万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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万科(000002):携手英国BRE打造绿色建筑公园

    ■证券时报
    记者从万科A(000002)获悉,当地时间6月27日上午,在出席中英峰会的中国国务
院总理温家宝和英国首相卡梅伦的共同见证下,万科总裁郁亮与英国建筑研究院(BR
E)总裁Peter Bonfield在英国伦敦的唐宁街10号首相官邸签订合作备忘录. 该备忘
录的签署,意味着欧洲最先进的绿色建筑技术将通过万科与BRE的合作正式引入中国
.
    根据备忘录,万科与BRE将通过北京市绿色建筑公园项目,在绿色建筑技术研发,
建筑可持续规划,孵化建筑领域高新技术企业等方面展开广泛的对话与合作.
    作为全球五大最顶尖的专门建筑研究院之一, 早在1990年,BRE就开发出了英国
绿色建筑评估体系, 是全球首个建筑环境性能评估方法,也是世界上最权威,最广泛
使用的绿色建筑评估方法.而此次借中英峰会契机, 与其签订合作备忘录,充分显示
了万科在推广绿色建筑领域方面的雄心.
    据了解, 万科与BRE的此次合作将重点围绕打造北京绿色建筑公园展开,该项目
位于北京房山, 集绿色公园,研发基地和产业孵化园于一体,全部建成后将成为全球
最大的以绿色建筑为主题的公园.目前,项目的建筑方案目前仍在设计中.郁亮表示,
万科希望通过上述项目的成功运营, 从技术研发,理念推广到产品升级,全方位提升
公司在绿色建筑领域的国际竞争力. 同时希望通过这个平台孵化和引入更多绿色建
筑领域的高新科技企业,共同推动绿色建筑产业在国内的健康发展.
    另悉, 昨日下午,万科深圳地产在深圳举行了商业策略发布暨万科广场推介会.
包括购物中心"万科广场"品牌, 写字楼"万科大厦"品牌及社区商业"万科红"等三大
商业产品系列悉数亮相,逾400家知名商家应邀出席.上述举动虽然是旗下公司所为,
但仍被认为是万科步入商业地产的开端, 标志着万科运作的商业概念从原有的社区
扩展为城市商业.
    此外,为对深圳商业项目进行统一经营管理,深圳市万科商业管理有限公司也已
正式成立.据悉,万科广场首个旗舰项目将于2012年底在龙岗开业.

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万科(000002):深圳万科高调发布商业策略

    ■中国证券报
    中国最大的专业住宅开发企业万科(000002)旗下的深圳万科在6月28日高调宣
布了商业策略:打造城市综合体品牌"万科广场", 社区商业品牌"万科红",写字楼品
牌"万科大厦".
    其中,万科广场定位于城市级中高端购物中心,万科在策略会上重点推介的也是
万科广场品牌.据介绍, 首个万科广场将于2012年底在深圳龙岗开业,体量达10万平
方米.入驻万科广场的首批近400余位商家也出席了策略会.
    万科红品牌以生活配套和餐饮为主,旗下包括"万科红·生活中心"和"万科红·
新街坊"两个子品牌.万科红·生活中心是具有较大规模的社区集中商业, 位于布吉
罗岗的首个万科红·生活中心体量为3.6万平方米, 将于今年年底开业,而作为社区
底商及街铺的"万科红·新街坊",将在住宅配套建成后直接销售.
    万科大厦写字楼系列定位于区域地标办公中心, 目的在于提升周边区域整体办
公品质和环境.目前, 第一个万科大厦项目已经在龙岗破土动工.深圳万科商用管理
公司总经理张强介绍,万科大厦并非定位于城市地标级写字楼,而是旨在为区域性中
小企业提供高品质办公设施和配套服务.
    值得注意的是,万科此前不久成立了深圳万科商业管理有限公司,被视为万科进
一步深化商业地产战略的重要举措, 此次商业策略的发布更表明万科已经将打造商
业能力提升到战略高度.虽然此次策略会由深圳万科举办,但是万科方面提供的资料
显示,万科商业地产项目将陆续在北京,上海,重庆,西安等全国20多个城市开始运营
.
    在此之前, 外界一直猜测专注于住宅的万科频频发力商业地产是否意味着公司
战略的转向.深圳万科总经理周彤在此次策略会上表示,万科未来仍将专注普通住宅
的发展,"现在不会变,未来也不会变",万科今后强化商业物业开发和经营则是"顺应
城市发展趋势".
    周彤表示, 万科已经注意到,住宅的功能并非单纯的居住,人们在居住之外有着
多元丰富的追求, 万科今后将在依托住宅,开发和拓展社区商业的同时,开拓更具规
模和体量的城市级综合体商业中心.

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万科A(000002):升级商业策略,推三大产品线

    ■经济观察网
    6月28日,深圳万科在大梅沙万科中心举行深圳万科商业策略发布暨万科广场推
介会.在会上,万科发布了包括购物中心"万科广场"品牌,写字楼"万科大厦"品牌,社
区商业"万科红"品牌等在内的三大商业产品系列.
    "从开发社区到城市运营,万科运作的商业概念也将从社区商业扩展为城市商业
." 深圳万科总经理周彤表示, 一方面,我们将继续依托住宅,开发和拓展社区商业,
丰富业主生活空间和人居需求.另一方面, 顺应城市发展规律,万科也将在社区和住
宅之外,开拓更具规模和体量的城市级综合体商业中心.
    据介绍,万科广场首个项目将于2012年底在龙岗开业.该项目位于深圳龙岗中心
区,总面积达15万平方米,地上共五层,地下一层.
    此外,万科广场第二个项目将位于盐田区,将于近期开始建设.
    在升级版的万科商业策略中,万科构筑"住宅+商业"全生活版图的设想跃然纸上
.
    除万科广场系列外,万科红社区商业系列以及万科大厦写字楼系列也一并亮相.
从区域购物中心, 社区商业系列,再到写字楼系列,万科将住宅延伸至日常工作生活
休闲的多个方面.
    为此,深圳万科还设立了专门的万科商业管理有限公司,该公司隶属于深圳市万
科房地产有限公司,将对深圳的商业项目进行统一经营管理.

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万科A(000002):商业地产策略升级,从社区开发转身城市运营

    ■第一财经日报
    "在万科开发的住宅里居住生活, 也在万科建造的写字楼里上班工作,同时还可
以在万科经营的购物中心里休闲购物",这是万科最新提出的地产版图构想.
    继住宅开发取得行业骄人业绩后, 万科在商业地产领域的不断深入成为必然命
题.用深圳万科营销总监罗霆的话来说, 万科进入商业并不是勉为其难,而是顺势而
为,水到渠成,瓜熟蒂落.
    6月28日, 深圳万科公司在大梅沙万科中心举行商业策略发布会.在这次发布会
上, 万科发布了包括购物中心"万科广场",写字楼"万科大厦",社区商业"万科红"等
三大商业产品,这也是万科第一次系统描述其进军商业地产的愿景.
    三大商业产品系浮出水面
    万科在这次发布会上邀请了逾400家知名商家捧场.深圳万科总经理周彤在会上
表示,从开发社区到城市运营,万科运作的商业概念也将从社区商业扩展为城市商业
.
    周彤解释说, 一方面万科将继续依托住宅,开发和拓展社区商业,丰富业主生活
空间和人居需求.另一方面顺应城市发展规律, 万科也将在社区和住宅之外,开拓更
具规模和体量的城市级综合体商业中心.
    仅仅在深圳, 万科就提出了"未来2年100万平方米商业物业在深圳区域面市"的
蓝图.
    万科在商业地产方面依然表态低调.万科此前曾多次强调,公司仍将继续专注于
普通住宅市场的发展.万科总郁亮也曾多次表示, 万科在深圳未来五年的时间里,所
开发的产品80%应该还是住宅, 介入商业项目的开发,主要是为了与深圳的城市发展
相适应.
    现在看来,万科在商业地产的构想并非仅限于社区配套商业,而是根据发展需要
有节奏地进军商业地产.在升级版的万科商业发展策略中, 万科构筑"住宅+商业"全
生活版图的设想跃然纸上.
    万科广场定位为城市级中高端购物中心.按照规划,万科广场产品线首个项目将
于2012年底在龙岗开业.项目位于深圳龙岗中心区,总面积达15万平方米.
    此外,万科广场第二个项目将位于盐田区,并将于近期开始建设.
    除万科广场系列外,万科红社区商业系列以及万科大厦写字楼系列也一并亮相.
万科红系列以生活配套和餐饮为主,旗下包括"万科红·生活中心"和"万科红·新街
坊"两个子品牌.位于布吉罗岗的首个万科红·生活中心体量达3.6万平方米,将于今
年年底开业.作为社区底商及街铺的"万科红·新街坊",将在住宅配套建成后直接销
售.
    万科大厦写字楼系列则定位于区域地标办公中心.目前,第一个万科大厦项目已
经在龙岗破土动工.第二个项目已随盐田万科广场一同进入了前期规划设计阶段,不
久的将来在深圳东部也将崛起一座新的旗舰地标.
    显然,从区域购物中心,社区商业系列,再到写字楼系列,万科将住宅延伸至日常
工作生活休闲的多个方面.为此, 深圳万科还设立了专门的万科商业管理有限公司,
该公司隶属于深圳市万科房地产有限公司,将对深圳的商业项目进行统一经营管理.
    万科商业管理有限公司总经理张强在会上表示, 深圳万科商业管理公司现在只
有20多人,在第一个项目九州万科广场2012年12月份开业时,届时万科商业管理公司
的人数将达到150多人.
    罗霆透露,在未来两年,深圳万科面市的14个项目将全部覆盖万科商用各个系列
的产品,其中将有100万平方米的商用物业体量会陆续面市,包括三个购物中心,建筑
面积共计30万平方米, 会在明年陆续面市.此外,还有34万平方米的社区商业及40万
平方米的写字楼.
    罗霆还表示,今年深圳万科还会加大在惠州的布局,并进入粤东,未来在潮州,汕
头等地都能看见万科广场,万科大厦.
    多城市商业项目加速
    万科在商业地产领域的运作相对低调, 但却显得更为迅猛.种种迹象表明,万科
进军商业地产的步伐远不止这些, 目前万科已经悄然在北京,上海,深圳,西安,东莞
等多个地区布局投资商业地产项目.
    在深圳万科发布商业策略的前一周, 北京万科公司在6月22日也与肯德基,麦当
劳, 星美影院,苏宁电器,万宁,屈臣氏,宝胜道吉等25个品牌商户在北京万科中心签
署了战略联盟协议,共同致力于万科社区商业的开发经营.
    公开资料显示,目前北京万科的商业地产总建筑面积接近40万平方米,包括昌平
的金隅·万科广场,中粮万科·长阳半岛FUNMIX购物中心,公园五号的新五街.此外,
还有会所和小型物业.
    上述北京万科的商业地产依旧属于住宅配套的商业规划,并非纯商业地产项目.
而赢嘉中心这个北京万科收购的纯商业项目,已经远远超越"小打小闹"的程度.
    继去年7月万科在北京的首个写字楼项目——万科五号公社推出后, 同年10月,
万科又以11.5亿元收购北京赢嘉中心.位于北京CBD核心区域的赢嘉中心经过四次易
主之后,最终被万科收归囊中,被视为万科在北京进军商业地产的标志性一步.
    2011年5月下旬, 万科在上海的首个散售型高端商务办公项目万科VMO推出的新
一批房源,几近售罄.万科VMO是万科集团在上海的首个高端商务办公项目,属万科与
中粮地产合作, 总建筑面积88762平方米,由独栋别墅办公,双拼别墅办公,多层标准
办公三种产品组成.
    而有消息称,同样将散售的还有万科北京CBD赢嘉中心B座项目,预计年内开始销
售.
    去年一年, 万科商业布局遍布北京,上海,深圳,武汉,西安,东莞等城市,从一线
城市到沿海三线城市和内陆区域中心城市,完成初步布局.
    这些项目包括东莞长安将建成一座约60层的地标性商业建筑, 西安市曲江新区
综合开发项目,武汉万科城项目内的高端商务酒店等地,投资金额从十几亿到数十亿
不等.
    曾为万科东莞商业地产项目提供顾问服务的华夏柏欣深圳分公司副总经理戴曙
华向《第一财经日报》表示,虽然万科在住宅市场上成绩斐然,但随着竞争加剧和政
策调控的持续,住宅市场未来发展的不确定性正在增加,万科加大对具有长期稳定收
益的商业地产的投入,既是无奈之举,也是战略需要.
    不过, 万科一直强调,商业项目的开发很多时候和获取土地有关,因为越来越多
土地出让以综合体,商业用地形式进行,单纯的住宅用地已经罕见.
    万科此前向本报提供的资料显示, 近年来新出让项目中商业配套的比重普遍呈
现上升趋势,公司在该领域的竞争能力一定程度上将影响到未来的项目获取;如何对
住宅项目中的商业配套物业进行有效管理,以提升项目价值和客户居住品质,也是公
司所面临的一项挑战.

