万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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一辈子租房，你愿意吗？
2011年04月11日 18:55　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
如果中国的租房市场法制与诚信的环境能有所改善，相信愿意长期租房的人会越来越多

　　【财新网】（特约记者 田李蓓）在德国，有58%的民众会选择一辈子租房子，年轻人租房比例更是高达77%。在中国，你愿意长期租房吗？

　　若心怀这样的理想，也许你很快将在国内住宅租赁市场混乱的现实中，被从头到脚泼上一瓢凉水。若无意外，你也许会遇到霸道的房东、不专业也不规范的中介。如果你对租房过程中“不公”和“愤慨”进行轻烈度反击，又会引来房东对你诚信的怀疑，更不用说强势的房东总希望房租涨幅跑赢CPI。一言以蔽之，这个市场已长期处于恶性循环。

　　在这样的环境中，即便是有长期租房习惯的外国友人，也愿意在中国购置一个住所，承受沉重的财务负担以换取安全感。同样，即便最善良的房东，也不敢轻信来去匆匆的租户，甚至有多套住房的业主宁愿空置房屋，也不愿出租。

　　若是针对住宅租赁的法律法规“给力”，也许“打一枪换一个地方”的短期租赁行为，就能少得多。然而，现实不尽如人意。今年4月1日，《房地产经纪管理办法》正式开始实施。这是历史上第一部针对房产中介的部门规章。该办法主要是针对二手房买卖市场的种种乱象而设，涉及房屋租赁的部分却很少，尤其对于中介代理业务没有明确地规范或限制。在此之前，2月1日开始施行的《商品房屋租赁管理办法》为合租现象画上了句号。笔者认为，无论是《合同法》，还是两个部门规章都不足以保护承租人的权益。

　　比如，涉及租房纠纷时，主要的法律依托是《合同法》。但是《合同法》本身是调整平等主体间关系的法。然而，在大多数城市住宅租赁市场供不应求的状况下，相对于业主来说，承租者处于弱势，所以合同条款多是有利于业主的。租户的权益仍无法得到充分有效保障。

　　来看看发达国家的例子。德国的租房政策值得借鉴。

　　在德国，尽管买一套房子相当容易，但是租房成为德国民众的住房首选，主要得益于完善的租房制度。

　　首先是房租的“指导价”制度。德国的房租并不是由供求关系所定，而是由政府，房客协会，和房屋中介三方讨论制定。讨论的结果会形成“租房价格表”，成为权威的“合理价格”，必须依此收租。

　　其次是严格的法律保障。德国租房市场的繁荣，很大一点在于德国法律对于房客的“一边倒”的保护。比如，严格规定了房租涨幅在三年内不得超过 20%。房租超出“合理价位”的20%将被视为“房租超高”的违法行为，会被课以巨额罚款，超出50%将直接被视作“房租暴利”的犯罪行为，房主甚至会被判三年徒刑。

　　对于业主“驱逐租客”等行为，德国相关政策规定，即使租客有欠租违约等行为，业主也要出示足够证据，然后由执法人员实施收屋。为了防止业主收回再租，法律规定执法人员协助收屋的租房在一定时间期限内不得再次出租。

　　再次是充足的房源。高租房率和稳定租价的基础是房源充足。德国政府一方面规定所有合作社建设的房屋必须用于出租而不是出售，一方面用无息贷款等优惠政策鼓励私人房产投资者建出租房，提供给中低收入人群。

　　在租房业发达的德国，健全的法规制度和配套的政策给租房者带来了巨大的安全感，这是租赁市场繁荣的基石。当然，中德两国住宅市场，还有相当大的差异。除了法制与诚信的环境，逆转国内大城市住宅租赁市场供需矛盾的问题，仍有相当长的路要走。更不用说，因为没有相关配套的土地政策，尽管有关专家呼吁多年，类似德国的住宅合作社也无法在中国落地开花。

　　即便如此，如果中国的租房市场法制与诚信的环境能有所改善，相信愿意长期租房的人会越来越多。买房的刚性需求少了，房价还会如此高不可攀吗？

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武汉万科红郡数小时售出近500套房源
作者: 见习编辑 汪少平     时间: 2011-04-11 16:14:24    来源: [ 观点地产网 ]
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该盘在开盘前三天认筹，可享受总价减13000元优惠，办理过VIP卡的客户可在此基础上再享受98.4折房款优惠。

　　观点地产网讯：据武汉媒体报道，武汉万科的住宅项目万科红郡4月10日开盘，近500套房源数小时之内售空。

　　据了解，万科红郡位于东湖高新技术开发区大学园路1号万科城市花园东南端，主力户型为约70-90平米精装一居室，均价8600元/平米，总价16.8万起。

　　公开资料显示，万科在推盘时给出了一定的优惠。该盘在开盘前三天认筹，可享受总价减13000元优惠，办理过VIP卡的客户可在此基础上再享受98.4折房款优惠。按此计算，该盘总价优惠只不过在2-3%之间，优惠幅度不大。

　　另据武汉房地产市场信息网数据显示，万科城市花园南区(万科红郡)该期房源717套房源共售出652套，尚有58套未售出，但这并不排除登记滞后的因素。

　　万科红郡总占地面积约25万平方米，总建面积约35万平方米。其中住宅部分总建筑面积约34.5万平方米，分五期开发，总共有2731户。小区分为“赖特29”和“观庭”两大园区，“赖特29”是万科原创的低层叠院别墅产品，观庭由多层小高层和高层组成。

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为严控中小企业信贷风险，光大银行已将房地产等高风险行业剔除中小企业授信划分标准

　　新华社4月13日消息（吴雨、金嘉茜） 光大银行高层日前表示，目前光大银行房地产贷款质量良好，未发现开发商资金链断裂现象，但为严控中小企业信贷风险，已将房地产等高风险行业剔除中小企业授信划分标准，并减少新增的政府融资平台贷款投放。

　　随着各地限购、“新国八条”、房产税等一系列房地产调控措施出台，不少人预计，随着房地产市场泡沫进一步挤出，房地产开发商资金链将面临严重打击，而为之提供开发贷款的银行将首当其冲。

