万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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李晶：年底前不会出新房地产紧缩政策
本文来源于《财经网》　 2010年09月09日 13:54  共有 0 条点评

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若能完成今年全国建成580万套保障房的目标，将基本满足居民刚性购房需求

　　【《财经》实习记者 陈子凌】摩根大通中国证券和大宗商品主席李晶8日在上海预计，中国政府在年底前将不会继续出台房地产紧缩政策。

　　她的逻辑是，中国政府出台房地产紧缩政策主要是为了稳定普通商品房的房价，而非高端住宅房价，若能完成今年全国建成580万套保障房的目标，将基本满足居民刚性购房需求。

　　此前的几周内，一线城市的房地产市场似乎初步走出了4月中旬国务院调控政策的阴霾，也引起了业内人士对于楼市重归疯狂的担忧。统计数据显示，上周上海商品住宅面积24.2万平方米，环比大涨39%，成交均价也环比上涨5%，连续三周呈现量价齐升的态势。

　　“为抑制房价的迅速攀升和应对部分城市房价过高，中国政府已加大对建设保障性住房的关注，并将之作为弥补房地产投资预期放缓的一个手段。”李晶称。

　　但经济适用房的完成情况并不良好。据世界银行发布的估计数据，去年新增310万套经济适用房的目标仅完成三分之二。事实上，据国土资源部的资料显示，在指定用于建设经济适用房和廉租房的土地中，年中实际拨出的土地面积仅为全年目标的24.2%。

　　李晶分析，经济适用房的主要问题在于，开发经济适用房项目缺乏资金，以及地方与中央政府的利益不一致。

　　摩根大通最近发布的一份关于保障性住房的报告表达了对开发资金前途的乐观。报告称，首先，保障性住房项目的资本要求远低于商品房；其次，大量新型融资模式可能推出。“REITS将成为保障性住房在财务上可行的潜在资金来源。”

　　据业内人士透露的最新进展，上海及天津试行保障性住房抵押REITS的提案已提交国务院审批；此外，国内专家已提出若干提高REITS收益的可能方案，包括在REITS架构内绑定其他高收益地方政府房地产资产，向投资者提供政府补助，及为投资REITS产生的收入提供优惠所得税。

shanmin

万科腾挪“章鱼哥”
2010年09月09日   作者：王金   来源：证券市场周刊

　　崛起于熊市的万科,在地产调控年里再一次技压群雄:上半年,万科不但销售收入遥遥领先,新增土地储备也远超同行。在行业动荡中,这个久经风雨的企业似已练就出反周期抄底的谋略。

　　2009年的地产牛市中,万科的表现乏善可陈。进入2010年地产调控年,万科却一显牛态。上半年367.7亿元的销售收入,将去年跃跃欲试赶超的保利地产、中海地产、绿城中国等远远甩在身后。1220万平方米的新增土地储备,这一规模是保利的1.5倍,老对手中海的5倍。且经过大手笔拿地后,仍手握191亿元现金,仅比2009年末下降17%。

　　崛起于熊市的万科,在地产调控年里再一次技压群雄。这个久经风雨的企业似已练就“章鱼哥”成功预测的本领,明显体现出反周期抄底的谋略。

熊市逞英雄

　　万科上一次技压群雄也源于熊市。资料显示,早在2004年里,万科还并不是国内房企老大。排在其前面的有合生创展、天津顺驰、上海绿地,此三家房企在2004年里销售额均突破百亿,而万科在当年的年销售额仅为91.6亿元,销售面积为163.8万平方米。

　　2005年,房地产业遭遇严厉的宏观调控,大多数房企都遭受重创,顺驰、绿地等房企的销售额相比2004年,皆有不同程度的下降。而反观万科,当年年报显示,万科在2005年里实现了销售金额139.5亿元,同比增长52.3%。

　　而从那以后,万科连续4年保持着高增长的势头,2006年销售金额212.3亿元,同比增长52.2%;2007年销售金额523.6亿元,同比增长146.6%。

　　分析师称,万科崛起的“秘诀”其实很简单,即万科在被称为地产调控年的2005年中,拿了大量的便宜土地。年报显示,2005年,万科新增了651.2万平方米土地储备,比2004年的397万平方米增加近一倍。万科总裁郁亮对此也公开表示,在2004～2005年调控风雨刚刚降临时,万科就明确提出“调控对优秀企业无论长期还是短期都是利好”,并在行业普遍彷徨的情况下将2006-2008年设定为万科的高速增长期。而其他很多顺周期的企业就不免遭受行业周期的洗礼了。

　　到了2008年,又进入行业调控年,土地市场出现转折性变化,大量出现流拍。这一年万科斥资136.1亿元拿地,虽然金额远低于2007年和2009年,但和 2009年的254.6亿相比,大概为1:2的比例。而2008年拿地超过100亿元的公司只有万科。2009年牛市中拿地金额相当于销售金额的40%左右,比例很低。

　　而保利2008年拿地金额仅为61.2亿元, 2009年高达450亿元,超过433.8亿元的销售金额。金地2008年拿地金额18亿,2009年超过160亿,近乎1:10的比例。经对比可看出,万科投入的资金量波动小,周期特点不明显。

　　董秘谭华杰曾介绍:这种方式类似于定投:因为锁定了每期的买入金额,所以价格越低的时候,买入的数量就越多,这样在经历一次完整的周期后,平均买入成本会低于波动中轴。万科在拿地时以总获取金额作为核心的约束变量,采取规避周期的方式。

反周期“章鱼哥”

　　然而,2010年不过半年,万科已获取39个项目,规划建筑面积1196万平方米,251.44亿元,已接近去年全年的1234.7万平方米,254.6亿元。

　　还是定投吗？万科的行为已经明显体现出反周期抄底的谋略,而且这一切早已运筹帷幄!

　　早在去年底,由长江证券分析师苏雪晶撰写的一份报告上记录了董秘谭华杰在券商策略会上的一段惊人之语,预计2010年一线城市的住宅成交量将会有30%-50%的下跌。当时一般的观点认为,由于2009年太好了,2010年可能会有10%左右的下降。

　　苏雪晶也跟本刊确认过听到了这样的言论。然而后来在本刊的追问下,谭华杰否认了自己曾说过上述观点。30%-50%,这在当时烈火烹油的楼市行情下,太惊世骇俗了!

　　然而,自从4月“国十条”出台后,据中国房产信息集团16个一二线城市 5月楼市数据显示,有13个城市5月一手商品住宅的成交量环比下挫60%以上,其中杭州下滑幅度最大,达86%;北京、上海、广州、深圳的成交量也分别下滑 了 67%、72%、67%和77%。

　　中国指数研究院报告显示,今年上半年,我国重点城市住宅成交量普遍下滑。其中,一线城市减幅接近50%,杭州、南京等二线城市减幅超过50%。

　　万科预言应验,只是他没有说……

　　早在今年1月,谭华杰曾对本刊透露,万科认为2010年下半年拿地机会好于上半年,也好于2009年,因此万科会集中力量在下半年拿地。

　　大多企业的拿地行为呈现顺周期特点。根据中原地产研究中心的监测,今年1-6月保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海十大龙头房企各个月份用于购地的金额依次为:262亿、218亿、169亿、112亿、89亿、66亿,平均每月递减20%左右,半年时间下来,购地金额更是锐减了75%左右。

　　而事实上,从调控政策出台以来土地价格日渐回落。广发证券研究报告称,万科重点关注的16个城市土地价格去年三季度3648元/平,四季度3500元/平,到了今年二季度平均成交价格已经降到了2500元/平。底价出让的地块增多,溢价率明显降低,土地市场已回归理性。万科的预言又应验了,只是他低调……

　　其实,从根本上,万科两次预言中已经隐含了对重磅调控政策出台的预期。

　　谭华杰在去年底说过:“房价的不断上涨对开发商而言反而是一个非常危险的信号,这意味着自住性需求将被抑制,市场需求不断萎缩,而宏观调控的政策风险也将不断累积。”

　　而今年三月份,楼市量价双升正是这样一个信号。不过这次万科并未提出拐点论,也并未率先挑起大旗降价,但随行就市相当快。副总裁肖莉在8月的博鳌论坛上表示,新政之后,万科5、6月份的平均房价比前4个月均价下调了14%,如果考虑到高端房源相对减少的因素,价格的实际降幅在10%-12%左右。

　　这使得5月份销售金额经历了短暂的下跌,51.1亿元,比4月的78亿元环比下降34%,6月份又迅速恢复到87.7亿元,7月84.4亿元。

　　这个久经风雨的企业,在行业的起伏动荡中,已经练就了章鱼哥的本领,并懂得了闷声发大财。

9月分水岭

　　对于后市预判,谭华杰在接受广发证券调研时表示,9月份市场很关键,如果9月市场能务实,对价格做出冷静的判断,在供应量增加的情况下,价格出现一定的回落,那接下来半年到一年会保持乐观的看法,如果房价出现非理性上涨,则会招致政策进一步调控,则对明年做出不乐观的判断。

　　这道选择题其实很微妙。

　　在8月的博鳌论坛上主持人出过这样一个题目,让在座的十多位开发商及地产界学者预测9月之后的楼市量价。当时只有代理公司中原地产的施永青总裁和学者钟伟认为量价双升。开发商大多顾左右而言他。一向直率的任志强呼吁降价 “政府有时候希望做事的时候,你就得配合……你要从了,他就不把核武器拿出来了。”而复地集团范伟认为:“一线有成交量的价格降幅在10%到15%。价格已经降到位了。”

　　任志强的言论虽搞笑,却反映了开发商的真实心态,虽私底下认为价格降不了也不愿意降,却不敢张狂,怕招致新的调控政策。

　　而事实上,7月以来各地成交量明显回升。据凯基证券统计,最近一周14个主要城市成交量环比大增49.2%。涨幅最高的深圳达76%,广州34%,北京23%,上海6%。

　　8月份深圳新房价格也呈现上涨的苗头。据中国指数学院统计,8月1日-8月29日深圳新房销售均价为19240元/平方米,环比7月份的18179元/平方米的均价上涨5.8%。

　　广发证券分析师赵强认为,在成交量上涨的时候,个体的决策是利益最大化,部分销售较好的楼盘会提价,而新入市的楼盘没有经过理性调整,也会价位较高,从而导致房价的重新大幅上扬。而且目前市场本身比2008年乐观,当时银行本身额度紧张,没有资金发放贷款,而现在大家在持币观望。

