万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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万科Ａ(000002):再登中国公司
创新力三甲

    ■证券日报
    8月12日, 《财富》杂志公布了2011年度最具创新力中国公司榜单,在以互联网
和计算机,通讯行业为主的前十名公司之中,排名第三的万科作为唯一的房地产企业
显得分外醒目.这也是万科A(000002)连续第二年跻身《财富》评选的创新力排名前
25名榜单.
    此次万科上榜的理由是, 公司凭借在绿色低碳,业务发展模式上的不断创新,助
力实现跨进千亿新阶段.
    据了解,中国单位建筑面积能耗可能达到发达国家的2至3倍,新建筑中八成以上
为高耗能建筑.作为国内最大的住宅开发企业,万科近年来积极致力于绿色建筑的研
发和推广,并以装修房,住宅产业化和绿色建筑科技作为节能减排的主要手段.
    万科是业内最早提出走装修房路线的大型房企, 目前公司已基本实现装修房的
全面覆盖.据统计,2010年万科新开工的公寓产品中装修交付的比例已经超过了九成
,遥遥领先于业内平均水平.
    在住宅生产方式上万科也进行了大胆创新, 2006年万科开始在东莞建设万科住
宅产业化研究基地,并于2007年被授予"国家住宅产业化基地".在住宅产业化技术研
发取得突破的同时,万科也率先将住宅产业化应用于产品之中,2010年万科新开工产
品中应用住宅产业化已超过百万平米.
    公司在推广绿色建筑方面成效卓着.2010年万科落实绿色住宅超过百万平米,占
全国的54%.从今年六月开始,万科所有具备规划条件的新开工项目,都将参照不低于
住建部绿色一星的标准来设计和建造,万科在行业内率先进入"全面绿化时代".
    此外,万科今年还开始筹建北京绿色建筑公园,并与全球五大建筑研究机构之一
英国建筑研究院(BRE)签订合作备忘录.该项目全部建成后将成为全球最大的以绿色
建筑为主题的公园,成为国内最先进的绿色建筑理念推广平台,此举有望进一步提升
万科产品在绿色领域的优势.
    今年前7月,万科已实现销售金额740.9亿元,全年销售再次超过千亿应是大概率
事件.尽管已经连续三年问鼎全球住宅企业销售冠军,万科似乎仍然保持了超前的创
新意识和良好的行动力.通过产品的"全面绿化",万科将继续在创新之路上持续领跑
.

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[转载]WJMONK老师论投资
作者: 翟敬勇
时间: [ 2011-08-22 16:32 ]

原文地址：WJMONK老师论投资作者：明灯
WJMONK老师论投资
    一、WJMONK老师的精彩语录：
    ★我考虑问题没那么复杂。我觉得，考虑的因素越多，犯错误的机会就越多。
    ★我的目标是赚傻子都能赚的钱，心理塌实。
    ★升值其实是一个名义价格的问题，关键是作为度量标准的货币本身是不稳定的。特别是货币与黄金脱锚后，内涵的价值更加不稳定。所以名义价格的上升与下降其实没有意义。
    ★还是那句话，以资产为核心考虑问题。当然，这就涉及到评估各类资产相对价值的问题。核心的比较还是资产长期平均收益率的对比。而这最后一点又必须考虑相关的一些问题。其实就是核心竞争力的研究。
    ★宏观问题我虽然有兴趣，但确实超出能力太多，没办法得到自己有把握的结论，那暂时就只好不用了。还在思考的阅读，但确实没有想法。在和平年代，以合理的价格持有竞争优势的公司的股份，是比较好的选择。但在动荡的时候，不动产，股份的价值将瞬间化为乌有。
    ★流动性是个胆小鬼，在你需要的时候就溜走了。
    ★乱世只有黄金和珠宝是真实的资产。我们做长期投资，一个强假设就是要长期稳定的社会环境。否则，最后是归零的结果。当然，这种归零从长期来看是无法避免的，因为那个强假设从人类历史上看是不成立的。所以财富够用就可以了，追寻过多的财富是没有意义的。技能和做事的原则对一个人来说，是比黄金和珠宝更宝贵。
    ★这里提一下长江电力。我喜欢这个东西，就是因为它可以长时间的提供一次能源。成本是一次性的，收入是长期的，而且可以抵御货币价格波动的风险。记得从一本小册子上读过，德国铁血首相陴斯麦，不断的买林地。他认为股票来钱快，但不稳定。树林包括土地和树木，树木有自然增长，土地可以抵御通货膨胀。他认为长期看这些资产的回报率超过4%。某种程度上，他是把林地作为他的资产评估基准，而不是货币。我接受这种观点，并把长江电力作为我的林地。
    ★公开资料更多的是提供一个公司行为的轨迹。我最喜欢的是从中找出其做事的原则。长期的财务数据的变化，和各种公告透露的信息，都非常重要。
    ★其实对于价值投资而言，讨论牛熊意义不大。
    ★研究并寻找伟大的组织，并在市场厌恶的时候买入并持有，重复这个动作就可以了。
    ★投资的本质是很简单的，不需要把它神话。但对商业模式和企业竞争力的理解是很困难的事情，很多被誉为经典的公司都在成神之后迅速垮台。这跟下围棋一样，原则和方法很简单，精通很难。
    ★作投资的好处就是它不是纯粹博弈，也就是说创造在先，分配在后。既然有创造，就不是零和的。只要一个人坚持以合适的价格买入不死的公司股票，长期看就会获得合理的回报。如果能够以便宜的价格买入优秀公司的股票，必然会获得比正常高一些的回报。这其中有两点我认为是最重要的，首先要选择创造价值至少是能分享价值的公司，而不是掠夺型的公司，这是价值投资的基础。其次是不要付出过高的溢价，因为对商业模式和企业竞争力的理解是非常困难的事情，我们绝大多数人都是普通人，不要让自己去做连巴非特也无法完成的高难度动作。
    ★多观察、多读书、多思考，少下结论，我们终会进步。先多读吧，不要有框框，也不要急于求成。读多了，过上足够的时间，一定会有进步的。读一年同时思考，然后去看看经典的书；然后重复。我基本就是这么做的。好书每年都再翻翻，不可能一次看懂的。大概过个３－５年，你就可以知道自己对那些长寿的公司有感觉了。那时侯你就拥有属于自己的公司，对其价格和价值有基本的判断。这时候你用闲置资金做投资就很难输钱了。
    ★价值投资不需要高智商，但需要正确的方法，稳定的心态和持续的思考。合理的价格买长期ＲＯＡ高而稳定的公司，分享它的收益，很难输钱的。
    ★做永远比说更能解释一个组织或者个人真实的行为原则。
    ★如果你发现了相当于林地的资产，请告诉我，不胜欣喜。
    ★大城市里的地产是分享财富的工具。只要人类总体的经济增长是大趋势，只要商业社会导致的分配是集中在少数人手中。这些大城市里黄金地段的房地产就是可以长期持有的。
    ★公开报表是最重要的信息来源，但那是研究的起点，而非终点。但是，投资者如果连报表都不看就评估企业价值，我觉得就象空中楼阁一样虚幻。
    ★投资收益主要来源于企业自身的利润增长带来的资产增值，不是零合博弈，只需要企业有利润，买的时候不要支付过高的代价就会自然赚钱。投机的收益则相当大部分来自于博弈对手的损失，类似商品期货就更是如此。
    ★投机者需要比投资者更精明，更老练，更勤奋，更运气。所以，做一个成功的投资者是普通人做普通事就可以达到的，不需要非凡的智慧或者鸿运当头。但做一个成功的投机者就象做一个成功的职业运动员一样困难，并非普通人能做到的。但是在每时每刻，普通人总是大多数的。普通人模仿天才是要付出代价的。
    ★股票投资本身的性质是长期的。股票和债券不同，是通过分红收回成本的，本金并不偿还，所以股票投资本质上是比买企业债券更长时间的投资方式。当然，交易带来的流动性，在某种程度上解决了本金的偿付问题，但是由于股票价格的波动性，导致这个本金的回收比率是不确定的。按照历史经验，股票的长期价格是跟企业内在价值有关的，短期价格只跟市场的偏好有关。所以，要收回合理的的本金，必须要做好长期持有的准备。按照一般的投资原则，长期投资一定要匹配长期资金。所以，我个人认为，必须是长期不用的闲钱才能用来做股票投资。
    ★投机就有点不同。价值投资的研究着眼点是在于公司长期的赢利能力，而价格投机的着眼点是其他投资者的行为趋势。只要你的资金回收周期长于你预测的趋势变化的周期就可以了。个人认为，最适合做投资的人莫过于有稳定的自由现金的年轻的专业人士。如果想短期通过资本市场攫取高额利润或者缺少稳定现金流的人士，长期投资恐怕是不合适的。但成功的投机需要的要素更多，把投机作为职业或半职业是要作好充分的心理准备的。
    ★2007年股票的价格已经不便宜了，后面的市场是资金转移的市场，而不是价值实现的市场。老百姓拿进股票市场的20000个亿，相当于绵羊，将吸引无数恶狼。全流通，定向增发，资金涌入。做局的全部条件都成熟了。草台班子会以雨后春笋的速度发展和成长。无数的故事将飘散在风中。
    ★对价值投资者来说，非常简单，一把尺子量天下，无论牛熊，坚持的标准是一致的。没有好球就等待，有了好球就全力击出，重复。
    ★金融行业，包括银行、券商、保险、基金，都是玩资产负债表的，收入利润表只是一个附注而已。在考虑他们的所谓净利润或者净资产的时候，一定要分析它的资产减值准备是否充分，否则单靠财务指标的对比可能会导致重大的投资失误。
    ★我只能讲讲我自己的经验，说明我自己的理由。看报表，看书，看杂志，然后实地走走。要有充分的兴趣做这件事情，而不是为了赚钱的冲动。做了判断，长期跟踪，不断思考，不断修正。
    ★智者千虑，必有一失，愚者千虑，必有一得。我是普通人，智力水平非常一般，只有反复思考，天天思考，带这问题再去看书，与历史上真正的大师做交流。再看报表，看杂志，实地走走。
    ★不要轻易下结论，不要急功近利。就我个人而言，在判断新上市公司的投机机会方面，还算正确率很高，但可怜的是，对判断其之后的发展变化方面，失误率在80%以上。就是说当新股上市的时候我看过资料，如果很自负的做一判断，往往在股票价格上是对的，但时间稍微一长，发现对其发展的判断是偏离真相很多的，甚至出现过方向性错误的情况。相对应的，对我观察了5年以上的公司，看法的正确率就高很多。对我而言，其中的差异无非是看的时间长，自然会得到的有效信息多，另外，时间是研究者的好伙伴，做永远比说要更能体现一个组织的行为逻辑。现实生活中企业遇到的挑战比我们脑中的情况要复杂的多，所以我们可以从它们实际遇到的情况以及处理的方式中得到这些家伙的真实行为逻辑。千万不要急。
    ★我个人不赞成狗熊掰棒子式的研究模式。我不想研究流星，哪怕它辉煌的仿佛是一颗太阳。我喜欢慢慢做，不走捷径，但也不走回头路。曾在一个汽车厂拜访的时候，管理层讲他在德国的经历。德国人作事情，不走捷径，在中国人看来很多方法笨的要死，但由于按照他们的逻辑，这些路径符合逻辑，只要一步步走，就可以达到目的，所以就慢慢做。但5年后一看，人家没走回头路，居然跑前面了。走捷径，很容易逐渐偏离最初的目标的。又能找到捷径，又能控制自己不偏离方向，这是需要大定力和大智慧的。我是普通人，实在不想挑战人性的弱点。
    ★我不想去学天才，那样我会死的很难看的，小马过河的故事我终身难忘。做一个普通的投资者和研究者，挺好的 。


