万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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万科前三季净利润35.8亿 同比增长9.5%
http://www.sina.com.cn  2011年10月24日 18:03  新浪财经微博
万科前三季净利润35.8亿同比增长9.5%
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　　新浪财经讯：10月24日消息，万科今日发布2011年第三季度报告。报告显示，前三季度万科实现净利润35.8亿，同比增长9.5%。同时，万科所持货币资金增至339亿，高于短期有息负债的总和237.8亿，称其财务结构安全稳定。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，随着调控深入，房地产企业融资渠道日益紧缩。今年前三季度，全国房地产投资资金来源中，国内贷款的比例已降至16.2%，为历年来的最低点。目前，万科净负债率为30.29%处于行业低位。剔除预收帐款后，公司其它负债占总资产的比例为35.61%，且有息负债中54.23%均为长期负债，财务结构安全稳定。

　　报告显示，今年1-9月，万科累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，分别比2010年同期增长39.9%和35.9%；实现营业收入293.1亿元，净利润35.8亿元，同比分别增长31.0%和9.5%。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，万科今年一半以上结算资源集中在第四季度，因此前三季度结算量相对有限。随着四季度项目陆续竣工并转入结算，预计全年结算量及净利润同比增幅相比前9个月将有明显提升。

　　截至三季度末，万科合并报表范围内已销售未结算资源再创新高，达1208万平方米，对应合同金额约1380亿，相比中期时分别提升18.2%和16.3%，超过万科去年结算量的两倍。报告据此称，“这已基本奠定未来两年万科业绩的持续增长。”

　　季报同时预告了未来一段时间房市面临风险。万科季报显示，今年三季度全国主要城市商品住宅供应量增加，而销售则进一步放缓。深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉等14个城市的商品住宅批准预售面积同比上升5.1%，成交面积则同比下降20.9%。

　　在谈及市场后续的走势时，谭华杰表示，10月前后历来都是新盘上市高峰，未来一段时期，预计新房供应还将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。(曹磊 发自深圳)

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万科三季度净利增长32% 四季度业绩可期
本文来源于《财经网》　2011年10月25日 14:45 我要评论（0）
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由于销售量持续高于结算量，前3季净利润增速低于预期，但是随着4季度结算高峰的到来，万科业绩将有明显提升

　　【财经网专稿】记者 赵璐璐 中国最大的住宅开发商——万科A(000002.SZ)10月25日公布2011年3季度财务报告，1-9月份公司实现营业收入293.1亿元，比去年同期增长31%，其中第三季度营业收入93.2亿元，同比增长66%。由于前三季度结算量持续低于销售量，而期间费用主要与经营规模、销售规模相关，前三季度净利润增速低于结算收入增速。1-9月份，公司累计实现净利润35.8亿元，同比增长10%，其中第三季度实现净利润6.1亿元，同比增长32%。

　　“万科今年第四季度的结算量可能超过前三季度总和，”万科董事会秘书谭华杰对记者表示，“这也意味着，全年结算量和净利润的增长幅度相比前三季度会有较为明显的提升。”

　　第三季度万科实现结算面积98.6万平方米，结算收入89.3亿元，同比去年分别增长50.5%和56.9%。1-9月，公司累计实现结算面积236.9万平方米，比去年同期增长9.7%，结算收入281亿元，比去年同期增长26.9%。

　　第三季度万科实现销售面积282.2万平方米，销售金额320.7亿元。前三季度累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，同比分别上升39.9%和35.9%，年度销售再创新高已无悬念。

　　同样由于销售量持续高于结算量，万科已销售未结算资源继续增加。报告期末，公司合并报表范围内共有1208万平方米已销售资源尚未结算，合同金额合计约1380亿元，相比中期时分别提升18.2%和16.3%。

　　万科称，由于销售压力、存货压力相对较低，年内未出现下调开工计划的需要。1-9月，公司共实现开工面积1139万平方米，完成全年计划数的85.7%。预计公司全年实际开工量可能略高于年初的计划数。由于少部分项目的施工进程受到偶然性因素的影响，预计公司全年的竣工面积可能略低于年初计划，但差异应不会太大。

　　在行业整体融资环境紧缩的背景下，目前，万科的财务和资金状况相对良好。截至报告期末，公司持有货币资金339亿元，仍明显高于短期有息负债的总和237.8亿元。受预收账款增长的影响，公司的资产负债率较中期时有所上升至78.97%，剔除预收帐款后，公司其它负债占总资产的比例为35.61%，且有息负债中54.23%均为长期负债，财务结构安全稳定。公司的净负债率为30.29%，为行业较低水平。

　　尽管资金充裕，但万科投资依然谨慎。报告期内，万科累计新增项目18个，按权益计算规划建筑面积约322.7万平方米。此外，公司还参与了1个城市更新改造类项目。截至9月底，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积共计3581万平方米，保持在未来两到三年开发需要的合理水平。

　　谭华杰表示，“鉴于土地市场的调整仍可能持续，公司将继续坚持谨慎投资的原则，在确保经营安全的情况下，关注可能出现的投资机会，实现稳健发展。”

　　据valuetool平台统计，截止3季度，公司实现EPS(ttm)0.69元，对应ROE水平为16%。公司本季度毛利率为35%，环比下降7个百分点。毛利率已连续三个季度持续下滑。3季度公司管理费用率环比上升2个百分点至4%；销售费用率环比上升3个百分点至8%。公司前三季度销售费用16.9亿元，同比上升68%。

　　据valuetool平台统计，过去一个季度共有27家机构对万科A的2011年EPS进行了预测，平均值是0.91元，最大值是1.06元，最小值是0.79元。这些机构包括高华证券、国信证券、海通证券(600837.SH)、东方证券等，其中高华证券给予公司"买入"的评级。公司前三季度完成净利润为2011全年市场一致预期的36%。

　　万科10月24日收盘价为7.19元，比上一个交易日上升3.01%。对应的市盈率(ttm)为10.4倍，市净率(ttm)为1.7倍。

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姜伟新：建立个人住房信息系统后将不用楼市限购
http://www.sina.com.cn  2011年10月27日 10:33  中国新闻网微博

　　中新网(微博)10月27日电 全国人大常委会专题询问保障性住房情况，住房和城乡建设部部长姜伟新在会上指出，楼市限购这个政策是个行政办法，是不得已而采取的办法。目前我们正在努力建设城镇个人住房信息系统，如果这个信息系统将来建立起来了，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。

　　姜伟新指出，限购政策是个行政办法，是房价高速上涨，其他手段都用了以后，都起了作用，但还差那么点火候才能把房价抑制住，至少是过高过快上涨的势头给抑制住，最后不得已出了这样一个限购的措施。作为一把剑在悬着，还由监察部和住建部，实行问责。这招真是起了一些作用，不能说是主要作用。

　　党中央、国务院采取了综合政策情况下，商品房的房价现在总体上趋于稳定，一些城市开始有下降的苗头了，一些二、三线城市还是在涨着，但是涨幅开始减小。

　　姜伟新表示，目前我们正在努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在四十个城市进行试点，先把四十个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国的联网。如果这个信息系统将来建立起来了，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，再加上公安的一些信息系统，如果能统一起来，到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。现在主要是基础的工作还不够，住房信息系统工作已经做了两年多了，正在艰难地进行着，我们努力把它做好。(中新网房产频道据网络直播整理)

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住建部：限购是不得已 开着宝马买经适房是有的
来源:中国经营网  时间： 2011-10-27 14:29   作者：  字体：大  中  小
姜伟新表示，楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法。等城镇个人住房信息系统完善以后，将取消限购。

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　　【中国经营网综合报道】10月27日，十一届全国人大常委会对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问。住房和城乡建设部部长姜伟新表示，“十二五”末以后，中国住房保障方式将逐步转到货币补贴为主。姜伟新还表示，楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法。等城镇个人住房信息系统完善以后，将取消这种行政色彩浓厚的办法。

　　转向货币补贴为主

　　姜伟新说，基本住房保障制度，包括保障的范围、保障的方式、保障的机制、目标和原则，这几年确实都是在不断地完善着。住房保障方式还是实物保障和货币补贴两种方式，这两年实物保障多一点，“十二五”末以后，逐步转到货币补贴为主。

　　姜伟新表示，实物保障又分为租和售。机制上主要是两个机制，一个是投入机制，一个是建设管理分配运营的机制，这两方面也在不断地完善着。

　　限购将在个人信息完善后取消

　　姜伟新称，楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法。他表示，住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在四十个城市进行试点，试点的进程是先把四十个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国的联网。如果这个信息系统将来建立起来了，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，再加上公安的一些信息系统，如果能统一起来，到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。但姜伟新同时表示，住房信息系统工作已经做了两年多了，目前进行的很艰难。

　　开着宝马去买经适房是有的

　　住建部部长姜伟新在询问会上表示，开着宝马去买经济适用住房的，这种现象发生过，但不是主要的，说明管理过程当中还有问题，要审查收入，实行三榜公示、公开。

　　姜伟新说，以经济适用住房为例，户型设计限定在60平方米以内，严格审查申请条件，必须是低收入者才能申请，并实行三榜公示、公开。同时规定，经济适用住房五年内不能上市，五年后允许上市，但还有两条非常严格的规定，一是只能卖给政府或者优先卖给政府，二是80%-90%的土地收益由政府收回。这在很大程度上限制了借经济适用住房来谋取很大利益的情况发生。

　　姜伟新称，今后将更多鼓励企业建立公共租赁住房的方式，就是不给产权，解决住房问题，来调动社会的积极性和企业的积极性，增加保障性住房的供应，在一定程度上也减少政府在大规模保障性住房建设投入当中的压力。

　　另外，中国财政部部长助理王保安表示，目前上海和重庆已经开始进行房产税的试点。下一阶段，有关部门将针对房地产市场发展的实际情况，完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科Ａ(000002):北京项目单价降3000元

    ■京华时报
    昨日从金隅万科城获悉, 该项目将于11月底推出的三期新房源均价为14000元/
平方米, 较上期房源低3000元/平方米.与此同时,大兴,房山,通州,顺义等几个郊区
房价最低也已跌至12000-13000元/平方米新低.
    北京多区域房价创新低
    金隅万科城是万科北京公司旗下位于昌平的住宅项目, 目前三期精装小户型已
经售完,预计将在11月底推出三期收官之作,共三栋楼,合计600余套房源,暂定均价1
4000元/平方米,户型为80-110平方米2-3居,均为精装修交房.
    这一价格较之前的17000-18000元/平方米的销售均价下跌3000元/平方米左右.
同时,也比周边楼盘此前最低的金隅观澜时代17000元/平方米的价格要低约3000元/
平方米.
    记者昨日致电售楼处, 接电话的一位销售人员告诉记者,与前一批房源相比,即
将推出的这批房源在绿化, 景观等方面都要差一些,而且临近附近某公司的大烟囱,
视觉效果也更差.但尽管如此,在超低价诱惑下,截至目前的排号人数已经达到600余
人.
    除了昌平, 大兴,房山,顺义,通州等北京几大郊区此前也均已出现"底价"楼盘.
继今年6月底旭辉御府等多个大兴楼盘推出17000元/平方米的特价房源之后, 近日,
大兴楼盘再度加入降价行列.记者从项目处了解到,位于大兴新城北区的兴创旗下某
项目将于近期以不足13000元/平方米的均价开盘, 同样位于大兴的又一纯新盘龙湖
时代天街以最低11800元/平方米均价于上周末开盘.此外,顺义也先后诞生了顺义金
宝城等几个万元以下楼盘,均创出区域最低价.
    业内认为房价拐点将至
    "从这些数据来看,调控效应已经逐渐显现,特别是一线城市,可以说已经非常接
近拐点", 北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对记者表示,目前房价下调趋势
已经非常明显, 持续的限购政策使得符合购房资格且有购买意愿的购房人数逐渐消
耗,而且预计会越来越少,贷款政策继续收紧也使贷款成本相对增加.
    张大伟认为,如果本轮调控能够持续到明年,那么预期明确的房价拐点将出现在
明年3月左右,不过,各个城市拐点的幅度可能会出现明显差异,譬如在之前房价上涨
过快的城市可能出现深度下调,而在大部分区域,拐点幅度不会很大.
    根据链家地产市场研究部统计显示,在今年入市的90个项目(多期开盘)中,已有
53个调低当期售价, 占比达到59%."这意味着房企累计多月的降价意愿,在四季度已
经开始逐渐迸发".链家地产首席分析师张月认为,降价项目一旦达到一定比重,就有
可能引发价格下降的示范效应.从往年来看, 临近年关房价一般会有明显松动,随着
降价项目逐渐增多, 出于销售业绩,市场占有等竞争层面的考虑,房企降价意愿将逐
步发生质的转变,房价或会迎来加速下降.
    同样持房价拐点论的还有上海易居房地产研究院院长杨红旭,他认为,楼市价格
拐点已经发生,在明年春节之前,楼市将保持价跌量平态势,明年一季度继续低迷,可
能出现质的变化.不过, 他同时也认为,压在市场头上的那只调控之"手"已经慢慢松
动,房地产政策预计到明年一季度将有明显松动,少数城市的限购政策将会如期取消
.

