万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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国泰君安-万科A-000002-新一轮现金收割启动-110210  (增持)

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一月销售200亿 万科“开门红”的反思考
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-02-11 01:27:20    来源: [ 观点地产网 ]
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尽管1月就已完成年度目标的14%，但万科今年1400亿的销售目标能否实现，仍然是业界最大的疑问。

　　观点地产网 梁嘉欣 2011年伊始，万科以突破200亿的月度销售业绩实现了“开门红”。

　　201亿

　　2月9日，万科宣布，公司1月实现销售额201亿元，销售面积165.4万平方米，分别同比增长220.8%及216.1%，再度刷新月度销售历史记录。

　　同时，万科还结束了连续两个月环比下滑的状态，单月销售面积和销售金额的环比增速均创下历史同期最好水平，分别实现140.06%及140.72%的增长率。

　　然而，万科靓丽的销售数据并不代表整个房地产行业在1月有如此良好的市场表现。

　　实际上，踏入2011年，由于多类调控政策相继出台，1月份房地产市场表现较去年年末有所回落，不少城市新房成交面积均有环比下降。

　　万科增幅如此之大，显然与行业趋势不符。分析机构普遍认为，除了由于主流产品较受市场青睐及快速销售策略以外，这主要是去年12月认购部分于1月签约所致。

　　万科对此并不否认。董秘谭华杰表示，公司1月销售数据再创新高，主要由于去年年底集中推盘，不少认购未能在年底完成签约，而这部分业绩在今年1月才正式计入公司销售。

　　而在早前公布2010年全年销售业绩快报之时，万科就曾表示，12月份大量的签约将在2011年1月完成，预计1月的销售量，无论环比还是同比，都将实现较大幅度的增长。

　　但在目前的市况之下，或许万科这大幅度的增长不会维持太久。

　　谭华杰指出，由于每年春节前后都是住宅市场成交的淡季，今年2月推盘规模较1月有明显减少，尽管公司已积极推出各种促销措施，预计销售额环比会出现较大的回落。

　　更有研究机构指出，由于1月下旬以国八条为代表的新一轮调控政策出台，上海、重庆两市房产税试点细则正式发布，预示着今年的宏观调控将会日益走向深化和强化。万科1月创下的200亿销售数据，也许会是万科今年全年最好的数据。

　　1400亿目标

　　尽管1月就已完成年度目标的14%，但万科今年1400亿的销售目标能否实现，仍然是业界最大的疑问。

　　在2010年成为全国首家实现千亿销售的房企之后，万科剑指3000亿。万科董事长王石早前曾表示，未来十年内，按照20%的复合增长率计算，万科的销售额将达到3000亿元。

　　而目前万科面前的首要任务，就是如何把快速增长的步伐放缓些。

　　为此，王石曾下了“死命令”，2011年全年销售额不能超过1400亿，今年万科的销售额增长率将控制在40%以内。

　　如果按照1月份的增幅持续增长，万科今年的销售额冲破1400亿不无可能。

　　但或许这轮调控“帮”了万科一把。相关研究机构普遍认为，由于市场仍存在诸多的不确定性，随着政策效果显现和行业景气下行，预计万科全年的销售金额增幅不太可能会高于30%。

　　换言之，今年万科的销售数字或许真如王石所愿，控制在1400亿以内。

　　但另一方面，万科是否会过犹不及，为了控制在1400亿的目标之下，却因为调控和市场的空前压力，导致出现难于挽回的状况？

　　金融学家杜丽虹博士对此表示：“现在的形势对万科来说没有大的问题，万科比较适应这种环境。由于万科相对稳健保守，在市场相对火爆的时候，万科肯定不适应，在市场出现调控压力，万科肯定是加速周转，销售可能会略好些。”

　　国泰君安相关研究报告亦指出，2011年内万科供货节奏各季度相对均衡，上下半年新推盘比例约为6：4，预计万科将抢在市场供应量大规模释放之前锁定大部分销售收入，先于同行完成现金收割。

　　不少分析人士也表示，调控压力之下，未来房地产市场或将进入下行通道，但仍保持相对平稳的发展。

　　拿地“补仓”

　　加速周转的同时，万科也一直在“补仓”，其中，1月份新增土地项目就达到12个，权益建筑面积274.3万平方米，需承担地价款共66.6亿元，分别为去年全年数据的12.4%和11.2%。

　　也许对万科而言，拿地的好时机开始显现。

　　公告显示，该12个新增项目主要集中于上海、杭州、苏州、武汉、沈阳、西安、东莞、秦皇岛、芜湖等9个城市，其中芜湖、秦皇岛为新进入城市。

　　不难发现，万科拿地主要偏向于二三线城市，在1月新增项目中二三线城市占比达到89%。

　　正因如此，万科1月新增项目楼面地价为2428元/平方米，较去年全年新增项目平均楼面地价下降9.6%。

　　国金证券指出，尽管调控政策出台，但土地价格短期并未出现调整，尤其一线城市地价仍然坚挺，所以公司拿地更偏重二三线城市。

　　此外，由于万科目前资产规模已经非常庞大，单纯纵向扩张已经难以满足增长需求，所以公司加大了横向扩张的步伐。

　　但随着土地的扩张，业界开始担忧大量购入的土地或会随着调控周期的延长，反而成为万科未来发展的绊脚石。

　　不过，不少分析人士均表示，由于万科一直奉行高周转策略，且购入地块价格并非太高，因此不会对万科造成太大的影响。

　　“这就跟人吃饭一样，万科也不断需要补充粮食。”分析师笑称。

　　然而，万科或许要注意的是，随着城市化进程的加快，新的可供快速开发周转项目逐步开始减少。而按照中国社科院预测，中国结束高速城市化将出现在2013年。王石也曾在2004年博鳌房地产论坛表示，中国房地产的行业比较快速的发展会持续到2013年左右。

　　也许，2013年之后该如何走下去，才是万科目前最亟待思考的命题。

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前万科高管徐洪舸、肖楠联合成立新地产公司
来源：观点地产网  作者：梁嘉欣
2011年02月12日15:29   我来说两句(0)

　　据深圳业内人士消息，原万科执行副总裁徐洪舸、副总裁肖楠正式辞任后，将联合创办一家房地产公司，并有万科十余名员工跟随。

　　消息指，徐、肖二人新创立公司的办公地点选择在深圳市十大明星楼盘之一的俊园，新公司的项目则位于深圳关外，将于今年10月面市。此外，跟随徐、肖联合创业的还有万科的十来位老部下，其中包括万科酒店总经理闻平洋、西安万科副总经理章晓任。

　　万科董事长王石2月12日于微博上亦再次对两人辞职创业做出表态，“人生在选择，做职业经理是选择，自己出来创业打拼也是选择。我很感谢曾经在万科敬业的年轻人，祝愿他们在创业的路上获得佳绩！”

　　1月28日晚，万科董事会公告确认了徐洪舸辞去公司执行副总裁的事项。该公告同时披露，万科董事会聘任原万科副总裁、深圳万科总经理杜晶为执行副总裁。

　　徐洪舸1994年加入万科，曾任万科深圳公司总经理、深圳区域负责人，后调往集团总部分管产品线、运营线工作。肖楠2000年进入万科后历任天津万科总经理、深圳万科副总；后担任万科副总裁。

　　据悉，徐洪舸是万科集团领导层居王石、郁亮、丁福源之后的第4号人物，今年45岁的肖楠则位居第16。此二人均属王石时代提拔起来的，徐更是广被看好的少壮派，而肖楠从设计院转到万科后，就与徐形成默契搭配。

