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留美王石心事
贾华杰
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2011-05-06 07:30
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经济观察报 记者 贾华杰

离开万科

4月10日，王石和全忠聊天。成全机构董事长全忠说：“跟王石董事长畅谈两个小时，从黄仁宇的大历史观，到企业伦理和价值观，再到万科未来十年的目标，琳琅满目，如入宝山。”

不过，王石现在也面临着比较难下决断的问题。王石也知道，越来越多具有理想主义色彩的万科人在离开万科。这些老万科人的离职，让原万科人力资源总经理杨彦春节过得情绪低落。

杨彦说：“上班第二天，天南海北传来了一个又一个递交辞呈的消息。看来年前，我说的这是一个离别的季节，确实相继开始了。”在1月底，徐洪舸、肖楠离职时，杨彦说：“虽然之前有点耳闻，但我还是在座位上哭了。人不能全部带走，但人心陆陆续续要走了。”

熟悉万科的锡恩企业管理顾问姜汝祥说，在万科体系中，以往人才培养主要来自两个系统，一个是万科周刊，一个是人力资源系统。不过，2007年后，万科越来越依靠外部挖职业经理人来充实管理团队，在一切以业绩为考量的万科，让那些颇富理想主义色彩清高的一些老万科人越来越边缘化了。

杨彦曾经主导的万科青训系统“新动力营”，培养了很多万科区域公司的高管。杨彦发现，许多在万科工作多年的同事正选择离开。南昌万科员工话说得直接，烧完美好青春换一个老板。

这是王石开始游学哈佛大学时，就怀揣的心事。在美国，王石主修了商业伦理。王石在去美国游学之前说，万科要回到消费者导向中来。

但目前的激励机制和人力系统的变化，或者称之为新老价值观的冲突，还未激烈到需要老王做出决断和调整的时候。

这家中国最职业化公司还能保有多少理想主义色彩，也许比未来可能的3000亿元的销售额，更能奠定王石在中国商业史上的位置。

新旧价值观

选择离开的老万科人越来越多了，但王石好像在刻意回避这个问题。

4月8日，万科员工跟本报记者说：“马上要离职了，有些感伤。类似这样有价值的讨论和成果（产品研发），在今天的万科内部竟然完全得不到重视，总部导向不是踏踏实实做产品，而是忙着提升销售力。”

这位刚刚在股权激励名单上看到自己名字的员工说：“此刻，留下比离开更需要理由。”在1月份，万科年会过后，深圳万科一位员工则说：“现在在万科还能不能实现这个梦想。想的越多，越觉得不现实了。”

锡恩企业管理顾问姜汝祥认为，2007年以来，万科开始过分关注上市公司业绩，职业经理人更加看重股东回报。这成为万科的主流要求，在这种情况下，外面人进来了。地方公司的人基本都是利润导向的，职业经理人都看重业绩，是销售导向的，基本做法跟香港、新加坡等市场上的操作手法无异。

万科此前一直在北京市场无作为，就是因为北京的土地市场是一个官僚体系操纵的事情，招拍挂背后比南方市场有更多的“政府关系”。

而现在万科开始向三、四线城市扩张，就会面临各个区域价值观不一致的问题。

万科曾在一段时间内被视为中国公司管理的样本。一家券商的研究员说，万科是中国房地产商中少有的不害怕“政治周期”的公司。在2000年左右，万科是少有的建立完全意义上职业经理人团队的中国公司。

不怕“政治周期”，则是因为老万科人的清高感觉。实际上万科在与政府关系上一直就存在“心理障碍”。

据说，王石曾在集团年会上说，他有一个梦想，5年内一线老总去见官员的时候可以说：我不喝。王石说，“因为我这样不酗酒，不但是保护了万科的员工，万科有点影响力了。我也力图在社会上提倡一种新的风气，酗酒除了对GDP有点好处，对税收有点好处之外，对民族没有好处。”

但是，现在以往与政府打理关系时，比较扭捏矜持的万科，变得更加激进，北京万科甚至还在为北京市公安系统建设公租房，使用的资金来源于住房公积金中心。

2010年万科75%的销售收入来自合作项目。万科现在更加强调社会资源的整合，强调行业合作。而与其他地产公司的合作，也给万科原来的价值观带来了冲击。部分万科员工也有疑问:“为什么其他公司在招拍挂市场上可以玩猫腻，万科为什么不能？”

显然，万科现在处于价值观的迷离时期。一位老万科人说：“也许需要新的价值观，无所谓对错。但是，肯定不是创业者老王的，也不是我们的。”

王石下一步

王石还有更大的社会理想，王石想的是如何让万科成为社会的标杆，而不再委曲求全做事情。王石认为自己作为万科的管理者，有着委曲求全十年媳妇熬成婆的经历，万科发展的历史就是在灰色探索中走正规的路。

王石认为，把万科2010年定位为万科持续发展的元年就是这个意思，现在看到的万科的规模才刚刚开始，还有五年时间3000亿，实际上很简单。“我来这样讲吧，现在万科才舒展开去做了，实际上相当部分来讲是委曲求全”。

王石想的是如何让万科成为社会的标杆。“我们希望，万科最好像索尼、松下、丰田公司这样对日本的社会进程产生影响，而不仅是它的产品。”

王石说，经历了2008年的“变局”，万科集团总结了两个问题——重塑质量观和重新回到原位，在企业发展规模壮大的时候，明确最宝贵的资源是消费者。

不过，2010年的房价暴涨，让王石这段深刻的反思无法在万科内部形成共识。2010年，万科1000亿的销售规模，其中大概有四分之一来自于房价的上涨。

赴美游学前，王石说，在未来10年，万科面临着两个转型：一个是如何从传统的营销向技术科研转；另一个是如何从建房卖房向服务型上转。无论从技术上转还是服务上转，都一定以消费者为导向。王石认为未来万科应该摆脱目前利润导向的模式，重新回到消费者导向上来。

不过，对于万科未来如何调整，王石仍在思考中，未下定决心。

熟悉王石的人说，老王是万科价值观的坚定捍卫者，他如果拿定主意，也许会让一部分人成为万科历史上的匆匆过客。

王石曾说，我到深圳来，不是为了生存，也不是为了爱，我觉得我缺乏尊重，我的生活得不到尊重，能力、知识、地位也得不到尊重。所以我来做企业，我不会让部下重走我的老路。

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>> 进入万科A(8.31 ▲ 0.12%)的聊天室
深圳今年竣工保障房一万套，部分为万科承建
住房问题是广大市民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。深圳市委、市政府坚决贯彻落实中央关于加快保障性住房建设的的指示精神，将解决民生问题放在重要位置，坚持以人为本、关注民生，进一步加大保障性住房建设力度。

　　据了解，今年10月底前，我市将开工建设7.3万套保障性住房，全年新增安排筹建保障性住房6.2万套、竣工1万套。

　　保障房建筑质量整体提升

　　保证质量，是深圳市委、市政府对保障性住房建设提出的一个重要指标。为此，我市各承建单位采取多种先进工艺和环保技术，使保障房质量得到不断提升。

　　如我市规模最大的保障房小区——龙华安居保障房项目，就是国内首个按绿色建筑标准建设的保障性住房居住区。它位于宝安区龙华拓展区，紧临深圳北站，总建筑面积近80万平方米，拟建住宅1.1万套。也是第一个采用代建总承包制的保障房建设项目，由3家国内知名房地产企业承建。

　　“五一”假期，记者在龙华安居保障房项目建设工地看到，数百名工人在施工岗位上挥汗如雨。昨天下午，记者来到正在施工的万科项目工地，发现项目主体大部分已建到3到5层。由万科公司负责建的保障房项目建筑面积达21.5万平方米，分4个标段，共有6栋，4000余套，楼层26至28层高。

　　在4号标段，巨大的塔吊正把一个装好门窗的混凝土预制构件往5楼吊装，数十名头戴安全帽的工人正在现场紧张作业。“这是工业化PC预制外墙，楼体所有外墙将全部组装而成。”项目经理段计先介绍说，万科公司首次在国内规模化使用这一新的建筑技术，与传统的混凝土浇铸技术相比，其最大的优势是节能环保，同时还具防渗漏、节约成本、提高效率等优点，这是未来建筑业的发展方向。

