万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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万科A(000002):欢庆城被政府收回,业主赔偿方案周三或公布

    ■每日经济新闻
    对于李黎(化名)来说,两个月来的煎熬仍将继续."自从买了这房子,没睡上一天
安稳觉, 简直就是花钱买罪受."昨日(7月25日),在接受《每日经济新闻》记者采访
时,李黎谈起之前购买的欢庆城房子,最初的期待早已被消磨殆尽.
    而这场由"香河土地案"引发的五矿万科欢庆城风波,在持续整整两个月后,终于
有了新进展.
    7月24日, 五矿建设有限公司(00230,HK)发布的"交还若干土地使用权及在售在
建工程公告"显示, 香河县国土资源局将退还相关土地出让款,而土地在建工程将由
香河县国有资产经营公司收购.同时, 五矿建设还在公告中表示,该土地为公司合法
获取,并无违规违法行为,并预期上述事项不会造成任何损失.
    但对于已签订购房合同的业主们来说,"购房梦"最终破灭,而他们又将如何挽回
这一损失《每日经济新闻》记者就此采访相关方面,但未获得明确答复.
    欢庆城项目脚手架已开拆
    5月24日,位于河北香河的五矿万科欢庆城一期,二期在建工地上,售楼处及工地
大门上被贴上了"香河县住房和城乡建设局"的封条.五矿万科欢庆城项目地块,原属
河北香河蒋辛屯镇小马坊村村民集体所有.2010年7月, 9月,五矿万科联合取得该地
块,整个项目规划开发一座田园和生态新城,涉及土地千亩以上.
    而在香河被曝大面积土地违规之后,欢庆城项目也因此被要求停工.有媒体报道
, 目前该项目已经开始拆除楼体外立面的脚手架,而是否要拆除项目主体,工人们也
在等通知.
    但目前可以确定的是,五矿万科欢庆城项目最终被收回.
    7月22日,香河县国土资源局向该项目合营公司廊坊旷世基业房地产开发有限公
司 (五矿建设的非全资附属公司)和廊坊万恒盛业房地产开发有限公司 (五矿建设
和万科的联营公司)发出通知,要求交还该土地土地使用权.香河县政府近日表示,河
北省政府批准该土地实际用途为新民居建设周转用地, 而非公开拍卖时所称的开发
建设用地.
    两天后(7月24日), 廊坊旷世基业房地产开发有限公司,廊坊万恒盛业房地产开
发有限公司与香河县政府,香河县国有资产经营公司及香河国土资源局签定协议,香
河县国土资源局将向上述两家合营公司退还土地出让款, 而两家合营公司分别交还
其相应部分土地使用权.同时, 根据在建工程收购协议,香河县国有资产经营公司将
以代价款的方式向两家合营公司收购在建工程.
    据悉,该项目总占地280616平方米,其中廊坊旷世基业房地产开发有限公司占14
5383平方米,廊坊万恒盛业房地产开发有限公司占135233平方米.根据当时所支付的
土地出让款,分别为1.74亿元及1.62亿元.
    根据在建工程收购协议, 廊坊旷世基业房地产开发有限公司将获得2.94亿元代
价款,廊坊万恒盛业房地产开发有限公司将获得1.02亿元.对于这部分代价款的用途
,五矿建设在公告中指出将用于支付该土地之上在建工程费,偿付因交换事项而引致
第三方索偿,以及因此出现或预计出现的任何其他费用和损失.
    赔偿方案即将公布
    五矿建设发布的公告显示,一期已售项目在交付了土地使用权之后,将获得香河
政府返还的1.74亿元土地出让金, 以及近3亿元的在建工程收购代价款,这部分代价
款也将被用于第三方索偿.
    据了解,目前该项目一期由廊坊旷世基业房地产开发有限公司在建,并完成了27
6套住宅签订销售合同.而这近300户业主目前最为关注的是,退房之后的赔偿问题.
    "今天接到了销售人员的电话, 明确告诉我们将实施退房,而具体的赔偿方案还
在商议之中,要等到周三才会公布."李黎告诉记者,最近其熟络的几位业主也经常会
在一起讨论可以接受的赔偿数额,但对于即将公布的赔偿方案自己也很担心,不知道
是否能够接受.
    "业主们提到,如是单方违约或存在欺诈销售行为,可要求双倍赔付.我们为此付
出了大量的财力, 精力,开发商必须要给我们一个满意的答复."李黎表示,如果赔偿
金额不能得到业主的认可,大家也会考虑通过法律途径来进行维权.
    北京万科相关负责人向 《每日经济新闻》记者表示,过两天之后会就赔偿事宜
作出具体答复, 目前暂不方便就此作任何回应.而有关此事的后续进展,本报也将持
续关注.

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万科“脱身”香河泥潭幕后原委
2011年07月26日 19:28　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
随着和解方案的出台，香河土地违规案具有了范本意义

　　【财新网】（记者 李慎）近两个月来身陷香河土地违规案的万科北京公司（下称北京万科）终于“解套”。

　　7月26日下午，该公司发布新闻稿称，五矿万科就欢庆城项目的善后解决方案与香河县政府达成一致。香河县政府依法纠正违规供地行为，收回土地使用权。在确保企业合法权益不受损失的前提下，与企业解除该项目土地出让合同，并对在建工程予以收购，欢庆城项目终止（相关报道：五矿万科退地 县政府3.96亿收购欢庆城）。

　　这一消息，一天前已经由北京万科的合作伙伴——五矿建设先期发布。此次与香河县政府达成的和解方案，从结果来看对万科比较有利，不仅保全了万科“不拆房”的底线，而且保住了万科的“面子”，即退土地款、退建设成本费用。

　　具体的和解方案是，香河县国土局将向万科和五矿退还土地出让款约3.37亿元，两家公司交还土地使用权。对于土地上在建项目，香河县公有资产经营公司将以约3.96亿元的价格向两家公司收购。

　　据接近此事的人士透露，在建项目的估价，只考虑到企业投入的建设成本，并未给企业其他相关投入和损失留有赔偿空间。但其实这样的结果，对于万科和五矿，已经是某种程度的胜利。

　　财新记者了解到，香河土地违规一案由国务院纠正行业不正之风办公室（下称纠风办）负责督导。国务院纠风办是正部级机构，成立于1990年12月，设在监察部。纠风办现任主任由监察部部长马馼兼任，副主任为中央纪委常委、监察部副部长屈万祥和中央纪委监察部纠风室主任赵惠令。

　　财新记者了解到，此案是纠风办高层一些领导提出要求“坐实”，他们才是香河一案中万科和五矿真正的“对手”；至于河北省国土部门、香河县政府以及国土部门，在此中并无太多话语权。

　　此前纠风办一直不松口，要求拆房子，平整项目，而万科的底线是不能拆房子，和解谈判一度陷入僵局。期间，五矿集团曾出面，找到中央一位领导批条子，称“要维护央企的合法利益，请国资委和国土部妥善解决。”但纠风办仍不买账（详见财新《新世纪》周刊此前报道：香河难了局）。

　　最终纠风办为何转变态度，与万科、五矿达成和解，万科和五矿又做了何种努力，尚不得而知。但随着和解方案的出台，香河土地违规一案即已定性，对于处理类似有土地违规行文的房地产开发项目，有范本意义，除了万科五矿，其他一些开发商在香河的项目或多或少也存在同样的土地违规问题。

　　五矿在公告中称，关于欢庆城项目用地，河北省政府批准该土地的实际用途为“新民居建设用地”，而非公开拍卖时所称的“开发建设用地”。万科也称，香河县政府未按省政府批准的“新民居建设周转用地”的用途供地，属违规供地。

　　香河县政府实际上借用“新民居建设用地”，规避了土地审批环节，并将其违规出让。“新民居建设用地”本来的目的，是提升农民居住水平，这类土地上应该建成提供农民居住的房屋。因此，未来欢庆城项目很有可能将改建成为农民的回迁房。

　　对于已购房客户的赔偿问题，万科称将解除与客户的购房合同，并拟定了针对已购房客户的解决方案，除退还已支付购房款外，还将根据合情、合理、合法的原则，对购房者进行一定补偿。

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万科Ａ(000002):香河欢庆城项目终止,不影响万科业绩

    ■京华时报
    因土地风波被叫停的香河欢庆城项目最终解决方案终于尘埃落定. 记者昨天获
悉, 香河县政府依法纠正违规供地行为,收回该项目的土地使用权,并对在建工程予
以收购, 欢庆城项目终止.从昨天开始,该项目的业主陆续接到要求办理解约退款等
手续的通知.北京万科方面强调在该项目中并无违规行为, 但从企业责任角度出发,
决定给予业主一定的补偿.
    项目用地被收回
    7月25日, 卷入欢庆城项目风波的五矿建设在港交所公告称,因香河县政府未按
河北省政府批准的土地用途出售土地, 五矿旗下的两联营公司将向香河有关部门退
还土地,获得退还土地价款3.36亿元;对于在建的欢庆城项目,香河有关部门则以约3
.96亿元价格收购.此次交易涉及的两家公司分别为廊坊旷世基业房地产开发有限公
司和廊坊万恒盛业房地产开发有限公司,五矿与北京万科分别各占这两家公司50%股
权.
    昨天, 北京万科相关负责人表示,虽然欢庆城项目以"退地"告终,但经过长达两
个多月的严格审查,五矿和万科在此次土地交易中没有任何违法违规问题.
    购房业主获补偿
    从昨天开始, 欢庆城项目业主陆续接到通知:7月27日至8月15日,解除欢庆城的
购房合同, 退还已交款项.据了解,欢庆城已销售出276套房,销售额达6亿元,已收款
项超过5亿元.据了解, 所有业主将获得相当于已支付房款8%的补偿金,并将保留"万
客会"金卡会员身份,可享受再次购房折扣等优惠.
    北京万科方面表示,此次解约属于《商品房买卖合同》附加条款中约定的"非出
卖人所能控制的政府行为", 因此万科并不存在违约行为,"给予补偿金,是万科根据
合情,合理,合法的原则对购房者进行补偿,叫^综合资金占用成本补偿^".
    同时, 北京万科相关负责人告诉记者,虽然欢庆城的土地退还了,但并不意味着
五矿和万科会退出香河市场, "我们对香河的前景非常看好,而且对欢庆城的新都市
农业理念很有信心,因此还会很快回到香河".据其透露,如果万科在同区域内还做同
样的产品,这批欢庆城的业主将获得优先选购权.
    有业内人士表示,万科给予业主补偿的做法应该会得到大部分业主的谅解,但仍
不排除会有部分业主将与万科对簿公堂.
    不影响万科业绩
    对欢庆城项目,万科曾寄予厚望,此次退地风波会否影响万科今年在北京的整体
业绩?
    对此,上述北京万科负责人表示,欢庆城退地一事对万科今年的整体销售业绩影
响不大.此前有机构统计,截至目前,北京万科的销售额已接近70亿元,下半年中粮万
科长阳半岛,金隅万科金域华府,万科大都汇,万科蓝山,五矿万科如园等项目都处于
在售状态,再加上秦皇岛,唐山项目,预计10月份万科销售额就可能突破百亿.
    但该负责人坦言,此次退地风波将对万科明年的土地储备有所影响,因此下半年
公司将着重拿地.

