万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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2012中国之春国家大剧院万科新年音乐会盛情绽放                                感恩2011，共享万科新年音乐盛典                                2012-01-02 10:07 　来源: 半岛网房产频道 　【 [url=]大[/url]  [url=]中[/url]  [url=]小[/url] 】 网友评论   进入论坛                                                                                                                                                               
                                                                　　编者按：2012年元旦之夜，万科新春音乐会在国家大剧院盛情举行，来自各大城市的万科业主、合作单位及各主流媒体共聚北京，喜迎新春。

　　半岛网房产频道讯：2012年元旦晚19点30分，中国之春万科答谢季——感恩2011，祝福2012新年音乐会在国家大剧院如约盛情绽放。来自青岛万科部分业主、合作单位、青岛本地主流媒体以及社会各界的朋友受邀前往参加这次盛会，音乐会品位高端、盛况空前，给大家带来2012年最难忘的一次视听享受。

　　

乐团大合影

　　本次音乐会由万科集团北京区域总部主办，与各城市万科公司一同分享2011年所取得的喜人成绩，同时送上对2012新年的第一份祝福！每年的辞旧迎新之际，万科都以自己独特的方式，感恩客户，祝福新年，这已经成为万科多年来一直不变的传统。

　　自2006年9月万科进驻青岛，充分继承并发扬本土建筑文化，积极配合青岛的城市化进程，建筑高品质精品住宅，让青岛住的更好。五年来，青岛万科用心筑就九大项目，分别为魅力之城、四季花城、金色城品、城市花园、蓝山、万科城、万科生态城、红郡、青岛小镇，成功将万科品牌引入青岛市场并用稳健的步伐推动城市向前，改变着这座美丽海滨城市的居住生活。

　　

万科新年音乐会礼献视听盛宴

　

　　本次音乐会由世界最著名并广受追捧的指挥家之一洛林•马泽尔先生担纲指挥，国家大剧院音乐厅管弦乐团出任乐团伴奏，参演独奏家有世界著名女高音奥尔加•佩特里亚科女士、小号手艾丽森•巴尔松女士以及小提琴演奏家谢尔盖•哈恰图良先生等，均为音乐界之翘楚。其中，指挥家洛林•马泽尔大师执棒过的交响乐团达150余个，指挥歌剧和音乐会超过5000场，录制唱片300余张，获得十余次法国国家唱片大奖。他的经典曲目中包括许多小提琴作品，且常是身兼二职——小提琴独奏及指挥。因其对美国音乐的卓越贡献而两度问鼎美国词曲创作人协会年度大奖。可以说，这是一次大腕云集的音乐盛会，大家身处国家大剧院的喜庆气氛中，一同静享由万科带来的高品位音乐享受，感受万科独特的人文魅力。

　　晚22:00音乐会圆满结束，大家意犹未尽，纷纷期待能继续参与万科下一个新年音乐会。

　　在多年的发展过程中，万科始终具有着与众不同的企业文化，不断践行着企业最核心的价值观——创造健康丰盛的人生，为大家带来更多的人文关怀，提供健康且丰盛的生活体验，彰显宽广的社会责任，在中国，万科也成为绿色建筑的领跑者，深圳大梅沙总部通过LEED白金认证、全部由麦桔秆建成的环保建筑——世博会万科馆•2049，更是对中国未来绿色建筑的解答。

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许小年：政府用限购打压房价属违法行为

2012/01/05 jrjia 专栏, 许小年, 2

猪肉价格上涨，城镇居民抱怨，乡下农民高兴。两边都是民，谁代表人民利益？房价下跌，没房的叫好，有房的打砸售楼处。两边都是民，谁代表人民利益？房价怎样走才算符合人民利益？

人民也不能用多数或少数定义。2010年中国城镇人口六亿七千万，农村人口正好也是六亿七千万，在猪肉价格上涨的利益两难中，谁代表人民？即使过几年城镇人口占了大多数，农民的利益就要服从城里人的吗？房价的悖论也是这样，城镇居民住房自有率在80%以上，如果有房的多数代表人民，打压房价的现行政策就是损害人民利益；如果无房的少数代表人民，有房的多数就应该心甘情愿地坐等自己的资产缩水吗？

矛盾看似无解，实际反映的却是观念的落后。在具体的张三、李四面前，抽象的“人民”一词失去了意义；在具体的个人利益面前，不存在铁板一块的人民利益。

具体的利益一定是多元的，多元利益之间的冲突不可避免。眼下的尴尬是，人们尚未找到一致认可的利益调节方式，仍然习惯性地求助于传统的公道和公平概念，试图用道德说教解决利益分配问题。由于公道和公平并无一致认可的定义，打破僵局就不得不依靠声势，若唾沫和音量不足以压倒对方，便继之以拳脚，暴力成为唯一可行的裁决方式。

依赖暴力的利益调节机制有两类：自上而下和自下而上。自上而下即明君清官“替天行道”，强制推行均贫富的政策。贫富如何均，穷人、富人说了都不算，要由皇上一锤定音。“替天行道”的实质因此是少数对多数的暴政，尽管多数人偶尔也可从暴政中获益。自下而上就是“打土豪，分田地”，一群人先论证或号称自己是多数，籍此占据道德的制高点，然后正气凛然地剥夺少数人的生命权和财产权，这是多数对少数的暴政。

这两类利益调节机制的共同点是不平等的权利。“替天行道”意味着官和民的权利不平等，唯官员拥有执行天意的权利，特权不需要理由，官位本身就是理由。“打土豪分田地”则以贫和富权利的不平等为前提，无论勤奋或懒惰，穷人有权占有富人的财产，特权也不需要原因，贫穷本身就是原因。

不平等权利必须也只能依靠暴力来维护，而暴力的正当性则来自抽象、笼统的理念，皇上称天命所在，百姓说天理难容。至于“天命”为何，“天理”为何，谁也说不清楚。近世虽开始承认利益，但仍用抽象、笼统的“国家”和“人民”代替具体的个人，以此建立毋庸置疑的先验权威，再通过“朕即国家”和“天子乃兆民之首”的逻辑转换，证明特权和暴力的正当性。

以不平等的权利追求平等，就像在歪斜的地基上盖建大楼，无论地面上的建筑如何平正，终究都要倒塌。

倾覆大厦的，正是明君清官的基本政策──抑强扶弱。传统社会中的强者其实是垄断了暴力手段的朝廷，民间或贫或富，都是弱者，抑强扶弱因而是最强者打击弱者中的相对强者，以防止弱中强的僭越，同时转移弱中弱的不满与怨恨。

真正的“扶弱”应该是将弱者变强，由弱者制约和限定暴力手段的使用。因为缺乏制衡机制，强权肆虐无度，最终超出弱者所能忍受的范围，民众便以其人之道，还治其人之身，农民革命和皇权专制于是交替出现。多数人的暴力和少数人的暴力互为因果，同一逻辑周而复始，改朝换代多少次，公平永远遥不可及。

几千年的历史告诉我们：公平的目标只能通过公平的手段来实现，非正义的手段不会产生正义的结果。

建立公正的利益分配和协调机制，起点只能是平等的权利。无分贵贱，无论贫富，无所谓众寡，每一个人都享有和其他人同样的权利。权利只可自愿让渡，而不得以任何名义强行剥夺，不管这名义有多么高尚和神圣。个人是权利和利益的终极载体，国家主权是国民权利的集合，民族利益是个人利益的加总，国家和民族因此不可能超越和凌驾于个人之上。政府经个人授权，负责管理公共事务；议会代表由个人选举，根据个人意愿制定博弈规则──法律。

承认和尊重每一个人的利益，并不意味着社会就此陷入亿万个分散的“利益孤岛”，也不意味着个人利益冲突将导致社会的瘫痪和解体。个人之间既有利益冲突，也有利益一致。以自愿的市场交易为例，价格或高或低，必然会减少一方的利益，但成交总比不成交强。平等、理性的个人需要学会协商和妥协，在发生冲突时，依照一致同意的规则分配利益，根据一致同意的程序协调利益。规则与程序的正式表达就是法律，公平体现在对法律的一致认同上，体现在法律面前的人人平等，而不是财富的平均拥有。

从明君清官与造反农民到规则与程序，社会就从传统的人治转变为现代的法治。当前的利益纷争之所以导致社会的不稳定，根子不在利益冲突本身，而是解决利益冲突的传统方式。缺乏正常的、法制化的利益协调机制，弱势群体习惯性地乞灵于政府的有形之手，而强权的干预总是加剧了权利的不平等，需要更为强势的政府予以纠正，如此形成恶性循环，不觉之中又滑入了历史的轮回。

房价上涨，业主打砸售楼处，这不是维权，而是违法行为，因为房价只涨不跌并不是业主的权利，而且法律也明确地禁止暴力。政府用限购、限贷打压房价，同样属于违法行为，没有任何一条现行法律给了政府这样的权力。

如何在平等权利的基础上进行利益的分配，如何在法治的轨道内进行利益的协调，是一个古老文明所面临的现代挑战。从抽象的人民到具体的个人，从抽象的天理到具体的人权，观念的转变是应对这些挑战的第一步，毫无疑问也是最困难的一步。

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千亿的诱惑与阵痛
2012-01-06 08:34
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导语：万科，也正遭遇着一系列危机。在千亿之后，高管出走，产品问题频出。

经济观察报 记者 廖杰华 实习记者 曹丹 万科2011年的销售额最终定格在1215.4亿元上，这是继2010年首破千亿之后，万科再次坐稳全球住宅老大的宝座。

    但万科不乏“敌人”，千亿的诱惑之下，很多房企正竭力冲刺。万科之后，恒大地产在2011年的销售突破800亿元，中海和保利以超过700亿元的业绩紧随其后。

    千亿的诱惑让许多企业前赴后继，但这条路并不平坦。2003年，孙宏斌叫板王石，喊出了“10年后顺驰销售额将突破1000亿元”，现在，顺驰已成历史；2009年，绿城叫板万科，而一年多后，绿城销售下滑，破产传言四起，危机四伏。

    即便是万科，也正遭遇着一系列危机。在2010年，成就千亿万科的除了规模扩张，还有不断飙涨的房价，但随之而来的是政策的挤压。另外，万科玩规模复制，绿城玩理想，虽然理想最终抵不过现实，但现实也不能完全漠视理想，所以万科在千亿之后，高管出走，产品问题频出。

千亿万科

    尽管未能实现年初内部制定的1400亿销售目标，但万科还是结实地把千亿踩在了脚下。2011年1-12月份，万科累计实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元。

    应该说，千亿万科是中国房地产时代“狂奔”的杰作。2006年万科销售额首次突破200亿元，2007年便突破500亿元，2010年万科的销售面积达到897.7万平方米，销售金额突破千亿，达到1082亿元。

    现在，对万科销售造成影响的，除了自身对战略和路径问题的选择，还有不断加码的宏观调控。

    2011年8月，万科的销售金额开始下滑。报告显示，8月万科销售金额为104.8 亿元，同比下降12.6%，而房屋面积销售从9 月份开始同比下滑，当月同比下滑5%，进入10 月份，万科销售面积和销售金额同比分别下滑23.18% 和33.33%，而11月同比降幅基本与10 月份持平。

    尽管销售走低，但万科还是显出了老大的底气。三季报显示，万科负债总额为2236.52亿元，资产负债率78.97%，负债结构中预收账款1228.15亿元，应付账款204.8亿元，其他应付款252.74亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债仅237.44亿元，尽管高负债，但对公司实质性影响不大。

冲千集团

    对地产行业而言，万科进入千亿只是序幕，业界本幻想2011年是中国地产界真正的千亿时代，但调控打乱了这一步伐。

    业内习惯把紧随万科的一线军团称为“万科的敌人们”，在万科连续两年过千亿时，这些敌人并没有放弃追赶的步伐。2011年，很多房企已经接近千亿边缘，比如恒大、保利和中海。

    恒大是2010年、2011年中国房地产市场最大的“黑马”。

    2011年全年，恒大累计实现合约销售额803.9亿元，完成全年合约销售目标的114.8%，同比增长59.4%；累计合约销售面积1219.9万平方米，同比增长54.7%。

    单从销售面积指标上看，恒大已完成对万科的超越。这一切得益于恒大在2010年的优良表现。2010年全年，恒大累计实现合约销售额504.2亿元，年增长66.4%，完成全年400亿元销售目标的126%。

    从目前来看，恒大是最接近千亿的一个。

    2011年12月22日，花旗发表研究报告认为，“在2011年内房地产环境严峻形势下，恒大地产销售额仍达约800亿元，加之11月其微调销售策略，预期该集团的销售动力能延续至2012年。”

    相比之下，作为老牌央企，中海千亿步伐更稳重一些。2011年前11个月，中海已累计实现房地产销售额815.7亿港元，超额完成全年800亿港元的销售目标。

    保利也是低调的追赶者。2011年前11个月，保利实现签约面积598.32万平方米，实现签约金额676.22亿元，同比增长18.33%。

    另一家本有望冲击千亿的公司是如今危机四伏的浙江绿城。绿城官方公布销售业绩显示，2011年11月份，绿城销售额为30亿元人民币，前11个月，绿城集团累计销售金额达307亿元人民币。这不仅距千亿目标相去甚远，也达不到500亿的一流房企及格线。

    绿城的问题在2010年已隐现。2010年，绿城累计实现销售金额568亿元，同比增长7%。2009年绿城以531亿元的销售额夺得国内房企销售榜榜眼，正是在那一年，宋卫平再出豪言：3年破千亿，销售超万科。

行业阵痛

    即使追赶路径不尽相同，但争当“下一个千亿”已成为恒大、保利、中海等房企的目标。

    千亿之后，万科的目标是2014年做到2000亿，十年之内做到3000亿。但千亿的万科正经历着阵痛和改变。

    继2011年上半年，高管徐洪舸、肖楠、刘爱明先后离职之后，万科集团执行副总裁袁伯银8月9日也闪电离职。不到一年时间内出现四分之一的高管流失，是万科高管团队近年来发生的级别最高、最密集的人事变局。

    而连续发生的高管出走事件，恰恰发生在万科提前成为千亿级企业，并宣布启动新一轮股权激励计划之后。

    一个不争的事实是，原本颇具理想主义色彩的万科正在变得越来越枯燥乏味。对规模的追求，已使万科成为一家代工企业，这与徐洪舸、肖楠等人产品主义诉求相去甚远。

    另一个显而易见的现实是，在调控重压面前，一线房企正在降速，这在恒大身上体现的最为明显。数据显示，恒大2011年12月份实现合约销售额12.8亿元，11月实现合约销售额12.4亿元，而10月，恒大的合约销售额为86.1亿元。

