万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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北京年内最大规模地块逆势开标 楼面价仅过万
http://www.sina.com.cn  2011年09月16日 02:40  每日经济新闻微博

　　每经记者 尚希 发自北京

　　昨日(9月15日)，北京今年最大规模的地块入市开标。虽然竞标者仅有三家，但万科还是携京投置地报出33.51亿元最高价。这也是继之前的丰台区郭公庄车辆段项目二期居住用地后，万科今年在丰台二度拿地，目前，丰台住宅用地成交已经达到6块，同比增长50%。

　　有业内人士认为，虽然总建筑规模高达62.9万平方米，但实际商用面积只有26.9万平方米，而且有比较大面积的公租房配套，影响了部分企业拿地的积极性。北京万科相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，再次出手丰台，是希望能在郭公庄地铁沿线区域有所发展。

　　楼面价仅仅过万

　　该地块位于北京丰台区郭公庄车辆段项目五期 (1518-632地块U2)，为交通设施用地兼容居住、公建(配建“公共租赁住房”)。

　　据了解，此次出让的地块将配建不少于25万平方米的公共租赁性住房，以一居室、二居室为主，套型面积控制在60平方米以内，由市住建委或政府授权的其他单位按6500元/平方米的价格进行回购。该地块中还包含3600平方米幼儿园、2.25万平方米的地上夹层车库和8.35万平方米地上车辆段面积。

　　北京中原(微博)地产研究总监张大伟给记者算了一笔账，除所有附属属性地块外，商业住宅地块面积为269570平方米，其中公租房回购价格为6500元/平方米，按照这个价格计算，去除4000元左右的建安成本，25万平方米可以分担土地成本大约为6.25亿元。

　　如果按照该地块地价31.735亿元计算，楼面价仅为9453元/平方米。而万科给出的报价33.51亿元，折合楼面价10112元/平方米。

　　对比近两次万科在丰台竞地的楼面价，均徘徊在万元左右，单从价格层面来说，现在的确是开发商逆势拿地的好时机。据了解，同区域在2010年出让的花乡六圈两地块的成交楼面价分别为15230元/平方米及17153元/平方米。在售的商品房项目也达到了2.8万元~3.3万元/平方米。二手房区域均价也在2.6万元/平方米左右。

　　据链家地产(微博)市场研究部统计，截至9月份，今年丰台区新增期房供应量为1630套，基本与去年持平。今年丰台区期房成交均价大约为3万元/平方米，同比增长15%左右。“该地块商品房住宅部分的单价基本接近之前万科在同区域拍得的地块，楼面价也远远低于已经在售项目的地块价格，土地市场目前依然偏冷清。”张大伟对此表示。

　　万科再度布局丰台

　　今年8月25日，万科以3.24亿元竞得丰台区郭公庄车辆段项目二期居住用地。据了解，地块折合楼面价为8969元/平方米。这是万科继2010年12月17日，携手北京京投置地房地产有限公司在房山区拿地之后，年内首度“开花”。

　　时隔不到一个月，万科再次出手丰台，并不惧大比例的保障性住房配比，将此地收入囊中，对此北京万科相关负责人对《每日经济新闻》记者表示，希望能在郭公庄地铁沿线区域有所发展。

　　据了解，近两年，万科在丰台开盘的项目为3个，总供应量近千套，签约率已超过90%。目前万科在丰台的土地储备有3块，规划建筑面积达到120万平方米。

　　万科今年在一线城市新增项目6个，北京、广州各有1个，深圳、上海各有2个。此外，万科在北、上、广、深的土地市场上，并无更多动作。上述万科相关人士告诉记者，“我们不会过分地追求土地储备，一般保持2~3年的开发量就可以了。”

　　链家地产首席分析师张月(微博)认为，对于自身资金较为充裕的房企，下半年是一个增加土地储备的机会。一方面，今年北京住宅土地价格逐渐趋于平稳，价格也较去年有所下降。另一方面，下半年北京土地供应明显增加，可供选择的优质地块也会增多。

　　丰台楼面价对比

　　◎9月15日

　　丰台郭公庄车辆段五期地价31.735亿元，折合楼面价：9453元/平方米万科报价33.51亿元，折合楼面价：10112元/平方米

　　◎8月25日

　　丰台郭公庄车辆段二期楼面价：8969元/平方米

　　◎2010年

　　花乡六圈两地块的成交楼面价分别为15230元/平方米、17153元/平方米

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北京黄金住宅地块出让遇冷 楼面价较去年降四成
http://www.sina.com.cn  2011年09月16日 00:56  第一财经日报微博

　　北京两年来最大规模住宅地块昨开标，只有三家竞购者前去“捧场”

　　黄金地块开标为何遇冷？

　　阴雪

　　一处位于北京市丰台区、紧邻南四环的黄金诱人地块，却只吸引到三家竞购者参与投标。曾经引发房地产商竞逐的北京土地市场怎么了？

　　9月15日，北京市丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块U2交通设施用地兼容居住、公建(配建“公共租赁住房”)用地，在北京市国土局举行了现场开标。

　　这是一处2009年8月以来出让规模最大的住宅地块，规划建筑面积达62.9万平方米。同时，配建的保障房面积也创下土地出让历史最高值：它要求配建不少于25万平方米的公共租赁住房。

　　此外，该地块还包含3600平方米幼儿园、2.25万平方米地上夹层车库及8.35万平方米地上车辆段面积。

　　尽管如此，北京土地市场这处近年来难得一见的大体量黄金地块，却只引来三家竞购者参与投标。它们是万科和京投置地联合体、北京金第房地产、北京亿环天河房地产。

　　开标现场公布招标底价为31.735亿元。万科和京投置地联合体报价最高，为33.51亿元；北京金第、北京亿环的投标价分别为33.2亿元、32.5亿元。

　　据北京中原(微博)测算，去除附属属性地块面积，其中公租房按4000元计建安成本，25万平方米可分担土地成本大约6.25亿，出让底价的楼面价为9453元/平方米，而万科和京投联合体的报价折合楼面价为10112元/平方米。

　　这比万科8月25日拿到的一处地块折合楼面价略高。后者是位于上述黄金地段附近的一处大约3.6万平方米的小型居住用地(郭公庄车辆段二期)，楼面价约9000元/平方米。不过，若与去年相比，上述楼面价已是大便宜。

　　2010年1月，中海摘得同区域出让的花乡六圈两地块，成交楼面价分别为15230元/平方米、17153 元/平方米。这意味着，一年半后，宏观调控之下，该区域地块楼面价下降幅度已超过40%。

　　显然不是土地供应过于充足所致。北京土地储备中心网站数据显示：截至9月14日，北京年内供应总建筑面积的住宅地块合计为35块，供应总建面475.5万平方米。其中，城八区仅7块，总面积为90万平方米，占年内住宅地块供应的19%。

　　恐怕也不是黄金地块太多。最近三年，北京住宅用地供应郊区化的趋势非常明显。北京中原统计，2009年来，北京供应的194块包含住宅类属性的地块，合计供应建筑面积为3137万平方米。其中有80.4%集中在郊区，城八区占比仅19.6%，且供应的部分，主要集中在朝阳、海淀和丰台五环外区域，住宅用地供应中，超过90%更是集中在五环外。

　　而三级市场，据“链家地产(微博)”市场研究部统计，截至今年9月，丰台区新增期房供应量为1630套，基本与去年持平。而今年丰台区期房成交均价大约为3万元/平方米，同比增长约15%。

　　“链家地产”首席分析师张月(微博)认为，近两年丰台项目整体签约率一直高于其他内城项目。在今年整体签约大幅下降情况下，丰台新开项目签约率仍近六成。

　　那么，如此一处黄金地块，为何遭遇开标冷清呢？北京中原市场研究部总监张大伟认为，主要原因在于：首先，地块配套建设较多。虽然总面积高达62.9万平方米，但实际商用面积仅26.9万平方米，且有较大面积的公租房配套，影响了部分企业拿地积极性；其次，虽然单价创造了最近城八区地块的最低，但总价依然是今年来住宅地块中的最高价。而目前许多小企业正承受着资金压力，难以问津大地块；此外，北京楼市成交量的萧条，也使得大部分企业看淡后市。

　　对于这一地块，北京万科总经理毛大庆(微博)对本报表示，它属于地铁上盖建筑，对设计和施工的要求很高也很复杂，将考验开发商的能力。

　　“万科拿下这幅地块，但仅凭万科自己是做不了的，需要联合其他合作伙伴。”他说。而万科此次联合的，正是该地块一级开发商京投置地。

　　业内人士分析，万科与京投的联合，加之其最高的投标价，拿下这幅地块几乎没有悬念。事实上，这将是20多天来万科成功摘得的第三块住宅用地。此前万科在北京土地市场并无多少斩获。

　　张月则认为，对于自身资金较为充裕的房企来说，下半年是一个增加土地储备的机会。一方面，今年北京住宅土地价格逐渐趋于平稳，也较去年有所下降。另一方面，下半年北京土地供应明显增加，可供选择的优质地块也会增多。

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　　南都讯 记者徐凤 继底价获得开发区靓地之后，万科再次以底价获得白云新城地块。据了解，9月18日，万科以12 .697亿元的底价夺得白云大道A B 2911022地块，折合楼面价为13536元/平方米，这与去年12月的白云新城地王楼面地价超20000元/平方米相比，降幅超过四成。

　　原计划在15日进行拍卖，最后被推迟至1 8日拍卖的白云大道A B 2911022地块，最后由万科以12 .697亿元的底价夺得，折合楼面地价为13536元/平方米。资料显示，该地块用地性质为商住用地，总用地面积24052平方米，建筑面积93803平方米，其中住宅建筑面积为84423平方米，共建配套面积为5065平方米，商业建筑面积为4315平方米。

　　与去年相比，白云新城的该地块备受冷遇。据了解，除了拍卖时间推后以外，该地块直到竞拍之时，只有万科一家企业报名。知情人士透露，原先在今年6月举办的广州土地推介会上，去年首度进入广州的绿地集团递交了该地块的意向申请书，但在拍卖会上却不见踪影。

　　更令人关注的是，白云新城于去年诞生的地王就在该地块附近。(南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

　　去年12月16日，白云新城编号为A B 2907008-2的住宅地块，身价高达11亿元，溢价接近2倍，折合楼面地价20605元/平方米，这也是广州土地价格首次刷新两万元大关。

　　而这次万科拿地的楼面价为13536元/平方米，降幅超过四成。不过，该地块要求60%建90平方米以下套型面积。

　　据了解，前日出让的地块均要求“限地价、竞配建”，但由于昨日地价表现平淡，因此没有进入“竞配建”环节。

　　声音

　　目前，资金链充裕的开发商并不多，这也是品牌房企拿地积极性不高的原因。万科可谓是捡了个大便宜。

　　———知名房产专家赵卓文

　　分析(南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

　　多数房企忙于筹钱(南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

　　无暇顾及拿新地

　　地产经济学家邓浩志表示，土地拍卖市场最近显得比较“冷清”，房企普遍资金紧张是核心原因，大多数房企都忙于筹措资金“过冬”，资金链紧张情况下都不敢贸然出手拿地。

　　此次的地价总体还算合理，去年的地王有不理性成分存在，所以不能以20000元/平方米视为白云新城合理的地价范围。只能是一个特殊个案。“此地块有60%为90平方米以下套型面积的要求，将使其无法往高端住宅方向发展，也是导致了价格难走高的一个原因。” (南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark

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巴曙松：明年首季楼市下滑可能性大
2011年09月19日 20:51 本文来源于财新网 订阅《新世纪》|注册财新网
　　 届时楼盘竣工面积和销售面积的缺口将达到峰值，且此轮紧缩力度持续时间较长

　　【财新网】（实习记者 吕凯霏）国务院研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，房地产市场在明年一季度下滑的可能性较大。

　　9月17日在深圳大学城清华大学园区举行的世纪清华珠江论坛上，巴曙松说，假定明年一季度所有政策变量不变，仍维持当前的紧缩力度和经济环境，2009年、2010年开工的房地产项目，到明年一季度竣工面积和销售面积的缺口会达到峰值。若政策不作变化，那个时候房市应该会出现价格调整。

