万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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由国土资源部耕地保护司司长严之尧带队，国家七部委检查抽察组在河北省香河县小朱庄村完成了他们的最后考查。9月，检查组将给国务院提交一份报告。这也将是对2010年11月，国务院常务会议上要求整改城乡建设用地的增减挂钩政策的阶段性总结和交代。

上周，国土资源部发布的相关报告称，督察整改工作取得了成绩，提到河北省时称停止了审批用地。

不过，国土部在公开报告中并未提到，7月3日，河北省国土资源厅悄然重新开放香河的土地审批，随后三天内下发了10个批文，批准了177公顷的农地转建设用地。

2010年底,香河县违法占用农村土地进行房地产等建设用地开发,并且采取以租代征的方式,给予失地农民补偿不足的问题,引起了国土资源部的高度重视。此后，香河土地风波经由新华社等媒体高度关注，经历了撤除原香河县长在内的9名当地官员的震荡。

样板小朱庄村

8月初，本报记者在香河看到，五矿万科的商品房正在拆除，建筑零部件散落一地，而绿地正处于全面停工的阶段。绿地建设的商品房和回迁房已经全部停工，12层的小高层，已修至一半，几个吊塔处孤零零地矗立在工地上，一片冷清状。相隔并不很远，绿地华北香河华北商品进口自由园首期工程主题已接近完工，除物料看守人员外，施工方已撤出。四周还是农田，水泥建筑有点突兀。

河北省的典型变成了国土部督察的重点，缘于对土地增减挂钩试点的规范。

2010年11月初，中央农村工作领导小组副组长陈锡文公开批评国土部的城乡建设用地增减挂钩，在地方形成强迫农民上楼的局面。随后，国土部在其网站上发表了中国社科院农村所研究员党国英的文章。党国英提出，在规范的同时，“增减挂钩”政策还是要坚持，指标甚至可以扩大，试点范围也可以扩大。需要管束的是做法，可以考虑再执行一个“挂钩”政策。一个城市，经济密度大，挂钩指标就多一些，经济密度小，指标就少一些，以鼓励各地提高存量土地的利用效益。

2010年11月10日，国务院常务会议要求规范农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩试点。12月28日，国土部叫停成都的地票交易，要求整改。

此后，香河模式也终因拆迁补偿纠纷成为“黑色幽默”。今年5月，河北省叫停香河土地审批，对外表示要清查整顿所有项目。随后，五矿万科在香河退地，香河县长被撤职。

清查之前，香河小朱庄村，这个原来占地121亩的村庄，全部完成拆迁复垦，全村搬入由10村合并建造的新型社区。初步展现了农民集中居住，腾出土地先用于“复耕”，多余土地待留转的格局。

小朱庄的巨变，事实上源于2009年国土部门的一次用地改革摸索。2009年3月31日下午，国土资源部党组成员冀文林通过电视电话会议，各省国土厅主要领导听取了名为“保增长保红线”改革发展大讨论的报告。在会议上，冀文林介绍了“双保”行动背景，是为应对2008年金融危机带来的消极影响，为此进行的“扩大内需、促进经济增长”的重要举措，会议指出，在坚守18亿亩耕地红线的前提下，有效保障扩大内需项目用地。

这似乎是一个难度不小的试验。由此各省纷纷出招，诸如成都“地票”、天津土地实验均在此背景下展开。

2009年4月中旬，河北国土资源厅开始着手落实“双保”行动，由此采取了一系列宽松政策：2009年河北省国土厅对59项行政许可项目和非行政许可事项再次清理，又下放15项，取消9项，合并减少7项，削减下放比例达52.5%。在程序上，城中村集体建设用地征用，由省厅审批，开始下放至市、县国土资源局负责审查，而省国土厅只需两项资料，一为项目建设用地地块坐标材料，二是批准征收用地的请示。

香河在这场实验中，冲在了头阵。

据本报记者了解，2010年，户籍人口31万的香河获批的河北省周转建设用地指标、置换建设用地指标共3.5万亩，“力度和成效在河北省绝无仅有。”要知道，在有2000万人口的北京，2011年计划新增的建设用地指标是4.8万亩。

念拖字诀

河北省国土资源厅有官员告诉本报，实际上河北省曾口头允许香河县利用三分之一的土地周转指标，作为对参与新农村建设单位的回报，而正是这些从集体土地变身为商品房开发土地的“跨越”，最终触动了红线。

在5月审批叫停后，香河多家项目也已停工。不过，事发后，从河北省到香河县国土局上下都希望五矿万科能够再拖一拖，拖到这件事情平息为止，再继续建设。而河北省国土厅也重新放开了香河土地审批。

6月初，万科毛大庆还接到了河北发改委的电话，表示已经批准了万科香河与荷兰合作的新农村建设项目。据本报了解，最终五矿对于香河项目萌生退意，并主导了退出事宜。

另一个地产巨头则陷入了进退两难的观望之中。作为河北省引进的重点项目，绿地于2009年在香河启动巨额投资——300亿元开发华北民用进口商品贸易区。

现在，这个投资300亿元的庞大项目已然停工。一位绿地集团华北公司内部人士称：“项目是内部整改，绿地还没有撤退。”事实上，绿地在原来初期建设中就提出，由于项目在政策上具有风险，所以只能做短期和中期规划，“长期规划是不敢想的”。

对于绿地这样的大鳄，河北省已然将其标注为纳入环渤海经济圈的重要棋子，河北国土厅不具名官员说，对于绿地来说，拖下去是最好的办法。

而对于香河来说，发展还将持续。

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万科A(000002):联手住总,拿下北京房山地块

    ■证券时报
    昨日,万科A(000002)子公司北京万科企业有限公司和北京住总房地产开发有限
责任公司联合体以7.34亿元拿下北京房山区长阳镇一配建限价房的地块, 折合楼面
价每平方米5462元.这是万科在北京年内拿到的第二块地,而在长阳区域万科已经有
数个项目入市.
    据了解, 北京市房山区长阳镇镇区02-2-04等地块居住,混合公建及其他市政设
施用地(配建限价商品房),规划建筑面积15.69万平方米,配建3.5万平方米的限价房
,限价在7000元/平方米,另外还有2330平方米商业用房,1960平方米回迁房,回购价2
000元/平方米

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吴亚军“禅让”
本文来源《财经》杂志 2011-08-28 我要评论（0）
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继王石、冯仑、任志强之后，龙湖地产创始人吴亚军亦选择退出一线

　　8月15日，在龙湖地产有限公司（下称龙湖地产，00960.HK）中期业绩发布会上，吴亚军宣布辞去首席执行官职务，但将留任执行董事兼董事长。龙湖地产常务副总裁邵明晓接任首席执行官，并继续兼任商业地产部总经理。

