万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):力布珠三角"商"局

    ■中国房地产报
    一直坚称只做住宅的万科,在完成高层人事调整之后,终于开始高调地向商业地
产领域迈进.
    6月28日, 万科企业股份有限公司,000002.SZ)正式对外公布了其在深圳区域的
商业地产策略."未来两年内,万科在深圳将完成3个总计30万平方米的地标性购物中
心, 还有约34万平方米的社区商业,以及40万平方米的写字楼开发,计划两年内要达
到100万平方米的商业物业开发体量."深圳万科营销总监罗霆说.
    这意味着,作为试行商业地产的先头兵,深圳万科首次向外界详细阐释了万科进
军商业地产的路线图,这标志着万科已从原有的社区商业扩展至城市商业.
    不仅是深圳万科, 上海万科,北京万科等分公司也在商业地产领域动作频频.但
市场人士担忧的是:商业地产是否会影响万科的资金周转率, 以及被称为商业地产"
小学生"的万科如何提升商业地产品牌和专业的运营能力.
    "三线"厘清
    此次发布会上,万科不仅公布了将在深圳区域大力发展商业地产,同时对商业地
产的产品线也进行了清晰的定位.
    万科今后将开发包括购物中心"万科广场"品牌,写字楼"万科大厦"品牌,社区商
业"万科红"品牌等在内的三大商业产品系列.
    实际上,在深圳万科正式公布进军商业地产之前,其不少商业项目已进入建设阶
段.万科广场的首个旗舰项目计划于2012年年底在龙岗开业,这是万科面世的第一个
综合体项目;第二个项目位于盐田区,将于近期开始建设.
    罗霆表示, 万科广场品牌的系列产品,将由万科自己持有经营,而万科红系列则
采用出租合作的方式.
    "万科的专业实力将成为我们开发商业地产的坚强后盾,在商业物业的开发和经
营中,万科也力求打造最好的商业产品."罗霆表示.
    除了在深圳加大了商业地产开发力度外,万科同时还加大了珠三角的商业布局.
    "我们目前制订了2011年~2015年的商业地产战略,万科还将加大在惠州的布局,
并进入粤西,粤东,未来在潮州,汕头等地都能看见万科广场,万科大厦."罗霆表示.
    万科在商业地产领域的运作颇为低调,但很迅猛.
    除深圳万科外,上海万科金色城市项目中,就包括了约22万平方米的商业项目规
划;而6月22日, 北京万科与肯德基,麦当劳,星美影院,苏宁电器,万宁,屈臣氏,宝胜
道吉等25个品牌商户在北京万科中心签署了战略联盟协议.
    据了解,万科除在北京,上海,深圳等一线城市进行了大规模的商业地产投资外,
在全国多地也投入了大量的资金运作商业地产项目.
    去年3月, 万科在东莞长安拿下了总建筑面积为25万平方米的商业项目,将建成
一座约60层的地标性商业建筑;去年4月, 万科在西安市曲江新区投资80亿元建设占
地4872亩的以商务办公, 酒店公寓,物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区;
去年5月,武汉万科与君澜酒店集团签约在万科城项目内建设高端商务酒店……
    粗略统计,去年年底时,万科在商业地产领域的投资已超过200亿元,而今年随着
深圳,上海等地更大规模的商业地产项目的相继推进,万科在这一领域的投资规模将
进一步加大.
    架构初设
    实际上,深圳万科商业管理公司早已于2010年年底成立,只是相当低调.据了解,
该公司是深圳万科的子公司.
    但随着万科商业地产的进一步推进,万科重新调整了组织架构,于近期成立了万
科商用管理中心,包含市场研究,设计,营销,招商,运营等全流程职能.下设商业管理
公司,对商业项目进行经营管理.
    "万科商业管理公司现在只有20多人,在第一个项目九州万科广场到2012年12月
份开业时,商业管理公司的人数将达到150多人."万科商业管理公司总经理张强说.
    张强透露, 商业管理公司的运作模式为:将商业地产项目的前期定位做好以后,
交给招商中心来负责所有的招商贯彻和实施.为此,万科商业管理公司还专门成立了
营运中心,负责所有的营运管理.另外,下设推广中心,负责所有的企划,推广和落实,
最后交给物业管理中心.
    运营考验
    对于万科加大商业地产开发的动作,业界并不意外,早前的各种猜测几乎都成为
定论.但随着万科进军商业地产的逐步深入,各种解读与质疑也纷至沓来.
    "其实不管万科进入商业地产的理由有多充分, 也同样难以免俗,万科同样无法
忽视商业地产开发的巨大空间.虽然万科在住宅开发方面具有同行无法达到的高度,
但在商业地产领域,万科未必会有优势."有不愿具名开发商认为,对于商业地产的后
续运营能力,万科正在面临考验.
    某商业地产运营专家表示,商业地产的专业运营,利益分配,退出机制三大难题,
是包括万科在内的众多涉足商业地产领域企业需要面对的.
    还有业内人士认为, 万科一直欠缺在商业地产开发领域尤其是大型城市综合体
项目的经验,这也是此前万科对进入商业地产领域抱有谨慎态度的主要原因.
    "还有一个值得思考的问题是, 万科住宅开发方面的优势,使其能快速实现资金
回笼,这使得万科的资金周转率保持了一个较好的水平,但商业地产的开发周期较长
,这样就会影响万科的整体资金周转率."有分析人士指出.
    他表示, 在涉及商业地产后,万科是否还能否保持良好的资金运转水平,值得投
资者关注.
    "与已经发展成熟的华润万象城, 万达广场等模式相比,万科广场能否形成自己
独特的商业模式,能否将在住宅领域的神话延续到商业地产领域,值得万科高层和更
多的人去思考."该分析人士说.

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万科企业股份有限公司
二○一一年六月份销售及近期新增项目情况简报
证券代码：000002、200002     证券简称：万科 A、万科 B
公告编号： 〈万〉2011-037
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。

2011 年 6 月份公司实现销售面积 112.8 万平方米，销售金额 132.3 亿元，分别比 2010
年同期增长 31.7%和 50.8%。2011 年 1~6 月份，公司累计实现销售面积 565.5 万平方米，
销售金额 656.5 亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露
的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
2011 年5 月份销售简报披露以来公司新增加项目 4 个，情况如下：
1．苏州木渎雀梅浜项目。该项目位于苏州市吴中区木渎镇中心，胥江运河畔。项目净
用地面积约 14.5 万平方米，容积率约 2.5，计容积率建筑面积约 36.1 万平方米。万科拥有该
项目 55%权益，须支付地价款约 8.25 亿元。

2．太原变压器厂项目。该项目位于太原市长风西大街与西中环路交叉口东南侧，北至
长风西大街，西至西中环路。项目净用地面积约 4.9 万平方米，容积率约 3.5，计容积率建
筑面积约 17.3 万平方米。万科拥有该项目 100%权益，须支付地价款约 2.94 亿元。

3．晋中大学城项目。该项目位于晋中市北部新城纬四街以南，东至经五路，南至纬三
街。项目净用地面积约 21.8 万平方米，容积率约 2.2，计容积率建筑面积约 48.6 万平方米。
万科拥有该项目 51%权益，须支付地价款约 1.53 亿元。

4．青岛小珠山项目。该项目位于青岛市黄岛区与胶南市交汇处，胶南市灵山卫境内、
小珠山南麓。项目净用地面积约 93.9 万平方米，容积率约 1.05，计容积率建筑面积约 98.9
万平方米。万科拥有该项目 34%权益，须支付地价款约 4.85 亿元。

此外，公司还参与深圳沙井新沙旧改项目，该项目位于深圳市宝安区沙井街道中心，新
沙路南北两侧。预计万科拥有该项目 55%权益，根据当前规划条件，项目权益净用地面积
约 4.2 万平方米，权益建筑面积约为 14.0 万平方米，预计需支付综合改造成本约 5.22亿元。  

特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇一一年七月五日

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万科上半年销售额高达656亿元
2011年07月04日 21:51　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
超过2009年全年销售额水平，同比增长78.6%

　　【财新网】（记者 符燕艳）万科（000002.SZ）今年上半年销售额已超过2009年全年，上半年累计实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别上升76.7%和78.6%。

　　7月4日晚，万科公布了6月份销售及新增项目情况，其中6月实现销售面积112.8万平方米，销售金额132.3亿元，同比分别上升31.7%和50.8%，销售金额环比5月份增长46.8%。万科董事会秘书谭华杰表示，这主要是因为公司6月新推盘规模较5月上升约四成，新推盘销售率保持了较为稳定的水平。他并表示，“根据目前的经营计划，预计三季度的推盘量应该不会低于二季度。”

　　今年上半年，受限贷、限购等政策的影响，中国主要城市成交量明显下降。进入6月份之后，虽然新房供应进一步增加，但主要城市的成交量仍未见明显回升。

　　“下半年调控政策将进一步发挥作用，随着市场供应的增加和存货压力的加大，竞争会更加激烈。”不过谭华杰也表示，由于万科存在产品特征上的优势，公司有信心继续跑赢大市。

　　在销售领先市场的同时，万科在投资方面仍然十分谨慎。公告显示万科6月份在苏州、太原、晋中、青岛新增四个项目，合计权益建筑面积96万平方米，平均楼面地价1839元/平方米，同时还参与深圳沙井新沙旧改项目，相关项目按万科权益计算的建筑面积约14万平方米，预计平均楼面综合改造成本和地价约3722元/平方米。

　　谭华杰表示，万科将密切关注下半年土地市场可能出现的机会。

　　“受益于之前的谨慎投资策略以及近期销售好于整体市场状况，尽管行业整体资金面正在趋紧，但万科的财务、资金状况却非常良好。今年一季度末，万科账面现金为371.9亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和202.9亿元，公司净负债率也处于2007年以来最低的水平。”谭华杰表示，“这客观上也为把握土地市场的机会创造了良好条件。”■

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连续两月销售过百 千亿中海渐成型
廖杰华
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2011-07-08 08:45
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经济观察网 记者 廖杰华 继万科率先过千亿之后，中海的千亿计划也逐渐成型。7月8日晚间，中海海外发展有限公司（以下简称“中海地产”）对外公布了2011年6月的销售业绩。公告显示，6月份，中海实现房地产销售额港币121.4亿元（约为人民币101亿元）及销售面积63.5万平方米，同比增长分别为100.8%和52.2%。这也是中海连续两个月销售金额超过100亿人民币。

1至6月份，中海累计实现房地产销售额港币522.3亿元，同比增长85.9%；累计实现销售面积307.2万平方米，同比增长38.2%。

按照中海的公告，在销售业绩中，长三角地区最为突出。6月份，长三角地区(上海、宁波、苏州、杭州、南京)为中海销售额及销售面积最多的地区，其销售额达港币51.75亿元，同比增长109.6%，销售面积则为19.88万平方米，同比增长107.08%。销售面积增长幅度最快的地区是北方区(沈阳、长春、大连、青岛)，销售面积达18.5万平方米，同比增长218.97%。

单月百亿的销售额，中海是继万科之后，中国房地历史上第二个连续销售过百亿的企业。此前的5月，中海销售业绩首次单月超过人民币百亿元，亦是首次单月销售业绩超过万科。资料显示，中海5月销售业绩为121.3亿港元，折合人民币约100亿元；万科5月实现销售面积81万平方米，销售金额则为90.1亿元。

目前，中海今年累计新增土地储备已有776.8万平方米，在半年内就超额完成了今年720万平方米的拿地目标。知情人士称，中海内部对今年的年度目标保本线是800亿元，而1000亿则被中海认为是大概率事件。

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一线和二线城市的房价和成交量在6月份有所回落

　　【《财经网》综合报道】据华尔街日报报道，万科董事长王石7月10日在新加坡的一次会议上表示，虽然有迹象显示中国一些主要城市的房地产走软，但中国政府仍将大力控制房地产价格。

　　王石表示，政府2008年推出的刺激政策仍在发挥作用。但他同时指出，一线和二线城市的房价和成交量在6月份有所回落。

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谭华杰：万科从容“领跑”
2011-07-11 05:59:23 观点地产网 | 我来说两句 (0)

    也许正如分析机构所言，目前的万科需要超越的仅仅是自己。凭借上半年657亿元的销售成绩，万科继续稳坐房地产企业领跑者的宝座。万科7月5日宣布，公司今年上半年累计实现销售面积565.5万平米，销售金额656.5亿元...

