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[转载]中国房价真相及其未来
作者: 金枫海客
时间: [ 2011-11-26 14:27 ]

原文地址：中国房价真相及其未来作者：护苍生
中国房价真相及其未来

    如果民众有权决定政府官员的命运，那官员才有勇气舍小利而保乌纱帽。如果民众可以决定全国人大代表的去留，那政府就有更大力度调控房价的勇气。中国的高房价及其维持，背后就是制度问题。

    老是吹嘘自己的制度好，为天下苍生，现在就是你们表现的时候了。是真好还是假好，人民雪亮的眼睛拭目以待。



   

    一、中国高房价的秘密



    中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。特别是2005年后，房价更是猛涨。对于中国高房价之原因，众说纷纭，本文将对此深入探究。



    首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其实这是非常错误的。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若80%以上都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少，人均耕地很多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢？一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢？原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小，如日本东京。相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。所以，笔者认为，人口经济的聚集结构是决定房价高低的基础性因素。



    其实，中国的土地是充足的。中国耕地18亿多亩，按照人均0.8亩地就可以实现粮食自给的国际标准，中国仅需要10.7亿亩耕地即可实现粮食自给，还有7亿多亩耕地可以用来做其他用途。另外城市化的发展，占有的不一定全部是耕地，还有许多非耕地可以使用。况且在城市的过程中，是节约土地的，按照农村住房与宅院用地面积1：3计算，如果城市化之后变成10高的居民楼，则可以节约39倍的土地，这样就有更多的土地可以建居住房。所以，中国人口多导致高房价是站不住脚的。



    在发展中国家，特别是发展速度很快的国家，由于中小城市经济基础设施和人文设施发展相对比较滞后，加上大城市和城市群的规模效应产生的强大经济要素集聚能力，使人口、经济要素、就业岗位创造等过快的集中于少数大城市，且很容易使这些大城市摊大饼式的发展，而土地在一定地域是有限的，房子又不能像普通商品一样迅速生产出来或运输过来，所以后发国家大城市比较拥挤且房价较高，不能像欧美那样中小城市和小城镇发展充分从而房价低且人均居住面积大。这就是解释了发展中国家的城市化和房价问题，尤其是为什么东亚国家房价比较高。因此，我们可以得出结论，决定中国房价高的基本因素就是中国的人口经济在聚集结构上过于向大城市聚集。



    但同时，人口和经济要素向大城市和城市群集中，也有助于经济发展和收入提高，人口经济集聚结构可以解释房价的多数绝对高低和部分相对高低，但这仍不能解释房价相对于收入过高的问题。所以，要解释房价相对于普通居民收入过高的问题，我们还要继续探究。



    房子的价格，像其他商品或资产一样，是由供给和需求决定的。从供给方面来说，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供给的源头。所以，中国高房价的第二个因素是中国土地制度。由于中国规定城市土地必须国有化，地方政府就垄断了城市的土地供给。为了获得最大利益，作为垄断者的政府，于是就限制土地供给以保持垄断高价。这种土地制度的结果，一是大大限制了房子的供给数量，因为供给房子首先要供给土地；二是增加了房子的成本，同时缩减了房地产商继续开发的资金；三是人为制造稀缺，物以稀为贵，土地供给的短缺就会让房子有升值机会和囤积的价值，从而引起大量投机和囤积。结果可想而知，这种土地制度必然会制造高房价和住房难。



    仅有供给还形成不了价格，高房价还必须有需求。但是，无论对绝大多数要城市化的农民，还是对多数城市民众，或者是绝大多数准备结婚买房的年轻人，尤其是在大城市，这种房价已经高的让他们买不起。显然，推高房价的只有富人了，但高房价就是富人惹的祸的吗？除个别国家外，每个国家都有富人，但并不是每个国家都高房价，所以把中国的高房价仅仅怪罪给富人也是不对的。



    那是什么推动了这个的高房价呢？笔者认为，中国高房价的第三个因素就是贫富差距过大、低工资和低社会保障。由于贫富差距过大，富人集中了过多财富，他们就有钱买贵房子，况且他们可以不在乎房价，所以只有他们才可以把房价拉的那么高。另外，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力就低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低（除房地产外），继而导致富人不想投资实业；富人不想投资实业，股票、期货风险太大，城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值，于是他们就集群的投资或者说投机房地产，导致房价过高，普通民众又被高房价剥削一次。胡润研究院和群邑智库4月12日联合发布的2011胡润财富报告显示，中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3的受访富豪选择了投资房地产。在缺乏官方统计资料的情况下，《财经》杂志引用其他人的判断估计，2007年到2010年出售的新房当中，高达50%到70%的比例都是由投机客购买的，目前处于空置状态。2010年商品房销售10.4亿平方米，按照每套100平方米计算则2010年新增空房500-700万套。



    由于贫富差距过大、低工资和低社会保障导致中国内需不足，产能相对过剩，就会产生过多净出口，使外汇储备不断增长并面临很大的人民币升值压力，而人民币升值的预期，又导致过多资本流入，尤其是热钱，增加房地产泡沫，并进一步加剧外汇储备的增长和人民币升值预期与资本流入、外汇储备增长的互动循环。在资本流入过程中，央行通过在外汇市场上购买外汇而形成外汇储备，因此外汇流入的过程就是央行向市场释放基础货币的过程。1999年12月底至2011年3月底，中国金融机构外汇占款增量为22.22万亿元人民币，是同期内中国狭义货币M1增量的1.01倍。这意味着，过去11年内的大部分时间内，外汇占款已成为中国央行发行基础货币的最重要甚至唯一渠道。由外汇增加导致的基础货币投放增长，又导致通货膨胀和货币流动性泛滥。通货膨胀导致负利率，货币流动性泛滥推高物价和资产价格，在城市化的机缘下，处于价格上升势头的房子就成了保值增值和投机的对象。



    第四，中国政府和美国政府的财政货币政策所导致的流动性泛滥和通货膨胀。无论是美国在2001年网络泡沫破灭后实施宽松的货币政策和积极的财政政策，还是次贷危机后大量印刷美元挽救经济，都迫使大量美元流入中国，导致中国的流动性过剩和通货膨胀，推动中国房价上涨。面对2008年全球经济危机，中国政府开启4万亿经济刺激计划，经济的货币政策加积极的财政政策，又为后续的高房价注入货币动力。



    第五，出口政策和外汇政策。美元流入中国，中国外汇储备快速增长，导致国内基础货币投放过多，为房价上涨推波助澜。这不得不引起我们思考引起中国高房价的第五个因素：出口政策和外汇政策。中国居民和企业的外汇，基本都被中央银行购买，变成基础货币发行。在中国外汇储备快速膨胀的今天，过去的政策早已不符合事宜了。由于曾经的外汇短缺，中国一直比较强的鼓励出口倾向，如对出口退税，一边减少了国内货物，另一边刺激净出口增加导致外汇储备不断增长和被迫投放基础货币，因而加剧通货膨胀和负利率。其实这还不如停止出口退税直接印刷人民币发给居民购买这些出口货物呢，出口退税换来的是外国“画纸”和通货膨胀，而印刷人民币发给国内居民消费，虽然也通货膨胀但国内居民毕竟还获得了消费增加。央行购买外汇防止或减缓人民币升值，其实这样是得不偿失。央行购买了外汇，可能阻止了人民币升值，但引发了通货膨胀，对出口企业来说可能是一样的，但对非出口企业和多数国民来说又是一个坏结果。再说，由于购买外汇引发通货膨胀，可能由此导致紧缩货币政策，反而对包括出口企业在内的所有企业都不利，更阻碍经济发展和人民生活水平提高。央行购买外汇干预汇率的结果，可能就是“滞涨”或类似于“滞涨”的坏结果。而这三个方面的旧政策，无疑都在加剧流动性过剩和通货膨胀，因而推动中国房价上涨。



    第六，对民营企业投资和发展的限制。国内富人扎堆投资房地产，为此我们需要思考为什么他们扎堆投资房地产而不是别的？所以，推动中国高房价的第六个因素就是对民营资本投资和发展限制的各种政策，如国企垄断领域对民企的实际限制，对民间金融发展的限制，及其他一切危害民营资本投资经营的各种限制和不合理的税收设计等。如果放开民间金融发展，一方面让这些除投机房产外几乎无处可去的资金找到出路，另一方面还可以通过金融支持民营企业的发展，降低民营企业的困难，让更多资本乐于投资实体经济，而不是去投机房地产。民营企业的发展，让更多的人获得就业，增加普通民众收入，就会提高内需，改善国内实体经济发展环境，减少因外汇储备增加带来的流动性过剩和通货膨胀，就可以减少投机房地产的资金，改变这种不健康的发展模式。



    第七，腐败。说过了富人推高房价，那我们也该讨论讨论官员的问题了。官员在土地供给中腐败，就会增加土地成本，进而就会提高房子成本和价格。官员给自己建别墅或被受贿后允许房地产商盖别墅，就会减少商品楼房的土地供给。官员受贿收了房子，或者拿受贿的钱买房子，就会减少市场房源。更重要的是，各地官员出于自己的利益，不顾民生而把城市当成私产经营获取土地暴利，对维护自身利益的房价调控和保障房建设消极应对或暗中抵制，相对于其职责来说，这也是变相的腐败。



    第八，中小城市及城镇基础设施发展滞后导致年轻人口涌向少数大城市。在东亚国家，特别是中国，其民族文化似乎让人们很喜欢向少数大城市聚集，这在中国年轻人中表现的尤为明显。不仅如此，中国的年轻人不仅喜欢往大城市里挤，甚至还非要往大城市的中心区域挤，连大城市的郊区和卫星城都瞧不上。但同时，如果我们透过表象继续深入反思，我们就会发现更重要的是生活的环境和发展的机遇，民族文化作用其实是次要的。中国中小城市尤其是小城镇发展不足，基础设施尤其是人文设施匮乏，经济要素集聚能力不强，而大城市又为自己GDP和税收等利益考虑过多集中了产业、就业岗位和个人发展机会，城市群也未得到充分发展利用，导致人口和经济主体过度向少数大城市尤其是大城市中心集中。而在大城市，住房用地又安排不足。相对于居民，企业有更强的经济实力购买或租赁房屋，导致城市中心区域过多用于工商服务业，留给居住的土地和房子相对不足，就拉高了房价。



    第九，廉租房供给不足导致商品房需求刚性。有人认为，过于追求自有住房的国民性格提高商品房刚性需求。的确，国际统计表明，房价和住房自有率呈反比。在同样需求下，如果租房子的比例很大，房子需求就比较有弹性，无论房地产商还是投机者都不敢随便拿刚性需求提高房价。但是，如果有比较好的廉租房，且适合结婚居住，年轻人会傻到背负沉重负担去高价购买房子吗？无论从经济上还是生活质量上，这都是不划算的。中国保障房不足10%，而商品房占九成以上。中国自有住房率高，说白了就是缺乏廉租房，老百姓不得不自己买房子住，而不是什么追求自有住房的国民性格问题。如果有大量廉租房，普通民众有多少不理性的去购买那些无论从经济上还是从精神上来说都不划算的高价商品房？如果有大量廉租房，有多少投资者会高价买房然后高价出租？无论是中国住房自有率高，还是高房价或住房难，根本的还是廉租房供应不足。



    第十，高房价的首要责任是政府调控房价不力。控制房价上涨，降低过高房价，改善民生，这是政府的责任。但政府为什么没有控制住房价上涨呢？这还是因为政府控制房价的力度不足。除了土地政策导致高房价外，政府不能控制房价上涨的两个根本因素就是对投机囤积房子的打击力度不足和保障房尤其是廉租房的供给不足。如果征收较高的二手房增值税、对多套房子征收较高房产税、强制空房出租，房地产投机很快就会大幅减少。如果政府大量增加保障房，尤其是廉租房，就会大幅降低对商品房的刚性需求，降低市场租金，让房地产投机或投资价值大幅缩水。



    第十一，小户型拉高房价。在高房价的情况下，买大房子需要有相当的财力，但对多数实际需求的购房者来说这显然是不现实的，他们只有选择小户型，如两室一厅或一室一厅。如果房子都在三室一厅或以上，对于许多购房者来说，只有降低房价他们才能买得起，所以中等户型和大户型会迫使房价降低。而小户型，则就会提高平方米的价格。更重要的是，小户型会导致人口特别密集，在一个区域内，过于密度的人口必然导致房价过高。如果这些原来住小户型的人更有钱了，或因赡养父母需要和父母同住，或生了孩子没地方住，他们可能选择购买更大一些的房子。如此一来，在这个区域内，小户型会导致换房增加和未来竞争购买中等户型或大户型房子，但由于人口密集，无法再增加房子，购房竞争将提高房价或使房价维持在高位。相反，在欧美国家，房子大，人口密度低，房价也比较低。



    第十二，独生子女政策拉高房价。首先独生子女政策导致性别比失衡，在高房价和物质主义的今天，男性娶老婆，房子就是重要甚至是最重要的资本。性别比失衡，导致结婚买房更加刚性。同时，由于是独生子女，两个父母供养一个孩子，甚至是双方父母出资帮新婚夫妇买一套房子，这就提高了对高房价的支付能力。根据链家地产交易中心统计,北京首套房贷者的平均年龄只有27岁,而日本及德国首次购房人平均年龄42岁、我国台湾地区首次购房人平均年龄36岁、美国首次购房年龄亦达30岁以上，北京首套房贷者如此年轻，这说明中国很多购房者是依靠父母财力购房。如果没有独生子女政策，一家养两个孩子，再加上两个孩子的上学等花费又比一个孩子多，那么许多家长就没有那么多财力帮孩子买房子。由于是独生子女，父母把全部的期待都放在这一个孩子身上，更希望他们在城市尤其是大城市获得更好的发展，这无疑就增加了大城市房价的推力。



    第十三，城市化发展和经济发展推高房价预期。对房地产投机者来说，他们敢炒房子，是因为他们认为有人会接手他们的房子。这个预期支撑，就是城市化和经济发展。城市化，会有越来越多的人进入城市，让炒房子的人有了发财的机遇。经济的发展，就会使未来人均收入提高，就提高了未来房子的购买力，亦增强了投机者对房价上升的信心。另外，就像经济发展对于股市的预期一样，经济发展宏观状况亦影响房价的信心。如果经济增长速度比较快，投资者就比较有信心，银行对其也有信心；相反，如果经济发展放缓或低迷，房地产投资者或投机者就会失去信心，银行也失去对房地产的信心，此时虚高的房价就难以维持。



    二、再分析中国房价的真相



    任何物品的市场价格，都是由供给和需求的博弈形成，房地产也不例外。分析房价的真相，就要分析供给和需求。



    从供给上讲，有房子首先要有土地，而政府垄断土地供应，一是减少了土地供给，二是提高了房子的土地成本，必然减少房子的供应。全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流入政府的共有二部分，一是土地成本，二是总税收，合计占到了49.42%。房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。据悉，一些小产权房，价格只有市场的三分之一左右，但由于触动了土地财政而被打压。可见，土地制度对中国房价的影响是多么高。所以，中国高房价的第一个根本因素是中国的土地制。



    其次，供给分为公共供给和市场供给，也即保障房和商品房。如果有足够的廉租房，大多数实际需求的公民是不会购买高价的商品房的，那房价必然无法长期维持高位，或至少不会有很大的住房难问题。1997年，香港推出每年85000套廉租房计划，从此香港房地产市场一直跌了整整五年，房价跌掉了60％。在新加坡，80%的人口住在保障房中。中国能够享受到保障房的家庭不足10%，如果中国有足够的廉租房，高价的商品房必然失去大量需求，高房价必然无法维持。所以，中国高房价的第二个根本因素是廉租房严重不足。



    无论是说货币发行过多导致流动性过剩和通货膨胀，还是说其他因素导致富人或民营企业去投机房地产，那都有一个前提，就是房地产具有资产投资功能，可以获取保值升值收益。如果对购买二套及以上房屋设置高首付高利息、对房屋买卖征收较高增值税、对多套房子征收较高房产税，显然就会使房屋失去资产投资功能，房价也会大跌。但在现在制度下，政府为了地方财政和经济增长，是不会这样做的。



    综合分析，中国高房价的最核心因素有三条：土地制度，廉租房不足和政府打击高房价不力。



    三、中国高房价的背后



    上述关于高房价的论述，都是从经济学的角度考虑的，可是谁曾考虑过经济现象背后政治问题呢？中国的高房价和住房难，从经济学上考虑，最关键的是廉租房供给不足、土地政策、政府调控房价不力。如果放弃垄断土地供应或放弃垄断价格，就会失去大量财政收入和个人利益；如果大量建设廉租房，不仅会建设土地的财政收益，还要支付大量廉租房建设资金；如果调节房价力度大了，就会失去许多财政收入和任期内的GDP增长，这也是政府不愿意看到的。



    如果房地产泡沫增加了今天的GDP，那它就会降低明天的GDP或增长潜力，无论它何时破灭都会有损失，而且是越是晚破灭损失越大危害越大。高房价虽然暂时增加了名义GDP，但没有增加真实GDP且降低了幸福GDP，还带走了大量可用于产业升级和经济转型的资本，危害未来经济发展。高房价虽然增加了名义财富数量，但提高了经济运行成本和居民生活成本，降低了真实财富的生产，扩大了贫富差距，降低了财富的幸福价值。所以，高房价整体来说是危害民生危害长期发展的。



    如果民众有权决定政府官员的命运，那官员才有勇气舍小利而保乌纱帽。如果民众可以决定全国人大代表的去留，那政府就有更大力度调控房价的勇气。中国的高房价及其维持，背后就是制度问题。



    四、中国房价的未来走势



    决定房价变化的，还是供应和需求。在供给方面，包括商品房的开工与竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。



    在近期内，决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。在中期内，决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内，是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。



    我们先看近期情况。据国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据：2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。再看新数据： 1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%；房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%；房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5%。可以看出潜在房屋供给快速增加，竣工面积也呈加速增长。综合统计局2010年与2011年数据，估计2011年将形成约33亿平方米的供给量。在2011年1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米。按此进度，2011年大约可销售7亿平方米。按2011年卖7亿平方米计算，要近5年才可以卖完。另外，今年新国八条规定，各地要完成1000万套保障房，按每套90平米，有9亿平方米的施工面积。2011年1-4月，全国商品房销售均价约为每平米5300元人民币。那么33亿平方米，如果按5300元均价，需要17.5万亿元人民币，才能买卖完毕。问题是：钱从哪里来？如果不降价，谁有17.5万亿元人民币来买开发商的商品房？根据供大于求的规律，价格会有一定的下降。但由于对城市化和年轻人的结婚购房预期，经济的较快增长，政府在近期内不敢让房价过快下跌，富人投资渠道也不能近期解决，在通货膨胀和流动性过剩的情况下，下跌幅度不会太大。当然，非常重要的是购房投资者的心态和心理作用，因为投机玩的就是信心。



    再看中期情况。按照2011年33亿平方米左右的供应速度，按100平方米每套计算，年供应量3300万套，五年供应1.65亿套。如果每套住房住3人，可以容纳4.95亿人，超过目前城市户籍人口总数，也超过80后90后的总和，更超过2.5亿流动人口农民工的总和。但对要城市化的农民，还有年轻人，有多少能支付现在的房价呢？按照供应速度，房价有很大的下跌压力。



    在十二五期间，政府规划建设3600万套保障房。但2011年就要开工建设1000万套，余下每年仅剩650套。如果房价继续维持高位，民生问题便难以解决，考虑到近年来社会问题日益突出，稳定形势面临考验，以房安之是必备选择，加之通过城市化加快经济转型升级、创造就业岗位和应对劳动力短缺的需要，中央政府会进一步通过保障房建设维护稳定和发展，估计3600万套的规划要突破，预计达到5000万套左右，这又形成一种房价下跌的压力。考虑到稳定与发展的需要，如果中央政府感到需要进一步加强房价调控，加上以往调控房价的经验和舆论反应，估计会出台更有效果的措施。



    中国的土地政策，也可能在十二五期间改变。其原因在于，现在的土地政策备受争议，城市化和经济发展的需要也要求改变土地政策，地方政府继续获得土地垄断地位或保持垄断价格的可能性在降低。如果改变土地政策，或加大供应降低价格，预计对房价有一定的冲击。



    一般来说，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行的调查表明，电表几乎不走的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29%。并且越往外环空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右，四环至五环就上升到30%左右。2010年河南财经政法大学12名大学生历时两个月，学生们从郑州市中心六个区29家大型楼盘抽取了约1.1万套商住房为样本，运用查验水、电、气表，点算“黑灯率”等方法，测算空置率。结果表明，郑东新区商住房空置率超过55%，其他五区也不低于20%。而这些空置房屋是需要成本的，如果房价不能保持继续上升或上升幅度低于资金成本，或者出租也不划算，那么投资者就不能长期坚持，一旦形成逃离房地产的形势，价格将迅速下跌。



    综合考虑，房价在中期会有较大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考虑到城市化的发展、经济的增长、年轻人结婚购房需求，房价仍有一定的心理支持和需求支持，加之房价大幅下跌对金融系统与经济发展的影响，政府也会阻止房价过度下跌。但可以肯定，在中期内，尤其在2015到2020年，希望投机房地产或依靠房地产保值增值必然会受到损失。如果你现在手中持有房子，建议不要再持有太久。



    最后我们考虑远期情况，也即2020-2030年的房价情况。据2010年人口普查数据，中国城市化率达49.68%，预计2020年超过60%，接近发达国家水平。但中国由于独生子女政策，导致年轻人口将快速减少，预计2020年后城市化发展速度将大为放缓。有人说日本1990年后房价暴跌及其经济一蹶不振是由房价过度调控造成的，其实即使没有房价调控，日本房价也一定会大幅下跌且经济一蹶不振。1990年日本25至34岁人口组数量比1980年25至34岁人口组数量下降了20%，这就意味着真实需求下降了20%，房地产的高价位已经失去了实际的需求支撑，是坚持不多久的。



    尽管解释日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一条永远是最根本的，那就是低生育率。早在20世纪六七十年代，日本总和生育率就低于世代更替水平（也即维持人口不增加也不减少的水平，在发达国家为2.1），随后生育率持续下滑，导致未来年轻不断萎缩。决定宏观经济总量GDP变化的是总需求与总供给的变化，低生育率决定未来经济增长一定会低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。从需求方面来说，低生育率会使未来消费最旺盛的年轻人口大幅减少且消费疲弱的老年人口比例很大，必然导致最终消费不振。投资需求是最终消费需求的引致需求，最终消费的低迷不振必然导致投资的低迷不振。这时，无论日本是刺激消费还是刺激投资，都不能撬动总需求。同时，从总供给角度来说，年轻人口减少，劳动力更新换代断层，最富创造力的年轻人口萎缩；人口老化，经济创造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的劳动人口比例减少，人均GDP增长必然放缓，甚至可能面临萎缩。而GDP增长率，取决于人口增长率和人均GDP增长率。低生育率的结果，最终必然导致人口增长的放缓或萎缩和人均GDP增长率的放缓，因而经济陷入长期低迷，失去10年再失去10年。