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万科上半年644亿元销售领先
本文来源于《财经网》　 2011年07月01日 10:17 共有0条点评

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近十年地产行业发展的历程证明，规模是王道，未来在三四线，唯有通过高周转才能实现

　　【财经网专稿】记者 赵璐璐 7月1日，中国房产信息集团（下称中房信）发布《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》，万科644亿元再居榜首，同比增长81%。同时，2011年上半年房企销售额TOP10门槛达到155亿元，同比增幅近五成。

　　中房信统计的成交数据为商品房数据，同时，不考虑项目权益划分问题。涉及的销售额及销售面积均为合同签约备案数据。统计城市仅为中房信覆盖的全国70个主要城市，超过该范围的项目相关数据不计入排名统计。

　　在上半年严峻的市场形势下，各大房地产企业业绩依然得以快速增长。与去年上半年5家企业销售额突破200亿的情况相比，今年有7家企业销售额超过200亿元，分别是万科（000002.SZ）644亿元、恒大（003333.HK）429亿元、中海地产（00688.HK）421亿元、保利地产（600048.SH）385亿元、绿地集团356亿元、万达340亿元、碧桂园（02007.HK）214亿元。

　　两大领跑企业速度增长惊人，万科644.2亿元的销售额较2010年上半年355亿元同比增长81%。恒大地产半年度销售额429亿元的成绩，同比增长幅度达到103%，几乎追平去年全年500亿元的销售额。

　　中房信在报告中分析，隐藏在数据和现象背后的是，高周转已经成为行业共识，不仅仅是万科、保利、恒大、碧桂园等如此；就连中海、华润（1109.HK）、招商（000024.SZ）、龙湖（0960.HK）等一贯强调品质，追求利润而周转较慢的企业也在转变。近十年地产行业发展的历程证明，规模是王道，未来在三四线，唯有通过高周转才能实现。

　　2011年上半年中国房地产企业销售额TOP10榜单和销售面积TOP10榜单的门槛分别为155.5亿元和116万平方米，对比2010年上半年，TOP10企业销售额入榜门槛增幅达48%。而在TOP20榜单中，销售额和销售面积入榜门槛分别为72亿元和75.9万平方米，而2010年上半年入榜门槛为55亿元和56万平方米，入榜门槛也得到再度提升。

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万科A(000002):五矿万科合营企业输血北京万科1.55亿

    ■经济观察网
    6月30日,五矿建设,万科分别持股50%的合营企业廊坊旷世基业房地产开发有限
公司,与北京万科订立贷款协议,向北京万科提供1.55亿元人民币的一年期贷款.
    贷款利息为一年期贷款基准利率上浮10%, 即年利率6.941%,贷款最高应计利息
将为1076万元人民币,预期贷款之最高应计利息不会超过4092万港元,即五矿建设截
至2010年止年度溢利的5%.
    公告称,按目前的业务情况,廊坊旷世基业房地产开发有限公司可以应付其运营
的预算财务和资金需求,经五矿建设投资管理有限公司,北京万科及廊坊旷世基业公
平磋商后,廊坊旷世基业同意按市场利率及以相同条款,分别向五矿建设投资管理有
限公司及北京万科提供一项1.55亿元人民币贷款, 提供给五矿建设投资管理有限公
司借款将用作五矿建设的一般营运资金.

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万科A(000002):力布珠三角"商"局

    ■中国房地产报
    一直坚称只做住宅的万科,在完成高层人事调整之后,终于开始高调地向商业地
产领域迈进.
    6月28日, 万科企业股份有限公司,000002.SZ)正式对外公布了其在深圳区域的
商业地产策略."未来两年内,万科在深圳将完成3个总计30万平方米的地标性购物中
心, 还有约34万平方米的社区商业,以及40万平方米的写字楼开发,计划两年内要达
到100万平方米的商业物业开发体量."深圳万科营销总监罗霆说.
    这意味着,作为试行商业地产的先头兵,深圳万科首次向外界详细阐释了万科进
军商业地产的路线图,这标志着万科已从原有的社区商业扩展至城市商业.
    不仅是深圳万科, 上海万科,北京万科等分公司也在商业地产领域动作频频.但
市场人士担忧的是:商业地产是否会影响万科的资金周转率, 以及被称为商业地产"
小学生"的万科如何提升商业地产品牌和专业的运营能力.
    "三线"厘清
    此次发布会上,万科不仅公布了将在深圳区域大力发展商业地产,同时对商业地
产的产品线也进行了清晰的定位.
    万科今后将开发包括购物中心"万科广场"品牌,写字楼"万科大厦"品牌,社区商
业"万科红"品牌等在内的三大商业产品系列.
    实际上,在深圳万科正式公布进军商业地产之前,其不少商业项目已进入建设阶
段.万科广场的首个旗舰项目计划于2012年年底在龙岗开业,这是万科面世的第一个
综合体项目;第二个项目位于盐田区,将于近期开始建设.
    罗霆表示, 万科广场品牌的系列产品,将由万科自己持有经营,而万科红系列则
采用出租合作的方式.
    "万科的专业实力将成为我们开发商业地产的坚强后盾,在商业物业的开发和经
营中,万科也力求打造最好的商业产品."罗霆表示.
    除了在深圳加大了商业地产开发力度外,万科同时还加大了珠三角的商业布局.
    "我们目前制订了2011年~2015年的商业地产战略,万科还将加大在惠州的布局,
并进入粤西,粤东,未来在潮州,汕头等地都能看见万科广场,万科大厦."罗霆表示.
    万科在商业地产领域的运作颇为低调,但很迅猛.
    除深圳万科外,上海万科金色城市项目中,就包括了约22万平方米的商业项目规
划;而6月22日, 北京万科与肯德基,麦当劳,星美影院,苏宁电器,万宁,屈臣氏,宝胜
道吉等25个品牌商户在北京万科中心签署了战略联盟协议.
    据了解,万科除在北京,上海,深圳等一线城市进行了大规模的商业地产投资外,
在全国多地也投入了大量的资金运作商业地产项目.
    去年3月, 万科在东莞长安拿下了总建筑面积为25万平方米的商业项目,将建成
一座约60层的地标性商业建筑;去年4月, 万科在西安市曲江新区投资80亿元建设占
地4872亩的以商务办公, 酒店公寓,物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区;
去年5月,武汉万科与君澜酒店集团签约在万科城项目内建设高端商务酒店……
    粗略统计,去年年底时,万科在商业地产领域的投资已超过200亿元,而今年随着
深圳,上海等地更大规模的商业地产项目的相继推进,万科在这一领域的投资规模将
进一步加大.
    架构初设
    实际上,深圳万科商业管理公司早已于2010年年底成立,只是相当低调.据了解,
该公司是深圳万科的子公司.
    但随着万科商业地产的进一步推进,万科重新调整了组织架构,于近期成立了万
科商用管理中心,包含市场研究,设计,营销,招商,运营等全流程职能.下设商业管理
公司,对商业项目进行经营管理.
    "万科商业管理公司现在只有20多人,在第一个项目九州万科广场到2012年12月
份开业时,商业管理公司的人数将达到150多人."万科商业管理公司总经理张强说.
    张强透露, 商业管理公司的运作模式为:将商业地产项目的前期定位做好以后,
交给招商中心来负责所有的招商贯彻和实施.为此,万科商业管理公司还专门成立了
营运中心,负责所有的营运管理.另外,下设推广中心,负责所有的企划,推广和落实,
最后交给物业管理中心.
    运营考验
    对于万科加大商业地产开发的动作,业界并不意外,早前的各种猜测几乎都成为
定论.但随着万科进军商业地产的逐步深入,各种解读与质疑也纷至沓来.
    "其实不管万科进入商业地产的理由有多充分, 也同样难以免俗,万科同样无法
忽视商业地产开发的巨大空间.虽然万科在住宅开发方面具有同行无法达到的高度,
但在商业地产领域,万科未必会有优势."有不愿具名开发商认为,对于商业地产的后
续运营能力,万科正在面临考验.
    某商业地产运营专家表示,商业地产的专业运营,利益分配,退出机制三大难题,
是包括万科在内的众多涉足商业地产领域企业需要面对的.
    还有业内人士认为, 万科一直欠缺在商业地产开发领域尤其是大型城市综合体
项目的经验,这也是此前万科对进入商业地产领域抱有谨慎态度的主要原因.
    "还有一个值得思考的问题是, 万科住宅开发方面的优势,使其能快速实现资金
回笼,这使得万科的资金周转率保持了一个较好的水平,但商业地产的开发周期较长
,这样就会影响万科的整体资金周转率."有分析人士指出.
    他表示, 在涉及商业地产后,万科是否还能否保持良好的资金运转水平,值得投
资者关注.
    "与已经发展成熟的华润万象城, 万达广场等模式相比,万科广场能否形成自己
独特的商业模式,能否将在住宅领域的神话延续到商业地产领域,值得万科高层和更
多的人去思考."该分析人士说.

