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2011对话郁亮系列之二 ：后千亿时代的万科去向
http://news.dichan.sina.com.cn新浪房产作者：李咏涛2011/3/2 8:07:34
提要：相比之下，郁亮的心态却十分坚定，展现出一副积极进取的姿态。他相信，“中国房地产市场还看不到‘天花板’，万科在住宅领域的发展是无止境的。”在市场运作层面，郁亮表示，万科一直会比市场快半步，“每天都是卖楼的好日子！”。

　　导读：

　　*相比之下，郁亮的心态却十分坚定，展现出一副积极进取的姿态。他相信，“中国房地产市场还看不到‘天花板’，万科在住宅领域的发展是无止境的。”在市场运作层面，郁亮表示，万科一直会比市场快半步，“每天都是卖楼的好日子！”。

　　*为什么万科能将这么多公司和项目“招安”？在地产江湖中，万科真有宋江、晁盖般的哥们义气和号召力吗？郁亮认为，万科在公司治理上的透明度、品牌影响力和赚钱能力等“软实力”是其赢得合作伙伴的关键所在。

　　*曾自称不懂房地产具体业务的郁亮，在此次对话中，最愿意谈的却是质量问题。郁亮说：“从2008年开始，我们每年除了正常年终奖之外，惟一的大奖是质量大奖，今年我们改为‘主席质量大奖’。今天的万科，大概有45%是工程技术人员。”

　　千亿之痒

　　实现年营业收入1000亿元大关，绝对是一个企业自诞生以来的最值得纪念的时刻。

　　这一数字，几乎可以迈上2010年《财富》500强的门槛（约为1100亿元人民币）；足以列入2010年中国企业500强中的第一阵营；也是中国非国有企业的最优秀的成绩之一。

　　但是，当2011年1月5日，万科2010年销售额突破1000亿元的消息获得证实后，收获的却不仅仅是掌声和鲜花。宏观调控下的中国房地产，似乎因万科破千亿，而愈发说不清、道不明了。充满悖论的是：有人说，万科的年度销售额猛增至1000亿元，可见调控政策适得其反；有人认为，这是宏观调控给坚持以刚需产品为定位的万科的一份大礼……也有专家分析，万科业绩大增70%以上，是拜通货膨胀之赐，还与万科擅长融资、圈钱有关。

　　真相到底是什么？万科自己又怎样看？

　　郁亮说：“现在可能有20个不同的观点来看这件事情。但最重要的是，领先公司的领先业绩，不代表行业的整体状况。”在郁亮看来，在过去的2010年，中国房地产市场并不乐观，万科的成绩来之不易：“2010年全国住宅开工16亿平方米，只卖了10亿平方米，还有6亿平方米没有卖掉。从2010年6月份开始，每个地方批准预售面积都大于实际销售面积。”

　　郁亮喜欢用餐馆打比方，以便让我们像吃饭那样容易了解他的想法。他以餐馆的生意为例解释：不管任何时候，总有餐馆生意火爆，要在门口排长队；也有些餐馆门庭冷落，不停地换人也无济于事。因此，不能用一家或几家餐馆的生意来形容整个饮食业的状况。

　　万科这家超级“餐馆”，用什么“手艺”和“调料”吸引消费者执着地在门口大排长龙？它又怎么能在短时间内做出这么多可口的“饭菜”？它如何保证这些食客们吃了还来，甚至不停地介绍朋友过来？

　　郁亮说：“哪些公司可以获得领先业绩？是像万科这样采取主流定位、战略纵深、快速周转策略，以及不囤地、不捂盘和积极定价的公司。不是走这条路线的发展商，可能表现就不是那么好。”

　　根据中国房地产信息集团（CRIC）统计的中国房地产销售排行榜来看，与往年相比，增速最快的碧桂园和保利地产，采取的都是类似于万科的规模化和快速开发模式。这就如同餐厅中的麦当劳、必胜客，能够快速为顾客提供便利、放心的产品，以标准化和规模化取胜；一些立足高端或具备浓厚特色的餐厅总能吸引到一部分优质客户，如龙湖、绿城等也获得不俗成绩。而对很多循规蹈矩、不求变革的餐厅来说，苦日子才刚刚开始……

　　在郁亮看来，万科和同行们在非常之年的非常进步，是中国房地产业走向健康的一种表现：“调控是让行业死掉还是让行业健康发展？调控是要解决我们过去市场发展当中存在的问题，而不是要让行业死掉，让行业死掉对任何人都不利。”

　　2011年春节后，楼市调控逐渐加码。一股谨慎、悲观的气息，在楼市流动。中国海外集团董事长孔庆平表示，2011年全国房地产的销售额将打7折。而另一位知名房地产上市公司董事长也认为房地产的“天花板效应”将要显现，在保证数百亿的销售收入的同时，将积极进入金融行业。

　　相比之下，郁亮的心态却十分坚定，展现出一副积极进取的姿态。他相信，“中国房地产市场还看不到‘天花板’，万科在住宅领域的发展是无止境的。”在市场运作层面，郁亮表示，万科一直会比市场快半步，“每天都是卖楼的好日子！”郁亮的底气，来自于万科以自住为主的产品定位，以及“新盘当月销售量不低于60%”的既定策略。在对话中，郁亮特别强调的一个词是“性价比”，表示“性价比”正在并更进一步成为万科产品的优势所在。可以想见，即便市场进一步恶化，万科也能够给予积极应对。

　　不过，郁亮对万科“千亿”以及未来的数字增长目标，却意兴阑珊。“我觉得有一个疑问，很多人关注我们去年的增长速度，但单纯看规模速度的话，其实2005年、2006年、2007年三年每年翻番才是最高速的增长。2008年我们在历史上第一次出现负增长后，我们更进一步确定2004年曾提出的‘有质量的增长’，万科必须抛弃速度规模增长，转向质量效益增长。”

　　早在七年前，万科研究部门就大胆提出万科的千亿计划，当这一数字在越发严厉的地产调控中提前实现时，万科却十分警觉地发现“数字”对万科可能的困扰，因此提出：“万科的目标不是一个简单的规模数字，而是健康发展、持续增长。”1 月中旬，王石在一个论坛上提出，万科2011年的销售金额不能超过1400亿，引发外界对万科“减速”的猜测。郁亮对此解释说：“（王石）主席所说的，应更多从精神层面理解，是对公司质量效益型发展方向的强调和重申。”万科集团媒体部门给予的书面文字写道：“万科不预设销售目标，增长是经营效率提升的自然结果。”

　　无论在外界看来是“加速”还是“减速”，万科对自己的信心却始终来自速度之外。因为他们更清楚那数字背后的力量。郁亮说，万科已进入了后千亿时代的新阶段，“我觉得最大的问题在于，公司大了以后的管理问题。比如说一条船上一百人，三十人不出力不要紧，船照样走，但最怕就是三十人反方向用力。公司小的时候一条船十个人，每个人都要出力才能够赢。而公司大了就复杂了，有些人出力，有些人不出力，是不是要把不出力的全赶走？这不是赶走不赶走的问题了，是方向感的问题。大家往一个方向走一定是没有问题的，但是形成方向感很难。我们目前到了未来政策上基本走势比较明朗的时候，万科该如何行动，将是一个考验！”

　　本文作者：李咏涛 新浪乐居华南区总经理 曾著《提问万科》《大道30----深南大道上的国家记忆》
万科“合众国”

　　万科正在起变化……

　　厘定万科在2010年的种种表现，可以清晰地发现，万科的快速扩张，除了与郁亮所说的主流定位、战略纵深、快速周转策略外，大胆和大面积采取并购和代建的合作开发模式，为它极大拓展了市场份额。这甚至让万科找到了依靠融资扩张之外的一条快速跑道。郁亮说：“有一段时间我们利用资本市场比较频繁，但现在我们已经三年没有融资了，加上今年将做到四年不融资，但我们的发展速度仍然很快。”

　　从2005年万科收购浙江南都后，合作开发在万科开发项目中所占的比例越来越大。2010年，万科合作开发的项目占全部项目的80%。为什么万科能将这么多公司和项目“招安”？在地产江湖中，万科真有宋江、晁盖般的哥们义气和号召力吗？郁亮认为，合作伙伴选择万科会很放心，万科在公司治理上的透明度、品牌影响力和赚钱能力是其赢得合作伙伴的关键所在。万科对合作伙伴也要求门当户对，必须认同万科“不囤地”、“不捂盘”、快速开发销售等价值观。

　　这种“软实力”正在成为万科新核心竞争力，而这正是同行所艳羡不已的。凭借公司制度和价值观的优势，万科正在中国房地产领域，构筑一座“合众国”，以开放、宽容的胸襟，开创合作共赢模式。由合作伙伴提供土地甚至资金，万科不必再去为角逐“地王”拼杀，其专业能力和品牌价值得到更大体现

　　在万科突破千亿指标后，一些媒体和同行颇不服气地指出，万科的合作模式把别人的业绩合并到自己的成绩单上了。郁亮觉得这种说法有失公允：“有人质疑说一千亿里头有水分，我觉得这样说对我们的员工不太公平。这些房子都是万科人负责盖起来并把它卖掉的，汗水都是我们流的。就像种地，邻居出去打工把他那块地交给你种，你原来有10亩地，再种邻居10亩地，一共长了1000斤粮食，但如果有人说你那500斤是别人的，不是你的，这样说公平吗？”

　　郁亮说，合作开发并不是万科在这两年为了提高业绩想出的办法，“万科九十年代初期发展的时候有个‘0.4投资法’，就是在一些项目中，万科投资40%，要求项目合作方投资60%，以此寻求更快地发展。”

　　上世纪九十年代初，在“0.4投资法”的助力下，万科在全国开始的第一轮扩张，因1993年的宏观调控而不得不偃旗息鼓。曾经沧海的万科，在这轮宏观调控中，如何让追求规模的合作开发模式走得更远，将是一种似曾相识的考验。万科还将面临一种挑战：也就是大规模的合作开发和项目并购，是否会对万科的产品质量和服务构成压力？在后千亿时代，在保障性住房和商品房两分天下的格局下，万科靠什么持续领跑？
　　质量、工业化：一个坚定的万科

　　在大规模的合作开发中，产品质量势必是一个日益凸显的问题。

　　万科的前20年，领跑中国房地产，但相对于公司治理、企业文化、物业管理、建筑设计和营销来说，其产品质量并非同行中的顶尖水平。

　　曾自称不懂房地产具体业务的郁亮，在此次对话中，最愿意谈的却是质量问题。郁亮说：“从2008年开始，我们每年除了正常年终奖之外，惟一的大奖是质量大奖，今年我们改为‘主席质量大奖’。今天的万科，大概有45%是工程技术人员。万科每个人的年终奖都跟质量满意度挂钩。”郁亮还得意地透露：“近五年来，万科获取的詹天佑大奖、金奖占全国颁奖总数的20％。万科完成了75万平米的绿色三星住宅，占全国总量的54％。万科约60%的装修房应用了标准化产品技术。2010年，万科的客户满意度非常高，而且万科品牌第一次成为第一位的购房因素。人们只凭万科两个字就来买房子了，而不是凭某一个部分了。”

　　就像汽车一样，品牌是其最核心的成分，整合着产业链和消费者等全部环节。郁亮非常乐意把房子和汽车放在一起比较，他的梦想是像生产汽车那样造房子。这也是万科追求产品质量的终极目标——住宅“工业化”。

　　住宅工业化在西方发达国家的运用已经非常成熟，也就是在住宅的建造过程中大量使用在工厂中生产出来的预制件，在建筑工地像搭积木或造汽车一样造房子，被认为可以提供住宅质量、加快建造周期、减少人工成本，并在很大程度上减少建筑垃圾。郁亮说，万科的住宅“工业化”源自两个判断：“一是受到国外的启发，万科规模很大的时候我们如何能够保持我们的性价比各方面能够提高呢？必须采用国际先进的工业化住宅建造方式。二是来自对劳动力的观察，我们已经能够预见到未来劳动力会紧缺，成本也会上升。现在进城务工者的第二代都不愿意再从事父辈的工作了。所以以后盖房子必须用工业化的手段。”

　　面对未来，质量正在成为万科手中最看重的“底牌”，而“工业化”就是最好的出牌方式。

　　早在1999年，万科就提出住宅“工业化”的概念，但并未得到行业和上游供应链的实质性响应。此后，万科独自承担起这一重任。2006年8月，万科在环境优美的东莞松山湖建设万科住宅产业化研究基地，作为“工业化”住宅的研发基地。同年，万科在上海新里程项目尝试用“工业化”方式盖房子。2010年8月，万科在深圳龙华的保障性住宅项目以“工业化”方式开工建设。十多年来，万科为“工业化”住宅投入巨大，但仅限于万科自己开发的少数项目。房价飞涨的年代，绝大多数开发商都热衷外表个性化的豪宅，大量使用农民工就可完成，对要求严格的工业化模式，几乎无人响应。产业链上下游的产品供应、国家支持政策与标准，都是未知之数，制约着万科在标准化实践中的每一步前进。

　　但万科仍在独自奋战，王石和郁亮则利用任何一个场合来推销这一理念。郁亮说：“消费品里面最大的两样东西是车子和房子，汽车的工业化早就解决了，为什么我们解决不了住宅工业化？”

　　这令人联想到万科的同城名企比亚迪。比亚迪矢志做世界做好的电动汽车，并率先实现量产，但多年过去了，其承诺仍未兑现。深得巴菲特厚爱的王传福仍在苦苦跋涉，选择制造传统汽车为未来电动汽车做资金、技术和渠道的准备。

　　从某种程度上来说，郁亮是孤独的。他最擅长讲述的住宅“工业化”模式，虽然得到社会的普遍尊敬，但应者寥寥。万科自身的实践，也远未达到全面成功的地步。然而，万科和比亚迪这样的“梦想型”企业，将始终是社会前进过程中，最活跃和最优秀的基因。在中国房地产这样一个社会评价度持续下降的行业，或许将因为万科在住宅“工业化”上的坚持，而让人们保留着一份期望。

　　郁亮对中国房地产业的前景的信心在某种程度上，是建立在对住宅“工业化”的判断上：“这个行业健康发展的前景现在比过去更加明朗，因为整个行业的制度设计正在优化和不断明确，这个制度设计本着行业健康发展的角度，解决社会和谐的问题出发的，这点保障房和商品房未来的空间都很大。如果说需要改什么的话，应该是跟制造业学习。我觉得整个中国的产业界应该跟制造业学习，这种做实业的精神。纸面富贵这件事情是中国撑不住的，中国不能学美国。中国缺少实业精神，尤其是在我们这个行业，跟制造业学习其实是学习它的职业精神。你老老实实做一个东西，客户所需要的东西，客户会买单，愿意为你付钱。现在这个行业开始提供这样的机会。”

　　就像电动汽车已经给世界汽车产业昭示的未来那样，郁亮坚定地相信，住宅“工业化”，将给万科和中国房地产一个更加清晰和久远的未来。

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2011对话郁亮系列之三：谁在误读郁亮(组图)
http://news.dichan.sina.com.cn新浪房产作者：李咏涛2011/3/3 0:00:00
提要：表现低调、不事张扬的郁亮，为何却频频成为被猜测和误解的对象？在与郁亮的采访对话中，多少可以感觉到他对这类消息的无奈和无辜。他对一些“标题党”不做任何当面采访就大肆炒作“王石淡出”、“郁亮时代”，尤其感到无奈。

　　导读：

　　●  他对一些“标题党”不做任何当面采访就大肆炒作“王石(微博 博客)淡出”、“郁亮时代”，尤其感到无奈。郁亮说：“王石主席到哈佛求学，不是淡出，他在万科的地位和角色没有任何变化。”

　　●  郁亮给徐洪舸、肖楠两位离职者以非常的祝福：“大家都说万科人离开万科只能做优秀的打工者，没本事做老板。难道只有冯仑(博客)公司才能出老板吗？我非常希望有人能够打破这个论调，让人们看到，万科的经理人也能够成为成功的老板！”郁亮觉得，这不但是他们个人的成功，也是万科的另一种成功。

　　●  如何打破以往的陈规，较大幅度提升万科经理人的薪酬？这是郁亮在后千亿时代驱动万科团队继续高速运转基本动力。但他要打破万科对职业经理人过于苛刻的文化，也要面对公众舆论的考验——毕竟这是一家有国企背景的中国最大的房地产企业。

　　● 作为创始人，王石对万科的影响是骨子里的，已成万科的文化基因，不因他的在场与不在场而有所不同。所谓的“郁亮时代”是个伪命题，对于一个成熟的企业或时代而言，并不存在一个时代终结、一个时代开始这样明显的界限。

　　●  进入2011年，郁亮最显著的变化是，体重减少了14斤，原先饱满的脸庞和体型，显得清俊有力。万科千亿，郁亮瘦身，或许包含着一个隐喻，他要以更加矫健的身手和有力的动作，带领这家企业在惊涛骇浪的中国房地产江湖听风看雨。

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　　“郁亮时代”谜团

　　2011年春节前，王石即将开始到美国哈佛大学及欧洲游学三年的计划。恰在此时，万科总部却发生了一次谁也没有预料到的人事震动：在万科管理层排名第四的执行副总裁徐洪舸和主管产品的副总裁肖楠同时辞职。1月28日，万科发布公告确认了这一事件。徐洪舸、肖楠只对外表示辞职为创业，万科也仅仅表达了不舍和祝福之情，外界对二人在万科千亿和王石“淡出”之际的离职议论纷纷。甚至有人猜测，这有“郁亮时代”开始的意味。

　　而在一年前，当万科开始涉足商业地产时，关于王石和郁亮在万科经营模式的“矛盾”也被炒作了一把，至今疑惑难消。一些舆论“推理”，既然王石曾誓言万科绝不做商业地产，现在郁亮带领万科挺近这一领域，一定是他们之间有分歧、矛盾……

　　表现低调、不事张扬的郁亮，为何却频频成为被猜测和误解的对象？

　　在与郁亮的采访对话中，多少可以感觉到他对这类消息的无奈和无辜。他对一些“标题党”不做任何当面采访就大肆炒作“王石淡出”、“郁亮时代”，尤其感到无奈。

　　郁亮说：“王石主席到哈佛求学，不是淡出，他在万科的地位和角色没有任何变化。能到世界名校求学，是他在年轻时候就有的梦想。由于时代的原因，他没能在年轻时候实现这个愿望。大家都知道，渴望学习、更新自我、挑战自我，一直是他性格中最鲜明的部分。”而王石在赴美之前，也发微博澄清这似曾相识的传言： “当年登雪山，传言我退出江湖；现在去美国学习，又猜测老王隐退。隐退终有时，但不是现在。”

　　在谈到徐洪舸、肖楠离职时，郁亮说： “徐洪舸是我们自我培养出来的，肖楠是从乙方合作单位请来的。一个健康的组织需要血液的流动，万科来说，要容纳人才的流动。万科历史上经历的人事变化，有的比这个影响更大，万科更多的是靠整体和制度。职业经理人制度是万科的核心，职业经理人的特点是市场化、流动的。”

