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聂梅生：养老地产回报率约15%，未来或出现井喷
本文来源于《财经网》　 2011年06月17日 18:00 共有0条点评

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聂梅生称中国养老产业未来将占房地产市场的3-5%，回报率起码在15%上下。10年之内养老地产或出现“井喷”

　　【财经网专稿】记者 赵璐璐 6月17日，全国工商联房地产商会会长聂梅生称，中国养老产业未来将占房地产市场的3-5%，回报率起码在15%上下。10年之内养老地产或出现“井喷”。

　　聂梅生在今日举行的全国工商联房地产商会2011年夏季年会阐述了以上观点，她认为，在未来的10年，中国60岁以上的人口将到2.43亿，占总人口比重将达到18%。在2011-2020年这个阶段，中国整个福利保障、福利水平会不断提高。到2020年老年住宅将会成为消费主题，现在40-50岁的中年人，再过10年也将是支撑老年产业的主流。因此，预计10年之内养老产业会出现井喷现象，需求量会保持每年10%的增长水平。

　　聂梅生提出养老地产的回报率起码在15%上下。她说道：“按照10%来测算，2010年需要投入16000亿，月租金以4200块钱一个月来租，每套年租金大概是5万元，这样算投入和产出的话，占未来房地产市场的3-5%，回报率起码在15%上下。”

　　目前中国绿色养老住区示范项目已经建成、在建、待建的养老住区，已经达到15家。

　　目前上市房企也积极参与养老地产的运作中，中国最大的住宅开发商——万科（000002.SZ）在北京房山打造的“活跃长者之家”也是养老地产中的一种形态。万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆先生曾对外表示，“房地产在‘十二五’还有很大发展，但到了‘十四五’时期，人口拐点到来的时候，住宅运营模式将发生重大变化。”

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消息称北京有望在年底前放松对高端项目限购
http://www.sina.com.cn  2011年06月17日 19:00  财新网

　　北京正在研究放宽限购政策，有望放松对高端项目的限购

　　【财新网】(见习记者朱以师) 财新记者从不同消息人士处获悉，北京正在研究放宽限购政策，有望在年底前放松对高端项目的限购。

　　一家央企地产公司负责人透露，消息来自于北京市相关政府部门，“相当靠谱”。北京一家国有地产企业的人士也证实，确有政府官员最近在私下场合提到过这一消息。

　　6月17日，京基地产在北京的首个高端别墅项目“鹭府”亮相，将在7月份入市。这一项目是最近北京允许上市的几个高端项目之一，显示北京开始重新发放高价楼项目预售证。

　　此前，北京以“推迟发放预售证”的方式限制单价超过3.5万元/平方米的高端项目入市，避免拉高楼市成交均价，是业内公开的秘密。

　　而限购政策导致楼市成交量剧减，使得地方政府相应的税费收入也大幅减少。同时，楼市的低迷已经传导至土地市场，最近北京已有多宗土地出现“流拍”。

　　“要限购，又要盖保障房，还要GDP增长，地方没钱怎么搞？”上述消息人士之一称，有官员已经在私下抱怨。

　　在此压力之下，北京的调控政策正在出现一些微妙的变化，对高端项目入市的放松成为可能。

　　在“鹭府”发布会上，中国住宅研究会副会长顾云昌表示，“让市场的归市场，保障的归保障”，才是调控的正确方向。

　　同时，在北京市住房和城乡建设委员会的统计口径中，也剔除了高端项目部分。据其最新发布的最新数据，北京市1-5月新建普通住房的成交均价为14127元/平方米，比2010年全年均价下降4.8%。

　　有市场人士将这些举动解读为对调控政策的一种试探。顾云昌认为，即使放开高端市场部分，到年底保障房的建设跟上来，北京市提出的“新建普通住宅价格稳中有降”的目标也是可以实现的。

　　但是，对于“北京年底前放开高端项目限购政策”的消息，顾云昌谨慎地表示，“对还未出台的政策不予评价。”

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海外买房潮
本文来源于财新《新世纪》 2011年第24期 出版日期2011年06月20日 订阅《新世纪》  |  注册财新网
中国大陆投资者在加拿大温哥华的购房比例已达到29%，越来越多的海外房地产项目意识到了中国购买力的强势“崛起”
财新《新世纪》 见习记者 朱以师 记者 孙慧霞 特派华盛顿记者 章涛


　　中国购买力正在席卷海外房地产市场。

　　5月底，在超过400人的排队抢购下，加拿大新威斯敏斯特市一栋153套的公寓在两个半小时内全部卖出。这栋将于2012年完工的公寓楼并无特别之处。销售如此火爆的原因就是中国投资者的介入。项目销售负责人比尔·莫里森（Bill Morrison）对当地媒体透露，在项目进行到一半时才想到向中国人营销，但“需求简直疯狂”。在最终成交名单中，中国买主占了40%。

　　6月初，加拿大列治文市（Richmond）中心的一栋豪华公寓楼出售。本计划在一个周六开盘，但是从当周周三开始，就有80多位购房者冒雨排队。最终，周六一天卖出270多套房。冒雨排队的绝大多数是中国人。

　　类似场景与案例，近来屡见于加拿大各大媒体报道。中国人正将之前在国内买房、“炒房”形成的激进风格，带到海外，搅起一波波房市热潮。

　　诸多数据及分析显示，目前中国购买力不仅支撑了加拿大温哥华、多伦多等中国移民密集地区的房价，英国伦敦、澳大利亚悉尼和墨尔本、新加坡和美国旧金山等地，亦到处可见中国投资客的身影。越来越多的海外房地产项目意识到了中国购买力的强势“崛起”，纷纷赶赴中国进行专场推介，或亮相大陆的各种房展会。

　　中国人海外“淘房”的背后，是中国移民潮、留学潮以及投资潮。据《新世纪》从多家国际房地产代理行采访了解，虽然移民、留学等传统需求仍是海外置业的主流，但近一年来纯粹投资性购房的比例正在迅猛上升。政府对国内房地产市场加强调控，出台各种限制措施，再加上国内通胀形势严峻，中国的富裕阶层由此加紧了对海外房地产的搜罗，在世界范围内寻找投资性房产。

　　去海外买房，正在成为一种新兴的投资趋势。由此，全球范围资产配置的理念也开始冲击缺乏经验的中国普通投资者。实际上，在那些于国外排队买房的中国人中，有很多人对当地情况并不了解，还有很多人习惯性地寄望从房价上升中牟利，如此投资隐含的风险问题不言而喻。

中国买家四处出击

　　6月14日，一场加拿大房地产项目的媒体推介会在北京金宝街举行。两个位于温哥华市中心的豪宅项目将于近期在中国北京、上海、南京等地公开销售。组织者高力国际加拿大西区住宅部高级副总裁斯考特·布朗（Scott Brown）对此行的销售前景颇为乐观，他对财新记者说：“来自中国大陆的购买力越来越被重视，中国人为温哥华的住宅市场提供了强有力的支撑。”

　　据高力国际最新发布的《2011年第一季度温哥华房地产市场调研报告》显示，在大温哥华地区，2011年第一季度温哥华多户住宅市场销售坚挺，共成交2527套，同比上涨35%。成交的大幅增长主要源于中国大陆投资者的激增。上述报告称，中国大陆投资者在加拿大温哥华的购房比例持续增加，截至2011年第一季度，已经达到29%。此外，加拿大房地产协会今年5月的报告也显示，温哥华4月的房价同比又上涨了10%，主要原因是豪宅价格的上升。

　　也许这些数字还略显保守。在兰克数据公司（Landcor Data Corporation）的2011年第一季度报告中，该公司一名来自中国大陆的房地产分析师发现，2010年加拿大列治文市和温哥华西区高档住宅的买主中，至少有74%的购房者来自于中国大陆。兰克数据公司拥有英属哥伦比亚省最权威的房地产统计。

　　2006年移民加拿大的张军对此颇有同感。张军历经了温哥华楼市在金融危机期间的短暂低迷、反弹和最近一年多的火热。他对财新记者称，“越来越多的国内朋友向我咨询在加拿大买房的流程、法规和税收政策。现在温哥华有一套房子出来，看房的十个人当中有九个是中国人，但是房价这两年已经被炒得很高了。”

　　除了加拿大，中国买家也逐渐成为美国、英国、澳大利亚、新加坡等地房地产市场的投资主力。美国全国房地产经纪人协会5月发布的一份报告显示，在截至2011年3月的12个月内，海外购房者在美国房地产市场上投资了大约410亿美元。其中，来自中国的购房者占全部海外买家人数的9%，跃居第二位，仅次于加拿大。

　　美国加州洛杉矶的房地产经纪人陈萍向财新记者证实，2010年以后来自中国大陆的买房人开始增多，不仅投资住房，还买地、投资宾馆或一些大的项目。

　　据英国莱坊房地产经纪公司一项最新调查显示，中国买家近两个月在伦敦花费了1.2亿英镑。在卡纳利沃夫金融区新建住房的购买者中，目前有三分之一来自中国大陆和香港。此外，第一太平戴维斯的最新数据也印证，伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自东亚和南亚，其中以中国大陆和香港的购买者居多。世邦魏理仕则进一步预测，2011年伦敦住宅物业销售总量5%-10%的买家将来自中国大陆。

　　在新加坡，中国大陆的购房者已经超过印度尼西亚和马来西亚，上升为新加坡私宅第一外籍买家。因房价上涨过快，新加坡已推出第二套房房贷提高首付比例的政策。6月10日，香港金管局也推出了类似的“限贷”新政，对“收入来源非香港”的外地借贷者，要求比本地人多付一成首付。

　　从去年下半年至今，国内五大外资代理行相继成立了海外物业部。“最近一年来，有大量的中国投资者向我们询问，在英国、新加坡、澳大利亚等地有没有物业投资的机会。”戴德梁行华北区董事总经理何衍钧预计，未来投资海外房地产市场，将成为中国人理财的重要组成部分。在国内通胀形势日益严重、楼市调控层出不穷的背景下，中国普通投资者在全球范围内配置资产的理念正在逐步形成。

