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南京万科:商品房保障房两手都要抓
来源：搜狐焦点南京站  作者：江明源
2011年04月15日10:17 我来说两句(0)

[提要] 市场上不能仅仅只有商品房，也不能只有保障房，两手都要抓才能达到市场平衡。所以这也是万科作为一家住宅类产品线开发商非常关注的业务领域。

　　一个月后goodfeel，付凯履职南京万科置业有限公司总经理将满一年。

　　极少直面媒体的他，给人留下低调、务实的感觉。儒雅持重，面含春风。这是付凯留给我们的第一印象。

　　“我喜欢南京的古城墙”

　　去年5月14日，北大高材生付凯接任朱保全担任南京万科总经理，彼时正值他加盟万科的第12个年头。

　　此前，他已历任万科人力资源部副总、广州万科副总、北京万科副总、万科人力资源总监、深圳区域总部副总等职。如今搜狐网，年岁未及不惑，他已经在长三角门户城市南京坐稳了行业地位。

　　“我喜欢南京的古城墙，几千年积淀的历史文脉在这里一目了然。”付凯说，在时间长河中沉淀下的事物展现了这座城市的一种古朴、厚重之美。

　　说起现代南京城的数据，他也如数家珍，“南京常住人口约790万，去年的GDP达到了5010亿元，增长13.1%。与珠三角城市最大的差异在于，规划管理型的政府操作模式主导经济发展的痕迹更为明显。”>>> 高端访谈-南京万科总经理付凯

　　“为普通人盖好房”

　　万科进入南京至今已满十年。付凯介绍17173，自2001年以来，万科在南京累计开发8个项目，开发量超过110万平方米。“从过去的金色家园、光明城市、金域缇香等，到目前在售的金域蓝湾，每个项目都紧跟城市发展节拍，为‘普通人盖好房’的定位也一直贯穿其中。”正是基于这个定位，万科的产品线始终以中小户型为主，致力于让普通市民都能拥有优质生活。   

　　“其实，在小户型里做到麻雀虽小五脏俱全倒不是件容易的事搜狐网，比如怎样在小面积里完善房屋的所有使用功能，一间卫生间怎样设计才能方便一家几口人共同使用。面积小了，需要思考的方方面面反而多了。”付凯认为，中小户型房源一般是为首次置业或首次改善的普通人群提供，但住宅质量不能马虎，“普通购房者都能住上好房子，才能保证所有人生活质量提升，这也是万科一直以来坚持的产品定位。”

　　即便在调控背景下的冷市，万科产品依然供不应求。刚刚过去的一季度天龙八部，万科在全国的销售额达到355.1亿，同比增长135.3%。付凯表示，这和万科的产品定位同样有很大关系。

　　“限购政策影响下，更多购房者倾向于一次到位，这就需要在面积和总价基本不变的情况下提供更多的三房产品。”付凯坦言，这对中小户型的设计能力提出了更高要求，“万科多年来一直把小户型作为研究重点，已经形成比较成熟的标准化产品体系，在产品能力上有一定优势。”

　　付凯介绍搜狗，一季度万科产品销售中90平方米以下的占比53%，144平方米以下占87%，中小户型路线走得非常成功，并且将一直坚持走中小型产品方向。

　　仙林湖项目营造更高性价比

　　眼下，铁心桥的万科金色里程已基本售罄，南京万科在售项目只剩下江宁的金域蓝湾。关注万科产品的人开始把目光投向仙林湖地块。

　　去年11月19日，万科以8.6亿元竞得该仙林湖地块，与保利做了邻居。谈到这块地的规划17173，付凯打开了话匣子，“万科其实一直看好南京市场，对仙林湖的关注由来已久。仙林以大学城作为发展引擎，经过多年培育已趋于成熟，各建成社区入住率稳步提高，区域商业、交通、教育等配套资源日益丰富，未来的仙林大有可为。”

　　他同时认为，“与国外市场不一样的是，国外是先有人群再有产业，我们是先有产业再进驻人群，所以仙林湖目前需要起步发展，需要先投入产业和成熟的社区配套chinaren，才能吸引更多的人。”

　　对于市场定位，付凯透露，项目将面向主流市场，提供更具性价比的产品，满足刚性需求，谨慎定价顺应市场形势。“当然，我们也会一如既往执行精装修战略，为客户提供全面家居解决方案。价格方面，让更多刚性需求者触手可及；产品功能方面，让更多需求一步到位。”

　　商品房、保障房两手都要抓

　　限购压力迫使一些开发商谋求转型图行天下，言及不少房企转战商业地产，付凯认为虽然商业地产目前引起更大关注，但其开发、投资风险同时呈正比递增。万科还是会继续开发住宅产品，坚持“做商业是为了更好地做住宅”的理念，在做好住宅的同时根据项目建设需要，择机选择合适的配套商业地产。

　　对于土地市场，付凯称今年仍会继续关注，若遇到合适地块将适时出手，再创精品。

　　除了商品住宅，万科在南京还参与了保障房的建设。业内认为焦点装修家居网，这可以视为一个负责任企业的正当选择。

　　和总裁郁亮投建保障房只要“赚一块钱”的表态呼应，付凯表示，万科有义务参与保障房建设，贡献自身的专业能力和经验以回馈社会。“市场上不能仅仅只有商品房，也不能只有保障房，两手都要抓才能达到市场平衡。所以这也是万科作为一家住宅类产品线开发商非常关注的业务领域。”

　　付凯透露，南京的保障房项目今年将全面开工，争取明年年底竣工交付。

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1亿usd
QFII最新重仓曝光 高盛6.5亿建仓万科
http://www.sina.com.cn  2011年04月21日 14:02  时报快讯-证券时报网

　　Wind数据统计显示，截至4月21日公布的上市公司最新一季报中，QFII新晋建仓了25 只个股。从持股市值来看，一季度建仓超过亿元的个股有万科A、嘉凯城、鱼跃医疗、平高电气和华联综超，高盛高华一季度建仓超6.5亿元万科A领衔该榜单。另外从持股机构家数看嘉凯城获得4家QFII的青睐，而鱼跃医疗、英特集团则分别有3家和2家的QFII建仓。(见习编辑陈见南)

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4月16日，在东莞万科棠越，一场特殊的自行车比赛在这里举行。万科总裁郁亮摒弃了一贯严谨、稳重的职业经理人形象，以一身专业骑行服出场亮相，显得坚毅有活力。在长达5个多小时的交流过程中，《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)与郁亮共同完成了6公里的山间骑行，还就万科公司近期的商业地产、融资、保障房等热点话题进行了探讨。

　　行业领跑不只是规模

　　NBD：现在很多开发商在开会的时候，都拿中海毛利率第一来议论，你怎么看?万科有没有在这方面做第一的打算?

　　郁亮：这方面他们做得比我们优秀，向他们学习。当然，股东希望我们这样做，其实恒大、万科、中海毛利率都一样超过29%，最后毛利、净利我们比他们少，但我们研发费用比他们投入多。有些方面也在提高，我们也希望在这方面做第一。现在，万科销售规模确实第一，我们遥遥领先。所谓行业第一，就是行业领跑的概念。领跑的概念不只是规模，还有对整个行业质量水准的提升做出贡献。

　　但我们不赞成通过提高毛利润水平去衡量第一，可以通过其他去衡量，比如能够提高对股东的投资回报水平，我们用EVA(经济增加值)，这个衡量指标可能会准确一些。

　　快速周转的企业与不是快速周转的(企业)本身毛利水平有差距，我们谈股东回报是真实价值的创造。住宅质量和绿色住宅都走在前面了，这些方面我们投入了。尽管(现在)比起别人我们是少赚了一点，但从长远看，这是可以转化为竞争力的。

　　跟华润合作是为了股东利益

　　NBD：这几年，万科的开发量很大，在一两年之内资金会不会有问题?今年会融资吗?

　　郁亮：现在我们手里有370多亿元现金，只要不买地，是不缺钱的。今年没有(融资计划)，资本市场也没有条件给你，我们已经有四年没有在资本市场融资了，发展一样很快。

　　NBD：能谈一下万科跟华润的融资合作吗?

　　郁亮：这只是一个合作议案，到时有了具体的项目再公布，因为这是需要先批准的，才能操作。

　　NBD：刚才您提到万科四年没有融资，是不需要融资还是什么原因?

　　郁亮：如果有合适的融资机会或融资渠道，我们也需要，问题是现在没有窗口融资。过去我们也反思，是不是可以减少向股东要钱。除了向股东要钱之外，我们可以向其他对象要钱，我们跟外企、央企、民营企业都有合作。与别人的合作不会影响股东利益，反而是增加股东利益的，赚更多钱回来对新老股东都是一样的回报。

　　应该说，现在万科的发展模式，对股东资本的依赖不像过去那么大。

　　NBD：万科跟华润的合作会怎么样?

　　郁亮：我们跟华润的合作不超过44.2亿元，比起万科两千多亿的总资产来说，这个比例是微不足道的。原来买一块地的钱，现在通过合作可以买两块地回来，就是我们做了两块地，成本上就会便宜点。

　　保障房建设需要完善机制

　　NBD：现在大家都比较关心的保障房建设，万科有没有介入?深圳今年计划建7.5万套，万科能分到多少?

