万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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潘石屹：楼市调控底牌是停贷
2011年05月11日 15:20　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
政府下一步的楼市调控政策“很可能”是一步步提高按揭贷款的成数，甚至可能停发按揭贷款

　　【财新网】（综合媒体报道）SOHO中国董事长潘石屹近日表示，政府下一步的楼市调控政策“很可能”是一步步提高按揭贷款的成数，极端情况下，甚至可能停止发放按揭贷款。

　　潘石屹是在作客新浪财经节目时作出上述分析的。

　　潘石屹认为，近期所谓的“回暖”现象，是政府没有从根本上调整供应量和需求量的结果。“如果供应量是一样的，大部分的土地去做保障性住房，剩下的能够做商品房的地一定会比较少的。能够做商品房的地比较少，未来建出的房子会比较少，所以在商品房供应不足的问题，没有从根本上解决。”

　　“中国的地还很多，就是来把这块地能够做一个合理的安排，而不是做一个特别死板的安排。这个死板的安排就是给商品房供应的地少，这样的话最后的结果就是价格涨。”潘石屹表示。

　　在潘石屹看来，限购限价都是临时性的政策，最终更加强大的依旧是市场的力量。而新近实施的“一房一价”政策，潘石屹认为，这个政策从某种意义上来说，会提高开发商内部的管理水平，但效果有限，因为要让市场的价格能够真正地回落下来，最关键的还是要调整供应量和需求量。

　　对于未来政策预期，潘石屹认为，“还会出一些（调控政策）。”“很可能”是一步步提高按揭贷款的成数，极端情况下，甚至可能停止发放按揭贷款。“除非给所有的保障性住房提供按揭贷款，所有的商品房不提供按揭贷款，这样商品房的房价一定会降下来。”

　　目前，浙江已有银行将首套房首付比例上调至四成，房贷利率在基准利率基础上再上浮5%-10%。早前，更有传言称，政府有意将首套房首付增至五成，不过，银监会已作出否认。

　　另据《山东商报》消息，央行货币政策委员会委员李稻葵5月10日表示，“估计等待今年年底，北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市的房地产就能调整到预期（水平），紧接着二线城市开始淡出限购政策，会有一种误伤比较小的政策来替代限购。”但报道没有详细说明李稻葵所言的替代政策。

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存准率再上调 北京多家银行称不排除首套房首付5成
本文来源于《财经网》　 2011年05月13日 15:30 共有0条点评

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银行资金再度收紧将进一步考验对银行融资依赖较强的房地产市场。业内预计，此次提准后，房贷申请将更加困难

　　【《财经》综合报道】  据法制晚报报道，昨天北京部分商业银行曾表示首套房首付比例有上调可能，昨晚，央行宣布从2011年5月18日起再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，今日，法制晚报上午记者紧急致电北京各银行，就首套房首付比例是否上调一事再做核实，结果发现，各银行大多改了口风。

　　工商银行丰台支行个贷部工作人员表示，首套房首付比例是三成起，至于到底几成则取决于贷款人的还款能力及信用能力等。假设每月需还款5000元，那么月收入至少是1万元。如果不到两倍的标准，首付将超过三成，很可能支付四到五成。

　　而交行和深发展等商业银行的说法也由昨天的“一律按首套房首付三成执行”变为“如果还款能力不足，就贷不了七成的款，只能将首付提高，不排除五成可能”。

　　银行资金再度收紧将进一步考验对银行融资依赖较强的房地产市场。业内预计，此次提准后，房贷申请将更加困难。在成交量下调、贷款收紧的双重影响下，房价下行的可能性愈来愈大。

　　北京中原分析认为，本次提准在一定程度上配合了楼市调控。相比去年底，目前不仅贷款利率明显增加，贷款额度明显减少，贷款时间也明显拉长，而且各银行对贷款者的资质也要求更加严格。而再次提准后，这一要求将更进一步严格。因此，下半年开发商将面临销售萎缩及贷款收紧的双重压力。预计部分敏感的开发商可能从二季度后期抛出明显的“降价求量”行为，并很可能率先反映到北京市场。

　　“链家地产”首席分析师张月也表示，调控之下，消费者观望情绪浓厚，此次贷款难度增加也将促使部分依赖贷款的购房者打消念头。与此同时，开发贷的继续减少，使得开发商融资压力增加。预计在5、6月份，开发商将会加快推盘的速度，而一部分资金紧缺的开发商为了回笼资金，或将降价销售。

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赢嘉中心散售之因 万科商业地产模式难衡
2011年05月13日 09:29:29 　来源： 新华房产 【字号 大小】【收藏】【打印】【关闭】

　　作为万科在商业地产的“探路灯”，北京CBD赢嘉中心的一举一动都相当惹人关注。

　　近日，赢嘉中心又传来新动向——即将对外散售，其旧楼改造的工作亦将于本月底启动，预计两年后完成改造。

　　完成改造后的赢嘉中心，将是北京CBD首座旧楼改造后的新业态商业地产项目。

　　散售之因

　　对于商业项目的运作，万科一向都不主张自持。北京万科原有一套既定的思路：由公司先持有运营这些项目，待项目培养成熟后，再溢价整体售出。

　　但事情似乎有了变化。消息指出，万科计划于年内采取散售模式对外出售赢嘉中心，暂未披露售价。

　　据万科北京公司总经理毛大庆早前透露，赢嘉中心B座整栋建筑面积为42686.2平方米，按照收购价格估算，其项目成本应该在2.7万元/平方米左右。但由于旧楼改造复杂，万科需要投入每平米1万元左右的改造成本。

　　有业内人士分析，一旦改造成功，赢嘉中心的出售均价或达到8万元/平方米，比同处于北京CBD核心区的万科蓝山项目高。

　　销售的方式有很多种，北京万科又为何偏偏选中散售呢？

　　北京万科相关负责人在接受观点地产新媒体采访时透露，赢嘉中心可能会散售，但现在还没有最终确定，最后选择哪种销售方式还是要看买家的情况。

　　相关业内人士指出，由于万科在商业地产方面才刚起步，各种方案的探索很正常。而万科选择散售，或更多是出于对市场的考虑。

　　业内人士指出，虽然万科的总量很庞大，但是万科在北京还没有拥有最大的实力。此外，在毛大庆任职北京分公司之后，北京万科的扩张速度相当快，为了平衡资金压力，散售也许是最好的方式。