　　据介绍，该地块项目是我市住宅产业化示范基地，建筑工业化率将达到10%，采用“内浇外挂”技术建设，外墙、阳台、走廊、楼梯均为预制混凝土，房屋建筑质量得到整体提升。

　　我市未来5年将再建保障性住房24万套

　　深圳市委、市政府历来重视民生问题，尤其是保障性住房建设。保证数量，是深圳的又一个重要指标。据了解，深圳建立经济特区以来，共建设各类政策性保障性住房约27万套，户籍人口住房自有率达76%，常住人口人均住房建筑面积27平方米。据市住房和建设局负责人介绍，未来5年，我市计划新增安排筹集建设保障性住房24万套，主要分布在龙华、平湖、龙岗、梅林、益田、前海、蛇口等地，

　　去年以来，我市相继出台了《深圳市保障性住房条例》和《关于实施人才安居工程的决定》，对住房保障体系进行了重大调整，把住房保障对象从户籍低收入家庭，扩大到广大户籍“夹心层”和各类人才，把住房保障重点转向各类各层次人才，进一步扩大了住房保障的范围。同时，除原有的廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等传统实物保障方式外，我市还提出了安居型商品房的保障方式。

　　市住房和建设局负责人介绍说，今年我市进一步加大保障性住房建设力度，10月底前开工建设7.3万套保障性住房，全年新增安排筹建保障性住房6.2万套、竣工1万套。同时，对符合廉租住房保障条件的户籍低保家庭实现应保尽保，对符合条件的低收入家庭和各类人才按计划进行保障。

　　精装修交房拿到钥匙即可入住

　　方便市民、服务市民，是深圳保障房建设的一大特色。

　　今年我市竣工1万保障房，意味着将有1万个家庭搬入梦寐以求的新家。那么市民将要入住的新家是什么样？在龙华保障房工地，记者参观了该工地的样板房。这批保障房项目分为3种房型，分别是35平方米、50平方米、70平方米。记者看到，房间装修一新，每个房间都配有空调，包括炉具、地砖、马桶等全部选用知名品牌。工作人员介绍，“这些保障房都是精装修交房，届时业主只要拿到钥匙就可入住。”

　　记者了解到，该保障房不仅房屋装修高标准，而且小区环境也是按绿色标准高起点建设。据介绍，该保障房将全部达到绿色建筑国家一星级、深圳市铜级标准，户户自然通风采光，将全部使用太阳能热水技术、透水地面、节水节能器具和绿色再生建材产品。

　　深圳保障房建设的未来目标是，将100%达到《深圳市绿色建筑评价规范》铜级标准，保障性住房人均住房基准建筑面积不低于18平方米，使用系数不低于70%，100%实现一次性装修。

　　该负责人表示，我市逐步引入市场化机制，采取市场代建、BT、BOT、工程总承包等模式，促进住房保障项目建设模式的多元化、专业化、市场化。此外，还学习借鉴香港、新加坡等地轨道交通建设运营成功经验，通过探索地铁上盖建设保障性住房，“今后，市民入住的保障房质量更好，环境更美，出行更方便。”

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三大行浙江分行上调首套房首付及利率
2011年05月09日 16:18　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
建行、中行、农行浙江省分行日前首套房贷首付已上调至四成，利率为基准利率上浮5%-10%

　　【财新网】（综合媒体报道）银行房贷越收越紧，“首套房贷三成首付、基准利率”已成为“浮云”。

　　浙江《都市快报》消息称，建行、中行、农行各自浙江省分行日前均调整了首套房贷政策，首付已上调至四成，房贷利率在基准利率基础上再上浮5%-10%。

　　建行浙江省分行明确，从5月5日起，对首套房贷利率原则上执行基准1.1倍利率，首付不低于40%，对于第二套住房，首付要求不得低于60%，利率原则上不得低于基准利率1.15倍。该行一位个贷部人士说，即便是重要客户，有较大的利润贡献度，首套房贷利率的底线也是基准上浮5%。

　　而中行浙江省分行相关人士则透露，该行从4月上旬开始就已上浮首套房贷利率了。除非上级领导批准，可只上浮5%，一般客户均执行基准1.1倍贷款利率。在首付成数上，该行还规定，面积在40-60平方米或140平方米以上的一般客户首付提高到四成，面积在60-140平方米的一般客户或140平方米以上的中高端客户仍可首付三成。

　　农行浙江省分行也上浮了首套房贷利率，除优质客户可享受基准或上浮5%，其余上浮幅度普遍在10%。另外，目前银行房贷放款时间依然需要等待数周左右，这意味着首套房贷申请人在贷款发放下来之前，利率和首付均存变数。

　　报道称，浙江省四大国有商业银行中，目前只有工行还按兵不动，但按照四大行以往的一致步骤，工行调整首套房贷款政策只是时间的问题。此前，几乎所有的中小银行都已经上调首套房的首付比例和利率。

　　5月5日，银监会公开否认了“首套房贷首付比例提至五成”的传言，并表示，目前贷款购买首套房首付款比例不低于三成，贷款购买二套房首付款比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍的监管要求没有改变。银监会将继续督促银行业金融机构坚决贯彻党中央、国务院房地产宏观调控政策，有效防范房地产信贷风险。

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首套房贷吃紧 部分地区首付提至四成
本文来源于《财经网》　 2011年05月10日 08:02 共有0条点评

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建行、中行、农行浙江省分行日前均调整了首套房贷政策，首付已上调至四成，利率在基准利率基础上再上浮5%-10%

　　【《财经》综合报道】 房地产调控以来，各大银行对二套房、第三套房的贷款制订了严格限制，现在这种趋势开始向首套房蔓延。
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　　据《第一财经日报》消息，目前中行、农行、工行、建行四大国有银行在上海的首套房贷均原则上执行首付比例三成、贷款利率为同期央行基准利率的政策。其中，工行和中行信贷部相关人士明确表示，贷款利率“最低”为基准利率，没有利率折扣。

　　中行相关人士还透露，对于一些资质并不太好的贷款客户，首套房贷利率将有一定程度的上浮，“同时，由于房贷额度非常紧张，放款时间不确定，要等到有额度才能放款。”

　　建行的相关人士也应证了首套房贷下发时间变长的事实。他称，现在个人房贷的放款时间预计至少都要等上2个月，而且不确保房贷政策可能发生变化。

　　去年底楼市调控政策收紧之后，银行方面曾接监管层口头通知取消首套房贷7折利率优惠，将首套房贷利率下限调整到基准利率的85%，首付比例则为三成；今年初以来，由于央行屡调存款准备金率并严控信贷规模，各家银行开始陆续取消首套房贷利率优惠，从8.5折上调至基准利率。

　　银行自己主动调整信贷政策，减少房贷是目前房贷紧缩的直接原因。日前，中信银行（601998.SH/0998.HK）管理层在一季度业绩发布会上警示了房地产业的风险，并计划2011年新增房地产贷款至少压缩三分之一。

　　中国人民银行5月3日发布的《2011年一季度货币政策执行报告》披露，我国房地产贷款余额增速自2010年5月份以来持续回落。其中，个人购房贷款增速连续11个月下滑，房地产开发贷款增速连续4个月下滑。

　　除了首套房贷利率严格限制，放款时间变长之外，部分地区的首套房首付已经提高对四成。据浙江《都市快报》消息，建行、中行、农行各自浙江省分行日前均调整了首套房贷政策，首付已上调至四成，房贷利率在基准利率基础上再上浮5%-10%。

　　报道称，此前，几乎所有的浙江中小银行都已经上调首套房的首付比例和利率。建行浙江省分行明确，从5月5日起，对首套房贷利率原则上执行基准1.1倍利率，首付不低于40%，对于第二套住房，首付要求不得低于60%，利率原则上不得低于基准利率1.15倍。

　　就这一点，北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，暂时看首付四成推广至全国的可能性不大，可能先在一个省试点，而且浙江省也不是所有银行都上调了首套房的首付比例。张大伟指出，浙江部分银行上调首套房首付比例及利率与银行的信贷额度有直接关系，而与宏观调控关系不大。

