就不死了吗？’进山或许是不该死亡的时候死亡了，但是我们却知道了进山的意义在什么地方、我们为什么要进山。回到现实生活当中，我们为什么改革开放？改革开放没有风险吗？当时的改革开放要杀出一条血路。”

　　2002年2月，王石登上了非洲的最高峰乞力马扎罗山。乞力马扎罗给他的印象是常年积雪，但登上去没有看到很大的雪，有很大的反差，而科学家预测，50年内，乞力马扎罗会成为完全没有雪、没有冰的山。于是，王石开始关注全球气候变暖的问题。

　　2005年，王石去穿越南极，出发前潘文石教授去给他送行，送了他一面旗帜和一封信。王石上飞机之后看了信。信很短，夸奖王石的登山精神很有社会意义，这种意义和潘文石从事生态保护、保护大熊猫的意义一样。

　　读了这封信，王石两耳发热，他之前没有想过登山的社会意义。“但是老教授却按照这种标准来表扬我。我读出了他的话外音，就是说，你是一个知名人士，你可以在社会公益方面多做一些事情，不要仅仅停留在一个个性张扬、个人主义、英雄主义的水平上”。那次穿越南极和发起公益活动结合起来，募捐到100 万元人民币。王石说：“从那以后，我从彰显个人英雄主义的英雄开始转变成一个如何把个人的探险和公益活动结合起来的实践者。”

　　参加环保组织学会了妥协

　　说到自己的转变，王石补充道：“也不是说，老教授给你机场送行，读了这封信就转型了，这有点夸张。之后发起的公益活动阿拉善SEE生态协会也给了我很多的启发。”

　　当时，北京首创董事长通过董事会秘书给王石递信说，首都的沙尘暴很厉害，他们正组织一个企业家参加的协会去防止沙尘暴，希望王石参加。王石当时的反应就是面子要给他，准备一次性捐300万到这个组织。没想到对方的回答是100万，可以分10年给，一年10万，而且可以中途不给。这让王石觉得这个组织是有文化的，而且谋划得很巧妙，让你很舒服。做环保第一不是负担，第二显得很民主，加入不单是给钱。成立大会讨论章程时，一直开会到晚上12点钟，章程还通不过。由于当时三派人意见不统一，讨论得很激烈，争论不下，倡导者有点急。张朝阳建议，13条章程，一条一条表决，超过51%表决通过，不到51% 的，这条就放弃。王石说：“我作为一名旁观者，当时突然觉得很可爱。作为一个公益组织，来自不同地方、不同行业的企业家可以聚集在一起，讲民主、诚信。于是，我突然从一名旁观者，成了公益事业积极的介入者。”

　　那次，王石被选为几个副会长之一，很快又成了第一副会长。3年后的改选，他又成为第二届会长。他在接任会长的时候说过这么一段话：“1983年到深圳创业，一直到现在，我的词典里是没有妥协二字，一直就是战斗。但是参加阿拉善(SEE生态协会)我学会了妥协。妥协是要容得不同意见，更深的含义，不仅仅听得不同意见，而且能够把不同的意见融入到你的观点当中去，因为你听不同意见，顶多表现你的大度。但是如何把不同的意见融入到你自己的意见当中去，这才是有修养。我们来保护沙漠的生态，本身首先要治理心灵的沙漠。阿拉善防沙这么多年下来，本身是在心灵上提高自己。”

　　2009年，中国企业家代表团参加了哥本哈根全球气候大会，王石代表中国企业家宣读了责任书，中国国家发改委副主任谢振华宣布，中国的碳减排强度将提高。对此，王石非常开心。“因为在这之前，万科一直在致力推动绿色、节能、环保住宅，但是我们感觉到孤军奋战、势单力薄。这一次，我显然感到黄金时代到来了。”

