万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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地方政府吹风放松限购 意在土地出让金
本文来源于《财经网》　 2011年06月20日 21:08 共有0条点评

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中央还在打压地方“土地财政”，地方政府作势要放开限购，推动土地成交，至不济也能推动其他收入来源

　　【财经网专稿】记者 樊沙 继海口、大连先尝试后辟谣放松限购令后，首都北京也在上周传出正在研究放宽高端项目限购，其实质是财政资金捉襟见肘的地方政府试图通过吹风，恢复土地出让金收入或推动替代资金来源。

　　就在这则消息传出前一周，6月9日，温家宝主持召开国务院会议，要求从土地出让收益中按比例计提教育资金。

　　按年初发表的政府工作报告，2012年财政性教育经费支出占GDP比重将达到4%。钱从哪里来？作为政府预算外收入的土地出让金就是块现成的大饼。

　　这块饼看起来很大。国土部公布的数据，“十一五”期间，**批新增建设用地3300多万亩，土地出让收入高达7万多亿元。09年1.59万亿，同比增63.4%；2010年达2.7万亿，同比增逾70.4%。

　　最初，土地出让金每年净收益的5%用于廉租房，后来提高至10%；2010年又要求土地出让金的10%用于公租房建设，部分城市已提至15%，现在教育经费也一头扎进来了。转型期嗷嗷待哺的公益性支出似是无穷无尽，如今都要在“土地财政”上层层扒皮。

　　近几年土地出让金收入看似节节上升，“土地财政”占到了地方财政收入的一半以上，可由于收支平衡原则，即使在2010年的高峰年份，有谁听说过哪个地方政府决算出现大笔盈余？

　　资金困境本就是经济结构调整中涉及到到的保障房建设、水利建设、新兴产业投资等领域中最大的不确定性因素。由政府主导投资的体制是个无底洞，恨不能资金如流水一般只管涌来。

　　去年下半年土地拍卖溢价率已在不断走低，今年时有流拍发生。土地出让金大幅下滑，各地信心满满公布的十二五规划顿时成了笑话，中央还在打压地方“土地财政”，地方政府作势要放开限购，推动土地成交，至不济也能推动其他收入来源。

　　果然，很巧的是，上周财政部公告，今年首次恢复地方政府债券代理发行计划。5年期和3年期债券共计划发行504亿元。投资者不妨观察，近期部委、地方政府和企业会否推出更多举措来支持保障房、水利、新兴产业等领域的融资。

　　一旦这些情形密集发生，则可断言，积极财政政策已回归。

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　　【财经网专稿】记者 王熙喜 在16日光大证券的中期策略会上，光大证券的房地产分析师万知将房地产行业的评级由“中性”直接提升至“增持”评级。

　　中国房地产信息集团专家在会上说，目前对房地产市场看法中性偏空一点，而二个月前则完全看空。转变的原因是1-5月的销售和投资数据看还不错。

　　1-5月份，全国商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%，销售额18620亿元，同比增长18.1%。而1-4月这2个同比增长数据分别为6.3%和13.3%。“5月成交情况看，今年最差的时候已经过去（最差是三四月份）”。为什么会出现这样的情况呢？三四线城市成交上涨，一定程度上弥补了一二线城市下降的缺口。另外土地市场远比房产市场疲软，房企快速销售回款，且不拿地。

　　万知表示，调整评级的原因是随着楼市调整深入，积极信号将不断释放。一是保障房政策红利，1-4月开工率低于30%，解决资金还需社会筹集。住建部要求开工率于10月30日前全部开工，没有政策红利恐难完成目标；二是土地市场持续大幅下滑，1-5月限购城市土地市场已比2008年同期还差，出让收入同比降48% 。1-5月限购城市整体土地出让收入占比2010年全年不到30%；三是CPI见顶。

　　他表示，保障房建设问题主要是资金问题，将有政策红利释放。地产整体将有机会。首先，作为融资平台，融资功能恢复将使政府对一级开发企业诉求提升。其次，一级开发业务涉及大量的拆迁安置，这是几种保障房中政府损失最小的一种，地方政府为完成保障房任务有充足动力支持一级开发类企业进行拆迁安置。因此，一旦有融资相关政策红利释放，地方政府对一级开发类企业的利益诉求将大幅提升，政策将不断超预期。

　　土地市场的严重下滑影响了地方政府的财政收入，持续较长时间将影响地方投资。地方政府将不断试探中央态度。极有可能个别城市经济下滑过快，能够获得有条件的放松。这样的反弹应配置土地储备限购城市比重大、财务安全、弹性大的企业。

　　紧缩见顶（CPI见顶），融资更为顺畅，可配置快周转类企业。但行业大的趋势没变，属于小反弹。

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　　【《财经网》记者 杨倩】6月19日，著名经济学家张曙光先生在由凤凰卫视和凤凰周刊举办的“包容性发展与时代机缘”论坛上表示，目前国内经济与社会发展、政府与市场发展、城市和农村发展都存在着不包容的危机。他特别指出解决住房问题的方向“亟需扭转”，他认为，政府承认城中村和小产权房比建设保障性住房更能解决当下矛盾。

　　“保障性住房建设是政府与市场不包容的一个典型例子，这个制度本身就很混乱”，张曙光坦言，他对保障性住房的建设并不乐观。从资金和方式上看，他认为政府没有能力完成“建设1000万套保障性住房”的目标。土地供应、市场准入、融资模式、运营模式等等都没有在制度上明确，他认为以目前的方式建造保障房是在与民争利。

　　据悉，我们现在保障房有五类：经济适用房、两限房、公共所有房、廉租房、公租房。他指出，经济适用房是1998年房改之后出台的政策，“当时的政策明确规定经济适用房是除了低收入和高收入阶层之外享有的，也就是中等收入者享用的，那就不是经济适用房。”

　　“到2003年才把经济适用房作为保障房提出来，到2006年才明确规定经济适用房是作为低收入群体的保障性住房。但实际结果，我们的经济适用房现在大部分是政府官员、中收入阶层享用的。”

　　除了政策上，他认为混乱的另一个表现是政府一方面提出要盖保障性住房，另一方面又不承认现在大量的廉租房的合法性。

　　对此，他表示解决我国房子问题的根本方法就是“无为”，即取消行政部门对房地产市场及其它领域的干预，禁止行政部门对各种产权的侵犯，停止保障房的建设，代之以对“小产权”房的产权的保护，对交易秩序的维护。

　　其中他强调“政府补给不足，从产权保护做起”才是根本。“当务之急承认市场供给的合法性，政府承认廉租房、城中村的合法性，按保障性住房，最近收多少，给补贴多少，这个问题完全可以解决，但现在政府依然不承认它的合法性。”

　　此外，张曙光认为，政府融资，政府供给，主要指国有房地产企业从事保障房的建设，承担政府的责任；政府融资、市场供给；政府规划、市场融资、市场供给都是解决的途径，但是这三者的可能性和落实性都不大。

　　提及制度性突破的时机，张曙光表示，“在一个扭曲的方向上，不存在时机与否，只要有改的决心就是好时机”，他倡导政府要善于反思并且积极解决问题。

　　记者了解到，保障性住房建设现在存在着巨大的资金缺口。要实现2011年1000万套的保障性住房建设目标，所需要的投资在1.3万亿元到1.4万亿元之间。“十二五”期间我国计划新建的3600万套保障性住房，所需要投入的资金将超过5万亿元。

　　2010年全国住宅开发投资完成额为3.4万亿元，2011年近1.4万亿元的保障房建设投资，预计将达到全国住宅开发投资规模的三分之一左右。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，其余90%的资金需要通过各种途径配套解决。如果地方配套的资金跟不上，将成为制约保障房建设的关键问题。