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万科企业股份有限公司
二○一一年六月份销售及近期新增项目情况简报
证券代码：000002、200002     证券简称：万科 A、万科 B
公告编号： 〈万〉2011-037
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。

2011 年 6 月份公司实现销售面积 112.8 万平方米，销售金额 132.3 亿元，分别比 2010
年同期增长 31.7%和 50.8%。2011 年 1~6 月份，公司累计实现销售面积 565.5 万平方米，
销售金额 656.5 亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露
的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
2011 年5 月份销售简报披露以来公司新增加项目 4 个，情况如下：
1．苏州木渎雀梅浜项目。该项目位于苏州市吴中区木渎镇中心，胥江运河畔。项目净
用地面积约 14.5 万平方米，容积率约 2.5，计容积率建筑面积约 36.1 万平方米。万科拥有该
项目 55%权益，须支付地价款约 8.25 亿元。

2．太原变压器厂项目。该项目位于太原市长风西大街与西中环路交叉口东南侧，北至
长风西大街，西至西中环路。项目净用地面积约 4.9 万平方米，容积率约 3.5，计容积率建
筑面积约 17.3 万平方米。万科拥有该项目 100%权益，须支付地价款约 2.94 亿元。

3．晋中大学城项目。该项目位于晋中市北部新城纬四街以南，东至经五路，南至纬三
街。项目净用地面积约 21.8 万平方米，容积率约 2.2，计容积率建筑面积约 48.6 万平方米。
万科拥有该项目 51%权益，须支付地价款约 1.53 亿元。

4．青岛小珠山项目。该项目位于青岛市黄岛区与胶南市交汇处，胶南市灵山卫境内、
小珠山南麓。项目净用地面积约 93.9 万平方米，容积率约 1.05，计容积率建筑面积约 98.9
万平方米。万科拥有该项目 34%权益，须支付地价款约 4.85 亿元。

此外，公司还参与深圳沙井新沙旧改项目，该项目位于深圳市宝安区沙井街道中心，新
沙路南北两侧。预计万科拥有该项目 55%权益，根据当前规划条件，项目权益净用地面积
约 4.2 万平方米，权益建筑面积约为 14.0 万平方米，预计需支付综合改造成本约 5.22亿元。  

特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇一一年七月五日

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万科上半年销售额高达656亿元
2011年07月04日 21:51　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
超过2009年全年销售额水平，同比增长78.6%

　　【财新网】（记者 符燕艳）万科（000002.SZ）今年上半年销售额已超过2009年全年，上半年累计实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别上升76.7%和78.6%。

　　7月4日晚，万科公布了6月份销售及新增项目情况，其中6月实现销售面积112.8万平方米，销售金额132.3亿元，同比分别上升31.7%和50.8%，销售金额环比5月份增长46.8%。万科董事会秘书谭华杰表示，这主要是因为公司6月新推盘规模较5月上升约四成，新推盘销售率保持了较为稳定的水平。他并表示，“根据目前的经营计划，预计三季度的推盘量应该不会低于二季度。”

　　今年上半年，受限贷、限购等政策的影响，中国主要城市成交量明显下降。进入6月份之后，虽然新房供应进一步增加，但主要城市的成交量仍未见明显回升。

　　“下半年调控政策将进一步发挥作用，随着市场供应的增加和存货压力的加大，竞争会更加激烈。”不过谭华杰也表示，由于万科存在产品特征上的优势，公司有信心继续跑赢大市。

　　在销售领先市场的同时，万科在投资方面仍然十分谨慎。公告显示万科6月份在苏州、太原、晋中、青岛新增四个项目，合计权益建筑面积96万平方米，平均楼面地价1839元/平方米，同时还参与深圳沙井新沙旧改项目，相关项目按万科权益计算的建筑面积约14万平方米，预计平均楼面综合改造成本和地价约3722元/平方米。

　　谭华杰表示，万科将密切关注下半年土地市场可能出现的机会。

　　“受益于之前的谨慎投资策略以及近期销售好于整体市场状况，尽管行业整体资金面正在趋紧，但万科的财务、资金状况却非常良好。今年一季度末，万科账面现金为371.9亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和202.9亿元，公司净负债率也处于2007年以来最低的水平。”谭华杰表示，“这客观上也为把握土地市场的机会创造了良好条件。”■

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连续两月销售过百 千亿中海渐成型
廖杰华
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2011-07-08 08:45
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经济观察网 记者 廖杰华 继万科率先过千亿之后，中海的千亿计划也逐渐成型。7月8日晚间，中海海外发展有限公司（以下简称“中海地产”）对外公布了2011年6月的销售业绩。公告显示，6月份，中海实现房地产销售额港币121.4亿元（约为人民币101亿元）及销售面积63.5万平方米，同比增长分别为100.8%和52.2%。这也是中海连续两个月销售金额超过100亿人民币。

1至6月份，中海累计实现房地产销售额港币522.3亿元，同比增长85.9%；累计实现销售面积307.2万平方米，同比增长38.2%。

按照中海的公告，在销售业绩中，长三角地区最为突出。6月份，长三角地区(上海、宁波、苏州、杭州、南京)为中海销售额及销售面积最多的地区，其销售额达港币51.75亿元，同比增长109.6%，销售面积则为19.88万平方米，同比增长107.08%。销售面积增长幅度最快的地区是北方区(沈阳、长春、大连、青岛)，销售面积达18.5万平方米，同比增长218.97%。

单月百亿的销售额，中海是继万科之后，中国房地历史上第二个连续销售过百亿的企业。此前的5月，中海销售业绩首次单月超过人民币百亿元，亦是首次单月销售业绩超过万科。资料显示，中海5月销售业绩为121.3亿港元，折合人民币约100亿元；万科5月实现销售面积81万平方米，销售金额则为90.1亿元。

目前，中海今年累计新增土地储备已有776.8万平方米，在半年内就超额完成了今年720万平方米的拿地目标。知情人士称，中海内部对今年的年度目标保本线是800亿元，而1000亿则被中海认为是大概率事件。

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一线和二线城市的房价和成交量在6月份有所回落

　　【《财经网》综合报道】据华尔街日报报道，万科董事长王石7月10日在新加坡的一次会议上表示，虽然有迹象显示中国一些主要城市的房地产走软，但中国政府仍将大力控制房地产价格。

　　王石表示，政府2008年推出的刺激政策仍在发挥作用。但他同时指出，一线和二线城市的房价和成交量在6月份有所回落。

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谭华杰：万科从容“领跑”
2011-07-11 05:59:23 观点地产网 | 我来说两句 (0)

    也许正如分析机构所言，目前的万科需要超越的仅仅是自己。凭借上半年657亿元的销售成绩，万科继续稳坐房地产企业领跑者的宝座。万科7月5日宣布，公司今年上半年累计实现销售面积565.5万平米，销售金额656.5亿元...

