万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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　瑞信维持中资房地产类股减持评级。称该行跟踪的中国十大城市一级房地产市场成交量今年以来下降8.0%。该行维持中国2011年房地产成交量将同比下降10%-15%的看法。瑞信称，虽然部分市场参与人士将2011年4月房地产价格同比涨幅下降视为房地产价格开始得到控制的迹象，瑞信认为4月份房价涨幅下降仅仅是由于上年同期房地产价格飙升（当时引发首轮紧缩）。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):押宝低碳提高建筑能效,全产业链谋"绿"

    ■21世纪经济报道
    房地产企业如何实现低碳化转型,提高建筑能效,成为能否落实国家节能减排政
策的重点.
    数据显示, 中国已经是世界上第二大能源消耗国,尤其是建筑能耗,已占到我国
总能耗的27.5%,居各行业能源消耗首位.
    在2010年成功实现销售收入过千亿元, 并拟在2014年实现2000亿元销售额的万
科企业股份有限公司(万科A:000002, 以下简称"万科"),正从"零排放"建筑试验,到
节能生态建筑万科中心的建造,再到探索中的建筑产业化实验,摸索着如何从传统企
业过渡为绿色企业的转型.
    现在正在哈佛读书的万科集团董事会主席王石可以自豪的向外介绍自己的公司
:全球最大的房地产企业.
    日前,万科相关负责人在接受本报记者采访时表示,成功到达千亿关口仅仅是万
科通往下一个目标的中转站.相对于销售目标,万科的住宅产业化实践以及绿色的升
级,依然任重而道远.
    但是对绿色地产的探索成为这家千亿级地产公司的一个战略选择.
    作为代表, 万科对战略环境趋势进行的判断是:低碳经济成为国际大趋势,对于
企业来说就是要提供尽量环保的产品,而如果不早做筹谋,届时将陷入被动局面.
    按照万科的理解,未来建造的住宅新趋势将表现为四个方面:一是完全的精装修
, 二是全面实现产业化,三是全面的实现绿色三星标准,四是在万科地产的社区里普
遍实施垃圾分类以及垃圾回用处理.
    万科的一份内部材料表示:"房地产开发企业是建筑业实现低碳发展的关键性因
素."关于住宅产业化对于减排的具体成效, 万科表示:"工业化的建造方式仅能耗一
项就能比传统施工方式降低百分之二三十."
    万科研究和实践工业化住宅,以实际项目为原型建立试验楼,并最终推广至实际
的工程项目.在上海新里程项目20, 21号楼内的框架剪力墙结构,除梁柱和少量现浇
楼板外,其余外墙板,楼梯,阳台和楼板均为工业化构件,预制率为36.8%.
    上海市房地产科学研究院对上海新里程项目进行了建筑能效评估, 与未采取节
能措施的住宅建筑相比, 在正常居住使用过程中,全年可节电638281千瓦时,折合标
准煤225.95吨,减少二氧化碳排放601.33吨,节能率超过60%.这两栋楼也因此得到美
国建筑能效评估体系(RESNET)认可并授权颁发的能效证书.
    而同时,万科也把零碳排放住宅作为其绿色建筑的前沿探索.
    在深圳万科城四期中, 万科建了一幢2层小楼的零碳排放住宅.试验计算得出小
区每年可节电103万度.是国内首个达到绿色三星标准的住宅小区.
    尽管看上去很美,但实现绿色建筑产业化的整体愿景,需要体现在企业经营中的
一个个环节上的具体政策和细分指标.事实上, 作为产业群的整合核心,地产开发商
具有较强的影响力, 也有能力带动整个产业链的力量实现建筑行业的节能减排和绿
色环保.
    上述万科相关负责人介绍, 早在2007年万科就发布了《项目安全,环保,健康现
场管理标准》,作为万科与合作伙伴共同的工作准则.
    2008年万科邀请了山水自然保护基金对自己的所有木材供应商进行了一次第三
方独立调查. 尽管此前万科所有的供应商都表示自己的木材拥有合法的可持续采伐
许可,但是调查的结果发现,仍然有数家供应商未能提供有效证明.
    从产业链上控制原材料的质量和标准,意在使之更符合绿色化建筑需求.2009年
, 万科要求施工总承包战略合作伙伴必须通过ISO9000质量管理体系,ISO14000环境
管理体系,OHSAS18000职业健康安全管理体系认证.
    "未来是讲绿色的, 未来是讲低碳的,那么完全不去思考不去行动就有可能被淘
汰."王石曾表示,重视节能减排是万科对于未来住宅行业发展方向的一种判断.

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房地产限购政策的“后门”
2011年06月03日 13:52　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
从某种意义上而言，在中国，所有限制性政策的“后门”，多数并不是钻空者自己发现的，而是政府“不经意间”透出去的

　　【财新网】（见习记者 朱以师）与预期一样，大连变相放松限购令的传闻，在不到一天内即被“辟谣”。

　　5月31日下午，大连当地的两家房地产网站爆出，大连限购令的认定标准将不再以家庭为单位，而改为个人为单位。在大连市内四区及高新区买房，开具《购房资格证明》时不再需要携带户口本与结婚证，即认定房屋套数只查询个人购房记录。也就是说，本地户口的“三口之家”最多可以拥有6套房产。

　　另一种说法是，甘井子区、高新区将执行该政策，被排除出限购区域。而无论哪一种说法成行，大连楼市的限购令都将名存实亡。

　　与所有的“传闻”一样，“大连放松限购令”一说迅速被官方辟谣。6月1日，大连市房地产调控政策领导小组办公室的负责人表示，大连市的住房限购政策没有任何变化，不论是限购区域范围还是查询方式都未做任何更改。

　　记者致电大连市房产交易登记大厅，相关工作人员也告诉记者，开具《购房资格证明》所需要的***和要件没有任何变化。

　　但是，这远非事实的全部。记者从一位开发商处了解到，甘井子区房产部门5月底在给开发商开会时曾透露，今后限购令将以“个人”为单位，在办理《购房资格证明》时，只需填一份《保证书》承诺购房家庭不超过一套房产即可，而这个《保证书》并不具备任何法律效应。

　　搜狐焦点地产网大连站也公布了其获得的“高新园区房产局针对购房资质审核做出调整的内部通知”。通知称，原限购政策中要求的“以家庭为单位，本市户籍居民家庭可拥有两套住房”调整为“以个人为单位，本市户籍居民（含未成年）可拥有两套住房”。对于外地户籍居民同样放宽了购房限度。

　　通知还明确，“调整将不再以文件形式向社会公示，即日起实施。”另外，通知最后还解释称，“本规定调整主要是为了解决目前社会上为买房而假离婚等不和谐问题，为建设和谐社会而试行办法。”

　　焦点网大连站的相关工作人员向记者证实，该通知的来源“相当可靠”。大连业内的多家开发商和中介机构也证实，“知道限购放松的消息，而且消息是政府方面传出来的。”

　　记者了解到，大连的多数新开发地产项目均集中在高新区和甘井子区，在3月28日执行限购之后，这两个区的成交量在4月、5月急剧下滑，最高跌幅达60%以上。

　　类似的故事也在海南海口上演过。4月底，海口市长冀文林在一次会议上“限价不限购”的表态也被解读为“海口将放松限购”，但不到一天，海口市相关部门就“辟谣”称，限购政策不变。

　　而记者此前在海南了解到，事实上，海口市相关部门已经将政策的“后门”透给了开发商，即旅游地产、酒店式公寓、商业地产等不在限购之列。同时，政府默许和鼓励尚未报建及正在报建的项目进行规划调整，加大上述不限购类型的比例。实际上，各项目的产品形态并无大的变化，仅在立项性质上有所改变，由此实现规避限购。

　　从某种意义上而言，在中国，所有限制性政策的“后门”，多数并不是钻空者自己发现的，而是政府“不经意间”透出去的。

　　楼市限购令同样如此。楼盘成交量的急剧下滑，以及土地市场的低迷，已经令很多地方政府叫苦不迭。“在年底前会变相放松”，业界的预测几乎一致。

　　前不久，某央企开发商曾向记者透露，“北京高端项目的限购有可能在年底前放开。”据称，其消息也来源于政府内部人士。

　　限购政策在三令五申中出台，而松紧之弹性完全被执行环节所掌握。还是那句老话：上有政策，下有对策。如今地方的“对策”尚在努力遮掩之中。不过，联想一下地方融资平台的天量债务，而卖地收入是其主要还款来源，地方的遮掩恐怕将越来越困难，博弈与突破之心将越来越强烈。或许，限购的放松将比预期来得更早。

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港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

个股点评：万科Ａ(000002):天津万科经营保守
    价值人生网股友上个周四调研了万科天津项目，下面是我们的调研纪要，希望可以对投资者深入分析万科有所帮助。
    天津万科去年销售60亿，在公司预期范围内。今年高端项目较少，无新开盘，大部分项目在2010年拿地。今年天津销售目标80-100亿，布局目标是将环城四区（沿天津外环线郊县）打造成市场主流，项目主要集中在环城四区和滨海新区，均价在1万左右，绝大多数为精装，加推项目为假日、海港城、金色雅筑洋房、锦庐。假日项目当日售罄，其余加推盘项目在当天或者开盘的1-2天销售量在50%左右。
    客户结构和去年差别不大：以身份证号为基准，外地购房占总销售的30%，本市首套占10%，二套占10%，另50%为其它。
    由于接待人员属于市场研究，在公司人员绩效考核、原材料成本压力及控制、工程进展与销售衔接等方面均表示“无可奉告”。
    综上，建议对万科保持短期的谨慎。

【出处】价值人生网

徐农民

刘爱民也辞职了，5月份销售还不错

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万科上海区域总经理辞职
2011年06月07日 22:14　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
刘爱明在告别信中表示，为寻求新的职业发展机会

