万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

meng-h

致万科股东书
顶楼   2011-03-31 19:35:55 作者：119.127.134.*   
尊敬的各位万科股东：
我们和您一样，也是万科股东，同时也是深圳市南山区南苑新村小区业主。
众所周知，万科上市20余年，尽管时有责难非议，但从未与信息披露瑕疵、虚假不实沾边。但我们今天不得不遗憾地告诉大家，这个记录现已做古，一去不返。
2010年中报披露，万科在上半年收购了一家叫“金晖”的公司80％股权。但奇怪的是，该公司被收购时至少已经营了6年以上，至今还有多宗被法院执行未结的经济案件,09年底还欠人人乐5000余万三年以上其他应收款。中报数据显示，该公司当期损益与期末净资产之和，与其注册资本分毫不差，疑似刚注册没几天。那么，万科是如何剥离该公司既往损益，被收购时其净资产是否已低于注册资本导致收购对价是否合理等，不得而知。
2010年9月3日，万科业绩快报披露，公司透过上述“金晖”，新增了“深圳南苑新村旧改项目。……项目净占地面积约8.3万平方米，容积率7.04，计容积率建筑面积约58.4万平方米。万科拥有该项目80％权益，需支付的综合改造成本约37亿元。”但时至今日，无论万科也好还是“金晖”，所获得的仅是该项目的规划申报资格，项目实施资格仍未获确定。如此，何来“新增”，似乎已为囊中之物不再有变？
据查，该“金晖”是在2009年10月，依据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》进行项目规划申报资格申请。其时，万科与“金晖”尚未有染。因此，该公司应在2009年10月之前，依上述《申报指引》获得小区2/3以上业主同意旧改的意向，并获小区业主的“共同委托”后，方可以“单一申报主体” 资格进行申报。但是时至今日，无论万科还是“金晖”，甚至负责审核的南山区旧改办，均拿不出小区业主“共同委托”给“金晖”的具体数据及法律文件。而绝大多数业主，只是同意进行更新和旧改，并无“共同委托”“金晖”，更多业主同意更新和旧改，签署在“金晖”申报之后的2010年4、5月。
鉴此，小区内超过25％计333名业主，联名向深圳市规土委举报“金晖”公司在申报时涉嫌造假。2011年2月，市规土委就万科控股的“金晖”对本小区的 “规划”停止审批。并在2011年3月11日，以《深规土委[2011]435号》文，对联名举报作出《处理意见》，责成区旧改办“协调相关部门和业主”，就联名举报所涉及的“金晖”公司涉嫌造假“进行调查和处理”，万科和“金晖”则被排除在“协调”之外。
而万科控股的“金晖”公司，因其之前“规划”申报一再被市规土委退卷，不得已于2010年底调整其所拟申报的“规划”，将万科披露的容积率7.04，调低至5.85，计容积率建面由之前的58.4万平方米,调低至45.5万平方米。遗憾的是，万科在年度报告中，仍以之前的容积率7.04和计容积率建面 58.4万平方米对外披露，甚至还计划在2011年，在小区内开工建设9.3万平方米。而对上述申报规划调整，以及规划申报被停止审批，市规土委专文调查 “金晖”公司涉嫌造假的《处理意见》，则无任何公告，在年报及其期后事项中也只字未提。
目前，小区内与“金晖”签约的业主仅30％许，真正交房搬迁的不足200，离需达90％业主签约后方可拆迁，进行“开工建设”的标准，相去甚远。
而“金晖”公司为了裹胁业主签约，非法召集所谓“拆迁补偿协议签约启动仪式”，哄骗诸多区、市要人与会，不惜以金钱行贿媒体记者为其宣传，因其时“金晖” 已被万科收购，故万科难逃其责。此后，该“金晖”除以造假所获申报资格和万科名号诱骗业主外，还在小区内外大树非法广告牌匾，将小区围得如同“铜墙铁壁”，纵容默许不明身份人士，在小区内对受骗签约搬迁的房屋门窗结构大肆拆除破坏，致小区生活、治安环境大为恶化，入室盗窃等治安案件时有发生，甚至对维权业主采取高压手段，利用个别业主的过激行为，动用公安力抓捕刑拘，至今仍有两位6、70岁老年业主被批捕待审，其中一位还是万科股东。目前，业主对万科、“金晖”信任度降至冰点，对抗群体事件时有发生。凡此种种罄竹难书，是孰忍孰不可忍也。
我们多次以各种方式向府有关部门和万科投诉反映甚至举报，但至今除市规土委有停止规划申报审批及《处理意见》外，万科对此并无任何反应。甚至，业主的联名举报在送市规土委之前即已送达万科，但在深规土委的《处理意见》成文、下达期间及之后，并未见万科对举报事项与333名业主中的任何一位联系、调查了解和沟通，全然没了一再标榜的“客户关系”，甚至不如民众偏见中的官僚和拖沓的府办事效率，更无任何上市公司形象可言。
众所周知，万科去年收购兼并了24家中小房地产企业，这本无可非议。但其中“诚信排名”仅列深圳614家房企第475位如“金晖”者，不知还有多少。做企业的诚信为本，上市公司犹甚；即使生意买卖，也是名前利后，何况万科这样上市20余年的大型企业更应如此。
今天，我们借参加万科股东大会之机，向万科高层及各位与会股东，反映我们小区的现状，因为我们是万科股东和潜在客户的双重身份。还有更多的业主股东，因路途遥远不能亲往，且未及办理委托手续，只能由我代为向各位反映。如有叨扰，还往海涵。                            深圳市南山区南苑新村小区业主、万科股东

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保障房“全速上马”隐忧
陈文雅 张延龙
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2011-04-02 08:50
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经济观察报 记者 陈文雅 张延龙 “我们市住房保障办有近三百号人，但主管的业务部门仍然忙不过来。最近经常开会，加班。”广州市住房保障办的一位工作人员向记者透露，“刚刚进行了一轮机构调整，把新的机构编制定下来。前几天领导还开会和我们强调了保障性住房的质量和安全问题。一方面大家要适应新的角色和职责，另一方面业务上的工作压力也比较大。”

这位工作人员说：“相比别的城市，我们的人员还是要充足一些，保障办2008年就挂牌了，保障房建设工作也早在几年前就开展起来了，一些城市连住房保障办都还没有成立，就更难办了。”

在很多地方，官员们还在“临时抱佛脚”地恶补住房保障的基本概念和具体操作层面的知识。

3月21日，陕西召开一场别开生面的全省保障房工作会——增加了省长提问环节。事后有与会官员感慨“很紧张”。

当天上午11时，主管国土资源、环保和城乡建设等方面工作的陕西省委常委、陕西省副省长江泽林做主题发言，他专门预留了30分钟的时间用来提问，以“明确会议内容和需要完成的任务”。

被提问的官员涉及陕西各地市区县的财政部门、房管部门，一些官员对保障房的意义、所承担的建设任务等问题显得胸有成竹，但涉及具体政策和执行层面，有些回答则并不尽如人意。

在向铜川市官员提问铜川经济适用房是什么政策时，铜川市宜君县财政局局长吴范林回答说：“房子建好以后，用财政补贴的形式给予补助，分给他们。”

江泽林说，你回答错了，土地政府划拨，可以免城市建设维护费，还有相关的费用，财政不补贴。

渭南市国土资源局副局长赵磊在回答限价房的土地出让方式时，也给出了不正确答案。

“如果各自的工作任务都不明确，那就无异于瞎忙乎。”江泽林说，他请与会者记清楚全省47.43万套的目标任务，并要分得清廉租房、经适房、公共租赁房、限价房、廉租房货币补贴和棚户区改造6类不同的保障类型，各级相关部门要把这些数字、概念记在脑子里，放在心上。

“现在地方政府有‘问责制’的压力，所以各地对保障房建设都开始重视起来。”华远地产董事长任志强向记者表示。

2010年，全国各省、直辖市和计划单列市分别和住建部签订了《2010年住房保障工作目标责任书》，今年3月，住建部副部长齐骥表示，将出台针对地方政府住房保障工作问责制的具体考核办法，对未能按照《责任书》的要求完成保障性住房开工任务、竣工任务、资金到位任务等指标的地方政府，采用通报批评、责令整改、约谈地方政府主要行政负责人、推迟暂停保障性住房中央财政转移支付等处罚，对于情节严重、整改期内未按要求进行整改或者整改未达标的，对主要行政责任人记行政处分等。

然而，面对庞大的任务压力，很多地方政府仍未做好充分准备。

在河北石家庄，2011年公租房建设的任务量比原计划增加了24倍。“这个数字并不是根据石家庄的保障房实际建设需要制定出来的，而是上头提了全国总共要建1000万套，把指标分解到河北省，河北省又把指标分解给我们。”石家庄市相关部门一位人士说，“这是政治任务，河北今年的保障性安居工程建设启动时，省领导就表态资金和用地会在4月15日前全部到位。为赶进度，项目匆匆忙忙上马，又是‘三边工程’——边起草文件、边规划、边施工。”

“仅靠政府的力量建设保障性住房是不够的。”陕西省住建厅住房保障处处长高亚弟说。

在陕西省保障房工作会议上，陕西省决定由陕西省政府和延长集团共同组建保障性住房建设公司，运作100亿左右的社会资金来帮助市县解决资金困难，同时鼓励各个市县采取多种措施筹措社会资金用于保障性住房建设。延长集团是陕西省的一号国企，2010年集团收入破千亿元。财力雄厚的地方国企的介入，间接暗示了市县财政面对任务压力的尴尬。

然而，先期参与保障性住房建设的企业，却也同样面临许多无奈。在承建保障房的过程中，一些开发商发现，由于准备不充分，保障房项目的成本比预算大幅提高，并留下了很多隐患。

“广州市实际上把问责的部分压力转嫁给了开发商，比如说，以后商品房用地出让中，配建保障房比例将成为开发商竞标的条件之一，就是说，竞标者愿意配建的保障房越多，拿地的可能性就越大。开发商如不配合建设保障房，预售和确权会受限制。”广东某房地产开发企业人士说。

保利地产董事长宋广菊呼吁：“保障房的经营模式应该是国家多做一些赞助。”

上述人士说，该企业承建了几个保障房项目，发现问题重重，以后再进入保障房领域的时候会更慎重。“成本和收益很难平衡，虽然理论上来说我们能拿到3%的费率。当中有很多不确定因素，比如我们有两个项目因为政府迟迟没有公布审核通过的保障房分配名单而导致财务成本大增。当初开工的时候，这些问题都是始料未及的。此外，因为保障房对建安成本比较敏感，原材料价格的变化都会对项目盈亏造成较大影响。”

对开发商建设保障房项目的优惠政策，很多地方也一直没有实质性的动作。“如果在商品房小区配建保障房，向银行贷款的时候都是整个项目一起走，因为当时土地拍卖的时候是一整块地拍，签订土地出让协议也是一整块地一起拿，所以你也不可能把它分成两块地，再分别贷款。”

这个问题也同样得到了浙江绿城房产建设公司总经理曹舟南的认同。“我们和地方政府谈判，财务成本由谁承担都要讲清楚，我们只是做一个融资主体，说好这笔钱垫多久，地方政府如果要拖欠房款，财务费用就会提高，这部分还是要由地方政府来承担。”他说。

曹表示，绿城和各地政府谈保障房项目合作时，发现很多地方政府都还只是干着急，对于操作模式、投资主体、付款方式等并没有明确的定论。

目前，保障房建设的主要模式有费率模式和BOT两种，前者一般是由开发商代建，地方政府给予固定比例的管理费 （通常是建安成本的3%），后者则一般是开发商建好后，由地方政府按照一定的价格将房产回购。费率模式是地方政府较普遍采用的模式。“我们在杭州、温州、青岛的保障房项目都是采用费率模式，只有南京采取了变异的BOT模式。”曹说。

