万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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万科Ａ(000002):再启项目融资地产商后续资金压力上升

    ■21世纪经济报道
    5月13日, 万科A(000002)连发两则公告宣布,计划就旗下两个项目开发,向金融
机构融资共9亿元.
    此前, 万科通过旗下子公司互为担保方式,已经多次获得融资,而这种担保贷款
以及发行信托基金的项目融资方式, 目前成为房地产行业资金链趋紧下的融资主流
渠道之一.
    一幅土地可以定生死.
    SOHO中国董事长潘石屹, 绿城中国董事长宋卫平均提示过土地的变现对于一家
房地产公司的重要性, 在行业下行周期,基于单幅土地的融资模式,将考验地产商的
土地变现能力,然而这种风险显然正在增大.
    项目融资频频
    据万科公告显示, 操作东莞长安万科中心的东莞长安万科拟融资3亿元,公司的
全资子公司东莞万科为该笔融资提供连带责任担保.
    操作宁波金色城市项目的宁波万港则向金融机构融资6亿元,公司的全资子公司
深圳万科为该笔融资提供连带责任担保.
    万科指出, 目前该两个项目均处于施工阶段.据了解,作为东莞万科首个商业综
合体项目,长安万科中心计划将于今年内上市.预计在4年半时间内建设260米高,共5
9层的甲级写字楼,建成后将为长安第一高楼;将用2年时间建成商业广场和洋房.
    此外, 宁波金色城市已于2010年12月底正式开盘,目前仍有少数房源在售,计划
将于2012年正式交付.
    类似的融资方案,万科今年已在上海,珠海等地项目中采用过.
    据深圳一家信托机构人士介绍, 所谓项目融资,就是针对某一地块,筹资和经营
成立一家项目公司, 发起银行贷款或信托,基金形式,进行融资.其中,贷款以项目公
司的现金流量和收益作为还款来源及取得物权担保, 项目公司的资产作为贷款安全
的保障.
    目前,贷款融资多数是有追索权的项目融资,贷款银行要求有项目实体以外的第
三方提供担保.贷款行有权向第三方担保人追索.
    截至4月30日,万科担保余额74.22亿元,占公司2010年末经审计归属于上市公司
股东净资产的比重为16.78%.其中,公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余
额63.81亿元,公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为10.41亿元.
    最近信托和基金形式的项目融资越来越多.4月25日, 中南建设(000961)为其苏
州吴江房地产项目发起信托融资,江苏国投以设立信托计划的方式向项目公司增资,
借款总规模预计5亿元,期限2.5年,其中约2.88亿元用来增资.根据公告,这笔融资主
要是以将来溢价回购股权来实现,融资利息为15%.
    金地集团(600383)则采取基金形式进行项目融资.本报记者获悉,金地集团与瑞
银合作发起的美元房地产基金第二期募集已经完成, 基金规模达到2亿美元,投向金
地旗下数个房地产项目.
    瑞银全球房地产集团大中华区董事总经理陈李健表示, 与金地集团合作发起美
元房地产基金, 是瑞银进军中国房地产投资的第一步,募集的顺利完成,证明了与金
地合作的成功以及投资者对投资项目的信心.
    后续资金压力增大
    万科,金地等龙头房企频发项目融资,以及中海外,华润,远洋地产等红筹内房股
近期进行的海外融资,均显示房地产行业的资金压力正在增大.
    中国指数研究院数据显示, 4月份,其重点监测的10家品牌企业的销售业绩除恒
大外,万科,保利地产(600048),金地集团等均出现增长放缓,资金回笼受阻.
    虽然前四月去化率不错,但万科仍然面临巨大的后续资金压力.根据早前公布的
2011年万科公司债券跟踪评级报告显示, 万科存货中已完工开发产品占3.97%,现房
销售压力小,不过在建和拟开发产品合计占存货的95.96%,后续开发的资金需求非常
大.
    其他上市房企大概如此.中海外今年计划售楼630万平方米,目前在建面积超过1
500万平方米, 今年恒大,保利等公司在建面积也创新高,恒大超过2000万平方米,保
利达到1800万平方米,这些在建工程的后续资金需求都很大.
    与此同时, 上市房企长期财务状况欠佳,也是其频繁融资的原因.东方证券分析
师杨国华的报告显示,一季度其监测的120家上市房企净负债率为60.2%,创历史新高
,现金同比增速仅6%,现金与存货的比值为0.23,均处于2008年来的低水平.
    与资本市场发债, IPO,增发等方式相比,项目融资具有易操作的特点,但其中也
蕴含风险."有些项目为了吸引更多的资金, 向信托或基金投资人承诺了很高的回报
率, 但这不一定会实现,"上述信托公司人士透露,目前,市场风险已成为房地产开发
项目融资的主要风险.由于房地产具有不可移动的特征,一旦投资开发就难以调整或
改变, 且单位价值较高,投资流动性风险较大.如果房地产市场出现拐点,市场恶化,
投资方将损失惨重.

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北京万科因一房两卖被诉
贾华杰
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2011-05-19 08:21
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经济观察网 记者 贾华杰 北京万科因一房两卖被业主告上了法庭。原告陈明的代理律师中银律师事务所冯夏对本网记者表示，5月初，顺义后沙峪法庭已经完成了庭审程序，双方正在等待判决。

1998年，陈明从北京万科处购买到顺义万科城市花园一套新房，但至今未有房产证。陈明表示，2010年底，经委托律师查询，方知该房屋从1996年起就一直登记为第三人韩素芬所有。

据悉，陈明的诉讼请求为，撤销与万科的购房合同，万科支付一倍的赔偿金，并支付房屋差价。冯夏说：“在诉讼前的协商中，第三人韩素芬表示愿意配合陈明做房屋产权的变更，但万科仅愿意承担产权变更的费用，拒绝承担其他责任。”

陈明提供的购房合同显示，陈明于1998年6月5日与北京万科签订购房合同，购得万科城市花园西一区一栋3层303室，建筑面积为124.59平方米。合同显示，陈明的购房总价款为45万元，其中首付款为18万元。

冯夏说，万科已在庭审中承认该房于1996年卖给了韩素芬。

冯夏认为，万科故意隐瞒已将该房屋出售给第三人，并属于第三人所有的事实，再次出售给陈明。但问题是，“该房屋是万科协助陈明按揭贷款购买，但1996年起该房屋就属于他人所有，银行怎么能办理按揭贷款？”

顺义城市花园是万科在北京的第一个项目。陈明与中国建设银行总行签署的个人住房借款合同显示，合同的保证人为北京万科企业有限公司，法定代表人为林少洲。林少洲曾于1996年底至2000年初任北京万科总经理。

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北京将发行土地储备债权 七大保险公司联合认购
http://www.sina.com.cn  2011年05月19日 00:24  21世纪经济报道

　　史进峰

　　2011年，北京刚刚公布的千亿土地储备开发计划搅动了投资市场。

　　事实上，知情人士透露，北京早于2010年12月份就启动名为“蓝德计划(LAND)”的债券投资计划，即北京市土地储备整理中心与太保、国寿、平安、人保等国内七家保险公司签订的总金额或高达700-800亿元的债权投资计划，

　　5月18日，一家参与其中的评级公司人士向本报记者透露，目前相关保险公司、评级公司、会计师事务所和律师事务所都已经进场，静待第一批高达100亿元债权发行计划破土。

　　“预计保监会的审批会加快。”上述评级公司人士告诉记者，“这是保险公司常见的基础设施债权投资产品，只不过标的首次对准了土地储备。”

　　庞大的蓝德计划

　　2009年1000亿，2010年2700亿，2011年1000亿元。短短三年时间，北京市土地储备开发投资的一起一落，折射着中国房地产市场一冷一热。而进入2011年备受卖地难掣肘的各地土地储备中心，包括北京市的土储机构已在悄然布局。

　　就在5月17日，北京市国土局最新公布的《2011年土地储备开发计划》(下称《计划》)中，1000亿的年度土地储备开发投资计划终于尘埃落定；但与年初制定的规划相比，在拓宽土地储备融资渠道表述上，措辞已进行了微妙调整——由“加强对土地储备资金使用的监管”，悄然调整为“北京将探索土地债券等融资模式”。

　　“土地债券”甫一提出，立即遭到业内的追捧。国家开发银行高级经济师吴志峰公开表示：“北京准备搞土地储备债券融资，是实行土地资产证券化的一种方式，使土地开发超越银行贷款单一来源，地方政府融资渠道多元化，这是积极意义。”

　　不过，真实的进展距离土地资产证券化尚远。现实问题是，在商业银行银根收紧的背景下，谁来为不断膨胀的地方政府输送弹药？各地地方政府纷纷将目光对准了去年9月份不动产投资开闸的保险公司。

　　“险资规模庞大，作为基础设施的资金来源有明显的优势，包括能提供持续稳定的长期资金支持、不易受到国家宏观调控政策的影响等。”一家保险资产管理公司人士分析，据他了解，不仅是北京市，其他一些地方政府土地储备中心也正在想法设法引入保险资金。

　　18日，一位参与此事的保险资产管理公司人士告诉记者，该计划从2010年开始筹备，代号为蓝德计划(LAND)，由于太平洋资产管理公司牵头，国寿、人保、华泰、泰康、平安、太平等6家保险资产管理共同参与，其私募债发行主体便是北京市国土资源局旗下的北京市土地储备整理中心。

　　根据此前已公开的信息，上述项目分为两期，首期原计划于今年4月底启动，两期涉及金额共计700亿-800亿左右。在具体投资方式上，以北京市的土地储备为抵押，按基础设施债权投资的方式进行运作。即七家保险资产管理公司通过发行债权投资计划，将保险资金输送给北京土地储备整理中心，其资金主要用于一级土地市场拆迁、管线建设和道路建设等。

　　在还款来源上，与土地储备贷款相似，土地出让金是其主要还款来源。此外，尽管此前有媒体报道，该债权投资计划将用于保障房建设，但上述评级公司人士告诉记者，该项目只参与土地前期整理，不参与后面的二级市场开发，因此与保障房没有直接的联系。

　　而在资金来源上，将由太保牵头，除了上述7家保险资产管理公司外，其他保险公司也可认购。额度分配原则是，规模决定论，即根据7家保险资产管理公司的资产规模按比例分配，7家保险资产管理公司拿到额度后，再分配给保险业其他公司。