　　在徐洪舸辞职以及当初被提拔到万科总部的过程来看，坊间所传郁徐矛盾之说，难以成立。据两个月前《中国企业家》杂志对王石的一次采访报道：大约三四年前，有一次王石突然问郁亮，你万一病了怎么办？你要有一个助手，协助你抓业务，要不然你这样全国跑肯定累死。郁亮经过思考，作出决定，将原先负责深圳区域的徐洪舸调到总部作助手，并升为排名最高的执行副总裁，同时也把对产品有深厚研究的肖楠调到总部做配合。由此可见，郁亮对徐洪舸是比较信任和器重的。另据了解，当这次徐洪舸决定辞职时，首先找郁亮谈话并寻求理解。他们之间一直保持着良好的沟通，不存在郁亮排挤徐洪舸的问题。

　　徐洪舸和肖楠等人离职的唯一动因是创业的冲动。2月初，一个名为“万创背后”的微博在新浪开出，主要宣传徐肖二人当年在万科及其属下的万创设计公司的“辉煌经历”，为他们新公司运作中的房地产项目铺路。

　　对于外界传言，郁亮一方面感到无奈，但更多地表达出一种豁达心态。在采访中，除了藉此阐述万科职业经理人制度的价值外，郁亮给两位离职者以非常的祝福： “大家都说万科人离开万科只能做优秀的打工者，没本事做老板。难道只有冯仑公司才能出老板吗？我非常希望有人能够打破这个论调，让人们看到，万科的经理人也能够成为成功的老板！”郁亮觉得，这不但是他们个人的成功，也是万科的另一种成功。

　　一些媒体或个人所预言的“郁亮时代”，另一个证据是万科抛弃了王石当年不做商业地产的“紧箍咒”，正在真刀实枪地进军这一陌生领域。被大肆引用的标题大多是“王石郁亮较劲商业地产”、“万科矛盾”等。

　　郁亮首先否认他和王石有“矛盾”：“万科做商业地产，很多人误解我跟王石意见不一致，其实我们两个人意见是一致的。万科绝对不是为了商业而商业，而是为了住宅而商业。”郁亮表示，他并不认为万科适合专门去做持有型物业：“很多人以为做持有型物业比较稳定，因为可以做REITs(房地产信托)套现，但你在中国见过一个套现的吗？所有人都跟你说，就没有套现过。中国企业具备做持有性物业的钱吗？融资渠道呢？资金实力呢？万科今天做住宅虽然是是全球第一大，净资产400多亿，不也就是香港新鸿基这类企业净资产的零头，我们凭什么说一定有实力做好这件事情？它的前景是否这么好？这也是有疑问的。”

　　那么，在这种情况下，万科为什么还要去做商业地产呢？一方面，万科大规模开发住宅，需要商业为配套，是对消费者提供的必需的服务。另外，这也是当前土地供应情况的现实所致。郁亮说：“现在拿地的时候有纯住宅地吗？没有！给你的很多都是综合性物业，你总不能说不做吧！万科的行动，是跟城市同步发展的结果，跟行业同步发展的结果。但万科尽量不拿纯商业用地。”

　　万科的商业地产主要在深圳等地展开。2011年1月，万科斥资30亿元拿下盐田区明斯克航母附件的一块包含酒店、公寓和公共建筑在内的综合性物业地块。郁亮对此解释说，深圳现在很少有大的纯住宅用地，城市更新项目很多都是综合性物业地块，万科总部在深圳，不可能因此不在深圳继续发展下去。但是，“从深圳观察万科是不对的，因为万科早就是全国性的公司。”

　　当万科将商业地产作为副业出手时，一些业界人士认为，这并非万科所长，担心这一世界最大的住宅商做不出一流的商业地产。在与郁亮的交谈中，我们发现最能说明万科在住宅和商业地产能耐的，是万科在深圳的一个有历史故事的项目。1994年，万科与海洋石油合作，欲建设一栋高达五十多层的写字楼。但不断发作的宏观调控和经济紧缩，使其面临停工流产风险。王石果断掉头，将其改建为深圳当时少有的超高层豪宅。这栋后来取名俊园的豪宅，代表了当时中国豪宅的最高水平，顺利完成销售。俊园因此被认为是万科减法战略和专注住宅开发的标志性项目。但随着区域定位和市场的变化，万科在十多年后，再次为俊园“动手术”，将万科持有的部分改造为酒店和办公空间。一个俊园的十余年变迁，不但说明万科善于因势利导，也充分展现了它在住宅和商业两个领域自如腾挪的双重技艺。郁亮强调，在专业水平上，“万科有做商业地产的传统，不能说我们不会做。”

　　的确，如果你了解中国房地产和万科的历史，可以避免很多误会的发生。可以说，对万科历史的模糊，对房地产企业命运的过度关心，对明星企业家花边新闻的热衷，是产生王石和郁亮“矛盾”的主要原因，更进一步构成“郁亮时代”这一“谜团”。
　　万科职业经理人的理想和羁绊

　　就像郁亮所说的那样，万科历史上发生过不少管理层人员的离职事件，但对于建立在制度基础之上的万科，都没有构成大的伤害。应该说，这是万科职业经理人制度的固若金汤的平台优势所在。但是，徐洪舸和肖楠离职事件，也折射出这一制度的缺陷和不足。

　　一个最根本的问题是，万科职业经理人制度无法为徐肖们提供足够的物质回报。从去年万科的财务公告中可以看出，万科副总裁级别的年收入大约为三百万元左右。对于普通人来说，这已是个天文数字，在行业中这个数字也不低。但对于徐洪舸们来说，至少有两种选择，可以获得更高的收入。其一，一些民营房地产企业会给聘任的总经理更高的薪酬，有的还会给一定数额的股份；其二，自己当老板。即使一两年只做一个小项目，也能轻松赚几千万甚至上亿元。

　　万科职业经理人为何不能获得更高薪酬？从历史上看，与万科出身“国企”的背景有关。万科第一大股东从深圳特发换为香港华润，股份为16%的华润对万科的运营几乎没有任何干涉，万科很早就抛弃了国有企业体制，但员工的薪酬不能不适当参照国企标准。其二，王石个人的风格使万科无法尝试通过MBO等形式享受万科的高速增长。早在1988年万科股份化改造时，王石放弃了管理层可持有最多40%股份的机会。按照他的说法，是因为如果因此突然“暴富”，“ 这对当时个人的状态和未来的发展是很危险的”；“我并不确定自己在突然很有钱的情况下是否能把握住自己。”另外，王石是中国企业家中的“异类”，也是青年和大学生的精神领袖，他早已“超越”物质利益。这在无形中，给万科薪酬封了个“顶”。

　　郁亮认为，从历史来看，万科是一家公众公司比它是一家经理人持股的公司获得了更快的发展。他辩护说：“如果这个公司是王石和我的，我们两个有10%的股份，房子如何定价，一进一出之间都是几个亿的金额，说实话真要是自己的钱，我都要掂量掂量这件事情，力求最好时机。但是，在乎最好时机意味着就会失去机会。比如买地，买和不买都是件压力很大的事情。我们现在是经理人制度则很简单，我们一条线划好了授权去做，你能够拿下来就拿，拿不下来就算了，不会说拿下来以后嫌高嫌低的，永远过得不愉快。所以你要看到万科的能力其实主要跟背后的体制有关系，跟体制所决定的心态有关系，这就是今天万科后千亿时代的管理。”

　　郁亮说，万科的核心是职业经理人制度，“万科未来的目标是内部经理人驱动的公司。”郁亮所津津乐道的职业经理人制度，形成于十九世纪四十年代的美国。随着铁路、制造业等现代行业对技术和管理的要求大大提升，公司所有者未必能够驾驭企业的发展，不得不将经营权授予所聘请的职业经理人。可以说，所有权和经营权的分离，使企业更依赖制度建设，以保证所有者和经营者双方的利益，这种规范、透明的制度极大促进了企业的发展。职业经理人的登场，使企业得到更专业的运作，让企业有了自己的生命，不因个人而决定生死。其最理想的模式便是股权分散的公众公司。

　　中国改革开放后，职业经理人制度大行其道。对国有企业来说，当进一步明晰了所有权和经营权的分离，企业的价值和潜能得以大大释放。但由于是任命制，难以通过自由流动实现价值，国有企业经理人并不“职业”。不少发展壮大起来的民营企业，也纷纷聘请职业经理人担纲重任，但绝大多数创始人身份的老板仍然“在场”，职业经理人对企业并无充分的掌控权。自国有企业脱胎而生的万科，深知国企之弊，在不断脱离国企体制的过程中，职业经理人的地位逐渐抬升，形成了职业经理人掌握企业命运的制度和文化。可以说，以王石、郁亮为首的万科职业经理人，是中国最成功、强势的经理人团队。由于业绩出色、理念超前对于公众来说，他们甚至比万科的股东更值得信赖，万科的股东因此一直延续着“不干涉”公司经营的传统。

　　针对徐洪舸离职事件，郁亮认为这符合万科的职业经理人精神：“职业经理人是一个社会的财富，不应该为我们独占，万科出去很多人，为行业发展做出了贡献的。他们离开了但还是认同万科的价值观。我觉得就应该给职业经理人一个选择和机会，万科在内部一直鼓励创新精神，出去创业是符合这个精神的。我们的态度是，希望在万科的每个职业经理人都能够在万科愉快工作，能够学到东西，无论他留在万科继续发挥作用，还是说出去创业都能够取得成功！”

　　然而，如果一个体制和制度不能为公司管理层和员工创造与业绩增长匹配的收入，很难说这个制度是完美的。万科信奉已久的职业经理人制度，也面临改革再造的问题。

　　显然，王石和郁亮意识到了这个问题的重要性。2006年，万科推出了为期3年的股票期权激励方案，但由于2007年股票价格未达标、2008年业绩未达标，这一可能催生一批万科千万级员工的计划随即夭折，使万科一批骨干员工深受挫折感。可以设想，假设这一方案成功，徐洪舸等人选择自行创业的可能性将会降低，因为这会大大增加其创业成本。2010年10月，郁亮再度祭出“期权激励方案”，851名公司骨干被授予1.1亿股、有效期4年的股票期权。但与 2006年版方案相比，这一方案对年净资产回报率、净利润增长和行权条件等指标的要求更加严格。在限购等地产调控政策日益严厉的今年，郁亮能否带领万科 “八百罗汉”获得这一“蛋糕”？无疑将对万科未来发展产生重要影响。

　　由此带来的相关话题是，郁亮如何打破以往的陈规，较大幅度提升万科经理人的薪酬？这事关万科的凝聚力，是郁亮在后千亿时代驱动万科团队继续高速运转基本动力。显然，这不会是一件轻松的事，郁亮要打破万科对职业经理人过于苛刻的文化，也要面对公众舆论的考验——毕竟这是一家有国企背景的中国最大的房地产企业。

　　郁亮说，从去年开始，万科找到了新的“老师”，作为研究、学习的榜样——汇丰银行。这是继索尼、新鸿基、帕尔迪之后，万科的第四个“老师”。这一次，万科要学习的是汇丰银行的“公众性”——汇丰是全球少有的纯粹公众公司，最大股东的股份仅有7%，完全由职业经理人掌控，在这方面万科与其惺惺相惜。据报道，汇丰银行行政总裁欧智华的年薪达到1.2 亿港元，汇丰职业经理人的收入水平处于行业领先水平。万科以汇丰为师，提高职业经理人薪酬会否成为将来的“学习成果”，令人拭目以待。
　完美的“交接”

　　后千亿时代的万科路在何方？舆论和业界操心的，仍旧是王石和郁亮的关系问题，甚至有人发问，未来的万科是否郁亮说了算？

　　对此，王石在赴美之前曾说：“我跟郁亮会经常有不同意见。但是基本上是尊重郁亮的意见。”早有超然心态的王石不止一次说：我最高兴的时候，就是我的某一个意见最后证明是错的，而(郁亮及管理层)他们是对的。

　　作为创始人，王石对万科的影响是骨子里的，已成万科的文化基因，不因他的在场与不在场而有所不同。所谓的“郁亮时代”是个伪命题，对于一个成熟的企业或时代而言，并不存在一个时代终结、一个时代开始这样明显的界限。

　　在某种程度上，就领导万科而言，郁亮和王石早已达到一种理念合一、不阻不滞的境地。而这，是对于一种制度超过十年的坚持和历练。

　　1999年2月，王石主动让出总经理的位置，更多去关注企业战略和前瞻性的问题，并冀望以此建立万科职业经理人的制度。王石最初选择姚牧民担任总经理，郁亮出任常务副总经理。但王石和姚牧民都是个性突出之人，不到两年时间便生嫌隙。2001年2月，35岁的郁亮出任万科总经理，令业界惊诧不已。王石在回忆录《道路与梦想》中评价这时的郁亮：“他一直在工作中所表现的沉稳作风和出色的专业能力，都给我留下了深刻的印象。”

　　郁亮是这样总结他担任万科总经理(总裁)的十年历史的：“我担任万科老总，从2000年至2002年算见习期，这期间最大的问题是在心理上调整自己。做总经理和做副总不太一样，做总经理的时候，很多东西自己得平衡好，做副总的时候只要抓一个方面，最多两个方面就够了。比如说你需要能够拍板，好和坏都拍下来了，但又不能拍错，拍错权威就下降了，拍对多的时候权威就可以增加。2000年我最大的压力是什么？是人才的压力。当时万科在做减法，薪酬水平整体上不具备竞争力，那时王石的年收入才20多万，没有足够多的钱吸引人才。2000年刚好是行业开始大发展之时，很多公司拼命抢我们的人，那时候才是真正的人才危机。”

　　十年后的今天，郁亮已能轻松回想当时的紧张心态：“我心里知道自己在见习，万一我做得不好，(王石)主席不把我换了吗？还有，兄弟们认不认同也是一个问题。”

　　郁亮担任万科老总十年间，让他记忆最深刻的是2003年和2008年两个年头。他说：“从2002年开始，慢慢地，万科的发展速度比较快了，我觉得这之后自己比较上手了。2003年万科销售收入是70多亿元。我对我们国家很有信心，国家发展到今天赋予我们巨大的机会，你不抓住对不起自己啊。中国房地产行业不可能那么分散，未来一定会有若干个世界级的企业诞生。抱着这个想法，2003年我们找到了帕尔迪。”

　　“万科当时进入了20多个城市，但帕尔迪已经有七八十个城市了，人家的规模比我们大了好几十倍。我发现，美国市场当时也比中国市场大几十倍，我们是很有潜力的。帕尔迪让我知道，我一定能够做成功。于是在2004年制定我们的规划。”郁亮所说的这个规划，便是在他带领下，万科一帮年轻人制定的1000亿销售额的大胆战略。果然，从 2004突破百亿销售大关后，万科连续三年实现业绩翻番。但是，这样爆发性增长的业绩，使万科和同行们在2008年遭遇危机。

　　 “2008年太多故事可以讲了，跟业务相关、不相关的都很多，这是让我们冷静下来反思的一年，我们当时提出的口号是“回到原点”。一个企业的原点是什么？永远是客户、市场、股东，你要适应它的变化，就要领先半步。我们痛定思痛，要忘记自己是优秀的企业，回到普通企业的原点上考虑。正本清源，我们归零，重新出发。”郁亮进一步说：“ 2007年我就提出来要改革、变革的问题，当时在顺境中求变没有危机感很难成功。但是2008年突然而来的危机，让万科能够下决心变革。万科的团队非常好的一点是，一旦认识清楚以后，执行力非常强，所以这两年有比较好的表现。”

　　2009年和2010年间，郁亮未雨绸缪，实施万科千亿后的改革计划，其中的一项便是精兵简政、合并总部一些部门，大力支持地方公司。据保利地产董事长宋广菊透露，郁亮曾亲赴保利地产位于广州琶洲的总部考察，对保利总部人员不到200人非常惊讶。随后，郁亮旋即学习保利地产大幅精简总部人员。迄今，万科总部从280人精简到180人，精简幅度达到46%。此前，万科所有区域公司总部均从80多人缩减到24人左右。

　　“我跟宋广菊说，我们两个公司的竞争很激烈，打得头破血流，但我们可以随时坐下来谈。”说到这段轶事，郁亮忍不住开心大笑：“我在跟保利学减少(人员)，但保利在跟我们学习增加(人员)。”

　　2001年到2011年的十年，郁亮在万科有着清晰明确的成长轨迹，这与王石所倡导的职业经理制度密不可分，与王石不同寻常的价值观和人生观有关，也与万科早年曾经叱咤一时的明星经理有关。郁亮说，“早年万科曾有一些明星经理，一个人就能打天下。我们当时很得意，因为派一个人就能打下一片江山。但后来结果证明，明星经理的毁灭性和创造性一样大，从此万科更加重视团队而非个人的打造。王石曾经总结，万科始终在培养一个团队、建立一个制度。万科是一家公众公司的体制也起到了决定性的作用。”

　　特立独行的王石，对企业和人生都有透彻的看法。他曾说：“人生就是抛物线，走到顶点，自然向下滑落，我的人生也在经历这个过程。”他还说：“万科不是我的孩子，尽管我是他的主要创办者之一。我分的很清楚，我是我，万科是万科。”王石在作这一表态的时候，正是与他同样有名的企业家柳传志重新出山，带来联想扭亏为盈的时刻。

　　2011年2月20日，在中国企业界深孚众望的联想集团董事局主席柳传志，在美国再次向媒体谈起他的退休和接班人计划。2004年底，柳传志正式选择杨元庆作为接班人，退居二线。然而，2008年的金融危机令联想出现亏损纪录。柳传志临阵弃帅，杀了个“回马枪”……柳传志重新出山力挽狂澜，固然是中国企业史的佳话，但也引发中国企业关于“接班危机”的思考。中国企业的历史短暂，还没有真正经历从创始人到第二代的成功过渡(国有企业任命制另当别论)，而这对一个组织是至关重要的决定。

　　与万科同时于 1984年成立的联想、海尔面临着这一问题，与万科同城的华为、平安也在为企业传承揪心。柳传志不甘寂寞、推倒重来；张瑞敏的搭档海尔总裁杨绵绵年龄比他还大，海尔接班人仍然没有着落。而王石和郁亮则在十年前就做到了他们今天所无法做到的事——“王郁配”堪称中国企业中最稳固的企业家伙伴关系。

　　王石在评价柳传志出山一事时说：“我非常清楚，万科遇到问题，我也不回来。如果(一个企业的)基因到现在还没有建起来，再回来建，为时已晚。”

　　成长并推动万科事业和万科文化的郁亮，是幸运的。这位年仅45岁的千亿公司总裁，将有足够的机会实现自己更大的价值，中国房地产这样一个险恶的江湖环境，或许只会增加他成功的快感和愉悦。