　　他又表示，这一轮紧缩持续的时间会比想象的长，因为保障房建设对冲了楼市下滑对经济的负面影响，所以紧缩力度可以一直保持。目前很多房地产上市公司销售业绩开始下滑，但房地产的调整表现出的很可能不是价格大幅下调，而是行业内的整合。

　　论坛上，在谈对房地产的看法时，巴曙松还幽默地表示，“微博上有一句话，学中医的不要轻易去看人家有什么毛病，这个病可能很复杂；搞经济的不要轻易谈房地产，老说老错。”

　　就中国宏观经济政策走向，巴曙松称眼下的经济环境为“无近忧，有远虑”，表示大规模刺激计划后，信贷投放需回归正常水平，今明两年则有可能出现经济软着陆来消化通胀。

　　他也表示了对局部超调的担心。领导决策会过分看重CPI。而经济增速回落，首先表现在GDP和M1、M2货币供应量的回落上，过一段时间CPI才体现出，最后是PPI，所以每次紧缩一定要紧到CPI回落到一定程度才松手，而这时候GDP已经回落太长，所以有可能紧缩过头了

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万科联合体底价16.2亿摘得佛山商住地
作者: 见习编辑 陈泽佳     时间: 2011-09-20 09:59:40    来源: [ 观点地产网 ]
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地块位于南海佛平路南侧、桂澜路西侧的桂城74街区，即南桂路地铁站西北侧，总占地面积约8.9万平方米。

　　观点地产网讯：9月19日，万科企业股份有限公司联合佛山中汇恒业投资管理有限公司、佛山乐意鸿利股权投资行，以底价161985万元竞得佛山南海南桂路地铁站西北侧的两宗地块，折合楼面地价约为4333元/平方米。

　　据资料显示，上述地块位于南海佛平路南侧、桂澜路西侧的桂城74街区，即南桂路地铁站西北侧，总占地面积约8.9万平方米。其中，A地块面积为81138.5平方米，成交价为147662万元，B地块面积为7870.3平方米，成交价为14323万元。

　　根据规划，A、B地块南侧预留连接南桂路地铁站的人行通道，该项目的商业及办公用房对应的地下室部分可与通道相连接。A、B地块的用途均为城镇住宅用地，兼容批发零售、住宿餐饮、商务金融用地，今后4年将整体规划开发建设住宅、办公用房、商业用房。

　　按照附加条件，万科等房企需把39%的建成物业返还给地块所属的南约村村民，还要无偿兴建不少于2000平方米的公交站场。

　　另据了解，这次出让的土地属南海区“三旧”改造项目，竞得人需要以租金补偿款及返还物业方式对原权属人南约股份合作经济联合社进行补偿。

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万科蓝山实楼展示——品质无惧检验
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2011-09-21 13:02:00 来源：搜房网
[提要]本月底，CBD高端楼盘万科蓝山将对业主及社会开放工地参观。据悉，万科蓝山1号楼、2号楼将于12月全面入住。

本月底，CBD高端楼盘万科蓝山将对业主及社会开放工地参观。据悉，万科蓝山1号楼、2号楼将于12月全面入住。

万科蓝山此次工地开放活动经过前期精心筹备，从细节、品质、服务、进度等展示万科蓝山工程进度及房屋品质，体现万科蓝山的“所见即所得”。

据万科蓝山项目工程师介绍，万科蓝山项目施工有两大亮点，一是设立集中加工区，工厂式加工模式，提高效率的同时，最大程度的减少了质量差异；二是结构施工阶段，确保实测实量，保证尺寸精准，将误差率缩减到最小。万科精装房将在房屋完工交付前3个月进行内部细部检查，并且至少三遍以上，以便对装修的不足之处进行整改。房屋完工交付前两个月，再次进行“工地开放日”活动，邀请业主前来初检，提出问题，仔细整改。

万科蓝山的历次工地开放活动，都吸引了大量业主、意向客户前来参观。大多数参观客户，都对万科品质给予了充分的肯定。此次工地开放活动，将重点展示即将交付的1#楼及2#楼的工程进展，届时也将邀请蓝山业主现场检验。

此次万科蓝山工地开放，秉承万科人一贯细致作风的同时，也将揭开万科蓝山实楼神秘面纱，正式开启准现发售模式。

据现场销售人员透露，万科蓝山仅余四居在售，工地开放期间，现场举办感恩回馈活动。

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一线城市商品住宅仍上涨 疑似统计方法导致假摔
http://www.sina.com.cn  2011年09月20日 07:31  东南网

　　位于北京市朝阳区东北三环太阳宫桥附近的一个楼盘似乎有些“逆势而为”。

　　该楼盘公布的8、9月份商品房住房价格是4万元/平方米，比7月份的39800元/平方米有些上涨。记者在北京东四环的多个楼盘，也见到了类似的情况。这与目前“北京房价已经开始出现松动”的说法有些背离。

　　事实上这种情况在不同部门的统计数字中得到印证。比如，北京市房协的数据显示，1-8月份北京新建普通商品住房成交均价每平方米18319元，比1至7月的18218元有所上升，显示8月份房价上升明显。但是国家统计局的数字则显示，8月份北京商品住房均价与上月持平。

　　同样，全国住房销售均价无论是同比还是环比，仍在上升。但是从房价指数来看，目前下跌的趋势明显。

　　到底房价的趋势是在上涨，还是在走向下跌，目前仍无一个权威的数据。

　　一位统计部门的人士指出，这主要归于数据来源和统计方法不一。比如统计局使用加权的办法来算房价，同类地区只与同类比。但是房协的数据一般使用平均的算法，不考虑远郊和城区的差别。

　　链家地产(微博)分析师张月(微博)告诉记者，目前北京的房价出现了城区和郊区不一样的情况。在郊区价格下跌时，城八区8月份商品住房价格比7月份上涨了6%。“特别是大型楼盘价格仍在明显上升，这些上升与非同一区位的楼盘，难以有可比性。” 她说。

　　房价涨跌说法不一

　　根据国家统计局公布的数字，目前70个城市的房价下跌的趋势明显。比如8月份70个城市新建商品住宅价格环比下跌的有16个，比7月份下跌的城市数14个有所增加。

　　而城市新建商品房价格上涨的城市数量在减少。8月份价格环比上升的有24个，比7月份环比上升的城市数39个有所减少。

　　从此看来，似乎房价正在走向下跌。不过，如果从具体的城市，以及全国的平均房价来看，房价下降仍难得到证实。

　　根据国家统计局公布的1-8月份全国商品房和住宅销售额和面积测算发现，1-8月份全国商品房平均价格分别为5557.5元/平方米，与1-7月比较每平米上涨12元。同样，北京房协公布的数字显示，前8月北京新建普通商品住房成交均价每平方米18319元，比1至7月每平方米涨价101元。

　　上述数据显示北京商品住宅平均价格在上升，国家统计局公布的8月北京新建商品住宅价格环比持平。同样，上海，深圳等一线城市也出现房价环比持平的情况。

　　对此中国社会科学院财贸所住宅研究室主任王诚庆告诉记者，对于普通居民而言，不会看一个地方的房价整体指数，而往往关注一个区段的房价，单一位置的房价，同一类型的房价相比，才有意义。

　　链家地产分析师张月认为，目前主城区房价仍在上升。如城八区8月份商品住房价格为34249元/平方米，比7月份上涨了6%。目前价格下跌在北京主要反映在郊县，比如通州，过去涨的太快，目前暂时回到正常水平而已。

　　统计方法导致假摔？

　　北京及全国反映的住房价格上涨并不明显，可能与统计局方法和采样有关。

　　比如，目前房协公布新建普通住房价格出现稳中有降的结论。

　　不过，记者了解到，新建普通住房价格中包括了保障性住房，在保障性住房数量猛增时，房价必然显得低。

　　比如1至8月，北京新建普通住房成交5万套，其中保障性住房签约1.8万套，同比增加29.9%。而新建普通商品住房成交3.2万套，同比减少17.2%。这导致1-8月份包含保障性住房在内的北京新建普通住房成交均价，仅仅为每平米13874元，比去年全年的14847元/平米低了6.6%，每平米下降了973元。

　　一位统计部门的人士指出，保障性住房肯定会拉低总的普通住宅价格。国家统计局目前将保障性住房纳入到新建住宅价格，这使得整体住宅价格涨幅相比不含保障性住房的新建商品房住房价格，要缓和得多。

　　同时国家统计局的房价指数使用的是加权办法，与房协的平均方法不一样。“更重要的是样本也有区别。”

　　记者了解到，北京房协的普通住宅价格样本不包含140平方米以上的豪宅。而国家统计局除了包含一般住宅和商品住宅，还对144平方米以上的住房价格进行整体测算。中国社会科学院财贸所住宅研究室主任王诚庆认为，如果测算整个地区的房价，一般还是要使用加权算法，比单纯平均算法准确。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):借力保障房拿地迅猛

    ■21世纪经济报道
    上半年在土地市场出手谨慎的万科, 从8月中旬到9月初,20天的时间内,万科集
团接连在北京拿下4块地, 总出让金为61.14亿元,总建面达99.5万平方米.此外还在
广州和广佛交接处各拿地一幅.万科对市场趋势的判断一直为业内所瞩目,它此时出
手,是否意味着土地市场底部已现答案并不确定.
    相较于大多数房企,万科资金充裕.1-8月份,万科总销售金额845.7亿元,根据万
科半年报,其6月底持有现金407.8亿元,比一季度提高9.7%.7,8月份分别销售90.8亿
元和104.8亿元,在7,8月份销售金额持续增加的情况下,万科选择将手中持有的现金
转而投入到土地储备上,提高资金的利用效率.
    相较于上半年在一线城市拿地冷静,第三季度万科如此集中在北京拿地的背后,
是万科拿地策略的积极转向,以及"紧跟政策走"的战略选择.
    在北京所拿的4幅地块中,3块地要求配建限价房.8月25日,万科斩获丰台郭公庄
车辆段项目二期居住用地,体量仅3万多平方米,却需要配建2万平方米的限价商品住
房.当时,北京业内人士认为万科拿这块地不划算.但第二天,北京市土地整理储备中
心就推出了郭公庄车辆段项目五期1518-632地块这宗两年来最大体量的地块,9月15
日,万科和京投置地联合体拍得该幅土地,该地块要求配建约25万平方米的公共租赁
房.
    中房信·克而瑞分析师罗玉婷认为,从这次拍地情况明显看出,北京政府与万科
私下已达成保障房建设的合作计划."协助北京政府建设保障房, 并且与北京城市基
础建设单位多为合作开发,万科深交北京市政府与基础建设企业的意图明显."
    万科总裁郁亮曾对记者表示, 近年来万科融资的主要方式就是合作,而现在,万
科把合作发挥到了极致.与之前合作对象主要为其他房企和土地资源型央企不同,万
科的合作对象拓展更为广泛,深入到城市基础设施领域.
    如8月25日拍得的房山区长阳高佃项目,为万科与北京住总房地产进行联合开发
,9月15日丰台区地块为万科与北京京投置地和北京市基础设施投资有限公司联手开
发.这3家企业都是来头不小的北京市城市基础建设企业.
    接近万科的业内人士认为,合作有助于万科分散投资风险,合作对象与地方政府
深入的关系,又使得配建保障房的项目可以顺利进行."万科需要持续购入土地,而现
在地方保障房建设压力很大,双方各有所求."该人士如此评价近期万科在京的拿地.
    元富证券分析师预计,万科在接下来的几个月内土地储备步伐仍会加快,目前公
司总土储超过3600万平方米,按照千亿以上的开工规模可持续3年.