　　万科董秘谭华杰在接受观点地产新媒体采访时亦表示，自持要求资金有较多的沉淀，但现在又没有对应的融资渠道，且单靠租金收益并不足以支撑项目投资的基本成本，租金的回报也不算太高，很多时候收益主要来自项目的价值上升，通过公允价值的不断评估来创造价值，在这个过程当中其实没有创造出真实的财富。

　　谭华杰举例：如果一块地的成本是1亿，一年的租金可能只有500万，那么回报率就只有5%，根本无法支撑基本成本。那么就要过一年做一次公允价值的评估，地的价值可能会上涨至1亿1千万，这1千万就是收益，那么一年的收益就达到1500万，回报率也就上升至15%。模式难衡

　　在商业项目散售方面，SOHO中国称得上先驱。依托散售模式，SOHO中国得以实现现金的高周转率，同时发展成至今200多亿的销售规模。

　　但与此同时，SOHO的散售模式亦有诸多的诟病，不少业内人士透露，目前SOHO中国在北京的散售项目经营较混乱，升值空间有限。

　　但万科对此似乎并不担忧。谭华杰指出，将项目出售之后，可能会有多个业主，但业主也希望能有一个很好的回报，也希望在未来长期运营的过程中持续地创造收益，所以不会出现出售后就变成一盘散沙的情况。

　　但业内亦有声音指出，如果万科选择持有，也不失为一个好方法，可以让财务报表更好，但没有现金流。

　　资料显示，赢嘉中心已是四度易主。该项目由赢嘉置业成长有限公司在2001年末建成，后因开发商与中信嘉华银行有限公司发生纠缠，于2009年9月被查封并拍卖。

　　经过三次易主之后，赢嘉中心由债主中信嘉华银行竞得，并最终转进中信地产名下。2010年10月，万科正式宣布以11.5亿从中信地产手中拿下赢嘉中心B座。

　　当时万科选中赢嘉中心，很大程度上是因为其是CBD项目。“进入CBD区域是我来到万科的一个重要任务。”毛大庆曾如此表示。据了解，赢嘉中心位于北京CBD核心区域，国贸立交桥东南角。

　　尽管地理位置较佳，但有熟悉该项目的人士认为，不管是散售还是持有，现在赢嘉中心都不好做，因为这是个老项目，改造的空间有限。

　　目前，北京万科已公布了赢嘉中心的改造方案：项目规划将写字楼部分设计为企业家私人会所，集居住、办公、商务多种功能于一体。

　　据他介绍，企业商务会所按功能分，有五类：政府关系主导型、会议功能主导型、交际功能主导型、短期接待主导型及度假居住主导型。

　　然而，他认为，在以上五类功能中，难以找到一种适合赢嘉中心发展的模式。

　　或许，正如他所谈到，万科拿下赢嘉中心的时候，正值市场的最好时期，收购价格不低；现在市场下行，将赢嘉中心尽快脱手，或是最好策略。观点地产网 梁嘉欣

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碧桂园在多地降价售房回笼资金
来源:中国经营网  时间： 2011-05-13 11:29   作者：安邦咨询  字体：大  中  小
在销售萎靡不振，融资困难的情况下，房企自动降价回笼资金是理性的选择。而碧桂园成为2011年楼市降价先锋。

　　在销售萎靡不振，融资困难的情况下，房企自动降价回笼资金是理性的选择。而碧桂园成为2011年楼市降价先锋。《21世纪经济报道》12日报道称，碧桂园最近连续有实质性的降价促销行动。5月1日，碧桂园广州凤凰城推出千套房源，均价约7000元/平方米，较上一期的8000-9000元/平方米总体下降约15%。五一期间，碧桂园广州清远及肇庆的另外两个项目也因为降价千元左右，引发抢购。5月8日，南京句容碧桂园•凤凰城一次性推出共计4253套房源进行认筹，均价6000元/平方米，约为南京市区房价的一半。

　　对此，有业内人士称，从各家龙头房企去年末的负债情况来看，碧桂园的短期资金压力最大，其货币资金与短期负债之比仅为0.98，意味着其持有的货币资金无法弥补短期负债的缺口，快速销售回款无疑会成为首要目标。2010年万科存量资产周转率达到0.79倍，保利地产0.74倍，恒大地产在0.8倍以上，而碧桂园周转速度维持在0.5倍水平，繁荣期也只有0.6倍。

　　碧桂园的低土地成本的优势也是其降价的基础之一。万科、保利每平方米土地的利润贡献约相当于其土地成本的50%-60%，恒大地产约为100%-120%，碧桂园则接近200%，其每平方米土地成本仅为465元，但每平方米利润贡献约为900元。在目前市场承接力较强的情况下，降价售房能快速回笼资金。

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短贷暗涌房地产
贾华杰
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2011-05-13 08:30
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经济观察报 记者 贾华杰 5月8日上午，小王拿出房产证和身份证交给一家担保公司。她的目的是为第二套房的购房计划筹集首付款。小王说：“自己打算在二线城市再购买一套大户型，但首付款尚缺20多万。”

担保公司职员看了一下房产证说：“20万没有问题，而且15个工作日内保证可以放下款来。手续费也比之前有所降低，大概抽成2.5%。”

这让之前一直电话咨询的小王有点惊喜，因为此前担保公司在电话咨询中说，能否贷款下来并不确定，需要本人来公司柜台咨询，而且收费也比较高，在3%以上。

调控以来，原来限制严格的住房抵押贷款不得用于购房用途的规定，现在被突破了。2010年9月，银监会和央行下发通知，规定消费类贷款不得用于购房。我爱我家曾表示，在2010年房价上涨潮中，住房再抵押贷款的资金，有四成以上用于购房。

一直计划买第二套房的小王介绍，从去年9月份开始，之前联系过的担保公司说已经不能办理这项业务，“当时一度打消了购房的念头”。

不过，从今年4月份开始，市场上就陆续传出消息，在北京多家银行指定担保机构，可以提供房屋抵押贷款，利率6.31%，最长年限15年，可“倒出”现金，并且不指定和监管用途。

合同还没到半个小时就签好了，放款银行是一家城市商业银行。担保公司说，五年以上的贷款手续比较复杂，建议你就贷两年短期，每月只支付利息，到期付清本金。这样的短期贷款，不需要提供任何收入工作证明，也不需要银行账户的流水资料。

