万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

meng-h

万科千亿背后：到底靠什么？
2011-03-10 11:43作者：黄秋丽来源：中国企业家网评论(2)T|T

是万科而不是这些公司率先突破千亿。原因在于，万科早已经走过了做产品的阶段，万科的成功是因为其战略的成功

【中国企业家网】（专栏 黄秋丽）3月9日，万科发布2010年报，以1081.6亿销售额成为国内首家突破1000亿的房地产企业。除了连续第三年问鼎全球住宅企业销售冠军，万科与行业第二名的差距已经从2008年、2009年的200亿左右，拉大到500亿左右。

行业里总有人问这样的问题：“为什么我的产品比万科还好，但是就是不如万科呢？”这个问题很有趣。就具体产品而言，行业中龙湖、绿城、星河湾这些公司的主打产品要比万科的大部分产品更高端，获得的赞誉、口碑也更好。但是，是万科而不是这些公司率先突破千亿。原因在于，万科早已经走过了做产品的阶段，万科的成功是因为其战略的成功。

一个看得到的事实是，这些年以来，无论房价涨跌，万科都是能赚钱的。而每逢调控，都是像绿城这样主打中高端产品的公司，最先爆出资金链紧张的新闻。在频繁调控的房地产行业，万科是受市场行情影响最小的公司。因为万科主要的客户群体是刚性需求，根据年报万科140㎡以下中小户型占80%以上。无论行情如何，这部分都是客观存在的、一个相当巨大的需求。2008年万科还不算成熟，受到宏观调控、舆论危机的影响，业绩出现唯一一次负增长。在2010年底的采访中，王石透露，2008年其实万科也是有增长的，是为了给万科敲警钟才在会计处理上给万科做成负增长。但是2010年，万科用千亿的业绩展示了自己的功力和水准。

在业绩不受市场波动这一点上，万科与世界顶尖企业有某些相似之处。世界顶尖公司一般追求三点：第一，社会平均利润率。第二，追求稳健经营策略。第三，追求社会责任感。从来没有听说那家世界级的公司业绩会大起大落，多年的经营和积累，他们对市场似乎并不敏感，无论市场好坏，他们的运作都比较良性。而要做到这一点，就对公司战略的要求很高。只有战略正确，才能出现这种情况。万科的成功，恰恰证明了其战略的成功。

在2004年制订的万科《10年中长期战略规划》中，万科在研究了美国最大房地产公司帕尔迪的战略特点之后，选择了与它相同的战略。即专注于大众住宅开发，通过细分客户市场，锁定终身客户。这些年，万科主营业务收入快速增长，自住性刚性需求是万科过去和未来业绩稳定增长的基石。城镇化的进程加速，决定了房地产业尤其全国区域的城镇住宅产业仍将处于迅速发展阶段。相对于商业地产，住宅开发是难度相对较低、周转相对较快、风险最小的房地产细分市场。在住宅中，万科的主打产品是大众化住宅，高端住宅只占很小的比例。万科的这种战略，无疑是选择了需求空间最大，风险最小的房地产细分市场。

从某种程度上讲，像龙湖、绿城、星河湾这样主打做中高端产品的公司，注定了不能超越万科。因为它们选择的是一个相对狭窄的市场，这个市场受行情影响比较大，因而无法像万科那样呈现出规模优势。万科的规模优势将会出现一种戏剧性收益增长趋势——更容易取得资本、更容易获得、控制土地资源、更低的房屋建筑成本等等——这些都加强了万科作为大型房地产公司所拥有的竞争地位优势；在这种优势下，相应地，又进一步提高了万科的市场占有率。这种自我强化的竞争优势，结果就是千亿万科，和更大者更大的事实。

meng-h

全国首个公租房基金获批 预三年投建千万平米公租房
贾华杰
向记者提问
分享

    * 新浪微博  新浪微博网
    * 腾讯微博
    * 搜狐微博
    * [豆瓣]   豆瓣网
    * 人人  人人网
    * [开心网]   开心网
    * [转发本文]   转发本文

2011-03-17 08:20
订阅
大 中 小

经济观察网 记者 贾华杰 近日，消息人士对本网记者表示，国内首个公租房基金已完成国家相关主管部委的会签程序。

这个公租房投资基金由全国工商联房地产商会会长聂梅生、华远地产董事长任志强、建银精瑞董事长李晓东、盛世神州投资董事长张民耕以及复地集团执行总裁张春华在内的多位地产界人士倡议发起，初期计划筹集超过100亿元的民间资金。

2010年年底，公租房基金筹备方案已由全国工商联房地产商会上报全国工商联并抄报国家发改委、住建部等相关主管部门。

首个公租房基金采取股份公司制，由建银精瑞及有兴趣参与保障房建设的开发商作为基金的发起人与基石投资人，向不超过200个机构和民间资本为主的社会合格投资者募集人民币100亿—300亿元。按照现行公司法的规定，设立股份公司应当有2人以上200人以下为发起人。

公租房是政府解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，由政府或公共机构所有，用低于市场的价格或者承租者承受得起的价格，向新就业职工出租。

但在实际政策执行中，由于公租房不能通过出售快速回收成本，占压资金较多，导致很多地方政府受限于财力而在公租房建设上有心无力。目前，北京公租房建设主要采取开发商在商品房小区中按照10%—20%的比例代建，政府承诺定向回购的方式，但这种模式的成本很高。

公租房基金计划，在未来3年的时间内，在全国各地与地方政府合作，投资建设近千万平方米的公共租赁住房，及时补充各级政府的资金缺口。

据悉，在房地产商会上报给主管部门的方案中，李晓东按照市场化租金水平的67.7%计算，预计的年盈利区间在5%—18%。

此外，根据最终退出方式的不同，测算的回报率也有所不同。李晓东说，有三种退出模式：一个是政府回购，一个是市场出售，一个是REITs退出。如果说政府回购的话，基金退出的时候，政府按照自有投资基金3%的年利率回购，算上政府的财政贴息，收益率也很可能高于8%。

meng-h

北京首个公租房项目信息披露不透明 疑现大户型
本文来源于《财经网》　 2011年03月17日 18:22  共有1条点评

    * 打印
    * 推荐
    * 收藏
    * RSS
    * 分享
          o   Linkedin
          o   Facebook
          o   Mixx
          o   Yahoo Buzz
          o   Twitter
          o 搜狐微博
          o   网易微博
    *
    * 单页阅读

字号：
亦城茗苑每户平均面积达133平方米，这一面积大大超过新闻稿中所宣称的“均为90平方米以下的小户型”

　　【财经网专稿】记者 蒋毅坤 北京首个公租房项目亦城茗苑入市波澜不惊，然而记者根据公开信息计算发现，亦城茗苑每户平均面积达133平方米，信息披露的不透明，难免让人担心公租房又出现当年天通苑经适房的漏洞。

　　3月15日，北京市首批公租房小区之一的亦城茗苑小区举行了发钥匙仪式。按照新闻稿中公布的数据，亦城茗苑占地约16万平方米，总建筑面积60余万平方米，总住宅户数为4500多户。

　　按公开数据计算，亦城茗苑每户平均面积达133平方米，这一面积大大超过新闻稿中所宣称的“均为90平方米以下的小户型”，也就是说这一项目可能暗藏大户型甚至超大户型住宅。

　　如果每套住宅都是90平方米，以4500套住宅计算，住宅所占建筑面积40.5万平方米，而该项目总建筑面积为60余万平方米，也就是说该项目的商业配套可能高达20多万平方米，而北京西单大悦城的建筑面积也仅为20.5万平方米。作为保障房项目修建的亦城茗苑是否需要和应该配套一个20多万平方米的商业面积？

　　这一公租房项目的信息披露不透明还不止于此。这个小区位置在哪里？户型如何？有无商业配套？记者电话采访北京市住建委住房保障办公室、公租房中心、办公室等多个职能部门也是障碍重重，调查过程中记者接触到的所有政府主管部门对于公租房项目位置在哪里、有无商业配套都毫无了解。

　　对于亦城茗苑，新闻稿与网上的介绍都提到该项目位于开发区核心居住区，但是具体位置在哪里则语焉不详。

　　记者拨打了北京市住建委办公室的电话，工作人员告知不太了解职能部门的业务；记者又打电话给北京市住建委公租房中心，公租房中心工作人员表示不知道该项目具体地址，并告诉记者可以询问公租房中心前期部，前期部工作人员表示，亦城茗苑的具体位置他们也不太清楚，他们手上目前有数百个项目，难以查出亦城茗苑的具体位置，并建议记者询问公租房中心后期部，而这一电话一直无法打通。

　　记者拨通了亦庄开发区社会管理局的电话，社会管理局的工作人员称社会管理局只负责廉租房、经适房的管理工作，他们也不知道公租房位置在哪里，甚至具体公租房由由哪个部门负责，他们都不知道。迄今为止，记者还未获知亦城茗苑项目的具体位置。

　　住建部副部长齐骥在3月9日接受采访时表示，2011年全国将建设公共租赁住房近220万套，“十二五”期间将新建各类保障性住房和棚户区改造3600万套，将会有20%以上的家庭的住房是通过政府的保障或者政策支持来解决的。

　　多年前，北京昌平区天通苑经适房项目出现了开宝马入住经适房的现象，该经适房项目中还有二三百平方米的超大户型甚至跃层出现。消息一经媒体曝光，舆论大哗，停止建造经适房项目的呼声不绝于耳。可以说，天通苑经适房现象间接敲响了经适房的丧钟。

　　公租房作为中国住房向双轨制转型的重要组成部分，事关每个纳税人的利益，理当得到纳税人的监督；首个公租房项目是否成功，决定了保障房制度在公众心目中的形象是正面还是负面。但迄今政府根本没有给公众一个提供了解项目具体情况的渠道，监督自然无从谈起。更有甚者，连相关主管部门工作人员对此都一无所知，以其昏昏，何能使人昭昭？不得不让纳税人担心，在信息不透明、公租房建设与管理得不到监督的情况下，后续一个个拔地而起的公租房项目只是当年天通苑经适房项目的翻版？原本承载低收入家庭“居者有其屋”梦想的保障房项目会不会再次让公众失望透顶？

meng-h

王石：东方文化不适合现代企业制度
来源:中国企业家网  时间： 2011-03-18 10:36   作者：  字体：大  中  小
东方文化讲究权威，民主是从西方传过来的。对文化的依赖性决定了只能如此，某种意义上说，东方文化并不适合现代企业制度。

　　东方文化讲究权威，民主是从西方传过来的。对文化的依赖性决定了只能如此，某种意义上说，东方文化并不适合现代企业制度

　　编者按：

　　近日，万科集团董事长王石接受《南方人物周刊》采访，围绕企业家价值观和未来接班人等内容进行了阐述。

　　关于自己，王石表示，因为对于不确定性的喜好，所以更喜欢到大自然中去，也更喜欢刺激性的运动，比如帆船比赛。而自己主动去戒酒，则是因为不能控制它，才要下决定去做这件事。

　　远洋求学的王石也在不断反思，诸如金融危机的根源和生命本身。在他看来，不管是消费主张或是饮食需求，懂得控制学会珍惜才是最重要的。

　　作为一个企业家本身，王石认为，就“衣食足而知荣辱”这一过程而言，后者更为重要。因为从物质方面考虑的话，自己可以去做很多其他的事情来养家糊口，但尊严荣辱却是不能有其他选择的。

　　此外，谈及接班人的问题，他表示，这涉及到东方文化的本质。王石认为，东方文化注重人的权威和依赖，甚至是道德决定一切，而这显然不符合讲究制度和民主的现代企业制度。

　　以下是王石观点摘选。

　　王石：

　　喜欢不确定性

　　我的喜好是到大自然(中去)，尽量别受约束，而高尔夫因为技术规则摆在那里，你会觉得非常不自然，那是英国绅士的运动，我的血液里天生就不大适合高尔夫。

　　我喜欢的运动也有约束性，但是不确定性更强。我有一个朋友镶牙，很整齐的假牙，他告诉我是打高尔夫留下的纪念，这就是不确定性，但对于我来说还不够。

　　我第一次参加海南岛帆船赛，正好赶上台风尾巴，船失控了，整整三天三夜在海上。要打着燃烧棒求救，直到人家发现才获救，这种不确定性多强!