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万科面临选择难题：专心住宅还是进军商业地产
http://www.sina.com.cn  2011年07月29日 10:06  南方周末

　　从13到1，减法战略造就了万科，使其成为专注住宅产业的千亿规模开发商。但在住宅市场空间愈显逼仄的今天，万科是继续走老路，还是做加法进入商业地产领域，这成了一个艰难的选择。

　　2011年7月21日，深圳龙岗区政府附近，一个约达百万平方米的旧城改造项目正在拉开架势。这里已经拆除了商业建筑，挖出了两个大坑。项目包含了一个相当于半个鸟巢体育场大的龙岗万科广场，是万科的首个城市综合体。

　　一个月前，在深圳盐田大梅沙海边的万科中心，数十家媒体和数百位商户，见证了深圳万科的三个商业产品的发布。它包括了城市综合体品牌“万科广场”，社区商业品牌“万科红”，及写字楼品牌“万科大厦”。

　　熟悉万科历史的人都知道，万科之所以成为千亿级规模的地产龙头，皆归功于其十几年来的“减法”战略——1993年，万科是一个业务遍及13个产业的多元化公司，但后来逐一削减，甚至将年收入十几亿元的万佳超市卖给华润，最终变成专注单一住宅产业的行业龙头。现在，进军商业地产的举动，是否意味着万科要重新开始做“加法”？

　　在楼市宏观调控持续升温之时，很多地产商都做出了选择。龙湖、恒大等住宅开发商从2010年开始陆续高调宣布向商业地产开发转型——商业地产幸运地避开了限购令，成为异地人群可以不受限制购买的物业，在通货膨胀的大背景下，商业地产对住宅的替代作用，让更多的资金涌入这片热土。

　　但对万科来说，这仍然是个艰难的决定。作为2004年以来中国城市化的最大受益者之一，万科销售额从2004年的91亿，到2010年的1000多亿，6年时间里规模翻了12倍。2011年上半年，其销售额更是达到惊人的656亿元。在历次宏观调控中，当房地产市场缓慢进入调整期时，王石总能带领高速奔跑的万科将对手抛得更远。似乎没有任何理由能够说服万科董事长王石，去放弃过去赖以成功的经验。

　　虽然尚未有切肤之痛，但可以看到的是，住宅专业化之路的空间已经越来越逼仄。在深圳，万科2010年实现了100亿的销售额，占据了深圳销售市场15%的份额。然而，它已然触碰到了城市化的天花板。2010年深圳纯商品住宅用地出让面积，在全年出让居住用地总量中的占比仅为33%，2011年至今纯商品住宅用地供应量甚至为零。

　　不管王石、郁亮们感不感兴趣，假如置身一个高度城市化后逐渐萎缩的住宅市场里，他们没有其他选择。

　　“为做好住宅 而做商业”

　　“很多人以为万科做商业地产是在凑热闹。其实在深圳这样一个土地资源极其紧缺的城市，我们是在迎合城市综合体大量出现的趋势。”万科一位不愿透露姓名的人士在接受南方周末记者采访时表示。

　　当万科逐渐被视为商业地产的新玩家时，万科集团总裁郁亮本人更愿意将其原因归结为顺应城市发展规律。“万科做商业地产，是为了进一步做好住宅而做商业，并不是为商业而商业。”他多次在媒体见面会上这样强调。

　　摆在郁亮面前的问题是，几十年的发展之后，中国城市化的步伐开始放缓。而在普通住宅领域，政府、地产商、购房者的博弈，让万科与其他地产商一起陷入一锅正在缓慢添柴的温水。

　　以万科的大本营深圳为例，2005年以来，纯商品住宅用地供应量每年都急剧下滑。在保障房建设加大力度的2011年，纯商品住宅用地供应量上半年甚至为零，越来越多旧城改造及综合体项目的出现，迫使深圳万科不得不杀入商业地产领域。

　　“很多人以为万科做商业地产是在凑热闹。其实在深圳这样一个土地资源极其紧缺的城市。我们是在迎合城市综合体大量出现的趋势。”万科一位不愿透露姓名的人士在接受南方周末记者采访时表示，消费者对房屋的需求，已经从简单的工程质量外延到整个社区和配套，万科只有着力商业地产，在未来才能持续为客户提供更好的服务和产品。而对于发展商来说，拥有良好的配套，往往能将住宅项目的价值最大化。

　　深圳万科商业团队已经筹备近一年，并于今年3月正式注册商业管理公司。作为深圳万科商业首发的旗舰项目，位于深圳龙岗区九州的万科广场预计将于2012年12月开业。这是一个总建筑面积达到100万平方米的城市综合体，包括了15万平方米的商业、10万平方米写字楼和70万平方米的住宅。
　　万科面临着两条道路的选择， 以及减法与加法战略的取舍 (CFP/图) 　　万科面临着两条道路的选择， 以及减法与加法战略的取舍 (CFP/图)

　　对于究竟怎样做商业地产的问题，郁亮和管理团队两年来始终对外界闪烁其词。更多的时候，是万科的一线公司自身在摸索。2010年上半年，郁亮授予了深圳、上海、北京等领先型分公司以“改革特区”的权力，各一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验——这其中，深圳万科走在最前面。

　　而在龙岗万科广场项目之前，深圳万科商业团队已开始从万科红商业广场项目上进行售后返租的试验。与自持经营的“万科广场”产品线不同，社区商业“万科红”主要对外销售。在3月份将这个4万平米的社区商业售罄后，万科在未来五年将统一招商运营管理。而在未来两年，深圳万科面市的14个项目将全部覆盖万科商用各个系列的产品，有100万平米的商用物业体量会陆续面市，包括三个购物中心、四个五星级酒店。

　　“今年很多各地分公司过来深圳参观我们的项目和团队。万科已经进入了四十多个城市，各地的情况都不一样，做商业地产不会集团一声令下就蜂拥而上，而是各地方公司根据各自情况考虑。”深圳万科商业项目负责人这样透露。

　　在北京，万科在商业地产上的另一盏探路灯，北京CBD赢嘉中心也在低调启航。据万科北京公司总经理毛大庆透露，该项目将进行重新定位，写字楼部分设计为企业家的私人会所，并予以散售。

　　商业地产会成为定时炸弹？

　　王石在中山大学发表演讲时甚至表示：“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对”。

　　而对于万科集团的商业地产团队来说，说服管理层及一线公司推动商业地产的过程异常艰难。特别是对于笃信专业化发展道路的王石。

　　2007年，万科与凯德置地签署协议，将旗下住宅项目的商业部分非排他性地打包给凯德置地经营。2009年8月，王石在中山大学发表演讲时甚至表示：“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对”。

　　“王石根本对商业地产的话题不感兴趣。郁亮明白需要持有型物业来对冲风险，但他很谨慎，只答应先做住宅配套的商业，且仍旧是快进快出的思路。”一位2009年初被万科挖去主推商业地产的人士这样透露。

　　郁亮对商业地产更多的担忧来自于资金周转过慢。在2010年一个万科内部一线公司总经理大会上，他曾经坦言，做一个10万平米的城市综合体，资金占用之大，相当于少开一个地方分公司。

　　万科坚持住宅开发的理念来自于王石的偶像——曾经全美排名第一的地产开发商帕尔迪公司。然而，帕尔迪在金融危机中没能延续保持了56年的盈利纪录，连续三年巨亏。偶像的倒塌，让后青春期的万科一时间迷惘了。

　　“宏观调控走到了这一步，中国城市化走到了这一步。如果万科不变，它的路就越走越窄了——拿地没有优势，产品也没有优势，服务也没有优势。你说企业的未来在哪？”万达地产一位高管这样对南方周末记者说。

　　从政府的供地方式来看，城市综合体开发用地是目前政府供地的主要类型。但由于缺乏商业物业开发能力，对于这种类型的优质土地，万科吃亏很大。这造成的一个结果是，万科拿地的成本往往要比竞争对手高很多。如北京房山，万科2009年拿到的土地，要比一街之隔的首创地产贵上一倍——仅因为首创向房山政府承诺做一个大型的奥特莱斯商业。

　　终于，在万科商业地产团队对王石、郁亮做了大量说服工作后，郁亮一度在2009年年底对媒体宣称：万科未来将加大持有型物业的储备，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与持有物业比例为8∶2。

　　尽管总部决定进入商业地产领域，但一线公司职业经理人对此兴趣寥寥——没有职业经理人愿意因为商业地产而影响到自己的奖金收入。这种担心来自于万科职业经理人的考核机制。

　　曾经在万科任职的北京誉翔安咨询有限公司合伙人王珂向南方周末记者透露，在王石逐渐隐退之后，学财务出身的郁亮剔除了王石时期保留的较为务虚的业绩考核指标，如区域建设等，而只看财务报表的前三页指标，诸如资本回报率、利润率、存货周转率等。尤其在经历了2008年的金融危机后，郁亮认为，快速周转模式对万科这种规模庞大的公司的资金链顺畅起到重要作用，尤其是在宏观调控、各种融资渠道收紧的情况下。一线公司职业经理人的考核也变为强调快速周转：什么都别想，要以最快的速度拿地，最快的速度开工，最快的速度销售。无论如何，开盘你得卖出60%。

　　快速周转让万科迈过了千亿大关，也给一线公司带来极大销售压力。而商业地产这样高投入、长周期的项目，与一线公司总经理的考核指标违背——如果当年做商业地产，一线职业经理人当年的奖金或许就没了，愿意响应者也因此寥寥无几。

　　“万科并不是真正意义上在全国做商业地产，其思路仍旧跟住宅一样，快进快出。”上述前万科集团商业地产操盘手透露，商业地产在万科太边缘，持有型物业一直在研究中，但始终无法形成决策，他也因此从万科离职。据他透露，还有不少被万科品牌吸引而来的商业地产人才，进入万科磨合一阵子，也都走了。

　　他担心万科以做住宅的思路做商业地产，很可能因此失去了开发商业地产分散风险的意义。“如果商业地产不能收到预期的稳定回报，而一旦住宅开发的周转率也开始降低，那万科持有的商业地产项目储备将成为定时炸弹。”他说。

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万科7月销售额90.8亿环比略降
http://www.sina.com.cn  2011年08月04日 21:11  财新网

　　8月新推盘规模预计将超过7月，3季度整体推盘量预计不会低于2季度

　　【财新网】(记者 符燕艳) 万科(000002.SZ)7月实现销售面积78.2万平米，销售金额90.8亿元，环比有所下降，但同比仍略有增长。

　　8月5日，万科公布7月销售数据，今年1-7月，在剔除香河欢庆城项目的销售数据后，万科累计实现销售面积637.2万平米，销售金额740.9亿元，同比分别上升60.9%和63.9%。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，单月的销售数字受推盘量的影响较大，而单个企业的单月推盘量很难做到完全均匀，具有一定偶然性。万科6月份新推盘规模处于前7月的高点，7月新推盘比6月减少较多，因此销售环比有所下降。不过从新推盘的销售率来看，7月份万科的销售率比6月份略高，仍然保持了良好的销售速度。

　　据他介绍，8月万科的新推盘规模预计将超过7月，3季度整体推盘量预计不会低于2季度。

　　公告显示，万科1-7月的累计销售数据已经剔除了欢庆城项目的销售。该项目为万科与五矿建设合资子公司经公开招拍挂方式合法获取，但当地政府在土地出让过程中存在不规范情况，为纠正错误，当地政府决定收回该项目用地，并对企业进行足额补偿。谭华杰表示，欢庆城项目最终的处理结果，体现了保护企业合法权益不受损害的原则。

　　受限贷、限购等政策的影响，今年以来主要城市成交明显放缓，北京、天津、沈阳、上海、杭州、南京、苏州、宁波、广州、深圳、东莞、佛山、武汉、成都等14个主要城市，今年6月商品住房批售比(销售面积/新增批准可售面积)已经降至0.61，与2008年同期持平。