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科Ａ(000002):"近期没有降价计划"

    ■东方早报
    房地产龙头万科,近日被指在国内多个城市酝酿降价促销.
    对此, 万科方面昨日回应称,该公司旗下项目有部分正常促销,但近期没有降价
计划.该公司一位相关负责人强调,价格是由市场决定的,企业只能"发现"价格,而不
可能单方面"决定"价格.未来, 万科仍将积极主动顺应市场变化趋势,尊重市场实际
情况合理定价,按照购房者愿意接受的价格销售产品.
    万科被指隐性降价
    1日, 某专业财经媒体报道称,万科在北京和深圳等地的多个项目在酝酿促销降
价.
    报道称, 万科北京公司旗下金隅万科城即将于11月推出三期新房源,均价14000
元/平方米, 比该项目上一批房源低了3000元/平方米;与此同时,万科深圳公司旗下
项目金域缇香也将于11月推出均价万元左右的精装修房源,比此前开盘价优惠约100
0元左右.
    前述报道还提到,万科此番采用的降价模式十分低调.
    对此,深圳万科解释,万科公园里此次推出16000元/平方米房源,开盘享总价减1
0万, 买房可获赠8万家私礼金券;但目前该楼盘所在片区内没有同类楼盘,无价格参
照.
    北京万科的回应是, 金隅万科此次一共推出三栋楼,其中一栋楼因为设计原因,
定价为1.4万元/平方米;其余两栋楼的定价为1.7万元/平方米,和前一批持平.
    "一栋设计较差的房源, 无论在何时推出,价格都会低于设计好的房源."北京万
科相关人士如是说.
    上海项目未现降价
    相对来说,万科在上海的在售项目并未出现降价争议.
    德佑地产昨日提供的数据显示,万科清林泾10月份的成交价格为1.58万元/平方
米,和八九月份基本持平,但成交量较9月下滑超过50%.而万科尚源项目,10月份成交
单价为1.48万元,略低于9月.
    德佑地产研究主任陆骑麟分析,从以上数据来看,万科上海的项目的确没有隐性
降价,每个月几百元的成交浮动,说明有小量的促销.其实作为一个企业而言,并非要
所有项目都参与促销, 如果其在北京,深圳的项目能够回笼资金,就没有必要处处都
降价.
    陆骑麟还提到, 从万科三季度的业绩报告来看,其现金流相对充裕,销售量并未
出现明显下滑,因此全国性降价可能性不大.
    万科此前发布的公告显示,该公司前三季度净利润达35.8亿元,同比增长9.53%.
截至三季度末, 万科持有货币资金达339亿元,已经销售尚未结算的金额合计达1380
亿元.
    也有业内人士分析, 2008年万科率先降价,最终导致部分老业主反弹,以万科目
前的资金储备以及销售量,没有必要进入降价吆喝的环节.
    但是, 也有业内人士强调,在其他行业龙头企业纷纷降价的情况下,万科在年底
应该也有不小的推盘压力.在接近年末加大一部分房源的促销力度,可能性极大.
    不差钱房企降价玄机
    值得一提的是, 申银万国指出了那些现金流压力并不大的大型开发商打响第一
枪的"玄机":在任何一个调整阶段,初期通过一定的价格刺激尚能吸引一部分购买者
, 然而一旦价格下降的趋势确立,则更多的观望气氛会起来,随后就有相当一段时间
交投重归低迷.大型开发商打响第一枪可以理解为,迅速转向争取时间出货.
    万科在其三季报中判断,受新推盘增加和成交放缓的影响,商品住房的可售存量
随之上升,部分城市新房可售库存已经处于2010年以来的高位.
    万科在前述公告中还提到, 由于10月前后历来是新盘上市高峰,未来一段时期,
预计新房供应将继续增加,市场存货压力也会进一步加大.

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万  科Ａ：2011年十月份销售及近期新增项目情况简报   (137 k)[2011-11-04]

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2012保障房任务放松 保底投资7000亿
2011-11-05 00:11
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导语：本报从住房和城乡建设部相关人士处获悉，尽管今年1000万套保障房开工任务进展顺利，但住建部对各地实际完成质量评价并不高，因为实际投资额度并没有达到住建部当初预想的下限1.3万亿元。

经济观察报 记者 宋尧 保障房明年建多少？不论是对增长乏力的宏观经济，还是对建筑板块上下游的供应商，这都是个关系重大的问题。

本报从住房和城乡建设部相关人士处获悉，尽管今年1000万套保障房开工任务进展顺利，但住建部对各地实际完成质量评价并不高，因为实际投资额度并没有达到住建部当初预想的下限1.3万亿元。

华创证券分析师杨现领称，原先估计，如果加上2010年未竣工结转下一年的项目，今年保障房实际投资应该达到1.2万亿元，但经过实地调查后，我们下调了这一数据。他估计，“今年保障房建设的实际投资可能就7000多亿元，其中新开工项目投资实际落实估算仅5000亿元左右”。

上述住建部人士表示，住建部将围绕“保投资”来统筹研究明年保障房开工目标，“在商品房市场呈加速下滑趋势的时候，保障房建设的实际投资不会低于2011年”。这也意味着，按华创证券的估算，2012年中国的保障房投资额最低会在7000亿元。

据了解，住建部明年还将对“十二五”保障性住房建设的数量、质量，特别是数量进行中期评估，根据明年对“十二五”保障性住房建设中期评估的结果来确定，3600万套原定的规划数是不是要进行调整。

地方目标开始松动

“目前部里正在催各省先上报计划，具体的开工目标数字恐怕要等到12月份才能确定。”上述住建部人士向本报表示，不过他承认，明年的计划制订要比往常“急迫些”。

按照工作程序，年度保障房开工目标首先由各省初步确定各自的计划并上报，由住建部进行统筹和调剂，最终确定最后的任务目标，并分解到各省。而到目前为止，已经将计划报到住建部的省份并不多。

不过，部分省份却已有调整建设目标思路的迹象。11月3日，广东省住建厅正式公布了《广东省住房保障制度改革创新方案》，其中明确提到，今后保障房建设将“以租为主，以需定建”。

“今年的保障房建设是政治任务，但如果按广东省‘以需定建’的思路进行，今后政治任务的色彩可能要消散。”华创证券分析师杨现领表示，这也意味着保障房建设目标制定将参照更多的标准，中央统一任务管控可能会放松。

不过，广东省2012年保障房建设目标目前尚未对外公布，而从目前已公开的一些省份计划来看，2012年开工目标下调的迹象也并不明显。刚刚确定2012年保障性安居工程建设计划的山东省，上报的数字为38.4万套，而在今年年初，国家下达给山东省的建设任务仅为33.16万套，增幅达15.7%。也有部分省份选择下调2012年开工目标。广西、海南、四川三省份上报的计划都有所下调。

一些依旧在制订计划的省份也反应不一。辽宁省一位住建系统官员称，该省在7月间便要求辖区内市县按照不低于2011年任务量的标准提前准备2012年的计划制订，目前尚未有领导要求对此进行调整。

而北京市建委的一位官员则告诉本报，北京市定下了“十二五”期间建设100万套保障房的目标，目前正按照每年20万套的速度推进，尚未有文件要求对此进行调整。

今年只投了7000亿？

住建部副部长齐骥曾在今年3月两会期间表示，完成今年1000万套的任务大约需要1.3万亿元。到目前为止，国家发改委、财政部已经安排了1520多亿元中央财政资金。“从我们实际调研得到的信息反馈，今年保障房投资的实际额度并不高。”杨现领表示，一些地方所谓的开工，仅仅意味着办完所有手续，“盖了二十几个章而已。”

华创证券年初曾测算，加上2010年尚未竣工而结转到今年的一些项目，今年保障房建设的实际投资可能达到1.2万亿元，但实地调查数省之后，该数据被下调。“今年保障房建设的实际投资可能就7000多亿，其中今年新开工项目的投资实际落实估计就5000亿左右。”杨现领说。

但就这7000亿的投资，已给各地政府带来极大的压力。在一些西部边缘省份，公租房甚至廉租房建设的其他资金来源仍是出售共有产权、中央财政支持，乃至施工单位垫付，当地政府财政拨款所占比例极少。

以兰州市为例，2011年该市共计划筹措4.9亿元用于廉租房建设，但来自政府的资金仅有1.4亿，“（其中）9000万土地出让金，4000万公积金结余，财政预算1000万。”兰州市当地官员告诉本报，其余均依靠出售共有产权筹款。

但这些不规范做法可能遭住建部的整顿。住房和城乡建设部部长姜伟新10月27日在人大称，“有些地方由于资金周转的问题，把一部分租的房子也卖了，这是不符合国务院有关规定的，我们会在工作当中看看怎么样纠正这种做法。”

事实上，如果2012年的保障房维持1000万套的开工目标，那么按照今年开工的保障房明年竣工一半即500万套来测算，资金需求将达到1万亿元。在进一步加剧的资金压力下，各地将无可避免地采用更多的不规范做法。

下调保障房开工目标，或许是不得已的选择。

保投资而非“定套数”

“我们跟几个部门在研究，开工的数量可能要比今年的1000万套要少。”在10月27日接受全国人大的专题询问时，住房和城乡建设部部长姜伟新曾表示。

而在姜伟新表态之前，有关明年保障房建设目标下调的传闻已引发人们热议，来源是今年8月时任银监会主席刘明康在银监会三季度分析会上的一次发言，“2012年800万套开工一定要做……”

800万套也成为此后分析者预设的明年开工量标杆。尽管随后住建部辟谣称2012年下调保障房建设任务目标的说法没有根据，但在接受人大专题询问时姜伟新却承认了这个可能，不过他同时也暗示了下调的底线，“明年资金的需要量，可能要持平，甚至还要略多一点。”

按照华创证券的测算，如果明年地方政府的投资效率依旧保持今年的水平，那保持资金需求量所需的新开工目标，恰恰在800万套左右。“今年的1000万套保障房，如果按照明年竣工500万套来测算，资金需求约为5000亿。”杨现领称，而按照今年保障房建设实际情况，明年新开工800万套所需资金规模在两三千亿，实际投资总和恰好与今年持平。

在这种“保增长”的压力下，2012年保障房建设投资不下调显然是重要一环。

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从王石到郁亮 万科的象征意义一直被过度解读
发布时间： 2011-11-3 18:06:00      来源： 第一财经周刊     　作者： 兰红 郑浩榕 王娜
相关行业： 房地产

　　不论是公司治理结构和管理水平，还是它所取得的成就和行业影响力，万科都可以被视为中国最成熟最市场化的公司。

　　但即便如此，在强大的政策面前，万科还是不能掌控公司发展的节奏和方向。

　　万科对于房地产业的象征意义一直被过度解读，我们这次想强调它对中国企业的意义：它能否找到一个更好更健康的未来?它有没有可能战胜周期和政策大势而成为一个真正伟大的公司?

　　10月18日，苏州阳澄湖畔，万科总裁郁亮以自行车手的形象出现在公众面前。你很难将眼前这个人与过去拘谨话少喜爱引用数字的他重叠在一起。何况，现在的郁亮减重了24斤。

　　饭吃到一半，郁亮突然放下筷子，兴致勃勃地拿出手机给人看他在黄河源头拍的照片。照片上他身着黄衬衫，俯身贴在水面上，亲吻那泉眼。

　　似乎所有有关郁亮个人的变化都发生在2011这一年。更确切地说，是万科管理层更新换代的第七年—在2004年9月，以郁亮为代表的第二代管理层全面替代以王石为核心的第一代管理层。在2011年年初，董事长王石以三年赴美留学淡出万科。据接近王石的人表示，自2008年汶川捐款风波后，王石便逐步放出退休信号，以消解他对万科的符号意义。他希望郁亮变得更加强势。

　　一些信息被有意无意地传出。我们开始知道，郁亮这一年狂爱运动，爬山、骑自行车、跑步，“如果有一天不运动，就会浑身不舒服。”他在公开场合穿T恤、仔裤和板鞋，甚至为时尚杂志拍了一组型男照片。他越来越多地出现在各种公开场合，热衷于谈论健身、减肥，以及与自行车及登山有关的一切细节。他开始拥有自己的粉丝群—有人追在后面索要签名，并争相合影，他也越来越自如地应对这一切。

　　问他怎么在这一年有这么多时间发展个人爱好，他笑着说：“宏观调控来了，我就没事干了;现在政府说了算了，我说了不算。”

　　千万不要完全把这句话当真。就在他此次短短四天的江南行程中，他还抽空去了上海区域公司察看了明年一年的运营计划，与当地政府喝了酒，并主持了万科27周年庆典。

　　在庆典上，一个数字被公布出来。截至10月16日，万科2011年的销售额再次突破千亿。参加庆典的一个万科员工称，这是意料之中的结果。按照万科2010年年报，应收账款已经破千亿。而上半年应收账款656亿中，只结算了150亿。

　　王石曾经在6秒钟内介绍万科—中国城市主流住宅开发商、上市公司、蓝筹股，物业管理好。但是罗列万科这一年的举动，却有一些新的关键词跳出来—商业地产、15平方米的小户型、保障房、养老房、食堂、体育营销、中年危机、高管流失、电子商务、淘宝旗舰店。

　　这是郁亮版的新万科?还是宏观调控下的新万科?如果没有宏观调控，任由万科自由发展，其中有多少关键词根本不会出现?郁亮拒绝回答此类问题。他说，像万科这样规模的公司，导致任何结果的原因都至少要推前半年到一年来察看。

　　那么，让我们把时间回拨到2010年年末。史上最严厉的调控政策已被推出—暂停第三套住宅房贷、北京等大城市出台限购令……市场反应将滞后到来。这时候，郁亮主导完成了万科的一次变革—将总部280人精简到180人，将所有区域总部从80多人精简到24人，那些人被派到地方一线公司;一些部门被合并，融资、投资和营销部门合而为一，工程、采购和质量部门也合而为一;一些规则变得非常明确，比如，干部必须从一线提拔。

　　这场变革为后千亿时代的万科而准备。从2007年开始，万科逐步放弃了对规模成长的依赖。

　　王石提出的“另一个耐克”的战略设想也在此时被根本调整。从2004年起，万科陆续将项目规划、设计、建筑施工、装修、大宗材料采购、销售以及物业管理、财务、人事外包出去。但郁亮发现，全面外包不仅让自己人变懒，还拱手让出了一大块利润和根本的核心竞争力。在2009年，郁亮全部取消了外包，并主张要快速周转，不能靠土地升值赚钱。

　　但是，很快快速周转的模式遇到了另一种麻烦：土地运营难度越来越大。不仅如此，宏观调控带来的影响也变得越来越明显—需求全面缩减，高端的供给受限，低端供给井喷，总的成交额下降，各类市场客户都受到影响。过往在城乡结合部大规模开发的模式已经行不通了。

　　是时候改变了。在一次厘清万科未来发展方向的内部会议上，郁亮提出了“上下半场转换”的概念。如果说房地产行业的上半场以满足大规模居住需求为主，那么，下半场人们的居住呈现多样性需求，物业类型也将变得更加丰富。

　　那个分隔线，不是宏观调控，而是是否全面市场化。郁亮说，如果说上半场以全面市场化为标记，那么，下半场市场将不是全面市场化的市场—商品房市场回归到其本身的居住属性，政策用房将占据相当大的比例。

　　换而言之，房地产市场重新回到了1998年—按当时的制度设计，房地产市场商品房和保障房将并驾齐驱。

　　这意味着主流住宅开发商万科所面对的市场蛋糕至少被分割了一半出来。
　　以万科目前每天交付800多套住宅的规模来看，它可以先按兵不动。或者继续做一个主流住宅开发商，以细分客户价值为中心设计产品。早期的万科身上，便有着这样一种执着的因子—为了独善其身，万科在很长一段时间与政府刻意保持疏远的关系，直到2005年万科才从战略的角度重新定义与政府之间的关系。既然房地产行业作为一个关系到经济增长、政治稳定与社会公平的行业—这种属性决定了宏观调控将成为行业常态，万科选择了不抱怨，主动行动。比如，在2008年的宏观调控中，万科率先降价，随行就市。比如，完全放弃定价权。

