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万科3000亿战略目标和13个核心高层的微妙关系
理财周报 丁青云 理财周报 2011-02-22 09:57:17  评论0条 随时随地看新闻
核心提示：王石当然可以约束如今的万科，但对万科现任管理层形成主要约束的是万科新推出的股权激励方案。

2011年的第一个月，向来低调的徐洪舸带着一波人马“出走”，留给万科一堆长长的背影。此时，万科刚刚站上它的1000亿历史巅峰，并准备向3000亿更高峰攀去。

刚刚40岁的徐洪舸曾是万科最年轻的执行副总裁，和他一起“出走”的还有万科副总裁肖楠，以及十几位中层管理人员。作为王石时代的风云人物，徐洪舸曾一度被业界认为是王石“钦点”的第三代接班人。

对万科而言，这是继姚牧民、车伟清二人联合辞职后，十年来管理层发生的最大、级别最高的人事变动。

“徐洪舸的出走，很突然，不过也很正常。从内部了解的情况看，不是因为内部斗争。”上海一位接近万科核心高层的机构人士透露。

“郁亮和徐洪舸的年龄只相差了六岁，说接班关系比较勉强，更多倒像是竞争关系。随着王石对万科影响的逐渐淡化，二号人物郁亮上位，实行新政，一朝天子一朝臣，管理层换血也是很正常的事情。”沪上另一位知名分析师则提出不同看法。

但是，几乎所有的机构分析人士和业内人士都认为，对一个成熟的万科而言，徐肖二人的离开，并没有太大影响。

“即使是王石现在离开了，万科也不会有太大影响。因为现在的万科已经规模化，系统化和架构化了。”深圳一位新财富最佳分析师表示。

此时的万科，像一艘庞大无比的巨轮，向着3000亿的目标无所畏惧地驶进。激进中的万科，对它的职业经理人来说，是一把锋利无比的双刃剑。

后千亿时代，万科和它的管理团队，仍面临着很多的困惑和挑战。

3000 亿目标考着郁亮团队八大金刚：执行副总裁徐洪舸（现杜晶）——分管深圳区域；执行副总裁刘爱明——分管上海区域；执行副总裁丁长峰——分管北京区域；执行副总裁福总裁解冻——分管人事；执行副总裁张纪文——分管设计；执行副总裁莫军——分管成都区域；执行副总裁肖莉——分管证券及品牌；执行副总裁王文金 ——分管财务。

核心团队：诸侯割据而治，毛大庆惹眼

随着徐洪舸的出走，除了灵魂人物王石和现任掌门人郁亮以外，更多的万科核心成员开始进入公众视线。他们，共同决定着万科的下一个十年，下一个3000亿的目标能否实现。

目前，万科的高管团队包括总裁郁亮、8位执行副总裁及董秘，共10人。此外，万科还设有3位副总裁，这些副总裁是执行副总裁的后备人选，亦不容忽略。如此算来，万科的核心高层有13人。

财务出身的总裁郁亮素以谨慎、低调著称。小心翼翼地，万科从王石时代过渡到了郁亮时代。跨入千亿级、涉足商业地产、每年超过60%的并购增长，新万科的每一个裂变都打上了郁亮的烙印。

高管团队中，8大执行副总裁各司其职，掌握着万科的各大命脉。其中，4大执行副总裁分别掌控着万科的上海、深圳、北京、成都四大业务区域，掌管着所在区域所辐射的子公司们。

最值得关注的是上海区域掌门人刘爱明。万科的上海区域略强于深圳区域，在四大核心区域中实力最强。2010年上半年，刘爱明所在上海区域营业收入达74.4亿，占万科总营业收入的44.38%。

刘爱明原是中海董事长孙文杰麾下最重量级的爱将，在“海盗计划”中进入万科。工科出生的刘爱明长于设计，在万科住宅产业化中大放异彩。

“四大区域中，我最看好上海区域，这个应该是万科的战略核心区域。我们走访了很多地产上市公司，他们大多数认为长三角的发展潜力比珠三角大。” 东海证券分析师桂长元认为。

万科的第二大核心区域是深圳区域。离开的徐洪舸此前正是万科四大区域中的深圳区域的掌门人，并分管产品及设计线，对万科的作用举重若轻。现在，原副总裁杜晶已迅速接替徐的职务。

“离总部越近，自主权力越小。四大区域中，最开始深圳区域比较强势，但现在四大区域越来越均衡。”湘财证券分析师张化东表示。

国信证券分析师区瑞明则认为：“从管理半径上说，因为万科总部在深圳，深圳区域离核心最近，资源投入相对别的区域多一些是正常的。”

值得一提的是，万科多年的心病北京区域终于崛起。至今为止，万科已八次更换北京区域掌门人。北京区域现任掌门人丁长峰起步于《万科周刊》，擅长营销，最能体现万科“文科生”特质。

北京区域的崛起，不得不提毛大庆。2009年，万科从凯德置地挖来在商业领域有15年经验的毛大庆，并在其带领下组建商业地产团队。2010年上半年，北京万科销售额在北京市场排名第一。目前毛大庆为北京万科总经理、万科三位副总裁之一，是万科核心团队中最耀眼的新人。

不过，北京区域的大跃进也引来分析师的质疑。“在北京，万科主要采用并购这种外延增长方式实现扩张。另外，北京区域的销售政策是最激进的，这可能与拓展市场份额有关。”前述沪上分析师称。

成都区域由莫军掌控。在10位核心高管中，莫军最为特殊。2003年莫曾离开万科，一年后又重新回到万科。

职业经理人的3000亿目标大考

刚刚突破1000亿销售大关的万科给自己设了十年3000亿的目标，也给它的职业经理人们布置了一道大考题。

这个令人焦灼的3000亿计划，考验着万科当下的核心团队，考验着万科大大小小的职业经理人们。到哪儿去寻找能够掌管千亿销售规模的人？

事实上，万科的职业经理人们清楚地知道，万科的目标是不可以改变的，只能执行。能改变地，只能是他们自己。

事实上，万科发展的每一个历史关键节点，都会出现大规模的人才引进计划。为实现万科的扩张目标，十年间，万科进行了三次大规模人才扩张，吸纳了大大小小的职业经理人。

2001－2002年期间，万科从中海挖走大量骨干，对万科产生了深远影响，目前上海区域负责人刘爱明、此次离职的徐洪舸正是来于“海盗计划”。两年多后，万科销售额开始冲上100亿。

2007年，万科发起“007”计划，朝国际化、标准化生产方向努力，目标对象为跨国公司高管。当年，万科销售额突破500亿。

2010年下半年，万科发起史上最大规模人才扩张计划，即“千里马”计划，引入大大小小600余号人。当年，万科销售额突破1000亿。

万科挖人最明显的特质是战略导向型，人才为战略。万科每次通过挖人引进的高管，往往反映了其战略方向的变化。2006年万科引进的技术总监伏见文明就是住宅工业化的专家，而陈东峰是业界少有的流程专家和绩效管理模式专家，随即万科开始了住宅产业化和精细化的战略布局。

最近一例是毛大庆。2009年万科从凯德置地挖来擅长策划商业地产的毛大庆。随即，万科宣布进军商业地产。

在万科的高速扩张目标下、加之行业竞争激烈，职业经理人压力可想而知。“万科高层流动历来不多，徐洪舸等一批人离开值得万科警惕。一味过度追求规模目标，扩张过快，会给职业经理人的过大的压力。”地产研究人士韩世同表示。

对此，万科董秘谭华杰表示：“万科不以单纯的规模数字作为目标，更不会追求过度扩张。在一个有抱负、崇尚激情和带有完美主义倾向的团队中工作，当然会有压力。但承受工作压力，是优秀职业经理必备的基本素质之一。”

万科现实：三大矛盾严峻考验

问题仍是纠结在人身上。

现在的万科，面临着三重困惑。这3000亿的目标，最终体现的是谁的利益的最大化？股东的？职业经理人的？

万科面临的第一重矛盾是如何平衡股东和职业经理人的利益。万科股权比较分散，大股东华润股份持股比例仅16.77％，其余均为机构投资股东或个人股东。从某种意义上说，职业经理人对万科气质的塑造和影响远超股东。

显然，万科已经意识到这个问题，这可从万科新立汇丰银行为标杆可看出。郁亮认为，汇丰银行的股东结构、领导人选拔机制、公司治理、股东关系协调、管理层驱动，都值得万科学习。

更重要的还是股权激励。

“王石当然可以约束如今的万科，但对万科现任管理层形成主要约束的是万科新推出的股权激励方案。郁亮要想证明自己是真正的领袖，他必须使这个方案实现，上一期方案已经夭折一次了。”任志强如此说。

万科的第二重矛盾来自新旧职业经理人的融合问题。郁亮本人也坦言，“行业精英计划”也为原来的管理带来新问题，“老员工觉得自己没得到信任，难道那些人就比我们能干？一来就身居高位。”

韩世同认为：“万科之前一直到处挖人，这种强势的挖角战略，会挫伤公司文化的凝聚力，影响职业经理人对公司的忠诚度。”

谭华杰表示：“内部培养和外部引进并不矛盾，万科每年既有面向应届毕业生的新动力招聘活动，也有面向社会的招聘计划，在选拔干部时，万科会以‘业绩、能力、行动’为选拔标准，而不会去区分是内部培养或是外部引进。”

万科的第三重矛盾在于，如何建立一支可以掌管千亿的管理团队和管理体系。目前，万科实施的是战略总部，四大区域，执行一线按城市、项目设置公司的三级管理架构。3000亿目标，到哪里招兵买马是个问题，怎么管好这些兵马也是个问题。

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万科长阳半岛否认降价 逆势上涨3%
2011-02-25 12:07:06　来源: 网易房产　跟贴 0 条 手机看新闻

据某香港媒体25日消息称，北京万科即将开盘的长阳半岛6期酝酿降价8%，将成为北京十五条出台后首个降价新盘。对此，北京万科副总经理肖劲对网易房产表示，降价消息不实，6期开盘价会比目前均价略有上涨。

网聚维权者力量

网易房产2月25日讯 楼市调控下大开发商的一举一动通常会被市场特别关注，万科尤其如此。据某香港媒体25日消息称，北京万科即将开盘的长阳半岛6期酝酿降价8%，将成为北京十五条出台后首个降价新盘。对此，北京万科副总经理肖劲对网易房产表示，降价消息不实，6期开盘价会比目前均价略有上涨。

长阳半岛由万科与中粮联合开发，位于北京5环与6环之间，占地86万平方米，为房山区大型住宅项目。去年7月首次开盘均价为1.35万/平方米，到今年1月，半年多时间内长阳半岛已经5次开盘，目前均价1.65万/平方米。

肖劲表示，与前期产品相比，6期在装修上更加精良，因此售价会相应上涨，平均售价将在1.7-1.8万/平方米，较目前售价小幅上涨3%左右，不同户型及朝向会略有差异。据悉，项目开盘时间为3月初，推出房源不到200套。

今年1月底国务院“国八条”出台之后，北京楼市一度进入真空期，与去年底各大项目抢领预售许可证形成鲜明对比的是，春节之后的半个月内出现零预售局面。不少开发商表示要“看看长阳半岛如何定价”，如果万科是以降价换市场，那么肯定也会跟随降价，因为“毕竟万科是风向标”。

万科北京公司总经理毛大庆近日曾公开表示，调控之下，万科快速开发的节奏不会改变。除唐家岭项目不在2011年销售计划之内，旗下的万科幸福汇（资料、论坛)、住总万科·金域华府以及位于河北香河等地项目，2011年都会加速运营周期，各项目“全年密集开盘预计30次”。而在价格方面，毛大庆表示，并不会有统一规划，价格会根据各区域市场以及顾客群的消费能力制定。
(本文来源：网易房产 作者：潘秀林) 潘秀林

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游客
       
【楼主】 发表于 2011-2-22 09:14 万能微博送房子，百万大奖等你拿！
万科长阳半岛6期大降价是否严重损害前期业主利益？
中粮万科长阳半岛6期即将开盘，但预计价格大大低于预期的19500元/平，仅为18000元/平，笔者咨询售楼处销售回答为185000均价，98折，折合实际价格为18130/平。
    长阳半岛去年12月的第4期开盘板楼价格为17000-19000元/平米，均价约为18500，99折，折合实际价格约为18315/平。但4期为C级装修，装修价格大约1000元/平，而6期为B级装修，“装修档次要明显高于以前几期”，装修价格约为2000元/平，由此推算，万科长阳半岛6期比之于半岛4期降价幅度接近1500元/平。
    而长阳半岛5期塔楼价格又较万科四期塔楼价格上涨约1500元/平，比较相应价格，是否可以说万科6期比万科5期降幅多达3000元/平？？？！！！
    也就是同样花一样的钱，5期客户只能买到高铁和轨道旁的高密度塔楼，而6期客户却可以买到低密度高品质的9层板楼，这是否合理呢？？？

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万科副总裁：销售放缓正常今年未设目标
http://news.dichan.sina.com.cn观点地产网作者：见习编辑 周文静2011/2/24 18:01:11
提要：2月24日，万科执行副总裁刘爱明在上海表示，目前有调控政策，销售放缓是自然事件。对于万科去年销售额突破1000亿元人民币，就今年能否保持这个水平，刘爱明认为，信心一定要有，但最终结果要视乎政策和市场。