　　【财新网】（记者 符燕艳）万科（000002.SZ）执行副总裁、上海区域总经理刘爱明辞职。

　　据悉，刘爱明此次离职是为了寻求新的职业发展机会。他在致万科同事的告别信中表示，在万科工作的经历是美好的回忆；做出新的选择，是为了获得更丰富的人生体验。

　　6月7日晚，万科（000002.SZ）发布公告称，“公司尊重他（刘爱明）的个人选择，衷心感谢他在任职期间的勤勉尽职和对公司发展做出的重要贡献，并诚挚祝愿他在未来的职业生涯中再创辉煌。”

　　刘爱明加盟万科前，曾任中国海外建筑（深圳）有限公司董事总经理、中海地产股份有限公司副总经理，2002年加入万科，任集团执行副总裁，2005年11月起兼任上海区域总经理。以长三角为核心的上海区域占万科主营业务收入的38.35% ，净利润占比36.96% 。

　　今年1月，万科执行副总裁徐洪舸及副总裁肖楠因自主创业离开万科。当时，万科曾检讨主要是高管薪酬相对同行吸引力有限，此后万科再抛出股权激励计划。

　　万科公告同时透露，万科已决定由广州公司总经理张海接任上海区域总经理。张海曾供职于机械工业部第四设计院（洛阳）。1995年加入万科，2001年任公司规划设计部总经理，2003年任成都公司总经理，2007年任广州公司总经理。

　　对刘爱明的辞职，万科总裁郁亮表示，职业经理人制度是万科的核心，由于万科的经营建立在制度化的基础上，这种正常的流动并不会影响到公司经营连续性和稳定性。他表示，“职业经理人是一个社会的财富，如果万科出去的人能够为行业发展做出贡献，这不仅是个人的成功，也可以看成是万科的成功，对此我们也会感到骄傲。”

　　王石也在微博中表示，健康丰盛是万科的价值观，他希望在万科的每一位职业经理人都能够愉快工作、成长和收获，无论最终选择了怎样的职业生涯，都能够取得成功。

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万  科Ａ：关于长春万润为长春惠斯勒项目银行借款提供担保的公告   (75 k)[2011-06-08]
万  科Ａ：关于刘爱明先生辞去执行副总裁职务的公告   (60 k)[2011-06-08]
万  科Ａ：2011年5月份销售及近期新增项目情况简报   (61 k)[2011-06-08]

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万科的高增长将不可永续

期货中国    时间：2011-06-07 13:06:43    来源：中国房地产报     作者: 刘晓云



　　2003年，万科企业股份有限公司的销售业绩还只有63亿元，但8年之后，万科已经攀上了销售额千亿元的高峰，万科的高速发展，奥妙究竟在哪里？是战略融资效力，还是运营管理能力，抑或是合作并购带来的规模膨胀？

近日，本报采访了万科集团董秘谭华杰。在本期内容中，谭华杰对万科长期的经营理念及商业价值取向进行了阐释。

“40%的年增长，对于房地产企业来说，是不可能一直保持这样的增长速度的。如果万科按此速度增长，20年后一定会成为全世界规模最大的企业，但是你能想象一个房地产企业做成世界第一吗？没有可能，所以这种高速的增长是不可永续的。”谭华杰说。

中国房地产报：万科在2010年年报中再次提到了批售比这个指标，批售比一直是万科衡量是否需要降价促销的重要指标，但在目前以限购为主的行政干预式的调控气候下，这一指标是否还具有科学性？

谭华杰：今年的房地产市场是非常复杂的，很难去作具体判断，各种主体都会影响市场的变化。批售比是万科观测市场的一个指标，主要用来衡量市场的整体供需情况。在销售方面，万科主要看重新盘销售率这个指标。

万科目前还没有调整相关计划，包括投资策略、销售策略、开工计划等，万科项目开盘要完成60%的销售率这个策略也没有调整，并以此来对各分公司进行考核。

但万科不会给各地分公司下达具体的是否根据销售率来调整价格策略的指令，分公司也不会向总部报备，更不需要总部审批。怎样达到销售率这个要求，是由各地分公司自己把握的，是否需要降价促销，集团是不会下达具体的统一的指令的。如果市场不好，达不到这个指标，那分公司自己想办法，包括降价。

我们采取谨慎的投资策略，不只要看房地产市场的变化，还要看土地市场的变化，要把两个市场放在一起来考虑。总部只判断大的方向，不作精确的价格判断。

中国房地产报：快速周转的模式已经被很多房企效仿，并被认为是当今环境下应对房地产调控和竞争压力的不二法门，但有很多声音认为，该快产快销模式意味着“ 黄金当铁卖”，一方面不能体现和珍惜土地价值，另一方面则面临越做越累的局面，万科如何来看待这种评价？

谭华杰：企业不应该怕累，做得累，就说明企业的规模在增长，企业在赚钱。

公司规模越做越大，管理与人才方面的问题也会越来越多，不用担心企业规模大会影响企业的发展，企业就是在不断发展的过程中不断地解决问题，并因此而成长。

40%的年增长，对于房地产企业来说，是不可能一直保持这样的增长速度的，这种增长速度是不可永续的，否则就会为此付出代价。

如果万科按此速度增长，20年后一定会成为全世界规模最大的企业，但是你能想象一个房地产企业做成世界第一吗？没有可能，所以这种高速的增长是不可永续的。

一般来说，能保持20%的年增长是相对健康的一个增长，可以让企业有收益，有资源，万科目前就想保持这样的增长速度。

万科也不会刻意地控制规模，万科可能面临一些瓶颈，但绝不能让企业内部的某些因素成为制约发展的瓶颈。企业规模大了，管理资源跟不上了，这是对企业的挑战，我们要解决的就是这个问题。

中国房地产报：不少人认为万科的规模是依靠大量的并购与合作来达到的，你认为这种方式适用于其他房企吗？

谭华杰：如果想扩大规模，只要专业能力能跟上，以及有足够的资源，是可以进行合作的。不过还是要提醒一下，一定要先练好内功，量力而行。

中国房地产报：大量的并购和合作，万科的这种“贴牌战术”虽然能带来销售的广度，但自我积累的深度却值得考量，在灵活顺应市场趋势的应变策略之外，你认为万科在品牌深度、价值挖掘方面是否还应有更多的提升空间？

谭华杰：事实上，如果没有这种销售的广度以及自我积累的深度，是不可能做到贴牌的，也不可能采用这种战术。

我们在2008年的时候，就提出了一个新的目标，从规模型增长到质量效益型增长，但是媒体有不一样的解读，认为万科在拼命追求规模，其实我们这几年一直在追求质量与效益的增长，并不是一味地追求规模。

当然，规模大并不是一件坏事，企业越做越大并没有什么不好。我们有大量的销售，同样也有自我积累的深度，在产品性价比和品牌美誉度方面，都是我们一直在追求的目标，并且已经取得了一定的成效。

中国房地产报：对于参建保障房，万科表示一直没有找到很好的方式，那么在万科看来，开发商与政府需要在哪些方面达成统一？制度设计上还应该有怎样的改进？如果真的如万科集团总裁郁亮所说“哪怕只有1块钱的利润也做”，那么万科如何向股东和投资者解释呢？

谭华杰：保障房建设不只是我们没有找到好的方式，大家都没有找到好的方式。

保障房建设的问题在于收益和风险匹配的不相符。现在开发商参建保障房，整体来说一般只有不到3%的利润，很多还是亏损，连一块钱也赚不到。

万科一般选择由政府出资开发商代建的保障房开发模式，只拿不超过1%的项目管理费，支付工资、办公费用。企业自己垫资来开发的方式，会存在比较多的问题，万科一般会回避。

万科做保障房的开发，尽可能不对股东造成损失，不占用股东资金，会用其他的融资渠道来用于保障房的建设，比如银行贷款。

保障房建设制度的不完善，是全社会都必须思考和解决的一个问题。

尽管保障房建设对于开发商来说，基本无利润可言，但还是必须要建，这是企业社会责任感的体现。

中国房地产报：有人提出，万科近年来提出对客户生命周期的关注和对客户服务质量的提升，说明万科的价值核心正在从规模转向内涵，但大举地向二三线进军，甚至涉足保障房，已经明显背离了这种核心，你怎样评判这样的观点？

谭华杰：除非向四五线城市进军，否则就只有向二三线城市进军，因为一线城市已经没有地方可供企业进军了。

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万科：刘爱明离职非因职能被架空
本文来源于《财经网》　 2011年06月08日 18:05 共有0条点评

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万科总裁郁亮表示，个别人事变动不能证明“健康丰盛”价值观、三级架构体系不成功

　　【财经网专稿】 记者 唐韵乔 6月8日上午，刚刚去职的万科（000002.SZ）执行副总裁、上海区域总经理刘爱明现身万科临时举办的新闻媒体会上，与会的还有万科集团总裁郁亮、执行副总裁肖莉和上海区域总经理的继任者张海。

　　据郁亮透露，6月6日晚6点万科集团主席王石和他都收到了刘爱明提出辞职的短信，当晚，郁亮找刘爱明深谈，期间美国游学的王石在电话里和刘爱明进行了沟通，刘爱明表示“去意已决”。

　　在新闻发布会上，刘爱明称，在万科的9年为“登台阶”，加上此前在中国海外发展有限公司（0688.HK,下称“中海”）10年，作为职业经理人拾级而上的乐趣已尝尽。刘爱明表示，未来将尝试“攀野山”，并称这种不一样的人生体验，将会让生活更“丰盛”。

　　不能证明健康丰盛不成功

　　郁亮在新闻发布会上深情回忆道，万科当年花了2年时间挖刘爱明，挖来后的刘爱明对万科贡献巨大。据郁亮回忆，2000年，万科制定了“海盗行动”的挖人计划，当时的中海成为万科“海盗行动”主要针对的对象。

