万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司研究：万科A(000002):千亿之后的稳定增长 "推荐"
    公司近况:
    我们近期与公司进行了沟通,将最新情况更新如下。
    评论:
    1)看好全国性龙头集中度提升,2011年地产个股分化:随着“限购”政策全国铺开,我们预计2011年全国住宅销售面积将下降10%,受影响最大的是一线城市/二线热点城市的中高端住宅开发商。而全国龙头开发商,由于项目布局分散,具备品牌优势等因素,其销售将维持稳定增长,行业集中度持续提升;各公司销售表现冷热不均最终将决定地产股2011年呈现走势分化。
    2)预期2010年实现盈利73.2亿元,同比增长37.3%:我们预测2010年每股盈利为0.67元,主要得益于1)毛利率提升6.4个百分点至28.4%;2)结算收入上升11.2%至544亿元。
    3)2011年销售增长将回归常态:公司2010年全年实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元,同比分别增长35.3%和70.5%;而2011年1月单月销售金额为201亿元,同比增长221%,创历史新高。我们认为2010年的销售表现与新开工的大幅增长、中小套型快周转策略密不可分,看2011年,我们认为销售增长将回归常态,预计全年销售增速将在20%~30%左右。
    4)上调2011年盈利预测4.3%至每股0.82元:我们小幅调整公司2011年盈利至90.3亿元,并引入2012年盈利预测为113.5亿元,对应每股0.82元及每股1.03元。
    估值与建议:
    维持万科A“推荐”的投资评级:目前公司股价对应的2011、2012年P/E分别为9.9倍和7.9倍,较2011年底NAV折让29%。我们维持“推荐”投资评级,理由在于:1)作为全国布局、品牌优势明显的龙头企业,预期2011年销售仍将维持较好增长;2)10x2011年P/E以及29%的NAV折让已经提供了较多的估值安全边际。

【出处】中金公司

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科Ａ(000002):1.39亿拿下深圳旅游项目地块商业地产扩张提速

    ■每日经济新闻
    据公开报道, 2月23日,万科A(000002)董秘谭华杰表示,针对此轮国家对房地产
行业的调控,万科近期将减少拿地量.不过话音刚落,昨日(2月24日)万科在深圳龙岗
区南澳又拿下一旅游项目地块.
    这次深圳市共挂牌6块土地,万科旗下深圳市浪骑游艇会有限公司以底价1.39亿
元竞得南澳街道桔钓沙片区(编号G17301-0024)宗地.资料显示,该地块用地面积414
87.44平方米,建筑面积22380平方米,是此次挂牌土地中最大的一块.
    对于此次万科购地,或许意味着万科将在未来加速扩张旅游地产.
    加码旅游地产
    按照用地规划, 万科拿下的地块属于 "旅馆业+服务业+游乐设施"用地,同时也
是万科旗下游艇俱乐部所在地.对此,分析称万科可能将该地块用于游艇会配套设施
的扩展.
    不过万科方面表示, 该地将用于万科惠州大甲岛项目未来的开发进行交通配套
准备.
    今年1月5日, 同属该区域的万科双月湾项目正式奠基,一期总投资约15亿元,这
是万科至今投资最大的旅游度假项目.
    其实,无论是万科双月湾项目,还是惠州大甲岛项目都是万科布局东部海洋战略
中的重要一环.
    实际上, 万科在深圳南澳的开发与深圳市政府发展高端海滨旅游业有关.此前,
深圳市政府明确提出将东部海滨地区作为深圳发展游艇产业的重要基地.
    谭华杰也曾表示, 旅游地产和养老住宅是万科新业务中比较重要的两个发展方
向.
    早在2007年,万科曾投资10.05亿元强势入驻海南浪琴湾项目,初涉旅游地产,并
将其打造成国际温泉度假村.
    事实上, 近年来,万科一直在尝试着由单一住宅地产向地产多业态战略转型,在
各大城市不断涉足酒店,度假村等商业地产和旅游地产领域.
    谈到万科转型时, 世联地产(002285)市场研究部高级研究员王军鹏认为:"近两
年万科一直大力在各地发展度假和酒店项目,这与万科战略调整有关."
    尽管如此, 包括万科,招商在内的众房企近年来纷纷涉入商业地产和旅游地产,
多少有被动的因素在其中.
    世联研究认为,近十年中国房地产经过了政策支持期到政策频出期的转变,密集
的调控政策剑指住宅市场,住宅市场竞争越来越激烈,房企利润下降控制也越来越难
.
    对此, 王军鹏称:"相比商业地产,住宅地产市场政策的不确定性风险越来越大,
包括万科在内的所有开发商不得不接触商业地产."
    此外,旅游,商业地产的高回报也能弥补房企在住宅地产方面利润的下降.
    继续寻求战略转型
    与十年前专注于住宅开发的开发相比,今日的万科正开始谋求战略转型.
    "自从毛大庆被万科从凯德置业挖走后, 万科在商业地产,旅游地产方面的开发
力度就很大."王军鹏说.
    凯德置业一直专注于商业地产开发,毛大庆的引入,也被业界解读为万科转战商
业地产的先兆.
    万科在给《每日经济新闻》记者的书面回复中表示:"公司所探索的商业地产,
主要是那些符合城市发展的方向,能够与住宅相配套的住家公寓或度假型居住产品.
"
    谭华杰也在不同公开场合表示, 万科对商业地产开发能力的提升也是一个循序
渐进的过程,不会急于全面展开.万科的非住宅业务占比,从长期来看,希望控制在20
%以内,短期来看希望不超过10%.
    资料显示, 2010年5月26日,万科携手世界百强酒店企业君澜集团进军武汉高端
商业地产.时隔一月,深圳万科签约威培斯酒店管理集团管理旗下万科中心酒店项目
.
    同期,深圳万科还与第六感度假酒店集团签约管理大甲岛酒店.去年11月6日,武
汉万科与世界500强新加坡星狮集团旗下的辉盛国际签约,正式在其开发建设的金域
蓝湾项目引入MODENA高档酒店.
    显而易见的是,自从去年在深圳,上海,武汉等一,二线城市布局高端酒店物业和
城市综合体项目以来,万科今年将加速商业地产领域的扩张.

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打折！万科又开始了
贾华杰
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2011-02-25 07:41
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经济观察报 记者 贾华杰 万科半夜开盘的故事又开始了。

1月23日晚上10点20分左右，一位深圳购房者突然接到万科销售打来的电话。

销售人员告诉他，深圳的金色领域1月26日在宝安体育馆开盘，并特意提醒比办理“金色护照”时说的优惠幅度还要大。销售人员提醒他带上身份证原件、“金色护照”、银行卡，以便当场交购房定金。金色领域目前的销售均价在每平方米3.7万元左右。

这位购房者觉得，房地产调控有效果了。

万科价格战已经打响，虽然这场战争的规模尚小，尚未在一线城市中展开。

2月14日，沈阳万科在沈阳几家主要的报纸上打了整版广告，“假如只买一套房，万科就是你的选择”，为了让自己成为沈阳人心中的唯一，万科祭出了价格杀手锏，给出了9.7折扣。

“万科又开始了，赶紧研究对策。”金地沈阳公司的人感叹，“回忆2008年的时候，登了多少次报纸广告一共就换来5组电话，何等凄惨，但是当年万科城仍然完成了任务。”

目前，万科正在经历似曾相识的挑战，销售量急剧萎缩，2010年全年，万科累计实现销售金额1081.6亿元，2011年1月份销售额201亿元，同比增长221%，但2月21当日，形势急转直下，在这一天万科楼盘竞然出现成交量为零的情景。

近期，广州万科总经理张海表示，万科成交量下降了15%，不过现在正值淡季，与去年相比下跌不明显，真正要到五六月才能看出影响。

但策略的调整已经展开，调整价格、调整户型并加快推盘速度，万科2007年应对危机的经验至今似乎依然有效。

2月23日，万科董秘谭华杰对外表示，对于此轮地产调控，万科仍将采取快速周转、以销定产的策略。唯一和去年不同的是，为保证资金的充裕，近期将减少拿地量，以度过行业低谷期。谭华杰说，万科减少拿地主要不是从地价是否合理的角度考虑，而是为了保证资金的充裕。

同时，西安万科正在建设建筑面积15平方米的公寓单位楼，在大学附近，配套大食堂，精装修。可谓是，“超小户型，直接从大学生抓起”。

万科面对政策一如既往的自信，操作手法无可挑剔，但万科一位离职高管担心，万科大象起舞的时候，在产品问题上或许应当着力更多。

王石的目标是让万科成为社会的标杆，就像苹果那样耀眼，但是侧重资本和营销的万科，在产品层面或将经受快速发展的挑战。

沈阳一位业内人士称，在沈阳最核心的青年大街上，万科1998年建的第一个最高档住宅项目现在二手房的价格是8000—9000元/平方米，而青年大街其他二手楼盘的售价大都在12000-15000元/平方米，万科的产品优势并没有体现出来。

更不可忽略的是，目前严峻地产调控形势较2008年的低潮有过之而无不及，中信建投证券分析师卢静远说，对于新开工，上半年增长没问题，下半年有变数。除了招商地产略有下降，金地不增长之外，万科、保利都表示会有增长。此外，结构性产品会下滑，区域性产品会下滑，结构性指的是高端地产，区域指的是限购区域。中心区域不会降价销售，这主要是因为一线城市供地都是以保障性为主，其他用地很少，致使商品房供应量较小。

2月15日，代理商成全机构董事长全忠说：“后市总体不乐观，代理商的日子肯定会比前两年难过。从我们代理的住宅项目看，中小户型年后卖得不错，到访一次就下单的人不少，大户型、豪宅类量缩。”

市场人士认为，销售回款不畅，加上之前累积的预售监管、限制开发贷等措施，无论大、中、小型发展商均面临资金紧张的局面，作为高杠杆的房地产行业的魅力也逐步失去。

一位原万科高管称，房地产遭受严格调控，高端的城市公寓降价不会换来销售量的倍增，慢慢来，该干什么干什么，城乡结合部的高端定位产品或者定位有问题的产品无论熊牛市场，遇到销售速度不畅，都应该快速减价卖楼。

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万科王石：攀人生的第三座峰 不会培养接班人
发布时间： 2011-2-25 11:55:00      来源： 每日经济新闻     　作者： 罗伦
相关行业： 房地产

　　“明年1月份起，我将去哈佛做一年的访问学者，然后再去欧洲等地学习两年。”2010年12月中旬，在深圳盐田万科中心，年近花甲之年的万科“教父”王石在给众多青年创业学员的演讲中，透露了自己未来3年赴欧美游学的计划。

　　北京时间2月24日上午8点，在美国游学的王石在哈佛大学发表了他淡出万科后的第一次讲话，谈到了当初如何毅然辞去公务员只身一人创业，如何在企业转型时选择放弃股权，如何带领万科走上房地产行业……从个人到企业，到社会的责任，“千呼万唤始出来”的王石发言主题是“人生的第三座峰”，也就是寓意在攀过  “创业”（把万科打造成了中国房产界的航母）和“生活追求”（勇登珠穆朗玛峰）之后，王石正续写他的第三篇章——游学。

　　王石在发言中透露，游学最主要的原因是学习如何在新的经济市场变化下，带领万科这样的传统企业迎接新的挑战。王石还称，自己到现在还会在心里算，作为董事长，他在2011年能“挣”多少。

　　记者获悉，游学哈佛的王石每天学习英语的时间至少有6小时左右。至于万科在业务上的事宜，据知情人士透露，“公司的头头有事随时都会向他汇报。”

　　在王石到哈佛的这1个月中，他受到了各个学生组织的追捧。这次演讲，就是由哈佛中国学生联合会为他组织的。以下是王石游学首次演讲内容的部分内容  （根据现场录音整理，有删节，未经本人核实）：

　　重来一次依然会放弃股权

　　非常感谢同学们这么晚还来到这里，我很感谢有这样一个机会，可以说是一种体验。关于这个题目（人生的第三座峰），我觉得应该称之为“选择”更合适一些，因为人在一生当中，无论是被动还是主动，都不断面临着选择。

