万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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【万科A研究报告内容摘要】
万科“极致”商业模式面临大考
距 2011年还有一个月，万科就突破了千亿元的销售额。昔日“老师”新鸿基与帕尔迪加起来的销售额都不到万科的一半。在这一组仿佛天文数字的数据下，是万科快速周转经营模式的极致发挥。就在外界感叹之时，万科董事长王石又为万科定下了未来10年3000亿元的目标。但快速周转这条行之有效的路径还能达成王石的心愿吗？
黄金当铁卖
“地产股我不会选择万科。”国内一家规模前十的基金公司经理表示，在他眼中万科根本就是在毁灭价值，“钻石当黄金卖，黄金当铁卖”。
销售额由93亿元突破1000亿元，万科仅仅用了六年时间。复合增长超过了25%，这是个毁灭价值的公司？但在机构投资者的圈子里，持有这种观点的基金经理并非孤例。万科受投资者质疑的正是其快速周转的经营模式。

尽管万科的销售额创了世界纪录，但其净利润却并非行业第一。2010年上半年万科的销售额是367亿元，但净利润只有28亿元。中海地产的销售额尽管比万科少了123亿元，但净利润却达到44.6亿元。如果按相应的比例折算，2010年万科1000亿元的销售额为投资者创造了76.3亿元的净利润。而 2010年前10个月，中海地产的销售额为500亿港元，其为投资者创造的利润就超过了90亿港元。“研究下资本回报率ROIC这个指标就可以知道。虽然万科过去复合增长率很快，但资本回报率这个指标说明万科这种增长是通过外部融资来实现的，不是企业内生性的增长，这对股东而言是没有价值的。”上述基金经理表示。
对此万科却不以为然，总裁郁亮就表示：“万科在行业有两样不领跑，第一是土地储备不领跑；其次是利润总额不领跑，有人比我们赚得更多”。万科认为自己虽然净利润不高，但在现有的市场环境下，这种模式的增长性是最好的。资料显示，2009年前11个月，万科累计销售额为579.2亿元，换言之，2010年万科同比增长了近73%。而2010年中海地产前10个月同比只增长了25.5%。
“2010年做的不错的发展商都有几点相似。”郁亮表示，恒大、碧桂园2010年都和万科一样取得70%的增长。他们共同的地方都是集中精力做主流住宅、快速周转，并且都有相当的“战略纵深”。
“正是因为追求的是快速周转，这些公司的定价一向较为保守。”亚银投资的首席分析师李大伟表示。而2010年长达三个季度的房地产调控，使一些专注于高端产品的开发商销售量大幅下挫，例如中海地产虽然销售额同比增长了1/4，但销售量同比却下跌了3.5%。而万科前11月的销量就增长了近33%。“这也就是所谓的黄金当铁卖。”上述基金经理表示，真正能创造价值的开发商应该是这样的，原本一块城郊价值平平的土地，通过开发商不断地投入建设配套、发掘各种稀缺景观，然后不断提升土地价值。
战略转型
“任何经营模式都需要放在相应的市场发展阶段上看。”李大伟显然对国内同行的看法有所保留。他认为万科快速周转的模式很适合现在国内的房地产市场，“现在国内许多地区还处于城市化的初级阶段”，这个时期对一个项目深耕细作，的确不如快速开发的公司扩张迅速。
“在同样的经济环境下，印度等国家的城市化率已经高达75%，而中国还不到50%，如果按户籍人口算，城市化还不到1/3。”李大伟表示，国内许多二三线城市都处于城市化起步阶段。“从2008年开始万科大力进军二三线城市是一个很成功的策略。”李大伟认为。
从回报率的角度看，杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二三线城市的盈利能力非常强劲。虽然其销售金额不及一线城市，但其利润率丝毫不逊于、甚至超过了万科在一线城市的平均水平。中报显示，万科上半年在佛山销售8.5亿元，所占净利润比已达8.23%，而在宁波销售10.7亿元，净利润也高达3.4亿元。东莞、沈阳、南京和苏州等地的净利润贡献，几乎与万科的北京区域不相伯仲。2010年以来，万科在15个城市的市场占有率排名都较2009年上升，其中，在天津、青岛、无锡、沈阳、武汉、镇江等城市稳坐第一的位置。郁亮透露万科重点开发的“30个城市4月份之前的市场份额只有3.9%，11月份到了 5.7%。”
在这种背景下，“万科的高速增长模式起码还能维持很长一段时间。”李大伟表示，当城市化进入成熟阶段后万科真正的挑战才开始。“那时候城市化已经基本完成，简单说来，就是没有那么多项目可以让万科快速周转”。所以李大伟认为“7年是个坎”，如果按现有的模式不变，万科或许在六七年内能达到3000亿元销量。但如果7年内达不到这个目标，城市化完成后，万科十年达成目标的可能性更小。
其实万科的转型从2008年就开始了。酒店、港口地产、商业地产万科都多有涉猎。“其实我们没有战略转型。万科是为了做好住宅而做商业。”郁亮坚持，万科做商业不是做像综合体那样，而是做社区类型的商业，“都市中心的综合体，不是我们的目标，我们是社区级的，给顾客提供好的配套服务”。同时他透露，万科只有 9%的资源在投资非住宅项目。
也许由于万科体量庞大，也许是因为万科暗中发力，万科在非住宅项目上的表现非常强势。2009年12月，万科选择与天津港集团开发港口地产。根据协议，双方开发的项目包括天津国际贸易与航运服务区二期、天津港东疆港区、临港产业区及散货物流中心商贸区等。
到了2010年11月万科成都公司与四川南充市顺庆区政府签订了投资合作框架协议，开发一个占地8000亩的国家4A级旅游景区。这是万科首次涉猎旅游综合开发项目。这个项目涉及基础设施建设、一级土地整理、棚户区改造、安汉故城开发、生态绿化环境建设、旅游度假区开发及旅游地产开发等。
无论是港口地产还是旅游地产，万科都是“初哥”。对于新方向郁亮选择放权，为了下一阶段的发展，郁亮提出的新管理模式为：万科集团总部和区域总部之间的业务不重叠，区域管理的事务集团不参与，集团管理的事务区域就不插手。
相对过去总部决策、区域执行的格局，郁亮将目前的架构比喻为一支球队：集团总部管理土地储备战略、财务、融资和高层人员变动等重大事项，相当于“裁判员”；4个区域总部承担了部分过去由集团总部担任的职能，被赋予了一定的独立性，例如如何取得土地，在哪些城市发展，区域开发的产品结构，以及区域内部的人事权，相当于“教练员”；剩下的一线“运动员”则负责具体项目的开发。
千亿元目标提前实现后，王石又为万科定下了未来10年3000亿元的目标。这位万科的精神领袖表示，要达到这个目标万科面临着两个转型。一个是从传统的营销向技术科研转；第二个是如何从建房卖房向服务型上转。这两个转型都涉及万科最基本的经营模式，万科的主动求变能成功吗？

万科模式：通过局部标准化生产、工程施工进度管理、强化外部战略合作、灵活丰富的产品线、多元化的融资渠道、合理价格销售策略等，以达到快速流转、资金快速回笼的开发经营模式。

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万达今年业绩650亿，与万科半步之差
吕尚春
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2010-12-13 08:30
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经济观察网 据观点地产网消息，万达集团新闻发言人石雪清透露，今年万达的业绩能达650亿元以上。倘若属实，那么万达的业绩或许仅次于千亿万科了。

对于向来在全国攻城略地毫不手软的万达来讲，前段时间突然宣布将收缩投资的消息显然与其近年来的作风不太相符，也与万达高达650亿元的业绩不太相合。但随即，万达在宁德等地方拿地似乎又在宣告自己一如既往的积极。

万达似乎已经习惯了成为媒体关注的焦点，伴随着万达在全国的扩展，对其资金、策略等的质疑也从未减弱。

2010年12月11日，万达集团新闻发言人石雪清在接受采访的时候，再次对万达的一些敏感问题做出了回应。

650亿销售

石雪清称，万达今年的销售可超过650亿元。其表示，今年万达还无法实现千亿的目标，离万科还有一段距离。但石雪清同时也表示，万达和万科是两种不同的模式。

“我们做商业地产靠出租物业，靠持有物业为主，我们更多是靠租金。也就是说，我们在今年完成了650亿的销售收入基础上，我又积累了或者沉淀下300万平方米的自持物业，专门用于出租部分。”石雪清表示。

其强调，万达的家底可能会越来越厚实，销售收入也会向领头羊靠近。

虽然万达今年能取得不错的销售业绩，但其租金收益水平还是继续被质疑偏低，与万达千亿规模的资产水平不相匹配。

对此，石雪清称万达的商业模式、成本计算不能用普通的商业物业去计算。

“万达所有广场的租金回报率超过99%，物业回报率超过98%，这是整个在靠出租物业为盈利的商业地产企业最好的。”石雪清透露。

事实上，万达的业绩增长底气还是来自对未来商业地产前景的看好。石雪清表示，中国商业地产会在三年之后出现群雄逐鹿的局面。

上市节奏

11月中旬，大连万达董事长王健林对当前房地产形势作出判断，并宣布了公司将减少买地，减少开工面积。

2008年末到2009年初，万达曾在市场低迷时期在全国大量拿地，但这次二次调控之后，王健林也宣布收缩。对此，王健林称，本次调控是国家主动调控，国内的政策还会变化，这一次公司要顺势，不会像以前那样大规模扩张。