最终小王的抵押贷款利息，从基准利率6.31%上浮了30%，达到了7%以上。双方约定的还款方式也比较灵活，小王可以在放款一月后，就提前还款。

不过，让小王有点不解的是，担保公司要求其提供一个第三人的身份证复印件。“从第三人基本信息上不要看出跟你有任何联系，不要提供父母或者其他近亲属的，最好是大学同学或者公司同事。”担保公司说。

担保公司形象地说：“通过第三人相当于把钱‘洗’了一次，银行贷款下来后，不要通过柜台转账或者网上转账的形式，要去指定的柜台取现，并且最好把钱分别存到另外几家银行的账户中。”
虎杰投资首席分析师张寅说，这些担保公司之所以去找一些城市商业银行，而非四大商业银行，因为四大银行的各项数据会摆在银监会的平台上，而地方商业银行，尤其是城市商业银行和农信社与银监会的IT系统尚未同步。

张寅说，据我了解，实际上地方上一些商业银行还采用给购房者办理额度较大的信用卡，来帮助其处理首付款的问题。而有的农信系统也在积极地为房地产贷款。“购房款不是一般通过刷卡的方式吗？银行直接给办信用卡，当场刷卡。”

显然，这些资金逃脱银监会和央行的监管。熟悉银行业务的人士说，这些钱可能来自商业银行的谋利资金，在额度紧缺的情况下，变成了高于基准贷款利率的“高利贷”；也有可能来自其他方面，担保公司和银行均是中介。

这一趋势从宏观数据上也得到了显现，中国人民银行发布的《4月份金融统计数据报告》中，短期贷款增加了1360亿，而中长期贷款则增加不多。相应地该月汽车消费的增速下降，家电消费也出现了减速，“我们大致就可以推导出，这些大量增加的短期贷款，主要流向了房地产领域。” 虎杰投资首席分析师张寅说。

张寅表示，4月份汽车消费的增速下降，家电消费也出现了减速，而且家电现在还主要靠家电下乡政策的支撑，各大家电企业已经反映出，整个五一市场销售形势并不乐观，“我们大致就可以推导出，这些大量增加的短期贷款，主要流向了房地产领域”。

此外，5月初，链家地产市场部表示，在近期的贷款交易中，他们发现一个趋势，即购房者采取房产抵押贷款的数量出现明显上升。4月份，链家代理的业务抵押贷款数量比3月份上升了30%。

张寅说，虽然银监会一再表示要加强贷款新规的实施以及对房地产信托业务的监管，但“中国的事情你千万不要过于严肃认真，如果银监会真的想管，市场就不会出现这么多变通的操作来。况且，下半年宏观经济并不乐观的走势，政府多半会放松目前的信贷紧缩政策。”

担保公司说：“如果操作不慎，就会被银监会发现，进而要求银行收回贷款。不过，全程我们都会派人指导。”

在担保公司楼下，小王说：“来办理担保的人很多，瞅了一眼，他们多是贷款60万或者70万的。”相比自己20万元的贷款需求，这些“房兄房姐”们的买房饥渴更为强烈！

此外，小王的异地购房的“房票”已经解决了。办理一年的当地社保，开发商5月初报价是5000元，比4月份还便宜了2000元。

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    中国海外发展(00688)首4月累计房地产销售额同比增逾五成，股价今早或受励逆市造好，现涨0.4%至14.96港元，暂成交554万股。  

    据中国海外发展公布，1至4月份累计实现房地产销售额279.7亿元，同比增长50.3%，累计实现销售面积181.9万平方米，同比增长31%。4月份实现房地产销售额82亿元及销售面积42.2万平方米，同比分别增长68%和7.4%。  

    截至2011年4月底，中国海外发展累计新增土地储备583.8万平方米，公司拥有总土地储备4169万平方米，可满足4至5年的开发规模需要。

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    据中国海外发展公布，1至4月份累计实现房地产销售额279.7亿元，同比增长50.3%，累计实现销售面积181.9万平方米，同比增长31%。4月份实现房地产销售额82亿元及销售面积42.2万平方米，同比分别增长68%和7.4%。  

    截至2011年4月底，中国海外发展累计新增土地储备583.8万平方米，公司拥有总土地储备4169万平方米，可满足4至5年的开发规模需要。

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　金融界网站讯 据港媒报道，昨日国家统计局公布了1至4月内房商资金来源按年增长17.4％。最主要的来源不再是内地银行贷款，而是自筹资金和预售款。在银行贷款收紧之下，中国海外（0688）正酝酿年内首次融资，今次会在香港筹组银团贷款。

　　据香港《明报》报道，层层紧逼的楼市调控会否令内地开发商资金链断裂？昨日国家统计局公布了1至4月内房商资金来源按年增长17.4％。最主要的来源不再是内地银行贷款，而是自筹资金和预售款。内房企业在银行贷款收紧之下，要自求多福。中国海外（0688）正酝酿年内首次融资，今次会在香港筹组银团贷款。

　　首4个月楼按跌6.8％

　　根据统计局公布的最新数据，今年1至4月份，房地产企业向国内银行贷款4800亿元（人民币。下同），同比仅轻微增长5.4％。不仅房企向银行融资困难，个人按揭也在信贷调控下愈发艰难，房企资金来源中，个人按揭按年下降6.8％，为2753亿元。开发商最倚重的资金来源变为自筹资金，达9486亿元，占本年资金总来源的37.4％，另外，房企第二大资金来源是卖楼预售款，占总资金来源的 25.4％。

　　今年1月以来，大型开发商恒大（3333），碧桂园（行情，资讯，评论）（2007），龙湖（0960），雅居乐（3383），富力（2777）都相继完成融资，近日中海外亦著手与银行商讨大规模贷款。内地媒体透露贷款规模大约为50亿元，计划采取俱乐部贷款方式，期限5年。

　　中海外投资者关系部负责人贺晨昨日确认了贷款事宜，但指出目前尚未确定规模和利率，不过会选择在香港借贷，以获得更好的利率。有美资银行分析师透露，近日中海外向其索取各大内房商融资详情，以资参考，融资应当仍处于初步探讨阶段。他同时指出，中海外选择此时发债融资，可能是为了补充土地储备，也可能用来以新换旧调整原来的债务；而俱乐部贷款模式（即三数家银行组成的小型银团），与普通银团贷款差别不大，融资成本也不会明显变化。