    二、去试着拥有一颗资产的心脏---希望大家能够用另一种方法看待自己的财富数量。by wjmonk

    文章取了个怪名字，名怪“人”却不怪，可以看看。Fast is slow 是巴非特的投资理论，来自其投资生涯感悟。插一句这还是一个“极其昂贵的网名”哈！
    快反而慢，慢反而快。在投资这个世界中充满了与自然界相异的法则，在这个世界中的“龟兔”赛跑中，“乌龟”永远是最后的胜利者。有句俗话叫法不责众，可在这个世界中法专而责众。
何为快，何又为慢，有何本质区别？今是否可以从某些角度做些个性的观察。
    行为金融学的一些研究认为短期性质的信息往往短时间内在市场上被过度反应，而一个长期性质的信息在市场上短期内却常得不到充分地反应，有趣的是这么一个长期信息会在未来一段时间被反复解读从而在中长期内被市场过度反应。
    这或许和我们人的理解能力与思维特点有关，一个短期的信息，其内容是即期的，市场对其作出相对一致的解读和判断，且其本身已无再发生变化的可能，所以市场参与者的解读都是较全面和正确。
    一个长期信息，市场若有足够的广度和深度，那么其最初的解读未必一致（不同的研判能力，相异的风险承受能力导致解读差异），且信息随着时间推移不断发生变化，我们人类对于全体的认识总是遵循一个否定之否定的过程，这样就会导致对一个长期信息形成一个波折化的不断强化解读的过程，当这个长期信息最终成为即期时，这种强化将导致市场反映过度，形成了泡沫化。当然若是一个长期的负消息则导致价格的“负泡沫化”—低估。
    过去长时间被资本市场潮流抛弃的资产往往会处于下一次上涨的前列，在实体经济中也是如此。
    在投资世界中，是钱值钱还是资产值钱？换种说法，是以货币多寡为衡量的准绳还是以资产的优劣作为判断的基础？
    货币有储藏价值建立在zf的信用之上，每年的M0、M1、M2增幅多少？每年GDP增幅多少？
    也许在理财、投资的世界中我们应该把我们那颗货币心脏换成资产的心脏（当然各位网友若遇上可爱的姑娘，劝您立马换成爱神的心脏）
    以资产的盈利能力，盈利状况，以资产的优劣作为价值的判断基础来代替每时每刻的货币核算。
    传说巴非特的房内没有股票价格报价器，他是一位真正拥有了一颗资产心脏的人。除了他天赋卓越外，二战后美国重建了国际经济秩序，成为新经济的领航者这个外在环境才是真正孕育优秀资产，养成资产心脏之所在。
    那么我们的祖国呢？您觉得她会真正改变、改善这个世界已有的经济秩序吗？
    去试着拥有一颗资产的心脏。


     三、价格投机的年代---wjmonk锦绣谷 [2007年]

    现在市场参与者非常浮躁，包括机构投资者，对股票的价格过于敏感，已经将企业内在价值的研究放在一边，最多是利用EPS增长的噱头和各种花里胡哨的所谓成长预期来进行击鼓传花的游戏。这与当年市场疯狂追捧方正科技、清华同方、天津磁卡等等没有本质的区别。其实我们净下心来想想，清华同方的核磁检验项目、人工环境项目，带来了什么利润呢？天津磁卡从事的行业当时看起来前途远大，现在这个公司又是什么状态呢？
    价格投机每过一段时间，总会以不同的方式卷土重来，面貌好象每次都不一样，实质却是那么的相象。每一次，投机客们总会说些新鲜、无法准确看清楚、好象很有逻辑性的故事，好象每一次都是千载难逢的大机会，错过了一生都会后悔。这种活剧每隔那么5-10年就会在世界不知道什么地方重新开演。看看现在的有色金属，多么滑稽，连这种在网络泡沫时期被新新人类认为应该扔到历史的垃圾堆里的东西，也能说出让新新新人类激动的浑身发抖的故事，真是可笑啊。人性是最难改变的东西，追涨杀跌的本质就在于肯定别人肯定的东西，否定别人否定的东西，触手可及的利润总是那么的诱人，近在眼前的亏损是那么令人厌恶，做一个市场趋势的追随者心理压力是最小的，谁能抵御这样的诱惑呢？
    当然，如果你能每次都具有前瞻性的把握市场投机的潮流，估计也可以周期性的获得利润，但这些利润更多是来自于对其他类似投资人的掠夺，或者说类似于食肉动物的取食方式，我不是特别喜欢。我还是喜欢在一个合理的价格，买入能够为社会提供持续、质优价廉的商品和服务的公司的股权，获得合理的利润，这种利润是正常合理的，也是可持续的。在目前的市场上，符合这种标准的公司随处可见，因为他们都不是这次投机活剧的主角。中国的全流通运动，为大小股东和管理层利益一致奠定了初步的基础，这是我们这些价值投资者梦寐以求的，中国价值投资的黄金年代已经到来。
    价值投资是要求高安全边际的，即要低价格。原因很简单，世界是不确定的。我们的推测很有可能出现偏差。为了保证在预测出现偏差的时候还能获得本金的安全甚至一定的利润，就一定要合适的价格买入。这样，在出现一些小的不确定事件的时候，才不会惊慌失措，而这种小的不确定事件在长期投资中几乎是必然发生的。
    当股票市场整体上涨的时候，虽然很多公司有明显的瑕疵，应该给予更大的折扣，但是由于股票本身的商品属性，在一段时间内，主要矛盾将集中在这些公司亮丽的一面。而忽视它的风险。表现在股票价格上，就是持续上涨。这与熊市是对应的。在股票持续下跌的时候，公司的瑕疵会被放大到不合理的状况。当然，我们非常欢迎这种放大带来的低价格和安全边际。
    但是，作为价值投资者，讨论公司本身的情况是更重要的事情，远比价格本身重要，因为，只有搞清楚公司的基本状况，才可能判断出大概付出何种价格是比较合理的，下面的事情就非常简单了，等待，买入并持有。
    在股票上涨的过程中，讨论这些正在上涨的股票对应公司基本面上不好的东西，是在讨论非主要矛盾问题，因为这种时候实际上是股票的商品属性占主导地位的问题，所以就会出现你提示的风险与股票价格短时间内不相关的情况。这种时候，持有该股票的投资者往往认为自己的判断是非常正确的，所以在这种时候提示公司经营方面的风险是一件费力而没有作用的事情。
    当然，与此对应，在股票价格的低点讨论公司的亮点也是一件同样不会引起大家兴趣的事情。但是，毕竟后者大家都没有，至多是不感兴趣，不会特别反感。但是在股票上涨的过程中讨论公司的瑕疵，是注定不会被持有该股票的投资者认同的事情。毕竟，乌鸦嘴是大家都不喜欢的，在当与自身利益相冲突的时候，更是如此。良药苦口利于病，但不顺耳的话不招人喜欢几乎是必然的事情，呵呵，这就是人性啊。

    四、wjmonk大师的一些资料。
    商业是竞争最充分、历史最古老的行业，但出现了沃尔玛。真正成功的企业可以在充分竞争的环境中建立壁垒，不断复制自己，从而快速成长。价值投资首先是选择能够创造价值的企业，然后才是估值和价格。创造价值的企业是指能够持续提供物超所值的商品或服务的企业，它在竞争中不断强化壁垒，从而能够为股东提供持续超过社会平均回报率的现金收益。
    价格战是手段而不是目的。价格战的实质是优势企业利用规模优势带来的成本差异以短时间内降低行业利润率的方法清洗中小企业，进行行业整合，提高市场占有率，并在行业整合末端有效的提高行业进入壁垒，从而独享行业整合完毕后的低烈度竞争环境下的长期稳定的利润空间。所以个人认为，价格战是否有效要以行业集中度是否有效提高作为重要的研判指标。
    1.至于海尔，我并不喜欢，因为海尔的产品性能价格比并不好，而服务主要是代理商提供，成本很高，所以海尔的服务质量是建立在产品价格虚高的基础上的，一旦海尔产品的高价格撑不住了，代理商利润减少，则好的服务也就没有了。
    格力是一个专业化的公司，在行业竞争最惨烈的时候，她的规模还在扩大，毛利率维持在20%左右，即使在2003年原材料大幅度涨价的情况下，毛利率依然保持在18%，非常不容易。同时成本费用利润率一直下降，成本控制得力。2004年销售收入将达到100亿，目前的市值仅有50亿左右，显然很便宜。
    2.【 · 原创:wjmonk　 2004-02-24 00:22 】　　
    回sequoiasea：
    首先非常佩服兄台的敏锐，很少有人注意到 “自制半成品”这个分项指标，这也是一个关键点。请兄台再注意一下贵州茅台历年的产量，两个数据将会透露出茅台实际的酿造成本。请兄台注意其与22万均价收购老酒相比的巨大差异（蕴涵未来成本的下降）。实际上，茅台的毛利率应当远不止80%，不过这实在是不应当多说，毕竟我们是茅台的股东。
    3.【 · 原创:wjmonk　 2004-02-17 12:34 】　　
    回ciscosun2002：
    首先，高档白酒是白酒的一个细分市场，其实并不属于一般消费品，而属于奢侈品领域，其销售环境与一般白酒是不同的，奢侈品的消费弹性与一般商品相比差异很大，这就是茅台、五粮液等高档白酒价格一路高歌猛进但销售量还在增加的原因。中国的消费升级现象实际上代表了社会财富的增加已经到达了一个新的阶段，而奢侈品的消费增加与这个周期是吻合的，而且其弹性更大。在我看来，在中国根本没有所谓夕阳行业，君不见连钢铁这种传统的不能在传统的行业在中国都能赚大钱吗？
    4.【 · 原创:wjmonk　 2004-11-30 11:40 】　　
    回福尔莫斯：
    通讯设备制造业的壁垒已经很高了，李毅男港湾的境况已经说明了这一点。中兴在技术上不如华为，这一点是公认的，但其在战略布局上有其独到之处。另外，我从不对任何企业唱赞歌，只是力争客观的评价。没有哪个企业是没有缺点的，也没有哪个企业是没有优点的。
    5.【 · 原创:wjmonk　 2004-11-29 19:42 】　　
    回tubaba2：
    价格战是手段而不是目的。价格战的实质是优势企业利用规模优势带来的成本差异以短时间内降低行业利润率的方法清洗中小企业，进行行业整合，提高市场占有率，并在行业整合末端有效的提高行业进入壁垒，从而独享行业整合完毕后的低烈度竞争环境下的长期稳定的利润空间。
    所以个人认为，价格战是否有效要以行业集中度是否有效提高作为重要的研判指标。  
    汽车业目前还处于混战中，不好判断。但家电业的价格战是一个例子，几个大公司在成本无差异的情况下发动价格战，最终还是无法有效形成行业集中度，而且始终无法形成技术壁垒，与外资同行比优势也很难确立，形成了中国家电行业利润率持续处于低位的事实。
    6.【 · 原创:wjmonk　 2004-11-20 20:18 】　　
    回福海灵山：
    商业是竞争最充分、历史最古老的行业，但出现了沃尔玛。真正成功的企业可以在充分竞争的环境中建立壁垒，不断复制自己，从而快速成长。
    茅台、阿胶也不是从一开始就与众不同的。中兴、伊利的投资对我本人来说是研究必然要经历的过程。
    另外补充一点自己对价值投资的体会。价值投资首先是选择能够创造价值的企业，然后才是估值和价格。创造价值的企业是指能够持续提供物超所值的商品或服务的企业，它在竞争中不断强化壁垒，从而能够为股东提供持续超过社会平均回报率的现金收益。
    7.【 · 原创:wjmonk　 2004-11-18 19:02 】　　
    回空中揽月：
    名酒和好酒是不同的。名酒无形资产的建立是许多偶然和必然因素共同作用的结果，很难形成，也很难被竞争者模仿。茅台与五粮液相比，后者的优势是后天竞争出来的，前者是先天的，所以茅台可以在营销上多年不作为，品牌价值依然能够维持，五粮液在营销上一犯错误，几年内就会被后来者赶上。
    8.【 · 原创:wjmonk　 2004-10-20 21:40 】　　
    对于房地产，这东西水太深，我来谈论恐怕太不自量力。一点浅见，仅供参考：
    首先我个人认为亚洲城市的房地产业实际上是不增加社会财富的行业，房屋只是财富再分配的工具，是将穷人积累的积蓄搜刮到少数富人和zf手中的工具。这是由于房屋是仅有的不可贸易居民生活必需品，所以定价只与社会财富的总量相关，价格是居民可以承受的极限。所以是否有泡沫要看社会财富能否承担这样的房价，与房屋成本并不相干。总体感觉目前的房屋价格特别是上海的价格确实偏高，但何时破灭确实无法判断。
    但是，不可否认的是房屋作为耐用消费品，其品质从长期来看确实有区别。但过去，房地产企业的核心竞争力是拿地的能力，只要地价便宜，都可以赚大钱。这种时候类似万科这样的企业竞争优势并不明显。现在的情况是拿地不能协议转让，大家拿地的成本差不多，这样核心竞争力就体现在品牌（附加值差异）、开发速度或者说资产周转率（资产收益率差异）、资金成本（可选择性差异）等方面。万科在这些方面有优势。不过万科在这些方面的优势并非是不可复制的，其他企业只是在以前不屑于在这方面下工夫，所以目前不宜给万科太大的溢价。
    万科目前在玩的游戏是融资，扩大规模，利润上升，再融资的游戏。这与万科股权极度分散，内部人控制的现状是吻合的。只要其投资回报率（10%以上）能够稳定上升，由于资本市场中的回报率要求比这低，这种游戏就能继续维持。但始终有两个风险：（1）万科没有自身可以创造现金流的业务，一旦房地产价格大幅度回落，它的利润会剧烈下降，而且不得不减持手中的房地产套现；（2）万科在顺利发展到头的时候是一个有巨量现金的公司，目前的股权结构很可能使现金被企业内部控制人掏空。
    万科真的是一个很特别的公司，他的内部人控制问题在美国市场中才比较常见，在中国是非常罕见的。个人还在观察万科，目前还不敢下结论。
    9.【 · 原创:wjmonk　 2004-04-25 12:21 】　　
    回达明：
    我对名中药企业有一个基本判断：必须在保持药效的基础上脱离原料的束缚，否则成长性不足。
    10.【 · 原创:wjmonk　 2004-03-30 17:03 】　　
    回wangyj12：
    京东方要小心，资本投入太大，行业竞争激烈。
    11.注意格力空调！！！【 原创:wjmonk　 2004-07-14 】
    1、中国最好的空调企业，唯一搭建以生产商为利益分配者链条的家电器企业；
    2、原材料涨价已近尾声，毛利率即将提升；
    3、去年以来的原料涨价对行业进行了洗牌，行业集中度提高；
    4、出口大量增加；
    5、有可能对集团的压缩机部门进行收购；
    6、品牌未来有延伸性；
    7、销售收入高，PS为2；
    8、PE低；
    9、成长稳定，现金分红稳定。
    草草成文，请大家讨论，并请指出缺失的部分和具体的合理的研究方法，我将继续进行研究。
    12.【原创:wjmonk　 2004-02-01 18:05 】　　
    回sosme 兄：
    1、中兴通讯是一个技术类公司，其业务的复杂程度远超过茅台，许多职业投资机构对其也很难理解。在这里短短几句话讲不清楚。但有几个基本数据可以参考：2003年合同销售收入为250亿，确认的销售收入为160亿左右，毛利率在40%以上（除手机）。海外该类公司的市值一般是销售额的2-3倍。海外业务发展极快。我经过分析认为它在2009年将达到800亿的销售（不含购并）。我是在2003年初开始深入研究的，在12月份17元时介入。它的不确定性确实大于贵州茅台，但是未来的有效成长性和当时极低的价格带来的高安全边际使我作出了投资的决定。这个公司很有可能成为世界级的公司。不过未来10年由于高速发展，巨大的研发费用使它很难带来充足的自由现金流。我想它不会成为兄台的投资目标。
    2、长江电力的帖子已经拜读。兄台的思想无疑是正确的，即当成长所需要的投资超过企业内在价值的增长时，这种投资是损害股东利益的。但长江电力的机组投资带来的内在价值增长确实高于它投资的成本。
    兄台关于收购18台机组的计算方法有待商榷：
    （1）兄台的计算中默认的增发新股发行价为IPO的价格，这实际上是不可能的。2004年长江电力的每股收益为0.37-0.38元，如果2005年上半年以自有资金和银行负债及企业债方式完成2台收购，则2005年的收益将达到.053元。所以增发新股的价格至少是原来发行价格的2-2.5倍，发行数量就相应减少。
    （2）在企业的利润和折旧留存情况下，如果假定长江电力的负债率不变，则需要的股权融资比例还会下降。所以股权融资的最终数量也大大低于兄台的计算方法。
    （3）根据巴老的看法，如果折旧是未来必然要发生的现金流出，则不能算真正的自由现金流。不过长江电力的折旧政策规定，大坝折旧期为60年，机组为32年。我认为三峡大坝的最终寿命远不止60年，而大型水电机组的使用寿命一般会超过80年。考虑到有大修的费用，仍然可以认为该折旧期限是保守的，折旧金额可以在初试的50年作为自由现金流使用。
    （4）对于企业的负债经营的看法。如果收益率是稳定的，提高资产回报率或者说股东权益回报率最好的方式就是提高企业的负债率水平。长江电力收购机组的回报率基本是稳定的。以本次收购为例：现在的每台机组收购价格为45-46亿，每千瓦售价为6500元左右，这个价格并不低，但也绝不高。按照每度电0.258的含税价格，每年6000小时的发电量计算，每台机组带来的收入为11.74亿，税后为11.5亿，由于营业费用基本为0，管理费用也基本可以忽略的情况下，折旧费用可以作为自用现金流，所以基本可认为这就是无负债情况下的税前收益，其收益率大约为25%，税后为16.7%。在匹配50%负债，资金成本在5%的情况下，该收购的税后收益率为30.3%。而且这些收益全部都是自由现金流。以后18台机组的收购内部收益率均可参照上述计算。
    （5）我们作为一般投资者，很难在现实生活中找到稳定收益率在30%左右的投资，毫无疑问，如果我们能够以净资产左右的价格买到流通股，则这笔生意是非常划算的，但是现实是我们必须为这笔生意付出一定代价，这就是我们初始投资与目前长江电力净资产之间的差值。实际上，这有点类似于真正意义上的商誉，与可口可乐、贵州茅台和喜诗糖果不同的事，我们的这笔商誉摊销随着时间减少后真的就不存在了，而不象我们买入上述公司时，虽然在我们自己的计帐方式中每年该笔投资是减少的，而实际上是增加的。但是考虑到长江电力的增长将维持20年左右，在某种价格下还是可以考虑的。
    基于上述理由，我在贴现10%的情况下，计算长江电力大约值7-7.5元。关于长江电力的潜在特许经营权问题，下次我们再讨论。
    13.【原创:wjmonk　 2004-02-15 16:59 】　　
    回舒逸侠：
    我本人对于非垄断性行业的研究兴趣并不是太大，只有个别企业由于具有特殊的优势进行跟踪，如鲁泰。由于垄断型企业的利润率一般偏高，所以市销率一般也偏高。我的解释主要是针对DTwinner网友将茅台和宏达、江南高纤一起对比市销率有感而发。
    对于兄台的观点，我的观点如下：
    1、类似宝钢这种企业是不可能长期保持其高于市场平均的利润率的，汽车钢虽然技术含量稍高，但并非宝钢独有的技术，至于从外引进，类似鞍钢、武钢等均可。所以对于这种同质化很强的企业，市销率是最重要的。其实，在钢铁这种固定投资巨大而且技术更新缓慢的行业中，我最看重的是成本控制和质量管理，国有企业在此方面有先天的劣势，所以如果张家口的沙钢上市倒是可以跟踪研究，其他就算了。