　　何衍钧还告诉财新记者，现在国外很多房地产经纪公司都专门配备了会讲中文的房产经纪人，用以接待中国客户。一些法律、医学、工程等专业背景的海外留学生，最近纷纷开始转行做房产经纪人。

调控下的投资挤出

　　据高力国际透露，2010年该公司向亚洲买家推介销售了790套海外物业，其中中国买家约占5%。而在过去的六个月，这一比例已激增至10%。

　　过去六个月，通过高力国际中国国际物业部完成的海外住宅投资项目已经超过50套，成交金额约1.3亿元人民币。高力国际北亚区董事总经理柳维纶向财新记者透露，从成交案例来看，长三角区域的上海、宁波、温州及杭州等地的私营企业主是海外置业的主体。此外，北京、天津等环渤海区域、东北以及成都等地也出现了非常明显的增幅。

　　高力国际华北区董事总经理高晓辉对财新记者分析称，海外置业人群大体分为三类：一是留学，一些有经济能力的留学家庭考虑到子女在国外租房不如买房，有的甚至还购买大面积房产，将部分用于出租实现“以房养学”；二是移民，伴随着2010年前后的这一波移民潮，国内投资移民的数量大幅增加，在加拿大、澳大利亚等主要移民目的地，新移民带来的刚性需求以及对高端物业的需求迅速增加，由此催生了主要移民国家房地产市场的火爆；三是纯粹的物业投资者，相对于国内的限购、限贷等政策，海外的一些国家贷款政策较为宽松且利率较低，逐利的资金由此越来越多的投向海外置业。

　　世邦魏理仕中国住宅部执行董事安东向财新记者指出，今年以来，纯投资的案例数量不断攀升，已占到海外置业总数的近三分之一。

　　一位不愿具名的外资代理行人士告诉财新记者，在投资客中，有相当数量的国内房地产业内人士，他们本来与代理行有合作伙伴关系，由于国内政策多变以及房地产市场的不明朗，他们索性将投资的关注点转移至海外物业。

　　一位东北的私营企业主也表示，国内现在一二线城市的租售比过高，在政策打压下升值空间非常有限，未来两年内投资的价值不大。他正在考虑将手上的物业脱手，转向海外购置一些房产，“比如伦敦或悉尼，无论是出租回报还是升值空间，都比国内更加开阔。”

　　在何衍钧看来，通过买房进行境内、境外资产的“换筹”，不仅是应对通胀的好途径，还能使个人资产结构更加稳健。

　　加拿大房产经纪人康姆·古德（Cam Good）为了销售多伦多市郊埃托比科克的一个项目，在香港和北京分别开了办公室。他认为，中国人在加拿大买房主要是为了将财富放在一个安全的地方。

　　此外，人民币在汇率市场上的优势，也推动了中国大陆投资者海外置业。人民币兑美元五年内累计升值了22%，不仅购买力提升，同时海外贷款的还款压力也持续降低。

　　有英国媒体抱怨，英镑大幅贬值和低利率，使得伦敦及其周边的房地产对中国投资者而言价格低廉。英镑自2007年以来相对多种其他货币暴跌了25%左右。伦敦当地的一名置业顾问说，由于英镑疲软，伦敦的房产现在与北京、上海和香港相比更值得购买。莱坊公司的数据显示，中国人在伦敦购入的房产价格大多在40万英镑（约为400万元）到100万英镑（约为1000万元）之间。

　　在外汇管制的现阶段，资金外流有相当大的隐蔽性。很难找到一个准确的数据，来描绘海外置业热潮带来的资金流出规模。据美亚置业统计，2010年通过房产中介赴海外买房的金额超过50亿元。而多位代理行人士均对财新记者表示，实际规模肯定远远大于这一数字。

　　在现有政策下，每人每年仅有5万美元（约33万元）的换汇限额。巨额的买房资金，如何进入海外市场？

　　高力国际华北区国际物业部董事邹世宏解释称，一般情况下，能够在海外买房的客户，都会有在海外的公司或账户，或者有家庭成员移民海外或留学，能够实现海外转账。如果没有离岸公司或账户，也可以通过亲朋好友的帮助，用不同的身份证向海外账户汇款，但这种情况相对少见。

　　“在海外买房，很少有要求一次性付款，而且首付比例都比较低。”邹世宏称，一般情况下，外汇管制不会成为海外置业的障碍。

　　前不久，上海版个人境外直接投资试点方案上报至国务院。据媒体报道，上报方案将个人境外直投设计为非金融类的外汇投资，主要投向移民投资、房地产投资和企业投资。对此，邹世宏表示，个人境外房地产投资的放开，将有助于缓解国内楼市调控的压力。

中国式“炒房”

　　与中国资金一道进入海外房地产市场的，还有中国式的“炒房”思维。

　　斯考特·布朗告诉财新记者，温哥华和多伦多的房价现在已处于高点，租金回报率已经低至2%左右。

　　以高力国际近期将在北京推介的豪宅项目Jameson House为例，526平方英尺的单间公寓售价约为88.8万加币（约586万元），其预计租金为每月每平方英尺2.5-2.85加币（约16.50元-18.81元），据此计算，其租金回报率约为2%。如果再考虑到物业费、贷款利息、物业税等成本，投资回报已微乎其微。

　　即便如此，中国人仍然热衷于买房。“中国人对物业升值的期望，远远超过对租金收益的预期。”张军告诉财新记者。

　　在温哥华，即使是非居民外国人，也能够从银行获得最高60%-65%的贷款。以一套50万加币（333万元）的房屋为例，签署合同时仅需支付10%，即5万加币（33.3万元），3个月之后再支付5万加币，余下的40万款项在交房时才需缴纳。如果获得六成的银行贷款，交房时购房人只需补足剩余的10万加币（66万元）即可。并且，加拿大目前的五年期变动利率贷款的利息仅为2.3%左右。与国内相比，加拿大的购房贷款成本和首付付款压力都要小很多。

　　张军告诉记者，由于贷款利息低，很多在加拿大买房的中国人都会利用银行贷款，贷款比例多在50%左右。“一些中国移民家庭有很强的炒房意识，有了一套想买两套，有了两套想买三套。”张军说，这些行为已经引起了本地居民的抱怨。有当地人称，房价上涨“都是中国人惹的祸”。

　　房价上涨，一方面意味着当地人换更大房屋时需要支付更多的成本；另一方面，由于价格上涨，每年需要缴纳的物业税也相应增加。在加拿大，每年4月都要对物业进行报税，政府会对每一栋物业给出评估价格，物业持有人需按照一定的税率纳税。在温哥华，物业税税率为0.41%。

　　温哥华房价的快速上涨，使得当地一些人开始呼吁遏制外国投资，以防止本地人被高价“挤出”于房地产市场之外。加拿大皇家银行的经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）小心翼翼地不把温哥华房地产市场说成“泡沫”，但是他认为那是一个“高风险区域”。

　　不过，“炒”加拿大的房，还须算清各类税负的成本。在买房时，买房人要支付12%的统一销售税物业转让税（20万加币以上1%，超过20万部分交2%）。这两项税，如果房屋属于自用，则必须要支付；如果房屋用于出租等商业性用途，则可以获得最高26250加币的退税。相应的，用于出租等商业性用途的房屋，其租金收益需要缴纳净收益25%的税款。

　　“总价大概是50万加币的房屋，如用于经营性用途，就可以获得全额退税。”高力国际的邹世宏表示，不过一些自住但又非常住的外国人，可以通过假期出租等方式实现避税。

　　同样，通过出售物业获得投资收益，如果是当地纳税居民且属于自住房，增值部分并不需要纳税；如果是非居民外国人，卖房时须缴纳一定的保证金给税务当局，房屋售出后，增值部分的税务结清之后，再退还保证金。盈利部分，参照所得税率征税，一般为净收益的25%。

　　因此，高力国际北亚区董事总经理柳维纶建议，尽管加拿大一些城市的房价在上涨，但也很难通过炒卖方式来获得很高投资收益，通过持有出租的方式获得稳定收益仍为上策。他的同事高晓辉也认为，去海外置业投资，应尽量少地从“中国式炒房”的思路出发去考虑“抄底”，因为海外市场依然存在风险，投资者在决策前需谨慎考虑自身的风险承受程度。她建议大陆投资者关注一些有大量移民或留学生的国家，并且当地经济受次贷危机的影响有限，或者已处于危机后的上升经济周期，如加拿大、英国和澳大利亚等。

　　据高力国际提供的数据，2010年，伦敦和悉尼的租金回报率都达到了6%。除去英国3%-3.8%的贷款利率，如果再考虑到一定的杠杆比例，在伦敦进行物业投资的资金回报率仍为可观。更为重要的是，英国对国际买家不增收资本利得税。

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万科各地悄建商业管理公司 郁亮授权“改革”
2011-06-15 06:51:48　来源: 南方都市报(深圳)　有0人参与 手机看新闻

近日，深圳市万科商业管理有限公司单独成立。万科总裁郁亮此前公开授予深圳、上海、北京等大区以“改革特区”的权利，各一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。从2010年下半年开始，这些商业管理小组相继成立。

尽管房地产行业正在面临史无前例的调控，但人们依然相信，中国房地产市场的未来潜力巨大，而调控正是加剧优胜劣汰并使行业长远健康发展的契机。事实上，在流动性收紧、限购令颁发等一系列组合拳下，诸多房企开始探寻转型之路。

随着5月业绩报告陆续面世，人们忽然发现，房企转型已经出现分水岭。其中，中海单月销售业绩突破100亿、碧桂园单月销售环比增长180%成为转型成功的佼佼者；而越秀地产却成为目前披露出的1- 5月销售金额同比下跌最大的房企之一，一向被视为“扛价”代表的绿城中国1- 5月完成销售额152亿，占全年目标约28%。