　　再有就是我不喜欢借助机械的力量。假如现在国外有个神秘的中国人玩越野吉普、摩托车或者去外太空，人们一猜百分之九十是王石，但这怎么可能是我?

　　生命就是要懂得珍惜

　　我是企业家，不好越界，我只能去谈房地产，比如万科的行为。我说不行贿，别人都不信。房地产不行贿?不可能的。但万科就是把不可能的做成可能了，而且做得挺好。

　　我们反思金融危机，原因就是不负责任的透支，消费主义至上。

　　对于我来讲，现在还好一点，过去几年，不要说媒体，我的团队都对我的言论有过批评，这涉及到职业操守。

　　我个人当然是积极向上的，尽管从历史主义来看一定是悲观的。文明的兴起衰落是很正常的，中华文明之前也有过辉煌期，但不能说我们就不努力了，恰恰是这种努力带有悲壮性而显得更有张力，可能是无功而返，但我们没有放弃。

　　从某种程度说，生命的意义就是这样一个过程，你一定要死，你就不能说你就不该出生。

　　现在是科学进步加上人文主义，改变了物种进化过程，已经不是达尔文自然淘汰了。随着科技的进步和干预，贫富并没有均衡，而是拉大，富裕阶层和中产阶层的体型变得越来越滑稽。人类的基因本来就是饥饿型的，吃不饱才有生存。现在是过剩，现在各种病和体型都出来了。你没有发现我现在的年纪和身材显示我是个 “异类”?我很骄傲的，这不是遗传的瘦。

　　这种结果说明控制是非常重要的，不只是不喝酒，在饮食上注意，还要回到大自然。必须这样，你回到物质世界才会珍惜。

　　荣辱更重要

　　(企业家要“衣食足而知荣辱”)共性是这样的，个性会有差异。

　　对于我来说，或许荣辱更重要。我来深圳，毫无疑问要改变命运。我第一次来深圳是1978年，刚好是改革开放前夕，到沙头角就已经是禁区了，两边都很萧条，但是你在火车上看从香港来的人，他们穿的衣服，大包小包、电视机什么的，马上能感觉出两边的物质生活显然是不一样的。
　　从物质生活考虑很重要，但这个动因对我来说不是很大，最重要的是自己能选择能做的事情。之前能做什么都是社会安排的，要么当兵要么下乡，显然当兵比下乡好。当兵回来后，要么开车当司机，要么工农兵大学生。当时显然当司机更好，但我选择了进大学。到深圳也一样，因为我能做很多事情。尊严，也就是荣辱对我非常重要。

　　很多人现在都说你王石不行贿，第一是你自己不用行贿，第二是你当年一定行贿。我甚至非常坦然把自己曾经有行贿意图的故事写出来，两条烟拉关系嘛。

　　我一直说如果我不行贿不搞不正之风经营不下去，那我选择做不下去。我宁肯出国，去做二等公民。以我的能力出国养家糊口，过上起码的中产阶级生活是没有问题的。

　　从统计学和人类共性上你说的不错，但是现在多元化、个性化的社会更尊重个人选择，(衣食足而知荣辱)归根到底还是个人选择的问题。

　　接班人问题与东方文化

　　(关于接班人一说)这不是中国企业家的问题，这是东方文化的问题。东方文化讲究权威，民主是从西方传过来的。对文化的依赖性决定了只能如此，某种意义上说，东方文化并不适合现代企业制度。

　　现代企业制度更多的是靠制度本身，东方文化讲究的是人的权威和依赖，甚至要靠道德层面的力量。西方企业制度讲究的是大家都可能好也都可能坏，所以一定要有制度性监督。你看西方人很笨，路上没人碰上红灯车照停，不像我们一看没人，过啊，明明不能掉头的地方还是掉头。

　　车少没问题，可车多呢?就乱套了。

　　(访谈实录摘自《南方人物周刊》2011年第8期《王石：我喜欢人生充满不确定性》一文，出版日期：2011年3月14日，作者：张欢。有删节)

meng-h

万科：王石的地产情人（1）
作者：赵民 戎明迈 赵家俊     来源：“1+1+1”战略     发表时间：2011-03-16

　　斩不断，理还乱。

　　目前，万科给外界的印象就是一家专业的房地产企业，但谁又知道此前他曾涉足十多个领域，而且每一次调整时的“壮士断腕”都极其痛苦？

　　万科公司组建于1984年，最初从事录像机进口贸易，到1991年底，万科的业务已包括进出口、零售、房地产、投资、影视、广告、饮料、机械加工、电气工程等13大类。

　　如今铅华洗净，万科只专注于房地产。2010年3月2日，万科公布的年度报告中称，其已成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，并连续第二年获得全球住宅企业销售冠军。

　　“任凭弱水三千，我只取一瓢饮”，深耕主业“1”，万科究竟如何能够在浮华喧嚣中特立独行？

　　 “H201-3号土地”结缘房地产

　　那些认为“坚持专业化”很容易的人错了，万科就是一个例子。

　　“基于对房地产行业发展的良好预期，为集中资源优势，集团在2001年实现对万佳股权的成功转让，退出零售行业，至此集团的专业化战略调整得以顺利完成。”2002年3月15日，万科董事长王石在深圳向投资者郑重表示。

　　万科股份有限公司成立于1984年5月。1988年12月，公司公开向社会发行股票，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易。

　　1988年12月28日，在万科招股说明书里，万科的业务被这样概括：公司经过四年多的积累和发展，已有下属公司、投资公司十四家；拥有净资产1324万元，管理人员205名，工人1500名；主要从事贸易进出口业务。追溯渊源，1984年万科就开始从事进口贸易，主要经营以日本名牌产品为主的影视视频器材。其中，公司经销的专业摄录像设备占国内市场的80%。1987年，万科开始经营出口贸易，首年创汇776万美元。

　　此外，万科还搞实业投资，旗下有三个来料加工厂：与美国富兰克林铸币有限公司合作兴办“深圳现代富兰来料加工厂”，该厂主要加工装配礼品模型；与我国香港特别行政区的X-10数字系统有限公司合作兴办“深圳X-10电气公司”，该公司来料加工家用电器控制器；还与当地的厚利公司合作兴办了万科厚利服装来料加工厂。

　　万科还有一些其他的工业投资项目及产业投资项目。在招股说明书里，万科这样描述自己：本公司是集工业开发、进出口贸易、房地产经营业务为一体的工贸技综合型企业，VHS录像机为本公司主导项目。

　　在1988年万科的招股说明书里，我们很难找到房地产的影子。只是在最后企业未来计划及前景中，万科提到一块土地，这就是万科的“H201-3号土地”。

　　当时万科认为，该块地的地理位置优越，考虑到当时深圳市中心地区高档住宅甚少，无法满足大量三资工厂海外管理人员对住宅的要求，故万科对该地的主要经营设想是：建立起一个风格独特、功能齐全、配套完善、质量上乘的高档住宅区。据调查，这将对海外的购房者具有很大的吸引力，预计获利乐观。

　　这块土地位于深圳市红岭中路，或许就是万科的“处女地”。三年后，一栋名叫“荔景大厦”的建筑高高耸立，它毗临风景秀丽的荔枝公园，建筑面积38 000平方米，并且靠近皇岗口岸。万科从该项目中具体赚了多少钱不得而知，但万科就此与房地产真正结缘。

　　至此，短短三年（指1988—1991年），在万科如今可以查阅的公开资料上，1991年12月31日，万科的业绩公告显示，除了“荔景大厦”外，万科还在深圳建起了“威登别墅”，该项目占地面积约4241平方米，建筑面积11 800平方米，1991年8月18日入伙。

　　“威登别墅”地块竞争的激烈让王石许多年以后依旧印象深刻。王石在自传中说，1988年的深圳，开发房地产的门槛比现在还高：非建筑行业的企业要想开发房地产必须通过招投标，拿到土地才批给单项开发权。

　　1988年11月，万科参加了“威登别墅”地块的土地拍卖。竞投一开始，价格就一路飙升。最后只剩下万科同另外一家轮流叫价。双方互不相让，拍卖进入白热化阶段。

　　对方一再举牌，拍卖官一次叫价、两次叫价，王石有些着急了，本能地抓过助手手中的牌子举起，喊了一个跳升的报价。顿时全场鸦雀无声，一次、两次、三次叫价无人应，一槌定音！

　　这或许就是当年的“地王”。王石说，按照拍卖的土地成本计算，此项目的楼面地价已经高于周边住宅产品的平均售价。换句话说，按市场价把附近的住宅楼买下来，拆掉再重新建的成本价都低于万科购买这块土地的价格。

　　拍卖现场，王石代表公司上台签订土地转让协议时，有领导望着王石，劈头就是一句：“怎么出这么高的价格？简直是瞎胡闹！不管怎么说，还是祝贺你们。”

　　进入房地产的敲门砖已经拿到手，只是代价高了些，谁让万科遇到了一位强劲的对手呢。就这样，用2000万元“天价”，万科买到了进入房地产市场的入场券。 看好房地产的万科继续拿地：深圳“万景大厦”——万科1991年10月投标获得的3975?8平方米地块，近皇岗口岸；上海“西郊花园”——位于上海古北新区，占地5万平方米，与香港仲盛有限公司合作投标获得70年使用权，当年的规划是兴建别墅88栋；厦门“富豪花园”——与深圳市金田实业股份有限公司联合经销，当年的规划是兴建100栋别墅及公寓。

