万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司报道：万科Ａ(000002)24.42亿元中标广州一居住地块
    根据11月22日发布的广州市国有建设用地使用权出让结果，深圳市万科房地产有限公司以24.42亿元中标广州开发区KXCD-E2地块。
　　资料显示，该地块采取招标出让方式。地块位于广州开发区科学城彩虹一路以南、伴河路东北侧、绿榕路以西，土地面积177588平方米，容积率为2.5，建筑密度≤30%，为其他普通商品住房用地。
　　根据出让要求，该地块中标人自签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起计，必须在6个月内动工建设，36个月内完成开发建设。
　　业内人士指出，从2007年下半年以来，万科买地态度审慎，这也使得该公司在广州3年来收获甚微。此番获得开发区17万平方米土地，将大大缓解其在广州的土地储备之"荒"。

【出处】中国资本证券网

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有形之手挥舞 北京楼市失真
作者：
来源：21世纪经济报道　　2010-11-25 08:35:00
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财经时评：

    * 电动车推广须破“死循环”
    * 中证报社评：严打内幕交易 铲除市场毒瘤
    * 通胀趋势可控
    * 不理财就成“负翁”
    * 钱难借 货难存

　　核心提示：“北京房地产交易管理网从上个月中旬开始就已经查不到房价的历史数据，用意很明显。”历史被隐藏，人们就一定会对现实表示认同？这是种可怕的逻辑。

　　华远地产再次在土地市场上铩羽而归。尽管以最高价竞逐，但华远还是未能获得北京昌平两块限价地的开发资格。

　　早在今年7月16日，北京市昌平区小汤山和通州区马驹桥镇两宗地块的竞拍中，虽然华远地产分别报出了4.9219亿和11.397亿的全场最高价，较底价平均高出一倍，但最终还是在综合评定中败下阵来。而在8月11日，华远地产与另外7家房企竞拍通州宋庄镇地块时改变了出价方式，投出了最低价 9.98亿，结果仍然落败。11月24日，通州梨园镇砖厂村居住地块竞标，华远地产联手另一家企业再次报出17.8亿的最高价，高出第二名2.2亿。

　　无论怎样努力，似乎都无法改写华远地产自2001年起就没有在公开市场上拿到过一块土地的事实。

　　愤懑的华远地产董事长任志强11月19日在博客上留下这样的文字，“‘价高者得’不得不被迫退居二线，为防止拿到天价地后被上级约谈，政府修改了土地的出让办法，也再一次将腐败延伸到土地出让之前。”

　　但在中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌眼里，华远地产拿地未果，更多是企业自身实力的原因，但一个不争的事实是，为了调控房价，北京市越来越多地采用行政调控。“这也是不得已为之的办法，如果市场化手段管用，何必还要用行政手段呢？”顾云昌对本报记者说。

　　暗标时代的“高价地”

　　今年2月中旬，北京首尝土地暗标出让方式。龙湖旗下子公司北京通瑞万华置业有限公司以45.4亿元摘得朝阳区常营居住区三期项目，楼面价 9807元/平方米。暗标出让，是指多家竞标者在未知竞争对手报价、方案等信息的情况下同时投标，然后在同一时间统一开标，方案最好或价格最高者得到土地。

　　3月17日，北京市国土资源局副局长曾赞荣在接受本报记者采访时表示，还要继续评估暗标出让带来的影响。“两会”过后，北京市一日诞生三块“地王”，令北京市国土资源局背负了沉重的舆论压力。恰是彼时，北京房价再度快速上扬。业界认为，与高价地的诞生有直接关系，高价地抬高了房价上涨的预期。自此以后，暗标出让的方式被频频使用。

　　从今年前11个月的表现来看，北京市地价并未因此大幅下降。根据北京市土地整理储备中心的公开数据统计，截至11月23日，今年北京通过招标和挂牌的方式共出让了203宗土地，建筑规模2137.37万平方米；其中住宅用地和包含住宅用地的地块有52宗，建筑规模875.44万平方米，土地出让金达722.76亿元，平均楼面地价为8255.96元/平方米。而去年全年，北京市通过招、拍、挂方式成交的各类土地有247宗，成交额为928亿元，住宅楼面地价仅为平均6189元/平方米。

　　从近期的土地拍卖来看，即使采用暗标出让，依旧是价高者得成为主流。截至11月23日，北京市土地整理储备中心显示，11月，北京已成交11块住宅用地。其中包括旧宫东站4号地、唐家岭地块等8宗块地都是采用综合评标的招标出让方式。8宗地块有6宗地块最终由报价最高的企业竞得。

　　金科北京营销总监许深对本报记者表示，对于所有外地企业来说，在北京市场拿地已经变得异常艰难，要么砸重金在土地市场上和其它企业血拼，要么走股权合作之路。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，如若仍然保持以往普通的招拍挂方式出让土地，土地市场的调控效果可能不会很明显，未来政府土地出让或将从以往的竞价出让过渡到目前的限价出让为主。

　　最强烈的价格管控

　　除了对土地市场加以调控外，开发商也遭遇了强烈的价格管控。“项目里有个楼王想卖5万，但去领预售证时建委就是拖着不批，最近我们还在反复沟通中。”一位不愿透露姓名的开发商告诉本报记者。不只一个开发商有如此遭遇，如果项目定价高出一定幅度，则会被建委缓发销售证，调低价格才有可能被放行。

　　“开发商遭遇的是双重夹击，”海航置业销售总监高翔宇对本报记者说。所谓双重夹击是指，要么主动降价早日领取销售证，要么晚开盘，晚拿证。但12月1日开始实行预售资金监管的政策，逼迫开发商须早日销售。

　　但并非所有的项目都会乖乖就范。一个售价为每平方米7万以上，并早前就领到销售证的项目销售总监向本报记者表示，不会轻易降价。北京虎杰投资首席分析师张寅对本报记者说，当前捂地的都是大开发商，捂盘的都是小开发商，近三年来，小开发商一直处于缺钱的状态，但一旦项目结案，可能面临着永远退出历史舞台的局面。

　　当前开发商的心态亦很矛盾。一方面，已出台的各种调控措施，对市场带来了冲击；另一方面，众多开发商都判断，仍有大量需求存在，且别墅用地等一些优质资源更趋稀缺。

　　许深对本报记者表示，在金科王府别墅项目的前期蓄客过程中，由于限购令的存在，且许多客户并不知何时松绑，可以发现客户对唯一的购房机会变得十分谨慎，此时产品显得特别重要。许深认为，对于许多项目来说，并不是降价就能够解决销售问题，即使再降，也还是有许多人买不起。

　　“在高房价面前，人们更多的是无奈，似乎已经接受了现实，不相信宏观调控会令房价下降。有些区域在降价，有些项目不降反涨。”张寅说。

　　北京是否已经完成了国务院遏制部分城市房价过快上涨的目标？顾云昌认为，从涨幅上来看，北京除了9月房价涨幅上升，10月环比已经下降。从这个角度来看，似乎已经达到了国务院制定的目标。

　　亦有业内人士指出，北京当前的房价处于失真状态。“北京房地产交易管理网从上个月中旬开始就已经查不到房价的历史数据，用意很明显。”张寅说。即使最终的统计数据表面上有所下降，也未必能反映真实的状况。“你无法从一个数字看到，一个楼盘对比它之前究竟涨了多少。”张寅说。

　　历史记录被抹去或隐藏，难道人们就一定会对现实表示认同？这是一种可怕的逻辑。

　　居高不下的成本

　　顾云昌认为，解决价格矛盾的唯一办法是增加土地供给，尤其是加大保障房供给，但北京前几年都没有完成供地计划。

　　统计显示，今年1-9月，北京市住宅用地供应1811公顷，完成计划72%。不过，住宅用地供应中，优先满足保障性住房用地，商品房只供应了 548公顷，仅完成全年计划供应量的44%。由于10月份没有商品房用地供应，土地供应的压力集中在今年最后的两个月，土地供应量将达到全年供应量的 56%。

　　任志强一直担心，保障房用地的供应挤压了商品房的供应，从而再度造成有效供给不足。事实似乎正在朝他预期的方向发展。另一个尴尬的局面是，保障房的建设必然会推高商品房的购房成本。“现在许多项目都要求配建保障房，表面上，建设保障房的钱是由政府或是开发商出的，实际上，则是由商品房的购房者出的，羊毛出在羊身上。”一位不愿透露姓名的分析人士如是说。

　　他指出，明年开始，北京市依然有庞大的保障房建设计划和庞大的基础设施建设计划。从政府收入管理看，土地出让金收入是纳入基金预算管理的，收入一旦取得，必须专款专用，不能用于非指定用途。2009年，北京全市土地出让金收入完成494亿元(含国有土地收益基金和农业土地开发资金)，按规定只能专门用于弥补土地储备前期成本、投入保障性住房建设、安排市政基础设施投资等支出。

　　至2010年11月23日，北京市土地出让金收入已超千亿元，但庞大的支出计划也预示着北京不可能改变“卖地生财”的地方财政模式。近日在第五届北京·香港经济合作研讨洽谈会上，北京市副市长张茅表示，未来的5年里，北京准备投资1800亿元，用于142个基础设施建设项目。

　　“土地出让成本，早已被转嫁到购房者的购房支出中。这也意味着，当前买房，购房者不仅要承担保障房的资金，或许也意味着是大家在集体修一条条地铁、公路。今年北京市出让地块大多在远郊区域，而地铁等基础设施建设达到了史无前例的速度，加之居高不下的拆迁成本，房价不可能降。”上述分析人士说。

　　但保障房仅能解决一部分当地中低收入居民的居住问题，其他居民仍须购买商品房。在这种成本模式的推动下，降低房价似成幻觉。

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房企大洗牌：万科平均10天吞并1家地产公司
http://www.sina.com.cn  2010年11月26日 09:54  理财一周报
房企大洗牌：万科平均10天吞并1家地产公司
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　　首先被吞并的是负债率高、资金实力欠缺的中小地产商，大型房企拥有多元融资渠道将在竞争中显露优势

　　理财一周报记者/裴浩慈

　　形势不饶人，时间不等人。在资金密集型的行业里，钱，是最终比拼的武器。正可谓，有钱的开发商冷静等待出击，没钱的开发商急得坐不住。兼并和被兼并，都是迟早的事。

　　大佬万科并购动作频繁

　　民营地产大佬万科一直是对形势十分敏感。这一回，手头不差钱的万科在低迷的市场环境下，又开始酝酿收购的计划。目前的深圳万科就正在与深圳市建设集团有限公司谈判股权收购计划——10月25日晚万科表示对于收购建设集团第一、第三大股东欲转让的共计71%的股权存在兴趣，报价8.32亿元。

　　万科收购的行动可谓相当密集，就在万科收购深圳城建消息出来的同月，万科就已与中信地产就北京CBD赢嘉中心签署战略合作协议，以11.5亿元拿下了赢嘉中心。这些只是万科今年以来20多起收购中的一小部分。中报显示，今年上半年，万科在全国范围内已完成了17起收购，合同金额8亿多元。

　　尽管目前不少开发商因缺钱而焦头烂额，但从频繁的收购动作来看，万科在资金方面并不愁，可以说，它是心有余且力也足。万科前三季度累计实现销售面积601万平方米，销售金额714亿元，分别比2009年同期增长18%和55%。万科今年第三季度实现营业收入56亿元，同比减少27%，实现净利润 4.6亿元，同比增长6%。

　　在市场低迷的背景下，万科的成绩已经实属难得，“万科收购力度的增加，和形势背景不无关系，当遇到市场不好的时候其并购力度就会比较大。相比于其他大的开发商，民营万科更加市场化一些。”万联证券地产分析师黄鹏这样告诉理财一周报记者。

　　事实上，四处并购对于2005年后的万科而言就像家常便饭。

　　根据《经济观察报》的统计数据显示，2005年万科收购了13家公司。2006年，万科收购了22家公司，以23.8亿元收购款，获得公允价值为14亿元的净资产；2007年，万科收购的公司高达27家，以18.7亿元的收购款，获得公允价值21亿元的净资产。在万科2007年新增项目的总规划建筑面积中，41%是通过收购公司或合作方式取得的。

　　2008年，万科收购了18家公司，合计投资金额近30亿元。最大的一单是以7.1亿元购买了沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司70%的股权，取得沈阳金域蓝湾项目土地。在光景非常好而拿地十分困难的2009年，万科的收购行动进一步升级，这一年万科以近18亿元的代价收购了27家公司，最重量级的是于2009年12月31日，以现金对价人民币56775万元收购了上海庞智投资管理有限公司65%的股权。

　　进入2010年，万科的步伐进一步加速，2010年的中报显示，在2010年上半年，万科共收购了17家公司，平均每10天就消灭一家地产公司。

　　万科为何如此青睐这一途径？除了“捡了便宜”，锁定对方资产也是缘由之一。从万科的收购对象来看，地产公司、地产公司下面的项目公司，或像赢嘉中心的此类房地产项目的都包括其中。即使并不是直接收购房地产的项目，对于公司的收购和项目公司的收购，其吸引的地方正是目标收购公司旗下的土地或项目资源。例如这一次的收购目标公司深圳城建，其不仅拥有国家房屋工程施工总承包特级资质，更重要的是，其还拥有众多土地和项目。

　　一名曾经在万科工作过的人士告诉记者，万科之前曾经在收购并购上吃过亏。上世纪90年代的时候法律还不够规范，公司本身也缺乏经验，有些被收购的目标公司里面藏了什么债务并没有得以查清，因此也发生过一些纠纷。后来，万科开始独立经营——自己开发自己销售，但是到了上世纪90年代末，拿地变得很难，集团就又重新考虑和别的公司合作。

　　上世纪90年代末的时候，当时万科的机制不是很灵活，拿一块地的时间比较长，要做很多可行性报告，并需经过不断论证，在任何地方拿地都要通过在深圳总部的董事会决策，但往往等董事会同意后，很多地已经被本地公司拿走了；另外，当一听到万科要来拿地，当地也会把土地价格抬高。所以当时万科拿不过人家，因为动作慢。