　　我是1951年出生的，在青少年时，并没有太多的选择，似乎一切都是社会安排好的，只有社会选择你。比如说，我上大学是因为那一年工厂正好有一个名额，对于我来说，当时所谓的选择就是如何在众多人中脱颖而出。至于这个名额是什么学校，是什么专业，都不重要，因为那时候可选择的机会非常少。当然，改革开放以后，这样的情况就转变了很多，这里我就不一一列举了。

　　我想说说几个关键的阶段。第一个是在1983年，我做了一个决定，就是辞去了公务员，只身一人去创业。我从大学毕业后，被分配到了广州，做关于远洋方面的工作，也在那里建立了家庭。一个人去往深圳的时候，我的孩子只有一岁。当时我很迷茫，但是我知道，如果不去试，到退休时我一定会后悔。

　　到了深圳，我其实有很多选择，但做生意，做职业经理人其实是我当时最不想做的，却没料到一直做到了最后。这个时候我就面临了第二次选择，就是在1988年万科面临了文化改造。

　　我是在1984年组建的深圳现代科教仪器展销中心  （万科企业股份有限公司前身），到了1988年，万科的净资产就已经达到了1300万元。当时国家的政策是“四六开”，国家拿60%，企业管理层40%。不过在那个时候，我做出了一个放弃（股权）的决定。为什么呢？虽然当时创业的初衷肯定是为了生活，但在那时候，1300万净资产的40%就是500万左右，我个人虽不是全部拥有，但作为大股东可以获得其中的大部分。在当时，“万元户”就很厉害了，何况500万？这对当时个人的状态和未来的发展是很危险的。这是一个顾虑。第二点，我并不确定自己在突然很有钱的情况下是否能把握住自己。面临企业文化改造所带来的巨额财富，我确实没有做好准备。

　　现在看来，虽然放弃了股权，但并不代表那些钱就不存在了。无论如何，它当时总是要有所归属的，所以后来政府就成立了一个基金，用于兴办学校、治疗儿童疾病等等，我觉得也算是好事。如果这些股权还在手上经营，到现在应该有50亿左右，当然这是由后来的很多个阶段积累的。

　　对此，也有很多记者问我，如果重来一遍，我是不是还会选择放弃股权？我的回答是肯定的。理由并不是因为我不在乎，而是我害怕财富来得轻而易举，也担心自己没有把握好它的能力。这种能力一方面是对金钱本身，还有一方面可能是，一旦我拥有了巨额的财富，我也就失去了奋斗的动力。

　　自信不控股也能控制公司

　　我现在已经60岁了，也算是中国一个著名的企业家，为什么还来哈佛学习？这其中当然凝结了很多原因，但是很重要的一个原因是，通过学习，我能更好地顺应市场的新变化。

　　在这个时代，尤其面对新经济，如何管理，让一个传统的公司迎接挑战？换句话讲，如果我觉得我不胜任董事长，我会马上辞职。但我辞职了必须找新工作，支撑我的生活开支。我的消费不少，因为我喜欢登山，喜欢旅游，还包括我的家庭支出。或许退休后会有固定的退休金，但是我现在还是会想，2011年，作为万科的董事长，我能拿到多少。

　　但是，我还是会放弃股权。钱太多会很麻烦，即便是企业赚得多了，也不行，我们也要想如何做公益。金钱的关系很复杂，所以与其现在考虑那么多，当时的放弃也是好事。但其实，这骨子里头藏着什么呢？是自信！就是即便我不控股，我还是能控制公司。

　　我记得1998年的时候，当时最大的控股股东向我提的第一个问题就是：“你不怕我们来了就撤了你的董事长？”我回答，我不怕。为什么？因为我相信，在万科未来的发展道路上，我一定不会是唯一一个“最合适”的董事长，所以如果你们找到了比我更好的人选，连举手表决都可以免去，直接暗示我一下就可以。
　　我说，辞职之后，我的责任会比在万科小，我的工作会比在万科多。为什么？因为我一步步创业万科，在它不断壮大的过程中，我也犯过错误。而那些犯过的错误，那些经验和教训，即便我从万科走了，也是我的财富。但是，如果你们用错了人，那个人还不如王石，然后你们要我回来，我说对不起，那至少工资单上的数字最后要给我加个零，比如200万变成2000万，因为我不是招之即来挥之即去的。

　　有一个问题，大家会问，我离开万科，难道没有感情吗？我回答，我当然有感情，但是我不会把万科当成我的儿子，因为万科是一个作品，而且我只是完成这件作品的其中一人，其他还有很多团队很多人。所以，如果说我在完成作品的时候，能力尽到了，任务完成了，虽然有感情，还是要走的。

　　王石答问

　　在王石演讲后，来自哈佛大学和其他大学的学生踊跃地发问，问题涉及万科，涉及王石登山的个人爱好，也涉及中国房地产企业所面临的问题。也正是在回答问题的过程中，王石透露，他不会培养接班人。

　　01

　　登珠峰的意义何在？

　　问：我来自哈佛设计学院，大家都知道你很喜欢登山、跳伞。我想问你，那种冒险和运动，对你人生的意义在哪里？还有就是登上最高处的心情怎么样，跳伞的心情怎么样？

　　王石：意味着什么呢，就是意味着“你行”。

　　我记得登珠峰的时候，同行是不理解的，媒体也不理解，不理解就按照不理解的理解解读，说王石登山，想出风头，登珠峰去了，吃饱了撑的。还有的解读是，可惜了，如果他把这精力用在事业，用在万科上，那就更好了。

　　这两种解读很可笑。实际上，成功的目的在哪里？其实我的逻辑很简单，我就喜欢做自己的事情，比如说登珠峰是职业运动员的事情，登峰还有工资。而我，没有一定的物质支持，没有时间是做不到的。就是因为我成功了，我有物质支持，我能有时间调整，我可以离开一个月或两个月。很多人说，你这个人不负责任，我说我不负责任我的公司怎么还这么好，学着吧，就是我天天不做事，我公司还这么好。

　　小的时候，我就看鲁宾迅漂流记、海底两万里，我就很想做这些事，做自己喜欢的事情。所以说很简单，正因为你成功了，才能做自己喜欢的事情，不能被成功所累，更不能被金钱所累。

　　那些小股东曾说，我对他们不负责任，我说怎么不负责任了？他们说，万一你进去出不来了，股票会下跌。呵呵，我说董事长就是尽职尽责，我在任上做到了，至于我假期里做什么，是我自己的选择。你说的可能性有吗，我说有的。投资就是风险，怎么规避呢？我说我能够公布我到多高，就像我来求学，我也公布出来，我不能偷偷失踪了。

　　有人说，王石进山了，你赶快卖掉股票！但是我不相信股票会下跌，总有人会买进啊。老板离开一个月两个月，公司照样运转得这么好，说明公司管理得好啊。

　　实际上，从1999年我开始登山，到2003年，只要我进山，股票就不大看好，微跌；我回来了，就稳定了。2003年，遇到非典，人都在家里呆着。那次我登山，中央台转播。很多人说，这几个人找死。结果，在我登珠峰期间，万科的股票大涨，过后，股票和我登山就没有什么关系了。这个就是做自己喜欢的事，不能被拖累。

　　关于登山的感觉，我现在是唯一从南坡和北坡都登峰的人。第一次，感觉不太好，离顶峰还有200米的时候就能看到顶峰了，但我走不动了，迈一小步就喘得厉害。我赶快告诉别人，氧气有问题，大本营一听就让撤退。我想，撤退也危险，上去也危险，8000米的高度，人的生命禁区。最后，200多米我走了将近两个小时。

　　当时我脑子里就一个想法，就是要好好地活着回去。登顶的过程中有登山者暴毙在你面前，也不知道是什么时候暴毙的，人样保持得很好。当时我就想，一定要活着回来，如果活着回来，再登珠峰我就是王八蛋！我就这个想法。

　　回来了，记者很兴奋，问我，王先生，你认为是登珠峰难还是做企业难？他预期肯定是登珠峰难，因为企业家这么多，登珠峰就我一个人。我回答，当然是做企业难。他一愣，说怎么会是做企业难？我说，就拿我登珠峰来说，全部算上也就是4年时间，而我做企业，20年了，要一代代地做呢。

　　02

　　责任怎么和事业相结合

　　问：我和很多人一样，希望在这里开拓事业，发展新的生活，今后还要回到自己的国家。你能否从你发展的过程来讲讲个人责任、企业责任怎么和事业相结合？

　　王石：个人责任、企业责任、社会责任实际上是人生中的选择。就我个人来讲，明年会是怎么样还不太清楚，不太可能考虑太多。

　　但有一点我想说，不清楚的时候，首先要把该做的事情做好。就拿我的体会来说，工农兵学员的时候，就是把英语学好，毕业之后，英语还是跟不上，就继续学英语，现在到这里也在继续学英语。不要笑，正因为以前学英语有基础，所以激活得非常快，你想，到了60岁，如果没有以前的基础，死记硬背恢复得不可能比较快，按照我的计划，这学期过去之后，能做基本交流。

　　第二，对社会，我开始想的是把自己的事情做好，社会怎么样和我没关系；到了2008年，我就想把企业做好，这时候社会怎么样我还是影响不了。但同时我发现，我个人和企业的影响已变得比较大。其实，我就是在这个过程中完善自己，到了一个为社会尽责任的时机，不断超越自己。

　　03

　　创业如何把握机会？

　　问：我是哈佛设计学院的研究生，我觉得现在中国已经没有30年前改革开放时那么多机会，形成了高度的资产集中化和垄断。在这种情况下，对于我们学生或者创业者来说，怎么才能把握好机会？

　　王石：国内的市场虽然已经发展到一个层面，但对于年轻人来说，创业机会不多的说法我不太认可。我认为，中国真正的经济发展才开始。简单来说，中国经济可以分为第一个30年和第二个30年。第一个30年就是演变生长，第二个就是转变经营方式。在社会转型当中，有着相当多的不确定性，还酝酿着相当多的机会。我跑到这里，首先就是完善自己，实际上也是找机会，而不是像你说的，中国社会已经形成了机制，没有机会了。

　　简单来说，房地产就不是这样，2008年的时候，国内排名前五的一家公司几乎就要被人家签合同卖掉，就因为金融海啸，中国马上改变了紧缩政策，企业才重获新生——大型公司尚且如此，其他公司就不用说了。不确定是存在的，并不是同学们说的，中国就按照这个已有的模式发展了。不确定性是中性的，带着各种可能性的，机会非常多。

　　04

　　中小房企如何融资？

　　问：我是美国东北大学商学院的学生，我想就国内一些中小型房地产企业融资难的问题，请教你融资的方法。
　　王石：我不知道。如果你问我万科怎么融资，我可以告诉你，但你问中小企业怎么融资，我很难说。实际上这是一个金融问题，可以转化成一个公司在经营中对资金怎么看。就像万科上市，说来很有意思，一开始不是为了钱。八十年代，因为特区政策，特区可以进口一些其他地区不能进口的一些东西，所以全国很多钱就汇聚到这里来，只要你有进口，钱就打给你，所以那个时候不大需要贷款。但是，上市之后就出现了很尴尬的问题，就是钱来了你不知道怎么花，也不能乱花。

　　当然那是以前的事情，但就公司经营来讲，万科作为一个上市公司，本身就是一个很大的超资供方，直线融资，不用还钱。从这个角度来讲，万科从1988年到2008年的20年，我们平均一年半融一次资，基本属于资本扩张型。

　　融资的好处是公司很快扩大，但不好的是每次融资就摊薄。但是后5年我们没法融资，怎么办呢？不能融资的情况下就扩大合作。2008年，我们的合作项目占30%，去年超过80%，今年还不知道。

　　目前我们的合作很多，尤其是这次调控把融资渠道都堵了。资金灰色空间，万科是不做的，我们的经营方针是钱不够也宁可不做。2000年的时候，我们的现金流有200亿元，现在到500亿元，这更多的是靠经营方式，如何组织市场啊，如何步步攀啊，如何迅速销售等。至于怎么来找融资渠道，很遗憾，没法给你更多建议。