    据第六次人口普查公布数据显示，中国0-14人口已经降低到16.6%，这比美国、英国、法国、荷兰等发达国家还要低。事实上，如果中国人均寿命和这些发达国家相同，中国的0-14岁儿童比例会更低，列入最低国家之列。为了更好的比较，我们可以仅适用65岁以下人口数据，以消除老龄化不同的影响，从而利用最新人口普查数据来估计中国的生育率水平。美国15-64岁成年人口与0-14岁儿童之比为3.2，属于***与儿童比例均衡水平，而中国竞高达4.5，属于危险的倒金字塔结构。日本这个比例为4.8，韩国为4.2，德国和意大利为4.7，西班牙为4.5，这些国家总和生育率在1.2-1.4之间，且考虑到1945二战结束和战后婴儿潮，而中国1949年底才基本结束内战，导致2010年时中国59-64岁组人口数量相对这些国家偏低，从而使中国***与儿童之比也相对偏低，故中国近年来的总和生育率应在1.3左右。在国际上，总和生育率在1.5以下称为“超低生育率”，0-14岁人口占比在15%-18%之间称为“严重少子化”，这说明中国已经进入危险的超低生育率和严重少子化时代，这意味者未来中国将面临重老龄化和人口的崩溃式减少，未来经济也为此陷入长期低迷。



    在2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以，在2020-2030之间，中国房价必然有一次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。这时候，中国房价将进入合理水平，边缘地区房价很低，房地产利润也将被压的很低。



    对于现在准备“以房养老”的人，千万别相信“以房养老”。“以房养老”的存在，必须有一个前提，那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大幅下跌，否则“以房养老”就失去可能性。到2025年以后，中国城市化发展到一定程度，新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率，这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。况且由于独生子女政策，许多家庭变成二合一，这些年轻不需要再买房子，甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。与此同时，新中国第一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄，老年人的房子开始大量推向市场。这时，一边是急剧减少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供给，故至少中国房价在2025年前后必大跌。而现在，中国房价正处在泡沫期的高位运行阶段，必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老，而未来房价大跌，不仅不能依靠房子养老，反而白白养了房子。



    鉴于一些网友对人口很不了解，补上这20问：



    1、中国会发生人口“大爆炸”吗？



    中国实施强制计划生育和一胎政策，重要原因在于相当一部分人认为人口不控制就会大爆炸，从而使社会动乱走向自我灭亡。如一胎政策的倡导者宋健在1980年10月3日的《光明日报》上发表的一篇题为《从现代科学看人口问题》的文章中说：“现在世界人口每年增长近8000万，如果保持这个速度，1万年以后每平方公里的陆地上将有1万人……即便保持每年万分之一的增长速度，世界人口在数万年后将增长几万倍。全部地球表面上都住满人。”但是，世界所有发达国家和众多发展中国家的生育演变历史表明，无需任何人口控制，生育率会随社会经济发展而逐步下降，并降低到世代更替以下水平，现在全球已经有70多个国家的生育率低于世代更替水平。随着社会经济的发展，随着人们思想的改变，随着工业化、城市化的推进，在极其不耐现在经济社会冲击的中华生育文化主导下，由经济社会文化规律所决定，中国不仅不会发生人口爆炸，而且未来还一定会发生人口大萎缩（详见《中华民族五千年未有之困局》）。中国现在1.3左右的生育率处于危险的超低水平，所以国民真正应该担忧的不是人口爆炸，而是持续低于世代更替水平的生育率所导致的民族萎缩和民族灭亡！中国总和生育率从1970年的5.8快速下降到1980年的2.24，这时中国应该做的应该是确保生育率不要进一步的下滑，但中国1980年却在实施了一胎政策。1991年中国总和生育率下降到1.8，然后快速下降到2000年的1.22。虽然中国人口从1991年仍然在增长，只不过是寿命延长的惯性延续。中国人均预期寿命从建国前的35岁提高到现在的74岁，也就是说中国孩子一个不多生，中国人口也会因寿命延长而增加一倍以上——即由5.5亿变成11亿以上。



    纵览全世界，中华民族的生育文化是最不耐现在社会经济规律冲击的民族，生育率很容易降低到危险的水平——港澳台生育率全球倒数前三位，华人在每一个地方都是生育率最低的群体，在同等经济水平下中国生育率最低。世界各地华人的生育表现证明，中国根本不需要计划生育来防止根本不存在的“人口爆炸”。计生委宣称自1980年以来计划生育政策使中国少生4亿多人，只不过是为了引起国民对生育的恐惧，从而为自己的存在和价值作虚假的证明。据相关专家计算，即使自1979年中国的生育率不会随社会经济发展而降低（也即认为人类人口规律不适合中国，中国生育率30年一直不变，但这可能吗？），中国也仅仅少生了2亿多人。实际上，在此时期世界上不少国家生育率下降比中国还快。如果把这30年减少出生数的一半归因于独生子女政策（实际上社会经济发展占绝对主导原因）,少生的人也只是1亿左右,也与“30年少生4亿人”相差极远!（王丰蔡泳《专家称计划生育使中国30年少生4亿人非事实》）



    还有人毛泽东鼓励生育使新中国“人口爆炸”。在二战后，全世界都经历了一次婴儿潮，难道是毛主席在全世界鼓励生育的结果吗？在缺乏避孕条件下，鼓励生育与不鼓励生育是一样的，因而这时母亲已经自然发挥了最大生育能力。中国在1953年就开始了计划生育试点，在1971年全国城乡计划生育工作就已经全面开始，说中国在1980年才实施计划生育并把人口多当成许多问题的根源而归罪于毛泽东其实就是想利用“***”等错误来混淆视听、误导国人。



    2、中国穷是因为人口多吗？



    中国人怪中国人口多，并把他当作中国贫困的根源，当作发展的负担，难道人口少了就更富裕了，人口少了就发展更快了？如果说人口多，中国人口密度世界排名第72位，排在中国前面的既有日本、新加坡、英国、德国、瑞士、荷兰、比利时等富国，也有印度、巴基斯坦、斯里兰卡、孟加拉国等穷国，没有证据可以证明人口多就穷。在人口密度小的国家中，即有加拿大、澳大利亚这样的富国，也有蒙古、玻利维亚、巴布新几内亚、马达加斯加、博茨瓦纳、刚果等人口稀少自然资源丰富的穷国，没有证据证明人口少就富。过去我们看到东亚四小龙发展快，我们就以为人口少就容易发展、人口绝对数量大就不利于发展。但现在人口最多的中国和印度发展最快，我们还能坚持认为人口少更容易发展吗？说人口少容易发展岂不等于说中国34省分34国发展更快？显然不是，而是统一人口多发展更快，这也是欧盟一体化和世界其他地区一体化发展的原因。即便是东亚四小龙发展快的时候，世界其他小国还有几个发展快的？没有充分的理由证明人口少发展快，倒是人口多了市场大有利于经济发展。中国穷并不是因为人口的多或少，而是中国和平稳定的进入现代发展的时间太短了，尽管现在很快，但历史留下的与发达国家的差距太长了。日本在明治维新前和我们基本一样，但国家制度改变后就迅速富强起来。欧美比我们富，是因为他们现在经济发展的时间远远比我们长。东亚四小龙比我们富，是因为他们在我们改革开放前远远比我们发展的快。改革开放后，我们人口更多了，但发展是更快了。印度在1991年也学中国迈向市场经济体制，虽然也人口更多了，但发展也更快了。所以中国穷不能说是因为中国人口多。



    所谓发达国家，是社会经济法律制度先进。这个先进的程度，取决于国家的制度、发展道路、发展时间、发展速度和由教育文化社会等所培养出的国民素质。美国人口是加拿大的十倍，加拿大人均资源约是美国的十倍，人口多并没有制约美国发达，反而美国比加拿大还富裕一些。一个国家社会经济发达的程度，与资源的多少无关。日本绝大多数资源依赖进口，这并没有阻碍日本成为发达国家。所谓经济发达，也就是生产力水平高。生产力的提高，其根本是科学技术的发展。科技是人研发的，而不是天上掉下来的，人口多自然有利于科技的发展。一方面，人口多，科研人员多，知识技术创造的天才也多，有力促进了科研的进行；另一方面，人口多，市场大，知识技术创新的利润大，市场推动力强；再一方面，人口多，支撑科研的财力就更雄厚，工业生产体系更庞大，可以提供更强大的物力财力支持。因而人口多实际上是非常有利于走向发达国家的，这就是为什么发达国家中的人口第一大国——美国一直是发达国家发展和世界发展强劲推动力的根本原因。如果美国只有卢森堡那么多人口，能有力的带动发达国家和全世界发展吗？如果全世界发达国家人口只有100万，我可以确定无疑的告诉国人，他们今天的发达就根本不存在，因为没有那么多人口所创新的新科技，他们今天的发达是不可能的。而中国，人口多的优势由于缺乏社会经济条件和国家教育投入低等因素还不能立即、全部的转化为人力资本优势，但这可以通过一步一步的发展转化出来。美国在二百年前的时候，日本在一百年前的时候，人均科研工作者比例有现在的中国高吗？显然没有。发展是一步一步的，人口优势迟早会随着发展而转化为人力资本优势，进而人口多最终会强劲的推动中国的发展，可惜多数国人竟然不懂得这个简单的历史发展道理。



    3、少生孩子能促中国经济发展吗？



    不少人认为人口增长会稀释经济发展成果、阻碍经济发展。是的，现在一对夫妇只生一个孩子，看似人均GDP高了，更富裕了。可当父母老时，两个退休的父母却能去平均一个孩子创造的GDP，未来人均GDP必然会因过去少生孩子而降低。假设1980年人均劳动者创造GDP是3000元，四十年后翻四番，人均劳动者创造GDP4.8万元。不考虑上一辈，则在1980年时，只生一个孩子的家庭人均家庭GDP是2000元，生两个孩子的家庭人均家庭GDP是1500元；40年后，也即2020年，父母退休，这时只生一个孩子的家庭人均家庭GDP是1.6万元，生两个孩子的家庭人均家庭GDP是2.4万元。在1980年时，一胎家庭人均GDP比二胎家庭多500元，“富了”33%；到2020年时，少生一个孩子则穷了8000元，二胎家庭人均家庭GDP比二胎家庭真正富了50%！少生快富是饮鸩止渴，只不过是自欺欺人罢了。



    什么是人均GDP？不考虑人口结构，人均GDP的意思就是劳动创造价值的平均值大小，是生产创造劳动创造价值能力的平均值，而不是人口去瓜分天上掉下来的GDP，怎么可能因为人口减少而每个人的价值创造能力就提高了呢？人均GDP从根本上来说代表生产力的高低，而生产力的高低取决于知识技术的发展。又知识技术的发展与人口的多少成正相关，也即是人口越多知识技术发展越快，人口越少知识技术发展越慢。因而是人口增加生产力发展快，人口减少生产力发展慢。结果就是，人口增加人均GDP增长更快,而人口减少人均GDP增长变慢。况且，减少人口不可能是去杀人，那只能是减少人口素质更高、人力资本含量更高、创造力更强的新生人口。减少人口的实际结果降低了中国的人均生产创造力，减少了中国财富创造力更强的新一代，结果是人口减少中国反而更穷。在人口减少的过程，不单单是人口数量的减少，还伴随着人口的老龄化和劳动者比例的降低。人口老龄化，必然是收入能力降低或收入增长能力降低。而劳动者比例的降低，必然是人均GDP的降低或人均GDP增速的放缓。比如一个421家庭，当最大一代退休时，给家庭带来收入的劳动力暴减2/3或4/7，很显然家庭极有可能变穷。少生孩子，中国岂能更富？



    经济学家已经证明：人力资本投资收益率远比物力资本投资收益高，人力资本投资边际收益递增而物力资本投资边际收益递减。在知识经济时代，人力资本才是最宝贵的资本，当今和未来时代就是人力资本为王的时代。而过去我们却这样认为：“人口增加，除了家庭需要增加抚养费以外，为了解决他们的上学、就业等问题，国家还需要增加教育经费、设备投资和社会公用事业经费等。请想一想，从这些方面省下钱来发展经济和文化教育事业，将会起多么大的作用！”这种想法，纯粹是把人力资本投资当做负担了，是极其落后且与当今时代背道而驰的错误思想！公民生孩子和培育孩子，本身就是人力资本投资的一部分，并且同时给国家和社会创造机会去投资收益率更高、边际收益递增的人力资本，让国家和社会未来获得更好更强有力的发展，国家和社会都“沾了”父母的“光”。生育——生了孩子并培养教育——其本身就是人力资本投资，没有妈妈生出的孩子，没有父母培养的孩子，哪儿还有“国家培养的大学生”和人力资本？但中国人却看不到这个远远比物力资本更宝贵而且是越来越宝贵的人力资本！低生育率的日本已经向我们证明，不是真的“少生快富”，而是真的“少生越穷”、“越生越富”。2007年日本家庭平均年收入退回到了1988年的水平。而据麦肯锡全球研究所估计日本2024年的家庭财富将降至1997年的水平。现在日本人均收入与美国相比越拉越大，日本相对于美国越来越穷。现在日本人均收入与美国相比越拉越大，日本少生孩子了并没有更富，而是更穷；美国多生孩子并没有更穷，而是更富。不是越生越穷，而是越生越富——因为生育孩子是进行高收益的人力资本投资，一个国家怎么会因进行高收益的人力资本投资而致贫呢？



    我们曾经认为：“当他们（孩子）能够干活以后，一方面对社会作出贡献，另一方面也要消费社会上生产的物资。对国家来说，如果工农业的劳动生产率还很低，物资的生产还不丰富，人口增长的快慢，就会直接影响现代化建设所需的资金的积累。人口增长过快，资金的积累就会减少，人口增长减慢，资金的积累就会增加。”所谓资金增加，用马克思的话来说就是把剩余价值转化为投资资金。人口多，人口增加，创造价值和财富也增加，况且新增人口（也即新生代）创造价值能力是跳跃式提升（相比于父辈），人口增加最终不会降低资金积累。若从生产力和科学技术角度说，所谓资金积累，只不过是通过货币来支持新的技术运用或使扩展现在技术的运用，从而提高生产力水平，也就是把知识技术转为生产力的过程。而人口增加，尤其是新增人口是极富知识技术创新能力的新生代，会更快的推进知识技术的发展和应用，从而加快生产力水平提高，从而根本和长远上增加人均资本。



    抱怨人口多“消费社会上生产的物资”，那我们生产物资不就是为了人民消费吗？难道是为了生产而生产？在当今时代，可以说，没有消费就没有财富。在分工和市场经济下的今天，没有消费，谁还生产“物资”？我们中国内需不足，逼着我们依赖出口，不是“让外国人消费我们的物资”吗？是不是大家都不消费就生产更发达了？如果那样，估计除了自己用的那一点之外都不再生产了，结果将造成严重的生产力浪费和人民生活损失。生产和消费是经济硬币的两面，经济的发展需要两者的协调，任何一方的不足都会导致另一方的过剩从而危害经济发展。在全球生产过剩消费不足的今天，消费对经济发展更具有决定性的作用，尤其是产能严重过剩内需严重不足的中国更是如此。强制计划生育和一胎政策大幅减少孩子，从婴儿需求，到儿童需求，到少年需求，再到青年需求和中老年需求，都会依次大幅减少。减少孩子，导致下一代人的内需不足，必然降低中国现在产能的利用和劳动者劳动创造潜能的发挥（因为生产需要消费来支撑），直接减少GDP。现在孩子少了，儿童教育需求减少了，小学倒闭教师失业，这只是计划生育对中国产业影响的开始。依次人生成长中的各种需求人口的减少，中国产业产业将经历一次大清洗。现在是小学倒闭（中国小学从1996到2009年倒闭57%），明天接着就是大学、汽车、房产等众多行业的倒闭潮。



    少生孩子，低生育率，必将使中国人口快速老龄化，人口老了的国家岂能发展更快？在重老龄化社会，养老负担极重，社会资源被迫更大比例的投入养老，严重抢占用于发展的资源，这岂能有利于中国发展？面对老龄化飞速发展和未来的重老龄化危机，有人以为提高劳动生产率就可以了。殊不知，跨国研究表明，由于老龄化降低人*力、创新活力、经济社会活力且恶化投资预期，老龄化是十分不利于生产率提高的。上世纪90年代初美国日本工业部门的投资大致相同，但美国劳动生产率的增长明显超过日本。目前日本的投资额比美国多三分之一，但劳动生产率仍落后美国近20%。



    有人认为未来机械化、自动化水平越来越高，成为经济大国或经济超级大国不需要那么多人。按此说法，日本GDP应该超过美国，因为日本自动化和机器人发达吗。但现实是吗？所谓经济，简单的来说就是人的生产和消费活动，生产多少要看市场能购买多少。若不考虑净出口，一国的GDP就是国内消费（广义，包括投资品消费）是多少。消费分最终产品消费和投资消费，最终产品消费取决于人口和生产力水平（暂不考虑分配和贫富差距等因素），同等生产力水平下就取决于人口数量和人口结构；投资消费是最终产品消费的引致需求，因为投资最终目的是为了满足居民最终产品消费，所以投资消费受人口变动和知识技术发展的根本性影响，随人口增加和知识技术增加而加速增加，而知识技术发展又是人推动的，因而人口变动就决定投资消费的大命运，比如说人口决定未来美国投资消费比日本多且增长更快。所以从消费角度上讲，人口决定经济的大命运，未来只有大人口才能有大经济，人口小国是不会在未来成为经济大国的。



    从生产上讲，所谓GDP就是附加值（增加值），也就是人劳动所获得的价值。现实世界也就如马克思的价值规律那样，劳动才创造价值，而所谓机器创造的价值只不过是机器的折旧（物化的活力的，价值转移到所生产商品中）、平均利润率导致的价值转移和低于社会必要劳动时间所获得的超额利润。如果日本停止创新，很快日本的产品就会卖不出去，然后日本那些高效率的机器就不能创造附加值（也即GDP）了。所以，劳动价值论是正确的，期待依靠所谓机器创造价值从而成为经济超级大国是不可能的，在知识经济的时代更不可能。未来的经济大国，是靠更多的创造性劳动创造出更多的价值，而这必须是人口大国。有些人可以说现在农民创造不出多少GDP，但不代表农民的儿子或孙子就不能创造很高的GDP。在200年前，美国、日本也不是以农民为主嘛？中国要崛起，要切切实实的成为经济超级大国，必须有充足的人力资本和人力资源。所以，从生产角度上讲，仍然是人口决定经济的大命运，未来只有大人口才能有大经济，一边少生孩子一边又想成为或保持经济大国地位纯粹是自欺欺人！



    面对即将面临的劳动力总量的减少，有人认为城市化就可以解决了。在现在的农村，二三十岁的年轻劳动力绝大部分已经实际转移到城市，农村剩下的绝对多数只是中老年劳动力。现在在城市的年轻农村劳动力还没有完全城市化，即在城市还没有房子还没有完全成为城市人，即使现在开始加速推进真正城市化进程，什么时候才会轮到这些农村中老年劳动力？恐怕等到可以让这些劳动力真正城市化的时候，他们已经变成需要城市负担的老人了。而最具生产创造活力和代表中国未来同世界经济竞争的年轻人口，正在快速减少，现在的超低生育率决定中国未来的劳动力尤其是年轻劳动力必将崩溃式的减少，未来中国的经济非现在鼓励生育而不可拯救。



    4、少生孩子、减少人口能缓解就业压力、提高工资吗？



    我们总认为“人口多，就业压力大”，中国人总把自己的就业难怪罪于自己同胞多上（中国人多，不是自己同胞多吗？），好像减少了自己的同胞就能降低自己的就业压力。人口创造需求，需求创造就业，就业容纳人口，怎么人口多就业压力就大？如果说人口多就就业压力大，那是不是欧洲合成一个国家就业压力更大了，美国50个州分成50个国家后就业问题就不存在了？此说法是十分显然的可笑谬误之谈，却成了中国人的真理，并且希望通过计划生育来少生孩子从而降低就业压力。但经济规律决定这只会相反，少生孩子只会导致就业压力更大。从孩子出生到大学毕业，这些未参加劳动的人口创造了大量消费。少生孩子，必然减少孩子的相关消费，特别是孩子创造的消费多是劳动密集型的产业，因而少生孩子必然增大就业压力。况且，孩子需要人照顾，少生孩子则提高就业参与率，尤其是女性的劳动参与率，进一步增加就业市场的竞争压力。也许有人说孩子终会长大并进入就业市场。是的，二三十岁的年轻人也要就业岗位，但是这个年龄段也是人生消费最旺盛的时候，汽车、房产、各种电子电器等这时会被他们大量消费甚至是提前消费。就业来自消费需求，需求创造就业，他们旺盛的消费所创造就业岗位大于他们的就业需求从而降低就业压力，而未来劳动力的减少只会与此相反增大未来年轻人的就业压力。在少生孩子、人口减少的同时，也会伴随劳动力老化，由于高龄劳动力流动性差、重新培训的费用高、接受新技术速度慢，很难适应产业调整的要求，这就会造成结构性失业，使社会失业率上升。与此同时，高龄劳动力与年轻人的就业竞争将明显的显现出来。由于老龄化严重，预期差，对政府和社会的养老能力的不信任导致高龄劳动力不愿从工作岗位上退下来。与此同时，高龄劳动力有经验，且愿意接受更低的工资，结果给年轻人造成很大的就业竞争压力。例如，日本在1990年代老龄化的速度非常快，10年之间老龄化从13%上升到17%。日本在1990年的失业率为2.1%，2001年失业率上升到5.6%。同时青年失业率持续上升，2003年日本15岁到24岁年龄组的平均失业率高达13.2%，致使日本年轻人自杀率世界第一。在任何一个国家，总是孩子与年轻人口超前消费而中老年人口滞后消费，低生育率、老龄化的必然结果就是消费需求长期不振。一切投资需求皆源于最终消费，而一切最终消费都源于人的需求，低生育率、孩子与年轻人口减少、人口萎缩的必然结果就是投资需求长期不振。由人口经济社会规律的总和所决定，任何一个经济体，长期的生育率低下最终会导致长期的“失业魔鬼”和青年失业问题。



    由于少生孩子一边减少孩子需求从而减少就业岗位，又一边提高就业参与率、增加就业岗位竞争，所以计划生育反而提高了就业压力。由于就业压力增大，必然不利于工资的提高。计划生育使中国人口老化，年龄活力降低，创造力下降，国际就业竞争力降低，显然也不利于工资的提高。工资提高的长远动力来自科技发展，少生孩子减少人力资本放慢科技发展速度，自然不利于工资的长期提高。