　　在郁亮心目中，所要学习的汇丰银行，是有感于它所经历的曲折壮阔的历史背景：“汇丰银行讲述了一个企业如何适应社会的巨大变迁的故事。这家1865年在危机四伏的中国诞生的企业，没有任何显赫的背景，经历了19世纪以来死亡人数最多的两次世界大战，过半数骨干员工一度成为战俘，一任总裁死于狱中，经历大萧条、石油危机、亚洲金融风暴、2008全球金融危机，依然活下来，并且每一次危机都伴随它的一次成长周期，这才是了不起的企业。万科曾有过的危机体验，与这家企业相比不值一提。”郁亮有足够的信心带领万科成为一个伟大的企业。

　　“我的星座是介乎于人马和山羊座之间，两个星座优点我全部有，既有山羊座的这种很有耐性、韧性，也有人马座的浪漫想法。”郁亮确信，自己的性格既有沉静的一面，也有激情、强悍的一面。这是矛盾的，也是富有活力的象征，对他所从事的管理工作非常适合。

　　进入2011年，郁亮最显著的变化是，体重减少了14斤，原先饱满的脸庞和体型，显得清俊有力。“他是一个高度自律的，说到就能做到的人。”同事评价他说。万科千亿，郁亮瘦身，或许包含着一个隐喻，他要以更加矫健的身手和有力的动作，带领这家企业在惊涛骇浪的中国房地产江湖听风看雨。

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精装均价16000元/㎡ 万科金色领域3人抢1套房                                                                来源：搜狐焦点网  作者：叶昭雪            
                        2011年02月26日18:02                         我来说两句(0)                                            
        
                                                                                           

未能进场的客户正向销售人员咨询

经过20万验资获得金色护照的客户才能进场

　　福永的房子都卖到了16000元/㎡？26日，万科 (论坛 新闻)金色领域 (论坛 新闻)的开盘价吓到了不少客户，但摇号现场，仍延续万科一贯的火爆情况——上千人挤在宝安体育场，争抢三百多套房源。
　　精装均价16000元/㎡  曼哈顿“堵截”
　　“房子的事终于可以松一口气了。”一位万科金色领域的“准业主”丁先生走出摇号现场后表示。
　　丁先生购买的为80㎡二房户型，总价130万元，合约16000元/㎡。当日缴纳十万元定金可另外减免2万元，加上之前VIP登记的优惠，丁先生共拿到了5万元的优惠。
　　开盘前两周，万科金色领域即启动了VIP登记计划，通过20万验资的意向客户可以获得“金色护照”，享有金色领域购买减免3万元的优惠，而25日的开盘，也只对持有金色护照的客户开放。
　　尽管如此，开盘现场仍聚集了上千人，基本3人抢1套房。10点钟开始的摇号，到12点时，339套房源基本已抢售完毕。记者了解到，80—100㎡的2到3房比较受欢迎，而100㎡以上的4房则少有人问津。
　　而没能摇到号及没能进场的多名客户一出场即遭到了十多位中介的“堵截”。原来，宝安体育场临近的花样年曼哈顿公寓 (论坛 新闻)等项目，看中万科开盘聚拢的强大人气，特意派了十多位中介人员前来“拉客”，不过，不知是否万科效应过大，响应的客户寥寥无几。
　　刚需抬头  自住堪忧
　　不过，丁先生也表示：“这个地段卖到这个价格，确实有些高。”
　　万科金色领域位处宝安区宝安大道航空新城 (论坛 新闻)，比宝安机场还要稍远一些，路况较为畅通时，从香蜜湖 (论坛 新闻)开车过去也要四十分钟。
　　这是福田的众多“公车上班族”难以承受的。同时，项目由于靠近宝安机场，每天都有飞机从头顶飞过，如果选择自住，飞机噪音则成为每天必须享受的“大餐”，这也是置业者考虑最多的问题。
　　“虽然是有很多不方便的地方，但买新房的话，这个价格在深圳算是便宜了。我一家带上老人4口人，必须要买套自己的房子了。”丁先生表示。
　　据记者了解，已交定金的客户中，不乏多名自住客，多为首次置业的刚需族。在国家大举调控的一季度，一批投资客的短暂压抑也迎来了刚需的一波小抬头。
　　金色领域的销售人员表示，航空公司或者机场的部分高管，因为工作的便利性，也有众多在此置业的。
　　当然，也有不少看好金色领域发展前景的投资客。“买下来租给在机场工作或者航空公司的人，相信回报率也不错。”有客户称。

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万科2010年年报：2010年万科销1081.6亿同比涨70.5%
http://news.dichan.sina.com.cn新浪房产2011/3/7 21:27:22
提要：万科年报：2010销1081.6亿， 897.7万平，分别同涨70.5%与35.3%。全年营收507亿，同涨3.75%。

　　新浪房产讯 万科企业股份有限公司于3月8日公布了2010年年度报告。报告显示2010年万科归属上市公司股东的净利润72.8亿元，较2009年增长 36.65%。万科2010年各项经营指标全面超越2009年，连续第三年问鼎全球住宅企业销售冠军，也以1081.6亿成为国内首家销售金额突破 1000亿的房地产企业。【延伸阅读：碧桂园2011年首两月销售金额68亿元 同比增72%】

万科2010年年报：2010年万科销1081.6亿同比涨70.5%

　　万科年报体现了公司由“规模速度型增长”向“质量效益型增长”转变方面的努力成效。2010年，万科净资产收益率回到历史高位，客户忠诚度、员工敬业度均创造历史新高，而销售费用率、净负债率则降低到07年以来的最低点。此外，2010年万科落实的绿色三星住宅面积，占全国总量的54%。

　　万科总裁郁亮表示：“万科2011年将继续紧紧围绕客户和市场，坚持快速周转，落实均好中提效，同时立足千亿起点，打造满足未来发展要求的管理、组织平台，继续获得有质量的增长。”

　　万科2010年销1081.6亿 十城夺冠体现产品竞争优势

　　2010年，受政策环境和市场形势变化的影响，全国商品房销售面积增长10.1%，销售金额增长18.3%，全国商品住宅销售面积9.3亿平方米，销售金额4.4万亿元，较09年分别增长8.0%和14.4%。，整体增速较2009年明显放缓。而万科在2010年实现销售面积897.7万平米，销售金额 1081.6亿元，同比分别增长了35.3%和70.5%，成为首家年销售超过千亿的住宅企业。

　　万科2010年在深圳、东莞、佛山、北京、天津、沈阳、青岛、武汉、无锡、镇江等城市商品住宅市场占有率排名第一，在上海、苏州、珠海、福州、长春等城市占有率排名第二。其中，万科在北京、深圳两地的销售额首次突破百亿，北京、深圳、上海、沈阳、天津、苏南、广州、杭州等八个一线公司年销售额超过了50亿，而2009年万科只有三家地区公司销售额超过50亿。

　　公司总裁郁亮表示，2010年万科取得了良好的销售业绩，主要是因为万科的经营模式顺应了市场需求和政策方向。调控政策推出之后，投资性购房已经淡出，自住型需求主导市场，自住型购房者更关注产品的质量和性价比。在郁亮看来万科的产品正是在这两方面存在竞争优势而更容易获得自住型购房者的认可。

　　据他介绍，万科一贯坚持中小户型普通住宅为主的主流产品定位，万科2010年销售的产品中144平米以下普通住宅占比88%，与2009年的86%相比进一步提高。同时，近两年以来万科产品中装修房的比例显著提升，2010年新开工的公寓产品已基本为全装修交付，这在以年轻人为主的自住型购房者中收到了良好反响。

　　郁亮还表示，万科把2010年作为推进绿色战略的重要一年，公司在住宅节能环保与应用工业化方面的工作稳步推进。全年万科共落实绿色三星住宅75万平米，占全国总量的54%。深圳万科城四期项目则成为国内首个通过绿色三星运营评估的住宅项目。

　　“市场对于绿色环保理念的认可程度非常高，尤其年轻客户群体对全装修房的追捧，甚至超出了公司的预期”，万科董事会秘书谭华杰透露，“上海世博会上万科作为唯一独立建馆的房地产企业充分传播了公司的绿色理念，提升了公司品牌、树立了良好的绿色企业形象，未来公司在绿色住宅领域有望进一步体现竞争优势。”

　　万科2010年销1081.6亿 业绩持续健康增长

　　由于近两年万科产品中装修房占比显著提升，从预售到交付结算的时间周期有所延长，万科的结算增速低于销售增速。2010年万科结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别同比减少25.3%和增长3.6%。

　　与之对应，万科的已售未结资源规模则显著上升，截至2010年末万科尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。万科年报称：“上述待结算资源大部分将在2011年参与结算，为公司2011年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。”

　　万科2010年实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%；全面摊薄净资产收益率16.5%，较09年上升2.2个百分点，较08年上升3.8个百分点，回到了历史高位。

　　在快速销售的同时，万科全年新获取项目87个，对应万科权益的规划建筑面积约2215万平米。据谭华杰介绍，由于严格执行谨慎拿地的原则，去年所获取的项目地价比较合理，截至2010年末，万科规划中项目对应权益建筑面积约3640万平方米，基本可满足未来两至三年的开发需要。2010年，万科新开工面积为1248万平方米。

　　由于销售回款顺畅，而在项目投资中保持谨慎，万科资金状况良好，2010年经营性现金流持续保持正值。截至2010年末，万科持有货币资金约378.2亿，较年初增加64%，远远超过合计167.8亿元的一年内到期借款。

　　2010年万科账面总资产负债率同比有所上升，但期末账面总负债中46%是预收账款，高达744亿；预收账款并非真实负债，未来将陆续转为结算收入。扣除预收账款后，万科负债仅占总资产的40.2%。2010年末万科净负债率下降至17.5%，这是2007年以来的最低水平。

　　在由独立第三方进行的客户满意度、员工敬业度调查中，万科均创造了历史以来的最好成绩。在客户满意度调查中，万科参与调查的27家公司中，有24家客户满意度上升；客户忠诚度达到71%，是历史以来的最好水平。同时，万科品牌成为新客户购买万科房产的首选理由。2010年万科员工敬业度较2008、2009年大幅上升，超过“中国最佳雇主”平均线9个百分点，超过中国地产行业平均水平30个百分点。

　　万科2010年销1081.6亿 快速周转提升经营效率

　　虽然万科2010年销售过千亿备受关注，但万科总裁郁亮表示，公司近年来始终把“规模速度型增长”向“质量效益型增长”转变作为重点工作，更看重增长的质量而非速度。单纯的规模数字不是万科的目标，而只是经营效率提升的自然结果。

　　他进一步解释道，健康发展应该以确保质量和经营安全为底线，结合具体情况选择最有利的发展路径，把握合理的发展节奏，提升经营效率和回报水平，实现以真实价值创造为衡量标准的可持续发展。

　　谭华杰表示，万科一贯坚持“不囤地、不捂盘”，选择快速周转的策略，是基于社会效益和股东收益两方面的考虑，这一策略符合当前的政策导向和购房者需要。快速周转意味着可以用尽可能少的土地占用，实现尽可能多的住房供应；同时，周转率的提升也有利于在提升股东的回报水平。据他介绍，2010年万科按照销售口径计算的资产周转率已经达到历史最高水平。

　　由于贯彻快速开发、快速销售的经营策略，并通过标准化产品推广、项目流程优化、表彰快速开发项目等一系列措施，2010年万科进一步了提高项目经营效率，缩短了项目从获取到开工的平均周期。

　　由于项目开发节奏明显加快，2010年万科新增项目有相当比例在年内已经实现开工，使得全年的实际开工面积高于年初计划数。公司全年实现新开工面积1248万平方米，相比年初计划的855万平方米高出46%。

　　在保持快速周转的同时，2010年万科盈利能力也有所提升，房地产业务结算毛利率29.75%，较09年上升7.76个百分点，结算净利率 15.52%，较09年上升3.27个百分点。这一方面是因为2009年基数较低(2009年结算主要对应2008年市场调整期的销售，利润水平较低)，另一方面也体现了万科在成本管理和费用控制方面的努力。

　　据介绍，由于严格执行了费用控制标准，2010年万科管理费用相对于销售金额的比例由2009年的2.3%下降到1.7%，营销费用相对于销售金额的比例由2009年的2.4%下降到1.9 %。这两个比例已经连续三年出现下降。

　　万科2010年销1081.6亿 管理提效搭建增长平台

　　经营规模的扩大使企业有机会发挥规模效益，但也会使企业面临更高的管理复杂度。万科需要再一次考虑如何发挥经营规模的优势，同时解决管理复杂度提升的挑战。

　　公司总裁郁亮曾表示，千亿的管理平台要在达到千亿规模之前搭建好。万科近年来也已经开始着手对管理工具和组织架构进行更新，以适应新的发展要求。

　　继2009年对C级装修部品进行集中采购之后，2010年6月，万科正式启动了对与AB级装修部品的标准化集中采购。采购项目涉及洁具、厨房电器、橱柜、收纳系统、地板、石材、户内门、壁纸等15大类产品。科勒、方太、松下电工、杜邦应用面材、北美枫情、欧普照明等知名供应商齐聚一堂，成为万科最大规模集中采购的中标方。

　　集中采购促进了供应链优秀资源的整合，有利于增强万科装修产品的市场竞争力，同时也有望使得万科的更好的发挥规模优势。据介绍，万科集团2010-2011年装修房的总采购金额预计超过50亿元，与过去各区域分自采购的金额数相比，通过执行标准化和全国性集中采购有望节约成本约10%。

　　作为国内率先迈入千亿规模的房地产开发企业，万科的项目开发量逐年增加，2011年万科的工程管理面积预计可能达到3000万平米，这无疑对于工程质量管理提出了新的挑战。而万科总裁郁亮表示，万科的目标是“为普通人造好房子”，在规模快速增长的同时更要体现“质量第一”的追求，公司要向制造业学习，不断提高产品质量和性价比。

　　在这样的背景下，引入实力雄厚的工程合作伙伴就成为了理想的解决办法。据了解，万科已经开始着手与中建四局开展战略合作，推动总承包管理模式，迈出了工程管理模式变革的第一步。分析人士认为，此次合作的一方是国内领先的房地产开发企业，另一方是已有近60年的建筑施工经验、由国资委直接管理的大型国有重要骨干建筑企业，双方的战略合作必将形成“强强联合”的良好局面，进一步巩固万科的项目施工质量，提高公司产品的竞争力。

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王石走后：万科的人事变局




王石此次游学美国,有为万科寻找更大“舞台”、网罗具有国际视野人才之意

　　文/《财经国家周刊》记者

魏洪磊

　　黑色的电脑包横放在膝盖上,手捧一份当地报纸,如地铁内处处可见的上班族一样……在哈佛开课的前一晚,万科董事长王石抓紧体验在波士顿的“普通生活”。

　　百战归来再读书。60岁的王石在历经了上天入地、登山下海后,又一次远离万科。按计划,他将在哈佛当一年的访问学者,并很可能再花两年时间游学欧洲。

　　在拒绝了公司为他买车的建议后,王石体验了波士顿修建于1897年的美国最古老的地铁。哈佛游学期间,他打算买辆自行车。

　　此时的万科,已经站在了年收入千亿元的起点上。曾被万科视为标杆的美国帕尔迪公司,也已被甩在身后。作为万科的缔造者,王石此次游学,除了探索精神驱动外,也有为万科寻找更大“舞台”、网罗具有国际视野人才之意。

　　第三座山峰

　　2月底,在哈佛中国留学生联合会的组织下,王石在哈佛发表了第一次公开演讲,从个人经历到企业管理,无所不包。他将此次游学称为“人生的第三座峰”,前两座山峰,分别是“创业”和“个人追求”。

　　王石在这次讲话中说,“我不会把万科当作我的儿子,因为万科是一个作品”,“完成作品的时候……虽然有感情,还是要走的”。

　　接近王石的人士说,这个期限可能是5年。“再过5年,他65岁时,会从万科卸任。”

　　而在此之前,看似放手的王石,从未将眼光转移至别处。在2月底的演讲中,王石说,游学最主要的原因是学习如何在新的经济市场变化下,带领万科这样的传统企业迎接新的挑战。

　　上述人士表示,王石希望推动万科的国际化。但现在万科管理团队尚无足够的国际视野、海归经历和国际化的资源信息。

　　万科内部人士透露,王石很早就有开拓国际市场的决心,曾提出过争取进入“金砖四国”,但当时因各项条件不成熟,在内部研讨时即被否决。此番游学,旧事重提也未可知。

　　“他流露过这个意思,这次去也自然而然承担了一个招聘的使命。”消息人士说。在他看来,来自海外的新鲜‘血液’未必能够改变一个企业,但这种人才培养机制带来的影响却能更久远。

　　北京时间1月30日晚,美国常春藤联盟八所学校的中国留学生在哈佛举办迎春晚会。王石刚一入场,便被不少留学生认出,争相签名留念。此后王石被邀请上台做嘉宾,并被特别介绍。

　　当天下午,王石和曾在万科工作过的常征——目前的哈佛博士,聊起了壹基金。常征曾在万科总部工作一年,参与了世博会万科展馆的工作,去年重回哈佛读博士。

　　曾任《万科周刊》主编的成全机构董事长全忠当时也在现场,他在微博上感慨,“老王在哈佛一年,会给万科带回多少哈佛学子呢？”

　　接近王石的人士分析,王石游学,首先要解决的是万科如何走向国际化以及资源平台搭建问题。“在哈佛的一年,以他现有的影响力和品牌知名度,搭建一个国际资源平台是比较快的。”

　　另一方面,这也符合王石的人生规划。他早年有过两段留学梦想,第一次是在创建万科之前,另一次则在2000年,“但机会不允许”。王石的英语阅读能力一直很强,因为他持之以恒地在学习,即使在哈佛,他每天也用6个小时来学英语。

　　“万科目前到了这个阶段,他也60岁了,也有个人理想实现的问题。”多位万科内部人士如此表示。

　　一位熟悉王石的业内人士认为,“老王在企业家里,是把‘大我’和‘小我’结合很好的人。”

　　他曾问王石,在《灵魂的台阶》之后下一步要写什么书。王石说最近在研究物种,下一步要写动物和植物。“为弄清楚一个植物的名称,他可以花好几个小时在网上找资料。他现在思考问题的角度和一般的企业家已经不在一个层面。以常规的思路去套,是套不出结果来的。”
人事变局

　　几乎与王石游学同一时间,两位副总裁徐洪舸和肖楠从万科离职。

　　1月28日晚,万科发布公告,确认二人离职的消息。公告同时披露,原万科副总裁、深圳万科总经理杜晶将继任徐洪舸成为执行副总裁。

　　在万科2010年10月底发布的A股股票期权激励计划(草案)拟激励对象名单中,徐洪舸的名字仅在王石和郁亮之下。肖楠则位居第14位。

　　徐洪舸1994年大学毕业后便效力万科,从设计部门做起,不到33岁即全面掌管万科在珠三角的业务,可谓万科重臣。2006年,王石曾在其《光荣与梦想》一书中提及徐洪舸:自2001年以来,小徐显示出出色的管理才能,无论在技术专业还是在业务拓展方面,都显示出万科第二代职业经理人的成熟。