　　作为万科注重适应规则的回报，尽管万科2006年到2010年的净利润增长率和毛利润增长率与宏观调控的影响呈相关性，但相较其他地产公司，万科仍然取得了更好的业绩：万科销售额从2004年的91亿，到2010年的1000多亿，6年时间里规模翻了12倍。

　　这一次，在最新一轮的调控伊始，郁亮便将保障性住房提高到与商品房同等的位置上，并且明确鼓励各地分公司积极介入保障房建设。

　　肖劲是北京万科的营销总监。他回忆说，从那时候起，他们开始主动和政府接洽。仅在2010年，北京万科的竣工面积中就有1/3是保障性住房。

　　保障房的盈利模式迟迟没有找到。有一次，郁亮跟南京政府洽谈一个超过100万平方米的项目，甚至说“给1元钱利润就干”。

　　在万科整个土地储备中保障房的比例超过5%。郁亮在一次内部论坛上透露，截至2011年5月，万科参与了300多万平方米保障房的建设—在城市涉及范围来看，包括北京、上海、深圳、江苏、河北等省市;从类型来看，更是涉及公共租赁住房、配套商品房、限价房、经济适用房、廉租房。

　　除了履行一个行业老大的社会责任，建保障房自然还有一些隐性的好处。北京万科总经理毛大庆说，以保障房的名义更容易拿到一些成本较合理的土地。万科今年8月至9月之间在北京拿下4幅地，其中3幅都要求配建限价房。

　　另外，开发商还可以在信贷、税收等多方面获得政策支持。这种政府订单式开发的模式，不占用过多开发资金，还能省却市场调研、产品设计、工程监理、营销推广等费用—按摩根大通的统计，这使得保障房净利润率从显性的3%提升到13%至15%。

　　在万科，商业地产一直是一项有争议的业务。

　　万科曾花了10年时间砍掉住宅以外的所有业务，其中便包括商业地产。2007年，为了将住宅用地中的配套商业彻底撇开，万科甚至将所有的商业地产面积外包给凯德商用。

　　到2009年，越来越多的土地出让捆绑了一定比例的商业配套。如果万科不做商业地产的话，很难在一些优质地块的竞争上占有优势。“这无疑将影响到万科的主营业务。”长江证券分析师苏雪晶说。一个细节是：2009年，万科在北京房山拿了一块地，土地成本比一街之隔的首创地产贵上一倍。后者承诺用部分面积建一个大型的奥特莱斯商业项目。

　　以更优惠的方式取得土地，更容易实现资本市场再融资，人人都觉得做商业地产是个好主意。而且，做商业地产的一个美妙之处是，有稳定的租金收入，可以避开宏观调控。从2007年开始，一批住宅开发商纷纷涌入这个市场。

　　万科也不例外。他们一直在物色商业地产人才，直到2009年，陆陆续续有一批人从商业地产公司跳槽到万科。但更多的人还在观望，陈实便是其中之一，他在新鸿基就职，2001年进入商业地产领域。

　　《南方周末》一篇文章曾经这样描述，关于商业地产，“王石根本不感兴趣，郁亮明白需要持有型物业来对冲风险，但他很谨慎”。陈实则认为，商业地产在万科太边缘，“只是住宅公司下面的一个小部门”。高层一直放风说要做，但迟迟不下决心。华润、保利都开始做项目了，万科还在研究可行性。

　　直到2009年年底，结论姗姗来迟。郁亮说，他不看好商业地产。

　　在万科多年前多产业发展阶段，他们曾拥有万佳百货。公开数据显示，他们在零售商业的表现远远不如在住宅市场的表现。万佳百货的盈利水平比市场平均水平略低。而相较住宅，商业地产的泡沫更加严重。如果说住宅市场可以实现企业多赢，则商业地产只允许一个赢家。在同一个城市，或者区域市场中，第一名的回报率将是第二名的两到三倍。

　　除此之外，郁亮更多的担忧来自于资金周转将因此变慢。在2010年一个万科内部一线公司总经理大会上，他曾经坦言，做一个10万平米的城市综合体，资金占用之大，相当于少开一个地方分公司。
　　左右衡量了许久，郁亮决定在保证经营安全的基础上先试一试。2010年上半年，他授予了深圳、上海、北京三家分公司“改革特区”的权力，一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。

　　按照公开的报道，我们可以发现每个分公司在商业地产上都有一系列野心勃勃的计划。深圳万科准备建一个城市综合体，在两年内投产两家酒店，并签约了一家酒店管理集团;北京万科组建了一支10人的商业团队，计划先收购持有一些商业地产项目，待项目培养成熟后，再溢价整体出售。上海万科则打算利用已有的1/5商业配套面积，建购物中心、写字楼或社区商业项目。

　　第一个将计划落实的是深圳万科。它在今年3月注册了商业管理公司，并在龙岗一个将近100万平方米的旧城改造项目上，拆除了商业建筑，挖出了两个大坑。除此之外，它还对外宣布将推出三大商业地产品牌—城市综合体“万科广场”，社区商业“万科红”，及写字楼“万科大厦”。一个深圳万科的员工透露，仅龙岗这个项目，就有许多分公司的代表前来参观学习。

　　但大多数的分公司也就仅此而已，它们不愿意做更多的跟进—如果为多年以后才有可能看到收益的项目做过多的投入，就意味着眼前的年度奖金收入将大大减少。

　　这种担忧源自万科现有的职业经理人考核机制。王珂是北京誉翔安咨询有限公司合伙人，他曾在万科任职。他进一步解释道，在王石逐渐隐退之后，郁亮剔除了务虚的业绩考核指标，如区域建设等，而只看财务报表的前三页指标，诸如资本回报率、利润率、存货周转率等。在2008年之后，存货周转率更是被提到最重要的位置。一线公司的职业经理人被时时教导：什么都别想，以最快速度拿地，最快速度开工，最快速度销售。无论如何，开盘当月你得卖出60%。

　　不仅如此。集团总部在商业地产上并没有给予分公司任何实质性的资源。上海万科的一名员工称，同样投入大见效慢的住宅工业化项目，每平方米要比普通住宅多出300元到600元的成本—这部分的投入由分公司承担，但在年底考核的时候，集团会将此综合考虑进去。如果在住宅产业化上有更多进展，分公司还会因此加分。但商业地产显然并不享有同样的待遇。

　　那些身处一线城市的万科子公司，要经受更多的煎熬，它们不可能无视越来越庞大的配套商业面积。按公开消息，2010年深圳纯商品住宅用地出让面积，在全年出让居住用地总量中的占比仅为33%，2011年至今纯商品住宅用地供应量甚至为零。上海、北京的情况同样严峻。

　　这位员工透露，上海万科不会主动做商业地产项目，在资金不足情况下甚至会放慢现有的开发节奏。为了分散商业地产带来的资金压力，上海万科还将全部采取散售模式—最多持有五年，这些项目都将被卖掉。由于整体出售的难度远远高于散售，一些负责政府关系公关的员工，已经开始着手与政府协商，将大的产权证拆分成若干个小产权证。

　　陈实却不认同万科这种做法。如果没有长期回报，散售又卖得不好，住宅开发又因资金占用而周转率下降，那么，万科拥有的这些商业地产项目就会成为定时炸弹。

　　这种仍然停留在住宅市场的操作模式，同样让那些先期进入万科的商业地产人才很是不满。他们中的一些人，最终选择了离开。

　　不过，这是郁亮所允许的。他曾经公开称，在商业地产上，容许各地子公司试错。在2011年10月18日，被进一步问及此类问题时，他的回答是：万科的商业项目是为了给住宅项目带来更多的附加价值，而不是像其他公司那样要求长期稳定的租金回报。

　　即便进入到了郁亮时代，对万科来说住宅的市场化依然是根本。

　　从1990年代开始，万科花了10年时间由多元化向房地产专业化转变，随后由房地产公司的多元化向单一住宅产品转变，将自己变为了简单的住宅公司。从2004年开始，万科又进一步在住宅专业化的基础上精细化、产业化和工业化。

　　以回报率为指标来审视这个过程—在多元化阶段，万科业绩一般;在简单住宅公司阶段，净资产收益率保持在9%到10%之间;进入精细化和产业化阶段后，净资产收益率上升到14%到15%之间，并呈持续上涨的趋势。

　　但如果换另一些指标来看，不免发现这个过程中问题不少。当万科在实践中将所有产品简化为城乡结合部面向新兴白领的成片居住社区的时候，万科庸俗化的传言时有出现。伴随着高层流失的万科中年危机也被提上台面。在2010年的一个论坛上，王石甚至跳出来警告，万科如果一意利润导向，那么后千亿时代可能是覆灭式的危机。

　　更迫切的问题则是，如何在当下—宏观调控逐步推进的时候—解决两个问题：盖什么样的房子?以及如何让人住进去?
　郁亮称，万科在这个时候的战略选择是盖普通人住的房子。从数据上来看，目前万科所做的产品中90%是140平方米以下的普通住宅，60%更是在90平方米以下的小户型。

　　有了适合普通人居住的房子，接下去更大的挑战在于，怎么吸引人住进去。尽管按国家统计局的数据，全国2011年1月到9月之间的成交量相比去年同期上升了12%，但全国库存却依然在增加。以北京为例，按链家地产的数据，目前新建商品房库存1.069万套，存量房库存为6.9万套。其中，65%的库存集中在中小房地产企业中。

　　如果我们把精力用来整理万科这一年的改变上，我们最终可能会迷失在一系列的琐碎事件中：它赞助了一系列的体育赛事;它搞了一些慈善爱心活动;它总是出现在一些绿色环保活动上;它游走在理想与现实之间，明知住宅产业化、绿色住宅目前盈利无望，仍然一掷千金地坚持探索;它积极促销小户型的房子，甚至推出了15平方米的小户型;它在某个地方开了一些食堂，并在淘宝上开出了旗舰店。

　　在这些琐碎事件中，有一个细节常常被人忽略。在2010年5月，万科内部一个叫物业部的部门更名为“物业事业部”。这不是一项简单的更名。这意味着，这个职能部门在集团内部提升为一项可以独立运营的事业。

　　李宗苗却对这个细节格外注意。他甚至认为，如果说要观察万科的未来发展，最好的窗口便是这个部门，“它是万科的一把利剑”。李宗苗曾经是《万科周刊》的编辑，现任发现传媒常务副总经理。

　　这样的结论有据可查。在一次内部调查中，万科发现，消费者选择万科产品的前三个理由中，有75%的被调查者填写了万科物业。不仅如此，消费者对房屋的需求，已经从简单的工程质量外延到整个社区和配套。

　　让我们来仔细研究一下这个部门吧。从1992年1月万科成立第一家物业管理公司起，伴随着万科的成长，万科物业也相应地成为国内规模最大的物业服务提供商。截至目前，万科集团在全国40个城市拥有18家物业公司、239个项目，在管面积5213万平方米，合同储备面积2048万平方米，物业系统员工达1.8万人之众。

　　自从物业事业部成立后，这些公司和项目的管辖权便被统一过来—从那一天起，各个物业公司直接向物业事业部汇报，而非当地的地产公司。

　　这个部门旗下的业务系统中，经营情况较好的增值服务项目有二手房的中介、智能家居尤其是智能安防服务，未来还将针对养老住宅推出长者安居服务。跟链家、满堂红这样专业的二手房中介公司不一样，万科物业的二手房中介服务仅限于万科现有的物业项目。换而言之，它的存在，是为了提供万科业主物业的保值增值服务。

　　朱保全2010年4月被调任为这个部门的负责人。被王石亲切称作“大宝”的朱保全，在此之前有过多次成功危机公关的经验。他曾是万科集团办公室主任，并先后在北京、成都、南京万科任职。

　　在他上任后，万科物业二手房中介在2010年新开了30多家，并且在北京吉利大学开设了第一所万科物业学院—这些数字在今年还会被再次刷新。

　　硬件设施得以更新换代。以电梯为例，通过战略合作协议，万科物业中的所有电梯产品，将由日立电梯提供贯穿整个生命周期的服务。

　　万科十年以上的项目被重新梳理。一方面，通过对这些项目的反思来总结未来万科需要坚持和改进的地方。另一方面，这些项目中生锈的栏杆、褪色的涂料、干涸的水系等老旧设施，在梳理之后都由万科出资修理—一家公司在房子卖出之后仍然关心消费者，还有什么方式比这个更能解释这家公司所倡导的客户中心制?