　　资产证券化尚远

　　在不少业内人士看来，此番聚集七家保险巨头的债权发行计划，既不同于城投公司发行的企业债，又不同于国外流行的市政债，更类似于近期银行间市场交易商协会推出的私募债。

　　按照保监会相关规定，“投资债权投资计划的余额，人寿保险公司一般不超过上季末总资产的6%，财产保险公司一般不超过上季末总资产的4%”。

　　产品期限设计上，蓝德计划类似于此前公布的“平安——城投控股保障性住房项目债权投资计划”，债权计划期限为7年，最后约定在五年期贷款利率的基础上下浮11%，按季结息付息。

　　目前，5年期贷款利率为6.65%，下浮11%，这一条件要优于同类型贷款，在银根紧缩背景下，目前即便中长期贷款，在基准利率基础上下浮的现象也颇为少见，况且据本报记者了解，银监会已对土地储备贷款集中到期风险做出风险提示。

　　在上述评级公司人士看来，此次债权发行计划类似于平安资产与上海城投签订的保障房投资计划，而至于为何选择私募方式，他认为，北京土地储备中心是一家事业单位，可能不大适合公募债券发行。

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北京要求领导干部申报财产 下半年或推房产税
本文来源于《财经网》　 2011年05月20日 08:16 共有0条点评

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近期，北京市委为跟进推行房产税改革在领导干部层面举行了吹风会，要求领导干部带头支持这项政策，如实申报财产

　　【《财经》综合报道】据中国证券报报道，有权威人士透露，近期，北京市委为跟进推行房产税改革在领导干部层面举行了吹风会，要求领导干部带头支持这项政策，如实申报财产。有相关人士表示，北京市最快将于今年下半年推行房产税改革。

　　报道引述一位住建部政策研究中心专家观点称，这可能是房产税改革向北京等新一批城市推广的重要信号。房产税改革从试点转向全面推开是一个趋势。房产税改革的全面推开，需要两个条件。一是来自地方政府的响应，二是试点城市的成效。从目前看，一线城市对住宅征收房产税的技术准备已基本完成，地方政府出于调整土地财政模式、开辟公共财政新税源的考虑，也会积极推动房产税的扩征。

　　目前在中国开征房产税的城市有重庆和上海，都是在今年1月底启动改革试点。根据来数据显示，房产税试点至今，上海市认定应税住房2300余套，征收约20笔税款。重庆市已征收税款79万元。

　　目前上海、重庆两市都主要对新购住房征税，重庆虽然也对存量住房征税，但仅限于独栋别墅等高端住宅，征收面不到10%。

　　根据国家统计局5月18日公布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动数据显示，新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有5个。4月份环比价格涨幅均小于1.0%，涨幅比3月份缩小的城市有26个。新建商品住宅价格与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，比3月份增加了1个。价格涨幅回落的城市有52个，比3月份增加了6个。4月份，同比价格涨幅在5.0%以内的城市有29个，比3月份增加了3个。

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渣打：香港北京处房地产泡沫红灯区
2011年05月19日 16:44　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
国际资本流入新兴经济体，资产价格及整个经济均面临通胀挑战

　　【财新网】（记者 王晶）渣打银行近期对亚洲房地产价格进行的一项分析表明，新加坡、香港和北京位列房地产泡沫破裂计时表前列，进入红灯区域。

　　渣打银行的研究采用红绿灯概念，将亚洲各个国家或地区的房价分为绿灯、黄灯和红灯三类。列入红灯区的国家或地区，表示其房价已经过热，决策者必须遏制价格。

　　渣打银行首席经济学家兼全球研究部主管李籁思(Gerard Lyons)称，新加坡和香港房价过热，是因为它们过多关注汇率，导致利率过低，推动内部需求。两地现已采取控制贷款、限购多套房产等措施，抑制价格。

　　中国也实行了类似措施，并试行征收房地产税，但李籁思称，“总体而言，中国房地产价格仍处于黄灯区。”

　　李籁思认为，亚洲地区以及其他新兴经济体将再度面临资本流入的压力，而资金流入的落脚之处通常会选择股票或房地产，因而资产价格及整个经济均面临通胀挑战。

　　对于近期亚洲各央行纷纷上调利率，李籁思在肯定紧缩货币政策作用的同时，提出疑问：这些措施是否太少、太迟，因为有迹象表明，世界经济已开始放缓，继而可能引起大宗商品市场降温，食品和能源价格逐步回落。

　　自去年10月以来，中国央行已四次提高基准利率，并通过上调存款准备金率及发行央票，持续吸收市场流动性；在房地产市场，还推出了包括提高首付比例、限购等多类举措，目前市场争议的是，房价拐点是否已经到来。

　　国家统计局的最新统计显示，4月份中国70个大中城市中，新建商品住宅价格比3月下降的城市有9个，持平有5个，八成城市仍然上涨。而研究机构认为，房地产市场已经显现交易萎缩、价格停滞的局面，未来很可能价格下跌。

　　瑞穗证券大中华区首席经济学家沈建光认为，中国房价下跌的幅度会在5%-10%之间。

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北京“吹风”房产税的政策逻辑
2011年05月20日 17:57　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
政府必须要考虑到，强力限购退出后市场可能出现的强烈反弹，房产税或许就是限购政策放松后一个理想的衔接政策

　　【财新网】（见习记者 朱以师）5月20日，《中国证券报》援引“权威人士”的消息称，近期北京市委为跟进推行房产税改革，在领导干部层面举行了吹风会，要求领导干部带头支持这项政策，如实申报财产。报道称有相关人士预计，北京市最快将于今年下半年推行房产税改革。

　　坊间传闻，早在去年年底，北京市就曾在市管干部层面“吹风”，要求妥善处置名下房产。这曾被视为房产税出台前的“铺路”举措。彼时，关于北京将首批试点房产税的传言沸沸扬扬，却因种种原因未能成行。

　　在将近半年之后，缘何再度“旧事重提”？这与调控政策的走向高度相关，预示着房产税极有可能作为限购退出后衔接政策出台。政府必须要考虑到，强力限购退出后市场可能出现的强烈反弹。正如强行按在水下的葫芦，不能贸然松手，房产税正是这样一个理想的衔接政策。

　　强力的限购迅速“冻结”了房地产成交量，与房地产交易相关的税费收入一落千丈；楼市的低迷迅速传达至土地市场，地方政府卖地收入亦大幅萎缩，对此颇有怨言。多位与财新记者有过交流的地产商也证实了这一点，“地方官员对我们也是大倒苦水。”

　　几乎业内都认定，限购政策的退出是毋庸置疑的，仅在时间的预测上有所差别。激进者甚至认为至多到年底限购即会放松，保守的看法则是到明年政府换届之后。限购政策的最坚定拥护者李稻葵最近也开始改变口风，称限购在年底会逐步淡出，以误伤较小的政策代替。

　　结合上海与重庆的方案，对新购房屋予以征税，控制投资投机需求，可能成为北京的一个选择。例如，对新购房屋属于二套或以上的，则结合名下已有房产，对超出一定面积的部分予以征税。如此，或可以较为平稳地完成政策的过渡。

　　事实上，就增加收入而言，地方政府对征收房产税并不缺乏动力。只是，拥有多套房的人都不愿意自己受伤，客观上造成了一定的争议和阻力。如今，在政策设计上实现尽力减少“误伤”之后，推行房产税也算是再无后顾之忧。

　　在中央坚决调控房地产的压力之下，地方政府必须要在“政治正确”与“房地产收益”之间寻找微妙的平衡。房产税正是位数不多的能够兼顾二者的选择之一。如此来看，房产税扩大试点范围恐怕并不遥远。■

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限购挤出4000亿 智囊建言放开房地产证劵化
http://www.sina.com.cn  2011年05月20日 23:47  经济观察报

　　宋尧

　　“我的看法是，投资性需求已经基本上被挤出楼市了。”5月12日，住建部政策研究中心副主任秦虹称，当下需要做的事是为这些乱窜的钱找一个去处。

　　在过去几个月里，秦虹走访了鄂尔多斯、陕北以及山西多个民间资本雄厚的城市，最终形成这样一个想法——将这笔在楼市需求端等待时机的资本，转移到目前急需投资的房地产供给端来。

　　支持她的一个利好来自国土部门，新近公布的2011年全国住房用地供应计划大幅急增，全年住房土地供应计划高达21.80万公顷，相比2010年实际供应的12.63万公顷增幅高达72.6%。

　　在信贷继续收紧的情况下，开发商去哪里筹钱买这么多的地呢？“我认为房地产直接融资已经势在必行。”秦虹说。

　　出逃资本在观望

　　“由于限购而被挤出楼市的投资性资金，总额约在4000亿左右。”秦虹称，目前针对35个城市进行的限购政策，她预估让大约20%的潜在资本失去了直接购房的资格，“这应该是一个非常保守的估计，因为像北京这样的城市，可能有超过40%的资金因此而不得不放弃直接购房的打算。”

　　在秦虹看来，从35个限购城市挤出来的这笔资金，其替代的投资渠道是非常有限的，“二三线城市的楼市、商业地产、股市，或者是古董珠宝等收藏品。”

　　事实上，市场上已可以看到这样的迹象。根据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2010年，商业营业用房和办公楼相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。

　　“过去一段时间里，好多不懂商业地产的人进入了这个行业，风险也在一点点的积蓄。”苏鑫，高和投资的董事长就这样称。

　　秦虹也表示，尽管增长迅速，但商业地产的容量却极其有限，而且风险极大，“市场上缺少优秀的商业地产开发机构。如果没有合理的资金安排，商业项目后期运营收入也很难达到预期回报。所以目前来看，投资商业地产并不会形成长期机制。”而其他几个可能的流向市场也存在同样的问题，要么容量有限，要么无法获得投资者信任。

　　有迹象表明，更多的资本可能还处于蛰伏观望状态。“最近的几个月里，北京的高端地产及商业地产项目中，来自山西的客户，其投资额度以及投资所占的市场份额均呈下滑之势。”北京誉翔安地产顾问公司的合伙人王珂这样向记者表示。而在此前，他曾预估随着媒改资金的逐步支付，大批私企老板以获得可观流动资金的方式退出市场，将会带来很多的潜在投资客户，但预期到现在都未转化为现实。“也许受楼市调控，以及自身失去长期盈利产业等因素的影响，来自山西的资本目前多趋保守姿态。”在5月中旬参加华本机构主办的“山西投资峰会”，现场接触了一批山西投资客群之后，庄凌顾问公司的总经理张映光这样分析称。