　　2月24日，万科执行副总裁刘爱明在上海表示，目前有调控政策，销售放缓是自然事件。销售是公司的常态工作，不会有专门的应对方针。

　　刘爱明表示，公司从来没有公布过今年的销售目标，所以传闻下调无从谈起。就今年的政策环境而言，万科会相对从容些，并没有一个明确的、必需要完成的目标。

　　对于万科去年销售额突破1000亿元人民币，就今年能否保持这个水平，刘爱明认为，信心一定要有，但最终结果要视乎政策和市场。

　　2月23日，万科董秘谭华杰表示，针对此轮国家对房地产行业的调控，万科近期将减少拿地量，以保持资金的充裕度过行业低谷期。与此同时，万科仍将采取快速周转、以销定产的策略。

　　就在2月24日，北京万科(微博)和惠州万科分别以7.5亿、1.39亿竞得天津东疆保税港区两宗地、深圳龙岗一服务业用地。

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严厉限购之下 北京楼市资金流向周边
来源:中国经营报-中国经营网  时间： 2011-02-26 09:37   作者：李乐  字体：大  中  小
北京楼市严厉的限购政策将削减多少楼市需求，不仅购房者关心，利益攸关的地产商更为关心。

　　“目前来看，北京二手房住宅成交量2月中上旬为7269套，预计在恢复签约后，仅有的5天签约量也会明显降低。预计2月当月，市场总网签量很可能不足万套，相比1月份的23478套下调六成。而2月的二手房住宅签约量也将创造2010年2月以后的首个不足万套月。”李文杰说。

　　楼市资金外溢

　　严厉限购之下，楼市资金正在向北京周边的河北城市流动，如燕郊、香河等。

　　记者了解到，河北省除石家庄外都尚未出台新的限购政策，即对北京人到河北购房，执行禁止放贷，但允许全款购房。燕郊、香河等都是如此。

　　21世纪不动产市场总监林蕾告诉记者，对于离北京市中心仅45公里的香河来说，北京的限购或许会让更多的人进入香河，这对于香河的城市发展是一次难得的机遇。

　　香河政府有关领导表示，香河将与北京公交、通信、医疗、教育等优质服务资源全面对接，真正实现与北京同城一体化发展，迅速成为汇集上百万人口、城市化率达到80%以上的首都卫星城。从这一点上说，香河具备分流北京外溢购房群体的条件。

　　林蕾认为，连月以来，北京楼市调控多管齐下，部分资金实力相对较低或不符合购房要求的消费者被逐渐挤压，在这种背景下，环北京区域楼市凭借其较低的房价水平，一定的升值空间，较宽松的限购政策，都将成为购房者目光外转的理由。

　　万科进入香河的首个住宅项目——鹭湖项目的负责人赵亮告诉记者，之所以选择在香河开发低密度项目，一方面是看中这里宜人的田园风光，另一方面是看到了香河产业发展的独特之处。该项目一期可售房源约为联排别墅300余套，预计在3月份开盘销售。

　　“我们进行的客户调研中，90%以上是来自北京的购房者。”赵亮向记者表示。

　　记者了解到，同期与万科进入香河的一线全国开发企业包括保利地产、万通股份、富力地产等，这些楼盘预计都将在2011年陆续开盘。

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2011对话郁亮系列之一：让中国房地产“回到原点”
http://news.dichan.sina.com.cn新浪房产2011/2/28 9:17:12
提要：郁亮坚信，“两分市场”必然会出现，这个过程大概需要两三年时间，万科已经做好准备，有足够的信心在保障性住房之外至少50%的市场中获得更大的发展。

　　

　　导读：

　　13年前，王石和朱镕基讨论的焦点话题是：“房地产业能不能成为支柱产业？”13年后，郁亮向温总理提出39字建言：“加快保障性住房建设，打击投机炒房，盘活土地存量，增加小户型住房供应，巩固房地产调控成果。”

　　“如果没有土地的招拍挂，仍然是关系主导，会导致更大的抱怨和不满。所以，即使现在有很多人质疑、反对，但是我们还不得不说，招拍挂制度比‘关系’要正确的多，而且是非常正确。”

　　“保障房的重点不是盖房子，而是制度建设。”郁亮认为，解决保障性住房的分配、投资、退出机制等问题，最好的方式是以租为主，而非以售为主。并且他相信，以租为主的保障性住房迟早会在政府和社会各界中形成共识。

　　郁亮坚信，“两分市场”必然会出现，这个过程大概需要两三年时间，万科已经做好准备，有足够的信心在保障性住房之外至少50%的市场中获得更大的发展。

　　更多更新消息敬请关注官方微博：深圳新浪乐居

　　2010年底到2011年初，一轮又一轮针对宏观经济和房地产市场的调控政策密集出笼。2011年2月21日，在新浪微博上，仅“楼市调控”话题的微薄就达到35万多条！一切都在意料之中又在意料之外，困惑、焦虑，再加上些希望或担心，一种难以名状的气氛在四处蔓延……无论坐拥多套房产的“炒房族”还是首次置业者，都在四处打探消息急于出手又手心冒汗；无论是富可敌国的房地产上市公司老板还是浸润行业多年的职业经理人们，似乎都因此陷入僵局、困局和乱局之中而欲言又止。

　　在这种有点不安的气氛中，2011年1月5日，中国房产信息集团（CRIC）发布了2010年度中国房地产销售排行榜，万科销售金额达到1026亿元，同比增幅达70.5%，中国第一个千亿级房地产企业诞生。这样一份炫目的成绩，与日趋严厉的房地产调控政策形成强烈反差。为什么越调控房价越高？为什么调控调出千亿级地产商？此时，一向特立独行的万科创始人、董事局主席王石，已宣布西行美国，问学哈佛大学；霎时间，各种房地产领域的提问如万箭齐发般向万科集团总裁郁亮奔来。

　　2011年2月17日元宵节清晨，我和两位同事从深圳市区驱车前往大梅沙万科总部，梧桐山海岸浓重的雾霭在沿海高速的隧道间弥漫，犹如我们头脑中的疑问 --我连夜准备的多达7页纸问题，在我们到达时，刚刚打印出来放在郁亮的办公桌上。他几乎没有时间作什么准备，采访已然开始。

　　然而，话锋刚刚交接，我便发现这一切对于郁亮来说，有种举重若轻之感。印象中的他并不擅长跟记者打交道，但此时却轻松、积极地应对任何一个问题。

　　或许，这与他这段时间所经历的一件具有象征性的事件有关。
　万科老总两见总理，中国地产13年起承转折

　　2011年1月20日至27日，国务院总理温家宝邀请各民主党派和各阶层代表在中南海主持召开了五次座谈会，征求对《政府工作报告》和“十二五规划”的意见。郁亮作为企业家也是惟一的房地产企业代表受邀与会，并向总理作专题汇报。因属政务消息，“新华社电”中的这次座谈会仅有寥寥数语，热衷地产消息的读者们只能看到郁亮向总理提出的39字建言：“加快保障性住房建设，打击投机炒房，盘活土地存量，增加小户型住房供应，巩固房地产调控成果。”

　　在房地产处于非常状态时的这次会见，显得尤其意味深长。实际上，早在半年前，在温总理召开的经济形势座谈会，他亦作为惟一的房地产企业代表作了专题发言。对于“捕捉”中国房地产形势的观察者来说，十分关心房地产问题的总理和中国最大的房地产公司总裁的互动，这本身就具有强烈的象征意义。特别是在中国房地产和中国经济处于这样一个关键时刻。在历经2008全球金融危机，直至当前通胀经济，房地产行业处于种种“限制”的时刻，不禁令人想起13年前的另一次总理和万科领导人的会见——那时，东南亚金融危机刚刚袭来，中国经济和房地产业同样充满挑战和变数。1997年11月，时任国务院常务副总理的朱镕基前往深圳约见当地企业家代表座谈，以把握金融危机对中国经济的影响。在这次座谈会上，经过精心准备的王石与这位铁腕总理相谈甚欢。这次会见，传出王石被朱镕基聘请为“房地产顾问”的佳话，王石在其自传《道路与梦想》对其细节有过生动描述。

　　13年间，中国房地产业的起承转折，似乎在万科领导人与总理两度会面的巧合中得到一种戏剧性的表达。郁亮意识到，这种巧合分别发生在在中国房地产的两个重要节点上：“这个还是挺有意思的事情。我觉得1998年跟现在确实是两个关键节点，1998年的节点代表中国房地产市场的形成和正式开始，在那之前的房地产只能叫萌芽、发育。而现在则到了一个新的转折点上。”13年前，王石和朱镕基讨论的焦点话题是：“房地产业能不能成为支柱产业？”王石在《道路与梦想》中回忆，面对当时的经济形势和疑问，总理斩钉截铁地表示：“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”果然，1998年4月，央行推出按揭购房的政策；7月，国务院宣告终止沿袭40年的住房实物分配制度--中国房地产市场化的黄金时代到来了。

　　然而，经过近十年突飞猛进的发展，中国房地产业所创造的恢弘景象，却令其陷入迷途。从2005年到2006年间，自深圳等地开始的房价上涨传递到北京、上海等重点城市，中国经济呈现过热趋势，针对房地产业的“宏观调控”自1993年后再度降临。随着房价的不断高涨，土地招拍挂制度、保障性住房制度、中国城市化与房地产开发模式、房地产税收制度等都成了舆论和学界的热议话题。一时间，各种观点之战、利益之争被上升到道德拷问的程度，房地产在网络上更成为口诛笔伐的罪魁祸首。

　　对于房价太高的问题，连温总理都表示有难度，他在澳门视察回答当地房价太高的问题时说：“这件事确实很难，你看内地，左一个(国)十条，右一个(国)五条，就是压不下来。”郁亮参见总理之时，正是国家决策层意识到房地产问题重重，并确定更大决心来应对的时刻。对于郁亮所代表的中国主力房地产开发企业来说，在这样的时刻，恐怕已经不能仅仅“在商言商”，除了企业自身的商业诉求之外，还必须面对房地产行业如何处理与社会的关系、如何选择更被社会接受的发展模式、如何承担社会责任等更深远的问题。

　　在地产大腕所热衷的种种纷争中，郁亮绝少参与其中。在大众的印象中，他是一个不善言辞的地产老总，甚至很少有人关注他对这个行业的见解。但是，从他给总理39个字的五点主张来看，他正试图用更全面的视角来发掘问题的解决之道。在这次采访中，对将当前的行业形势与13年前的时势进行对比分析，郁亮流露出浓厚的兴趣。他表示，只有历史性地看待当前房地产中的问题，才能有清晰的思路，不至于被当前的问题纠缠困扰。

　　“你能看多远的历史，就能看多远的未来。”看起来，以万科所经历的中国房地产历史为依归，郁亮有底气为中国房地产充当守护者和开路者的双重角色。
　　“关系”、“房价”：两个时代的焦点和愤懑

　　对中国房地产这篇大文章来说，13年前，是一个有力的“逗号”，现在则是一个大大的“问号”。与1998年启动的黄金时代相比，当前的中国房地产正处于十字路口。说到这两个时代的区别，郁亮直言不讳：“现在和以前，房地产都备受争议，尽管它对经济拉动仍然很大作用，但是人们还是很大争议。以前争议的是 “关系”两个字，现在争议的是“房价”两个字。”

　　与现今全民争议房价相比，在1998年间，买房子虽然也是比较奢侈的事，但房价没有对社会和大众形成大的刺激和困扰。1998年开始的取消实物分房、住宅市场化的政策，受到包括普通老百姓在内社会各界的广泛欢迎，这与现在房地产政策一出台就容易受到争议迥然不同。那时，大多数中国城镇居民住房是靠靠国家和单位分配，虽然居住档次很低，但因为社会差异不大，矛盾并不突出。1998年之后，中国城镇居民的对居住的梦想和需求被极大释放，人均居住面积每年以1 个百分点的数字增长，房地业同时成为拉动中国经济迅猛增长的主要动力之一。对于房地产业来说，那个时候最重要的矛盾是市场规范问题。

　　郁亮说，“当时我们最痛恨什么？是关系。那时房地产属于权钱交易，连外国投资者会问你们万科有关系吗？如果你没有关系，你这个公司的竞争力就不够。在那个阶段，关系是跟现在房价一样是遭人痛恨的东西。”成立于1984年的万科，于1988年完成股份化改造后，逐步选择房地产业作为核心产业。但万科并不擅长“关系”运作，在深圳拿不到好的地块，不得不向全国发展，反而成就了其跨区域开发战略；拿不到市中心的地块，不得不在城乡结合部的郊区开发，却使其成就郊居化开发模式。言谈间，郁亮无法忘怀那个年代特有的“烂尾楼”现象：“我们对烂尾楼一直充满恐惧。你说海南那个烂尾什么时候结束的？到了本世纪才结束的。对关系的痛恨，对烂尾楼的恐惧，是那个时代的两个特点。到今天为止，我们很多调控的出台仍然是出于对烂尾楼的恐惧。烂尾楼现象也促使很多监管制度的出台。”