一、论偏见

问：wjmonk兄，你的投资标的是如何发现的？
答：很随意。
    一般是这样的：从常识上找不死的公司；长期跟踪并找出它不死的原因；在出现短期不利的情况时提高警惕；价格进入安全区间，买入并持有。
    短期不利因素最好的莫过于偏见，偏见是常见现象。比如白酒是夕阳行业（不看茅台的理由，没有把握到奢侈品行业的赢利增长规律）；乳品没有差异性，不赚钱（漠视产业整合的状况和高毛利、高资产周转的现实）；汽车是家电，根本不赚钱（不去看整车公司的ROE和产业链条的差异）；家电企业没有壁垒（对格力的厌恶）；啤酒市场竞争激烈，没有前途（未分析青岛啤酒和燕京啤酒的报表差异及背后发生的深刻变化）；联通是个垃圾（未分析管理层变化后债务的大量减少，自由现金的急剧增加以及中国移动占据80%以上行业利润将导致的行业变局）、兰州铝业（氧化铝在涨，一定会在涨，电解铝会跌，还会继续跌）。
    次优的选择是企业经营确实经历了不利的变化，被市场遗忘，特别是持续的价格下跌将导致投资者心理上对这类公司的回避心态。如上海家化（去看一下2004年的年报吧）、山东黄金（看看招股说明书并对比一下紫金和中金）、一汽轿车（可以分析一下他过去5年的资产负债表，再问一下周围的人对一汽生产的汽车有无在质量上的普遍不满）。
    当然，孜孜以求的是找到我可以理解的好公司：好行业+好公司+偏见导致的低价格=非卖品。
    这样就可以偷懒了，只要考虑新的分红和自己人力资本产生的自由现金流再投资就可以了。（注：对“低估”的原因认识相当深刻）
      
  二、关于具体标的的选择
    答：当然,最大的偏见就会形成整个资产价值的低估,也就是所谓熊市.
    这时可以用低廉的价格买入非常好的公司的股票(ROA一直高而稳定,现金奔涌)，那后面其实你已经没什么可做的了。（注：他用的是ROA这个指标，尽管我个人认为ROIC更合理一些）
      
  三、关于阅读（招股说明书）
    答：先多读吧，不要有框框，也不要急于求成。读多了，过上足够的时间，一定会有进步的。读一年同时思考，然后去看看经典的书；然后重复。我基本就是这么做的。好书每年都再翻翻，不可能一次看懂的。
    大概过个３－５年，你就可以知道自己对那些长寿的公司有感觉了。那时侯你就拥有属于自己的公司，对其价格和价值有基本的判断。这时候你用闲置资金做投资就很难输钱了。
    价值投资不需要高智商，但需要正确的方法，稳定的心态和持续的思考。合理的价格买长期ＲＯＡ高而稳定的公司，分享它的收益，很难输钱的。
      
四、关于资产价格
    答：升值其实是一个名义价格的问题，关键是作为度量标准的货币本身是不稳定的。特别是货币与黄金脱锚后，内涵的价值更加不稳定。
    所以名义价格的上升与下降其实没有意义。还是那句话，以资产为核心考虑问题。
    当然，这就涉及到评估各类资产相对价值的问题。核心的比较还是资产长期平均收益率的对比。
    而这最后一点又必须考虑相关的一些问题。其实就是核心竞争力的研究。
    宏观问题我虽然有兴趣，但确实超出能力太多，没办法得到自己有把握的结论，那暂时就只好不用了。还在思考的阅读，但确实没有想法。
      
    在和平年代，以合理的价格持有竞争优势的公司的股份，是比较好的选择。
    但在动荡的时候，不动产，股份的价值将瞬间化为乌有。
    流动性是个胆小鬼，在你需要的时候就溜走了。乱世只有黄金和珠宝是真实的资产。
    我们做长期投资，一个强假设就是要长期稳定的社会环境，否则，最后是归零的结果。
    当然，这种归零从长期来看是无法避免的，因为那个强假设从人类历史上看是不成立的。
    所以财富够用就可以了，追寻过多的财富是没有意义的。
    技能和做事的原则对一个人来说，是比黄金和珠宝更宝贵和可靠的资产。
      
五、林地、公司资料分析
    答：这里提一下长江电力。
    我喜欢这个东西，就是因为它可以长时间的提供一次能源。
    成本是一次性的，收入是长期的，而且可以抵御货币价格波动的风险。
    记得从一本小册子上读过，德国铁血首相陴斯麦，不断的买林地。他认为股票来钱快，但不稳定。树林包括土地和树木，树木有自然增长，土地可以抵御通货膨胀。他认为长期看这些资产的回报率超过4%。某种程度上，他是把林地作为他的资产评估基准，而不是货币。
    我接受这种观点，并把长江电力作为我的林地。
      
    公开资料更多的是提供一个公司行为的轨迹。我最喜欢的是从中找出其做事的原则。
    长期的财务数据的变化，和各种公告透露的信息，都非常重要。
    做永远比说更能解释一个组织或者个人真实的行为原则。
      