　　也许正如分析机构所言，目前的万科需要超越的仅仅是自己。凭借上半年657亿元的销售成绩，万科继续稳坐房地产企业领跑者的宝座。

　　万科7月5日宣布，公司今年上半年累计实现销售面积565.5万平米，销售金额656.5亿元，同比分别上升76.7%和78.6%，几近完成全年1400亿销售目标的一半。

　　这得益于万科一直惯以的高周转策略，良好的去化率也是万科销售业绩增速较大的保证。

　　然而，由于目前的楼市仍处于焦灼期，加上下半年正值推盘高峰整体供给偏大，万科面临的销售压力并不小。随着调控的进一步加深，银根的不断收紧，这必然也给房企带来不小的考验。

　　2011年，是万科后千亿时代的开始。如何应对复杂多变的房地产市场，是万科在构建后千亿平台的过程中，最为重要的课题之一。

　　目前来看，万科的"未雨绸缪"工作已经开始了。尽管手上资金充裕，但万科仍不断地为旗下项目"筹粮"，以满足项目的开发需要。据不完全统计，今年至今，万科已经通过金融机构融资近百亿。

　　与此同时，万科在拿地方面亦相对谨慎，相关数据显示，今年上半年，万科共新增土地储备898万平方米，同比下降了26%，仅为去年全年的30%。土储基本维持在满足3年的开发量水平，以适应高周转策略。

　　但市场的不确定性依然存在，随着房地产市场的下一个十年的到来，如何保持行业领跑者的角色依然值得万科思考。

　　就此，观点地产新媒体采访了万科董事会秘书谭华杰先生，以下为采访实录：

　　观点地产新媒体：一直以来，万科都坚持快速周转，加上60%去化率的定价策略，使得万科在目前的调控楼市下仍能实现较好的业绩，但随着调控的不断深入，各地楼市开始出现下行，这对万科的去化率是否有影响？如何看待下半年的政策及楼市走势？

　　谭华杰：目前万科仍然以“新盘当月销售率不低于60%”作为快速销售的目标。去年四季度和今年年初，这个指标最高时曾超过75%，近几个月虽然市场整体销售整体放缓，但由于万科的产品定位符合市场需求，公司整体的新推盘销售率仍然保持在65%左右。

　　下半年政策还将继续发挥作用，受新房入市增加和销售放缓的影响，商品住房可售存量将有所上升，市场竞争将更趋激烈，供求关系也将进一步朝着有利于自住购房者的方向改变。

　　观点地产新媒体：万科下半年的销售计划及开工计划是否有所调整？预计将达到怎样的销售水平？万科在什么情况下，才会考虑对快速周转策略进行调整？

　　谭华杰：全年销售额的多少，很大程度上取决于市场环境，从过去几年的情况看，市场波动大的时候，企业年初自己的预测和实际结果往往相差很大。所以万科并不设定固定的年度销售目标，而是“新盘当月销售率”作为主要的控制指标。这种要求既起到了鼓励一线积极促进销售的作用，也体现了对市场的尊重。

　　今年以来市场环境的变化，在我们的预判范围内，万科目前没有下调全年开工计划的考虑。不过，新形势下购房者对产品的需求偏好会有变化，万科会结合客户需求的变化，对未来供应结构进行调整，以提供“适销对路”的产品。

　　快速周转是万科的一贯策略，理论上，只要房价和地价的联动机制起作用，地价走势不强于房价太多，快速周转模式在收益率上就有优势。

　　观点地产新媒体：据了解，万科今年至今已经融资近百亿，在目前融资渠道不断收紧的情况下，万科为何仍能顺利地拿到贷款？接下来是否还会有融资的计划？

　　谭华杰：和银行的资金往来是日常经营的一部分。万科的财务状况一贯健康，公司多年以来在资本市场上积累了良好的信用，和银行建立了长期良好的信任关系。

　　另一方面，万科也主张企业不能过度依赖融资，希望通过加强投融资和项目运营工作的结合、优化资金计划管理，不断提升资金利用效率。今年1季度万科的经营规模虽然比去年同期明显扩大，但融资额相比去年反而有所减少，而与此同时公司的货币资金进一步增强，净负债率也有所下降。

　　观点地产新媒体：万科在资金的安排上是怎样考虑的？有开发商认为，未来12个月银根会收紧，万科对此有何看法？

　　谭华杰：今年1季度末时，万科账面上的现金是371.9亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和202.9亿元，公司净负债率也处于2007年以来最低的水平，目前万科在资金方面没有压力，这主要受益于之前的谨慎投资策略，以及好于市场整体的销售情况。

　　资金收紧是大势所趋，这一点万科在2010年的年报中已经做出过预判，从统计数据来看，今年前5个月房地产开发资金来源中国内贷款的比例已经由去年同期的20.3%下降到17.9%。据全国房地产投资资金来源数据，2011年1-5月，国内贷款同比增速为4.6%，已降至历史最低；销售回款同比增速为12.07%，降至2008年同期水平；整体开发资金来源增速18.5%，相当于2008年7月水平。不过，整体资金面收紧也可能会伴随项目发展的机会，在这方面，像万科这类资金相对充裕的企业会有优势。

　　观点地产新媒体：万科一直认为，土地储备能满足2-3年的开发需求即可，这是基于什么理由？接下来万科在土地方面将有何拓展计划？收购并购及合作开发是否将是未来的主要拿地方式？

　　谭华杰：万科对自身的定位是房地产行业内的“制造业企业”，所谓制造企业，是指通过提高周转率来提升收益率，而不是通过持有土地以获取升值收益。对于万科来说，土地是生产房屋必需的原料，持有过多的土地会降低周转效率，因此万科无意也无需大规模储地。但土地毕竟也不同于其他生产原料，土地供应存在不均匀性和不确定性，不可能随时从市场上采购，因此企业必须保有一定的土地以确保经营的稳定性。两到三年的项目资源保有周期，是万科多年实践证明可以满足开发企业经营和增长持续性的下限水平，也是可以实现最大住房供应能力的最优水平。

　　万科已经进入了近50个城市，建立了层次丰富的布局，各类城市的机会万科都会关注，但也都会保持谨慎。由于地价和房价存在联动机制，受调控影响较大的城市也可能会出现较好的拿地机会，万科会在谨慎投资的原则下灵活把握。

　　在拿地方式上，万科一向很灵活，公司在合作开发方面已经积累了很丰富的经验，通过收购盘活存量土地也很常见，当然，这也要看市场上的机会多不多。

　　观点地产新媒体：随着深圳万科商业管理有限公司的成立，万科也越来越多地介入商业地产的开发。郁亮总裁曾表示，在推进商业项目的建设上，万科会结合金融工具，未来该部分将如何体现？

　　谭华杰：万科提高商业开发能力主要是为了顺应城市发展趋势，因为现在纯住宅的土地出让已经越来越少了，企业只有加强非住宅领域的业务能力，才能获得更多开发住宅的机会。公司所探索的商业地产，也主要是那些符合城市发展的方向、能够与住宅相配套的物业类型。

　　成熟的商业能够提高住宅的产品价值和溢价水平，为企业提供稳定现金流收入，但一般来说，商业地产前期投入多、周转较住宅开发低，对现金流的占用大，相对而言对金融工具、融资方式的依赖程度也更大一些。万科的经营模式是快速周转，所以公司对于商业地产一直都比较谨慎，目前来看，商业占万科总体业务的比例仍然非常有限，万科对商业地产开发能力的提升将会是一个循序渐进的过程，不会急于全面展开。

　　观点地产新媒体：跨入中国楼市的下一个十年，万科也迎来后千亿平台的搭建，在未来十年里，万科希望打造成一家怎样的房企？如何扮演着房地产企业领军者的角色？

　　谭华杰：未来十年，中国的城市化进程还会持续，房地产市场的需求潜力依然巨大，行业的集中度会提高，但开发物业的类型会呈现出更加多元化的特征，市场会进一步细分，优秀的企业不会缺少成长空间。

　　万科的愿景是“持续增长与领跑”和“卓越绿色”。领跑不能只靠规模，还要看对行业的贡献。对万科来说，绿色理念的提出代表了我们对人类居住与自然如何和谐共处的思考，也代表了我们对行业健康发展方向的探索，万科会从我做起、坚持绿色战略，积极促进住宅产业化和绿色建筑的推广和应用。

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北京市住建委约谈开发商 暗示限购政策长期性
本文来源于《财经网》　 2011年07月14日 16:33 共有0条点评

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政府目前承担的保障房压力很大，希望开发商多承担一些责任，并要求开发商在建设保障房过程中注意质量问题

　　【《财经》综合报道】据21世纪经济报道消息，据知情人透露，北京市住建委最近约谈了一批开发商。

　　新上任的市住建委主任杨斌等，向开发商传达了三个意思。第一，要充分认识到限购政策的长期性；

　　第二，房价方面，既然北京市向中央承诺“稳中有降”，年底就一定要达到稳中有降；

　　第三，政府目前承担的保障房压力很大，希望开发商多承担一些责任，并要求开发商在建设保障房过程中注意质量问题。

　　这位知情人还透露，约谈会上开发商对调控也抱怨颇多。

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（转载）今天刚接到通知，口头通知暂停住房按揭贷款
发信人: marshalldong (marshall), 信区: RealEstate_review

标  题: 今天刚接到通知，口头通知暂停住房按揭贷款

Sat Jul 16 22:11:19 2011

        今天在东北某省会，银行通知，接到上级口头通知，从即日起暂停住房按揭贷款，包括首套房和二套房。国家真是疯了，已经习惯用行政手段处理经济问题。

        另外特别喜欢口头通知，5月15日口头通知十家信托公司，房地产信托窗口管理，然后辟谣说没发任何文件，这次又来口头通知。

        我们临时决定，缩减今年开工面积，重新评估准备投标的储备项目。

        毕竟对我们来讲，只有发展的压力，没有生存的压力，在市场极其不明朗的情况下，控制风险是最重要的。

        我相信在如此强烈的行政手段的处理之下，今年房价下行趋势不可避免。

        但是，就在这个省会城市，由于最近2年的大规模政府投资行为，地方融资平台的今明两年的还贷压力极其巨大，政府迫切希望通过土地出让金弥补缺口；

        保障房建设所需的大量资金缺口如何解决，发城市债？那估计又是一个地方融资平台，因为廉租房和公租房的性质决定了短期现金流缺口巨大和社会资金没有动力进入。

        另外，在如此强烈预期和开发企业的现金流压力下，开工量及拿地速度将会明显放缓，后年怎么办？供需关系真就干不过行政手段？

        今年百米高层的建安成本比去年增加了将近400元／建筑平米，从今年4月1日起加大土地增值税预缴率，地方政府还在努力的提高地价，所有的情况就是告诉大家别拿地了，少开工，我们从了，我们干不过政府，我们可以躲。