    据悉，恒大已开始收缩战线，总部主动要求放缓交工日期，施工单位人员减少，付款进度减缓。据接近恒大高层的消息人士透露，公司近期可能开始裁员。

    万科、保利的数据也反映了这一变化。2011年11月，万科销售金额82.9 亿元，同比下降35.59%；保利实现签约金额49.26亿元，同比下降27.86%。

    2011年下半年以来，万科的销售速度也有所放缓，虽然新推盘销售率总体仍保持在60%以上，但相比2010年同期的超过70%有所下降。另外，万科在全国范围内不断下调售价。

    数据显示，2011年12月，万科实现销售面积59.9万平方米，销售金额58.2亿元，分别环比下降18%和29.7%，2011年，万科销售均价为11303元/平方米，较2010年全年每平方米12049元/平方米下跌6.2%。

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“农民”王石：快速致富

2012年01月07日 00:45
来源：中国经营报 作者：方新
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在中房产信息集团联合中国房地产测评中心联合发布的《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》上，刚刚过去的2011年，万科再次以1210亿元的销售额位列榜首。2011年初，如果不是万科总裁郁亮写给合作伙伴五矿集团管理层的一封感谢信，万科成为地产行业第一家年销售额1000亿元量级企业的消息，恐怕外界还要再等上几个月才会知晓。在万科的高管层那里，本想低调处理这一切，因为万科原来预计达到目标的时间是2014年。

对于董事长王石而言，1000亿元的意义不仅在于一个数字，真正令人欣慰的恰是，在奔向1000亿元过程中企业所形成的程序甚至是惯性，而正是这种惯性，让万科坚信自己只要踏实地做一个农民，自己的付出就会得到令人欣慰的回报。

对于关注万科的中国企业界而言，1000亿元的合理化成因才是大家所关注的重点。

奋力纠偏

我承认，那一年是矫枉过正，但要的就是矫枉过正。

要讲万科1000亿元的故事，从2008年开始，就足够了。

对于2008年前的万科历史，外界耳熟能详，但对于那个充满了偶然、戏剧与转折的2008年，外界却知之甚少。如果仅仅认为那是万科率先引爆的一个降价年代，或许就很难理解如今1000亿元的万科由何而来。

2007年底，万科的务虚会一如既往，这一次，会议是在珠海召开。万科的精神领袖王石，也一如既往地痴迷于工业化的构建住宅，彼时就连万科的“自己人”或许也想不到，在那次会议上，王石要谈住宅产业化以外的话题，而且是长篇大论。

那个年代的中国房地产市场，正在经历着2005年以来的最大涨价潮，社会对高房价怨声载道。彼时的王石，已云游各地，万科成为精神领袖，日常公司经营已经交由总裁郁亮打理，但是，正是在那次会议上，王石对万科经营策略做出了出人意料的表态。

在珠海会议上，王石向参会者讲述了自己在各地游历的见闻与感受，其中房地产价格与人均收入的差距，占据了绝大篇幅。作为一次内部务虚会，王石在这次珠海会议上的讲话确切记录，外界无从寻找。但是，参会的人士都记得王石传递了这样的意思，房价水平与收入比的差距太大，房地产市场要出大问题，所以万科应该主动降价。

彼时的万科，在各地夺得地王的消息不断，北京、南京、杭州皆是高价斩获土地。和绝大多数开发商一样，万科的职业经理人也处在对未来房价的狂热之中。

参与会议的一位高管曾向笔者回忆——当时，王石降价的言论与判断，并未赢得万科职业经理人阶层的认同，至少不是全部认同。

在那之前发生的一切，现在看来，似乎也可以理解。王石为何突然通过个人博客、新闻媒体、论坛等方式，努力传达房地产市场要发生调整的信息，这或许是王石在面对万科在房价快车道上惯性时，所产生的不满，以及针对这种现状的发泄。

王石的不满发泄了6个多月之后，终于产生了效果。

2008年6月，万科在杭州突然四盘同降，幅度之大，令业界咋舌。最终，万科在杭州的降价战役以售楼处被砸而收尾。那年，恰是另一位房产大佬宋卫平的不利流年，在资金链颇紧的2008年，万科的降价跑路策略，最终让宋卫平的绿城与万科结下一段恩怨。

王石希望规避的问题是，彼时的万科是在赚取土地增值所带来的利润，而不是建房子和卖房子。而土地的增值则是一个漫长的过程，这与被万科视为安全同义词的“规模”与“快速周转”相悖，万科的带头人更希望万科像个农民，因为万科和农民一样，都是靠土地吃饭，政策就是天气，而农民最安全的收入，就是耕种稻谷的辛苦钱。

“我承认，那一年是矫枉过正，但要的就是矫枉过正。”3年之后，当郁亮向笔者回忆起那一年时如是说。他知道，当时已经驶上房价快行道的万科，如果不来一次矫枉过正，恐怕很难重归他们希望的“正轨”，于是，“计提跌价准备”、“低过楼面成本价促销”，万科用尽浑身解数，在高房价的轨道上踩下急刹车，可想而知，瞬间火花四溅。

那一次矫枉过正的刹车，让万科依靠规模赚取平均利润的发展思路得以重申，而如果在2008年万科放任地驰向高利润的快车道，如今1000亿元的万科，或许又将是另一番景象。

惯性力量

万科对销售速度几乎有“洁癖”，因为规模一旦不能配合以速度，就会立刻变为库存。

2008年，王石的万科宁愿与宋卫平的绿城“结怨”，也要让片面追求高利润的万科，回到依靠规模和速度发展的轨道之上，那是因为，无论王石抑或郁亮都深知，对于一家已经成熟的企业，惯性是一把双刃剑，而惯性一旦形成，再难改变。

2009年底，京城颇具名气的房地产职业经理人毛大庆加盟万科，他在万科初期的经历，或许可以从侧面对万科之于规模的痴迷与坚决做出诠释，在毛大庆看来，万科在北京发展的最大瓶颈在于土地。凭借个人积累的人脉，毛大庆辗转腾挪，在北京三环之内为当时缺地的万科觅得净地一宗。那块土地，在任何一个地产商的眼中，都是肥肉一块。然而，毛大庆等来的却是这块土地的购置计划被总裁办公会否决，而且是不经考虑的回绝。

因为这块不到5万平方米的土地，在万科的土地价值评估体系中，显然过小。当时一位在场的人士曾向笔者回忆，万科的逻辑在于，以万科的执行力，如此规模的土地，恐怕从前期设计规划到施工销售，半年便可完成；接下来的问题就是，团队怎么办，而花费相对较高人力资源成本运行的项目，最终带来的收入规模却要受到土地面积的限制，一句话——货值不够，尽管可能有更高的利润率，但那“不是万科的菜”。

万科想要的是盖房子和卖房子挣到的钱。当时，新晋万科副总裁、北京总经理的毛大庆对万科的策略体会可谓深刻。于是，接下来，毛大庆十分“万科”地接连在北京房山、西北旺这样的城乡结合地区大举拿地，再后来，深谙万科策略之道的他，甚至不惧在已经不再归属北京的香河拿下大片土地，所为只有一项——货值，这已被万科最高决策层视做价值评判的铁律。

和那些热衷于“捂盘”的同行相比，万科对销售速度几乎有“洁癖”，因为规模一旦不能配合以速度，那么规模立刻就将变为库存。对于万科各地方公司的老总而言，如果开盘一个月内，不能销售掉手中房源的60%，那么必须在下一个月采取促销措施，把房子卖掉。这一点，不仅是郁亮向自己带领的职业经理人团队提出的要求，而且是万科向市场表明，万科作为一家公众公司，对速度追求的极致以及信心。

在2008年，沉隐已久的王石做客《经济半小时》，他对高房价的道歉以及万科不拿地王的承诺，一度被中国地产界视为异类，也被看做是王石的姿态之举。但如今，外界明白，规模与速度才是万科的策略根本所在。

恩怨背后

但凡能够令万科高管层怒发冲冠的，都是那些足以对其第一位置形成挑战的事件。

向来是无风不起浪，如果回看万科发展的历史，但凡能够令万科高管层怒发冲冠的，都是那些足以对其第一位置形成挑战的事件。

这其中值得一书的是万科与绿城的恩怨。2010年初，绿城老板宋卫平向万科发出了挑战，声称绿城将在短期内超过万科，成为中国房地产行业销售额的No.1，万科立刻反击，一时好不热闹。

然而，鲜有人知道绿城与万科的恩怨何来，以及这与万科“规模与速度之路”的关系。要讲清楚这一切，恐怕仍然要回到2008年的杭州，那一年，除了砸掉万科售楼处的业主，还有一个人，对万科耿耿于怀，那便是绿城集团的老板宋卫平。

那一年绿城正处在发展历史上最艰难的时刻，因为押宝于中国房地产市场长期的高速成长预期，绿城采取了高速扩张策略。而为了赢得扩张所需的资金，宋卫平不惜通过香港向国际市场高息发债，最终导致企业负债率飞升。在2008年万科杭州四盘同降的前后，正是宋卫平偿还到期公司债[131.39 -0.05%]务的关键时期，而杭州则是绿城的大本营。

万科四盘同降，在一定程度上打乱了宋卫平的部署。由于绿城的产品线偏重高端，其更高的房价在面对万科猛烈的降价风潮之时，就显得异常敏感，特别是宋卫平当时正处于偿债关键期。恩怨就此结下。万科也因此在房地产行业落下了只顾自己不顾他人的名声，“老大”在这样的逻辑之下，显得不甚负责。

将近3年之后，万科参与当时降价决策的一位高管在与笔者闲谈中提到，在万科决定降价之前，并非只顾自己漠视同仁，这位高管声称万科在杭州四盘同降之前，曾4次在不同场合，向包括绿城在内的开发商同业，传递过万科将要降价的信息，还希望大家联手对房地产价格进行调整。

历史的真相永远无法复原，但是，万科宁愿付出为回归原有轨道，而不惜得罪他人的代价，则又一次证明了万科对规模与速度的追求。

万科更看中的是规模与速度之后的惯性，在这种惯性的强大力量之下，2000亿元，或许并不需要郁亮或者王石，呕心沥血。

上市12年以后，万科在2000年提出了打造中国房地产航母的目标。为了实现规模利润同步良性增长，万科选择做减法，将13个城市缩减到4个城市。

2001年4月24日王石接受本报专访，解读万科扩张理念，《地产航母这样打造》。

2005年是房地产行业的转折年，也是万科的转折年。这一年，万科以“颠覆、引领、共生”的理念开始了新的探索。

2006年2月13日《中国经营报》“与老板对话”专访王石。《廿年回首王石披露万科成长之“痛”》，王石向本报记者透露了当年万科在调控当口勇猛拿地的决策过程。

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中海102.51亿元夺北京楼市销售头名
2012年01月09日 17:59 本文来源于 财新网 | 评论（0）
　　 万科以74.45亿元、龙湖以71.85亿元分别位列第二、第三

    2011年8月20日，塘沽一处万科楼盘。 魏尧/东方IC

　　【财新网】（记者 李慎）据搜房网数据监控中心发布的数据显示，2011年中海以102.51亿元夺得北京市场销售头名，万科以74.45亿元、龙湖以71.85亿元分别位列第二、第三。SOHO中国、远洋、保利、首开、金融街、北京城建、富力，均跻身前十。

　　虽然2011年北京楼市受到限购令严厉控制，但北京商品房市场销售前十名的销售总金额仍然达到了676.92亿元。2010年，北京万科以101.49亿元夺得头筹，排行榜前十名的房企销售总金额为617亿元。

　　中原地产发布研究报告认为，2010年开发商选择降价促销的时间早晚不同、降价促销持续时间的长短不同、降价促销的深度和广度不同，是导致销售出现分化的主要原因。其中，主动调整策略，并取得了良好销售业绩的开发商包括恒大、万科、中海等。

　　其中，中海是年内进行价格调整最早的开发商，2011年2月份，各地限购政策频出，中海在政策密集出台后的一至两个月内即快速地进行了价格调整，抢占市场先机。此外，中海也是本轮进行价格调整周期较长的开发商之一，从4 、5月份开始，陆续有包括南京、重庆等地在内多个城市的项目加入了降价促销的阵营。■

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郭树清：最重要的问题
2012年01月04日 08:20 本文来源于 财新《中国改革》 | 评论（0）
　　 应努力实现生产要素在城乡之间的双向自由流动

    虽然长期以来政府对农业和农村问题高度重视，近些年来社会各界对农民和外来务工人员十分关心，但城乡差别还是非常大。



　　国家“十二五”规划纲要提出，要努力促进公共资源在城乡之间的均衡配置，努力推动生产要素在城乡之间的自由流动。这非常重要。（本文刊载于2012年1月1日出版的【财新年度特刊】中国2012：远虑与近忧[点击查看目录]）

　　中国在过去30余年改革开放过程中，取得了巨大经济社会进步，为国内外所公认。但是也要看到，虽然长期以来政府对农业和农村问题高度重视，近些年来社会各界对农民和外来务工人员十分关心，但城乡差别还是非常大。目前中国地区之间的差别已经开始出现了缩小的势头，但是城乡差距还没有出现拐点。转变经济增长方式的重点和难点就是消除城乡二元结构。

　　农村和农民严重落后于城市和市民，是影响公平和正义的主要因素，是影响人口质量和社会发展的主要因素，也是影响国民经济长期可持续增长的主要因素。在其他发展中国家，城乡差别大，主要原因是缺钱、缺资源，但在中国好像不是这么回事。

　　中国是世界上储蓄率最高的国家，储蓄绝对额也数一数二，因此资金短缺和资源要素短缺不是主要瓶颈。关键是资源的配置严重不均衡。需要研究如何从体制和机制上解决农业、农村一直处于被动或弱势地位的问题，即如何实现生产要素在城乡之间的双向自由流动。从市场的角度看，这个问题的实质在于，如何改善城乡之间生产要素的交换关系。

五大不合理

　　目前城乡之间生产要素的格局极不合理，突出表现为以下几个方面：

　　一是农村地区的生产要素、劳动力、资金、土地，继续维持流向城镇的趋势。当然反向流动也在增加，但不成比例，没有改变城乡之间生产要素流动的基本格局，仍然是农村向城市单向净流出。