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万科大规模拿地 抄底土地市场？
http://news.dichan.sina.com.cn华夏时报作者：刘力图2011/9/24 8:10:30
提要：短短的一个多月时间，万科一改上半年的低调，将合肥、西安、北京、太原、广州等城市的十余个地块收入囊中，总建筑面积超过百万平方米。

　　短短的一个多月时间，万科一改上半年的低调，将合肥、西安、北京、太原、广州等城市的十余个地块收入囊中，总建筑面积超过百万平方米。

　　万科一位内部人士向《华夏时报》记者表示，上半年主要城市土地溢价率已经开始下降，但底价的调整还不明显，随着政策效果的进一步体现，土地市场的调整还将延续，特别是在一些房地产市场调整较深的城市。

　　“3、4季度一般是各城市土地的供应高峰，今年下半年到明年上半年，预计会出现相对较好的拿地机会。”

　　万科上述人士表示，本轮拿地并未超过成本安全边际，因为“不乏以底价成交的项目”。

　　一位接近万科的地产人士则告诉记者：“控制成本是万科本轮拿地坚持的一个原则，超出成本万科肯定不会出手。”

　　就在两个月前，万科参与角逐北京南四环内一住宅地块时，因出价未超过9.4亿元的招标底价而被淘汰出局。万科北京公司总经理毛大庆(微博 博客)对记者表示：“我们给出了预期中可以接受的价格。”

　　实际上，万科近期在北京拿下的4块地折合楼面地价平均仅为1.01万元/平方米，而广州地块楼面价为13536元/平方米，佛山地块约为4333元/平方米。

　　其中北京丰台郭公庄二期项目的成交楼面价仅8969元/平方米，同一区域其它项目的土地成本是约为1.6万元/平方米。而与万科广州项目相近地段的一块住宅用地去年12月出让溢价接近2倍，楼面地价为20605元/平方米，与去年相比，万科拿地的楼面价降幅明显。

　　一位地产行业分析师告诉记者，此次万科拿下的并非高端级别的“抢手货”，土地成本得到有效控制，产品线也会相应作出调整。

　　上述分析师表示，万科此次拿地能够以底价成交有其必然性，但更多是偶然性。他解释道，在万科以往参与竞地时，地价被中小型开发商炒高的情况并不少见。而目前，有充足的资金，且能够与万科一起竞地的开发商并不多。另外，与万科实力相当的开发商拿地任务已经完成得差不多。

　　在外界看来，8月作为万科今年拿地大戏的“开幕月”，在情理之中。

　　万科高层曾表示，鉴于认为上半年市场的调整才刚开始，由房屋市场传导到土地市场还需要一段时间，因此上半年并没有太积极拿地。

　　实际上，包括万科总裁郁亮在内的多位高层曾多次公开提及“下半年会加大土地储备”。有数据显示，上半年万科按权益计算的新增项目规划建筑面积约473万平方米，较去年同期的893万平方米，大幅下降47%。

　　此外，2010年年报显示，万科规划中项目按权益计算的建筑面积为3640万平方米，外界称这仅仅可满足2至3年的开发需求。万科强调指出，这2到3年的项目资源保有周期，是万科多年实践证明可以满足开发企业经营和增长持续性的下限水平，也是可以实现最大住房供应能力的最优水平。

　　“今年以来公司销售状况良好，目前的资金也比较充裕，这些因素有利于公司在变动的市场中更好地把握机遇。”万科内部人士对本报记者称。

　　此外，走战略纵深，去二三线城市泡沫小的地方是郁亮公开讨论的万科转型方向之一。他称，公司越大，受行业波动的影响越大，应该去找波动最小的业务。

　　万科内部人士向本报记者表示，截至今年中期，公司现房库存的比例仅为2.8%，结构比较健康。尽管如此，公司谨慎拿地的原则不会发生任何变化，并不会将项目的盈利空间建立在未来房价大幅上涨的基础上。

　　业内人士表示，定位为房地产行业内的“制造业企业”的万科，以快速开发为主要的经营策略，通过提高周转率来提升收益率。因此，土地成本的变化会影响产品的结构以及价格的调整，这也是政策调控下不得不作出的改变。

　　在近期拿下的地块中，大部分需配建限价房、支付租金补偿款及返还物业，或者要求60%建90平方米以下套型面积。面对众多的附带条件，万科向本报记者：在城市发展程度不断提高以及国家大力兴建保障房的背景下，纯粹的住宅地出让会越来越少，配建、旧改类项目增加是一种趋势，万科需要适应这种变化。

　　在谋变的同时，万科依然强调要保持近九成为普通住房的比例，在拿地上，万科仍以面向自住需求的主流住宅用地为主。

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冯仑：不应让市场为保障房买单
http://www.sina.com.cn  2011年09月05日 09:59  新浪财经微博

冯仑：不应让市场为保障房买单
1.政府不应让市场为保障房买单         2.评王石游学任志强退职 睡觉换个姿势
3.冯仑谈房地产暴利问题         4.政府出台政策不受约束 地产不可预期
5.做商业地产的张艺谋 计划海外上市         6.万通20年打65分 六兄弟没在钱上伤感情
7.当大哥六字心得：指道 扛事 牺牲         8.我只是个能琢磨事的买卖人

　　20年前，他离职下海，在莽荒之地的海南，赚取了300万元——人生的第一桶金；当海南房地产如火如荼的时候，他却选择挥师北上，不到十年，就建立了拥有30亿资产的万通帝国。他，就是冯仑。

　　20年后，冯仑辞去万通地产董事长的职位，只留任万通控股的董事长。这是继王石游学、任志强退职、万达王健林重操足球后，中国的中坚地产商又一位淡出一线舞台。

　　评王石游学任志强退职：只是睡觉换了个姿势

　　主持人权静：辞任了万通地产的董事长之后，现在的工作跟生活跟以前会有什么不一样？

　　冯仑：更多是我想做的事和我喜欢做的事情，从忙的程度上没什么不一样，但是具体开会的内容不一样，万通地产的会我目前只是一个月开一次，我就跟高管开一次会，听一听他们这一个月的一些想法还有进展。剩下的就是例行的这些工作、这些事都不参加了，但是更多了其它的内容，立体城市的事，包括海外拓展的事。所以，也仍然跟过去一样。我上半年已经飞了将近一百次。

　　主持人权静：最近可以说你们这一波地产商大家觉得变动还是蛮大的，王石去上学了，任志强老人也退休了，然后您也辞任了万通地产的董事长。您觉得背后是否意味着地产第一批的黄金时代已经过去？

　　冯仑：就我来说我没任何变化，老任说得很对，只是睡觉换个姿势而已，还在这个床上，没有什么变化。我一会儿去芝加哥是跟王总会合，我们要有几天的一个旅行。他思考的问题是怎么样把万科代入到一个全球范围内做一个令人尊敬的国际化的公司，这也是准备爬另一个珠峰。所以，他在中间稍微再喘息一下，学习一下。所以，我觉得也没有离开发展的主轨道。他仍然是万科最主要甚至惟一的指引方向的一个人。

　　主持人权静：老任的变化比较大。

　　冯仑：任总因为它是国企，他是辞了爹留了儿子，我是把儿子公司辞了，继续当爹，没什么改变。所以，每一个人略有不同。但是任总我觉得也没有根本改变，因为上市公司在华远里边占了非常大重要的部分。另外，上市公司，任总仍然是我们中城联盟这一任的轮值主席。另外，他仍然负责我们行业最重要的一个智库，就是REICO工作室的研究，组织这个研究。还有他仍然在这个行业内，像过去一样有着巨大的影响力。所以，应该说叫做改换跑道，改换运动场，但运动员的本性没有任何变化。所以，也可以这么讲，是意味着下一轮房地产向着更健康、更广阔、更具有竞争性、更具有创造性和创新性的领域在发展。比如说我集中精力在做立体城市，王石在想一个国际化的万科和令全球尊敬的一个万科。老任来研究更深邃的长期的政策和行业的发展。一幕传统的房地产差不多要告别了，但是新一轮的更好、更健康、更宽广的，比如像立体城市，像万科的住宅产业化，这些东西都是推动下一轮房地产和整个城市化更重要的力量。

　　冯仑的“立体城市”，就是在1平方公里的土地上，打造一个建筑面积400万-600万平方米、可容纳10万-15万人口的高密度绿色建筑群，并集合大部分城市功能，城市里可以发展农业，有医院学校，解决城中60%居民的就业问题。

　　在冯仑的设想中，地主加工头、厂家加资本家、导演加制片是房地产行业发展的三个阶段。在过去的很多年里，中国的房地产更多是地主加工头的模式，从而导致了整个城市生态的不平衡，而立体城市则可以很好的解决这一难题，带动整个城市的良性发展。

　　主持人权静：你说的传统的是否就是盖个房子就赚钱的暴利时代已经结束？

　　冯仑：过去的时代比较简单，大部分商业模式都是地主加工头，反正买块地把房子盖起来卖了。另外，城市化整个过程造成了空气污染、交通不便、功能混乱，另外房价极高，城市化带来了整体社会生态的一个紊乱和所有在城市当中人的焦虑。所以，我们现在更大的一个责任，前两天我跟一个投资人在讲，说包括立体城市，包括住宅产业化这样的一些东西，我们都是使命驱动，不是机会导向。就是说做这件事情，比如三年前开始做立体城市，根本不知道怎么赚钱，但是我们觉得城市化这四大疾病，作为一个持续发展的企业，你必须面对这个问题，要解决这个问题。所以，我们花了很多的研发费用，然后就是去做。今天当然我们看到了非常好的一个成果，也有一个城市在规委会批准了，我们应该不出意外，今年年内要开工这件事情，立体城市就做到了解决这四个问题，实际上就是告诉大家未来的城市形态应该是这样。这样的城市生活，你会改变我们目前城市化的一个发展，摊大饼的一个模式，以房地产驱动的城市化这是不对的，应该是以产业推动的城市化。重要的是发展一个城市的经济，来带动房地产，而不应该是说把房地产作为城市化的一个，拉大城市，修两条路就盖一堆房子。里边商业谁在这儿用，整个什么产业没有支持，结果这个房子就被虚高。所以，这些问题我觉得都是我们能够把原来的工作转换一下，现在集中精力来冲刺下一个高峰。

　　冯仑谈房地产暴利

　　主持人权静：很多老百姓他其实对于，尤其是房地产商们的这个角色是有很多，觉得你们都是追求利润，暴利行业的印象。

　　冯仑：整个行业是双重暴利，主要政府是暴利行业。因为地方政府和中央政府从房地产中拿到的税比股东要多。所以，首先是老百姓，大家媒体公众应该(认为)这是政府的暴利行业，因为是政府的暴利行业才推动了房地产这样的一个发展模式，你想政府如果不拿走这么多税，没有这么高的暴利，那企业怎么能活下去？连续十年上市公司A股的报告你去看，所有都是税比利润多，我们拿到一块钱利润，政府拿走1.4到1.6元的税。所以，首先政府是暴利。

　　主持人权静：你觉得地产商是给政府打工的？

　　冯仑：当然，我们最主要就是给政府打工的。因为这个行业今天已经变成一个极无市场效率的行业，变成政府在里边单方面取利的一个行业。你比如说资本金全球第一高，30%，买地不能够贷款，市场经济国家没有见过。买了地当下就要付钱，市场经济国家全都没有。更没有拿到地了还不能贷款，更没有拿到地贷款了以后钱要国有银行说了算怎么用。更没有说这个价钱是政府来一房一价。在这样一个游戏下，更没有卖了房1/3的钱建委管。更没有在这样的游戏下，你玩的是一个70年的使用权，税还是政府先收的，最有意思的是所有这些事弄完了，如果你两年没把它干完政府又收回去了。

　　主持人权静：它有一系列的荒谬。

　　冯仑：所以在这样一些里头，你想是谁得利了？这已经是非市场化的功能了。在这样的情况下，肯定是政府得利，政府要用它来解决，第一是地方财政，预算外的财政绝大多数靠的是卖地，土地财政。另外一个，用它来解决政府应该做的事。比如说保障房，政府应该做的事，第一收入的事都是政府的事，他拿了这么多事从房地产去，他不做，让政府去解决这个问题，也就是说男人生病去看妇科，那哪儿行。等于政府从房地产行业已经收了这么多税，你本来就应该直接拿钱去解决保障房，但政府没做好，然后又让地产商的房价，全部让市场去替政府解决保障问题，保障是个公共政策，是公平问题，是政府的事，所以整个这个过程当中，当然是政府暴利，政府拿到的暴利最多。正因为政府在房地产上面拿到这么多东西，有这么高的利益驱动，才导致企业才能吃一口饭，在后边跟着走。所以，应该说这是一个很不好的发展模式，也就是说我们是在一个非常不市场的环境下替政府，比如说现在代建，万科1/3是给政府在代建，做保障房，牺牲别墅，牺牲大户型，牺牲中高收入人的利益，然后强行来达成政府为它自己过去的失误，让市场买单。所以，整个过去的这个模式是政府在这个行业里牟取暴利。