许多地方政府还在为保障房建设的资金缺口而头疼，不过近期业内传出消息，参与保障房项目的建筑企业和房地产公司将获得更多的政策倾斜，在大片低价拿地、加快商品房周转等方面具有更大的优势，部分有保障房项目的地产或城投公司的再融资重新开放也在讨论之中。

“保障房真正的难题不在建或资金。”住建部政策研究中心副主任秦虹认为，后续的经营管理才是最大的挑战，“如何准入、退出、审核、管理、分配？能不能让有限的公租房资源真正落实在需要的人身上？相关制度建设很重要。”一哄而上，仓促开工，建完拉倒，最终由谁买单，由谁收场？

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长沙限购令令发展商喜笑颜开
邬琼
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2011-04-02 08:11
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经济观察报 记者 邬琼 3月31日，在国内多个城市公布房地产调控目标之后，长沙市终于出台了与其他城市相差无几的目标——2011年新建普通商品住房价格涨幅，必须低于全市年度地区生产总值（GDP）和城乡居民人均可支配收入的增长水平。

但即使在目标公布前，作为长沙最为一家大型房地产公司的营销负责人，雷云和他同事们也似乎已经不再关注刚刚公布的长沙市的房价调控目标。

“我们在做推盘前的准备，调控目标即便下来，也不会对我们的计划有太多的影响了。”雷云说，“不会太出乎意料的。”

雷云的信心来源于3月4日长沙公布的限购令，其主要内容是，长沙市对市辖五区已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对在市辖五区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对在市辖五区已拥有 2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供该市居住证的外地家庭，暂停在该市主城区购买90平方米（含）以下新建商品住房。

市场对政策的解读是：限小不限大，限内不限外，限新不限旧，被称为最宽松的限购政策。

限购令与调控目标一个月初，一个月底。长沙三月，对于购房者来说，是买房月。

惊魂的一周

真正意义上让雷云感到紧张的是长沙市政府出台限购政策前的日子。

春节后，房地产市场反馈回来的信息并不好，2月底，雷云的上司代表公司参加了长沙市建委召开的一次通气会，会后，上司带来的消息是长沙市可能会提出从紧的限购政策。

事实上，此间坊间流言甚多，有传言，长沙原本向建设部申报了一个相对宽松的限购方案，但是该方案被建设部打回来了。

在这个背景之下，长沙市建委组织主要开发商开会通气，政府的判断是，偏松的限购方案不会被中央政府同意。

雷云说那一周公司所有的营销计划均已停止，原本预计三月开盘的项目推至四月，切实的营销方案要在长沙市具体的限购政策出台之后再行安排。

“我们仿佛在等待最后一只调控的靴子落地，很难解释当时的心情，只是想今年总部交下的任务怎么完成。”雷云说。

但3月4日，雷云的上司知道长沙市落地的限购政策之后，拍着桌子就开始骂娘，而后是一脸释然的喜笑颜开。

这是一个出乎所有人预料的限购政策，长沙市房地产行业将其解读为：“限内不限外、限小不限大、限新不限旧”。即限购政策仅局限与长沙市内五区，郊县不限；仅限制90平米以下户型，90平米以上户型不限；仅限制新建住宅销售，二手房不限。

这是各地自有限购政策以来被认为是最为宽松的限购政策，也是令雷云这样的行业从业人员感觉到最具戏剧色彩的政策。

“不知道长沙市怎么会做这样一个政策，也不知道这个政策怎么会被批准。”雷云说。

雷云迅速和自己的同事做了一个简易的市场调查，调查后的结果让雷云吃惊，此前他们判定可能持观望态度的客户已经结束观望，70%以上的接受调查对象表示愿意迅速买房，并进入看房和选房程序。

调查发现看房者的意见趋于一致：长沙市政府支持房地产行业，不希望看到房价下跌。

“原本已经对市场失去信心的购房者认为市政府会支持房价上涨，中央与地方政策态度的差异性开始让这些购房者担心房价继续上涨。”雷云说。

此间，雷云同时发现一个细微的变化是，更多愿意进入市场的购房者开始担忧，长沙如此宽松的限购政策是否会引来新一轮的宏观调控。“买房趁早买”的情绪开始在长沙市蔓延。

于是在向上司提交营销计划时，在定价方案上，雷云写道：鉴于市场对于政策调控产生了怀疑情绪，认为地方政府支持行业发展，价格承受心理开始增强，可以试探性涨价。

买房难

房地产商的释怀，其连锁反应就是购房者买房难。

“我们想买房，但是买不了。”张辉自去年年初便已经开始有了购房意愿，但去年年初连续出台的政策让张辉以为市场价格会有调整。

进入2010年下半年张辉发现自己的判断完全错误。长沙市场像疯了一样在抢房子。“每每走到一个中意的楼盘，销售人员的答复都是房子卖完了。”张辉说。

张辉自己也想不明白为何长沙的房子卖得这么好。张辉的买房计划被迫再次搁浅，时至新年，张辉看到了中央发布的史上最为严厉的房地产调控政策。张辉开始紧张地关注长沙市的房地产政策，他再一次猜想，也许房价真的要掉了。

长沙的限购政策落地之后，张辉彻底绝望。他决定买房，但很快他发现他似乎已经很难买房了。

“我的朋友是去年年底买的房，到现在按揭贷款还没批复下来，我问银行现在按揭贷款的情况，一些银行对我说，现在根本就不放按揭贷款。”张辉说。

情况比张辉说的更复杂。“原来是有十几家银行给我们办按揭贷款的，但现在办按揭贷款的仅有两家。而且额度很少。”雷云说。

雷云了解到的真实情况是，银行目前已经严格按照地方房地产备案及个人纳税情况对按揭贷款进行审核。国家似乎已经将各地房地产登记部门的备案系统与税务系统嫁接，银行可以直接在相关税务系统上查找贷款人的税收记录，以及购房情况。

“银行现在异常挑剔，他们只要最优质的按揭贷款客户。”雷云说，“我们有很多客户想买，但是他们怕银行不给办贷款。”

但张辉毕业后即在长沙市稳定的事业单位工作，他未婚的妻子亦是公务员，又是首次置业，有6年的纳税记录，按理说，张辉属于收入稳定的银行优质客户。

但雷云说，整个地方性的房地产备案系统仍在调试当中，政府积压了大量的去年年底以来的房地产交易未有备案，是以新的房地产交易备案速度滞后了，没有相关备案可查，银行是不给发放贷款的。

信贷及备案层面的关卡使得整个长沙市在2011年初的房地产交易数据迅速下滑至周成交千套一下。直至最近两周，情况方才好转，长沙的周交易量重新回到千套以上。

张辉这个时候接到他登记过的楼盘的电话，邀请他去看房，开发商的介绍是按揭似乎好办了一些。而有长沙市开发商则表示，政府的房地产交易备案系统基本调试完毕，去年积压的备案也似乎快处理完了。“可以办按揭了，我就买房。”张辉说。

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万达与IMAX深度联手 王健林演绎“盗梦空间”
来源:中国经营报-中国经营网  时间： 2011-04-02 09:49   作者：谭洪安，鞠金华  字体：大  中  小
万达迅速扩张，资金压力颇大，现有融资渠道又不顺畅。传万达与战略投资者签有所谓“对赌协议”，而且即将到期。

　　携手IMAX造中国第一院线，万达另有图谋

　　王健林演绎“盗梦空间”

　　编者按/ 万达迅速扩张，资金压力颇大，现有融资渠道又不顺畅。业内传闻万达与战略投资者签有所谓“对赌协议”，而且即将到期，因此王健林目前更像是与时间赛跑，与 IMAX合作投巨资打造高端院线，提升其物业品位，也是向资本市场释放的新信号，希望强化投资者信心，以平稳度过扩张瓶颈期。

　　未来三五年内，谁将是中国电影界一言九鼎的大腕?

　　或许不是冯小刚，不是姜文，不是葛优，甚至也不是他们的幕后老板韩三平或王中军兄弟。而是万达集团董事长王健林——至少看起来他心里是这么想的。

　　因为这位地产界炙手可热的人物，牢牢掌握着中国票房收入排名第一的电影院线，而且他的胃口不限于此。

　　深度联手

　　截止到2010年底，王健林旗下的万达电影院线已拥有超过72家影城，不下600块银幕，占有中国近15%的电影票房份额。

　　它也是中国最早大规模引进IMAX(一种能够放映比传统胶片更大和更高解像度的电影放映系统)影厅的电影院线，拥有国内最多的IMAX影厅。

　　近几年来，随着《阿凡达》等IMAX大片在国内上映，号称“终极观影体验”的IMAX深受热衷时尚的年轻观众青睐，已成为电影院线的核心竞争力之一。

　　这一切，使3月底万达电影院线与加拿大IMAX公司在北京宣告结成唯一的“紧密战略合作伙伴关系”之举变得顺理成章。

　　按照约定，至2014年，合作双方将在国内投资共建至少75个IMAX影厅，加上已开业和在建的IMAX影厅，到时候，万达电影院线将拥有超过100个IMAX影厅，成为亚洲第一、全球第二的IMAX运营商。

　　王健林透露，2011年开业的15个万达广场中的所有影城将全部配置IMAX影厅，年内还将对原有30多家万达电影城进行增设IMAX影厅的改造。到2011年底，将建成至少50个IMAX影厅，是前十年全国IMAX影厅总数的两倍多。

　　他强调，与以往万达电影院线出资购买全套IMAX设备不同的是，此次“紧密战略合作”将由万达负责影院建设投资，IMAX公司提供放映设备，双方根据票房收益分账。

　　“IMAX技术是个好东西，缺点就是太贵了，一套设备加上影厅就要人民币至少2000万元。”王健林说。

　　据了解，IMAX技术开发出来已有数十年，但到目前为止，全中国此类影厅不到20个，而全球市场上一共也只有500余个。

　　醉翁之意

　　与IMAX公司签约仪式刚结束，王健林甚至连随后举行的新闻发布会都没参加，马上乘私人专机飞赴青岛，他要与当地市政府要员见面，商谈项目合作事宜。

　　自2008年前后起，万达广场在全国急速复制扩张，仅2011年预计将开业的广场就达17个、酒店12家，风头正劲的王健林，俨然已成为中国地产界尤其是商业地产领域的“新教父”。

　　在解释为何耗费巨资打造电影院线时，王健林说，万达广场有一个特点，主力店相对于零售店比重比较大，百货、电影城、超市、卡拉OK、电子游戏等非零售业态，一般都占总营业面积五成以上，餐饮类的比重也比较大，它们为顾客提供了丰富的业态选择，开业初期有利于积聚人气。

　　他说，万达广场一开业就容易火起来，因为我们愿意以较低租金吸引非零售业态进入，而一旦经营稳定以后，租金的成长空间还是很大的，有些购物中心的招商部门和运营部门不懂这个道理，大量引入同质化的服装和珠宝类商家，虽然租金起点高，却不能为顾客提供一站式购物娱乐休闲服务，缺少足够人气，往往就后劲不继了。

　　“不管是地方政府还是老百姓，企业进来投资一处大型商业物业，他们当然都欢迎，但要是开业以后好几年都惨淡经营，既带不来税收，也形不成商气，人家就会失去耐心了。”王健林说，“说穿了，这是赚快钱还是赚慢钱的差别。”
　万达模式的争议

　　地产及金融业独立研究机构北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹说，万达模式实际上是香港新鸿基地产(0016.HK)模式的变形，即都是“以售养租”，出售大型商业中心配套住宅及部分零售商铺回笼资金，以支持商业物业的长期经营，最终获取租金回报。