　　中海外恒大 4月预售额增六成

　　昨日公布4月销售成绩的3间房企均取得骄人战绩，中海外和恒大按年分别增68％和64.5％，取得61.5亿元和68.4亿元的预售额。恒盛地产（行情，资讯，评论）（0845）则按年增长1.2倍，取得11.39亿元的销售。不过，恒大总裁夏海钧和龙湖主席吴亚军（专栏）都否认楼市回暖，大型房企中，碧桂园（2007）和世房（0813）的4月销售都取得10％以上的倒退。

　　另外，深圳为基地的佳兆业（1638）昨日遭投资者在场外以每股3.02至3.12元的价格，配售约3.93亿股旧股，套现11.88至12.28亿元。配售价较收市价3.39元，折让8％至11％，配售代理为美银美林。

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　　大和预计近期中国房地产的政策风险有限，因此推荐逢低买进中资房地产类股，大和推荐股包括﹕中国海外发展（行情,资讯,评论）（0688.HK）﹑富力地产（行情,资讯,评论）（2777.HK）和方兴地产（行情,资讯,评论）（0817.HK），评级均为买进﹔碧桂园（行情,资讯,评论）（2007.HK）和华润置地（行情,资讯,评论）（1109.HK），评级均为强于大盘。

　　大和预计近期中国房地产的政策风险有限，因此推荐逢低买进中资房地产类股，之前公布的数据显示4月份中国100个城市住宅平均价格较3月份上涨0.4%，而今年第一季度的房价平均涨幅为0.67%，显示政府的楼市调控政策已经奏效。大和称，由于越来越多的开发商开始降价促销，未来几个月房价将继续呈现涨幅放缓的趋势，房价得到控制的局面有望使政府近期出台更多调控政策的可能性降低。但大和建议对高端房地产开发商类股的投资应该适度，因为政府可能会控制高端房地产项目的预售许可证。大和还称，在持续约20个月表现不及摩根士丹利资本国际中国指数后，中资房地产类股的估值早已体现出市场下调该行业收益增长预期的影响。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):领跑保障房承建,红利兑现待解

    ■中国商报
    2011年1.3万亿元到1.4万亿元保障房建设拉动起来的行业利润, 让一线房企趋
之若鹜.据悉,21家上市房企已经在争食这一大蛋糕.
    "2010年, 全国新增和成交商品房在1000万套左右."中国指数研究院(以下简称
中指院)数据表明, 2011年全国商品房供应应该与2010年持平,而1000万套保障房将
与其各分享住宅市场半壁江山.
    除国资背景企业外,据公开资料,万科以行业龙头的优势已经在建设规模上遥遥
领先.当然, 保障房承建利好如何成功兑现,对抢滩这一市场的众多房企而言也是一
个待解问题.
    万科总裁郁亮公开表示, 目前万科保障房承建规模在300万平方米左右.这个规
模虽然与央企背景的中冶, 北京国资委旗下北京金隅的保障房承建规模不可同日而
语,但在民营企业已处领先位置.
    近日,北京万科与河北住建厅签署了《关于建设保障性住房的战略合作协议》.
协议显示,万科将在河北廊坊,保定,唐山,秦皇岛,沧州,张家口等六个城市合作开发
建设保障性住房,包括开发建设公共租赁房,限价房,廉租房等保障性住房项目,规模
预计为6000到8000套.
    万科执行副总毛大庆坦言,北京万科与河北签订保障房战略协议,与万科挺进首
都经济圈战略有关.他表示,万科的建设核心已经放在了环首都圈的建设方面.
    这个未知数在业界看来,领跑保障房不仅在数量上能否取得优势,而且能否根据
不同城市政府需求,创造出合理的盈利模式也是问题.
    万科总裁郁亮近期在某论坛上坦言,万科虽然已经参与了300多万平方米保障房
的建设,但却没有找到赚钱的路.他以广州万汇楼为例,不算利息,万科需要57年才能
收回成本.而且保障房盈利本身就比较微妙,"这个钱好像不应该赚,赚了以后说不清
楚."郁亮调侃道.
    但这一观点与万科参建保障房的热情并不相符.尽管目前不能实现盈利,但并不
代表保障房无利可图.对一些拿地有优势的央企而言,保障房的毛利润已经比较可观
.
    "不同企业参与的深度和规模不太一样,像北京金隅年报公布的毛利润率是20%.
"这一秘诀主要是因为金隅很多土地都是工业用地转住宅用地,拿地成本非常低."在
保障房承建中,具有国资背景企业参与的规模必然要大一些." 中指院副总监何田表
示.
    当然, 除看得到的利润回报外,保障房承建的高附加值更具吸引力.北京联达四
方总经理杨少锋认为, 保障房在土地出让,税费环节等方面的让利及信贷优惠,是商
品房不可比拟的.再融资的优惠政策放开,大量参建保障房的上市房企必然优先获益
,而企业通过大规模保障房承建,打通再融资渠道的可能也大大存在.

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　招商证券（香港）研究部 王鹏

　　净利润连续8年保持高增长：2010年中国海外发展（行情,资讯,评论）有限公司实现营业额443亿港元，较上年增长18.7%；实现净利润127亿港元，较上年增长66.6%；实现股东摊占纯利124亿港元，较上年增长65.7%。公司连续八年（2003-2010年）履行了对股东和投资者每年净利润增长不低于20%的承诺。

　　销售额再创历史新高，竣工面积快速增长：2010年公司销售额再创历史新高，实现销售额671亿港元，同比增长40.4%。销售面积达530万平米，同比增长11.2%。2011年一季度，公司销售额继续保持快速增长，销售额达197.7亿港元，同比增长44%；销售面积为140万平米，同比增长40%。2011年中国海外发展预计竣工楼面面积720万平米，同比增速将达到26.5%。公司可出售物业预计将达到950亿港元左右。预计公司2011年的销售额为700亿港元，按此预测计算，公司的出售率为73.7%。

　　土地储备达4089 万平米，将继续保持快速增长：2011 年一季度，中国海外发展（不包括中海宏洋）已在国内7 个城市新增8 块土地，可供开发的楼面面积为504 万平米，土地储备增至4，089 万平米，其中权益部分为 3，542 万平米。从2006 年至2010 年公司土地储备持续增长，年复合增长率达23.8%。我们预计2011 年公司新增土地储备为720 至900 万平米。

　　在手现金充足，资产负债率稳定：截至2010 年底，公司持有银行存款及现金港币320.5 亿元，加上未动用银行授信额度港币54.2 亿元，可动用资金达374.7 亿元。雄厚的财政实力、稳健的财务结构将为公司的可持续高速发展提供良好基础。公司多年一直保持稳定的负债比率。自2007 年至2010 年公司资产负债率一直保持在60%左右，净负债率保持在20%左右，显示出公司极强的财务管理能力。