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黄石：操盘手众邦
本文来源于财新《新世纪》 2011年第18期 出版日期2011年05月09日 订阅《新世纪》  |  注册财新网
全部公租房由一家政府专用平台公司操作，定位为保本微利的非营利机构，国开行给予贷款支持
财新《新世纪》 记者 张宇哲


　　在湖北黄石，保障房只有一种，就是公租房。
2011年4月11日，黄石市第一个棚户区改造还建重点项目“金广厦”现场一片忙碌。邱孝威/CFP
2011年4月11日，黄石市第一个棚户区改造还建重点项目“金广厦”现场一片忙碌。邱孝威/CFP

　　黄石市位于湖北省东南部、长江岸边。经过近几年的产业调整和环境治理，这里空气清新、天空蔚蓝，路边的绿化带随处可见，施工项目遍地，显得欣欣向荣。今年年初，黄石还入选了“2010中国十大经济转型示范城市”之一。很难想象，这里曾有着长达半个世纪“光灰城市”的称号。

　　黄石市第一个棚户区改造还建重点项目“金广厦”现场一片忙碌，项目配建廉租住房1004套，配建共有产权公共租赁住房500套。8月北区主体工程将竣工，年底将有1600余户原棚户区居民入住新房。

　　这一切都来自众邦城市住房投资有限公司（下称众邦公司）的操盘。众邦公司为黄石市专门从事公租房建设和运营的投融资平台，负责项目的规划、勘测、设计、建设管理。

　　“保障房建设不能头痛医头、脚痛医脚。”黄石市房地产管理局局长、众邦公司董事长刘昌猛这次是第二次接受财新《新世纪》记者的专访，他表示，现阶段的矛盾是“建”的问题，以后还有管理、退出等问题，要考虑长远。

　　4月16日，国务院副总理李克强在《求是》杂志发文提出，应发挥保障性安居工程专用融资平台作用，吸引金融机构贷款，调动企业投入建设的积极性。

　　黄石模式的众邦公司可说是符合这一思路打造的地市级第一个保障房专用平台公司，国开行为之提供了长达30年、总额45亿元的贷款承诺。今年3月，国开行与住建部签署了合作协议，支持保障房建设。“黄石众邦模式”将在国开行全行范围内推广。目前，江西等地也已开始相继成立类似专用平台公司。

　　“黄石模式把保障房打通了（即取消了保障房类别），几年之后可以出售，这样就可以能够保证现金流，适合商业银行介入。”建行湖北分行人士此前不久刚刚结束了对该项目的调研，对黄石的公租房项目表示兴趣浓厚。

“光灰城市”转型

　　黄石市原本是一座面临转型的资源枯竭型城市，下岗职工较多，“光灰城市”就是因为长期脏乱差而来的别名。黄石市80%的低收入家庭聚居于棚户区中。截至2010年底，黄石市人均建筑面积低于16平方米的中低收入家庭共有32549户，以按人均面积的60%保障计算，占全市居民总户数的24%。由于历史欠账较多，黄石城区保障性住房建设的任务非常艰巨。

　　2009年，黄石已开始探索将公租房和棚户区改造相结合的模式。作为资源型城市转型样板，当年10月，黄石市获得住建部批准，成为住建部公租房建设试点城市，期待通过试点，整合利用多种政策资源，用三到五年的时间在黄石市基本建立比较完善的公租房制度。（参见本刊2010年第45期“黄石统合保障房”）

　　黄石目前拓展了公租房的概念，将现有廉租房、经济适用房、限价商品房、国有直管公房、国有及国有控股企业公房等政策、保障性住房产品统一归并为公租房。

　　由于在中国公租房没有成熟模式的先例，在公租房试点推进过程中，资金成为最大瓶颈。

　　为给公租房运作体系找到一个可自我循环的商业化模式，国开行与黄石市政府一起探索设计了一套“政府主导+专业公租房平台公司+商业运作”的机制，借鉴了新加坡、香港经验，形成以公租房制度和专业住房保障实施机构为核心的住房保障体系。

　　该项目计划通过棚户区（含危旧房）改造和运营新建公租房的方式，建设期5年，运营期25年。总建筑面积约225万平方米，将提供32654套住房，其中棚户区15000户，公共租赁房17654户(其中廉租房1万户，公租房7654户)。黄石市计划到2015年、2020年，保障家庭覆盖率分别达到全市家庭总户数的20%、25%。

　　黄石是国开行最早开始合作的地级市，双方的合作早至1999年。此番在黄石近60亿元公租房项目总投资中，国开行将提供45亿元额度的项目贷款，其余项目资本金包括申请各级政府补贴约7.3亿元、约6.8亿元由众邦公司自筹解决，包括企业自主建设保障房项目和普通商品房项目配建资金3亿元，其他资金缺口由收储土地增值收益补充约3.8亿元。

　　国开行该笔贷款期限长达30年，目前已获得银监会批准，利率为五年期基准利率，前五年每年偿还利息，第六年开始偿还本金，一年偿还两次，避免一次还本的压力。这是迄今为止支持保障房单笔规模最大、期限最长的商业银行贷款。

　　这是国开行最新推出的公租房的专项贷款产品，仍然沿用了国开行的开发性金融模式，但有所不同的是，这一次“不是单纯支持保障房建设项目，而是创新了公租房产品和住房保障实施机构制度设计。”刘昌猛表示。

定位保本微利

　　 黄石众邦公租房模式中，建立了房产管理局、住房保障中心、专业的住房投资公司“三位一体”的住房保障实施体系，成立了专门的住房保障实施机构众邦公司。

　　简单而言，房产管理局作为公租房的行政主管部门，负责研究和制定相关政策及中长期供应计划；市住房保障中心负责承租众邦公司公租房的个人申请受理、资格审查、租赁补贴的审核和发放等政策性保障业务；承租人向众邦公司交纳租金；同时，通过政策引导，鼓励其他营运主体和个人参与公共租赁住房的建设和经营。

　　 “市住房保障中心会定期审核承租人的收入变化，因为每个人的发展是动态的，这个体系也是动态的、开放的。”刘昌猛强调。

　　众邦公司成立于2009年6月，为黄石市房地产管理局全资投资的法人独资有限责任公司。众邦和其他产业类平台公司或城投公司的不同之处在于，其注册资本1.35亿元，除货币资金外，其他资产大部分为有产权的公租房和土地。

　　值得注意的是，众邦公司的经营范围除了建设投资廉租房项目、棚户区、城中村、危旧房改造和公租房，及公租房、廉租房的经营管理；还包括商业房地产项目开发经营、物业服务。

　　“关键是每个项目都是市场化运作，因为市场化最有效率，不市场化就无法打破这个缺口。”刘昌猛强调。

　　以市场化方式取得土地，这是众邦公司与各地建设经济适用房项目不同的地方，后者通常依靠行政划拨得到土地。众邦公司是按照政府招拍挂出让土地的市场价格购买，然后政府再返还其土地出让金。“这样做便于未来产权的退出流转，划拨的土地流转有障碍。”刘昌猛透露，众邦公司还将作为土地储备中心的分中心，并被黄市政府赋予经营土地职能。通常的土地储备中心只有收储土地的职能。

　　不过也有质疑，由于众邦公司兼顾经营土地和垄断性质，会不会在运营多年之后成为一个当地房地产开发的“巨无霸”，出现此前国企不计成本拿地而成为“标王”的事件。刘昌猛明确告诉财新《新世纪》记者，“众邦公司定位是非营利性机构，利润追求是保本微利、不以赚钱为目的，只要能保证覆盖成本就可；其成立章程中已确立了其经营范围及定位。”

　　通过第三方机构测算，黄石公租房项目投资财务内部收益率5.31％，项目投资回收期为15.28年（含建设期），平均投资利润率为2.68%。这个5.31％的收益率只略高于目前代建拆迁安置房建设项目的5%利润。按照地方建委有关文件规定，拆迁安置房建设项目代建收入最高不得超过建安工程的3%，加上2%的管理费，开发商可以拿到的最低利润就是5%。“这应该属于低收益项目。”一位房地产信托业资深人士表示。