　　也许正如分析机构所言，目前的万科需要超越的仅仅是自己。凭借上半年657亿元的销售成绩，万科继续稳坐房地产企业领跑者的宝座。

　　万科7月5日宣布，公司今年上半年累计实现销售面积565.5万平米，销售金额656.5亿元，同比分别上升76.7%和78.6%，几近完成全年1400亿销售目标的一半。

　　这得益于万科一直惯以的高周转策略，良好的去化率也是万科销售业绩增速较大的保证。

　　然而，由于目前的楼市仍处于焦灼期，加上下半年正值推盘高峰整体供给偏大，万科面临的销售压力并不小。随着调控的进一步加深，银根的不断收紧，这必然也给房企带来不小的考验。

　　2011年，是万科后千亿时代的开始。如何应对复杂多变的房地产市场，是万科在构建后千亿平台的过程中，最为重要的课题之一。

　　目前来看，万科的"未雨绸缪"工作已经开始了。尽管手上资金充裕，但万科仍不断地为旗下项目"筹粮"，以满足项目的开发需要。据不完全统计，今年至今，万科已经通过金融机构融资近百亿。

　　与此同时，万科在拿地方面亦相对谨慎，相关数据显示，今年上半年，万科共新增土地储备898万平方米，同比下降了26%，仅为去年全年的30%。土储基本维持在满足3年的开发量水平，以适应高周转策略。

　　但市场的不确定性依然存在，随着房地产市场的下一个十年的到来，如何保持行业领跑者的角色依然值得万科思考。

　　就此，观点地产新媒体采访了万科董事会秘书谭华杰先生，以下为采访实录：

　　观点地产新媒体：一直以来，万科都坚持快速周转，加上60%去化率的定价策略，使得万科在目前的调控楼市下仍能实现较好的业绩，但随着调控的不断深入，各地楼市开始出现下行，这对万科的去化率是否有影响？如何看待下半年的政策及楼市走势？

　　谭华杰：目前万科仍然以“新盘当月销售率不低于60%”作为快速销售的目标。去年四季度和今年年初，这个指标最高时曾超过75%，近几个月虽然市场整体销售整体放缓，但由于万科的产品定位符合市场需求，公司整体的新推盘销售率仍然保持在65%左右。

　　下半年政策还将继续发挥作用，受新房入市增加和销售放缓的影响，商品住房可售存量将有所上升，市场竞争将更趋激烈，供求关系也将进一步朝着有利于自住购房者的方向改变。

　　观点地产新媒体：万科下半年的销售计划及开工计划是否有所调整？预计将达到怎样的销售水平？万科在什么情况下，才会考虑对快速周转策略进行调整？

　　谭华杰：全年销售额的多少，很大程度上取决于市场环境，从过去几年的情况看，市场波动大的时候，企业年初自己的预测和实际结果往往相差很大。所以万科并不设定固定的年度销售目标，而是“新盘当月销售率”作为主要的控制指标。这种要求既起到了鼓励一线积极促进销售的作用，也体现了对市场的尊重。

　　今年以来市场环境的变化，在我们的预判范围内，万科目前没有下调全年开工计划的考虑。不过，新形势下购房者对产品的需求偏好会有变化，万科会结合客户需求的变化，对未来供应结构进行调整，以提供“适销对路”的产品。

　　快速周转是万科的一贯策略，理论上，只要房价和地价的联动机制起作用，地价走势不强于房价太多，快速周转模式在收益率上就有优势。

　　观点地产新媒体：据了解，万科今年至今已经融资近百亿，在目前融资渠道不断收紧的情况下，万科为何仍能顺利地拿到贷款？接下来是否还会有融资的计划？

　　谭华杰：和银行的资金往来是日常经营的一部分。万科的财务状况一贯健康，公司多年以来在资本市场上积累了良好的信用，和银行建立了长期良好的信任关系。

　　另一方面，万科也主张企业不能过度依赖融资，希望通过加强投融资和项目运营工作的结合、优化资金计划管理，不断提升资金利用效率。今年1季度万科的经营规模虽然比去年同期明显扩大，但融资额相比去年反而有所减少，而与此同时公司的货币资金进一步增强，净负债率也有所下降。

　　观点地产新媒体：万科在资金的安排上是怎样考虑的？有开发商认为，未来12个月银根会收紧，万科对此有何看法？

　　谭华杰：今年1季度末时，万科账面上的现金是371.9亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和202.9亿元，公司净负债率也处于2007年以来最低的水平，目前万科在资金方面没有压力，这主要受益于之前的谨慎投资策略，以及好于市场整体的销售情况。

　　资金收紧是大势所趋，这一点万科在2010年的年报中已经做出过预判，从统计数据来看，今年前5个月房地产开发资金来源中国内贷款的比例已经由去年同期的20.3%下降到17.9%。据全国房地产投资资金来源数据，2011年1-5月，国内贷款同比增速为4.6%，已降至历史最低；销售回款同比增速为12.07%，降至2008年同期水平；整体开发资金来源增速18.5%，相当于2008年7月水平。不过，整体资金面收紧也可能会伴随项目发展的机会，在这方面，像万科这类资金相对充裕的企业会有优势。

　　观点地产新媒体：万科一直认为，土地储备能满足2-3年的开发需求即可，这是基于什么理由？接下来万科在土地方面将有何拓展计划？收购并购及合作开发是否将是未来的主要拿地方式？

　　谭华杰：万科对自身的定位是房地产行业内的“制造业企业”，所谓制造企业，是指通过提高周转率来提升收益率，而不是通过持有土地以获取升值收益。对于万科来说，土地是生产房屋必需的原料，持有过多的土地会降低周转效率，因此万科无意也无需大规模储地。但土地毕竟也不同于其他生产原料，土地供应存在不均匀性和不确定性，不可能随时从市场上采购，因此企业必须保有一定的土地以确保经营的稳定性。两到三年的项目资源保有周期，是万科多年实践证明可以满足开发企业经营和增长持续性的下限水平，也是可以实现最大住房供应能力的最优水平。

　　万科已经进入了近50个城市，建立了层次丰富的布局，各类城市的机会万科都会关注，但也都会保持谨慎。由于地价和房价存在联动机制，受调控影响较大的城市也可能会出现较好的拿地机会，万科会在谨慎投资的原则下灵活把握。

　　在拿地方式上，万科一向很灵活，公司在合作开发方面已经积累了很丰富的经验，通过收购盘活存量土地也很常见，当然，这也要看市场上的机会多不多。

　　观点地产新媒体：随着深圳万科商业管理有限公司的成立，万科也越来越多地介入商业地产的开发。郁亮总裁曾表示，在推进商业项目的建设上，万科会结合金融工具，未来该部分将如何体现？

　　谭华杰：万科提高商业开发能力主要是为了顺应城市发展趋势，因为现在纯住宅的土地出让已经越来越少了，企业只有加强非住宅领域的业务能力，才能获得更多开发住宅的机会。公司所探索的商业地产，也主要是那些符合城市发展的方向、能够与住宅相配套的物业类型。

　　成熟的商业能够提高住宅的产品价值和溢价水平，为企业提供稳定现金流收入，但一般来说，商业地产前期投入多、周转较住宅开发低，对现金流的占用大，相对而言对金融工具、融资方式的依赖程度也更大一些。万科的经营模式是快速周转，所以公司对于商业地产一直都比较谨慎，目前来看，商业占万科总体业务的比例仍然非常有限，万科对商业地产开发能力的提升将会是一个循序渐进的过程，不会急于全面展开。

　　观点地产新媒体：跨入中国楼市的下一个十年，万科也迎来后千亿平台的搭建，在未来十年里，万科希望打造成一家怎样的房企？如何扮演着房地产企业领军者的角色？

　　谭华杰：未来十年，中国的城市化进程还会持续，房地产市场的需求潜力依然巨大，行业的集中度会提高，但开发物业的类型会呈现出更加多元化的特征，市场会进一步细分，优秀的企业不会缺少成长空间。

　　万科的愿景是“持续增长与领跑”和“卓越绿色”。领跑不能只靠规模，还要看对行业的贡献。对万科来说，绿色理念的提出代表了我们对人类居住与自然如何和谐共处的思考，也代表了我们对行业健康发展方向的探索，万科会从我做起、坚持绿色战略，积极促进住宅产业化和绿色建筑的推广和应用。

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北京市住建委约谈开发商 暗示限购政策长期性
本文来源于《财经网》　 2011年07月14日 16:33 共有0条点评

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政府目前承担的保障房压力很大，希望开发商多承担一些责任，并要求开发商在建设保障房过程中注意质量问题

　　【《财经》综合报道】据21世纪经济报道消息，据知情人透露，北京市住建委最近约谈了一批开发商。

　　新上任的市住建委主任杨斌等，向开发商传达了三个意思。第一，要充分认识到限购政策的长期性；

　　第二，房价方面，既然北京市向中央承诺“稳中有降”，年底就一定要达到稳中有降；

　　第三，政府目前承担的保障房压力很大，希望开发商多承担一些责任，并要求开发商在建设保障房过程中注意质量问题。

　　这位知情人还透露，约谈会上开发商对调控也抱怨颇多。

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（转载）今天刚接到通知，口头通知暂停住房按揭贷款
发信人: marshalldong (marshall), 信区: RealEstate_review

标  题: 今天刚接到通知，口头通知暂停住房按揭贷款

Sat Jul 16 22:11:19 2011

        今天在东北某省会，银行通知，接到上级口头通知，从即日起暂停住房按揭贷款，包括首套房和二套房。国家真是疯了，已经习惯用行政手段处理经济问题。

        另外特别喜欢口头通知，5月15日口头通知十家信托公司，房地产信托窗口管理，然后辟谣说没发任何文件，这次又来口头通知。

        我们临时决定，缩减今年开工面积，重新评估准备投标的储备项目。

        毕竟对我们来讲，只有发展的压力，没有生存的压力，在市场极其不明朗的情况下，控制风险是最重要的。

        我相信在如此强烈的行政手段的处理之下，今年房价下行趋势不可避免。

        但是，就在这个省会城市，由于最近2年的大规模政府投资行为，地方融资平台的今明两年的还贷压力极其巨大，政府迫切希望通过土地出让金弥补缺口；

        保障房建设所需的大量资金缺口如何解决，发城市债？那估计又是一个地方融资平台，因为廉租房和公租房的性质决定了短期现金流缺口巨大和社会资金没有动力进入。

        另外，在如此强烈预期和开发企业的现金流压力下，开工量及拿地速度将会明显放缓，后年怎么办？供需关系真就干不过行政手段？

        今年百米高层的建安成本比去年增加了将近400元／建筑平米，从今年4月1日起加大土地增值税预缴率，地方政府还在努力的提高地价，所有的情况就是告诉大家别拿地了，少开工，我们从了，我们干不过政府，我们可以躲。

        这届政府任期内一定能把房价降下来，因为可以更改游戏规则，但是刚性需求还在，供给大量减少后，2年后会怎么样，估计老爷们也不管了，爱咋咋地吧。

meng-h

万科高管离职背后
本文见《财经》杂志 2011年第16期 出版日期2011年07月04日  共有2条点评

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平静下的千亿元万科是否会有巨变？“一线当家”策略能否扭转高管流失的局面