　　“随着限购政策的深入，市场将进一步向自住型需求主导的方向发展。万科一贯坚持中小户型普通住宅为主，前七个月销售产品中144平米以下户型占87%；万科产品中绝大部分是装修房，而投资性购房者为提升其资金效率往往更热衷于毛坯房。因此万科产品更加贴近自住型购房者的需求”，谭华杰表示，万科将继续坚持中小户型普通住房为主的主流产品定位和快速销售策略，公司有信心继续跑赢大市。

　　公告显示，万科7月份在长沙、莆田、南京、大连、天津新增5个项目，对应万科权益下规划建筑面积约61.6万平米。此外还参与了成都万科钻石广场旧改项目，对应万科权益建筑面积预计约为9.2万平方米。

　　谭华杰表示，今年前七个月万科在拿地方面比较谨慎。“这一方面体现了公司谨慎拿地的一贯原则，另一方面我们认为未来可能会有更好的拿地机会，”据了解，上半年主要城市的土地供应有较大程度的萎缩，虽然土地出让的溢价率已经开始下降，但底价的调整还不明显。根据国土资源部的数据，上半年住房用地供应只完成了全年计划的26%，按照惯例，3、4季度会是土地的供应高峰；同时，随着房屋市场调整的持续，土地市场的调整预计也会更加深入。

　　谭华杰表示，由于一直坚持谨慎投资的策略，而销售跑赢大市，万科目前资金状况良好，客观上为下半年继续把握土地市场可能出现的机会提供了良好条件。

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万科7月销售额增幅收窄
本文来源于《财经网》　2011年08月05日 10:06 我要评论（0）
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万科7月销售面积78.2万平米，销售金额90.8亿元，同比增长幅度收窄

　　【财经网专稿】记者 赵璐璐 8月5日，中国最大的房地产住宅开发商——万科（000002.SZ）公布了7月销售情况称，7月实现销售面积78.2万平米，销售金额90.8亿元，同比分别增长3.2%和7.7%，其中销售面积同比增长幅度为2011年以来最低。

　　万科7月销售额、销售面积环比下降幅度皆约为三成，也是今年除2月份外单月环比下降幅度最大的月份。万科董事会秘书谭华杰先生对此表示，单月的销售数字受推盘量的影响较大，而单个企业的单月推盘量很难做到完全均匀，具有一定偶然性。

　　谭华杰在接受记者采访时称：万科6月份新推盘规模处于前7月的高点，7月新推盘比6月减少较多，因此销售环比有所下降。不过从新推盘的销售率来看，7月份万科的销售率比6月份略高，仍然保持了良好的销售速度。据他介绍，8月万科的新推盘规模预计将超过7月，3季度整体推盘量预计不会低于2季度。

　　虽然单月的销售数据出现下降，但并不意味着房地产市场需求下降。中信证券（600030.SH）分析师陈聪在8月1日发布的报告中称：由于推盘节奏等原因，7月重点公司的销售数据会出现分化。我们对销售速度进行了密切跟踪，尚见不到需求在未来两个月衰竭的迹象。8月可能也是各个二三线城市出台限购令的重要月份，然而政策的不稳定将使得企业的定价行为更为理性。

　　万科7月销售均价较稳定，为1.16万元/平米。在剔出香河欢庆城项目的销售数据后，2011年前7月万科累计实现销售面积637.2万平米，销售金额740.9亿元，同比分别上升60.9%和63.9%。

　　香河欢庆城项目为万科与五矿建设合资子公司经公开招拍挂方式合法获取，但当地政府在土地出让过程中存在不规范情况，为纠正错误，当地政府决定收回该项目用地，并对企业进行足额补偿。

　　香河欢庆城项目的收回对万科前7月销售影响很小，据记者估算，其销售额约为前7月万科去香河欢庆城项目销售额的0.86%。

　　万科还公告了7月份新增项目情况，除了首次进入莆田市，万科还在长沙、南京、大连、天津新增共计权益下规划建筑面积约61.6万平米。此外还参与了成都万科钻石广场旧改项目，对应万科权益建筑面积预计约为9.2万平方米。

　　今年前7个月万科在拿地方面比较谨慎，据记者估算，前7月万科新增权益规划建筑面积约为704万平米，仅占万科2010年全年新增权益规划建筑面积的31.8%。对此，谭华杰表示，“谨慎拿地是万科的一贯原则，另外，我们认为未来可能会有更好的拿地机会。万科目前资金状况良好，客观上为下半年继续把握土地市场可能出现的机会提供了良好条件。”

　　8月4日，万科收盘价为8.31元，较前一个交易日下降0.48%。

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万科B(200002):以物业服务助推项目销售

    ■第一财经日报
    与上海等地出现的物业管理公司弃盘求生恰恰相反, 部分大型物业管理巨头还
在逆势圈占地盘,越来越多地与开发商捆绑在一起.
    出现这一情况的重要背景是,房地产调控正在推动微观市场不断进行变革,多数
开发商在淡市背景下纷纷祭起物业服务大旗, 把物业管理作为助推市场销售的重要
砝码.
    万科集团物业事业部执行官朱保全在接受《第一财经日报》采访时表示, 万科
物业在未来5年会逐步承接外包业务,写字楼及总部企业后勤外包是公司服务产品之
一.
    朱保全透露,根据万科进行的一次内部调查结果,客户选择万科产品的前三个理
由中,约有75%的被调查者填写了万科物业.
    相对其他开发商而言,万科目前已超越依靠物业推动销售的阶段,万科物业更大
程度上成为万科集团的重要战略组成.
    万科董事会主席王石曾表示,未来10年万科面临着两个转型,一个是从传统的营
销向技术科研转型, 二是从建房卖房向服务型转型.这不仅是未来万科发展的方向,
更是万科持续领跑房地产行业的核心竞争力.
    以物业服务助推销售
    开发商借助物业管理服务推销自己产品此前一直存在, 但在目前的房地产持续
调控背景下,开发商承诺物业管理服务呈现出更加普遍化和功利化趋势.
    物管巨头纷纷趁机扩张,被称为全球物业管理领域"五大行"的世邦魏理仕,高力
国际,仲量联行,第一太平戴维斯,戴德梁行,在国内房地产市场上出现的频率越来越
高.
    7月25日, 中国铁建国际城与南都物业签约,号称要"打造中国五大行"的南都物
业将为中国铁建国际城提供更多个性化的社区服务.
    此前的7月19日, 远洋地产与戴德梁行签署《远洋桃花岛项目物业顾问合同》,
宣称引进戴德梁行作为物业管理顾问, 把远洋桃花岛项目打造成黄山地区一流的高
端项目;海南文昌的海拓·澜湾近日则与世邦魏理仕携手.
    宣称将提供优质物业管理服务的项目,在目前房地产市场上堪称比比皆是,还包
括石家庄国仕山引进目前中国物业管理巨头绿城物业, 石家庄勒泰中心牵手戴德梁
行等.
    朱保全说, 物管的另一个重要意义是,相对房地产开发销售环节而言,物业管理
与客户交流频次较高,对于提升开发商的品牌美誉度和知名度异常重要,做服务比做
产品更容易形成良好的口碑.
    发展至今,万科品牌已然当之无愧成为国内房地产第一梯队品牌,万科物业则是
万科品牌的重要元素组成,在购房者中一直口碑较好.
    很多人购买万科的房子,在很大程度上是看中万科物业管理,这已经是不争的事
实.从1992年1月万科旗下第一家物业管理公司成立,伴随着万科集团全国性开发及"
中国房地产行业领跑者"地位的确立,万科物业也相应成为国内规模最大的物业服务
提供商.
    目前, 万科物业相继布局全国48个大中城市,迄今已接管各类物业管理项目239
个,在管面积5213万平方米,合同储备面积2048万平方米,物业系统员工达1.8万人之
众.
    面临双重挤压
    但与大规模服务面积不能匹配的是, 万科物业的员工数量结构比例与其对万科
的销售,利润贡献严重不对称,对万科整体营业收入和利润贡献甚微.
    万科每年都在不断进入新的城市,万科物业服务的项目面积越滚越大,但自2008
年完成与地产之间的建管分离后, 万科物业作为万科集团内独立的事业单元已经自
负盈亏三年有余,其所管理服务的部分项目依然背负盈利压力.
    在此之前,万科物业为各城市房地产公司的下辖隶属公司,运作费用缺口由万科
集团补贴,亏多少补多少,但目前已经被集团完全断粮.
    朱保全说,万科物业2010年物业营业收入大概15亿元,其中60%是物业管理费,剩
余40%的收入来自二手房的租售,安防智能化的工程业务等.
    一方面是物业管理成本不断上涨,另一方面是物业管理费上涨面临诸多掣肘,物
业管理企业纷纷遭遇双重挤压,万科物业面临着同样的行业难题.
    朱保全透露, 从物业管理费角度而言,目前万科物业所服务的项目中,盈利和亏
损的项目比例约为55:45,项目亏损的原因是物业费过低.
    与万科同样在物业管理方面也有一定市场口碑的龙湖地产也在寻求物业管理上
更好的赢利模式.据了解, 龙湖地产在全国15个城市管理着71个项目,9种业态,1157
万平方米,年经营收入3.7亿元.
    龙湖集团物业中心总监周洪斌告诉记者, 目前龙湖物业平均物管费在2.7元/平
方米·月, 收入支出基本持平.公司目前正在尝试新的盈利模式,主要是提高非物业
收入,目前非物业收入已经占总企业收入30%.
    其中一半的非物业收入来自园区广告,装饰装修,工程维保,家居团购,家电维修
, 家政清洁,私家花园设计养护,爱车服务,租售服务,健康私教,教育进园区,夜间洗
车服务等业务项目.另一半非物业收入来自为开发商提供服务,包括开发项目的前期
介入,质量监督和交房验收把关.
    而按照万科集团对物业的重构规划,万科物业已从万科集团中剥离,万科物业将
独立发展,不仅可以承接万科旗下的物业管理,而且可以对外扩张承接其他房地产项
目的物业管理.
    同时,万科物业将与外部的其他物业公司一起平等竞争,获取为万科所开发物业
提供物业管理服务的机会;万科物业可争取为非万科所开发物业提供服务,亦可引入
更多新的合作伙伴寻求在物业管理服务领域的进一步发展.
    在2008年,万科曾与世邦魏理仕组建合资公司,合资公司将为万科集团及其控股
公司及联营公司在全国开发的高端住宅提供物业管理服务.这些物业包括独栋,联排
别墅,酒店式服务式公寓和豪华式公寓等.
    但事过三年之后,国内房地产及物业市场已经发生诸多变化,物业管理费改革一
直进展缓慢,部分物业管理公司由当初的大肆跑马圈地纷纷转向退出部分项目.
    深圳是中国内地物业管理的起源地,无论从管理手段还是服务意识,都是走在全
国前列.但在近几年深圳也曾多次发生过业主和物业公司冲突事件.
    此外,万科物业于2006年底撤离了管理十年的深圳桃源村.桃源村曾是万科物业
对外拓展的标志性项目.此前万科已经撤离了同样为政府小区的鹿丹村.此外, 中海
物业管理在深圳也曾撤出多个非中海开发的住宅小区,并停止对外承接管理项目.
    朱保全表示,建管分离后万科物业独立运作看上去经营压力较大,但对于万科物
业的标准化建设却至关重要,标准化有助于更好适应万科在全国大规模扩张需要.
    但他同时强调,如何看待物业管理行业性质非常重要,目前万科物业的利润率在
7%至8%之间,跟地产相比可以忽略不计,"但如果与其他劳动密集型产业相比,物业管
理的利润还可以说得过去."
    目前, 约70%的物业管理公司仍是以开发商为依托,社会性物业管理公司比例尚
不足三成,而经营和口碑较好的物管公司仍以地产公司下辖的物业管理企业为主.朱
保全说,如果仅仅依靠物业费为生,物管公司连1%的利润都难以做到.