　　估值与评级：根据我们的测算，中国海外发展2011 年的RNAV 为22.93港元。按RNAV 折让率25%计算，目标价格为17.20 港元，对应2011年市盈率为11 倍，给予“买入”的投资评级。

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《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    房地产行业:销售如期回升

    ■东兴证券
    根据中国指数研究院统计,上周(2011.5.9-5.15)监测的35 个城市中,26 城市楼
市成交量上涨,14 城市成交量涨幅在30%以上.
    一,二,三线城市回升整体均出现较好的增长,其中海口,深圳,包头三城市涨幅逾
90%.重点城市中,仅北京环比下跌,其余8 城市成交量均环比上涨,其中深圳涨幅最大
,达101.48%,其次是天津,涨幅达到68.25%,重庆,南京涨幅超过30%.在销售价格方面,
大城市多数表现相对稳定,有些中小城市城市波动明显,如蚌埠上涨达到27.82%,昆明
价格涨幅超20%.三亚跌幅为13.39%.
    自限购以来,尤其是3 月份中要求各地落实控制商品房价格目标措施使得市场购
房观望气氛加重, 而随着各地控制商品房价格政策的明朗,从4 月份下半月开始商品
房销售逐步开始回升. "五一"长假虽然影响了前一周的销售并产生回落,但上周销售
又开始表现较为强劲的上升,上半年商品房销售量的底部目前已基本确认.
    我们认为近期三个月房地产股应该具备较好的投资机会.主要理由是: 一是各地
控制房价目标出台降低了人们对房价下降的预期,后市购房者数量会较前期有所加大
; 二是去年中期是销售的低谷,接下来三个月销售同比增长有基础;三是1- 4 月房地
产投资和新开工面积增长有所增加,其中保障房建设力度在加大, 保障房建设规模扩
大将给整个市场带来了良好的稳定预期.一方面保障房扩大规模对平抑房价有较好的
预期,另一方面投资上升对拉动经济有预期.四是目前CPI 等仍居高位,解决通胀是国
家在调控中的主要任务, 而前期对房地产的政策仍有释放作用,政策的效果仍需要观
察,在整体经济压力不减的情况下房地产行业短期仍需要扮演稳定的角色. 我们认为
销售的回升有利于企业的营业收入增长和经营现金的回收, 将促进2011 年企业业绩
有效提升.下半年房地产行业的不确定会加大,市场波动也将会加大.目前市场回升的
和政策面的相对平静有利于房地产股的表现, 且房地产股估值低,11 年业绩有保障,
板块具备估值修复行情的良好内外条件.建议重点关注招商地产,北京城建,建发股份
,厦门国贸,广宇集团,金融街.

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《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    房地产:21个城市成交量回升,多数城市均价上涨

    ■**证券
    投资要点:
    成交面积:  21 个城市环比增21%,一线城市增29%,二线城市增18%;21 个城市同
比增18%,一线城市增129%("新国十条"出台导致去年基数较低),二线城市增1%;21 个
城市较10 年平均成交水平低19%,一线城市低10%,二线城市低22%.
    一线城市中, 京环比持平,深,穗,沪环比分别升101%,45%,14%,深,穗创春节后新
高.二线城市中,海口环比增近两倍;包头增近一倍;天津,宁波,福州,厦门增幅超50%,
南京,温州,合肥,重庆增幅超30%; 仅昆明,南昌,长沙,青岛环比下降.多数城市与10
年平均水平相比仍有10%-40%的差距, 接近或超过10年平均水平的城市有穗,东莞,厦
门,包头,武汉,天津,比上周增加3 个.
    房价: 有价格数据的11 个城市9 个均价上涨;京外城区以外均价普涨,沪各环线
均价普遍小幅回升,深多数城区均价普遍回升. 一线城市中,京除外城区外均价普涨,
且外城区成交占比上升,整体均价涨19%; 沪各环线均价普遍小幅回升;深除福田区以
外均价普遍回升,整体均价回升2%. 二线城市中,天津除市内六区外分区均价普跌,整
体均价跌8%;苏州工业园区,相城区均价上涨,且工业园区成交占比上升,整体均价涨7
%; 宁波多数城区均价回升,整体均价回升6%;重庆均价涨6%,保持在高位;昆明上周均
价下跌近两成创今年以来新低,本周回升22%.
    典型楼盘:京,沪优势地段新盘价格坚挺.北京城建世华泊郡,原叶美苑开盘,两个
项目均位于北苑,此次推出的楼盘位置较此前更优,均价也较此前略涨,开盘当日去化
率均为三分之一左右,130 平米以上大户型销售速度较慢. 沪浦东新区保利御樽苑加
推80 套房源,位置优于此前,价格也明显提高,开盘当日销售过半.
    京深二手房: 成交面积环比分别增28%,81%,同比分别降51%,41%,与10 年平均水
平相比分别低53%,13%.
    继上周成交量大幅回落后, 本周成交量明显回升,但仍低于10 年平均水平,近期
成交量呈现低位震荡的特点. 房价仍现僵持,虽然部分一线城市楼盘此前出现价格松
动,但尚未成为普遍现象.

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仲量联行：境外资金没有沽空上海
周亚霖
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2011-05-18 08:41
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经济观察网 记者 周亚霖  仲量联行近日发布的《全球资本流动报告》显示，2011年第一季度跨地区间商业房地产直接投资额（美洲地区，欧洲、中东和非洲地区以及亚太地区之间的资本流动）飙升至260亿美元，较2010年第一季度上涨70%。这也凸显了房地产投资者对购买境外资产的强烈意愿，同时该比例也大大超过了2011年第一季度整个市场40%的增幅。2011年第一季度，在投资额最大的10大城市中，上海榜上有名。

由于高盛等投资机构近期卖出了其在上海持有的房地产资产，令外界猜测海外资金开始看衰中国房地产市场，但是从仲量联行最终出炉的宏观数据却表明，中国商业地产仍是增长性较好的市场之一。