资金平衡存疑

　　建设资金有了，关键是未来45亿元贷款如何还本付息，以及如何做到公租房的滚动和可持续发展？

　　刘昌猛介绍，未来五年众邦公司可筹集的资金来源有七种，包括各级财政补贴、住房公积金增值收益约0.8亿元、土地出让金收益的10%约0.5亿元、棚户区改造安置后腾退的土地及整理改造后的增值收益（据第三方机构可研报告显示，未来六七年，这部分收益约为4.7亿元）、公租房建设项目中配套的商品房和商业设施的运营收益，以及公租房制度中市场租金、分类补贴、先租后售和租售并举的方式提供的现金流。

　　在刘昌猛看来，租金收入只是公租房建设回笼资金的小部分，公租房出让、商品房开发和土地经营，是未来现金流的主渠道。

　　“每一套公租房将配套一部分商品房，除了装修档次、户型面积不一样，在质量、设计、物业管理方面都一样。”刘昌猛举例称，40万平方米的建筑面积可配套5万平方米商品房。再者，该项目中，10%的公租房可用于销售，根据相关规定，公租房建成后的第五年方可出售，销售价格按商品住宅市场价的70%优先卖给中低收入者。

　　黄石当地公租房的成本（含土地成本、建安成本）为2200元/平方米，若按每年3%的上涨幅度估算，按照工程进度，公租房第八年可以开始销售的话，2018年公租房销售收入为约2亿多元。

　　根据相关机构的市场分析，2010年，黄石市公租房月均价格7.1元/平方米，第一批公租房全面建成投入使用后为2014年，考虑价格上涨因素，2014年平均每套公租房月均按8元/平方米收取租金，其后租金按每五年上涨5%的趋势进行调整。第四年公租房租赁收入约为4600万元。

　　这一租金是按市场定价，由住房保障中心按照承租人的收入和住房等情况核定后“分类补贴”、“租补分离”，即承租人向住房保障中心申领住房券，然后交纳租金；众邦公司将回收的住房券进行内部结算回笼，其他营运主体或个人凭住房券到住房保障中心兑现；公租房租售结合，但控制出售的比率、保有出租的基本量。此外，黄石还推出了共有产权公共租赁住房。比如，拆迁还建中超出的部分作为共有产权，可租可售，五年之后可回购。

　　据国开行湖北分行客户经理文明智介绍，由于黄石下岗职工多，棚户区改造多，公租房需求大，租金稳定。预计“十二五”期间新就业的、引进技术人才、来黄石投资的商人、企业长期签订劳动合同的职工等，共计3万人，约占增加的外来总人口的20%。为保证众邦公司的租金收入，这些公租房建设选址有些处在市中心，“没有太偏远的地方。”

　　据国开行测算，黄石市财政收入近2年税收平均增长30%以上，加上前述七项收入来源，按照30年期限计算，平均现金流有120%-130%覆盖本息。

　　也有业内人士认为，地方的保障房建设，财务测算并不重要，“先完成建设任务再说。能否真正实现资金平衡，还有待观察。”

　　北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任满燕云认为，公租房通过政府土地让利，是可能实现资金平衡的。最大的挑战并不是建房子，而是公租房的后期管理和监督，包括什么样的人适合住，谁来运营公租房。“在世界各国经验看，早期公租房供给少的时候政府应发挥主导作用；后期公租房管理运营负担加重，很多政府在逐渐退出；最聪明的方式是，政府通过激励政策发挥杠杆作用，让私营机构建设、提供、管理公租房，政府仅负责监督及准入的管理。”

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茅于轼：房价不是地产商炒起来的，土地供给是主因
著名经济学、天则经济研究所理事长茅于轼在2011第六届中国(宁波)商业地产年会上做了"房地产政策的经济学分析"演讲，他表示当前房地产业核心问题即房价特别高。土地和需求是影响房价的两大主因，目前中国一线城市泡沫明显，解决之道是收入分配合理及增加投资机会。

　　供给与需求影响房价

　　茅于轼表示，影响目前中国房价的因素非常非常的多，但归根到底是由两个因素来影响：一是供给，一个是需求。每个因素都会通过对住宅的供给和需求来影响，如果这个因素降低了需求，房价就会下降，如果这个因素降低了供给房价就要上升。

　　最近出台的限购令就是对需求的限制，需求限制的结果便是房价要下降。此外，茅于轼认为土地供给是影响当前房价的一个基本问题。各地政府对容积率都有规定，这个规定如果放松，允许容积率升高，那就等于增加土地供给，供给增加的结果一定是房价下降。中国是一个缺土地的国家，土地供给少了，必然结果就是房价高，只有用好每一块土地，不要让任何一块土地用得不恰当，才是节约土地的根本办法。因此解决房地产价高的问题首先要解决土地供给，土地用途的自由转换，这个问题不解决的话，这是最重要的问题，当然其他问题也需要解决，但关键是要用好每一块地。

　　房价不是开发商抬高的 解决房地产问题首先要解决投资渠道

　　很多人认为房价高是开发商抬的，茅于轼对此予以否定。中国GDP每年以9%、10%的速度增长，GDP是全国人民创造的财富总量，财富量在不断地高速增长，通过税收分配给了政府，通过打工分配给了打工的人及企业，还分配给了外国人。而财富的分配却很不合理的。越是高收入的人财富增长越快，低收入的、打工的财富增加速度却很慢。房价越涨，高收入人群收入也涨的更高，口袋里的钱多了，就造成了房地产的需求。

　　这些有钱人口袋里的钱没有别的用场，如果存银行利息还赶不上通货膨胀的损失，投资渠道不足，大部分还是把钱投到了房地产行业上面。

　　一线城市房地产泡沫明显 解决之道是收入分配合理及增加投资机会

　　茅于轼指出，房价也不可能永远涨下去，北京、上海、广州等大城市房地产泡沫是很明显的，最重要的根据就是空房率非常高，这些囤积房造成房地产价格的疯涨，是有风险的，这个时候房地产泡沫如果破灭，影响非常糟糕，香港、台湾都有房地产泡沫破灭的故事。

　　要解决房地产泡沫的问题，首先要使收入分配合理，另外要增加更多的投资机会，这也是中国经济结构中的大问题。所有能赚钱的行业目前已垄断起来，比如金融业，国内私人不能办银行，在美国几千家银行都是老百姓办的。浙江省民间金融非常的发达，使浙江整个经济得到了繁荣。浙江省富裕的一个非常重要的原因就是民间借贷，浙江民间金融、地下金融非常发达，如果能够去他省办银行（浙江省已经有很多这方面的经验），就可以降低房地产的价格，而不会降低整个经济的发展。

　　中国现在的问题是房价高而粮价低，茅于轼认为国务院要有一个保护价，保护老百姓的利益，另外可以把种粮食的地变成开发地，这样粮价就会上升，房价就会下降。

　　政府发放住房补贴 开发商盖房满足市场需求

　　在房地产业中还有一种重要的因素就是保障房的开发，包括经济适用房、限价房、公租房、廉租房还有公共产权房，茅于轼表示保障房的目的是让住不起房的人能够改善住房条件。任志强曾表示保障房实施十多年的结果不但没有解决住房的分配不公平，反而还加剧了住房分配的不公平。茅于轼指出现在住房最困难是进城打工的农民工，他们为国家的改革开放做了非常大的贡献，高楼大厦、地铁、出口外汇等各方面都做出很多贡献，却成为住房最困难的人，并且也并未能享有保障房的优惠措施。

　　因此茅于轼指出中国房地产的远大前景就在于两亿多农民要进城住下来，目前他们已经进城了但是没有住下来，房地产远大的前景就是给他们盖房子。

　　目前政府靠廉租房来解决住房困难，但更好的办法不是廉租房，而是给他们住房补贴。由开发商来盖房子，他们会把土地、劳动、资本、市场结合起来，用最低的成本提供很好的住房，这个事只有开发商，不是盖房的人，也不是政府，政府要出钱让他们租房。目前江苏省的常州已经用住房补贴的办法，这个办法很灵活。

　　茅于轼最后表示，房地产业迅速在变化，定要瞄准未来市场的发展，了解到真正的需求在什么地方，要勇于调整，特别是房地产泡沫的问题，值得房地产行业各方特别关心、特别警惕的问题。有泡沫，就把它消化掉，消化不了就会破灭，房价就会直线往下掉。但是我们仍要冷静、客观地去了解、分析。国家的发展、老百姓生活的改善，特别是有住房困难的群体，改善的责任在政府，也在房地产商上。

meng-h

潘石屹：楼市调控底牌是停贷
2011年05月11日 15:20　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
政府下一步的楼市调控政策“很可能”是一步步提高按揭贷款的成数，甚至可能停发按揭贷款