　　郁亮认为，1998年之后一系列制度安排，使整个市场的规范化大幅提高，这为万科和其他规范化的房地产企业打通了未来的发展之路，其中最重要的是土地招拍挂制度。他说，“对‘关系’问题的解决，就是从土地招拍挂开始的，虽然今天有人质疑它，但是我想毫无疑问地重申，招拍挂制度是我们历史上一个巨大的进步，解决了房地产中的关系问题，否则这个行业没法活到今天，老百姓居住水平也不可能这么快的提高。”自本世纪初以来，令中国房地产恐惧的烂尾楼现象不见了，市场比以往更加规范透明。近十年来，人们深深感受到一项好的制度所产生的巨大而惊人的生产力。1998年，万科的销售额不足20亿元，到2004年以北京出台“831”大限为标志，全国各大城市全部实施土地招拍挂制度后，万科销售额首次突破百亿大关，保利、中海、绿地、碧桂园等也快速跟进，形成中国房企万马奔腾的大发展局面。到今天，中国房地产企业第30强的门槛已经被提高到年销售额100亿元以上！

　　然而，一项好的制度也很容易走向它的反面。在“地王”频出的这两年，土地招拍挂制度以及由此形成的“土地财政”成了众矢之的，被当成了高房价的元凶，要求改革甚至取消土地招拍挂制度的呼声不绝于耳。从2007年涌动的地王热潮，万科也曾随波逐流，但亦受其裹挟而进退两难。在2008年金融危机的影响下，万科在蒙受数个项目计提亏损的打击，以及巨大的社会舆论压力下，于2007年底作出“不当地王”的承诺。2010年，万科土地储备达到3700万平方米，这其中已没有一块是“地王”性质。在实际行动中，万科对土地招拍挂制度保持了足够的警惕，更多采取合作方式拿地，但郁亮仍然给予这一制度以坚定地辩护： “如果没有土地的招拍挂，仍然是关系主导，会导致更大的抱怨和不满。所以，即使现在有很多人质疑、反对，但是我们还不得不说，招拍挂制度比‘关系’要正确的多，而且是非常正确。”郁亮认为，土地招拍挂制度有很多改善的空间，并且已经在改进之中。他举例说，“价高者得”的方式是可以改变的，“不要烘托拍卖气氛搞得非理性一样，可以尽量冷静地拍，填单的方式比现场拍卖要好。另外，就像现在北京采取的先限定销售价格再竞地价办法也不错。”

　　对土地招拍挂制度、土地财政等所带来的高房价问题，郁亮详细地描述了房子所引发社会不满的成因：“这个新的问题主要出现在这十年左右时间，一批年轻人居住问题没法解决，他的收入跟不上房价上涨水平。其实我们回顾一下1998年时的状况，当时制度设计很完整，可以说是经济适用房加上商品房两条腿走路。但遇到亚洲金融危机后，就变成以商品房为主了。但当时矛盾不突出，之前大多数人在过去的体制下有房子，刚毕业两三年也不想着买房，所以问题不突出。但是积累十年八年之后，这个问题慢慢就积累起来了。这批人开始感到焦虑了，并很容易地在网络上表达出来，引起大家的关注。”

　　不容否认，网络上所聚集、放大的愤懑，在一定程度上影响着调控政策的出台和走向。与同行中的很多明星企业家对各种政策的批评指责不同，郁亮对宏观调控有一种发自内心的支持。一方面，地产调控不但没有影响万科的成长，反而令其提前实现千亿目标，并将追赶者的差距拉得更大；另一方面，郁亮对这一政策的长期性持理解和乐观态度。他分析道：“我们住房制度当时设计是很合理的，但受到亚洲金融危机和全球际金融危机两大突发事件的影响。如果2008年我们的宏观调控再走一年，可能差不多就调整过来了，但危机爆发后又硬是给拉回来了。所以说突发事件改变了这个进程，但是如果我们以长期和历史的角度来看，这不是一个浪花吗？”

　　将“滔天巨浪”视作一朵“浪花”，这样大胆的心态或许来自万科26年历史所经历中国经济的尖峰和低谷，并由此形成的价值观和经营理念。

　　“我们转了一个圈又回来了。”郁亮相信，中国的房地产市场正在重新回到1998年时的制度设计，也就是商品房和保障房并驾齐驱的模式。在这种态势下，中国房地产企业和行业，要重新检视自己存在的方式和策略。
　　“两分市场”：在平衡中寻找大机遇

　　早在二十世纪八十年代中后期，中国房地产市场在深圳启动时，就曾以新加坡为师，形成解决住房问题的“三驾马车模式”--1989年7月颁布的《深圳经济特区房屋发展纲要》提出，在住房市场中要形成福利房占30%、微利房占40%、商品房占30%的比例构成，并提出今后微利房将成为主力。关注普通人、兼顾公共性和市场化的“深圳房改经验”曾获得国内外的一致好评，1992年10月，深圳市住宅局因此获得“联合国人居荣誉奖”。但是，在不规范的市场环境和利益驱动下，原先的“完美设计”被束之高阁，深圳的保障性住房在2000年后止步不前。在其身后，是房价的节节攀高，涌起“不买房运动”、二手中介大面积突然死亡等非正常事件……

　　1998年，中国取消住房实物分配时出台的一系列制度，是以打动经济增长和更好地解决老百姓住房条件为目标的。但就像深圳所经历的那样，政策设计者并没充分估计到市场和利益的巨大破坏性，后来更多看重房地产对经济的拉动作用，最终导致房价过度上涨，引发一轮接一轮的宏观调控。郁亮说：“拉动经济增长不是第一任务，它的任务是解决老百姓居住问题。让老百姓分享经济增长，但是现在遭遇亚洲金融危机后，把拉动经济增长变成主要任务了。中间又经过几次危机，致使产生这种状况。但这个市场毕竟才十几年时间，就像一个婴儿一样，它的成长有很多不确定性，也有自身的盲目冲动等等，再加上中国经济本身结构也不是很成熟，所以这样造成很多波动性。但是不管怎么样，这个行业回到原点了，就是以解决老百姓居住问题为核心。未来中国房地产市场是非常清晰的，就是政府承担住房保障责任，商品房交给市场解决。”

　　就像有人形容的那样，中国房地产的上半场已经结束，下半场的哨声已经响起。

　　这是一个新的平衡。经历了十几年迂回，经受了严峻的市场考验，创造了世界第二大经济体的崛起。在这个过程中，造就了中国城市化的奇迹和数十个百亿、千亿级的房地产企业，数以千万计的购房者和投资者从中分享和猎取了巨大的经济利益，而更多的新购房者则遭受高房价的重重压迫。郁亮为未来所描绘的清晰的“两分市场”，在具体实施中仍有争议，购房者仍处于焦虑和疑虑当中，他们无法像郁亮这样能够看清楚未来的世界。

　　在这其中，最大的疑问在于：政府是不是真正能把房价调控到位？能不能真正保障性住房做起来？能不能把保障房真正分配到需要保障的人？保障性住房以拥有产权为主还是以租为主？

　　郁亮说：“保障房的重点不是盖房子，而是制度建设。对公务员、医生、老师这些公职人员，他们的住宅完全市场化能解决吗？对低收入人群的保障房，又如何设计退出机制呢？有的地方规定，住满五年就能卖，但一个城市有多少土地五年以后可以重新来一次？土地够不够？有没有足够多的土地和财力做这件事情？如果建 4000万套保障房，按照平均15万一套的话，需要6万亿，这是一个庞大的数字。”郁亮认为，解决保障性住房的分配、投资、退出机制等问题，最好的方式是以租为主，而非以售为主。并且他相信，以租为主的保障性住房迟早会在政府和社会各界中形成共识。

　　这两年，当中央政府号令各地政府大规模推出保障性住房计划时，房地产圈内人士普遍感到担忧，政府会因此抢了房地产企业的市场份额。而且，以中小户型为主的保障性住房对提出以刚需产品为主力的万科会产生更大的影响。如果按照郁亮力推的以租为主的保障性住房模式，房地产企业的蛋糕会得到保留，并且有可能做的更大更香。郁亮并不否认他的这一设想对房地产企业的好处，但他坚持：“以租为主的保障性住房，有利于社会和谐。但廉租房会产生贫民窟导致社会分化，应统一为公租房。”

　　以往，经济适用房等保障性住房的建设开发，是由国有企业承担的。在意识到“两分市场”格局后，万科率先进入保障性住房的研究开发。目前，万科以“工业化”模式为主导开发面积达100万平方米的保障性住房。试水保障性住房，在某种程度上反映出万科在“两分市场”上的犹疑，在未来变得清晰之前，万科希望通过努力在影响未来的走向。对保障性住房的建造，万科自信其住宅“工业化”模式更加适合，将为建立其标准创造契机。郁亮坚信，“两分市场”必然会出现，这个过程大概需要两三年时间，万科已经做好准备：“我们始终比市场快半步，快一步就成先烈了。”郁亮强调：“为普通人建好房子”，是万科最根本的产品定位。

　　“为普通人建好房子”，是一句有点取巧的话，政治正确，无懈可击，其中也包含万科26年的地产梦想。更重要的是，这一定位完全符合“两分市场”的未来格局，万科有足够的信心在保障性住房之外至少50%的市场中获得更大的发展。

　　回到原点，不是重新开始，而是一种更高形式的超越。在中国知名房地产企业中，万科是少有的经历过上世纪八十年代、九十年代和新世纪十年的公司，在新的“原点”上，万科过去的辉煌和经验，对于全然不同的未来又将意味着什么？

　　提示：《2011对话郁亮系列之二》将于3月2日（周三）推出，敬请关注！

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保利地产2010年利增四成 拟10转3派2.13元
http://www.sina.com.cn  2011年02月28日 19:29  全景网络
保利地产2010年利增四成拟10转3派2.13元
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　　全景网2月28日讯 保利地产(600048)周一晚间披露年报，公司2010年实现净利润49.2亿元，同比增长39.8%，每股收益1.08元，略高于市场预期。

　　2010年，公司营业收入358.94亿元，同比增长56.15%。

　　根据WIND数据统计，22家机构对保利地产2010年度业绩作出预测，平均预测净利润为48.19亿元，平均预测每股收益为1.0532元。

　　报告期内，公司实现销售签约面积688.39万平方米，签约金额661.68亿元，同比分别增长30.7%和52.5%；销售均价9612元/平方米，同比增长16.7%。

　　对于本轮房地产调控，保利地产在年报中表示，2011年随着紧缩货币政策、信贷政策、"限购令"和保障房供应等房地产调控政策的实施，调控效果将逐步显现，房地产市场将出现阶段性波动，但不会改变行业中长期向好的发展趋势。

　　公司计划向全体股东每10股转增3股，并派发现金红利2.13元(含税)。(全景网/陈丹蓉)

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房地产信托重新活跃 开发商融资成本抬升
周亚霖
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2011-03-01 07:19
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经济观察报 记者 周亚霖 两个月的略微低迷之后，房地产信托重新活跃起来。2月24日，卧龙地产发布了1.75亿元债权信托。之前，新湖中宝等上市公司也发布了信托融资公告。按照用益信托网为本报做的的统计，2月份（截止到2月24日）投向房地产的信托计划已经达13款，占总款数一半的比例，发行规模或将超20.63亿元。

随着信托业对地产行业风险防范的提高，信托公司对地产公司融资要求更加严格。另一方面，相当部分信托公司房地产信托业务比重较大，且地产业务还是信托公司利润率最高的业务，两者依存度较高。和去年一样，业内人士认为信托还依旧是地产公司除了开发贷之外最靠谱的一种融资方式。

但同样，按照用益信托网的统计，今年1月份，发向房产公司的信托产品的收益率是9.29%，而去年全年平均下来是8.92%。显然，房地产公司信托融资的成本在提高，今年伊始，对于地产公司融资，也不是一个好的讯号。

股票质押，还是股票过户

和2008年地产“拐点”时一样，今年以来一些地产公司仍然选择以大股东的股权来融资，但和2008年不同，一些信托公司已经不再希望地产公司仅仅是用股票来做质押，更希望的是用股票过户的方式来做生意。

据记者了解，一些大的信托公司，在和地产公司谈信托业务时，如果对方要选择大股东用股票质押的方式，信托公司都会选择要求对方用股票过户。“所有的股票的现值打个折扣，就是我们给地产公司的钱。双方定个回赎的条款，过上两年，等公司有钱了，再把股票赎走。”一家信托公司的高管告诉记者。为什么不同意股票来质押了呢？“现在地产行业的风险和以前不同了，还是过户了比较保险。”

但让记者疑惑的是，现在房地产公司的信托业务的公告，提及的都只是说将股票质押，但这位高管告诉记者，“很多公告披露不那么详细。外面的人很难知道他和信托公司之间的合同细节。”

不仅是合作方式变得苛刻，实际操作起来，难度也在加大。去年底，一家地产公司发行一个6亿元左右的信托，地产公司用一块一线城市的地块给信托公司做了抵押，双方约定了总资金成本率为不高于年化12％。

但这个信托发行却低于了地产公司预期。“以前发个信托，谁做路演呀。这一次，还在上海做了场路演，才发掉的。”这家上市公司的高管告诉记者。他感慨，信托利率已经不低了，但没想到还比以前费力多了。

“有土地质押，17%-18%的利率，如果股票过户，13%-14%的利率”，这样的行业水准，已略高于在海外发债的利率。尽管信托融资成本如此之高，但“纵观各类融资，在国内，不谈开发贷，性质比较相近的融资方式中，还是找不到比信托成本更低，更靠谱的融资方式”，业内人士如此评价。