　　05

　　如何看待房产调控？

　　问：我问两个问题，第一你刚才提到的房地产调控，大家都比较关心，希望你展开说一说；第二个问题是2008年金融危机中出现“国进民退”的现象，我想问一下你怎么看这样的发展？

　　答：从宏观调控来讲，万科在2008年遭受到了前所未有的阻击。2007年国家就开始调控，我个人预感这是一个拐点，所以2008年出现了拐点论。当然，地方政府不愿意房价下降，银行不愿意房价下降，怕房产降价。长话短说，由于金融海啸，更多的资金投放市场，调控一直调到现在。

　　市场在调控的时候，资金反而会非常好用，至于接下来怎么走，是经济学家考虑问题，作为企业家，要从技术方面来解读，就是在通货膨胀时做什么样的产品，在政策打压时做什么样的产品。

　　简单说一下吧，可以考察日本在泡沫破灭的时候，是什么样的公司生存了下来，什么样的公司不能生存？其实，是技术好的生存了，比方一些公司高价买了土地，泡沫一破裂，出现资金危机，银行强迫你还债，再好的也要倒闭。教训之一是不买高价地。第二是不囤地，不指望通过土地的增值来成长，而要做质量好的产品，做主流产品，做刚需产品。不能说调控了就不结婚，不生孩子，不需要房子了。

　　至于第二个问题，国进民退实际上是一个现象。实际上，即使民退，从发展历史来看，跟台湾地区和香港地区比，发展得并不慢，而是太快。我的意思是，即使国进民退，在民占资源不多的情况下，各方面的都要积累。如果不是“国进民退”，而是“国退民进”的话，你能拿得下来吗？给你宝钢，你管得了吗？

　　06

　　退休后会找接班人吗？

　　问：我在广州，对万科的发展有些了解。你是这么成功的董事长，那你考虑过什么时候退休没？你退休的时候，会有什么样的人来接班主管万科，不说超过你，但能保证领着万科前进。

　　答：差不多在七八年前，有名企业家请教我这个问题，我虚荣心得到很大满足，犹如我现在站在你面前，在哈佛。

　　他的问题是：“你怎么培养接班人。我很羡慕你，也很希望像你这样，做自己喜欢的事情。”我的回答是，我不培养接班人。

　　很久前我做过一次讲演，我说我给万科带来什么呢，我给万科带来了四样东西：第一，选择的行业；第二，培养团队；第三，选择树立一个品牌；第四，不记得了。

　　我们需要培养团队，培养制度，树立品牌。我记得，1999年、2000年的时候，有一个企业家选择了接班人，退了，结果后来公司遇到问题，他又重新出山。万科遇到危机，是否会这样？我的回答是不回去，无论什么角度，都不敢回去——万一做不好，英明毁了；回去做好了，又怎么样呢？说明自己培养的团队没有成功，不管从什么角度来说，我都不敢回去。

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万科3000亿战略目标和13个核心高层的微妙关系
理财周报 丁青云 理财周报 2011-02-22 09:57:17  评论0条 随时随地看新闻
核心提示：王石当然可以约束如今的万科，但对万科现任管理层形成主要约束的是万科新推出的股权激励方案。

2011年的第一个月，向来低调的徐洪舸带着一波人马“出走”，留给万科一堆长长的背影。此时，万科刚刚站上它的1000亿历史巅峰，并准备向3000亿更高峰攀去。

刚刚40岁的徐洪舸曾是万科最年轻的执行副总裁，和他一起“出走”的还有万科副总裁肖楠，以及十几位中层管理人员。作为王石时代的风云人物，徐洪舸曾一度被业界认为是王石“钦点”的第三代接班人。

对万科而言，这是继姚牧民、车伟清二人联合辞职后，十年来管理层发生的最大、级别最高的人事变动。

“徐洪舸的出走，很突然，不过也很正常。从内部了解的情况看，不是因为内部斗争。”上海一位接近万科核心高层的机构人士透露。

“郁亮和徐洪舸的年龄只相差了六岁，说接班关系比较勉强，更多倒像是竞争关系。随着王石对万科影响的逐渐淡化，二号人物郁亮上位，实行新政，一朝天子一朝臣，管理层换血也是很正常的事情。”沪上另一位知名分析师则提出不同看法。

但是，几乎所有的机构分析人士和业内人士都认为，对一个成熟的万科而言，徐肖二人的离开，并没有太大影响。

“即使是王石现在离开了，万科也不会有太大影响。因为现在的万科已经规模化，系统化和架构化了。”深圳一位新财富最佳分析师表示。

此时的万科，像一艘庞大无比的巨轮，向着3000亿的目标无所畏惧地驶进。激进中的万科，对它的职业经理人来说，是一把锋利无比的双刃剑。

后千亿时代，万科和它的管理团队，仍面临着很多的困惑和挑战。

3000 亿目标考着郁亮团队八大金刚：执行副总裁徐洪舸（现杜晶）——分管深圳区域；执行副总裁刘爱明——分管上海区域；执行副总裁丁长峰——分管北京区域；执行副总裁福总裁解冻——分管人事；执行副总裁张纪文——分管设计；执行副总裁莫军——分管成都区域；执行副总裁肖莉——分管证券及品牌；执行副总裁王文金 ——分管财务。

核心团队：诸侯割据而治，毛大庆惹眼

随着徐洪舸的出走，除了灵魂人物王石和现任掌门人郁亮以外，更多的万科核心成员开始进入公众视线。他们，共同决定着万科的下一个十年，下一个3000亿的目标能否实现。

目前，万科的高管团队包括总裁郁亮、8位执行副总裁及董秘，共10人。此外，万科还设有3位副总裁，这些副总裁是执行副总裁的后备人选，亦不容忽略。如此算来，万科的核心高层有13人。

财务出身的总裁郁亮素以谨慎、低调著称。小心翼翼地，万科从王石时代过渡到了郁亮时代。跨入千亿级、涉足商业地产、每年超过60%的并购增长，新万科的每一个裂变都打上了郁亮的烙印。

高管团队中，8大执行副总裁各司其职，掌握着万科的各大命脉。其中，4大执行副总裁分别掌控着万科的上海、深圳、北京、成都四大业务区域，掌管着所在区域所辐射的子公司们。

最值得关注的是上海区域掌门人刘爱明。万科的上海区域略强于深圳区域，在四大核心区域中实力最强。2010年上半年，刘爱明所在上海区域营业收入达74.4亿，占万科总营业收入的44.38%。

刘爱明原是中海董事长孙文杰麾下最重量级的爱将，在“海盗计划”中进入万科。工科出生的刘爱明长于设计，在万科住宅产业化中大放异彩。

“四大区域中，我最看好上海区域，这个应该是万科的战略核心区域。我们走访了很多地产上市公司，他们大多数认为长三角的发展潜力比珠三角大。” 东海证券分析师桂长元认为。

万科的第二大核心区域是深圳区域。离开的徐洪舸此前正是万科四大区域中的深圳区域的掌门人，并分管产品及设计线，对万科的作用举重若轻。现在，原副总裁杜晶已迅速接替徐的职务。

“离总部越近，自主权力越小。四大区域中，最开始深圳区域比较强势，但现在四大区域越来越均衡。”湘财证券分析师张化东表示。

国信证券分析师区瑞明则认为：“从管理半径上说，因为万科总部在深圳，深圳区域离核心最近，资源投入相对别的区域多一些是正常的。”

值得一提的是，万科多年的心病北京区域终于崛起。至今为止，万科已八次更换北京区域掌门人。北京区域现任掌门人丁长峰起步于《万科周刊》，擅长营销，最能体现万科“文科生”特质。

北京区域的崛起，不得不提毛大庆。2009年，万科从凯德置地挖来在商业领域有15年经验的毛大庆，并在其带领下组建商业地产团队。2010年上半年，北京万科销售额在北京市场排名第一。目前毛大庆为北京万科总经理、万科三位副总裁之一，是万科核心团队中最耀眼的新人。

不过，北京区域的大跃进也引来分析师的质疑。“在北京，万科主要采用并购这种外延增长方式实现扩张。另外，北京区域的销售政策是最激进的，这可能与拓展市场份额有关。”前述沪上分析师称。

成都区域由莫军掌控。在10位核心高管中，莫军最为特殊。2003年莫曾离开万科，一年后又重新回到万科。

职业经理人的3000亿目标大考

刚刚突破1000亿销售大关的万科给自己设了十年3000亿的目标，也给它的职业经理人们布置了一道大考题。

这个令人焦灼的3000亿计划，考验着万科当下的核心团队，考验着万科大大小小的职业经理人们。到哪儿去寻找能够掌管千亿销售规模的人？

事实上，万科的职业经理人们清楚地知道，万科的目标是不可以改变的，只能执行。能改变地，只能是他们自己。

事实上，万科发展的每一个历史关键节点，都会出现大规模的人才引进计划。为实现万科的扩张目标，十年间，万科进行了三次大规模人才扩张，吸纳了大大小小的职业经理人。

2001－2002年期间，万科从中海挖走大量骨干，对万科产生了深远影响，目前上海区域负责人刘爱明、此次离职的徐洪舸正是来于“海盗计划”。两年多后，万科销售额开始冲上100亿。

2007年，万科发起“007”计划，朝国际化、标准化生产方向努力，目标对象为跨国公司高管。当年，万科销售额突破500亿。

2010年下半年，万科发起史上最大规模人才扩张计划，即“千里马”计划，引入大大小小600余号人。当年，万科销售额突破1000亿。

万科挖人最明显的特质是战略导向型，人才为战略。万科每次通过挖人引进的高管，往往反映了其战略方向的变化。2006年万科引进的技术总监伏见文明就是住宅工业化的专家，而陈东峰是业界少有的流程专家和绩效管理模式专家，随即万科开始了住宅产业化和精细化的战略布局。

最近一例是毛大庆。2009年万科从凯德置地挖来擅长策划商业地产的毛大庆。随即，万科宣布进军商业地产。

在万科的高速扩张目标下、加之行业竞争激烈，职业经理人压力可想而知。“万科高层流动历来不多，徐洪舸等一批人离开值得万科警惕。一味过度追求规模目标，扩张过快，会给职业经理人的过大的压力。”地产研究人士韩世同表示。

对此，万科董秘谭华杰表示：“万科不以单纯的规模数字作为目标，更不会追求过度扩张。在一个有抱负、崇尚激情和带有完美主义倾向的团队中工作，当然会有压力。但承受工作压力，是优秀职业经理必备的基本素质之一。”

万科现实：三大矛盾严峻考验

问题仍是纠结在人身上。

现在的万科，面临着三重困惑。这3000亿的目标，最终体现的是谁的利益的最大化？股东的？职业经理人的？

万科面临的第一重矛盾是如何平衡股东和职业经理人的利益。万科股权比较分散，大股东华润股份持股比例仅16.77％，其余均为机构投资股东或个人股东。从某种意义上说，职业经理人对万科气质的塑造和影响远超股东。

显然，万科已经意识到这个问题，这可从万科新立汇丰银行为标杆可看出。郁亮认为，汇丰银行的股东结构、领导人选拔机制、公司治理、股东关系协调、管理层驱动，都值得万科学习。

更重要的还是股权激励。

“王石当然可以约束如今的万科，但对万科现任管理层形成主要约束的是万科新推出的股权激励方案。郁亮要想证明自己是真正的领袖，他必须使这个方案实现，上一期方案已经夭折一次了。”任志强如此说。

万科的第二重矛盾来自新旧职业经理人的融合问题。郁亮本人也坦言，“行业精英计划”也为原来的管理带来新问题，“老员工觉得自己没得到信任，难道那些人就比我们能干？一来就身居高位。”

韩世同认为：“万科之前一直到处挖人，这种强势的挖角战略，会挫伤公司文化的凝聚力，影响职业经理人对公司的忠诚度。”