　　“每找刘爱明谈一次，其在中海的地位就提高一步”，郁亮笑谈。刘爱明跳槽万科时，已任中国海外建筑（深圳）有限公司董事总经理、中海地产股份有限公司副总经理。

　　加入万科后，刘爱明利用其在中海积累的丰富经验发动“磐石行动”，质量文化得以在万科落地生根。此后，刘爱明又先后负责过企划、资金管理、财务等，“业绩表现不俗”。

　　2004年，万科发布了第三个中长期十年规划，即通过持续性增长到2014年实现千亿规模，郁亮坦诚这一十年规划是刘爱明时任集团企划部负责人进行规划和落实的，而且“2010年提前实现了”。

　　2005年11月起刘爱明兼任上海区域总经理，其用6年时间，把上海区域发展成为百亿规模的区域本部。2010年，万科上海区域规模突破300亿。其间，万科工业化战略在上海起步，落地之初推进之艰难，到今天工业化战略在万科内部铺设陈及，刘爱明在其中“贡献巨大”。

　　而此次刘爱明的离职距离2011年年初原万科执行副总裁徐洪舸、副总裁肖楠离职，仅半年时间。针对业内人士对其下属离职潮的担心，刘爱明称这种担心不会出现。

　　万科在2010年年报中写到：“如果企业规模增长导致的是股东收益率的下降，这样的增长对股东来说其实是一种损失。如果规模增长的代价是团队成员的健康或幸福感的丧失，这样的增长其实是对人道的践踏。”

　　而万科连续的高管离职是否意味着，在达到千亿销售额的过程中，团队成员幸福感逐渐丧失？是否意味着万科已经不能满足高管追求“健康丰盛”的生活？

　　对此，郁亮强调，万科目前员工流动率在8%左右，远低于房地产行业15%的平均值。

　　郁亮也坦言，万科的高管流动这件事情挺奇怪的，他也正在研究。通常一个公司如果业绩出问题了，可能流动会多一些，但显然万科没有这样的问题。此外，最近两起高管变动事件的主角，都是在万科做了20年左右，应该不是因为价值观、文化、认同不认同等造成的离职，如果价值观不认同，早就应该分手了。

　　针对“成长到达天花板，导致高管连续离职”一说，郁亮并不认同。郁亮称，万科今天只是一个中型企业，成长还没有到天花板的时候，每一个在公司工作的职业经理人自然也不会有天花板。因此，也不是因为天花板导致这么一个流动，所以公司也在努力理解这件事情。

　　此外，郁亮强调，个别人事上变动不能证明万科“健康丰盛”的价值观不成功。

　　三级架构体系无问题

　　另外，针对“区域本部和一线公司职责划分重叠，导致区域本部职能架空、刘爱明离职”一说，肖莉表示，在管理上万科现在进入了48个城市，相当于有48个公司，但是实际上在管理中并不是每个公司一刀切，而是分为领先型、成熟型、成长型和培育型公司四类。区域总经理要帮助培育型、成长型公司，让它们能够做得更大，当然对于领先型、成熟型公司，他们也同样要来管理对总部战略的执行等等这方面的工作，所以区域总经理的责任非常重大。

　　郁亮回应称，区域总部负责人更多角色扮演是教练和顾问，即帮助辖区城市公司达到万科最基准的要求。从2010年开始万科设定了“180计划”，即达到总部瘦身的目的。更多管理职能往区域、一线转移，而总部更多承担战略未来发展职能。

　　“万科这几年都在不断变化过程中，区域本部职责也在不断修整，我相信未来区域本部承担的管理职责比今天更多一些，他们将承担起区域发展的一些责任。不能以个别人事上变动来认定这个管理体制上是有问题或者管理体制不成功。”郁亮表示。

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万科Ａ(000002):高层再次地震刘爱明或加盟重庆协信

    ■21世纪经济报道
    这是今年继徐洪舸,肖楠之后,万科出走的第三位公司高层.而有了前两次经验,
万科此次极为重视外界反应.6月8日, 万科总裁郁亮在媒体沟通会告诉记者,高管离
职不会对万科业绩产生影响,万科业绩今年仍有望破千亿.
    刘爱明的去向成为业内关注的焦点.来自上海方方地产咨询机构《企业微博:企
业与政策动态半月报》最新披露,刘的最新去向是重庆协信房地产公司.
    公开资料显示,协信集团创建于1994年,下辖9家房地产开发公司,总资产规模超
过153亿元, 累积开发量逾300多万平方米,战略土地储备超过690万平方米.今年初,
协信方面高层曾公开表示,今年协信销售目标为100亿,9月有望在香港实现上市.
    "刘爱明投奔一家正在谋求上市的成长型房企,我们都能理解."一位上海同行表
示.
    据了解,刘爱明毕业于清华大学,曾任中国海外建筑(深圳)有限公司董事总经理
,中海地产股份有限公司副总经理,2002年加入万科,任集团执行副总裁,2005年11月
起兼任上海区域总经理.2003年,万科启动提高工程质量,提高业主满意度的"磐石行
动",而管理,执行,推广该行动的核心人物正是从中海挖过来的刘爱明.
    高管接连离职,外界对万科今后业绩的忧虑随之而来.
    尽管万科方面通过多种途径强调万科的成熟经理人体制和健康的企业业绩进度
, 但依然有沪上业内资深人士表示,没有影响是不可能的,只是万科的团队架构更加
职业化,最近几年,对上海万科的改革明显.
    与刘爱明辞职同日公告的,还有万科5月份经营数据.当份,万科实现销售面积81
.0万平方米, 销售金额90.1亿元,比2010年同期增长72.4%和76.4%.2011年1~5月,公
司累计实现销售面积452.7万平方米,销售金额524.2亿元.
    "5月份万科销售回升, 好于行业增速.但是,万科4月份的销售量比较低,有些异
常, 主要是万科在一线城市的可售货源有断档现象,应该与去年年底至今年1月份加
快销售有关."广发证券(000776)分析师指出.

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职业与选择 万科经理人的阶梯
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-06-09 02:16:20    来源: [ 观点地产网 ]
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新湖中宝6.43亿购入内蒙古煤炭探矿权
房企职业经理人的变动，一向是业界最为关注的焦点之一，尤其是目前的行业领军者万科。

　　观点地产网 梁嘉欣 万科上海区域总经理刘爱明的突然请辞多少还是有些出人意料。

　　6月6日，正值中国传统节日端午节，但却在这一天，万科总裁郁亮与远在美国的万科董事长王石于当天下午6点30分收到刘爱明的请辞邮件。

　　在了解刘爱明的想法之后，万科决定“尊重其个人选择”。翌日，万科正式宣布刘爱明辞职，上海区域总经理一职由广州公司总经理张海接任。

　　刘爱明亦因此成为今年继徐洪舸、肖楠之后，万科出走的第三名高管。

　　房企职业经理人的变动，一向是业界最为关注的焦点之一，尤其是目前的行业领军者万科。

　　或为了解除外界对刘爱明离开的诸多猜测，万科于6月8日召开了一场媒体交流会，并安排总裁郁亮、刘爱明以及张海共同出席。

　　万科台阶

　　“现在这一刻我心中比较轻松，跟9年之前离职是不一样的。”在8日举行的媒体交流会上，刘爱明如此表示。

　　刘爱明指出，自己在中海、万科做了18年，如果用登山来举例，中海、万科规范成熟的企业，这个山是有台阶的，是按照这个台阶往上爬。

　　但对于目前的他来说，更多是希望有别的体验，“往没有台阶的山去爬一爬。离开万科不是有什么不满，待遇低了什么的，这样心中也比较轻松，出去寻找另外一种企业而言，无所谓成功失败，是一种体验。”

　　市场消息传言，刘爱明口中“没有台阶的山”即是加盟重庆协信房地产公司，助其做大并上市。

　　刘爱明对此仅表示，目前的去向仍没有落定，且在任职万科高管期间不会到外面寻找工作。“所以我必须要把在万科这件事做一个了结，今天开完记者招待会就算是了结，我就赶快去谈，谈完之后再跟大家汇报。”

　　据业内人士介绍，刘爱明有创业念想，大概一年左右时间。

　　“之前有朋友跟我聊，你这一走就地震了，如果你还这么看的话，就是对万科不了解。万科是一个非常成熟的企业，人才都很多。作为职业经理人这一点我比较幸福，比较坦然地按照自己心里喜欢的想法选择自己想的方向。”刘爱明称。

　　刘爱明表示他的离开不会出现下属追随离开的情况，但万科人事是否将出现一些新的变动仍将有待观察。

　　郁亮与刘

　　业界普遍认为，刘爱明是郁亮的得力干将之一。有业内人士更直承，刘爱明甚至一度被视为郁亮班底的最关键人物。

　　郁亮透露，其自2000年主持工作之后，所做的最重要得安排之一就是“海盗行动”，最大的成果就是刘爱明加入万科。在之此前，刘爱明任职中海。

　　“我挖刘爱明挖了两年时间，每跟爱明谈一次，爱明在中海地位就提高一步，所以我也为爱明在中海地位不断提高做了一些小小贡献。当然他在中海地位提高，加入万科的时候起点就高了。”郁亮称。

　　同时郁亮亦透露，与刘爱明谈了两年时间，刘爱明从未跟万科谈过条件、待遇。刘爱明当时的理由很简单：万科是一个成熟公司，有一套规则，不希望破坏这个规则。

　　据介绍，刘爱明加入万科后，主要分管企划、工程、资金管理中心、财务等业务。而万科2014年实现千亿目标的计划，就是刘爱明在分管企划部时组织和落实，且现在提前实现。

　　另外郁亮亦坦承，当时采取“海盗行动”主要目的是想学习中海在工程方面的管理，刘爱明加盟万科之后亦主抓工程质量工作，并称为“磐石行动”，直至目前，万科的质量工作也终有成果，如詹天佑土木大奖20%是万科一家获得的。