　　房地产证券化不被看重

　　开放房地产直接投资，这是秦虹直接给出的药方。“找来找去，房地产领域依旧是这些民间资本最信赖的投资领域。”

　　只不过，秦虹希望的是，政府想办法放开房地产证券市场，以便能引导这笔过去的“炒房”资金，顺利地转化为“房地产投资”。而过去两个月所做的一场调研使她坚定自己的思路。

　　“来自官方调研的保守估计，鄂尔多斯民间信贷资本至少在2000亿元以上。”4月底，由高和投资及住建部政策研究中心合作做的一项鄂尔多斯民间资本调查报告被发布。报告所揭开的，是一个庞大的民间信贷市场。

　　根据一般惯例，城市银行的信贷总额为当地上一年GDP的130%左右，不过在鄂尔多斯，银行信贷对经济增长的贡献却相对要少得多。高达2643亿元的GDP所对应的各金融机构存贷款余额却只有1332.9亿元。

　　“支撑鄂尔多斯煤炭、房地产行业的资金来源主要是民间借贷。”高和投资的报告中得出这样的结论。

　　此外，在2011年前两个月，鄂尔多斯银行系统一共发放了360.7亿的投资规模，但房地产开发贷款余额仅59.7亿，所占比例不到16.55%。

　　不过，鄂尔多斯这样的投资构成在秦虹看来却是比较良性的。“对我国银行业来说，房地产信贷所占的比重过高一直是一个问题。”秦虹表示。

　　而对于当前的楼市调控而言，后续的风险也不容小视。“这轮楼市调控的目的在于压制投资需求，但是一种强压。”苏鑫也认为，“但如果压抑时间过长，一旦出现放松，势必造成更大更恶劣的反弹，包括开发商在内都不愿意看到这样的局面。”

　　开放房地产直接融资，利用信托、房地产基金等方式引导民间资本进入楼市投资领域，将楼市需求端积蓄的资金转移到供给段去，便可一举多得地解决诸多问题。这是秦虹一直重申的观点。

　　在政府层面，增加供地也成为调控的重要内容。新近公布的2011年全国住房用地供应计划便大幅急增，全年住房土地供应高达21.80万公顷，相比2010年实际供应的12.63万公顷增幅高达72.6%。在信贷收紧的情况下，这些土地供应的完成具有急迫的资金需求。

　　但对于正在操作房地产基金的苏鑫来说，短期内出现房地产直接融资却并不乐观。“现在基金的操作方式在民间经常受到投资者质疑，而对于监管层而言，他们也并不看重这一市场，目前的重点，似乎还是在房价上。”

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万科DNA：简单，透明，公平，规范






        2010年，万科销售额过了千亿，这是件值得庆贺的事，因为这比万科04年战略规划制定的目标提前了四年。我相信，大多数万科人对这一结果并不十分在意，更令他们自豪的也许是这千亿背后的战略思想与卓越运营。

        记得01年底我从美国哥伦比亚商学院做了一年多的“跨国公司核心竞争力研究”项目结束回国时，最痛苦的是两件事，一件是看电视，很不习惯一打开电视就是各种会议报道，领导人讲话。另一件事就是某些中国企业家的狂妄，顶多百来亿人民币公司的领导人，俨然一副救世主的姿态。针对这种现状，我写了一个系列《中国一流企业离世界一流公司有多远？》，对比了海尔与GE，联想与戴尔，娃哈哈与可口可乐，波导与摩托罗拉等公司的差距，在当时引起了很大的反响，我也因此与王石成为朋友。

       记得第一次与王石交流的时候，他直接向我提出了一个问题，那就是以国际一流公司的标准，万科还存在哪些差距？说句实话，这让我很奇怪，因为大多数企业家见到我，都会或轻或重地指责我不懂中国国情，把国外的东西往中国公司套。说句实话，我并没有研究过房地产公司，更没有研究过万科，所以，我很坦率地告诉王石，我很难回答你的问题，但以我在跨国公司工作过的经历，我认为国内优秀公司与世界一流公司的差距主要体现在五个方面：

        一、企业文化差距：我们用金钱凝聚员工，世界级企业用文化凝聚员工

        二、绩效管理差距：我们管理员工的现在，世界级企业管理员工的未来

        三、公司管控差距：我们的企业靠能人，世界级企业靠制度与文化

        四、营销系统差距：我们利用消费者的幼稚，世界级企业促进消费者的成熟

        五、领导力与团队差距：我们过多强调权谋，世界级企业强调认真。

        讲完之后，我发现他并没有指责我食洋不化，反而很诚恳地邀请我给万科的高层做一个报告。接触了万科之后，我才发现，原来中国也有这么优秀的公司呀，很是敬重万科的职业化。随后我与我所创立的锡恩管理顾问公司受邀为万科提供十年中长期战略规划服务，后来又做了一个千亿职业经理人项目，前前后后加起来与万科亲密接触了三年多。

       当万科过了千亿之后，我其实是很为万科担心的。在为《基业长青》作者科林斯的新书中文版写序的时候，我甚至写了这样一段话，我觉得万科应当放弃当房地产行业的老大，因为销售额第一并不是万科的战略，在一个错误的时间，错误的地点，错误的游戏规则之下做老大，是一件很危险的事。特别是我刚看到在行政干预的限购令之下，万科一季度的销售额比去年同期又增加不少的时候，更是担心。

       之所以这样，是因为我们当年在为万科提供战略咨询服务时，与万科高层一起总结过万科成功的DNA，那就是在整个行业还不成熟的时候，万科坚持了“简单，透明，公平，规范”八字方针，从而形成了一个独特的职业文化，走出了一条难得的正确道路。

        王石给我讲过一个道理，他说，市场是很公平的，万科曾经因为做贸易获得过暴利，但后来盲目扩张便又全部还给市场了。由此万科形成了自己独特的企业文化，那就是“做简单而不做复杂，做透明而不做封闭，做公平而不做暴利，做规范而不做权谋。”

        坦荡地说，其实我们并没有给万科提供什么标新立异的东西，因为我们发现提供战略咨询服务，最重要的是帮助客户建立起思考问题的“规律性框架“，优秀的企业自然会从这些框架中找到他们想要的东西。而那些平庸的公司，无论你如何做，他们都只会让你所做的一切去服务于他们的想法，而不是像万科这样去敬畏规律，服务客户。由此我也得出一个结论，战略咨询并不是每一家公司都可以做成功的，如果这家公司的管理层，特别是老板没有战略，那你无论如何都无法帮助到他。战略咨询只能帮助那些有战略想法的人。这也是为什么我为万科提供了战略咨询之后，除了为冯仑领导的万通做过一些服务之外，就再也没有为任何一家房地产公司做过战略咨询，尽管有无数的地产公司找过我们。

        这几年房地产行业风云变幻，过了百亿的房地产公司有三十五家之多，而且五六百亿的房地产公司就有好几家，但如果以万科为标准来看，我觉得现在七八百亿的房地产公司，其战略思想与管理水平，未必与其规模匹配。这也是我想写这一个系列文章的原因，温总理说，希望房地产商流着“道德的血液”，我想，要有“道德的血液”，那得首先有一个造“道德血液”的器官吧？只不过这个器官是无形的，它的名字叫战略。

        在我们战略咨询业，有句话说得好：战略决定目标，目标决定行动，行动决定结果。如果一家公司的战略目标就是不择手段地做大做强，以成就创始人自我神化的欲望，道德的血液从何而来？伦理学讲得很清楚，道德有两个定律，一个叫己所欲，施于人，另一个是己所不欲，勿施于人。这两个定律都源于一个出发点：你做这家公司的目的是什么？

        万科的目的是什么？在04年的战略规划中，万科这样明确了产业的目标：房地产不仅是国民经济的支柱产业，同时也是支持社会保障公平和长期繁荣稳定的基础。中国房地产行业的目标，应当是让每一个家庭都有适宜居住的住宅。在这样一个产业目标之下，万科提出了做一个开发商的标准，那就是“要为消费者提供优质、安全、环保、适于居住与交流的住宅。这一目标要求我们做到三个统一：增长数量与增长质量的统一,短期利益与长远利益的统一，开发商利益与社会公众利益的统一。”

        那么，如何做到呢？万科04年战略最重要的思想，就是提出了“客户终生锁定”思想，这一思想明确了万科的产品不再以竞争对手为设计的起点，而是以客户生命周期为起点。从价值观与社会交往的角度去理解消费者行为，通过生命周期将客户价值具体化，最后从产品（项目），市场机会，土地利用，客户满意四个方面提出运营解决方案。与此相对应，万科的产品创新也是通过以细分客户价值为中心的产品线设计,建立客户终身锁定模式！

        记得这个战略即将发布的时候，王石说过这么一句话，过去万科提出建立阳光透明体制，这一体制至少领先对手十年。而这一次万科提出通过生命周期来做客户细分，通过细分实现客户终身锁定，这一思想同样可以让万科保持领先对手十年的优势。

        六七年过去了，中国过百亿的房地产很多，接近千亿的也有好几家，但透过现象去看看这些公司的战略思想与产品创新，不能不说王石这个话有其道理。比如龙湖的产品是不错，但这只是满足客户某一时段的“时尚”需求而已，这种产品导向的战略很容易成也萧何，败也萧何。

        但遗憾的是，万科自己也似乎在偏离这条主线，07年参与争地王是极度没有战略的表现，现阶段对内地二三线市场的大举进攻，似乎也在偏离其核心竞争力。我记得巴菲特曾经说过，当别人贪婪的时候你要冷静，当别人冷静的时候你要贪婪。我想，这句话说明了战略的真正含义，那就是规律藏在现象的背后，客户价值是在平均报酬率的那一头。有时候退是为了进，而有时候强出头必定会成为牺牲品，历史的教训不可以不记取呀！


作者:姜汝祥 发表于:2011-05-01

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转【财新观察】租售并举方能为楼市减压
分类：胡舒立　阅读数：3097　评论数：13　推荐数：77

保障房 、 楼市调控 、 租房 、 房价 一个健康、规范的住宅租赁市场对房价可起减压器之效，有助于抑制恐慌性购房

国家统计局上周公布的4月房价数据不仅未能释惑，反而添疑：对于政府调控成效，对于房价未来走势，分析人士各执一端。不过，可以确定的是“房价不败”的市场预期并未发生根本改变，公众的购房需求仍然强烈。