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万科上半年净利30亿元 同比增长5.9%
http://www.sina.com.cn  2011年08月08日 19:53  新浪财经
万科上半年净利30亿元同比增长5.9%
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　　新浪财经讯 8月8日晚间消息，万科于周一晚间公布了2011年度中期报告，公司上半年实现营业收入199.9亿元，净利为29.8亿元，同比分别增长19.2%和5.9%；基本每股收益0.27元，同比增长3.85%。

　　据公告，公司上半年实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%，销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%；由于全年竣工集中于四季度，上半年万科结算资源较为有限，实现营业收入199.9亿元，净利润29.8亿元，同比分别增长19.2%和5.9%。

　　据董秘谭华杰介绍，近年来万科产品中装修房比例大幅提升，使得施工周期拉长，竣工滞后于销售的情况更为明显。受到春节前后建筑劳务工流动日趋频繁的影响，今年万科的竣工主要集中在第四季度，上半年结算资源不多。但随着四季度项目陆续竣工并转入结算，预计全年的结算量同比增幅将明显高于上半年。

　　半年末万科的已售未结资源规模刷新纪录，达到1022万平方米，对应合同金额合计约1187亿元；据报告，截至6月末，万科持有现金约407.8亿元，相比一季度末提高9.7%。万科表示，在整体融资环境趋紧的情况下，稳健的财务状况有利于万科在市场调整期保持经营安全，也为把握土地市场可能出现的机会创造了条件。

　　对于拿地策略，谭华杰表示，上半年万科在拿地方面比较谨慎，这一方面体现了公司谨慎拿地的一贯原则，另一方面公司认为未来可能会有更好的拿地机会。

　　对于结算均价的上升，谭华杰也解释道，这主要是因为结算结构导致。由于上半年万科整体结算规模不大，因此城市分布并不均匀。尤其一季度，80%的结算集中于深圳、上海、广州三个均价较高的城市。

　　据中报显示，今年以来，随着限贷政策的不断深入和43个主要城市推出限购政策，住宅市场成交明显放缓。二季度深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉商品等14个城市的批准预售面积环比1季度增长78.3%，而商品住宅成交面积环比下降了16.3%。北京、上海、广州、深圳、杭州这五个核心城市上半年商品住宅成交面积较2010年同期下降3.8%，较2009年同期下降54.1%。

　　公告称，万科前七个月新增房地产开发项目22个，对应万科权益规划建筑面积约423万平方米，在深圳、武汉、太原参与旧城改造项目4个，对应万科权益规划建筑面积约161万平方米。根据中报披露数据计算，万科新增的非旧改和旧改项目平均土地购置成本约为2500元/平方米，低于去年的地价水平。其中，新进入了芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市，目前万科已经进入了50个城市市场。

　　此外，今年上半年万科整体税金支出约105亿，成为房地产行业内第一家半年纳税超百亿的企业。

　　万科A今日收于8.06元，下跌0.12元，降幅为1.47%。(俊萍 发自深圳)

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万科执行副总袁伯银辞职 将任红星美凯龙总裁
http://www.sina.com.cn  2011年08月09日 14:55  新浪财经

　　新浪财经讯 万科今日又有一位高管离职。公司宣布，袁伯银辞去执行副总裁一职。据悉，袁伯银离开万科后，将出任红星美凯龙家居集团总裁。

　　袁伯银加盟万科前为百安居(中国)有限公司执行副总裁。万科的内部通报对袁伯银做出了高度评价，称袁伯银先生在公司任职四年多的时间里，为公司做了大量工作，取得了显著成绩。

　　对于另谋发展，袁伯银的表达是：“从万科受益了这么多，请大家原谅我用这样一个想法，来消除自己内心的不安：如果能把从万科学到的东西，应用到更广泛的领域去，或许这也是对万科的一种报答？”

　　关于未来的考虑，他表示：“希望能将自己在零售业经营管理的十多年积累，与在房地产行业四年的修炼结合起来；能尽心尽力为新的股东和客户效力，希望能带领这家企业创造像万科一样的良好业绩和持续增长。”

　　此外，袁伯银表示转投红星美凯龙之后，将能回到家庭所在的城市，能多一些时间陪伴家人，这也是他重新选择的一个考虑因素。

　　此前，万科已经有多位副总裁高管离职。万科总裁郁亮表示，公司向社会输出人才不影响万科正常的经营。

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万科上半年销售大增七成
http://bj.house.sina.com.cn  2011年08月09日08:31  新京报

　　(记者吴敏)

　　地产龙头万科A昨日晚间披露半年报，其上半年实现净利润29.78亿元，同比增长5.88%。另一地产企业招商地产净利润14.68亿元，同比大增39.84%。

　　销售规模大幅上升

　　万科中报显示，上半年万科实现营业收入199.89亿元，较去年同期增长19.22%，利润总额达到44.5亿元。但这一数据仅是已确认的销售规模。

　　万科指出上半年公司实现销售金额656.5亿元，销售面积565.5万平方米，同比分别增长78.6%和76.7%，但由于竣工的季度分布不均，今年竣工集中在第四季度，上半年结算资源较为有限，预计下半年营收将大幅增长。

　　目前万科合并报表范围内的已销售但未结算合同金额达到1187亿元，销售面积1022万平方米。

　　地产企业毛利率上升

　　虽然房地产调控旷日持久，房价在统计口径上亦有回落。但地产企业的毛利率不降反升。

　　万科中报显示，上半年其房地产业务结算毛利率为32.1%，比去年同期的29%有所上升。但由于销售费用大幅增长，净利润率有所下降。

　　招商地产的房地产开发销售毛利率则达到50.43%，较上年同期增长了7.67个百分点。招商地产称这是因为本期转结了部分毛利率较高的项目。

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万科率先进入“全面绿化时代”
2011年08月09日 08:02　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
上半年已售未结资源规模再创纪录，达到1022万平方米，对应合同金额合计约1187亿元，同比分别增长了93%和107%

　　【财新网】（记者 符燕艳）自今年6月开始，万科（000002.SZ）所有具备规划条件的新开工项目，都将参照不低于住建部绿色一星的标准来设计和建造，万科在行业内率先进入“全面绿化时代”。

　　8月8日，万科公布半年报时，万科总裁郁亮表示，随着绿色观念的普及，建筑的绿色节能不仅是社会责任也是行业的发展趋势。“万科产品中装修房比例提升、绿色标准提高，受到客户的的欢迎超出我们的预期。未来万科将继续发挥在绿色建筑方面的优势，为客户提供更加环保节能的产品。”

　　万科在一份新闻稿中表示，2010年万科绿色住宅占全国的54％。

　　半年报显示，上半年，万科实现营业收入199.9亿元，净利润29.8亿元，同比分别增长19.2%和5.9%。与此同时，上半年，万科实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%，销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。

　　由于全年竣工集中于四季度，上半年万科结算资源较为有限，但随着四季度项目陆续竣工并转入结算，预计全年结算量同比增幅将明显高于上半年。半年期末万科的已售未结资源规模再创纪录，达到1022万平方米，对应合同金额合计约1187亿元，同比分别增长了93%和107%。

　　与此同时，相对于销售增长，上半年万科的结算明显滞后于销售。中报显示，上半年万科竣工面积107万平方米，仅占全年计划竣工面积729万平方米的14.7%。受此影响，上半年万科结算面积138.3万平方米，比去年同期下降8.1%；结算收入191.7亿元，比去年同期上升16.5%，增长幅度远低于销售增长。

　　对此，万科董秘谭华杰表示，近年来万科产品中装修房比例大幅提升，使得施工周期拉长，竣工滞后于销售的情况更为明显。受到春节前后建筑劳务工流动日趋频繁的影响，今年万科的竣工主要集中在第四季度，上半年结算资源不多。但随着四季度项目陆续竣工并转入结算，预计全年的结算量同比增幅将明显高于上半年。

　　半年报显示，截至6月末，万科持有现金约407.8亿元，相比一季度末提高9.7%。

　　此外，谭华杰表示，上半年万科在拿地方面比较谨慎，这一方面体现了公司谨慎拿地的一贯原则，另一方面公司认为未来可能会有更好的拿地机会。据了解，上半年主要城市的土地供应有较大程度的萎缩，虽然土地出让的溢价率已经开始下降，但底价的调整还不明显。

　　根据国土资源部的数据，上半年住房用地供应只完成了全年计划的26%，按照惯例，三四季度会是土地的供应高峰；同时，随着房屋市场调整的持续，土地市场的调整预计也会更加深入。■

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万科北京多项目实行首付分期 抢占"房票"
2011-08-06 14:45   来源：京华时报    打印本页 关闭
   



继深圳万科启动“万团大战”的优惠活动之后，万科北京项目也开始频打促销牌。



　　继深圳万科率先启动“万团大战”的优惠活动之后，万科北京项目也开始频打促销牌。包括长阳半岛、金隅万科城等多个万科在售项目日前普遍实行分期首付的促销方式，业内人士表示。在“房票”难求的当下，开发商正想尽办法占据“房票”，这种针对刚需群体的优惠方式已经被其他房企陆续跟进。

　　多项目实行首付分期

　　位于房山的中粮万科长阳半岛8月初将迎来第九次开盘，作为长阳起步镇的第一个项目，长阳半岛前五期均为“日光盘”，第六期变成“月光盘”，第七期当日售出60%，而到第八期仅为30%。为了保证弱市下的成交率，第九期推出分期首付的促销手段，首付30%可以分期付款，首次付款最低为10万元。

　　无独有偶，除了长阳半岛，万科在北京的多个在售项目也均有这样的促销优惠。位于昌平的金隅万科城，在首次支付10万元之后，剩余房款可在一年时间内再分两期付完。另外，目前在售的万科蓝山loft项目也一直采用首付分期的方式进行促销。

　　北京万科相关负责人对此表示，分期首付的方式主要针对刚需产品和刚需购房人群，“这部分客户往往会因为缺几万元钱买不了房，如果拉长首付款的支付周期，最好再跨过年底奖金的发放，可能问题就解决了”。此外，拉长周期一定程度上也是为客户实现满5年纳税和社保的年限。

　　其他房企跟进

　　限购背景下，争取符合条件的“房票”成为各家开发商的当务之急。不仅万科，其他不少房企也已经纷纷跟进这种首付分期的促销方式。

　　今年5月底开盘的通州珠江国际公馆，购房者可分期支付首付款，先期20万，剩余首付款可在一年内交清；合生·麒麟社、金色漫香林等在售盘也均进行首付分期。

　　不过，在业内人士看来，这种对开发商和购房者“双赢”的促销方式，也并非完美。分期首付不但违规，而且还隐藏多方风险。北京中原地产市场总监张大伟表示，这种模式实际上是拉低了银行对购房者经济能力考量的门槛，可能把不少本无足够承担和保障能力的购房者拉进了信贷困境。表面看来，风险是在首付之初转嫁给了开发商，不过一旦原本不具备足够承担能力的购房者出现困难而断供，银行仍将承担风险和损失。而开发商、其指定的贷款公司以及购房者本人也都身陷其中，形成多方风险。
责编：刘梦中国广播网