　　至此，龙湖地产筹划两年多的管理层调整结束。业绩发布会上，龙湖地产新的管理层团队整体亮相，其中包括首席运营官周德康、首席投资官冯劲义、首席财务官韦华宁。

　　“这是龙湖由民营家族企业转向公众企业的更进一步动作。”吴亚军表示，她希望龙湖能摆脱创始人和创业精英的影响，公司走上更加机构化、专业化和职业化的发展道路。

　　龙湖地产由吴亚军与丈夫蔡奎于1994年创办，2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。目前吴亚军家族及蔡奎家族持有龙湖地产股份共计39.06亿股，约占75.78％。上市之前，为减少公司的家族企业色彩，蔡奎辞去了公司副董事长与其他职务。

　　按照吴亚军的计划，龙湖地产在接下来十年将经历“深度机构化”的阶段，将把龙湖打造成具有企业家精神和深度机构化的公司。

　　7月11日，龙湖地产曾被评级机构穆迪认为在财务和公司治理上存在较大风险。原因主要在于上市时间短、股份高度集中、CFO变动、大量的资本支出以及过低的税收支付比例等。虽然该报告的准确性引起诸多券商的质疑，但龙湖地产股价仍然受到较大影响，仅12日当天就下跌10.06％至12.34元。

　　对于龙湖地产此次在公司治理方面的调整，清华大学公司治理研究中心执行主任宁向东对《财经》记者表示，随着公司的发展和战略调整，董事长和CEO职位分离是一个必然选择，也是港交所公司治理的惯例，这将会给职业经理人提供更多的发展空间。

　　而在业界看来，龙湖在“去家族化”方面的诸多尝试和努力，也为其他民营房地产企业提供借鉴。

　　“投资者比较认同，觉得龙湖应该走这一步，我把CEO让出来之后，不是去打高尔夫，也不是挖矿去了。”8月20日，吴亚军在一次活动上对《财经》记者说。

　　而在辞去首席执行官之后，吴亚军对公司的掌控并未放松。吴亚军表示，龙湖不会成为内部人控制的公司，这是公司治理的另一个极端，内部人治理的公司，前进动力肯定不高。“没有大股东监督，职业经理人就开始找感觉了，这必然会反映到股价和公司的业绩回报上。（我）不会让它走到这一步。”

　　票选CEO

　　《财经》记者了解到，交接工作从2009年便开始酝酿，但邵明晓最初并未进入候选人名单。按照当时的计划，选择、培养接班人需要四年至五年时间完成，备选人员将主要来自公司内部较为年轻的管理层。

　　邵明晓于1966年出生，今年45岁。在平均年龄30岁的龙湖地产已属“大龄”。“当时我就没想过这个事儿。因为我比吴总小两岁，觉得应该找更年轻的人来当。这次与资本市场交流，对我的质疑反而是这个人是不是太年轻了？”邵明晓说。

　　邵明晓1992年曾任职于原北京市计委，2006年3月加入龙湖地产，是龙湖地产北京市场的开拓者之一。

　　邵明晓之前的同事向《财经》记者介绍，他平时温文尔雅，“他有声乐底子，聚会时候经常露一手”。

　　2010年，北京公司成为龙湖地产首个销售过百亿元的区域公司。龙湖地产年报显示，北京公司全年合同销售金额为100.2亿元，销售业绩仅次于万科，居北京市场第二位，占到龙湖地产总销售额的30％。

　　据《财经》记者了解，CEO的真正确定源于所有管理层的一次票选。龙湖地产首席人力资源官房晟陶曾向吴亚军建议，不要先入为主确定备选名单，而是向所有管理层征询意见：如果CEO不是你，你会推荐谁？

　　2010年初，龙湖地产向近20名中层和高管发出问卷，问题为，推荐一位现在的CEO，以及一位未来的CEO，可以推荐两个人选，但必须排出顺序。依照每张选票的结果，排名第一可得两分，第二名得一分。最终，邵明晓获得最高分数。

　　随后近一年时间，便是吴亚军对邵明晓的考察期。“吴亚军没有马上作决定，一直在观察。在看有什么问题没有，这时候就不是看优点了，就是看缺点。”知情人士分析。

　　考察主要分为两个方面：一是龙湖最核心的需要是什么？二是龙湖最害怕见到的、最不能容忍的是什么？

　　该人士认为，龙湖最需要的是战略导向，邵明晓是一个战略导向的人。他可以把战略的能力进一步提升，和吴亚军之间形成互相补位的结果。而吴亚军最担心CEO眼里没人，没有客户，没有员工，对人没有感情。恰恰是看到邵明晓处理问题果断，另一面是他对人有真心。

　　今年3月，龙湖地产增设集团常务副总裁一职，北京公司总经理邵明晓升任此职。6月，龙湖董事会任命邵明晓为执行董事，至此，接班人水落石出。

　　退而不隐

　　参与过龙湖地产投资者沟通会的业内人士介绍，对行业发展的判断也是吴亚军作出此决定的重要依据。吴亚军提出，目前中国房地产业正处于整个周期的中段，行业发展将会进入组织能力竞争的新阶段。这对龙湖来说，必须施行深度机构化发展。

　　吴亚军将1994年至2004年划分为开创与巩固阶段，2005年至2010年为二次创业阶段，在完成识别市场与确定业务边界、完善运营管理体系、拓展融资渠道等阶段性任务之后，接下来的十年则是龙湖深度机构化阶段。

　　所谓深度机构化，是指不依赖于创始人和少数精英；进一步集团化与职业化；打通组织的毛细血管；成为成熟的上市公司，与资本市场无缝链接。这十年将着重于战略及品牌管理、风险控制及强化人员发展体系。

　　龙湖同时提出要打造“具有企业家精神的职业经理人团队”，吴亚军要求，新团队必须具有很强的股东意识、要像老板一样做事、不官僚、强调价值判断，而非单纯地强调程序和规则。

　　该人士介绍，公司的战略、投融资、风险管控、人力资源、重点项目审批、企业文化仍归属于董事长的六大职责板块，CEO则聚焦于具体的运营事务。

　　在对CEO的考核方面，将主要包含股价、股本回报、每股赢利等指标。“假如说，主要靠增发，靠不断摊薄融资来增加公司的大饼，不是有质量的增长，那肯定是有问题的。PE在行业里的水平，代表未来赚钱的能力，也要考虑。”上述人士表示。

　　“龙湖不会走职业经理驱动的道路。考核指标不光是对我一个人的，现在是对我一个团队的指标，未来还有后面的CEO，都是一样的。”邵明晓说。

　　知情人士指出，重视核心管理层团队，但不等于不依靠制度。要去一些“老板化”，但不能以短期业绩为导向。“公司里一两人说了算，非常危险。持续得罪人和持续团结别人，这是不一样的。可能短期看不出效果。这就是大股东控制的公司与经理人控制的公司的区别。”

　　外界传言认为，辞去CEO之后，吴亚军会像游学美国的王石那样，逐渐淡出龙湖地产，吴亚军对此给予否认。

　　龙湖减速

　　接近龙湖的知情人士介绍，中期业绩发布会之后，吴亚军与邵明晓又专程赶赴香港，与投资者沟通，在“要规模还是要稳健增长”的矛盾上，投资者对龙湖的选择较为认可。

　　8月15日，龙湖地产发布2011年中期业绩报告，上半年，龙湖地产实现合同销售额182.6亿元，较2010年同期增长74.1％，实现全年销售目标400亿元的45.65％。