        这届政府任期内一定能把房价降下来，因为可以更改游戏规则，但是刚性需求还在，供给大量减少后，2年后会怎么样，估计老爷们也不管了，爱咋咋地吧。

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万科高管离职背后
本文见《财经》杂志 2011年第16期 出版日期2011年07月04日  共有2条点评

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平静下的千亿元万科是否会有巨变？“一线当家”策略能否扭转高管流失的局面


　　6月7日下午，刘爱明决定离开万科，他给身在美国留学的董事长王石打了电话，又给总裁郁亮发了邮件和短信。

　　晚上8点，刘爱明应约与郁亮见面，双方的交谈非常平静。郁亮问，是不是真的想明白了？刘爱明说，想明白了，觉得很轻松。

　　当晚，万科企业股份有限公司(000002.SZ，下称万科)发布公告，宣布接受公司执行副总裁、上海区域总经理刘爱明的辞职申请，广州公司总经理张海接任上海区域总经理一职。

　　九年前，刘爱明加盟万科，被认为是万科“海盗行动”的最大“成果”。当时在欧洲考察的王石得知中海地产副总经理刘爱明有“动一动”的想法，立刻回国与其见面，将其纳入万科旗下。但这一次，王石并未挽留。

　　辞职前，刘爱明在万科的员工编号是A11，A是代表万科执行副总裁的序列编号。五个月前，该编号曾属于徐洪舸。今年1月底，万科执行副总裁徐洪舸和副总裁肖楠同时提出辞职。

　　短短半年间，万科已有三位副总裁级别高管相继离职，这在房地产上市公司较为罕见，被业界认为是万科近十年来最大的人事震荡。

　　6月8日，万科就高管辞职一事召开媒体沟通会。郁亮强调，一个公司如果业绩出问题了，可能流动就会多一些，但万科没有这样的问题。他认为，万科去年销售过千亿元，公司正在不断壮大成长，职业经理团队有进有出，是一种正常情况。

　　而一位万科前工作人员对《财经》记者坦言，在业绩的压力下，按照万科目前的规模，必然要采取标准化、体系化的快速扩张模式。这样造成的一个结果是，当年受理想主义感召、满怀激情加入万科的人会去思考，做这种重复劳动的价值是什么？

　　“职业经理人缺乏激情便会寻找新的平台，这很正常。”一位业内房地产企业高管对《财经》记者说。

　　但他认为，万科真正的难题是发展遇到瓶颈，内部的人际关系比较复杂，出现了官僚化现象。在一些业内高管看来，万科近几年已不能为行业提供新思想和方向了。除了规模在扩大，其他方面万科已经在走下坡路。“有问题的公司人事变动肯定会加快。基业长青的企业是很少的，这是所有企业的一个难题。”

　　“A11”往事

　　《财经》记者了解到，如无变故，刘爱明将于7月初加盟重庆协信（控股）集团有限公司，担任总裁一职，并协助该公司实现港股上市计划。

　　刘爱明婉拒记者的采访，“目前无任何可说的东西。感谢，抱歉！”

　　接近刘爱明的知情人士对《财经》记者表示，刘爱明一年前便有离开万科的想法，但一直没有考虑成熟。“他是那种比较有激情、有想法的人，喜欢创新和活力，他觉得在万科这个平台上已经找不到感觉了。”

　　2005年，刘爱明接替丁长峰，担任上海区域总经理。在他的主导下，万科的住宅产业化战略在长三角区域得到贯彻。与此同时，公司业绩也有了大幅增长。根据公司年报，2010年万科主营总收入507.1亿元，净利润72.8亿元，其中长三角区域主营收入191.9亿元，占公司总收入38.35％；净利润28.7亿元，占公司利润36.96％，两项指标均位列集团第一位。

　　“刘爱明当时贯彻郁亮的意图，成为郁亮的得力干将，风头很盛。”上述知情人士说，“而到了2008年，刘爱明的心态发生了变化。”

　　2008年房地产市场进行深度调整，万科自上而下都对市场有着惊人一致的判断，认为万科将面临着生死存亡的考验。为应对危机，王石和郁亮决定起用徐洪舸，让其带领万创团队（万科建筑研究中心前身）及深圳万科常务副总经理肖楠深入各区域公司、分公司进行产品、营销、设计、工程等方面的调整。在外界看来，如果当时没有这样一次调整，万科当年的财务报表就会更加难看。

　　徐洪舸当时是万科排名第三的高管，此前只负责珠三角区域。在此次调整中，徐洪舸的动作力度很大，或多或少对区域公司、分公司造成心理影响。而在当时，由于万科项目降价，刘爱明主管的长三角区域中上海、南京、杭州项目纠纷不断。

　　接近刘爱明的人士透露，刘爱明经历了这样被重用到逐渐被徐洪舸“渗透”的过程，心态肯定会失衡。“刘爱明此前经常在媒体亮相，而在2008年之后就很少见到这种情况。后来他迷上了赛艇、爬山，又跟郁亮去了北极。他这个年纪正是干事业的时候，每周去两次赛艇训练，也是说明他工作不顺心吧。”

　　该人士认为，真正让徐洪舸和刘爱明萌生退意的原因是，在王石去美国留学之前，郁亮曾提出让徐洪舸取代刘爱明掌管长三角区域，但后来该提议未得到王石的认同。如此一来，郁亮便要重新考虑对徐洪舸的安排，而最后商谈的结果并不理想，徐洪舸选择了离开。

　　“徐洪舸是一个很有追求和抱负的人，他要走的路与郁亮要求他的路有冲突。”上述人士表示，“按理说，徐洪舸离开之后，刘爱明应该不会有辞职的想法了，但没想到他还是作了这个选择。”

　　万科十年前第一次人事震荡中离职的一位高管对《财经》记者表示，万科早先时候对个性比较宽容，而在业绩的诉求和压力下，标准化动作越来越多。“个性强的人就应该去创业，职业经理人则需要忍耐、再忍耐。”

　　《财经》记者了解到，徐洪舸和肖楠辞职后，带领万创团队的部分骨干进行创业，由于资金的局限，目前以替中航地产提供代建服务为主要业务。在徐洪舸的新公司，万科往事是一件让大家讳莫如深的事情，所有员工尽量不再提及。而公司内部也多次下达指令，要求远离媒体。接近徐洪舸的人士说：“（他）离开是不想参与高层争夺，想踏实做些实际的事情。现在公司项目非常多，进展很顺利。”

　　接班之惑

　　房地产顾问机构香地咨询负责人尹香武在其评论中指出，王石宣布去美国留学仅仅半年，万科如他所说“平静之下是巨变”，说明最高权力从王石交到郁亮手上绝非一帆风顺。

　　尹香武表示：“作为最应团结一致的高管在短时间内出现这么多的变故，使我感到一丝寒意。”他认为，目前发生的事实表明，郁亮并未拥有足够的稳定高管的资源。加强郁亮在社会、企业内部的影响力已经刻不容缓。

　　接受《财经》记者采访的万科内外部人士都认为，虽然身在异国，但王石仍是万科绝对的领袖，王石与郁亮不会有太大的分歧。二人的默契在于，王石主要对万科的方向进行把握，而郁亮则是负责实际运营的一把手。

　　“王石还没退休，毫无疑问。”一位万科高管说。

　　另一方面，接近万科的人士表示，王石也在考虑，如果不让郁亮真正在万科说了算，万科这艘大船就会有问题。“郁亮在做自己的安排和打算，王石也意识到要让他自主组阁。王石是没有私心的，是希望万科在规模发展之上不出大问题，支持郁亮完成转型。”

　　如此一来，王石和郁亮共同面临的矛盾在于，如果郁亮的实验成功，万科将会是“万科的万科”，“去王石化的万科”，万科将走向依靠制度化、标准化发展的道路。但由此带来的问题是，如果一家企业走向成熟，是否还能保持创造力，继续高速运转，能否对人才保持吸引力？

　　“这是企业伦理、企业发展很难绕过去的门槛。简单的例子是，PC电脑时代联想生产100万台电脑，可如今苹果开发100种产品，每种只生产1万台。同样的生产数量，但苹果的利润比联想要高得多。”曾担任《万科周刊》编辑的闻锐传媒总经理李宗苗说。

　　他认为，从某种角度说，三位高管离职是双赢的结果，万科扫平了标准化道路的障碍，个人获得了发展的新平台。但问题是，“现在想在万科寻找有激情的人，却看到了越来越多的技术官僚。万科已经缺少以往的精英意识，走向庸俗化，成为了一家代工企业。”

　　6月下旬，郁亮在给《财经》的一份书面回复中表示：未来十年，中国的城市化进程还没有结束，房地产市场的需求潜力依然巨大，住宅物业类型会进一步细分，行业从分散向集中是趋势，总地来说，优秀企业不会缺少成长空间。

　　郁亮在回复中说：“不管未来经营环境如何变化，我希望万科能始终坚持两点——市场原则和人文精神。市场原则是指能够以最小的资源消耗最大程度地满足客户需求，人文精神体现为对人的永远尊重。”

　　该书面回复指出，接下来，万科希望实现以四个关键指标来衡量的有质量增长：增长（回报率支持的内生式增长）、客户（产品服务的质量和性价比）、回报（股东回报）和创新（业务创新及绿色低碳、行业生产方式变革）。

　　但是，“今后的万科还是靠数据、靠业绩说话。”一位万科高管对《财经》记者说。

　　目前郁亮主导的万科，业绩具有至关重要的地位。刘爱明辞职公告发布当日，万科公布了5月份经营数据，郁亮希望以此证明万科并未受到此前人事风波的影响，仍然在正常、有序运转。

　　当月，万科实现销售面积81万平方米，销售金额90.1亿元，比2010年同期增长72.4％和76.4％。今年1月－5月，公司累计实现销售面积452.7万平方米，销售金额524.2亿元。

　　一位万科内部人士对《财经》记者透露，6月底万科销售额估计能达到650亿元，这比去年提前近两个月达到这一数字。“说万科庸俗化是没有道理的，1000亿元的公司和100亿元的公司肯定不一样。”

　　一线当家

　　“万科将来最大的风险在于，郁亮对目前万科的‘人才森林’过于自信。”李宗苗认为，全国诸多品牌房地产公司都在成长阶段，对人才需求也更多，万科的“人才森林”未必固若金汤。而王石驾驭管理层的能力很强，郁亮则需要历练。

　　对于这样的疑问，万科认为，目前万科的人员流动率在8％左右，完全在合理范围内。在6月17日，万科人力资源部门召开会议，参会人员表达出万科招兵买马，求贤若渴的强烈意愿。

　　为更好地吸纳和保有优秀人才，2010年万科公告中披露了A股股票期权激励计划草案。万科认为，方案如能顺利实施，将有助于提高公司管理团队和业务骨干对实现公司持续、健康发展的责任感、使命感。