上述这些焦点中，万科、保利作为中国房地产行业数一数二的两大巨头淡出人们的视野。他们在做什么？调控大局下领军者在默默潜行。

深圳万科商业管理公司低调成立

事实上，5月份万科取得了销售超90亿元、环比大增14%的战绩，只不过中海地产单月百亿的销售额超越万科，吸引了人们更多的目光。

“为了顺应城市发展趋势，万科必须在发挥传统住宅开发能力优势的同时，强化商业地产的经营能力。”万科相关负责人接受南都记者采访时表示，调控背景下，万科所探索的商业地产，主要是那些符合城市发展的方向、能够与住宅相配套的物业类型。

在这样的战略思路下，万科开始低调转型商业地产，近日，深圳市万科商业管理有限公司单独成立，新建公司法人代表周彤正是深圳万科的总经理。对于深圳万科商管团队来说，目前已经开业的有深圳万科红商业广场，预计后期还将运营管理万科双月湾等项目。据悉，万科双月湾位于广东惠州，总建筑面积超过130万平方米，定位为高端旅游地产项目。

这似乎并不引人注目。此前，万科总裁郁亮公开授予深圳、上海、北京等大区以“改革特区”的权利，各一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。从2010年下半年开始，这些商业管理小组如北京万科商业发展部以及无锡万科商业小组等相继成立。

而此番深圳率先成立商业地产公司，在诸多业界人士看来，这正表明了试水商业，正成为万科低调转型的征兆。不过万科相关负责人向南都记者回应称：“万科的定位仍然是住宅开发企业，公司的发展策略是稳定、延续的，目前并未发生任何变化。”

万科向南都记者证实商业小组和深圳万科商业管理公司的事实。“万科是为了进一步做好住宅而做商业，并不是为商业而商业。公司对商业地产开发能力的提升也是一个循序渐进的过程，不会急于全面展开。”万科相关人士表示，与此同时，2011年万科预计完成200万平米的工业化项目开工目标，这一计划并无调整。

依然高举住宅工业化大旗的万科正在各大区域稳步推进这一战略，不同的是，调控之下，万科正在发力与住宅配套的社区型商业地产。“万科的非住宅业务占比，长期来看，希望控制在20%以内，短期来看希望不超过10%。”万科相关人士向南都记者表示。

保利放缓拿地深耕商业经营

保利地产5月份公司实现签约面积61.73万平方米，同比增长31.71%；实现签约金额74.06亿元，同比增长132.09%。

事实上，同为行业的领军者，保利与万科有着惊人的相似。虽然没有提出类似于住宅工业化的理念，但纵观保利多年的发展，保利地产在高经营杠杆和高财务杠杆“双杠杆”驱动下保持着年均78%的资产扩张，依靠当年拿地、当年开工的快速开发模式，极限“奔跑”在财务安全底线的边缘。

“保利是一个复制型企业，对规模有较强依赖，发展模式特点使其抗周期性较弱。”中国不动产研究中心认为，保利地产发展规模之快，被业界形象地称为“奔跑的大象”。而驱动这只大象的就是保利地产独有的融资能力和拿地能力。

而今保利拿地节奏却正在放缓。虽然昨日保利对此并未给予回应，但5月份，国内一家券商赴保利调研时，保利表示，在调控政策下，土地市场预计会趋于冷静，公司在2011年将放缓拿地节奏，等待更好的拿地时机。尽管当月保利地产及2家全资子公司以7.5亿元分别在吉林通化、上海两个城市拿下4幅地块，用地面积总计为36.22万平方米。

    在中航证券地产金融分析师杜丽虹看来，保利正在经历一次深刻的转型探索。“当土地升值速度高于资本成本时，所有的地产企业都在寻求储备更多的土地；但当土地升值速度减缓时，土地储备本身的价值贡献在减弱。”杜丽虹认为，长期来看企业将重新调整自己的策略，即缩短土地储备周期，把从土地储备上释放出来的资本金重新配置于经营环节，而非储备环节，以加速资金周转、提升资本使用效率。“保利正是在做这样的转型。”

据悉，保利地产将于6月份在广州同时推出6个写字楼项目，总面积超过100万平方米。按照保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿到25亿。“公司将会有计划地增持一些在中心城市的商业物业，除此外，还有一些酒店的增持。预期在2015年，应该会逐步地形成一个相对稳定的商业收入。”保利地产董事长宋广菊曾如此表示。

咄咄逼人的追赶者

“保利这么大的规模，放缓拿地几乎是不可能的。但是根据调控有意识地调整拿地节奏却不出奇。”一位接近保利地产的人士向南都记者表示，从目前的销售情况来看，保利拿地的速度就算减缓，也不会放慢太多。

一方面是历年来规模发展的惯性，另一方面，尽管默默潜行，但保利万科亦感受到追赶者的压力。事实上，中国房地产20年的发展历史而言，没有人敢说自己能永远保持第一。就连万科总裁郁亮自己也坦承：“我对我们国家很有信心，国家发展到今天赋予我们巨大的机会，你不抓住对不起自己啊。中国房地产行业不可能那么分散，未来一定会有若干个世界级的企业诞生。”

中国房地产行业未来若干个世界级的企业中将会有谁？“老牌”领军房企万科、保利在低调转型、悄然探路，而后起直追者咄咄逼人。在目前房地产企业阵营的第一集团里，恒大、中海气势汹汹，大有问鼎之意。

一度在销售业绩上被万科远远抛离的中国海外，终于在2011年5月首次超过万科，成为实实在在的领先者。业绩面前没有幸运儿。事实上，中海从2009年起很长一段时间都没有补充土地储备，但在2011年，中海不但在内地积极拿地，而且已经多次出现在香港的土地市场上，积极扩充香港土地资源。沉寂多年，中海开始活跃。

而在上周五的业绩发布会上，恒大总裁夏海钧高调表示：“在内地楼市限购令、限价令等一系列宏观政策调控深化、银根紧缩的环境下，恒大保持快速开发、快速销售的节奏，不囤地、不捂盘的战略决策，使其规避了国内宏观调控风险，并成为2011年房企保持高增长的成功样本。”2011年1到5月，恒大累计实现合约销售额337.3亿元，完成全年目标48.2%，业内人士认为，按照这样的速度，极可能超额完成700亿的销售目标，直追千亿级企业。

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万科各地悄建商业管理公司 郁亮授权“改革”
2011-06-15 06:51:48　来源: 南方都市报(深圳)　有0人参与 手机看新闻

近日，深圳市万科商业管理有限公司单独成立。万科总裁郁亮此前公开授予深圳、上海、北京等大区以“改革特区”的权利，各一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。从2010年下半年开始，这些商业管理小组相继成立。

尽管房地产行业正在面临史无前例的调控，但人们依然相信，中国房地产市场的未来潜力巨大，而调控正是加剧优胜劣汰并使行业长远健康发展的契机。事实上，在流动性收紧、限购令颁发等一系列组合拳下，诸多房企开始探寻转型之路。

随着5月业绩报告陆续面世，人们忽然发现，房企转型已经出现分水岭。其中，中海单月销售业绩突破100亿、碧桂园单月销售环比增长180%成为转型成功的佼佼者；而越秀地产却成为目前披露出的1- 5月销售金额同比下跌最大的房企之一，一向被视为“扛价”代表的绿城中国1- 5月完成销售额152亿，占全年目标约28%。

上述这些焦点中，万科、保利作为中国房地产行业数一数二的两大巨头淡出人们的视野。他们在做什么？调控大局下领军者在默默潜行。

深圳万科商业管理公司低调成立

事实上，5月份万科取得了销售超90亿元、环比大增14%的战绩，只不过中海地产单月百亿的销售额超越万科，吸引了人们更多的目光。

“为了顺应城市发展趋势，万科必须在发挥传统住宅开发能力优势的同时，强化商业地产的经营能力。”万科相关负责人接受南都记者采访时表示，调控背景下，万科所探索的商业地产，主要是那些符合城市发展的方向、能够与住宅相配套的物业类型。

在这样的战略思路下，万科开始低调转型商业地产，近日，深圳市万科商业管理有限公司单独成立，新建公司法人代表周彤正是深圳万科的总经理。对于深圳万科商管团队来说，目前已经开业的有深圳万科红商业广场，预计后期还将运营管理万科双月湾等项目。据悉，万科双月湾位于广东惠州，总建筑面积超过130万平方米，定位为高端旅游地产项目。

这似乎并不引人注目。此前，万科总裁郁亮公开授予深圳、上海、北京等大区以“改革特区”的权利，各一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。从2010年下半年开始，这些商业管理小组如北京万科商业发展部以及无锡万科商业小组等相继成立。

而此番深圳率先成立商业地产公司，在诸多业界人士看来，这正表明了试水商业，正成为万科低调转型的征兆。不过万科相关负责人向南都记者回应称：“万科的定位仍然是住宅开发企业，公司的发展策略是稳定、延续的，目前并未发生任何变化。”

万科向南都记者证实商业小组和深圳万科商业管理公司的事实。“万科是为了进一步做好住宅而做商业，并不是为商业而商业。公司对商业地产开发能力的提升也是一个循序渐进的过程，不会急于全面展开。”万科相关人士表示，与此同时，2011年万科预计完成200万平米的工业化项目开工目标，这一计划并无调整。

依然高举住宅工业化大旗的万科正在各大区域稳步推进这一战略，不同的是，调控之下，万科正在发力与住宅配套的社区型商业地产。“万科的非住宅业务占比，长期来看，希望控制在20%以内，短期来看希望不超过10%。”万科相关人士向南都记者表示。

