万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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北京居住证引开发商开战住宅“非限购”
来源:中国经营网-中国经营报  时间： 2011-04-23 09:49   作者：李乐  字体：大  中  小
一旦非北京户籍人口能够成功办理居住证，便可以不受包括“5年纳税记录或社保证明”的严厉限购措施。

　　北京五道口万科回龙观项目售楼处，硕大的《关于办理北京市工作居住证的相关指引》被置于最显眼的地方，因为一旦非北京户籍人口能够成功办理居住证，便可以不受包括“5年纳税记录或社保证明”的严厉限购措施。

　　在北京，这样的“政策优惠”已经为大部分一线开发企业所知。于是，拥有“非限购”条件的土地，便渐次成为开发企业的追捧所在。这样的土地大致分为两类，一是在国家或省市重点工业、产业园区周边的住宅用地;另一类则是位于北京周边，当地并未出台限购政策区域内的住宅用地。

　　一线房企面对未来市场一致的保守预估，正在令房地产开发企业的销售天平悄然倾斜。

　　谁还在买房

　　尽管北京住房日均成交量同比下跌了50.9%，但3月北京日均住房成交量仍然达到了133套。在传统意义上，3月并非房地产销售的旺季，以此计算，北京全年的住房成交量仍有望突破4万套，而这正是在历史上最严厉的限购措施实施之下发生的。

　　就连开发企业在相当长的一段时间内都在思考：究竟谁还在买房?

　　“这里面很大一部分是有居住证的。”4月21日晚间，一位开发企业的销售总监告诉《中国经营报》记者。居住证的全称是北京市工作居住证，又被成为“蓝页户口”，从2003年开始，为了吸引北京经济发展的稀缺人才，北京市开始执行这一政策。

　　记者了解到，非北京户籍居民在获得居住证后，可以在子女就学、保障性住房申购、出国行政审批等方面，享有与北京市本地户籍居民的同等待遇。在2011年北京市开始执行严厉限购政策后，北京市住建委在内部发出操作指令，要求在进行购房资格审核时，对于持有居住证的非本地户籍人口，不以“5年纳税记录或社保证明”进行购房资格审核。

　　北京市公安局的统计数据显示，截至2010年底，北京持有居住证的人口约在50万左右，北京市各类高科技企业、金融企业以及国家级、北京市级重点产业园区以及北京市重点的招商引资企业，都拥有相应数量居住证指标。根据北京市总体的管理方式，居住证属于审核制，原则上不进行总量控制。

　　前述房地产开发企业的销售总监告诉记者，在该楼盘项目目前的意向客户当中，具备购买资格的3214组客户中，有1984组客户拥有1张或者多张居住证，从而不受“5年纳税记录或社保证明”的约束。

　　记者从万科回龙观项目、金融街控股股份有限公司(以下简称金融街控股)的金色麦香域项目、北科建的领袖慧谷项目等均证实，在符合购买资格的意向客户中，拥有居住证的都在1/3以上，个别项目达到1/2以上。

　　借势产业园

　　由于居住证制度能够带来的限购“豁免”权，北京各大产业园区周边的住宅用地，一时间成为了“香饽饽”。这其中，北京北部海淀、昌平地区表现得相对集中。

　　“我们倾向于在新获批的、有比较好的招商前景的产业园区周边，获取住宅用地。”金融街控股的一位销售负责人向记者表示。目前，北京市正在等待批准的重点产业园区，亦主要集中在海淀、昌平两区。

　　记者获悉，北京市委组织部、北京市发改委、金融局的相关负责人，日前前往位于北京昌平区的未来科技城进行调研，并召开座谈会。目前，该园区的概念性设计、总体规划和控制性详细规划等10个市政专项均已获得批复，总面积约10平方公里。北京市发改委的一位官员告诉记者，未来科技城的立项审批工作，进展顺利。

　　4月20日下午，负责未来科技城前期立项协调工作的一位昌平区政府官员告诉记者，作为北京市今年重点推进的园区项目之一，未来科技城将为引入北京市需要的各类人才提供政策便利，其中之一便包括为入驻园区的企业优先办理居住证。目前，神华集团、国家电网、中国国电集团、中粮集团等多家企业已经确定进驻。

　　正是由于知悉这一政策，一些房地产企业已经在该园区周边获取土地。
　　“我们做过的前期市场调研显示，未来科技城中的企业员工，至少有1/2以上可以获得居住证，从而不受到严厉限购政策的影响。”房地产公司一位销售负责人告诉记者。

　　刚性需求新应对

　　4月20日，在接受本报记者采访时，北京市住建委相关负责人表示，3月日均成交量的下跌，主要是由于投资型客户被挤出，刚性需求成为楼市购买主力的原因所致。

　　记者对位于回龙观的金域华府项目、金融街控股的金色麦香苑项目、北科建的领袖慧谷项目进行了调查，发现其目前拥有居住证的意向性客户群体中，首次置业或者首次改善型置业的客户基本上占到超过90%以上的比例。

　　“一般拥有居住证的客户，主要都是从事技术、IT等行业的企业职员，作为有较高收入的工薪阶层，他们对改善自己的居住条件有比较大的需求，相比之下，投资、投机需求比较少，和以前支撑楼市的非本地需求有很大的差别，所以从这个角度上看，用居住证购房是一个普遍现象。”北京大学房地产研究中心主任陈国强告诉记者。

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十二盘齐发 深圳万科2011与深圳GDP增幅赛跑
2011年04月27日 09:34:00 　来源： 新华房产 【字号 大小】【收藏】【打印】【关闭】

　　在突破百亿规模后，深圳万科对于2011年的业绩有更大的愿景：增幅要比深圳GDP的增幅要大些。

　　4月26日，深圳万科在大梅沙万科中心举办了“2011深圳万科产品策略暨新品发布会”，发布了今年的品牌主题——精由心生，并一举推出三大产品系列共12个项目。

　　十二盘齐发

　　据介绍，12个项目基本上覆盖了深圳龙岗、罗湖、福田、盐田等区域，包括金色领域、金域缇香、惠州万科城、万科红、万科公园里、万科宝安新项目、万科棠樾、清林径、双月湾、天琴湾、万科天誉、万科银湖山，并主要集中在下半年进行推售。

　　据悉，上述12个项目当中，金色领域、万科红、清林径等已于日前相继入市，并录得不错的销售业绩。

　　其中金色领域、万科红商业广场于开售当日就实现基本售罄。作为深圳市“限价”政策下龙岗区首个开盘项目，清林径在开盘后2天销售率已超7成。

　　值得关注的是，在今年推售的项目当中，万科天誉是深圳万科以及万科集团第一个综合体项目。

　　据介绍，天誉位于龙岗区政府正对面龙城广场的西侧，项目建筑面积100万平米，商业裙楼10万平米，包括了城市综合体所需的购物中心、写字楼、住宅、酒店、商业、餐饮、教育等配套，预计总投资32.5亿元。

　　其中，住宅部分计划在今年的11月份左右推出。

　　相关资料显示，万科天誉，原名为万科九州，该项目前身是龙岗新老西村改造项目，2006年深圳万科与九州地产签署协议，以10.97亿元合作价款参与该项目。

　　据万科总裁郁亮日前透露，目前万科参与的综合体项目共有三个，介入商业项目的开发，主要是为了与深圳这个城市的发展相适应。

　　“深圳万科去年才卖了324万平方米，数字在逐渐缩小，今年不会超过300万平方米。所以，万科在深圳恐怕不做别的也不行了。我们也必须要和这个城市同步发展。”郁亮指出。

　　但他亦表示，万科在深圳未来五年的时间里，所开发的产品80%应该还是住宅。
　　增速超深GDP

　　2010年，深圳万科凭借9个项目突破百亿销售，实现销售金额为100.3亿元，销售面积为57万平方米，占深圳市场12%份额。

　　郁亮日前指出，万科在乎的是相对市场份额的多少，而不在乎绝对数字。

　　“去年深圳万科应该是被北京公司刺激了，北京万科要实现百亿销售，他们觉得没有百亿特难受，所以努力实现百亿目标，这是兄弟之间的互相比较，我们经常和市场比，和自己比。”郁亮透露。

　　深圳万科营销总监罗霆于发布会上表示，今年深圳万科的具体销售目标暂时保密，但可以透露的是，“应该比今年深圳GDP的增幅要大一些。”

　　罗霆续称，万科不会盲目地去追求速度和规模扩张，公司要走的是一条质量效益提升之路。观点地产网 见习编辑 李宁

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首家公租房投资基金成立
2011年04月27日 15:10　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
建银精瑞资产管理公司新近设立首只基金，专用于投资公租房

　　【财新网】（记者 田林）建银国际和全国工商联房地产商会联手成立的建银精瑞资产管理公司，新近设立了首只专用于公租房建设的基金。

　　该基金投资期限为七年，计划首期募集资金规模约100亿元，预期投资回报率为5%－12%。基金的审批和注册拟在今年上半年完成，七八月份募集资金到位，年底之前启动相应的投资项目。

　　尽管经济适用房今年已逐步推向市场，但公租房和廉租房却鲜有投资者问津。对于公租房，建银精瑞资本管理集团董事长李晓东有一套自己的想法。他对财新记者表示，公租房能很好地缓解住房问题，且有一定的循环性、保障性，应多建公租房，少建经适房。

