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万科B(200002):以物业服务助推项目销售

    ■第一财经日报
    与上海等地出现的物业管理公司弃盘求生恰恰相反, 部分大型物业管理巨头还
在逆势圈占地盘,越来越多地与开发商捆绑在一起.
    出现这一情况的重要背景是,房地产调控正在推动微观市场不断进行变革,多数
开发商在淡市背景下纷纷祭起物业服务大旗, 把物业管理作为助推市场销售的重要
砝码.
    万科集团物业事业部执行官朱保全在接受《第一财经日报》采访时表示, 万科
物业在未来5年会逐步承接外包业务,写字楼及总部企业后勤外包是公司服务产品之
一.
    朱保全透露,根据万科进行的一次内部调查结果,客户选择万科产品的前三个理
由中,约有75%的被调查者填写了万科物业.
    相对其他开发商而言,万科目前已超越依靠物业推动销售的阶段,万科物业更大
程度上成为万科集团的重要战略组成.
    万科董事会主席王石曾表示,未来10年万科面临着两个转型,一个是从传统的营
销向技术科研转型, 二是从建房卖房向服务型转型.这不仅是未来万科发展的方向,
更是万科持续领跑房地产行业的核心竞争力.
    以物业服务助推销售
    开发商借助物业管理服务推销自己产品此前一直存在, 但在目前的房地产持续
调控背景下,开发商承诺物业管理服务呈现出更加普遍化和功利化趋势.
    物管巨头纷纷趁机扩张,被称为全球物业管理领域"五大行"的世邦魏理仕,高力
国际,仲量联行,第一太平戴维斯,戴德梁行,在国内房地产市场上出现的频率越来越
高.
    7月25日, 中国铁建国际城与南都物业签约,号称要"打造中国五大行"的南都物
业将为中国铁建国际城提供更多个性化的社区服务.
    此前的7月19日, 远洋地产与戴德梁行签署《远洋桃花岛项目物业顾问合同》,
宣称引进戴德梁行作为物业管理顾问, 把远洋桃花岛项目打造成黄山地区一流的高
端项目;海南文昌的海拓·澜湾近日则与世邦魏理仕携手.
    宣称将提供优质物业管理服务的项目,在目前房地产市场上堪称比比皆是,还包
括石家庄国仕山引进目前中国物业管理巨头绿城物业, 石家庄勒泰中心牵手戴德梁
行等.
    朱保全说, 物管的另一个重要意义是,相对房地产开发销售环节而言,物业管理
与客户交流频次较高,对于提升开发商的品牌美誉度和知名度异常重要,做服务比做
产品更容易形成良好的口碑.
    发展至今,万科品牌已然当之无愧成为国内房地产第一梯队品牌,万科物业则是
万科品牌的重要元素组成,在购房者中一直口碑较好.
    很多人购买万科的房子,在很大程度上是看中万科物业管理,这已经是不争的事
实.从1992年1月万科旗下第一家物业管理公司成立,伴随着万科集团全国性开发及"
中国房地产行业领跑者"地位的确立,万科物业也相应成为国内规模最大的物业服务
提供商.
    目前, 万科物业相继布局全国48个大中城市,迄今已接管各类物业管理项目239
个,在管面积5213万平方米,合同储备面积2048万平方米,物业系统员工达1.8万人之
众.
    面临双重挤压
    但与大规模服务面积不能匹配的是, 万科物业的员工数量结构比例与其对万科
的销售,利润贡献严重不对称,对万科整体营业收入和利润贡献甚微.
    万科每年都在不断进入新的城市,万科物业服务的项目面积越滚越大,但自2008
年完成与地产之间的建管分离后, 万科物业作为万科集团内独立的事业单元已经自
负盈亏三年有余,其所管理服务的部分项目依然背负盈利压力.
    在此之前,万科物业为各城市房地产公司的下辖隶属公司,运作费用缺口由万科
集团补贴,亏多少补多少,但目前已经被集团完全断粮.
    朱保全说,万科物业2010年物业营业收入大概15亿元,其中60%是物业管理费,剩
余40%的收入来自二手房的租售,安防智能化的工程业务等.
    一方面是物业管理成本不断上涨,另一方面是物业管理费上涨面临诸多掣肘,物
业管理企业纷纷遭遇双重挤压,万科物业面临着同样的行业难题.
    朱保全透露, 从物业管理费角度而言,目前万科物业所服务的项目中,盈利和亏
损的项目比例约为55:45,项目亏损的原因是物业费过低.
    与万科同样在物业管理方面也有一定市场口碑的龙湖地产也在寻求物业管理上
更好的赢利模式.据了解, 龙湖地产在全国15个城市管理着71个项目,9种业态,1157
万平方米,年经营收入3.7亿元.
    龙湖集团物业中心总监周洪斌告诉记者, 目前龙湖物业平均物管费在2.7元/平
方米·月, 收入支出基本持平.公司目前正在尝试新的盈利模式,主要是提高非物业
收入,目前非物业收入已经占总企业收入30%.
    其中一半的非物业收入来自园区广告,装饰装修,工程维保,家居团购,家电维修
, 家政清洁,私家花园设计养护,爱车服务,租售服务,健康私教,教育进园区,夜间洗
车服务等业务项目.另一半非物业收入来自为开发商提供服务,包括开发项目的前期
介入,质量监督和交房验收把关.
    而按照万科集团对物业的重构规划,万科物业已从万科集团中剥离,万科物业将
独立发展,不仅可以承接万科旗下的物业管理,而且可以对外扩张承接其他房地产项
目的物业管理.
    同时,万科物业将与外部的其他物业公司一起平等竞争,获取为万科所开发物业
提供物业管理服务的机会;万科物业可争取为非万科所开发物业提供服务,亦可引入
更多新的合作伙伴寻求在物业管理服务领域的进一步发展.
    在2008年,万科曾与世邦魏理仕组建合资公司,合资公司将为万科集团及其控股
公司及联营公司在全国开发的高端住宅提供物业管理服务.这些物业包括独栋,联排
别墅,酒店式服务式公寓和豪华式公寓等.
    但事过三年之后,国内房地产及物业市场已经发生诸多变化,物业管理费改革一
直进展缓慢,部分物业管理公司由当初的大肆跑马圈地纷纷转向退出部分项目.
    深圳是中国内地物业管理的起源地,无论从管理手段还是服务意识,都是走在全
国前列.但在近几年深圳也曾多次发生过业主和物业公司冲突事件.
    此外,万科物业于2006年底撤离了管理十年的深圳桃源村.桃源村曾是万科物业
对外拓展的标志性项目.此前万科已经撤离了同样为政府小区的鹿丹村.此外, 中海
物业管理在深圳也曾撤出多个非中海开发的住宅小区,并停止对外承接管理项目.
    朱保全表示,建管分离后万科物业独立运作看上去经营压力较大,但对于万科物
业的标准化建设却至关重要,标准化有助于更好适应万科在全国大规模扩张需要.
    但他同时强调,如何看待物业管理行业性质非常重要,目前万科物业的利润率在
7%至8%之间,跟地产相比可以忽略不计,"但如果与其他劳动密集型产业相比,物业管
理的利润还可以说得过去."
    目前, 约70%的物业管理公司仍是以开发商为依托,社会性物业管理公司比例尚
不足三成,而经营和口碑较好的物管公司仍以地产公司下辖的物业管理企业为主.朱
保全说,如果仅仅依靠物业费为生,物管公司连1%的利润都难以做到.

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万科上半年净利30亿元 同比增长5.9%
http://www.sina.com.cn  2011年08月08日 19:53  新浪财经
万科上半年净利30亿元同比增长5.9%
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　　新浪财经讯 8月8日晚间消息，万科于周一晚间公布了2011年度中期报告，公司上半年实现营业收入199.9亿元，净利为29.8亿元，同比分别增长19.2%和5.9%；基本每股收益0.27元，同比增长3.85%。

　　据公告，公司上半年实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%，销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%；由于全年竣工集中于四季度，上半年万科结算资源较为有限，实现营业收入199.9亿元，净利润29.8亿元，同比分别增长19.2%和5.9%。

　　据董秘谭华杰介绍，近年来万科产品中装修房比例大幅提升，使得施工周期拉长，竣工滞后于销售的情况更为明显。受到春节前后建筑劳务工流动日趋频繁的影响，今年万科的竣工主要集中在第四季度，上半年结算资源不多。但随着四季度项目陆续竣工并转入结算，预计全年的结算量同比增幅将明显高于上半年。

　　半年末万科的已售未结资源规模刷新纪录，达到1022万平方米，对应合同金额合计约1187亿元；据报告，截至6月末，万科持有现金约407.8亿元，相比一季度末提高9.7%。万科表示，在整体融资环境趋紧的情况下，稳健的财务状况有利于万科在市场调整期保持经营安全，也为把握土地市场可能出现的机会创造了条件。

　　对于拿地策略，谭华杰表示，上半年万科在拿地方面比较谨慎，这一方面体现了公司谨慎拿地的一贯原则，另一方面公司认为未来可能会有更好的拿地机会。

　　对于结算均价的上升，谭华杰也解释道，这主要是因为结算结构导致。由于上半年万科整体结算规模不大，因此城市分布并不均匀。尤其一季度，80%的结算集中于深圳、上海、广州三个均价较高的城市。

　　据中报显示，今年以来，随着限贷政策的不断深入和43个主要城市推出限购政策，住宅市场成交明显放缓。二季度深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉商品等14个城市的批准预售面积环比1季度增长78.3%，而商品住宅成交面积环比下降了16.3%。北京、上海、广州、深圳、杭州这五个核心城市上半年商品住宅成交面积较2010年同期下降3.8%，较2009年同期下降54.1%。

　　公告称，万科前七个月新增房地产开发项目22个，对应万科权益规划建筑面积约423万平方米，在深圳、武汉、太原参与旧城改造项目4个，对应万科权益规划建筑面积约161万平方米。根据中报披露数据计算，万科新增的非旧改和旧改项目平均土地购置成本约为2500元/平方米，低于去年的地价水平。其中，新进入了芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市，目前万科已经进入了50个城市市场。

　　此外，今年上半年万科整体税金支出约105亿，成为房地产行业内第一家半年纳税超百亿的企业。

　　万科A今日收于8.06元，下跌0.12元，降幅为1.47%。(俊萍 发自深圳)

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万科执行副总袁伯银辞职 将任红星美凯龙总裁
http://www.sina.com.cn  2011年08月09日 14:55  新浪财经

　　新浪财经讯 万科今日又有一位高管离职。公司宣布，袁伯银辞去执行副总裁一职。据悉，袁伯银离开万科后，将出任红星美凯龙家居集团总裁。

　　袁伯银加盟万科前为百安居(中国)有限公司执行副总裁。万科的内部通报对袁伯银做出了高度评价，称袁伯银先生在公司任职四年多的时间里，为公司做了大量工作，取得了显著成绩。

　　对于另谋发展，袁伯银的表达是：“从万科受益了这么多，请大家原谅我用这样一个想法，来消除自己内心的不安：如果能把从万科学到的东西，应用到更广泛的领域去，或许这也是对万科的一种报答？”

　　关于未来的考虑，他表示：“希望能将自己在零售业经营管理的十多年积累，与在房地产行业四年的修炼结合起来；能尽心尽力为新的股东和客户效力，希望能带领这家企业创造像万科一样的良好业绩和持续增长。”

　　此外，袁伯银表示转投红星美凯龙之后，将能回到家庭所在的城市，能多一些时间陪伴家人，这也是他重新选择的一个考虑因素。

　　此前，万科已经有多位副总裁高管离职。万科总裁郁亮表示，公司向社会输出人才不影响万科正常的经营。

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万科上半年销售大增七成
http://bj.house.sina.com.cn  2011年08月09日08:31  新京报

　　(记者吴敏)

　　地产龙头万科A昨日晚间披露半年报，其上半年实现净利润29.78亿元，同比增长5.88%。另一地产企业招商地产净利润14.68亿元，同比大增39.84%。

　　销售规模大幅上升

　　万科中报显示，上半年万科实现营业收入199.89亿元，较去年同期增长19.22%，利润总额达到44.5亿元。但这一数据仅是已确认的销售规模。

　　万科指出上半年公司实现销售金额656.5亿元，销售面积565.5万平方米，同比分别增长78.6%和76.7%，但由于竣工的季度分布不均，今年竣工集中在第四季度，上半年结算资源较为有限，预计下半年营收将大幅增长。

　　目前万科合并报表范围内的已销售但未结算合同金额达到1187亿元，销售面积1022万平方米。

　　地产企业毛利率上升

　　虽然房地产调控旷日持久，房价在统计口径上亦有回落。但地产企业的毛利率不降反升。

　　万科中报显示，上半年其房地产业务结算毛利率为32.1%，比去年同期的29%有所上升。但由于销售费用大幅增长，净利润率有所下降。

　　招商地产的房地产开发销售毛利率则达到50.43%，较上年同期增长了7.67个百分点。招商地产称这是因为本期转结了部分毛利率较高的项目。

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万科率先进入“全面绿化时代”
2011年08月09日 08:02　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
上半年已售未结资源规模再创纪录，达到1022万平方米，对应合同金额合计约1187亿元，同比分别增长了93%和107%

　　【财新网】（记者 符燕艳）自今年6月开始，万科（000002.SZ）所有具备规划条件的新开工项目，都将参照不低于住建部绿色一星的标准来设计和建造，万科在行业内率先进入“全面绿化时代”。

　　8月8日，万科公布半年报时，万科总裁郁亮表示，随着绿色观念的普及，建筑的绿色节能不仅是社会责任也是行业的发展趋势。“万科产品中装修房比例提升、绿色标准提高，受到客户的的欢迎超出我们的预期。未来万科将继续发挥在绿色建筑方面的优势，为客户提供更加环保节能的产品。”

　　万科在一份新闻稿中表示，2010年万科绿色住宅占全国的54％。

　　半年报显示，上半年，万科实现营业收入199.9亿元，净利润29.8亿元，同比分别增长19.2%和5.9%。与此同时，上半年，万科实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%，销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。

　　由于全年竣工集中于四季度，上半年万科结算资源较为有限，但随着四季度项目陆续竣工并转入结算，预计全年结算量同比增幅将明显高于上半年。半年期末万科的已售未结资源规模再创纪录，达到1022万平方米，对应合同金额合计约1187亿元，同比分别增长了93%和107%。

　　与此同时，相对于销售增长，上半年万科的结算明显滞后于销售。中报显示，上半年万科竣工面积107万平方米，仅占全年计划竣工面积729万平方米的14.7%。受此影响，上半年万科结算面积138.3万平方米，比去年同期下降8.1%；结算收入191.7亿元，比去年同期上升16.5%，增长幅度远低于销售增长。

　　对此，万科董秘谭华杰表示，近年来万科产品中装修房比例大幅提升，使得施工周期拉长，竣工滞后于销售的情况更为明显。受到春节前后建筑劳务工流动日趋频繁的影响，今年万科的竣工主要集中在第四季度，上半年结算资源不多。但随着四季度项目陆续竣工并转入结算，预计全年的结算量同比增幅将明显高于上半年。