    大城市里的地产是分享财富的工具。只要人类总体的经济增长是大趋势，只要商业社会导致的分配是集中在少数人手中。这些大城市里黄金地段的房地产就是可以长期持有的。
      
六、论贵州茅台（2004年的观点）
    答：投资者普遍认为，白酒行业是夕阳行业，但从贵州茅台上市以来的数据看，情况有所不同。贵州茅台1999年至今年产品毛利率一直维持在80%以上，净利润增长在16%-40%之间，属于高速增长的典范，特别是这种增长并不是建立在大量固定资产投资之上的，说明增长主要依靠商誉，属于巴非特最推崇的类型。贵州茅台目前与价值相比的过低的价格主要是投资界将对行业的偏见强加在行业内特殊公司身上的结果，同时贵州茅台过高的绝对价位也将很多投机客挡在门外，但这正是长线投资者建立基础部位的大好时机。下面是笔者对贵州茅台的一点粗浅分析，请诸位网友指教，特别希望有酒类酿造和销售经验的朋友能够不吝赐教。
    1、贵州茅台的销售瓶颈在生产环节而非销售环节。由于茅台酒的生产周期为5年，当年的产量5年后才能转化为销售量，所以贵州茅台的销售量一直得不到有效提升，高度茅台的销售量一直维持在3500吨以下。但贵州茅台从1999年开始增加产量，当年生产量为6000吨，2003年为10000吨，我们可以估计其1999-2003年的产量分别为6000、7000、8000、9000、10000吨。这部分产能在2004年起开始贡献利润。贵州茅台进入了至少5年的销售量翻倍的阶段。估计2008年贵州茅台高度酒的年销售量将达到8000吨。
  　2、白酒行业自1996年806万吨开始萎缩，到2002年460万吨，年均下降8%。而2003年上半年同比仅减少2.4%，说明白酒业萎缩有见底的迹象。2003年10月，五粮液带头涨价，茅台、剑南春跟进，同时引起了中低档白酒跟风涨价。如果说高档酒由于价格敏感度不高而不害怕销售出现滑落的话，对价格极度敏感的低价白酒也涨价只能说明白酒市场已经见底，市场环境有利于白酒企业的发展。
    3、考虑到茅台过去的价格上涨历史和2003年11月的提价，笔者认为在5年的时间内价格上涨30%的可能性极大。
    4、国内统一所得税率为25%在两年内实施的可能性很大，对贵州茅台有利。
    5、由于公司长短期债务均为0，所以贵州茅台很难在二级市场融资，老股东的权益不会被稀释。
    6、假设贵州茅台的管理费用和营业费用与收入同等增加；消费税按25%计算；由于长短期债务均为0，财务费用为负数，保守按照0计算。按照以上假设计算，到2008年，贵州茅台的年净利润将达到20亿左右，每股收益6-7元。
    7、贵州茅台拥有高度的品牌壁垒保护，毛利率高而且稳定。与固定资产投资巨大的基础行业不同，其利润增加并不需要大量的固定资产投资，经营风险小，自由现金流充沛。贵州茅台其产品存货不会随时间推移而贬值，相反会升值。所以即使碰到某年销售不利，也不会产生经营的困难。
    8、结论：贵州茅台将进入其历史上成长最快的阶段，该阶段的标志就是茅台产品价量齐升。
    9、笔者认为，5年的高成长和极低的经营风险，将为茅台带来比较高的PE，合理PE应当在25倍左右，对应市值应当为500亿。目前的市值仅为85 亿。估计5年的合理资本利得为5-6倍。考虑到茅台30%左右的现金分红率和配售收益，5年内的现金收益将达到30%。则2009年开始的初始投资年回报率为40%。
   投资风险：
  　1、 茅台的销售如果达不到预期的水平，即销售在5年内出现瓶颈，则最终涨幅会略小。
    2、公司如果进行多元化尝试，将减低该企业的价值。
      
七、关于茅台的生产成本
    答：贵州茅台的消费税返还带来的不仅是一次性收益，而且是永久性的成本减少
  　1、贵州茅台收购集团老酒分5年进行2004年是最后一年，酒价每年上涨，均价在22万，可查阅历史公告；
    2、返还的消费税估计还有约2亿，但不清楚是否收所得税；
    3、这些老酒主要用途是勾兑调味，不能一次销售完毕，否则会影响今后的生产，不能直接按照产量计算。
  　4、公司在2004年收购完成后，关联交易将大幅度减少，虽然消费税返还没有了，但由于公司不再发生此项交易，所以也就不会再被征收这道税，所以相当于成本减少。结论就是贵州茅台前两年的业绩由于重复征税是被压低的，本次税收返还并不是一次性的，而是永久性的减少成本，增加利润，每年税后利润大约可以调高0.16元。
      
八、关于高档白酒与红酒的比较
    答：高档白酒是白酒的一个细分市场，其实并不属于一般消费品，而属于奢侈品领域，其销售环境与一般白酒是不同的，奢侈品的消费弹性与一般商品相比差异很大，这就是茅台、五粮液等高档白酒价格一路高歌猛进但销售量还在增加的原因。中国的消费升级现象实际上代表了社会财富的增加已经到达了一个新的阶段，而奢侈品的消费增加与这个周期是吻合的，而且其弹性更大。在我看来，在中国根本没有所谓夕阳行业，君不见连钢铁这种传统的不能在传统的行业在中国都能赚大钱吗？
    红酒虽好，但没有代表性企业，请仔细阅读上市的葡萄酒企业年报，审视销售额增加趋势和毛利率以及费用趋势。我从不将对于行业的乐观加注在企业身上，反之亦然。
      
九、谈苏宁电器    答：在这里谈一下对苏宁的看法：
  　1、家电连锁企业实际上是不受管辖的金融企业，特点是自有资金小，杠杆高，可以拖欠货款，无息浮存现金高。
    业内的拖欠时间一般长达3个月，以苏宁60亿的销售额，浮存现金可以达到15亿，扣除一个月左右的存货5亿，仍然有10亿浮存现金可以使用，只要资金链条不断裂，10亿现金可以带来6000万左右的利润，这是真金白银。
    其实由于大家都是冲着巨额浮存现金来的，所以真实销售利润非常低（醉翁之意不在酒），所谓返利，无非是厂家提供的另一批产品，并不是现金。
    2、既然是金融企业，它的经营特点就是不能停止扩张，只要一停，就会出现存货周转率下降，浮存现金比例减少，甚至引发厂家的不信任，导致资金链崩断。但扩张太快的话，如果不增加资本金，就会导致杠杆进一步上升，资金风险也是迅速增加。这就是国美、苏宁等公司迫切上市融资的原因。
    3、可喜的是，苏宁终于融资成功，4亿的真金白银，经过杠杆运用，如果全部补充流动资金，按照20倍周转速度可以支持80亿的销售增长，考虑到扩张还需要固定资产投资，也至少可以支持60亿的销售增长。而且公司上市后，银行贷款就方便多了，也对公司的规模增长有利。
    4、苏宁有能力也有动力在短时间内帐面利润翻番，同时将市值迅速做大，继续融资。我估计在4年内公司有望融资25亿，净利润留存10亿左右，加上目前的现金可以达到45-50亿，对应销售规模达到500亿，对应净利润为10亿左右，市值200亿左右。
    5、目前市值30亿，加上再融资需要25亿，折现共50亿左右，4年增长300%。
    当然，这是最理想的状况，笔者也认为其中风险很大，所以建议在目前价位建立10%的仓位做风险投资。
          十、谈投资心态
    答：我只能讲讲我自己的经验，说明我自己的理由。看报表，看书，看杂志，然后实地走走。要有充分的兴趣做这件事情，而不是为了赚钱的冲动。做了判断，长期跟踪，不断思考，不断修正。
    智者千虑，必有一失，愚者千虑，必有一得。我是普通人，智力水平非常一般，只有反复思考，天天思考，带这问题再去看书，与历史上真正的大师做交流。再看报表，看杂志，实地走走。
    不要轻易下结论，不要急功近利。就我个人而言，在判断新上市公司的投机机会方面，还算正确率很高，但可怜的是，对判断其之后的发展变化方面，失误率在80% 以上。就是说当新股上市的时候我看过资料，如果很自负的做一判断，往往在股票价格上是对的，但时间稍微一长，发现对其发展的判断是偏离真相很多的，甚至出现过方向性错误的情况。相对应的，对我观察了5年以上的公司，看法的正确率就高很多。对我而言，其中的差异无非是看的时间长，自然会得到的有效信息多，另外，时间是研究者的好伙伴，做永远比说要更能体现一个组织的行为逻辑。现实生活中企业遇到的挑战比我们脑中的情况要复杂的多，所以我们可以从它们实际遇到的情况以及处理的方式中得到这些家伙的真实行为逻辑。
    千万不要急。另外，我个人不赞成狗熊掰棒子式的研究模式。我不想研究流星，哪怕它辉煌的仿佛是一颗太阳。我喜欢慢慢做，不走捷径，但也不走回头路。曾在一个汽车厂拜访的时候，管理层讲他在德国的经历。德国人作事情，不走捷径，在中国人看来很多方法笨的要死，但由于按照他们的逻辑，这些路径符合逻辑，只要一步步走，就可以达到目的，所以就慢慢做。但5年后一看，人家没走回头路，居然跑前面了。走捷径，很容易逐渐偏离最初的目标的。又能找到捷径，又能控制自己不偏离方向，这是需要大定力和大智慧的。
    我是普通人，实在不想挑战人性的弱点。我不想去学天才，那样我会死的很难看的，小马过河的故事我终身难忘。做一个普通的投资者和研究者，挺好。
      
十一、茅台PK五粮液
    答：名酒和好酒是不同的。名酒无形资产的建立是许多偶然和必然因素共同作用的结果，很难形成，也很难被竞争者模仿。
    茅台与五粮液相比，后者的优势是后天竞争出来的，前者是先天的，所以茅台可以在营销上多年不作为，品牌价值依然能够维持，五粮液在营销上一犯错误，几年内就会被后来者赶上。
      
十二、论商业特质
    答：商业是竞争最充分、历史最古老的行业，但出现了沃尔玛。真正成功的企业可以在充分竞争的环境中建立壁垒，不断复制自己，从而快速成长。
     茅台、阿胶也不是从一开始就与众不同的。
     中兴、伊利的投资对我本人来说是研究必然要经历的过程。
     另外补充一点自己对价值投资的体会。价值投资首先是选择能够创造价值的企业，然后才是估值和价格。创造价值的企业是指能够持续提供物超所值的商品或服务的企业，它在竞争中不断强化壁垒，从而能够为股东提供持续超过社会平均回报率的现金收益。（注：非常赞同这个观点，只有长期创造价值的公司，才是值得持有的）
      
十三、论价格战
    答：价格战是手段而不是目的。价格战的实质是优势企业利用规模优势带来的成本差异以短时间内降低行业利润率的方法清洗中小企业，进行行业整合，提高市场占有率，并在行业整合末端有效的提高行业进入壁垒，从而独享行业整合完毕后的低烈度竞争环境下的长期稳定的利润空间。
    所以个人认为，价格战是否有效要以行业集中度是否有效提高作为重要的研判指标。
    汽车业目前还处于混战中，不好判断。但家电业的价格战是一个例子，几个大公司在成本无差异的情况下发动价格战，最终还是无法有效形成行业集中度，而且始终无法形成技术壁垒，与外资同行比优势也很难确立，形成了中国家电行业利润率持续处于低位的事实。
      
十四、论房地产、万科
    答：对于房地产，这东西水太深，我来谈论恐怕太不自量力。一点浅见，仅供参考：
    首先我个人认为亚洲城市的房地产业实际上是不增加社会财富的行业，房屋只是财富再分配的工具，是将穷人积累的积蓄搜刮到少数富人和政府手中的工具。这是由于房屋是仅有的不可贸易居民生活必需品，所以定价只与社会财富的总量相关，价格是居民可以承受的极限。所以是否有泡沫要看社会财富能否承担这样的房价，与房屋成本并不相干。总体感觉目前的房屋价格特别是上海的价格确实偏高，但何时破灭确实无法判断。
    但是，不可否认的是房屋作为耐用消费品，其品质从长期来看确实有区别。但过去，房地产企业的核心竞争力是拿地的能力，只要地价便宜，都可以赚大钱。这种时候类似万科这样的企业竞争优势并不明显。现在的情况是拿地不能协议转让，大家拿地的成本差不多，这样核心竞争力就体现在品牌（附加值差异）、开发速度或者说资产周转率（资产收益率差异）、资金成本（可选择性差异）等方面。万科在这些方面有优势。不过万科在这些方面的优势并非是不可复制的，其他企业只是在以前不屑于在这方面下工夫，所以目前不宜给万科太大的溢价。
    万科目前在玩的游戏是“融资、扩大规模、利润上升、再融资”的游戏。这与万科股权极度分散，内部人控制的现状是吻合的。只要其投资回报率（10%以上）能够稳定上升，由于资本市场中的回报率要求比这低，这种游戏就能继续维持。但始终有两个风险：（1）万科没有自身可以创造现金流的业务，一旦房地产价格大幅度回落，它的利润会剧烈下降，而且不得不减持手中的房地产套现；（2）万科在顺利发展到头的时候是一个有巨量现金的公司，目前的股权结构很可能使现金被企业内部控制人掏空。
    万科真的是一个很特别的公司，他的内部人控制问题在美国市场中才比较常见，在中国是非常罕见的。



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万科拟推15平米微型公寓
财新记者 张岚 2011年08月24日 08:23