　　光大银行风险管理部副总经理马波介绍说，光大银行房地产贷款主要坚持总量控制，名单式管理，结构不断优化，并定期按照银监会要求做压力测试。“房地产开发类贷款在全行贷款占比非常小，没有发现我行开发类贷款客户存在资金链断裂的问题。目前，这类贷款风险可控。”

　　马波表示，在风险管控方面，光大银行还特别将房地产、土储等行业从中小企业信贷中剔出，建立了内部行标。“我们确定了‘中端偏低端’的客户为主要方向，剔除风险较大的行业，目前我行中小企业业务风险相对可控。”

　　光大银行中小企业部副总经理张明翱告诉记者，由于中小企业风险较大，之前光大银行对于中小企业业务的态度是可以做，但不敢做。“2010年光大通过模式化营销有效推动了中小企业信贷缓释风险，并对中小企业依据生产规模和盈利状况制定了一套划分的标准，风险防控效果明显。”

　　截至2010年12月末，光大银行中小企业表内贷款增速达70%，快于全行对公平均水平。中小企业授信客户达一万多户，全行70%的授信客户为中小企业客户。

　　马波表示，今年光大银行将减少新增的政府融资平台贷款投放，按商业化运作严格要求准入门槛，采取名单制管理。“光大银行平台债多集中在省级以上，县级类的融资平台属于较高风险，基本不会纳入名单。”

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部分银行暂停个人房贷业务
http://www.sina.com.cn  2011年04月14日 01:26  中国证券报-中证网

　　本报记者 周文天 高改芳

　　一家房产商13日透露，工行、农行、民生银行、兴业银行等停止了上海地区的个人房贷业务。该开发商表示是从上述银行处得到的确切消息。“可能是迫于资金受限，并不是主动想停。”该人士分析。而上述银行上海分行的相关人士均表示，并没有“停止”个人房贷业务，只是审核的要求更严格了。

　　多家银行也没有正式表示“暂停发放贷款”。一位不愿透露姓名的银行业内人士说：“停止房贷业务的说法不准确，只能说部分房贷申请暂时不受理。”

　　实际上，现在想贷款买房已经很难，并且一些银行的支行由于额度紧张已经暂停了贷款的发放。对于停办房贷的原因，有银行表示主要是因为存款准备金率不断提高，资金短缺。“不是不想做，而是实在没钱做。”某银行个贷部经理说。央行自去年以来连续9次上调存款准备金率，大约冻结银行资金3万多亿元。目前，大型商业银行准备金率已达20%的历史高位。

　　早在年初，上海各家银行就出现了资金紧张、无钱可贷的紧张局面。据某房产数据提供商介绍，今年以来，很多银行的中层管理人员都背上了存款指标。

　　此外，有媒体报道，在成都，兴业银行和民生银行已明确表示停办个人房贷按揭业务。而在武汉，中国银行、民生银行、光大银行明确表示停办个人房贷按揭业务，其他一些尚办理房贷业务的银行也只是支持合作楼盘的申请。

　　广州的各家银行没有正式表示“暂停发放贷款”，但一些银行实际上也暂停了贷款的发放。

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改造赢嘉中心 万科商业地产探路

2011年04月14日 08:30
来源：时代周报 作者：张睿
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改造赢嘉中心 万科商业地产探路

赢嘉中心B座的改造,将为万科的商业地产探路。 / 本报记者 郭杨 摄

本报记者 张睿 发自北京

正式接手半年之久，北京万科对其位于CBD(中央商务区)的商业地产项目—赢嘉中心B座的改造方案，终于获得北京市政府批准。北京万科向时代周报记者透露，该项目将进行重新定位，将写字楼部分设计为企业家的私人会所。

这也是自2000年北京成功推出CBD概念之后，11年来区域内第一个建筑全面改造的项目。

在2010年万科接手该项目时，毛大庆曾透露过粗略计算后的改造项目投资成本，至少在7000元/平方米。按照面积计算，业内初步估计改造工程投资将至少花费2.8亿元人民币。

变身企业家私人会所

北京万科拥有赢嘉中心B座100%的产权，总建筑面积42686.2平方米，其中地上面积3.6万平方米。

“我们会对项目的外立面、全部的机电设备系统、楼宇自控系统、大堂和公共区域、周边环境及园林绿化作出全面改造和升级，使之与CBD核心区的周边环境和建筑相协调。”北京万科相关人士告诉时代周报记者。

业内人士对于赢嘉中心一直持有“结构和智能系统落后、硬件条件明显低于周边高级写字楼水准”的评价。也正因为如此，数年来该楼宇的出租率不到60%，而租金水平亦低于周边写字楼平均水平。

万科准备另辟蹊径。“随着CBD的发展进入成熟期，对于物业的需求更加多样化。赢嘉中心针对CBD的客户需求进行了重新定位，将写字楼部分设计为企业家的私人会所，充分满足企业家高端商务社交的需求，提供展示客户个人收藏并兼具方便性、私密性的个性社交空间。”北京万科表示。

特殊的地理位置决定了这不是一场简单的建筑改造。2010年10月20日，万科和中信地产正式签署战略合作协议的仪式上，北京万科总经理毛大庆对此的解释是，赢嘉中心的改造对CBD、甚至是整个北京的形象都会有影响，做好了将会是个教科书式的改造，这也是人们关注此项目的原因。

据悉，赢嘉中心B座的改造，是北京CBD发展11年来，区域内进行的第一个全面改造项目，万科搭上了CBD东扩、CBD升级再造的顺风车。由于事关重大，改造计划一直未公布，要待北京市政府的批准才能进行。将近半年之久，该方案到今年3月中旬才终于获批。
B座11.5亿元“改嫁”