　　6月7日下午，刘爱明决定离开万科，他给身在美国留学的董事长王石打了电话，又给总裁郁亮发了邮件和短信。

　　晚上8点，刘爱明应约与郁亮见面，双方的交谈非常平静。郁亮问，是不是真的想明白了？刘爱明说，想明白了，觉得很轻松。

　　当晚，万科企业股份有限公司(000002.SZ，下称万科)发布公告，宣布接受公司执行副总裁、上海区域总经理刘爱明的辞职申请，广州公司总经理张海接任上海区域总经理一职。

　　九年前，刘爱明加盟万科，被认为是万科“海盗行动”的最大“成果”。当时在欧洲考察的王石得知中海地产副总经理刘爱明有“动一动”的想法，立刻回国与其见面，将其纳入万科旗下。但这一次，王石并未挽留。

　　辞职前，刘爱明在万科的员工编号是A11，A是代表万科执行副总裁的序列编号。五个月前，该编号曾属于徐洪舸。今年1月底，万科执行副总裁徐洪舸和副总裁肖楠同时提出辞职。

　　短短半年间，万科已有三位副总裁级别高管相继离职，这在房地产上市公司较为罕见，被业界认为是万科近十年来最大的人事震荡。

　　6月8日，万科就高管辞职一事召开媒体沟通会。郁亮强调，一个公司如果业绩出问题了，可能流动就会多一些，但万科没有这样的问题。他认为，万科去年销售过千亿元，公司正在不断壮大成长，职业经理团队有进有出，是一种正常情况。

　　而一位万科前工作人员对《财经》记者坦言，在业绩的压力下，按照万科目前的规模，必然要采取标准化、体系化的快速扩张模式。这样造成的一个结果是，当年受理想主义感召、满怀激情加入万科的人会去思考，做这种重复劳动的价值是什么？

　　“职业经理人缺乏激情便会寻找新的平台，这很正常。”一位业内房地产企业高管对《财经》记者说。

　　但他认为，万科真正的难题是发展遇到瓶颈，内部的人际关系比较复杂，出现了官僚化现象。在一些业内高管看来，万科近几年已不能为行业提供新思想和方向了。除了规模在扩大，其他方面万科已经在走下坡路。“有问题的公司人事变动肯定会加快。基业长青的企业是很少的，这是所有企业的一个难题。”

　　“A11”往事

　　《财经》记者了解到，如无变故，刘爱明将于7月初加盟重庆协信（控股）集团有限公司，担任总裁一职，并协助该公司实现港股上市计划。

　　刘爱明婉拒记者的采访，“目前无任何可说的东西。感谢，抱歉！”

　　接近刘爱明的知情人士对《财经》记者表示，刘爱明一年前便有离开万科的想法，但一直没有考虑成熟。“他是那种比较有激情、有想法的人，喜欢创新和活力，他觉得在万科这个平台上已经找不到感觉了。”

　　2005年，刘爱明接替丁长峰，担任上海区域总经理。在他的主导下，万科的住宅产业化战略在长三角区域得到贯彻。与此同时，公司业绩也有了大幅增长。根据公司年报，2010年万科主营总收入507.1亿元，净利润72.8亿元，其中长三角区域主营收入191.9亿元，占公司总收入38.35％；净利润28.7亿元，占公司利润36.96％，两项指标均位列集团第一位。

　　“刘爱明当时贯彻郁亮的意图，成为郁亮的得力干将，风头很盛。”上述知情人士说，“而到了2008年，刘爱明的心态发生了变化。”

　　2008年房地产市场进行深度调整，万科自上而下都对市场有着惊人一致的判断，认为万科将面临着生死存亡的考验。为应对危机，王石和郁亮决定起用徐洪舸，让其带领万创团队（万科建筑研究中心前身）及深圳万科常务副总经理肖楠深入各区域公司、分公司进行产品、营销、设计、工程等方面的调整。在外界看来，如果当时没有这样一次调整，万科当年的财务报表就会更加难看。

　　徐洪舸当时是万科排名第三的高管，此前只负责珠三角区域。在此次调整中，徐洪舸的动作力度很大，或多或少对区域公司、分公司造成心理影响。而在当时，由于万科项目降价，刘爱明主管的长三角区域中上海、南京、杭州项目纠纷不断。

　　接近刘爱明的人士透露，刘爱明经历了这样被重用到逐渐被徐洪舸“渗透”的过程，心态肯定会失衡。“刘爱明此前经常在媒体亮相，而在2008年之后就很少见到这种情况。后来他迷上了赛艇、爬山，又跟郁亮去了北极。他这个年纪正是干事业的时候，每周去两次赛艇训练，也是说明他工作不顺心吧。”

　　该人士认为，真正让徐洪舸和刘爱明萌生退意的原因是，在王石去美国留学之前，郁亮曾提出让徐洪舸取代刘爱明掌管长三角区域，但后来该提议未得到王石的认同。如此一来，郁亮便要重新考虑对徐洪舸的安排，而最后商谈的结果并不理想，徐洪舸选择了离开。

　　“徐洪舸是一个很有追求和抱负的人，他要走的路与郁亮要求他的路有冲突。”上述人士表示，“按理说，徐洪舸离开之后，刘爱明应该不会有辞职的想法了，但没想到他还是作了这个选择。”

　　万科十年前第一次人事震荡中离职的一位高管对《财经》记者表示，万科早先时候对个性比较宽容，而在业绩的诉求和压力下，标准化动作越来越多。“个性强的人就应该去创业，职业经理人则需要忍耐、再忍耐。”

　　《财经》记者了解到，徐洪舸和肖楠辞职后，带领万创团队的部分骨干进行创业，由于资金的局限，目前以替中航地产提供代建服务为主要业务。在徐洪舸的新公司，万科往事是一件让大家讳莫如深的事情，所有员工尽量不再提及。而公司内部也多次下达指令，要求远离媒体。接近徐洪舸的人士说：“（他）离开是不想参与高层争夺，想踏实做些实际的事情。现在公司项目非常多，进展很顺利。”

　　接班之惑

　　房地产顾问机构香地咨询负责人尹香武在其评论中指出，王石宣布去美国留学仅仅半年，万科如他所说“平静之下是巨变”，说明最高权力从王石交到郁亮手上绝非一帆风顺。

　　尹香武表示：“作为最应团结一致的高管在短时间内出现这么多的变故，使我感到一丝寒意。”他认为，目前发生的事实表明，郁亮并未拥有足够的稳定高管的资源。加强郁亮在社会、企业内部的影响力已经刻不容缓。

　　接受《财经》记者采访的万科内外部人士都认为，虽然身在异国，但王石仍是万科绝对的领袖，王石与郁亮不会有太大的分歧。二人的默契在于，王石主要对万科的方向进行把握，而郁亮则是负责实际运营的一把手。

　　“王石还没退休，毫无疑问。”一位万科高管说。

　　另一方面，接近万科的人士表示，王石也在考虑，如果不让郁亮真正在万科说了算，万科这艘大船就会有问题。“郁亮在做自己的安排和打算，王石也意识到要让他自主组阁。王石是没有私心的，是希望万科在规模发展之上不出大问题，支持郁亮完成转型。”

　　如此一来，王石和郁亮共同面临的矛盾在于，如果郁亮的实验成功，万科将会是“万科的万科”，“去王石化的万科”，万科将走向依靠制度化、标准化发展的道路。但由此带来的问题是，如果一家企业走向成熟，是否还能保持创造力，继续高速运转，能否对人才保持吸引力？

　　“这是企业伦理、企业发展很难绕过去的门槛。简单的例子是，PC电脑时代联想生产100万台电脑，可如今苹果开发100种产品，每种只生产1万台。同样的生产数量，但苹果的利润比联想要高得多。”曾担任《万科周刊》编辑的闻锐传媒总经理李宗苗说。

　　他认为，从某种角度说，三位高管离职是双赢的结果，万科扫平了标准化道路的障碍，个人获得了发展的新平台。但问题是，“现在想在万科寻找有激情的人，却看到了越来越多的技术官僚。万科已经缺少以往的精英意识，走向庸俗化，成为了一家代工企业。”

　　6月下旬，郁亮在给《财经》的一份书面回复中表示：未来十年，中国的城市化进程还没有结束，房地产市场的需求潜力依然巨大，住宅物业类型会进一步细分，行业从分散向集中是趋势，总地来说，优秀企业不会缺少成长空间。

　　郁亮在回复中说：“不管未来经营环境如何变化，我希望万科能始终坚持两点——市场原则和人文精神。市场原则是指能够以最小的资源消耗最大程度地满足客户需求，人文精神体现为对人的永远尊重。”

　　该书面回复指出，接下来，万科希望实现以四个关键指标来衡量的有质量增长：增长（回报率支持的内生式增长）、客户（产品服务的质量和性价比）、回报（股东回报）和创新（业务创新及绿色低碳、行业生产方式变革）。

　　但是，“今后的万科还是靠数据、靠业绩说话。”一位万科高管对《财经》记者说。

　　目前郁亮主导的万科，业绩具有至关重要的地位。刘爱明辞职公告发布当日，万科公布了5月份经营数据，郁亮希望以此证明万科并未受到此前人事风波的影响，仍然在正常、有序运转。

　　当月，万科实现销售面积81万平方米，销售金额90.1亿元，比2010年同期增长72.4％和76.4％。今年1月－5月，公司累计实现销售面积452.7万平方米，销售金额524.2亿元。

　　一位万科内部人士对《财经》记者透露，6月底万科销售额估计能达到650亿元，这比去年提前近两个月达到这一数字。“说万科庸俗化是没有道理的，1000亿元的公司和100亿元的公司肯定不一样。”