　　半年报显示，截至6月末，万科持有现金约407.8亿元，相比一季度末提高9.7%。

　　此外，谭华杰表示，上半年万科在拿地方面比较谨慎，这一方面体现了公司谨慎拿地的一贯原则，另一方面公司认为未来可能会有更好的拿地机会。据了解，上半年主要城市的土地供应有较大程度的萎缩，虽然土地出让的溢价率已经开始下降，但底价的调整还不明显。

　　根据国土资源部的数据，上半年住房用地供应只完成了全年计划的26%，按照惯例，三四季度会是土地的供应高峰；同时，随着房屋市场调整的持续，土地市场的调整预计也会更加深入。■

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万科北京多项目实行首付分期 抢占"房票"
2011-08-06 14:45   来源：京华时报    打印本页 关闭
   



继深圳万科启动“万团大战”的优惠活动之后，万科北京项目也开始频打促销牌。



　　继深圳万科率先启动“万团大战”的优惠活动之后，万科北京项目也开始频打促销牌。包括长阳半岛、金隅万科城等多个万科在售项目日前普遍实行分期首付的促销方式，业内人士表示。在“房票”难求的当下，开发商正想尽办法占据“房票”，这种针对刚需群体的优惠方式已经被其他房企陆续跟进。

　　多项目实行首付分期

　　位于房山的中粮万科长阳半岛8月初将迎来第九次开盘，作为长阳起步镇的第一个项目，长阳半岛前五期均为“日光盘”，第六期变成“月光盘”，第七期当日售出60%，而到第八期仅为30%。为了保证弱市下的成交率，第九期推出分期首付的促销手段，首付30%可以分期付款，首次付款最低为10万元。

　　无独有偶，除了长阳半岛，万科在北京的多个在售项目也均有这样的促销优惠。位于昌平的金隅万科城，在首次支付10万元之后，剩余房款可在一年时间内再分两期付完。另外，目前在售的万科蓝山loft项目也一直采用首付分期的方式进行促销。

　　北京万科相关负责人对此表示，分期首付的方式主要针对刚需产品和刚需购房人群，“这部分客户往往会因为缺几万元钱买不了房，如果拉长首付款的支付周期，最好再跨过年底奖金的发放，可能问题就解决了”。此外，拉长周期一定程度上也是为客户实现满5年纳税和社保的年限。

　　其他房企跟进

　　限购背景下，争取符合条件的“房票”成为各家开发商的当务之急。不仅万科，其他不少房企也已经纷纷跟进这种首付分期的促销方式。

　　今年5月底开盘的通州珠江国际公馆，购房者可分期支付首付款，先期20万，剩余首付款可在一年内交清；合生·麒麟社、金色漫香林等在售盘也均进行首付分期。

　　不过，在业内人士看来，这种对开发商和购房者“双赢”的促销方式，也并非完美。分期首付不但违规，而且还隐藏多方风险。北京中原地产市场总监张大伟表示，这种模式实际上是拉低了银行对购房者经济能力考量的门槛，可能把不少本无足够承担和保障能力的购房者拉进了信贷困境。表面看来，风险是在首付之初转嫁给了开发商，不过一旦原本不具备足够承担能力的购房者出现困难而断供，银行仍将承担风险和损失。而开发商、其指定的贷款公司以及购房者本人也都身陷其中，形成多方风险。
责编：刘梦中国广播网

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未受调控影响 万科A上半年净赚30亿

2011年08月09日 03:10
来源：重庆商报 作者：刘勇
字号:T|T
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本报讯（记者 刘勇）今天，万科A(000002)公布2011年半年报，实现净利润29.7785亿元，同比增长5.88%，每股收益0.27元，同比增长3.85%。报告显示，万科筹码日益集中，瑞银集团和社保基金二季度新进，持股数达到15884万股。由于万科A全年结算增长将明显高于上半年，业内人士称，万科A下半年业绩有望更好。

下半年业绩有望更好

报告期内，万科A实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5 亿元。由于房地产项目的竣工时间分布具有不均匀性，1~6月份公司完成的竣工面积107万平方米，仅占全年计划竣工面积729万平方米的14.7%。受此影响，上半年公司房地产项目结算面积138.3万平方米，比去年同期下降8.1%；结算收入191.7亿元，比去年同期上升16.5%，增长幅度远低于销售增长。

万科A表示，预计四季度将有较多项目竣工结算，全年结算增长将明显高于上半年，昨天，申银万国证券分析师何武指出，这意味着万科A下半年业绩有望更好。另外，万科A期末持有货币资金407.8亿元。

土地市场调整将抄底

万科认为，市场调整逐渐深入，资金相对充裕的企业将体现优势。万科表示，由于企业投资渐趋谨慎，报告期内土地市场有所降温。包括重庆在内16个主要城市推地面积、成交面积大幅下降，底价成交已经成为普遍情况。随着政策效果的进一步体现，土地市场的调整还将延续，其中房屋市场调整较深的城市，也可能会出现较好的拿地机会，公司会在谨慎投资的原则下灵活把握。

昨天夜里，记者联系了万科董事会秘书谭华杰。谭华杰表示，大举出手拿地不一定在今年下半年，也有可能在明年。

股东总数大幅下降

半年报显示，股东总数为101.8112万户，其中A股99.5866万户，B股2.2246万户，同比分别减少5.91%、5.77%、11.5%。而一季度报告股东总数为108.1957万户，其中A股105.6821万户，B股2.5136万户，

前十大股东中，博时主题行业股票证券投资基金持股数达12504.3403万股，较一季度增持2100万股，列第三位，仅次于大股东华润股份有限公司和自然人刘元生，UBS AG（瑞银集团）和全国社保基金一零三组合也新进，以8080.0552万股和7804.0223万股，列第七、八位。

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万科暂不下调全年开工计划
2011年08月10日 08:02　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
下半年万科将继续坚持快速开发策略，继续坚持不当地王，不会转向高端房

　　【财新网】（实习记者 陈奕勤）在“限购令”出台的背景下，万科（000002.SZ）暂不考虑下调全年开工计划，但会根据客户需求变化，及时调整未来供应结构，以保证产品适销对路。

　　8月9日，万科在中期业绩媒体见面会中发布上述消息。

　　万科上半年公开数据的16个城市的供地规模，比去年上半年同期下降了18.5%，上半年的供地量相当于2010年全年的三成，但万科的销售面积同比增长77%，销售金额增长79%，占全国商品房的份额由去年的1.86%提高到今年上半年的2.67%。

　　万科董秘谭华杰表示这与产品结构有较大的关系，“在市场开始出现调整的时候，首先是投资性的购房和相对高端的房子受影响更大。万科的房子主要是面对自住的客户，而且我们的房子比较小”。

　　从2009年开始，万科每年144平米以下房子的占比超过了85%，今年上半年达到了87%。谭华杰认为买小房子的是第一次买房或者第一次换房的人，他们受限购的影响比较小。

　　此外，万科的装修房占比比较高，“由于装修房更受自住购房者的欢迎，现在市场上自住购买者是最大的购买力，所以受到的市场影响稍微小一些。”谭华杰解释道。

　　关于下半年的计划，万科表示将继续坚持快速开发策略，继续坚持不当地王的谨慎投资战略，积极拓宽融资渠道，加强合作，在谨慎的前提下把握机会。除此之外，万科将坚持产业化和全装修的方向，进一步加快绿色转型的步伐，从今年六月开始所有具备规划条件的新开工项目参照不低于绿色一星的标准进行建造。

　　今年是保障房的开局之年，很多开发商开始转向高端项目，但万科总裁郁亮表示万科始终的策略都是“为普通人盖好房子”，并不会转向高端房，并认为“不要对市场做出过于敏感的反应”。

　　针对万科下半年的库存问题，郁亮表示房地产和其他的行业不同，房地产企业的资产除了现金基本上就是存货，真正的库存是现房库存，万科的现房库存占存货的比例只有2.8%，不足一个月的销量，并提议应该有新的报表体系让决策层和公众了解实际情况。

　　郁亮还表示，未来万科还会多做与房子配套的服务，比如在小区配食堂，甚至考虑引进机器人厨师，“以前万科卖给白领，现在白领都有小孩了，现在老人、小孩增加了，能不能安心吃东西非常重要，但找一个合格的厨子非常难。用机器人来做饭，火候严格、肯定卫生。”

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中海高管称已有开发商资金紧张寻求被并购
2011年08月10日 14:22　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
上半年，中海拿地积极，下半年或有新的融资安排，将维持有效率的规模扩张

　　【财新网】（实习记者 吕凯霏）中国海外发展有限公司（00688.HK，下称中海）副主席兼行政总裁郝建民表示，由于调控政策持续生效，相当一部分同行业的公司资金吃紧，目前已有中小开发商向中海抛出橄榄枝，寻求并购合作。

　　8月9日，郝建民在中海半年报发布会上称，若有好的发展机会，中海有可能不会拒绝。

　　中海半年报显示，目前公司持有现金182.2亿港元，未提用贷款额度约为100亿港元。不过，由于上半年拿地积极，中海的综合净借贷比率从去年的22.8%上升至今年6月底的38.5%，接近中海提出的40%的净借贷比上限。

　　中海主席孔庆平指出，有可能的话，下半年会做一些境外融资的安排。不过，中海半年报也称，由于前景不明朗，公司对房地产基金二期的推动比预计有所放缓。对此，孔庆平解释说，一方面公司手头资金比较充裕；另一方面在内地获取项目的机会比较多，竞争相对比较理性，在这种情况下，会选择较基金更为简单、更少紧迫感的融资方式。

　　去年3月，中海与工银国际投资管理公司合作成立房地产基金，规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，主要用于投资中海地产集团的住宅物业。首期募集资金不低于2.5亿美元。

　　中海半年报指出，由于上半年房地产市场调控严厉，土地价格有所回落，下半年将按照手头资源伺机以低成本加大土地储备。

　　上半年中海拿地非常积极，新增土地16幅，可供发展的楼面面积约为776万平方米。至6月底，其土地储备的楼面面积为3620万平方米。孔庆平称，上半年积极拿地的表现有机会成分，也有策略考虑。过去中海主要集中在沿海开发，近来一直寻求在中部的布局，现已进入武汉、长沙、南昌等中部城市。

　　销售方面，半年报显示，中海上半年房地产业务销售总额为522.3亿港元，对应销售面积为307万平方米。中海副主席兼行政总裁郝建民称，上半年整体去化率超过80%。孔庆平表示，公司手头上有足够的资源可以推出市场来保证完成全年目标。

　　上半年，中海房地产业务毛利率从去年同期的40.5%进一步上升至42.9%，对此，孔庆平表示，中海毛利率相对较高得益于财务、管理和营销费用的控制优势。中海在此三项上的支出费用仅占总成本的5%左右，而同行可能达到12%－15%的水平。孔庆平还表示，原材料成本的上涨对公司影响不大。他举例说，钢材每吨涨价1000元，中海的建筑面积每平方米成本涨100元；水泥每吨涨100元，建造费用每平米涨50元。“由于中海的销售均价水平较高，建材价格上升的影响相对较小”。

　　上半年，中海营业额同比上升24.7%至218.8亿港元，其中内地房地产发展营业额占96.4%。经营溢利为109.4亿港元，同比上升37.1%。■

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万科Ａ(000002):首度回应高管流失,称下半年房企竞争更激烈

    ■北京商报
    市场遇冷,供应增加,资金趋紧……"下半年房企竞争将更加激烈."在昨日(8月9
日 )举行的万科2011年度中期业绩说明会上, 万科集团总裁郁亮对国内房地产行业
的形势做出了预判.不过,他并不认为行业内会出现大洗牌,而是给中小房企提出了"
冬眠"的建议.
    大小房企
    分化态势明显
    受益于灵活的定价,今年上半年万科实现销售面积565.5万平方米,销售金额656
.5亿元,同比分别增长76.7%和78.6%.不过,一线城市的销售明显遇冷.万科集团董秘
谭华杰表示, 万科关注的14个主要城市的成交面积上升了1%,金额上升了8%,如果只
看北京, 上海,广州,深圳和杭州五个一线城市,与去年同比还有小幅下降,与2009年
相比有非常大幅的下降,与2007年同期相比有50%的下降.
    与万科相似, 上半年大型房企都顶住调控压力,比如恒大,中海等均超额完成半
年销售目标, 但不少中小企业业绩堪忧.已披露的半年报显示,滨江集团(002244)净
利润下降40. 16%;广宇集团(002133)下降45.68%;渝开发(000514)下降45.68%;去年
同期净利润达到4.53亿元的嘉凯城(000918),今年中期业绩仅728.9万元,降幅为98.
39%.有机构统计, 今年上半年有10家房企预告净利润下降100%以上,其中5家预告下
降超过200%.
    链家地产首席分析师张月认为,上半年经历了楼市的严厉调控,一线城市成交量
普遍下降, 各房企销售业绩面临严峻考验.在这种形势下,房企业绩开始出现明显分
化,一方面,龙头上市房企由于其本身的规模,资金实力,品牌效应以及主动调整项目
价格出售, 即使在整体成交低迷的环境下依然能保持业绩的较快上涨.另一方面,全
国或二三线城市布局的房企业绩明显优于单一一线城市布局的房企.
    下半年竞争压力还将增大
    受上半年市场遇冷的影响, 现房存量有所增加.据今年已入市项目的成交数据,
中小房企和大型房企的签约率分别为28.5%和55.5%.以北京为例,截至目前新建商品
房库存10690套, 大型房企占库存比重约为35%,中小房企占65%,承载库存量为6.9万
套, 市值约超3000亿元.而且下半年房屋增量也将增加.以万科为例,谭华杰透露,今
年6月14个主要城市新增的供应量创造了历史月度新高.
    与此同时,货币环境趋紧,郁亮也表示,房企在银行,信托等融资渠道的确越来越
紧,并且会持续下去,加之市场房屋供应量增加,"下半年行业竞争会更加激烈".数据
也证明,房企的日子并不好过.根据链家市场研究部统计,截至8月9日,排名前50的上
市房企中有9个公布了7月销售业绩,其中5个房企业绩环比出现不同程度的下滑.
    但郁亮并不认为房地产业会出现倒闭, 并购潮.他表示,小开发商在压力面前策
略非常简单,可以采取停止拿地,减缓开发速度,放缓销售"冬眠"的策略渡过危机.
    首度回应高管流失
    就在昨日,万科还宣布执行副总裁袁伯银离职.这也是今年继徐洪舸,肖楠,刘爱
明之后, 万科出走的第四位高管.针对近来万科集团高管离职频繁的情况,郁亮也首
次在中报业绩说明会上做出回应.他表示, 一方面这表明万科人才培养非常有效,另
一方面, 说明万科在激励机制方面需要反思,股权激励是辅助作用,但机制需要不断
完善.
    据悉,袁伯银离开万科后将到红星美凯龙担任总裁.

meng-h

2011年万科中期业绩推介会会议纪要
作者: 但斌
时间: [ 2011-08-13 02:10 ]