在国贸桥的东南角，外立面呈灰红色、建筑风格传统的赢嘉中心，在这个北京最繁忙的商圈里并不起眼。从北望去，楼顶一个并不醒目的“万”字，宣告着新主人的到来。

如今的赢嘉中心B座早已人去楼空。旧租户的招牌卸走，在外墙留下各种印记和疮疤。楼宇的保安告诉时代周报记者，这栋楼的改造从去年5月就开始准备，楼内的租户也于之前就陆续迁出。

赢嘉中心已有十年历史。2001年由赢嘉置业发展有限公司建成，曾用名为“三立大厦”及“富裕隆大厦”。2006年赢嘉置业与中信嘉华银行有限公司发生了借款合同及担保合同纠纷，赢嘉中心最终被查封，于2009年9月以底价95000万元被拍卖。中信地产接盘了项目，获得了近5万平方米建筑面积的所有权。包括63万平方米的A座9-17层(扣除已售部分)以及42万平方米的B座整栋。

2010年4月，市场传出赢嘉中心又将“改嫁”的消息，而此次的“新郎”，就是刚开始在商业地产方面有所图谋的万科。到2010年8月，万科承认以11.5亿元收购赢嘉中心B座。

非住宅占比不超20%

“进入CBD区域是我加入万科后的重要任务之一。”在北京万科收购项目的消息传出后，毛大庆曾对媒体表示。

显然，除了开发同住宅项目相配套的物业类型，万科对于商业地产还有更大的野心。尽管北京万科在给时代周报记者的回复中表示，“万科专注于普通住宅市场的发展策略是稳定、延续的，目前并未发生任何变化。只是为了顺应城市发展趋势，万科必须在发挥传统住宅开发能力优势的同时，强化商业地产的经营能力。万科是为了进一步做好住宅而做商业，并不是为商业而商业。公司所探索的商业地产，主要是那些符合城市发展的方向、能够与住宅相配套的物业类型。”

对于这个以曲线方式拥有的CBD一席之地，项目将以何种方式经营，是散售还是统一持有，北京万科并未透露，但此前毛大庆已经表示希望这成为万科在CBD的标志性建筑。

万科显然已经开始跨入非住宅物业的多元化道路：去年2月14日，东莞万科首个城市综合体项目正式启动，将建成集购物、办公、居住、休闲、餐饮、娱乐、观光和文化于一体的城市综合体项目；去年6月，万科深圳首个城市综合体项目启动，该项目商业面积将高达10多万平方米，提供娱乐、休闲、餐饮和购物的一体化服务；而在上海总投资10.37亿元的七宝地块项目，将建成包括商场、影院及餐饮、展示等服务，并能够提供购物、休闲娱乐、文化教育等全方位“一站式”服务的大型购物中心。

但万科在态度上依旧审慎。万科董事会秘书谭华杰对时代周报记者表示，万科仍然会尽可能控制非住宅业务的占比，“短期来看希望不超过10%，中期(3-5年)希望不超过20%。” 改造赢嘉中心 万科商业地产探路(2)

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珠海商业银行更名为珠海华润银行
2011年04月16日 22:30　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
将结合华润其他实业，实行产融一体的差异化经营，拟五年内资产规模扩张22倍

　　【财新网】（记者 符燕艳）珠海商业银行近日正式更名为珠海华润银行，这意味着华润集团酝酿多年的产业资源与金融服务一体化模式开始走向前台。

　　珠海银行于1996年底由珠海12家城信社合并组建而成。2009年4月，华润集团联合珠海市政府对其重组，华润成为该行占股75%的第一大股东。

　　截至2011年一季度，该行总资产为226亿元，存款总额191亿元。2010年税后净利润首次突破1亿元，同比增长99%。作为珠海市的地方城商行，该行现有总行营业部一家，支行级分支机构49家。

　　华润集团董事长宋林表示，华润一直希望建立一种独特的产融结合的商业模式，“要集合所有资源为各个利润中心服务，实现这个目标的方法之一就是打造金融平台。”他认为一旦金融平台具备了可持续发展的内生增长动力，将会为今后集团的整体上市创造条件。

　　宋林提出，拟在五年内将该行资产规模扩大至5000亿元，这意味着要在现有基础上扩大22倍。他表示，该行将以珠海为起点，以广东为基地，实行差异化发展路径，即在巩固传统业务基础、扩大银行总体规模的同时，聚焦批发零售、医药、房产等七大行业，这些行业均为华润集团的重要业务版块。

　　据悉，更名为珠海华润银行只是第一步，下一步该行拟进一步更名为华润银行，这一申请尚待银监会批准。

　　财新记者了解到，该行正在珠三角主要城市及北京、上海等一线城市加快运作步伐，其在深圳的分行已获批，有望5月亮相。■　　

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中原地产：标杆房企降价压力甚微
2011年04月15日 20:32　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
整体经营能力明显优于2008年，目前偿债能力较强，无明显资金压力

　　【财新网】（实习记者 王晓庆）中原地产最新研究报告称，目前标杆房企整体经营能力明显优于2008年，降价压力甚微。不过，面对调控趋严的大势，房企扩张已趋谨慎。

　　在对保利地产（600048.SH）、恒大地产（03333.HK）、富力地产（02777.HK）等十大标杆房企的监测数据加以分析后，中原地产4月15日发布研究报告称，短期来看，十大标杆房企2008年货币资金短期借款比平均为0.96倍，2010年该指标平均值为2.27倍，大型开发商短期偿债能力较强，无明显资金压力；长期来看，2010年十大标杆房企的实际资产负债率平均值为50%，较2008年的53%得到一定改善。

　　中原地产称，2008年地产商因资金链紧张而纷纷降价，不过目前在经历了两年黄金销售期后，房企资产结构得到明显改善，短期负债占比明显下降。同时，标杆房企对调控政策已有准备，扩张谨慎，购地支出远低于销售收入。因此，短期内出现大规模降价的可能性甚微。

　　数据显示，今年一季度，房地产整体销售面积、销售金额同比增长率虽逐月下滑，但一季度十大标杆房企的销售额达1294亿元，同比增长78%，同期标杆房企的购地金额仅442亿元，总体购地支出只是销售收入的三分之一，表明标杆房企在稳固已有城市布局的基础上，新的扩张节奏依然非常谨慎。