谭华杰表示：“内部培养和外部引进并不矛盾，万科每年既有面向应届毕业生的新动力招聘活动，也有面向社会的招聘计划，在选拔干部时，万科会以‘业绩、能力、行动’为选拔标准，而不会去区分是内部培养或是外部引进。”

万科的第三重矛盾在于，如何建立一支可以掌管千亿的管理团队和管理体系。目前，万科实施的是战略总部，四大区域，执行一线按城市、项目设置公司的三级管理架构。3000亿目标，到哪里招兵买马是个问题，怎么管好这些兵马也是个问题。

meng-h

万科长阳半岛否认降价 逆势上涨3%
2011-02-25 12:07:06　来源: 网易房产　跟贴 0 条 手机看新闻

据某香港媒体25日消息称，北京万科即将开盘的长阳半岛6期酝酿降价8%，将成为北京十五条出台后首个降价新盘。对此，北京万科副总经理肖劲对网易房产表示，降价消息不实，6期开盘价会比目前均价略有上涨。

网聚维权者力量

网易房产2月25日讯 楼市调控下大开发商的一举一动通常会被市场特别关注，万科尤其如此。据某香港媒体25日消息称，北京万科即将开盘的长阳半岛6期酝酿降价8%，将成为北京十五条出台后首个降价新盘。对此，北京万科副总经理肖劲对网易房产表示，降价消息不实，6期开盘价会比目前均价略有上涨。

长阳半岛由万科与中粮联合开发，位于北京5环与6环之间，占地86万平方米，为房山区大型住宅项目。去年7月首次开盘均价为1.35万/平方米，到今年1月，半年多时间内长阳半岛已经5次开盘，目前均价1.65万/平方米。

肖劲表示，与前期产品相比，6期在装修上更加精良，因此售价会相应上涨，平均售价将在1.7-1.8万/平方米，较目前售价小幅上涨3%左右，不同户型及朝向会略有差异。据悉，项目开盘时间为3月初，推出房源不到200套。

今年1月底国务院“国八条”出台之后，北京楼市一度进入真空期，与去年底各大项目抢领预售许可证形成鲜明对比的是，春节之后的半个月内出现零预售局面。不少开发商表示要“看看长阳半岛如何定价”，如果万科是以降价换市场，那么肯定也会跟随降价，因为“毕竟万科是风向标”。

万科北京公司总经理毛大庆近日曾公开表示，调控之下，万科快速开发的节奏不会改变。除唐家岭项目不在2011年销售计划之内，旗下的万科幸福汇（资料、论坛)、住总万科·金域华府以及位于河北香河等地项目，2011年都会加速运营周期，各项目“全年密集开盘预计30次”。而在价格方面，毛大庆表示，并不会有统一规划，价格会根据各区域市场以及顾客群的消费能力制定。
(本文来源：网易房产 作者：潘秀林) 潘秀林

meng-h

游客
       
【楼主】 发表于 2011-2-22 09:14 万能微博送房子，百万大奖等你拿！
万科长阳半岛6期大降价是否严重损害前期业主利益？
中粮万科长阳半岛6期即将开盘，但预计价格大大低于预期的19500元/平，仅为18000元/平，笔者咨询售楼处销售回答为185000均价，98折，折合实际价格为18130/平。
    长阳半岛去年12月的第4期开盘板楼价格为17000-19000元/平米，均价约为18500，99折，折合实际价格约为18315/平。但4期为C级装修，装修价格大约1000元/平，而6期为B级装修，“装修档次要明显高于以前几期”，装修价格约为2000元/平，由此推算，万科长阳半岛6期比之于半岛4期降价幅度接近1500元/平。
    而长阳半岛5期塔楼价格又较万科四期塔楼价格上涨约1500元/平，比较相应价格，是否可以说万科6期比万科5期降幅多达3000元/平？？？！！！
    也就是同样花一样的钱，5期客户只能买到高铁和轨道旁的高密度塔楼，而6期客户却可以买到低密度高品质的9层板楼，这是否合理呢？？？

meng-h

万科副总裁：销售放缓正常今年未设目标
http://news.dichan.sina.com.cn观点地产网作者：见习编辑 周文静2011/2/24 18:01:11
提要：2月24日，万科执行副总裁刘爱明在上海表示，目前有调控政策，销售放缓是自然事件。对于万科去年销售额突破1000亿元人民币，就今年能否保持这个水平，刘爱明认为，信心一定要有，但最终结果要视乎政策和市场。

　　2月24日，万科执行副总裁刘爱明在上海表示，目前有调控政策，销售放缓是自然事件。销售是公司的常态工作，不会有专门的应对方针。

　　刘爱明表示，公司从来没有公布过今年的销售目标，所以传闻下调无从谈起。就今年的政策环境而言，万科会相对从容些，并没有一个明确的、必需要完成的目标。

　　对于万科去年销售额突破1000亿元人民币，就今年能否保持这个水平，刘爱明认为，信心一定要有，但最终结果要视乎政策和市场。

　　2月23日，万科董秘谭华杰表示，针对此轮国家对房地产行业的调控，万科近期将减少拿地量，以保持资金的充裕度过行业低谷期。与此同时，万科仍将采取快速周转、以销定产的策略。

　　就在2月24日，北京万科(微博)和惠州万科分别以7.5亿、1.39亿竞得天津东疆保税港区两宗地、深圳龙岗一服务业用地。

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严厉限购之下 北京楼市资金流向周边
来源:中国经营报-中国经营网  时间： 2011-02-26 09:37   作者：李乐  字体：大  中  小
北京楼市严厉的限购政策将削减多少楼市需求，不仅购房者关心，利益攸关的地产商更为关心。

　　“目前来看，北京二手房住宅成交量2月中上旬为7269套，预计在恢复签约后，仅有的5天签约量也会明显降低。预计2月当月，市场总网签量很可能不足万套，相比1月份的23478套下调六成。而2月的二手房住宅签约量也将创造2010年2月以后的首个不足万套月。”李文杰说。

　　楼市资金外溢

　　严厉限购之下，楼市资金正在向北京周边的河北城市流动，如燕郊、香河等。

　　记者了解到，河北省除石家庄外都尚未出台新的限购政策，即对北京人到河北购房，执行禁止放贷，但允许全款购房。燕郊、香河等都是如此。

　　21世纪不动产市场总监林蕾告诉记者，对于离北京市中心仅45公里的香河来说，北京的限购或许会让更多的人进入香河，这对于香河的城市发展是一次难得的机遇。

　　香河政府有关领导表示，香河将与北京公交、通信、医疗、教育等优质服务资源全面对接，真正实现与北京同城一体化发展，迅速成为汇集上百万人口、城市化率达到80%以上的首都卫星城。从这一点上说，香河具备分流北京外溢购房群体的条件。

　　林蕾认为，连月以来，北京楼市调控多管齐下，部分资金实力相对较低或不符合购房要求的消费者被逐渐挤压，在这种背景下，环北京区域楼市凭借其较低的房价水平，一定的升值空间，较宽松的限购政策，都将成为购房者目光外转的理由。

　　万科进入香河的首个住宅项目——鹭湖项目的负责人赵亮告诉记者，之所以选择在香河开发低密度项目，一方面是看中这里宜人的田园风光，另一方面是看到了香河产业发展的独特之处。该项目一期可售房源约为联排别墅300余套，预计在3月份开盘销售。

　　“我们进行的客户调研中，90%以上是来自北京的购房者。”赵亮向记者表示。

　　记者了解到，同期与万科进入香河的一线全国开发企业包括保利地产、万通股份、富力地产等，这些楼盘预计都将在2011年陆续开盘。

meng-h

2011对话郁亮系列之一：让中国房地产“回到原点”
http://news.dichan.sina.com.cn新浪房产2011/2/28 9:17:12
提要：郁亮坚信，“两分市场”必然会出现，这个过程大概需要两三年时间，万科已经做好准备，有足够的信心在保障性住房之外至少50%的市场中获得更大的发展。

　　

　　导读：

　　13年前，王石和朱镕基讨论的焦点话题是：“房地产业能不能成为支柱产业？”13年后，郁亮向温总理提出39字建言：“加快保障性住房建设，打击投机炒房，盘活土地存量，增加小户型住房供应，巩固房地产调控成果。”

　　“如果没有土地的招拍挂，仍然是关系主导，会导致更大的抱怨和不满。所以，即使现在有很多人质疑、反对，但是我们还不得不说，招拍挂制度比‘关系’要正确的多，而且是非常正确。”

　　“保障房的重点不是盖房子，而是制度建设。”郁亮认为，解决保障性住房的分配、投资、退出机制等问题，最好的方式是以租为主，而非以售为主。并且他相信，以租为主的保障性住房迟早会在政府和社会各界中形成共识。

　　郁亮坚信，“两分市场”必然会出现，这个过程大概需要两三年时间，万科已经做好准备，有足够的信心在保障性住房之外至少50%的市场中获得更大的发展。

　　更多更新消息敬请关注官方微博：深圳新浪乐居

　　2010年底到2011年初，一轮又一轮针对宏观经济和房地产市场的调控政策密集出笼。2011年2月21日，在新浪微博上，仅“楼市调控”话题的微薄就达到35万多条！一切都在意料之中又在意料之外，困惑、焦虑，再加上些希望或担心，一种难以名状的气氛在四处蔓延……无论坐拥多套房产的“炒房族”还是首次置业者，都在四处打探消息急于出手又手心冒汗；无论是富可敌国的房地产上市公司老板还是浸润行业多年的职业经理人们，似乎都因此陷入僵局、困局和乱局之中而欲言又止。

　　在这种有点不安的气氛中，2011年1月5日，中国房产信息集团（CRIC）发布了2010年度中国房地产销售排行榜，万科销售金额达到1026亿元，同比增幅达70.5%，中国第一个千亿级房地产企业诞生。这样一份炫目的成绩，与日趋严厉的房地产调控政策形成强烈反差。为什么越调控房价越高？为什么调控调出千亿级地产商？此时，一向特立独行的万科创始人、董事局主席王石，已宣布西行美国，问学哈佛大学；霎时间，各种房地产领域的提问如万箭齐发般向万科集团总裁郁亮奔来。

　　2011年2月17日元宵节清晨，我和两位同事从深圳市区驱车前往大梅沙万科总部，梧桐山海岸浓重的雾霭在沿海高速的隧道间弥漫，犹如我们头脑中的疑问 --我连夜准备的多达7页纸问题，在我们到达时，刚刚打印出来放在郁亮的办公桌上。他几乎没有时间作什么准备，采访已然开始。

　　然而，话锋刚刚交接，我便发现这一切对于郁亮来说，有种举重若轻之感。印象中的他并不擅长跟记者打交道，但此时却轻松、积极地应对任何一个问题。

　　或许，这与他这段时间所经历的一件具有象征性的事件有关。
　万科老总两见总理，中国地产13年起承转折

　　2011年1月20日至27日，国务院总理温家宝邀请各民主党派和各阶层代表在中南海主持召开了五次座谈会，征求对《政府工作报告》和“十二五规划”的意见。郁亮作为企业家也是惟一的房地产企业代表受邀与会，并向总理作专题汇报。因属政务消息，“新华社电”中的这次座谈会仅有寥寥数语，热衷地产消息的读者们只能看到郁亮向总理提出的39字建言：“加快保障性住房建设，打击投机炒房，盘活土地存量，增加小户型住房供应，巩固房地产调控成果。”

　　在房地产处于非常状态时的这次会见，显得尤其意味深长。实际上，早在半年前，在温总理召开的经济形势座谈会，他亦作为惟一的房地产企业代表作了专题发言。对于“捕捉”中国房地产形势的观察者来说，十分关心房地产问题的总理和中国最大的房地产公司总裁的互动，这本身就具有强烈的象征意义。特别是在中国房地产和中国经济处于这样一个关键时刻。在历经2008全球金融危机，直至当前通胀经济，房地产行业处于种种“限制”的时刻，不禁令人想起13年前的另一次总理和万科领导人的会见——那时，东南亚金融危机刚刚袭来，中国经济和房地产业同样充满挑战和变数。1997年11月，时任国务院常务副总理的朱镕基前往深圳约见当地企业家代表座谈，以把握金融危机对中国经济的影响。在这次座谈会上，经过精心准备的王石与这位铁腕总理相谈甚欢。这次会见，传出王石被朱镕基聘请为“房地产顾问”的佳话，王石在其自传《道路与梦想》对其细节有过生动描述。

