万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    地产调控政策已基本到顶

    ■国泰君安
    国泰君安孙建平, 李品科10月12日发布研报,点评佛山限购政策拟松绑并于同日
晚间被叫停一事认为, 佛山此次限购有条件放松政策的意义不在于短期是否能成功,
而在于为判断当房价真正有效下跌后政策是否变动,如何变动及其变动效果提供了借
鉴参考.
    研报预计, 2009年11月以来的行业严厉调控政策已基本到顶,随着房价松动和下
跌政策不会再加码.而房价适度有效下跌后类似政策局部放松对资本市场地产股价将
有很强的正面意义. 资本市场前期极度担忧的价跌量无预期有政策引导和修正作用,
适度降价楼盘和中低价楼盘的销售放量有政策保证.
    研报认为,目前地产股低估值优势,龙头公司业绩确定性优势越来越明显,维持对
房地产行业"增持"的投资评级,建议投资者逢调整战略性加仓.

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住建部急刹地方松绑 限购调整权或将上收中央
http://www.sina.com.cn  2011年10月15日 00:57  中国经营报微博

　　李乐

　　广东佛山“限购松绑令”朝令夕改的风波(下称“佛山风波”)过后，地方政府对于包括限购在内的地方楼市调控政策的调整，或将更多受到来自上级政府甚至中央政府的直接干预。

　　住房和城乡建设部(下称住建部)已经开始考虑并提出建议，地市级政府在调整现有限购及其相关地方楼市调控政策之前，要知会省级政府并“听取”相关意见；而直辖市政府调整相关地方楼市调控政策的，则要事先与中央政府进行沟通协调。

　　自最新一轮房地产调控以来，“限购”政策一直是包括地方政府在内的各方利益群体博弈的焦点所在。在各地方政府出台限购政策近一年之时，佛山风波所引发的可能的限购调整权“上收”，则意味着严厉限购将不会成为一项“一年届满，到期不续”的“短期政策”。

　　调整权“上收”可能

　　10月11日上午11时，佛山市住房和城乡建设管理局在其官方网站上发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》(下称《通知》)，要求全市自次日起严格执行。

　　根据该《通知》，限购政策从引进人才、产权转移年限豁免、本地居民增购一套商品住房、农村流转土地自建房豁免等四方面得以松绑。但不到10个小时后，佛山市政府即宣布暂缓执行该通知，限购松绑昙花一现。

　　“别的我们不便发表评论，但佛山市出台这个通知之前，没有和我们知会沟通。”10月12日中午，住建部一位不愿具名的官员向《中国经营报(微博)》记者表示，从国务院到住建部一直都是要求地方政府认真落实包括限购在内的各项调控政策，“限购政策不存在放松或退出的问题”。

　　记者了解到，针对佛山限购松绑风波，作为房地产调控部际联席会议的牵头部门，住建部已在设计对策。10月12日，接近住建部的消息人士告诉记者，住建部已经开始考虑，要求地方政府在调整已出台的楼市调控政策时，须与上级政府知会并听取意见，并将此作为一项“工作程序惯例”，包括限购政策在内，加以贯彻。

　　“如果是地市一级政府要调整包括限购在内的地方调控政策，那么要提前知会省政府，并听取省级政府的意见，如果是直辖市，则要提前与中央级政府沟通，听取中央政府的意见，然后再进行调整。总之，上一级政府要综合权衡政策的各方面影响，然后给出意见，这就可以让地方政府对限购政策的调整有所管制，而不是只考虑自己的问题。”上述消息人士说。

　　对此，前述住建部官员并未直接表态。他表示，房价上涨过快、房地产市场过热的城市和地区实施限制性购买政策，是本轮调控最重要的手段之一。国务院一直高度重视，对于“应出而未出”或者不能有效落实中央调控政策的，住建部联合监察部有权对其处以从约谈到行政处分的“问责”。

　　限购“长期化”

　　10月12日，在被问及一天前佛山限购松绑风波时，住建部办公厅一位负责人向记者表示，调控的方向不会变、政策的导向也不会有更改。而在佛山发布限购松绑政策后，不少业界人士预计，限购政策将由此放松。

　　记者了解到，佛山市政府出台《通知》并引发外界广泛关注后，国务院办公厅、住建部相继向广东省人民政府、广东省住房和城乡建设厅询问佛山出台限购松绑政策的背景、原因以及相关情况，并责成广东省、佛山市相关部门，对此“做出解释”。

　　21世纪(微博)不动产研究机构分析师郭颖告诉记者，自国务院提出以限购为核心的新一轮调控政策以来，限购政策出台、落实与执行的权力，均在于地方政府，因此，按照行政权力的授予原则，地方政府也拥有直接调整包括限购政策在内的一系列地方调控政策的权力，而从法律层面上，无须获得上级政府的行政许可或者认可。

　　“也就是说，地方政府想调整，就调整了。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。他认为，也恰是这一原因，导致了佛山限购松绑风波的出现。

　　对于佛山调整限购政策之前广东省政府以及住房和城乡建设厅是否知情，10月13日上午，广东省住房和城乡建设厅的一位官员不愿正面回答，但他承认，10月10日佛山发布《通知》后，“广东方面承受了来自北京的很大压力”。

　　“目前调控的最根本问题是地方政府的执行力度问题，虽然全国超过40个城市执行了限购政策，但是其实松紧程度远不一样，最严格的有北京的限购5年，也有本地户籍只限购第四套房。虽然佛山并非一二线城市，但是在全国政策依然趋紧的情况下，出现放松可能会给市场带来错误的信号。”张大伟说。

　　前述住建部官员则表示，佛山前9个月房价上涨幅度超过10%，已经超出了房价控制的预期目标，在这样的情况下放开限购，不利于当地房地产市场的健康、稳定，有违调控的初衷。

　　市场期望落空

　　“我们从来没有认为限购会是一项短期政策。”万科股份执行副总裁毛大庆(微博)向本报记者表示。但是，如毛大庆一般认定的开发商并不是绝大多数，在佛山限购令松绑之初，不少开发企业还是认为，限购不可能是长期政策。

　　北京市房地产协会秘书长陈志告诉记者，住房产品从本质上说是一种公共产品，因此，从北京的角度而言，限购已经可以确定会纳入北京的基本住房制度，而不是一种短期的、临时性的、随时可以放松的政策。

　　正是基于此原因，万科在北京公司的内部考核，已经开始将“去化率”作为内部业绩考核的唯一标准，以便加快库存的消化速度。而对于市场判断，毛大庆表示，万科一向遵循的原则是顺应市场而不是预测市场。

　　记者了解到，万科内部“去化率”考核的核心，在于考核旗下在售楼盘的销售速度。“这是自己和自己比，库存是一个总数，卖掉多少形成一个数，两者相比较得出一个比率，就是‘去化率’，这个‘去化率’和价格、户型面积都没有关系，所以销售速度很重要。”北京万科一位销售负责人告诉记者。而在此之前，无论以销售面积考核，还是以销售金额考核，都与房屋户型面积、单价、总价相关，而在目前的考核体系下，速度实际上是唯一重要的标杆。

　　个中含义，不言自明。而在此之前，万科、首创等北京一线房地产开发企业的高管均向记者表示，“限购实际上是规定了买房子的池子里鱼有多少，限购政策不放开，卖掉一批就少一批，越到后面，市场压力就越大。”

　　“在严厉的调控政策作用下，2011年房地产成交量大幅下降已是不可改变的事实，虽然几乎所有城市都能完成其房价调控目标，但房价的跌幅离大多数居民的心理预期还有较大距离，也因此，房地产调控政策延续到2012年也是难以抗拒的大势。无论是开发商还是地方政府，都不应再抱不切实际的幻想。”郭颖说。

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港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司报道：万科Ａ(000002)总裁郁亮:总裁楼市步入下半场 政策房唱主角
　  粉红衬衫，粉红袜子，白色领带，黑白格休闲西装配短裤，再加上一顶潮人必备的时尚礼帽，是的！相信你的眼睛！这位潮翻天的混搭“型男”正是万科总裁郁亮。
　  意大利自行车专业品牌Cervelo骑行服，配炫目的专业自行车太阳镜，环法50周年纪念版的SIDI专业骑行鞋，没错！相信你的眼睛！这位有着健硕肱二头肌的自行车运动达人也是万科总裁郁亮。
　  近期，万科总裁郁亮疑似成为某时尚杂志模特的图片在网上疯传，但日前记者亲眼见到郁亮时还是不免大吃一惊——从微胖中年男子，到健硕型男，一年之间，郁亮减肥12公斤。还记得万科当年大做“减法”，一心一意搞住房之时，王石在前台，郁亮微胖的影子身居幕后；而如今，当业绩突破千亿，商业地产、资本市场四面出击，兼并、收购风生水起，外界广泛猜测万科要转做“加法”之时，王石远游海外，而郁亮瘦身成功，走向台前。
　  从郁总，到亮哥，郁亮已从“中年发福男”华丽变身为“时尚有型男”。或许，以后再提到万科，王石一身户外装在珠峰的影像将淡去，取而代之的是郁亮时尚“熟男”形象。
　  “发福”的万科和瘦身的郁亮，彼此交织。我们或许可以这样揣测：郁亮和千亿万科，正共同迈进一个新的时代。
　  房地产业“拐点”已至？
　  记者：房地产市场调控已经持续一年多，市场格局已经发生了根本改变，有人判断，房地产黄金十年已经过去，行业大周期顶部已现，您怎么看？
　  郁亮：你是不是想问房地产行业“拐点”来没来？只不过是换了一个问法而已。
　  2008年时，大家认为是万科抛出了“拐点论”，并且引领了降价潮，一时之间遭到同行非议，与业主关系也陷入空前紧张。万科吃过亏了，吸取了2008年的教训，我们不说“拐点”了。预测性的话题我不说。
　  但是可以看到的一个事实是，如果把中国房地产行业的发展看作一场比赛，那么上半场赛程已经结束，这是以房地产全面市场化为标志的，结果是万科完胜；而下半场已经开始，其主要特征是政策房唱主角，而商品住宅则将回归其居住本能，投资功能将被淡化。
　  记者：万科在下半场比赛中将扮演什么角色？万科做了哪些准备？
　  郁亮：之前万科的一个宗旨是“为普通人盖好房子”，而现在又加了一条“盖有人住的房子”。万科花了大量的研发成本，探索住宅工业化，以及15平方米超小户型的可行性，万科在上海的一个项目还第一个引入了社区食堂，这都是在为盖有人住的房子做准备。
　  我觉得，万科可以上场比赛了。
　  超小户型能否获市场认可？
　  记者：连续两年业绩破千亿，在下半场中万科想要取得持续的高增长，难度会不会更大？万科下一个目标是什么？
　  郁亮：万科从来没说要保持“高增长”，所谓的千亿目标、1400亿目标也都是外界臆测的，万科从来没有制定过这样的销售目标。
　  正因为下半场的比赛将回归商品住宅的居住功能，因此万科花费了大量成本研发，把房子的居住功能发挥到极致。15平方米的超小户型已经研发完成，希望这种让“更多年轻人买得起”的房子能够获得配套政策的支持，逐步推广。我们计划首个落户城市是北京，但还没最终确定。
　  推广15平方米超小户型目前面临的最大政策瓶颈是限购。如果购房者在购买这一过渡性住宅几年后需要改善居住条件，但又因已购买一套房而被限购，那肯定会影响这类产品的推广。另外，开发这一类住宅也需要当地政府的规划支持。目前很多地方政府表示支持万科的超小户型住宅。
　  记者：15平方米超小户型能给万科带来理想的盈利吗？
　  郁亮：房子越小越难做。要在这个15平方米的超小户型住宅中完全放下房间内的设备，家具甚至需要订做。万科现在做这种超小户型产品盈利不大，这不仅仅为了赚钱，更是“为了社会责任”。万科未来的目标之一，是让更多的年轻人能买到买得起的小房子。
　  记者：如果不追求高增长率，对于万科这种上市公司会不会有来自股东的压力？
　  郁亮：并不是越省钱越能赚钱。住宅工业化，超小户型的开发，这都是需要投入的，但都是代表未来中国房地产市场发展方向的，所以万科愿意花钱去做这些事。现在不去做，以后也要做。万科有很大一部分股东在意的是公司长远发展，万科也会做到对股东“短期有交代，长期有后劲。”
　  记者：万科对商业地产市场怎么看？
　  郁亮：不看好。我觉得现在全国各地到处都在造商场，这个数量说明泡沫比较严重，今后消化起来肯定会出现麻烦。
　  记者：那万科为什么还要拿那么多商业地产用地？
　  郁亮：万科做商业完全是为住宅服务的。现在纯住宅地非常少，大多是有配套商业的商住地块，万科做的商业也是以社区商业为主。
　  高层动荡主因是郁亮强势？
　  记者：今年以来万科高层人事动荡不断，万科有没有进一步的激励措施出台？万科的股权激励方案行权条件比较高，加上市场因素，行权难度是不是会很大？高层的变动有没有给万科带来影响？
　  郁亮：为什么要说“动荡”？我和王石主席都没有离开，怎么能叫“动荡”？这是正常的变动而已。
　  股权激励方案行权条件不高怎么能通得过？放宽行权条件，我坚决不考虑。
　  对于一个不断发展壮大的公司，其职业经理团队及组织能力、活力也需要不断更新，人员进出都是很正常的，即使是一些优秀的跨国企业也不能避免。万科健全成熟的职业经理人制度决定了公司不会因为任何一位领导的离职而出现动荡。比如说，公司在接到刘爱明离职的报告后，仅用了一天多时间就做好了人事安排。万科有着成熟的人才培养和储备机制。
　  事实上，即便是离开万科的人也并没有谁在外面说万科不好。有人说，刘爱明的离开是因为与我不和。实际上前几天万科27周年庆，刘爱明还发来短信祝贺。我跟他不仅是同事，还是“山友”，去年“五一”我们还一起去登了四姑娘山。如果不和，我们能在一个帐篷里吃住那么多天吗？集团的自行车联赛，袁伯银也特地来现场看望大家。