　　一线当家

　　“万科将来最大的风险在于，郁亮对目前万科的‘人才森林’过于自信。”李宗苗认为，全国诸多品牌房地产公司都在成长阶段，对人才需求也更多，万科的“人才森林”未必固若金汤。而王石驾驭管理层的能力很强，郁亮则需要历练。

　　对于这样的疑问，万科认为，目前万科的人员流动率在8％左右，完全在合理范围内。在6月17日，万科人力资源部门召开会议，参会人员表达出万科招兵买马，求贤若渴的强烈意愿。

　　为更好地吸纳和保有优秀人才，2010年万科公告中披露了A股股票期权激励计划草案。万科认为，方案如能顺利实施，将有助于提高公司管理团队和业务骨干对实现公司持续、健康发展的责任感、使命感。

　　该方案对净利润年复合增长率的要求是不低于20％。对于业界对此标准过于苛刻的疑问，万科认为，对净利润增长的20％要求，是不依靠股权融资的内生增长率指标，确实是一个比较高的要求。但是作为股权激励的业绩指标设定，需要有一定的挑战性，这样可以鼓励管理团队不断提升经营效率，这也是公司推出股权激励所希望达到的目的。

　　“股权激励基本没有可能实现，但企业的态度摆在这里。万科内部的人都不谈此事，有就有，没有就没有。”万科一位内部人员对《财经》记者说。

　　李宗苗认为，股权激励不是留住人心的办法，“对万科的高管来说，钱对他们已经不是重要的东西了。只是水到渠成的结果。”万科年报显示，徐洪舸年薪420万元，名列万科薪酬榜第四位。刘爱明年薪370万元，位列第五位。二人均持有165万股公司股份。

　　刘爱明辞职之后，万科召开管理层的季度例会。此次例会上，郁亮提出万科要实施“一线当家”策略。这被认为是万科在管理变革上的一次全新尝试，更是郁亮应对高管离职情况出现，团结、激励管理层的一项全新举措。

　　“一线当家”的含义是，要求一线公司具有企业家创业、创新精神，参与设计分公司的未来，确定发展规划、城市拓展目标和项目业绩目标。以北京、上海为代表的领先型公司，要为生存拓展新的融资渠道。同时，要培养一批具有独立企业家精神的经理人团队。

　　“以往万科过于强调走职业经理人路线，自主精神有所缺失。而经理人的工资收入没有变化，如果不做这种改变就是死路一条。”一位万科内部人士指出。

　　另外，接近万科的人士透露，万科正在对物业管理进行大规模投入，希望将客户的使用体验作为服务的第一导向。而在此前，万科一直以股东回报为第一诉求。

　　“很多人看好万科在郁亮的带领下完成革命性变化。但这种转型也很难，郁亮是财务出身，他对财务报表更重视。”该人士评价。

　　更加值得注意的是，深圳万科商业管理有限公司已经在近期成立。万科内部人士证实，深圳万科商业管理有限公司已在工商部门办理了登记注册手续，法人代表为深圳万科公司总经理周彤，公司将负责运营深圳的万科红项目和双月湾项目。

　　万科内部人士解释说，深圳万科的商业项目种类繁杂，因此成立一个商业地产管理中心，进行统一开发管理。

　　据接近万科的知情人士透露，按照万科的设计，商业地产将会单独成立一个平台公司，会聘请专门的运营管理人才担任CEO。“这是两年之后的计划，不一定会上市。”

　　“如果想要变革做商业地产，唯一的渠道就是成立一家独立公司，找一帮真正独立的人，靠以前的东西，他就理不顺。”一位从事地产投资的人士对《财经》记者表示。

　　他解释说，万科是做住宅出身，很多内部高层都是做住宅的，对商业地产并不理解，而且公司原有的整个投资体系都是建立在住宅的投资体系中，拿地思路和商业地产的思路也不相同。从产品设计、供应商到合作伙伴等资源都缺乏，内部管理流程和意识理念都需要转变。

　　“王石与郁亮真正的分歧在商业地产，王石也是在看郁亮怎么做活这盘棋。”上述人士说。

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房地产信托紧缩真相：银监会要弄死一批开发商
来源：《新世纪》-财新网
2011年07月18日05:26
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[快速阅读] 继5月中旬银监会要求控制规模之后，当前房地产信托再呈收紧迹象。而由市场上可以看出，几乎隔三差五，房地产信托就会传出叫停、收紧的消息，然而，绝大多数从业者心知肚明，所谓的喊停，只是对房地产信托中“假股权、真贷款”项目的禁止。因此并不会真的被停掉。但这次监管当局祭出行政手段。一方面通过非文本通知的暗示，将相关业务暂停；另一方面则宣示审批权，要求今后信托公司凡涉及房地产业务，都要到银监部逐笔审批。[网友有话说]

　　“这可能是我们今年最后一个房地产信托项目。”华润信托一名理财经理向客户介绍一款地产信托产品。“年化净收益率大概12%-13%。”她说，今年这种收益率的产品已经不多了，“房地产信托要暂时停一停”。

　　这是继5月中旬银监会要求控制规模之后，房地产信托再呈收紧迹象。市场上，“喊停”与“辟谣”交替出现，牵动这个“朝阳行业”敏感的神经。

　　绝大多数从业者心知肚明，所谓的“喊停”，只是对房地产信托中“假股权、真贷款”项目的禁止。这也是数年来，银监会一直执守的监管思路之一，早已有明文限制，只是此前监管效果不大。但这次监管当局祭出行政手段。一方面通过非文本通知的暗示，将相关业务暂停；另一方面则宣示审批权，要求今后信托公司凡涉及房地产相关业务，都要到银监部门逐笔审批。

　　“由事后报备到事前审批，这意味着银监会有意用审批权卡住我们。”一名大型信托公司高管表示。

　　叫停“假股权，真贷款”

　　几乎隔三差五，房地产信托就会传出“叫停”的消息。“这次停发是打电话通知的，只有进入发行阶段的产品不停，不知道停到什么时候。”一名大型信托公司的高管对财新《新世纪》记者说。

　　监管部门的行动并不令人意外。国家统计局数据显示，2011年一季度，中国地产业固定资产投资额10473亿元，同比增长约31%，未见颓势。这主要来自信托。央行数据显示，同期新增房地产开发贷款余额同比增长17.0%，增势回落；但房地产信托却涨势凶猛，来自诺亚财富的数据显示，2011年一季度房地产信托新增463.9亿元，而2010年同期仅152.3亿元，同比增长3倍。

　　在不少信托公司，地产信托已占半壁江山。一名房地产股权投资机构高管指出，无论是银行、信托、还是客户，中长期看好地产是有共识的，但这不符合宏观调控的方向。“银行在收，我们在放，还放这么多，帮开发商助长房价提高。”上述高管说，“银监会的目的很明确，让一部分小房地产商死掉。这次‘喊停’是动真格。”

　　然而，地产信托并没有真的被“停掉”。用益信托工作室的数据显示，7月4日-10日，共有22款集合信托产品发行，有10款投资地产，拟募集资金22.2亿元，仍占总发行规模的71.06%。

　　显然，对于监管部门的意图，业内有不同理解。另一家大型信托公司的高管告诉财新《新世纪》记者，“并没有全部叫停，只是发行的地产信托产品必须符合银监会之前的规定。”前述房地产股权投资机构的高管则更为直接地点出监管界限：“不管是股权还是收益权的形式，所有被认定为‘假股权、真贷款’的地产信托业务都被叫停了。”

　　魔道博弈

　　近几年来，银监会对房地产信托的监管方向一直指向“假股权、真贷款”，却难以阻挡其上升之势。

　　房地产信托最初是以放贷方式出现，信托并不持有房地产项目的股权。不过，信托贷款附带条件较多，不受开发商欢迎。此后，房地产信托演变为“股权+溢价回购”模式，即由信托计划入股房地产项目公司，并约定一定期限后由开发商溢价回购，以股权投资为表象，通过回购安排实现贷款输血功能。

　　这种模式，很快在2009年被银监会发文叫停，视同信托贷款。随后，房地产信托再度创新，推出“优先、劣后结构化模式”。目前，这成为信托公司的主流产品，已广泛应用到房地产领域。

　　这种模式下，信托计划被分为优先级和劣后级，前者由普通投资者购买，后者由开发商购买，普通投资者享有固定收益，优先分配项目公司的利润和资产，而开发商享有浮动收益。

　　表面上，这是让投资者享有地产项目股权及相应收益。但一名房地产公司财务总监告诉财新《新世纪》记者，结构化模式旨在保护信托投资者利益，却仍未杜绝“假股权、真债权”。如信托和开发商做工商股权变更时，往往会签订一个回购协议，允许开发商日后采取溢价回购方式，重获投资者的股权或收益权。“表面上是投资股权或收益权，实际上不是同股同权。”这位财务总监说。

　　早在2010年2月，银监会也已出手控制。比如明确发文规定，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3︰1。因资金杠杆率降低，一些“结构化”信托产品除购买股权外，还受让项目公司债权。2010年12月，银监会明文要求对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按实质重于形式的原则甄别。

　　监管机构和信托公司这种“猫和老鼠”的游戏背后，是监管要求和行业现实的巨大错位。对于地产信托产品，银监会要求明确是“真贷款”或“真股权”。但对于信托公司，恰恰两面都“真”不起来。

　　若真贷款，房地产开发项目必须满足“四证”（即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。同时信托资金也不得发放土地储备贷款。前述地产股权投资机构高管坦言，“开发商做信托项目，往往是四证不齐、自有资金不够30%的情况。”因为如果四证齐全、自有资金满足条件，“开发商就直接找银行贷款了”。

　　若真股权，则必须做到同股同权。但上述投资机构高管指出，“开发商不可能舍得让信托投资人分享股权带来的收益，因为他只是临时缺钱借一笔钱罢了。”一名大型信托公司高管亦承认，虽然行业里主要是股权信托为主，但“实质上就是贷款，所以被停掉”。