在王健林作出这样的决策之后，市场立即表现出极大的关注，毕竟万达在近几年的极度扩张给外界留下了颇深影响。

对于万达的“收缩”，石雪清也作出了解释，其称，用“收缩”来形容万达的最新决定并不准确，应该用“调整”。

石雪清解释，万达并不是不拿地了，主要是在明年的开工速度上会放缓，比如本来计划明年会有20个项目开工，现在可能减为18个了。

其续指，万达调整策略主要是两个原因，一是主动响应国家号召；二是担忧热钱等流入中国带动相关产业快速发展，会使得本就充满“不确定性”的中国经济形势明年更加复杂。

事实上，在万达减缓投资的消息出来之后，业内不少人士皆猜测原因是国家收紧银行贷款、收缩流动性等决策使得万达的资金状况也愈趋紧张，从而不得不减少资金投入。

但石雪清对此表示了否认，其表示，如果一个企业因为国家一个政令下来就左右为难或者止步不前，那么这个企业一定是不成功的。

石雪清称：“万达的商业地产之所以发展这么快，又领先业界这么多年，就在于有独特的核心竞争力。这个核心竞争力就是集中资金的使用。即使国家有提高存款准备金率等财政手段，也不会影响万达的财务状况。

此外，石雪清还透露，万达布局多年的上市准备已经进入国家规定的上市节奏了

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北京房地产年度第一：万科龙湖最后争锋
贾华杰
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2010-12-15 07:50
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经济观察网 记者 贾华杰 根据北京市建委网住宅签约数据的统计，截止到2010年12月13日，北京万科年度累计签约金额为93.2979亿元，北京龙湖为90.1972亿元，两者相差为3.1007亿元。

而在2010年上半年，北京万科的销售金额为61.93亿元，龙湖则为56.07亿元，两者相差约6亿元。

仅过一天的时间，12月14日，龙湖集团的内部统计，在北京市场上的住宅签约数已经上升到了97亿元。“相关办公人员在进行拓展训练，没有更新数据，否则应该更高。”

北京万科相关人士则认为，截止到12月14日，北京万科住宅与商业地产的销售总额已经达到了105.4亿元。“万科成为京城销冠不成问题。”

显然，在北京市场上，双方都已经占上了百亿这个台阶。

龙湖相关人士指出，对于销售数据，双方都会备有“存货”，每天盯着数据，再去建委备案，不到今年最后一天，结果还是不确定的。

上述龙湖人士认为，龙湖在上半年度的销售策略上，存在一些问题，下半年集团果断的调整了政策，就是根据市场反应快速推出适销产品，缩小了与万科的差距。

在产品结构上，北京龙湖多集中于平均售价较高的高档住宅以及别墅项目，而万科的销售重点则是郊区大盘。

此外，在拿地策略上，万科在郊区地块积极拿地，分别在房山区、昌平区、海淀区拿下了5块土地，同时在临近北京的河北省香河县也有所收获。而龙湖在公开土地市场上则保持低调，倾向与收购相关企业的土地储备。

有龙湖集团相关人士对本网记者透露，在北京市场上，龙湖在1月至10月份的销售成绩曾略超万科，今年“鹿死谁手”尚有一拼。

万科副总裁、北京万科总经理毛大庆对记者表示，自己每天都在盯着销售数据。

12月31日傍晚，或将是北京销冠榜真正揭晓之际。

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地产变革推动力人物网调出炉 王石最“给力”
(2010-12-15 12:52:00)
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杂谈
       

文_《东地产》万云选

    一千个人心中有一千个哈姆雷特。在上周《东地产》联合上海热线进行的“你心目中的2010房地产变革推动力人物”调查中，王石以1523票，22.76%的比率，成为网友心中最具变革推动力的人物。
    在网友留言中，一位热线网友表示，他一直投资万科的房子和万科的股票，王石和他的万科集团一样，是中国新一代现代企业的典范，代表了规范、责任和进取精神。多年来，万科的建筑理念一直保持国内领先水平。
    此外，代表绿色科技环保理念的朗诗地产董事长田明也得到很多网友支持。朗诗一直在绿色环保住宅方面做出积极探索，这也为田明加分不少。
    卡尔·多伊奇说：“当今世界唯一最大的力量是变革的力量。”
    2010年是中国房地产行业充满变革的一年。这一年中国房地产行业的企业家们，用自己的行动积极探索，为行业未来的发展积累了宝贵的经验。他们目前推动的是一个公司，而未来推动的，将是一个行业。
    回顾这一年，万科董事长王石高呼万科遭遇中年危机，将要向技术型和服务型公司转变；朗诗地产的田明依旧专注于绿色科技地产，但将推出新一代产品；中粮集团的宁高宁，在摆平中粮系的两股地产势力后，将大规模复制“大悦城”，而浸淫上海地产界多年的卢铿，在海尔地产提出全新的“云社区”概念……这是创新的一年，这是变革的一年。因为有这些人物的推动，2010年的房地产行业才显得收获颇丰。

你心目中的2010房地产变革推动力人物
目前为止共有6689人参与了本次调查
王石 万科集团董事长   22.76% (1523)
李思廉富力地产股份有限公司董事长    16.07%(1075)
宁高宁 中粮集团董事长  14.20%(950)
卢铿 海尔地产集团董事长 13.75%(920)
田明 朗诗地产董事长  12.64%(846)
王健林 万达集团董事长  10.97%(734)
刘晓光 首创置业董事长  9.58%(641)



公司：万科集团
推动人物：万科集团董事长王石
变革事迹：推动万科向技术型和服务型公司转变
    2010年，万科世博馆亮相上海世博会，其倡导的绿色低碳环保理念得到了更大展示。同时，万科在这一年向商业地产大力进军，将实现新的突破。
    但万科在这一年更值得关注的是公司的未来新动向。王石在2010中国企业家年会上发出万科转型新信号。他说，万科现在品牌做大了，但10多年来的设计理念没有进步，甚至倒退了，因为利润倒向冲淡了消费者倒向。如果这种趋势维持下去，等万科3000亿时，万科就会被消费者抛弃。如何向技术型和服务型转变，是万科必须直面的问题。

读者评王石                                       杨琪  私营企业主
    他的名字和他的公司一样让老百姓们熟知。这位老总最不靠谱的地方就是“吊儿郎当”地爬爬山、旅旅游，写写博客……然后，顺便管管公司，偶尔在炮声连天的地产业内“冒个泡”。
    可是万科就在他的领导下，慢慢长大了，从住宅专业户到绿色环保先锋军，从纯粹的建筑商到强调服务的运营商……有时候我真是在怀疑，不靠谱的王石到底是怎么管理这个看上去中规中距的大型房地产公司的呢？个人魅力？威严？或者是其他？这真是我MBA生涯中该好好去研究的一个话题：最起码在我看来，有着文艺青年气质的王石以及中国企业界的王石们，应该越多越好。但现在的企业生存环境就像是深海下的漩涡，老总们的神经一个绷得比一个紧。

公司：富力地产
推动人物：富力地产股份有限公司董事长李思廉?
变革事迹：探索并实现“一体化地产运营商”的转型
    刚刚落幕的广州亚运会让富力集团董事长李思廉再次走到聚光灯下，刚刚公布的280亿元的销售业绩，让富力在第一阵营领跑中国地产行业。李思廉以独到的眼光带领富力集团创造了今天的辉煌，在他的领导下，富力以“规划与时俱进，紧扣城市化建设”作为自己的拓展模式，成功的策略使富力的每一个项目都成为城市发展的坐标。
    在经营模式方面，除住宅、写字楼及商业等物业销售外，还有物业租赁及酒店经营，同时又建立了自己的建筑公司、设计院、监理公司、物业管理公司。李思廉实现了富力地产“做一体化地产运营商”的成功转型。

读者评李思廉                                       许薇薇 基金公司职员
    印象中富力地产一直是一个快速成长的公司，扩张很猛，气势很足，比较符合南方企业的特征。从人物上说，感觉李思廉比较低调，并不是像其他房地产大佬那样在电视上、报纸上频频露相，但是好像很有“侵略性”，公司到处买地、建房，规模做得很大。以前一直听说富力的“野心”很大，要赶超万科，其实我觉得富力和万科是完全不同的公司，富力完全做一个完全不同于万科的公司，我指的不是规模，而是企业文化和理念。