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港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司报道：万科Ａ(000002)2011年 主动减速
    2010年，万科的日子过得很好，最重要的原因应该是万科提前布局在二三线城市。一线城市限购，成就了二三线城市房价的快速上涨。
　　如果前几年二三线城市的房价上涨，还有着"城镇化"这个比较合理的理由，那2010年二三线城市房价翻番式的猛涨，就真有点疏于防范了，犹如洪水般向二三线城市奔腾的资本，很难说不会在2011年引发监管当局的围追堵截。
　　"2009年1月还给首套房贷利率打七五折，2010年就没有了。又是限购，又是限贷，又是房产税，又是重申土地出让期满后无偿收回。"一位银行高层人士向《投资者报》记者诉苦，地产调控的政策，同样受到银行业的高度关注，正所谓牵一发而动全身。
　　毕竟，根据央行和国家统计局的数据，2010年银行新增贷款中，房地产业信贷占了1/4，远超去年同期水平。
　　一种隐隐的担忧，似乎在楼市回暖和政策再出拳的纠结中，才下眉头又上心头。如果调控真的让房价下降40%，似乎就到了银行难以承受之重。"2010年年中，不是做过房价下降对银行的压力测试吗？"对于记者的提问，上述人士感叹，"那是测试下降30%啊。"实际情况或许是，2010年第四季度，楼市销售再度良好，年中一度冷清的土地市场，也重新放量，与房地产信贷紧绑的银行，似乎又要被架上政府调控的案板。
　　如果2011年的房地产调控继续高压，担忧自然会弥漫在房地产的整个产业链中。甚至，如果"限购令"进一步覆盖到房价上涨水平过快的二三线城市，销售和购地突进的万科，日子恐怕不会比今年好过。
　　一个月花三个月的买地款
　　2010年11月就完成千亿销售额的万科，让人兴奋，毕竟，这本是四年内应该完成的目标。于是，我们看到，2010年12月，万科以161亿元购进了21块土地，在11月，这个数字还是7块，2009年12月，这个数字也仅为8块。去年12月一个月，万科买地就花了161亿元，相当于全年购地款的22%，也就是说一个月花了三个月的钱。
　　12月份万科新增的建筑面积也是全年的23%，比购地第二多的8月份，还多了近一倍。2010年一年，万科购买的土地，快赶上前三年的总和。新增土地的楼面地价，也在2007年新高后，重创新高。
　　齐鲁证券称万科2010年新增建面预计可供公司两年开发，不过，基于的条件是2011年开工量达到1500万平方米以上。
　　但是，如果地产高压调控持续，2011年二三线房地产市场也不再乐观，万科仍要在年报中将2010年800多万平方米的计划开工面积，提高到2011年1500万平方米的计划开工面积，很难让人不捏把汗，虽然，2010年二三线城市的狂热，让万科实际开工面积远超原定计划，可是2011年，二三线城市是否还能一如既往的狂热，实在是决定开工量的关键。
　　激进的合作
　　值得深究的是，万科千亿销售额的背后是合作。王石曾对外称："2010年万科75%的销售收入来自合作项目。"2010年12月新购的21块地，10块是合作项目。2010年全年，91个新增项目中，50个是部分权益，超过一半。
　　万科董秘谭华杰曾在回答投资者提问时表示："经过多年积累，万科的信用得到了广泛的承认，许多投资方愿意和我们合作。我们将持续关注并积极把握这些机会。"
　　虽然万科内部人士称，万科合作的对象主要是中粮、五矿等大型企业。但是，仍然有质疑声音认为，万科与大大小小投资方，无论是国内外、央企、民营，还是个人，都有股权合作。身处一线的开发公司，与当地的手握资源者合作，似乎也很顺理成章。
　　就连国际资本，尤其是欧洲资本，都在通过香港，以各种方式进入中国寻找投资机会。合作，无疑是出成绩的快捷方法。只是，这种在狂热中迅速结成的连理，如果外部环境掉头逆转，退潮之后的海滩，会留下些什么，不能不令人担忧。
　　万科2010年表现出的激进，或许与郁亮的放权有关。万科"总部、区域、一线"的三级架构体系，是以简洁、快速和集权著称，拿地、财务融资、人事都集中在总部，只是相对过去总部决策、区域执行的格局，现在4个区域总部承担了部分过去由集团总部担任的职能，例如如何取得土地，在哪些城市发展，区域开发的产品结构，以及区域内部的人事权，一线公司则负责具体项目的开发。只是这种放权，又让投资者多了一层担忧，总部的策略是否能执行下去，一旦发现风险的苗头，总部对于区域和一线公司，又是否控制得住和快速刹车，就像"万科不拿高价地、不囤地、不捂盘"的口号说起来简单，但是对于某些身处缺地城市的一线公司来说，不拿地却是关系生死存亡的问题，要克服利益的诱惑，又谈何容易。
　　"如果说一个公司在激进中出了什么问题，一定是内部控制出了问题。"一位金融界总裁向记者总结了一个普适的管理道理："一线的人员，受业绩驱动，更容易做出激进的行动，如果没有严格的内部控制，问题就控制不住。"
　　王石下令放慢速度
　　应该是意识到万科的激进，万科的精神领袖王石在千亿销售面前，很快出来表态："2011年万科销售额不允许超过1400亿。"
　　万科内部人士称：1400亿是按照增长20%来计算，将更多注重发展的"质量"，虽然过去25年，万科净利润的复合增长率超过30%。
　　王石虽然下月将赴美游学，但是万科战略层面的把控，仍是王石的职责。王石近日在媒体上阐述企业目标和结果时，多次提到："不能为了大而大，如果资源整合能力不适合做大，为了做大而大，最后的结果一定很不好。就是有做大的能力，但是为了大而大，只争朝夕，就有点拔苗助长"。同时，王石给万科，定下了"健康丰盛"而非"第一"的目标。
　　或许也是因为明白在内部推进的困难，王石已经给万科下了死命令。记者走访万科的那日，万科正在举办2011年新年年会，不知道万科各个层级的精英们，又是如何理解王石的"放慢和持续"。只是，楼市高压政策持续下，证券市场的投资者应该好好考虑这句话对万科2011年的意义了。

【出处】投资者报

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龙湖地产1月签约42.6亿元 环比下降2成多
http://www.sina.com.cn  2011年02月14日 22:27  新浪财经

　　新浪财经讯 2月14日晚间消息  龙湖地产晚间公布消息称，1月份单月实现合同销售金额42.6亿元，同比增长228%，单月销售面积31.3万平方米，同比增长249%。

　　虽然同比大幅增长，但是环比去年12月55.9亿元的销售额，龙湖地产1月销售额下降23.7%。

　　公司表示，1月销售业绩的同比大幅增长，得益于公司调整过去多年的推盘节奏以及加大商业综合体的推盘力度，这也是龙湖首次告别年初无盘可推的局面。

　　新浪财经获悉，重庆龙湖以17亿元的签约金额创单月销售历史新高，成都龙湖签约金额达到其历史第二高位。

　　目前，住宅市场笼罩在“调控”警钟之下，多数大型开发商已经逐渐将重点转移至商业地产。龙湖地产今日表示，其位于重庆的、成都的商业综合体项目一月份业绩飘红。

　　其一重庆项目继上月开盘即创当地商业地产市场单次开盘销售套数、金额、面积三项纪录后，在1月23日再推322套房源当天售罄，销售金额超过3亿元，其另一成都项目也开盘即揽金过3亿。

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分析人士：两高管离职万科后千亿时代经营理念待变
[日期：2011-02-14]         来源：中国经济新闻网-中国经济时报  作者：张一鸣         [字体：大 中 小]

      分析人士指出，高管们对于后千亿时代的万科发展意见不一，或许导致了近期人事变动的发生

■本报记者  张一鸣

２００亿元与高管离职

    ２月１０日，万科发布公告称，２０１０年１月全国销售额破２００亿元，再次刷新企业创造的记录。而就在万科如日中天时，两个高管却突然离开。春节前的最后一个周末，万科确认两个高层离职的消息。１月２８日，万科发布公告称，执行副总裁徐洪舸、副总裁肖楠离职。

    尽管万科方面一再强调，并非出于内部的人士斗争，但这并未能平息外界的猜测。一位资深房地产分析人士指出，高管离职或与理念不同有关。

    该人士发现，在年销售额破千亿后，万科的几位高管在少有的几次露面中，强调经营重点并不一致。

    王石称，万科保持２０％的增长速度，２０２０年的销售额将达到３０００亿元，并提出万科２０１１年的销售额不能超过１４００亿元以内；郁亮在有限的露面中，依然强调向制造业企业学习，强调规模；万科的董事会秘书谭华杰则表示，万科未来将依靠经营效率的提升实现收益和业绩的持续增长。

  “虽然三个人的言论并没有本质不同，但三人对万科的后千亿时代各有侧重，或许正是这种不同，导致近期人事变动的发生。”上述分析人士向本报记者指出。

    万科的人士否认了上述说法，表示这只是一起简单的离职事件，两位高管希望创业，万科向他们表达祝福。

    在成都明德管理咨询机构房地产分析师张智良看来，万科的职业经理人制度已经相对完善，两个高管的离开，并不会对企业经营产生太大影响。

    万科的人士１３日向记者证实，考虑到市场需求的季节性特征，万科今年２月份计划推盘规模较１月有明显减少，２月销售额较１月环比仍可能出现较大幅度下降，“但这并不意味着万科的经营受到影响”。

新人与老人

    业务能力极强的徐洪舸在万科曾经有着举足轻重的作用，他的任命下达于２００８年年底，当时的万科正面临近几年来的首次年度负增长。

    知情人士称，徐洪舸的上任，让万科的管理架构完全改变。王石曾在内部公开称，徐洪舸的上任让万科总部第一次开始对业务进行全面的管理。

    该人士透露，徐洪舸是王石一手提拔起来的人才，曾被认为是王石的第三代接班人。被调往总部后，徐洪舸担任首席运营官，在万科的位置仅次于郁亮，负责业务决策和业务协调，管理万科的战略投资、产品研发、资金、营销、工程、工业化６个核心业务部门。

    此次与徐洪舸一起离职的副总裁肖楠，属于与徐洪舸一起上位的老员工，在万科曾长期负责华南地区的产品开发。

  “有人认为近期几个高管的离职，说明万科近期的人才引进计划是失败的，但还是有一批新进员工为万科的发展做出巨大贡献。”一位熟悉北京万科的人士称，新旧交替很正常。

    他举例说，以北京万科为例，在引进毛大庆和肖劲后，北京万科的销售额在短短两年内成为行业第一，肖劲的职位也因此提高。而对于两位高管的离职，他认为更多的应当是出于自身职业发展的需要，“离开或许是因为遇到发展的天花板。”

    北京一家大型的房地产开发企业负责人私下与记者探讨万科的现状时说，北京万科近几年业绩突飞猛进，而在拿地时却相当克制，与总部保持高度一致，万科总部对区域的掌控能力明显增强。

    徐洪舸的杰出表现受到王石的高度赞誉，王石曾经称，徐洪舸调到总部后，万科开始向技术研发型企业转型。而今，在迈过千亿门槛后，徐洪舸的离开是否意味着技术研发在万科的地位正在下降？

    “现在坊间有很多猜测，万科的经营理念在后千亿时代是否会有变化，谁都说不好，我们只能拭目以待。”张智良说。

    万科的公告同时披露，万科董事会聘任原万科副总裁、深圳万科总经理杜晶为执行副总裁。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科B(200002):否认王石淡出传言,两副总裁离职自主创业

