万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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万科B(200002):深耕广州,携手成长

    ■羊城晚报
    3月23日下午, 由中国房地产研究会,中国房地产业协会与房地产测评中心联合
发布的《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示万科以1082亿的销售
额和898万平方米的销售面积双双雄踞榜首, 继续领跑房地产企业.广州万科同时传
来捷报, 以80.89亿的销售金额与51.13万平方米的销售面积的骄人成绩跻身广州地
区前三强.是自2003年万科进入广州经过7年的探索后, 终于逐渐在广州市场的展现
影响力及核心竞争力.
    融入广州:理解岭南文化
    地处康王中路的荔湾越秀双核心的万科金域华府在开盘当天成交金额近3亿.20
10年12月5日,在广州开盘的北部万科城,发售当天到访量就超过4000人,不到半个月
时间热卖超过两千套, 销售金额超五亿元.多次"热卖"逐步奠定了万科在广州的"江
湖地位",使万科跻身广州地区房地产企业前三强.
    广州万科捷报频传,身为广州万科的掌舵人张海固然相当欣喜,同时也对刚进入
广州时的艰辛毫不讳言,张海表示,"广州是中国房地产产业市场化的首发城市,同时
也是市场竞争最为激烈的城市. 广州及周边聚集了中国目前规模最大数量最多的房
地产民企总部,这些公司伴随着中国住宅产业市场化的发展历程脱颖而出,并在很短
的时间内纷纷由区域公司发展成为中国领先的全国性房地产开发公司. 这些企业多
数成立于上个世纪90年代中后期,发轫于2000年前后,历经了中国房地产业所有重要
的艰难转折与跌荡起伏, 成为具有极具市场影响力的公司."所以张海很不希望广州
万科仅仅被外界看作是万科在广州的一个分支机构,一个"外来企业".
    "一方面,我们热爱广州,另一方面,我们愿意和广州一同成长",在谈到如何在广
州取得成功时, 张海谈到了他的"秘诀","融入广州应该是充分理解学习广州和广州
文化,并加以反思之后,才可以真正谈融入."以万科金域华府为例,小区园林的高达1
0米跌水瀑布, 充分考虑了广州"以水为财"的文化观念,而小区园林同样把南方的气
候特点及老广州人的喜好充分结合,将岭南特色元素融入了新东南亚园林风情,才打
造出这样极具岭南特色同时亦别树一帜的风格建筑.
    放低心态:坚持理念连贯
    当广州调控政策"穗八条"出台后, 广州万科总经理张海随即要求万科的员工在
调控下更要提升自己的能力,不要想调控带来的市场负面影响在哪里,而是想怎么把
自身的能力提高, 怎么能够打动客户,这要讲究"真实能力".影响一个公司成败有很
多因素,从长期看,哪个因素最为重要.张海认为,还是广州万科一开始就把心态放低
,照顾好客户,做好产品的经营理念,"尤其是当前,宏观调控已经成为一种常态,我们
要坚持我们经营理念的一致性和连贯性".
    想在严厉的调控政策下,在广州及周边区域切出一份属于自己的蛋糕,在实力雄
厚的同行和对手中占的一席之地,"找准缝隙很重要",张海坦言.在张海看来,万科企
业文化的现实力量是非常明显的.比如质量, 他认为,质量问题在房地产行业是一个
比较容易说清楚, 甚至也是唯一能够说清楚的一件事. "如果一家公司内部,在质量
问题上还存在认识上的混乱,那么说明这家公司的风气有问题,"他表示,"幸运的是,
^质量^掌握在万科自己手里, 不掌握在施工单位手里,不掌握在监理手里.万科内在
文化使每个企业员工^用最简单,最直接的方式来捍卫他们的专业尊严^."
    深耕广州:更加灵活开放
    对于深耕广州, 张海表示,广州最值得学习的,还是深深植根于广州人骨子里的
精明, "广州是有着两千多年历史的商都,在经商意识上,或者商业运作上,广州本土
企业有很多值得万科学习的东西.""万科早期有很强烈的"作品意识",这样直接导致
成本的增加.在广州^精明^观念熏陶下, 对产品线进行了品类规范之后,这样的问题
得到了好转",张海坦言,"而现在则认为,项目开发并不是只有一个模式,重要的是获
取这个项目出于什么样的目的.比如位于康王路的金域华府, 类似这样的小型项目,
以前在集团内部是很难报批的.但只要是出于明确的目的和考量,类似这样的项目也
可以考虑."
    而以前对万科至关重要的做大规模的模式, 在广州文化熏陶下逐渐变得更加灵
活与开放.张海认为, 以前万科对于项目的要求是独资,后来可以控股,现在发展到"
五五",有时甚至可以不合并报表.从这个角度说,这对合作双方企业文化的要求很高
.而合作人起码要志向相投, 如果对方仅仅以追求经济利益为唯一,那么合作就比较
困难.但是现在合作方多种多样,有的是不理解中国国情的国外基金,有的是国企,还
有私营老板, 这样就要求万科要承担起资源整合的角色,更加包容地合作,以大胸怀
与去合作.
    "今天的万科来说, 如何把商业利益和理想主义结合起来,就显得非常重要."张
海强调, "学习一定要反思,并不能盲目的学习,抛开理想主义和万科企业文化本质,
这些学习和改变就没有任何意义. "我想其他的万科一线公司也迟早会走到这一步.
只是因为广州的商业气氛更加浓厚, 可能我们走在了前面.但不管怎样,我们对于股
东的回报,对客户的重视和质量的坚持,这些因素都是不会变化的.

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中原地产：深圳有望4月打破楼市观望态势
2011年04月08日 17:24　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
各地房价控制目标可能成为推动入市的催化剂，观望者恐难再坚持

　　【财新网】（记者 符燕艳）深圳3月新房成交量为自2003年来最低的3月，中原地产预计4月有望打破这种胶着的楼市状态。

　　中原地产4月8日发布报告指出，随着房价调控目标基本尘埃落定，本轮调控的最后一只“靴子”落下，开发商推盘积极性有望提高，预计4月份新房供应量将进一步提升，购房者观望之势将减弱。

　　报告称，从2010年9月底新政以来，加上2011年1月新政策，深圳房价已经坚挺半年时间，观望者的心态不可能不受影响。从各城市出台的房价控制目标来看，各地政府基本上对降低房价毫无信心，或者是毫不用心，一些观望者恐难再坚持。各地出台的房价调控目标有望成为催化剂，促进更多人入市。

　　报告显示，3月深圳仅成交新房22.82万平方米，同比减少一成多。与此同时，一边是供应持续低迷，一边是购房心态两极分化，致使新房价格仍高位盘整，开发商对房价让步少之又少，一些热销项目价格略有走高。报告认为，持续的观望则是为后市积蓄能量。

　　二手房方面，深圳3月成交量为10613套，环比含春节因素的2月大幅上升165.06个百分点。中原地产内部成交监测数据显示，2011年3月，深圳二手住宅市场成交均价为23228元/㎡，较2月上涨8.70%，较去年同期增加28.38%。■

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中国海外3月房地产销售额77.6亿港元
2011年04月08日 17:37 来源： 金融界网站 【字体：大 中 小】 网友评论


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　　金融界网站讯 中国海外发展（行情，资讯，评论）公布，公司今年3月实现房地产销售额77.6亿元，同比增长13.2％，销售面积58.1万平方米，同比增长19.7％。

　　中国海外发展表示，今年1至3月份累计实现房地产销售额197.7亿元，同比增长44.0％，累计实现销售面积139.7万平方米，同比增长40.4％。

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瑞信重申减持内房股 留意中国海外及龙湖
2011年04月07日 14:40 来源： 巨灵新闻 【字体：大 中 小】 网友评论