　　于是，万科应势而变，调整战略，重新又重视收购并购的方式。每个收购案子用的方式都不一样，谈判中涉及的股权结构、比例等条件会根据企业本身的规划而不同。如果企业的战略布局是想尽快地要进入某座城市，这一起并购的目的主要是为了让公司在这座城市布个点、迅速地来占位，那么公司期望的利润率可能就不会很高，在管理上也会有退让，谈判条件总体松动一点。但如果所要收购的项目，按照企业的战略规划是想打造成当地的标杆项目，那在收购过程中，就会相对严格。

　　万科依靠并购方式布局全国，规模扩张的强势从具体的数字中就得到了最有力的证明。根据今年万科中报，万科在15个城市的占有率排名较2009年上升，其中，在北京、天津、青岛等城市的排名升至市场第一，在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等城市继续保持市场占有率第一的位置。作为进入二、三线城市的手段之一，并购加速了万科对这些城市的布局，通过并购等方式，万科今年新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市。

　　此前万科董事长王石就曾放言：万科作为国内市场占有率最高的公司，应该在2014年将市场占有率提高到4%。同时，万科积极的收购动作也在不断为万科的存货量的攀升而贡献力量。根据万科第三季度报，目前万科存货达1231.96亿元。

　　然而，收购虽然在很多时候能够低价曲线获得土地或房地产项目，但随之而来也有相应的风险和摩擦。上述曾经在万科工作过的人士补充道，“除了提到的收购中财务金融方面的风险，还有诸如文化差异、经营管理理念相异、人员结构调整等方面所要面临的摩擦。”

　　信达地产整卖地产项目回流资金

　　与万科收购潮对比的是，不少地产公司或拥有地产业务或项目的公司则在当前环境下急于转让旗下地产资产。以信达资产管理公司为例，该公司唯一的地产运作平台信达地产，近日计划通过全资子公司上海立人资产管理有限公司出让8个房地产项目，合计转让参考价格约2.9亿元。

　　这8个房地产项目分别为天津翠泽园别墅、沈阳东宇大厦、深圳银荔大厦、青岛世纪大厦、福州鼓屏路办公楼、大连博览大酒店、成都蜀都大厦、长春吉隆坡大酒店。权利人上海立人资产管理有限公司表示，上述各房地产项目均计划以整体转让方式进行，单个项目价格在810万元至3010.52万元之间。

　　据悉，上述房地产项目均属于抵押给银行的不良资产，为尽快回笼资金，信达资产计划在年底前后将这部分资产处理掉。

　　这家上市地产公司的背景事实上具备一些特殊性。信达地产的大股东中国信达资产管理公司是财政部下属的一家专门收购和处理不良资产的大型央企，拥有金融和央企双重背景的信达地产，自然拥有不少优惠和优势。由于公司大股东信达资产具有收购不良资产的资格，在收购托管过程中，土地资源常称为标的，因此信达地产可以拥有以低价获取土地资源的优势。

　　同时，它不仅通过大股东低价拿地，其惯用的股权收购方式布局多座二线城市，其中多个项目集中在江浙、青岛经济发达地区。最近的一次消息出自今年1月的公司公告，公司以10亿元收购了沈阳穗港房地产投资开发有限公司100%股权。

　　目前信达资产旗下有12家子公司，虽然资源广泛充足，但业内人士也有这样的担忧：这些子地产公司目前还处于各自为战的状态，缺乏统一管理和规划，这些将会影响信达地产作为一家上市公司的发展。而信达地产董事会办公室工作人员也曾表示正在研究对旗下10家地产公司组织架构等方面进行调整，从而改变旗下公司各自为战的局面。

　　而此次将这些分布在各城市的不良资产统一处理，也可从中看出信达地产统一管理的决心。湘财证券认为，公司在此之前终止对于出租物业的注入，说明公司逐渐认识到市场化对于公司的重要性。接下来公司应该积极抛弃一些具有瑕疵的资产，这对公司实现市场化的快速周转具有好处。

　　信达地产固然是出自自身整合需要而停止出租物业的注入、抛弃具有瑕疵的不良资产，这些做法来自公司个体的发展需求，但另一方面，“尽快回笼资金”的目的却是很多房企共同所追求的结果。

　　房企大鱼吃小鱼局面不可避免

　　开发商的资金关真的越来越难过了吗？显而易见。

　　在最近的一个月内，央行已经两次调整存款准备金率、一次加息，货币政策似乎开始步入紧缩通道，加上调控压力下，传统的融资渠道几近关闭，房地产企业现金回笼压力与日俱增。

　　清科研究中心分析师徐卫卿认为，加息的出炉是对市场心理预期最后一道防线的冲击。从买房角度来说，加息将增加购房人的贷款成本，购买能力和欲望也将受到压制，购房人将继续观望，一定程度上抑制市场的成交；其次，贷款利率的提高大大增加购买二套房的成本，投资投机性需求将进一步被抑制。而对房地产企业而言，加息抬高了房企信贷门槛，现金流不稳、重度依靠银行信贷开发的房地产商将面临淘汰。

　　在这样的形势下，避免不了大浪淘沙、大鱼吃小鱼的局面。有这样一组数据清晰地表明资金密集型的房地产行业正在加速洗牌——今年上半年，中国市场完成了238起并购案例，其中能源及矿产与房地产行业的并购活动最为活跃，各完成30起并购案例，占比均为12.6%；到了今年第三季度，市场在第三季度内完成的118起并购案中房地产依然雄踞第一，达20起，涉及金额5.8亿美元。在一半时间内完成了上半年66%以上的并购案例数量，房地产行业洗牌正在愈演愈烈。

　　这其中，首先被吞并的便是负债率高、资金实力欠缺的一些中小地产商，而实力雄厚的大型房企，拥有多元融资渠道的它们将在竞争中逐渐显露优势，在一步步的并购交易中成为超大型房企也或未可知。21世纪不动产市场总监林蕾认为，资金实力是房地产行业竞争和可持续发展的首要因素，能否以多元化方式获取土地则是房地产企业未来发展的关键。加息后，货币资金充裕的大型房企将获得更多的要素资源。因此，国内房地产行业的新格局的行程在所难免。

　　房企借并购低成本曲线拿地

　　理财一周报记者/裴浩慈

　　房企并购的核心资源正是土地或地产项目。这在僧多粥少的土地市场背景下，是一种二级市场土地转让的形式。

　　房地产行业并购的动力之一，就是通过增加土地储备而为企业战略发展做好准备。然而由于在一级市场获取土地的难度越来越大，因此严峻的现实促使不少开发商把目光转向土地的二级市场。

　　业内人士曾经总结过房地产行业收购项目公司优势，首先，收购项目公司的相关手续相对简化。房地产项目公司收购采用通过股权收购来实现，只要双方签订股权转让协议，并按规定办理股权转让的变更登记手续收购方就能够实现对整个项目的控制。第二也降低了收购成本，业内常说的曲线低价拿地，不仅包括收购金额上可能“占便宜”，也是由于通过收购交易规避了土地使用权、房地产项目或者在建工程转让等方式需要缴纳一定比例的契税和相关交易手续费。房地产项目的标的都较高，这些费用并不是一笔小数目。从而，收购房地产项目公司方式可以有效降低收购成本。最后，收购一家项目公司，由于该公司已经成立并有一定基础和经验，可加快发展速度。而新设立一家房地产开发公司，手续繁琐，要花费相当长的时间。

　　虽然房地产项目收购拥有明显的优点，但是背后的风险也不能忽略。在房地产项目公司收购中，债务风险难以控制，是项目公司收购最大的不利之处。如项目是否存在对外担保，以及项目是否对外签有已构成违约的合同等等。因此，在房地产项目公司股权转让中，为了清楚地判断股权的价值，股权受让方必须对房地产项目公司的资产有充分的了解。除了了解目标房地产公司的有形资产和负债，还必须判断目标公司是否存在债务。

　　一些并购活动因为事先对被并购对象的盈利状况、资产质量(包括有形资产的可用性、无形资产的真实性、债权的有效)等缺乏深入了解，没有发现隐瞒的债务、诉讼纠纷、资产潜在问题等关键情况，而在实施后落入陷阱。即使成功并购后，还可能经历管理、企业文化和经营上的风险。

　　因此，房地产间的并购并不是人人都能参与的竞争游戏，是对房企资金能力、技术能力、管理能力的全方位考验，否则将可能陷入低成本扩张的陷阱。

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百亿公租房基金起锚(1)
贾华杰 宋尧
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2010-11-26 00:32
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经济观察报 记者 贾华杰 宋尧 11 月16日，公租房投资基金第一次筹备会议，包括全国工商联房地产商会会长聂梅生、华远地产董事长任志强、建银精瑞董事长李晓东、盛世神州投资董事长张民耕以及复地集团执行总裁张春华在内的多位地产界人士与会，一项令地方政府愿意接受、房地产资金投入无政策风险、低收入者安居有望的大型投资安排，由此展开洽淡。

任志强说，公租房投资基金的主要功能就是要帮助解决地方政府在保障房建设中的资金缺口。全国工商联房地产商会会长聂梅生说，千万不要给政府部门留下房地产商借此圈钱的印象。

这个由全国工商联房地产商会牵头组建的公租房投资基金，初期计划筹集100亿元，执行机构为商会发起的精瑞基金。

成立于2004年1月的精瑞基金，在深圳、秦皇岛等地参与了商品房项目的建造，但始终没有成为一个在业内占据主流地位的投资机构。但是公租房基金的倡议，让该基金创始人聂梅生、李晓东颇感快意。被挤压的地产资金投资空间以及地方政府完成保障房的行政压力，正需要一个桥梁连结起来。

时下，建银精瑞已经对基金的募集运作、退出方式以及其他方面做了详细的设计和分析。方案已经由全国工商联房地产商会上报全国工商联并抄报国家发改委、住建部等。

而建银精瑞董事长、全国工商联房地产商会副会长李晓东的计划是，即便现在REITs政策没有出来，公租房基金还是要先上马再说。在他看来，预期利润实在可观。

好时机

11月16日首次筹备会议临近结束时，聂梅生说，我还是挺乐观的，建银精瑞公司公共租赁房这样一个建议，要马上报给各个主管部门了，要尽快运作起来。

李晓东说，经过多次研讨，形成了设立方案，并已完成政策、财务、模式的论证，拟采取股份公司制，由建银精瑞及有兴趣参与保障房建设的开发商作为基金的发起人与基石投资人，向不超过200个机构和民间资本为主的社会合格投资者募集人民币100亿—300亿元。按照现行公司法的规定，设立股份公司应当有2人以上200人以下为发起人。建银精瑞执行副总裁姜硕说，我们还希望能够引进保险资金。

公租房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，由政府或公共机构所有，用低于市场的价格或者承租者承受得起的价格，向新就业职工出租。

从宏观政策上来看，从2011年起，无论是中央还是地方，保障性住房的工作重点都转移到了公租房建设上来，北京计划在“十二五”期间，把公租房在保障房中的占比提高到60%左右。

对此，任志强评价到：“北京市终于认识到，建产权性质的保障房是财政背不起的，建多少都不够。”

李晓东计划，在未来3年的时间内，在全国各地与地方政府合作，投资建设近千万平方米的公共租赁住房，及时补充各级政府的资金缺口。

另一方面，一段时间以来，相关部委相继出台有关公共租赁住房建设的优惠政策，11月16日，财政部、国家发展改革委、住房和城乡建设部联合下发的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》就提到，允许各地利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房。

在此之前，9月底，国土资源部、住房和城乡建设部所发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》和财政部所发的《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》则分别从用地以及税收优惠方面利好公租房建设。

财政部的文件更是指出，要对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税，政策自2010年9月27日起执行，执行期限暂定三年。

各个部委《关于加快发展公租房公共租赁住房的指导意见》已经下来了。在任志强认为，“如果按照这个执行的话，我认为力度是很大的，只有25%企业所得税，其他的都已经免了。这点税你们就不要想着逃了。”
预期的高收益

李晓东说，公租房基金方案是按照租金和地价联动的方式来运作的，我们预计的公租房的租金水平在市场租金的60%—80%。

在房地产商会上报给主管部门的方案中，李晓东按照市场化租金水平的67.7%计算，预计的年盈利区间在5%—18%。实际上，这样的盈利区间仍属于保守的估计，如果REITs政策出台，公租房基金内部测算的年化收益率为28%左右。

此外，根据最终退出方式的不同，测算的回报率也有所不同。李晓东说，有三种退出模式：一个是政府回购，一个是市场出售，一个是REITs退出。如果说政府回购的话，基金退出的时候，政府按照自有投资基金3%的年利率回购，算上政府的财政贴息，收益率也很可能高于8%。

而按照惯例，如果收益率超过8%，精瑞的公租房基金就可以为管理人员提取净利润的10%，作为管理奖励。

实际上，李晓东的方案中还隐藏了一份最重要的收益，就是15%公建部分。这部分商业物业的出租收入则是成熟 REITs的主要收益来源，以在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入。

李晓东笑说：“公建部分的收益可以跟投资人说，但不会跟官员说。不然，他们会觉得你的收益太高了。”

与政府搭伙

聂梅生说，其实各个地方政府都在责任状的要求之下要建保障性住房的公租房。这部分恰恰是基金能够进入的。

由于公租房不能通过出售快速回收成本，占压资金较多，导致很多地方政府受限于财力而在公租房建设上有心无力。实际上，北京公租房建设主要采取开发商在商品房小区中按照10%—20%的比例代建，政府承诺定向回购的方式，但这种模式的成本很高。

北京市住建委公租房发展中心相关人士表示，由于缺乏资金，政府不得不拆借公积金来救急，但使用成本很高。

7月份，在北京市公布的这三处公租房中，按照资金保本的方式测算，价格最高的丰台区黄土岗项目为每平方米每月30元，即一套50平方米的公租房每月租金就得1500元，与市场租价不相上下。

这种模式，实际上对承建房地产商造成了成本核算上的困难。会议上，路劲地产一位高管说，这样导致开发商在拿地时财务上不好处理，左右为难。这客观上也降低了该地块的出让收入，对于政府和开发商来说，都不如集中建规模的公租房小区。