　　另外，统计部门公布的数据显示，1-3月份，国内贷款比重在1-2月份短暂上升后继续下降，由1-2月份的22.0%下降到19.9%；企业自筹资金的比重开始上升，由1-2月份的34.37%上升为36.98%。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，这说明信贷环境继续紧缩，开发商被迫更多地利用自有资金。

　　为保证充足的资金，2011年以来，标杆房企通过各种渠道加快了融资的步伐。截至目前，雅居乐和恒大已确定完成融资约110亿元，万科、保利、招商、中海等开发商近期均有融资计划，万科有意借华润集团旗下的金融平台筹集资金。目前虽然国内融资渠道较紧，但海外融资环境依然较为宽松。

　　此外，保障房项目也成为房企转嫁调控压力的一个渠道。绿城、万科、华润等开发商都在积极参与各地保障房建设。日前，万科在上海以11 亿元拿下嘉定区2幅保障房用地；绿城已获取杭州22个代建保障性住房项目中的12个；华润集团旗下的房地产投资公司汉威资本计划成立一项100亿元人民币规模的房地产基金，用于北京保障性住房及住房改造等项目。

　　杨红旭认为，一方面，受严厉调控政策的影响，接下来数月，开发商的投资热情会继续逐步降温，购地规模会下滑；另一方面，今年将新开工1000万套保障房，投资规模快速增加。两个因素对冲后，预计今年房地产开发增幅将保持在30%以上的较高水平。

　　15日公布的统计数据显示，一季度，全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%，其中，住宅投资6253亿元，增长37.4%。房地产开发投资继续保持高位运行。

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工业化住宅开工超200万平方米
2011-04-17 14:17:47　来源: 新民晚报(上海)　有0人参与 手机看新闻

本报讯 日前，万科集团合作伙伴大会召开，中建二、三、四、五、八局、上海建工、中铁建设、中天建设、日立电梯中国、通力电梯、博西家用电器、三菱重工、阿克苏诺贝尔漆油、海福乐五金、圣象集团、STO、科勒、上海平大咨询等众多合作企业代表齐聚一堂。

作为国内率先迈入千亿规模的房地产开发企业，万科的项目开发量逐年增加。今年，万科的工程管理面积预计将达到3000万平方米。此外，从今年6月开始，万科所有具备规划条件的新开工项目，都将参照不低于绿色一星的标准来设计和建造。今年更计划工业化住宅新开工超过200万平方米。（朱友）

作者：朱友

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成都重启地票交易
贾华杰
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2011-04-19 10:17
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经济观察网 记者 贾华杰 成都市已经重启“地票”交易。

本网记者获悉，4月15日，成都市国土资源局已下发《成都市国土资源局关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见》（成国土资发[2011]80号），这标志着停摆四个月的地票重新上市交易。

2010年12月底，国土资源部曾对成都的地票交易紧急叫停。3月底，有接近成都市政府的人士曾告诉本网记者，乐观估计成都地票交易重新开始也要在下半年。而这次地票重启，也让开发商感到意外，“本来以为要停很长时间”。

所谓地票是指农村的宅基地以及其他类型的农村集体建设用地，经过土地整治复垦而结余的建设用地指标。这项政策的最初目的是为了解决国有建设用地大量占用耕地的占补平衡问题。

2010年12月16日，成都市国土局发布《关于进一步完善国有经营性建设用地使用权出让 “持证准入”制度的公告》称，自2011年1月1日起，凡是想在成都市拿地的开发商，必须先持有同等面积的地票。

开发商要获得地票只有两种方式。一是直接参与农村土地综合整治项目，再就是在成都农村产权交易所购买。

国土资源系统一直对成都创新的地票交易“赞赏有加”。不过，农村土地整治中的增减挂钩政策，也导致了强迫农民上楼的现象的产生，导致涉农部分与国土系统产生政策冲突。

据了解，中央农村工作领导小组副组长陈锡文认为，包括成都在内，所有全国城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点，对农民的拆迁补偿都太低，造成对农民的严重损害。

2010年11月10日，温家宝主持召开了国务院常务会议，会议重点内容就是“规范农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩试点”。

据本网记者了解，按照国土部的意见和国务院关于农村土地整治政策的要求，成都国土局修改过的地票交易政策，要求要在农村土地整治中，“进一步发挥农村集体和农户的主体作用”，在涉及土地整理的申请、资金筹集、以及建设用地指标的归属问题均由集体和农户决定。

此外，成都市还上调了建设用地指标的最低保护价，最低为18万元/亩，而这一数曾经为15万元/亩。

新政策还要求，建设用地指标只能用于买地，不能转让，意图杜绝部分投资投机性的需求；另外，持证准入改为持证准用，取消了参加土地拍卖的门槛。

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　　万科A(000002)、万科B(200002)4月19日晚发布一季度业绩报告，公司一季度实现营业总收入79.70亿元，同比增长6.20%；归属于上市公司股东的净利润12.05亿元，同比增长6.97%；基本每股收益0.11元，同比增长10.00%。

　　根据此前公告，公司拟实施股权激励计划，公司共可授予激励对象1.10亿份股票期权。截至目前，公司董事会认为公司和激励对象已满足股票期权激励计划规定的各项授予条件，确定A股股票期权激励计划授予股票期权的授权日为年4月25日。

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高华－汇丰－GOLDMAN,SACHS & CO  75,442,099    A股

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《财经》记者 何佩欣】香港首只人民币计价证券、汇贤房产信托（87001.hk）在19日中午完成公开发售，接近承销商消息透露，经初步计算，汇贤公开发售已获得最少2.5倍认购，按集资额上限111.6亿元人民币、公开发售占20﹪计算，即最少有超过55亿元人民币资金，循公开发售认购。

　　国际配售将于4月19日午夜结束，管理层及承销团会随即进行定价会议。接近承销团的人士表示，无论公司或者承销团均倾向以上限5.58元人民币定价，即相当于2011年预期收益率4.08%，以减少一旦需要退款时，寄出人民币支票可能引起的混乱。