　　郁亮：我们已经在做了，去年为止我们做了300多万平方米。但我们确实没有找到 (建保障房)赚钱的路，能不能赚钱还是问题。

　　NBD：现在不是在做河北的保障房吗?

　　郁亮：现在我们有这个意愿，正在落实当中，我们出技术和资金去帮助做这件事情。利润率有多高我不知道，正常情况，3%～5%的利润可能会给的，但我们的目标是，只要不损害股东利益，给我一块钱利润我都干。

　　NBD：现在房地产市场限购和限贷、限价，保障房投入也在挤占商品房的市场。你如何看这个问题?

　　郁亮：调控的目的是让更多人有房子住，保障房建多了，更多人有房子住了，就解决了很大一块市场需求。至于说未来市场上，保障房都做得很好了，商品房市场还不放开，就是有问题了。比如说，改善住房需求就不需要政府来解决。

　　现在我很赞同一个观点：(保障房)制度建设无比重要。目前这个制度设计基本缺失，保障房的进入和退出机制都没有。

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　　高盛抄底地产股了，万科一季报显示，其建仓7000多万股，耗资6.5亿元人民币，不过其它机构股东大部分都选择了减持。截至昨日的数据显示，保险、Q FII和基金公司出现在部分地产股的一季报中，还未出现社保基金的身影。昨日接受南方都市报记者采访的地产行业研究员和私募人士认为，目前万科等大地产公司估值在历史低位，不过目前还缺乏上涨的催化剂，部分人士认为或许在二季度末趋势性机会可以期待。
　　QFII、基金扎堆部分地产股(南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)
　　万科一季报显示，高盛新进7544万股，不过其它机构股东大部分都在减持，两只QFII共减持2000万股，另有3只基金小幅减持。
　　QFII还青睐另一只地产股嘉凯城。嘉凯城一季度亏损1.12亿元，每股亏损0.06元(去年同期公司实现净利润1.56亿元)，而前十大流通股东新进4家Q FII：马丁可利投资管理公司持有949万股，荷兰国际银行持有440万股，挪威中央银行持有287万股，美林证券持有233万股；上投摩根基金本期持有2159万股(较上期减持575万股)，共买进2300万股，占其流通股东比例为3.6%。
　　此外，QFII还在一季度加仓或新进了华发股份，如花旗银行加仓260万股，富通银行建仓582万股。此外，华发股份还得到了3只基金的青睐，新进股数在1000万到1599万股不等。
　　而明星基金王亚伟加仓一只深圳地产股深天健，一只社保基金和券商也进驻该股。而招商地产也到了鹏华、富国等基金的青睐，两系基金分别加仓1900万股，上投系加仓700多万股，法国爱德蒙得洛希尔银行也加仓600多万股。
　　高盛“抄底”万科的逻辑
　　“我认为高盛的判断是对的”，深圳市太和投资管理有限公司投资总监王亮昨日说，长期看，万科显然有着很好的投资价值，现在是被严重低估的，包括很多地产商现在只是被调控了而已。
　　他举例说，万科大举从事保障房开发，保利不断累积优质商业物业，中南建设坚持开展住宅产业化，滨江探索品牌输出和盈利模式转化……商业成功的要诀，仍然是取决于领头人的毅力和眼光，公司背景执行能力和战略判断，他并不相信那些连地产都做不好的企业，却能够在其他业务方面突然横空出世。产业有起落，公司并不是不能转型，万科以前是拍电影、开超市的。
　　万科2011年一季报显示，期内公司累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元，同比分别增长144.6%和135.3%。截至报告期末，公司合并报表范围内尚有900万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1052亿元，为未来的业绩体现奠定了良好基础。
　　在资金面上，王亮认为，当前地产的场内资金和场外资金有两种完全不同的心态。场内的主要是传统的机构投资者，恐慌于货币紧缩；场外主要是追求绝对收益，重视土地价值的资金，这些资金不关注大盘和股票的短期波动，一旦万科接近8块的点位就犹如干柴烈火，高盛买万科显然是算计好了，跌不下去。2011年最有可能超预期的行业，地产应该算一个，前提是资本市场认可当前房价，以及调控不是单纯为了打压房价。目前传统的机构投资者不太认同这点，但追求绝对收益的资金在汹涌的需求面前，认同土地价值的机构会越来越多。
　　二季度后才有趋势性机会？
　　实际上，地产股处于上游政策大棒下有估值支撑的尴尬境地。长城证券地产行业分析师刘昆认为，在新国八条出台2个多月后，房价并未如市场预期出现回落迹象，行业依然面临调控政策的压力，维持地产板块脉冲式行情的判断，预计每次反弹高度不超过30%。地产股的投资策略方面，虽然趋势性的行情难觅催化器，但估值修复的空间尚存，建议逢低布局，波段操作。
　　不过，从中期来看，相当一部分机构人士看好地产股，与高盛等Q FII的买入不谋而合。
　　王亮认为，调控对大公司是重大的利好，地产中的大股票，万科、保利这样常规业绩主动性的，2010年只有12倍PE，金地这样业绩主动性强的公司，2010年只有10倍PE。又一次的超跌反弹是毫无疑问的。必然还有场内的投机资本打压、各地强调政策继续贯彻执行调控政策、令人恐慌的消息，但是恐慌的力量还是衰减的。(南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

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保障房变身地方红利
本文来源于财新《新世纪》 2011年第16期 出版日期2011年04月25日 订阅《新世纪》  |  注册财新网
经过一个多月的政策理解与消化，地方政府似乎突然醒悟，保障房这个“壳”实在大有用处，各种保障房融资平台和操作手法纷纷出炉
财新《新世纪》 记者 李慎


　　上海一家资产管理公司的一位经理近日去重庆开会，吃惊地发现保障房在地方上已根本不是问题。

　　今年1000万套保障房的建设任务刚刚下达时，很多地方政府还视之为“土地财政”的大敌，对于如何完成忧心忡忡，大多数商业银行和开发商也避之惟恐不及；现在，保障房任务没变，各方面的调子却从沉闷一转为高亢。地方政府视保障房为招商引资的新舞台，土地、资金、政策优惠，以及其他资源纷纷汇集而来，银行和开发商的积极性也大为改观。

　　在中国宏观政策不断收紧流动性和清理地方融资平台的大背景下，保障房就这样在善于领悟政策、积极创造发明对策的地方政府手中，从包袱变成了地方红利。

地方政府大创造

　　3月以来，在1000万套保障房新政的高压下，地方政府之间开始了一场“大串联”。重庆、湖北、河南……各种保障房研讨会在不同城市火热开讲，保障房领域的先行者传授经验，各地政府争相学习。

　　2011年全国“两会”前夕，国务院总理温家宝在与网友交流时，首次提出2010年计划建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，今后五年计划新建保障性住房3600万套。这一计划被写入了政府工作报告。随后，中央以“军令状”形式向各级政府分派任务。

　　2月24日，由国务院副总理李克强兼任组长，住建部、发改委、财政部、国土部、监察部、审计署等各相关政府部门组成的“国家保障性安居工程协调小组”，与各省级政府签订了保障房工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。

　　经此分解，以河北省石家庄市为例，2011年公租房建设的任务量比原计划增加了20多倍。毋庸置疑，完成这一任务的挑战是空前的。

　　地方财政从来没有这么大量的保障房资金准备，如何筹钱？土地问题怎么解决？如果需要划拨土地，意味着必须在土地出让金上让利，如果土地收入减少了，地方发展是否会受影响？

　　前述参加重庆保障房研讨会的业内人士向财新《新世纪》记者介绍参观的感受说，地方政府的创造力无穷，看样子1000万套保障房的任务一定能完成，各种新鲜的保障房融资平台和操作手法正应运而生。保障房正在变成受中央政策支持的融资“壳子”，而地方上现在被广为批评的城投则可以暂时松口气。

　　重庆最早开始大规模建保障房，也最早探索出了一条自我运转的道路。其公租房和廉租房的租金可结合通胀水平涨价，并可在五年后出售给租房者。开发商可以通过销售较快回收资金，政府也能在未来顺利“脱身”。

　　也因此，重庆模式得到了当地商业银行的青睐，融资渠道较为畅通。重庆保障房选址不偏，大片区成批建，周边配套较完善，有利于房子今后升值。但这种做法只适合产权式保障房，即经济适用住房、限价房和棚户区改造。

　　住建部政策中心副主任秦虹在近期举行的“财新圆桌会议”上表示，在保障性住房的诸多类别中，产权式住房的资金历来不是问题，政府只需在土地上让利，真正需要政府掏钱的是租赁式的保障房。

　　租赁类保障性住房，包括廉租住房和公共租赁住房，因为租金水平较低，管理成本高，一般都难以回收成本，普遍存在融资困难的问题。目前，各地公共租赁住房建设主要依靠财政投入，银行资金没有大规模介入，社会资金也进入寥寥。

　　郑州也是在土地上做文章。政府发动企业，拿出一部分自有工业用地参与保障房建设。目前，包括郑州市航空港区、富士康、格力电器在内的很多企业，已经通过这种方式分担了保障房建设的任务，总规模达到47公顷。

　　类似的还有江苏，采用与企业合作、在大的工业园区修建青年公寓的办法，一方面解决了政府的公租房房源问题，另一方面，本来就要修建员工宿舍的企业也搭上了保障房的“顺风车”，享受土地出让、税费优惠等各方面的好处。