不过，聂梅生强调说，重庆的公租房是政府投资的，重庆政府平均造价是5600元/平方米，如果说采用民间、企业的这样一个公租房基金，造价可以比重庆的少1500多元，约4000元/平方米就可以做下来，而且可以在一线城市做。

任志强在此次筹备上建议说，我们可以跟地方政府的融资平台合作或者直接找地方政府去谈，地方政府手中有地，但是没钱，“有地出地，有钱出钱”。

11月19日，北京市住保办常务副主任邹劲松就表示，“十二五期间，将着力加大保障性住房，尤其是公租房的建设规模。除了政府投入外，还将拓展社会资金的投入渠道，包括通过基金公司、REITs 、国有资本等方式来落实长短期建设资金。”

任志强说，运作好的话，可以为北京市解决公租房资金来源的难题。

当天会议结束的时候，聂梅生说，从与金融部门的交流来看，REITs政策的出台不早于明年年底。在面对部委的时候，我们一定要消除政府对公租房基金的戒心，房地产商不是借此来圈钱的，而是在符合政策宏观走向的基础上，将地产资金导引向较为平稳的方向。

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万科转型重商主义
2010年11月27日 00:42 经营网 【大 中 小】 【打印】 共有评论0条

极有可能在2010年提前实现“千亿跃变”的中国地产龙头房企万科[简介 最新动态]（000002.SZ），刚刚在武汉市场宣布降价，还没来得及将降价的战火全面点燃，又在土地市场重新燃起了硝烟。

11月15日，万科和央企五矿置业联合体以约52亿元人民币的价格拿下北京唐家岭两幅地块，随后在11月16日，万科董事长王石突降北京万科，参加工作会议。

在中国房地产市场调控暴风骤雨之下，万科的一场华丽变奏已然如剑出鞘。

拿地转型 合作转身

据万科内部人士透露，完成千亿元销售目标在即。改变出国计划来到北京万科参加工作会议的王石淡淡地说，完成千亿元销售目标只是万科的中转点，“2010年只是万科稳定持续发展的元年，2020年万科的发展态势才会显现出来”。

万科过去这1000亿元是建立在住宅开发基础上的，面对中国房地产市场变幻莫测的现状，万科似乎不再安于住宅开发一条道。

近日，万科集团旗下的成都万科公司刚刚与四川南充市顺庆区政府“闪电”签订了投资合作框架协议，占地近8000亩的国家4A级旅游景区西山风景区成为万科最新一个非住宅项目。据了解，万科首次涉猎的这个旅游综合开发项目，包括基础设施建设、一级土地整理、棚户区改造、安汉故城开发、生态绿化环境建设、旅游度假区开发及旅游地产开发等，预计总投资约60亿元。

这仅是万科转变拿地模式的一个缩影。

《中国经营报》记者得到的一份数据显示，在万科新增的10余个项目中，大部分都是与地方房企或央企的合作。其中包括在重庆与渝开发（000514.SZ）合作的364亩“塞纳左岸”别墅项目，在河北与央企五矿建设(0230.HK)合作的土地整理和新农村建设项目，在天津与天津港集团合作的港口地产项目。

2007年，万科在部分城市拍下多块“地王” 项目，一度饱受舆论争议，王石却保守地将这些地块定位于中小户型楼盘，关注刚性需求。2009年，央企大举拿地再造地王效应之际，万科却低调转身，向更多的二线、三线城市和地方开发商靠拢。也正是在这种策略之下，尽管调控新政密集出台，万科却仍在一个开发周期后迎来了千亿元销售。

“2010 年之前，万科的增长大部分是建立在规模效益基础上的，但中国房地产业态的发展已经要求万科必须转到质量效益上了。”招商证券地产分析师林伟平分析，万科在 2005年到2007年的高速增长，与资本市场的大力支持和住宅市场的蓬勃爆发有密切的关系；而2008年到2010年的增长又与万科适时调整节奏有关。 “但下一轮的增长必须是建立在模式增长基础上。”林伟平说。

“在多轮调控中，万科虽现金充沛，却面临转型的烦恼。”在房地产CRM专家田同生看来，中国房地产市场的变化让万科不再固守之前的快速拿地、快速开发模式，与地方政府和房企的合作，让万科必须改变自己的节奏，来一场“慢转身”运动。

有分析人士认为，2009年房地产市场的疯狂，让万科意识到另一种危机：土地运营难度迅速加大。央企的强势介入，地方政府日渐流行的捆绑型土地运作模式，使万科快速拿地、快速开发模式难度越来越大，成本越来越高，空间越来越局促。

2010年万科前10月销售约869亿元，然而有机构统计显示，其中75%的销售收入来自合作项目。换言之，万科现在更加强调行业合作。“以做第一的心态去消灭其他企业，迟早也会被消灭掉。”王石如是认为。

大型房企转身向二线、三线城市，甚至四线城市发展，其原因还在于这些地方更能找到较高的资金回报率。“一线城市的自有资金回报率只能达到15%，有的甚至只有7%，而二线城市的自有资金回报率可以达到20%，甚至更高。”一位央企地产公司高层向记者表示，要求增长转型的不仅仅是万科，还有更多的房企。

主动求变

万科变缓节奏更多的还是从商业地产开始。10月20日，万科以11.5亿元收购了北京赢嘉中心[最新消息 价格 户型 点评]。而在不久后的12月份，万科在上海的首个高端商务办公项目万科VMO将要上市。

就在外界谈论，凭借商业地产的大规模布局，在中国房地产对住宅长期调控的情况下，万达将超越万科，成为新一轮的“霸主”之际，万科的求变之快，还是让人始料未及的。

“实际上，万科早在十年前就开发了一些小规模的商业地产，只是那时的商业地产并不成熟，万科要成为行业老大只能暂时放弃商业地产而专注当时发展更快的住宅市场。”在田同生看来，2010年是万科积极应对市场变化，抵御市场风险的战略转型年。“在当前的形势下，单一的住宅开发，将可能面临巨大的市场风险，而万科在完成规模扩张之后，主动寻求结构型转变，也是看到了商业地产快速发展的形势逼人。”田同生说。

悄然之间，2010年万科在北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿元，其投资密集度堪称罕见。

在商业地产的大刀阔斧，则显现了万科更大的求变决心。“深圳万科的下一个目标就是从单一的住宅产品升级为多元化业态经营。”万科集团副总裁、万科深圳公司总经理杜晶如是总结。

当刚性需求从一线城市不断向二线、三线城市纵深发展，住商倒挂逼出商业地产振兴之际，万科的求变、求慢或许在3年之后效果将再度显现。

“拒绝浮躁。”王石所言亦对应着万科企业战略的转折点——由快到慢，由规模到精细。

事实上，新的股权激励计划已经透露万科求变的“雄心”。

按照万科最新的股权激励方案，要求万科2011年、2012年与2013年全面摊薄的年净资产收益率依次不低于14%、14.5%和15%。万科董事长秘书谭华杰表示，万科调整的目的在于，突出对内生增长的要求，这就要求万科必须寻找增长模式的转变。

“未来的房地产增长将主要建立在两大模式上：一是二线、三线城市的城市化；二是商业地产为推动的增值性收益。”中国房地产协会副会长顾昌云表示，这也要求房地产企业适应这种增长的转变。

“万科之所以做出这种结构性的调整，关键还在于商业地产可以通过资本市场证券化进行打包增值，这在国外房地产市场已经是相当成熟的路径。万科要实现下一个 1000亿元的增长，单靠住宅市场难以实现，必须依靠更多的商业地产和资本市场的解决路径。”田同生认为，对于万科而言，增加商业地产的考验，不是能不能做成的问题，而是用这一块能否实现在资本市场证券化，并推动万科新一轮的增长。

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外资绕道限外令掘金中国楼市
http://www.sina.com.cn  2010年11月27日 01:49  中国经营报

　　张明

　　正当中国楼市“限外令”愈演愈烈之际，荷兰GTC这家由犹太商人创建的中东欧最大房企又开始了在中国房地产市场新一轮的征程。

　　11月24日，荷兰GTC董事长夏隆在成都宣布，其在中国的首个商业综合体凯丹广场落成运营。这个2007年拿到项目就曾遭遇中国商务部限制外资进入楼市的房企，如今似乎“适者生存”。

　　据商务在11月中旬披露的数据显示，今年1~10月，房地产领域实际使用外资额同比猛增48.04%，增幅明显高于其他领域利用外资增幅。仅 10月份一个月增加的外资就高达87亿美元，占到前10个月利用外资总和的16％以上。有机构统计，仅今年9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业就有 95家，远超出过去三年的平均水平。

　　显然，国内楼市调控之下，众多外资仍然蜂拥至中国房地产市场掘金。

　　适者生存

　　2005年年底即进入中国的荷兰GTC，进入伊始便遭遇到日益严厉的房地产宏观调控。由于中国政府对于外资进入中国房地产市场采取了谨慎的态度，先后制定了一系列政策限制外资进入。2006年，开始限制外资直接在中国内地开发住宅；2010年11月中旬，各地则直接限制外资机构在中国购楼。

　　“我们要做的是改变自己，以适应中国环境。”夏隆告诉《中国经营报》记者，适者生存对于外资身份的GTC更为重要。

　　“一开始我们以住宅项目为主，因为住宅项目市场大，而且操作起来更简单。”GTC中国区CEO艾松告诉记者，随着中国市场和政策的变化，GTC 开始转向中国的商业地产，并放弃中国的一线城市，转而投向成都、大连、杭州、西安等这样的二线城市。目前GTC在西安投资超过30亿元人民币，在湖北襄阳开发一个总建筑面积约80万平方米的商住、酒店综合体项目，在沈阳、大连、杭州、常州也有相当的投资。

　　“中国经济已经开始从外向型转向拉动内需的过程，而商业地产对内需的拉动更为有效。”在艾松看来，由于中国各地实际情况不同，进入二线、三线城市显然比一线城市更容易。

　　“很多中国二线、三线城市的人口和消费力甚至超过了海外一个国家的水平。对于我们而言，在这样的城市做开发的收益超过了海外一线城市市场。”夏隆说。

　　据记者了解，截至目前，GTC共在中国投资了8个房地产项目，其中包括5个住宅项目和3个商用项目。GTC房产集团目前已在德国、瑞士、印度、中国等14个国家开发有房地产项目。“在金融危机的背景下，中国市场的风险比国外要小得多。”夏隆表示，GTC已经暂停了中国以外所有市场的房地产开发业务，GTC为中国市场准备了50亿欧元，瞄准中国房地产和水务市场。

　　向二线、三线市场渗透

　　尽管中国政府对外资进入房地产的限制并未松懈，但自2010年以来，外资进入我国房地产市场的步伐却在悄然加快。

　　据商务在11月中旬披露的数据显示，今年1~10月，全国实际使用外资金额820.03亿美元，同比增长15.71%。房地产领域实际使用外资额同比猛增48.04%，增幅明显高于其他领域利用外资增幅。仅10月份一个月增加的外资就高达87亿美元，占到前10个月利用外资总和的16％以上。有机构统计，仅今年9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业有95家，远超出过去三年的平均水平。

　　在参与房地产市场的外资机构中，除了市场熟悉的大摩、ING、高盛基金等这些来自欧美、澳洲等传统发达国家的投资机构外，还逐渐出现了日本、韩国等东亚以及迪拜等中东投资者的身影，甚至有不少拉美的机构投资者也开始关注中国楼市。

　　从区域上看，国外投资机构对中国楼市的介入正渗透至二线、三线城市。

　　虽然夏隆和艾松并未透露外资如何入境的细节，但在香港泰盈人士看来，“对外资限制最坏的时候已经过去了”。

　　据了解，2007年至2008年上半年是外资进入中国房地产市场最难的阶段，而目前政府审批外资入境的周期已经缩短。“中国政府只是对外资在中国开发住宅进行限制，但对商业综合体这样的地产项目却是持欢迎态度的。”世邦魏理仕商业部经理黎晓明透露，包括GTC等在内的外资地产商，近期通过世邦魏理仕进行前期咨询、招商的商业地产项目越来越多。

　　近一年来，仅在成都一地，就有越来越多的海外资本频频现身：美国华平投资为阳光100成都项目注资4500万美元；成都置信引入美国的基汇资本；龙湖三千城联合荷兰房地产基金ING；万科魅力之城携手新加坡政府产业投资；摩根大通、摩根士丹利也通过多种方式渗入成都楼市。

　　土地与资金相结合

　　海外资本不断地渗入中国楼市，或将催生中国现有的房地产开发模式的裂变。

　　“我们不会做短期的买楼、卖楼生意，而是长期持有商业项目。”艾松告诉记者，进入中国几年，GTC发现，有商业产业支撑的房地产项目更受地方政府欢迎。“中国的很多公司无疑更谙熟中国市场，他们能拿到地，而我们可以提供资金和开发经验。”艾松说。

　　据了解，GTC的住宅项目一般与泰盈合作，而商业项目的合作伙伴则更加广泛，例如，在成都凯丹广场中泰盈约持股25%，而GTC杭州项目则选择了与吉利集团进行合作。

　　“在企业生存需要及市场催生之下，越来越多的内地房企开始接受‘投资商+建造商’这种欧美等发达国家房地产开发模式。”在黎晓明看来，在一系列政策的影响下，开发商从银行贷款的难度越来越大，土地成本却越来越昂贵。而房地产行业的游戏规则，正由开发建设向金融运作转移；房地产企业的运作模式，从开发模式向投资模式转变。

　　据相关人士透露，在2010年，成都有近10个房地产项目都引入外来资本，总建筑面积近百万平米，投资总金额在20亿元以上。金融投资与项目开发相融合的方式广泛出现。

　　“海外房地产公司由于管理机制等原因很难在中国市场直接拿到地，而国内地产商也由于政府推行了一系列加强贷款监管力度的措施，以及土地公开交易等政策，加大了房地产商的资金链压力。”在四川倍瑞地产顾问公司总经理闵红淞看来，外资房地产与中国内地房地产公司的土地与资金相结合，是市场和政策双重调整的结果。