　　该方案对净利润年复合增长率的要求是不低于20％。对于业界对此标准过于苛刻的疑问，万科认为，对净利润增长的20％要求，是不依靠股权融资的内生增长率指标，确实是一个比较高的要求。但是作为股权激励的业绩指标设定，需要有一定的挑战性，这样可以鼓励管理团队不断提升经营效率，这也是公司推出股权激励所希望达到的目的。

　　“股权激励基本没有可能实现，但企业的态度摆在这里。万科内部的人都不谈此事，有就有，没有就没有。”万科一位内部人员对《财经》记者说。

　　李宗苗认为，股权激励不是留住人心的办法，“对万科的高管来说，钱对他们已经不是重要的东西了。只是水到渠成的结果。”万科年报显示，徐洪舸年薪420万元，名列万科薪酬榜第四位。刘爱明年薪370万元，位列第五位。二人均持有165万股公司股份。

　　刘爱明辞职之后，万科召开管理层的季度例会。此次例会上，郁亮提出万科要实施“一线当家”策略。这被认为是万科在管理变革上的一次全新尝试，更是郁亮应对高管离职情况出现，团结、激励管理层的一项全新举措。

　　“一线当家”的含义是，要求一线公司具有企业家创业、创新精神，参与设计分公司的未来，确定发展规划、城市拓展目标和项目业绩目标。以北京、上海为代表的领先型公司，要为生存拓展新的融资渠道。同时，要培养一批具有独立企业家精神的经理人团队。

　　“以往万科过于强调走职业经理人路线，自主精神有所缺失。而经理人的工资收入没有变化，如果不做这种改变就是死路一条。”一位万科内部人士指出。

　　另外，接近万科的人士透露，万科正在对物业管理进行大规模投入，希望将客户的使用体验作为服务的第一导向。而在此前，万科一直以股东回报为第一诉求。

　　“很多人看好万科在郁亮的带领下完成革命性变化。但这种转型也很难，郁亮是财务出身，他对财务报表更重视。”该人士评价。

　　更加值得注意的是，深圳万科商业管理有限公司已经在近期成立。万科内部人士证实，深圳万科商业管理有限公司已在工商部门办理了登记注册手续，法人代表为深圳万科公司总经理周彤，公司将负责运营深圳的万科红项目和双月湾项目。

　　万科内部人士解释说，深圳万科的商业项目种类繁杂，因此成立一个商业地产管理中心，进行统一开发管理。

　　据接近万科的知情人士透露，按照万科的设计，商业地产将会单独成立一个平台公司，会聘请专门的运营管理人才担任CEO。“这是两年之后的计划，不一定会上市。”

　　“如果想要变革做商业地产，唯一的渠道就是成立一家独立公司，找一帮真正独立的人，靠以前的东西，他就理不顺。”一位从事地产投资的人士对《财经》记者表示。

　　他解释说，万科是做住宅出身，很多内部高层都是做住宅的，对商业地产并不理解，而且公司原有的整个投资体系都是建立在住宅的投资体系中，拿地思路和商业地产的思路也不相同。从产品设计、供应商到合作伙伴等资源都缺乏，内部管理流程和意识理念都需要转变。

　　“王石与郁亮真正的分歧在商业地产，王石也是在看郁亮怎么做活这盘棋。”上述人士说。

meng-h

房地产信托紧缩真相：银监会要弄死一批开发商
来源：《新世纪》-财新网
2011年07月18日05:26
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[快速阅读] 继5月中旬银监会要求控制规模之后，当前房地产信托再呈收紧迹象。而由市场上可以看出，几乎隔三差五，房地产信托就会传出叫停、收紧的消息，然而，绝大多数从业者心知肚明，所谓的喊停，只是对房地产信托中“假股权、真贷款”项目的禁止。因此并不会真的被停掉。但这次监管当局祭出行政手段。一方面通过非文本通知的暗示，将相关业务暂停；另一方面则宣示审批权，要求今后信托公司凡涉及房地产业务，都要到银监部逐笔审批。[网友有话说]

　　“这可能是我们今年最后一个房地产信托项目。”华润信托一名理财经理向客户介绍一款地产信托产品。“年化净收益率大概12%-13%。”她说，今年这种收益率的产品已经不多了，“房地产信托要暂时停一停”。

　　这是继5月中旬银监会要求控制规模之后，房地产信托再呈收紧迹象。市场上，“喊停”与“辟谣”交替出现，牵动这个“朝阳行业”敏感的神经。

　　绝大多数从业者心知肚明，所谓的“喊停”，只是对房地产信托中“假股权、真贷款”项目的禁止。这也是数年来，银监会一直执守的监管思路之一，早已有明文限制，只是此前监管效果不大。但这次监管当局祭出行政手段。一方面通过非文本通知的暗示，将相关业务暂停；另一方面则宣示审批权，要求今后信托公司凡涉及房地产相关业务，都要到银监部门逐笔审批。

　　“由事后报备到事前审批，这意味着银监会有意用审批权卡住我们。”一名大型信托公司高管表示。

　　叫停“假股权，真贷款”

　　几乎隔三差五，房地产信托就会传出“叫停”的消息。“这次停发是打电话通知的，只有进入发行阶段的产品不停，不知道停到什么时候。”一名大型信托公司的高管对财新《新世纪》记者说。

　　监管部门的行动并不令人意外。国家统计局数据显示，2011年一季度，中国地产业固定资产投资额10473亿元，同比增长约31%，未见颓势。这主要来自信托。央行数据显示，同期新增房地产开发贷款余额同比增长17.0%，增势回落；但房地产信托却涨势凶猛，来自诺亚财富的数据显示，2011年一季度房地产信托新增463.9亿元，而2010年同期仅152.3亿元，同比增长3倍。

　　在不少信托公司，地产信托已占半壁江山。一名房地产股权投资机构高管指出，无论是银行、信托、还是客户，中长期看好地产是有共识的，但这不符合宏观调控的方向。“银行在收，我们在放，还放这么多，帮开发商助长房价提高。”上述高管说，“银监会的目的很明确，让一部分小房地产商死掉。这次‘喊停’是动真格。”

　　然而，地产信托并没有真的被“停掉”。用益信托工作室的数据显示，7月4日-10日，共有22款集合信托产品发行，有10款投资地产，拟募集资金22.2亿元，仍占总发行规模的71.06%。

　　显然，对于监管部门的意图，业内有不同理解。另一家大型信托公司的高管告诉财新《新世纪》记者，“并没有全部叫停，只是发行的地产信托产品必须符合银监会之前的规定。”前述房地产股权投资机构的高管则更为直接地点出监管界限：“不管是股权还是收益权的形式，所有被认定为‘假股权、真贷款’的地产信托业务都被叫停了。”

　　魔道博弈

　　近几年来，银监会对房地产信托的监管方向一直指向“假股权、真贷款”，却难以阻挡其上升之势。

　　房地产信托最初是以放贷方式出现，信托并不持有房地产项目的股权。不过，信托贷款附带条件较多，不受开发商欢迎。此后，房地产信托演变为“股权+溢价回购”模式，即由信托计划入股房地产项目公司，并约定一定期限后由开发商溢价回购，以股权投资为表象，通过回购安排实现贷款输血功能。

　　这种模式，很快在2009年被银监会发文叫停，视同信托贷款。随后，房地产信托再度创新，推出“优先、劣后结构化模式”。目前，这成为信托公司的主流产品，已广泛应用到房地产领域。

　　这种模式下，信托计划被分为优先级和劣后级，前者由普通投资者购买，后者由开发商购买，普通投资者享有固定收益，优先分配项目公司的利润和资产，而开发商享有浮动收益。

　　表面上，这是让投资者享有地产项目股权及相应收益。但一名房地产公司财务总监告诉财新《新世纪》记者，结构化模式旨在保护信托投资者利益，却仍未杜绝“假股权、真债权”。如信托和开发商做工商股权变更时，往往会签订一个回购协议，允许开发商日后采取溢价回购方式，重获投资者的股权或收益权。“表面上是投资股权或收益权，实际上不是同股同权。”这位财务总监说。

　　早在2010年2月，银监会也已出手控制。比如明确发文规定，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3︰1。因资金杠杆率降低，一些“结构化”信托产品除购买股权外，还受让项目公司债权。2010年12月，银监会明文要求对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按实质重于形式的原则甄别。

　　监管机构和信托公司这种“猫和老鼠”的游戏背后，是监管要求和行业现实的巨大错位。对于地产信托产品，银监会要求明确是“真贷款”或“真股权”。但对于信托公司，恰恰两面都“真”不起来。

　　若真贷款，房地产开发项目必须满足“四证”（即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。同时信托资金也不得发放土地储备贷款。前述地产股权投资机构高管坦言，“开发商做信托项目，往往是四证不齐、自有资金不够30%的情况。”因为如果四证齐全、自有资金满足条件，“开发商就直接找银行贷款了”。

　　若真股权，则必须做到同股同权。但上述投资机构高管指出，“开发商不可能舍得让信托投资人分享股权带来的收益，因为他只是临时缺钱借一笔钱罢了。”一名大型信托公司高管亦承认，虽然行业里主要是股权信托为主，但“实质上就是贷款，所以被停掉”。

　　对此，一名开发商的财务总监也坦言，地产信托产品要做到真正意义的同股同权不现实。如若同股同权，开发商更倾向找战略投资者，否则，与信托“一旦意见不一样，会导致项目瘫痪”。此外，普通投资者往往不愿买一个看不见的权益，而宁愿选择这种“假股权、真贷款”。

　　“地产信托历史上，如果按照银监会的标准来做，开发商都不太可能做信托产品。”这名财务总监明确指出。在这种情况下，银监会的监管思路就是提高资本约束，以及尽可能要求控股。

　　拐点信号

　　但监管与时下的房地产调控结合或将逼出地产信托业务的拐点。

　　“地产信托的拐点将出现在未来某个时候监管部门开始对‘假股权、真融资’和债权融资真正一视同仁。”诺亚财富的一份报告曾指出。

　　由于监管部门窗口指导的随意性，信托公司早已习以为常，并应对有方。“从来都是模模糊糊。这更像是一种消息市，而不是政策市。”上述投资机构高管说，因此，信托公司在每次“喊停”后，往往暂停三五个月，稍后又悄悄做一单试试。“以前发行信托只是向当地银监局备案即可，而信托公司与当地银监局毕竟好沟通。”

　　不过，这一次究竟何时能重启原来业务，信托公司心里也没底。就在此时，平安信托的一份“真股权”的房地产信托面世，无疑是一种清晰的信号。

　　6月28日，平安信托推出“平安财富·安城1号房地产基金集合资金信托计划”，据平安信托的客户经理说法，“这是一款真正的股权投资。”他说，“谈了很久，开发商才同意。”

　　这个项目的开发商是绿城，融资规模约8.6亿元，客户年化收益率高达25%。“25%的收益率只是我们平安信托的保守估计。”这名客户经理说，“这是位于温州的豪宅楼盘，楼板价10796元/平方米，加上建安成本，总成本约17000元/平方米。而绿城对售价的估计是，高层4万元/平方米，别墅是7万元/平方米。总投资回报至少在1倍以上。”

　　据了解，绿城已支付地价30多亿元，置换25%的股权。这种合作，虽然绿城必须让出股权收益，但好处显而易见。“半年下来，通过与第三方合作，就可以四证齐全。资金运用效率非常高，绿城这30亿元，可以撬动100亿元的项目，可以滚动拿地开发。”