　　上半年，龙湖地产销售总建筑面积146.7万平方米，同比增长99.1％；营业额78.5亿元，上升113.8％；归属于股东的溢利25.2亿元，增长14.5％。

　　在债务融资方面，龙湖地产在境外完成了7.5亿美元债券融资及2.5亿美元银团贷款。截至6月30日，集团持有现金超过人民币126.3亿元，净负债率为56.6％。

　　龙湖地产投资中心总监张艳介绍，龙湖地产在2008年最困难的时候，账面仍有37亿元现金。而今年下半年到期的银行债务10多亿元，现在账面则达到120多亿元。

　　“上半年签约182.6亿元，实际到账174亿元。现金里面90％多都是能动用的，只有三四亿是给银行做了担保，不能动。自由度非常大。不存在资金压力。”张艳说。

　　她表示，目前龙湖的平均账期为3.7年，整体平均债务成本为6.04％，较同期央行基准利率为低。“银行都会给我们一些优惠，如果条件苛刻的话，我们就选择直接还钱。”

　　对于房地产行业新的投资增长点，新任CEO邵明晓认为，如果以5万亿元作为一个行业规模来看，通常一个企业份额为5％就已经达到上限，即2500亿元。假使行业达到这样的局面，则一定要有新的增长点，就是投资性物业。

　　但他坦言，香港新鸿基用了20年时间，把投资物业和销售物业做到了五五比例，龙湖至少也要用10年-15年时间，才能把投资类物业占比提高上来。

　　“商业地产的毛利率很高，可以达到70％以上，今年上半年的租金增长达到47％。”邵明晓说，“商业地产是龙湖很远的战略支点，是以十年为周期来进行。每年投入算下来不超过30亿元，每年新开工面积不超过所有面积的12％。这是严格控制的。”

　　目前，高周转仍然是龙湖的主要战略。

　　而进入下半年，宏观调控产生的周期性波动也将使龙湖受到影响。

　　7月11日，龙湖曾试图在香港进行非公开配售，因市场波动未获投资者认可而搁浅。“调控限购政策已经向二三线城市蔓延，我们也充分估计了未来的困难。”吴亚军在业绩发布会上说。

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万科B(200002):西安将推出15平米极小住宅

    ■21世纪经济报道
    15平方米的房子,不仅厨房,浴室一应俱全,可以满足所有生活之需,还可以玩三
国杀8月20日开始, 一条关于万科推出15平米住宅的微博流传网络.万科副总裁周卫
军在某论坛透露, 万科即将推出15平方米的极小户型,针对刚毕业大学生,首付5万,
月供700.
    这一消息引发大量关注,"毕业5年搬家8次的人表示很受诱惑."一名微博博主说
,以后可以不用总是找房子找合租室友.
    在当前多个城市房价高企的状况下, 这种低首付,低总价,低租金的房子吸引了
大量年轻人的目光.
    据万科公司介绍,极小住宅是万科集团的创新产品,其概念来源于日本和香港的
超小城市公寓,力求在极有限的空间内通过巧妙室内设计,智能科技和多功能家具等
元素,结合社区公共配套和物业服务,实现舒适,时尚,便捷的居住感受.
    这是万科第一次直面85后新都市青年的居住生活,"我们在研发阶段已作过上千
份青年调研访谈,研究内容不仅涵盖青年生活习惯和日常居家用品,甚至包括如何实
现在社区玩切客,三国杀这样的时尚社交活动."万科内部人士介绍说.
    这一产品线的开发,也是万科"全产品线战略"的具体落地.据万科总裁郁亮介绍
,万科未来将在极小住宅,养老住宅,白领住宅等多种细分人群中创新产品类型.
    万科董事会主席王石曾表示,在台北发现有发展商做出了针对单亲妈妈的住宅,
他很受震动."通过对极小户型研究, 可降低购房门槛,作为一种过渡性产品;还可充
分利用城市的土地资源,适应家庭规模小型化的趋势."万科称.
    据万科方面透露,极小户型目前已在西安公司立项,名为西安万科城.
    本报记者实地看到, 西安万科城项目位于西安市长安区大学城教育产业基地核
心位置,紧邻国家级高新技术产业开发区新区腹地,周边汇集20余所高校和数千家高
新技术企业的"85后"都市新青年群体.
    在万科看来,这块地非常适合做极小住宅,因为其周边多是这种产品的主流目标
客群.譬如在校大学生和刚毕业2-3年的大学生, 目前的经济实力还不足以购置普通
的商品住房,但个人有置业的意愿.
    作为国内及全世界最大的住宅房地产开发商,8月12日,万科凭借在绿色低碳,业
务发展模式上的不断创新,与联想集团,中国移动,腾讯控股等公司一起,跻身《财富
》杂志评选的创新力排名前25名榜单.
    极小户型是万科技术创新的代表之一, 据研发人员介绍,由于空间有限,且要保
证居住舒适度和合理的室内活动空间, 极小户型很多家具家电及装修材料都需特别
订制和专项研发,因此产品研发时间相对较长.
    首先是新材料,例如石塑地板,石塑地板使用的主要原料是聚乙烯塑料和精选的
无放射性的大理石粉, 是真正的环保,能再生利用绿色地板.其次是真空垃圾分类回
收系统,真空排水技术等.
    万科工业化住宅技术也在极小户型中得到应用. 极小户型内装采用装配式的施
工组织方式,几乎所有的装修材料都在工厂预制好,现场只需要进行安装工作.
    比如,卫生间采用整体卫浴.从设计,生产,提供到安装,服务全是一体化.而传统
卫生间是泥瓦匠现场施工,用瓷砖或石材铺贴而成.极小住宅可以实现多元化的生活
方式,但相对传统居住理念而言,其弊端体现在户数多,难管理上.
    万科有关人士表示,万科希望通过此产品的入住实践,开创出现代都市新蜂巢居
住时代的物业服务新模式.目前位于万科城项目实地的带家具模板房即将搭建完成,
万科计划邀请一部分目标客户在里面试住体验,并根据反馈意见再次调整产品配置.