风雨同舟

房地产企业与信托之间，恩怨难了，可谓风雨同舟。

去年11月，银监会就对信托行业做了关于房地产信托的风险提示，而且在风险提示之前，还做了规范银信合作模式、实施净资本管理等措施。

12月，包括中融信托那样在房地产信托业务量很大的公司都暂缓了房地产信托。中融信托2010年12月单月发行的集合类信托规模为15.6亿元，环比下降了52%，原因在于

公司12月份暂停了房地产信托业务。而一些更大的信托公司也表现谨慎，对记者表示“绝对不做四证不全的股权融资的项目。”

但和原先外界判断的可能会停止房地产信托不同，去年底很多地产公司只是暂缓了房地产信托业务一些时日。实际上，据业内人士讲述暂缓也只是公司自查，各家公司都要看看手中的项目是否有四证不全、项目资本金比例不达到国家最低要求等违规行为。

即便是暂缓，按照用益信托网数据统计，信托行业2010年全年共发行集合类信托产品3561亿元，较2009年增长了174%；其中12月份发行了集合类信托产品383亿元，同比增长111%，环比增长2%。而房地产信托一直在集合类信托中占比就较重。

用益信托网的首席分析师李?也和记者评论：“没有停止，只是有了因为有监管层的风险提示，调整下业务节奏。”

据安信证券的统计，2010年，全行业共发行了1921亿元的房地产信托项目，同比增长328%，房地产信托的发行规模在占集合类信托规模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%，房地产信托占据半壁江山。房地产和信托公司之间依存度如此之高，显然，2011年，信托还会是房地产公司最重要的融资方式。

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万科北京新盘 酝酿减价8% 「国八条」后内房首劈价
作者：佚名    财经来源：明报    点击数：6623    更新时间：2011/2/25

接近万科的业内人士表示，即将在北京开售的万科新盘——长阳半岛6期，酝酿降价8%发售。这将成为京城「国八条」出台后，首个减价的新楼盘。有分析也指出，万科新盘开售价，将低于市场预期。

万科执行副总裁肖丽回复本报记者查询时称，对事件不清楚，因集团放权各地区分部自行定价。北京万科发言人则指出，价格乃根据顾客群的消费能力制定，始终未曾透露售价细节。

去年首开售 均价一路攀升

长阳半岛由万科与中粮连手发展，位于北京5环与6环之间，乃房山区大型住宅项目，拥有7000套房源，占地86万平方米。去年7月首次开盘，当日854套房源即销售一空，均价13500元(人民币．下同)每平方米。随后，尽管售价节节上升，但每次开盘，均在一到两日内售罄。根据《搜房网》的房价走势图，该项目整体均价已从去年10月的15500元，攀升到今年1月的19400元。业内人士向本报记者透露，万科在最近的客户调查中，发现消费者对这个项目的心理定价已转低，故计划降价发售第6期，均价约为18000元每平方米。而根据搜房网的数据，第6期计划3月初开盘，主打120平方米以上的三到四居室单位，均价19500元每平方米，如此算来，降价幅度在8%。该人士还透露，6期装修明显优于前5期，且密度更低，此次酝酿降价或许会引来前期业主抱怨。

万科：每次按销售反应调价

肖丽指出，万科一贯采用放权的策略，各个地区均有定价自主权，因而作为集团层面的管理人员，对具体项目定价并不清楚。而北京万科发言人则指出，万科每个项目开盘之前，都会多次打电话给意向客户征寻意见，根据客人的需要来调整价格。她又说，万科实行快速销售策略，集团给各地区分部下达硬性指标，所有楼盘必须在开盘1个月内至少销售60%。有美资分析师指出，万科和绿地等大型房企一贯是降价先行者。最近绿地在上海实施买房送房产税的优惠后，已在全国广泛促销，比如送装修金，送家电等，但实质意义不大，在上海也只是降价2%。北京也出现降价蔓延的趋势，除预期万科新盘降低售价外，目前合生创展(0754)、世房(0813)等内房企业都对货尾盘打折促销。

美联中国：快将出现减价潮

记者向以上多间内房企业求证，发言人均指公司层面尚未决定是否采取降价策略。美联(北京)中国董事白纪远则估计，北京楼市最快将于3月出现广泛降价，但幅度不会超过10%。瑞信内房股研究主管杜劲松则认为，万科在去年5月也率先减价，但并未带来市场全线的价格波动。最终楼价走势，将取决与整个3月至5月供求双方的对垒。

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华侨城去年净利增八成 拟10转3送5派0.6元
http://www.sina.com.cn  2011年03月01日 19:59  全景网络
华侨城去年净利增八成拟10转3送5派0.6元
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　　全景网3月1日讯 华侨城(000069)周二晚间披露业绩快报，公司去年实现净利30.39亿元，同比增长78.21%；每股收益0.978元。

　　公司拟向全体股东每10股转增3股、送5股并派息0.6元。

　　公司指，报告期内由于完成重大资产重组，加快了统一运作平台建设等，公司旅游综合收入、房地产收入、纸包装收入均有较高增幅，相应盈利能力也有较大提升。(全景网/成亮)

meng-h

《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    房地产行业:缓拿地,谨慎面对现金流趋紧

    ■证券时报
    调研摘要:
    我们近日调研了万科(000002.SZ/人民币8.16,买入),金地集团(600383.SS/人民
币6. 47,买入),与两家公司高管层关于政策判断,近期销售,现金流状况,拿地和开工
计划以及调控应对措施等方面进行了沟通,同时也简单了解了招商地产(000024. SZ/
人民币16.38,买入)近期对于行业的看法.调研情况摘要如下:
    1. 对政策的判断金地:短期内政策不太可能会放松,预计一年之内没有取消限购
的可能性.但北京的限购政策太严,其他地方政府不太可能效仿.北京之所以出台特别
严厉的政策, 主要还有出于调控人口的考虑,目前北京常住人口已接近2,000万,承载
极限面临挑战.换届在即,政府以求稳为主,无论房价大幅上涨还是大幅下跌都会带来
不稳定因素. 因此,政策将会随着成交量的上下而反复.若区域市场成交大幅下降,地
方政府可能会放松对相关政策的执行.
    万科:中央政府对房地产的严厉调控态度可能仍要持续2年到换届前.政府从去年
开始的调控政策,其效应很可能在今年才会逐渐显现. 去年虽然政府出台了限购限贷
政策,但市场上存量资金仍然十分庞大,市场可能也低估了中国的潜在刚性购买力.限
贷的效应已经在去年四季度开始显现,去年四季度住房按揭占销售额的比重明显下滑
.市场一方面在去年消化了部分存量资金,加之今年购房杠杆继续降低,万科认为今年
限购限贷的调控效应才会逐渐显现.万科认为,从全年看,2011年房价向下的概率大于
向上,但幅度有限.2. 近期销售及全年推盘节奏金地:最近销售情况不好,一二月没有
新盘推出也是主要原因之一. 接下来的一到两个月内仍是政策密集出台关口,金地制
定的原推盘计划往后延迟半个月至一个月.今年的集中推盘将从四月下旬开始,4,5,6
,9,10月是全年集中推盘点. 在推盘结构上,金地今年中高端产品比重比往年要高,上
半年会重点推刚需产品,下半段再加大中高端产品推盘量.
    万科: 一月份销售创新高,二月份销售与去年同期差不多,去化水平还略有上升.
但由于二月份春节适逢传统淡季, 从销售情况还无法看出政策是否有效,需观察四月
份市场推盘放量后的销售情况来做判断.万科11年全年新推盘量比去年增加30%,去年
新推盘量和销售量大体相当,从推盘节奏来看,除去2月外,各月开盘节奏较为均匀,其
中6-11月是万科的推盘高峰. 万科判断,9-11月这三个月的市场总推盘量将占到行业
全年推盘量的一半左右,万科的推盘高峰将先于行业而至.
    3. 定价策略金地: 公司将保持较为灵活的定价政策,已开盘的项目不会降价,新
开盘项目也不会高开.金地将新盘首月去化目标定为70%,各分公司及项目公司有较大
的开盘价格选择空间.
    万科:高地价虽不是导致高房价的原因,但它是支撑高房价的主要原因.但如果土
地价格下跌速度高于房价下跌速度, 万科则愿意降价甚至亏本卖房,因为在这种情况
下,万科相当于以更低的价格替换了存货. 新盘首月去化率最低目标为60%,各分公司
及项目公司可根据当地市场情况灵活制定开盘价格.
    4. 现金流判断万科:对于自己的现金储备很有信心,但对整个行业的现金流状况
判断要比市场的预期偏紧.万科担心预售账款监管趋严和扩大化会对公司现金流带来
一定压力,所有项目预售账款严格监管约会影响到万科存量资金的1/3.
    金地: 目前开发贷比较紧,但是没有停,最紧的是按揭贷,深圳去年11月份签订购
房合同至今仍有未放款的.货币政策从紧之路正走到中间,还没到头,全年来看至少还
有两次加息.
    招商地产: 开发贷收紧趋势明显,公司目前在办理的开发贷款已经在基础利率基
础上进行了适度上浮,部分中小开发商目前已经面临资金压力.
    5. 今年开工计划金地:去年新开工面积约400万方,但由于去年拿地较少,今年新
开工面积会出现负增长, 这种负增长是由于金地在生产经营中的节奏把握导致的,并
非大势判断有变.但今年的在建面积仍然会维持在一个较高的水平,约和去年688万方
在建面积相当.虽然政府持续出台调控政策,但公司并未对今年的开工计划做出调整.
主要也是由于现在土地购买合同中都约定了开工期限.
    万科: 去年新开工约1,000万方,今年新开工面积不会低于去年.今年新开工计划
并未调整,预计全国新开工面积会下降,但大开发商新开工面积基本不会减少,减少主
要是由于中小开发商退出或放慢开发步伐.
    6. 拿地策略金地:今年的拿地策略更多是根据公司的现金流状况,而非地价水平
.另外由于政府集中供地也是在下半年,因此金地上半年拿地的金额不会太多,下半年
拿地还需看上半年销售回款的情况.对于地价,在成交大幅下滑的情况下,三季度开始
可能会出现土地流拍的现象.
    万科:今年上半年不会在拿更多的土地,一月份已经获取了12个新项目.预计二季
度会看到土地成交下滑,四季度可能会出现大量土地流拍现象. 万科在08年错过兼并
机会吃了不少亏,如果今年市场情况非常恶劣,土地价格明显下降,万科会更多考虑在
一级市场直接拿地而非通过兼并同行来获取土地,因为漫长的并购谈判可能会使公司
错失良机.
    小结:
    从金地和万科两家公司的调研情况来看, 在经历了数年多轮调控及反复磨练后,
大开发商在调控政策应对上都显得更加成熟与理性.两家公司的共同观点在于: 1)对
于已开盘项目,两家公司均不倾向于降价促销,对新推项目可能会采取价格让步,按市
场情况决定价格;2)对于全年的市场走势,两家公司均表示不确定性很强,需要观察四
,五月份的销售情况;3)上半年会谨慎拿地,但原定的新开工计划上半年没有出现大的
调整,下半年将视旺季销售情况决定是否调整开工进度. 4)认为土地市场在三季度或
四季度可能出现大量流拍现象,大量流拍现象出现后,地方政策有望放松.

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嘉德置地开建万套廉价商品房 面向首次置业人群
陈文雅
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2011-03-02 08:01
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经济观察网 记者 陈文雅 近日，新加坡嘉德置地总裁廖文良在新加坡表示，计划在未来三到五年时间，于中国和越南建设1万—1.5万套廉价商品房，面向首次置业的刚需人群，以支持政府宏观调控的政策方向。

2010年10月，嘉德置地宣布将在中国、越南两大市场成立新业务单位“凯德惠居”，以投资中国和越南的廉价商品房市场，推出每月按揭还款额低于所在城市家庭月收入40%的廉价商品房。在中国，凯德惠居将主推90平方米左右的户型，并将采用标准化设计及住宅产业化的建筑技术，以节约时间和成本。

目前，凯德惠居已在中国和越南物色了两个廉价商品房项目，其中中国项目“新蓝海”位于湖北武汉市蔡甸区后官湖生态宜居新城，预计总建筑面积将超过20万平方米，拟建逾2000套廉价商品房。在当地民间传说中，后官湖是一个“姜子牙居住过的地方”。该项目位于武汉西南郊区，距离市区有一小时车程。

凯德惠居此举迎合了目前中国政府正在开展的宏观调控的主要方向。国务院总理温家宝在与网友在线交流时表示，“十二五”期间，中国要建设3600万套保障性住房，使得保障房占比达到20%，届时就能有效缓解住房压力，解决中低收入，特别是新毕业大学生的住房难问题。

嘉德置地的总部所在地新加坡是实行保障性住房制度的样板之一，大约有85%的新加坡国民居住在政府投资建设的保障性住房“组屋”中。这一制度也是中国保障性住房体系借鉴和参考的对象之一。

新加坡在建设“组屋”方面拥有丰富和完善的经验，而凯德惠居此番在武汉建设的“新蓝海”项目即拟借鉴新加坡“组屋”所广泛使用的住宅产业化技术。在新加坡，组屋并不是狭小低档房屋的代名词。它布局合理、美观大方、设计科学、功能齐全、底层全部架空，方便居民开展各种规模的休闲健身活动，从一居室到五居室直至公寓房，可自由选购；小区内绿树成荫，配套设施齐全，形成了相对集中的26个镇。