　　谭华杰对本刊说:不论行业如何变化,万科仍将以“定投”、快速周转的策略应对行业波动。预计下半年的拿地量要超过上半年。公司2010年新开工面积可能超过年初计划的855万平米。万科下半年可能新推楼盘超过500万平米。融资方面暂时不会考虑到香港上市。“至于商业地产,”谭华杰说,“万科最终也会像住宅一样销售出去,不会考虑长期持有。”

　　如果继续出台调控政策,则有可能迎来史上最长的调控期。粮草充足、进退有度的万科显得格外有信心。

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万科陈东锋：CIO职业生涯的拐点

对CIO而言，何时是拐点？向哪里拐？仍是看不清的命题。

作者：姜红德 发布于：2010-8-11 来自：CIO时代网

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“中国企业发展到现在的阶段，无论是企业还是CIO，都处于一个新的拐点。”这是万科CIO陈东锋的一个著名观点。他认为，当企业进入“后IT建设”阶段，CIO需要调整IT与业务的关系，赋予IT部门新的内涵。

陈东锋的 “拐点”说得到了房地产行业领军人物的认同，最近万科董事长王石抛出了房地产行业的“拐点”论，震撼了多数房地产公司，对他们而言，何时是拐点？向哪里拐？仍是看不清的命题。

在来万科之前，陈东锋在宝洁中国公司的履历超过17年，他外表沉稳，但被同行们认为有着十足的创新激情。理由是，作为大型跨国企业的区域CIO，他并没有选择“大树底下好乘凉”的工作方式，而是借力打力，将其他国家的创新应用和工具引入国内，经过“本地化”后，与国内业务相结合。

对于IT与业务的结合，陈东锋并不陌生。由于工作需要，陈东锋管理宝洁大中华区IDS部门时平时是“光杆司令”，因为IDS的员工都被打散，跟业务部门的人坐在一起。 “销售、零售渠道、分销商、市场部的主要品牌领导小组，都有IT团队在里面，这样CIO才能知道各种商业、生意情况，才知道该如何改进业务模型、流程，制定数据分析决策”，陈东锋这样表示。

IT与业务相结合，是最近被业界认同的企业信息化的“拐点”之一，也是陈东锋进入万科后的首先要做的事情。作为万科公司的副总裁，陈东锋认为企业的CIO要把IT部门像经营企业一样来进行运营，这有利于IT与企业战略的融合，可以让IT部门更好地做到以客户和业务为导向，以及优化绩效、精细化管理IT收益，最终提升IT价值。目前陈东锋主要负责万科的流程管理、信息化建设工作。从事企业信息管理工作近20年的他，对于IT规划、信息系统集成等有着自己的经验和理解。

万科的信息化差距

在联系陈东锋采访的时候，意外获知一个故事。万科人事部门为了招CIO筛选了一批人，开始陈东锋基本已经打入冷宫了，但是万科一位人力资源副总监还是建议万科人事副总裁解冻要见一下这个人。理由是，陈东峰这个人职业素养非常好，拿了宝洁公司的钱，不会把工作时间给其他公司。解冻专门下班之后从深圳驱车跑到广州去和陈东锋面谈，发现他所做的业务流程管理恰恰是万科非常感兴趣的事情，这样陈东锋进入万科就基本定下来了，万科还为陈东锋单独成立了一个流程与信息管理部。

进入万科之后，陈东锋的特长就及时发挥出来了，他发现国内房地产行业的信息化水平和其他行业相差很大，同时和跨国公司信息化水平相比，万科的差距也很大。陈东锋说，“和优秀的跨国公司相比，国内企业信息化过程中普遍存在四方面差距需要去缩短：第一，流程管理方面，企业应该有一个一体化的流程；第二，企业绩效方面，涉及到KPI的测量分析与改善，还包括企业决策，怎么定价格，怎么管理效率等方面的量化和分析；第三，真正做到以客户为导向，并且要在企业的实际运营中，贯彻客户导向流程。第四，企业需要制定全方面的整体战略，从企业的宏观战略到企业的信息化战略。”

在对万科目前的信息化现状进行评审后，陈东锋认为万科信息化过程中，其KPI测量分析数据的准确性、分析模型的建立、客户服务数据的采集、客户服务的优化都还存在明显不足。在陈东锋看来，万科如果想要从目前的600亿规模左右的企业成长为1000亿级别的卓越企业，信息化将起到很大的作用。

对于万科信息化的下一步重点，陈东锋说，首先应该是在工作效率方面，达到办公自动化，提高运营效率，提高协同效率和快速市场响应速度；另外要关注信息化在商业决策方面的作用，CIO要保证信息工作为企业的决策工作，给出有力的信息数据支撑和参考，比如产品定价、产品组合等决策领域。如果CIO要把信息化更加彻底的深入到企业业务流程里面去，那么CIO自己就先要成为流程管理方面的专家，这样才能把业务流程跟IT结合。

在后金融危机时代，国内房价高居不下，房地产行业面临整体的嬗变，万科董事长王石甚至喊出要通过信息化建设降低房价。陈东锋作为万科CIO，深感责任重大，下一步他的工作特别是要加重企业业务绩效管理与业务分析。要把采集客户数据、市场趋势数据、产品回馈数据，甚至采集行业竞争对手的数据当成日常工作，随后加以提取和分析，从而帮助企业决策层作出决策。

CIO职业生涯的拐点

如今在万科，IT部门员工经常听到：“在你负责的岗位上、团队中，你就是CEO。”在这个概念下，CIO和IT部门就不能把自己只看作是一个支持性的部门，不能被动接受，要把IT部门看作是一个业务、一桩生意，要追求“利润”最大化。

在后金融危机时代，裁员、关闭掉冗余部门、削减成本等，在企业中仍时有发生。企业要削减成本，往往第一个想到就是要砍掉IT预算。在企业中，许多业务部门也没有把IT当成一个战略合作伙伴，只把IT部门当作工具使用，在他们眼中，IT部门更像一个系统提供商。在现有领域和新的拓展领域中，CIO怎样才能发挥更重要的作用呢？

陈东锋给出了自己的答案：不能把IT部门当作一个支持部门来看待，要把IT工作、IT部门当成一种生意、业务来运营。陈东锋认为，首先是要把IT看作是一个业务单元——即使只是一个虚拟的业务单元。这么做的好处是把IT当作一项业务来经营，是以业绩来导向的，这样使IT部门在企业中能得到更好的认可；对于CIO而言，需要培养和锻炼自己的整体思维，像CEO一样来考虑整体问题。

CIO把自己的IT部门作为一桩生意来运营，就要考虑收入、利润，因为这是目标。有收入就得有客户，就要满足客户的需求，而且还要比“竞争对手”做得更好。作为一个“业务单元”，要善于发现、挖掘新客户和客户的新需求，这样才能创造更多的收入。陈东锋举例说，有些企业IT部门的客户很有限，只限于生产、采购、财务、销售部门，只为这些部门提供产品和服务，而没有把市场研究、研发、客户关系管理、人力资源管理、绩效管理、业务分析等当作重要的客户。

客户群体精准化之后，就要满足客户需求，给客户提供有价值、有竞争力的产品、服务。之后，还要持续提供可靠的服务，提供售后服务。除此之外，更要不断创新、增加产品和服务，挖掘新客户和客户的新需求，更好地满足客户。这样，形成良性循环，从而让IT部门获得更多收入。

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港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司报道：即将失效的百亿增发:万科Ａ(000002)的A面和B面
    不知不觉，万科的112亿增发已经快到一年大限，若没有最新进展，万科112亿元的增发方案将在9月15日之后自动失效。一年时间的流逝，万科百亿增发大计在公布之时的轰动早已被如今月销售破百亿的业绩所冲淡。万科似乎早已不用再去介意增发成败带来的影响。万科董秘谭华杰昨日在接受观点地产新媒体的访问时直言：增发方案失效并不会停止万科的发展，但若成功，将会为万科的发展锦上添花。
　　A面：质疑与需求
　　2009年8月27日，万科公布，拟启动万科A股历史上最大规模的增发方案。这一计划在当年的9月15日获得了万科股东会的高票通过，这也是万科历史上增发方案投票通过率最高的一次。
　　当时万科略显仓促的百亿增发，曾一度引发业界的质疑。考虑到万科第一次百亿规模的公开增发，增发价格达到31.53元，这一笔增发带给股民的，是迟迟未能解套的无奈，而这次公开增发再次超过百亿，自然质疑声不断。
　　事实上，万科在09年中期时候的财务仍然稳健。彼时万科持有货币资金268.8亿元，资产负债率为66.4%，公司的净负债率10.7%，2008年同期为37.10%。
　　在财务状况良好的情况下，增发的缘由早已与缓解资金压力无关。万科似乎更像是在准备启动新一轮的扩张计划。公司执行副总裁肖莉当时表示，万科的资金状况可以满足正常经营的需求，但从公司持续增长和发展的角度，进一步增强资金实力是有必要的。
　　按照增发公告的说明，该112亿增发其中92亿元拟投向十四个住宅项目，用于该等项目的后继开发建设；20亿元募集资金用于补充公司流动资金。上述十四个住宅项目投资总额约为365.8亿元。
　　截至09年中期，万科共有在建项目100个，拟建项目53个，合计153个项目需要后续投入。倘若增发成功，带给万科的无疑将是强劲的扩张后盾。
　　B面：扩张与销售
　　然而，预想不到的情况出现了，今年以来，随着国内通过各种政策方式收紧房地产企业的融资渠道，上市房企再融资申请的审核已经更加严格。
　　今年3月，万科公布了2009年年报。幸运的是，其资产负债率并没有出现攀升，而634.2亿的年销售带来的是万科即将于2010年全面加大开工面积的计划。2009年报显示，万科预计2010年新开工面积855万平方米，较09年开工面积增长52.5%。
　　出色的业绩，看似“欲求不满”的开工量，似乎都预示着：万科不缺钱，112亿增发或许早已不再是万科关注的焦点。在年初的年度股东会上，王石在谈到增发时表示，原来计划的是增发后扩大规模，但是现在这个发展的速度放慢了。
　　在万科成长的路上，扩大规模的需求似乎已经超越了增发融资的需求。从今年初开始，万科不断地深入二三线城市，不断地获取新项目。而同时，尽管增发议案停滞不前，但万科越来越原本计划投入增发资金的项目却已经开始陆续面世，一个明显的例子是万科原本计划使用增发募集资金开发的深圳万科第五园，其已经在2010年顺利推售。
　　截至2010年8月，市场上最大的赢者依然是万科。单月销售接近120亿、前八月销售金额572.1亿元的业绩，早已让人渐渐忘记万科曾经想得到通过的112亿元增发方案。肖莉直言：销售都很好了，可以有很多手头现金可以再发展了，万科在资本市场没有其他融资打算。
　　9月12日，接受观点地产新媒体采访时，谭华杰并没有否认一年过后议案失效的可能性比获批更大。“增发只是锦上添花”，谭华杰强调。
　　资本市场世道不好，当世茂、招商等企业纷纷取消增发、上实控股等跌破增发价时，聪明的万科已经无需面对这样的“尴尬”。