　　限外

　　2006年7月

　　建设部等六部委联合发布了对于中国房地产业和外来资本同样具有历史意义的171号文件。这个被称为“限外令”的文件，业内外一度视之为阻碍外资盲目进入中国房地产市场的屏障。

　　2007年下半年

　　建设部、商务部等七个部门连续颁布《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》和《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》。这两个新的文件使得外资进入中国房地产领域的难度和成本加大，意图阻挡住来势凶猛的海外资本。“限外令” 由限制投机向限制投资转变，但“限外令”的重点在于住宅市场，并未对商业地产过多限制。

　　2008年年底

　　由于金融危机影响，有关部门又一度撤销“限外令”，出台了暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。

　　2010年11月15日

　　住建部和**发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

    中国经营报微博：http://t.sina.com.cn/chinabusinessjournal

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万科A(000002):成功穿越二十年牛熊循环

    ■上海证券报
    "小王啊,你是第一个敢吃螃蟹的人呀!"2010年,在北京一个冬日的下午,当王石
回首20多年前万科股份制改革期间,时任深圳市委书记的李灏对他说的这句话时,依
然浑身洋溢着搭上资本市场头班车的快乐.
    20年弹指一挥间,如今,在深圳证券交易所开业前发行并有交易的深市"老五家"
中,代码为000003的深金田早已经从交易系统中消失了,但代码为000002的万科做到
了持续地爆发式生长,成为其中最成功地穿越二十年牛熊循环的上市公司,并依靠证
券市场最终成为中国最大的房地产企业.
    万科发展到今天,已经成为A股市场的一个重要坐标.万科靠的是什么
    当初上市不为钱是为"名分"
    万科上市前叫"深圳现代企业有限公司", 隶属于深圳市政府下属的深圳特发集
团,国企身份.
    1988年, "当我主动把公司股份制改革报告提交到深圳市体改办时,体制改革办
公室的人兴奋地直说,终于有响应股份化号召的国营企业了!"王石回忆道.
    然而,这个时候的王石却遭遇了来自体系内部的巨大障碍.
    "1988年进行股份化改造, 当时严格来说不是对资金的需求,而是想通过股份化
改造改变公司的性质,解决^企业是谁^的问题,同时通过社会募集资金来进行透明规
范的运行",对于当年那次勇敢的尝试,王石这样描述.
    时任深圳市委书记的李灏一语点破了王石受困的"命门":当时的万科是深圳特
发集团下属的一个小企业,股份制改革就需要万科脱离原有的产权投资,行政隶属关
系,以股份公司的身份与特发集团平起平坐,这显然刺痛了当时的特发.
    员工们当时认为王石此举也"刺痛"了他们. 作为深圳最早的国有大型企业旗下
的员工,他们不愿放弃旱涝保收的"大锅饭"和"铁饭碗",因此很多员工对股份化改制
有抵触情绪.两个老员工甚至向王石进言, 干脆把这几年赚的钱分了,分了以后再怎
么做,都和他们没有关系.
    破则立.历史就是这样,在阵痛中万科获得新生.
    1988年11月21日,深圳市政府批准了万科的股份化改造方案,中国人民银行深圳
分行批准发行万科股票,公司定名为"深圳万科企业股份有限公司".1991年1月29日,
万科股票正式在深圳证券交易所上市.
    事后看来, 股份制改革对于万科的意义在于,不但改变了资金结构,扩大了资金
规模,而且促进万科的经营管理向着模式化转变,而比照联交所的高标准招股通函更
是让万科拥有了一个高起点,这一要求也始终贯穿在万科随后20多年的发展历程中.
    没有资本市场就没有万科
    "资本市场给万科带来了什么,以前并没有多想,这次缕了一下思路,发现很有意
思.万科发展到现在,就是一个证券市场的产物." 王石说.
    有这样一个有趣的现象, 上市以后,万科平均一年半扩一次股,万科就是资本扩
张型的,但如果没有证券市场,万科怎么可能资本扩张呢从1988年股份制改造1300万
元的净资产到今年净资产达到400多亿元,可以说,没有证券市场就不可能有万科.
    万科在资本市场的生猛生长,成为王石回应过去那些恩怨的资本.
    2007年8月,万科的市值一度达到了2022亿元,超过了同期美国帕尔迪,霍顿房屋
,莱纳,桑达克斯等四大房地产公司总市值之和.2008年初,万科宣布, 公司2007年销
售额达到523.6亿元,创下国内房地产企业销售新纪录.
    万科的发展给中国房地产企业带来了示范效应,20年中,很多房地产企业争先效
仿,借道上市纷纷做大.
    然而,中国房地产行业受政策影响很深,周期性很强,近来受宏观调控影响,房地
产企业的融资渠道受到限制,万科也撤销了2009年112亿元的增发计划.
    但是, 资本市场给予万科的机遇并没有消失.在王石看来,通过资本市场主导的
房地产行业兼并将逐渐展开.
    "目前万科处在房地产行业的第一军团, 在这一次的转型当中,证券市场发挥的
作用才开始, 再往下就是行业兼并,这留给任何一家房地产企业的空间还是很大的,
只要抓住了产业结构升级的机会, 未来必然形成几家规模达到一定层次的房地产企
业,这是一个大趋势."王石说.
    万科的成功穿越"秘诀"
    20年之后,深金田早已消失在人们的视线中,万科却已成为房地产行业乃至中国
资本市场的一个标杆.
    1991年1月29日, 万科A以14.58元的价格挂牌深圳证券交易所,成为深市最早期
的"老五股"之一.20年即将过去,如今万科A复权股价已高达千元.如此的数据不难看
出万科A已成为A股市场价值投资理念的坐标式企业.
    在我国证券市场中, 真正穿越了二十年牛熊循环的持续高成长股也只有万科等
为数不多的优质,长期成长股.万科的秘诀是什么呢
    要推究其成功因素,这跟王石的掌舵以及地产业务在近年来的迅猛发展,并成为
我国经济增长的强劲引擎密不可分.
    "高标准, 规范,透明",这也是万科成功的深层次原因,显然,万科"领悟"了资本
市场的规律和精髓,这既是万科自身的要求,法律条件和市场环境也要求万科必须选
择这样一条路径.
    有人认为,万科的成功就是两点:第一,定位高,志存高远;第二,培养了一支优秀
的专业团队,吸引汇集了一批青年,知识分子,培养了一个专业化团队.
    万科的成功也给长期持有的股东们带来了巨大的投资回报.借助资本市场,万科
还造就了一个投资人——港商刘元生.1988年12月, 曾是王石生意上伙伴的刘元生"
友情"认购了360万股万科, 此后20多年随着万科不断转增送配以及在市场低迷时增
持,如今其拥有的万科股份已达13379.12万股.即使按2010年11月25日的收盘价计算
,市值也已高达11.24亿元,回报仍有300倍左右.这一战绩,超过了股神巴菲特.
    对万科来说, 没有资本市场就没有万科;而对投资者来说,也正是因为有了像万
科这样优秀的企业,让我们对中国资本市场的未来充满信心.
    20年后,万科才刚刚上路
    2004年, 万科20周年时,公司的销售额是73亿元,当时大家畅想未来10年后的万
科,一位年轻的副总畅想10年后万科会做到1000亿元的销售规模.据说当初王石一听
笑道:"年轻人要沉住气!"
    仅仅6年后,万科气定神闲地宣布:2010年的销售额预计将超过1000亿元.王石还
透露,万科去年的销售额比第二名要多出100多亿元,今年这个差距已经扩大到了400
亿元左右.
    这就是资本市场的魅力.
    如今,坐在记者对面的王石依然用平和的语气解读着今后的万科:到了2014年就
不是谈1000亿元,2000亿元的问题了,持续发力才是最可怕的.
    规范的证券市场提供了持续发展的可能性,只有资本市场才有这种可能,才具有
无限放大的能力, 这是资本市场的效率决定的.没有资本市场,仅靠自身的发展这是
不可能实现的.
    王石预计,在未来五年内,万科将从一个传统型开发公司转变成一个技术型公司
.
    面对目前的行业形势,王石表示,万科很少去考虑房地产行业需要什么样的政策
,而是国家出台什么样的政策后,万科怎么样去适应它,这是中国的一个特色.
    从万科自身来讲, 公司截至今年三季度末的货币资金有315亿元,而在万科所有
的项目中, 有75%的项目是与别人合作.王石表示,只要万科愿意跟别人合作,三年之
内不影响扩张.
    在采访中,王石一直强调2010年是万科发展的新元年.
    "在20年过去之后,万科真正利用资本市场才刚刚开始.如果没有资本市场,做什
么都非常不理想."王石说.
    现在,1000亿元销售额已经被万科作为一个阶段的标志而翻过,接下来万科决意
要换一种"更高级"的方式去发展, 而且要符合国家生产方式转型的新型战略性产业
和低碳的战略.
    这一思路无疑又走在了中国房地产行业的前列.
    过去的20年,万科是精彩的,未来的20年,万科会展现给我们什么呢

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万科A(000002):转型重商主义,弃守单一住宅产品

    ■中国经营报
    极有可能在2010年提前实现"千亿跃变"的中国地产龙头房企万科, 刚刚在武汉
市场宣布降价,还没来得及将降价的战火全面点燃,又在土地市场重新燃起了硝烟.
    11月15日, 万科和央企五矿置业联合体以约52亿元人民币的价格拿下北京唐家
岭两幅地块,随后在11月16日,万科董事长王石突降北京万科,参加工作会议.
    在中国房地产市场调控暴风骤雨之下,万科的一场华丽变奏已然如剑出鞘.
    拿地转型合作转身
    据万科内部人士透露,完成千亿元销售目标在即.改变出国计划来到北京万科参
加工作会议的王石淡淡地说, 完成千亿元销售目标只是万科的中转点,"2010年只是
万科稳定持续发展的元年,2020年万科的发展态势才会显现出来".
    万科过去这1000亿元是建立在住宅开发基础上的, 面对中国房地产市场变幻莫
测的现状,万科似乎不再安于住宅开发一条道.
    近日, 万科集团旗下的成都万科公司刚刚与四川南充市顺庆区政府"闪电"签订
了投资合作框架协议, 占地近8000亩的国家4A级旅游景区西山风景区成为万科最新
一个非住宅项目.据了解, 万科首次涉猎的这个旅游综合开发项目,包括基础设施建
设, 一级土地整理,棚户区改造,安汉故城开发,生态绿化环境建设,旅游度假区开发
及旅游地产开发等,预计总投资约60亿元.
    这仅是万科转变拿地模式的一个缩影.
    《中国经营报》记者得到的一份数据显示,在万科新增的10余个项目中,大部分
都是与地方房企或央企的合作.其中包括在重庆与渝开发合作的364亩"塞纳左岸"别
墅项目,在河北与央企五矿建设合作的土地整理和新农村建设项目,在天津与天津港
集团合作的港口地产项目.
    2007年, 万科在部分城市拍下多块"地王"项目,一度饱受舆论争议,王石却保守
地将这些地块定位于中小户型楼盘, 关注刚性需求.2009年,央企大举拿地再造地王
效应之际,万科却低调转身,向更多的二线,三线城市和地方开发商靠拢.也正是在这
种策略之下,尽管调控新政密集出台,万科却仍在一个开发周期后迎来了千亿元销售
.
    "2010年之前, 万科的增长大部分是建立在规模效益基础上的,但中国房地产业
态的发展已经要求万科必须转到质量效益上了."招商证券地产分析师林伟平分析,
万科在2005年到2007年的高速增长, 与资本市场的大力支持和住宅市场的蓬勃爆发
有密切的关系;而2008年到2010年的增长又与万科适时调整节奏有关. "但下一轮的
增长必须是建立在模式增长基础上."林伟平说.
    "在多轮调控中,万科虽现金充沛,却面临转型的烦恼."在房地产CRM专家田同生
看来, 中国房地产市场的变化让万科不再固守之前的快速拿地,快速开发模式,与地
方政府和房企的合作,让万科必须改变自己的节奏,来一场"慢转身"运动.
    有分析人士认为, 2009年房地产市场的疯狂,让万科意识到另一种危机:土地运
营难度迅速加大.央企的强势介入, 地方政府日渐流行的捆绑型土地运作模式,使万
科快速拿地,快速开发模式难度越来越大,成本越来越高,空间越来越局促.
    2010年万科前10月销售约869亿元,然而有机构统计显示,其中75%的销售收入来
自合作项目.换言之,万科现在更加强调行业合作."以做第一的心态去消灭其他企业
,迟早也会被消灭掉."王石如是认为.
    大型房企转身向二线, 三线城市,甚至四线城市发展,其原因还在于这些地方更
能找到较高的资金回报率."一线城市的自有资金回报率只能达到15%,有的甚至只有
7%, 而二线城市的自有资金回报率可以达到20%,甚至更高."一位央企地产公司高层
向记者表示,要求增长转型的不仅仅是万科,还有更多的房企.
    主动求变
    万科变缓节奏更多的还是从商业地产开始.10月20日,万科以11.5亿元收购了北
京赢嘉中心.而在不久后的12月份, 万科在上海的首个高端商务办公项目万科VMO将
要上市.
    就在外界谈论,凭借商业地产的大规模布局,在中国房地产对住宅长期调控的情
况下,万达将超越万科,成为新一轮的"霸主"之际,万科的求变之快,还是让人始料未
及的.
    "实际上, 万科早在十年前就开发了一些小规模的商业地产,只是那时的商业地
产并不成熟, 万科要成为行业老大只能暂时放弃商业地产而专注当时发展更快的住
宅市场."在田同生看来,2010年是万科积极应对市场变化,抵御市场风险的战略转型
年."在当前的形势下, 单一的住宅开发,将可能面临巨大的市场风险,而万科在完成
规模扩张之后,主动寻求结构型转变,也是看到了商业地产快速发展的形势逼人."田
同生说.
    悄然之间,2010年万科在北京,上海,深圳,武汉,西安,东莞等地投资商业地产超
过200亿元,其投资密集度堪称罕见.
    在商业地产的大刀阔斧, 则显现了万科更大的求变决心."深圳万科的下一个目
标就是从单一的住宅产品升级为多元化业态经营."万科集团副总裁, 万科深圳公司
总经理杜晶如是总结.
    当刚性需求从一线城市不断向二线,三线城市纵深发展,住商倒挂逼出商业地产
振兴之际,万科的求变,求慢或许在3年之后效果将再度显现.
    "拒绝浮躁."王石所言亦对应着万科企业战略的转折点——由快到慢,由规模到
精细.
    事实上,新的股权激励计划已经透露万科求变的"雄心".
    按照万科最新的股权激励方案,要求万科2011年,2012年与2013年全面摊薄的年
净资产收益率依次不低于14%,14.5%和15%.万科董事长秘书谭华杰表示,万科调整的
目的在于,突出对内生增长的要求,这就要求万科必须寻找增长模式的转变.
    "未来的房地产增长将主要建立在两大模式上:一是二线,三线城市的城市化;二
是商业地产为推动的增值性收益."中国房地产协会副会长顾昌云表示, 这也要求房
地产企业适应这种增长的转变.
    "万科之所以做出这种结构性的调整,关键还在于商业地产可以通过资本市场证
券化进行打包增值,这在国外房地产市场已经是相当成熟的路径.万科要实现下一个
1000亿元的增长,单靠住宅市场难以实现,必须依靠更多的商业地产和资本市场的解
决路径."田同生认为,对于万科而言,增加商业地产的考验,不是能不能做成的问题,
而是用这一块能否实现在资本市场证券化,并推动万科新一轮的增长.