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10.5亿北京夺地 万科看好一线城市土地机会
作者: 曹萍     时间: 2011-09-01 02:55:28    来源: [ 观点地产网 ]
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或许正是此苛刻条件才使得一些房企却步，资料显示，该地块曾于今年6月15日招标出让，但终因竞标企业不足3家而流标。

　　观点地产网 曹萍 过去两年万科的开发重点在向二三线转移，但随着调控的深入，受调控影响较大的一线城市可能出现较好的拿地机会。

　　连拿两地

　　8月30日，据北京市土地整理储备中心土地出让结果显示，北京万科联合北京住总以7.343亿元成功竞得北京市房山区长阳镇区02-2-04等地块，折合楼面价5462元/平方米。

　　出让公告显示，这个编号为48号的地块位于北京房山区长阳镇高佃二村，土地面积为10.5万平米，建设面积约6.7万平米，总建筑规模约15万平米。

　　根据招标公告，该地块要求配建不少于3.5万平米的限价商品房，售价7000元/平方米。此外，该地块还需无偿向长阳镇政府提供2330平方米的商业用房，及1960平方米的回迁安置房，安置房将由长阳镇政府以2000元/平方米价格回购。

　　或许正是此苛刻条件才使得一些房企望而却步，资料显示，该地块曾于今年6月15日招标出让，但终因竞标企业不足3家而流标。

　　即便是此次成功出让，该地块也未能进入现场竞价环节，而且该地块最终成交均价也比北京万科09年在长阳拿的第一块地6443元/平方米的楼面价要低不少。

　　事实上，就在拿下这块地前5日，北京万科就以3.24亿元竞得京丰台区郭公庄车辆段项目二期居住用地，楼面价8969元/平方米。

　　相关消息显示，该地块也需配建2万平米的限价房，售价最高为1万元/平方米，而据出让公告显示，位于郭公庄的这宗地总的规划建筑面积才约3.6万平米。

　　对此，有业内人士指出，现在北京出让的住宅用地中，要求配建限价房的比例有所提高，在资金偏紧的情况下，其他房企多扩张乏力放慢拿地节奏，而万科上半年销售良好，现在才会游刃有余。

　　据统计，8月25日竞得的郭公庄地块是北京万科今年以来拿的第一块地，此前北京万科曾经4度出现在土地拍卖现场，但都无果而终。

　　土地机会

　　综合这两次拿地情况来看，8月26日所购入的郭公庄地块，均价为8969元/平米，溢价率为35%；8月30日竞得的长阳镇区综合地块均价仅5462元/平方米，溢价率为1.1%。

　　对此，北京世联分析人士称，北京土地市场已趋于理性，加之拿地付款的要求提高，所以一般企业判断后续市场仍存在风险，而万科目前仍在寻求扩张的机遇，所以才会积极在这个好时机去买地。

　　也有北京业内人士认为，万科此举是吸取08年的教训的表现。

　　该人士回忆，08年，在其他企业纷纷抄底买地之时，万科的态度显得非常保守。等到09年6月市场开始回暖万科才开始大规模买地，此时万科在二三线城市抢到的地块都是土地价格最高的，所以，今年北京万科如此积极应该是汲取08年教训的体现。

　　对此，北京万科承认上半年拿地的保守，其相关负责人指出，上半年公司在北京没有拿一块地，这是公司一贯的谨慎拿地原则的体现，另一方面，也体现了公司的判断，那就是受调控影响较大的一线城市未来将有更好的拿地机会。

　　据万科公开的公告统计，今年1-7月万科在全国共拿地32块，但其中一线城市只获得2宗地块，广州上海各一块，其上半年拿地节奏的放慢在一线城市表现得尤为明显。

　　事实上，对于今年下半年土地市场的判断，早在其今年6月的一场中期策略会上已经有所表露。

　　今年6月24日，万科证券事务代表梁洁就曾公开表示，过去两年，由于一线城市土地供应紧张和土地竞争过于激烈，所以公司的发展重点的确在向二三线城市转移，但他同时也指出一线城市的即将到来的机会。

　　梁洁称：“万科总共土储为6000万平方米，足够3年开发的需要，但由于地价和房价的联动机制，在目前的调控形势下，受调控影响较大的一线城市可能会出现较好的拿地机会，公司保持关注并灵活把握。”

　　在这种思想的指引下，加之这两次拿地的顺利，北京万科在土地储备方面仍然表现出浓厚的兴趣。

　　公开资料显示，北京近三年来最大的一宗位于郭公庄的住宅用地将于9月15日入市，对于该地块，北京万科意向非常明显，相关负责人透露，"北京万科看好郭公庄地铁沿线区域，并希望能在此地区有进一步发展"。

　　至于拿地方式，北京万科宣称，公司乐于和土地、资金等各类资源的所有者开展合作，因为风险利益均衡的合作模式有助于公司更好的整合社会资源。

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万科一周连拿三块地
2011-09-02 09:20 来源: 京华时报 手机看新闻

本报讯 （记者桂瑰）上半年在土地市场毫无斩获的万科，突然发力集中拿地，一周斥资27.63亿元连续拿下三个地块。继顺利斩获丰台郭公庄地块和房山长阳地块之后，万科昨天又如愿将大兴旧宫地块装入囊中。业内专家认为，上半年冷清的土地市场让万科这样的企业敏感地意识到现在正是拿地的良机，预计下半年大型国企会加快拿地的步伐。

于昨天下午进入现场竞价阶段的大兴区旧宫3号地C-11、C-14地块公建混合住宅、二类居住用地项目再掀“抢地”热潮。该宗地位于大兴区旧宫镇，建筑规模约为17.3万平方米，因地理位置优越、体量较大而吸引众多企业参与争夺。截至挂牌竞价结束时，网上共出现了8次报价，包括万科、九龙仓、富力等在内的5家竞标主体出现在现场竞价环节中。

记者在现场了解到，该宗地的竞争非常激烈。经过80多轮的举牌竞价之后，万科金地联合体以17.05亿元的价格如愿以偿拿下该宗地，折合楼面价9843元/平方米。按照该宗地的挂牌起始价12亿元计算，该宗地的溢价率为42%。

值得关注的是，上述地块的楼面价高于去年年底富力在此区域的拿地价格。去年11月19日富力以13.6亿元竞得大兴区地铁亦庄线旧宫东站4号地居住、商业及配套设施项目（配建公共租赁房），折合楼面价为7126元/平方米，如果加上公租房的代价，该宗地的楼面价将在8000多元的水平上。

在北京中原地产三级市场研究总监张大伟看来，和此前富力的地块相比，万科拿下的该宗地更靠近地铁站，交通更为便捷，价格略高也在情理之中。

链家地产首席分析师张月认为，全国销售冠军的万科通过快速销售回笼资金为其下半年在一线城市加速拿地提供了资金保障。万科在京的连续拿地行为可能预示着部分资金充裕的大型房企将逐渐结束观望，着手大举在一线城市拿地，同时也反映出部分大型房企对未来一线城市房地产市场的信心。预计上半年冷清的北京土地市场会逐渐回暖。

伟业我爱我家市场研究院院长陈亮也表达了同样的观点，他表示，随着万科等企业的带动，未来大型企业将加快在北京的圈地步伐，而未来北京的土地资源将会更加集中在少数大型国有房地产开发企业手中，北京房地产开发企业的洗牌已经开始。

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华夏基金副总炮轰万科地产虚假营销 看跌房价
http://www.sina.com.cn  2011年09月04日 15:19  新浪财经官方微博

华夏基金副总炮轰万科地产虚假营销看跌房价

华夏基金副总经理张后奇新浪微博截图

　　新浪财经讯9月4日消息，昨日华夏基金副总经理张后奇(微博)在新浪微博上炮轰房地产龙头万科地产，指责万科森林公园项目忽悠骗人，在全国几大城市同时高调组织选房，到了现场根本无房可选，刻意营造供不应求局面。他还指出：“万科都如此骗人，地产跌势未止。”