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     中国海外发展 (00688)及龙湖地产(00960)今日维持窄幅好淡争持。惟瑞信表示，维持内房股“减持”评级，并建议特别留意中国海外发展及龙湖地产等近期来跑赢大市的开发商。
  
    瑞信称，在央行于4月5日宣布加息的当天，中指数据显示，内地房价在3月按年增长0.59%。该行指出，房价未受政策影响持续上涨势必将召来新一轮的政策打压。  

    同时，瑞信表示，三月内房的抛售率低于50%；市场情绪低迷远比外界预测的更为严重。该行认为低迷的销售情况将持续更长时间，可能导致一些开发商难以承担。

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香港首只人民币REIT今日发行
2011年04月11日 15:00　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
汇贤产业信托首次发售20亿个基金单位，每单位发售价5.24元至5.58元，最多集资111.6亿元人民币

　　【财新网】（特派香港记者 王端 符燕艳）香港首只人民币计价新股--汇贤产业信托(87001.HK)4月11日起招股，最多集资111.6亿元人民币，今年派息回报率年化计算介乎4.00%至4.26%。

　　汇贤产业信托首次发售占全部基金单位的40%，共计20亿个基金单位，每基金单位的发售价为人民币5.24元至人民币5.58元。

　　该基金将投资的物业是北京东方广场。东方广场为北京最核心地段的商业建筑群，占地共约10万平方米，总建筑面积约80万平方米。据独立物业估值师美国评值有限公司的评估，东方广场截至2011年1月31日的评估价值约314.1亿元。

　　招股书指出，去年前十个月东方广场收入及盈利分别为17.39亿元及11.82亿元人民币，同比各增了6.4%及5.4%。

　　汇贤产业信托的管理人为汇贤房托管理有限公司，该公司主席甘庆林表示，这将为投资者提供一个分享中国经济增长的机遇。

　　汇贤产业信托的推出，无疑对目前只有人民币存款、债券等产品的香港人民币市场，具有里程碑的意义，股票在某种程度上被认为更具流动性。

　　承销商之一的中信证券一位高层早前向财新记者指出，设计汇贤产业信托的初衷，是考虑到这是首只人民币股票产品，为吸引投资人和控制风险，要向投资人保证一些收益或者保证派息水平，因此选择设计房地产信托基金产品。

　　从产品设计而言，目前香港的数只房地产信托基金，大部分和上市之初相比，处于“潜水”水平，投资人兴致似乎并不高。不过，此次汇贤产业信托炒作的是人民币股票概念，与房地产信托基金无太大关系。

　　从发行人可以看出，汇贤产业信托的IPO无疑带着政治任务色彩，早前香港交易所和券商更是严阵以待，举行多轮的测试活动。在“只许成功”的压力以及散户对人民币概念的热情下，汇贤信托基金成功发行已无太大悬念。

　　但是面对汇贤信托基金上市，有市场人士担心会成为香港的B股。此外，就人民币股票对境外人民币流通性的推动作用也存有争议，相较散户拥戴的股票市场，有观点认为机构间人民币债券市场才会真正盘活境外的人民币。

　　不过也有海外中资券商高管向财新记者乐观预计，“再过五年，香港一半股票，都是以人民币计价交易，”因此对人民币的流通性有较大助力。而人民币产品，尤其股票产品，将给熟悉中国市场、拥有人民币资产的中资券商带来历史机遇，这对香港券商格局或产生很大的影响。

　　而就汇贤产业信托本身而言，这是香港第一只以人民币计价的REIT。有观点认为，REIT属收息产品，不宜憧憬上市后短期内价格会大幅上升。

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一辈子租房，你愿意吗？
2011年04月11日 18:55　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
如果中国的租房市场法制与诚信的环境能有所改善，相信愿意长期租房的人会越来越多

　　【财新网】（特约记者 田李蓓）在德国，有58%的民众会选择一辈子租房子，年轻人租房比例更是高达77%。在中国，你愿意长期租房吗？

　　若心怀这样的理想，也许你很快将在国内住宅租赁市场混乱的现实中，被从头到脚泼上一瓢凉水。若无意外，你也许会遇到霸道的房东、不专业也不规范的中介。如果你对租房过程中“不公”和“愤慨”进行轻烈度反击，又会引来房东对你诚信的怀疑，更不用说强势的房东总希望房租涨幅跑赢CPI。一言以蔽之，这个市场已长期处于恶性循环。

　　在这样的环境中，即便是有长期租房习惯的外国友人，也愿意在中国购置一个住所，承受沉重的财务负担以换取安全感。同样，即便最善良的房东，也不敢轻信来去匆匆的租户，甚至有多套住房的业主宁愿空置房屋，也不愿出租。

　　若是针对住宅租赁的法律法规“给力”，也许“打一枪换一个地方”的短期租赁行为，就能少得多。然而，现实不尽如人意。今年4月1日，《房地产经纪管理办法》正式开始实施。这是历史上第一部针对房产中介的部门规章。该办法主要是针对二手房买卖市场的种种乱象而设，涉及房屋租赁的部分却很少，尤其对于中介代理业务没有明确地规范或限制。在此之前，2月1日开始施行的《商品房屋租赁管理办法》为合租现象画上了句号。笔者认为，无论是《合同法》，还是两个部门规章都不足以保护承租人的权益。

　　比如，涉及租房纠纷时，主要的法律依托是《合同法》。但是《合同法》本身是调整平等主体间关系的法。然而，在大多数城市住宅租赁市场供不应求的状况下，相对于业主来说，承租者处于弱势，所以合同条款多是有利于业主的。租户的权益仍无法得到充分有效保障。

　　来看看发达国家的例子。德国的租房政策值得借鉴。

　　在德国，尽管买一套房子相当容易，但是租房成为德国民众的住房首选，主要得益于完善的租房制度。

　　首先是房租的“指导价”制度。德国的房租并不是由供求关系所定，而是由政府，房客协会，和房屋中介三方讨论制定。讨论的结果会形成“租房价格表”，成为权威的“合理价格”，必须依此收租。

　　其次是严格的法律保障。德国租房市场的繁荣，很大一点在于德国法律对于房客的“一边倒”的保护。比如，严格规定了房租涨幅在三年内不得超过 20%。房租超出“合理价位”的20%将被视为“房租超高”的违法行为，会被课以巨额罚款，超出50%将直接被视作“房租暴利”的犯罪行为，房主甚至会被判三年徒刑。

　　对于业主“驱逐租客”等行为，德国相关政策规定，即使租客有欠租违约等行为，业主也要出示足够证据，然后由执法人员实施收屋。为了防止业主收回再租，法律规定执法人员协助收屋的租房在一定时间期限内不得再次出租。

　　再次是充足的房源。高租房率和稳定租价的基础是房源充足。德国政府一方面规定所有合作社建设的房屋必须用于出租而不是出售，一方面用无息贷款等优惠政策鼓励私人房产投资者建出租房，提供给中低收入人群。

　　在租房业发达的德国，健全的法规制度和配套的政策给租房者带来了巨大的安全感，这是租赁市场繁荣的基石。当然，中德两国住宅市场，还有相当大的差异。除了法制与诚信的环境，逆转国内大城市住宅租赁市场供需矛盾的问题，仍有相当长的路要走。更不用说，因为没有相关配套的土地政策，尽管有关专家呼吁多年，类似德国的住宅合作社也无法在中国落地开花。