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未受调控影响 万科A上半年净赚30亿

2011年08月09日 03:10
来源：重庆商报 作者：刘勇
字号:T|T
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本报讯（记者 刘勇）今天，万科A(000002)公布2011年半年报，实现净利润29.7785亿元，同比增长5.88%，每股收益0.27元，同比增长3.85%。报告显示，万科筹码日益集中，瑞银集团和社保基金二季度新进，持股数达到15884万股。由于万科A全年结算增长将明显高于上半年，业内人士称，万科A下半年业绩有望更好。

下半年业绩有望更好

报告期内，万科A实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5 亿元。由于房地产项目的竣工时间分布具有不均匀性，1~6月份公司完成的竣工面积107万平方米，仅占全年计划竣工面积729万平方米的14.7%。受此影响，上半年公司房地产项目结算面积138.3万平方米，比去年同期下降8.1%；结算收入191.7亿元，比去年同期上升16.5%，增长幅度远低于销售增长。

万科A表示，预计四季度将有较多项目竣工结算，全年结算增长将明显高于上半年，昨天，申银万国证券分析师何武指出，这意味着万科A下半年业绩有望更好。另外，万科A期末持有货币资金407.8亿元。

土地市场调整将抄底

万科认为，市场调整逐渐深入，资金相对充裕的企业将体现优势。万科表示，由于企业投资渐趋谨慎，报告期内土地市场有所降温。包括重庆在内16个主要城市推地面积、成交面积大幅下降，底价成交已经成为普遍情况。随着政策效果的进一步体现，土地市场的调整还将延续，其中房屋市场调整较深的城市，也可能会出现较好的拿地机会，公司会在谨慎投资的原则下灵活把握。

昨天夜里，记者联系了万科董事会秘书谭华杰。谭华杰表示，大举出手拿地不一定在今年下半年，也有可能在明年。

股东总数大幅下降

半年报显示，股东总数为101.8112万户，其中A股99.5866万户，B股2.2246万户，同比分别减少5.91%、5.77%、11.5%。而一季度报告股东总数为108.1957万户，其中A股105.6821万户，B股2.5136万户，

前十大股东中，博时主题行业股票证券投资基金持股数达12504.3403万股，较一季度增持2100万股，列第三位，仅次于大股东华润股份有限公司和自然人刘元生，UBS AG（瑞银集团）和全国社保基金一零三组合也新进，以8080.0552万股和7804.0223万股，列第七、八位。

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万科暂不下调全年开工计划
2011年08月10日 08:02　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
下半年万科将继续坚持快速开发策略，继续坚持不当地王，不会转向高端房

　　【财新网】（实习记者 陈奕勤）在“限购令”出台的背景下，万科（000002.SZ）暂不考虑下调全年开工计划，但会根据客户需求变化，及时调整未来供应结构，以保证产品适销对路。

　　8月9日，万科在中期业绩媒体见面会中发布上述消息。

　　万科上半年公开数据的16个城市的供地规模，比去年上半年同期下降了18.5%，上半年的供地量相当于2010年全年的三成，但万科的销售面积同比增长77%，销售金额增长79%，占全国商品房的份额由去年的1.86%提高到今年上半年的2.67%。

　　万科董秘谭华杰表示这与产品结构有较大的关系，“在市场开始出现调整的时候，首先是投资性的购房和相对高端的房子受影响更大。万科的房子主要是面对自住的客户，而且我们的房子比较小”。

　　从2009年开始，万科每年144平米以下房子的占比超过了85%，今年上半年达到了87%。谭华杰认为买小房子的是第一次买房或者第一次换房的人，他们受限购的影响比较小。

　　此外，万科的装修房占比比较高，“由于装修房更受自住购房者的欢迎，现在市场上自住购买者是最大的购买力，所以受到的市场影响稍微小一些。”谭华杰解释道。

　　关于下半年的计划，万科表示将继续坚持快速开发策略，继续坚持不当地王的谨慎投资战略，积极拓宽融资渠道，加强合作，在谨慎的前提下把握机会。除此之外，万科将坚持产业化和全装修的方向，进一步加快绿色转型的步伐，从今年六月开始所有具备规划条件的新开工项目参照不低于绿色一星的标准进行建造。

　　今年是保障房的开局之年，很多开发商开始转向高端项目，但万科总裁郁亮表示万科始终的策略都是“为普通人盖好房子”，并不会转向高端房，并认为“不要对市场做出过于敏感的反应”。

　　针对万科下半年的库存问题，郁亮表示房地产和其他的行业不同，房地产企业的资产除了现金基本上就是存货，真正的库存是现房库存，万科的现房库存占存货的比例只有2.8%，不足一个月的销量，并提议应该有新的报表体系让决策层和公众了解实际情况。

　　郁亮还表示，未来万科还会多做与房子配套的服务，比如在小区配食堂，甚至考虑引进机器人厨师，“以前万科卖给白领，现在白领都有小孩了，现在老人、小孩增加了，能不能安心吃东西非常重要，但找一个合格的厨子非常难。用机器人来做饭，火候严格、肯定卫生。”

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中海高管称已有开发商资金紧张寻求被并购
2011年08月10日 14:22　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
上半年，中海拿地积极，下半年或有新的融资安排，将维持有效率的规模扩张

　　【财新网】（实习记者 吕凯霏）中国海外发展有限公司（00688.HK，下称中海）副主席兼行政总裁郝建民表示，由于调控政策持续生效，相当一部分同行业的公司资金吃紧，目前已有中小开发商向中海抛出橄榄枝，寻求并购合作。

　　8月9日，郝建民在中海半年报发布会上称，若有好的发展机会，中海有可能不会拒绝。

　　中海半年报显示，目前公司持有现金182.2亿港元，未提用贷款额度约为100亿港元。不过，由于上半年拿地积极，中海的综合净借贷比率从去年的22.8%上升至今年6月底的38.5%，接近中海提出的40%的净借贷比上限。

　　中海主席孔庆平指出，有可能的话，下半年会做一些境外融资的安排。不过，中海半年报也称，由于前景不明朗，公司对房地产基金二期的推动比预计有所放缓。对此，孔庆平解释说，一方面公司手头资金比较充裕；另一方面在内地获取项目的机会比较多，竞争相对比较理性，在这种情况下，会选择较基金更为简单、更少紧迫感的融资方式。

　　去年3月，中海与工银国际投资管理公司合作成立房地产基金，规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，主要用于投资中海地产集团的住宅物业。首期募集资金不低于2.5亿美元。

　　中海半年报指出，由于上半年房地产市场调控严厉，土地价格有所回落，下半年将按照手头资源伺机以低成本加大土地储备。

　　上半年中海拿地非常积极，新增土地16幅，可供发展的楼面面积约为776万平方米。至6月底，其土地储备的楼面面积为3620万平方米。孔庆平称，上半年积极拿地的表现有机会成分，也有策略考虑。过去中海主要集中在沿海开发，近来一直寻求在中部的布局，现已进入武汉、长沙、南昌等中部城市。

　　销售方面，半年报显示，中海上半年房地产业务销售总额为522.3亿港元，对应销售面积为307万平方米。中海副主席兼行政总裁郝建民称，上半年整体去化率超过80%。孔庆平表示，公司手头上有足够的资源可以推出市场来保证完成全年目标。

　　上半年，中海房地产业务毛利率从去年同期的40.5%进一步上升至42.9%，对此，孔庆平表示，中海毛利率相对较高得益于财务、管理和营销费用的控制优势。中海在此三项上的支出费用仅占总成本的5%左右，而同行可能达到12%－15%的水平。孔庆平还表示，原材料成本的上涨对公司影响不大。他举例说，钢材每吨涨价1000元，中海的建筑面积每平方米成本涨100元；水泥每吨涨100元，建造费用每平米涨50元。“由于中海的销售均价水平较高，建材价格上升的影响相对较小”。

　　上半年，中海营业额同比上升24.7%至218.8亿港元，其中内地房地产发展营业额占96.4%。经营溢利为109.4亿港元，同比上升37.1%。■

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科Ａ(000002):首度回应高管流失,称下半年房企竞争更激烈

    ■北京商报
    市场遇冷,供应增加,资金趋紧……"下半年房企竞争将更加激烈."在昨日(8月9
日 )举行的万科2011年度中期业绩说明会上, 万科集团总裁郁亮对国内房地产行业
的形势做出了预判.不过,他并不认为行业内会出现大洗牌,而是给中小房企提出了"
冬眠"的建议.
    大小房企
    分化态势明显
    受益于灵活的定价,今年上半年万科实现销售面积565.5万平方米,销售金额656
.5亿元,同比分别增长76.7%和78.6%.不过,一线城市的销售明显遇冷.万科集团董秘
谭华杰表示, 万科关注的14个主要城市的成交面积上升了1%,金额上升了8%,如果只
看北京, 上海,广州,深圳和杭州五个一线城市,与去年同比还有小幅下降,与2009年
相比有非常大幅的下降,与2007年同期相比有50%的下降.
    与万科相似, 上半年大型房企都顶住调控压力,比如恒大,中海等均超额完成半
年销售目标, 但不少中小企业业绩堪忧.已披露的半年报显示,滨江集团(002244)净
利润下降40. 16%;广宇集团(002133)下降45.68%;渝开发(000514)下降45.68%;去年
同期净利润达到4.53亿元的嘉凯城(000918),今年中期业绩仅728.9万元,降幅为98.
39%.有机构统计, 今年上半年有10家房企预告净利润下降100%以上,其中5家预告下
降超过200%.
    链家地产首席分析师张月认为,上半年经历了楼市的严厉调控,一线城市成交量
普遍下降, 各房企销售业绩面临严峻考验.在这种形势下,房企业绩开始出现明显分
化,一方面,龙头上市房企由于其本身的规模,资金实力,品牌效应以及主动调整项目
价格出售, 即使在整体成交低迷的环境下依然能保持业绩的较快上涨.另一方面,全
国或二三线城市布局的房企业绩明显优于单一一线城市布局的房企.
    下半年竞争压力还将增大
    受上半年市场遇冷的影响, 现房存量有所增加.据今年已入市项目的成交数据,
中小房企和大型房企的签约率分别为28.5%和55.5%.以北京为例,截至目前新建商品
房库存10690套, 大型房企占库存比重约为35%,中小房企占65%,承载库存量为6.9万
套, 市值约超3000亿元.而且下半年房屋增量也将增加.以万科为例,谭华杰透露,今
年6月14个主要城市新增的供应量创造了历史月度新高.
    与此同时,货币环境趋紧,郁亮也表示,房企在银行,信托等融资渠道的确越来越
紧,并且会持续下去,加之市场房屋供应量增加,"下半年行业竞争会更加激烈".数据
也证明,房企的日子并不好过.根据链家市场研究部统计,截至8月9日,排名前50的上
市房企中有9个公布了7月销售业绩,其中5个房企业绩环比出现不同程度的下滑.
    但郁亮并不认为房地产业会出现倒闭, 并购潮.他表示,小开发商在压力面前策
略非常简单,可以采取停止拿地,减缓开发速度,放缓销售"冬眠"的策略渡过危机.
    首度回应高管流失
    就在昨日,万科还宣布执行副总裁袁伯银离职.这也是今年继徐洪舸,肖楠,刘爱
明之后, 万科出走的第四位高管.针对近来万科集团高管离职频繁的情况,郁亮也首
次在中报业绩说明会上做出回应.他表示, 一方面这表明万科人才培养非常有效,另
一方面, 说明万科在激励机制方面需要反思,股权激励是辅助作用,但机制需要不断
完善.
    据悉,袁伯银离开万科后将到红星美凯龙担任总裁.

meng-h

2011年万科中期业绩推介会会议纪要
作者: 但斌
时间: [ 2011-08-13 02:10 ]