　　深圳企业应走在环保前面

　　谈到万科在环保上的实践，王石总结了三点：

　　第一，全面地精装修。目前中国提供的住宅80%还是毛坯房，精装修才20%。万科到2009年精装修已经到了80%，今年预计精装修达到 98%。毛坯房还是要精装修，请小队伍去装修，结果每一套多产生建筑垃圾2吨，中国目前提供城市住宅600万套，80%的毛坯房就意味着每年要多产生建筑垃圾1000万吨。

　　第二，推动住宅产业化。传统的建筑方式是扎钢筋、搭木板、灌混凝土。万科在用钢模板。木模板一次就报废了，而钢模板可以反复使用。目前全球非法砍伐的木材70%流向木模板。

　　第三，建的房子要绿色。2007年，建设部公布了不是强制执行的绿色三星标准，最高可以节能60%。到2009年，全国住宅项目类达到绿色三星的，申请批准下来的只有一个项目，就是万科的深圳万科城四期。到2010年，万科预计今年绿色三星级别的建筑开工面积将超过100万平方米，在上海、北京的房子都会参照绿色三星的标准，也会尽快地规划如何让深圳万科的住宅尽快地达到绿色三星。

　　“我们不是唱高调，我们是把绿色当真，把绿色当做竞争力。万科不但做好准备，而且要走在前面。作为改革开放前沿，我们应该走在前面，作为特区的企业应该是在前面的前面。”王石说。

　　□互动

　　听众：

　　登山让您收获了什么，失去了什么？

　　王石：我没有从这个角度去考虑。如果直接回答，收获就是登顶了，再满足一次虚荣心。失去的就是那两个月的氧气，现在要恶补。进山前是73公斤，到了家里一称58公斤，掉了15公斤。

　　听众：

　　在推广绿色建筑进程中有什么阻碍，万科会如何克服？

　　王石：阻碍首先来源于自己，比如刚才讲的住宅产业化。万科4年前精装修不到40%，我要求3年之内要达到100%精装修，一线老总都抵抗，他们说消费者不接受精装修。我的回答很简单：我们的毛坯房消费者也要精装修，我们是专做这个，做了精装修消费者不接受，是消费者的问题还是我们的问题？原来做毛坯房卖得很好，最大的障碍是自己。你不想做理由就会很多，你想做一个理由就够了。

　　听众：

　　你说追求梦想是战斗、战斗，但你有没有力不从心？累的时候有没有想到停下来休息呢？

　　王石：我并不是说我来深圳的这几年都是在战斗、战斗。是不是战斗，是不是劳逸结合，都是个人的选择。你一直说战斗，5+2，白加黑，晚上不睡觉，星期天也不休息，这是一种选择。再一种选择，《阿凡达》要看，世界杯要看，这也是一种选择。再一个就是人对自己的选择，生物的多样性，生命的多样性，社会的多样性，这是我想说的。

　　听众：

　　能否简单地讲一下您对尊重的理解？为什么万科馆命名为“尊重的可能”？

　　王石：尊重就是平等。万科为什么不说尊重，要讲尊重的可能呢？从这个角度来讲，民族和民族之间应不应该尊重？应该尊重。国家和国家之间应不应该尊重？应该尊重。我们对自然应不应该尊重？应该尊重。但我们尊重了吗？万科馆有两种可能：一种尊重是什么可能，可能尊重，可能不尊重，但是我们希望这一代能尊重，能反思我们的过去，哪些应该改正。

　　到现在为止，我没喝一口水，不知道你们注意了没有。不是说没有给我准备，但准备的是矿泉水。矿泉水我是不喝的。矿泉水一瓶多少水？很大一部分开支是在瓶身上，而瓶子本身是一种石化产品，一个是瓶盖，再一个就是瓶，最难处理的就是瓶上的贴纸，把瓶盖拧下来很简单，但是把瓶盖上的东西拧下来是比较难的。我们要提倡不要过多用一次性筷子、一次性纸巾、一次性纸杯。提倡不用，保证就会很便宜。多次使用的瓷杯子比较好，而且比纸杯的成本要低，尊重不尊重、可不可能，从你自己做起。