安居才能乐业。寄望于房价下降到人人可承受的水平显然是不现实的。中国应该及早着手建设一个“租售并举”的房地产市场。购房为投资而租房为消费，后者更有利于拉动内需，促进增长方式转变。国内外经验证明，一个健康、规范的住宅租赁市场对房价可起减压器之效，有助于抑制恐慌性购房。

当前，几乎所有年轻人都因收入增幅远不及房价涨幅而争相购房，与此形成鲜明对照的是住房租赁市场不发达。究其原因，长期的金融抑制使得投资者缺乏投资渠道，加之利率偏低，使得资产泡沫日益膨胀，投资者陷入“非理性癫狂”。

现状也与政府政策主导方向和监管制度有关。各级政府过多强调增加商品房供应，强调政府主导建设或提供租赁房；对租房市场的监管也存在法律和制度缺位。租房市场很不规范，出租者和租房人的权益经常遭受损害，由此形成恶性循环，制约市场发育。

治本之道恰如我们在谈及房地产市场时所做的分析，中央银行当通过货币政策调整，把资金价格搞对；政府应把发展租房市场放到更加重大的战略位置。在当前CPI一路高涨与房租节节攀升的形势下，优化住宅租赁市场的监管框架，厘清市场发展方向和政策目标，制定完善配套法律法规，力促国内房地产市场由“重买轻租”向“租购并重”转向，已然刻不容缓。

有关方面对此问题已有所认识。2010年4月，房地产调控“国十条”明确提出，住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。2011年年初以来，住建部牵头制定的《商品房屋租赁管理办法》与《房地产经纪管理办法》先后正式实施。然而，在大多数城市租赁房源供不应求的形势下，《商品房屋租赁管理办法》的实施，未能改变租房者的弱势地位；《房地产经纪管理办法》试图明确房地产经纪行业的主管部门，却没有触动该行业“多龙治水”的监管架构。更重要的是，这两个部门规章，法律位阶较低，而且偏重于技术性行业管理，无法为中国租房市场厘定发展方向，在全局性、前瞻性和操作性方面，皆有不足。

发展租房市场，国际上已积累了丰富经验。在德国，58%的民众愿意一辈子租房，其房租并不完全由市场供求决定，而是由政府、房客协会和房屋中介讨论确定。德国《民法典》对涨价的要件和程序做了详尽规定。更值得注意的是房源供应的多元化。在德国，提供租赁住宅的主体，除了私人房主，还有公共机构，后者占租赁总供给的40%。这些提供房源的公共机构包括住宅合作社、教会、租房协会等。

住宅合作经济在国际上已有近200年历史，有成熟的经验和管理规范，对解决民众的住房问题发挥着重要作用。德国的居民住房约30%是由合作社提供的。在美国、日本及欧洲一些国家，住宅合作社也有相当程度的发展。

为消除租房市场供给短缺，中国必须推进制度创新，最重要的就是发展住宅合作社。住宅合作社既是市场主体，又是政府提供一定保障的对象。住宅合作社作为非盈利经济组织，在中国有广阔的发展前景。符合条件的社员，有居住权、继承权，但没有所有权，不能上市买卖。政府对合作社的扶持力度可以因时、因地而变。

在中国，多年前，有关部门曾就发展住宅合作社出台过政策，但是，住房用地只能卖给开发商，住宅合作社无法拿地，因而难以发展起来。这一重要的制度缺陷必须尽快弥补。

发展租房市场，还应该高度重视农民租赁房房源。应该积极推进农村集体建设用地进入市场，允许农民依照规划在集体土地上建设公共租赁房或商品住房，多渠道拓宽租赁房源。

此外，为发展租房市场，应制定相关的法律法规，出台与租房相关的财税支持政策，同时，在规范租房市场、强化房屋中介的监管上，应借鉴国际先进经验，制定更具执行力的法律。

“居者有其屋”既是美好的社会理想，也是政府义不容辞的职责。但是，只有租售并举或转售为租，住房的供需才能趋于平衡。从根本上搞对资金价格，在建设保障房、规范现有商品房销售市场的同时，加速发展住房租赁市场，也许比某些看似立竿见影的调控政策更为紧要。

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万科香河欢庆城项目被叫停 回应正协商解决方案
http://www.sina.com.cn  2011年05月24日 15:50  新华网
香河县安平镇谢屯村农民打出横幅，要求还农民土地(5月17日摄)。

　　新华网北京5月24日消息 河北香河政府“圈占土地”卖给开发商事件又有最新进展。

　　记者今天上午从河北省政府获悉，针对已查实的香河县土地违规问题，河北省监察厅等相关部门对9名相关责任人员作出处理。给予香河县政府县长张贵金行政记大过处分，并建议经由相关法律程序免去其香河县政府县长职务；撤销周春华香河县国土资源局局长职务；给予香河县政府副县长闫再兴行政记大过处分；对其他6名相关责任人分别给予党纪政纪处分或免职处理。

　　近期，新华社曝光了河北省香河县在土地流转和土地管理使用、征用过程中出现的一些违规行为。河北省政府对此高度重视，5月19日派出联合调查组，对香河县用地审批使用以及土地流转中存在的问题进行全面彻查。从初步调查情况看，香河县个别乡镇存在违规流转土地、违规改变土地利用目的、违规占地等问题，违法了农村土地流转和利用相关政策法规，扰乱了土地管理秩序，侵害了农民群众利益。

　　中央媒体持续关注“圈地”事件

　　昨日，央视《新闻1+1》也播出《香河“圈地” 一查到底！》对此事进行了深度探查。

　　2010年10月，“环首都经济圈”的提出，无疑利好香河的房地产发展。消息出来后，万科、万通、香江和上海绿地等知名房地产开发商纷纷到香河“圈地”开发。香河的商品房已由2007年的每平方米3000元左右涨到现在的6000元左右。“巨大的商业利益促使政府和开发商合谋冒险。”

　　万科欢庆城项目被叫停

　　央视报道称，河北廊坊香河县从2008年以来，打着城乡统筹、建设新农村的旗号，通过“以租代征”等方式，大规模“圈占”耕地。当地农民反映，政府违规圈地达万亩以上。香河县常务副县长凌少奎承认违规、违法占地4000多亩。据调查，香河大量耕地被“低价”租用后，经政府层层“包装”，改变土地用途，以高价卖给开发商用于开发。

　　之前，新华社已曝光了河北香河长期大规模非法圈地，国家土地督察北京局迅速进驻香河县调查，发现存在相当严重的土地违规问题。国家土地督察北京局官员称，初步统计香河违法用地超千亩，目前督察工作还在紧张进行中，河北省人民政府已暂停香河县土地审批事项。

　　上述官员还称，因存在十分严重的土地违规问题，曾拒绝记者采访的万科欢庆城项目也已被正式叫停。
在香河县安平镇谢屯村，万通公司开发工地上堆积大量石料(5月17日摄)。

　　政府私自流转土地

　　万科欢庆城项目由万科与五矿地产合资建设，坐落于河北省廊坊市香河县蒋辛屯镇。而这个项目目前已有部分房子卖给了居民。

　　据报道，有多位村民表示，“2010年3月1日，蒋辛屯镇包片干部带队，村两委班子两路人马开始挨家走访，督促村民流转土地，签订流转协议。政府承诺土地流转19年以后农民如果愿意种地，恢复地貌，还给老百姓种地。并没有明确告知老百姓流转的土地是用于农业开发还是用于商业开发。”2010年3月8日，村民与村委会签订了《香河县农村土地承包经营流转合同书》。

　　签订合同后，村干部在没有召开村民会议授权的情况下，私自将村民的土地流转给蒋辛屯镇政府，蒋辛屯镇政府又将土地流转给香河县政府。

　　现在，村民流转的耕地已经变成了万科集团“欢庆城”项目。

　　据公开信息显示，万科集团和五矿置业在去年7月以底价约3.18亿元人民币，投得河北省香河县国土局出让的5宗住宅用地，总土地面积约26.5万平方米。《香河县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告》显示，其中小马坊村附近的5块土地被标明为住宅用地，面积与地产商公布数据相符。

　　目前，“欢庆城”第一期“别墅”市场售价已经达到8000元/平方米至9000元/平方米。

　　万科回应正协商解决方案

　　国家土地督察北京局副专员任洪昌称，因存在十分严重的土地违规问题，万科欢庆城项目也已被正式叫停。该项目共占地420多亩，其中占用新民居建设周转用地指标389亩。

　　“这土地本来是用于老百姓回迁房的安置，后来由于多种原因，土地性质发生了变化。”任洪昌说。

　　北京万科就“欢庆城项目被叫停”一事向媒体回应：“五矿万科是通过公开交易市场获取土地，各项开发手续完备齐全。”目前，万科正在联系国土部门和当地政府相关部门，了解具体情况，并协商妥善的解决方案。

　　而这个项目目前已有部分商品房卖给了业主。香河县政府表示，将说服万科公司退房退购，将以成本价回收，重新转作百姓回迁房。北京万科则称：“针对可能有的已购房客户的询问，五矿万科将如实向客户说明情况，妥善解决客户问题。”

meng-h

河北香河违规圈地遭调查 开发商项目停工
2011年05月24日 18:11　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
万科、万通、绿地等开发商位于河北省廊坊市香河县的项目目前均已停工

　　【财新网】（记者 李慎）万科、万通、绿地等开发商位于河北省廊坊市香河县的项目目前均已停工，以配合国土部专项调查小组开展针对香河县大规模违规圈地的调查。

　　几位开发商内部人士均向财新记者表示，当初是在公开市场，即通过招拍挂程序，手续齐全，没有任何问题，至于香河县政府在征地环节的违规违法，开发商并不知情，更不会为此承担责任。

　　香河政府在征地问题上的“非常手段”，在北京地产圈早已不是新闻，但由于北京土地太少，竞争激烈，促使不少开发商铤而走险，为香河政府的违规圈地捧场埋单。

　　一家被查企业一位内部人士向记者表示，有的开发商“被忽悠了”，并不知情，也有的开发商在缴纳完土地款、办完所有手续之后，仍被当地政府索要额外费用。

　　此次见诸报端的在香河圈地的开发商，均是知名开发商，业内人士称其实名单远不止于此。但由于万通、万科等企业的项目已经销售出一部分，如果土地被收回项目泡汤，那么开发商在品牌上的损伤会非常大，所以当地政府“想拉个垫背的”。