　　即便如此，如果中国的租房市场法制与诚信的环境能有所改善，相信愿意长期租房的人会越来越多。买房的刚性需求少了，房价还会如此高不可攀吗？

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武汉万科红郡数小时售出近500套房源
作者: 见习编辑 汪少平     时间: 2011-04-11 16:14:24    来源: [ 观点地产网 ]
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万科借道华润融资
该盘在开盘前三天认筹，可享受总价减13000元优惠，办理过VIP卡的客户可在此基础上再享受98.4折房款优惠。

　　观点地产网讯：据武汉媒体报道，武汉万科的住宅项目万科红郡4月10日开盘，近500套房源数小时之内售空。

　　据了解，万科红郡位于东湖高新技术开发区大学园路1号万科城市花园东南端，主力户型为约70-90平米精装一居室，均价8600元/平米，总价16.8万起。

　　公开资料显示，万科在推盘时给出了一定的优惠。该盘在开盘前三天认筹，可享受总价减13000元优惠，办理过VIP卡的客户可在此基础上再享受98.4折房款优惠。按此计算，该盘总价优惠只不过在2-3%之间，优惠幅度不大。

　　另据武汉房地产市场信息网数据显示，万科城市花园南区(万科红郡)该期房源717套房源共售出652套，尚有58套未售出，但这并不排除登记滞后的因素。

　　万科红郡总占地面积约25万平方米，总建面积约35万平方米。其中住宅部分总建筑面积约34.5万平方米，分五期开发，总共有2731户。小区分为“赖特29”和“观庭”两大园区，“赖特29”是万科原创的低层叠院别墅产品，观庭由多层小高层和高层组成。

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为严控中小企业信贷风险，光大银行已将房地产等高风险行业剔除中小企业授信划分标准

　　新华社4月13日消息（吴雨、金嘉茜） 光大银行高层日前表示，目前光大银行房地产贷款质量良好，未发现开发商资金链断裂现象，但为严控中小企业信贷风险，已将房地产等高风险行业剔除中小企业授信划分标准，并减少新增的政府融资平台贷款投放。

　　随着各地限购、“新国八条”、房产税等一系列房地产调控措施出台，不少人预计，随着房地产市场泡沫进一步挤出，房地产开发商资金链将面临严重打击，而为之提供开发贷款的银行将首当其冲。

　　光大银行风险管理部副总经理马波介绍说，光大银行房地产贷款主要坚持总量控制，名单式管理，结构不断优化，并定期按照银监会要求做压力测试。“房地产开发类贷款在全行贷款占比非常小，没有发现我行开发类贷款客户存在资金链断裂的问题。目前，这类贷款风险可控。”

　　马波表示，在风险管控方面，光大银行还特别将房地产、土储等行业从中小企业信贷中剔出，建立了内部行标。“我们确定了‘中端偏低端’的客户为主要方向，剔除风险较大的行业，目前我行中小企业业务风险相对可控。”

　　光大银行中小企业部副总经理张明翱告诉记者，由于中小企业风险较大，之前光大银行对于中小企业业务的态度是可以做，但不敢做。“2010年光大通过模式化营销有效推动了中小企业信贷缓释风险，并对中小企业依据生产规模和盈利状况制定了一套划分的标准，风险防控效果明显。”

　　截至2010年12月末，光大银行中小企业表内贷款增速达70%，快于全行对公平均水平。中小企业授信客户达一万多户，全行70%的授信客户为中小企业客户。

　　马波表示，今年光大银行将减少新增的政府融资平台贷款投放，按商业化运作严格要求准入门槛，采取名单制管理。“光大银行平台债多集中在省级以上，县级类的融资平台属于较高风险，基本不会纳入名单。”

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部分银行暂停个人房贷业务
http://www.sina.com.cn  2011年04月14日 01:26  中国证券报-中证网

　　本报记者 周文天 高改芳

　　一家房产商13日透露，工行、农行、民生银行、兴业银行等停止了上海地区的个人房贷业务。该开发商表示是从上述银行处得到的确切消息。“可能是迫于资金受限，并不是主动想停。”该人士分析。而上述银行上海分行的相关人士均表示，并没有“停止”个人房贷业务，只是审核的要求更严格了。

　　多家银行也没有正式表示“暂停发放贷款”。一位不愿透露姓名的银行业内人士说：“停止房贷业务的说法不准确，只能说部分房贷申请暂时不受理。”

　　实际上，现在想贷款买房已经很难，并且一些银行的支行由于额度紧张已经暂停了贷款的发放。对于停办房贷的原因，有银行表示主要是因为存款准备金率不断提高，资金短缺。“不是不想做，而是实在没钱做。”某银行个贷部经理说。央行自去年以来连续9次上调存款准备金率，大约冻结银行资金3万多亿元。目前，大型商业银行准备金率已达20%的历史高位。

　　早在年初，上海各家银行就出现了资金紧张、无钱可贷的紧张局面。据某房产数据提供商介绍，今年以来，很多银行的中层管理人员都背上了存款指标。

　　此外，有媒体报道，在成都，兴业银行和民生银行已明确表示停办个人房贷按揭业务。而在武汉，中国银行、民生银行、光大银行明确表示停办个人房贷按揭业务，其他一些尚办理房贷业务的银行也只是支持合作楼盘的申请。

　　广州的各家银行没有正式表示“暂停发放贷款”，但一些银行实际上也暂停了贷款的发放。

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改造赢嘉中心 万科商业地产探路

2011年04月14日 08:30
来源：时代周报 作者：张睿
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改造赢嘉中心 万科商业地产探路

赢嘉中心B座的改造,将为万科的商业地产探路。 / 本报记者 郭杨 摄

本报记者 张睿 发自北京

正式接手半年之久，北京万科对其位于CBD(中央商务区)的商业地产项目—赢嘉中心B座的改造方案，终于获得北京市政府批准。北京万科向时代周报记者透露，该项目将进行重新定位，将写字楼部分设计为企业家的私人会所。

这也是自2000年北京成功推出CBD概念之后，11年来区域内第一个建筑全面改造的项目。

在2010年万科接手该项目时，毛大庆曾透露过粗略计算后的改造项目投资成本，至少在7000元/平方米。按照面积计算，业内初步估计改造工程投资将至少花费2.8亿元人民币。

变身企业家私人会所

北京万科拥有赢嘉中心B座100%的产权，总建筑面积42686.2平方米，其中地上面积3.6万平方米。

“我们会对项目的外立面、全部的机电设备系统、楼宇自控系统、大堂和公共区域、周边环境及园林绿化作出全面改造和升级，使之与CBD核心区的周边环境和建筑相协调。”北京万科相关人士告诉时代周报记者。

业内人士对于赢嘉中心一直持有“结构和智能系统落后、硬件条件明显低于周边高级写字楼水准”的评价。也正因为如此，数年来该楼宇的出租率不到60%，而租金水平亦低于周边写字楼平均水平。

万科准备另辟蹊径。“随着CBD的发展进入成熟期，对于物业的需求更加多样化。赢嘉中心针对CBD的客户需求进行了重新定位，将写字楼部分设计为企业家的私人会所，充分满足企业家高端商务社交的需求，提供展示客户个人收藏并兼具方便性、私密性的个性社交空间。”北京万科表示。

特殊的地理位置决定了这不是一场简单的建筑改造。2010年10月20日，万科和中信地产正式签署战略合作协议的仪式上，北京万科总经理毛大庆对此的解释是，赢嘉中心的改造对CBD、甚至是整个北京的形象都会有影响，做好了将会是个教科书式的改造，这也是人们关注此项目的原因。