【出处】上海证券报

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潜行香港20年 中海亮剑内地商业地产
2011-10-21 08:09
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导语：一向不声不响的中海地产已储备了庞大的商业地产项目，并建立了完备的商业地产产品线。

经济观察报 记者 廖杰华 本报获得的信息显示，中海地产将于11月中旬正式发布其商业地产品牌，地点位于上海。届时，中海地产将在全国范围内同时推出5个购物中心——“环宇城”，2013年开始将陆续投入运营。

鲜为人知的是，一向不声不响的中海地产已储备了庞大的商业地产项目，并建立了完备的商业地产产品线。

数据显示，中海地产已投入运营的商业地产面积高达31万平方米，年租金总收入2.9亿港元。更大规模的在建、待建项目合计超过230万平方米，大部分将在未来1-4年内陆续落成启用。据称，这些项目建成后将全部持有，对外销售的部分并不计算在内。按此概算，预计从2015 年起，全部投资物业每年将能提供不少于12 亿港元的稳定租金收入。

在产品线上，高端商务写字楼、购物中心（购物中心或商业综合体）及星级酒店的三条产品线已经齐整，并建立了比较完整的商业地产管理体系。

中海内部人士称，中海的商业地产开始于上世纪80年代的香港，而香港本身就是一个大型的综合体。在这20多年中，中海逐步建立起足够大的现金流平台、可复制的成功商业地产模式，并能从资本市场获得持续的融资支持，而且地产市场处于长周期的上升阶段。

20年积累

中海发力商业地产既不是空穴来风，也没有大张旗鼓。如不是遍布全国的五大“环宇城”进入到招商阶段，很少有人会知道中海已经在商业地产上走了这么远。

中海高层第一次在正式场合提及商业地产是在今年“两会”期间。今年3月4日，全国政协委员、中国海外集团总经理孔庆平表示，中海今年将加速商业地产的拓展。

孔庆平表示，目前商业地产已成为中国海外重要的发展方向之一，希望能够占到公司整体盈利的20%，而现在占的比例还只是非常小的一部分。

2010年年报显示，以北京中海广场、中海地产大厦为代表的一系列商业项目合计31万平方米已进入成熟的回报期，为2010年贡献净利润2.9亿港元。

和万科、金地等巨头近两年先后宣布发力商业地产不同，起家于香港的中海在商业地产已历练20多年。

资料显示，中海的第一个商业项目是上世纪80年代位于香港湾仔地铁站口的中国海外大厦。此后中海陆续在北京、上海、广州、深圳等地发展建设并持有了部分商业地产物业。中海商业地产在业界一直不引人注目，一则是其住宅很强大，二则是目前已经投入运营的商业项目主要以写字楼为主。

几年前，中海地产已确定了以住宅地产为主、商业地产为辅的业务架构。当时，中海地产内部文件对商业地产的表述是，将适当投资、吸纳一、二线城市核心区域内的商业地产项目，持续提升商业地产比重以获得长期稳健回报。

于2010年年底竣工的北京中海地产广场是近期落成的项目，其为中海地产增加了投资物业9万平方米。另一标杆项目北京中海广场的招租情况亦十分理想，目前出租率已超过95%。

产品布局

本报获得的资料显示，到目前为止，中海地产已投入运营和在建并计划持有的商业物业面积高达260万平方米。

中海内部人士对本报记者表示，中海的商业地产分为三条产品线：包括高端写字楼、购物中心及星级酒店。

其中，高端写字楼系列已成熟，这些写字楼主要分布在香港及内地一、二线城市，以香港“中国海外大厦”及内地各城市“中海广场”、“中海国际中心”、“中海大厦”为代表，组成“中海系”甲级写字楼序列。

在已运营的项目中，最有名的要数地处北京的中海广场。该项目为国际甲级写字楼，位于北京CBD核心区，毗邻长安街、东三环，与新央视大楼相望。

“中海广场是北京高端写字楼的代表，其客户以国际、国内知名大企业为主”，记者调查显示，中海广场进驻的著名租户包括：日本丰田中国总部，占据超过10个楼面、近半栋大厦；法国航空、荷兰航空、美国迪士尼等世界500强企业；英国BBC、印度Infosys、美国IMS、法国液化空气、香港建设等行业知名企业。

而位于成都的“中海国际中心”则是另一个写字楼系列的代表。该项目由八座超高层写字楼及配套商业组成，总建筑面积约60万平方米，是国内最大的商业地产项目之一，项目绵延近一公里。

此外，中海还携手九龙仓开发重庆江北城CBD的地标项目“国金中心”，该项目集甲级写字楼、高端购物中心、五星级酒店、高级公寓及休闲设施于一体，总建筑面积近60万平方米，由5栋塔楼和一个大型购物中心组成，其中最高一座塔楼高度为300米。

中海商业的另一个重要产品线是购物中心。在中海内部，这一产品线被定义为商业地产发展的重点，并以“环宇城·UNI MALL”为统一品牌，首批将重点发展五座环宇城购物中心。

本报致电中海地产相关人士，其表示，环宇城购物中心处于招商或规划阶段，关于“环宇城”的相关信息将于11月在上海发布，其他的则不方便透露。

据悉，“环宇城购物中心”（Uni mall）定义于“都市生活方式目的地”，将集购物、餐饮、娱乐、休闲、教育、文化等多种消费功能于一体，成为满足都市人群时尚生活方式为主的综合性购物中心。重点发展首批五座环宇城购物中心，其分别位于南京、沈阳、济南、天津及珠海。

目前，中海商业地产已经形成了比较完善的产品序列和发展方向，即“以甲级写字楼为主，重点发展都市购物中心，适度发展高星级酒店”。中海地产已经在总部及各地区公司成立商业地产专业管理部，商业地产项目运作团队已经初具规模。

标杆新鸿基

作为同是发迹于香港的地产巨头，中海地产在商业上的标杆之一是新鸿基。

“新鸿基地产拥有超过320万平方米的投资物业，年租金收入超过110亿元港币，知名项目涵盖国际金融中心、中环广场、环球贸易广场、新城市广场等。”新鸿基2010年年报披露。

但在中海地产看来，并不是所有地产公司都适合做商业地产，“以香港的新鸿基为例，其发展商业，前期准备工作用了11年，集中转型用了4年，整个过程用了15年时间”，上述内部人士表示。

为此，中海地产用20多年的时间积累了一个足够大的现金流平台、完成商业地产的模式探索，以及等待市场时机。

在中海地产看来，中海源自香港，之前一直涉足商业地产，因此并非“转型”或“进军”，这与近期国内宣布新开拓商业地产业务的发展商有着明显区别。而且，中海拥有超过4000万平方米的土地储备，商业用地面积数以百万平方米计，必然需要专业化、品牌化、规模化开发。

作为和万科并驾齐驱的地产巨头，中海今年前三季度的销售收入高达700亿港元，2010年的净利润更是超过100亿元人民币，因此拥有足够大的资金流平台和盈利能力。

而且在过去20多年中，中海已完成了商业地产模式的探索。这些都支撑着中海进一步做大商业地产版图。今年年中，穆迪对一批在香港上市的房地产股几乎遍插红旗，唯独中海例外，被穆迪和标普仍持续给予“投资”评级，原因在于中海30余年来，从香港至内地，经历房地产大小周期而稳健发展，此外，一定程度上，中海已经持有的商业地产及其在商业地产方面所积蓄的资源，亦是两大评级机构看好中海的重要原因。

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预计万科全年销售将达1320亿 有意控制增长速度？
http://www.winshang.com 赢商新闻 2011年10月19日13:49 我来说两句
    核心提示：有分析人士认为，按照万科保守的增长速度，万科在接下来的3个月里保持前9个月平均35.9%的增长速度，全年的销售额大约会在1320亿元。 而这，正好达到了王石所说的控制在1400亿元之内的目标。那么，万科是否有意控制增长速度？

　　不出意外，万科再次达到千亿销售额。

　　10月11日，万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）发布的9月份销售简报显示，今年前9个月累计实现销售金额已达970.8亿元

　　而据万科内部人士透露，到目前为止，万科已实现千亿销售规模。万科也给各新闻媒体发了一份标题为《前10月破千亿当无悬念》的新闻通稿。

　　千亿定调

　　公告显示，9月份万科实现销售面积108万平方米，销售金额为125.1亿元，环比分别上升12.5％和19.4％。而今年前9个月，万科累计实现销售面积和销售金额分别为841.2万平方米和970.8亿元，同比分别上升39.9%和35.9%。

　　10月1日～7日的数据显示，国庆节这几天给万科带来了不小的成交量，深圳万科6个在售项目（万科公园里、万科清林径、万科棠樾、万科双月湾、万科金色领域、惠州万科城）共销售207套住宅，凭借在产品定位以及装修房上的优势，销售情况明显好于市场整体，相比去年同期80套的销售数据，达到158.8%的增长。