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绿城负重夺地
陈哲
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2011-06-21 08:35
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经济观察网 记者 陈哲 尽管市场被一面倒地不看好，公司资金链受到前所未有的压力，但绿城却一反今年的沉默，开始在土地市场上大动干戈。

6月15日下午，绿城中国携手华彬投资以24.3亿的代价拿下了上海长风地区最后一块商办地块——长风10号北商办地，楼面价10768元/平方米，溢价率7.9%。宋卫平终于在数度出击上海长风板块失败后，在这一区域如愿以偿。

今年上半年，高端项目为主的绿城因调控政策销售冷淡，前五月份仅实现150多亿的销售额，比去年同期减少了20%，完成全年目标不到30%。且在2011年这几个月中，在土地市场上较少动作。

一切在5月份发生改变。5月底，绿城分别在宁波和沈阳各拿下一块商住地。在拿下长风地块前后，又与滨江集团共同增资五年前合作拿下的杭州地王“杭汽发”的项目公司滨绿公司。

绿城所面临的资金链问题在过去几年中似乎一直如影随形，但宋卫平选择在此时反周期扩张，被业内人士认为是在抄底。

事实上，无论是沈阳、宁波抑或是长风，绿城拿下地块的溢价率都不超过10%。其中新长风地块的单价，事实上与当年中海拿下长风地王的价格相差无异。

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我国允许地方发行企业债融资建保障房
http://www.sina.com.cn  2011年06月21日 02:00  中国证券网-上海证券报

　　符合条件的投融资平台公司及企业可申请发行企业债筹措保障房建设资金

　　记者 于祥明

　　困扰保障房建设的资金问题开始破解。

　　记者昨日获悉，发改委制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》已下发到地方政府，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。

　　业内分析，这意味着保障房建设专项融资的瓶颈已经突破，三季度保障房融资、投资和建设会实实在在提速，房地产调控也会步入一个崭新时代。

　　《通知》称，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。

　　通知要求，只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其他项目的建设。符合条件的其他企业，也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

　　通知称，为了及时满足保障性住房项目的融资需求，优先办理相关企业债核准手续。

　　业内人士认为，融资的开闸是确保保障房建设任务完成的关键，在其直接作用和带动下，下半年保障房投资将全国启动。

　　国务院副总理李克强近日强调，保障房建设不仅有利于保障和改善民生，增加住房有效供给，抑制房价过快上涨；也有利于优化投资结构，扩大消费需求，带动相关产业发展，是加强和改善宏观调控、保持经济平稳较快发展的重要举措。

　　业内人士分析，目前来看，保障房建设将是今年下半年最大、最确定的项目，会成为拉动全国经济发展的重要工程之一。如果今年全年全国保障房1.3亿投资全部落地，其占整个住宅投资比例或达半壁江山，水泥、平板玻璃等基础材料行业也将受益。而随着保障房的入市，整个房地产业的“拐点”也会来临。

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今年首发11省市504亿地方债 重点投向保障房
http://www.sina.com.cn  2011年06月20日 23:28  21世纪经济报道

　　徐永

　　今年首批地方债将于6月27日启动，财政部近日公布了今年首期代理发行计划，涉及11个省市，共计504亿元。

　　此次地方债共分两个品种，3年期250亿，5年期254亿，分别将在7月11日和6月27日公开招标，发行方式仍然沿用了2010年的多省(区、市)地方政府债券合并命名、合并招标、合并托管交易模式。

　　11个省市中，云南的发行规模最大，共79亿，其中3年期39亿，5年期40亿。陕西、山东、新疆发行规模靠前，分别发行68亿、62亿和60亿。

　　从首期发行规模就超过500亿，可以预料今年地方债发行频率极有可能会降低，单次发行规模会加大。

　　收益率方面，由于近期银行间市场资金面持续紧张，机构的投资比较谨慎，因此受访交易员普遍表示，保守预期今年地方债的票面利率将至少在同期国债利率水平上上浮10至20个BP。

　　6月17日，招标发行的1年期国债出现了流标，原计划发行200亿，结果只发行了133.5亿元，且利率飙升到了3.9576%，当天同期的国债收益率在3.65%附近。

　　不过，由于此次流标的国债期限是贴现国债，期限比较短，而地方债的期限比较长，且有国家信用，因此交易员表示，地方债的发行预期应该会更加乐观。

　　“而且此次地方债的发行是与各地的保障房投资结合在一起的，机构应该会优先支持。”受访交易员告诉记者。

　　日前，财政部、住建部联合发布通知，要求各地切实落实保障性安居工程资金，地方政府要将今年地方政府债券资金优先用于保障性安居工程，要进一步明确和细化地方政府债券资金安排用于公共租赁住房等保障性安居工程的具体资金数额，加大对保障性安居工程的投入力度。

　　比如湖北省拟发行的86亿地方债中，就表示将重点用于完成在建项目，优先用于保障性安居工程建设和其他公益性项目。其中，转贷市州、县市78亿元，省级安排的8亿元中，3亿元将是保障性住房工程省对市县的“以奖代补”资金。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):股权激励受制调控,三大战略区域频波动