　　但上述保障房项目的土地性质，是“工业用地”还是“住宅用地”目前尚无说法，这为未来的保障房产权问题埋下了隐患。尽管如此，截至目前，这种做法已经被北京、上海、陕西、福建等地方政府纷纷仿效。

　　此外，“捆绑式”配建方式也被地方政府推而广之，即政府在出让土地时，规定开发商必须配建一定比例的保障房。但这种方法也只能适用于产权式保障房，开发商可以通过出售产权回笼资金，只不过利润没有商品房丰厚。

　　至于需要往外长期“垫钱”的租赁式保障房，无论是开发商还是银行，都没有看到大规模介入的迹象。

描摹“保障房红利”

　　经过一个多月的政策理解与消化，地方决策者似乎突然醒悟，保障房这个“壳”实在是大有文章可做。

　　2011年3月，审计署18个特派办和37家地方审计机关，开始了对31个省（区、市）和5个计划单列市政府性债务的全面审查。在前几年兴盛的城投债平台被各方聚焦并“围剿”之后，地方政府转而将保障房视为新的机会，重新包装并推出了保障房融资平台，无论是资金还是土地，地方政府都发明了新的解决办法，还计算出为期不远的“保障房红利”释放期。

　　所谓保障房融资平台，即地方政府通过土地划拨，或以现有廉租房和公租房等政府资产先行注入成立一个融资平台公司，并以政府信用为担保吸引银行资金。据财新《新世纪》记者了解，河南省漯河市、重庆市、湖北省黄石市都在探索实施这种保障房融资平台模式。

　　经济适用房项目仅需要政府投入前期的土地整理成本，资金压力并不大。而租赁式保障房对银行毫无吸引力，此即政府发明保障房融资平台的主要动因。

　　“保障房已经成为地方政府推动经济增长与强调民生的一个新的利益结合点。”华创证券在走访调研河南省多个县市的保障房后撰文指出。目前河南省及河南主要城市的保障房建设热情高于市场普遍预期，保障房“大跃进”已经启动，并展开了包括城市化、承接产业转移等与保障房相关的一连串故事。

　　在资金安排方面，河南省通过多元化的建设模式予以疏解，试图形成一个可持续的资金循环——商品房配建经济适用房和公租房、经济适用房小区配建廉租房、部分棚户区项目市场化运作、产业园区公租房项目企业自我运作。总体上看，大部分资金压力可通过市场化操作分解，政府主要承担的是廉租房项目，事实上的资金压力小于市场预期。

　　土地方面，河南省发明了保障房“单列指标”。目前河南省多个城市已经明确将保障房用地指标单列，即地方政府在总量用地指标中会单独列出保障房用地限额。通常，在地方整个房地产用地开发中，保障房用地需求经常被延后安排，只有在满足商品房用地供给后，才有可能安排保障房用地。单列指标的推出可以有效解决这一问题。

　　按照河南省的计划，4月保障房项目落地，5月、6月完成规划、建设等前期相关手续与准备工作；7月、8月、9月保障房大规模集中开工建设，三季度将成为“保障房红利”的集中释放窗口。

　　北京大学国家发展研究院院长周其仁撰文引述《人民日报》的报道称，全国有655个城市正计划走向世界，200多个地级市中有183个正在规划建设国际大都市。国家审计署对18个省、16个市和36个县本级的审计结果显示，截至2009年底，这些地方的政府性债务余额高达2.79万亿元。

　　周其仁认为，这里的投融资机制与高铁、电力、能源、通讯等“跨越式”发展行业如出一辙，都是行政权力从投资源头开始，强有力地推动货币创造。

　　而保障房，很可能就是下一个拉动货币创造的龙头。因为当下这是一个最受各方欢迎的投资窗口。根据平安证券的测算，2011年规划开工建设保障性住房1000万套，需建设资金大约1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点，拉动GDP增长约1个百分点。保障房无疑已成为地方政府拉动GDP的新引擎。

开发商寄望再融资

　　“从短期看，大型房企特别是上市公司大规模介入保障房，从经济利益、资源分配各个方面看，确实与企业的经营冲突，但从长期看却是有利的。”远洋地产总裁李明在4月18日的媒体见面会上，道出了开发商的心态。

　　李明认为，目前保障性住房的大多数产品是不可能盈利的，企业是否会大规模参与，还需待保障房的盈利模式进一步明晰。

　　短期无利，长期有利，这是目前大型房企对保障房的普遍认识。对于大型房企来说，长期有利尤其关键，其中最重要的就是与地方政府贴近关系，为今后源源不断地拿地做准备。

　　一个显著的例子，是北京万科参与河北省保障房建设。万科总裁郁亮曾公开表示做保障房很难赚钱，但近期，北京万科与河北省住建厅签订了大规模的保障性住房建设战略合作协议，北京万科将与廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口等六个城市合作开发公共租赁房、限价商品房、廉租房等保障性住房项目，规模预计为6000—8000套。

　　由于北京可拿的土地越来越少，拿地也越来越难，北京万科早已显露出进军河北市场的心态。2010年1月，北京万科携手五矿等公司，拿下河北香河约534万平方米低密度住宅项目；7月，北京万科联合体又以3.18亿元竞得香河五宗住宅用地，总面积约26.5万平方米。

　　不少开发商也采用了类似万科的手法。在此前投资10亿元参与沈阳的一个保障房建设后，绿城于4月成功包揽了沈阳全运村12宗地块，其土地面积总计113.93万平方米，规划面积达18万平方米。

　　一位业内人士分析，参与保障房建设，打通和地方政府的关系，是帮助开发商今后在当地拿地扩张最好的办法；至于短期利益，却是可以“放一放”的。

　　除了拿地，现阶段参与保障房建设的开发商还有另一个目的，即寄望通过保障房打通融资渠道。渤海证券发布报告显示，如果乐观估算，即便各项资金落实到位，支持保障房建设的资金总量仅为8200亿元，离实际需求的1.3万亿元还有4800亿元的缺口，因此保障房建设资金需要寻求其他路径得以补充。

　　房企们已陆续参透了保障房的玄机。平安证券发布报告认为，开发商除可借助保障房项目从政府获得信贷、土地、税收等多种优惠，还可从中获得商品房项目的机会。同时，保障房很有可能为上市房企打开融资渠道，无疑这是各大房企介入保障房建设的重要目的。

　　毛利低下和融资难，是当前保障房扩大规模的瓶颈所在。但随着调控的深化，开发商还可以寄望于再融资开闸来推动住房建设与供给。再融资的优惠政策一旦实行，肯定会优先给予大量参与保障房的上市房企。因而开发商有望借助参与大规模的保障房建设打通再融资的渠道，以缓解因房地产严厉调控引起的资金流紧张之困。

银行忙算账

　　可以想见，几乎没有一个地方财政能够满足如此大量的保障房资金需求，银行贷款仍是地方政府最主要的争取对象。但财新《新世纪》记者了解到，目前银行只对产权式保障房“动心”，对租赁式保障房则毫不“感冒”。

　　建行一位相关人士向记者表示，目前保障房的金融支持有两种模式，一种是融资类产品，一种是投资类产品。融资类产品中，依靠信托资金，商业银行以委托理财的方式进入，通过理财、委托的方式来解决保障房的融资需要，但这部分资金不能够用来购买土地。在股权收益型产品中，私募投资基金投资保障房项目的股权，银行可以担任私募投资的财务顾问，帮助选择项目，并且参与保障房建设的投资决策。

　　然而保障房投资收益率不可能高，尤其租赁式保障房租金水平较低，缺乏自我运转的盈利模式，上述银行信托类融资产品恐怕难有市场。

　　一位国开行人士向财新《新世纪》记者坦承，保障房项目中带有商品房和商业配套的，以及像重庆模式中地段好、可销售的，银行愿意做；但多数公租房项目没有土地证，产权不明晰，银行不愿意做；此外，一线城市的房价有保障，银行愿意提供贷款，而越到下级的城市，银行越不愿意做。

　　今年初，国开行宣布将安排保障房新增贷款规模1000亿元，此后，江西、河南、湖北、广东深圳、山西等地方政府，都与国开行签署了百亿元规模的保障房授信协议。但实际上，贷款授信只是一个框架性的协议，资金并不一定真正能够全部落实，银行放贷还要逐个项目地审查。

　　险资和社保资金追求低风险长期回报，在保障房融资问题上也开始表态。3月，中国太保集团宣布，旗下太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过了保监会的备案。此项债权投资计划募集资金40亿元，主要用于上海地产（集团）有限公司在上海市区约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

　　2月，社保基金首个30亿元的保障房信托项目在江苏省南京市落户，该笔资金将用于支持南京市花岗、西善桥等四个保障性住房项目的建设，建筑总面积将达到980万平方米，可为南京市提供8万套保障性住房。

　　不过，上述银行对销售产权式保障房的偏爱，侧面反映出未来保障房分配公平性的隐患。

　　秦虹在“财新圆桌会议”上表示，产权式保障房的分配，以及租赁式保障房的管理，将成为住房保障中最大的问题，如果不解决好，将严重影响社会资源分配的公平性。秦虹认为，应该减少产权式保障房的比例，杜绝保障房成为公务员的福利房。而实际上，各地目前为了完成下达的保障房任务，想方设法“筹房”，很多地方把给企业引进人才提供的住房，给公务员的住房都纳入了保障房。