　　本周六晚上7点左右，张后奇突然发了一条针对万科地产的微博说：“老人冬季怕冷，想在三亚买个小屋子过冬。利用休假去现场专门考察。冲着万科的品牌去的，没想到在地产大环境如此恶劣的情况下，万科照样忽悠人骗人，在全国几大城市同时高调组织选房，到了现场根本无房可选！刻意营造供不应求局面！交了两万元定金自找羞辱。万科都如此骗人，地产跌势未尽！”

　　张后奇称，因长辈冬季怕冷，他计划在三亚为老人买房过冬，因此乘休假的机会去万科在海南的森林公园项目楼盘现场考察并准备团购，不想根本无房可选。

　　从张与网友微博互动的情况看，万科森林公园项目在全国几大城市组织团购选房，需要交2万元定金才能参加，不过考察与现实的差距还是让他放弃购房计划，转而让老人住酒店或租房。

　　就此问题，万科海南总经理王永飚对新浪财经解释说，为便于客户不用往来三亚，采用了三地同步选房这种方式，又由于客户众多，为公平公正，用第三方网络摇组方式。“这些方式，即便演练再三，失误仍然难免。真的很抱歉。”

　　他并且向张后奇表示歉意：“份内事没做好，就该被指正，就该检讨和持续改进。不能因万科是品牌，是大企业，就隐其不足，助长一家即将进入中年的企业的骄傲。但以孩子之心，以孩子的心态，最重要的是要有孩子的身份，该被指出的，就请指出，该做得更好，就做得更好，该承认无知，就得无知。我如此说，更要如此做。”

　　张后奇也表示自己不会公开批评私下却继续在万科买房，同时表示购房纯属个人行为与公司业务无关，也无意炒作，期待万科名符其实。

　　不过张认为“地产跌势未止”到表述引起争议，有网友认为这是在看空房地产股，不过他表示自己是看跌一线城市房价，而不是房地产股。

meng-h

万科海南项目推出800套房源 半小时狂销百套
本文来源于《财经网》　2011年09月05日 11:06 我要评论（0）
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9月3日，万科位于海南三亚的万科森林度假公园项目吸引了近千位客户到场，并在半小时内狂销百套房源。

　　【《财经》综合报道】据观点地产网报道，9月3日，万科位于海南三亚的万科森林度假公园项目吸引了近千位客户到场，并在半小时内狂销百套房源。

　　据悉，此次推出的为一期项目的1—4号楼，共推出房源800多套。

　　此前8月27日，该项目就已在网上针对之前约3200批诚意客户进行摇号活动，并在北京、沈阳、三亚三地同时开始选房认购。

　　资料显示，万科森林度假公园位于三亚市田独镇落笔洞区域，用地紧邻落笔洞风景区，一期规划总建面约7万平米，公寓12-16层，别墅层高3米，净空2.8米，建筑密度约为20%。一期项目主要户型分为36平米单房，68平米双房和别墅三种，单套均为125平米左右。

meng-h

万科企业股份有限公司
二○一一年八月份销售及近期新增项目情况简报
证券代码：000002、200002    证券简称：万科A、万科B
公告编号：〈万〉2011-054
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。

2011 年 8 月份公司实现销售面积 96.0 万平方米，销售金额 104.8 亿元，分别比 2010
年同期增长5.0%和减少 12.6%。 2011年1~8月份， 公司累计实现销售面积733.2 万平方米，
销售金额 845.7 亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露
的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
2011年7月份销售简报披露以来公司新增加项目 5个，情况如下：
1.  北京丰台郭公庄二期项目。该项目位于北京市丰台区郭公庄。项目净用地面积约 1.4
万平方米，容积率约2.5，计容积率建筑面积约3.6万平方米。万科拥有该项目 100%权益，
须支付地价款约3.24亿元。
2.  北京房山区长阳高佃项目。该项目位于北京市房山区长阳镇。项目净用地面积约 6.8
万平方米，容积率约2.3，计容积率建筑面积约15.7万平方米。万科拥有该项目 50%权益，
须支付地价款约3.67亿元。
3.  太原锅炉厂项目。该项目位于太原市万柏林区和平南路与义井西路东巷交口。项目
净用地面积约19.8万平方米，容积率约 3.5，计容积率建筑面积约 69.4万平方米。万科拥有
该项目51%权益，须支付地价款约 6.38亿元。
4. 合肥滨湖新区 BHC-11 项目。该项目位于合肥市滨湖新区杭州路与四川路交界口西
南角。项目净用地面积约 10.7万平方米，容积率约 3.5，计容积率建筑面积约37.5 万平方米。
万科拥有该项目55%权益，须支付地价款约 4.95亿元。
5.  西安大明宫项目。该项目位于西安市太华北路与玄武路交界口西南角。项目净用地
面积约 6.9 万平方米，容积率约 3.2，计容积率建筑面积约 22.1 万平方米。万科拥有该项目
70%权益，须支付地价款约 4.22亿元。

特此公告。

万科企业股份有限公司
董事会  
二〇一一年九月六日

meng-h

万科万套房掀促销战 深圳楼市降价潮山雨欲来
http://www.nbd.com.cn2011-09-06 01:13:10
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每经记者  胡廷鸿  发自深圳



    上半年，房企手中的存货急剧增加。“大运会”之后，恰逢“金九银十”传统销售旺季的来临，深圳楼市各房企开始抢跑出货。

    深圳万科向《每日经济新闻》记者透露，将在9月份推出4个楼盘项目。同时，在后续3个月，还将有7个盘开售，总套数在10000套左右，提前打响了深圳楼市的降价促销战。

    此外，大运会后两个月内，深圳房地产市场将有12个项目入市，据悉，和记黄埔都会轩、金地天悦湾、花半里、鸿隆源熙园等项目纷纷择机入市，开启9月促销大战。

万科10000套房“出手”



    正如此前业内人士预计一致，“大运会”之后，上半年存货增加的开发商将选择在9月集中推盘。

    8月底，继和记黄埔都会轩率先开盘后，深圳楼市便开始提前预热，并已转变销售策略，纷纷以低价促销手段入市抢占先机。

    8月27日，位于深圳宝安区的万科金色领域二期420多套住房开盘发售，开盘当日即热销近八成。

    深圳万科人士称，在7月深圳万科推出“万团大战”之后，该项目是万科第一个实现开盘的项目，效果很好。接下来，深圳万科降价促销也开始升级，下半年将有11个项目、近万套房源推向市场。

    据悉，9月份，万科将有4个全新项目盘入市，分别是公园里、清林径、双月湾、金域堤香，创下万科单月历史推盘记录之最，每套房的降价幅度由5000元升级至10000元。对此，深圳万科相关负责人表示，“所推出的新项目覆盖深圳龙岗、罗湖、福田、盐田、宝安等区域，满足首次置业、改善型置业及养生度假等全方位需求，其辐射区域之广、产品数量及类型之多均为万科历史上罕见。

    除万科外，记者还从金地集团（600383，SH）方面了解到，从6月份就传出要开盘的高端别墅项目“金地天悦湾”也将于9月发售。此外，参与9月推盘促销大战的还有位于龙华的花半里，鸿隆源·熙园项目。