　　【财新网】（综合媒体报道）SOHO中国董事长潘石屹近日表示，政府下一步的楼市调控政策“很可能”是一步步提高按揭贷款的成数，极端情况下，甚至可能停止发放按揭贷款。

　　潘石屹是在作客新浪财经节目时作出上述分析的。

　　潘石屹认为，近期所谓的“回暖”现象，是政府没有从根本上调整供应量和需求量的结果。“如果供应量是一样的，大部分的土地去做保障性住房，剩下的能够做商品房的地一定会比较少的。能够做商品房的地比较少，未来建出的房子会比较少，所以在商品房供应不足的问题，没有从根本上解决。”

　　“中国的地还很多，就是来把这块地能够做一个合理的安排，而不是做一个特别死板的安排。这个死板的安排就是给商品房供应的地少，这样的话最后的结果就是价格涨。”潘石屹表示。

　　在潘石屹看来，限购限价都是临时性的政策，最终更加强大的依旧是市场的力量。而新近实施的“一房一价”政策，潘石屹认为，这个政策从某种意义上来说，会提高开发商内部的管理水平，但效果有限，因为要让市场的价格能够真正地回落下来，最关键的还是要调整供应量和需求量。

　　对于未来政策预期，潘石屹认为，“还会出一些（调控政策）。”“很可能”是一步步提高按揭贷款的成数，极端情况下，甚至可能停止发放按揭贷款。“除非给所有的保障性住房提供按揭贷款，所有的商品房不提供按揭贷款，这样商品房的房价一定会降下来。”

　　目前，浙江已有银行将首套房首付比例上调至四成，房贷利率在基准利率基础上再上浮5%-10%。早前，更有传言称，政府有意将首套房首付增至五成，不过，银监会已作出否认。

　　另据《山东商报》消息，央行货币政策委员会委员李稻葵5月10日表示，“估计等待今年年底，北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市的房地产就能调整到预期（水平），紧接着二线城市开始淡出限购政策，会有一种误伤比较小的政策来替代限购。”但报道没有详细说明李稻葵所言的替代政策。

meng-h

存准率再上调 北京多家银行称不排除首套房首付5成
本文来源于《财经网》　 2011年05月13日 15:30 共有0条点评

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银行资金再度收紧将进一步考验对银行融资依赖较强的房地产市场。业内预计，此次提准后，房贷申请将更加困难

　　【《财经》综合报道】  据法制晚报报道，昨天北京部分商业银行曾表示首套房首付比例有上调可能，昨晚，央行宣布从2011年5月18日起再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，今日，法制晚报上午记者紧急致电北京各银行，就首套房首付比例是否上调一事再做核实，结果发现，各银行大多改了口风。

　　工商银行丰台支行个贷部工作人员表示，首套房首付比例是三成起，至于到底几成则取决于贷款人的还款能力及信用能力等。假设每月需还款5000元，那么月收入至少是1万元。如果不到两倍的标准，首付将超过三成，很可能支付四到五成。

　　而交行和深发展等商业银行的说法也由昨天的“一律按首套房首付三成执行”变为“如果还款能力不足，就贷不了七成的款，只能将首付提高，不排除五成可能”。

　　银行资金再度收紧将进一步考验对银行融资依赖较强的房地产市场。业内预计，此次提准后，房贷申请将更加困难。在成交量下调、贷款收紧的双重影响下，房价下行的可能性愈来愈大。

　　北京中原分析认为，本次提准在一定程度上配合了楼市调控。相比去年底，目前不仅贷款利率明显增加，贷款额度明显减少，贷款时间也明显拉长，而且各银行对贷款者的资质也要求更加严格。而再次提准后，这一要求将更进一步严格。因此，下半年开发商将面临销售萎缩及贷款收紧的双重压力。预计部分敏感的开发商可能从二季度后期抛出明显的“降价求量”行为，并很可能率先反映到北京市场。

　　“链家地产”首席分析师张月也表示，调控之下，消费者观望情绪浓厚，此次贷款难度增加也将促使部分依赖贷款的购房者打消念头。与此同时，开发贷的继续减少，使得开发商融资压力增加。预计在5、6月份，开发商将会加快推盘的速度，而一部分资金紧缺的开发商为了回笼资金，或将降价销售。

meng-h

赢嘉中心散售之因 万科商业地产模式难衡
2011年05月13日 09:29:29 　来源： 新华房产 【字号 大小】【收藏】【打印】【关闭】

　　作为万科在商业地产的“探路灯”，北京CBD赢嘉中心的一举一动都相当惹人关注。

　　近日，赢嘉中心又传来新动向——即将对外散售，其旧楼改造的工作亦将于本月底启动，预计两年后完成改造。

　　完成改造后的赢嘉中心，将是北京CBD首座旧楼改造后的新业态商业地产项目。

　　散售之因

　　对于商业项目的运作，万科一向都不主张自持。北京万科原有一套既定的思路：由公司先持有运营这些项目，待项目培养成熟后，再溢价整体售出。

　　但事情似乎有了变化。消息指出，万科计划于年内采取散售模式对外出售赢嘉中心，暂未披露售价。

　　据万科北京公司总经理毛大庆早前透露，赢嘉中心B座整栋建筑面积为42686.2平方米，按照收购价格估算，其项目成本应该在2.7万元/平方米左右。但由于旧楼改造复杂，万科需要投入每平米1万元左右的改造成本。

　　有业内人士分析，一旦改造成功，赢嘉中心的出售均价或达到8万元/平方米，比同处于北京CBD核心区的万科蓝山项目高。

　　销售的方式有很多种，北京万科又为何偏偏选中散售呢？

　　北京万科相关负责人在接受观点地产新媒体采访时透露，赢嘉中心可能会散售，但现在还没有最终确定，最后选择哪种销售方式还是要看买家的情况。

　　相关业内人士指出，由于万科在商业地产方面才刚起步，各种方案的探索很正常。而万科选择散售，或更多是出于对市场的考虑。

　　业内人士指出，虽然万科的总量很庞大，但是万科在北京还没有拥有最大的实力。此外，在毛大庆任职北京分公司之后，北京万科的扩张速度相当快，为了平衡资金压力，散售也许是最好的方式。

　　万科董秘谭华杰在接受观点地产新媒体采访时亦表示，自持要求资金有较多的沉淀，但现在又没有对应的融资渠道，且单靠租金收益并不足以支撑项目投资的基本成本，租金的回报也不算太高，很多时候收益主要来自项目的价值上升，通过公允价值的不断评估来创造价值，在这个过程当中其实没有创造出真实的财富。

　　谭华杰举例：如果一块地的成本是1亿，一年的租金可能只有500万，那么回报率就只有5%，根本无法支撑基本成本。那么就要过一年做一次公允价值的评估，地的价值可能会上涨至1亿1千万，这1千万就是收益，那么一年的收益就达到1500万，回报率也就上升至15%。模式难衡

　　在商业项目散售方面，SOHO中国称得上先驱。依托散售模式，SOHO中国得以实现现金的高周转率，同时发展成至今200多亿的销售规模。

　　但与此同时，SOHO的散售模式亦有诸多的诟病，不少业内人士透露，目前SOHO中国在北京的散售项目经营较混乱，升值空间有限。

　　但万科对此似乎并不担忧。谭华杰指出，将项目出售之后，可能会有多个业主，但业主也希望能有一个很好的回报，也希望在未来长期运营的过程中持续地创造收益，所以不会出现出售后就变成一盘散沙的情况。

　　但业内亦有声音指出，如果万科选择持有，也不失为一个好方法，可以让财务报表更好，但没有现金流。

　　资料显示，赢嘉中心已是四度易主。该项目由赢嘉置业成长有限公司在2001年末建成，后因开发商与中信嘉华银行有限公司发生纠缠，于2009年9月被查封并拍卖。

　　经过三次易主之后，赢嘉中心由债主中信嘉华银行竞得，并最终转进中信地产名下。2010年10月，万科正式宣布以11.5亿从中信地产手中拿下赢嘉中心B座。

　　当时万科选中赢嘉中心，很大程度上是因为其是CBD项目。“进入CBD区域是我来到万科的一个重要任务。”毛大庆曾如此表示。据了解，赢嘉中心位于北京CBD核心区域，国贸立交桥东南角。