　　从2000年郁亮任万科总经理开始,王石逐渐淡出。曾有业内人士分析,徐洪舸是由郁亮提名、王石批准而进入总部,在郁亮自己看来,徐可被看作是很好的“替补”。

　　但是万科内部人士表示,徐从来没有被公开看作接班人。“报表排名是根据资历,或者年薪收入,不是第几的问题。现在和徐同级别的执行副总裁有八个。”

　　作为万科管理层中的有数人物,徐洪舸和肖楠的同时离职引发了多种揣测。一位研究万科多年的分析人士称,王石在游学前,需要对万科的内部权力做出制衡。但曾任《万科周刊》主编的全忠表示,以此种“泛政治化”的视角来看待此次人事变局,并不合理。

　　万科对外澄清的声音也在变多。内部人士表示,徐洪舸离职前,在公司内部写了一封离职信,明确表明要自己创业。若进展顺利,徐洪舸和肖楠将于2011年合作成立自己的公司。“他并没有去竞争对手那里,所谓洗牌、阴谋论都站不住脚。”

　　万科在给《财经国家周刊》记者的书面回应中也表示:过去从万科也曾经走出过不少优秀人才,业内称万科为房地产行业的“黄埔军校”;他们和留在万科的优秀人才一样,都是万科的骄傲。

　　2月21日,徐洪舸在给《财经国家周刊》记者的电话中表示,“现在不方便说,5月份之后再聊。”

　　熟悉万科的人士透露,与万科的几个中层曾对人事变动有过交流。其中一个共识是,徐洪舸到了集团之后,并不如做“诸侯”舒服。“上有郁亮,下面也都有各自势力范围。”而且徐、肖也有创业冲动。“拥有十几年经验的职业经理人,觉得自己已具备了能力条件、资源积累,创业风险也没那么大,希望能自己主宰自己。”

　　1月底,全忠在波士顿与王石见面时,曾问及各种针对徐、肖离职的坊间说法。王石半开玩笑地回应,“你对万科这么了解,怎么能问出这种庸俗的问题来,不应该啊。”

　　消息人士透露,徐、肖之所以选择前段时间辞职,就是赶在王石去哈佛前。“他们专门和王石吃了顿饭,谈得非常好。”王石也曾对一位朋友提及,老下属要创业了,“可以安排你们一起聊聊,未来可能有合作”。

　　“其实如果离职不开心的话,老王也不会说这话,这些细节其实更重要。”上述人士说。

　　他表示,王石内心希望挽留二人,“但他们确实处于一个天花板上了”。

　　无论“和平分手”还是“阴谋论”,人事上的变化,实实在在为万科带来了一个问题,对已迈上千亿台阶的万科而言,将如何做好人才储备？

　　万科在给《财经国家周刊》记者的书面回复中表示,万科从三年前就已经开始人才引进、组织架构调整等工作,为千亿后的经营管理做准备。未来公司会继续积极引进优秀人才,同时做好人才培育和提拔机制。

　　油门与刹车

　　在外界看来,王石远赴大洋彼岸似乎意味深长。但万科表示,出国期间,王石作为公司的董事会主席,仍然会正常参与公司重大事项的决策。“在具体的经营管理上,万科已经形成了一套成熟的制度体系,王石先生出国游学和他此前登山一样,并不会对公司的正常经营造成影响。”

　　万科内部人士表示,王石离开前后,并不能看作万科的一个时间节点。“所谓之后的战略调整,也不是从这一刻开始算起,而是从几年前开始贯穿始终。”

　　对万科这个庞大的地产王国而言,从王石宣布淡出之日起,其接班人问题在业内便已被反复提及,但万科方面一直没有公开回应。接近王石的人士称,王石很可能在5年后彻底离开万科。而郁亮与大股东华润的关系素来融洽,这或将意味着主导权的平稳过渡。

　　外界关注的焦点在于,王石与郁亮关于战略方向的不同看法,比如万科的发展速度快慢问题、万科要不要做商业地产等,是否会在王石“退位”后导致万科的发展思路出现变化。

　　接近王石的人士对《财经国家周刊》记者透露,其与王石的交流中,他并不回避高层分歧,“如果高层观点很一致的话,我还有什么存在的价值呢？”赴美之前,王石曾在小范围内表示,“跟郁亮有不同意见,那会经常有。但是不同意见会有两种情况,基本上是尊重郁亮的意见。你天马行空,突发一个想法出来,而郁亮负责具体经营,他肯定会想是不是那样更好。万科管理的方法很多是自下而上。而不是上面做了决定,不允许有任何的不同意见。”

　　王石承认,2011年营收不超过1400亿元这一数字,是为了说给郁亮和管理层听。“从我的角度,需要和他们保持一点不一致,这样企业的发展才能更加健康一些。”

　　上述人士认为,王石考虑战略,郁亮考虑执行,“两者的观点保持部分区别是王石的一个逻辑,但没有多大的思路上的冲突”。

　　以商业地产为例,上述人士表示,王石说并不反对万科做商业,他的顾虑来自万科原有的住宅开发模式,以及现金流因素。假如商业地产影响到万科的住宅开发速度,对上市公司业绩将形成巨大挑战。他对《财经国家周刊》记者转述王石在波士顿的表态:“我倒是想做商业地产的,郁亮也是财务出身,他当然知道万科的钱应该怎么周转。万科的规模摆在这里。”

　　上述人士分析,不同意见一定会有。比如对郁亮来说,希望把规模做得大一些,速度快一些。“郁亮踩油门,王石踩刹车,两人的分歧只是节奏的关系,而不是方向问题。”

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科B(200002):今年瞄准老年人和农村市场

    ■深圳商报
    今年的老年住宅将在杭州,北京,上海落地
    刚刚发布了2010年年报, 3月8日万科又举行了媒体见面会.见面会上,万科集团
总裁郁亮回答了记者的提问.
    手持现金今年不融资
    针对资金方面的提问, 郁亮明确表示,万科手持300多亿元现金,不差钱,今年确
定不融资.
    虽然不差钱, 但万科仍会坚持不拿地王,不屯地的原则,只储备三年左右的开发
项目和土地资源.万科会考虑借助大股东华润的金融平台做一些资金安排,但要通过
股东大会最终决定, 是否需要借助这个平台.今年,万科的分红派息率在16%左右,比
上一年有所提高,万科希望通过未来两三年的努力,将分红派息率稳定在20%左右,形
成一个稳定预期.
    郁亮特别提到,客户对万科品牌的忠诚度去年达到71%,达到了历史最好水平,万
科品牌第一次成为影响新客户购买的首要因素. 员工敬业度在2010年也有一个大幅
度上升,达到80%,超过普通雇主和地产行业平均水平.
    老年及农村住宅潜力大
    针对千亿之后的市场空间问题, 郁亮表示,万科有一个很好的发展策略,那就是
为普通人盖好房子,可以长远做下去.
    有人说人口出现拐点了, 行业会出问题了,万科不这么看,人口出现拐点的时候
万科可以看到另外一个现象, 就是老龄人口的增加,这也是机会,我们国家还没有特
别适合老年人居住的房子, 这是一个新的市场空间.至于说到更长远的未来,万科有
可能到农村盖房子, 现在汽车已开始卖给农民,这些地方的路已经修通了,为什么不
能像日本的丰田一样生产房子呢?万科立足于为普通人盖好房子,生意模式是可以持
续做下去的.他透露, 万科今年的老年住宅将在杭州,北京,上海落地.这个市场潜力
很大, 但究竟用什么模式,是做护理型的老年住宅还是做自理型的老年住宅,万科还
在尝试和摸索之中.
    万科近期对商业的关注也引起了业界关注.郁亮表示, 与别的开发商不同,万科
做商业的出发点是为了做好住宅而做商业,不是为了商业本身,万科很清楚自己是以
住宅为主的发展商,是为了做好住宅而做商业.
    郁亮同时指出, 万科愿意参加保障房建设, 尽到行业领跑者责任.但不能亏钱,
不能影响股东利益.
    绿色也是万科非常重要的发展方向,在过去一年,万科开发的绿色三星住宅已占
到全国的54%.今年, 希望三星住宅可能翻一番.万科希望,未来不仅在规模上而在绿
色建筑方面领跑行业.
    王石薪酬达760万元
    近日有媒体报道,万科高管收入2009年增加100%多,今年董事长王石的年薪又由
2009年的590．3万元上升至760万元, 增幅达29%,并取代华远集团总裁任志强,成为
去年年薪最高的开发商董事长.
    对此, 郁亮解释,2008年万科的业绩第一次没有增长,当年高管们一分钱奖金都
没有拿．所以2009年的收入增长较高.此外, 公司去年的销售情况非常理想,还过了
千亿大关,但万科高管们的薪水增速与2009年相比并不快.年报显示,2010年,万科22
位公司高管薪酬合计达5388万元,比去年的4652万元增长16%.其中,总裁郁亮的年薪
则由520万元上升至680万元,增幅达到31%.

meng-h

郁亮称万科今年没有融资打算 王石地位不变
http://www.sina.com.cn  2011年03月09日 04:36  证券日报
郁亮称万科今年没有融资打算王石地位不变
点击查看最新行情

　　2011年3月8日，万科集团2010年度业绩报告会在深圳举行，在此次业绩报告会上，万科总裁郁亮、万科董事会秘书谭华杰在发布会上回顾了2010年的业绩，并表示2011年万科将继续坚持稳健经营、确保经营安全作为一个底线。在此次会议上郁亮讲到：

　　1.关于房价

　　“定价不是根据成本加利润定价的，在定价上我们根据市场可以接受的价格来卖。所谓接受的价格，要求一个月之内卖出60%，这是接受价格，是我们的标准，我们没有根据成本来定这件事情”。

　　“至于说房价会不会下跌的问题，市场影响因素很多，很难做出精确的判断，就像股市的涨跌难以预知一样。我们还是坚持过去的政策，应对第一，预测第二。我们相信在市场上空间仍然是在的。”

　　2.关于管理

　　“小公司要胜出靠机会，中型公司靠人才，大型公司靠制度”。

　　3.关于保障房

　　“我们参与的保障原则是在不影响股东利益的情况下做这件事情，所谓不影响股东利益主要就是不久前。如果你问要靠它赚钱这件事，我们还没有找到很好的方法。我们也进行了研究，但没有找到很好的方法。”

　　“万科目前参与保障房建设主要是尽到行业领跑者的责任，我们向地方政府说，建保障房只要给我1块钱利润就够了。为什么给1块钱利润？告诉股东万科做这个项目不亏钱，我赚了1块钱。”

　　4.关于增长

　　有质量增长体现在三个方面：

　　“第一，很简单的，最最基本的，客户满意程度要不断提高。”

　　“第二、毫无疑问，我们给股东的回报、给员工的回报是否能够不断的增加？这是衡量标准”。

　　“第三，万科能不能不断推出新的产品和服务？”

　　5.关于股东回报

　　“万科的分红派息率是16%左右，比上一年有所提高，希望未来两三年时间稳定在20%的派息水平上，形成一个稳定的预期。”

　　6.关于王石

　　“他（王石）的地位、职位和影响力都没有任何变化。”

　　7.关于1000亿和1400亿

　　“万科的销售是指万科负责操盘的，打万科LOGO的，也有个别项目交给别人操盘的，交给其他开发商操盘的销售也有，这个算在其他开发商的销售业绩，没有算在我们的销售业绩里，这个比例是不包括的。”

　　“主席谈1400亿，要从原则上理解，不能从字面上理解……所以1400亿的含义是坚定不移的走质量效益的路，不要盲目追求速度和规模，他的意思是这个。”

　　8.关于资金

　　“现在想增加负债也不太可能，因为信贷紧了，我们会通过合作来获取更多的项目，所以在现金管理方面会更加严格。”

　　“大家知道目前融资压力很大，华润这边本身有金融平台，如果万科可以借助华润的金融平台做一些资金安排，也是对万科发展的促进。我们准备通过股东大会，让股东决定我们是否需要借助这个平台……”

　　“万科今年没有融资打算，这个可以明确。”

　　9.关于土地

　　“……几年前开始我们越来越多参与到城市更新改造过程当中去了……未来是深耕现有城市为主，而不完全像以前那样依托中心城市放到周边城市。”

　　10.关于商业地产

　　“……我们为了做住宅而做商业，这跟别人有不同的取向，我们很清楚万科仍然是住宅为主的发展商，如果我们不做商业，配套做不了，我们连住宅拿地的机会都没有。所以我们是为了做好住宅而做商业。（谢静 整理）

meng-h

万科年报数据之惑
本文来源于《财经网》　 2011年03月09日 17:18  共有 0 条点评

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如果是由于2009年末不在合并报表范围内已销售未竣工结算项目，2010年进入合并报表范围内结算，或相反。则公司应对项目是否进入合并报表范围内的标准进行说明

　　【财经网专稿】 记者 李圣鹏　万科在2010年再取优异销售业绩，无疑这应归功于公司职业经理人团队的努力，但略有不足的是，公司披露的销售数据口径模糊、对具体项目信息披露有所缺失。

　　万科2010年年报显示，万科全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元；截至2010年末，公司尚有761万平方米已销售未竣工结算合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未竣工结算合同金额820亿元，面积680万平方米；不在合并范围内已销售未竣工结算合同金额为99亿元，面积为81万平方米。

　　2010年年报25页还显示，公司2010年实现营业收入507.1亿元，同比增长3.8%，实现结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元。根据上下文和数据大小，可判断此处的结算面积、结算收入是指合并报表范围内的。

　　而据万科2009年年报，截至2009 年末，公司尚有374.5 万平方米已销售未竣工结算, 合同金额总计382.3 亿元。其中合并报表范围内已售未结算面积343.5 万平方米，合同金额356.5 亿元；不在合并报表范围内已销售未竣工结算合同金额为25.8亿元，面积为31万平方米。

　　3月8日，万科总裁郁亮在2010年业绩推介会上接受记者采访时表示，2010年897.7万平方米的销售面积和1081.6亿元的销售金额均是指合并报表范围内的。

　　但似乎这一说法难让人信服，原因如下，2010年底公司合并报表范围内已售未结算合同金额为820亿元，2009年为356.5亿，再考虑到全年结算收入500.3亿元，可得出合并报表范围内2010年公司销售额为（820+500.3-356.5）亿元，即963.8亿元，同理可得出，合并报表范围内2010年公司销售面积为（680+452.1-343.5）亿元，即788.6万平方米；而不在合并报表范围内的销售额则为117.8亿元，销售面积为109.1万平方米，销售均价为10797元/平方米。

　　会后，万科某人士告诉记者，销售面积897.7万平方米和销售金额1081.6亿元并非只是合并范围内的，而是最大口径得出的数据，和“截至2010年末，公司尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元”中的口径一样。

　　如是，我们可得，在最大的口径上，万科2010年结算收入为(1081.6+382.3-919）亿元，即544.9亿元，结算面积为(897.7+374.5-761)=511.2万平方米。

　　而根据公司2010年“合并报表范围内结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元”，又可得出，不在合并报表范围内的万科2010年结算收入为44.6亿元，结算面积为59.1万平方米，均价为7547元/平方米。

　　为何和合并报表范围内的结算均价11066元/平方米相差如此之多？从上文中可以得知，截至2009 年末，不在合并报表范围内已销售未竣工结算项目的均价为8323元/平方米，2010年不在合并报表范围内的项目销售均价为10797元/平方米，因此，看不出有不在合并报表范围内的极低价项目进入结算的迹象。

　　当然有一种理论上存在，但概率极小的因素可导致此非正常现象，就是，2009年末不在合并报表范围内已销售未竣工结算项目，2010年进入合并报表范围内结算，或相反。如这是原因，公司或许应对项目是否进入合并报表范围内的标准进行说明，以方便投资者理解。

　　万科在2010年年报上如此写道，公司销售额在2010年突破了千亿，这是世界住宅企业年销售额的历史巅峰；千亿级，也是迄今为止中国非国有企业抵达的最高海拔线。

　　也正是如此，一个千亿量级的企业如在口径上稍有模糊、关键数据披露稍有缺失，将不利于投资者更好理解。在经营层面上，万科过去不断超越其它房地产企业，从而今天达到世界住宅企业的历史巅峰，但信息披露方面，似乎需更提高或向同行优异者学习。　

meng-h

　　“想赚钱就别去当官，想当官就别怕晒。”全国政协委员、广州星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔以敢“放炮”而闻名，曾被媒体称为“犀利哥”。

　　本次两会，面对蜂拥而至追问“血液质量”的记者，这位昔日的“犀利哥”坚称自己“全是道德的血液”，并预测“今年房价会降20%”。

　　现场

　　去年预测房价降20%已落空

　　齐整的短发、深色的条纹西装搭配锃亮的深色皮鞋，是黄文仔每次亮相的基本搭配。每次参加小组讨论会，靠窗最后一排的第三个座位是他的“专座”。

　　与政协会议开幕首日被多家媒体围追堵截的盛况相比，这两天的他觉得清净了不少。一见到记者，他先说：“‘道德的血液’这个问题不要再说了嘛。”

　　他认为，“开发商身上流着道德的血液，这是一点问题都没有的”。他举例说，他参加援建汶川第一小学，在全省各地扶贫，包括从化贫困村改造，共投入1.2个亿。

　　黄文仔说，作为一名“流着道德血液”的企业家，他6年前就开始大力呼吁建设保障房，现在中央开始发力，虽然晚了点儿但还来得及。但无奈自己作为民营企业，尚不能参与广州保障房开发，希望中央能给民营企业这个机会。

　　对各地纷纷出台的限购政策，这个广东地产大鳄表示，此次调控最为严厉，房地产商们大都有压力，不仅广州，包括北京、上海在内的城市，今年成交量“至少会下滑60%以上”。

　　去年全国两会前，他就对记者预测，2010年房价会回落10%~20%。不幸的是，他的预测已经落空。

　　昨天，对今年楼市的前景，他再度预测，“希望今年楼市能回落20%”。

　　对话

　　土地拍卖推高房价上涨预期

　　京华时报：房价增长的原因是什么?

　　黄文仔：是很多方面的问题造成的。一是因为物价上涨，运输费、材料费都贵了，一切都贵了，包括地价也贵了。更大的问题是，好多人认为地价对比房价、对比通货膨胀率不算高，这是错误的观念。

　　京华时报：地价和房价是什么关系?

　　黄文仔：人们总拿今天拍卖的地价和自己同等位置的房屋价格相比较。比如，这块地是我5年或者10年前拿回来的，今天在我旁边的地拍卖，拍卖了1万块，我肯定也会跟着涨到1万块。每一次拍卖土地，都是把城市的房价重新评估了一遍。

　　京华时报：今年全国要建1000多万套保障房，创下历史规模之最，你觉得这个量能满足需求吗?

　　黄文仔：绝对不够，今后保障房起码能占到房地产总量的35%以上，现在离这个标准还差很远。尽管国家已经拿出4万亿元拉动内需，其中9000亿元用于保障房建设，但还不是很够，应至少拿出一半的卖地收入，来解决普通老百姓的住房问题。

　　京华时报：你怎么看现在的限购政策?