　　实际上，由于万科9月份的推盘大多集中在中下旬，从认购到签约需要一段时间，因此一部分认购金额不可能在9月的销售数据中得到体现。加上“十一”长假期间实现的认购，目前万科已认购待签约的产品规模已超过70亿元。

　　千亿已收入囊中。

　　不过，万科的千亿销售额业绩仍未能抚平各界对行业后市的担心。事实上，9月份，万科的销售面积、销售金额虽然环比上升，但同比分别下降了4.9%和12%。这也是万科今年来首次出现月度销售面积和销售金额同比双降的情况，而且是在传统的“金九银十”之际。

　　“9月份公司的新推盘量和去年同期基本持平，而销售情况却有所下降，这说明现在的市场状况已经今非昔比，对万科的销售产生了一定影响。”万科董秘谭华杰表示。

　　他认为，未来几个月，市场的新房供应仍然会增加，但销售速度短期内提升的可能性不大。总体来看，主要城市商品住房的可售存量会继续上升，市场竞争会更加激烈，买方市场的特征会进一步明显。
　先扬后抑

　　根据资深地产人士的分析，虽然同样是达到千亿销售额，但万科去年与今年的销售节奏明显不一样。

　　“万科去年的推盘节奏是前低后高，去年下半年的推盘量接近去年上半年的两倍。但今年万科前三季度的销售表现，总体却呈现出了先扬后抑的态势。”该人士表示。

　　数据显示，万科在今年1月份实现了销售面积165.4万平方米，销售金额201亿元，分别比2010年同期增长216.1%和220.8%。

　　虽然在之后的3个月，两项数据同比均逐月下降，但万科5月份的销售数据则同比双增七成。

　　而谭华杰认为，万科全年的推盘节奏较为均衡，但他不否认万科加快了上半年的推盘节奏。

　　“万科在上半年市场整体推盘量相对较少的情况下，确实有意加大了推盘力度，尤其6月份时有过一轮较大的推盘。这主要是因为年初时公司已经对全年的市场形势进行了预判，考虑到下半年竞争可能更为激烈。”谭华杰说。

　　销售策略不变

　　关于全年万科将会完成多少销售额的问题，谭华杰表示，全年销售额的多少，很大程度上要取决于市场环境，特别是在市场调整期间。“企业最初的预测和实际结果往往相差很大，出于这个考虑，万科并没有设定固定的年度销售目标。”

　　有分析人士认为，按照万科保守的增长速度，万科在接下来的3个月里保持前9个月平均35.9%的增长速度，全年的销售额大约会在1320亿元。

　　而这，正好达到了王石所说的控制在1400亿元之内的目标。那么，万科是否有意控制增长速度？

　　“不囤地，不捂盘是万科的基本原则，任何环境下都不会发生变化。”谭华杰表示，万科仍会以“新盘当月销售率不低于60%”作为主要的控制指标，而不会给分公司下达其他具体的指标，包括在特殊市场时期用价格策略来达到目的，这些都由分公司自行决策。（来自中国房地产报）（查看更多“万科”新闻）

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万  科Ａ：2011年第三季度报告全文   (368 k)[2011-10-25]

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万科前三季净利润35.8亿 同比增长9.5%
http://www.sina.com.cn  2011年10月24日 18:03  新浪财经微博
万科前三季净利润35.8亿同比增长9.5%
点击查看最新行情

　　新浪财经讯：10月24日消息，万科今日发布2011年第三季度报告。报告显示，前三季度万科实现净利润35.8亿，同比增长9.5%。同时，万科所持货币资金增至339亿，高于短期有息负债的总和237.8亿，称其财务结构安全稳定。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，随着调控深入，房地产企业融资渠道日益紧缩。今年前三季度，全国房地产投资资金来源中，国内贷款的比例已降至16.2%，为历年来的最低点。目前，万科净负债率为30.29%处于行业低位。剔除预收帐款后，公司其它负债占总资产的比例为35.61%，且有息负债中54.23%均为长期负债，财务结构安全稳定。

　　报告显示，今年1-9月，万科累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，分别比2010年同期增长39.9%和35.9%；实现营业收入293.1亿元，净利润35.8亿元，同比分别增长31.0%和9.5%。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，万科今年一半以上结算资源集中在第四季度，因此前三季度结算量相对有限。随着四季度项目陆续竣工并转入结算，预计全年结算量及净利润同比增幅相比前9个月将有明显提升。

　　截至三季度末，万科合并报表范围内已销售未结算资源再创新高，达1208万平方米，对应合同金额约1380亿，相比中期时分别提升18.2%和16.3%，超过万科去年结算量的两倍。报告据此称，“这已基本奠定未来两年万科业绩的持续增长。”

　　季报同时预告了未来一段时间房市面临风险。万科季报显示，今年三季度全国主要城市商品住宅供应量增加，而销售则进一步放缓。深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉等14个城市的商品住宅批准预售面积同比上升5.1%，成交面积则同比下降20.9%。

　　在谈及市场后续的走势时，谭华杰表示，10月前后历来都是新盘上市高峰，未来一段时期，预计新房供应还将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。(曹磊 发自深圳)

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万科三季度净利增长32% 四季度业绩可期
本文来源于《财经网》　2011年10月25日 14:45 我要评论（0）
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由于销售量持续高于结算量，前3季净利润增速低于预期，但是随着4季度结算高峰的到来，万科业绩将有明显提升

　　【财经网专稿】记者 赵璐璐 中国最大的住宅开发商——万科A(000002.SZ)10月25日公布2011年3季度财务报告，1-9月份公司实现营业收入293.1亿元，比去年同期增长31%，其中第三季度营业收入93.2亿元，同比增长66%。由于前三季度结算量持续低于销售量，而期间费用主要与经营规模、销售规模相关，前三季度净利润增速低于结算收入增速。1-9月份，公司累计实现净利润35.8亿元，同比增长10%，其中第三季度实现净利润6.1亿元，同比增长32%。

　　“万科今年第四季度的结算量可能超过前三季度总和，”万科董事会秘书谭华杰对记者表示，“这也意味着，全年结算量和净利润的增长幅度相比前三季度会有较为明显的提升。”

　　第三季度万科实现结算面积98.6万平方米，结算收入89.3亿元，同比去年分别增长50.5%和56.9%。1-9月，公司累计实现结算面积236.9万平方米，比去年同期增长9.7%，结算收入281亿元，比去年同期增长26.9%。

　　第三季度万科实现销售面积282.2万平方米，销售金额320.7亿元。前三季度累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，同比分别上升39.9%和35.9%，年度销售再创新高已无悬念。

　　同样由于销售量持续高于结算量，万科已销售未结算资源继续增加。报告期末，公司合并报表范围内共有1208万平方米已销售资源尚未结算，合同金额合计约1380亿元，相比中期时分别提升18.2%和16.3%。

　　万科称，由于销售压力、存货压力相对较低，年内未出现下调开工计划的需要。1-9月，公司共实现开工面积1139万平方米，完成全年计划数的85.7%。预计公司全年实际开工量可能略高于年初的计划数。由于少部分项目的施工进程受到偶然性因素的影响，预计公司全年的竣工面积可能略低于年初计划，但差异应不会太大。

　　在行业整体融资环境紧缩的背景下，目前，万科的财务和资金状况相对良好。截至报告期末，公司持有货币资金339亿元，仍明显高于短期有息负债的总和237.8亿元。受预收账款增长的影响，公司的资产负债率较中期时有所上升至78.97%，剔除预收帐款后，公司其它负债占总资产的比例为35.61%，且有息负债中54.23%均为长期负债，财务结构安全稳定。公司的净负债率为30.29%，为行业较低水平。

　　尽管资金充裕，但万科投资依然谨慎。报告期内，万科累计新增项目18个，按权益计算规划建筑面积约322.7万平方米。此外，公司还参与了1个城市更新改造类项目。截至9月底，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积共计3581万平方米，保持在未来两到三年开发需要的合理水平。

　　谭华杰表示，“鉴于土地市场的调整仍可能持续，公司将继续坚持谨慎投资的原则，在确保经营安全的情况下，关注可能出现的投资机会，实现稳健发展。”

　　据valuetool平台统计，截止3季度，公司实现EPS(ttm)0.69元，对应ROE水平为16%。公司本季度毛利率为35%，环比下降7个百分点。毛利率已连续三个季度持续下滑。3季度公司管理费用率环比上升2个百分点至4%；销售费用率环比上升3个百分点至8%。公司前三季度销售费用16.9亿元，同比上升68%。

　　据valuetool平台统计，过去一个季度共有27家机构对万科A的2011年EPS进行了预测，平均值是0.91元，最大值是1.06元，最小值是0.79元。这些机构包括高华证券、国信证券、海通证券(600837.SH)、东方证券等，其中高华证券给予公司"买入"的评级。公司前三季度完成净利润为2011全年市场一致预期的36%。

　　万科10月24日收盘价为7.19元，比上一个交易日上升3.01%。对应的市盈率(ttm)为10.4倍，市净率(ttm)为1.7倍。

meng-h

姜伟新：建立个人住房信息系统后将不用楼市限购
http://www.sina.com.cn  2011年10月27日 10:33  中国新闻网微博

　　中新网(微博)10月27日电 全国人大常委会专题询问保障性住房情况，住房和城乡建设部部长姜伟新在会上指出，楼市限购这个政策是个行政办法，是不得已而采取的办法。目前我们正在努力建设城镇个人住房信息系统，如果这个信息系统将来建立起来了，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。

　　姜伟新指出，限购政策是个行政办法，是房价高速上涨，其他手段都用了以后，都起了作用，但还差那么点火候才能把房价抑制住，至少是过高过快上涨的势头给抑制住，最后不得已出了这样一个限购的措施。作为一把剑在悬着，还由监察部和住建部，实行问责。这招真是起了一些作用，不能说是主要作用。

　　党中央、国务院采取了综合政策情况下，商品房的房价现在总体上趋于稳定，一些城市开始有下降的苗头了，一些二、三线城市还是在涨着，但是涨幅开始减小。

　　姜伟新表示，目前我们正在努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在四十个城市进行试点，先把四十个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国的联网。如果这个信息系统将来建立起来了，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，再加上公安的一些信息系统，如果能统一起来，到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。现在主要是基础的工作还不够，住房信息系统工作已经做了两年多了，正在艰难地进行着，我们努力把它做好。(中新网房产频道据网络直播整理)

meng-h

住建部：限购是不得已 开着宝马买经适房是有的
来源:中国经营网  时间： 2011-10-27 14:29   作者：  字体：大  中  小
姜伟新表示，楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法。等城镇个人住房信息系统完善以后，将取消限购。

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　　【中国经营网综合报道】10月27日，十一届全国人大常委会对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问。住房和城乡建设部部长姜伟新表示，“十二五”末以后，中国住房保障方式将逐步转到货币补贴为主。姜伟新还表示，楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法。等城镇个人住房信息系统完善以后，将取消这种行政色彩浓厚的办法。

　　转向货币补贴为主

　　姜伟新说，基本住房保障制度，包括保障的范围、保障的方式、保障的机制、目标和原则，这几年确实都是在不断地完善着。住房保障方式还是实物保障和货币补贴两种方式，这两年实物保障多一点，“十二五”末以后，逐步转到货币补贴为主。