　　尽管地理位置较佳，但有熟悉该项目的人士认为，不管是散售还是持有，现在赢嘉中心都不好做，因为这是个老项目，改造的空间有限。

　　目前，北京万科已公布了赢嘉中心的改造方案：项目规划将写字楼部分设计为企业家私人会所，集居住、办公、商务多种功能于一体。

　　据他介绍，企业商务会所按功能分，有五类：政府关系主导型、会议功能主导型、交际功能主导型、短期接待主导型及度假居住主导型。

　　然而，他认为，在以上五类功能中，难以找到一种适合赢嘉中心发展的模式。

　　或许，正如他所谈到，万科拿下赢嘉中心的时候，正值市场的最好时期，收购价格不低；现在市场下行，将赢嘉中心尽快脱手，或是最好策略。观点地产网 梁嘉欣

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碧桂园在多地降价售房回笼资金
来源:中国经营网  时间： 2011-05-13 11:29   作者：安邦咨询  字体：大  中  小
在销售萎靡不振，融资困难的情况下，房企自动降价回笼资金是理性的选择。而碧桂园成为2011年楼市降价先锋。

　　在销售萎靡不振，融资困难的情况下，房企自动降价回笼资金是理性的选择。而碧桂园成为2011年楼市降价先锋。《21世纪经济报道》12日报道称，碧桂园最近连续有实质性的降价促销行动。5月1日，碧桂园广州凤凰城推出千套房源，均价约7000元/平方米，较上一期的8000-9000元/平方米总体下降约15%。五一期间，碧桂园广州清远及肇庆的另外两个项目也因为降价千元左右，引发抢购。5月8日，南京句容碧桂园•凤凰城一次性推出共计4253套房源进行认筹，均价6000元/平方米，约为南京市区房价的一半。

　　对此，有业内人士称，从各家龙头房企去年末的负债情况来看，碧桂园的短期资金压力最大，其货币资金与短期负债之比仅为0.98，意味着其持有的货币资金无法弥补短期负债的缺口，快速销售回款无疑会成为首要目标。2010年万科存量资产周转率达到0.79倍，保利地产0.74倍，恒大地产在0.8倍以上，而碧桂园周转速度维持在0.5倍水平，繁荣期也只有0.6倍。

　　碧桂园的低土地成本的优势也是其降价的基础之一。万科、保利每平方米土地的利润贡献约相当于其土地成本的50%-60%，恒大地产约为100%-120%，碧桂园则接近200%，其每平方米土地成本仅为465元，但每平方米利润贡献约为900元。在目前市场承接力较强的情况下，降价售房能快速回笼资金。

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短贷暗涌房地产
贾华杰
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2011-05-13 08:30
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经济观察报 记者 贾华杰 5月8日上午，小王拿出房产证和身份证交给一家担保公司。她的目的是为第二套房的购房计划筹集首付款。小王说：“自己打算在二线城市再购买一套大户型，但首付款尚缺20多万。”

担保公司职员看了一下房产证说：“20万没有问题，而且15个工作日内保证可以放下款来。手续费也比之前有所降低，大概抽成2.5%。”

这让之前一直电话咨询的小王有点惊喜，因为此前担保公司在电话咨询中说，能否贷款下来并不确定，需要本人来公司柜台咨询，而且收费也比较高，在3%以上。

调控以来，原来限制严格的住房抵押贷款不得用于购房用途的规定，现在被突破了。2010年9月，银监会和央行下发通知，规定消费类贷款不得用于购房。我爱我家曾表示，在2010年房价上涨潮中，住房再抵押贷款的资金，有四成以上用于购房。

一直计划买第二套房的小王介绍，从去年9月份开始，之前联系过的担保公司说已经不能办理这项业务，“当时一度打消了购房的念头”。

不过，从今年4月份开始，市场上就陆续传出消息，在北京多家银行指定担保机构，可以提供房屋抵押贷款，利率6.31%，最长年限15年，可“倒出”现金，并且不指定和监管用途。

合同还没到半个小时就签好了，放款银行是一家城市商业银行。担保公司说，五年以上的贷款手续比较复杂，建议你就贷两年短期，每月只支付利息，到期付清本金。这样的短期贷款，不需要提供任何收入工作证明，也不需要银行账户的流水资料。

最终小王的抵押贷款利息，从基准利率6.31%上浮了30%，达到了7%以上。双方约定的还款方式也比较灵活，小王可以在放款一月后，就提前还款。

不过，让小王有点不解的是，担保公司要求其提供一个第三人的身份证复印件。“从第三人基本信息上不要看出跟你有任何联系，不要提供父母或者其他近亲属的，最好是大学同学或者公司同事。”担保公司说。

担保公司形象地说：“通过第三人相当于把钱‘洗’了一次，银行贷款下来后，不要通过柜台转账或者网上转账的形式，要去指定的柜台取现，并且最好把钱分别存到另外几家银行的账户中。”
虎杰投资首席分析师张寅说，这些担保公司之所以去找一些城市商业银行，而非四大商业银行，因为四大银行的各项数据会摆在银监会的平台上，而地方商业银行，尤其是城市商业银行和农信社与银监会的IT系统尚未同步。

张寅说，据我了解，实际上地方上一些商业银行还采用给购房者办理额度较大的信用卡，来帮助其处理首付款的问题。而有的农信系统也在积极地为房地产贷款。“购房款不是一般通过刷卡的方式吗？银行直接给办信用卡，当场刷卡。”

显然，这些资金逃脱银监会和央行的监管。熟悉银行业务的人士说，这些钱可能来自商业银行的谋利资金，在额度紧缺的情况下，变成了高于基准贷款利率的“高利贷”；也有可能来自其他方面，担保公司和银行均是中介。

这一趋势从宏观数据上也得到了显现，中国人民银行发布的《4月份金融统计数据报告》中，短期贷款增加了1360亿，而中长期贷款则增加不多。相应地该月汽车消费的增速下降，家电消费也出现了减速，“我们大致就可以推导出，这些大量增加的短期贷款，主要流向了房地产领域。” 虎杰投资首席分析师张寅说。

张寅表示，4月份汽车消费的增速下降，家电消费也出现了减速，而且家电现在还主要靠家电下乡政策的支撑，各大家电企业已经反映出，整个五一市场销售形势并不乐观，“我们大致就可以推导出，这些大量增加的短期贷款，主要流向了房地产领域”。

此外，5月初，链家地产市场部表示，在近期的贷款交易中，他们发现一个趋势，即购房者采取房产抵押贷款的数量出现明显上升。4月份，链家代理的业务抵押贷款数量比3月份上升了30%。

张寅说，虽然银监会一再表示要加强贷款新规的实施以及对房地产信托业务的监管，但“中国的事情你千万不要过于严肃认真，如果银监会真的想管，市场就不会出现这么多变通的操作来。况且，下半年宏观经济并不乐观的走势，政府多半会放松目前的信贷紧缩政策。”

担保公司说：“如果操作不慎，就会被银监会发现，进而要求银行收回贷款。不过，全程我们都会派人指导。”

在担保公司楼下，小王说：“来办理担保的人很多，瞅了一眼，他们多是贷款60万或者70万的。”相比自己20万元的贷款需求，这些“房兄房姐”们的买房饥渴更为强烈！

此外，小王的异地购房的“房票”已经解决了。办理一年的当地社保，开发商5月初报价是5000元，比4月份还便宜了2000元。

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    中国海外发展(00688)首4月累计房地产销售额同比增逾五成，股价今早或受励逆市造好，现涨0.4%至14.96港元，暂成交554万股。  

    据中国海外发展公布，1至4月份累计实现房地产销售额279.7亿元，同比增长50.3%，累计实现销售面积181.9万平方米，同比增长31%。4月份实现房地产销售额82亿元及销售面积42.2万平方米，同比分别增长68%和7.4%。  

