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万科总裁郁亮：突破1000亿元之后……
来源:中国经营报-中国经营网  时间： 2011-01-08 10:07   作者：李乐  字体：大  中  小
在中国企业界，郁亮和他的职业经理人团队，以执行力和效率见长，但让郁亮不得不思考的是1000亿元之后的万科，何以为继?

　　在这个混杂着道德、民生、政治、商业的“特殊行业”，万科作为一个开发商，多少有些另类。

　　万科另类的价值在于，他把自己的未来描绘成一个建造业企业，对于土地增值的利润，尽量避而不谈，而如是思路下，万科对于企业治理所倾注的心思，却更像一个标准的企业，而非房地产开发企业。

　　从对标美国帕尔迪(全美排名第一的地产公司)，到当下开始研究百年汇丰，万科对于企业内控的专注与精细，已经把自己区别于以“粗放管理著称”的房地产行业。

　　在中国企业界，郁亮和他的职业经理人团队，以执行力和效率见长，但让郁亮不得不思考的是1000亿元之后的万科，何以为继?

　　在郁亮轻松的谈话与职业经理人式的微笑背后，所思考的却是万科即将要面对的考验，郁亮清楚，2000亿元的时候，那才真正是万科一道坎，能否顺利迈过，或许权在当下，思索未来。

　　平台换代之考逼近

　　“我们知道，如果规模再这么增长下去，比如到2000亿元的时候，现在的管理平台肯定是驾驭不了这样的一个企业的。”

　　《中国经营报》：在2010年年初，你是否想到了万科的销售额会超过1000亿元?你认为你和你的团队是否在管理平台等方面做好了准备?

　　郁亮：坦率地说，在2009年年底规划分解2010年任务的时候，我们只知道万科的销售额可以实现一个稳定的增长，但是如此之快的突破1000亿元，我们当时并没有多想。至于你说的管理平台问题，我们已经开始考虑了一段时间，毕竟目前的万科管理平台是形成于百亿规模的阶段，未来万科的销售规模增长，一定要面对管理平台的换代与革新问题。我承认，这是我目前着重思考的一个问题。

　　《中国经营报》：你说到管理平台的换代问题，在历史上，构建管理平台的过程中，万科曾经多次对标诸如美国帕尔迪这样的同类企业。但是，现在的问题是，从销售规模上讲，万科已经远远超过了它所对标的企业。那么，百亿规模时构建的管理平台，在目前千亿的状态下，是否还能实施高效管理?

　　郁亮：如你所说，万科的规模增长速度超乎我们自己的预料，1000 亿元的目标，我们提前实现了。这就遇到了你所说的管理平台效率的问题，从现在看，目前管理平台还比较高效，但是我们也知道，如果规模再这么增长下去，比如到2000亿元的时候，现在的管理平台肯定是驾驭不了这样的一个企业的。

　　所以我们现在在重新选择对标的对象。的确，万科的历史上，曾经选择过帕尔迪这样的美国房地产企业进行对标，但是，现在万科无论从规模和增速上，都已经超过了这个对象。最近一段时间，我们主要在研究的是汇丰银行的管理平台和结构，我们希望能够知道，一个长寿企业的管理基因，一个长年保持业务规模增长的企业的管理基因。

　　《中国经营报》：你刚才提到了汇丰银行，那么，日后是否会随着销售规模的继续增长，而考虑调整目前万科整个的管理架构?这是否是管理平台革新的组成部分?

　　郁亮：从现在看，万科的管理架构还是合理的。我们是一个以垂直式为主的管理架构，层层汇报、审批，逐级分解任务，逐级对应考核，逐级把控风险。应该说，在1000亿元达标的过程中，这样的管理架构很大程度上提高了从决策到执行的效率，使万科的应变速度很快。

　　比如在销售端，集团在考核的过程中，发现某一个地方公司，销售速度过慢，而又不采取相应的促销措施，集团可以立刻要求它促销，保证现金周转速度。如果某一个地方公司看中一块土地，可以直接上报集团的战略投资部门，集团一旦决定，就可以调动资金，支持地方公司拿地，在这个过程中，垂直管理的效率是高效的，决策速度也是很快的。

　　但是，如果万科的销售额规模继续增长下去，开复工面积继续增加下去，仍然仅仅依靠维持垂直管理的体制，就不是十分现实了。我们恐怕也要考虑，矩阵式的、模块化的管理架构。从世界运营得比较好的超大规模企业来看，比如IBM等，采用的都是矩阵式的管理架构，在这个阶段，决策的科学性，恐怕要超过决策的速度与效率，成为一个超级大型企业管理架构中首要考虑的因素。当然，现在的万科，还没有到这样的阶段，但是我们需要考虑这样的问题，谋定而后动。
　　《中国经营报》：随着规模的不断增长，万科怎么解决、规划总部和地方公司之间的管理模式和结构?

　　郁亮：这也是我一直思考的问题。从现在的情况看，不存在问题。总部的职能主要是资金的调配、人员组织的管控和考核。比如，北京的地价相对贵，但又是万科要重点发展的区域，因此，需要把别的区域公司的资金，调配到北京，来实现发展，这是总部目前最重要的职能之一。

　　但是，如果万科的销售规模到了2000亿元，这个职能可能就要有所调整。到时候，可能就是一个轻总部的管理结构。因为到了2000亿元的销售额，如果按四大片区计算，每个片区公司，至少有500亿元的销售收入，这样，片区公司内的资金调配，就可以解决本区域内的拿地资金问题，在这样的情况下，轻总部的管理方式就可能更为高效。

　　职业经理人特质

　　“万科是一个职业经理人驱动的公司，这也决定了万科人力资源的很多特质，就是按照现代企业管理方法实施管理，执行决策，没有更多的个人好恶掺杂其中。”

　　《中国经营报》：你刚才谈了很多关于1000亿元之后对管理平台的考验，但实际上，平台是依靠人来实现的。对于万科而言，就是团队。万科的规模提升后，最直接面临的问题就是是否有足够素质的管理团队，能够高效准确地执行万科决策层所做出的决策?

　　郁亮：我曾经跟你讲过这样一句话，就是万科只培养残奥会冠军。客观而言，离开万科的职业经理人，他们在离开之后所获得的成就，可能都不如在万科的时候。但是，这并不是说，万科不重视团队，恰恰相反，万科最重视的就是团队。

　　你刚才提到，万科要管理的开复工面积、工程量、销售管理越来越多，而且，涉及的地域也越来越多，地域是有差异的，这怎么办?一个合理的布局架构是很重要的，这对团队的培养、使用与成长至关重要。

　　《中国经营报》：人力资源匹配的高效，任何一个规模快速增长的企业都知晓其重要性，但能够处理好的并不多，而且，成功的案例也多是制造业企业。作为地域差异大，产品非标准化特征明显的房地产行业，很少有真正成功地解决这一问题的先例，万科是如何解决这一问题的?

　　郁亮：万科这几年，逐步形成的是城市圈的拓展模式，所谓城市圈，就是从一个中心城市，向周边拓展。比如环渤海这个城市圈，北京是中心，天津、沈阳、香河、唐山都已经纳入进来。日后，秦皇岛等城市也会加入进来，而这种拓展模式实际上就是人的拓展模式，团队的拓展模式。

　　万科进入一个中心城市，稳定下来之后，会形成一个团队，这个团队就成为了日后向周边其他城市拓展的人员基础。在一个城市圈内，城市的地域市场差异相对较小，拓展之初团队人力资源的匹配效率和适应程度都能达到较好的效果，一些同类的经验和模式可以借鉴，一些产品的标准在相同的地区，也都不存在较大差异的问题，这样，就可以实现快速而高效地向周边的城市拓展。

　　更重要的是，通过这样的模式，万科不仅可以稳定团队，还可以提升团队。因为不断有新的业务区域出现，团队内的成员就不断地可以看到他在万科继续得到发展的空间，这种模式之下，就不会出现无事可做，或者做事差异太大而无法适应的问题，从而使万科的团队得以稳定。而规模上去之后，确保万科稳定持续发展的最大因素之一，就是人力资源，这也是我们重点完善当下城市圈布局管理的原因。

　　《中国经营报》：说起团队，一个2009年在香港上市公司的老板，曾经这样对他的员工进行训诫——“一个大学本科毕业生，毕业没几年，就拿到了30万元的年薪，这时，你们应该思考，究竟是你的能力与薪水匹配了，还是你选择了一个高薪行业?”——你怎么看待这个问题?

　　郁亮：我首先要说，这句话如果是职业经理人说的，那就是对的，如果是老板说的，那就是不对的。万科是一个职业经理人驱动的公司，这也决定了万科人力资源的很多特质，就是几乎所有管理层都是职业经理人，职业经理人就是按照现代企业管理方法实施管理，执行决策，没有更多的个人好恶掺杂其中，在万科，如果有人要讲这样的话，一定是职业经理人，这就是我们人力资源管理的特质。
　温和应对调控

　　“2010年的情况是万科一直保持着理性，没有争地王，没有大量的库存，在健康的情况下，自然也就不需要激烈的应对和反应。 ”

　　《中国经营报》：一个很微妙的情况是，万科的1000亿元是在历史上调控风暴最猛烈的一年实现的，我发现一个有意思的现象，每一次市场调整过后，万科的市场份额都会增大，这是为什么?

　　郁亮：你说的这一点，主要是基于万科有一个快速反应、快速调整、快速应对的决策机制。万科的日常经营，实际上是以速度和财务安全为原则，这个原则决定了万科靠的是规模，现在1000亿元销售额的突破就是一个例证。在这个原则下，我们对于过高的利润率是不追求的。我总说，万科应该是个农民，至少应该有个农民的心态，我们都靠土地过活，只不过农民种的是庄稼，我们在土地上建的是房子，这样，农民靠卖粮食获取收益，我们也就应该靠卖房子获取收益。

　　所以，我们少赚取或者不赚取土地增值的利润。这和很多开发企业是不同的，我们赚的就是卖房子、建房子的钱。所以，我们的市场定价相对符合市场的预期，这样就能提高我们的销售速度，资金周转快，上规模就是自然而然的事情，这样的情况之下，市场份额的扩大，也就不再意外了。

　　《中国经营报》：你刚才提到合理定价，我想起2008年的宏观调控，万科采用了很猛烈的降价举动，但同为调控，2010年万科的调整策略却是相对温和，这两者的区别，你作为万科的总裁，是如何理解的?

　　郁亮：我清楚你要问的问题是两次调控时的万科有什么不一样。这一点，我可以直言不讳，我承认，2008年万科无论是面对宏观调控，还是市场调整，都没有足够的应对经验，这实际上是两个层面的问题，一个是认识，一个是万科自己的情况，都有所不同。

　　第一个层面，2008年的那次市场调整，是中国房地产市场化以来最为激烈的一次市场调整，是开发商群体第一次面临长期累加的调控效果和国际金融海啸。对于后市的走势，万科心里也没谱，虽然知道需要调整，但是调整到怎样的幅度，调整的周期有多长，政府采用何种态度，对产业的影响如何，我们都没有直观的感受和经验，所以，我们按最坏的结果进行了准备，所以价格调整的幅度较大，我们甚至直接在财务安排上安排了计提跌价准备金的策略。

　　第二个层面，2008年万科自身确实也需要矫枉过正。我刚才说过，万科不想赚土地增值的利润，但是，2008年时，万科有些偏离这个轨道，拿了不少地王，和大部分开发商一样，大规模抢地，希望能够未来借势土地增值获取利润。所以，在市场调整时，万科手中也有不少的土地，库存也在增加，所以，你看到2008年万科会采取低于楼面成本价的情况卖房，就是为了矫枉过正，让万科回到建房子、卖房子挣钱的轨道上来。

　　而2010年的情况是万科一直保持着理性，没有争地王，没有大量的库存，在健康的情况下，自然也就不需要激烈的应对和反应。

　　《中国经营报》：这样的布局架构和团队很容易产生一种惯性，那么，你觉得在这样的一个惯性之下，万科的下一个1000亿元要到什么时候才能实现?

　　郁亮：我在这要强调，万科从来不做预测，万科是根据市场环境的变化，高效地调整自身的策略，适应环境，顺应市场。但是，我很有信心地告诉你，万科这样的一个团队架构、这样一个业务布局，我认为下一个1000亿元不是大问题。但是，我真的认为，到了2000亿元的时候，无论是人力资源还是整个万科而言，都将是一个坎。届时，万科又将面临很多新的问题。这正是我们现在做这些关于管理平台革新等一系列研究思考与准备的原因。

     旁白

　　“大而不倒”从来只是幻象

　　如果按照现在万科形成的发展惯性以及健全的企业发展模式，迈过2000亿元的门槛，或许并不需要郁亮或者王石的呕心沥血，然而，这样的“大而不倒”，或许在未来，将成为万科潜藏的危机所在。
　　大而不倒，是一柄双刃剑。当万科的房子不愁卖时，恐怕连王石也意识到，万科的设计理念和最初相比，已在不知不觉地发生变化。作为一个已经走上高速发展轨道的企业，利润导向的强调权重越来越大，尽管职业经理人驱动下的企业发展利润最大化并无错误。然而，这恰是悖论所在。万科之所以能成为今日的万科，在其高速发展的启动之初，消费者的服务导向是其区别于其他同类企业的核心特质所在。

　　在 2009年前的21年时间中，万科总计的房屋开发量在20万套上下，而现在的万科，一年的开发量就相当于这20年开发量总和的50%，按照这样的趋势，一年20万套的开发量是迟早的事情。如此巨大的开发量，需要规模更大的人员、团队来执行，这样的架构之下，利润诉求对于统一所有团队认识的难度，显然要低于万科起飞之初的消费者服务的需求导向。

　　微妙之处在于，如今的万科恐怕也不能否认，万科这个品牌在其销售过程中所起到的重大作用。这一点，就连王石本人亦不讳言。但是，这恰是未来隐藏的危机所在，即万科的品牌效用，相当大的程度上成就于其服务需求的导向之下，那时的万科，远未到“大而不倒”的阶段，一个应该令万科自己忌惮的问题是，如果在未来，服务需求的导向逐步被利润导向所取代，那么万科的品牌效用，将会得到怎样的结局?