2011年万科中期业绩推介会会议纪要


时间： 2011年8月9日

地点：深圳万科建筑研究中心

出席人员：公司管理层

调研人员：东方港湾 陈宇


整体经营情况部分：

尊敬的各位投资者，非常感谢大家在这个神圣的大运会期间冒着雨来参加我们的推介会，非常不容易。

我先向大家回报一下我们今年中报的基本情况。

上半年的情况值得注意的是这么几个方面，第一是销售情况。我们面积同比增长了77%，销售金额同比增长了79%，主要原因是顺应了市场的变化。第二个是期末的已售未结的量非常大，达到了合同金额1187亿。这个应该是能够满足今明两年的结算需要。也就是说未来我们业绩的确定性会比较好。第三个就是费用管理方面，两项费用占销售收入的比例进一步下降。

再就是我们的整个资金状况现在处于相当有利的状态，扣掉预收帐之后，其他的各项负债占总资产的比重只有36.8%，净负债率20.8%，还处在行业中比较低的水平。我们持有的现金进一步上升，达到408亿，远远高于我们一年内到期的借款总和230亿。

来看中报。

销售和结算之间的对比情况，大家可以看到07、08、09这几年我们的上半年的销售金额和结算面积，也就30%的差异，今年这二者之间差得非常远。我们今年上半年销售了656.5亿，那么竣工结算了191.7亿，差异非常大，连三分之一都不到。主要原因还是近期我们正处在一个装修房比例不断上升的阶段，现在也是大量的销售房由销售进入到结算的这样一个区间。在这个区间里平均的进度周期不断拉长，所以结算滞后于销售的情况在放大。这是第一个原因。

第二个原因是我们今年的结算，四季度占的比例特别高。我们今年的四个季度结算的分布不均匀。这个安排其实比较合理。为什么？现在春节前后施工队的劳务工会有巨大的流动，现在的劳务工整体来说处于严重的供不应求的状态，每年的春节后各个施工队伍相互挖人，变动率高的可以达到70、80%，过个节回来施工队的人就基本变了。这些人彼此之间不熟悉，需要磨合，对于我们项目的情况也不太了解，有适应的过程。

因此，从提高施工效率，控制施工质量的角度考虑，尽量在春节前把能竣工的项目竣工，所以这一回的四季度的竣工的话达到了全年的高峰。所以我们虽然上半年销售有79%的增长，但是结算面积在下降，结算收入也只增长了16.5%。那么到了四季度，随着大量的项目竣工结算的话，收入的增幅会比上半年高一些。

因为结算跟不上销售，所以已售未结这一部分有大幅增加，已售未结面积同比增长93%。金额增长107%。到了6月末有1187亿的已售未结资源。

再一个是我们的财务指标。

净利润增长幅度低一些，上半年增长了5.9%。当然这个并不是说明我们上半年结算资源的盈利能力下降了。大家可以看毛利率的数据，其实毛利率的数据是上升的。但是毛利率上升的同时为什么账面的净利率会下降呢？有几个原因。一是去年的基数里面包含了存货减值准备的冲回，增加了去年上半年的净利润。去年上半年无控股的联营公司，他的结算也比较多。这两个项目的话，今年前一个不存在，后一个比较弱。

因为上半年我们销售出现了大幅度增长，所以跟这个销售规模相适应的销售费用和管理费用的绝对额也出现了增长。虽然这个增长幅度低于公司的增长，但是我们上半年结算的较少，而费用是当期就扣除了，因此最后在计算损益的时候，费用这一块占结算收入的比就比较高。这也是今年上半年净利润较低的一个原因。

从上半年结算的产品的结构来看，尤其是一季度是不太均衡的。由于上半年结算资源少，地域分布就更加的不平均，所以一季度结算的大约80%集中在深圳、上海和广州三个城市，都属于价格和利润率比较高的市场，所以我们一季度的均价和毛利率非常高。这使得我们的上半年不论是结算均价还是毛利率跟去年同比都有所上升，当然最主要的原因还是受结构的影响。

上半年获取资源的情况，期末我们整个规划中权益建筑面积3785万平米，去年年底是3640万平米，所以事实上我们的土地持有量有所下降，这是一个比较合理的安排，因为上半年市场的调整才刚刚开始。由房屋市场传导到土地市场还需要时间。

上半年买地的楼面地价大约是2500元/平米，这样一个水平和06年基本相当，应该达到比较好的控制。

这是中报的内容，接下来是上半年市场销售的一些情况。

按商品房的口径来看，全国销售面积增长了12.9%，销售金额增长了24%，增幅看起来比较乐观。但如果看主要城市的话，可能增幅要缓慢得多。

我们看了华北、华东和华南的14个城市的情况，成交面积同比增长1%，金额增长8%。另外一方面，因为单价的继续上升，所以政策的压力依然存在。如果是看北、上、广、深和杭州五个一线城市的情况，其实今年的销售同比是下降的，和09年比是大幅下降，下降50%以上。这个和限购有非常大的关系。

截至3月底已有43个城市限购。因为限购也会造成末班车的效应，在政策生效之前会有很想买房的人突击买房。所以在1、2月份14个主要城市同比出现大幅增长，而3、4月份则同比出现较大幅度下跌。5月份之后进入到新的一个稳态，稍有回升。

那么从市场的供需关系来看，用某一时段内的销售面积除以新批准的销售面积，得出的数字如果大于1，则说明市场比较旺盛。小于1则说明新推出的房子有一部分是没有卖掉的，市场的存货在上升。

今年6月份14个主要城市降到0.61，这是个比较低的水平，因为它已经比08年同期还要低了，08年6月份是0.64。

现在政策非常严格，从银行获得开发贷款实际上是一件很不容易的事情。所以我们可以看一下房地产的四项资金来源中，国内贷款增幅是07年来的低位，比08年最低谷时稍微好一点点。

从投资和开工的数据来看，不太容易真正体会到真实的情况。因为房地产开发，资金支出有滞后性。

从土地市场的情况来看，首先是交易量在萎缩，无论是供应量还是成交量。16个公布数据的城市，它的供地规模比去年同期下降了18%，今年上半年只相当于去年同期3成左右的供应量。成交量同样下降，购地意愿在降低，大部分都是底价成交，溢价率8%，这应该是一个接近于还没有溢价的状态。

土地市场降温的标志性事件现在没有出现，一个是大量的土地流拍，08年一季度土地的流拍率是14%，四季度是42%，12月则超过了60%。今年的前两个季度土地的流拍率都在10%以下，说明流拍并不普遍。另一个是土地的出让价格，虽然今年上半年成交量有所下降，但成交价并没有下降，甚至还有所上升。

在这样一个相对较弱的市场里，公司上半年的销售还是不错的。刚才也提高，面积增长77%，金额增长79%。全国市场占有率从1.86%上升到了今年上半年的2.67%。我们发现所有的坚持以普通住房为主，坚持快速开发和有一定战略纵深的企业今年上半年的销售表现可能都比较好。那些坚持高端房特色的公司上半年相对困难点。

我们上半年的话在全国8个城市的市场占有率第一，19个城市市场占有率排前三位。我们的销售组成里面，90平米以下的销售占比达到53%，144平米占比37%。这是今年上半年跑赢市场的原因之一。另外一个原因是我们的装修房比例较高。它的好处是本来你的客户当**资性购房的人比较少，对于他们来说，买一个装修房是不合适的，装修是不能升值的，只能折旧。那么对于他们来说可能更愿意买毛坯房。因此，我们的客户里面投资性购房者相对少。

从客户买房的类型来看，首次置业的比例不断上升，其他的高端的需求的话处在一个很低的水平。从支付方式看，现在个人住房贷款确实管得非常严格，今年上半年一次性付款的比例达到35%，来自银行的房款占比越来越低，今年上半年只有39%，这是历史最低时期。

接下来汇报一下下半年的主要工作考虑。

我们对市场形势是这样的一个分析：市场在降温，政策已经见效但还会进一步发挥作用。我们对调控的决心和力度没有任何怀疑。

限购城市数量在增加，意味着投资性需求将会受到更广泛的抑制。因为我们判断下半年竞争会比较厉害，所以9、10月份的推盘量不会像对手那么多，会尽早推盘。另外一方面保障住房在大量建设，我们对此寄予厚望。我们认为保障房计划的落实会对商品房的平稳发展建立好的环境。

我们宁可把情况预计得更糟糕一点，所以我们的目标也是以首先确保经营安全，然后在这个前提下尽可能努力地实现增长。继续坚持以往的策略，坚持主流的定位，为普通人盖性价比高的房子。坚持快速周转和开发的策略，开工的组成里面可能会根据市场需求的变化调整供应结构，跟市场真正的需要完全对路。还要继续坚持不当地王的策略，积极拓宽融资渠道和合作，坚持推动行业生产方式的变革，产业化、全装修的方向不动摇。

上半年重点抓了两个经营要点，一是严格控制存货规模，二是适度关注土地市场。

以上是我简要的汇报内容，下面进入问答环节。因为我们是三个会场，因此还是像以往一样分开来提问。因为各个会场人数不同，所以我们是这样安排：深圳会场有6个提问机会，上海会场有6个提问机会，北京会场有2个提问机会。

深圳会场：

一、下半年拿地的策略？销售的策略，会不会采取以价换量的方式？

答：关于我们拿地的问题，确实我们上半年有意识地控制了拿地的规模和措施，所以比较我们的销售收入来说是很小的比例，其实从年报里面我们已经告诉大家对今年下半年的机会比上半年多。下半年具体是什么时候的机会？哪个地方的机会？我们还需要观察。可能下半年核心城市我会加大点力度，因为像北京、上海这样的城市我们就发现跟以往一样等量拿地是不合适的，它可能是一年就拿够几年开发，同时你可能两三年不拿地。所以如果今年有这样的机会，万科会抓住。

当然我们的战略纵深仍然会坚持，大家可能会注意到上半年我们的成都区域销售规模和上海区域差不多，那么你可以说我们早年战略纵深的结果出现这样的变化，也可以说宏观调控对东、西部影响不太一致。我们相信下半年拿地会比上半年更进取一些，当然我们需要谨慎，我们并不认为今年就是底了。

关于销售方面的考虑，08年之后我们没说“降价”这两个字。我们都是“积极定价”。降价的苦头吃过，所以市场好的时候，不好的时候，我们都要积极定价。

深圳的万团大战说明我们销售很好，没有什么货要卖，所以我们要赶紧告诉客户我们未来还有很多次卖，现在登记房子我们还有5000块钱的优惠给你。其实某种意义上说是我们蓄客的手段，不要先跑到我们对手那边去买房子，现在买房的资格很珍贵。一定要仔细思考之后再决定买谁的房子。

其实我们很多地方，比如成都幸福职业计划，“你要嫁给我吗？”许多人首先要成为有房子的人吧，通俗了些，但是还是很吸引人的。所以我想我们的营销手段还是很多。但是有一些艺术广告我是从来不做的，有冒充万科广告，有一个裸体女人。这样的广告万科不干，三俗的事情从来不干。


二、万科的工程款、没有付的土地出让金大概是多少？年报里对股权激励计划评价比较高，这次的激励计划有什么特点？万科对商业地产的趋势，战略想法？

答：我们的工程款，我们盖多少是多少。如果说是调控紧张了，困难了，我们会和合作伙伴商量怎样应对。土地出让金，政府的钱一分都不能欠，该付多少付多少。万科大多数项目都是和别人合作的，所以这一块有腾挪空间。但不管怎么样，这份钱不会影响买新地的钱。

股权激励，在今天这个场合来说，我觉得中国上市公司股权激励这个方案，跟章程一样，都规定好了，灵活空间没有。有股权激励方案，要比没有好。这是机制。至于说它有多大的刺激作用，今天我们有一个副总裁要离开我们，袁伯银要加入红心美凯龙做总裁。那么你可以看到袁伯银也好，员工也好，即将加入的公司都是有一定的规模。都在积极准备上市。那么这两个特点，反过来讲我们的股权激励，相比较来看，机制上的意义大过实际的作用。

万科的股权应该让更多人分享，从主席到我到底下的员工，职业经理，只有更分享的方案才符合万科的实际情况。它的激励作用对于高管来说，他又不能卖，行权的时候还要交所得税，所以刺激作用不太大。但是我们高管毕竟是少数，主要的享受对象还是中高层员工，他们的作用要比我们大。从这点上讲我们给它积极的高度评价。

关于商业地产的问题，我们未来计划25%左右的比例。万科做商业地产，和别人不太一样，我们不是为了回避宏观调控做这件事情。我们不是最看好商业的前景而做商业，我们更看好住宅的前景。不管怎么样，住宅还有很多空间。

在非住宅方面，我们首选的是办公。次选是商业，再选是综合性商业，万象城这样的。最后是酒店。

未来涉及度假物业的问题，产品线会更加丰富些。


三、关于已售未结面积中的两个细节问题，一是报告中已售面积是未结算面积的7倍，是否可以认为说上半年也出现了对于下半年竣工高峰的要求？万科去年是用什么方式保证下半年竣工高峰的实现的？这种方式今年可以继续吗？二是报告中提到上半年结算面积主要集中在几个大城市中，是否可以认为下半年竣工需求比较分散？

答：已售未结部分的量确实比较大，通过什么手段实现？下半年都是生产高峰的，上半年工人很难找。现在为了留住工人，我们的总包想的是他的工人怎么留住。现在万科给工人发证书，分一级、二级、三级发证书。不仅发证书，当他们家庭遇到重大灾难或者困难的时候，万科还关怀他们。

今年底明年初，万科可能要出劳务工的白皮书。现在工地上的劳务工年龄平均在45岁，他们的第二代不再做这个工种了。我们有些总包单位开始设夫妻宿舍，这样的话多一个工人。也没办法，否则它不稳定。

从上市公司的角度，希望上半年多一点，下半年少一点。这有好处，我的利润上半年基本实现了，对全年业绩有保证。另外还避开了供暖季节，现在北方的供暖交房最麻烦了，人还没住，很多费用收不回来。最好是上半年交房。短期改变局面比较难。


四、请教人力资源管理方面的问题，一是有些高管离开，未来有没有在较短时间内提高高管薪酬待遇方面的考虑？二是目前万科的中高层员工，自己培养的比例大概是多少？多少是往其他公司引进过来的？第三是项目公司现在比较多，一些地方上的项目公司的人员有没有职业生涯发展的可能性？

答：你提到了我的心坎上，特别想回答。前两天说我是A股公司里面，CEO排行榜第四。我在想完蛋了，怎么办？第一个是马明哲，990万。我们业绩不再好一点就不能超过他们，但超过之后我怎么办？我不给自己定高点，员工怎么办？给自己定高点吧又被口水骂死。

当然我觉得同H股公司比，只有40%左右，所以我想应该还有很多空间才对。要么是我们机制上有点问题，股权激励那件事情，明明是特别好的手段，但在目前各种各样规则之下，变成一个对高管来说激励作用大大削减乃至有没有都不是很重要的地步。最近我看到肖风的离职问题，他说了一句话我非常赞同，说股权激励也不是万能的。你能说有股权激励，基金经理就不走了吗？我也不相信。这件事在于外界怎么说，而不在于投资者怎么看。因为你是在为股东创造价值的情况下获得报酬，这是比较容易的，但是你这个报酬受不受外界认可，这件事情我们还没有好办法。