据悉，赢嘉中心B座的改造，是北京CBD发展11年来，区域内进行的第一个全面改造项目，万科搭上了CBD东扩、CBD升级再造的顺风车。由于事关重大，改造计划一直未公布，要待北京市政府的批准才能进行。将近半年之久，该方案到今年3月中旬才终于获批。
B座11.5亿元“改嫁”

在国贸桥的东南角，外立面呈灰红色、建筑风格传统的赢嘉中心，在这个北京最繁忙的商圈里并不起眼。从北望去，楼顶一个并不醒目的“万”字，宣告着新主人的到来。

如今的赢嘉中心B座早已人去楼空。旧租户的招牌卸走，在外墙留下各种印记和疮疤。楼宇的保安告诉时代周报记者，这栋楼的改造从去年5月就开始准备，楼内的租户也于之前就陆续迁出。

赢嘉中心已有十年历史。2001年由赢嘉置业发展有限公司建成，曾用名为“三立大厦”及“富裕隆大厦”。2006年赢嘉置业与中信嘉华银行有限公司发生了借款合同及担保合同纠纷，赢嘉中心最终被查封，于2009年9月以底价95000万元被拍卖。中信地产接盘了项目，获得了近5万平方米建筑面积的所有权。包括63万平方米的A座9-17层(扣除已售部分)以及42万平方米的B座整栋。

2010年4月，市场传出赢嘉中心又将“改嫁”的消息，而此次的“新郎”，就是刚开始在商业地产方面有所图谋的万科。到2010年8月，万科承认以11.5亿元收购赢嘉中心B座。

非住宅占比不超20%

“进入CBD区域是我加入万科后的重要任务之一。”在北京万科收购项目的消息传出后，毛大庆曾对媒体表示。

显然，除了开发同住宅项目相配套的物业类型，万科对于商业地产还有更大的野心。尽管北京万科在给时代周报记者的回复中表示，“万科专注于普通住宅市场的发展策略是稳定、延续的，目前并未发生任何变化。只是为了顺应城市发展趋势，万科必须在发挥传统住宅开发能力优势的同时，强化商业地产的经营能力。万科是为了进一步做好住宅而做商业，并不是为商业而商业。公司所探索的商业地产，主要是那些符合城市发展的方向、能够与住宅相配套的物业类型。”

对于这个以曲线方式拥有的CBD一席之地，项目将以何种方式经营，是散售还是统一持有，北京万科并未透露，但此前毛大庆已经表示希望这成为万科在CBD的标志性建筑。

万科显然已经开始跨入非住宅物业的多元化道路：去年2月14日，东莞万科首个城市综合体项目正式启动，将建成集购物、办公、居住、休闲、餐饮、娱乐、观光和文化于一体的城市综合体项目；去年6月，万科深圳首个城市综合体项目启动，该项目商业面积将高达10多万平方米，提供娱乐、休闲、餐饮和购物的一体化服务；而在上海总投资10.37亿元的七宝地块项目，将建成包括商场、影院及餐饮、展示等服务，并能够提供购物、休闲娱乐、文化教育等全方位“一站式”服务的大型购物中心。

但万科在态度上依旧审慎。万科董事会秘书谭华杰对时代周报记者表示，万科仍然会尽可能控制非住宅业务的占比，“短期来看希望不超过10%，中期(3-5年)希望不超过20%。” 改造赢嘉中心 万科商业地产探路(2)

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珠海商业银行更名为珠海华润银行
2011年04月16日 22:30　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
将结合华润其他实业，实行产融一体的差异化经营，拟五年内资产规模扩张22倍

　　【财新网】（记者 符燕艳）珠海商业银行近日正式更名为珠海华润银行，这意味着华润集团酝酿多年的产业资源与金融服务一体化模式开始走向前台。

　　珠海银行于1996年底由珠海12家城信社合并组建而成。2009年4月，华润集团联合珠海市政府对其重组，华润成为该行占股75%的第一大股东。

　　截至2011年一季度，该行总资产为226亿元，存款总额191亿元。2010年税后净利润首次突破1亿元，同比增长99%。作为珠海市的地方城商行，该行现有总行营业部一家，支行级分支机构49家。

　　华润集团董事长宋林表示，华润一直希望建立一种独特的产融结合的商业模式，“要集合所有资源为各个利润中心服务，实现这个目标的方法之一就是打造金融平台。”他认为一旦金融平台具备了可持续发展的内生增长动力，将会为今后集团的整体上市创造条件。

　　宋林提出，拟在五年内将该行资产规模扩大至5000亿元，这意味着要在现有基础上扩大22倍。他表示，该行将以珠海为起点，以广东为基地，实行差异化发展路径，即在巩固传统业务基础、扩大银行总体规模的同时，聚焦批发零售、医药、房产等七大行业，这些行业均为华润集团的重要业务版块。

　　据悉，更名为珠海华润银行只是第一步，下一步该行拟进一步更名为华润银行，这一申请尚待银监会批准。

　　财新记者了解到，该行正在珠三角主要城市及北京、上海等一线城市加快运作步伐，其在深圳的分行已获批，有望5月亮相。■　　

meng-h

中原地产：标杆房企降价压力甚微
2011年04月15日 20:32　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
整体经营能力明显优于2008年，目前偿债能力较强，无明显资金压力

　　【财新网】（实习记者 王晓庆）中原地产最新研究报告称，目前标杆房企整体经营能力明显优于2008年，降价压力甚微。不过，面对调控趋严的大势，房企扩张已趋谨慎。

　　在对保利地产（600048.SH）、恒大地产（03333.HK）、富力地产（02777.HK）等十大标杆房企的监测数据加以分析后，中原地产4月15日发布研究报告称，短期来看，十大标杆房企2008年货币资金短期借款比平均为0.96倍，2010年该指标平均值为2.27倍，大型开发商短期偿债能力较强，无明显资金压力；长期来看，2010年十大标杆房企的实际资产负债率平均值为50%，较2008年的53%得到一定改善。

　　中原地产称，2008年地产商因资金链紧张而纷纷降价，不过目前在经历了两年黄金销售期后，房企资产结构得到明显改善，短期负债占比明显下降。同时，标杆房企对调控政策已有准备，扩张谨慎，购地支出远低于销售收入。因此，短期内出现大规模降价的可能性甚微。

　　数据显示，今年一季度，房地产整体销售面积、销售金额同比增长率虽逐月下滑，但一季度十大标杆房企的销售额达1294亿元，同比增长78%，同期标杆房企的购地金额仅442亿元，总体购地支出只是销售收入的三分之一，表明标杆房企在稳固已有城市布局的基础上，新的扩张节奏依然非常谨慎。

　　另外，统计部门公布的数据显示，1-3月份，国内贷款比重在1-2月份短暂上升后继续下降，由1-2月份的22.0%下降到19.9%；企业自筹资金的比重开始上升，由1-2月份的34.37%上升为36.98%。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，这说明信贷环境继续紧缩，开发商被迫更多地利用自有资金。

　　为保证充足的资金，2011年以来，标杆房企通过各种渠道加快了融资的步伐。截至目前，雅居乐和恒大已确定完成融资约110亿元，万科、保利、招商、中海等开发商近期均有融资计划，万科有意借华润集团旗下的金融平台筹集资金。目前虽然国内融资渠道较紧，但海外融资环境依然较为宽松。

　　此外，保障房项目也成为房企转嫁调控压力的一个渠道。绿城、万科、华润等开发商都在积极参与各地保障房建设。日前，万科在上海以11 亿元拿下嘉定区2幅保障房用地；绿城已获取杭州22个代建保障性住房项目中的12个；华润集团旗下的房地产投资公司汉威资本计划成立一项100亿元人民币规模的房地产基金，用于北京保障性住房及住房改造等项目。