　　“处理的结果要看国土部和地方土地部门的博弈。”上述人士分析表示，“只要开发商自身没有行贿等不法行为，影响就不会太大，目前企业能做的就是项目停工停售，全力配合调查小组，静观其变。”

　　5月18日，新华社报道了香河县政府大规模违规征地的行为。2008年以来，香河县政府打着“城乡统筹、建设新农村”的旗号，通过“以租代征”等方式，大规模圈占耕地。香河县常务副县长凌少奎在接受媒体采访时承认违规，称违法占用土地4000多亩，香河政府将大量耕地低价租用后，经政府层层包装，改变土地用途，以高价卖给开发商用于开发，但农民得到的补偿却极少。

　　目前，国家土地督察北京局督察组和河北省国土厅已经组成了联合调查小组，赴香河县展开调查。此外，公安部和河北省公安厅也组成了工作组，开始对“记者赴香河采访遭围堵，拨110警方拒绝帮助”事件进行调查。■

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):"欢庆城"开发手续完备,将妥善解决客户问题

    ■中国证券报
    河北廊坊香河县违规征占土地现象被报道之后,引起媒体广泛关注,涉及该事件
的"五矿万科欢庆城"项目随即被叫停.5月25日, 北京万科针对此事向《中国证券报
》作出回应.
    北京万科称:五矿万科是通过公开交易市场获取土地, 各项开发手续完备齐全;
五矿万科正在联系国土部门和当地政府相关部门,了解具体情况,协商妥善的解决方
案;针对可能有的已购房客户的询问, 五矿万科将如实向客户说明情况,妥善解决客
户问题.
    据了解,五矿万科为五矿建设投资管理(北京)有限公司与万科集团各自按50%比
例出资成立的合资公司,刚刚停工项目为"五矿万科欢庆城"一期,已售物业为联排别
墅.对于香河县政府将以成本价回收相关物业做农民回迁房的传闻,《中国证券报》
记者致电了香河县住房保障和房产管理局房地产开发办公室, 对方称尚未接到任何
相关通知.

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科B(200002):商业阳谋,散售项目万背后,大规模投资启动

    ■21世纪经济报道
    相对住宅,万科在商业地产领域的运作相对低调许多,但更为迅猛.
    上周末,万科在上海的首个散售型高端商务办公项目万科VMO推出的新一批房源
,几近售罄.同样将散售的还有万科北京CBD赢嘉中心B座项目.
    一位与上海万科高层接近的业内资深人士指出, 万科散售可视为最初几个项目
练兵而已,以上海为龙头,万科在全国多个城市更大规模的商业项目投入已悄然启动
,或许远超此前外界所估计的200亿元总规模.
    万科商业:大规模投资进行时
    万科VMO是万科集团在上海的首个高端商务办公项目, 属万科与中粮地产合作,
总建筑面积88762平方米,由独栋别墅办公,双拼别墅办公,多层标准办公三种产品组
成.
    万科初涉商业地产推出的项目中, 散售成为主要运作模式.与万科上海VMO项目
散售同样被业内关注的, 是位于北京的万科CBD赢嘉中心B座.最新消息显示,该项目
改造方案已获北京市政府批准, 年内开始销售.该项目为去年10月万科以1.5亿元从
中信地产手中购得.
    据记者了解,引入拥有成熟商业地产营销经验的合作公司配合销售,是万科在此
领域的重要营销策略.如万科VMO项目的全程营销商为全佳·全斯美德."通过散售更
利于快速回笼资金, 也符合项目本身的特点.但万科商业地产的投资,不会一直以散
售为主.作为在上海旗舰的商业地产项目也在顺利推进中, 规模大很多,不太可能散
售."万科VMO项目现场的有关人士告诉本报.
    53#地块, 上海万科员工再熟悉不过,全名"上海万科七宝53#地块"项目,是万科
在上海的首个纯商业项目,总建筑面积预计将达到27.46万平方米.万科于2003年8月
通过招拍挂方式以7900万元的低价购得,后因动迁等相关原因问题一直无法开工.53
#地块将定位为提供购物,休闲娱乐,文化教育等全方位一站式服务的大型综合物业.
    万科铜山街项目,名声更大.一位曾帮助万科收购该项目的中介人士,如是形容:
"这个项目将成为万科在上海甚至全国商业地产版图中,一个旗舰型的高端项目."
    铜山街项目位于上海市浦东新区洋泾街道, 上海万科于2007年11月通过二级市
场以20.13亿元收购该项目60%的权益,但此后多年迟迟未见动静,直到去年相关环境
评价公示露面, 该项目才终于进入启动阶段.据公开资料,该项目将建8栋住宅楼和1
栋酒店和酒店式公寓楼及配套公建,总用地面积约为7.13万平方米.
    从近日散售的万科VMO项目, 到相继进入各自运作阶段的53#地块和万科铜山街
项目,仅仅是万科商业庞大计划版图中的最先几步棋,更是其在全国范围内商业地产
领域运作的一个缩影.
    万科商业阳谋
    万科在上海商业地产动作背后章显的其在商业地产领域的运作思路, 足见其庞
大的商业阳谋.
    万科副总裁刘爱明近日在某大型论坛表示, "上市公司需要持续的业绩支撑,尤
其是像万科做到这样的规模,每年都得有一定土储新增量,问题只在于每块地具体怎
么拿."
    有业内人士认为, 从业绩持续支撑的角度,不断增加持有优质商业地产,是万科
的不二之选.
    去年8月, 刘爱明就曾在公开场合表示,到当时为止万科集团开发的商业房地产
面积已有300万平方米,其中上海约占60万平方米.
    除了在京沪地产领域的大手笔外,万科其实在全国多地"商业大投入".
    去年3月, 万科在东莞长安经历136次激烈争夺,以高出底价一倍拿下75653平方
米地块, 总建筑面积为25万平方米,将建成一座约60层的地标性商业建筑;去年4月,
万科又签约在西安市曲江新区投资80亿元建设占地4872亩的以商务办公,酒店公寓,
物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区;去年5月, 武汉万科与君澜酒店集团
签约在万科城项目内建设高端商务酒店
    去年一年, 万科商业布局遍布北京,上海,深圳,武汉,西安,东莞等城市,从一线
城市到沿海三线城市和内陆区域中心城市,完成初步布局.
    粗略统计, 去年底时万科在商业地产领域的投资已远超200亿元,而今年随着上
海等地更大规模的核心地产项目相继推进,万科商业地产投资规模无疑更进一步.
    万科总裁郁亮2009年底曾明确表示,2010年万科除80%的开发项目为住宅产品外
, 其余20%将开发持有型商业物业,预计未来3年内万科将建成220万平方米的住宅商
业配套.
    与此同时, 万科整体的资金战略需要进行相应调整.刘爱明表示,万科融资的基
本策略还是灵活的融资方式, 以合作的姿态,向市场要钱."和各种各样的资本合作,
而合作成功,顺利找到资金的关键,在于坚持万科规范,透明的合作平台来吸引对方.
"
    万科商业地产战略才刚刚起步.CRIC分析师高岗坦言,住宅开发只要解决了土地
,人才,资金三个问题,市场行情别太差,基本都能赚钱.对于商业地产而言,除此之外
的专业运营, 利益分配,退出机制三大难题,是包括万科在内众多涉足商业地产领域
企业需要面对的.

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5月18日消息，中国海外发展（行情,资讯,评论）午后股价进一步走高，花旗维持对该股买进评级，最新报15.50港元，上涨4.17%，暂成交2.46亿元。

　　花旗发表报告，维持对中国海外买进评级，目标价由19.69港元调高至20.77港元。

　　花旗表示，虽然中国海外发展在加速进入市值人民币1，000亿元的俱乐部，但是该公司仍将继续强劲增长。市场普遍认为中国海外发展已经进入了稳定增长期，但是花旗持不同看法。

　　该行称，中国海外发展的管理层认为三年内该公司的核心业务净利润可望由2010年的88.6亿港元增至200亿港元，这暗示2010年-2013年该公司盈利的年复合增长率大约为32%。

　　花旗表示，考虑到中国海外发展在业内的市值最大，加上该公司在内地房地产行业中处于无可匹敌的领先地位，大约32%的年复合增长率充分说明中国海外发展的强劲增长势头还在继续。

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房地产开发贷款未叫停 开发商融资不容乐观
来源:中国经营网  时间： 2011-05-27 10:20   作者：  字体：大  中  小
有传闻称，央行25日牵头开会，通知各大国有银行，全面停止对房地产开发商贷款，何时放开等待通知。

      有传闻称，央行25日牵头开会，通知各大国有银行，全面停止对房地产开发商贷款，何时放开等待通知。有媒体致电工行、建行、中行相关业务部门进行核实，得到的基本回答是“目前没有接到正式文件”。

　　据接近中国银行信贷部门的消息人士透露，25日和26日两天，他们都没有收到央行发来的关于暂停房企开发贷款的通知，也没有类似的口头传达。不过其表示，虽然没有全面暂停开发商贷款的通知，但是房企想要从他们这里贷出资金也是非常困难的，“除非对方是我们行认定的优质大型房企，否则一律免谈。但即使是那些很有名的品牌开发商，贷款的条件也可以说是非常苛刻的。”

　　对于上述传闻，著名房地产评论人陈真诚表示，“这不太靠谱。”任何事情不可能“一刀切”，房地产行业也不可能全部停止开发贷款，如果开发贷停止了保障房项目也无法建设了。

　　中信证券首席房地产分析师陈聪说，“地产开发贷不能一刀切，有可能只是针对部分风险比较突出的银行或地区。”他分析，如果全面停贷，开发商的坏账会更多，银行也会受到损失。

　　有同样观点的还有联达机构总裁杨少锋，他表示，“今年以来，房地产企业获取开发贷款就已经比较困难了，但全面停止的可能性不是很大，毕竟这么一刀切，也势必影响到保障房的建设。”

　　一银监会人士表示，近期确实强调高度防范房地产贷款风险。“地产企业资金非常紧，不少被迫转到信托市场或境外以超高成本融资，一些中小地产企业濒临资金链断裂。此外，前几年土地储备热过程中发放的贷款陆续到期，随着土地溢价率下降，必然导致土地出让收益大幅下降，影响开发商还贷能力。”