保利放缓拿地深耕商业经营

保利地产5月份公司实现签约面积61.73万平方米，同比增长31.71%；实现签约金额74.06亿元，同比增长132.09%。

事实上，同为行业的领军者，保利与万科有着惊人的相似。虽然没有提出类似于住宅工业化的理念，但纵观保利多年的发展，保利地产在高经营杠杆和高财务杠杆“双杠杆”驱动下保持着年均78%的资产扩张，依靠当年拿地、当年开工的快速开发模式，极限“奔跑”在财务安全底线的边缘。

“保利是一个复制型企业，对规模有较强依赖，发展模式特点使其抗周期性较弱。”中国不动产研究中心认为，保利地产发展规模之快，被业界形象地称为“奔跑的大象”。而驱动这只大象的就是保利地产独有的融资能力和拿地能力。

而今保利拿地节奏却正在放缓。虽然昨日保利对此并未给予回应，但5月份，国内一家券商赴保利调研时，保利表示，在调控政策下，土地市场预计会趋于冷静，公司在2011年将放缓拿地节奏，等待更好的拿地时机。尽管当月保利地产及2家全资子公司以7.5亿元分别在吉林通化、上海两个城市拿下4幅地块，用地面积总计为36.22万平方米。

    在中航证券地产金融分析师杜丽虹看来，保利正在经历一次深刻的转型探索。“当土地升值速度高于资本成本时，所有的地产企业都在寻求储备更多的土地；但当土地升值速度减缓时，土地储备本身的价值贡献在减弱。”杜丽虹认为，长期来看企业将重新调整自己的策略，即缩短土地储备周期，把从土地储备上释放出来的资本金重新配置于经营环节，而非储备环节，以加速资金周转、提升资本使用效率。“保利正是在做这样的转型。”

据悉，保利地产将于6月份在广州同时推出6个写字楼项目，总面积超过100万平方米。按照保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿到25亿。“公司将会有计划地增持一些在中心城市的商业物业，除此外，还有一些酒店的增持。预期在2015年，应该会逐步地形成一个相对稳定的商业收入。”保利地产董事长宋广菊曾如此表示。

咄咄逼人的追赶者

“保利这么大的规模，放缓拿地几乎是不可能的。但是根据调控有意识地调整拿地节奏却不出奇。”一位接近保利地产的人士向南都记者表示，从目前的销售情况来看，保利拿地的速度就算减缓，也不会放慢太多。

一方面是历年来规模发展的惯性，另一方面，尽管默默潜行，但保利万科亦感受到追赶者的压力。事实上，中国房地产20年的发展历史而言，没有人敢说自己能永远保持第一。就连万科总裁郁亮自己也坦承：“我对我们国家很有信心，国家发展到今天赋予我们巨大的机会，你不抓住对不起自己啊。中国房地产行业不可能那么分散，未来一定会有若干个世界级的企业诞生。”

中国房地产行业未来若干个世界级的企业中将会有谁？“老牌”领军房企万科、保利在低调转型、悄然探路，而后起直追者咄咄逼人。在目前房地产企业阵营的第一集团里，恒大、中海气势汹汹，大有问鼎之意。

一度在销售业绩上被万科远远抛离的中国海外，终于在2011年5月首次超过万科，成为实实在在的领先者。业绩面前没有幸运儿。事实上，中海从2009年起很长一段时间都没有补充土地储备，但在2011年，中海不但在内地积极拿地，而且已经多次出现在香港的土地市场上，积极扩充香港土地资源。沉寂多年，中海开始活跃。

而在上周五的业绩发布会上，恒大总裁夏海钧高调表示：“在内地楼市限购令、限价令等一系列宏观政策调控深化、银根紧缩的环境下，恒大保持快速开发、快速销售的节奏，不囤地、不捂盘的战略决策，使其规避了国内宏观调控风险，并成为2011年房企保持高增长的成功样本。”2011年1到5月，恒大累计实现合约销售额337.3亿元，完成全年目标48.2%，业内人士认为，按照这样的速度，极可能超额完成700亿的销售目标，直追千亿级企业。

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万科A(000002):再获"中国最佳雇主"称号

    ■证券时报
    日前,全球权威人力资源管理咨询公司怡安翰威特在上海举行了"怡安翰威特20
11年中国最佳雇主"颁奖新闻发布会,万科(000002)成为唯一一家上榜的房地产企业
,也是继上一届2009年获奖后再次荣膺"中国最佳雇主"称号,表明公司在员工管理和
雇主品牌建设方面得到认可.
    "中国最佳雇主"是怡安翰威特咨询公司组织发起的每两年一次的评选活动,从2
001年至今年已是第六届

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地方政府吹风放松限购 意在土地出让金
本文来源于《财经网》　 2011年06月20日 21:08 共有0条点评

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中央还在打压地方“土地财政”，地方政府作势要放开限购，推动土地成交，至不济也能推动其他收入来源

　　【财经网专稿】记者 樊沙 继海口、大连先尝试后辟谣放松限购令后，首都北京也在上周传出正在研究放宽高端项目限购，其实质是财政资金捉襟见肘的地方政府试图通过吹风，恢复土地出让金收入或推动替代资金来源。

　　就在这则消息传出前一周，6月9日，温家宝主持召开国务院会议，要求从土地出让收益中按比例计提教育资金。

　　按年初发表的政府工作报告，2012年财政性教育经费支出占GDP比重将达到4%。钱从哪里来？作为政府预算外收入的土地出让金就是块现成的大饼。

　　这块饼看起来很大。国土部公布的数据，“十一五”期间，**批新增建设用地3300多万亩，土地出让收入高达7万多亿元。09年1.59万亿，同比增63.4%；2010年达2.7万亿，同比增逾70.4%。

　　最初，土地出让金每年净收益的5%用于廉租房，后来提高至10%；2010年又要求土地出让金的10%用于公租房建设，部分城市已提至15%，现在教育经费也一头扎进来了。转型期嗷嗷待哺的公益性支出似是无穷无尽，如今都要在“土地财政”上层层扒皮。

　　近几年土地出让金收入看似节节上升，“土地财政”占到了地方财政收入的一半以上，可由于收支平衡原则，即使在2010年的高峰年份，有谁听说过哪个地方政府决算出现大笔盈余？

　　资金困境本就是经济结构调整中涉及到到的保障房建设、水利建设、新兴产业投资等领域中最大的不确定性因素。由政府主导投资的体制是个无底洞，恨不能资金如流水一般只管涌来。

　　去年下半年土地拍卖溢价率已在不断走低，今年时有流拍发生。土地出让金大幅下滑，各地信心满满公布的十二五规划顿时成了笑话，中央还在打压地方“土地财政”，地方政府作势要放开限购，推动土地成交，至不济也能推动其他收入来源。

　　果然，很巧的是，上周财政部公告，今年首次恢复地方政府债券代理发行计划。5年期和3年期债券共计划发行504亿元。投资者不妨观察，近期部委、地方政府和企业会否推出更多举措来支持保障房、水利、新兴产业等领域的融资。

　　一旦这些情形密集发生，则可断言，积极财政政策已回归。

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　　【财经网专稿】记者 王熙喜 在16日光大证券的中期策略会上，光大证券的房地产分析师万知将房地产行业的评级由“中性”直接提升至“增持”评级。

　　中国房地产信息集团专家在会上说，目前对房地产市场看法中性偏空一点，而二个月前则完全看空。转变的原因是1-5月的销售和投资数据看还不错。

　　1-5月份，全国商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%，销售额18620亿元，同比增长18.1%。而1-4月这2个同比增长数据分别为6.3%和13.3%。“5月成交情况看，今年最差的时候已经过去（最差是三四月份）”。为什么会出现这样的情况呢？三四线城市成交上涨，一定程度上弥补了一二线城市下降的缺口。另外土地市场远比房产市场疲软，房企快速销售回款，且不拿地。

　　万知表示，调整评级的原因是随着楼市调整深入，积极信号将不断释放。一是保障房政策红利，1-4月开工率低于30%，解决资金还需社会筹集。住建部要求开工率于10月30日前全部开工，没有政策红利恐难完成目标；二是土地市场持续大幅下滑，1-5月限购城市土地市场已比2008年同期还差，出让收入同比降48% 。1-5月限购城市整体土地出让收入占比2010年全年不到30%；三是CPI见顶。

　　他表示，保障房建设问题主要是资金问题，将有政策红利释放。地产整体将有机会。首先，作为融资平台，融资功能恢复将使政府对一级开发企业诉求提升。其次，一级开发业务涉及大量的拆迁安置，这是几种保障房中政府损失最小的一种，地方政府为完成保障房任务有充足动力支持一级开发类企业进行拆迁安置。因此，一旦有融资相关政策红利释放，地方政府对一级开发类企业的利益诉求将大幅提升，政策将不断超预期。

　　土地市场的严重下滑影响了地方政府的财政收入，持续较长时间将影响地方投资。地方政府将不断试探中央态度。极有可能个别城市经济下滑过快，能够获得有条件的放松。这样的反弹应配置土地储备限购城市比重大、财务安全、弹性大的企业。

　　紧缩见顶（CPI见顶），融资更为顺畅，可配置快周转类企业。但行业大的趋势没变，属于小反弹。

meng-h

　　【《财经网》记者 杨倩】6月19日，著名经济学家张曙光先生在由凤凰卫视和凤凰周刊举办的“包容性发展与时代机缘”论坛上表示，目前国内经济与社会发展、政府与市场发展、城市和农村发展都存在着不包容的危机。他特别指出解决住房问题的方向“亟需扭转”，他认为，政府承认城中村和小产权房比建设保障性住房更能解决当下矛盾。

　　“保障性住房建设是政府与市场不包容的一个典型例子，这个制度本身就很混乱”，张曙光坦言，他对保障性住房的建设并不乐观。从资金和方式上看，他认为政府没有能力完成“建设1000万套保障性住房”的目标。土地供应、市场准入、融资模式、运营模式等等都没有在制度上明确，他认为以目前的方式建造保障房是在与民争利。