    其实，人口多反而更可能就业压力因此更小一些。中国许多企业和产业的竞争力本身就来自中国的人口多市场大和人口多生产创造队伍强大，如众多人口所创造的庞大市场与强大的科研队伍使中国机械制造业迅速崛起，并很快出口到国外，这种竞争力就是由中国庞大的人口数量所创造的。人口多让中国企业与产业的国际竞争力大幅提高了，中国人的就业岗位国际竞争力也就强了。同样，许多外资企业看好中国并争相优先向中国投资，也是因为中国人口多所以市场大且人力资源丰富。众多人口让中国获得强大的国际资本与技术吸引力，让它们优先流向中国，亦增强了中国人的就业岗位国际竞争力。由于人口多，强大的科研队伍、雄厚的财力支持和巨大市场的拉动，大大提高了科技进步的速度，就会带动大量对新知识技术的投资和创造许多新的就业岗位，人口多更有利于就业岗位的创造。



    有人说多生孩子会有更多的人进血汗工厂。其实恰相反，少生孩子大量减少内需，就业压力大，被迫依赖出口，而依赖别人自然就缺乏维持尊严的砝码，因而少生孩子更容易出现血汗工厂。



    现在中国的就业压力，重要原因是由于贫富差距、低工资、广大劳动者收入低、政府社会保障投入低等造成的国内消费不足，城市化和第三产业发展不足、民营企业与中小企业发展不足、政策法律环境、垄断、金融、高行政成本高地价房价高税费成本等造成的就业岗位创造不足，及教育结构与市场需求不匹配、大学生就业结构与产业企业结构不匹配、独生子女就业心里等所造成的，与人口多少无关。



    5、中国不计划生育就养不活自己吗？



    我们计划生育，努力少生孩子，一个重要担忧就是怕养不活自己。古代中国养活了世界上1/3的人口，难道当今中国人就没有智慧养活占世界1/5的人口吗？水稻产量比中国低的孟加拉国人口密度为1109人／K㎡，沙漠上极其缺乏水和耕地的以色列为325人／K㎡，比中国山多山地占国土60%的韩国为490人／K㎡，而中国仅为137人／K㎡。按人口密度计算，在中国这片土地上可以养活33亿印度人、105亿孟加拉国人、47亿韩国人、34日本人、31亿以色列人、24亿英国人、23亿德国人、38亿荷兰人，难道中国人在这片土地上没有智慧和能力养活13亿或20亿中国人？



    中国人均农用面积世界排名第32位，中国人均耕地世界排名第35位，人口密度世界排名第72位，在世界上二百多个国家和地区中排名均靠中前位。况且，由于中国的非耕地性农用地面积很大，中国有利用非粮食食物资源的巨大潜力，中国水域、草原、山地资源丰富，开发潜力巨大。农业专家张福锁认为，仅把现在农作物品种的优势发挥出来，中国就至少有50%～60%的潜力可提高。况且，通过改造中低产田、兴修水利、扩大灌溉面积、推广先进适用技术等工程和生物措施等措施，中国的粮食产量还有巨大的提升空间。《西藏之水救中国》认为如果从青藏高原调水到中国大西北，仅此一项中国就可以轻松地吸收和容纳5亿人口。按照国际标准，人均0.8亩地就可以实现粮食自给，中国人均1.4亩，离开这底线还很远，所以中国现在有抛荒严重、卖粮难、粮价低等现象。按照目前0.8亩的粮食自给标准，这就意味着中国可以养活近23亿人。现在中国耕地18亿多亩，每年生产粮食1.1万亿公斤，中国青年报编辑童大焕说如果精耕细作，以现在的农业生产率，只须种7亿亩地的粮食就能每年生产1万亿公斤（再用3亿亩种菜，剩下8亿亩还可以用来建别墅[开玩笑]等）。而且，科技还在继续发展，中国的人口承载力远远高于中国现在及未来的人口数量。即使不计划生育，即使是中国从1980年就开始鼓励生育，按照生育率随社会经济发展降低的规律和中华生育文化的脆弱性，未来中国人口也不可能达到20亿，我们真的有必要担心养不活自己吗？



    人口才是一个国家最大最根本的财富，资源只不过是一次性的买卖。为什么我们宁愿荒着自己的土地而不去养活更多的财富？为什么我们宁愿让自己未来的人口承载力大量闲置也不去养活更多的炎黄子孙？为什么我们宁愿让自己的民族、国家、经济、社会陷入未来发展的危机也不愿让闲置的土地去养活更多的中华儿女？



    6、中国需要为节约资源而减少人口吗？



    认为中国计划生育必要的一个理由，就是怕资源不够用，但人口减少就够用了吗？比如说石油，中国一个孩子也不生，能让人类多用多少年？所谓资源，也就是在一定知识技术下可以利用的物质，如铁矿是不是资源取决于人类有没有炼铁的技术。人类的资源根本取决于人类知识技术发展的程度，而人口恰恰最有力的促进知识技术的发展。随着全球化发展，在经济全球化时代，资源实际是没有国界的，根本不存在节约资源留给自己子孙后代的现实条件。资源少了你会买，你并不少用（加上科技节约的）；资源多了你会卖，你并不多用（因资源多了浪费的除外）。一切的世界经济活动和世界贸易，都包含着资源的转移。不仅直接资源贸易是如此，还存在更多的间接资源贸易——除直接资源贸易外的其他实物贸易（如汽车、钢铁等）和和非实物贸易（如服务、技术贸易等）都发生着资源的转移，因为无论汽车、钢铁还是服务、技术，其生产过程都要消耗资源。而我们中国少生孩子无论是节约中国的资源还是节约了世界其他国家的资源，其实只不过是把我们中国少生孩子节约资源服务于其他国家的人口（比如印度），是以消弱中国而强大他国。现实的世界时：无论资源再丰富还是严重缺乏资源，你使用的资源取决科学技术发展、你对资源的有购买力的需求、世界生产的供给能力和国力的保障，与自身资源的多少无关。澳大利亚人口少，不会一个人吃三个人的饭；日本人资源少，也不会饿肚子，连我们这个第一钢铁生产大国还要进口它的优质钢材。所以资源根本不能制约中国经济，要不然日本怎么就成为经济大国了？



    我们人口多了，经济实力强了，需求量大了，我们就可以到世界各处开发资源、入股矿藏。况且，人口多了，民间正在使用的资源和民间储备的资源也多了。万一突然来了战事，军队可紧急动用的资源也多。假如中国人口萎缩成现在的1/10，那中国军队可紧急调用的民间资源也就下降90%。看那种情况资源更安全？资源并不是一成不变的，而是随经济与科技的变化而不断变化。人口多了，科研队伍强大了，经济实力强了（经济支持），新资源的市场大了（降低成本，提高预期收益），资源开发的速度就大大加快了。如核聚变（像太阳一样，没有核辐射），如果中国能率先完成技术开发工作，那就永远解决了能源问题，而且清洁干净。实际上，所有的资源，不是可以循环使用的就是可以替代的，不存在真正资源枯竭。况且绝大多数资源都可以循环使用，如各种金属，用来用去还在地球上。人消耗资源的速度是减法，可人创造资源的速度却是乘法。乘法比减法要快的多，那计划生育一定是大大降低中国未来开发新资源的能力。结果一定是，少生孩子只能降低中国的可用资源量，尤其是人均新资源量。特别是，随着发展，无论是边际人均GDP资源需求还是边际GDP资源需求都有递减的长期趋势，但随着经济水平发展和实力提高，对资源的单位货币购买力却不会降低，实际其货币还更受欢迎更坚挺（尤其是大国），而且其新资源的开发能力和资源转换能力更强，所以经济实力发展在提高获取资源能力的同时还相对降低了资源需求，反而资源更安全。四大洋、南北极、月球、八大行星和小行星等，都是人类共同的，它们的资源量是中国实控国土资源的百倍、千倍、万倍，但这些资源是要靠实力争取的。而我们中国，却自己缩减人口，预备萎缩经济实力、科技实力、军事实力和综合国力，等于把这些资源预送给别人，最终危害自己的长期资源安全。



    7、计划生育有助于保护中国生态环境吗？



    生态环境问题不是人口数量的罪，而是人的生产生活方式造成的：人口再少，只要污染，还是生态环境恶化；人口多，人人为环保努力，生态环境反而因人口多而更和谐。我们中国人口密度仅137人／K㎡，而日本350人／K㎡，韩国490人／K㎡，新加坡人6376／K㎡。如果是人口多造成环境差，那日本、韩国、新加坡的环境应更差。但是，恰恰相反，他们的环境很好，人口最密的新加坡反而最美丽。国土面积不变，人口越多则单位国土的环保投入越多，所以新加坡可以建成漂亮的花园城市。因而，把生态环境问题归罪于人口数量是不成立的。我国生态环境问题的主要原因是我们以GDP为纲的粗放型经济发展方式和政府对生态环境保护的不力造成的。由于一味的追求GDP增长的速度，而对生态环境问题重视不足，因而目前中国单位产值能源消耗是日本的7倍，美国的6倍，甚至还是印度的2.8倍，而单位产值的排污量竟是世界平均水平的十几倍！以这样的方式发展经济，环境岂不污染，生态岂不破坏？



    有人拿2010年的西南旱灾说事。这是天灾，与人口多少何关？有人把2010年春的西南大旱归罪于中国人口多。西南大旱是天灾，难道人口少了就不发生吗？是的，中国人口多了受灾人口也多了，但同时救灾的人力、财力、物力和科学技术支撑也更强大（这在2008年汶川地震也体现了出来），而且人口密度大还可以降低人均受灾人的救护成本和水利工程的人均建设成本，人口多了更有利于抗天灾。



    人口减少，对环保投入的人力、物力、财力和科技发展动力都会降低。并且人口减少不利于经济科技的发展，而经济科技发展水平对环保发展有决定性的作用。如在国土生态方面，特别是大西北地区，由于计划生育造成的新生人口减少从而使总人口减少，中国未来国土改造的必要性、经济性、劳动力、财力、技术进步力量与技术人员及改造动力等均减少，这势必与不计划生育相比而变差。由于生态环境的承载力与环境的自我净化力与生态状况高度相关，减少人口将最终不利于我国生态环境问题的改善。尤其是独生子女政策造成的急速老龄化发展、未来重老龄化和劳动力的严重困乏将严重阻碍未来中国经济水平的提高，而未来经济水平提高的缓慢与困难（经济发展困难，政府与国民还有多少心思顾环保？）无疑将大大不利于未来中国环保的发展。



    主张减少人口保护环境的人认为，少生孩子、减少人口可以促进中国环保的发展，其实是相反的。计划生育和一胎政策造成中国婴幼儿消费和最有消费活力的年轻人口的大幅减少，造成国内市场严重萎缩，内需缺乏。一方面，内需缺乏就必须争取国际市场来解决就业。落后国家要跟发达国家竞争国际市场就不得不牺牲环境成本。我国产品之所以廉价，劳动力廉价是一个方面，但那只是很小的方面，因为我国劳动生产率只是人家的几十分之一，劳动力廉价几乎被生产效率低下完全抵消了。大的方面在不计资源和环境成本、牺牲资源和环境。另一方面，国内市场严重萎缩导致就业困难，劳动力廉价，国内消费难以承担起环境成本。征收环境成本税收又会导致产品价格大幅升高消费量大幅减少，就业更加困难，失业率更高，经济更糟糕。结果，只好通过牺牲环境来解决内需不足造成的经济发展问题和就业问题。（人口如棋《一胎化生育会导致一系列经济危机及严重经济问题》）



    2008年，全国计划生育事业费364亿元，如果我们不计划生育，拿出这364亿元的一半投入环保，将是一笔多么了不起的环保投入。如果我们不计划生育，把计划生育40年来所花费的巨大人力与财力投入转为改善环境的投入，我们的环境也比现在好得多。



    8、高房价是因为人口多吗？



    对于中国的高房价，有人认为是中国人口太多。其实，这种理论根本占不住脚。中国城市为什么房价高住房难？有人认为是中国人口多，所以房价高住房难。俄罗斯人口稀少，且从1992年就不断减少，但莫斯科照样高房价，这还能怪人口多吗？英国、意大利、荷兰、比利时人口密度都远比中国高，没见他们房价很高。德国人口密度236人／K㎡，人均住房面积40平方米。中国仅为137人／K㎡，我们也按40平方米计算，全部城市化，平均楼层高度按10层计算，总共才需要5200平方公里土地，仅占国土面积的0.00054%。全国有2860个县区，平均每个县区仅1.8平方公里。即使是达到美国标准，人均住房面积70平方米，也仅需9100平方公里，平均到每个县区仅3.2平方公里。如果再平均到每个镇/街道，即使按照让中国人羡慕的美国标准那根本不值得一提。显然，中国城市高房价根本不是因为人口多。



    莫斯科与俄罗斯远东小城镇的房价一个在天上一个在地上，日本东京市内与远市郊的房价又大为不同。在一个区域内，如果居住的房子很少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价高昂且居住空间狭小，这是日本东京的典型情形。如果大家放着那么多地方不去都挤在一起，如韩国首尔地区集中了全国一半的人口，结果导致房价高昂，这是莫斯科的典型情形。所以，人口经济的聚集模式是导致房价高低的基础性因素。中国中小城市发展不足（如各种经济基础设施与人文设施）且就业岗位创造不足，城市群未充分发展利用，人文设施（如大学）与经济主体（如企业总部）过度向少数大城市尤其是大城市中心集中，住房用地安排不足，北京等大城市摊大饼式的发展，中国人又有较为严重的大城市偏好，这是中国房价的结构性因素，不是人口多的问题。如果说中国人口多导致高房价，那农村的房价怎么不高呢（如果有钱，可以家家建的像别墅，耕地很少的浙江富裕地区就是这样！所以美国的别墅不是因为人口少，中国也可以）？



    有人说，中国人口多，又处于城市化发展阶段，必然房价高。所谓城市化，也就是农民变成城市人。请问一下，北京、上海、深圳等等城市，那些房子是农民或农二代能买得起的吗？说农民或农二代导致如此高房价，显然是可笑的。又有人说是中国第三次婴儿潮“80后”导致高房价。“80后”今年最大的31岁，最小的21岁，多数还刚刚开始工作或没有工作。除了占“80后”人口少数的“富二代”与极少数白手起家的年轻富豪，还有多少“80后”买得起这么贵的房子？显然，说“80后”把房价推那么高也是可笑的。据国家电网对660个城市统计，有6540万套住宅半年电表读数为零，显然这不是农民或“80后”买下的房子。



    那是什么因素导致中国如此高房价呢？先说一个专家常说的，那就是中国的土地制度和土地财政。政府垄断土地供应，有垄断必导致稀缺和高价格，土地供应稀缺且价格高昂，房价怎么会不高呢？供给房子，必先供给土地。从供给角度上讲，解决中国高房价，必须首先解决中国的土地制度问题。但现在土地财政和房产GDP、税收已经成了许多地方政府的命根子，依赖他们改变是不可能的，除非有制度保障民众可以要求他们立即改变——不改变我就不让您当官或当人大代表了。也许有人说，要保护耕地，所以政府应该控制土地供给。如果农村住宅按住房与非住房占地面积比1：3计算，城市按楼层10-20层计算，则农村住宅占用耕地是城市的40-80倍。这就意味着，每保护一亩城郊耕地，就要浪费39亩到79亩非城郊耕地，这叫保护耕地吗？其实，保护耕地很简单，只要制定好节约耕地的使用制定，或再规定每使用一亩耕地就要再造一亩耕地或改造耕地使之增加与使用耕地相同的产量。



    土地供给决定了房子的源供给，决定价格的不可能只有供给因素，没有供需就形不成价格，高房价的另一面就是买得起这么贵的房子。对要城市化的农民来说，对绝大多数“80后”和城市中低收入人群来说，他们是没有力量把房价推那么高的。显然推高房价的只有富人了，但高房价就是富人惹的祸的吗？除个别国家外，每个国家都有富人，但并不是每个国家都高房价，显然中国高房价也不怪富人。那谁推动了中国的高房价呢？我的答案是政治改革滞后导致制度不公平、腐败、垄断、民众收入低，由此导致贫富差距过大。贫富差距过大，富人集中了过多财富，他们就有钱买贵房子，况且他们可以不在乎房价。另外，贫富差距大，民众收入低，占人口绝大多数的普通民众购买力就低；民众购买力低，中国内需就不足；中国内需不足，产业利润（除房地产外）就低；产业利润低，富人就不想投资实业；富人不想投资实业，股票、期货风险又太大，那只好又买房子保值增值和投机，导致房价高，普通民众又被高房价剥削一次；富人不想投资实业，导致就业难，再低工资；民众被房子、医疗、教育再宰一次，加剧贫富差距和内需不足，中国继续低工资、高房价，直到这种扭曲的运转模式陷于崩溃。类似于郎咸平所说：“10元的工资，两块钱的房子；两块钱的工资，10块钱的房子。”这个恶性循环就是低工资、贫富差距和高房价。



    事实上，计划生育在拉高房价。由于计划生育，减少了孩子需求，加重中国内需不足，从而加重富人因内需不足而投机房地产。计划生育一边减少了内需，另一边又提高劳动参与率，迫使净出口增加。净出口增加，导致外汇储备持续高涨，中央银行就会增发基础货币，加剧流动性过剩，让更多的资金去炒房。独生子女政策本身让原本用于养孩子的钱变成炒房子的钱（对中高阶层的人来说，少养一个孩子至少可以多炒一套房子），计划生育造成的性别比失衡让青年男性不得不买房子以“筑巢引凤”娶老婆，同时独生子女政策也让只有一个孩子的父母愿意出高价为独生子在大城市买一套好房子，进而拉高房价。



    有人说，中国现在人口暴减一半，房价马上崩溃。是的，的确如此，日本人口还未减少但年轻人开始快速减少的时候房价就崩溃了。但是，靠中国人口崩溃导致房价崩溃，然后经济崩溃和高老龄化高民生压力高年轻人就业压力及民族国家的大衰落，这样的结果你乐意要吗？问问日本人吧，看看他们失落的十年又失落的十年。中国高房价不是因为人口多，住房问题有解决的办法（如廉租房、空房强制出租等，问题不难解决，只是政府官员少了卖地皮钱、税收和腐败浪费），为什么要选择自杀的方式让民族陪葬房价呢？



    9、交通压力是因为人口多吗？。



    认为中国人口多的人，常常举挤公交和春运难的例子，难道人口少了中国交通就更舒畅了？巴西人口比我们稀少，但里约热内卢和圣保罗照样人口密集。由于经济发展对人口规模的要求和大城市对人的吸引力，无论人口多少都会往城市里挤，你挤不挤公交与中国总人口多少无关，而是与经济发展水平、城市交通建设、城市规划（如北京的摊大饼式扩张）和你愿不愿做城市人有关。香港人口极其稠密，但香港交通很顺畅，倒是内地城市老堵车。再说春运。中国人均铁路里程只有一根烟的长度，远远低于世界平均水平，这显然不是因为人口多。春运难，真正原因在于：1、铁路投入不足；2、户籍限制，让农民工被迫到处流动；3、经济发展不均衡，导致劳动力与就业岗位分布错位；4、铁路经营垄断，体制没有活力；5、中国春节的习俗影响。其实，无论是城市交通还是铁路，人口多可以使交通更便利。城市交通最快的是地铁和轻轨，但建设与运营成本大，只有足够数量的人口才能降低人均成本到经济适可的程度。在北京、上海工作的人都可以感受到坐地铁是最快捷的交通方式，而在中小城市，由于人口不足，是使用不起地铁的。铁路也同样如此，比如京津高铁、京沪高铁让京津沪的交通更便利，而郑西高铁还迫使郑州至西安的航线全部停飞，人口多让这些固定成本高昂的便利的交通方式得到更好的发展，反而使交通更便捷便宜舒畅。航空也是一样的，人口多，机场分布与航班更密集，交通更便捷。如澳大利亚，由于人口稀少，就没有发展高铁的必要，机场、航班相对广大领土也比较稀少，长途交通因而就没有中国、日本快捷。再如城市郊外或其他人口稀少地区，由于人口太少，公交班车很少，结果交通更不方便（而人口稀少地区连公路铁路等都不方便）。



    10、减少人口能提高人均医疗、教育等公共投入水平吗？



    有人认为，人口少了，国家投入的人均医疗教育水平就高了。按此逻辑，是不是小国的人均教育投入就比大国高了？或者说中国34省看做34个国家是不是人均医疗教育的国家投入就提高34倍？国家收入来自税收，而税收来自劳动者的生产创造。人口少了，劳动者少了，国家收入也就少了，人均医疗教育等国家投入并不能提高。相反，人口多了，像研发、国防、一些固定资产投资等方面的人均支出就降低了，反而可以在医疗教育方面投入更高。另外，在人口减少的过程中，人口老龄化严重，老龄人口比重大，经济发展困难，养老投入比例太大，反而不利于人均医疗教育养老等公共投入水平的提高。现在少生孩子，看似可以提高孩子的人均教育投入。但是，未来老龄化严重，养老负担很重，少生孩子减少人口最终不可能提高人均医疗、教育等公共投入水平，反而在未来长期的降低。



    现在少生孩子，能为国家（政府）节约多少资金？据不完全估计，2005年中国各级政府官员公款吃喝花费3000多亿，公车消费3000多亿，公款旅游出国考察3000多亿。如果在这个9000多亿里头节省出3000亿并投资到教育，那中国教育每年就多了3000亿，完全可以保证全中国所有的适龄少年儿童读完高中，不要说免学费，连书本、文具、校服、午餐都可以免费提供(王鑫海）。中国行政支出世界第一，但中国国家教育投入却世界倒数。要提高人均公共投入水平不是要少生孩子，而是应该减少政府与官员的浪费。



    对人力资本的投资，国家投入一直很低，父母投资的比重很大，人力资本投资的成本主要是个人的，但人力资本投资的收益主体却是国家与社会。如果按照“谁收益谁支付成本”的原则，不应是父母向国家支付所谓的“社会抚养费（也即是超生罚款，其实大部分变成了各色各样的行政成本）”，而应是国家与社会向父母补偿“人力资本投资成本”和“养老投资成本”。父母所得的人力资本投资收益和养老投资收益一般不会达到其投资所创造总收益的10%，而90%以上的投资收益被国家与社会拿走了，所以国家应至少向父母支付“从孕育到毕业”90%的费用，否则就是对父母的不公平。而征收“社会抚养费”的理论依据则是完全不成立的。



    我们现在少生孩子，看似是少“占用”了社会资源，但未来提供社会资源的劳动人口就大幅减少了，难道少生孩子不是在透支社会资源吗？老年人疾病多，病情往往比较严重，需要消耗更多的资源。据国内外大量资料分析，退休职工医疗费用与在职职工相比约为3：1，有的国家甚至达到5：1。由于扶养老年人与扶养少年人所需社会资源不同，负担也大不相同。各国研究结果都得到相类似的结论：抚养一位老人的平均费用与大致是儿童费用2到3倍。而随着寿命的继续延长，未来高龄老龄人口养老费用将会更高，养老人要比今天养孩子的成本高的更多。在中国，1980年少养一个孩子能够为社会节约多少“社会资源”而这个孩子以后又可以创造多少倍于此的价值？现在不鼓励生育不投资孩子，明天我们还有什么社会资本？不要断送了未来！