　　一句话，已经1000亿元的万科，已经“大而不倒”的万科，最大的危机就是自己。

　　万科应该的警醒之处在于，一旦走上错误的轨道，消费者不会因为万科是全球最大的房屋建造商而购买万科的房子，投资者也不会因为万科的“大而不倒”，而认可万科的投资价值。而且，那场至今仍记忆犹新的金融海啸告诉我们，所谓大而不倒，只是一个华美的幻象而已。

　　居安思危机，盛世听危言。华为的老总任正非曾对自己的全体员工说，即便华为做到了今天的规模，走到了今日的地位，他和华为的管理团队仍然担心，“自己第二天就会死掉”，而与华为、万科同在深圳的腾讯，身为全球市值最大互联网企业掌门人的马化腾，也仍然时刻担心的是“死掉”的问题。

　　万科也在警醒，从王石到郁亮，在与《中国经营报》记者交流的过程中，都在表达着类似的担忧，郁亮甚至表示，万科应该做一个本分的农民。

　　王石则是用两个转变概括万科的警醒——一是从传统营销向技术科研转型;二是从建房卖房向服务型上转型。实际上，1000亿元之后的万科，所需要做的最重要的一件事，就是回到原点。

　　在这里，有这样一个故事。大众作为全球销量最大的汽车制造商之一，每逢年底，在全球所有的生产车间里，必然有一个仪式：生产线上显示着全年销售量的大型电子显示屏幕，在每一年的最后一天的最后一刻，无论拥有多么庞大和光辉的数字与业绩，都在这一刻重新归零。据说，那一刻，很多生产线上的工人以及团队的管理者，都会热泪盈眶。

　　他们知道，每一年，一切都要回到原点，重新起步，市场和消费者，从来不会相信过往——回到原点，大而不倒从来都是幻象。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):千亿之变

    ■东地产
    [变革综述]
    1千亿,这个数零能让人数到眼花的销售额,在2010年还没结束的时候,被万科突
破.
    万科最新公告显示,截至2010年12月1日,公司累计实现销售面积830.7万平方米
, 销售金额1000.6亿元.这意味着,万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地
产公司.这个数字,是一个让同行眼红,让外行震惊的数字,相当于美国四大住宅公司
高峰时的总和.
    仅仅在上海一座城市, 第四季度,万科推盘量即高达20万平方米,全年销售金额
预计将超过90亿,接近100亿元.包括虹桥板块的万科锦源和万科尚源,宝山美兰湖板
块琥珀系列产品, 浦东迪士尼板块的清林径项目以及浦东的第五园项目,主题各异,
主打市场也不一,万科正在试图延伸产品线,重视各种程度的改善性购房需求.
    2008年, 万科在金融危机以及宏观调控的双重作用下,业绩未能保持持续增长.
罕见的停滞令万科迅速调整, 总结经验教训进行自我变革:忘记土地的升值,积极合
理定价, 坚持做主流住宅,资金快速周转."2008年让万科知道回到原点的重要性,知
道打基础的重要性,知道了主流市场的重要性."万科集团总裁郁亮事后表示.
    两年之后,万科一马当先跨入千亿级,总结经验依然相当重要.千亿之上的征程,
万科将面临更大的挑战.政府导向的转变,宏观经济的走势,行业前进的方向,加上万
科自身产品, 运营体系在发展中的局限,无一不指向了"变革".如何以更加开放的心
态,开阔前瞻的眼光来面向变革调整期,将在很大程度上影响着这个目前全球第一大
房地产公司的进步.
    "万科的2000亿,可能会是在2014年."郁亮说.
    因为是"第一人",所以千亿房企在过河时该怎样安全地摸到石头,技巧只有万科
自己知道.万科要自己摸石头过河.前景预期无限好, 但是战略的抉择,未来的方向,
万科需要不断尝试和总结.
    [变论]
    "万科将面临最大的转型.如果不回归到以消费者为导向的设计诉求, 当万科达
到销售额3000亿元以后,就是万科房子被消费者抛弃的时刻."
    ——万科集团董事长王石
    "新政策的推出对市场产生明显影响, 市场就是一个清晰的游戏规则,每个企业
应该在这个变化面前做相应的调整适应的举动和改变, 因为规则的改变都带来一些
机会,谁适应了,谁就是在未来机会能够胜出,谁不适应谁就会被淘汰."
    ———万科集团总裁郁亮
    [变革背景]
    近日, 王石公开表示:"万科要是追求利润最大化,只会葬送自己,营收到3000亿
元的时候, 也是消费者抛弃你的时候.我们要回到原点——消费者诉求.这也是万科
遇到的最大危机."
    王石曾经不无得意地表示, 只需要六秒钟就能把万科的业务,行业地位,客户口
碑说得一清二楚:"中国城市住宅开发商, 上市蓝筹,物业服务好."而在十几年前,他
向人介绍万科, 十分钟也说不完.在王石看来,这反映了企业的主营业务和发展战略
是否清晰.
    郁亮曾以谨慎, 稳健描述万科的企业性格,刻画出了严守财务纪律,重视经营安
全的特点.然而, 作为一家业绩目标在千亿之上的行业大鳄,仅靠"简单规范,谨慎稳
健" 是远远不够的.万科的影响力,很大程度上是凭借它的前瞻意识以及在行业发展
中所扮演的先行者角色.而今,随着行业发展与进步,政府导向的转变,宏观经济的风
向等等,要想持续保有行业"一哥"的地位,万科唯有突破自我.
    [变革动机]
    1.为N个千亿准备平台升级.
    2.向制造业学习,转型.
    动机一平台升级
    在王石看来, 今天的万科还只是一个青年,更多的还是要着眼未来.公司总裁郁
亮也曾在多个场合将万科比作一个"块头虽然很大了, 但心智还需要磨炼和成熟"的
年轻人.
    当年, 房地产行业在中国属新兴行业,万科在中国没有可借鉴的对象,只能借鉴
研究美国最大房地产企业帕尔迪的组织管理模式.经过多年的快速发展,今日的万科
甚至已超越了当年的标杆对象.万科没有经历从小型企业到中型企业的过渡阶段,而
是很快地就成为了一个大型企业,这为万科的管理带来了莫大的挑战.
    如今,千亿房企的路,更没有企业走过,万科一切都得摸索.
    郁亮表示:"千亿之后,万科已经没有了可以全面学习的标杆,但是可学习的标杆
更多了, 我们可以全球范围内找优秀企业的某一些方面作为我们标杆学习."千亿之
后,万科要思考N个千亿的平台问题,管理层怎么搭建,员工怎么培训等等.郁亮认为,
支持万科成长到今天, 决定万科未来的,是人的因素,人才是支撑万科未来不断上升
台阶的最重要因素.
    动机二战略转型
    王石表示, 未来10年,万科面临着两个转型,一个是从传统的营销向技术科研转
型,二是从建房卖房向服务型转型.
    郁亮把两个转型说得更加简单易懂, 房地产业要向制造业学习.他表示,万科正
在向制造业转型, 制造业体现了我们技术进步,管理上的创新,也包括服务体制的完
善.
    2008年开始, 房地产行业过去的盈利模式迫切需要转型,依靠高负债周转,依赖
土地自然增值获利,依托通货膨胀预期提升销售额,这些办法已行不通.郁亮认为,房
地产业将变成一个利润平均化的行业,就像制造业一样,未来的盈利将不是那么容易
.
    此外,随着纯住宅用地可开发面积的日益稀有,进军商业地产领域成为万科势在
必行的战略之一.在坚持主要开发住宅产品的前提下, 将20%的开发量划为持有型商
业物业."万科现在不排斥做商业,但是万科做商业或者非住宅的部分,那是为了做好
住宅而做商业,而不是为了商业而做商业."郁亮解释道.
    [变革工程]
    一,2049万科馆,用故事讲述"尊重"
    2010年上海世博会,万科作为唯一进入世博园区的房地产商,将万科馆命名为"2
049", 2049年既可意味着一个人的未来,也可意味着一个城市,一个国家甚至整个地
球的未来.还可以象征通往未来的一段旅程,其中蕴含着无限可能.
    七座麦秸秆让全世界前来参观的老幼妇孺印象深刻.万科企业馆的主题是"尊重
的可能", 希望通过这一主题来传递万科对美好未来的祈愿.在这一组震撼人心的建
筑中,万科26年的道路,对未来的一种态,显露无遗.科技化建筑导出万科所处房地产
行业未来的发展方向——住宅产业化的探讨,摸索和实践.
    2049作为世博会中房地产企业独立建设的场馆, 展现了万科作为中国地产一哥
的泱泱风范,也成为万科企业史中的一座骄人里程碑.
    二,商业地产加速跑
    近日,万科以底价29.63亿元人民币竞投得深圳盐田沙头角中心区6幅地块,包括
4块商业服务业用地和两块地下空间, 总占地约13.73万平方米,总建筑面积约34.53
万平方米,并规划为10万平方米的写字楼,10万平方米的商务公寓,8万多平方米的商
业楼,5.5万平方米的酒店及1万平方米的艺术中心.
    中国的城市化已经发展到了一个新阶段,土地供应的结构在发生变化,一二线城
市纯住宅用地的供应已经越来越少了, 非住宅用地的比例却在持续增加,占到了30%
以上.去年年底, 郁亮明确表示,2010年万科将进军商业地产,万科除80%的开发项目
为住宅产品外, 其余20%将开发持有型商业物业.由此吹响了万科商业地产之路的号
角.
    一声令下, 万科2010年商业地块的投入据不完全统计已超过200亿元,布局区域
不仅有北沪深, 还包括西安,东莞等地,2010年万科对商业地产的投资密集度堪称史
无前例.
    万科在住宅开发领域无疑坐稳"一哥"地位,但在商业地产领域,显然是个"新手"
.
    郁亮预计, 在未来三年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套.按照目前万
科商业地产布局,所在的城市包括一线北沪深,二线杭州,天津,珠海,重庆等地,其中
上海商业地产面积就占据了万科集团商业面积的五分之一, 可见上海是万科商业地
产项目运作的重点站.
    而今年8月, 万科集团执行副总裁,上海区域第一负责人刘爱明曾在公开场合表
示,到目前为止,万科的商业地产土地储备已有300万平方米,其中上海约占60万平方
米.刘爱明称, 今年年底,除了其上海6万平方米的写字楼项目将上市外,万科还将在
全国开工15万平方米的地铁上盖商业物业.事实证明,万科在商业地产的动作远远超
越"小打小闹"程度,万科正在以令人咋舌的速度进入这一领域,并且尽力做到悄无声
息.
    三,倡导同业合作
    千亿销售业绩的背后,是万科以领军者的心态选择了合作开发模式,这不仅让参
与合作的其他地产商和投资方感到同分一杯羹的欣慰,更让万科能以整合资源,低成
本,分散风险,减少金融依赖的方式实现扩张.
    2010年万科75%的销售收入来自合作项目.万科现在更加强调社会资源的整合,
强调行业合作,"以做第一的心态去消灭其他企业,迟早也会被消灭掉."王石说.
    万科最新公告披露了近期新增的7个项目,分别位于深圳,广州,南京,北京,天津
和沈阳.有记者观察到, 这7个项目中,除了广州,南京和沈阳的项目外,其余4个项目
万科都只拥有49%—50%的权益,而今年在上海,万科与招商以17亿元高价联合拿下上
海广富林2-4号地块,两大开发商的联手,引人关注.这也从另一个方面证明了合作开
发已成为万科实现扩张的主要途径.
    王石表示,万科正通过项目合作缓解资本方面的需求.今年合作开发的项目占总
量的比例已超过40%, 预计后年的合作率将达到80-85%.他还称,随着调控深入,预计
明年将会有一些并购机会,万科将积极谋取,以扩大土地储备.
    四,上海产品全线"小清新"
    万科为未来的行业变化做好了技术储备,目前万科正在推动一项颠覆性的创新,
万科在数年前就提出了住宅产业化的战略.王石称,万科目前的住宅产业化率已达到
15%, 明年准备达到30%,到2014年可能全部实现产业化生产.王石坚信住宅产业化的
春天就要到来.
    在万科住宅产业化重镇上海, 今年,万科提出的口号是"让理想生活多一点",上
海万科项目全面进化.万科第五园,琥珀系,尚源,锦源,清林径五盘联动,以不同的设
计风格,相同的高端品质满足不同市场层次的需求.
    第五园位于浦东曹路商圈,是一个占地面积为10万方的大型纯别墅社区,共规划
有300席现代中式庭院别墅, 以中国古典文化韵脚与现代建筑结构的交融脱颖而出.
项目于一经面世, 立刻引来业界满堂喝彩.两次推盘均实现开盘即售罄.持续蝉联上
海别墅销售榜前列, 更是吸引近千组各地开发商前来参观.舆论普遍认为,万科第五
园,不仅仅是一个简单的地产项目,而是中式建筑,文化复兴的代表.体现着中国建筑
久违的自信与骄傲,展现了中国文化的博大与包容.
    而位于宝山美兰湖的琥珀系, 更是打造3G住宅顶级作品,稀缺的优质自然环境,
独具风韵的法式庄园洋房和英伦公寓,联排组合,为北上海优居家庭提供了多种产品
选择,从首次公开至今,一直是北上海最受关注的住宅项目之一.
    此外,今年继续推出的翡翠别墅,在千万量级产品上,一显万科功力.其他如尚源
,锦源,清林径众多全新项目的亮相,让万科的产品形象,服务升级都掀起新一轮的高
潮.
    [东地产四问]
    1. 万科的快速周转,使产品流水线式产出,万科是如何调整发展策略
    万科规模和资金的增长,靠的是快速周转策略和战略纵深策略,以快速开发为主
要的经营策略,通过提高周转率来提升净资产收益率,通过时间和空间来减少波动性
,郁亮也指出,合作开发是万科非常重要的策略.
    2. 万科今后的转型方向
    向制造业转型这是万科的未来发展方向.制造业体现在技术进步,管理上的创新
, 包括服务体系完善.综合制造业的长处,有几个点,第一,产品质量做得好;第二,性
价比在不断提高;第三,服务体系越来越好.郁亮指出,如果房地产行业能够跟制造业
学习,向制造业靠拢,房地产行业就会有巨大的前景,所以万科提倡跟制造业学起.
    3. 帕尔迪曾一直是万科的偶像.2010年万科却说要改向汇丰看齐, 最想学汇丰
什么
    汇丰银行是未来万科学习的目标之一.汇丰的内部管理驱动其成为优秀的银行.
房地产行业无论是国有还是民间资本占比大,未来融资能力和竞争力都是关键,因为
房地产企业自身的财富积累都不足以支持这个行业的发展, 而房地产行业的资金密
集型的特点越来越明显.
    4. 在上海,过去两年内,精装豪宅如星河湾,绿色科技如朗诗等新生代优秀地产
商层出不穷,万科有没有自己想突出的方面
    万科2010年对自己的产品有新的理解,首先,追求舒适生活与承担社会责任并举
.对于产品品质提出持续改进, 不遗余力,不追求表面及片面奢华.比如,万科绿色住
宅领域琥珀系在今年推出90平米,115平米3G公寓,就成为今年公寓产品亮点.并在全
年销售上得到客户一直认同;城花新园, 在万科经典生态环保基础上再次突破,成为
上海首批绿色3星住宅.其次, 对于改善性市场,万科浦东第五园项目,用现代风格演
绎骨子里的中国, 令市场持续惊艳,并蝉联别墅榜销售前列;翡翠别墅也塑造了沪上
城市独栋别墅标杆;2011年,上海万科更有一批新项目推出市场.其中,据设计业界人
士介绍, 位于浦东三林"五街坊"地块项目,万科诚邀数名国际建筑大师担当设计,将
以颠覆性产品,刷新上海市场对于千万级豪宅的印象.
    [变革应用性探索]
    万科视野
    也许很多人心中勾勒出对万科的第一印象:一家业务简单, 专业化强,目标明确
的公司.然而, 业务专一并不意味着经营一成不变,战略明确也并不意味着发展思路
单一.
    实则不然,万科是个榜样,万科之所以先进,首先是有一套正确的价值观.
    谈到万科的制胜之道,郁亮介绍道:
    首先,万科一直重视"首住首改"(即首套置业和首次改善型)需求,坚持做主流住
宅;
    其次, 万科强调资金的快速周转,快速开发,快速销售是万科经营策略最显著的
特征;
    另外, 万科对于旗下地方公司考察的一个重要指标不是毛利率,而是周转率.按
照万科内部的指导线,新推盘项目当月销售率达到60%才是比较理想的销售速度.
    万科最值得行业其他企业借鉴,学习之处在于其前瞻性视野.
    住宅产业化,绿色环保,合作开发等等,万科都走在同行的前列,当之无愧是行业
的"先行者".
    王石近日表示, 对于住建部公布的建1000万套廉租房+公租房指标,万科将积极
介入,预计2011年开工超过200万平方米.但即使是廉租房,万科依然要有自己的标准
:1,精装;2,产业化;3,万科物业管理.
    此外, 王石估计三年后万科将具备出击海外市场的实力,届时会考虑俄罗斯,印
度,巴西,南非等市场.
    王石的视野很广,万科的视野理应更广更深.
    [变革启示]
    英国 & 万科:帝国朝阳
    自从蒸汽机出现把人类带入现代文明,英国就一直是全球经济强国中的翘楚.直
至今日,英国仍旧雄踞全球第四大贸易国.
    但如果你认为一个老牌发达资本主义国家其对应的标签还有暮气沉沉, 因循守
旧, 那就走入了偏见误区.挟全球最强经济体之气势,英国现在已是全球创新设计领
域内的领先国家,世界上最知名的设计学府.创意产业使英国从世界制造工厂转型为
世界创意中心,伦敦也由此成为世界的设计中心.
    还记得世博会中的英国馆——蒲公英吗千万颗种子被藏入6万根发光的亚克力
管中,扎成一束像蒲公英毛球一般的建筑,奇幻,大胆.种子代表着生命的力量与未来
的希望.同在世博园建有展馆的万科, 则以七座麦秸秆搭建的建筑,展示万科对于地
球,对于人类未来命运的思考.
    一切与万科何其相似.
    在上世纪90年代涉足房地产开发之时,万科与中国房地产业同时腾飞.十余年过
去了, 万科仍旧站在中国地产一哥队列,在企业规模以及产品研发能力上,综合表现
强劲.刚刚跨入销售额千亿元门槛的万科, 并没有在豪门之内高枕无忧,王石在中国
企业领袖年会中公开声称:尽管销售额过千亿, 但万科将面临最大的转型.虽然经过
了26年万科的建筑从规划,品牌,影响力,设计理念上都有所提高,但万科在设计诉求
上大大地退步了, 从以消费者为导向变为以利润规模为导向.他认为,如果不回归以
消费者为导向的设计诉求,当万科达到销售额3000亿元以后,就是万科房子被消费者
抛弃的时刻.
    并非危言耸听, 身处高处之人,对冷暖变化尤其敏感.英国近期政坛红人米利班
德利在就职演说中也曾高呼"工党必须变革",在阴沉而保守的伦敦天空下,变革却是
无处不在的力量.
    另外值得一提的,是万科刚刚竖立的新企业偶像:汇丰银行,其母公司总部,也恰
在英国伦敦.
    走过的路越长,越明白直线之外将有无数意外的曲折,保持一颗时刻应对变化的
雄心,必须的.
    [专家述评]
    如果王石不把客户利益, 股东利益放最前面,把个人利益放到最前面,他不会关
心这些事情.因为王石总在想钱以外的事情, 钱前面的事情,导致万科在每次调控中
都走在了市场的前面.
    ——万通集团董事长冯仑
    万科打破了房地产公司增长靠股权融资的潜规则. 它的快速增长得益于公司快
速开发的高周转策略, 一,二,三线城市均衡投资的区域布局策略和以精装修和小户
型为主的产品策略.在调控的影响下, 地产行业将从完全竞争逐渐演进到寡头竞争,
万科必将是最大的受益者.
    ——国泰君安报告
    万科转变商业模式的真正原因, 是考虑如何具备持续的低成本融资和低成本拿
地的能力,而万科商业模式受制于两个因素,一是成本较合理的土地储备,二是融资.
可以判断的是,拿地并非万科强项.所幸,万科具备比较完备强大的融资能力,使其商
业模式能高效运行.
    ——长江证劵分析师苏雪晶
    [效果评估]
    "4月宏观调控之前,万科在全国房地产市场所占的份额为3.9%,而截至调控后的
11月, 万科的市场份额已经迅速提高到5.7%."郁亮不无骄傲地表示,比起千亿业绩,
显然他更看重这个数据.
    地产行业急剧革新的时代, 要持续保持"领跑者"的姿态,显然并非易事,而在万
科近几年交出的答卷里, 明显可以看到战略清晰,方向明确的前进步伐.万科以成绩
证明了自己的实力和努力, 用产品和理念征服了市场和大众,践行着作为行业"领跑
者"应有的自我进步与表率作用.
    [数据解读]
    王石在最近的一场论坛上表示, 万科以往20年的复合增长率都在35%以上.预计
未来4年, 按20%复合增长率推算,到2014年万科的营业收入恰好超过2000亿元,如果
按25%计算就是2400亿元.而在未来10年, 即延长到2020年,假定复合增长率从25%降
到10%,万科的销售额将超3000亿元.
    毋庸置疑,这样的销售额不仅将进一步夯实万科行业销售冠军的地位,更是万科
在用实际数据向市场证明, 不论市场条件如何,万科总有其制胜之道,以保有行业领
跑者地位.
    [东地产手记]
    王石转身
    万科突破千亿销售大关之后,创始人王石决定淡出决策层,游学国外.
    走过许多许多的路,爬过许多许多的山,看过不同地方的云.王石这一生,值了.
    对于万科,王石居功至伟.他的敏感与宏观,帮万科渡过了太多的难关,让万科走
上了以产业化住宅为目标, 绿色环保,可持续发展为基础的道路,令万科一直以行业
先行者的姿态领航.
    王石之后, 郁亮的态度与大计变得愈发令人关注.郁亮谈到:"上千亿之后,你要
怎样定位经营模式公司越大,受行业波动的影响越大."
    时代在前进,行业在发展,人到中年的万科,照见镜子中自己庞大的身躯,却痛苦
地意识到:魁梧虽好,但也需要变革.
    为此,万科走上了一条和大多数房地产公司不一样的道路.有两样东西万科从不
领跑:一是土地储备,只排第十名左右;还有一样是利润总额,这是因为万科的发展模
式和别人不同.
    从2000年起,王石就已有意退居幕后.10年过去了,这架庞大的战车仍隆隆向前,
而王石又多征服了许多座高山.事业, 游历与学问,一个都没落下.已年届60的王石,
言谈间似乎也不可避免地流露出对于老去的无奈与思考,选择游学,或许是时候整理
自己的人生了.
    王石的身影渐渐远去, 南方的媒体以"一个时代也随之远去"这样高规格的文字
礼赞其功绩.而对于万科, 还有2千亿元,3千亿元的高山,需要一步步去征服.会有那
么一天吗如同摩根士丹利总部的长廊内,从创始人到历任高管的油画挂满一路.万科
的长廊会不会有那么长