　　主持人权静：这一轮新政出台之后，是否您说的这种趋势反而更加加剧？

　　冯仑：不是，它现在整个等于把市场效率大大降低，逐渐的去市场化，然后变成一个行政管制的生产过程。所以在这样一个过程下，没效率了，市场效率高的地方是以一当百，市场效率低的地方百不及一。第二个市场失灵的地方在哪儿呢？对企业家的创新不能给予定价，好的市场经济会给企业家的能力和创新给予定价，就是说创新者会得到更大的利益。那么现在创新是没有利益了，为什么呢？你比如你节能环保，你多花了钱，最后政府有关税务部门是不认的。他认为你是垫高成本，那大家就按照最低标准做，就是过去政府给的所有建筑，反正及格就行。本来我们可以做到优秀，做到优秀去得到一个市场上客户给我的奖励，比如说价格比别人高5%，然后我在行业竞争中还可以领先。现在你去看去，没有人愿意做创新，创新不得到回报，税务部门不认，而且价格不能涨。所以，在这种情况下，市场失灵，权力不受约束，而行政权力去破坏市场秩序，最后的结果都会像高铁一样，都会追尾。

　　政府出台政策不受约束 地产进入不可预期的时代

　　2011年7月，在继一线城市限购令之后，国务院出台了新一轮的限购政策，要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　然而一个月的时间表已经过去，但住建部仍旧没能公布二三线城市限购扩容名单。而一些疑似将限购的二三线城市，开发商正趁机加紧推货，甚至价格出现短时间猛涨。房地产调控何时划上句号？房价能否降到预期的水平？这成为无论是买房者还是开发商都关注的焦点。

　　主持人权静：我特别想了解一下，在您心目当中这一轮地产调控出台之后，市场的效率被极大的降低，行政的力量越来越大之后，接下来的后果会是什么？房地产市场未来会向什么地方去？

　　冯仑：政府做这样一些政策，就相当于一个没有远见的老妈妈，最后爱太多，爱了很多，得到的全是怨。然后这些麻烦都被他背走。因为我们从企业来说，我们可以选择离开这个地方。比如说如果要在纽约做一个房地产项目，我有10%的资本金就够了，现在人民币又升值，二十亿美金的一个事情我两亿就够了，两亿是多少？是十二亿人民币，不到十三亿人民币。不到十三亿人民币，我再找一个合作伙伴，我就六七亿，六七亿现在在北京能拿到什么地？我在纽约可以做最有竞争性的项目。

　　主持人权静：如果好的开发商、好的企业家都去国外做那些项目，留下这个烂摊子谁来清理？

　　冯仑：我们的政府是伟大光荣正确，他会自己解决这个事情。前两天我跟任总在一起讨论，关于低收入的住房问题，我们REICO工作室早在政府出台这么多政策之前，我们一本一本的研究报告都给过政府。不是说我们不关心，我们特别关心这个事。包括国外怎么做，怎么补贴，补砖头、补人头，如果你们到建设部，到其它部门去看，REICO工作室是不是在这一轮政策出台前两年就提供过关于低收入人群的住房问题怎么解决的研究报告。而这个研究报告是代表了行业的，是房地产商会和中城联盟共同，还有一些机构来推动的这个研究。而这个REICO工作室都将近十年了，我们十年以来对行业当中涉及到的全局性的、关键性的一些问题，始终都提前一到两年做出研究，给相关部门。我们对城市化当中怎么样让每一个人幸福，让低收入的人能够住得好，有工作，有尊严，我们比总理着急。为什么呢？这些如果不做得好，将会危及到整个社会的安定，我们的企业也无法发展。

　　主持人权静：任志强任总说保障房是大跃进，潘石屹潘总说其实政府现在用的是一个休克疗法，先把这个市场冻住。但是休克之后能不能解决就要看它怎么样去处理。您觉得最后的结果会是什么样？

　　冯仑：没办法预料这些结果，因为我们出台政策的成本太低，八年出了50个政策。所以，你没法预料，大跃进、休克疗法都是现状。未来怎么样？没有办法预料。因为它出台政策不受约束，权力在没有约束的情况下，对所有的预期你只能往坏了想不能往好了想。所以今天已经进入一个不可预测的时代。

　　主持人权静：因为您是一直在中国的房地产市场，……在其中，应该对这个市场是最了解的，您觉得这个市场现在，如果这是一条路的话，它走到哪个阶段？

　　冯仑：住宅这部分的发展，我认为已经发生了根本性的变化，就是进入到政策调控的第三阶段。第一阶段是单边政策，是刺激经济增长的一个房地产政策。所以，那一段大概99年到2006年是特别块的，刺激经济增长的一个政策，就把它作为产业支柱的一个政策。这样的话，中国的房地产有了前面的黄金十年差不多。06、07年以前说一句话，房地产是支柱，带动GDP等等。06、07年到2010年说两句话，一方面要保持房地产的持续健康发展，另外一方面要保障中低收入人的住房需求，这叫双边政策。

　　主持人权静：就矛盾。

　　冯仑：不是矛盾，它就试图把这两件事平衡。但是到今天，从2010年以后，就变成单边政策，只强调它是一个保障性的功能，最近甚至还说要取消房地产这个行业，不让它成为经济发展的支柱，因为觉得没房地产，中国经济也挺好。所以，对于住宅这个领域，如果持续的走到这个单边政策上，那应该说在这个领域里头的房地产公司的空间……

　　主持人权静：就越来越小了。

　　冯仑：是很狭小的。商业不动产这一边目前整体上来看，城市化还在向宽广和深度发展，我认为目前还比较有信心，在这个领域里我们会更积极，我们认为我们的发展空间比较大。

　　万通要做商业地产的张艺谋 计划海外上市

　　正是因为冯仑站在未来安排今天的前瞻性策略，在地产调控的大环境下，万通早已开始了一系列的战略布局。

　　2011年4月，万通实业更名为万通控股，万通控股同时发布新战略，其定位于投资控股公司，作为北京资本规模最大的民营房地产投资公司之一，万通控股总资产近140亿元，拥有A股上市公司万通地产。其未来将倚靠＂立体城市＂和纽约＂中国中心＂等主体工程，着力布局大万通的未来。

　　主持人权静：万通应对的方法是什么？

　　冯仑：所以我们不做短期的应对，我们只做战略的跨越性的跳跃。比如说我们做立体城市，我们跟现在传统的房地产没有什么关系。

　　主持人权静：你觉得我不玩这一块市场？

　　冯仑：我们是做一个现代城市化的操作系统，而不是做房地产。然后我们适度的加大细分市场包括海外市场，我们加大商用不动产。为什么呢？商用不动产市场化程度还比较高，那么我们在这种情况下去调整。所以，最近我还比较轻松，事情很忙，就相当于打仗，你没有套在这个烂泥潭里，相反很主动。过去二十年每一家企业的生存很有意思，都有一个特点，都是你一招鲜吃遍天，得有一个瓷器活。如果说万科是因为均好性、专业性和价值观的正确，经理人文化，这是导致万科持久发展得非常好。潘总是营销导向，营销做得非常好。也有像中海，它的品质做得特别好，它是施工建设单位。从万通来说，一直是战略导向，战略领先的一个活法。经常会有一些蛙跳动作，如果说现在这样一个政策，我们几乎不受伤害。

　　主持人权静：其实那一块市场你觉得已经这样了，你就不玩了。

　　冯仑：没有啊，我们就把能做的还继续做，但是你也注意到，我们实际上最近参与，包括CBD投标，包括王府井投标，包括上海投标，实际上都是我们没有去在市场上竞拍简单住宅的地，为什么呢？因为我认为市场效率太低。

　　主持人权静：我看到你们也做了更多的转型，到商业地产持有型的物业，这是未来的一个方向？

　　冯仑：我刚才讲到我们参加很多投标，而且我们全部是用美国模式来做，用能力带动资金，用管理驱动商业物业的发展。其实这是整个核心，这些都跟过去有很大改变。我们在住宅细分市场，我们最近在办台湾那个项目，在台湾阳明山上，我们做了276套面向大陆客户的度假公寓，这就是一个很特别的细分市场。所以，我们就在全球去找这些适合大陆客户的，因为这边的政策会导致中产阶级……   

　　主持人权静：外流。

　　冯仑：转移一部分资产到境外，我们怎么样为这部分客户服务。这就是我们发现的一个新的细分市场。

　　主持人权静：因为你们开辟了地产的一个蓝海，不去在传统的红海上去拼。

　　冯仑：传统的东西，因为政府已经把它填满了，政府做了，因为政府现在不要说本来应该它做的，不该它做的它都做了。

　　主持人权静：如果你们去做商业地产的话，你们的优势又在哪里？跟传统在商业地产上做得非常好的品牌，你们又怎么样能竞争过他们？

　　冯仑：优势在哪里？这几次投标都看得很清楚，我们为什么总能中标呢？

　　主持人权静：为什么呢？

　　冯仑：我们三年前做美国模式，至少跟国内的这些同行比，我们在精细化、专业能力上，因为商用不动产是以运营为导向，不是以开发规模为导向的。所以，商用不动产是一个手艺活，在CBD有12个项目在竞标，这么多地产在竞标，我们的专业分非常领先。另外一个很简单，地球上最复杂的商用不动产我们都有做，纽约的世贸中心我们做了8年了，投资密度最高、安全挑战最大、环保挑战最大，在老城区里做。我们又和香港置地有了8年的合作，将近10年的历史。所以，在这种情况下，我们已经在商用不动产上非常清楚的掌握了它最核心的一个能力。我一直在想，让钱跟着你跑，就相当于导演加制片。张艺谋为什么不差钱呢？为什么很多烂导演差钱呢？因为他能创造价值，他有票房，有品牌。所以，我们现在要努力的方向就是要变成张艺谋这样的，在商用不动产里变成张艺谋、冯小刚。然后钱就跟着你走了。张艺谋出钱了吗在电影里？没出钱，但是他得到的权益金、制片费还有票房分帐，他在这个游戏中你仔细看都叫张艺谋作品，版权根本不是他的，版权是投资人的，打字幕的时候先把他打出来，张艺谋作品，出资人都最后一大片，电影结束上来这一串，那是出资人。

　　未来我们也是这样，如果万通在今后几年能够按照计划发展得很好，我们也就是万通作品，我应该是手艺活的钱，但是后面字幕里的一大串是别人，就是这样。全世界最好的商用不动产的地产商都是这样。所以，我们希望我们用七到十年完成转型。目前我们已经花了三年时间了，我相信再有五年到七年时间，我们应该转得很好。

　　主持人权静：未来万通的发展方向，你们会把多少的注意力放在海外？

　　冯仑：我在海外做的所有的项目都是卖给中国人的，所以我还是注意力是在中国，而且这个事情政府非常支持。你要走出去做这个，不需要30%的资本金，10%到15%就可以，政府就给你贷款。而中国走出去，政府的贷款利息才4%—5%。所以，现在我们整个金融政策也是鼓励境外投资，抑制你境内的发展。

　　主持人权静：会考虑在境外上市吗？

　　冯仑：我希望万通整体能够有一天在境外上市，上市的目的主要就是那边的效率高。

　　主持人权静：国内市场有这么糟糕吗？

　　冯仑：现在是一个极其难以确定，不确定性越来越大的一个环境。最近你看温州、广东中小企业倒闭很多。另外，整体社会的心理、舆论，社会氛围，都对于企业家做长期的预期是非常大的困难。

　　给万通二十年打65分 六兄弟从没在钱上伤感情

　　这是20年前，刚下海的冯仑和万通六兄弟们一起拍摄的第一组个人形象照。

　　1991年，风往海南吹。无数“三无”青年怀揣梦想来到海南。所谓“三无”，一没钱，二没满意工作，三没幸福生活。万通六兄弟就在其中。不同在于，六兄弟除了梦想之外，还有理想。

　　冯仑、王功权、王启富、刘军会合海南体改所的易小迪、潘石屹成立了海南万通。他们从海南的农地里刨出了“第一桶金”，1993年，万通进军北京，揭开了北京房地产开发市场化运作的序幕。