　　13年间，中国房地产业的起承转折，似乎在万科领导人与总理两度会面的巧合中得到一种戏剧性的表达。郁亮意识到，这种巧合分别发生在在中国房地产的两个重要节点上：“这个还是挺有意思的事情。我觉得1998年跟现在确实是两个关键节点，1998年的节点代表中国房地产市场的形成和正式开始，在那之前的房地产只能叫萌芽、发育。而现在则到了一个新的转折点上。”13年前，王石和朱镕基讨论的焦点话题是：“房地产业能不能成为支柱产业？”王石在《道路与梦想》中回忆，面对当时的经济形势和疑问，总理斩钉截铁地表示：“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”果然，1998年4月，央行推出按揭购房的政策；7月，国务院宣告终止沿袭40年的住房实物分配制度--中国房地产市场化的黄金时代到来了。

　　然而，经过近十年突飞猛进的发展，中国房地产业所创造的恢弘景象，却令其陷入迷途。从2005年到2006年间，自深圳等地开始的房价上涨传递到北京、上海等重点城市，中国经济呈现过热趋势，针对房地产业的“宏观调控”自1993年后再度降临。随着房价的不断高涨，土地招拍挂制度、保障性住房制度、中国城市化与房地产开发模式、房地产税收制度等都成了舆论和学界的热议话题。一时间，各种观点之战、利益之争被上升到道德拷问的程度，房地产在网络上更成为口诛笔伐的罪魁祸首。

　　对于房价太高的问题，连温总理都表示有难度，他在澳门视察回答当地房价太高的问题时说：“这件事确实很难，你看内地，左一个(国)十条，右一个(国)五条，就是压不下来。”郁亮参见总理之时，正是国家决策层意识到房地产问题重重，并确定更大决心来应对的时刻。对于郁亮所代表的中国主力房地产开发企业来说，在这样的时刻，恐怕已经不能仅仅“在商言商”，除了企业自身的商业诉求之外，还必须面对房地产行业如何处理与社会的关系、如何选择更被社会接受的发展模式、如何承担社会责任等更深远的问题。

　　在地产大腕所热衷的种种纷争中，郁亮绝少参与其中。在大众的印象中，他是一个不善言辞的地产老总，甚至很少有人关注他对这个行业的见解。但是，从他给总理39个字的五点主张来看，他正试图用更全面的视角来发掘问题的解决之道。在这次采访中，对将当前的行业形势与13年前的时势进行对比分析，郁亮流露出浓厚的兴趣。他表示，只有历史性地看待当前房地产中的问题，才能有清晰的思路，不至于被当前的问题纠缠困扰。

　　“你能看多远的历史，就能看多远的未来。”看起来，以万科所经历的中国房地产历史为依归，郁亮有底气为中国房地产充当守护者和开路者的双重角色。
　　“关系”、“房价”：两个时代的焦点和愤懑

　　对中国房地产这篇大文章来说，13年前，是一个有力的“逗号”，现在则是一个大大的“问号”。与1998年启动的黄金时代相比，当前的中国房地产正处于十字路口。说到这两个时代的区别，郁亮直言不讳：“现在和以前，房地产都备受争议，尽管它对经济拉动仍然很大作用，但是人们还是很大争议。以前争议的是 “关系”两个字，现在争议的是“房价”两个字。”

　　与现今全民争议房价相比，在1998年间，买房子虽然也是比较奢侈的事，但房价没有对社会和大众形成大的刺激和困扰。1998年开始的取消实物分房、住宅市场化的政策，受到包括普通老百姓在内社会各界的广泛欢迎，这与现在房地产政策一出台就容易受到争议迥然不同。那时，大多数中国城镇居民住房是靠靠国家和单位分配，虽然居住档次很低，但因为社会差异不大，矛盾并不突出。1998年之后，中国城镇居民的对居住的梦想和需求被极大释放，人均居住面积每年以1 个百分点的数字增长，房地业同时成为拉动中国经济迅猛增长的主要动力之一。对于房地产业来说，那个时候最重要的矛盾是市场规范问题。

　　郁亮说，“当时我们最痛恨什么？是关系。那时房地产属于权钱交易，连外国投资者会问你们万科有关系吗？如果你没有关系，你这个公司的竞争力就不够。在那个阶段，关系是跟现在房价一样是遭人痛恨的东西。”成立于1984年的万科，于1988年完成股份化改造后，逐步选择房地产业作为核心产业。但万科并不擅长“关系”运作，在深圳拿不到好的地块，不得不向全国发展，反而成就了其跨区域开发战略；拿不到市中心的地块，不得不在城乡结合部的郊区开发，却使其成就郊居化开发模式。言谈间，郁亮无法忘怀那个年代特有的“烂尾楼”现象：“我们对烂尾楼一直充满恐惧。你说海南那个烂尾什么时候结束的？到了本世纪才结束的。对关系的痛恨，对烂尾楼的恐惧，是那个时代的两个特点。到今天为止，我们很多调控的出台仍然是出于对烂尾楼的恐惧。烂尾楼现象也促使很多监管制度的出台。”

　　郁亮认为，1998年之后一系列制度安排，使整个市场的规范化大幅提高，这为万科和其他规范化的房地产企业打通了未来的发展之路，其中最重要的是土地招拍挂制度。他说，“对‘关系’问题的解决，就是从土地招拍挂开始的，虽然今天有人质疑它，但是我想毫无疑问地重申，招拍挂制度是我们历史上一个巨大的进步，解决了房地产中的关系问题，否则这个行业没法活到今天，老百姓居住水平也不可能这么快的提高。”自本世纪初以来，令中国房地产恐惧的烂尾楼现象不见了，市场比以往更加规范透明。近十年来，人们深深感受到一项好的制度所产生的巨大而惊人的生产力。1998年，万科的销售额不足20亿元，到2004年以北京出台“831”大限为标志，全国各大城市全部实施土地招拍挂制度后，万科销售额首次突破百亿大关，保利、中海、绿地、碧桂园等也快速跟进，形成中国房企万马奔腾的大发展局面。到今天，中国房地产企业第30强的门槛已经被提高到年销售额100亿元以上！

　　然而，一项好的制度也很容易走向它的反面。在“地王”频出的这两年，土地招拍挂制度以及由此形成的“土地财政”成了众矢之的，被当成了高房价的元凶，要求改革甚至取消土地招拍挂制度的呼声不绝于耳。从2007年涌动的地王热潮，万科也曾随波逐流，但亦受其裹挟而进退两难。在2008年金融危机的影响下，万科在蒙受数个项目计提亏损的打击，以及巨大的社会舆论压力下，于2007年底作出“不当地王”的承诺。2010年，万科土地储备达到3700万平方米，这其中已没有一块是“地王”性质。在实际行动中，万科对土地招拍挂制度保持了足够的警惕，更多采取合作方式拿地，但郁亮仍然给予这一制度以坚定地辩护： “如果没有土地的招拍挂，仍然是关系主导，会导致更大的抱怨和不满。所以，即使现在有很多人质疑、反对，但是我们还不得不说，招拍挂制度比‘关系’要正确的多，而且是非常正确。”郁亮认为，土地招拍挂制度有很多改善的空间，并且已经在改进之中。他举例说，“价高者得”的方式是可以改变的，“不要烘托拍卖气氛搞得非理性一样，可以尽量冷静地拍，填单的方式比现场拍卖要好。另外，就像现在北京采取的先限定销售价格再竞地价办法也不错。”

　　对土地招拍挂制度、土地财政等所带来的高房价问题，郁亮详细地描述了房子所引发社会不满的成因：“这个新的问题主要出现在这十年左右时间，一批年轻人居住问题没法解决，他的收入跟不上房价上涨水平。其实我们回顾一下1998年时的状况，当时制度设计很完整，可以说是经济适用房加上商品房两条腿走路。但遇到亚洲金融危机后，就变成以商品房为主了。但当时矛盾不突出，之前大多数人在过去的体制下有房子，刚毕业两三年也不想着买房，所以问题不突出。但是积累十年八年之后，这个问题慢慢就积累起来了。这批人开始感到焦虑了，并很容易地在网络上表达出来，引起大家的关注。”

　　不容否认，网络上所聚集、放大的愤懑，在一定程度上影响着调控政策的出台和走向。与同行中的很多明星企业家对各种政策的批评指责不同，郁亮对宏观调控有一种发自内心的支持。一方面，地产调控不但没有影响万科的成长，反而令其提前实现千亿目标，并将追赶者的差距拉得更大；另一方面，郁亮对这一政策的长期性持理解和乐观态度。他分析道：“我们住房制度当时设计是很合理的，但受到亚洲金融危机和全球际金融危机两大突发事件的影响。如果2008年我们的宏观调控再走一年，可能差不多就调整过来了，但危机爆发后又硬是给拉回来了。所以说突发事件改变了这个进程，但是如果我们以长期和历史的角度来看，这不是一个浪花吗？”

　　将“滔天巨浪”视作一朵“浪花”，这样大胆的心态或许来自万科26年历史所经历中国经济的尖峰和低谷，并由此形成的价值观和经营理念。

　　“我们转了一个圈又回来了。”郁亮相信，中国的房地产市场正在重新回到1998年时的制度设计，也就是商品房和保障房并驾齐驱的模式。在这种态势下，中国房地产企业和行业，要重新检视自己存在的方式和策略。
　　“两分市场”：在平衡中寻找大机遇

　　早在二十世纪八十年代中后期，中国房地产市场在深圳启动时，就曾以新加坡为师，形成解决住房问题的“三驾马车模式”--1989年7月颁布的《深圳经济特区房屋发展纲要》提出，在住房市场中要形成福利房占30%、微利房占40%、商品房占30%的比例构成，并提出今后微利房将成为主力。关注普通人、兼顾公共性和市场化的“深圳房改经验”曾获得国内外的一致好评，1992年10月，深圳市住宅局因此获得“联合国人居荣誉奖”。但是，在不规范的市场环境和利益驱动下，原先的“完美设计”被束之高阁，深圳的保障性住房在2000年后止步不前。在其身后，是房价的节节攀高，涌起“不买房运动”、二手中介大面积突然死亡等非正常事件……

　　1998年，中国取消住房实物分配时出台的一系列制度，是以打动经济增长和更好地解决老百姓住房条件为目标的。但就像深圳所经历的那样，政策设计者并没充分估计到市场和利益的巨大破坏性，后来更多看重房地产对经济的拉动作用，最终导致房价过度上涨，引发一轮接一轮的宏观调控。郁亮说：“拉动经济增长不是第一任务，它的任务是解决老百姓居住问题。让老百姓分享经济增长，但是现在遭遇亚洲金融危机后，把拉动经济增长变成主要任务了。中间又经过几次危机，致使产生这种状况。但这个市场毕竟才十几年时间，就像一个婴儿一样，它的成长有很多不确定性，也有自身的盲目冲动等等，再加上中国经济本身结构也不是很成熟，所以这样造成很多波动性。但是不管怎么样，这个行业回到原点了，就是以解决老百姓居住问题为核心。未来中国房地产市场是非常清晰的，就是政府承担住房保障责任，商品房交给市场解决。”

　　就像有人形容的那样，中国房地产的上半场已经结束，下半场的哨声已经响起。

　　这是一个新的平衡。经历了十几年迂回，经受了严峻的市场考验，创造了世界第二大经济体的崛起。在这个过程中，造就了中国城市化的奇迹和数十个百亿、千亿级的房地产企业，数以千万计的购房者和投资者从中分享和猎取了巨大的经济利益，而更多的新购房者则遭受高房价的重重压迫。郁亮为未来所描绘的清晰的“两分市场”，在具体实施中仍有争议，购房者仍处于焦虑和疑虑当中，他们无法像郁亮这样能够看清楚未来的世界。