　　黄文仔：目前出台这样的政策是可以理解的。房价长期这么高，对整个国家经济发展会带来不利影响。

　　京华5问

　　京华时报：去年两会你关注了哪些问题?

　　黄文仔：去年那么长，我都忘了(笑)，去年关注的问题太多了。

　　京华时报：一年来这些问题有哪些变化?

　　黄文仔：房价的问题大家都看到了，房价已经涨上去了。结果已经有啦。

　　京华时报：就这些问题，你还打算做什么?

　　黄文仔：现在房价高固然是一个问题，但还有一个更大的问题，是老百姓买不到房子。从这点来说，我们应增加保障房的建设力度。

　　京华时报：今年你会关注哪些问题?

　　黄文仔：我一直都说，控制房价，最重要的问题是中央政府要求各地方建设的保障性住房实实在在地增加。5年建3600万套，今年1000万套，一定要落实。老百姓才不会抱怨。

　　京华时报：本届任期已过大半，你还有哪些愿望希望在换届前完成?

　　黄文仔：今年的刚讲完。至于明年的，我想好了再告诉你。

meng-h

加码高端项目 万科冲刺3000亿
来源:时代周报
时代周报官博

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2011年03月07日09:14
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　　本报记者 明鹏 实习生 蒋丽丽 发自广州

　　4年前宣布不拿“地王”的万科企业股份有限公司（000002，SZ），转而在项目收购上高调起来。继收购北京赢嘉中心（B座）、深圳万科红等项目之后，万科又计划将位于广州番禺的一别墅项目新光城市花园招至麾下。

　　新光城市
相关公司股票走势

    * 万 科Ａ8.53+0.000.00%
    * 世联地产27.72-0.30-1.07%

花园位于广州市番禺区，紧邻广州雅居乐和江山帝景两大名盘，目前已经开发到第三期。引业界关注的是：万科为何会看中这一别墅项目，其是否有意加码高端市场？对于新光城市花园剩余土地，万科有何规划？

　　2010年万科董事长王石称，10年以后也就是2020年，按10%的复合增长率推算，万科的销售额将增长到3000亿元。成功实现千亿梦想，奔跑在3000亿元道路上的万科，会将收购手法发扬光大吗？

　　新光城市花园三易其主

　　新光城市花园位于番禺区南村镇兴南大道，占地面积550亩，属华南板块目前规模最大的别墅社区。目前在售的第三期“纯墅133”占地180亩，为130余套的双拼、独栋别墅，是华南板块为数不多能将价格定在2万元/平方米以上的楼盘。前两期占地120亩，推出的150余套别墅均已售罄。

　　2月下旬，万科收购新光城市花园的消息被媒体争相披露，称“具体细节基本洽谈完毕，只待最后公布”。

　　然而万科高层的回复都是相当地一致。“不便往外透露”，万科董秘谭华杰、广州分公司总经理张海均以此口吻回复时代周报记者。在新光城市花园售楼部，时代周报记者了解到，原代理商合富辉煌的工作人员在年前已全部撤离，售楼工作已由万科人士接手。“按此情景，万科的入驻已是八九不离十。”世联地产首席技术官黎振伟如是向时代周报记者分析。

　　事实上，早在2010年6月，新光城市花园第三期开盘1个月后，万科就开始接触该项目，并成立专门的项目部，表现出非常浓烈的收购意向。

　　“该项目位于番禺新城的核心区，对面既是规划中的万博会议中心；华南板块作为广州大型的居住区域，居住氛围日益成熟。”广州万科新光城市花园项目负责人张经理向时代周报记者确认，万科的确有意收购该项目，但任何进展将以公告形式发布。

　　从售楼部沙盘效果图得知，在剩余的250亩土地上，除了将修建25栋洋楼之外，大型商场、诊所、小学等配套也在规划当中。“这些项目将由万科来完成，届时可能会启用一个新的案名。”售楼部一位王经理透露。

　　之前有媒体透露，万科将从世纪新光房地产开发有限公司（以下简称新光地产）手上取得该项目。事实上，目前该项目的控股股东为世界华人基金，新光地产仅是该项目的参股股东，万科是从两者手中获此项目。

　　一位接触过该项目的业内人士向时代周报记者透露，2000年，番禺向信房地产有限公司 （以下简称向信地产）以协议拿地的方式从番禺政府手中拿得此地。该地在开工后不久便处于闲置状态。

　　2006年，新光地产全资收购了向信地产。该项目得以重启，并命名为“新光城市花园”，主打别墅产品。2008年上半年，第一期80多套别墅入市，不幸时逢金融危机，房地产市场转冷。新光地产在珠海的旧城改造项目新光·御景山又急需资金。迫不得已，2008年底，新光地产把该项目绝大部分股权转手给世界华人基金。

　　2010年底，世界华人基金和新光地产均有意把手中所持新光城市花园股权卖给万科，目前已进入最后的洽谈阶段。“一买一卖，世界华人基金和新光地产均实现了翻倍的利润增长。”

　　将收购进行到底

　　据了解，新光城市花园将是万科在广州收购的第4个项目。之前，万科收购了南沙08NJY—1地块、位于花都银湖湾的圣普拉多项目、新恒基集团旗下烂尾6年之久的项目新恒基御品。万科在广州市场大举收购的背后却是一个尴尬的现实：最近两年，万科在广州土地拍卖会上，却少有斩获：2010年11月份，万科中标萝岗地块；再上一次，就要追溯到2009年7月份，万科中标金沙洲地块。

　　合富辉煌首席分析师黎文江在接受时代周报记者采访时称：“在广州土地储备面积并不多的万科，近年来在广州招、拍、挂市场上鲜有收获，收购成为万科获取土地的重要途径。”

　　将视线扩展到全国市场，自2005年开始，有关万科收购公司、项目或股权的消息就层出不穷。

　　2005年以18.57亿元的代价收购浙江南都地产，是万科实施收购战略的标志性事件，也是迄今为止最大的一笔收购。万科凭借此举一次性在长三角获取了约269万平方米的项目资源，初步形成了珠三角、长三角、环渤海地区的全国布局。万科董事长王石曾对媒体表示，这是一桩划算的收购，将给万科带来一批批的合作机会。

　　尝到收购的甜头后，万科多次采取收购的方式进行扩张。据公开资料显示：2005年，万科收购了13家公司；2006-2009年，万科分别收购了22家、27家、18家、27家公司。进入2010年，万科将收购的手法发挥到极致，2010年的中报显示，在2010年上半年，万科共收购了17家公司，平均每10天就收购一家地产公司。

　　2005年至今，在全国范围内，万科已耗资上百亿元完成上百起收购。谭华杰向时代周报记者表示，通过并购、合作来扩大业务，对万科有诸多好处：一是利用现有有限资源运营更多项目，提升开发能力的掌握程度；二是进入更多的二三线城市，涉及更多的产品线，分散经营风险；三是收购成品项目或成熟土地，节省开发时间成本；四是输出自己的品牌和管理，在合作项目中收取项目管理费，借此提高投资回报率。

　　从财务数据上来看，万科的收购战略取得的成绩不错。2010年，万科实现销售额1026亿元，是2005年的7.4倍，占全国商品住宅成交额的比例也由0.94%提升到2.5%。2010年，万科的总资产为1879亿，是2005年的8.2倍。不过在资产负债率方面，万科略有提高，由2005年的61.1%上升为2010年的73.7%。

　　增量不少来自高端住宅

　　值得业界关注的是，万科此次收购的番禺项目，很大部分比例是别墅产品。黎文江向时代周报记者表示：“万科在广州市场少有别墅产品，此举刚好可以形成补充。”业内人士就此猜测，一直号称做普通住宅的万科，会否已经悄悄调整，在后续产品储备上，加大高端产品的比例？

　　“为弥补产品利润率偏低的事实，万科很有必要做一些利润高、回报丰厚的高端项目”，黎振伟向时代周报记者表示，另一方面，万科土地储备居于恒大、绿地、碧桂园等竞争对手之后，其想要继续实现销售业绩的领先，就不能只做中端产品，一定要做一些高端项目。在2010年万科业绩推介会上，万科总裁郁亮就曾表示，2009年最好卖的就是高端房。万科内部人士向时代周报记者透露，2010年，万科的业绩实现70%的增长，其中不少增量是来自高端住宅。

　　事实上，万科布局高端地产版图正在形成。近年来，万科推出的高端住宅有上海蓝山、深圳天琴湾、北京公园5号、广州的兰乔圣菲等。就产品比例来看，万科还是坚持中小户型普通住宅为主的主流产品定位。据公告，2011年1月，万科2010年销量中144平方米以下户型占比高达88%。

　　在万科内部，以土地位置及产品品质为依据，将产品分为四类：城市住宅（金色系列）、城郊住宅（城花系列）、郊区住宅（四季系列）、高端住宅。很多市场人士将万科的别墅项目或以金域蓝湾命名的楼盘均看做豪宅，但在万科眼里，只有类似天琴湾这样20多万/平方米的楼盘，才被视为高档住宅，至于别墅，不一定算，而颇具名气的金域蓝湾系列，只能算入金色系列。

　　高端住宅利润丰厚，面临市场调控的风险也不小。黎振伟向时代周报记者表示，相对于普通住宅，高端住宅更容易受到冲击。进入2011年后，国内一线城市均出台严格的限购令，而高端住宅的购买者大多是多次置业人群或者是投资客，很容易成为调控政策打击的重点对象。

　　不过，万科似乎已经为此做好了准备。“会根据市场做及时的调整，若市场情况不好，会放缓高端住宅的推盘节奏。”万科内部人士向时代周报记者透露。

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王石凭借760万元的年薪超过任志强，成为国内房企薪酬最高的高管(资料图)

　　王石的年薪突然成为公众关注的焦点。万科3月8日公布的年报披露，2010年王石的年薪由2009年的590.3万元上升至760万元，超过华远集团总裁任志强的758.17万元，成为已知的2010年内地房企薪酬最高的董事长。

　　针对国内关于“高薪”沸沸扬扬的争论，游学美国的王石于北京时间3月9日凌晨在微博上为自己作了辩解，驳斥了“隐退”一说。王石反驳称：“700万一年算高吗？”
　
　王石公开回应“高薪论”

　　自从“拐点论”和“捐款门”引发舆论争议后，王石便逐渐淡出公众视野，很少在媒体上露面。

　　去年底王石将出国 “游学三年”的消息传出之后，关于他“淡出”万科的议论便持续不断。

　　此次，外界对“年薪”一事的关注，使得远在大洋彼岸的王石不再淡定。通过微博，他罕见地公开回应网友。“我上世纪1983年到深圳创业至今已经28年，万科的规模已是世界最大的住宅开发企业，作为董事长，你觉得人民币700万一年很高吗？”

　　王石近乎强硬的回应一时间引来无数网友关注。

　　有网友批评王石说，作为知名公众人物，如此回应有失风度。

　　亦有网友认为：“王石这种身份的，一年拿1亿美金的年薪是再正常不过了！”虽有夸张成分，但支持王石的人还是占多数。

　　万科内部人士则向《每日经济新闻》记者透露：“虽然王石年薪很高，实际上与同行业房企相比，他并不算很有钱”。

　　据其介绍，早年万科在上市之时，王石共持有万科约40%的股份，但后来王石选择将名下的大部分股份捐给公司。

　　2010年，万科全年销售额达到1081.6亿元，成为内地首超千亿的住宅地产房企。

　　2011年1月11日，深圳壹基金公益基金会举行成立揭牌仪式，王石就任壹基金执行委员会主席。他说，实际上，为了多项慈善和环保事业，他除了每年自己要捐赠善款外，还不得不到处“化缘”。

　　据记者了解，万科内部也有一个慈善基金，由万科公司及高管共同设立。“王石每年都得从自己的年薪和股权收益中拿出一部分投入该基金。”上述内部人士称。

　　年报还显示，万科总裁郁亮的年薪也高达680万元，比去年增加31%。

　　王石在万科地位不变

　　对王石年薪的增加，万科总裁郁亮在2010年业绩说明会上回答记者提问时称：“关于今年王石的收入比任志强超出了1万多，其实我们管理团队都很开心。”

　　作为千亿万科的缔造群，2010年，万科22位公司高管及董事薪酬合计达5388万元，比上年的4652万元增长了16%。

　　万科去年实现净利润72.8亿元，同比增长36.65%。对于万科来说，这部分薪水仅占该年度上市公司净利润的0.7%。对此，郁亮的解释是：“2008年我们没拿奖金，因为当年业绩第一次下降，为了牢记这个教训，所有高管一分奖金没拿。”

　　据查，王石现在仅持有万科股票681.72万股，占万科总股本极小。同时，他的760万元年薪，与那些动辄身家几十上百亿的地产富豪相比，仍是“小巫见大巫”。对此，有业内人士称：“如果万科论功行赏，给王石6000万股都不过分。”

　　有关王石“隐退”和万科“郁亮时代”的讨论，公众也乐此不疲。对此，郁亮反驳道：“王石主席在万科的地位和他的角色都没有任何改变，外界不需猜测。”

　　郁亮称：“他前两天还在芝加哥通过视频主持了公司的董事会，这个月31号还要回来参加股东大会。”

　　关于千亿之后如何发展的问题，郁亮在3月8日的业绩说明会上坦承：“在商业地产上，(我)与王石主席有巨大分歧。”

　　郁亮表示，曾经做“减法”的万科会在商业地产领域有所发展，但“从来都是为了住宅而商业，并非(因为)宏观调控，也不是因为商业住宅的增长潜力。”

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全国政协委员、中金董事长李剑阁在全国政协会议分组讨论时表示，要高度警惕住房体制改革走回头路的这种导向。

　　继北京、昆明传出保障房月租金77元、25元的消息后，近日媒体报道黑龙江保障房房租年租金低达144元，也就是说月租金仅12元，这意味着政府要提供大量补贴。针对这种现象，李剑阁强调：“要回到1998年以前政府财政大量补贴的住房福利模式是肯定走不下去的。”

　　在改革开放初期，住房短缺比解放初期更为恶化。有关报告显示，在大部分城市，1978年的人均住宅面积只有4平方米左右，比1949年的人均面积还低 1平方米多。如1978年改革起步时，上海人均住宅面积只有6平方米左右。1998年开始实行住房体制改革，当年人均住房达9.3平方米。经过十几年房改，截至2009年底，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米，农村人居住房面积33.6平方米。住房质量、住房成套率、配套设施与环境大为改观。

　　同时，中国房地产业从无到有、从小到大，成为发展带动中国经济高速增长的重要动力，但也产生了一些值得高度重视的问题。集中反映在房价过高，并且上涨过快。为加强房地产市场调控，进一步强化各项调控措施的执行，遏制房价过快上涨，中央政府正在强调更大规模地推进保障性安居工程建设，但已有不少专家指出，这一制度缺乏系统统筹规划，是否未来会蕴含更大的财政风险值得关注。

　　“目前人均住房已达33.6平方米这一指标，已达到发达国家水平，说明我们走了十多年的住房市场化改革方向是正确的，但要不断完善这一体制。”李剑阁指出，“当前有一种声音，保障讲的多，政府包下来讲的多，个人应承担的责任少，这种住房‘由政府包下来的’声音越来越抬头，走不了几家就会走不下去的。”

　　目前黑龙江大规模保障性住房建设已启动两年，已经有70多万套住房投入使用，30平米的住房，年租金仅144元。2010年黑龙江保障性住房建设数量占全国总量的10%还要多，位居全国第一。黑龙江保障性住房开发模式是，一方面由政府自主开发，零利润销售;另一方面要求新增商品住宅建设面积的5%配建廉租房。2010年，黑龙江投入43亿元建设保障性住房，政府还拿出全部建设资金的六分之一用于房租补贴。

　　北京市也正加快保障性住房建设力度，北京政府表示力争5年内实现保障性住房占整个住房供应60%的目标。而北京朝阳区推出首批交付使用的廉租房，每月租金77元也引来争议。这77元只是廉租房住户个人承担的少部分租金，由政府承担了廉租房95%的租房费用，个人只承担5%。

　　他强调说，香港的公租房体系是自我循环的商业化模式，而美国曾经企图用政府力量解决住房问题，美国的两大住房抵押贷款机构房利美和房地美(下称“两房”)就承担了这一责任，但金融危机之后，美国正在逐步关闭“两房”，美国亦提出房地产市场将来还是要依靠市场解决。

　　“当然要提高保障房的供应，但要依靠市场化的方式解决。”李剑阁强调。

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2010年万科年度业绩推介会纪要
作者: 但斌
时间: [ 2011-03-10 08:20 ]

2010年万科年度业绩推介会纪要

华泰联合鱼晋华

时间： 2010年3月8日 15:30-17:30

地点: 深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心（北京、上海网上同步直播）

参会高管:

董事、总裁：郁亮

董事、执行副总裁：肖莉

财务负责人、执行副总裁：王文金

董事会秘书、首席研究员：谭华杰

本次业绩推介分为两个部分：

第一部分由董事会秘书谭华杰介绍公司10年的业绩情况和11年发展思路；

第二部分由总裁郁亮回答三地投资者的提问。


一、10年业绩情况介绍

商品房及土地市场情况

2010年，全国商品房市场销售面积10.4亿平米，总金额5.2万亿，较2009年分别增长10.1%和18.3%，全国商品住宅销售面积9.3亿平方米，销售金额4.4万亿元，较09年分别增长8.0%和14.4%。，增速较2009年明显放缓。

万科重点覆盖的14个城市，住宅成交面积及金额均有所下降，销售面积下降36%，成交金额下降14%。全国市场销售增长，重点城市销售能力降低，表明重点城市占全国市场的比例有所下降，重点城市销售面积占比由38%下降为28%，销售金额占比由18%下降至12%。此外，一二线城市与其它城市的差距正在缩小。

2010年政策面发生很大变化，09年基调为保增长、稳就业、拉内需，而2010年政策基调转向为调房价、稳物价。货币政策由宽松向稳健转化，存款准备金率、贷款利率不断上升。自去年5月以来，受政策面的影响，商品房市场的成交量小于其供给量，市场存货率逐渐上升，市场短期供应充足。

2010年商品房全年新开工增速达到40%，管理层预测2011年市场供给充足，但受限于土地供应不足，一二线城市的供给难以增长。

全行业集中度有所上升，前5家开发商开发面积占比由4.7%上升至7.9%。

2010年土地供应规模相比2009年有所增加，下半年的成交量有升温的迹象。

公司业绩情况

2010年，公司共实现销售面积897.7万平米，总金额1081.6亿元，过去三年复合销售金额增长率达48%。同时，公司保持较高的销售率，除年初外每月的销售率均达60%以上，下半年均超过70%。

中小户型产品销售比例进一步提高，144平方米以下的住宅占总销售套数比例由2009年的86%上升到88%。自住性需求仍占主流，首次置业、改善性置业增长明显，占比达62%，再次改善型置业占比25%。