　　听众：

　　没有王石的万科会是什么样子？

　　王石：这是无法证实的。我现在的做法，就是做了一种没有我之后的做法。现在的公开场合我都不来露面，除了被娱乐的层面之外。不是我对万科很重要，而是万科对我很重要。现在，万科从某种角度来讲，80%缺了我是没有问题的。现在一些媒体要求采访我做封面，我说可以，一定是俩人。得有我的CEO 在，而且CEO在前面，我在后面，一定要这样。差不多再过3年，我创业就30年了，我也很想去进修一下，去总结一下，这对我个人人生是很有必要的。

　　听众：

　　如果在不赶时间的情况下，您会乘公交车或者步行骑单车来支持绿色环保吗？

　　王石：我一直在这样做。骑自行车并不是为了绿色深圳，是为了绿色自己。本人不经常骑自行车，但不时还会骑一下。公共汽车坐得少，但地铁坐得比较多。我觉得，到了一个城市，地铁一定要去坐，这样才会有感觉。比如北京、上海、香港的地铁，我都坐过。

　　听众：

　　万科取得成功的原因是什么？

　　王石：谈到成功原因，简单地说，偏执加运气。做什么事一定非常执著地、专注地要做到。没有偏执和执著，就不可能。第二点是运气，我特别强调一下运气，为什么呢？偏执是一种极端的行为，很多人都偏执，都往下做，为什么不成功呢？就是因为你的运气。并不是你的智商比别人低，并不是你的能力不够，而是你的运气。我想说两个问题：一，你没成功也不要泄气，因为运气没到你身上，但至少你努力了你不会后悔。如果你没有努力，你会后悔。第二，也不要得意。你的成功带有偶然性，你要想持续成功，靠偶然也是不够的。一旦资源多了，你想做好就比较容易，你想高尚一点也比较容易，仅此而已。

　　听众：

　　梦想在您的人生几十年里占据什么地位？有过哪些梦想？

　　王石：我小时候有很多想法，比如说，想过当福尔摩斯、当一名外科医生，也很想成为一个职业军人，但都没有实现，因为发现不适合。我也当过工人，上了3年大学，想将来有一番作为。到深圳之后也不知道要做什么，原想借深圳做跳板出国，但后来突然发现自己的一些想法还有一点竞争优势，并逐渐形成了万科的企业文化。比如说，从不行贿，这是商业的底线。我跟我的部下说，我宁可公司关门，做不下去，出国去当二等公民，我也不会做违心的事情。

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滨江集团与万科南都联合开发杭州置业项目
2010年08月06日23:03全景网 字号：T|T
　　全景网8月6日讯 2010年，对于房地产行业来说，注定是具有重大转折意义的一年。面临目前的发展境况，房地产业到底是抱团取暖，还是优势互补强强联合才能得到可持续发展？

　　4月份以来，号称史上最严厉的一次调控政策已经实施100多天了，而如今整个市场的发展趋势似乎变得更为复杂和微妙。

　　房价或涨或跌争论不休，但除了刚性需求，持币观望者居多。有人说，房企的冬天来了；有人说，要有三分之一的房企倒闭，房地产市场才能健康发展。

　　自4月中旬新政实施之后，虽然房价无明显下降，但成交量却降至冰点。数据显示，上半年，超过9成的房地产企业均未能完成今年销售目标的五成。面对严厉政策，房地产业上市公司似乎都在寻找路径急于突围。比如万科集团也一改往日风格，对保障性住房及旧房改造项目投入精力。

　　据悉，7月20日，区域性一线城市中高端住宅地产的龙头企业杭州滨江集团与国内老大万科集团的全资子公司万科南都进行了合作，双方通过共同投入资金，共同管理和运营，实现东尚置业项目地块的合作开发。

　　滨江集团2009年杭州市场占有率达6.6%,市场地位仅次于绿城。滨江集团熟悉杭州市场,拿地时对政府规划导向把握较为精准,并且在当地也有很高的品牌价值。而万科南都在杭州的房地产市场上也有13年摸爬滚打的经验。此次对于东尚置业项目，滨江集团主要负责建设和销售方面，万科南都主要负责物业管理等，发挥各自的优势，有利于该项目更好地发展。