    据悉，目前，深圳楼市先后有12个项目一拿到预售证，并将在9、10两月入市。

趁“金九银十”集中放量



    事实上，开发商在下半年加速推盘，以回笼资金，已有先兆。上半年，限购政策未见松动，限购城市范围却进一步扩大。期待熬过上半年，市场会有好转的开发商在资金和销售压力之下，开始积极调价应对市场。

    8月中旬，世联地产董事长陈劲松在博鳌房地产论坛上曾指出，下半年，不少开发商将在“金九银十”降价促销推盘。

    因此，未言降价的万科也采取大幅折扣的方式，变相促销，意图争夺市场。

    受到深圳“大运会”和限价政策升级的影响，开发商在推盘上表现较谨慎，8月仅推出17.66万平方米，环比减少55%。上周，深圳新房成交面积为4.66万平方米，成交584套，环比上升19.67%。

    对此，中原地产华南区董事总经理李耀智称，“上半年，深圳受限购和限贷的影响，整个楼市成交量比较低，很多开发商都准备在9月份推盘，预计将有20多个楼盘推售。”

    他分析称，由于深圳楼市需求仍然强劲，随着年底临近，开发商销售业绩压力大增，都选择在此时推盘。

meng-h

万科压顶 谁是压垮深圳房价的最后稻草
廖杰华
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2011-09-09 07:26
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经济观察报 记者 廖杰华 谁是压垮深圳房价的最后一根稻草？是万科即将开启的万套房源大闸，还是温水煮青蛙般暗中不断走低的售价？

9月3日，深圳再次出现7.5折开卖的超级大盘“龙光城”，近千套房源售罄。这是继一个月前7.5折开卖的碧桂园十里银滩，7折甩货的益田大运城邦之后，深圳第三个低价抛售的大盘。

万科下半年推售面积将超过上半年3倍以上。尽管作为国内住宅开发龙头的万科一直回避降价问题，但销售数据显示，万科整体销售均价下降已经成为不争的事实，8月份销售额出现今年以来的首次同比下降。

在一些开发商看来，对深圳下半年房地产市场影响最大的是万科的动向，一是庞大的推货量，二是暗中调低售价。

7.5折再现

9月3日，有着超级大盘之称的深圳“龙光城”开盘。当日一次性付款可享7.5折优惠，在当天的看盘现场，3000余名从深圳各地赶来的客户让原本宽敞的售楼处拥挤不堪，首批推出的近千套房源不到4小时便售罄。

本报获得的信息显示，该项目高层单位开盘均价为5200元/平方米，主力户型覆盖43平方米到130平方米的一房至三房，最低价单位总价不足20万元，以一套130平方米的高层三房为例，优惠前总价为91.8万元，一次性付款实价仅69万元，按揭总价为75万元。一位购房者对本报记者表示，选择到相对偏远的龙光城购房，看中的主要是价格，深圳关内位置稍好一点的二手房价格都在3万左右，是龙光城的6倍，而深圳近几年的楼面地价都在数千元，5200元/平方米的龙光城即使没太大升值空间也不会大跌。

龙光城的销售人员称，大幅度降价促销是由目前的形势决定的，从今年深圳地区的销售情况看，打折卖楼仍是最好的销售手段。

万科压顶

除了不断走低的房价，日益增加的供应量也考验着深圳楼市。

深圳规划国土委的成交数据显示，上周深圳新房成交套数为584套。“限购令实施后，深圳每月的新房成交套数维持在3000套的低位。”高海燕表示。

深圳一位开发企业高层对本报记者表示，深圳下半年房价堪忧，真正的威胁来自万科。万科深圳公司提供给本报的资料显示，将在9月份推出4个楼盘项目。同时，在后续3个月，还将有7个盘开售，总套数在10000套左右。“按照目前的成交量计算，万科的万套房源，将足够下半年销售。”该高层表示。

在一些深圳开发商看来，万科的威胁不仅在于巨大的推货量，房价也是他们担心的一个因素。从市场表现看，8月底开售的新盘中，万科金色领域二期均价1.65万元/平方米，双拼户型1.4万元/平方米起，较一期1.6万元-1.7万元/平方米的售价有较明显下降。

而万科9月5日发布的公告则加剧了一些人对万科带头降价的担忧。数据显示，8月份万科实现销售面积96万平方米，销售金额104.8亿元，环比分别上升22.8%和15.4%，同比分别增长5%和下降12.6%。由销售数据可以推算，8月份万科销售均价为每平方米10917元，这一价格水平是万科在2011年各月中的最低水平，较2011年上半年的11609元的均价下跌6%。数据显示，万科前8月总体销售均价为11534元，同比微跌4%。

万科董秘谭华杰表示，8月份万科销售金额同比略有下降，主要是因为去年和今年的推盘节奏存在差异。但中信证券的最新研究报告不认同这种说法，“我们判断，销售均价下降主要是因为公司低开和降价，结构性调整是次要原因，预计销售均价持续维持低位。由于行业层面不能系统性证明三线城市销售更好，且微观调研发现公司新盘低开，老盘降价较多，我们认为，销售均价的下降主要不是区域结构调整引发的。”中信证券认为，市场将进入价跌量稳时期，推货量显著增加和销售速度下降并存。降价往往不能确保销售火爆，但除个别地方以外，不降价就意味着可能滞销。

事实上，2008年拐点论后的万科一直慎言降价，或者只说不做。

2007年底2008年初，万科董事长王石曾发出预警，称中国房地产将进入“拐点”，却招致地产同行们的一致讨伐。2008年春节后，当万科将深圳金域东郡以均价7500元/平方米开盘，比销售推广时公布的预定价格低2500元/平方米时，业界才发现，王石的预警并非故作姿态。万科的首先降价终于引发了深圳楼市的降价风暴，并且让这股风暴席卷了全国。

“万科的动向是我们最关心的，一是我们需要在万科大量推货前提前抢跑，二是在万科降价前提前降价，不然我们会很难看。”上述高管表示。

meng-h

万科肖劲：北京只有3%的家庭买得起房
作者: 见习编辑 彭飞     时间: 2011-09-13 16:19:48    来源: [ 观点地产网 ]
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北辰豪宅再入市 限购下北京高端住宅市场
在当前严格的限购政策下，北京只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户。

　　观点地产网讯：9月10日，北京万科副总经理肖劲表示，在当前严格的限购政策下，北京只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户。

　　目前北京住宅库存量已超过11万套，肖劲表示，若此时北京不再供地、没有新项目产生，也许这些住宅库存正好能被有资格买房的人消化掉。

　　肖劲还称，目前北京的开发商可以分为四类：预期悲观、寻找空隙、改变定位、无所作为，而北京万科属于第二类，大多开发商属于第四类。北京万科面对当下的楼市现状，会采取大力促销，减少库存，利用好每一个周末的销售策略。