meng-h

万科总裁邮件确认 今日销售额正式过千亿
廖杰华
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2010-12-02 12:25
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经济观察网 记者 廖杰华 中国房地产史注定因万科和王石而改写，千亿版的万科已正式成型。

万科武汉公司内部人士透露，总裁郁亮今天给全集团两万多名员工发邮件，通告截止到今天为止，万科销售顺利达到千亿元。

该人士称，十一月万科销售持续火爆，但离千亿还有一步之遥，而随着昨天销售数据的出炉，万科销售突破千亿。

meng-h

后势分歧严重 地产股估值陷入迷雾
http://www.sina.com.cn  2010年12月02日 03:15  21世纪经济报道

　　荆宝洁

　　地产股的走势令分析师们纠结不已。

　　“如果不久后的某一天，市场证明我说错了，也没什么奇怪的。”安信证券分析师柳世庆对本报记者说。11月24日，柳世庆以“‘低估值’不等于‘估值低’”为题目，撰写了一份报告。

　　他的主要观点是，尽管随着近期地产股的调整，其估值水平再次回到较低水平，加上地产政策看起来超预期因素较少，引起部分投资者对于地产是否存在低估的猜测，但在他看来，“低估值”与“利空出尽”并不构成抄底的理由。报告字里行间均流露出看空态度。

　　柳世庆也坦言，对地产股未来走势的分析越来越难，总有超预期的政策发生，市场总是不按常理出牌。

　　如此复杂的难题，不同的分析师给出不同的结论。市场从来不缺少分歧，有人看多，有人看空。但共识是，地产股的估值目前正处在历史低点。

　　低估地产股

　　统计显示，从年初至11月中旬，地产板块涨幅为超过-21%，涨幅位于申万23个一级行业中倒数第二位；从今年7月1日市场反弹以来，地产板块涨幅仅为19%左右，涨幅在申万23个一级行业中倒数第三。

　　据wind数据，此前的10年(2000～2009年)，房地产业静态PE(市盈率)和PB(平均市净率)均值分别为47.44倍和4.12 倍。根据东方证券11月14日的报告，目前地产板块静态PE仅为24.4 倍，2010年动态PE为15.9倍，均处于历史低位。东方证券所重点覆盖地产公司的2010年动态PE均值12.9倍，2011年动态PE均值9.2 倍。无论是用PE估值法，还是NAV(净资产估值法)，地产股都处于被低估的状态。

　　但让许多分析师头疼的是，行业的基本面似乎和公司的股价并没有紧密的联系。地产股既会在4月中旬出台史无前例的调控政策后大跌，也会在9月底再次出台的调控政策后大涨。由于市场的反复无常，万科(000002.SZ)等公司早前的股权激励计划纷纷搁浅，新的激励计划并不设定与股价有关的条件。

　　以首开股份(600376.SH) 为例，截止到今年三季度末，公司账上货币资金数量达到127.20亿元，在全部上市房地产公司中排名第四，仅次于万科、保利(600048.SH)、金地 (600383.SH)这三家大市值房地产公司。但以11月29日首开股份收盘价15.33元计算，公司市值仅为176亿元。

　　根据“股神”巴菲特现金流投资法则，这似乎是一家十分值得投资的公司。但在广发证券分析师沈爱卿看来，几乎所有的地产公司都遭遇了不同程度的低估，无论今年地产公司的销售业绩有多么好，现金流有多么充裕，人们仍对政策和后市成交量充满了担心。“地产股处于估值低估，但同样在短期之内也缺乏上涨动力。市场对地产股缺乏信心，有那么多的行业可以去投，在地产股估值受限的情形下，投资者兴趣不大。”沈爱卿说。

　　主导地产股走势变化的内在规律是什么？东方证券分析师杨国华试图用历史来寻找一些地产股的变化规律，他以万科为例，却发现绝大多数时间万科的PE是与基本面背离的。

　　背离一，发生在2000-2002年。当时全国房价涨幅很小，万科的净利润增长率较低，但万科动态PE中枢达到24倍，而在2003年2006 年，全国房价涨幅明显加快，万科的净利润增长率也明显增高，但万科动态PE中枢却下降至13倍。背离二：2008年，房价跌，净利润负增长，而万科动态 PE中枢和最低值却均要高于2003-2006年。背离三：2009年，房价如同2007年一样，快速上涨，公司净利润大幅增加，但万科2009年PE估值中枢和最高值却远不及2007年，甚至不及2008年。背离四：2010年，房价未降，万科销售金额创历史新高，但其估值中枢却仅徘徊在13倍。

　　东方证券得出的结论是，不稳定的政策是压制地产股估值的重要原因。2003-2010年政策为何如此不稳定？东方证券认为，根本原因是每次调控都没有解决房地产行业真正存在的问题：如地方政府的土地财政问题、房地产投资投机过重问题、保障房不足及过度市场化问题。这些长期问题不能得以解决，导致房地产的调控只能是靠频繁出台政策解决市场的表层问题。不断出台的政策，对地产股造成了直接的巨大影响。

　　庆幸的是，本次调控政策至少试图解决其中的一项根本问题：保障房投资实现了史无前例的快速增长。房产税也在酝酿出台。随着这些制度和政策的落实，政府做了该做的事情，其余的自然应该交给市场自己去解决。

　　何时走出阴霾？

　　既然被低估已成共识，但地产股何时将走出估值低谷？

　　“现在看空地产股是一件危险的事情。”第一创业证券分析师陈晓波对本报记者说。在8、9、10月连续三月的月度报告中，陈晓波都流露出看空的态度。

　　在8月月报中，他曾强烈建议9月份不参与地产股投资，而当月整个板块走势确实非常疲弱。而10月的房地产板块走势较强，整体上涨了 10.69%，其原因被认为主要是通胀概念炒作，而并非真的回暖。在四季度投资策略中，第一创业证券更是明确指出，这是一场危险的游戏，因为限购和限贷等政策已经阻断了基于通胀预期而产生的保值、投资需求，房地产并非通胀受益板块，因此，第一证券对板块的超预期上扬保持谨慎。

　　进入12月，陈晓波的态度有所改观。他认为，对于11月的楼市，成交缩量将会持续，但缩量幅度可能不会太明显；开发商财务状况尚在可控之内，价格短期难言松动。从估值角度判断，地产股经过11月初调整之后，绩优公司估值再次回到历史低位。综合来看，除非遭受宏观层面较大的冲击，地产板块的下跌空间已经有限。

　　国泰君安房地产行业分析师孙建平近日在“第八届新财富最佳分析师高峰论坛”上也表示，地产股拐点的出现主要取决于房价调整的时间和速度、行业政策预期兑现程度、货币政策宏观风险。孙建平预计，明年下半年或者明年四季度，在政策面的目标得到一定程度满足以后，房地产行业将出现估值的修复和盈利的改善。

　　部分分析师加入了中期看多的行列。

　　东方证券认为，未来政策将更趋稳定，对行业的影响将逐渐淡化。在这个逻辑下，中期看，地产股估值应该逐渐回升，并有望回到2000-2002年的24 倍的动态PE水平。

　　国金证券分析师曹旭特在2011年度投资策略会上指出，“政策底部短期不会出现，地产股的估值水平受到抑制，尤其市盈率水平容易受市场情绪的影响。但从产业资本的角度，也即地产股约20%-30%折价水平已经能产生足够吸引力，存量货币过剩和并不悲观的市场预期，可保证目前测算的NAV水平不会发生明显波动。未来土地市场的理性回归，将为有拿地能力的上市公司重估水平的继续提升提供空间。

　　但坚定的看空派依然存在。长江证券在2011年房地产投资策略报告中指出，受房地产政策调控影响，基于融资需求受限、土地成本上升、未来持有环节税收等三方面因素的影响，其继续下调2011年房地产行业估值水平，主流房地产企业估值将由2010年的13倍PE下调至2011年的9倍PE。

meng-h

听冯仑谈理想
    分类：张兴军　阅读数：447　评论数：2　推荐数：12

　　朋友不停地用照相机拍着前方，不时地向我低语，冯仑的亮亮的脑袋总是挡住我的视线。我们同时莞尔。  　　冯仑的名声，早已如雷贯耳，不是因为他有多少钱，而是因为他总能走进你的视线。偶遇他，当然免不了“知汝而为汝不知”的乐趣。聚光灯下的冯仑，谈笑风生，无论是什么问题，总会引申到刚刚被摘牌的“天上人间”。  　　“当场给钱，那叫嫖，一个月给钱叫友谊，三年给钱叫爱情，一辈子给钱是婚姻了。”“普通人那叫嫖，如果是蔡锷，那就是千古风流，如果是……（此处涉及zz，省略100字）。众人大笑，再笑。尽管例子有些“庸俗”（说者语）有些牵强，感觉还是有那么一点点的合理之处。  　　和这些言必涉“天上人间”的主题相比，他对理想与金钱的论点倒让我更为赞同，在追求金钱的道路上，理想一定要在前，否则穷途末路终将到来。冯仑举了一个例子，就是那个拿罐头换飞机的牟其中，曾经在黑蒙（大概就是那）圈了两平方公里的地，“如果他不急功近利，走歪门邪道，等到现如今的话，光卖地就是巨富了”。仔细想想，还真是那么回事。  　　符文：追求理想顺便赚钱  　　作者：冯仑  　　
   