总面积15平米，9月西安率先试售

　　日前，万科副总裁周卫军在海南博鳌房地产论坛上表示，万科将推出面积为15平米的极小户型公寓。

　　新浪乐居频道在8月初探访了万科在东莞建筑研究基地并拍摄了视频，视频中15平米的微型公寓有书桌、沙发床、衣橱、卫生间，没有明显迹象显示有厨房。万科建筑研究中心副总策划师高剑表示，15平米公寓是配合万科在西安大学城附近的项目研发的，主要是满足当地大学生以及投资客的需求。在西安的项目将于今年9月开卖，单价在每平米5000至6000元之间。

　　万科15平米公寓的曝光给生活在大城市的年轻人带来一线曙光。按单价每平米2万元为例，一套可以容身的公寓总价在30万元左右，比起动辄上百万元的一居室来说，便宜得太多。可惜，万科表示，是否在全国范围内推广极小户型公寓要看西安市场的表现以及各分公司的具体战略。

　　

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限购下，对于稀缺性的豪宅项目而言，刚好有了展示项目品质及价值的机会，这也是高端住宅市场在楼市淡季中依然保持相对活跃的原因。

而五矿地产和万科企业有限公司联手开发的五矿万科如园，位于海淀区西北旺，是万科历经八年后重归海淀打造的TOP系人文大宅，全精装平层私邸，以280-310四居户型为主，是一个非常纯粹的高端社区。

据透露，五矿万科如园项目无论是建筑群的外部设计还是社区内部规划，均是国际化与中国传统文化的结合。五矿万科如园位于海淀北部新区最核心的位置，紧邻五环路，东边是京藏高速的辅路，毗邻地铁13号线、地铁4号线以及未来的地铁M16号线，交通非常便捷。该项目还拥有优越的自然环境，200万公顷的百望山森林公园、西山森林公园以及药用植物园与该项目近在咫尺;翠湖湿地、稻香湖、凤凰岭、阳台山等风景名胜在项目周边环伺;西山和南沙河、北沙河、京密引水渠“一山三水”也在项目周边汇集，形成难得一见的湿地景观。而大觉寺、北魏石佛等大量历史文物古迹为该项目增添了浓郁的人文气息。

除了交通以及自然、人文景观之外，海淀北部新区的文化教育资源十分丰富。据悉，五矿万科如园项目东侧有北京市重点小学之一的中关村二小百旺分校，该校是中关村二小目前最大的一所分校。该项目还毗邻北京大学、清华大学、中国农业大学等高校，教育配套十分完善。

业内专家表示，目前海淀在售楼盘不少，但是采用国际化理念打造的高端楼盘却一直缺位。因此，尽管目前五矿万科如园正式开盘的时间还没有最后确定，但是，作为区域内罕见的高端公寓，业内及消费者对其充满了期待。

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北京万科3.24亿竞得丰台配建限价房宅地
作者: 见习编辑 陈土勇     时间: 2011-08-25 17:57:25    来源: [ 观点地产网 ]
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总用地面积19804平米，其中建设用地面积14449平米，规划建筑面积不大于36123平米。

　　观点地产网讯：8月25日，北京市土地整理储备中心最新成交公告显示，北京万科企业有限公司成功竞得北京丰台区郭公庄车辆段项目二期居住用地(配建“限价商品住房”)国有建设用地使用权，最终成交价为3.24亿元，成交楼面价仅8969元/平方米。

　　公告显示，上述地块为编号京土整储挂(丰)[2011]081号地块，位于北京丰台区花乡郭公庄，用地性质为R2二类居住用地，容积率为1.82，总用地面积19804平米，其中建设用地面积14449平米，规划建筑面积不大于36123平米。土地出让年限为居住70年，商业40年，综合50年。

　　该地块既可以独立竞买也可以联合竞买，地块起拍价为2.4亿元，竞价阶梯为100万元整，竞买保证金为7500万元。

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万科欲推15平米极小户型迎刚需
http://www.nbd.com.cn2011-08-24 09:27:14 来源: 每经网综合
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核心提示：万科将于今年下半年左右公开推售户均仅15平方米的极小户型。以每平米6000元的价格来计算，总价只需9万左右。

　　据人民网报道，万科副总裁周卫军表示，万科将于今年下半年左右公开推售户均仅15平方米的极小户型。以每平米6000元的价格来计算，总价只需9万左右，首付5万，月供700、800元。

　　周卫军是在博鳌房地产论坛上作出上述表示的。据万科介绍，其极小住宅概念来源于日本和香港的超小城市公寓，欲求在有限的空间内创造多重的居住功能，以求达到较舒适的居住感受。新开发的极小户型将主要针对刚大学毕业的18-25岁有置业需求的年轻人。据悉，为获得市场认可，万科已在其位于广东东莞的建研基地设计出第一代样板房。在其样板房中，万科通过对85后群体精细的生活测算，设计出完善的收纳、厨浴、社交系统，甚至包括如何实现在社区玩切客、三国杀这样的时尚社交活动。

　　尽管有专家从设计的角度对极小户型存在的实用率较低，公共分摊面积较大，居住人口密集、户数多及物业管理提出质疑，但万科表示极小户型是通过简化或重新组合户型内部的传统功能来达到减小居住面积的目的。在万科的设计中，白天是双人沙发和茶几的家具，晚上把沙发收起，入墙床打开，同时把可移动茶几放在床边作为床头柜，这样就出现一个温馨的卧室。

　　作为解决中低收入阶层住房问题的一种探索，万科坦言到目前为止，极小户型还只是一种尝试，谈不上大范围推广。报道称，万科已在陕西西安市动工建设其极小户型项目，预计下半年底至明年初面向市场推出。

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由国土资源部耕地保护司司长严之尧带队，国家七部委检查抽察组在河北省香河县小朱庄村完成了他们的最后考查。9月，检查组将给国务院提交一份报告。这也将是对2010年11月，国务院常务会议上要求整改城乡建设用地的增减挂钩政策的阶段性总结和交代。

上周，国土资源部发布的相关报告称，督察整改工作取得了成绩，提到河北省时称停止了审批用地。

不过，国土部在公开报告中并未提到，7月3日，河北省国土资源厅悄然重新开放香河的土地审批，随后三天内下发了10个批文，批准了177公顷的农地转建设用地。

2010年底,香河县违法占用农村土地进行房地产等建设用地开发,并且采取以租代征的方式,给予失地农民补偿不足的问题,引起了国土资源部的高度重视。此后，香河土地风波经由新华社等媒体高度关注，经历了撤除原香河县长在内的9名当地官员的震荡。

样板小朱庄村

8月初，本报记者在香河看到，五矿万科的商品房正在拆除，建筑零部件散落一地，而绿地正处于全面停工的阶段。绿地建设的商品房和回迁房已经全部停工，12层的小高层，已修至一半，几个吊塔处孤零零地矗立在工地上，一片冷清状。相隔并不很远，绿地华北香河华北商品进口自由园首期工程主题已接近完工，除物料看守人员外，施工方已撤出。四周还是农田，水泥建筑有点突兀。

河北省的典型变成了国土部督察的重点，缘于对土地增减挂钩试点的规范。

2010年11月初，中央农村工作领导小组副组长陈锡文公开批评国土部的城乡建设用地增减挂钩，在地方形成强迫农民上楼的局面。随后，国土部在其网站上发表了中国社科院农村所研究员党国英的文章。党国英提出，在规范的同时，“增减挂钩”政策还是要坚持，指标甚至可以扩大，试点范围也可以扩大。需要管束的是做法，可以考虑再执行一个“挂钩”政策。一个城市，经济密度大，挂钩指标就多一些，经济密度小，指标就少一些，以鼓励各地提高存量土地的利用效益。

2010年11月10日，国务院常务会议要求规范农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩试点。12月28日，国土部叫停成都的地票交易，要求整改。

此后，香河模式也终因拆迁补偿纠纷成为“黑色幽默”。今年5月，河北省叫停香河土地审批，对外表示要清查整顿所有项目。随后，五矿万科在香河退地，香河县长被撤职。

清查之前，香河小朱庄村，这个原来占地121亩的村庄，全部完成拆迁复垦，全村搬入由10村合并建造的新型社区。初步展现了农民集中居住，腾出土地先用于“复耕”，多余土地待留转的格局。

小朱庄的巨变，事实上源于2009年国土部门的一次用地改革摸索。2009年3月31日下午，国土资源部党组成员冀文林通过电视电话会议，各省国土厅主要领导听取了名为“保增长保红线”改革发展大讨论的报告。在会议上，冀文林介绍了“双保”行动背景，是为应对2008年金融危机带来的消极影响，为此进行的“扩大内需、促进经济增长”的重要举措，会议指出，在坚守18亿亩耕地红线的前提下，有效保障扩大内需项目用地。

这似乎是一个难度不小的试验。由此各省纷纷出招，诸如成都“地票”、天津土地实验均在此背景下展开。

2009年4月中旬，河北国土资源厅开始着手落实“双保”行动，由此采取了一系列宽松政策：2009年河北省国土厅对59项行政许可项目和非行政许可事项再次清理，又下放15项，取消9项，合并减少7项，削减下放比例达52.5%。在程序上，城中村集体建设用地征用，由省厅审批，开始下放至市、县国土资源局负责审查，而省国土厅只需两项资料，一为项目建设用地地块坐标材料，二是批准征收用地的请示。

香河在这场实验中，冲在了头阵。

据本报记者了解，2010年，户籍人口31万的香河获批的河北省周转建设用地指标、置换建设用地指标共3.5万亩，“力度和成效在河北省绝无仅有。”要知道，在有2000万人口的北京，2011年计划新增的建设用地指标是4.8万亩。

念拖字诀

河北省国土资源厅有官员告诉本报，实际上河北省曾口头允许香河县利用三分之一的土地周转指标，作为对参与新农村建设单位的回报，而正是这些从集体土地变身为商品房开发土地的“跨越”，最终触动了红线。

在5月审批叫停后，香河多家项目也已停工。不过，事发后，从河北省到香河县国土局上下都希望五矿万科能够再拖一拖，拖到这件事情平息为止，再继续建设。而河北省国土厅也重新放开了香河土地审批。

6月初，万科毛大庆还接到了河北发改委的电话，表示已经批准了万科香河与荷兰合作的新农村建设项目。据本报了解，最终五矿对于香河项目萌生退意，并主导了退出事宜。

另一个地产巨头则陷入了进退两难的观望之中。作为河北省引进的重点项目，绿地于2009年在香河启动巨额投资——300亿元开发华北民用进口商品贸易区。

现在，这个投资300亿元的庞大项目已然停工。一位绿地集团华北公司内部人士称：“项目是内部整改，绿地还没有撤退。”事实上，绿地在原来初期建设中就提出，由于项目在政策上具有风险，所以只能做短期和中期规划，“长期规划是不敢想的”。

对于绿地这样的大鳄，河北省已然将其标注为纳入环渤海经济圈的重要棋子，河北国土厅不具名官员说，对于绿地来说，拖下去是最好的办法。

而对于香河来说，发展还将持续。

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万科A(000002):联手住总,拿下北京房山地块

    ■证券时报
    昨日,万科A(000002)子公司北京万科企业有限公司和北京住总房地产开发有限
责任公司联合体以7.34亿元拿下北京房山区长阳镇一配建限价房的地块, 折合楼面
价每平方米5462元.这是万科在北京年内拿到的第二块地,而在长阳区域万科已经有
数个项目入市.
    据了解, 北京市房山区长阳镇镇区02-2-04等地块居住,混合公建及其他市政设
施用地(配建限价商品房),规划建筑面积15.69万平方米,配建3.5万平方米的限价房
,限价在7000元/平方米,另外还有2330平方米商业用房,1960平方米回迁房,回购价2
000元/平方米

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吴亚军“禅让”
本文来源《财经》杂志 2011-08-28 我要评论（0）
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继王石、冯仑、任志强之后，龙湖地产创始人吴亚军亦选择退出一线

　　8月15日，在龙湖地产有限公司（下称龙湖地产，00960.HK）中期业绩发布会上，吴亚军宣布辞去首席执行官职务，但将留任执行董事兼董事长。龙湖地产常务副总裁邵明晓接任首席执行官，并继续兼任商业地产部总经理。

　　至此，龙湖地产筹划两年多的管理层调整结束。业绩发布会上，龙湖地产新的管理层团队整体亮相，其中包括首席运营官周德康、首席投资官冯劲义、首席财务官韦华宁。

　　“这是龙湖由民营家族企业转向公众企业的更进一步动作。”吴亚军表示，她希望龙湖能摆脱创始人和创业精英的影响，公司走上更加机构化、专业化和职业化的发展道路。

　　龙湖地产由吴亚军与丈夫蔡奎于1994年创办，2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。目前吴亚军家族及蔡奎家族持有龙湖地产股份共计39.06亿股，约占75.78％。上市之前，为减少公司的家族企业色彩，蔡奎辞去了公司副董事长与其他职务。