　　本刊记者张宇哲、田林对此文亦有贡献

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北京居住证引开发商开战住宅“非限购”
来源:中国经营网-中国经营报  时间： 2011-04-23 09:49   作者：李乐  字体：大  中  小
一旦非北京户籍人口能够成功办理居住证，便可以不受包括“5年纳税记录或社保证明”的严厉限购措施。

　　北京五道口万科回龙观项目售楼处，硕大的《关于办理北京市工作居住证的相关指引》被置于最显眼的地方，因为一旦非北京户籍人口能够成功办理居住证，便可以不受包括“5年纳税记录或社保证明”的严厉限购措施。

　　在北京，这样的“政策优惠”已经为大部分一线开发企业所知。于是，拥有“非限购”条件的土地，便渐次成为开发企业的追捧所在。这样的土地大致分为两类，一是在国家或省市重点工业、产业园区周边的住宅用地;另一类则是位于北京周边，当地并未出台限购政策区域内的住宅用地。

　　一线房企面对未来市场一致的保守预估，正在令房地产开发企业的销售天平悄然倾斜。

　　谁还在买房

　　尽管北京住房日均成交量同比下跌了50.9%，但3月北京日均住房成交量仍然达到了133套。在传统意义上，3月并非房地产销售的旺季，以此计算，北京全年的住房成交量仍有望突破4万套，而这正是在历史上最严厉的限购措施实施之下发生的。

　　就连开发企业在相当长的一段时间内都在思考：究竟谁还在买房?

　　“这里面很大一部分是有居住证的。”4月21日晚间，一位开发企业的销售总监告诉《中国经营报》记者。居住证的全称是北京市工作居住证，又被成为“蓝页户口”，从2003年开始，为了吸引北京经济发展的稀缺人才，北京市开始执行这一政策。

　　记者了解到，非北京户籍居民在获得居住证后，可以在子女就学、保障性住房申购、出国行政审批等方面，享有与北京市本地户籍居民的同等待遇。在2011年北京市开始执行严厉限购政策后，北京市住建委在内部发出操作指令，要求在进行购房资格审核时，对于持有居住证的非本地户籍人口，不以“5年纳税记录或社保证明”进行购房资格审核。

　　北京市公安局的统计数据显示，截至2010年底，北京持有居住证的人口约在50万左右，北京市各类高科技企业、金融企业以及国家级、北京市级重点产业园区以及北京市重点的招商引资企业，都拥有相应数量居住证指标。根据北京市总体的管理方式，居住证属于审核制，原则上不进行总量控制。

　　前述房地产开发企业的销售总监告诉记者，在该楼盘项目目前的意向客户当中，具备购买资格的3214组客户中，有1984组客户拥有1张或者多张居住证，从而不受“5年纳税记录或社保证明”的约束。

　　记者从万科回龙观项目、金融街控股股份有限公司(以下简称金融街控股)的金色麦香域项目、北科建的领袖慧谷项目等均证实，在符合购买资格的意向客户中，拥有居住证的都在1/3以上，个别项目达到1/2以上。

　　借势产业园

　　由于居住证制度能够带来的限购“豁免”权，北京各大产业园区周边的住宅用地，一时间成为了“香饽饽”。这其中，北京北部海淀、昌平地区表现得相对集中。

　　“我们倾向于在新获批的、有比较好的招商前景的产业园区周边，获取住宅用地。”金融街控股的一位销售负责人向记者表示。目前，北京市正在等待批准的重点产业园区，亦主要集中在海淀、昌平两区。

　　记者获悉，北京市委组织部、北京市发改委、金融局的相关负责人，日前前往位于北京昌平区的未来科技城进行调研，并召开座谈会。目前，该园区的概念性设计、总体规划和控制性详细规划等10个市政专项均已获得批复，总面积约10平方公里。北京市发改委的一位官员告诉记者，未来科技城的立项审批工作，进展顺利。

　　4月20日下午，负责未来科技城前期立项协调工作的一位昌平区政府官员告诉记者，作为北京市今年重点推进的园区项目之一，未来科技城将为引入北京市需要的各类人才提供政策便利，其中之一便包括为入驻园区的企业优先办理居住证。目前，神华集团、国家电网、中国国电集团、中粮集团等多家企业已经确定进驻。

　　正是由于知悉这一政策，一些房地产企业已经在该园区周边获取土地。
　　“我们做过的前期市场调研显示，未来科技城中的企业员工，至少有1/2以上可以获得居住证，从而不受到严厉限购政策的影响。”房地产公司一位销售负责人告诉记者。

　　刚性需求新应对

　　4月20日，在接受本报记者采访时，北京市住建委相关负责人表示，3月日均成交量的下跌，主要是由于投资型客户被挤出，刚性需求成为楼市购买主力的原因所致。

　　记者对位于回龙观的金域华府项目、金融街控股的金色麦香苑项目、北科建的领袖慧谷项目进行了调查，发现其目前拥有居住证的意向性客户群体中，首次置业或者首次改善型置业的客户基本上占到超过90%以上的比例。

　　“一般拥有居住证的客户，主要都是从事技术、IT等行业的企业职员，作为有较高收入的工薪阶层，他们对改善自己的居住条件有比较大的需求，相比之下，投资、投机需求比较少，和以前支撑楼市的非本地需求有很大的差别，所以从这个角度上看，用居住证购房是一个普遍现象。”北京大学房地产研究中心主任陈国强告诉记者。

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万科北京欢庆城,连排/双拼,不到1w.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        万科今年众楼盘井喷上市均价9千起http://www.aifang.com 2011-04-22 08:45作者：刘东静 来源：爱房网新房监控中心

摘要：2010年年底北京万科销售额过百亿，今年其旗下有至少10个楼盘将上市销售。万科产品几乎遍及了京各个区域，均价也分布了各个等级，产品类型也越来越多样化，下面小编带大家看看万科在京产品，总有一款适合你。　　　　
万科除了自己开发了众多项目外，还与多家名企开发商合作开发了众多项目，这些项目均价不等，跨度大，更是满足了多种人群的需求。
均价最低：北京欢庆城（详情  户型  价格  地图  点评）
楼盘均价：9000元/平米
推荐理由：随着环首都经济圈的火热，京周边楼市升温，万科审时度势与五矿集团在香河开发了欢庆城项目，9000元的低均价满足了想购买品牌产品讲究品质生活的人群的需求。

北京欢庆城外景图

北京欢庆城交通位置图

楼盘动态： 爱房网2011年4月8日讯：北京欢庆城一期售完，二期(B区)预计5月中旬开盘，待售三种户型面积：190平米的联排中户型；220平米的小双拼和240平米的大双拼(双拼为地上三层)，有赠送露台和花园。均价参考一期：85... 查看更多动态>>
(售楼处免费咨询电话 400 818 8811转 12256)
楼盘概述：北京欢庆城是五矿和万科联袂开发的一座生态宜居新城，未来将建设具备现代化配套的田园城市，同时还将建设具有欢庆特色的商业中心、生态中心、创新中心等主题配套。在这里您不仅可以享受到优美的居住环境，同样能感受到一种全新的生活态度，全新的生活理念。
楼盘优点：北京欢庆城属于品牌开发商万科旗下的别墅项目，虽然目前项目周边配套还不多，但是未来规划中欢庆城的整体规模会前景十分不错，户型设计十分合理，居住舒适度很高，湖边观景区的别墅更是主推项目。因为为别墅产品所以物业费偏高，现阶段周边的配套设施还不完善，项目位于香河新城规划区，不过对于自驾的住户，可以减轻许多不必要的时间浪费，但是要考虑到长期交通费用的支出和近期内生活需求的补给。
项目介绍：北京欢庆城是五矿和万科联袂开发的一座生态宜居新城，未来将建设具备现代化配套的田园城市，同时还将建设具有欢庆特色的商业中心、生态中心、创新中心等主题配套。在这里您不仅可以享受到优美的居住环境，同样能感受到一种全新的生活态度，全新的生活理念。在这里您能得到的是一种宜居、轻松、富有活力的温馨城市生活。
区域介绍：北京欢庆城小区地址为京沈高速香河出口向北3公里。

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内容导读
第1页  中粮万科长阳半岛：知名商业签约入住生活更便利
第2页  万科幸福汇：养老地产环境好
第3页  万科蓝山：均价高户型大适宜高端人群

第4页  北京欢庆城：香河别墅项目环境好均价低
第5页  住总万科金域华府：交通便利配套完善
第6页  金隅万科城：均价骤降5千优势凸显



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十二盘齐发 深圳万科2011与深圳GDP增幅赛跑
2011年04月27日 09:34:00 　来源： 新华房产 【字号 大小】【收藏】【打印】【关闭】

　　在突破百亿规模后，深圳万科对于2011年的业绩有更大的愿景：增幅要比深圳GDP的增幅要大些。

　　4月26日，深圳万科在大梅沙万科中心举办了“2011深圳万科产品策略暨新品发布会”，发布了今年的品牌主题——精由心生，并一举推出三大产品系列共12个项目。

　　十二盘齐发

　　据介绍，12个项目基本上覆盖了深圳龙岗、罗湖、福田、盐田等区域，包括金色领域、金域缇香、惠州万科城、万科红、万科公园里、万科宝安新项目、万科棠樾、清林径、双月湾、天琴湾、万科天誉、万科银湖山，并主要集中在下半年进行推售。