　　二是来自农村地区的生产要素，往往被贴上一个特殊的身份标志，例如农民工、农村建设用地，与城里的生产要素区分开来。其交换关系是不平等的。例如，农村建设用地的价格，一般是城镇土地价格的三分之一；同样的贷款，在农村一般是高利息，在城市是基准利率，或打折利率，正常情况下，农村贷款的利息可能是城市贷款的两三倍。价格水平反映出来的城乡要素交易，是不公平、不平等的。

　　三是在城镇定居的农村居民，在没有取得城市市民身份之前，其经济和心理上承受着双重压力：一方面不能享受市民的工资、就业条件，以及教育、社保、住房等等福利；另一方面，要省吃俭用，供养在农村的配偶、子女和父母。他们挣的钱，主要用于回家盖房子。由于城市化的进程不可逆，绝大部分建在农村的房子将来注定要闲置。按照国际上统一的国民经济核算办法，房子要算到农民的消费中。而由于有折旧、有利息，因为有资金成本，也需要维护费，这样算下来，其实他付出的费用是极高的。可悲的是，他对此并没有意识，而且他根本没有实际享用这个住房。这显然是极其不合理的。

　　四是从城镇流向农村的生产要素，由于面临一些风险，因而不会积极、主动地流向农村，其成本和价格都比较高。最主要的不确定的外部环境因素是农村土地集体所有制，土地为集体经济组织所有。而所谓的集体，在现实生活中往往就是村委会。农村土地承包、流转等是村委会说了算，事实上是村委会干部说了算。这些干部很可能调整变化。土地使用权的有效期限比较短，各地不一样，目前平均只有十来年，如果超出这个期限来签署合同，那就会产生极大的违约风险，因为它不受法律保护。

　　五是城乡生产要素双向流动，无论是显性成本还是隐性成本都是高昂的。在许多省市，实际成本甚至高过了跨国流动。资金和人才流向港澳及东南亚有时十分便利，这个事实很好地解释了为什么涉外经济的发展在大部分地方超过了城市对农村的投资。这种高交易成本，无疑降低了整个经济的效率，减少了全社会的福利。

　　“十二五”规划已经明确提出，“加快消除城乡协调发展的体制性障碍，促进公共资源在城乡之间均衡配置、生产要素在城乡之间自由流动”；也提出要“调整优化城乡用地的结构和布局，逐步建立城乡统一的建设用地市场”，“加快建立城乡统一人力资源市场，形成城乡劳动者平等就业制度”等。这些重要观点，是我们下一步改革的指导方针。

应放开城市居民进入农村

　　方针很明确，为什么落实起来有困难？主要是体制方面还有很多障碍。很多政府部门和相关研究部门，包括经济学家，在一些问题的认识上还不一致，一些基本的事实判断和价值判断还不统一。在此我做一个简单的梳理：

　　将来从事农业生产的人是什么人？应该说，在可以预见的将来，从事农业生产的经营主体、经营单位，主要是现在的农民。这是由技术、社会、文化、心理等诸多因素决定的。但是，从其他国家地区的经验来看，确实有一部分城市就业人员能够掌握科学的、先进的农业知识和经验，而且愿意全职或者半职从事农业生产。所谓先进农业生产方式大部分实际上来自城市。在美国、欧洲，这样的情况很普遍。投资巨人沃伦·巴菲特的儿子就种地，而且种得很好。城里人掌握先进的农业技术，再去从事农业生产，整个农业现代化的步伐无疑会大大加快。

　　将来居住在农村的人口多数不会是农业人口。在工业化、城市化完全完成之后，可能还会有20%-30%的人口住在农村，但绝大多数不再从事农业生产。在很多发达国家，居住在农村的人，有80%并不从事农业生产。很多城里人，包括特别优秀的人才，教授、作家、律师、医生、飞行员、投资银行家，都住在农村，愿意在农村安家或者是购置第二居所。

　　这是所有工业化国家的基本情况。美国、欧洲，甚至日本都是这样。否则城乡差别不可能缩小，更谈不上消失。

　　在欧美工业化进程中，农村地区最贫困的人群流向城市，较为富裕的人群往往留在农村。早期的工业化时期，贵族在农村还有城堡；后来赚了钱的资本家，也在农村建房子。这和前面说的农民工回乡建房子正好相反。这才能促成城乡间密切的经济文化交流。由于城市居民可以自由迁往农村和小城镇，所以大中城市的房价没有涨到那么离谱的水平。

　　与此形成鲜明的对照，中国有三个非常令人担忧的现象：农村中愿意从事农业生产的人越来越少。青年人都到城里了，只有极个别的人愿意和能够返回农村从事农业；城市房价越来越高，几年的时间翻了好几番；食品安全问题严峻，解决起来特别困难，到处都是千家万户的小农经济。

　　在绝大多数发达国家，土地用途要服从于政府严格的管制和规划，农业接受较高补贴和优惠，环保和文化标准越来越严格。但是，土地的所有权和使用权是可以自由交易的。有些国家，例如德国，虽然高度重视粮食安全，不计成本地补贴农业，但是农田可以出售给外国居民，土地所有权与护照签证不挂钩。

　　中国实行土地公有，但是法律上并不限制使用权的转让。问题在于，由于存在着种种不利因素，农村土地使用权的流转比率平均只有20%左右，而且期限很短，这就大大降低了生产效率。

　　其实，简单地控制流动、禁止流动，并不能达到节约用地、集约用地的目的。过去20多年，农村人口减少了很多，有三亿多人进城，但是农村建设用地的数量并没有减少，相反是增加的。用地制度决定了宅基地是个软约束。其他建设用地，包括曾经的乡镇企业用地，大多也没有复垦为农地。这是一种巨大的资源浪费。

　　如果我们不放开城市居民进入农村，许多农村会永久消失。南方许多农村房屋常年闲置，北方已经出现了大量的空心村。2005年建设部的数字称一年完全消失的村庄有七万多个。

　　没有城市居民进入农业、农村，保留的农村由农民自己实施新农村建设，从生产技术到生活文明提高的速度就会非常缓慢。许多省区包括北京远郊区，有许多兵营式的“新农村”建筑，既不美观又不方便，更谈不上舒适。

　　事实上，由于利益吸引，城乡之间的要素流动日益增长，有很多不完全合法的情况。由于多数地方没有为这种流动开正门，没有很好的规划，旁门左道甚为流行。全国城市的“小产权”房屋平均占到30%左右，有的城市“小产权”甚至占到40%左右。不断地建，不断地拆。损失相当大。

确权、赋权与权利的流转

　　促进生产要素在城乡之间的双向有序流动迫在眉睫，可能需要采取如下措施：

　　——必须深化土地制度改革。先从政策上、然后再从法律上，明确农民对承包地和宅基地拥有长久的使用权。其实，2008年十七届三中全会决定里已经确定了这个提法，即农民拥有长久使用权。但是落实到实际中，还有很大的距离，比较发达的地区落实更难。2011年上半年我在成都地区调研的时候，发现真正能够落实承包地长久不变使用权的农户只有8%。而且，如果给了农民长久的土地使用权，就应该允许其流转。如果没有长久的使用权，那就意味着可以随时改变，同时又是基层干部说了算，就没有人敢接这个土地，不确定性非常高。

　　所谓的长久使用权，我的理解是，除了重大的自然灾害和不可预测、不可抗拒的变化，就是拥有永久的使用权。这样的使用权，可以通过自愿、平等、有偿转让，使其他投资者可以比较放心地进行投入。

　　——清理农村的集体建设用地。确有必要保留的建设用地，应明确为全村居民和全组居民共同所有，其余的应该复垦为农田，以公正公平的方式将使用权分配给同村农民或出资整理的外来投资者，从事农业生产。

　　——由县级和县以上政府，统一制定城乡发展和建设规划，实行最严格的土地用途管制。在农用土地上建的房屋，必须有面积、高度、样式等方面的明确限制，落实国土、环保、农业、建设等部门的责任，负责官员个人要负完全责任。

　　——加快建设覆盖城乡所有人的基本社会保险体系。今年新农保有望扩大到覆盖60%的人口，60岁以上的人每个月给55元。明年可以覆盖全社会。这个水平仍然很低，应该加快步伐。

　　——为解决社保基金积累不足和土地利用效率过低的问题，要有计划、有步骤地推行增减挂钩和占补平衡，规范建设用地指标交易。在很多地方已经做了这个试点。现在大家比较担心的是，会不会以次顶好？增差的、减好的？这样的问题，应该实行严格的等级评估来调整，必要的时候实行占一补二、占一补三，甚至占一补五。相关管理部门一起参与，责任人员个人签字画押，终身负责，所有过程向社会公开。

　　——在符合国家规划和计划的前提下，农村土地可转变为城镇建设性用地，采取市场交易方式确定价格。同时明确，土地出让收入中必须有一定比例上交社保基金（部分用于当地农民，部分用于全体农民）。大家都知道，同样是农民，在大城市近郊区农民的土地和边远地区的土地价格差距极大。国家无论是征收所得税，还是征社保基金，都是合理的。

　　——为获取较大的级差地租，同时避免可能的失控和混乱，应该调整优化用地结构和布局。增减挂钩、占补平衡，一般限定在市的范围，不要超出市的范围，更不要跨省。

　　——基本社会保险体系建立之后，还应将所有农村居民纳入住房保障体系。不把农民纳入住房保障体系，房地产就不能用于抵押，农村的金融服务很难达到城市的水平。

　　——实施土地自由流转，可以分步实施。先从边远省份、人口稀少的欠发达地区实施；其次对于山区、荒坡地带实行更加优惠、自由的政策；对于平原农村、城市远郊这些地区，尤其对城市近郊，要实行更严格的规划制度。在考虑到合理的组团和功能分区的前提下，依照集约和节约的原则，开放农村土地交易市场。

　　——改进各级政府对农村地区招商引资的指导和统领，提高工作精细化水平。大家担心的就是城里的资金进去后，不是从事农业生产，而是占地后去搞房地产。政府可以有针对性地采取相关措施。

　　——矿产开发要保护土地，注重环保。兼顾地方、农民和牧民的利益。对于矿产开采者，要责令其恢复生态、消除灾害。应该建立起由政府、民众，包括媒体各方参与的定期的评估机制，监督检查落实情况。

　　——加大力度实施《劳动法》和《劳动合同法》，同时对个体私营微小企业实行灵活的变通办法或豁免制度。提高各种不同的社会保障制度之间的转移接续能力，形成城乡平等就业、全国市场统一的格局。鼓励创新创业，农村地区应当有更优惠的政策。

　　——建设全国统一的社保体系。就是说要改变目前以省为单位，甚至是以市以县为单位进行统筹互济这种局面。要正视社会保障历史积累不足，代际之间存在缺口的问题，增加财政资源和国有资产划拨。

　　——深化行政管理体制改革，加快社会管理体制创新，以民主促进民生，以民生推动民主，形成良性循环。

　　——在推动生产要素自由流动过程中，必须把保护生态、保护历史文化遗产放在特别突出的位置上。对于古民居、古村落、生态比较脆弱的地区，都实施相应的保护。 ■

　　郭树清为中国证监会主席

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电话会议纪要·公司动态
     
万科(000002)12 月销售情况暨市场近况高管电话交流会纪要
-国泰君安
会议发言摘要：   
会议时间：
2012 年 1 月 5 日（15：00-16：00）
主讲人：
万科董秘 谭华杰
◆ 我们国泰君安认为整个 2012 年万科应该是表现非常好的公
司，我们给予跑赢大盘的评级，我们认为房地产是 2 条主线，
一条是政策面，一条是基本面，一条是政策面。从政策面来
看，一块是行业政策，还有一块是宏观信贷的政策。现在看
宏观信贷政策已经是见底往上走了，万科也是一个高周转公
司，产品结构也是主要面向改善型需求的客户，它直接受益
于信贷的放松。比如说首套房的利率从现在的上浮到了下
浮，对于万科的销售促进作用是很强的。我们对于整个地产
股是增持的评级，基本面来看 2012 年上半年的基本面是很
困难的，虽然去化率在上升，但是库存还是在很低迷的状态。
但是对于万科来说在基本面持续下滑的时间里，前 2 年的准
备万科是做的非常好的，像新开工的提前和资金的快速回笼
方面，这个可能对于万科来说是更加好的机会。其实在二季
度资金链比较紧张的情况下，万科的市场份额和并购的机会
是在明显上升的状态。所以我们维持对万科的评级。
◆ 我们首先汇报下 12 月份的销售情况，公告的数据是合同备
案后的数据，是 59.9 万平米，销售金额是 52 个亿，这个是
比前 2 个月是出现了逐月的环比下降的情况，同比也是出现
了百分之十几的面积负增长，百分之三十几的销售金额的负
增长。出现这个主要原因是认购和签约的不同步。从认购的
销售情况来说应该说是比前 2 个月要好的，而且好得比较明
显，当然这个好也是和 12 月份的推盘量比较大有一定的关
系，10 月份和 11 月份都存在一些推盘不足的情况，原来 11
月份的数量我们预计是要达到 180个亿，实际的话只有这个
数字的一半，和 9 月份银行收紧按揭之后对我们的客户是比
较大的，我们在 10 月份之后，经过我们的一线公司和客户
的沟通等蓄客的情况的话支持一个比较好的去化率，因此很
多项目做了很多准备工作之后在 12 月进行推盘。我们 12
月份的推盘的量应该是达到 200 个亿的水平，应该说是全年
最高的一个月，次高的一个月是 6 月份，当时推盘是 180
亿。


电 话 会 议 纪 要              【 万 科 (000002)12 月 销 售 情 况 暨 市 场 近 况 高 管 电 话 交 流 会 纪 要 - 国 泰 君 安 】                                                                                电话会议纪要
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u1、会议发言纪要
◆  国泰君安对于万科的观点
我们国泰君安认为整个 2012 年万科应该是表现非常好的公司，
我们给予跑赢大盘的评级，我们认为房地产是 2 条主线，一条是政策
面，一条是基本面，一条是政策面。从政策面来看，一块是行业政策，
还有一块是宏观信贷的政策。现在看宏观信贷政策已经是见底往上走
了，万科也是一个高周转公司，产品结构也是主要面向改善型需求的
客户，它直接受益于信贷的放松。比如说首套房的利率从现在的上浮
到了下浮，对于万科的销售促进作用是很强的。我们对于整个地产股
是增持的评级，基本面来看 2012 年上半年的基本面是很困难的，虽
然去化率在上升，但是库存还是在很低迷的状态。但是对于万科来说
在基本面持续下滑的时间里，前 2 年的准备万科是做的非常好的，像
新开工的提前和资金的快速回笼方面，这个可能对于万科来说是更加
好的机会。其实在二季度资金链比较紧张的情况下，万科的市场份额
和并购的机会是在明显上升的状态。所以我们维持对万科的评级。