　　他说，“经适房，很穷的人也买不起，反而补贴了中产阶级。”由于经适房和商品房有一定的价差，中间可能存在寻租的空间，必须严格界定谁能买谁不能买。

　　对于保障性住房，他认为合理的比例应该一半以上是公租房，廉租房建设资金几乎是政府出，应占10%，剩余的三分之一适合向棚户区改造、旧城改造等经适房倾斜。

　　李晓东认为，投资经适房资金压力不是这么大，很多民营地产商也能建，只是政府把利润率限定得较低而已。但建公租房，对于开发商来说，资金压力更大。

　　尽管租赁房每年约有8%－10%的回报，但对开发商来说，建房不可能单用自有资金，还需有银行资金。银行贷款有期限，在一定时间内需还本付息，而租赁房资金回笼速度比较慢，因此资金压力大。

　　不过，李晓东认为，对投资基金而言，租赁房资金缺口越大，基金介入的机会和空间也就更大。

　　他向财新记者透露，作为投资基金介入有三种方式。其一是盘活目前存量的公租房。比如，前两年地方政府为完成中央下达的任务，在土地出让上给开发商配建一部分公租房。这部分公租房主要由政府回购，若政府财力有问题，投资基金就可以替政府回购，同时还可和开发商磋商价格。

　　比如推出的公租房未来市价是20000元/平方米，政府三年后以9000元/平方米的价格回购，投资基金现在就介入，可按7000元/平方米的价格回购，这样单从回购价格上就相当每年有7%的优惠，若再加上未来以20000/平方米价格的房子出租，每年租金收益率可达3%，这还不包括租金收益另有税收方面的优惠。

　　其二，投资基金还可直接向政府拿地投建公租房，一方面享有公租房土地的优惠；另一方面可将公租房做出品牌和档次，比如在不是中心位置但有轨道交通的地方，建一些以青年人为主题的小区，获得较好的租金收益。

　　此外，还可尝试一些创新方式，比如旧厂房改造。这种方式不仅成本更低、见效快，租金收益率也可能更好。由于出租用，工业用的厂房不需变更性质，流程上也更有效率。■

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):中海万科领衔降价,开发商备战五一

    ■21世纪经济报道
    胶着已久的楼市僵局终于有人打破.本周, 深圳中海,万科旗下项目中海康城国
际, 塞纳时光以及万科清林径,以低于市价两成以上开盘.这是深圳限价令后首次出
现价格松动.
    与此同时,国务院房地产督查组调研结束后,国家发改委牵头的新一轮价格调控
,将伴随五一的到来紧锣密鼓地进行.继深圳限价之后,北京也公布了一房一价细则.
    记者调查显示,深圳,北京等地,已有多个项目出现明显的优惠促销.本周至五一
,将迎来今年以来楼市降价的第一波高潮.
    深圳限价后首降价
    "中海康城打八折开盘", "万科清林径新房价低于原报价两成",近日,深圳楼市
流传着此类消息.
    4月27日,记者致电位于龙岗的万科清林径,销售人员表示,目前有80平米左右的
小房, 从之前的125万降到107万,发售价为每平方米13000元至15000元,相当于每平
米优惠了2000元左右.而市场此前预期价在18000元上下.低于市场预期开盘,万科清
林径因此成为深圳"限价"政策下,龙岗区首个开盘项目.
    4月30日, 位于深圳龙岗的中海康城国际,中海塞纳时光也将汇集超过1000套房
源集中销售, 楼盘最新定价为均价在每平米9000元到11000元之间.低于之前市价两
成左右.深圳中海地产有关人士表示,"此次低价开盘主要是响应政府调控政策,并非
源于市场压力,也不是在全国普遍采取同样行动."
    此前,记者从深圳国土委获悉,今年5月1日起,深圳将分片区进行销售限价,所有
商品房项目都要实行"明码标价,一套一标",单个楼盘不得高于政府核定的最高价格
.但世联地产研究总监王海斌告诉记者,这一政策从4月中旬已开始实施.
    中海, 万科之外,龙岗中心城部分开发商公布的开盘价也远低于预期,有的甚至
跌破1万元.
    深圳多位开发商表示,中海地产在市场关键时期低价开盘,在深圳引发了楼市冲
击波, 有大量购房者前往认购,周边多个在售楼盘陷入被动境地,其所在开发商将被
迫降价应对.
    发改委五一严查房价
    国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》,从5月1日起实施.国家发改委
监督司司长许昆林
    4月26日表示,国家发改委将组织检查组,对重点地区,重点企业销售商品房的明
码标价情况进行专项检查,并正在研究在商品住房领域实施反暴利规定.
    深圳市国土委有关人士对记者表示,价格主管部门发改委,物价局此后将发挥更
多作用,比如深圳的一房一价都是国土联合物价部门一同监管.
    深圳对此规定的执行可谓严格.
    一开发商对记者透露,近日他们位于观澜的豪宅项目售出两套,一下子拉高了区
域均价,项目负责人随即接到有关部门电话,告诫他们"要合理制定价格."
    相关政策也在收紧.日前有消息称, 银监会近期还可能出台新的规定,进一步规
范房地产信托业务,收紧房地产信托融资.
    北京亚豪机构总监郭毅表示, 价格调控措施,限制了开发商自由涨价的空间,购
房价格的透明度,但政策是否能达到预期,要看落实情况.
    深圳中原二级市场常务副总经理玉家雄认为,目前调控正在向限价,限利润方向
转变,"当限贷和限购不能达到预期的时候,国家只能在直接控制价格上下功夫.如果
限价都不能解决问题,那只能从整个商品房的市场运作系统和机制上作改变,但这是
一个很漫长的过程."
    降价还是捂盘这是个问题
    楼市形势日益严峻,开发商各怀心思.
    广东中原地产总经理黄韬认为, 中海地产1000套房源是真降,"可能是担心未来
成交一直在低位徘徊,提早出货."
    但另一部分开发商试图选择捂盘来度过这一段调整期.本报记者了解到,深圳确
实有开发商捂盘."预售价高于3万元就不让卖, 没有实力等的就必须降价,而有实力
的可以捂着不卖, "一大型地产商人士透露,有的项目正在研究能否以自个公司名义
购买之后, 再将新房转成二手房销售,比如公司以15000元/平方米购买,在二手市场
以30000元/平方米出售.
    王海斌分析,是捂盘还是降价,要看开发商产品定位的高低,资金链的松紧而定.
如果产品定位高,资金宽裕,开发商并不会降价;如果产品定位属于中低档,资金紧张
的, 比如说恒大,可能会开始降价."大部分开发商都想赶紧卖,因为不知道下一步还
会再出多严厉的措施."王海斌说.
    玉家雄预测:"五一后,会陆续有开发商在价格上作出让步,加入到降价潮."
    搜房网截至4月24日的统计数据显示, 5月广州将迎来今年第一个推新楼盘的高
潮.广州十区二县市共有56个楼盘推新货,环比增长229%.其中全新盘21个,老盘新推
35个.

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万科降耗
贾华杰
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2011-04-28 08:58
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经济观察网 记者 贾华杰 为了降低成本，万科现在开始让员工当模特，拍摄楼书。

一位北京万科员工说，长阳半岛项目的楼书就是同事拍的，车是自家开来的，孩子则是公司领导的。“自己制作当然节省了不少费用，只是后期图片的修饰上要费些力气。集团现在压缩了很多开支。”

万科今年一季度报告显示，万科销售费用和管理费用分别为3.94亿元和5.63亿元，同比上升了34.17%和81.9%。

一直以来，相对于中海和保利而言，万科管理费用和营销费用一直相对偏高。2006年的年报显示，随着销售规模的扩大，万科的管理费用和营业费用也在快速增长，增幅分别达到34%和63%，管理费用由5.6亿元升至8.5亿元。

这一现象在2007年延续，万科两项费用继续增加到11.9亿元和17.6亿元，两项费用占总收入的8.3%。而当年保利地产的此类费用只占到了总收入的5.5%。

据本网记者了解，2010年以来，万科曾通过大规模削减总部的人数，精简合并部门来提高管理效率，降低费用。一位万科员工说，“当时总部管理人员有点人浮于事，常常为了一个并无必要的数据表格，让地方公司同事加班。”

3月初，万科董秘谭华杰针对2010年的年报曾指出，2010年营销费用和管理费用除以销售收入的比例，管理费用率是1.7%，营销费用率是1.9%，比2009年有一定的下降，2009年比2008年下降更多。2010年的费用率水平是2007年以来的最低水平。

谭华杰曾表示，2011年，万科将继续降低营销和管理费用。不过，现在看来，一季度的管理和营销成本的快速上升，让万科颇为头疼。

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汇贤REITs首日挂牌交易开盘即破发
2011年04月29日 12:18　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
发售价以价格区间下限定价；香港公开发售超额认购约2.19倍

　　【财新网】（记者 马媛）香港首个人民币IPO项目汇贤房地产信托基金（下称汇贤）（87001.HK）今日（4月29日）正式在港交所挂牌交易，开盘即破发，报 4.83元人民币，较招股价跌7.82%；随后跌幅略收窄，最高上探至5.10元；截至11点03分，报4.88元，跌6.87%，成交5.15亿元，成交量为1.04亿股。

　　汇贤4月28日在港交所公布了其定价和全球发售结果。最终发售价以价格区间下限5.24元人民币定价，集资总额约为人民币104.8亿元。

　　一位国际房地产投资管理公司的资深研究人士对财新记者表示，“最终以下限定价与目前整个市场流动性收紧，和投资者普遍对中国的房地产市场持观望态度有关。”

　　汇贤今日的股价表现并不意外，汇贤4月28日在暗盘交易中就以破发收场。收报5.17元，比招股价5.24元低0.07元，或1.34%。成交股数约191万个单位，成交额约990万元；未计成本，每手账面亏损70元人民币。