meng-h

龙湖销售超333亿
贾华杰
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2011-01-10 12:29
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经济观察网 记者 贾华杰 1月7日，龙湖地产有限公司（960.HK）宣布，2010年全年，龙湖集团累计合同销售面积245.4万平米，同比增长30%左右，销售金额333.2亿元，同比增长81%，超过248亿元年度目标近35%。

其中西部区域签约134.4亿元，环渤海区域签约118.1亿元，长三角区域签约80.7亿元。

龙湖地产还宣布，12月份单月实现合同销售金额55.9亿元，单月销售金额创年内新高，这主要是龙湖“12月份，受常州、重庆新项目开盘和年末集中签约的影响。其中龙湖常州第二个项目，成交金额8.7亿元”。

龙湖地产指出，2010年，龙湖环渤海、长三角和西部三大百亿圈均衡发展的全国化销售格局基本形成，其中，北京龙湖全年合同销售金额达100.2亿元，名列当地市场第二；重庆龙湖认购金额突破90亿元，连续第5年当地市场第一；成都龙湖全年实现合同销售金额45.1 亿元，进入当地市场前三。

此外，长三角2010年龙湖新进入的无锡、常州以19亿元、20亿元的签约金额均进入区域市场的前三名。

龙湖集团执行董事秦力洪表示：“集团超额三成完成全年销售目标，主要得益于今年新进入5个城市的业绩表现均超出预期。”

meng-h

王石：登山让人学会思考生命
作者: 翟敬勇
时间: [ 2011-01-10 23:59 ]

2011年01月10日11:26腾讯财经[微博]我要评论(0)
字号：T|T
腾讯财经讯 1月10日，万科董事长王石新书《灵魂的台阶》召开发布会，腾讯财经全程直播。在发布会上王石提到，登山让活着的人学会思考应该怎么走、学会珍惜生命。

王石称，进山之后能不能活着回来就是一件不清楚的事，在不清楚的时候的时候人会考虑你死了怎么办，但是你还要面对，作为一个探险者必须要坦然的面对死亡。

以下为其讲话文字：

曲向东：各位朋友欢迎大家来到中信出版 (微博) 社举办的王石先生新书《灵魂的台阶》首发式，非常高兴能够主持今天的首发式。开始之前先介绍一下参与首发式以及首发式论坛的嘉宾，首先是《灵魂的台阶》作者、著名企业家，但是我现在感觉越来越像人文学者的王石先生。好象王石先生一听我说像人文学者有点紧张，不过我在前天用一天时间把这本书看完了，我是觉得中间有一大段的章节，从有一章叫《徘徊的灵魂》开始，我觉得一般的人写不出这么精彩的文字。而且王石的书我这几年一直在跟随阅读，我感受特别深，无论从认识、见地、文笔、表达方式上，每本书是一个台阶。第二位嘉宾是中信出版社总编辑潘岳 女士。第三位嘉宾也是一位传奇人物，现在还是我的同行，但是他的经历使我感觉到作为一个电视人我们可以突破的地方还非常多，他就是著名的电视制作人，也是我们今天看到的纪录影片《希夏邦马》制片人，最重要的是在中国唯一一个登上珠峰顶上的电视制片人洪海，这次新书当中大家会看到有关于洪海的很多很精彩的文字。

首先看一个短片，来了解一下王石先生的这本新书《灵魂的台阶》。

这本书即将揭晓，我们有请这本书的作者王石先生跟我们讲述一下这本书的创作心得。

王石：谢谢各位读者这么热情。刚才放的短片把我要说的话很简单的概括了，简单来说这本书是如何面对死亡的，是谈死亡的。因为死亡谁都得面对，是迟早的。但是一般来讲身体健康，还不是垂垂很老的时候，想的都是很未来的事情，所以又觉得和自己没关系。

但是进山之后就不是这样，也可能一个礼拜，有可能一个月，也可能两个月，登珠峰进山到出山要60天时间，你能不能活着回来不清楚，在不清楚的时候晚上睡不着觉头很疼的时候会考虑你死了怎么办，不是说你不要死，如果不要死你第二天离开就行了，那么死了怎么办，你的家人和你的同事、你的朋友，你和这个世界，你将永远永别了，你必须得去考虑。当然你考虑的时候会非常恐惧，但是你还要面对，这时候你就知道要登山，作为一个探险者必须要坦然的面对死亡。

这次登希夏邦马对我很大的一个震撼，这张照片上是我们搭的纪念碑，上面有五个在2002年登希夏邦马遇难的北大山鹰社的五位学子，他们有五个名牌，上面都有他们的出生年月，只有其中一个是1979年出生的，其他四位全是80后。搭好了之后我给它牌照，这五块牌子上面是用亚光打的图片，因为是亚光在不锈钢的名牌上，照片很难显示出来，所以照了一遍又一遍，当然有人在照我，就是我们整个登山的记录者洪海，我在照名牌，洪海在照我。我照了其中一张打开看的时候愣了一下，因为显示的是我的影像。因为我是对着拍的，是我的头像。