    11、少生孩子能提高中国人口质量吗？



    首先少生孩子最终不能提高人均教育投入，这在上节已经说过。其次，人口素质（人口质量）和人口结构密切相关。由于我国经济社会发展迅速，人口素质的代际差别较大，但计划生育不可能去杀现在的活人，只能减少人口素质更高的下一代，自然平均人口素质就降低了。第三，少生孩子使我国未来老龄化严重，降低了国民年龄活力，因而不利于人口素质的提高。第四，人口素质的提高不仅仅是一个孩子投入资金多少的问题，更是一个成长环境的问题。但现实却表明，独生子女政策不仅是破坏了传统优秀文化传承，更重要的是它严重损害了孩子的成长环境，使独生子女的成长问题十分突出。第五，计划生育系统庞大，本身就要耗费许多财政资源，如果把这些资源都用到教育投入上，中国教育会更好。第六，计划生育给所谓“超生”家庭沉重罚款，这无疑要减少父母对孩子营养教育的投入。第七，强制计划生育的让那些所谓的“超生”父母东躲西藏，孕妇流离颠沛，降低了新生儿的素质。第八，计划生育对城市人和国民素质较高群类限制过强，是对人口的逆淘汰。另外，计划生育造成对所谓“超生”孩子的歧视，许多无法入户口甚至无法升学，破坏了“超生”孩子的成长。



    人口素质不仅包括文化素质，还包括人口年龄活力。从生产与创新力上讲二三十岁是创造黄金期。而少生孩子、减少人口将使我国人口严重老化，大幅降低我国的人口年龄活力，即降低了我国的人口素质。同等教育水平，老龄化严重的国家人口素质一定低。只要中国的生育率一直这样大幅低于美国与印度，中国的人口素质就一直赶不上美国，并且一定会被印度超越。中国现在比印度高的那点人口素质，一定会被中国持续的低生育率完全毁掉。最终结果是，多生孩子的国家不仅获得了人口数量优势又获得了人口年龄结构优势，人口又多又年轻，国家活力四射！而中国少生孩子不仅使中国丢失宝贵人口数量优势又丧失本应有的人口年龄结构优势，结果是人口衰老缩减，又少又老，社会衰微！我们到底在追求什么？



    2003年吴洪森在《关于计划生育的另一种思考》一文中指出：“农村女性受教育程度达到高中的，生育率只有1.2的水平（也就是说提高女性教育水平可以降低生育率）。30年的计划生育经费总值估计在3000亿元，假如将这3000亿元用来普及教育，就有3亿人可以读完初中。中国目前文盲和半文盲总人口只有1.8亿，还可以多出一大笔钱来提供高中教育，假如教育政策倾向女性，中国不但全面扫盲，而且还多出一亿多有高中毕业程度的女性。”如果中国一直把用于计划生育的钱拿出一半还支持教育发展，我们的人口质量要比现在好的多，而且未来会更好。



    12、解决养老问题的根本是生育孩子。



    有人认为，未来经济发展了，养老制度健全了，不靠孩子也能解决养老问题。按此说法，美国欧洲日本都应该养老问题更轻，因为他们经济发达养老制度健全。但现实却相反，那些经济不发达、养老制度不健全但生育率高人口结构年轻的国家养老压力最轻。养老人不是饲养动物，人的需要会跟经济的发展而逐步提高，老人也一样，所以说经济发展养老问题就解决想法纯粹是不把老人当人看。而制度只是个壳子，养老归根结底是工作的劳动人口养不工作的老年人口，而不是养老制度在养老人。老人手中的货币，只不过是一堆纸，还必须有劳动人口把它变成真正的财富，否则它只是一堆废纸而不能购买任何东西。无论任何养老方式，真正的依靠者和养老供给者还是孩子：不是自己的孩子就是别人的的孩子。如果整个国家社会都没有孩子，未来就没有劳动者，也就不会有人给你养老，一切养老方式也都无法存在。所以，养孩子，才是解决养老问题的根本出路。由于养孩子边际成本递减，人力资本投资收益高，养孩子风险远比其他投资方式低，且能解决老年依赖和感情需求问题，所以养孩子是最好的养老方式。而一胎政策，无疑让许多国民老来穷，养老压力沉重，甚至因独子死亡而老无所依，尤其是对农民和城市穷人更是如此。由于独生子女政策，未来劳动力严重短缺，必定会造成物价大幅上涨和服务价格飞涨，让老年人手中的货币大幅贬值。由于独生子女政策，造成中国未来重老龄化，经济不景气，使老年人的养老投资大幅缩水。由于独生子女政策，未来劳动人口比例大幅下降，养老空有制度而严重缺乏劳动力对其投入，社会化养老方式处于低水平的濒临破产的运转，老人获得的养老资金必定相对于不计划生育而大幅减少。由于独生子女政策造成中国未来劳动力大幅减少，财政收入增加困难，政府对医疗、养老等民生支出必定增长缓慢或下滑，让老人生活更加凄凉。



    13、性别比失衡的确是因为人口政策。



    正常的新生男婴与女婴的比例是103～105：100，中国的这个比例在1990年是112：100，1995年是116：100，2000年是118：100，2007年和2008年又分别达到120.22：100和120.56：100。中国只有计划生育比较宽松的新疆、西藏两个自治区和二胎试点地区性别比例正常，这表明中国的性别比失衡的确是因为一胎政策和强制计划生育。由于生育数量限制与公民要男孩的愿望相矛盾，于是许多父母便进行胎儿性别鉴定，结果造成：儿童性别比失衡程度随胎数次序快速递增，且“超生”代价沉重的人群所生孩子性别比失衡更严重。比如说，海南省在第五次普查中发现，“生产、运输设备操作及有关人员”的出生婴儿性别比是132.1（以女孩为100），其中一孩、二孩、三孩的性别比分别是118.3、119.4、233.3；“农林牧渔水利人员”的出生婴儿性别比是134.9，其中一孩、二孩、三孩的性别比分别是101.9、164.6、190.4；“办事人员及有关人员”的婴儿出生性别比是170，“专业技术人员”的婴儿出生性别比是221.7， “国家机关、企事业单位、党群组织负责人”的婴儿出生性别比是250！也许有人还认为存在瞒报女孩，所以认为性别比失衡没有数据显示的那么严重。事实上，如果瞒报，更可能是瞒报男孩，因为瞒报的基本是“超生”孩子，即“二胎”或“三胎”，而“二胎”或“三胎”相比于“一胎”性别比失衡极其严重。并且，一些地方政府和计划生育部门存在修改儿童性别比的利益倾向。所以，中国儿童性别比失衡程度更可能比数据显示的还要严重。根据2000年人口普查数据推算，到2020年前后，中国将有11276万25～35岁的男青年，而对应的适益婚配的20～30岁的女青年只有7206万，男比女高出4000多万。而从2001年到2010年这10年，每年新出生男婴又比女婴多出130多万——则对应每天至少有3500女胎儿被杀。强制计划生育和一胎政策每持续一天，相应每天就会增加约3500多个光棍。未来中国将面临五六千万的庞大光棍潮，四五男人中将有一个找不到老婆。失调的性别比将大大加剧买卖婚姻、拐卖妇女、卖淫嫖娼、强奸等违法犯罪行为和其他难以预知的行为，将极大地影响社会的和谐与稳定。



    14、汉族人其实已经最不喜欢生孩子。



    许多中国人认为中国人喜欢生孩子，尤其是认为汉人喜欢生孩子。但在全世界的现实表明，现在汉人最不愿生孩子。纵观全球各国各地区，华人总是生育率最低的群体。现在中国生育率已经降到1.3左右，而联合国人口基金会2009年的《世界人口状况报告》数据显示：2009年全球平均每个妇女生2.6个孩子，发达国家为1.7个，欠发达国家为2.7个，最不发达国家为4.6个，而扣除中国后的欠发达国家为3.1个。在已经大力鼓励生育的情况下，2009年台湾澳门总和生育率仅为1.0，香港也仅为1.1，连排世界倒数前三名。纵览世界现实，岂能说中国人或汉人喜欢生孩子？现在汉族生育率仅1.3左右，这意味着汉族人每过一代人口大约减少40%，7代之后（约200年）人口减少为原来的2.8%，10代之后（约300年）人口减少为原来的0.60%（大约700万人），况且还是老龄人口比例巨大，新生儿比例极低。也就是说，世界上最大的民族汉族可以在一二百年里完全可以沦落为一个又老又小的弱小民族，汉族几千年来建立起来的民族人口基业可以在一二百年里完全毁掉。



    汉族的生育文化是古代先贤通过“不孝有三，无后为大”、“养儿防老”、“传香火”、“万恶淫为首，百善孝为先”等思想文化元素策划出来的。但是，这些传统思想文化已经全部被戴上“思想落后”的帽子，被中国人自己严重破坏。在思想大解放、社会道德堕落、计生宣称铺天盖地、现在经济社会运转机制和社会养老的作用下，汉族的这些传统民族生育文化元素已经流失殆尽，而新的民族生育文化又没有形成，必然导致汉族生育率处于危险的超低水平。汉族人喜欢生孩子，早已是一个天大的谎言（详见《中华民族五千年未有之困局》）。



    15、7亿、5亿或3亿适宜人口论是错误的。



    不少中国专家认为中国人口减少了生活水平就更高，不少国民也这样认为。如果按这种说法，那原始人生活水平最高，因为原始人最少！但恰恰相反，原始人是赤贫。按这种说法，中国人口密度仅137人／K㎡，而日本350人／K㎡，韩国490人／K㎡，新加坡6376人／K㎡，因而日本韩国新加坡人生活的更差，他们应减少人口以改善生活。特别是新加坡，已不适宜人类居住。但恰恰相反，他们生活的很好，人口最密的新加坡也最美丽。显然这种减少人口提高生活水平的说法是相当谬误的，因为提高人生活水平99%的因素是以经济科技水平为基础所形成的综合社会发展水平，而不是单纯的原始人均资源的多少。一些人口专家坚持认为：我们中国人口太多了，人口拥挤，人口密度高，如果我们中国人口减少到适宜人口生理水平，我们的生活就会更好。如果按这样的说法，中国就不应该城市化，因为城市人口密度太大了。如果中国城市化，无论中国有多少人口其居住的人口密度是一样的。所谓的人口密度与总人口数的关系在城市化下都是数字假象，人口生理密度在城市化下与人口总数无关，适宜人口生理论在城市化下是虚伪的数字游戏，毫无实际意义。



    何谓适宜人口？其科学标准有两个：1、最佳国力人口；2、最佳生活水平人口。换句话来说，也就是综合国力最大化和生活水平最高化的人口。判断人口多少是适宜的，那就要看：1、增加人口是否增加综合国力；2、增加人口是否有利于生活水平提高。笔者已经在《***（未能出版）》中证明在知识经济时代边际人口国力递增。这就意味着，对综合国力来说，人口越多越好，不存在最佳国力人口的边界。由于提高人生活水平99%的因素是以经济科技水平为基础所形成的综合社会发展水平而不是单纯的原始人均资源的多少，所以增加人口可以促使经济社会发展水平提高的，那就不存在最佳生活水平的适宜人口。



    在经济全球化之下，人口承载力也已经全球化。随着科技发展，人口承载力也一直在增长。依照适宜人口的标准“综合国力最大化和生活水平最高化”，7亿、5亿、3亿适宜人口论是根本不成立的。首先，一个13亿人口的中国绝对比一个7亿、5亿或3亿人口的中国更强大，中国人口减少绝对不利于国力的增加。其次，中国人口由13亿降到7亿或3亿，与不降低相比经济社会发展水平更低，因而生活水平也会相对更差。在人口减少的过程中老龄化严重，经济发展能力很低，民生压力很大，怎么可能用减少人口而提高生活水平呢？既然如此，中国人口从13亿降到7亿、5亿或3亿，既不利于综合国力的提高又不利于国民生活水平的提高，有什么理由认为7亿、5亿或3亿人口是中国的适宜人口呢？



    如果中国不鼓励少生孩子，而是充分利用自己的人口承载力而鼓励生育，不仅有利于人民生活水平的长期提高，更有利于国力的长期提高。按现在中国国土承载力和未来科技发展，养活20亿人口是没有问题的，未来可以更多。中国人口，按照自然社会经济发展规律，根本达不到20亿。按照最科学的适宜人口理论，有什么理由不鼓励生育呢？



    16、世界允许存在一个13亿人口发达的中国。



    不仅有美国专家劝说中国人口不减少就不能变成发达国家，连多次给中央讲课的经济学家程恩富也认为中国要成为发达国家人口要降到5亿。可惜，据美国预计，美国2100年人口要超过5亿，是不是美国由此沦落为发展中国家呢？现在非洲人口已经超过10亿而且还在高速增长，印度人口预计2100年要超过18亿，是不是非洲永远贫穷印度永远不能成为发达国家呢？在经济全球化之下，资源实际也已经全球化。中国自知人口多，却要学习美国高耗资源的发展模式，一边大量浪费自己的资源大肆破坏自己的生态环境，再一边高喊自己这种耗费资源破坏生态的发展模式无法承载13亿人口进入发达国家，中国人岂不太可笑了？为什么不学习日本节约资源有利环保的发展模式？世界可以允许100发达的日本，未来地球也可以允许一个人口达100亿人口发达的世界，为什么独独不能允许一个13亿或者20亿人口的中国成为发达国家？是不是中国34省分34国而任何一个省人口都不过一亿是不是又可以成为发达国家了？



    相反，世界需要一个13亿人口的中国成为发达国家。成为发达国家后，13亿人口可以带来雄厚的财力、强大的科研力量和广阔的市场。这样的一个国家，不仅可以为世界经济的发展创造出巨大的消费驱动力，更能为世界各国人民生活水平的提高提供更多更优更廉价的科技成果。比如航天育种，中国人口越多则财力与科研力量越强，研发速度就越快；中国人口越多人均成本就越低，众多人口可以让中国轻易消化掉巨额研发成本，为世界人民提供的科技成果也就十分廉价了。13亿人口的发达中国可以通过巨大的国内市场有力的带动世界经济尤其是广大发展中国家经济的发展，可以对世界的科学技术发展和文明进步做出更大的贡献，可以提供更多的援助，可以为世界伸张正义，可以有力的促进新资源的开发和环保发展，从而更强有力的带动世界的发展和促进世界各国人民生活的提高，这才是对世界的最大贡献。而少生孩子、减少中国人口，根本不是对世界的贡献。



    17、少生孩子不会利不在千秋。



    在给中国造成很大危害的同时，相关部门却宣称其工作“功在当代，利在千秋”。前面已经证明，他们无功于当代，同时，实际上它也在祸害千秋。强制计划生育和一胎政策已经把中国的传统生育文化破坏殆尽，使中国生育率处于超低的危险水平，新生儿比例降到全球的10%。人口是民族与国家力量的源泉，无论是对中国生育文化的巨大破坏还是对中国人口再生产能力造成的巨大伤害，都将严重损害中华民族在未来世界的实力和尊严。



    民族的安全最终由民族的人口实力和生育文化所决定。中国如此少生孩子和强制计划生育对中华民族生育文化的摧残，最终只会危害中华民族的自身安全。五千年来，我们中华民族，尤其是主体汉族，历经入侵，历经战乱，历经灾难，多次亡国，多次濒临亡族，多次损失惨重。但我们却败而不亡（亡国），亡（亡国）而不死（民族仍延续），损而不折，依旧顽强的生存延续着，难道不是因为我们人口众多、生育文化强劲吗？众多人口让我们经得起战乱，经得起损耗，经得起折腾；强劲的生育文化让我们在战乱之后、巨损之后、折腾之后随即补充众多的年轻人口，让我们依旧有力量依旧顽强的生存着。这就是我们败而不亡，亡而不死，损而不折，五千年来强劲延续下来并最终成为胜利者的秘密所在。但是，让我们民族尤其是让汉族倔强延续的强劲民族生育文化却已经离我们远去了！



    由于强制计划生育和一胎政策造成中国未来劳动力严重匮乏，一些学者认为中国未来20年劳动力缺口1亿以上，为解决劳动力缺口，中国将不得不容忍亚非国家向中国大量移民，中国将形成大规模的移民潮，成为除美国之外容纳全球性移民最多的国家。为何我们不多生一些自己的孩子去解决自己未来的问题并壮大我们民族的实力？为何要逼自己为它族腾出生存空间？这岂能是利在千秋？



    计划生育所造成的中国未来重老龄化社会，必然形成一种恶性循环，让中国沉沦在低生育率老龄化的陷阱之中。在重老龄化之下，对老人来说，当然是“重大灾难”，他们的生活将受到重老龄化的严重不利影响。对年轻人来说，生活在一个重老龄化社会，有那么多老人需要自己给他们养老（即使不直接养，也会通过缴纳社会保险、税收等方式间接去养老人），自然压力十分沉重。比如，一个421家庭，小两口两个，要养4到12个老人（如果爷爷辈都活着），家庭负担何其沉重。对青少年儿童来说，重老龄化社会也是灾难。在一个421家庭，如果妻子要生孩子（按生一个），那就是丈夫一人要养活6到14人，在这种情况下，是孩子的福音吗？在重老龄化下，由于年轻人负担太重，且在老龄化社会发展与就业困难，压力重重的年轻人还有多少愿意去生二胎或三胎？低生育率必然就会在重老龄化之下恶性循环，对老人说不是福音，对年轻人来说不是福音，对孩子们来说也不是福音，而且这些“恶果”会恶性循环，一直往后延伸，让未来人和子孙后代生活在重老龄化的恶性循环中，这哪里是“利在千秋”？



    由于中国计划生育政策在民族间的差异，由于汉族生育文化更不耐现在经济社会生活转变的冲击，少数民族生育率持续显著高于汉族，汉族孩子比例持续降低，由此造成中国汉族人口比重将陷入长期下降，进而沦为少数民族，中国将失去主体民族的凝聚力，必然埋下分裂的种子。新疆建设兵团汉族人口在实行独生子女政策十几年后改为允许生二胎，但是由于形成了“生育爬蚤心态”，“十五”时期新疆建设兵团妇女总和生育率稳定在1.0左右，而新疆少数民族妇女总和生育率仍在“三孩”以上。据新疆统计局2005年全国1％人口抽样调查数据资料推算：2005年11月1日零时，新疆2008．15万常住人口中，少数民族人口为1210．12万人，汉族人口为798．03万人，年平均增长率分别为1．98％、1．28％，少数民族人口增长明显快于汉族人口。虽然汉族目前仍然占新疆总人口的39.7%，但是目前汉族每年新出生孩子不到新疆总出生孩子的18%。照这样下去，未来新疆汉族青年比例很快就会降到无足轻重的水平。



    18、少生孩子能使中国更富强吗？



    前面笔者已经论述少生孩子不能富民，其实它更不能强国。综合国力以一个国家的经济实力与科技实力为基础。物质财富是人生产的，科技是人研发的，军事是人装备的，综合国力当然是以人为基础的。少生孩子阻碍科技发展，也就同时阻碍了经济发展。一胎政策造成中国兵源大幅萎缩和未来支持军事发展的财政力量相对大幅削弱，当然不可能利于中国军力的发展。GDP=人均GDP×人口数量，而一胎政策既要降低中国未来人均GDP又要大幅减少未来中国人口，无疑要大幅削减未来中国的经济实力。我已经在《***（未能出版）》中证明：在知识经济时代，边际人口科技拉力递增，边际人口GDP递增，边际人口军事实力递增和边际人口综合国力递增。所以，无论如何，少生孩子根本不可能富民强国，而最终只能穷民弱国。那我们到底在追求什么？难道就是因为我们喜欢穷折腾？？



    人口是一个民族与国家力量的源泉，人口的发展壮大是一个民族与国家发展壮大的基础。而生育创造了民族与国家力量的源泉，创造了民族与国家发展的基础。生育创造了一个民族与国家一切创造活动的创造者本身，可以说，生育是一个民族与国家的第一生产力。生育活动是创造国家竞争力创造者的创造活动，生育活动是创造民族与国家实力创造者的创造活动，生育的竞争力是一个民族与国家在长期中最核心的竞争力。没有生育上的竞争力优势，就不可能有长久的人口竞争力优势，因而就不可能有一个民族与国家的长久竞争力优势。生育活动是长期人口竞争力的保障，因而生育是民族与国家长久竞争力的根本。



    1982年第三次人口普查时0-14岁人口占人口总量的33.6%，1990年第四次人口普查时降到27.86%，2000年第五次人口普查时降到22.8%，2010年第六次人口普查时又加速降到16.60%，28年降低一半以上，而近十年之内竟飞速降低27.2%（2010年少年儿童比例比2000年降低27.2%）！孩子是祖国的未来，孩子是民族的希望，孩子是我们未来的支撑，孩子是未来经济社会发展的主体，孩子是未来中国政治、经济、科技、军事、文化等实力与竞争力的载体，孩子没了，孩子如此疯狂的减少，这等下去，中国还有未来吗？民族还能复兴吗？未来中国经济社会如何发展？中国崛起如此持续？未来民生如何保障？苍天啊，中华民族的大厦犹如建立在流沙之上，中国未来的根基正在快速的塌陷，我们未来的发展也即将在不仅后崩溃，可我的绝大多数同胞们在计划生育几十年来全方面的宣传下竟丝毫认识不到危险，整个中国还在即将爆发的人口危机火山口上面狂欢，中华民族即将在无知无畏的狂欢中陷入万劫不复之地！　



    19、中国计划生育不是造福世界



    随着中国超低生育率的持续，随着中国年轻劳动力的疯狂减少和中国即将开始退休潮，随着城市化和工业化后续动力的不足，中国经济的动力即将面临大枯竭。这就意味着，现在世界经济发动机即将失去一台。世界经济发动机的失去，绝不是世界的福音。在经济全球化的今天，一个世界大经济引擎的失去是世界经济发展的巨大损失。想一想自2007年自美国点燃的全球经济危机吧，经济大国一旦出现经济危机，全世界人民都要倒霉。如果中国经济出现问题，全世界人民都会遭罪，尤其是东亚(如日本、韩国）、东南亚、非洲等受深受中国经济带动和影响的国家，中国计划生育也是他们的灾难。



    随着中国低生育率的持续，中国未来支持世界发展的经济能力和人力资本能力必将大幅削弱，这是全世界尤其是发展中国家的巨大损失。中国人均对发展中国家的支持力度不变，中国人口越多对世界发展的支持能力越强；如果中国生育率提高，则未来发展能力提高，中国越发展对世界的支持力越强；中国老龄化水平越低，中国对世界的发展支持能力则越强。反之，一切皆相反。