　　姜伟新表示，实物保障又分为租和售。机制上主要是两个机制，一个是投入机制，一个是建设管理分配运营的机制，这两方面也在不断地完善着。

　　限购将在个人信息完善后取消

　　姜伟新称，楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法。他表示，住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在四十个城市进行试点，试点的进程是先把四十个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国的联网。如果这个信息系统将来建立起来了，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，再加上公安的一些信息系统，如果能统一起来，到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。但姜伟新同时表示，住房信息系统工作已经做了两年多了，目前进行的很艰难。

　　开着宝马去买经适房是有的

　　住建部部长姜伟新在询问会上表示，开着宝马去买经济适用住房的，这种现象发生过，但不是主要的，说明管理过程当中还有问题，要审查收入，实行三榜公示、公开。

　　姜伟新说，以经济适用住房为例，户型设计限定在60平方米以内，严格审查申请条件，必须是低收入者才能申请，并实行三榜公示、公开。同时规定，经济适用住房五年内不能上市，五年后允许上市，但还有两条非常严格的规定，一是只能卖给政府或者优先卖给政府，二是80%-90%的土地收益由政府收回。这在很大程度上限制了借经济适用住房来谋取很大利益的情况发生。

　　姜伟新称，今后将更多鼓励企业建立公共租赁住房的方式，就是不给产权，解决住房问题，来调动社会的积极性和企业的积极性，增加保障性住房的供应，在一定程度上也减少政府在大规模保障性住房建设投入当中的压力。

　　另外，中国财政部部长助理王保安表示，目前上海和重庆已经开始进行房产税的试点。下一阶段，有关部门将针对房地产市场发展的实际情况，完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科Ａ(000002):北京项目单价降3000元

    ■京华时报
    昨日从金隅万科城获悉, 该项目将于11月底推出的三期新房源均价为14000元/
平方米, 较上期房源低3000元/平方米.与此同时,大兴,房山,通州,顺义等几个郊区
房价最低也已跌至12000-13000元/平方米新低.
    北京多区域房价创新低
    金隅万科城是万科北京公司旗下位于昌平的住宅项目, 目前三期精装小户型已
经售完,预计将在11月底推出三期收官之作,共三栋楼,合计600余套房源,暂定均价1
4000元/平方米,户型为80-110平方米2-3居,均为精装修交房.
    这一价格较之前的17000-18000元/平方米的销售均价下跌3000元/平方米左右.
同时,也比周边楼盘此前最低的金隅观澜时代17000元/平方米的价格要低约3000元/
平方米.
    记者昨日致电售楼处, 接电话的一位销售人员告诉记者,与前一批房源相比,即
将推出的这批房源在绿化, 景观等方面都要差一些,而且临近附近某公司的大烟囱,
视觉效果也更差.但尽管如此,在超低价诱惑下,截至目前的排号人数已经达到600余
人.
    除了昌平, 大兴,房山,顺义,通州等北京几大郊区此前也均已出现"底价"楼盘.
继今年6月底旭辉御府等多个大兴楼盘推出17000元/平方米的特价房源之后, 近日,
大兴楼盘再度加入降价行列.记者从项目处了解到,位于大兴新城北区的兴创旗下某
项目将于近期以不足13000元/平方米的均价开盘, 同样位于大兴的又一纯新盘龙湖
时代天街以最低11800元/平方米均价于上周末开盘.此外,顺义也先后诞生了顺义金
宝城等几个万元以下楼盘,均创出区域最低价.
    业内认为房价拐点将至
    "从这些数据来看,调控效应已经逐渐显现,特别是一线城市,可以说已经非常接
近拐点", 北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对记者表示,目前房价下调趋势
已经非常明显, 持续的限购政策使得符合购房资格且有购买意愿的购房人数逐渐消
耗,而且预计会越来越少,贷款政策继续收紧也使贷款成本相对增加.
    张大伟认为,如果本轮调控能够持续到明年,那么预期明确的房价拐点将出现在
明年3月左右,不过,各个城市拐点的幅度可能会出现明显差异,譬如在之前房价上涨
过快的城市可能出现深度下调,而在大部分区域,拐点幅度不会很大.
    根据链家地产市场研究部统计显示,在今年入市的90个项目(多期开盘)中,已有
53个调低当期售价, 占比达到59%."这意味着房企累计多月的降价意愿,在四季度已
经开始逐渐迸发".链家地产首席分析师张月认为,降价项目一旦达到一定比重,就有
可能引发价格下降的示范效应.从往年来看, 临近年关房价一般会有明显松动,随着
降价项目逐渐增多, 出于销售业绩,市场占有等竞争层面的考虑,房企降价意愿将逐
步发生质的转变,房价或会迎来加速下降.
    同样持房价拐点论的还有上海易居房地产研究院院长杨红旭,他认为,楼市价格
拐点已经发生,在明年春节之前,楼市将保持价跌量平态势,明年一季度继续低迷,可
能出现质的变化.不过, 他同时也认为,压在市场头上的那只调控之"手"已经慢慢松
动,房地产政策预计到明年一季度将有明显松动,少数城市的限购政策将会如期取消
.

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科Ａ(000002):"近期没有降价计划"

    ■东方早报
    房地产龙头万科,近日被指在国内多个城市酝酿降价促销.
    对此, 万科方面昨日回应称,该公司旗下项目有部分正常促销,但近期没有降价
计划.该公司一位相关负责人强调,价格是由市场决定的,企业只能"发现"价格,而不
可能单方面"决定"价格.未来, 万科仍将积极主动顺应市场变化趋势,尊重市场实际
情况合理定价,按照购房者愿意接受的价格销售产品.
    万科被指隐性降价
    1日, 某专业财经媒体报道称,万科在北京和深圳等地的多个项目在酝酿促销降
价.
    报道称, 万科北京公司旗下金隅万科城即将于11月推出三期新房源,均价14000
元/平方米, 比该项目上一批房源低了3000元/平方米;与此同时,万科深圳公司旗下
项目金域缇香也将于11月推出均价万元左右的精装修房源,比此前开盘价优惠约100
0元左右.
    前述报道还提到,万科此番采用的降价模式十分低调.
    对此,深圳万科解释,万科公园里此次推出16000元/平方米房源,开盘享总价减1
0万, 买房可获赠8万家私礼金券;但目前该楼盘所在片区内没有同类楼盘,无价格参
照.
    北京万科的回应是, 金隅万科此次一共推出三栋楼,其中一栋楼因为设计原因,
定价为1.4万元/平方米;其余两栋楼的定价为1.7万元/平方米,和前一批持平.
    "一栋设计较差的房源, 无论在何时推出,价格都会低于设计好的房源."北京万
科相关人士如是说.
    上海项目未现降价
    相对来说,万科在上海的在售项目并未出现降价争议.
    德佑地产昨日提供的数据显示,万科清林泾10月份的成交价格为1.58万元/平方
米,和八九月份基本持平,但成交量较9月下滑超过50%.而万科尚源项目,10月份成交
单价为1.48万元,略低于9月.
    德佑地产研究主任陆骑麟分析,从以上数据来看,万科上海的项目的确没有隐性
降价,每个月几百元的成交浮动,说明有小量的促销.其实作为一个企业而言,并非要
所有项目都参与促销, 如果其在北京,深圳的项目能够回笼资金,就没有必要处处都
降价.
    陆骑麟还提到, 从万科三季度的业绩报告来看,其现金流相对充裕,销售量并未
出现明显下滑,因此全国性降价可能性不大.
    万科此前发布的公告显示,该公司前三季度净利润达35.8亿元,同比增长9.53%.
截至三季度末, 万科持有货币资金达339亿元,已经销售尚未结算的金额合计达1380
亿元.
    也有业内人士分析, 2008年万科率先降价,最终导致部分老业主反弹,以万科目
前的资金储备以及销售量,没有必要进入降价吆喝的环节.
    但是, 也有业内人士强调,在其他行业龙头企业纷纷降价的情况下,万科在年底
应该也有不小的推盘压力.在接近年末加大一部分房源的促销力度,可能性极大.
    不差钱房企降价玄机
    值得一提的是, 申银万国指出了那些现金流压力并不大的大型开发商打响第一
枪的"玄机":在任何一个调整阶段,初期通过一定的价格刺激尚能吸引一部分购买者
, 然而一旦价格下降的趋势确立,则更多的观望气氛会起来,随后就有相当一段时间
交投重归低迷.大型开发商打响第一枪可以理解为,迅速转向争取时间出货.
    万科在其三季报中判断,受新推盘增加和成交放缓的影响,商品住房的可售存量
随之上升,部分城市新房可售库存已经处于2010年以来的高位.
    万科在前述公告中还提到, 由于10月前后历来是新盘上市高峰,未来一段时期,
预计新房供应将继续增加,市场存货压力也会进一步加大.

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万  科Ａ：2011年十月份销售及近期新增项目情况简报   (137 k)[2011-11-04]

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2012保障房任务放松 保底投资7000亿
2011-11-05 00:11
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导语：本报从住房和城乡建设部相关人士处获悉，尽管今年1000万套保障房开工任务进展顺利，但住建部对各地实际完成质量评价并不高，因为实际投资额度并没有达到住建部当初预想的下限1.3万亿元。

经济观察报 记者 宋尧 保障房明年建多少？不论是对增长乏力的宏观经济，还是对建筑板块上下游的供应商，这都是个关系重大的问题。

本报从住房和城乡建设部相关人士处获悉，尽管今年1000万套保障房开工任务进展顺利，但住建部对各地实际完成质量评价并不高，因为实际投资额度并没有达到住建部当初预想的下限1.3万亿元。

华创证券分析师杨现领称，原先估计，如果加上2010年未竣工结转下一年的项目，今年保障房实际投资应该达到1.2万亿元，但经过实地调查后，我们下调了这一数据。他估计，“今年保障房建设的实际投资可能就7000多亿元，其中新开工项目投资实际落实估算仅5000亿元左右”。

上述住建部人士表示，住建部将围绕“保投资”来统筹研究明年保障房开工目标，“在商品房市场呈加速下滑趋势的时候，保障房建设的实际投资不会低于2011年”。这也意味着，按华创证券的估算，2012年中国的保障房投资额最低会在7000亿元。

据了解，住建部明年还将对“十二五”保障性住房建设的数量、质量，特别是数量进行中期评估，根据明年对“十二五”保障性住房建设中期评估的结果来确定，3600万套原定的规划数是不是要进行调整。

地方目标开始松动

“目前部里正在催各省先上报计划，具体的开工目标数字恐怕要等到12月份才能确定。”上述住建部人士向本报表示，不过他承认，明年的计划制订要比往常“急迫些”。

按照工作程序，年度保障房开工目标首先由各省初步确定各自的计划并上报，由住建部进行统筹和调剂，最终确定最后的任务目标，并分解到各省。而到目前为止，已经将计划报到住建部的省份并不多。

不过，部分省份却已有调整建设目标思路的迹象。11月3日，广东省住建厅正式公布了《广东省住房保障制度改革创新方案》，其中明确提到，今后保障房建设将“以租为主，以需定建”。

“今年的保障房建设是政治任务，但如果按广东省‘以需定建’的思路进行，今后政治任务的色彩可能要消散。”华创证券分析师杨现领表示，这也意味着保障房建设目标制定将参照更多的标准，中央统一任务管控可能会放松。

不过，广东省2012年保障房建设目标目前尚未对外公布，而从目前已公开的一些省份计划来看，2012年开工目标下调的迹象也并不明显。刚刚确定2012年保障性安居工程建设计划的山东省，上报的数字为38.4万套，而在今年年初，国家下达给山东省的建设任务仅为33.16万套，增幅达15.7%。也有部分省份选择下调2012年开工目标。广西、海南、四川三省份上报的计划都有所下调。