此外，嘉德置地还曾在香港与香港特区政府合作，成立领汇房地产基金，将香港保障性住房“公屋”和车库整体包装上市。在这一过程中，积累了保障性住房上市的经验。

廖文良表示，今后嘉德将在中国继续寻找类似的合适项目。

尽管由于一次性收益下滑的因素，嘉德置地2010年四季净利比2009年同期减少41%，且其两大主要市场新加坡和中国皆面临严厉的房地产宏观调控，但廖文良仍表示，对新加坡和中国市场的未来持乐观态度，并打算在这两大市场继续寻找新的拿地和收购机会，继续加大在两大市场的开发力度。

meng-h

：（ZT）万科确认王石已赴美游学 巨头结束王石时代作者：朱晓芸
来源：沈阳晚报


2月28日，某网站发布了一则对万科总裁郁亮的专访。其中有一段文字耐人寻味：“董事局主席王石，已宣布西行美国，问学哈佛大学。”记者发现，去年媒体针对王石远行有大篇幅报道，但春节后对王石的出行却未提及一个字，反而是万科两大副总裁辞职吸引了目光。
　　3月1日，记者经过调查后，发现了一个惊人巧合。北京时间1月29日凌晨2时，王石在其个人微博上写道：“香港飞波士顿，旧金山中转入关。”并配图声明，也就是说，北京时间1月28日，正是王石启程之日。而就在同一天晚间，万科正式向外界确认，公司执行副总裁徐洪舸、副总裁肖楠已递交辞呈，即将正式离职。
　　

万科总部确认王石远行


　　昨日，记者几经周折后，拨通了深圳万科总部的电话，一位媒体负责人用非常官方的语言向记者证实：“王石先生确实已经前往美国。很多媒体都在讨论万科是否进入了时代交替的关键时期，但事实上，王石先生并没有辞去董事局主席的职位，他还是万科董事局主席。”
　　这位人士使用的称呼非常有趣，是“先生”，而非“王董”、“王总”。而在此前，无论媒体还是万科公司内部，称呼王石，都会使用以上两个称呼。记者在与万科沈阳分公司负责人交流时，他们一般都习惯称王石为“他老人家”。更有趣的是，这位人士同时表示，目前万科公司的员工，也是通过王石的微博和博客来了解他的行踪。
　　这次郁亮高调亮相，这位人士表示也很正常：“去年郁总就在很多场合公开露面，接受采访。”从公司角度说，郁亮确实已经接过王石衣钵，成为万科发言人。但细心的读者都会注意到，2010年，关于万科的新闻，王石的出镜率仍然不低，甚至在很多读者心中，王石仍是万科的代言人。
　　

王石远行前微博赠言
　　

1月28日上午10时许，王石发送了一条微博，全文如下：“28年前，我只身来到深圳创业，并不清楚前途如何，因为梦想和尝试，才有了今天。我鼓励年轻人、创业者勇于开创尝试！"包括万科人吗？他们想离开万科做老板，你王石什么态度？"许多记者问。态度是一样的，经过万科的熏陶，万科人的创业是精彩的。即使离开了万科，精神上仍归属万科。”
　　这可视作王石针对两位高管辞职所作的一次官方表态，但时间恰恰就在他踏上西行的旅程之前，这个时间节点所阐述的内容，让人浮想联翩。尤其是“即使离开了万科，精神上仍归属万科”这句话，或许能表明一个创业者和管理者在“离开”公司时的心态。
　　我们来看看王石在出发前的心态。他是这样写的：
　　1月24日：“赴美前速成英语口语，表面平静如水，却酝酿着变化、巨大的变化……”
　　1月25日：“人的存在可以没有意义，但人可以在存在中自我造就，活得精彩。人需要不断发展自身、更新自身，而不应该被任何本质或性格所预设。过去20多年，创业、探险，正是一条努力摆脱预定、自我造就精彩的不确定轨迹。”


　　三年后王石能否回来？


　　王石远行多久？3年。万科总部对此的回应是，3年后他还会回来。但万科员工与读者们都会有疑问，一个高管，甚至是创业者，离开3年后，还会回来吗？
　　1月21日，王石曾写道：“联想某位万科第一任的财务总监，20年前离开万科留学英伦，考取注册会计师任职香港，创业大陆，为人低调热心公益。”自王石登陆美国后，王石的心态似乎正在顺着老同事，一步步往前走。王石巡游华盛顿、纽约，并在哈佛大学注册学生卡。当一位网友劝他：“王总，你还是享受人生吧！毕竟已上年岁，别太拼，轻松的心态去学。”王石如此回应：“什么才叫享受人生？做自己想做的事情。”这条回复的时间，是3月1日上午11时48分。
　　王石目前还会参与万科的日常管理吗？没有答案。其实也不需要，从王石的微博上，你就可以看到，王石目前的职业是学生、学者。


　　评论


　　万科结束“王石时代”！
　　13年前，王石向朱总理建言中国房地产市场，而如今与温总理网上对话的人换成了郁亮。经过数年的“去王石化”铺垫，王石于1月开始长达3年的“问学”，实际上正式宣告了万科“王石时代”的结束。
　　回首中国地产历史，众多中国公民是从万科开始，逐步咂摸出地产品牌的含义。而作为万科创始人、董事局主席的王石，为何要“离”万科而去呢？
　　这要从万科的股份结构说起，也许仍然有人不知道，王石并不是万科的最大股东。从1988年开始，万科进行股改，随后几经波折，先后有众多央企、风投进入万科。为了万科的发展与壮大，王石不得不从一个老板，变身为打工者。这也是为何胡润、福布斯等富豪榜公布名单时，作为国内最大的房地产企业老总，王石的身家却连潘石屹的一个零头都不及的原因。
　　万科由王石转向郁亮时代，由于王石的运筹帷幄，已经将他的离去带给公司的影响降到最低。但这里，我们又不得不产生一个新的疑问，万科接下来的战略，将前往何方？
　　王石对万科的发展十分冷静谨慎。他在接受一次采访时公开宣称：“2011年，我下了死命令，（万科）销售额不允许超过1400亿元。”他认为，万科应该把推动“规模速度型增长”向“质量效益型增长”转变作为一项工作重点，希望有质量地增长。而王石一旦出走，就意味着业界失去了一个理性大师，不要说其它企业是否会在严厉的调控政策环境下缩减任务，仅是万科自己能否控制得住规模扩张的欲望，都要被打上一个大大的问号。
　　一直以来，王石都是万科的代言人，正因为王石的理性、奋斗及其个人魅力，才有万科现在的基业。1月28日，在王石“出走问学”的同时，万科两位副总裁徐洪舸、肖楠同时辞职，绝非是一个巧合。万科结束王石时代，意味着万科从此的战略，将不再受王石的理念影响。那么，从现在开始的万科，还会是原来的那个万科吗？

a88030112

辛苦了，谢谢#*(#

meng-h

2011年2月份公司实现销售面积 54.9万平方米，销售金额60.8亿元，分别比2010年
同期增长 159.8%和 141.8%。2011 年 1~2 月份，公司累计实现销售面积 220.3 万平方米，
销售金额 261.8 亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露
的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
此外，2011年1月份销售简报披露以来公司新增加项目3个，情况如下：
1．杭州富阳高尔夫项目D地块。该项目位于杭州富阳东洲街道，项目净占地面积约 6.0
万平方米，容积率 1.0，计容积率建筑面积约 6.0 万平方米。万科拥有该项目 20%权益，需
支付地价款约0.8亿元。
2． 天津东疆港项目。该项目位于天津市滨海新区东疆港配套区。项目净占地面积约 25.5
万平方米，容积率1.5，计容积率建筑面积约38.3万平方米。万科拥有该项目 51%权益，需
支付地价款6.3亿元。
3．深圳龙岗区桔钓沙片区 G17301-0024宗地。该项目位于深圳市龙岗区南澳街道桔钓
沙片区。项目净占地面积约 4.2万平方米，容积率0.54，计容积率建筑面积约 2.2 万平方米。
万科拥有该项目100%权益，需支付地价款1.4亿元。

meng-h

为什么是南京？社保基金首涉保障房
陈哲
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2011-03-04 07:18
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经济观察报 记者 陈哲 经过近10个月的酝酿，社保基金终于为嗷嗷待哺的保障房体系打开了一扇门。

先拔头筹者是南京，作为最早开动保障房体系建设的城市之一，当地为始于2010年的大规模保障房计划，搭建了较为完备的运作模式，从“政治和市场”两个层面，契合上了这支庞大基金的需求。

2月28日，全国社保基金理事会副理事长王忠民在南京正式宣布，全国社保基金以信托方式为南京提供30亿元贷款，以支持当地的保障房项目建设。

不过，2011年全国建设1000万套保障房的庞大目标，无论对社保基金的参与程度，还是对其他社会资本融资渠道的拓展，仍是巨大考验。

社保资金首单落定

接近全国社保基金理事会人士透露，2010年5月份开始，全国社保基金理事会派专门小组赴南京等四个城市调研社保基金投资公租房和廉租房事宜。社保基金理事会还为此专门向地方上派驻了律师团，对各地保障房建设的投资收益作了极为严格的尽职调查。

“在得知社保基金要到地方调研的消息后，南京市住建委非常重视，对社保基金的投资风格、社会资金支持保障房建设的政策反复研究，做了很多详尽的方案。”南京市保障房建设发展公司总经理李进说。

“南京地处东部，财政实力在全国来说比较好，市政府有相当的资源整合能力，不仅无偿提供土地，还提供了相当的财政支持。但是目前的融资渠道，在庞大的保障房建设任务面前，还是显得远远不够，所以社保基金做地方调研的时候，我们如获至宝。”李进说。

由于资金的特殊性，社保基金理事会对风险控制非常严格，对收益的预期非常明确。理事会团队的调研和审核，持续了大半年的时间。“期间经历了多次的洽谈和沟通，不断完善程序。”李进回忆此事颇为感慨。

去年年底，全国社保基金理事会最终决定，以信托形式向南京市保障房公司发放30亿元、利率6.05%、期限为2年11个月的贷款。这笔信托由江苏省国际信托有限公司发行，民生银行提供连带责任担保。

其中利率的构成包括，社保利率5.45%（按季度浮动，这一利率水平略高于最新五年期存款利率）、信托费用率0.18%、担保费用率0.42%。当时贷款期限我们共同商定在3年之内主要是综合考虑了保障房项目的建设周期和资金回笼情况，“我们的考虑是时间太长会增加融资成本。”李进说。

人民银行南京分行一位人士告诉本报，目前由于各家商业银行受央行存款准备金率的调整，在有限的贷款额度里，都希望能够获得比之前更高的收益率，所以借款方很难从银行拿到贷款基准利率，而目前银行的1—3年期贷款基准利率为6.10%。

李进介绍，按照信托计划，30亿元的社保资金分两次进入南京市保障房建设发展公司在民生银行的账户中，首笔资金已在今年1月份划拨完毕，已有部分资金投向建设，另一笔资金将在3月底到位。

政治和市场的契合

为什么会首选南京？

王忠民说：“南京保障房项目规划建设构建了一种可持续发展的模式，社保资金选择南京是其支持保障房项目的最佳‘突破口’。”事实上，在目前政策背景下，社保资金具有在风险可控的前提下配置到保障房建设中的诉求。

前述接近全国社保基金人士说：“社保基金管着全国老百姓的保命钱，这就决定了其资金运用中最关键的原则是几近零风险的安全要求。而对收益的要求反而成为其次，毕竟收益越高、风险越大。”

“而作为肩负庞大体量保障房建设投入任务的地方政府，找到价格便宜的钱，是融资过程中最为看重的问题。地方能够提供最有效安全的保障房运行机制，才能打动社保资金。”

李进说，南京做出了一个闭合式的运营机制，让社保基金投资决策委员会能够明确地看到，我们的保障房项目能够取得预期的收益。

此前，包括南京市在内的很多城市，因为要提前制定动迁货币补偿标准，往往在保障房项目开工前，就定下保障房出售（出租）价格。然而，建设过程的几年间里，原材料价格等建设成本急剧提升，导致项目常常以亏损状态交付。一个例子是，某建设项目在2008年前后的一年多时间里，遭遇了钢材价格从3600元 /吨飙升至6000元/吨的尴尬。

2008年以来，南京市出台了一系列的保障房政策，明确了保障房建设项目“以成本定价、保本微利”，并提出了经适房价格最高不超过周边商品房价格60%，中低价商品房不超过周边80%的标准，将经适房的利润控制在3%以内。

此次社保基金投向的范畴，是南京市2010年开工的保障房四大片区，房源性质包括廉租房、公共租赁房、经济适用房、拆迁安置房、产权调换房、中低价商品房和少量的普通商品房。

李进介绍，社保基金使用方南京市保障房建设发展有限公司和担保方民生银行，将这些“打包定向投放南京市保障房资金”拆细，再具体决定建设资金的配置，每一笔资金的投放和使用，都需资金使用和担保方的审核，进一步提高社保资金的安全系数。