　　作为房地产企业资金来源的两大支柱--对外融资和销售回款均面临窘境，一方面对外融资已被钳制，另一方面销售回款也因成交僵持缓慢滞后。很多房产企业都面临着资金压力，而相互联合可以适当缓解资金压力，同时也能分散市场风险。

　　特别是很多中小企业，想要度过冬天进而取得发展，相互联合或是与大企业寻求合作，似乎是一条很好的渠道，将有助于房地产企业保存实力从而实现可持续发展。

　　滨江集团与万科南都的强强联合，或将是其他房产企业寻找突破的路径，亦或成为如今房地产行业转型期中的发展模式。（全景网/余天天）

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万科上半年已售合同金额创537亿元纪录
2010年08月09日 20:03　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
上半年营业收入167.7 亿元，同比下降23.1%，但万科总裁郁亮表示，公司大部分项目竣工集中在下半年，届时结算收入和营业收入有望较大提升
　　【财新网】（记者 符燕艳 刘卫）因竣工量在时间分布上存在不均匀性，上半年结算资源较少，万科（000002.SZ）2010年上半年共实现营业收入167.7亿元，比去年同期下降23.1%。但上半年已售未结资源较年初上升了50%，合同金额达到创纪录的573亿元。

　　在8月9日晚发布半年报时，万科总裁郁亮表示，由于公司大部分项目竣工集中在下半年，预计下半年的结算收入和营业收入相比上半年将有较大增长。

　　由于去年上半年结算项目大部分为08年市场调整期内售出，万科去年中期结算利润率处于近年来的低位。随着利润率的修复，万科今年上半年实现净利润28.1亿元，同比增长11.4%。

　　郁亮表示，此次调控决心、力度空前，公司将坚持“不囤地，不捂盘，不当地王”的“三不”原则，保持以普通住宅为主的产品结构，采用多种方式积极促进销售。

　　万科年初计划全年竣工面积504万平方米，而截至6月底，已完成的竣工面积为128万平方米，仅占全年计划数的25.4%。受此影响，上半年万科实现结算面积150.5万平方米，比去年同期下降39.4%，结算收入164.5亿元，比去年同期下降23.8%，营业收入167.7亿元，比去年同期下降23.1%。

　　万科中报表示，“公司大部分项目竣工集中在下半年，随着这些项目陆续竣工并转入结算，预计下半年的结算收入和营业收入相比上半年将有较大增长”。

　　与结算较少相对应，上半年万科已售未结资源大幅增加。截至中期，万科共有530万平方米已销售资源未参与结算，合同金额合计约573亿元，分别较年初增加41.3%和50.0%。考虑大幅增加的已售未结资源，万科今年的营业收入将呈现前低后高的局面，全年业绩实现增长在可期待之中。

　　万科中报称，今年年初制定的新开工计划已经考虑到市场调整的可能性，因此尽管报告期内市场氛围发生了巨大变化，但公司暂无需考虑对新开工计划进行调整。目前万科开发进度按计划进行，部分年内新增的项目也将在本年开工。

　　中报显示，万科上半年实现净利润28.1亿元，同比增长11.4%；房地产业务毛利率为28.95%，同比提高5.26个百分点。郁亮表示，房地产结算存在滞后性，万科去年中期结算中包含大量2008年市场低谷期售出的产品，利润率处于近年来的低位，今年中期毛利率的上升主要体现了09年市场回暖所带来的项目利润率回升，也在一定程度上反映了公司近年来在控制成本、提高盈利能力方面所取得的成效。

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万科A(000002)总裁郁亮：姿态要积极 做法要务实
（来源：证券时报 日期：2010年08月10日）
　 万科A（000002）今日交出了一份不错的半年报，凭借368亿元的销售额，万科继续领跑地产业。在地产调控的大背景下，市场关注的不仅仅是万科的增长数据，还包括万科如何看待行业格局演变、支撑公司持续增长的秘笈以及下半年调控走向等热点问题。对此，万科总裁郁亮给出了他的理解和判断。