一些依旧在制订计划的省份也反应不一。辽宁省一位住建系统官员称，该省在7月间便要求辖区内市县按照不低于2011年任务量的标准提前准备2012年的计划制订，目前尚未有领导要求对此进行调整。

而北京市建委的一位官员则告诉本报，北京市定下了“十二五”期间建设100万套保障房的目标，目前正按照每年20万套的速度推进，尚未有文件要求对此进行调整。

今年只投了7000亿？

住建部副部长齐骥曾在今年3月两会期间表示，完成今年1000万套的任务大约需要1.3万亿元。到目前为止，国家发改委、财政部已经安排了1520多亿元中央财政资金。“从我们实际调研得到的信息反馈，今年保障房投资的实际额度并不高。”杨现领表示，一些地方所谓的开工，仅仅意味着办完所有手续，“盖了二十几个章而已。”

华创证券年初曾测算，加上2010年尚未竣工而结转到今年的一些项目，今年保障房建设的实际投资可能达到1.2万亿元，但实地调查数省之后，该数据被下调。“今年保障房建设的实际投资可能就7000多亿，其中今年新开工项目的投资实际落实估计就5000亿左右。”杨现领说。

但就这7000亿的投资，已给各地政府带来极大的压力。在一些西部边缘省份，公租房甚至廉租房建设的其他资金来源仍是出售共有产权、中央财政支持，乃至施工单位垫付，当地政府财政拨款所占比例极少。

以兰州市为例，2011年该市共计划筹措4.9亿元用于廉租房建设，但来自政府的资金仅有1.4亿，“（其中）9000万土地出让金，4000万公积金结余，财政预算1000万。”兰州市当地官员告诉本报，其余均依靠出售共有产权筹款。

但这些不规范做法可能遭住建部的整顿。住房和城乡建设部部长姜伟新10月27日在人大称，“有些地方由于资金周转的问题，把一部分租的房子也卖了，这是不符合国务院有关规定的，我们会在工作当中看看怎么样纠正这种做法。”

事实上，如果2012年的保障房维持1000万套的开工目标，那么按照今年开工的保障房明年竣工一半即500万套来测算，资金需求将达到1万亿元。在进一步加剧的资金压力下，各地将无可避免地采用更多的不规范做法。

下调保障房开工目标，或许是不得已的选择。

保投资而非“定套数”

“我们跟几个部门在研究，开工的数量可能要比今年的1000万套要少。”在10月27日接受全国人大的专题询问时，住房和城乡建设部部长姜伟新曾表示。

而在姜伟新表态之前，有关明年保障房建设目标下调的传闻已引发人们热议，来源是今年8月时任银监会主席刘明康在银监会三季度分析会上的一次发言，“2012年800万套开工一定要做……”

800万套也成为此后分析者预设的明年开工量标杆。尽管随后住建部辟谣称2012年下调保障房建设任务目标的说法没有根据，但在接受人大专题询问时姜伟新却承认了这个可能，不过他同时也暗示了下调的底线，“明年资金的需要量，可能要持平，甚至还要略多一点。”

按照华创证券的测算，如果明年地方政府的投资效率依旧保持今年的水平，那保持资金需求量所需的新开工目标，恰恰在800万套左右。“今年的1000万套保障房，如果按照明年竣工500万套来测算，资金需求约为5000亿。”杨现领称，而按照今年保障房建设实际情况，明年新开工800万套所需资金规模在两三千亿，实际投资总和恰好与今年持平。

在这种“保增长”的压力下，2012年保障房建设投资不下调显然是重要一环。

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从王石到郁亮 万科的象征意义一直被过度解读
发布时间： 2011-11-3 18:06:00      来源： 第一财经周刊     　作者： 兰红 郑浩榕 王娜
相关行业： 房地产

　　不论是公司治理结构和管理水平，还是它所取得的成就和行业影响力，万科都可以被视为中国最成熟最市场化的公司。

　　但即便如此，在强大的政策面前，万科还是不能掌控公司发展的节奏和方向。

　　万科对于房地产业的象征意义一直被过度解读，我们这次想强调它对中国企业的意义：它能否找到一个更好更健康的未来?它有没有可能战胜周期和政策大势而成为一个真正伟大的公司?

　　10月18日，苏州阳澄湖畔，万科总裁郁亮以自行车手的形象出现在公众面前。你很难将眼前这个人与过去拘谨话少喜爱引用数字的他重叠在一起。何况，现在的郁亮减重了24斤。

　　饭吃到一半，郁亮突然放下筷子，兴致勃勃地拿出手机给人看他在黄河源头拍的照片。照片上他身着黄衬衫，俯身贴在水面上，亲吻那泉眼。

　　似乎所有有关郁亮个人的变化都发生在2011这一年。更确切地说，是万科管理层更新换代的第七年—在2004年9月，以郁亮为代表的第二代管理层全面替代以王石为核心的第一代管理层。在2011年年初，董事长王石以三年赴美留学淡出万科。据接近王石的人表示，自2008年汶川捐款风波后，王石便逐步放出退休信号，以消解他对万科的符号意义。他希望郁亮变得更加强势。

　　一些信息被有意无意地传出。我们开始知道，郁亮这一年狂爱运动，爬山、骑自行车、跑步，“如果有一天不运动，就会浑身不舒服。”他在公开场合穿T恤、仔裤和板鞋，甚至为时尚杂志拍了一组型男照片。他越来越多地出现在各种公开场合，热衷于谈论健身、减肥，以及与自行车及登山有关的一切细节。他开始拥有自己的粉丝群—有人追在后面索要签名，并争相合影，他也越来越自如地应对这一切。

　　问他怎么在这一年有这么多时间发展个人爱好，他笑着说：“宏观调控来了，我就没事干了;现在政府说了算了，我说了不算。”

　　千万不要完全把这句话当真。就在他此次短短四天的江南行程中，他还抽空去了上海区域公司察看了明年一年的运营计划，与当地政府喝了酒，并主持了万科27周年庆典。

　　在庆典上，一个数字被公布出来。截至10月16日，万科2011年的销售额再次突破千亿。参加庆典的一个万科员工称，这是意料之中的结果。按照万科2010年年报，应收账款已经破千亿。而上半年应收账款656亿中，只结算了150亿。

　　王石曾经在6秒钟内介绍万科—中国城市主流住宅开发商、上市公司、蓝筹股，物业管理好。但是罗列万科这一年的举动，却有一些新的关键词跳出来—商业地产、15平方米的小户型、保障房、养老房、食堂、体育营销、中年危机、高管流失、电子商务、淘宝旗舰店。

　　这是郁亮版的新万科?还是宏观调控下的新万科?如果没有宏观调控，任由万科自由发展，其中有多少关键词根本不会出现?郁亮拒绝回答此类问题。他说，像万科这样规模的公司，导致任何结果的原因都至少要推前半年到一年来察看。

　　那么，让我们把时间回拨到2010年年末。史上最严厉的调控政策已被推出—暂停第三套住宅房贷、北京等大城市出台限购令……市场反应将滞后到来。这时候，郁亮主导完成了万科的一次变革—将总部280人精简到180人，将所有区域总部从80多人精简到24人，那些人被派到地方一线公司;一些部门被合并，融资、投资和营销部门合而为一，工程、采购和质量部门也合而为一;一些规则变得非常明确，比如，干部必须从一线提拔。

　　这场变革为后千亿时代的万科而准备。从2007年开始，万科逐步放弃了对规模成长的依赖。

　　王石提出的“另一个耐克”的战略设想也在此时被根本调整。从2004年起，万科陆续将项目规划、设计、建筑施工、装修、大宗材料采购、销售以及物业管理、财务、人事外包出去。但郁亮发现，全面外包不仅让自己人变懒，还拱手让出了一大块利润和根本的核心竞争力。在2009年，郁亮全部取消了外包，并主张要快速周转，不能靠土地升值赚钱。

　　但是，很快快速周转的模式遇到了另一种麻烦：土地运营难度越来越大。不仅如此，宏观调控带来的影响也变得越来越明显—需求全面缩减，高端的供给受限，低端供给井喷，总的成交额下降，各类市场客户都受到影响。过往在城乡结合部大规模开发的模式已经行不通了。

　　是时候改变了。在一次厘清万科未来发展方向的内部会议上，郁亮提出了“上下半场转换”的概念。如果说房地产行业的上半场以满足大规模居住需求为主，那么，下半场人们的居住呈现多样性需求，物业类型也将变得更加丰富。

　　那个分隔线，不是宏观调控，而是是否全面市场化。郁亮说，如果说上半场以全面市场化为标记，那么，下半场市场将不是全面市场化的市场—商品房市场回归到其本身的居住属性，政策用房将占据相当大的比例。

　　换而言之，房地产市场重新回到了1998年—按当时的制度设计，房地产市场商品房和保障房将并驾齐驱。

　　这意味着主流住宅开发商万科所面对的市场蛋糕至少被分割了一半出来。
　　以万科目前每天交付800多套住宅的规模来看，它可以先按兵不动。或者继续做一个主流住宅开发商，以细分客户价值为中心设计产品。早期的万科身上，便有着这样一种执着的因子—为了独善其身，万科在很长一段时间与政府刻意保持疏远的关系，直到2005年万科才从战略的角度重新定义与政府之间的关系。既然房地产行业作为一个关系到经济增长、政治稳定与社会公平的行业—这种属性决定了宏观调控将成为行业常态，万科选择了不抱怨，主动行动。比如，在2008年的宏观调控中，万科率先降价，随行就市。比如，完全放弃定价权。

　　作为万科注重适应规则的回报，尽管万科2006年到2010年的净利润增长率和毛利润增长率与宏观调控的影响呈相关性，但相较其他地产公司，万科仍然取得了更好的业绩：万科销售额从2004年的91亿，到2010年的1000多亿，6年时间里规模翻了12倍。

　　这一次，在最新一轮的调控伊始，郁亮便将保障性住房提高到与商品房同等的位置上，并且明确鼓励各地分公司积极介入保障房建设。

　　肖劲是北京万科的营销总监。他回忆说，从那时候起，他们开始主动和政府接洽。仅在2010年，北京万科的竣工面积中就有1/3是保障性住房。

　　保障房的盈利模式迟迟没有找到。有一次，郁亮跟南京政府洽谈一个超过100万平方米的项目，甚至说“给1元钱利润就干”。

　　在万科整个土地储备中保障房的比例超过5%。郁亮在一次内部论坛上透露，截至2011年5月，万科参与了300多万平方米保障房的建设—在城市涉及范围来看，包括北京、上海、深圳、江苏、河北等省市;从类型来看，更是涉及公共租赁住房、配套商品房、限价房、经济适用房、廉租房。

　　除了履行一个行业老大的社会责任，建保障房自然还有一些隐性的好处。北京万科总经理毛大庆说，以保障房的名义更容易拿到一些成本较合理的土地。万科今年8月至9月之间在北京拿下4幅地，其中3幅都要求配建限价房。

　　另外，开发商还可以在信贷、税收等多方面获得政策支持。这种政府订单式开发的模式，不占用过多开发资金，还能省却市场调研、产品设计、工程监理、营销推广等费用—按摩根大通的统计，这使得保障房净利润率从显性的3%提升到13%至15%。