公司：中粮置业
推动人物：中粮集团董事长宁高宁
变革事迹：全面复制开发“大悦城”
    宁高宁最近宣布，中粮集团“大悦城”品牌开始在全国快速复制。目前，中粮集团已开业的大悦城分别为西单大悦城、沈阳大悦城以及朝阳大悦城。2011年，上海大悦城、天津大悦城将陆续推出，此外，安定门大悦城、成都大悦城、天津六纬路大悦城也即将推出。未来2-3年中粮将在全国复制10个以上大悦城，5-10年将布局约20个大悦城。并将资产总额扩至700亿元大关，占据中粮集团资产总额的三分之一，2009年中粮集团提出“全服务链城市综合体” 战略正在稳步推进。

读者评宁高宁                                      张硕  自由职业者
    中粮集团应该算是我们的生活走的最近的吧？吃的粮食，住的房子，甚至买的保健品，从农产品的化肥播种到高档糕点，“中粮”二字就像是生活的影子，到哪儿都随行而至；很佩服这个叫做宁高宁的中年男人，把这个公司做到这样一条龙产业链。他自称这是一个造“老虎”的过程，从执掌华润到统帅中粮，把每一种只要能关联的产业都穿起来纳入旗下的多元化发展是他一直坚持的道路。但多元似乎也不是泛滥的意思。广而精也是宁高宁的要求。即便是做地产，中粮的也做得很棒，比如陆家嘴中粮开发的豪宅，就很棒，还有上海大悦城，最近马上要开业，听说也很不错，很时尚。

公司：海尔地产
推动人物：海尔地产集团董事长卢铿
变革事迹：以海尔精细化的制造业模式改造中国房地产企业的固有模式，并推动以整体家居、成品房为核心的住宅产业化。
    自从海尔高调进入地产行业以来，行业内一直以好奇的目光看着这家企业。在今年，卢铿提出了“云社区”的创想。是整合海尔全产业链上的各项资源，将家电与网络跨界融合之后所提出的一个完整住居生活的解决方案。
    “云社区”就像一个集成系统，将社会各类服务资源集中整合并提供给住户。不久前，海尔地产公司高层曾表示，海尔地产的学习对象是苹果公司。海尔地产开发成品房是一种基于海尔集团成熟的家电、家装集成系统、研发体系以及售后服务系统之上的家具终端产品，就像苹果依靠高度集合的终端来发展其软件业务一样。

读者评卢铿                                          张纪云  财经媒体人
    在我看来，卢铿是地产界的思考者。在中国，没人会对建筑究竟对于整个城市，整个国家有什么样的精气神体现，人们都只是热衷于房价涨跌，关注着楼盘地段，而他却能够站在房地产的文化高度上，以对未来负责的理性反思，来提出自己独特而不乏让人深思的理念。
    在老百姓眼中，“搞房地产的”这个词语如同“暴发户”一样，让人想到的首先是“赚取老百姓的血汗钱”等商人重利轻文的概念。而卢铿不一样，他不是单纯追随产品获取的利益，而是一种思想者的姿态，以一种反思的角度，来迫使开发商们能在更高的层次上追求中国现代建筑的发展。

公司：朗诗地产
推动人物：朗诗地产董事长田明
变革事迹：推动绿色科技住宅第二代产品
    2010年对一向专注绿色科技住宅的朗诗地产而言很不平凡。这一年，朗诗地产作为零碳馆的战略合作伙伴，向观众展示了朗诗一贯倡导的绿色科技住宅理念。于此同时，11月11日，朗诗集团公布了“2010长三角城市居民居住环境调查”白皮书。在该次调查中，朗诗和伙伴们重点关注长三角地区居民住宅室内环境，并涉及起居与生活习惯、小区环境、社区服务、综合评价等部分。
    同时，在这一年，朗诗一直在研发自己的新产品。明年年初，朗诗将在上海、南京和杭州发布新一代的低碳住宅产品，其中包括朗诗在上海内环的项目天山绿郡。新一代产品的建筑形态，大面积屋顶绿化，水平遮阳及竖向遮阳，主动、被动节能等指标都有了很好的提高。由于技术的持续改进，新产品的成本却并没有提高。新一代产品，更加注重环保和健康两大方向。

读者评田明                                            李渔 房地产经纪人  
    我觉得田明更多的一种把家的概念融合在他的地产里，带来了中国地产房业的一次具有突破意义的改革，也贴近中国提倡的和谐人文发展道路。如果说天下大事浩浩汤汤，顺之者昌，逆之者亡，这位地产商则是顺势而为，以其强大的远见和冷静的果断力确实带领朗诗地产跨上了一个新的台阶，引导了一个行业新的发展模式。当然我更加相信他能在浮躁奢华的氛围下看清房地产的发展走向，创建这样一种企业文化，这和田明内心那种坚持更有着千丝万缕的关系，田明自己也说走绿色节能地产的模式，他曾经放弃了很多的诱惑，我想只有一个在心中有着强烈社会责任感的人，才能够去真正关心社会的和谐发展。引导自己的企业与社会一起同步发展吧！

公司：万达地产
推动人物：万达地产董事长王健林
变革事迹：首富向超级慈善家转变
    2010年万达地产的变革远不如万达集团董事长王健林的变革手笔来得引人瞩目。这一年，王健林在胡润房地产百富榜上登顶，成为行业首富。
    11月8日，南京市委、市政府举行重建大报恩寺捐赠善款签约仪式，大连万达集团董事长王健林以个人名义向南京市人民政府捐款10亿元人民币，用于大报恩寺重建。这是迄今为止，中国慈善史上最大数额的单笔个人捐款。
    王健林说，我本人不是佛教信众，此次捐赠不是信众的布施，而是弘扬中华传统文化、丰富中华历史文化内涵、促进社会和谐。无论是抗震救灾、扶贫济困、支持教育，还是弘扬文化，万达集团始终要起到很好的带头作用。

读者评王健林                                           杨晓飞  资深球迷
知道王健林，还是从大连万达足球队开始的。90年代，大连万达所向披靡，四夺甲A联赛冠军，连续55场不败，那时的万达被誉为梦之队。因为万达，知道王健林，也了解到他从事商业地产的运营，通过建立万达影院线、与商家签订捆绑合作等方式，同样以迅雷不及掩耳之势杀遍商场，成为商业地产领域的老大。不过，今年，万达的势头好像没以前那么强势，大概被火烧售楼处影响，最后听说王健林捐款10亿元修寺庙，有点让人不可思议他修寺庙是为了慈善还是为了别的目的。

公司：首创置业
推动人物：首创置业董事长刘晓光
变革事迹：探索房地产与产业联姻的转型之路。
    刘晓光是中国最早利用资本市场进行国企整合的企业领导者之一，中国地产界最善于舞动资本之翼的企业家之一，他现在还在思索更多的房地产企业转型和突破。
    在11月25日举行的地产金融年会上，刘晓光指出，目前中国房地产企业到了必须转变模式的时刻，否则将面临失败。
    一年来，刘晓光在全国范围内积极布道首创奥特莱斯“芭蕾雨”的概念，目前已经在建的北京长阳、广东佛山、浙江湖州三个项目总投资约170亿元。首创“芭蕾雨”项目以奥特莱斯名牌折扣店为龙头，设有现代综合商业群、湿地公园、高尔夫等特色地产，并兼具一部分休闲住宅产品。刘晓光曾表示，未来5年-10年走地产与产业联姻的转型之路，在全国的奥特莱斯规模将增至30家。

读者评刘晓光                                              徐玲 银行职员
    在我眼中，刘晓光一直是一个把自己放在时代潮流尖尖上的人物，当然这个潮流是指一种新的地产模式的潮流，他一直就不愿走这种中国地产模式的老路，在新的环境下，一直在探索自己的新的地产模式，奥特莱斯项目该应该是是他非常得意的作品，毕竟搁置了七年的私募梦终于找到了投资载体，他终于可以在他的地产世界里舞动他的资产之翼了，其他一直是带着创造性思维行走在他的地产世界里，相信在中国最容易成功的地产模式有一种就是别人没有干过的新的创新模式，这样的人在地产行业并不多见。

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珠海西区房地产风云不断。12月14日，万科以2000元/平米、总价5.48亿强势拿下了珠海斗门白蕉一幅商用住宅地块，标志着万科在珠海全市三区布局正式全境拉开。

　　据悉，该地块为珠海市国土资源局公开挂牌出让的编号为珠国土储2010-10号地块，总面积为约13.7万平方米，其中地块一占有7.2万平方米，规划为住宅、商业用地；地块二6.5万平方米为住宅用地。本宗地容积率≤2.0，绿化率≥35%。本地块以现状供地，不设保留价。地块一的商业建筑面积比例 10%，本地块套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，达到开发建设总住宅面积的70%以上。

　　该地块位于斗门白蕉路东侧，地理位置十分优势，临近鳄鱼岛、白藤湖度假村等。近年来，万科在珠海发展势头强劲，在市区、金湾、坦洲等拥有多块储备有用地，本次再次在斗门强势拿地，不难发觉其强烈扎驻珠海的决心，同时再次印证万科对珠海西区远大前景的信心。该地块与珠海规划中的“香海高速”与湖心路的交汇处十分接近，能快速抵达珠海市区，升值前景巨大。