　　该人民币计价证券，由华人首富李嘉诚旗下长江实业（0001.HK)分拆北京旗舰项目东方广场，以房地产信托（REIT)方式上市。汇贤 REIT计划通过在香港交易所挂牌，增发及老股东套现合共筹集最多111.6亿元人民币。为方便投资人兑换人民币用作认购，接受认购的时限由一般的三天半，延长到六天半，从4月11日开始到19日中午截止，4月29日在香港交易所挂牌交易。

　　汇贤REIT去年核心赢利9.33亿元人民币，中银国际发表的研究报告，预期至今年将增加近15％至10.7亿元人民币。打包到这家信托中的资产，包括整个东方广场的商场、办公室大楼、君悦酒店及服务式住宅。其中以商场占收入比例最高，达到40％，办公室大楼及酒店分别占30％和25％。

　　投资人最关心REIT的周息率，中银国际研究报告预测，2011年汇贤REIT周息率是3.73％－4.06％，这一结果明显低于香港已上市 REIT平均5.7厘的预期周息率，至2012年预期周息率也只有4.17％－4.55％，低于已上市REIT平均5.9％的预期周息率。

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许小年：房价还得涨，但泡沫一定会破




        房价上涨的原因很简单，需求大于供给，或者供给小于需求。

　　影响需求的有长期因素，例如城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的变化缓慢，收入的增长大致与GDP同步，即每年8%到10%，这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨。

　　决定需求的短期因素中，最重要的是货币供应。2009年广义货币M2增加了27.7%，同年名义GDP仅增长6.7%。用通俗但并不严格的话讲，实体经济不需要那么多钱，多余的20个百分点的钱去哪里了？楼市和股市。就像给病人输血，一旦超过了身体的需要，必然会在脸上、腿上、臀上鼓起包来，经济学上称为“泡沫”。

　　多余的钱主要通过贷款进入楼市，不仅按揭容易借了，地产商的开发贷款不成问题，而且贷给工业企业的钱转化为企业的盈利和你的收入。收入增加了，“温饱而思淫欲”，淫欲必有居所，购房需求于是上升。请注意，增加的收入并不是企业和你创造的价值，而仅仅是央行印的一堆纸，经商业银行转交给了你。反正纸上印了毛主席的像，用它就可买100元的东西。随着贷款、钞票的泛滥成灾，地价、房价扶摇直上。

　　货币超发对购房需求的影响还有另一渠道，虽然是间接的，重要性丝毫不亚于直接效应，那就是通胀预期。发了这么多的票子，通胀是早晚的事，百姓为防储蓄贬值，纷纷提出存款，购买实物资产。能买到的实物资产除了黄金，就是房子，房价岂有不涨之理？

　　再看供给方。

　　对短期供给影响最大的有两件事，2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机，面对需求的下降和资金链断裂的危险，地产商不得不缩小开发规模，导致09年的供应不足。谁也没有料到，09年的货币供应会在几个月内放出天量，而房地产开发却需要时间，供给不可能立即跟上。货币刺激的需求狂飙得不到满足，巨大的购买冲动全都宣泄到价格上。

　　有人说07年的宏观调控过急，力度过大，其实不然。早在05、06年，经济已有过热征兆，那时就应适当紧缩。决策层GDP挂帅，迟迟不动。到 07-08年之交，眼看CPI通胀奔着两位数去了，才慌忙投下猛药，不料08下半年赶上金融危机，于是又来了个180度的大转弯。宏观调控之不靠谱，由此可见一斑。因这事并非本文主题，不在这里展开讨论。

　　楼市如同股市，需求越旺盛，卖家越是惜售。随着供应日趋紧张，开发商被拎出来当靶子，就像“看病贵”被归咎于医生收红包一样。开发商为何捂盘？道理和农民在歉收年囤粮完全相同——预期价格还会涨。为什么看涨？开发商算准了，在通胀的压力下，买房子是居民储蓄保值的最佳方法。这就又回到了货币超发和通胀预期，通胀预期一方面刺激了需求，另一方面减少了供给。

　　决定房地产长期供给的最重要因素，当然是土地。在现行政策下，土地供应已被封顶，“18亿亩”农地的红线成了名符其实的高压线，不能碰。若死守这条红线，可开发的土地就会越来越少，而人只会越来越多，居民自然想到，“房产永远是稀缺资源”。在这条红线下，地产商忙着囤地，因为“土地将永远是稀缺资源”，日渐稀少的土地等于给房价上了保险。买方、卖方都看涨的后果是什么？房价没有最高，只有更高。

　　需求和供给分析清楚了，平抑房价的办法也就有了，无非是抑制需求和增加供给，而调节供需的关键是改变市场参与者的预期。

　　城镇化、人口和收入所引发的需求是自然的和健康的，不必调控，治理的重点是滥发货币造出来的虚假需求。既然是货币惹的祸，“解铃还需系铃人”，央行收紧银根就是了。银根一收，不仅贷款少了，而且通胀预期下降，居民买房保值的动机减弱，需求进一步降低。

　　当需求疲软时，开发商就要考虑停止捂盘，增加供应，因为明年的价格可能比今年低。如果政府这时再宣布放弃“18亿亩红线”，增加土地供应，未来房价走低的可能性大增，就可以改变买、卖双方的价格预期，从而改变买、卖双方今天的行为。居民不再着急购买，地产商却急着开发和出售，房价调头向下。

　　小结一下，平抑房价的政策是收紧货币供应和放开土地供应。现在的政策是放开货币供应和收紧土地供应，整个搞反了，不出乱子才怪呢。

　　预测一下，改变现行政策的可能性有多大？说实在的，不大。

　　谁愿意在这会儿收紧银根啊？“来之不易”的经济反弹又掉下去怎么办？今年还要保“八”呢。要收银根就得放汇率，而汇率已上升到“国际阶级斗争”的高度上去了，谁动就是美帝国主义的走狗。紧缩银根就要加息，加息会伤及股市，股民骂娘怎么办？又要马儿跑得快，又要马儿不吃草，世上哪有这样的事？可世上到处都是这么想的人。