　　她说，新鸿基通常是在黄金地段拥有成熟物业，租金很可观，而万达更多是依靠前期廉价拿地来获得销售利润，这可能使它面临更高的财务风险。

　　一位熟悉万达的不愿具名人士称，万达近几年如此高速扩张，又投入大量资金建设IMAX这样的高端影厅，不可能没有资金压力，市场传闻王健林与某些战略投资者签下所谓“对赌协议”，相信也不会是空穴来风，不过万达自身持有的物业股权比例较高，必要时可以部分出售，以化解现金流风险。

　　这位人士认为，万达模式的优势在于快，一个万达广场从拿地到开业往往只要14个月左右，这是任何其他开发商，特别是决策过程谨慎繁复的外资企业无法想象的，而且它在城市次中心区域大面积低价拿地，以最快速度组合院线、酒店、百货、卖场等业态建成开业，可迅速提升周边商业气氛，极受重视短期政绩的地方政府官员欢迎。

　　但万达模式的最大弱点，是大规模快速复制之下，商业业态组合比较单一，缺少个性和变化，给人的印象是体量足够庞大，但卖的都是“大路货”，因此商场租金水平不高，一直无法赢得海外投资者的青睐，后者不太在意物业本身的升值，反而十分注重商场长期运营的租金回报率。

　　“总体而言，在国内众多商业地产企业中，万达是较早走上正轨的，其战略也比较清晰和稳定，现在问题是要强化投资者信心，平稳度过扩张瓶颈期。”上述人士说，“王健林需要的是更多一点的时间。”

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广州地价骤降恐致卖地收入计划落空
来源:中国经营网  时间： 2011-04-02 15:18   作者：安邦咨询  字体：大  中  小
3月广州成交住宅及商业用地7幅，合计面积27.6万平方米。其中住宅用地4幅，商业用地3幅。7宗土地全部以底价完成交易，原本计划的拍卖流程均没有如期举行。

　　3月广州成交住宅及商业用地7幅，合计面积27.6万平方米。其中住宅用地4幅，商业用地3幅。7宗土地全部以底价完成交易，原本计划的拍卖流程均没有如期举行。广州第一季度的土地市场就以极为冷淡的形式拉开全年序幕。成交的4宗住宅用地，3幅土地位于南沙区，1幅位于番禺区亚运城板块。 4宗住宅用地成交折合楼面地价都相对较低，其中最低的一幅为南沙的2011NJY-2地块，成交楼面地价仅为686元/平方米。这甚至是三、四线城市的价格。

　　位于番禺亚运城板块的住宅用地由碧桂园底价拿下，楼面地价仅2603元/平方米。广东今年的土地出让金收入预算为646.5亿元，比上年增收190.9亿元。目前看来完成的难度较大。为了完成目标，广州市国土局除了加大土地供应的总量之外，还采取更为创新的土地出让方式，即“预申请制”(俗称“勾地”)。“勾地”最为直接的目的便是避免了流拍。而早在2010年年中，广州土地部门就已尝试这种出让方式，并表示：广州的土地不会流拍。

　　广州的情况可能有一定的代表性。一方面开发商对后市并不乐观，出价很低。但如地方政府为完成土地出让金收入计划，加大土地供应，只能导致地价进一步下跌。2010年，不少城市通过前期少供地，维持高地价，年终前大量供地的方法，维持了全年高地价，今年“故伎重演”的难度较大。

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万科2010年度股东大会实录
来源：搜狐焦点网
2011年03月31日14:03 我来说两句(0)

　　2011年3月31日，万科在深圳大梅沙总部召开了2010年股东大会，万科董事会主席王石，董事、总裁郁亮、独立董事李家晖、齐大庆、张利平；独立董事候选人陈茂波，华生；监事会主席丁福源、监事周清平；董事肖莉、财务负责人王文金，董事会秘书谭华杰，以及会计师事务所，审计师，律师出席会议。　　


　　以下为股东大会文字实录：

　　主持人：尊敬的各位股东，上午好！在座很多股东是从全国各地赶来参加我们的股东会议，非常感谢！下面我们首先请肖莉董事向大家介绍一下截止目前为止签到的股东到会情况。

　　肖莉介绍股东大会到会情况，以及本次股东大会的议程。出席本次会议的包括董事会主席王石，董事、总裁郁亮、独立董事李家晖、齐大庆、张利平；独立董事候选人陈茂波，华生；监事会主席丁福源、监事周清平；董事肖莉、财务负责人王文金，董事会秘书谭华杰，以及会计师事务所，审计师，律师。会议由王石主持。

　　王石：大家上午好，首先，非常感谢各位股东出席2010年度股东大会。现在进行股东大会第二项，请股东审议2010年度董事会报告，先请郁亮董事用演示稿向大家介绍一下公司过去一年的经营情况。

　　郁亮：尊敬的各位股东，下面由我给各位报告一下2010年的报告。我们的报告分三部分：业绩回顾及主要经营指标、市场和销售回顾、2011年发展思路。

　　从主要业绩情况来看，有六方面亮点：第一，创造了1000亿销售金额，刷新了住宅企业全球历史记录。二，目前已售未结算合同金额820亿，为未来业绩增长做了一个比较好的铺垫。三，净资产回报率、结算利润率回到历史最好水平，费用率降到近年新低。四，净负债率为07年以来最低，持有货币资金378亿，使得我们有一个比较好的发展基础。五，新增绿色三星住宅占全国总量54%。六，客户忠诚度、员工敬业度均创历史新高。

　　从主要经营指标来看，结算面积452万平方米，交上年同期减少25%。已售未结资源大幅上升。09年市场回暖，10年结算均价上升，营业收入507亿，结算利润率上升，净利润73亿，增长37%。

　　从已售未结算金额有680万平方米，合同金额820亿元，今年到明年进入结算期。深圳区域和北京区域占最主要。每股收益情况，每股收益0.66元，全面摊薄净资产净资产16.5%，是我们近年新高。

　　从盈利水平看到比09年提高，回到29.8%毛利率，,2010年我们基本上都是装修房。也有市场回暖等因素的影响，平均价格有所上升。利润提高跟成本、费用控制也有一定关系。2010年营销费用里和管理费用率都有下降，希望未来继续努力。财务状况来看，万科过去一年财务状况非常稳健状态，总资产负债率达到74.7%，但是预收帐款非常大，扣除后是40%，净负债率下降至17.5%，为07恩年以来最低点。有息负债中长期负债占65%，短期借款和一年内到期的长期借款合计167.8亿，远低于公司所持有货币资金。新增项目资源，2010年新增项目资源权益建筑面积2215万平方米，过去一年拿地坚持不拿地王，主动规避了土地竞争过于激烈的热点城市。我们在过去一年尽管全方位增加了一些土地储备，但是在热点城市并没有很多。项目资源存量上，目前我们加上去年新买的跟过去没有用完的，加上来总共3640万平方米，可以满足未来2-3年开发需要。我们开工计划实施情况，开工面积多了，是年初计划的146%，竣工面积完成年初计划88%。

　　我们在绿色住宅方面在行业里面稳占龙头，去年落实的绿色三星住宅达到75万平方米，占全国总量54%。上个礼拜在北京有一个绿色大会，差不多一半是万科项目。这里可以透露一下，国家将在绿色住宅方面有政策上的奖励，这方面我们占了先机，我们这方面技术相对城市。2010年万科新开工项目中应用住宅产业化面积达到106万平方米

　　客户忠诚度达到历史新高，万科品牌成了万科客户购买万科的首选理由。以前是看万科物业，现在首要是看万科这两个字，反映了均好性。员工敬业度继续处于最佳雇主地带，我们整个处于高绩效地带。

　　这是刚才谈的业务方面的情况，下面谈谈市场销售情况。过去一年全国市场虽然再创新高，但是增速放缓，全国商品房销售面积10.4亿平米。再看主要城市，14个城市没有一个面积增长，面积下降36%，金额下降14%。而且这些城市占全国比重比09年明显下降，成交金额占比由09年的38%降到28%，面积占比从18%降到12%。所以我们在土地方面回避一些热点城市是有所考虑的。主要城市占全国市场份额比重下降，而且下降比较多。未来北京上海不能再代表中国房地产市场，众多的二三线城市更代表我们这个行业的主流。

　　我们可以看到过去一年供应增速快于需求增速，如果批售比超过1，说明这个行业销售快，如果低于1，说明推出卖的东西比实际卖的要多。去年市场批售比回到1以下。商品房开工增速过去一年创了记录，达到40.7%。年底的时候，开工累计同比已经开始下降，这也是说随着调控升级，企业资金面逐渐趋紧，未来开工规模可能受到影响。

　　万科在过去三年销售面积复合增长率为27%。从结构来看，万科90平米以下房子占55%，144平米以下住宅占88%，普通住宅占比提高。从产品需求来看，首次置业跟首次改善产品占 62%，较前两年有明显上升，而再次改善需求占25%，其他需求占13%，有所下降。万科供应结构来看是跟市场销售吻合。

　　最后报告一下我们今年发展思路。去年新开工面积达到40%增速，我们认为今年全国住房整体供应较为充足。投资性需求受到抑制，包括限购、限贷、限涨幅，投资客被赶出了市场。第二点，尽管市场走势有待观察，但是成交速度放缓、存货压力上升的方向已较为确定。可以看到3月份整个市场表现来看，充分反映了宏观调控政策的影响。应该说成交放缓已经确立。第三，行业资金面紧张也已经确定，土地市场购买力下降。不大会再出现像过去两年土地中溢价非常高的情况。保障房住房大量建设，住宅供应结构二元化时代开始。市场再次划分为保障房市场和商品房市场。这个格局多少年完成，究竟以什么方式完成，还有待观察。这是我们对行业今年四个主要判断。

　　基于这四个主要判断我们今年的工作要点有六条。第一，应对市场变化，以确保经营安全为底线。某种意义上讲目前宏观调控严厉政策是超过08年。多管齐下，经济手段不行就政治手段。比如说限购时代一个很主要变化之一就是两房没人买，有了孩子后，要请人照顾，两房是不够的，需要三房。原来可以梯度消费的，在这个时候必须解决三房的问题。两房卖不掉了。各地方政府出台政策不完全一致，这个时候我们要首先确保经营安全底线。首先手里要有足够的钱，第二，保证产品做对。跟过去08年不一样的地方，08年只要降价就能卖出去，而现在不仅仅是有没有钱的问题，还要看有没有资格买房。

　　第二条，继续坚持主流定位，我们一个目标是为普通人盖好房子。什么叫为普通人盖好房子？第一，主流定位。第二，我们盖的房子质量要好。过去五年中，万科获得了住宅项目质量奖中20%左右的奖项，这方面我们在不断提高。我们通过装修等等，不断把房子性价比提升。第三，性能要好。这里主要是绿色环保、节能住宅。所以我们好房子，一个是质量好、性价比好、性能好，包括绿色。这是我们盖好房子的定位。

　　第三，坚持“不囤地、不捂盘”策略，仍然需要跟去年一样，我们新开盘当月认购率达到60%。这一点我们去坚持，我们跟过去一样。

　　第四，继续“不当地王”，战略纵深，过去一年如果说我们拓展新城市为主的话，今年将以深耕现有城市为主。我们认为今年土地市场会有些机会。

　　第五，计划新开工业化面积200万平方米，绿色建筑180万平方米。考虑到政府出台优惠政策，我们决定再做一个方案，进一步提高绿色建筑比重。

　　第六，继续提升产品和服务品质，性价比，战略定位管理，我们争取净资产回报率进一步提升，去年是16.5%，创了历年新高，我们希望今年还能创新高。

　　这六点是2011年最主要的要点。详细的报告请各位股东参阅公司年度报告。谢谢各位股东！



　　会议在王石的主持下，审议了2010年度董事会报告、独立董事履职情况报告、监事会报告、2010年度报告及经审计的财务报告、2010年度利润分配及分红派息方案、关于2011年度续聘请会计师事务所的议案、关于董事会换届选举的议案。