    ■21世纪经济报道
    2011年的万科难以平静.
    在进入千亿时代的第一个年头,万科三名总裁级高管于2011年上半年先后离职,
其中两位在万科服务近10年之久,分别主政万科华南及华东区域;而在5月底,万科华
北区域香河地区土地变现再遭阻滞, 万科向三四线城市的纵深战略面临地方政府的
诚信风险.
    发生于三大战略区域的上述事宜,是否影响到万科今年乃至明年的销售业绩?高
管人才流失,是否意味着万科千亿管理平台的具体措施需要适时调整?2011-2013年,
万科业绩增长能否达到股权激励计划的行权标准?在一系列严厉,紧缩的宏观调控之
下,龙头万科未来2-3年的发展面临很多的不确定性.
    高管去职与土地风险
    2011年年初, 原万科执行副总裁徐洪舸,副总裁肖楠离职,在业内引起了不小的
震动.
    6月8日, 万科执行副总裁,上海区域总经理刘爱明离职,万科第一时间召开新闻
发布会,向外界详述刘爱明离职内情.
    对"成长到达天花板,导致高管连续离职"一说,万科总裁郁亮并不认同.郁亮称,
万科今天只是一个中型企业,每个在公司工作的职业经理人自然也不会有天花板.
    郁亮表示,股东担心高管离职对业绩的影响是不存在的,因为万科整个流动率为
8%, 只是行业一半水平,且万科庞大的职业经理人团队能够迅速补缺,这样公司业绩
不会因为个别人调整而发生变动.
    万科公司在采访回复中表示,职业经理人的特征是市场化和可流动性,流动属于
正常现象.流动并不同于流失,不能把"只进不出"看成企业唯一的正常状态.
    郁亮表示, 得悉刘爱明离职后,万科仅用一天的时间,就将刘爱明离职后的继任
人选敲定.空缺的广州公司总经理由佛山公司总经理接任,佛山公司总经理由中山公
司总经理接任,中山公司总经理由广州公司副总经理接任.全部换人流程在一天内完
成.
    本报记者进一步了解到,万科的区域总经理主要具备指导及孵化功能,每个城市
分公司有其具体的负责人跟进已有项目的业务,因此,即使新上任的区域负责人对本
区域不太熟悉,也不会对本区域业务进展有影响.
    除高管离任需要应对之外,万科今年更多了土地合作方面的风险,在深圳的旧城
改造拿地,以及与中粮,五矿等合作拿地,在国土资源部严厉打击违法用地的背景下,
问题不复公开招拍挂拿地那么简单.
    5月底,华北区域香河土地涉嫌地方政府违规卖地,万科香河项目被迫停工,目前
仍在等待有关部门的处理意见.北京业内人士称,如果真的按照国土部北京监察局的
意见,已售出的房屋按照成本价回收,则万科损失将上亿元.而香河项目,本来是北京
万科今年的销售主力项目之一.
    2011年销售大考
    前5月万科完成销售524.2亿元,如按市场预期的1400亿全年销售目标来看,完成
率为38%,仅略高于行业前十大公司的平均水平.而前五月去化率较高的碧桂园,恒大
,完成率均在45%以上.
    就单月来看, 5月万科单月销售近年来首次跌落第二,屈居中海之后."万科对这
一轮调控的反应似乎并不是很积极和主动."深圳业内长期关注万科的观察人士认为
.
    就去化率来看, 5月环比4月小幅回升.万科5月电话销售会议记录显示,5月公司
合约销售面积和合约销售金额分别达到81万平方米和90亿元,环比增速分别达到14%
和19%.公司5月新推盘116亿元,5月单月售出70亿元,去化率从4月的62%小幅回升至6
3%.
    万科公司对本报记者表示,企业单月的推盘数量有偶然性,不可能做到完全均匀
.4月份万科销售不多, 新盘上市不多是一个主要原因;在接下来的6到8月,将进入推
盘高峰,每月推盘量将超过110亿元,早于行业8月开始的推盘高峰.
    有分析人士认为,在今年宏观调控不放松的前提下,包括万科在内的诸多上市房
企可能都不会卖出超过去年的销售额.
    此前的多个场合, 郁亮对记者强调,万科不预设销售目标,不会追求单纯的规模
数字和利润率,希望增长是经营效率提升的自然结果.而股东回报率将作为公司经营
的评判标准,被放在第一位.
    民族证券分析师崔娟认为, 万科提前布局三四线成效显著.根据其前期统计,公
司在售项目分布在三,四线城市的比例接近30%,在一线地产公司中处于领先地位,受
限购影响较小.
    对于万科今年的销售额是否会超过去年的千亿,申银万国地产分析师殷资认为,
万科全年实现销售额正增长的概率很大.极端情况下, 若与去年持平,结算利润率降
低至11%,则创造的每股利润也应在1.1元左右,预计2011年和2012年每股净利润分别
为0.91元和1.41元,2011 年业绩100%锁定.
    调控下的第三轮股权激励
    围绕未来2-3年的业绩,万科第三轮股权激励计划至关重要.
    接近万科的观察人士对本报记者坦言,万科高管频频离职,与万科的薪酬体系不
无关系.万科现在遇到两个人才困境, 万科本身薪金并不高,其他房产公司只需加大
薪酬挖人就可以;随着万科高速扩张,原有人员已无法满足企业发展的需求.他认为,
万科只有加大股权激励,才能留住核心管理团队.
    相关资料显示, 与同类千亿公司及香港,国外房企相比,万科核心管理团队的年
薪并不高,如万科一直标榜的学习榜样美国帕尔迪公司,董事长年薪最高时达一个多
亿人民币,最低也有4000多万,万科董事会主席王石(微博 专栏)2010年的年薪为760
万,除去两国的消费水平等差异,帕尔迪高管薪酬也是万科的数倍.
    此外,万科从上世纪90年代的第一次股权激励和第二轮股权激励(2006-2008年)
均告失败,除每年年薪,高管团队未获额外报酬,在最困难的2008年,高管团队均未拿
年度奖金.
    万科公司对此表示, 2010年,万科已对整体薪酬体系进行了调整,减少短期激励
力度, 引入长期激励机制,形成了固定薪酬,短期激励和长期激励相结合的薪酬结构
体系.
    2010年10月23日, 万科第三轮股权激励出台,徐洪舸,肖楠今年2月离职后,股权
激励草案(修订稿)出炉,扩大了激励对象的范围,万科核心管理团队总共取得期权比
重占本次拟授予期权比例的33.82%,而其他核心业务人员期权比例为66.18%.
    此次激励计划要求,万科2011年,2012年与2013年全面摊薄的年净资产收益率依
次不低于14%,14.5%和15%;利润增长要求相比基准年,之后三年的净利润增长率分别
不低于20%,45%和75%.
    根据WIND统计,从2005年以来,万科的全面摊薄年净资产收益率(ROE)多维持在1
4%以上,这符合股权激励14%的要求;按照申银万国测算,万科2011年和2012年增长率
将分别达到37%和55%,也高于行权条件所提的要求.
    但上述业绩预测正在经受宏观调控的考验,"万科这一轮股权激励最大的风险就
是市场的变化, 导致业绩下滑,预设目标不能完成."前述观察人士称,如若业绩不能
完成,则万科第三轮股权激励将再次失败.

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万科15亿揽苏州吴中宅地 楼面价4151元/平米
作者: 刘满桃     时间: 2011-06-23 10:38:47    来源: [ 观点地产网 ]
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惠誉：担心出现与房地产行业坏账有关的巨大问题
此地块是该场土拍中面积较大的住宅用地，也是竞争最激烈的一块地，共有苏南万科、中海、亿城、盈泰(万科)等四家开发商争夺。

　　观点地产网讯：6月23日上午，苏州国土资源局公开出让35宗地块，其中位于吴中区木渎镇的苏地2011-B-14号地块由苏南万科以15亿元总价格竞得，折合楼面价达4151元/平方米。

　　苏地2011-B-14号地块位于吴中区木渎镇230省道东侧、姑苏路南侧。为城镇住宅用地，面积达144534.6平方米，容积率小于或等于2.5，绿地率大于或等于37%。出让年限70年。

　　据悉，此地块是该场土地竞拍中面积较大的住宅用地，也是竞争最激烈的一块地，共有苏南万科、中海、亿城、盈泰(万科)等四家开发商争夺，而苏南万科与亿城的竞争最为激烈。

　　另悉，万科在古城区金阊新城的新项目万科金色里程也开始有动作，包括之前科技城项目万科新都会以及该次竞得的木渎地块，万科已逐步进入到园区、古城区、新区、吴中区等区域。

　　苏州6月23日总共将出让35幅地块，其中8幅城镇住宅用地分别位于古城区、吴中区、高新区、相城区。而盈泰(万科)参与拍卖的另一地块苏地2011-B-4号地块则由中海以14.793亿夺得。

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海口暗松楼市限购令
贾华杰
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2011-06-23 08:24
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经济观察网 记者 贾华杰 本网记者获悉，海口市已经制定出具体政策，对产权式酒店、酒店式公寓、度假村等“旅游地产”不再执行楼市限购令。

在海口市的官方口径中，这些产品类型此前均在限购范围内。

据悉，上述政策并未形成正式的政府文件。

知情人士对本网记者表示，海口相关政府职能部门已“私下”对地产商传达了政策要点，并对旅游地产的概念做出了界定。

不过，另有开发商透露，放松限购令的政策仍未见“全貌”，比如除“旅游地产”不再执行限购外，还有一说法，“精装修”商品住宅也可不在限购范围内。

今年2月28日，海口出台楼市“限购令”，对居民家庭购房特别是外省市居民家庭购房进行了严厉限制。这项限构令要求，严禁本地居民在本地购买第三套及以上住房，分情况限制居民家庭在本地购买第二套住房，无法提供纳税或者社保证明的非本地户籍居民家庭，暂停向其售房。

4月25日，本网首发报道指出，“因为房地产相关收入快速下滑，海口拟停止执行限购令”。4月20日，海口市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上说，要“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则”。