    不少中国人怪人口多消耗国家财富多，他们不知，政府（也即国家）哪里来的财富，还不是劳动人民创造的？正是中国人口多消费多，这样才能支持世界发展。我们都知道多出口有利于经济发展和就业，中国消费多了，自然有利于世界各国的出口和就业，这难道不是对世界的大贡献吗？现在中国是美国出口增长最快的市场，这不是对美国经济与就业的贡献吗？所以，世界人，尤其是把中国当做威胁者的一些美国人，中国计划生育不是您们的福音。中国计划生育，必然减少孩子和年轻人口的消费，同时增加母亲的劳动供给，就会减少美国对中国的出口和挤压美国人的就业，这对其他国家来说也是一样的。这是世界的福音吗？特别是，随着中国最有消费活力的年轻人口的急剧减少和中国老龄化的急速发展，中国消费需求能力即将大衰竭，这对世界的消费需求将大幅相对减少；随着劳动力、内需和年轻人口的减少，中国投资需求也要减少，这对发达国家的投资品需求也将大幅减少。



    中国的老龄化，最为大国，就是世界的老龄化。老人手中的货币，需要有劳动人口把它变成现实的购买力。没有劳动人口，老人手中的一切资产成废弃物，老人手中的货币都成废纸。如果劳动人口少，老人手中的财富必然相对或绝对缩水。中国劳动人口减少，中国老龄化严重了，就会降低世界各国应对老龄化的能力。中国经济带动世界经济景气，然后就能提高世界应对老龄化的能力；中国产品和劳务出口到老龄化国家，就能提高他们的养老水平；中国购买他们的资产和知识技术产品，就能提高他们的财富价值；中国购买他们的国债，就能帮助他们消化财政赤字。而计划生育恰恰相反，让这些好处大幅缩水，转而去跟他们在世界上竞争养老资源，这是他们的福音吗？



    世界的发展，尤其是经济的发展，其核心是生产力水平的提高。而生产力水平的提高，其核心是知识技术的发展。而人，尤其是人力资本，是推动世界知识技术发展原动力。人口多，科研人员多；人口多，支持科研的财力和物力雄厚；人口多，推动科研的市场动力巨大——人口多，人力资本雄厚，就是对世界科技发展的最大贡献——对世界科技发展的最大贡献，就是对世界经济发展和人类文明进步的大贡献。所以，人口多，就是对世界的最大贡献。也许有人说，人口多不一定能转变为人力资本雄厚。但这些人忘了，国家在发展，教育在进步，人口多必然也最终会转变为人力资本雄厚。虽然人口多未必立即对世界有大贡献，但未来必然有相应的大贡献。没有妈妈生出的孩子，哪有国家培养的大学生？人口是人力资本的源泉和蓄水池，没有人口，人力资本就成无源之水。现在计划生育，必然大削弱未来中国人力资本的实力，因为大削弱世界科技发展和经济进步的能力，进而大幅削弱世界发展和人类文明进步的能力和速度，这是对世界的大贡献吗？



    也许有人说，中国人口少了，二氧化碳排放量少了，该是对世界的贡献吧？一些科学家已经证明，全球变暖主要是太阳黑子活动造成的，二氧化碳增加影响很小而且有技术可以解决。地球有寒期和暖期，这不是人类活动所能决定的，二氧化碳导致全球变暖是个骗局。在距今8000～2500年前，中国华北地区大部为亚热带气候，约在北纬40°11′，与北京处于同一纬度上，就有大象活动，而现在仅有中国云南南部有。可想而知，那时候地球是多么热，难道那是因为二氧化碳排放多了？中国人口多，可以为全球变暖提高更多的财力与科技支持，这反而会更好。



    有人说，中国人口多了，就会增加对世界资源的消耗，比如说石油。即使中国没有一个人，世界上的石油能多使用多少年？作为发展核裂变能的主要原料之一的铀，世界上已探明的铀储量约490万吨，钍储量约275万吨，大约可用2400～2800年。不用等2000年后，也许人类100年后就看不起核裂变的铀了。因为还有核聚变。核聚变安全、清洁，聚变产生的放射性比裂变小的多。而且，按目前世界能源消费的水平，地球上可供原子核聚变的氘和氚，能供人类使用上千亿年。而地球寿命大约还有50亿年，还需要中国减少人口来节约世界能源吗？世界所有资源，不是可以循环使用就是可以再生或随科技发展有替代品，而且人类可以开发的范围越来越广，比如深海、月球、其他行星，根本不需要减少人口来节约资源。反而，人口多，经济科技力量雄厚，可以更多更快更好更廉价的开发新资源，让人类实际可以使用的资源更多。比如核聚变，如果中国依靠人口多带来的巨大科研能力与财力支持，帮助世界率先研究好核聚变利用，世界可以一劳永逸的解决能源问题。再如开发月球或其他新资源，中国人口越多，就有更强的科研实力和经济实力去开发，同时中国巨大的人口可以轻易消化开发新资源的巨额固定成本，让世界人民使用到更多更廉价更好的资源。这岂不是更好的贡献？



    以现在的人口和经济发展速度，世界是看好中国和印度，认为未来世界将形成美国、中国、印度三大超级大国三足鼎立。三足鼎立，一定比两足鼎力安全、稳定、繁荣。过去美国与苏联形成两极世界，世界不得安宁。如果形成中国、美国、印度三足鼎立的世界，将给世界的民主、平等、安全、稳定、繁荣作出更大的贡献。现在美国一直想削弱中国而支持印度，比如诱导中国进行自我削弱的计划生育和一胎政策。其实，美国若继续引导中国继续计划生育很傻，因为这将导致中国极大衰落和亚洲与世界失衡。现在印度每年新出生人口数量已经是中国的两倍，而且与中国相比——印度孩子越来越多，这就决定在中国大衰落的同时而印度过于强盛。随着印度的发展，印度一定想控制印度洋并谋求南亚霸权，接着谋求亚洲霸权和控制中东、中亚、非洲、大洋洲和东南亚等，这将和美国发生巨大利益冲突。如果现在中国开始支持中国转变人口政策，到时候还可以联手中国制衡印度，否则，美国将失去未来一个最重要最用力的盟友——因为从人口看，印度才是美国真正的竞争者和令美国恐怖的对象。保住中国的人口实力，美国和中国可以制衡印度，印度和中国可以制衡美国，亚洲和东半球有中国制衡印度，这样才有亚洲和全世界的民主、平等、和平与繁荣，这是全世界的福音，这对亚洲对东半球对全世界都有好处。若未来世界失去中国这一极，就是未来亚洲未来东半球和全世界的巨大损失，甚至是灾难。所以，中国改变人口政策和尽可能的鼓励生育以挽救中国超低生育率危机，是世界民主、平等、和平与繁荣的要求。



    西方文明、伊斯兰文明、东方儒家文明，是世界的三大文明。三大文明三足鼎立，共存共生，相互促进发展，是人类文明进步的福音，也是人类各个文明平等、民主、繁荣与和平共处的福音。如果西方文明和伊斯兰文明有冲突的话，“以和为贵”的儒家文明就可以把两者和平联接起来，从而推动人类文明的和平共处。人口是文明的载体，人口的大衰落必然导致文明的大衰落。按照1.3的生育率推算，到2300年，加上巨大比例的老龄人口，中国的总人口数量仅为2800万！发达国家人口维持人口世代更替需要2.1的总和生育率，像中国这样的国家需要2.3以上，而中国计划生育政策最高理论生育率仅仅是1.38。即使按照中国国家计生委的说法，中国的计划生育政策最高理论生育率是1.46。中国纵然达到1.46的最高计划生育理论生育率，到2300年人口将只剩下7500万！这怎么保证儒家文明的继续存在、三大文明的三足鼎立、人类文明的健康强劲发展和人类各文明的平等、民主、繁荣与和平共处？如果儒家文明大衰落，如果失去儒家文明对世界文明体系的支持，西方文明和伊斯兰文明也许将陷入持久的冲突而难以自拔，所以儒家文明的衰落很可能导致人类文明陷入持久的冲突与灾难！



    二十、现行人口政策违反基本国策精神和党的科学发展观。



    所谓计划生育，就是有目的有计划的调控人口发展，与无计划的人口发展相对应。既然是计划，它既可以是计划增加，也可以是计划减少；既可以是鼓励少生，也可以是鼓励多生。计划生育基本国策，其宗旨是使人口与资源环境和社会经济发展相协调，使中国走向可持续发展的道路。比如宪法第25条规定：“国家推行计划生育，使人口的增长同经济和社会发展计划相适应”。简单的说，可持续发展，这就是计划生育基本国策最基本的内涵和最核心的使命。但是到了制定人口政策和相关部门的具体政策及执行却严重走了样，不仅破坏了计划生育基本国策的形象，糟蹋了许多宪法规定的人民权利，恶化了干群关系，还让党和政府为他们的恶劣行为背黑锅——损害了党和政府的形象——但党中央国务院是明文规定不准这样做的。为什么这样走形了呢？因为实行强制计划生育和一胎政策，就可以让计生部门获得了很大的权力和利益，比如罢官和撤销国家饭碗的巨大权力，巨额罚款收入，大量灰色收入等，半月谈2009年第8期就报道了一名乡干部自曝地方计生成为当地最油水最风光最想进的政府部门。由此，强制计划生育和一胎政策造就了一个庞大的利益集团，他们甚至置民族与国家利益于不顾而千方百计的维护强制计划生育和一胎政策——越是强制，规定生的越少，越是违背人民的生育愿望，他们的实际权力就越大，利益也就越多，否则他们就没有这些巨大权力和利益，所以他们就提倡和支持一胎政策。这就是强制计划生育和一胎政策诞生与维持的权力——利益机制所在，也是计生人员当初鼓吹要强制计划生育与一胎政策的重要原因，很可能当初他们这么做就是为自己扩张权力而不是他们所说的种种“好处”，因为这些所谓的“好处”基本上都是骗人的谬论。



    根据计划生育基本国策宗旨的内在要求，根据党的科学发展观和与时俱进的内在要求，某一个时期的人口政策是计划生育基本国策在一定条件下的具体实施内容，但不等于计划生育基本国策本身，它要随着具体社会条件的变化根据计划生育基本国策精神的内在要求而与时俱进的调整。所以，鼓励少生不是基本国策，具体人口政策不是基本国策，强制计划生育不是基本国策，当前人口政策也不是基本国策，一胎政策本更不是基本国策，否则那就是对计划生育基本国策的曲解或误解。而讨论当前人口政策是否还适宜、是否放开生育或放开二胎、是否鼓励生育，都不能阻止或盖上反对基本国策的帽子，因为这本身就是计划生育基本国策可持续发展内涵和党的科学发展观对中国人提出的内在要求。当条件变了，由多生变成少生或不愿生，由高生育率变成低生育率，这时计划生育基本国策就内在的要求调整具体的人口政策，否则就违反了计划生育基本国策精神、党的宗旨和科学发展观的内在要求。无论中国总和生育率从1991年就降到1.8，2000年降到1.22，还是近几年人口抽查客观数据显示的1.3左右的总和生育率，这皆不是科学发展和可持续发展的。按照计划生育基本国策的宗旨和精神所提出的内在要求，根据党的宗旨、科学发展观和与时俱进的要求，中国不应该再实施一胎政策，而现在更应该鼓励生育——现行人口政策违反了基本国策的宗旨和党的科学发展观要求。但现实中，既得利益集团不但不提鼓励生育的事，反而为了维护自己的既得利益，置民族未来、国家与人民的利益于不顾，千方百计的维护一胎政策。显然，从计划生育基本国策宗旨的内在要求、党的科学发展观和与时俱进的内在要求来讲，现行的人口政策、相关部门和人口专家中的一些人员一直在违背计划生育基本国策精神、党的宗旨和科学发展观！


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meng-h

实录：万科总裁郁亮现身东莞松山湖 直面广佛深莞四城记者                                                                http://gz.house.sina.com.cn  2011年11月26日13:42  新浪房产
                                                                                                        
                                        　　新浪乐居讯 2011年11月26日，中国最大的房地产企业总裁——万科总裁郁亮现身东莞松山湖万科建筑研究基地，与广州、深圳、佛山、东莞四地的媒体记者。万科会否在广州推广15平方米的极小屋？调控下万科员工的年终奖是否减半？万科是否有意挺入世界五百强？新浪乐居今日图文、微博双线直播，敬请关注。
　　直播时间：11月26日14:00
　　直播地点：万科东莞松山湖建筑研究基地

————————以下为直播内容(按F5刷新)——————————

万科总裁郁亮发布会现场
　　[14:00]万科总裁郁亮首先回答一个广州网友关心的问题，在今天的郁亮见面会上，郁亮明确表示，会在广州开发建筑面积15平方米的极小屋。同时，他也呼吁地方政府能在规划上，给极小屋一些特殊的优惠。
　　[14:01]对于最近网络上关于万科年终奖减半，以及万科要进入世界500强的说法，郁亮明确表示不实。他说两年前，就有某上市公司的高管杜撰“松山湖会议纪要”，当时模仿他的语气还很像。而万科要进入500强的说法，语气模仿并不高明，一看就是假的。
　　[14:02]郁亮也玩新浪微博吗？当然是肯定的。在见面会上，郁亮表示自己虽然不发言，但每天都会搜索#万科#的内容，对业主维权，他心知肚明。“城际总经理最怕接到我电话”。其实，早有业内人士爆料，郁亮在微博有马甲，具体是哪一个呢？大家有消息可以找@广州新浪房产 爆料。
　　[14:03]员工体重超重，体能下降，万科地方公司的管理层要少拿钱。在郁亮见面上，他明确表示员工的身体健康很重要：“冬练三九、夏练三伏，现在过冬，自然要锻炼身体，员工的体重、体能，与销售业绩等指标一样，直接决定管理层的收入”。
万科总裁郁亮
　　[14:20]针对日前绿城传出破产门一事，郁亮表示不希望房地产行业任何一员倒下。他希望每个开发商都能坚持下来。
　　另外，谈到明年的楼市，郁亮认为，万科只做自己能改变的东西，不去问政策合不合理，未来楼市会怎样。“你们没有见过万科对政策有抱怨过，市况不好大家都不好，关键是你是否做好准备？万科选择了过冬策略，但很多人觉得万科是冬眠。其实，我们是积极过冬策略。我们不是无为，而是在冬天锻炼好身体，春天一到就可以大展拳脚。”
　　此外，郁亮也认为，从目前的房地产情况来看，企业把情况想得严重一些没有坏处，虽然这可能会丧失一些机会。
　　[14:30]万科“深圳区域”将更名为“广深区域”，万科深圳区域公司调整确定。郁亮表示，深圳区域将更名为广深区域，办公地点多在广州，深圳区域区首张纪文将成为广深区域的区首，预计调整将在春节前完成。郁亮说，深圳是万科发家地，广州发展速度快，作为华南中心的趋势明显，未来将是双引擎。
　　[14:35]万科追求行业领先地位，但不追求绝对的数字和规模。对于明年广州和深圳成为万科的“双核心”一事，郁亮表示，广州有相当长一段时间房价低于全国其他城市，这表明竞争非常激烈以及市场健康程度好。
　　至于明年广州公司会定出多少亿的销售目标，郁亮表示：“我们不会在年初就去定目标，说广州的老总唐激杨今年一定要做到多少亿。万科不是用计划来做事，我们追求市场中的领先地位和优势，但不追求绝对的数字。甚至我们对于规模越来越没有兴趣，以后也不希望大家说某某某房企要超过我们。”
　　[14:40]小插曲：在媒体见面会的现场，郁亮向广佛莞深四城记者展示一张今年8月份的肖像画，郁亮说，当时看到这个照片才发现原来自己的提醒已经有些超标。“甚至有些网友在微博上说房地产商肥的流油。”为此，郁亮开始坚持减肥，如今的他已经比之前瘦了近30斤。
今年8月份郁亮发胖的素描照
　　[14:59]房地产市场不景气，不少房企涉足矿业。在郁亮看来，这是一种投机的行为。“挖矿能挖出中国的未来吗？是不可能的。”郁亮呼吁，社会各界不要停留在概念的讨论，而是要建立实业精神。“我跟员工讲，遇到老人倒地你要去扶，如果你受到不公正的待遇，万科会动用自己的资源和影响力去帮助你。”
　　[15:10]记者提问：万科缺钱吗？郁亮回答很干脆：“发工资的钱是有的，发奖金钱是有的，拿地的钱也是有的”。有记者问万科有没有确定接班人，郁亮表示，万科董事局主席王石早已说过，万科不培养接班人，而是靠制度和文化完成传递。
　　[15:20]万科不对价格做任何承诺。对于上海万科降价，郁亮表示万科首先要积极卖楼、慎重卖地、控制运营预算、以及提供员工技能和身体素质。其次，万科不会对价格进行预测，也不进行任何承诺，比如“三年后降价赎回之类”。再次，对于何时买房的问题，郁亮称“我如果知道，我就是巴菲特”。
　　[15:30]万科会不会玩足球？已经玩过了！有记者问：万科会像恒大、富力、万达一样投资足球吗？郁亮笑称：“我们早期已经玩过足球了，不会再玩了”。
　　[15:43]王石在美国很认真读书，也关心国内发展。郁亮表示，万科董事主席王石目前正在美国求学，“像个学生一样刻苦用功，也很享受这个过程”。此外，现在通讯很发达，王石虽然在外地，但依然非常关心中国的发展，具体日常可以上王石的新浪微博了解。
　　[15:45]万科愿意尝试电商。近期万科有部分项目参与了新浪乐居的电商，对此，郁亮表示：“各种各样的方法都可以尝试，每个新的东西都在发展和壮大。如果做得好，可以继续做大；如果不好，可以修改。”

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【财经网专稿】记者 王熙喜 11月30日，中国建筑发布变更募集资金投资项目公告。董秘办姜女士告诉记者，募集资金要根据当前投资热点，实时变更，最大限度的投入回报率高的项目。目前公司保障房有8种开发方式，利润有挖掘空间。

　　公告称，公司拟终止购置施工机械设备募投项目的投资，变更哈大线项目节余募集资金投向、及启用募集资金利息收入，三项合计36亿元的募集资金拟变更投向至包括成都丛树新区、昆明龙江片区保障性住房在内的15个项目。

　　数据显示，截至2011年6月末，中国建筑房建业务待施合同额超过8386亿元，需要增加营运资金用于主业发展。所以此次变更用途的36亿元募集资金，将全部用于增加昆明市龙江片区保障性住房等15个工程承包项目的营运资金投入。

　　目前，该15个工程项目已于2011年1月至11月陆续开工，预计于2013年1月至2014年4月期间竣工，合同总额在7.94亿元至80亿元不等。其中盘锦志高文化科技动漫产业项目投资规模最大，合同额80亿元、募投金额10.4亿元。

　　姜女士表示，保障房利润最低的是承建，但也有6%以上的回报。

　　“还有城市综合建设开发，从供地就能获得优惠，保障房套在商品房建设之中，肯定比单纯基础建设利润高很多，还有公共建筑，利润远高于10%。”

　　姜女士还举了个例子，中国建筑为富士康在郑州建的十几万人的大体量社区，不仅承担设计，还承担承租管理，源源不断获得租金回报。“回报可观。”

meng-h

10亿房源！万科将启动史上最大规模网上卖房
http://sz.house.sina.com.cn  2011年11月28日18:18  新浪房产

　　新浪乐居讯 人类已经无法阻止网络优惠购房的脚步了！继招商地产旗下项目招商果岭网售大卖后，行业龙头万科也无法hold住了。

　　今日万科正式宣布，12月1日该公司旗下“万科V购”华南在线购房中心将在新浪乐居电商平台全面上线。届时，万科在深圳、广州、厦门、福州、长沙等华南14城的共计10亿房源，将以在线专卖的形式，实行全程网络销售。

　　这也是史上最大规模的房产电商项目。同时，万科与新浪乐居也联手亮出电商最大诚意，买房专享超亿元优惠，包括一元起拍最高150万优惠、轻松赢首期、1年免费住万科等。

　　“在万科V购平台，消费者能享有的，无疑是传统销售中无法得到的优惠。”万科华南区域相关负责人表示。

　　12.1 万科V购10亿房源全面上线

　　据了解，“万科V购”此次10亿房源遍布华南14城，包括深圳、广州两个一线城市，还有厦门、福州、长沙、三亚等热点城市，广东地区的珠海、佛山、东莞、惠州、中山也悉数在列。

　　记者发现，V购项目也均为万科在各地的代表项目，比如广州北部万科城、长沙万科城、厦门金域华府、福州金域榕郡、惠州万科城华府等。其中，厦门金域华府此前6次开盘均出现“日光”场面，人气颇高。而深圳参与电商的项目中，清林径、公园里、万科红2期，也均为深圳市场火爆的刚需产品，前期线下销售均创出佳绩。

　　除了刚需房，在度假和高端别墅的电商方面，万科也持乐观态度。其在东莞精心雕琢的“TOP系列产品”松山湖·悦，深圳万科深度度假产品万科双月湾，也有大量产品实行网上销售。

　　超亿元优惠 买到万科最便宜房子

　　业内人士分析，万科10亿大手笔、多业态发力电商，不愧为史上最大规模的房产电商项目。而除了众多心动房源排队任购房者挑选外，万科与新浪乐居也联手推出史上最大规模的电商优惠。

　　万科相关负责人表示：“万科V购”就是要让购房者买到万科最便宜的房子，“在万科V购平台，购房者能享有的，无疑是传统销售中无法得到的优惠。”

　　据悉，此批10亿房源，优惠总计将超过1亿元，优惠形式也多种多样，每天送不停。包括一元起拍最高150万优惠、买房赢首期、1年免费住万科、推荐购房大礼等。除此之外，每套房源还可按其所属优惠等级享受不同的折扣减免。

　　记者了解到，长沙和中山还分别推出20万总价起的城市花园与4200单价起的金色家园项目，大大低于当地市场平均价格。

　　v购棋出高招 电商前景无限

　　“购房者对万科的关注本来就高，像深圳广州厦门三亚这样的城市，异地置业需求也大，再加上线上操作简单，优惠幅度又大，万科v购这招走得真是很厉害。”深圳一业内人士分析称。

　　事实上，新浪乐居电商平台自推出以来，由于其便捷、透明、优惠等特性及良好的项目推广渠道，一直饱受业界好评。10月29日，深圳第一电商——招商地产项目招商果岭开盘，当天即销售8成，创造了电商销售传奇。

　　易居中国董事局主席周忻此前表示，在如今楼市低迷的环境下，为了寻求销量，开发商愿意尝试新的销售形式。而万科此番大幅试水，也是看中了新浪乐居电商的发展平台。

　　“作为房地产龙头的万科，以史无前例的规模上线万科v购，标志着中国房地产正式迈入电商时代。”上述业内人士称。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科B(200002):网上卖房,14城市甩卖10亿元房源