　　斗门的房价一直处于珠海房价的 ‘价格洼地’，一直是购房群的关注热点，而且拥有新青工业园、富山工业园等全市重大工业园区，是全市的工业中心，刚性购买力充足，但也由于斗门的地理位置局限，房地产一直在徘徊中前进，很多开发商开发房地产处于观望当中，万科地产本次进入，为斗门的房地产发展注入了一支强效的定心剂。

　　近年，在珠海城市西拓的发展中，珠海西区的发展也呈现出强烈的势头。在房地产方面，全国众多品众开发商先后进入珠海西班区“抢地”。11月16日，保利地产低调进入珠海，以2500元/平米竞下西区首块地。近日，位于金湾平沙镇的一地块以楼面地价2510元/平方米成交，再席刷新了西区地价。如当，全国最著名的开发商万科同样以强势进入了珠海西区，珠海西区的远大前景自然不言而喻。

　　事实上，现阶段的珠海已是利用不断，江珠高速通车、广珠铁路和机场高速建设、航空园和医药谷正在形成、众多世界五百强落户富山工业区、高栏港腹地大幅提升、香海高速与金海大桥规划出台等等，珠海西区正在全线兴起。与此同时，西区的楼价更是“水涨船高”，珠海城市重心正在西移。

　　珠海特区在改革开放30年后，建设珠三角核心城市让全国充满期待。

meng-h

住建部新规整治“群租”“拼租”
2010年12月15日 17:30　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准

　　【财新网】（记者 徐明）从2011年2月1日起，房租不再是房东说涨就涨了，而且房东不得将原设计房间区隔开来单独出租。

　　住建部新近出台《商品房屋租赁管理办法》（下称《办法》）对全国房屋租赁市场进行指导和监督，其中明确，“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。”

    现实版“蜗居”

　　《办法》还明确，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

　　这意味着市场上长期存在的“群租”“拼租”现象将会得到一定程度遏制。

　　“群租”或称“拼租”，主要指的是出租人打破原有房屋设计，将其分隔成一个个独立的房间，再以较便宜价格把独立小间出租给承租人的现象。目前主要形式有，将客厅、卧室，甚至阳台分割成若干小间分租；或在房间内布置多张床位，按床位出租。

　　住建部表示，如有违反上述规定且限期不改者，将被处以五千元以上三万元以下罚款。

　　为维护承租人利益，《办法》规定，房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

　　《办法》称，房屋租赁实行登记备案制度。当租赁行为发生及变更租赁时，当事人应当到房屋所在地直辖市、市、县建设（房地产）主管部门办理登记备案。如有违反且限期不改的，个人将被处以一千元以下罚款，单位则处以一千元以上一万元以下罚款。

　　住建部称，城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，将使用该办法，保障性住房租赁将按照国家有关规定执行。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。

　　《办法》将于2011年2月1日起施行，原建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）同时废止。各地可依据《办法》进一步制定实施细则。

meng-h

茅于轼：房地产泡沫最迟明后年破灭
http://www.sina.com.cn  2010年12月15日 07:42  东方早报

　　早报记者 王莹

　　知名经济学家、天则经济研究所理事长茅于轼昨天在北京称，房地产泡沫明后年迟早破灭，现在要开始研究破灭后如何应对。

　　茅于轼是在一个论坛上作出上述表述的。他还指出，目前的通胀率5.1%不足为奇，未来可通过提高利息率、增加进口、人民币升值等方式降低通胀程度。“通胀不是太了不起的事，它还可以帮我们调整经济结构。比如过去出口太多、收入分配中居民分配太少等问题，都可以在通胀变化中得到调整。”茅于轼说。

　　对于房地产市场，茅于轼发出警告，未来房地产泡沫有两种趋势：“一是消化掉，但这不太可能；二是泡沫破灭，这是必然的。明年或后年，房地产泡沫迟早会破灭。”

　　茅于轼认为，一旦出现房地产价格持续大幅度下降，就可认定是泡沫破灭的表现，“现在必须研究破灭后怎么办。”

meng-h

《路透峰会》中国万科称明年房市调控将延续,料四年後销售额倍增
2010年 12月 17日 星期五 07:02 BJT

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(路透中国投资峰会于12月13-15日在北京、上海和香港举行,采访金融、科技、汽车及其他行业领袖,探讨如何在中国经济恢复平衡的过程中发掘市场机会.欲览此次峰会相关报导,请点击[RSUM-CLN])

* 明年房地产调控仍会继续,房价保持合理涨幅已属不易

* 今年销售额增八成,估计明年增速将放慢

* 2014年前销售额年复合增速至少20%,销售额较今年倍增

* 明年将出现收购兼并机会,正积极考虑赴港筹资

* 三年後进军海外市场,考虑俄罗斯和印度等市场

作者 林琦/苏爱萍

路透上海12月16日电---中国最大房地产公司--万科(000002.SZ: 行情)(200002.SZ: 行情)董事会主席王石周四表示,政府调控房地产政策目前已取得不错的效果,估计明年仍会继续调控,而国内房价明年若能保持一个合理涨幅,已属不易.

他在参加路透中国投资峰会接受专访时表示,今年前11月公司销售额已达1,000亿元,预计全年将同比增长八成,而明年增速可能放慢一些.公司已有一个目标,未来四年的销售额年增长率至少在20%,至2014年销售额将较今年倍增,突破2,000亿元人民币.

"明年政策应该不会放松,"王石表示,"(房价)上涨幅度在合理范围内,就是成功的...一线城市的土地已经越来越稀缺."

他认为,一线城市的房价已令普通民众难以承受,需要继续对投资投机购房进行抑制.

"如果抑制不住,我非常担心,一旦泡沫破裂,日本的昨天就是中国的今天,"王石说.

  不过他亦指出,国内三四线城市的房地产市场刚起步,短期内将是开发重点,并不会是政策调控的重心.

中国政府今年已推出了两轮严厉调控房市的举措,例如提高大城市二套房的首付比例及贷款利率,限购三套房,控制房地产企业的开发贷款等,推出房产税的呼声亦日益高涨.虽然国内房价已刹住快速上涨势头,但仍维持高位波动,且近期量价再现回暖苗头.一些人士批评,房价未明显下跌,显示调控政策未起效.

2007年以来由于监管环境的变化,万科一直未能在A股资本市场融资.他说,近年来公司逐步通过提高项目合作的数量,一定程度上缓解资本方面的需求.今年合作开发的项目占总量的比例已超过40%,若国内融资环境不能改善,预计明後年公司的项目合作率将达到80-85%.

目前万科已与新加坡嘉德置地(CATL.SI: 行情)、中粮集团及一些国内区域地产公司展开多个项目的合作.

酷爱登山的王石仍将万科目前发展阶段类比为珠穆朗玛峰的半山腰,未来十年公司将会持续稳定增长,今年突破千亿元只是刚起步.他预计2020年公司销售额有望达3,500-4,000亿元.

上世纪80年代创建万科的王石,一直将前美国总统肯尼迪的名言作为座右铭,"不要问社会给你提供什麽,要问你能为社会带来什麽."明年1月,60岁的王石将作为访问学者,留学美国哈佛大学,主修公司治理和房地产规划.

**考虑香港融资,兼并促发展**

在境内融资环境不容乐观之下,万科亦将目光瞄准香港市场.

"两年内不重新融资,影响并不大,"王石表示,"香港融资平台,我们觉得效率蛮高...什麽时候去香港融资,我们积极地在考虑中."

但他未给出赴港融资的具体时间表.他仅表示,赴港融资有多种形式,不一定是发行H股,各种可能都有,例如收购一家上市公司.
近年来万科一直在推进住宅产业化,王石估计三年後万科将具备出击海外市场的实力,届时会考虑俄罗斯、印度、巴西、南非等市场.这些市场经济持续发展,而且人口多,并在大城市集中居住,适合万科在当地开发30-60层的集中住宅.

他说,住宅产业化在日本已相当成熟,万科亦在积累相关的经验和技术.相对日本,万科所拥有的优势就是劳动力成本较低.

随着政府房地产调控政策的持续,王石估计明年一些房地产企业将面临资金和经营压力,万科将会有一些收购兼并的机会,以扩大土地储备.不过万科的并购目标会优先考虑企业文化相一致的企业,这样能够更好的发挥公司在融资能力及住宅产业化等技术的领先优势.

2008年以後,随着国内房价飞涨,国内房地产公司盈利丰厚,现金流充裕,万科的兼并重组动作基本停顿.

平安证券最新报告预计,在维持稳健财务水平下,公司尚有500亿元左右的可动用资金,充裕现金、低有息负债率和良好的销售回款将助推公司逆市扩张.报告已将万科投资评级提高至"强烈推荐".而中信证券最近亦给出15.15元目标价和买入的投资评级.

万科此前公告称,1-11月份,公司累计实现销售面积828.8万平方米,销售金额998.1亿元.截至12月1日,公司累计销售额达1,000.6亿元.这也就意味着,万科成为全国第一家年销售超千亿元的房地产公司.

按行业惯例,房地产公司销售额并不会马上体现在当年利润表中,会有一定滞後期.当房产项目具备结算条件时,才会计入当期公司利润表.万科前三季实现营收仅223.80亿元,同比下降24.25%,同期销售金额为714.2亿元.