　　在这其中，最大的疑问在于：政府是不是真正能把房价调控到位？能不能真正保障性住房做起来？能不能把保障房真正分配到需要保障的人？保障性住房以拥有产权为主还是以租为主？

　　郁亮说：“保障房的重点不是盖房子，而是制度建设。对公务员、医生、老师这些公职人员，他们的住宅完全市场化能解决吗？对低收入人群的保障房，又如何设计退出机制呢？有的地方规定，住满五年就能卖，但一个城市有多少土地五年以后可以重新来一次？土地够不够？有没有足够多的土地和财力做这件事情？如果建 4000万套保障房，按照平均15万一套的话，需要6万亿，这是一个庞大的数字。”郁亮认为，解决保障性住房的分配、投资、退出机制等问题，最好的方式是以租为主，而非以售为主。并且他相信，以租为主的保障性住房迟早会在政府和社会各界中形成共识。

　　这两年，当中央政府号令各地政府大规模推出保障性住房计划时，房地产圈内人士普遍感到担忧，政府会因此抢了房地产企业的市场份额。而且，以中小户型为主的保障性住房对提出以刚需产品为主力的万科会产生更大的影响。如果按照郁亮力推的以租为主的保障性住房模式，房地产企业的蛋糕会得到保留，并且有可能做的更大更香。郁亮并不否认他的这一设想对房地产企业的好处，但他坚持：“以租为主的保障性住房，有利于社会和谐。但廉租房会产生贫民窟导致社会分化，应统一为公租房。”

　　以往，经济适用房等保障性住房的建设开发，是由国有企业承担的。在意识到“两分市场”格局后，万科率先进入保障性住房的研究开发。目前，万科以“工业化”模式为主导开发面积达100万平方米的保障性住房。试水保障性住房，在某种程度上反映出万科在“两分市场”上的犹疑，在未来变得清晰之前，万科希望通过努力在影响未来的走向。对保障性住房的建造，万科自信其住宅“工业化”模式更加适合，将为建立其标准创造契机。郁亮坚信，“两分市场”必然会出现，这个过程大概需要两三年时间，万科已经做好准备：“我们始终比市场快半步，快一步就成先烈了。”郁亮强调：“为普通人建好房子”，是万科最根本的产品定位。

　　“为普通人建好房子”，是一句有点取巧的话，政治正确，无懈可击，其中也包含万科26年的地产梦想。更重要的是，这一定位完全符合“两分市场”的未来格局，万科有足够的信心在保障性住房之外至少50%的市场中获得更大的发展。

　　回到原点，不是重新开始，而是一种更高形式的超越。在中国知名房地产企业中，万科是少有的经历过上世纪八十年代、九十年代和新世纪十年的公司，在新的“原点”上，万科过去的辉煌和经验，对于全然不同的未来又将意味着什么？

　　提示：《2011对话郁亮系列之二》将于3月2日（周三）推出，敬请关注！

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保利地产2010年利增四成 拟10转3派2.13元
http://www.sina.com.cn  2011年02月28日 19:29  全景网络
保利地产2010年利增四成拟10转3派2.13元
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　　全景网2月28日讯 保利地产(600048)周一晚间披露年报，公司2010年实现净利润49.2亿元，同比增长39.8%，每股收益1.08元，略高于市场预期。

　　2010年，公司营业收入358.94亿元，同比增长56.15%。

　　根据WIND数据统计，22家机构对保利地产2010年度业绩作出预测，平均预测净利润为48.19亿元，平均预测每股收益为1.0532元。

　　报告期内，公司实现销售签约面积688.39万平方米，签约金额661.68亿元，同比分别增长30.7%和52.5%；销售均价9612元/平方米，同比增长16.7%。

　　对于本轮房地产调控，保利地产在年报中表示，2011年随着紧缩货币政策、信贷政策、"限购令"和保障房供应等房地产调控政策的实施，调控效果将逐步显现，房地产市场将出现阶段性波动，但不会改变行业中长期向好的发展趋势。

　　公司计划向全体股东每10股转增3股，并派发现金红利2.13元(含税)。(全景网/陈丹蓉)

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房地产信托重新活跃 开发商融资成本抬升
周亚霖
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2011-03-01 07:19
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经济观察报 记者 周亚霖 两个月的略微低迷之后，房地产信托重新活跃起来。2月24日，卧龙地产发布了1.75亿元债权信托。之前，新湖中宝等上市公司也发布了信托融资公告。按照用益信托网为本报做的的统计，2月份（截止到2月24日）投向房地产的信托计划已经达13款，占总款数一半的比例，发行规模或将超20.63亿元。

随着信托业对地产行业风险防范的提高，信托公司对地产公司融资要求更加严格。另一方面，相当部分信托公司房地产信托业务比重较大，且地产业务还是信托公司利润率最高的业务，两者依存度较高。和去年一样，业内人士认为信托还依旧是地产公司除了开发贷之外最靠谱的一种融资方式。

但同样，按照用益信托网的统计，今年1月份，发向房产公司的信托产品的收益率是9.29%，而去年全年平均下来是8.92%。显然，房地产公司信托融资的成本在提高，今年伊始，对于地产公司融资，也不是一个好的讯号。

股票质押，还是股票过户

和2008年地产“拐点”时一样，今年以来一些地产公司仍然选择以大股东的股权来融资，但和2008年不同，一些信托公司已经不再希望地产公司仅仅是用股票来做质押，更希望的是用股票过户的方式来做生意。

据记者了解，一些大的信托公司，在和地产公司谈信托业务时，如果对方要选择大股东用股票质押的方式，信托公司都会选择要求对方用股票过户。“所有的股票的现值打个折扣，就是我们给地产公司的钱。双方定个回赎的条款，过上两年，等公司有钱了，再把股票赎走。”一家信托公司的高管告诉记者。为什么不同意股票来质押了呢？“现在地产行业的风险和以前不同了，还是过户了比较保险。”

但让记者疑惑的是，现在房地产公司的信托业务的公告，提及的都只是说将股票质押，但这位高管告诉记者，“很多公告披露不那么详细。外面的人很难知道他和信托公司之间的合同细节。”

不仅是合作方式变得苛刻，实际操作起来，难度也在加大。去年底，一家地产公司发行一个6亿元左右的信托，地产公司用一块一线城市的地块给信托公司做了抵押，双方约定了总资金成本率为不高于年化12％。

但这个信托发行却低于了地产公司预期。“以前发个信托，谁做路演呀。这一次，还在上海做了场路演，才发掉的。”这家上市公司的高管告诉记者。他感慨，信托利率已经不低了，但没想到还比以前费力多了。

“有土地质押，17%-18%的利率，如果股票过户，13%-14%的利率”，这样的行业水准，已略高于在海外发债的利率。尽管信托融资成本如此之高，但“纵观各类融资，在国内，不谈开发贷，性质比较相近的融资方式中，还是找不到比信托成本更低，更靠谱的融资方式”，业内人士如此评价。

风雨同舟

房地产企业与信托之间，恩怨难了，可谓风雨同舟。

去年11月，银监会就对信托行业做了关于房地产信托的风险提示，而且在风险提示之前，还做了规范银信合作模式、实施净资本管理等措施。

12月，包括中融信托那样在房地产信托业务量很大的公司都暂缓了房地产信托。中融信托2010年12月单月发行的集合类信托规模为15.6亿元，环比下降了52%，原因在于

公司12月份暂停了房地产信托业务。而一些更大的信托公司也表现谨慎，对记者表示“绝对不做四证不全的股权融资的项目。”

但和原先外界判断的可能会停止房地产信托不同，去年底很多地产公司只是暂缓了房地产信托业务一些时日。实际上，据业内人士讲述暂缓也只是公司自查，各家公司都要看看手中的项目是否有四证不全、项目资本金比例不达到国家最低要求等违规行为。

即便是暂缓，按照用益信托网数据统计，信托行业2010年全年共发行集合类信托产品3561亿元，较2009年增长了174%；其中12月份发行了集合类信托产品383亿元，同比增长111%，环比增长2%。而房地产信托一直在集合类信托中占比就较重。

用益信托网的首席分析师李?也和记者评论：“没有停止，只是有了因为有监管层的风险提示，调整下业务节奏。”

据安信证券的统计，2010年，全行业共发行了1921亿元的房地产信托项目，同比增长328%，房地产信托的发行规模在占集合类信托规模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%，房地产信托占据半壁江山。房地产和信托公司之间依存度如此之高，显然，2011年，信托还会是房地产公司最重要的融资方式。

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万科北京新盘 酝酿减价8% 「国八条」后内房首劈价
作者：佚名    财经来源：明报    点击数：6623    更新时间：2011/2/25

接近万科的业内人士表示，即将在北京开售的万科新盘——长阳半岛6期，酝酿降价8%发售。这将成为京城「国八条」出台后，首个减价的新楼盘。有分析也指出，万科新盘开售价，将低于市场预期。

万科执行副总裁肖丽回复本报记者查询时称，对事件不清楚，因集团放权各地区分部自行定价。北京万科发言人则指出，价格乃根据顾客群的消费能力制定，始终未曾透露售价细节。

去年首开售 均价一路攀升

长阳半岛由万科与中粮连手发展，位于北京5环与6环之间，乃房山区大型住宅项目，拥有7000套房源，占地86万平方米。去年7月首次开盘，当日854套房源即销售一空，均价13500元(人民币．下同)每平方米。随后，尽管售价节节上升，但每次开盘，均在一到两日内售罄。根据《搜房网》的房价走势图，该项目整体均价已从去年10月的15500元，攀升到今年1月的19400元。业内人士向本报记者透露，万科在最近的客户调查中，发现消费者对这个项目的心理定价已转低，故计划降价发售第6期，均价约为18000元每平方米。而根据搜房网的数据，第6期计划3月初开盘，主打120平方米以上的三到四居室单位，均价19500元每平方米，如此算来，降价幅度在8%。该人士还透露，6期装修明显优于前5期，且密度更低，此次酝酿降价或许会引来前期业主抱怨。

万科：每次按销售反应调价

肖丽指出，万科一贯采用放权的策略，各个地区均有定价自主权，因而作为集团层面的管理人员，对具体项目定价并不清楚。而北京万科发言人则指出，万科每个项目开盘之前，都会多次打电话给意向客户征寻意见，根据客人的需要来调整价格。她又说，万科实行快速销售策略，集团给各地区分部下达硬性指标，所有楼盘必须在开盘1个月内至少销售60%。有美资分析师指出，万科和绿地等大型房企一贯是降价先行者。最近绿地在上海实施买房送房产税的优惠后，已在全国广泛促销，比如送装修金，送家电等，但实质意义不大，在上海也只是降价2%。北京也出现降价蔓延的趋势，除预期万科新盘降低售价外，目前合生创展(0754)、世房(0813)等内房企业都对货尾盘打折促销。

美联中国：快将出现减价潮

记者向以上多间内房企业求证，发言人均指公司层面尚未决定是否采取降价策略。美联(北京)中国董事白纪远则估计，北京楼市最快将于3月出现广泛降价，但幅度不会超过10%。瑞信内房股研究主管杜劲松则认为，万科在去年5月也率先减价，但并未带来市场全线的价格波动。最终楼价走势，将取决与整个3月至5月供求双方的对垒。

meng-h

华侨城去年净利增八成 拟10转3送5派0.6元
http://www.sina.com.cn  2011年03月01日 19:59  全景网络
华侨城去年净利增八成拟10转3送5派0.6元
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　　全景网3月1日讯 华侨城(000069)周二晚间披露业绩快报，公司去年实现净利30.39亿元，同比增长78.21%；每股收益0.978元。