　　从1988年万科的“H201-3号土地”到三年之后的五六个房地产项目，万科开始在房地产市场尝到了甜头。
　　从“花心”到专一

　　房地产并不是做进出口贸易出身的万科的“初恋”，也不是有八年经营进出口业务经验和五年公司业务拓展及管理经验的王石的专长。

　　1992年，万科通过增资扩股和境外上市筹集到数亿元资金，一方面将业务向全国多个地区、多个领域扩展；另一方面向国内30多家企业参股，多元化发展的速度和程度达到其历史顶点。

　　最疯狂的时候也是收手的时候。1992年，面对旗下数不清的公司，王石终于悟透，从此“痴迷”房地产。

　　许多年以后，王石在自传中说，万科做贸易出身，20世纪80年代做录像机，也做过利润率达200%~300%的生意。好景不长，因为这一行获利颇丰，许多公司都开始做进口录像机的生意，产品供过于求，开始降价，利润也随之下降，甚至变成负数。

　　王石让财务将万科1984年到1992年的贸易记录整理了一遍，赚钱用黑字表示，赔钱用红字表示，结果红字多于黑字。这说明万科这么多年从事贸易的结果是赔钱了。

　　1992年底，万科确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。

　　与别人卖企业不同的是，万科的几家企业是在盈利状态下被卖掉的。如果说别人卖企业是“大浪淘沙”，万科卖企业可谓“大浪淘金”。比如 1997年协议转让出去的扬声器厂，其生产的电话机喇叭占国内市场40%的份额，其生产的电话和电视机配件，市场占有率亦遥遥领先于竞争对手，并拥有 TCL、康佳这样的大客户。

　　“怡宝蒸馏水”，是万科转让出去的另一个产品。“怡宝”的买和卖，完整地体现了万科经营思路的前后变化。这个产品，是万科1991年买进的。当初，“怡宝”是搞碳酸饮料的。在20世纪80年代末碳酸饮料市场开始滑坡时，“怡宝”在国内率先开发出了蒸馏水。当时，深圳和南方市场上卖得最好的饮料是矿泉水，并呈北移之势。

　　但万科判断，矿泉水之后，一定是蒸馏水的天下，便买下了“怡宝”51%的股份。万科买下“怡宝”时，它的蒸馏水产量非常小，只有3000吨，是碳酸饮料的一个副产品。万科买下它后，迅速做了两个决定：第一，卖掉了碳酸饮料生产线；第二，从德国买进了蒸馏水生产设备。

　　三年的时间，“怡宝蒸馏水”达到了10万吨的产量，成为国内最大的蒸馏水生产厂，在广东水饮料市场上占有率排第一。但就是这样一家好企业，为适应整个集团长远发展的需要，万科还是把它卖了。

　　转型谈何容易，万科剥离历史最悠久的贸易业务花了六七年。1998年，可以视为万科“壮士断腕”的重要一年，这一年王石加快了对非核心业务进行调整的步伐。

　　在1998年的年报中，万科的核心业务为房地产开发，并涉及零售、精密礼品制作、贸易及影视制作业务。但仅仅时隔一年，万科已经表示会“以房地产为核心业务，亦投资连锁零售业务”，其他业务一概不见踪影。

　　“以房地产为核心业务”，说起来轻巧，执行起来却有一定的难度。就在剥离贸易业务的1998年，万科旗下的副业零售业务依旧赚钱，让人难以割舍。在国内零售业普遍不景气的情况下，1998年万科万佳百货零售业务实现营业收入6.3亿元，税后利润2426万元，分别较上年增长了 16.48％和13.7％。

　　2001年8月24日，为促使万科进一步优化资源配置，集中资源发展房地产业务，万科将直接和间接持有的万佳72％的股权一次性转让给中国华润总公司及其100％持股的附属公司——中润国内贸易有限公司。

　　转让万佳的代价是，万科2001年度主营业务收入减少了约6?8亿元，从此远离零售行业。但万科也因此获得了约4?2亿元的现金，随后将其全部投资于房地产业务。

　　“至此集团的专业化战略调整得以顺利完成。”当年年底，王石终于松了口气。而万科，也从此真正全身心地投入房地产，塑造了“万科专业化地产商的形象”。

　　当年，万科实现营业收入44亿元，净利润3?7亿元，分别较上年增长了17?74％和25?99％。除继续在深圳、上海、北京、沈阳、成都、天津六大城市增加投资外，万科还新进入武汉、长春、南京、南昌等地进行住宅开发。

　　在专业化的道路上，万科的步伐坚定有力。

　　在房型研发上，1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台——万创建筑设计顾问有限公司。1998年，万科成立建筑研究中心，开始聚焦于消费者的细节需求以及住宅产品本身。2002年1月，投资4000万元的万科建筑研究中心大楼落成。2002年3月18日，国家知识产权局受理了万科“户户带花园或露台的住宅”设计的实用新型专利申请，这标志着万科住宅标准化与产品创新的成功结合。

　　在房屋装修上，2007年，万科装修房新开工比例达到50％。

　　更重要的是，自2000年起，万科即成立了专门的研究中心进行住宅产业化的研究。其在深圳的工业化生产试验表明，工业化生产将施工时间缩短了一半，而且节约了80%的劳动力并大大缩短了项目的设计规划时间。万科正在为实现住宅产业化而努力。

　　万科迈向专业化的三大步

　　万科是中国企业专注主业“1”的代表。

　　冯仑说过：“万科的发展过程中，王石一直在讲专业化。相对于多元化的加法，他是在做减法，而且万科自己也率先坚持这么做，并用业绩证明了专业化的成功。王石以他个人的魅力和影响力使专业化成为房地产行业成功的同义语。”

　　万科在房地产的专业化过程中实际上迈了三大步。

　　第一步是相对于其他行业来说只做房地产，而不做别的。这是一种初级阶段的专业化。万科在这个阶段去过北海，去过营口，地域上毫无章法，哪儿有个熟人、公司有个朋友，就去哪儿做。另外，从产品上看也是混乱的：写字楼、住宅、酒店、工业厂房，什么都做。

　　虽然大体来说这也能叫房地产专业化，但是在房地产领域里实际上它还是属于多元化的：不仅什么房子都做，而且什么方式都做——有卖的，有租的。从最终的绩效来看，在很多地方只是热闹了一场，没挣到多少钱：北海没挣钱，营口没挣钱，在天津做了好多年也没怎么挣钱。

　　总之，这个时期，虽然王石做的是一个专业化的选择，但是他们的经验还是不够的，实际就成了大行业的专业化加房地产业内的一种多元化。

　　第二步是从1998年以后开始实施的。从那时起，万科把产品进一步集中到住宅开发上，同时在地区选择上也更加明确，主要集中在长三角、珠三角和京津这些经济发达地区。经过这一阶段六七年的努力，万科迅速成长为全国最大的住宅公司。

　　从2004年到现在，万科开始了它在专业化道路上的第三步，那就是在住宅专业化的基础上实现精细化、产业化和工业化。万科这几年的绩效大幅提升，它现在的产业化和精细化的耕耘，足以支撑其大规模的增长。

　　万科由多元化向房地产专业化转变，再由房地产公司的多元化向单一住宅产品转变，使自己成为简单的住宅公司，最终再向精细化和产业化冲刺，每一步都非常扎实，令人印象十分深刻。

　　在第一阶段，应该说它的业绩一般；第二阶段持续了9~10年，净资产收益率在9%或10%左右；2004年以后，净资产收益率每年都在14%~15%，且一直往上走。所以从收益率这个角度来看，万科走的这三大步是非常值得房地产企业研究的。

　　王石本人在这个过程中始终起着决定性的作用。在第一阶段，他是直接的决策者和实际的操作者；在第二阶段，他也是一个非常尽心尽力的推动者和领导者；而到了第三个阶段，基本上是由专业团队担当主角，他扮演着一个指导者或教练员的角色。

　　王石对万科专业化最大的贡献，主要体现在两个方面。

　　第一就是带出了一个经理人的团队，然后在第三阶段将这个专业化使命完全交由经理人来承担，而不是自己亲自去做。万科经理人的专业化程度是非常高的，王石在万科专业化的进程中起到一个总设计师的作用。

　　第二就是构建了一个非常好的制度文化，万科所有的制度和资源的安排，都是在王石主导下进行的，这套制度是支撑万科快速增长的关键所在。

　　冯仑说：“我们则花了很多时间在原罪问题上，先耗费四五年时间把这个‘屁股’给擦干净，然后再学好，回过头来再培养经理人，这中间耽误掉好多时间；而王石不用花这些时间，他可以一直把精力用在公司治理和完善制度上。

　　“由于万科很早上市，再加上地理位置离我国香港地区比较近，他们借鉴了日本和我国香港地区的一些管理方法，少走了不少弯路。所以我觉得在专业化领域，王石的贡献就是建立了一个很好的公司制度体系来支撑他的专业化，包括人力系统，也包括客户系统。”

　　绿色万科2049

　　获得世界住宅销售冠军之后，万科开始“讲故事”。

　　2010年3月27日晚8∶30起，万科中国30多个城市的办公室与生活区，将积极响应世界自然基金会（World Wide Fund For Nature，缩写为WWF）的倡导，熄灯一小时。用60分钟时间享受黑暗带来的原始宁静与星光，同时认真思考生活与生态的平衡。作为一名合格的企业公民，万科一直以来就倡导用建筑表达对生命的尊重与赞美。11年前，在万科刚有能力进行尝试与创新的时候，就已经投入了大量的资金与人力物力，展开了“绿色住宅”环保建设的研发与推广。

　　2010年上海世博会，作为中国唯一一家参展的房地产企业，万科更以用麦秸秆压制而成的麦秸板作为万科馆主要的建筑材料，演绎建筑的低碳环保。同时，名为“2049”的万科馆的展示主题是“尊重的可能”。王石说：“五大洲的灯依次熄灭，又相继点亮，这可能是人类史上最特别的一幅画卷。参与‘地球一小时’，倡导和实践节能减排理念，保护环境，守爱家园。2010年3月27日晚8∶30，万科在中国30多个城市的办公室和社区，与全球公民同心协力。”

　　谁会相信万科的故事？这并不重要，重要的是这能够赚钱。在2010年年报中，万科写道：低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型，对于万科参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。

　　2010年是万科从理念认识到行动落实绿色建筑的关键性一年。公司将完成十年绿色发展规划的制定，并结合公司在工业化和装修房领域的优势大力推进建筑节能环保。

　　万科2010年新开工的公寓项目基本实现100%全装修，其中工业化应用面积100万平方米；全部新项目均达到万科住宅性能标准，其中 100万平方米按照绿色三星认证标准设计、施工。此外，万科积极推动了世博会万科馆的运作，使之成为公司推广绿色理念的重要平台和实施绿色战略的制高点。

　　2010年3月23日，面对充满期待的投资者，王石重申，万科将继续坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不政策”。他表示，万科将依托住宅产业化、绿色建筑等方面的先发优势继续领跑行业，这才是万科未来的竞争力来源；至于土地资源，够用就可以了。

meng-h

《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    房地产行业:谁来分享保障性住房的千亿利润蛋糕?