　　在未来4年，万科物业还将逐步承接外包业务，其中包括写字楼及总部企业的后勤外包服务。

　　与此同时，万科集团中的另一个事业部—酒店管理公司，将旗下的餐饮品牌万客楼、万湘楼开进了社区。郁亮称，以后万科将为具备条件的大中型社区提供这样的社区食堂的服务。

　　郁亮说，他希望万科不仅卖房子，还卖服务。而眼下这些包括社区食堂、二手房中介、电子商务在内的战略性业务，未来都必须自负盈亏，并实现盈利。

　　除此之外，一个计划中的电子商务网络正在搭建。华强北在线副总裁龚文祥透露说，今年国庆之前，万科物业事业部通过猎头公司万宝盛华积极寻找电子商务人才，准备组建一个电子商务团队。

　　尽管更详细的商业计划书还没有拟定，但我们却可以预见到，依托于万科庞大的社区资源，尤其是1998年就创立的业主俱乐部万客会，一个服务于内部的电子商务平台将会形成。各类的电商很可能将入驻合作，而万科发挥物业优势负责最后的200米物流配送。在未来万科社区这张网络的各个细枝末节，二手房中介、智能家居、餐饮、长者安居在内的诸多服务，以及万科的商业地产，很可能都将通过线上到线下这种O2O的模式被整合起来。

　　郁亮希望这些尝试能帮助万科找到更好更健康的未来。

　　在此之前，郁亮主导之下的万科，总是被质疑庸俗化—万科被指责因为追求速度放弃了一些引以为豪的文化，一些简单的复制充斥在万科的建筑、项目运作甚至管理上。一些人相信正是这种庸俗化导致了连续6位高管的离职。但不可否认的是，另一方面他又做了许多理想化的探索，他每年投入大量的资金在住宅产业化和绿色住宅的试验上，他推动建造了一个需要花57年时间才能收回成本的廉租房项目。

　　如果说王石是一个更纯粹的理想主义者—他执着推行住宅产业化，仅凭自由激情的文化就为成长中的万科招徕了那么多人才，那么郁亮更像是一个游走在理想与现实之间的人。正如他这一年在集团内部推行的全民自行车运动—不是因为他个人醉心于这项运动，而是这能够帮助他在万科中重新找回团队的凝聚力。

meng-h

中山51天最短楼市限价令遭质疑 真正用意何在?
来源:中国经营网  时间： 2011-11-11 13:58   作者：  字体：大  中  小
11月10日上午中山市政府发布“限价令”，即日起新建商品住宅交易限价5800元/㎡，超出则暂缓受理网签和登记备案手续。

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　　【中国经营网综合报道】11月10日上午中山市政府发布“限价令”，即日起新建商品住宅交易限价5800元/㎡，超出则暂缓受理网签和登记备案手续。

　　中山出台51天最短楼市限价令

　　据广州日报消息，中山出台“51天限价令”，超过5800元/平方米不网签不备案。业内人士称,限价令下，用“毛坯价”来拉低成交价已成为开发商的惯例。

　　最早由微博曝光的中山限价令终于得到了证实。昨天，广东省中山市发布楼市限价令，新建商品住房售价不得超过5800元/平方米。但是这一明显为完成年度房价控制目标的限价令，仅有51天的有效期。已有广东四个城市“限价”经验的开发商早已胸有成竹，只要将“装修价”改成“毛坯价”，便可暗度陈仓。

　　中山市发布的这份限价令称，自发文之日起至2011年12月31日止，单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的(按建筑面积计算，下同)，市国土资源局暂缓在中山市商品住房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续;单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米，未向市国土资源局提交登记备案资料的，市国土资源局暂缓办理登记备案手续。

　　自此，中山成为继从化、增城、佛山、韶关、珠海之后广东第五个限价城市。而最特别的是，这是广东省第一个公开限价期限的限价令：从11月10日~12月31日，这份限价令的时效仅有短短的51天，所以，5800元/平方米的销售价格仅仅是“暂缓”网签和备案。言下之意，只要过了年关就无所谓。

　　这份限价令主要是为了完成年度任务。4月1日，中山住建局公布了今年房价调控目标，即“低于全市年度生产总值(GDP)增幅”。按去年全市11%的GDP水平测算，今年中山房价必须控制在5853元/平方米之内。但统计显示，上半年中山市新建商品住宅均价为6024元/平方米，同比增长17.4%;与2010年均价相比增长14.2%。

　　在这种情况下，达到年初制定的房价调控目标最立竿见影的办法就是限价，在最后的51天内，控制高价盘入市，或者说，高价盘不要在今年年底前成交就行。

　　值得注意的是，中山此次“限价令”与其他城市明显不同的是设置了截止日期，即至2011年12月31日止。出台该政策的原因中有一项明确是“为了确保实现中山市2011年度新建商品住房价格控制目标，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　城区仅9在售楼盘达标

　　据南方都市报消息， 通过房地产网站筛选发现，中山所有在售楼盘中，价格区间在0-5800元/㎡的有72个，在5800元/㎡以上的有63个。不过中心城区在售的楼盘价格区间在5800元/㎡以上的有37个，而价格区间在0-5800元/㎡仅有9个楼盘。

　　据了解，近期中山房地产市场成交已经明显下降，日均网签量基本在100左右。城区某高端楼盘相关负责人甚至表示，上个月该楼盘只售出一套房子。不过值得注意的是，有开发商似乎已提前有所动作，11月9日有开发商开始抢着将已成交的大户型进行网签，当日网签133套，是近一周来的最高值。

　　据了解，广东省此前分别有增城、从化、韶关、珠海四个地方实施了限价令。不过，增城、从化和韶关限价令都是限涨幅，珠海11月1日颁布的限价令则是第一次限到具体的价格(不得超过11285元/㎡)，此次中山除了限制具体价格，还提出了限价52天的时间限制。

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土地出让首次取消配建保障房 或整体降门槛
http://bj.house.sina.com.cn  2011年11月11日07:59  京华时报

　　昨天，记者从市土地整理储备中心了解到，经市政府批准，取消丰台区郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地保障房等配套建设要求。这也是本市首宗在出让中取消保障房配建的地块。

　　住宅土地出让低迷

　　北京市国土局相关负责人表示，“目前市场确实不太好，但是如果土地供应不上去，不但政府公共收入受到影响，更重要的是未来成品房供应会有问题。” 据记者了解，截至10月15日，本市共成交土地190宗、1602公顷，土地出让金达到831亿元。其中政府土地收益为372亿元，为去年同期的73%。在出让的47块包含住宅类属性的地块中，包含保障房属性的地块达到了26块，配建保障房面积更是达到了180万平米以上。这在一定程度上影响了住宅类地块的土地出让金，90%以上的住宅类地块都为接近底价成交。

　　该宗地从10月8日挂牌一月，无人应价。此前该地块二期、五期合计出让面积高达66.5万平米，其中已经包含有27万平米保障房面积。另外，该区域内土地供应量已经比较多，接近70万平米，在目前市场萧条的情况下，开发商拿地，特别是住宅地块更加谨慎。

　　配建太多利润太少

　　一位不愿透露姓名的开发商称，除了资金问题外，当前住宅用地出让时配建保障房面积过大是重要原因，目前市场前景不太明朗，而过大的保障房配建让开发商利润更少。今年9月，丰台区郭公庄车辆段项目居住地块出让。该地块总建筑规模达62.9万平方米，需配建不少于25万平方米的公共租赁住房，也是迄今为止最大规模的保障房配建项目。该块地最终只有3家企业竞标，万科和京投置业的联合体竞得该项目。

　　不过，同是郭公庄项目的四期，截至目前还没有房企递交竞标材料。昨天，土地储备中心变更条件，此地块不再配建保障房。业内人士表示，北京市土地储备中心可能意识到，保障房配建比例过大会影响开发商拿地，于是调低了拿地门槛。

　　■业内声音

　　土地出让或整体降门槛

　　在该宗住宅土地用途全部变更为普通商品房后，一位业内人士表示，土地储备中心此举意味着整个北京市土地出让门槛正式调低。他分析说，从目前北京土地市场来说，保障房地块供应数量已经占比很高，年内供应的计划已经落实。所以，在目前市场惨淡的情况下，为了提高开发商拿地积极性，对包含保障房地块，特别是包含非公租房的地块改变出让条件，加快土地出让，有利于加快商品住宅供应。增加供应也有利于调控政策的落实。

　　另据中国房地产报此前报道，10月27日下午，市土地整理储备中心市场部部长雷蕾透露，北京市将采取降低竞买保证金到20%、放宽付款进度、减少保障性住房配建面积、降低交易起始价格、分割地块上市等措施，鼓励开发商拿地。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科B(200002):现金为王,万科的"过冬"之策

    ■每日经济新闻
    因长达一年多的调控, 楼市真正迎来了新的行业转折期.进入9月份,上海,深圳
等地降价潮弥漫,行业"拐点论"也开始甚嚣尘上.
    11月12日,在万科东莞松山湖住宅产业化建研基地举行的媒体交流会上,万科总
裁郁亮避谈行业"拐点论",而以"过冬论"代之.
    郁亮称, "2012年将是地产行业的过冬年."积极定价,快速周转仍是万科主要的
经营策略.万科将多储备现金,更加谨慎拿地,减少开支.
    郁亮同时也表示,未来住宅需求将更显自主化和小型化,而房价将回到合理水平
.
    "过冬"之策:现金为王
    在上半年市场惨淡成交的现实面前,多数开发商的业绩黯淡.而以刚性需求产品
为主,力求快速周转的万科却一枝独秀,前10个月万科销售额达到970亿元,再度叩响
千亿大门.
    限购政策已经持续一年多,调控政策让不少房地产企业感到阵痛.对于眼下的调
控政策和行业性市场困局,郁亮以"断骨再续"比喻2008年和2010年出台的调控政策.
    郁亮称,"这次调控是2008年政策的延续.本来2008年调控快要见效的时候,突然
来了金融危机, 挽救了中国房地产行业.当时的调控应该说没有完成,所以又再来一
次,就像接骨折第一次没接好,把它拉开来再接,这个时候反而更痛一点."郁亮指出,
两次调控最大的不同就是政府把保障性住房放到重要位置.
    尽管如此, 郁亮还是认为房地产行业仍然具有市场前景.在调控政策影响之下,
房地产行业集中度在提高.在郁亮看来,行业的变化已经让市场竞争分为上,下半场,
房地产行业的下半场已经开始."上半场如果说是靠房子和绿化来竞争的话, 下半场
就不只绿色,而要从软的方面去做,要把配套服务做得更好."
    对于未来房地产行业发展趋势, 郁亮认为,2011年的关键词是"调控",2012年将
是房地产行业的过冬之年.
    而郁亮言下的万科过冬之策便是"现金为王, 积极销售,审慎买地,节流,锻炼自
身本领".
    而今年前10个月,万科持有的货币现金已经达到300多亿元.
    "有时候现金流比利润率更重要.其次要卖得更积极一点,不能存货,要控制存货
,不能屯地,该卖房子的时候要卖房子."郁亮称.
    住宅产业化的春天快来了
    9月开始,房地产行业打折促销潮在全国各地上演.而本月初,深圳万科清林径推
出10套降价促销的特价房,由此也遭遇老业主的反对.
    对此, 郁亮回应称:"对客户来说,那些因为价格调整而遭受影响的客户的心情,
我们很能理解, 但是市场有它一定的规则.我们愿意跟他们沟通,但还要坚持市场原
则,始终坚持积极定价策略."
    而郁亮也表示, 房价回到合理水平是大势所趋.但在媒体追问之下,郁亮并没有
说出房价合理水平到底是何种程度.
    就在郁亮畅谈行业发展变化趋势及应对策略之时, 万科11日向媒体首次开放了
位于东莞松山湖的住宅产业化建研基地.据悉,住宅产业化是区别于传统房屋建筑方
式的变革.所谓住宅产业化,是指在工厂车间里生产如横梁,墙体,地板等主要预制混
凝土构件,再将这些构件在建筑工地如搭积木般吊装组合成房子.
    随着住宅产业化建造方式在万科北京,上海,深圳,无锡等项目中的应用,郁亮称
:"住宅产业化的春天快要到了".
    对于未来前景, 郁亮给予了很高评价,但他指出眼下,住宅产业化也面临政策支
持力度不够的难题.

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万科金域华府15平方米迷你公寓并非公租房
来源：搜狐焦点网
2011年11月14日17:14 我来说两句()

　　今日，北京日报报道了《北京昌平明年建“迷你”公租房 使用面积15平米》的消息，消息中称：这种15平方米的小户型将首先使用在昌平区回龙观万科金域华府 (论坛)这一公租房项目上。

　　据此，笔者连线北京万科，北京万科表示，目前正在研发15平米极小户型，期待在昌平金域华府项目先行落地。这个项目目前仍处在方案研发阶段，待研究成熟后才会向政府相关部门申请报批。对于销售模式，也会考虑到北京市目前的相关政策，采取企业自持条件下的租赁。

　　另据了解，这种15平方米的小居室，卫生间、客厅、卧室、厨房，生活居住功能完全齐全。看着像是卧室的一面“墙”，打开来就是个小鞋柜，别有洞天。为了缓解高房价下普通年轻白领的“居住梦”，万科自住研发了建筑面积为15平方米的小户型。

　　目前，这种户型已经在陕西西安的一个商品房项目落地。明年，万科也会考虑把此户型引入北京，进行试验性推广。

　　相关链接：

　　北京昌平明年建“迷你”公租房 使用面积15平米

　　使用面积15平方米有独立卫生间阳台

　　在住宅价格高企的情况下，是倾全家之力凑首付、再搭进去20年青春还贷款，还是干脆买个小户型，过更有质量的日子。记者上周末获悉，一种使用面积15平方米的最小户型公租房，明年将现身昌平回龙观。这样的“迷你”户型，到底如何设计，在位于广东东莞的万科[简介 最新动态]研发中心内，记者见到了两套15平方米小户型的“样板房”。

　　走进第一套“样板房”，进门左手边是一个1平方米左右的卫生间，洗澡花洒安装在马桶正上方，整间卫生间只有半步之宽。但由于两侧都装了镜子，看上去并不显得狭窄。

　　进门右手边则有两组直通天花板的高柜，大约30厘米宽，一组隔成格子能装10多双鞋，另一组可以装杂物。

　　客厅兼卧室的区域中，摆放了一张沙发床。在沙发床上方、临近天花板25厘米左右的位置安装了隔板，正好可以放下一溜宜家的纸质整理箱。

　　沙发床的对面是一溜左右打通到头的固定柜子。柜子的高度正符合写字台的要求，柜子的正上方打上了几组木板，可以摆书。柜子有一部分设计了台盆，台盆上倒扣了一张案板，洗手、切菜的地方就有了。柜子里，遇到管道的地方，抽屉被做成了“凹”字形，管道从凹口内穿过。

　　另一间“样板间”看起来要疏朗很多。卫生间在靠近阳台的位置，用玻璃与客厅隔断。客厅内没有设置更多搁板，住户可以在内侧壁柜中储物。

　　万科集团总裁郁亮表示，极小户型中难实现的功能，将通过生活配套设施弥补，例如配建公共洗衣房、食堂等能集中服务的空间。

　　这种15平方米的小户型将实现全装修，可以直接拎包入住。

　　记者了解到，这种极小户型将首先使用在昌平区回龙观金域华府[最新消息 价格 户型 点评]这一公租房项目上。“根据现在金域华府已经做出的户型图，建筑面积大约在18平方米左右，使用率超过80%。”万科集团副总裁毛大庆说，整栋楼的建筑设计很“乌托邦”，和酒店公寓的长走廊完全不同，因此公摊相对更小。

　　对于小户型的功能实现，保障房设计专家、清华大学教授周燕珉有着更进一步的看法。她认为，小户型必须有非常实用的功能和科学设计，“例如针对老年人、中年人、青年人的不同生活习惯，可以将储物柜设计成完全封闭式、半封闭式和完全开放式，物业公司可根据租户或业主的不同随时更换。”在日本留学十余年的周燕珉说。（记者耿诺）

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专访万科总裁郁亮：我是一个可爱优秀的普通人
http://bj.house.sina.com.cn  2011年11月16日09:04  新浪乐居会
专访万科总裁郁亮：我是一个可爱优秀的普通人
万科总裁郁亮接受新浪乐居专访
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　　新浪乐居讯（主编 务名杨） 2011年11月12日下午，万科东莞建筑研究基地。坐在北京乐居主编面前的万科总裁郁亮，身材健硕，神采奕奕，完全看不出上午刚刚骑行十多公里的丝毫疲态。