  12 月万科销售数据点评

我们首先汇报下 12 月份的销售情况，公告的数据是合同备案后
的数据，是 59.9 万平米，销售金额是 52 个亿，这个是比前 2 个月是
出现了逐月的环比下降的情况，同比也是出现了百分之十几的面积负
增长，百分之三十几的销售金额的负增长。出现这个主要原因是认购
和签约的不同步。从认购的销售情况来说应该说是比前 2 个月要好
的，而且好得比较明显，当然这个好也是和 12 月份的推盘量比较大
有一定的关系，10 月份和 11 月份都存在一些推盘不足的情况，原来
11 月份的数量我们预计是要达到 180 个亿，实际的话只有这个数字
的一半，和 9月份银行收紧按揭之后对我们的客户是比较大的，我们
在 10 月份之后，经过我们的一线公司和客户的沟通等蓄客的情况的
话支持一个比较好的去化率，因此很多项目做了很多准备工作之后在
12月进行推盘。我们12月份的推盘的量应该是达到200个亿的水平，
应该说是全年最高的一个月，次高的一个月是 6 月份，当时推盘是
180 亿。另外一方面，12月的认购率相对前几个月是有较为明显的回
升。10 月的去化率应该说是最差的一个月，去化率只有 56.4%，也是
低于公司要求，这个再全年是唯一的一次，11 月份回到了 60%，12
月份达到了 65%，在全年来说应该说是偏好的一个水平，在全年来说
的话应该是排在第 6 位的水平。12 月份的认购量有 160 亿左右。最
近几个月认购不能转为签约的比例有所提升，有些人认购之后，核实
之后没有贷款资格和购买资格等，这个 160 亿，有 130 亿是比较有把
握的，30 亿可能有不确定性，即使是 130 亿也是下半年最好的一个
月。所以 12 月份是四季度最好的一个月。现在从认购到签约的时间                                                                              电话会议纪要
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滞后，现在看来有拉大的趋势，我们的客户是首次置业买小房子的比
例比较高，以前的话是肯定不存在的，现在 9 月份之后拿贷款不确定
性比较高。所以现在需要更长的时间确认能不能够真正签约。12 月
份月底的已认购未签约的量是比较大的。所以 2012 年一季度的签约
量是比较大的。但是认购量的话 1 月份是不会很理想，因为今年是春
节月，春节带来的季节性影响是比较大的。这个是比市场环境的影响
还要大些。所以 1 月份的话认购不会太大，签约会不太理想。11 年 1
月份的话基数很大。2012 年1 月份的认购量比较也会对 12 年2 月份
的签约量会有比较大的影响。12 份销售的数据来看也有一定的特点，
90 平米以下的房子的占比又出现了明显的上升，我们 12 月份的销售
里面 90 月份是达到了 57%，144 平米以上的占比是减少了了 7.8%,12
月份的销售里面 144 平米以下的普通住房的占比是达到了 92%多，应
该说是全年最高的一个月。90 平米以下达到了 57%，也是非常高的。
付款的结构来看，也和前几个月有一个明显的不同，就是付款的占比
来自于银行的占比相比前几个月有一个明显的回升，前几个月由于对
首次置业的人守得比较紧，所以前几个月都是低于 40%，12 月份回到
了 44%，这个是在全年比较高的一个月。也就是说在 12 月份对于基
本自主需求的贷款环境有比较大的改善，对我们公司的正面影响比较
大些。
买地的情况来看，我们买的地块数比较多，一个有 6 块，总的面
积有 209 万平，都是在二三线城市。所有的都是合作项目，万科的项
目占比应该不高。权益的建筑面积只有 97 万平米。所以最后的平均
地价是 2200 元。所以我们 12 月份买地的就是 21 亿多。这个相对于
我们 130 亿比较可靠的签约还是比较谨慎，因为我们觉得下半年机会
会好些。下半年的市场会比较好些，我们觉得上半年的需求很难会有
比较好的复苏出现，唯一比较确定的就是面对基本自主需求的贷款环
境有改善，对我们这种类型的公司影响大些，行业的整体不会有特别
大的利好出现，供给层面 12 年上半年还是比较大。到了下半年为什
么情况会好转，最大的因素还是来自于供给，下半年可能会大幅下降，
新房子新推的量主要受之前一年的开工的影响，11 年下半年小企业
减开工和停开工是比较普遍的现象，所以到了 12 年的供给会减少。
到了 12 年的市场还是加存货的过程，到了 12 年的冬天，市场的可售
的存货可能是达到了巅峰值，但是有相当一部分，入市的活性会降低。
因为我们行业市场集中度非常低，大部分还是小企业占据的，他们会
冬眠，自己不会销售，会委托给代理公司来卖，为了减少给代理公司
的固定支出，他们不会真正给代理公司支付固定的费用，只会给一些
小的代理公司，但是 2012 年代理公司面临非常大的困境，小的代理
公司的存货资源可能处于不进入市场的状态。所以 12 年供给比上半
年要弱，下半年是要比上半年好点的。需求可能会比上半年要好些，
因为经过了价格调整的基本到位，观望情绪应该说是要比上半年好
些，政策的话也好些。目前包括 12 年的上半年，需求比较弱，除了
需求本身的量比较弱之外，还有就是需求的结构错位了，现在市场上
需求保护比较好的基本上都是小房子，自住需求，保存得比较好，受
调控的影响比较小。但是市场的供给方面还是大房子居多，所以会有                                                                              电话会议纪要
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供需的错位。但是到了下半年因为在 11 年上半年企业是普遍减少大
房子的供货，企业也是在调整，所以 12 年下半年的需求和供给的吻
合关系会优化。因为我们是这样的判断，上半年可能会小些，下半年
会比较大些。上半年推得少，上半年推得多本来是行业惯例，但是
11 年我们是打破了这样的规律。我们 11 年判断是上半年可以，下半
年比较困难，这个策略应该说是正确的。所以我们在 12 年的推盘的
结构应该说是按照往常的规律。一季度应该说有春节，更加少些，12
年的前四个月除了 1 月份，其他的认购量不会特别大。12 年的土地
市场应该说是非常不乐观的，不乐观到基本上没有买家，有买家也没
钱。所以 12 年的土地市场会糟糕到非常差的情况。所以对土地供应
方来说，面临 12 年土地要不要推出来。如果不推，那么 12年的土地
供应是大幅下降。如果推出来，那么还面临降不降底价，如果下调了
预期，会看到地价的下跌，如果坚持不降价，会看到大面积流拍。这
3 个情况出现哪个还有不确定性。和房地产相关的情况来说，12 年的
开工情况不理想，对上游的行业影响比较大。从行业开工的情况来说，
12 年肯定是全年都不理想。








提问交流环节

问：12 月份的成交批售比怎么样？
答： 我们是用公司新推盘的当月认购率来衡量的，12 月份是比前 2 个月有比较明显提升，
10 月份是 56.4%，11 月份是 60.3%，12 月份是65.3%，行业整体用成交批售比来衡量，从这
个数字来看，12 月份也比 11 月份好，12 月份是0.61，比11月份的 0.55要好一些。

问：最近 12 月份华东环比成交量回升比较大，这个怎么看？房地产行业现在比较讲究成本
控制，能不能介绍下？
答： 12 月份环比有比较大的改善，我持怀疑态度，我们重点关注的 14 个城市的成交面积
环比下降了 8%，金额上升了 2%，这么低的上升不能看做趋势性的，只是偶然性的体现。但
是从成交批售比来说要略好一些。因为市场的数据受滞后因素的影响，实际的销售情况来说
比 11 月份好，这个主要来自于贷款方面，观望情绪也趋于稳定了。一线城市的单月项目没
有什么观察性，因为量比较小。
关于行业转向制造业，以往的很多企业收益主要来自于土地升值，这种情况基本结束了。
11 年，12 年我们将会看到地价的下跌，所以手里拿很多地不一定是好事情，如果拿的地是                                                                              电话会议纪要
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市场化的方式，那么风险就更加大。所以对房地产公司来说，土地存货的价值变化的风险是
很大的，在以后风险在不断上升，持有大量土地风险在上升，红利在下降。土地的红利基本
上是被土地的出让方获得，企业很难在其中获得好处，所以出于这种考虑，大家更多要靠造
房子来获利。制造房子成本是一个方面，拼成本要等行业的集中度比较高，行业整合完成后，
品牌号召力相差无几，同质化现象比较严重，竞争比较白热化那时候更加重要些。制造业拼
的就是产品的品质。我们行业从质量来说有 2个通例是最难解决的，一个是裂缝，还有个是
漏水，这个是很难解决。裂缝基本上是在抹灰过程中，这个抹灰要求比较高，对工人技术要
求比较高。到了 80 年代后，建筑工地上活跃的是农民工，非专业工人，受的培训不够，现
在监理的能力跟不上，在这种情况下很难按照原有的规范来做这个事情。这种情况下房子开
裂是不可能的。这个对客户的感受肯定是不好的。漏水这个问题很多和裂缝有关系，如果外
墙裂了之后，抹灰层之后，雨水就容易渗透进去。但是我们有个项目就敢说不漏水不开裂，
因为外墙是全工厂化的项目，所以外墙是工厂生产好后挂上去的，所以不需要抹灰。这个不
会开裂，不会漏水。我们在施工方面，除了工厂化还有机械化的深入。我们有个计划，要在
5 年之内赶上日本的施工能力。我们是发现机械化程度比我们要高，我们现在全部基本上是
手工作业，在日本很多在现场是工程化作业，通过一个抹灰机来做这个工作。这个会降低对
人工的依赖，也会提升产品品质的可靠度。这个可能会成为竞争力。成本方面人工成本的快
速上升，会导致资金成本上升，因为现在建筑工地上面缺人，所以很多项目不能按照进程来
完成，所以资金被占用，项目不能及时完成，资金成本也会提高。工厂化去年是 100 多万平
米，今年是 300 万平米，5 年之内希望能达到 1000万平米。

问：房地产调控的政策 12 年会不会有什么变化？
答： 从推演的情况来看，12 年限购政策要发生根本性的逆转基本上不可能的。11年中期的
时候大家在猜，会不会1 年到了之后不会再续了，我们当时是很坚定判断是会继续，但是这
个政策做一些细微的调整，这个必要性是存在的。在 11 年的时候房价是没有松动，这个对
政策制定者的压力是比较大的，那么他就会把挤压需求当做一个单一的目标，其他的东西暂
时是无暇来考虑的，在政策方面就会有一刀切的局面出现，错杀的方式也会出现。在 11 年
四季度主要城市的房价出现了一定程度的微调，政策制定者的心态也会更加从容，那么考虑
问题也会更加全面一些， 过于生硬的限购限贷，对于合理的自住需求就是有一定不好的变化。
像是换房的需求，但是要完成这个动作，中间必须有几年时间拥有 2 套房的状态，可能有
4-5 年处于拥有 2 套房的状态。如果没有在当地办社保，就买不了第二套房。有时候三套房
也是合理需求，像深圳的情况就是这样的，像父母搬过来一起住，这个非常合理，但是似乎
受到了影响。现在很多都是独生子女，3 套房子都需要以夫妻名义来买，之前的政策是没有
考虑这种因素。还有划分本地人和外地人，这个鉴定标准也是有待商榷的。在很多大城市，
只能买一套房，改善就不能实现。所以以后这种的考虑会更加多些。
   二三线城市从历史来看，是比较滞后的。二三城市的各种调整可能相较于一线城市来说
迟一些。

问：在一线城市的拿地今年是比去年少的，这个是什么原因，是地价没有降还是土地比较稀
缺？12 年在区域土地市场布局的计划？
答： 一线城市价格有优势的地块确实不多，土地供应确实少，在有限的土地里面，很多都
做成了商业的地。我们不会先入为主画一个线，只要是符合我们的发展方向，在收益和风险
之间有一个合理的平衡，只要是符合这个要求，我们都是平等去看的。

问：认购率来看，一线城市的房子，客户心态有没有变化，会不会回到 10,11 月份最差的状                                                                              电话会议纪要
  6
态？
答： 行业整体情况，11月份比 10 月份更差。从目前来看，再差也不会到 10 月，11月的状
况。

问：能不能介绍下上海信托的那个项目？
答： 这个是通过华润的项目来做的，是关联交易的关系一定要公告。这个项目的钱真的不
贵，还是比较便宜的，华润牺牲了一部分本来能够拿的钱。最后的综合成本来看不高，14%
左右还是比较便宜的一个价格。

meng-h

集体土地开建租赁房
本文来源于 财新《新世纪》 2012年第3期 出版日期 2012年01月16日 | 评论（0）
　　 保障房任务艰巨，财政压力巨大，倒逼集体土地建租赁房合法化
财新《新世纪》 记者 张艳玲

    随着城市化推进，大量集体土地被纳入城市规划圈。 但只要性质不变，就不允许上市交易。山青/CFP



　　面对国务院连续下达的数百万套保障房建设硬指标，国土资源部（下称国土部）对农村集体土地使用的态度，终于出现重要转变。

　　2012年1月7日，在“全国国土资源工作会议”上，国土部部长徐绍史首次公开宣布，已批准北京、上海利用集体土地建设租赁住房。

　　不仅如此，一些“商品房价格较高、建设用地紧缺”的直辖市和少数省会城市，只要“由省级人民政府审核同意并报部批准”，也有望获批试点。

　　此前，虽地方诉求强烈，住房与城乡建设部（下称住建部）也早在一年前已公开表态可探索用集体土地建公租房，但国土部态度始终审慎。

国土部表态合法化

　　此次国土部的表态，不仅明确了北京、上海等地做法的合法化，也扩展了其他省份操作的空间。

　　早在2008年底，北京即表示“建成年租制的房屋用于收取租金保障农民长远利益”，并着手相关政策配套准备。而有关试点已向国土部申报的消息也屡有传来，但国土部并未积极回应，其原因主要在于其与现有法律存在冲突。

　　按《土地管理法》，土地可分为城市的国有土地和农村的集体土地。国有土地使用权可上市公开交易，但集体土地只能限于耕种或村庄内公共建设，不能抵押和买卖。虽广东、江苏等地也有推动集体建设用地流转试点，但无不强调其不得用于房地产开发和住宅建设。集体土地进行其他非农建设，只有经征用转为国有土地后，才能“招拍挂”。