    ■证券时报
    行业定位变化将为保障性住房发展带来新的契机.目前行业已经开始从此前的单
一市场化供应逐步转为保障性住房和商品房相结合的双轨供应体系.多年来一直被行
业低估的保障性住房建设将迎来新一轮发展.
    保障房建设规模庞大,需要包括开放商在内的社会各方的支持. 2011年计划建设
的1000万套保障房需筹措1.3万亿资金,其中,中央和地方政府仅能保证400亿元和200
亿元财政拨款,棚户区企业和职工保证投资3400亿元.那么,剩余需要各地筹措的8000
亿元庞大资金必须依靠包括开发商在内的社会各方力量的支持.
    重新认识保障性住房. 虽然保障房净利润率低,但总量大,市场有保障,是行业获
得新增市场和稳定利润的重要途径.目前,保障性住房经营模式也开始升级,这是保障
性住房建设未来获取更大利润的契机.
    保障房建设具备持续性:未来5年内保障性住房都将成为国家建设重点,相关利好
和扶持政策将不断出现,相比商品房而言不存在政策打压.
    建设规模持续扩大. 未来5年20%的市场需求将由保障房来实现.按照2009年保障
房投资占市场4%来看,未来有5倍增长空间,而商品房市场面临下滑风险.
    市场旺盛,利润不可忽视. 由于价格较低,保障房基本不愁销路.按照4%到6%净利
率测算,2011至2015年保障房净利润将在1153亿到1728亿之间,占行业总利润的7%到1
0%左右.
    盈利模式开始升级. 我们分析了保障性住房的6种盈利模式,其中的配建开发,综
合运营开发和工业用地转换开发模式可以为开发商带来更高的附加价值.
    可关注的主题投资标的:我们选择了与保障房建设有关的9家开发商,即天房发展
,北京城建,福星股份,首开股份,鲁商置业,栖霞建设,中天城投,西藏城投. 重点推荐
天房发展,北京城建和福星股份.
    天房发展. 公司长期致力于天津市保障房建设.按照规划,2010-2012年天津市规
划建设中小套型住房(含限价房)2975万平, 经济适用房1660万平,廉租房15万平推算
上述三种保障房合计4650万平,占同期天津市全部住房建设规划总量的75. 98%.公司
经营规模有望受益.
    北京城建.公司一直致力于北京城区重点项目建设,同时具备环保(参与污水治理
投资),金融股权(拥有国信证券股权)和融资概念(非公开增发延期已经获得北京国资
委原则同意).公司目前保障房项目包括旧城改造和配建项目等.
    福星股份. 公司在武汉地区城中村改造工程中占有明显优势.目前城中村改造项
目累计建面达838万平.同时,公司正在进行"多(单)晶片切割钢丝"开发.

meng-h

招商地产2010年净利润20.1亿 同比增22.34%
http://www.sina.com.cn  2011年03月21日 16:53  一财网
招商地产2010年净利润20.1亿同比增22.34%
点击查看最新行情

　　招商地产(000024.SZ)3月21日下午收市后公布2010年业绩，期内公司实现净利润20.1亿元，同比增长22.34%。

　　2010年，公司实现营收137.8亿元，同比增长35.95%；基本每股收益1.17元，同比增长21.88%。

　　不过公司2010年签约销售金额及销售面积较2009年均有所下降。招商地产在此间召开的2011投资者暨合作伙伴交流会上透露，2010年公司实现签约销售金额146.25亿元，销售面积95.17万平米。

　　公司2009年年报显示，当年公司完成房地产签约销售金额148.42亿元，同比增长131%；销售面积121.19万平米，同比增长172%；平均售价约12247元/平米。

　　招商地产21日收报17.20元，上涨1.96%。

meng-h

保障房系列短评一：银行对保障房不感冒
宋尧
向记者提问
分享

    * 新浪微博  新浪微博网
    * 腾讯微博
    * 搜狐微博
    * [豆瓣]   豆瓣网
    * 人人  人人网
    * [开心网]   开心网
    * [转发本文]   转发本文

2011-03-21 17:37
共有条评论
订阅
大 中 小

编者按：

2011年，中央将建设各类保障房1000万套，是“十二五”期间重要的民生计划之一。如此大规模的保障房建设，如何落实是十分关键的问题。本网资深地产评论员宋尧特推出多篇系列评论，涉及保障房资金问题、土地问题和分配问题等。此文为系列评论开篇之作，敬请持续关注后续评论。

经济观察网 宋尧/文 3月9日住建部副部长齐骥介绍2011年度保障房建设资金来源状况时，社会资金第一次在保障房建设中唱上的主角。在总计不到1.4万亿的资金需求中，计划从政府部门之外获取的资金规模达到了约8000亿元，超过了政府投资部分。

这是一个可喜的信息。正如外界普遍质疑的那样，单凭政府投资，保障房建设的任务根本不可能完成，甚至无以为续。但问题是，社会资金投入的渠道依旧没有完全打开。8000亿元的资金中有3400亿左右属棚户区改造的企业投入或员工自筹。真正商业化的部分仅有不足 5000亿的规模。

在当前的大环境下，商业银行的贷款依旧是保障房社会投资中的主要力量。根据银监会的一项数据统计，在2010年度的保障房建设中，主要银行业金融发放保障性住房建设开发贷款余额便达到了2220亿元，在当年总计约7500亿的保障房建设资金中占到了近30%。

不过，需要指出的是商业银行贷款多集中对经济适用房及两限房方面，对公租及廉租房尚存疑虑。这两种不能直接出售的房子将长期占用银行的资金，而什么时候能回收，同样也风险重重。从银行角度来看，经济适用房和两限房贷款发放无非是赚多赚少的问题，但租赁性质的保障房，则对银行的房贷模式，有着极大的挑战。

两会上，包括银监会主席助理阎庆民在内的诸多银行业人士对防范保障房信贷风险也有相关的提案，具体内容，无非是要求政府提供担保，保证建设企业的资本金，保障未来长期的财政贴息以归还贷款。

假如真如银行业要求的方式去运作，保障房所需要的资金恐怕远超过地方政府的负担。这绝不是一年1.4万亿的投资可以满足，还将包括未来看不见尽头的贴息、租金补助。这笔钱需要多少，现在还看不到答案。但毫无疑问，如果想要商业银行贷款继续加大对保障房支持的话，地方政府必须为银行业提供安心丸。

meng-h

万  科Ａ：关于修订A股股票期权激励计划及召开2011年第一次临时股东大会等事项的公告   (88 k)[2011-03-23]
万  科Ａ：2011年第一次临时股东大会通知   (254 k)[2011-03-23]
万  科Ａ：关于与华润合作事项的公告   (139 k)[2011-03-23]
万  科Ａ：A股股票期权激励计划（草案修订稿）   (540 k)[2011-03-23]
万  科Ａ：A股股票期权激励计划（草案修订稿）拟激励对象名单   (892 k)[2011-03-23]

meng-h

各地已公布房价控制目标多为10%-15%
2011年03月22日 15:14　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
北京、上海等房价较高的一线城市，尚未进行过公开讨论

　　【财新网】（综合媒体报道）距离各地新房价格控制目标公布时限仅剩一周，目前只有几座城市宣布，将把今年房价涨幅控制在10%-15%之间。北京、上海等房价较高的一线城市，尚未进行过公开讨论。

　　3月10日，广州市房协组织召开了“广州房地产形势分析研讨会”。据参会人士透露，广州房价调控目标初步明确为10%-15%。按这一涨幅计算，广州楼市均价将为1.4万-1.6万元/平方米。广州市国土房管局人士表示，具体政策将在3月底前公布。

　　佛山是广东首个公布房价控制目标的城市，将新房涨幅控制目标为“不高于本年度GDP增幅”，而今年佛山GDP预期增速为12%。

　　3月18日，太原市政府发布《关于进一步稳定省城住房价格的通知》，确定2011年新房年度价格涨幅不超过全市年度GDP和人均可支配收入增长水平的控制目标。而太原市制定的全市经济社会发展各项主要预期目标为：地区生产总值增长13%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长10%和10%以上。

　　此外，银川宣布，房价上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，同比增幅低于10%；贵阳表示“新建住房价格增幅不高于去年全国平均值”；郑州则宣布，房价调控幅度为10%-15%。

　　据《第一财经日报》报道，中国房产信息集团（CRIC）联席执行总裁丁祖昱认为，目前公布控制目标的城市，多以GDP或人均可支配收入增幅作为参照物，一线城市可能依然会以这些指标来确立房价控制目标。