    ■21世纪经济报道
    作为世界最大的住宅开发公司, 千亿万科A的一举一动都会被外界放大.春节前
后, 万科执行副总裁徐洪舸及副总裁肖楠辞职创业一事,引起业内广泛关注.外界认
为,这是继姚牧民,车伟清联合辞职后,万科管理层十年来最大的人事变动.时值王石
赴哈佛访学, 万科搭建后千亿管理平台之际,引发了外界对于王石淡出万科,管理层
重组的猜测.
    2月16日,万科方面对本报记者表示,徐洪舸和肖楠二位离职是去自主创业,公司
非常尊重二人的选择, 职业经理人的离开和变动对公司影响不大;此外,作为公司董
事会主席, 王石虽去哈佛做访问学者,但他仍然身负公司管理职务,也可以不时回国
参加公司会议及壹基金等公益活动,并未因此有淡出万科一说.
    王石未淡出
    春节前,万科传出两位副总裁同时离职的消息,1月28日晚,万科董事会公告确认
了徐洪舸辞去公司执行副总裁的事项.该公告同时披露,万科董事会聘任原万科副总
裁,深圳万科总经理杜晶为执行副总裁.
    深圳业内人士半求对此评论说,万科千亿计划需要掌管过千亿的人,总裁郁亮因
此在高管组成上进行了大刀阔斧的重组,王石时代的丁长峰,徐洪舸,肖楠,肖莉等高
管先后发生人事变化或者位置虚化, 其认为,王石正在淡出万科,其一手提拔的徐洪
舸等人也跟着落幕.
    但据接近万科的知情人士透露, 上述说法并非事实.2007年10月,万科在更改企
业标识的同时, 对管理层的职务名称进行了调整,将原来的总经理职务变更为总裁,
副总经理变更为副总裁, 徐洪舸,肖莉等正是在此过程中成为执行副总裁,掌管不同
的业务部门, 其中并无轻重之分,对于外界所称徐洪舸是万科"第三代接班人",万科
方面从未确认过."王石仍然在任, 郁亮与徐洪舸仅相差几岁,怎么会有第三代之说"
前述人士对本报记者表示.
    "郁亮接任公司总裁已经10年, 王石对公司具体业务已甚少过问,公司的业务经
营实际上是郁亮在负责.只不过以前王石花了大量时间去探险, 现在去做学问,做公
益."熟悉万科的观察人士认为,王石去哈佛与他过去多年在外登山,做公益并没有本
质区别;万科的管理层团队稳定,就算走了一个职业经理人,也还有其他候补人选.
    从本报记者的观察来看,王石在10年前就将总经理一职赋予郁亮,不再管公司具
体业务;近年来, 负责产品及设计线的徐洪舸并没有所谓的位置虚化,负责上市公司
证券事务,品牌管理等业务的肖莉更是由董秘升为执行副总裁,并成为进入董事会的
董事成员之一,实际承担的工作内容多了而非少了.
    在此期间,万科实行海盗计划,引进多位职业经理人,目前万科共有8位执行副总
裁及3位副总裁,包括从凯德置地挖来的毛大庆以及从中海地产挖来的杜晶.
    徐洪舸:创业是梦想
    履历表显示, 徐洪舸1994年加入万科,曾任万科深圳公司总经理,深圳区域负责
人, 带领珠三角区域持续取得了经营业绩的突破;后调往集团总部分管产品线,运营
线工作,对万科的持续增长和经营质量提升起到了重要作用.
    万科公告显示, 徐洪舸离开是为自主创业,而非去某家竞争性公司,对万科的影
响不大.深圳业内熟悉徐洪舸的人士对记者表示, 他是一个低调并且很有想法的人,
本报记者获得的一份徐洪舸给万科同事的告别信中,徐洪舸说,"创业是我的梦想.""
我只是离开万科自我创业去了.不是托辞不是粉饰!有的是40岁的稳重和深思熟虑."
    万科则给予了徐洪舸高度的评价,称他是万科职业经理人的杰出楷模.在发给员
工的内部知会邮件中, 万科称:"公司对徐洪舸先生,肖楠先生深怀不舍之情,但也完
全理解这是他们经过慎重思考后做出的决定, 公司应该充分尊重他们个人的自由选
择."
    1月28日, 王石也表达了对于万科人离职创业,自己当老板的态度:人生在选择,
做职业经理人是选择,自己出来创业打拼也是选择.
    "28年前, 我只身来到深圳创业,并不清楚前途如何,因为梦想和尝试,才有了今
天.我鼓励年轻人, 创业者勇于开创尝试!经过万科的熏陶,万科人的创业是精彩的.
即使离开了万科,精神上仍归属万科."王石说.
    对于徐洪舸自主创业的方向,半求认为,由于徐洪舸和肖楠两人在深圳耕耘多年
, 具有了一定的人脉,因此在深圳进入旧改时期以后,他们获得资源拥有者的委托掌
管大型旧改项目并非不可能.
    2月12日,肖楠在接受媒体采访时表示,目前正在进行创业前的筹备工作,还没有
达到向外界披露的程度,近期并无项目推出.

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碧桂园发行9亿美元优先票据
2011年02月17日 19:09　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
年息11.125%，公司计划将所得款项作为现有与新增房地产项目提供资金并做一半公司用途

　　【财新网】（记者 陈慧颖）碧桂园（2007.HK）今日公告，发行9亿美元优先票据，年息11.125%，于2018年到期息。碧桂园已获得原则上批准将票据在新加坡交易所上市，预计票据于2011年2月23日或前后发行。

　　高盛、摩根大通及德意志银行为票据发行的首次买方、联席牵头经办人及联席账簿管理人。据悉，碧桂园此次发债规模原为7.5亿美元，后因投资者需求较大，最终发行规模为9亿美元。

　　碧桂园指，票据发行实为适时补充集团业务扩充计划所需资金的契机，并将进一步巩固集团的流动资金状况，为集团提供长线资本。

　　2010年8月，碧桂园发行了4亿美元2010年到期优先票据，利率10.50%。2010年4月，碧桂园还曾发行了5.5亿美元2017年到期的优先票据，利率11.25%。这笔9亿美元的优先票据，是碧桂园近一年来第三次海外发债融资。

　　虽然11.125%的名义票面利率较高，但考虑到目前较为流行的人民币升值的看法，以及国内房地产调控的大环境，这一融资安排相当具有吸引力。

　　2月7日，碧桂园已公告，计划发行7年期优先票据，具体募集金额以及票面利息将视市场行情及投资者兴趣再行确定。

　　事实上，除了碧桂园之外，另一家香港上市的房地产相关公司路劲（1098.HK）今日亦公告，拟在香港发售3年期人民币计价债券。 路劲欲将这批债券的票面利率定在6%左右,这将是离岸人民币债券的最高收益率水平。据市场人士透露，还有更多的中资发行人计划在香港发债。

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李稻葵力挺北京限制外地人购房 许小年批其学界悲哀

2011年02月17日 16:59
来源：凤凰网财经
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央行货币政策委员会委员李稻葵

央行货币政策委员会委员李稻葵（图片来源：凤凰网财经）

中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年

中欧国际工商学院教授许小年（图片来源：凤凰网财经）

凤凰网财经讯 北京市政府昨日出台房地产市场调控新政（京15条），规定外地人购房须提供五年纳税证明。

对于如此严厉的限购政策，清华大学教授、央行货币政策委员李稻葵第一时间在微博上发言表示支持，他写道，“[京15条：不要急，预计未来5年纳税条件可能降到3年]愚以为5年太猛，未来一定会调。但方向正确。实话实说，09年5月，作为北京人民代表，与郭市长集体见面，我发言呼吁限购。10年在上海，市领导学习会上，也是如此建议。每次都承诺我会第一批出来舆论支持，兹兑现承诺。”他还回复了某网友的质疑，“请稍微琢磨一下京15条：此番限购的直接收益者应该是有北京户籍还没买房的。短期内外地人没法和你竞争啦。”

此论一出，引发业界愕然。知名地产商任志强反问道，“这也叫经济学？”易凯资本有限公司CEO王冉则写道，“稻葵虽是学长，但这次学弟实在不敢苟同。这种政府直接硬性扭曲需求的行为是准计划经济的复活。在所有调控市场的手段中，限价是最坏的、也是不到万不得已不能轻易使用的手段；比限价还要坏的只有一个，就是限购。我们这次把比最坏还坏的都用上了。如果这也是方向正确，除非我们是身在南极心向北极。”而更为激烈的批评来自中欧国际工商学院经济学教授许小年，他直接写道，“斯文扫地，学界悲哀。归去来兮，自由之精神，归去来兮，独立之思想。”

另据经济学者薛兆丰介绍，“李稻葵先生一直为重税和限购两招鸣锣开道。”

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限购、预期与房价
本文来源于《新世纪》周刊 2011年第7期 出版日期2011年02月21日 订阅《新世纪》  |  注册财新网
住房限购政策堪比户口制度重生，很难改变长期的价格预期，但确实提高了短期价格暴跌的可能性
黄益平


　　2010年4月以来，中国政府高调调控房价，政策措施一波接着一波，今年春节之后进入了一个高潮。据媒体报道，全国72个城市推出了限购政策。

　　过去一周，最令人关注的是北京市政府根据“国八条”新出台的“京15条”之一：外地人在北京购房必须提供五年纳税证明。这个政策的动机是显而易见的，即限制外地人在北京投机住房，只有长期住在北京的居民才能购买住房满足自住需求，这样就可能有效地控制房价泡沫。

　　从中央到地方的各级政府高度重视房价，其积极意义毋容置疑。大中城市的高房价已经成为影响社会稳定的风险因素。如果听任房地产价格不断飙升，泡沫终有破裂的一天，那么，1989年之后的日本和2007年之后的美国就是中国的前车之鉴。