4月26日，海口市住房与城乡建设局公开否认了市长冀文林上述发言，并表示，将继续严格执行国务院制定的限购政策。

在指责相关媒体误读政府文件的同时，4月26日当天，海口官方正式承认，海口在考虑将对产权式酒店等旅游地产实行差异化管理，不将其列入限购，但还没有具体的行动。

知情人士告诉本网记者，对于楼市限购令的上述调整，海口政府职能部门一直面临比较大的压力，现在处于只做不说的状态中，而不出台正式文件，也使得政府进退两便。

据了解，海口暗中放松限购令的做法，在地方政府中并未孤例。另外，在浙江部分房地产企业和购房者采取购房后暂不进行产权登记的方式来规避限购令。

不过，对于上述信息，截稿前本网记者未能获得官方回复。

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北京否认放松楼市限购政策
本文来源于《财经网》　 2011年06月23日 16:28 共有0条点评

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北京市住建委负责人近日明确表示，将坚决执行楼市限购政策

　　【《财经》综合报道】继海口、武汉传出限购政策松动的消息之后，北京也传出高端项目或放宽的消息。但据《证券日报》报道，北京市住建委负责人近日明确表示，将坚决执行楼市限购政策。

　　北京住建委负责人明确表示，北京市坚决贯彻落实国家和本市制定的包括限购在内的一系列房地产市场调控政策，确保实现房价控制目标，限购政策决不会放松，没有调整的安排，也不会按照房屋档次、价格区别对待，所谓“北京市正在研究放宽限购政策，拟放宽对高端项目的限购”的传言不实。

　　有分析人士指出，开发商最近借势炒作北京将放松限购政策，不排除是有些开发商尤其是高端豪宅开发商销售遇阻，资金链遇到了麻烦，这恰恰表明北京市的最严限购政策起到了效果。

　　北京市房协副秘书长陈志也认为，对于高端市场的调控，北京是绝对不会放松的。因为政府要对市场预期进行好的引导，而高端住宅是引导市场预期的一个重要领域。

　　北京新房存量创6个月新高

　　根据北京市房地产交易管理网公布的数据显示，截至6月21日，北京市有可售期房住宅70643套，另外还有35466套现房住宅没有签约，在存量房市场，也有38545套住宅可供购房者选择。144654套住宅的选择空间在限购政策之下，没有了用武之地。

　　链家地产首席市场分析师张月称，今年1至5月，北京新房住宅的成交量施工高于供应量，而这一情况在6月份却发生了逆转，开发商一改前5月慎重推盘的做法，在6月中旬出现井喷推盘现象。6月上、中旬北京新房期房住宅供应达到6007套，而新房住宅成交仅为4894套。同时，21日北京市可售新房住宅存量达到10.7万套，这是6个月以来新房存量的最高值。

　　价格方面，6月份开盘并公布成交数据的项目中，大约六成项目成交价低于拟售均价10%以上。张月认为，楼市博弈正在逐渐向买方倾斜，开发商方面已经开始松动，显出被动局面。

　　同样的情况也出现在上海，上海可售房源的数量更为庞大。上海房地产交易服务网统计的数据显示，全市共有52885套一手住宅可供销售，164595套二手房准备出手。德佑地产市场中心最新监测数据显示，6月 6日至 6月 12日，本市一手商品房成交面积18.58万平方米，环比下跌 41%；成交套数1734套，环比下跌 37%。

　　京沪两地政府的土地出让收入大幅回落

　　据北京中原地产统计，截至6月21日，北京上半年住宅用地出让金仅为120.3亿元，同比下滑了75.4%。

　　上海的情况同样不容乐观。最新公布的数据显示，上海上半年年截至目前土地出让收入总额是335.6975亿元，而去年全年，上海的土地出让总收入是1523.7亿元，上半年快要过去，而土地成交金额只是去年全年的两成。

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万科A(000002):房企赶赴"融资宴"不怕贵就怕吃不上

    ■上海证券报
    日前, 万科发布公告称,为满足公司北京金域华府项目开发的需要,操作该项目
的北京住总万科房地产开发有限公司向金融机构融资人民币10亿元整.记者发现,自
4月份以来,万科至此已经是第5次为旗下房地产项目融资成功.
    有意思的是,从公告来看,万科4月份的两笔融资公告明确说明,资金来源分别为
工行和建行两家银行;而5月份和6月份发布的3笔融资公告则以"向金融机构融资"来
表述.业内人士认为,这或许意味着这3笔融资来自银行之外的相关机构.
    目前,从公开披露的信息看,房地产公司的融资渠道一般有银行贷款,信托,典当
融资三种主要方式.但这三种融资方式的融资成本差别很大.
    近来上市公司披露较多的是地产信托. 阳光城最近披露的地产信托计划期限18
个月,期满后中信信托可根据情况选择增发和接受优先级受益权延长申请,总计期限
不超过36个月,预期固定收益率前18个月为11.5%/年,若延长,后18个月为12.5%/年,
同时,信托计划存续期间预期固定收益率随央行一至三年期贷款基准利率同步调整;
浮动收益与期末股权的处置收益相挂钩. 对比阳光城去年8月发行"中信阳光滨江股
权投资集合资金信托计划"时的年化收益率8.5%,目前房地产信托产品的预期收益率
继续攀高.
    但即便是这样, 能拿到也算不错了.昨日,一家颇知名的房地产公司表示,"我们
找地产信托已经3个多月了,现在还没落定."至于收益率,已经叫到15%了.
    显然,房地产公司若能拿到银行贷款,则无疑是"吃到了一块大肥肉".据悉,银行
对房地产公司的贷款一直都没有断过,只是随着调控的节奏在控制房地产贷款比例.
但银行对房地产公司的项目贷款要求很"苛刻".按规定,不仅房地产公司的项目贷款
利率要在基准利率基础上按一定比例上浮, 而且房地产公司的自有资金也要达到一
定比例后才能满足贷款条件,并且,上浮比例和自有资金比例也曾有所上调.同时,银
行对房地产项目贷款采取的是定期审核制度, 所以,即使是有条件的房地产公司,也
要排队等待.
    对于典当的融资成本,一家大型房地产公司日前就曾抱怨,典当行提出了不低于
20%的融资成本,无奈之中公司只有转向在银行"排队"."不是融资的资金成本吃不消
,就是融资的时间成本大."

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银监会首度公开要求银行减少对房地产的贷款
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2011-06-24 11:20:00 来源：新京报
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  [提要]昨天，上海银监局局长廖岷在沪出席“2011领军者系列峰会”时表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。据悉，这也是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。

监管部门首次公开表示要减少房地产贷款；开发商转向信托融资，5月募集规模创新高

昨天，上海银监局局长廖岷在沪出席“2011领军者系列峰会”时表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。据悉，这也是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。

四项措施防范风险

谈到房地产贷款的风险，廖岷表示，“这主要也是中国近两年工业化和城市化的副作用。很多地方政府把房地产作为支柱行业，所以银行资产负债表上有很多房地产贷款这也不足为奇了。”

为了应对这个风险，银监会要求银行对房地产贷款的申请做到严格的尽职调查，对房地产贷款风险防范采取四个措施：对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。

根据央行最新数据显示，去年新增的7.95万亿贷款中近25%流入了房地产领域。为了对房地产行业降温，政府已采取了上调首付比例和抵押贷款利率、限购等行政措施以及对开发商拿地制定更严格的规定。近几年银监会也对房地产贷款进行了多轮压力测试，以评估房价大跌下对银行资产质量的影响。

在此宏观调控背景下，今年5月底甚至有消息称，“央行牵头开会通知各大国有银行，全面停止对房地产开发商贷款，何时放开等待通知。”随后此消息遭到了各大银行的否认。一工行地方分行内部人士表示，银行口径上没公开表态叫停，但实际上好几家银行都已经暂停审批开发贷，跟停了没什么区别。而中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也曾向记者透露，开发商已经很难从银行获得贷款了。