　　港交所主席夏佳理回应汇贤上市即“潜水”时表示，股价由市场决定，但不能反映投资者对人民币计价股票没有兴趣。对于未来会否有更多人民币计价产品，他表示需视乎企业的取向，而不是由港交所决定。

　　公告还显示，汇贤REITs香港公开发售超额认购约2.19倍；国际配售方面则获适量超额认购。

　　据汇贤REITs此前发布的招股书显示，汇贤REITs发行指导价格区间为每基金单位5.24元至5.58元人民币，预计筹资104.8亿至111.6亿元人民币，其公开认购部分的集资额最高为22.32亿元。单位派息回报率4.00%-4.26%。

　　作为首只境外人民币股票产品，汇贤REITs4月11日至19日中午在港公开发售，共发行20亿个基金单位，占其总基金单位的40%。其中16亿个基金单位用于国际发售，4亿个基金单位在香港公开发售。

　　汇贤REITs为李嘉诚麾下长江实业(00001.HK)旗下分拆出来的内地出租物业组成，其主要物业是持有北京王府井东方广场物业未来38年的产业租赁协议，该协议签订于1999年，于2049年1月届满。

　　汇贤在4月11日发布的发售通函中表示，预期发售收取之集资款项（扣除发行成本及收购成本）将全数借给 Hui Xian BVI，Hui Xian BVI 将全数用作偿还现有债务（减转让债务）。汇贤产业信托的资产为其于Hui Xian BVI的权益，而Hui Xian BVI则持有北京东方广场有限公司的境外合营伙伴汇贤投资有限公司。

　　北京东方广场于1996年施工，于2004年全部竣工，由东方新天地、东方经贸城、东方豪庭公寓和北京东方君悦大酒店组成。上市前，东方广场的最终权益所有人为汇贤控股，由六家投资机构组成的财团直接控制，拥有的权益分别为长实33.4%，和记黄埔17.9%，中国银行19.8%，中国人寿 19.8%，东方海外国际7.9%，Cranwood 1.2%。

　　中信证券国际、汇丰及中银国际是此次交易的联席簿记行。■

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四千人抢一千套 中海限价房开盘引发刚需井喷
http://news.dichan.sina.com.cn新浪房产作者：肖福音2011/4/30 15:44:18
提要：“没办法查，这里的多数人八点左右就来了，现在里面至少挤了差不多四千人，外面还等了好几百。”一位现场保安向记者解释道。

这仅仅是场内的一部分

　　不出业界所料，今年五一期间深圳楼市的闪光点并没有出现在一年一度的春交会上，而是出现在了与其一街之隔的大中华交易广场——4月30日上午10时，中海康城国际、中海塞纳时光共计1200余套“限价房”在此开盘，四千余人前往选房。晚上19点40分，深圳新浪乐居记者得到中海地产最终核实的统计数据：“现场抢购的火爆场面超乎想象，此次加推共1349套房源，到场客户近5000人，截止到当日下午2点，所有房源已经被抢购一空。据了解，本次推售房源起价在9680元/平米左右，所有房源均价在11000元/平米左右。”

　　4000人

　　自中海地产4月中旬抛出康城国际、塞纳时光两楼盘的千套限价房销售计划后，其“一夜回到08年”的价格立刻在深圳地产业界乃至社会上都掀起了轩然大波。加之一周前认筹开始之时即已引发千人排队，因此业界普遍对4月30日开盘当天的销售情况持乐观态度。然而，开盘现场的情况仍然让直击本次开盘的记者颇为惊讶。

　　30日上午九点，当记者准时来到位于大中华交易广场大厅的中海限价房开盘现场时，发现不仅场外所有停车位已经爆满，而且整个交易大厅内也已经被四面八方涌来的购房者挤得水泄不通。这些购房者大多手持算价单、户型图，肩上贴着选房序列号，在各自的销售代表的陪同下排着长队进入到位于交易大厅中央的选房等候区。记者注意到，通常进入选房等候区所必须的查验登记资格这一程序在本次开盘现场形同虚设，因此记者很顺利的就和众多迫不及待的购房者一起进入了等候区。

　　“没办法查，这里的多数人八点左右就来了，现在里面至少挤了差不多四千人，外面还等了好几百。”一位现场保安向记者解释道。

购房者翘首以盼

　　1200套

　　“挤了差不多四千人”，当记者进入等候区后，立刻觉得这位保安用词相当的准确——放眼望去，整个等候区密密麻麻全是人头，场内的座位已经被全部坐满，走廊、过道、乃至凳子之间的缝隙里都被翘首以盼的购房者们占据。各种喧哗、争吵不绝于耳，香水、汗臭混为一谈，这种犹如一个农贸市场的开盘现场在记者脑海中已经好久未曾出现。

　　“现场这么多人，又热又挤，还不就是为了那千把套便宜房子。”租住在福田区的年青白领小张一边用户型图给自己扇风，一边向记者抱怨。

　　据悉，本次开盘**推出了位于龙岗区黄阁路的康城国际、塞纳时光两楼盘共计1200余套单位。其中康城国际近一千套，塞纳时光两百余套。新浪乐居楼盘库显示，这些单位中既有32-49平方米精装公寓和1房，也有70-89平米的中户型以及120-168平米的大户型。而记者在现场随机调查了解到，前来选房的购房者中近七成属于首次置业的“刚性需求”，在限购令下，期望“一次到位”的他们普遍将目标锁定在了73-89平米的中户型。因此从某种意义上讲，本次开盘的“供需矛盾”依旧相当突出。

　　此外值得注意的是，现场多位购房者均向记者提到了中海康城国际XX栋、XX栋的15层以上单位“早已被内定”的信息。虽然“内定”在业界已不是什么稀奇事，但如果他们所说属实，那么购房者能够选到房的几率将再次缩小。

售价表

　　30万

　　然而，选到房的几率小并没有影响到现场购房者的热情，毕竟“限价房”这三个字意味着可以以较低的成本在调控日趋严厉的今天在深圳拥有一套自己的房子。

　　记者在现场了解到，本次开盘推出的单位起价为九千元一平米，其中多数单位的价格在一万元到一万一千元之间。如果首次置业者成功选得一套89平米以内的中小户型，那么他的首付将被控制在30万元以内。这对于深圳广大的刚性需求而言，其诱惑力是不容置疑的——据新浪乐居2010年底的调查结果，有超过六成深圳的首次置业者表示自己一次性能拿出的资金最多不超过30万元。此外，由于中海康城国际、塞纳时光在今年年初推出的单位均价已经超过1万5千元，因此巨大的价格落差也促使了很多并不非常急于买房的市民前来“碰运气”。

　　“我看中的一套14层的单位价格只要10200元一平，首付我算了下才20多万。虽然我在福田工作平时不可能到龙岗来住，但就算是买来放在这里，也是非常值得一试的，毕竟现在20多万在深圳已经很难买到房更别说新房了。”小张告诉记者。

　　为了本次开盘，中海方面也是做了充分的准备。虽然前来选房的人数众多，但在现场工作人员的引导下做到了基本有序。台上的主持人也不时通过互动、抽奖等方式活跃气氛，并不断强调“所有客户都有机会选房”来缓解台下购房人的紧张心理。

　　中午11时30分，记者离开选房现场时仍然有大约三分之二的客户还在等待。小张对记者说，他花了8万块订金用了两个身份证在认筹的时候拿了4个号（根据中海制定的规则，前期预交2万块即可获得一个选房资格，如没选到房则全数退还——记者注），“我就不信今天我选不到”。

        后记：晚上19点40分，深圳新浪乐居记者得到中海地产最终核实的统计数据：“现场抢购的火爆场面超乎想象，此次加推共1349套房源，到场客户近5000人，截止到当日下午2点，所有房源已经被抢购一空。据了解，本次推售房源起价在9680元/平米左右，所有房源均价在11000元/平米左右。”

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《万科》：中国房企内刊样本
2011-05-01 23:30   来源：中国房地产报   作者：张劲松

　　■张劲松/文

　　优秀的企业内刊已经成为中国地产企业展示其先进性和企业文化的一种标志，比如《万科》周刊，以及前不久因种种原因停刊的《SOHO小报》。这两本杂志因为彰显着独特的文化个性，不仅在地产界极具影响力，甚至在整个知识分子圈里也广为流传。不过，和其他企业内刊一样，《万科》周刊也同样面临着新媒体时代的冲击，以及生存空间被挤压的尴尬和自身定位的迷茫。

　　房企内刊鼻祖

　　《万科》1992年创刊时，只是几页纸的内部通讯，印刷也很简陋。王石当时创办它的初衷很简单，就是当年万科的规模扩大之后，层级越来越多，他非常希望有一个工具能够让他和基层员工沟通。因为当时还没有互联网和电子邮件，他也不可能走到每个人的办公桌前一一沟通，于是就想到做一本杂志，放到每一个员工的案头。

　　开始的时候，《万科》周刊还只是在万科内部传阅，每期出刊时从老总到普通司机都人手一本。但很快它就从万科员工的手里流传出去，版面也从12页连续扩到36页、发行从200份扩大到7000份、工作人员也从2人扩大到10人。当时的深圳，正是一个财富飞速膨胀、社会心态极度浮躁的时期，就是在这个被称为“文化沙漠”的暴富城市，一群来自北大、复旦等名校的青年人，在理想主义的信念支持下，把自己所有的时间和才华都投入到了一份小小的企业内部刊物之中，创造出了一个传奇。据《万科》周刊第二任主编、当时还是普通编辑的林少洲回忆，他自己的纪录是曾经连续十个月没有上过街，只是在宿舍和办公室之间来回往返。