　　王石：现在进行表决议程最后一项，审议关于授权公司在指定支出额度内开展企业公民相关工作议案，请肖莉董事报告有关议案。

　　肖莉：各位股东早上好！我们认为承担更多社会责任是房地产企业赢得社会认同和尊重的非常重要的因素。万科作为目前全球规模最大的房地产公司，我们认为我们在企业公民建设方面应该来发挥表率作用，为了提高公司实施企业公民行为的决策效率，尤其是在一些可能发生的紧急情况下能够有快速的反应能力，董事会提请股东大会授权公司未来每年累计支出不超过上年净利润0.5%的上限范围内根据实际需要开展企业公民相关工作。相关工作每一年的实施，董事会将在股东大会上进行报告，公司也将通过年对企业社会报告向全体股东及社会公众披露。

　　这里我再补充一下，公司从05到07年曾经通过股东大会方式申请每一年不超过1000万企业公民的费用。到08年的时候，发生汶川大地震，在全体股东支持下，公司捐出1个亿作为汶川灾后重建工作。这样的工作一直从08年到09年，然后到2010年我们没有另外向股东申请企业公民费用，所以这一个亿过去三年差不多也就是3000多万的金额，从今年开始我们希望能够参照目前国际上也包括国内的一些大型企业和中型企业标准，大概是在0.5%到1%净利润额度。我们建议取净利润的0.5%作为公司的企业公民责任的支出费用。如果是我们参照上一年净利润的话，大概在今年我们可以支出费用会是在不超过3600万元，谢谢各位股东，以上议案请审议。

　　王石：本次股东大会所有议案已经汇报完毕，下面请股东就上述议案提问发表意见。这里我需要特别说明一下，可能股东提问与上面议案没有相关的，我想把这些提问放在表决之后的时间段专门安排提问，下面就上述九项议案各位股东有意见或者疑问的请发表意见。

　　问：刚才郁亮总裁报告里面讲我们公司的产品，比如说从户型角度、绿色建筑这方面，在全国产品中占了很大比例。我想问一下现在上海、重庆出台房产税政策，税率都是和单价有关系的，我们公司的产品，绿色建筑也好、装修房也好，它对单价是有影响的，如果整个房产税政策全国推行的话，我们这一类型的房子有没有可能因为保有环节费用的增加而影响到销售？谢谢！

　　郁亮：上海的房产税政策，我们有一个房子单价卖1万多，算下来一年不到2000元房产税，房产税实际上影响并不是想象那么大。万科也没有那么多高端房。房产税影响来说，目前两个城市在试点，而方案也不太一样，说明中央政府在这方面还是非常慎重，各地方也比较慎重做这一件事。现在看来税的影响不如行政手段那么立竿见影，它的效果我们可以进一步观察。目前对万科影响比较大的其实还不是房产税问题，毕竟我们在这么多城市，只有两个城市遇到房产税问题。其实还有一个限价的问题，因为各个地方都有房价的控制目标，但这里可能没有考虑到装修房装修成本的问题，因为有可能装修房会增加1000、2000元的成本。我们确实也在想怎么办，但装修房的既定目标不会改变，不会因此而不做装修房，这不符合客户导向，也不符合节能环保要求。就这方面我们正在跟相关方面沟通。总的说来，人们对于好房子的追求，对于好的质量、好性价比的追求，应该说跟收入水平提高相吻合，所以不会因为一个税的问题对我们这方面的销售产生很大影响。

　　王石：看来对议案本身股东们没有什么意见，感谢各位股东的发言。相信一些股东会在议案之外的一些问题提出问题，我们愿意继续交流。现在我提议对上述议案进行投票表决。首先请肖莉董事宣布出席表决的股东情况。

　　肖莉宣布了截至投票表决前登记签到出席会议的股东和授权股东所代表的股份数量。谭华杰解释了填写选票的相关事项。工作人员进行点票。两位股东作为代表监票。

　　会议继续进行讨论环节。

　　问：提问一下郁总，万科房地产开发系统员工和高层管理人员目前情况如何？第二个问题，万科去年的税，往年税跟利都是差不多的，去年税高了一点，我想问一下。谢谢！

　　郁亮：万科员工流失率问题，我们可以看到过去一年员工敬业度调查中，万科员工敬业度达到80%，这说明员工流失率这个比例是非常低的。在流失率里面还有主动和被动两种，主动是更低。因为万科还有末位淘汰的，我们每年保持一定被动淘汰的比例。这样的话我们的比例在3%以内。我们年初有两位高管出去自我创业，我们很快就把后续人选选拔出来了。万科在各阶管理层人才储备和培养方面，过去十多年有一套完整的制度和安排，有充足人才储备，高管自我创业将不会影响万科管理层稳定和业务发展。

　　关于税的问题，我们去年交了100多亿的税，利润72、73亿，每次我们都是照章纳税。09年结算的项目很多价格比较低，毛利率比较低，而10年结算的很多是09年后销售的项目，毛利率高的时候征税就高了。另外我们销售的话，很大的税种是营业税，我们卖了很多，所以整个税提高很多。因为结算是在滞后的，销售结算是第二、三年体现，所以这个有些不同步。我们这么多年把税务工作做得很扎实，各位股东放心，我们这方面没有什么问题。

　　问：关于深圳的南苑新村的旧改项目我有一些问题，具体问题比较细，并不一定要当场回答。但有一个问题希望能够回复。公司在去年一共收购了24家中小房地产企业，这些被收购的中小房地产企业分散在全国各地，要么实力有限，要么经营困难，更多的是依靠着既往的一些资源在市场上存活下去，然后被我们所收购，这些公司以前在经营上可能存在一些问题，公司收购之后怎么解决？其他问题我希望会后如果有机会的话，我跟高层领导进行一个面对面交流，因为这些情况相对比较复杂一些。谢谢！

　　郁亮：谢谢这位股东的关心，我觉得你提醒了我们，旧改任务多么艰巨、很困难。城市发展进入城市更新改造阶段，旧城改造已经成为一个重要的供地方式，而这中间的复杂性一定比我们招拍挂简单拿净地高得多。

　　关于南苑新村旧改问题，第一，南苑新村业主跟万科管理层的沟通渠道是畅通的。之前你们来来过万科总部，我们执行副总裁周卫军已经接待过。昨天我们执行副总裁袁伯银也跟业主沟通过。我们将继续指定执行副总裁袁伯银与南苑新村业主进行沟通。沟通大门渠道将一直是畅通的。

　　第二，旧改项目是一个新生事物，有许多新问题需要共同面对。他的复杂性很高，这一点我们可以继续进行探讨。

　　第三，城市更新改造如果没有获得原来业主的充分同意的话，是不能实施的。这一点我们应该相信政府在这方面会很好的把关。

　　第四，旧改是一个共赢的过程。作为原来业主来说，城市更新改造可以获得价值提升，而发展商通过更新改造也可以获得发展机会。过程中必须各方共同努力。当然这方面我们是有足够耐心的，我曾经在东京看到一个楼盘，旧改拆了15年。

　　整个旧改过程是各个利益相关方协调的过程。参与旧改有时候存在一些不确定性，因为有些工程比较漫长，也比较复杂，政策比较多变，难度也比较大。但是刚才说了，我们不得不去面对这个问题。

　　我们的合作方金晖原来是项目旧改方，我们跟他有合作。我们的分工是：他负责拆迁，我们负责拆后重建。这个中间我会提醒我们合作方一定要合法、合理、合情来做好这个事情，不能干任何不合法的事情。我们也会正式发文给金晖集团，提醒他关注这个问题。

　　最后问题，万科不把这些称为并购，我们更愿意称为整合资源，合作发展。审核合作发展伙伴的时候，显然希望各方面优势互补。对我们来说，盘活存量土地是非常重要的内容。盘活存量对提高供应稳定房价是有利的事情，所以我们在盘活存量方面做了一些工作。当然我们也会注意其他方面的不利影响。万科在在每一单整合合作的时候，我们其实都有相关的把关部门，这一点请各位投资者放心。
　　王石：刚才郁亮解释了公司管理层的观点，我补充说明一下。旧城改造项目是一个新课题，我们不仅仅在深圳，武汉，其他城市也先后进入了旧城改造，这方面是全新的，我们不熟悉，但是不熟悉并不等于推卸责任。不熟悉我们当然要寻找擅长的合作伙伴。实际上万科这些项目中80%以上是合作的。当然合作要有合作方的选择。我们可以长期拆迁，我们态度也很清楚。如果项目不合适，我们可以等。但是在合作当中，不能因为合作方小就认为他一定有什么问题，这个我们应该具体一个公司说一个公司的事情，不要涉及其他公司。实际上万科在27年前也是一个小公司成长起来的，但这并不等于说我们就一定会犯错误。无论万科的合作对方是大还是小，万科的问题万科承担，因为对方的问题，而万科承担了风险，万科也不会去推卸属于自己的责任。这方面我们专门有负责的办公室。我相信万科在未来，在46个城市或者越来越多的城市，我们将越来越多地介入旧改项目，在这个过程万科会履行自己的责任，和旧改项目的村民一块来共建共赢。我也非常愿意在会议结束之后，适当时候安排沟通。无论如何，如果项目得不到村民的大多数的同意意见，项目是不可能进行下去的。

　　王石：因为我们今天股东大会不是关于这一个项目，我们非常明确表态了，如果有什么问题我们可以下面再沟通。看看其他问题。

　　问：我想问三个问题，第一，请问王董事长，房地产作为民间财富储存的仓库，国家限购令现在明显影响到社会财富储存的方式，您认为从国家经济层面考虑，假如长时间执行限购令的话，对整个国家经济影响有多大，会导致房地产市场长时间低迷吗？第二，请问王董事长到国外游学，对万科吸纳国际性人才有多大作用？第三，请问郁总，现在工业化建房，万科研究发展到什么程度？工业化生产以后会成为万科未来核心的竞争力吗？谢谢！

　　王石：限购令实行多长时间，对国家有什么影响。我这里没法回答。国家房地产走势如何，政策执行多长时间，是不确定的。我们要关注的是做好产品，代表未来趋势的产品。无论形势怎么样，承担讲绿色、讲环保的社会责任。

　　在金融海啸之后，各国都进行货币扩张。现在通货膨胀压力是世界性的，在这种情况下，抑制通胀是一个十分重要的的问题。我们的判断是，现在目前政策层面比 08年要严厉的多。万科怎么做呢？就是提供更多好的产品。我们的产品定位是主流方向，是首置和首改，万科会继续顺应市场需求开发性价比高的产品。

　　第二，我的游学。当然这个跟万科国际化是有一定关系。实际上万科一方面在国际市场招聘人才，另一方面万科高层出国训练也一直在进行。只不过因为我的身份而更受关注，我出国游学的时间也比较充分一些。

　　郁亮：从万科内部来讲，我们去年工业化施工项目规模超过100万平米，今年计划达到200万平方米。北京、深圳、上海都将陆续出台标准，北京已经出台了工业化奖励方法。在这些城市我们准备加大力度。

　　3.15，中央还有说保温板易燃的问题，有关部门说以后使用不易燃的保温板，用什么取代呢？岩绵。看起来最好解决方案是把保温板做到中间去，这个方法既解决了保温板依然问题，同时也可以解决防火材料的问题。