                               北京也不容小觑

2011年第一季度，在投资额最大的10大城市中，亚太地区占据了其中的五席（即东京、新加坡、香港、首尔和上海）；三个位于美洲地区（即纽约、华盛顿和洛杉矶）；另外两个位于欧洲、中东和非洲地区（即伦敦和曼切斯特）。曼切斯特得益于一桩大型商铺交易而跻身十强，而伦敦则继续得到亚太地区和中东地区跨境投资者的青睐。而仲量联行还认为目前暂时位居十强之外的那些新兴市场也不容小觑。其中就提到了北京。

                               亚太地区：资本净流出量达33亿美金

2011年第一季度，表现最为活跃的跨境买家来自于全球基金，以及加拿大、新加坡和德国的投资者。值得关注的是：美洲地区在地区间资本流动方面成为最大的净流入地区，资本净流入量达到26亿美元，欧洲、中东和非洲地区紧随其后，为22亿美元。而亚太地区的表现则完全相反，资本净流出量在第一季度达到33亿美元。仲量联行认为这进一步体现了亚太地区高增长经济体的私人和机构资本的重要性。

                               投资者爱买啥

该报告还显示：2011年第一季度，从全球范围来看，商铺市场的投资额在商业房地产总投资额中的比重从2010年同期的1/4上升至近1/3，而办公楼市场投资额的比重则从2010年同期的近50%下滑至45%。

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科Ａ(000002):再启项目融资地产商后续资金压力上升

    ■21世纪经济报道
    5月13日, 万科A(000002)连发两则公告宣布,计划就旗下两个项目开发,向金融
机构融资共9亿元.
    此前, 万科通过旗下子公司互为担保方式,已经多次获得融资,而这种担保贷款
以及发行信托基金的项目融资方式, 目前成为房地产行业资金链趋紧下的融资主流
渠道之一.
    一幅土地可以定生死.
    SOHO中国董事长潘石屹, 绿城中国董事长宋卫平均提示过土地的变现对于一家
房地产公司的重要性, 在行业下行周期,基于单幅土地的融资模式,将考验地产商的
土地变现能力,然而这种风险显然正在增大.
    项目融资频频
    据万科公告显示, 操作东莞长安万科中心的东莞长安万科拟融资3亿元,公司的
全资子公司东莞万科为该笔融资提供连带责任担保.
    操作宁波金色城市项目的宁波万港则向金融机构融资6亿元,公司的全资子公司
深圳万科为该笔融资提供连带责任担保.
    万科指出, 目前该两个项目均处于施工阶段.据了解,作为东莞万科首个商业综
合体项目,长安万科中心计划将于今年内上市.预计在4年半时间内建设260米高,共5
9层的甲级写字楼,建成后将为长安第一高楼;将用2年时间建成商业广场和洋房.
    此外, 宁波金色城市已于2010年12月底正式开盘,目前仍有少数房源在售,计划
将于2012年正式交付.
    类似的融资方案,万科今年已在上海,珠海等地项目中采用过.
    据深圳一家信托机构人士介绍, 所谓项目融资,就是针对某一地块,筹资和经营
成立一家项目公司, 发起银行贷款或信托,基金形式,进行融资.其中,贷款以项目公
司的现金流量和收益作为还款来源及取得物权担保, 项目公司的资产作为贷款安全
的保障.
    目前,贷款融资多数是有追索权的项目融资,贷款银行要求有项目实体以外的第
三方提供担保.贷款行有权向第三方担保人追索.
    截至4月30日,万科担保余额74.22亿元,占公司2010年末经审计归属于上市公司
股东净资产的比重为16.78%.其中,公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余
额63.81亿元,公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为10.41亿元.
    最近信托和基金形式的项目融资越来越多.4月25日, 中南建设(000961)为其苏
州吴江房地产项目发起信托融资,江苏国投以设立信托计划的方式向项目公司增资,
借款总规模预计5亿元,期限2.5年,其中约2.88亿元用来增资.根据公告,这笔融资主
要是以将来溢价回购股权来实现,融资利息为15%.
    金地集团(600383)则采取基金形式进行项目融资.本报记者获悉,金地集团与瑞
银合作发起的美元房地产基金第二期募集已经完成, 基金规模达到2亿美元,投向金
地旗下数个房地产项目.
    瑞银全球房地产集团大中华区董事总经理陈李健表示, 与金地集团合作发起美
元房地产基金, 是瑞银进军中国房地产投资的第一步,募集的顺利完成,证明了与金
地合作的成功以及投资者对投资项目的信心.
    后续资金压力增大
    万科,金地等龙头房企频发项目融资,以及中海外,华润,远洋地产等红筹内房股
近期进行的海外融资,均显示房地产行业的资金压力正在增大.
    中国指数研究院数据显示, 4月份,其重点监测的10家品牌企业的销售业绩除恒
大外,万科,保利地产(600048),金地集团等均出现增长放缓,资金回笼受阻.
    虽然前四月去化率不错,但万科仍然面临巨大的后续资金压力.根据早前公布的
2011年万科公司债券跟踪评级报告显示, 万科存货中已完工开发产品占3.97%,现房
销售压力小,不过在建和拟开发产品合计占存货的95.96%,后续开发的资金需求非常
大.
    其他上市房企大概如此.中海外今年计划售楼630万平方米,目前在建面积超过1
500万平方米, 今年恒大,保利等公司在建面积也创新高,恒大超过2000万平方米,保
利达到1800万平方米,这些在建工程的后续资金需求都很大.
    与此同时, 上市房企长期财务状况欠佳,也是其频繁融资的原因.东方证券分析
师杨国华的报告显示,一季度其监测的120家上市房企净负债率为60.2%,创历史新高
,现金同比增速仅6%,现金与存货的比值为0.23,均处于2008年来的低水平.
    与资本市场发债, IPO,增发等方式相比,项目融资具有易操作的特点,但其中也
蕴含风险."有些项目为了吸引更多的资金, 向信托或基金投资人承诺了很高的回报
率, 但这不一定会实现,"上述信托公司人士透露,目前,市场风险已成为房地产开发
项目融资的主要风险.由于房地产具有不可移动的特征,一旦投资开发就难以调整或
改变, 且单位价值较高,投资流动性风险较大.如果房地产市场出现拐点,市场恶化,
投资方将损失惨重.