　　《万科》周刊的影响力很快扩展至全国。当时像《三联生活周刊》、《财经》、《21世纪经济报道》这些今天的主流财经媒体尚未面世，《万科》周刊在广大读者心目中的地位，早已不再局限于一本房企内刊的性质，其普及性甚至达到了全国上市公司的董事长人手一份的地步，每年有上百篇文章被全国公开刊物转载，以至许多《万科》周刊的读者后来都变成了万科的客户。在这种影响力的带动下，其他一些房企也纷纷仿效，以企业内刊带动企业文化建设的思路成为很多房企的共识。

　　19年的坚守

　　《万科》周刊第四任主编全忠在分析《万科》成功的原因时认为，一是这份内刊几乎所有的文章都是万科自己的员工撰写的，二是这些文章都与万科的企业实践、企业视角和人文情怀有关，三是坚持每周出刊（1998年后改成双周刊）。

　　《万科》周刊一面世就有宏大的视野，不仅关注万科家事，更是放眼全国。1993年，《万科》周刊就采访了当时主管深圳城建、文化等工作的深圳市副市长朱悦宁。而同年某期对深圳蛇口招商局第一任掌门人袁庚的专访，更是在社会上引起极大反响。而有一期的主题“砸碎北京”，内容涉及到北京的建筑、交通、文化等各个方面，可谓是一只脚踏进了学术界。可以说，《万科》从始至终都在体现自己独立的思想和文化倾向。

　　作为一家不公开发行的企业内刊，慢慢周围也会出现一些声音，质疑《万科》周刊是不是对外的关注过多了。但编辑团队认为，随着万科企业的成长以及信息化建设的推进，《万科》周刊早年上传下达的那种使命早已结束，《万科》周刊必须敏锐及时地捕捉企业成长变化的过程，还要进行分析，把企业家近期的举动放在行业内的背景下来观察，而不仅仅是做一个简单的记录。因此只要一直保持这种视角的话，向内还是向外多一点，这种取舍本身就不是一个问题了。

　　而在《万科》现任主编韦业宁看来，《万科》周刊是万科公共传播体系的一部分，面对的是对万科感兴趣、对城市化感兴趣以及对市场经济感兴趣的人们。因此，它比较超脱一些，不是很工具化。它既是公司的名片，也可以是公司的镜子。当它是名片的时候，它告诉别人：看，万科就是这样的！而当它是镜子的时候，它告诉万科人：自己瞅瞅，万科成这样儿了。

　　无法逃避的困惑

　　虽然贵为中国房企内刊的旗帜，《万科》周刊也依然逃不开作为企业内刊的定位困惑：刊物究竟是做给谁看的？未来存在的价值和方向又在哪里？

　　为了与时俱进，《万科》推出了电子周刊，开设了论坛，也开通了自己的博客和微博，平面刊物也经过客户细分，又做了员工版和业主版。但正像韦业宁经常思考的那样：在这个信息大爆炸的时代，我们每天都会收到很多公司发来的电子邮件，有杂志、报纸，更多的是互联网上的信息，我们陷入信息的海洋里面，而自己向别人传播的信息是否也是有效的呢？另外，自从2003年万科开始全国化布局之后，企业规模和销售额逐年翻倍增长，《万科》周刊的规模这些年来则几乎没有什么变化，这会让周刊及其团队成员有被企业边缘化的感觉。

　　而韦业宁经常面对的另一个尴尬是：每当公司做财务预算的时候，财务部经理总喜欢找他谈话。谈话的内容无非是要求压缩周刊的制作成本。和其他企业内刊一样，作为公司一项不产生利润点的业务，《万科》周刊难脱被“包养”的角色定位。前不久，和《万科》周刊齐名的《SOHO小报》在毫无征兆的情况下宣布停刊。SOHO中国CEO张欣在其微博上给出的理由是因为“新媒体的冲击”，而坊间的猜测则是缘于经济压力。有人给SOHO中国算了一本账，每年其投入在《SOHO小报》上的成本大约在五百万元左右。

　　无论如何，韦业宁们依然在寻找将周刊继续做下去的理由。有一个事实也许可以为他们建立信心：万科的物业管理同样不是公司赢利的业务，但却是万科强化品牌的重要竞争力，因此在万科宣布要不断“做减法”的前提下，仍然每年投入大量的成本自己做物业管理。

　　另一个例子是，在英美国家企业杂志的发行量要远远大于一般意义上的主流杂志，这种既能满足品牌传播又能满足读者精神诉求的“亚媒体”正在影响着社会主流阶层的文化形态。“越来越多的企业将会意识到，会玩的玩文化，不会玩的玩商业，文化有多深将决定这个企业走得有多远。”深圳市出版业协会秘书长舒欣认为。

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惠誉：中国楼市若滑坡或引致地产商洗牌
本文来源于《财经网》　 2011年05月03日 17:49 共有0条点评

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惠誉认为，在评估住房市场滑坡程度时，看房屋销量比单纯看房产估值降低更有意义，并且认为“房价降低、销量增加”这一情境发生的可能性更大，而在这种情况下，房产开发商面临的下行风险是可控的

　　【《财经》综合报道】  5月2日，惠誉发布了一份名为《中国住宅房地产行业问答》（Chinese Residential Real Estate：Q&A）的行业特别报告，探讨市场对中国住宅房地产行业的主要疑问及担忧。该报告是穆迪2011年2月16日发布的《中国房地产开发商：行业信用因素》（Rating Chinese Property Developers： Sector Credit Factors）的后续报告。

　　报告讨论了使中国住宅房地产市场区别于西方发达住宅房地产市场的因素，包括中国城市化进程迅速、房价与收入之比偏高以及购房者杠杆率较低。惠誉在报告中并未试图预测中国房地产价格的走势，而是设想了中国房地产市场的滑坡情境，以及滑坡对惠誉授予评级的中国地产开发商产生的影响。

　　惠誉认为，在评估住房市场滑坡程度时，看房屋销量比单纯看房产估值降低更有意义。该机构强调了房地产市场的两种滑坡情境，并且认为“房价降低、销量增加”这一情境发生的可能性更大，而在这种情况下，房产开发商面临的下行风险是可控的。

　　惠誉预计，在这种情境下，一旦房地产市场开始滑坡，在最初的12-18个月（即“第一阶段”），开发商将把流动性（而非利润）放在首位；第二阶段，行业整合活动可能较为集中，因为一批小型、实力较弱的开发商在第一阶段已经败下阵来，而实力较强的开发商已熬过最困难的时期。

　　同时，报告探讨了房地产开发商面临的关键风险因素，并讨论了开发商为应对滑坡而已经或者可能采取的措施这一更加重要的问题。惠誉认为，开发商渡过市场滑坡期及引领行业整合的能力不仅取决于其地域、项目情况及现有流动性状况，还取决于财务杠杆中的股本缓冲。

　　惠誉指出，许多中资房地产开发商已经在过去6-12个月中将发行的债券展期，或正在考虑采取这一措施。在滑坡期保存现金的其他做法包括：停止购买额外土地，放慢或暂停工程建设。

　　除建立强有力的流动性缓冲外，许多中资房地产开发商还在试图增加商业房地产业务，将其作为长期商业战略转移的部分措施。与依靠估值拉动的商业和住宅房地产收入相比，由租金拉动的收入更加稳定。

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石家庄拟没收“违建”改建保障房
本文来源于财新《新世纪》 2011年第17期 出版日期2011年05月02日 财新传媒杂志订阅
财新《新世纪》 记者 刘长

　　近日，河北石家庄市出台文件，提出一个据说在“省内乃至全国首创的新思路”，即强制没收违规住宅用房，改建为保障性住房。

　　这份名为《关于加快保障性安居工程建设的实施意见》的文件提出，在城市规划区内，“未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定进行建设、影响城市规划”的房屋，将“由市及县（市）、矿区人民政府予以没收”。没收的住宅用房可作为保障性住房，产权归政府所有。

　　多年累积的住房保障缺口，终于促使中央政府下重手。

　　今年2月24日，国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设的硬任务分解到各地。去年，住建部也曾与各省级政府签订2010年住房保障工作目标责任书，完成情况纳入住建部、监察部对各省区市住房保障工作的考核和问责。

　　而对“违建”进行没收再改建成保障房——此一观点在国内早有讨论。

　　2008年，深圳市人大代表杨剑昌提出：对于违章建筑的拆除，是出于城市未来发展规划考虑。但违规房如此之多，若只是简单拆掉，虽能打击违章建筑者、美化市容，却造成了资源的极大浪费。因此，他提议，对于那些不影响城市规划和城市功能的建筑，应当在对开发商进行严厉处罚之后，将其合法化没收，作为保障性公有产权房提供给低收入人群居住。

　　2010年8月，深圳市发布《深圳市房地产市场监管办法》，提出：对“质量安全且不严重影响城市规划可以加以利用”的小产权房，可以依法没收或者征收，然后用于保障性住房。

　　海南省住建厅在2010年9月也曾下文要求，坚决遏制村镇违章建筑，对于不能拆除的，“还可没收实物或违法收入”。

　　对于违章建筑或小产权房该如何处理。

　　2011年初，广东省政协委员张华曾建议，深圳可借鉴香港经验，将小产权房纳入城市的廉租房保障体系，在深圳试点解决“小产权房”问题，为其他地区提供经验。

　　张华建议，将那些在合法的宅基地或者集体用地上建设、经检测符合质量及规划指标的小产权房，在补缴土地出让金、缴清相关税费后，发给房屋使用权登记证明。但这类房屋不得转入商品房流通，可以由政府收购后，进入保障性住房体系监管流转。