　　今年1月27日，中央政府颁布了“新国八条”，要求各城市政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，确定本地区年度新房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　新政公布后，北京和上海两大房地产市场前两月都出现销售降温情况。北京当期住宅销售面积同比下降21.1%，上海下降31.3%。国家统计局3月18日公布的数据也显示，与1月相比，国内70个大中城市中，2月新建商品住宅价格环比下降的城市有8个，持平的有6个。■

meng-h

港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司报道：万科Ａ(000002)调整股权激励计划 人数减少行权期延长
    3月23日，地产龙头万科A（000002.SZ）公布了其调整后的股权激励计划。与去年10月25日公布的第一份草案相比，修改后的股权激励计划在激励对象，行权期限等方面均作出了调整，但在期权授予总量与考核条件上并无变化。
　　下调激励人数
　　10月25日的草案显示，本次股权激励对象的总人数为851人，占公司当时在册员工总数的3.94%。而修改后的股权激励计划则将激励对象的总人数下调为838人，占公司目前在册员工总数的3.88%。
　　而在这减少的13人中，便包括今年初辞职的公司前执行副总裁徐洪舸与副总裁肖楠两人。其中公司前执行副总裁徐洪舸在第一份草案中拟被授予220万股票期权。
　　新的股权激励计划还显示，万科的高管团队也由此前的11人扩充至14人，杜晶、周卫军、袁伯银、毛大庆作为新任命的执行副总裁出现在了股权激励的高管名单中，分别被授予210万与200万不等的股票期权。这样，高管团队在本次股权激励计划中占据的股票期权数量就由3010万股上升至3720万股，占全部激励期权的33.82%。
　　不过，董事会主席王石、总裁郁亮被授予的股票期权数量没有变化，仍为660万和550万股。
　　延长一年行权期限
　　在下调激励对象人数的同时，万科本次股权激励计划的另一处修改来自于行权期限的变更。在第一份草案中，本次激励计划的有效期为4年，而新的草案则将有效期延至5年。
　　其中，第一个行权期自授权日起12个月后的首个交易日起至授权日起36个月的最后一个交易日当日止，而之前则为"自授权日起12个月后的首个交易日起至本期权有效期（即授权日起48个月）的最后一个交易日当日止"；另外第三个行权期也变为，自授权日起36个月后的首个交易日起至授权日起60个月的最后一个交易日当日止，而之前则为自授权日起36个月后的首个交易日起至本期权有效期（即授权日起48个月）的最后一个交易日当日止。但每个行权期的行权比例不变，仍为第一个行权期40%、第二个行权期30%、第三个行权期30%。
　　同时，本次被授予的股票期权有效期也相应的发生改变。由于在第一个草案中，激励对象必须在授权日后4年内行权完毕，故股票期权有效期为4年。新的草案则变为在第一、第二、第三行权期，激励对象须在授权日后3年、4年和5年内行权完毕，故第一、二、三个股票期权有效期分别为3年、4年和5年。
　　此外，公司还以中国人民银行制定的金融机构存款基准利率来代替无风险收益率，导致本次期权的总理论价值由36179万元下调至35484.9万元。
　　行权条件不变
　　而在上述调整的同时，本次股权激励计划的期权授予总量不变，仍为11000万股，占授予时公司股本总额的1.0004%。
　　行权要求也仍是万科2011年、2012年与2013年全面摊薄的年净资产收益率依次不低于14%、14.5%和15%;并要求相比基准年，之后三年的净利润增长率依次不低于20%、45%和75%。
　　对于这样行权条件，此前有分析人士就指出，万科三年的ROE考核指标依次为14%、14.5%和15%，均高于过去10年全面摊薄ROE的平均值13.35%，如果按最后一年15%的ROE考核指标，过去10年中，公司实际上只有2005年和2007年这两年的业绩能够达标。因此，从业绩指标的选取来看，万科的股权激励方案的考核绝非"走走过场"，管理团队要想顺利获得行权绝不轻松。
　　与华润签订贷款投资协议
　　在公布调整后的股权激励计划同时，万科还公告了与其大股东华润集团的合作事项。
　　根据公告显示，万科将与与华润集团有限公司及其关联公司（合称"华润"）展开合作，包括同珠海市商业银行股份有限公司签订贷款合同，利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金，同华润深国投信托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资。
　　据了解，持有万科股份总数14.73%的第一大股东华润股份有限公司，持有珠海市商业银行股份有限公司75.33%的股份，持有华润深国投信托有限公司51%的股份。华润股份有限公司的全资子公司华润集团有限公司通过其全资子公司拥有汉威资本管理有限公司90%的股权。
　　本次合作，贷款的合同金额、利用的资金金额以及共同投资的投资金额总计不超过人民币44.2亿元（即不超过万科2010年度经审计净资产的10%）。
　　对此万科表示，有关合作事项充分利用华润在金融方面的优势及平台，有利于公司拓宽融资渠道，增强抗风险能力，加快发展，提高资产回报水平，实现资源互补、合作共赢。

【出处】证券日报

meng-h

房价新规，许降不许涨？
宋尧
向记者提问
分享

    * 新浪微博  新浪微博网
    * 腾讯微博
    * 搜狐微博
    * [豆瓣]   豆瓣网
    * 人人  人人网
    * [开心网]   开心网
    * [转发本文]   转发本文

2011-03-23 07:37
订阅
大 中 小

经济观察网 记者 宋尧/文  发改委3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，要求自2011年5月1日起，商品房的销售要实行明码标价，具体到每一套每一户，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

这自然是一件好事，至少可以让信息更为公开的流通。而国内房价年年猛涨的问题，其中也不能不说跟楼市信息公开化做的不够有关系。而开发商汇集客群，突然提价等暗中操盘的老套路，也的确让购房者有被愚弄的感觉。

不过，这项《规定》继续往下读，就有点不对味道了。“不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用，但可在标价基础上推行折扣等优惠措施。”如果要涨价怎么办？必须要向当地价格主管部门申报，并由价格主管部门予以审核。

地方政府或许会感觉如释重负，在背负了今年执行调控房价目标的重任之后，有了发改委下发的这一尚方宝剑，控制房价简直易如反掌。眼瞅着年底平均房价快突破控制目标了，压下几个楼盘就是了。

但你是开发商，你会怎么做？年初能报高价尽量报高价，实在卖不出去再偷偷打折。年末报不了高价就想法顺延，拖到第二年年初再大规模销售。

价格或许能控制了，但打击囤房的力度可能又得加大不少。而主管部门的权限，则又是在无形中扩大，至于市场的边界，谁又能顾着上呢？

meng-h

大佬金地亮剑 正式举攻商业地产
周亚霖
向记者提问
分享

    * 新浪微博  新浪微博网
    * 腾讯微博
    * 搜狐微博
    * [豆瓣]   豆瓣网
    * 人人  人人网
    * [开心网]   开心网
    * [转发本文]   转发本文

2011-03-23 08:42
订阅
大 中 小

经济观察网 记者 周亚霖  日前，金地地产集团发布年报，其中，值得注意的是金地的商业地产发展情况。年报表示：报告期内，公司战略架构在原基础上实现重大突破，明确了“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展，成为复合型的地产开发商”的一体两翼发展战略，并根据战略规划成果建立和完善相应的组织架构和业务流程。 “2010 年，公司正式搭建商业地产业务发展平台，商业地产业务正式进入创业实操阶段，标志着集团多年来商业发展战略的成功落地。”

据中邮证券的研究报告透露，，金地报告期内公司“投资性房地产余额达13.45 亿元，同比增长1672%。

5年600亿目标

展望未来，金地在业绩会上曾表示，商业地产投资的方向会以二线城市为主，也会兼顾三线城市的机会，但目标还是会在二线城市，相对经济发达的一些城市。关于商业地产未来在集团中的比例，金地计划在未来的五年中占到集团投资的20%。大的目标是，希望五年以后商业地产总的资产能够达到600亿元 。

岗厦突围

就在业绩会当天，凌克也曾表示：好的地段做旧城改造之后一般都是大型综合体，就像金地去年开始在深圳岗厦动工拆迁的旧改项目，拆除500户人家，建成一个100万平方米的综合体。其中40万平米还给农民，余下60万平米中，35万平米做办公楼、公寓或酒店等，20万平米做购物中心。

而在3月22日的微博上，对金地的深圳岗厦项目讨论也颇为热烈。

“在产生十几个亿万富翁的岗厦，几天没留意，几栋坚强的农民房突然坍塌。金地终于亮剑了。”

而在北京CBD核心区，多年前金地就拥有一个综合体—金地中心。

除了有项目进入了正式操作，金地还会通过金融业务上的优势，做商业的开发基金和持有基金来辅佐商业地产的发展。

meng-h

龙湖地产高管调整 邵明晓升任常务副总裁
本文来源于《财经网》　 2011年03月24日 10:53  共有 0 条点评

    * 打印
    * 推荐
    * 收藏
    * RSS
    * 分享
          o   Linkedin
          o   Facebook
          o   Mixx
          o   Yahoo Buzz
          o   Twitter
          o 搜狐微博
          o   网易微博
    *
    * 单页阅读

字号：
为适应新的规模和业务类别，龙湖地产接下来将会继续对管理层进行调整

　　【《财经网》北京专稿/记者 慈冰】龙湖地产有限公司（以下简称龙湖地产，0960.HK）正在进行管理层调整。原北京公司总经理邵明晓已升任集团常务副总裁，北京公司副总经理宋海林接替总经理一职。

　　两位管理层分别于3月21日、3月23日以新身份亮相。

　　《财经》记者了解到，龙湖地产此前并未设立副总裁职务，邵明晓作为惟一一位副总裁，其业务分工尚未明确。接近龙湖地产的人士透露，此次高管调整仍然处于过渡期，新的任命将在5月股东大会之后生效，届时也会任命新的执行董事。

　　该人士同时表示，龙湖地产为适应新的规模和业务类别，接下来仍将对管理层进行调整。

　　邵明晓于2006年3月加入龙湖地产，是龙湖地产北京市场的开拓者之一。此前，邵明晓曾担任航宇经济发展有限公司副总经理、北京新联协创房地产开发有限公司副总经理、北京中京艺苑房地产开发有限公司总经理、北京华联集团地产开发部总监职务。

　　2010年，龙湖地产北京公司成为龙湖地产首个销售过百亿的区域公司。年报显示，北京公司全年合同销售金额为100.2亿元，销售业绩仅次于万科，居北京市场第二位，占到龙湖地产总销售额的30%。

　　龙湖地产年报披露，龙湖地产北京公司目前的土地储备为199.4万平方米。另外，山东烟台养马岛的699.6万平方米土地储备将归属于北京公司。新任北京公司总经理宋海林表示，该地块将被打造为旅游度假产品，最早于二季度入市。

　　宋海林于2011年2月加入龙湖地产，担任北京公司副总经理一职。

　　《财经》记者了解到，宋海林曾任职于清华大学建筑设计研究院，2004年-2008年曾经挂职于烟台市某区副区长。

　　龙湖地产董事长吴亚军在3月21日业绩发布会上透露，北京公司今年的业绩目标为80亿元，前两个月销售已达25亿元。"我们预测到今年的市场会有一些波动，所以要求北京在去年超卖30亿。"

　　她同时表示，龙湖地产围绕北京以及环渤海地区，围绕上海以及长三角地区的布局已经实现。2011年将会在13个城市进行销售，项目数量也会大规模增长。在"多业态"产品线上，龙湖地产也将增加商业地产、旅游地产、养老地产等产品类别。

　　龙湖地产年报显示，2010年龙湖地产合同销售额较上一年增加81.5%，为333.2亿元人民币，营业额同比增加32.7%至150.9亿元人民币，综合毛利率为33.8%，同比增长4.5%。

　　3月23日，龙湖地产下跌1.67%，收于11.78港元。

meng-h

华伟：下半年中高端楼盘将出现报复性反弹
本文来源于《财经网》　 2011年03月23日 16:37  共有2条点评

    * 打印
    * 推荐
    * 收藏
    * RSS
    * 分享
          o   Linkedin
          o   Facebook
          o   Mixx
          o   Yahoo Buzz
          o   Twitter
          o 搜狐微博
          o   网易微博
    *
    * 单页阅读