这些学子年纪最大的是1979年的，我想按照年龄来讲，按照规律来讲，应该其中一份名牌是我的，而不是他们的。但是他们已经偿命在这里，而我还活着。如果他们是我，他们对着我这块名牌，他们会怎么想？甚至我突然想到，不仅仅是坦然的面对死亡，而是如何更珍惜的活着。因为我们在想到死亡的问题时候我们在活着，他们已经是遇难了，他们登山不能再往前走了，我们活着的人应该怎么走。所以更多的是珍惜生命的思考。


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meng-h

武汉万科5.8亿拍得一宗城中村地块
http://news.dichan.sina.com.cn新浪房产2011/1/11 14:52:25
提要：2011年武汉市首次土地拍卖活动于今日(1月11日) 在武汉市土地交易中心举行。据了解，本次出让的是2010年第17-2号和第19号挂牌公告地块。地块共有26宗，总净用地面积128.56公顷，约合 1928.3亩，可建建筑面积318.4万平方米。与去年最后一次挂牌交易会相比，出让地块数量持平，但地块规模要小得多，出让面积比上次挂牌约少 1300亩。由于此次出让地块数量众多，拍卖地块分为两批，分别在上午10点整和下午3点整揭牌。

　　2011年武汉市首次土地拍卖活动于今日(1月11日)在武汉市土地交易中心举行。据了解，本次出让的是2010年第17-2号和第19号挂牌公告地块。地块共有26宗，总净用地面积 128.56公顷，约合1928.3亩，可建建筑面积318.4万平方米。与去年最后一次挂牌交易会相比，出让地块数量持平，但地块规模要小得多，出让面积比上次挂牌约少1300亩。由于此次出让地块数量众多，拍卖地块分为两批，分别在上午10点整和下午3点整揭牌。

　　上半场拍卖结束共出让土地12宗，成交37.7亿。

　　武汉万科在此次土拍中，以5.8亿拿下P(2010)210号城中村地块，项目用地位于洪山区长江村，东临40米宽的夹套河路，北临15米宽的规划道路，南临30米宽的规划道路，西至40米宽的武金堤路。用地四面临路，形状规整，规模较大，具备优越的前期开发条件。净用地面积138500平米，为居住用地。

　　另外王家墩CBD版块在沉寂多年之后再有土地上市，两宗地块P(2010)204与P(2010)205号位于常青路与后襄河北路交汇处，武汉市博物馆以南。经过多轮竞拍，P(2010)204号地块有武汉西北湖地产以4.6亿竞得，楼面地价8778元/平米，成为武汉单价新地王。

meng-h

直击王石：1000亿曾是不可能目标 今年不超1400亿
http://news.dichan.sina.com.cn新浪房产2011/1/12 22:08:48
提要：万科保持最保守估计的10%增长率，十年成3000亿房企是可望可及的事。较早前，王石也曾经提出的2014年万科销售额将增长至2000亿。但他在今天的演讲中透露，已经下了军令状，今年的万科，销售额增长率“不许”超过40%。

【万科广州在售楼盘一览】

　　新浪房产(微博)讯 （文/张佩薇）破千亿、拐点论、万科08年生死关、宏观调控、低碳先行者……王石(微博 博客)在千禾公益论坛上作 “我的公益理想” 演讲时破天荒主动开腔，细谈万科销售额破千亿以来的心路历程，阐述万科正在展开的房地产新理念。【延伸阅读：万科2010年销售1081.6亿】

　　“第一次听到我们的目标是30年破千亿，我说‘荒谬，怎么可能。’”

　　在刚过去的2010年，万科在“史上最严厉”调控政策下，用不够一年的时间，提前4年实现销售总额达1000亿，成为了中国第一艘驶进千亿的房地产航母。同时，保利地产和绿地集团分别以660亿元和650亿元位居第二、第三位。销售前三甲的房企一年吸金2336亿元。

　　这个千亿梦，是2004年万科团队做第三个十年畅想的时候提出的。最终，这个本该在2014年实现的远景目标，提前了整整49个月实行。

　　提起这次完胜，王石还是不无得意：“年初预定的目标是850亿，后来达到千亿，第二三名房企600亿出头，与我们相差了近400亿元。”

　　但是当这个目标当年提出时，王石自己也觉得“不可能”。“千亿这个目标不是我自己说出来的，当年，万科年销售额仅90多亿。这都是我的团队和财务总监提出的。我的财务总监一直都是非常稳健的人，当时我的第一个反应是‘荒谬，怎么可能？！’事实摆在这里确实可以做到。”

　　“2011年，我下了死命令，销售额不允许超过1400亿元。”

　　王石说，万科保持最保守估计的10%增长率，2020年成为3000亿房企是可望可及的事。较早前，他也曾经提出的2014年万科销售额将增长至 2000亿。但是他却随即透露已经下了军令状，2011年的万科，销售额不超过1400亿元。也就是说，本年万科的销售额增长率“不许”超过40%。

　　“万科过千亿，提醒我的不是快，而是要持续。”从王石言谈间都可听出，千亿没有撑大万科的胃口，攻城略地也非王石本意。房企从来都是希望销售额涨得越快越好，王石如此唱反调是来自于他对千亿万科诞生后的反思。

　　“不要总担心被人超过，要是这样就完了，我们要借机会整理万科，我们一直在学习日本企业公司，希望万科可以成为类似日本战后的松下和丰田，产生出特有的质量文化。”

　　“重质不重量。”他重申谈到要回到原点——消费者诉求。

　　“万科是一家技术公司。我要我们的产品对人们来讲如IPAD和IPHONE一样。”

　　王石认为，中国的经济领跑地位，在10~20年内是不可撼动的，但是如果搞不好就可能重蹈日本当年泡沫破裂的痛苦调整期。这样的大背景下，要是追求利润最大化，只会葬送自己。

　　“我相信，泡沫是一定会破裂的，但年轻人始终要结婚要生生孩子要买房，那个时候来万科，我要我们的产品对人们来讲和IPAD，IPHONE一样。不同的只是，我们的产品不像IPAD、IPHONE一样，买一个就扔一个。”

　　在演讲的时候王石不断列举例子，世博会上的万科馆、万科在东莞的建筑研究中心，准备在北京兴建的五万平方米绿色主题公园，小区垃圾分类争当低碳先行角色……力图让所有听众都同意：万科不是一家房地产公司，万科是一家技术公司，尽往住宅科技、技术和质量投资源，为破灭泡沫那一刻的到来做准备。

　　王石在演讲中谈到，地王频出，住宅产业化是万科锁定的新核心竞争力，“万科把未来绿色建筑看成是竞争力。”

　　据资料显示，发展住宅产业化的成本每平方米造价要比传统方式高出350元，按照一年五百万平方米的开发量计算，万科将会增加十几个亿的开销，但是王石认定住宅产业化肯定是未来的趋势。

　　为此，万科在东莞建立建筑研究中心，王石把在里面的设备：仿生设计设备实验塔，风力发电机，仿生集装箱、保湿窗等设备称为“好玩的东西”。“我们不是研究的基础人员，但我们负责推广研究，如果我们不这样转型的话，根本不可能持续发展。”

　　“今年新开发的产品中，垃圾分类已经成为了一个标准设计。”

　　今年，万科目标要按照到2020年中国对国际上碳减排强度40-45%的目标。如果房地产行业都做到万科的标准，在碳减排强度的贡献度将是12.6%。

　　王石介绍，今年新开发的产品中，垃圾分类都是一个标准设计，现在全国分类水平最高的是广州的三个小区，达到60%，而北京才达到50%。“我们不理政府做得好不好，即使我们分类的垃圾最后他们还是并回去，我们还是要分类，至少有一部分我们自己解决好了，卖废纸废品的钱，我们用来帮助有心脏病的儿童，厨余垃圾我们用来当能源。”

　　广州万科金色家园就是垃圾分类率达到60%的其中一个榜样，广州万科总经理张海表示主要原因是对小区的保姆有效培训和激励 ，而垃圾分类回收产生的效益，用以资助两个失学儿童，整个小区的业主也由此充满了荣誉感。

　　建筑垃圾产出的多少很大程度上归结于房子是毛胚还是精装修，王石介绍到，一套毛胚房，产生的建筑垃圾大约是两吨，而广州的房子多是精装修，建筑垃圾大大减少。所以，万科走在行业之先，提出环保精装概念。

　　“废弃矿坑，我就把公园建在那。”

　　除此以外，万科正准备在北京建设绿色主题公园，现在仍在选址当中。“不确定在北京，北京平均房价都去到4万了，要是商业地块做公园，政府心疼，我也盖不起。“大家能不能给我一个主意究竟在哪里盖？”王石打趣，但他随后表示，作为国际展示平台，北京还是比其他地方要“给力”。后来，王石找着了一种看上去难啃的地块——废弃矿坑。“我的公园就建在这里。”他解释将参照英国、苏黎世和东京的三大植物园来打造这一个新地标，万科五万平方米的大温室，届时将进行对垃圾的循环利用，焚烧垃圾作燃料，十分环保。

　　第一期的公园即将建设1.5万平方米的热带雨林，王石解释到，中国非常少热带雨林，我们就从稀有的开始介绍起，告诉人们要珍惜。

　　“八”卦王石精彩语录

　　1、谈猜想：“这三十年我没有想到，未来的三十年我不能确定。”

　　2、谈民生：“微博上不是浮云就是神马，99%都在骂，骂政府骂王石，如果被骂后别人解恨，我也算是做了慈善。”“面对拆迁户，开发商要对得起自己的良心。”

　　3、谈改革：“改革千变万化，国进民退和国退民进，我一直觉得是波浪式的发展，即使民进，也得民有经验，要不只是俄罗斯模式，简单的财产转移，这样更糟糕。”

　　4、谈拐点论：“因为拐点论，我被地方政府和其他开发商恨死。”

　　5、谈十元捐款门：“发帖不谨慎导致万科险些灭顶，那时候我想着，如果有员工因为这个失望而走，那我就先走。”

　　6、谈公益：“公益成了这几年很热的话题，有人担心这只是一个时髦话题，而我的看法是——谈，总比不谈好。”

　　7、谈环保：“我从来不喝瓶装水，因为产生生活垃圾太多。”

　　8、谈建筑：“作为建筑师，一是看环境、二是看业主要求、三是看约束条件，越不可能，就越要成为创意点。”

meng-h

万科总裁郁亮： 规模领跑价值不大
2011年01月14日 10:29第一财经日报【大 中 小】 【打印】 共有评论0条

2010年以破千亿元销售额而一路领跑的万科（000002.SH），并没有因为规模上的领先而沾沾自喜，总裁郁亮前日（12日）在上海坦言，规模领先价值不大，关键在于行业前瞻性上的领跑。

根据万科1月4日晚间的公告，2010年公司实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%。万科从而成为全国首个年销售额破千亿元的开发商。

郁亮认为，万科在行业内真正领先的不是规模，而是产业化和绿色住宅。“万科这么大规模，不用机器盖房子，能有那么多工人盖房子吗？而产业化可以解决万科的建造瓶颈。”他说。

为此，郁亮首次公开把万科定位于制造业，而且在内部号召大家向制造业学习。不仅要学习中国制造业的性价比，而且要学习制造业在品牌宣传、推广和客户服务方面的经验。郁亮认为，中国制造业很成熟，但房地产行业很难培养出真正的品牌价值，因为中国的房子大多冲着投资和涨价买的，售后服务更谈不上。“如果万科定位于制造业，空间就很大，将来甚至有机会去农村盖房子。万科能学到中国制造业一半的水平，就天下无敌了。”

关于商业地产，郁亮说，万科本身不想做商业地产，是为了做好住宅而去做商业地产，和其他公司因看好而做商业地产不一样。因为，目前土地出让中一般均有20%~40%是非住宅用地，因此如果不会做商业地产，连住宅都做不好。

金融工具等条件的不具备是万科看淡商业地产的主因。“我现在看不到商业地产丰富的盈利前景。万科尽管规模很大，但我们的资本金只有香港新鸿基的零头。如果花很多钱做商业地产，可能会把自己压死，而且目前也没有什么金融工具可以做这个。”郁亮还笑称，“我和王石主席在这方面没有分歧。”

破千亿是纪录，亦是挑战。而对规模庞大和高速增长下的万科来说，管理方面和创新方面的挑战首当其冲。郁亮称，“万科内部的风气是鼓励去前线打仗，但正因为打仗反而要控制各区域公司跑马圈地的想法，控制好节奏”。万科目前已进入了45个城市，但仅占中国城市总量的7%。工业化、城市化和城市改造被万科视为未来成长的重要机会。

至于预算管理，郁亮坦言：“现在楼市变化很快，春天和夏天政策都不一样，因此开发商需要极端的灵活，随时应对各种可能出现的变化。”也正基于这样一种认识，万科不制订年度计划。

另据悉，万科今年将专门推出一个新产品“活跃长者”住宅，主打55～75岁人群，并已在北京落地。

郁亮说：“公司越大越危险”，为此，万科在内部强调的是“诚实、低调和忧患意识”。这种思想也体现在万科近几年的发展上，譬如不拿地王，郁亮认为是 “万科太大，拿地王会有影响，没必要。他还说，“别人卖房或许要赚尽最后一分钱，但万科只要能赚到七、八分就够了，该卖房子就卖，不会说再等两个月再卖房子。”

稳定和谐的社会被郁亮视为万科乃至整个房地产发展的根基。为此，万科鼓励在不亏本的前提下积极参与保障房建设。目前，在南京已经有100多万平方经济适用房在建设，宁波、北京等地也有。他甚至认为，“只要对这个根基有作用的，万科都该支持，哪怕万科利润受到影响。”

meng-h

销售与负债

并非所有人都看好恒大此次融资，事实上，恒大此次融资在境外资本市场受到追捧的主要原因是更多的境外投资者愿意赌人民币升值，而非恒大本身的吸引力。

在恒大公布发行票据之后，标准普尔随即对该票据评级为BB-级，低于他们对恒大企业的评级。标普在评级报告中称：恒大地产对依靠发债进行扩张的过激偏好削弱了其债务对资本比率。如果这一比率持续大幅高于2010年的水平以及利润率未能改善，公司评级将面临压力。