　　按照吴亚军的计划，龙湖地产在接下来十年将经历“深度机构化”的阶段，将把龙湖打造成具有企业家精神和深度机构化的公司。

　　7月11日，龙湖地产曾被评级机构穆迪认为在财务和公司治理上存在较大风险。原因主要在于上市时间短、股份高度集中、CFO变动、大量的资本支出以及过低的税收支付比例等。虽然该报告的准确性引起诸多券商的质疑，但龙湖地产股价仍然受到较大影响，仅12日当天就下跌10.06％至12.34元。

　　对于龙湖地产此次在公司治理方面的调整，清华大学公司治理研究中心执行主任宁向东对《财经》记者表示，随着公司的发展和战略调整，董事长和CEO职位分离是一个必然选择，也是港交所公司治理的惯例，这将会给职业经理人提供更多的发展空间。

　　而在业界看来，龙湖在“去家族化”方面的诸多尝试和努力，也为其他民营房地产企业提供借鉴。

　　“投资者比较认同，觉得龙湖应该走这一步，我把CEO让出来之后，不是去打高尔夫，也不是挖矿去了。”8月20日，吴亚军在一次活动上对《财经》记者说。

　　而在辞去首席执行官之后，吴亚军对公司的掌控并未放松。吴亚军表示，龙湖不会成为内部人控制的公司，这是公司治理的另一个极端，内部人治理的公司，前进动力肯定不高。“没有大股东监督，职业经理人就开始找感觉了，这必然会反映到股价和公司的业绩回报上。（我）不会让它走到这一步。”

　　票选CEO

　　《财经》记者了解到，交接工作从2009年便开始酝酿，但邵明晓最初并未进入候选人名单。按照当时的计划，选择、培养接班人需要四年至五年时间完成，备选人员将主要来自公司内部较为年轻的管理层。

　　邵明晓于1966年出生，今年45岁。在平均年龄30岁的龙湖地产已属“大龄”。“当时我就没想过这个事儿。因为我比吴总小两岁，觉得应该找更年轻的人来当。这次与资本市场交流，对我的质疑反而是这个人是不是太年轻了？”邵明晓说。

　　邵明晓1992年曾任职于原北京市计委，2006年3月加入龙湖地产，是龙湖地产北京市场的开拓者之一。

　　邵明晓之前的同事向《财经》记者介绍，他平时温文尔雅，“他有声乐底子，聚会时候经常露一手”。

　　2010年，北京公司成为龙湖地产首个销售过百亿元的区域公司。龙湖地产年报显示，北京公司全年合同销售金额为100.2亿元，销售业绩仅次于万科，居北京市场第二位，占到龙湖地产总销售额的30％。

　　据《财经》记者了解，CEO的真正确定源于所有管理层的一次票选。龙湖地产首席人力资源官房晟陶曾向吴亚军建议，不要先入为主确定备选名单，而是向所有管理层征询意见：如果CEO不是你，你会推荐谁？

　　2010年初，龙湖地产向近20名中层和高管发出问卷，问题为，推荐一位现在的CEO，以及一位未来的CEO，可以推荐两个人选，但必须排出顺序。依照每张选票的结果，排名第一可得两分，第二名得一分。最终，邵明晓获得最高分数。

　　随后近一年时间，便是吴亚军对邵明晓的考察期。“吴亚军没有马上作决定，一直在观察。在看有什么问题没有，这时候就不是看优点了，就是看缺点。”知情人士分析。

　　考察主要分为两个方面：一是龙湖最核心的需要是什么？二是龙湖最害怕见到的、最不能容忍的是什么？

　　该人士认为，龙湖最需要的是战略导向，邵明晓是一个战略导向的人。他可以把战略的能力进一步提升，和吴亚军之间形成互相补位的结果。而吴亚军最担心CEO眼里没人，没有客户，没有员工，对人没有感情。恰恰是看到邵明晓处理问题果断，另一面是他对人有真心。

　　今年3月，龙湖地产增设集团常务副总裁一职，北京公司总经理邵明晓升任此职。6月，龙湖董事会任命邵明晓为执行董事，至此，接班人水落石出。

　　退而不隐

　　参与过龙湖地产投资者沟通会的业内人士介绍，对行业发展的判断也是吴亚军作出此决定的重要依据。吴亚军提出，目前中国房地产业正处于整个周期的中段，行业发展将会进入组织能力竞争的新阶段。这对龙湖来说，必须施行深度机构化发展。

　　吴亚军将1994年至2004年划分为开创与巩固阶段，2005年至2010年为二次创业阶段，在完成识别市场与确定业务边界、完善运营管理体系、拓展融资渠道等阶段性任务之后，接下来的十年则是龙湖深度机构化阶段。

　　所谓深度机构化，是指不依赖于创始人和少数精英；进一步集团化与职业化；打通组织的毛细血管；成为成熟的上市公司，与资本市场无缝链接。这十年将着重于战略及品牌管理、风险控制及强化人员发展体系。

　　龙湖同时提出要打造“具有企业家精神的职业经理人团队”，吴亚军要求，新团队必须具有很强的股东意识、要像老板一样做事、不官僚、强调价值判断，而非单纯地强调程序和规则。

　　该人士介绍，公司的战略、投融资、风险管控、人力资源、重点项目审批、企业文化仍归属于董事长的六大职责板块，CEO则聚焦于具体的运营事务。

　　在对CEO的考核方面，将主要包含股价、股本回报、每股赢利等指标。“假如说，主要靠增发，靠不断摊薄融资来增加公司的大饼，不是有质量的增长，那肯定是有问题的。PE在行业里的水平，代表未来赚钱的能力，也要考虑。”上述人士表示。

　　“龙湖不会走职业经理驱动的道路。考核指标不光是对我一个人的，现在是对我一个团队的指标，未来还有后面的CEO，都是一样的。”邵明晓说。

　　知情人士指出，重视核心管理层团队，但不等于不依靠制度。要去一些“老板化”，但不能以短期业绩为导向。“公司里一两人说了算，非常危险。持续得罪人和持续团结别人，这是不一样的。可能短期看不出效果。这就是大股东控制的公司与经理人控制的公司的区别。”

　　外界传言认为，辞去CEO之后，吴亚军会像游学美国的王石那样，逐渐淡出龙湖地产，吴亚军对此给予否认。

　　龙湖减速

　　接近龙湖的知情人士介绍，中期业绩发布会之后，吴亚军与邵明晓又专程赶赴香港，与投资者沟通，在“要规模还是要稳健增长”的矛盾上，投资者对龙湖的选择较为认可。

　　8月15日，龙湖地产发布2011年中期业绩报告，上半年，龙湖地产实现合同销售额182.6亿元，较2010年同期增长74.1％，实现全年销售目标400亿元的45.65％。

　　上半年，龙湖地产销售总建筑面积146.7万平方米，同比增长99.1％；营业额78.5亿元，上升113.8％；归属于股东的溢利25.2亿元，增长14.5％。

　　在债务融资方面，龙湖地产在境外完成了7.5亿美元债券融资及2.5亿美元银团贷款。截至6月30日，集团持有现金超过人民币126.3亿元，净负债率为56.6％。

　　龙湖地产投资中心总监张艳介绍，龙湖地产在2008年最困难的时候，账面仍有37亿元现金。而今年下半年到期的银行债务10多亿元，现在账面则达到120多亿元。

　　“上半年签约182.6亿元，实际到账174亿元。现金里面90％多都是能动用的，只有三四亿是给银行做了担保，不能动。自由度非常大。不存在资金压力。”张艳说。

　　她表示，目前龙湖的平均账期为3.7年，整体平均债务成本为6.04％，较同期央行基准利率为低。“银行都会给我们一些优惠，如果条件苛刻的话，我们就选择直接还钱。”

　　对于房地产行业新的投资增长点，新任CEO邵明晓认为，如果以5万亿元作为一个行业规模来看，通常一个企业份额为5％就已经达到上限，即2500亿元。假使行业达到这样的局面，则一定要有新的增长点，就是投资性物业。

　　但他坦言，香港新鸿基用了20年时间，把投资物业和销售物业做到了五五比例，龙湖至少也要用10年-15年时间，才能把投资类物业占比提高上来。

　　“商业地产的毛利率很高，可以达到70％以上，今年上半年的租金增长达到47％。”邵明晓说，“商业地产是龙湖很远的战略支点，是以十年为周期来进行。每年投入算下来不超过30亿元，每年新开工面积不超过所有面积的12％。这是严格控制的。”

　　目前，高周转仍然是龙湖的主要战略。

　　而进入下半年，宏观调控产生的周期性波动也将使龙湖受到影响。

　　7月11日，龙湖曾试图在香港进行非公开配售，因市场波动未获投资者认可而搁浅。“调控限购政策已经向二三线城市蔓延，我们也充分估计了未来的困难。”吴亚军在业绩发布会上说。

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万科B(200002):西安将推出15平米极小住宅

    ■21世纪经济报道
    15平方米的房子,不仅厨房,浴室一应俱全,可以满足所有生活之需,还可以玩三
国杀8月20日开始, 一条关于万科推出15平米住宅的微博流传网络.万科副总裁周卫
军在某论坛透露, 万科即将推出15平方米的极小户型,针对刚毕业大学生,首付5万,
月供700.
    这一消息引发大量关注,"毕业5年搬家8次的人表示很受诱惑."一名微博博主说
,以后可以不用总是找房子找合租室友.
    在当前多个城市房价高企的状况下, 这种低首付,低总价,低租金的房子吸引了
大量年轻人的目光.
    据万科公司介绍,极小住宅是万科集团的创新产品,其概念来源于日本和香港的
超小城市公寓,力求在极有限的空间内通过巧妙室内设计,智能科技和多功能家具等
元素,结合社区公共配套和物业服务,实现舒适,时尚,便捷的居住感受.
    这是万科第一次直面85后新都市青年的居住生活,"我们在研发阶段已作过上千
份青年调研访谈,研究内容不仅涵盖青年生活习惯和日常居家用品,甚至包括如何实
现在社区玩切客,三国杀这样的时尚社交活动."万科内部人士介绍说.
    这一产品线的开发,也是万科"全产品线战略"的具体落地.据万科总裁郁亮介绍
,万科未来将在极小住宅,养老住宅,白领住宅等多种细分人群中创新产品类型.
    万科董事会主席王石曾表示,在台北发现有发展商做出了针对单亲妈妈的住宅,
他很受震动."通过对极小户型研究, 可降低购房门槛,作为一种过渡性产品;还可充
分利用城市的土地资源,适应家庭规模小型化的趋势."万科称.
    据万科方面透露,极小户型目前已在西安公司立项,名为西安万科城.
    本报记者实地看到, 西安万科城项目位于西安市长安区大学城教育产业基地核
心位置,紧邻国家级高新技术产业开发区新区腹地,周边汇集20余所高校和数千家高
新技术企业的"85后"都市新青年群体.
    在万科看来,这块地非常适合做极小住宅,因为其周边多是这种产品的主流目标
客群.譬如在校大学生和刚毕业2-3年的大学生, 目前的经济实力还不足以购置普通
的商品住房,但个人有置业的意愿.
    作为国内及全世界最大的住宅房地产开发商,8月12日,万科凭借在绿色低碳,业
务发展模式上的不断创新,与联想集团,中国移动,腾讯控股等公司一起,跻身《财富
》杂志评选的创新力排名前25名榜单.
    极小户型是万科技术创新的代表之一, 据研发人员介绍,由于空间有限,且要保
证居住舒适度和合理的室内活动空间, 极小户型很多家具家电及装修材料都需特别
订制和专项研发,因此产品研发时间相对较长.
    首先是新材料,例如石塑地板,石塑地板使用的主要原料是聚乙烯塑料和精选的
无放射性的大理石粉, 是真正的环保,能再生利用绿色地板.其次是真空垃圾分类回
收系统,真空排水技术等.
    万科工业化住宅技术也在极小户型中得到应用. 极小户型内装采用装配式的施
工组织方式,几乎所有的装修材料都在工厂预制好,现场只需要进行安装工作.
    比如,卫生间采用整体卫浴.从设计,生产,提供到安装,服务全是一体化.而传统
卫生间是泥瓦匠现场施工,用瓷砖或石材铺贴而成.极小住宅可以实现多元化的生活
方式,但相对传统居住理念而言,其弊端体现在户数多,难管理上.
    万科有关人士表示,万科希望通过此产品的入住实践,开创出现代都市新蜂巢居
住时代的物业服务新模式.目前位于万科城项目实地的带家具模板房即将搭建完成,
万科计划邀请一部分目标客户在里面试住体验,并根据反馈意见再次调整产品配置.