　　对此，一名开发商的财务总监也坦言，地产信托产品要做到真正意义的同股同权不现实。如若同股同权，开发商更倾向找战略投资者，否则，与信托“一旦意见不一样，会导致项目瘫痪”。此外，普通投资者往往不愿买一个看不见的权益，而宁愿选择这种“假股权、真贷款”。

　　“地产信托历史上，如果按照银监会的标准来做，开发商都不太可能做信托产品。”这名财务总监明确指出。在这种情况下，银监会的监管思路就是提高资本约束，以及尽可能要求控股。

　　拐点信号

　　但监管与时下的房地产调控结合或将逼出地产信托业务的拐点。

　　“地产信托的拐点将出现在未来某个时候监管部门开始对‘假股权、真融资’和债权融资真正一视同仁。”诺亚财富的一份报告曾指出。

　　由于监管部门窗口指导的随意性，信托公司早已习以为常，并应对有方。“从来都是模模糊糊。这更像是一种消息市，而不是政策市。”上述投资机构高管说，因此，信托公司在每次“喊停”后，往往暂停三五个月，稍后又悄悄做一单试试。“以前发行信托只是向当地银监局备案即可，而信托公司与当地银监局毕竟好沟通。”

　　不过，这一次究竟何时能重启原来业务，信托公司心里也没底。就在此时，平安信托的一份“真股权”的房地产信托面世，无疑是一种清晰的信号。

　　6月28日，平安信托推出“平安财富·安城1号房地产基金集合资金信托计划”，据平安信托的客户经理说法，“这是一款真正的股权投资。”他说，“谈了很久，开发商才同意。”

　　这个项目的开发商是绿城，融资规模约8.6亿元，客户年化收益率高达25%。“25%的收益率只是我们平安信托的保守估计。”这名客户经理说，“这是位于温州的豪宅楼盘，楼板价10796元/平方米，加上建安成本，总成本约17000元/平方米。而绿城对售价的估计是，高层4万元/平方米，别墅是7万元/平方米。总投资回报至少在1倍以上。”

　　据了解，绿城已支付地价30多亿元，置换25%的股权。这种合作，虽然绿城必须让出股权收益，但好处显而易见。“半年下来，通过与第三方合作，就可以四证齐全。资金运用效率非常高，绿城这30亿元，可以撬动100亿元的项目，可以滚动拿地开发。”

　　“亏钱的买卖，开发商不会做。”这名客户经理说，“两三年后，如限购取消，房价反弹会很恐怖。即使房价下跌20%，也在我们预留空间内。”

　　从“假股权”到“真股权”的出现，正符合一名大型信托公司高管的想象，“现在开发商就是在博弈，在等，只有扛不下去，他们才会愿意接受这种真股权的形式。”

　　随着生存空间的被压缩，除了真正的股权融资外，信托业也开始摸索房地产基金模式。“我们现在在和信托公司谈基金的合作方式，我们来当合伙人，发行基金。这种合作，信托公司就是提供大客户的资源，收取财务顾问费即可。”上述投资机构高管说。

　　这种转型也有一定的局限性。他指出， 投资人投资信托可免除个人所得税，但如果投资基金就要交，“如此，融资成本要上升2.5%”。不过，这当在开发商承受范围之内。宝龙地产资本管理中心总经理尤晓笛告诉财新《新世纪》记者，开发商也在关注新的信托产品。

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降价先兆？深圳万科“万团大战”试温市场
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-07-22 02:11:16    来源: [ 观点地产网 ]
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主要目的是想向外界发出一个信号，深圳万科下半年将有11个项目推出，并希望能为之预热造势，与价格无关。

　　观点地产网 梁嘉欣 深圳万科日前宣布，自7月22日起，万科团购活动“万团大战”将启动，这在业界引起一阵不小的轰动。大家开始生疑：万科是否要降价了？

　　根据团购计划，客户可以通过申请会员卡，参与深圳旗下11大楼盘12月31日前所有房源的团购，若在项目开盘当天购买，更可享总价减5000元/套优惠。

　　活动报名有效期为7月23日至8月31日，而活动的有效期则是从办卡之日起至12月31日。

　　蓄客

　　不过，按照5000元/套的优惠幅度，万科此次的团购活动“降价”意义并不大。

　　相关业内人士指出，传统的团购行为，一般都是一口价，无论朝向都是同样的价格，或者给出优惠的点数，万科现在只是5000元/套的减价优惠，此次的团购更多或是营销的噱头。

　　深圳万科相关人士在接受观点地产新媒体采访时亦表示，此次举行的“万团大战”活动，并不意味着万科要降价促销，而且目前深圳市场房价仍存在上涨的压力，市场依然蓬勃发展，不可能出现转折。

　　尽管此前深圳出现了较多个限价盘，但深圳的成交均价并未出现明显下降。根据国家统计局发布的6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，深圳6月房价仍同比上涨。

　　上述人士亦承认，5000元/套的优惠确实低了些，但此次团购的主要目的是想向外界发出一个信号，深圳万科下半年将有11个项目推出，并希望能为之预热造势，与价格无关。

　　对于此次“万团大战”，深圳万科更愿把它理解成为一种蓄客的行为，并希望能借此争夺市场上现有的客户资源，并通过对首次置业、改善置业以及购买度假物业的客户一网打尽。

　　据了解，此次“万团大战”活动所推出的11盘覆盖了深圳龙岗、罗湖北、宝安等区域，辐射区域之广、产品数量及类型之多均为万科历史上罕见。

　　以首次置业的需求来看，万科推出了“万科城华府、金域缇香、万科红”三项目；针对改善型需求，则有“金色领域、天誉、万科公园里、璞悦山以及万科宝安沙井新项目”；养生度假需求方面，万科也推出了“棠樾、万科双月湾以及清林径”等3款产品，共计1万套房源。

　　压力

　　不过，从团购活动加上长达一个多月的蓄客期来看，万科对于下半年的市场并不算乐观。

　　深圳万科相关人士亦表示，由于下半年推出的房源较多，达1万多套，以往从未试过推这么大量的房源，而去年全年销售的房源总计也只是1万套左右。而下半年也是市场推盘的高峰，存货及市场竞争的压力明显增大。

　　此外，政府的限价政策也让房子卖不起来。

　　7月19日消息称，深圳市规划国土委员会各区分局近日分别召集在售和待售项目开发商开会，明确表示从8月1日起，要求各区保持房价零增长，将“限价令”升级为“限涨令”。

　　虽然深圳规划国土委随后称，“未调整年度新建住房价格控制目标”，但限价令升级政策信号已非常强烈，走量或是开发商的上上策。

　　此外，相关人士指出，二三线城市限购范围的扩大，也让开发商销售的压力也明显增大。

　　“开发商现在能做的只有快速出货、快速销售，这是躲避二三线城市限购的唯一选择。”相关业内人士称。

　　然而，当大家都在走量之时，下半年市场是否有这么多的市场消化能力容纳这么大的推盘量，仍有待考证。

　　不过深圳万科似乎对此并不担忧。相关人士指出，除了万科的品牌效应之外，由于现在通货膨胀预期上升，且万科旗下的楼盘全部被限价，因此不涨价卖对客户来说实际上是捡了便宜，加上购房优惠，客户会在市场上不断地去寻找并入手项目。

　　先兆

　　虽则如此，随着楼市下行趋势的愈发明显，购房者也开始陷入观望。

　　“从6、7月份开始，深圳楼市有一个明显的特征，原来开发商只要说一降价，就有很多人开始抢购，但现在很多人对降价不敏感，同时开发商让利的幅度也开始加大了，原来福田很多房子都是在3万元左右，最近很多开发商都是带装修用2万2的价格来推销。”深圳业内人士指出。

　　该名人士指出，由于限购和上半年消化存量，开发商也越来越感觉到认筹量越来越不足，而下半年新推房的供应量又比较大，越往后开发商的折扣就越大，相信房价在9、10月份会有明显的下降，因为政府强令要求新盘不能超过以前的涨幅。这明摆着未来房子越来越低，投资客不会入场。

　　“现在万科可能是打一枪看能飞出多少鸟来。”深圳业内人士指出，万科的团购更多是一种试探，看看市场有多少人参加，以量来看下一步优惠或降价的幅度，如果真的有1万人来参加，那肯定是减5000就够了，如果没有，那么在折扣方面就会有更大幅度的折让。

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万科住宅产业化进行时 日本专家称距国际标准太远
http://www.sina.com.cn  2011年07月23日 15:04  华夏时报

万科住宅产业化进行时 日本专家称距国际标准太远

本报记者  王冰凝 北京报道

    曾经被评为“北京市住宅产业化试点工程”的北京小屯路万科中粮假日风景B3、B4号楼，却被来自日本的专家评价为其产业化只实现了部分细节，与国际上真正的产业化标准相去甚远。

    近日，一日方建筑专家对记者表示，其在参观了包括“北京市住宅产业化试点工程”万科中粮假日风景B3、B4号楼等中国一系列房地产项目后，对中国住宅产业化和部分中国住宅建筑质量问题提出了质疑，认为目前中国的住宅产业仍注重于外观和装修的个性化，而在节能、环保和建筑质量方面存在诸多问题。

“假日风景”遭专家质疑

    万科中粮假日风景位于北京市丰台区小屯路108号，该楼盘内的住宅楼B3、B4，就是北京万科从2009年底启动的住宅产业化试点项目。

    近日，在由金嘉株式会社主办，骊住株式会社、成长集团协办的2011（第二届）中日地产可持续发展高峰论坛上，上述日本专家对记者称，他们在参观过该试点项目后，认为不论是节能环保还是防震坚固方面，项目的建筑品质与标准化的住宅产业化相去甚远。

    该日本专家认为，住宅产业化，从本意来讲就是要实现住宅生产、供应等的工业化，工业化的必须前提是标准化，目的是提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗，但这种外观细节和部分建筑材料的统一不能称之为标准的住宅产业化。