　　我们工业化现在看起来方向上来说越来越清晰了，政策扶持力度逐渐加大。万科准备从试验阶段到中试阶段。我们也期待相关行业规则尽早明确，这样我们可以尽早使中试阶段到了一个全面实施阶段。现在看来时间不会很长。刚才说了跟安全性有关系，跟绿色住宅也有关系。政府在十二五规划期间，这方面的突破应该是可以期待的。未来工业化将是我们万科竞争优势之一。

　　问：我个人对万科的高管股权激励非常欣赏，我这里请管理层谈一下高管股权激励这两年实施情况？能否谈一下当初制定股权激励背后的逻辑思维？

　　郁亮：我们4月8号会开股东大会讨论新的股权激励。万科历史上做过两次股权激励方案，一是93年，当时发B股请了国外律师做股权激励计划。06年做了三年股权激励计划，第一年做到了，第二年业绩做到了，股价没有达到。第三年就取消了。4月8号批准的话，我们进入第三次股权激励方案。我们设计股权激励方案适当吸取了前面两次教训，但是有一点，我们去年年底推出方案的时候，我们选用的条件是我们所看到的各类股权激励计划里面最严厉的条件。我们对这个要求比较高，业绩比较平庸就不会得到激励。还有一点，我们跟别人不一样，我们骨干员工800多人，不像过去有的公司只有几十个人，我们在46个城市发展，不是靠几个人可以完成。所以800个骨干员工都一起享受这块东西。如何体现股东导向，为股东创造价值这件事情，需要一个机制和工具，股权激励是非常好的机制和工具，使得800多个骨干员工对公司有一个认同。我们考虑是有这样一个背景考虑。方案公布后，大多数评论对我们还是蛮正面的。所以也期待大家4月8号来投票支持我们的股权激励方案。

　　问：想了解两个问题。第一，王董对“股东第三”是怎么理解？第二，中海为什么效率这么高？

　　王石：这句话一定要在客观的情况下理解。我讲一下我在什么场合下说这个问题的。我记得我是这样说的，我说我是不赞同客户是上帝的提法。什么叫上帝呢？你对他无限崇拜，没有任何质疑。我觉得这是一种误导。实际上和客户是一种公平对待关系，是契约关系。当然，无论怎么强调客户的重要性都没有错，但是从契约关系来讲我们是平等关系。所以在一个市场化的环境下，无论是对员工，无论是对股东，无论是对消费者，我们都是一种契约关系，对客户等同、对股东等同。

　　一个公司无论上市不上市，他存在的价值是在客户。如果没有客户，公司就没有什么意义。从这个意义上来讲首先第一是客户。第二，实现产品和客户满意的是谁来实现的？是员工。不可能是老总。所以我先说客户、再说员工、再说股东，是在讲这样一个生存的逻辑关系。按照这个逻辑关系，我充其量排名第四。是在这样一个背景下这样讲。但是你说一个企业管理是这样排的吗？实际上不是。如何处理股东的关系，如何处理和客户的关系，如何处理和员工的关系，不是这样一个第一、第二、第三、第四的秩序排列，而是均衡化。所以就这个第三是什么意思，在不同场合下表述的意思是不同的。

　　郁亮：关于中海利润问题，确实中海盈利水平在我们同行中是傲视群雄，这个提醒万科，尽管我们盈利水平创造了近年新高，从ROE回报率等等，但是和中海相比我们还有改进空间。我们今年仍然把提高股东回报率放在重要位置。在发展模式上万科更强调周转，但是从对股东的最后结果来看，应该来说在ROE这一点上中海是领先的。有中海这个榜样，万科还可以创造更优秀的业绩出来。所以这边也谢谢各位股东提醒我们，我们万科在某些方面是领先的，在某些方面还需要好好跟同行学习，这一点我们确实在认真研究、学习。

　　问：请问一下王石先生，在您的第一本书里面提到您去西藏之前，您的脊椎有一些问题，但是我在后面的书上没有找到相应的答案，不知道是不是已经完全康复？祝你身体健康、家庭幸福。谢谢！

　　王石：我1995年发现了腰椎刺骨血管瘤，神经科认为马上要动手术，否则可能很短时间内会下肢瘫痪，正好腰椎神经管左腿下肢。但是骨科医生有不同意见，说半年后再来复查看看是否进一步扩大，是否出现血管瘤变形，会不会压迫神经。因为动手术也是有风险的。也就是因为这样一个契机，我97年去了西藏。

　　这个病情是在的，并没有因此不存在。但是它也没有恶化，也可能是因为年龄关系，也可能跟年龄本身没有关系。人的生命过程就是一个从出生到脆弱、健壮、出毛病、衰老的过程。现在登山技术也相应了解了，相对来说风险在减少中。

　　问：很高兴今天参加万科股东大会，今天是第一次参加股东大会。我想问两个问题，第一，请问郁总。公司年报里面有一项好像是计提，2010年比09年有明显下降，好像下降7、8个亿左右。但是在非经常损益里面没有发现有明显的，我比较担心因为2010年利润大幅上升，会不会因为这些非经常损益造成的？第二个问题请教一下王总，我一直非常钦佩王总在职业经理人培养做出的贡献，请您回馈一下、评价一下公司在职业经理人培养方面，同时今后公司，您现在对日常事务管理越来越少了，在这方面您觉得做得怎么样？谢谢！

　　王文金：关于计提非经常损益，随着市场转好，我们2010年转回了5、6个亿，09年也是5、6个亿，资产减值准备是营业成本的一个组成部分，这是业务范围之一，包括投资。

　　王石：这个问题我再补充一下，我们回顾历史，为什么计提减值准备，和07年市场过热时拿了几块高价地有关。08年宏观调控，我们认为这个地价拿的太高。可能经营当中有风险，因此减值准备预提。09年之后市场好转，所以有对减值有相应调整。提前预提减值的做法反映了万科在经营上是一直坚持稳健原则的。

　　第二个问题，作为职业经理，我觉得中国改革开放，市场经济30年，中国更缺的还是有职业操守的，有技能掌握的职业经理人。过去三十年，万科成为中国一家比较有信誉的公司，我们也希望在改革开放第二个三十年，万科在职业团队带领下，我们成为一家国际品牌。国际知名品牌不仅仅是市场占有率，不仅仅是产品占有率，而是企业社会价值是否能够得到社会认同，这种认同不仅仅被所在国家认同，而且在国际上也得到认同。

　　问：我是万科的股东，也是万科的客户和供应商。现在提出单月确保楼盘推出60%销售量，这是基于什么考虑？第二点，万科依赖合作商装修、建筑、设计，我们世界最大的发展商为什么不把这些东西自己拿来经营呢？另外营销这块，我们过度依赖中原、世联等等，他们也跟招商卖，他们有没有特别能力来为我们提高，匹配我们世界最大的住宅发展商的优先服务，这一点我觉得万科可以考虑。

　　郁亮：谢谢你对万科全方面的支持。万科为什么设置当月销售达到60%的目标，这是为了防止积压，保持现金回款充足，这是最主要考虑。第二，对万科来说，拿地不开发、囤地捂盘这样的行为都是严重的错误，所以市场不好，我们还是要开发，价格上则应该有一些灵活性，采取积极的定价策略。我们怎么衡量积极定价策略成功与否呢？就是60%的当月销售率。

　　万科目前是最大的开发商，如果销售自己做的话，估计最大销售公司也是我们。当然万科物业也差不多是国内最大物业公司。我们工程各方面都是自己做，都很大。作为一个企业不可能什么都大。我们最近在下半年或者明年会考虑修订我们发展战略规划。你的建议我们也会纳入考虑范围，未来哪些环节需要介入，我们会认真考虑。

　　第三，你提到我们装修质量的问题。确实万科城做了很多年，那个时候装修跟现在，万科这方面有长足进步。大家有机会的话，建议到东莞看看我们新的装修标准。从工艺、工法等方面设定标准，不光是材料。看完可能股东对我们装修房的努力会有更直观的感觉。

　　也希望各位继续全方位支持万科，从股票到房子，谢谢！

　　问：各位高管好！我想问一下郁总，北京有一个长阳半岛的项目，已经开到七期，这个项目刚刚开盘的时候，做的宣传就是要打造教育强镇，很多业主都是冲着教育而买的，现在进展似乎有些不顺利？另外还有一个建议，万科深圳的项目比如第五园设计的都比较的很好，相比之下，长阳半岛就稍显逊色，万科在产品设计方面有什么考虑？

　　郁亮：关于长阳半岛引进教育资源这件事情，我们正在努力做这件事情，至于说引进中学的进展，我需要了解后才能给你一个回复。关于我们长阳半岛设计问题，我们会继续努力改进。

　　王石：感谢各位股东的发言，现在投票结果已经统计完毕，请肖莉董事宣读表决结果。

　　肖莉宣布投票表决的结果，广东信达律师事务所律师宣读法律意见书，股东大会议案获得通过。

　　王石：本届股东大会进行到此已经完成全部议程。感谢各位股东对公司的关心支持，我现在宣布万科企业股份有限公司2010年度股东大会结束，谢谢各位！

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销售排行榜出炉 万科夺得一季度销售状元

        2011-04-05 11:10          南方都市报          网友评论 条,    我有话说
               

　　南都讯 记者詹奇岳 实习生江雨然日前，中国房产信息集团联合中国房地产测评**同发布《2011年第一季度中国房地产企业销售排行榜TO P30》。榜单显示，万科、恒大继去年销售额领跑全国房企后，继续领跑第一季度销售，万达则凭借商业地产的强劲动力成为销售季军。虽然2011年以限购令为主的政策频频对房地产行业施压，但房企却表现出强者恒强的态势，T O P10的入榜门槛达到88亿，同比大幅上升64%。
　　万科、恒大继续领跑
　　在以限购令为主力的政策“袭击”下，万科集团和恒大地产依旧保持高速增长，继去年销售额领跑全国房企后，　　　　　继续领跑第一季度销售。　　　　　　综观2011年一季度销售榜单，万科集团最终以320亿的销售业绩位居首位，该数据与其2010年一季度145亿元的销售金额相比，增幅高达121%。恒大地产2011年一季度也实现了量的飞跃，囊入201亿元，较去年同期增长135%。而紧随其后的依次是万达集团、中海地产和保利地产。
　　榜单也对万、恒领跑房企给出解释，认为万科集团夺冠主要在于其快速周转和战略纵深的发展策略。而恒大地产则得益于其二、三线城市的战略布局，其一季度在售项目有较大比重不在限购城市里。
　　TOP10入榜门槛达88亿，同比升64%
　　调控下，TO P10房企表现出很强的适应和发展能力。从企业入榜门槛来看，2011年第一季度中国房企销售金额T O P10榜单和销售面积T O P10榜单的门槛分别为88亿元和54万平方米，对比2010年一季度，T O P10企业销售金额入榜门槛增幅达64%。相比去年一季度仅万科一家企业销售突破百亿，今年有6家企业销售业绩过百亿。
　　随着一、二线城市政策调控的深入，客户与资金逐渐溢向不在调控范围的三、四线城市，从而使提前布局这些城市的企业业绩在一季度表现格外抢眼。碧桂园集团以150万平方米摘得销售面积季军，而金辉集团和融侨集团稳居销售面积以及销售金额榜前二十名。
　　商业地产受捧，万达上位
　　在严厉的限购政策封锁住宅投资渠道后，商业地产迎来了一轮成交热潮，而此前加码商业地产的企业也渐入收获期。其中，万达集团凭借商业地产在全国范围内的热销，以187亿元获得销售金额季军位置。而SO H O中国受一季度供应影响未入席榜单，但未来业绩值得期待。
　　与此同时，以万科集团、绿地集团为代表的不少以商品住宅开发为主的企业在加码商业地产之后，企业业绩也得到了提升。其中，万科集团一季度商业地产贡献约40亿元，占比达13%，而绿地集团一季度商品房的销售金额中，商业地产占比近三成，中粮集团亦凭借商业地产的因素首次进入销售金额排行榜前二十。此外，资产重组后，世茂房地产附属公司世茂股份在商业领域的发展也渐入佳境，一季度销售金额贡献率在20%-25%左右。