　　但是，限购政策引起的争议主要集中在三个方面：一是行政限制对供求的根本性影响；二是地方政府限制外地人购房的法理依据；三是行政手段执行过度的可能后果。

　　而令我疑惑的主要在于，中国市场化改革推进了30多年，但最近政府越来越多地使用行政手段调控市场。交通堵塞，限购汽车；房价飞涨，限购住房；由此类推，通胀过高，是否应该限购大米和袜子呢？

　　其实，调控供求关系，有一些现成的经济手段，比如，回收流动性、提高利率、增加成本，等等。当然，政府也可以适当地以行政手段配合经济措施。但是，如果一味地向行政手段倾斜，其后果确实值得担忧。

限购能否从根本上遏制长期需求？

　　2010年北京大学国家发展研究院研究生面试的时候，我的同事沈艳教授向每位考生提出了一个相同的问题：我们知道经济学上的需求定理是说一个产品的价格越高，对其需求就越少。那么，为什么房价越高，买的人却越多呢？

　　对这个问题可以有各种回答，但大致离不开“预期”这两个字。因为房产不是单纯的消费品，价格涨得快，投资者预期的回报就越高，因此需求就越多。

　　许小年教授最近对这个问题有精辟的阐述，房价不是由短期供求而是由预期决定的。如果行政调整政策让投资者形成未来需求上升、供给减少这样的预期，房价便很难降下来，甚至形成更为强烈的投资冲动。由此看来，一个政策能否有效地调控房地产市场的供求关系和价格，关键看对短期和长期的预期产生了什么样的影响。

　　限购能否遏制需求？从字面上看，应该没有问题，不让一部分投资者买了，需求自然就减少了。中国政府在行政措施的有效性方面久负盛名，全球金融危机期间的经济刺激政策的成效更是有目共睹。但是，限购能不能真正平衡供求关系，还真不是一个很确定的事情。在计划经济年代，消费品严重短缺，因此，政府发票限购，但并没有从根本上消除短缺经济的矛盾，最后还是运转不下去。

　　在中国经济改革期间所观察到的一个突出现象，就是上有政策、下有对策，这就可能影响政策的有效性，这一点在行政手段方面表现更突出。比如说遏制住房投资，可以通过提高按揭利率，也可以通过限制购买。但是，过去限购第二套房，我们就看到一些夫妇先离婚买房、然后复婚，绕开了第二套房的限制。

　　在新加坡，解决交通堵塞问题起初用的也是限行的方法，一些车主就自己做了两块牌子。如果这样的人只是少数，那没什么大问题。但是，如果做两块牌子的人数上升到一定比例，限行政策便失效了。最后，新加坡转向对进入特殊区段的车辆征收使用费，效果就要好得多，政府还得到了一块收入，可用于道路建设。

　　现在72个城市一起限购，核心是限制外地资金流入。但是，如果流动性富余和住房短缺的状况不改变，房价就不见得真的能管得住，即使管住了，也是暂时的。更何况把资金推向其他地区、领域，结果是让通胀压力四处游荡，按下葫芦浮起瓢，并非治本之策。

限制外地人购房法理何在？

　　限购住房政策的后果堪比声名狼藉的户口制度。中国从上个世纪50年代开始执行户口制度，其实是从根本上钳制劳动力流动。一个小山村出生的人，必须在那里待到终老，除非蒙国家批准，参军、入学或者招工。改革开放以后，户口制度对劳动力流动的限制变得越来越弱，大量的农民工进城就业。现在，在城里的农村人口已经接近2亿。

　　但是，户口制度对农民工的歧视却依然存在：他们的孩子不能进城市的学校、他们不能享受城里人的社会福利，等等。

　　户口制度是一个极其不平等制度。凭什么农村的人就要比城里人低一等？就因为他们很不幸地生在农村。最近几年，各地政府已经开始试图改革户口制度，允许农村人口逐步转向城市。但是，最近推出的住房限购政策却实际又往回退了好几步，任何外地人都不能轻易买房了，更遑论农民工了。

　　相信如果是限制外地人享受廉租房或者经济适用房的待遇，尽管也不合理，但还属情有可原。但不许外地人买商品房，这确实令人难以理解。我们现在不能预测这样的政策会持续多久，可一旦在全国72个城市推开，会造成什么样的后果呢？北京对外地人买车已经有了限制，外地车在特定时段不许进入繁忙地段。那么，以后如果北京的食品价格上涨过快，外地人是否就不能在北京买蔬菜和猪肉了呢？

　　“京15条”公布后，财新传媒记者张继伟写了篇博客，建议北京人发行自己的货币，与人民币挂钩，阻止外地资金流入，以治理通胀。还有网民惊呼，以后外地人进北京是否要像内地居民去香港那样办通行证了。

　　这些当然都是讽喻，不可能成为现实。一个实实在在的问题是：北京真的是北京人的城市了吗？那么像我等外地人以后在这个城市还有什么前途呢？再退一步讲，北京人都是从哪儿来的，往前推三代，有几个“老北京”？那不就变成老移民歧视新移民了吗？

　　限购政策出台以后，北京大学的一位学生告诉我，以后真的要考虑出国以后还要不要回来的问题。相信这样想的学生不是少数，我在北京大学国家发展研究院最近回国的几位同事，都还没有来得及买房。那么，五年以内他们就连想都不要想了。这样的问题发散开去，会不会影响城市吸引人才的能力和未来的竞争力呢？

　　纵观世界，大凡经济强劲、创新活跃的国家和地区都是非常开放的。中国30年来的经济发展，不也得益于改革开放政策吗？

行政手段执行过度的可能后果

　　前几天，在从香港飞往北京的飞机上，我和原花旗集团中国研究主管、股市策略师薛澜坐在一起，一路聊天，自然就聊到了限购的问题。过去我们一直都认为，调控政策不太可能把房价压下去，道理很简单，这些措施没有改变房地产市场的基本面，反而还鼓励了未来涨价的预期。这样，每当调控政策出现收尾的迹象，房价便报复性地反弹。去年第三季度初就发生过这样的事情。现在的情形有所变化，如果全国如此多的城市齐心协力限购打房价，房价存在下行的风险。

　　其实，我并不反对行政手段，尤其是作为经济政策的辅助性工具。但是，过于依赖行政手段却容易带来其他问题。比如，应付行政手段的对策比较多，可能降低这些手段的有效性。北京市政府汽车限行和限购第二套房以后，我们已经看到一些规避的做法。行政手段的效益通常比较差，比如限行，最后变成了每个人的成本，甚至强迫有些人买第二辆车，尤其是一些商业机构。最后，行政手段非常难把握力度，不是实施不力就是执行过度，这样容易造成经济与市场的大起大落。

　　从中国的房地产市场看，长期的供求关系并没有因限购政策而改变。然而，随着全面强力推开限购政策，尤其是各级政府面临换届，不少官员可能希望在房价调控方面取得一些突破性进展，因此有可能加大实施力度。当然也不排除各级政府还是土地收入和GDP增长至上，住房限购政策只刮风不下雨。但是，如果是前者，就不能排除房价明显下行的可能性。薛澜和我都认为，如果房价下行，不可能缓步而行。

　　当然，这可能是众多准备购房的人（如果碰巧不是被限制的外地人）期待已久的，因而是个好事情。但我所希望，一旦发生那样的事情，政府已经有所准备，毕竟房价一旦大跌，就会对经济的各个方面产生重大影响。住房投资占固定资产投资的25％，住房按揭占总贷款的12％，消费会连带走弱，这些自然会导致 GDP增长减速。房价大涨有风险，暴跌也非好事。

　　作者为北京大学国家发展研究院教授、财新传媒首席经济学家

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z:对于地产，有一些草根信息，昨天我们股友群一个群友去了万科的新楼盘，在群里面给大家发出这样的记录：
今天去看了万科的金色领域样板房，人比预想的多的多，从市里开车31公里，在宝安大道边上，地下车在跑，飞机头上鸣，真不是理想家园。但万科的内环境让你眼前一亮，犹如进入一个法国庄园，温馨浪漫，迷人的建筑风格搭配着精心设计的园林，周到的服务，别致的样板房，窗外的景致，无不让你心动。回来后仔细推敲，还是缺点多过优点。而且是刚性的。

看过今天的看房人的热情，感叹有这么多的有激情的群众，深圳的房价怎么跌的下来啊!!!原想这么偏远的地方，应该不会太多人来，没想到，看房的车排列了有100多米，开盘可能又不可想象，晕啊！还没开盘，还没出价格，据售楼小姐讲不低于1万5千，大概在15000---20000吧。

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中海地产主席预期2011年中国住宅销量降三成
来源:中国经营网  时间： 2011-02-21 13:24   作者：安邦咨询  字体：大  中  小
中国海外发展主席孔庆平18日在香港表示，异常严厉的调控措施将对楼市成交产生明显的抑制效果，预计今年全国住宅成交面积较去年下降三成，约7亿平方米。

　　虽然北京最为严厉的限购令不大可能在全国被效仿，不过中国海外发展主席孔庆平18日在香港表示，异常严厉的调控措施将对楼市成交产生明显的抑制效果，预计今年全国住宅成交面积较去年下降三成，约7亿平方米。但孔庆平表示，对今年的调控措施并不悲观。

　　自去年4月份开始，楼市调控已经常态化，今年的调控方向主要是三点：限制需求、贷款从紧、结构性调整。孔庆平认为中海地产的业绩不会因此受到太大影响。并表示，今年中海的销售目标尚未最终确定，但一般有20%的年增长率，去年销售671亿港元，预计今年可能达到800亿港元。日前政府为抑制房价，限制部分高端盘入市。