    截至2011年4月底，中国海外发展累计新增土地储备583.8万平方米，公司拥有总土地储备4169万平方米，可满足4至5年的开发规模需要。

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    截至2011年4月底，中国海外发展累计新增土地储备583.8万平方米，公司拥有总土地储备4169万平方米，可满足4至5年的开发规模需要。

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　金融界网站讯 据港媒报道，昨日国家统计局公布了1至4月内房商资金来源按年增长17.4％。最主要的来源不再是内地银行贷款，而是自筹资金和预售款。在银行贷款收紧之下，中国海外（0688）正酝酿年内首次融资，今次会在香港筹组银团贷款。

　　据香港《明报》报道，层层紧逼的楼市调控会否令内地开发商资金链断裂？昨日国家统计局公布了1至4月内房商资金来源按年增长17.4％。最主要的来源不再是内地银行贷款，而是自筹资金和预售款。内房企业在银行贷款收紧之下，要自求多福。中国海外（0688）正酝酿年内首次融资，今次会在香港筹组银团贷款。

　　首4个月楼按跌6.8％

　　根据统计局公布的最新数据，今年1至4月份，房地产企业向国内银行贷款4800亿元（人民币。下同），同比仅轻微增长5.4％。不仅房企向银行融资困难，个人按揭也在信贷调控下愈发艰难，房企资金来源中，个人按揭按年下降6.8％，为2753亿元。开发商最倚重的资金来源变为自筹资金，达9486亿元，占本年资金总来源的37.4％，另外，房企第二大资金来源是卖楼预售款，占总资金来源的 25.4％。

　　今年1月以来，大型开发商恒大（3333），碧桂园（行情，资讯，评论）（2007），龙湖（0960），雅居乐（3383），富力（2777）都相继完成融资，近日中海外亦著手与银行商讨大规模贷款。内地媒体透露贷款规模大约为50亿元，计划采取俱乐部贷款方式，期限5年。

　　中海外投资者关系部负责人贺晨昨日确认了贷款事宜，但指出目前尚未确定规模和利率，不过会选择在香港借贷，以获得更好的利率。有美资银行分析师透露，近日中海外向其索取各大内房商融资详情，以资参考，融资应当仍处于初步探讨阶段。他同时指出，中海外选择此时发债融资，可能是为了补充土地储备，也可能用来以新换旧调整原来的债务；而俱乐部贷款模式（即三数家银行组成的小型银团），与普通银团贷款差别不大，融资成本也不会明显变化。

　　中海外恒大 4月预售额增六成

　　昨日公布4月销售成绩的3间房企均取得骄人战绩，中海外和恒大按年分别增68％和64.5％，取得61.5亿元和68.4亿元的预售额。恒盛地产（行情，资讯，评论）（0845）则按年增长1.2倍，取得11.39亿元的销售。不过，恒大总裁夏海钧和龙湖主席吴亚军（专栏）都否认楼市回暖，大型房企中，碧桂园（2007）和世房（0813）的4月销售都取得10％以上的倒退。

　　另外，深圳为基地的佳兆业（1638）昨日遭投资者在场外以每股3.02至3.12元的价格，配售约3.93亿股旧股，套现11.88至12.28亿元。配售价较收市价3.39元，折让8％至11％，配售代理为美银美林。

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　　大和预计近期中国房地产的政策风险有限，因此推荐逢低买进中资房地产类股，大和推荐股包括﹕中国海外发展（行情,资讯,评论）（0688.HK）﹑富力地产（行情,资讯,评论）（2777.HK）和方兴地产（行情,资讯,评论）（0817.HK），评级均为买进﹔碧桂园（行情,资讯,评论）（2007.HK）和华润置地（行情,资讯,评论）（1109.HK），评级均为强于大盘。

　　大和预计近期中国房地产的政策风险有限，因此推荐逢低买进中资房地产类股，之前公布的数据显示4月份中国100个城市住宅平均价格较3月份上涨0.4%，而今年第一季度的房价平均涨幅为0.67%，显示政府的楼市调控政策已经奏效。大和称，由于越来越多的开发商开始降价促销，未来几个月房价将继续呈现涨幅放缓的趋势，房价得到控制的局面有望使政府近期出台更多调控政策的可能性降低。但大和建议对高端房地产开发商类股的投资应该适度，因为政府可能会控制高端房地产项目的预售许可证。大和还称，在持续约20个月表现不及摩根士丹利资本国际中国指数后，中资房地产类股的估值早已体现出市场下调该行业收益增长预期的影响。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):领跑保障房承建,红利兑现待解

    ■中国商报
    2011年1.3万亿元到1.4万亿元保障房建设拉动起来的行业利润, 让一线房企趋
之若鹜.据悉,21家上市房企已经在争食这一大蛋糕.
    "2010年, 全国新增和成交商品房在1000万套左右."中国指数研究院(以下简称
中指院)数据表明, 2011年全国商品房供应应该与2010年持平,而1000万套保障房将
与其各分享住宅市场半壁江山.
    除国资背景企业外,据公开资料,万科以行业龙头的优势已经在建设规模上遥遥
领先.当然, 保障房承建利好如何成功兑现,对抢滩这一市场的众多房企而言也是一
个待解问题.
    万科总裁郁亮公开表示, 目前万科保障房承建规模在300万平方米左右.这个规
模虽然与央企背景的中冶, 北京国资委旗下北京金隅的保障房承建规模不可同日而
语,但在民营企业已处领先位置.
    近日,北京万科与河北住建厅签署了《关于建设保障性住房的战略合作协议》.
协议显示,万科将在河北廊坊,保定,唐山,秦皇岛,沧州,张家口等六个城市合作开发
建设保障性住房,包括开发建设公共租赁房,限价房,廉租房等保障性住房项目,规模
预计为6000到8000套.
    万科执行副总毛大庆坦言,北京万科与河北签订保障房战略协议,与万科挺进首
都经济圈战略有关.他表示,万科的建设核心已经放在了环首都圈的建设方面.
    这个未知数在业界看来,领跑保障房不仅在数量上能否取得优势,而且能否根据
不同城市政府需求,创造出合理的盈利模式也是问题.
    万科总裁郁亮近期在某论坛上坦言,万科虽然已经参与了300多万平方米保障房
的建设,但却没有找到赚钱的路.他以广州万汇楼为例,不算利息,万科需要57年才能
收回成本.而且保障房盈利本身就比较微妙,"这个钱好像不应该赚,赚了以后说不清
楚."郁亮调侃道.
    但这一观点与万科参建保障房的热情并不相符.尽管目前不能实现盈利,但并不
代表保障房无利可图.对一些拿地有优势的央企而言,保障房的毛利润已经比较可观
.
    "不同企业参与的深度和规模不太一样,像北京金隅年报公布的毛利润率是20%.
"这一秘诀主要是因为金隅很多土地都是工业用地转住宅用地,拿地成本非常低."在
保障房承建中,具有国资背景企业参与的规模必然要大一些." 中指院副总监何田表
示.
    当然, 除看得到的利润回报外,保障房承建的高附加值更具吸引力.北京联达四
方总经理杨少锋认为, 保障房在土地出让,税费环节等方面的让利及信贷优惠,是商
品房不可比拟的.再融资的优惠政策放开,大量参建保障房的上市房企必然优先获益
,而企业通过大规模保障房承建,打通再融资渠道的可能也大大存在.

meng-h

　招商证券（香港）研究部 王鹏

　　净利润连续8年保持高增长：2010年中国海外发展（行情,资讯,评论）有限公司实现营业额443亿港元，较上年增长18.7%；实现净利润127亿港元，较上年增长66.6%；实现股东摊占纯利124亿港元，较上年增长65.7%。公司连续八年（2003-2010年）履行了对股东和投资者每年净利润增长不低于20%的承诺。

　　销售额再创历史新高，竣工面积快速增长：2010年公司销售额再创历史新高，实现销售额671亿港元，同比增长40.4%。销售面积达530万平米，同比增长11.2%。2011年一季度，公司销售额继续保持快速增长，销售额达197.7亿港元，同比增长44%；销售面积为140万平米，同比增长40%。2011年中国海外发展预计竣工楼面面积720万平米，同比增速将达到26.5%。公司可出售物业预计将达到950亿港元左右。预计公司2011年的销售额为700亿港元，按此预测计算，公司的出售率为73.7%。