　　“亏钱的买卖，开发商不会做。”这名客户经理说，“两三年后，如限购取消，房价反弹会很恐怖。即使房价下跌20%，也在我们预留空间内。”

　　从“假股权”到“真股权”的出现，正符合一名大型信托公司高管的想象，“现在开发商就是在博弈，在等，只有扛不下去，他们才会愿意接受这种真股权的形式。”

　　随着生存空间的被压缩，除了真正的股权融资外，信托业也开始摸索房地产基金模式。“我们现在在和信托公司谈基金的合作方式，我们来当合伙人，发行基金。这种合作，信托公司就是提供大客户的资源，收取财务顾问费即可。”上述投资机构高管说。

　　这种转型也有一定的局限性。他指出， 投资人投资信托可免除个人所得税，但如果投资基金就要交，“如此，融资成本要上升2.5%”。不过，这当在开发商承受范围之内。宝龙地产资本管理中心总经理尤晓笛告诉财新《新世纪》记者，开发商也在关注新的信托产品。

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降价先兆？深圳万科“万团大战”试温市场
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-07-22 02:11:16    来源: [ 观点地产网 ]
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主要目的是想向外界发出一个信号，深圳万科下半年将有11个项目推出，并希望能为之预热造势，与价格无关。

　　观点地产网 梁嘉欣 深圳万科日前宣布，自7月22日起，万科团购活动“万团大战”将启动，这在业界引起一阵不小的轰动。大家开始生疑：万科是否要降价了？

　　根据团购计划，客户可以通过申请会员卡，参与深圳旗下11大楼盘12月31日前所有房源的团购，若在项目开盘当天购买，更可享总价减5000元/套优惠。

　　活动报名有效期为7月23日至8月31日，而活动的有效期则是从办卡之日起至12月31日。

　　蓄客

　　不过，按照5000元/套的优惠幅度，万科此次的团购活动“降价”意义并不大。

　　相关业内人士指出，传统的团购行为，一般都是一口价，无论朝向都是同样的价格，或者给出优惠的点数，万科现在只是5000元/套的减价优惠，此次的团购更多或是营销的噱头。

　　深圳万科相关人士在接受观点地产新媒体采访时亦表示，此次举行的“万团大战”活动，并不意味着万科要降价促销，而且目前深圳市场房价仍存在上涨的压力，市场依然蓬勃发展，不可能出现转折。

　　尽管此前深圳出现了较多个限价盘，但深圳的成交均价并未出现明显下降。根据国家统计局发布的6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，深圳6月房价仍同比上涨。

　　上述人士亦承认，5000元/套的优惠确实低了些，但此次团购的主要目的是想向外界发出一个信号，深圳万科下半年将有11个项目推出，并希望能为之预热造势，与价格无关。

　　对于此次“万团大战”，深圳万科更愿把它理解成为一种蓄客的行为，并希望能借此争夺市场上现有的客户资源，并通过对首次置业、改善置业以及购买度假物业的客户一网打尽。

　　据了解，此次“万团大战”活动所推出的11盘覆盖了深圳龙岗、罗湖北、宝安等区域，辐射区域之广、产品数量及类型之多均为万科历史上罕见。

　　以首次置业的需求来看，万科推出了“万科城华府、金域缇香、万科红”三项目；针对改善型需求，则有“金色领域、天誉、万科公园里、璞悦山以及万科宝安沙井新项目”；养生度假需求方面，万科也推出了“棠樾、万科双月湾以及清林径”等3款产品，共计1万套房源。

　　压力

　　不过，从团购活动加上长达一个多月的蓄客期来看，万科对于下半年的市场并不算乐观。

　　深圳万科相关人士亦表示，由于下半年推出的房源较多，达1万多套，以往从未试过推这么大量的房源，而去年全年销售的房源总计也只是1万套左右。而下半年也是市场推盘的高峰，存货及市场竞争的压力明显增大。

　　此外，政府的限价政策也让房子卖不起来。

　　7月19日消息称，深圳市规划国土委员会各区分局近日分别召集在售和待售项目开发商开会，明确表示从8月1日起，要求各区保持房价零增长，将“限价令”升级为“限涨令”。

　　虽然深圳规划国土委随后称，“未调整年度新建住房价格控制目标”，但限价令升级政策信号已非常强烈，走量或是开发商的上上策。

　　此外，相关人士指出，二三线城市限购范围的扩大，也让开发商销售的压力也明显增大。

　　“开发商现在能做的只有快速出货、快速销售，这是躲避二三线城市限购的唯一选择。”相关业内人士称。

　　然而，当大家都在走量之时，下半年市场是否有这么多的市场消化能力容纳这么大的推盘量，仍有待考证。

　　不过深圳万科似乎对此并不担忧。相关人士指出，除了万科的品牌效应之外，由于现在通货膨胀预期上升，且万科旗下的楼盘全部被限价，因此不涨价卖对客户来说实际上是捡了便宜，加上购房优惠，客户会在市场上不断地去寻找并入手项目。

　　先兆

　　虽则如此，随着楼市下行趋势的愈发明显，购房者也开始陷入观望。

　　“从6、7月份开始，深圳楼市有一个明显的特征，原来开发商只要说一降价，就有很多人开始抢购，但现在很多人对降价不敏感，同时开发商让利的幅度也开始加大了，原来福田很多房子都是在3万元左右，最近很多开发商都是带装修用2万2的价格来推销。”深圳业内人士指出。

　　该名人士指出，由于限购和上半年消化存量，开发商也越来越感觉到认筹量越来越不足，而下半年新推房的供应量又比较大，越往后开发商的折扣就越大，相信房价在9、10月份会有明显的下降，因为政府强令要求新盘不能超过以前的涨幅。这明摆着未来房子越来越低，投资客不会入场。

　　“现在万科可能是打一枪看能飞出多少鸟来。”深圳业内人士指出，万科的团购更多是一种试探，看看市场有多少人参加，以量来看下一步优惠或降价的幅度，如果真的有1万人来参加，那肯定是减5000就够了，如果没有，那么在折扣方面就会有更大幅度的折让。

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万科住宅产业化进行时 日本专家称距国际标准太远
http://www.sina.com.cn  2011年07月23日 15:04  华夏时报

万科住宅产业化进行时 日本专家称距国际标准太远

本报记者  王冰凝 北京报道

    曾经被评为“北京市住宅产业化试点工程”的北京小屯路万科中粮假日风景B3、B4号楼，却被来自日本的专家评价为其产业化只实现了部分细节，与国际上真正的产业化标准相去甚远。

    近日，一日方建筑专家对记者表示，其在参观了包括“北京市住宅产业化试点工程”万科中粮假日风景B3、B4号楼等中国一系列房地产项目后，对中国住宅产业化和部分中国住宅建筑质量问题提出了质疑，认为目前中国的住宅产业仍注重于外观和装修的个性化，而在节能、环保和建筑质量方面存在诸多问题。

“假日风景”遭专家质疑

    万科中粮假日风景位于北京市丰台区小屯路108号，该楼盘内的住宅楼B3、B4，就是北京万科从2009年底启动的住宅产业化试点项目。

    近日，在由金嘉株式会社主办，骊住株式会社、成长集团协办的2011（第二届）中日地产可持续发展高峰论坛上，上述日本专家对记者称，他们在参观过该试点项目后，认为不论是节能环保还是防震坚固方面，项目的建筑品质与标准化的住宅产业化相去甚远。

    该日本专家认为，住宅产业化，从本意来讲就是要实现住宅生产、供应等的工业化，工业化的必须前提是标准化，目的是提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗，但这种外观细节和部分建筑材料的统一不能称之为标准的住宅产业化。

    该项目作为北京市建委产业化课题的试点工程，据万科称，假日风景B3、B4号楼每平方米造价比传统工艺有所增加，但万科未将相关成本转移到买房者身上。

    在万科董事会主席王石看来，“住宅产业化”将是万科未来的核心竞争力，而之所以万科要先行一步，则是在为未来的生存危机做准备。王石认为，未来住宅的发展方向必然是节能环保，如果按照传统发展方式，万科未来一年可以开发10万套住房。

    不过上述日本专家更为忧心中国更多住宅的建筑质量问题，该专家认为，即使不能实现产业化，中国住宅应该保证具备基本抗震功能的建筑质量。另外，目前从中国不少住宅的建筑质量来看，多数开发商宁愿选择传统低密度的水泥加厚承重墙的墙体，而不愿多花钱选择更高品质的水泥做薄加固墙体，同时节约住宅的室内使用面积。

地方政府无暇住宅产业化

    中国“住宅产业化”提出多年，但目前只有万科、金隅地产等少数企业在艰难实践。

    北辰实业相关负责人认为，金隅地产由于同时拥有水泥、建材、开发等业务，上下游产业链联系紧密，较为适合践行“住宅产业化”，但大部分中国开发商只做开发，而且中国目前的市场需求仍侧重产品差异化，在政府没有执行统一标准的情况下，开发商很难在竞争中去做同质化、标准化的“住宅产业化”。

    据悉，在中国“十二五”规划中，建设部和国家发改委已将“住宅产业化”研究列为国家房地产业发展的重要课题。

    在日本金嘉株式会社董事长日籍华人中西杨华看来，这表明了中国政府在房地产业上的政策倾向。实际上，“住宅产业化”并非意味着成本高昂，相反，越是大规模的社区采用“住宅产业化”就越节约成本。中西杨华认为，中国大规模的保障房建设非常适用于“住宅产业化”的推广。

    但在多数开发商看来，在参与地方保障房建设中，且不说“住宅产业化”能否实现，多数地方政府忙于解决地方债根本无暇也无资金推行“住宅产业化”，企业不被地方政府债所拖累已经是万幸。

    成长集团董事长尹建国认为，企业在参与城市化建设的过程当中，更多的被地方政府的政府债务所累，特别是企业自己带资建设。尹建国认为，无论是房地产投资还是城市基础设施建设，开发商要评估好地方政府的债务信用。“中国10.7万亿的政府债值得企业小心，目前国务院已经正式承认了地方政府债的风险。”

    世嘉地产董事长朱仝则认为，目前市场新材料、新技术混乱，政府有关部门审批的部分新材料，使用后出现问题政府往往都不管，开发商为了保险自然无法突破过去的钢筋水泥，这难免会阻碍新材料的发展。目前首先是政府观念的转变和标准的制定，然后才能谈得上新型材料的推广和建设的改革，才谈得上“住宅产业化”。

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香港“金手指”谢清海斥资3亿增持恒大地产
2011年07月22日 17:49　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
惠理的增持对恒大地产是巨大的支持，恒大地产亦斥资6.56亿港元回购股份；今年5月底到6月底，恒大地产股价在一个月间大跌24%

　　【财新网】（记者 黄晨）香港交易所资料显示，7月15日，恒大地产（3333.hk）获惠理基金增持5400万股，持股量由4.93%增至5.29%。以每股平均价5.553元计算，该次增持涉资近3亿元。