    ■第一财经日报
    为降价找借口
    开发商在2011年的最后一个月发起销售冲刺, 让人眼花缭乱的营销创新越来越
有看头.上个周末,万科史无前例地启动了一场涉及10亿房源的网购行动.
    作为国内最大住宅开发商, 万科深圳公司发布的新闻资料俏皮地调侃:"人类已
经无法阻止网络优惠购房的脚步了!当网络购房成为新的时尚,行业龙头万科也无法
hold住了."
    相比之下,万科汉阳国际项目的营销方式似乎更抓眼球,归元寺方丈隆印法师在
12月3日携祈福文化前来助阵,吸引众多市民围观看房.
    14个城市10亿元房源上网
    根据万科发布的资料,被称为"万科V购"华南在线购房中心已经在易居电商平台
全面上线.万科在深圳,广州,厦门,福州,长沙等华南14城共计10亿元的房源,将以在
线专卖的形式,实行全程网络销售.
    这也是史上最大规模的房产电商项目, 涉及城市之广和项目之多已经远远超过
此前SOHO中国,华远地产,龙湖和招商地产等开发商的网购规模.
    万科华南区域相关负责人表示:"在万科V购平台,消费者将能享有到传统销售中
无法得到的优惠."包括买房专享超亿元优惠,一元起拍最高150万优惠,轻松赢首期,
1年免费住万科等.
    值得关注的是,万科推出的网购房源已经不是"鸡肋产品",从深圳公司上线的产
品看, 涉及旗下万科公园里,清林径,双月湾等五大物业,涵盖了刚需类,改善类及度
假类等全品类项目,最高优惠达20余万元.
    深圳中原地产的研究报告称,在市场持续低迷的情况下,很多开发商已经偃旗息
鼓,或延迟开盘时间,或减少了供应量.
    但是记者从深圳万科了解到, 12月还将再推5个新盘,总货值30亿元.同时,由于
商业不存在限购限贷的问题,万科在12月还将集中推出四个商铺入市.
    万科深圳公司向《第一财经日报》表示,之所以逆市而为,一方面与万科总裁郁
亮日前的表态有关, 万科无论在什么样的市场环境下,仍然会坚持快速销售,现金为
王的策略;同时,对于万科深圳而言,12月也是能否完成全年计划的关键时刻.
    而在11月28日, 万科集团执行副总裁,北京万科总经理毛大庆对媒体表示,受调
控影响,万科的销售速度减慢.
    网上卖房,为降价找借口
    网上卖房到底是营销噱头, 还是切实之举,业界对此仍存在争议.更有业内人士
认为,万科网上卖房是在跟"面子"对赌,在网下卖房困难之时,把大批房源搬到网上,
为降价找更合理的理由.
    在此前的4月底,地产界中最具娱乐精神的SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹率
先在网上吆喝卖起了房子.如今,电子商务的传统堡垒淘宝网也推出了新房买卖的测
试平台,上海某楼盘更是启用了"房地产电子商务的2.0版本".
    在11月29日, SOHO中国,华远地产,万科,龙湖等20家开发商则直接宣布成立"中
国房产电商竞价联盟",组团在网上以拍卖形式卖房.潘石屹表示,中国房地产业正在
面临前所未有的挑战,必须将定价权通过网络交给购房者.
    一方面是楼市遭遇罕见寒冬,开发商积极寻求营销创新以应对楼市低迷现状,另
一方面是电子商务企业在背后推动,双方一拍即合.
    有消息称,万科正在计划搭建电子商务网络.深圳电子商务专家龚文祥曾在微博
中透露, 万科目前正通过全球著名猎头公司招聘电商总监,要求之一就是"有能力迅
速组建一支电商运营团队".如果情况属实, 则意味着万科在网上卖房领域将有不小
的动作.
    实际上, 万科深圳公司曾在此前的9月份首次与淘宝合作房产网上团购,仅仅耗
时3个小时, 53套总价值超过3500万的房源就被一抢而空.深圳万科营销部经理杜晓
晖向记者表示,在线上推出的是该楼盘的部分特价房源,与万科线下的销售并不冲突
.此举最后却吸引到了一些新客户前来购房,效果不错.
    在短短几个月内,电子商务正在以令人吃惊的速度迅速"入侵"房地产销售领域,
热度不降反升,让那些曾经轻视房产电商的人深感意外.
    目前看来, 市场中开发商和电商平台合作的内容不尽相同,但目的却十分一致,
即更多的是为了宣传,造势,揽客.
    从这个角度而言,目前房产电商只是一个为低迷楼市造势拉客的有利工具,而这
种工具的作用,很有可能在楼市回暖之后被淡化.

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科Ａ(000002):信贷收紧致万科11月销售面积金额环比双降

    ■证券日报
    全国主要城市的三月移动平均成交批售比已降至年内新低, 不及2008年同期水
平
    12月6日,万科A(000002.SZ)公布了其11月份销售及新增项目情况.公告显示,11
月份万科实现销售面积73.8万平方米, 销售金额82.9亿元.今年前11个月,万科累计
实现销售面积1015.3万平方米,销售金1157.2亿元,同比分别上升22.5%和15.9%.
    不过单就11月来说,万科在销售面积与销售金额两方面均较10月份出现下滑,同
时也不及去年同期的水平.
    对此,万科董事会秘书谭华杰表示,公司11月的新推盘面积相比10月份有所减少
, 因此销售面积和金额环比也有所下降,但从新推盘销售率等指标来看,由于采取了
一系列积极促进销售的措施, 公司11月的销售速度仍然较为稳定."市场环境的巨大
变化不可避免的会对销售产生影响,但公司不会因此而放松对销售速度的要求,11月
份公司整体的新推盘当月销售率仍保持在60%以上."
    此外,认购与签约的不同步也是影响月度销售数据的一个原因,谭华杰指出,"公
司11月末已认购待签约的金额较10月末增加了近10个亿."如果考虑这一因素, 11月
份认购金额的环比下降幅度要小于签约金额降幅.
    近期商业银行由于信贷额度不足,普遍提高了首次置业的首付成数,并逐渐将首
次购房贷款利率上调至基准贷款利率的1.05-1.1倍, 部分城市的一些银行甚至停止
发放购房商业贷款.特别是9月份之后,首次置业购房者获得贷款的难度明显上升,类
似万科这种面向普通购房家庭,以满足基本自住需求为主的企业受影响较大.分析人
士认为,贷款额度不足和信贷成本的上升,会对首次自住购房家庭的支付能力产生不
利影响,并在一定程度上削弱房价回调的效果.
    据了解,11月份主要城市市场的成交速度持续放缓.北京,上海,广州,深圳,天津
, 沈阳,杭州,南京,无锡,苏州,东莞,佛山,成都,武汉等14个城市11月的新增供应面
积环比,同比均变化不大,但成交面积环比10月份下降18%,和去年同期相比则下降47
%.由于新房供应量持续大于成交量, 上述城市的三月移动平均成交批售比(近3个月
的平均成交面积/平均批准预售面积)进一步下降至0.52, 不仅达到今年以来的最低
点,而且已经低于2008年同期水平.
    谭华杰认为, 调控成效显著,房屋正在回归其基本的居住属性,主要城市的库存
量上升会进一步促进楼市向买方市场转变.
    公告还显示, 万科11月份新增3个项目,分别位于上海,珠海和贵阳.对应万科权
益的规划建筑面积合计约54.051万平米, 需支付地价约12.25亿元,楼面地价约2200
元左右,低于此前的平均地价水平.
    近期在和媒体的交流中,万科总裁郁亮表示,万科将采取多种策略积极应对行业
的调整,包括:现金为王,积极销售,谨慎买地,控制支出,提升运营能力.
    维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科Ａ(000002):信贷收紧致万科11月销售面积金额环比双降

    ■证券日报
    全国主要城市的三月移动平均成交批售比已降至年内新低, 不及2008年同期水
平
    12月6日,万科A(000002.SZ)公布了其11月份销售及新增项目情况.公告显示,11
月份万科实现销售面积73.8万平方米, 销售金额82.9亿元.今年前11个月,万科累计
实现销售面积1015.3万平方米,销售金1157.2亿元,同比分别上升22.5%和15.9%.
    不过单就11月来说,万科在销售面积与销售金额两方面均较10月份出现下滑,同
时也不及去年同期的水平.
    对此,万科董事会秘书谭华杰表示,公司11月的新推盘面积相比10月份有所减少
, 因此销售面积和金额环比也有所下降,但从新推盘销售率等指标来看,由于采取了
一系列积极促进销售的措施, 公司11月的销售速度仍然较为稳定."市场环境的巨大
变化不可避免的会对销售产生影响,但公司不会因此而放松对销售速度的要求,11月
份公司整体的新推盘当月销售率仍保持在60%以上."
    此外,认购与签约的不同步也是影响月度销售数据的一个原因,谭华杰指出,"公
司11月末已认购待签约的金额较10月末增加了近10个亿."如果考虑这一因素, 11月
份认购金额的环比下降幅度要小于签约金额降幅.
    近期商业银行由于信贷额度不足,普遍提高了首次置业的首付成数,并逐渐将首
次购房贷款利率上调至基准贷款利率的1.05-1.1倍, 部分城市的一些银行甚至停止
发放购房商业贷款.特别是9月份之后,首次置业购房者获得贷款的难度明显上升,类
似万科这种面向普通购房家庭,以满足基本自住需求为主的企业受影响较大.分析人
士认为,贷款额度不足和信贷成本的上升,会对首次自住购房家庭的支付能力产生不
利影响,并在一定程度上削弱房价回调的效果.
    据了解,11月份主要城市市场的成交速度持续放缓.北京,上海,广州,深圳,天津
, 沈阳,杭州,南京,无锡,苏州,东莞,佛山,成都,武汉等14个城市11月的新增供应面
积环比,同比均变化不大,但成交面积环比10月份下降18%,和去年同期相比则下降47
%.由于新房供应量持续大于成交量, 上述城市的三月移动平均成交批售比(近3个月
的平均成交面积/平均批准预售面积)进一步下降至0.52, 不仅达到今年以来的最低
点,而且已经低于2008年同期水平.
    谭华杰认为, 调控成效显著,房屋正在回归其基本的居住属性,主要城市的库存
量上升会进一步促进楼市向买方市场转变.
    公告还显示, 万科11月份新增3个项目,分别位于上海,珠海和贵阳.对应万科权
益的规划建筑面积合计约54.051万平米, 需支付地价约12.25亿元,楼面地价约2200
元左右,低于此前的平均地价水平.
    近期在和媒体的交流中,万科总裁郁亮表示,万科将采取多种策略积极应对行业
的调整,包括:现金为王,积极销售,谨慎买地,控制支出,提升运营能力.

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港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司研究：万科Ａ(000002):11月销售情况电话会议
    万科11月份的销售情况11月份卖了73.8万平方米,82.9亿元,同比去年销售面积下降了24%,销售金额下降36%。价格下降了,环比上个月销售面积下降了26.5%、20%。从前面11个月来看,销售面积达到1015万平方米,销售金额1157亿元。销售面积和销售金额都超过了去年。销售均价差不多还是11400元/平方米。前面10个月基本上也是这样一个水平,总体上来说,没有一个很大的变化。
    万科在未来新推盘的去化率希望维持在60%以上这样一个目标。2012年在新增项目上,万科可能会更多的会考虑一线城市的机会,一线城市本身市场规模大,调整环境下,调整的幅度大,形成的机会更多一些,新增土地上来说,一线相对偏重一些。开工上,二三线城市项目的开工比重相对高一些。计划明年还是维持现在的开工规模,不增长,具体开工计划,2012年3月份万科公布年度报告的时候,才会有一个确定的计划。
    住宅的供需矛盾仍然存在,没有根本上解决。目前住宅的存量在140亿平方米,一半以上是80年代及以前的建筑,现有城市6.7亿人,平均占有面积是20平方米。如果要达到30平米/人,每个人都要增加10平方米,每年每年要增加1平方米的话,就要6.7亿平方米,这还不包括家庭结构的变化带来的新增的住宅需求。每年新到城市当中的人口就要1500万左右,按3口之家90平方米,就要4.5亿平方米的新增住宅空间。去年销售的住宅是9.3亿平方米,今年应该不会超过10亿平方米的销售规模,这样一个规模还是有潜力继续增长的,所以万科认为未来供给需求矛盾不会缓和,供给不足不会根本改变,销售规模还是会增长的。

【出处】海通证券

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为何去美国买房 买一座房子多一条退路                                http://www.sina.com.cn  2011年12月14日 07:55  南都周刊微博
                                                                                                                                       
                                                                               
                                                                                南都周刊2011年第48期封面。
　　中国人已经成为美国房产市场的第二大买主，仅次于加拿大。北京四环的100平方米公寓，能在加州买两栋别墅。
　　不过，天上不会掉馅饼，在美国买房子，
　　也有各种意想不到的麻烦。
　　还是那句话，楼市有风险。更何况是越洋楼市。
　　买一座房子，多一条退路
　　“我管这个投资叫做进退自如：退，就算我不移民，房子本身不愁租；进，如果我移民了，可以卖掉这个公寓，再买一栋独立洋房。”已在美国买房投资的陈煜云说。
外籍居民在美购房所占比例一览表
　　记者 沈玎   插图 陈洪伟
　　范晓天带着她的中国客户，走进了位于洛杉矶的一栋REO法拍屋中。这一次更快，客户几乎只看了一眼，扭头就走。
　　所谓的REO法拍屋(Real Estate Owned，又称 Bank Owned)，即买房者断供后，被银行没收后重新上市的房子。很多被银行赶出家门的美国人，为了泄愤，在走之前往往会破坏房子，拆门砸墙打浴缸，一派大毁灭的景象。
　　关于REO的传言，听起来比淘金热那会儿还刺激。比如底特律有栋房子，银行最终以1美元甩卖，而交易费用加起来，都不止1万美元，被称为最昂贵的“垃圾处理费”。
　　为了振兴美国经济，拯救房地产业，今年11月3日，美国联邦参议员舒默和李麦克正式向国会提交了“振兴旅游投资签证法案”。根据该议案，对于在 美国购屋50万美元以上的外籍人士给予3年居留签证。3年期满，这些外国居民只要还拥有其购买的房子，其签证即可获得延长，而这种签证持有人的未成年子女 可以进入美国公立中小学读书。该议案得到了股神巴菲特、以及美国奥委会、美国旅游协会、美国酒店协会和美国商会的支持。虽然议案面向所有非美籍人士，但外 界普遍认为主要是针对中国人的。
　　事实上，不管议案能否通过，中国已经有不少早起的“鸟儿”，悄悄踏上了美国置业之路。
　　根据全美房地产经纪人协会的统计数据，从2010年3月至今年3月，海外购房者在美国房地产市场上投资了大约820亿美元。美国房地产外籍人士买主中，如果按交易金额算，9%的金额来自中国居民，达到了73.8亿美元，仅次于加拿大，位居第二。
漫画图：中国买房客-多金
漫画：中国买房客-多疑
漫画：中国买房客-光看不买漫画：中国买房客-不讲信用