最近一段时间，有两件事情让我对钱的问题又有了很多观察，一个是挣钱，一个是捐钱。关于挣钱这件事，我们发现创业板设立一年多来出现了很多新的财富奇迹，包括娱乐业的王忠军，拥有国内电影市场30%的票房份额；也包括蓝色光标这样的公关公司，当我成为他的客户的时候，我就发现他是一匹骏马，已经在奔驰，他在创业板也有很好的表现。创业板上有很多新的财富故事，也创造了很多新首富。于是，我们会思考这些人究竟怎样走到了创业板，怎样走到了财富的前端。
我认为今天作为一个创业者在挣钱的问题上都应抱守追求理想，顺便赚钱的态度，要把理想放到赚钱的前面。为什么这样讲呢？我看到很多创业者和成功的人，我最想研究的事情就是他们是怎么思考问题的。创业者最关心未来，究竟怎样从现在看到未来，这是我们制胜的前提条件。有两种人看待未来的方法不一样，一种就是追求理想，顺便赚钱。还有一种是追求金钱，顺便谈谈理想。第一种人看到在钱的前面有一个方向、趋势、价值观，有比钱还靠前面的一个东西。这就像一个老太太从青藏高原磕头到布达拉宫，其实她是冲着精神的东西去的，这才有方向、不慌张。有理想的创业者也可以这样，能够严格自律使自己的精神不偏不倚，宗教的信徒可以这样，不是基于外部压力和金钱的诱惑，而是被金钱之外的东西所诱惑。去年我在台湾骑自行车环岛，看到有一个人在环岛磕头，心里就在想他看见了什么，我在骑自行车，我心里想着一尺一尺把台湾看清楚，这是我的精神追求。我们要看到一个东西，看到钱前面的东西对于所有伟大创业者来说都是最重要的。
今天大家都知道柳传志是我们非常尊敬的人，王石也是我们尊敬的成功的企业家。我问过他们同样的问题，他们在财富榜上并无踪迹，但他们都是真正的财富创造者。我问过王石一件事情，做万科你又不当老板，还这么大干劲，是什么使你不断看到未来的方向？最近有一个片子很有意思，改革开放刚说深圳可以建特区的时候，一个小伙子骑自行车吆喝说终于可以施展抱负了，这个人就是王石。我最近在看很多企业家在金钱前面有理想的故事，理想可以引导人看到真实的东西，潜在的风险以及未来的机会。
前几天王石给我打电话谈到房价的问题，他说：我们应该理性，应该更好地讨论一下我们怎样来保障我们的市场稳定和充分落实政府关于改善住房环境的政策。如果王石不把客户利益、股东利益放到最前面，而是把个人利益放到最前面，他不会关心这些事情。因为王石总是去想钱以外的事情，结果反倒使万科在每一次调控当中都恰好走在了市场的前面。万科已经连续三年成为全球最大的住宅公司，每年给客户提供6万～7万套住宅。如今王石创办这个公司已经27年，他从来没有谈到过个人究竟要赚多少钱。我经常跟他在一起，他几乎没讲过个人挣多少钱的问题。
这让我想到一个很有意思的事情，就是大家熟悉的琼瑶阿姨，她是“追求爱情，顺便结婚”。在华人历史上她可以说是唯一一个追求爱情，享受爱情，靠爱情养活自己，最终成就爱情的女性。她的故事已广为人知，在中学因为谈恋爱而被家里人责怪，最后失恋写了《窗外》，之后投稿投了十几年，最后和出版社老板爱上了，这个过程本身就是一个故事。最后所有作品拍成电视剧，在台湾广受欢迎，最后养活了她自己，改善了她的生活。大陆开放后，这些作品在大陆重新贩卖，在大陆掀起新的爱情故事。她又收获了新的视野，她现在在享受爱情的生活。
我们身边也常常看到另外一类女孩子，她们追求婚姻，顺便爱情。同样，我们身边也有一些人开会的时候和对外发言的时候讲一讲理想，实际上关起门来总是庆幸自己赚多少钱。甚至一些上市的创业板公司，也是追求金钱顺便谈谈理想。
我也看到很多做房地产的企业，他们真的是只在考虑自己赚钱的事情，做出短视的决策。比如说客户有投诉，追求理想的企业会第一时间反应让客户满意，要改善。这是追求理想，他要考虑长期的公司价值以及社会责任。追求金钱公司会怎么样？他会找保安威胁、收拾这个客户，当下把这个事摁下去。处理这类事两个老板看见的东西不一样，前者看到的是未来，后者看到的是现在的问题。一远一近处理事情的方法是差之千里。
追求理想也会让我们算账的方法跟普通人不一样，企业最难的是算账。创业者之所以会面临算不清楚的账，大体有三个原因。第一是时间原因。一个事情的时间会决定这个事情的价值。比如我在一个会场，喝水喝一下是解渴，喝很多是艺术，喝死就是文物。我们只要坚持，时间会改变一切。
第二个就是和谁做非常重要。和谁做呢？我们经常开玩笑说大家都熟悉天上人间有很多劳动妇女最近被清退。如果她碰到的是坏人就是卖淫嫖娼，是蔡锷就是千古风流。姿势一样，行为一样，跟的人不一样，结果就很不一样。
第三个就是我们的价值观的问题。对一件事情判断的价值观会决定你做和不做。最差的钱叫赃款，最好的钱叫善款，中间的钱是利润。我们每天算钱取和不取，你取了赃款，事后抓起来钱就退了。如果把公司收入都当善款，公司不是对股东负责。假设你是一个股份公司，你是大股东，你要把钱全都捐出去，你是对股东侵占，对社会是伪奉献。这里有很多价值判断，让你对一件事情做和不做有很多选择。
我们有一个项目是和有着100多年历史的英国公司合作。当时我们碰到一个算账的问题，我们有三种钱可以要，一种是国内土老财的土钱，第二是有100多年历史的西方公司的老钱，当然还有国企的钱。如果要了土钱，我们就会倾向中国特色的一些行为，有动力而无约束。如果我们找了国企，我们可能就是有约束而无动力。我们找的是西方的老钱，他就会把价值观和道德放在第一位，会把利润放在第二位。例如我们在公寓建设上要付8000万专业机构的咨询费用，我们在国内做公寓或工艺住宅不花这个钱。当时我们和合作的西方公司出现一个矛盾，我们就认为他们是要浪费这个钱，他们就一再说服我们，说我们都128年的公司，我们到大陆来不是来占便宜的。王石后来对我说，他们不遵守这个游戏规则，他们的损失比你大100倍，所以你要相信别人，包括别人的价值观。我于是就做了一个决定，认同对方的价值观，同意花这8000万。如果是黑心开发商肯定不出这个钱，而是赶紧炒作把这个卖出去。但是我算的方法是先选择了价值观的认同，其次才是技术的合理性。实践证明我的判断是正确的，我们合作8年不仅共同获取了利润，还收获到了许多机会之后的机会，和利润之后的利润。
这些事情如果是追求理想，你算账的方法是会坚持正确的价值观，会有长期的算账方法，也会找同类的合作伙伴。你坚持长期算账，找同类合作伙伴，你有正确的价值观，你就前程不可限量。另外一种算法相反，手里有钱，却不肯多花一点钱为理想付出，你在营销上就会把自己放在第一位，把客户放到第二位。所以说坚持理想，顺便赚钱，就意味着我们要算长期的账，根本账，价值观的账和合作伙伴的账，只有这样我们才能够走得更长远。
第三坚持理想，我们才有毅力。毅力来源于志向，来源于对精神目标的持久追求。所有宗教信徒，各种修炼方法、各种能够坚持的行为都起源于他内心的信念，就是他相信一种超越无知的东西的真实存在。在中国凿佛像最多一个人凿了70年，从几岁开始凿到他去世，他心里有佛才做这个事。我们很多创业者一生的经历只做了一件事，他到临死还不认为这个事做完了。王永庆在纽约因为出差而意外身亡，他已经80多岁了，他还在工作，他心里的信念一直支持着他。王石两次爬珠峰，已经60岁了。所有朋友开玩笑说你不能再高了，所有高的地方都被你踩到了脚下，但他还要高，他还要坚持攀登公益慈善的新高峰，这就是毅力在钱以外的体现。
凡是有理想的人都是有毅力的人，都是善于管理自己的人。伟大是管理自己，不是责备别人。凡是伟大的人都有包容心、善于教化、指导引领未来，而不是责备别人。我们今天讲追求理想，顺便赚钱，我们要做长期的承诺，用常人不能企及的毅力去坚持。
小偷没有毅力，抓住了就招了，***也没有毅力，他在双规路上就招了，他知道这是自首，在政府知道前他说了就是自首，否则他再说那就是取证了。所以说***和小偷都是做短期博弈，不做长期承诺。所谓有毅力就是长期承诺。
我们看到一个伟大的创业者一定是心怀理想、努力奋斗的人，我也真切的感受到在创业板成功的这些企业都是怀揣理想的。我希望在今后的日子里我们一起追求理想，顺便赚钱。取法乎上，仅得乎中，虽不能至，心向往之。

meng-h

北京11月楼市火热胜“金九”
2010年12月01日 19:39　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
旺盛的自住需求与抗通胀的保值需求支撑楼市回暖

　　【财新网】（记者 付涛）北京楼市11月出人意料地再现火热局面，新建商品住宅成交量和成交价齐升，多个指标甚至超过9月，创出今年4月房地产调控新政颁布以来的新高。

　　北京亚豪房地产经纪有限公司统计数据显示，11月北京共成交量期房商品住宅1.01万套，成交面积103.8万平米，两个指标与10月相比分别上涨了46.6%和32.1%；同期成交现房商品住宅为1123套，成交面积15.3万平米，双双比10月上涨42.9%和17.5%。

　　成交量的上长同时伴随着成交价格的上涨。11月北京新建商品住宅成交均价为21735元/平米，环比上涨8.2%。

　　从11月下旬开始，北京3万元以上楼盘项目的审批已经放开。北京房地产交易管理网上公布近期获得预售证项目中，单价在3万元以上楼盘包括朗峰嘉园、富力星光家园、万科蓝山苑、倚景园、珑原家园、大成郡、学府树家园、水云居等。

　　量价齐升也使得开发商对加大供应更有热情。同时，为规避12月1日起实施的预售资金监管新规，开发商在11月中下旬争相获取新建商品房预售证，使得11月拿到预售证的项目达到近50个。

　　我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖向财新记者表示，供应量的增加给市场价格带来下行压力，但是3万元以上高端住宅项目的上市则可能拉高市场均价。他认为，目前自住需求非常旺盛，同时对抗通胀的保值需求也很强劲，预计今年底的成交量会很可观。

　　二手房交易的回暖迹象也非常明显。根据北京市房地产交易管理网的网签数据，11月全市二手房住宅网签总量为16805套，相比上月上扬了18.66%，创下了4月政策调整以来的新高。11月月末最后一天日，成交量突破千套大关，为过去61天来日成交的最高值。

　　土地市场方面也出现“井喷”态势。根据亚豪房地产统计数据，11月北京共成交29宗地块，其中住宅及含住宅用地达到了15宗，住宅用地的总成交面积为223.8万平米，规划建筑面积达255万平米，是今年以来单月土地成交面积最高的一月。

　　不过，由于保障房用地占北京本月出让的全部住宅用地规划建筑面积的35.4%，使得11月成交住宅用地的楼面价格被大幅拉低。统计显示，11月住宅用地平均楼面价为6620元，与此前10个月均价相比下降了18%。

　　北京楼市11月的火热场景，只是全国楼市“暖冬”的一个缩影。上海、深圳等地的数据也显示当地市场的回暖。

　　中国房产信息集团公布的最新数据显示，11月上海市新房供应量达到96.98万平方米，环比回升30%，但是受到10月低供应的影响，成交量从 10月的131.91万平方米下滑到了94.86万平方米，环比下滑28%。平均成交价格在10月上涨4.1%的基础下，11月再度上涨了2.7%，达到 22627元/平方米。

　　中房信分析师薛建雄认为，10月以来的限贷限购新政策作用只持续了1个月，就被市场上用假离婚、借用身份证等方式化解而失效；楼市在通胀的推动下又重新回暖。预期12月上海新建商品房的供、需量会止跌回升，房价也有可能在短期回调之后，再度上涨。

　　薛建雄认为，转入2011年之后，开发商就马上需要为新一年的业绩进行冲刺，以奠定全年的指标基础。这时候楼市很容易被吹热，政府可能视情况在12月底或1月初再度进行调控。

meng-h

万科副总裁：2010年销售额将实现进一步跨越
本文来源于《财经网》　 2010年12月02日 19:41  共有 0 条点评

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万科副总裁、北京万科总经理毛大庆博士接受记者专访时表示，2010年北京万科取得了很好的成绩，市场占有率已经跳居北京地区第一，2011年工作重点将会在此基础上做好战略布局。

　　【财经网专稿】记者 赵璐璐 12月1日，中国最大的住宅开发商——万科（000002.SZ）副总裁、北京万科总经理毛大庆博士接受记者专访时表示，2010年北京万科取得了很好的成绩，市场占有率已经跳居第一，2011年的工作重点将会在此基础上做好战略布局。

　　北京市场占有率第一

　　“上半年万科在北京的市场份额从排名第13跳跃到第1，我开心得不得了，”2010年8月末的一个晚上，万科董事会主席王石在一个内部交流会上笑言：“1993年进入北京时，我们始终找不到感觉，但是我们不放弃这块市场。”

　　王石的开心其来有自。北京市场对万科这个全球最大的住宅开发商来说非常重要，尽管万科早在1990年代就以万科城市花园品牌打入北京市场，但此后进展缓慢。

　　北京万科的快速发展，仅仅发生这两年间。

　　在现任北京万科总经理毛大庆入主之前，2009年上半年北京市场主营业务收入仅为8.37亿元，仅占万科全国市场主营业务收入的3.88%。然而，到2010年中，北京地区主营业务收入为11.5亿元，占比上升为7%。

　　毛大庆称，虽然没有具体统计数据，但目前在北京市场上北京万科的土地储备应该是最多的，货值（建成后可实现的销售额）大概500亿元，足够两三年的发展。

　　万科为什么会赢

　　“万科的融资成本在业内从来不是最低的，土地储备也从来不是最多的，但万科的土地周转率是中国最快的，万科董事会主席王石先生的‘不囤地、不捂盘、不当地王’三不原则在此次宏观调控下充分得到了验证，”毛大庆说。

　　国信证券房地产分析师方焱表示，保持较低的土地成本是房地产公司严控经营风险的主要方式之一。万科在土地市场上坚持不拿地王、严控土地成本，使公司在行业周期波动低谷时，可将房价波动的系统性风险降至最低。

　　以公开数据统计，万科1-9月份新增项目权益规划建筑面积合计1427万平方米，新增项目的平均楼面地价在2400元左右，保持在较低水平。

　　11月16日，北京万科和五矿建设投资管理（北京）有限公司联合体以总价51亿多元竟得的海淀区西北旺两块土地楼面价分别为19998元/平米和15995元/平米，也都低于此前市场的预期。业内人士认为此次西北旺两处地块楼面售价2.5-2.8万元/平米左右即可基本保本。这为公司在逆市中的灵活定价策略提供了充分的腾挪空间，与竞争对手相比，具备一定的成本优势。

　　另外，公司“保持高速周转”的经营战略在2010年取得了良好的效果。快速的推盘节奏使公司有效避开了市场的供应高峰。万科董秘谭华杰先生在 10月份接受记者电话采访时说，“房地产行业整体推盘高峰期是在9月份，但是万科的推盘高峰期是在6月份，‘十一’之后万科的推盘高峰期已经过了，有效地避免了行业竞争。”

　　事实上，正如万科董秘谭华杰先生所言，回顾万科30年来的发展，万科在顺周期从来不是表现最突出的地产企业，万科每一次都赢在了逆周期，原因就是坚定地贯彻了“三不”原则，通过科学的方法把握市场节奏，“随行就市”灵活定价，快速周转和实行坚定的财务安全管理。

　　在北京的成功，也是如此。

　　2011年做好合理布局

　　谈到2011年的规划，毛大庆称，销售额肯定会在2010年基础上实现进一步跨越，但2011年北京万科更多地是做好区域纵深，合理布局。

　　毛大庆具体介绍了2011年北京要开发的几个区域：“长阳板块会继续发展；房山板块会继续深耕，会有新东西出来，比如说教育资源要落地，土地资源要进一步争取，还会和北京市住建委合作把万科的建筑研究发展基地建设起来；第一个国家水准的养老示范公寓会在窦店开始运作；海淀会做一个有意义的文化大宅，成为‘万科第五园’社区里最新的成员；回龙观、顺义、通州、大兴……，慢慢的，我们就绕北京城一圈了。”

　　从北京延伸出去，毛大庆称，“我们北京房山已经到窦店了，差一步就到涿州了。‘环首都经济圈建设’对当地经济是巨大的推动，我们现在对河北充满了信心，唐山南湖项目开盘取得了很好的销售业绩。”

　　加快产业化发展

　　万科在产业化方面是积极的响应者和推动者，毛大庆称：“产业化有很大的好处，工期减少，人员减少，节水、节电、节材，每平方米成本也就增加 200元，这在现在的市场完全可以消化。我们北京第一个全工业化住宅小区将于12月中旬在长阳开盘。2011年北京万科产业化将是现在的三倍，达到30万平方米。”