　　公司拟向全体股东每10股转增3股、送5股并派息0.6元。

　　公司指，报告期内由于完成重大资产重组，加快了统一运作平台建设等，公司旅游综合收入、房地产收入、纸包装收入均有较高增幅，相应盈利能力也有较大提升。(全景网/成亮)

meng-h

《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    房地产行业:缓拿地,谨慎面对现金流趋紧

    ■证券时报
    调研摘要:
    我们近日调研了万科(000002.SZ/人民币8.16,买入),金地集团(600383.SS/人民
币6. 47,买入),与两家公司高管层关于政策判断,近期销售,现金流状况,拿地和开工
计划以及调控应对措施等方面进行了沟通,同时也简单了解了招商地产(000024. SZ/
人民币16.38,买入)近期对于行业的看法.调研情况摘要如下:
    1. 对政策的判断金地:短期内政策不太可能会放松,预计一年之内没有取消限购
的可能性.但北京的限购政策太严,其他地方政府不太可能效仿.北京之所以出台特别
严厉的政策, 主要还有出于调控人口的考虑,目前北京常住人口已接近2,000万,承载
极限面临挑战.换届在即,政府以求稳为主,无论房价大幅上涨还是大幅下跌都会带来
不稳定因素. 因此,政策将会随着成交量的上下而反复.若区域市场成交大幅下降,地
方政府可能会放松对相关政策的执行.
    万科:中央政府对房地产的严厉调控态度可能仍要持续2年到换届前.政府从去年
开始的调控政策,其效应很可能在今年才会逐渐显现. 去年虽然政府出台了限购限贷
政策,但市场上存量资金仍然十分庞大,市场可能也低估了中国的潜在刚性购买力.限
贷的效应已经在去年四季度开始显现,去年四季度住房按揭占销售额的比重明显下滑
.市场一方面在去年消化了部分存量资金,加之今年购房杠杆继续降低,万科认为今年
限购限贷的调控效应才会逐渐显现.万科认为,从全年看,2011年房价向下的概率大于
向上,但幅度有限.2. 近期销售及全年推盘节奏金地:最近销售情况不好,一二月没有
新盘推出也是主要原因之一. 接下来的一到两个月内仍是政策密集出台关口,金地制
定的原推盘计划往后延迟半个月至一个月.今年的集中推盘将从四月下旬开始,4,5,6
,9,10月是全年集中推盘点. 在推盘结构上,金地今年中高端产品比重比往年要高,上
半年会重点推刚需产品,下半段再加大中高端产品推盘量.
    万科: 一月份销售创新高,二月份销售与去年同期差不多,去化水平还略有上升.
但由于二月份春节适逢传统淡季, 从销售情况还无法看出政策是否有效,需观察四月
份市场推盘放量后的销售情况来做判断.万科11年全年新推盘量比去年增加30%,去年
新推盘量和销售量大体相当,从推盘节奏来看,除去2月外,各月开盘节奏较为均匀,其
中6-11月是万科的推盘高峰. 万科判断,9-11月这三个月的市场总推盘量将占到行业
全年推盘量的一半左右,万科的推盘高峰将先于行业而至.
    3. 定价策略金地: 公司将保持较为灵活的定价政策,已开盘的项目不会降价,新
开盘项目也不会高开.金地将新盘首月去化目标定为70%,各分公司及项目公司有较大
的开盘价格选择空间.
    万科:高地价虽不是导致高房价的原因,但它是支撑高房价的主要原因.但如果土
地价格下跌速度高于房价下跌速度, 万科则愿意降价甚至亏本卖房,因为在这种情况
下,万科相当于以更低的价格替换了存货. 新盘首月去化率最低目标为60%,各分公司
及项目公司可根据当地市场情况灵活制定开盘价格.
    4. 现金流判断万科:对于自己的现金储备很有信心,但对整个行业的现金流状况
判断要比市场的预期偏紧.万科担心预售账款监管趋严和扩大化会对公司现金流带来
一定压力,所有项目预售账款严格监管约会影响到万科存量资金的1/3.
    金地: 目前开发贷比较紧,但是没有停,最紧的是按揭贷,深圳去年11月份签订购
房合同至今仍有未放款的.货币政策从紧之路正走到中间,还没到头,全年来看至少还
有两次加息.
    招商地产: 开发贷收紧趋势明显,公司目前在办理的开发贷款已经在基础利率基
础上进行了适度上浮,部分中小开发商目前已经面临资金压力.
    5. 今年开工计划金地:去年新开工面积约400万方,但由于去年拿地较少,今年新
开工面积会出现负增长, 这种负增长是由于金地在生产经营中的节奏把握导致的,并
非大势判断有变.但今年的在建面积仍然会维持在一个较高的水平,约和去年688万方
在建面积相当.虽然政府持续出台调控政策,但公司并未对今年的开工计划做出调整.
主要也是由于现在土地购买合同中都约定了开工期限.
    万科: 去年新开工约1,000万方,今年新开工面积不会低于去年.今年新开工计划
并未调整,预计全国新开工面积会下降,但大开发商新开工面积基本不会减少,减少主
要是由于中小开发商退出或放慢开发步伐.
    6. 拿地策略金地:今年的拿地策略更多是根据公司的现金流状况,而非地价水平
.另外由于政府集中供地也是在下半年,因此金地上半年拿地的金额不会太多,下半年
拿地还需看上半年销售回款的情况.对于地价,在成交大幅下滑的情况下,三季度开始
可能会出现土地流拍的现象.
    万科:今年上半年不会在拿更多的土地,一月份已经获取了12个新项目.预计二季
度会看到土地成交下滑,四季度可能会出现大量土地流拍现象. 万科在08年错过兼并
机会吃了不少亏,如果今年市场情况非常恶劣,土地价格明显下降,万科会更多考虑在
一级市场直接拿地而非通过兼并同行来获取土地,因为漫长的并购谈判可能会使公司
错失良机.
    小结:
    从金地和万科两家公司的调研情况来看, 在经历了数年多轮调控及反复磨练后,
大开发商在调控政策应对上都显得更加成熟与理性.两家公司的共同观点在于: 1)对
于已开盘项目,两家公司均不倾向于降价促销,对新推项目可能会采取价格让步,按市
场情况决定价格;2)对于全年的市场走势,两家公司均表示不确定性很强,需要观察四
,五月份的销售情况;3)上半年会谨慎拿地,但原定的新开工计划上半年没有出现大的
调整,下半年将视旺季销售情况决定是否调整开工进度. 4)认为土地市场在三季度或
四季度可能出现大量流拍现象,大量流拍现象出现后,地方政策有望放松.

meng-h

嘉德置地开建万套廉价商品房 面向首次置业人群
陈文雅
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2011-03-02 08:01
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经济观察网 记者 陈文雅 近日，新加坡嘉德置地总裁廖文良在新加坡表示，计划在未来三到五年时间，于中国和越南建设1万—1.5万套廉价商品房，面向首次置业的刚需人群，以支持政府宏观调控的政策方向。

2010年10月，嘉德置地宣布将在中国、越南两大市场成立新业务单位“凯德惠居”，以投资中国和越南的廉价商品房市场，推出每月按揭还款额低于所在城市家庭月收入40%的廉价商品房。在中国，凯德惠居将主推90平方米左右的户型，并将采用标准化设计及住宅产业化的建筑技术，以节约时间和成本。

目前，凯德惠居已在中国和越南物色了两个廉价商品房项目，其中中国项目“新蓝海”位于湖北武汉市蔡甸区后官湖生态宜居新城，预计总建筑面积将超过20万平方米，拟建逾2000套廉价商品房。在当地民间传说中，后官湖是一个“姜子牙居住过的地方”。该项目位于武汉西南郊区，距离市区有一小时车程。

凯德惠居此举迎合了目前中国政府正在开展的宏观调控的主要方向。国务院总理温家宝在与网友在线交流时表示，“十二五”期间，中国要建设3600万套保障性住房，使得保障房占比达到20%，届时就能有效缓解住房压力，解决中低收入，特别是新毕业大学生的住房难问题。

嘉德置地的总部所在地新加坡是实行保障性住房制度的样板之一，大约有85%的新加坡国民居住在政府投资建设的保障性住房“组屋”中。这一制度也是中国保障性住房体系借鉴和参考的对象之一。

新加坡在建设“组屋”方面拥有丰富和完善的经验，而凯德惠居此番在武汉建设的“新蓝海”项目即拟借鉴新加坡“组屋”所广泛使用的住宅产业化技术。在新加坡，组屋并不是狭小低档房屋的代名词。它布局合理、美观大方、设计科学、功能齐全、底层全部架空，方便居民开展各种规模的休闲健身活动，从一居室到五居室直至公寓房，可自由选购；小区内绿树成荫，配套设施齐全，形成了相对集中的26个镇。

此外，嘉德置地还曾在香港与香港特区政府合作，成立领汇房地产基金，将香港保障性住房“公屋”和车库整体包装上市。在这一过程中，积累了保障性住房上市的经验。

廖文良表示，今后嘉德将在中国继续寻找类似的合适项目。

尽管由于一次性收益下滑的因素，嘉德置地2010年四季净利比2009年同期减少41%，且其两大主要市场新加坡和中国皆面临严厉的房地产宏观调控，但廖文良仍表示，对新加坡和中国市场的未来持乐观态度，并打算在这两大市场继续寻找新的拿地和收购机会，继续加大在两大市场的开发力度。

meng-h

：（ZT）万科确认王石已赴美游学 巨头结束王石时代作者：朱晓芸
来源：沈阳晚报


2月28日，某网站发布了一则对万科总裁郁亮的专访。其中有一段文字耐人寻味：“董事局主席王石，已宣布西行美国，问学哈佛大学。”记者发现，去年媒体针对王石远行有大篇幅报道，但春节后对王石的出行却未提及一个字，反而是万科两大副总裁辞职吸引了目光。
　　3月1日，记者经过调查后，发现了一个惊人巧合。北京时间1月29日凌晨2时，王石在其个人微博上写道：“香港飞波士顿，旧金山中转入关。”并配图声明，也就是说，北京时间1月28日，正是王石启程之日。而就在同一天晚间，万科正式向外界确认，公司执行副总裁徐洪舸、副总裁肖楠已递交辞呈，即将正式离职。
　　

万科总部确认王石远行


　　昨日，记者几经周折后，拨通了深圳万科总部的电话，一位媒体负责人用非常官方的语言向记者证实：“王石先生确实已经前往美国。很多媒体都在讨论万科是否进入了时代交替的关键时期，但事实上，王石先生并没有辞去董事局主席的职位，他还是万科董事局主席。”
　　这位人士使用的称呼非常有趣，是“先生”，而非“王董”、“王总”。而在此前，无论媒体还是万科公司内部，称呼王石，都会使用以上两个称呼。记者在与万科沈阳分公司负责人交流时，他们一般都习惯称王石为“他老人家”。更有趣的是，这位人士同时表示，目前万科公司的员工，也是通过王石的微博和博客来了解他的行踪。
　　这次郁亮高调亮相，这位人士表示也很正常：“去年郁总就在很多场合公开露面，接受采访。”从公司角度说，郁亮确实已经接过王石衣钵，成为万科发言人。但细心的读者都会注意到，2010年，关于万科的新闻，王石的出镜率仍然不低，甚至在很多读者心中，王石仍是万科的代言人。
　　

王石远行前微博赠言
　　

1月28日上午10时许，王石发送了一条微博，全文如下：“28年前，我只身来到深圳创业，并不清楚前途如何，因为梦想和尝试，才有了今天。我鼓励年轻人、创业者勇于开创尝试！"包括万科人吗？他们想离开万科做老板，你王石什么态度？"许多记者问。态度是一样的，经过万科的熏陶，万科人的创业是精彩的。即使离开了万科，精神上仍归属万科。”
　　这可视作王石针对两位高管辞职所作的一次官方表态，但时间恰恰就在他踏上西行的旅程之前，这个时间节点所阐述的内容，让人浮想联翩。尤其是“即使离开了万科，精神上仍归属万科”这句话，或许能表明一个创业者和管理者在“离开”公司时的心态。
　　我们来看看王石在出发前的心态。他是这样写的：
　　1月24日：“赴美前速成英语口语，表面平静如水，却酝酿着变化、巨大的变化……”
　　1月25日：“人的存在可以没有意义，但人可以在存在中自我造就，活得精彩。人需要不断发展自身、更新自身，而不应该被任何本质或性格所预设。过去20多年，创业、探险，正是一条努力摆脱预定、自我造就精彩的不确定轨迹。”