　　杨红旭认为，一方面，受严厉调控政策的影响，接下来数月，开发商的投资热情会继续逐步降温，购地规模会下滑；另一方面，今年将新开工1000万套保障房，投资规模快速增加。两个因素对冲后，预计今年房地产开发增幅将保持在30%以上的较高水平。

　　15日公布的统计数据显示，一季度，全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%，其中，住宅投资6253亿元，增长37.4%。房地产开发投资继续保持高位运行。

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工业化住宅开工超200万平方米
2011-04-17 14:17:47　来源: 新民晚报(上海)　有0人参与 手机看新闻

本报讯 日前，万科集团合作伙伴大会召开，中建二、三、四、五、八局、上海建工、中铁建设、中天建设、日立电梯中国、通力电梯、博西家用电器、三菱重工、阿克苏诺贝尔漆油、海福乐五金、圣象集团、STO、科勒、上海平大咨询等众多合作企业代表齐聚一堂。

作为国内率先迈入千亿规模的房地产开发企业，万科的项目开发量逐年增加。今年，万科的工程管理面积预计将达到3000万平方米。此外，从今年6月开始，万科所有具备规划条件的新开工项目，都将参照不低于绿色一星的标准来设计和建造。今年更计划工业化住宅新开工超过200万平方米。（朱友）

作者：朱友

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成都重启地票交易
贾华杰
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2011-04-19 10:17
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经济观察网 记者 贾华杰 成都市已经重启“地票”交易。

本网记者获悉，4月15日，成都市国土资源局已下发《成都市国土资源局关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见》（成国土资发[2011]80号），这标志着停摆四个月的地票重新上市交易。

2010年12月底，国土资源部曾对成都的地票交易紧急叫停。3月底，有接近成都市政府的人士曾告诉本网记者，乐观估计成都地票交易重新开始也要在下半年。而这次地票重启，也让开发商感到意外，“本来以为要停很长时间”。

所谓地票是指农村的宅基地以及其他类型的农村集体建设用地，经过土地整治复垦而结余的建设用地指标。这项政策的最初目的是为了解决国有建设用地大量占用耕地的占补平衡问题。

2010年12月16日，成都市国土局发布《关于进一步完善国有经营性建设用地使用权出让 “持证准入”制度的公告》称，自2011年1月1日起，凡是想在成都市拿地的开发商，必须先持有同等面积的地票。

开发商要获得地票只有两种方式。一是直接参与农村土地综合整治项目，再就是在成都农村产权交易所购买。

国土资源系统一直对成都创新的地票交易“赞赏有加”。不过，农村土地整治中的增减挂钩政策，也导致了强迫农民上楼的现象的产生，导致涉农部分与国土系统产生政策冲突。

据了解，中央农村工作领导小组副组长陈锡文认为，包括成都在内，所有全国城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点，对农民的拆迁补偿都太低，造成对农民的严重损害。

2010年11月10日，温家宝主持召开了国务院常务会议，会议重点内容就是“规范农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩试点”。

据本网记者了解，按照国土部的意见和国务院关于农村土地整治政策的要求，成都国土局修改过的地票交易政策，要求要在农村土地整治中，“进一步发挥农村集体和农户的主体作用”，在涉及土地整理的申请、资金筹集、以及建设用地指标的归属问题均由集体和农户决定。

此外，成都市还上调了建设用地指标的最低保护价，最低为18万元/亩，而这一数曾经为15万元/亩。

新政策还要求，建设用地指标只能用于买地，不能转让，意图杜绝部分投资投机性的需求；另外，持证准入改为持证准用，取消了参加土地拍卖的门槛。

meng-h

　　万科A(000002)、万科B(200002)4月19日晚发布一季度业绩报告，公司一季度实现营业总收入79.70亿元，同比增长6.20%；归属于上市公司股东的净利润12.05亿元，同比增长6.97%；基本每股收益0.11元，同比增长10.00%。

　　根据此前公告，公司拟实施股权激励计划，公司共可授予激励对象1.10亿份股票期权。截至目前，公司董事会认为公司和激励对象已满足股票期权激励计划规定的各项授予条件，确定A股股票期权激励计划授予股票期权的授权日为年4月25日。

meng-h

高华－汇丰－GOLDMAN,SACHS & CO  75,442,099    A股

meng-h

《财经》记者 何佩欣】香港首只人民币计价证券、汇贤房产信托（87001.hk）在19日中午完成公开发售，接近承销商消息透露，经初步计算，汇贤公开发售已获得最少2.5倍认购，按集资额上限111.6亿元人民币、公开发售占20﹪计算，即最少有超过55亿元人民币资金，循公开发售认购。

　　国际配售将于4月19日午夜结束，管理层及承销团会随即进行定价会议。接近承销团的人士表示，无论公司或者承销团均倾向以上限5.58元人民币定价，即相当于2011年预期收益率4.08%，以减少一旦需要退款时，寄出人民币支票可能引起的混乱。

　　该人民币计价证券，由华人首富李嘉诚旗下长江实业（0001.HK)分拆北京旗舰项目东方广场，以房地产信托（REIT)方式上市。汇贤 REIT计划通过在香港交易所挂牌，增发及老股东套现合共筹集最多111.6亿元人民币。为方便投资人兑换人民币用作认购，接受认购的时限由一般的三天半，延长到六天半，从4月11日开始到19日中午截止，4月29日在香港交易所挂牌交易。

　　汇贤REIT去年核心赢利9.33亿元人民币，中银国际发表的研究报告，预期至今年将增加近15％至10.7亿元人民币。打包到这家信托中的资产，包括整个东方广场的商场、办公室大楼、君悦酒店及服务式住宅。其中以商场占收入比例最高，达到40％，办公室大楼及酒店分别占30％和25％。

　　投资人最关心REIT的周息率，中银国际研究报告预测，2011年汇贤REIT周息率是3.73％－4.06％，这一结果明显低于香港已上市 REIT平均5.7厘的预期周息率，至2012年预期周息率也只有4.17％－4.55％，低于已上市REIT平均5.9％的预期周息率。

meng-h

许小年：房价还得涨，但泡沫一定会破




        房价上涨的原因很简单，需求大于供给，或者供给小于需求。

　　影响需求的有长期因素，例如城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的变化缓慢，收入的增长大致与GDP同步，即每年8%到10%，这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨。

　　决定需求的短期因素中，最重要的是货币供应。2009年广义货币M2增加了27.7%，同年名义GDP仅增长6.7%。用通俗但并不严格的话讲，实体经济不需要那么多钱，多余的20个百分点的钱去哪里了？楼市和股市。就像给病人输血，一旦超过了身体的需要，必然会在脸上、腿上、臀上鼓起包来，经济学上称为“泡沫”。

　　多余的钱主要通过贷款进入楼市，不仅按揭容易借了，地产商的开发贷款不成问题，而且贷给工业企业的钱转化为企业的盈利和你的收入。收入增加了，“温饱而思淫欲”，淫欲必有居所，购房需求于是上升。请注意，增加的收入并不是企业和你创造的价值，而仅仅是央行印的一堆纸，经商业银行转交给了你。反正纸上印了毛主席的像，用它就可买100元的东西。随着贷款、钞票的泛滥成灾，地价、房价扶摇直上。