【出处】观点地产网

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6年前房地产开发商还在为年销售额过百亿而沾沾自喜，现在就有开发商轻而易举地将单月销售额突破百亿。

创下销售新记录的是总部位于深圳的地产企业万科。9月2日，万科A(000002)发表公告称，8月实现销售金额119.9亿元，较去年同期上升149%。至此，万科今年前八个月已累计实现销售金额572.1亿元，同比增长40.6%。

如果考虑这6年来中国各大城市飞涨的房价，有这样的成绩，似乎是水到渠成，一点也不奇怪。但是结合今年4月以来针对房地产的宏观调控政策—该政策还被认为是史上最严厉的措施—这就不得不让人回味了。

有分析师认为，调控政策通常在出台半年后才显现明显效应。在此之前，开发商和消费者都在持续观望当中，大多数的开发商都会坚持捂盘、持保守销售策略。万科正是打了这个时间差。万科董秘谭华杰称，万科自2009年下半年以后开工、推盘速度就快于行业整体；万科在3月份开始放大推盘量，而6月以后则进入推盘高峰。在价格策略方面，万科则坚持尽量“以购房者愿意接受的价格售出房屋”。

这些措施不仅帮助万科在逆市业绩攀高，还为万科准备了充足的现金，以筹划企业的下一步发展。

因此，当外界热炒月销售额数据的时候，我们更应该关注万科公告中的另一个数据—8月万科新增10个项目，这些土地大多分布在房价较低的二三线城市，并以股权合作开发为主，在分担风险的同时又保证了企业快速发展。

这种反周期操作模式在万科的企业历史中并不少见。2005年，房地产业遭遇严厉的宏观调控，大多数开发商都遭受重创，第一批进入百亿销售额俱乐部的顺驰、绿地，在这一年都有不同程度的下降，相反，销售额在前一年还略逊一筹的万科，在2005年实现了139.5亿元的销售额，同比增长52.3%。不仅如此，万科还在这一年拿了大量的便宜土地，这对其后几年的迅猛发展奠定了重要基础。

这种方式类似于定投—锁定每期的买入金额，价格越低，进货越多，这样经历一个完整周期后，平均买入成本会低于波动中轴。这对于企业的长期发展，无疑利大于弊。

谭华杰说，万科重点关注的16个城市，土地价格去年三季度3648元/平方米，四季度3500元/平方米，到了今年二季度平均成交价格已经降到了2500元/平方米。底价出让的地块增多，溢价率明显降低，土地市场已回归理性。因而万科会考虑在下半年集中拿地，拿地量很可能还会超过上半年，别人恐惧时你贪婪并不难，难的是别人没钱时你有钱。

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“金九银十”幻象
本文来源于《新世纪》周刊 2010年第37期 出版日期2010年09月13日 财新传媒杂志订阅
预期的放量供应名不副实，调控政策加码的可能正随着量价回升而增加
《新世纪》周刊 记者 李慎
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　　8月28日，周六，天刚蒙蒙亮，王亚带着女朋友从北京北三环驱车前往南五环外的大兴区黄村。这一天，他们心仪的金地仰山项目终于开盘。

　　行至京开高速，大堵车开始了，车从四面八方挤向这条通往大兴的主干道，心急如焚的王亚很担心这么早往大兴赶的都是冲着开盘去的。当王亚们还被堵在路上时，售楼小姐李娜正在接待客户。售楼处一开门，像春运一样的人潮就涌了进来，李娜手里的户型图被哄抢一空，连胳膊都被拉出几条血印。

　　从七八月开始，各地售楼处不断上演类似场景，迈入9月，供需两旺趋势进一步加强。经过近半年的观望，类似王亚的“刚需”一族似乎已到忍耐的临界点，对进一步降价不再抱指望。而开发商的资金链看来没有崩盘迹象，金融危机时代割肉降价的情形无望重演。

　　但政策面上，本轮调控未有松懈迹象，近期不断放出加码信号。市场分析人士马光远认为，在截然不同的政策面氛围下，房地产市场不可能上演2009年全面回暖的超级大逆转，应警惕“金九银十”噱头所营造的羊群效应。

　　调控高压未减，今年“金九银十”会上演怎样的市场博弈？这波出手的“刚需”们会否成为被套高地的“绵羊”？

供应量大打折扣

　　各地市场数据显示，9月第一周楼市普遍量价齐升，颇有“金九”气象。但从7月、8月两月的供应数据看，实际入市楼盘数量大打折扣，业内普遍预计9月实际供应量或将继续低于预期。

　　亚豪机构数据显示，7月北京计划开盘34个项目，实际开盘仅17个，半数爽约。8月实际开盘项目仅5个，远低预期。

　　据搜房网数据监控中心统计，北京9月计划开盘的普通住宅项目共46个，城八区与郊区各23个。虽然计划入市项目连续两月呈上涨趋势，但业内人士预测，9月实际推盘量还将大打折扣。

　　对推盘量大大低于预期的原因，中原集团研究中心高级经理刘渊认为，一方面是近期入市项目半数位置较偏，另一方面有部分开发商捂盘惜售。

　　易居中国分析师薛建雄表示，新政调控后，一些开发商甚至采取减少新项目开工和放缓在建项目的方法来压缩供应量。据中国房产信息集团（下称中房信）数据显示，上海商品住宅供应量从4月、5月的128万和94万平方米大幅下滑，6月、7月供应量只有51万平方米，8月供应量也只有50万平方米左右。

　　除了有年终业绩压力的上市房企在加速推盘，中小开发商，并无业绩考核压力，也没有大量在建项目补充，更希望在在建项目上赚钱。此外，中小开发商产品竞争力不强，需要降更多价才能卖得动，所以，他们降价动机和空间都不大，但等涨的动力却很足。

　　融科投资管理顾问执行总裁李汝容认为，不着急开盘的开发商，主要是中小型、地方性开发商，他们占据市场总量的绝大多数。他透露，开发商现在普遍弹药充足，“看不准就扛着，反正不着急回笼资金”。

　　从近期市场楼盘销售情况看，只要定价比前期或周边同质楼盘低10%左右就能热销。但还有众多项目没有降价推盘，这表明开发商并无太大资金和库存压力，同时对后市有较良好预期。

开发商资金真的如此充裕？

　　上市公司8月销售数据显示，住宅市场成交回暖带来的现金回笼已令开发商资金状况出现较大好转。8月，万科、富力和保利的销售金额较去年同期分别增加了149%、45%和66%。其中万科单月销售达120亿元，刷新国内房地产企业单月销售纪录。

　　8月，中国银行对全国除新疆、西藏地区进行了实地调研，参与调研的人士向本刊记者表示，地方上的地产开发商融资很容易，原来做钢材、贸易的实业家现在大多改投房地产。“只要地产老板说要借钱，没有借不来的。只不过利率稍微高一些。”这位分析师称。

　　此外，保险资金开闸，无疑是对房企资金面的重大利好。9月5日，保监会出台了《保险资金投资不动产暂行办法》，对保险资金投资商业地产“正名”，允许保险资金采用债权、股权或者物权方式投资商业不动产和办公不动产，配套建筑投资额不得超过该项目投资总额的30％。

　　中原地产发布报告测算，截至2010年6月底保险业总资产为4.52万亿元，按规定的投资上限10%计算，预计可投入房地产领域的资金高达4520亿元，约占2009年商品房销售金额的10%。

价格迷雾

　　在僵持了半年之久后，加上所谓“金九银十”传统销售旺季概念的助推，供需双方——购房者和开发商——的心态都发生了微妙变化。近期出现的量价齐升是供方占上风的标志。

　　以具有风向标意义的京沪深三地市场数据为例，据中房信数据，9月第一周，上海商品住宅成交量23.9万平方米，环比大幅上升40.3%，也创下新政20周以来最高水平。与此同时，平均成交价格回升了2.6%，达到21350元/平方米。

　　北京住宅期房签约面积19.8万平方米，周环比上升28%，住宅成交均价为19962元/平米，周环比上升1%。深圳住宅成交面积周环比上升5%，成交均价达22204元/平方米，周环比上升13%。总体来看，9月首周一二线主流城市整体销量环比上升10%。

　　国泰君安一分析师认为，量价齐升主要原因在于，新增供应量温和释放，推迟购买累积的、对政策调控效应不信任累积的刚性需求，基于预防通胀的投资需求重新活跃；同时，基于政策不再严厉的预期，房价整体止跌盘整。

　　一度与期房市场价格倒挂的二手房市场，也出现明显回暖迹象。中原领先指数系统数据显示，全国五大主要城市8月二手住宅成交量环比增幅达四到五成；在成交量反弹形势下，上海、广州两大城市的二手房价开始止跌回升。随着成交量反弹，二手房业主对后市信心开始增强，议价空间缩小，甚至出现小部分业主提高报价的现象。

　　阳光100副总裁范小冲认为，成交量在压制了半年后出现反弹，是正常现象，表明地产市场的健康，不必担心房价借此蹿高。主要依据是，目前出现的回暖主要是刚性需求的释放，投资投机性需求由于信贷从紧仍旧被压制。

　　信贷数字对范小冲的观点提供了支持。个人住房贷款最大行建设银行的董事长郭树清在半年报发布会上透露，2010年上半年，个人住房贷款较上年末增加1496.90亿元，增幅高达17.56%，其中首套房贷款的比例接近九成。而首套房贷款群体基本是自住需求的“刚需者”。从近期热销的楼盘也可看出，小户型精装修的楼盘受到热捧，豪宅市场成交仍旧冷淡。

　　不过，信贷面仍旧从紧，对于房价继续上行构成了较大压力。据本刊记者了解，重庆市房贷政策再度收紧，银行已取消首套房七折利率，全面推行8.5 折利率。另据北京媒体报道，北京市八成银行也都开始执行首套房利率8.5折政策，部分首套置业贷款金额从原来的最高八成变成了六成。

警惕更严厉调控

　　表面上看起来，今年的“金九银十”很可能再上演供需两旺的行情。但西南证券研究员肖剑分析称，所谓“金九银十”，市场有理解误区。从十年平均数据看，8月、9月、10月住宅成交面积占全年比重为12%、11%和11%，与6月、7月、11月基本持平，与2月-5月仅差2个百分点左右。因此，2010年两个月的销售旺季无法改变全年销售总量同比增速放缓甚至下降的事实。尤其在政策压力面前，地产市场量价持续双升的局面很难出现。