2011年万科中期业绩推介会会议纪要


时间： 2011年8月9日

地点：深圳万科建筑研究中心

出席人员：公司管理层

调研人员：东方港湾 陈宇


整体经营情况部分：

尊敬的各位投资者，非常感谢大家在这个神圣的大运会期间冒着雨来参加我们的推介会，非常不容易。

我先向大家回报一下我们今年中报的基本情况。

上半年的情况值得注意的是这么几个方面，第一是销售情况。我们面积同比增长了77%，销售金额同比增长了79%，主要原因是顺应了市场的变化。第二个是期末的已售未结的量非常大，达到了合同金额1187亿。这个应该是能够满足今明两年的结算需要。也就是说未来我们业绩的确定性会比较好。第三个就是费用管理方面，两项费用占销售收入的比例进一步下降。

再就是我们的整个资金状况现在处于相当有利的状态，扣掉预收帐之后，其他的各项负债占总资产的比重只有36.8%，净负债率20.8%，还处在行业中比较低的水平。我们持有的现金进一步上升，达到408亿，远远高于我们一年内到期的借款总和230亿。

来看中报。

销售和结算之间的对比情况，大家可以看到07、08、09这几年我们的上半年的销售金额和结算面积，也就30%的差异，今年这二者之间差得非常远。我们今年上半年销售了656.5亿，那么竣工结算了191.7亿，差异非常大，连三分之一都不到。主要原因还是近期我们正处在一个装修房比例不断上升的阶段，现在也是大量的销售房由销售进入到结算的这样一个区间。在这个区间里平均的进度周期不断拉长，所以结算滞后于销售的情况在放大。这是第一个原因。

第二个原因是我们今年的结算，四季度占的比例特别高。我们今年的四个季度结算的分布不均匀。这个安排其实比较合理。为什么？现在春节前后施工队的劳务工会有巨大的流动，现在的劳务工整体来说处于严重的供不应求的状态，每年的春节后各个施工队伍相互挖人，变动率高的可以达到70、80%，过个节回来施工队的人就基本变了。这些人彼此之间不熟悉，需要磨合，对于我们项目的情况也不太了解，有适应的过程。

因此，从提高施工效率，控制施工质量的角度考虑，尽量在春节前把能竣工的项目竣工，所以这一回的四季度的竣工的话达到了全年的高峰。所以我们虽然上半年销售有79%的增长，但是结算面积在下降，结算收入也只增长了16.5%。那么到了四季度，随着大量的项目竣工结算的话，收入的增幅会比上半年高一些。

因为结算跟不上销售，所以已售未结这一部分有大幅增加，已售未结面积同比增长93%。金额增长107%。到了6月末有1187亿的已售未结资源。

再一个是我们的财务指标。

净利润增长幅度低一些，上半年增长了5.9%。当然这个并不是说明我们上半年结算资源的盈利能力下降了。大家可以看毛利率的数据，其实毛利率的数据是上升的。但是毛利率上升的同时为什么账面的净利率会下降呢？有几个原因。一是去年的基数里面包含了存货减值准备的冲回，增加了去年上半年的净利润。去年上半年无控股的联营公司，他的结算也比较多。这两个项目的话，今年前一个不存在，后一个比较弱。

因为上半年我们销售出现了大幅度增长，所以跟这个销售规模相适应的销售费用和管理费用的绝对额也出现了增长。虽然这个增长幅度低于公司的增长，但是我们上半年结算的较少，而费用是当期就扣除了，因此最后在计算损益的时候，费用这一块占结算收入的比就比较高。这也是今年上半年净利润较低的一个原因。

从上半年结算的产品的结构来看，尤其是一季度是不太均衡的。由于上半年结算资源少，地域分布就更加的不平均，所以一季度结算的大约80%集中在深圳、上海和广州三个城市，都属于价格和利润率比较高的市场，所以我们一季度的均价和毛利率非常高。这使得我们的上半年不论是结算均价还是毛利率跟去年同比都有所上升，当然最主要的原因还是受结构的影响。

上半年获取资源的情况，期末我们整个规划中权益建筑面积3785万平米，去年年底是3640万平米，所以事实上我们的土地持有量有所下降，这是一个比较合理的安排，因为上半年市场的调整才刚刚开始。由房屋市场传导到土地市场还需要时间。

上半年买地的楼面地价大约是2500元/平米，这样一个水平和06年基本相当，应该达到比较好的控制。

这是中报的内容，接下来是上半年市场销售的一些情况。

按商品房的口径来看，全国销售面积增长了12.9%，销售金额增长了24%，增幅看起来比较乐观。但如果看主要城市的话，可能增幅要缓慢得多。

我们看了华北、华东和华南的14个城市的情况，成交面积同比增长1%，金额增长8%。另外一方面，因为单价的继续上升，所以政策的压力依然存在。如果是看北、上、广、深和杭州五个一线城市的情况，其实今年的销售同比是下降的，和09年比是大幅下降，下降50%以上。这个和限购有非常大的关系。

截至3月底已有43个城市限购。因为限购也会造成末班车的效应，在政策生效之前会有很想买房的人突击买房。所以在1、2月份14个主要城市同比出现大幅增长，而3、4月份则同比出现较大幅度下跌。5月份之后进入到新的一个稳态，稍有回升。

那么从市场的供需关系来看，用某一时段内的销售面积除以新批准的销售面积，得出的数字如果大于1，则说明市场比较旺盛。小于1则说明新推出的房子有一部分是没有卖掉的，市场的存货在上升。

今年6月份14个主要城市降到0.61，这是个比较低的水平，因为它已经比08年同期还要低了，08年6月份是0.64。

现在政策非常严格，从银行获得开发贷款实际上是一件很不容易的事情。所以我们可以看一下房地产的四项资金来源中，国内贷款增幅是07年来的低位，比08年最低谷时稍微好一点点。

从投资和开工的数据来看，不太容易真正体会到真实的情况。因为房地产开发，资金支出有滞后性。

从土地市场的情况来看，首先是交易量在萎缩，无论是供应量还是成交量。16个公布数据的城市，它的供地规模比去年同期下降了18%，今年上半年只相当于去年同期3成左右的供应量。成交量同样下降，购地意愿在降低，大部分都是底价成交，溢价率8%，这应该是一个接近于还没有溢价的状态。

土地市场降温的标志性事件现在没有出现，一个是大量的土地流拍，08年一季度土地的流拍率是14%，四季度是42%，12月则超过了60%。今年的前两个季度土地的流拍率都在10%以下，说明流拍并不普遍。另一个是土地的出让价格，虽然今年上半年成交量有所下降，但成交价并没有下降，甚至还有所上升。

在这样一个相对较弱的市场里，公司上半年的销售还是不错的。刚才也提高，面积增长77%，金额增长79%。全国市场占有率从1.86%上升到了今年上半年的2.67%。我们发现所有的坚持以普通住房为主，坚持快速开发和有一定战略纵深的企业今年上半年的销售表现可能都比较好。那些坚持高端房特色的公司上半年相对困难点。

我们上半年的话在全国8个城市的市场占有率第一，19个城市市场占有率排前三位。我们的销售组成里面，90平米以下的销售占比达到53%，144平米占比37%。这是今年上半年跑赢市场的原因之一。另外一个原因是我们的装修房比例较高。它的好处是本来你的客户当**资性购房的人比较少，对于他们来说，买一个装修房是不合适的，装修是不能升值的，只能折旧。那么对于他们来说可能更愿意买毛坯房。因此，我们的客户里面投资性购房者相对少。

从客户买房的类型来看，首次置业的比例不断上升，其他的高端的需求的话处在一个很低的水平。从支付方式看，现在个人住房贷款确实管得非常严格，今年上半年一次性付款的比例达到35%，来自银行的房款占比越来越低，今年上半年只有39%，这是历史最低时期。

接下来汇报一下下半年的主要工作考虑。

我们对市场形势是这样的一个分析：市场在降温，政策已经见效但还会进一步发挥作用。我们对调控的决心和力度没有任何怀疑。

限购城市数量在增加，意味着投资性需求将会受到更广泛的抑制。因为我们判断下半年竞争会比较厉害，所以9、10月份的推盘量不会像对手那么多，会尽早推盘。另外一方面保障住房在大量建设，我们对此寄予厚望。我们认为保障房计划的落实会对商品房的平稳发展建立好的环境。

我们宁可把情况预计得更糟糕一点，所以我们的目标也是以首先确保经营安全，然后在这个前提下尽可能努力地实现增长。继续坚持以往的策略，坚持主流的定位，为普通人盖性价比高的房子。坚持快速周转和开发的策略，开工的组成里面可能会根据市场需求的变化调整供应结构，跟市场真正的需要完全对路。还要继续坚持不当地王的策略，积极拓宽融资渠道和合作，坚持推动行业生产方式的变革，产业化、全装修的方向不动摇。

上半年重点抓了两个经营要点，一是严格控制存货规模，二是适度关注土地市场。

以上是我简要的汇报内容，下面进入问答环节。因为我们是三个会场，因此还是像以往一样分开来提问。因为各个会场人数不同，所以我们是这样安排：深圳会场有6个提问机会，上海会场有6个提问机会，北京会场有2个提问机会。

深圳会场：

一、下半年拿地的策略？销售的策略，会不会采取以价换量的方式？

答：关于我们拿地的问题，确实我们上半年有意识地控制了拿地的规模和措施，所以比较我们的销售收入来说是很小的比例，其实从年报里面我们已经告诉大家对今年下半年的机会比上半年多。下半年具体是什么时候的机会？哪个地方的机会？我们还需要观察。可能下半年核心城市我会加大点力度，因为像北京、上海这样的城市我们就发现跟以往一样等量拿地是不合适的，它可能是一年就拿够几年开发，同时你可能两三年不拿地。所以如果今年有这样的机会，万科会抓住。

当然我们的战略纵深仍然会坚持，大家可能会注意到上半年我们的成都区域销售规模和上海区域差不多，那么你可以说我们早年战略纵深的结果出现这样的变化，也可以说宏观调控对东、西部影响不太一致。我们相信下半年拿地会比上半年更进取一些，当然我们需要谨慎，我们并不认为今年就是底了。

关于销售方面的考虑，08年之后我们没说“降价”这两个字。我们都是“积极定价”。降价的苦头吃过，所以市场好的时候，不好的时候，我们都要积极定价。

深圳的万团大战说明我们销售很好，没有什么货要卖，所以我们要赶紧告诉客户我们未来还有很多次卖，现在登记房子我们还有5000块钱的优惠给你。其实某种意义上说是我们蓄客的手段，不要先跑到我们对手那边去买房子，现在买房的资格很珍贵。一定要仔细思考之后再决定买谁的房子。

其实我们很多地方，比如成都幸福职业计划，“你要嫁给我吗？”许多人首先要成为有房子的人吧，通俗了些，但是还是很吸引人的。所以我想我们的营销手段还是很多。但是有一些艺术广告我是从来不做的，有冒充万科广告，有一个裸体女人。这样的广告万科不干，三俗的事情从来不干。


二、万科的工程款、没有付的土地出让金大概是多少？年报里对股权激励计划评价比较高，这次的激励计划有什么特点？万科对商业地产的趋势，战略想法？

答：我们的工程款，我们盖多少是多少。如果说是调控紧张了，困难了，我们会和合作伙伴商量怎样应对。土地出让金，政府的钱一分都不能欠，该付多少付多少。万科大多数项目都是和别人合作的，所以这一块有腾挪空间。但不管怎么样，这份钱不会影响买新地的钱。