万科A股周四收报8.43元,涨0.96%,最近一个月股价基本随大盘横盘波动,股价略跌2%.(完)

--审校 林高丽

meng-h

京首批纳入预售资金监管楼盘开盘 再现通宵排队                                http://www.sina.com.cn  2010年12月19日 05:33  新京报[ 微博 ]新京报评论周刊
                                                                                                                                       
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                　　18日，房山长阳万科半岛家园开盘，一名工作人员正在张贴销控表。截至18日17时，848套房源被抢购一空，签约认购金额达12亿元，该楼盘也创下新政后多次开盘即“日光”的纪录。本报记者 周晓东 摄                                                               
                                                                                                       
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                　　18日晨4时，一位等候开盘的买房者进入梦乡。18日，北京首批纳入预售资金监管的楼盘———房山长阳绿地花都苑与长阳万科半岛家园开盘。共推出700多套房源的绿地花都苑当日认购量达70%，200余人连夜排队抢购。而半岛家园则是7000组客户抢800多套房源，截至昨日17时，该楼盘所有房源被抢购一空。本报记者 周晓东 摄                                                               
                                        　　本报讯 (记者袁玥)昨日，北京首批两个纳入预售资金监管的楼盘开盘，其中绿地花都苑每平米3500元受监管。
　　昨日，纳入预售资金监管的房山长阳绿地花都苑开盘，推出700多套房源，均价1.7万元/平米。由于该项目销售采取“先到先得”，前晚200余名购房者在售楼处搭建的临时帐篷通宵等候。昨日，开盘当天认购量达70%。
　　而同天开盘的长阳万科半岛家园(已纳入预售资金监管)，7000组客户抢848套房源，起价14500元/平米。截至昨日17时，所有房源被抢购一空，签约认购金额达12亿元，该楼盘也创下新政后多次开盘即“日光”的纪录。
　　记者从两项目相关负责人处了解到，昨日两楼盘开盘仅是认购，购房者仅缴纳认购金订房，认购金仍是交给了开发商，下周两楼盘将交首付签订正式合同，届时购房人缴纳的认购金和首付款，都将通过POS机打入监管账户。
　　绿地京津事业部营销总监李蓟介绍，绿地花都苑的预售资金全部进入监管账户后，账户内将按照每平米3500元的标准留下一笔预售资金作为工程款，开发商按施工进度提取，其余的预售资金将返还给开发商。
　　他表示，北京的预售资金监管办法相比天津等城市灵活很多，银行仅监管工程款部分，只要安排好工程进度，按节点提取工程款，对开发商产生的资金压力并不大。

meng-h

　　【《财经》综合报道】国土资源部19日晚发出通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。

　　国土资源部指出，近期少数城市部分优质地块出让溢价率偏高，引起社会广泛关注。对此，地方各级国土资源主管部门要高度重视，切实增强责任感和敏锐性，密切关注当前土地市场动向，抓紧采取有力措施，控制住房用地供应总量，把握供地节奏和时序，优化供地结构，调整供地方式，坚决抑制地价过快上涨；要严格落实已有政策规定，坚决打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，切实落实调控措施。

　　针对保障性住房建设，国土资源部要求，未完成2010年保障性住房建设用地供应任务，保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70%的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地。

　　国土资源部严禁保障性住房用地改变用地性质。保障性住房用地改变用地性质搞商品房开发的，必须依法没收违法所得，收回土地使用权，由市、县国土资源主管部门重新招拍挂出让。坚决制止擅自调整容积率行为。经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。省（区、市）国土资源主管部门应对各地房地产用地开竣工申报制度的建立情况进行检查，对未按照国土资发〔2010〕34号文件规定建立制度的市县，要提出通报批评，限期建立。

　　国土资源部提出，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订（中标通知书发出）后2个工作日内，通过国土资源部门户网站的中国土地市场网页下载并填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。

　　国土资源部要求严格执行招拍挂出让制度和操作程序，规范房地产用地出让行为。对发现存在超面积出让、捆绑出让、“毛地”出让、住宅用地容积率小于１、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告要及时撤销。违反规定出让的，应立即终止出让行为并依法追究责任。对发现竞买人及其控股股东存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地、非法转让土地使用权、因企业原因造成土地闲置一年以上、违背出让合同约定条件开发利用土地等违法违规违约行为的，不得通过竞买资格审查。市、县国土资源主管部门要将审查发现的违法违规违约行为，及时在当地媒体和国土资源部门网站向社会公布。在查处整改到位前，企业及其控股股东不得参加土地竞买。

meng-h

1000万套保障房的数字游戏
宋尧
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2010-12-17 08:04
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经济观察网 宋尧/文 中央经济工作会议对于保障房建设的强调，其实早在会前就已有预期，平淡无奇的几句文件表述，远远不如1000万套这样的数字对人的冲击大。

但对于2011年这个更为庞大的保障房建设计划，质疑的声音也不断传出。中金公司早在12月5日便发布研报称，其完全落实的难度较大，但有助于平息民众对于前期房价调控措施效果不佳的失望情绪。在此前的一次评估中，中金估计2011年年底最后的保障房开工完成量应该在80%左右。

而到了12月15日，北京师范大学金融研究中心主任钟伟更是批驳这一计划比“大跃进”还要“大跃进”。

数字带给人的是最赤裸的刺激，但却可能有所偏误。虽然从中央经济工作会议上传递出的信息来看，2011年保障房建设力度加大已经是既定策略，但过往的经验告诉我们，1000万套恐怕是主政者自己也不指望的一个目标。

从住建部过往的历史记录来看，1000万套的数据绝对不宜过高看待。根据全国人大10月份的一份报告，“住房与城乡建设部与各地政府签订的2010年住房保障工作目标责任书共确定了今年的任务目标是798.92万套/户。”

如果以这个数字为基准，那从2010年的约800万套到2011年的1000万套，其增幅并不如此前号称的那么大。至于有关保障房今年落实情况的另一个数据，580万套，则完全属于住建部的另一个数字游戏。

2010年保障房建设曾被广泛的质疑无法按期完成，从地方上反馈出的信息来看，也的确是如此，开工滞后，缺钱缺地。而从记者了解到的信息来看，早在今年的8月间，各地叫苦连天的时候，住建部就已经稳坐钓鱼台，在内部场合多次信誓旦旦地称目标完成没问题。

原因很简单，他们给地方下达的目标是接近800万套，但他们给外界承诺的目标却是580万套，就算200万套的任务没完成，他们的承诺也完全可以实现。事实确实如此，据记者了解，早在11月中旬，至少在各地书面材料的汇总来看，以580万套建设目标为基准的今年保障房开工任务就已经完成。

但对于不明就里的外界而言，各级地方政府不断的抱怨，官员们直呼压力大的表态很容易给他们造成另一个印象，2010年目标难实现。

1000万套的数据同样如此，从文件的内容来看，这是给地方政府下的目标，而并不是计划中住建部对外的承诺。这似乎可以解释，为什么自从12月2日媒体报道以来，至今没有任何官方的声音对这个数字做直接的说明。

事实上，对于一向将保密视作头等大事，与媒体保持距离的住建部来说，这一数字的泄露本就是一重大失误。

这一数字的泄露，来自住建部的一份文件，这份《关于报送城镇保障性安居工程计划任务的通知》（以下简称《通知》）要求各地报送2011年以及“十二五”期间的保障房建设计划，并调整此前编制的2010至2012年保障房建设规划，因为中央2011年的目标改了，新的目标是1000万套。

这份被视作内部文件，只发给各省级地方政府的《通知》签发时间为11月23日，但随即被转发到市县一级政府，而在11月30日时，一些县市一级政府的网站上就已经刊登出了《通知》全文，随之而来的是媒体的公开报道。

有时候，你甚至不得不怀疑，这到底是不是地方政府在充满怨念下的有意为之。从媒体报道的情况来看，自从1000万的数字披露后，诸多地方政府又开始了新一轮的哭穷喊累。

且不管是不是，保密工作失败的住建部在2011年恐怕不会像今年这样过着顺畅，因为1000万套现在已经是一个深入人心的概念，想要调整这个数字，住建部还需费一番口舌。

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):与中铁分获北京房山居住用地

    ■证券时报
    昨日, 北京市土地整理储备中心公布17日招标出让的房山两宗居住用地竞标结
果, 北京万科企业有限公司和北京京投置地房地产有限公司联合体以9.22亿元竞得
房山区长阳镇水碾屯村改造一期10-03-11, 10-03-15,10-03-21项目用地(配建限价
商品房)地块,中铁房地产集团有限公司以13.88亿元竞得房山区城关街道(圣水嘉名
)居住,公建混合项目用地地块.
    另外,昨日还招标出让五宗大兴区住宅用地,总建筑面积达155万平方米,共吸引
11家房企现场竞标,其中一宗地龙湖地产报价34.81亿元,为最高报价,有两宗是保利
报价最高,另两宗土地流标.
    据了解,大兴区生物医药基地东配套6号及7号0505-053,0505-062地块住宅混合
公建用地项目,规划建筑面积46.29万平方米,有3家企业参与投标,其中,龙湖地产报
价最高,为34.81亿元,保利报价33亿元,首创的联合体报价28.38亿元.以龙湖地产的
最高报价计算,楼面价约为7519元/平方米.
    大兴区生物医药基地东配套11号地居住用地项目(配建公共租赁房), 规划建筑
面积为25.29万平方米,招标底价为14.7亿元,吸引保利,首创,金融街,华润,首开等8
家房企竞标,其中保利以21.6亿元居报价首位.大兴区生物医药基地东配套12,13,14
号居住,商业金融用地项目,规划建筑面积40.49万平方米,招标底价8.87亿元,保利,
龙湖,首创联合体再次现身,保利报价31.68亿元,再次成为报价最高者.
    北京中原地产认为,目前大兴区域内二手房价格在1.3万元左右,尽管龙湖地产3
4.8亿元的报价在大兴区土地出让记录排名第三,但相比之前的住宅类地块过万的楼
面价, 7519元/平方米的楼面价格不算高,但一定程度上反映出开发商对楼市的预判
持乐观态度.