　　随城市化推进，大量集体土地被纳入城市规划圈。但只要性质不变，就不允许上市交易。一些土地学者认为，这在制度上使得城市国有土地和农村集体土地不能实现“同权”。

　　2010年，北京选择了50个村进行城乡一体化改革，涉及土地面积3200万平方米，需投资约2300亿元。

　　据一位参与改革的人士介绍，随着“招拍挂”市场上土地价格屡创新高，农民对拆迁补偿的诉求不断提高，拆迁成本高，官民矛盾大，原有土地征收模式难以为继。于是北京市保留农村集体土地原产权性质，以土地入股等方式发展农村集体产业，让农民分享城市化成果，不但降低征地成本，也避免矛盾。

　　由于相关配套政策不全，北京自发的试点一直低调推进。北京市曾向国土部提交“利用集体土地建设和租赁住房试点实施方案”，并在多次沟通后将试点范围锁定在上述50个村。

　　2010年11月18日，北京副市长陈刚透露，北京市政府已批准在集体土地建租赁房的试点方案，已有五个农村集体经济组织申请建房1万多套。这样的租赁房，面向非京籍流动人口，以市场价出租，收益归村集体经济组织所有。

　　无独有偶，上海市为解决外来人口居住问题，也计划试点集体土地上建公租房。据财新《新世纪》了解，上海市曾向国土资源部申报试点方案，计划占地600公顷，建设1000万平米、20万套公租房，解决90万人的住房需求。两地试点始终作为特例处理，土地用途也仅限于建设公租房，决策者一直未有推广之意。一位接近国土部的人士告诉财新《新世纪》记者，此次国土部试点扩面，与保障房建设任务压力有关。

　　按照住建部测算，2011年1000万套保障房需资金1.3万亿元。据全国人大常委会委员严以新测算，中央财政投入大概占了不到13%。他指出，在现行国家财政分配体系下，地方财政不堪负担。

　　虽然国土部一再强调“保障房供地应保尽保”，但一位住建部人士认为，地方政府缺乏动力占用指标建设不赚钱的保障房；加之征地难，补偿提高、冲突加剧，国土部高层也逐渐认识到，传统办法征地不如“还权于农民”。

　　2011年10月，在接受全国人大常委会专题质询时，国土部和住建部对租赁房的意见达成一致。国土部总规划师胡存智告诉财新《新世纪》记者，国土部目前已给出了试点的原则性规定。一位接近国土部的学者分析，这意味着此类试点有了政策层面的依据和保障。

　　胡存智指出，之所以表述为“集体土地建设租赁房”，而没有提公租房，是因为公租房应该是政府建设的，将村集体建设的房屋称为租赁房更为准确。

　　另一国土部人士告诉财新《新世纪》记者，集体租赁房至少应有两个原则：一是集体经济组织建设、运营；二是只租不售。

　　更大的突破在于，国土部不但允许北京市、上海市进行试点，也允许其他省份申请。上述住建部人士分析，试点将多在东部江苏、广东等省份。这些地方由于产业转移，原本的乡镇企业闲置地通过建设租赁房的方式操作，事实上升级为服务业用地，但一直未获法律认可，处于灰色地带。他认为，这些用地此次有望获得法律认可。

只租不售

　　以往利用“城中村”集体土地建设的住宅等因无产权保障，被称为“小产权房”，国土部一直对其持否定态度。此次政府部门一再强调，租赁房并非“小产权”。

　　2011年初，北京试点获批的消息一度引发舆论对“小产权房”转正的猜测。

　　2011年1月13日，北京市国土局网站特意发表官方声明称，集体土地上建设租赁住房试点与所谓“小产权房”是完全不同的概念。对于占用集体土地违法建设的“小产权房”，市国土局将按照国家统一的政策依法进行处理。

　　该声明强调，集体土地上建设租赁房，是北京市在城乡一体化过程中为拓宽北京市租赁住房建设渠道，以多种方式解决城乡接合部地区周边产业园区、产业聚集区内的来京人员及其他人员临时性居住需求，促进农民产业增收，优化城乡接合部环境而在探索的一项新政策。必须符合规划，对建设主体、用地性质、用地方式都将严格界定，必须依法办理审批手续。

　　2011年12月30日，住建部住房保障司司长冯俊在接受中国政府网访谈时则强调，利用农村集体建设用地建公租房与“小产权房”不是一个概念。他表示，集体土地上建租赁房有一系列条件，比如房价比较高的地区、土地资源比较紧缺的地区、省级政府要为试点作出方案、要经国土资源部批准。

　　据财新《新世纪》记者了解，为了规避试点转化为“小产权房”的风险，国土资源部和北京市均提出了严格的限定条件。

　　北京试点方案在经国土部征求各司局意见时，国土部即要求“严格房屋权属管理”，房屋产权证只发到村集体，不予分割，并注明租赁住房性质，不得改变用途，不得转租、转让、出售、抵押；要严格使用范围和使用期限，使用对象要符合公租房的条件，严格界定；承租期限不能过长，租期是三到五年。

　　财新《新世纪》记者获悉的北京市试点方案在几经修订后也规定，集体土地租赁房建设，严格执行用途管制，只租不售，防止以租代售、进行小产权房建设。同时，建设规模也严格控制，试点范围限定在城乡接合部50个重点村改造。

谁来运营

　　即便如此，国土部门仍担心操作中演变成事实上的“小产权”房。

　　北京市国土局担心，村集体运营会签署多份合同，表面上是短期出租，但会暗箱操作成“小产权”房的运作模式，因此考虑由区政府将村集体建设的房子承租回来，再统一对外出租，用行政手段控制地方运作。

　　2011年1月8日，在北京海淀“两会”政务咨询会上的消息也证实了这种思路。

　　北京市海淀区区政府负责人表示，唐家岭村将在村集体产业用地上自建约10万平方米公租房，政府将公租房集体“承包”外租给周边高科技企业员工，土地收益权和公租房的经营权归村集体，租金由村集体向村民“分红”。

　　但由政府“承包”的效果并不为学界看好。上述土地学者对政府能否管好农民的房子表示质疑，在他看来，要真正实现城乡土地“同地、同价、同权”，也应该赋予农村集体租赁房更有保障的产权，让村集体自主经营。

　　“农民是理性的，偏远地区、没有客源的地方，也不会随便建房子，因此放开并不会造成‘小产权房’一哄而起。”上述住建部人士对财新《新世纪》记者说。

　　但考虑到现实操作中的问题，多位业内人士表示，“如何操作效果更好，还有待于摸索”。

meng-h

王石：人生舞台的终点是隐退
来源:外滩画报  时间： 2012-01-17 14:13   作者：  字体：大  中  小
真正的幸福并不是呆在光明之中，而是从远处凝望光明，朝它奔去，就在那拼命忘我的时间里，才有真正的充实。

　　上午8:40-11:00，哈佛听主课;下午1：00-2:30，英语选修课;2:45-6:00英语语法课。每周两次晚7:30-9:00口语课;每晚看资料做笔记至凌晨1点。

　　这是王石在哈佛的日程表。

　　王石在哈佛近一年的游学生活，并不像外界所想象的那样轻松随意，而是“总觉得时间不够用。”

　　每天清晨，他花2.5分钟的时间用微波炉热一杯牛奶，烤一块面包，切半个西柚，花3分钟时间吃早餐，然后步行去上哈佛上课。王石租住的公寓位于剑桥镇的花园街上，到哈佛主校区最远的教学楼或者图书馆只需步行15分钟。王石在哈佛读书期间拒绝了公司配车，出行主要靠步行和地铁。

　　哈佛“现代修道院”

　　2011年2月，王石在哈佛的第一学期。他每天上午去英语学校补习英语，下午去哈佛听各类讲座;到了9月的第二学期，他选了三门大课：分别是前哈佛大学经济学院院长本杰明-弗里德曼的“宗教如何影响资本主义思想”、“资本主义思想史”，以及“城市规划”。因为大课的时间是上午，所以王石将英语学校的课程改为下午。

　　在哈佛上课，如同“赶集”。王石每天从8:40开始在哈佛设计学校听“城市规划”，临到结束前几分钟，必须不动声色地把书包理好，一结束就蹭蹭蹭往经济系跑，跑8分钟，再一路爬上三楼，放慢脚步，轻轻推开门，坐进去，前哈佛大学经济学院院长本杰明-弗里德曼的宗教课已经开始。

　　中午，穿过哈佛广场，步行去对面的英语学校。如今，王石已在学习Advance级课程，这是该校的最高级课程。广场里有几棵大树和大片的草地，王石偶尔会找一间咖啡屋坐下来，吃个三明治，更多时候则是边走边吃。“我想休息一下的机会非常非常少。在哈佛，很清闲的就是游客，学生要匆忙得多。”王石说，他唯一会停下来的原因是发现了赏心悦目的落叶，或者在雪地里觅食的灰松鼠，这时他总会“忍不住停下来拍两张照，传到微博上。”

　　英语学校放学后，他就在哈佛广场的速食店花几美元买一个鸡肉卷回家，吃一半，另一半放在冰箱当第二天的晚饭。在美国的日子里王石很少应酬，他的夜生活几乎都是在公寓里温书。“因为你只要晚上安排应酬，你的学习就得熬到三四点，要不第二天的课就坏事儿，完全跟不上。”

　　在哈佛大学的11个月里，他感觉身处在一个“现代修道院”。“我住的地方很简单，旁边是一栋教堂式的建筑，顶尖是十字架，中世纪风格，就像一个修道院。不管在学校，还是在附近的星巴克，里面的学生都是一边吃一边看作业。这就是一个读书学习的地方。”王石对《外滩画报》说。

　　2011年夏季“艾琳”飓风来袭，王石发了这样一条微博：收到言及飓风如何厉害的短讯，知趣取消约会。返剑桥公寓已晚。翻书不觉到凌晨。好像有特殊的磁场，祛除浮躁，心静读书。

　　到英语学校报到的第一天，60岁的王石差点被人误认为是“老师”。他的周围，都是十五六岁的孩子，开学自我介绍后，发现最大的也才25岁。

　　为了克服“哑巴英语”，王石强迫自己每天跟这群比自己女儿还要小的孩子混在一起。美国课堂强调游戏互动，由一个学生来比划单词，王石来猜。“往往一个单词挂在嘴上，却怎么也说不上来”。最有压力的要数每周一次的考试，每次60分钟，周围的同学答题30分钟后陆续交卷，60分钟后，整个教室变得空荡荡，只剩下握着笔的王石，和一位等待收考卷的老师。

　　“我也经历过小学、中学、工农兵大学，虽然不是最优秀的，成绩也是中等偏上。这次算是体会到什么叫后进生。”王石说，他生平第一次感觉脑袋累，是脑壳里那种累，半夜两三点很疲劳，但睡不着。“有点像某种病态，一度担心别哈佛没学到东西，变神经了，想放弃。但第二天，太阳照常升起，又背着书包去上学。”
真正的幸福并不是呆在光明之中，而是从远处凝望光明，朝它奔去，就在那拼命忘我的时间里，才有真正的充实。

　　在哈佛的前三个月，他几乎听不懂主讲人在说什么，于是花钱请了一位翻译帮忙做笔记，“自己装模作样地听，听懂一个单词，想一想，接下去，又听不懂了”。三个月后，他开始自己做笔记，让翻译纠正，四个月后，他已经能听懂六七成，便毅然摆脱了翻译这根无形的“拐杖”。如今，王石已可以自如地用英语发微博，“气候组织”创始人吴昌华欣喜地在微博上回复他：以后出国不用给王总做翻译了。

　　房地产开发商眼中的美国

　　在哈佛，王石的研究方向是“企业伦理和城市群落研究”。他选择了两门跟宗教有关的课：“宗教如何影响资本主义思想”和“资本主义思想史”。

　　“我们现在是西学中用。我们学习西方的东西，更多是技术层面，如何从意识形态的角度去理解、去了解、去吸收。到最后一定是宗教信仰。”王石这样解释自己选择与宗教有关课程的原因。

　　在哈佛期间让他印象最深刻的一堂课，是一名哈佛教授讲述二战后美国信教人口变化。在课堂上，他了解到二战后美国71%的人信仰基督教，80年代初骤降到39%，90年代初又有所回升。他还了解到，二战后出生的美国人有两个宗教，一个是出生时家庭给的，第二个是20岁后独立选择的。上完那门课，王石形容自己“豁然开朗”。

　　“谈到西方文明，就无法回避基督教。以前我总是困惑上帝究竟存不存在，现在我发现，这不是要点，要点是宗教背后的文化诉求。”王石说，现代企业制度的根源跟基督教密不可分，包括现代企业管理提到的“契约精神”，可以在《圣经》的旧约中找到最早的故事。

　　在哈佛游学的日子里，王石无时无刻不在用房地产开发商视角观察哈佛，观察波士顿，观察美国。

　　在设计学院的“城市规划课”上，王石不忘观察身处的这栋建筑：一个透明的“大玻璃盒”，冬暖夏凉，可容纳400人。独具匠心的是，这个学校的教室与教室间没有视觉上的阻碍，“梯田”状从一楼一直到达五楼，五楼高高挑空，将空间串联成一体，更像开放式的三角形阶梯图书馆。低年级学生在顶层，便于观摩下层学长的设计活动，学生们随着年级上升，教室逐年下移至毕业。

　　在设计学院，王石了解到美国人数百年的城市规划史。他拿波士顿举例，波士顿在城市化进程中，也曾大肆建造高速公路。没想到，交通是顺畅了，却一下子把城市一分为二，造成了城市割裂。后来美国政府不得不花大量财力，把波士顿重新规划。“如何在城市发展规划中避免高速、地铁的劣势?纽约和芝加哥是怎么过来的，遇到哪些情况，如何处理，这是可以借鉴的。”

　　在哈佛学习期间，王石也多次走出波士顿，从其他城市获取灵感。2011年3月，王石受邀赴华盛顿拜访了世界自然基金会的总部。该环保组织总部的屋顶绿化引入蜜蜂的设计，让他印象深刻。他当即他电话万科的同事，要求在深圳大梅沙总部的绿化中引进蜜蜂。4个月后，万科总部引进的两箱中华蜜蜂开始产蜜，每次可割蜜15斤。万科的员工对自己的办公室屋顶能产蜜感到非常自豪。一位员工告诉《外滩画报》：“虽然蜂蜜的产量不高，每人只分得一小勺，但真的比新西兰蜂蜜还要好吃，蕴含一股自然的醇香。”

　　“意识到差距，所以来学习”

　　2011年2月23日，王石到哈佛刚刚1个月，便接受哈佛大学中国学生学者联合会的邀请，在哈佛做了一场名为“人生的三座山峰”的演讲。他指的“三座山峰”，第一座峰指创立万科，第二座指两次登珠峰，第三座指目前在哈佛的游学。