“这个创新成功的关键，在于双方在政治和市场两个方面，都找到了契合点。”前述接近社保基金人士评价。

嗷嗷待哺的地方样本

王忠民在2月26日的信托贷款签约仪式上表示，今后，全国社保基金还将选择合适的项目参与，投资规模不会小于南京保障房项目。但南京无疑是幸运儿。

2009年以前，南京市的保障房工作，由各个区自行组织运作，规模偏小，房源性质也以经适房为主、配以小规模的廉租房。

2009年年底，季建业履新南京市市长，随即着手打造全新的保障房体系。2010年2月8日，由原市房产局（现与建委整合为住建局）、市国土局、市交通集团、市城建集团共同出资10亿元，成立南京市保障性住房建设发展有限公司，作为当地的统一平台，整合保障房的规划、融资、建设、管理。

2010年，南京市无偿划拨出5.6平方公里的土地，用于保障房建设。四大片区的建设量达到1000万方基本与2002年至2009年八年间的总量相当。十二五计划中，还有两个1000万方的保障房建设计划。预计建成后能覆盖城市20%住户。

如此大的开发规模，所需的资金支撑亦令人咋舌。李进预测，3000万方的保障房建设所有的资金投入将达到1100亿左右，除去期间销售回笼资金，筹集的资金将在500亿—600亿元。

“保障住房公司并没有大包大揽，而是希望能够最大限度地动用起一切资源，把这个事做成。”李进说。在政府层面进行土地整理的同时，保障房集团联系国内知名的房地产企业，包括栖霞建设、万科、中海、绿城等多家上市房企都被招至保障房建设队伍中。“我们也需要这些知名房企在融资渠道上的资源。”

实际上，在极力争取社保基金和引入有实力的房地产开发单位提供资金支持的同时，当地还在银行的信托贷款上做了很多探索和尝试。

尽管南京保障房建设发展有限公司所涉及项目的体量巨大，由于有当地实力雄厚的城建集团、交通集团做融资担保，融资渠道相对顺畅。但其他的保障房建设单位仍然存在融资难问题。李进建议，像地方政府承担保障房项目这一政府责任一样，对金融机构支持保障房建设的投融资活动也应有类似的支持考核监督机制，包括提供资金支持总额与保障房建设资金需求总量适应、执行国家利率优惠政策以及对保障房项目建设四证的适当宽容等等。

但显而易见的是，地方政府的这一普遍诉求，无疑将遭遇金融机构对盈利需求的冲突。除了银贷难，其他金融机构亦有其作为市场主体的考虑。

事实上，去年南京引入社保基金前后，保障房建设体量同样庞大的上海，曾希望引进平安等大型保险公司做超过十年以上的债权计划。但由于双方在融资成本上难以达成一致，合作最终搁浅。

meng-h

2011对话郁亮系列之三：谁在误读郁亮(组图)
http://news.dichan.sina.com.cn新浪房产作者：李咏涛2011/3/3 0:00:00
提要：表现低调、不事张扬的郁亮，为何却频频成为被猜测和误解的对象？在与郁亮的采访对话中，多少可以感觉到他对这类消息的无奈和无辜。他对一些“标题党”不做任何当面采访就大肆炒作“王石淡出”、“郁亮时代”，尤其感到无奈。

　　导读：

　　●  他对一些“标题党”不做任何当面采访就大肆炒作“王石(微博 博客)淡出”、“郁亮时代”，尤其感到无奈。郁亮说：“王石主席到哈佛求学，不是淡出，他在万科的地位和角色没有任何变化。”

　　●  郁亮给徐洪舸、肖楠两位离职者以非常的祝福：“大家都说万科人离开万科只能做优秀的打工者，没本事做老板。难道只有冯仑(博客)公司才能出老板吗？我非常希望有人能够打破这个论调，让人们看到，万科的经理人也能够成为成功的老板！”郁亮觉得，这不但是他们个人的成功，也是万科的另一种成功。

　　●  如何打破以往的陈规，较大幅度提升万科经理人的薪酬？这是郁亮在后千亿时代驱动万科团队继续高速运转基本动力。但他要打破万科对职业经理人过于苛刻的文化，也要面对公众舆论的考验——毕竟这是一家有国企背景的中国最大的房地产企业。

　　● 作为创始人，王石对万科的影响是骨子里的，已成万科的文化基因，不因他的在场与不在场而有所不同。所谓的“郁亮时代”是个伪命题，对于一个成熟的企业或时代而言，并不存在一个时代终结、一个时代开始这样明显的界限。

　　●  进入2011年，郁亮最显著的变化是，体重减少了14斤，原先饱满的脸庞和体型，显得清俊有力。万科千亿，郁亮瘦身，或许包含着一个隐喻，他要以更加矫健的身手和有力的动作，带领这家企业在惊涛骇浪的中国房地产江湖听风看雨。

　　更多更新消息敬请关注官方微博：深圳新浪乐居  新浪房产

　　“郁亮时代”谜团

　　2011年春节前，王石即将开始到美国哈佛大学及欧洲游学三年的计划。恰在此时，万科总部却发生了一次谁也没有预料到的人事震动：在万科管理层排名第四的执行副总裁徐洪舸和主管产品的副总裁肖楠同时辞职。1月28日，万科发布公告确认了这一事件。徐洪舸、肖楠只对外表示辞职为创业，万科也仅仅表达了不舍和祝福之情，外界对二人在万科千亿和王石“淡出”之际的离职议论纷纷。甚至有人猜测，这有“郁亮时代”开始的意味。

　　而在一年前，当万科开始涉足商业地产时，关于王石和郁亮在万科经营模式的“矛盾”也被炒作了一把，至今疑惑难消。一些舆论“推理”，既然王石曾誓言万科绝不做商业地产，现在郁亮带领万科挺近这一领域，一定是他们之间有分歧、矛盾……

　　表现低调、不事张扬的郁亮，为何却频频成为被猜测和误解的对象？

　　在与郁亮的采访对话中，多少可以感觉到他对这类消息的无奈和无辜。他对一些“标题党”不做任何当面采访就大肆炒作“王石淡出”、“郁亮时代”，尤其感到无奈。

　　郁亮说：“王石主席到哈佛求学，不是淡出，他在万科的地位和角色没有任何变化。能到世界名校求学，是他在年轻时候就有的梦想。由于时代的原因，他没能在年轻时候实现这个愿望。大家都知道，渴望学习、更新自我、挑战自我，一直是他性格中最鲜明的部分。”而王石在赴美之前，也发微博澄清这似曾相识的传言： “当年登雪山，传言我退出江湖；现在去美国学习，又猜测老王隐退。隐退终有时，但不是现在。”

　　在谈到徐洪舸、肖楠离职时，郁亮说： “徐洪舸是我们自我培养出来的，肖楠是从乙方合作单位请来的。一个健康的组织需要血液的流动，万科来说，要容纳人才的流动。万科历史上经历的人事变化，有的比这个影响更大，万科更多的是靠整体和制度。职业经理人制度是万科的核心，职业经理人的特点是市场化、流动的。”

　　在徐洪舸辞职以及当初被提拔到万科总部的过程来看，坊间所传郁徐矛盾之说，难以成立。据两个月前《中国企业家》杂志对王石的一次采访报道：大约三四年前，有一次王石突然问郁亮，你万一病了怎么办？你要有一个助手，协助你抓业务，要不然你这样全国跑肯定累死。郁亮经过思考，作出决定，将原先负责深圳区域的徐洪舸调到总部作助手，并升为排名最高的执行副总裁，同时也把对产品有深厚研究的肖楠调到总部做配合。由此可见，郁亮对徐洪舸是比较信任和器重的。另据了解，当这次徐洪舸决定辞职时，首先找郁亮谈话并寻求理解。他们之间一直保持着良好的沟通，不存在郁亮排挤徐洪舸的问题。

　　徐洪舸和肖楠等人离职的唯一动因是创业的冲动。2月初，一个名为“万创背后”的微博在新浪开出，主要宣传徐肖二人当年在万科及其属下的万创设计公司的“辉煌经历”，为他们新公司运作中的房地产项目铺路。

　　对于外界传言，郁亮一方面感到无奈，但更多地表达出一种豁达心态。在采访中，除了藉此阐述万科职业经理人制度的价值外，郁亮给两位离职者以非常的祝福： “大家都说万科人离开万科只能做优秀的打工者，没本事做老板。难道只有冯仑公司才能出老板吗？我非常希望有人能够打破这个论调，让人们看到，万科的经理人也能够成为成功的老板！”郁亮觉得，这不但是他们个人的成功，也是万科的另一种成功。

　　一些媒体或个人所预言的“郁亮时代”，另一个证据是万科抛弃了王石当年不做商业地产的“紧箍咒”，正在真刀实枪地进军这一陌生领域。被大肆引用的标题大多是“王石郁亮较劲商业地产”、“万科矛盾”等。

　　郁亮首先否认他和王石有“矛盾”：“万科做商业地产，很多人误解我跟王石意见不一致，其实我们两个人意见是一致的。万科绝对不是为了商业而商业，而是为了住宅而商业。”郁亮表示，他并不认为万科适合专门去做持有型物业：“很多人以为做持有型物业比较稳定，因为可以做REITs(房地产信托)套现，但你在中国见过一个套现的吗？所有人都跟你说，就没有套现过。中国企业具备做持有性物业的钱吗？融资渠道呢？资金实力呢？万科今天做住宅虽然是是全球第一大，净资产400多亿，不也就是香港新鸿基这类企业净资产的零头，我们凭什么说一定有实力做好这件事情？它的前景是否这么好？这也是有疑问的。”

　　那么，在这种情况下，万科为什么还要去做商业地产呢？一方面，万科大规模开发住宅，需要商业为配套，是对消费者提供的必需的服务。另外，这也是当前土地供应情况的现实所致。郁亮说：“现在拿地的时候有纯住宅地吗？没有！给你的很多都是综合性物业，你总不能说不做吧！万科的行动，是跟城市同步发展的结果，跟行业同步发展的结果。但万科尽量不拿纯商业用地。”

　　万科的商业地产主要在深圳等地展开。2011年1月，万科斥资30亿元拿下盐田区明斯克航母附件的一块包含酒店、公寓和公共建筑在内的综合性物业地块。郁亮对此解释说，深圳现在很少有大的纯住宅用地，城市更新项目很多都是综合性物业地块，万科总部在深圳，不可能因此不在深圳继续发展下去。但是，“从深圳观察万科是不对的，因为万科早就是全国性的公司。”

　　当万科将商业地产作为副业出手时，一些业界人士认为，这并非万科所长，担心这一世界最大的住宅商做不出一流的商业地产。在与郁亮的交谈中，我们发现最能说明万科在住宅和商业地产能耐的，是万科在深圳的一个有历史故事的项目。1994年，万科与海洋石油合作，欲建设一栋高达五十多层的写字楼。但不断发作的宏观调控和经济紧缩，使其面临停工流产风险。王石果断掉头，将其改建为深圳当时少有的超高层豪宅。这栋后来取名俊园的豪宅，代表了当时中国豪宅的最高水平，顺利完成销售。俊园因此被认为是万科减法战略和专注住宅开发的标志性项目。但随着区域定位和市场的变化，万科在十多年后，再次为俊园“动手术”，将万科持有的部分改造为酒店和办公空间。一个俊园的十余年变迁，不但说明万科善于因势利导，也充分展现了它在住宅和商业两个领域自如腾挪的双重技艺。郁亮强调，在专业水平上，“万科有做商业地产的传统，不能说我们不会做。”

　　的确，如果你了解中国房地产和万科的历史，可以避免很多误会的发生。可以说，对万科历史的模糊，对房地产企业命运的过度关心，对明星企业家花边新闻的热衷，是产生王石和郁亮“矛盾”的主要原因，更进一步构成“郁亮时代”这一“谜团”。
　　万科职业经理人的理想和羁绊

　　就像郁亮所说的那样，万科历史上发生过不少管理层人员的离职事件，但对于建立在制度基础之上的万科，都没有构成大的伤害。应该说，这是万科职业经理人制度的固若金汤的平台优势所在。但是，徐洪舸和肖楠离职事件，也折射出这一制度的缺陷和不足。

　　一个最根本的问题是，万科职业经理人制度无法为徐肖们提供足够的物质回报。从去年万科的财务公告中可以看出，万科副总裁级别的年收入大约为三百万元左右。对于普通人来说，这已是个天文数字，在行业中这个数字也不低。但对于徐洪舸们来说，至少有两种选择，可以获得更高的收入。其一，一些民营房地产企业会给聘任的总经理更高的薪酬，有的还会给一定数额的股份；其二，自己当老板。即使一两年只做一个小项目，也能轻松赚几千万甚至上亿元。

　　万科职业经理人为何不能获得更高薪酬？从历史上看，与万科出身“国企”的背景有关。万科第一大股东从深圳特发换为香港华润，股份为16%的华润对万科的运营几乎没有任何干涉，万科很早就抛弃了国有企业体制，但员工的薪酬不能不适当参照国企标准。其二，王石个人的风格使万科无法尝试通过MBO等形式享受万科的高速增长。早在1988年万科股份化改造时，王石放弃了管理层可持有最多40%股份的机会。按照他的说法，是因为如果因此突然“暴富”，“ 这对当时个人的状态和未来的发展是很危险的”；“我并不确定自己在突然很有钱的情况下是否能把握住自己。”另外，王石是中国企业家中的“异类”，也是青年和大学生的精神领袖，他早已“超越”物质利益。这在无形中，给万科薪酬封了个“顶”。