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长实汇贤房托今日市场推介 券商银行出招抢客
http://www.sina.com.cn  2011年04月04日 07:20  新浪财经

　　新浪财经讯 4月4日消息，据港媒报道，长实(00001)分拆的房地产信托基金(REIT)——汇贤房托上周五(4月1日)晚终获证监会放行，今天(4月4日)火速进行市场初步推介，证券商与银行纷纷出招抢客。

　　据香港《经济日报》报道，长实(00001)分拆的房地产信托基金(REIT)——汇贤房托上周五(4月1日)晚终获证监会放行，今天(4月4 日)火速进行市场初步推介；证券商与银行为“人民币计价第一只股”斗出法宝抢客，力吸逾200万个人人民币存户及千亿元人民币流动资金。

　　耀才：冀吸逾千名新客

　　证券商如信诚和耀才证券(01428)等，初步拟以低于两厘的超低孖展息(贷款申购新股)抢滩；银行方面，受限于《清算协议》，汇丰、恒生银行(00011)、中银香港(02388)等未能为散户提供孖展，随即转身向证券商等企业客提供曲线人民币贷款以扩业务， 另外再以优惠吸新客开人币户。

　　目前全港逾220万个人民币户口，当中9成为个人客户，存款总额逾4,000亿元人民币，当中约1,375亿元人民币为活期存款。由于本地人民币投资产品种类未算多，易为大众受落的人民币股票出台，一众金融机构势抢巨额市场。

　　准备以低于2厘孖展息吸客的耀才证券行政总裁陈启峰希望，这次能吸逾千名新客，当中个别大客倘重注以亿元申购，而经纪中货率又有5%，从中赚佣大抵已够翻本。

　　早前曾表示“人民币孖展息”最高或达4.5厘的辉立证券，因银行最新可提供优惠套餐，令证券商拆借人民币成本骤降，故可减息至约2厘的市场价。

　　综合市场消息，本来碍于人民币贷款息率远较港元为高，令孖展息普遍要4厘才封蚀本门；但近日以汇丰、恒生、中银及渣打集团(02888)等四大银行，以优惠套餐力谷曲线借贷。

　　简言之，若证券商向银行借港元，然后兑换为人民币，银行要为汇率做对冲，愿摊分当中涉及的利率掉期，又或期权合约的额外收费，致令经纪再拆借给孖展客，无需再捱超贵息。

　　纷送礼券兑换优惠 低佣认购

　　银行为证券商提供人民币贷款外，亦力吸个人新客开户，送礼券、抽奖、人民币兑换优惠，低佣认购新股等层出不穷。

　　招商银行(03968)旗下的永隆银行证券部主管黄木耀坦言，银行不能参与人民币孖展，对新股认购业务难免有影响；惟有放眼长线，转“谷”二手市场，例如打持久战的永隆，为网上客提供特长佣金着数至明年初。

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房企转型进行时：万科保利大船先调头
http://news.dichan.sina.com.cn南方网作者：李乾韬 2011/4/5 8:44:17
提要：一边是闹得沸沸扬扬的各地房价调控目标，另一边则是房地产企业的转型大考。3月29日，复星国际管理层在香港召开的2010年年度业绩发布会上透露，公司旗下上海复地地产(2337)私有化议案将在4月11日股东大会上进行审议，复星管理层表示，复地退市的原因是负债率比较高。

　　一边是闹得沸沸扬扬的各地房价调控目标，另一边则是房地产企业的转型大考。3月29日，复星国际管理层在香港召开的2010年年度业绩发布会上透露，公司旗下上海复地地产(2337)私有化议案将在4月11日股东大会上进行审议，复星管理层表示，复地退市的原因是负债率比较高。资料显示，复地是上海排名前三的房地产企业。

　　这只是地产调控大背景下房企转型的个案之一，越来越多的房地产企业正在积极探路。“对于房地产商而言，与其去与宏观政策博弈，不如主动去适应这种严厉的调控环境，以这种复杂的行业背景为挑战目标，增长自己的抗风险能力和逆市发展能力，这样的企业能够在未来获得更强的竞争力和生命力。”全国工商联房地产商会会长聂梅生说。

　　上海复地负债率过高

　　上海复地负债率过高，从而导致融资困难。这是外界较为普遍的看法。

　　“复地负债率确实比较高，从某种角度来说也是复地被私有化的原因。因为复地作为一个H股上市的公司来讲，基本上丧失了融资功能。集团如果再融资的话，复地也不是红筹结构，也不能够股本融资或者是再融资。”对于此次退市的原因，复星国际相关负责人坦承，主要是由于融资障碍。

　　根据复星管理层的解释，作为在香港上市的内地注册公司，复地在海外融资的能力非常有限，包括透过离岸银行贷款、国际债券发行和股票发行等融资方式。同时碍于相关上市公司规则对公司及其控股股东对关联交易的规定，复星也无法对复地注入大量资本。此外，复地目前的负债率水平相对于其他港股同业公司要高，这也影响了复地获得商业优惠条款的融资条件。

　　种种迹象表明，复地私有化对复星更为有利。2010年6月底，复星系曾决定注资复地23亿资金，复地可凭借该笔资金暂缓资金的压力，并减低负债率，但最终该笔增发内资股的方案没有获得监管层通过。此前，复地也曾一度考虑回归A股上市融资，但亦未果。一位港股评论员称，“还有一种可能是，复星国际未来大的地产资产整合动作会提高其房地产收益，或许控制人希望能够独享该利益，而不是与中小股东共同分享。”

　　这种可能性更值得关注。“房地产投资业务也是集团投资业务的一个方面；从中长期的角度来说，复星一直看好房地产业务在中国的发展，房产发展的机会和空间还是很大的。当然，这几年房地产的调控频繁出现，但这对有实力、有品牌的企业来说，调控应该是更大的机会，关键是怎么做房地产的业务。”复星国际财务总监丁国其在业绩发布会上直言，复星旗下星浩资本目前承诺的资金已经到位40亿，“集团确实在看长三角地区的几个项目。下半年很快会有一些项目推出。未来如有机会的话，集团还会加大规模，包括二期，三期。”

　　“复地退市在通告上已经有很明确时间表，最核心的时间点可能就是4月11日的股东大会，11日会做表决。之后会按照交易所的安排按部就班地进行。按照这个程序走，可能也就需两三个月的时间。”丁国其表示。

　　为房企敲响警钟

　　事实上，上海复地2002年筹备上市，但一波三折，两次暂缓，直到2004年才得以成功上市。但无论何种原因，在港股市场驰骋6年之久的复地最终选择以这种方式告别资本市场，即为高负债率的上市房企敲响了警钟，更值得让每一个房企深思在当前调控背景下的转型之道。

　　诸多业内人士认为，即便撇开调控不谈，中国经济步入转型期更是房企探路转型的深层次原因。2011年，中国经济迎来“十二五规划”发展的元年，转变经济增长方式和产业创新已经越来越成为经济界共识和努力的方向；房地产行业在经过2008年的调整、2009年的暴涨以及2010年的调控后，也逐渐走向更加理性和多元的格局。传统的增长方式越来越显得过时，众多房地产企业都在寻求新的利润增长点和价值取向，整个行业呈现出一种百家争鸣、多元扩散的竞争形态。

　　“未来5到10年内，中国房地产企业从价格竞争转向价值竞争创新是不可或缺，里面涵盖了企业的组织机构，市场配置资源的手段、形式，同样重要的是需要事业和思维的创新，更高的创新。”长江商学院院长项兵表示。

　　毋庸置疑的是，房企转型大考已至。随着房地产行业发展的日益成熟，无论房企自身是否承认，他们正在向这种转型方向主动或被动地靠拢。早期的房地产开发是一种资源集中型的产业，掌握了土地和资金这两种生产要素，几乎就握住了成功的钥匙；然而在资源越来越稀缺、调控越来越频繁和行业集中度越来越高的情况下，房企必须拥有自己的核心竞争能力，以独特的经营模式和有效的经营能力来占领更多的市场份额。

　　当下越来越严的地产调控无疑正在倒逼房企转型加速，大房企扩张，小企业被兼并将成为常态。清科研究中心分析师徐卫卿认为，资金实力薄弱、融资无门的房企濒临被吞并的危险境地，而像万科这样已在全国广泛布局、现金流和土地储备充裕的“财大气粗”的大型房地产公司则择机扩展全国版图，通过并购获得业务和土地，将境遇拮据的小企业卷入麾下。

　　大房企已在纷纷转型

　　在3月23日公布的《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》中，复地集团排名19位。而在3月25日发布的复地集团2010年度财务年报显示，在2010年复地股东应占利益约为17.6亿元，较2009年增长了2.5倍。

　　私有化之后复星怎么走？根据复星国际高层的表态，复星的“星光耀计划”也是集团嫁接全球资源的一个平台。“在中国发展城市综合体，应该是一个机会，这个空间是很大的。”

　　复星把目标瞄向城市体，而万科、保利则把眼光投向养老地产，在3月22日召开的保利地产年度股东大会上，该公司有关人士透露，目前保利地产正在重点研究养老地产、旅游地产的未来发展前景，并启动了养老公寓、度假型旅游等产品的试点。

　　事实上，近几年来，国内房企纷纷向各个细分领域进军。除了向大型综合体、旅游地产等方面大力开发外，还开始发力“养老地产”这一新型商业地产领域。据了解，保利地产首个养老公寓项目“西塘安平老年健康生活社区”已于去年11月奠基。保利地产还专门派人赴日本考察养老公寓的运作模式。此外，万科有关负责人也对外表示，今后万科将在中粮万科·长阳半岛、五矿万科·北京欢庆城项目中配备养老地产产品。此外，在万科全国其他城市的项目中，也将逐渐配备。

　　另一个正式宣布转型的是合生。3月31日，房企“华南五虎”之一的合生创展公布2010年业绩，2010年集团实现营业额约143.79亿港元，同比增长28%，核心净利润为30.43亿港元，同比增长34%。合生创展总裁薛虎表示，今年合生创展将展开“全系地产”的布局。除了住宅和商业地产的核心板块外，还包括引进国际级酒店和自营部分的酒店地产、高尔夫与旅游地产、体现全新生活理念和提升个人艺术修养的文化地产、政企合作平台下的产业园开发以及面向未来的养老地产等六大业务板块。

　　“以往的企业发展更多体现的是资源属性，以土地、资金等资源的高度集中来取得发展，但随着行业的不断发展和宏观经济的转型要求，开发商未来将越发需要以经营能力和独特模式为核心竞争力。”薛虎表示。

　　南都记者 李乾韬 实习生 邹倩芸

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花样年3月销售3.85亿元 同比增长122%
廖杰华
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2011-04-06 18:07
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经济观察网 记者 廖杰华 今日，香港上市内地房企花样年（1777.HK）发布了3月份销售业绩公告，公告显示，2011年3月花样年实现合同销售金额人民币3.85亿元，销售面积约48979平方米，同比分别增长122%和226%。

数据显示，今年一季度花样年累计实现合同销售金额约人民币10.5亿元，累计销售面积约为118993平方米，同比分别增长147%和229%。

花样年公告称，今年前3个月销售增长率较高得益于“城市综合体+精品高档住宅”的双核产品驱动战略。由于房地产的调控政策主要针对住宅物业，花样年的成都美年广场、成都香年广场与天津喜年广场等城市商务综合体项目，持续受到市场关注并保持稳定销售，上述三个项目合计销售金额占3月销售总额近50%。

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万科Ａ:2011年3月份销售及近期新增项目情况简报


(000002)万科Ａ:2011年3月份销售及近期新增项目情况简报

    2011年3月份万  科Ａ实现销售面积83.5万平方米,销售金额93.3亿元,分别比2
010年同期增长64.5%和47.8%.2011年1~3月份, 公司累计实现销售面积303.8万平方
米,销售金额355.1亿元.鉴于销售过程中存在各种不确定性,上述销售数据与定期报
告披露的数据可能存在差异,因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考.
    此外, 2011年2月份销售简报披露以来公司新增加项目3个,分别为:长春净月万
科城项目,太原紫台项目,武汉长征村项目.