meng-h

北京工地上演“翻墙” 民工待遇涨至每天300元
贾华杰
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2010-12-21 08:34
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经济观察网 记者 贾华杰  这是一个现实版的“翻墙”故事：在北京工人体育馆附近的两个紧挨着的工地，一方承诺给建筑工150元日结工资的待遇，在农民工高度紧缺之下，一墙之隔的另一个工地给工人开出了160元日结工资的更高条件，部分工人从这边领完工资后，就翻墙跑到对面去了。

民工荒正困扰着北京大大小小的工地。

万科董事长王石指出，中国建筑行业十字路口：各地建筑工地劳力普遍短缺，涨工资也雇请不到适合的技工。“仅凭廉价劳动力的粗放建筑时代已经结束，其结束之快，谁也没想到。”

北京建筑业人力资源协会培训部人士用这个案例，来形容下半年来，北京建筑业市场上用工紧张的程度。“现在这种“翻墙工人越来越普遍了。”

在2010年上半年，包括中建、城建以及住总在内的大型建筑施工企业还在庆幸，北京并未出现福建、广东等东南沿海“用工荒”的情况。但用工形势转变的是如此之快。

12月8日，万科董事长王石曾指出，建筑工地劳工普遍短缺20%，另一方面，总人数相当美国建筑从业人员4.5倍，年产值相当仅相当于美国建筑业的20%，说明它还不是一个现代化产业，住宅产业化必须加速。

这也意味着，中国整个建筑业缺工的人数已经超过了美国建筑业从业的总人数。

北京建筑业人力资源协会培训部负责人说，虽然北京已经进入冬季施工期，整体施工量在减少，南方的建筑工人也开始陆续返乡。但如此紧张的建筑市场是往年没有出现过的。而且“日结工资的做法，我也是头一次碰到。”

12月20日，为多家开发商提供节能外窗泰诺风保泰公司对本网记者说，北京建筑市场上，楼房封顶后的内部装修工人的工资已经涨到了300元每天的水平。“有点技术的工人都要求一天一算工钱，稍不满意的话，第二天就不来了。”

北京天易幕墙公司总经理陈助国说，现在安装小工的工资是200元每天，但还是招不到足够的人手。

泰偌风保泰公司刘军认为，这个行业的用工紧张，给我感觉是开发商在明显的赶工期，就是说原来以为市场条件不好，就暂缓施工，但后来发现房屋销售行情看涨，开发商加大了施工进度，导致人手紧张。

据了解，今年7月份时，北京市场上也曾出现过一波用工荒，政府楼市调控政策一段时间后，市场转暖后，开发商也开始赶工，导致整个区域内，北京、天津以及石家庄等市场的建筑工工资上涨。

这种日结工资方式的流行，给开发商带来了比较大的资金周转压力，转而从挤占材料商的货款。

“现在建筑工的工资是比较高，干的好的话，不输于北京国贸上班的小白领，但由于工作条件不好，农村出来的二代打工者，不愿意进入建筑行业。”北京建筑业人力资源协会人士指出。

meng-h

租房新规：北京调控人口动真格
谢良兵
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2010-12-21 08:33
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经济观察网 记者 谢良兵 北京调控人口动真格了。住建部近日出台的《商品房屋租赁管理办法》将于2011年2月1日起施行。北京市也将从2011年1月1日起，集中处理人防工程地下室的居住人口，清除居住在地下室里的住客。

由于租金过快上涨，北京今年约有20万人被迫合租、群租。但新出的《商品房屋租赁管理办法》被媒体解读为禁止“群租”，规定人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。与此同时，北京市又打算明年开始用一年的时间清除居住在城市地下室里的住客。这将进一步压缩外地人在北京的生活空间。

据统计，北京城区加郊区共有可出租房屋大约240万套，其中有租赁需求的人口约700万人，这些人绝大多数为外地来京人员。而据媒体报道，住在地下室里被媒体称之为“鼠族”的，在北京约有100万人。

对此，中原地产分析师张大伟称，这样会造成房租上涨。一个租赁市场如果没有增加供给，没有解决好中低人群的住房保障，只盲目限制群租，限制打成隔断出租等，反而会增加中低收入租房人群的负担。

这些租房新规尽管对减少安全隐患、规范市容及减少北京外来务工人员具有积极的意义，但也必然导致北京市低价住房租金的又一轮疯狂上涨。数据显示，今年1-11月份北京普通住宅房租价格为3179元，同比上涨了23%。

随着北京城市病的集中爆发，租房新规作为北京调控人口的手段之一受到了质疑。有论者称，北京一方面在消灭城中村，进行“封村”管理，另一方面严厉禁止房屋分割出租和地下室出租，这是对公众租房权利实行“围追堵截”。

meng-h

《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    房地产:销量盘整,二三线房价全年涨超一线

    ■国泰君安
    摘要:
    2010年底将至,受政策强压,房价全年一线城市涨幅跑输二三线.
    全年一线城市房价走平,同时由于部分区域受政府控制高价盘入市等原因导致一
线全年均价下降6%;而二线城市房价较年初上升21%.
    整体行业基本面还可以,尚未出现明显调整,目前销量较十一调控前高点约下降3
0%,近期小幅震荡中.政策强压之下并且刚需凶猛的代表城市北京近期一手,二手房中
的偏刚需项目继续受到市场热捧,销售情况不错.土地市场目前仍保持较高的温度.
    本周一手房销量整体与上周基本持平,其中一线城市环比下降7%,二线上升4%.深
圳,重庆本周表现较好,环比上升40-47%.
    本周一手房销量整体同比下降23%,其中一线城市同下降29%,二线下降19%. 本周
重庆,深圳同比仍上升的,其余下降,成都,苏州,杭州,南京的同比降幅在30%以上. 从
年初至今的累积同比来看,武汉,重庆,惠州表现最好,同比下降幅度在10%以内.
    本周二手房销量环比上升16%,同比下降48%. 本周北京,杭州,武汉等地的销量均
有一定回升.
    房价经历前期普遍止跌并小幅上涨后开始盘整,尚无优惠促销.本周8个城市整体
成交均价仍在高位波动,本周环比上升2%. 目前一二线城市相对2010.1.1的房价整体
涨幅为5%,其中一线城市下降6%,二线上升21%.
    整体可售量目前还处于低位区域,行业库存压力仍较低. 库存可售量相对201004
最低点上升29%,去化时间由12个月下滑至6个月.
    因反应政策风险预期地产板块估值下跌空间有限,有一定安全边际.
    A股主流开发商10年PE 15倍左右,11年11倍,年初均价下RNAV折价14%.一线地产1
0年PE14倍,RNAV折价22%; 二线地产10年PE 16倍,RNAV折价8%.出租类10年17倍,RNAV
折价17%.
    目前行业依然是政策面与基本面矛盾和相持的格局. 基本面没有出现明显调整,
行业政策面继续保持严控,估值空间受到压制,不能有效恢复.
    继续维持政策面与 基本面相持行业格局下房地产股票只存在板块阶段性投资机
会,超跌反弹的判断.维持行业中性和标配建议.
    建议继续赶住我们09年首创的"X地产"模式组合龙头公司: 中国宝安,新湖中宝,
深天健,胜利股份,福星股份,建发股份等公司.
    短期重点推荐"青岛一级土地分成, 生物兽药"的胜利股份,"新能源汽车锂电池,
生物医药,二三线地产"的中国宝安,"一二三线地产,金融"的新湖中宝等.

meng-h

　　日前，万科总裁郁亮高调约见杭州媒体，大谈万科的开发原则与发展目标。有趣的是，郁亮杭州媒体见面会的全程文字速记，当天晚上就出现了绿城集团管理层的办公桌上。一周之前，绿城集团董事局主席宋卫平再度放言“超越万科”：“为什么非要超越万科？从小学开始，我就没考过第二名。”中国房地产的龙头老大之争，其激烈程度由此可见一斑。而面对杭城各大媒体的众多提问，郁亮的回答中披露出的是万科的未来之路。