　　郁亮认为，从历史来看，万科是一家公众公司比它是一家经理人持股的公司获得了更快的发展。他辩护说：“如果这个公司是王石和我的，我们两个有10%的股份，房子如何定价，一进一出之间都是几个亿的金额，说实话真要是自己的钱，我都要掂量掂量这件事情，力求最好时机。但是，在乎最好时机意味着就会失去机会。比如买地，买和不买都是件压力很大的事情。我们现在是经理人制度则很简单，我们一条线划好了授权去做，你能够拿下来就拿，拿不下来就算了，不会说拿下来以后嫌高嫌低的，永远过得不愉快。所以你要看到万科的能力其实主要跟背后的体制有关系，跟体制所决定的心态有关系，这就是今天万科后千亿时代的管理。”

　　郁亮说，万科的核心是职业经理人制度，“万科未来的目标是内部经理人驱动的公司。”郁亮所津津乐道的职业经理人制度，形成于十九世纪四十年代的美国。随着铁路、制造业等现代行业对技术和管理的要求大大提升，公司所有者未必能够驾驭企业的发展，不得不将经营权授予所聘请的职业经理人。可以说，所有权和经营权的分离，使企业更依赖制度建设，以保证所有者和经营者双方的利益，这种规范、透明的制度极大促进了企业的发展。职业经理人的登场，使企业得到更专业的运作，让企业有了自己的生命，不因个人而决定生死。其最理想的模式便是股权分散的公众公司。

　　中国改革开放后，职业经理人制度大行其道。对国有企业来说，当进一步明晰了所有权和经营权的分离，企业的价值和潜能得以大大释放。但由于是任命制，难以通过自由流动实现价值，国有企业经理人并不“职业”。不少发展壮大起来的民营企业，也纷纷聘请职业经理人担纲重任，但绝大多数创始人身份的老板仍然“在场”，职业经理人对企业并无充分的掌控权。自国有企业脱胎而生的万科，深知国企之弊，在不断脱离国企体制的过程中，职业经理人的地位逐渐抬升，形成了职业经理人掌握企业命运的制度和文化。可以说，以王石、郁亮为首的万科职业经理人，是中国最成功、强势的经理人团队。由于业绩出色、理念超前对于公众来说，他们甚至比万科的股东更值得信赖，万科的股东因此一直延续着“不干涉”公司经营的传统。

　　针对徐洪舸离职事件，郁亮认为这符合万科的职业经理人精神：“职业经理人是一个社会的财富，不应该为我们独占，万科出去很多人，为行业发展做出了贡献的。他们离开了但还是认同万科的价值观。我觉得就应该给职业经理人一个选择和机会，万科在内部一直鼓励创新精神，出去创业是符合这个精神的。我们的态度是，希望在万科的每个职业经理人都能够在万科愉快工作，能够学到东西，无论他留在万科继续发挥作用，还是说出去创业都能够取得成功！”

　　然而，如果一个体制和制度不能为公司管理层和员工创造与业绩增长匹配的收入，很难说这个制度是完美的。万科信奉已久的职业经理人制度，也面临改革再造的问题。

　　显然，王石和郁亮意识到了这个问题的重要性。2006年，万科推出了为期3年的股票期权激励方案，但由于2007年股票价格未达标、2008年业绩未达标，这一可能催生一批万科千万级员工的计划随即夭折，使万科一批骨干员工深受挫折感。可以设想，假设这一方案成功，徐洪舸等人选择自行创业的可能性将会降低，因为这会大大增加其创业成本。2010年10月，郁亮再度祭出“期权激励方案”，851名公司骨干被授予1.1亿股、有效期4年的股票期权。但与 2006年版方案相比，这一方案对年净资产回报率、净利润增长和行权条件等指标的要求更加严格。在限购等地产调控政策日益严厉的今年，郁亮能否带领万科 “八百罗汉”获得这一“蛋糕”？无疑将对万科未来发展产生重要影响。

　　由此带来的相关话题是，郁亮如何打破以往的陈规，较大幅度提升万科经理人的薪酬？这事关万科的凝聚力，是郁亮在后千亿时代驱动万科团队继续高速运转基本动力。显然，这不会是一件轻松的事，郁亮要打破万科对职业经理人过于苛刻的文化，也要面对公众舆论的考验——毕竟这是一家有国企背景的中国最大的房地产企业。

　　郁亮说，从去年开始，万科找到了新的“老师”，作为研究、学习的榜样——汇丰银行。这是继索尼、新鸿基、帕尔迪之后，万科的第四个“老师”。这一次，万科要学习的是汇丰银行的“公众性”——汇丰是全球少有的纯粹公众公司，最大股东的股份仅有7%，完全由职业经理人掌控，在这方面万科与其惺惺相惜。据报道，汇丰银行行政总裁欧智华的年薪达到1.2 亿港元，汇丰职业经理人的收入水平处于行业领先水平。万科以汇丰为师，提高职业经理人薪酬会否成为将来的“学习成果”，令人拭目以待。
　完美的“交接”

　　后千亿时代的万科路在何方？舆论和业界操心的，仍旧是王石和郁亮的关系问题，甚至有人发问，未来的万科是否郁亮说了算？

　　对此，王石在赴美之前曾说：“我跟郁亮会经常有不同意见。但是基本上是尊重郁亮的意见。”早有超然心态的王石不止一次说：我最高兴的时候，就是我的某一个意见最后证明是错的，而(郁亮及管理层)他们是对的。

　　作为创始人，王石对万科的影响是骨子里的，已成万科的文化基因，不因他的在场与不在场而有所不同。所谓的“郁亮时代”是个伪命题，对于一个成熟的企业或时代而言，并不存在一个时代终结、一个时代开始这样明显的界限。

　　在某种程度上，就领导万科而言，郁亮和王石早已达到一种理念合一、不阻不滞的境地。而这，是对于一种制度超过十年的坚持和历练。

　　1999年2月，王石主动让出总经理的位置，更多去关注企业战略和前瞻性的问题，并冀望以此建立万科职业经理人的制度。王石最初选择姚牧民担任总经理，郁亮出任常务副总经理。但王石和姚牧民都是个性突出之人，不到两年时间便生嫌隙。2001年2月，35岁的郁亮出任万科总经理，令业界惊诧不已。王石在回忆录《道路与梦想》中评价这时的郁亮：“他一直在工作中所表现的沉稳作风和出色的专业能力，都给我留下了深刻的印象。”

　　郁亮是这样总结他担任万科总经理(总裁)的十年历史的：“我担任万科老总，从2000年至2002年算见习期，这期间最大的问题是在心理上调整自己。做总经理和做副总不太一样，做总经理的时候，很多东西自己得平衡好，做副总的时候只要抓一个方面，最多两个方面就够了。比如说你需要能够拍板，好和坏都拍下来了，但又不能拍错，拍错权威就下降了，拍对多的时候权威就可以增加。2000年我最大的压力是什么？是人才的压力。当时万科在做减法，薪酬水平整体上不具备竞争力，那时王石的年收入才20多万，没有足够多的钱吸引人才。2000年刚好是行业开始大发展之时，很多公司拼命抢我们的人，那时候才是真正的人才危机。”

　　十年后的今天，郁亮已能轻松回想当时的紧张心态：“我心里知道自己在见习，万一我做得不好，(王石)主席不把我换了吗？还有，兄弟们认不认同也是一个问题。”

　　郁亮担任万科老总十年间，让他记忆最深刻的是2003年和2008年两个年头。他说：“从2002年开始，慢慢地，万科的发展速度比较快了，我觉得这之后自己比较上手了。2003年万科销售收入是70多亿元。我对我们国家很有信心，国家发展到今天赋予我们巨大的机会，你不抓住对不起自己啊。中国房地产行业不可能那么分散，未来一定会有若干个世界级的企业诞生。抱着这个想法，2003年我们找到了帕尔迪。”

　　“万科当时进入了20多个城市，但帕尔迪已经有七八十个城市了，人家的规模比我们大了好几十倍。我发现，美国市场当时也比中国市场大几十倍，我们是很有潜力的。帕尔迪让我知道，我一定能够做成功。于是在2004年制定我们的规划。”郁亮所说的这个规划，便是在他带领下，万科一帮年轻人制定的1000亿销售额的大胆战略。果然，从 2004突破百亿销售大关后，万科连续三年实现业绩翻番。但是，这样爆发性增长的业绩，使万科和同行们在2008年遭遇危机。

　　 “2008年太多故事可以讲了，跟业务相关、不相关的都很多，这是让我们冷静下来反思的一年，我们当时提出的口号是“回到原点”。一个企业的原点是什么？永远是客户、市场、股东，你要适应它的变化，就要领先半步。我们痛定思痛，要忘记自己是优秀的企业，回到普通企业的原点上考虑。正本清源，我们归零，重新出发。”郁亮进一步说：“ 2007年我就提出来要改革、变革的问题，当时在顺境中求变没有危机感很难成功。但是2008年突然而来的危机，让万科能够下决心变革。万科的团队非常好的一点是，一旦认识清楚以后，执行力非常强，所以这两年有比较好的表现。”

　　2009年和2010年间，郁亮未雨绸缪，实施万科千亿后的改革计划，其中的一项便是精兵简政、合并总部一些部门，大力支持地方公司。据保利地产董事长宋广菊透露，郁亮曾亲赴保利地产位于广州琶洲的总部考察，对保利总部人员不到200人非常惊讶。随后，郁亮旋即学习保利地产大幅精简总部人员。迄今，万科总部从280人精简到180人，精简幅度达到46%。此前，万科所有区域公司总部均从80多人缩减到24人左右。

　　“我跟宋广菊说，我们两个公司的竞争很激烈，打得头破血流，但我们可以随时坐下来谈。”说到这段轶事，郁亮忍不住开心大笑：“我在跟保利学减少(人员)，但保利在跟我们学习增加(人员)。”

　　2001年到2011年的十年，郁亮在万科有着清晰明确的成长轨迹，这与王石所倡导的职业经理制度密不可分，与王石不同寻常的价值观和人生观有关，也与万科早年曾经叱咤一时的明星经理有关。郁亮说，“早年万科曾有一些明星经理，一个人就能打天下。我们当时很得意，因为派一个人就能打下一片江山。但后来结果证明，明星经理的毁灭性和创造性一样大，从此万科更加重视团队而非个人的打造。王石曾经总结，万科始终在培养一个团队、建立一个制度。万科是一家公众公司的体制也起到了决定性的作用。”

　　特立独行的王石，对企业和人生都有透彻的看法。他曾说：“人生就是抛物线，走到顶点，自然向下滑落，我的人生也在经历这个过程。”他还说：“万科不是我的孩子，尽管我是他的主要创办者之一。我分的很清楚，我是我，万科是万科。”王石在作这一表态的时候，正是与他同样有名的企业家柳传志重新出山，带来联想扭亏为盈的时刻。

　　2011年2月20日，在中国企业界深孚众望的联想集团董事局主席柳传志，在美国再次向媒体谈起他的退休和接班人计划。2004年底，柳传志正式选择杨元庆作为接班人，退居二线。然而，2008年的金融危机令联想出现亏损纪录。柳传志临阵弃帅，杀了个“回马枪”……柳传志重新出山力挽狂澜，固然是中国企业史的佳话，但也引发中国企业关于“接班危机”的思考。中国企业的历史短暂，还没有真正经历从创始人到第二代的成功过渡(国有企业任命制另当别论)，而这对一个组织是至关重要的决定。

　　与万科同时于 1984年成立的联想、海尔面临着这一问题，与万科同城的华为、平安也在为企业传承揪心。柳传志不甘寂寞、推倒重来；张瑞敏的搭档海尔总裁杨绵绵年龄比他还大，海尔接班人仍然没有着落。而王石和郁亮则在十年前就做到了他们今天所无法做到的事——“王郁配”堪称中国企业中最稳固的企业家伙伴关系。

　　王石在评价柳传志出山一事时说：“我非常清楚，万科遇到问题，我也不回来。如果(一个企业的)基因到现在还没有建起来，再回来建，为时已晚。”

　　成长并推动万科事业和万科文化的郁亮，是幸运的。这位年仅45岁的千亿公司总裁，将有足够的机会实现自己更大的价值，中国房地产这样一个险恶的江湖环境，或许只会增加他成功的快感和愉悦。

　　在郁亮心目中，所要学习的汇丰银行，是有感于它所经历的曲折壮阔的历史背景：“汇丰银行讲述了一个企业如何适应社会的巨大变迁的故事。这家1865年在危机四伏的中国诞生的企业，没有任何显赫的背景，经历了19世纪以来死亡人数最多的两次世界大战，过半数骨干员工一度成为战俘，一任总裁死于狱中，经历大萧条、石油危机、亚洲金融风暴、2008全球金融危机，依然活下来，并且每一次危机都伴随它的一次成长周期，这才是了不起的企业。万科曾有过的危机体验，与这家企业相比不值一提。”郁亮有足够的信心带领万科成为一个伟大的企业。

　　“我的星座是介乎于人马和山羊座之间，两个星座优点我全部有，既有山羊座的这种很有耐性、韧性，也有人马座的浪漫想法。”郁亮确信，自己的性格既有沉静的一面，也有激情、强悍的一面。这是矛盾的，也是富有活力的象征，对他所从事的管理工作非常适合。