股权激励，在今天这个场合来说，我觉得中国上市公司股权激励这个方案，跟章程一样，都规定好了，灵活空间没有。有股权激励方案，要比没有好。这是机制。至于说它有多大的刺激作用，今天我们有一个副总裁要离开我们，袁伯银要加入红心美凯龙做总裁。那么你可以看到袁伯银也好，员工也好，即将加入的公司都是有一定的规模。都在积极准备上市。那么这两个特点，反过来讲我们的股权激励，相比较来看，机制上的意义大过实际的作用。

万科的股权应该让更多人分享，从主席到我到底下的员工，职业经理，只有更分享的方案才符合万科的实际情况。它的激励作用对于高管来说，他又不能卖，行权的时候还要交所得税，所以刺激作用不太大。但是我们高管毕竟是少数，主要的享受对象还是中高层员工，他们的作用要比我们大。从这点上讲我们给它积极的高度评价。

关于商业地产的问题，我们未来计划25%左右的比例。万科做商业地产，和别人不太一样，我们不是为了回避宏观调控做这件事情。我们不是最看好商业的前景而做商业，我们更看好住宅的前景。不管怎么样，住宅还有很多空间。

在非住宅方面，我们首选的是办公。次选是商业，再选是综合性商业，万象城这样的。最后是酒店。

未来涉及度假物业的问题，产品线会更加丰富些。


三、关于已售未结面积中的两个细节问题，一是报告中已售面积是未结算面积的7倍，是否可以认为说上半年也出现了对于下半年竣工高峰的要求？万科去年是用什么方式保证下半年竣工高峰的实现的？这种方式今年可以继续吗？二是报告中提到上半年结算面积主要集中在几个大城市中，是否可以认为下半年竣工需求比较分散？

答：已售未结部分的量确实比较大，通过什么手段实现？下半年都是生产高峰的，上半年工人很难找。现在为了留住工人，我们的总包想的是他的工人怎么留住。现在万科给工人发证书，分一级、二级、三级发证书。不仅发证书，当他们家庭遇到重大灾难或者困难的时候，万科还关怀他们。

今年底明年初，万科可能要出劳务工的白皮书。现在工地上的劳务工年龄平均在45岁，他们的第二代不再做这个工种了。我们有些总包单位开始设夫妻宿舍，这样的话多一个工人。也没办法，否则它不稳定。

从上市公司的角度，希望上半年多一点，下半年少一点。这有好处，我的利润上半年基本实现了，对全年业绩有保证。另外还避开了供暖季节，现在北方的供暖交房最麻烦了，人还没住，很多费用收不回来。最好是上半年交房。短期改变局面比较难。


四、请教人力资源管理方面的问题，一是有些高管离开，未来有没有在较短时间内提高高管薪酬待遇方面的考虑？二是目前万科的中高层员工，自己培养的比例大概是多少？多少是往其他公司引进过来的？第三是项目公司现在比较多，一些地方上的项目公司的人员有没有职业生涯发展的可能性？

答：你提到了我的心坎上，特别想回答。前两天说我是A股公司里面，CEO排行榜第四。我在想完蛋了，怎么办？第一个是马明哲，990万。我们业绩不再好一点就不能超过他们，但超过之后我怎么办？我不给自己定高点，员工怎么办？给自己定高点吧又被口水骂死。

当然我觉得同H股公司比，只有40%左右，所以我想应该还有很多空间才对。要么是我们机制上有点问题，股权激励那件事情，明明是特别好的手段，但在目前各种各样规则之下，变成一个对高管来说激励作用大大削减乃至有没有都不是很重要的地步。最近我看到肖风的离职问题，他说了一句话我非常赞同，说股权激励也不是万能的。你能说有股权激励，基金经理就不走了吗？我也不相信。这件事在于外界怎么说，而不在于投资者怎么看。因为你是在为股东创造价值的情况下获得报酬，这是比较容易的，但是你这个报酬受不受外界认可，这件事情我们还没有好办法。

万科中高层现在三分之二是内部培养，三分之一是外部请来的。过去万科的高层里面，我们都是处在同一个年龄段的，我们现在发现这是问题，没有年龄的梯队。所以未来会注意培养我们高管的梯队问题，使得我们整个人才队伍更加有层次。

当然你要说到最近几个离职的高管的问题，有几个共同的现象，还有他们面临着职场下半场的选择，都是人到中年。我相信他们的决策不只是单一的因素，也包括袁伯银，家在上海，不愿意过到这边来。我相信家庭团聚也是重要因素，年轻时无所谓，漂泊四海还很浪漫，但人到中年家庭也是考虑因素。当外面有机会他会考虑这件事情。

万科自己能不能培养出各个梯队的优秀职业经理人，是需要我们关注的问题。我想今天的万科有很多优秀的干部在出来，一线上现在我们年轻的干部也很多。

一线提拔的问题，我们有一个战略纵深的问题，原来管一个城市的现在管一个省区。我们内部营造一些创业的氛围给大家。


五、下半年结算面积是否有所调整？参与保障房的情况以及未来两到三年的情况？

答：结算计划、竣工计划不准备调整，这不能调整，这房子都答应几时交出去的，你不盖完客户不就找你要钱吗，要索赔。开工计划也暂时不想调整。

保障房问题，目前有300万，一些项目的利润率有2%，我们原则也很清楚，在不损害股东利益的情况下积极参与，履行行业责任，流淌着道德的血液。有人说这也可以赚大钱，但目前我还真找不到赚钱的渠道。最近有公司说他们做保障房有20%的利润率，经不起审计的吧？说好3%到5%的，怎么20%了呢？所以我们宁愿把它作为行业责任来考虑。最好是市场归市场，政府归政府，商品房归商品房，两个混为一谈麻烦就来。

未来两三年做保障房不需要特殊的人力资源，因为你总不能说保障房赚钱少，你们收入低一点招些人过来，这不可能。


六、股权融资停了之后增速会下降，对员工平台方面会有一些瓶颈，怎样在保证股东利益的情况下保证客户利益？公司实行三级管理制度，区域中心的定位可能比较尴尬，未来如何定位？

答：你的两个问题都是假设性不存在的问题，第一个我们过去4年我们都没有股权融资，发展速度仍然是不错的，不是说没股权速度就下来了，没有因为不融资而影响发展速度。第二个问题更假设了，更不存在。股东在客户之后，客户照顾不好股东没有利润。区域中心管理模式非常成熟，承担的任务很简单，就是就近决策。万科现在50多个城市的业务，总部根本管不过来，所以传统业务基本放手给区域去做，不存在三级管理模式，就二级管理模式，总部管的区域不管，区域管的总部不管。什么东西是区域不管的？钱，区域不管总部管。投资决策总部管区域不管，信息总部管区域不管，人总部管区域不管，项目怎么操作总部不管区域定。区域管理架构做了7年，应该很成熟，否则早就被我取消掉了。


上海会场：

一、工业化住宅规划？

答：万科准备全面推广。上个月陪着王石主席去了龙华的工业化住宅项目去参观，同时那一片也是深圳整个规划保障房小区，因此几个同行都在一起做。比较下来万科的工地是最整洁的，工人是最少的，进度最快。你们有机会可以过去绕一绕。

这次试验对我们的鼓舞是，原来我们预计工业化之后我们的成本会增加300—400块钱/平米左右，经过努力，目前控制在200左右。别忘记今年以来，劳务工的工资平均涨了40%以上，一个木工，做模板的，月收入超过10000元，还留不住！所以现在我们用钢模、铝模取代。300块一天找不到人为你干活，条件发生很大变化。所以那天听说富士康准备100万个机器人了，这就对了，为我们工业化带来更好的前景。

万科工业化体系基本成熟，广泛试验，具备推广的条件。政府给了很多支持，质量会更好。未来五年万科房子的质量能不能达到日本的平均水平？以什么衡量？以一个指标来衡量，就是说误差能不能控制在毫米级。

毫米级和现在的厘米级的分别在哪里？在毫米级情况下，你可以定制加工。比如橱柜，你现在都是三房的，100平米的房子，橱柜都不能统一定制。毫米级就可以统一定制，成本大幅节约，质量远远好过别人。现在工业化即将见到曙光，可能成为万科竞争优势之一。

另外，推动工业化的行业规范的建立，希望相关部门在大规模建设保障房的时候，最适合的就是工业化建房，设计标准统一。


二、和小股东合作有什么方式？代建模式？

答：合作比较灵活，收益对等。机制里面权利、责任、义务对等。内资、外资，大小一律对等。我们要收管理费，但收多少是和超额累进利润有关系。如果你需要稳定回报，那超额收益我们要多一点，你希望我们保本的，那对不起我们要更多点。合作模式讲求对等。

代建这件事，目前万科没准备做。这取决于你自有的人力资源足够的丰富，万科没到这个地步。代建赚取劳务费也不是我们的目标。我一直在思考，代建模式如果持续下去的话，团队怎么稳定下来。万科为什么进入新城市的时候很慎重？因为进去后不能退。为什么？因为不利于团队的稳定。

代建有点像游击战，需要再观察。


三、中报里四个区域的收入和净利润差别较大，深圳和上海的比较高，北京和成都利润低，原因？

答：我们不是太在意，不会以简单的利润高和低来做，主要是稳定。当然，我们确实核心城市赚的钱多一点。历史上的地块多一点所以升值大一点，利润多一点。但是我想在新的条件下拿的地，利润水平都差不多。

不要去看毛利率、净利率，要看周转率和回报率。因为同样一个毛利水平非常高的情况下，它可能从年化收益来说不一定特别高。从资金周转来说也不一定合算。需要分得更清楚一些。


四、工业化新的趋势，万通的立体城市的模式，对集约使用土地的评价？未来城市化进程放缓后对商业地产的思考？

答：让我评价同行不太合适，我觉得万通的立体城市是一个尝试。万科自己有研发基地。我希望大家去我们的基地看看，万科在住宅研究方便有哪些成果。当然，房地产的问题由万科一家来研究是不够的，所以同业也在积极研究集约使用土地的问题。我觉得都值得鼓励。

商业地产的问题，前面已经回答了，和别人不太一样。不论是北京的、上海的还是深圳的，都很容易以所在城市来观察中国形象。这件事情我觉得特别有害。上个月我刚休假回来，行程一万公里，自己开车从四川到了西藏，从阿里穿到了新疆。在南疆转了一大圈。觉得祖国有如此丰富的变化，与众不同。观察中国的城市，大城市来看欧美化，从新疆西藏来看还非洲化。所以商业地产，对上海这样的城市来说日益重要。但对更多城市来说，住宅还是非常缺的。很多城市翘首以盼万科进入，所以你不进入还对不起他们。

所以一方面要在北京上海这样的地方做一些跟上城市发展步伐的东西，非住宅做一部分。万科的产品还有很大的扩张空间，住宅仍然是主流。


五、未来三年万科在新进入城市的计划？

答：目前进入了50多个城市，目前中国有655个城市，我们大概进了8%左右。我在想未来我们还会进一些城市，不会散点式的进入，是在现有管理条件支撑的前提条件下进入。没有进的，我们会建立独立团队，比如像郑州，兰州。我们大多会依托现有的管理团队去操作。围绕城市带、经济区去发展。具体我们没有指定出计划来。在这里简单透露一下，万科有没有可能进入国外城市？跟着中国人步伐走，移民喜欢的城市，万科也喜欢。万科不会纯粹为鬼佬盖房子，还是给中国人盖房子。现在移民我发现趋势比以前大了点，有集聚地了，在这种情况下也会考虑。