　　“调控与减肥有很大关系。判断调控见效，一是房价回到合理水平，二是行业出现重组，三是老总需要减肥。”郁亮的一句开场白，令专访的气氛瞬间活跃起来。

　　作为带领中国最大房企不断前行的领导者，郁亮在2个小时里与北京乐居分享了很多经历与心得。但相比谈楼市、谈调控，郁亮更愿意谈的是骑车、登山，更愿意谈“管住嘴，迈开腿”的减肥秘诀，更愿意谈万科的全民体育活动。

　　这种轻松与淡定，也许与万科在其带领下，继2010年成为国内首家年销售额突破千亿元的房企后，在2011年10月份再次迈过年销售额千亿门槛有关；也许与万科手握300多亿现金，做好“过冬”准备有关；也许与万科一直所坚守的“领先半步”战略有关……

　　“天才是少数，但天才通常不那么可爱，既然我们是普通人，那就做一个可爱的人。如果能有比较好的成长环境，自己略微努力一点，科学训练一点，那么也会成为很优秀的人。”专访结尾时说完这句话，郁亮顿了一下，幽默细胞再次激活：“就像我这样！”

　　别再留恋过去的美好岁月

　　在郁亮看来，此轮调控只是2008年调控的延续。2008年的调控本应在2009年见效，结果金融危机挽救了中国房地产行业。现在的调控，正是要完成2008年调控没有完成的事情。唯独不一样的地方，在于此番调控政府将保障性住房放到了非常重要的地位。

　　“现在有些房企在抱怨日子不好过。确实现在与我们过去的美好岁月相比是不好过了，但这种美好岁月应该吗？正常吗？你如果这么去想，就不会留恋这件事情。”郁亮进而表示，中国房地产行业的前景仍是不错的，因为国内最大的消费市场仍然存在，主流的刚性需求仍然存在，同时温总理在讲话中提到房价不合理需要调整，但要支持居民的正常居住需求。所以，郁亮认为中国房地产行业在未来的15-20年将继续稳定发展，没有理由悲观长期看空。

　　“这个行业的黄金岁月依然存在，只不过过于不正常的状态不存在了，富得流油的状态不存在了。做好自己该做的，仍然有机会。”郁亮说。

　　万科明年进入“冬季模式”

　　对于2012年万科的发展策略，郁亮干脆地回答了两个字——过冬，即进入“冬季模式”。

　　至于具体做法，郁亮罗列了5条答案：第一是现金为王，有时候现金流比利润率更重要；第二是销售更积极，控制存货，不能囤地，该开发就开发，该卖房时要更积极地卖房子；第三是要更谨慎地买地，因为买地最费钱，买错地跟买错股票一样，亏起钱来不得了；第四是运营要围绕“冬季模式”来进行，节流不必要的支出；第五个也很重要，就是冬天要把身体锻炼好。

　　郁亮表示，在调控的大潮中，万科也在积极进行着自身调整，“上半场，万科遵循的是为普通人盖好房子，到了下半场，要再加上半句话——盖有人住的房子。有人住的房子，才能真正实现住宅的居住基本属性。为了实现这个目标，万科要把社区的配套产品做好，软性服务做上去。”

　　房价回归合理水平是大势所趋

　　在郁亮眼中，开发商做品质地产与房子不能降价没有必然的联系。降价与否不是能不能降的问题，而是房企的愿望问题。房价要回到合理水平是大势所趋，这跟利润、成本都没有关系。“难道降价不能亏本么？”郁亮反问道。

　　为了顺应这种趋势，万科在近2年一直坚持“积极定价”的策略，其标准就是要求项目在开盘的一个月内要卖掉60%的房子。

　　但正是这种积极定价的策略，使得万科在近期的降价潮中，也难逃遭遇老业主因降价而维权的境地，更因为万科在行业中的龙头地位，而被社会公众尤为关注。对此郁亮表示，很理解那些因为降价格调整而遭受影响的客户心情，但市场有自己的规则，市场一旦混乱，会令所有人都得不到利益，所以万科会耐心地与客户进行沟通、解释，但一定会坚守市场原则。

　　15平小户型计划率先亮相北京

　　对于万科所研发的15平米精装小户型，郁亮的言语中，充满着自信与期许。“如果我大学刚毕业的时候，有这样的房子就会感觉很好。至少是独门独户，不用跟别人合租吧？所以肯定会有一个阶层需要这个产品。在万科的一个项目里，30平的房子住了3代人，他们的感受是很幸福的。因为与过去相比，他们住在一个安全的社区里，而且三代人住在一起，更加快乐了。”

　　郁亮认为，15平米小户型很有趣，但不能把它单独来看，而要从整个项目的角度来看。例如房间里的空间不够，该如何给年轻人提供交流的空间？如何提供做饭、洗衣房等空间功能？这些问题都是万科不断在研发并解决的。

　　为了避免15平米小户型沦为炒房者的投资产品，郁亮表示万科在卖房子时会考虑与购房人提前约定，只能够买一套。

　　郁亮进而透露，15平米小户型计划明年将率先落地北京，而在深圳还没有此打算。

　　住宅产业化的春天快来了

　　作为住宅产业化的坚定践行者，万科在住宅产业化之路上的探索却并不顺利，价格因素使得产品在市场上叫好却并不叫座。但在郁亮看来，住宅工业化的春天快到来了。

　　郁亮表示，未来有两个因素对住宅产业化影响很大，第一是国家绿色政策，考虑到目前的节能减排任务完成有压力，十二五期间政府肯定会加大支持力度；第二是当前人工成本涨得很快，成本压力会迫使开发商转而采用工业方式提高建设效率和房屋质量，同时这也能满足绿色环保的要求。

　　“目前深圳、上海、北京、沈阳都出台了相关的扶持政策。北京、深圳都给万科采用住宅产业化方式建设的房屋以补贴，使得开发成本基本上可以持平。每年万科的产业化建筑面积的增速都不低于50%。”郁亮说。

　　我是一个可爱优秀的普通人

　　带领万科在严厉调控之年，仅用10个月就迈过去年千亿销售额的关口，面对如此成绩，郁亮只是把自己定位是一个“可爱优秀的普通人”。

　　“我挺优秀的，但我不是天才。一个优秀的企业会把一个普通人培养成优秀的经理，所以优秀的企业经理并不一定很重要，而在什么样的环境中成长起来很重要。以我为例，现在我酷爱运动的形象深入人心，但其实从小我就不爱运动，也没有运动天分。我只是认识到健康的重要性后才开始锻炼。如果我能够在健康、运动方面给大家一些启发，一个普通人通过‘管住嘴，迈开腿’，通过艰苦的训练，从体型、体质，到健康指标都能恢复正常，无论是工作、生活都有一个很好的基础，从而享受快乐人生，这个意义我觉得才更为重要。”郁亮说道。

　　“所以我觉得天才是少数，但天才通常不那么可爱。既然我们是普通人，那就做一个可爱的人。如果能有比较好的成长环境，自己略微努力一点，科学训练一点，那么也会成为很优秀的人。就像我这样！”

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万科董事局主席王石：楼市调控初见效 政策或软着陆
http://gz.house.sina.com.cn  2011年11月16日16:58  新浪房产
万科董事王石 点击图片进入其微博万科董事王石 点击进入其微博

　　新浪乐居讯(编辑 陈小育 实习编辑 卢捷君)万科董事局主席王石近日在出席哈佛科学馆举办的中国企业家班座谈会上连发9条微博，谈调控、谈万科、谈拿地、谈哈佛学习与生活。其认为房地产调控初见成效，可能软着录；房企没有台下交易拿不到好地；自己从未离开万科。

　　谈调控：调控初见效 政策可能软着陆

　　问：地产调控如此严厉，如何看？

　　王石：初见成效，政策坚持，软着陆是可能的；

　　问：不担心万科业绩？

　　王石：房价飞涨时全行业业绩都好，显不出万科，市场紧缩时才见真功夫。不是吗？

　　谈拿地：没有台下交易拿不到好地

　　问：没有台下交易能拿到好地？

　　答：拿不到。万科地块在远离市区交通不便地方，且土地价格贵。80年代末，有一家同万科同期发行股票的企业，也做房地产，其协议拿地的能力是万科的十倍，且价格便宜。但这家企业多年前就退市了。而高价拿偏僻地的万科却很好生存下来。不行贿成就了竞争力。

　　谈万科：不行贿成了万科竞争力

　　问：社会风气不正，做好人难。

　　王石：做坏人容易？比如行贿受贿双方都会受良心谴责，为什么应酬醉酒，麻痹自己嘛。问：你说不行贿是现在，以前呢？也有人说，董事长不用行贿，手下呢？答：不行贿是底线，万科过去、现在不允许任何员工有行贿行为。问：很难啊。答：实际做了，没有想像那么难。

　　问：怎讲“不行贿”成了万科竞争力？！

　　王石：不行贿是对企业基本要求，如果90%以上企业遵守，当然构不成竞争力，但如果行贿受贿形成社会风气，不行贿企业就会处在不利的经营位置，怎么办？或同流，或市场找出路，如何在地偏价高的地块创造消费者喜欢的产品和服务。且，不行贿经营，理直气壮！

　　问：哈佛结束还回万科？

　　王石：没有离开呀，何谈回。系统学习两个目的：个人修为；再，考虑未来10年用更多精力用在大学教书，所以百战之后要读书。至于更大社会作用，人生犹如一条抛物线，我的最高峰已经过去时，未来属于年轻人。年轻一代代表未来！

　　谈生活：在哈佛没有空应酬

　　问：王总，在哈佛做饭吗？

　　王石：睡前，少许大米粒放进暖水瓶，灌满烧开水，异日早成米粥；再倒进小锅熬几分钟，早餐告成。问：太简单了吧。答：还有烤面包片、切西柚。上课前要看材料，不会耽搁在做饭上。剩得米粥，晚上热一下仍然可口。

　　问：在哈佛应酬很多吧？

　　王石：没有。接受邀请会有很多，问题你时间就浪费了。在这儿就是时间不够，学语言就占了半天，主跟两门科，阅读有关书籍 资料至少两个小时；还要把握行业、万科、NGO动态，每天至少一个小时的国内通话。算算，哪还有时间应酬？再，哈佛的人都很忙，也没时间应酬。

　　谈学习：边学习边管理企业

　　问：如何边学习边管理企业？

　　王石：登珠峰期间都没影响管理企业，这儿环境比雪山环境好多了。

　　问：在哈佛的学习方向？

　　王石：企业伦理。企业制度的基础是资本主义文化的产物。追根溯源，基督教新教对资本主义思维方式的影响。再往下就要追到耶路撒冷了。下一步计划欧洲、以色列。

　　问：佛教博大精深，什么学问都包括在内了。

　　王石：就现代企业制度而言，同佛教思想没有太多关系。

　　问：为何现代企业制度源于基督教文明？

　　王石：现代企业制度是现代经济体制下企业形态，发端于17世纪的英国、荷兰等国家。此期间统治欧洲社会意识形态的是基督教。16世纪中期由加尔文发起的宗教改革为资产阶级革命提供了理论基础。韦伯的新教伦理与资本主义精神就是论述这种关系的。

　　问：你曾说过必须选择，你会选择基督教？

　　王石：不是信与不信上帝的选择，而是建筑、音乐、绘画等文化层面的比较的偏好。比如基督教的哥特建筑，挺拔高耸，阳光透过玫瑰窗射进厅内，给你温暖、昂扬、向上；佛教寺院平行展开，外表金碧辉煌，很世俗化，内部则光线不通透，压抑感。

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巴曙松:中国房地产业面临第一次真正意义大调整
http://www.sina.com.cn  2011年11月17日 21:24  新浪财经微博
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松。 国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松。

　　巴曙松(微博)/文

　　报告要点

　　2011年以来，当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境相叠加，当加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加，当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加、当市场化间接调控手段与行政化限购令的直接干预措施相叠加，房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场与政策环境，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。当前民间融资利率拉高的主要力量之一，就是房地产企业基于高盈利预期以及调控会短期结束的政策预期进行的高成本融资，在货币政策不可能大幅放松时，这些房地产企业的洗牌不可避免。

　　短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成，中国房地产行业正进入去库存阶段：1)目前的周转期即从拿地到销售回款的周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的周转期相比已经相差无几。2)2012年约计有近800万套保障房竣工，这将改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。

　　中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生，而调整的方式和开发商的应对策略则可能是：1)降价，从城市居民收入可承受能力测算，一线城市的平均房价降幅应在20～30%之间，二线城市则在10～20%之间，三线城市基本合理，降价空间不大。2)布局三四线城市；3)产业外资本进入房地产业的趋势将逆转；4)金融资本与产业资本的互动将可能激发部分上市企业退市或私有化倾向。5)定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。

　　从这轮调整的宏观冲击看，房地产销量增速已经开始明显下滑、保障房全开工之后对冲效应减弱之后四季度房地产新开工也将出现明显减速，进一步考虑到2012年一季度限购、库存明显加大和季节性因素的影响下，如果房地产销售同比增速从当前10%左右大幅回落甚至负增长，且信贷条件以及限购约束等未能有所松动，则2012年二季度房地产投资变成个位数甚至负增长的概率变大，房地产市场出现明显行业洗牌的可能性在加大。

　　尽管市场广泛预期，房地产投资出现显著回落，进而对地方政府土地出让金收入、经济增长产生明显冲击，由此带来房地产调控政策如限购令的放松，虽然这种可能性存在，但是考虑到未来房地产在整个经济中的地位趋于弱化趋势，针对房地产的调控政策难以重演2009年的“旱涝急转”，即使是政策阶段性的局部放松也难以改变行业调整的总体方向以及分化与整合的行业洗牌趋势。

　　总体上，基于短期内房地产行业基本面供给相对过剩的格局，即使考虑到2012年对需求抑制最直接的限购政策不再续期，或者限购政策的局部放松，然而未来一年或较长时间内房地产市场的供求结构已经发生重要变化，在一系列约束政策的推动下，房地产将从居民财富配置的“超配资产”变成“标配资产”，房地产行业将一改过去10多年高成长的趋势性增长格局，企业的成长将主要来自于行业内的分化与整合所产生的经营效率的提高，从依赖地价与房价的上涨获得高毛利转向依赖综合开发能力的提高，完成从地产到房产的转变，最终成为以房产开发为核心的加工制造业。