字号：
上半年在僵持中各方煎熬，然而下半年，一线城市中高端楼市将迎来报复性反弹的尴尬局面

　　【财经网专稿】记者 王熙喜 3月23日，华东师范大学商学院房地产系主任华伟教授在一个内部会议上接受记者专访时表示，调控政策严厉，上半年在僵持中各方煎熬，然而下半年，中高端楼市将迎来报复性反弹的尴尬局面。下半年，一线城市中高端房地产市场将迎来投资“钻石期”。

　　华伟建议，如果要投商业地产，就投一线城市的甲级写字楼和区域性主力商圈所在地的物业,不要投包括乙级写字楼在内的非中心区中低端产品，“因为一二线城市中小企业的生存环境越来越恶劣，从而难以形成稳定的租金增长预期，投资价值前途不明。”

　　华伟表示：“只有上海、北京等一线城市培育出了庞大的二手房市场，西安、沈阳、武汉、海口等二线城市外来人口少，买入了房子很难出手，也就没有成熟的二手房市场。”

　　华伟表示，由于地方政府在贯彻中央发动的四万亿及后续基础设施建设项目已经严重透支了地方可支配财力，在后金融危机时代主要源于土地财政，如果市场持续低迷，地方政府将率先出局，反而易于造成下半年中高端开始报复性反弹的尴尬局面。与此同时，再多的经济适用房也解决不了日益增长的中高端物业投资需求，反而是“90/70”平米政策更加剧了大户型中高端物业的短缺。

　　华伟论证了全球的资金都汇聚中国炒房地产。首先美国依靠消费，不断创造需求，经济周转得快。而中国投资拉动，长周期，增长压力大。所以中国以美国1/3的GDP，货币流通量却超过美国，经济效率低。比如高铁项目在银行贷款已达1.3万亿，且还在快速增长，而已投运项目至今未有盈利报道。所以银行贷款将会转而流入短期投资和消费领域。而产能过剩与城市化背景下的房地产易于成为最后的贷款担保物。

　　其次，美元利率0.25%，中国一年期法定贷款利率5.56%，周小川行长说不能再降了，原因如上所述。美国为什么逼迫中国人民币升值？这样美国欠中国的国债就可以赖掉一部分了。所以，现在最好的理财方式是在美国借钱，在中国赚钱。例如，摩根士丹利可以在美国加1%，以1.25％的成本在向美国商业银行融得资金，转手在中国购写字楼等，假如人民币每年升值3％，写字楼租金增长8％。不算财务杠杆，年稳赚8%以上，这在美国是不可能的。

　　另外，中国长期的负利率，导致资金流向开发商。中国贷款利率接近6%，而包括上市公司在内的诸多产业净资产收益率达到6%的也并不多。加息的后果是还得起钱的公司减少，而银行又必须通过贷款利差生存，这就易于导致资金直接或间接流向开发商。2010年全国土地出让金2.9万亿元，表面可喜，可其中相当多的（8500亿元）实际上成为了银行利息收入。

　　所以，中国70个大中城市，只有一线有二手房市场的房子，汇聚了全国的投资压力，目前受到国际资本的关注。

meng-h

万科2.09亿获上海奉贤宅地（更正）
作者: 劳蓉蓉     时间: 2011-03-25 10:35:33    来源: [ 观点地产网 ]
推荐文章：
中国宝安拟9亿出售上海三项地产资产
仁恒置地增加七年期优先债券规模至4亿美元
绿城沈阳复制全运村 或再度联手海尔地产
调控下地市萧条 碧桂园两日连续底价拿地
中骏置业：目标销售50亿 加快商业地产拓展
哈尔滨一房一价规定近期将出台 5月1日起施行
该地块出让面积1.63万平方米，容积率1.6，起价12224万。

　　观点地产网讯：继3月24日5幅地块底价出让之后，3月25日上海土地市场再出让4幅地块。其中三幅为宅地，一幅为商办用地，出让总面积为236619.5平方米。

　　今日出让的4幅地块分别是：奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域地块；奉贤区庄行镇南亭公路南侧、冷泾港东侧区域地块；漕浦4号地块以及滨江休闲运动居住社区5号地块。

　　其中，奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域宅地，由上海恒大投资有限公司以2.09亿摘得，折合楼面价8000元/平方米，溢价率71%。该地块出让面积1.63万平方米，容积率1.6，起价12224万。

　　据媒体报道称，上海恒大投资有限公司或为万科两年前所收购的上海本土房地产公司。　　

　　资料显示，今年一开年，上海万科就已两度出手拿下两幅涉及商业的土地，一幅为浦东新场镇旅游综合区C4商住地块，总价8.93亿元，另一幅为重固镇赵重公路东侧商住地块，总价8亿元。

meng-h

悲观情绪笼罩开发商
本文来源于财新《新世纪》 2011年第12期 出版日期2011年03月28日 订阅《新世纪》  |  注册财新网
房地产行业的黄金时代即将结束；没有人再怀疑政府的决心，更没有人敢赌这只是“一场虚惊”
财新《新世纪》 记者 李慎


　　前面是一个十字路口，你不清楚该选哪边，只知道原地踏步和闷头向前都是行不通的，无论向左还是向右，开发商们必须有所选择了。

　　一些市场人士将这种危机和王石、任志强最近淡出前台相联系，这未免有些牵强。王、任二人的游学、退休早有计划，并非因当前的市场形势而定。但结论其实是“歪打正着”，房地产行业的黄金时代确实即将过去。

　　随着限购和信贷的收紧，开发商“打着高尔夫赚钱”的好日子已然成为历史。而随着2011年1000万套、今后五年3600万套保障房的入市，先不论其是否能真正转化为有效供应，商品房的市场空间无疑将被大幅挤压。

　　一些人质疑，保障房真能落地吗？就算落地，相关的进入、退出机制尚待完善，或许将出现供应和需求的错位，导致保障房空置率提高的状况。但从中央到地方，目前所有信息都显示着保障房“大干快上”的局面，从2010年4月到现在，幻想逐渐破灭，没有人再怀疑政府的决心，更没有人敢赌这只是“一场虚惊”。

失去“护身符”

　　与此前任何一次调控不同，此次以深化“限购令”为核心的“新国八条”，彻底扑灭了开发商之前仅有的一丝乐观，悲观和极度悲观情绪在市场蔓延，即便有人声称保持“谨慎乐观”，但业务转型的急迫性已难以掩饰。

　　新“国八条”后，限购被当作主要工具。政府完全了解限购副作用，仍将其全面推广，凸显出调控的强势与决心；但在土地财政等体制问题尚未涉及的情况下，地产调控的难度不言自明。

　　“限购令”的威力可以想见，且何时退出仍不得而知（参见本刊2011年第8期“限购龙卷风”）。龙湖集团董事长吴亚军在该公司3月21日的业绩发布会上表示，“我相信宏观调控显现出的效果会在未来一段时间内反复，对行业、对开发商的品牌及操作能力、执行能力、财务安全是一个重大的考验，可能会看到行业发生比较大的变化。”

　　信贷也被政府牢牢压住，除了提高二套房首付、三套房停贷以外，银行对开发商的开发贷也呈趋紧之势。国家开发银行一位人士向财新《新世纪》记者透露，部分银行确已有计划停止对开发商提供开发贷，“一家此前被四大行追逐的大型房企，最近贷款四处碰壁，最后在国开行得到几个亿的贷款，非常高兴”。

　　政府部门也在多种场合暗示，开发商们需要“自寻出路”。一位民营上市房地产公司人士对财新《新世纪》记者表示，过去国家大搞城市化，需要开发商给政府捧场，而实际上地方政府也在其中大捞好处；而现在，房价飙升、二三线城市房地产泡沫等等罪名归咎于开发商头上 ，“以前在桌子下面的交易，政府现在要把它摆到台面上讲，为了给政府正名，开发商必然成箭靶子。”

　　除了上述心理和实际层面的压力，保障房计划的公布，一方面挤压了商品房的市场空间；另一方面，撕下了房地产行业拉动内需、拉动产业链、拉动GDP的这一张张“护身符”。

　　一位接近决策层的智囊机构人士曾向财新《新世纪》记者表示，关于房地产有三个威胁论，即房地产是经济引擎，打击地产市场，经济增速会放缓，银行会被套牢，老百姓变成负资产。

　　然而，现在银行风险被认为是可以量化的，调控打击的主要是最后进场的富裕人群。至于对经济的拉动作用，则可以通过2011年1000万套保障房、今后五年3600万套保障房，来弥补商品房市场开工量缩减的缺口。

　　上述种种信息，都传达了相同方向的结论，房地产“只要能盖出来就绝对不愁卖”的黄金时代即将终结，开发商也来到了战略转型的十字路口。

做不做保障房？

　　现在摆在开发商面前的一条路，是大规模参与保障房建设。但一些开发商坦言，做保障房项目是做公益，并不赚钱。想要市场化的开发商大规模介入保障房，首先需要解决“赚钱”的问题。

　　此前，多数知名房地产公司都做过少量保障房项目，多数是配建，即政府在土地出让时规定开发商必须配建一定比例保障房。但实际情况证明，配建路子走不通，也不可能大规模推广，因为保障房捆绑土地出让，开发商是不得已而为之，房子的质量、户型、结构能否过关都是问题。

　　龙湖集团曾在北京市通州区开发了一个保障房项目——大方居，吴亚军表示，大方居这个项目不仅不赚钱，还是亏本的，2009年公司上市前只好把这一块放在了亏损拨备。

　　万科和龙湖面临相同的问题。万科高管在业绩推介会上表示，“万科非常愿意做保障性住房，而且赚1元钱就够了——如果不赚钱的话对不起股东，而如果赚钱的话就没有了‘道德的血液’。因此政府给我们地和钱，我们帮忙建，赚1元钱都行。”

　　万科提到的“政府给地和钱”，实际上就是开发商不垫资的代建模式。万科认为，这对于开发商是最好的方式，成本可控；但在实际操作层面，其实也有其他不可控因素。“有个地方，领导视察后给业主名单晚了六个月，因此导致我们积压了六个月的库存。公租房更可怕，谁来收租金？物业谁来管？还有可能出现腐败的问题，因此万科尽可能离得远一些。”万科高管表示。

　　这些问题凸显了开发商介入保障房建设的困境。上述国开行内部人士认为，“开发商参与保障房，就是走代建路子，应给开发商留出一部分利润。不应引入社会资本和金融工具，因为它们都要追逐回报。对于保障房建设，切勿将政府责任与盈利相混淆。”他认为，保障房的建设、融资、分配应有一整套制度规范。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹也认为，保障房真正的难题不在建或资金，难在管理，“如何准入、退出、审核、管理、分配？能不能让有限的公租房资源真正落实在需要的人身上？相关制度建设很重要。在政府提供一定贴息、优惠、免税等优惠条件下，央企、国企应大规模参与，分担社会责任。”