　　该人士表示，地产泡沫一旦破裂，对金融体系的破坏力是惊人的。“1993年海南地产泡沫破灭，留下的是数不清的烂尾楼和欠账，海南发展银行轰然倒塌。”

　　该人士还透露，银监会也在加强地产开发贷的管理，对高风险经营的开发企业，银行不得助其通过地产信托类理财产品、发行债券等渠道募集资金。

　　虽然房企开发贷款被全面叫停的可能性不大，但开发商们今后一段时间内的资金状况仍不容乐观。“上面已经要求我们尽量少做一些房地产的信托融资项目，尤其是像中信、中融这样的大信托公司。”一位信托公司内部人士这样表示。

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限价房成招商引资筹码 800套长阳区政府截流
  2011年05月30日 02:14  《新世纪》周刊

　　本刊记者 李慎 见习记者 朱以师

　　房山区政府看中了“便宜”的长阳国际城，设法截留了800套。在土地出让、开发和销售等环节享受多种优惠的政策房，最终究竟保障了谁？

　　北京首个“限房价、竞地价”的中小套型普通商品房项目——房山区长阳国际城，于4月15日开售，1594套房源三天内即销售一空。销售均价为12500元/平方米，比周边平均楼价约低5000元/平方米，以一套90平方米的两居计算，相当于总价直降约45万元。

　　谁享受到了这个优惠？

　　长阳国际城项目标书显示，该项目将优先销售给拥有北京市户口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自住及改善型购房需求，具体销售对象将按届时政府出台的有关政策执行。

　　就是这条“届时政府出台的有关政策”，给房山区政府预留了“回购”楼盘的操作空间。据财新《新世纪》记者调查，此次发售的1594套房属于项目中的01和08地块，而项目中同时开工的02地块800套房却并未同期销售。这800套房并不是被开发商“捂盘”，而是被房山区政府看中，通过控制销售许可证将800套房悄悄掌控在自己手中。

　　有业内人士指出，“限房价、竞地价”的做法，相当于地方政府在土地收益上让利，而房价环节又得不到补偿，“因而就打房子的主意，在分配环节做文章”。

　　在土地出让、开发和销售等环节享受多种优惠的政策房，最终究竟保障了谁？类似长阳国际城这种政府机关回购、团购房源事件，早已不是新闻。长阳国际城虽非严格意义上的保障房，也在“准保障房”之列，如此分配是否公平引发争议。在保障房将要大干快上之际，不尽快理清政府在保障房分配中的权限，很难保证“政府之手”的干预不会让保障房建设与初衷背道而驰。

　　据财新《新世纪》记者了解，很多地方正纷纷将各种企业自建房纳入保障房系列，各地以保障房资金用于为公务员购房的情况也屡见不鲜。

　　房山区政府的算盘

　　房山长阳国际城是北京市首个“限房价、竞地价”的限价房，其与普通意义上“限房价、限地价”两限房的区别在于：在地块出让时，由社会中介机构和专家，对周边商品房价格进行评估，确定商品房销售限价，在此前提下，开发商竞投地价，出价最高者得。这类似经济适用房的操作。

　　北京市国土部门首先发明了“限房价、竞地价”这一土地出让新招，并在北京房山区和昌平区试点。2010年一季度，北京土地市场接连拍出“地王”。当年4月，国务院出台了“遏制房价过快上涨”的“新国十条”。在这样的调控背景下，北京市开始探索土地出让“招拍挂”制度改革。

　　“限房价、竞地价”的模式，很难在地方上大规模推广。迄今为止，北京市只以这种模式出让了两块。“虽然是竞地价，但因为限制了房价，土地价格肯定不会太高，地方政府在土地收益上确实是让利了。”一位参与长阳国际城项目土地竞拍的人士向财新《新世纪》记者表示。据他透露，当初房山区政府是被动接受北京市政府的安排，拿出了长阳国际城这块地做实验。

　　2010年5月，北京市首个“限房价、竞地价”地块——房山区长阳镇起步区6号地正式推出，中国铁建房地产集团有限公司(下称中铁建)以14.6亿元拿下该地块，楼面价6095元/平方米，其后命名为“长阳国际城”。挂牌文件规定，该项目销售限价均价为12500元/平方米，户型限定为中小套型。

　　一位接近房山区政府的人士向财新《新世纪》记者表示，“房山区政府认为这个房子卖得便宜，而且政府还要追加很多公共服务投入，如果面向全市卖的话，它将一点利益都得不到。”于是，房山区政府一开始就有意回购长阳国际城三分之一的房源(800套房)留作己用，备“招商引资”之需。

　　上述接近房山区政府的人士向财新《新世纪》记者透露，在北京郊县中，房山区的经济相对落后，招商引资的愿望比较迫切。然而，谈判落户的企业，特别是制造业、工业企业等，往往要求政府给一块地来建职工住宅。“现在房山的地这么好卖，政府不想把土地以便宜的价格给这些企业，但政府又不希望因此而影响招商引资。”上述人士称，因此，“便宜”的长阳国际城，就成了政府斡旋自身利益的工具。

　　“以后哪家入驻企业提出建职工宿舍的要求，就放出一部分房子，算是统建，收购的价格还是12500元/平方米。”上述消息人士称。

　　在接受财新《新世纪》记者采访时，房山区主管城建的副区长吴会杰表态含糊：“回购800套房的事还没最后定，目前不清楚进展到什么程度。”至于记者针对保障房分配对象的质疑，吴会杰没有正面回答，他表示，“保障房还要建，分配要按政策来。”

　　800套房源为何没有预售证

　　在长阳国际城限价房的分配问题上，北京市建委迟迟不出台界定销售对象的正式文件，并且以没有销售许可证为由，“捂住”了这800套房源。这客观上配合了房山区政府“暗度陈仓”。

　　2010年5月，长阳国际城项目土地出让标书中规定，“具体销售对象将按届时政府出台的有关政策执行”。但截至目前，负责研究制定政策的北京市建委，仍未见出台任何针对“限房价、竞地价”项目销售对象的政策。

　　最终，长阳国际城的预售对象是被写在了项目的预售方案里。预售方案和预售政策的区别有两点：一是预售方案由开发商上报，政府审批，而预售政策则由建委制定，开发商负责执行；二是预售方案是针对特定项目制定，只能管一个项目的一次开盘，下次开盘还要再申请。而预售政策一旦由政府颁布，则对于所有项目都适用，不能轻易改变。

　　限价房的销售对象，本应写入政策条款并由建委颁布，缘何变成了由地方政府审批的预售方案？这里面直接关系到如何将那800套房子捂在政府的口袋中。

　　一位接近北京市建委的人士向财新《新世纪》记者透露，“没有界定销售对象的红头文件，那么下次这800套房预售的时候，就可以在预售方案里规定诸如‘优先满足在房山区落户企业的职工’等条款，但是如果建委出了界定销售对象的红头文件，房山区政府就搞不定了。”

　　在长阳国际城开盘当天，即有细心人士发现，本来应该同时开盘的01、02和08地块共约2400套房，只开了约1600套，剩下的02地块共800套房以没有预售证为由没有同时开盘。

　　北京市所有楼盘的预售证均由北京市建委负责发放，北京市建委市场管理处官员向财新《新世纪》记者表示，如果企业申请了预售证，建委就会公示。言下之意，长阳国际城800套房没有预售证的原因，是开发商没有申请。

　　但长阳国际城的开发商——中铁建对此予以否认，中铁建一位负责人士在接受财新《新世纪》记者采访时称，限价房由于限制了销售价格，开发商捂盘没有意义，“我们倒是希望能马上全部卖掉，快速回笼资金。01、02和08地块的建设进度几乎同步，并不是我们没有为02地块申请预售证，至于为什么02地块没有预售证，我们也不得而知。”

　　上述中铁建人士向财新《新世纪》记者透露，长阳国际城是2010年5月拿的地，12月20日和2011年1月4日就拿到了全部33万平方米的开工证。如果是商品房，拿到四证之后就能申请预售开盘，正常应该在1月份就能开盘，但就是因为建委的销售准入资格政策一直没有明确，所以一直拖到4月份才开盘。

　　与长阳国际城地块几乎同时出让的另一块“限房价、竞地价”地块，是位于昌平区的北七家镇工业区的居住用地，该地块要求配建3万平方米中小套型商品房，其销售限价为13500元/平方米。目前，这一项目尚未进入预售程序。它的命运将何去何从？

　　开发商的“冤枉账”

　　“限房价、竞地价”虽然限制了房地产开发销售的高利润，但仍有利可图，足以调动开发商的积极性，但“政府回购”的潜规则让开发商心有顾虑。一位开发商对此坦承，“一方面担心被媒体曝光后成为替罪羊；而另一方面更担心的是，政府虽承诺回购，但往往是开空头支票，项目可能面临被‘悬空’的命运”。

　　上述中铁建人士也对财新《新世纪》记者无奈地说，“我们每天都在算账，限价房本来利润就不高，现在延迟了开盘时间，资金成本、管理成本都增加了。如果能够按照正常的程序销售，政策到位，这种项目我们还是愿意继续做，但怕的就是政府想从中间牟利，置开发商的利益于不顾。”

　　据财新《新世纪》记者了解，由于售价已被限定，房山区政府回购长阳国际城的价格仍为12500元/平方米，但目前政府对如何支付回购款项还未有明确说法。显而易见，长阳国际城这800套房源已经被“悬空”了。

　　这对主要依靠资金快速周转获利的限价房开发商来说，打击是巨大的。上述中铁建人士向财新《新世纪》记者透露，他们本来测算限价房没有销售风险，一开盘就能卖光，如果拿了地之后半年就开工，半年内开盘一卖，首付款就能把地价款拿回来，还能挣到750元/平方米的利润。半年资金回报率能达到10%，年化的资金回报率就能达到20%。他表示，当初公司接下这个项目，就是因为虽然只有约5%的销售利润，但是依赖资金快速周转，资金回报率也颇为可观。

　　显然，理想与现实差距巨大。延迟开盘和回购款项落实等问题，令中铁建哑巴吃黄连，有苦说不出。

　　此外，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》于2010年12月1日起实施，规定商品房预售资金应全部存入商品房预售资金监管专用账户，政府对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。上述中铁建人士称，预售资金监管以后，开发商不能尽快拿回预售资金，这也意味着6200元/平方米的地价成本还要长期沉淀，假若这部分成本沉淀一年后才能拿回，那么上述测算的年化资金回报率就缩水一半。