　　北京联达四方经纪公司董事长杨少锋也表示，目前的楼市已从前两年的卖方市场转向买方市场，开发商要想保持销售进度，回笼资金，就必须在价格上作出较大的让步；同时在下半年，随着资金压力的加大，必然会有更多开发商加入降价的行列。

meng-h

中海外万科底价拿穗宅地
手机免费访问　www.cnfol.com　2011年09月13日 09:13　香港文汇报　
　　香港文汇报讯(记者 古宁 广州报道)中国海外(0688)旗下中海地产9日以16.7亿元的底价拿下了广州开发区“巨无霸”宅地─SDK-D-4号地块，折合楼面均价3512元/平米。而早前招标的广州开发区KXCD-D1-2宅地则由万科以12.3亿元的底价拿下，折合楼面均价为4480元/平米。本次拍卖的两幅土地皆为底价成交，无举牌竞拍环节，场面稍显冷清。

　　据了解，SDK-D-4号地块在网上竞拍阶段只有一家开发商以底价竞拍，最终由独家报价的中海地产以16.7亿的底价纳入囊中。SDK-D-4号地块面积达190,225平米，这是继今年7月份广州开发区推出20万平方米巨幅地块后的又一次大手笔推地。该地块位于广州市开发区开源大道以南，容积率不超2.5，建筑密度小于25%，地面起始均价为3512元/平米。

　　中海地产独家报价无对手

　　据介绍，该地块距离萝岗区行政服务中心6公里，距离广州市区15公里，紧邻科学城。区内绿化较多，有植树公园、刘村长坑森林公园等。按穗国土房管部门要求，地块建筑面积90平方米以下套型住房面积要占住房开发建设总面积的40%以上。按照475,562.5平方米的建筑面积计算，至少可提供2113套90平方米以下的中小户型。

　　万科12.3亿底价拿下科学城地

　　而广州开发区KXCD-D1-2宅地，原定于8月29日拍卖，由于投标人数少于法定人数，出让方式转为挂牌，并于9日拍卖。万科最终以12.3亿元的底价拿下。该地块位于科学城开泰大道西南侧，面积109748平米，容积率不超2.5，挂牌出让起始价为122918万元，折合楼面均价为4480元/平米。

　　三年内项目须全部竣工使用

　　在当前楼市调控效应显现的背景下，为防止开发商囤地和闲置地块，房管局给该地块设置了建设期限，要求开发商在签订《土地出让合同》后，3个月内需呈报用地规划方案，6个月内需完成打桩等基础建设，一年内需完成总建筑面积50%以上的土地开发，三年内项目则必须全部竣工并投入使用。

　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，当前调控政策已出台了大半年，市场也有了明显的变化。与楼市呈现下滑趋势的情况一致，土地市场也出现了溢价率降低，底价成交几率提升的情况。由于大型房企实力雄厚、机制健全且拥有各方面的优势，所以它们乐于用最低的价格拿地，这也是其布局未来的策略。未来广州土地的拍卖价格会因为地块条件的不同而有所差异，但整体看来，在调控放松前，拍出地王的可能性基本为零。

hansonli

原帖由 meng-h 于 2011-9-14 21:14 发表
万科肖劲：北京只有3%的家庭买得起房
作者: 见习编辑 彭飞     时间: 2011-09-13 16:19:48    来源: [ 观点地产网 ]
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"3%的家庭买得起房", 是不是应理解为买得起房的人很多？话是否应该说：有购房意愿者只有
3%的家庭买得起房？

meng-h

万科拿下近两年来最大含保障房地块
http://bj.house.sina.com.cn  2011年09月15日15:11  新浪房产

新浪乐居讯 (编辑 姜虹) 9月15日，万科携2家企业报出33.51亿元高价，拿下今年最大规模的地块丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块U2交通设施用地兼容居住、公建(配建“公共租赁住房”)地块。这是继丰台区郭公庄车辆段项目二期居住用地后万科今年在丰台二度拿地，也是今年万科第四次在北京拿地。

新浪乐居从“链家地产”了解到，此次成交的郭公庄地块规划建筑面积为629170平方米，为今年入市规模最大的地块。底价为31.735亿，最终成交价为33.51亿，折合楼面价5326元/平米。溢价率仅为5.6%。而此块地楼面价较之前万科获得的同区域地块价格低了59.4%。“链家地产”首席分析师张月认为，此地块规模基本是之前郭公庄地块的17倍，总价基本上是之前地块的10倍，如此高的总价也制约了该地块的楼面价格。

近两年，万科在丰台开盘的项目为3个，总供应量近千套，签约率已超过90%。目前万科在丰台的土地储备有3块，规划建筑面积达到120万平米。“链家地产”首席分析师张月认为，近两年丰台项目整体签约率一直高于其他内城项目。在今年整体签约大幅下降的情况下，丰台新开项目签约率仍近6成。而龙头房企万科今年逆市积极在丰台布局，也从一方面反应其对于未来丰台房地产市场预期看好。

　　8月以来的土地市场已经陷入最近几年的最低谷，全国80%以上的地块以低价或接近低价成交，但部分一线房企业开始积极拿地，据新浪乐居了解，根据北京中原统计：8月包括万科、保利在内的十大品牌房企全国拿地达到28块，较7月上涨近两倍，同比去年增加了64%。前7月一线房企在北京无一宗地块入手，8月开始，万科已经获得多块。年招、保、万、金四大上市龙头企业上半年报也显示因为城市布局和房源销售构成更合理等原因，大企业占市场比例继续扩大。

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在当前严格的限购政策下，北京只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):发布首个旅游地产项目

    ■中国证券报
    在限购, 限贷,限价令的重重打压之下,房地产企业的住宅产品销售无疑受到影
响.开发住宅之外的其他地产产品成为房企的共同选择.长期专注住宅的万科, 在高
调宣布进军商业地产之后,其首个旅游度假产品万科双月湾也将于9月17日正式启动
.
    万科双月湾位于毗邻深圳的惠东县,由万科深圳公司开发,从深圳中心区驾车需
两小时左右.目前深圳已经严格执行限购,限贷政策,部分深圳开发商还表示8月已经
实行限价令,而万科双月湾所在的惠东县并未实行限购.虽然万科之前曾在深圳推出
过东海岸, 17英里等海景项目,但是这些项目均距离深圳中心区较近,功用也以居住
为主.远离深圳市区的双月湾是万科第一个真正意义上的纯旅游度假产品.
    万科双月湾宣称倡导"深海度假"理念, 可为客户提供游艇出海,深潜浮潜,深海
垂钓等服务;在周边资源方面, 占据了双湾双海双小镇的稀缺资源,可享最优海景资
源.双月湾一期推出观海高层,公寓,洋房,联排别墅.
    实际上,在双月湾项目的周边,已经出现了一个知名房企扎堆的惠东海景地产群
.金融街, 碧桂园,中信地产,富力,世茂,合生创展等大型地产商均有参与.这些地产
项目定位不一, 但均瞄准深圳需求.而惠州由于上半年房价上涨过快,已被列入重点
监控名单.地产人士表示, 惠州出台限购令的可能性较大.不过也有地产人士认为即
使惠州限购,惠东区域也将"逃过一劫".
    今年6月28日,深圳万科高调宣布进军商业地产领域,推出"万科广场","万科红"
,"万科大厦"三个商业地产品牌.随着公司旅游地产项目的推出,有分析人士表示,多
元化发展或成为今后万科的发展趋势.