万科中高层现在三分之二是内部培养，三分之一是外部请来的。过去万科的高层里面，我们都是处在同一个年龄段的，我们现在发现这是问题，没有年龄的梯队。所以未来会注意培养我们高管的梯队问题，使得我们整个人才队伍更加有层次。

当然你要说到最近几个离职的高管的问题，有几个共同的现象，还有他们面临着职场下半场的选择，都是人到中年。我相信他们的决策不只是单一的因素，也包括袁伯银，家在上海，不愿意过到这边来。我相信家庭团聚也是重要因素，年轻时无所谓，漂泊四海还很浪漫，但人到中年家庭也是考虑因素。当外面有机会他会考虑这件事情。

万科自己能不能培养出各个梯队的优秀职业经理人，是需要我们关注的问题。我想今天的万科有很多优秀的干部在出来，一线上现在我们年轻的干部也很多。

一线提拔的问题，我们有一个战略纵深的问题，原来管一个城市的现在管一个省区。我们内部营造一些创业的氛围给大家。


五、下半年结算面积是否有所调整？参与保障房的情况以及未来两到三年的情况？

答：结算计划、竣工计划不准备调整，这不能调整，这房子都答应几时交出去的，你不盖完客户不就找你要钱吗，要索赔。开工计划也暂时不想调整。

保障房问题，目前有300万，一些项目的利润率有2%，我们原则也很清楚，在不损害股东利益的情况下积极参与，履行行业责任，流淌着道德的血液。有人说这也可以赚大钱，但目前我还真找不到赚钱的渠道。最近有公司说他们做保障房有20%的利润率，经不起审计的吧？说好3%到5%的，怎么20%了呢？所以我们宁愿把它作为行业责任来考虑。最好是市场归市场，政府归政府，商品房归商品房，两个混为一谈麻烦就来。

未来两三年做保障房不需要特殊的人力资源，因为你总不能说保障房赚钱少，你们收入低一点招些人过来，这不可能。


六、股权融资停了之后增速会下降，对员工平台方面会有一些瓶颈，怎样在保证股东利益的情况下保证客户利益？公司实行三级管理制度，区域中心的定位可能比较尴尬，未来如何定位？

答：你的两个问题都是假设性不存在的问题，第一个我们过去4年我们都没有股权融资，发展速度仍然是不错的，不是说没股权速度就下来了，没有因为不融资而影响发展速度。第二个问题更假设了，更不存在。股东在客户之后，客户照顾不好股东没有利润。区域中心管理模式非常成熟，承担的任务很简单，就是就近决策。万科现在50多个城市的业务，总部根本管不过来，所以传统业务基本放手给区域去做，不存在三级管理模式，就二级管理模式，总部管的区域不管，区域管的总部不管。什么东西是区域不管的？钱，区域不管总部管。投资决策总部管区域不管，信息总部管区域不管，人总部管区域不管，项目怎么操作总部不管区域定。区域管理架构做了7年，应该很成熟，否则早就被我取消掉了。


上海会场：

一、工业化住宅规划？

答：万科准备全面推广。上个月陪着王石主席去了龙华的工业化住宅项目去参观，同时那一片也是深圳整个规划保障房小区，因此几个同行都在一起做。比较下来万科的工地是最整洁的，工人是最少的，进度最快。你们有机会可以过去绕一绕。

这次试验对我们的鼓舞是，原来我们预计工业化之后我们的成本会增加300—400块钱/平米左右，经过努力，目前控制在200左右。别忘记今年以来，劳务工的工资平均涨了40%以上，一个木工，做模板的，月收入超过10000元，还留不住！所以现在我们用钢模、铝模取代。300块一天找不到人为你干活，条件发生很大变化。所以那天听说富士康准备100万个机器人了，这就对了，为我们工业化带来更好的前景。

万科工业化体系基本成熟，广泛试验，具备推广的条件。政府给了很多支持，质量会更好。未来五年万科房子的质量能不能达到日本的平均水平？以什么衡量？以一个指标来衡量，就是说误差能不能控制在毫米级。

毫米级和现在的厘米级的分别在哪里？在毫米级情况下，你可以定制加工。比如橱柜，你现在都是三房的，100平米的房子，橱柜都不能统一定制。毫米级就可以统一定制，成本大幅节约，质量远远好过别人。现在工业化即将见到曙光，可能成为万科竞争优势之一。

另外，推动工业化的行业规范的建立，希望相关部门在大规模建设保障房的时候，最适合的就是工业化建房，设计标准统一。


二、和小股东合作有什么方式？代建模式？

答：合作比较灵活，收益对等。机制里面权利、责任、义务对等。内资、外资，大小一律对等。我们要收管理费，但收多少是和超额累进利润有关系。如果你需要稳定回报，那超额收益我们要多一点，你希望我们保本的，那对不起我们要更多点。合作模式讲求对等。

代建这件事，目前万科没准备做。这取决于你自有的人力资源足够的丰富，万科没到这个地步。代建赚取劳务费也不是我们的目标。我一直在思考，代建模式如果持续下去的话，团队怎么稳定下来。万科为什么进入新城市的时候很慎重？因为进去后不能退。为什么？因为不利于团队的稳定。

代建有点像游击战，需要再观察。


三、中报里四个区域的收入和净利润差别较大，深圳和上海的比较高，北京和成都利润低，原因？

答：我们不是太在意，不会以简单的利润高和低来做，主要是稳定。当然，我们确实核心城市赚的钱多一点。历史上的地块多一点所以升值大一点，利润多一点。但是我想在新的条件下拿的地，利润水平都差不多。

不要去看毛利率、净利率，要看周转率和回报率。因为同样一个毛利水平非常高的情况下，它可能从年化收益来说不一定特别高。从资金周转来说也不一定合算。需要分得更清楚一些。


四、工业化新的趋势，万通的立体城市的模式，对集约使用土地的评价？未来城市化进程放缓后对商业地产的思考？

答：让我评价同行不太合适，我觉得万通的立体城市是一个尝试。万科自己有研发基地。我希望大家去我们的基地看看，万科在住宅研究方便有哪些成果。当然，房地产的问题由万科一家来研究是不够的，所以同业也在积极研究集约使用土地的问题。我觉得都值得鼓励。

商业地产的问题，前面已经回答了，和别人不太一样。不论是北京的、上海的还是深圳的，都很容易以所在城市来观察中国形象。这件事情我觉得特别有害。上个月我刚休假回来，行程一万公里，自己开车从四川到了西藏，从阿里穿到了新疆。在南疆转了一大圈。觉得祖国有如此丰富的变化，与众不同。观察中国的城市，大城市来看欧美化，从新疆西藏来看还非洲化。所以商业地产，对上海这样的城市来说日益重要。但对更多城市来说，住宅还是非常缺的。很多城市翘首以盼万科进入，所以你不进入还对不起他们。

所以一方面要在北京上海这样的地方做一些跟上城市发展步伐的东西，非住宅做一部分。万科的产品还有很大的扩张空间，住宅仍然是主流。


五、未来三年万科在新进入城市的计划？

答：目前进入了50多个城市，目前中国有655个城市，我们大概进了8%左右。我在想未来我们还会进一些城市，不会散点式的进入，是在现有管理条件支撑的前提条件下进入。没有进的，我们会建立独立团队，比如像郑州，兰州。我们大多会依托现有的管理团队去操作。围绕城市带、经济区去发展。具体我们没有指定出计划来。在这里简单透露一下，万科有没有可能进入国外城市？跟着中国人步伐走，移民喜欢的城市，万科也喜欢。万科不会纯粹为鬼佬盖房子，还是给中国人盖房子。现在移民我发现趋势比以前大了点，有集聚地了，在这种情况下也会考虑。


六、在目前的50多个城市里面，万科对政府多方面要求的想法？对养老地产方面的想法？

答：每个城市对我们的要求不太一样，有的希望我们帮他多建一点保障房，有的希望多建商业。有的地方我一看，为了实现产业的转型，他就规定每个新建项目必须有40%以上的非住宅部分。觉得把房子盖成立非住宅，产业结构转型就完成了。所以这样的城市不敢进，在考虑，好像不那么简单吧。房地产是为其他产业服务的，不是倒过来引领这个社会转型。我们没这个功能。政府做的东西通常不太算账，但我们要算账。所以只能尽可能照顾他们的想法。

养老地产，刚才为什么说商业不是主流，理由有几个：1是城市化；2是老龄出现；3、生活水平提高导致度假需求增加，这也是住宅。万科也有养老项目在落地，也在探讨。比如自理型的，55到75岁，生活自理的住宅要求是什么样子。75岁以后需要护理的，配套不同。赚钱的生意模式不一样，需要摸索建立。但未来养老住宅的增长潜力很大。


北京会场：

一、关于结转，中海的销售额结转金额是210多个亿港币，盈利大概68亿港币。如果因为劳工问题的话，中海的结转速度为什么这么快？恒大、保利、中海的销售要比万科快一些，原来预期万科拿了比较多的地，资源不是问题，但销售上好像慢了些，想问一下是因为推盘的速度问题还是别的问题？保障房，全国住宅有21亿的开工，未来两年有17、18个亿，按照政府的计划，会不会供应过剩？

答：跟同行比，过去几年老说追上我们，现在你又提醒我们，挺好。至于中海的事情，我再研究一下是不是真的如此。至于销售说我们不如别人，我是不认可的，你要说他们销售不错，我们销售也不错。我们遇到的都是同样的问题，什么时候卖，我们能说了算吗？卖给谁，我们能说了算吗？卖多少价钱，我们能说了算吗？好像都不能说了算。我们都在积极卖房子。

未来供应量大增之后，价格下降是一定的。整个行业增加库存开始了。现在万科的库存只有半个月的销售量。

至于保障房的问题，我们真心希望能如期投入使用。老百姓的民生得到解决之后，发展商的机会才会到来。它是房地产市场健康发展的基础，我们坚决支持。


二、公司对存量的项目的市场是怎么看待的？

答：我们合作主要是和存量合作。这一块解决了项目发展的资源问题。政府卖地具有不确定性。一个方面目前资金紧张，有些发展商难过了。不买地、少开工、抗一抗，或许春天就来了。我们收购的二手项目的话，是不是短频快呢？这件事情还真没那么容易。万科收购在建项目的时候首先考察的是质量，楼的质量怎么样。二是税费问题，没交清楚。比如它借高利贷，投进去。税务部门认定项目的时候，高利贷成本不算的。你说这个项目投资2个亿的利息，他说着2个亿不能进成本。风险比较大。

我们上半年106的税，有媒体说调控还没有见效，上半年万科赚了30个亿。绝口不提我们交了106亿的税，万科去年全年才交106亿的税。

有些项目不敢接，太复杂。一手地、二手地并举，因为公开拍卖的地有限。


三、2010年以来，市场的购买力是不是一次次超预期？买房是不是因为只涨不跌？

答：目前想买房子的人很多，有钱没资格的很多。购买力目前还是有的。买房子是不是因为只涨不跌？深圳有例子，上海有例子。杭州我们降价被砸，用血的教训告诉大家房子是有涨跌的。如果大家还不明白这个事情就是太顽固了。但是呢，中国人的钱有更好的出路吗？我也说不清楚。但是有一点，从房子数量来说，我们离一个成熟经济体还有很大的差距。还有很多年轻人没有合适的房子居住。不只是货币现象，还是有支撑的。（完）





2011年8月12日




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高华强推报告

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万科B(200002):如何走出"中年危机",4分之1高管接连流失