　　对于市场化的开发商和民营企业来说，代建也是最易被接受的模式。绿城集团近日成立北方代建公司，希望大规模介入保障房，据绿城集团执行总经理、代建公司总经理曹舟南透露，绿城此前在青岛建设的一个保障房项目，不但没亏损，反而赚了1亿多元。

　　曹舟南并没有详细介绍青岛项目的运营模式，但他透露，目前保障房的利润总体非常低，只有建安成本的3%-5%，地方政府的做法也千差万别。政府虽下达了大量保障房任务，但相关制度的设计不够完善，例如与开发商的合作模式、付款方式、投资主体等都有待明确和细化。

　　目前，中国的公用事业项目融资及其路径选择，有BOT、TOT、PPP三种基本模式，也有基于此演变出来的变异模式，地方政府在引入社会资本参与保障房建设时，也脱不开这三种。

　　BOT，即“建造-运营-移交”（Build-Operate-Transfer），是指政府通过特许权协议，授权外商或私营商进行项目（主要是基础设施）的融资、设计、建造、经营和维护，在规定的特许期内向该项目使用者收取费用，由此回收项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满后将项目移交回政府。

　　TOT是在BOT基础上发展而来的，即“移交-运营-移交”（Transfer-Operate-Transfer），是指政府部门或国有企业将建设好的项目的一定期限的产权和经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在一个约定时间内通过经营收回全部投资和得到合理回报，并在合约期满之后，再交回给政府部门或原单位的一种融资方式。

　　PPP（Public-Private-Partnerships）即公私协作的模式，指政府与民营资本合理分担项目的各种风险，并通过合同等工具对风险进行管理。

　　目前，上述几种方式在保障房建设领域都有尝试和运用，但地方政府的做法并不统一，甚至在同一个城市不同项目，对待不同开发商的方法也不相同，没有统一标准可循。因此，不少开发商提出，政府应该有明确的参加保障房建设的条件，并做好统一的制度设计。

寻找新大陆

　　与半年前对做商业地产“遮遮掩掩”、不愿谈“转型”二字不同，现在开发商已经陆续公开宣布介入商业地产，旅游地产、养老地产等新鲜的业态也成为转型的方向。

　　SOHO中国董事长潘石屹称，目前，确实有部分开发商考虑转型到商业地产、旅游地产方面的开发，但这种转型是要时间的，一般需要三年以上，才能从土地的购买、队伍的建设等方面完成真正的转型。

　　实际情况确实如此。财新《新世纪》记者在采访中获知，开发商如果现在才开始做商业地产，已经在战略上落后了。在最近召开的2010年业绩发布会上，招商地产、金地集团等正式宣布做商业地产的传统住宅开发商，实际上都已在至少两年前开始调研、论证、试水。

　　3月18日，金地集团董事长凌克在投资者交流会上多次明确表示，商业地产是金地今后重点发展的方向。凌克称，为了发展商业地产，金地在国内外聘请了最优秀的人才进入金地，组成一个很好的管理团队，“今后金地将会大力投资，争取未来五年里在全国投资20个综合体，使商业资产总额达到600亿元，再创一个今天的金地集团。”

　　3月12日，招商地产宣布将全资子公司深圳招商房地产有限公司分立为存续公司和新派生公司——深圳招商商置投资有限公司。招商地产董事长林少斌 3月21日向媒体表示，分拆商业地产业务，正是希望未来能加大商业地产的投资比重。但他也坦承，商业地产不好做，因为无论是对土地选址、资金投放、设计水准要求都很高。

　　商业地产的操作难度远远大于住宅项目。中国商业地产联盟秘书长王永平向财新《新世纪》记者表示，做商业地产最大的问题是资金和人，目前不少开发商做商业地产投资、购买商铺，主要看好的是土地增值，而不是租金回报。

　　目前，商业地产的投资总额只占整个房地产投资总额的很小一部分，有较大市场潜力。据王永平介绍，2009年商业地产投资额5500亿元，占房地产总投资的15%，近年来增长较稳定。

　　此外，相对于住宅，旅游和商业不但没有受到调控，反而是国家鼓励的产业。3月22日，世茂房地产董事长许荣茂在业绩发布会上表示，“十二五”规划写得很清楚，重点发展服务业及先进制造业，传统产业大部分要淘汰，一些类似来料加工的劳动力职业，或者回报很低、风险很大的企业，要改进。“所以，我们的投资也会做相应调整。以往我们的销售主要靠住宅，现在会多涉及商业、旅游，这就是对服务业发展的最好体现。”许荣茂说。

　　世茂副主席兼执行董事许世坛称，“现在住宅受到的冲击比较大，但高科技产业、旅游、商业不但没受到影响，反而市场占有率、销售情况非常好。旅游地产的市场潜力很大，所以我们非常看好旅游地产产业，也希望能将该产业独立上市。”

　　而养老地产是更为新鲜的业态，险资已先于开发商大举进入，但模式基本以“圈地”为主，相关研究配套进展寥寥。戴德梁行投资部助理董事曹建向财新《新世纪》记者表示，日本和美国的养老社区，真正做到了以“养老”为主，而目前中国市场上投资的养老社区，基本上是以“地产”为主，根本达不到国外养老社区的条件，并且选址距离城市很远。

　　真正的养老地产由于前期投入大，资金回收慢等特点，使很多投资者望而却步，平安集团新闻发言人盛瑞生向财新《新世纪》记者表示，“养老地产确实不好做，模式还在探讨中，目前险资可做的只有高端敬老院，还不知能否做养老社区。”

　　业界人士曾向财新《新世纪》记者分析称，如果交易量持续保持低位，大型开发商自身的资金链能够维持最多6—8个月，相较于积极开拓新市场的大型开发商，中小开发商面临的考验将非常严峻。这也是各家在年度业绩发布会上传递出来的共同信号。

meng-h

万科首个保障房项目万汇楼57年方能回本
来源:中国经营网  时间： 2011-03-24 15:30   作者：  字体：大  中  小
万汇楼碰到了现实的难题：57年才可以收回成本。保障房建设缺乏制度建设，暂时还没有看到有效的盈利模式。

　　据时代周报报道，57年才可以收回成本。“充斥着理想主义的商人项目”的万汇楼碰到了现实的难题。

　　而在3年前，万科企业股份有限公司在进行这项廉租房的试验时，坚信为中低收入人群盖房子也可以赚钱，还可以很好履行开发商的企业公民社会责任。

　　在现实面前，万科总裁郁亮不得已发出一声感慨：还没有找到靠保障房赚钱的方法。

　　在万科保障房试验碰壁的面前，保障房建设是否会再次陷入“资金短缺”的困境之中。今年建设1000万套保障性安居工程建设所需的近1.3万亿元资金从哪里来?

　　虽然，今年3月9日，住建部副部长齐骥对1.3万亿元资金进行初步分解，今年将吸引8000亿社会资金进入保障房建设领域，其中，地产商被寄予厚望。然而在不赚钱的困境下，能让8000亿社会资本踊跃进入保障房建设领域吗?

　　暂无有效盈利模式

　　广佛交界处，金沙洲，久负盛名的万汇楼坐落于此。

　　作为全国首个企业参与保障房建设的项目，万汇楼的意义，不仅在于给现行住房制度下的内外夹心层提供一个安居之所，更在于通过这一试验探索保障房模式，思索其中可取与不妥之处。

　　按照业主方万科的计划，万汇楼项目3年的试验期于今年7月即将到期。问题是，这种“民间廉租”模式会否成为日后保障房建设的“样板”?

　　万汇楼是一栋围合式的外圆内方的建筑，位于广州万科四季花园南隅，项目占地9000平方米，建筑面积1.2万平方米，容积率1.3。万汇楼有282间普通公寓及集体宿舍，以35平方米的小户型一房一厅、二房一厅为主，整体出租率在90%以上。

　　时代周报记者从万汇楼管理处了解到，万汇楼的租金为400—650元/月，申请入住的租户需满足“月收入2600元以下，且无房无车”。与政府廉租房最大的区别是，万汇楼的住户都很年轻，主要是大学以上学历，在广州及周边工作的非广州户籍的外来务工人员，这一群体往往不符合广州市廉租房的申请条件、又无力购房。

　　然而，万汇楼的租户月收入超过了2600元的标准。对此，广州万科方面向时代周报记者解释，会要求租户签订承诺书，承诺自己符合申请标准，并附上单位开出的收入证明。就此而言，这一程序不同于2008年万科所设想的：通过税务部门了解租户的收支水平及变化，对于不符合标准的租户，定期“请”出万汇楼。

　　实际上，万汇楼租户搬迁的原因并非因为月收入超标，或者是因为工作调动，或者是因为买房了。

　　万科何尝不想确保每间房都提供给符合标准的租户，但是难题也摆在面前，作为企业，是难以通过税务或银行系统去检测租户的收入水平的。

　　同样让万科为难的，还有成本的回收。据广州万科相关人士向时代周报记者介绍，万汇楼的管理人员已精简至6人，但每月租金收入扣除管理运营费用后的利润仅为5万余元。包括土地价款1166万元在内的总投资为4624万元，其中1500万元是万科的“企业公民社会责任”的专项费用，其余3124万元成本需要 57年才可以收回。若以万汇楼的经营模式，大多数开发商只能对保障性住房望而却步。

　　万科总裁郁亮近日也坦言保障房建设缺乏制度建设，暂时还没有看到有效的盈利模式，“政府过去承诺会按保障房核定成本的3%-5%，向开发商支付利润，但成本的具体核定方法至今并不清楚。”

　　1.3万亿融资难题

　　在暂时没有有效的盈利模式的情况下，保障房的融资难题如何解决?