　　据悉，上述12个项目当中，金色领域、万科红、清林径等已于日前相继入市，并录得不错的销售业绩。

　　其中金色领域、万科红商业广场于开售当日就实现基本售罄。作为深圳市“限价”政策下龙岗区首个开盘项目，清林径在开盘后2天销售率已超7成。

　　值得关注的是，在今年推售的项目当中，万科天誉是深圳万科以及万科集团第一个综合体项目。

　　据介绍，天誉位于龙岗区政府正对面龙城广场的西侧，项目建筑面积100万平米，商业裙楼10万平米，包括了城市综合体所需的购物中心、写字楼、住宅、酒店、商业、餐饮、教育等配套，预计总投资32.5亿元。

　　其中，住宅部分计划在今年的11月份左右推出。

　　相关资料显示，万科天誉，原名为万科九州，该项目前身是龙岗新老西村改造项目，2006年深圳万科与九州地产签署协议，以10.97亿元合作价款参与该项目。

　　据万科总裁郁亮日前透露，目前万科参与的综合体项目共有三个，介入商业项目的开发，主要是为了与深圳这个城市的发展相适应。

　　“深圳万科去年才卖了324万平方米，数字在逐渐缩小，今年不会超过300万平方米。所以，万科在深圳恐怕不做别的也不行了。我们也必须要和这个城市同步发展。”郁亮指出。

　　但他亦表示，万科在深圳未来五年的时间里，所开发的产品80%应该还是住宅。
　　增速超深GDP

　　2010年，深圳万科凭借9个项目突破百亿销售，实现销售金额为100.3亿元，销售面积为57万平方米，占深圳市场12%份额。

　　郁亮日前指出，万科在乎的是相对市场份额的多少，而不在乎绝对数字。

　　“去年深圳万科应该是被北京公司刺激了，北京万科要实现百亿销售，他们觉得没有百亿特难受，所以努力实现百亿目标，这是兄弟之间的互相比较，我们经常和市场比，和自己比。”郁亮透露。

　　深圳万科营销总监罗霆于发布会上表示，今年深圳万科的具体销售目标暂时保密，但可以透露的是，“应该比今年深圳GDP的增幅要大一些。”

　　罗霆续称，万科不会盲目地去追求速度和规模扩张，公司要走的是一条质量效益提升之路。观点地产网 见习编辑 李宁

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首家公租房投资基金成立
2011年04月27日 15:10　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
建银精瑞资产管理公司新近设立首只基金，专用于投资公租房

　　【财新网】（记者 田林）建银国际和全国工商联房地产商会联手成立的建银精瑞资产管理公司，新近设立了首只专用于公租房建设的基金。

　　该基金投资期限为七年，计划首期募集资金规模约100亿元，预期投资回报率为5%－12%。基金的审批和注册拟在今年上半年完成，七八月份募集资金到位，年底之前启动相应的投资项目。

　　尽管经济适用房今年已逐步推向市场，但公租房和廉租房却鲜有投资者问津。对于公租房，建银精瑞资本管理集团董事长李晓东有一套自己的想法。他对财新记者表示，公租房能很好地缓解住房问题，且有一定的循环性、保障性，应多建公租房，少建经适房。

　　他说，“经适房，很穷的人也买不起，反而补贴了中产阶级。”由于经适房和商品房有一定的价差，中间可能存在寻租的空间，必须严格界定谁能买谁不能买。

　　对于保障性住房，他认为合理的比例应该一半以上是公租房，廉租房建设资金几乎是政府出，应占10%，剩余的三分之一适合向棚户区改造、旧城改造等经适房倾斜。

　　李晓东认为，投资经适房资金压力不是这么大，很多民营地产商也能建，只是政府把利润率限定得较低而已。但建公租房，对于开发商来说，资金压力更大。

　　尽管租赁房每年约有8%－10%的回报，但对开发商来说，建房不可能单用自有资金，还需有银行资金。银行贷款有期限，在一定时间内需还本付息，而租赁房资金回笼速度比较慢，因此资金压力大。

　　不过，李晓东认为，对投资基金而言，租赁房资金缺口越大，基金介入的机会和空间也就更大。

　　他向财新记者透露，作为投资基金介入有三种方式。其一是盘活目前存量的公租房。比如，前两年地方政府为完成中央下达的任务，在土地出让上给开发商配建一部分公租房。这部分公租房主要由政府回购，若政府财力有问题，投资基金就可以替政府回购，同时还可和开发商磋商价格。

　　比如推出的公租房未来市价是20000元/平方米，政府三年后以9000元/平方米的价格回购，投资基金现在就介入，可按7000元/平方米的价格回购，这样单从回购价格上就相当每年有7%的优惠，若再加上未来以20000/平方米价格的房子出租，每年租金收益率可达3%，这还不包括租金收益另有税收方面的优惠。

　　其二，投资基金还可直接向政府拿地投建公租房，一方面享有公租房土地的优惠；另一方面可将公租房做出品牌和档次，比如在不是中心位置但有轨道交通的地方，建一些以青年人为主题的小区，获得较好的租金收益。

　　此外，还可尝试一些创新方式，比如旧厂房改造。这种方式不仅成本更低、见效快，租金收益率也可能更好。由于出租用，工业用的厂房不需变更性质，流程上也更有效率。■

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):中海万科领衔降价,开发商备战五一

    ■21世纪经济报道
    胶着已久的楼市僵局终于有人打破.本周, 深圳中海,万科旗下项目中海康城国
际, 塞纳时光以及万科清林径,以低于市价两成以上开盘.这是深圳限价令后首次出
现价格松动.
    与此同时,国务院房地产督查组调研结束后,国家发改委牵头的新一轮价格调控
,将伴随五一的到来紧锣密鼓地进行.继深圳限价之后,北京也公布了一房一价细则.
    记者调查显示,深圳,北京等地,已有多个项目出现明显的优惠促销.本周至五一
,将迎来今年以来楼市降价的第一波高潮.
    深圳限价后首降价
    "中海康城打八折开盘", "万科清林径新房价低于原报价两成",近日,深圳楼市
流传着此类消息.
    4月27日,记者致电位于龙岗的万科清林径,销售人员表示,目前有80平米左右的
小房, 从之前的125万降到107万,发售价为每平方米13000元至15000元,相当于每平
米优惠了2000元左右.而市场此前预期价在18000元上下.低于市场预期开盘,万科清
林径因此成为深圳"限价"政策下,龙岗区首个开盘项目.
    4月30日, 位于深圳龙岗的中海康城国际,中海塞纳时光也将汇集超过1000套房
源集中销售, 楼盘最新定价为均价在每平米9000元到11000元之间.低于之前市价两
成左右.深圳中海地产有关人士表示,"此次低价开盘主要是响应政府调控政策,并非
源于市场压力,也不是在全国普遍采取同样行动."
    此前,记者从深圳国土委获悉,今年5月1日起,深圳将分片区进行销售限价,所有
商品房项目都要实行"明码标价,一套一标",单个楼盘不得高于政府核定的最高价格
.但世联地产研究总监王海斌告诉记者,这一政策从4月中旬已开始实施.
    中海, 万科之外,龙岗中心城部分开发商公布的开盘价也远低于预期,有的甚至
跌破1万元.
    深圳多位开发商表示,中海地产在市场关键时期低价开盘,在深圳引发了楼市冲
击波, 有大量购房者前往认购,周边多个在售楼盘陷入被动境地,其所在开发商将被
迫降价应对.
    发改委五一严查房价
    国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》,从5月1日起实施.国家发改委
监督司司长许昆林
    4月26日表示,国家发改委将组织检查组,对重点地区,重点企业销售商品房的明
码标价情况进行专项检查,并正在研究在商品住房领域实施反暴利规定.
    深圳市国土委有关人士对记者表示,价格主管部门发改委,物价局此后将发挥更
多作用,比如深圳的一房一价都是国土联合物价部门一同监管.
    深圳对此规定的执行可谓严格.
    一开发商对记者透露,近日他们位于观澜的豪宅项目售出两套,一下子拉高了区
域均价,项目负责人随即接到有关部门电话,告诫他们"要合理制定价格."
    相关政策也在收紧.日前有消息称, 银监会近期还可能出台新的规定,进一步规
范房地产信托业务,收紧房地产信托融资.
    北京亚豪机构总监郭毅表示, 价格调控措施,限制了开发商自由涨价的空间,购
房价格的透明度,但政策是否能达到预期,要看落实情况.
    深圳中原二级市场常务副总经理玉家雄认为,目前调控正在向限价,限利润方向
转变,"当限贷和限购不能达到预期的时候,国家只能在直接控制价格上下功夫.如果
限价都不能解决问题,那只能从整个商品房的市场运作系统和机制上作改变,但这是
一个很漫长的过程."
    降价还是捂盘这是个问题
    楼市形势日益严峻,开发商各怀心思.
    广东中原地产总经理黄韬认为, 中海地产1000套房源是真降,"可能是担心未来
成交一直在低位徘徊,提早出货."
    但另一部分开发商试图选择捂盘来度过这一段调整期.本报记者了解到,深圳确
实有开发商捂盘."预售价高于3万元就不让卖, 没有实力等的就必须降价,而有实力
的可以捂着不卖, "一大型地产商人士透露,有的项目正在研究能否以自个公司名义
购买之后, 再将新房转成二手房销售,比如公司以15000元/平方米购买,在二手市场
以30000元/平方米出售.
    王海斌分析,是捂盘还是降价,要看开发商产品定位的高低,资金链的松紧而定.
如果产品定位高,资金宽裕,开发商并不会降价;如果产品定位属于中低档,资金紧张
的, 比如说恒大,可能会开始降价."大部分开发商都想赶紧卖,因为不知道下一步还
会再出多严厉的措施."王海斌说.
    玉家雄预测:"五一后,会陆续有开发商在价格上作出让步,加入到降价潮."
    搜房网截至4月24日的统计数据显示, 5月广州将迎来今年第一个推新楼盘的高
潮.广州十区二县市共有56个楼盘推新货,环比增长229%.其中全新盘21个,老盘新推
35个.