　　他对比了“登山”和“游学”的差别。“你问我那个难?登珠峰当然难，但没有我想象的难。哈佛游学也难，比我想象的还要难。”王石说，但是最难的，是管理企业。毕竟，登上珠峰他只用了五年，而创办和管理万科，从1983年至今已近30年。
的王石办公室里，王石的办公椅背后有一辆精致的奔驰模型车。王石说，这是上世纪90年代初由万科一家玩具厂生产的，汽车上印有日本皇室的图案，车门可以打开。“它不是玩具，而是工艺品。它代表着万科的一段历史。”王石把玩着模型车好一阵，久久不愿放下。上世纪90年代，王石的公司业务涉及玩具、服装、饮料、印刷、K金链等十多个行业，1993年，他决心将公司从多元化向专业化转型，原本计划五年完成，后来足足花费十一年。但这场转型无疑是成功的。2007年，万科成为全世界最大的房地产住宅开发商。

　　“其实去美国游学，一是自我修为，二是为了想清楚，企业的下一步该怎么走。”王石说。

　　虽然身在美国，跟中国有13小时的时差，但王石几乎每天晚上都会跟万科总部开视频会议。在一年一度的公司内部沟通会上，他从美国发回视频。视频是在哈佛大学JFK政府学院外的草坪拍摄的，王石的背后，是一群悠闲的大雁。

　　在哈佛的演讲中，王石透露了些许对公司“下一步”的想法。

　　“在中国，民营企业生存不难，但相对粗放。”王石说，2008年美国金融海啸，全美前三大房地产公司年销售量相加还没有万科大。但是从市场规模看，美国第一大房地产公司的销售量占美国总量的6%，但是万科在2010年的销售量为1千亿，只占到中国的2%。“要沉住气，不能急于求成。意识到差距，所以来学习。”

　　王石作为万科最核心的人物赴美读书，接班人话题自然也是众人关注的焦点。王石用了一个比喻：“我对万科有感情，但它是我的一个作品，而不是我的儿子。”王石解释，他把自己定位在一件作品的制作者之一，作品的将来如何发展，如何才能更加“好看”，需要一个团队一波一波去打造，而不是仅凭一个人的力量，或者一个接班人。“1999年和2000年，我和柳传志分别辞职，由郁亮和杨元庆接任。三年前，柳传志重新出山，力挽狂澜，效果不错，如果你问我万科遇到类似情况，我会不会出山。我很肯定地回答：不会。”

　　王石告诉《外滩画报》，在哈佛他希望学习更多西方的管理思维。“1983年，我到深圳创业，看的第一本书是汤因比的《历史学研究》。2011年，我在哈佛图书馆看两本书：曼德维尔的《蜜蜂的语言》和亚当斯密的《道德情操管理》，都是英文版，受益匪浅。”

　　60岁的新生

　　在美国，王石每天会抽出至少40分钟发微博，他说，一来是方便与国内联系交流，二是训练文字简洁表达，三是接受各方批评与谴责。

　　他的微博跟国内其他几位房地产大亨相比，显得十分“另类”，既没有任志强那样的“火爆”脾气，也没有潘石屹那样爱凑热闹。他发的最多的照片，是关于他家里的两只猫，1条狗和1头小香猪。

　　在微博上，他两次提出“人生抛物线”理论。他说，人生就像一颗从枪膛里飞出的子弹，我的最高点已经过去了，现在处在下滑处，应该逐渐淡出人们视线了。

　　他的微博头像是一张坐在电脑前面的照片，带着眼镜，嘴角微微下垂，脸庞清瘦，法令纹很深。一位网友指出，这张照片“显老”，建议他换一张。他回复说：变老是规律，下次换头像会显得更老才对。

　　“60岁是上老年大学的年纪，却跟16岁的人一块儿混，这是另一种对生命极限的挑战。一种更不动声色的咄咄逼人的表达。”王石说，“哈佛的这一年，我感觉获得了新生。”

　　他调侃自己，刚到哈佛时，“我已经是半残废了”。他指的是创办万科后，有司机、有秘书，到哪里都有人接送，自己在不知不觉退化成“城市废人”。

　　而在哈佛，王石伴随着各种笑话开始了他的“新生”。

　　去银行办信用卡，因为在国内没有办卡的经验，足足跑了五次银行，花了一个月，才办成;
　　去超市买东西，搭地铁，乘公交，经常搭错车，搭错方向;

　　每天晚上一边温习功课一边烧水泡咖啡，结果那只烧水壶被烧红了三次，塑料壶盖都烧化了……

　　王石告诉记者，他的“三年游学”计划可能会延长，哈佛大学的一年延长到两年，接着去欧洲继续游学三年。未来10年，他的身影也会更多出现在国内外高校。去哈佛之前，他已经接受香港科技大学的邀请，出任客座教授。此次回国，他已和北大光华管理学院基本谈妥，今年秋季就开始在光华管理学院上课。

　　一位曾在万科工作多年的员工评价说，王石让她联想到日本建筑师安藤忠雄的一句话：一个人真正的幸福并不是呆在光明之中，而是从远处凝望光明，朝它奔去，就在那拼命忘我的时间里，才有人生真正的充实。“王石给人的感觉，就是他的前面有一束光，指引着他永远向前。”

　　B=《外滩画报》

　　W=王石

　　“中国人最顽固的，不是头脑，是胃”

　　B：你去哈佛读书的原因是什么?为什么选“企业伦理”作为研究方向?

　　W: 那是2010年初，哈佛的一个中国基金会在北京办一个答谢会，当时执行主任问我有没有兴趣到哈佛游学，半年、一年、三年都可以。我当时就回答“有兴趣，一年”。到了2010年秋天开会了，我却犹豫了，当时就害怕语言不行，过了国庆，没去，过了圣诞，还没去。人家来催，我听了话中有话：我们这儿可是哈佛啊。一咬牙，我就去了。

　　你要说冲着什么，当然是圆留学梦。当年改革开放的时候，我接近30，想出去的想法强烈。1983年，32岁，我在深圳创业，想着过渡两年就出去。当初想去伯克利，觉得它是很活跃的学校，没想过学什么专业，只是想去了解西方文化。留学的想法，到50岁才打消。

　　这次去哈佛想学什么?不是很明确，但有一点很明确，我不会学工商管理。1983年到深圳，我既搞经营，又搞管理，自学能力相当强。我花了3个月读了经济学原理、宏观和微观经济学、工商管理。每次到香港，我都是买书，买台湾的繁体版。比如说会计学、记账方法，我都是自学的。

　　B：为什么选择哈佛?

　　W：正好因为哈佛发邀请。只要是名校，伯克利，麻省理工，台北大学……我都会去。

　　B：哈佛的学习氛围究竟有多浓?

　　W：哈佛是研究型的学校，讲座交流特别多，各个系、各个学院都有。比如说，我在亚洲中心，牵涉到亚洲专题。日本海啸发生，一个月之后，日本中央银行来了一个副行长，讲海啸之后日本金融政策;比如一个有关2012年台湾大选的讲座，一看主讲人：蔡英文。再比如说BP墨西哥湾漏油事件，事故调查总检查人、麻省理工的教授的一个讲座。再比如说，我上一门课叫做“资本主义思想史”，上课的老师就是《货币战争》里提到的诺贝尔奖获得者罗斯查尔德的后裔。你会发现，哈佛的讲座，牵扯到整个世界热点事件主要的当事人、事后主要的负责人、核心人物。每个礼拜，我都觉得打开了一片新天地。

　　B：听说你在国外只吃西餐。为什么?

　　W：就吃饭来讲，出国吃西餐，不是说这次去哈佛，20多年都这样。改革开发80年代，我跟大家一样，一定要吃中餐。但很快，我就决定，只要出国，不吃中餐。饮食文化是文化中很重要的一部分，中国人思想接受西方西方，饮食却不接受。中国人最顽固的，不是头脑，是胃。

　　我们万科流传着一个笑话：想惩罚谁，就让他出国跟着董事长。咱中国人三天不吃中餐，难受死了。

　　B：在美国游学一年，觉得自己有什么改变?

　　W：昨晚我还跟一些企业家朋友吃饭，他们说感觉王石变得更随和，更包容，仅此而已。

　　B：你曾经说如果让你选择一个宗教，你会选基督教。这跟你这学期学习的课程有关吗?

　　W：这句话直接拿过来讲，肯定引起误会。对于宗教，我的态度是你可以不信，但你要尊重那些信的人，接受一神论背后的价值框架、价值体系，它到底对这个社会起到怎样的作用。
　如果你要说必须从众神当中选择一个信仰，我选择“基督教”，更多是从文化、音乐、艺术上的考虑。我喜欢基督教堂的建筑形式，哥特式，阳光从玻璃窗照进来，给人积极、温暖、向上的感觉。还有基督教的音乐，绘画，我都非常喜欢。

　　B：你在哈佛这一年，是瘦了还是胖了?

　　W：我的身体变化，在过去两年。2010年第二次登珠峰，瘦了15公斤，下来的时候是57公斤。2011年初到美国，差不多恢复到70公斤。在哈佛头两个月，又掉到67公斤，这个体重，比我1983年刚到深圳创业时，还瘦4斤。很有趣的是，一回到城市里(回到中国)，体重很快就涨了，我现在是73公斤。

　　“我无意当意见领袖”

　　B：你在微博上说你佩服意见领袖，任志强，茅于轼(微博)，赵晓(微博)，韩寒，“在各自领域有独到见解，敢于发出不同声音。”你觉得自己是意见领袖吗?他们需要怎样的智慧?

　　W：我当然不是意见领袖。首先，意见领袖应该是公共知识分子，比较独立，二是以公共利益着眼未来，第三是有独到的见解和影响力，在学术上有一定修为。

　　我是企业家，本身就有利益冲突。你知道任志强的公司叫什么名字吗?很简单，即便很关心这行的记者也很少能说上来，这说明他更多影响力来自个人，他的言论不会对他的公司有什么影响。对我来说，任何时候大家提到王石，就会联想到万科。意见领袖显然不适合我，我也无意成为意见领袖。但我是上市公司的公众人物，更重要的是做了什么，而不是说了什么。

　　B：你曾在微博上写道：人们很介意自己的归宿，但其实从宇宙看，每个人只是一颗粒子，在哪里生活又有什么关系呢?去了美国之后，你开始更多以宇宙的眼光看待世界了么?

　　W：哈哈，我没有这么大的视角。我去美国有两点感觉。第一，每个人的主流看法：美国标准即世界标准。去美国之前，我还没有这么强烈的感觉。美国建筑标准有LEED，英国的标准比LEED更严。但美国人觉得，LEED就是最好的。到了美国，我反而不认可这个了。第二，在美国的环境下你会用另外一个角度，更客观地看待中国房地产市场。比如说，从全球眼光看，中国发展非常快，中国改革开放需要经济增长来支撑。就像骑自行车，你速度慢了，就倒了。如今全球经济一体化，西方经济萧条，如果中国把速度降下来，全球都成问题。

　　B：万科有建立“儿童医院”的计划。你在美国也考察过好多家儿童医院。有何借鉴?

　　W：美国的儿童医院当然先进。但我觉得发展中国家的例子，更有借鉴意义。比如说曼谷，当地的医疗制度值得借鉴，只要是贫穷的孩子，都可以去看病。第二，医院的公益性做的非常好，很多孩子从外地到曼谷看病，父母是陪着来的，但没有地方住，医院还想出办法很好地安置病患父母。

　　再拿美国举例，美国儿童医院医疗设备都是以儿童为标尺的，比如说核磁共振，就是迷你版，医生的座位很低，不会让孩子感觉不舒服。另外，医疗技术的先进性就更不用说了。

　　万科做儿童医院可能走三种路线，一是给穷人看病，二是给富人看病，但看病赚来的钱支持穷人看病。三是不确定给谁看病，但只采用高尖端技术，治疑难杂症。富人付钱看病，我们为穷人设立一个基金，看不起病的人可以申请这个基金。

　　“人生舞台的终点是隐退”

　　B：你相信2012年世界末日吗?如果离开末日还有三天，你会做什么?

　　W：那是无稽之谈。西方宗教本身就有“末日说”，以前有，今后还会有。地球有诞生就有结束，但那个末日是无限的，对我们来说，可望不可及。但你的末日是什么?你的末日，不是可望不可及的，可能就是明天，最多再有30年，肯定会到来。

　　你说离末日还有三天最想做什么?很简单，该做什么就做什么，不会有什么重大变化。因为这是你的末日，不是世界末日，别人仍在正常的生活。我想最好的结束方式，就是不要对世界造成影响。
　B：不管是正面还是负面的?

　　W：作为一个人生舞台，年纪大了，就要隐退。在哈佛的经历，我要是愿意到处公开去讲道，利用各种公开场合，像郎咸平一样跟电视台签约，我相信我还是有这个影响力，电视台会感兴趣的。但是我选择更多的方式去学校，跟学生交流，而不是做一个公众人物。

　　B:我看到你转了一条微博，说的是乔布斯晚年住在一个中产阶级街区，行人从他家走过还能看到他在灯下工作。你的晚年生活，愿意过有好邻居的中产阶级生活，还是住深宅大院，与世隔绝的生活?

　　W：我想是后者吧。这跟个人习惯有关。我本身不大善于交际，也不喜欢热闹的交际场所。所以我登山，和大自然打交道。现在不登山了，我更喜欢和植物、动物打交道。

　　B：你有没有想过像乔布斯一样，把传奇的人生经历，写一本自传?

　　W：我怎么能和他比呢?我觉得乔布斯是继爱因斯坦之后世界级人物。他属于英年早逝，留下那么多财富，让别人怀念他。而我们更多的时候，是享受生活，没有必要到最后写这样的东西。你是要给别人看呢，还是要总结自己?我觉得乔布斯更多是要让别人看，他本人非常低调，做到现在，真正出名就是这五年时间，在他生命的末期，他找人写自传，更多的是做为一种财富，让别人了解他，而不是产品本身。

　　B：这是四个苹果的世界。第一个诱惑了夏娃，第二个砸醒牛顿，第三个握在乔布斯手里。第四个在哪里?