　　据悉，我们现在保障房有五类：经济适用房、两限房、公共所有房、廉租房、公租房。他指出，经济适用房是1998年房改之后出台的政策，“当时的政策明确规定经济适用房是除了低收入和高收入阶层之外享有的，也就是中等收入者享用的，那就不是经济适用房。”

　　“到2003年才把经济适用房作为保障房提出来，到2006年才明确规定经济适用房是作为低收入群体的保障性住房。但实际结果，我们的经济适用房现在大部分是政府官员、中收入阶层享用的。”

　　除了政策上，他认为混乱的另一个表现是政府一方面提出要盖保障性住房，另一方面又不承认现在大量的廉租房的合法性。

　　对此，他表示解决我国房子问题的根本方法就是“无为”，即取消行政部门对房地产市场及其它领域的干预，禁止行政部门对各种产权的侵犯，停止保障房的建设，代之以对“小产权”房的产权的保护，对交易秩序的维护。

　　其中他强调“政府补给不足，从产权保护做起”才是根本。“当务之急承认市场供给的合法性，政府承认廉租房、城中村的合法性，按保障性住房，最近收多少，给补贴多少，这个问题完全可以解决，但现在政府依然不承认它的合法性。”

　　此外，张曙光认为，政府融资，政府供给，主要指国有房地产企业从事保障房的建设，承担政府的责任；政府融资、市场供给；政府规划、市场融资、市场供给都是解决的途径，但是这三者的可能性和落实性都不大。

　　提及制度性突破的时机，张曙光表示，“在一个扭曲的方向上，不存在时机与否，只要有改的决心就是好时机”，他倡导政府要善于反思并且积极解决问题。

　　记者了解到，保障性住房建设现在存在着巨大的资金缺口。要实现2011年1000万套的保障性住房建设目标，所需要的投资在1.3万亿元到1.4万亿元之间。“十二五”期间我国计划新建的3600万套保障性住房，所需要投入的资金将超过5万亿元。

　　2010年全国住宅开发投资完成额为3.4万亿元，2011年近1.4万亿元的保障房建设投资，预计将达到全国住宅开发投资规模的三分之一左右。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，其余90%的资金需要通过各种途径配套解决。如果地方配套的资金跟不上，将成为制约保障房建设的关键问题。

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绿城负重夺地
陈哲
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2011-06-21 08:35
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经济观察网 记者 陈哲 尽管市场被一面倒地不看好，公司资金链受到前所未有的压力，但绿城却一反今年的沉默，开始在土地市场上大动干戈。

6月15日下午，绿城中国携手华彬投资以24.3亿的代价拿下了上海长风地区最后一块商办地块——长风10号北商办地，楼面价10768元/平方米，溢价率7.9%。宋卫平终于在数度出击上海长风板块失败后，在这一区域如愿以偿。

今年上半年，高端项目为主的绿城因调控政策销售冷淡，前五月份仅实现150多亿的销售额，比去年同期减少了20%，完成全年目标不到30%。且在2011年这几个月中，在土地市场上较少动作。

一切在5月份发生改变。5月底，绿城分别在宁波和沈阳各拿下一块商住地。在拿下长风地块前后，又与滨江集团共同增资五年前合作拿下的杭州地王“杭汽发”的项目公司滨绿公司。

绿城所面临的资金链问题在过去几年中似乎一直如影随形，但宋卫平选择在此时反周期扩张，被业内人士认为是在抄底。

事实上，无论是沈阳、宁波抑或是长风，绿城拿下地块的溢价率都不超过10%。其中新长风地块的单价，事实上与当年中海拿下长风地王的价格相差无异。

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我国允许地方发行企业债融资建保障房
http://www.sina.com.cn  2011年06月21日 02:00  中国证券网-上海证券报

　　符合条件的投融资平台公司及企业可申请发行企业债筹措保障房建设资金

　　记者 于祥明

　　困扰保障房建设的资金问题开始破解。

　　记者昨日获悉，发改委制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》已下发到地方政府，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。

　　业内分析，这意味着保障房建设专项融资的瓶颈已经突破，三季度保障房融资、投资和建设会实实在在提速，房地产调控也会步入一个崭新时代。

　　《通知》称，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。

　　通知要求，只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其他项目的建设。符合条件的其他企业，也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

　　通知称，为了及时满足保障性住房项目的融资需求，优先办理相关企业债核准手续。

　　业内人士认为，融资的开闸是确保保障房建设任务完成的关键，在其直接作用和带动下，下半年保障房投资将全国启动。

　　国务院副总理李克强近日强调，保障房建设不仅有利于保障和改善民生，增加住房有效供给，抑制房价过快上涨；也有利于优化投资结构，扩大消费需求，带动相关产业发展，是加强和改善宏观调控、保持经济平稳较快发展的重要举措。

　　业内人士分析，目前来看，保障房建设将是今年下半年最大、最确定的项目，会成为拉动全国经济发展的重要工程之一。如果今年全年全国保障房1.3亿投资全部落地，其占整个住宅投资比例或达半壁江山，水泥、平板玻璃等基础材料行业也将受益。而随着保障房的入市，整个房地产业的“拐点”也会来临。

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今年首发11省市504亿地方债 重点投向保障房
http://www.sina.com.cn  2011年06月20日 23:28  21世纪经济报道

　　徐永

　　今年首批地方债将于6月27日启动，财政部近日公布了今年首期代理发行计划，涉及11个省市，共计504亿元。

　　此次地方债共分两个品种，3年期250亿，5年期254亿，分别将在7月11日和6月27日公开招标，发行方式仍然沿用了2010年的多省(区、市)地方政府债券合并命名、合并招标、合并托管交易模式。

　　11个省市中，云南的发行规模最大，共79亿，其中3年期39亿，5年期40亿。陕西、山东、新疆发行规模靠前，分别发行68亿、62亿和60亿。

　　从首期发行规模就超过500亿，可以预料今年地方债发行频率极有可能会降低，单次发行规模会加大。

　　收益率方面，由于近期银行间市场资金面持续紧张，机构的投资比较谨慎，因此受访交易员普遍表示，保守预期今年地方债的票面利率将至少在同期国债利率水平上上浮10至20个BP。

　　6月17日，招标发行的1年期国债出现了流标，原计划发行200亿，结果只发行了133.5亿元，且利率飙升到了3.9576%，当天同期的国债收益率在3.65%附近。

　　不过，由于此次流标的国债期限是贴现国债，期限比较短，而地方债的期限比较长，且有国家信用，因此交易员表示，地方债的发行预期应该会更加乐观。

　　“而且此次地方债的发行是与各地的保障房投资结合在一起的，机构应该会优先支持。”受访交易员告诉记者。

　　日前，财政部、住建部联合发布通知，要求各地切实落实保障性安居工程资金，地方政府要将今年地方政府债券资金优先用于保障性安居工程，要进一步明确和细化地方政府债券资金安排用于公共租赁住房等保障性安居工程的具体资金数额，加大对保障性安居工程的投入力度。

　　比如湖北省拟发行的86亿地方债中，就表示将重点用于完成在建项目，优先用于保障性安居工程建设和其他公益性项目。其中，转贷市州、县市78亿元，省级安排的8亿元中，3亿元将是保障性住房工程省对市县的“以奖代补”资金。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):股权激励受制调控,三大战略区域频波动