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北京万科因一房两卖被诉
贾华杰
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2011-05-19 08:21
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经济观察网 记者 贾华杰 北京万科因一房两卖被业主告上了法庭。原告陈明的代理律师中银律师事务所冯夏对本网记者表示，5月初，顺义后沙峪法庭已经完成了庭审程序，双方正在等待判决。

1998年，陈明从北京万科处购买到顺义万科城市花园一套新房，但至今未有房产证。陈明表示，2010年底，经委托律师查询，方知该房屋从1996年起就一直登记为第三人韩素芬所有。

据悉，陈明的诉讼请求为，撤销与万科的购房合同，万科支付一倍的赔偿金，并支付房屋差价。冯夏说：“在诉讼前的协商中，第三人韩素芬表示愿意配合陈明做房屋产权的变更，但万科仅愿意承担产权变更的费用，拒绝承担其他责任。”

陈明提供的购房合同显示，陈明于1998年6月5日与北京万科签订购房合同，购得万科城市花园西一区一栋3层303室，建筑面积为124.59平方米。合同显示，陈明的购房总价款为45万元，其中首付款为18万元。

冯夏说，万科已在庭审中承认该房于1996年卖给了韩素芬。

冯夏认为，万科故意隐瞒已将该房屋出售给第三人，并属于第三人所有的事实，再次出售给陈明。但问题是，“该房屋是万科协助陈明按揭贷款购买，但1996年起该房屋就属于他人所有，银行怎么能办理按揭贷款？”

顺义城市花园是万科在北京的第一个项目。陈明与中国建设银行总行签署的个人住房借款合同显示，合同的保证人为北京万科企业有限公司，法定代表人为林少洲。林少洲曾于1996年底至2000年初任北京万科总经理。

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北京将发行土地储备债权 七大保险公司联合认购
http://www.sina.com.cn  2011年05月19日 00:24  21世纪经济报道

　　史进峰

　　2011年，北京刚刚公布的千亿土地储备开发计划搅动了投资市场。

　　事实上，知情人士透露，北京早于2010年12月份就启动名为“蓝德计划(LAND)”的债券投资计划，即北京市土地储备整理中心与太保、国寿、平安、人保等国内七家保险公司签订的总金额或高达700-800亿元的债权投资计划，

　　5月18日，一家参与其中的评级公司人士向本报记者透露，目前相关保险公司、评级公司、会计师事务所和律师事务所都已经进场，静待第一批高达100亿元债权发行计划破土。

　　“预计保监会的审批会加快。”上述评级公司人士告诉记者，“这是保险公司常见的基础设施债权投资产品，只不过标的首次对准了土地储备。”

　　庞大的蓝德计划

　　2009年1000亿，2010年2700亿，2011年1000亿元。短短三年时间，北京市土地储备开发投资的一起一落，折射着中国房地产市场一冷一热。而进入2011年备受卖地难掣肘的各地土地储备中心，包括北京市的土储机构已在悄然布局。

　　就在5月17日，北京市国土局最新公布的《2011年土地储备开发计划》(下称《计划》)中，1000亿的年度土地储备开发投资计划终于尘埃落定；但与年初制定的规划相比，在拓宽土地储备融资渠道表述上，措辞已进行了微妙调整——由“加强对土地储备资金使用的监管”，悄然调整为“北京将探索土地债券等融资模式”。

　　“土地债券”甫一提出，立即遭到业内的追捧。国家开发银行高级经济师吴志峰公开表示：“北京准备搞土地储备债券融资，是实行土地资产证券化的一种方式，使土地开发超越银行贷款单一来源，地方政府融资渠道多元化，这是积极意义。”

　　不过，真实的进展距离土地资产证券化尚远。现实问题是，在商业银行银根收紧的背景下，谁来为不断膨胀的地方政府输送弹药？各地地方政府纷纷将目光对准了去年9月份不动产投资开闸的保险公司。

　　“险资规模庞大，作为基础设施的资金来源有明显的优势，包括能提供持续稳定的长期资金支持、不易受到国家宏观调控政策的影响等。”一家保险资产管理公司人士分析，据他了解，不仅是北京市，其他一些地方政府土地储备中心也正在想法设法引入保险资金。

　　18日，一位参与此事的保险资产管理公司人士告诉记者，该计划从2010年开始筹备，代号为蓝德计划(LAND)，由于太平洋资产管理公司牵头，国寿、人保、华泰、泰康、平安、太平等6家保险资产管理共同参与，其私募债发行主体便是北京市国土资源局旗下的北京市土地储备整理中心。

　　根据此前已公开的信息，上述项目分为两期，首期原计划于今年4月底启动，两期涉及金额共计700亿-800亿左右。在具体投资方式上，以北京市的土地储备为抵押，按基础设施债权投资的方式进行运作。即七家保险资产管理公司通过发行债权投资计划，将保险资金输送给北京土地储备整理中心，其资金主要用于一级土地市场拆迁、管线建设和道路建设等。

　　在还款来源上，与土地储备贷款相似，土地出让金是其主要还款来源。此外，尽管此前有媒体报道，该债权投资计划将用于保障房建设，但上述评级公司人士告诉记者，该项目只参与土地前期整理，不参与后面的二级市场开发，因此与保障房没有直接的联系。

　　而在资金来源上，将由太保牵头，除了上述7家保险资产管理公司外，其他保险公司也可认购。额度分配原则是，规模决定论，即根据7家保险资产管理公司的资产规模按比例分配，7家保险资产管理公司拿到额度后，再分配给保险业其他公司。

　　资产证券化尚远

　　在不少业内人士看来，此番聚集七家保险巨头的债权发行计划，既不同于城投公司发行的企业债，又不同于国外流行的市政债，更类似于近期银行间市场交易商协会推出的私募债。

　　按照保监会相关规定，“投资债权投资计划的余额，人寿保险公司一般不超过上季末总资产的6%，财产保险公司一般不超过上季末总资产的4%”。

　　产品期限设计上，蓝德计划类似于此前公布的“平安——城投控股保障性住房项目债权投资计划”，债权计划期限为7年，最后约定在五年期贷款利率的基础上下浮11%，按季结息付息。

　　目前，5年期贷款利率为6.65%，下浮11%，这一条件要优于同类型贷款，在银根紧缩背景下，目前即便中长期贷款，在基准利率基础上下浮的现象也颇为少见，况且据本报记者了解，银监会已对土地储备贷款集中到期风险做出风险提示。

　　在上述评级公司人士看来，此次债权发行计划类似于平安资产与上海城投签订的保障房投资计划，而至于为何选择私募方式，他认为，北京土地储备中心是一家事业单位，可能不大适合公募债券发行。

meng-h

北京要求领导干部申报财产 下半年或推房产税
本文来源于《财经网》　 2011年05月20日 08:16 共有0条点评

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近期，北京市委为跟进推行房产税改革在领导干部层面举行了吹风会，要求领导干部带头支持这项政策，如实申报财产