　　土地供应更是万万不能放，据说农地若少于18亿亩，就无法保障中国的粮食安全。这说法从未得到研究和数据的支持，我们说的是认真、客观、独立和负责的研究，而不是捉刀代笔或者揣测上意的报告。在30年多年前的计划体制下，耕地比今天多(因城镇和工业占地少)，人口比今天少，我们还不能保证粮食的供应，靠各种票证限制居民的食品消费。1959到1961年间，那时的耕地更多，人口更少，全国却饿死了几千万人。可见粮食安全的关键因素是农业的生产效率，生产效率主要取决于制度，而不是耕地数量。

　　改革开放之后的1991年到2008年，我国小麦亩产增加了30%，农业劳动生产率提高了150%。在效率提高的基础上，完全有可能释放出部分农地，用于房地产开发而不致影响国家的粮食安全。

　　政府控制土地供应的真正原因是财政。近年来各级政府大兴土木，扩招人员，导致开支激增而入不敷出，除了向银行贷款，就靠卖地收入弥补赤字。开放土地供应意味着将土地所有权落实到农民个人，建立真正的土地一级市场，由市场配置土地。地价高了，吸引更多的土地进入市场，供应增加，自动平抑价格。在现行体制下，政府的控制不仅切断了价格和供应量的联系，而且由自身利益驱动，总是倾向于推高地价。除了财政，土地也越来越多地连着官员的荷包，怎么放得开呢？

　　货币和土地政策不变，有无其他办法降低房价？

　　78家主营业务非地产的央企退出地产市场。但是别忘了，16家主营地产的央企还在，相当于放走小舢板，留下巡洋舰。国企频频拍出地王，因为有金融支持，因为不怕楼面卖不出地面价，亏了，有国家兜底。这些造就地王的体制性原因，并未因78家的退出而改变。此举或可稍降民怨，对地价影响实在有限。

　　改革土地招拍挂制度。土地供应机制不变，供应总量不变，站着卖还是蹲着卖有什么本质区别吗？

　　对捂地的开发商“动真格儿的”。问题是“真”到什么程度，房地产公认是“支柱产业”，“格儿”动得太真了，影响地产业的发展，对地方的财政税收和GDP都没好处。投鼠忌器。

　　出台物业税。这事儿议了好多年，一直出不来，猜猜谁手中的房产多，就知为什么出不来了。

　　还有什么招儿？

　　结论：房价还得涨，尽管不会永远涨。

　　日本人的地产泡沫吹了四、五年，最终还是在1989年破了。美国人的次按泡沫吹了五、六年，最终在2007年破了。

　　《红楼梦》中的王熙凤说过：“千里搭长棚，没有不散的宴席”。

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王石：全球变局下更要倡导绿色公司
http://www.sina.com.cn  2011年04月18日 09:45  新浪财经

　　导语：日前，王石(微博 专栏) 参加了2011中国绿色公司年会第一次新浪新闻发布会，并接受了主办方采访，畅谈对2011中国绿色公司年会的看法。他提到的年会举办的迫切性、企业的主动创新来应对全球变局，中国绿色公司百强评选对企业的意义，以及企业和个人如何参与善水行动，都给人以很大的启发。以下是采访实录。

　　一、2011中国绿色公司年会：具有强烈的现实意义

　　问：您如何看待本届中国绿色公司年会的国内外背景及现实意义？

　　王石：(2011中国绿色公司年会)非常现实。因为在金融海啸之后，一下把中国推到了国际中心的一个位置。尤其两方面，一方面是中东的动荡，再一个像日本的地震海啸引发的核放射性污染的危机，都凸显到我们不得不从地球的这样一个视野，来看我们应该承担的责任，和在这样一个变局下，我们应该如何更多去适应未来，那必须要进行一个更大的变革。面对这种变局，只有创新才能面对未来。(全球变局下的责任与创新)这个主题是有相当现实意义的。

　　二、企业应主动通过创新来承担企业公民责任

　　问：企业应当如何应对全球变局下的责任？

　　王石：对企业来讲，未来如何面对全球变暖，气候变化，好像似乎更多是国家层面的问题，中国如何承担大国的责任。但实际上我们做为一个经济体，企业就是经济体的组成部分，国家承担责任，当然企业也要承担责任。无法推诿也无法回避。但从某种角度来讲，大家还是比较被动的，更多还是政策驱动性的。如果从全球视野和变局下，企业如何承担责任，创新来讲应该从一个主动的层面，而不是被动的，不是因为国家承担所以我要承担。那如何承担，那只有来面对这样一个大变局，如何来更主动的去创新，去适应。应该从企业层面来讲，应该更主动的去适应这样一个变化。

　　三、中国绿色公司百强：价值观标准对企业提出更高要求

　　问：您如何看待中国绿色公司百强评选及2010中国绿色公司百强因不同的原因落榜？

　　王石：绿色百强评选本身在中国是一个创新，更多强调在做大做强的基础上体现社会责任。而这种社会责任不仅仅是在中国这样的发展中国家体现社会责任，更多是全球视野下，在全球统一的价值观下，不仅仅适应现在，更多适应未来。所以这样本身的绿色百强评价在中国面向未来的一个很好的创新。而且是对企业作为第三方的评价标准。今年的评价会因为去年的某种原因，1/5多的企业会在去年的榜单中落选，除了刚才提到的一些原因之外，我觉得可能还有一个原因，可能你也表现得很优秀，但可能百强企业会有新的企业更优秀的，来超过你了。就说明了作为一个企业，就像世界500强排行榜一样，不进则退。你可能今年是，明年是，后年就不是了。这个绿色公司百强也一样。但是可以见得，现在这个评比绿色百强显然它的变化，不确定性比纯属的百强的企业，就是按照你的经营规模，你的能力，它就评价标准，是没有这样一个价值取向的，就按照你符合工商管理注册，你符合会计审核的标准，按你的经营规模，来进行排列。而这个绿色百强，显然它增加了一个跟这些榜单很大的不同，就是它的道德价值标准。就是你的企业公民责任啊，你在这方面做得如何。所以说在这方面，对于企业的要求就更高。从某种角度来讲，竞争会更激烈些。