　　尽管最后“万通六君子”逐步分化，然而在房地产市场上，“万通系”仍被称为地产界的黄埔军校，声名鹊起。

　　主持人权静：今年也是万通的20周年，如果对过去这20年打一个分的话，在你心目中能打几分？

　　冯仑：我觉得65分。

　　主持人权静：刚及格好一点点？

　　冯仑：因为中国太困难了，从一个破拖拉机，从一个烂泥潭里，最后要走到高速公路，这个过程中颠散的太多。所以，我们能活下来叫及格，比活下来略好叫65分。

　　主持人权静：说到万通这么多年的发展历程，很多人也会把它当做一个创业家企业家精神和民营经济发展的过程来看。比如说回顾这一段历史，很多人都会提到当年万通六君子的风华，我在您的书《野蛮生长》当中看到了很多对于这个的描写。

　　冯仑：因为我也见功权、也见小潘，我们最近见面还挺多，我总在讲其实最后都变成创业者的童话，它也不是神化，它是童话。为什么成童话了呢？第一，当时他们都23、24岁，23、24岁就开始抛掉了所有，跑到这么乱的一个环境里，最后6个人认识了，开始折腾，折腾到今天20年，毫发未损，每个人都很健康，没有一个人得慢性病，做手术、癌症，没有，毫发无损，身体我觉得都很好。第二个，企业都在，每个人还都真挣到钱了。第三，还没有卷入任何司法的官司。更重要的是我们几次重组完了以后，大家没有伤感情，一有些事情我们还经常在一块儿商量，包括功权出走回来，我们也有见面，讨论一些下一步怎么发展。前两天刘军发一首诗给我，我跟他说20年过来，他说没有问题，然后他也很高兴，给我发一个短信，写首诗。过去来说做生意很难能有朋友，我是觉得我们不光是有朋友，而且成为这样一个特殊的生命过程也很好玩。但是更重要的，其实这背后的原因我觉得也很清楚，就是我们讲的坚持理想，追求理想，顺便赚钱。如果我们是追求金钱顺便谈理想，早就掰了。因为我们每次分钱的时候都没花很多时间，可有意思。都是大概其算一下就完了，反正最后所有的万通的历史问题都我扛就完了。如果当时因为钱撕破脸了，今天还见面吗？你们仔细想，这个成为童话肯定在钱上没伤感情。做生意最容易是在钱上伤感情。

　　主持人权静：你们是怎么做到的呢？

　　冯仑：我们创业了以后，第一年周年的时候我们制定了反省日，我们不断的自我检讨、自我要求、自我发展。同时也写了一篇文章，叫“披荆斩棘工赴未来”，强调我们合作的思想基础、利益基础、事业基础，我们未来怎么样处理这一块。今天看正按着那个去做。也就是说那个时候二十几岁的一个小伙，挣了钱不干别的就讨论这事，你想肯定是真有点理想，否则一拍两散，拿了钱颠了再说。而且那时我们制定了很多比如不转移资产、不改变身份，我现在问了一下，到现在没有一个人拿外国护照的，我们内部所有人的收入都是透明的，比如说我们6个人在外面拿到的钱，背着其中的5个人揣到口袋，没有发生过这个事情，都交回来了。其实都没人知道，比如你在外边跟人谈事，人家底下给了一些好事没人知道，我们就像**一样都交了回来。所以，在6个人里头，在钱的问题上高度透明、高度互信。这叫理想。因为我们认为钱前面还有东西，对吧，你比如说钱前边哪怕像功权，钱前面有爱情，那也行，钱前面一定有东西才行，钱才不引导你犯错误。因为我是钱前边的东西引导我去挣钱，而不是钱引导我去找利益，最后走到别的地方。我这儿始终想起一个故事，曾经在海口那个很混乱的地方，边上的服务员，我曾经问她一个话，她是海南人，海南姑娘。我就说你看他们，那会儿叫裤带松一松，胜做十日工，你这端一个月的盘子不如她一个晚上挣钱，你怎么不也去呢？人家说的话很好，我不是那种人。我非常印象深刻。我其实就觉得这就叫价值观取得。她有信念，她在钱前边还有东西，就是贞操。

　　实际上就是说我们坚持了我们的贞操，就是我们的信念、我们的价值观。

　　主持人权静：您坚持理想，现在企业做得很好，很成功，别人会想坚持理想或许是对的。但是如果因为这个您就一直平平庸庸，还会这么认为吗？

　　冯仑：会，这就像一个老太太磕头到布达拉宫，成功跟它没关系，问心无愧最重要。比如多少钱叫成功呢？你要再细问，钱怎么能衡量成功呢？20年前我们挣几百万就应该是成功了，今天几百万叫成功吗？所以钱怎么能衡量呢？但是我用二十年对我最初的承诺，我一直没放弃，我认为这对我来说问心无愧。所以，那个书为什么叫《理想丰满》呢？同《野蛮生长》到《理想丰满》，这是民营企业真正发展的一个心路过程。

　　当大哥六字心得：指道 扛事 牺牲

　　主持人权静：在你作为大哥，刚才你也说到了万通遗留的问题都是你来扛，是不是相比其他人来说你要背负更多的苦闷和责任？

　　冯仑：不是这个没有，这个很简单，你是头，因为我在这六个人里年龄最大。当时我也有一个选择，我也可以离开，我们是公平的，比如功权我们最后说，那就看谁在这儿更好，这件事我在这儿处理了可能更有利。一个是我是陕西人，陕西人髯(音)，弯弯愣，另外陕西人死扛的能力特别强。这是一个。还有一个，你当董事长也好，你在这儿当个头，就三件事。第一，给大家指个道，这叫指道，看个方向。第二，扛事，承担责任。这你扛事，你不扛事怎么办？第三，牺牲。摆不平的事牺牲自己，都能摆平。就是指道、扛事、牺牲，这三件事。这三件事做好了到哪儿都能当大哥，比如你钱少拿一点，后拿一点，别人在争执的时候实在不行你自己拿出点让他们别争了，就完了。其实就这么简单。所以有一天我记得跟功权一块儿去看一个房子，功权就开玩笑，说没想到你这么能扛，真他妈不容易，说扛到这儿，你不挣到，他说一个数，说你不挣到这个数天理不容。他又开玩笑说，但是你要挣到另外一个数，他说我心里还不舒服。大家都是朋友，只有他能理解，真能扛。所以，你指道、扛事、牺牲，这六个字就是天下所有做领导、做大哥、做头必须的事情。这六个字大概是你一生要做的功课。

　　主持人权静：会不会在万通后来分化之后，大家之间会有比较，说离开之后谁会做得更好？对于比如如果说有后来居上的你的心态会是什么样的？

　　冯仑：那很好，我现在其实非常开心，因为时间已经很长了，好和坏实际上是一个有财务报表上的因素，也有每个人后来发展的一个机遇组合。你比如说我要花很多时间处理历史问题，所以有很多冒险的决策就不敢做，就相对保守了。到今天我说负债率非常第。我也知道小潘负债率现在也很低，它上市以后财务状况很好，他的经营能力充分的展示出来。这对行业，对我来说，既是一个鞭策，同时也是一个指引。我也能看到还有这么一个做法，原来如果合在一起我不知道SOHO这种做法能够创造出这样一个业绩。所以也没什么。

　　主持人权静：会不会有心理的不平衡，比如说当年他是我小弟，现在他发展得比我好。

　　冯仑：刚开始一两年会有一点点，现在一点儿都没有了，现在为什么没有了呢？现在等于，就相当于空间非常大，每一个人做的事情，我们也经常一块儿交流怎么做怎么做。另外，企业的规模，它有相对性，也有绝对性，在某一个时点上财务报表是绝对的。但在一个历史过程中又是相对的。你比如说功权做创业投资做得最好，那他中间一下子停下来不做了，你不能说他不做了，我就改变了我对他的看法，我从来没改变过。他的为人，应该说是百分之百的是一个厚道人，是一个好人，是可以信赖的朋友。功权是最可信赖的朋友。但是不是最好的丈夫？功权自己说犯错误了，那是女人评定的。从男人评定来说，他在我心目中是99到100分。

　　我不是思想家 只是个能琢磨事的买卖人

　　主持人权静：很多人对你的一个印象，就是你既有商人的那一面，然后又有文人思想家的另一面。这两个有的时候会是矛盾德马？

　　冯仑：我不是思想家，我只是用琢磨这件事来让我活着，我琢磨清楚了，琢磨多一点，然后指道的时候，我认为能指得稍微明白一点。其实大家都琢磨，有的琢磨以后小范围讲、低声讲。我琢磨以后，我比较多讲，大家就记住了。

　　主持人权静：而且讲的方式大家也比较喜闻乐见。

　　冯仑：然后讲的方式比较低俗，什么叫思想家呢？思想家靠思想写书活着，我是靠做买卖活着的，所以我是一个买卖人，是个企业人。所以，我只是一个能琢磨又善于把它说出来的一个买卖人，而不是脱离了买卖靠琢磨、靠写书、靠教书活着的思想家。我后来发现上海、广东的企业家比我能讲多了，条件是他们用方言讲。广东人在一起，那比我能讲多了，如果中国把广东话变成国语，我就不是思想家了。就像我到美国不可能讲得那么利索，纯英文去讲，我翻译不过来，我到美国特别不爱讲话，我就理解广东人见到讲普通话的时候本能就少讲。

　　冯仑自己创作的动画短片，《学先进，傍大款，走正道》。“学先进”是为了赶先进、自己成为先进，“傍大款”是为了结交好的企业、自己成大款，“走正道”是为了避免走弯路，铸造永续经营的坚实基础。

　　在万通的企业文化中，关于冯仑这样一针见血的经典语录还有很多。

　　主持人权静：你有一本新书叫《理想丰满》即将出版了。刚才您说的过程中也反复谈到理想这个东西。但是会不会有很多人质疑你说那个东西是你真的就是那样想的吗，还是只是那样说而已？

　　冯仑：不是真的，这六个人至少得有一个人出点事吧，那不会出事。现在我们知道这是我们活下来的秘密，也是我们能够继续活下去的根据。

　　主持人权静：最后再说说自己，你觉得你自己来看，你是一个什么样的人？

　　冯仑：我是一个行者，我为我自己的一个梦想，我确实每天都在兴奋，在行走。我老有一个感觉，老在过程中，我现在立体城市这个梦想逐步在落地，其实我又有下一个新的，又有更宏远的一些梦想，实际上也在布置他们在做。我现在才发现，人有三件事算不清楚，第一，算不清楚今后要挣多少钱。从我下海那一天，我仔细回过头来想，王石跟我讲，你仔细，每件事都超过你的预期，就是赚的钱。我们刚开始下海，我们5、6个人挣几百万，超出预期了，所以根本不知道自己未来二十年、三十年企业能赚多少钱，不知道，当然要赔多少钱也不知道，这是一个。第二个不知道有多少幸福，你能算出你有多少幸福吗？包括多少痛苦也不知道。第三个，算不到什么时候死，以什么方式死，算不到。既然算不清，每天你都是在过程中，那么就别算了，走就完了。我自己是走在梦想和现实之间，不计较赚多少钱，也不计较有多少个人幸福，也不知道什么时候会结束，问心无愧就可以了。

meng-h

【财新网】（见习记者 王永）富力地产成为今年以来首家公开下调销售计划的上市房地产企业。

　　富力地产9月26日发布2011年9月最新业务概况，宣布在经过对市场变化情况的审慎考虑后，下调全年销售目标至320亿元人民币。该公司年初确定的销售目标为400亿。

　　据第一财经日报报道，该集团董事长李思廉出席当天的一个活动时表示：作出调整年度销售计划的考虑，是因为国家宏观调控的影响以及国内和国际金融在短期内不可观的前景，富力地产在此大的环境之下主动求变。

　　李思廉说：在欧债美债等问题爆发的大环境下，勉强的大力推销不是好的办法，所以公司主动降低销售目标，并且会在市场上寻找合适公司发展的方式，但国内的房地产市场依然长线看好。而就近期的销售策略，他曾透露：下半年会进一步下调价格，预计降价幅度在10%左右。

　　数据显示，截至8月31日，富力地产销售收入184.53亿元，占调整前目标的不足五成，但占调整后目标的58%。■　

meng-h

4个月目标百亿 深圳万科降价动力
2011-09-30 07:29
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导语：从两个月前的5000元到最新的10万元，万科在深圳部分项目的优惠幅度飙升了20倍。