　　惠理基金的主席是著名的基金经理谢清海，以坚持价值投资著称，有“亚洲巴菲特”之称。因此，惠理基金每次出手，市场都会关注。惠理的增持对恒大地产是巨大的支持。

　　紧接着，7月19日，恒大地产亦斥资6.56亿港元回购股份，当日共回购1.1亿股，每股价格5.553港元。当日，恒大地产（03333）涨幅7.31%。

　　今年5月底到6月底，恒大地产股价在一个月间大跌，从5.8港元/股跌到4.4港元/股，跌了24%。

　　恒大地产主席许加印认为，这源于对冲基金做空内地房地产股，进而提出，有机会一定要报复对冲基金。

　　据恒大地产的销售数据，该公司上半年销售面积612万平方米，销售额423亿元人民币，分别较去年同期增长83%和102%。

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万科A(000002):违规香河欢庆城开拆,万通等开发商按兵不动

    ■华夏时报
    自从香河大规模违规征占农地现象被曝光后, 被叫停的"五矿万科欢庆城"项目
将如何处理,相关的主管部门与万科官方至今都没有一个明确的处理意见.
    近日, 记者从万科欢庆城项目了解到,该项目已经开拆.而与万科同时卷入土地
危机的绿城, 万通等开发商仍按兵不动.至此,5月中旬,爆出的"香河违规土地案"似
乎仍是一盘尚未收拾的残局.
    "先拆部分脚手架"
    香河县蒋辛屯镇从来没有像现在这样出名过.7月19日, 当记者从香河收费站招
呼了一辆出租车,告诉司机去蒋辛屯镇的时候,这位30多岁的香河本地人打量了记者
一下,就问:"是去万科欢庆城那里看看的吧."
    "前几天我几乎每天都往这边跑,从上周开始,欢庆城就已经开始拆了,现在只是
在拆脚手架, 盖起来的楼主体倒还没开始动."在听到记者问到欢庆城现在是否已经
开始拆除,这位赵师傅侃侃而谈,显然对那里的情况已经摸得非常熟悉.
    随后, 记者在万科欢庆城的工地墙外面看到,欢庆城项目大部分楼盘已经在建,
有的楼体已经建起了两层.工地大门上仍然贴着"香河县住房和城乡建设局"的封条,
已经建起一两层的几栋楼上,有零星的工人正无精打采地拆除楼体外面的脚手架.
    工地正门旁边是原来项目公司的办公场所.院子只开了小门,里面的一个保安告
诉记者:"这里现在没人,已经都回北京了,具体情况我们也不知道."
    在不远处施工队曾经搭建的简易住所附近,记者看到,仍然住在工地的工人已经
很少了, 一个留守的工人告诉记者,现在正好是夏收时候,很多工人都回老家了,"现
在也还没说拆主体,先拆一部分脚手架,其余的再等通知."而司机赵师傅也告诉记者
,前几周就看见有施工队集体离开工地了.
    而与欢庆城施工现场冷清的场景形成鲜明对比的是, 欢庆城对面的一处施工工
地上却干得热火朝天.赵师傅告诉记者, 这边的施工工地是在建当地回迁房,是一家
河北的开发商开发的,前一段时间也因为圈地案被停工了,但现在已经复工.
    万通等开发商按兵不动
    事实上,几天前记者就已经听到了万科欢庆城将拆除的消息.
    7月17日, 记者在一个行业论坛上见到了北京万科的一位副总级高层人士.在记
者向他询问关于万科欢庆城项目的情况时, 这位高层表示:"我们现在还在跟当地政
府沟通处理,但确实要拆."说话时,他虽保持着一贯的谨慎,但神态却显得十分轻松.
    但实际上,欢庆城的处理却似乎并不轻松.
    此前,据国家土地督察北京局副专员任洪昌介绍,欢庆城项目共占地420多亩,其
中占用新民居建设周转用地指标389亩.而这些信息在五矿万科当时拿地时却并未显
示.
    万科方面在事情发生后,曾对媒体公开表示,欢庆城所在地块是通过公开招拍挂
方式获取.同时,北京万科也表示,将积极配合相关部门的调查.
    但是, 由于欢庆城一期已经销售了300套住宅,这成为了这一事件中最为棘手的
问题.事实上此前据媒体报道, 欢庆城的业主们对于房子能够被保留下来,商品房买
卖合同继续履行似乎抱有很大信心.有个别业主甚至认为, 购房合同中规定,开发商
若不能按时交房, 需要赔付逾期违约金,因此照目前情况一直停工下去,开发商不能
按期交房,自己不但不会蒙受损失,还将有机会获得一笔不菲的违约金.
    而香河县政府接受央视采访时表示,将通过市场评估,以成本价收回后重新转做
百姓回迁房.但这一方案一经公布就立刻被业内人士否定,认为并不可行.
    "按照法律,集体建设用地上不允许建商品房,如果占用的是耕地,则须拆除建筑
物,进行复垦."一位业内分析人士表示,"但是由于这次事件,当地政府应该负主要责
任,因此最后估计还是由香河县政府确定方案,而开发商即便是需要拆除已有的建筑
,估计最后也还会从政府那里得到相应的补偿."
    不仅如此, 香河县城一处正在开发的住宅项目工地负责人告诉记者,"现在县政
府正在竭尽全力地补办一些土地手续, 对在建项目尽量将土地合法化,减少损失.万
科五矿这个土地的手续却一直也没办下来,因此才要拆."
    而记者也致电了绿城, 万通等当时同样被卷入其中的开发商,得到的回应都是"
目前并没有要拆除项目的通知,具体还要再等消息".
    "环首都经济圈"计划受阻
    但值得注意的是,这个距离北京45公里的巴掌大的小县城,却已经有万科,万通,
富力,绿地等十几家大型房企"集结".
    事实上,在"环首都经济圈"的利好之下,位于京东的香河一直被认为是河北环北
京13县中最有发展潜力的地区, 大批品牌房企进驻,大兴土木,都将香河视为其发展
战略要地之一.
    而一夜之间, 因土地问题,这些开发商曾经大力推广的项目有可能成为"空中楼
阁",这也令开发商一时不知所措.
    北京一位开发商向记者表示, 这一事件发生后,此前该公司披露的"将进入在这
一区域深耕"的计划可能受到影响."现在不知道拿的地合不合法,所以很多企业都不
敢贸然有发展动作."这位开发商告诉记者.
    同时,据记者了解,香河的土地违规圈占风波也已扩大涉及大厂,固安等地,城市
化发展进程中,"环首都经济圈"发展正面临一场规范考验.
    但是,河北省房协的一位负责人对于目前香河房地产的前景仍然抱有信心,她向
记者表示, 香河作为京东腹地,交通便捷以及区域利好都客观存在,并不担心此次土
地风波会重创香河楼市发展,规范后的市场将迎来可持续和规模化的发展.

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万科A(000002):欢庆城被政府收回,业主赔偿方案周三或公布

    ■每日经济新闻
    对于李黎(化名)来说,两个月来的煎熬仍将继续."自从买了这房子,没睡上一天
安稳觉, 简直就是花钱买罪受."昨日(7月25日),在接受《每日经济新闻》记者采访
时,李黎谈起之前购买的欢庆城房子,最初的期待早已被消磨殆尽.
    而这场由"香河土地案"引发的五矿万科欢庆城风波,在持续整整两个月后,终于
有了新进展.
    7月24日, 五矿建设有限公司(00230,HK)发布的"交还若干土地使用权及在售在
建工程公告"显示, 香河县国土资源局将退还相关土地出让款,而土地在建工程将由
香河县国有资产经营公司收购.同时, 五矿建设还在公告中表示,该土地为公司合法
获取,并无违规违法行为,并预期上述事项不会造成任何损失.
    但对于已签订购房合同的业主们来说,"购房梦"最终破灭,而他们又将如何挽回
这一损失《每日经济新闻》记者就此采访相关方面,但未获得明确答复.
    欢庆城项目脚手架已开拆
    5月24日,位于河北香河的五矿万科欢庆城一期,二期在建工地上,售楼处及工地
大门上被贴上了"香河县住房和城乡建设局"的封条.五矿万科欢庆城项目地块,原属
河北香河蒋辛屯镇小马坊村村民集体所有.2010年7月, 9月,五矿万科联合取得该地
块,整个项目规划开发一座田园和生态新城,涉及土地千亩以上.
    而在香河被曝大面积土地违规之后,欢庆城项目也因此被要求停工.有媒体报道
, 目前该项目已经开始拆除楼体外立面的脚手架,而是否要拆除项目主体,工人们也
在等通知.
    但目前可以确定的是,五矿万科欢庆城项目最终被收回.
    7月22日,香河县国土资源局向该项目合营公司廊坊旷世基业房地产开发有限公
司 (五矿建设的非全资附属公司)和廊坊万恒盛业房地产开发有限公司 (五矿建设
和万科的联营公司)发出通知,要求交还该土地土地使用权.香河县政府近日表示,河
北省政府批准该土地实际用途为新民居建设周转用地, 而非公开拍卖时所称的开发
建设用地.
    两天后(7月24日), 廊坊旷世基业房地产开发有限公司,廊坊万恒盛业房地产开
发有限公司与香河县政府,香河县国有资产经营公司及香河国土资源局签定协议,香
河县国土资源局将向上述两家合营公司退还土地出让款, 而两家合营公司分别交还
其相应部分土地使用权.同时, 根据在建工程收购协议,香河县国有资产经营公司将
以代价款的方式向两家合营公司收购在建工程.
    据悉,该项目总占地280616平方米,其中廊坊旷世基业房地产开发有限公司占14
5383平方米,廊坊万恒盛业房地产开发有限公司占135233平方米.根据当时所支付的
土地出让款,分别为1.74亿元及1.62亿元.
    根据在建工程收购协议, 廊坊旷世基业房地产开发有限公司将获得2.94亿元代
价款,廊坊万恒盛业房地产开发有限公司将获得1.02亿元.对于这部分代价款的用途
,五矿建设在公告中指出将用于支付该土地之上在建工程费,偿付因交换事项而引致
第三方索偿,以及因此出现或预计出现的任何其他费用和损失.
    赔偿方案即将公布
    五矿建设发布的公告显示,一期已售项目在交付了土地使用权之后,将获得香河
政府返还的1.74亿元土地出让金, 以及近3亿元的在建工程收购代价款,这部分代价
款也将被用于第三方索偿.
    据了解,目前该项目一期由廊坊旷世基业房地产开发有限公司在建,并完成了27
6套住宅签订销售合同.而这近300户业主目前最为关注的是,退房之后的赔偿问题.
    "今天接到了销售人员的电话, 明确告诉我们将实施退房,而具体的赔偿方案还
在商议之中,要等到周三才会公布."李黎告诉记者,最近其熟络的几位业主也经常会
在一起讨论可以接受的赔偿数额,但对于即将公布的赔偿方案自己也很担心,不知道
是否能够接受.
    "业主们提到,如是单方违约或存在欺诈销售行为,可要求双倍赔付.我们为此付
出了大量的财力, 精力,开发商必须要给我们一个满意的答复."李黎表示,如果赔偿
金额不能得到业主的认可,大家也会考虑通过法律途径来进行维权.
    北京万科相关负责人向 《每日经济新闻》记者表示,过两天之后会就赔偿事宜
作出具体答复, 目前暂不方便就此作任何回应.而有关此事的后续进展,本报也将持
续关注.