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万  科Ａ：2011年四月份销售及近期新增项目情况简报

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港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司报道：4月万科Ａ(000002)销售增速下降明显
　　万科A（000002）今日公告显示，4月份，公司实现销售面积67.8万平方米，销售金额79亿元，同比分别增长7.1%和1.3%。公告显示，今年1月至4月份，累计实现销售面积371.6万平方米，销售金额434.1亿元。从单月销售面积和金额的同比增速来看，万科今年1月至4月的数据呈现逐步下降的趋势，特别是4月份的同比增速下降到个位数。
　　据公开资料，2011年1月份万科实现销售面积165.4万平方米, 销售金额201亿元，分别比2010年同期增长216.1%和220.8%；2月份，万科实现销售面积54.9万平方米，销售金额60.8亿元，分别同比增长159.8%和141.8%；3月份，万科实现销售面积83.5万平方米，销售金额93.3亿元，同比增长64.5%和47.8%。
　　4月份，万科新增加广州万科红郡项目。该项目位于广州市番禺区兴南大道以南，汉溪大道以东。净用地面积约34万平方米，容积率1.68，计容积率建筑面积约57.2万平方米，其中目前已完工及在建开发面积约10.4万平方米。万科表示拥有该项目100%权益，须支付项目交易价款约31亿元。在新增项目方面，万科前4个月也成下降趋势，其中1月至3月分别新增12个、3个和3个项目，而4月份仅新增广州万科红郡1个项目。
　　作为行业龙头的万科前4个月同比销售增速逐渐下降反映出房地产市场在政府调控作用下量跌价稳的趋势。不过，也有环比数据显示国内房地产市场在4月迎来变化，在香港上市的富力地产(2777.HK)4月份的合同销售金额26.36亿元，环比上升19%；实现合约销售面积16.88万平方米，环比上升22%。
　　4月份，万科销售单价约1.17万元/平方米，环比较3月份单价约1.12万元/平方米有所回升，是2011年以来房屋单价最大回升幅度。

【出处】证券时报

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　　万科董事会秘书谭华杰在官网上分析，增速放缓主要原因在于，调控政策的效果进一步显现使得近期各主要城市的成交速度持续放缓，万科的销售情况虽较市场整体乐观，但仍不可避免地受到整体市场氛围变化的影响。同时，万科4月份新盘上市不多也是一个原因。

　　他表示，调控对于市场的影响十分明显。往年受春节因素影响，2月通常都是全年成交最少的月份，如去年一些主要城市3月成交环比2月的增长率在一倍左右，4月环比3月又增长约四成，但今年3月份的成交额环比2月出现了罕有的下降，4月份的成交量与3月份相比预计也难见增长。

　　谭华杰表示，“调控对市场产生了明显影响，成交速度普遍放缓，随着新增供应的不断上市，行业的存货压力将进一步上升，万科会继续坚持快速销售的策略。”

　　公告还显示，4月份万科仅在广州新增了一个项目：广州万科红郡项目。该项目净用地面积约34万平方米，容积率1.68，计容积率建筑面积约57.2 万平方米，其中目前已完工及在建开发面积约10.4万平方米。万科拥有该项目100%权益，须支付项目交易价款约31亿元。

　　对此，谭华杰分析，房地产市场与土地市场之间存在联动机制，受住宅市场调控持续的影响，年内土地市场也可能出现相应调整。

　　4月份，受推盘节奏的偶然性因素影响，万科当月新推盘规模环比3月下降了约三成。截至一季度末，万科各类存货中，现房占比仅3.10%。

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德勤：中国楼市没泡沫
德勤中国全国房地产行业主管合夥人何锦荣周四表示,中国房地产市场现时不存在泡沫,仍处于可接受的水平,但估计今年中国政府在房地产市场或有新的政策变动.

       何锦荣在记者会上表示,去年中国政府推行了多项为房地产市场降温的措施,但房价并没有显着调整;房地产企业也在发掘新的集资渠道支持新的发展项目.

       "政府是希望住宅市场稳定,我相信假如楼价继续上升的话,政府会有其他的措施推出."他说,并认为内地楼市目前未存在泡沫,未来楼价或会有轻微调整,但相信不会大幅下滑.

       该会计师事务所发表的新一份中国房地产投资手册指出,自重庆和上海分别颁布房产税试点计划後,推行全国性房产税的可能性也相对提高,这会成为影响中国房地产市场最大的因素之一.

       德勤中国全国出资人子行业主管合夥人孙菊茹表示,有指发改委正研究对房地产开徵"暴利税",但她相信这不会很快实行,因为要具体研究开发商是否获得"暴利".她指出,现时开发商一般的毛利率约30%,净利润率约15-20%,加上土地成本、融资成本等也在上升,也会影响它们的利润.

       事实上,融资困难是开发商目标遇到的最大困难之一.何锦荣说,内地房地产现时想为其地产开发项目取得银行融资几乎不可能,所以发债会是较可行的途径,相信未来仍会陆续有来.

       去年以来,内地房地产公司来港上市的数目大减,何锦荣策表示,该行近期亦与不少内地房地产公司磋商上市安排,预计今年第四季至明年首季或有8-10家内房股在港上市.(完)

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留美王石心事
贾华杰
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2011-05-06 07:30
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经济观察报 记者 贾华杰

离开万科

4月10日，王石和全忠聊天。成全机构董事长全忠说：“跟王石董事长畅谈两个小时，从黄仁宇的大历史观，到企业伦理和价值观，再到万科未来十年的目标，琳琅满目，如入宝山。”

不过，王石现在也面临着比较难下决断的问题。王石也知道，越来越多具有理想主义色彩的万科人在离开万科。这些老万科人的离职，让原万科人力资源总经理杨彦春节过得情绪低落。

杨彦说：“上班第二天，天南海北传来了一个又一个递交辞呈的消息。看来年前，我说的这是一个离别的季节，确实相继开始了。”在1月底，徐洪舸、肖楠离职时，杨彦说：“虽然之前有点耳闻，但我还是在座位上哭了。人不能全部带走，但人心陆陆续续要走了。”

熟悉万科的锡恩企业管理顾问姜汝祥说，在万科体系中，以往人才培养主要来自两个系统，一个是万科周刊，一个是人力资源系统。不过，2007年后，万科越来越依靠外部挖职业经理人来充实管理团队，在一切以业绩为考量的万科，让那些颇富理想主义色彩清高的一些老万科人越来越边缘化了。

杨彦曾经主导的万科青训系统“新动力营”，培养了很多万科区域公司的高管。杨彦发现，许多在万科工作多年的同事正选择离开。南昌万科员工话说得直接，烧完美好青春换一个老板。

这是王石开始游学哈佛大学时，就怀揣的心事。在美国，王石主修了商业伦理。王石在去美国游学之前说，万科要回到消费者导向中来。

但目前的激励机制和人力系统的变化，或者称之为新老价值观的冲突，还未激烈到需要老王做出决断和调整的时候。

这家中国最职业化公司还能保有多少理想主义色彩，也许比未来可能的3000亿元的销售额，更能奠定王石在中国商业史上的位置。

新旧价值观

选择离开的老万科人越来越多了，但王石好像在刻意回避这个问题。

4月8日，万科员工跟本报记者说：“马上要离职了，有些感伤。类似这样有价值的讨论和成果（产品研发），在今天的万科内部竟然完全得不到重视，总部导向不是踏踏实实做产品，而是忙着提升销售力。”

这位刚刚在股权激励名单上看到自己名字的员工说：“此刻，留下比离开更需要理由。”在1月份，万科年会过后，深圳万科一位员工则说：“现在在万科还能不能实现这个梦想。想的越多，越觉得不现实了。”

锡恩企业管理顾问姜汝祥认为，2007年以来，万科开始过分关注上市公司业绩，职业经理人更加看重股东回报。这成为万科的主流要求，在这种情况下，外面人进来了。地方公司的人基本都是利润导向的，职业经理人都看重业绩，是销售导向的，基本做法跟香港、新加坡等市场上的操作手法无异。

万科此前一直在北京市场无作为，就是因为北京的土地市场是一个官僚体系操纵的事情，招拍挂背后比南方市场有更多的“政府关系”。

而现在万科开始向三、四线城市扩张，就会面临各个区域价值观不一致的问题。

万科曾在一段时间内被视为中国公司管理的样本。一家券商的研究员说，万科是中国房地产商中少有的不害怕“政治周期”的公司。在2000年左右，万科是少有的建立完全意义上职业经理人团队的中国公司。

不怕“政治周期”，则是因为老万科人的清高感觉。实际上万科在与政府关系上一直就存在“心理障碍”。

据说，王石曾在集团年会上说，他有一个梦想，5年内一线老总去见官员的时候可以说：我不喝。王石说，“因为我这样不酗酒，不但是保护了万科的员工，万科有点影响力了。我也力图在社会上提倡一种新的风气，酗酒除了对GDP有点好处，对税收有点好处之外，对民族没有好处。”

但是，现在以往与政府打理关系时，比较扭捏矜持的万科，变得更加激进，北京万科甚至还在为北京市公安系统建设公租房，使用的资金来源于住房公积金中心。

2010年万科75%的销售收入来自合作项目。万科现在更加强调社会资源的整合，强调行业合作。而与其他地产公司的合作，也给万科原来的价值观带来了冲击。部分万科员工也有疑问:“为什么其他公司在招拍挂市场上可以玩猫腻，万科为什么不能？”