　　在行业景气周期的下行阶段，企业拥有稳健的资产负债表要比拥有一个亮丽的利润表更为重要，对于典型的资金密集型行业来说，房地产开发企业则更是如此。2009～2010年超常规的信贷投放期间，开发商借助于较低的利率和较宽松的信贷额度，通过高杠杆推动负债端和资产端的同步扩张。然而，2011年以来，当针对房地产市场的专项调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境相叠加，当加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加，当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加、当市场化间接调控手段与行政化限购令的直接干预措施相叠加，房地产开发企业正面临房地产市场化以来最为严厉的市场与政策环境，也面临接近2008年金融危机期间的去库存与去杠杆双重压力。站在当前的时点展望未来，中国房地产行业目前正逐步进入行业显著洗牌的阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。即使考虑到房地产投资在未来二、三个季度可能面临急剧下滑，宏观应对政策也可能不会再次重演2009-2010年大规模的“旱涝急转”的放松政策。

　　一、中国房地产行业正进入显著调整的起点阶段

　　从公司财务的角度讲，一个行业或企业的价值创造能力取决于两个方面：经营杠杆和财务杠杆。在房地产市场化以来、特别是2005年以后，中国居民资产配置渠道的有限性使得房地产成为被“超配”的资产，这一特征叠加于中国房地产的预售杠杆使开发商的经营杠杆成为价值创造的一支重要驱动力，表现在财务指标上，即是奉行高周转率的企业能够通过扩大净经营性负债能力来实现净资产的现金流转换。类似地，2004年土地“招拍挂”机制的实行即土地市场“双轨制”的终结使得地价与房价持续上涨，当地价或房价的上涨率超过开发商金融渠道的融资成本，财务杠杆则成为推动房地产行业迅速上升的另一支驱动力。当前，之所以初步判断中国房地产行业正进入显著的调整阶段，基本的出发点也是基于这样两个视角，即经营杠杆和财务杠杆的“双高”时代即将面临根本性转变。

　　1.1 经营杠杆端，供给相对过剩的市场格局逐步形成

　　首先，短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成，在限购和信贷收缩的双重冲击下，中国房地产行业正进入去库存阶段：1)从行业整体情况判断，2011年以来在限购政策的冲击之下，行业平均的去库存速度明显减缓，企业资产周转率较之2009、2010年已明显下滑，乐观估计，目前的库存周期即从拿地到销售回款的周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的库存周期相比已经相差无几。2)从9大一线城市的商品住宅可售面积来看，截止10月初约有5012万平米的可售面积。鉴于近年土地供应和开工绝对值大于上轮周期，以及一线城市相对最严厉的限购和限贷措施，预计本轮主要城市库存总量和库存去化周期高点大概率将高于2008年高点，而且目前一线城市仍处于加库存阶段，下一阶段的去库存压力则会更大。3)从主要上市房企的资产周转率看，万科、招商地产(微博)、保利地产(微博)和金地(微博)集团四大龙头的周转率分别下降约3%、6%、10%、24%，扩张较快的绿城集团资产周转率则大幅下降约40%，只有致力于开拓二、三线城市的恒大地产等部分房企有所上升。

　　其次，2012年保障房的大量入市将对改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。根据2010和2011年保障房的开工量及竣工周期测算，2010年新开工的590万套保障房将在2011年底竣工约300万套，其余290万套将会在2012年竣工并具备销售条件；2011年新开工的1000万套保障房将在2012年逐步竣工约500万套左右。叠加之后，2012年约计有近800万套保障房在2012年竣工，尽管从结构上，商品房与保障房中经济适用房、双限房、棚改房存在交集区域，但是大量中低端住宅的入市将明显改变2012年中国房地产市场的供给结构，中低端住房相对过剩的情况则更为明显。从当前中国城镇人口住房解决方式的结构来看，2012年保障房的大量供给将会改变现在住房市场的供求结构，当前约计分别有10%、41%、7%的城镇人口居住在原有私房、房改私房和租赁公房中，预计这部分人口将对保障房产生更大的需求。

　　图表 1城镇人口住房解决方式

住房市场结构         城镇人口住房解决方式         建筑面积(平)         平均楼龄(年)
原有私房         10%         133         20
房改私房         41%         74         18
商品房         37%         98         11
租赁公房         7%         52         27
租赁市场住房         3%         62         20
其它         2%         88         15

　　数据来源：REICO工作室，作者整理

　　最后，从需求端衡量，基于2010年释放了大量金融危机期间被抑制的房地产需求，未来周期性驱动力将会减弱。从趋势性驱动力来讲，未来几年一二线城市的城市化率的递增速度将逐步下行，人口和城区扩张步伐放缓；人口结构的变迁使得30—45岁之间的核心购房年龄比例趋于减少，新增需求将主要来自于人口自然增长和家庭结构裂变。

　　总体上，短期内房地产行业基本面供给相对过剩的这种格局，即使考虑到2012年对需求抑制最直接的限购政策不再续期，或者限购政策的局部放松，然而未来一年或较长时间内房地产市场的供求结构已经发生重要变化，房地产将从居民财富配置的“超配资产”变成“标配资产”。因此，基于这种情况，中国房地产行业依赖预售机制和经营杠杆获取高成长性的阶段将逐步走向终结。

　　1.2 财务杠杆端，地价涨率下行和资金成本上行的趋势逐步形成

　　原则上，财务杠杆的使用可以扩大房地产企业的净资产回报率(净资产回报率=利润率×资产周转率×财务杠杆)，但是财务杠杆的正向扩大效应发挥作用的前提条件是净经营性资产的回报率必须大于借贷成本，否则财务杠杆的扩大效应将反向启动，成倍减少净资产回报率。从这个角度看，当前及未来一段时间财务杠杆的正向放大功能将会弱化，反向放大功能则可能启动。

　　目前来看，利润率和资产周转率的下降将会对净经营性资产的回报率产生双重冲击。从利润率来看，根据上市公司的相关报表测算，目前房地产行业的平均毛利润率为37%左右，扣除三费之后的营业利润率约为20-25%，净利润率为15-20%左右，这种高利润主要来自于土地的溢价，即在地价和房价持续上涨的情况下，开发商可以通过延长土地开发周期和推盘速度来提高利润率。通过这种操作模式，中国房地产业在2004～2010年获得了高利润与高成长，但是展望下一阶段，两个方面的转变将改变这一格局：1)地价的平均涨幅将会放缓，过去地价的异常上涨即包含了“土地双轨制”条件下被抑制地价的强烈释放，也包含了一、二线城市迅速城市化所产生的大量土地需求，同时土地供给的刚性也起到了一定推动作用，然而，随着一、二线城市放缓的城市化进程和三、四城市逐步启动的城乡一体化所释放的土地供给，未来地价的涨幅会趋于一个相对合理的水平，即使因为调控因素的阶段性变化而可能出现一定的反弹，但中长期的平均上涨速度将明显慢于过去几年。2)过去两年开发商积累的大量土地储备面临较大的资产变现和去库存压力，结果将会是更低的资产周转率。目前这一水平已超过40个月，接近2008年房地产低谷时的水平。同时，当前民间融资利率之所以显著上升，与部分流动性紧张的房地产企业依然保持相当高的盈利预期、以及短期内可能会放松信贷约束的政策预期相关，但是，随着调整的深入，房地产企业必须面对盈利预期回落的现实，也必须面临信贷政策不太可能短期内明显放松的政策环境。因此，地价涨幅趋缓导致的利润率下降和周转率下降导致的资产使用效率下降，一个自然的结果是房地产企业净经营资产的回报率大幅降低。

　　参考目前房地产开发企业的资本负债结构、20%的净利润率及40个月的周转率测算，开发商所能承受的2年期平均融资成本极限约为20%，换言之，如果地价上涨幅度和周转率使得库存周期之内的净资产收益率低于这一水平，则杠杆率越高，开发商所承受的损失也将越大。

　　二、中国房地产行业将迎来显著的行业洗牌

　　基于经营杠杆与财务杠杆的双重受限，基本面趋弱与调控政策的相互叠加，目前中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生，而调整的方式和开发商的应对策略则可能是：1)短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价；2)中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。

　　2.1 短期内，参考项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价

　　由于不同房地产开发项目的城市和区域定位、需求定位及不同开发企业的融资成本、市场垄断与定价能力存在较大的差异，几乎不可能在统一层面测算出盈亏平衡点所决定的合理降价幅度。尽管如此，仍然可以从宏观层面把握几个决定降价幅度的参考指标。

　　首先，参考不同城市居民住房可承受能力的上限空间选择降价幅度。从这个角度看，根据不同城市的房价和收入水平粗略测算，当前北京、上海、杭州、深圳和广州五大一线核心城市的实际月供收入比在80～120%之间，二线城市平均的月供收入比在50～60%之间，三线城市的平均月供收入比则在30～50%之间，基本在合理范围。如果将实际月供收入比与刚性需求可承受的月供收入比进行比较，则一线城市的平均房价降幅应在20～30%之间，二线城市则在10～20%之间，三线城市大致在合理区间。

　　其次，参考项目利率水平、融资成本和自有资金的机会成本选择降价幅度。例如，一个定价为15000/平的住宅项目，净利率水平为21%，假设其它条件不变，并进一步假设该项目的自有资金与负债比例为50%，当该项目分别降价5%、10%、15%时，净利率水平分别降为17%、13%、8%，如果平均借贷成本超过8%时， 与潜在的机会成本相比，自有资金的收益率将为负，因此，15%的降幅则是极限状态。

　　2.2 区域的分化与行业内的整合将成为常态

　　首先，区域内的分化，即随着一线城市过去几年来过快上涨的房价透支了未来的潜力以及城市化速度的放缓，未来一二线城市的竞争将更为激烈，不少龙头企业将加速布局三四线城市，这一趋势在2006年以来即有所强化，但是当前一线城市更为严厉的调控政策及中长期趋势向下的行业环境，将迫使企业在三四线城市以规模化与城市化推动的更快速度集中。

　　从我们监测的20大城市2011年以来的交易情况来看，住宅成交面积同比下滑约31.9%，这部分城市占比全国销售面积约19.8%，销售额占比全国约35.5%。而40大城市销售面积和销售额占比全国逐月下降，目前40大城市销售面积占比全国37%，销售额占比全国53.5%。主要因素为一二城市经过近10年的地产开发，需求已达高峰，而众多的三四线城市正在复演一二线城市的发展历程。
图表2 40大城市商品房销售面积和销售额占比全国。数据来源：CEIC、华创证券图表2 40大城市商品房销售面积和销售额占比全国。数据来源：CEIC、华创证券
图表 3 龙头地产公司1-8月累计销售额增速。数据来源：华创证券图表 3 龙头地产公司1-8月累计销售额增速。数据来源：华创证券

　　其次，行业内的整合将会明显加剧，这里的影响因素主要是：1)随着行业逐步进入一个相对较弱的景气循环周期，行业外的资本大举进入房地产的激励下降；2)在银行信贷实施名单制管理和信贷额度控制及回款速度减缓，特别是在资金成本整体上移的情况下，只有大型开发企业才能开拓多元融资渠道，通过票据、信托、企业债等方式融资，并且融资成本也在显著上升；随着融资环境的恶化，现在一些地产商即使支付更高的融资成本，也难以获得资金支持，流动性压力日益加大。从目前的情况来看，中国的行业整合方式预计不仅会延续海外“以大整小”的模式，不少大型企业由于在顺周期时过度的土地储备扩张可能在当前的情形下面临被洗出的压力，因此，大型房地产企业的破产和整合可能会成为本轮调整的标志性事件之一。

　　在行业整合加速的背景下，龙头企业的市场集中度将会得到明显提升。根据在A股和H股上市的9大地产公司月度销售数据占比全国来看，目前9大地产公司市场占有率为12.5%，同比提高约2.4个百分点。从公开可追溯数据更长的万保金(万科、保利、金地)市场占有率来看，万保金销售额市占率已由05年的1.17%提升到2011年8月份的4.54%。2011年前8个月，我们跟踪的9家上市房企中，除绿城外，销售额增速均大幅跑赢全国同比数据。龙头品牌开发商在产品质量等方面相比小开发商具有较大优势，也使得销售将分流更为转向龙头品牌开发商的产品。总体上，预计龙头开发商市场占有率经过本轮调整以更快的速度增长。

　　三、房地产调整的短期宏观冲击：是否导致投资增长显著回落？

　　站在当前的时点看，房地产行业的中长期调整的序幕已经打开，但就期短期内对宏观经济的冲击渠道来看，其影响主要体现在对房地产投资下滑可能会改变当前经济平稳回落的节奏。从数据上看，本轮房地产投资周期从2010年5月峰值已经回落，目前已经连续回落13个月，名义增速从38.2%回落5个百分点到33.2%，实际增速从34.6%回落8.1个百分点到26.5%。目前仍处于回落周期之中，随着预售回款速度放缓，未来三个季度房地产投资仍将持续回落。

　　参考历史经验，房地产市场短期内显著回落发生的条件是顺周期融资来源的同步急剧收缩和房地产销售同比连续负增长。过去10多年的房地产市场波动周期看，这一回落特征曾经出现在2008年6月，房地产投资名义增速在8个月时间从峰值33.5%大幅度回落32.5个百分点，40%的回落幅度发生在前7个月，60%即20个百分点的回落幅度发生在最后一个月。从先行指标上，在触底之前按揭款连续6个月双位数负增长、定金及预售4个月个位数负增长、信贷资金的大幅收缩以及房地产销售连续12个月高位负增长促成了房地产投资“V”形着陆。
图表 4房地产投资回落周期的历史对比。数据来源：华创证券整理图表 4房地产投资回落周期的历史对比。数据来源：华创证券整理
图表 5 房地产资金来源回落周期的历史对比。数据来源：华创证券整理图表 5 房地产资金来源回落周期的历史对比。数据来源：华创证券整理

　　相反，如果不存在房地产销售同比负增长，信贷收缩则往往带来房地产投资的回落相对温和。2004年2月，房地产投资名义增速在24个月时间从峰值57.1%回落至19.7%，第一个月单月回落16个百分点，第二个月单月回落6.5个百分点，在其后的22个月逐步匀速回落，单月平均回落幅度未超过1个百分点。对比而言，信贷同比增速见顶后第一个月从63%大幅回落32.3个百分点、第二个月从30.7%再度大幅回落11.7个百分点，这是造成房地产投资增速在见顶后前两个月大幅度下滑的原因，虽然之后信贷仍然持续收紧，并最终回到个位数增长，但是房地产销售面积同比增速持续稳定在30%左右、销售额同比稳定在40%左右，这是当时的调整成功实现“软着陆”的关键支撑。