　　首创集团总经理刘晓光表示，地产商也担心房价反弹招来新一轮调控，房价继续飚高，房产税很可能出台。

　　易居中国的报告显示，如果目前房价水平没有达到调控目标，政府可能要在土地增值税、预售款监管、开发贷款等方面入手，不断给开发商造成资金压力，同时大量增加优质土地供应，诱使开发商降价回笼资金去拿地，促使他们降价抛盘以释放需求。

　　范小冲认为，如果调控目标是控制少数城市房价过快上涨，肯定已经达到了，但老百姓预期房价大幅下跌则没实现，而居者有其屋更是长期目标。

　　土地市场回暖可能是刺激更严厉政策出台的另一诱因。9月，久违的“地王”重现市场。

　　9月1日，上海松江广富林低密度住宅用地以16488元/平方米楼面价成交，刷新该区域新单价地王。9月2日，广州番禺中心南区地块被广州城建以楼面价7282元/平方米取得，番禺地王再度刷新。同日，万达买下武汉东湖中央商务区两幅用地，47公顷土地总价76亿元，成为该地区新的总价“地王”。

　　监管层已在密切关注回暖。8月13日和8月21日，国务院副总理李克强八天内两次强调：要继续落实房地产调控政策，坚决抑制投机炒作行为。新华社此后撰文称，这给敏感时期的楼市注入了一针“清醒剂”。

shanmin

万科：企业文化基础上的集团管控
2010年09月10日   《商业价值》杂志

　　维持总部与一线公司之间集权与放权的平衡，对一个公司的管理和文化都提出很高要求。

刘湘明｜文

　　截止到2009年，万科企业股份有限公司(以下简称万科)连续两年成为全球最大住宅公司，2009年营业收入达到489亿元。

　　近几年，随着中国大规模的城市化进程，万科也把业务扩展到全国40个城市，成为一个跨地域经营的地产公司。这给管理带来很大的挑战。

　　万科总经理郁亮说：“就万科来说，我们在过去3年时间里面经历了一个重新打造管理平台的时期。中国很多优秀企业曾经在大概四五百亿规模上停了一段时间，万科也在500亿规模上停了3年。国外也有类似的情况。为什么停下来？有很多客观因素，但最主要的原因，是发展到那个规模之后，原来的传统管理方式不太适用了。举个最简单的例子，公司大了，按照原有的管理模式再加班加点了，也完不成目标了。我们的管理平台主要解决的是总部和地区的管理问题，这件事情上是要花很多功夫的。”

　　目前万科的员工一共约有两万人，分成两个大的系统。一个是地产系统，另一个是物业系统，其中地产员工约4000人，物业人员约16000人。在地产系统中分成三层管理架构，第一层是集团总部；集团总部下面有4个区域本部作为第二层，这4个区域本部作为派出机构；在区域本部下面是第三层，按照城市设置公司(万科内部叫做一线公司)。

　　从框架上来讲，万科的管控模式非常简单——除了在战略、品牌、融资、研发和流程上对一线公司的支持外，集团总部主要从三个方面进行管控。第一，投资。只有总部有这样的权限，也就是说一线公司要买任何一个项目，要买任何一块地，必须通过总部最后的同意。第二，财务管控。每个一线公司现金流的管理和财务运营管理，都受总部财务部的直接管理。第三，人事。一线公司的员工从总经理到普通员工大致分为5级，其中上面3级都是由集团总部直接任命。除此之外，考虑到地产公司的行业特点，一线公司在运营上拥有非常大的自主权。而区域总部的作用，是代表集团总部为这个区域里面的所有一线公司起一些指导和管理的作用。

　　这种管控体系充分体现了万科的行业特色和文化特色，在集权和放权之间保持了微妙的平衡。首先，这种管控方式直接体现了万科对于运营风险的认识——资金安全、土地和人才，所以总部一定要把这三个权力集中在手上；第二，地产行业不同于标准化生产和销售的行业，而具有极强的地域性，各地的政策、消费、市场成熟度和居住习惯都有很大的差异，要求一线公司拥有很高的自由度和权限，以便应对当地市场的激烈竞争。事实上，万科一线公司的运营自由度相当大，不仅体现在对具体项目的判断和运作上，甚至各个一线公司的组织架构都是不一样的。

　　但这种集权和放权的平衡，会在总部和一线公司之间产生大量的交互信息和不同意见，又对公司的文化和管理水平提出了极高的要求。例如投资拿地，集团和一线公司本身的诉求就不一样，一线经理都想获取更多土地来发展；但总部从控制风险角度出发，认为拿地是有风险的，风险最后还是要由总部来承担，所以要控制。

　　因为管理跟不上，很多跨地经营的地产公司就采取了极端的方式。或全部集中，董事长事必躬亲、事无巨细，甚至所有账户都在自己一个人身上；或者极度放任，分公司拥有极大权力，甚至干脆成立许多项目公司。

　　在万科，这种管控体系能够真正运作起来，依靠的则是自身20多年来企业文化和管理探索的深厚积淀。具体来说，主要依靠三个方面来保证。

　　首先，价值认同。总部和一线公司对于很多基本问题有共识，这样很多问题就可以沟通，达成相互谅解，这很大程度上要归功于万科多年来形成的强大企业文化，我们访谈中接触到的每一个万科高管都能够随口说出万科文化的精髓——尊重人、透明和客户导向，并且深为认同。第二，战略共识。一位一线公司经理说：“在2008年以后应该是一个低潮，这时候集团对这种战略导向达成共识后就比较好去管控。集团说2008年后不能拿地，会有问题，一线公司也觉得不能拿。如果这个达不成共识的话，管控起来就有矛盾了。在战略上要达成一致，集团管控会更有效。”第三，制度和流程的约束。万科发展20多年，建立起一套严密的管理制度和流程，能够从质量、资金和人事等方方面面进行管理。关键的环节，有严格的制度流程，通过IT手段来控制审批。而且，有些制度已经非常细致。例如万科有明确制度规定，管理层如果此前没有在总部工作过的话，上任时一定要到总部交流一个月；一线经理也要定期强制休假一个月，回总部交流。对事务繁忙的高管来说，这不是一件容易的事情，甚至是极其痛苦的过程——一个月的工作需要找人备份，还要做交接，成本很高，有的一线公司完全不能理解。但是万科把它写成制度，这一方面是为了保持一线经理和总部在文化认同上的一致性，同时也通过短时间的轮岗，使得分公司不会出现“诸侯”的现象。

　　而在这所有条件的背后，真正起到核心作用的还是万科的企业文化。一位一线经理说：“集团管控的核心部分其实是很清楚，是文化、道德底限、价值观的管控非常清楚。这是集团从总经理到下面每一位员工，对任何人都一视同仁的。不管你的权力或者是信任度有多高，在制度面前都是一样的。价值观就是道德底限的管控。每年年初总裁要宣讲，我们一线总经理在年终，自己也要讲价值观这门课。包括我到总部来，也还要把这门课再学一遍。这是最深的文化。”

　　总结万科成功的地方，最终还要从文化方面入手——对人的尊重，充分授权，制度的阳光透明，文化的包容性，这些因素对于平衡集团管控中的种种矛盾和争议，起到了决定性的作用。和很多中国企业不同，万科从创立起就一直努力按照西方企业的治理结构和管理方式来运营企业，西方的宗教伦理和对于企业终极目标的思考，对万科的企业文化影响极深。可以说，万科的这一套集团管控体系是构架在公司充满人文精神的企业文化上，这种模式容易复制，但是模式赖以存在的文化基础很难复制。正如万科总经理郁亮所说的那样：“李嘉诚先生的一次演讲，提到人文精神永远是创富的源泉，这句话一直记在我脑海里。在一个需要创新的公司里面，如果没有人文，没有自由、平等、包容、开放这些东西，一定做不长久。为什么很多民营企业长不大？因为缺乏人文精神，缺乏老板对职业经理的尊重。没有这种氛围，只能偶然成功，不能长远成功。”

　　(本栏目由《商业价值》与金碟联合推出)

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(2010健康丰盛之1）(2010-09-15 15:45:42)转载标签： 杂谈  
…在西安体会到中国悠久历史的沉淀、延续。西安人展现出中国人的坚毅、忍耐、顽强、拼搏恰恰也是公路自行车运动所推崇的精神，这是一项需要时间来考验的运动：它需要爆发力，更需要耐久力；它需要英雄，更需要团队；它需要些好运气，更需要有好准备。能成为环中赛的始创合作伙伴，对  
9月10日上午，中国首个以国家命名的国际自行车赛事“2010环中国国际公路自行车赛”在古城西安拉开帷幕。 环中赛合作伙伴---万科股份有限公司总裁郁亮身穿一身专业的骑行服亮相开幕式现场，使得在场媒体一度以为是一个职业车手而备受关注。 郁亮致辞：“…        …在西安体会到中国悠久历史的沉淀、延续。西安人展现出中国人的坚毅、忍耐、顽强、拼搏恰恰也是公路自行车运动所推崇的精神，这是一项需要时间来考验的运动：它需要爆发力，更需要耐久力；它需要英雄，更需要团队；它需要些好运气，更需要有好准备。能成为环中赛的始创合作伙伴，对9月10日上午，中国首个以国家命名的国际自行车赛事“2010环中国国际公路自行车赛”在古城西安拉开帷幕。

…在西安体会到中国悠久历史的沉淀、延续。西安人展现出中国人的坚毅、忍耐、顽强、拼搏恰恰也是公路自行车运动所推崇的精神，这是一项需要时间来考验的运动：它需要爆发力，更需要耐久力；它需要英雄，更需要团队；它需要些好运气，更需要有好准备。能成为环中赛的始创合作伙伴，对       环中赛合作伙伴---万科股份有限公司总裁郁亮身穿一身专业的骑行服亮相开幕式现场，使得在场媒体一度以为是一个职业车手而备受关注。

万科来说是一种荣誉。荣誉之外，是因为这项运动契合万科所提倡的核心价值观——创造健康丰盛的人生。这是万科的价值追求，也是全国近30万户万科业主的理想所在。”
        …在西安体会到中国悠久历史的沉淀、延续。西安人展现出中国人的坚毅、忍耐、顽强、拼搏恰恰也是公路自行车运动所推崇的精神，这是一项需要时间来考验的运动：它需要爆发力，更需要耐久力；它需要英雄，更需要团队；它需要些好运气，更需要有好准备。能成为环中赛的始创合作伙伴，对郁亮致辞：“……在西安体会到中国悠久历史的沉淀、延续。西安人展现出中国人的坚毅、忍耐、顽强、拼搏恰恰也是公路自行车运动所推崇的精神，这是一项需要时间来考验的运动：它需要爆发力，更需要耐久力；它需要英雄，更需要团队；它需要些好运气，更需要有好准备。能成为环中赛的始创合作伙伴，对万科来说是一种荣誉。荣誉之外，是因为这项运动契合万科所提倡的核心价值观——创造健康丰盛的人生。这是万科的价值追求，也是全国近30万户万科业主的理想所在。”