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万科降耗
贾华杰
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2011-04-28 08:58
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经济观察网 记者 贾华杰 为了降低成本，万科现在开始让员工当模特，拍摄楼书。

一位北京万科员工说，长阳半岛项目的楼书就是同事拍的，车是自家开来的，孩子则是公司领导的。“自己制作当然节省了不少费用，只是后期图片的修饰上要费些力气。集团现在压缩了很多开支。”

万科今年一季度报告显示，万科销售费用和管理费用分别为3.94亿元和5.63亿元，同比上升了34.17%和81.9%。

一直以来，相对于中海和保利而言，万科管理费用和营销费用一直相对偏高。2006年的年报显示，随着销售规模的扩大，万科的管理费用和营业费用也在快速增长，增幅分别达到34%和63%，管理费用由5.6亿元升至8.5亿元。

这一现象在2007年延续，万科两项费用继续增加到11.9亿元和17.6亿元，两项费用占总收入的8.3%。而当年保利地产的此类费用只占到了总收入的5.5%。

据本网记者了解，2010年以来，万科曾通过大规模削减总部的人数，精简合并部门来提高管理效率，降低费用。一位万科员工说，“当时总部管理人员有点人浮于事，常常为了一个并无必要的数据表格，让地方公司同事加班。”

3月初，万科董秘谭华杰针对2010年的年报曾指出，2010年营销费用和管理费用除以销售收入的比例，管理费用率是1.7%，营销费用率是1.9%，比2009年有一定的下降，2009年比2008年下降更多。2010年的费用率水平是2007年以来的最低水平。

谭华杰曾表示，2011年，万科将继续降低营销和管理费用。不过，现在看来，一季度的管理和营销成本的快速上升，让万科颇为头疼。

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汇贤REITs首日挂牌交易开盘即破发
2011年04月29日 12:18　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
发售价以价格区间下限定价；香港公开发售超额认购约2.19倍

　　【财新网】（记者 马媛）香港首个人民币IPO项目汇贤房地产信托基金（下称汇贤）（87001.HK）今日（4月29日）正式在港交所挂牌交易，开盘即破发，报 4.83元人民币，较招股价跌7.82%；随后跌幅略收窄，最高上探至5.10元；截至11点03分，报4.88元，跌6.87%，成交5.15亿元，成交量为1.04亿股。

　　汇贤4月28日在港交所公布了其定价和全球发售结果。最终发售价以价格区间下限5.24元人民币定价，集资总额约为人民币104.8亿元。

　　一位国际房地产投资管理公司的资深研究人士对财新记者表示，“最终以下限定价与目前整个市场流动性收紧，和投资者普遍对中国的房地产市场持观望态度有关。”

　　汇贤今日的股价表现并不意外，汇贤4月28日在暗盘交易中就以破发收场。收报5.17元，比招股价5.24元低0.07元，或1.34%。成交股数约191万个单位，成交额约990万元；未计成本，每手账面亏损70元人民币。

　　港交所主席夏佳理回应汇贤上市即“潜水”时表示，股价由市场决定，但不能反映投资者对人民币计价股票没有兴趣。对于未来会否有更多人民币计价产品，他表示需视乎企业的取向，而不是由港交所决定。

　　公告还显示，汇贤REITs香港公开发售超额认购约2.19倍；国际配售方面则获适量超额认购。

　　据汇贤REITs此前发布的招股书显示，汇贤REITs发行指导价格区间为每基金单位5.24元至5.58元人民币，预计筹资104.8亿至111.6亿元人民币，其公开认购部分的集资额最高为22.32亿元。单位派息回报率4.00%-4.26%。

　　作为首只境外人民币股票产品，汇贤REITs4月11日至19日中午在港公开发售，共发行20亿个基金单位，占其总基金单位的40%。其中16亿个基金单位用于国际发售，4亿个基金单位在香港公开发售。

　　汇贤REITs为李嘉诚麾下长江实业(00001.HK)旗下分拆出来的内地出租物业组成，其主要物业是持有北京王府井东方广场物业未来38年的产业租赁协议，该协议签订于1999年，于2049年1月届满。

　　汇贤在4月11日发布的发售通函中表示，预期发售收取之集资款项（扣除发行成本及收购成本）将全数借给 Hui Xian BVI，Hui Xian BVI 将全数用作偿还现有债务（减转让债务）。汇贤产业信托的资产为其于Hui Xian BVI的权益，而Hui Xian BVI则持有北京东方广场有限公司的境外合营伙伴汇贤投资有限公司。

　　北京东方广场于1996年施工，于2004年全部竣工，由东方新天地、东方经贸城、东方豪庭公寓和北京东方君悦大酒店组成。上市前，东方广场的最终权益所有人为汇贤控股，由六家投资机构组成的财团直接控制，拥有的权益分别为长实33.4%，和记黄埔17.9%，中国银行19.8%，中国人寿 19.8%，东方海外国际7.9%，Cranwood 1.2%。

　　中信证券国际、汇丰及中银国际是此次交易的联席簿记行。■

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四千人抢一千套 中海限价房开盘引发刚需井喷
http://news.dichan.sina.com.cn新浪房产作者：肖福音2011/4/30 15:44:18
提要：“没办法查，这里的多数人八点左右就来了，现在里面至少挤了差不多四千人，外面还等了好几百。”一位现场保安向记者解释道。

这仅仅是场内的一部分

　　不出业界所料，今年五一期间深圳楼市的闪光点并没有出现在一年一度的春交会上，而是出现在了与其一街之隔的大中华交易广场——4月30日上午10时，中海康城国际、中海塞纳时光共计1200余套“限价房”在此开盘，四千余人前往选房。晚上19点40分，深圳新浪乐居记者得到中海地产最终核实的统计数据：“现场抢购的火爆场面超乎想象，此次加推共1349套房源，到场客户近5000人，截止到当日下午2点，所有房源已经被抢购一空。据了解，本次推售房源起价在9680元/平米左右，所有房源均价在11000元/平米左右。”

　　4000人

　　自中海地产4月中旬抛出康城国际、塞纳时光两楼盘的千套限价房销售计划后，其“一夜回到08年”的价格立刻在深圳地产业界乃至社会上都掀起了轩然大波。加之一周前认筹开始之时即已引发千人排队，因此业界普遍对4月30日开盘当天的销售情况持乐观态度。然而，开盘现场的情况仍然让直击本次开盘的记者颇为惊讶。

　　30日上午九点，当记者准时来到位于大中华交易广场大厅的中海限价房开盘现场时，发现不仅场外所有停车位已经爆满，而且整个交易大厅内也已经被四面八方涌来的购房者挤得水泄不通。这些购房者大多手持算价单、户型图，肩上贴着选房序列号，在各自的销售代表的陪同下排着长队进入到位于交易大厅中央的选房等候区。记者注意到，通常进入选房等候区所必须的查验登记资格这一程序在本次开盘现场形同虚设，因此记者很顺利的就和众多迫不及待的购房者一起进入了等候区。

　　“没办法查，这里的多数人八点左右就来了，现在里面至少挤了差不多四千人，外面还等了好几百。”一位现场保安向记者解释道。

购房者翘首以盼

　　1200套

　　“挤了差不多四千人”，当记者进入等候区后，立刻觉得这位保安用词相当的准确——放眼望去，整个等候区密密麻麻全是人头，场内的座位已经被全部坐满，走廊、过道、乃至凳子之间的缝隙里都被翘首以盼的购房者们占据。各种喧哗、争吵不绝于耳，香水、汗臭混为一谈，这种犹如一个农贸市场的开盘现场在记者脑海中已经好久未曾出现。

　　“现场这么多人，又热又挤，还不就是为了那千把套便宜房子。”租住在福田区的年青白领小张一边用户型图给自己扇风，一边向记者抱怨。

　　据悉，本次开盘**推出了位于龙岗区黄阁路的康城国际、塞纳时光两楼盘共计1200余套单位。其中康城国际近一千套，塞纳时光两百余套。新浪乐居楼盘库显示，这些单位中既有32-49平方米精装公寓和1房，也有70-89平米的中户型以及120-168平米的大户型。而记者在现场随机调查了解到，前来选房的购房者中近七成属于首次置业的“刚性需求”，在限购令下，期望“一次到位”的他们普遍将目标锁定在了73-89平米的中户型。因此从某种意义上讲，本次开盘的“供需矛盾”依旧相当突出。

　　此外值得注意的是，现场多位购房者均向记者提到了中海康城国际XX栋、XX栋的15层以上单位“早已被内定”的信息。虽然“内定”在业界已不是什么稀奇事，但如果他们所说属实，那么购房者能够选到房的几率将再次缩小。