2010年净利润增长37%。ROE达16.5%，为历史最高点，较09年上升2.2%，较08年上升3.8%。毛利率为29.8%，较09年上升7.76%。毛利率上升的三个原因：09基期的水平较低；溢价能力提升；成本管理和费用控制的能力提升。

2010年万科管理费用相对于销售金额的比例由2009年的2.3%下降到1.7%，营销费用相对于销售金额的比例由2009年的2.4%下降到1.9 %。这两个比例已经连续三年出现下降。

2010年财务状况稳健，扣除744亿的预收账款，负债率达40.2%。净负债率17.5%,为历史最低。货币资金余额378.2亿，较2009年增加64%，远远超过合计167.8亿元的一年内到期借款。

项目资源及开竣工情况：

万科全年新获取项目87个，对应权益的规划建筑面积约2215万平米。去年所获取的项目地价比较合理，上半年处于市场低位，拿地较多，下半年则有所收紧，拿地速度放缓。截至2010年末，万科规划中项目对应权益建筑面积约3640万平方米，基本可满足未来两至三年的开发需要。2010年新开工面积1248万平方米，超出计划46%。受偶然因素（亚运会、世博会）影响，竣工面积为442万平方米，完成比例88%。

2010年落实绿色三星住宅面积75万平方米，占全国总量54%。

2011年工作重点

2011年市场供给比较充足，投资性需求受到抑制，市场处于降温状态。成交速度将有所下降，存货率逐渐上升。资金回流速度降低，融资难度加大，土地市场购买力也会下降。保障性住房大规模建设则预示住宅供应“二元化”时代的开启。

公司将保持稳健的风格，确保公司经营的安全。坚守“为普通人盖好房子”的定位。

在经营上，保持新开发项目销售率高于60%的水平，维持公司快速销售的能力。

在投资上，坚持不当地王，谨慎投资。同时利用工程合作方资源，抓住市场带来的机会。超越自身，深耕现有城市。

在技术创新上，保持行业领先水平，预计2011年产业化住宅开工面积达 200万平方米，绿色住宅开工面积达180万平方米。

二、总裁郁亮答投资者问

问题1：对现在市场上比较流行的旧城改造和城市综合体等新业务，万科怎么看？

答：

我们过去主要参与到城市的扩大发展中，从近几年来看城市的土地供应从扩大区域逐渐变为旧城改造。城市更新改造对房产的要求，不仅是住宅，还包括办公楼、购物中心、会展中心、高科技园区、文体设施等，这意味着多元化的需求越来越大，对各行业也意味着更多的机会。深圳过去一年只卖了324万平方米住宅，很小，因为没有住宅用地。在三个区对面的城市综合体目前都是万科在做，在战略上万科选择跟上城市发展的步伐，跟城市一起健康同步发展。

怎么来看待商业地产？万科选择商业地产并非因为回避宏观调控。有些公司选择商业地产是因为这个不受宏观调控影响，有些是因为持有物业潜力无穷。我们应该看到，过去一年10亿的商品房销售中只有1亿的非住宅商品房，但有4亿的非住宅新开工，因此在供求关系上非住宅比住宅更加复杂。另外，万科净资产只有430亿净资产，没有多少钱可以留下来持有物业。再看银行等金融机构并没有长期融资工具，至于REITS大家根本就没有见过。因此万科是为了做好住宅所以做非住宅，不是为了回避宏观调控，也不是为了持有物业获取收益。

那住宅的需求能够满足公司发展吗？我们认为需求无限。人口结构在变化，老年人在增加，老年住宅的需求逐渐出现但没有匹配的供给。55岁以后的人群，家庭收入最高，孩子在外工作，他们有住宅的需求，但没有合适的户型。还有就是高铁兴建以后，区域经济的发展将会使得很多大城市周边的农村也许会有住房的需求。因此万科会介入非住宅，并持有一部分，但仍然会以住宅为主。未来可能持有部分会占到10%左右，在无合适金融工具之前会控制在20%。


问题2：

十年前，万科以新鸿基为标杆。到现在，哪些方面已经超越了新鸿基，哪些方面还有不足？

答：

新鸿基可以算作是万科的老师了，而老师肯定也希望青出于蓝而胜于蓝。万科在很多方面跟新鸿基比还有不足，比如新鸿基的资产规模1000多亿，而万科只有几百亿，新鸿基在香港的份额非常高，其服务体系非常成熟，这些都是万科还需要继续努力的地方。03年万科也专门修订了发展的规划，另外找了一个标杆——帕尔迪。以前，在品质和客户方面，万科是以新鸿基为标杆，取得了很大的进步；在全国发展的经验上，万科是以帕尔迪为标杆的，帕尔迪是在全美国60多个城市发展的，当然帕尔迪在金融危机后也出现了问题。融合了帕尔迪的关键触点理念，万科发展了6+2服务体系。现在，万科很难找到可以学习的单一标杆，需要更广泛地学习。帕尔迪全国发展的经验和服务体系，汇丰银行的内部风险控制和金融危机的应对，都是应该学习的，可以说应该学习的对象变多了。包括我们主席去哈佛学习，也是相信能从美国带来更多新的东西。


问题3：

万科对今年商品房销售面积的预期？现在保障性住房和公租房是不是跟万科的中小户型有重叠？会不会产生分流？

答：

今年总不会比去年卖得少。但今年的压力比去年大，过去只要愿意降价就能卖得出去，今年的问题是很多人没有了买房的资格。我们的管理团队因为08年没有实现增长而没发年终奖，因此可以看到我们为股东创造回报的动力有多强。

保障房的供应使得市场一定会进入“二分法”，这一定会对商品房有影响。昨天看报纸，说北京将有60%的保障性住房由政府提供，快赶上新加坡了，香港也才50%，可见政府的决心很大。不过我们的看法是，这是好事情。因为哪怕对行业有影响，但行业要能做下去的话，前提是社会的和谐稳定。政府终于承担了职责，这是行业未来健康发展的基础和必备条件。不然这个行业会一直在波动之中。

保障性住房对行业肯定有影响，但不一定是坏事。首先客户是有区分的，没有财务能力买商品房的人才会去买保障性住房，政府在设计户型和功能时会跟商品房有区分和差距。

现在万科的提法是为普通人盖好房子。这跟很多开发商为有钱人盖好房子或为普通人盖普通房子都是有很大区别的。目前宏观调控对我们的影响是两房难卖了，因为限购的原因，很多人直接选择了小三房，一次性解决两个层次的需求问题。对未来的发展还要观察，但请大家相信万科，我们一直都是领先市场变化的，再说未来市场的空间还很大，现在前五大房产商的市场份额才7%左右。


问题4：

我们提倡工厂化，今年的目标是200万，去年是100万。那工厂化对建造成本和质量有什么影响？国家对房地产的政策会是什么趋势？比如物业税和利率的形势。万科对新政策是怎么应对的？行业的供给大量增加，市场的需求是怎样的，万科能不能保持增长的速度？房地产商会不会出现洗牌？万科拿地的计划是什么？比如区域和时间。

答：

200万平方米的工业化建房面积，成本只有增加的可能性。目前工业化还没有广泛应用，根据工业化的不同成本有100到500元的增加。为什么万科要带头做这件事情？因为这关系到建筑业的未来。今年春节后我们统计，各个工地的返工率有多少。我们有的地方下降了50%，只有一个地方最好——东莞，返工率93%。我们年前承诺工资加10%，最后政府加了20%，我们最后根据政府的计划调整到20%。因此建筑工人的短缺，制约着建筑行业的发展。另外一个是效率问题。我们出现了大量未竣工的项目，原因有的是因为建筑技术落后，没有上机器，用人手。所以说工业化虽然成本上升，但可以使得效率提高，比如KKmall。工业化也会带来环保上的益处，节约水电。

像北京上海深圳已经出台了工业化的奖励政策。北京出台的政策基本上可以消化我们工业化的成本上升，目前的问题在于还没有工业化的行业标准，但曙光就在前方。

关于物业税的问题，上海和重庆有了。可以看到，上海和重庆也不同，关于物业税声音很多，它背负的责任太多。要降低房价，又要增加政府税收收入，还要打击投机，这么多的功能加到一个小小的物业税上，难以实现，因此效果还有待观察。等到时候局势明朗了再反应也来得及。

目前利率在上升通道，银根越来越紧，这个基本可以确认。所以说我们保有足够的现金，需要保留未来可以选择的空间，未来有钱才可以买到很好的地。万科没有准备走速度增长的道路，而是走质量和效益之路，目的是追求股东回报的增长。这需要看EPS、ROE等指标，目前我们的ROE在17.8%，还有继续提高的空间。我们希望万科的增长体现在盈利的增长和对股东的回报上。

行业的集中度是在逐渐上升，确实有着洗牌的可能，行业洗牌的机会已经出现了很多次，但每次都有例外的机会把要淘汰的企业拉起来，08年就有一次。11年会不会有例外的机会不知道，我们会等待这个机会。

拿地的问题上，我们认为土地不是黄金。土地放在那里不会赚钱，而两年不开发就会被没收，所以最好的土地储备是3年左右。未来随着城市的更新改造，地一直都会有，只要到时候手里有钱。过去的几年，万科的拿地上采取的策略都是战略纵深，但内容上有所不同。过去几年一线城市地价上涨太快，超过了房价的涨幅，我们转而去二三线城市拿地。今明两年我们采取的策略将是深耕现有城市，明年下半年市场调整后可能会有机会拿些地回来。历来我们都不主张太多土地储备，3年就够了，制造业最看重周转问题，我们也是。


问题5：

年报预计11年项目竣工729万平方米，比10年增加60%，不知11年结算面积是不是也会增加这么多？11年毛利水平跟10年相比会怎样？

答：

11年预计竣工面积这么多，如果卖出去了就转为结算面积，否则转为库存现房。竣工面积和结算面积有可能不会完全同步，这个还要看销售的情况。

关于11年毛利问题，万科定价上都是积极定价策略，没有规定毛利率，更强调空间的利用效率。我们规定开盘的销售要在60%以上，不能积压在那里，如果说能以比较低的价格把房卖出去，也许可以以一个更低的价格把地拿回来。因此毛利率不是万科的主要目标。


问题6：

万科在销售量上从1000亿增长到未来的2000亿甚至3000亿，在管理上有没有准备来应对这种增长？

答：

万科04年开始搭建千亿平台，07年500亿时开始搭建千亿后平台，人员上开始社会精英计划，很多千亿级管理人员加入，这些人帮助我们设计出千亿后平台所需解决问题的工具和方法。08年我们经受了考验后，2000亿和3000亿之路目前的管理平台基本够用。

关键问题有三点：1、万科的战略把握。我们能不能坚持住为普通人盖好房这个战略，有时候会有诱惑，这些会是考验。历来看万科的战略导向很清晰，相信我们未来的2000亿和3000亿之路上战略不会变。2、人才问题。万科永远保持一个最优秀的团队，一方面靠自己的培养，另一方面靠吸引外来人才。如果没有外来人才，将没有新鲜血液和活力。万科将继续吸引优秀的人才，再加上自己的培养，相信可以胜任更大的舞台。3、到了更大规模之后，制度问题比人才更重要。小型公司靠机会，中型靠人才，大型靠制度和流程。

万科未来将围绕战略定位，人才培养和引进，制度和流程设计来发展。


问题7：

关于保障房和公租房，资金的来源和利用情况？

答：

这个问题要北京的首长来管。

万科非常愿意做保障性住房，赚一元钱就够。如果不赚钱的话对不起股东，如果赚钱的话就没有了道德的血液。因此政府给我们地和钱，我们帮忙建，赚一元钱都行。这是万科在尽社会的责任和行业领跑者的责任。


问题8：

从行业来看，去年5.2万亿的销售回款，但购地支出有2.7万亿。万科对行业的资金状况如何判断？万科的支出计划？关于土地的建安费用、土地购地费用等？

答：

尽管目前有些通胀，但对我们行业来说钱越来越值钱，钱比地值钱。去年有些房地产商比较乐观，买了不少地，因此资金的压力是比较紧张的。因为现在销售了不再按照按揭的额度给你，房管局会预售监管，还要收管理费。卖了房子不代表有钱收，还有个更可怕的问题是下半年可能没有房价上涨的指标。有可能房子上涨的指标用完，不让卖房，不给备案登记等情形我们都遇到过。因此我们11年的判断是钱比地重要得多得多。

王文金：关于11年资本开支基本上是以收定支，要看销售的市场表现和回款情况。支出中，大体上是地价、工程款、税费三大块。地价的弹性比较低，但也有些，比如拆迁项目，一级土地开发等，差不多可以贡献500亿左右；工程款1300万平米来计划，要看进度来安排；税费上今年会有比较大提高，10年110亿，11年150亿以上。总的来说今年的开支比去年多。


问题9：

20%的物业持有是以什么口径，是总资产吗？提高ROE需要把现金分掉，那么就在财务上没有那么安全了。怎么看待这种矛盾？如果万科不再做重资产的公司，就容易被洗出，怎么看待这个问题？5年后3000亿以后万科做什么？

答：

目前10%的持有物业都没到，20%需要更长的时间。可以按总资产的比例，也可以按面积来看，因为持有的量太小，所以这个问题3年之内都不重要。

关于ROE的问题，是持有的ROE高，还是快速周转的ROE高，这涉及到什么模式最好的问题，我认为万科的模式是最好的。新鸿基的模式扩张性不一定好，如果离开香港独特的环境和金融工具能不能做好不知道。万科通过快速周转和大量开发未来是有机会的，那怕这么做会有周期的影响。我们过去10年受到周期的影响还小吗？我们这个行业已经没有春天和秋天，只有夏天和冬天。我们已经习惯了夏天的时候就准备好羽绒服，在冬天还没来时就赶紧穿上。这么多年的周期中万科肯定会受到影响，但我们总能找到方法应对行业冷暖交替的影响。目前我们认为大部分的房地产商不具备持有物业的条件，因为不具备资产规模，也没有金融资产工具的支持，反而开发相对来说更加安全一些。未来如果行业有泡沫的话，我认为商业地产的泡沫只会过之而无不及。这个泡沫迎合了地方政府盲目转型的需要，超前规划和超前建筑的可能性需要警惕。

3000亿之后干什么现在还不想，以后有机会再告诉大家


问题10：

开工规模那么大，对精装修怎么管？有没有遇到什么困难，怎么解决的？


答：

装修房确实是比较大的难题，首先是施工队伍比较弱，第二弱的队伍首先选择是政府项目，大型的宾馆和写字楼，不愿意做家装。万科在装修房方面取得了比较大的进步，我们研究的一套方法和工艺正在申请专有技术。我们努力实现图纸标准化、家装工厂化、管理图表化、现场整洁化。我们在每个工地上先建车间，把每个房子需要的电线和水管量好放在车间里，怎么建设检查告诉大家。这一点很不容易，依赖于前端的工程质量要过关，实体检测要过关。我们有飞行检查队，保证质量，落后的拉闸处理。在质量优异这方面，我们在行业内首屈一指。而且目前我们在性价比上越来越高，规模更大从而别人给我们的折扣更多了，我们给客户的也就更多了。在新标准上我们也在修订，最重要的管理问题上我们经受住了考验。


问题11：

继续请教保障房的问题。不垫资，只代建的方法固然很好。如果地方政府采取捆绑的方法出让土地，那万科有没有提前考虑应对方案？

答：

捆绑的问题比较简单，因为建好交给政府，比较干净。15%的保障性住房，成本完全可控，但有另外的方面不可控。有个地方，领导视察后给名单晚了6个月，因此我们积压了6个月的库存。公租房更可怕，谁来收租金？物业谁来管？还有可能出现腐败的问题。因此万科尽可能离得远一些。如果捆绑的话比较简单，没有大的问题。


问题12：

万科去年销售增长了70%多，净负债率反而下降。资产变得越来越轻，单位销售额需要的净资产越来越少。那快速周转模式的极限在哪里？施工应该不会是限制。那限制在什么地方？如果快速周转可以持续，那么可以摆脱地产对股权融资的依赖。假设证监会对地产融资的限制一直存在，从市场上经常看到不断融资使得估值不断下降，那么不融资的情况下增长率会怎样？

答：

在周转上万科仍有改进的空间，我们会不断地挑战这个极限。目前我们的盈利不仅依靠快速周转，还依靠规模经济。我们为普通人盖好房子，理论上快速周转应该可以实现。工业化可以提高一部分效率，但提高的是有限的。如果我们可以整合更多的资源做更多的事，相信我们的盈利能力还可以进一步提高。我们已经三年没有再融资了，今年也没有计划，我们已经尝试了4年不融资也可以比较好增长，因此我们也想挑战一下极限在哪里。我们不排除任何促进增长的办法，万科特别擅于在变化的环境中采用当时最合适的方式来壮大自己，如果将来融资放开了我们也可以凭借良好的ROE获得投资者的信任，获得加快发展的机会，如果不能的话我们也应靠内涵式增长实现发展。当然速度和规模是相应的，规模越大增长的难度越大，目前万科尚未到极限，我们一起来寻找答案吧。

问题13：

假设万科未来3年做的很好，但资本市场没有给机会，那么股权激励计划并没有给员工带来真正的奖励，那么郁总会对员工说什么来激励他们 ？


答：

面包会有的，同志们继续努力。万科的特点就是不怨天不怨地，只怨自己不努力。股权激励是将管理者、员工、股东利益更好结合的工具。对法定高管来说股权激励的作用不太大，不能卖，但行权时要交本金。谢谢股东对我们股权激励的关注，希望我们可以做的更好些。


问题14：

买万科股票的价值所在？总包、对标、装修体系等做了之后可能在万科的销售周期会有帮助，但在品质上能提升多少？品牌上能提升多少？买万科股票比其他公司能有什么更多的看点？限购的程度高于08年，那如果悲观些会差到什么程度？如果卖不掉怎么应对？拿地和开工在什么程度上会不会减？地产公司什么程度的资产负债率会扛不住？政府土地出让金大幅减少，保障性住房支出大量增加，那政府能扛到什么时候？


答：

大承包管理、对标等能对周期、溢价、卖点上带来多少影响，我没有做过实证研究。但是这些都是正确的事情，所以我们会做。我们做地产的跟土地打交道，就像农夫一样，所以我们实打实的，一分耕耘一分收获，但是谁的贡献还要再算。年底发奖金的时候不知道房子卖得好分不清是哪个原因。经验是说，专门去做正确的事情，搞不清楚的事就不去想了。

但万科从开盘到销售可以做到同行第一，在该快的时候能快起来，至于快的程度还不知道。现在跟08年限购确实不一样，08年部分限购，现在是全面限购。钱、房、购买资格都限制，这些都是全新挑战。比如高端房不能卖，没有预售证，不是产品做得不好，也有需求。中低端方面一步到位的多了，小两房不好卖了，这些都刚刚开始，需要应对。在这个行业里最大的错误有两个：1、资金流断流，所以万科希望今年能保留足够的现金2、买太多的地，见过太多撑死的，基本没见过饿死的。