与之同时，另一全球评级机构穆迪则将恒大优先票据评级定为B2，评级展望为负面，并称：“负面的评级展望反映了未来12-18个月恒大地产的业务和财务风险将有所上升。”

事实上，恒大方面对2011年的销售目标并非激进，其仅对外界表示，2011年恒大全年销售目标为700亿元，这距此前外界对恒大将成为万科之后第二个跨入千亿销售企业行列的预期相去甚远。穆迪提及的恒大业务风险及财务风险如果用恒大对外界公布的销售目标显然无法显现。

恒大此次融资着手于债务结构的转变，其中并未提及削减债务，但2010年下半年以来恒大负债却在不断增加。

恒大在1月10日公布的相关负债显示，截至2010年12月28日，恒大借贷总额为309.7亿元，较2009年中期业绩增长57亿元。其中境内商业银行贷款222.2亿元，此外还有恒大于2010年发行的13亿美元票据。

据恒大公告，截至2010年12月31日，恒大还有193亿元的土地款未付，其中预期2011年需要支付的土地款项为103亿元。由此，恒大2011年账面总负债已然达到502亿元，总负债较2010年中期增长84亿元。

观察恒大自2009年以来发布的报表可以发现，恒大一直希望达到账面负债与其销售额基本持平。2010年年终，其账面负债接近去年全年504亿元的合约销售额。

但如果恒大此次发行票据融资超过120亿元，其负债将能超过620亿元，鉴于票据融资金额将在半年左右时间内完全到账，那么至恒大2010年业绩发布时，其总负债额将超过2010年的销售额。

本报致电恒大询问2011年销售目标是否过于保守时，恒大方面不置可否，仅表示，这是恒大经过评估后定下的销售目标。

有接近恒大的相关人士对本报表示，恒大内部的销售目标与对外公布的销售目标有大约20%的差距，实际上恒大希望能够在2010年冲击千亿销售。

9600万土储

恒大账面负债也许并非评级机构对其票据不甚乐观的主要原因，标普在其评级报告中称恒大现金充裕，而据恒大在1月10日发布的公告中称，截至去年12月28日，恒大现金余额为188亿元。

真正可能为恒大带来财务风险的是其庞大的土地储备，1月10日，恒大发布公告称其土地储备已经达到惊人的9600万平方米，这意味着，恒大全年业绩发布时，恒大将有庞大的存货计入其负债。此为标普强调恒大扩张风险的原因。

与万科等国内企业对资金周转率以及土地储备配置有严格要求不同，恒大似乎并不在乎其财务指标与规模之间的联系，并依据财务指标给定的模型拟定发展规模。一个简单的事实是，恒大在2010年新增土地储备达到5110万平方米，而此前，截至2009年期末，恒大的土地储备不过5400万平方米，这意味着恒大土储规模在2010年翻了整整一倍。

与万科对稳定的资金周转率异常敏感不同，恒大是在根据财务状况调整自身资金周转状况，其往往通过降价促销等调整营销的方式来实现财务平衡。

2010年，恒大多次对其价格进行调整，月销售均价波动极大。2010年恒大全年合同销售均价6394元/平方米，但12月销售均价达8349元 /平方米，去年2月，恒大销售均价也曾达7273元/平方米，随后，恒大宣布全国降价，至去年7月，恒大销售均价逐步调整至5900元/平方米，此后，销售均价逐步回升。

虽然在每月销售区域有所不同可能导致销售均价有所波动，但更多数据显示，恒大的销售定价是逐月调整的。

恒大总裁夏海均曾表示，恒大每两周制定一次销售计划，并根据计划决定项目售价，与万科这样的企业通常是区域公司决定项目定价不同。恒大内部人士曾对本报表示，恒大所属各个项目的定价权集中在恒大总部，这意味着恒大往往根据自身财务状况决定项目定价和销售策略，可以说带着一种浓厚的“计划经济”色彩。

灵活的定价方式与恒大必须保持巨大的开工规模与销售率有关。1月10日，恒大公告显示，截至2010年12月30日，恒大在全国有76个项目在建，同时在建面积达到5580万平方米。

不断扩充的土储意味着日益庞大的在建规模，庞大的在建规模决定了恒大的资金需求，恒大在经营过程中必须严密计算资金周转速率，最终的结果是不断将利润投入到更多的土储当中。

此前恒大管理层一再对外界表示，要控制公司土储及在建规模，将其维持在一个固定水平上，但显然不断增加的土地储备正在将这些表述改写，时至今日，谁也不知道恒大要将其土储规模与在建规模维持在怎样的水平线上。

进入2011年，恒大扩充土储的计划似乎仍未停止，年初，恒大以6.17亿元的价格在安徽芜湖拿下17.12万平方米土地，新一轮的土地储备战已经打响。

销售与负债

并非所有人都看好恒大此次融资，事实上，恒大此次融资在境外资本市场受到追捧的主要原因是更多的境外投资者愿意赌人民币升值，而非恒大本身的吸引力。

在恒大公布发行票据之后，标准普尔随即对该票据评级为BB-级，低于他们对恒大企业的评级。标普在评级报告中称：恒大地产对依靠发债进行扩张的过激偏好削弱了其债务对资本比率。如果这一比率持续大幅高于2010年的水平以及利润率未能改善，公司评级将面临压力。

与之同时，另一全球评级机构穆迪则将恒大优先票据评级定为B2，评级展望为负面，并称：“负面的评级展望反映了未来12-18个月恒大地产的业务和财务风险将有所上升。”

事实上，恒大方面对2011年的销售目标并非激进，其仅对外界表示，2011年恒大全年销售目标为700亿元，这距此前外界对恒大将成为万科之后第二个跨入千亿销售企业行列的预期相去甚远。穆迪提及的恒大业务风险及财务风险如果用恒大对外界公布的销售目标显然无法显现。

恒大此次融资着手于债务结构的转变，其中并未提及削减债务，但2010年下半年以来恒大负债却在不断增加。

恒大在1月10日公布的相关负债显示，截至2010年12月28日，恒大借贷总额为309.7亿元，较2009年中期业绩增长57亿元。其中境内商业银行贷款222.2亿元，此外还有恒大于2010年发行的13亿美元票据。

据恒大公告，截至2010年12月31日，恒大还有193亿元的土地款未付，其中预期2011年需要支付的土地款项为103亿元。由此，恒大2011年账面总负债已然达到502亿元，总负债较2010年中期增长84亿元。

观察恒大自2009年以来发布的报表可以发现，恒大一直希望达到账面负债与其销售额基本持平。2010年年终，其账面负债接近去年全年504亿元的合约销售额。

但如果恒大此次发行票据融资超过120亿元，其负债将能超过620亿元，鉴于票据融资金额将在半年左右时间内完全到账，那么至恒大2010年业绩发布时，其总负债额将超过2010年的销售额。

本报致电恒大询问2011年销售目标是否过于保守时，恒大方面不置可否，仅表示，这是恒大经过评估后定下的销售目标。

有接近恒大的相关人士对本报表示，恒大内部的销售目标与对外公布的销售目标有大约20%的差距，实际上恒大希望能够在2010年冲击千亿销售。

9600万土储

恒大账面负债也许并非评级机构对其票据不甚乐观的主要原因，标普在其评级报告中称恒大现金充裕，而据恒大在1月10日发布的公告中称，截至去年12月28日，恒大现金余额为188亿元。

真正可能为恒大带来财务风险的是其庞大的土地储备，1月10日，恒大发布公告称其土地储备已经达到惊人的9600万平方米，这意味着，恒大全年业绩发布时，恒大将有庞大的存货计入其负债。此为标普强调恒大扩张风险的原因。

与万科等国内企业对资金周转率以及土地储备配置有严格要求不同，恒大似乎并不在乎其财务指标与规模之间的联系，并依据财务指标给定的模型拟定发展规模。一个简单的事实是，恒大在2010年新增土地储备达到5110万平方米，而此前，截至2009年期末，恒大的土地储备不过5400万平方米，这意味着恒大土储规模在2010年翻了整整一倍。

与万科对稳定的资金周转率异常敏感不同，恒大是在根据财务状况调整自身资金周转状况，其往往通过降价促销等调整营销的方式来实现财务平衡。

2010年，恒大多次对其价格进行调整，月销售均价波动极大。2010年恒大全年合同销售均价6394元/平方米，但12月销售均价达8349元 /平方米，去年2月，恒大销售均价也曾达7273元/平方米，随后，恒大宣布全国降价，至去年7月，恒大销售均价逐步调整至5900元/平方米，此后，销售均价逐步回升。

虽然在每月销售区域有所不同可能导致销售均价有所波动，但更多数据显示，恒大的销售定价是逐月调整的。

恒大总裁夏海均曾表示，恒大每两周制定一次销售计划，并根据计划决定项目售价，与万科这样的企业通常是区域公司决定项目定价不同。恒大内部人士曾对本报表示，恒大所属各个项目的定价权集中在恒大总部，这意味着恒大往往根据自身财务状况决定项目定价和销售策略，可以说带着一种浓厚的“计划经济”色彩。

灵活的定价方式与恒大必须保持巨大的开工规模与销售率有关。1月10日，恒大公告显示，截至2010年12月30日，恒大在全国有76个项目在建，同时在建面积达到5580万平方米。

不断扩充的土储意味着日益庞大的在建规模，庞大的在建规模决定了恒大的资金需求，恒大在经营过程中必须严密计算资金周转速率，最终的结果是不断将利润投入到更多的土储当中。

此前恒大管理层一再对外界表示，要控制公司土储及在建规模，将其维持在一个固定水平上，但显然不断增加的土地储备正在将这些表述改写，时至今日，谁也不知道恒大要将其土储规模与在建规模维持在怎样的水平线上。

进入2011年，恒大扩充土储的计划似乎仍未停止，年初，恒大以6.17亿元的价格在安徽芜湖拿下17.12万平方米土地，新一轮的土地储备战已经打响。

meng-h

人民币债香港受宠 内房股打开融资新通道(1)
周亚霖
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2011-01-14 08:24
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经济观察报 记者 周亚霖 继香港地产商瑞安房地产（0272.HK）在香港发行“人民币计价美元结算”债券之后，“内房股”中骏置业控股有限公司（1966.HK）在国际资本市场也发行了此类债券。随后是恒大的天量人民币债融资。瑞安和中骏发行顺利，充分展现了人民币升值概念给投资机构带来的诱惑。

一方面是在宏观调控之下，希望获得扩张的内地开发商，一方面是希望坐享人民币升值利益的众多机构，双方都在寻求最恰当的利率，以及利益的契合点。瑞安和中骏的成功、恒大的信心满满也让内地的开发商看到了一个新的融资通道。

追捧人民币债

1月7日，中骏置业在国际资本市场上成功发售20亿元五年期“人民币计价美元结算”的合成债券。

整个发行流程颇为顺利。1月4日，中骏置业在香港联交所发布了拟发行优先票据的公告，随即公司管理层于1月5日和6日分别在香港和新加坡进行了路演。就在亚洲路演之时，债券获得达8倍的超额认购，于是公司管理层临时取消了伦敦和纽约的路演行程，提前于1月7日定价确定了以利率下限10.5%的票息率，并将发行额度从2亿美元提高至20亿元人民币。

中骏置业常务副总裁李维告诉记者，来自私人银行高端客户的订单超过三分之一，来自欧美的机构客户的订单达20%。

“公司虽然取消了去欧美路演，却在新加坡和香港路演期间接到了很多欧美债券基金和对冲基金的电话。每天深夜一两点都是在和他们沟通。除了德银、汇丰两家联席安排行的私人银行以外，还有瑞银、渣打、高盛、摩根、星展的私人银行。而香港、新加坡知名债券基金和对冲基金也下了许多大单。”但中骏方面始终不愿意透露这些对冲基金和债权基金的名字。

此次发债的成功，一方面表明资本市场对中骏公司本身有兴趣，另一方面则表明资本市场对中骏置业此次发售的人民币合成债券这一新型债券品种很感兴趣。

抓住时机

中骏置业去年2月在香港上市，去年9月中旬开始谋划发债。当时的方案有美元计价和人民币计价的两种发债，而在当下选择人民币方式，显然是考虑人民币升值的大背景。

中骏9月谋划，10月份做报表。因为原预定去欧美路演，美国对报表的天数有要求，约需11月才准备齐所有材料。

12月是圣诞节假期，外国机构者忙着回本国度假，不适应发债。

“12月19日，人民币连涨10天，我们感觉时机快到了。”李维回忆起发债抢窗口的过程。当月，中骏置业进行了预路演，并邀请部分意向投资人进行了反向路演。展示了公司经营管理理念，并在与投资人的沟通中确定了发行人民币合成债的方案。圣诞节和新年假期一过，中骏开始正式路演。

今年，还没有开发商到境外发债，也意味着投行的选择并不多，债券品种之间的竞争也少，时机不错。另外，“我们这个时间发，也等于给了后来者一个人民币债的利率样本。”李维表示。

而在近一年，从国开行和麦当劳到香港发行人民币债以来，人民币债一直是市场的热点话题。
赌人民币升值

人民币债和以往内房股发行的美元计价的债券不同，本息归还皆为人民币。购买债券方届时可以享受到人民币和美元利率变动的收益。基于市场对人民币升值的预期强烈，所以机构对此类债券有特别偏好。农业银行战略管理部总经理胡新智1月10日对本报记者表示，他认为今年人民币对美元升值幅度会在4%-6%。

对于开发商而言，“对于我们最重要的就是锁定了财务成本”，李维接受专访时表示，“双方都找到自己的利益诉求。”

在港投行人士告诉记者，现在投资机构比较喜欢人民币债。譬如Pantheon Pacific、Morgan  aeest Management、Aetos  Capital等。之所以会有公司出现用人民币作为计价单位，是因为现在很多投资者预期未来人民币升值潜力较大，到时结算就可以兑换出更多美元。对企业来说，在发债的时候利息相对美元计价债券较低，那么企业未来需要支付的利息成本也会固定。而以前美元计价的债券则是发债方享受到了人民币升值的好处。