显然，万科现在处于价值观的迷离时期。一位老万科人说：“也许需要新的价值观，无所谓对错。但是，肯定不是创业者老王的，也不是我们的。”

王石下一步

王石还有更大的社会理想，王石想的是如何让万科成为社会的标杆，而不再委曲求全做事情。王石认为自己作为万科的管理者，有着委曲求全十年媳妇熬成婆的经历，万科发展的历史就是在灰色探索中走正规的路。

王石认为，把万科2010年定位为万科持续发展的元年就是这个意思，现在看到的万科的规模才刚刚开始，还有五年时间3000亿，实际上很简单。“我来这样讲吧，现在万科才舒展开去做了，实际上相当部分来讲是委曲求全”。

王石想的是如何让万科成为社会的标杆。“我们希望，万科最好像索尼、松下、丰田公司这样对日本的社会进程产生影响，而不仅是它的产品。”

王石说，经历了2008年的“变局”，万科集团总结了两个问题——重塑质量观和重新回到原位，在企业发展规模壮大的时候，明确最宝贵的资源是消费者。

不过，2010年的房价暴涨，让王石这段深刻的反思无法在万科内部形成共识。2010年，万科1000亿的销售规模，其中大概有四分之一来自于房价的上涨。

赴美游学前，王石说，在未来10年，万科面临着两个转型：一个是如何从传统的营销向技术科研转；另一个是如何从建房卖房向服务型上转。无论从技术上转还是服务上转，都一定以消费者为导向。王石认为未来万科应该摆脱目前利润导向的模式，重新回到消费者导向上来。

不过，对于万科未来如何调整，王石仍在思考中，未下定决心。

熟悉王石的人说，老王是万科价值观的坚定捍卫者，他如果拿定主意，也许会让一部分人成为万科历史上的匆匆过客。

王石曾说，我到深圳来，不是为了生存，也不是为了爱，我觉得我缺乏尊重，我的生活得不到尊重，能力、知识、地位也得不到尊重。所以我来做企业，我不会让部下重走我的老路。

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>> 进入万科A(8.31 ▲ 0.12%)的聊天室
深圳今年竣工保障房一万套，部分为万科承建
住房问题是广大市民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。深圳市委、市政府坚决贯彻落实中央关于加快保障性住房建设的的指示精神，将解决民生问题放在重要位置，坚持以人为本、关注民生，进一步加大保障性住房建设力度。

　　据了解，今年10月底前，我市将开工建设7.3万套保障性住房，全年新增安排筹建保障性住房6.2万套、竣工1万套。

　　保障房建筑质量整体提升

　　保证质量，是深圳市委、市政府对保障性住房建设提出的一个重要指标。为此，我市各承建单位采取多种先进工艺和环保技术，使保障房质量得到不断提升。

　　如我市规模最大的保障房小区——龙华安居保障房项目，就是国内首个按绿色建筑标准建设的保障性住房居住区。它位于宝安区龙华拓展区，紧临深圳北站，总建筑面积近80万平方米，拟建住宅1.1万套。也是第一个采用代建总承包制的保障房建设项目，由3家国内知名房地产企业承建。

　　“五一”假期，记者在龙华安居保障房项目建设工地看到，数百名工人在施工岗位上挥汗如雨。昨天下午，记者来到正在施工的万科项目工地，发现项目主体大部分已建到3到5层。由万科公司负责建的保障房项目建筑面积达21.5万平方米，分4个标段，共有6栋，4000余套，楼层26至28层高。

　　在4号标段，巨大的塔吊正把一个装好门窗的混凝土预制构件往5楼吊装，数十名头戴安全帽的工人正在现场紧张作业。“这是工业化PC预制外墙，楼体所有外墙将全部组装而成。”项目经理段计先介绍说，万科公司首次在国内规模化使用这一新的建筑技术，与传统的混凝土浇铸技术相比，其最大的优势是节能环保，同时还具防渗漏、节约成本、提高效率等优点，这是未来建筑业的发展方向。

　　据介绍，该地块项目是我市住宅产业化示范基地，建筑工业化率将达到10%，采用“内浇外挂”技术建设，外墙、阳台、走廊、楼梯均为预制混凝土，房屋建筑质量得到整体提升。

　　我市未来5年将再建保障性住房24万套

　　深圳市委、市政府历来重视民生问题，尤其是保障性住房建设。保证数量，是深圳的又一个重要指标。据了解，深圳建立经济特区以来，共建设各类政策性保障性住房约27万套，户籍人口住房自有率达76%，常住人口人均住房建筑面积27平方米。据市住房和建设局负责人介绍，未来5年，我市计划新增安排筹集建设保障性住房24万套，主要分布在龙华、平湖、龙岗、梅林、益田、前海、蛇口等地，

　　去年以来，我市相继出台了《深圳市保障性住房条例》和《关于实施人才安居工程的决定》，对住房保障体系进行了重大调整，把住房保障对象从户籍低收入家庭，扩大到广大户籍“夹心层”和各类人才，把住房保障重点转向各类各层次人才，进一步扩大了住房保障的范围。同时，除原有的廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等传统实物保障方式外，我市还提出了安居型商品房的保障方式。

　　市住房和建设局负责人介绍说，今年我市进一步加大保障性住房建设力度，10月底前开工建设7.3万套保障性住房，全年新增安排筹建保障性住房6.2万套、竣工1万套。同时，对符合廉租住房保障条件的户籍低保家庭实现应保尽保，对符合条件的低收入家庭和各类人才按计划进行保障。

　　精装修交房拿到钥匙即可入住

　　方便市民、服务市民，是深圳保障房建设的一大特色。

　　今年我市竣工1万保障房，意味着将有1万个家庭搬入梦寐以求的新家。那么市民将要入住的新家是什么样？在龙华保障房工地，记者参观了该工地的样板房。这批保障房项目分为3种房型，分别是35平方米、50平方米、70平方米。记者看到，房间装修一新，每个房间都配有空调，包括炉具、地砖、马桶等全部选用知名品牌。工作人员介绍，“这些保障房都是精装修交房，届时业主只要拿到钥匙就可入住。”

　　记者了解到，该保障房不仅房屋装修高标准，而且小区环境也是按绿色标准高起点建设。据介绍，该保障房将全部达到绿色建筑国家一星级、深圳市铜级标准，户户自然通风采光，将全部使用太阳能热水技术、透水地面、节水节能器具和绿色再生建材产品。

　　深圳保障房建设的未来目标是，将100%达到《深圳市绿色建筑评价规范》铜级标准，保障性住房人均住房基准建筑面积不低于18平方米，使用系数不低于70%，100%实现一次性装修。

　　该负责人表示，我市逐步引入市场化机制，采取市场代建、BT、BOT、工程总承包等模式，促进住房保障项目建设模式的多元化、专业化、市场化。此外，还学习借鉴香港、新加坡等地轨道交通建设运营成功经验，通过探索地铁上盖建设保障性住房，“今后，市民入住的保障房质量更好，环境更美，出行更方便。”

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三大行浙江分行上调首套房首付及利率
2011年05月09日 16:18　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
建行、中行、农行浙江省分行日前首套房贷首付已上调至四成，利率为基准利率上浮5%-10%

　　【财新网】（综合媒体报道）银行房贷越收越紧，“首套房贷三成首付、基准利率”已成为“浮云”。

　　浙江《都市快报》消息称，建行、中行、农行各自浙江省分行日前均调整了首套房贷政策，首付已上调至四成，房贷利率在基准利率基础上再上浮5%-10%。

　　建行浙江省分行明确，从5月5日起，对首套房贷利率原则上执行基准1.1倍利率，首付不低于40%，对于第二套住房，首付要求不得低于60%，利率原则上不得低于基准利率1.15倍。该行一位个贷部人士说，即便是重要客户，有较大的利润贡献度，首套房贷利率的底线也是基准上浮5%。

　　而中行浙江省分行相关人士则透露，该行从4月上旬开始就已上浮首套房贷利率了。除非上级领导批准，可只上浮5%，一般客户均执行基准1.1倍贷款利率。在首付成数上，该行还规定，面积在40-60平方米或140平方米以上的一般客户首付提高到四成，面积在60-140平方米的一般客户或140平方米以上的中高端客户仍可首付三成。

　　农行浙江省分行也上浮了首套房贷利率，除优质客户可享受基准或上浮5%，其余上浮幅度普遍在10%。另外，目前银行房贷放款时间依然需要等待数周左右，这意味着首套房贷申请人在贷款发放下来之前，利率和首付均存变数。

　　报道称，浙江省四大国有商业银行中，目前只有工行还按兵不动，但按照四大行以往的一致步骤，工行调整首套房贷款政策只是时间的问题。此前，几乎所有的中小银行都已经上调首套房的首付比例和利率。

　　5月5日，银监会公开否认了“首套房贷首付比例提至五成”的传言，并表示，目前贷款购买首套房首付款比例不低于三成，贷款购买二套房首付款比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍的监管要求没有改变。银监会将继续督促银行业金融机构坚决贯彻党中央、国务院房地产宏观调控政策，有效防范房地产信贷风险。

meng-h

首套房贷吃紧 部分地区首付提至四成
本文来源于《财经网》　 2011年05月10日 08:02 共有0条点评

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建行、中行、农行浙江省分行日前均调整了首套房贷政策，首付已上调至四成，利率在基准利率基础上再上浮5%-10%