　　按照住建部的计划，2011年要建设1000万套保障房，其中有350万套是棚户区改造，其余的650万套真正属于保障房范围。这650万套保障房的建设合计需要资金1.3万亿，中央和各个地方政府预计投入5000亿，剩下的8000亿的资金缺口则需社会资金的介入。

　　“中国2010年的固定资产投资总规模达到了27万亿元，2011年应该超过30万亿元，在其中分出1.3万亿元应该不是难题。”中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立(博客)同时也向时代周报记者强调，保障性住房的症结在于，调动地方政府的积极性。
　　在中央的主导下，未来几年保障房放量供应之势已然明确，地方政府也一改往日推诿搪塞之态：先是四川省签下了保障房建设的“军令状”，今年要建设保障房22万套;江苏省政府近日也下发“任务分解方案”文件，计划新增公共租赁住房、廉租房15万套、经适房6万套，并给下属13市“派发”任务;广东省深圳市政府也在《深圳市住房保障发展规划(2011-2015)》中提及，未来5年将投资715亿元建设保障房。

　　保障房建设涉及资金巨大，肯定不能完全依靠各级政府，要多方面筹集资金，动员民间资本共同来做。然在3月18日广东省房地产市场景气分析会上，某商业银行地产金融事业部的负责人声称，由于贷款规模有限、信贷市场供不应求，商业银行为了盈利必然会追逐利润较高的项目，而保障房贷款不仅风险大，且综合定价难以令人满意，银行对此兴趣不大。此外，银监会近期也发文规定，“仅允许(融资平台贷款)在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增贷款”。

　　事实上，银行对于保障房建设的保守态度，透过瑞银证券的数据就可见一斑：2010年，工商银行、交通银行、建设银行、国家开发银行发放保障性住房开发贷款的年末余额就分别高达144亿、173亿、113亿和878亿元。

　　与银行的保守相比，保险资金对参与保障房显示了较浓的兴趣。全国政协委员、中国平安集团董事长马明哲认为，保险资金具有规模大、周期长、资金来源稳定等特点，非常适合参与保障房投资和建设。3月9日，中国太保已率先试水第一单，其设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过了保监会的备案。此外，中国人寿也透露已与北京、重庆等地签订了投资保障房的合作意向。

　　与此同时，住房公积金、信托等资金也均投身于保障房建设。早在2010年8月，北京、天津、重庆等28个城市被确定为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市。信托方面据统计，2011年前两个月，投资于有保障房性质的信托计划已发行了4款，算上近期全国社保基金牵头的“南京方案”，信托资金投身保障房建设的规模预计可达58.9亿元，较去年全年的投资规模10.8亿元增长545%。

　　然而，这些资金相对于8000亿元的缺口来说，可谓是杯水车薪。

　　谨防政府喧宾夺主

　　北京市社会科学院经济研究所副所长赵宏在接受时代周报记者采访时表示，保障房的建设可以稳定社会和市场，低收入的人群能够解决住房问题，有利于社会的安定和谐，这也能为商品房市场提供一个稳定的环境。“从而实现保障房市场、商品房市场双轨制发展。”

　　“保障归保障，市场归市场”的思路早就有了，然而保障房迟迟未竣工、官员将经适房建在海南岛上、限价房项目大面积空置的现象时有发生。2011年规划的 1000万套保障房如何合理分配?在信息不透明的现状下，如何避免权力寻租?在保障房市场尝到甜头的政府，会否在房地产市场上“赖着不走”?这都是亟待进一步解决、或即将出现的问题。

　　上世纪90年代，中国福利房政策是将国家或集体公有住宅，以极其低廉的价格贱卖给国家机关及企事业单位的工作人员，实质上是对有“单位”者的一种制度性的利益输送。近期，企业利用自有土地建设保障性住房，被再次提到议程。

　　在2010年广州市保障性住房土地计划表上，有4宗国有企业用地。广州住保办对此声称，和企业合作开发建设保障房是大势所趋，既可解决企业低收入职工的住房需求，又可加快保障房建设进度，是政府和企业双赢。然而，市场人士担忧，在没有细致到位的监管并辅以必要的严刑峻法的情况下，保障性住房项目会变相成为一些有实力和资源的国有企业和事业单位的“福利分房”，导致有限的公共资源向特权阶层、既得利益者阶层不公平流动。

　　“广州通过国企提供用地合作建设保障房的方式符合中央的精神，但也容易令人产生会否成为企业福利分房制度复辟的疑虑。”广州大学房地产研究所所长陈琳在接受时代周报记者采访时表示，除了要严格保障这些项目建设的房源确实提供给符合规定的困难职工外，还要严格执行经济适用房的户型面积标准，在审核上更为严格。
　　避免寻租之余，还得防止政府在住房市场上“喧宾夺主”，过分强调保障的功能，而忽略了市场本身的作用。保障房市场的特点在于，从规划、拿地、产品设计、售价到成本核算，处处都有政府的影子。“保障房建设是政府给人民的承诺，整个过程的操作应该由政府去把控，由政府交给开发商去建造，而开发商只是一个受托人的角色。”中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心如是向时代周报记者描述政府在保障房建设中的重要作用。

　　就此，业内人士担忧：若政府发现从保障房建设中有利可图，且对此方式形成依赖，长期“扎根”于房地产市场，在极端状态下可能会引发商品房市场的衰退或缺失，开发商彻底沦为住宅市场的配角，住房供应不足的现象或将再次上演，十几年的市场化改革的成果最终付诸东流。

meng-h

房地产调控细化落实 北京再提土地增值税预征率
http://www.sina.com.cn  2011年03月26日 06:17  中国证券网-上海证券报

　　⊙记者 于祥明

　　北京市再次提高土地增值税预征率。北京市住建委与地税局昨日晚间联合发布公告，明确实行差别化土地增值税预征，商品房按照预计增值率实行2 %-5%幅度预征率，保障性住房暂不征收土地增值税。分析人士表示，北京的最新举措意味着房地产调控政策仍处于细化落实阶段，虽然目前调控效果还不够明朗，但房地产调控不会放松。

　　公告称， 对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。此前已经办理预售许可和现房销售确认的收入按原有办法计算。房企按规定销售的各类保障房收入，暂不预征土地增值税。

　　土地增值税是按商品房的成本和最终销售收入之间的差价，按一定标准征收的税金。预征是在销售过程中征收，预征的税金会在最后多退少补。

　　去年12月北京就已经发文调整土地增值税预征率，由以往的1%上调至大部分房地产项目按2%征收。容积率小于1.0的房地产项目，按销售收入的3%预征，销售经适房、限价房等保障房取得的收入，暂不预征土地增值税。

　　分析人士认为，如果细则执行到位将增加开发商囤地的成本，有力打击囤地，可迫使资金紧张的房企加快开发和销售节奏，打破目楼市“价涨量跌”的僵局。另一方面由于保障房不征收土地增值税，有利于提高保障房开发企业的积极性，增加保障房的建设量。

　　上述人士还认为，北京的举措意味着房地产调控政策仍处于细化落实阶段，而且其做法有可能被其他城市仿效。虽然目前各地出台房价调控目标还不够明朗，但房地产调控不会放松。

　　此外，根据公告，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的，享受免征个人所得税政策的，应向主管税务机关申报售房人及家庭成员情况，如实填写《售房人家庭唯一住房承诺表》。纳税人家庭此前已办理房屋权属登记手续或已办理房屋网上签约手续的，此次售房不属于家庭唯一住房条件，应依法缴纳个人所得税。目前，北京市房产转让个人所得税带征率为1%。

meng-h

北京2011年房价首提“降” 调控被指暗藏玄机
来源:中国经营网  时间： 2011-03-30 11:20   作者：  字体：大  中  小
2011年3月29日晚间，北京市政府公布2011年房价调控目标，其中表示今年新建普通住房价格与2010年相比“稳中有降”。

　　2011年3月29日晚间，北京市政府公布2011年房价调控目标，其中表示今年新建普通住房价格与2010年相比“稳中有降”。

　　北京调控首现“降”调

　　据媒体报道，3月29日晚间北京市政府公布2011年度新建住房价格控制目标，2011年度全市将加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高;新建普通住房价格与去年相比稳中有降。

　　此前，包括上海、海口、兰州等城市在内的近40个城市，已按照国务院在年初出台的“新国八条”要求，在一季度相继公布房价涨幅目标。

　　但由于多数城市的房价调控目标与当地GDP增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩，且未见“降”字，被外界认为有“强化房价上涨预期”之嫌，如上海市规定“新房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平”。

　　北京市政府公布的调控目标，则明确表示“2011年新建普通住房价格与2010年相比稳中有降”，业界认为此举显示了北京市调控房价的决心。

　　29日，在做客北京城市管理广播节目时，北京市住建委主任隋振江透露，北京市房价调控目标已基本确定，将参考当地经济社会发展情况和人均可支配收入程度，在遏制房价过快上涨的情况下保持北京市房地产市场的稳定，“将增长的速度压下来”。

　　同时，隋振江表示，房地产市场供应的产品多样，调控应该分层而看，北京市将加大住房保障建设力度，提高住房保障的能力。

　　29日晚，北京市公布的调控目标也表示，北京市要求加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高。

　　一线城市调控被指“暗藏玄机”

　　截至3月29日，上海、北京、广州和深圳这四个一线城市均已出台或者确定年度房价控制目标。业内人士指出，从一线城市的房价调控方案可看出，地方政府的态度发生了从“遏制”到“默认”的转变。

　　深圳的房价控制目标制定得较为宽松，即低于今年深圳10%的GDP计划增幅，而去年深圳人均可支配收入为10.7%，两个参数差不多。但业内人士认为，若两者发生冲突，政府应该会以低的作为标准，以体现执行力。

　　广州市已经原则上通过了新建住房2011年度价格控制目标的意见，广州国土房管局相关负责人也表示，将在3月31日之前公布。业界专家预测，标准和上海、深圳会差不多，即采用年度GDP和人均可支配收入增幅为标准。

　　此前，二三线城市房价调控目标频出，大城市始终按兵不动。3月28日，上海终于按捺不住，率先表示2011年房价涨幅要低于GDP增速和人均收入增幅。上海今年GDP和人均收入拟增长8%左右。

　　上海方案一出，便引来各方质疑。"居民收入增长10%与房价增长10%完全是两个概念。"财经评论员马光远表示，根据2010年的统计数据，城镇居民人均可支配收入为32000元左右，增长10%即增长3200元;而上海2010年平均每套房价格为260万元，增长10%意味着增长26万元。

　　此外，北京版的房价调控目标首次提出新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。这一个“降”字吸引了很多人的目光，由于没有参照此前被普遍沿用的GDP与人均收入增幅，而被不少媒体认为是“最严厉”。

　　不过，华远董事长任志强则指出，“新建普通住房”这一限定大有文章，“新建”意味着文件出台之前建的不算，“普通”则意味着高档，非普通的不算。这样一来，房价控制目标的统计就不是计算所有房价的平均数，而是部分住房的价格。

　　财经评论员马光远认为，把房价的上涨直接跟GDP增长来挂钩，是十分荒谬的，因为二者的基数完全不一样。

　　“举例来说，上海一套房子按照去年的价格平均每一套价格是260万，去年上海居民的可支配收入每个人是32000元，32000元如果涨10%的话，只有3200块钱，但是一套房子涨10%的话，就是26万，26万元按照32000元来算的话，也要8年不吃不喝才能支付，这等于把你未来的收入全给涨出来了。”马光远说道。