　　孔庆平称此举只能是短期政策，否则将加剧供求不平衡。孔庆平称，中海地产资金充足，2月5日已签署总额为80亿港元的5 年期银团贷款，主要用于房地产发展。内地还有380亿元人民币的额度。此外，中海赶在美国实行第二轮量化宽松货币政策前，发行了10亿美元的10年期长期票据。按中海地产的计划，今年新增土地储备将比去年竣工面积增长20%。

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并购第四案 广州万科收编番禺别墅大盘
作者: 武瑾莹     时间: 2011-02-22 02:15:11    来源: [ 观点地产网 ]
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虽然在广州招拍挂市场常常空手而返，但广州万科这几年以收购方式获得的项目却有不错的销售表现。

　　观点地产网 武瑾莹 经过几次直接收购项目的成功之后，广州万科打算将此手法发扬光大。近日，广州业内盛传，万科在广州已经完成了第四单收购，借此进入华南板块。

　　从2009年开始，万科似乎在广州已经寻找到了合适的扩张方式。

　　新光城市花园

　　广州业内消息称，万科将正式收购位于番禺区的豪宅项目新光城市花园，具体细节基本洽谈完毕，只待最后的公布。

　　万科方面回应称，并没有接到相关通知。但新光城市花园的项目负责人却公开表示，项目收购早于去年年底全部完成。

　　据了解，该项目原代理商合富辉煌的工作人员在年前已经全部撤离，原因正是万科要进行收购整编。

　　新光城市花园原开发商为广州世纪新光房地产开发有限公司，项目位于番禺区迎宾大道南村路，紧邻广州雅居乐和江山帝景两大名盘，占地面积500余亩，属华南板块目前规模最大的别墅社区。项目共分为三期开发，货量共288套，此前在售项目为三期“纯墅133”别墅组团，为500-630平方米的联排和独栋别墅，均价25000元/㎡起。

　　在华南板块能将价格定在20000元以上的楼盘并不多，除了之前的星河湾、雅居乐剑桥郡和锦绣香江的高端部分外再无其他。

　　广州地产专家韩世同表示，新光城市花园这个项目已有多年历史，但销售并不是很好，究其原因，过高的定价是其中之一。

　　“万科在广州别墅类型的产品的确不多，补充这个类型的产品也很正常。”合富辉煌首席分析师黎文江则对此表示。

　　但也有业内人士称，这只是一个普通的市场交易，该项目的大股东是香港的一个基金，将项目经营好之后脱手套现很正常；而2010年在广州只有一块土地入账的万科看中剩下的大量土地及优质位置而接手。

　　广州业内认为另一个促使万科收购此项目的原因是：番禺的华南板块发展日益成熟，且已经成为广州大型的居住区域，但万科在番禺地区除一个金色城品之外并无其他项目。

　　广州万科收购案

　　2011年，万科的销售目标是1400亿元，尽管首月万科就有了一个开门红，但广州区域为其做出的贡献不算多，原因还是万科在广州并无太多项目及土地储备。

　　在最近两年的广州土地拍卖会上，尽管万科频繁现身拍卖会，却甚少斩获，最新的一块是2010年11月份的萝岗地块，再上一次就要追溯到09年7月份的金沙洲地块。

　　业内人士认为，万科目前在广州区域土地储备表现紧张。而广州万科则表示，广州出让土地日益稀少，中心区土地价格日益高涨的情况下，奉行“理性拿地、不拿地王”的万科确实在近期广州土地市场少有拿地。

　　虽然在广州招拍挂市场常常空手而返，但广州万科这几年以收购方式获得的项目却有不错的销售表现。

　　2009年10月，广州万科从广州南沙建设投资有限公司取得了广州南沙08NJY-1地块95%的股权，地价3.01亿元，折算楼面地价为1175元/平方米。

　　2009年11月18日，广州万科通过股权收购方式，收购广州银业君瑞房地产开发有限公司100%股权，获得了位于花都银湖湾的圣普拉多项目，后更名为万科兰乔圣菲。万科接手后将项目打造成了花都唯一的豪宅。

　　2009年12月份，广州万科再度出手，以6.6亿的价格收购了新恒基集团旗下已烂尾达6年之久的项目新恒基御品，随后更名为万科·天河御品。万科接手后在2010年2月以1.6万/元的均价开售，销售火爆。

　　但值得注意的是，此次万科收购的是纯别墅项目，而别墅项目的购买者大多是多次置业或投资需求，很容易成为2011年限购令等调控政策打击的重点对象。

　　广州地产专家韩世同对此也表示认同，但同时其表示，以万科在广州几次收购的经验以及万科对市场的把控能力，完全可以在收购之后进行规划调整，将纯别墅的产品进行适当改动。

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《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    房地产行业:加息累积效应不容小视

    ■国泰君安
    央行启动第三次加息, 虽幅度有限,但加息累积效应不容忽视,房地产行业3,4月
份销量萎缩幅度将决定股价调整幅度.据悉,央行2月9日起上调基准利率,金融机构存
贷款基准利率均上调25个BP.其中,5年期以上贷款利率从6.4%提高到6.6%.
    基本面降温
    本次加息再次凸显了决策层收缩货币,遏制通胀的决心. 加息与"新国八条"时隔
仅十余天,有利于进一步降温房地产基本面,形成较为稳定的紧缩预期,缓和两会前的
舆论压力.
    虽然加息幅度仍然不大,但持续加息后的累积效应不容小视. 因资金杠杆高和资
金密集, 加息在一定程度上将减轻负利率对资产价格的超级催化影响,增加开发商和
购房者成本,以100万元,30年期基准利率房贷为例,三次加息后,月供增加约400元,增
幅近7%.
    市场进入新一轮观望期
    首套房按揭贷款优惠变化更值得关注.近期多个城市取消或收紧首套房按揭贷款
的利率优惠,我们认为在货币收缩的大背景下,住房按揭贷款的逐渐收紧是大趋势.假
设首套房按揭贷款利率优惠全部取消,则相当于对房地产行业单独加息约100个基点(
加息四次).这必将对住宅需求和支付能力形成实质性影响.
    短期内,房地产市场必将进入新一轮观望期(购房者不敢下单,开发商不敢推盘),
加之春节因素,2月份成交量必然出现大幅萎缩. 市场接下来的关注焦点是3,4月份销
量,若销量萎缩过于剧烈,持续时间过长,则股价仍有向下调整空间.
    板块向下调整空间有限
    因本次加息在市场普遍预期之内, 地产股估值在低位,对地产股不会形成较大负
面影响.目前地产股估值仍然较低(2011年11倍PE),龙头公司2011年业绩锁定超过90%
,且资本市场对持续加息已有充分预期,故此次股价向下调整空间有限.
    若地产股有较大幅度调整,我们建议逢低加仓万科,保利,首开等高周转龙头和中
国宝安,胜利股份,新湖中宝,福星股份等地产组合.
    因此,我们对行业维持"中性"的投资评级和标配建议. 我们维持年度策略报告观
点,即上半年是处于退却防守,超跌反弹和艰苦阶段;反转或超配行情需等待基本面向
下调整和政策面回归正常,从这点上来看,今年下半年或更晚时间条件更成熟.

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北京部分银行首套房贷利率酝酿上调至1.1倍
http://news.dichan.sina.com.cn北京商报作者：闫瑾2011/2/23 9:10:01
提要：就在京城商业银行二套房贷利率普遍上调至1.1倍后，部分银行的首套房贷不仅取消了利率优惠，甚至开始执行基准利率上浮10%或者更高的放贷标准。该人士进一步解释道，只有资质优秀的客户可能拿到基准利率，对于资质稍差的客户，利率必须上浮10%甚至更高，20%-30%都有可能。

　　商报讯 （记者 闫瑾）就在京城商业银行二套房贷利率普遍上调至1.1倍后，部分银行的首套房贷不仅取消了利率优惠，甚至开始执行基准利率上浮10%或者更高的放贷标准。

　　“对于正准备申请首套房贷款的新客户来说，我们现在还有放贷额度，但目前已经取消了利率优惠，不仅没有商量的余地，还有可能上浮至1.1倍。”昨日，在记者咨询首套房贷时，深发展银行某支行信贷专员如此表示。

　　该人士进一步解释道，只有资质优秀的客户可能拿到基准利率，对于资质稍差的客户，利率必须上浮10%甚至更高，20%-30%都有可能。优质客户就是国家、企事业单位工作人员，提供5年以上纳税证明、无不良信用记录、本科以上学历，最好在银行有一定存款。深发展银行北京分行相关负责人也证实了这一消息，目前信贷额度趋于紧张，可放贷款日渐减少，北京地区部分支行首套房贷优惠的确有上浮的趋势。

　　同样，建设银行某支行的工作人员也表示，现在想拿到优惠很难，对于资质不好的客户还会提高贷款利率，信贷额度如此紧张，不管是首套房还是二套房，利率上浮是一种趋势。

　　这一情况距离“新国八条”出台还不到1个月时间，京城多数商业银行首套房贷利率迅速由此前的“8.5折优惠”恢复到基准利率。此前，本报也报道了商业银行节后会全数取消首套房贷利率优惠，但是部分银行却在基准利率基础上又上浮10%以上。

　　对此，某股份制银行信贷部负责人表示，今年的房贷利率政策有些模棱两可，没有特别的准则规定房贷利率应该保持在什么水平，这使商业银行会根据自身信贷额度状况，对个人房贷实行区别性的风险定价，个贷利率也全面上升。

　　“此前放贷优惠力度大，一方面额度宽松，另一方面在金融危机影响下房贷可拉动银行利润增长，属于薄利多销；但现在信贷额度紧张，不少银行根据还贷量确定放贷量，所以只能靠提高利率来赚取利润。特别是接连不断的房地产调控新政出台、央行加息提存，利率上浮更是必然趋势。”分析人士指出。