　　【《财经》综合报道】 房地产调控以来，各大银行对二套房、第三套房的贷款制订了严格限制，现在这种趋势开始向首套房蔓延。
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　　据《第一财经日报》消息，目前中行、农行、工行、建行四大国有银行在上海的首套房贷均原则上执行首付比例三成、贷款利率为同期央行基准利率的政策。其中，工行和中行信贷部相关人士明确表示，贷款利率“最低”为基准利率，没有利率折扣。

　　中行相关人士还透露，对于一些资质并不太好的贷款客户，首套房贷利率将有一定程度的上浮，“同时，由于房贷额度非常紧张，放款时间不确定，要等到有额度才能放款。”

　　建行的相关人士也应证了首套房贷下发时间变长的事实。他称，现在个人房贷的放款时间预计至少都要等上2个月，而且不确保房贷政策可能发生变化。

　　去年底楼市调控政策收紧之后，银行方面曾接监管层口头通知取消首套房贷7折利率优惠，将首套房贷利率下限调整到基准利率的85%，首付比例则为三成；今年初以来，由于央行屡调存款准备金率并严控信贷规模，各家银行开始陆续取消首套房贷利率优惠，从8.5折上调至基准利率。

　　银行自己主动调整信贷政策，减少房贷是目前房贷紧缩的直接原因。日前，中信银行（601998.SH/0998.HK）管理层在一季度业绩发布会上警示了房地产业的风险，并计划2011年新增房地产贷款至少压缩三分之一。

　　中国人民银行5月3日发布的《2011年一季度货币政策执行报告》披露，我国房地产贷款余额增速自2010年5月份以来持续回落。其中，个人购房贷款增速连续11个月下滑，房地产开发贷款增速连续4个月下滑。

　　除了首套房贷利率严格限制，放款时间变长之外，部分地区的首套房首付已经提高对四成。据浙江《都市快报》消息，建行、中行、农行各自浙江省分行日前均调整了首套房贷政策，首付已上调至四成，房贷利率在基准利率基础上再上浮5%-10%。

　　报道称，此前，几乎所有的浙江中小银行都已经上调首套房的首付比例和利率。建行浙江省分行明确，从5月5日起，对首套房贷利率原则上执行基准1.1倍利率，首付不低于40%，对于第二套住房，首付要求不得低于60%，利率原则上不得低于基准利率1.15倍。

　　就这一点，北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，暂时看首付四成推广至全国的可能性不大，可能先在一个省试点，而且浙江省也不是所有银行都上调了首套房的首付比例。张大伟指出，浙江部分银行上调首套房首付比例及利率与银行的信贷额度有直接关系，而与宏观调控关系不大。

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黄石：操盘手众邦
本文来源于财新《新世纪》 2011年第18期 出版日期2011年05月09日 订阅《新世纪》  |  注册财新网
全部公租房由一家政府专用平台公司操作，定位为保本微利的非营利机构，国开行给予贷款支持
财新《新世纪》 记者 张宇哲


　　在湖北黄石，保障房只有一种，就是公租房。
2011年4月11日，黄石市第一个棚户区改造还建重点项目“金广厦”现场一片忙碌。邱孝威/CFP
2011年4月11日，黄石市第一个棚户区改造还建重点项目“金广厦”现场一片忙碌。邱孝威/CFP

　　黄石市位于湖北省东南部、长江岸边。经过近几年的产业调整和环境治理，这里空气清新、天空蔚蓝，路边的绿化带随处可见，施工项目遍地，显得欣欣向荣。今年年初，黄石还入选了“2010中国十大经济转型示范城市”之一。很难想象，这里曾有着长达半个世纪“光灰城市”的称号。

　　黄石市第一个棚户区改造还建重点项目“金广厦”现场一片忙碌，项目配建廉租住房1004套，配建共有产权公共租赁住房500套。8月北区主体工程将竣工，年底将有1600余户原棚户区居民入住新房。

　　这一切都来自众邦城市住房投资有限公司（下称众邦公司）的操盘。众邦公司为黄石市专门从事公租房建设和运营的投融资平台，负责项目的规划、勘测、设计、建设管理。

　　“保障房建设不能头痛医头、脚痛医脚。”黄石市房地产管理局局长、众邦公司董事长刘昌猛这次是第二次接受财新《新世纪》记者的专访，他表示，现阶段的矛盾是“建”的问题，以后还有管理、退出等问题，要考虑长远。

　　4月16日，国务院副总理李克强在《求是》杂志发文提出，应发挥保障性安居工程专用融资平台作用，吸引金融机构贷款，调动企业投入建设的积极性。

　　黄石模式的众邦公司可说是符合这一思路打造的地市级第一个保障房专用平台公司，国开行为之提供了长达30年、总额45亿元的贷款承诺。今年3月，国开行与住建部签署了合作协议，支持保障房建设。“黄石众邦模式”将在国开行全行范围内推广。目前，江西等地也已开始相继成立类似专用平台公司。

　　“黄石模式把保障房打通了（即取消了保障房类别），几年之后可以出售，这样就可以能够保证现金流，适合商业银行介入。”建行湖北分行人士此前不久刚刚结束了对该项目的调研，对黄石的公租房项目表示兴趣浓厚。

“光灰城市”转型

　　黄石市原本是一座面临转型的资源枯竭型城市，下岗职工较多，“光灰城市”就是因为长期脏乱差而来的别名。黄石市80%的低收入家庭聚居于棚户区中。截至2010年底，黄石市人均建筑面积低于16平方米的中低收入家庭共有32549户，以按人均面积的60%保障计算，占全市居民总户数的24%。由于历史欠账较多，黄石城区保障性住房建设的任务非常艰巨。

　　2009年，黄石已开始探索将公租房和棚户区改造相结合的模式。作为资源型城市转型样板，当年10月，黄石市获得住建部批准，成为住建部公租房建设试点城市，期待通过试点，整合利用多种政策资源，用三到五年的时间在黄石市基本建立比较完善的公租房制度。（参见本刊2010年第45期“黄石统合保障房”）

　　黄石目前拓展了公租房的概念，将现有廉租房、经济适用房、限价商品房、国有直管公房、国有及国有控股企业公房等政策、保障性住房产品统一归并为公租房。

　　由于在中国公租房没有成熟模式的先例，在公租房试点推进过程中，资金成为最大瓶颈。

　　为给公租房运作体系找到一个可自我循环的商业化模式，国开行与黄石市政府一起探索设计了一套“政府主导+专业公租房平台公司+商业运作”的机制，借鉴了新加坡、香港经验，形成以公租房制度和专业住房保障实施机构为核心的住房保障体系。

　　该项目计划通过棚户区（含危旧房）改造和运营新建公租房的方式，建设期5年，运营期25年。总建筑面积约225万平方米，将提供32654套住房，其中棚户区15000户，公共租赁房17654户(其中廉租房1万户，公租房7654户)。黄石市计划到2015年、2020年，保障家庭覆盖率分别达到全市家庭总户数的20%、25%。

　　黄石是国开行最早开始合作的地级市，双方的合作早至1999年。此番在黄石近60亿元公租房项目总投资中，国开行将提供45亿元额度的项目贷款，其余项目资本金包括申请各级政府补贴约7.3亿元、约6.8亿元由众邦公司自筹解决，包括企业自主建设保障房项目和普通商品房项目配建资金3亿元，其他资金缺口由收储土地增值收益补充约3.8亿元。

　　国开行该笔贷款期限长达30年，目前已获得银监会批准，利率为五年期基准利率，前五年每年偿还利息，第六年开始偿还本金，一年偿还两次，避免一次还本的压力。这是迄今为止支持保障房单笔规模最大、期限最长的商业银行贷款。

　　这是国开行最新推出的公租房的专项贷款产品，仍然沿用了国开行的开发性金融模式，但有所不同的是，这一次“不是单纯支持保障房建设项目，而是创新了公租房产品和住房保障实施机构制度设计。”刘昌猛表示。

定位保本微利

　　 黄石众邦公租房模式中，建立了房产管理局、住房保障中心、专业的住房投资公司“三位一体”的住房保障实施体系，成立了专门的住房保障实施机构众邦公司。

　　简单而言，房产管理局作为公租房的行政主管部门，负责研究和制定相关政策及中长期供应计划；市住房保障中心负责承租众邦公司公租房的个人申请受理、资格审查、租赁补贴的审核和发放等政策性保障业务；承租人向众邦公司交纳租金；同时，通过政策引导，鼓励其他营运主体和个人参与公共租赁住房的建设和经营。

　　 “市住房保障中心会定期审核承租人的收入变化，因为每个人的发展是动态的，这个体系也是动态的、开放的。”刘昌猛强调。

　　众邦公司成立于2009年6月，为黄石市房地产管理局全资投资的法人独资有限责任公司。众邦和其他产业类平台公司或城投公司的不同之处在于，其注册资本1.35亿元，除货币资金外，其他资产大部分为有产权的公租房和土地。

　　值得注意的是，众邦公司的经营范围除了建设投资廉租房项目、棚户区、城中村、危旧房改造和公租房，及公租房、廉租房的经营管理；还包括商业房地产项目开发经营、物业服务。

　　“关键是每个项目都是市场化运作，因为市场化最有效率，不市场化就无法打破这个缺口。”刘昌猛强调。

　　以市场化方式取得土地，这是众邦公司与各地建设经济适用房项目不同的地方，后者通常依靠行政划拨得到土地。众邦公司是按照政府招拍挂出让土地的市场价格购买，然后政府再返还其土地出让金。“这样做便于未来产权的退出流转，划拨的土地流转有障碍。”刘昌猛透露，众邦公司还将作为土地储备中心的分中心，并被黄市政府赋予经营土地职能。通常的土地储备中心只有收储土地的职能。