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科B(200002):京最大配建保障房地块入市万科报价最高

    ■证券时报
    据了解,丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块U2交通设施用地兼容居住,
公建(配建"公共租赁住房")的规划建筑面积为62.917万平方米, 将配建不少于25万
平方米的公共租赁住房,以一居室,二居室为主,套型面积控制在60平方米以内,由市
住建委或政府授权的其他单位按6500元/平方米的价格进行回购.该地块中还包含36
00平方米幼儿园,2.25万平方米的地上夹层车库和8.35万平方米地上车辆段面积.
    以该地块31.73亿元的招标底价计算, 楼面价约为9453元/平方米,而以万科,京
投置地等三家企业联合体33.51亿元的最高报价计算,楼面价约为1.01万元/平方米.
该地块有望成为万科自从8月25日在北京斩获首宗地块后单月内连拿的第四宗地块.
该地块区域内在售的商品房项目价格达到2.8万元/平方米~3.3万元/平方米,域内二
手房区均价为2.6万元/平方米左右.
    北京中原认为, 这一地块的商品房住宅部分单价基本接近之前万科在同区域拍
得的地块, 楼面价远低于已经在售的区域内中海地块价格.同时,该地块虽然总面积
高达62.9万平方米, 但是配套建设比较多,实际商用面积只有26.9万平米,而且有比
较大面积的公租房配套,影响了部分企业拿地的积极性

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万科商业地产团队凯德造
经济观察报 记者 贾华杰

       9月初，在中购联第九届购物中心年会论坛上，北京万科商业发展部总经理钱嘉与凯德商用中国东北区总经理袁嘉骅邻座。
        钱嘉说：“我们这边有凯德的同事，我不瞒大家说，我们总经理毛大庆就是从凯德请来的，商业地产也是毛大庆来了之后启动的，其实我们的产品经理、设备经理、机电总工，包括未来的商场运营总经理都是凯德的。”
       钱嘉2010年从万科总裁办调入北京万科，负责商业团队的搭建，他的角色更像是一个中间人，在住宅系统与新成立的商业系统中沟通与协调。
       钱嘉说：“大家可能会觉得，万科号称要做商业地产已经说了一年多了，还没有见到实际的产品，这些项目都在前期的规划设计和刚刚开工的阶段，大概最早在2012年中会有一个项目问世，2013、2014年有十几个项目集中问世。这两年还在摸索和学习的阶段。”
       钱嘉还说：“万科过去20年一直从事住宅的开发，商业地产方面，其实万科很早以前还是做了一些写字楼之类的项目，但是不是特别成功，后来就专业化了。”
       商业地产领域，万科与凯德早已有了交集。2007年，万科与凯德商用签订协议，将其开发项目中的商业部分与凯德商用合作。当时，万科试图把商业地产的业务链条全部外包。
       在一些职业猎头看来，万科在商业上起用凯德背景的人才，很重要的一点是，凯德和万科都是职业化程度很高的公司。
        除去北京万科商业团队具有鲜明的凯德色彩外，深圳万科商业管理公司总经理张强亦出身凯德。张强27岁即成为益阳嘉信茂总经理，2008年，张强转投万达招商中心，后又短期任职于龙湖地产商业地产部。
       张强今年初在深圳万科履新，5月份还参加了万科新人“训练营”。张强认为，商业地产就是招商资源和人才的比拼。
       在谈到目前正在进行的具体招商工作时，钱嘉说，万科没有零售背景，对零售业务确实不太了解。“在开发购物中心的过程中，对消费者和商户的需求也在学习的过程中，包括他们需要什么样的面积，需要什么样的位置，还有在水电等方面的要求，我们大概已经花了一年多的时间学习和研究这些东西，希望把自己的产品做对。”
       钱嘉认为，万科有两个比较大的优势，第一是万科的职业经理团队比较年轻和肯学习，这是开拓新业务非常内在的一个动力；第二是万科一直以来有一个特点，就是产品主义，即对产品的追求细致而深入。
       不过，对于万科秉持产品主义的说法，万科内部亦有异议，“总部导向不是踏踏实实做产品，而是忙着提升销售力”，万科一位内部人士称。
        来北京有一年多，钱嘉一直在开展一些招商的工作，万科商业招商最大的难度在于北京万科项目位置都不怎么好。
      “在北京的项目，一个是在昌平，六环外，一个是在房山，西南五环外。”钱嘉说，“刚刚在亦庄拿了一块地，我们胆大了一点，运气好了一些，也是五环边上。未来一两年，我们继续拿项目也会是这样的，基本上不可能在四环之内有项目，都是五环、六环这样的位置，顺义、通州这样的项目。”
        钱嘉很形象地说，房山长阳项目，万科2009年拿到的，住宅80万平方米，商业20万平方米。拿地的时候是什么状况呢？直接下地就可以掰玉米了，去年看不到玉米了，是一堆围墙。“去年我带商家去，想试探一下商家对这个地方的看法，去了之后，没有一个商户有积极的反馈，虽然他们都很客气，实际上一看到这样的地段，大家都不太有信心。”
       钱嘉说，万科主要能够打动他们的地方是提出了一些新的理念、新的概念，比如说房山，现在很多购物中心不要主力店，要很多小商，而我们反过来，要很多主力店。慢慢地，大家接受了我们的概念，然后根据商户的要求来进行设计，包括他们的位置，有些可能在别的购物中心只能上五楼或者是下地下，我们给他更满意的位置。
       此外，在退出政策和资金政策上，万科也倾向于类似凯德的做法，一直保持与基金公司的接触。
       深圳美格行商业地产机构董事长张红卫对本报记者说，万科并不缺乏资金和人才，唯一的问题是要把商业团队的考核激励机制做对了，不能和住宅团队的考核放在同一个体系里。

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北京最大住宅地块招标价跌去四成
2011年09月16日 10:53　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
该地块要求配建25万平米公租房，创下土地出让历史最高值

　　【财新网】（综合媒体报道）据第一财经日报报道，9月15日，北京市丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块U2交通设施用地兼容居住、公建（配建“公共租赁住房”）用地，在北京市国土局举行了现场开标。

　　 作为北京2009年8月以来出让规模最大的黄金地块，规划建筑面积达62.9万平方米。同时，配建的保障房面积也创下土地出让历史最高值：它要求配建不少于25万平方米的公共租赁住房，以及3万平方米建商业。此外，该地块还包含3600平方米幼儿园、2.25万平方米地上夹层车库及8.35万平方米地上车辆段面积。

　　 尽管是难得一见的大体量黄金地块，参与投标的企业却只有三家，分别是万科和京投置地联合体、北京金第房地产、北京亿环天河房地产。开标现场公布招标底价为31.735亿元。万科和京投置地联合体报价最高，为33.51亿元。据测算，去除附属属性地块面积，万科和京投联合体的报价折合楼面价为10112元/平方米，比去年该区域地块楼面价下降幅度已超过40%。