售价表

　　30万

　　然而，选到房的几率小并没有影响到现场购房者的热情，毕竟“限价房”这三个字意味着可以以较低的成本在调控日趋严厉的今天在深圳拥有一套自己的房子。

　　记者在现场了解到，本次开盘推出的单位起价为九千元一平米，其中多数单位的价格在一万元到一万一千元之间。如果首次置业者成功选得一套89平米以内的中小户型，那么他的首付将被控制在30万元以内。这对于深圳广大的刚性需求而言，其诱惑力是不容置疑的——据新浪乐居2010年底的调查结果，有超过六成深圳的首次置业者表示自己一次性能拿出的资金最多不超过30万元。此外，由于中海康城国际、塞纳时光在今年年初推出的单位均价已经超过1万5千元，因此巨大的价格落差也促使了很多并不非常急于买房的市民前来“碰运气”。

　　“我看中的一套14层的单位价格只要10200元一平，首付我算了下才20多万。虽然我在福田工作平时不可能到龙岗来住，但就算是买来放在这里，也是非常值得一试的，毕竟现在20多万在深圳已经很难买到房更别说新房了。”小张告诉记者。

　　为了本次开盘，中海方面也是做了充分的准备。虽然前来选房的人数众多，但在现场工作人员的引导下做到了基本有序。台上的主持人也不时通过互动、抽奖等方式活跃气氛，并不断强调“所有客户都有机会选房”来缓解台下购房人的紧张心理。

　　中午11时30分，记者离开选房现场时仍然有大约三分之二的客户还在等待。小张对记者说，他花了8万块订金用了两个身份证在认筹的时候拿了4个号（根据中海制定的规则，前期预交2万块即可获得一个选房资格，如没选到房则全数退还——记者注），“我就不信今天我选不到”。

        后记：晚上19点40分，深圳新浪乐居记者得到中海地产最终核实的统计数据：“现场抢购的火爆场面超乎想象，此次加推共1349套房源，到场客户近5000人，截止到当日下午2点，所有房源已经被抢购一空。据了解，本次推售房源起价在9680元/平米左右，所有房源均价在11000元/平米左右。”

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《万科》：中国房企内刊样本
2011-05-01 23:30   来源：中国房地产报   作者：张劲松

　　■张劲松/文

　　优秀的企业内刊已经成为中国地产企业展示其先进性和企业文化的一种标志，比如《万科》周刊，以及前不久因种种原因停刊的《SOHO小报》。这两本杂志因为彰显着独特的文化个性，不仅在地产界极具影响力，甚至在整个知识分子圈里也广为流传。不过，和其他企业内刊一样，《万科》周刊也同样面临着新媒体时代的冲击，以及生存空间被挤压的尴尬和自身定位的迷茫。

　　房企内刊鼻祖

　　《万科》1992年创刊时，只是几页纸的内部通讯，印刷也很简陋。王石当时创办它的初衷很简单，就是当年万科的规模扩大之后，层级越来越多，他非常希望有一个工具能够让他和基层员工沟通。因为当时还没有互联网和电子邮件，他也不可能走到每个人的办公桌前一一沟通，于是就想到做一本杂志，放到每一个员工的案头。

　　开始的时候，《万科》周刊还只是在万科内部传阅，每期出刊时从老总到普通司机都人手一本。但很快它就从万科员工的手里流传出去，版面也从12页连续扩到36页、发行从200份扩大到7000份、工作人员也从2人扩大到10人。当时的深圳，正是一个财富飞速膨胀、社会心态极度浮躁的时期，就是在这个被称为“文化沙漠”的暴富城市，一群来自北大、复旦等名校的青年人，在理想主义的信念支持下，把自己所有的时间和才华都投入到了一份小小的企业内部刊物之中，创造出了一个传奇。据《万科》周刊第二任主编、当时还是普通编辑的林少洲回忆，他自己的纪录是曾经连续十个月没有上过街，只是在宿舍和办公室之间来回往返。

　　《万科》周刊的影响力很快扩展至全国。当时像《三联生活周刊》、《财经》、《21世纪经济报道》这些今天的主流财经媒体尚未面世，《万科》周刊在广大读者心目中的地位，早已不再局限于一本房企内刊的性质，其普及性甚至达到了全国上市公司的董事长人手一份的地步，每年有上百篇文章被全国公开刊物转载，以至许多《万科》周刊的读者后来都变成了万科的客户。在这种影响力的带动下，其他一些房企也纷纷仿效，以企业内刊带动企业文化建设的思路成为很多房企的共识。

　　19年的坚守

　　《万科》周刊第四任主编全忠在分析《万科》成功的原因时认为，一是这份内刊几乎所有的文章都是万科自己的员工撰写的，二是这些文章都与万科的企业实践、企业视角和人文情怀有关，三是坚持每周出刊（1998年后改成双周刊）。

　　《万科》周刊一面世就有宏大的视野，不仅关注万科家事，更是放眼全国。1993年，《万科》周刊就采访了当时主管深圳城建、文化等工作的深圳市副市长朱悦宁。而同年某期对深圳蛇口招商局第一任掌门人袁庚的专访，更是在社会上引起极大反响。而有一期的主题“砸碎北京”，内容涉及到北京的建筑、交通、文化等各个方面，可谓是一只脚踏进了学术界。可以说，《万科》从始至终都在体现自己独立的思想和文化倾向。

　　作为一家不公开发行的企业内刊，慢慢周围也会出现一些声音，质疑《万科》周刊是不是对外的关注过多了。但编辑团队认为，随着万科企业的成长以及信息化建设的推进，《万科》周刊早年上传下达的那种使命早已结束，《万科》周刊必须敏锐及时地捕捉企业成长变化的过程，还要进行分析，把企业家近期的举动放在行业内的背景下来观察，而不仅仅是做一个简单的记录。因此只要一直保持这种视角的话，向内还是向外多一点，这种取舍本身就不是一个问题了。

　　而在《万科》现任主编韦业宁看来，《万科》周刊是万科公共传播体系的一部分，面对的是对万科感兴趣、对城市化感兴趣以及对市场经济感兴趣的人们。因此，它比较超脱一些，不是很工具化。它既是公司的名片，也可以是公司的镜子。当它是名片的时候，它告诉别人：看，万科就是这样的！而当它是镜子的时候，它告诉万科人：自己瞅瞅，万科成这样儿了。

　　无法逃避的困惑

　　虽然贵为中国房企内刊的旗帜，《万科》周刊也依然逃不开作为企业内刊的定位困惑：刊物究竟是做给谁看的？未来存在的价值和方向又在哪里？

　　为了与时俱进，《万科》推出了电子周刊，开设了论坛，也开通了自己的博客和微博，平面刊物也经过客户细分，又做了员工版和业主版。但正像韦业宁经常思考的那样：在这个信息大爆炸的时代，我们每天都会收到很多公司发来的电子邮件，有杂志、报纸，更多的是互联网上的信息，我们陷入信息的海洋里面，而自己向别人传播的信息是否也是有效的呢？另外，自从2003年万科开始全国化布局之后，企业规模和销售额逐年翻倍增长，《万科》周刊的规模这些年来则几乎没有什么变化，这会让周刊及其团队成员有被企业边缘化的感觉。

　　而韦业宁经常面对的另一个尴尬是：每当公司做财务预算的时候，财务部经理总喜欢找他谈话。谈话的内容无非是要求压缩周刊的制作成本。和其他企业内刊一样，作为公司一项不产生利润点的业务，《万科》周刊难脱被“包养”的角色定位。前不久，和《万科》周刊齐名的《SOHO小报》在毫无征兆的情况下宣布停刊。SOHO中国CEO张欣在其微博上给出的理由是因为“新媒体的冲击”，而坊间的猜测则是缘于经济压力。有人给SOHO中国算了一本账，每年其投入在《SOHO小报》上的成本大约在五百万元左右。

　　无论如何，韦业宁们依然在寻找将周刊继续做下去的理由。有一个事实也许可以为他们建立信心：万科的物业管理同样不是公司赢利的业务，但却是万科强化品牌的重要竞争力，因此在万科宣布要不断“做减法”的前提下，仍然每年投入大量的成本自己做物业管理。

　　另一个例子是，在英美国家企业杂志的发行量要远远大于一般意义上的主流杂志，这种既能满足品牌传播又能满足读者精神诉求的“亚媒体”正在影响着社会主流阶层的文化形态。“越来越多的企业将会意识到，会玩的玩文化，不会玩的玩商业，文化有多深将决定这个企业走得有多远。”深圳市出版业协会秘书长舒欣认为。

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惠誉：中国楼市若滑坡或引致地产商洗牌
本文来源于《财经网》　 2011年05月03日 17:49 共有0条点评

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惠誉认为，在评估住房市场滑坡程度时，看房屋销量比单纯看房产估值降低更有意义，并且认为“房价降低、销量增加”这一情境发生的可能性更大，而在这种情况下，房产开发商面临的下行风险是可控的

　　【《财经》综合报道】  5月2日，惠誉发布了一份名为《中国住宅房地产行业问答》（Chinese Residential Real Estate：Q&A）的行业特别报告，探讨市场对中国住宅房地产行业的主要疑问及担忧。该报告是穆迪2011年2月16日发布的《中国房地产开发商：行业信用因素》（Rating Chinese Property Developers： Sector Credit Factors）的后续报告。