开工问题上，08年的做法是以销定产。现在不能这样了，不能捂盘、囤地，正常开工，问题是用什么策略把房子卖出去。沈阳的广告：假设只能买一套房，首选万科。万科的房子管70年，因为物业管理很好。希望万科能成为靠品牌和承诺把房子卖出去。

将来，我们将坚持保证现金流的回流，买房的损失可以从土地上找回来。现在发展商的资金上都比较紧张，如果不积极应对，又在过去两年买了太多地的话，压力就相对大一些。

政府都很伟大，保障房又需要地，又需要钱，压力比较大，有纳税人兜着，我们应该对政府有100%的信心。


问题15：

关于新开工的问题，万科10年新开工1208万平米，比年初计划增长46%。11年计划增长只有6%。我们认为这个开工量对万科而言是远远不够的。那这是不是说明万科对市场的担忧？还是刻意地低调，来给市场超预期？


答：

去年的新开工数据不太靠谱，我主张不准确的话不公布，大家觉得好歹有个数字应该公布。开工的事情上要考虑大的形势，会根据市场的外部变化改变开工的计划，11年1300万平米的计划是相对保守的。

开工数不准确不代表竣工数不准确。不建完没有利润，因此竣工数可靠，开工数有一定灵活性。


问题16：

万科现在已进入了40多个城市，怎么看待行业的新开工情况？怎样看待各线城市11年的销售情况？


答：

谭华杰：你比较关心的问题应该是各个不同背景的城市分化情况。中国不同城市的发展阶段差异很大，即使同样是二线城市，其内部的差异分化很严重。

全国的新开工数据没有太大的意义，将会永恒增长。因为四线及以下城市占比达60%以上，一线城市占6%。四线及以下城市新开工的快速增长抵消了一线城市的萎缩。四线城市的情况比较特殊，现在从私房和集资房向商品房转化的比例逐渐上升，在新开工中进入统计的范围，因此四线及以下城市的新开工增长表现为私房和集资房的商品房化。

一线和二线城市的土地供应不足，无论开工还是销售都出现萎缩，三线今年开工面积取决于销售情况，四线城市增长快但没有意义。相对而言，一二线城市的市场波动相对三四线城市而言反而比较小。

在限购的政策下，可能会出现逆向挤压过程。在一二线城市本打算购房的需求向三四线城市转移，会造成短期需求的上升，但一旦发生这种情况，一定逃不掉政策的调控，这条路肯定堵死会被。因此，对现有业务在三四线城市的公司应该比较看好，但现在再进入这些城市已经来不及了。



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郁亮广州登塔：万科只是一个中型公司
作者: 武瑾莹     时间: 2011-03-11 02:03:55    来源: [ 观点地产网 ]
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即使进入千亿，万科最多也就算个中型公司，只有进入了3000亿才能算是大型公司。

　　观点地产网 武瑾莹 3月10日，万科总裁郁亮在广州塔召集了一次万科的媒体见面会，一个半小时的提问环节中，郁亮详细回答了关于万科的种种疑问。

　　这是万科发布千亿业绩之后的第三场媒体见面会，与前两场略有不同的是，郁亮在广州回答的问题最多、最为全面。

　　在广州塔对话中，郁亮反复强调的是：“制度的完善”和“适应能力”。

　　制度的完善

　　2010年，万科成为了首家迈进千亿级别的房地产企业。而在刚进入2011年不久，万科董事长王石就曾公开表示，希望万科今年的增长不会超过1400亿元。

　　虽然王石把万科今年的增长上限给定了下来，但这并不影响郁亮对万科以后的想法。在郁亮看来，即使进入千亿，万科最多也就算个中型公司，只有进入了3000亿才能算是大型公司。

　　把企业打造成“百年老店”的大型公司，光靠机遇、人力、资金都是不够的。郁亮表示，更重要的是靠“制度”。

　　在新鸿基、帕尔迪之后，万科又找到了新的老师“汇丰银行”。郁亮称，汇丰与万科有很相似的地方，那就是股权极其分散，在这种状况下，汇丰还能历经战争、金融危机等情况还存在了一百五十年，靠的就是足够完善的制度。

　　除了万科自身需要将制度做得更好之外，在郁亮看来，中国房地产行业和市场很多方面都需要制度的完善来引导继续前进。

　　以现在热议的保障房为例，郁亮表示，只有保障房落实到位了，行业持续健康发展的基础才会稳固，才能获得一个和谐发展的环境。所以说，保障房是房地产行业未来健康发展的必要条件。

　　郁亮表示，万科愿意参与保障房建设，但目前开发商参与保障房建设还有很多不清晰的地方。比如，万科还没有找到参与保障房建设后的盈利途径，因此万科很难保障投资者、股东的利益。

　　郁亮称，目前万科正在积极研究可以如何参与保障房建设，但现在也不知道万科能做什么。其认为，在保障房建设中，开发商的角色定位并不清楚，而这也是保障房建设的制度还不够完善。

　　适应能力

　　在此次媒体见面会上，郁亮提到最多的另一个词就是“适应力”。

　　3月8日，住房和城乡建设部部长姜伟新在接受媒体采访时表示，如果房价不能稳定，将时刻准备出台新一轮的楼市调控政策。

　　对于“新一轮的楼市调控政策”该如何理解，郁亮坦言自己并不是政府官员，也不知道政府下一步会有什么打算，因此万科去想也没有用。

　　郁亮称，在这种情况下适应就是第一位的了。

　　在很多开发商对目前大力出台的限购令纷纷抱怨的时候，郁亮称，限购令的出台已是既定事实，那么现在就是不谈对错，是看能否适应新的调控政策的时候了。

　　“在面对现在这个情况，政府推出这些政策来稳定房价也是没有办法的事，那我们就只有适应了。”郁亮称。

　　而现在看来，万科适应新的政策效果很是不错。

　　2011年1月，万科实现销售额201亿元，销售面积165.4万平方米，分别同比增长220.8%及216.1%，再度刷新月度销售历史记录。

　　2011年2月，万科实现销售面积54.9万平方米，销售金额60.8亿元，分别同比增长159.8%和141.8%。

　　面对1、2月之间如此巨大的业绩之差，郁亮调侃称，有的媒体用1月的数字得出万科今年销售会过2000亿元的结论，有的媒体用2月的数字统计说万科今年销售还赶不上去年，只有700多亿元。

　　虽然郁亮一直坚称万科并没有制定今年的销售目标，但也透露“总不能比去年卖得少”。

　　在宏观调控日益严厉的当下，万科还能有如此信心，郁亮声称万科拥有良好的适应能力绝对是其中一个重要因素。

　　郁亮甚至表示，在现在的情况下，能胜任新游戏规则的房企才能继续存活。

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到三四线城市去
本文来源于财新《新世纪》 2011年第10期 出版日期2011年03月14日 订阅《新世纪》  |  注册财新网
房地产商和社会流动性正迅速从一二线城市挤出，向政策相对宽松的三四线城市再次集结
财新《新世纪》 记者 李慎


　　就在一二线城市限购调控逐渐加码之时，三四线城市的房地产市场正展开一幅“大干快上”的火热蓝图。

　　一家总部设在北京的房地产咨询公司，近期遍访三四线城市，了解各地基础设施建设、地方政府态度及经济发展情况、市场容量。“从2010年年底开始，我们开始感觉到一些三四线城市的房地产市场高歌猛进，房价上涨厉害。”该公司总经理向财新《新世纪》记者表示。据他描述，在很多三四线城市，大批项目正在开工建设，有的两年前连一栋写字楼都没有的城市，现在同时在建20多个酒店和购物中心，“这样的场面，令我们不得不感叹自己的步子迈得太晚、太慢！”

　　河北省唐山市即是其中之一。在唐山这样的房地产三线城市，万科、万达、绿城等开发商早已抢先进入，每一家开盘都在刷新当地最高房价，增幅高达 1000元/平方米以上。而龙湖、恒大、融创等知名开发商还在倚门待进，它们正积极与地方政府谈判，希望能以千亩的圈地规模进入唐山。

　　然而，现在地方政府能给开发商的优惠政策，已远不如两三年前了。最直接的问题是地价急剧上涨。唐山常住人口不到200万，2008年时土地价格只有每亩30万元，如今已涨到每亩300万-400万元，上涨超过10倍。

　　与供需矛盾突出的一二线城市不同，三四线城市的房地产市场容量非常有限，开发商的鱼贯而入不但迅速拉升了房价，也加速了空置率的攀升。河北省本地开发商景泰集团运营总监鲍军向财新《新世纪》记者介绍，唐山市每年能消化约300万平方米的新增住宅，但根据2011年唐山市政府的规划，市场将新增上千万平方米的供应，除去审批量和实际开工量存在的差距，每年仍有大约700万-800万平方米的供应入市。

　　“显然市场根本消化不了这么多冗余的供应。唐山市本地居民的住宅是比较宽裕的，新建的商品房几乎全靠外地人和唐山市周边县城的人消化。”鲍军表示。但什么样的外地人，会来唐山这样的三线城市购房置业？

　　类似唐山这样的城市，在全国境内已呈遍地开花之势。恰好一年前，一线城市“地王”升级，越来越多的房地产商或主动或被动地开展了“到二三线城市去”的战略部署，那时市场对二三线城市是否有泡沫尚存分歧。随着一年来房地产调控政策的演变，房地产商和社会流动性正迅速从一二线城市挤出，向政策相对宽松的三四线城市再次集结。

地方大门敞开

　　2008年，唐山市新一届领导班子提出城镇面貌“三年大变样”，2009年全市城镇建设投资达510亿元，2010年达到900亿元。财新《新世纪》记者看到的一份2011年2月10日唐山市市委下发文件显示，2011年唐山市提出“六个提速，六大改造，六个攻坚，二十个重点项目”，共计121 个项目，总投资3606.6亿元。

　　庞大的城市建设计划，钱从何来？与其他地方政府并无二致，唐山市城市建设的资金主要依赖城投融资和土地财政。鲍军向财新《新世纪》记者表示，“唐山对土地的依赖非常重，前期投资建设花了太多钱，后期势必要靠土地和房价来弥补。”

　　“三年大变样”的蓝图，为房地产开发商打开了大门。城东地产总经理赵国靖认为，与长三角和珠三角相比，环渤海区域经济明显滞后，如果中央放开限制，地方政府思路打开，唐山所处的环渤海经济圈有着无穷的发展潜力。

　　历史上，环渤海区域的统筹发展一直受政策限制。以河北省涿州市为例，因紧邻首都，涿州定位为北京的“屏障”，一切以政治稳定为主，经济发展被放到次而又次的位置，唐山市亦如此。但近年中央政策的放松，以及进京高铁的开通，这些城市打开想象空间。

　　城投融资和土地财政支撑了这些城市的发展大计，但城投债黑洞已引起高层重视。2011年3月1日，审计署18个特派办和37家地方审计机关，开始了对31个省（区、市）和5个计划单列市政府性债务的全面审查。

　　在唐山市，城投的运营也遇到困难。城东地产、城投地产、城南地产、城北地产是隶属于唐山市国资委的投融资与房地产开发业务平台。2010年年底以来，这些平台下的部分房地产项目出现资金周转困难的情况，于是，唐山市政府开始引进民营资本参与项目建设。目前，已有三个政府主导的大型项目转让出来，其中一个因地质问题被搁置，其余两个卖给民营企业凯信地产，城东地产只代表政府参股15％。

　　“唐山市政府主导了庞大的基础设施建设项目、旧城改造和各种政绩工程，另外保障房还要靠商品房来补，政府旗下房地产企业的资金实力薄弱，只能指望土地收入。”鲍军向财新《新世纪》记者表示。目前唐山市2010年土地出让金收入尚不得而知，但根据国土部负责人3月7日在全国国土资源工作会议上披露的数据，2010年地方政府出让金总额达2.7万亿元，同比增幅达70.4％。

　　在政府助推下，各大开发商纷纷抢滩唐山。唐山南湖生态城、凤凰新城、曹妃甸国际生态城拔地而起，万科在南湖生态城内修建了高级别墅；香格里拉大酒店、新天地综合体落户凤凰新城；海景别墅和高尔夫球场落地唐山湾国际旅游岛；类似项目共有121个，包括各种购物广场、商业街、写字楼、别墅、酒店。

　　但对于绝大部分唐山市民而言，这些高级住宅和五星酒店与他们无关。2008年金融危机后，唐山房地产市场经历了一波上涨，从均价3000元涨至目前的7000元以上，而知名开发商的涌入对抬高房地产均价“功不可没”。鲍军向财新《新世纪》记者介绍，2009年时唐山最贵的楼盘是8000元/平方米，随后万达广场开盘，把这个纪录拉升至9000元/平方米；之后绿城开盘，纪录又提高了1000元，达到1万元/平方米以上。

　　与此同时，房屋空置率迅速攀升。据鲍军测算，今年唐山市的住宅供应量可能超过市场正常需求量的2倍以上。开发商寄望于进一步挖掘唐山市周边县城的置业群体。唐山市下属的迁安、迁西等县级城市矿产资源丰富，近年来，这些地方的矿主、煤老板成为唐山市高档住宅消化的主力，他们大多数是投资需求。这种模式，与内蒙古鄂尔多斯古康巴什“鬼城”的发展路径如出一辙。

泡沫在膨胀

　　所谓房地产三线城市，业界多指济南、长沙、郑州、西安、哈尔滨、温州、佛山、东莞等部分省会城市或沿海较发达城市；而四线城市则指昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲等经济强的县级市和内陆一般地级市。

　　进军三四线城市的趋势始于2008年底。以地产龙头万科为例，2008年年报显示，万科在四线城市辽宁鞍山、江苏镇江的市场占有率排首位，在无锡、东莞和中山等三线城市的排名进入前三。

　　大片优质价廉的土地，使在一线城市难有土地入账的开发商非常解渴。2009年初，万科以9.48亿元圈地烟台芝罘岛，其后保利、海尔地产、大商集团、龙湖等众多开发商纷纷进入。2010年8月，龙湖地产斥资15.169亿元揽下烟台市牟平区33宗地块，总占地面积2048亩；10月，龙湖地产又以34亿元圈下烟台养马岛36宗地块，总面积4300余亩。

　　与一年前对进军二三线城市还有争议不同；如今，开发商到三四线城市去的大方向已经非常明确，接下来要做的就是圈地，复制产品和服务。在具体操作模式上，各企业稍有不同，如万达多采用在城市中心复制万达广场，绿城则利用近年来惯用的合营代建扩大规模。

　　根据绿城2009年年报，在大本营浙江省杭州市，绿城共拥有34个项目，其中仅6个项目由绿城享有100％权益；在浙江省内（不含杭州），绿城共拥有33个项目，其中29个为合营模式取得。在新进入的北方和中西部市场，绿城在海南、新疆、长沙、天津、青岛、潍坊等地区的项目中，均采用合作方式取得和开发土地。

　　但是，不少企业由于前期调研不足，很快暴露出“水土不服”的问题。以位于唐山市中心的万达广场为例，此地拆迁前是一片低矮的居民楼，1976年唐山大地震后，这里的地基大规模塌陷，因而一直没有修建高层建筑。万达广场却决定在此落地，成片的高层建筑拔地而起，项目开工时曾传出“向地基注入大量水泥仍不见底”的传闻。

　　赵国靖向财新《新世纪》记者表示，“外地开发商往往忽视当地具体情况，由于地震和长期采煤，唐山市区南部遗留下1800多公顷的塌陷区。而‘凹’地起高楼的项目远不止万达广场一处，大部分唐山市市民是不会买这类房子的。”

　　一二线城市的全面限购，通胀和投资渠道的有限使很多三四线城市成为资金追逐的新热土。财大气粗的晋商仍在买楼；甚至对投资非常保守的徽商最近也开始出手了，业内人士将其视为非常重要的信号。“连保守的徽商都出手了，可见社会其他资金还是只能投向楼市，一二线限购，只能去三四线。炒那里的地产，就像炒姜、蒜、大豆一样，短线且容易操作。”上述房地产咨询公司人士向财新《新世纪》记者分析称。

　　信孚研究院研究员童大焕发表文章称，三四线城市房地产市场多数是由地方政府强力推动，并非市场真实需求的反映，因此房价泡沫可能更高。如果严厉的限购政策将社会流动性进一步挤向三四线城市，这些城市的泡沫会有越吹越大的危险，也为将来留下更多类似“鬼城”“烂尾城”等的“城市化浪费”。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):今年布局六大板块,销售目标调为"机动"

    ■上海证券报
    ——专访万科上海区域总经理刘爱明
    3月4日,上海万科中心,"设计Life in Deign--2011上海万科新品发布会"现场,
上海万科宣布,2011年将在上海六大热点板块布局七大新产品.
    万科进入上海以来,已开发项目共21个,其中在售项目8个.上海万科今年在大虹
桥,世博,迪士尼,美兰湖,嘉定,松江均有新产品推出,其中包括五玠坊,清林径,友建
等项目.今年上海万科将采取均衡供货的策略, 不会押宝在某个市场旺季集中供货,
以此平衡市场风险.
    在万科2011年新品发布会当天, 刘爱明,万科集团执行副总裁,万科上海区域总
经理,接受了本报记者的专访.
    品质提升重于销售目标
    作为把守万科华东战略要地的集团核心人物, 刘爱明思路敏捷,条理清晰,语调
平和却不失激情.2011年农历春节后上班的第二周,作为万科以上海为核心的华东地
区业务的掌门人, 刘爱明花了整整一周走访了长三角多个城市分公司."这次去各个
分公司宣讲, 不是去下任务的,而是希望各分公司把注意力放在工程系统,产品的设
计以及品质上,我们认为这才是目前公司应该关注的本质问题."
    "政策是不可控的,要说应对,只能着眼于自身.我希望卖的房子不仅是一个空间
,更要让人住得舒服."或许是由于清华大学建筑材料系硕士的背景,抑或是源自于从
项目工程监理做起的基层实践积累,刘爱明对建筑本身设计,品质和舒适度等细微之
处的关注,远高于销售指标之类的数字.
    刘爱明告诉记者,2011年上海万科要实现两方面的升级,一是产品园林景观方面
, 二是进一步提升精装修品质.刘爱明说,目前万科已达到90%以上精装修交付,今年
还有1万多套房要交付, 希望能做到每套房都像样板房.现在万科的购房群体中大部
分仍是首次置业者,也有部分改善型购房者,万科为他们提供的也是90平方米三房这
样功能性强大的中小户型产品,要在更精致,更实用上下工夫.
    楼市复杂多变 销售目标调为"机动"
    2010年,不论是对万科集团,还是上海万科,都是划时代的一年.万科集团连续第
三年问鼎全球住宅企业销售冠军, 以1081.6亿元成为国内首家销售金额突破1000亿
的房地产企业.上海万科同样实现了自身的飞跃,依靠万科第五园,琥珀系产品,尚源
, 锦源,清林径等五大项目,实现了上海万科突破百亿元的销售业绩,成为继深圳,北
京后第三个破百亿的区域公司.
    史上最严的房地产调控在2011年初不期而至, 作为中国房企龙头的万科将如何
应对,不仅业界关注,甚至成为影响市场走势的风向标.
    "目前的情况下,销售放缓是自然的.销售是公司的常态工作,不会有专门的应对
方针."谈到万科在政策市下的应对之道时,刘爱明告诉记者,公司从来没有公布过今
年的销售目标,各个区域公司也只是自行上报今年的销售预期.
    "上海万科希望今年还能达到100多个亿,由于今年的市场情况比较复杂,具体目
标则会针对市场变化作调整."刘爱明说,就今年的政策环境而言,万科会相对从容些
, 并没有一个明确的,必须要完成的目标,甚至可以放慢脚步去关注企业自身的健康
发展.