　　与此同时，刘爱明还更曾被安排调往当时最困难的天津公司担任董事长。然而刘爱明不负众望，在到任后的第二年，让天津万科实现扭亏为盈。

　　此外，刘爱明于2005年调往上海负责区域总经理之后，短短几年间便让上海公司迅速达到百亿规模，据了解，整个上海区域目前已接近300亿规模。

　　而万科工业化的大规模落实也是在上海区域。“在刚开始大规模落实的时候，其实压力比较大，爱明在这方面做了巨大贡献。”郁亮表示。

　　但这位昔日多次立下汗马功劳的助手，却在郁亮真正掌舵万科之时选择离去。

　　新的一代

　　实际上，在王石宣告海外游学之后，万科似乎正承受着新一代经理人接班之痛，有业内人士更直言，时下表面平静的万科正在经历一场巨大的变化。

　　虽然郁亮亦一再表示，万科的人员流动率维持在8%左右，而行业平均流动约15%，员工敬业度亦达到80%，属于正常范围。

　　但郁亮承认，万科高管目前流动量如此之大“也挺奇怪”。他指出，通常情况下，如果公司业绩出现问题，流动量大些也很正常。但万科2010年才刚过千亿，今年首五月销售524亿，同比增长八成左右，业绩没有太大的问题。

　　其次，离开的高管均在万科做了10年甚至20年左右，如果是因为价值观、文化等不认同，应该早已离开。另外，万科目前还是一个中型企业，成长还没到达天花板的时候，因此这不可能成为高管离开的原因。

　　“从个人来讲，最近离开的高管他们职业生涯都到达20年。对于一个职业经理人来说，20年是职业生涯的上半场，未来还有20年左右的下半年。是不是中场的时候可以想一想下半场如何更精彩？”郁亮猜测。

　　“所以我也在努力理解这件事情。”郁亮表示。

　　或许正如郁亮所言，从公司角度来讲，一个不断壮大成长的企业，它的职业经理团队、组织能力跟活力也需要不断更新。

　　而万科在高管辞任后也能及时做出相应的人员调整：刘爱明辞任后，原广州万科副总经理蔡立彬调往中山担任总经理，原中山总经理李升阳担任佛山总经理，原佛山总经理唐激杨则赴广州担任总经理。

　　不过从目前来看，如何更快的培养与储备新一代的职业经理人，依然是郁亮及万科目前最需考虑的问题。

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恒大地产5月销售面积第一
本文来源于《财经网》　 2011年06月10日 19:25 共有0条点评

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5月实现合约销售面积113.2万平米，同比增长76.9%。在已公布5月销售情况的上市地产公司中位列第一

　　【财经网专稿】记者 赵璐璐 6月10日，立足于中国二三线城市的房地产开发商——恒大地产（3333.HK）称5月实现合约销售面积113.2万平米。这一业绩在已公布销售情况的上市地产公司中位列第一。

　　5月恒大地产实现合约销售额77.8亿元，合约销售面积113.2万平米，分别同比增长92.1%、76.9%。5月合约销售均价为6871元/平米，同比增长8.6%，已经接近其1月销售均价6950元/平米的水平。

　　从目前已经公布的上市公司5月销售额来看，恒大地产位列第三，仅次于中国海外发展（688.HK）121.3亿元、万科（000002.SZ）90.1亿元。

　　以5月销售面积计，目前恒大地产位列第一，远超过万科81万平米，中国海外发展61.8万平米。这也是恒大地产今年第二次销售面积单月突破100万平米，2011年1月份恒大地产实现140.8万平米的销售面积。

　　恒大地产称，5月新开盘7个项目，其中6个项目位于三线城市。目前恒大地产在售项目总计达到了78个，分布于中国44个城市。

　　1-5月，恒大地产累计实现合约销售额337.3亿元，同比增长108.5%，累计实现合约销售面积486.3万平米，同比增长92%；累计合约销售均价6936元/平米，同比增长8.6%

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行政管控升级 北京潜行楼盘“禁涨令”
来源:中国经营报-中国经营网  时间： 2011-06-11 07:53   作者：李乐  字体：大  中  小
2011年盛夏到来之前的北京，价格受到政府管制的，将不再仅仅是政策性住房，商品房的定价也开始受到来自北京住房和城乡建设委员会(下称“住建委”)的“行政管控”，此时，距离北京提出房价“稳中有降”，已将近四月。

　　2011年盛夏到来之前的北京，价格受到政府管制的，将不再仅仅是政策性住房，商品房的定价也开始受到来自北京住房和城乡建设委员会(下称“住建委”)的“行政管控”，此时，距离北京提出房价“稳中有降”，已将近四月。

　　多家北京一线房地产开发企业销售负责人向《中国经营报》记者表示，住建委“磋商”商品房预售价格有两个关键，一是申请预售价格超出区域内在售项目均价10%的，一般不予批准;二是分多期开发、销售的，楼盘后期预售申请许可的价格超出首期批准预售价格的，一般亦不予许可预售。

　　价格干预

　　从2011年3月开始，在北京申请商品房预售的开发商陆续发现，住建委在商品房预售价格确定的过程中开始施加影响——如果申报的预售商品住房销售价格超过同区域内在售楼盘价格的10%，住建委很难给予预售许可。

　　按照中国现行商品房预售制度，商品住房的预售需要获得当地归口行政主管机关的行政许可，在行政许可的审批过程中，主管机关须对房地产开发企业的土地获取、工程进度、企业资质、管理水平、规划许可等方面进行审核，而后下发预售许可证。

　　6月7日，住建委一位官员向记者证实，从2011年3月开始，住建委确实在预售许可证行政许可的过程中，针对商品房的预售价格，增加了与开发企业“磋商”的工作方式。

　　“根据当期、当地房地产市场的发展情况，结合整个宏观市场环境的因素，我们会对开发企业提出申请的预售价格水平，以合适的方式给出我们的建议，这也是为了确保房地产市场平稳、健康地发展。”这位官员说。不过对于这种工作方式是否带有“行政干预定价”的色彩，这位官员不予置评。

　　首创置业、万科股份、招商地产、金地集团、龙湖地产等在京房地产开发企业的销售负责人均向记者证实了住建委这一工作方式的存在。首创置业一位高管告诉记者，除去高过区域在售楼盘均价10%的预售价格申报难以得到审批之外，如果分多期开发的房地产项目，后期预售申报价格高过首期批准预售价格的，一般也难以得到来自住建委的预售许可。

　　“我们一个东五环的项目，一期批准的预售均价是23000元/平方米，二期我们的产品和一期不同，还加上了精装修，但我们第一次报26000元/平方米的价格，住建委就没有批准我们的预售申请，直到我们把价格调整到与一期持平的23000元/平方米。”一位不愿具名的开发商销售负责人透露。

　　房价封顶

　　2011年3月，国家发展改革委员会(下称“发改委”)下发《关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》，要求从5月1日起，全国房地产销售项目必须公示每套在售房源的销售价格。而在此之前，住建委就一直要求在售楼盘公示其预售申请获得许可的销售均价。

　　“这个价格在北京市房地产交易管理网上与其他预售许可信息一并公示，我们业内称之为承诺预售均价。”万科北京公司一位不愿具名的高管告诉记者，所谓承诺预售均价的效力在于，无论出于什么原因，该项目成交房源的价格，都不能超过这一承诺预售均价。

　　从2005年开始，北京市开始执行商品住房期房、现房交易的网签制度，所有房地产交易的签约必须通过“北京市房地产交易管理网”签约并在住建委备案。“由于是网签，如果超过这个承诺预售均价，系统就无法进行网签，交易也就无法完成。”上述万科高管称。

　　所谓一房一价，即是每套房源都有了一个“预售承诺均价”。而住建委施加干预的预售申请价格，即是这一房价科目。招商地产一位主管销售的高管向记者表示，对这一房价指标施加控制，实际上就是封死了房地产商上调价格的空间。

　　“实际上，对比同区域在售楼盘，开发商至多有10%的涨价空间，但是，通常情况下，住建委不会用足这10%的空间，一般允许5%左右，就是很不错的了，而后期价格不能超过首期批准的预售价格，实际上就是禁止了涨价，因为按照原来开发商惯常的操盘手段，先低后高是基本的运作思路。”首创置业一位负责销售的副总告诉记者。

　　“如果住建委采用这样的手段，年底完成稳中有降的目标是没什么悬念的。”四方联达房地产经纪公司总经理杨少锋告诉记者。

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出让金锐减六成 北京惊现卖地难
周亚霖
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2011-06-17 07:58
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经济观察报 记者 周亚霖 5个月过去之后，北京的土地出让金比去年锐减59.2%。这意味北京市去年、前年每年千亿左右的“土地财政”难以为继。

严厉的“限购”终于把皮球抛到了基层政府，即便是税收丰厚财力不菲的北京、杭州、广州等各地都开始积极地推地。

甲方乙方，轮流坐庄。现在轮到政府向开发商求援了，“你们什么时候买地。”这是大开商听到来自土地部门询问最多的一句话。

左右为难的主城区

北京1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量（1220公顷）的一成，随之而来的是土地收入锐减，2011年1-5月（截至5月24日），北京市通过招拍挂出让土地的总收入为250.61亿元，同比锐减59.2%。