　　进入2011年，郁亮最显著的变化是，体重减少了14斤，原先饱满的脸庞和体型，显得清俊有力。“他是一个高度自律的，说到就能做到的人。”同事评价他说。万科千亿，郁亮瘦身，或许包含着一个隐喻，他要以更加矫健的身手和有力的动作，带领这家企业在惊涛骇浪的中国房地产江湖听风看雨。

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精装均价16000元/㎡ 万科金色领域3人抢1套房                                                                来源：搜狐焦点网  作者：叶昭雪            
                        2011年02月26日18:02                         我来说两句(0)                                            
        
                                                                                           

未能进场的客户正向销售人员咨询

经过20万验资获得金色护照的客户才能进场

　　福永的房子都卖到了16000元/㎡？26日，万科 (论坛 新闻)金色领域 (论坛 新闻)的开盘价吓到了不少客户，但摇号现场，仍延续万科一贯的火爆情况——上千人挤在宝安体育场，争抢三百多套房源。
　　精装均价16000元/㎡  曼哈顿“堵截”
　　“房子的事终于可以松一口气了。”一位万科金色领域的“准业主”丁先生走出摇号现场后表示。
　　丁先生购买的为80㎡二房户型，总价130万元，合约16000元/㎡。当日缴纳十万元定金可另外减免2万元，加上之前VIP登记的优惠，丁先生共拿到了5万元的优惠。
　　开盘前两周，万科金色领域即启动了VIP登记计划，通过20万验资的意向客户可以获得“金色护照”，享有金色领域购买减免3万元的优惠，而25日的开盘，也只对持有金色护照的客户开放。
　　尽管如此，开盘现场仍聚集了上千人，基本3人抢1套房。10点钟开始的摇号，到12点时，339套房源基本已抢售完毕。记者了解到，80—100㎡的2到3房比较受欢迎，而100㎡以上的4房则少有人问津。
　　而没能摇到号及没能进场的多名客户一出场即遭到了十多位中介的“堵截”。原来，宝安体育场临近的花样年曼哈顿公寓 (论坛 新闻)等项目，看中万科开盘聚拢的强大人气，特意派了十多位中介人员前来“拉客”，不过，不知是否万科效应过大，响应的客户寥寥无几。
　　刚需抬头  自住堪忧
　　不过，丁先生也表示：“这个地段卖到这个价格，确实有些高。”
　　万科金色领域位处宝安区宝安大道航空新城 (论坛 新闻)，比宝安机场还要稍远一些，路况较为畅通时，从香蜜湖 (论坛 新闻)开车过去也要四十分钟。
　　这是福田的众多“公车上班族”难以承受的。同时，项目由于靠近宝安机场，每天都有飞机从头顶飞过，如果选择自住，飞机噪音则成为每天必须享受的“大餐”，这也是置业者考虑最多的问题。
　　“虽然是有很多不方便的地方，但买新房的话，这个价格在深圳算是便宜了。我一家带上老人4口人，必须要买套自己的房子了。”丁先生表示。
　　据记者了解，已交定金的客户中，不乏多名自住客，多为首次置业的刚需族。在国家大举调控的一季度，一批投资客的短暂压抑也迎来了刚需的一波小抬头。
　　金色领域的销售人员表示，航空公司或者机场的部分高管，因为工作的便利性，也有众多在此置业的。
　　当然，也有不少看好金色领域发展前景的投资客。“买下来租给在机场工作或者航空公司的人，相信回报率也不错。”有客户称。

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万科2010年年报：2010年万科销1081.6亿同比涨70.5%
http://news.dichan.sina.com.cn新浪房产2011/3/7 21:27:22
提要：万科年报：2010销1081.6亿， 897.7万平，分别同涨70.5%与35.3%。全年营收507亿，同涨3.75%。

　　新浪房产讯 万科企业股份有限公司于3月8日公布了2010年年度报告。报告显示2010年万科归属上市公司股东的净利润72.8亿元，较2009年增长 36.65%。万科2010年各项经营指标全面超越2009年，连续第三年问鼎全球住宅企业销售冠军，也以1081.6亿成为国内首家销售金额突破 1000亿的房地产企业。【延伸阅读：碧桂园2011年首两月销售金额68亿元 同比增72%】

万科2010年年报：2010年万科销1081.6亿同比涨70.5%

　　万科年报体现了公司由“规模速度型增长”向“质量效益型增长”转变方面的努力成效。2010年，万科净资产收益率回到历史高位，客户忠诚度、员工敬业度均创造历史新高，而销售费用率、净负债率则降低到07年以来的最低点。此外，2010年万科落实的绿色三星住宅面积，占全国总量的54%。

　　万科总裁郁亮表示：“万科2011年将继续紧紧围绕客户和市场，坚持快速周转，落实均好中提效，同时立足千亿起点，打造满足未来发展要求的管理、组织平台，继续获得有质量的增长。”

　　万科2010年销1081.6亿 十城夺冠体现产品竞争优势

　　2010年，受政策环境和市场形势变化的影响，全国商品房销售面积增长10.1%，销售金额增长18.3%，全国商品住宅销售面积9.3亿平方米，销售金额4.4万亿元，较09年分别增长8.0%和14.4%。，整体增速较2009年明显放缓。而万科在2010年实现销售面积897.7万平米，销售金额 1081.6亿元，同比分别增长了35.3%和70.5%，成为首家年销售超过千亿的住宅企业。

　　万科2010年在深圳、东莞、佛山、北京、天津、沈阳、青岛、武汉、无锡、镇江等城市商品住宅市场占有率排名第一，在上海、苏州、珠海、福州、长春等城市占有率排名第二。其中，万科在北京、深圳两地的销售额首次突破百亿，北京、深圳、上海、沈阳、天津、苏南、广州、杭州等八个一线公司年销售额超过了50亿，而2009年万科只有三家地区公司销售额超过50亿。

　　公司总裁郁亮表示，2010年万科取得了良好的销售业绩，主要是因为万科的经营模式顺应了市场需求和政策方向。调控政策推出之后，投资性购房已经淡出，自住型需求主导市场，自住型购房者更关注产品的质量和性价比。在郁亮看来万科的产品正是在这两方面存在竞争优势而更容易获得自住型购房者的认可。

　　据他介绍，万科一贯坚持中小户型普通住宅为主的主流产品定位，万科2010年销售的产品中144平米以下普通住宅占比88%，与2009年的86%相比进一步提高。同时，近两年以来万科产品中装修房的比例显著提升，2010年新开工的公寓产品已基本为全装修交付，这在以年轻人为主的自住型购房者中收到了良好反响。

　　郁亮还表示，万科把2010年作为推进绿色战略的重要一年，公司在住宅节能环保与应用工业化方面的工作稳步推进。全年万科共落实绿色三星住宅75万平米，占全国总量的54%。深圳万科城四期项目则成为国内首个通过绿色三星运营评估的住宅项目。

　　“市场对于绿色环保理念的认可程度非常高，尤其年轻客户群体对全装修房的追捧，甚至超出了公司的预期”，万科董事会秘书谭华杰透露，“上海世博会上万科作为唯一独立建馆的房地产企业充分传播了公司的绿色理念，提升了公司品牌、树立了良好的绿色企业形象，未来公司在绿色住宅领域有望进一步体现竞争优势。”

　　万科2010年销1081.6亿 业绩持续健康增长

　　由于近两年万科产品中装修房占比显著提升，从预售到交付结算的时间周期有所延长，万科的结算增速低于销售增速。2010年万科结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别同比减少25.3%和增长3.6%。

　　与之对应，万科的已售未结资源规模则显著上升，截至2010年末万科尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。万科年报称：“上述待结算资源大部分将在2011年参与结算，为公司2011年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。”

　　万科2010年实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%；全面摊薄净资产收益率16.5%，较09年上升2.2个百分点，较08年上升3.8个百分点，回到了历史高位。

　　在快速销售的同时，万科全年新获取项目87个，对应万科权益的规划建筑面积约2215万平米。据谭华杰介绍，由于严格执行谨慎拿地的原则，去年所获取的项目地价比较合理，截至2010年末，万科规划中项目对应权益建筑面积约3640万平方米，基本可满足未来两至三年的开发需要。2010年，万科新开工面积为1248万平方米。

　　由于销售回款顺畅，而在项目投资中保持谨慎，万科资金状况良好，2010年经营性现金流持续保持正值。截至2010年末，万科持有货币资金约378.2亿，较年初增加64%，远远超过合计167.8亿元的一年内到期借款。

　　2010年万科账面总资产负债率同比有所上升，但期末账面总负债中46%是预收账款，高达744亿；预收账款并非真实负债，未来将陆续转为结算收入。扣除预收账款后，万科负债仅占总资产的40.2%。2010年末万科净负债率下降至17.5%，这是2007年以来的最低水平。

　　在由独立第三方进行的客户满意度、员工敬业度调查中，万科均创造了历史以来的最好成绩。在客户满意度调查中，万科参与调查的27家公司中，有24家客户满意度上升；客户忠诚度达到71%，是历史以来的最好水平。同时，万科品牌成为新客户购买万科房产的首选理由。2010年万科员工敬业度较2008、2009年大幅上升，超过“中国最佳雇主”平均线9个百分点，超过中国地产行业平均水平30个百分点。

　　万科2010年销1081.6亿 快速周转提升经营效率

　　虽然万科2010年销售过千亿备受关注，但万科总裁郁亮表示，公司近年来始终把“规模速度型增长”向“质量效益型增长”转变作为重点工作，更看重增长的质量而非速度。单纯的规模数字不是万科的目标，而只是经营效率提升的自然结果。

　　他进一步解释道，健康发展应该以确保质量和经营安全为底线，结合具体情况选择最有利的发展路径，把握合理的发展节奏，提升经营效率和回报水平，实现以真实价值创造为衡量标准的可持续发展。

　　谭华杰表示，万科一贯坚持“不囤地、不捂盘”，选择快速周转的策略，是基于社会效益和股东收益两方面的考虑，这一策略符合当前的政策导向和购房者需要。快速周转意味着可以用尽可能少的土地占用，实现尽可能多的住房供应；同时，周转率的提升也有利于在提升股东的回报水平。据他介绍，2010年万科按照销售口径计算的资产周转率已经达到历史最高水平。

　　由于贯彻快速开发、快速销售的经营策略，并通过标准化产品推广、项目流程优化、表彰快速开发项目等一系列措施，2010年万科进一步了提高项目经营效率，缩短了项目从获取到开工的平均周期。

　　由于项目开发节奏明显加快，2010年万科新增项目有相当比例在年内已经实现开工，使得全年的实际开工面积高于年初计划数。公司全年实现新开工面积1248万平方米，相比年初计划的855万平方米高出46%。

　　在保持快速周转的同时，2010年万科盈利能力也有所提升，房地产业务结算毛利率29.75%，较09年上升7.76个百分点，结算净利率 15.52%，较09年上升3.27个百分点。这一方面是因为2009年基数较低(2009年结算主要对应2008年市场调整期的销售，利润水平较低)，另一方面也体现了万科在成本管理和费用控制方面的努力。

　　据介绍，由于严格执行了费用控制标准，2010年万科管理费用相对于销售金额的比例由2009年的2.3%下降到1.7%，营销费用相对于销售金额的比例由2009年的2.4%下降到1.9 %。这两个比例已经连续三年出现下降。

　　万科2010年销1081.6亿 管理提效搭建增长平台

　　经营规模的扩大使企业有机会发挥规模效益，但也会使企业面临更高的管理复杂度。万科需要再一次考虑如何发挥经营规模的优势，同时解决管理复杂度提升的挑战。

　　公司总裁郁亮曾表示，千亿的管理平台要在达到千亿规模之前搭建好。万科近年来也已经开始着手对管理工具和组织架构进行更新，以适应新的发展要求。

　　继2009年对C级装修部品进行集中采购之后，2010年6月，万科正式启动了对与AB级装修部品的标准化集中采购。采购项目涉及洁具、厨房电器、橱柜、收纳系统、地板、石材、户内门、壁纸等15大类产品。科勒、方太、松下电工、杜邦应用面材、北美枫情、欧普照明等知名供应商齐聚一堂，成为万科最大规模集中采购的中标方。

　　集中采购促进了供应链优秀资源的整合，有利于增强万科装修产品的市场竞争力，同时也有望使得万科的更好的发挥规模优势。据介绍，万科集团2010-2011年装修房的总采购金额预计超过50亿元，与过去各区域分自采购的金额数相比，通过执行标准化和全国性集中采购有望节约成本约10%。

　　作为国内率先迈入千亿规模的房地产开发企业，万科的项目开发量逐年增加，2011年万科的工程管理面积预计可能达到3000万平米，这无疑对于工程质量管理提出了新的挑战。而万科总裁郁亮表示，万科的目标是“为普通人造好房子”，在规模快速增长的同时更要体现“质量第一”的追求，公司要向制造业学习，不断提高产品质量和性价比。

　　在这样的背景下，引入实力雄厚的工程合作伙伴就成为了理想的解决办法。据了解，万科已经开始着手与中建四局开展战略合作，推动总承包管理模式，迈出了工程管理模式变革的第一步。分析人士认为，此次合作的一方是国内领先的房地产开发企业，另一方是已有近60年的建筑施工经验、由国资委直接管理的大型国有重要骨干建筑企业，双方的战略合作必将形成“强强联合”的良好局面，进一步巩固万科的项目施工质量，提高公司产品的竞争力。