　　政策调控

　　目的明确效果明显

　　证券时报记者：今年上半年，整个地产行业经历了史上最严厉的调控，调控百日后，关于效果的盘点说法不一。您怎样看？

　　郁亮：政策调控后，很多人认为目前处于一种僵局。我认为调控目的明确、效果明显。据我们观察，政策出台后第二个星期，万科的楼宇按揭数量就明显下降，这显示了银行方面对政策的执行力度。紧接着，各地出现了成交萎缩、房价松动迹象，尤其是一些前期房价涨得过快的城市。前期活跃的大量投资客也开始淡出，“地王”难现、高价土地频流拍等都是对调控效果的最好说明。

　　最重要的是，效果初现之后，政府没有因此动摇调控的决心，下半年调控依旧。由于去年很多公司新开工项目将在9、10月份交付，届时市场供应量将明显增加。在此情况下，房价的回调尤其是前期一些过热城市房价回调的压力会更大，市场一定会看到这点。换句话说，调控效果在下半年的房价上将会体现得更加充分。

　　证券时报记者：调控实施以来，与同行一些企业的观望甚至幻想政府出手拯救相比，万科似乎更从容、也更积极。同样的政策，为什么应对如此不同？

　　郁亮：对政策，万科的姿态从来都是现实、客观地应对，而不是去预测、更不会幻想。万科2008年制定的“三不”政策，至今仍在坚定执行，并没有因为 2009年形势逆转而动摇。可能是因为万科曾经的教训。2007年，公司高价拿了三块“地王”，这背后是对局势把握和判断出了问题，为此公司付出了首次年度业绩未能增长的代价，管理层也与“股权激励”和年终奖擦肩而过。痛定思痛，我们对调控世道下的运作一定要有充分的准备，包括非常具体的应对举措。

　　种种迹象表明，国家对房地产调控政策不会动摇，其实对行业来说，这种清晰而明确的信号就是最大的利好，因为公司看清楚才可以把握方向。

　　“降价”的准确表述：

　　积极的定价策略

　　证券时报记者：解读万科中报，增长并继续领跑是关键词，对此外界将其归为万科的及时降价，您是否认同？

　　郁亮：今年4月以来，主要城市成交量大幅缩量。在市场调整期，万科没有观望，而是果断采取积极灵活的销售策略，市场所说的“降价”在我看来应是积极的定价策略。一直以来，万科都是快速推盘、快速销售，几乎没有存货。对新项目，万科要求一个月内完成60%销售，但具体价格是根据市场及客户需求制定出来的。简单说就是，你卖多少钱，客户一定会来买？与其“执迷不悟”、死扛房价，不如合理定价，积极促销，在市场中占据有利地位。目前，万科在八个城市市场占有率排行榜首位。其中，北京、天津、青岛三城市的排名上升至市场第一。

　　还有一点，就是万科的产品结构。上半年，万科销售产品中，面积90平方米以下占比为59％，144平方米以下产品总占比89％。小户型占比如此高，在行业的主要企业中可谓绝无仅有。

　　证券时报记者：上半年万科每月都有足够多的新增项目，下半年是否会延续？

　　郁亮：2009年万科拿地非常克制，今年上半年，随着土地市场逐渐降温，万科项目发展力度有所加大。上半年，万科共新增项目38个，新获取项目大多仍位于去年以来房价、地价较为稳定的二、三线城市，平均楼面地价在每平方米2300元左右，继续保持较低水平。而布局也更趋广泛和均衡，万科最新项目是7月份在廊坊获取的。

　　下半年土地市场走势和住宅市场一样还存在诸多不确定性，万科将始终坚持“不当地王”的原则，严控拿地成本，同时将密切关注市场调整中可能出现的机遇，包括在一线城市以合理价格获取项目的机会。公司目前手持191亿现金，底气还是很足的。