　　记者：这一年的调控，你觉得到底是否有效？

　　郁亮：今年调控政策的执行到位力度，是历次调控中所没有出现过的。我们可以看到10月份销售数据里面，一次性付款提高到35%，历史上最高都没有超过这个数字。同时，市场的紧张气氛得到很大缓解，比如投资客比例已大幅下降了。

　　更重要的是，政府已经厘清了对房地产的重新认识，就是政府和市场各自承担责任，各自发挥各自的作用去解决这个问题。明年的保障房建设是1000万套，这是代表中国社会巨大的进步，也是对我们行业最大的保护。如果说这个政策能够在未来“十二五”规划期间得到不折不扣的执行和落实的话，那么中国房地产行业的春天将再次来临。因为这个社会更和谐的时候，我们行业才有机会；如果说这个行业造成全社会焦虑的话，这个行业一定做不下去。规则的改变都带来一些机会，谁适应了谁就是在未来机会中能够胜出，谁不适应的话，那么谁就会被淘汰。

　　记者：万科集团董事局主席王石说，按照20%的复合增长率，到2014年万科的销售额恰好可以达到2000亿元，你怎么看？

　　郁亮：万科的目标从来不视为一个数字，万科的目标定为有质量的增长，不是一个数字，1000亿元只是一个结果。至于2000亿元何时实现的问题，我们说的是2014年，我努力按这个去做。

　　记者：你说拿地王在政治上是不正确的，那么它在经济上就是正确的吗？

　　郁亮：经济上有可能是正确的。万科是不拿“地王”的，这个决策是长期的。如果“地王”频现，那么行业的生态环境可能又将面临一次调整，这是不好的。

　　记者：万科一直倡导住宅产业化，你们自己判断这个路已经走了多远了，后面还有多长，对这件事是不是有很大的信心？

　　郁亮：产业化我们是绝对有信心的。产业化一定是一个趋势，比如深圳市中心有一个楼盘，上面楼还在盖，底下商场就开张了，用了全新的工艺。住宅工业化的前景越来越得到了政府的支持，有了行业标准之后一定会有更多配套的激励政策。比如北京明确了工业化建筑奖励3%的面积，我们在北京做工业化住宅把保温做在两片墙中间，不会出现类似上海火灾那样的问题。但这样一来，墙就变厚了，政府就鼓励你，这个墙不算面积，3%的奖励面积就是这样来的。现在万科的住宅产业化正在突破的前夜，光明就在前面了。

　　记者：万科是不是开始转型做商业地产？

　　郁亮：这是对万科最大的误解之一。万科做商业地产，那是为了更好地做好住宅，我们是为了住宅而商业。城市发展到今天，几乎很少出现纯住宅的土地了，都有一定的商业配套要求，如果万科不学会商业开发，怎么说能够把住宅做好？所以，我们并不觉得商业地产是有利可图的，但我知道不做好商业，未来住宅就做不好。今天一早我特意跑到万科·良渚文化村吃大饼、油条了。做商业地产开发，要从大饼、油条学起来。目前万科9%的资源在非住宅上，但是这个比例我相信未来会逐步提高，我们希望控制在20%以内。

　　记者：你如何看待物业服务在万科发展中的地位？

　　郁亮：物业管理是万科的独门秘籍。今年广州曾经大雨，很多地下车库给淹了，万科的小区没有一辆车被淹，是万科具有训练有素的应急系统，半夜立即通知所有人立刻上岗，挨家挨户叫上业主把车移走，同时启动备用电源，立即抽水。我觉得未来房子会造得越来越同质化，因为一个创新的产品别人几个月就学会了，但是服务这点东西即使告诉你标准，别人也未必做得到，我们会加强做下去。比如今年我们准备推出一项服务，我们发现小区里的老年人通常不太愿意花钱去请家政，都要自己去做家务，因为他们舍不得花钱。所以我们现在有一种卡，可以由子女预先购买，这样老人就不会不舍得用了。同时在提供服务的过程我们会有一些关怀，老人最希望有人跟他说话。因此这种服务还是很受欢迎的。

　　记者：万科说要在纵深做量，纵深的范围有多大，深入到县城？

　　郁亮：前年我去重庆看抗战遗址，我就发现中国为什么没有亡国，因为祖国拥有幅员辽阔的大后方，否则可能就得在国外成立了流亡政府。中国如此幅员广阔，为什么把目光只集中在东南沿海？祖国何处没有发展机会？而且中西部又是国家发展战略。所以，万科两年前就开始做战略纵深的部署，我们不是简单分一线、二线或三线城市，我们是依托中心城市进行纵深发展，现在万科进入的最小城市是镇级城市，比如长安镇和虎门镇，这两个镇都有百万人口。我相信我们在浙江也可以找到这样的镇级城市。浙江也是适合全省发展的，但必须依托中心城市，否则带来管理上很多的麻烦，首先员工就不愿意去。万科和别人不一样，我到了这个地方是不走的。赚点钱，做一票就走人了，这不是万科的做法，万科是要做下去长期做下去。目前万科只进入了40多个城市，中国有662个城市。

　　另外，我关注汽车往哪里卖，中国汽车也超过千万辆，而且目前的主要增长地区在农村，在大城市中心市周边的农村。那五年之后，是不是去农村做房地产呢？

　　记者：在你看来，杭州是属于一线城市还是二线城市？

　　郁亮：这个问题我就不敢回答了，因为你的答案是很清楚的，如果迎合你的想法、提法，我就显得不够真诚。如果真诚表达我的看法，杭州当然不是一线城市，因为它的总量太小，它所容纳的房地产品种太单调，一个一线城市容纳的房产品种是多种多样的，包括体育、会展、文化、娱乐、工业地产等，各种各样产业用地都应该能够相得益彰。现在杭州的复杂度还不太高，杭州可以成为一线城市的后花园，但是我认为这一点不应该是杭州的定位。尽管不是一线，却有一线的潜质。

　　记者：能不能分享一点经验和心得给其他的开发商？

　　郁亮：给别人提意见，我没有这个时间，其实同行的任何长处我们都在学习，但更主要的是研究自己如何做得更好，所以没办法向同行提出建议。但是唯一一点要说的是我们需要看清形势，这点很重要。

　　记者：不得不提一下绿城，绿城的一个目标是赶超万科。你怎么评价？

　　郁亮：我们做人要厚道，我觉得不应该去评价我的同行，对同行好的东西我们要学习。其实要把房地产行业做好，是需要像万科这样的一批公司，靠万科一家一枝独秀是不行的。所以我们希望每家公司，每个同行都能够做得很好，而且我相信每个公司都有自己独特的优势和它独特的做法，很多东西也值得我们学习和探讨。所以我想这件事情就到此为止，我不想多说什么。

　　记者：万科杭州公司已经是一个非常本土化的公司，特别是这两年以来在杭州市场上已经获得了非常不错的口碑。你是如何看待万科杭州公司以及杭州市场的？

　　郁亮：我可以透露一下对万科杭州公司管理层的要求：第一个目标，我们希望在浙江的产品品质与服务品质，不能输于任何一个对手；第二个要求，我们要在人文关怀方面比任何一个对手要强，为主流人群盖更多品质更好的房子；第三我希望我们浙江万科南都公司能够在行业的某些领先方面做些努力，比如说在绿色环保标准建立方面，我希望在杭州每一个项目都可以做到绿色三星标准，今年全国约40%的绿色三星项目是万科一家做的。

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2010北京租赁市场火热 租金价格创7年来新高
新浪地产2010/12/21 9:24:32
提要：伟业我爱我家的统计数据表明：2010年北京住宅租赁市场总成交量较去年上涨了13.78%。全市租金均价2793元/月?套，同比去年的2417元/月?套上涨了15.56%，创出了过去7年来北京租赁市场价格新高。今年北京住宅租赁市场房源供给和承租需求均出现了十分明显的增长态势，全年住宅租赁市场总体供需比为1.13:1。从成交区域分布来看，朝阳、海淀、丰台仍是承载绝大部分租客的重要区域。在户型方面，一居、两居仍为租赁市场的主流。

2007年-2010年北京租赁市场租金价格走势 数据来源：伟业我爱我家

　　新浪地产讯  根据伟业我爱我家(微博) 的统计数据表明：2010年北京住宅租赁市场总成交量较去年上涨了13.78%。全市租金均价2793元/月/套，同比去年的2417元/月/套上涨了 15.56%，创出了过去7年来北京租赁市场价格新高。今年北京住宅租赁市场房源供给和承租需求均出现了十分明显的增长态势，全年住宅租赁市场总体供需比为1.13:1。从成交区域分布来看，朝阳、海淀、丰台仍是承载绝大部分租客的重要区域。在户型方面，一居、两居仍为租赁市场的主流。

　　对此，伟业我爱我家分析认为：

　　北京就业需求的增大，来京求学、求职、务工人群增多，因北京城市建设需要，而进行的大规模的拆迁改造工程，高房价导致的中低收入者住房需求的转换，以及4月中旬以来房地产市场因政策迭出而出现的观望情绪，导致了今年北京租赁市场成交量的大幅上涨。