土地出让面积和金额双双下挫和北京矜持的土地供应有关，上半年推地谨慎，除了多年来供应节奏上的“前紧后松”的原因外，地产界人士认为，相关部门有些左右为难。

数月前，北京市朝阳区政府召集在当地进行开发的数家开发商开会，解读当前的房地产政策。中信、富力、万科悉数到场，一位参会人员介绍，朝阳区某部门负责人打了个比方说，今年朝阳土地一级开发一天的利息就等于损失一架飞机，现在已经做了不少土地一级开发，利息压力非常大，但又不敢推出土地，怕出地王。

望京地王、CBD中服地块这些吸引了全国性关注的焦点地块使得朝阳区每一幅土地的出让都被聚焦放大。

这位参会人员告诉记者，现在很多非地产行业的人都希望进来做房地产，实际上只要土地价格再便宜些，北京的土地是可以卖掉的，更何况是寸土寸金的朝阳。记者采访的多位开发商都认为，朝阳没有郊区县的压力大。

供应量庞大郊区的压力

和主城区怕出地王不同，郊区庞大的土地已经让地方政府不能再继续观望了。

近期，通州区将一块90万平方米的土地一级开发交给了华业地产，华业整体做下来的利润率仅不到5%，一位开发商向记者透露：通州区政府让开发商做一级土地开发，原因之一是可以减少一些一级开发的投入，毕竟通州正在做大开发，很需要钱；作为开发商，华业地产参与土地一级开发的利润连通胀都跑不过，但华业愿意暂时承受一些损失以便更顺利地从二级市场获得土地。“现在当地政府部门也很矛盾，房子卖贵了不符合调控精神，会干预；定价便宜了可能会影响土地的成交价格，也一样会干预。”该开发商说。

但通州显然不是最艰难的郊区。5月31日，北京相关单位召集80家开发商进行土地推介，北京市国土局公布，下半年供应经营性用地1200公顷，其中轨道交通沿线500公顷。大部分土地供应都会来自郊区，大兴区成为了推介会的重点。

“大兴近期做的土地一级开发较多，却正好赶上市场不好的时候；在过去几年，亦庄几乎没有出地，一出就出在眼下；房山好一些，去年已经消化一大批土地了，压力稍微小一些；通州新的供应主要是在台湖区域；郊区县里可能大兴目前的供应量比较大。”一位了解北京各区土地供应情况的地产公司高管告诉记者。

按照北京中原的统计，从2009年到今年的前5个月(截止到5月25日），房山、大兴、通州的土地供应量为北京市最高，其中房山区的土地供应面积达到了560万平方米、大兴的土地供应高达557万平方米、通州土地供应面积350万平方米，合计供应1467万平方米，占北京市最近三年来土地供应量的52.1%。

郊区县已经成为了房屋成交量和房价滑落最快的区域，开发商表现出的态度主要就是观望。6月15日，北京三宗郊区住宅用地招标，房山区一幅地块流标，通州区两地块只有三家房企低价投标，而且都是国企来捧场。

情势急转

参加5月31日土地推介会的开发商代表告诉记者，当天活动设置了很多展位，展出了重点地块详细介绍资料，然后就是各出让土地单位的宣讲，很热闹，就像房展会一样。“已经和以前不一样了，以前都是开发商问国土部门，现在都是国土部门积极地问开发商最近是否有买地的打算。”至少3家全国性的开发商对记者说过此类情况。

这种场景近期也出现在了杭州和广州。不久前，一家全国性开发商在杭州分公司接到国土部门的电话咨询近期会不会买地。6月，杭州三个区域共推出20宗土地，出让面积820.9亩，5月共出让土地17宗，出让面积共计856亩，五六月份的推地规模基本持平，但比4月却有大幅提升。有人发微博感慨：第一次看到杭州如此大规模的推地，山雨欲来风满楼！

保障房的账算不过来

除了怕出地王，郊区一级开发太多、土地存量过大等压力外，保障房供应也是政府肩头的一块大石。

在5月底的土地推介会上，北京市土地整理储备中心表示，6月起北京将逐步加大经营性特别是商品住宅用地的供应，年底前，还将有1200公顷经营性用地上市。据此前公布的2011年土地供应计划，今年北京计划供应经营性用地1770公顷，其中包括商品住宅用地1220公顷，商服用地550公顷，保障房用地1330公顷，占全年住宅用地供应总量的52.2%。相关部门还表示，住宅用地主要采取限地价竞保障房面积方式挂牌。

一家参会的开发商告诉记者，竞保障房面积方式的作法就意味着，开发商盖保障性住宅面积大小成为招投标是否能成功的因素之一，但是很明显，盖的保障房面积越大，就赚得越少，甚至可能亏钱。现在政府卖地钱少了，还要盖保障房，那意味着收入少了，支出还要变大；而开发商呢，本来房子就不好卖了，还要盖保障房，赚得更少了，那只能是对土地观望了。另一家开发商则告诉记者，现在听到有的开发商竞标的保障房面积已经占了整个项目的50%。万通地产总经理云大俊明确表示，现在对这种限地价竞保障房面积方式拿地就不会参与了，因为搭配着保障房项目，算账算不过来。

和北京一样，从今年开始，杭州、广州也要求部分国有出让土地中开发商配建一定比例的保障性住房。从目前的搭建保障房的土地拍卖来看，观望依然是主流。

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聂梅生：养老地产回报率约15%，未来或出现井喷
本文来源于《财经网》　 2011年06月17日 18:00 共有0条点评

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聂梅生称中国养老产业未来将占房地产市场的3-5%，回报率起码在15%上下。10年之内养老地产或出现“井喷”

　　【财经网专稿】记者 赵璐璐 6月17日，全国工商联房地产商会会长聂梅生称，中国养老产业未来将占房地产市场的3-5%，回报率起码在15%上下。10年之内养老地产或出现“井喷”。

　　聂梅生在今日举行的全国工商联房地产商会2011年夏季年会阐述了以上观点，她认为，在未来的10年，中国60岁以上的人口将到2.43亿，占总人口比重将达到18%。在2011-2020年这个阶段，中国整个福利保障、福利水平会不断提高。到2020年老年住宅将会成为消费主题，现在40-50岁的中年人，再过10年也将是支撑老年产业的主流。因此，预计10年之内养老产业会出现井喷现象，需求量会保持每年10%的增长水平。

　　聂梅生提出养老地产的回报率起码在15%上下。她说道：“按照10%来测算，2010年需要投入16000亿，月租金以4200块钱一个月来租，每套年租金大概是5万元，这样算投入和产出的话，占未来房地产市场的3-5%，回报率起码在15%上下。”

　　目前中国绿色养老住区示范项目已经建成、在建、待建的养老住区，已经达到15家。

　　目前上市房企也积极参与养老地产的运作中，中国最大的住宅开发商——万科（000002.SZ）在北京房山打造的“活跃长者之家”也是养老地产中的一种形态。万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆先生曾对外表示，“房地产在‘十二五’还有很大发展，但到了‘十四五’时期，人口拐点到来的时候，住宅运营模式将发生重大变化。”

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消息称北京有望在年底前放松对高端项目限购
http://www.sina.com.cn  2011年06月17日 19:00  财新网

　　北京正在研究放宽限购政策，有望放松对高端项目的限购

　　【财新网】(见习记者朱以师) 财新记者从不同消息人士处获悉，北京正在研究放宽限购政策，有望在年底前放松对高端项目的限购。

　　一家央企地产公司负责人透露，消息来自于北京市相关政府部门，“相当靠谱”。北京一家国有地产企业的人士也证实，确有政府官员最近在私下场合提到过这一消息。

　　6月17日，京基地产在北京的首个高端别墅项目“鹭府”亮相，将在7月份入市。这一项目是最近北京允许上市的几个高端项目之一，显示北京开始重新发放高价楼项目预售证。

　　此前，北京以“推迟发放预售证”的方式限制单价超过3.5万元/平方米的高端项目入市，避免拉高楼市成交均价，是业内公开的秘密。

　　而限购政策导致楼市成交量剧减，使得地方政府相应的税费收入也大幅减少。同时，楼市的低迷已经传导至土地市场，最近北京已有多宗土地出现“流拍”。

　　“要限购，又要盖保障房，还要GDP增长，地方没钱怎么搞？”上述消息人士之一称，有官员已经在私下抱怨。

　　在此压力之下，北京的调控政策正在出现一些微妙的变化，对高端项目入市的放松成为可能。

　　在“鹭府”发布会上，中国住宅研究会副会长顾云昌表示，“让市场的归市场，保障的归保障”，才是调控的正确方向。

　　同时，在北京市住房和城乡建设委员会的统计口径中，也剔除了高端项目部分。据其最新发布的最新数据，北京市1-5月新建普通住房的成交均价为14127元/平方米，比2010年全年均价下降4.8%。

　　有市场人士将这些举动解读为对调控政策的一种试探。顾云昌认为，即使放开高端市场部分，到年底保障房的建设跟上来，北京市提出的“新建普通住宅价格稳中有降”的目标也是可以实现的。

　　但是，对于“北京年底前放开高端项目限购政策”的消息，顾云昌谨慎地表示，“对还未出台的政策不予评价。”

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海外买房潮
本文来源于财新《新世纪》 2011年第24期 出版日期2011年06月20日 订阅《新世纪》  |  注册财新网
中国大陆投资者在加拿大温哥华的购房比例已达到29%，越来越多的海外房地产项目意识到了中国购买力的强势“崛起”
财新《新世纪》 见习记者 朱以师 记者 孙慧霞 特派华盛顿记者 章涛


　　中国购买力正在席卷海外房地产市场。

　　5月底，在超过400人的排队抢购下，加拿大新威斯敏斯特市一栋153套的公寓在两个半小时内全部卖出。这栋将于2012年完工的公寓楼并无特别之处。销售如此火爆的原因就是中国投资者的介入。项目销售负责人比尔·莫里森（Bill Morrison）对当地媒体透露，在项目进行到一半时才想到向中国人营销，但“需求简直疯狂”。在最终成交名单中，中国买主占了40%。