    ■21世纪经济报道
    2011年的万科难以平静.
    在进入千亿时代的第一个年头,万科三名总裁级高管于2011年上半年先后离职,
其中两位在万科服务近10年之久,分别主政万科华南及华东区域;而在5月底,万科华
北区域香河地区土地变现再遭阻滞, 万科向三四线城市的纵深战略面临地方政府的
诚信风险.
    发生于三大战略区域的上述事宜,是否影响到万科今年乃至明年的销售业绩?高
管人才流失,是否意味着万科千亿管理平台的具体措施需要适时调整?2011-2013年,
万科业绩增长能否达到股权激励计划的行权标准?在一系列严厉,紧缩的宏观调控之
下,龙头万科未来2-3年的发展面临很多的不确定性.
    高管去职与土地风险
    2011年年初, 原万科执行副总裁徐洪舸,副总裁肖楠离职,在业内引起了不小的
震动.
    6月8日, 万科执行副总裁,上海区域总经理刘爱明离职,万科第一时间召开新闻
发布会,向外界详述刘爱明离职内情.
    对"成长到达天花板,导致高管连续离职"一说,万科总裁郁亮并不认同.郁亮称,
万科今天只是一个中型企业,每个在公司工作的职业经理人自然也不会有天花板.
    郁亮表示,股东担心高管离职对业绩的影响是不存在的,因为万科整个流动率为
8%, 只是行业一半水平,且万科庞大的职业经理人团队能够迅速补缺,这样公司业绩
不会因为个别人调整而发生变动.
    万科公司在采访回复中表示,职业经理人的特征是市场化和可流动性,流动属于
正常现象.流动并不同于流失,不能把"只进不出"看成企业唯一的正常状态.
    郁亮表示, 得悉刘爱明离职后,万科仅用一天的时间,就将刘爱明离职后的继任
人选敲定.空缺的广州公司总经理由佛山公司总经理接任,佛山公司总经理由中山公
司总经理接任,中山公司总经理由广州公司副总经理接任.全部换人流程在一天内完
成.
    本报记者进一步了解到,万科的区域总经理主要具备指导及孵化功能,每个城市
分公司有其具体的负责人跟进已有项目的业务,因此,即使新上任的区域负责人对本
区域不太熟悉,也不会对本区域业务进展有影响.
    除高管离任需要应对之外,万科今年更多了土地合作方面的风险,在深圳的旧城
改造拿地,以及与中粮,五矿等合作拿地,在国土资源部严厉打击违法用地的背景下,
问题不复公开招拍挂拿地那么简单.
    5月底,华北区域香河土地涉嫌地方政府违规卖地,万科香河项目被迫停工,目前
仍在等待有关部门的处理意见.北京业内人士称,如果真的按照国土部北京监察局的
意见,已售出的房屋按照成本价回收,则万科损失将上亿元.而香河项目,本来是北京
万科今年的销售主力项目之一.
    2011年销售大考
    前5月万科完成销售524.2亿元,如按市场预期的1400亿全年销售目标来看,完成
率为38%,仅略高于行业前十大公司的平均水平.而前五月去化率较高的碧桂园,恒大
,完成率均在45%以上.
    就单月来看, 5月万科单月销售近年来首次跌落第二,屈居中海之后."万科对这
一轮调控的反应似乎并不是很积极和主动."深圳业内长期关注万科的观察人士认为
.
    就去化率来看, 5月环比4月小幅回升.万科5月电话销售会议记录显示,5月公司
合约销售面积和合约销售金额分别达到81万平方米和90亿元,环比增速分别达到14%
和19%.公司5月新推盘116亿元,5月单月售出70亿元,去化率从4月的62%小幅回升至6
3%.
    万科公司对本报记者表示,企业单月的推盘数量有偶然性,不可能做到完全均匀
.4月份万科销售不多, 新盘上市不多是一个主要原因;在接下来的6到8月,将进入推
盘高峰,每月推盘量将超过110亿元,早于行业8月开始的推盘高峰.
    有分析人士认为,在今年宏观调控不放松的前提下,包括万科在内的诸多上市房
企可能都不会卖出超过去年的销售额.
    此前的多个场合, 郁亮对记者强调,万科不预设销售目标,不会追求单纯的规模
数字和利润率,希望增长是经营效率提升的自然结果.而股东回报率将作为公司经营
的评判标准,被放在第一位.
    民族证券分析师崔娟认为, 万科提前布局三四线成效显著.根据其前期统计,公
司在售项目分布在三,四线城市的比例接近30%,在一线地产公司中处于领先地位,受
限购影响较小.
    对于万科今年的销售额是否会超过去年的千亿,申银万国地产分析师殷资认为,
万科全年实现销售额正增长的概率很大.极端情况下, 若与去年持平,结算利润率降
低至11%,则创造的每股利润也应在1.1元左右,预计2011年和2012年每股净利润分别
为0.91元和1.41元,2011 年业绩100%锁定.
    调控下的第三轮股权激励
    围绕未来2-3年的业绩,万科第三轮股权激励计划至关重要.
    接近万科的观察人士对本报记者坦言,万科高管频频离职,与万科的薪酬体系不
无关系.万科现在遇到两个人才困境, 万科本身薪金并不高,其他房产公司只需加大
薪酬挖人就可以;随着万科高速扩张,原有人员已无法满足企业发展的需求.他认为,
万科只有加大股权激励,才能留住核心管理团队.
    相关资料显示, 与同类千亿公司及香港,国外房企相比,万科核心管理团队的年
薪并不高,如万科一直标榜的学习榜样美国帕尔迪公司,董事长年薪最高时达一个多
亿人民币,最低也有4000多万,万科董事会主席王石(微博 专栏)2010年的年薪为760
万,除去两国的消费水平等差异,帕尔迪高管薪酬也是万科的数倍.
    此外,万科从上世纪90年代的第一次股权激励和第二轮股权激励(2006-2008年)
均告失败,除每年年薪,高管团队未获额外报酬,在最困难的2008年,高管团队均未拿
年度奖金.
    万科公司对此表示, 2010年,万科已对整体薪酬体系进行了调整,减少短期激励
力度, 引入长期激励机制,形成了固定薪酬,短期激励和长期激励相结合的薪酬结构
体系.
    2010年10月23日, 万科第三轮股权激励出台,徐洪舸,肖楠今年2月离职后,股权
激励草案(修订稿)出炉,扩大了激励对象的范围,万科核心管理团队总共取得期权比
重占本次拟授予期权比例的33.82%,而其他核心业务人员期权比例为66.18%.
    此次激励计划要求,万科2011年,2012年与2013年全面摊薄的年净资产收益率依
次不低于14%,14.5%和15%;利润增长要求相比基准年,之后三年的净利润增长率分别
不低于20%,45%和75%.
    根据WIND统计,从2005年以来,万科的全面摊薄年净资产收益率(ROE)多维持在1
4%以上,这符合股权激励14%的要求;按照申银万国测算,万科2011年和2012年增长率
将分别达到37%和55%,也高于行权条件所提的要求.
    但上述业绩预测正在经受宏观调控的考验,"万科这一轮股权激励最大的风险就
是市场的变化, 导致业绩下滑,预设目标不能完成."前述观察人士称,如若业绩不能
完成,则万科第三轮股权激励将再次失败.

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万科15亿揽苏州吴中宅地 楼面价4151元/平米
作者: 刘满桃     时间: 2011-06-23 10:38:47    来源: [ 观点地产网 ]
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此地块是该场土拍中面积较大的住宅用地，也是竞争最激烈的一块地，共有苏南万科、中海、亿城、盈泰(万科)等四家开发商争夺。

　　观点地产网讯：6月23日上午，苏州国土资源局公开出让35宗地块，其中位于吴中区木渎镇的苏地2011-B-14号地块由苏南万科以15亿元总价格竞得，折合楼面价达4151元/平方米。

　　苏地2011-B-14号地块位于吴中区木渎镇230省道东侧、姑苏路南侧。为城镇住宅用地，面积达144534.6平方米，容积率小于或等于2.5，绿地率大于或等于37%。出让年限70年。

　　据悉，此地块是该场土地竞拍中面积较大的住宅用地，也是竞争最激烈的一块地，共有苏南万科、中海、亿城、盈泰(万科)等四家开发商争夺，而苏南万科与亿城的竞争最为激烈。

　　另悉，万科在古城区金阊新城的新项目万科金色里程也开始有动作，包括之前科技城项目万科新都会以及该次竞得的木渎地块，万科已逐步进入到园区、古城区、新区、吴中区等区域。

　　苏州6月23日总共将出让35幅地块，其中8幅城镇住宅用地分别位于古城区、吴中区、高新区、相城区。而盈泰(万科)参与拍卖的另一地块苏地2011-B-4号地块则由中海以14.793亿夺得。

meng-h

海口暗松楼市限购令
贾华杰
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2011-06-23 08:24
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经济观察网 记者 贾华杰 本网记者获悉，海口市已经制定出具体政策，对产权式酒店、酒店式公寓、度假村等“旅游地产”不再执行楼市限购令。

在海口市的官方口径中，这些产品类型此前均在限购范围内。

据悉，上述政策并未形成正式的政府文件。

知情人士对本网记者表示，海口相关政府职能部门已“私下”对地产商传达了政策要点，并对旅游地产的概念做出了界定。

不过，另有开发商透露，放松限购令的政策仍未见“全貌”，比如除“旅游地产”不再执行限购外，还有一说法，“精装修”商品住宅也可不在限购范围内。

今年2月28日，海口出台楼市“限购令”，对居民家庭购房特别是外省市居民家庭购房进行了严厉限制。这项限构令要求，严禁本地居民在本地购买第三套及以上住房，分情况限制居民家庭在本地购买第二套住房，无法提供纳税或者社保证明的非本地户籍居民家庭，暂停向其售房。

4月25日，本网首发报道指出，“因为房地产相关收入快速下滑，海口拟停止执行限购令”。4月20日，海口市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上说，要“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则”。

4月26日，海口市住房与城乡建设局公开否认了市长冀文林上述发言，并表示，将继续严格执行国务院制定的限购政策。

在指责相关媒体误读政府文件的同时，4月26日当天，海口官方正式承认，海口在考虑将对产权式酒店等旅游地产实行差异化管理，不将其列入限购，但还没有具体的行动。

知情人士告诉本网记者，对于楼市限购令的上述调整，海口政府职能部门一直面临比较大的压力，现在处于只做不说的状态中，而不出台正式文件，也使得政府进退两便。

据了解，海口暗中放松限购令的做法，在地方政府中并未孤例。另外，在浙江部分房地产企业和购房者采取购房后暂不进行产权登记的方式来规避限购令。

不过，对于上述信息，截稿前本网记者未能获得官方回复。

meng-h

北京否认放松楼市限购政策
本文来源于《财经网》　 2011年06月23日 16:28 共有0条点评

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北京市住建委负责人近日明确表示，将坚决执行楼市限购政策

　　【《财经》综合报道】继海口、武汉传出限购政策松动的消息之后，北京也传出高端项目或放宽的消息。但据《证券日报》报道，北京市住建委负责人近日明确表示，将坚决执行楼市限购政策。

　　北京住建委负责人明确表示，北京市坚决贯彻落实国家和本市制定的包括限购在内的一系列房地产市场调控政策，确保实现房价控制目标，限购政策决不会放松，没有调整的安排，也不会按照房屋档次、价格区别对待，所谓“北京市正在研究放宽限购政策，拟放宽对高端项目的限购”的传言不实。

　　有分析人士指出，开发商最近借势炒作北京将放松限购政策，不排除是有些开发商尤其是高端豪宅开发商销售遇阻，资金链遇到了麻烦，这恰恰表明北京市的最严限购政策起到了效果。

　　北京市房协副秘书长陈志也认为，对于高端市场的调控，北京是绝对不会放松的。因为政府要对市场预期进行好的引导，而高端住宅是引导市场预期的一个重要领域。

　　北京新房存量创6个月新高

　　根据北京市房地产交易管理网公布的数据显示，截至6月21日，北京市有可售期房住宅70643套，另外还有35466套现房住宅没有签约，在存量房市场，也有38545套住宅可供购房者选择。144654套住宅的选择空间在限购政策之下，没有了用武之地。