    ■第一财经日报
    把学习标杆从美国最大房地产企业帕尔迪转向汇丰银行, 意味着万科将企业制
度化建设推向极致,但这种大胆尝试正在陷入空前窘境.
    继高管徐洪舸, 肖楠,刘爱明先后离职之后,万科集团执行副总裁袁伯银8月9日
也闪电离职.万科在不到一年时间内出现四分之一的高管流失,被业界认为万科高管
团队近年来发生的级别最高,最密集的人事变局.
    连续发生的高管出走事件,恰恰发生在万科提前成为千亿级规模企业,并宣布启
动新一轮股权激励计划之后,这与企业业绩下滑时涌现的人事动荡现象形成悖论.
    万科历史上也曾经发生过不少管理层人员的离职事件, 但其出色的职业经理人
制度均有效化解了历次变动可能带来的危机.
    此次事件目前尚无定论,但万科总裁郁亮对一系列离职事件表态时坦言,包括职
业经理人和股权激励在内的多项公司制度需深刻反思.
    钱的问题
    有业内观点认为,万科高管流失是万科集团内部权力交替所引发的必然冲击波.
郁亮对此表示, 至今仍没有找出高管连续辞职的答案,"万科高管流动这件事情挺奇
怪的,通常一个公司如果业绩出问题了,可能流动会多一些,量会大一点,但是显然万
科没有这样的问题."郁亮强调,万科不存在王石淡出的问题,万科高管团队相对来说
仍比较稳定,只不过遇到的问题都是"中年危机".
    根据万科的统计,万科员工的流动率在8%左右,行业平均在15%左右,万科去年员
工敬业度是80%,超过中国最佳雇主9个百分点.
    通过整理万科集团公开资料可以发现, 万科高管团队成员年龄在37岁至61岁之
间,执行副总裁级别高管年龄普遍在40岁左右,在万科工作年限则普遍在10到20年之
间不等.这个阶段往往是职业经理人的重要转型期.
    郁亮在接受《第一财经日报》采访时表示,万科的成长还没有到天花板的时候,
"我们每一个在公司工作的职业经理人自然也不会有天花板,这个也不是因为天花板
导致的流动."但郁亮坦承,万科在职业经理人和激励机制方面仍需要反思.
    此前2006年万科推出为期3年的股票期权激励方案, 但后来因故夭折,使万科一
批骨干员工深受挫折.2010年10月,万科再度推出1.1亿份股权激励计划,激励对象总
人数838人, 占目前在册员工总数的3.88%.但该计划较以往在年净资产回报率,净利
润增长和行权条件等指标的要求更加严格.
    由于带有很大挑战性和不确定性, 万科内部不少员工对新一轮股权激励计划仍
不看好,甚至认为该计划基本不可能实现,其意义更多的是展示企业的姿态.
    薪酬收入和职业地位不匹配,被认为是万科高管流失的另外一个重要原因.2010
年万科任职的13位董事, 监事,高级管理人员从公司获得的报酬合计5240万元,平均
约为400万元,这样的收入水平对万科的精英高管显然不具有吸引力.
    "想爬爬野山"
    曾担任《万科周刊》编辑的闻锐传媒总经理李宗苗认为, 股权激励不是留住人
心的办法,对万科的高管来说,钱对这部分人已经不是最重要的东西.
    自主创业或者另谋平台,或许是这部分高管的更优选择.在已经离职的四位高管
中,徐洪舸和肖楠在深圳联合成立新地产公司,刘爱明则加盟重庆协信控股集团担任
总裁一职, 并为该公司上市进行积极筹备;袁伯银则出任红星美凯龙总裁.无论收入
水平,还是个人发展空间,都不可同日而语.
    事实上,和刘爱明辞职时表达的"想爬爬野山"的意愿基本类似,袁伯银并不讳言
"自己的一点小小的野心", 希望在中国这个全球最大的市场成为一个行业的领军人
物,让自己的职业生涯更上一层楼.
    但以职业经理人制度为核心的万科,每位高管发挥的空间并非无限的.万科的职
业经理人十分清楚,万科正在成为按照标准化和体系化模式强势扩张的商业机器,多
数人的使命只是也只能是执行各种战略.
    耐人寻味的是, 万科此前通过"007海盗计划"从跨国公司挖来高管,包括宝洁公
司大中华区信息与决策方案部原总监兼全球业务服务事业部总监陈东锋, 仲量联行
原亚太区董事和资产管理总监许国鸿,百安居原中国执行副总裁袁伯银等四人,目前
全部离职.
    制度掣肘与变革
    一个不争的事实是,原本颇具理想主义色彩的万科正在变得越来越枯燥乏味.按
照李宗苗的观察和说法, "现在想在万科寻找有激情的人,却看到了越来越多的技术
官僚.万科已经缺少以往的精英意识,走向庸俗化,成为了一家代工企业."
    很大程度上是迫于无奈,万科的行业龙头地位正在被中海地产,保利地产和恒大
等开发商无限逼近, 随时都可能被对手超越.在巨大的业绩压力下,万科在标准化的
规模扩张惯性和模式下难以抽身.
    房地产调控正在带来更深入的行业洗牌, 二线房企渴望并网罗行业精英仅仅是
触发万科管理层危机的导火线,折射的却是万科不得不面对的体制隐忧.
    一味追求规模目标和快速扩张,会给职业经理人带来巨大压力.按照万科某高管
的调侃说法, 万科目前所做的就是没人愿意干的最苦最累的"体力活",不同的是,万
科用自己的模式把这种"体力活"做到了极致,这其实是一种很枯燥的重复劳动.
    郁亮在接受本报采访时坦言:"事实证明股权激励制度并不是万能的, 作用十分
有限, 万科要反思为什么要上市,除了募集更多的资金支持公司发展以外,职业经理
人需要更大的发展空间."
    万科董秘谭华杰也曾对本报表示, 千亿销售对万科的企业管理复杂性提出更大
挑战,探索并建立能够不断提高管理能力和创业激情的职业经理人制度,将成为万科
未来的重要命题.
    本报从万科获悉, 在今年一季度,万科提出了"一线当家"的策略,要求一线公司
具有企业家创业,创新精神,参与设计分公司的未来,确定发展规划,城市拓展目标和
项目业绩目标.这被认为是万科在管理变革上的一次重要尝试.
    与此对应的是, 万科在2009年和2010年间实施了"180计划",在集团总部精简人
员,合并总部一些部门.万科总部从280人精简到180人,精简幅度达到46%.同时,万科
还提出要"从追求规模"向"更加注重质量和效益".
    郁亮还多次表达对人文精神的关注,称:"不管未来经营环境如何变化,我希望万
科能始终坚持两点——市场原则和人文精神. 市场原则是指能够以最小的资源消耗
最大程度地满足客户需求,人文精神体现为对人的永远尊重."
    毫无疑问,万科的核心仍是职业经理人制度,它事关万科的凝聚力和后千亿时代
驱动团队继续高速运转.郁亮多次表达了对职业经理任职的变革的想法,其中一个重
要方向是研究和学习堪称全球职业经理人制度典范的汇丰银行.
    但有一点万科恐怕就会遭遇迎头棒击:汇丰职业经理人的收入水平处于行业领
先水平,其行政总裁欧智华的最新年薪水平约为1.3亿元人民币.
    作为一家有国企背景的最大房地产企业,万科单是"摆平"这一点,显然要面对股
东和公众舆论的不小考验.

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):入围《财富》创新力公司

    ■中国证券报
    据万科消息,8月12日,《财富》杂志公布2011年度最具创新力中国公司榜单,万
科进入前十强,排名第三.
    在住宅生产方式上的创新是万科入选的重要理由. 2006年万科开始在东莞建设
万科住宅产业化研究基地,并于2007年被授予"国家住宅产业化基地".万科还将住宅
产业化应用于产品之中,2010年万科新开工产品中应用住宅产业化已超过百万平米.
    据了解,在《财富》发布的最具创新力中国公司榜上,腾讯,百度,万科位列前三
甲.共有两家房企入围,另一家入围房企雅居乐名列24位

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科Ａ(000002):再登中国公司
创新力三甲

    ■证券日报
    8月12日, 《财富》杂志公布了2011年度最具创新力中国公司榜单,在以互联网
和计算机,通讯行业为主的前十名公司之中,排名第三的万科作为唯一的房地产企业
显得分外醒目.这也是万科A(000002)连续第二年跻身《财富》评选的创新力排名前
25名榜单.
    此次万科上榜的理由是, 公司凭借在绿色低碳,业务发展模式上的不断创新,助
力实现跨进千亿新阶段.
    据了解,中国单位建筑面积能耗可能达到发达国家的2至3倍,新建筑中八成以上
为高耗能建筑.作为国内最大的住宅开发企业,万科近年来积极致力于绿色建筑的研
发和推广,并以装修房,住宅产业化和绿色建筑科技作为节能减排的主要手段.
    万科是业内最早提出走装修房路线的大型房企, 目前公司已基本实现装修房的
全面覆盖.据统计,2010年万科新开工的公寓产品中装修交付的比例已经超过了九成
,遥遥领先于业内平均水平.
    在住宅生产方式上万科也进行了大胆创新, 2006年万科开始在东莞建设万科住
宅产业化研究基地,并于2007年被授予"国家住宅产业化基地".在住宅产业化技术研
发取得突破的同时,万科也率先将住宅产业化应用于产品之中,2010年万科新开工产
品中应用住宅产业化已超过百万平米.
    公司在推广绿色建筑方面成效卓着.2010年万科落实绿色住宅超过百万平米,占
全国的54%.从今年六月开始,万科所有具备规划条件的新开工项目,都将参照不低于
住建部绿色一星的标准来设计和建造,万科在行业内率先进入"全面绿化时代".
    此外,万科今年还开始筹建北京绿色建筑公园,并与全球五大建筑研究机构之一
英国建筑研究院(BRE)签订合作备忘录.该项目全部建成后将成为全球最大的以绿色
建筑为主题的公园,成为国内最先进的绿色建筑理念推广平台,此举有望进一步提升
万科产品在绿色领域的优势.
    今年前7月,万科已实现销售金额740.9亿元,全年销售再次超过千亿应是大概率
事件.尽管已经连续三年问鼎全球住宅企业销售冠军,万科似乎仍然保持了超前的创
新意识和良好的行动力.通过产品的"全面绿化",万科将继续在创新之路上持续领跑
.

meng-h

[转载]WJMONK老师论投资
作者: 翟敬勇
时间: [ 2011-08-22 16:32 ]

原文地址：WJMONK老师论投资作者：明灯
WJMONK老师论投资
    一、WJMONK老师的精彩语录：
    ★我考虑问题没那么复杂。我觉得，考虑的因素越多，犯错误的机会就越多。
    ★我的目标是赚傻子都能赚的钱，心理塌实。
    ★升值其实是一个名义价格的问题，关键是作为度量标准的货币本身是不稳定的。特别是货币与黄金脱锚后，内涵的价值更加不稳定。所以名义价格的上升与下降其实没有意义。
    ★还是那句话，以资产为核心考虑问题。当然，这就涉及到评估各类资产相对价值的问题。核心的比较还是资产长期平均收益率的对比。而这最后一点又必须考虑相关的一些问题。其实就是核心竞争力的研究。
    ★宏观问题我虽然有兴趣，但确实超出能力太多，没办法得到自己有把握的结论，那暂时就只好不用了。还在思考的阅读，但确实没有想法。在和平年代，以合理的价格持有竞争优势的公司的股份，是比较好的选择。但在动荡的时候，不动产，股份的价值将瞬间化为乌有。
    ★流动性是个胆小鬼，在你需要的时候就溜走了。
    ★乱世只有黄金和珠宝是真实的资产。我们做长期投资，一个强假设就是要长期稳定的社会环境。否则，最后是归零的结果。当然，这种归零从长期来看是无法避免的，因为那个强假设从人类历史上看是不成立的。所以财富够用就可以了，追寻过多的财富是没有意义的。技能和做事的原则对一个人来说，是比黄金和珠宝更宝贵。
    ★这里提一下长江电力。我喜欢这个东西，就是因为它可以长时间的提供一次能源。成本是一次性的，收入是长期的，而且可以抵御货币价格波动的风险。记得从一本小册子上读过，德国铁血首相陴斯麦，不断的买林地。他认为股票来钱快，但不稳定。树林包括土地和树木，树木有自然增长，土地可以抵御通货膨胀。他认为长期看这些资产的回报率超过4%。某种程度上，他是把林地作为他的资产评估基准，而不是货币。我接受这种观点，并把长江电力作为我的林地。
    ★公开资料更多的是提供一个公司行为的轨迹。我最喜欢的是从中找出其做事的原则。长期的财务数据的变化，和各种公告透露的信息，都非常重要。
    ★其实对于价值投资而言，讨论牛熊意义不大。
    ★研究并寻找伟大的组织，并在市场厌恶的时候买入并持有，重复这个动作就可以了。
    ★投资的本质是很简单的，不需要把它神话。但对商业模式和企业竞争力的理解是很困难的事情，很多被誉为经典的公司都在成神之后迅速垮台。这跟下围棋一样，原则和方法很简单，精通很难。
    ★作投资的好处就是它不是纯粹博弈，也就是说创造在先，分配在后。既然有创造，就不是零和的。只要一个人坚持以合适的价格买入不死的公司股票，长期看就会获得合理的回报。如果能够以便宜的价格买入优秀公司的股票，必然会获得比正常高一些的回报。这其中有两点我认为是最重要的，首先要选择创造价值至少是能分享价值的公司，而不是掠夺型的公司，这是价值投资的基础。其次是不要付出过高的溢价，因为对商业模式和企业竞争力的理解是非常困难的事情，我们绝大多数人都是普通人，不要让自己去做连巴非特也无法完成的高难度动作。
    ★多观察、多读书、多思考，少下结论，我们终会进步。先多读吧，不要有框框，也不要急于求成。读多了，过上足够的时间，一定会有进步的。读一年同时思考，然后去看看经典的书；然后重复。我基本就是这么做的。好书每年都再翻翻，不可能一次看懂的。大概过个３－５年，你就可以知道自己对那些长寿的公司有感觉了。那时侯你就拥有属于自己的公司，对其价格和价值有基本的判断。这时候你用闲置资金做投资就很难输钱了。
    ★价值投资不需要高智商，但需要正确的方法，稳定的心态和持续的思考。合理的价格买长期ＲＯＡ高而稳定的公司，分享它的收益，很难输钱的。
    ★做永远比说更能解释一个组织或者个人真实的行为原则。
    ★如果你发现了相当于林地的资产，请告诉我，不胜欣喜。
    ★大城市里的地产是分享财富的工具。只要人类总体的经济增长是大趋势，只要商业社会导致的分配是集中在少数人手中。这些大城市里黄金地段的房地产就是可以长期持有的。
    ★公开报表是最重要的信息来源，但那是研究的起点，而非终点。但是，投资者如果连报表都不看就评估企业价值，我觉得就象空中楼阁一样虚幻。
    ★投资收益主要来源于企业自身的利润增长带来的资产增值，不是零合博弈，只需要企业有利润，买的时候不要支付过高的代价就会自然赚钱。投机的收益则相当大部分来自于博弈对手的损失，类似商品期货就更是如此。
    ★投机者需要比投资者更精明，更老练，更勤奋，更运气。所以，做一个成功的投资者是普通人做普通事就可以达到的，不需要非凡的智慧或者鸿运当头。但做一个成功的投机者就象做一个成功的职业运动员一样困难，并非普通人能做到的。但是在每时每刻，普通人总是大多数的。普通人模仿天才是要付出代价的。
    ★股票投资本身的性质是长期的。股票和债券不同，是通过分红收回成本的，本金并不偿还，所以股票投资本质上是比买企业债券更长时间的投资方式。当然，交易带来的流动性，在某种程度上解决了本金的偿付问题，但是由于股票价格的波动性，导致这个本金的回收比率是不确定的。按照历史经验，股票的长期价格是跟企业内在价值有关的，短期价格只跟市场的偏好有关。所以，要收回合理的的本金，必须要做好长期持有的准备。按照一般的投资原则，长期投资一定要匹配长期资金。所以，我个人认为，必须是长期不用的闲钱才能用来做股票投资。
    ★投机就有点不同。价值投资的研究着眼点是在于公司长期的赢利能力，而价格投机的着眼点是其他投资者的行为趋势。只要你的资金回收周期长于你预测的趋势变化的周期就可以了。个人认为，最适合做投资的人莫过于有稳定的自由现金的年轻的专业人士。如果想短期通过资本市场攫取高额利润或者缺少稳定现金流的人士，长期投资恐怕是不合适的。但成功的投机需要的要素更多，把投机作为职业或半职业是要作好充分的心理准备的。
    ★2007年股票的价格已经不便宜了，后面的市场是资金转移的市场，而不是价值实现的市场。老百姓拿进股票市场的20000个亿，相当于绵羊，将吸引无数恶狼。全流通，定向增发，资金涌入。做局的全部条件都成熟了。草台班子会以雨后春笋的速度发展和成长。无数的故事将飘散在风中。
    ★对价值投资者来说，非常简单，一把尺子量天下，无论牛熊，坚持的标准是一致的。没有好球就等待，有了好球就全力击出，重复。
    ★金融行业，包括银行、券商、保险、基金，都是玩资产负债表的，收入利润表只是一个附注而已。在考虑他们的所谓净利润或者净资产的时候，一定要分析它的资产减值准备是否充分，否则单靠财务指标的对比可能会导致重大的投资失误。
    ★我只能讲讲我自己的经验，说明我自己的理由。看报表，看书，看杂志，然后实地走走。要有充分的兴趣做这件事情，而不是为了赚钱的冲动。做了判断，长期跟踪，不断思考，不断修正。
    ★智者千虑，必有一失，愚者千虑，必有一得。我是普通人，智力水平非常一般，只有反复思考，天天思考，带这问题再去看书，与历史上真正的大师做交流。再看报表，看杂志，实地走走。
    ★不要轻易下结论，不要急功近利。就我个人而言，在判断新上市公司的投机机会方面，还算正确率很高，但可怜的是，对判断其之后的发展变化方面，失误率在80%以上。就是说当新股上市的时候我看过资料，如果很自负的做一判断，往往在股票价格上是对的，但时间稍微一长，发现对其发展的判断是偏离真相很多的，甚至出现过方向性错误的情况。相对应的，对我观察了5年以上的公司，看法的正确率就高很多。对我而言，其中的差异无非是看的时间长，自然会得到的有效信息多，另外，时间是研究者的好伙伴，做永远比说要更能体现一个组织的行为逻辑。现实生活中企业遇到的挑战比我们脑中的情况要复杂的多，所以我们可以从它们实际遇到的情况以及处理的方式中得到这些家伙的真实行为逻辑。千万不要急。
    ★我个人不赞成狗熊掰棒子式的研究模式。我不想研究流星，哪怕它辉煌的仿佛是一颗太阳。我喜欢慢慢做，不走捷径，但也不走回头路。曾在一个汽车厂拜访的时候，管理层讲他在德国的经历。德国人作事情，不走捷径，在中国人看来很多方法笨的要死，但由于按照他们的逻辑，这些路径符合逻辑，只要一步步走，就可以达到目的，所以就慢慢做。但5年后一看，人家没走回头路，居然跑前面了。走捷径，很容易逐渐偏离最初的目标的。又能找到捷径，又能控制自己不偏离方向，这是需要大定力和大智慧的。我是普通人，实在不想挑战人性的弱点。
    ★我不想去学天才，那样我会死的很难看的，小马过河的故事我终身难忘。做一个普通的投资者和研究者，挺好的 。