    该项目作为北京市建委产业化课题的试点工程，据万科称，假日风景B3、B4号楼每平方米造价比传统工艺有所增加，但万科未将相关成本转移到买房者身上。

    在万科董事会主席王石看来，“住宅产业化”将是万科未来的核心竞争力，而之所以万科要先行一步，则是在为未来的生存危机做准备。王石认为，未来住宅的发展方向必然是节能环保，如果按照传统发展方式，万科未来一年可以开发10万套住房。

    不过上述日本专家更为忧心中国更多住宅的建筑质量问题，该专家认为，即使不能实现产业化，中国住宅应该保证具备基本抗震功能的建筑质量。另外，目前从中国不少住宅的建筑质量来看，多数开发商宁愿选择传统低密度的水泥加厚承重墙的墙体，而不愿多花钱选择更高品质的水泥做薄加固墙体，同时节约住宅的室内使用面积。

地方政府无暇住宅产业化

    中国“住宅产业化”提出多年，但目前只有万科、金隅地产等少数企业在艰难实践。

    北辰实业相关负责人认为，金隅地产由于同时拥有水泥、建材、开发等业务，上下游产业链联系紧密，较为适合践行“住宅产业化”，但大部分中国开发商只做开发，而且中国目前的市场需求仍侧重产品差异化，在政府没有执行统一标准的情况下，开发商很难在竞争中去做同质化、标准化的“住宅产业化”。

    据悉，在中国“十二五”规划中，建设部和国家发改委已将“住宅产业化”研究列为国家房地产业发展的重要课题。

    在日本金嘉株式会社董事长日籍华人中西杨华看来，这表明了中国政府在房地产业上的政策倾向。实际上，“住宅产业化”并非意味着成本高昂，相反，越是大规模的社区采用“住宅产业化”就越节约成本。中西杨华认为，中国大规模的保障房建设非常适用于“住宅产业化”的推广。

    但在多数开发商看来，在参与地方保障房建设中，且不说“住宅产业化”能否实现，多数地方政府忙于解决地方债根本无暇也无资金推行“住宅产业化”，企业不被地方政府债所拖累已经是万幸。

    成长集团董事长尹建国认为，企业在参与城市化建设的过程当中，更多的被地方政府的政府债务所累，特别是企业自己带资建设。尹建国认为，无论是房地产投资还是城市基础设施建设，开发商要评估好地方政府的债务信用。“中国10.7万亿的政府债值得企业小心，目前国务院已经正式承认了地方政府债的风险。”

    世嘉地产董事长朱仝则认为，目前市场新材料、新技术混乱，政府有关部门审批的部分新材料，使用后出现问题政府往往都不管，开发商为了保险自然无法突破过去的钢筋水泥，这难免会阻碍新材料的发展。目前首先是政府观念的转变和标准的制定，然后才能谈得上新型材料的推广和建设的改革，才谈得上“住宅产业化”。

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香港“金手指”谢清海斥资3亿增持恒大地产
2011年07月22日 17:49　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
惠理的增持对恒大地产是巨大的支持，恒大地产亦斥资6.56亿港元回购股份；今年5月底到6月底，恒大地产股价在一个月间大跌24%

　　【财新网】（记者 黄晨）香港交易所资料显示，7月15日，恒大地产（3333.hk）获惠理基金增持5400万股，持股量由4.93%增至5.29%。以每股平均价5.553元计算，该次增持涉资近3亿元。

　　惠理基金的主席是著名的基金经理谢清海，以坚持价值投资著称，有“亚洲巴菲特”之称。因此，惠理基金每次出手，市场都会关注。惠理的增持对恒大地产是巨大的支持。

　　紧接着，7月19日，恒大地产亦斥资6.56亿港元回购股份，当日共回购1.1亿股，每股价格5.553港元。当日，恒大地产（03333）涨幅7.31%。

　　今年5月底到6月底，恒大地产股价在一个月间大跌，从5.8港元/股跌到4.4港元/股，跌了24%。

　　恒大地产主席许加印认为，这源于对冲基金做空内地房地产股，进而提出，有机会一定要报复对冲基金。

　　据恒大地产的销售数据，该公司上半年销售面积612万平方米，销售额423亿元人民币，分别较去年同期增长83%和102%。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):违规香河欢庆城开拆,万通等开发商按兵不动

    ■华夏时报
    自从香河大规模违规征占农地现象被曝光后, 被叫停的"五矿万科欢庆城"项目
将如何处理,相关的主管部门与万科官方至今都没有一个明确的处理意见.
    近日, 记者从万科欢庆城项目了解到,该项目已经开拆.而与万科同时卷入土地
危机的绿城, 万通等开发商仍按兵不动.至此,5月中旬,爆出的"香河违规土地案"似
乎仍是一盘尚未收拾的残局.
    "先拆部分脚手架"
    香河县蒋辛屯镇从来没有像现在这样出名过.7月19日, 当记者从香河收费站招
呼了一辆出租车,告诉司机去蒋辛屯镇的时候,这位30多岁的香河本地人打量了记者
一下,就问:"是去万科欢庆城那里看看的吧."
    "前几天我几乎每天都往这边跑,从上周开始,欢庆城就已经开始拆了,现在只是
在拆脚手架, 盖起来的楼主体倒还没开始动."在听到记者问到欢庆城现在是否已经
开始拆除,这位赵师傅侃侃而谈,显然对那里的情况已经摸得非常熟悉.
    随后, 记者在万科欢庆城的工地墙外面看到,欢庆城项目大部分楼盘已经在建,
有的楼体已经建起了两层.工地大门上仍然贴着"香河县住房和城乡建设局"的封条,
已经建起一两层的几栋楼上,有零星的工人正无精打采地拆除楼体外面的脚手架.
    工地正门旁边是原来项目公司的办公场所.院子只开了小门,里面的一个保安告
诉记者:"这里现在没人,已经都回北京了,具体情况我们也不知道."
    在不远处施工队曾经搭建的简易住所附近,记者看到,仍然住在工地的工人已经
很少了, 一个留守的工人告诉记者,现在正好是夏收时候,很多工人都回老家了,"现
在也还没说拆主体,先拆一部分脚手架,其余的再等通知."而司机赵师傅也告诉记者
,前几周就看见有施工队集体离开工地了.
    而与欢庆城施工现场冷清的场景形成鲜明对比的是, 欢庆城对面的一处施工工
地上却干得热火朝天.赵师傅告诉记者, 这边的施工工地是在建当地回迁房,是一家
河北的开发商开发的,前一段时间也因为圈地案被停工了,但现在已经复工.
    万通等开发商按兵不动
    事实上,几天前记者就已经听到了万科欢庆城将拆除的消息.
    7月17日, 记者在一个行业论坛上见到了北京万科的一位副总级高层人士.在记
者向他询问关于万科欢庆城项目的情况时, 这位高层表示:"我们现在还在跟当地政
府沟通处理,但确实要拆."说话时,他虽保持着一贯的谨慎,但神态却显得十分轻松.
    但实际上,欢庆城的处理却似乎并不轻松.
    此前,据国家土地督察北京局副专员任洪昌介绍,欢庆城项目共占地420多亩,其
中占用新民居建设周转用地指标389亩.而这些信息在五矿万科当时拿地时却并未显
示.
    万科方面在事情发生后,曾对媒体公开表示,欢庆城所在地块是通过公开招拍挂
方式获取.同时,北京万科也表示,将积极配合相关部门的调查.
    但是, 由于欢庆城一期已经销售了300套住宅,这成为了这一事件中最为棘手的
问题.事实上此前据媒体报道, 欢庆城的业主们对于房子能够被保留下来,商品房买
卖合同继续履行似乎抱有很大信心.有个别业主甚至认为, 购房合同中规定,开发商
若不能按时交房, 需要赔付逾期违约金,因此照目前情况一直停工下去,开发商不能
按期交房,自己不但不会蒙受损失,还将有机会获得一笔不菲的违约金.
    而香河县政府接受央视采访时表示,将通过市场评估,以成本价收回后重新转做
百姓回迁房.但这一方案一经公布就立刻被业内人士否定,认为并不可行.
    "按照法律,集体建设用地上不允许建商品房,如果占用的是耕地,则须拆除建筑
物,进行复垦."一位业内分析人士表示,"但是由于这次事件,当地政府应该负主要责
任,因此最后估计还是由香河县政府确定方案,而开发商即便是需要拆除已有的建筑
,估计最后也还会从政府那里得到相应的补偿."
    不仅如此, 香河县城一处正在开发的住宅项目工地负责人告诉记者,"现在县政
府正在竭尽全力地补办一些土地手续, 对在建项目尽量将土地合法化,减少损失.万
科五矿这个土地的手续却一直也没办下来,因此才要拆."
    而记者也致电了绿城, 万通等当时同样被卷入其中的开发商,得到的回应都是"
目前并没有要拆除项目的通知,具体还要再等消息".
    "环首都经济圈"计划受阻
    但值得注意的是,这个距离北京45公里的巴掌大的小县城,却已经有万科,万通,
富力,绿地等十几家大型房企"集结".
    事实上,在"环首都经济圈"的利好之下,位于京东的香河一直被认为是河北环北
京13县中最有发展潜力的地区, 大批品牌房企进驻,大兴土木,都将香河视为其发展
战略要地之一.
    而一夜之间, 因土地问题,这些开发商曾经大力推广的项目有可能成为"空中楼
阁",这也令开发商一时不知所措.
    北京一位开发商向记者表示, 这一事件发生后,此前该公司披露的"将进入在这
一区域深耕"的计划可能受到影响."现在不知道拿的地合不合法,所以很多企业都不
敢贸然有发展动作."这位开发商告诉记者.
    同时,据记者了解,香河的土地违规圈占风波也已扩大涉及大厂,固安等地,城市
化发展进程中,"环首都经济圈"发展正面临一场规范考验.
    但是,河北省房协的一位负责人对于目前香河房地产的前景仍然抱有信心,她向
记者表示, 香河作为京东腹地,交通便捷以及区域利好都客观存在,并不担心此次土
地风波会重创香河楼市发展,规范后的市场将迎来可持续和规模化的发展.