　　北京的厕所换洛杉矶的House
　　四川人范晓天，曾经是全美第四大房地产经纪公司的“月份顶级经纪人”(Top Agent of The  Month)。一张华裔面孔，不知从什么时候开始成为一种优势，所有的卖家，在一群经纪人中，总会率先注意到她，因为他们知道，华人经纪带过来的，一般都 是中国客人。
　　美国人喜欢中国客人，因为中国客人口袋里装满了现金，比如郭媛一家。
　　郭媛2003年在北京西四环买了第二套房子，当时房价是8000元一平方米。郭媛认为：“无论怎么样，在北京四环内总会留一套住宅，要么自住，要么留给儿子。”
　　2009年年底，郭媛偶然路过一家房屋中介的门口，看到附近房子的价格已经卖到近4万。郭媛动心了，北京的房价在飞涨，几乎没有卖不出的房子，而中介也在到处寻觅房源。
　　郭媛的儿子David在2008年就到美国加州大学念书，从儿子的口中，郭媛也知道美国房价跌到了2006年以来的最低价，房市已经在金融危机中崩溃。
　　北京有个时髦的说法是，住在北京三环以内的人，只要把自家的厕所卖了，在美国洛杉矶就能买个洋楼。这让郭媛产生了一个想法：卖掉房子、去美国抄底。
　　郭媛的房子在2009年底卖出去了，卖得非常顺利，在看房那天，她家马不停蹄地接待了上百个来看房的人，第二天，就签下了合同。最后成交价是35000元/平方米，整套房子卖了350多万。
　　与此同时，郭媛的儿子David开始在美国寻找合适的房子。“在我们学院，有30个中国学生，其中买了房子的有4个。”David告诉记者。
　　在David所在的区，2000英尺，也就是180平方米的一栋别墅，售价在20万美元以内。2010年初，David买了一套200多平方米的独栋洋房(Single House)，成交价为25万美元，价钱差不多是北京那套房产的一半。
　　这是栋建于2003年的房子，2006年的售价高达50万美元，现在相当于打了对折。在David买下这个房子的过程中，还有一位买主同时竞 购，对方的开价比他高出一万美元，但是卖家还是很高兴地把房子卖给了David。因为后者支付的是从中国直接汇过来的现金。从中国汇款到美国，每人每年有 5万美元的额度限制，为此，郭媛特意找了几个朋友帮忙，一人5万汇到David在美国的账户中。
　　在整个卖买的过程，David一家都没有掏过“额外”的钱。在北京卖房时，所有税、杂费都由买方掏。到了美国，根据当地的政策，所有中介费用都将由卖方承担。
　　现在，David的美国生活过得更加惬意了，因为他的房子共有4个卧室，他以月租350美元和450美元出租了两间卧室给同学，这在当地已经算是非常慷慨的友情价。
资料图：为什么去美国买房
　　投资，可进可退
　　与郭媛一家不同，上海人李奋和陈煜云，从上世纪90年代就开始投资房产，有更成熟的投资理念。
　　两人都拥有很多海外投资经验，这些经验反过来指导其在中国的房产投资。1997、1998年时，尽管香港的房价已经跌得很厉害了，但是在香 港，400万到700万的房子比比皆是。“如果中国的经济发展了，上海2000元一平方米的房子，就是一件不可思议的事情了。”李奋在那段时间买了很多房 子，一直到现在，他还享受着这些房产带来的回报。
　　但是到了2005年之后，事情反过来了，中国的东西变得越来越贵。
　　陈煜云是上海一家物流公司的董事总经理，手头有闲钱，在美国也有广泛的人脉。中国的限购限贷以及高企的房价，已经让他对投资国内物业兴趣索然。
　　对于在海外置业，陈煜云有他自己的判断：“过去华人都移民去温哥华，现在温哥华房子的涨幅已超过60%，变得一房难求。而未来的移民潮，方向必定是美国。”
　　在陈煜云看来，“华人移民美国，不外乎四个地方。”不是在洛杉矶、旧金山，就是在纽约或波士顿。西岸一直是华人在美的聚居地，而东岸的两个城市一个是经济中心，另一个拥有世界上最好的大学。
　　陈煜云选择了气候宜人的旧金山，今年三月他用了三天的时间，跟着中介看了多种房型，最后他选择了一套售价120万美元的服务公寓(Service Apartment)，这是全旧金山最好的公寓。
　　“我知道100万美金，可以在美国买三栋独栋别墅，但那不适合我。”陈煜云没有打算移民，也没有精力去打理自己的房子。
　　而服务公寓有专人服务，也有物业管理，正好符合他的需求。
　　这房子有一点让陈煜云很得意，他为自己的房产，申请到了60%房价的贷款。一般外国人在美国买房，找当地的银行贷款，几乎没有贷出的可能性，因 为你没有美国的工作，也没有信用记录。只有两种办法可以搞定贷款，陈煜云是因为他的中介跟一家华资银行有私人关系，同时，这家华资银行也对陈煜云所要购买 的服务公寓很了解，用这个房子作为质押，他们觉得没有什么风险。还有一种办法，就是购房者本身在中国有使用外资银行的账户，并且有很高的信用评分。那他在 美国购房，就有从外资银行贷款的可能性。
　　陈煜云的房子在买进的第一天，已经有人租住在那里，租金是5500美金一个月。其中公寓的管理费每个月高达1000美金，地产税为1.4%，这 样子算下来，这房子一年的投资回报率不到5%，虽然这是一个比较低的水平。陈煜云已经很满意了，“我管这个投资叫做进退自如：退，就算我不移民，房子本身 不愁租；进，如果我移民了，可以卖掉这个公寓，再买一栋独立洋房。在美国的政策中，你把你的A物业卖掉，再买进一个B物业，如果这两个动作在12个月内完 成，它是没有税的。”
　　美国的竞争者
　　李奋的想法则和陈煜云有很大的不同，他几经考察之后，没有选择美国，却转到了新西兰，他说，“美国太大了，我觉得我把握不了，但新西兰是一个岛 国，很小，小盘股好炒嘛。”相比房子，李奋更喜欢地，“因为地在增值，而房子在折旧。”2009年，李奋在新西兰一下子买了四块地。“很过瘾，真的很过 瘾，就像捡钱包一样。”他说：“比如有块地，2007年最贵卖到80多万纽币，但我买的时候(2009年)只要40多万纽币(依现时汇率，约值 1,976,488元人民币)。”
　　而李奋在投资界(微博)的朋友，投资风格远远比他“猛烈”。“巴西、智利、阿根廷啊，都去买。不过我还是适合新西兰，因为我怕跌，我觉得跌了之后我会睡不着觉，那我就去找一个能让我睡得着觉的地方。”
　　美国最强劲的竞争对手澳大利亚，本月3日在上海四季酒店，召开了一场全海景豪华公寓展。澳信集团的顾问，孜孜不倦地反复讲解着在澳大利亚置业的优势。
　　“澳洲房屋租金回报率比美国要稳定得多，扣除利息后每年物业投资回报有8%至12%”；“不像美国，澳大利亚没有遗产税，房产的价值可以百分百传承给下一代……”
　　一位澳洲房产中介逢人必讲一个司机的传奇故事——某老总的司机老张，2009年送老总去酒店参加一个地产活动，发现老总的手机掉在了车上，于是 老张给老总送手机，就这样一个机缘巧合，老张听到了澳洲房产的投资策略。于是老张在墨尔本用25年的积蓄置了业，一年净赚10万澳元……
　　如果你碰到了新加坡的地产经纪，他会告诉你：“不像美国、澳大利亚，新加坡是以华人为主的社会，没有语言障碍，社会融入感更高……”每个国家，都有各自的卖点。
　　全世界的国家，都盯上了中国人和他们的钱袋子。
　　难缠的中国买房客
　　美国人很难理解中国买家对房子的热情。
　　“在全世界，好像都没有像中国人这么喜欢买房子的。”在加州大学读书的David说：“在中国人的观念里，有房子才有根，而且凡事都讲究拥有，买房不是花钱，租房才算花钱。特别是中国这几年房市被政策操控后的负面影响，让中国人感到恐慌，买房激情也更加病态。”
　　掌管上海一家物流公司的陈煜云，在美国买房的出发点是基于某种不安全感，“中国的形势太不明朗了，今天我所拥有的一切，也许哪天转瞬即逝。在海外买房子或者移民，都是给自己留一条退路。”
　　面对形形色色的中国客户，做了7年地产经纪的范晓天仍常常觉得中国客人难以理解。他们可以在前一秒狂热地直冲美国，在后一秒，又冷静到对周围的一切都充满了怀疑。
　　2009年2月，中国首批赴美购房团从北京浩浩荡荡出发。这个40人的购房团抵达洛杉矶时，受到了各家媒体的关注和跟踪报道，让购房团团员受宠 若惊。范晓天当时就预想到成交数量将为“0”，“在美国的买房过程非常复杂，前后所需要的时间远远超过这个团队的总行程：11天。更不用说在这11天内大 家还要飞越五大城市，在每个城市最多只能停留2天。”在此之后，来自中国的购房团络绎不绝。
　　范晓天现在每天会收到几十封咨询购房的邮件，但她已经得到不少教训，现在对客户很挑剔。“如果他移民了，绿卡办了，或者资金已经到位了，那我才 接。否则我就要考察你的诚意。”在范晓天过去的业务记录中，看房的中国人，最后真正购买的，还不到10%。多数人只是观望，范晓天带他们看了一圈之后，又 不买了。
　　这些中国买家除了将大把现金带到美国，还把一些“中国式”习惯也带过来了。在中国，每一个中介手中的房源可能是不一样的，而且中国人也喜欢同时 找好几个中介，让他们去“窝里斗”，相互制约。而在美国，所有中介手中的房源都是一样的。“信得过这个人的话，找他一个就够了。如果你找了两个以上的中 介，没有人愿意为你认真做事的。”范晓天说。
　　2010年10月，曾有一个声音很秀气的中国女孩，是UCLA的学生，打算买栋房子，但她的父母三天之后就要回国。范晓天看对方态度诚恳，特意 改变了当天的看房计划，并根据对方的要求，约了很多卖房经纪人。第二天，范晓天怎么也联系不上这个女孩，使得她在卖房经纪面前十分难堪。几天之后，范晓天 打通了女孩的电话，对方却说：“对不起，我不记得了。”
　　现在李奋也算是房产经纪人了。在新西兰的几次成功投资之后，李奋和几个新西兰的朋友创建了一个叫“luuloo.com”的网站，专门为中国客户寻找合适的新西兰房产。对于“中国人之间的不信任感”，李奋也深有体会。
　　“一方面，包括新西兰、澳大利亚、美国，中介的钱都不是买家给的，而是卖家给的。那么在卖房子的时候，没什
　　么操守的中介，就会把坏的说成好的。另一方面，中国人到哪里都不相信人，人家的话都只听半句，他们喜欢不断地看，但是成交很少。这样的后果是中介更恶劣了，他下一次会‘想尽办法’把房子迅速卖掉。”
　　事情太好了，就不像真的
　　“很多人都对海外买房跃跃欲试，但只有真正在美国生活过，才明白是什么滋味。”今年3月，David终于体会到了美国的治安问题。
　　那天David出门上一趟超市，十几分钟后回家，他发现屋里一塌糊涂，有三个人正在打包东西，见他回来了，三人撒腿就跑。虽然没带走什么东西，但随后的麻烦事让David头痛不已。因为自己是第一目击证人，警察录口供就折腾了半天，而后还要清理现场，换门换窗换锁。
　　此外，房子定期还要翻修和维护。美国很多房子是木质的，虽然环保、成本也低，但总会出现很多问题。买下房子后，还要购买名目繁多的保险。美中贸 易发展协会副会长RobEmerick表示，像房屋结构保险，产权保险相对便宜，几百到几千美金，有效期在三到五年左右。而房主保险 (Homeowner’s  Insurance)，这种复杂的险种，赔付的范围包括很多情况，比如主人自己在家吸烟把房子给烧了，或者客人来做客，在你家里受了伤，在中国人根本想不 到的细微地方都需要买保险。
　　根据美国各州的法律不同，业主每年所需缴纳的物业税为房子总价的0.5%-3%不等。如果出租，还要缴纳租金的5%-10%作为管理费。中国的富人一直在盼着房子升值，而很多美国人却巴不得房子降价，因为地产税会随着房价涨跌。
　　陈煜云的一个朋友，为了让孩子能在好学区接受教育，十年前在纽约买下一幢 60  万美元的房子，后来一直涨到了120万美元。陈煜云以中国人固有的思维逻辑，向他们道喜，没想到他们却苦笑说：“没什么好祝贺的，这几年地产税随着房价年 年涨，本来一万美元的地税，现在涨到两万美元了。快住不起了。”“幸好”随后房价开始下跌，这才松了一口气。
　　如果房子要脱手，手续和税费都不少。以卖出一栋50万美元的独栋房子为例，通常由卖方支付的主要费用包括，房地产经纪公司费用、卖方的过户公证 费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等，另外还需 还清所有尚未支付的地产税、社区费等。以上费用合计约为34410美元，约为房价的7 %。
　　“卖房开支最大的一笔费用是请经纪人，占房价的6%，连我们自己都觉得很贵，”范晓天说，“唐人街很多人拥有房地产经纪人的执照，就是专门为了在买卖房子时，可以省掉经纪人的费用。”
　　另外，无论你投资房产是赚了还是赔了，外国人卖房必须要向美国税务局缴纳所得税，由产权公司在过户时就扣除房价的10%。“所以如果你没有移民需要，单单到美国去做投资，我并不建议(买房)。”范晓天说。
　　“很多东西看起来太好，就不会是真的，”David说，“什么时候你觉得美国不那么好了，那个时候，你再考虑去美国买房的事情吧。”
　　(应采访者要求，文中郭媛、陈煜云为化名)
　　不懂英文，照样买美国房子
　　以下是外国人在美国买房最基本的过程，但个中繁琐，只能等到你真正买了才知道。
美国买房交易费用。(图片来源：南都周刊)
　　记者_ 沈玎
　　1.确定目的
　　确定购房目的，设定两到三个最重要的条件。
　　美国的房产价格是非常地域化的，所以了解自己的需求和价格范围，才能够在美国买到称心的房子。
　　如果你预算充分，可以考虑白人社区；如果你主要是为了孩子读书，可以选择学区房；如果只是用来租赁，可以多考虑物业管理专业的service apartment。
　　美国的网上房屋信息和搜索系统都非常发达，在实地看房之前，房屋信息、照片都可以发到你的电子邮箱里。
　　2.汇款
　　到美国找当地银行，咨询开户，设法快速汇入足够资金。
　　如果本身在美国有资产，可以直接变卖资产提取资金。否则，从中国汇款到美国，有每人每年5万美金的额度限制，所以需要寻找可靠的朋友，向其账户汇款。
　　另外有一种较为便利的办法是直接在香港、澳门的外资银行开户，设法汇款。
　　3.看房
　　实地看房考察。
　　确定后签署意向合同，买家需交房屋总价的2%-5%表示出价诚意，如谈价失败后支票会由经纪退还。
　　在美国看房与在中国看房不同，一般在美国，找到一个合适的经纪人之后，就由他全权代理，而别想着找多个经纪人，相互比较。美国的经纪人最讨厌这个行为，因为这意味着你的不诚信。一旦被发现你同时雇佣了多个经纪人，那么没有人愿意为你尽心尽力做事。
　　4.验屋
　　联系专业验屋人员，在屋主同意的日期验屋。验屋费用约为几百至一千多美元。验后如有问题，也可与屋主协商，或修缮或减价或中止交易。
　　5.双方律师开始准备正式合同，买方签合同并支付10%定金，这笔钱通常会送至卖方律师放入第三方保管账户内。如果买家无正当理由单方中止合同，将会失去这笔定金。
　　6.买方律师会在卖方签合同后马上委托产权调查公司进行房屋产权调查，调查房屋的历史交易情况、贷款情况、付税情况、房契户主资料，有无任何未解决的法律纠纷问题等等。调查费用由买方支付，通常几百元美金。
　　7.过户
　　在过户日会面办理交房手续。买方需带好自己有效身份证明(如驾照、护照或绿卡等)及现金支票，付清剩余房款和房屋过户。相对贷款买家，现金买家所付房屋过户费用很少。买方会在1-3个星期内收到正式房契。
　　(一般没有在美国工作经历的中国人，无法取得美国银行贷款，只能通过一次性付清的交易方式。但有些特殊情况下可以获得贷款，比如中介跟某个华资银行有私人关系，而且华资银行对于你所贷款购买的房产的市场状况有信心。)
　　亲，这些也不错哦
　　通常，购买国外房产，可利用以下渠道：国际性不动产中介、投资移民中介，或直接飞赴当地咨询地产中介。以下是一些热门的置业国家，它们都有显而易见的共同特征：稳定、成熟、规范、环境好、易于外国人购买。至于价格，有的划算，有的贵到离谱。
　　文_ 实习生 李丹 张天赦 陈震霖
　　新加坡
　　why
　　“花园中的城市”新加坡同属华文化圈，文化相近，甚至使用简体中文字；教育发达也是吸引力之一。目前中国买家占到新加坡地产市场的30%。
　　how
　　新加坡的房产市场85%是政府的经济适用房，价格比较低，海外人士只能购买15%的商品房，价格比经济适用房高5-6倍，每平方米2万-3.5 万新币不等(约合10万-17万人民币)。在新加坡的中国人绝大部分都涌向豪宅市场。这样的商品房通常位于在新加坡中心商业区，售价高(15万-20万人 民币/平米)，但面积没有公摊，且送车库。
　　where
　　乌节区的2房和3房公寓均价在3万新币每平方米(约15万人民币)。
　　return
　　不建议作为暂时的投资，价格和门槛都比较高。
　　澳大利亚
　　why
　　政治稳定；经济增长稳定：4%—5%；留学方便；房地产历史悠久，市场成熟；法律规范严谨、投资环境优秀；投资门槛低：最少5万至10万澳元 (约合人民币30万—70万左右)就可以起步；海外人士如果在澳洲购房，最多可允许贷款80%；可拥有私有制永久产权，目前家族成员间免征遗产税。
　　how
　　不拥有澳洲护照或永居签证的海外人士，购买澳洲住宅类全新房产的政策基本与澳洲公民一样，不受特殊限制。但非澳洲公民不得购买二手房，意味着你若转让只能售给澳洲人。
　　where
　　墨尔本：环境优美、教育领先，是澳大利亚主要的商业、体育、娱乐中心。
　　位置：point cook，sanctuary lakes度假村，距墨尔本市区以西20分钟车程(属西区新开发的建筑)
　　售价：约8000元人民币/平方米。
　　return
　　澳洲的空置率平均在2%左右，空置率较低，租金回报率稳定，目前郊区租金回报率大约在4%-5%，市内公寓租金回报率约在5%-7%；税后收益率约降低0.5%-1%。
　　新西兰
　　why
　　新西兰是老牌资本主义国家，有很好的法律规范体系和政治经济体系；地理位置得天独厚，不容易发生战争，气候优越；价钱便宜，贷款容易；永久产权，没有遗产税；签证审批以及投资移民政策宽松；外国人购房基本没有限制。
　　who
　　截至2011年8月，外国买家在新西兰投资住宅比上年同期翻了一番。这些外国买家由70个国家的购房者组成，前五大购房者来源国分别为中国、印度、澳大利亚、美国、韩国，占据了总购房人数的七成。其中，来自中国的买家占海外购房比例最大，投资金额远远领先其余各国。
　　where
　　奥克兰市：中区(华裔集中地)一套四个房间的House，价格大概为30万-35万纽币(约150万-175万人民币)。
　　欧洲
　　why
　　债务危机导致房价下跌，是促使中国买家将投资足迹踏进欧洲版图的主因。除了投资获取利益外，每年有海外度假计划的国内富豪和有留学生的家庭也占买房的不小比例，他们或者为当下居住，或者为移民做准备。
　　how
　　在国内都会有移民中介机构来代理。一般外国业主在大多欧洲国家买房首先要获得一个纳税人识别号，这可能要花费数周到数个月的时间不等。另外像西 班牙还要缴纳房地产转让税(根据房屋的新旧，税率分7%和8%两档)、公证费和证书费，别的国家也要缴纳类似的房产税，不同国家缴纳税目不同，但所有费用 加起来占购房价格的10%左右。
　　where
　　西班牙：西班牙海岸一直都是欧洲最理想的海边度假胜地，富豪大都喜欢躲到温暖的南欧来度假。
　　位置：马尔韦利亚。
　　售价：一栋面积为4306平方英尺的别墅售价是180万美元(约1100万人民币)，这栋别墅有带顶棚的户外平台、5间卧室、一个私家花园和一个游泳池，在这里可以尽览地中海美景。
　　塞浦路斯：30万欧元(约250万人民币)即可买房，首付40%，低息30年还贷，6-10个月拿到永久身份，以后可以转欧盟的护照，享受欧洲国家福利待遇。这是塞浦路斯移民新政策。塞浦路斯是永久土地产权，也有继承权。
　　加拿大
　　why
　　加拿大土地辽阔，资源丰富，空气清新，人口密度低，社会安定，特别宜居；是西方七个主要工业国家之一，经济在世界上占有一定地位，在过去的两年 里，加拿大是率先从金融危机中恢复的国家；房地产健康发展，即使在美国房地产受到次贷危机影响而大幅度调整，加拿大的房地产仍然稳定增长。全美房屋均价跌 破18万美元时，加拿大的房屋均价却飙升至33万加元。
　　how
　　外国人在加拿大买房没有什么条件限制，基本上什么人都能买。如果一次性付清，不存在银行贷款问题，这是最省事的；如果需要贷款，首付要30%-35%，这样才有可能在银行贷款，贷款额一般不会超出房价的75%。且除公寓外其他房产都是永久产权。
　　where
　　温哥华：环境优美、气候宜人。
　　位置：近海的温西(UBC大学附近)。
　　售价：(单排别墅)约300万加币(约1800万人民币)。
　　多伦多：加拿大最大的城市，经济发达、教育领先。
　　位置：Scarborough区。
　　售价：相对便宜，通常情况三间bedroom的镇屋(townhouse)20万加元(约120万人民币)。
　　return
　　在加拿大投资房产如购房后再出售，需要缴纳房产增值税，而非居民投资者缴纳税率高达25%-50%。以50万加元的房产为例，倘若不具有加拿大 身份的买家在房产价值达到70万加元时出售，增值20万加元，增值税则高达5万-10万加元；如果该房产是用于出租，还要上交约25%的租金税。因此，适 合自住，不适合投资。

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万科谭华杰：官方数据存疑 明年房市或惨过2008年
本文来源于《财经网》　2011年12月15日 16:47 我要评论（2）
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万科集团董秘谭华杰今日在某内部投资者沟通会上表示，国家统计局住宅统计数据存在一定问题，存有水分嫌疑。万科团队内部统计模型显示，多项主要数据显示房市不太乐观，房市明年数据会比2008年更难看。

　　【《财经》综合报道】据新浪财经讯， 12月15日，万科集团董秘谭华杰今日在某内部投资者沟通会上表示，有关部门关于住宅统计数据存在一定问题，万科团队内部统计模型显示，多项主要数据显示房市不太乐观，房市明年数据会比2008年更难看。

　　谭华杰介绍，万科用全国14个城市的网签数据作为研究对象。“这其中包括京沪广深一线城市，也包括成都杭州等二线城市，以及无锡佛山等三线城市。都是有5年以上网签数据作为历史参照”。

　　谭华杰说，研究这14个代表性城市的数据来看，“这些城市今年1—11月份住宅销售面积81110平方米，住宅销售额9305亿，同比都在下降。9—11月三个月住宅销售面积同比下降42%、49%、47%。下降幅度超过2008年同期。”

　　根据数据万科的内部统计模型还显示14城市批售比(销售面积/批准销售面积)0.45，接近2008年最低0.44的水平。三季度批准销售面积3579万平方米，创下历年单季度最高水平。批售比类似于去化率，大于1表明销售顺畅，现在说明这一半供应没卖出去

　　谭华杰说，而截至11月末，14城市存货规模突破1亿平方米，库存消化接近15个月。接近08年12月底的历史最低水平，当时14城市存货1亿1500万平方米，库存消化需要17.2个月。春节房市低谷马上到来，明年上半年库存将很快突破08年历史水平。

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万科深圳启动商业地产 龙岗旧改回迁房开放
2011-12-20 08:36:54　来源: 观点地产网(广州)　有0人参与 手机看新闻

核心提示：新老西旧改项目作为深圳城市更新的重点工程之一，深圳万科是在2006年中途接手的。这也是继龙岗樟树布旧改项目之后，深圳万科接手的第二个旧改项目。

12月19日，万科位于深圳龙岗的新老西旧改项目在万科天誉项目现场举行了回迁房样板开放仪式，这是深圳万科目前推出的最大城市综合体项目。

深圳万科总经理周彤在仪式中介绍称，截至目前，该项目投入已超过20亿元，其中商业面积将超过20万平米，而住宅则达到70多万平方米，总计6314套房源。

而在该项目的首批开工部分中，规划的商业面积就达10万多平方米，一期住宅为7.7万平方米，共400套房。

万科的考验

资料显示，新老西旧改项目建设用地23.52万平方米，总建筑面积101.8万平方米，包含商业、公务、休闲、娱乐、居住于一体，是深圳龙岗首座100万米的大型城市综合体，也是龙岗目前为止最大型的社区。

项目规划有龙岗最大的购物中心万科广场，160米高的甲级写字楼万科大厦，以及万科天誉住宅、公寓等产品，项目建成之后，将成为龙岗新的城市标志。

另外，万科天誉项目已于12月17日开放营销中心，预计12月份将开盘推出首批住宅产品，主力户型为90至165平方米，预计2012年底首批住宅和商业即可一同交付。

作为一个涉及旧改的民生工程，又是深圳万科的首个大型城市综合体项目，新老西旧改项目受到了各方面的极大关注。

不过，对于深圳万科在商业地产方面的运营，深圳业内人士还是提出了一些质疑。

众夏地产董事长助理林晓华就对观点地产新媒体指出，万科在商业地产领域的经验并不充足，此次改造项目又属于一个全新的商业业态，其面临的挑战是前所未有的，项目后期的运营和管理也将是对万科的一大考验。

由于是旧改项目，该项目在规划中还要求建筑面积90平方米以下的住房比重将达到70%以上。

林晓华认为，对于一个百万平的大型城市综合体项目而言，商业物业方面回款的周期较长，如果前期住宅项目不能提供资金支持，那么项目的后续开发将会面临很大的资金压力。

新老西项目始末

新老西旧改项目作为深圳城市更新的重点工程之一，深圳万科是在2006年中途接手的。这也是继龙岗樟树布旧改项目之后，深圳万科接手的第二个旧改项目。

该项目早在2002年就被龙岗区政府列为重点改造项目，期间陆续经历了兴创业、九州等改造单位。

2006年7月22日，万科发布公告称，深圳万科已与九州地产签署协议，深圳万科将获得深圳龙岗中心城新老西村旧改项目，预计万科需支付总合作价款约10.97亿元。

在深圳万科接手之后，该项目还是一度出现了缓建的现象。

据龙岗区城中村改造办公室一位负责人当时介绍称，龙岗区政府于2003年初就确定了改造的具体方案，并委托龙岗镇政府组织开发。当时，龙岗镇政府已与九州地产达成协议，由九州地产承建。后来，深圳万科介入。

该人士当时还透露，项目暂缓主要原因还是在项目拆迁、居民安置等方面补偿上的分歧较大。

而万科当时给出的回应是：按照合作协议的约定，项目的拆迁谈判主要由合作方（九州地产）负责推进，合作方正在进行拆迁谈判，因此项目进展较预期缓慢。

万科还提到，项目在完成一期安置房基坑开挖后，由于片区法定图则调整，影响规划设计，且该安置房工程是后期拆迁业主回迁用房，由于拆迁工作进展缓慢，所以工程暂停缓建。

虽然历经波折，但是随着此次回迁房样板开放仪式的举行，新老西旧改项目的进展还是取得了阶段性的成功。

林晓华就表示，旧改项目本身就是一个周期长、涉及诸多利益面的事项。万科在中途接手后，能实现阶段性的成功，这就表明品牌房企在旧改方面无论是实力还是操作能力上，都是有很大优势的。

据了解，深圳万科除了新老西旧该项目和樟树布旧改项目外，在深圳南山区还拥有南苑新村和渔一村两个旧改项目，以及位于龙华的保障性住房项目。
(本文来源：观点地产网 ) 何玲

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新浪房产

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广州万科总经理唐激杨：向着阳光奔跑 五年达到日本建筑质量
http://gz.house.sina.com.cn  2011年12月22日08:53  新浪房产

　　新浪乐居讯(编辑 陈小育)在今日(12月21日)的“2011EJU华南创新峰会”上，新浪乐居独家对话万科广州总经理唐激杨，其预计明年广州楼市愈加趋冷的可能性更大，并表示万科华南区域总部迁至广州将面临机遇与压力、万科明年将重点布局广州东部、南部、中部三大区域，同时，在未来5年内，万科的楼盘质量将争取达到日本水平。此外，万科非常愿意尝试极小屋，望政府给与政策支持。>>>点击进入2011EJU华南创新峰会专题报道

　　谈万科广深双引擎：机遇与压力并存

　　今年11月23日，新浪乐居独家披露万科华南区域酝酿重大调整，万科深圳区域本部将迁至广州，广深将成万科华南“双引擎”。对此，唐激杨表示，此举代表万科集团对广州未来的长期看好，对广州公司而言，在市场占有率、品牌推广、资金支持等方面皆有一定的提升。

　　同时，唐激杨也指出，广州作为集团的核心战略城市，也存在着一定的动力与压力。“比方说，万科提出向日本学习住宅工业化，而广州作为重点城市，应该率先做出表率，在未来5年内，我们争取建筑质量达到日本水平。”

　　谈广州战略：重点布局东南中三部

　　作为万科明年布局的核心城市，万科在广州会重点发力哪些区域？唐激杨透露，未来将扩建的中心城区会是广州万科的一大发展方向。另外，广州南部(注：南沙、番禺南部等区域)和东部(注：萝岗、黄埔、增城等区域)等城市发展新区域也会重点布局。“万科的布局向来都紧跟着城市的规划和发展走。”

　　谈明年楼市：愈加趋冷的可能性更大

　　谈及明年广州的楼市，唐激杨表示并不乐观。“广州市场离不开全国市场，最近中央会议也提出调控不动摇，所以预计明年市场还是会相对比较冷清，在这样的市场环境下，万科也提出‘过冬’理念。”在唐激杨看来，广州明年的市场愈加趋冷的可能性更大。

　　那么，淡市下广州万科将如何应对？唐激杨表示，积极销售并做好准备迎接挑战。“每天都是卖楼的好日子，向着阳光奔跑。”