　　货币超发对购房需求的影响还有另一渠道，虽然是间接的，重要性丝毫不亚于直接效应，那就是通胀预期。发了这么多的票子，通胀是早晚的事，百姓为防储蓄贬值，纷纷提出存款，购买实物资产。能买到的实物资产除了黄金，就是房子，房价岂有不涨之理？

　　再看供给方。

　　对短期供给影响最大的有两件事，2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机，面对需求的下降和资金链断裂的危险，地产商不得不缩小开发规模，导致09年的供应不足。谁也没有料到，09年的货币供应会在几个月内放出天量，而房地产开发却需要时间，供给不可能立即跟上。货币刺激的需求狂飙得不到满足，巨大的购买冲动全都宣泄到价格上。

　　有人说07年的宏观调控过急，力度过大，其实不然。早在05、06年，经济已有过热征兆，那时就应适当紧缩。决策层GDP挂帅，迟迟不动。到 07-08年之交，眼看CPI通胀奔着两位数去了，才慌忙投下猛药，不料08下半年赶上金融危机，于是又来了个180度的大转弯。宏观调控之不靠谱，由此可见一斑。因这事并非本文主题，不在这里展开讨论。

　　楼市如同股市，需求越旺盛，卖家越是惜售。随着供应日趋紧张，开发商被拎出来当靶子，就像“看病贵”被归咎于医生收红包一样。开发商为何捂盘？道理和农民在歉收年囤粮完全相同——预期价格还会涨。为什么看涨？开发商算准了，在通胀的压力下，买房子是居民储蓄保值的最佳方法。这就又回到了货币超发和通胀预期，通胀预期一方面刺激了需求，另一方面减少了供给。

　　决定房地产长期供给的最重要因素，当然是土地。在现行政策下，土地供应已被封顶，“18亿亩”农地的红线成了名符其实的高压线，不能碰。若死守这条红线，可开发的土地就会越来越少，而人只会越来越多，居民自然想到，“房产永远是稀缺资源”。在这条红线下，地产商忙着囤地，因为“土地将永远是稀缺资源”，日渐稀少的土地等于给房价上了保险。买方、卖方都看涨的后果是什么？房价没有最高，只有更高。

　　需求和供给分析清楚了，平抑房价的办法也就有了，无非是抑制需求和增加供给，而调节供需的关键是改变市场参与者的预期。

　　城镇化、人口和收入所引发的需求是自然的和健康的，不必调控，治理的重点是滥发货币造出来的虚假需求。既然是货币惹的祸，“解铃还需系铃人”，央行收紧银根就是了。银根一收，不仅贷款少了，而且通胀预期下降，居民买房保值的动机减弱，需求进一步降低。

　　当需求疲软时，开发商就要考虑停止捂盘，增加供应，因为明年的价格可能比今年低。如果政府这时再宣布放弃“18亿亩红线”，增加土地供应，未来房价走低的可能性大增，就可以改变买、卖双方的价格预期，从而改变买、卖双方今天的行为。居民不再着急购买，地产商却急着开发和出售，房价调头向下。

　　小结一下，平抑房价的政策是收紧货币供应和放开土地供应。现在的政策是放开货币供应和收紧土地供应，整个搞反了，不出乱子才怪呢。

　　预测一下，改变现行政策的可能性有多大？说实在的，不大。

　　谁愿意在这会儿收紧银根啊？“来之不易”的经济反弹又掉下去怎么办？今年还要保“八”呢。要收银根就得放汇率，而汇率已上升到“国际阶级斗争”的高度上去了，谁动就是美帝国主义的走狗。紧缩银根就要加息，加息会伤及股市，股民骂娘怎么办？又要马儿跑得快，又要马儿不吃草，世上哪有这样的事？可世上到处都是这么想的人。

　　土地供应更是万万不能放，据说农地若少于18亿亩，就无法保障中国的粮食安全。这说法从未得到研究和数据的支持，我们说的是认真、客观、独立和负责的研究，而不是捉刀代笔或者揣测上意的报告。在30年多年前的计划体制下，耕地比今天多(因城镇和工业占地少)，人口比今天少，我们还不能保证粮食的供应，靠各种票证限制居民的食品消费。1959到1961年间，那时的耕地更多，人口更少，全国却饿死了几千万人。可见粮食安全的关键因素是农业的生产效率，生产效率主要取决于制度，而不是耕地数量。

　　改革开放之后的1991年到2008年，我国小麦亩产增加了30%，农业劳动生产率提高了150%。在效率提高的基础上，完全有可能释放出部分农地，用于房地产开发而不致影响国家的粮食安全。

　　政府控制土地供应的真正原因是财政。近年来各级政府大兴土木，扩招人员，导致开支激增而入不敷出，除了向银行贷款，就靠卖地收入弥补赤字。开放土地供应意味着将土地所有权落实到农民个人，建立真正的土地一级市场，由市场配置土地。地价高了，吸引更多的土地进入市场，供应增加，自动平抑价格。在现行体制下，政府的控制不仅切断了价格和供应量的联系，而且由自身利益驱动，总是倾向于推高地价。除了财政，土地也越来越多地连着官员的荷包，怎么放得开呢？

　　货币和土地政策不变，有无其他办法降低房价？

　　78家主营业务非地产的央企退出地产市场。但是别忘了，16家主营地产的央企还在，相当于放走小舢板，留下巡洋舰。国企频频拍出地王，因为有金融支持，因为不怕楼面卖不出地面价，亏了，有国家兜底。这些造就地王的体制性原因，并未因78家的退出而改变。此举或可稍降民怨，对地价影响实在有限。

　　改革土地招拍挂制度。土地供应机制不变，供应总量不变，站着卖还是蹲着卖有什么本质区别吗？

　　对捂地的开发商“动真格儿的”。问题是“真”到什么程度，房地产公认是“支柱产业”，“格儿”动得太真了，影响地产业的发展，对地方的财政税收和GDP都没好处。投鼠忌器。

　　出台物业税。这事儿议了好多年，一直出不来，猜猜谁手中的房产多，就知为什么出不来了。

　　还有什么招儿？

　　结论：房价还得涨，尽管不会永远涨。

　　日本人的地产泡沫吹了四、五年，最终还是在1989年破了。美国人的次按泡沫吹了五、六年，最终在2007年破了。

　　《红楼梦》中的王熙凤说过：“千里搭长棚，没有不散的宴席”。

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王石：全球变局下更要倡导绿色公司
http://www.sina.com.cn  2011年04月18日 09:45  新浪财经

　　导语：日前，王石(微博 专栏) 参加了2011中国绿色公司年会第一次新浪新闻发布会，并接受了主办方采访，畅谈对2011中国绿色公司年会的看法。他提到的年会举办的迫切性、企业的主动创新来应对全球变局，中国绿色公司百强评选对企业的意义，以及企业和个人如何参与善水行动，都给人以很大的启发。以下是采访实录。

　　一、2011中国绿色公司年会：具有强烈的现实意义

　　问：您如何看待本届中国绿色公司年会的国内外背景及现实意义？

　　王石：(2011中国绿色公司年会)非常现实。因为在金融海啸之后，一下把中国推到了国际中心的一个位置。尤其两方面，一方面是中东的动荡，再一个像日本的地震海啸引发的核放射性污染的危机，都凸显到我们不得不从地球的这样一个视野，来看我们应该承担的责任，和在这样一个变局下，我们应该如何更多去适应未来，那必须要进行一个更大的变革。面对这种变局，只有创新才能面对未来。(全球变局下的责任与创新)这个主题是有相当现实意义的。