　　从房地产投资不同着陆形态对固定资产投资和经济的冲击程度比较看，2004年房地市场的调整对固定资产投资的直接冲击较为有限，房地产投资回落周期中，固定资产投资增速始终保持在25-30%，而且期间GDP平均增速为11%。相反，2008年房地产行业的显著调整，促使政府出台了大规模的财政支出刺激，对冲了房地产投资大幅下滑的负面冲击。事后看，2009年二季度经济增长触底反弹的前奏也是房地产投资在一季度之后强劲的见底回升。

　　3.2 本轮房地产投资回落相对温和，但未来一段时间要关注可能发生回调风险过度集中的“尾部风险”

　　从目前的情况看，房地产投资的回落节奏仍然比较温和，但四季度开始，随着保障房全开工导致的房地产新开工同比增速下滑，经过销量下滑、新开工下滑之后，房地产投资将在2012年一、二季度出现较大幅度的下滑，甚至会产生所谓的“尾部风险”

　　第一，从本轮周期看，房地产投资在2010年5月见顶，名义增速为38.2%，虽然在过去13个月呈现持续回落状态，但是回落幅度十分温和，基本是匀速递减，单月平均回落幅度不足0.4个百分点。更为重要的是，与2004年相比，本轮资金来源增速69.5%的峰值远远高于投资增速38.2%的峰值，两者之差超过30个百分点，2004年两者之差仅为10个百分点，超额资金来源的支撑作用使得本轮调整以来房地产投资增速并未随着信贷的大幅收缩而同步大幅下滑，波幅明显收窄，对投资和经济增长的冲击也相对较轻。

　　第二，从本轮房地产回落的先行指标观察，资金来源领先于房地产投资3～4个月，三季度资金来源同比增速23%，二季度为18%，虽然资金来源增速总体上仍小于投资增速，预示着四季度房地产投资仍将处于下滑趋势，但于三季度资金来源同比的攀升却同时意味着四季度的下滑幅度也不会太大。以资金来源、实际资金成本等自变量测算的结果显示，2011年房地产投资增速逐季温和回落，预测全年增速为30%，不过统计上，每年最后一个月开发企业和统计部门都会对全年累计增速进行一次校正，幅度通常为-2个百分点，考虑到这一因素，将全年投资增速30%的预测值向下修正之后为28%，仍然高于固定资产投资名义增速约3个百分点，对投资和经济增长仍然有显著的正向贡献。

　　第三，在信贷资金持续收紧的情况下，四季度的房地产销售同比增速将决定定金及预售回款速度，从而决定2012年一季度房地产投资增速。虽然在新一轮限购范围扩大政策的冲击下，传统“金九银十”效应受到较大程度的影响，但考虑到去年四季度正式启动限购导致的销售基数较低，2011年四季度销售同比增速可能略好于预期。因此，扣除冬季北方天气和春节导致施工减缓的季节性影响，2012年一季度房地产投资增速仍有较大概率延续当前的温和回落趋势。

　　第四，考虑到一季度往往是销售淡季，预售回款不畅，2012年二季度房地产投资能否触底回升关键取决于2012年一季度的市场销售情况。扣除2010年金融危机期间被抑制需求的集中释放导致当年一季度“淡季不淡”，在正常年份，一季度在全年销售量的占比往往最低，不能指望2012年一季度销售超常规增长为二季度投资提供更多的资金支持。

　　这样看来，如果目前的销量下滑、信贷紧缩延续到2012年二季度，则房地产投资有可能在某一月出现超过10个点以上的下滑幅度，使投资变成个位数增长甚至负增长。这样的“尾部风险”事件曾在2009年2月份发生，即房地产投资增速在前7个月一直处于温和的匀速回落通道，却在最后一个月即2月份发生了20个百分点的降幅，这是因为销售、按揭、定金及预售资金来源同步大幅负增长的同时，信贷增速不仅保持同向紧缩且在此前三个月达到低谷。

　　对比当前的情况，按揭回款增速已经连续7个月负增长，信贷增速也一直保持在5%左右的低位，但由于自筹资金一直稳步上升，且开发商采取了从减少土地购置、减少新开工、放缓在建项目施工进度的有序调整节奏，并通过影子银行体系开拓多元化融资渠道，使得投资温和回落的趋势延续至今，但目前已经启动的对影子银行体系的监管将会对此产生负面影响。

　　进一步考虑到2012年一季度限购、库存明显加大和季节性因素的影响下，如果房地产销售同比增速从当前10%左右大幅回落甚至负增长，且信贷条件未能有所松动，则2012年二季度房地产投资发生“尾部风险”的概率变大。

　　尽管市场预期，如果房地产投资显著回落，进而对地方政府土地出让金收入、经济增长产生明显冲击，则可能会出现房地产调控政策的转变例如限购令的放松。从目前的趋势看，虽然这种可能性是存在的，但是考虑到未来房地产在整个经济中的地位趋于弱化，针对房地产的调控政策难以重演2009年在房地产市场上出现的“旱涝急转”，即使是货币政策阶段性的局部放松也难以改变行业调整的总体方向以及分化与整合的基本趋势。

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万科在沪楼盘降价 万科尚源最低备案价下调31.7%
http://sh.house.sina.com.cn  2011年11月17日20:25  新浪房产

　　新浪乐居讯(编辑 鲁钧杰)继龙湖、中海、绿地、新城等开始大幅降价后，今日万科也开始跟进。网上房地产数据显示，万科尚源 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)最新备案的一批精装修公寓房源中，最低价为11200元每平方米。而值得注意的是，该楼盘在今年7月所推出的精装修公寓最低备案价为16400元每平方米。本次的备案价相较之前下调幅度达到31.7%。

　　此外，新浪乐居发现万科尚源本次推出的部分精装修公寓价格甚至低于周边楼盘毛坯房源的成交价。该楼盘周边项目逸皓华庭 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)毛坯房源售价已达到了1.1-1.2万每平方米。上海盘谷房地产总经理宋海认为，万科此次下调价格主要是出于调整业务产品线的考虑，通过在住宅市场降价回笼资金来支撑其对商业地产的转型。

　　而对于万科此次降价后还有多少利润空间？新浪乐居数据显示，万科尚源土地成交楼板价为5282元每平方米。宋海测算，如果按此楼板价计算，加之精装修成本，万科本次基本没有利润空间。

　　万科在沪开始降价 万科尚源最低价下调31.7%

　　本周初，万科即将对其在沪楼盘全面降价的消息就在坊间传开。今日新浪乐居登陆网上房地产发现，万科青浦重固镇的楼盘——万科尚源网上备案价开始下调。

　　网上房地产数据显示，楼盘新一批备案精装修公寓项目最低备案价11200元，为青浦区重固镇福定路288弄1号楼。然而，在今年7月23日备案的精装修公寓项目，最低价为16400元每平方米。本次最低备案价较之前下调了5200元每平方米，调价幅度达到31.7%。

　　此外，21世纪不动产经纪人曾江证实，万科尚源本次推出的部分面积为79平方米的小户型价格低至85万元左右，折合单价约合1万元/平方米

　　值得一提的是，万科本次推出的部分精装修房源价格甚至低于周边楼盘毛坯房源。新浪乐居数据显示，万科尚源周边一毛坯楼盘——逸皓华庭，10月成交均价约为1.1-1.2万每平方米。

　　对此，上海盘谷房地产总经理宋海认为，万科本次降价主要是出于调整业务产品线的需求。他分析说，昨日有媒体报道称万科在虹桥拿下一幅商业地块，这表示如今万科正在向商业地产转型。本次通过在住宅市场降价来回笼资金，可以更好支撑其在商业地产领域的发展。

　　易居(中国)董事局主席周忻此前在微博中也表示，目前开发商降价需一步到位，同时早降价比晚降价效果好。万科此次的降价行为也正印证了周忻的观点。

　　业内测算万科尚源降价后基本无利润空间

　　万科本次降价后，究竟是否还有利润空间也是大家关心的话题。新浪乐居数据显示，万科尚源土地成交楼板价为5282元每平方米。

　　宋海测算，按照5282元每平方米的楼板价计算，加之其精装修标准，如果其售价为1万每平方米出头，项目基本没有利润空间。

　　可以说，万科此次售价基本已接近成本价。这一现象万科也并非是第一个，此前新城公馆 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)推出特价精装修房源，均价19500元每平方米，对比其13000元每平方米的楼板价，基本也无盈利空间。

　　会有更多开发商跟风降价

　　龙湖、中海、万科等房企降价后，是否还会有更多开发商采取降价策略？业内认为肯定还会有。其分析说，目前降价楼盘主要是一些大型房企，他们降价并非因为资金链紧张、生存出现困难，而是为了发展的需要，通过降价来回笼资金，然后在土地市场拍下低价土地供未来发展。加之目前几个大幅降价楼盘均取得较好成交，相信其他对于未来有规划的房企也会加入降价队伍中。

　　同时一位开发商内部人士也对新浪乐居表示，目前开发商考虑是否降价有两个标准，其一为降价后有成交，其二为降价后仍有利润空间。在龙湖、中海等降价后取得热销的场景可以推断，未来会有开发商跟风降价。

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14.8亿拿地，万科进驻大虹桥

作者 早报记者 周祺瑾   发表于2011-11-17 01:45
14.8亿元，万科如约落子虹桥商务区核心区。

高出底价8818万元 万科称住宅开发仍是主业

　　早报记者 周祺瑾 实习生 陈澄

　　

资料来源：上海市规划和国土资源管理局网站 刘建平 制图





　　14.8亿元，万科如约落子虹桥商务区核心区。

　　上海市规划和国土资源管理局网站显示，虹桥商务区核心区一期03号地块南块地块15日成功出让，竞得方正是万科企业股份有限公司（000002），竞得价格为14.8亿元。出让须知显示，该地块的建筑面积为11.0463万平方米，折合楼板价为13398元/平方米。

　　万科一位相关负责人昨日称，该公司最终获取上述虹桥地块，并非凭借价格优势，而是投标方案综合胜出的结果。该负责人还说，14.8亿元的投资，对于万科而言并非大投资，只能说是万科在商业地产上的又一次尝试。

　　“万科志在必得”

　　根据出让公告，万科此番竞得的虹桥商务区核心区一期03号地块南块，东至申虹路，南至苏虹路，西至申长路，北至锡虹路；出让总面积为32176.6平方米，为商服用地。出让方式为公开招标。

　　克而瑞分析师付琦称，一般招标的地块，出让方对于竞标的资质、开发经验、规划方案、出价等在内的商务标和技术标，进行综合打分。前几幅虹桥商务核心区招标地块，多以底价成交，此次万科以高出底价8818万元摘得该地块，一定程度说明万科对于该地块志在必得。从竞得价来看，该地块加上建安成本后大约2万元/平方米，不算很贵。

　　方方地产昨日提供的地块评估报告称，上述地块位于虹桥商务区核心区内，区域规划起点较高，前景较好。而该地块所在的核心区将形成170万平方米规模的商办集聚区域，商办氛围将十分浓厚，但短期内区域内的竞争势必也将较为激烈。

　　商业项目“不会铺开”

　　万科此番进军虹桥核心商务区，不算意外之举。

　　今年年初，万科方面就曾多次透露，不会错过大虹桥的发展机会。

　　有业内人士认为，以住宅起家的万科，早年曾涉足商业地产，但对万科来说，商业地产仍属新领域。商业物业开发和运营经验的缺乏，以及商业地产占用现金时间较长的特点，对万科仍是考验。

　　付琦则提到，商业地产开发非万科优势，但虹桥地快具有不可复制的优势，14.8亿的投资对于万科而言也不算激进，相信有一定发展空间。

　　对此，万科昨日回应称，该公司坚持以住宅为主业的定位没有任何变化。但目前主要城市的土地出让中，纯住宅用地比例不断下降，核心城市尤其明显。核心城市的新供应地块，在规划中基本都带有一定的非住宅成分，专业住宅企业为了获得持续开发住宅的机会，必须同时也具备开发非住宅业务的能力。

　　“专业住宅开发商出于能力培养的需要，试水一些纯商业项目，是正常的，也是有必要的。”万科在昨日提供给早报的一份声明中强调，该公司还是会重点获取规划中住宅占大头的项目，以非住宅为主的项目甚至纯商业项目，都是特例，不会大面积铺开。

　　某港资开发商昨日分析，境内开发商对于住宅过度倚重，以致在遭遇调控时难以抵抗。从长远看，成熟的企业应该加大物业的持有，以获取办公楼、商场持续租金的方式，保证企业的稳步增长。

　　但该开发商强调，发展商业地产，对于企业资金要求较高，必须在降低负债率、拓宽融资渠道的前提下，逐步发展，这是一个长期的过程。

　　另一地块成交价23.8亿

　　虹桥商务区核心区一期范围内03地块北块同样在15日成功出让。

　　上海市规土局网站显示，上述地块被汕头市联美投资（集团）有限公司联合上海金臣房地产发展有限公司竞得，竞得价为23.8亿元。出让报告显示，该地块东至申贵路，南至锡虹路，西至申长路，北至扬虹路；出让面积约为5.13万平方米。

　　据早报记者不完全统计，截至目前，除了万科，已经介入大虹桥的知名房企众多，包括瑞安房地产、上海现代建筑设计(集团)有限公司、上海地产(集团)有限公司、丽宝建设联合体、万通、龙湖等。

　　中房信分析师薛建雄认为，商业区域的发展，至少需要10年时间。但虹桥商务区对地块的开工、竣工日期已有明确，该区域的发展起步会较快。目前虹桥核心商务区的地块单价为1.5万/平方米，加上一定的建安成本，如果能迅速进入市场，目前看有一定的盈利空间。

　　付琦则提到，商务办公地块的发展空间，要看政府的支持。目前看，世博和大虹桥地块，政府对于产业导入、区域发展，都有很大的推动，这也是这两个区域受开发商关注的重要原因。

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郁亮：与万科一“骑”过冬                                                                来源：搜狐焦点网  作者：宋雨虹            
                        2011年11月14日12:01                         我来说两句()                                            
        
                                                                                            　　
  　1994年地产遭遇调控，基建、信贷压缩，是年万科王石瘦了10斤。
     2011年地产关键词是“调控”，2012年地产关键词是“过冬”，为此郁亮已经瘦下24斤。
郁亮坦陈，瘦身成功被自己当作加入万科20周年一份最好的礼物。
　　万科刚刚公布的三季报，万科销售已破千亿大关，明年的增长也基本锁定——万科总是在别人日子难过的时候，显得幸福一点。
　　11月12日，艳阳当空。当郁亮一身骑行服，一副“明星范儿”出现在全国各地的记者面前，其凌厉的姿态、矫健的身手、蓬勃的朝气为大家暗暗惊叹，看来已经晋升时尚杂志封面人物的郁亮已不复从前微胖的累赘。
　　2010年体检时血脂高、尿酸等，2011已全然不见。郁亮更表示，身体强健后，睡眠时间都减少，因为不需要过多的睡眠。此次“媒体汇”分三个内容，11日下午参观万科东莞产业化基地，12日上午自行车大赛，下午媒体恳谈。12日上午郁总、大庆总、东莞海总、建平总各领一队，算是热身，13日还有深圳万科的自行车赛在等着他们。
　　12日下午郁亮一改上午动如脱兔、雷霆出击的姿态，安坐几前，舌战群记，侃侃而谈。