　　在万科，商业地产一直是一项有争议的业务。

　　万科曾花了10年时间砍掉住宅以外的所有业务，其中便包括商业地产。2007年，为了将住宅用地中的配套商业彻底撇开，万科甚至将所有的商业地产面积外包给凯德商用。

　　到2009年，越来越多的土地出让捆绑了一定比例的商业配套。如果万科不做商业地产的话，很难在一些优质地块的竞争上占有优势。“这无疑将影响到万科的主营业务。”长江证券分析师苏雪晶说。一个细节是：2009年，万科在北京房山拿了一块地，土地成本比一街之隔的首创地产贵上一倍。后者承诺用部分面积建一个大型的奥特莱斯商业项目。

　　以更优惠的方式取得土地，更容易实现资本市场再融资，人人都觉得做商业地产是个好主意。而且，做商业地产的一个美妙之处是，有稳定的租金收入，可以避开宏观调控。从2007年开始，一批住宅开发商纷纷涌入这个市场。

　　万科也不例外。他们一直在物色商业地产人才，直到2009年，陆陆续续有一批人从商业地产公司跳槽到万科。但更多的人还在观望，陈实便是其中之一，他在新鸿基就职，2001年进入商业地产领域。

　　《南方周末》一篇文章曾经这样描述，关于商业地产，“王石根本不感兴趣，郁亮明白需要持有型物业来对冲风险，但他很谨慎”。陈实则认为，商业地产在万科太边缘，“只是住宅公司下面的一个小部门”。高层一直放风说要做，但迟迟不下决心。华润、保利都开始做项目了，万科还在研究可行性。

　　直到2009年年底，结论姗姗来迟。郁亮说，他不看好商业地产。

　　在万科多年前多产业发展阶段，他们曾拥有万佳百货。公开数据显示，他们在零售商业的表现远远不如在住宅市场的表现。万佳百货的盈利水平比市场平均水平略低。而相较住宅，商业地产的泡沫更加严重。如果说住宅市场可以实现企业多赢，则商业地产只允许一个赢家。在同一个城市，或者区域市场中，第一名的回报率将是第二名的两到三倍。

　　除此之外，郁亮更多的担忧来自于资金周转将因此变慢。在2010年一个万科内部一线公司总经理大会上，他曾经坦言，做一个10万平米的城市综合体，资金占用之大，相当于少开一个地方分公司。
　　左右衡量了许久，郁亮决定在保证经营安全的基础上先试一试。2010年上半年，他授予了深圳、上海、北京三家分公司“改革特区”的权力，一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。

　　按照公开的报道，我们可以发现每个分公司在商业地产上都有一系列野心勃勃的计划。深圳万科准备建一个城市综合体，在两年内投产两家酒店，并签约了一家酒店管理集团;北京万科组建了一支10人的商业团队，计划先收购持有一些商业地产项目，待项目培养成熟后，再溢价整体出售。上海万科则打算利用已有的1/5商业配套面积，建购物中心、写字楼或社区商业项目。

　　第一个将计划落实的是深圳万科。它在今年3月注册了商业管理公司，并在龙岗一个将近100万平方米的旧城改造项目上，拆除了商业建筑，挖出了两个大坑。除此之外，它还对外宣布将推出三大商业地产品牌—城市综合体“万科广场”，社区商业“万科红”，及写字楼“万科大厦”。一个深圳万科的员工透露，仅龙岗这个项目，就有许多分公司的代表前来参观学习。

　　但大多数的分公司也就仅此而已，它们不愿意做更多的跟进—如果为多年以后才有可能看到收益的项目做过多的投入，就意味着眼前的年度奖金收入将大大减少。

　　这种担忧源自万科现有的职业经理人考核机制。王珂是北京誉翔安咨询有限公司合伙人，他曾在万科任职。他进一步解释道，在王石逐渐隐退之后，郁亮剔除了务虚的业绩考核指标，如区域建设等，而只看财务报表的前三页指标，诸如资本回报率、利润率、存货周转率等。在2008年之后，存货周转率更是被提到最重要的位置。一线公司的职业经理人被时时教导：什么都别想，以最快速度拿地，最快速度开工，最快速度销售。无论如何，开盘当月你得卖出60%。

　　不仅如此。集团总部在商业地产上并没有给予分公司任何实质性的资源。上海万科的一名员工称，同样投入大见效慢的住宅工业化项目，每平方米要比普通住宅多出300元到600元的成本—这部分的投入由分公司承担，但在年底考核的时候，集团会将此综合考虑进去。如果在住宅产业化上有更多进展，分公司还会因此加分。但商业地产显然并不享有同样的待遇。

　　那些身处一线城市的万科子公司，要经受更多的煎熬，它们不可能无视越来越庞大的配套商业面积。按公开消息，2010年深圳纯商品住宅用地出让面积，在全年出让居住用地总量中的占比仅为33%，2011年至今纯商品住宅用地供应量甚至为零。上海、北京的情况同样严峻。

　　这位员工透露，上海万科不会主动做商业地产项目，在资金不足情况下甚至会放慢现有的开发节奏。为了分散商业地产带来的资金压力，上海万科还将全部采取散售模式—最多持有五年，这些项目都将被卖掉。由于整体出售的难度远远高于散售，一些负责政府关系公关的员工，已经开始着手与政府协商，将大的产权证拆分成若干个小产权证。

　　陈实却不认同万科这种做法。如果没有长期回报，散售又卖得不好，住宅开发又因资金占用而周转率下降，那么，万科拥有的这些商业地产项目就会成为定时炸弹。

　　这种仍然停留在住宅市场的操作模式，同样让那些先期进入万科的商业地产人才很是不满。他们中的一些人，最终选择了离开。

　　不过，这是郁亮所允许的。他曾经公开称，在商业地产上，容许各地子公司试错。在2011年10月18日，被进一步问及此类问题时，他的回答是：万科的商业项目是为了给住宅项目带来更多的附加价值，而不是像其他公司那样要求长期稳定的租金回报。

　　即便进入到了郁亮时代，对万科来说住宅的市场化依然是根本。

　　从1990年代开始，万科花了10年时间由多元化向房地产专业化转变，随后由房地产公司的多元化向单一住宅产品转变，将自己变为了简单的住宅公司。从2004年开始，万科又进一步在住宅专业化的基础上精细化、产业化和工业化。

　　以回报率为指标来审视这个过程—在多元化阶段，万科业绩一般;在简单住宅公司阶段，净资产收益率保持在9%到10%之间;进入精细化和产业化阶段后，净资产收益率上升到14%到15%之间，并呈持续上涨的趋势。

　　但如果换另一些指标来看，不免发现这个过程中问题不少。当万科在实践中将所有产品简化为城乡结合部面向新兴白领的成片居住社区的时候，万科庸俗化的传言时有出现。伴随着高层流失的万科中年危机也被提上台面。在2010年的一个论坛上，王石甚至跳出来警告，万科如果一意利润导向，那么后千亿时代可能是覆灭式的危机。

　　更迫切的问题则是，如何在当下—宏观调控逐步推进的时候—解决两个问题：盖什么样的房子?以及如何让人住进去?
　郁亮称，万科在这个时候的战略选择是盖普通人住的房子。从数据上来看，目前万科所做的产品中90%是140平方米以下的普通住宅，60%更是在90平方米以下的小户型。

　　有了适合普通人居住的房子，接下去更大的挑战在于，怎么吸引人住进去。尽管按国家统计局的数据，全国2011年1月到9月之间的成交量相比去年同期上升了12%，但全国库存却依然在增加。以北京为例，按链家地产的数据，目前新建商品房库存1.069万套，存量房库存为6.9万套。其中，65%的库存集中在中小房地产企业中。

　　如果我们把精力用来整理万科这一年的改变上，我们最终可能会迷失在一系列的琐碎事件中：它赞助了一系列的体育赛事;它搞了一些慈善爱心活动;它总是出现在一些绿色环保活动上;它游走在理想与现实之间，明知住宅产业化、绿色住宅目前盈利无望，仍然一掷千金地坚持探索;它积极促销小户型的房子，甚至推出了15平方米的小户型;它在某个地方开了一些食堂，并在淘宝上开出了旗舰店。

　　在这些琐碎事件中，有一个细节常常被人忽略。在2010年5月，万科内部一个叫物业部的部门更名为“物业事业部”。这不是一项简单的更名。这意味着，这个职能部门在集团内部提升为一项可以独立运营的事业。

　　李宗苗却对这个细节格外注意。他甚至认为，如果说要观察万科的未来发展，最好的窗口便是这个部门，“它是万科的一把利剑”。李宗苗曾经是《万科周刊》的编辑，现任发现传媒常务副总经理。

　　这样的结论有据可查。在一次内部调查中，万科发现，消费者选择万科产品的前三个理由中，有75%的被调查者填写了万科物业。不仅如此，消费者对房屋的需求，已经从简单的工程质量外延到整个社区和配套。

　　让我们来仔细研究一下这个部门吧。从1992年1月万科成立第一家物业管理公司起，伴随着万科的成长，万科物业也相应地成为国内规模最大的物业服务提供商。截至目前，万科集团在全国40个城市拥有18家物业公司、239个项目，在管面积5213万平方米，合同储备面积2048万平方米，物业系统员工达1.8万人之众。

　　自从物业事业部成立后，这些公司和项目的管辖权便被统一过来—从那一天起，各个物业公司直接向物业事业部汇报，而非当地的地产公司。

　　这个部门旗下的业务系统中，经营情况较好的增值服务项目有二手房的中介、智能家居尤其是智能安防服务，未来还将针对养老住宅推出长者安居服务。跟链家、满堂红这样专业的二手房中介公司不一样，万科物业的二手房中介服务仅限于万科现有的物业项目。换而言之，它的存在，是为了提供万科业主物业的保值增值服务。

　　朱保全2010年4月被调任为这个部门的负责人。被王石亲切称作“大宝”的朱保全，在此之前有过多次成功危机公关的经验。他曾是万科集团办公室主任，并先后在北京、成都、南京万科任职。

　　在他上任后，万科物业二手房中介在2010年新开了30多家，并且在北京吉利大学开设了第一所万科物业学院—这些数字在今年还会被再次刷新。

　　硬件设施得以更新换代。以电梯为例，通过战略合作协议，万科物业中的所有电梯产品，将由日立电梯提供贯穿整个生命周期的服务。

　　万科十年以上的项目被重新梳理。一方面，通过对这些项目的反思来总结未来万科需要坚持和改进的地方。另一方面，这些项目中生锈的栏杆、褪色的涂料、干涸的水系等老旧设施，在梳理之后都由万科出资修理—一家公司在房子卖出之后仍然关心消费者，还有什么方式比这个更能解释这家公司所倡导的客户中心制?