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10.5亿北京夺地 万科看好一线城市土地机会
作者: 曹萍     时间: 2011-09-01 02:55:28    来源: [ 观点地产网 ]
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或许正是此苛刻条件才使得一些房企却步，资料显示，该地块曾于今年6月15日招标出让，但终因竞标企业不足3家而流标。

　　观点地产网 曹萍 过去两年万科的开发重点在向二三线转移，但随着调控的深入，受调控影响较大的一线城市可能出现较好的拿地机会。

　　连拿两地

　　8月30日，据北京市土地整理储备中心土地出让结果显示，北京万科联合北京住总以7.343亿元成功竞得北京市房山区长阳镇区02-2-04等地块，折合楼面价5462元/平方米。

　　出让公告显示，这个编号为48号的地块位于北京房山区长阳镇高佃二村，土地面积为10.5万平米，建设面积约6.7万平米，总建筑规模约15万平米。

　　根据招标公告，该地块要求配建不少于3.5万平米的限价商品房，售价7000元/平方米。此外，该地块还需无偿向长阳镇政府提供2330平方米的商业用房，及1960平方米的回迁安置房，安置房将由长阳镇政府以2000元/平方米价格回购。

　　或许正是此苛刻条件才使得一些房企望而却步，资料显示，该地块曾于今年6月15日招标出让，但终因竞标企业不足3家而流标。

　　即便是此次成功出让，该地块也未能进入现场竞价环节，而且该地块最终成交均价也比北京万科09年在长阳拿的第一块地6443元/平方米的楼面价要低不少。

　　事实上，就在拿下这块地前5日，北京万科就以3.24亿元竞得京丰台区郭公庄车辆段项目二期居住用地，楼面价8969元/平方米。

　　相关消息显示，该地块也需配建2万平米的限价房，售价最高为1万元/平方米，而据出让公告显示，位于郭公庄的这宗地总的规划建筑面积才约3.6万平米。

　　对此，有业内人士指出，现在北京出让的住宅用地中，要求配建限价房的比例有所提高，在资金偏紧的情况下，其他房企多扩张乏力放慢拿地节奏，而万科上半年销售良好，现在才会游刃有余。

　　据统计，8月25日竞得的郭公庄地块是北京万科今年以来拿的第一块地，此前北京万科曾经4度出现在土地拍卖现场，但都无果而终。

　　土地机会

　　综合这两次拿地情况来看，8月26日所购入的郭公庄地块，均价为8969元/平米，溢价率为35%；8月30日竞得的长阳镇区综合地块均价仅5462元/平方米，溢价率为1.1%。

　　对此，北京世联分析人士称，北京土地市场已趋于理性，加之拿地付款的要求提高，所以一般企业判断后续市场仍存在风险，而万科目前仍在寻求扩张的机遇，所以才会积极在这个好时机去买地。

　　也有北京业内人士认为，万科此举是吸取08年的教训的表现。

　　该人士回忆，08年，在其他企业纷纷抄底买地之时，万科的态度显得非常保守。等到09年6月市场开始回暖万科才开始大规模买地，此时万科在二三线城市抢到的地块都是土地价格最高的，所以，今年北京万科如此积极应该是汲取08年教训的体现。

　　对此，北京万科承认上半年拿地的保守，其相关负责人指出，上半年公司在北京没有拿一块地，这是公司一贯的谨慎拿地原则的体现，另一方面，也体现了公司的判断，那就是受调控影响较大的一线城市未来将有更好的拿地机会。

　　据万科公开的公告统计，今年1-7月万科在全国共拿地32块，但其中一线城市只获得2宗地块，广州上海各一块，其上半年拿地节奏的放慢在一线城市表现得尤为明显。

　　事实上，对于今年下半年土地市场的判断，早在其今年6月的一场中期策略会上已经有所表露。

　　今年6月24日，万科证券事务代表梁洁就曾公开表示，过去两年，由于一线城市土地供应紧张和土地竞争过于激烈，所以公司的发展重点的确在向二三线城市转移，但他同时也指出一线城市的即将到来的机会。

　　梁洁称：“万科总共土储为6000万平方米，足够3年开发的需要，但由于地价和房价的联动机制，在目前的调控形势下，受调控影响较大的一线城市可能会出现较好的拿地机会，公司保持关注并灵活把握。”

　　在这种思想的指引下，加之这两次拿地的顺利，北京万科在土地储备方面仍然表现出浓厚的兴趣。

　　公开资料显示，北京近三年来最大的一宗位于郭公庄的住宅用地将于9月15日入市，对于该地块，北京万科意向非常明显，相关负责人透露，"北京万科看好郭公庄地铁沿线区域，并希望能在此地区有进一步发展"。

　　至于拿地方式，北京万科宣称，公司乐于和土地、资金等各类资源的所有者开展合作，因为风险利益均衡的合作模式有助于公司更好的整合社会资源。

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万科一周连拿三块地
2011-09-02 09:20 来源: 京华时报 手机看新闻

本报讯 （记者桂瑰）上半年在土地市场毫无斩获的万科，突然发力集中拿地，一周斥资27.63亿元连续拿下三个地块。继顺利斩获丰台郭公庄地块和房山长阳地块之后，万科昨天又如愿将大兴旧宫地块装入囊中。业内专家认为，上半年冷清的土地市场让万科这样的企业敏感地意识到现在正是拿地的良机，预计下半年大型国企会加快拿地的步伐。

于昨天下午进入现场竞价阶段的大兴区旧宫3号地C-11、C-14地块公建混合住宅、二类居住用地项目再掀“抢地”热潮。该宗地位于大兴区旧宫镇，建筑规模约为17.3万平方米，因地理位置优越、体量较大而吸引众多企业参与争夺。截至挂牌竞价结束时，网上共出现了8次报价，包括万科、九龙仓、富力等在内的5家竞标主体出现在现场竞价环节中。

记者在现场了解到，该宗地的竞争非常激烈。经过80多轮的举牌竞价之后，万科金地联合体以17.05亿元的价格如愿以偿拿下该宗地，折合楼面价9843元/平方米。按照该宗地的挂牌起始价12亿元计算，该宗地的溢价率为42%。

值得关注的是，上述地块的楼面价高于去年年底富力在此区域的拿地价格。去年11月19日富力以13.6亿元竞得大兴区地铁亦庄线旧宫东站4号地居住、商业及配套设施项目（配建公共租赁房），折合楼面价为7126元/平方米，如果加上公租房的代价，该宗地的楼面价将在8000多元的水平上。

在北京中原地产三级市场研究总监张大伟看来，和此前富力的地块相比，万科拿下的该宗地更靠近地铁站，交通更为便捷，价格略高也在情理之中。

链家地产首席分析师张月认为，全国销售冠军的万科通过快速销售回笼资金为其下半年在一线城市加速拿地提供了资金保障。万科在京的连续拿地行为可能预示着部分资金充裕的大型房企将逐渐结束观望，着手大举在一线城市拿地，同时也反映出部分大型房企对未来一线城市房地产市场的信心。预计上半年冷清的北京土地市场会逐渐回暖。

伟业我爱我家市场研究院院长陈亮也表达了同样的观点，他表示，随着万科等企业的带动，未来大型企业将加快在北京的圈地步伐，而未来北京的土地资源将会更加集中在少数大型国有房地产开发企业手中，北京房地产开发企业的洗牌已经开始。

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华夏基金副总炮轰万科地产虚假营销 看跌房价
http://www.sina.com.cn  2011年09月04日 15:19  新浪财经官方微博

华夏基金副总炮轰万科地产虚假营销看跌房价

华夏基金副总经理张后奇新浪微博截图

　　新浪财经讯9月4日消息，昨日华夏基金副总经理张后奇(微博)在新浪微博上炮轰房地产龙头万科地产，指责万科森林公园项目忽悠骗人，在全国几大城市同时高调组织选房，到了现场根本无房可选，刻意营造供不应求局面。他还指出：“万科都如此骗人，地产跌势未止。”

　　本周六晚上7点左右，张后奇突然发了一条针对万科地产的微博说：“老人冬季怕冷，想在三亚买个小屋子过冬。利用休假去现场专门考察。冲着万科的品牌去的，没想到在地产大环境如此恶劣的情况下，万科照样忽悠人骗人，在全国几大城市同时高调组织选房，到了现场根本无房可选！刻意营造供不应求局面！交了两万元定金自找羞辱。万科都如此骗人，地产跌势未尽！”

　　张后奇称，因长辈冬季怕冷，他计划在三亚为老人买房过冬，因此乘休假的机会去万科在海南的森林公园项目楼盘现场考察并准备团购，不想根本无房可选。

　　从张与网友微博互动的情况看，万科森林公园项目在全国几大城市组织团购选房，需要交2万元定金才能参加，不过考察与现实的差距还是让他放弃购房计划，转而让老人住酒店或租房。

　　就此问题，万科海南总经理王永飚对新浪财经解释说，为便于客户不用往来三亚，采用了三地同步选房这种方式，又由于客户众多，为公平公正，用第三方网络摇组方式。“这些方式，即便演练再三，失误仍然难免。真的很抱歉。”

　　他并且向张后奇表示歉意：“份内事没做好，就该被指正，就该检讨和持续改进。不能因万科是品牌，是大企业，就隐其不足，助长一家即将进入中年的企业的骄傲。但以孩子之心，以孩子的心态，最重要的是要有孩子的身份，该被指出的，就请指出，该做得更好，就做得更好，该承认无知，就得无知。我如此说，更要如此做。”

　　张后奇也表示自己不会公开批评私下却继续在万科买房，同时表示购房纯属个人行为与公司业务无关，也无意炒作，期待万科名符其实。

　　不过张认为“地产跌势未止”到表述引起争议，有网友认为这是在看空房地产股，不过他表示自己是看跌一线城市房价，而不是房地产股。

meng-h

万科海南项目推出800套房源 半小时狂销百套
本文来源于《财经网》　2011年09月05日 11:06 我要评论（0）
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9月3日，万科位于海南三亚的万科森林度假公园项目吸引了近千位客户到场，并在半小时内狂销百套房源。

　　【《财经》综合报道】据观点地产网报道，9月3日，万科位于海南三亚的万科森林度假公园项目吸引了近千位客户到场，并在半小时内狂销百套房源。

　　据悉，此次推出的为一期项目的1—4号楼，共推出房源800多套。

　　此前8月27日，该项目就已在网上针对之前约3200批诚意客户进行摇号活动，并在北京、沈阳、三亚三地同时开始选房认购。

　　资料显示，万科森林度假公园位于三亚市田独镇落笔洞区域，用地紧邻落笔洞风景区，一期规划总建面约7万平米，公寓12-16层，别墅层高3米，净空2.8米，建筑密度约为20%。一期项目主要户型分为36平米单房，68平米双房和别墅三种，单套均为125平米左右。

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万科企业股份有限公司
二○一一年八月份销售及近期新增项目情况简报
证券代码：000002、200002    证券简称：万科A、万科B
公告编号：〈万〉2011-054
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。

2011 年 8 月份公司实现销售面积 96.0 万平方米，销售金额 104.8 亿元，分别比 2010
年同期增长5.0%和减少 12.6%。 2011年1~8月份， 公司累计实现销售面积733.2 万平方米，
销售金额 845.7 亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露
的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
2011年7月份销售简报披露以来公司新增加项目 5个，情况如下：
1.  北京丰台郭公庄二期项目。该项目位于北京市丰台区郭公庄。项目净用地面积约 1.4
万平方米，容积率约2.5，计容积率建筑面积约3.6万平方米。万科拥有该项目 100%权益，
须支付地价款约3.24亿元。
2.  北京房山区长阳高佃项目。该项目位于北京市房山区长阳镇。项目净用地面积约 6.8
万平方米，容积率约2.3，计容积率建筑面积约15.7万平方米。万科拥有该项目 50%权益，
须支付地价款约3.67亿元。
3.  太原锅炉厂项目。该项目位于太原市万柏林区和平南路与义井西路东巷交口。项目
净用地面积约19.8万平方米，容积率约 3.5，计容积率建筑面积约 69.4万平方米。万科拥有
该项目51%权益，须支付地价款约 6.38亿元。
4. 合肥滨湖新区 BHC-11 项目。该项目位于合肥市滨湖新区杭州路与四川路交界口西
南角。项目净用地面积约 10.7万平方米，容积率约 3.5，计容积率建筑面积约37.5 万平方米。
万科拥有该项目55%权益，须支付地价款约 4.95亿元。
5.  西安大明宫项目。该项目位于西安市太华北路与玄武路交界口西南角。项目净用地
面积约 6.9 万平方米，容积率约 3.2，计容积率建筑面积约 22.1 万平方米。万科拥有该项目
70%权益，须支付地价款约 4.22亿元。