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万科总裁郁亮：希望能把环中赛办成中国的环法
2010年09月12日 22:53　来源：中国新闻网　参与互动(0)　　【字体：↑大 ↓小】

　　中新网9月12日电 首届环中国国际自行车公路赛今天结束了万科西安站的比赛。作为始创合作伙伴，万科公司总裁郁亮对这项赛事寄以厚望，他在接受媒体采访时表示，希望有朝一日能把这项赛事办成环法那样具有世界性影响的大赛。

　　他承认，这是一个非常遥远的目标，“环中赛离环法有很远的距离，在赛事的组织和推广等方面都有很多的工作要做，”他说：“对于万科来说，我们看重的是环中赛的发展前景，能在起点上推动这项赛事我们感觉很骄傲。”

　　郁亮认为，环中赛要想提升影响力，很重要的一个任务是培养中国自己的自行车明星，“像香港的黄金宝，在国际赛事上为香港争得了荣耀，他是香港青年的偶像。中国(内地)还没有自己的自行车明星，这么多人口，如果能培养出一两个黄金宝就好了。”

　　万科为首届环中赛提供了两千万元的赞助，这是万科历史上最大的一笔体育赞助。然而，万科与环中赛结缘颇为偶然，“差不多两周多前我来西安，组委会跟我谈赞助环中赛的事，我考虑了10秒钟就答应了。”郁亮说。

　　他之所以如此爽快地答应是因为环中赛与万科的理念契合，“万科历来非常注重健康、低碳、环保、和谐社区的理念，我们赞助环中赛的主要目的是借助这一赛事传播万科的理念。健康的生活方式，自行车运动符合万科的运动方面的偏好，不仅可以促进身心健康，也是团队可以参与的运动，可以促进社区内邻里之间的和谐。自行车比赛虽然有竞争，但是也强调相互间的合作，这也是万科选择和环中赛合作的一个原因。”

　　他表示，万科赞助环中赛只是无意中了解到有一个不错的赛事可以支持，准备时间很短，如何从中挖掘到商业价值万科还没有考虑过，“一个初始的东西现在就去评判其商业价值本身就不大合适。相信环中赛的商业价值以后会慢慢挖掘出来。”

　　对外界关于万科赞助环中赛与万科董事长王石的个人爱好有关的猜测，郁亮说，“王董之前提倡的运动多为小众运动，比如登山、滑翔等，但09年参加了哥本哈根气候大会后，他现在很重视自行车运动。之前王董参与的小众运动很难普及，而自行车有很强的大众基础，又环保、低碳。不过，万科赞助环中赛这件事与王董的爱好并无关系。”

　　郁亮透露，万科下一步会考虑推广自行车运动，“中国是一个自行车大国，有很好的群众基础，要推广自行车运动，最重要的是完善自行车道的建设，万科呼吁在杭州等地区和郊野公园建自行车道。如果自行车道的建设能成为宜居城市建设的必备项目，中国成为自行车运动大国指日可待。”郁亮说。

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万科勇士队自行车世博行抵武汉 领略历史古迹http://sports.sina.com.cn  2010年09月13日11:28  新浪体育
                                                                                                                                                                                                               

万科勇士队与武汉自行车爱好者合影

                　　9月11日晚，“绿色出行 一路向前”——万科勇士队自行车世博行一行数十人经过长途跋涉，抵达此次自行车世博行的第一站----湖北武汉，并受到了武汉万科公司及武汉万科业主自行车骑行队的热烈欢迎。
　　12日上午九点五十，来自西安的万科勇士队从武汉铁道职业技术学院出发骑行至万科金域华府，与武汉万科业主自行车骑行队会合，在就自行车及自行车运动进行广泛的沟通和交流后，武汉万科业主自行车骑行队队员在西安万科勇士队随身携带的卷轴上面签字留念，表达对以自行车出行方式积极践行低碳环保、绿色出行的心愿。据了解，西安万科勇士队此次自行车世博行特别准备了一个卷轴，意在征集途径城市喜爱自行车运动的人们对参与绿色出行健康生活方式的支持，最大程度地推广低碳和环保理念，最终所有城市的环保签名将在抵达“绿色出行  一路向前----万科勇士队自行车世博行“的最后一站上海后，赠送给万科馆珍藏。
　　当天上午，为了向业主传达绿色低碳理念，武汉万科举办了一场意义非凡的“阿凡达”活动(啊，原来你就是平凡人中的环保达人)，万科勇士队受邀参加活动。参与活动的业主带着自己用废旧物品做成的新物件陆续亮相，最终，武汉万科业主段和平用废旧木条制成的“低碳装修”系列作品荣获一等奖，万科城业主王伟胜8岁儿子的作品获得特别奖。参与活动的万科勇士队自行车世博行的队员们感染，为表达对绿色低碳生活方式的支持，万科勇士队向武汉万科的业主赠送了此次世博行活动骑行队队服及四枚万科勇士队自行车世博行纪念徽章。
　　下午十三点四十，武汉万科为万科勇士队特意举办了一场骑行活动。在发车仪式上，武汉万科物业公司总经理何曙华表示，武汉是一个通达九州，热情好客的城市。早在三千年前，就有高山流水遇知音的故事渊源流传。一千多年前，岳飞在黄鹤楼挥毫写下“何日请缨提锐旅，一鞭直渡清河洛。却归来再续汉阳游，跨黄鹤。”当年岳武穆满腔抱负未能实现，而万科勇士队各位队员却敢想敢做，以实际行动为更多的人做出表率，诠释着万科“创造健康丰盛人生”的价值观。
　　进入新时期，武汉正在构建“环境友好型和资源节约型”社会，万科和各位业主也在用自己的实际行动为之努力。众所周知，自行车运动是对绿色、环保、低碳的最佳体育阐释，而绿色、环保、低碳也是万科的战略选择。万科的员工自行车队、业主自行车队，正带动越来越多的人爱上这项运动，而通过全面推行装修房、贯彻住宅产业化、推广节能建筑、实施垃圾分类，万科也在带动着整个中国房地产行业向着绿色、环保、低碳前进。
　　下午十四点，万科勇士队和武汉万科业主队由武汉万科金域华府出发，相继途径武汉长江大桥、天下第一楼的黄鹤楼、“树影绿婆娑，明珠镶玉带”的东湖景观大道等名胜之地，最后到达位于光谷中心的武汉万科魅力之城。无论是漫步街头饱览城市沿途靓丽风景，还是领略历史古迹，万科勇士队和武汉万科业主自行车骑行队一改平日的出行方式，以自行车独特的方式，重温了武汉这个现代化国际性城市与3500年文明轨迹相得益彰的江城美景。
　　据悉，自2007年12月武汉市获批“全国资源节约型和环境友好型社会(简称“两型社会”)建设综合配套改革试验区”后，武汉市政府致力于探索将“两型社会”建设和治理市内交通拥堵两者有效结合的道路，并以科学的城市管理理念和睿智的决策，积极推行了便民自行车公共服务系统，受到周边许多城市的关注。
　　9月13日上午，西安万科勇士队将离开武汉，前往下一个目的地――素有十朝古都美称的南京。

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开盘再售罄 万科·金域华府频掀小高潮

http://house.changsha.cn 2010年09月14日10时52分 长沙房产网

星辰在线9月14日讯(记者 周建华 通讯员 姚轶宇)9月12日，万科·金域华府1号栋90平米户型再度开盘，营销中心又现人头攒动的热闹场面。截至当晚6点，所有推出房源便已全部售完。万科·金域华府数月连环出击，早已扰动整个长沙楼市，而此次即推即售罄的销售业绩，很多万科·金域华府业主获知信息却并不感到意外，“这是万科·金域华府作为高档品牌社区本该拥有的成就”。 　　万科·金域华府火爆的开盘现场 　　“据我观察，几乎每周都有不同的户型开盘，这种销售方式在长沙还是很特别，看来也只有万科·金域华府才有胆子这么做。”参与此次摇号选房的张先生不胜唏嘘。 　　张先生此次买房主要是看中武广核心的区域价值和品牌社区的升值潜力，在上一周60平米的角逐中未能达成心愿，于是再次征战90平米户型。“像90平米户型的话，即使不作投资，自己住住也不错。”再问到如果这次没有选到好房子，下一步该怎么走，“120平米啦，反正不买到这里的房子我就不会罢休!”相较周边的楼盘，张先生还是更信赖万科作为地产老大的品牌，所谓“大树底下好乘凉”，买这边的房子，可以满足人生的多种解决方案。 　　事实上，本次排队签到的购房者很多还是自住之用，毕竟往后的生活不会局限于本城之内，去武汉、广州、深圳一带的城际交流会大大加速，住在武广核心，交通、配套各项远远达标，还有万科品牌所带来的最好的物业和服务，生活一定更美好。 　　万科·金域华府下一步又会有什么新的动作，全城期待中。

meng-h

• [中国海外]2010中期报告2010-09-15

meng-h

房价还压得住吗
贾华杰
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2010-09-16 08:28
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经济观察网 记者 贾华杰 随着近期楼市快速回暖，越来越多的人担心房价还能否控制得住。本网获悉，针对这样的局面，政策层除了不断通过媒体喊话，表示严格落实调控政策之外，具体措施上则类似于银监会对商业银行贷款的窗口指导，对个别标杆性的地产项目，直接介入价格监控。

近日，万科副总裁毛大庆对经济观察网记者表示：“万科长阳半岛在10月25日和26日将再次推盘销售，但定价与第一期销售价格持平。不会再调高价格。”

万科在第二次开盘时，曾根据楼盘位置不同，每平方米上调了200元左右。相关媒体报道，此番正常的企业销售定价行为，被“收录到国务院的舆情检测报告中”，从而引起社会争议。显然，价格和成交量的拉锯战不再是市场可以全权决定的事，企业的定价必须谨慎盘桓于政策和利润的夹缝之间。

毛大庆此番表态，即反映出主流开发商面对政策不确定局面的谨慎心理。在万科长阳重新定价的背后，是政府对房地产市场的行政干预在强化，而相关政策层面对“房产税出台”的准备亦在加强。