　　租赁价格也因为租房需求的不断提升、通胀压力的不断增大，以及房地产市场价格的快速上涨等因素，自09年末以来一直保持快速上升的势头，不但突破了08年奥运会期间的北京月度租金高点，同时还在今年年末的传统市场淡季之中不断刷新历史新高。

　　朝阳区、海淀区、丰台区作为租赁市场的主体，因为区域面积大，可供出租房源数量较多，再加上轨道交通建设的不断完善，成为承载绝大部分租客的重要区域。

　　针对，2011年北京租赁市场的情况，伟业我爱我家预计：

　　受供求关系紧张、楼市宏观调控、CPI仍将在高位运行等因素影响，2011年北京住宅租赁市场成交量有望持续增长，增幅有望在10%以上；租金价格也将持续创出新高，价格增幅有望保持在9-13%之间。租赁市场交易除了将集中在传统热点区域之外，也将沿轨道交通向外围区域不断扩散。此外，受明年2月1日即将实施的《商品房屋租赁管理办法》影响，未来一段时间内合租人群将因为合租面积的限定而被迫选择大面积或多居室房源来平衡租金支付关系，因此明年租赁市场中的大户型成交比重将会保持上升趋势。

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盐田携手万科３０亿打造滨海地标_
http://gd.news.sina.com.cn 2010年12月21日06:38 深圳特区报
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　　深圳特区报讯（记者 谭大跃 第五燕燕）继12月9日盐田沙头角中心区地块成功出让后，昨晚，盐田区政府与万科公司签署了《盐田中轴线项目产业发展协议书》，将沙头角中心区建筑面积约达31万平方米捆绑地块，以约30亿元的价格出让。

　　记者了解到，该项目位于盐田核心区域，总建筑面积35．7万平方米，将建成深圳东部ＣＢＤ，成为高品位的商业文化中心及企业总部办公集聚区。地块内规划有写字楼、商务公寓、五星级酒店、综合商业项目等，预计在3至5年内全部建成。万科将充分利用沙头角中心区这一中轴线地块的海景、中心区、中央公园等资源优势，并结合公司成熟项目开发、运作经验，将该地块打造成深圳独具特色的滨海城市综合体地标物业。

　　在昨天签署的产业发展协议书中，盐田区政府和万科分别对推进项目建设及总部经济和产业发展作出承诺，带动盐田经济社会发展。根据合同，万科在取得项目用地3个月内，要将其深圳公司注册地迁入盐田；项目建成验收后半年内，将其全国或区域总部迁入该中心区，并致力于在盐田长期发展。

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抗跌力一流 中海外可吸
2010年12月20日 15:07 来源： 金融界网站 【字体：大 中 小】 网友评论


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　　金融界港股12月20日讯 据港媒报道，近期内房股持续弱势，笔者估计主因是市场忧虑明年供应增加，加上保障性住房的摊薄效应，或会令房价下跌。不过，金融海啸亦未能阻止中国海外（0688）保持盈利增长，近期股价跌至14.58 元，已有吸纳价值。

　　中国海外质素上佳，在2008 年时的业绩表现已说明其抗跌能力。于05 年至09 年期间，该公司纯利从未录得倒退，即使08 年面对金融海啸，其08 年纯利相比07 年亦增长两成，因此，投资者不宜将之与其他内房股直接比较，大可独立地将该股看成一家具持续增长能力的优质蓝筹股。

　　事实上，今年中央大力打压楼市，但中海外依然表现强劲。11 月实现房地产销售额按年增37%至22.6 亿元，销售面积增97%至27.6 万方米，销售金额及面积， 按月则分别增长11.7% 及26.9% 。今年首11 个月累计销售套现250.8 亿元，按年增长34%，涉及销售面积249 万方米，按年增长30.2%，首11 个月已完成全年销售目标270 亿元的93%。

　　前11 个月销售额增长34%

　　按区域计算，环渤海地区及中西部地区为增长最快地区，其中环渤海销售额及销售面积按年均有逾1 倍增长，至于中西部地区销售额及面积亦按年有逾四成增长。公司表示，从销售成果来看，销售表现较去年为佳，亦符合公司年初计划。

　　迄今为止，公司于今年合共新增土地储备280万平方米，主要位于环渤海及长三角。目前公司共拥有总土地储备逾2500 万平方米，可满足4 至5 年的开发规模需要。

　　据彭博综合券商预测，中海外的预测2011 年市盈率11.5 倍，市帐率2.05 倍，以其逆市盈利增长能力来看，对长期投资者来说，目前估值属吸引的水平。再者，中海外的市帐率仅曾在金融海啸期间失守2 倍水平，相信于牛市期间估值跌至近2 倍便有支持，可见下跌空间不会很大，可给予投资者安全感。

　　预测市盈率11.5 倍下跌空间有限该股过去1 年股价主要在14 元至18 元之间上落，上周五收市价14.58 元，贴近区间的下限，值博率大增，现价已值得吸纳持有。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科Ａ(000002):拓展别墅市场图谋全产品线

    ■21世纪经济报道
    坚持做普通住宅的万科,也有豪宅开发商的一面.近日,万科A(000002)与五矿联
合打造的北京欢庆城一期鹭湖别墅项目低调亮相, 万科的别墅及全产品线策略浮出
水面.
    步入后千亿时代的万科, 除了区域外延的拓展,继续丰富其各个层次的产品线,
持续技术创新将成为重点.这也成为保利,金地等公司的主要策略.
    另一方面,通胀预期之下,高端豪宅前景看好,可以从整体上提升公司的利润率,
也是万科等深耕豪宅市场的原因之一.
    从万科的产品策略来看,坚持做主流住宅,普通住宅,帮助万科度过了宏观调控,
提前实现千亿目标.而从市场反应来看,这一类型的商品房及其自住型购房者是受宏
观调控影响最小的.万科董秘谭华杰介绍,目前万科销售的产品中90平方米以下小户
型约占六成,144平米以下户型占比近九成.
    但万科总裁郁亮对本报记者表示,除了坚持主流住宅之外,万科也进行全产品线
的开发, 丰富产品线也是其重要策略.比如针对活跃型老年人群的养老住宅,针对城
市刚毕业人群,十几平米的超小户型住宅,以及针对高端人群的别墅,高级公寓等,万
科均有涉猎.
    虽然占比不多,但万科从未放弃豪宅开发.
    近年来, 万科在中高端市场频频出手.在深圳,万科十七英里,万科清林径,天琴
湾等项目,都已经成为深圳别墅的代表作;在上海,万科有提香别墅,翡翠别墅以及第
五园等;而南湖别墅作为万科进军唐山的第一个项目, 也已成为当地的标杆.万科与
五矿在香河联手打造的北京欢庆城,一期产品鹭湖别墅的规划也已出炉.
    "从城市别墅到资源别墅,从第一居所到度假别墅,从合院到联排,万科的别墅产
品线非常丰富."万科内部人士表示.
    保利地产(600048)是另外一家布局别墅市场的房企.在成都,虽然进入才仅仅两
年, 但保利已经是成都第一个实现联排,双拼,叠拼,纯独栋,庄园的别墅全产品线开
发的企业.
    11月初, 金地提出豪宅战略,称其主要是为了完善产品的结构,同时豪宅生活将
会成为未来品位生活的发展趋势,提出豪宅战略是为未来的发展做准备.
    从竞争的角度看, 中经联盟秘书长陈云峰认为,别墅市场同质化严重,亟待产品
创新.此次五矿与万科联手打造的鹭湖别墅,应用了许多万科的先进技术.
    主流开发商扩容别墅市场,其背后的原因,仍有宏观经济因素,通胀预期在主导.
    中国不动产研究中心2010年别墅市场研究报告显示, 1—11月份,北京新批准的
销售别墅减少1/3, 销售套数减少了50%.北京别墅市场供应和成交量均有所萎缩,但
成交均价仍然稳步上扬.11月北京别墅市场成交均价为26366元/平方米, 相比1月上
涨了13.49%.
    "今年别墅产品上涨幅度仍略高于普通商品住宅,体现出别墅产品良好的保值增
值性."该报告认为,明年别墅市场新增供应量仍将下降,市场供求关系将趋紧.
    在上述背景下,万科,保利,金地等加强对别墅及高端产品线的开发,如销售顺利
,则有助于其提高整体利润率,弥补普通住宅快速周转导致的毛利降低.
    长江证券(000783)分析师苏雪晶认为,从整体上来看,房企融资能力与其盈利能
力相关性较强.2007年上市房企盈利水平增长了127%,2008年随着融资规模增速的下
降,企业的整体盈利水平也在下降.万科2009年实现的净利润增长速度仅为36.3%,低
于行业的平均水平.
    2011年房企融资将持续紧缩,郁亮称其对明年资本市场没有任何预期,万科今年
的利润率保持在20%多.分析人士预计, 万科的豪宅产品线有助于公司提升明年的利
润率,确保业绩增长,股权激励等顺利实现.