经济观察报 记者 廖杰华 从两个月前的5000元到最新的10万元，万科在深圳部分项目的优惠幅度飙升了20倍。

“万科下山抢钱了。”9月23日，当万科位于深圳的公园里项目开盘时，有人在微博中给出这样的言论。

万科提供的信息显示，上周万科深圳公司推出的三个项目，位于深圳的金域缇香首次开盘两个小时即售罄，公园里项目去化率超过八成。不过，本报调查显示，表面大卖的背后却是，推盘量减少，优惠幅度大幅增加。

国金证券的研究报告称，与最初预计的开盘价相比，万科公园里和金域缇香降幅分别高达15%和20%。

除了降价，在深圳，万科已陷入了和自己的战争。

今年年初，万科深圳公司对外公布的销售目标是140亿元，但截至今年8月，深圳万科仅实现50亿元左右的销售目标。这也意味着，在接下来的4个月，深圳万科要完成近百亿的销售。另外，7月底，深圳万科推出“万团大战”促销计划，虽然每套房仅优惠5000元，但房源量，几乎占了深圳整个楼市供应量的1/3。

因此，对万科而言，可做的选择只有一个，那就是低价走货，抢夺有限的刚需市场。

降价、热销

9月24日，万科深圳公司当天一口气推出了深圳万科公园里、深圳金域缇香、惠州万科城三大项目。

与对外公布的9月24日开盘不同。9月23日晚，万科公园里在深圳罗湖区的君悦酒店“突击”开盘，此次所推单位主打88-160平方米的三房、四房，定价从1.6万-2.1万元/平方米不等，均赠送欧式精装修。

万科向本报确认，公园里开盘当天优惠10万元。

至此，从7月23日万团大战开始到9月23日公园里开售，每套5000元的优惠已经升级至10万元，翻了20倍。

同是24日开盘的金域缇香，优惠也经历了多轮变化。

当地媒体报道称，现场的购房者反映，在看房子的过程中，万科的优惠变过四次，第一次是万团卡优惠每套5000元，第二次是升级到每次1万元，第三次则被告知金域缇香虽然毛坯销售，但是装修费用可以5折，到了开盘的前一天万科对外公布，装修不要钱了。

不仅是价格，万科的推盘量由于受许可不足的影响，也不及预期。

以金域缇香为例，最初预计一次性开盘三栋楼，但最终只开了其中的两栋。本报获得的信息显示，由于蓄客数量不足，万科不敢推出太多单位，而尚未开盘的一栋楼由代理商包销，但这种说法没得到万科的证实。另外，公园里也只推出2栋和3栋，共270套单位，推货量低于预期。

事实上，在今年7月，为给即将在深圳地区推出的11个项目寻找足够的购买力，深圳万科从7月底就开始了为期一个月的蓄客期，即“万团大战”。根据团购计划，客户可以通过申请会员卡，参与深圳旗下11大楼盘12月31日前所有房源的团购，若在项目开盘当天购买，更可享总价减5000元/套优惠。

从万科公布的情况看，万科的蓄客工作进展相当不错，一个月内，已办卡人数逾10000人。

办卡并不意味着现实的购买，如果说“万团大战”最初的目的只是揽客，如今艰难的销售，不断增加的优惠也意味着深圳万科进入实质性的降价阶段。

悲观预期

在一份被认为是万科的网络推广稿中，“9月首个新项目公园里低价入市抢食刚需，价格仅为同片区1/2，最低16000，毛坯计价14000，是东湖南岸的二手房价格的一半，比布吉新盘价格还要低2000元左右，今晚开盘，如此低价，万科将引深圳楼市走向何方”。

按照该文章的说法，公园里的预期价格为22000元。

国金证券最新的房地产行业研究周报也显示，“深圳万科公园里、金域缇香和华侨城香山里开盘，分别去化100%、80%和60%，均价分别在16000、9700和35000元/平方米，相对原预计价格，公园里降幅在15%左右，其他两盘在20%左右，各盘降幅较大主要受到限价政策影响。”

对于深圳项目的价格走势，万科官方的说法是，公司对这些项目采取了积极的定价策略，根据市场的实时情况，以购房者愿意接受的价格销售房屋，因此这些项目保持了理想的销售速度。

不过，单就深圳市场而言，万科自身面临的压力非同一般。

今年年初，万科深圳公司对外公布的销售目标是140亿，但截至7月，深圳万科仅实现40亿元左右。万科上半年销售的深圳房源仅有四个项目，分别是清林径、万科红尾盘、万科金色领域和万科棠樾，而下半年推出的房源高达11个，面对的都是深圳客户。

从7月23日万科“万团大战”计划的近万套房源看，万科的供应量几乎占到深圳市场的1/3，因此万科面对的除了限购下孱弱的市场，还有内部项目之间的竞争。

事实上，万科对今年市场的看法并不乐观。

“今年以来一直未见地产投资增速回落，曾一度怀疑销售对投资的领先规律，并自我解释保障房的对冲效应。万科中报对经营环境的分析给了我们一些警示，在表象和规律面前，我依然选择相信朴素规律。”在海通证券的一份内部报告中，对万科的中报如此评判。

尽管并未就房价做出任何判断，但细读万科中报，其中的滋味会让许多人胆寒。

万科中报称：年初时，因2010年底推盘较多，主要城市的住宅成交面积一度有所上升，但随着新一轮政策的出台和各地调控措施的落实到位，市场成交速度迅速回落。14个主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉）商品住宅成交面积同比2010年，一季度增长15.3%，二季度下降11.1%。五个核心城市（北京、上海、广州、深圳、杭州）上半年商品住宅成交面积较2010年同期下降3.8%，较2009年同期下降54.1%。

中报还显示，如果对比同期新房供应的增长情况，则成交放缓的趋势更加明显。今年二季度，14城市批准预售面积环比一季度增长78.3%，而商品住宅成交面积却环比下降了16.3%。

从历史经验来看，房地产开发投资情况的数据呈现存在一定的滞后性。上半年全国房地产开发投资的增速变化尚不明显，仍保持在32.9%的较高水平。但核心城市的投资增速与去年相比已大幅下滑，其中，北京由去年全年的24.1%下降至今年上半年的3.7%，上海由去年全年的35.5%下降至今年上半年的9.4%。

meng-h

SOHO中国张欣：中国楼市政策半年内松绑
来源:福布斯中文网  时间： 2011-09-30 10:01   作者：  字体：大  中  小
中国最具影响力的一位房地产开发商表示，中国将在未来6个月内放松对房地产市场的限制政策。

       中国最具影响力的一位房地产开发商今天（29日）在上海外国记者俱乐部的一次聚会上表示，中国将在未来6个月内放松对房地产市场的限制政策。

　　SOHO中国首席执行官(CEO)张欣在被问及中国政府开始放松紧缩措施的大致时间时回答说：“我认为这会在未来6个月之内。”她接着说：“我们认为,未来六个月是SOHO中国展开并购的一个良机，所以我们将积极地实施并购。”

　　由于中央政府为遏制房价上涨而收紧对房地产开发商的信贷，许多中国房地产开发公司的股价在过去一年来一直保持下行势头。

　　她表示，鉴于政府推出的一系列紧缩措施尤其不利于依赖住宅项目的小型开发商，房地产行业很可能将面临整合。

　　诸如总部位于北京的SOHO中国等以商业房地产为重点的规模较大的房地产开发公司所遭受的影响较小。在本月早些时候最新公布的2011年福布斯中国富豪榜中，张欣及其家族以33亿美元的资产净值排名第16，而张欣本人则在《福布斯》最近的一项调查中被评为全球最具权势的女性之一。

　　当政策松绑最终出现时，房地产价格将“一飞冲天”，张欣如是说，因为政府近来采取的一系列紧缩措施使得房地产市场上新的供应一直处于紧张态势之中。

　　作为一家香港上市公司，SOHO中国在过去两年里一直在上海迅速扩张，目前在上海已有八个项目在建设之中，相比之下，该公司目前在北京有五个项目在建设之中。

　　张欣表示，SOHO中国对上海房地产市场持乐观态度，因为中小型企业对上海办公空间的需求非常强劲。

　　张欣表示，该公司目前除了在上海扩张之外，还考虑在广州和深圳拓展市场。

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万科9月销售环比上升同比下降
【财新网】（记者 符燕艳）

       万科（000002.SZ）9月份实现销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元，环比8月分别上升12.5％和19.4％，同比则分别下降4.9%和12%。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，9月万科新推盘量和去年同期基本持平，而销售同比则有下降，说明一年来市场环境的变化对万科的销售也产生了一定影响，“随着政策效果的显现，市场成交速度持续放缓，主要城市存货积累逐渐增加，买方市场的特征日益明显。”

　　谭华杰认为，从近期主要城市土地流拍现象增多、底价成交日益普遍等情况来看，土地市场正在逐步回归理性。不过，由于土地出让底价尚未出现明显下调，因此还不能说土地市场的调整已经非常充分。基于这些考虑，虽然万科目前的资金较为充裕，但公司对于获取新项目仍会审慎，“宁可错过，绝不拿错”的谨慎拿地原则没有变化。

　　统计数据显示，9月中下旬之后，市场推盘力度明显加大，但成交速度进一步放缓。北京、天津、沈阳、上海、杭州、南京、苏州、无锡、广州、深圳、佛山、东莞、武汉、成都等14个城市9月份商品住宅批准预售面积环比8月上升了46%，而销售面积和8月基本持平，销售金额则略有下降。

　　不过，万科凭借产品定位及装修房的优势，销售情况仍明显好于市场整体，9月份万科的新推盘销售率仍继续保持在60%以上。谭华杰表示，“万科积极促进销售的原则不会有任何变化，以中小户型普通住宅为主的主流产品定位和以装修房为主的产品特征也将继续体现，虽然面临日益激烈的市场竞争，公司依然保持着相对理想的销售速度，未来也有信心继续跑赢大市。”

　　谭华杰表示，相对于市场整体情况，万科全年推盘节奏较为均衡。9月份万科新推盘货值较8月增加17%，明显低于市场整体的供应增长；而销售金额则比8月增长19.4%，明显好于市场整体，推盘和销售数据的匹配也比较合理。这主要因为万科的产品大部分面向自住客户，受市场环境变化的影响较小。

　　他同时指出，万科在上半年市场整体推盘量相对较少的情况下，有意加大了推盘力度，尤其6月份有过一轮较大的推盘。9月份万科的推盘量虽较7、8月有所上升，但并没有超过6月份的水平。从目前的情况来看，公司下半年销售压力应会小于行业整体。

　　10月10日，万科公布了9月份销售情况。截至9月底，万科今年销售额已达到970.8亿元。谭华杰透露，由于公司9月份的推盘大多集中在中下旬，而从认购到签约需要一段时间，因此一部分认购金额不可能在9月的销售数据中得到体现。加上“十一”长假期间实现的认购，公司目前已认购待签约的产品规模超过70亿元，10月份销售额破千亿应无悬念。

　　公告还显示，今年前9个月，万科新增项目权益地价合计约257亿元，约占同期销售金额的26％。

meng-h

《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    地产调控政策已基本到顶

    ■国泰君安
    国泰君安孙建平, 李品科10月12日发布研报,点评佛山限购政策拟松绑并于同日
晚间被叫停一事认为, 佛山此次限购有条件放松政策的意义不在于短期是否能成功,
而在于为判断当房价真正有效下跌后政策是否变动,如何变动及其变动效果提供了借
鉴参考.
    研报预计, 2009年11月以来的行业严厉调控政策已基本到顶,随着房价松动和下
跌政策不会再加码.而房价适度有效下跌后类似政策局部放松对资本市场地产股价将
有很强的正面意义. 资本市场前期极度担忧的价跌量无预期有政策引导和修正作用,
适度降价楼盘和中低价楼盘的销售放量有政策保证.
    研报认为,目前地产股低估值优势,龙头公司业绩确定性优势越来越明显,维持对
房地产行业"增持"的投资评级,建议投资者逢调整战略性加仓.