　　如此看来，首套房利率上浮已经是大势所趋，首套房购房者的购房成本进一步加大。首套房利率上浮至1.1倍，5年期以上贷款的利率就会上浮至7.26%，如果贷款100万元，等额本息还款，贷款期限10年，需要缴纳89.84万元的利息；如果按照5年以上基准利率6.6%计算，贷款则需缴纳80.35万元利息，上浮后需要多支付9.49万元的利息。

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万科将减少拿地量以应对调控
本文来源于《财经网》　 2011年02月23日 19:00  共有 0 条点评

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对于此轮地产调控，万科仍将采取快速周转，以销定产的策略。和去年唯一不同的是，为保证资金的充裕，近期将减少拿地量，以度过行业低谷期

　　【财经网专稿】记者 王金 2月23日，万科（000002.SZ）董秘谭华杰在接受记者电话采访时透露，对于此轮地产调控，万科仍将采取快速周转、以销定产的策略。和去年唯一不同的是，为保证资金的充裕，近期将减少拿地量，以度过行业低谷期。

　　搜房网日前发布的“2010全国房企土地储备排行榜”显示，万科2010年逆势新增2957万平方米的土地储备，同比增加139%。

　　谭华杰说，万科重点关注的16个城市土地价格2009年三季度3648元/平、四季度3500元/平，到了2010年二季度平均成交价格已经降到了2500元/平。从全国土地市场来看，目前土地价格比2010年中有所上涨，但还未达到2009年最高点的水平。万科减少拿地主要不是从地价是否合理的角度考虑，而是为了保证资金的充裕。

　　2010年末万科账面现金191亿元，比2009年末下降17%；2010年的销售面积为847万平方米，以此计算，目前其土地储备够开发4年。

　　2010年全年，万科累计实现销售金额1081. 6亿元。2011年1月份销售额201亿元，同比增长221%。新增土地项目达到12个，其中二、三线城市占比达到89%。楼面地价为2428元/平方米，较去年全年新增项目平均楼面地价下降9.6%。

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港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司研究：万科A(000002):千亿之后的稳定增长 "推荐"
    公司近况:
    我们近期与公司进行了沟通,将最新情况更新如下。
    评论:
    1)看好全国性龙头集中度提升,2011年地产个股分化:随着“限购”政策全国铺开,我们预计2011年全国住宅销售面积将下降10%,受影响最大的是一线城市/二线热点城市的中高端住宅开发商。而全国龙头开发商,由于项目布局分散,具备品牌优势等因素,其销售将维持稳定增长,行业集中度持续提升;各公司销售表现冷热不均最终将决定地产股2011年呈现走势分化。
    2)预期2010年实现盈利73.2亿元,同比增长37.3%:我们预测2010年每股盈利为0.67元,主要得益于1)毛利率提升6.4个百分点至28.4%;2)结算收入上升11.2%至544亿元。
    3)2011年销售增长将回归常态:公司2010年全年实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元,同比分别增长35.3%和70.5%;而2011年1月单月销售金额为201亿元,同比增长221%,创历史新高。我们认为2010年的销售表现与新开工的大幅增长、中小套型快周转策略密不可分,看2011年,我们认为销售增长将回归常态,预计全年销售增速将在20%~30%左右。
    4)上调2011年盈利预测4.3%至每股0.82元:我们小幅调整公司2011年盈利至90.3亿元,并引入2012年盈利预测为113.5亿元,对应每股0.82元及每股1.03元。
    估值与建议:
    维持万科A“推荐”的投资评级:目前公司股价对应的2011、2012年P/E分别为9.9倍和7.9倍,较2011年底NAV折让29%。我们维持“推荐”投资评级,理由在于:1)作为全国布局、品牌优势明显的龙头企业,预期2011年销售仍将维持较好增长;2)10x2011年P/E以及29%的NAV折让已经提供了较多的估值安全边际。

【出处】中金公司

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科Ａ(000002):1.39亿拿下深圳旅游项目地块商业地产扩张提速

    ■每日经济新闻
    据公开报道, 2月23日,万科A(000002)董秘谭华杰表示,针对此轮国家对房地产
行业的调控,万科近期将减少拿地量.不过话音刚落,昨日(2月24日)万科在深圳龙岗
区南澳又拿下一旅游项目地块.
    这次深圳市共挂牌6块土地,万科旗下深圳市浪骑游艇会有限公司以底价1.39亿
元竞得南澳街道桔钓沙片区(编号G17301-0024)宗地.资料显示,该地块用地面积414
87.44平方米,建筑面积22380平方米,是此次挂牌土地中最大的一块.
    对于此次万科购地,或许意味着万科将在未来加速扩张旅游地产.
    加码旅游地产
    按照用地规划, 万科拿下的地块属于 "旅馆业+服务业+游乐设施"用地,同时也
是万科旗下游艇俱乐部所在地.对此,分析称万科可能将该地块用于游艇会配套设施
的扩展.
    不过万科方面表示, 该地将用于万科惠州大甲岛项目未来的开发进行交通配套
准备.
    今年1月5日, 同属该区域的万科双月湾项目正式奠基,一期总投资约15亿元,这
是万科至今投资最大的旅游度假项目.
    其实,无论是万科双月湾项目,还是惠州大甲岛项目都是万科布局东部海洋战略
中的重要一环.
    实际上, 万科在深圳南澳的开发与深圳市政府发展高端海滨旅游业有关.此前,
深圳市政府明确提出将东部海滨地区作为深圳发展游艇产业的重要基地.
    谭华杰也曾表示, 旅游地产和养老住宅是万科新业务中比较重要的两个发展方
向.
    早在2007年,万科曾投资10.05亿元强势入驻海南浪琴湾项目,初涉旅游地产,并
将其打造成国际温泉度假村.
    事实上, 近年来,万科一直在尝试着由单一住宅地产向地产多业态战略转型,在
各大城市不断涉足酒店,度假村等商业地产和旅游地产领域.
    谈到万科转型时, 世联地产(002285)市场研究部高级研究员王军鹏认为:"近两
年万科一直大力在各地发展度假和酒店项目,这与万科战略调整有关."
    尽管如此, 包括万科,招商在内的众房企近年来纷纷涉入商业地产和旅游地产,
多少有被动的因素在其中.
    世联研究认为,近十年中国房地产经过了政策支持期到政策频出期的转变,密集
的调控政策剑指住宅市场,住宅市场竞争越来越激烈,房企利润下降控制也越来越难
.
    对此, 王军鹏称:"相比商业地产,住宅地产市场政策的不确定性风险越来越大,
包括万科在内的所有开发商不得不接触商业地产."
    此外,旅游,商业地产的高回报也能弥补房企在住宅地产方面利润的下降.
    继续寻求战略转型
    与十年前专注于住宅开发的开发相比,今日的万科正开始谋求战略转型.
    "自从毛大庆被万科从凯德置业挖走后, 万科在商业地产,旅游地产方面的开发
力度就很大."王军鹏说.
    凯德置业一直专注于商业地产开发,毛大庆的引入,也被业界解读为万科转战商
业地产的先兆.
    万科在给《每日经济新闻》记者的书面回复中表示:"公司所探索的商业地产,
主要是那些符合城市发展的方向,能够与住宅相配套的住家公寓或度假型居住产品.
"
    谭华杰也在不同公开场合表示, 万科对商业地产开发能力的提升也是一个循序
渐进的过程,不会急于全面展开.万科的非住宅业务占比,从长期来看,希望控制在20
%以内,短期来看希望不超过10%.
    资料显示, 2010年5月26日,万科携手世界百强酒店企业君澜集团进军武汉高端
商业地产.时隔一月,深圳万科签约威培斯酒店管理集团管理旗下万科中心酒店项目
.
    同期,深圳万科还与第六感度假酒店集团签约管理大甲岛酒店.去年11月6日,武
汉万科与世界500强新加坡星狮集团旗下的辉盛国际签约,正式在其开发建设的金域
蓝湾项目引入MODENA高档酒店.
    显而易见的是,自从去年在深圳,上海,武汉等一,二线城市布局高端酒店物业和
城市综合体项目以来,万科今年将加速商业地产领域的扩张.

meng-h

打折！万科又开始了
贾华杰
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2011-02-25 07:41
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经济观察报 记者 贾华杰 万科半夜开盘的故事又开始了。

1月23日晚上10点20分左右，一位深圳购房者突然接到万科销售打来的电话。

销售人员告诉他，深圳的金色领域1月26日在宝安体育馆开盘，并特意提醒比办理“金色护照”时说的优惠幅度还要大。销售人员提醒他带上身份证原件、“金色护照”、银行卡，以便当场交购房定金。金色领域目前的销售均价在每平方米3.7万元左右。

这位购房者觉得，房地产调控有效果了。

万科价格战已经打响，虽然这场战争的规模尚小，尚未在一线城市中展开。

2月14日，沈阳万科在沈阳几家主要的报纸上打了整版广告，“假如只买一套房，万科就是你的选择”，为了让自己成为沈阳人心中的唯一，万科祭出了价格杀手锏，给出了9.7折扣。

“万科又开始了，赶紧研究对策。”金地沈阳公司的人感叹，“回忆2008年的时候，登了多少次报纸广告一共就换来5组电话，何等凄惨，但是当年万科城仍然完成了任务。”

目前，万科正在经历似曾相识的挑战，销售量急剧萎缩，2010年全年，万科累计实现销售金额1081.6亿元，2011年1月份销售额201亿元，同比增长221%，但2月21当日，形势急转直下，在这一天万科楼盘竞然出现成交量为零的情景。