    二、去试着拥有一颗资产的心脏---希望大家能够用另一种方法看待自己的财富数量。by wjmonk

    文章取了个怪名字，名怪“人”却不怪，可以看看。Fast is slow 是巴非特的投资理论，来自其投资生涯感悟。插一句这还是一个“极其昂贵的网名”哈！
    快反而慢，慢反而快。在投资这个世界中充满了与自然界相异的法则，在这个世界中的“龟兔”赛跑中，“乌龟”永远是最后的胜利者。有句俗话叫法不责众，可在这个世界中法专而责众。
何为快，何又为慢，有何本质区别？今是否可以从某些角度做些个性的观察。
    行为金融学的一些研究认为短期性质的信息往往短时间内在市场上被过度反应，而一个长期性质的信息在市场上短期内却常得不到充分地反应，有趣的是这么一个长期信息会在未来一段时间被反复解读从而在中长期内被市场过度反应。
    这或许和我们人的理解能力与思维特点有关，一个短期的信息，其内容是即期的，市场对其作出相对一致的解读和判断，且其本身已无再发生变化的可能，所以市场参与者的解读都是较全面和正确。
    一个长期信息，市场若有足够的广度和深度，那么其最初的解读未必一致（不同的研判能力，相异的风险承受能力导致解读差异），且信息随着时间推移不断发生变化，我们人类对于全体的认识总是遵循一个否定之否定的过程，这样就会导致对一个长期信息形成一个波折化的不断强化解读的过程，当这个长期信息最终成为即期时，这种强化将导致市场反映过度，形成了泡沫化。当然若是一个长期的负消息则导致价格的“负泡沫化”—低估。
    过去长时间被资本市场潮流抛弃的资产往往会处于下一次上涨的前列，在实体经济中也是如此。
    在投资世界中，是钱值钱还是资产值钱？换种说法，是以货币多寡为衡量的准绳还是以资产的优劣作为判断的基础？
    货币有储藏价值建立在zf的信用之上，每年的M0、M1、M2增幅多少？每年GDP增幅多少？
    也许在理财、投资的世界中我们应该把我们那颗货币心脏换成资产的心脏（当然各位网友若遇上可爱的姑娘，劝您立马换成爱神的心脏）
    以资产的盈利能力，盈利状况，以资产的优劣作为价值的判断基础来代替每时每刻的货币核算。
    传说巴非特的房内没有股票价格报价器，他是一位真正拥有了一颗资产心脏的人。除了他天赋卓越外，二战后美国重建了国际经济秩序，成为新经济的领航者这个外在环境才是真正孕育优秀资产，养成资产心脏之所在。
    那么我们的祖国呢？您觉得她会真正改变、改善这个世界已有的经济秩序吗？
    去试着拥有一颗资产的心脏。


     三、价格投机的年代---wjmonk锦绣谷 [2007年]

    现在市场参与者非常浮躁，包括机构投资者，对股票的价格过于敏感，已经将企业内在价值的研究放在一边，最多是利用EPS增长的噱头和各种花里胡哨的所谓成长预期来进行击鼓传花的游戏。这与当年市场疯狂追捧方正科技、清华同方、天津磁卡等等没有本质的区别。其实我们净下心来想想，清华同方的核磁检验项目、人工环境项目，带来了什么利润呢？天津磁卡从事的行业当时看起来前途远大，现在这个公司又是什么状态呢？
    价格投机每过一段时间，总会以不同的方式卷土重来，面貌好象每次都不一样，实质却是那么的相象。每一次，投机客们总会说些新鲜、无法准确看清楚、好象很有逻辑性的故事，好象每一次都是千载难逢的大机会，错过了一生都会后悔。这种活剧每隔那么5-10年就会在世界不知道什么地方重新开演。看看现在的有色金属，多么滑稽，连这种在网络泡沫时期被新新人类认为应该扔到历史的垃圾堆里的东西，也能说出让新新新人类激动的浑身发抖的故事，真是可笑啊。人性是最难改变的东西，追涨杀跌的本质就在于肯定别人肯定的东西，否定别人否定的东西，触手可及的利润总是那么的诱人，近在眼前的亏损是那么令人厌恶，做一个市场趋势的追随者心理压力是最小的，谁能抵御这样的诱惑呢？
    当然，如果你能每次都具有前瞻性的把握市场投机的潮流，估计也可以周期性的获得利润，但这些利润更多是来自于对其他类似投资人的掠夺，或者说类似于食肉动物的取食方式，我不是特别喜欢。我还是喜欢在一个合理的价格，买入能够为社会提供持续、质优价廉的商品和服务的公司的股权，获得合理的利润，这种利润是正常合理的，也是可持续的。在目前的市场上，符合这种标准的公司随处可见，因为他们都不是这次投机活剧的主角。中国的全流通运动，为大小股东和管理层利益一致奠定了初步的基础，这是我们这些价值投资者梦寐以求的，中国价值投资的黄金年代已经到来。
    价值投资是要求高安全边际的，即要低价格。原因很简单，世界是不确定的。我们的推测很有可能出现偏差。为了保证在预测出现偏差的时候还能获得本金的安全甚至一定的利润，就一定要合适的价格买入。这样，在出现一些小的不确定事件的时候，才不会惊慌失措，而这种小的不确定事件在长期投资中几乎是必然发生的。
    当股票市场整体上涨的时候，虽然很多公司有明显的瑕疵，应该给予更大的折扣，但是由于股票本身的商品属性，在一段时间内，主要矛盾将集中在这些公司亮丽的一面。而忽视它的风险。表现在股票价格上，就是持续上涨。这与熊市是对应的。在股票持续下跌的时候，公司的瑕疵会被放大到不合理的状况。当然，我们非常欢迎这种放大带来的低价格和安全边际。
    但是，作为价值投资者，讨论公司本身的情况是更重要的事情，远比价格本身重要，因为，只有搞清楚公司的基本状况，才可能判断出大概付出何种价格是比较合理的，下面的事情就非常简单了，等待，买入并持有。
    在股票上涨的过程中，讨论这些正在上涨的股票对应公司基本面上不好的东西，是在讨论非主要矛盾问题，因为这种时候实际上是股票的商品属性占主导地位的问题，所以就会出现你提示的风险与股票价格短时间内不相关的情况。这种时候，持有该股票的投资者往往认为自己的判断是非常正确的，所以在这种时候提示公司经营方面的风险是一件费力而没有作用的事情。
    当然，与此对应，在股票价格的低点讨论公司的亮点也是一件同样不会引起大家兴趣的事情。但是，毕竟后者大家都没有，至多是不感兴趣，不会特别反感。但是在股票上涨的过程中讨论公司的瑕疵，是注定不会被持有该股票的投资者认同的事情。毕竟，乌鸦嘴是大家都不喜欢的，在当与自身利益相冲突的时候，更是如此。良药苦口利于病，但不顺耳的话不招人喜欢几乎是必然的事情，呵呵，这就是人性啊。

    四、wjmonk大师的一些资料。
    商业是竞争最充分、历史最古老的行业，但出现了沃尔玛。真正成功的企业可以在充分竞争的环境中建立壁垒，不断复制自己，从而快速成长。价值投资首先是选择能够创造价值的企业，然后才是估值和价格。创造价值的企业是指能够持续提供物超所值的商品或服务的企业，它在竞争中不断强化壁垒，从而能够为股东提供持续超过社会平均回报率的现金收益。
    价格战是手段而不是目的。价格战的实质是优势企业利用规模优势带来的成本差异以短时间内降低行业利润率的方法清洗中小企业，进行行业整合，提高市场占有率，并在行业整合末端有效的提高行业进入壁垒，从而独享行业整合完毕后的低烈度竞争环境下的长期稳定的利润空间。所以个人认为，价格战是否有效要以行业集中度是否有效提高作为重要的研判指标。
    1.至于海尔，我并不喜欢，因为海尔的产品性能价格比并不好，而服务主要是代理商提供，成本很高，所以海尔的服务质量是建立在产品价格虚高的基础上的，一旦海尔产品的高价格撑不住了，代理商利润减少，则好的服务也就没有了。
    格力是一个专业化的公司，在行业竞争最惨烈的时候，她的规模还在扩大，毛利率维持在20%左右，即使在2003年原材料大幅度涨价的情况下，毛利率依然保持在18%，非常不容易。同时成本费用利润率一直下降，成本控制得力。2004年销售收入将达到100亿，目前的市值仅有50亿左右，显然很便宜。
    2.【 · 原创:wjmonk　 2004-02-24 00:22 】　　
    回sequoiasea：
    首先非常佩服兄台的敏锐，很少有人注意到 “自制半成品”这个分项指标，这也是一个关键点。请兄台再注意一下贵州茅台历年的产量，两个数据将会透露出茅台实际的酿造成本。请兄台注意其与22万均价收购老酒相比的巨大差异（蕴涵未来成本的下降）。实际上，茅台的毛利率应当远不止80%，不过这实在是不应当多说，毕竟我们是茅台的股东。
    3.【 · 原创:wjmonk　 2004-02-17 12:34 】　　
    回ciscosun2002：
    首先，高档白酒是白酒的一个细分市场，其实并不属于一般消费品，而属于奢侈品领域，其销售环境与一般白酒是不同的，奢侈品的消费弹性与一般商品相比差异很大，这就是茅台、五粮液等高档白酒价格一路高歌猛进但销售量还在增加的原因。中国的消费升级现象实际上代表了社会财富的增加已经到达了一个新的阶段，而奢侈品的消费增加与这个周期是吻合的，而且其弹性更大。在我看来，在中国根本没有所谓夕阳行业，君不见连钢铁这种传统的不能在传统的行业在中国都能赚大钱吗？
    4.【 · 原创:wjmonk　 2004-11-30 11:40 】　　
    回福尔莫斯：
    通讯设备制造业的壁垒已经很高了，李毅男港湾的境况已经说明了这一点。中兴在技术上不如华为，这一点是公认的，但其在战略布局上有其独到之处。另外，我从不对任何企业唱赞歌，只是力争客观的评价。没有哪个企业是没有缺点的，也没有哪个企业是没有优点的。
    5.【 · 原创:wjmonk　 2004-11-29 19:42 】　　
    回tubaba2：
    价格战是手段而不是目的。价格战的实质是优势企业利用规模优势带来的成本差异以短时间内降低行业利润率的方法清洗中小企业，进行行业整合，提高市场占有率，并在行业整合末端有效的提高行业进入壁垒，从而独享行业整合完毕后的低烈度竞争环境下的长期稳定的利润空间。
    所以个人认为，价格战是否有效要以行业集中度是否有效提高作为重要的研判指标。  
    汽车业目前还处于混战中，不好判断。但家电业的价格战是一个例子，几个大公司在成本无差异的情况下发动价格战，最终还是无法有效形成行业集中度，而且始终无法形成技术壁垒，与外资同行比优势也很难确立，形成了中国家电行业利润率持续处于低位的事实。
    6.【 · 原创:wjmonk　 2004-11-20 20:18 】　　
    回福海灵山：
    商业是竞争最充分、历史最古老的行业，但出现了沃尔玛。真正成功的企业可以在充分竞争的环境中建立壁垒，不断复制自己，从而快速成长。
    茅台、阿胶也不是从一开始就与众不同的。中兴、伊利的投资对我本人来说是研究必然要经历的过程。
    另外补充一点自己对价值投资的体会。价值投资首先是选择能够创造价值的企业，然后才是估值和价格。创造价值的企业是指能够持续提供物超所值的商品或服务的企业，它在竞争中不断强化壁垒，从而能够为股东提供持续超过社会平均回报率的现金收益。
    7.【 · 原创:wjmonk　 2004-11-18 19:02 】　　
    回空中揽月：
    名酒和好酒是不同的。名酒无形资产的建立是许多偶然和必然因素共同作用的结果，很难形成，也很难被竞争者模仿。茅台与五粮液相比，后者的优势是后天竞争出来的，前者是先天的，所以茅台可以在营销上多年不作为，品牌价值依然能够维持，五粮液在营销上一犯错误，几年内就会被后来者赶上。
    8.【 · 原创:wjmonk　 2004-10-20 21:40 】　　
    对于房地产，这东西水太深，我来谈论恐怕太不自量力。一点浅见，仅供参考：
    首先我个人认为亚洲城市的房地产业实际上是不增加社会财富的行业，房屋只是财富再分配的工具，是将穷人积累的积蓄搜刮到少数富人和zf手中的工具。这是由于房屋是仅有的不可贸易居民生活必需品，所以定价只与社会财富的总量相关，价格是居民可以承受的极限。所以是否有泡沫要看社会财富能否承担这样的房价，与房屋成本并不相干。总体感觉目前的房屋价格特别是上海的价格确实偏高，但何时破灭确实无法判断。
    但是，不可否认的是房屋作为耐用消费品，其品质从长期来看确实有区别。但过去，房地产企业的核心竞争力是拿地的能力，只要地价便宜，都可以赚大钱。这种时候类似万科这样的企业竞争优势并不明显。现在的情况是拿地不能协议转让，大家拿地的成本差不多，这样核心竞争力就体现在品牌（附加值差异）、开发速度或者说资产周转率（资产收益率差异）、资金成本（可选择性差异）等方面。万科在这些方面有优势。不过万科在这些方面的优势并非是不可复制的，其他企业只是在以前不屑于在这方面下工夫，所以目前不宜给万科太大的溢价。
    万科目前在玩的游戏是融资，扩大规模，利润上升，再融资的游戏。这与万科股权极度分散，内部人控制的现状是吻合的。只要其投资回报率（10%以上）能够稳定上升，由于资本市场中的回报率要求比这低，这种游戏就能继续维持。但始终有两个风险：（1）万科没有自身可以创造现金流的业务，一旦房地产价格大幅度回落，它的利润会剧烈下降，而且不得不减持手中的房地产套现；（2）万科在顺利发展到头的时候是一个有巨量现金的公司，目前的股权结构很可能使现金被企业内部控制人掏空。
    万科真的是一个很特别的公司，他的内部人控制问题在美国市场中才比较常见，在中国是非常罕见的。个人还在观察万科，目前还不敢下结论。
    9.【 · 原创:wjmonk　 2004-04-25 12:21 】　　
    回达明：
    我对名中药企业有一个基本判断：必须在保持药效的基础上脱离原料的束缚，否则成长性不足。
    10.【 · 原创:wjmonk　 2004-03-30 17:03 】　　
    回wangyj12：
    京东方要小心，资本投入太大，行业竞争激烈。
    11.注意格力空调！！！【 原创:wjmonk　 2004-07-14 】
    1、中国最好的空调企业，唯一搭建以生产商为利益分配者链条的家电器企业；
    2、原材料涨价已近尾声，毛利率即将提升；
    3、去年以来的原料涨价对行业进行了洗牌，行业集中度提高；
    4、出口大量增加；
    5、有可能对集团的压缩机部门进行收购；
    6、品牌未来有延伸性；
    7、销售收入高，PS为2；
    8、PE低；
    9、成长稳定，现金分红稳定。
    草草成文，请大家讨论，并请指出缺失的部分和具体的合理的研究方法，我将继续进行研究。
    12.【原创:wjmonk　 2004-02-01 18:05 】　　
    回sosme 兄：
    1、中兴通讯是一个技术类公司，其业务的复杂程度远超过茅台，许多职业投资机构对其也很难理解。在这里短短几句话讲不清楚。但有几个基本数据可以参考：2003年合同销售收入为250亿，确认的销售收入为160亿左右，毛利率在40%以上（除手机）。海外该类公司的市值一般是销售额的2-3倍。海外业务发展极快。我经过分析认为它在2009年将达到800亿的销售（不含购并）。我是在2003年初开始深入研究的，在12月份17元时介入。它的不确定性确实大于贵州茅台，但是未来的有效成长性和当时极低的价格带来的高安全边际使我作出了投资的决定。这个公司很有可能成为世界级的公司。不过未来10年由于高速发展，巨大的研发费用使它很难带来充足的自由现金流。我想它不会成为兄台的投资目标。
    2、长江电力的帖子已经拜读。兄台的思想无疑是正确的，即当成长所需要的投资超过企业内在价值的增长时，这种投资是损害股东利益的。但长江电力的机组投资带来的内在价值增长确实高于它投资的成本。
    兄台关于收购18台机组的计算方法有待商榷：
    （1）兄台的计算中默认的增发新股发行价为IPO的价格，这实际上是不可能的。2004年长江电力的每股收益为0.37-0.38元，如果2005年上半年以自有资金和银行负债及企业债方式完成2台收购，则2005年的收益将达到.053元。所以增发新股的价格至少是原来发行价格的2-2.5倍，发行数量就相应减少。
    （2）在企业的利润和折旧留存情况下，如果假定长江电力的负债率不变，则需要的股权融资比例还会下降。所以股权融资的最终数量也大大低于兄台的计算方法。
    （3）根据巴老的看法，如果折旧是未来必然要发生的现金流出，则不能算真正的自由现金流。不过长江电力的折旧政策规定，大坝折旧期为60年，机组为32年。我认为三峡大坝的最终寿命远不止60年，而大型水电机组的使用寿命一般会超过80年。考虑到有大修的费用，仍然可以认为该折旧期限是保守的，折旧金额可以在初试的50年作为自由现金流使用。
    （4）对于企业的负债经营的看法。如果收益率是稳定的，提高资产回报率或者说股东权益回报率最好的方式就是提高企业的负债率水平。长江电力收购机组的回报率基本是稳定的。以本次收购为例：现在的每台机组收购价格为45-46亿，每千瓦售价为6500元左右，这个价格并不低，但也绝不高。按照每度电0.258的含税价格，每年6000小时的发电量计算，每台机组带来的收入为11.74亿，税后为11.5亿，由于营业费用基本为0，管理费用也基本可以忽略的情况下，折旧费用可以作为自用现金流，所以基本可认为这就是无负债情况下的税前收益，其收益率大约为25%，税后为16.7%。在匹配50%负债，资金成本在5%的情况下，该收购的税后收益率为30.3%。而且这些收益全部都是自由现金流。以后18台机组的收购内部收益率均可参照上述计算。
    （5）我们作为一般投资者，很难在现实生活中找到稳定收益率在30%左右的投资，毫无疑问，如果我们能够以净资产左右的价格买到流通股，则这笔生意是非常划算的，但是现实是我们必须为这笔生意付出一定代价，这就是我们初始投资与目前长江电力净资产之间的差值。实际上，这有点类似于真正意义上的商誉，与可口可乐、贵州茅台和喜诗糖果不同的事，我们的这笔商誉摊销随着时间减少后真的就不存在了，而不象我们买入上述公司时，虽然在我们自己的计帐方式中每年该笔投资是减少的，而实际上是增加的。但是考虑到长江电力的增长将维持20年左右，在某种价格下还是可以考虑的。
    基于上述理由，我在贴现10%的情况下，计算长江电力大约值7-7.5元。关于长江电力的潜在特许经营权问题，下次我们再讨论。
    13.【原创:wjmonk　 2004-02-15 16:59 】　　
    回舒逸侠：
    我本人对于非垄断性行业的研究兴趣并不是太大，只有个别企业由于具有特殊的优势进行跟踪，如鲁泰。由于垄断型企业的利润率一般偏高，所以市销率一般也偏高。我的解释主要是针对DTwinner网友将茅台和宏达、江南高纤一起对比市销率有感而发。
    对于兄台的观点，我的观点如下：
    1、类似宝钢这种企业是不可能长期保持其高于市场平均的利润率的，汽车钢虽然技术含量稍高，但并非宝钢独有的技术，至于从外引进，类似鞍钢、武钢等均可。所以对于这种同质化很强的企业，市销率是最重要的。其实，在钢铁这种固定投资巨大而且技术更新缓慢的行业中，我最看重的是成本控制和质量管理，国有企业在此方面有先天的劣势，所以如果张家口的沙钢上市倒是可以跟踪研究，其他就算了。