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住建部急刹地方松绑 限购调整权或将上收中央
http://www.sina.com.cn  2011年10月15日 00:57  中国经营报微博

　　李乐

　　广东佛山“限购松绑令”朝令夕改的风波(下称“佛山风波”)过后，地方政府对于包括限购在内的地方楼市调控政策的调整，或将更多受到来自上级政府甚至中央政府的直接干预。

　　住房和城乡建设部(下称住建部)已经开始考虑并提出建议，地市级政府在调整现有限购及其相关地方楼市调控政策之前，要知会省级政府并“听取”相关意见；而直辖市政府调整相关地方楼市调控政策的，则要事先与中央政府进行沟通协调。

　　自最新一轮房地产调控以来，“限购”政策一直是包括地方政府在内的各方利益群体博弈的焦点所在。在各地方政府出台限购政策近一年之时，佛山风波所引发的可能的限购调整权“上收”，则意味着严厉限购将不会成为一项“一年届满，到期不续”的“短期政策”。

　　调整权“上收”可能

　　10月11日上午11时，佛山市住房和城乡建设管理局在其官方网站上发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》(下称《通知》)，要求全市自次日起严格执行。

　　根据该《通知》，限购政策从引进人才、产权转移年限豁免、本地居民增购一套商品住房、农村流转土地自建房豁免等四方面得以松绑。但不到10个小时后，佛山市政府即宣布暂缓执行该通知，限购松绑昙花一现。

　　“别的我们不便发表评论，但佛山市出台这个通知之前，没有和我们知会沟通。”10月12日中午，住建部一位不愿具名的官员向《中国经营报(微博)》记者表示，从国务院到住建部一直都是要求地方政府认真落实包括限购在内的各项调控政策，“限购政策不存在放松或退出的问题”。

　　记者了解到，针对佛山限购松绑风波，作为房地产调控部际联席会议的牵头部门，住建部已在设计对策。10月12日，接近住建部的消息人士告诉记者，住建部已经开始考虑，要求地方政府在调整已出台的楼市调控政策时，须与上级政府知会并听取意见，并将此作为一项“工作程序惯例”，包括限购政策在内，加以贯彻。

　　“如果是地市一级政府要调整包括限购在内的地方调控政策，那么要提前知会省政府，并听取省级政府的意见，如果是直辖市，则要提前与中央级政府沟通，听取中央政府的意见，然后再进行调整。总之，上一级政府要综合权衡政策的各方面影响，然后给出意见，这就可以让地方政府对限购政策的调整有所管制，而不是只考虑自己的问题。”上述消息人士说。

　　对此，前述住建部官员并未直接表态。他表示，房价上涨过快、房地产市场过热的城市和地区实施限制性购买政策，是本轮调控最重要的手段之一。国务院一直高度重视，对于“应出而未出”或者不能有效落实中央调控政策的，住建部联合监察部有权对其处以从约谈到行政处分的“问责”。

　　限购“长期化”

　　10月12日，在被问及一天前佛山限购松绑风波时，住建部办公厅一位负责人向记者表示，调控的方向不会变、政策的导向也不会有更改。而在佛山发布限购松绑政策后，不少业界人士预计，限购政策将由此放松。

　　记者了解到，佛山市政府出台《通知》并引发外界广泛关注后，国务院办公厅、住建部相继向广东省人民政府、广东省住房和城乡建设厅询问佛山出台限购松绑政策的背景、原因以及相关情况，并责成广东省、佛山市相关部门，对此“做出解释”。

　　21世纪(微博)不动产研究机构分析师郭颖告诉记者，自国务院提出以限购为核心的新一轮调控政策以来，限购政策出台、落实与执行的权力，均在于地方政府，因此，按照行政权力的授予原则，地方政府也拥有直接调整包括限购政策在内的一系列地方调控政策的权力，而从法律层面上，无须获得上级政府的行政许可或者认可。

　　“也就是说，地方政府想调整，就调整了。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。他认为，也恰是这一原因，导致了佛山限购松绑风波的出现。

　　对于佛山调整限购政策之前广东省政府以及住房和城乡建设厅是否知情，10月13日上午，广东省住房和城乡建设厅的一位官员不愿正面回答，但他承认，10月10日佛山发布《通知》后，“广东方面承受了来自北京的很大压力”。

　　“目前调控的最根本问题是地方政府的执行力度问题，虽然全国超过40个城市执行了限购政策，但是其实松紧程度远不一样，最严格的有北京的限购5年，也有本地户籍只限购第四套房。虽然佛山并非一二线城市，但是在全国政策依然趋紧的情况下，出现放松可能会给市场带来错误的信号。”张大伟说。

　　前述住建部官员则表示，佛山前9个月房价上涨幅度超过10%，已经超出了房价控制的预期目标，在这样的情况下放开限购，不利于当地房地产市场的健康、稳定，有违调控的初衷。

　　市场期望落空

　　“我们从来没有认为限购会是一项短期政策。”万科股份执行副总裁毛大庆(微博)向本报记者表示。但是，如毛大庆一般认定的开发商并不是绝大多数，在佛山限购令松绑之初，不少开发企业还是认为，限购不可能是长期政策。

　　北京市房地产协会秘书长陈志告诉记者，住房产品从本质上说是一种公共产品，因此，从北京的角度而言，限购已经可以确定会纳入北京的基本住房制度，而不是一种短期的、临时性的、随时可以放松的政策。

　　正是基于此原因，万科在北京公司的内部考核，已经开始将“去化率”作为内部业绩考核的唯一标准，以便加快库存的消化速度。而对于市场判断，毛大庆表示，万科一向遵循的原则是顺应市场而不是预测市场。

　　记者了解到，万科内部“去化率”考核的核心，在于考核旗下在售楼盘的销售速度。“这是自己和自己比，库存是一个总数，卖掉多少形成一个数，两者相比较得出一个比率，就是‘去化率’，这个‘去化率’和价格、户型面积都没有关系，所以销售速度很重要。”北京万科一位销售负责人告诉记者。而在此之前，无论以销售面积考核，还是以销售金额考核，都与房屋户型面积、单价、总价相关，而在目前的考核体系下，速度实际上是唯一重要的标杆。

　　个中含义，不言自明。而在此之前，万科、首创等北京一线房地产开发企业的高管均向记者表示，“限购实际上是规定了买房子的池子里鱼有多少，限购政策不放开，卖掉一批就少一批，越到后面，市场压力就越大。”

　　“在严厉的调控政策作用下，2011年房地产成交量大幅下降已是不可改变的事实，虽然几乎所有城市都能完成其房价调控目标，但房价的跌幅离大多数居民的心理预期还有较大距离，也因此，房地产调控政策延续到2012年也是难以抗拒的大势。无论是开发商还是地方政府，都不应再抱不切实际的幻想。”郭颖说。

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港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司报道：万科Ａ(000002)总裁郁亮:总裁楼市步入下半场 政策房唱主角
　  粉红衬衫，粉红袜子，白色领带，黑白格休闲西装配短裤，再加上一顶潮人必备的时尚礼帽，是的！相信你的眼睛！这位潮翻天的混搭“型男”正是万科总裁郁亮。
　  意大利自行车专业品牌Cervelo骑行服，配炫目的专业自行车太阳镜，环法50周年纪念版的SIDI专业骑行鞋，没错！相信你的眼睛！这位有着健硕肱二头肌的自行车运动达人也是万科总裁郁亮。
　  近期，万科总裁郁亮疑似成为某时尚杂志模特的图片在网上疯传，但日前记者亲眼见到郁亮时还是不免大吃一惊——从微胖中年男子，到健硕型男，一年之间，郁亮减肥12公斤。还记得万科当年大做“减法”，一心一意搞住房之时，王石在前台，郁亮微胖的影子身居幕后；而如今，当业绩突破千亿，商业地产、资本市场四面出击，兼并、收购风生水起，外界广泛猜测万科要转做“加法”之时，王石远游海外，而郁亮瘦身成功，走向台前。
　  从郁总，到亮哥，郁亮已从“中年发福男”华丽变身为“时尚有型男”。或许，以后再提到万科，王石一身户外装在珠峰的影像将淡去，取而代之的是郁亮时尚“熟男”形象。
　  “发福”的万科和瘦身的郁亮，彼此交织。我们或许可以这样揣测：郁亮和千亿万科，正共同迈进一个新的时代。
　  房地产业“拐点”已至？
　  记者：房地产市场调控已经持续一年多，市场格局已经发生了根本改变，有人判断，房地产黄金十年已经过去，行业大周期顶部已现，您怎么看？
　  郁亮：你是不是想问房地产行业“拐点”来没来？只不过是换了一个问法而已。
　  2008年时，大家认为是万科抛出了“拐点论”，并且引领了降价潮，一时之间遭到同行非议，与业主关系也陷入空前紧张。万科吃过亏了，吸取了2008年的教训，我们不说“拐点”了。预测性的话题我不说。
　  但是可以看到的一个事实是，如果把中国房地产行业的发展看作一场比赛，那么上半场赛程已经结束，这是以房地产全面市场化为标志的，结果是万科完胜；而下半场已经开始，其主要特征是政策房唱主角，而商品住宅则将回归其居住本能，投资功能将被淡化。
　  记者：万科在下半场比赛中将扮演什么角色？万科做了哪些准备？
　  郁亮：之前万科的一个宗旨是“为普通人盖好房子”，而现在又加了一条“盖有人住的房子”。万科花了大量的研发成本，探索住宅工业化，以及15平方米超小户型的可行性，万科在上海的一个项目还第一个引入了社区食堂，这都是在为盖有人住的房子做准备。
　  我觉得，万科可以上场比赛了。
　  超小户型能否获市场认可？
　  记者：连续两年业绩破千亿，在下半场中万科想要取得持续的高增长，难度会不会更大？万科下一个目标是什么？
　  郁亮：万科从来没说要保持“高增长”，所谓的千亿目标、1400亿目标也都是外界臆测的，万科从来没有制定过这样的销售目标。
　  正因为下半场的比赛将回归商品住宅的居住功能，因此万科花费了大量成本研发，把房子的居住功能发挥到极致。15平方米的超小户型已经研发完成，希望这种让“更多年轻人买得起”的房子能够获得配套政策的支持，逐步推广。我们计划首个落户城市是北京，但还没最终确定。
　  推广15平方米超小户型目前面临的最大政策瓶颈是限购。如果购房者在购买这一过渡性住宅几年后需要改善居住条件，但又因已购买一套房而被限购，那肯定会影响这类产品的推广。另外，开发这一类住宅也需要当地政府的规划支持。目前很多地方政府表示支持万科的超小户型住宅。
　  记者：15平方米超小户型能给万科带来理想的盈利吗？
　  郁亮：房子越小越难做。要在这个15平方米的超小户型住宅中完全放下房间内的设备，家具甚至需要订做。万科现在做这种超小户型产品盈利不大，这不仅仅为了赚钱，更是“为了社会责任”。万科未来的目标之一，是让更多的年轻人能买到买得起的小房子。
　  记者：如果不追求高增长率，对于万科这种上市公司会不会有来自股东的压力？
　  郁亮：并不是越省钱越能赚钱。住宅工业化，超小户型的开发，这都是需要投入的，但都是代表未来中国房地产市场发展方向的，所以万科愿意花钱去做这些事。现在不去做，以后也要做。万科有很大一部分股东在意的是公司长远发展，万科也会做到对股东“短期有交代，长期有后劲。”
　  记者：万科对商业地产市场怎么看？
　  郁亮：不看好。我觉得现在全国各地到处都在造商场，这个数量说明泡沫比较严重，今后消化起来肯定会出现麻烦。
　  记者：那万科为什么还要拿那么多商业地产用地？
　  郁亮：万科做商业完全是为住宅服务的。现在纯住宅地非常少，大多是有配套商业的商住地块，万科做的商业也是以社区商业为主。
　  高层动荡主因是郁亮强势？
　  记者：今年以来万科高层人事动荡不断，万科有没有进一步的激励措施出台？万科的股权激励方案行权条件比较高，加上市场因素，行权难度是不是会很大？高层的变动有没有给万科带来影响？
　  郁亮：为什么要说“动荡”？我和王石主席都没有离开，怎么能叫“动荡”？这是正常的变动而已。
　  股权激励方案行权条件不高怎么能通得过？放宽行权条件，我坚决不考虑。
　  对于一个不断发展壮大的公司，其职业经理团队及组织能力、活力也需要不断更新，人员进出都是很正常的，即使是一些优秀的跨国企业也不能避免。万科健全成熟的职业经理人制度决定了公司不会因为任何一位领导的离职而出现动荡。比如说，公司在接到刘爱明离职的报告后，仅用了一天多时间就做好了人事安排。万科有着成熟的人才培养和储备机制。
　  事实上，即便是离开万科的人也并没有谁在外面说万科不好。有人说，刘爱明的离开是因为与我不和。实际上前几天万科27周年庆，刘爱明还发来短信祝贺。我跟他不仅是同事，还是“山友”，去年“五一”我们还一起去登了四姑娘山。如果不和，我们能在一个帐篷里吃住那么多天吗？集团的自行车联赛，袁伯银也特地来现场看望大家。