与投行人士分析形成相互印证的事实是，中骏发债的当天，华南城发行的美元计价债券是14%。而去年恒大发行的美元债券利率是13%。恒大在1月11日也进行了路演，他们发行的债券利率会高于内地的银行基准利率，但会远低于去年的13%的水平。

投行人士还表示，房地产公司发行的人民币债和先前一些大型央企发行的人民币债相比，优点就是利率相对较高，因此有的追求高收益的就会比较喜欢此类债券。

招商银行（香港）投行部董事总经理温天纳也认为，市场对人民币债的反应比较好，也是因为人民币升值因素。

利率优惠

对于地产商和投资机构，都是各取所需。

两位地产商向记者表示，现在房地产公司的人民币债利率和其他央企和政府信用的人民币债利率比较是有点高，但在行业里看，实际上很划算。

一位南方的开发商讲了两个原因，首先开发贷的利率很高，现在都是开发贷的利率是基准利率上浮5%—30%。现在银行三至五年的基准利率是 6.22%、五年以上基准利率是6.40%，可能还会加息。而各地对开发贷控制都非常严格。之前部委也多次下文，严禁将开发贷用于买地。开发贷的另一个特点就是按照工程进度发放贷款。不能全部资金一次性到位。而当房子卖了20%左右，银行就开始陆续收钱回去。

而一位靠近恒大的人士则告诉记者，恒大之所以觉得发债更划算，就是和开发贷做了比较，开发贷的时间名义上是3年，但所有的贷款都到开发商手中也就有半年时间。

和现在的信托利率相比，这个利率也显得着实划算。记者查阅了最近的一次信托公告，一个去年12月20日开始发行的成立规模7200万的信托，长白山 5号—希望宜城?香舍集合资金信托计划（一期），预期年收益率是10.2%至11%，加上给信托公司的管理费等等，那开发商融资成本接近了年利率15%。而且信托限定资金投向，不能拿去买地的。而发债拿来的钱却是可以买地的。

“这是开发商融资的一个好办法”。业内人士指出。

meng-h

上海住宅价值8.4万亿 楼市泡沫程度或远超日本
来源:中国经营网  时间： 2011-01-14 11:08   作者：安邦咨询  字体：大  中  小
根据第一太平戴维斯的数据，2010年第三季度末，上海住宅价值合计为8.4万亿元。这样上海去年住宅市值与GDP之比为5.12倍。

　　2009年上海GDP为14901亿元，假设去年增长10%，将达到16391亿元。根据第一太平戴维斯的数据，2010年第三季度末，上海住宅价值合计为8.4万亿元。这样上海去年住宅市值与GDP之比为5.12倍。

　　《中国证券报》曾报道，统计显示，目前中国农村住宅总市值为15.98万亿元，城市住宅总市值为75.98万亿元，全国住宅总价值约为91.48万亿元，相当于当时中国GDP(31.4万亿元)约3倍。谢国忠曾表示，一般看房地产的泡沫有几种指标，其中之一就是房地产的价值跟GDP的比例，在美国历史上平均是1倍，美国次贷推动美国房价泡沫膨胀的最高点是1.7倍。日本在房地产泡沫破灭之前，最高约为4倍，差不多也是1.5倍左右。

　　当然，中国与美国、日本的国情千差万别，中国的房改就是美国与日本没有过的，日本与美国的房地产泡沫破灭时的城市化率也远远高于中国目前的水平。但上海住宅价值相当于当地GDP的5倍，仍然无法找到充足的合理的解释，结论只能是上海楼市泡沫明显。当然，有泡沫并不代表马上就会破灭，继续膨胀的可能性虽然小，但仍然存在，并且楼市破灭的方式也难以预测。

meng-h

保障房分配　深圳式样本调查
来源:中国经营报-中国经营网  时间： 2011-01-15 10:08   作者：龙飞  字体：大  中  小
在国内收入水平无法准确统计的背景下，深圳凭什么保证保障房分配公平公正?

　　编者按/　1000万套的保障房建设任务，应该是2011年房地产调控的最大亮点。因为它不仅可以成为商品房市场最重要的调节器，更因为它直接关系民生问题。本报记者对深圳和重庆经济适用房案件的调查显示，目前保障房制度仍有待完善。保障房如何实现住房保障，或许是目前最急需关注的。

　　2011年房地产市场的重点就是保障房，无论是今年1000万套的建设任务，还是政府为市民制定的“居者有其屋”目标，无不预示着保障房在未来五年里将再度回到人们的生活中。然而保障房建好了，要怎样才能落到真正需要“政府补贴”的人群手中?新年伊始，深圳就为我们演示了一个不太成功的案例。

　　近十倍回报的保障房

　　“如果通过房管局的审核，可能就会分到这里的房子。”王欣鑫指着一个大型小区说着，这是位于深圳福田区香蜜湖的侨香村，北靠北环大道，正对地铁站，配套有室外游泳池与幼儿园。小区由22栋高楼构成，从现场看，每栋住宅楼顶都设置了太阳能集热板，据资料显示，这个小区的太阳能热水系统是全世界最先进的，除此之外还配备了世界最大的中央水处理系统。

　　无论从哪个角度讲，这个小区都不逊色于商品房。但与片区内单价超3万元，总价动辄千万元的商品房相比，这个售价在 3000~4000元/平方米的保障性小区可谓奇货可居。“只有5年的限售期，只要过了5年就有着翻几番的回报。”王欣鑫语气中略显不甘。早在去年年初，他也提交了购买保障性住房的申请，但在复审阶段被刷了下来。“就因为我们是工薪阶层，所有收入都体现在两份工资里，非常吃亏。”他告诉《中国经营报》记者，许多比他收入高得多的申请者，名字依然高挂在终审名单上。

　　深圳管理层也明白，保障房是巨大的蛋糕。去年年初，为了让保障房分配更显公平，其制定了极为繁琐的审核制度。申请者需要经过初审、复审、终审三个阶段。前两个阶段由街道与区房管部门实施，最后终审由深圳住建局亲自主抓。

　　而且最后终审采取的是联合终审，即联合民政部门，并在市公安、规划、国土、人力资源和社会保障、地税以及金融办、信息办、人民银行等相关职能部门的协助下，对申请家庭户籍、车辆、住房、保险、个税、存贷款、证券、残疾等级及优抚对象等情况进行审查核实，此即“九查九核”。

　　无论是“三审”还是“九查”，深圳保障房分配审核之严前所未见，而且所有审核与查证过程住建局均在网上公示。对比国内各大城市的保障房分配办法，深圳设定的制度几乎是最为严格与公开。

　　然而结果如何呢?“查得越细，漏洞越大。”1月7日，深圳盐田区一位主管保障房审核的官员向记者抱怨道。

　　终审依旧漏洞百出

　　1月7日，深圳住建局向深圳市民发回书面回复，表示将纠正工作中存在的问题，并严查其中的问题申请。

　　事情要从半个月前讲起。2010年最后一天，深圳住建局公布了第一份终审名单。但这份经过重重审核的终审名单却卷起了轩然大波，市民以及媒体为申请人找出了无数的漏洞，包括年收入不过才两三千元，却开着十几二十万元的车;甚至还有不少申请人的居住地址是深圳公认的“豪宅”区。1月4日，住建局再在上述名单上附加上申请人的证券、保险等财产情况，并对50多个申请人“终审结论”一栏由“同意”改为“待定”。但修正后的终审名单依旧遭到市民网友的众多质疑，例如从复审到终审被查出资产不一致;部分申请者收入过低，甚至是“零资产”、“负资产”等等。

　　对于阵阵“炮轰”，深圳住建局书面回复承认，抢在2010年12月31日公布数据“确实考虑欠周到”，住建局副局长以及新闻发言人胡建文表示，终审工作非常繁琐，基本到2010年12月30日才完成大部分数据的汇总计算。抢在第二天公布的初衷是“抓紧在年内尽快落实住房保障政策”。
　胡建文表示，在网友和媒体的监督和帮助下，住建局已经发现了一批隐瞒资产的申请者，20多名申请者被查出已有房产或自有用地，且证据比较充分，住建局已启动调查处罚程序，若的确为“弄虚作假”，将根据法律驳回其申请，并进行处罚。

　　对于出现的诸多漏洞，胡建文解析道，保障房的申请资料涉及证券、车辆、财产、计生等诸多方面，并非一个政府部门能够提供，而街道办与社区也并未设专人对这些情况进行调查，皆是兼职工作。深圳市住宅售房管理服务中心七八个人要处理8000多份申请材料，“审核工作极其复杂，工作量巨大，工作的机制体制还很不完善。”

　　街道与社区为什么没有对申请人进行详细调查?“我们区只有两个人负责全区的保障房申请受理，你叫我怎么调查。”上述盐田区的官员告诉记者，保障房的审查涉及申请人财产的方方面面，深圳全市55个街道，600多个社区，但每个社区真正负责这些工作的往往只有1个人，而且不少还是兼职工作。“我只能把申请人提交的资料一一汇总上交。”深圳园东社区的一位刘姓工作人员向记者表示，他只是一个传达员的角色，“而且这些申请人的户口虽然在这里，但很多已不在附近居住，根本无从查起。”他表示。

　　正因为前两级审核无法顺畅实施，最后压力只能在终审阶段。据胡建文透露，在汇总审核各财产资料上也是问题诸多，虽然住建局已在2011年1月4日下午将申请家庭目前已有的资产情况予以了公示，但这些数据仍然未包括异地结算证券、理财数据和车辆价值。前者需要等待异地证券公司提供的数据，后者需要专业人员评估处理。

　　保障房分配机制落后

　　深圳市住房研究会秘书长陈蔼贫表示，香港专职处理公共房屋的房屋署就有8000名工作人员，但深圳全市加上兼职人员也不超过1000人，审核人员能力有限直接制约了保障房分配的公平性。“但我们与香港没法比啊，房屋署每年是有收入的，我们每增加一个工作人员就增加一份财政负担。”上述盐田区的官员表示。

　　房委会是香港公屋的法定机构，而房屋署是其执行机关，香港市民如果想要申请公屋，需要向房屋署提供申请表以及各项财产资料，房屋署在收到所有资料后一个月内确定，申请人是否有资格申请公共房屋。如果申请人符合资格，房屋署将给予市民一个登记号码，市民凭借此号码排队轮候公屋。

　　经过几十年的运作，香港房屋署已经相当庞大而且高效。在2011年房委会预算案中，为公屋提供服务的工作人员薪酬支出已经高达23亿港元，这令公屋租住出现高达 22亿港元的巨额赤字。但是房屋署同时运用旗下商业楼宇以及出售居屋(类似内地经济适用房)补贴，总体上2011年反而会有4.6亿港元的盈余。

　　为保障房审核人员支付23亿元的薪酬，这在国内还不可能出现，深圳包括全国各大城市，现有的审核机构依旧依托于社区、街道以及房屋管理部门两大系统，两者的收入均源于财政支出。

　　所以，“内地要向香港学习，要有一个类似于香港房委会的专职部门跟进。”香港中原地产主席施永青认为，香港公共房屋计划的巨大成功，与香港政府的长期积极投入、公屋管理部门高效务实的专业运营和管理密不可分。

　　另一方面，香港对于申请人提供虚假资料的惩罚也是相当严重。香港将其列入刑事罪，最高可罚5万港元以及监禁6个月。而反观《深圳市保障性住房条例》规定，只是出于三万元以下罚款，并且三年内禁止申请保障房。

　　正是因为获益巨大以及惩罚措施不力，直接导致了前赴后继的作假。

　　信用机制是癌症

　　但是否建立了一个高效的专职部门，同时加大惩罚措施，国内的保障房分配就能如香港般高效运作?

　　“你看看这次终审名单上有多少深圳城中村村民，就知道保障房是否公平。”王欣鑫表示。由于历史原因，深圳这个城市中存在大量城中村，深圳市房地产研究中心发布的最新报告称，“老深圳”人均住房高达388平方米，这些人通常依靠出租房产获利。但是这些小产权房通常难以查实、而出租收入又大多依赖于业主自觉申报。于是没有房产、没有固定收入的城中村村民顺理成章申请保障房。有深圳媒体曾经总结，复审名单中有超过600户的深圳原住民。
　　与小产权房同样无法查实的，还包括申请者在深圳以外的房产。“深圳本来就是一个移民城市，许多在深圳有户口的人在老家都是房产，”但现在房产情况全国并未联网。王欣鑫觉得如果剔除了这部分人员，他本该顺利申请到保障性住房。

　　房产问题只是诸多财产审核的一小环节，其他还包括存款、证券等资料，深圳规定申请保障房的家庭总资产不得超过32万元。其实这与香港申请公屋所需资料大同小异。记者在香港房屋署下载的资料显示，申请人需要申报的资产包括土地、房产、车辆及银行活定期存折等内容。

　　但这些内容在国内核实就相当困难，就如胡建文所言，在审核申请人拥有的深圳以外的证券以及理财产品时，需要异地的证券公司提供数据，审核部门不能主动查验，当中不免挂一漏百。而通过银行等机构审查申请人存款，的确可以查实申请人国内的资金，但其在国外的资金就无法查实。

　　所有这一切，都直指国内的信用制度。保障房属于政府补贴无能力购房的家庭，但补贴的前提是要确认哪些家庭无能力购房。在国内收入水平无法准确统计的背景下，深圳凭什么保证保障房分配公平公正?