　　没时间运动 有时间生病
　　郁亮先展示一段PPT——“健康生活工作多十年”
　　2010年10月23日 四姑娘山大峰（5038米）
　　2011年5月，启孜峰
　　2011年9月3日 四姑娘山二峰
　　郁亮的下一个目标——慕士塔格峰（7546米）
　　每个人心中都有一座山，郁亮开始登山，并要冲级登山运动健将。
　　郁亮2004年曾去珠峰脚下探望王石，彼时他不敢相信自己在6年后竟然也踏上登山之路。在逐渐接棒万科的过程中，郁亮开始向上攀延。
　　郁亮一度不敢参与登山活动，因为王石曾经为登山瘦几十斤，感觉是拿出“半条命”在搏，其后受几位山友影响（包括深圳电视台支持人李洪海，曾因为拍摄王石登珠峰，索性一路上了珠峰）。以四姑娘为登山起点，郁亮甚至宣称要当体育健将（登两座7500米的山峰），为训练中晚餐先吃苹果、香蕉，或者先喝汤，再吃饭——“管住嘴，迈开腿”。没时间运动，有时间生病——运动式管理已经成为万科新的秘笈。每天300次深蹲或100次俯卧撑都可以有很好的锻炼效果，就看你有没有仔细掂量“没时间运动，有时间生病”。从另一个角度，企业的经营也是一个道理。
　　郁亮大力推动“3D运动”——“阳光的、团队的、流汗的”。万科现在运动式管理包括业主运动会（深圳业主运动会6000业主参与，历时3个月）,主体运动形式为自行车和足球,自行车在深圳、上海、杭州等分公司已举办四场不同级别的赛事，万科内部的足球联赛下周就在昆明举行，郁亮将前往“督战”。此外万科各地分公司内部还有皮滑艇、游艇、滑雪等活动。

　　运动让企业打通经脉，变得轻盈、舒展。运动开展前后，郁亮觉察效果确实不一样：可以让上下级关系柔和，让不同部门之间沟通顺畅，内部抱怨少很多，一个销售过千亿的公司（地产3000多人，加万科物业2万多人）因为各种郁总督办的运动活动，公司上下呈现出强劲的活力和向心力。郁亮笑言：有的公司就是发一个500元或1000元的健身卡，这种健身方式往往要打折扣。
　　在太平洋彼岸的王石与万科之间有一种浓烈的精神传承和感召效应，这种连接空间和时间无法阻隔。郁亮感叹王石董事长在美国就像青年学子，因此万科人根本无法懈怠。
　　在微博上大家也看到——用开水瓶泡米粥，观察路边不知名的植物和花卉，还有一些社会活动，完全超脱千年来“老夫聊发少年狂”和“老骥伏枥”的语境，以心游万仞、博物致知的姿态，像喷发中的火山呈现生命之勃发。不是万科人往往都会感动，万科人自然感同身受，因此郁亮“运动式”管理无须动员，万科人已有运动基因。

　　正是因为任正非的《华为的冬天》的预警和前瞻，华为已经成为中国民营企业的排头雁；万科从王石、郁亮到各分公司的一线员工，足球、自行车、游艇，不管是哪一项具体运动，万科保持了一种充分的、积极的战备状态和紧迫感，因此强身健体来“过冬”，万科已在精神和身体上作好准备。
　　就连约人吃饭——与人约好在万科天琴湾吃饭，郁亮从万科中心一路小跑过去，每次用时约18分钟，运动后再吃饭，这就是万科的可怕之处。
　　
　　“楼市下半场”要有不同的踢法，不要再怀念以前赚钱的日子。

　　郁亮言及眼下的楼市，他表示行业的集中度在提高，绝大多数开发商都有汲取08年的经验和教训，08年的宏观调控因为国际金融危机，突然政策转向，09年楼市有强劲反弹，调控的步骤被打乱。2010年开始的调控是08年的延续，有很重要不一样的地方是把保障房放在重要位置，这预示政府和市场共同来解决住房问题。
　　谈及调控及眼下的冬天，郁亮表示有人跟他抱怨说地产比以前难做了，这需要反思：以前美好的岁月应该吗？正常吗？房地产不应该与过去比，要向制造业学习。中国的城市化还有15年到20年的光景，正常的居住需求还要支持。
　　楼市的“上下半场”已广为人知。郁亮指出上下半场规则不同，踢法不同，要求与技能都不同，现在才刚刚开始。地产行业集中度在提升，楼市政策退出会有后续的政策出台；郁亮表示2012过冬没有模式，需要1）现金为王；2）卖楼更积极一点；3）更谨慎买地；4）运营围绕冬天；5）冬天要锻炼好身体。
　　至于千亿之后万科路径，郁亮表明要一步一步往上走，自己开始登山运动也是希望看得更远一点：战略上定位不漂移——盖普通人住的房，盖有人住的房，普通住宅占比最高；理念上开发商提供的不是房子，而是一种生活；策略上万科只领先半步，领先两步就是先烈。对于销售率，开盘一个月卖出60%是基本要求。郁亮提出要大力向中国制造业学习，产品质量、产品性价比和服务都有学习的地方，
　　对于相对敏感的问题比如降价、退房，郁亮表示1）对客户心情理解；2）市场原则要坚持，市场若无规则，混乱对所有人不利；3）这也是普通的事情，有过案例和经验。对于恒大、万达等万科不评价对手，对于绿城，郁亮表示相信绿城也在思考解决问题。
　　关于职业经理人，郁亮表示随着万科规模扩大，个人努力与成绩之间的关系也变得更加复杂，有时不那么直接，比如万科物业可能起得作用更大，个人作用发挥就面临调整，小时候的“拼命三郎”和想问题、定战略要调适；同时万科的职业人比较抢手，外边比较好的薪酬会有诱惑；因此万科继续加强完整的梯队建设，公司文化要更有凝聚力，永续奔跑向上的趋势。
　　关于住宅产业化，万科判断产业化的春天快来了，所以此次请全国的媒体到东莞产业化基地观摩。目前产业化基地是一个尝试，万科各地都有项目实施，国家政策是节能减排，同时建筑工年龄都在45岁以上，工资涨幅也达40-50%，用机器替代人工是大趋势。至于代建，郁亮表示万科还没到挣工分的地步，也不想品牌输出。
　　针对比较关注的“15平米住宅”，郁亮表示基于置业门槛进一步降低，略胜于租房，而且也考虑按一人买一套的限制措施防止囤房。
　　关于商业地产，郁亮表示万科坚持围绕社区商业服务展开；同时商业地产前期投入大，是钱堆出来的，对资金有较高要求；万科早期做“减法”期间把70%非住宅业集中到住宅业，现在适度调整。
　　手握现金300多亿，郁亮坦陈现在更要一分钱两瓣化，甚至要三瓣、四瓣化，大到拿地小到公司旧车更换都要节制。关于期权，郁亮表示只会做能做的，从来不想他不能改变的。同时万科期权对企业要求高，失败的比例也高。至于上市公司分红，郁亮表示万科每年分红，已经连续19年分红；至于基金，郁亮表示会一直保持良好合作。
　　乔布斯产品很伟大 人不太可爱
　　问及最近看什么书，郁亮表示看两本书：《乔布斯传》和《一万年后的地球》，当论及乔布斯时，郁亮表示乔布斯苹果产品很伟大，人不太可爱；台下记者马上回应乔布斯的粉丝会有意见的。于是郁亮表示，乔布斯是天才，在多个领域表现出超强的征服和侵略性，苹果产品工艺与艺术的结合是万科需要借鉴学习的。郁亮表示不看《把信送给加西亚》之类的书，因为这是老板推卸责任，但商学院的老师会欢迎。问及为什么做时尚杂志封面人物及如何评价自己，郁亮回应：我很优秀，我不是天才；也要允许我保持百变的姿态，因为万科也很年轻。12月18日壹基金“为爱奔跑”的马拉松活动，万科也是主办方之一，每跑一万米，万科捐一万元，让我们一“骑”来——为爱奔跑！

　　后记：看来千亿之后的万科已展开自己轻盈的姿态，通过运动活动“厉兵秣马”，万科保持一种高度的警觉和战备状态，因为万科全体随时在“战车”上，高速运转，有条不紊。从深圳罗湖小三楼到盐田万科中心，万科已经有过令人惊叹的上升表演；从万科中心出发，这只高速机动的团队定将有更辉煌的征程。
　　冬天来了，春天还会远吗？让我们共同期盼！

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郁亮：我从来不认为万科有核心竞争力
http://gz.house.sina.com.cn  2011年11月23日05:56  南方都市报

　　房地产龙头企业万科的高管离职门事件可谓一波未平一波又起：8月份万科副总裁袁伯银的离职，是万科一年内第四位高管出走，若从去年10月份算起，则万科已有陈东锋、许国鸿、徐洪舸、肖楠、刘爱明、袁伯银等六名副总裁级别的高管离职，除许国鸿继续担任万科总裁顾问外，其他5位高管均另觅枝头或自行创业。

　　如今已接近年尾，在11月中旬的东莞松山湖万科媒体见面会上，万科总裁郁亮再度谈起高管离职的话题，并首次向媒体回应与王石的关系。他认为，高管离职有内外部两方面的原因，“每个人都需要跟上公司的发展步伐，这是一个内部原因。”从外面而言，今天的市场环境已经能够为职业经理人提供比较高的薪酬条件。

　　个人内部作用弱化及外部高薪诱惑引发高管离职

　　南都：万科高管离职引发各界关注，当初您说是中年危机，现在找到原因了吗？

　　郁亮：公司大了，个人的努力和获得的回报不那么直接了，原来房子好是设计得好，现在还有销售得好、物业管理得好等等因素了，个人的作用不那么明显了，就可能会疑惑个人作用怎么发挥的问题。

　　另外，公司的人才储备是自我培养+外部引进相结合，老人和新人之间确实会有些不一样的想法，新人会带来一些新东西，公司也需要一些新变化，公司小的时候，拼命三郎式的工作就可以了，到了现在，如果不带方向感地去思考问题，我们就会犯错误，有些人只要想问题，把握方向就够了，这个时候公司就需要各种不同的人，所以每个人都需要跟上公司的发展步伐，这是一个内部原因。外部原因来说，现在万科的职业经理人货真价实、价廉物美，中国民营企业今天已经能给职业经理人提供比较高的薪酬条件了，能开出一些好的条件吸引我们的干部过去，我想，这也是万科对社会的贡献之一。

　　南都：万科如何应对这种形势？

　　郁亮：关键是万科自己能不能把握好两点，一是否有完整的干部梯队，能随时应对不时出现的高管变动，今年几次人事变动，万科都是一天之内完成干部调配，离职的职业经理人也没有说万科不好的，这证明万科的成功。第二，能否自始至终保持一种文化，这种文化能够把大家凝聚到一块，我们开展运动，管理层和基层员工，新员工和老员工一起参加，健康是大家的共同利益，通过运动还能培养团队意识，万科鼓励一种向上的、阳光的文化，这点万科一直没有变化过。

　　核心竞争力是骗人的，其唯一有价值的地方在商学院

　　南都：会不会是万科股权激励没有起到效果？

　　郁亮：我做我能改变的。我把公司经营好是我能做到的，股价的涨跌我不能改变。所以说，有股权激励比没有好，我们的管理层跟股东一起寻求一个利益的共同点，但我们并不是为了这个而工作，因为我们失败的概率也很高，我们的股权激励目标很高，我们不是特别看重股权这一块，但这个工具还是好的。

　　南都：万科核心竞争力是什么？

　　郁亮：我从来不认为万科有核心竞争力，我认为核心竞争力是骗人的，怎么可能一个公司有一个在未来的竞争中立于不败之地的法宝呢？谁都想找到灵丹妙药，但这是不可能的。市场竞争这么激烈，变化这么快，有一个东西可以以不变应万变了，要职业经理人干嘛？我们是在不断变化、不断波动的市场里面来把握方向，来做到最好，所以我不让我的同事看核心竞争力的书，执行力的书也不给看。执行力的理念是上级推卸责任给下级很便捷的手段。核心竞争力唯一有价值的地方在哪里？在商学院，让商学院的老师可以有得讲。

　　乔布斯的产品很伟大，但这个人我还是不太喜欢

　　南都：最近看什么书？

　　郁亮：《乔布斯传》。还有一本书《人类社会一万年后的地球》。

　　南都：苹果公司对万科有何借鉴？

　　郁亮：乔布斯的产品很伟大，但这个人我还是不太喜欢。他有个观点叫做现实扭曲立场，说假话这一点我觉得不能认同。苹果公司给我们的最大启示是，做事情可能苹果公司不是最先的，但它是做得最有艺术感的，苹果产品都是工业化出来的，工业化跟艺术结合会获得更多认可，所以我希望未来万科的房子，不仅是有工业化的成本，有更可靠的质量，更高的性价比等等，也需要有更多的艺术元素在里面。

　　能把普通人培养成优秀职业经理人的企业，就是优秀企业

　　南都：优秀的企业家应该具备哪些素质？您如何评价自己？

　　郁亮：我不是天才，我觉得一个企业能把一个普通人培养成优秀职业经理人，这就是优秀企业，所以说优秀的企业经理并不是很重要，而在什么环境成长很重要。天才是少数几个。比如乔布斯，但天才总有他的弱点和不可爱的地方。我们既然是普通人，我们可以做个可爱的人，如果找到比较好的成长环境的话，自己稍微努力一点，科学训练一点，也会成为很优秀的人。

　　南都：在公司发展战略上，您与王石有过分歧吗？

　　郁亮：战略没有根本分歧。但做法上有一些不同意见。比如说有段时间我说可以利用资本市场更快地发展，他说资本市场不一定可靠，要找到不依靠资本市场发展的模式，我就说有机会我们就要用，没有机会就算。他说，我们要注意这些问题。这中间，我们也找不依靠资本市场发展的路径，在公司发展速度上，快和慢我们是有些分别，但大的方面不会有。