　　6月初，加拿大列治文市（Richmond）中心的一栋豪华公寓楼出售。本计划在一个周六开盘，但是从当周周三开始，就有80多位购房者冒雨排队。最终，周六一天卖出270多套房。冒雨排队的绝大多数是中国人。

　　类似场景与案例，近来屡见于加拿大各大媒体报道。中国人正将之前在国内买房、“炒房”形成的激进风格，带到海外，搅起一波波房市热潮。

　　诸多数据及分析显示，目前中国购买力不仅支撑了加拿大温哥华、多伦多等中国移民密集地区的房价，英国伦敦、澳大利亚悉尼和墨尔本、新加坡和美国旧金山等地，亦到处可见中国投资客的身影。越来越多的海外房地产项目意识到了中国购买力的强势“崛起”，纷纷赶赴中国进行专场推介，或亮相大陆的各种房展会。

　　中国人海外“淘房”的背后，是中国移民潮、留学潮以及投资潮。据《新世纪》从多家国际房地产代理行采访了解，虽然移民、留学等传统需求仍是海外置业的主流，但近一年来纯粹投资性购房的比例正在迅猛上升。政府对国内房地产市场加强调控，出台各种限制措施，再加上国内通胀形势严峻，中国的富裕阶层由此加紧了对海外房地产的搜罗，在世界范围内寻找投资性房产。

　　去海外买房，正在成为一种新兴的投资趋势。由此，全球范围资产配置的理念也开始冲击缺乏经验的中国普通投资者。实际上，在那些于国外排队买房的中国人中，有很多人对当地情况并不了解，还有很多人习惯性地寄望从房价上升中牟利，如此投资隐含的风险问题不言而喻。

中国买家四处出击

　　6月14日，一场加拿大房地产项目的媒体推介会在北京金宝街举行。两个位于温哥华市中心的豪宅项目将于近期在中国北京、上海、南京等地公开销售。组织者高力国际加拿大西区住宅部高级副总裁斯考特·布朗（Scott Brown）对此行的销售前景颇为乐观，他对财新记者说：“来自中国大陆的购买力越来越被重视，中国人为温哥华的住宅市场提供了强有力的支撑。”

　　据高力国际最新发布的《2011年第一季度温哥华房地产市场调研报告》显示，在大温哥华地区，2011年第一季度温哥华多户住宅市场销售坚挺，共成交2527套，同比上涨35%。成交的大幅增长主要源于中国大陆投资者的激增。上述报告称，中国大陆投资者在加拿大温哥华的购房比例持续增加，截至2011年第一季度，已经达到29%。此外，加拿大房地产协会今年5月的报告也显示，温哥华4月的房价同比又上涨了10%，主要原因是豪宅价格的上升。

　　也许这些数字还略显保守。在兰克数据公司（Landcor Data Corporation）的2011年第一季度报告中，该公司一名来自中国大陆的房地产分析师发现，2010年加拿大列治文市和温哥华西区高档住宅的买主中，至少有74%的购房者来自于中国大陆。兰克数据公司拥有英属哥伦比亚省最权威的房地产统计。

　　2006年移民加拿大的张军对此颇有同感。张军历经了温哥华楼市在金融危机期间的短暂低迷、反弹和最近一年多的火热。他对财新记者称，“越来越多的国内朋友向我咨询在加拿大买房的流程、法规和税收政策。现在温哥华有一套房子出来，看房的十个人当中有九个是中国人，但是房价这两年已经被炒得很高了。”

　　除了加拿大，中国买家也逐渐成为美国、英国、澳大利亚、新加坡等地房地产市场的投资主力。美国全国房地产经纪人协会5月发布的一份报告显示，在截至2011年3月的12个月内，海外购房者在美国房地产市场上投资了大约410亿美元。其中，来自中国的购房者占全部海外买家人数的9%，跃居第二位，仅次于加拿大。

　　美国加州洛杉矶的房地产经纪人陈萍向财新记者证实，2010年以后来自中国大陆的买房人开始增多，不仅投资住房，还买地、投资宾馆或一些大的项目。

　　据英国莱坊房地产经纪公司一项最新调查显示，中国买家近两个月在伦敦花费了1.2亿英镑。在卡纳利沃夫金融区新建住房的购买者中，目前有三分之一来自中国大陆和香港。此外，第一太平戴维斯的最新数据也印证，伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自东亚和南亚，其中以中国大陆和香港的购买者居多。世邦魏理仕则进一步预测，2011年伦敦住宅物业销售总量5%-10%的买家将来自中国大陆。

　　在新加坡，中国大陆的购房者已经超过印度尼西亚和马来西亚，上升为新加坡私宅第一外籍买家。因房价上涨过快，新加坡已推出第二套房房贷提高首付比例的政策。6月10日，香港金管局也推出了类似的“限贷”新政，对“收入来源非香港”的外地借贷者，要求比本地人多付一成首付。

　　从去年下半年至今，国内五大外资代理行相继成立了海外物业部。“最近一年来，有大量的中国投资者向我们询问，在英国、新加坡、澳大利亚等地有没有物业投资的机会。”戴德梁行华北区董事总经理何衍钧预计，未来投资海外房地产市场，将成为中国人理财的重要组成部分。在国内通胀形势日益严重、楼市调控层出不穷的背景下，中国普通投资者在全球范围内配置资产的理念正在逐步形成。

　　何衍钧还告诉财新记者，现在国外很多房地产经纪公司都专门配备了会讲中文的房产经纪人，用以接待中国客户。一些法律、医学、工程等专业背景的海外留学生，最近纷纷开始转行做房产经纪人。

调控下的投资挤出

　　据高力国际透露，2010年该公司向亚洲买家推介销售了790套海外物业，其中中国买家约占5%。而在过去的六个月，这一比例已激增至10%。

　　过去六个月，通过高力国际中国国际物业部完成的海外住宅投资项目已经超过50套，成交金额约1.3亿元人民币。高力国际北亚区董事总经理柳维纶向财新记者透露，从成交案例来看，长三角区域的上海、宁波、温州及杭州等地的私营企业主是海外置业的主体。此外，北京、天津等环渤海区域、东北以及成都等地也出现了非常明显的增幅。

　　高力国际华北区董事总经理高晓辉对财新记者分析称，海外置业人群大体分为三类：一是留学，一些有经济能力的留学家庭考虑到子女在国外租房不如买房，有的甚至还购买大面积房产，将部分用于出租实现“以房养学”；二是移民，伴随着2010年前后的这一波移民潮，国内投资移民的数量大幅增加，在加拿大、澳大利亚等主要移民目的地，新移民带来的刚性需求以及对高端物业的需求迅速增加，由此催生了主要移民国家房地产市场的火爆；三是纯粹的物业投资者，相对于国内的限购、限贷等政策，海外的一些国家贷款政策较为宽松且利率较低，逐利的资金由此越来越多的投向海外置业。

　　世邦魏理仕中国住宅部执行董事安东向财新记者指出，今年以来，纯投资的案例数量不断攀升，已占到海外置业总数的近三分之一。

　　一位不愿具名的外资代理行人士告诉财新记者，在投资客中，有相当数量的国内房地产业内人士，他们本来与代理行有合作伙伴关系，由于国内政策多变以及房地产市场的不明朗，他们索性将投资的关注点转移至海外物业。

　　一位东北的私营企业主也表示，国内现在一二线城市的租售比过高，在政策打压下升值空间非常有限，未来两年内投资的价值不大。他正在考虑将手上的物业脱手，转向海外购置一些房产，“比如伦敦或悉尼，无论是出租回报还是升值空间，都比国内更加开阔。”

　　在何衍钧看来，通过买房进行境内、境外资产的“换筹”，不仅是应对通胀的好途径，还能使个人资产结构更加稳健。

　　加拿大房产经纪人康姆·古德（Cam Good）为了销售多伦多市郊埃托比科克的一个项目，在香港和北京分别开了办公室。他认为，中国人在加拿大买房主要是为了将财富放在一个安全的地方。

　　此外，人民币在汇率市场上的优势，也推动了中国大陆投资者海外置业。人民币兑美元五年内累计升值了22%，不仅购买力提升，同时海外贷款的还款压力也持续降低。

　　有英国媒体抱怨，英镑大幅贬值和低利率，使得伦敦及其周边的房地产对中国投资者而言价格低廉。英镑自2007年以来相对多种其他货币暴跌了25%左右。伦敦当地的一名置业顾问说，由于英镑疲软，伦敦的房产现在与北京、上海和香港相比更值得购买。莱坊公司的数据显示，中国人在伦敦购入的房产价格大多在40万英镑（约为400万元）到100万英镑（约为1000万元）之间。

　　在外汇管制的现阶段，资金外流有相当大的隐蔽性。很难找到一个准确的数据，来描绘海外置业热潮带来的资金流出规模。据美亚置业统计，2010年通过房产中介赴海外买房的金额超过50亿元。而多位代理行人士均对财新记者表示，实际规模肯定远远大于这一数字。

　　在现有政策下，每人每年仅有5万美元（约33万元）的换汇限额。巨额的买房资金，如何进入海外市场？

　　高力国际华北区国际物业部董事邹世宏解释称，一般情况下，能够在海外买房的客户，都会有在海外的公司或账户，或者有家庭成员移民海外或留学，能够实现海外转账。如果没有离岸公司或账户，也可以通过亲朋好友的帮助，用不同的身份证向海外账户汇款，但这种情况相对少见。

　　“在海外买房，很少有要求一次性付款，而且首付比例都比较低。”邹世宏称，一般情况下，外汇管制不会成为海外置业的障碍。

　　前不久，上海版个人境外直接投资试点方案上报至国务院。据媒体报道，上报方案将个人境外直投设计为非金融类的外汇投资，主要投向移民投资、房地产投资和企业投资。对此，邹世宏表示，个人境外房地产投资的放开，将有助于缓解国内楼市调控的压力。