　　三年后王石能否回来？


　　王石远行多久？3年。万科总部对此的回应是，3年后他还会回来。但万科员工与读者们都会有疑问，一个高管，甚至是创业者，离开3年后，还会回来吗？
　　1月21日，王石曾写道：“联想某位万科第一任的财务总监，20年前离开万科留学英伦，考取注册会计师任职香港，创业大陆，为人低调热心公益。”自王石登陆美国后，王石的心态似乎正在顺着老同事，一步步往前走。王石巡游华盛顿、纽约，并在哈佛大学注册学生卡。当一位网友劝他：“王总，你还是享受人生吧！毕竟已上年岁，别太拼，轻松的心态去学。”王石如此回应：“什么才叫享受人生？做自己想做的事情。”这条回复的时间，是3月1日上午11时48分。
　　王石目前还会参与万科的日常管理吗？没有答案。其实也不需要，从王石的微博上，你就可以看到，王石目前的职业是学生、学者。


　　评论


　　万科结束“王石时代”！
　　13年前，王石向朱总理建言中国房地产市场，而如今与温总理网上对话的人换成了郁亮。经过数年的“去王石化”铺垫，王石于1月开始长达3年的“问学”，实际上正式宣告了万科“王石时代”的结束。
　　回首中国地产历史，众多中国公民是从万科开始，逐步咂摸出地产品牌的含义。而作为万科创始人、董事局主席的王石，为何要“离”万科而去呢？
　　这要从万科的股份结构说起，也许仍然有人不知道，王石并不是万科的最大股东。从1988年开始，万科进行股改，随后几经波折，先后有众多央企、风投进入万科。为了万科的发展与壮大，王石不得不从一个老板，变身为打工者。这也是为何胡润、福布斯等富豪榜公布名单时，作为国内最大的房地产企业老总，王石的身家却连潘石屹的一个零头都不及的原因。
　　万科由王石转向郁亮时代，由于王石的运筹帷幄，已经将他的离去带给公司的影响降到最低。但这里，我们又不得不产生一个新的疑问，万科接下来的战略，将前往何方？
　　王石对万科的发展十分冷静谨慎。他在接受一次采访时公开宣称：“2011年，我下了死命令，（万科）销售额不允许超过1400亿元。”他认为，万科应该把推动“规模速度型增长”向“质量效益型增长”转变作为一项工作重点，希望有质量地增长。而王石一旦出走，就意味着业界失去了一个理性大师，不要说其它企业是否会在严厉的调控政策环境下缩减任务，仅是万科自己能否控制得住规模扩张的欲望，都要被打上一个大大的问号。
　　一直以来，王石都是万科的代言人，正因为王石的理性、奋斗及其个人魅力，才有万科现在的基业。1月28日，在王石“出走问学”的同时，万科两位副总裁徐洪舸、肖楠同时辞职，绝非是一个巧合。万科结束王石时代，意味着万科从此的战略，将不再受王石的理念影响。那么，从现在开始的万科，还会是原来的那个万科吗？

a88030112

辛苦了，谢谢#*(#

meng-h

2011年2月份公司实现销售面积 54.9万平方米，销售金额60.8亿元，分别比2010年
同期增长 159.8%和 141.8%。2011 年 1~2 月份，公司累计实现销售面积 220.3 万平方米，
销售金额 261.8 亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露
的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
此外，2011年1月份销售简报披露以来公司新增加项目3个，情况如下：
1．杭州富阳高尔夫项目D地块。该项目位于杭州富阳东洲街道，项目净占地面积约 6.0
万平方米，容积率 1.0，计容积率建筑面积约 6.0 万平方米。万科拥有该项目 20%权益，需
支付地价款约0.8亿元。
2． 天津东疆港项目。该项目位于天津市滨海新区东疆港配套区。项目净占地面积约 25.5
万平方米，容积率1.5，计容积率建筑面积约38.3万平方米。万科拥有该项目 51%权益，需
支付地价款6.3亿元。
3．深圳龙岗区桔钓沙片区 G17301-0024宗地。该项目位于深圳市龙岗区南澳街道桔钓
沙片区。项目净占地面积约 4.2万平方米，容积率0.54，计容积率建筑面积约 2.2 万平方米。
万科拥有该项目100%权益，需支付地价款1.4亿元。

meng-h

为什么是南京？社保基金首涉保障房
陈哲
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2011-03-04 07:18
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经济观察报 记者 陈哲 经过近10个月的酝酿，社保基金终于为嗷嗷待哺的保障房体系打开了一扇门。

先拔头筹者是南京，作为最早开动保障房体系建设的城市之一，当地为始于2010年的大规模保障房计划，搭建了较为完备的运作模式，从“政治和市场”两个层面，契合上了这支庞大基金的需求。

2月28日，全国社保基金理事会副理事长王忠民在南京正式宣布，全国社保基金以信托方式为南京提供30亿元贷款，以支持当地的保障房项目建设。

不过，2011年全国建设1000万套保障房的庞大目标，无论对社保基金的参与程度，还是对其他社会资本融资渠道的拓展，仍是巨大考验。

社保资金首单落定

接近全国社保基金理事会人士透露，2010年5月份开始，全国社保基金理事会派专门小组赴南京等四个城市调研社保基金投资公租房和廉租房事宜。社保基金理事会还为此专门向地方上派驻了律师团，对各地保障房建设的投资收益作了极为严格的尽职调查。

“在得知社保基金要到地方调研的消息后，南京市住建委非常重视，对社保基金的投资风格、社会资金支持保障房建设的政策反复研究，做了很多详尽的方案。”南京市保障房建设发展公司总经理李进说。

“南京地处东部，财政实力在全国来说比较好，市政府有相当的资源整合能力，不仅无偿提供土地，还提供了相当的财政支持。但是目前的融资渠道，在庞大的保障房建设任务面前，还是显得远远不够，所以社保基金做地方调研的时候，我们如获至宝。”李进说。

由于资金的特殊性，社保基金理事会对风险控制非常严格，对收益的预期非常明确。理事会团队的调研和审核，持续了大半年的时间。“期间经历了多次的洽谈和沟通，不断完善程序。”李进回忆此事颇为感慨。

去年年底，全国社保基金理事会最终决定，以信托形式向南京市保障房公司发放30亿元、利率6.05%、期限为2年11个月的贷款。这笔信托由江苏省国际信托有限公司发行，民生银行提供连带责任担保。

其中利率的构成包括，社保利率5.45%（按季度浮动，这一利率水平略高于最新五年期存款利率）、信托费用率0.18%、担保费用率0.42%。当时贷款期限我们共同商定在3年之内主要是综合考虑了保障房项目的建设周期和资金回笼情况，“我们的考虑是时间太长会增加融资成本。”李进说。

人民银行南京分行一位人士告诉本报，目前由于各家商业银行受央行存款准备金率的调整，在有限的贷款额度里，都希望能够获得比之前更高的收益率，所以借款方很难从银行拿到贷款基准利率，而目前银行的1—3年期贷款基准利率为6.10%。

李进介绍，按照信托计划，30亿元的社保资金分两次进入南京市保障房建设发展公司在民生银行的账户中，首笔资金已在今年1月份划拨完毕，已有部分资金投向建设，另一笔资金将在3月底到位。

政治和市场的契合

为什么会首选南京？

王忠民说：“南京保障房项目规划建设构建了一种可持续发展的模式，社保资金选择南京是其支持保障房项目的最佳‘突破口’。”事实上，在目前政策背景下，社保资金具有在风险可控的前提下配置到保障房建设中的诉求。

前述接近全国社保基金人士说：“社保基金管着全国老百姓的保命钱，这就决定了其资金运用中最关键的原则是几近零风险的安全要求。而对收益的要求反而成为其次，毕竟收益越高、风险越大。”

“而作为肩负庞大体量保障房建设投入任务的地方政府，找到价格便宜的钱，是融资过程中最为看重的问题。地方能够提供最有效安全的保障房运行机制，才能打动社保资金。”

李进说，南京做出了一个闭合式的运营机制，让社保基金投资决策委员会能够明确地看到，我们的保障房项目能够取得预期的收益。

此前，包括南京市在内的很多城市，因为要提前制定动迁货币补偿标准，往往在保障房项目开工前，就定下保障房出售（出租）价格。然而，建设过程的几年间里，原材料价格等建设成本急剧提升，导致项目常常以亏损状态交付。一个例子是，某建设项目在2008年前后的一年多时间里，遭遇了钢材价格从3600元 /吨飙升至6000元/吨的尴尬。

2008年以来，南京市出台了一系列的保障房政策，明确了保障房建设项目“以成本定价、保本微利”，并提出了经适房价格最高不超过周边商品房价格60%，中低价商品房不超过周边80%的标准，将经适房的利润控制在3%以内。

此次社保基金投向的范畴，是南京市2010年开工的保障房四大片区，房源性质包括廉租房、公共租赁房、经济适用房、拆迁安置房、产权调换房、中低价商品房和少量的普通商品房。

李进介绍，社保基金使用方南京市保障房建设发展有限公司和担保方民生银行，将这些“打包定向投放南京市保障房资金”拆细，再具体决定建设资金的配置，每一笔资金的投放和使用，都需资金使用和担保方的审核，进一步提高社保资金的安全系数。

“这个创新成功的关键，在于双方在政治和市场两个方面，都找到了契合点。”前述接近社保基金人士评价。

嗷嗷待哺的地方样本

王忠民在2月26日的信托贷款签约仪式上表示，今后，全国社保基金还将选择合适的项目参与，投资规模不会小于南京保障房项目。但南京无疑是幸运儿。

2009年以前，南京市的保障房工作，由各个区自行组织运作，规模偏小，房源性质也以经适房为主、配以小规模的廉租房。

2009年年底，季建业履新南京市市长，随即着手打造全新的保障房体系。2010年2月8日，由原市房产局（现与建委整合为住建局）、市国土局、市交通集团、市城建集团共同出资10亿元，成立南京市保障性住房建设发展有限公司，作为当地的统一平台，整合保障房的规划、融资、建设、管理。

2010年，南京市无偿划拨出5.6平方公里的土地，用于保障房建设。四大片区的建设量达到1000万方基本与2002年至2009年八年间的总量相当。十二五计划中，还有两个1000万方的保障房建设计划。预计建成后能覆盖城市20%住户。

如此大的开发规模，所需的资金支撑亦令人咋舌。李进预测，3000万方的保障房建设所有的资金投入将达到1100亿左右，除去期间销售回笼资金，筹集的资金将在500亿—600亿元。

“保障住房公司并没有大包大揽，而是希望能够最大限度地动用起一切资源，把这个事做成。”李进说。在政府层面进行土地整理的同时，保障房集团联系国内知名的房地产企业，包括栖霞建设、万科、中海、绿城等多家上市房企都被招至保障房建设队伍中。“我们也需要这些知名房企在融资渠道上的资源。”

实际上，在极力争取社保基金和引入有实力的房地产开发单位提供资金支持的同时，当地还在银行的信托贷款上做了很多探索和尝试。

尽管南京保障房建设发展有限公司所涉及项目的体量巨大，由于有当地实力雄厚的城建集团、交通集团做融资担保，融资渠道相对顺畅。但其他的保障房建设单位仍然存在融资难问题。李进建议，像地方政府承担保障房项目这一政府责任一样，对金融机构支持保障房建设的投融资活动也应有类似的支持考核监督机制，包括提供资金支持总额与保障房建设资金需求总量适应、执行国家利率优惠政策以及对保障房项目建设四证的适当宽容等等。

但显而易见的是，地方政府的这一普遍诉求，无疑将遭遇金融机构对盈利需求的冲突。除了银贷难，其他金融机构亦有其作为市场主体的考虑。

事实上，去年南京引入社保基金前后，保障房建设体量同样庞大的上海，曾希望引进平安等大型保险公司做超过十年以上的债权计划。但由于双方在融资成本上难以达成一致，合作最终搁浅。