　　针对商品房的预售资金监管政策，在保障房建设上是否仍然适用？这些政策迄今并未明确，这让承接保障房的开发商忧心忡忡，即便是具有较强资金实力的央企开发商，对此也颇为担忧。

　　一位2010年获得海淀区某地块的央企开发商向财新《新世纪》记者透露，由于该地块配建了一定比例的公租房，海淀区相关政府官员经常询问他是否要自己持有这部分公租房，如果不愿意持有的话，就让给海淀区政府回购，但它给出的回购价格只有地价成本的三分之一。

　　“它根本不考虑你的成本，认为你旁边的商品房已经把公租房的成本都给背了，特别是地段好的项目。我知道它已经惦记很久了！”他向财新《新世纪》记者表示。

　　然而，更让他担忧的是分配环节的问题，“用政府的钱回购，很可能最后都变成了公务员宿舍。”

　　但是，公租房盈利模式较之其他保障房更不清晰，加之后期投入较大，这家央企开发商正在犹豫：是否接受海淀区政府的条件，以成本的三分之一将这个地段极佳的公租房卖掉。

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河北香河不是一个人在战斗 地方雄心助推违规圈地
http://www.sina.com.cn  2011年05月30日 02:14  《新世纪》周刊

　　本刊记者 李慎 见习记者 朱以师

　　在香河县政府大规模违规圈地背后，出谋划策、捧场埋单者众

　　河北省香河县大规模违规圈地一事，事实清楚，证据确凿。仅仅一周时间，联合调查小组的处理决定便“闪电”下达：县长张贵金被建议免职并行政记大过；周春华被撤销香河县国土资源局局长职务；副县长闫再兴被行政记大过；其余六名责任人给予党纪政纪处分或免职处理。

　　在香河圈地运动中，包括万科、万通、绿地、首创等在内的多家知名开发商均被卷入。开发商对此多态度坦然，称拿地过程手续完备，五证俱全。私下里，他们对香河县政府作风则多有微词，对索贿行为不堪其扰。

　　香河违规圈地并非孤例(详见本刊2011年第4期封面报道“谁动了土地”)，全国类似事件比比皆是，对付国土资源部督查的手段花样百出。在地方政府的不择手段背后，无数“看不见的手”充当了违规征地的推动力。

　　不占地，如何发展

　　若不是违规征地被曝光，张贵金绝对称得上是一个能干的县长。

　　今年1月以来，香河县委书记杨文华、县长张贵金等干部开了不下120次招待会，迎接了五湖四海来香河投资落户的企业和考察团，包括从四川来的家具企业、从加拿大来的教育培训机构和各地前来取经的政府干部考察团。

　　在所有招商投资中，数额最大、考察最频繁的当属房地产企业。2010年6月，首创集团70亿元养老地产落户香河；8月，中交集团30亿元投资香河基础设施建设；之前，富力在香河投资300亿元，占地5000亩，拆除10个村庄。万科、绿地、万通、世茂等知名开发商已经或即将落地香河。

　　房地产企业的需求很直接，就是拿地。高策顾问董事长李国平向财新《新世纪》记者表示，香河政府看到了固安、燕郊等北京周边县城发展迅速，也开始迈大步子。这种情况在地方上很常见，不占地，这种县城很难发展起来。

　　县城的发展模式大同小异，违规征地只是这个链条靠后的环节，首先要有规划，即有人“画一个圈”。

　　财新《新世纪》记者从开发商处获得的一份内部材料显示，2007年9月，河北省与荷兰王国南荷兰省正式缔结友好关系。在此基础上，2011年4月，香河县与荷兰王国祖特尔梅尔市(Zoetermeer)正式签署了谅解备忘录。

　　香河县在荷方所提供的20个农业生态产业化园区中，选择了九个具有典型代表意义、“符合香河县本地实际”的农业生态产业化园区，形成了香河县发展的初步规划方案，并邀请“国际化研发团队和设计大师”制定详细规划。

　　目前尚不清楚，是哪一家规划设计单位帮助香河县制定了详细的发展规划，但以此为生的机构多如牛毛，它们为地方政府出谋划策，提供规划，在政府和企业之间牵线，帮助两者在规划设计上落实具体需求。

　　香河县政府网站的资料显示，3月25日，香河县召开运河开发改造项目规划汇报会，听取华夏幸福基业关于运河开发改造项目规划情况的汇报。3月15日，北京建工集团党委常委、副总经理郭延红介绍了银宝街项目(原京东第一街项目)规划设计方案和建设计划，准备打造“集休闲、金融、美食、商贸于一体的，特色鲜明的顶级三产繁荣带和面向京津的高端中央商务区”。

　　按照上述总体发展规划，香河县将建设九大农业生态产业化园区，接下来便是解决土地问题了。材料显示，香河县政府以“用途管制”为名，项目运营方与农村集体经济组织合作，租赁农用土地，向村集体支付土地租金。

　　从2007年开始，超过4000亩的农田，以发展的名义通过租赁协议从农民手中被拿走，但很快就被地方政府转换了土地用途，操作成建设用地。

　　在具体操作中，如果征走的是基本农田，则必须上报国土部门审批；如果是一般农田，审批权限下放到乡、镇一级土地部门。在香河案例中，政府在没有征得农民签字同意的情况下，就完成了征地的一系列程序，显然获得了相关或上一级土地部门的配合。

　　李国平表示，在不少地方，由于发展任务紧迫，政府甚至来不及走批地程序，先征了再说。有的地方做了一些技术处理，采用切香肠的办法，一次一次地搞，不易被发现；而香河县违规征地规模超过4000亩，手法简单粗放，显然是被发展冲昏了头脑。

　　这种简单粗放的违规行为，被解读为“有魄力”。很多时候，违规了不一定真受处罚。李国平认为，这也鼓励了地方官员向风险喜好型发展。

　　3月1日，香河县县委常委、副县长王建生在“全县项目建设调度会”上称，要积极开展“大招商、招大商”活动，瞄准国内外大公司、大财团、国家级科研院所，引进一批科技含量高、带动能力强、发展潜力大的优质项目。

　　万科、万通、绿地等开发商位于河北省廊坊市香河县的项目目前均已停工，以配合国土部专项调查小组的调查。多位开发商内部人士表示，当初是在公开市场通过“招拍挂”程序拿地，手续齐全。对香河县政府在征地环节的违规违法，他们并不知情。

　　不过，香河政府在征地上的“非常手段”，在北京地产圈早已不是新闻。由于北京土地竞争激烈，不少开发商铤而走险，为香河政府的违规圈地捧场。一家被查企业的内部人士向财新《新世纪》记者表示，有的开发商“被忽悠了”，也有开发商在缴完土地款、办完所有手续后，仍被当地政府索要额外费用。财新《新世纪》记者获得的一份香河县与荷兰达成合作的材料显示，2007年香河县政府拟在香河县蒋辛屯镇建设“香河都市绿港联合发展项目”，计划由万科集团联合五矿集团具体实施，五矿与万科共同为项目提供启动运行资金，并承担建设、开发费用。

　　“在没有拿地的承诺或协议之前，开发商是不会先期投入启动运行资金的。”一位业内人士认为，从这些情况看，万科、五矿在香河项目中介入相当早，这种规划蓝图为地方政府打开了想象的翅膀，也加速了地方政府后来的圈地运动。其他企业如富力地产也有类似规划。由此看，前期参与规划和设计，介入较早的开发商绝不止一两家。

　　道高一尺，魔高一丈

　　为了实现对全国范围的土地违法行为的监控，国土监察部门从制度和技术上想方设法，其中之一包括利用遥感卫星来侦查土地的变化，保护耕地不被侵占。但是，为了获得土地不遗余力的地方政府，自有办法来逃脱监控。

　　国土资源部地籍司一位官员曾表示，地籍司负责从遥感卫星地面站调集卫星照片进行比对，找出同一块土地地貌、形状发生变化的卫星照片，然后再从规划资料中查询问题土地属性，并对照相关土地是否有存档批件。

　　在确定问题嫌疑地块之后，地籍司将会将情况汇总上报，而后转交监察局。在与地方国土系统核实后，对于面积较大的可能存在违规问题的土地，监察局将直接到地方进行核查。一位业内资深人士透露，香河县大面积土地违规，其实早已被国土部的卫星拍下来，但直至媒体曝光后，才展开调查行动。

　　而香河县也因以租代征之后未能给农民足够补偿，导致农民**不断，引起媒体和主管部门注意，才最终曝光。国家土地督察北京局副专员任洪昌5月24日接受新华社采访时表示，其实，从2010年5月开始到7月，局里集中接到近30次香河县村民来信来访，反映当地违法用地问题。此后督察室对香河县涉地信访案件逐一核查，先后两次约谈香河县政府主要领导，要求当地整改。

　　不过，对于威力强大的卫星扫描，地方上也有规避办法。一位从事土地规划的人士表示，“我们总有办法知道卫星什么时候来，来之前先不动工，卫星走后再动”。

　　一位曾在石家庄大举拿地的开发商则称，卫星来之前，就派人去工地上插秧种树，卫星走后，再重新开工。卫星每年扫一次，只要项目建成之前没有被拍到或被曝光，那以后很可能就不被追查了，即使追查也可以设法过关。

　　任洪昌表示，目前，廊坊市土地例行督察工作现场工作还未结束，香河县确实存在着土地承包经营权流转用地改变土地用途的问题，有关部门将严惩违规行为。

　　比严惩和警示更重要的，是如何善后的问题。目前，香河县被违规征走的农地，已经打进了水泥桩，变成了工地，很多项目也已开盘销售，就算政府将其重新归还给农民，这样的土地还能长出庄稼吗？农民们未来的生活如何保障？地方政府与开发商之间的账又如何清算？

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万科：报告数据量较大 报告缺乏第三方审验        
                          2011年05月30日09:42                 来源：和讯                       

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                　　被评级报告名称：《万科企业股份有限公司2010 年度社会责任报告》
　　所处行业：房地产
　　报告等级：A+
　　报告等级释义：报告较为充分地披露各个责任模块的可持续发展内容，关键绩效指标及数据披露较为全面，有效性很高，信息透明度风险很低。
　　独立性声明：
　　适用标准一：评级机构、评级人员均与被评级企业不存在委托及利益关系。
　　社会责任报告关键信息导航