　　W：不知道啊，一定会有第四个。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科Ａ(000002):中高层离职再现新老更替或为备战下半场

    ■每日经济新闻
    2012年伊始又一中高层离职,围绕万科"老将"的人事变动再次引起业界关注.
    昨日(1月17日),万科重庆公司总经理邢鹏正式离职.事后,万科回复证实了上述
消息.
    万科在给《每日经济新闻》记者的回复中表示, 万科重庆公司总经理邢鹏因个
人发展原因辞职, 原万科公司万创设计管理中心总经理陈运生目前已经接任邢鹏一
职.
    中高层低调离职
    时隔数月之后,万科中高层人事变动再起.
    就在邢鹏离职之前, 在其个人微博上已发出数条感言.通过微博,邢鹏表达了对
同事和朋友的感谢,但邢鹏并没有透露自己离职后的具体去向.
    资料显示, 邢鹏于2002年加入万科,工作了近10年.曾先后担任北京万科设计部
副经理,天津万科设计部经理,设计总监,万科产品管理部总经理.2008年开始权掌一
方,担任万科重庆公司总经理.
    在任万科重庆公司总经理期间,邢鹏先后带领万科在重庆开发了万科渝园,万科
悦峰, 万科悦府,万科城等项目.数据显示,在2011年1~11月,重庆万科销售总额已经
突破40亿元,进入2011年重庆楼市销售排行榜三甲之列.
    据万科人士称,与2011年初离职的万科执行副总裁徐洪舸和副总裁肖楠一样,邢
鹏选择了自主创业.
    而对于邢鹏离职后的位置空缺,万科早已做好人事安排,由万科公司万创设计管
理中心总经理陈运生接任.万科公司方面称, 陈运生已经在1月17日正式从深圳空降
重庆走马上任.
    据悉,陈运生也是万科一员老将,1995年毕业于同济大学城市规划系景园建筑专
业, 与邢鹏同年加入万科,擅长园林规划设计.曾供职于中国海外建筑(深圳)有限公
司.2002年加入万科,曾任深圳市万创建筑设计顾问有限公司经理.
    一年来数位高管变动
    对万科而言,千亿的年销量业绩令其他同业者刮目相看,但对内业绩提升亦成为
万科中高层人员面临的挑战.
    从2011年初开始, 万科高层人事更迭数起,相较往年颇为频繁.2011年1月28日,
万科执行副总裁徐洪舸和副总裁肖楠双双离职.2011年6月, 万科又一位"封疆大吏"
执行副总裁,上海区域总经理刘爱明辞职,加入重庆协信地产.
    时隔一月有余,万科执行副总裁袁伯银也宣布正式离职,加入红星美凯龙家居集
团.不到一年时间,万科四名高管相继离职,引发业界震动.
    但有分析称,在2010年万科销售额破千亿之后,2011年万科制定了全年销售目标
为1400亿,万科地方公司销售业绩竞争压力较大.在楼市调控之下,万科最终仅完成1
200多亿.
    但纵观历次人事变动, 万科并不认为是危机,事后都得到很好处理,对万科的影
响也降到最低.正如万科总裁郁亮所言, 职业经理人制度是万科的核心,由于万科的
经营建立在制度化基础上,这种正常的流动并不会影响到公司经营连续性和稳定性.
    如今万科重庆公司总经理邢鹏离职, 已经让高层人事变动蔓延到地方公司负责
人等万科中层.
    随着房地产行业进入"寒冬",郁亮也比喻房地产进入了下半场.在上半场效力万
科多年的"老将"是否适应万科在下半场的变化, 不得而知.但眼下,面临楼市调控不
放松的2012年,万科或许将面临更多的"新老"更替.而万科也将借此为房地产行业下
半场转型备战.

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万科A(000002):年初再现人事变动,京津高层调动

    ■第一财经日报
    继万科重庆总经理邢鹏离职后, 万科天津总经理杨涛被调任万科北京区域任副
总经理,万科在2012年伊始便连续出现人事变动引发外界关注.
    万科"广深区域本部"日前亦正式揭牌,原深圳区域总经理张纪文挂帅"广深区域
",担任总经理一职.
    1月18日, 《第一财经日报》从万科集团获悉,接替杨涛职位的是北京区域副总
经理卢冰.卢冰此前曾担任万科天津分公司副总经理.
    公开资料显示,杨涛1996年加入万科,2004年出任长春万科总经理兼沈阳万科副
总,2008年调任天津总经理.在其任职天津万科期间,打造了万科金色家园,万科假日
风景,万科假日润园等项目.
    而卢冰是在2005年从天津公司调任北京.卢冰在京期间, 万科曾有不小的动作,
以3.36亿元拿下丰台小屯项目地块;2005年12月以2.75亿元得顺义望泉家园C组团地
块;2006年4月以16.6亿元拿下万恒家园二期项目用地.卢冰重返天津公司,或许意味
着万科有意加强天津公司的力量.
    万科集团方面向本报表示,上述二人不属于法定高管,公司不需要对外公开披露
,均属于正常的人事调动.
    此前不久,邢鹏已经正式宣布离职.万科称,邢鹏因个人发展原因辞职,万科公司
万创设计管理中心原总经理陈运生目前已经接任邢鹏一职.
    万科表示,广州这个城市对华南区的影响力越来越大,万科有必要提升在广州的
影响力和市场地位,因此广深区域的总部将设在广州,未来万科将加大在广州的发展
力度.
    在过去的2011年,万科先后有万科集团执行副总裁徐洪舸和副总裁肖楠,万科集
团执行副总裁兼上海区域总经理刘爱明, 以及万科集团执行副总裁袁伯银等高管离
职,短期内频繁出现的人事变动使万科遭遇各种解读.

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广州计划收回万科5年前地王 并更改用地性质
2012年01月20日 09:08观点地产网【大 中 小】 【打印】 共有评论0条

近日，广州市规划局管网站挂出了“有关海珠分区AH020207(万科项目江湾大桥以东地块)控制性详细规划调整的批前公示。”

本次公示的内容主要是调整该地块的用地性质，共提出两个更改方案：一是将原来的用地性质由R2(二类居住用地)更改为C3(文化设施用地);容积率由7.754调整为1.5;绿地率由30%调整为40%;建筑控高调整为25米。二是用地性质由R2更改为G1(公共绿地)，规划控制指标按照公园设计标准进行控制。

但广州市规划局有关负责人表示，目前方案还没最后确定，文化设施建什么也没有明确。该地块还在万科手中，政府计划收回，双方正在谈

资料显示，该地块位于广州海珠区江湾大桥引段以东，大元帅府以南。于2007年3月，由广州万科和北京万信投资联合，以总价4.6亿元竞得，比起拍价高出2.7亿多，而7082元/平方米的楼面价也创下当时的新高，成为“地王”。

2007年9月25日，该地块规划公布，该地块总用地面积为9629平方米，将修建一栋56层的高楼以及一栋29层高楼，两栋楼之间有连廊相连，小区内还配套一所3层的幼儿园。但因该地块在广州划定的20.39平方公里历史城区范围内，所以建50多层的高楼一直被受争议。

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二手房租赁将建官方平台 租赁双方可网上签约
本文来源于《财经网》　2012年01月25日 13:43 我要评论（0）
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市住建委称，本市正加快建设租赁信息平台，届时，市民登录网站即可查询到经过房管部门核验的真实可靠的房源租赁信息；中介公司和有出租、承租房屋意向的个人都可以在平台上发布信息；同时，租赁双方可直接在网络上签订合同，还可以办

　　【《财经》综合报道】据京华时报称，市住建委称，本市正加快建设租赁信息平台，届时，市民登录网站即可查询到经过房管部门核验的真实可靠的房源租赁信息；中介公司和有出租、承租房屋意向的个人都可以在平台上发布信息；同时，租赁双方可直接在网络上签订合同，还可以办理租赁合同备案。

　　市两会期间，市住建委回复人大代表时表示，目前正在完善相关政策，平台的建设工作正在积极稳步推进之中。

　　据了解，根据《北京市房屋租赁管理若干规定》的要求，同时参考各方面意见，市住建委在多次调研和已有二手房交易平台的基础上，将研究建立全市存量房租赁信息平台。

　　市住建委相关负责人表示，建立存量房租赁信息平台后，房屋所有人可以在房屋租赁信息平台上申请免费刊登出租房屋信息，通过房源真实性审核后，对外公示房屋位置、面积、租金、租期等相关信息，成交后在平台上签订房屋租赁合同。同时，全市房地产经纪机构均须在网络平台上备案，房屋所有人可以选择委托备案的经纪机构进行租赁交易，也可自行成交。

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新华社：大量房企快速消失 房价下行或成主旋律
http://www.sina.com.cn  2012年01月26日 11:19  新华网

　　新华网北京1月26日专电题：大量房企快速消失 或迎来市场新一轮调整

　　新华网记者刘德炳

　　对于房企而言，2012年将并不好过。在刚刚过去的2011年，随着中央严厉打击投资投机调控楼市，量价齐跌成为楼市主基调，一批房企通过各种方式快速消失、倒闭。而随着政策的持续从紧，库存日益增加和资金日渐紧张，房企危机正逐渐加重。在优胜劣汰的生存法则逼迫下，市场将迎来更大一轮的调整。

　　正在快速消失的房企

　　2011年12月19日，北京市住建委发文称，北京东方时代房地产开发有限责任公司等473家房地产开发企业的资质证书，有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。根据有关规定，已注销上述企业的开发资质。

　　对此，北京市住建委有关负责人表示，这意味着这473家房地产开发企业将不能在北京市进一步从事开发。一定程度上，这473家公司今后将在京城楼市消失。

　　从整体数字上估算，可以发现这一波房企消失潮将会持续进行，甚至会呈现加剧势头。据上述北京市住建委有关负责人介绍，目前北京市房地产资质有效期内的企业大数是3000家左右。而来自北京市国土部门的数据显示，最近几年来，北京市每年公开出让的经营性土地的平均供应规模不足200宗，而且今后经营性土地供应规模越来越难以超过200宗。假如以5年时间来计算，即便有1000家房企可以获得土地，原先拥有土地的房企5年内也应该开发完毕，那么这就意味着过五年后有将近2000家房企无法获得新的土地，而且每年市场都会有新的进入者，那么这2000家房企的出路或许也是消失。

　　房企消失潮并不只是出现在北京。武汉市房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家。相比2010年同期，房企数量减少了200余家。

　　被注销开发资质可以很明显地判断房企的生死去留，但很多时候，尽管房企仍然具备开发资质，甚至是项目仍然在运转，其背后的主人已经更改了。如保利地产(微博)通过购买项目公司股权的方式收购北京海淀区东升乡地块；近日上海地产界围绕上海证大外滩地王也是纠葛不断；杭州绿城则不断通过卖项目的方式甩包袱。

　　据链家地产市场研究部不完全统计，2011年上市房企中，股权出让共183宗，相比去年增加72宗，增长65%。在当前房企资金充实度大大降低而存货积压的情况下，明年房企的股权并购仍会继续。

　　政策左右楼市命脉？

　　以北京市场为例。据了解，项目开发完毕，土地少、地价高无疑决定了一些房企的去留。

　　但仅此并不能解释的是，与去年注销了185家房地产开发企业的资质相比，今年的注销数量明显大幅增长。其次，记者从2011年北京注销开发资质的473家房企中发现，有些企业的注册成立时间为2009年、2010年，但仅成立了一两年就迅速注销，另外有些房企成立了近20年，偏偏也选择在2011年注销。第三，不仅是一些小型房企注销开发资质，一些大型房企如北京世茂投资发展有限公司，也在这波被注销的房企中。对此，北京世茂有关负责人表示，这是因为该公司已开发完旗下项目。但分析人士指出，这并不排除世茂有看淡北京市场之意。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，房企注销潮、并购潮、退房潮等等，这些都是表象，背后是中国楼市环境发生了巨大变化，在目前的市场环境下，楼市暴利色彩正在逐渐褪色。一方面是投资投机性需求受到抑制，市场受到冻结和分流，销售遇冷，库存上升；另一方面是融资成本、拿地成本等提高，房企资金压力巨大，现金为王渐成共识。

　　万科北京公司高管肖劲认为，中国楼市说到底是政策市，政策的变化带来市场的变化，主要是限购、限贷等政策对市场影响较大。

　　降价将是2012年的主旋律？

　　从政策层面来看，2012年楼市调控仍持续释放从严从紧的信号，一定时间内调控不会松动已是业内共识。

　　记者通过春节期间的走访发现，从市场面来看，楼市仍然十分冷清，交易陷入停滞僵局。在多个售楼处及中介门店，记者普遍看到的是关店停业。根据伟业我爱我家集团统计，1月16—22日北京全市新建商品住宅网签总量为536套，环比前一周的网签总量下跌了70.2%，与去年同期相比下跌了83%。全市二手住宅网签总量为785套，环比前一周的网签总量下跌了30.2%，与去年同期相比下跌了86.5%。

　　世联地产分析师认为，房企间竞争加剧乃至并购加剧，成交下降，房价调整仍将是2012年的主旋律。中国科学院预测科学研究中心日前发布2012年中国经济预测报告显示，综合调控政策、市场供需等各项因素，2012年商品房价格将难以维持增长趋势，转而进入下行通道，预计商品房平均销售价格将同比下降5.3%左右。

　　但同时也有专业人士指出，由于开发商无钱买地等，最终将迫使调控停止。

　　不过，应该看到的是，一方面高房价确实不可持续，楼市过去一直是暴利行业，房价收入比较高，严重影响民生和经济的可持续性；另外，通过经济结构的重新组合、产能的重新配置，中国经济不仅有出路，而且将找到新的发展机遇。

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中国住房信息6月底前将联网 异地炒房不再漏网
http://www.sina.com.cn  2012年01月27日 11:33  新华网

　　新华网武汉1月27日电(记者徐海波)中国住房和城乡建设部部长姜伟新日前表示，40个重点城市个人住房信息系统今年6月底前将与住建部联网。业内人士认为，此举意味着个人在不同城市间的购房信息将被“一网打尽”，在各地限购政策中逃过一劫的“异地炒房”，也不再是漏网之鱼。

　　目前，住建部已初步完成系统应用软件的开发，并且启动了部分重点城市与住房与城乡建设部的联网工作。各省区市及其他城市也在加快个人住房信息系统建设，争取2013年实现全市、全省联网。

　　业内人士表示，今年上半年要实现联网的40个城市，主要是一线城市和房地产调控的热点城市，西部地区城市相对较少。其中，北京、上海、天津、重庆等4大直辖市及除拉萨之外的所有省会城市应该都会被纳入。另外，深圳、大连、青岛、苏州等房价上涨较快的城市也可能入围。

　　以重庆市为例，经过一年多的整合，9个主城区个人住房信息系统建设已全面完成，实现了主城各登记中心的联网运行。只要轻点鼠标，将名字和身份证信息输入电脑，便可知晓购房者在重庆主城区的房产情况，包括房屋数量、位置、面积及售价等信息。