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后千亿时代的万科
本文来源于《财经网》　 2011年03月16日 14:13  共有 0 条点评

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对于千亿后的万科，怎样巩固王者的宝座，又怎样面对四伏的危机呢？

　　【财经网专稿】记者 王金 2010年，万科的销售额突破了千亿规模，这是世界住宅企业年销售额的历史巅峰，也是迄今为止中国非国有企业抵达的最高海拔线。但同时，国内地产业也经历了史无前例的调控，过去的辉煌并不意味着未来的成功。在这场变革中，任何经验都不可照搬，而顺应历史者、求新求变者或将获得真正发展壮大的机会，对于千亿后的万科，怎样巩固王者的宝座，又怎样面对四伏的危机呢？

　　带着这些疑问，记者专访了万科董秘、首席研究员谭华杰先生，希望能从中管窥万科的将来。

　　谭华杰从2004年开始担任万科的首席研究员，是万科投资和经营策略制定的重要参与者。同年，他也开始代表公司执笔撰写“致股东”，因此也是万科文化的主要布道者。

　　记者：2010年，万科合约销售额已突破千亿规模，年报中屡次提到，要“追求有质量的增长”，从这个角度出发，2011年万科会注重提升哪些会计指标？以及采取什么样的途径呢？

　　谭华杰（下称谭）：在财务维度，万科“质量效益型”增长的首要追求指标是股东回报水平，体现在项目层面主要是IRR（内部收益率）、在公司层面主要是ROE（净资产回报率）。2010年万科全面摊薄ROE为16.5%，比2009年高2.2%，比2008年高 3.8%。2011年希望能进一步提升。

　　提升ROE的手段是多方面的，产品性能、经营效率的提升和有效的成本适配、费用控制都是基本的“内功”。此外，合作开发也是提升股东回报的一个重要思路。2010年万科新获取项目中，按面积计算合作项目占比70％左右。2011年也希望能通过提升合作比例达到进一步提升ROE的目的。

　　记者：合作开发的好处是什么？

　　谭：合作开发的好处至少有三点：

　　一，可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；

　　二、可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；

　　三、许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率。

　　所以，合作能够提升万科的股东回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。

　　记者：那合作比例提升的幅度和ROE提升幅度之间是否存在一种量化的关系呢？2011年万科的合作比例是不是会进一步扩大？

　　谭：合作比例和ROE提升之间并没有简单的量化关系，但是有较为明确的正相关性。合作比例越高。意味着万科用同样的净资产，可以操作更大的规模，获得更多的品牌、管理输出收益。尤其在股权融资受限制的情况下，通过合作获得发展的价值变得更大。

　　根据持股比例，合作项目有并表和不并表两种可能。一般来说由持股多的一方并表，如果持股比例刚好是双方各50％，我们会充分尊重对方的意愿。2011年我们不一定追求合作比例的上升，但我们会通过更灵活的合作方式，来争取达到通过合作提升ROE的效果。

　　记者：通常万科和这些企业的合作模式是怎样的呢？多大股权比例？如何分工？

　　谭：一般合作项目都是由万科操作，使用万科品牌。合作的模式可以非常灵活，在这个问题上万科的心态非常开放。对方用任何资源来和万科合作我们都欢迎，出钱、出地都可以。合作的具体条款，只要是合规的，都可以谈。我们对合作比例也并不介意，从对方持股10％到90％，我们都不拒绝。

　　记者：那么选取合作项目的标准是什么？

　　谭：合作必须基于双方自愿的前提。从万科自己的角度来看，有几个要点。

　　首先，项目本身的质素，这当然是底线，如果不符合万科投资的标准，无论是否合作，万科都不会碰。

　　其次，经营风格和价值观的认同。如果大家的观点趋同当然更好，否则对方能放手让万科去经营也可以。

　　然后，各取所需，有利于合作的成功，偏好互补的双方更容易走到一起。

　　比如，对方有地拿来跟我们合作，对他来说地价一平米算多少钱或者土地算多少股份很重要，但什么时候拿到钱相对不太重要；而对我们来说，什么时候支付地价款很重要，一平米地多算点钱没那么重要。也就是说，万科更看重资金的周转率，而对方可能更看重交易价格条件，这时候就有很好的互补，就比较容易达成共识。

　　第三方面，是我们更期待那些可以长期合作的伙伴。

　　记者：万科在财务约束上会注重哪些会计指标呢？

　　谭：财务约束方面，我们总量上会控制净负债率，保持货币资金对一年内到期借款的覆盖能力。2010年我们的数据都非常好。净负债率是2007年以来最低，货币资金是一年内到期借款的两倍以上。我们对每个项目，也有严格的财务纪律要求。这方面合作项目和非合作项目的要求是一样的。比如现金流回正的时间，以及项目的有息负债率，在考核和激励制度上都有体现。

　　记者：万科在控制三费上有什么计划呢？

　　谭：费用方面，万科的财务处理原则非常严格，因此万科的费用率相对同行，在账面上往往要高一点。

　　因为一些支出，属于两可的状态：可以记成成本，也可以记成费用。记成成本可以在未来摊销，记成费用就要当期扣除。万科执行严格、谨慎的财务策略，这种情况都选择记成费用。这样，账面的费用率，尤其是按照结算收入计算的费用率看起来要高一些，但防止了把问题留到未来。

　　所以万科的费用率，主要应该控制对销售收入的比例，而不是对结算收入的比例。

　　我们主要通过对标和硬约束两个手段来进行。对标就是同类项目的费用率进行内部比较，超过平均水平的项目，需要逐一进行检讨；硬约束就是费用应该按照经营的实际需要来确定标准，而不是简单设定一个对销售额的比例，不管房价怎么变化，费用不能水涨船高，尤其标准化项目，更应该实行硬约束的原则。

　　记者：那么，如果费用是一定的，除去建安成本和土地成本的浮动，房价上涨就直接体现为净利润了？

　　谭：房价变动当然不会简单变成净利润的变动。售价上升，那么营业税会同步上升，而所得税和土地增值税的上升比例还会超过售价的上升比例。即使建安成本不变，房价每平方米上升1000元，开发商的税后利润可能增加不到400块。这也是万科不追求过高利润，而重点追求周转率的一个原因。土地放的时间越长，由不动产增值转为净利润的比例就越低。

　　此外，均价上升也不完全等同于房价上涨。近年来万科装修房比例不断上升，平均每平米附加的装修价值明显增加。

　　近年来社会整体的开发成本，比如建材价格和人工成本，上升得还是比较明显的，尤其是人工成本。现在带一点技术含量的建筑工人，收入可能比大学刚毕业的白领高；就是没有技术含量的普工、力工，现在80后都不愿意做，供给明显趋紧，价格必然也上升。当然，从社会的角度来看，劳动力价格上升应该是一件好事。

　　记者：万科2011年的拿地策略是怎样的？三四线城市地块是今年的主流吗？

　　谭：层次丰富的战略纵深是我们的优势，未来将进一步发挥这一优势。因此各类城市的机会我们都会关注，但也都会保持谨慎。

　　过去两年万科的开发重点确实在向二三线转移，主要原因是一线城市的土地供应日趋稀缺，竞争过于激烈，所以万科的战略纵深体现为向二三线拓展；随着政策调控逐步发挥作用，一线城市的市场也日渐回归理性，所以未来一段时期的战略纵深，会主要体现为深耕现有城市。

　　地价和房价存在联动机制，所以受调控影响较大的城市也可能会出现较好的拿地机会，公司会在谨慎投资的原则下灵活把握。

　　记者：那么要回归一二线城市？

　　谭：都不一定，要看各地的地价走势，看地价和房价之间的关系。

　　记者：调控之下，开发商都在探索新的地产类型，由于未来老龄化社会的趋势，很多开发商开始了养老地产的研究和投资，万科近期会涉足养老地产吗?

　　谭：健康养老住宅确实是未来的方向。具体可分为两个细分市场：一个是活跃长者市场，一个是高龄长者市场。前者主要对应事业成功的退休人群，他们购买力较强，主要追求生活的丰富多采。对小区环境、外出活动（如旅游）的便利性和社区活动的丰富性要求较高。后者主要对应生活自理能力下降的高龄老人，主要考虑的是住宅设计的无障碍特性、与子女临近居住的便利性和医疗配套的完备性。

　　记者：这两个市场哪个前景更好?

　　谭：这两类以后的需求都很大，但前者可能会更快出现。

　　记者：万科近期会涉足哪个市场呢？万科的优势体现在什么方面？

　　谭：活跃的市场可能会先繁荣起来，我们也会首先关注。今年在北京和杭州的周边，会有项目开工。万科的优势主要表现在物业服务方面。我们很多小区在老年活动组织方面有非常多的经验。

　　而高龄长者市场，主要比拼的是小区规划和产品设计，这是万科的传统优势领域，尤其在无障碍设计方面，万科是国内领先的。

　　记者：谢谢谭总！

meng-h

《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    地产:限购效应进一步显现,市场供求格局将逆转

    ■中国证券网
    关注房地产市场
    随着2月起各大重点城市陆续出台限购细则,更多地区楼市降温效应将陆续在3月
体现出来.从相关机构的监测数据来看,全国主要城市总体陷入成交低谷,各城市因政
策落地时间有先后而出现分化.但总体来说,市场供求格局已经出现逆转苗头.
    总体陷入低迷
    从中原集团研究中心监测9个重点城市住宅成交数据看, 总体上市场陷入成交低
谷. 不过,"限购"政策在不同城市起到不同效果,各地市场因而出现不同程度的分化.
部分城市住宅成交环比虽明显下降,但同比仍出现小幅增长; 而部分城市成交结构发
生变化.
    由于上海和长春早在1月底就出台相关细则, 两城市的市场表现更能反映出政策
的影响程度. 据统计,上海和长春2月住宅成交面积分别为52.3和16.5万平方米,均创
近年来的月度成交新低,同比分别下降13%和34%.2月出台限购的城市则出现前半月成
交活跃,突击买房,后半月成交则迅速被"冰冻"的现象. 从一,二线城市中被挤出的投
资,投机需求大量流入一批尚未"限购"的三线城市,预计未来三线城市商品房量,价将
会稳定增长.
    值得关注的是, 经历一个月市场消化期,除了住宅成交出现环比69%下滑外,上海
市场的住宅成交结构正在发生变化.据中原集团统计发现,2月上海住宅成交的套均面
积为94.8平方米,和前3个月平均值105.9平方米相比,减小10.5%;2月住宅均价为9763
元/平方米,创2009年2月以来最低值,环比下滑38.3%; 供求比方面,1月为0.76,2月上
升为2.31.受房产税和"限购"双重政策的影响,上海市场"小户型","低单价"的住宅成
交占比正在上升,而大户型,高单价住宅受到冷遇.
    在新一轮调控的大背景下,2月中原监测的12个重点城市的土地供应大幅萎缩,创
2009年4月以来的最低值. 北京,深圳,天津,重庆,成都,杭州均无新增住宅用地供应.
与此同时,商办用地占土地供应的比例有所提高.
    "小阳春"无望成交结构明显变化
    中原集团研究中心高级研究经理刘渊预计, 已过政策消化期的上海和长春3月成
交环比将有所增长,回升幅度将在30%-50%;2月出台限购的城市如北京和成都等,由于
需求在2月上半月提前释放,住宅成交环比将会基本持平; 2月底后才出台细则的城市
广州,天津的杭州3月成交将出现下降;而深圳,重庆3月成交将有20%-30%的反弹.因此
,总体来看,往年3,4月份的楼市"小阳春"在2011年将不再出现,成交环比将略有增长,
但增幅有限.
    随着限购政策在重点城市全面铺开,购买力强大的投资改善类需求受到很大抑制
,观望气氛重现,短期内自住需求成为市场主力,高端住宅成交低迷.同时,开发商也受
到更严格的税收,融资限制. 在此情况下,市场的供需格局将出现逆转,成交价格将在
未来3至6个月内出现调整.
    而根据上海2月份住宅市场的成交情况分析,在限购和房产税政策的双重影响下,
小户型,低总价的户型受将到购房者的青睐. 市场上有一部分具有购买能力的家庭丧
失了购房资格,而大多数具有购房资格的家庭则无力承受大户型,高总价的房产.一般
的限购城市虽然尚未出台房产税,但是需求结构的改变将使高档楼盘的蓄客时间持续
更久,而中低端楼盘的需求依然旺盛,开发商也将在近期调整供应节奏,力推此类住宅
.因此未来几个月主要城市的住宅成交结构将出现明显变化.


[ 本帖最后由 meng-h 于 2011-3-17 12:12 编辑 ]

meng-h

限购令催热北京小产权房 价格普涨两成
http://www.sina.com.cn  2011年03月16日 22:54  21世纪经济报道

　　王营

　　李真(化名)第一次来到北京西直河村。该村隶属朝阳十八里店乡，在北京东四环与东五环之间。

　　这并不是一个普通的村子。知情人士都知道，这里有很多小产权房项目。目前销售均价为每平方米八九千元。“年前才6500元/平方米。这两个月涨了不少。”而离该村最近的商品房住宅项目翠城售价已高达21883元/平方米。

　　2月16日，北京市出台的“京十五条”规定，外地人在京购房需连续纳税五年以上，这使得部分外地在京工作的居民只好把目光投向小产权房身上。

　　一家房屋监测网站为记者提供了一份小产权房名单。据该份可查阅的名单，限购后，小产权房基本都上调了20%左右的价格。购房者关注度也高度提升。以西直河温馨家园项目为例，该项目在调控前从2010年12月17日至2011年2月17日，来电量仅34个，而控后，2月17日至3月13日，来电量已高达347个。其他可公开查阅的小产权房项目来电量也在成倍翻升。

　　小产权房问题已经让越来越多的专家意识到，令条件合适的小产权房早日合理化非常重要。全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海在今年全国两会上已经是第五年提交关于小产权房的提案，令他懊恼的是，小产权房现象越来越严重。

　　小产权房的“诱惑”

　　“真破。”李真擦了一下脸上的风沙，环顾了一下这个传说中的小产权房村庄。除了几座用来卖的四五层小楼，这个村庄绝大部分房屋都是平房，甚至一些房子还是用大棚搭盖的。

　　由于类似在售的小产权项目很多，大多数外表又接近，李真费了很大劲才找到他预约的“温馨家园”小区。这是两栋四层高的楼房，前面是一栋一层为底商，大部分没有租出去。整个“小区”共有300多套房源，两室一厅为主，目前售价约为8200元/平方米。小户型价位稍高，均价接近1万元/平方米。

　　“砖混结构，四白落地，这种房屋抗震性一定很差。”刚看到地震报道的李真心里嘀咕。据销售员介绍，这是由一家名为“中汇行”的单位的自盖房屋。对外声称，这是盖来用做员工宿舍，但盖好后，员工相继离京，只好由公司自行出售。销售员告诉李真，房子已经所剩不多。

　　晚上亮着的灯可以证明这个销售员所说非假。李真大致估算了下，该项目约有近200间房屋是亮着灯的。很多车都停在外面。“安全性这么差，还真有人买。”李真感慨。

　　温馨家园的产权现在只有50年，从开发到销售已经过了9年。房产证与商品住宅不同，它是由中汇行颁发的。

　　不过在温馨家园的销售员看来，这并不是什么问题。“即便是商品房也只有70年产权，70年之后国家也可能收回处理。而我们这个产权是属于中汇行的，也就是属于你个人。40年之后，国家要拆迁也会给你个人拆迁补偿。”

　　销售员说，限购令之下，小产权房是最好的选择。即便是不受限制，外地人二套房首付也高达六成，这些措施加起来已经使得温馨家园项目顿时火热起来。

　　按照目前的价格，购买西直河一套小产权房总价仅需30万-40万之间，按照40年产权来算，一年也不过花费1万元。比租房子还要便宜。而周边的商品房，以翠城来算，购买一套40平方米的小户型，首付需26.3万元，贷30年，每月需还款3913.22元。“小产权房的存在，是对北京高房价最大的讽刺。”

　　不同土地属性下的蛋

　　随着商品房价格的暴涨，小产权房也在肆意扩张。

　　有人估计，北京小产权房大概占总量的20%左右，已售和在建的面积很快将超过1000 万平方米。西安小产权房估计占25%-30%。深圳的小产权房规模更大。济南市有关部门统计，该市小产权项目总面积有1000多万平方米。据三亚综合执法局的初步统计，三亚目前的违法建筑6000来栋、面积突破300万平方米。

　　中原集团分析师张海清认为，随着城市化进程的加速，一方面城市建成区范围日益扩大，城市蚕食农村加剧，城市与乡村的边界开始模糊交织，出现了城中村的现象；另一方面，由于城市地价与房价的日益攀升，吸引了开发商及购房者进入“小产权房”的灰色地带。

　　在小产权房火热的背景之下，越来越多的专家在关注小产权能够转正的问题。

　　郭松海认为，房屋产权无所谓“大小”之分，集体土地所有权应当与国有土地所有权在宪法上具有平等性，建议将小产权房正名为农村房地产，逐步合法化。属于一般住宅建筑项目的，可参照城镇经济适用房、限价房的政策，将这类小产权房转为社会保障住房，并对购房人通过核准身份，补办手续，补缴土地出让金、税费等，限期内不得上市。

　　一位不愿意透露姓名的开发商表示，他曾经提供场合给一批调查小产权房的专家讨论，但结果提交给上级部门后，没有了下文。土地的不同所有制形式，是小产权房问题难以根本解决的主要原因。

　　郭松海称，小产权房背后的利益主体太多。由于小产权房存量越来越大，一旦这批房屋合理化进入市场，将对商品房房价带来巨大挑战，供应加大，将导致房价下行，这可能也是地方政府所不愿意看到的事情。

　　张海清认为，小产权房问题得不到解决，其根本在于地方政府的利益驱使。如何解决小产权房的问题，是否能解决小产权房的问题，关键还要看中央政府的决心和地方政府的执行力。

　　SOHO中国董事长潘石屹(微博 专栏)在接受记者采访时表示，小产权房问题不能老拖，应及早解决，如不及早解决，很容易出现社会矛盾。

　　3月7日，国土资源部部长徐绍史(专栏)在北京举行的全国国土资源工作会议上表示，今年要继续推进“小产权房”问题清理工作。据悉，国土部等14个部委联合成立的“小产权房”整治处理领导小组去年上半年组成以来，已结束了对济南、郑州、南京等“小产权房”违法现象严重城市的调研工作。