房产商转向信托融资

虽然开发贷款并没有全面喊停，但实际上从去年下半年开始，银行已经在大规模压缩开发贷款。商业房产开发贷更是一贷难求，大部分中小房地产开发商都不能从银行融到资金，只能转向信托求救。据用益信托工作室不完全统计，今年前5个月集合信托产品投向房地产行业的资金规模达人民币1168亿元，占信托资金总量的45%。5月份单月投向房地产领域的规模达到256亿元，刷新单月最高规模纪录。

但是，投资者对房地产信托的态度更加谨慎，房地产信托成立的速度已然放缓。与4月份相比，房地产信托成立数量锐减26%。同时，由于风险评级较高，银行方面也开始出现收紧房地产信托推介的现象。

6月初，多家媒体报道了银监会要求10家信托公司暂停房地产信托业务的消息。据了解，银监会并没有全面停止房地产信托业务，但要求控制房地产信托业务发展节奏和规模。(记者赵谨)

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万科人事震荡背后 强势郁亮或是主因
http://bj.house.sina.com.cn  2011年06月27日11:19  财经国家周刊
图为 万科股票走势图图为 万科股票走势图

　　万科今年以来的高层变动，既带有郁亮明显的个人风格，也有职业经理人的主动选择，是多重因素交织的结果

　　记者 魏洪磊

　　一向风格稳健的万科近来人事震荡不断。

　　效力万科9年后，42岁的万科执行副总裁、上海区域总经理刘爱明选择了离开。这是今年以来万科的第二次高层人事变动。年初，两位副总裁徐洪舸和肖楠已挂印而去。

　　6月6日晚间，刘爱明向万科总裁郁亮提出辞职后，又与远在美国游学的董事长王石(微博 专栏)进行了电话沟通。而9年前刘爱明与万科进行接触当天，王石便从美国专程飞回国内，倚重之情可见一斑。

　　1天后，万科迅速就此事发布公告，原广州公司总经理张海成为刘的接任者。与此同时，万科在佛山、中山两地的总经理都发生相应变化。一日之内，四地人事同时变动。

　　与徐、肖低调离职不同，6月8日，万科在深圳、上海两地同时召开发布会，高调面对舆论。郁亮在发布会上表示，万科的经营建立在制度化的基础上，这种正常的流动并不会影响到公司经营连续性和稳定性。

　　郁亮同时表示，万科目前的员工流动率为8%，远低于行业15%的平均水平，此番人事调整实属正常。

　　但有分析人士指出，从高管层面看，徐、肖二人及刘爱明的离开，相隔不足半年，可称近10年间万科最大一波人事震荡。此番变动又值王石远赴美国游学之际，更添诸多猜测。

　　数位业内人士对《财经国家周刊》记者表示，万科今年以来发生的高层变局，既带有郁亮明显的个人风格，也有职业经理人的主动选择，是多重因素交织的结果。尽管万科拥有完备的职业经理人制度，但千亿万科已经开始面临诸多变局。

　　刘爱明的煎熬

　　加盟万科前，刘爱明曾任中国海外建筑(深圳)有限公司董事总经理、中海地产股份有限公司副总经理。2002年加入万科后，刘被任命为集团执行副总裁，2005年11月起兼任上海区域总经理。

　　尽管刘的离职显得突然，但万科已积累了应对经验。不同于徐洪舸、肖楠离开时的低调，万科此次选择深、沪二地高调处理此事。

　　“我们也反思上次大家为什么会猜忌，上次就是先有了议论才发的公告，导致大家有个先入为主的看法，但事实上徐、肖自己都没有出来说万科的不是。所以这次我们选择更开放的方式、以最快的速度去反应。”万科内部人士表示。

　　刘爱明的加盟与离开，具有同样的轰动效应。

　　2001年，郁亮任万科总裁后，迅速主持了从中海地产挖角高端人才的“海盗计划”。此后效力万科长达9年的刘爱明，被郁亮看作该计划的最大成果。

　　在深圳的发布会上，郁亮自称“挖刘爱明挖了两年”。一位知情人士对《财经国家周刊》记者透露，万科在这两年间始终关注刘的动向，听说刘最终有离开中海的打算时，马上就给王石打了电话。“王石当天就从国外飞回来，就跟刘见了面。刘在几乎没有谈待遇的情况下，就答应了王石。”

　　之后刘被委以重任，协助郁亮负责企划、工程、资金管理中心、财务等，还曾被安排负责当时销售最为困难的天津分公司。

　　2010年，万科销售数字突破千亿，这一计划的制定也与刘爱明不无关联。郁亮在6月8日的发布会上表示，万科确立于2004年的十年千亿规划，“是由刘爱明分管企划部门时组织和落实，而且还提前实现了”。

　　2005年，刘爱明主抓上海公司及上海区域，至2010年，上海区域已有300亿元销售规模。除此之外，万科目前力推的住宅工业化，当初也选择了上海为试点地区，足见对刘的重视。郁亮表示，“工业化是万科非常重要的战略上的举动，但是在刚开始落实的时候，压力比较大，爱明在这方面做了巨大贡献。”

　　但正是这一战略，在某种程度上，却成为刘爱明离职的深层原因之一。一位接近刘爱明的人士告诉《财经国家周刊》记者，刘离职的第三天，他与刘在上海见面。“他说他想这个事情想了1年多，直到离职那天终于想通了。他不希望再做一些简单的重复工作，那是种煎熬。” 上述人士说，刘的离职看似突然，其实早在1年前便有了端倪。

　　另一接近万科的人士证实了此事。“刘爱明离职，其实在徐洪舸之前提的，但徐、肖一走，刘就不好走了，他有这个想法我觉得也是至少1年前的事情了。”该人士表示。

　　而万科能在一天之内，同时完成上海、广州、佛山和中山四地的老总调动，这固然得益于万科丰富的人才储备，但这也或许印证了上述传言，即刘爱明在徐洪舸和肖楠离职之前，便已经萌生了退意。

　　与徐洪舸、肖楠离开后，选择自主创业不同。知情人士说，刘爱明将加盟重庆协信。与已经上市的龙湖、金科一样，重庆协信正全力冲刺上市，消息称9月将见分晓。

　　郁亮风格

　　对于人事震荡，万科试图将其合理化。

　　万科在给《财经国家周刊》记者的回复中表示：人员流动属于正常现象。流动并不同于流失，不能把“只进不出”看成企业唯一的正常状态。

　　而刘爱明在写给万科的告别信中表示，离开并不是因为不满足。而分析人士称，刘在选择一个更适合自己的舞台。

　　“在万科目前的格局里，他已经是最好位置了，下一步是很渺茫的事情。无论刘爱明还是徐洪舸，有经验、有履历、有身体——这是职业的顶峰期，未来尽管有风险，但他们觉得值得尝试。”成全机构董事长、曾任《万科周刊》主编的全忠分析。

　　但这些台面上的说法下暗流潜藏。

　　上海知名地产评论人李宗苗认为，与万科当前理念的不同，成为刘爱明最终选择离开的主要原因。“刘是比较有想象力的一个人，在这方面和郁亮的规模化流水作业的思路有冲突。”李宗苗说。“刘和郁亮是好朋友，但工作是工作，当年郁亮是有把刘换掉的想法”。

　　罅隙产生于2008和2009年，彼时万科因带头降价陷入巨大危机，而上海正是降价行动的先锋。“万科连续在长三角掀起轩然大波，与业主关系空前紧张。”知情人士说。“尽管是总部的统一决策，但万科一些内部人士认为，某种程度上刘需要对这一危机负责。”

　　长三角事件后，刘在公开场合亮相的次数明显减少。接近刘的人士表示，刘此时已经在反思万科的开发理念。“郁亮学财务出身，要求的是快速开发销售、快速复制和高周转率，他需要对股东负责。刘是工程建筑系毕业的，所追求的是专业度和产品设计上的亮点。”