　　在未来4年，万科物业还将逐步承接外包业务，其中包括写字楼及总部企业的后勤外包服务。

　　与此同时，万科集团中的另一个事业部—酒店管理公司，将旗下的餐饮品牌万客楼、万湘楼开进了社区。郁亮称，以后万科将为具备条件的大中型社区提供这样的社区食堂的服务。

　　郁亮说，他希望万科不仅卖房子，还卖服务。而眼下这些包括社区食堂、二手房中介、电子商务在内的战略性业务，未来都必须自负盈亏，并实现盈利。

　　除此之外，一个计划中的电子商务网络正在搭建。华强北在线副总裁龚文祥透露说，今年国庆之前，万科物业事业部通过猎头公司万宝盛华积极寻找电子商务人才，准备组建一个电子商务团队。

　　尽管更详细的商业计划书还没有拟定，但我们却可以预见到，依托于万科庞大的社区资源，尤其是1998年就创立的业主俱乐部万客会，一个服务于内部的电子商务平台将会形成。各类的电商很可能将入驻合作，而万科发挥物业优势负责最后的200米物流配送。在未来万科社区这张网络的各个细枝末节，二手房中介、智能家居、餐饮、长者安居在内的诸多服务，以及万科的商业地产，很可能都将通过线上到线下这种O2O的模式被整合起来。

　　郁亮希望这些尝试能帮助万科找到更好更健康的未来。

　　在此之前，郁亮主导之下的万科，总是被质疑庸俗化—万科被指责因为追求速度放弃了一些引以为豪的文化，一些简单的复制充斥在万科的建筑、项目运作甚至管理上。一些人相信正是这种庸俗化导致了连续6位高管的离职。但不可否认的是，另一方面他又做了许多理想化的探索，他每年投入大量的资金在住宅产业化和绿色住宅的试验上，他推动建造了一个需要花57年时间才能收回成本的廉租房项目。

　　如果说王石是一个更纯粹的理想主义者—他执着推行住宅产业化，仅凭自由激情的文化就为成长中的万科招徕了那么多人才，那么郁亮更像是一个游走在理想与现实之间的人。正如他这一年在集团内部推行的全民自行车运动—不是因为他个人醉心于这项运动，而是这能够帮助他在万科中重新找回团队的凝聚力。

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中山51天最短楼市限价令遭质疑 真正用意何在?
来源:中国经营网  时间： 2011-11-11 13:58   作者：  字体：大  中  小
11月10日上午中山市政府发布“限价令”，即日起新建商品住宅交易限价5800元/㎡，超出则暂缓受理网签和登记备案手续。

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　　【中国经营网综合报道】11月10日上午中山市政府发布“限价令”，即日起新建商品住宅交易限价5800元/㎡，超出则暂缓受理网签和登记备案手续。

　　中山出台51天最短楼市限价令

　　据广州日报消息，中山出台“51天限价令”，超过5800元/平方米不网签不备案。业内人士称,限价令下，用“毛坯价”来拉低成交价已成为开发商的惯例。

　　最早由微博曝光的中山限价令终于得到了证实。昨天，广东省中山市发布楼市限价令，新建商品住房售价不得超过5800元/平方米。但是这一明显为完成年度房价控制目标的限价令，仅有51天的有效期。已有广东四个城市“限价”经验的开发商早已胸有成竹，只要将“装修价”改成“毛坯价”，便可暗度陈仓。

　　中山市发布的这份限价令称，自发文之日起至2011年12月31日止，单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的(按建筑面积计算，下同)，市国土资源局暂缓在中山市商品住房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续;单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米，未向市国土资源局提交登记备案资料的，市国土资源局暂缓办理登记备案手续。

　　自此，中山成为继从化、增城、佛山、韶关、珠海之后广东第五个限价城市。而最特别的是，这是广东省第一个公开限价期限的限价令：从11月10日~12月31日，这份限价令的时效仅有短短的51天，所以，5800元/平方米的销售价格仅仅是“暂缓”网签和备案。言下之意，只要过了年关就无所谓。

　　这份限价令主要是为了完成年度任务。4月1日，中山住建局公布了今年房价调控目标，即“低于全市年度生产总值(GDP)增幅”。按去年全市11%的GDP水平测算，今年中山房价必须控制在5853元/平方米之内。但统计显示，上半年中山市新建商品住宅均价为6024元/平方米，同比增长17.4%;与2010年均价相比增长14.2%。

　　在这种情况下，达到年初制定的房价调控目标最立竿见影的办法就是限价，在最后的51天内，控制高价盘入市，或者说，高价盘不要在今年年底前成交就行。

　　值得注意的是，中山此次“限价令”与其他城市明显不同的是设置了截止日期，即至2011年12月31日止。出台该政策的原因中有一项明确是“为了确保实现中山市2011年度新建商品住房价格控制目标，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　城区仅9在售楼盘达标

　　据南方都市报消息， 通过房地产网站筛选发现，中山所有在售楼盘中，价格区间在0-5800元/㎡的有72个，在5800元/㎡以上的有63个。不过中心城区在售的楼盘价格区间在5800元/㎡以上的有37个，而价格区间在0-5800元/㎡仅有9个楼盘。

　　据了解，近期中山房地产市场成交已经明显下降，日均网签量基本在100左右。城区某高端楼盘相关负责人甚至表示，上个月该楼盘只售出一套房子。不过值得注意的是，有开发商似乎已提前有所动作，11月9日有开发商开始抢着将已成交的大户型进行网签，当日网签133套，是近一周来的最高值。

　　据了解，广东省此前分别有增城、从化、韶关、珠海四个地方实施了限价令。不过，增城、从化和韶关限价令都是限涨幅，珠海11月1日颁布的限价令则是第一次限到具体的价格(不得超过11285元/㎡)，此次中山除了限制具体价格，还提出了限价52天的时间限制。

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土地出让首次取消配建保障房 或整体降门槛
http://bj.house.sina.com.cn  2011年11月11日07:59  京华时报

　　昨天，记者从市土地整理储备中心了解到，经市政府批准，取消丰台区郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地保障房等配套建设要求。这也是本市首宗在出让中取消保障房配建的地块。

　　住宅土地出让低迷

　　北京市国土局相关负责人表示，“目前市场确实不太好，但是如果土地供应不上去，不但政府公共收入受到影响，更重要的是未来成品房供应会有问题。” 据记者了解，截至10月15日，本市共成交土地190宗、1602公顷，土地出让金达到831亿元。其中政府土地收益为372亿元，为去年同期的73%。在出让的47块包含住宅类属性的地块中，包含保障房属性的地块达到了26块，配建保障房面积更是达到了180万平米以上。这在一定程度上影响了住宅类地块的土地出让金，90%以上的住宅类地块都为接近底价成交。

　　该宗地从10月8日挂牌一月，无人应价。此前该地块二期、五期合计出让面积高达66.5万平米，其中已经包含有27万平米保障房面积。另外，该区域内土地供应量已经比较多，接近70万平米，在目前市场萧条的情况下，开发商拿地，特别是住宅地块更加谨慎。

　　配建太多利润太少

　　一位不愿透露姓名的开发商称，除了资金问题外，当前住宅用地出让时配建保障房面积过大是重要原因，目前市场前景不太明朗，而过大的保障房配建让开发商利润更少。今年9月，丰台区郭公庄车辆段项目居住地块出让。该地块总建筑规模达62.9万平方米，需配建不少于25万平方米的公共租赁住房，也是迄今为止最大规模的保障房配建项目。该块地最终只有3家企业竞标，万科和京投置业的联合体竞得该项目。

　　不过，同是郭公庄项目的四期，截至目前还没有房企递交竞标材料。昨天，土地储备中心变更条件，此地块不再配建保障房。业内人士表示，北京市土地储备中心可能意识到，保障房配建比例过大会影响开发商拿地，于是调低了拿地门槛。

　　■业内声音

　　土地出让或整体降门槛

　　在该宗住宅土地用途全部变更为普通商品房后，一位业内人士表示，土地储备中心此举意味着整个北京市土地出让门槛正式调低。他分析说，从目前北京土地市场来说，保障房地块供应数量已经占比很高，年内供应的计划已经落实。所以，在目前市场惨淡的情况下，为了提高开发商拿地积极性，对包含保障房地块，特别是包含非公租房的地块改变出让条件，加快土地出让，有利于加快商品住宅供应。增加供应也有利于调控政策的落实。

　　另据中国房地产报此前报道，10月27日下午，市土地整理储备中心市场部部长雷蕾透露，北京市将采取降低竞买保证金到20%、放宽付款进度、减少保障性住房配建面积、降低交易起始价格、分割地块上市等措施，鼓励开发商拿地。

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科B(200002):现金为王,万科的"过冬"之策

    ■每日经济新闻
    因长达一年多的调控, 楼市真正迎来了新的行业转折期.进入9月份,上海,深圳
等地降价潮弥漫,行业"拐点论"也开始甚嚣尘上.
    11月12日,在万科东莞松山湖住宅产业化建研基地举行的媒体交流会上,万科总
裁郁亮避谈行业"拐点论",而以"过冬论"代之.
    郁亮称, "2012年将是地产行业的过冬年."积极定价,快速周转仍是万科主要的
经营策略.万科将多储备现金,更加谨慎拿地,减少开支.
    郁亮同时也表示,未来住宅需求将更显自主化和小型化,而房价将回到合理水平
.
    "过冬"之策:现金为王
    在上半年市场惨淡成交的现实面前,多数开发商的业绩黯淡.而以刚性需求产品
为主,力求快速周转的万科却一枝独秀,前10个月万科销售额达到970亿元,再度叩响
千亿大门.
    限购政策已经持续一年多,调控政策让不少房地产企业感到阵痛.对于眼下的调
控政策和行业性市场困局,郁亮以"断骨再续"比喻2008年和2010年出台的调控政策.
    郁亮称,"这次调控是2008年政策的延续.本来2008年调控快要见效的时候,突然
来了金融危机, 挽救了中国房地产行业.当时的调控应该说没有完成,所以又再来一
次,就像接骨折第一次没接好,把它拉开来再接,这个时候反而更痛一点."郁亮指出,
两次调控最大的不同就是政府把保障性住房放到重要位置.
    尽管如此, 郁亮还是认为房地产行业仍然具有市场前景.在调控政策影响之下,
房地产行业集中度在提高.在郁亮看来,行业的变化已经让市场竞争分为上,下半场,
房地产行业的下半场已经开始."上半场如果说是靠房子和绿化来竞争的话, 下半场
就不只绿色,而要从软的方面去做,要把配套服务做得更好."
    对于未来房地产行业发展趋势, 郁亮认为,2011年的关键词是"调控",2012年将
是房地产行业的过冬之年.
    而郁亮言下的万科过冬之策便是"现金为王, 积极销售,审慎买地,节流,锻炼自
身本领".
    而今年前10个月,万科持有的货币现金已经达到300多亿元.
    "有时候现金流比利润率更重要.其次要卖得更积极一点,不能存货,要控制存货
,不能屯地,该卖房子的时候要卖房子."郁亮称.
    住宅产业化的春天快来了
    9月开始,房地产行业打折促销潮在全国各地上演.而本月初,深圳万科清林径推
出10套降价促销的特价房,由此也遭遇老业主的反对.
    对此, 郁亮回应称:"对客户来说,那些因为价格调整而遭受影响的客户的心情,
我们很能理解, 但是市场有它一定的规则.我们愿意跟他们沟通,但还要坚持市场原
则,始终坚持积极定价策略."
    而郁亮也表示, 房价回到合理水平是大势所趋.但在媒体追问之下,郁亮并没有
说出房价合理水平到底是何种程度.
    就在郁亮畅谈行业发展变化趋势及应对策略之时, 万科11日向媒体首次开放了
位于东莞松山湖的住宅产业化建研基地.据悉,住宅产业化是区别于传统房屋建筑方
式的变革.所谓住宅产业化,是指在工厂车间里生产如横梁,墙体,地板等主要预制混
凝土构件,再将这些构件在建筑工地如搭积木般吊装组合成房子.
    随着住宅产业化建造方式在万科北京,上海,深圳,无锡等项目中的应用,郁亮称
:"住宅产业化的春天快要到了".
    对于未来前景, 郁亮给予了很高评价,但他指出眼下,住宅产业化也面临政策支
持力度不够的难题.