本年度净利润(百万元)	本年度拟实行分红政策	雇员总数(人)	反商业贿赂信息	质量管理体系认证
7280	未披露	22850	全面披露	披露
客户满意度	本年度环保改造总投入(百万元)	本企业碳减排量(万吨)	本年度社会公益捐赠总额(百万元)	本年度纳税总额(百万元)
披露	未披露	未披露	23.25	11630

　　评级观点
　　（一）评级得分：71.87分
　　2011年05月25日，国内领先的企业社会责任第三方机构润灵环球责任评级（RKS）正式发布了其对于《万科企业股份有限公司2010 年度社会责任报告》的评级报告。（完整版评级报告及二级指标得分详见www.rksratings.com）
　　结果显示，《万科企业股份有限公司2010 年度社会责任报告》在MCT 2011_1.2i版报告评级体系下得到71.87分(满分为100分)，评级等级为A+，评级展望为积极。
　　信息披露亮点：
　　作为地产企业披露其在节能住宅与保障性住房建设领域的贡献；客观披露各类客户满意度；客观披露建筑安全生产事故数据及施工人员死伤情况
　　信息披露风险揭示：
　　报告数据量较大，但报告缺乏第三方审验，信息可靠性风险增大
　　（二）总分的MCT-i解构
　　整体性评价—M值得分：22.03分
　　整体性评价M值满分为30分，被评价报告在该项获得了22.03分。报告战略有效性显著，充分阐述万科作为地产企业的责任战略，并有效辨识责任重点；报告对上一年度各领域责任管理绩效进行了达标比对，并对未来做出具体规划，对绿色建筑项目等行动设置了量化目标。报告较多披露客户这一利益相关方的意见，有待披露更多利益相关方意见。同时，报告有待完善企业高管在战略层面考虑社会责任的反映，以保障CSR战略高度。
　　内容性评价—C值得分：33.66分
　　内容性评价C值满分为45分，被评价报告在该项获得了33.66分。报告内容翔实，数据充分、深入，作为地产企业，对利益相关方关注度较高的责任指标，例如：房屋质量安全保障、服务获取通道、建筑施工安全管理、全面实施及改进防止贪污政策及做法，支持员工及代理商杜绝贪污，鼓励举报等信息进行了充分翔实的披露。报告有效反映了万科在节能住宅与保障性住房等与民生、环境息息相关的领域的突出贡献。报告内容完善的空间在于：增加关于保护消费者（客户）数据及隐私信息举措的披露；在投资分析及决策时融入环境、社会及治理议题等方面信息考量的情况披露。
　　技术性评价—T值得分：13.16分
　　技术性评价T值满分为20分，被评价报告在该项获得了13.16分。报告完整性佳，具备完备的报告政策要素；进行了必要的图表与实景图片呈现。报告阅读者意见及建议反馈机制明确。报告有待增强报告可信度与透明度，增加第三方评价信息，并对报告进行独立审验。
　　行业性评价—i值得分：3.02分
　　行业性评价i值满分为5分，被评价报告在该项获得了3.02分。在对房地产行业特征信息披露中，万科报告行业属性显著，较充分披露了：保障性住房开发政策、制度及措施信息；避免土地闲置政策、制度信息；绿色房产开发政策、制度及措施信息；绿色建材使用、废弃物、垃圾管理等信息。针对行业特性，还可披露：合规拆迁以及噪音、光污染管理的政策、制度及措施信息。

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万科香河欢庆城残局难解 业主不愿退房等赔偿
http://www.sina.com.cn  2011年05月31日 01:06  第一财经日报

　　王肖邦

　　河北香河在土地流转和征用、使用过程中的违法行为近期被曝光后，牵涉其中的万科“欢庆城”项目被叫停。《第一财经日报》记者昨日在“欢庆城”施工现场看到，工程已全面停工，工地大门上被贴上了封条，仅剩个别工人和保安负责看管、打扫，其他人员据说都被调离了该项目。

　　“正好也到收割小麦的时候，有些人就回农村老家忙农活了。”一个留守的工人告诉记者。

　　而与施工现场冷清的场景形成鲜明对比的是，欢庆城一期A区300位已经购房的业主正在热烈商讨如何保护自己的权益，其中个别业主已向开发商提出了退房申请。

　　北京万科相关负责人向记者证实：“确实有两三位业主提出了退房的申请，并且已经进入退房程序。对于希望退房的业主，五矿万科将不设置任何障碍来配合业主办理退房手续，并返还已付房款。”

　　多数业主不愿退房

　　事实上，记者了解到大部分业主并不希望走到“退房”这一步。“毕竟买一个房子也不容易，最后即使退房了，也还是得不偿失。”关注此事的北京房地产法学会理事薛起堂告诉记者，近期他接到数位“欢庆城”业主的咨询，这种心态在业主中很普遍。

　　而记者注意到，业主们对于房子能够被保留下来、商品房买卖合同继续履行似乎抱有很大信心，个别业主甚至乐观认为，购房合同中规定，开发商若不能按时交房，需要赔付逾期违约金，因此照目前情况一直停工下去，开发商不能按期交房，自己不但不会蒙受损失，还将有机会获得一笔不菲的违约金。

　　“如果是因为政府存在土地违法行为，而导致项目被叫停、逾期交房的情况发生，按照法理，这不属于不可抗力，业主是有权按照合同条款向开发商提出逾期违约金索赔的。”薛起堂表示，但在司法实践中，法院对此是否会支持，难下定论。

　　在业主与万科签订的购房合同中，第八条第二款中规定，如遇到“突发性公共事件或法律政策变动的限制或非出卖方所能控制的政府行为”，出卖人可据实予以延期。

　　薛起堂表示：“‘非出卖方所能控制的政府行为’可以成为延期交房的理由，这一点对于业主非常不利。”而有业主就此猜测，万科是否事先就已知道土地违规的真相，加入这样的条款，其实是给自己留下后路。

　　不过万科相关负责人表示，北京万科与购房者签订的所有合同中，均写有同样的条款，这一表述并非特别针对“欢庆城”项目。

　　土地违法，万科事先不知情？

　　北京万科给记者的书面说明中称：“本次香河县土地纠察工作涵盖了香河县所有的新农村建设项目，‘欢庆城’项目属于新农村建设项目，但是完全不存在‘违规流转、违法占地、以租代征’等违规、违法行为，五矿万科对此次土地纠察工作的方向表示理解，为配合本次调查的需要，项目现场已经停工。关于何时恢复开工，目前五矿万科尚未得到任何形式的通知。”

　　但根据此前媒体引述国家土地督察北京局副专员任洪昌的说法，“欢庆城”项目共占地420多亩，其中占用新民居建设周转用地指标389亩，这部分土地原本是用于老百姓回迁房的安置。

　　北京万科续称：“五矿万科是通过土地公开交易市场依法获取可直接进行房地产开发的国有建设用地，土地的拆迁征收等工作完全由政府负责在土地上市交易前完成，五矿万科没有参与任何土地的拆迁与征收工作，也未与当地农民直接交涉。” 万科相关负责人表示，对于土地非法的情况，拿地时并不知情。

　　但一位房地产开发商法律顾问告诉记者，很难想象一家大型房企竞拍土地前，不去对所竞拍土地的来历做前期的调查。

　　“按照相关法律，集体建设用地上不允许建商品房，如果占用的是耕地，则须拆除建筑物，进行复垦。”薛起堂表示，“如果开发商对地方政府违法占地的情况不知情，并因此蒙受损失，可以向当地政府索求赔偿。”

　　“但不管最终解决方案如何，项目继续下去的可能性不大，对于业主而言，尽快拿回购房款，才能使损失降至最低。”薛起堂认为，“选出专业的代表，积极地同开发商进行协商谈判，最大限度地要回损失，才是业主的明智之举。”摄影记者/任玉明

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银监会窗口指导20多家信托公司 严控房地产信托业务
本文来源于《财经网》　 2011年05月31日 09:06 共有0条点评

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中融信托、平安信托、中信信托、中诚信托、北京信托、上海信托等20多家信托公司近日陆续收到来自银监部门的“窗口指导”电话

　　【《财经》综合报道】据21世纪经济报道消息，中融信托、平安信托、中信信托、中诚信托、北京信托、上海信托等20多家信托公司近日陆续收到来自银监部门的“窗口指导”电话。
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　　银监部门要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。

　　报道引述接近银监会非银行部人士说法，根据各家信托公司的不同情况，监管要求各有差别，首批接受窗口指导的是房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司，之后窗口指导的范围要扩大到全行业。

　　银监会此次“窗口指导”没有提出新的监管工具，但特意强调以股权投资方式运用信托资金，实际上是融资类业务的，要符合“项目四证齐全、项目资本金达到30%，开发商二级以上资质”三个条件（下称“四三二条件”）。

　　关于“房地产信托业务即将被银监会叫停”的传言，今年在信托公司之间流传了几轮，但没有一次应验，银监会也多次辟谣。最近一次辟谣是5月17日。

　　在房地产业调控政府不断收紧的背景下，许多资金链紧张的中小房产商在从银行贷不到款的情况下把最后的融资希望寄托在了信托渠道上。有关专家称，信托贷款公司很多都是出现资金链紧张的状况，无法从银行等合理渠道获得贷款，信托公司成为其获得融资的唯一渠道，为了能顺利从信托公司获得融资，房产公司都会开出高额的收益率作诱饵，承诺的回报率普遍在20%以上，盈利被削薄，风险则被放大。

　　这种风险也引起了相关部门的注意，银监会主席刘明康第22次委务扩大会上强调，在房地产信贷风险防控上，对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管防控“影子银行”风险，加强影子银行问题的调查研究，做好跟踪分析。配合有关部门加大对非法金融活动的打击力度。

　　据中国信托协会统计，2011年1-4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722.11亿元，发行数量同比增66.92%，募集资金规模同比增长115.26%。今年一季度房地产信托项目新增710.98亿元，同比增长12.5%。 2011年“两会”期间，银监会副主席蔡锷生在接受媒体采访时表示，房地产信托只支撑投资者在项目中的资金需求，对支撑房价不起关键作用。银监会始终没有停止过房地产信托业务，并且一直在对房地产信托进行规范。