　　住建部相关人士指出，个人住房信息联网后，同一权属拥有人名下在40个不同城市的房产将得以“一并查询”，异地购房的资金流向、程度、走势将可“统一监控”。

　　中南财经政法大学(微博)房地产研究所所长张东教授认为，随着个人住房信息系统联网，监管部门可以更加准确及时地掌握商品房规划建设、市场供应及销售成交等数据，实施有效的监控、统计，以便对症下药制定有效的调控政策。同时，还将有利于加大力度提高准度，对异地房地产投资客进行打击。

　　据介绍，此前只有银行个人信贷征信系统实现了全国联网，房屋权属信息在各城市间并不联网，只采用属地管理原则。也就是说，在一个城市里只能反映或查询个人在这里的房屋权属情况，并不能查询权属人在异地拥有房产的情况。

　　中原地产市场研究部总监张大伟看来，目前的限购基本是以某个城市为单位，已经取得了比较好的效果。下一步，调控可能对在全国拥有多套房产的人加大税费调控力度。住房信息系统的联网是为建立透明的房地产信息体系，加速房产税等政策的落地做准备。

　　虽然从目前个人住房信息系统的技术上看，信息录入、联网并不困难。但实际操作起来，还有很长的路要走。各个城市的标准、平台都没有统一，实现联网还有较大的难度有待破解。同时，住房信息涉及个人隐私、财产秘密和人身安全等问题，如何统一使用及管理，必须有明确的规定及具体的措施。

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房产税里的学问
2012年01月21日 23:35 分类：经济 标签： 房产税 阅读：673 评论：4

从建设部部长姜伟新最近的讲话，以及北京市最近推出的住房批量评估政策，可看出，房产税已是如箭在弦。房产税的推出之时，或是备受诟病的限购令退台之日。用税收政策代替行政手段，是市场经济应有之义。


　　但是，具体到房产税的估值、征收对象或最终用途，我们还需具体分析。目前国内施行房产税的两个城市——上海和重庆，其征税体制都存在不少问题，在业界学界也引起很多批评。要建立公平、公正、公开的房产征税系统，需要一些技术上的考量。

　　所谓公平，核心是房产税的征税对象。上海和重庆的征税对象是新购房屋，对已有房产既往不咎。重庆是对单价超过一定标准的奢侈房征税，而上海是对超过一定平均住房指标的多余部分征税。这两地的办法，都有些简单、粗暴、原始。房产税，作为财产税的一种，当然应根据财产的价值进行税值评估，而且应以家庭为单位。建立批量房产评估系统，是对房产公平征税的第一步，目前在北京、杭州、深圳都已建立了比较先进的评估系统，推广到其他大中城市应该没有技术障碍。

　　所谓公正，是指税率的确定。从国外（尤其是美国）经验来看，对房产征税，或从广义上来说是对财富征税，是政府提供各项公共服务，进行财富转移的重要手段。税率过高，会抑制经济发展，且容易在政府部门滋生腐败；税率过低，则没有足够的资金提供教育、交通、福利设施，对解决长期贫穷的问题相对不利。美国房产税最高的新泽西州（税率为2%左右），州政府的腐败和低效率都是有名的；而税率最低的路易斯安那州，房产税率仅有0.18%，其教育水准非常低下，也是全美有名的穷州。目前全美的平均房产税率为房价的1%左右，从实施效果来看，这个税率基本上能满足公共支出和经济发展的平衡。为了抑制投机，可以考虑累进税率，即对拥有超过实际需求房产的楼宇收取更高税额。

　　所谓公开，不仅指评估结果的公开，更是税务收入、税务去向的公开。在美国大部分的州县，房产评估结果和应缴税额，都可以在公开网站上查到，所以基本不用担心官员们为了给自己少报税而压低估价。如果一个官员住着超过自己收入能承担的豪宅，那不用记者调查，左邻右舍就可以披露了。收税，是由公民投票通过并赋予政府的权力，但并不应成为官员敛财的工具。房产税的去向公开，和更大程度上的地方财政公开，都是对政府有效监督的手段。在美国，房产税基本上投入到教育中，所以好学区的房子房价贵、税额高，房主也没有太多怨言。

　　当然，在具体实施上还要考虑一定的灵活性。房产税率对初次买房者有较大的影响，可能与其经济能力相对薄弱有关，但是对已购房者的退出意愿则没有太大关系，这一方面是由于他们的自我选择（Self-selection），另一方面可能是他们已内生化这一持有成本。

　　出于这一影响，对于初次买房者，可以考虑对他们进行税率下调或一定期间的税务减免，以此来减少年轻家庭的财务负担。而对于缺乏其他收入的退休人群、中老年房主，可以考虑以反向贷款（Reverse Mortgage）的形式以房养税，在其有生之年避免增加其支出，但在其不再拥有房产时则需要将房屋变现，偿还贷款。

　　房产税只是房产政策中的一项，虽然非常重要，但并不能独立成为解决中国房地产痼疾的灵丹妙药，还需要和其他的房产政策，如鼓励建立完善的商业出租房行业，对低收入人群提供货币形式的住房补贴，以及其他的宏观经济政策，如利率、贷款、收入税制度等结合在一起，才能使中国的房地产行业走向健康、长期、稳定发展的轨道。

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万科称2011年销售好于市场整体 将继续加快销售
2012-01-29 09:00:18　来源: 经济观察报(北京)　有0人参与 手机看新闻

万科：从目前的情况来看，市场已经明显降温，进入买方市场状态，这符合自住购房者的利益。

经济观察报：日前《人民日报》刊出《中国有条件避免房地产市场硬着陆》的评论，建议以“鼓励消费、抑制投机”为目标，适度调整房地产调控方式，并降低2012年地方政府保障房建设目标，将重点放在保障房的制度和配套设施建设上。如何看待上述说法？

万科：“鼓励居住，限制投机”的思路，应该体现了政策导向。行业进行调控的一个主要目的，也是为了在住宅供需矛盾长期存在的背景下，通过抑制住宅市场的投机交易，减少因投资购房而导致的住房资源闲置，从而有利于正常的居住需求得到满足。从目前的情况来看，市场已经明显降温，进入买方市场状态，这符合自住购房者的利益。但与此同时，也应该注意到，由于银行贷款额度紧张，包括首套房按揭在内的贷款成本和难度都有所提升，这对首次购房者来说是不利的。在这种情况下，重申差异化的住房政策，对于避免误伤正常的居住需求可以起到积极的作用。

住房保障体系充分发挥作用，是调控取得成功的重要标志，也是行业长期健康稳定发展所必需的。加强保障房制度和配套设施建设都是保障房体系中的重要环节。

经济观察报：限购导致房企普遍面临较大存货压力，贵司状况如何？将采取什么样的措施应对？

万科：2011年，万科销售好于市场整体，公司的存货压力相对较小。万科一贯坚持快速销售的策略，2011年总部对一线公司的要求是“新推盘当月销售率不低于60%”。在这种情况下，各地公司会采取各种办法积极促进销售，加快存货去化。

未来公司一方面会加强对市场环境变化和客户偏好的研究，灵活调整产品结构，确保适销对路；另一方面，也会继续以销售率为控制指标，努力实现较快的销售速度。

经济观察报：目前渣打银行等机构认为，2012年准备金将分批次放开，房地产融资状况在2012年将会怎样？

万科：关于全社会整体融资环境，确实可能大部分金融行业分析人士认为，2012年比2011年要宽松一些，但具体到房地产行业，融资环境能在多大程度上改善尚需观察。

经济观察报：在产品线上，面对刚需，有何安排？

万科：市场调整中自住需求再度成为主流，这与万科一直以来的产品定位高度吻合。2011年，公司所销售的产品中144平方米以下的住房比例高达88%，产品以中小户型普通商品房为主，其实前几年的情况也差不多。此外，公司已经全面普及了装修房，这也为自住客户节省了大量的时间和资金成本。因此，目前的市场环境下，公司一贯坚持的产品策略更符合自住客户的需求，具有一定优势，公司只要继续坚持这一策略即可。

经济观察报：在拿地和开工上，贵司2012年的计划如何？

万科：由于存货、资金情况比较健康，公司目前并没有缩减开工的必要性。另一方面，开工量和前期的拿地量之间存在一定相关性，2011年受整体市场环境变化的影响，公司在拿地上更加谨慎，这可能会对未来的新开工产生一定影响。具体的计划情况公司会在定期报告中进行披露。

拿地方面，未来公司会关注土地市场可能出现的调整，适时补充持续发展所需的项目资源；另一方面，公司会始终坚持稳健的财务策略，在投资决策上保持谨慎。

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万科发布1月份销售数据 五年来首现负增长
http://www.sina.com.cn  2012年02月03日 18:15  新浪财经微博

　　新浪财经讯 2月3日消息，万科今日晚间发布公告，披露今年1月份销售面积119万平方米，销售金额122亿。这比之2011年同期分别下降28.1%、39.3%。统计数据显示，这是万科五年来，首次在开年出现销售面积和销售金额出现负增长！

　　翻阅近5年万科公告可知，自2008年——2010年，万科4年来开年第一月销售面积和销售额度都是连续增长。

　　其中，2008年1月份销售面积23.0万平方米，销售金额18.5亿，分别比07年同期增长11.65%和11.72%；2009年1月份销售面积28.6万平方米，销售金额21.9亿，分别比08年同期增长24.2%和18.6%；

　　到最近两年，更是出现爆发式增长：2010年1月份销售面积52.3万平方米，销售金额62.6亿，分别比09年同期增长83.3%和185.9%；2011年1月份销售面积165.4万平方米，销售金额201.0亿，分别比2010年同期增长216.1%和220.8%。

　　早前，中国楼市在经历多次调控后，“降价潮”正在逐渐蔓延全国。而就在去年11月，万科总裁郁亮首次向媒体透2012年万科的发展策略是“过冬”。他表示，冬天模式，首先就是现金为王，现金流比利润更为重要。其次就是积极卖房，不囤地。第三，更慎重的买地，买地是最浪费钱的，不能买错地。

　　在去年12月，万科集团董秘谭华杰更是首次披露，万科团队内部统计模型显示，多项主要数据显示房市不太乐观，房市明年数据会比08年更难看。(曹磊 发自深圳)

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万科A业绩下降 机构称并不担心
http://www.sina.com.cn  2012年02月03日 20:33  21世纪网

冯展鹏 2012-02-03 20:33:47  

　　核心提示：万科A虽销售业绩有所下降，但机构方面却并不担心，反而普遍对其看好。

　　21世纪网 万科A（000002）今日（2 月3日）晚间公布2012年1月份销售及近期新增项目情况简报，1月份公司实现销售面积119万平方米，销售金额122亿元。据媒体统计，分别比2011年同期下降28.05%、39.3%。

　　近期楼市利空消息不断，昭示着楼市的寒冬仍在持续。但万科A的股价却显得很坚挺，从龙年开市的第一个交易日（1月4日）的收盘价7.33元/股，至今天（2月3日）的收盘7.79元/股，累计涨幅达6.27%。虽跑输沪指同期的涨幅7.42%，但在楼市如此境地下，仍能取得如此成绩，已属难得。

　　万科A虽销售业绩有所下降，但机构方面却并不担心，反而普遍对其看好。近三月内，共有22家机构给出评级报告，其中14家给出最高的“买入”级，8家“增持”级。

　　国泰君安的研究报告表示，虽然万科销售业绩回落，楼市销售压力持续存在，但万科主要户型面向刚需及改善性需求，将持续直接受益于货币信贷实际放松，预计后续销售仍将明显跑赢市场。12年上半年销售难度继续加大，信托、贷款、理财等集中到期，部分中小开发商资金紧缺状况将加剧从而造就并购机会。

　　而对于整个房地产版块的走势，大部分机构都给予了较高期待。海通证券(微博)研报表示，截至2月2日，A股TTM市盈率13.41倍，房地产TTM市盈率14.15 倍。目前市场对地方政府政策许可范围的调控优化已不敏感，成交稳定将是刺激市场后期估值提升的主要因素。目前板块估值底、龙头个股年报无明显利空，行业底部具有支撑。

　　海通证券研报中还给出了风险提示称，房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

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万科1月销售面积119万平米 同比下降28.1%
本文来源于《财经网》　2012年02月03日 21:47 我要评论（0）
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北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、天津、沈阳、杭州、南京、无锡、苏州、东莞、佛山这些主要城市的住宅批准预售面积环比12月份下降了七成，成交面积也环比下降了约一半

　　【《财经》综合报道】万科在今日(2月3日)公布了2012年1月份销售及新增项目情况。1月份万科实现销售面积119万平米，销售金额122亿元，环比12月分别上升98.5%和109.7%，同比分别下降28.1%和39.3%。

　　对于1月份销售环比大幅增长的现象，万科董事会秘书谭华杰表示，这存在一定的特殊因素。主要是因为去年临近年底公司推盘量较大，很大一部分客户虽然在12月实现了认购，但未能在年底完成签约，因此这部分金额未在12月的业绩中体现，而是在今年1月随着签约完成而计入当月销售。

　　实际上，类似的情况在去年同期也曾发生，由于2010年底的很大一部分客户认购在2011年1月实现签约，万科因此创下了单月销售逾200亿的签约销售纪录。但另一方面，也正因为去年同期的比较基数太大，今年1月的签约销售同比出现下降。

　　他表示，1、2月份的销售数据受季节性因素的影响很大，主要因为春节前后历来都是销售淡季，企业的推盘量，市场的成交规模基本都处在全年最低水平。今年由于春节假期到来较早，对1月份住宅市场的影响也会更大一些。

　　跟据初步统计，今年1月份，北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、天津、沈阳、杭州、南京、无锡、苏州、东莞、佛山这些主要城市的住宅批准预售面积环比12月份下降了七成，成交面积也环比下降了约一半。

　　不过，尽管存在春节这一特殊因素的影响，相比以往，当前市场景气度下滑的状况依然十分明显。谭华杰表示，和往年春节所在的月份相比，今年1月份主要城市的批准预售面积差异不算很大，但成交面积却大幅下滑。

　　他表示，受春节因素的影响，万科在1月份的新推盘规模也比较小，可能是全年最低水平，未来几个月公司的推盘规模预计将有所提升。

　　“春节前后的推盘和认购减少属于正常现象，并没有超过预期。由于这一特殊因素的干扰，近期市场成交可能会呈现出较大波动，要判断未来的走势还需要观察”，他表示，“但不管市场如何变化，万科不都会放松对销售速度的要求，公司会以积极的心态应对市场挑战。”