　　谈15平米极小屋：非常愿意尝试 希望政策倾斜

　　万科总裁郁亮11月在东莞松山湖的记者招待会上曾明确表示，会在广州开发15平方米的极小屋。不过，在现有的政策环境下，极小屋的推行变得有些“纠结”。用唐激杨的话来说，一方面是广州万科非常愿意尝试15平方米的极小屋。另一方面是限购下市民会考虑一步到位置业。唐激杨希望政府能有政策倾斜，也希望明年万科在广州能有实验性的极小屋面世。

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龙湖、万科、中海、首开北京市场销售过百亿
2011-12-26 08:40
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导语：截至12月25日，共有四家房地产企业在北京市场上年销售额超过了100亿元，分别为中海地产、首开、万科和龙湖。这其中，北京万科的百亿销售额中，包括了在唐山以及秦皇岛市场的项目。

经济观察网 记者 贾华杰 12月23日下午，龙湖地产执行董事兼首席市场官秦力洪透露：“目前，北京龙湖销售额过了一百亿，和去年同比还略微增长了一些。”

据本网记者了解，截至12月25日，共有四家房地产企业在北京市场上年销售额超过了100亿元，分别为中海地产、首开、万科和龙湖。这其中，北京万科的百亿销售额中，包括了在唐山以及秦皇岛市场的项目。

在北京，中海地产在11月份的销售额就已突破百亿。

公开数据显示，2010年，在北京住宅市场上，万科销售额排名第一，为101.49亿元。龙湖以93.8亿元紧随其后，中海地产为48.6亿元，首开则为39.13亿元。

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万科金色半山会所“失踪” 业主投诉违建
2011-12-26 14:23
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导语：继万科清林径发生业主维权之后，万科金色半山花园交房在即又遇波澜。12月26日，位于深圳龙岗区的万科金色半山花园入住现场，100多位业主聚集抗议。

经济观察网 实习记者 曹丹 继万科清林径发生业主维权之后，万科金色半山花园交房在即又遇波澜。12月26日，位于深圳龙岗区的万科金色半山花园入住现场，100多位业主聚集抗议。

据悉，万科金色花园的复式楼2010年9月开始销售，2011年12月31日交房。高层楼2010年11月开始销售，2012年 7月31日交房。

记者前往万科金色半山花园，周边的工人介绍，营销中心主体建设已经完工。记者站在不远处观察发现，营销中心屋顶高度达到了旁边住宅楼两层半位置。从旁边的高层可以清楚地看到，营销中心一侧墙面有三排窗户。

另外记者看到游泳池和营销中心之间隔了一面墙。有业主反映，买房时万科提供的设计图中并无此墙。

记者得知，网友爆料的“会所”指的是营销中心，也就是15栋。而深圳市规划和国土资源委网站备案资料显示，金色半山花园15栋建筑面积372.18平方米，楼层为1层，商业用途。

11月份，金色半山业主向万科投诉反映金色半山会所正在加建装修。12月15日，万科回复，原销售厅（15#商铺）属于独立商业配套，未做小区会所宣传，目前已经出售。而据多位业主反映，买楼时，销售人员明确告知销售厅以后做会所，并作为亮点吸引客户。

业主告诉记者：“我们在发现会所违建后，向万科反映，万科称并不知情。过了一段时间，万科回复，15栋确实存在违建，现在已建好，万科只能发函给买家，让买家签字，万科再送去查违办。”

“万科的回复让我们业主非常气愤。”另一业主告诉记者，“我们进出被保安拦住，那会所违建需要运送建材，需要工人，挖地下室这么大动静，万科怎么可能不知道？”

对于15栋违建的行为，万科金色半山花园一位开发商方面具体负责人刘经理表示，15栋的商业产权，万科已经出售，加建完全是业主个人行为。万科已经给业主递了违章通知书，坂田政府部门也有介入调查。对于业主反映的，售楼时销售人员表示该场所为会所，但如今转售一事，刘经理表示，以后会和该买家沟通，尽量经营类似的项目，比如咖啡厅等。

据了解，坂田查违办工作人员在接到业主多次电话投诉后，和业主一同到金色半山花园调查情况。该工作人员称，从现场的情况不能判断15栋为违章建筑，要查看该建筑的报建手续是否齐全。截至记者截稿时间，坂田查违办的工作人员并未进一步公开回复15栋商铺相关情况。记者电话询问坂田查违办，接听电话的工作人员称具体的投诉信息不能向外透露。

深圳知名地产律师张茂荣在接受记者采访时表示，在没有申请规划变更的前提下，建造已获得规划许可证的项目属于违章建筑，不能擅自加建和扩建，改变结构。违章建筑提高了小区的容积率，由此降低了居住舒适度，侵犯了全体业主的利益。小区存在违章建筑，开发商难辞其咎。

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住建部官员：政府购买商品房当保障房不是托市
http://www.sina.com.cn  2011年12月30日 20:41  财经网

　　【《财经》综合报道】针对政府在市场上购买商品房用作保障房是为了托市的说法，住建部住房保障司副司长张学勤在今日(12月30日)对此说法表示否认。

　　张学勤说，政府购买商品房也好，市场上的二手房也好，政府购买的都是要符合保障性住房的标准和条件的，比如小户型、居住要方便等，不是为了某些商品房项目或者大型房子托市。

　　张学勤进一步解释，购买现成的房子有一个好处，就是建设上至少缩短了周期，如果建设房子就需要两三年。所以这是地方解决低收入家庭住房困难很积极的一个做法。

　　国务院副总理李克强曾在全国住房保障会议上提出，地方政府可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应。

　　对此，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，地方政府购买合适的普通商品房增加保障房的供应，一方面，也可以缓解地方保障房建设压力；另一方面可以刺激商品房市场，促进中小型商品房投资，形成住房“双轨制”。

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住建部：应消除外地户口购当地商品房制度障碍
http://www.sina.com.cn  2011年12月31日 00:58  中国证券报-中证网微博

　　住房和城乡建设部相关负责人30日接受中国政府网在线访谈时表示，政府要消除非户籍人员购买当地商品房制度性障碍，营造比较好的市场环境。

　　住建部住房保障司司长冯俊在访谈时表示，允许利用集体用地建设公租房，不意味着小产权房将慢慢合法化。目前一些地区利用农村集体建设用地建公租房，公租房建成后仍保持农村集体用地性质。小产权房用地一般没有从集体土地转为国有土地，建房和上市出售没有得到批准。

　　冯俊表示，保障房骗租骗售行为不能通过一般文件，而是要通过立法来解决，目前相关法律制度建设正在进行当中。

　　住建部住房保障司副司长张学勤说，“十二五”期间每年都会安排保障性住房建设，其中前一两年开工量大一点，之后几年开工率与今年相比会小一点。(韩晓东)

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万科华南电商28天成交5000万
http://sz.house.sina.com.cn  2011年12月30日14:53  新浪房产

小户型网购最受捧  回乡置业将成热点

　　新浪乐居讯 自4月23日潘石屹第一次网上竞拍以来，房产电商历经近8个月的发展，已经成为不少买房者热衷的购房通道。龙头房企万科于12月1日推出的电商项目万科V购，自然也备受关注。

　　据新浪乐居电商平台相关负责人表示，截至12月28日，万科V购已实现销售额4967万元，成交套数43套，其中20套成集中在长沙项目，占比47%。业内人士分析称，年关将近，回乡置业需求明显增加，广深高铁也已于12月26日开通，从深圳到长沙只要三个小时，这也大大激起长沙置业需求。

　　28天成交4967万元

　　数据显示，截至12月28日，万科V购共成交43套，实现销售额4967万元。由万科确认的成交表格显示，珠三角、长沙、厦门、三亚等热门城市都有较多成交。深圳市场销售火爆的万科清林径、万科公园里等楼盘也均榜上有名。

　　其中，长沙项目最受欢迎，共成交20套，占比47%。表格显示，最受欢迎的是长沙万科城市花园与长沙万科城，分别成交14套和6套。

　　据新浪乐居电商平台相关负责人介绍，长沙万科城市花园本次主推的户型为34.4平小户型，价格低至20万，长沙万科城90平户型也只需60万左右，因此吸引了众多置业者。

　　高铁激发回乡置业需求

　　业内人士分析表示，每近年底，市场上都会有一波在外地务工的人们准备回乡置业，长沙等城市楼盘的关注度自然上升。同时，由于广深高铁已于12月26日开通，以后从深圳到长沙只要3个小时，这也是长沙项目大受欢迎的重要原因。

　　另外，记者了解到，3月4日长沙颁布限购令，与其他城市限购令不同的是，在长沙版限购令里，被“限住”的只是90平以下商品房，即90平以上户型则不加限制。

　　上述业内人士表示，在目前“房票”紧缺情况下，这种“限小不限大”的规定，也间接提升了长沙万科城等中大户型项目的关注度。

　　电商销售节节攀升

　　事实上，不止万科V购项目，深圳电商招商果岭、卓越蔚蓝海岸等项目，推出以来均取得销售佳绩。新浪乐居电商平台也由于其便捷、透明、优惠等特性及良好的项目推广渠道，受到业界的一致好评。

　　“在楼市销售低迷背景下，不加入电商就out了。”知名地产专家王世泰表示，限购下房企要做的就是抢“房票”，即购房资格，而电商平台正好能起到迅速积聚客户的作用。他表示，网上售楼能达到与实体售楼处互补的作用，对开发商来说，既降低了营销推广费用，又能取得不错的营销效率。

　　万科方面表示，相比万科线下成交金额，电商成交数额并不大，但万科V购的营销效果仍然出乎意料。对于房产这种大宗商品在网上交易，大部分人还是抱有怀疑态度，但万科肯定未来还会有更多人接受这种方式。“任何市场开始都需要一段培育期，万科未来不排除拿出更多房源进行网上销售。”

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万科企业股份有限公司
二○一一年十二月份销售及近期新增项目情况简报
证券代码：000002、200002    证券简称：万科A、万科B
公告编号：〈万〉2012-001
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。

2011 年 12 月份公司实现销售面积 59.9 万平方米，销售金额 58.2 亿元。2011 年 1~12
月份，公司累计实现销售面积 1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元。鉴于销售过程中存
在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据
仅作为阶段性数据供投资者参考。
此外，2011年11月份销售简报披露以来公司新增加项目 6个，情况如下：
1. 武汉花山生态城项目。该项目位于武汉市洪山区花山生态新城，常家山路以西，花
城大道以北。项目净用地面积约 20.0 万平方米，容积率约 1.5，计容积率建筑面积约 30.0
万平方米。万科拥有该项目 50%权益，须支付地价约 2.3亿元。
2．西安凤九路项目。该项目位于西安市经济技术开发区凤城九路以北、未央路以东。
项目净用地面积约10.7万平方米，容积率3.5，计容积率建筑面积约 37.0 万平方米。万科拥
有该项目51%权益，须支付地价款约 1.63亿元。
3． 重庆佰富项目。该项目位于重庆市江北区石马河来鹿寺 8号。项目净用地面积约 43.6
万平方米，容积率约1.35，计容积率建筑面积约58.8 万平方米。万科拥有该项目 45%权益，
须支付地价款约9.6亿元。
4．南昌天香园项目。该项目位于南昌市青山湖区京东大道以东，解放路以北。项目净
用地约30.0万平米，容积率 1.4，计容积率建筑面积约 41.9万平米。万科拥有该项目 32.5%
权益，须支付地价款约 2.2亿元。
5．惠东双月湾后续项目。该项目位于惠州市惠东县平海镇南门海地段，项目净用地面
积约3.8万平方米，容积率 1.48，计容积率建筑面积 5.6万平方米。万科拥有该项目 67%权
益，须支付地价款约3156万元。
6. 大连樱花园项目。该项目位于大连市高新技术产业园区龙王塘樱花园景区内。项目
净用地面积约 18.4万平方米，容积率约 1.97，计容积率建筑面积约 36.3 万平方米。万科拥
有该项目55%权益，须支付地价约 5.7亿元。

特此公告。

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【年度特刊】郁亮：做下半场赢家
本文来源于 财新《中国改革》 2012年第1期 出版日期 2012年01月01日 | 评论（0）
　　 最核心的问题是向制造业学习。房地产企业能够学到制造业的一半，就能成功，就足以赢得下半场
财新《中国改革》 特约作者 郁亮

    中国房地产业在未来15到20年的时间内，一些支持行业稳定发展的大的基本因素依然存在，比如城市化，所以，没有理由对未来悲观。

　　好日子已经过去了，对房地产企业来说，再留恋过去并不现实。从现在开始，中国的房地产进入了下半场，游戏规则发生变化，在新的市场里踢球的开发商，要发明不同的踢法。比如，过去觉得有好产品就一定可以卖掉，卖高价，赚快钱。此逻辑已不再成立。（本文刊载于2012年1月1日出版的【财新年度特刊】中国2012：远虑与近忧[点击查看目录]）

　　一些同行抱怨这个行业不好做。这是事实。现在和过去的房地产黄金十年不能同日而语，但过去的美好岁月应该持续吗？正常吗？在我看来，这个行业的黄金岁月仍然存在，不过那种过于不正常的、富得流油的状态不存在了，接下来，做企业应该做的事，仍有机会。

　　最近温总理在讲话中提到，地产行业该调整的调整，房价问题不合理就调下来，但居民正常的居住需求是需要支持的。我认为，中国房地产行业在未来15年到20年的时间内，一些支持行业稳定发展的大的基本因素仍然存在，比如城市化，所以，没有理由对未来悲观。

　　未来的市场一定是以居住为主的市场。在各种政策手段相互配合下，不太可能再出现过去那种一放就乱、一乱就收、收了就打的局面。单个政策的退出，一定会有一个替代政策，政府会有序地进行未来的政策安排。所以，开发商可能要对原来的很多做法说再见了，要开始创造新的发展模式，做新的产品。

　　为什么地产市场将进入下半场，而不是拐点？因为从长期趋势来看，行业并不是往下走，还会往上走的，所以我并不认为行业出现了拐点，只不过在大的趋势下，环境发生了很大变化，“市场让企业做什么”这个问题发生了很大变化。

　　未来的市场，我看得非常清楚的一点是，房子要回归最基本的居住属性，投资属性是附属属性。未来，投资属性的房子不会有太大市场，基本居住需求是最大的市场，在这个要求下，企业做的产品就要考虑未来中国家庭结构的变化，比如家庭成员在减少，因此小户型的住房需求会不断增加，毕竟中国人多地少的基本面仍然没有改变。

　　想赢得下半场，需要做出哪些改变？我认为首先是思想意识的转变，这个行业未来还会有暴利吗？基本上不太可能。因为政策和市场环境的变化，都会让这个行业赚取不合理利润的情况不再出现。

　　中国的房地产企业需要向中国的制造业学习。30年前中国制造业一塌糊涂，20年前也被人骂，但现在，全世界都在消费中国制造的产品。房地产行业如果像制造业一样赚取合理利润，大家就不会骂我们。但是，如果地产开发商一味留恋过去的做法，就一定行不通。

　　其次，随着整个建筑水平的提高，竞争会转向“软”的方面去。万科的一个变化是，上半场，我们坚持“为普通人盖好房子”；下半场我们加了一句话，“盖有人住的房子”。下半场，企业需要在产品里增加很好的配套，比如食堂、运动场等等，吸引人们住进来，未来的房子一定是要有人来居住的。所以，上半场可能是拼产品、绿化等等，下半场不止这些，还要有软的服务配套、绿色节能建筑等其他要求。

　　最后，房地产应该向“产业化”方向发展。到了下半场，产业化的春天即将到来。现在，深圳、上海、北京、沈阳等城市都出台了相关的支持政策。未来将会有两个对房地产行业产业化影响比较大的因素，首先是国家在节能减排方面的政策，“十二五”期间将加大节能减排的力度，建筑是其中很重要的一块；第二是开发商自身发展的制约，现在人工成本增长得太快，万科部分建筑工人的年龄已到了45岁以上，很少有年轻人愿意加入，今年以来工资涨幅达到40%-50%，这种人工费用上涨的趋势，一定会使得机器逐渐替代人工，这有助于提高整个建筑的效率和质量，同时满足绿色建筑的要求。

　　所以，这两个因素导致未来“产业化”是一个趋势。产业化是手段，帮助企业更高效地盖房子，盖更高质量的房子。

　　下半场企业如何把握战略？和登山一样，先到5000米，然后再到6000米，现在不用去想8844米的珠峰，企业只能一步一步往上走，不要拿命去冒险。战略方面，对房地产企业来说，领先市场半步很关键。领先市场半步就足够，领先两步会成为先烈。

　　核心的问题还是向制造业学习，中国的房地产企业能够学到制造业的一半就能成功，就足以赢得下半场。中国制造业不仅质量好，而且性价比高，现在房地产行业质量问题都没做好，更不用谈性价比了。中国制造业的售后服务也是很好的，但房地产好像很赚钱，但现在的服务还有很多问题，在内部管理方面也非常粗放，比如如何实现管理精细化，包括资金使用的精细化。

　　我从来不认为中国的房地产企业有核心竞争力，现在政策和游戏规则变化这么快，哪有一个东西是以不变应万变，能够让你永远立于不败之地的。我们需要做的就是在不断的波动中把握方向，做到最好。

　　现在有一个现象是，很多开发商转型去做商业地产。我并不认为商业地产会成为下半场的竞争优势。有很多开发商觉得，商业地产好像不受调控影响，现金流很多，但现金流需要先用大量的钱堆出来。我认为做商业地产应该紧紧围绕住宅，为住宅提供配套服务。认为商业地产不受调控影响，可赚大钱的想法是不现实的。

　　回到目前的地产调控。这次调控其实是2008年调控的延续，本来应该在2009年见效，结果突然来了金融危机，拯救了中国房地产行业。当初应该完成的调控没有完成，这次是补调，就像骨折了没接好，这次又拉开了重新再接，反而会更痛。惟一不一样的地方，是这次调控增加了政府的保障性住房，政府和市场共同解决住房问题被放到了重要的位置上，这是之前调控没有的。

　　保障房是很重要的组成部分，但其对宏观经济的拉动效应还需要观察，量多大？是否持续建设？资金怎么解决等问题都有待观察。

　　2012年万科的发展策略就是过冬，走冬天模式。冬天模式的要求包括：第一，现金为王，拿到钱很重要，现金流比利润率更重要；第二，卖楼要更积极，不能有存货，不能囤地；第三，要更谨慎地买地，买地是最花钱的事，一旦买错亏起来很要命；第四，整个管理要围绕冬天来运营，该节约的节约。最后一点很重要，冬天要把身体练好，冬天会持续多久，没有人知道，冬天也不是由房地产企业来定义的，要做好打持久战的准备。

　　在冬天模式下，万科根本不去想如果形势好转了，该怎么应对的问题，我特意不想这件事，因为这会妨碍我做冬天的准备。当初做出冬天模式这个选择的时候，就知道并且愿意放弃一些东西，有可能春天来了，失去机会，但我已经想好了放弃这个东西。

　　在调控的背景下，你不妨把日子想得艰难一些，这可能让你失去一些东西，但这与企业有可能面对的风险来说，还是值得的，失去就失去吧。

　　下半场要来了，或者已经来了。每个企业都希望赢得未来，但赢得下半场所需要的技能和要求是不一样的。没有任何一个开发商，能保证在下半场稳操胜券，一切才刚刚开始。对每一个开发商来说，现在是抛弃幻想、转变思想、面对现实、努力锻炼本领的时候了。

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万科董事会秘书谭华杰表示，过去一年中，市场形势发生巨大变化。特别是9月份之后，市场景气度明显下滑。据初步统计，9-12月北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、杭州、南京、无锡、苏州、东莞、佛山、成都、武汉等14个城市成交面积同比下滑幅度约45%，成交金额同比下滑约48%。不仅一二线城市成交量持续低迷，此前表现较好的三、四线城市的销售也已经明显放缓。

　　从月报所披露的数据来看，万科12月份的销售金额环比11月份有所下降。万科方面表示，从认购金额来看，公司12月份环比11月有较明显增长，但因为大多数推盘集中在下半月，有相当比例的房屋虽然在12月实现了认购，但尚未完成签约，截至12月底，万科已认购待签约产品规模超过100亿，其业绩将在未来几个月中陆续体现。

　　公告显示，自2011年11月份销售简报披露以来，万科新增加项目6个，分别位于武汉、西安、重庆、南昌、惠州、大连等城市，规划建筑面积合计约97.7万平米。

　　12月万科新增项目数量较前两个月略有增加。但万科方面也表示，公司谨慎拿地的原则并没有发生变化，项目数量增加主要因为部分项目在年底正式办理完相关手续。从价格来看，12月新增项目的平均楼面地价约2230元/平方米，和今年前11个月的平均地价相比有所下降。

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　　1月4日，万科公布去年12月份销售及新增项目情况，其12月实现销售面积59.9万平方米，销售金额58.2亿元，环比11月有所下降，主要是由于认购与签约不同步所致。万科方面表示，从认购金额来看，公司12月份环比11月有较明显增长，已认购待签约产品规模超过100亿元，业绩将在未来几个月中陆续体现。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，过去一年市场形势发生巨大变化，特别是去年9月份之后，市场景气度明显下滑。据初步统计，去年第四季度，北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、杭州、南京、无锡、苏州、东莞、佛山、成都、武汉等14个城市成交面积同比下滑幅度约45%，成交金额同比下滑约48%。不仅一二线城市成交量持续低迷，此前表现较好的三四线城市的销售也已经明显放缓。

　　在销售放缓的同时，2010年新开工的大量项目也逐步形成供应，市场存货压力进一步加大。去年第四季度，上述14个城市的成交批售比（成交面积/批准预售面积）仅为0.55，已经接近2008年市场低谷时的水平。

　　虽然市场调整不可避免会影响到企业的销售结果，但万科方面强调，公司不会因此放松对销售速度的要求，相反会进一步强调销售率的重要性，更加坚决贯彻快速销售的原则。

　　谭华杰指出，面对市场调整，万科有几点优势。其一，是始终坚持面向自住购房者的产品定位，产品结构契合市场主流需求。过去一年中，万科所销售的住宅以中小户型普通商品房为主，其中144平米以下户型占比达到88%，且这一比例在去年第四季度达91%。其二，公司坚决贯彻快速销售的策略，坚持以新推盘当月销售率达到60%为比较理想的销售速度。其三，去年初万科已预计到市场变化的可能性，并有意加大了上半年推盘力度，万科2011年上半年的推盘占比接近全年的一半，这一举措使万科在应对市场调整中占据了先机。

　　公告同时显示，自2011年11月份销售简报披露以来，万科新增加项目六个，分别位于武汉、西安、重庆、南昌、惠州、大连等城市，对应万科权益的规划建筑面积合计约97.7万平方米，万科需要支付的地价约20亿元。去年12月万科新增项目数量较前两个月略有增加。

　　万科方面表示，公司谨慎拿地的原则并没有任何变化，项目数量增加主要因为部分项目在年底正式办理完相关手续。从价格来看，去年12月新增项目的平均楼面地价约2230元/平方米，和去年前11个月的平均地价相比有所下降。■