8月，北京包括长阳半岛、金地·仰山和金隅大成·玲珑天地在内的知名房企旗下的项目均开盘销售，并在短期内取得了不错的销售业绩。其中，长阳半岛再次成为“日光盘”。

于是，北京楼市回暖的观点开始盛行。有些专家表示，楼市再次出现热销现象，是政策根本没有执行到位，应该出台更为严格的调控政策。

不过业内人士指出，8月底几个楼盘的热销，并不能代表市场的回暖。反而是开发商积极推盘，理性定价的一种表现。万科长阳半岛项目合作方人士说，我愿意相信8月份北京房屋交易量上升是虚假的，因为万科在长阳的一个项目被抢购占的比例就很大，我们做的这个项目。

同时，这位人士也认为，“相比六七月份房价是上涨了，或者说六七月份二手房下降的房价涨回来了，我知道的几个小区二手房交易价格都有很大程度地恢复性上涨，都在北京的中心区。”

在二手房交易回暖的情况下，9月15日，北京市统计局表示暂时停止发布二手房销售和价格情况。此举被外界广泛解读为，统计数字的公布可能对政府的调控效果造成不好的影响。

对此，中原地产华北区董事总经理李文杰表示，取消房价的统计数据公开，北京出现过两次，一次是2007年，一次是现在。“这种取消本身说明用统计猪肉的方法来统计房价已经不科学，无法反应现实的房价涨跌指标；另外一个就说明房价肯定是在涨，否则也不会现在取消。买房人对他关注的房子的价格变动是清楚的，因此所谓怕数据被误读其实也是说词。”

不止是北京，这种鸵鸟式的行政调控，在上海也出现了。目前，上海已出台政策限制房价3万元以上的楼盘开盘审批。 “上海高新盘单价超3万元须通过市级房管部门预售审批，而不是由区县直接核准，每一住房在申请预售时就已确定参考价格，涨价超过一定幅度须重新审批。”上海易居房地产研究院杨红旭指出，“控制高价盘上市，2007年曾有过此举，可以拉低成交均价但不解决本质问题。一房一价进行备案，防范开发商乱涨价，来硬的确实能控房价，但乱了市场机制。”

就在政府行政干预强化的同时，政策层面也在为房产税出台做积极的准备。经济观察网记者还获悉，目前国土资源部和税务总局的相关调研均在密集进行，而国土部委托相关学术机构所做的土地与房产税的调研亦取得进展。

不过，正如多数市场人士所指出的那样，房价高的原因是各级地方的土地财政政策，而不是开发商的定价策略。依靠行政政策只能在短期抑制房价升势，治本之策是要改革土地财政。

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绿城举债豪赌进行时：高负债隐忧
http://www.sina.com.cn  2010年09月16日 05:15  时代周报

　　本报记者 姜燕 发自上海

　　负债率158.8%，半年仅完成全年目标1/3 绿城举债豪赌进行时

　　去年，在遭受资金链质疑、陷入连环债危机后，绿城险遭灭顶之灾，市场行情的逆转将绿城从泥沼中救出。“感谢上苍，让我们活了下来。”去年的一次会议上，绿城董事长宋卫平仍心有余悸地说。

　　起死回生后，以豪赌闻名的宋卫平似乎已然忘却了教训，从2009年下半年开始，在公开市场激进拿地。而绿城最新的半年报显示，绿城的负债率达到了 158.8%，销售目标仅完成全年的1/3。负债率是把双刃剑，而让外界看不懂的惊人的高负债率是绿城借势扩张的发动机，还是压垮骆驼的最后一根稻草？宋卫平是否还会一赌到底，上演惊天大逆转？

　　人事之殇

　　8月24日，绿城发布2010年中期业绩，截至6月30日，绿城集团共有65个在建项目，总在建面积达994万平方米；共有土地储备项目101 个，分布在中国35个城市，土地储备总规划建筑面积为3244万平方米，总可售面积约为2259万平方米，土地储备平均成本(以可售面积加持有物业计算) 为每平方米人民币4474元。上半年总销售金额219亿元人民币，同比2009年仅增长4%。而绿城早先制定的2010年预售目标是670亿元，据此仅完成全年销售目标1/3。绿城的负债率则为158.8%。

　　在公布半年报一周后，就有一条消息在微博(http://t.sina.com.cn)上迅速散播，“绿城集团三位副总‘下课’，进入金九，绿城集团传出更为激烈的人事动荡。负责企业发展的胡军，人力资源的冯雨峰，营销的裘剑平，以及人力资源总监余详均已下课。下课原因大家不妨看一下公司的半年报以及相关新闻。”

　　绿城集团本体建设部副总监王秋菊确认，胡军、冯雨峰、余详已转去绿城发展研究院，不再担任原有职务；裘剑平仍然担任原职，负责市场营销和企业文化工作，只是同时兼顾绿城发展研究院工作。

　　但绿城副总裁裘剑平对于该话题，讳莫如深，仅向时代周报记者表示，“成立研究院一事，人力资源系统已有答复。” 除此以外，并没有做过多解释。

　　王秋菊称，绿城经过十几年的发展，市场拓展非常快，需要更多的理论支持。因此绿城在今年8月初成立了绿城发展研究院，目的就是为了攻克发展过程中的难点、重点问题，做更多有前瞻性的研究。

　　将上述几位领导调入研究院，主要是看中他们丰富的市场经验和扎实的理论基础。因为研究院工作量很大，个人精力有限，所以有三位领导不再担任原职，“这是一次非常正常的内部机构调整。”

　　时代周报发现，不仅是几位高层职务变动，短短两年时间，绿城首席财务官一职连续更替。2008年10月13日，绿城首席财务官林锦堂辞职，由林战接替。今年4月28日，林战辞职。7月20日，绿城公告宣布委任冯征为首席财务官、公司秘书及授权代表，由2010年8月1日起生效。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍向时代周报表示，“几位高层的调职，未必会实现输血功能，至少短期内会造成沟通不畅。但对于绿城来说，基本上都是宋卫平一个人说了算，上回赢了，有可能这回再赌一把。”

　　宋会雍认为，首席财务官替换，不仅仅是企业负债率高的问题，要保证资本运作及资金顺畅，必须有强有力的人选，但频繁换，未必是好事，企业也会死得很难看，“不知根知底的话，怎么拿意见出来呢”。

　　高负债隐忧

　　在2009年5月之前，绿城还在经历着债务危机，彼时，业界揣测绿城是否将成为第一个在危机中倒下的大鳄。

　　彼时，宋卫平甚至表示，“在任何时候，绿城的负债率都会很高，上市前的负债率比现在还要高很多，有400%。但是只要迅速开发销售，就不会有任何风险。”他补充道“土地资产是否贬值是公司面临的唯一风险，而非高负债率。高负债率在我们的把控之中，只要有钱，就去买地，再转化成好的产品。只要有好的项目，并能够快速变现，就不会出现资金链断裂。”

　　2009年，绿城业绩轻松地翻了3倍，成为规模仅次于万科的行业第二。宋卫平的豪赌让绿城彻底咸鱼翻身。

　　融资、拿地，再融资、再拿地，早销、快销、多销，这是绿城中国迅速扩张的主要模式与策略。

　　公开财报显示，2008年底，绿城负债率为140.1%。随着销售额剧增后，2009年底，绿城负债率降至105.1%。但2010年上半年，绿城负债率再度上升至158.8%。对此，绿城表示，负债率的上升主要是公司规模扩大、项目增多所致。

　　此前，SOHO中国董事长潘石屹曾向时代周报记者透露，“绿城半年报出来，把香港的分析师吓了一跳，负债率近160%，所有的分析师都问我，这个公司怎么了，我说我也不是特别了解。就市场来说，这远远超过他们的预期了。因此半年报一出来，绿城股价大跌。”

　　“如果下半年政策从紧，销售状况跟上半年差不多甚至逊于上半年的话，绿城会有大概20-30%左右的资金缺口。目前这种情况下，股权融资比较困难，很多融资渠道不一定能走得通。” 北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹向时代周报记者表示。

　　绿城的中报显示，截至2010年6月30日，绿城的现金及银行存款为110.5亿元人民币。2010年度绿城的总授信额度为人民币660亿元，除已用授信额度外，公司尚有约人民币400亿元的可用授信额度。

　　但绿城常务副主席兼行政总裁寿柏年在业绩说明会上介绍，公司在今年内还有约100亿元人民币的土地出让金需要支付，建筑费用亦涉及110亿元。仅此两项，公司的资金缺口已超过100亿元。

　　此外，绿城还有高达105.22亿元的一年内到期的短期借贷总额，如果下半年低迷的销售状况无法得到有效缓解，绿城的资金链的巨大压力可想而知。

　　摩根大通在一份研究报告中指出，绿城的净负债与股东权益比率在6月末达到211%，而去年12月底该比例为136%，负债比率创新高。摩根大通预计，至2011年下半年绿城该比率会维持在200%以上的高位。

　　或无法完成全年指标

　　9月9日晚间，绿城公布的8月销售数据显示，绿城实现合同销售金额约为人民币34亿元，环比止跌。前8月累计实现销售金额约人民币281亿元，总销售金额中归属于绿城权益的金额为人民币190亿元。2010年上半年绿城的去化率为68%，较之2009年的89%已明显下滑。

　　宋会雍认为，如果按照当前的去化率，绿城完成全年指标几乎没有可能。8月份的供应量虽然增大，但并没有积极拉动成交量。 “临近年底，上市公司要冲业绩，必须要有大的动作，否则会比较危险。绿城只能调整房价。”

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，最近一段时间，调控对中高端产品影响很大，绿城从产品层次来看，比较单一，因此会受到较大冲击。不管是投资还是自住，对价格敏感性都很高。

　　据绿城中国董事局副主席罗钊明透露，绿城95%以上的资产是土地和住宅物业，变现能力非常快。一旦资金发生问题，绿城有机会用合作的方式变现。绿城有大量的战略合作伙伴，乐意接收绿城如果出让的一些项目股份。这似乎也暗示，绿城宁愿将项目卖出，降低负债率，也不愿意轻易调整价格。

　　宋会雍称， “绿城通过项目出售，换点钱出来问题不大，如果房价下降，不太符合它的风格，这也表明，绿城虽然资金压力大，但有腾挪的方式。”

　　2009年，在绿城公告信托融资的同一天，宣布了与九龙仓的一项交易。九龙仓以12.3亿元的代价收购绿城位于上海的新江湾城D1地块100%权益，同时将自己位于杭州的蓝色钱江地块项目40%权益作价13.8亿元转让给绿城中国。