　　四、看重中国绿色公司百强榜：万科领衔行业绿色实践

　　问：请您谈谈万科的绿色实践。

　　王石：作为万科来讲，当然我们有幸我们连续被评上，第一我们很在乎这个荣誉，第二是叫如履薄冰。既然是连续在这个榜上，当然我们一定是按照我们本身对我们觉得应该承担的企业公民，或者应该是社会公众期望的去做，那我们也知道我们有很多弱点、缺点，也许明年、也许后年就评不上了，但我们在榜上我们沾沾自喜，但我们不会因为不在榜上我们就放弃努力，不管怎么样，我们会一直坚持下去。绿色百强企业对我们首先是个鞭策。

　　那对万科来讲，我们基本来做定的目标是在2020年。因为2020年是国家对外承诺的碳减排承诺是40%-45%，我们是把万科本身的目标跟它结合起来的。因为实际上从碳减排强度来讲，主要从两方面来讲，一方面产生的能源发生过程中，比如说生产电的过程当中，它会像发电厂、煤，产生出大量的二氧化碳。如何来减少二氧化碳；第二如何减少能源的消耗，像万科的角度更多就是如何减少能源的消耗，比如说，如何建设绿色住宅，比如说同样很舒适，同样很暖和，夏天很凉快，但是不用消耗那么多暖气，不用供热。不用消耗那么多的冷气，是供冷。如何来就讲是减少能源的消耗。这是我们的目标。而实际上建筑当中，能源消耗当中，差不多占到了社会总能源消耗的40%，也基本是能源最大的消耗户。那么我们如何建造绿色建筑来减少能源消耗，实际上建筑房地产行业是扮演这样一个角色。

　　按照我们的目标，完全按照建设部有一个绿色三星标准，绿色三星标准分成一星、二星、三星。三星最高的标准，如果达到了，那对碳减排贡献是相当大的。那按照我们的是到2014年，万科的整个住宅体系都是达到绿色三星最高标准。如果按照这个标准，甚至是超过，不仅是达到。这个标准到2020年呢，万科一家的碳减排强度的贡献率呢，碳减排强度按国家的40%--45%，我们(万科)的贡献率是千分之1.2。如果同行也达到万科的标准，我们行业的碳减排强度是12.6%。。这个是非常非常令人激动的，当然做起来相当不容易，这是我们到2020年的目标。

　　同时，我们不仅仅只做行业的产品，还有本身我们作为企业公民责任，不仅是产品。比如说，我们通过产品来减少碳减排，相当重要的就是减少木材使用，实际上森林也在吸收二氧化碳，是来改变环境的，来减少人类活动对大自然负面的影响。保护森林、保护热带雨林是非常重要的。所以万科已经从原来的局限于减少木材使用，过渡到如何来保护森林资源，这是万科把自己作为企业公民的责任。我们预计，5月下旬就会和世界保护自然基金(WWF)，签订战略框架合作协议。如何从减少木材使用，到森林资源，这样全面的合作。

　　当然作为一个企业有能力之后，不仅仅是在这样一个方面，比如我们还现在在全国，目前45个城市，来推广垃圾分类。就首先从万科的住宅小区，现在万科管理的有250个住宅小区，45个城市当中的。首先是可循环使用，预计在明年，我们会把45个城市扩展到100个城市，不仅仅在自己开发的城市进行推广，而且在没有开发的城市也进行推广，也希望在行业上带个头。如何来进行垃圾循环使用，来减少能源的浪费。这是万科目前考虑要做的。同时还有一个目标，争取在2014年，在深圳开张一家，专门对贫穷儿童，收入比较低，看不起大病的建立一所儿童医院。争取这个目标在2014年进行开张。

　　五、善水行动：企业和个人都要行动

　　问：您如何看待今年年会的公益倡议“善水行动”？

　　王石：这个主题非常好，大家都以为水资源是取之不尽用之不竭的，但实际上，在世界上，水资源当中中国的水资源只占有6%，但我们却生活着世界上 25%的人口。本身中国就是一个极度缺水的国家，我们会看到说雅鲁藏布江、长江。实际上虽然江的水很充沛，但分配的地域是相当不合理的。比如像雅鲁藏布江是不适合人居住的，长江实际上已经开始过载，母亲河黄河已经成了一条断流的河，季节河，弄不好就要断流的。中国的水资源本身是非常缺乏的，我们生活的华北地区，本身也成了一个大漏斗，一直在抽地下水，实际上抽得地下水位一直在下降。在中国对未来来讲，制约发展，除了其他的能源之外，水资源是相当一个重要的因素，所以如何来节约用水，水循环，中和水、水足迹概念，这都是非常重要的。

　　像万科本身有个建筑研究中心，是2007年投入使用的，现在进行改造工程，预计今年9月份全部完成之后呢，建筑研究中心200亩地的生产生活用水，是我们不用自来水公司的一滴水，本身水是循环的在使用，本身中心下面就是一个大水池。下雨的雨水完全收集到这个水池子。再一个生产生活用水通过湿地，绿化之后，再进行处理之后，再打入这个水池子里。再重新循环使用。善水的主题，万科当然是当仁不让的。因为本身，用电，住宅用了差不多整个资源的40%，消耗能源。但是用水呢，更是这样一个除了农业之外，是在城市生活当中，主要的消耗水的大户。所以如何来节约用水，如何来从水中和的角度来平衡水资源的再利用，这是非常重要的。当然万科在里面也会起带头作用。我们也会积极介入，非常愿意把万科这方面的尝试，进行分享。