　　不过也有质疑，由于众邦公司兼顾经营土地和垄断性质，会不会在运营多年之后成为一个当地房地产开发的“巨无霸”，出现此前国企不计成本拿地而成为“标王”的事件。刘昌猛明确告诉财新《新世纪》记者，“众邦公司定位是非营利性机构，利润追求是保本微利、不以赚钱为目的，只要能保证覆盖成本就可；其成立章程中已确立了其经营范围及定位。”

　　通过第三方机构测算，黄石公租房项目投资财务内部收益率5.31％，项目投资回收期为15.28年（含建设期），平均投资利润率为2.68%。这个5.31％的收益率只略高于目前代建拆迁安置房建设项目的5%利润。按照地方建委有关文件规定，拆迁安置房建设项目代建收入最高不得超过建安工程的3%，加上2%的管理费，开发商可以拿到的最低利润就是5%。“这应该属于低收益项目。”一位房地产信托业资深人士表示。

资金平衡存疑

　　建设资金有了，关键是未来45亿元贷款如何还本付息，以及如何做到公租房的滚动和可持续发展？

　　刘昌猛介绍，未来五年众邦公司可筹集的资金来源有七种，包括各级财政补贴、住房公积金增值收益约0.8亿元、土地出让金收益的10%约0.5亿元、棚户区改造安置后腾退的土地及整理改造后的增值收益（据第三方机构可研报告显示，未来六七年，这部分收益约为4.7亿元）、公租房建设项目中配套的商品房和商业设施的运营收益，以及公租房制度中市场租金、分类补贴、先租后售和租售并举的方式提供的现金流。

　　在刘昌猛看来，租金收入只是公租房建设回笼资金的小部分，公租房出让、商品房开发和土地经营，是未来现金流的主渠道。

　　“每一套公租房将配套一部分商品房，除了装修档次、户型面积不一样，在质量、设计、物业管理方面都一样。”刘昌猛举例称，40万平方米的建筑面积可配套5万平方米商品房。再者，该项目中，10%的公租房可用于销售，根据相关规定，公租房建成后的第五年方可出售，销售价格按商品住宅市场价的70%优先卖给中低收入者。

　　黄石当地公租房的成本（含土地成本、建安成本）为2200元/平方米，若按每年3%的上涨幅度估算，按照工程进度，公租房第八年可以开始销售的话，2018年公租房销售收入为约2亿多元。

　　根据相关机构的市场分析，2010年，黄石市公租房月均价格7.1元/平方米，第一批公租房全面建成投入使用后为2014年，考虑价格上涨因素，2014年平均每套公租房月均按8元/平方米收取租金，其后租金按每五年上涨5%的趋势进行调整。第四年公租房租赁收入约为4600万元。

　　这一租金是按市场定价，由住房保障中心按照承租人的收入和住房等情况核定后“分类补贴”、“租补分离”，即承租人向住房保障中心申领住房券，然后交纳租金；众邦公司将回收的住房券进行内部结算回笼，其他营运主体或个人凭住房券到住房保障中心兑现；公租房租售结合，但控制出售的比率、保有出租的基本量。此外，黄石还推出了共有产权公共租赁住房。比如，拆迁还建中超出的部分作为共有产权，可租可售，五年之后可回购。

　　据国开行湖北分行客户经理文明智介绍，由于黄石下岗职工多，棚户区改造多，公租房需求大，租金稳定。预计“十二五”期间新就业的、引进技术人才、来黄石投资的商人、企业长期签订劳动合同的职工等，共计3万人，约占增加的外来总人口的20%。为保证众邦公司的租金收入，这些公租房建设选址有些处在市中心，“没有太偏远的地方。”

　　据国开行测算，黄石市财政收入近2年税收平均增长30%以上，加上前述七项收入来源，按照30年期限计算，平均现金流有120%-130%覆盖本息。

　　也有业内人士认为，地方的保障房建设，财务测算并不重要，“先完成建设任务再说。能否真正实现资金平衡，还有待观察。”

　　北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任满燕云认为，公租房通过政府土地让利，是可能实现资金平衡的。最大的挑战并不是建房子，而是公租房的后期管理和监督，包括什么样的人适合住，谁来运营公租房。“在世界各国经验看，早期公租房供给少的时候政府应发挥主导作用；后期公租房管理运营负担加重，很多政府在逐渐退出；最聪明的方式是，政府通过激励政策发挥杠杆作用，让私营机构建设、提供、管理公租房，政府仅负责监督及准入的管理。”

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茅于轼：房价不是地产商炒起来的，土地供给是主因
著名经济学、天则经济研究所理事长茅于轼在2011第六届中国(宁波)商业地产年会上做了"房地产政策的经济学分析"演讲，他表示当前房地产业核心问题即房价特别高。土地和需求是影响房价的两大主因，目前中国一线城市泡沫明显，解决之道是收入分配合理及增加投资机会。

　　供给与需求影响房价

　　茅于轼表示，影响目前中国房价的因素非常非常的多，但归根到底是由两个因素来影响：一是供给，一个是需求。每个因素都会通过对住宅的供给和需求来影响，如果这个因素降低了需求，房价就会下降，如果这个因素降低了供给房价就要上升。

　　最近出台的限购令就是对需求的限制，需求限制的结果便是房价要下降。此外，茅于轼认为土地供给是影响当前房价的一个基本问题。各地政府对容积率都有规定，这个规定如果放松，允许容积率升高，那就等于增加土地供给，供给增加的结果一定是房价下降。中国是一个缺土地的国家，土地供给少了，必然结果就是房价高，只有用好每一块土地，不要让任何一块土地用得不恰当，才是节约土地的根本办法。因此解决房地产价高的问题首先要解决土地供给，土地用途的自由转换，这个问题不解决的话，这是最重要的问题，当然其他问题也需要解决，但关键是要用好每一块地。

　　房价不是开发商抬高的 解决房地产问题首先要解决投资渠道

　　很多人认为房价高是开发商抬的，茅于轼对此予以否定。中国GDP每年以9%、10%的速度增长，GDP是全国人民创造的财富总量，财富量在不断地高速增长，通过税收分配给了政府，通过打工分配给了打工的人及企业，还分配给了外国人。而财富的分配却很不合理的。越是高收入的人财富增长越快，低收入的、打工的财富增加速度却很慢。房价越涨，高收入人群收入也涨的更高，口袋里的钱多了，就造成了房地产的需求。

　　这些有钱人口袋里的钱没有别的用场，如果存银行利息还赶不上通货膨胀的损失，投资渠道不足，大部分还是把钱投到了房地产行业上面。

　　一线城市房地产泡沫明显 解决之道是收入分配合理及增加投资机会

　　茅于轼指出，房价也不可能永远涨下去，北京、上海、广州等大城市房地产泡沫是很明显的，最重要的根据就是空房率非常高，这些囤积房造成房地产价格的疯涨，是有风险的，这个时候房地产泡沫如果破灭，影响非常糟糕，香港、台湾都有房地产泡沫破灭的故事。

　　要解决房地产泡沫的问题，首先要使收入分配合理，另外要增加更多的投资机会，这也是中国经济结构中的大问题。所有能赚钱的行业目前已垄断起来，比如金融业，国内私人不能办银行，在美国几千家银行都是老百姓办的。浙江省民间金融非常的发达，使浙江整个经济得到了繁荣。浙江省富裕的一个非常重要的原因就是民间借贷，浙江民间金融、地下金融非常发达，如果能够去他省办银行（浙江省已经有很多这方面的经验），就可以降低房地产的价格，而不会降低整个经济的发展。

　　中国现在的问题是房价高而粮价低，茅于轼认为国务院要有一个保护价，保护老百姓的利益，另外可以把种粮食的地变成开发地，这样粮价就会上升，房价就会下降。

　　政府发放住房补贴 开发商盖房满足市场需求

　　在房地产业中还有一种重要的因素就是保障房的开发，包括经济适用房、限价房、公租房、廉租房还有公共产权房，茅于轼表示保障房的目的是让住不起房的人能够改善住房条件。任志强曾表示保障房实施十多年的结果不但没有解决住房的分配不公平，反而还加剧了住房分配的不公平。茅于轼指出现在住房最困难是进城打工的农民工，他们为国家的改革开放做了非常大的贡献，高楼大厦、地铁、出口外汇等各方面都做出很多贡献，却成为住房最困难的人，并且也并未能享有保障房的优惠措施。

　　因此茅于轼指出中国房地产的远大前景就在于两亿多农民要进城住下来，目前他们已经进城了但是没有住下来，房地产远大的前景就是给他们盖房子。

　　目前政府靠廉租房来解决住房困难，但更好的办法不是廉租房，而是给他们住房补贴。由开发商来盖房子，他们会把土地、劳动、资本、市场结合起来，用最低的成本提供很好的住房，这个事只有开发商，不是盖房的人，也不是政府，政府要出钱让他们租房。目前江苏省的常州已经用住房补贴的办法，这个办法很灵活。

　　茅于轼最后表示，房地产业迅速在变化，定要瞄准未来市场的发展，了解到真正的需求在什么地方，要勇于调整，特别是房地产泡沫的问题，值得房地产行业各方特别关心、特别警惕的问题。有泡沫，就把它消化掉，消化不了就会破灭，房价就会直线往下掉。但是我们仍要冷静、客观地去了解、分析。国家的发展、老百姓生活的改善，特别是有住房困难的群体，改善的责任在政府，也在房地产商上。