　　二、企业应主动通过创新来承担企业公民责任

　　问：企业应当如何应对全球变局下的责任？

　　王石：对企业来讲，未来如何面对全球变暖，气候变化，好像似乎更多是国家层面的问题，中国如何承担大国的责任。但实际上我们做为一个经济体，企业就是经济体的组成部分，国家承担责任，当然企业也要承担责任。无法推诿也无法回避。但从某种角度来讲，大家还是比较被动的，更多还是政策驱动性的。如果从全球视野和变局下，企业如何承担责任，创新来讲应该从一个主动的层面，而不是被动的，不是因为国家承担所以我要承担。那如何承担，那只有来面对这样一个大变局，如何来更主动的去创新，去适应。应该从企业层面来讲，应该更主动的去适应这样一个变化。

　　三、中国绿色公司百强：价值观标准对企业提出更高要求

　　问：您如何看待中国绿色公司百强评选及2010中国绿色公司百强因不同的原因落榜？

　　王石：绿色百强评选本身在中国是一个创新，更多强调在做大做强的基础上体现社会责任。而这种社会责任不仅仅是在中国这样的发展中国家体现社会责任，更多是全球视野下，在全球统一的价值观下，不仅仅适应现在，更多适应未来。所以这样本身的绿色百强评价在中国面向未来的一个很好的创新。而且是对企业作为第三方的评价标准。今年的评价会因为去年的某种原因，1/5多的企业会在去年的榜单中落选，除了刚才提到的一些原因之外，我觉得可能还有一个原因，可能你也表现得很优秀，但可能百强企业会有新的企业更优秀的，来超过你了。就说明了作为一个企业，就像世界500强排行榜一样，不进则退。你可能今年是，明年是，后年就不是了。这个绿色公司百强也一样。但是可以见得，现在这个评比绿色百强显然它的变化，不确定性比纯属的百强的企业，就是按照你的经营规模，你的能力，它就评价标准，是没有这样一个价值取向的，就按照你符合工商管理注册，你符合会计审核的标准，按你的经营规模，来进行排列。而这个绿色百强，显然它增加了一个跟这些榜单很大的不同，就是它的道德价值标准。就是你的企业公民责任啊，你在这方面做得如何。所以说在这方面，对于企业的要求就更高。从某种角度来讲，竞争会更激烈些。

　　四、看重中国绿色公司百强榜：万科领衔行业绿色实践

　　问：请您谈谈万科的绿色实践。

　　王石：作为万科来讲，当然我们有幸我们连续被评上，第一我们很在乎这个荣誉，第二是叫如履薄冰。既然是连续在这个榜上，当然我们一定是按照我们本身对我们觉得应该承担的企业公民，或者应该是社会公众期望的去做，那我们也知道我们有很多弱点、缺点，也许明年、也许后年就评不上了，但我们在榜上我们沾沾自喜，但我们不会因为不在榜上我们就放弃努力，不管怎么样，我们会一直坚持下去。绿色百强企业对我们首先是个鞭策。

　　那对万科来讲，我们基本来做定的目标是在2020年。因为2020年是国家对外承诺的碳减排承诺是40%-45%，我们是把万科本身的目标跟它结合起来的。因为实际上从碳减排强度来讲，主要从两方面来讲，一方面产生的能源发生过程中，比如说生产电的过程当中，它会像发电厂、煤，产生出大量的二氧化碳。如何来减少二氧化碳；第二如何减少能源的消耗，像万科的角度更多就是如何减少能源的消耗，比如说，如何建设绿色住宅，比如说同样很舒适，同样很暖和，夏天很凉快，但是不用消耗那么多暖气，不用供热。不用消耗那么多的冷气，是供冷。如何来就讲是减少能源的消耗。这是我们的目标。而实际上建筑当中，能源消耗当中，差不多占到了社会总能源消耗的40%，也基本是能源最大的消耗户。那么我们如何建造绿色建筑来减少能源消耗，实际上建筑房地产行业是扮演这样一个角色。

　　按照我们的目标，完全按照建设部有一个绿色三星标准，绿色三星标准分成一星、二星、三星。三星最高的标准，如果达到了，那对碳减排贡献是相当大的。那按照我们的是到2014年，万科的整个住宅体系都是达到绿色三星最高标准。如果按照这个标准，甚至是超过，不仅是达到。这个标准到2020年呢，万科一家的碳减排强度的贡献率呢，碳减排强度按国家的40%--45%，我们(万科)的贡献率是千分之1.2。如果同行也达到万科的标准，我们行业的碳减排强度是12.6%。。这个是非常非常令人激动的，当然做起来相当不容易，这是我们到2020年的目标。

　　同时，我们不仅仅只做行业的产品，还有本身我们作为企业公民责任，不仅是产品。比如说，我们通过产品来减少碳减排，相当重要的就是减少木材使用，实际上森林也在吸收二氧化碳，是来改变环境的，来减少人类活动对大自然负面的影响。保护森林、保护热带雨林是非常重要的。所以万科已经从原来的局限于减少木材使用，过渡到如何来保护森林资源，这是万科把自己作为企业公民的责任。我们预计，5月下旬就会和世界保护自然基金(WWF)，签订战略框架合作协议。如何从减少木材使用，到森林资源，这样全面的合作。

　　当然作为一个企业有能力之后，不仅仅是在这样一个方面，比如我们还现在在全国，目前45个城市，来推广垃圾分类。就首先从万科的住宅小区，现在万科管理的有250个住宅小区，45个城市当中的。首先是可循环使用，预计在明年，我们会把45个城市扩展到100个城市，不仅仅在自己开发的城市进行推广，而且在没有开发的城市也进行推广，也希望在行业上带个头。如何来进行垃圾循环使用，来减少能源的浪费。这是万科目前考虑要做的。同时还有一个目标，争取在2014年，在深圳开张一家，专门对贫穷儿童，收入比较低，看不起大病的建立一所儿童医院。争取这个目标在2014年进行开张。

　　五、善水行动：企业和个人都要行动

　　问：您如何看待今年年会的公益倡议“善水行动”？

　　王石：这个主题非常好，大家都以为水资源是取之不尽用之不竭的，但实际上，在世界上，水资源当中中国的水资源只占有6%，但我们却生活着世界上 25%的人口。本身中国就是一个极度缺水的国家，我们会看到说雅鲁藏布江、长江。实际上虽然江的水很充沛，但分配的地域是相当不合理的。比如像雅鲁藏布江是不适合人居住的，长江实际上已经开始过载，母亲河黄河已经成了一条断流的河，季节河，弄不好就要断流的。中国的水资源本身是非常缺乏的，我们生活的华北地区，本身也成了一个大漏斗，一直在抽地下水，实际上抽得地下水位一直在下降。在中国对未来来讲，制约发展，除了其他的能源之外，水资源是相当一个重要的因素，所以如何来节约用水，水循环，中和水、水足迹概念，这都是非常重要的。

　　像万科本身有个建筑研究中心，是2007年投入使用的，现在进行改造工程，预计今年9月份全部完成之后呢，建筑研究中心200亩地的生产生活用水，是我们不用自来水公司的一滴水，本身水是循环的在使用，本身中心下面就是一个大水池。下雨的雨水完全收集到这个水池子。再一个生产生活用水通过湿地，绿化之后，再进行处理之后，再打入这个水池子里。再重新循环使用。善水的主题，万科当然是当仁不让的。因为本身，用电，住宅用了差不多整个资源的40%，消耗能源。但是用水呢，更是这样一个除了农业之外，是在城市生活当中，主要的消耗水的大户。所以如何来节约用水，如何来从水中和的角度来平衡水资源的再利用，这是非常重要的。当然万科在里面也会起带头作用。我们也会积极介入，非常愿意把万科这方面的尝试，进行分享。