　　这两块地均是绿城在2007年高价拍得的地王。但2008年楼市低迷时，新江湾项目面临着一开发就亏损的尴尬境地。而绿城开发蓝色钱江项目又缺乏资金，因此，绿城中国当初以12.6亿元取得的新江湾城D1地块，不得不亏本出手转让给九龙仓，借以维持项目开发。

　　陆骑麟指出，绿城成本很大一部分都在激进拿地上，即使资金链到了迫不得已的时候，退掉几块地，负债压力也可以大大减轻。“绿城似乎并没有接受去年的教训。”

　　对于下半年是否会降价，裘剑平并没有向时代周报记者给出答复。而寿柏年在业绩发布会上曾表示，“下半年可能有更为严厉的调控政策出台，我们现在也不想再给自己定一个新的目标。我们只能告诉大家，我们可能要完不成(全年指标)。”

　　从财报数据来看，绿城已经做好调整的准备，动工目标已从年初的1100万平方米下调至960万平方米。据悉，绿城也正在探索设立房地产基金的可能性，今年下半年至明年上半年或有实质性的进展，而绿城将会参与基金管理，基金投资项目将为绿城拥有或管理项目。

　　但这毕竟是燃眉之急的解决方案，而不是把包袱处理掉的最好方式，宋会雍指出，“基金公司或其他合作伙伴进去之后，肯定是要有个好的回报，而不是仅仅把钱借给绿城用。即便是转手，不用绿城的名义降价，基金等也要考虑用怎样的速度、方式去卖，资本有报表和流动速度的需要，中间用什么形式，换什么花样并不重要。因此，价格可能才是解决问题的唯一方式。”

　　宋会雍说。“现在势头处于回暖，能否实现销售目标，接下来要看绿城的动作。除非宋卫平赌明年市场有个大的回暖，才不会降价。虽然他很爱赌，但不会到现在还看不明白。这次如果赌的话，肯定会死，最后肯定要卖项目，之前曾与九龙仓项目兑换，就做过这样的处理。”

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[住总万科回龙观地块]楼面价约6633元/平方米
搜狐焦点网 house.focus.cn
2010年09月10日
住总万科回龙观地块位于昌平区回龙观www.focus.cn，北京住总房地产开发有限责任公司与北京万科企业有限公司联合体以12.8亿竞得北京市昌平区回龙观1818-028地块二类居住用地。

该地块于9月3日招标出让图行天下，招标底价为10.351亿元，吸引了5家开发商投标。其中，以华远置业13.6亿元报价最高搜狗，其次为中国建筑和中建国际联合体报出的13.3亿元，北京万科和北京住总联合体报价12.8亿元天龙八部，北京金地报价10.4亿元，华融金辉和兴隆开发联合体报价11亿元。

资料显示焦点装修家居网，该地块土地面积87193平方米，其中代征地面积18276平方米。另该宗地要求配建10万平方米的限价商品住房，套型面积小于90平方米，销售限价为7800元/平方米，具体位置东至回龙观村规划一路，西至安宁庄西路，南至回龙观村中街，北至回龙观村规划三路。

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人算不如天算（健康丰盛之五）(2010-09-18 20:37:34)转载标签： 杂谈  
    渭河大淤，淹毁良田80万亩，一个小城被迫撤离。库内的水位在涨，库区的农民一批批挥泪踏上离乡背井之路。 苏联拥有在一般河流上梯级开发的丰富经验，但是在他们的版图上并没有黄河这样多泥沙的大河，由于对黄河流域生态环境及泥沙条件估计不足。仅仅一年半之后，水库就淤积了15亿吨泥沙。不仅三门峡到潼关的峡谷全淤了，而且在潼关以上渭河与北洛河的入黄口处也淤了“拦门沙”。渭河泥沙淤积直到距西安仅30多公里的耿镇附近。   三门峡赛段为大赛第三赛段，距离142.7公里。 经过3个多小时远征，澳大利亚弗莱尔队的坎普斯以3小时13分17秒的成绩第一个冲过位于洛阳的终点，夺得赛段冠军；德国纽特里什队的拉多奇拉紧随其后，位居第二；同处第一集团的亚美尼亚西克迪队车手科尔西普名列第三。中国万科队的刘浩排名第11，中国香港名将黄金宝第53个抵达终点。

    位于河南省西部的三门峡处于河南、山西、陕西三省交界处，历史悠久。相传渭河大淤，淹毁良田80万亩，一个小城被迫撤离。库内的水位在涨，库区的农民一批批挥泪踏上离乡背井之路。 苏联拥有在一般河流上梯级开发的丰富经验，但是在他们的版图上并没有黄河这样多泥沙的大河，由于对黄河流域生态环境及泥沙条件估计不足。仅仅一年半之后，水库就淤积了15亿吨泥沙。不仅三门峡到潼关的峡谷全淤了，而且在潼关以上渭河与北洛河的入黄口处也淤了“拦门沙”。渭河泥沙淤积直到距西安仅30多公里的耿镇附近。 4000多年前大禹治水，使神斧劈开砥柱山，形成“人门、神门、鬼门”三道峡谷，引滔滔黄河向东流去，三门峡即由此而得名，随着万里黄河第一坝——三门峡大坝的建设而闻名。

   1953年是我国第一个五年计划建设的第一年，根治黄河列入苏联援助的156个工程项目。经过苏中专家渭河大淤，淹毁良田80万亩，一个小城被迫撤离。库内的水位在涨，库区的农民一批批挥泪踏上离乡背井之路。 苏联拥有在一般河流上梯级开发的丰富经验，但是在他们的版图上并没有黄河这样多泥沙的大河，由于对黄河流域生态环境及泥沙条件估计不足。仅仅一年半之后，水库就淤积了15亿吨泥沙。不仅三门峡到潼关的峡谷全淤了，而且在潼关以上渭河与北洛河的入黄口处也淤了“拦门沙”。渭河泥沙淤积直到距西安仅30多公里的耿镇附近。 行程12000公里的黄河查勘渭河大淤，淹毁良田80万亩，一个小城被迫撤离。库内的水位在涨，库区的农民一批批挥泪踏上离乡背井之路。 苏联拥有在一般河流上梯级开发的丰富经验，但是在他们的版图上并没有黄河这样多泥沙的大河，由于对黄河流域生态环境及泥沙条件估计不足。仅仅一年半之后，水库就淤积了15亿吨泥沙。不仅三门峡到潼关的峡谷全淤了，而且在潼关以上渭河与北洛河的入黄口处也淤了“拦门沙”。渭河泥沙淤积直到距西安仅30多公里的耿镇附近。 选择了了三门峡坝址建造水库， 三门峡赛段为大赛第三赛段，距离142.7公里。 经过3个多小时远征，澳大利亚弗莱尔队的坎普斯以3小时13分17秒的成绩第一个冲过位于洛阳的终点，夺得赛段冠军；德国纽特里什队的拉多奇拉紧随其后，位居第二；同处第一集团的亚美尼亚西克迪队车手科尔西普名列第三。中国万科队的刘浩排名第11，中国香港名将黄金宝第53个抵达终点。位于河南省西部的三门峡处于河南、山西、陕西三省交界处，历史悠久。相传4000多年前大禹治水，使神斧劈开砥柱山，形成“人门、神门、鬼门”三道峡谷，引滔滔黄河向东流去，三门峡即由此而得名，随着万里黄河第一坝——三门峡大坝的建设而闻名。 1953年是我国第一个五年计划建设的第一年，根治黄河列入苏联援助的156个工程项目。经过苏中专家行程12000公综合解决防洪、灌溉、发电等各方面的问题。

渭河大淤，淹毁良田80万亩，一个小城被迫撤离。库内的水位在涨，库区的农民一批批挥泪踏上离乡背井之路。 苏联拥有在一般河流上梯级开发的丰富经验，但是在他们的版图上并没有黄河这样多泥沙的大河，由于对黄河流域生态环境及泥沙条件估计不足。仅仅一年半之后，水库就淤积了15亿吨泥沙。不仅三门峡到潼关的峡谷全淤了，而且在潼关以上渭河与北洛河的入黄口处也淤了“拦门沙”。渭河泥沙淤积直到距西安仅30多公里的耿镇附近。     1955年，水利部召集学者工程师讨论三门峡水电工程计划。会议上，清华大学水利系教授黄万里对此提出了不同的意见：大坝建成后，潼关以上流域会被淤积，并会不断向上游发展，到时不但不能发电，还要淹掉大片土地。黄万里公开表示反对三门峡大坝建设之后，刚进电力部水电总局工作的温善章也先后两次向国务院和水利部呈述《对三门峡水电站的意见》。温善章提出水位在335米、容量90亿立方米的低坝水库和滞洪排沙的方案。

里的黄河查勘选择了了三门峡坝址建造水库，综合解决防洪、灌溉、发电等各方面的问题。 1955年，水利部召集学者工程师讨论三门峡水电工程计划。会议上，清华大学水利系教授黄万里对此提出了不同的意见：大坝建成后，潼关以上流域会被淤积，并会不断向上游发展，到时不但不能发电，还要淹掉大片土地。黄万里公开表示反对三门峡大坝建设之后，刚进电力部水电总局工作的温善章也先后两次向国务院和水利部呈述《对三门峡水电站的意见》。温善章提出水位在335米、容量90亿立方米的低坝水库和滞洪排沙的方案。 1960年9月，三门峡大坝建成，高坝筑至340米，大坝下闸蓄水。工程总投资预算为13亿元，工程总结算时实际耗资达40亿元。对当时的中国来说，这相当于四十座武汉长江大桥的造价。是年，潼关以上    1960年9月，三门峡大坝建成，高坝筑至340米，大坝下闸蓄水。工程总投资预算为13亿元，工程总结算时实际耗资达40亿元。对当时的中国来说，这相当于四十座武汉长江大桥的造价。是年，潼关以上渭河大淤，淹毁良田80万亩，一个小城被迫撤离。库内的水位在涨，库区的农民一批批挥泪踏上离乡背井之路。

    苏联拥有在一般河流上梯级开发的丰富经验，但是在他们的版图上并没有黄河这样多泥沙的大河，由于对黄河流域生态环境及泥沙条件估计不足。仅仅一年半之后，水库就淤积了15亿吨泥沙。不仅三门峡到潼关的峡谷全淤了，而且在潼关以上渭河与北洛河的入黄口处也淤了“拦门沙”。渭河泥沙淤积直到距西安仅30多公里的耿镇附近。