　　上述人士表示，刘认为万科因追求速度、放弃掉一些引以为豪的文化并不可取。“他认为这是万科庸俗化的开始。比如专业从拿地到设计施工，一定是要有时间段来保证品质，但按照万科现在的做法，速度放在第一位了。”

　　李宗苗也对《财经国家周刊》记者表示，不同的专业背景下，肯定有冲突。“万科内部大家都非常明白这个冲突是不可避免的。”

　　这种经营理念上的分歧，加之董事长王石“放权”之际的背景，让刘的离职被赋予更多含义。接近王石的人士表示，2008年汶川捐款风波后，王石便处在不断反思的过程中。“他意识到公司的形象不能系于他一身，万科必须要形成第二代接班人。”

　　也就在那一两年间，王石也在不断释放出59岁将要退休的消息。“他需要为郁亮创造一个舞台，而这样做的必要条件是把人事权交给郁亮，王石也希望郁亮变得更加强势。这个情况下，郁亮在不断适应自己的角色，王石也在调整自己的思路。”上述人士说。

　　除去理念的不同，刘爱明的离开也对万科这样的上市公司的薪酬体系提出了考验。

　　知情人士表示，刘爱明去重庆协信后，将拿到3%到4%的股份。“对于一个市值可能达到100亿到200亿的公司，这个数字很可观了。”

　　上述人士称，相对股权较为分散的上市公司，如万科、金地，其薪酬体系无法与准上市公司竞争，甚至不如某些创始人占绝对控股的上市公司。“对刘爱明来说，职业经理人是一个价值体系，而做股东兼职业经理人又是一个价值体系，这是不同的。”

　　必经的历程？

　　在万科内部，接班人问题至今仍被刻意淡化。但刘爱明与徐、肖的离开，都不可避免引发外界对此的种种猜测。

　　多位行业人士均对《财经国家周刊》记者表示，对万科而言，讨论接班人问题目前或许为时尚早，但“企业会一直往前走，但谁来主导，发展的思路会随之发生变化。”

　　万科方面表示，王石出国游学之后，个人生活状态虽有变化，但在万科的角色没有变化。“作为董事会主席，他仍然把握战略性和前瞻性的事项。万科的经营建立在制度化的基础上，公司的发展策略是稳定的、延续的，并不存在交接一说。”

　　一位熟悉万科的人士表示，万科仍在按照王石的思路往前走，但执行过程中允许郁亮做自己的判断选择。“也许有对有错，但需要检验过程。不能要求郁亮完全按王石的做，也不可能不给郁亮实现自己思路的机会。”

　　万科在商业地产上的尝试印证了这一点。分析人士表示，王石的战略是专一的住宅开发商，而郁亮觉得只做住宅会丧失一些机会，这是他们比较大的一个分歧。

　　郁亮的尝试脚步并不停歇。6月中旬，深圳市万科商业管理有限公司单独成立。此前，郁亮公开授权深圳、上海、北京等大区作为“改革特区”，成立商业筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。

　　接近王石的人士透露，尽管万科内部并不承认“改朝换代”，但王石已经做出种种安排。“他靠自己的驾驭能力，让这么多高管都配合郁亮，做这个安排，是万科必须的动作。”

　　悖论在于，依旧快速扩张的万科本需要更多高级人才，却面临职业经理人相继出走的尴尬。

　　知情人士透露，刘爱明已经与郁亮沟通过，不会有部下大面积随他离开。但当下情况确有些诱发因素，“不排除他们曲线离开”。

　　地产评论人李宗苗对《财经国家周刊》记者表示，此事不应过多从办公室政治的角度解读，从万科快速扩张的模式角度来思考更好。“如果仅仅做一些简单的重复，同一个开发商造出来的房子都一样，是不是很枯燥？你说万科目前还有值得同行去借鉴考察的项目吗？”

　　“龙湖、中海都在学习万科，规模化生产、快速销售、滚动开发，开会的时候一个方案全国抄，这种重复的动作会让一些经理人觉得乏味。”李宗苗说。

　　对千亿万科而言，人事震荡或许只是其特殊时期的必经一程。但这并不是唯一的挑战。

　　李宗苗认为万科的快速发展同时对公司自身形成制约。“走得太急，必然导致管理资源的稀释和专业能力的分配不足。要考虑把握好节奏，研发系统、人才培养系统、工程和财务都搞不了那么快。”

meng-h

万科重新关注一线城市 称调控显成效
本文来源于《财经网》　 2011年06月27日 18:04 共有0条点评

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一线城市调整更大，可能会出现较好的拿地机会，一季度16城市土地溢价率约5%，流拍宗数达9%

　　【财经网专稿】记者 王熙喜 6月27日，万科(000002.SZ/200002.SZ)在发给记者的邮件中表示，在目前的调控形势下，一线城市受影响较大，由于地价和房价存在联动机制，所以，受调控影响较大的城市也可能会出现较好的拿地机会，公司会在谨慎投资的原则下保持关注并灵活把握。

　　万科表示，过去两年万科的开发重点确实在向二、三线转移，主要原因是一线城市的土地供应日趋稀缺，竞争过于激烈。

　　2011年1-5月，万科成交土地面积452.7万平方米，同比增长93%；销售金额524.2 亿元，同比增长87.2%。销售额增长慢于销售面积，主要是在二、三线销售增加所致，同时均价也从去年的12000多元/平方米下降到11000多元/平方米。

　　万科证券事务代表梁洁在6月24日安信证券中期策略会上表示，一季度16城市土地供应、成交萎缩，土地供应面积下降34%，成交面积下降38.9%，溢价率约5%，流拍宗数达9%。

　　“万科今年新开工1330万平方米，未开工3779万平方米，总共土地储备6000万平方米，足够万科3年开发需要，所以拿地审慎，但一线城市调整更大，可能会出现较好的拿地机会，公司会在谨慎投资的原则下保持关注并灵活把握。”梁洁表示。

　　梁洁还表示，调控确实取得了一定成效。2011年前5月万科销售产品中，144平米以下的住宅占比87%（90平米以下占53%），相比去年的88%有所下降，这在一定程度上反映了随着调控的深入，市场的消费更加理性，中小户型普通商品住宅更受客户的青睐。