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专访：天津万科房地产有限公司营销总监赵彤
来源：搜狐焦点天津站  作者：杨波
2011年01月11日09:00   我来说两句(0)

　　红色万科 (论坛 新闻)：调控下销售冠军的背后

　　2010年终岁尾的天津楼市，被各种总结、排行充斥，楼盘销售成绩表更是备受瞩目，进入天津第十九个年头的万科，再次毫无悬念的占据榜首，2010年万科在天津成交金额超过70亿。
从2008年的30亿，2009年的40亿，万科在史上最严厉的宏观调控年仍然画出了一道完美的红色销售曲线。

　　被问及缘何万科能够取得如此耀目的成绩，赵彤首先将其归功于万科品牌长期稳健发展的结果。2011年是万科这一中国地产领军者进入天津的第19年，已拥有4万业主，万科已经成为天津购房人心目中最值得信任的品牌。“万科品牌天津影响力较大，推荐成交大约占30-40%”，虽然身边很多人都以成为万科业主为荣，如此高的推荐比例还是让记者不由小小的惊讶一下。

　　“调控的核心还是防止房地产泡沫”提到2010年的楼市调控，赵彤思路清晰的将调控过程分为三段：第一段窗口期，四五月份因为地王及部分城市房价上涨过快，开始有新的调控出来；第二段为按揭政策调控期，主要是对投机性购房需求的的抑制，对于刚需并没有大的影响；第三段，加息等货币政策，主要目的在于抑制通货膨胀，并不完全针对楼市。所以，刚需占据主流的天津楼市，去年成交超过一千亿，面积虽然减少，但是成交平稳，为万科提供了大的舞台。

　　“符合城市发展主流方向、服务主流人群消费需求”一直是万科坚持的宗旨，万科在2010年坚持均衡布局，从强调产品的设计感历史文化的高端住宅，到服务于城市主流人群的城市主流住宅，万科坚持了自己的主流产品线。“市场有需求，同时有好的产品，楼市调控影响是局部的，大的市场下不能虽然避免，并没有一棒打死，仍然能够健康发展。”

　　蓝色万科：三板块布局 滨海成为新的增长点

　　谈及万科2011年的新战略，赵彤兴致勃勃的向记者描述了万科2011年的滨海战略。

　　滨海新区作为天津重要的经济增长极，早已经成为万科在天津三大区域布局：西南、东部、滨海之中的重要一块。在滨海新区经济发展提速，跻身中国经济发展的前沿的同时，万科在

　　滨海推出一系列新项目意义重大。 “滨海应该有些新的，国际化的东西”，天津是一个临海城市，但是滨海特色还不够明显，“万科希望能够在滨海推出一些具有天津滨海国际生活主题的建筑以体现滨海特色”。

　　赵彤提起2011万科在滨海的新项目，更是如数家珍。位于中新生态城内的锦庐，2011年水晶城经典专利产品情景花园洋房将在锦庐再次现身；万科海港城，是万科在滨海打造的首个具有迈阿密海滨风的大型社区。东疆邮轮母港、游艇会一系列高端概念的植入，建筑规模四十万，销售期贯穿全年；地处滨海新区 MSD内的柏翠园，是天津万科 (论坛 新闻 视频)继霞光道五号、朗润园别墅之后在滨海新区打造的城市高端住宅典范；下半年推出的万科时尚中心 (论坛 新闻)，是万科在天津首个超高层的观景住宅，奇幻的双塔楼设计必将成为滨海新区新地标。

　　在提及拿地战略时，赵彤表示万科不放弃在核心区域周边拿地，但是环城四区的潜力已经在2011年完全体现，2010年市中心与环城四区成交拉开差距，轨道交通、环线带来的的机会越来越多，城市的扩张期，每三年城市会有一个发展，9000-10000元的均价,代表主流人群的购买选择。因此外环，向外走也将成为2011年的一个主旋律。

　　绿色万科：绿色生产下的人居未来

　　2010年元旦，万科在中新生态城的第一个项目锦庐首次开盘，销售之火爆让人瞠目。对于搅热了天津楼市一整年的生态城和绿色住宅概念，赵彤坦承，绿色住宅是万科的未来的战略之一。

　　万科对于绿色住宅的理解包含：四个方面第一层，绿色企业，强调地产企业的责任感和社会作用；第二层，绿色产品，强调建筑的生态技术；第三层，绿色生产，强调地产建设过程的工业化、精装修等方面；第四层，绿色生活，强调的是企业和业主在未来生活过程和细节的沟通。而万科目前在较为领先的是绿色生产层面，工业化是万科一直在尝试的工作，精装修的趋势越来越受到鼓励，赵彤认为将来政策和规模上来将会取得一些新的结合点。

　　从北京西山庭院，到天津水晶城，万科一直在倡导一种绿色生活习惯，鼓励业主生活垃圾分类，减少垃圾污染，而首次生态城亮相的锦庐项目，也采用了绿色三星技术，获得了最高绿色评级，赵彤也表示，未来万科在滨海项目往这个方向努力。

　　从红色的销售成绩、到蓝色的滨海城市梦想、到绿色的人居生活，天津万科正以卓然的姿态行走于天津城市建设和发展的脉搏主轴，“天津为我们提供了足够大的舞台，万科拥有不断学习的动力”赵彤铿锵的话语，让我们有理由相信，万科，这个地产巨人将会在2011年描绘更绚丽的篇章。

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恒大发行92.5亿元人民币债券
2011年01月14日 16:40　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
分三年期和五年期两个品种，最高息率为9.25%
　　【财新网】（实习记者 林韵诗）恒大地产（03333.HK）1月14日宣布，将发行92.5亿元以美元结算的人民币债券，包括55.5亿元于2014年到期的优先票据、37亿元于2016年到期的优先票据，息率分别为7.50%和9.25%。

　　恒大地产在公告中称，预计发行票据将能筹集13.797亿美元，其中不少于45%的所得款项净额将用于偿还境内银行借款及补充现金储备，剩余款项则用于现有及新增物业项目。恒大早前公布的销售业绩显示，2010年累计实现合约销售额504亿元，超出全年目标的26%，并预期2011年销售目标达700亿元。

　　此前，恒大在海外通常是发行美元债券。对此，戴德梁行中国投资部联席主管叶国平表示，预期2011年人民币将有较大升值空间，同时发行人民币票据的利息较低，预计以美元结算的人民币票据将受到追捧。他还表示，境外金融机构看好2011年的人民币升值潜力和国内房地产市场，目前的海外融资环境不错。

　　恒大已与美银美林、德意志银行、花旗银行及中银国际订立购买协议，并已获得新加坡交易所原则上同意票据上市。■

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让房产税再飞一会儿
分类：简直　阅读数：2942　评论数：26　推荐数：110
　　最近一段时间，关于重庆和上海试点房产税的消息满天飞，而且这回似乎不是飞来飞去就算了，而是要降落，成为事实。在这种情况下，再调侃就显得不合时宜了。咱们严肃一下，认真为官府出出招，想出一个又能征税，又能安土保民的方法。正好昨天看到有位叫付琦的朋友，总结了一些关于房产税的看法，其中有一条是用物业税取代土让金，使人大受启发。客官且收住笑，用房产税取代土地出让金确实不是新鲜提法，但创意并非总是越新越好；兹事体大，慢慢听我讲来。

　　首先咱们统一一下名词。房产税讨论了好多年了，到现在还有人动不动一脸严肃，开宗名义就要分析什么是房产税、什么是物业税，这区别那联系的，神神道道，钻进现在官府的一些文件中出不来。这个事，再往下大家讨论房产税或物业税时，要力求避免。当咱们在讨论一种税，这种税是针对纳税人持有房产这个财产权利的状态（与买、卖房产这种交易时点的税相区别），而且是在持有期间持续征收，这个就是property tax，你把它叫成物业税也行，叫房产税也行，甚至叫财产税都行。因为近期学政两界都回避物业税这个提法，咱们就把学重庆和上海，把它叫成房产税。

　　毫无疑问，对一项财产的持有状态、对一项财产权，加上一道税，会严重降低这项财产的持有欲望。坊间所说的房产税对降房价于事无补啦，房产税目标不是降房价、而是增税收啦，各种说法都有其道理，但这税只要一出现，而且认真地加以征收，肯定会让官府站着把钱挣了，同时又把这房价给降了。这里所说的降，是相对无房产税状态时；表现在具体房价上，可能在征收开始之后，房价仍然是上涨的，每年涨一千块；但你别以为这税没降房价，没有它，可能就是涨三千块。所以说，房产税会降房价这是肯定的。但为了使百姓不要产生对房产降价的强烈预期，同时选择性地说一些真话，现在从中央到地方的官员都在把舆论往“加强地方政府财力”这个方向上引导。这个引导非常安全，也非常坦率。

　　现在咱们就顺着领导上的引导，看看这房产税如何来收，既不致于激起民变，又能使地方政府在现行城市土地官有的前提下产生持续不断的现金流。这就是“用房产税取代土地出让金”，这么一个并不新颖的提法。补上本人的演绎之后，这个提法的细节如下（注意，这里只说住宅）：

　　1、在房产税正式出台之时，在已经出让的土地上建成的房产，在出让合同规定的使用权期限内，不用再缴纳房产税。

　　2、前述土地使用权期限届满时起，该片土地的使用权人开始承担房产税。如果使用权人不愿承担房产税，可放弃土地使用权；官府重新获得宗地，可重新用于出让。

　　3、在房产税正式出台之后，但凡新出让土地，将招拍挂程序所确定的出让金总额，根据精算方法分拆为七十年（为什么七十年？为了尊重历史，并和已经趸交土地出让金的负担有个平衡呗）按年支付的房产税（不是七十年均分，注意）。使该片土地未来七十年内按年支付七十年的房产税贴现到出让时的总和，等于近期出让土地的一次性出让金标准。这样的新住宅，就是必须支付房产税的住宅。开发商开发两三年，支付两三年的税。交房之日，税负转移到房主。这就给地方政府提供了一种源源不断的税收。

　　4、所有在房产税出台之日之前已出让土地上的房产，在七十年使用期限届满后，根据当时同等地界已经承担的房产税标准开始缴付房产税。也就是说，最多七十年后（2081年后），全国再没有无税区。由于土地出让制度已经执行了二三十年，而且此前有些土地的出让年限较短，所以，以新出让土地及到期旧地为纳税地块的房产税，在未来二、三十年后，就会逐渐成为地方财政的主要来源。每宗地块上的房产税，无论是趸交过土地出让金的、还是出让时就是七十年分期房地产的，均在第一期出让合同到期后，由官府根据当时地片及经济情况调节税收标准。现在看来这个官府是党委，也许过些年月，就由市议会来决定这事。

　　5、所有已经出让的土地，只要使用权人支付房产税，将有权永远流转下去，再无续期一说。而拒付房产税的后果之一就是失去土地使用权。到时若因回收欠税土地而发生强拆，恐怕不会有多少人同情。

　　如果这个设想能够成事，则在未来六、七十年内，将有两种城市房产，一种是无须承担房产税的，一种是必须按年缴税的。二者会根据不同的金融形势有不同的定价，无论如何，后者总会比前者便宜一些。这种房产适合年轻人购买，也就是说，它又顺便解决了青年人的购房问题。

　　本文所讨论的房产税新政，是真正考虑了城市土地官有这一中国特色，考虑了大规模的城市改造业已完成、地方政府应能承受一定年限内趸交土地出让金下降的压力，还考虑了法不溯及既往的法治原则，还借鉴了富有中国特色的双轨制改革思维。从我的智力水平来看，拿这个提议来对比重庆的豪宅房产税及上海的新购房产税等各种略显弱智的提法，我是完全看不出这个提议有什么不妥的了。现将此文贴出，供**中央政治局及各民主党派中央免费参考，并欢迎读到此文的全国人大代表及政协委员在随意自行加工的基础上将其做为自主知识产权的大会提案提交2011年两会。

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上海1月份大户型房屋短缺
2011年01月14日 16:38　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
受增量房征收房产税等消息影响，去年12月上海住宅销量为当年第二高，大户型产品存量锐减

　　【财新网】（综合媒体报道）受信贷日趋收紧、增量房征收房产税及房屋交易契税可能上调等消息影响，上海去年底出现大户型房屋抢购潮，目前大户型新房源短缺。

　　据新民网消息，上海二手房存量1月大幅下滑，一些大户型房源甚至出现了一房难求的情况。

　　据《每日经济新闻》援引21世纪不动产近日发布的《新房市场急缺大户型房源》报告称，由于前期销量增加，上海130平方米以上的大户型房源存量目前稀少，新房源至少在3月后才会上市。由于供应稀少，今年1月1日至1月9日，上海130平方米以上的大户型成交面积占市场总成交的19%，较2010 年12月减少了2个百分点。

　　另据佑威及楼市专评网的数据，去年12月上海商品住宅成交量达140万平方米，超过当年9月、10月平均130万平方米的月商品住宅成交量，是全年销售量的第二高，这导致今年1月份新房供应青黄不接。

　　上海同策房产咨询公司统计数据显示，上海去年10月至12月成交的大户型数量大大超过当年8月和9月。其重点抽样调查的十个主力房型在120平方米至150平方米的大户型项目中，有八个项目成交套数超过去年8月和9月。

　　该机构研究报告显示，去年底上海商品住宅库存量仅为全年销售量的三分之一，供应紧张程度是北京、杭州、深圳等八大城市中最高的，造成这种现象的原因之一就是房产税即将出台的消息。

　　该机构认为，上海未来住宅用地供应日益紧张，住宅项目的开发商都面临向高端住宅开发转型的压力，这意味着未来会有越来越多的购房者因购买豪宅交纳高额的房产税。随着房产税试点预期越来越强，促使部分购房者在12月末恐慌入市，抢购大户型产品