　　另外，住宅产业化目前有很大优势，连续两月全国出现的几起重大火灾都是因为外保温材料。“这就带来一个问题，到底是要保温还是要节能？”毛大庆说：“住宅产业化就能解决这个问题，我们研发的保温材料保温性能比普通外保温板提高12%。万科集团在产业化方面有71项国家专利。2011年，北京万科会跟北京市住建委合作把万科的建筑研究发展基地在房山建设起来，投资虽然不多，但是作用非常大。”

　　产业化发展方面有很多好处，但是毛大庆坦言，产能是个大问题。

meng-h

2010年11月份销售及近期新增项目
　　
万科企业股份有限公司
二○一○年十一月份销售及近期新增项目情况简报
证券代码：000002、200002    证券简称：万科A、万科B
公告编号：〈万〉2010-040
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。

2010年11月份公司实现销售面积 97.0万平方米，销售金额128.7亿元，分别比 09年
同期增长 86.6%和 146.3%。2010 年 1~11 月份，公司累计实现销售面积 828.8 万平方米，
销售金额998.1亿元。截止2010年12月 1日，公司累计实现销售面积830.7 万平方米，销
售金额1000.6亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的
数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
此外，2010年10 月份销售简报披露以来公司新增加项目7 个，情况如下：
1．深圳万科红项目。该项目位于深圳市龙岗区锦龙路以西，惠康路以北。项目净占地
面积约3.1万平方米，容积率 4.8，计容积率建筑面积约 15.0万平方米。万科拥有该项目 50%
权益，需支付前期拆迁补偿款及交易价款3.17亿元。
2．广州科学城 KXCD-E2 项目。该项目位于广州市萝岗区开创大道与伴河路东南侧，
绿榕路以西。项目净占地面积约 17.8万平方米，容积率 2.5，计容积率建筑面积约 44.1万平
方米。万科拥有该项目 100%权益，需支付地价款 24.4 亿元。
3．南京仙林湖以北 2 号地块。该项目位于南京市栖霞区守敬路以东，望月路以北。项
目净占地面积约 9.2万平方米，容积率 2.2，计容积率建筑面积约 20.1 万平方米。万科拥有
该项目100%权益，需支付交易价款8.6亿元。
4．北京西北旺 C1 地块。该项目位于北京市海淀区西北旺镇唐家岭。项目净占地面积
约8.5万平方米，容积率2.2，计容积率建筑面积约18.7万平方米。万科拥有该项目 49%权
益，需支付地价款18.3亿元。
　　5．北京西北旺 C3 地块。该项目位于北京市海淀区西北旺镇唐家岭。项目净占地面积
约 5.3 万平方米，容积率 1.7，计容积率建筑面积约 9.3 万平方米。万科拥有该项目 49%权
益，需支付地价款7.3 亿元。
6．天津张贵庄项目。该项目位于天津市东丽区张贵庄路以南，登州南路以西。项目净
占地面积约 9.1万平方米，容积率 1.9，计容积率建筑面积约 17.3万平方米。万科拥有该项
目49%权益，需支付地价款 2.9亿元。
7．沈阳长白一路项目。该项目位于沈阳市和平区长白新城，长白一路北侧。项目净占
地面积约12.0万平方米，容积率 3.0，计容积率建筑面积约 36.1 万平方米。万科拥有该项目
100%权益，需支付地价款9.7 亿元。

特此公告。

万科企业股份有限公司
董事会
二〇一〇年十二月三日

meng-h

万科今年累计销售金额超千亿
http://www.sina.com.cn  2010年12月02日 20:42  一财网

　　作者 黄树辉

　　国内房地产龙头企业万科A(000002.SZ)12月2日表示，截止2010年12月1日，该公司今年已累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元，成为房地产行业第一家年销售额千亿级公司。

　　该公司公布的新闻稿显示，万科11月实现销售面积97.0万平方米，销售金额128.7亿元，同比增长86.6%和146.3%。前11个月万科累计实现销售面积828.8万平方米，销售金额998.1亿元。再加上12月1日的新增签约金额，万科今年以来的销售额突破千亿大关。

　　万科总裁郁亮在新闻稿中表示，新一轮政策推出后，已经对市场产生明显影响。万科能取得较好的销售业绩，主要由于万科的经营模式符合市场需求和政策导向。具体包括两点，一是万科在产品上坚持主流定位，二是坚持快速周转的开发策略。

　　产品结构顺应趋势

　　万科董事会秘书谭华杰表示，从客户购房资金构成情况来看，近期房贷收紧的情况非常明显，政策已对市场产生显著影响。万科客户一次性付款的占比，10月份为30%，11月进一步上升到35%，而2009年全年和2010年前4个月，平均不到20%，即使在2008年的市场调整期，平均也只有 27%。

　　但由于万科一贯坚持面向自住需求、以中小户型普通住宅为主的主流产品定位，其产品在调控背景下更容易得到自住购买力的支持。

　　据谭华杰介绍，目前万科销售的产品中90平方米以下小户型约占六成，144平米以下户型占比近九成。

　　除此之外，万科产品装修房比例也远远高于行业普遍水平。2009年万科新开工产品中已有近八成公寓产品为装修房，而在2009年年报之中，万科就明确提出2010年新开工公寓产品将基本实现全装修交付。

　　他进一步表示，房地产是一个高度复杂的行业，影响因素众多，万科将继续坚持中小户型为主的产品结构，密切关注市场变化，认真研究客户需求，提供适销对路的产品，提升产品的市场竞争力。

　　快速周转促进回报

　　郁亮表示，“万科对自身的定位是房地产行业内的‘制造企业’，以快速开发为主要的经营策略，通过提高周转率来提升净资产收益率。”而“快速开发”、“快速销售”也已成为万科经营策略最显著的特征。

　　谭华杰介绍，万科总部对各地公司获取项目后尽快开工有明确要求。同时，万科所开发的项目在获取预售资格之后就会立即推盘销售，并采用积极的销售策略，按照购房者愿意接受的价格尽快售出房屋。

　　按照万科内部的指导线，新推盘项目当月销售率达到60%才是比较理想的销售速度。而从实际的情况来看，今年8月以后基本保持在70%以上。

　　均衡布局更趋稳健

　　“房价和地价存在联动关系，各地市场存在差异性。万科的快速开发策略和战略纵深布局非常有利于过滤行业波动”，此前郁亮曾在公开场合表示，万科的战略纵深优势使公司有了更大的腾挪空间。

　　谭华杰进一步解释说，这意味着即使部分城市的土地市场出现了过热的情况，万科也总能在其他城市找到土地价格合理的发展机会。今年前11个月，万科新增项目楼面地价约2600元，保持在合理的水平。

　　今年万科又新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等市场，目前万科已经进入了逾40个城市，布局更趋均衡全面。

　　近年来万科业务构成中二三线城市占比有所提升，各区域发展也更趋平衡。环渤海区域今年前十一个月的销售规模超过了此前一直处于领先的长三角区域和珠三角区域，而中西部区域也表现出了较快的上升势头。

meng-h

港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司研究：万科A(000002)三年拐点 历史大底
    今年销售额提前达到千亿,预期年销售额约1100亿:公司本月销售额128.7亿,截至2010年12月1日,全公司累计销售金额1000.6亿,历史上首度破千亿。由于公司大量推广精装修,销售到结算时间拉长,预计两年热销的财务结果将到2011年充分体现。
    大举买入廉价土地将有效巩固低成本线和毛利率:公司前11月共计取得土地储备权益面积接近1700万平米,楼面地价不到2500元。公司当前销售均价已经突破13000元/平方米,尽管未来销售区域将结构性偏向二三线城市,但品牌溢价能力保证销售均价不至于大幅下行。
    高开工和高销售资源:我们预计公司全年新开工增速约100%,2011年公司将继续有大量可销售资源。且公司在金融资源占有能力和消费者偏好端都占优势,销售速度在行业内具备优势。
    三年拐点:公司在08年初收紧开工和降价销售,其战略判断和最后政策刹那芳华不符,引发08年业绩倒退,甚至开始暴露一些大公司病。但是,正是因为看到了公司当年的失落,我们才更看重今天公司各项指标突飞猛进。风雨过后的万科更成熟了,即便行业周期波动,并不会改变龙头公司在行业内相对优势地位,而业绩高增长将是公司成熟最终最清晰答卷。
    万科2007年后一直无法进行股权融资的实情和即将到来的高增长将有力回应地产行业成长离不开股权融资的观点。
    风险提示:货币政策强力收缩造成销售速度大幅下降的风险。
    盈利预测、估值和投资评级:万科A(维持10/11/12年EPS0.70/1.01/1.30元,NAVg.65元/股,当前价8.27元/股)。公司不仅在第二期股权激励行权价之下,而且刀B股比价关系已非常合理。我们认为,2011年公司业绩锁定性很强,几乎是全市场估值最低的高增长蓝筹,给予 15.15元/股目标价和"买入"的投资评级。

【出处】中信证券

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科B(200002):提前四年圆梦销售千亿,提升管理将成新命题

    ■第一财经日报
    万科A(000002.SZ)此前提出的千亿销售梦想在2010年12月终成现实, 这也将成
为万科乃至整个中国房地产业的一个里程碑.
    昨天,万科董秘谭华杰在接受《第一财经日报》采访时表示,千亿销售目标的实
现,一方面将给万科带来更大规模效益,但另一方面也对万科的企业管理复杂性提出
更大挑战, 探索并建立能够不断提高管理能力和创业激情的企业管理制度将成为万
科未来的重要命题.
    自住购买力助推万科圆梦
    根据万科12月3日发布的公告,截至2010年12月1日,万科今年已累计实现销售面
积830.7万平方米, 销售金额1000.6亿元.而此前万科总裁郁亮预期万科2014年销售
额将达到千亿的规模,这一目标的实现比郁亮的预期提前了四年.
    公告显示,万科11月实现销售面积97.0万平方米,销售金额128.7亿元,同比增长
86.6%和146.3%.前11个月万科累计实现销售面积828.8万平方米, 销售金额998.1亿
元.再加上12月1日的新增签约金额,万科今年以来的销售额突破千亿大关.
    而此前的8月份, 万科以119.9亿元的销售业绩刷新国内房地产企业的单月销售
纪录后, 万科在9月份销售额再度创下历史新高,销售金额达142.1亿元.这种火爆销
售势头在10月继续延续,10月份万科实现销售面积130.7万平方米,销售金额155.1亿
元.
    2009年万科曾实现销售面积663.6万平方米,销售金额634.2亿元.今年万科销售
目标是800亿元,已于10月底完成.截至今年12月1日,万科销售金额是去年的1.56倍.
    万科董事局主席王石此前接受本报采访时称, 万科一贯坚持不捂盘策略和随行
就市的定价策略,以及一直坚持的装修房受欢迎程度显著上升,这是万科在宏观调控
背景下仍取得不错业绩的重要因素.
    日信证券的分析报告认为,快速扩张二三线城市,成就了万科的行业领跑者地位
.近年来万科业务构成中二三线城市占比不断提升,环渤海区域今年前11个月的销售
规模超过了此前一直处于领先的长三角区域和珠三角区域, 而中西部区域也表现出
了较快的上升势头.今年万科又新进入了昆明,贵阳,唐山,吉林,廊坊,扬州,烟台,乌
鲁木齐,清远等市场,目前万科已进入了逾40个城市.
    另有业内人士分析,由于万科一贯坚持面向自住需求,以中小户型普通住宅为主
的主流产品定位, 其产品在调控背景下更容易得到自住购买力的支持.目前,万科销
售的产品中90平方米以下小户型约占六成,144平方米以下户型占比近九成.
    万科早在2007年就创造了500亿元的业绩,2006年到2007年的万科处于亢奋增长
期,销售金额由212.3亿元飙升至523.6亿元,增长速度从52.2%跳升到146.6%.
    而作为万科学习榜样的美国最大房地产企业帕尔迪,因受金融危机影响,2009年
销售收入仅为38.7亿美元.
    但郁亮表示,新一轮调控政策推出后,已对市场产生明显影响.谭华杰也表示,从
客户购房资金构成情况来看,近期房贷收紧的情况非常明显,政策已对市场产生显著
影响.万科客户一次性付款的占比,10月份为30%,11月进一步上升到35%,而2009年全
年和2010年前4个月,平均不到20%,即使在2008年的市场调整期,平均也只有27%.
    转向规模扩张和管理效益
    双轮驱动
    千亿元规模既是对万科25年成长的肯定,也是对未来发出的挑战.万科在跨越千
亿门槛后,正在进入"规模扩张及管理效益提升"双轮驱动时代.
    多位万科内部人士称,单纯追求规模发展已不是万科的发展目标.有业内分析人
士认为,随着住宅开发商纷纷向商业地产进军,万科逐步扩大商业地产业务将成为千
亿规模之后的题中应有之义.
    实际上,当外界还在为万科是否应进军商业地产而激烈讨论时,万科已经悄然在
北京,上海,深圳,西安,东莞等地投资商业地产超过200亿元,2010年万科对商业地产
的投资密集度堪称史无前例.
    但谭华杰表示,这在很大程度上是对万科的误读,万科将继续专注于做住宅开发
, "我们也不认为目前的住宅市场不能容纳一个更大的万科的程度,目前万科在中国
的住宅市场上仅占2%多,这是一个非常低的占有率.虽然万科已经是世界上最大的住
宅开发公司."
    谭华杰称,目前万科依然会把帕尔迪作为学习榜样,但汇丰银行对各种市场环境
的适应能力也值得万科研究学习.汇丰银行是股权分散型企业的杰出代表,由职业经
理人来驱动的汇丰银行发展模式, 在建立不断进取和保持永久创业激情的机制建设
方面受到万科推崇,其既有高度统一的标准化,又有对旗下众多公司分权式管理的企
业制度,以及每次在危机中都表现出超乎想象的前瞻性和战略,这些和万科的思路基
本一致.

meng-h

10月热钱凶猛楼市或成“周小川的池子”(1)
肖君秀 欧阳晓红
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2010-12-04 10:32
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经济观察报 记者 肖君秀 欧阳晓红 外管局统计数据显示，10月份的收汇结汇率为75.3%，创历史新高，比9月份高出5.7个百分点。