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万科“脱身”香河泥潭幕后原委
2011年07月26日 19:28　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
随着和解方案的出台，香河土地违规案具有了范本意义

　　【财新网】（记者 李慎）近两个月来身陷香河土地违规案的万科北京公司（下称北京万科）终于“解套”。

　　7月26日下午，该公司发布新闻稿称，五矿万科就欢庆城项目的善后解决方案与香河县政府达成一致。香河县政府依法纠正违规供地行为，收回土地使用权。在确保企业合法权益不受损失的前提下，与企业解除该项目土地出让合同，并对在建工程予以收购，欢庆城项目终止（相关报道：五矿万科退地 县政府3.96亿收购欢庆城）。

　　这一消息，一天前已经由北京万科的合作伙伴——五矿建设先期发布。此次与香河县政府达成的和解方案，从结果来看对万科比较有利，不仅保全了万科“不拆房”的底线，而且保住了万科的“面子”，即退土地款、退建设成本费用。

　　具体的和解方案是，香河县国土局将向万科和五矿退还土地出让款约3.37亿元，两家公司交还土地使用权。对于土地上在建项目，香河县公有资产经营公司将以约3.96亿元的价格向两家公司收购。

　　据接近此事的人士透露，在建项目的估价，只考虑到企业投入的建设成本，并未给企业其他相关投入和损失留有赔偿空间。但其实这样的结果，对于万科和五矿，已经是某种程度的胜利。

　　财新记者了解到，香河土地违规一案由国务院纠正行业不正之风办公室（下称纠风办）负责督导。国务院纠风办是正部级机构，成立于1990年12月，设在监察部。纠风办现任主任由监察部部长马馼兼任，副主任为中央纪委常委、监察部副部长屈万祥和中央纪委监察部纠风室主任赵惠令。

　　财新记者了解到，此案是纠风办高层一些领导提出要求“坐实”，他们才是香河一案中万科和五矿真正的“对手”；至于河北省国土部门、香河县政府以及国土部门，在此中并无太多话语权。

　　此前纠风办一直不松口，要求拆房子，平整项目，而万科的底线是不能拆房子，和解谈判一度陷入僵局。期间，五矿集团曾出面，找到中央一位领导批条子，称“要维护央企的合法利益，请国资委和国土部妥善解决。”但纠风办仍不买账（详见财新《新世纪》周刊此前报道：香河难了局）。

　　最终纠风办为何转变态度，与万科、五矿达成和解，万科和五矿又做了何种努力，尚不得而知。但随着和解方案的出台，香河土地违规一案即已定性，对于处理类似有土地违规行文的房地产开发项目，有范本意义，除了万科五矿，其他一些开发商在香河的项目或多或少也存在同样的土地违规问题。

　　五矿在公告中称，关于欢庆城项目用地，河北省政府批准该土地的实际用途为“新民居建设用地”，而非公开拍卖时所称的“开发建设用地”。万科也称，香河县政府未按省政府批准的“新民居建设周转用地”的用途供地，属违规供地。

　　香河县政府实际上借用“新民居建设用地”，规避了土地审批环节，并将其违规出让。“新民居建设用地”本来的目的，是提升农民居住水平，这类土地上应该建成提供农民居住的房屋。因此，未来欢庆城项目很有可能将改建成为农民的回迁房。

　　对于已购房客户的赔偿问题，万科称将解除与客户的购房合同，并拟定了针对已购房客户的解决方案，除退还已支付购房款外，还将根据合情、合理、合法的原则，对购房者进行一定补偿。

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万科Ａ(000002):香河欢庆城项目终止,不影响万科业绩

    ■京华时报
    因土地风波被叫停的香河欢庆城项目最终解决方案终于尘埃落定. 记者昨天获
悉, 香河县政府依法纠正违规供地行为,收回该项目的土地使用权,并对在建工程予
以收购, 欢庆城项目终止.从昨天开始,该项目的业主陆续接到要求办理解约退款等
手续的通知.北京万科方面强调在该项目中并无违规行为, 但从企业责任角度出发,
决定给予业主一定的补偿.
    项目用地被收回
    7月25日, 卷入欢庆城项目风波的五矿建设在港交所公告称,因香河县政府未按
河北省政府批准的土地用途出售土地, 五矿旗下的两联营公司将向香河有关部门退
还土地,获得退还土地价款3.36亿元;对于在建的欢庆城项目,香河有关部门则以约3
.96亿元价格收购.此次交易涉及的两家公司分别为廊坊旷世基业房地产开发有限公
司和廊坊万恒盛业房地产开发有限公司,五矿与北京万科分别各占这两家公司50%股
权.
    昨天, 北京万科相关负责人表示,虽然欢庆城项目以"退地"告终,但经过长达两
个多月的严格审查,五矿和万科在此次土地交易中没有任何违法违规问题.
    购房业主获补偿
    从昨天开始, 欢庆城项目业主陆续接到通知:7月27日至8月15日,解除欢庆城的
购房合同, 退还已交款项.据了解,欢庆城已销售出276套房,销售额达6亿元,已收款
项超过5亿元.据了解, 所有业主将获得相当于已支付房款8%的补偿金,并将保留"万
客会"金卡会员身份,可享受再次购房折扣等优惠.
    北京万科方面表示,此次解约属于《商品房买卖合同》附加条款中约定的"非出
卖人所能控制的政府行为", 因此万科并不存在违约行为,"给予补偿金,是万科根据
合情,合理,合法的原则对购房者进行补偿,叫^综合资金占用成本补偿^".
    同时, 北京万科相关负责人告诉记者,虽然欢庆城的土地退还了,但并不意味着
五矿和万科会退出香河市场, "我们对香河的前景非常看好,而且对欢庆城的新都市
农业理念很有信心,因此还会很快回到香河".据其透露,如果万科在同区域内还做同
样的产品,这批欢庆城的业主将获得优先选购权.
    有业内人士表示,万科给予业主补偿的做法应该会得到大部分业主的谅解,但仍
不排除会有部分业主将与万科对簿公堂.
    不影响万科业绩
    对欢庆城项目,万科曾寄予厚望,此次退地风波会否影响万科今年在北京的整体
业绩?
    对此,上述北京万科负责人表示,欢庆城退地一事对万科今年的整体销售业绩影
响不大.此前有机构统计,截至目前,北京万科的销售额已接近70亿元,下半年中粮万
科长阳半岛,金隅万科金域华府,万科大都汇,万科蓝山,五矿万科如园等项目都处于
在售状态,再加上秦皇岛,唐山项目,预计10月份万科销售额就可能突破百亿.
    但该负责人坦言,此次退地风波将对万科明年的土地储备有所影响,因此下半年
公司将着重拿地.

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万科面临选择难题：专心住宅还是进军商业地产
http://www.sina.com.cn  2011年07月29日 10:06  南方周末

　　从13到1，减法战略造就了万科，使其成为专注住宅产业的千亿规模开发商。但在住宅市场空间愈显逼仄的今天，万科是继续走老路，还是做加法进入商业地产领域，这成了一个艰难的选择。

　　2011年7月21日，深圳龙岗区政府附近，一个约达百万平方米的旧城改造项目正在拉开架势。这里已经拆除了商业建筑，挖出了两个大坑。项目包含了一个相当于半个鸟巢体育场大的龙岗万科广场，是万科的首个城市综合体。

　　一个月前，在深圳盐田大梅沙海边的万科中心，数十家媒体和数百位商户，见证了深圳万科的三个商业产品的发布。它包括了城市综合体品牌“万科广场”，社区商业品牌“万科红”，及写字楼品牌“万科大厦”。

　　熟悉万科历史的人都知道，万科之所以成为千亿级规模的地产龙头，皆归功于其十几年来的“减法”战略——1993年，万科是一个业务遍及13个产业的多元化公司，但后来逐一削减，甚至将年收入十几亿元的万佳超市卖给华润，最终变成专注单一住宅产业的行业龙头。现在，进军商业地产的举动，是否意味着万科要重新开始做“加法”？

　　在楼市宏观调控持续升温之时，很多地产商都做出了选择。龙湖、恒大等住宅开发商从2010年开始陆续高调宣布向商业地产开发转型——商业地产幸运地避开了限购令，成为异地人群可以不受限制购买的物业，在通货膨胀的大背景下，商业地产对住宅的替代作用，让更多的资金涌入这片热土。

　　但对万科来说，这仍然是个艰难的决定。作为2004年以来中国城市化的最大受益者之一，万科销售额从2004年的91亿，到2010年的1000多亿，6年时间里规模翻了12倍。2011年上半年，其销售额更是达到惊人的656亿元。在历次宏观调控中，当房地产市场缓慢进入调整期时，王石总能带领高速奔跑的万科将对手抛得更远。似乎没有任何理由能够说服万科董事长王石，去放弃过去赖以成功的经验。

　　虽然尚未有切肤之痛，但可以看到的是，住宅专业化之路的空间已经越来越逼仄。在深圳，万科2010年实现了100亿的销售额，占据了深圳销售市场15%的份额。然而，它已然触碰到了城市化的天花板。2010年深圳纯商品住宅用地出让面积，在全年出让居住用地总量中的占比仅为33%，2011年至今纯商品住宅用地供应量甚至为零。

　　不管王石、郁亮们感不感兴趣，假如置身一个高度城市化后逐渐萎缩的住宅市场里，他们没有其他选择。

　　“为做好住宅 而做商业”

　　“很多人以为万科做商业地产是在凑热闹。其实在深圳这样一个土地资源极其紧缺的城市，我们是在迎合城市综合体大量出现的趋势。”万科一位不愿透露姓名的人士在接受南方周末记者采访时表示。

　　当万科逐渐被视为商业地产的新玩家时，万科集团总裁郁亮本人更愿意将其原因归结为顺应城市发展规律。“万科做商业地产，是为了进一步做好住宅而做商业，并不是为商业而商业。”他多次在媒体见面会上这样强调。

　　摆在郁亮面前的问题是，几十年的发展之后，中国城市化的步伐开始放缓。而在普通住宅领域，政府、地产商、购房者的博弈，让万科与其他地产商一起陷入一锅正在缓慢添柴的温水。

　　以万科的大本营深圳为例，2005年以来，纯商品住宅用地供应量每年都急剧下滑。在保障房建设加大力度的2011年，纯商品住宅用地供应量上半年甚至为零，越来越多旧城改造及综合体项目的出现，迫使深圳万科不得不杀入商业地产领域。

　　“很多人以为万科做商业地产是在凑热闹。其实在深圳这样一个土地资源极其紧缺的城市。我们是在迎合城市综合体大量出现的趋势。”万科一位不愿透露姓名的人士在接受南方周末记者采访时表示，消费者对房屋的需求，已经从简单的工程质量外延到整个社区和配套，万科只有着力商业地产，在未来才能持续为客户提供更好的服务和产品。而对于发展商来说，拥有良好的配套，往往能将住宅项目的价值最大化。

　　深圳万科商业团队已经筹备近一年，并于今年3月正式注册商业管理公司。作为深圳万科商业首发的旗舰项目，位于深圳龙岗区九州的万科广场预计将于2012年12月开业。这是一个总建筑面积达到100万平方米的城市综合体，包括了15万平方米的商业、10万平方米写字楼和70万平方米的住宅。
　　万科面临着两条道路的选择， 以及减法与加法战略的取舍 (CFP/图) 　　万科面临着两条道路的选择， 以及减法与加法战略的取舍 (CFP/图)

　　对于究竟怎样做商业地产的问题，郁亮和管理团队两年来始终对外界闪烁其词。更多的时候，是万科的一线公司自身在摸索。2010年上半年，郁亮授予了深圳、上海、北京等领先型分公司以“改革特区”的权力，各一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验——这其中，深圳万科走在最前面。