【出处】上海证券报

meng-h

潜行香港20年 中海亮剑内地商业地产
2011-10-21 08:09
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导语：一向不声不响的中海地产已储备了庞大的商业地产项目，并建立了完备的商业地产产品线。

经济观察报 记者 廖杰华 本报获得的信息显示，中海地产将于11月中旬正式发布其商业地产品牌，地点位于上海。届时，中海地产将在全国范围内同时推出5个购物中心——“环宇城”，2013年开始将陆续投入运营。

鲜为人知的是，一向不声不响的中海地产已储备了庞大的商业地产项目，并建立了完备的商业地产产品线。

数据显示，中海地产已投入运营的商业地产面积高达31万平方米，年租金总收入2.9亿港元。更大规模的在建、待建项目合计超过230万平方米，大部分将在未来1-4年内陆续落成启用。据称，这些项目建成后将全部持有，对外销售的部分并不计算在内。按此概算，预计从2015 年起，全部投资物业每年将能提供不少于12 亿港元的稳定租金收入。

在产品线上，高端商务写字楼、购物中心（购物中心或商业综合体）及星级酒店的三条产品线已经齐整，并建立了比较完整的商业地产管理体系。

中海内部人士称，中海的商业地产开始于上世纪80年代的香港，而香港本身就是一个大型的综合体。在这20多年中，中海逐步建立起足够大的现金流平台、可复制的成功商业地产模式，并能从资本市场获得持续的融资支持，而且地产市场处于长周期的上升阶段。

20年积累

中海发力商业地产既不是空穴来风，也没有大张旗鼓。如不是遍布全国的五大“环宇城”进入到招商阶段，很少有人会知道中海已经在商业地产上走了这么远。

中海高层第一次在正式场合提及商业地产是在今年“两会”期间。今年3月4日，全国政协委员、中国海外集团总经理孔庆平表示，中海今年将加速商业地产的拓展。

孔庆平表示，目前商业地产已成为中国海外重要的发展方向之一，希望能够占到公司整体盈利的20%，而现在占的比例还只是非常小的一部分。

2010年年报显示，以北京中海广场、中海地产大厦为代表的一系列商业项目合计31万平方米已进入成熟的回报期，为2010年贡献净利润2.9亿港元。

和万科、金地等巨头近两年先后宣布发力商业地产不同，起家于香港的中海在商业地产已历练20多年。

资料显示，中海的第一个商业项目是上世纪80年代位于香港湾仔地铁站口的中国海外大厦。此后中海陆续在北京、上海、广州、深圳等地发展建设并持有了部分商业地产物业。中海商业地产在业界一直不引人注目，一则是其住宅很强大，二则是目前已经投入运营的商业项目主要以写字楼为主。

几年前，中海地产已确定了以住宅地产为主、商业地产为辅的业务架构。当时，中海地产内部文件对商业地产的表述是，将适当投资、吸纳一、二线城市核心区域内的商业地产项目，持续提升商业地产比重以获得长期稳健回报。

于2010年年底竣工的北京中海地产广场是近期落成的项目，其为中海地产增加了投资物业9万平方米。另一标杆项目北京中海广场的招租情况亦十分理想，目前出租率已超过95%。

产品布局

本报获得的资料显示，到目前为止，中海地产已投入运营和在建并计划持有的商业物业面积高达260万平方米。

中海内部人士对本报记者表示，中海的商业地产分为三条产品线：包括高端写字楼、购物中心及星级酒店。

其中，高端写字楼系列已成熟，这些写字楼主要分布在香港及内地一、二线城市，以香港“中国海外大厦”及内地各城市“中海广场”、“中海国际中心”、“中海大厦”为代表，组成“中海系”甲级写字楼序列。

在已运营的项目中，最有名的要数地处北京的中海广场。该项目为国际甲级写字楼，位于北京CBD核心区，毗邻长安街、东三环，与新央视大楼相望。

“中海广场是北京高端写字楼的代表，其客户以国际、国内知名大企业为主”，记者调查显示，中海广场进驻的著名租户包括：日本丰田中国总部，占据超过10个楼面、近半栋大厦；法国航空、荷兰航空、美国迪士尼等世界500强企业；英国BBC、印度Infosys、美国IMS、法国液化空气、香港建设等行业知名企业。

而位于成都的“中海国际中心”则是另一个写字楼系列的代表。该项目由八座超高层写字楼及配套商业组成，总建筑面积约60万平方米，是国内最大的商业地产项目之一，项目绵延近一公里。

此外，中海还携手九龙仓开发重庆江北城CBD的地标项目“国金中心”，该项目集甲级写字楼、高端购物中心、五星级酒店、高级公寓及休闲设施于一体，总建筑面积近60万平方米，由5栋塔楼和一个大型购物中心组成，其中最高一座塔楼高度为300米。

中海商业的另一个重要产品线是购物中心。在中海内部，这一产品线被定义为商业地产发展的重点，并以“环宇城·UNI MALL”为统一品牌，首批将重点发展五座环宇城购物中心。

本报致电中海地产相关人士，其表示，环宇城购物中心处于招商或规划阶段，关于“环宇城”的相关信息将于11月在上海发布，其他的则不方便透露。

据悉，“环宇城购物中心”（Uni mall）定义于“都市生活方式目的地”，将集购物、餐饮、娱乐、休闲、教育、文化等多种消费功能于一体，成为满足都市人群时尚生活方式为主的综合性购物中心。重点发展首批五座环宇城购物中心，其分别位于南京、沈阳、济南、天津及珠海。

目前，中海商业地产已经形成了比较完善的产品序列和发展方向，即“以甲级写字楼为主，重点发展都市购物中心，适度发展高星级酒店”。中海地产已经在总部及各地区公司成立商业地产专业管理部，商业地产项目运作团队已经初具规模。

标杆新鸿基

作为同是发迹于香港的地产巨头，中海地产在商业上的标杆之一是新鸿基。

“新鸿基地产拥有超过320万平方米的投资物业，年租金收入超过110亿元港币，知名项目涵盖国际金融中心、中环广场、环球贸易广场、新城市广场等。”新鸿基2010年年报披露。

但在中海地产看来，并不是所有地产公司都适合做商业地产，“以香港的新鸿基为例，其发展商业，前期准备工作用了11年，集中转型用了4年，整个过程用了15年时间”，上述内部人士表示。

为此，中海地产用20多年的时间积累了一个足够大的现金流平台、完成商业地产的模式探索，以及等待市场时机。

在中海地产看来，中海源自香港，之前一直涉足商业地产，因此并非“转型”或“进军”，这与近期国内宣布新开拓商业地产业务的发展商有着明显区别。而且，中海拥有超过4000万平方米的土地储备，商业用地面积数以百万平方米计，必然需要专业化、品牌化、规模化开发。

作为和万科并驾齐驱的地产巨头，中海今年前三季度的销售收入高达700亿港元，2010年的净利润更是超过100亿元人民币，因此拥有足够大的资金流平台和盈利能力。

而且在过去20多年中，中海已完成了商业地产模式的探索。这些都支撑着中海进一步做大商业地产版图。今年年中，穆迪对一批在香港上市的房地产股几乎遍插红旗，唯独中海例外，被穆迪和标普仍持续给予“投资”评级，原因在于中海30余年来，从香港至内地，经历房地产大小周期而稳健发展，此外，一定程度上，中海已经持有的商业地产及其在商业地产方面所积蓄的资源，亦是两大评级机构看好中海的重要原因。

meng-h

预计万科全年销售将达1320亿 有意控制增长速度？
http://www.winshang.com 赢商新闻 2011年10月19日13:49 我来说两句
    核心提示：有分析人士认为，按照万科保守的增长速度，万科在接下来的3个月里保持前9个月平均35.9%的增长速度，全年的销售额大约会在1320亿元。 而这，正好达到了王石所说的控制在1400亿元之内的目标。那么，万科是否有意控制增长速度？

　　不出意外，万科再次达到千亿销售额。

　　10月11日，万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）发布的9月份销售简报显示，今年前9个月累计实现销售金额已达970.8亿元

　　而据万科内部人士透露，到目前为止，万科已实现千亿销售规模。万科也给各新闻媒体发了一份标题为《前10月破千亿当无悬念》的新闻通稿。

　　千亿定调

　　公告显示，9月份万科实现销售面积108万平方米，销售金额为125.1亿元，环比分别上升12.5％和19.4％。而今年前9个月，万科累计实现销售面积和销售金额分别为841.2万平方米和970.8亿元，同比分别上升39.9%和35.9%。

　　10月1日～7日的数据显示，国庆节这几天给万科带来了不小的成交量，深圳万科6个在售项目（万科公园里、万科清林径、万科棠樾、万科双月湾、万科金色领域、惠州万科城）共销售207套住宅，凭借在产品定位以及装修房上的优势，销售情况明显好于市场整体，相比去年同期80套的销售数据，达到158.8%的增长。

　　实际上，由于万科9月份的推盘大多集中在中下旬，从认购到签约需要一段时间，因此一部分认购金额不可能在9月的销售数据中得到体现。加上“十一”长假期间实现的认购，目前万科已认购待签约的产品规模已超过70亿元。

　　千亿已收入囊中。

　　不过，万科的千亿销售额业绩仍未能抚平各界对行业后市的担心。事实上，9月份，万科的销售面积、销售金额虽然环比上升，但同比分别下降了4.9%和12%。这也是万科今年来首次出现月度销售面积和销售金额同比双降的情况，而且是在传统的“金九银十”之际。

　　“9月份公司的新推盘量和去年同期基本持平，而销售情况却有所下降，这说明现在的市场状况已经今非昔比，对万科的销售产生了一定影响。”万科董秘谭华杰表示。

　　他认为，未来几个月，市场的新房供应仍然会增加，但销售速度短期内提升的可能性不大。总体来看，主要城市商品住房的可售存量会继续上升，市场竞争会更加激烈，买方市场的特征会进一步明显。
　先扬后抑

　　根据资深地产人士的分析，虽然同样是达到千亿销售额，但万科去年与今年的销售节奏明显不一样。

　　“万科去年的推盘节奏是前低后高，去年下半年的推盘量接近去年上半年的两倍。但今年万科前三季度的销售表现，总体却呈现出了先扬后抑的态势。”该人士表示。

　　数据显示，万科在今年1月份实现了销售面积165.4万平方米，销售金额201亿元，分别比2010年同期增长216.1%和220.8%。

　　虽然在之后的3个月，两项数据同比均逐月下降，但万科5月份的销售数据则同比双增七成。

　　而谭华杰认为，万科全年的推盘节奏较为均衡，但他不否认万科加快了上半年的推盘节奏。

　　“万科在上半年市场整体推盘量相对较少的情况下，确实有意加大了推盘力度，尤其6月份时有过一轮较大的推盘。这主要是因为年初时公司已经对全年的市场形势进行了预判，考虑到下半年竞争可能更为激烈。”谭华杰说。

　　销售策略不变

　　关于全年万科将会完成多少销售额的问题，谭华杰表示，全年销售额的多少，很大程度上要取决于市场环境，特别是在市场调整期间。“企业最初的预测和实际结果往往相差很大，出于这个考虑，万科并没有设定固定的年度销售目标。”

　　有分析人士认为，按照万科保守的增长速度，万科在接下来的3个月里保持前9个月平均35.9%的增长速度，全年的销售额大约会在1320亿元。

　　而这，正好达到了王石所说的控制在1400亿元之内的目标。那么，万科是否有意控制增长速度？

　　“不囤地，不捂盘是万科的基本原则，任何环境下都不会发生变化。”谭华杰表示，万科仍会以“新盘当月销售率不低于60%”作为主要的控制指标，而不会给分公司下达其他具体的指标，包括在特殊市场时期用价格策略来达到目的，这些都由分公司自行决策。（来自中国房地产报）（查看更多“万科”新闻）

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万  科Ａ：2011年第三季度报告全文   (368 k)[2011-10-25]