　　链家地产首席市场分析师张月称，今年1至5月，北京新房住宅的成交量施工高于供应量，而这一情况在6月份却发生了逆转，开发商一改前5月慎重推盘的做法，在6月中旬出现井喷推盘现象。6月上、中旬北京新房期房住宅供应达到6007套，而新房住宅成交仅为4894套。同时，21日北京市可售新房住宅存量达到10.7万套，这是6个月以来新房存量的最高值。

　　价格方面，6月份开盘并公布成交数据的项目中，大约六成项目成交价低于拟售均价10%以上。张月认为，楼市博弈正在逐渐向买方倾斜，开发商方面已经开始松动，显出被动局面。

　　同样的情况也出现在上海，上海可售房源的数量更为庞大。上海房地产交易服务网统计的数据显示，全市共有52885套一手住宅可供销售，164595套二手房准备出手。德佑地产市场中心最新监测数据显示，6月 6日至 6月 12日，本市一手商品房成交面积18.58万平方米，环比下跌 41%；成交套数1734套，环比下跌 37%。

　　京沪两地政府的土地出让收入大幅回落

　　据北京中原地产统计，截至6月21日，北京上半年住宅用地出让金仅为120.3亿元，同比下滑了75.4%。

　　上海的情况同样不容乐观。最新公布的数据显示，上海上半年年截至目前土地出让收入总额是335.6975亿元，而去年全年，上海的土地出让总收入是1523.7亿元，上半年快要过去，而土地成交金额只是去年全年的两成。

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):房企赶赴"融资宴"不怕贵就怕吃不上

    ■上海证券报
    日前, 万科发布公告称,为满足公司北京金域华府项目开发的需要,操作该项目
的北京住总万科房地产开发有限公司向金融机构融资人民币10亿元整.记者发现,自
4月份以来,万科至此已经是第5次为旗下房地产项目融资成功.
    有意思的是,从公告来看,万科4月份的两笔融资公告明确说明,资金来源分别为
工行和建行两家银行;而5月份和6月份发布的3笔融资公告则以"向金融机构融资"来
表述.业内人士认为,这或许意味着这3笔融资来自银行之外的相关机构.
    目前,从公开披露的信息看,房地产公司的融资渠道一般有银行贷款,信托,典当
融资三种主要方式.但这三种融资方式的融资成本差别很大.
    近来上市公司披露较多的是地产信托. 阳光城最近披露的地产信托计划期限18
个月,期满后中信信托可根据情况选择增发和接受优先级受益权延长申请,总计期限
不超过36个月,预期固定收益率前18个月为11.5%/年,若延长,后18个月为12.5%/年,
同时,信托计划存续期间预期固定收益率随央行一至三年期贷款基准利率同步调整;
浮动收益与期末股权的处置收益相挂钩. 对比阳光城去年8月发行"中信阳光滨江股
权投资集合资金信托计划"时的年化收益率8.5%,目前房地产信托产品的预期收益率
继续攀高.
    但即便是这样, 能拿到也算不错了.昨日,一家颇知名的房地产公司表示,"我们
找地产信托已经3个多月了,现在还没落定."至于收益率,已经叫到15%了.
    显然,房地产公司若能拿到银行贷款,则无疑是"吃到了一块大肥肉".据悉,银行
对房地产公司的贷款一直都没有断过,只是随着调控的节奏在控制房地产贷款比例.
但银行对房地产公司的项目贷款要求很"苛刻".按规定,不仅房地产公司的项目贷款
利率要在基准利率基础上按一定比例上浮, 而且房地产公司的自有资金也要达到一
定比例后才能满足贷款条件,并且,上浮比例和自有资金比例也曾有所上调.同时,银
行对房地产项目贷款采取的是定期审核制度, 所以,即使是有条件的房地产公司,也
要排队等待.
    对于典当的融资成本,一家大型房地产公司日前就曾抱怨,典当行提出了不低于
20%的融资成本,无奈之中公司只有转向在银行"排队"."不是融资的资金成本吃不消
,就是融资的时间成本大."

meng-h

银监会首度公开要求银行减少对房地产的贷款
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2011-06-24 11:20:00 来源：新京报
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  [提要]昨天，上海银监局局长廖岷在沪出席“2011领军者系列峰会”时表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。据悉，这也是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。

监管部门首次公开表示要减少房地产贷款；开发商转向信托融资，5月募集规模创新高

昨天，上海银监局局长廖岷在沪出席“2011领军者系列峰会”时表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。据悉，这也是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。

四项措施防范风险

谈到房地产贷款的风险，廖岷表示，“这主要也是中国近两年工业化和城市化的副作用。很多地方政府把房地产作为支柱行业，所以银行资产负债表上有很多房地产贷款这也不足为奇了。”

为了应对这个风险，银监会要求银行对房地产贷款的申请做到严格的尽职调查，对房地产贷款风险防范采取四个措施：对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。

根据央行最新数据显示，去年新增的7.95万亿贷款中近25%流入了房地产领域。为了对房地产行业降温，政府已采取了上调首付比例和抵押贷款利率、限购等行政措施以及对开发商拿地制定更严格的规定。近几年银监会也对房地产贷款进行了多轮压力测试，以评估房价大跌下对银行资产质量的影响。

在此宏观调控背景下，今年5月底甚至有消息称，“央行牵头开会通知各大国有银行，全面停止对房地产开发商贷款，何时放开等待通知。”随后此消息遭到了各大银行的否认。一工行地方分行内部人士表示，银行口径上没公开表态叫停，但实际上好几家银行都已经暂停审批开发贷，跟停了没什么区别。而中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也曾向记者透露，开发商已经很难从银行获得贷款了。

房产商转向信托融资

虽然开发贷款并没有全面喊停，但实际上从去年下半年开始，银行已经在大规模压缩开发贷款。商业房产开发贷更是一贷难求，大部分中小房地产开发商都不能从银行融到资金，只能转向信托求救。据用益信托工作室不完全统计，今年前5个月集合信托产品投向房地产行业的资金规模达人民币1168亿元，占信托资金总量的45%。5月份单月投向房地产领域的规模达到256亿元，刷新单月最高规模纪录。

但是，投资者对房地产信托的态度更加谨慎，房地产信托成立的速度已然放缓。与4月份相比，房地产信托成立数量锐减26%。同时，由于风险评级较高，银行方面也开始出现收紧房地产信托推介的现象。

6月初，多家媒体报道了银监会要求10家信托公司暂停房地产信托业务的消息。据了解，银监会并没有全面停止房地产信托业务，但要求控制房地产信托业务发展节奏和规模。(记者赵谨)

meng-h

万科人事震荡背后 强势郁亮或是主因
http://bj.house.sina.com.cn  2011年06月27日11:19  财经国家周刊
图为 万科股票走势图图为 万科股票走势图

　　万科今年以来的高层变动，既带有郁亮明显的个人风格，也有职业经理人的主动选择，是多重因素交织的结果

　　记者 魏洪磊

　　一向风格稳健的万科近来人事震荡不断。

　　效力万科9年后，42岁的万科执行副总裁、上海区域总经理刘爱明选择了离开。这是今年以来万科的第二次高层人事变动。年初，两位副总裁徐洪舸和肖楠已挂印而去。

　　6月6日晚间，刘爱明向万科总裁郁亮提出辞职后，又与远在美国游学的董事长王石(微博 专栏)进行了电话沟通。而9年前刘爱明与万科进行接触当天，王石便从美国专程飞回国内，倚重之情可见一斑。

　　1天后，万科迅速就此事发布公告，原广州公司总经理张海成为刘的接任者。与此同时，万科在佛山、中山两地的总经理都发生相应变化。一日之内，四地人事同时变动。

　　与徐、肖低调离职不同，6月8日，万科在深圳、上海两地同时召开发布会，高调面对舆论。郁亮在发布会上表示，万科的经营建立在制度化的基础上，这种正常的流动并不会影响到公司经营连续性和稳定性。

　　郁亮同时表示，万科目前的员工流动率为8%，远低于行业15%的平均水平，此番人事调整实属正常。

　　但有分析人士指出，从高管层面看，徐、肖二人及刘爱明的离开，相隔不足半年，可称近10年间万科最大一波人事震荡。此番变动又值王石远赴美国游学之际，更添诸多猜测。

　　数位业内人士对《财经国家周刊》记者表示，万科今年以来发生的高层变局，既带有郁亮明显的个人风格，也有职业经理人的主动选择，是多重因素交织的结果。尽管万科拥有完备的职业经理人制度，但千亿万科已经开始面临诸多变局。

　　刘爱明的煎熬

　　加盟万科前，刘爱明曾任中国海外建筑(深圳)有限公司董事总经理、中海地产股份有限公司副总经理。2002年加入万科后，刘被任命为集团执行副总裁，2005年11月起兼任上海区域总经理。

　　尽管刘的离职显得突然，但万科已积累了应对经验。不同于徐洪舸、肖楠离开时的低调，万科此次选择深、沪二地高调处理此事。

　　“我们也反思上次大家为什么会猜忌，上次就是先有了议论才发的公告，导致大家有个先入为主的看法，但事实上徐、肖自己都没有出来说万科的不是。所以这次我们选择更开放的方式、以最快的速度去反应。”万科内部人士表示。

　　刘爱明的加盟与离开，具有同样的轰动效应。

　　2001年，郁亮任万科总裁后，迅速主持了从中海地产挖角高端人才的“海盗计划”。此后效力万科长达9年的刘爱明，被郁亮看作该计划的最大成果。

　　在深圳的发布会上，郁亮自称“挖刘爱明挖了两年”。一位知情人士对《财经国家周刊》记者透露，万科在这两年间始终关注刘的动向，听说刘最终有离开中海的打算时，马上就给王石打了电话。“王石当天就从国外飞回来，就跟刘见了面。刘在几乎没有谈待遇的情况下，就答应了王石。”

　　之后刘被委以重任，协助郁亮负责企划、工程、资金管理中心、财务等，还曾被安排负责当时销售最为困难的天津分公司。

　　2010年，万科销售数字突破千亿，这一计划的制定也与刘爱明不无关联。郁亮在6月8日的发布会上表示，万科确立于2004年的十年千亿规划，“是由刘爱明分管企划部门时组织和落实，而且还提前实现了”。