中国式“炒房”

　　与中国资金一道进入海外房地产市场的，还有中国式的“炒房”思维。

　　斯考特·布朗告诉财新记者，温哥华和多伦多的房价现在已处于高点，租金回报率已经低至2%左右。

　　以高力国际近期将在北京推介的豪宅项目Jameson House为例，526平方英尺的单间公寓售价约为88.8万加币（约586万元），其预计租金为每月每平方英尺2.5-2.85加币（约16.50元-18.81元），据此计算，其租金回报率约为2%。如果再考虑到物业费、贷款利息、物业税等成本，投资回报已微乎其微。

　　即便如此，中国人仍然热衷于买房。“中国人对物业升值的期望，远远超过对租金收益的预期。”张军告诉财新记者。

　　在温哥华，即使是非居民外国人，也能够从银行获得最高60%-65%的贷款。以一套50万加币（333万元）的房屋为例，签署合同时仅需支付10%，即5万加币（33.3万元），3个月之后再支付5万加币，余下的40万款项在交房时才需缴纳。如果获得六成的银行贷款，交房时购房人只需补足剩余的10万加币（66万元）即可。并且，加拿大目前的五年期变动利率贷款的利息仅为2.3%左右。与国内相比，加拿大的购房贷款成本和首付付款压力都要小很多。

　　张军告诉记者，由于贷款利息低，很多在加拿大买房的中国人都会利用银行贷款，贷款比例多在50%左右。“一些中国移民家庭有很强的炒房意识，有了一套想买两套，有了两套想买三套。”张军说，这些行为已经引起了本地居民的抱怨。有当地人称，房价上涨“都是中国人惹的祸”。

　　房价上涨，一方面意味着当地人换更大房屋时需要支付更多的成本；另一方面，由于价格上涨，每年需要缴纳的物业税也相应增加。在加拿大，每年4月都要对物业进行报税，政府会对每一栋物业给出评估价格，物业持有人需按照一定的税率纳税。在温哥华，物业税税率为0.41%。

　　温哥华房价的快速上涨，使得当地一些人开始呼吁遏制外国投资，以防止本地人被高价“挤出”于房地产市场之外。加拿大皇家银行的经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）小心翼翼地不把温哥华房地产市场说成“泡沫”，但是他认为那是一个“高风险区域”。

　　不过，“炒”加拿大的房，还须算清各类税负的成本。在买房时，买房人要支付12%的统一销售税物业转让税（20万加币以上1%，超过20万部分交2%）。这两项税，如果房屋属于自用，则必须要支付；如果房屋用于出租等商业性用途，则可以获得最高26250加币的退税。相应的，用于出租等商业性用途的房屋，其租金收益需要缴纳净收益25%的税款。

　　“总价大概是50万加币的房屋，如用于经营性用途，就可以获得全额退税。”高力国际的邹世宏表示，不过一些自住但又非常住的外国人，可以通过假期出租等方式实现避税。

　　同样，通过出售物业获得投资收益，如果是当地纳税居民且属于自住房，增值部分并不需要纳税；如果是非居民外国人，卖房时须缴纳一定的保证金给税务当局，房屋售出后，增值部分的税务结清之后，再退还保证金。盈利部分，参照所得税率征税，一般为净收益的25%。

　　因此，高力国际北亚区董事总经理柳维纶建议，尽管加拿大一些城市的房价在上涨，但也很难通过炒卖方式来获得很高投资收益，通过持有出租的方式获得稳定收益仍为上策。他的同事高晓辉也认为，去海外置业投资，应尽量少地从“中国式炒房”的思路出发去考虑“抄底”，因为海外市场依然存在风险，投资者在决策前需谨慎考虑自身的风险承受程度。她建议大陆投资者关注一些有大量移民或留学生的国家，并且当地经济受次贷危机的影响有限，或者已处于危机后的上升经济周期，如加拿大、英国和澳大利亚等。

　　据高力国际提供的数据，2010年，伦敦和悉尼的租金回报率都达到了6%。除去英国3%-3.8%的贷款利率，如果再考虑到一定的杠杆比例，在伦敦进行物业投资的资金回报率仍为可观。更为重要的是，英国对国际买家不增收资本利得税。

meng-h

万科各地悄建商业管理公司 郁亮授权“改革”
2011-06-15 06:51:48　来源: 南方都市报(深圳)　有0人参与 手机看新闻

近日，深圳市万科商业管理有限公司单独成立。万科总裁郁亮此前公开授予深圳、上海、北京等大区以“改革特区”的权利，各一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。从2010年下半年开始，这些商业管理小组相继成立。

尽管房地产行业正在面临史无前例的调控，但人们依然相信，中国房地产市场的未来潜力巨大，而调控正是加剧优胜劣汰并使行业长远健康发展的契机。事实上，在流动性收紧、限购令颁发等一系列组合拳下，诸多房企开始探寻转型之路。

随着5月业绩报告陆续面世，人们忽然发现，房企转型已经出现分水岭。其中，中海单月销售业绩突破100亿、碧桂园单月销售环比增长180%成为转型成功的佼佼者；而越秀地产却成为目前披露出的1- 5月销售金额同比下跌最大的房企之一，一向被视为“扛价”代表的绿城中国1- 5月完成销售额152亿，占全年目标约28%。

上述这些焦点中，万科、保利作为中国房地产行业数一数二的两大巨头淡出人们的视野。他们在做什么？调控大局下领军者在默默潜行。

深圳万科商业管理公司低调成立

事实上，5月份万科取得了销售超90亿元、环比大增14%的战绩，只不过中海地产单月百亿的销售额超越万科，吸引了人们更多的目光。

“为了顺应城市发展趋势，万科必须在发挥传统住宅开发能力优势的同时，强化商业地产的经营能力。”万科相关负责人接受南都记者采访时表示，调控背景下，万科所探索的商业地产，主要是那些符合城市发展的方向、能够与住宅相配套的物业类型。

在这样的战略思路下，万科开始低调转型商业地产，近日，深圳市万科商业管理有限公司单独成立，新建公司法人代表周彤正是深圳万科的总经理。对于深圳万科商管团队来说，目前已经开业的有深圳万科红商业广场，预计后期还将运营管理万科双月湾等项目。据悉，万科双月湾位于广东惠州，总建筑面积超过130万平方米，定位为高端旅游地产项目。

这似乎并不引人注目。此前，万科总裁郁亮公开授予深圳、上海、北京等大区以“改革特区”的权利，各一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。从2010年下半年开始，这些商业管理小组如北京万科商业发展部以及无锡万科商业小组等相继成立。

而此番深圳率先成立商业地产公司，在诸多业界人士看来，这正表明了试水商业，正成为万科低调转型的征兆。不过万科相关负责人向南都记者回应称：“万科的定位仍然是住宅开发企业，公司的发展策略是稳定、延续的，目前并未发生任何变化。”

万科向南都记者证实商业小组和深圳万科商业管理公司的事实。“万科是为了进一步做好住宅而做商业，并不是为商业而商业。公司对商业地产开发能力的提升也是一个循序渐进的过程，不会急于全面展开。”万科相关人士表示，与此同时，2011年万科预计完成200万平米的工业化项目开工目标，这一计划并无调整。

依然高举住宅工业化大旗的万科正在各大区域稳步推进这一战略，不同的是，调控之下，万科正在发力与住宅配套的社区型商业地产。“万科的非住宅业务占比，长期来看，希望控制在20%以内，短期来看希望不超过10%。”万科相关人士向南都记者表示。

保利放缓拿地深耕商业经营

保利地产5月份公司实现签约面积61.73万平方米，同比增长31.71%；实现签约金额74.06亿元，同比增长132.09%。

事实上，同为行业的领军者，保利与万科有着惊人的相似。虽然没有提出类似于住宅工业化的理念，但纵观保利多年的发展，保利地产在高经营杠杆和高财务杠杆“双杠杆”驱动下保持着年均78%的资产扩张，依靠当年拿地、当年开工的快速开发模式，极限“奔跑”在财务安全底线的边缘。

“保利是一个复制型企业，对规模有较强依赖，发展模式特点使其抗周期性较弱。”中国不动产研究中心认为，保利地产发展规模之快，被业界形象地称为“奔跑的大象”。而驱动这只大象的就是保利地产独有的融资能力和拿地能力。

而今保利拿地节奏却正在放缓。虽然昨日保利对此并未给予回应，但5月份，国内一家券商赴保利调研时，保利表示，在调控政策下，土地市场预计会趋于冷静，公司在2011年将放缓拿地节奏，等待更好的拿地时机。尽管当月保利地产及2家全资子公司以7.5亿元分别在吉林通化、上海两个城市拿下4幅地块，用地面积总计为36.22万平方米。

    在中航证券地产金融分析师杜丽虹看来，保利正在经历一次深刻的转型探索。“当土地升值速度高于资本成本时，所有的地产企业都在寻求储备更多的土地；但当土地升值速度减缓时，土地储备本身的价值贡献在减弱。”杜丽虹认为，长期来看企业将重新调整自己的策略，即缩短土地储备周期，把从土地储备上释放出来的资本金重新配置于经营环节，而非储备环节，以加速资金周转、提升资本使用效率。“保利正是在做这样的转型。”

据悉，保利地产将于6月份在广州同时推出6个写字楼项目，总面积超过100万平方米。按照保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿到25亿。“公司将会有计划地增持一些在中心城市的商业物业，除此外，还有一些酒店的增持。预期在2015年，应该会逐步地形成一个相对稳定的商业收入。”保利地产董事长宋广菊曾如此表示。