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港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司报道：万科A(000002):659亿元拿96块地 资金压力渐显
    万科A（000002）正成为2010年花钱最多的"地主"。中国指数研究院的数据显示，万科以659亿元获得96幅土地，位居2010年房地产企业拿地的榜首。万科还在继续扩张，万科提供给中国经济时报记者的数据显示，仅在12月，万科就入住了温州、南通、嘉兴、抚顺等4个城市，完成全国46个城市市场的布局。
　　记者发现，将大量土地揽入怀中的同时，万科的资产负债率也在不断攀升。依据万科的公告，截至2010年9月，万科的资产负债率达到73．7480%，达到历史最高位，超过此前2006年9月时的最高点72．126%。
　　"万科大量拿地肯定会增加企业的资金负担，资产负债率升高并不奇怪，主要与万科的快速扩张有关。"成都管理咨询机构房地产行业分析师张智良16日向本报记者分析说。而能够反映企业盈利情况的总资产利润率却在往下降，从2009年报中的6．7102%，降至2010年9月发布的三季报中的3．1103%。
　　市场中传出大量拿地，导致万科现金流为负的消息。但接受记者采访的多位人士均认为，万科一向采取稳健的开发策略，负现金流不大可能。
　　"万科虽然土地拿得比较多，但一直奉行快速开发的开发策略，不至于有那么大的风险。"一位熟悉万科的人士向本报记者分析说，
　　据了解，万科选择了一条风险相对较小的快速扩张之路，而不是独自承受大幅扩张带来的压力。上述熟悉万科的人士称，虽然万科2010年拿地虽然较多，但对于热点地区的高价地块，大多是采取和其他企业组成联合体的方式，合作拿地，这能够有效规避市场风险。"万科新近在北京拿的几块地，五矿集团都参与其中，能够借助大型国企的力量，对万科在市场出现不确定性的时候，降低风险有好处。"
　　继续扩张
　　销售额破千亿元之后，万科的扩张之路还在继续。仅在12月，万科就入住了温州、南通、嘉兴、抚顺等4个城市，完成全国46个城市市场的布局。
　　万科董事会秘书谭华杰表示，尽管12月新增项目数量较多，但万科谨慎拿地的原则没有任何变化，仍以二、三线城市为投资重点，获取项目的地价均在合理范围内。
　　记者发现，在将大量土地揽入怀中的同时，万科的手里并没有太多的高价地，大多分布在二、三线城市。万科提供的数据显示，12月万科新增项目楼面单价约2950元左右，全年新增项目楼面单价约2740元左右。
　　在张智良看来，虽然万科的摊子铺得比较大，快速销售策略对应的销售回款速度也会有所保障，应当能够弥补快速扩张可能带来的问题。
　　至此，万科的运行情况到底如何，还没有明确的答案。万科方面称，年报的数据大约要等到今年3月才能披露，目前并没有太多信息可以对外公布。
　　"只要楼市一直平稳向上发展，万科的开发模式肯定没有问题，而且其快速开发快速销售的运行方式，更有利于企业扩张。但一旦楼市出现反转的迹象，摊子铺得比较大的万科将会面临来自市场层面的不确定性。"上述熟悉万科的人士说。
　　张智良认为，万科在走向千亿元规模后，应当有所警示，千亿元只是销售规模，长期的发展还是应当更注重增长的质量，"万科的转型只是时间问题。"

【出处】中国资本证券网

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壹基金再生记
本文来源于《新世纪》周刊 2011年第3期 出版日期2011年01月17日 财新传媒杂志订阅
民意与政府互动，民办公募慈善在深圳意外突破，“去李连杰化”只是未来最小的挑战
《新世纪》周刊 记者 张艳玲 刘卫 兰方 郭惟地 周凯莉 戴廉
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“灯下黑”

深圳民政局局长刘润华说：“我是一个园丁，壹基金是一棵树”

　　向独立的公募基金会转型的计划在2009年起便开始酝酿。但自2009年底将申请提交给民政部后，一直“杳无音讯”。壹基金原执行主席周惟彦曾悲观地表示“也许很快，也许还有好几年”。

　　2010年9月12日，李连杰做客央视《面对面》栏目时坦言，该慈善计划目前正面临严重的危机，壹基金存在中断的可能，且问题是“意想不到的严重”。他说，壹基金就像一个没有身份证的孩子，“这三年这孩子起码还健健康康的，没出什么事，但是他没身份证。私募基金会怎么能做公募的项目、如何承接项目、法律结构是否清晰等，已经越来越受到希望中国公益慈善事业更加专业透明化者的质疑。”

　　此言一出，舆论哗然，壹基金现状引发舆论高度关注，质疑和同情纷至沓来，其间也不乏“与红十字会有摩擦”的猜测。中国红十字会新闻发言人王汝鹏在博客中撰文澄清，只要挂靠在红十字会下的壹基金有钱，就不会中断。

　　进退维谷的时候，李连杰收到了来自深圳的邀请。

　　2010年11月初，在李连杰面对媒体诉说困境之后约20天后，深圳市民政局长刘润华拨通了北师大壹基金公益研究院院长、原民政部官员王振耀的手机号码，请他向李连杰转达希望到深圳落户的善意。刘润华对王说，如果李连杰愿意到深圳来，他愿意为他提供一切方便。

　　王振耀回忆说，接到电话时，自己正与李连杰在北京出席一活动，当即将手机递给李连杰，李“眼睛一亮”。

　　此前，早在2009年12月4日，李连杰曾和一些企业家朋友，为壹基金获得公立身份成立了筹委会。这些朋友中包括为壹基金发展贡献颇大的“三马一牛”——腾讯董事会主席兼CEO马化腾、阿里巴巴集团主席兼CEO马云、招商银行行长马蔚华及蒙牛乳业创始人牛根生，亦包括此番出任深圳壹基金执行理事长的王石，以及万通地产董事长冯仑等人。筹委会与其他不少城市联络过，试图落户，均告失败。

　　此番深圳主动招手，无疑开启了希望之门。担任阿拉善SEE生态协会专家委员会主席的杨鹏当即赴深圳会晤深圳市民政局长刘润华。会谈历时四个小时，随后，王石又出面拜会刘润华。

　　会谈中，刘润华向王石表示，深圳自2006年开始，即对行业协会和商会实行直接由民政部门登记的体制；2008年，深圳市委、市政府颁发了《关于进一步发展和规范我市社会组织的意见》，对工商经济类、社会福利类和公益慈善类社会组织开展由民政部门直接登记的体制；2009年，民政部与市政府签署了《推进民政事业综合配套改革合作协议》（下称部市协议），这都为壹基金落户深圳创造了政策条件。

　　刘润华说：“我们绝对不是心血来潮，这么多年是有理念、有方向、有步骤，一步一步走下来的。请相信我，我们一定做得到。”

　　作为以深圳为总部的万科集团的董事长，王石闻言连呼三声：“灯下黑！”

　　方向既定，进展神速。2010年11月28日晚8点，“深圳壹基金公益基金会”在深圳招商银行总行大厦视频会议室召开了理事会，选出理事会、监事会和理事长。在这次会议上，经济学家周其仁被选为理事长，杨鹏为秘书长，深圳市民间组织管理局局长马宏任监事长。知情人士透露，周其仁能出任理事长，主要是当时希望能有一位学者担任法人代表，周其仁被认为是不二人选，王石、杨鹏等人于是说服其参与公益事业。

　　2010年12月3日下午，临近下班，壹基金的注册审批仍没有消息。周惟彦回忆说，当时李连杰已做好当天办不成事的准备。不料，当天下午5点半，在外出差的马宏给李连杰发来短信，一句“交代给我的事情都已经办完了”，令壹基金众人喜出望外。事后得知，马宏是在飞机上完成了文件批复。

　　“当时我们也是抱着试试看的心情，没抱太大成功的希望。”壹基金执行主席周惟彦对本刊记者说：“没想到，五天就批下来了。”

　　深圳本地对此次壹基金落户也有不同声音，如指责其在名称上仅冠“深圳”，不提“市”，弱化地方基金会色彩，涉嫌“违法”。但直至目前，主流声音对壹基金表现出欢迎与宽容。

　　刘润华对本刊记者说：“我是一个园丁，壹基金是一棵树，这棵树如果长好了，正常生长了，哪怕不是太好看，我不会管他，这是生态多样性。但如果被台风吹得倒在地上了、歪了，我会把它扶正。”

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度被认为是最有可能接手深圳市建设（集团）有限公司（以下简称深圳建设集团）的万科，出人意料地没有在深圳建设集团的股权拍卖现场现身，而恒大集团则半路杀出，以16.6亿元的价格，成功竞得深圳建设集团71%的股权。

        这一价格比万科此前开出的8.32亿元高出一倍。从万科口中强力“拔牙”的恒大地产，摇身一变成为深圳建设集团的最大东家，并借此拉开进军深圳的序幕。

深圳建设集团股权之争落幕

        深圳建设集团是深圳最早从事房地产开发的地产公司之一，但近年来业绩不佳，由于工程承包业务毛利率下降，该公司在2008年一度亏损高达2000万元。

        深圳建设集团在以员工持股方式进行国有企业改制后，形成了以下股权结构：深圳投资控股有限公司  （以下简称深投控）持股29%；186名员工持股71% （集团工会委员会持股51%、建设家园物业有限公司工会委员会持股20%并管理）。本次拍卖的深圳建设集团71%股权，即是该公司改制后的员工股，拍卖底价约11亿元。

        1月15日，恒大地产、深圳华强集团、城建集团等三个竞买人参与此次竞拍，在经历20余轮举牌后，最终恒大地产以16.64亿元竞得该部分股权。

        对此，恒大地产颇为兴奋，其以“恒大正式进军深圳”为题的新闻稿中称，恒大大手笔收购深圳建设集团股权的主要原因是，深圳建设集团旗下拥有众多土地资源和项目，具有升值潜力，也是恒大借此进军深圳市场的大好时机。

        至此，沸沸扬扬的深圳建设集团股权之争终于尘埃落定。

万科“退赛”背后

        之前万科、平安等巨头被传出有意收购深圳建设集团部分股权，其中万科尤其被寄予厚望。据称，深圳建设集团有90%以上的员工都同意万科收购。

        对于深圳建设集团抛出的绣球，万科董秘谭华杰也证实，之前万科确与持有71%股权的两股东进行过洽谈。

        公开资料显示，2010年6月，万科正式出具了《关于意向收购深圳市建设（集团）有限公司71%股权的征求意见函》，表示愿意以总价不高于8.32亿元人民币收购建设集团71%的股权，折合每股约3.5元。

        螳螂捕蝉，黄雀在后。让众人没想到是，之前没有任何征兆的恒大地产突然出手，并最终将其收入囊中，且其最终竞价高出万科报价一倍。

        尽管万科一直在与深圳建设集团方面洽谈和磋商收购事宜，但出人意料的是，万科并没有出现在这次拍卖会上。

        对此，万科昨日（1月17日）在给《每日经济新闻》记者的书面答复中称：“由于双方在一些具体的收购条件上未能达成共识，深圳万科最终退出了该项收购。”

        实际上，随着深圳建设集团内部股权之争升级，收购报价也被不断抬高，远远高出了当初万科给定的最高限价。

        谭华杰也向记者表示：“由于双方完全没有找到契合点，洽谈没有成功。”

开发资质之争？

        恒大地产以高价横空杀入，从万科等巨头手中抢过深圳建设集团股权，业内人士分析认为不能简单从收购扩张的角度理解。

        一位行业分析人士认为：“深圳建设集团拥有国家房屋工程施工总承包特级资质，这正是无数房地产企业梦寐以求的东西，各地产商看中的就是这个。”

        事实上，作为深圳本土早期从事房地产开发的地产商，深圳建设集团持有深圳市房地产开发企业资质证书和建设部核发的房屋建设工程施工总承包特级证书。目前，拥有特级资质的企业在全广东也仅有3家。

        之前，也曾有不少房地产公司向深圳建设集团表示收购意向，不过大都或明或暗，仅有万科对此毫不避讳。但谭华杰否认收购意向与深圳建设集团拥有的开发“资质”有关。对此次万科收购深圳建设集团的失利，他也认为谈不上什么损失。

        实际上，除了特级资质，深圳建设集团在深圳还拥有众多项目和土地资源，如蔡屋围项目、东莞百悦尚城项目、合肥“金悦领地”项目等的权益，商业升值潜力巨大。对此，上述分析人士称，这也是恒大地产不惜重金收购深圳建设集团股权的原因之一。

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《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    房地产:12月商品房销售面积环比上升92%

    ■高华证券
    12月份商品房销售面积环比上升92%,销售均价环比回落11%. 12月份全国商品房
销售面积为2.18亿平方米,环比上升116%,同比增长12%,而11月份环比上升9%,同比增
长14%.今年截至12月底商品房销售面积为10.43亿平方米,同比增长10%,与11月份10%
的增速基本持平.同时,12月份商品房销售均价环比下降11%,同比上涨9%,至人民币4,
679元/平方米,12月份商品房销售额为人民币1.02万亿元,环比上升92%,同比增长22%
,今年1-12月商品房销售额为人民币5.25万亿元,同比增长18%.
    房地产开发投资和房屋新开工面积进一步反弹.
    12月份全国完成房地产开发投资人民币5, 570亿元,环比上升20%,同比增长12%,
而11月份环比上升2%,同比增长63%.我们注意到,11月份房地产开发投资进一步增长,
房屋新开工面积环比上升40%,而11月份环比上升8%.今年1-12月,房地产开发投资,房
屋新开工面积和施工面积分别同比增长33%,41%和27%.
    年底土地购置面积上升,但价格环比下降9%.
    12月份全国房地产开发企业土地购置面积环比上升了48%, 全年土地购置总面积
为4. 1亿平方米,同比增长28%.我们监测的20个主要城市土地市场成交状况显示土地
成交均价环比下降了9%, 2010年全年土地成交均价为人民币2,462元/平方米,同比上
涨11%.
    开发商公布12月份销售表现强劲.
    截至目前,我们研究范围内14家开发商均公布了12月份销售数据.总体而言,销售
面积环比下降11%,同比增长11%;销售额环比上升4%,同比增长46%;销售均价环比上涨
18%,同比上升31%.
    交易建议:我们的买入建议为:恒大地产(3333.HK,位于强力买入名单),万科A(00
0002.SZ,位于强力买入名单),龙湖地产(0960.HK),雅居乐房产(3383.HK),碧桂园(20
07.HK),保利香港(0119.HK),远洋地产(3377.HK),融创中国(1918.HK),华润置地(110
9.HK),花样年控股(1777.HK),金地集团(600383.SS),保利地产(600048.SS),和万科B
(200002.SZ).我们的卖出建议:IFM投资(CTC),绿城房产(3900.HK),深圳控股(0604.H
K),华侨城(000069.SZ)以及中国国贸(600007.SS).