　　2005年，刘爱明主抓上海公司及上海区域，至2010年，上海区域已有300亿元销售规模。除此之外，万科目前力推的住宅工业化，当初也选择了上海为试点地区，足见对刘的重视。郁亮表示，“工业化是万科非常重要的战略上的举动，但是在刚开始落实的时候，压力比较大，爱明在这方面做了巨大贡献。”

　　但正是这一战略，在某种程度上，却成为刘爱明离职的深层原因之一。一位接近刘爱明的人士告诉《财经国家周刊》记者，刘离职的第三天，他与刘在上海见面。“他说他想这个事情想了1年多，直到离职那天终于想通了。他不希望再做一些简单的重复工作，那是种煎熬。” 上述人士说，刘的离职看似突然，其实早在1年前便有了端倪。

　　另一接近万科的人士证实了此事。“刘爱明离职，其实在徐洪舸之前提的，但徐、肖一走，刘就不好走了，他有这个想法我觉得也是至少1年前的事情了。”该人士表示。

　　而万科能在一天之内，同时完成上海、广州、佛山和中山四地的老总调动，这固然得益于万科丰富的人才储备，但这也或许印证了上述传言，即刘爱明在徐洪舸和肖楠离职之前，便已经萌生了退意。

　　与徐洪舸、肖楠离开后，选择自主创业不同。知情人士说，刘爱明将加盟重庆协信。与已经上市的龙湖、金科一样，重庆协信正全力冲刺上市，消息称9月将见分晓。

　　郁亮风格

　　对于人事震荡，万科试图将其合理化。

　　万科在给《财经国家周刊》记者的回复中表示：人员流动属于正常现象。流动并不同于流失，不能把“只进不出”看成企业唯一的正常状态。

　　而刘爱明在写给万科的告别信中表示，离开并不是因为不满足。而分析人士称，刘在选择一个更适合自己的舞台。

　　“在万科目前的格局里，他已经是最好位置了，下一步是很渺茫的事情。无论刘爱明还是徐洪舸，有经验、有履历、有身体——这是职业的顶峰期，未来尽管有风险，但他们觉得值得尝试。”成全机构董事长、曾任《万科周刊》主编的全忠分析。

　　但这些台面上的说法下暗流潜藏。

　　上海知名地产评论人李宗苗认为，与万科当前理念的不同，成为刘爱明最终选择离开的主要原因。“刘是比较有想象力的一个人，在这方面和郁亮的规模化流水作业的思路有冲突。”李宗苗说。“刘和郁亮是好朋友，但工作是工作，当年郁亮是有把刘换掉的想法”。

　　罅隙产生于2008和2009年，彼时万科因带头降价陷入巨大危机，而上海正是降价行动的先锋。“万科连续在长三角掀起轩然大波，与业主关系空前紧张。”知情人士说。“尽管是总部的统一决策，但万科一些内部人士认为，某种程度上刘需要对这一危机负责。”

　　长三角事件后，刘在公开场合亮相的次数明显减少。接近刘的人士表示，刘此时已经在反思万科的开发理念。“郁亮学财务出身，要求的是快速开发销售、快速复制和高周转率，他需要对股东负责。刘是工程建筑系毕业的，所追求的是专业度和产品设计上的亮点。”

　　上述人士表示，刘认为万科因追求速度、放弃掉一些引以为豪的文化并不可取。“他认为这是万科庸俗化的开始。比如专业从拿地到设计施工，一定是要有时间段来保证品质，但按照万科现在的做法，速度放在第一位了。”

　　李宗苗也对《财经国家周刊》记者表示，不同的专业背景下，肯定有冲突。“万科内部大家都非常明白这个冲突是不可避免的。”

　　这种经营理念上的分歧，加之董事长王石“放权”之际的背景，让刘的离职被赋予更多含义。接近王石的人士表示，2008年汶川捐款风波后，王石便处在不断反思的过程中。“他意识到公司的形象不能系于他一身，万科必须要形成第二代接班人。”

　　也就在那一两年间，王石也在不断释放出59岁将要退休的消息。“他需要为郁亮创造一个舞台，而这样做的必要条件是把人事权交给郁亮，王石也希望郁亮变得更加强势。这个情况下，郁亮在不断适应自己的角色，王石也在调整自己的思路。”上述人士说。

　　除去理念的不同，刘爱明的离开也对万科这样的上市公司的薪酬体系提出了考验。

　　知情人士表示，刘爱明去重庆协信后，将拿到3%到4%的股份。“对于一个市值可能达到100亿到200亿的公司，这个数字很可观了。”

　　上述人士称，相对股权较为分散的上市公司，如万科、金地，其薪酬体系无法与准上市公司竞争，甚至不如某些创始人占绝对控股的上市公司。“对刘爱明来说，职业经理人是一个价值体系，而做股东兼职业经理人又是一个价值体系，这是不同的。”

　　必经的历程？

　　在万科内部，接班人问题至今仍被刻意淡化。但刘爱明与徐、肖的离开，都不可避免引发外界对此的种种猜测。

　　多位行业人士均对《财经国家周刊》记者表示，对万科而言，讨论接班人问题目前或许为时尚早，但“企业会一直往前走，但谁来主导，发展的思路会随之发生变化。”

　　万科方面表示，王石出国游学之后，个人生活状态虽有变化，但在万科的角色没有变化。“作为董事会主席，他仍然把握战略性和前瞻性的事项。万科的经营建立在制度化的基础上，公司的发展策略是稳定的、延续的，并不存在交接一说。”

　　一位熟悉万科的人士表示，万科仍在按照王石的思路往前走，但执行过程中允许郁亮做自己的判断选择。“也许有对有错，但需要检验过程。不能要求郁亮完全按王石的做，也不可能不给郁亮实现自己思路的机会。”

　　万科在商业地产上的尝试印证了这一点。分析人士表示，王石的战略是专一的住宅开发商，而郁亮觉得只做住宅会丧失一些机会，这是他们比较大的一个分歧。

　　郁亮的尝试脚步并不停歇。6月中旬，深圳市万科商业管理有限公司单独成立。此前，郁亮公开授权深圳、上海、北京等大区作为“改革特区”，成立商业筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。

　　接近王石的人士透露，尽管万科内部并不承认“改朝换代”，但王石已经做出种种安排。“他靠自己的驾驭能力，让这么多高管都配合郁亮，做这个安排，是万科必须的动作。”

　　悖论在于，依旧快速扩张的万科本需要更多高级人才，却面临职业经理人相继出走的尴尬。

　　知情人士透露，刘爱明已经与郁亮沟通过，不会有部下大面积随他离开。但当下情况确有些诱发因素，“不排除他们曲线离开”。

　　地产评论人李宗苗对《财经国家周刊》记者表示，此事不应过多从办公室政治的角度解读，从万科快速扩张的模式角度来思考更好。“如果仅仅做一些简单的重复，同一个开发商造出来的房子都一样，是不是很枯燥？你说万科目前还有值得同行去借鉴考察的项目吗？”

　　“龙湖、中海都在学习万科，规模化生产、快速销售、滚动开发，开会的时候一个方案全国抄，这种重复的动作会让一些经理人觉得乏味。”李宗苗说。

　　对千亿万科而言，人事震荡或许只是其特殊时期的必经一程。但这并不是唯一的挑战。

　　李宗苗认为万科的快速发展同时对公司自身形成制约。“走得太急，必然导致管理资源的稀释和专业能力的分配不足。要考虑把握好节奏，研发系统、人才培养系统、工程和财务都搞不了那么快。”

meng-h

万科重新关注一线城市 称调控显成效
本文来源于《财经网》　 2011年06月27日 18:04 共有0条点评

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一线城市调整更大，可能会出现较好的拿地机会，一季度16城市土地溢价率约5%，流拍宗数达9%

　　【财经网专稿】记者 王熙喜 6月27日，万科(000002.SZ/200002.SZ)在发给记者的邮件中表示，在目前的调控形势下，一线城市受影响较大，由于地价和房价存在联动机制，所以，受调控影响较大的城市也可能会出现较好的拿地机会，公司会在谨慎投资的原则下保持关注并灵活把握。

　　万科表示，过去两年万科的开发重点确实在向二、三线转移，主要原因是一线城市的土地供应日趋稀缺，竞争过于激烈。

　　2011年1-5月，万科成交土地面积452.7万平方米，同比增长93%；销售金额524.2 亿元，同比增长87.2%。销售额增长慢于销售面积，主要是在二、三线销售增加所致，同时均价也从去年的12000多元/平方米下降到11000多元/平方米。

　　万科证券事务代表梁洁在6月24日安信证券中期策略会上表示，一季度16城市土地供应、成交萎缩，土地供应面积下降34%，成交面积下降38.9%，溢价率约5%，流拍宗数达9%。

　　“万科今年新开工1330万平方米，未开工3779万平方米，总共土地储备6000万平方米，足够万科3年开发需要，所以拿地审慎，但一线城市调整更大，可能会出现较好的拿地机会，公司会在谨慎投资的原则下保持关注并灵活把握。”梁洁表示。

　　梁洁还表示，调控确实取得了一定成效。2011年前5月万科销售产品中，144平米以下的住宅占比87%（90平米以下占53%），相比去年的88%有所下降，这在一定程度上反映了随着调控的深入，市场的消费更加理性，中小户型普通商品住宅更受客户的青睐。

　　2011年前5月万科销售产品中，首次置业产品占 37%，改善性需求占46%，其他需求占17%；去年全年首次置业产品占35%，改善需求占52%，其他占13%。

　　从付款情况来看，前5月万科销售金额中客户一次性付款金额比例为35%，去年全年是26%，这反映了随着按揭政策的执行到位，贷款平均首付比例提高。