　　2011年前5月万科销售产品中，首次置业产品占 37%，改善性需求占46%，其他需求占17%；去年全年首次置业产品占35%，改善需求占52%，其他占13%。

　　从付款情况来看，前5月万科销售金额中客户一次性付款金额比例为35%，去年全年是26%，这反映了随着按揭政策的执行到位，贷款平均首付比例提高。

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万科(000002):携手英国BRE打造绿色建筑公园

    ■证券时报
    记者从万科A(000002)获悉,当地时间6月27日上午,在出席中英峰会的中国国务
院总理温家宝和英国首相卡梅伦的共同见证下,万科总裁郁亮与英国建筑研究院(BR
E)总裁Peter Bonfield在英国伦敦的唐宁街10号首相官邸签订合作备忘录. 该备忘
录的签署,意味着欧洲最先进的绿色建筑技术将通过万科与BRE的合作正式引入中国
.
    根据备忘录,万科与BRE将通过北京市绿色建筑公园项目,在绿色建筑技术研发,
建筑可持续规划,孵化建筑领域高新技术企业等方面展开广泛的对话与合作.
    作为全球五大最顶尖的专门建筑研究院之一, 早在1990年,BRE就开发出了英国
绿色建筑评估体系, 是全球首个建筑环境性能评估方法,也是世界上最权威,最广泛
使用的绿色建筑评估方法.而此次借中英峰会契机, 与其签订合作备忘录,充分显示
了万科在推广绿色建筑领域方面的雄心.
    据了解, 万科与BRE的此次合作将重点围绕打造北京绿色建筑公园展开,该项目
位于北京房山, 集绿色公园,研发基地和产业孵化园于一体,全部建成后将成为全球
最大的以绿色建筑为主题的公园.目前,项目的建筑方案目前仍在设计中.郁亮表示,
万科希望通过上述项目的成功运营, 从技术研发,理念推广到产品升级,全方位提升
公司在绿色建筑领域的国际竞争力. 同时希望通过这个平台孵化和引入更多绿色建
筑领域的高新科技企业,共同推动绿色建筑产业在国内的健康发展.
    另悉, 昨日下午,万科深圳地产在深圳举行了商业策略发布暨万科广场推介会.
包括购物中心"万科广场"品牌, 写字楼"万科大厦"品牌及社区商业"万科红"等三大
商业产品系列悉数亮相,逾400家知名商家应邀出席.上述举动虽然是旗下公司所为,
但仍被认为是万科步入商业地产的开端, 标志着万科运作的商业概念从原有的社区
扩展为城市商业.
    此外,为对深圳商业项目进行统一经营管理,深圳市万科商业管理有限公司也已
正式成立.据悉,万科广场首个旗舰项目将于2012年底在龙岗开业.

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万科(000002):深圳万科高调发布商业策略

    ■中国证券报
    中国最大的专业住宅开发企业万科(000002)旗下的深圳万科在6月28日高调宣
布了商业策略:打造城市综合体品牌"万科广场", 社区商业品牌"万科红",写字楼品
牌"万科大厦".
    其中,万科广场定位于城市级中高端购物中心,万科在策略会上重点推介的也是
万科广场品牌.据介绍, 首个万科广场将于2012年底在深圳龙岗开业,体量达10万平
方米.入驻万科广场的首批近400余位商家也出席了策略会.
    万科红品牌以生活配套和餐饮为主,旗下包括"万科红·生活中心"和"万科红·
新街坊"两个子品牌.万科红·生活中心是具有较大规模的社区集中商业, 位于布吉
罗岗的首个万科红·生活中心体量为3.6万平方米, 将于今年年底开业,而作为社区
底商及街铺的"万科红·新街坊",将在住宅配套建成后直接销售.
    万科大厦写字楼系列定位于区域地标办公中心, 目的在于提升周边区域整体办
公品质和环境.目前, 第一个万科大厦项目已经在龙岗破土动工.深圳万科商用管理
公司总经理张强介绍,万科大厦并非定位于城市地标级写字楼,而是旨在为区域性中
小企业提供高品质办公设施和配套服务.
    值得注意的是,万科此前不久成立了深圳万科商业管理有限公司,被视为万科进
一步深化商业地产战略的重要举措, 此次商业策略的发布更表明万科已经将打造商
业能力提升到战略高度.虽然此次策略会由深圳万科举办,但是万科方面提供的资料
显示,万科商业地产项目将陆续在北京,上海,重庆,西安等全国20多个城市开始运营
.
    在此之前, 外界一直猜测专注于住宅的万科频频发力商业地产是否意味着公司
战略的转向.深圳万科总经理周彤在此次策略会上表示,万科未来仍将专注普通住宅
的发展,"现在不会变,未来也不会变",万科今后强化商业物业开发和经营则是"顺应
城市发展趋势".
    周彤表示, 万科已经注意到,住宅的功能并非单纯的居住,人们在居住之外有着
多元丰富的追求, 万科今后将在依托住宅,开发和拓展社区商业的同时,开拓更具规
模和体量的城市级综合体商业中心.

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万科A(000002):升级商业策略,推三大产品线

    ■经济观察网
    6月28日,深圳万科在大梅沙万科中心举行深圳万科商业策略发布暨万科广场推
介会.在会上,万科发布了包括购物中心"万科广场"品牌,写字楼"万科大厦"品牌,社
区商业"万科红"品牌等在内的三大商业产品系列.
    "从开发社区到城市运营,万科运作的商业概念也将从社区商业扩展为城市商业
." 深圳万科总经理周彤表示, 一方面,我们将继续依托住宅,开发和拓展社区商业,
丰富业主生活空间和人居需求.另一方面, 顺应城市发展规律,万科也将在社区和住
宅之外,开拓更具规模和体量的城市级综合体商业中心.
    据介绍,万科广场首个项目将于2012年底在龙岗开业.该项目位于深圳龙岗中心
区,总面积达15万平方米,地上共五层,地下一层.
    此外,万科广场第二个项目将位于盐田区,将于近期开始建设.
    在升级版的万科商业策略中,万科构筑"住宅+商业"全生活版图的设想跃然纸上
.
    除万科广场系列外,万科红社区商业系列以及万科大厦写字楼系列也一并亮相.
从区域购物中心, 社区商业系列,再到写字楼系列,万科将住宅延伸至日常工作生活
休闲的多个方面.
    为此,深圳万科还设立了专门的万科商业管理有限公司,该公司隶属于深圳市万
科房地产有限公司,将对深圳的商业项目进行统一经营管理.

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万科A(000002):商业地产策略升级,从社区开发转身城市运营