　　而在龙岗万科广场项目之前，深圳万科商业团队已开始从万科红商业广场项目上进行售后返租的试验。与自持经营的“万科广场”产品线不同，社区商业“万科红”主要对外销售。在3月份将这个4万平米的社区商业售罄后，万科在未来五年将统一招商运营管理。而在未来两年，深圳万科面市的14个项目将全部覆盖万科商用各个系列的产品，有100万平米的商用物业体量会陆续面市，包括三个购物中心、四个五星级酒店。

　　“今年很多各地分公司过来深圳参观我们的项目和团队。万科已经进入了四十多个城市，各地的情况都不一样，做商业地产不会集团一声令下就蜂拥而上，而是各地方公司根据各自情况考虑。”深圳万科商业项目负责人这样透露。

　　在北京，万科在商业地产上的另一盏探路灯，北京CBD赢嘉中心也在低调启航。据万科北京公司总经理毛大庆透露，该项目将进行重新定位，写字楼部分设计为企业家的私人会所，并予以散售。

　　商业地产会成为定时炸弹？

　　王石在中山大学发表演讲时甚至表示：“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对”。

　　而对于万科集团的商业地产团队来说，说服管理层及一线公司推动商业地产的过程异常艰难。特别是对于笃信专业化发展道路的王石。

　　2007年，万科与凯德置地签署协议，将旗下住宅项目的商业部分非排他性地打包给凯德置地经营。2009年8月，王石在中山大学发表演讲时甚至表示：“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对”。

　　“王石根本对商业地产的话题不感兴趣。郁亮明白需要持有型物业来对冲风险，但他很谨慎，只答应先做住宅配套的商业，且仍旧是快进快出的思路。”一位2009年初被万科挖去主推商业地产的人士这样透露。

　　郁亮对商业地产更多的担忧来自于资金周转过慢。在2010年一个万科内部一线公司总经理大会上，他曾经坦言，做一个10万平米的城市综合体，资金占用之大，相当于少开一个地方分公司。

　　万科坚持住宅开发的理念来自于王石的偶像——曾经全美排名第一的地产开发商帕尔迪公司。然而，帕尔迪在金融危机中没能延续保持了56年的盈利纪录，连续三年巨亏。偶像的倒塌，让后青春期的万科一时间迷惘了。

　　“宏观调控走到了这一步，中国城市化走到了这一步。如果万科不变，它的路就越走越窄了——拿地没有优势，产品也没有优势，服务也没有优势。你说企业的未来在哪？”万达地产一位高管这样对南方周末记者说。

　　从政府的供地方式来看，城市综合体开发用地是目前政府供地的主要类型。但由于缺乏商业物业开发能力，对于这种类型的优质土地，万科吃亏很大。这造成的一个结果是，万科拿地的成本往往要比竞争对手高很多。如北京房山，万科2009年拿到的土地，要比一街之隔的首创地产贵上一倍——仅因为首创向房山政府承诺做一个大型的奥特莱斯商业。

　　终于，在万科商业地产团队对王石、郁亮做了大量说服工作后，郁亮一度在2009年年底对媒体宣称：万科未来将加大持有型物业的储备，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与持有物业比例为8∶2。

　　尽管总部决定进入商业地产领域，但一线公司职业经理人对此兴趣寥寥——没有职业经理人愿意因为商业地产而影响到自己的奖金收入。这种担心来自于万科职业经理人的考核机制。

　　曾经在万科任职的北京誉翔安咨询有限公司合伙人王珂向南方周末记者透露，在王石逐渐隐退之后，学财务出身的郁亮剔除了王石时期保留的较为务虚的业绩考核指标，如区域建设等，而只看财务报表的前三页指标，诸如资本回报率、利润率、存货周转率等。尤其在经历了2008年的金融危机后，郁亮认为，快速周转模式对万科这种规模庞大的公司的资金链顺畅起到重要作用，尤其是在宏观调控、各种融资渠道收紧的情况下。一线公司职业经理人的考核也变为强调快速周转：什么都别想，要以最快的速度拿地，最快的速度开工，最快的速度销售。无论如何，开盘你得卖出60%。

　　快速周转让万科迈过了千亿大关，也给一线公司带来极大销售压力。而商业地产这样高投入、长周期的项目，与一线公司总经理的考核指标违背——如果当年做商业地产，一线职业经理人当年的奖金或许就没了，愿意响应者也因此寥寥无几。

　　“万科并不是真正意义上在全国做商业地产，其思路仍旧跟住宅一样，快进快出。”上述前万科集团商业地产操盘手透露，商业地产在万科太边缘，持有型物业一直在研究中，但始终无法形成决策，他也因此从万科离职。据他透露，还有不少被万科品牌吸引而来的商业地产人才，进入万科磨合一阵子，也都走了。

　　他担心万科以做住宅的思路做商业地产，很可能因此失去了开发商业地产分散风险的意义。“如果商业地产不能收到预期的稳定回报，而一旦住宅开发的周转率也开始降低，那万科持有的商业地产项目储备将成为定时炸弹。”他说。

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万科7月销售额90.8亿环比略降
http://www.sina.com.cn  2011年08月04日 21:11  财新网

　　8月新推盘规模预计将超过7月，3季度整体推盘量预计不会低于2季度

　　【财新网】(记者 符燕艳) 万科(000002.SZ)7月实现销售面积78.2万平米，销售金额90.8亿元，环比有所下降，但同比仍略有增长。

　　8月5日，万科公布7月销售数据，今年1-7月，在剔除香河欢庆城项目的销售数据后，万科累计实现销售面积637.2万平米，销售金额740.9亿元，同比分别上升60.9%和63.9%。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，单月的销售数字受推盘量的影响较大，而单个企业的单月推盘量很难做到完全均匀，具有一定偶然性。万科6月份新推盘规模处于前7月的高点，7月新推盘比6月减少较多，因此销售环比有所下降。不过从新推盘的销售率来看，7月份万科的销售率比6月份略高，仍然保持了良好的销售速度。

　　据他介绍，8月万科的新推盘规模预计将超过7月，3季度整体推盘量预计不会低于2季度。

　　公告显示，万科1-7月的累计销售数据已经剔除了欢庆城项目的销售。该项目为万科与五矿建设合资子公司经公开招拍挂方式合法获取，但当地政府在土地出让过程中存在不规范情况，为纠正错误，当地政府决定收回该项目用地，并对企业进行足额补偿。谭华杰表示，欢庆城项目最终的处理结果，体现了保护企业合法权益不受损害的原则。

　　受限贷、限购等政策的影响，今年以来主要城市成交明显放缓，北京、天津、沈阳、上海、杭州、南京、苏州、宁波、广州、深圳、东莞、佛山、武汉、成都等14个主要城市，今年6月商品住房批售比(销售面积/新增批准可售面积)已经降至0.61，与2008年同期持平。

　　“随着限购政策的深入，市场将进一步向自住型需求主导的方向发展。万科一贯坚持中小户型普通住宅为主，前七个月销售产品中144平米以下户型占87%；万科产品中绝大部分是装修房，而投资性购房者为提升其资金效率往往更热衷于毛坯房。因此万科产品更加贴近自住型购房者的需求”，谭华杰表示，万科将继续坚持中小户型普通住房为主的主流产品定位和快速销售策略，公司有信心继续跑赢大市。

　　公告显示，万科7月份在长沙、莆田、南京、大连、天津新增5个项目，对应万科权益下规划建筑面积约61.6万平米。此外还参与了成都万科钻石广场旧改项目，对应万科权益建筑面积预计约为9.2万平方米。

　　谭华杰表示，今年前七个月万科在拿地方面比较谨慎。“这一方面体现了公司谨慎拿地的一贯原则，另一方面我们认为未来可能会有更好的拿地机会，”据了解，上半年主要城市的土地供应有较大程度的萎缩，虽然土地出让的溢价率已经开始下降，但底价的调整还不明显。根据国土资源部的数据，上半年住房用地供应只完成了全年计划的26%，按照惯例，3、4季度会是土地的供应高峰；同时，随着房屋市场调整的持续，土地市场的调整预计也会更加深入。

　　谭华杰表示，由于一直坚持谨慎投资的策略，而销售跑赢大市，万科目前资金状况良好，客观上为下半年继续把握土地市场可能出现的机会提供了良好条件。

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万科7月销售额增幅收窄
本文来源于《财经网》　2011年08月05日 10:06 我要评论（0）
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万科7月销售面积78.2万平米，销售金额90.8亿元，同比增长幅度收窄

　　【财经网专稿】记者 赵璐璐 8月5日，中国最大的房地产住宅开发商——万科（000002.SZ）公布了7月销售情况称，7月实现销售面积78.2万平米，销售金额90.8亿元，同比分别增长3.2%和7.7%，其中销售面积同比增长幅度为2011年以来最低。

　　万科7月销售额、销售面积环比下降幅度皆约为三成，也是今年除2月份外单月环比下降幅度最大的月份。万科董事会秘书谭华杰先生对此表示，单月的销售数字受推盘量的影响较大，而单个企业的单月推盘量很难做到完全均匀，具有一定偶然性。

　　谭华杰在接受记者采访时称：万科6月份新推盘规模处于前7月的高点，7月新推盘比6月减少较多，因此销售环比有所下降。不过从新推盘的销售率来看，7月份万科的销售率比6月份略高，仍然保持了良好的销售速度。据他介绍，8月万科的新推盘规模预计将超过7月，3季度整体推盘量预计不会低于2季度。

　　虽然单月的销售数据出现下降，但并不意味着房地产市场需求下降。中信证券（600030.SH）分析师陈聪在8月1日发布的报告中称：由于推盘节奏等原因，7月重点公司的销售数据会出现分化。我们对销售速度进行了密切跟踪，尚见不到需求在未来两个月衰竭的迹象。8月可能也是各个二三线城市出台限购令的重要月份，然而政策的不稳定将使得企业的定价行为更为理性。

　　万科7月销售均价较稳定，为1.16万元/平米。在剔出香河欢庆城项目的销售数据后，2011年前7月万科累计实现销售面积637.2万平米，销售金额740.9亿元，同比分别上升60.9%和63.9%。

　　香河欢庆城项目为万科与五矿建设合资子公司经公开招拍挂方式合法获取，但当地政府在土地出让过程中存在不规范情况，为纠正错误，当地政府决定收回该项目用地，并对企业进行足额补偿。

　　香河欢庆城项目的收回对万科前7月销售影响很小，据记者估算，其销售额约为前7月万科去香河欢庆城项目销售额的0.86%。

　　万科还公告了7月份新增项目情况，除了首次进入莆田市，万科还在长沙、南京、大连、天津新增共计权益下规划建筑面积约61.6万平米。此外还参与了成都万科钻石广场旧改项目，对应万科权益建筑面积预计约为9.2万平方米。

　　今年前7个月万科在拿地方面比较谨慎，据记者估算，前7月万科新增权益规划建筑面积约为704万平米，仅占万科2010年全年新增权益规划建筑面积的31.8%。对此，谭华杰表示，“谨慎拿地是万科的一贯原则，另外，我们认为未来可能会有更好的拿地机会。万科目前资金状况良好，客观上为下半年继续把握土地市场可能出现的机会提供了良好条件。”

　　8月4日，万科收盘价为8.31元，较前一个交易日下降0.48%。