　　我自己来讲呢，中国的陶瓷具是非常好的，我现在是不喝瓶装水的，对如何来装整个水的。实际上那个对能源消耗是相当大的。平时生活用水很重的是个人的生活习惯，比如说我是喜欢泡澡，泡澡又是很舒适的一种享受，那更多来讲是一些公共场合。公共场合的泡澡就是你和别人一块分享。比你在家里泡一池子水可能就会节约用水。再一个水龙头，花洒，改成非常细的，喷雾状的，也可以享受到一个淋浴的作用，但消耗的水量只是传统消耗水量的1/4，1/3。诸如此类，再一个像卫生洁具的，也是一个相当大的消耗用水，像万科建的新的总部是非常现代化的，我们尝试用无水的小便池，现在在各种方面进行尝试。生活当中都是从一点一滴做起。

　　六、拒吃鱼翅：仍要坚持

　　问：您如何看待2009年“保护鲨鱼、拒吃鱼翅”、2010年“树绿家园”两次公益倡议？

　　王石：“保护鲨鱼、拒吃鱼翅”本身好像不是一个很难的行为，因为从营养学的角度，鱼翅本身是没有什么营养的。而且甚至现在环境污染呢，鱼翅里面很多是有重金属。它对身体是没什么好处的，但真正要拒吃鱼翅反而不容易。因为第一它是一个习惯，第二它已经成为一个利益链，成为一个高档消费的中国传统饮食当中的一个代名词，燕窝鱼翅。所以你不吃是一回事，但如何让大家来和你一块不吃，并不是那么容易。就我个人体会来讲，任何要和传统习惯进行改变的都是相当不容易的事情，实际上在中国企业家俱乐部发起这项行动之前呢，世界上一些环保组织，一些民间的环保组织，都对鱼翅大量被捕杀的现象，捕杀主要就是鱼翅，但鱼翅90%在中国。但鱼翅到现在，消耗量还很大，鱼翅的消费有增无减。当然今年能作为提案很好，但如何在餐馆里消失很难，我个人提议在青岛的绿色公司年会在总结、推动一下。(中国企业家俱乐部供稿)

meng-h

冯仑：现在没有商品房 全是限价房
张雅楠
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2011-04-21 09:48
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经济观察网 记者 张雅楠 如果为始自去年4月的这一轮漫长而严厉的房地产调控打分，你会打多少分？

中房协副会长顾云昌、万通集团董事局主席冯仑以及阳光100置业集团董事长易小迪给出了一致的答案——不打分。

但不打分并不代表他们对房地产调控没有态度。

限世代的悖论

收紧的银根和压制的需求考验着资金链，调控的板子是实实在在打在中国开发商的身上的。

“现在没有商品房了，都是限价房，因为我们拿的销售许可证，政府把每一套房的价格都标清楚了。”冯仑在潍坊城市升级高峰论坛暨CBD核心项目发布会上说。

按照国家发改委的规定，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。

据经济观察网记者了解，深圳市新的楼盘限价政策5月1日即将出台，2011年拿预售证的项目，将按照某一个月的录入合同价格来折算项目均价，还未拿预售证的项目，将分片区制定均价上限，再结合该项目的物业类型进行审批，每套房源报预售的价格都要低于该片区设定的上限，此前，广东省增城市已经采取了楼盘限价措施。

调控已经如此深化，房价是否松动了呢？

4月18日，国家统计局发布三月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建商品房价格环比持平、下降、涨幅缩小的有35家，占比一半，同比涨幅回落的有46个城市。不可避免的是，平均价格由于受到推盘类型、推盘区域以及成交量等诸多变量影响，可能和真实的市场需求存在偏差。

成交量方面，一季度全国商品住宅销售面积增长14.3%，但北京、上海等一线城市成交量大幅下跌，三四线城市正在成为成交量上涨的重要支撑。

4月13日召开的国务院常务会议指出，房地产市场成交量萎缩、多数城市房价还在上涨，宏观调控仍然面临较大压力。

尽管业内人士普遍预测，按照如此严格的限购政策，房地产成交量持续萎缩终将导致房价下跌，但是到目前为止，一线城市的情况仍为成交量下跌，价格滞涨，二、三线城市的成交量和价格并未出现实质性松动。

“房价背后是货币问题，如果货币增发量没有下来，土地价格依然上涨，房价是下不来的，因为开发商的利润并没有增加。虽然开发商的销量在增加，公司越做越大，但那是因为做小了就做不下去了，只能薄利多销，万科做到1000亿的时候不是一个好消息，就像家电做到 1000亿的时候没有利润，实际上房地产商利润是被挤压的。为什么大家日子过得还不错呢？我认为是安乐死，他是赚到钱了，但是他要再进入房地产就进不去了，但是他还有钱，只是没有跳楼而已，他拿这些钱干什么？他什么干不了，好多小公司又去炒楼了。今天房地产这个行业实际上竞争不是非常正向的。”易小迪说。

冯仑对房价上涨和调控有着一个生动有趣的比喻：“涨和不涨要分年龄，如果是青春期时候，你不让他长个子，认为长的是病，把脑袋砍了，你就是坏人；如果是更年期了还在长，你不认为他是病，那是你脑子进水了。”

“行政手段容易带来波动性的增长，有长期理想的开发商一定是希望一个城市房地产的发展是有序的增长，这比波动式的增长要好得多，因为有序的增长有利于这个城市长期的发展，波动的发展确实带来了大量的投机商。”易小迪说。

奶油蛋糕和面包

一位来自荷兰的金融行业人士非常不解，他问顾云昌，你们中国房地产调控到底想干什么？顾云昌的回答和他官方的身份颇为相称：为使房地产更健康、更快地解决老百姓的住房问题。

“北京、上海房价即使降一半，买不起的还是买不起，现在社会普遍认为降房价是让更多人买得起房子，实际上让更多人买得起房子不是靠降房价来解决的，而是要靠保障房来解决的，控制商品房的价格是为了防止泡沫进一步吹大。”

在顾云昌的描述中，房地产市场的支柱地位是难以撼动的，2010年，全国城镇居民用5.25万亿元购买一手房，用3万亿元买二手房，总计8.3万亿元的购房款和2010年全国财政收入相当，房地产对经济发展的拉动力毋庸置疑，所以调控绝对不是打压房地产的概念。

“但是房地产价格问题关系到中国经济的‘软着陆’，2008、2009年经济刺激政策启动，去年是政策退出年，今年是我们要使中国经济着陆的一年，是软着陆还是硬着陆的问题，我觉得还是和房地产有关系。房地产在巨大的货币影响下，房价涨得很快，我们今年的调控任务是要稳定物价，我觉得房价也应该包含在里面，能不能把物价稳定下来，能不能把房价稳定下来，这是实现今年能动性软着陆的问题。”顾云昌说。

房地产调控的另一面，保障房的建设则实实在在关系着民生，顾云昌介绍，“十一五”期间，保障房的建造量平均每年 300万套，今年要达到1000万套，“十二五”规划结束的时候，全国保障房的入住对象占到全国家庭总人口的20%以上，而现在只占7%左右。“一方面说明我们现在决心很大，另外一方面说明我们过去是不足的，现在要“补课”。中低端住房人群或者说我们刚刚就业的80后们的住房问题，恐怕很大程度要通过我们保障房来解决好”。

“我相信今年的房地产投资规模不会下降，当然结构得调整，奶油蛋糕少做一点，面包多做一点，我们过去面包做少了，蛋糕做多了，当然最好的是面包做多的时候，蛋糕继续保持总量。”顾云昌说。