　　证券时报记者：目前来看，公司全年业绩超去年应该是在预料之中，万科有没有具体的销售目标？

　　郁亮：万科的目标是跑赢大市，并不设定固定的销售目标。无论是从‘不捂盘’的原则出发，还是从实现增长、回报股东的需要出发，我们都始终会尽可能多卖楼。公司全年营业收入前低后高，乐观估计，未来公司每个月销售过百亿应该不成问题。

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万科A(000002):业绩无忧 全年或超预期
    公司今日发布10 年中期业绩:报告期内实现营业收入167.7 亿元,比去年同期下降23.1%;实现净利润28.1 亿元,同比增长11.4%;每股收益0.26 元,同比增长13.04%。
    业绩锁定性强,全年或超预期。透过现象看本质,中期营业收入同比下降主要原因在于四分之三的竣工量集中于下半年,而另一方面公司合同金额稳步增长,至7 月累计销售金额已达452.1 亿元,已达09 年的71.28%。而随着下半年销售旺季的来临,继09 年首次超越600 亿大关之后,再创历史新高已是大概率事件。由于销售情况良好,报告期末预收账款达到453.85 亿元,是09 年营业收入的92.85%,也相当于我们预测收入的近九成,随着下半年结算高峰的来临,结算收入会大幅提高,全年业绩将很有可能超过我们预期。
    稳健经营应对行业系统风险。公司货币资金依然相对充裕,报告期末达191.1 亿元,比一季度末略有上升;净负债率40.8%,依然保持较低水平。因此公司财务安全边际较高,足以应对行业周期波动。同时报告期内销售费用率和管理费用率双双下降,彰显公司超强的管控能力。
    战略纵深优势显著,加快中西部和东北地区布局。公司依然以二三线城市为重点,上半年新增土地权益建面二三线城市占了94.2%。上半年尤其加大了在前期房价和地价涨幅较小的中西部和东北地区的拿地速度。同时土地成本控制得力,上半年新增项目楼面平均地价2198 元,依然保持在较低水平。
    公司估值:预计公司10 年、11 年和12 年营业收入将分别达到508 亿元、604 亿元和759 亿元;每股收益分别为0.66、0.86 和1.13 元,且考虑到公司安全边际较高,战略战术上先知先觉,应对调控的能力更胜一筹,给予“买入”评级。

【出处】齐鲁证券

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中海晒中报：盈利能力远超万科
廖杰华
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12:25
2010-08-13
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经济观察网 记者 廖杰华 8月11日，中海地产在香港召开2010年中期业绩发布会，中报显示，截至6月30日，中海地产房地产业务销售总额为港币281亿元，净利润达到港币50 .7亿元，盈利能力继续超越前一天公布中报的万科、保利、金地等房企，稳坐第一的宝座。

销售创纪录

中报显示，中海地产内地房地产销售总额为280 .7亿元，同比增长9 .5%，销售面积为222.3万平方米，同比减少21.1%。

中海主席孔庆平在发布会上称，上半年珠三角和长三角销售都超过70亿港元，环渤海是增长最快的区域，销售额和销售面积分别达港币48.1亿元和31.6万平方米，同比分别增长106.1%和52.6%。

与销售面积略有下降不同，上半年中海地产的净利润上升了66 .7%，达到港币50 .7亿元，这一数据远超前一天公布中报业绩的万科。万科的中报显示，万科今年上半年实现净利润28.1亿元，同比增长11.4%，这也意味着在盈利能力上，中海继续压制老大万科，稳坐第一的位置。

下半年谨慎乐观

面对持续的房地产调控，孔庆平表示中海会根据市场积极调整销售策略，顺应市场完成全年任务。孔庆平透露，中海目前手里有145.6亿元现金，下半年会利用这些资金实现600万平方米的拿地任务，另中海地产计划到2015年，除别墅外都将精装修发售。

上半年中海地产在内地新增了9块土地，可供开发的楼面面积约280万平方米。截至6月底，中海土地储备的楼面面积为3450万平方米，权益面积为3050万平方米。

尽管表示有信心完成下半年的销售任务，但孔庆平也称，下半年中海判断中央的调控政策不会放松，但也不会推出更加严厉的措施，下一步可能主要是落实和深化已台的调控政策，在这样的环境下，房价回调的幅度也会在10%以内。