　　报告讨论了使中国住宅房地产市场区别于西方发达住宅房地产市场的因素，包括中国城市化进程迅速、房价与收入之比偏高以及购房者杠杆率较低。惠誉在报告中并未试图预测中国房地产价格的走势，而是设想了中国房地产市场的滑坡情境，以及滑坡对惠誉授予评级的中国地产开发商产生的影响。

　　惠誉认为，在评估住房市场滑坡程度时，看房屋销量比单纯看房产估值降低更有意义。该机构强调了房地产市场的两种滑坡情境，并且认为“房价降低、销量增加”这一情境发生的可能性更大，而在这种情况下，房产开发商面临的下行风险是可控的。

　　惠誉预计，在这种情境下，一旦房地产市场开始滑坡，在最初的12-18个月（即“第一阶段”），开发商将把流动性（而非利润）放在首位；第二阶段，行业整合活动可能较为集中，因为一批小型、实力较弱的开发商在第一阶段已经败下阵来，而实力较强的开发商已熬过最困难的时期。

　　同时，报告探讨了房地产开发商面临的关键风险因素，并讨论了开发商为应对滑坡而已经或者可能采取的措施这一更加重要的问题。惠誉认为，开发商渡过市场滑坡期及引领行业整合的能力不仅取决于其地域、项目情况及现有流动性状况，还取决于财务杠杆中的股本缓冲。

　　惠誉指出，许多中资房地产开发商已经在过去6-12个月中将发行的债券展期，或正在考虑采取这一措施。在滑坡期保存现金的其他做法包括：停止购买额外土地，放慢或暂停工程建设。

　　除建立强有力的流动性缓冲外，许多中资房地产开发商还在试图增加商业房地产业务，将其作为长期商业战略转移的部分措施。与依靠估值拉动的商业和住宅房地产收入相比，由租金拉动的收入更加稳定。

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石家庄拟没收“违建”改建保障房
本文来源于财新《新世纪》 2011年第17期 出版日期2011年05月02日 财新传媒杂志订阅
财新《新世纪》 记者 刘长

　　近日，河北石家庄市出台文件，提出一个据说在“省内乃至全国首创的新思路”，即强制没收违规住宅用房，改建为保障性住房。

　　这份名为《关于加快保障性安居工程建设的实施意见》的文件提出，在城市规划区内，“未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定进行建设、影响城市规划”的房屋，将“由市及县（市）、矿区人民政府予以没收”。没收的住宅用房可作为保障性住房，产权归政府所有。

　　多年累积的住房保障缺口，终于促使中央政府下重手。

　　今年2月24日，国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设的硬任务分解到各地。去年，住建部也曾与各省级政府签订2010年住房保障工作目标责任书，完成情况纳入住建部、监察部对各省区市住房保障工作的考核和问责。

　　而对“违建”进行没收再改建成保障房——此一观点在国内早有讨论。

　　2008年，深圳市人大代表杨剑昌提出：对于违章建筑的拆除，是出于城市未来发展规划考虑。但违规房如此之多，若只是简单拆掉，虽能打击违章建筑者、美化市容，却造成了资源的极大浪费。因此，他提议，对于那些不影响城市规划和城市功能的建筑，应当在对开发商进行严厉处罚之后，将其合法化没收，作为保障性公有产权房提供给低收入人群居住。

　　2010年8月，深圳市发布《深圳市房地产市场监管办法》，提出：对“质量安全且不严重影响城市规划可以加以利用”的小产权房，可以依法没收或者征收，然后用于保障性住房。

　　海南省住建厅在2010年9月也曾下文要求，坚决遏制村镇违章建筑，对于不能拆除的，“还可没收实物或违法收入”。

　　对于违章建筑或小产权房该如何处理。

　　2011年初，广东省政协委员张华曾建议，深圳可借鉴香港经验，将小产权房纳入城市的廉租房保障体系，在深圳试点解决“小产权房”问题，为其他地区提供经验。

　　张华建议，将那些在合法的宅基地或者集体用地上建设、经检测符合质量及规划指标的小产权房，在补缴土地出让金、缴清相关税费后，发给房屋使用权登记证明。但这类房屋不得转入商品房流通，可以由政府收购后，进入保障性住房体系监管流转。

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万  科Ａ：2011年四月份销售及近期新增项目情况简报

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港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司报道：4月万科Ａ(000002)销售增速下降明显
　　万科A（000002）今日公告显示，4月份，公司实现销售面积67.8万平方米，销售金额79亿元，同比分别增长7.1%和1.3%。公告显示，今年1月至4月份，累计实现销售面积371.6万平方米，销售金额434.1亿元。从单月销售面积和金额的同比增速来看，万科今年1月至4月的数据呈现逐步下降的趋势，特别是4月份的同比增速下降到个位数。
　　据公开资料，2011年1月份万科实现销售面积165.4万平方米, 销售金额201亿元，分别比2010年同期增长216.1%和220.8%；2月份，万科实现销售面积54.9万平方米，销售金额60.8亿元，分别同比增长159.8%和141.8%；3月份，万科实现销售面积83.5万平方米，销售金额93.3亿元，同比增长64.5%和47.8%。
　　4月份，万科新增加广州万科红郡项目。该项目位于广州市番禺区兴南大道以南，汉溪大道以东。净用地面积约34万平方米，容积率1.68，计容积率建筑面积约57.2万平方米，其中目前已完工及在建开发面积约10.4万平方米。万科表示拥有该项目100%权益，须支付项目交易价款约31亿元。在新增项目方面，万科前4个月也成下降趋势，其中1月至3月分别新增12个、3个和3个项目，而4月份仅新增广州万科红郡1个项目。
　　作为行业龙头的万科前4个月同比销售增速逐渐下降反映出房地产市场在政府调控作用下量跌价稳的趋势。不过，也有环比数据显示国内房地产市场在4月迎来变化，在香港上市的富力地产(2777.HK)4月份的合同销售金额26.36亿元，环比上升19%；实现合约销售面积16.88万平方米，环比上升22%。
　　4月份，万科销售单价约1.17万元/平方米，环比较3月份单价约1.12万元/平方米有所回升，是2011年以来房屋单价最大回升幅度。

【出处】证券时报

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　　万科董事会秘书谭华杰在官网上分析，增速放缓主要原因在于，调控政策的效果进一步显现使得近期各主要城市的成交速度持续放缓，万科的销售情况虽较市场整体乐观，但仍不可避免地受到整体市场氛围变化的影响。同时，万科4月份新盘上市不多也是一个原因。

　　他表示，调控对于市场的影响十分明显。往年受春节因素影响，2月通常都是全年成交最少的月份，如去年一些主要城市3月成交环比2月的增长率在一倍左右，4月环比3月又增长约四成，但今年3月份的成交额环比2月出现了罕有的下降，4月份的成交量与3月份相比预计也难见增长。

　　谭华杰表示，“调控对市场产生了明显影响，成交速度普遍放缓，随着新增供应的不断上市，行业的存货压力将进一步上升，万科会继续坚持快速销售的策略。”

　　公告还显示，4月份万科仅在广州新增了一个项目：广州万科红郡项目。该项目净用地面积约34万平方米，容积率1.68，计容积率建筑面积约57.2 万平方米，其中目前已完工及在建开发面积约10.4万平方米。万科拥有该项目100%权益，须支付项目交易价款约31亿元。

　　对此，谭华杰分析，房地产市场与土地市场之间存在联动机制，受住宅市场调控持续的影响，年内土地市场也可能出现相应调整。

　　4月份，受推盘节奏的偶然性因素影响，万科当月新推盘规模环比3月下降了约三成。截至一季度末，万科各类存货中，现房占比仅3.10%。

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德勤：中国楼市没泡沫
德勤中国全国房地产行业主管合夥人何锦荣周四表示,中国房地产市场现时不存在泡沫,仍处于可接受的水平,但估计今年中国政府在房地产市场或有新的政策变动.

       何锦荣在记者会上表示,去年中国政府推行了多项为房地产市场降温的措施,但房价并没有显着调整;房地产企业也在发掘新的集资渠道支持新的发展项目.

       "政府是希望住宅市场稳定,我相信假如楼价继续上升的话,政府会有其他的措施推出."他说,并认为内地楼市目前未存在泡沫,未来楼价或会有轻微调整,但相信不会大幅下滑.

       该会计师事务所发表的新一份中国房地产投资手册指出,自重庆和上海分别颁布房产税试点计划後,推行全国性房产税的可能性也相对提高,这会成为影响中国房地产市场最大的因素之一.

       德勤中国全国出资人子行业主管合夥人孙菊茹表示,有指发改委正研究对房地产开徵"暴利税",但她相信这不会很快实行,因为要具体研究开发商是否获得"暴利".她指出,现时开发商一般的毛利率约30%,净利润率约15-20%,加上土地成本、融资成本等也在上升,也会影响它们的利润.

       事实上,融资困难是开发商目标遇到的最大困难之一.何锦荣说,内地房地产现时想为其地产开发项目取得银行融资几乎不可能,所以发债会是较可行的途径,相信未来仍会陆续有来.

       去年以来,内地房地产公司来港上市的数目大减,何锦荣策表示,该行近期亦与不少内地房地产公司磋商上市安排,预计今年第四季至明年首季或有8-10家内房股在港上市.(完)