咄咄逼人的追赶者

“保利这么大的规模，放缓拿地几乎是不可能的。但是根据调控有意识地调整拿地节奏却不出奇。”一位接近保利地产的人士向南都记者表示，从目前的销售情况来看，保利拿地的速度就算减缓，也不会放慢太多。

一方面是历年来规模发展的惯性，另一方面，尽管默默潜行，但保利万科亦感受到追赶者的压力。事实上，中国房地产20年的发展历史而言，没有人敢说自己能永远保持第一。就连万科总裁郁亮自己也坦承：“我对我们国家很有信心，国家发展到今天赋予我们巨大的机会，你不抓住对不起自己啊。中国房地产行业不可能那么分散，未来一定会有若干个世界级的企业诞生。”

中国房地产行业未来若干个世界级的企业中将会有谁？“老牌”领军房企万科、保利在低调转型、悄然探路，而后起直追者咄咄逼人。在目前房地产企业阵营的第一集团里，恒大、中海气势汹汹，大有问鼎之意。

一度在销售业绩上被万科远远抛离的中国海外，终于在2011年5月首次超过万科，成为实实在在的领先者。业绩面前没有幸运儿。事实上，中海从2009年起很长一段时间都没有补充土地储备，但在2011年，中海不但在内地积极拿地，而且已经多次出现在香港的土地市场上，积极扩充香港土地资源。沉寂多年，中海开始活跃。

而在上周五的业绩发布会上，恒大总裁夏海钧高调表示：“在内地楼市限购令、限价令等一系列宏观政策调控深化、银根紧缩的环境下，恒大保持快速开发、快速销售的节奏，不囤地、不捂盘的战略决策，使其规避了国内宏观调控风险，并成为2011年房企保持高增长的成功样本。”2011年1到5月，恒大累计实现合约销售额337.3亿元，完成全年目标48.2%，业内人士认为，按照这样的速度，极可能超额完成700亿的销售目标，直追千亿级企业。

meng-h

万科各地悄建商业管理公司 郁亮授权“改革”
2011-06-15 06:51:48　来源: 南方都市报(深圳)　有0人参与 手机看新闻

近日，深圳市万科商业管理有限公司单独成立。万科总裁郁亮此前公开授予深圳、上海、北京等大区以“改革特区”的权利，各一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。从2010年下半年开始，这些商业管理小组相继成立。

尽管房地产行业正在面临史无前例的调控，但人们依然相信，中国房地产市场的未来潜力巨大，而调控正是加剧优胜劣汰并使行业长远健康发展的契机。事实上，在流动性收紧、限购令颁发等一系列组合拳下，诸多房企开始探寻转型之路。

随着5月业绩报告陆续面世，人们忽然发现，房企转型已经出现分水岭。其中，中海单月销售业绩突破100亿、碧桂园单月销售环比增长180%成为转型成功的佼佼者；而越秀地产却成为目前披露出的1- 5月销售金额同比下跌最大的房企之一，一向被视为“扛价”代表的绿城中国1- 5月完成销售额152亿，占全年目标约28%。

上述这些焦点中，万科、保利作为中国房地产行业数一数二的两大巨头淡出人们的视野。他们在做什么？调控大局下领军者在默默潜行。

深圳万科商业管理公司低调成立

事实上，5月份万科取得了销售超90亿元、环比大增14%的战绩，只不过中海地产单月百亿的销售额超越万科，吸引了人们更多的目光。

“为了顺应城市发展趋势，万科必须在发挥传统住宅开发能力优势的同时，强化商业地产的经营能力。”万科相关负责人接受南都记者采访时表示，调控背景下，万科所探索的商业地产，主要是那些符合城市发展的方向、能够与住宅相配套的物业类型。

在这样的战略思路下，万科开始低调转型商业地产，近日，深圳市万科商业管理有限公司单独成立，新建公司法人代表周彤正是深圳万科的总经理。对于深圳万科商管团队来说，目前已经开业的有深圳万科红商业广场，预计后期还将运营管理万科双月湾等项目。据悉，万科双月湾位于广东惠州，总建筑面积超过130万平方米，定位为高端旅游地产项目。

这似乎并不引人注目。此前，万科总裁郁亮公开授予深圳、上海、北京等大区以“改革特区”的权利，各一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。从2010年下半年开始，这些商业管理小组如北京万科商业发展部以及无锡万科商业小组等相继成立。

而此番深圳率先成立商业地产公司，在诸多业界人士看来，这正表明了试水商业，正成为万科低调转型的征兆。不过万科相关负责人向南都记者回应称：“万科的定位仍然是住宅开发企业，公司的发展策略是稳定、延续的，目前并未发生任何变化。”

万科向南都记者证实商业小组和深圳万科商业管理公司的事实。“万科是为了进一步做好住宅而做商业，并不是为商业而商业。公司对商业地产开发能力的提升也是一个循序渐进的过程，不会急于全面展开。”万科相关人士表示，与此同时，2011年万科预计完成200万平米的工业化项目开工目标，这一计划并无调整。

依然高举住宅工业化大旗的万科正在各大区域稳步推进这一战略，不同的是，调控之下，万科正在发力与住宅配套的社区型商业地产。“万科的非住宅业务占比，长期来看，希望控制在20%以内，短期来看希望不超过10%。”万科相关人士向南都记者表示。

保利放缓拿地深耕商业经营

保利地产5月份公司实现签约面积61.73万平方米，同比增长31.71%；实现签约金额74.06亿元，同比增长132.09%。

事实上，同为行业的领军者，保利与万科有着惊人的相似。虽然没有提出类似于住宅工业化的理念，但纵观保利多年的发展，保利地产在高经营杠杆和高财务杠杆“双杠杆”驱动下保持着年均78%的资产扩张，依靠当年拿地、当年开工的快速开发模式，极限“奔跑”在财务安全底线的边缘。

“保利是一个复制型企业，对规模有较强依赖，发展模式特点使其抗周期性较弱。”中国不动产研究中心认为，保利地产发展规模之快，被业界形象地称为“奔跑的大象”。而驱动这只大象的就是保利地产独有的融资能力和拿地能力。

而今保利拿地节奏却正在放缓。虽然昨日保利对此并未给予回应，但5月份，国内一家券商赴保利调研时，保利表示，在调控政策下，土地市场预计会趋于冷静，公司在2011年将放缓拿地节奏，等待更好的拿地时机。尽管当月保利地产及2家全资子公司以7.5亿元分别在吉林通化、上海两个城市拿下4幅地块，用地面积总计为36.22万平方米。

    在中航证券地产金融分析师杜丽虹看来，保利正在经历一次深刻的转型探索。“当土地升值速度高于资本成本时，所有的地产企业都在寻求储备更多的土地；但当土地升值速度减缓时，土地储备本身的价值贡献在减弱。”杜丽虹认为，长期来看企业将重新调整自己的策略，即缩短土地储备周期，把从土地储备上释放出来的资本金重新配置于经营环节，而非储备环节，以加速资金周转、提升资本使用效率。“保利正是在做这样的转型。”

据悉，保利地产将于6月份在广州同时推出6个写字楼项目，总面积超过100万平方米。按照保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿到25亿。“公司将会有计划地增持一些在中心城市的商业物业，除此外，还有一些酒店的增持。预期在2015年，应该会逐步地形成一个相对稳定的商业收入。”保利地产董事长宋广菊曾如此表示。

咄咄逼人的追赶者

“保利这么大的规模，放缓拿地几乎是不可能的。但是根据调控有意识地调整拿地节奏却不出奇。”一位接近保利地产的人士向南都记者表示，从目前的销售情况来看，保利拿地的速度就算减缓，也不会放慢太多。

一方面是历年来规模发展的惯性，另一方面，尽管默默潜行，但保利万科亦感受到追赶者的压力。事实上，中国房地产20年的发展历史而言，没有人敢说自己能永远保持第一。就连万科总裁郁亮自己也坦承：“我对我们国家很有信心，国家发展到今天赋予我们巨大的机会，你不抓住对不起自己啊。中国房地产行业不可能那么分散，未来一定会有若干个世界级的企业诞生。”

中国房地产行业未来若干个世界级的企业中将会有谁？“老牌”领军房企万科、保利在低调转型、悄然探路，而后起直追者咄咄逼人。在目前房地产企业阵营的第一集团里，恒大、中海气势汹汹，大有问鼎之意。

一度在销售业绩上被万科远远抛离的中国海外，终于在2011年5月首次超过万科，成为实实在在的领先者。业绩面前没有幸运儿。事实上，中海从2009年起很长一段时间都没有补充土地储备，但在2011年，中海不但在内地积极拿地，而且已经多次出现在香港的土地市场上，积极扩充香港土地资源。沉寂多年，中海开始活跃。

而在上周五的业绩发布会上，恒大总裁夏海钧高调表示：“在内地楼市限购令、限价令等一系列宏观政策调控深化、银根紧缩的环境下，恒大保持快速开发、快速销售的节奏，不囤地、不捂盘的战略决策，使其规避了国内宏观调控风险，并成为2011年房企保持高增长的成功样本。”2011年1到5月，恒大累计实现合约销售额337.3亿元，完成全年目标48.2%，业内人士认为，按照这样的速度，极可能超额完成700亿的销售目标，直追千亿级企业。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):再获"中国最佳雇主"称号

    ■证券时报
    日前,全球权威人力资源管理咨询公司怡安翰威特在上海举行了"怡安翰威特20
11年中国最佳雇主"颁奖新闻发布会,万科(000002)成为唯一一家上榜的房地产企业
,也是继上一届2009年获奖后再次荣膺"中国最佳雇主"称号,表明公司在员工管理和
雇主品牌建设方面得到认可.
    "中国最佳雇主"是怡安翰威特咨询公司组织发起的每两年一次的评选活动,从2
001年至今年已是第六届