一位外管局人士说，结汇率数据表明资金正在加速流入，虽然有诸多因素，但本质原因还在于美国的第二轮量化宽松，套取“汇差与利差”的趋利资本不断涌入国内。

而随着国内一系列打压政策的出台，股市、商品和期货市场价格出现回落，热钱逐利的下一目标可能是楼市。

涌入缘由

由美国第二轮量化宽松引发的美元贬值，人民币升值步伐跟美国量化宽松的时间呈现联动性，人民币自9月份开始加速升值，10月15日人民币对美元升至最高点6.6497，相对于6月份汇改以来人民币已升值3%。

中国10月新增外汇占款高达5190.47亿元，创30个月最高纪录，按残差法计10月热钱规模为428亿美元，是9月份的2.4倍。

对于热钱流入，一位金融机构负责人说：“现在不用看数据，每个毛细血管都能嗅到热钱的味道。”

对于10月份热钱的加速流入，长期跟踪研究热钱的广东社会科学综合开发研究中心主任黎友焕认为原因在于，“一是流动性的问题，二是人民币升值和加息，三是中国资本市场泡沫化。”

招商银行外汇分析师刘东亮也认为，10月境外资本流入的压力在于人民币加速升值效应，“10月份资金流入压力比较大，关键是9月份涨得太大了，热钱看到之后10月份纷纷抢进来。”

上述外管局人士坦言，单月数据不足以说明问题，是总量的概念，而且大多“披着”合法外衣，无从甄别，也无须过于恐惧。

据黎友焕监测得出，11月上半月，通过地下钱庄流入的热钱已比10月整月暴增了30%。
阻击

与10月热钱加速流入“节拍”高度吻合的是，从9月30日起A股开始进入今年以来最大幅度的拉升，沪指从9月30日的2599点涨至11月 8日3159点，一个半月时间涨幅高达21%。但调控政策也紧跟而来，11月5日，央行行长周小川提出“池子论”。此后不久央行便两次宣布上调存款准备金率0.5个百分点。此外，外管局于11月9日出台 《关于加强外汇业务管理有关问题的通知》，又于15日和住建部联合下发 《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》分别从结汇严规和限制外资购房来打击热钱炒房。

这一系列措施的作用开始显现，股市在3159点高点调头向下，最低跌破2800点，陷入震荡格局。对于热钱在商品领域游走疯拉价格，国务院出台了一系列价格干预措施，各种商品疯狂的价格逐渐回落。

对于应对加息预期下热钱涌入有可能上调外汇存款准备金率，一位央行人士称“目前还处于讨论中”。日前，国务院发展研究中心金融所所长、央行货币政策委员夏斌称，中国可以考虑对现货市场外汇交易进行征税。

转战楼市？

股市回落陷震荡格局，商品、期货市场价回落，快速流动的热钱下一个目标可能会流向楼市。

黎友焕认为，由于各种紧急应对措施，现在资本市场已经没有泡沫化了，目前国内股市、商品市场打压力度很大，我们揣摸会流向房市，尽管房市打压厉害，但没有商品市场厉害。

某商业银行外汇管理人员也认为，虽然很难分辨出哪一笔是热钱，不过投房地产还是一个方向，要不然也不会出限制外资购房的通知。

商务部的数据显示，11月共114家外资房地产公司向商务部外资司报备成立新公司，增资或以并购方式进入中国，该数量是10月的2.71倍，其中很大一部分的外资房地产公司把项目公司设在了中国二、三线城市。

中国房产信息集团（CRIC）研究中心总经理陈啸天认为，“由于目前绝大多数城市并没有限购，这些资金会向其他二、三线城市流动，向有概念性的、产业技术很好的、购买力很强的、全国排名靠前的城市流动。”对于流向楼市，陈啸天认为在于两个“核心问题”没有解决，一是房地产系统内部原因，主要城市供应跟不上，特别是城市中心区供应跟不上，价格高端决定低点，房价难以撼动下调；二是系统外部原因，国内外的流动性大，国内资金和国外热钱无处可去。

shanmin

王石:万科遇到的最大危机是如何回到原点
2010年12月05日   来源：中国经济网

　　中国经济网北京12月5日讯（记者 梁梦晚）万科董事长王石在(第九届)中国企业领袖年会的分论坛上表示，在未来10年，万科显然面临着两个转型。一个如果从传统的营销向技术科研转，第二如何从建房卖房向服务型上转，无论从技术上转，还是服务上转一定非常明显以消费者为导向。"我们要回到原点，就是如何来为消费者所取，这是现在万科遇到最大危机。"

以下为对话原文实录：

　　王石：各位嘉宾，尊敬的主席下午好。刚才主持人介绍我的身份，从一个企业家的角度来讲，觉得实际上我是有点不务正业。借着讲演的机会，就讲点正业。但是说到正业免不了讲房子，但关于价格问题我就不准备谈，明年的市场也不准备预计，那谈什么呢?还是就咱们中国企业家年会谈起，我们看，这是2007年的照片，我非常荣幸的被咱们企业家年会授予终身企业家的荣誉。一般终身奖都是给年纪很大，活动不了的，给咱们一个安慰，我打算第二次登珠峰的时候给我来这个奖，我觉得太早了。

　　我们再看看08年，就是被授予终身奖的王石和万科就碰到麻烦了。一开始就是拐点论，第二个那年是汶川大地震又一个捐款门，对万科的负面，对我本人的负面铺天盖地，几乎是有着把我压趴之势，我想这就是中国企业家年会，其实这不是一个因果关系。

　　好在08年过去了，09年过去了，到2010年。我们给一个图表来看，到2010年的情况是什么样?在过去万科2004年，04年对万科是一个节点。2004年万科成立20周年，跟过去20年相比，我们复合增长率30%，创业开始企业很小，到20年后我们营业收入是93亿。当时我们做了一个未来10年计划，就像我们今天展望未来10年之后，预计2014年营业额是1千亿，当把这个目标告诉媒体的时候，媒体就觉得吹牛不是这么垂的，20年93亿，10年之后就1千亿了。

　　我们给出一个数字，实际上就是今年12月1号，2010年12月1号，今年整个完成营业收入已经超过1千亿，也就是提前了4年。这里我就想来在往后说几年，假定我们看到2020年的时候，按照我们现在今天的会议，20年之后万科会是一个什么样的情况?

　　大家如果说没有悬念来讲，万科这6年基本复合增长率当时是按25%增长率来算，2014年达到1千亿，但是这6年比那个要高的多。按照现在来讲，我们预计未来的4年，我们的复合增长率，我们说的保守点20%，到2014年万科的营业收入是多少呢?如果按20%恰好是过2千亿，如果是25%就是2400亿。刚才说我们在延长到2020年，在未来10年，2014年基础上未来6年不敢这么乐观了。刚才我们听秦晓讲到整个经济增长模式都要放慢，我们讲的非常非常放慢，我们就假定增长从25%降到10%，我们规模超过3千亿。

　　我们再看到万科现在不仅仅是一个经营规模，比如住宅产业化，搞绿色三星，适合未来低碳和环保。按照这个做法上，2014年我们不仅仅是经营规模超过2千亿的问题，我们整个作为低碳住宅，绿色住宅我们到2020年的时候，国家中国对国际上碳减排强度40-45%这样一个目标上，按照万科2014年的标准我们贡献率是多少呢?光万科一家我们贡献率是千分之1.2。如果同行做到像万科这样的标准，我们建筑房地产行业，我们在碳减排强度的贡献度是12.6%。

　　我们看看根据万科的品牌市场，影响力，规模，在未来下10年真的如此令人兴奋，乐观吗?12月12号，也就是三天前我去上海看了万科的一个小区，这个小区叫万科城市花园。这个城市花园是1994年底入驻，1992年开发，这个项目的特点是什么呢?特点是在飞机航线下，我觉得当年我站在这块土地的时候，我看到飞机一架一架的过，最平均的时候是7分钟一家，但是这个地我拿了，因为其他地我拿不到，其他地方万科的能力我又拿不到好地，拿到这块地是比旁边不在航线上的地价贵了一倍。当时拿下来了，那我们看看这是1994年入住，现在16年过去了。

　　我12月2号又去了这个小区，我看到飞机依然轰鸣，尽管中间这时候虹桥机场建了一个普通机场，虹桥机场不仅没有吊销又建了另外一个机场，最频率的时候是3分钟一家。就是这么一个飞机航线下，3分钟一架，当然不是24小时都是这样，3分钟一架居住人口15000人，小区入住率是多少呢?是95%。在我们小区周围全部是住宅区，由于晚盖于万科，建筑质量要比万科质量高的多，问题就在这里了，为什么这个小区现在入住率这么高?我看了一下，我们给他进行比较，我们看到右边的图这是一个万科的大门夜景，发现规划座落有致，旁边这个基本上都是排排坐，问题就在这里了。你住在万科这个小区会发现很舒服，舒服到即使上面有飞机的轰鸣都愿意在这个上面住。

　　但是，我们到今天16年过去了，包括万科的住宅小区规划，我们比那个时候品牌好多了，影响力好多了，设计的理念也丰富多了。但是，我们在设计的诉求上改变了。这个改变不是进步，而是在退步，甚至大大的退步。为什么这样讲呢?为什么这个小区里，当时我们如何如何开发成这样一个，10来年之后还是喜欢居住，在当时我们没有其他选择，我们不可能说我们利润最大化追求我怎么来讲，盖小区。

　　因为人肯不肯去，你一定要想到他为什么要去，你一定从他的角度去考虑，我们所谓就叫做消费者导向，根据消费者的诉求来设计，居住环境是非常适合，一定是空间是非常适合他们居住，居住空间一定是开放式的。所以，这是为什么10来年过去了，他在那里还是受消费者欢迎。

　　但是，万科现在品牌大了，影响力大了。我们在卖房子不愁卖了，我们会发现我们的设计理念在慢慢不知不觉的变化，已经快事利润导向，利润诉求，利润最大化。我们看看简单的图表会看到，最大差别在什么地方?就在于排排座。高档楼房排排座，多层楼房排排座，所谓的这种别墅，单栋别墅排排座，为什么呢?因为排排座从利润最大化上来讲这是最好的，最典型的排排座前面是底层，后面是超高层，前面的底层可以卖很好的价钱，我们就是在反思这个问题。

　　我们2009年以前我们21年的时间一共累计开发了多少房子呢?一共是20万套，就是21年的时间。当我们仅一年一年要销售的房子是10万套。也就是说，我现在一年开发的量相当于21年的50%，而且这样的数量还在增加，预计增加到20万套一年是不会停下来的。我们现在有品牌，有影响力，有号召力，消费者看不到房子就愿意买你万科房子，我们如果还这样利益最大化的追求下去，我相信在万科到3千亿的时候，也是消费者开始抛弃万科的时候。可能那时候利润也非常好，消费者不会因为你是世界上最大的开发公司，你的品牌曾经很好，我一直信任你。消费者还是在怀念生活环境当中，他可能更开始是2、3、5年感觉不到，在他感觉到的时候一定会抛弃你的。

　　我想今天借这个机会来讲，实际上如果万科继续以利润最大化的追求下去的话，利润在丧生自己，市场是没有问题的。所以，我们未来的显然万科面临着非常大的转型，这种转型不是如何来讲，像马云学习，我们怎么搞互联网，搞创新，搞云计算。我们最简单的，我们要回到原点，就是你来如何的为消费者所取，这是我们现在万科我觉得遇到最大危机。

　　在未来10年，万科显然面临着两个转型。一个如果从传统的营销向技术科研转，第二如何从建房卖房向服务型上转，无论从技术上转，还是服务上转一定非常明显以消费者为导向。万科现在在广州东莞有一个建炎中心，是07年投放使用的，到今年又改造，预计明年的3月份1期完成，10月份2期完成。这个完成之后，我们10万平方米中心当中将不用市政的一度电，不用市政的一滴水，完全用替代能源，水循环再利用， 这是建炎中心现在正在建的一个实验塔，整个从上面光伏发电，风力发电到下面整个地缘热泵，整个替代能源在进行往前推进。

　　时间关系我这就结束我的主题发言，面对我们"新商业·新共识·新动力"面前，作为改革开放第一个30年，我们粗放企业家，我们靠无限市场发展起来，我们应该意识到我们在当时情况下没有品牌号召力，我们没有资源动员力，我们没有人力的组织能力。所以，我们只好诉求消费者，我们一切如何来从消费者角度考虑，我们怎么为他们服务，走到今天。但是，我们增长起来了，经营规模过一千亿，我们发现我们离开了原点。

　　所以，如何我们能在新的时期下，在要求经济增长模式转换是万科现在面临的问题，就是我们要回到原点向消费者负责。用一句口号结束我的讲演，"让建筑赞美生命"，谢谢各位。

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):王石:2020年万科营收将超过3000亿

    ■证券时报
    万科董事会主席王石周日表示,到今年12月1日,万科今年的营业收入已经超过1
千亿, 如果按照20%的复合增长率计算,到2014年万科的营业收入将超过2千亿,如果
按25%的复合增长率计算就是2400亿.假定未来整个经济增长放慢,复合增长率从25%
降到10%,到2020年万科的规模将超过3千亿.
    王石是在由中国企业家杂志社主办,中国企业家俱乐部联合主办的"第九届中国
企业领袖年会"上作上述表示的.他说, 未来10年,万科面临着两个转型,一个是如何
从追求利润最大化的传统营销模式向追求技术科研为导向转型;第二个是如何从简
单的建房卖房向市场服务型转变, 无论从技术上还是服务上转型一定要以消费者为
导向.
    王石说, 目前万科住宅产业化建筑面积已经达到106万平方米,绿色三星标准建
筑达到84万平方米, 未来会致力于建筑碳减排等方面.到2014年,万科不仅是经营规
模超过2千亿, 而且按照到2020年中国对国际上碳减排强度40-45%的目标,到2014年
万科的绿色住宅对碳减排的贡献率将达到千分之1.2.如果建筑房地产行业都做到像
万科这样的标准,全行业在碳减排强度的贡献度将是12.6%.