    ■第一财经日报
    "在万科开发的住宅里居住生活, 也在万科建造的写字楼里上班工作,同时还可
以在万科经营的购物中心里休闲购物",这是万科最新提出的地产版图构想.
    继住宅开发取得行业骄人业绩后, 万科在商业地产领域的不断深入成为必然命
题.用深圳万科营销总监罗霆的话来说, 万科进入商业并不是勉为其难,而是顺势而
为,水到渠成,瓜熟蒂落.
    6月28日, 深圳万科公司在大梅沙万科中心举行商业策略发布会.在这次发布会
上, 万科发布了包括购物中心"万科广场",写字楼"万科大厦",社区商业"万科红"等
三大商业产品,这也是万科第一次系统描述其进军商业地产的愿景.
    三大商业产品系浮出水面
    万科在这次发布会上邀请了逾400家知名商家捧场.深圳万科总经理周彤在会上
表示,从开发社区到城市运营,万科运作的商业概念也将从社区商业扩展为城市商业
.
    周彤解释说, 一方面万科将继续依托住宅,开发和拓展社区商业,丰富业主生活
空间和人居需求.另一方面顺应城市发展规律, 万科也将在社区和住宅之外,开拓更
具规模和体量的城市级综合体商业中心.
    仅仅在深圳, 万科就提出了"未来2年100万平方米商业物业在深圳区域面市"的
蓝图.
    万科在商业地产方面依然表态低调.万科此前曾多次强调,公司仍将继续专注于
普通住宅市场的发展.万科总郁亮也曾多次表示, 万科在深圳未来五年的时间里,所
开发的产品80%应该还是住宅, 介入商业项目的开发,主要是为了与深圳的城市发展
相适应.
    现在看来,万科在商业地产的构想并非仅限于社区配套商业,而是根据发展需要
有节奏地进军商业地产.在升级版的万科商业发展策略中, 万科构筑"住宅+商业"全
生活版图的设想跃然纸上.
    万科广场定位为城市级中高端购物中心.按照规划,万科广场产品线首个项目将
于2012年底在龙岗开业.项目位于深圳龙岗中心区,总面积达15万平方米.
    此外,万科广场第二个项目将位于盐田区,并将于近期开始建设.
    除万科广场系列外,万科红社区商业系列以及万科大厦写字楼系列也一并亮相.
万科红系列以生活配套和餐饮为主,旗下包括"万科红·生活中心"和"万科红·新街
坊"两个子品牌.位于布吉罗岗的首个万科红·生活中心体量达3.6万平方米,将于今
年年底开业.作为社区底商及街铺的"万科红·新街坊",将在住宅配套建成后直接销
售.
    万科大厦写字楼系列则定位于区域地标办公中心.目前,第一个万科大厦项目已
经在龙岗破土动工.第二个项目已随盐田万科广场一同进入了前期规划设计阶段,不
久的将来在深圳东部也将崛起一座新的旗舰地标.
    显然,从区域购物中心,社区商业系列,再到写字楼系列,万科将住宅延伸至日常
工作生活休闲的多个方面.为此, 深圳万科还设立了专门的万科商业管理有限公司,
该公司隶属于深圳市万科房地产有限公司,将对深圳的商业项目进行统一经营管理.
    万科商业管理有限公司总经理张强在会上表示, 深圳万科商业管理公司现在只
有20多人,在第一个项目九州万科广场2012年12月份开业时,届时万科商业管理公司
的人数将达到150多人.
    罗霆透露,在未来两年,深圳万科面市的14个项目将全部覆盖万科商用各个系列
的产品,其中将有100万平方米的商用物业体量会陆续面市,包括三个购物中心,建筑
面积共计30万平方米, 会在明年陆续面市.此外,还有34万平方米的社区商业及40万
平方米的写字楼.
    罗霆还表示,今年深圳万科还会加大在惠州的布局,并进入粤东,未来在潮州,汕
头等地都能看见万科广场,万科大厦.
    多城市商业项目加速
    万科在商业地产领域的运作相对低调, 但却显得更为迅猛.种种迹象表明,万科
进军商业地产的步伐远不止这些, 目前万科已经悄然在北京,上海,深圳,西安,东莞
等多个地区布局投资商业地产项目.
    在深圳万科发布商业策略的前一周, 北京万科公司在6月22日也与肯德基,麦当
劳, 星美影院,苏宁电器,万宁,屈臣氏,宝胜道吉等25个品牌商户在北京万科中心签
署了战略联盟协议,共同致力于万科社区商业的开发经营.
    公开资料显示,目前北京万科的商业地产总建筑面积接近40万平方米,包括昌平
的金隅·万科广场,中粮万科·长阳半岛FUNMIX购物中心,公园五号的新五街.此外,
还有会所和小型物业.
    上述北京万科的商业地产依旧属于住宅配套的商业规划,并非纯商业地产项目.
而赢嘉中心这个北京万科收购的纯商业项目,已经远远超越"小打小闹"的程度.
    继去年7月万科在北京的首个写字楼项目——万科五号公社推出后, 同年10月,
万科又以11.5亿元收购北京赢嘉中心.位于北京CBD核心区域的赢嘉中心经过四次易
主之后,最终被万科收归囊中,被视为万科在北京进军商业地产的标志性一步.
    2011年5月下旬, 万科在上海的首个散售型高端商务办公项目万科VMO推出的新
一批房源,几近售罄.万科VMO是万科集团在上海的首个高端商务办公项目,属万科与
中粮地产合作, 总建筑面积88762平方米,由独栋别墅办公,双拼别墅办公,多层标准
办公三种产品组成.
    而有消息称,同样将散售的还有万科北京CBD赢嘉中心B座项目,预计年内开始销
售.
    去年一年, 万科商业布局遍布北京,上海,深圳,武汉,西安,东莞等城市,从一线
城市到沿海三线城市和内陆区域中心城市,完成初步布局.
    这些项目包括东莞长安将建成一座约60层的地标性商业建筑, 西安市曲江新区
综合开发项目,武汉万科城项目内的高端商务酒店等地,投资金额从十几亿到数十亿
不等.
    曾为万科东莞商业地产项目提供顾问服务的华夏柏欣深圳分公司副总经理戴曙
华向《第一财经日报》表示,虽然万科在住宅市场上成绩斐然,但随着竞争加剧和政
策调控的持续,住宅市场未来发展的不确定性正在增加,万科加大对具有长期稳定收
益的商业地产的投入,既是无奈之举,也是战略需要.
    不过, 万科一直强调,商业项目的开发很多时候和获取土地有关,因为越来越多
土地出让以综合体,商业用地形式进行,单纯的住宅用地已经罕见.
    万科此前向本报提供的资料显示, 近年来新出让项目中商业配套的比重普遍呈
现上升趋势,公司在该领域的竞争能力一定程度上将影响到未来的项目获取;如何对
住宅项目中的商业配套物业进行有效管理,以提升项目价值和客户居住品质,也是公
司所面临的一项挑战.

meng-h

万科上半年644亿元销售领先
本文来源于《财经网》　 2011年07月01日 10:17 共有0条点评

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近十年地产行业发展的历程证明，规模是王道，未来在三四线，唯有通过高周转才能实现

　　【财经网专稿】记者 赵璐璐 7月1日，中国房产信息集团（下称中房信）发布《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》，万科644亿元再居榜首，同比增长81%。同时，2011年上半年房企销售额TOP10门槛达到155亿元，同比增幅近五成。

　　中房信统计的成交数据为商品房数据，同时，不考虑项目权益划分问题。涉及的销售额及销售面积均为合同签约备案数据。统计城市仅为中房信覆盖的全国70个主要城市，超过该范围的项目相关数据不计入排名统计。

　　在上半年严峻的市场形势下，各大房地产企业业绩依然得以快速增长。与去年上半年5家企业销售额突破200亿的情况相比，今年有7家企业销售额超过200亿元，分别是万科（000002.SZ）644亿元、恒大（003333.HK）429亿元、中海地产（00688.HK）421亿元、保利地产（600048.SH）385亿元、绿地集团356亿元、万达340亿元、碧桂园（02007.HK）214亿元。

　　两大领跑企业速度增长惊人，万科644.2亿元的销售额较2010年上半年355亿元同比增长81%。恒大地产半年度销售额429亿元的成绩，同比增长幅度达到103%，几乎追平去年全年500亿元的销售额。

　　中房信在报告中分析，隐藏在数据和现象背后的是，高周转已经成为行业共识，不仅仅是万科、保利、恒大、碧桂园等如此；就连中海、华润（1109.HK）、招商（000024.SZ）、龙湖（0960.HK）等一贯强调品质，追求利润而周转较慢的企业也在转变。近十年地产行业发展的历程证明，规模是王道，未来在三四线，唯有通过高周转才能实现。

　　2011年上半年中国房地产企业销售额TOP10榜单和销售面积TOP10榜单的门槛分别为155.5亿元和116万平方米，对比2010年上半年，TOP10企业销售额入榜门槛增幅达48%。而在TOP20榜单中，销售额和销售面积入榜门槛分别为72亿元和75.9万平方米，而2010年上半年入榜门槛为55亿元和56万平方米，入榜门槛也得到再度提升。

meng-h

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万科A(000002):五矿万科合营企业输血北京万科1.55亿

    ■经济观察网
    6月30日,五矿建设,万科分别持股50%的合营企业廊坊旷世基业房地产开发有限
公司,与北京万科订立贷款协议,向北京万科提供1.55亿元人民币的一年期贷款.
    贷款利息为一年期贷款基准利率上浮10%, 即年利率6.941%,贷款最高应计利息
将为1076万元人民币,预期贷款之最高应计利息不会超过4092万港元,即五矿建设截
至2010年止年度溢利的5%.
    公告称,按目前的业务情况,廊坊旷世基业房地产开发有限公司可以应付其运营
的预算财务和资金需求,经五矿建设投资管理有限公司,北京万科及廊坊旷世基业公
平磋商后,廊坊旷世基业同意按市场利率及以相同条款,分别向五矿建设投资管理有
限公司及北京万科提供一项1.55亿元人民币贷款, 提供给五矿建设投资管理有限公
司借款将用作五矿建设的一般营运资金.