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万科传奇仍在延续 一季度销售355亿元
本文来源于《财经网》　 2011年04月07日 10:22 共有0条点评

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已过去的2010年调控年，万科以创纪录的过千亿元销售业绩收官，被业内视为“万科传奇”。以目前的销售情况观之，此传奇或将在今年继续延续

　　【财经网专稿】记者 任政宇 4月6日晚间，万科企业股份有限公司（000002.SZ，下称万科）宣布公司今年第一季度累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元，分别同比增长144.6%和135.3%。

　　其中，今年3月份万科实现销售面积83.5万平方米，销售金额93.3亿元，分别比2010年同期增长64.5%和47.8%。

　　万科董秘谭华杰解释，公司一季度销售同比实现了较大幅度的增长，除1月集中签约创下单月销售新高的原因之外，主要还是由于公司坚持了中小户型普通住房为主的主流定位，并采取了灵活的销售策略，保持了良好的销售速度。

　　他进一步说明：“万科前三个月的新推盘当月销售率均超过了60%。”

　　已过去的2010年调控年，万科以创纪录的千亿元销售业绩收官，被业内视为“万科传奇”。以目前的销售情况观之，此传奇或将在今年继续延续。

　　在东兴证券近日调研的过程中，万科相关负责人曾表示：在目前调控常态化的背景下，万科仍将以高周转的开发模式，坚持城市经济圈聚焦策略。“公司在深耕一线城市的基础上，将积极向其周边的二三线城市进行有序的延伸。”

　　据公告披露，万科于3月份斥资24.8亿元获取的三个储备项目建面共计227万平米，分别位于长春、太原和武汉，均为二三线城市。

　　东兴证券房地产行业分析师郑闵钢认为目前房地产行业已处于成长期的后期，在行业整体增长减缓的形势下，企业间的分化将日益明显。

　　他指出：“万科已具备在调控中实现突破的能力，调控将使万科的优势更为显现，在2011年中公司的市场占有率提高有望提速。”

　　万科A股票4月6日报收于8.94元，上涨1.36%。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科B(200002):楼市拐点已逼近,万科强调经营安全

    ■21世纪经济报道
    万科执行副总裁丁长峰透露,万科今年将谨慎扩张,并将于近期对全国30个城市
的项目进行调整,来抵御调控带来的经营性风险.
    万科的悲观
    在万通控股的第一次投资者大会上, 丁长峰代表王石对万科近期工作情况做了
主题演讲,演讲中透露出万科对2011年更为悲观的市场态度.
    丁长峰称, 对于目前调控下的房地产市场,万科的理解是,2008年政府更多通过
市场手段去调控干预楼市, 但在2010年除了市场工具之外,已全面过渡到行政手段,
且行政工具覆盖从需求到供应所有环节,甚至大规模提供低端市场供应.
    "今年,企业资金周期拉长,压力增加翻倍.整个产品线都将面对不同的市场风险
.2008年万科通过加强首次置业和刚性需求市场供给是比较好的选择,但今年这个市
场也已遇到很大挑战."丁长峰称.
    丁长峰表示,万科方面对市场的理解是,在2008年调控更多影响的是改善类市场
, 高端市场影响并不大,首次置业市场只要降价就可以卖出去.所以2008年很多公司
选择降价,万科带头降价也可以带来不错的现金流回流.但2010年以后不同细分市场
全部受到影响,  2011年需求会全面缩减,高端的供给受限,低端供给井喷,各类市场
客户都会受到影响.
    调控正给房地产开发企业的稳健性带来巨大挑战. "中国房地产百强企业研究"
报告指出,2010年,百强企业在经营现金流净额方面,均值再次转为负值,实际资产负
债率的中值已由49.1%提高到54.9%,处于近年来的高点.这反映目前百强企业仍处于
较为激进的发展模式下,企业在快速发展中需密切关注中期财务风险.
    拐点在逼近
    对于万科等品牌开发商而言,调控带来了经营风险,但并不代表立即选择降价促
销等方式确保经营安全.由于利益主体博弈日趋复杂,时下的调控也变得前景不明.
    一位不愿透露姓名的品牌房企别墅项目负责人表示,清明节期间,该项目实地来
访量达到40组, 这比调控前的情况还要稍好.大部分客户认为,从最近的房价调控目
标来看,后续难以再有调控措施出台.
    SOHO中国董事长潘石屹接受记者采访时表示, 未来房价下跌取决于两个影响因
素."主要的因素是货币政策,如果市场钱很多,限购是限制不住的.另外,新的拆迁条
例出台后, 市区内的拆迁变得非常困难,市区内的土地供应量会大幅度减少.这对住
房价格是一个上升的影响."潘石屹认为, 后续调控效果的取得还需要政策的逐步落
实.
    中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也认为,虽然央行再次加息,但房价下降仍
存悬念.拆迁难度加大, 人工费上升,物价上涨,流动性仍在这些因素仍在,宏观调控
堵劲十足,但疏导性不足.
    但一些敏感的业内人士已嗅到拐点的临近.
    21世纪不动产集团市场总监林蕾认为,央行再加息,房地产企业承受的压力加剧
,开发商面对的信贷紧缩,绝不仅是0.25+0.25+0.25+0.25这么简单,而是在其他多种
包括市场手段和行政手段在内的叠加,时间越往后越能体现出资金被挤压的紧迫感,
倒逼感.
    林蕾认为,二季度,房价上涨的动力将日趋微弱,转为下降的概率增大,而成交量
只有在开发商加大打折让利的前提下才会有所回升. 只有率先采取灵活营销策略的
开发商,才能领先走赢大势.
    上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭也认为, 这次加息将会有效叠加此前
出台的有关楼市的各项调控政策,量变转为质变将是必然之势.预计第二季度楼市将
现促销潮.
    丁长峰透露,万科目前每天都在做的事情就是研究如何抵御政策和市场风险,"2
011年调控是全面调控时代的开始, 对于万科超过1000亿的体量来讲,保持经营的安
全是我们底线.万科最近对所有项目开工节奏都在进行调整,对所有品类也在进行调
整."
    据悉,中海,远洋等近期均已采取灵活定价的策略以应对市场风险.

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长实成功抢跑首只人民币REITs 筹资超百亿
http://www.sina.com.cn  2011年04月08日 01:06  第一财经日报

　　王肖邦

　　上市进程一波三折的汇贤房地产信托(HUI XIAN REIT，下称“汇贤”)，上周五终获香港证监会批准，并计划于4月29日正式挂牌。汇贤由李嘉诚(专栏)麾下长江实业(00001.HK，下称“长实”)分拆旗下内地出租物业而成，将会是港交所首只人民币计价证券。

　　保荐人之一的中银国际在最近的研究报告中预测，汇贤合理估值为275亿至300亿元人民币，息率约3.7厘至4.1厘。外媒引述知情人士的说法称，汇贤此次IPO计划筹资100亿至120亿元人民币。

　　并非看淡内地商业地产

　　汇贤的主要资产是位于北京王府井的东方广场，包括写字楼、公寓、酒店、商场四部分，加上停车场总面积约80万平方米。中银国际预测，汇贤 2010年收入达21亿元，较2009年增长6.7%，核心利润为9.3亿，较2009年增长13.2%，并预测未来三年汇贤的收入年增长速度将保持在 7%至10%，核心利润年增长速度保持在12%至15%。

　　长实2009年年报显示，集团占东方广场33.4%的权益。

　　此前有消息称，汇贤IPO为股东出售旧股套现，不会发行新单位。国泰君安房地产分析师邓京晶告诉《第一财经日报》记者，据他了解到的情况，出售旧股套现的主要是非“长和系”股东，“长和系”还会继续持有该物业股权。

　　对于长实分拆东方广场，国都香港研究部经理朱振明认为，并不表示长实看淡内地商业地产，“此举配合香港金融市场发展的意味很浓，也符合李嘉诚抢先的一贯作风，例如2000年香港创业板首只上市的股票TOM.COM，也来自李嘉诚旗下。”

　　对于分拆成熟物业上市，长实早已轻车熟路。长实公司网站显示，早于2003年8月，由公司持有主要权益的置富产业信托便于新加坡上市，其后又于2010年4月在香港再次上市。同样由长实持有主要权益的泓富产业信托，于2005年底在香港主板上市，成为香港首家由私人机构筹组的房地产投资信托基金。

　　华富嘉洛证券联席董事伍荣昌则分析，长实选择在此时机分拆旗下内地成熟商业出租物业并推出房托基金，可能出于两点考虑：“其一，该物业目前的估值较高，是进行分拆、锁定收益的好时机；其二，以房托基金的形式发行首只人民币计价证券，也是较稳妥的尝试，因为房托基金无论从业务还是从股价波动来看，表现都相对稳定。”

　　中金公司房地产与建筑行业研究员白宏炜也认为：“主要是该项目已经非常成熟，套现后可以投资收益更高的物业开发，比如部分二线城市。”

　　人民币升值预期弥补偏低息率

　　目前香港共有七只已上市房托基金，分别是领汇、冠君、富豪、泓富、置富、阳光以及越秀，其中泓富和置富均在李嘉诚旗下。彭博资料显示，目前七只REITs平均息率为5.7厘，其中以越秀7厘最高。

　　对于中银国际预测汇贤房托息率只有3.7厘至4.1厘，朱振明告诉记者，这样的派息水平低于香港市场上其他几只房托基金，“已有的REITs回报率都在5厘以上，所以就单纯的基金收益率而言，汇贤并没有优势，不过因为是首只人民币证券，投资者对人民币升值有预期，可以弥补收益率的不足。”

　　中银国际报告显示，目前东方广场商铺租金为220至830元/平方米/月，预计2010至2013年租金复合年增长率为10.5%。

　　“事实上，仅仅依赖物业租金自然上涨，房托基金的回报率很难有明显改善。”邓京晶解释，“以香港首只房地产投资信托基金领汇为例，收益回报提升主要依赖两个途径：一是在专业人士的管理下，不断翻新物业，借此淘汰一部分租户，提高租金；二是政府注入新的物业资产。”

　　有消息称，这次汇贤IPO为股东出售旧股套现，所筹集的人民币将不涉及回流内地项目投资，各股东已初步计划将人民币留于境外。不过据媒体引述国泰君安国际执行总裁阎峰的说法：“企业在港筹集人民币后，如果拿不回内地，搞人民币股票，只是抢先概念，对企业来说，没有实质意义。”

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(200002)万  科Ｂ:"08万科G1"和"08万科G2"公司债券跟踪评级结果

    根据中国证券监督管理委员会有关规定, 中诚信证券评估有限公司对万  科Ａ
发行的公司债券"08万科G1"(债券交易代码：112005)和"08万科G2"(债券交易代码
：112006)进行了跟踪评级. 中诚信证券评估有限公司在其完成的<万科企业股份有
限公司公司债券2011年跟踪评级报告>中,将公司主体信用等级上调至AAA,评级展望
为稳定；维持公司有担保债券"08万科G1"信用等级为AAA,上调无担保债券"08万科G
2"信用等级至AAA.