六、在目前的50多个城市里面，万科对政府多方面要求的想法？对养老地产方面的想法？

答：每个城市对我们的要求不太一样，有的希望我们帮他多建一点保障房，有的希望多建商业。有的地方我一看，为了实现产业的转型，他就规定每个新建项目必须有40%以上的非住宅部分。觉得把房子盖成立非住宅，产业结构转型就完成了。所以这样的城市不敢进，在考虑，好像不那么简单吧。房地产是为其他产业服务的，不是倒过来引领这个社会转型。我们没这个功能。政府做的东西通常不太算账，但我们要算账。所以只能尽可能照顾他们的想法。

养老地产，刚才为什么说商业不是主流，理由有几个：1是城市化；2是老龄出现；3、生活水平提高导致度假需求增加，这也是住宅。万科也有养老项目在落地，也在探讨。比如自理型的，55到75岁，生活自理的住宅要求是什么样子。75岁以后需要护理的，配套不同。赚钱的生意模式不一样，需要摸索建立。但未来养老住宅的增长潜力很大。


北京会场：

一、关于结转，中海的销售额结转金额是210多个亿港币，盈利大概68亿港币。如果因为劳工问题的话，中海的结转速度为什么这么快？恒大、保利、中海的销售要比万科快一些，原来预期万科拿了比较多的地，资源不是问题，但销售上好像慢了些，想问一下是因为推盘的速度问题还是别的问题？保障房，全国住宅有21亿的开工，未来两年有17、18个亿，按照政府的计划，会不会供应过剩？

答：跟同行比，过去几年老说追上我们，现在你又提醒我们，挺好。至于中海的事情，我再研究一下是不是真的如此。至于销售说我们不如别人，我是不认可的，你要说他们销售不错，我们销售也不错。我们遇到的都是同样的问题，什么时候卖，我们能说了算吗？卖给谁，我们能说了算吗？卖多少价钱，我们能说了算吗？好像都不能说了算。我们都在积极卖房子。

未来供应量大增之后，价格下降是一定的。整个行业增加库存开始了。现在万科的库存只有半个月的销售量。

至于保障房的问题，我们真心希望能如期投入使用。老百姓的民生得到解决之后，发展商的机会才会到来。它是房地产市场健康发展的基础，我们坚决支持。


二、公司对存量的项目的市场是怎么看待的？

答：我们合作主要是和存量合作。这一块解决了项目发展的资源问题。政府卖地具有不确定性。一个方面目前资金紧张，有些发展商难过了。不买地、少开工、抗一抗，或许春天就来了。我们收购的二手项目的话，是不是短频快呢？这件事情还真没那么容易。万科收购在建项目的时候首先考察的是质量，楼的质量怎么样。二是税费问题，没交清楚。比如它借高利贷，投进去。税务部门认定项目的时候，高利贷成本不算的。你说这个项目投资2个亿的利息，他说着2个亿不能进成本。风险比较大。

我们上半年106的税，有媒体说调控还没有见效，上半年万科赚了30个亿。绝口不提我们交了106亿的税，万科去年全年才交106亿的税。

有些项目不敢接，太复杂。一手地、二手地并举，因为公开拍卖的地有限。


三、2010年以来，市场的购买力是不是一次次超预期？买房是不是因为只涨不跌？

答：目前想买房子的人很多，有钱没资格的很多。购买力目前还是有的。买房子是不是因为只涨不跌？深圳有例子，上海有例子。杭州我们降价被砸，用血的教训告诉大家房子是有涨跌的。如果大家还不明白这个事情就是太顽固了。但是呢，中国人的钱有更好的出路吗？我也说不清楚。但是有一点，从房子数量来说，我们离一个成熟经济体还有很大的差距。还有很多年轻人没有合适的房子居住。不只是货币现象，还是有支撑的。（完）





2011年8月12日




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高华强推报告

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万科B(200002):如何走出"中年危机",4分之1高管接连流失

    ■第一财经日报
    把学习标杆从美国最大房地产企业帕尔迪转向汇丰银行, 意味着万科将企业制
度化建设推向极致,但这种大胆尝试正在陷入空前窘境.
    继高管徐洪舸, 肖楠,刘爱明先后离职之后,万科集团执行副总裁袁伯银8月9日
也闪电离职.万科在不到一年时间内出现四分之一的高管流失,被业界认为万科高管
团队近年来发生的级别最高,最密集的人事变局.
    连续发生的高管出走事件,恰恰发生在万科提前成为千亿级规模企业,并宣布启
动新一轮股权激励计划之后,这与企业业绩下滑时涌现的人事动荡现象形成悖论.
    万科历史上也曾经发生过不少管理层人员的离职事件, 但其出色的职业经理人
制度均有效化解了历次变动可能带来的危机.
    此次事件目前尚无定论,但万科总裁郁亮对一系列离职事件表态时坦言,包括职
业经理人和股权激励在内的多项公司制度需深刻反思.
    钱的问题
    有业内观点认为,万科高管流失是万科集团内部权力交替所引发的必然冲击波.
郁亮对此表示, 至今仍没有找出高管连续辞职的答案,"万科高管流动这件事情挺奇
怪的,通常一个公司如果业绩出问题了,可能流动会多一些,量会大一点,但是显然万
科没有这样的问题."郁亮强调,万科不存在王石淡出的问题,万科高管团队相对来说
仍比较稳定,只不过遇到的问题都是"中年危机".
    根据万科的统计,万科员工的流动率在8%左右,行业平均在15%左右,万科去年员
工敬业度是80%,超过中国最佳雇主9个百分点.
    通过整理万科集团公开资料可以发现, 万科高管团队成员年龄在37岁至61岁之
间,执行副总裁级别高管年龄普遍在40岁左右,在万科工作年限则普遍在10到20年之
间不等.这个阶段往往是职业经理人的重要转型期.
    郁亮在接受《第一财经日报》采访时表示,万科的成长还没有到天花板的时候,
"我们每一个在公司工作的职业经理人自然也不会有天花板,这个也不是因为天花板
导致的流动."但郁亮坦承,万科在职业经理人和激励机制方面仍需要反思.
    此前2006年万科推出为期3年的股票期权激励方案, 但后来因故夭折,使万科一
批骨干员工深受挫折.2010年10月,万科再度推出1.1亿份股权激励计划,激励对象总
人数838人, 占目前在册员工总数的3.88%.但该计划较以往在年净资产回报率,净利
润增长和行权条件等指标的要求更加严格.
    由于带有很大挑战性和不确定性, 万科内部不少员工对新一轮股权激励计划仍
不看好,甚至认为该计划基本不可能实现,其意义更多的是展示企业的姿态.
    薪酬收入和职业地位不匹配,被认为是万科高管流失的另外一个重要原因.2010
年万科任职的13位董事, 监事,高级管理人员从公司获得的报酬合计5240万元,平均
约为400万元,这样的收入水平对万科的精英高管显然不具有吸引力.
    "想爬爬野山"
    曾担任《万科周刊》编辑的闻锐传媒总经理李宗苗认为, 股权激励不是留住人
心的办法,对万科的高管来说,钱对这部分人已经不是最重要的东西.
    自主创业或者另谋平台,或许是这部分高管的更优选择.在已经离职的四位高管
中,徐洪舸和肖楠在深圳联合成立新地产公司,刘爱明则加盟重庆协信控股集团担任
总裁一职, 并为该公司上市进行积极筹备;袁伯银则出任红星美凯龙总裁.无论收入
水平,还是个人发展空间,都不可同日而语.
    事实上,和刘爱明辞职时表达的"想爬爬野山"的意愿基本类似,袁伯银并不讳言
"自己的一点小小的野心", 希望在中国这个全球最大的市场成为一个行业的领军人
物,让自己的职业生涯更上一层楼.
    但以职业经理人制度为核心的万科,每位高管发挥的空间并非无限的.万科的职
业经理人十分清楚,万科正在成为按照标准化和体系化模式强势扩张的商业机器,多
数人的使命只是也只能是执行各种战略.
    耐人寻味的是, 万科此前通过"007海盗计划"从跨国公司挖来高管,包括宝洁公
司大中华区信息与决策方案部原总监兼全球业务服务事业部总监陈东锋, 仲量联行
原亚太区董事和资产管理总监许国鸿,百安居原中国执行副总裁袁伯银等四人,目前
全部离职.
    制度掣肘与变革
    一个不争的事实是,原本颇具理想主义色彩的万科正在变得越来越枯燥乏味.按
照李宗苗的观察和说法, "现在想在万科寻找有激情的人,却看到了越来越多的技术
官僚.万科已经缺少以往的精英意识,走向庸俗化,成为了一家代工企业."
    很大程度上是迫于无奈,万科的行业龙头地位正在被中海地产,保利地产和恒大
等开发商无限逼近, 随时都可能被对手超越.在巨大的业绩压力下,万科在标准化的
规模扩张惯性和模式下难以抽身.
    房地产调控正在带来更深入的行业洗牌, 二线房企渴望并网罗行业精英仅仅是
触发万科管理层危机的导火线,折射的却是万科不得不面对的体制隐忧.
    一味追求规模目标和快速扩张,会给职业经理人带来巨大压力.按照万科某高管
的调侃说法, 万科目前所做的就是没人愿意干的最苦最累的"体力活",不同的是,万
科用自己的模式把这种"体力活"做到了极致,这其实是一种很枯燥的重复劳动.
    郁亮在接受本报采访时坦言:"事实证明股权激励制度并不是万能的, 作用十分
有限, 万科要反思为什么要上市,除了募集更多的资金支持公司发展以外,职业经理
人需要更大的发展空间."
    万科董秘谭华杰也曾对本报表示, 千亿销售对万科的企业管理复杂性提出更大
挑战,探索并建立能够不断提高管理能力和创业激情的职业经理人制度,将成为万科
未来的重要命题.
    本报从万科获悉, 在今年一季度,万科提出了"一线当家"的策略,要求一线公司
具有企业家创业,创新精神,参与设计分公司的未来,确定发展规划,城市拓展目标和
项目业绩目标.这被认为是万科在管理变革上的一次重要尝试.
    与此对应的是, 万科在2009年和2010年间实施了"180计划",在集团总部精简人
员,合并总部一些部门.万科总部从280人精简到180人,精简幅度达到46%.同时,万科
还提出要"从追求规模"向"更加注重质量和效益".
    郁亮还多次表达对人文精神的关注,称:"不管未来经营环境如何变化,我希望万
科能始终坚持两点——市场原则和人文精神. 市场原则是指能够以最小的资源消耗
最大程度地满足客户需求,人文精神体现为对人的永远尊重."
    毫无疑问,万科的核心仍是职业经理人制度,它事关万科的凝聚力和后千亿时代
驱动团队继续高速运转.郁亮多次表达了对职业经理任职的变革的想法,其中一个重
要方向是研究和学习堪称全球职业经理人制度典范的汇丰银行.
    但有一点万科恐怕就会遭遇迎头棒击:汇丰职业经理人的收入水平处于行业领
先水平,其行政总裁欧智华的最新年薪水平约为1.3亿元人民币.
    作为一家有国企背景的最大房地产企业,万科单是"摆平"这一点,显然要面对股
东和公众舆论的不小考验.

meng-h

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万科A(000002):入围《财富》创新力公司

    ■中国证券报
    据万科消息,8月12日,《财富》杂志公布2011年度最具创新力中国公司榜单,万
科进入前十强,排名第三.
    在住宅生产方式上的创新是万科入选的重要理由. 2006年万科开始在东莞建设
万科住宅产业化研究基地,并于2007年被授予"国家住宅产业化基地".万科还将住宅
产业化应用于产品之中,2010年万科新开工产品中应用住宅产业化已超过百万平米.
    据了解,在《财富》发布的最具创新力中国公司榜上,腾讯,百度,万科位列前三
甲.共有两家房企入围,另一家入围房企雅居乐名列24位