meng-h

万科金域华府15平方米迷你公寓并非公租房
来源：搜狐焦点网
2011年11月14日17:14 我来说两句()

　　今日，北京日报报道了《北京昌平明年建“迷你”公租房 使用面积15平米》的消息，消息中称：这种15平方米的小户型将首先使用在昌平区回龙观万科金域华府 (论坛)这一公租房项目上。

　　据此，笔者连线北京万科，北京万科表示，目前正在研发15平米极小户型，期待在昌平金域华府项目先行落地。这个项目目前仍处在方案研发阶段，待研究成熟后才会向政府相关部门申请报批。对于销售模式，也会考虑到北京市目前的相关政策，采取企业自持条件下的租赁。

　　另据了解，这种15平方米的小居室，卫生间、客厅、卧室、厨房，生活居住功能完全齐全。看着像是卧室的一面“墙”，打开来就是个小鞋柜，别有洞天。为了缓解高房价下普通年轻白领的“居住梦”，万科自住研发了建筑面积为15平方米的小户型。

　　目前，这种户型已经在陕西西安的一个商品房项目落地。明年，万科也会考虑把此户型引入北京，进行试验性推广。

　　相关链接：

　　北京昌平明年建“迷你”公租房 使用面积15平米

　　使用面积15平方米有独立卫生间阳台

　　在住宅价格高企的情况下，是倾全家之力凑首付、再搭进去20年青春还贷款，还是干脆买个小户型，过更有质量的日子。记者上周末获悉，一种使用面积15平方米的最小户型公租房，明年将现身昌平回龙观。这样的“迷你”户型，到底如何设计，在位于广东东莞的万科[简介 最新动态]研发中心内，记者见到了两套15平方米小户型的“样板房”。

　　走进第一套“样板房”，进门左手边是一个1平方米左右的卫生间，洗澡花洒安装在马桶正上方，整间卫生间只有半步之宽。但由于两侧都装了镜子，看上去并不显得狭窄。

　　进门右手边则有两组直通天花板的高柜，大约30厘米宽，一组隔成格子能装10多双鞋，另一组可以装杂物。

　　客厅兼卧室的区域中，摆放了一张沙发床。在沙发床上方、临近天花板25厘米左右的位置安装了隔板，正好可以放下一溜宜家的纸质整理箱。

　　沙发床的对面是一溜左右打通到头的固定柜子。柜子的高度正符合写字台的要求，柜子的正上方打上了几组木板，可以摆书。柜子有一部分设计了台盆，台盆上倒扣了一张案板，洗手、切菜的地方就有了。柜子里，遇到管道的地方，抽屉被做成了“凹”字形，管道从凹口内穿过。

　　另一间“样板间”看起来要疏朗很多。卫生间在靠近阳台的位置，用玻璃与客厅隔断。客厅内没有设置更多搁板，住户可以在内侧壁柜中储物。

　　万科集团总裁郁亮表示，极小户型中难实现的功能，将通过生活配套设施弥补，例如配建公共洗衣房、食堂等能集中服务的空间。

　　这种15平方米的小户型将实现全装修，可以直接拎包入住。

　　记者了解到，这种极小户型将首先使用在昌平区回龙观金域华府[最新消息 价格 户型 点评]这一公租房项目上。“根据现在金域华府已经做出的户型图，建筑面积大约在18平方米左右，使用率超过80%。”万科集团副总裁毛大庆说，整栋楼的建筑设计很“乌托邦”，和酒店公寓的长走廊完全不同，因此公摊相对更小。

　　对于小户型的功能实现，保障房设计专家、清华大学教授周燕珉有着更进一步的看法。她认为，小户型必须有非常实用的功能和科学设计，“例如针对老年人、中年人、青年人的不同生活习惯，可以将储物柜设计成完全封闭式、半封闭式和完全开放式，物业公司可根据租户或业主的不同随时更换。”在日本留学十余年的周燕珉说。（记者耿诺）

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专访万科总裁郁亮：我是一个可爱优秀的普通人
http://bj.house.sina.com.cn  2011年11月16日09:04  新浪乐居会
专访万科总裁郁亮：我是一个可爱优秀的普通人
万科总裁郁亮接受新浪乐居专访
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　　新浪乐居讯（主编 务名杨） 2011年11月12日下午，万科东莞建筑研究基地。坐在北京乐居主编面前的万科总裁郁亮，身材健硕，神采奕奕，完全看不出上午刚刚骑行十多公里的丝毫疲态。

　　“调控与减肥有很大关系。判断调控见效，一是房价回到合理水平，二是行业出现重组，三是老总需要减肥。”郁亮的一句开场白，令专访的气氛瞬间活跃起来。

　　作为带领中国最大房企不断前行的领导者，郁亮在2个小时里与北京乐居分享了很多经历与心得。但相比谈楼市、谈调控，郁亮更愿意谈的是骑车、登山，更愿意谈“管住嘴，迈开腿”的减肥秘诀，更愿意谈万科的全民体育活动。

　　这种轻松与淡定，也许与万科在其带领下，继2010年成为国内首家年销售额突破千亿元的房企后，在2011年10月份再次迈过年销售额千亿门槛有关；也许与万科手握300多亿现金，做好“过冬”准备有关；也许与万科一直所坚守的“领先半步”战略有关……

　　“天才是少数，但天才通常不那么可爱，既然我们是普通人，那就做一个可爱的人。如果能有比较好的成长环境，自己略微努力一点，科学训练一点，那么也会成为很优秀的人。”专访结尾时说完这句话，郁亮顿了一下，幽默细胞再次激活：“就像我这样！”

　　别再留恋过去的美好岁月

　　在郁亮看来，此轮调控只是2008年调控的延续。2008年的调控本应在2009年见效，结果金融危机挽救了中国房地产行业。现在的调控，正是要完成2008年调控没有完成的事情。唯独不一样的地方，在于此番调控政府将保障性住房放到了非常重要的地位。

　　“现在有些房企在抱怨日子不好过。确实现在与我们过去的美好岁月相比是不好过了，但这种美好岁月应该吗？正常吗？你如果这么去想，就不会留恋这件事情。”郁亮进而表示，中国房地产行业的前景仍是不错的，因为国内最大的消费市场仍然存在，主流的刚性需求仍然存在，同时温总理在讲话中提到房价不合理需要调整，但要支持居民的正常居住需求。所以，郁亮认为中国房地产行业在未来的15-20年将继续稳定发展，没有理由悲观长期看空。

　　“这个行业的黄金岁月依然存在，只不过过于不正常的状态不存在了，富得流油的状态不存在了。做好自己该做的，仍然有机会。”郁亮说。

　　万科明年进入“冬季模式”

　　对于2012年万科的发展策略，郁亮干脆地回答了两个字——过冬，即进入“冬季模式”。

　　至于具体做法，郁亮罗列了5条答案：第一是现金为王，有时候现金流比利润率更重要；第二是销售更积极，控制存货，不能囤地，该开发就开发，该卖房时要更积极地卖房子；第三是要更谨慎地买地，因为买地最费钱，买错地跟买错股票一样，亏起钱来不得了；第四是运营要围绕“冬季模式”来进行，节流不必要的支出；第五个也很重要，就是冬天要把身体锻炼好。

　　郁亮表示，在调控的大潮中，万科也在积极进行着自身调整，“上半场，万科遵循的是为普通人盖好房子，到了下半场，要再加上半句话——盖有人住的房子。有人住的房子，才能真正实现住宅的居住基本属性。为了实现这个目标，万科要把社区的配套产品做好，软性服务做上去。”

　　房价回归合理水平是大势所趋

　　在郁亮眼中，开发商做品质地产与房子不能降价没有必然的联系。降价与否不是能不能降的问题，而是房企的愿望问题。房价要回到合理水平是大势所趋，这跟利润、成本都没有关系。“难道降价不能亏本么？”郁亮反问道。

　　为了顺应这种趋势，万科在近2年一直坚持“积极定价”的策略，其标准就是要求项目在开盘的一个月内要卖掉60%的房子。

　　但正是这种积极定价的策略，使得万科在近期的降价潮中，也难逃遭遇老业主因降价而维权的境地，更因为万科在行业中的龙头地位，而被社会公众尤为关注。对此郁亮表示，很理解那些因为降价格调整而遭受影响的客户心情，但市场有自己的规则，市场一旦混乱，会令所有人都得不到利益，所以万科会耐心地与客户进行沟通、解释，但一定会坚守市场原则。

　　15平小户型计划率先亮相北京

　　对于万科所研发的15平米精装小户型，郁亮的言语中，充满着自信与期许。“如果我大学刚毕业的时候，有这样的房子就会感觉很好。至少是独门独户，不用跟别人合租吧？所以肯定会有一个阶层需要这个产品。在万科的一个项目里，30平的房子住了3代人，他们的感受是很幸福的。因为与过去相比，他们住在一个安全的社区里，而且三代人住在一起，更加快乐了。”

　　郁亮认为，15平米小户型很有趣，但不能把它单独来看，而要从整个项目的角度来看。例如房间里的空间不够，该如何给年轻人提供交流的空间？如何提供做饭、洗衣房等空间功能？这些问题都是万科不断在研发并解决的。

　　为了避免15平米小户型沦为炒房者的投资产品，郁亮表示万科在卖房子时会考虑与购房人提前约定，只能够买一套。

　　郁亮进而透露，15平米小户型计划明年将率先落地北京，而在深圳还没有此打算。

　　住宅产业化的春天快来了

　　作为住宅产业化的坚定践行者，万科在住宅产业化之路上的探索却并不顺利，价格因素使得产品在市场上叫好却并不叫座。但在郁亮看来，住宅工业化的春天快到来了。

　　郁亮表示，未来有两个因素对住宅产业化影响很大，第一是国家绿色政策，考虑到目前的节能减排任务完成有压力，十二五期间政府肯定会加大支持力度；第二是当前人工成本涨得很快，成本压力会迫使开发商转而采用工业方式提高建设效率和房屋质量，同时这也能满足绿色环保的要求。

　　“目前深圳、上海、北京、沈阳都出台了相关的扶持政策。北京、深圳都给万科采用住宅产业化方式建设的房屋以补贴，使得开发成本基本上可以持平。每年万科的产业化建筑面积的增速都不低于50%。”郁亮说。

　　我是一个可爱优秀的普通人

　　带领万科在严厉调控之年，仅用10个月就迈过去年千亿销售额的关口，面对如此成绩，郁亮只是把自己定位是一个“可爱优秀的普通人”。

　　“我挺优秀的，但我不是天才。一个优秀的企业会把一个普通人培养成优秀的经理，所以优秀的企业经理并不一定很重要，而在什么样的环境中成长起来很重要。以我为例，现在我酷爱运动的形象深入人心，但其实从小我就不爱运动，也没有运动天分。我只是认识到健康的重要性后才开始锻炼。如果我能够在健康、运动方面给大家一些启发，一个普通人通过‘管住嘴，迈开腿’，通过艰苦的训练，从体型、体质，到健康指标都能恢复正常，无论是工作、生活都有一个很好的基础，从而享受快乐人生，这个意义我觉得才更为重要。”郁亮说道。

　　“所以我觉得天才是少数，但天才通常不那么可爱。既然我们是普通人，那就做一个可爱的人。如果能有比较好的成长环境，自己略微努力一点，科学训练一点，那么也会成为很优秀的人。就像我这样！”