特此公告。

万科企业股份有限公司
董事会  
二〇一一年九月六日

meng-h

万科万套房掀促销战 深圳楼市降价潮山雨欲来
http://www.nbd.com.cn2011-09-06 01:13:10
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每经记者  胡廷鸿  发自深圳



    上半年，房企手中的存货急剧增加。“大运会”之后，恰逢“金九银十”传统销售旺季的来临，深圳楼市各房企开始抢跑出货。

    深圳万科向《每日经济新闻》记者透露，将在9月份推出4个楼盘项目。同时，在后续3个月，还将有7个盘开售，总套数在10000套左右，提前打响了深圳楼市的降价促销战。

    此外，大运会后两个月内，深圳房地产市场将有12个项目入市，据悉，和记黄埔都会轩、金地天悦湾、花半里、鸿隆源熙园等项目纷纷择机入市，开启9月促销大战。

万科10000套房“出手”



    正如此前业内人士预计一致，“大运会”之后，上半年存货增加的开发商将选择在9月集中推盘。

    8月底，继和记黄埔都会轩率先开盘后，深圳楼市便开始提前预热，并已转变销售策略，纷纷以低价促销手段入市抢占先机。

    8月27日，位于深圳宝安区的万科金色领域二期420多套住房开盘发售，开盘当日即热销近八成。

    深圳万科人士称，在7月深圳万科推出“万团大战”之后，该项目是万科第一个实现开盘的项目，效果很好。接下来，深圳万科降价促销也开始升级，下半年将有11个项目、近万套房源推向市场。

    据悉，9月份，万科将有4个全新项目盘入市，分别是公园里、清林径、双月湾、金域堤香，创下万科单月历史推盘记录之最，每套房的降价幅度由5000元升级至10000元。对此，深圳万科相关负责人表示，“所推出的新项目覆盖深圳龙岗、罗湖、福田、盐田、宝安等区域，满足首次置业、改善型置业及养生度假等全方位需求，其辐射区域之广、产品数量及类型之多均为万科历史上罕见。

    除万科外，记者还从金地集团（600383，SH）方面了解到，从6月份就传出要开盘的高端别墅项目“金地天悦湾”也将于9月发售。此外，参与9月推盘促销大战的还有位于龙华的花半里，鸿隆源·熙园项目。

    据悉，目前，深圳楼市先后有12个项目一拿到预售证，并将在9、10两月入市。

趁“金九银十”集中放量



    事实上，开发商在下半年加速推盘，以回笼资金，已有先兆。上半年，限购政策未见松动，限购城市范围却进一步扩大。期待熬过上半年，市场会有好转的开发商在资金和销售压力之下，开始积极调价应对市场。

    8月中旬，世联地产董事长陈劲松在博鳌房地产论坛上曾指出，下半年，不少开发商将在“金九银十”降价促销推盘。

    因此，未言降价的万科也采取大幅折扣的方式，变相促销，意图争夺市场。

    受到深圳“大运会”和限价政策升级的影响，开发商在推盘上表现较谨慎，8月仅推出17.66万平方米，环比减少55%。上周，深圳新房成交面积为4.66万平方米，成交584套，环比上升19.67%。

    对此，中原地产华南区董事总经理李耀智称，“上半年，深圳受限购和限贷的影响，整个楼市成交量比较低，很多开发商都准备在9月份推盘，预计将有20多个楼盘推售。”

    他分析称，由于深圳楼市需求仍然强劲，随着年底临近，开发商销售业绩压力大增，都选择在此时推盘。

meng-h

万科压顶 谁是压垮深圳房价的最后稻草
廖杰华
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2011-09-09 07:26
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经济观察报 记者 廖杰华 谁是压垮深圳房价的最后一根稻草？是万科即将开启的万套房源大闸，还是温水煮青蛙般暗中不断走低的售价？

9月3日，深圳再次出现7.5折开卖的超级大盘“龙光城”，近千套房源售罄。这是继一个月前7.5折开卖的碧桂园十里银滩，7折甩货的益田大运城邦之后，深圳第三个低价抛售的大盘。

万科下半年推售面积将超过上半年3倍以上。尽管作为国内住宅开发龙头的万科一直回避降价问题，但销售数据显示，万科整体销售均价下降已经成为不争的事实，8月份销售额出现今年以来的首次同比下降。

在一些开发商看来，对深圳下半年房地产市场影响最大的是万科的动向，一是庞大的推货量，二是暗中调低售价。

7.5折再现

9月3日，有着超级大盘之称的深圳“龙光城”开盘。当日一次性付款可享7.5折优惠，在当天的看盘现场，3000余名从深圳各地赶来的客户让原本宽敞的售楼处拥挤不堪，首批推出的近千套房源不到4小时便售罄。

本报获得的信息显示，该项目高层单位开盘均价为5200元/平方米，主力户型覆盖43平方米到130平方米的一房至三房，最低价单位总价不足20万元，以一套130平方米的高层三房为例，优惠前总价为91.8万元，一次性付款实价仅69万元，按揭总价为75万元。一位购房者对本报记者表示，选择到相对偏远的龙光城购房，看中的主要是价格，深圳关内位置稍好一点的二手房价格都在3万左右，是龙光城的6倍，而深圳近几年的楼面地价都在数千元，5200元/平方米的龙光城即使没太大升值空间也不会大跌。

龙光城的销售人员称，大幅度降价促销是由目前的形势决定的，从今年深圳地区的销售情况看，打折卖楼仍是最好的销售手段。

万科压顶

除了不断走低的房价，日益增加的供应量也考验着深圳楼市。

深圳规划国土委的成交数据显示，上周深圳新房成交套数为584套。“限购令实施后，深圳每月的新房成交套数维持在3000套的低位。”高海燕表示。

深圳一位开发企业高层对本报记者表示，深圳下半年房价堪忧，真正的威胁来自万科。万科深圳公司提供给本报的资料显示，将在9月份推出4个楼盘项目。同时，在后续3个月，还将有7个盘开售，总套数在10000套左右。“按照目前的成交量计算，万科的万套房源，将足够下半年销售。”该高层表示。

在一些深圳开发商看来，万科的威胁不仅在于巨大的推货量，房价也是他们担心的一个因素。从市场表现看，8月底开售的新盘中，万科金色领域二期均价1.65万元/平方米，双拼户型1.4万元/平方米起，较一期1.6万元-1.7万元/平方米的售价有较明显下降。

而万科9月5日发布的公告则加剧了一些人对万科带头降价的担忧。数据显示，8月份万科实现销售面积96万平方米，销售金额104.8亿元，环比分别上升22.8%和15.4%，同比分别增长5%和下降12.6%。由销售数据可以推算，8月份万科销售均价为每平方米10917元，这一价格水平是万科在2011年各月中的最低水平，较2011年上半年的11609元的均价下跌6%。数据显示，万科前8月总体销售均价为11534元，同比微跌4%。

万科董秘谭华杰表示，8月份万科销售金额同比略有下降，主要是因为去年和今年的推盘节奏存在差异。但中信证券的最新研究报告不认同这种说法，“我们判断，销售均价下降主要是因为公司低开和降价，结构性调整是次要原因，预计销售均价持续维持低位。由于行业层面不能系统性证明三线城市销售更好，且微观调研发现公司新盘低开，老盘降价较多，我们认为，销售均价的下降主要不是区域结构调整引发的。”中信证券认为，市场将进入价跌量稳时期，推货量显著增加和销售速度下降并存。降价往往不能确保销售火爆，但除个别地方以外，不降价就意味着可能滞销。

事实上，2008年拐点论后的万科一直慎言降价，或者只说不做。

2007年底2008年初，万科董事长王石曾发出预警，称中国房地产将进入“拐点”，却招致地产同行们的一致讨伐。2008年春节后，当万科将深圳金域东郡以均价7500元/平方米开盘，比销售推广时公布的预定价格低2500元/平方米时，业界才发现，王石的预警并非故作姿态。万科的首先降价终于引发了深圳楼市的降价风暴，并且让这股风暴席卷了全国。

“万科的动向是我们最关心的，一是我们需要在万科大量推货前提前抢跑，二是在万科降价前提前降价，不然我们会很难看。”上述高管表示。

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万科肖劲：北京只有3%的家庭买得起房
作者: 见习编辑 彭飞     时间: 2011-09-13 16:19:48    来源: [ 观点地产网 ]
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在当前严格的限购政策下，北京只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户。

　　观点地产网讯：9月10日，北京万科副总经理肖劲表示，在当前严格的限购政策下，北京只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户。

　　目前北京住宅库存量已超过11万套，肖劲表示，若此时北京不再供地、没有新项目产生，也许这些住宅库存正好能被有资格买房的人消化掉。

　　肖劲还称，目前北京的开发商可以分为四类：预期悲观、寻找空隙、改变定位、无所作为，而北京万科属于第二类，大多开发商属于第四类。北京万科面对当下的楼市现状，会采取大力促销，减少库存，利用好每一个周末的销售策略。

　　北京联达四方经纪公司董事长杨少锋也表示，目前的楼市已从前两年的卖方市场转向买方市场，开发商要想保持销售进度，回笼资金，就必须在价格上作出较大的让步；同时在下半年，随着资金压力的加大，必然会有更多开发商加入降价的行列。

meng-h

中海外万科底价拿穗宅地
手机免费访问　www.cnfol.com　2011年09月13日 09:13　香港文汇报　
　　香港文汇报讯(记者 古宁 广州报道)中国海外(0688)旗下中海地产9日以16.7亿元的底价拿下了广州开发区“巨无霸”宅地─SDK-D-4号地块，折合楼面均价3512元/平米。而早前招标的广州开发区KXCD-D1-2宅地则由万科以12.3亿元的底价拿下，折合楼面均价为4480元/平米。本次拍卖的两幅土地皆为底价成交，无举牌竞拍环节，场面稍显冷清。

　　据了解，SDK-D-4号地块在网上竞拍阶段只有一家开发商以底价竞拍，最终由独家报价的中海地产以16.7亿的底价纳入囊中。SDK-D-4号地块面积达190,225平米，这是继今年7月份广州开发区推出20万平方米巨幅地块后的又一次大手笔推地。该地块位于广州市开发区开源大道以南，容积率不超2.5，建筑密度小于25%，地面起始均价为3512元/平米。

　　中海地产独家报价无对手

　　据介绍，该地块距离萝岗区行政服务中心6公里，距离广州市区15公里，紧邻科学城。区内绿化较多，有植树公园、刘村长坑森林公园等。按穗国土房管部门要求，地块建筑面积90平方米以下套型住房面积要占住房开发建设总面积的40%以上。按照475,562.5平方米的建筑面积计算，至少可提供2113套90平方米以下的中小户型。

　　万科12.3亿底价拿下科学城地

　　而广州开发区KXCD-D1-2宅地，原定于8月29日拍卖，由于投标人数少于法定人数，出让方式转为挂牌，并于9日拍卖。万科最终以12.3亿元的底价拿下。该地块位于科学城开泰大道西南侧，面积109748平米，容积率不超2.5，挂牌出让起始价为122918万元，折合楼面均价为4480元/平米。

　　三年内项目须全部竣工使用

　　在当前楼市调控效应显现的背景下，为防止开发商囤地和闲置地块，房管局给该地块设置了建设期限，要求开发商在签订《土地出让合同》后，3个月内需呈报用地规划方案，6个月内需完成打桩等基础建设，一年内需完成总建筑面积50%以上的土地开发，三年内项目则必须全部竣工并投入使用。

　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，当前调控政策已出台了大半年，市场也有了明显的变化。与楼市呈现下滑趋势的情况一致，土地市场也出现了溢价率降低，底价成交几率提升的情况。由于大型房企实力雄厚、机制健全且拥有各方面的优势，所以它们乐于用最低的价格拿地，这也是其布局未来的策略。未来广州土地的拍卖价格会因为地块条件的不同而有所差异，但整体看来，在调控放松前，拍出地王的可能性基本为零。

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原帖由 meng-h 于 2011-9-14 21:14 发表
万科肖劲：北京只有3%的家庭买得起房
作者: 见习编辑 彭飞     时间: 2011-09-13 16:19:48    来源: [ 观点地产网 ]
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