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万科A(000002):和北京住总21亿再揽回龙观地块

    ■新京报
    继9月上旬中标昌平区回龙观一居住用地后, 昨天,北京万科和北京住总联手再
下一城, 以21.1亿元的总价竞得回龙观一旧村改造用地.该地块规划建筑面积36.46
万平米,加上此前中标的相邻地块19.3万平米的体量,万科和住总联合体在该区域开
发体量超过55万平米.
    流标土地再度入市变抢手
    昨天现场竞拍的回龙观旧村改造住宅及商业金融用地曾在8月中旬因竞标企业
不足三家而流标.在出让方式改成拍卖后, 该地块吸引了万科和住总联合体,上海绿
地,北京华远和东亚新华地产四家品牌房企竞价.在现场竞价起始价确定为15.3亿元
后,万科和住总联合体,东亚新华地产,北京华远和绿地先后举牌应价.当报价达到20
亿元后,仅剩万科和住总联合体与绿地短兵相接.最终,万科和北京住总联合体胜出.
    记者从参与竞价的房企方面了解到, 该地块36.46万平米的体量中,包括10万平
米的商业回购面积, 回购价为3500元/平米.而在开发商看来,由于回购价格太低,计
算成交楼面价就需要完全扣除10万平米.而以最后成交价计算, 楼面价折合7974元/
平米, "略低于万科拿下相邻地块的楼面价,"有业内人士现场表示,考虑到万科此前
拿下的回龙观地块包括10万平米的保障房,商品房楼面价应在9000元/平米左右.
    拍卖预设竞价上限
    和往日现场竞价可以由开发商自主报价不同, 昨天竞价一开始,拍卖师就表示,
不允许开发商直接报价, 而只能按照设定的竞价阶梯逐次应价.对此,在直播视频前
观摩的北京某国字号房企相关人士对记者表示, 此举意在控制地价,"开发商直接叫
价,政府就不好控制了."
    政府控制地价并非这一招.据参与竞价开发商透露, 此次竞价,政府还预先设定
了上限.一旦开发商报价"冒顶", 政府将停止竞价,并在预设价格的基础上由开发商
来竞购配建公租房面积.最终, 由于开发商报价未达到预设上限,该地块直接由竞价
定归属,也无须再配建公租房.

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):副总裁肖莉,住宅开发为主的战略方向不变

    ■中国房地产报
    中国房地产报:万科一直以高度专业化来坚持自己的住宅规模扩张,这种模式是
保证万科规模扩张的战略方向
    肖莉:专业化的意义在于,万科要专注于做自己擅长的事情,而不能见猎心喜,轻
易转移企业的主营业务方向.万科看好中国住宅市场的前景, 并相信,随着市场竞争
的日益激烈,专业能力的重要性会日益凸出.
    中国房地产报:从现在万科在商业地产的动作来看,万科显然对目前这种单一的
住宅开发已有了新的思考, 请问这是否意味着万科对自己多年来的这种坚持开始动
摇目前商业地产与住宅开发是个怎样的比例
    肖莉:做商业地产并不意味着万科对自身的定位发生了变化,万科仍然会坚持以
住宅开发为主的方向.过去, 万科开发的住宅项目中,本身已经包含有相当规模的商
业配套,因此商业地产对于万科来说,并不是完全崭新的领域.只是近年来,随着城市
发展和人们居住质量的提升, 无论是从提升客户的居住品质,小区价值,还是从项目
获取的角度来看,市场对企业在商业地产开发能力上的要求都在提升.作为城市主流
住宅开发商,万科无疑需要顺应这一趋势.
    目前万科的产品中商业地产的比例不大,公司会在逐步积累经验的基础上,循序
渐进地推动.
    中国房地产报:万科提出的住宅工业化的行业梦想, 在实践与推行过程中,万科
的经验是什么
    肖莉:工厂化生产能提升效率,提高质量,生产过程更节能环保,这诸多优点已经
在多个国家得到了验证.工厂化不仅代表了行业未来发展的方向,而且它所具备的标
准化生产,大规模复制,减少现场施工人员以及提高项目周转率等方面的特征将有助
于使万科突破规模发展的瓶颈,它是万科长期战略中的重要组成部分.
    中国房地产报:从目前的房地产行业的发展现状来看,万科的这种模式既有上升
的空间, 同时也不可避免地存在上升的阻力,为了适应新的市场格局与政策氛围,万
科模式有没可能做出一些调整和改进
    肖莉:"和城市共同发展"是万科始终要把握的原则.历史上, 正因为万科能始终
紧随城市发展的脚步,才造就了万科今天的地位.
    在不同的发展阶段, 城市的发展和住宅市场需求会呈现出不同的特点.例如,近
年来我们注意到, 中国的老年人口正在迅速增加.对退出忙碌工作,开始颐养天年的
人们来说, 是否依然居住在拥挤的都市,是一个可以重新考虑的选择.而随着基本物
质需求得到满足,领略更多风景,甚至只是为了暂且远离城市的喧嚣正日益成为大众
的需求.养老住宅,旅游度假物业等细分市场正在逐渐成型.
    基于这些需要,万科会在继续坚持主流住宅开发的业务模式基础上,尝试符合居
住形式多元化方向的更多领域.例如,公司会结合城市人口结构变化和居住需求日益
多样化的趋势,关注健康养老住宅和度假物业等新兴的住宅领域.

meng-h

港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司报道：万科Ａ(000002)大手笔赠送促销高端别墅
　　万科翡翠别墅二期新房源于8月29日开盘，主推西侧24栋精装独栋别墅，目前已销售过半。
　　该项目销售总建筑面积达4700余平方米，总金额逾3.47亿元，均价约每平米72000元。2009年底，翡翠别墅二期推出"辛格之蓝"、"百老汇之梦"示范样板间，进入大众视野。
　　在该项目的营销上，万科采取了大手笔赠送促销手段。除了精装增值服务外，另外赠送300-800平米的精装花园、200-300平米的地下室，以及4个车库等。

【出处】上海证券报

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房企海外融资近千亿 高息举债对赌人民币升值
http://www.sina.com.cn  2010年09月30日 00:06  21世纪经济报道

　　张晓玲

　　内地楼市调控收紧，房企加快了海外融资的步伐。调控新政出台当月，便有7家房企进行了超过百亿港元的海外融资。而随着调控进一步深入，A股上市房企千亿融资计划搁浅，房企内地资金通道基本关闭，房企借发债、票据融资、基金、信托计划等方式，频频进行海外融资。据本报记者不完全统计，年内房企海外融资总额已达近千亿港元，远超过去3年房企年均融资金额。

　　由于人民币升值预期强烈，很多房企寄望海外融资高息成本得以稀释，在当前中美胶着人民币升值、楼市调控深入持续的背景下，这不啻为一场豪赌。

　　年内海外融资近千亿

　　9月28日，央企地产商方兴地产发布公告，公司拟发行5亿美元、于2015年到期的长期次级可换股证券，发行的可换股证券本金总额最多为6亿美元，预计净收益5.91亿美元，这是方兴2010年以来的第一次融资。

　　中国指数研究院9月27日发布的报告指出，房地产企业获取贷款难度加大，再融资全面收紧，房企开始加速多元化融资途径，其中，发行海外债券、票据及信托、基金等融资方式受到广泛应用。

　　据商务部统计，2010年1-7月，利用外资进行房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为302亿元，同比上涨近11%。自2009年5 月起，房地产开发资金来源中的外资资金同比增幅一直是负数，而从今年6月起，外资资金的同比增幅开始转正，并迅速增长。仅6月利用外资的资金额就达 80.91亿元，超过了4、5月份的总和。

　　一些在港上市的开发商通过发债筹集大量资金。统计显示，龙湖地产、远洋地产等相继推出海外融资计划，均以数十亿港元计。4月份，就有恒大地产、碧桂园等7家房企宣布在香港发行优先票据。

　　另外一些未在香港上市的地产公司，则通过股权基金的形式吸引外资，如金地集团今年4月份与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元。

　　今年以来，包括摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多外资，均以不同形式对我国房地产追加投资。

　　据不完全统计，今年以来，房企海外融资超过900亿港元，远超过去3年的平均水平。数据显示，2007、2008和2009年，上市房企在二级市场再融资金额分别为439.03亿元、743.39亿元和615.2亿元。

　　高息负债下的对赌

　　房企海外融资代价十分高昂。从发债的利率看，今年房企发债利率区间已从8%-9%上升至13%-14%。

　　4月14日，恒大地产发行6亿美元优先票据，13%利率达当时最高；4月22日佳兆业创造了13.5%的息率纪录；5月5日，在香港上市的内地房企海外融资纪录再次被打破，花样年集团(1777.HK)宣布发行本金总额为1.2亿美元的担保优先票据，2015年5月到期，票面利率高达14%。

　　业内人士指出，发行高息债券虽然筹得了资金，但高额的利息支付比率也相应吞噬了企业的部分利润，加大了债务的成本和风险。

　　中国房地产指数研究院分析师杨奕认为，13%-14%的融资利率当时是偏高的，但在当前内地普遍收紧房企融资的情势下，现在的地产业融资成本已经达到这种水平。在房地产信托市场和民间借贷市场，地产融资利率已分别高达18%和25%左右。

　　然而，大部房企业似乎不认同高息举债的说法。

　　某房地产资深业内人士向记者表示，“海外融资成本实际并不高”，海外融资的是美元，目前我国人民币升值的预期很大，虽然有些海外融资的利率超过 10%，甚至达到14%，但如果人民币每年能升值1%或百分之一点几，五年期债对冲掉人民币升值的部分后，成本和国内融资的成本基本持平。

　　该人士还透露，国内融资的钱不能用作买地，只能用作项目建设，但海外融资的用途不受限制，范围很广，尤其是已在境外上市的房企，资金通路较多，不会受到太大影响。

　　在一些观察人士看来，这是一场对赌。

　　“企业之所以愿意高息发债，是对人民币升值的良好预期，如果人民币不升值或者没有预期的那么快，融资成本就提高了。”北科大经济管理学院教授赵晓说，国内房地产市场发展格局在变化，暴利时代结束的可能性很大，房企的成本越大风险也就越大。

　　由于中国存在资金管制，在境外融到的钱如何进入国内存在很多障碍。“通道是存在的，但有一些障碍，障碍越多，融资的成本就越大。”

　　广发证券分析师沈爱卿指出，目前市场因调控成交量下滑很厉害，销售回款比较慢，房企经营状况日益下滑，对债务利息议价能力也不断下降，从而陷入举新债还旧债，债务利息成本越来越高的恶性循环，最后高昂的融资成本就成了压倒房企的一座大山。

　　华高莱斯国际地产(北京)有限公司副总经理公衍奎则表示，短期而言，内地的房地产市场仍充斥着不明朗因素，高息举债蕴藏着巨大的风险；且在优先票据的协议中，大多数条件对举债者来说都比较苛刻。因此，让利回款，才能熨平高息举债带来的高风险。