目前中海在内地已经进驻25个城市，孔庆平表示，虽然目前一线城市房价高有目共睹，中海7月份对部分楼盘价格有所下调，但均价下调与集团产品及区域结构有关，但整体预期2010年中海楼盘的均价比去年要高出10%。

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　　实现对客户“从摇篮到坟墓”的终身锁定,让每个人或每个家庭都可以在11种客户细分中找到自己的位置——这就是美国最大的房地产开发商帕尔迪的客户服务理念,简单的一句话可以透露出公司的企业文化和价值观。

　　下面我想与大家分享一下关于帕尔迪公司发展和经营策略,看看它究竟是一家什么样的公司？我们中国的地产行业在产品质量和服务方面有哪些不足之处？
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　　1950年帕尔迪出售的第一栋房产—— 五间带走廊的平房,直到现在仍很结实,也就是从那时开始,房屋质量好成了帕尔迪的“招牌”。上世纪70年代,帕尔迪公司已经成为顾客眼中“质量最好”的房屋。2000年公司总收入就达到了40亿美元,并在2001年与老年住宅开发商德尔·韦伯合并,成为了美国最大、最赚钱的房地产开发商。到2004年,公司收入达到了106.63亿美元,雇员超过11000人,市场遍及美国本土和阿根廷、墨西哥、波多黎各等地。

　　帕尔迪公司独特的客户理念成为了成功不可或缺的因素。它对“成功”重要性的排列是:客户-社会-企业,充分考虑客户需求,则会很好地满足社会需求,做到这两点后,企业的发展则顺理成章。

　　帕尔迪公司将住房购买行为总结为两大因素:客户的生命周期和客户的支付能力。以此为坐标建立了“生命周期与支付能力矩阵”,实现了对客户“从摇篮到坟墓”的终身锁定。

　　分析完美国帕尔迪的经营策略后,发现竟然能有房地产企业将产品和服务做到了如此深入和细致的程度,无论是作为房地产商还是购房者,不免心中都会产生震撼。本质上讲,地产行业与传统制造业无异,因为房子是面向用户的商品,土地、建材是生产所需的原材料,只不过房子的生产周期长、资金周转慢而已。既然地产企业作为比较特殊的商品制造业,其竞争力也必将体现在其提供的商品和服务上。对于房地产行业,虽然在我国发展已经近20年,但至今行业仍处于卖方市场,用户对房子的基本功能需求（居住）是最重要的,这就决定行业本身形成品牌是困难的,企业竞争优势(310368,基金吧) 是比较难体现的,特别是在首次置业人群中,有房子住是核心需求,面积、价格、位置是首要考虑因素,开发商的竞争力差异体现并不明显。但是,行业现阶段正处于竞争升级阶段,已有多家企业完成10个以上中心城市的全国性布局,并形成了不少优势品牌。品牌和产品竞争力的体现将逐渐加强。

　　我们虽然看到从销售额的角度,有多家企业已经接近甚至超过帕尔迪,但从产品和服务的角度看,我认为还相差甚远。从学习先进来说,看到优秀并不难,如何学到才是困难的,对于一个企业,利益最大化和竞争力,短期利益和长期利益本身就是有矛盾的,能够舍弃前者,追求后者是十分困难的。

　　在开发一般产品就能赚钱时,在多囤地就能加速发展时,让企业放弃逐利性,而去消耗成本提升内功,从提升产品质量、科技元素、低碳环保、服务体验等不能马上见效益的方面下工夫,是大多数企业不愿也不能做到的,只有那些志存高远、锐意进取,拥有先进的文化和体制基因的企业才能真正做到,而提供最具竞争力的商品（包括服务）是商业竞争领域最基本的竞争法则,将决定企业最终能走多远。（作者为北京格雷投资管理有限公司总经理）