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科B(200002):深耕广州,携手成长

    ■羊城晚报
    3月23日下午, 由中国房地产研究会,中国房地产业协会与房地产测评中心联合
发布的《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示万科以1082亿的销售
额和898万平方米的销售面积双双雄踞榜首, 继续领跑房地产企业.广州万科同时传
来捷报, 以80.89亿的销售金额与51.13万平方米的销售面积的骄人成绩跻身广州地
区前三强.是自2003年万科进入广州经过7年的探索后, 终于逐渐在广州市场的展现
影响力及核心竞争力.
    融入广州:理解岭南文化
    地处康王中路的荔湾越秀双核心的万科金域华府在开盘当天成交金额近3亿.20
10年12月5日,在广州开盘的北部万科城,发售当天到访量就超过4000人,不到半个月
时间热卖超过两千套, 销售金额超五亿元.多次"热卖"逐步奠定了万科在广州的"江
湖地位",使万科跻身广州地区房地产企业前三强.
    广州万科捷报频传,身为广州万科的掌舵人张海固然相当欣喜,同时也对刚进入
广州时的艰辛毫不讳言,张海表示,"广州是中国房地产产业市场化的首发城市,同时
也是市场竞争最为激烈的城市. 广州及周边聚集了中国目前规模最大数量最多的房
地产民企总部,这些公司伴随着中国住宅产业市场化的发展历程脱颖而出,并在很短
的时间内纷纷由区域公司发展成为中国领先的全国性房地产开发公司. 这些企业多
数成立于上个世纪90年代中后期,发轫于2000年前后,历经了中国房地产业所有重要
的艰难转折与跌荡起伏, 成为具有极具市场影响力的公司."所以张海很不希望广州
万科仅仅被外界看作是万科在广州的一个分支机构,一个"外来企业".
    "一方面,我们热爱广州,另一方面,我们愿意和广州一同成长",在谈到如何在广
州取得成功时, 张海谈到了他的"秘诀","融入广州应该是充分理解学习广州和广州
文化,并加以反思之后,才可以真正谈融入."以万科金域华府为例,小区园林的高达1
0米跌水瀑布, 充分考虑了广州"以水为财"的文化观念,而小区园林同样把南方的气
候特点及老广州人的喜好充分结合,将岭南特色元素融入了新东南亚园林风情,才打
造出这样极具岭南特色同时亦别树一帜的风格建筑.
    放低心态:坚持理念连贯
    当广州调控政策"穗八条"出台后, 广州万科总经理张海随即要求万科的员工在
调控下更要提升自己的能力,不要想调控带来的市场负面影响在哪里,而是想怎么把
自身的能力提高, 怎么能够打动客户,这要讲究"真实能力".影响一个公司成败有很
多因素,从长期看,哪个因素最为重要.张海认为,还是广州万科一开始就把心态放低
,照顾好客户,做好产品的经营理念,"尤其是当前,宏观调控已经成为一种常态,我们
要坚持我们经营理念的一致性和连贯性".
    想在严厉的调控政策下,在广州及周边区域切出一份属于自己的蛋糕,在实力雄
厚的同行和对手中占的一席之地,"找准缝隙很重要",张海坦言.在张海看来,万科企
业文化的现实力量是非常明显的.比如质量, 他认为,质量问题在房地产行业是一个
比较容易说清楚, 甚至也是唯一能够说清楚的一件事. "如果一家公司内部,在质量
问题上还存在认识上的混乱,那么说明这家公司的风气有问题,"他表示,"幸运的是,
^质量^掌握在万科自己手里, 不掌握在施工单位手里,不掌握在监理手里.万科内在
文化使每个企业员工^用最简单,最直接的方式来捍卫他们的专业尊严^."
    深耕广州:更加灵活开放
    对于深耕广州, 张海表示,广州最值得学习的,还是深深植根于广州人骨子里的
精明, "广州是有着两千多年历史的商都,在经商意识上,或者商业运作上,广州本土
企业有很多值得万科学习的东西.""万科早期有很强烈的"作品意识",这样直接导致
成本的增加.在广州^精明^观念熏陶下, 对产品线进行了品类规范之后,这样的问题
得到了好转",张海坦言,"而现在则认为,项目开发并不是只有一个模式,重要的是获
取这个项目出于什么样的目的.比如位于康王路的金域华府, 类似这样的小型项目,
以前在集团内部是很难报批的.但只要是出于明确的目的和考量,类似这样的项目也
可以考虑."
    而以前对万科至关重要的做大规模的模式, 在广州文化熏陶下逐渐变得更加灵
活与开放.张海认为, 以前万科对于项目的要求是独资,后来可以控股,现在发展到"
五五",有时甚至可以不合并报表.从这个角度说,这对合作双方企业文化的要求很高
.而合作人起码要志向相投, 如果对方仅仅以追求经济利益为唯一,那么合作就比较
困难.但是现在合作方多种多样,有的是不理解中国国情的国外基金,有的是国企,还
有私营老板, 这样就要求万科要承担起资源整合的角色,更加包容地合作,以大胸怀
与去合作.
    "今天的万科来说, 如何把商业利益和理想主义结合起来,就显得非常重要."张
海强调, "学习一定要反思,并不能盲目的学习,抛开理想主义和万科企业文化本质,
这些学习和改变就没有任何意义. "我想其他的万科一线公司也迟早会走到这一步.
只是因为广州的商业气氛更加浓厚, 可能我们走在了前面.但不管怎样,我们对于股
东的回报,对客户的重视和质量的坚持,这些因素都是不会变化的.

meng-h

中原地产：深圳有望4月打破楼市观望态势
2011年04月08日 17:24　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
各地房价控制目标可能成为推动入市的催化剂，观望者恐难再坚持

　　【财新网】（记者 符燕艳）深圳3月新房成交量为自2003年来最低的3月，中原地产预计4月有望打破这种胶着的楼市状态。

　　中原地产4月8日发布报告指出，随着房价调控目标基本尘埃落定，本轮调控的最后一只“靴子”落下，开发商推盘积极性有望提高，预计4月份新房供应量将进一步提升，购房者观望之势将减弱。

　　报告称，从2010年9月底新政以来，加上2011年1月新政策，深圳房价已经坚挺半年时间，观望者的心态不可能不受影响。从各城市出台的房价控制目标来看，各地政府基本上对降低房价毫无信心，或者是毫不用心，一些观望者恐难再坚持。各地出台的房价调控目标有望成为催化剂，促进更多人入市。

　　报告显示，3月深圳仅成交新房22.82万平方米，同比减少一成多。与此同时，一边是供应持续低迷，一边是购房心态两极分化，致使新房价格仍高位盘整，开发商对房价让步少之又少，一些热销项目价格略有走高。报告认为，持续的观望则是为后市积蓄能量。

　　二手房方面，深圳3月成交量为10613套，环比含春节因素的2月大幅上升165.06个百分点。中原地产内部成交监测数据显示，2011年3月，深圳二手住宅市场成交均价为23228元/㎡，较2月上涨8.70%，较去年同期增加28.38%。■

meng-h

中国海外3月房地产销售额77.6亿港元
2011年04月08日 17:37 来源： 金融界网站 【字体：大 中 小】 网友评论


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　　金融界网站讯 中国海外发展（行情，资讯，评论）公布，公司今年3月实现房地产销售额77.6亿元，同比增长13.2％，销售面积58.1万平方米，同比增长19.7％。

　　中国海外发展表示，今年1至3月份累计实现房地产销售额197.7亿元，同比增长44.0％，累计实现销售面积139.7万平方米，同比增长40.4％。

meng-h

瑞信重申减持内房股 留意中国海外及龙湖
2011年04月07日 14:40 来源： 巨灵新闻 【字体：大 中 小】 网友评论


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     中国海外发展 (00688)及龙湖地产(00960)今日维持窄幅好淡争持。惟瑞信表示，维持内房股“减持”评级，并建议特别留意中国海外发展及龙湖地产等近期来跑赢大市的开发商。
  
    瑞信称，在央行于4月5日宣布加息的当天，中指数据显示，内地房价在3月按年增长0.59%。该行指出，房价未受政策影响持续上涨势必将召来新一轮的政策打压。  

    同时，瑞信表示，三月内房的抛售率低于50%；市场情绪低迷远比外界预测的更为严重。该行认为低迷的销售情况将持续更长时间，可能导致一些开发商难以承担。

meng-h

香港首只人民币REIT今日发行
2011年04月11日 15:00　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
汇贤产业信托首次发售20亿个基金单位，每单位发售价5.24元至5.58元，最多集资111.6亿元人民币

　　【财新网】（特派香港记者 王端 符燕艳）香港首只人民币计价新股--汇贤产业信托(87001.HK)4月11日起招股，最多集资111.6亿元人民币，今年派息回报率年化计算介乎4.00%至4.26%。

　　汇贤产业信托首次发售占全部基金单位的40%，共计20亿个基金单位，每基金单位的发售价为人民币5.24元至人民币5.58元。

　　该基金将投资的物业是北京东方广场。东方广场为北京最核心地段的商业建筑群，占地共约10万平方米，总建筑面积约80万平方米。据独立物业估值师美国评值有限公司的评估，东方广场截至2011年1月31日的评估价值约314.1亿元。

　　招股书指出，去年前十个月东方广场收入及盈利分别为17.39亿元及11.82亿元人民币，同比各增了6.4%及5.4%。

　　汇贤产业信托的管理人为汇贤房托管理有限公司，该公司主席甘庆林表示，这将为投资者提供一个分享中国经济增长的机遇。

　　汇贤产业信托的推出，无疑对目前只有人民币存款、债券等产品的香港人民币市场，具有里程碑的意义，股票在某种程度上被认为更具流动性。

　　承销商之一的中信证券一位高层早前向财新记者指出，设计汇贤产业信托的初衷，是考虑到这是首只人民币股票产品，为吸引投资人和控制风险，要向投资人保证一些收益或者保证派息水平，因此选择设计房地产信托基金产品。

　　从产品设计而言，目前香港的数只房地产信托基金，大部分和上市之初相比，处于“潜水”水平，投资人兴致似乎并不高。不过，此次汇贤产业信托炒作的是人民币股票概念，与房地产信托基金无太大关系。

　　从发行人可以看出，汇贤产业信托的IPO无疑带着政治任务色彩，早前香港交易所和券商更是严阵以待，举行多轮的测试活动。在“只许成功”的压力以及散户对人民币概念的热情下，汇贤信托基金成功发行已无太大悬念。

　　但是面对汇贤信托基金上市，有市场人士担心会成为香港的B股。此外，就人民币股票对境外人民币流通性的推动作用也存有争议，相较散户拥戴的股票市场，有观点认为机构间人民币债券市场才会真正盘活境外的人民币。

　　不过也有海外中资券商高管向财新记者乐观预计，“再过五年，香港一半股票，都是以人民币计价交易，”因此对人民币的流通性有较大助力。而人民币产品，尤其股票产品，将给熟悉中国市场、拥有人民币资产的中资券商带来历史机遇，这对香港券商格局或产生很大的影响。

　　而就汇贤产业信托本身而言，这是香港第一只以人民币计价的REIT。有观点认为，REIT属收息产品，不宜憧憬上市后短期内价格会大幅上升。