　　土地储备达4089 万平米，将继续保持快速增长：2011 年一季度，中国海外发展（不包括中海宏洋）已在国内7 个城市新增8 块土地，可供开发的楼面面积为504 万平米，土地储备增至4，089 万平米，其中权益部分为 3，542 万平米。从2006 年至2010 年公司土地储备持续增长，年复合增长率达23.8%。我们预计2011 年公司新增土地储备为720 至900 万平米。

　　在手现金充足，资产负债率稳定：截至2010 年底，公司持有银行存款及现金港币320.5 亿元，加上未动用银行授信额度港币54.2 亿元，可动用资金达374.7 亿元。雄厚的财政实力、稳健的财务结构将为公司的可持续高速发展提供良好基础。公司多年一直保持稳定的负债比率。自2007 年至2010 年公司资产负债率一直保持在60%左右，净负债率保持在20%左右，显示出公司极强的财务管理能力。

　　估值与评级：根据我们的测算，中国海外发展2011 年的RNAV 为22.93港元。按RNAV 折让率25%计算，目标价格为17.20 港元，对应2011年市盈率为11 倍，给予“买入”的投资评级。

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《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    房地产行业:销售如期回升

    ■东兴证券
    根据中国指数研究院统计,上周(2011.5.9-5.15)监测的35 个城市中,26 城市楼
市成交量上涨,14 城市成交量涨幅在30%以上.
    一,二,三线城市回升整体均出现较好的增长,其中海口,深圳,包头三城市涨幅逾
90%.重点城市中,仅北京环比下跌,其余8 城市成交量均环比上涨,其中深圳涨幅最大
,达101.48%,其次是天津,涨幅达到68.25%,重庆,南京涨幅超过30%.在销售价格方面,
大城市多数表现相对稳定,有些中小城市城市波动明显,如蚌埠上涨达到27.82%,昆明
价格涨幅超20%.三亚跌幅为13.39%.
    自限购以来,尤其是3 月份中要求各地落实控制商品房价格目标措施使得市场购
房观望气氛加重, 而随着各地控制商品房价格政策的明朗,从4 月份下半月开始商品
房销售逐步开始回升. "五一"长假虽然影响了前一周的销售并产生回落,但上周销售
又开始表现较为强劲的上升,上半年商品房销售量的底部目前已基本确认.
    我们认为近期三个月房地产股应该具备较好的投资机会.主要理由是: 一是各地
控制房价目标出台降低了人们对房价下降的预期,后市购房者数量会较前期有所加大
; 二是去年中期是销售的低谷,接下来三个月销售同比增长有基础;三是1- 4 月房地
产投资和新开工面积增长有所增加,其中保障房建设力度在加大, 保障房建设规模扩
大将给整个市场带来了良好的稳定预期.一方面保障房扩大规模对平抑房价有较好的
预期,另一方面投资上升对拉动经济有预期.四是目前CPI 等仍居高位,解决通胀是国
家在调控中的主要任务, 而前期对房地产的政策仍有释放作用,政策的效果仍需要观
察,在整体经济压力不减的情况下房地产行业短期仍需要扮演稳定的角色. 我们认为
销售的回升有利于企业的营业收入增长和经营现金的回收, 将促进2011 年企业业绩
有效提升.下半年房地产行业的不确定会加大,市场波动也将会加大.目前市场回升的
和政策面的相对平静有利于房地产股的表现, 且房地产股估值低,11 年业绩有保障,
板块具备估值修复行情的良好内外条件.建议重点关注招商地产,北京城建,建发股份
,厦门国贸,广宇集团,金融街.

meng-h

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    房地产:21个城市成交量回升,多数城市均价上涨

    ■**证券
    投资要点:
    成交面积:  21 个城市环比增21%,一线城市增29%,二线城市增18%;21 个城市同
比增18%,一线城市增129%("新国十条"出台导致去年基数较低),二线城市增1%;21 个
城市较10 年平均成交水平低19%,一线城市低10%,二线城市低22%.
    一线城市中, 京环比持平,深,穗,沪环比分别升101%,45%,14%,深,穗创春节后新
高.二线城市中,海口环比增近两倍;包头增近一倍;天津,宁波,福州,厦门增幅超50%,
南京,温州,合肥,重庆增幅超30%; 仅昆明,南昌,长沙,青岛环比下降.多数城市与10
年平均水平相比仍有10%-40%的差距, 接近或超过10年平均水平的城市有穗,东莞,厦
门,包头,武汉,天津,比上周增加3 个.
    房价: 有价格数据的11 个城市9 个均价上涨;京外城区以外均价普涨,沪各环线
均价普遍小幅回升,深多数城区均价普遍回升. 一线城市中,京除外城区外均价普涨,
且外城区成交占比上升,整体均价涨19%; 沪各环线均价普遍小幅回升;深除福田区以
外均价普遍回升,整体均价回升2%. 二线城市中,天津除市内六区外分区均价普跌,整
体均价跌8%;苏州工业园区,相城区均价上涨,且工业园区成交占比上升,整体均价涨7
%; 宁波多数城区均价回升,整体均价回升6%;重庆均价涨6%,保持在高位;昆明上周均
价下跌近两成创今年以来新低,本周回升22%.
    典型楼盘:京,沪优势地段新盘价格坚挺.北京城建世华泊郡,原叶美苑开盘,两个
项目均位于北苑,此次推出的楼盘位置较此前更优,均价也较此前略涨,开盘当日去化
率均为三分之一左右,130 平米以上大户型销售速度较慢. 沪浦东新区保利御樽苑加
推80 套房源,位置优于此前,价格也明显提高,开盘当日销售过半.
    京深二手房: 成交面积环比分别增28%,81%,同比分别降51%,41%,与10 年平均水
平相比分别低53%,13%.
    继上周成交量大幅回落后, 本周成交量明显回升,但仍低于10 年平均水平,近期
成交量呈现低位震荡的特点. 房价仍现僵持,虽然部分一线城市楼盘此前出现价格松
动,但尚未成为普遍现象.

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仲量联行：境外资金没有沽空上海
周亚霖
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2011-05-18 08:41
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经济观察网 记者 周亚霖  仲量联行近日发布的《全球资本流动报告》显示，2011年第一季度跨地区间商业房地产直接投资额（美洲地区，欧洲、中东和非洲地区以及亚太地区之间的资本流动）飙升至260亿美元，较2010年第一季度上涨70%。这也凸显了房地产投资者对购买境外资产的强烈意愿，同时该比例也大大超过了2011年第一季度整个市场40%的增幅。2011年第一季度，在投资额最大的10大城市中，上海榜上有名。

由于高盛等投资机构近期卖出了其在上海持有的房地产资产，令外界猜测海外资金开始看衰中国房地产市场，但是从仲量联行最终出炉的宏观数据却表明，中国商业地产仍是增长性较好的市场之一。

                               北京也不容小觑

2011年第一季度，在投资额最大的10大城市中，亚太地区占据了其中的五席（即东京、新加坡、香港、首尔和上海）；三个位于美洲地区（即纽约、华盛顿和洛杉矶）；另外两个位于欧洲、中东和非洲地区（即伦敦和曼切斯特）。曼切斯特得益于一桩大型商铺交易而跻身十强，而伦敦则继续得到亚太地区和中东地区跨境投资者的青睐。而仲量联行还认为目前暂时位居十强之外的那些新兴市场也不容小觑。其中就提到了北京。

                               亚太地区：资本净流出量达33亿美金

2011年第一季度，表现最为活跃的跨境买家来自于全球基金，以及加拿大、新加坡和德国的投资者。值得关注的是：美洲地区在地区间资本流动方面成为最大的净流入地区，资本净流入量达到26亿美元，欧洲、中东和非洲地区紧随其后，为22亿美元。而亚太地区的表现则完全相反，资本净流出量在第一季度达到33亿美元。仲量联行认为这进一步体现了亚太地区高增长经济体的私人和机构资本的重要性。

                               投资者爱买啥

该报告还显示：2011年第一季度，从全球范围来看，商铺市场的投资额在商业房地产总投资额中的比重从2010年同期的1/4上升至近1/3，而办公楼市场投资额的比重则从2010年同期的近50%下滑至45%。