近期，广州万科总经理张海表示，万科成交量下降了15%，不过现在正值淡季，与去年相比下跌不明显，真正要到五六月才能看出影响。

但策略的调整已经展开，调整价格、调整户型并加快推盘速度，万科2007年应对危机的经验至今似乎依然有效。

2月23日，万科董秘谭华杰对外表示，对于此轮地产调控，万科仍将采取快速周转、以销定产的策略。唯一和去年不同的是，为保证资金的充裕，近期将减少拿地量，以度过行业低谷期。谭华杰说，万科减少拿地主要不是从地价是否合理的角度考虑，而是为了保证资金的充裕。

同时，西安万科正在建设建筑面积15平方米的公寓单位楼，在大学附近，配套大食堂，精装修。可谓是，“超小户型，直接从大学生抓起”。

万科面对政策一如既往的自信，操作手法无可挑剔，但万科一位离职高管担心，万科大象起舞的时候，在产品问题上或许应当着力更多。

王石的目标是让万科成为社会的标杆，就像苹果那样耀眼，但是侧重资本和营销的万科，在产品层面或将经受快速发展的挑战。

沈阳一位业内人士称，在沈阳最核心的青年大街上，万科1998年建的第一个最高档住宅项目现在二手房的价格是8000—9000元/平方米，而青年大街其他二手楼盘的售价大都在12000-15000元/平方米，万科的产品优势并没有体现出来。

更不可忽略的是，目前严峻地产调控形势较2008年的低潮有过之而无不及，中信建投证券分析师卢静远说，对于新开工，上半年增长没问题，下半年有变数。除了招商地产略有下降，金地不增长之外，万科、保利都表示会有增长。此外，结构性产品会下滑，区域性产品会下滑，结构性指的是高端地产，区域指的是限购区域。中心区域不会降价销售，这主要是因为一线城市供地都是以保障性为主，其他用地很少，致使商品房供应量较小。

2月15日，代理商成全机构董事长全忠说：“后市总体不乐观，代理商的日子肯定会比前两年难过。从我们代理的住宅项目看，中小户型年后卖得不错，到访一次就下单的人不少，大户型、豪宅类量缩。”

市场人士认为，销售回款不畅，加上之前累积的预售监管、限制开发贷等措施，无论大、中、小型发展商均面临资金紧张的局面，作为高杠杆的房地产行业的魅力也逐步失去。

一位原万科高管称，房地产遭受严格调控，高端的城市公寓降价不会换来销售量的倍增，慢慢来，该干什么干什么，城乡结合部的高端定位产品或者定位有问题的产品无论熊牛市场，遇到销售速度不畅，都应该快速减价卖楼。

meng-h

万科王石：攀人生的第三座峰 不会培养接班人
发布时间： 2011-2-25 11:55:00      来源： 每日经济新闻     　作者： 罗伦
相关行业： 房地产

　　“明年1月份起，我将去哈佛做一年的访问学者，然后再去欧洲等地学习两年。”2010年12月中旬，在深圳盐田万科中心，年近花甲之年的万科“教父”王石在给众多青年创业学员的演讲中，透露了自己未来3年赴欧美游学的计划。

　　北京时间2月24日上午8点，在美国游学的王石在哈佛大学发表了他淡出万科后的第一次讲话，谈到了当初如何毅然辞去公务员只身一人创业，如何在企业转型时选择放弃股权，如何带领万科走上房地产行业……从个人到企业，到社会的责任，“千呼万唤始出来”的王石发言主题是“人生的第三座峰”，也就是寓意在攀过  “创业”（把万科打造成了中国房产界的航母）和“生活追求”（勇登珠穆朗玛峰）之后，王石正续写他的第三篇章——游学。

　　王石在发言中透露，游学最主要的原因是学习如何在新的经济市场变化下，带领万科这样的传统企业迎接新的挑战。王石还称，自己到现在还会在心里算，作为董事长，他在2011年能“挣”多少。

　　记者获悉，游学哈佛的王石每天学习英语的时间至少有6小时左右。至于万科在业务上的事宜，据知情人士透露，“公司的头头有事随时都会向他汇报。”

　　在王石到哈佛的这1个月中，他受到了各个学生组织的追捧。这次演讲，就是由哈佛中国学生联合会为他组织的。以下是王石游学首次演讲内容的部分内容  （根据现场录音整理，有删节，未经本人核实）：

　　重来一次依然会放弃股权

　　非常感谢同学们这么晚还来到这里，我很感谢有这样一个机会，可以说是一种体验。关于这个题目（人生的第三座峰），我觉得应该称之为“选择”更合适一些，因为人在一生当中，无论是被动还是主动，都不断面临着选择。

　　我是1951年出生的，在青少年时，并没有太多的选择，似乎一切都是社会安排好的，只有社会选择你。比如说，我上大学是因为那一年工厂正好有一个名额，对于我来说，当时所谓的选择就是如何在众多人中脱颖而出。至于这个名额是什么学校，是什么专业，都不重要，因为那时候可选择的机会非常少。当然，改革开放以后，这样的情况就转变了很多，这里我就不一一列举了。

　　我想说说几个关键的阶段。第一个是在1983年，我做了一个决定，就是辞去了公务员，只身一人去创业。我从大学毕业后，被分配到了广州，做关于远洋方面的工作，也在那里建立了家庭。一个人去往深圳的时候，我的孩子只有一岁。当时我很迷茫，但是我知道，如果不去试，到退休时我一定会后悔。

　　到了深圳，我其实有很多选择，但做生意，做职业经理人其实是我当时最不想做的，却没料到一直做到了最后。这个时候我就面临了第二次选择，就是在1988年万科面临了文化改造。

　　我是在1984年组建的深圳现代科教仪器展销中心  （万科企业股份有限公司前身），到了1988年，万科的净资产就已经达到了1300万元。当时国家的政策是“四六开”，国家拿60%，企业管理层40%。不过在那个时候，我做出了一个放弃（股权）的决定。为什么呢？虽然当时创业的初衷肯定是为了生活，但在那时候，1300万净资产的40%就是500万左右，我个人虽不是全部拥有，但作为大股东可以获得其中的大部分。在当时，“万元户”就很厉害了，何况500万？这对当时个人的状态和未来的发展是很危险的。这是一个顾虑。第二点，我并不确定自己在突然很有钱的情况下是否能把握住自己。面临企业文化改造所带来的巨额财富，我确实没有做好准备。

　　现在看来，虽然放弃了股权，但并不代表那些钱就不存在了。无论如何，它当时总是要有所归属的，所以后来政府就成立了一个基金，用于兴办学校、治疗儿童疾病等等，我觉得也算是好事。如果这些股权还在手上经营，到现在应该有50亿左右，当然这是由后来的很多个阶段积累的。

　　对此，也有很多记者问我，如果重来一遍，我是不是还会选择放弃股权？我的回答是肯定的。理由并不是因为我不在乎，而是我害怕财富来得轻而易举，也担心自己没有把握好它的能力。这种能力一方面是对金钱本身，还有一方面可能是，一旦我拥有了巨额的财富，我也就失去了奋斗的动力。

　　自信不控股也能控制公司

　　我现在已经60岁了，也算是中国一个著名的企业家，为什么还来哈佛学习？这其中当然凝结了很多原因，但是很重要的一个原因是，通过学习，我能更好地顺应市场的新变化。

　　在这个时代，尤其面对新经济，如何管理，让一个传统的公司迎接挑战？换句话讲，如果我觉得我不胜任董事长，我会马上辞职。但我辞职了必须找新工作，支撑我的生活开支。我的消费不少，因为我喜欢登山，喜欢旅游，还包括我的家庭支出。或许退休后会有固定的退休金，但是我现在还是会想，2011年，作为万科的董事长，我能拿到多少。

　　但是，我还是会放弃股权。钱太多会很麻烦，即便是企业赚得多了，也不行，我们也要想如何做公益。金钱的关系很复杂，所以与其现在考虑那么多，当时的放弃也是好事。但其实，这骨子里头藏着什么呢？是自信！就是即便我不控股，我还是能控制公司。

　　我记得1998年的时候，当时最大的控股股东向我提的第一个问题就是：“你不怕我们来了就撤了你的董事长？”我回答，我不怕。为什么？因为我相信，在万科未来的发展道路上，我一定不会是唯一一个“最合适”的董事长，所以如果你们找到了比我更好的人选，连举手表决都可以免去，直接暗示我一下就可以。
　　我说，辞职之后，我的责任会比在万科小，我的工作会比在万科多。为什么？因为我一步步创业万科，在它不断壮大的过程中，我也犯过错误。而那些犯过的错误，那些经验和教训，即便我从万科走了，也是我的财富。但是，如果你们用错了人，那个人还不如王石，然后你们要我回来，我说对不起，那至少工资单上的数字最后要给我加个零，比如200万变成2000万，因为我不是招之即来挥之即去的。

　　有一个问题，大家会问，我离开万科，难道没有感情吗？我回答，我当然有感情，但是我不会把万科当成我的儿子，因为万科是一个作品，而且我只是完成这件作品的其中一人，其他还有很多团队很多人。所以，如果说我在完成作品的时候，能力尽到了，任务完成了，虽然有感情，还是要走的。

　　王石答问

　　在王石演讲后，来自哈佛大学和其他大学的学生踊跃地发问，问题涉及万科，涉及王石登山的个人爱好，也涉及中国房地产企业所面临的问题。也正是在回答问题的过程中，王石透露，他不会培养接班人。

　　01

　　登珠峰的意义何在？

　　问：我来自哈佛设计学院，大家都知道你很喜欢登山、跳伞。我想问你，那种冒险和运动，对你人生的意义在哪里？还有就是登上最高处的心情怎么样，跳伞的心情怎么样？

　　王石：意味着什么呢，就是意味着“你行”。

　　我记得登珠峰的时候，同行是不理解的，媒体也不理解，不理解就按照不理解的理解解读，说王石登山，想出风头，登珠峰去了，吃饱了撑的。还有的解读是，可惜了，如果他把这精力用在事业，用在万科上，那就更好了。