　　【《财经》综合报道】据中国证券报报道，有权威人士透露，近期，北京市委为跟进推行房产税改革在领导干部层面举行了吹风会，要求领导干部带头支持这项政策，如实申报财产。有相关人士表示，北京市最快将于今年下半年推行房产税改革。

　　报道引述一位住建部政策研究中心专家观点称，这可能是房产税改革向北京等新一批城市推广的重要信号。房产税改革从试点转向全面推开是一个趋势。房产税改革的全面推开，需要两个条件。一是来自地方政府的响应，二是试点城市的成效。从目前看，一线城市对住宅征收房产税的技术准备已基本完成，地方政府出于调整土地财政模式、开辟公共财政新税源的考虑，也会积极推动房产税的扩征。

　　目前在中国开征房产税的城市有重庆和上海，都是在今年1月底启动改革试点。根据来数据显示，房产税试点至今，上海市认定应税住房2300余套，征收约20笔税款。重庆市已征收税款79万元。

　　目前上海、重庆两市都主要对新购住房征税，重庆虽然也对存量住房征税，但仅限于独栋别墅等高端住宅，征收面不到10%。

　　根据国家统计局5月18日公布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动数据显示，新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有5个。4月份环比价格涨幅均小于1.0%，涨幅比3月份缩小的城市有26个。新建商品住宅价格与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，比3月份增加了1个。价格涨幅回落的城市有52个，比3月份增加了6个。4月份，同比价格涨幅在5.0%以内的城市有29个，比3月份增加了3个。

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渣打：香港北京处房地产泡沫红灯区
2011年05月19日 16:44　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
国际资本流入新兴经济体，资产价格及整个经济均面临通胀挑战

　　【财新网】（记者 王晶）渣打银行近期对亚洲房地产价格进行的一项分析表明，新加坡、香港和北京位列房地产泡沫破裂计时表前列，进入红灯区域。

　　渣打银行的研究采用红绿灯概念，将亚洲各个国家或地区的房价分为绿灯、黄灯和红灯三类。列入红灯区的国家或地区，表示其房价已经过热，决策者必须遏制价格。

　　渣打银行首席经济学家兼全球研究部主管李籁思(Gerard Lyons)称，新加坡和香港房价过热，是因为它们过多关注汇率，导致利率过低，推动内部需求。两地现已采取控制贷款、限购多套房产等措施，抑制价格。

　　中国也实行了类似措施，并试行征收房地产税，但李籁思称，“总体而言，中国房地产价格仍处于黄灯区。”

　　李籁思认为，亚洲地区以及其他新兴经济体将再度面临资本流入的压力，而资金流入的落脚之处通常会选择股票或房地产，因而资产价格及整个经济均面临通胀挑战。

　　对于近期亚洲各央行纷纷上调利率，李籁思在肯定紧缩货币政策作用的同时，提出疑问：这些措施是否太少、太迟，因为有迹象表明，世界经济已开始放缓，继而可能引起大宗商品市场降温，食品和能源价格逐步回落。

　　自去年10月以来，中国央行已四次提高基准利率，并通过上调存款准备金率及发行央票，持续吸收市场流动性；在房地产市场，还推出了包括提高首付比例、限购等多类举措，目前市场争议的是，房价拐点是否已经到来。

　　国家统计局的最新统计显示，4月份中国70个大中城市中，新建商品住宅价格比3月下降的城市有9个，持平有5个，八成城市仍然上涨。而研究机构认为，房地产市场已经显现交易萎缩、价格停滞的局面，未来很可能价格下跌。

　　瑞穗证券大中华区首席经济学家沈建光认为，中国房价下跌的幅度会在5%-10%之间。

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北京“吹风”房产税的政策逻辑
2011年05月20日 17:57　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
政府必须要考虑到，强力限购退出后市场可能出现的强烈反弹，房产税或许就是限购政策放松后一个理想的衔接政策

　　【财新网】（见习记者 朱以师）5月20日，《中国证券报》援引“权威人士”的消息称，近期北京市委为跟进推行房产税改革，在领导干部层面举行了吹风会，要求领导干部带头支持这项政策，如实申报财产。报道称有相关人士预计，北京市最快将于今年下半年推行房产税改革。

　　坊间传闻，早在去年年底，北京市就曾在市管干部层面“吹风”，要求妥善处置名下房产。这曾被视为房产税出台前的“铺路”举措。彼时，关于北京将首批试点房产税的传言沸沸扬扬，却因种种原因未能成行。

　　在将近半年之后，缘何再度“旧事重提”？这与调控政策的走向高度相关，预示着房产税极有可能作为限购退出后衔接政策出台。政府必须要考虑到，强力限购退出后市场可能出现的强烈反弹。正如强行按在水下的葫芦，不能贸然松手，房产税正是这样一个理想的衔接政策。

　　强力的限购迅速“冻结”了房地产成交量，与房地产交易相关的税费收入一落千丈；楼市的低迷迅速传达至土地市场，地方政府卖地收入亦大幅萎缩，对此颇有怨言。多位与财新记者有过交流的地产商也证实了这一点，“地方官员对我们也是大倒苦水。”

　　几乎业内都认定，限购政策的退出是毋庸置疑的，仅在时间的预测上有所差别。激进者甚至认为至多到年底限购即会放松，保守的看法则是到明年政府换届之后。限购政策的最坚定拥护者李稻葵最近也开始改变口风，称限购在年底会逐步淡出，以误伤较小的政策代替。

　　结合上海与重庆的方案，对新购房屋予以征税，控制投资投机需求，可能成为北京的一个选择。例如，对新购房屋属于二套或以上的，则结合名下已有房产，对超出一定面积的部分予以征税。如此，或可以较为平稳地完成政策的过渡。

　　事实上，就增加收入而言，地方政府对征收房产税并不缺乏动力。只是，拥有多套房的人都不愿意自己受伤，客观上造成了一定的争议和阻力。如今，在政策设计上实现尽力减少“误伤”之后，推行房产税也算是再无后顾之忧。

　　在中央坚决调控房地产的压力之下，地方政府必须要在“政治正确”与“房地产收益”之间寻找微妙的平衡。房产税正是位数不多的能够兼顾二者的选择之一。如此来看，房产税扩大试点范围恐怕并不遥远。■