一、论偏见

问：wjmonk兄，你的投资标的是如何发现的？
答：很随意。
    一般是这样的：从常识上找不死的公司；长期跟踪并找出它不死的原因；在出现短期不利的情况时提高警惕；价格进入安全区间，买入并持有。
    短期不利因素最好的莫过于偏见，偏见是常见现象。比如白酒是夕阳行业（不看茅台的理由，没有把握到奢侈品行业的赢利增长规律）；乳品没有差异性，不赚钱（漠视产业整合的状况和高毛利、高资产周转的现实）；汽车是家电，根本不赚钱（不去看整车公司的ROE和产业链条的差异）；家电企业没有壁垒（对格力的厌恶）；啤酒市场竞争激烈，没有前途（未分析青岛啤酒和燕京啤酒的报表差异及背后发生的深刻变化）；联通是个垃圾（未分析管理层变化后债务的大量减少，自由现金的急剧增加以及中国移动占据80%以上行业利润将导致的行业变局）、兰州铝业（氧化铝在涨，一定会在涨，电解铝会跌，还会继续跌）。
    次优的选择是企业经营确实经历了不利的变化，被市场遗忘，特别是持续的价格下跌将导致投资者心理上对这类公司的回避心态。如上海家化（去看一下2004年的年报吧）、山东黄金（看看招股说明书并对比一下紫金和中金）、一汽轿车（可以分析一下他过去5年的资产负债表，再问一下周围的人对一汽生产的汽车有无在质量上的普遍不满）。
    当然，孜孜以求的是找到我可以理解的好公司：好行业+好公司+偏见导致的低价格=非卖品。
    这样就可以偷懒了，只要考虑新的分红和自己人力资本产生的自由现金流再投资就可以了。（注：对“低估”的原因认识相当深刻）
      
  二、关于具体标的的选择
    答：当然,最大的偏见就会形成整个资产价值的低估,也就是所谓熊市.
    这时可以用低廉的价格买入非常好的公司的股票(ROA一直高而稳定,现金奔涌)，那后面其实你已经没什么可做的了。（注：他用的是ROA这个指标，尽管我个人认为ROIC更合理一些）
      
  三、关于阅读（招股说明书）
    答：先多读吧，不要有框框，也不要急于求成。读多了，过上足够的时间，一定会有进步的。读一年同时思考，然后去看看经典的书；然后重复。我基本就是这么做的。好书每年都再翻翻，不可能一次看懂的。
    大概过个３－５年，你就可以知道自己对那些长寿的公司有感觉了。那时侯你就拥有属于自己的公司，对其价格和价值有基本的判断。这时候你用闲置资金做投资就很难输钱了。
    价值投资不需要高智商，但需要正确的方法，稳定的心态和持续的思考。合理的价格买长期ＲＯＡ高而稳定的公司，分享它的收益，很难输钱的。
      
四、关于资产价格
    答：升值其实是一个名义价格的问题，关键是作为度量标准的货币本身是不稳定的。特别是货币与黄金脱锚后，内涵的价值更加不稳定。
    所以名义价格的上升与下降其实没有意义。还是那句话，以资产为核心考虑问题。
    当然，这就涉及到评估各类资产相对价值的问题。核心的比较还是资产长期平均收益率的对比。
    而这最后一点又必须考虑相关的一些问题。其实就是核心竞争力的研究。
    宏观问题我虽然有兴趣，但确实超出能力太多，没办法得到自己有把握的结论，那暂时就只好不用了。还在思考的阅读，但确实没有想法。
      
    在和平年代，以合理的价格持有竞争优势的公司的股份，是比较好的选择。
    但在动荡的时候，不动产，股份的价值将瞬间化为乌有。
    流动性是个胆小鬼，在你需要的时候就溜走了。乱世只有黄金和珠宝是真实的资产。
    我们做长期投资，一个强假设就是要长期稳定的社会环境，否则，最后是归零的结果。
    当然，这种归零从长期来看是无法避免的，因为那个强假设从人类历史上看是不成立的。
    所以财富够用就可以了，追寻过多的财富是没有意义的。
    技能和做事的原则对一个人来说，是比黄金和珠宝更宝贵和可靠的资产。
      
五、林地、公司资料分析
    答：这里提一下长江电力。
    我喜欢这个东西，就是因为它可以长时间的提供一次能源。
    成本是一次性的，收入是长期的，而且可以抵御货币价格波动的风险。
    记得从一本小册子上读过，德国铁血首相陴斯麦，不断的买林地。他认为股票来钱快，但不稳定。树林包括土地和树木，树木有自然增长，土地可以抵御通货膨胀。他认为长期看这些资产的回报率超过4%。某种程度上，他是把林地作为他的资产评估基准，而不是货币。
    我接受这种观点，并把长江电力作为我的林地。
      
    公开资料更多的是提供一个公司行为的轨迹。我最喜欢的是从中找出其做事的原则。
    长期的财务数据的变化，和各种公告透露的信息，都非常重要。
    做永远比说更能解释一个组织或者个人真实的行为原则。
      
    大城市里的地产是分享财富的工具。只要人类总体的经济增长是大趋势，只要商业社会导致的分配是集中在少数人手中。这些大城市里黄金地段的房地产就是可以长期持有的。
      
六、论贵州茅台（2004年的观点）
    答：投资者普遍认为，白酒行业是夕阳行业，但从贵州茅台上市以来的数据看，情况有所不同。贵州茅台1999年至今年产品毛利率一直维持在80%以上，净利润增长在16%-40%之间，属于高速增长的典范，特别是这种增长并不是建立在大量固定资产投资之上的，说明增长主要依靠商誉，属于巴非特最推崇的类型。贵州茅台目前与价值相比的过低的价格主要是投资界将对行业的偏见强加在行业内特殊公司身上的结果，同时贵州茅台过高的绝对价位也将很多投机客挡在门外，但这正是长线投资者建立基础部位的大好时机。下面是笔者对贵州茅台的一点粗浅分析，请诸位网友指教，特别希望有酒类酿造和销售经验的朋友能够不吝赐教。
    1、贵州茅台的销售瓶颈在生产环节而非销售环节。由于茅台酒的生产周期为5年，当年的产量5年后才能转化为销售量，所以贵州茅台的销售量一直得不到有效提升，高度茅台的销售量一直维持在3500吨以下。但贵州茅台从1999年开始增加产量，当年生产量为6000吨，2003年为10000吨，我们可以估计其1999-2003年的产量分别为6000、7000、8000、9000、10000吨。这部分产能在2004年起开始贡献利润。贵州茅台进入了至少5年的销售量翻倍的阶段。估计2008年贵州茅台高度酒的年销售量将达到8000吨。
  　2、白酒行业自1996年806万吨开始萎缩，到2002年460万吨，年均下降8%。而2003年上半年同比仅减少2.4%，说明白酒业萎缩有见底的迹象。2003年10月，五粮液带头涨价，茅台、剑南春跟进，同时引起了中低档白酒跟风涨价。如果说高档酒由于价格敏感度不高而不害怕销售出现滑落的话，对价格极度敏感的低价白酒也涨价只能说明白酒市场已经见底，市场环境有利于白酒企业的发展。
    3、考虑到茅台过去的价格上涨历史和2003年11月的提价，笔者认为在5年的时间内价格上涨30%的可能性极大。
    4、国内统一所得税率为25%在两年内实施的可能性很大，对贵州茅台有利。
    5、由于公司长短期债务均为0，所以贵州茅台很难在二级市场融资，老股东的权益不会被稀释。
    6、假设贵州茅台的管理费用和营业费用与收入同等增加；消费税按25%计算；由于长短期债务均为0，财务费用为负数，保守按照0计算。按照以上假设计算，到2008年，贵州茅台的年净利润将达到20亿左右，每股收益6-7元。
    7、贵州茅台拥有高度的品牌壁垒保护，毛利率高而且稳定。与固定资产投资巨大的基础行业不同，其利润增加并不需要大量的固定资产投资，经营风险小，自由现金流充沛。贵州茅台其产品存货不会随时间推移而贬值，相反会升值。所以即使碰到某年销售不利，也不会产生经营的困难。
    8、结论：贵州茅台将进入其历史上成长最快的阶段，该阶段的标志就是茅台产品价量齐升。
    9、笔者认为，5年的高成长和极低的经营风险，将为茅台带来比较高的PE，合理PE应当在25倍左右，对应市值应当为500亿。目前的市值仅为85 亿。估计5年的合理资本利得为5-6倍。考虑到茅台30%左右的现金分红率和配售收益，5年内的现金收益将达到30%。则2009年开始的初始投资年回报率为40%。
   投资风险：
  　1、 茅台的销售如果达不到预期的水平，即销售在5年内出现瓶颈，则最终涨幅会略小。
    2、公司如果进行多元化尝试，将减低该企业的价值。
      