　　这两种解读很可笑。实际上，成功的目的在哪里？其实我的逻辑很简单，我就喜欢做自己的事情，比如说登珠峰是职业运动员的事情，登峰还有工资。而我，没有一定的物质支持，没有时间是做不到的。就是因为我成功了，我有物质支持，我能有时间调整，我可以离开一个月或两个月。很多人说，你这个人不负责任，我说我不负责任我的公司怎么还这么好，学着吧，就是我天天不做事，我公司还这么好。

　　小的时候，我就看鲁宾迅漂流记、海底两万里，我就很想做这些事，做自己喜欢的事情。所以说很简单，正因为你成功了，才能做自己喜欢的事情，不能被成功所累，更不能被金钱所累。

　　那些小股东曾说，我对他们不负责任，我说怎么不负责任了？他们说，万一你进去出不来了，股票会下跌。呵呵，我说董事长就是尽职尽责，我在任上做到了，至于我假期里做什么，是我自己的选择。你说的可能性有吗，我说有的。投资就是风险，怎么规避呢？我说我能够公布我到多高，就像我来求学，我也公布出来，我不能偷偷失踪了。

　　有人说，王石进山了，你赶快卖掉股票！但是我不相信股票会下跌，总有人会买进啊。老板离开一个月两个月，公司照样运转得这么好，说明公司管理得好啊。

　　实际上，从1999年我开始登山，到2003年，只要我进山，股票就不大看好，微跌；我回来了，就稳定了。2003年，遇到非典，人都在家里呆着。那次我登山，中央台转播。很多人说，这几个人找死。结果，在我登珠峰期间，万科的股票大涨，过后，股票和我登山就没有什么关系了。这个就是做自己喜欢的事，不能被拖累。

　　关于登山的感觉，我现在是唯一从南坡和北坡都登峰的人。第一次，感觉不太好，离顶峰还有200米的时候就能看到顶峰了，但我走不动了，迈一小步就喘得厉害。我赶快告诉别人，氧气有问题，大本营一听就让撤退。我想，撤退也危险，上去也危险，8000米的高度，人的生命禁区。最后，200多米我走了将近两个小时。

　　当时我脑子里就一个想法，就是要好好地活着回去。登顶的过程中有登山者暴毙在你面前，也不知道是什么时候暴毙的，人样保持得很好。当时我就想，一定要活着回来，如果活着回来，再登珠峰我就是王八蛋！我就这个想法。

　　回来了，记者很兴奋，问我，王先生，你认为是登珠峰难还是做企业难？他预期肯定是登珠峰难，因为企业家这么多，登珠峰就我一个人。我回答，当然是做企业难。他一愣，说怎么会是做企业难？我说，就拿我登珠峰来说，全部算上也就是4年时间，而我做企业，20年了，要一代代地做呢。

　　02

　　责任怎么和事业相结合

　　问：我和很多人一样，希望在这里开拓事业，发展新的生活，今后还要回到自己的国家。你能否从你发展的过程来讲讲个人责任、企业责任怎么和事业相结合？

　　王石：个人责任、企业责任、社会责任实际上是人生中的选择。就我个人来讲，明年会是怎么样还不太清楚，不太可能考虑太多。

　　但有一点我想说，不清楚的时候，首先要把该做的事情做好。就拿我的体会来说，工农兵学员的时候，就是把英语学好，毕业之后，英语还是跟不上，就继续学英语，现在到这里也在继续学英语。不要笑，正因为以前学英语有基础，所以激活得非常快，你想，到了60岁，如果没有以前的基础，死记硬背恢复得不可能比较快，按照我的计划，这学期过去之后，能做基本交流。

　　第二，对社会，我开始想的是把自己的事情做好，社会怎么样和我没关系；到了2008年，我就想把企业做好，这时候社会怎么样我还是影响不了。但同时我发现，我个人和企业的影响已变得比较大。其实，我就是在这个过程中完善自己，到了一个为社会尽责任的时机，不断超越自己。

　　03

　　创业如何把握机会？

　　问：我是哈佛设计学院的研究生，我觉得现在中国已经没有30年前改革开放时那么多机会，形成了高度的资产集中化和垄断。在这种情况下，对于我们学生或者创业者来说，怎么才能把握好机会？

　　王石：国内的市场虽然已经发展到一个层面，但对于年轻人来说，创业机会不多的说法我不太认可。我认为，中国真正的经济发展才开始。简单来说，中国经济可以分为第一个30年和第二个30年。第一个30年就是演变生长，第二个就是转变经营方式。在社会转型当中，有着相当多的不确定性，还酝酿着相当多的机会。我跑到这里，首先就是完善自己，实际上也是找机会，而不是像你说的，中国社会已经形成了机制，没有机会了。

　　简单来说，房地产就不是这样，2008年的时候，国内排名前五的一家公司几乎就要被人家签合同卖掉，就因为金融海啸，中国马上改变了紧缩政策，企业才重获新生——大型公司尚且如此，其他公司就不用说了。不确定是存在的，并不是同学们说的，中国就按照这个已有的模式发展了。不确定性是中性的，带着各种可能性的，机会非常多。

　　04

　　中小房企如何融资？

　　问：我是美国东北大学商学院的学生，我想就国内一些中小型房地产企业融资难的问题，请教你融资的方法。
　　王石：我不知道。如果你问我万科怎么融资，我可以告诉你，但你问中小企业怎么融资，我很难说。实际上这是一个金融问题，可以转化成一个公司在经营中对资金怎么看。就像万科上市，说来很有意思，一开始不是为了钱。八十年代，因为特区政策，特区可以进口一些其他地区不能进口的一些东西，所以全国很多钱就汇聚到这里来，只要你有进口，钱就打给你，所以那个时候不大需要贷款。但是，上市之后就出现了很尴尬的问题，就是钱来了你不知道怎么花，也不能乱花。

　　当然那是以前的事情，但就公司经营来讲，万科作为一个上市公司，本身就是一个很大的超资供方，直线融资，不用还钱。从这个角度来讲，万科从1988年到2008年的20年，我们平均一年半融一次资，基本属于资本扩张型。

　　融资的好处是公司很快扩大，但不好的是每次融资就摊薄。但是后5年我们没法融资，怎么办呢？不能融资的情况下就扩大合作。2008年，我们的合作项目占30%，去年超过80%，今年还不知道。

　　目前我们的合作很多，尤其是这次调控把融资渠道都堵了。资金灰色空间，万科是不做的，我们的经营方针是钱不够也宁可不做。2000年的时候，我们的现金流有200亿元，现在到500亿元，这更多的是靠经营方式，如何组织市场啊，如何步步攀啊，如何迅速销售等。至于怎么来找融资渠道，很遗憾，没法给你更多建议。

　　05

　　如何看待房产调控？

　　问：我问两个问题，第一你刚才提到的房地产调控，大家都比较关心，希望你展开说一说；第二个问题是2008年金融危机中出现“国进民退”的现象，我想问一下你怎么看这样的发展？

　　答：从宏观调控来讲，万科在2008年遭受到了前所未有的阻击。2007年国家就开始调控，我个人预感这是一个拐点，所以2008年出现了拐点论。当然，地方政府不愿意房价下降，银行不愿意房价下降，怕房产降价。长话短说，由于金融海啸，更多的资金投放市场，调控一直调到现在。

　　市场在调控的时候，资金反而会非常好用，至于接下来怎么走，是经济学家考虑问题，作为企业家，要从技术方面来解读，就是在通货膨胀时做什么样的产品，在政策打压时做什么样的产品。

　　简单说一下吧，可以考察日本在泡沫破灭的时候，是什么样的公司生存了下来，什么样的公司不能生存？其实，是技术好的生存了，比方一些公司高价买了土地，泡沫一破裂，出现资金危机，银行强迫你还债，再好的也要倒闭。教训之一是不买高价地。第二是不囤地，不指望通过土地的增值来成长，而要做质量好的产品，做主流产品，做刚需产品。不能说调控了就不结婚，不生孩子，不需要房子了。

　　至于第二个问题，国进民退实际上是一个现象。实际上，即使民退，从发展历史来看，跟台湾地区和香港地区比，发展得并不慢，而是太快。我的意思是，即使国进民退，在民占资源不多的情况下，各方面的都要积累。如果不是“国进民退”，而是“国退民进”的话，你能拿得下来吗？给你宝钢，你管得了吗？

　　06

　　退休后会找接班人吗？

　　问：我在广州，对万科的发展有些了解。你是这么成功的董事长，那你考虑过什么时候退休没？你退休的时候，会有什么样的人来接班主管万科，不说超过你，但能保证领着万科前进。

　　答：差不多在七八年前，有名企业家请教我这个问题，我虚荣心得到很大满足，犹如我现在站在你面前，在哈佛。

　　他的问题是：“你怎么培养接班人。我很羡慕你，也很希望像你这样，做自己喜欢的事情。”我的回答是，我不培养接班人。

　　很久前我做过一次讲演，我说我给万科带来什么呢，我给万科带来了四样东西：第一，选择的行业；第二，培养团队；第三，选择树立一个品牌；第四，不记得了。

　　我们需要培养团队，培养制度，树立品牌。我记得，1999年、2000年的时候，有一个企业家选择了接班人，退了，结果后来公司遇到问题，他又重新出山。万科遇到危机，是否会这样？我的回答是不回去，无论什么角度，都不敢回去——万一做不好，英明毁了；回去做好了，又怎么样呢？说明自己培养的团队没有成功，不管从什么角度来说，我都不敢回去。