七、关于茅台的生产成本
    答：贵州茅台的消费税返还带来的不仅是一次性收益，而且是永久性的成本减少
  　1、贵州茅台收购集团老酒分5年进行2004年是最后一年，酒价每年上涨，均价在22万，可查阅历史公告；
    2、返还的消费税估计还有约2亿，但不清楚是否收所得税；
    3、这些老酒主要用途是勾兑调味，不能一次销售完毕，否则会影响今后的生产，不能直接按照产量计算。
  　4、公司在2004年收购完成后，关联交易将大幅度减少，虽然消费税返还没有了，但由于公司不再发生此项交易，所以也就不会再被征收这道税，所以相当于成本减少。结论就是贵州茅台前两年的业绩由于重复征税是被压低的，本次税收返还并不是一次性的，而是永久性的减少成本，增加利润，每年税后利润大约可以调高0.16元。
      
八、关于高档白酒与红酒的比较
    答：高档白酒是白酒的一个细分市场，其实并不属于一般消费品，而属于奢侈品领域，其销售环境与一般白酒是不同的，奢侈品的消费弹性与一般商品相比差异很大，这就是茅台、五粮液等高档白酒价格一路高歌猛进但销售量还在增加的原因。中国的消费升级现象实际上代表了社会财富的增加已经到达了一个新的阶段，而奢侈品的消费增加与这个周期是吻合的，而且其弹性更大。在我看来，在中国根本没有所谓夕阳行业，君不见连钢铁这种传统的不能在传统的行业在中国都能赚大钱吗？
    红酒虽好，但没有代表性企业，请仔细阅读上市的葡萄酒企业年报，审视销售额增加趋势和毛利率以及费用趋势。我从不将对于行业的乐观加注在企业身上，反之亦然。
      
九、谈苏宁电器    答：在这里谈一下对苏宁的看法：
  　1、家电连锁企业实际上是不受管辖的金融企业，特点是自有资金小，杠杆高，可以拖欠货款，无息浮存现金高。
    业内的拖欠时间一般长达3个月，以苏宁60亿的销售额，浮存现金可以达到15亿，扣除一个月左右的存货5亿，仍然有10亿浮存现金可以使用，只要资金链条不断裂，10亿现金可以带来6000万左右的利润，这是真金白银。
    其实由于大家都是冲着巨额浮存现金来的，所以真实销售利润非常低（醉翁之意不在酒），所谓返利，无非是厂家提供的另一批产品，并不是现金。
    2、既然是金融企业，它的经营特点就是不能停止扩张，只要一停，就会出现存货周转率下降，浮存现金比例减少，甚至引发厂家的不信任，导致资金链崩断。但扩张太快的话，如果不增加资本金，就会导致杠杆进一步上升，资金风险也是迅速增加。这就是国美、苏宁等公司迫切上市融资的原因。
    3、可喜的是，苏宁终于融资成功，4亿的真金白银，经过杠杆运用，如果全部补充流动资金，按照20倍周转速度可以支持80亿的销售增长，考虑到扩张还需要固定资产投资，也至少可以支持60亿的销售增长。而且公司上市后，银行贷款就方便多了，也对公司的规模增长有利。
    4、苏宁有能力也有动力在短时间内帐面利润翻番，同时将市值迅速做大，继续融资。我估计在4年内公司有望融资25亿，净利润留存10亿左右，加上目前的现金可以达到45-50亿，对应销售规模达到500亿，对应净利润为10亿左右，市值200亿左右。
    5、目前市值30亿，加上再融资需要25亿，折现共50亿左右，4年增长300%。
    当然，这是最理想的状况，笔者也认为其中风险很大，所以建议在目前价位建立10%的仓位做风险投资。
          十、谈投资心态
    答：我只能讲讲我自己的经验，说明我自己的理由。看报表，看书，看杂志，然后实地走走。要有充分的兴趣做这件事情，而不是为了赚钱的冲动。做了判断，长期跟踪，不断思考，不断修正。
    智者千虑，必有一失，愚者千虑，必有一得。我是普通人，智力水平非常一般，只有反复思考，天天思考，带这问题再去看书，与历史上真正的大师做交流。再看报表，看杂志，实地走走。
    不要轻易下结论，不要急功近利。就我个人而言，在判断新上市公司的投机机会方面，还算正确率很高，但可怜的是，对判断其之后的发展变化方面，失误率在80% 以上。就是说当新股上市的时候我看过资料，如果很自负的做一判断，往往在股票价格上是对的，但时间稍微一长，发现对其发展的判断是偏离真相很多的，甚至出现过方向性错误的情况。相对应的，对我观察了5年以上的公司，看法的正确率就高很多。对我而言，其中的差异无非是看的时间长，自然会得到的有效信息多，另外，时间是研究者的好伙伴，做永远比说要更能体现一个组织的行为逻辑。现实生活中企业遇到的挑战比我们脑中的情况要复杂的多，所以我们可以从它们实际遇到的情况以及处理的方式中得到这些家伙的真实行为逻辑。
    千万不要急。另外，我个人不赞成狗熊掰棒子式的研究模式。我不想研究流星，哪怕它辉煌的仿佛是一颗太阳。我喜欢慢慢做，不走捷径，但也不走回头路。曾在一个汽车厂拜访的时候，管理层讲他在德国的经历。德国人作事情，不走捷径，在中国人看来很多方法笨的要死，但由于按照他们的逻辑，这些路径符合逻辑，只要一步步走，就可以达到目的，所以就慢慢做。但5年后一看，人家没走回头路，居然跑前面了。走捷径，很容易逐渐偏离最初的目标的。又能找到捷径，又能控制自己不偏离方向，这是需要大定力和大智慧的。
    我是普通人，实在不想挑战人性的弱点。我不想去学天才，那样我会死的很难看的，小马过河的故事我终身难忘。做一个普通的投资者和研究者，挺好。
      
十一、茅台PK五粮液
    答：名酒和好酒是不同的。名酒无形资产的建立是许多偶然和必然因素共同作用的结果，很难形成，也很难被竞争者模仿。
    茅台与五粮液相比，后者的优势是后天竞争出来的，前者是先天的，所以茅台可以在营销上多年不作为，品牌价值依然能够维持，五粮液在营销上一犯错误，几年内就会被后来者赶上。
      
十二、论商业特质
    答：商业是竞争最充分、历史最古老的行业，但出现了沃尔玛。真正成功的企业可以在充分竞争的环境中建立壁垒，不断复制自己，从而快速成长。
     茅台、阿胶也不是从一开始就与众不同的。
     中兴、伊利的投资对我本人来说是研究必然要经历的过程。
     另外补充一点自己对价值投资的体会。价值投资首先是选择能够创造价值的企业，然后才是估值和价格。创造价值的企业是指能够持续提供物超所值的商品或服务的企业，它在竞争中不断强化壁垒，从而能够为股东提供持续超过社会平均回报率的现金收益。（注：非常赞同这个观点，只有长期创造价值的公司，才是值得持有的）
      
十三、论价格战
    答：价格战是手段而不是目的。价格战的实质是优势企业利用规模优势带来的成本差异以短时间内降低行业利润率的方法清洗中小企业，进行行业整合，提高市场占有率，并在行业整合末端有效的提高行业进入壁垒，从而独享行业整合完毕后的低烈度竞争环境下的长期稳定的利润空间。
    所以个人认为，价格战是否有效要以行业集中度是否有效提高作为重要的研判指标。
    汽车业目前还处于混战中，不好判断。但家电业的价格战是一个例子，几个大公司在成本无差异的情况下发动价格战，最终还是无法有效形成行业集中度，而且始终无法形成技术壁垒，与外资同行比优势也很难确立，形成了中国家电行业利润率持续处于低位的事实。
      
十四、论房地产、万科
    答：对于房地产，这东西水太深，我来谈论恐怕太不自量力。一点浅见，仅供参考：
    首先我个人认为亚洲城市的房地产业实际上是不增加社会财富的行业，房屋只是财富再分配的工具，是将穷人积累的积蓄搜刮到少数富人和政府手中的工具。这是由于房屋是仅有的不可贸易居民生活必需品，所以定价只与社会财富的总量相关，价格是居民可以承受的极限。所以是否有泡沫要看社会财富能否承担这样的房价，与房屋成本并不相干。总体感觉目前的房屋价格特别是上海的价格确实偏高，但何时破灭确实无法判断。
    但是，不可否认的是房屋作为耐用消费品，其品质从长期来看确实有区别。但过去，房地产企业的核心竞争力是拿地的能力，只要地价便宜，都可以赚大钱。这种时候类似万科这样的企业竞争优势并不明显。现在的情况是拿地不能协议转让，大家拿地的成本差不多，这样核心竞争力就体现在品牌（附加值差异）、开发速度或者说资产周转率（资产收益率差异）、资金成本（可选择性差异）等方面。万科在这些方面有优势。不过万科在这些方面的优势并非是不可复制的，其他企业只是在以前不屑于在这方面下工夫，所以目前不宜给万科太大的溢价。
    万科目前在玩的游戏是“融资、扩大规模、利润上升、再融资”的游戏。这与万科股权极度分散，内部人控制的现状是吻合的。只要其投资回报率（10%以上）能够稳定上升，由于资本市场中的回报率要求比这低，这种游戏就能继续维持。但始终有两个风险：（1）万科没有自身可以创造现金流的业务，一旦房地产价格大幅度回落，它的利润会剧烈下降，而且不得不减持手中的房地产套现；（2）万科在顺利发展到头的时候是一个有巨量现金的公司，目前的股权结构很可能使现金被企业内部控制人掏空。
    万科真的是一个很特别的公司，他的内部人控制问题在美国市场中才比较常见，在中国是非常罕见的。



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万科拟推15平米微型公寓
财新记者 张岚 2011年08月24日 08:23

总面积15平米，9月西安率先试售

　　日前，万科副总裁周卫军在海南博鳌房地产论坛上表示，万科将推出面积为15平米的极小户型公寓。

　　新浪乐居频道在8月初探访了万科在东莞建筑研究基地并拍摄了视频，视频中15平米的微型公寓有书桌、沙发床、衣橱、卫生间，没有明显迹象显示有厨房。万科建筑研究中心副总策划师高剑表示，15平米公寓是配合万科在西安大学城附近的项目研发的，主要是满足当地大学生以及投资客的需求。在西安的项目将于今年9月开卖，单价在每平米5000至6000元之间。

　　万科15平米公寓的曝光给生活在大城市的年轻人带来一线曙光。按单价每平米2万元为例，一套可以容身的公寓总价在30万元左右，比起动辄上百万元的一居室来说，便宜得太多。可惜，万科表示，是否在全国范围内推广极小户型公寓要看西安市场的表现以及各分公司的具体战略。

　　

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限购下，对于稀缺性的豪宅项目而言，刚好有了展示项目品质及价值的机会，这也是高端住宅市场在楼市淡季中依然保持相对活跃的原因。

而五矿地产和万科企业有限公司联手开发的五矿万科如园，位于海淀区西北旺，是万科历经八年后重归海淀打造的TOP系人文大宅，全精装平层私邸，以280-310四居户型为主，是一个非常纯粹的高端社区。

据透露，五矿万科如园项目无论是建筑群的外部设计还是社区内部规划，均是国际化与中国传统文化的结合。五矿万科如园位于海淀北部新区最核心的位置，紧邻五环路，东边是京藏高速的辅路，毗邻地铁13号线、地铁4号线以及未来的地铁M16号线，交通非常便捷。该项目还拥有优越的自然环境，200万公顷的百望山森林公园、西山森林公园以及药用植物园与该项目近在咫尺;翠湖湿地、稻香湖、凤凰岭、阳台山等风景名胜在项目周边环伺;西山和南沙河、北沙河、京密引水渠“一山三水”也在项目周边汇集，形成难得一见的湿地景观。而大觉寺、北魏石佛等大量历史文物古迹为该项目增添了浓郁的人文气息。

除了交通以及自然、人文景观之外，海淀北部新区的文化教育资源十分丰富。据悉，五矿万科如园项目东侧有北京市重点小学之一的中关村二小百旺分校，该校是中关村二小目前最大的一所分校。该项目还毗邻北京大学、清华大学、中国农业大学等高校，教育配套十分完善。

业内专家表示，目前海淀在售楼盘不少，但是采用国际化理念打造的高端楼盘却一直缺位。因此，尽管目前五矿万科如园正式开盘的时间还没有最后确定，但是，作为区域内罕见的高端公寓，业内及消费者对其充满了期待。

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北京万科3.24亿竞得丰台配建限价房宅地
作者: 见习编辑 陈土勇     时间: 2011-08-25 17:57:25    来源: [ 观点地产网 ]
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总用地面积19804平米，其中建设用地面积14449平米，规划建筑面积不大于36123平米。

　　观点地产网讯：8月25日，北京市土地整理储备中心最新成交公告显示，北京万科企业有限公司成功竞得北京丰台区郭公庄车辆段项目二期居住用地(配建“限价商品住房”)国有建设用地使用权，最终成交价为3.24亿元，成交楼面价仅8969元/平方米。

　　公告显示，上述地块为编号京土整储挂(丰)[2011]081号地块，位于北京丰台区花乡郭公庄，用地性质为R2二类居住用地，容积率为1.82，总用地面积19804平米，其中建设用地面积14449平米，规划建筑面积不大于36123平米。土地出让年限为居住70年，商业40年，综合50年。

　　该地块既可以独立竞买也可以联合竞买，地块起拍价为2.4亿元，竞价阶梯为100万元整，竞买保证金为7500万元。

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万科欲推15平米极小户型迎刚需
http://www.nbd.com.cn2011-08-24 09:27:14 来源: 每经网综合
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核心提示：万科将于今年下半年左右公开推售户均仅15平方米的极小户型。以每平米6000元的价格来计算，总价只需9万左右。

　　据人民网报道，万科副总裁周卫军表示，万科将于今年下半年左右公开推售户均仅15平方米的极小户型。以每平米6000元的价格来计算，总价只需9万左右，首付5万，月供700、800元。

　　周卫军是在博鳌房地产论坛上作出上述表示的。据万科介绍，其极小住宅概念来源于日本和香港的超小城市公寓，欲求在有限的空间内创造多重的居住功能，以求达到较舒适的居住感受。新开发的极小户型将主要针对刚大学毕业的18-25岁有置业需求的年轻人。据悉，为获得市场认可，万科已在其位于广东东莞的建研基地设计出第一代样板房。在其样板房中，万科通过对85后群体精细的生活测算，设计出完善的收纳、厨浴、社交系统，甚至包括如何实现在社区玩切客、三国杀这样的时尚社交活动。

　　尽管有专家从设计的角度对极小户型存在的实用率较低，公共分摊面积较大，居住人口密集、户数多及物业管理提出质疑，但万科表示极小户型是通过简化或重新组合户型内部的传统功能来达到减小居住面积的目的。在万科的设计中，白天是双人沙发和茶几的家具，晚上把沙发收起，入墙床打开，同时把可移动茶几放在床边作为床头柜，这样就出现一个温馨的卧室。

　　作为解决中低收入阶层住房问题的一种探索，万科坦言到目前为止，极小户型还只是一种尝试，谈不上大范围推广。报道称，万科已在陕西西安市动工建设其极小户型项目，预计下半年底至明年初面向市场推出。