　　我自己来讲呢，中国的陶瓷具是非常好的，我现在是不喝瓶装水的，对如何来装整个水的。实际上那个对能源消耗是相当大的。平时生活用水很重的是个人的生活习惯，比如说我是喜欢泡澡，泡澡又是很舒适的一种享受，那更多来讲是一些公共场合。公共场合的泡澡就是你和别人一块分享。比你在家里泡一池子水可能就会节约用水。再一个水龙头，花洒，改成非常细的，喷雾状的，也可以享受到一个淋浴的作用，但消耗的水量只是传统消耗水量的1/4，1/3。诸如此类，再一个像卫生洁具的，也是一个相当大的消耗用水，像万科建的新的总部是非常现代化的，我们尝试用无水的小便池，现在在各种方面进行尝试。生活当中都是从一点一滴做起。

　　六、拒吃鱼翅：仍要坚持

　　问：您如何看待2009年“保护鲨鱼、拒吃鱼翅”、2010年“树绿家园”两次公益倡议？

　　王石：“保护鲨鱼、拒吃鱼翅”本身好像不是一个很难的行为，因为从营养学的角度，鱼翅本身是没有什么营养的。而且甚至现在环境污染呢，鱼翅里面很多是有重金属。它对身体是没什么好处的，但真正要拒吃鱼翅反而不容易。因为第一它是一个习惯，第二它已经成为一个利益链，成为一个高档消费的中国传统饮食当中的一个代名词，燕窝鱼翅。所以你不吃是一回事，但如何让大家来和你一块不吃，并不是那么容易。就我个人体会来讲，任何要和传统习惯进行改变的都是相当不容易的事情，实际上在中国企业家俱乐部发起这项行动之前呢，世界上一些环保组织，一些民间的环保组织，都对鱼翅大量被捕杀的现象，捕杀主要就是鱼翅，但鱼翅90%在中国。但鱼翅到现在，消耗量还很大，鱼翅的消费有增无减。当然今年能作为提案很好，但如何在餐馆里消失很难，我个人提议在青岛的绿色公司年会在总结、推动一下。(中国企业家俱乐部供稿)

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冯仑：现在没有商品房 全是限价房
张雅楠
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2011-04-21 09:48
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经济观察网 记者 张雅楠 如果为始自去年4月的这一轮漫长而严厉的房地产调控打分，你会打多少分？

中房协副会长顾云昌、万通集团董事局主席冯仑以及阳光100置业集团董事长易小迪给出了一致的答案——不打分。

但不打分并不代表他们对房地产调控没有态度。

限世代的悖论

收紧的银根和压制的需求考验着资金链，调控的板子是实实在在打在中国开发商的身上的。

“现在没有商品房了，都是限价房，因为我们拿的销售许可证，政府把每一套房的价格都标清楚了。”冯仑在潍坊城市升级高峰论坛暨CBD核心项目发布会上说。

按照国家发改委的规定，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。

据经济观察网记者了解，深圳市新的楼盘限价政策5月1日即将出台，2011年拿预售证的项目，将按照某一个月的录入合同价格来折算项目均价，还未拿预售证的项目，将分片区制定均价上限，再结合该项目的物业类型进行审批，每套房源报预售的价格都要低于该片区设定的上限，此前，广东省增城市已经采取了楼盘限价措施。

调控已经如此深化，房价是否松动了呢？

4月18日，国家统计局发布三月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建商品房价格环比持平、下降、涨幅缩小的有35家，占比一半，同比涨幅回落的有46个城市。不可避免的是，平均价格由于受到推盘类型、推盘区域以及成交量等诸多变量影响，可能和真实的市场需求存在偏差。

成交量方面，一季度全国商品住宅销售面积增长14.3%，但北京、上海等一线城市成交量大幅下跌，三四线城市正在成为成交量上涨的重要支撑。

4月13日召开的国务院常务会议指出，房地产市场成交量萎缩、多数城市房价还在上涨，宏观调控仍然面临较大压力。

尽管业内人士普遍预测，按照如此严格的限购政策，房地产成交量持续萎缩终将导致房价下跌，但是到目前为止，一线城市的情况仍为成交量下跌，价格滞涨，二、三线城市的成交量和价格并未出现实质性松动。

“房价背后是货币问题，如果货币增发量没有下来，土地价格依然上涨，房价是下不来的，因为开发商的利润并没有增加。虽然开发商的销量在增加，公司越做越大，但那是因为做小了就做不下去了，只能薄利多销，万科做到1000亿的时候不是一个好消息，就像家电做到 1000亿的时候没有利润，实际上房地产商利润是被挤压的。为什么大家日子过得还不错呢？我认为是安乐死，他是赚到钱了，但是他要再进入房地产就进不去了，但是他还有钱，只是没有跳楼而已，他拿这些钱干什么？他什么干不了，好多小公司又去炒楼了。今天房地产这个行业实际上竞争不是非常正向的。”易小迪说。

冯仑对房价上涨和调控有着一个生动有趣的比喻：“涨和不涨要分年龄，如果是青春期时候，你不让他长个子，认为长的是病，把脑袋砍了，你就是坏人；如果是更年期了还在长，你不认为他是病，那是你脑子进水了。”

“行政手段容易带来波动性的增长，有长期理想的开发商一定是希望一个城市房地产的发展是有序的增长，这比波动式的增长要好得多，因为有序的增长有利于这个城市长期的发展，波动的发展确实带来了大量的投机商。”易小迪说。

奶油蛋糕和面包

一位来自荷兰的金融行业人士非常不解，他问顾云昌，你们中国房地产调控到底想干什么？顾云昌的回答和他官方的身份颇为相称：为使房地产更健康、更快地解决老百姓的住房问题。

“北京、上海房价即使降一半，买不起的还是买不起，现在社会普遍认为降房价是让更多人买得起房子，实际上让更多人买得起房子不是靠降房价来解决的，而是要靠保障房来解决的，控制商品房的价格是为了防止泡沫进一步吹大。”

在顾云昌的描述中，房地产市场的支柱地位是难以撼动的，2010年，全国城镇居民用5.25万亿元购买一手房，用3万亿元买二手房，总计8.3万亿元的购房款和2010年全国财政收入相当，房地产对经济发展的拉动力毋庸置疑，所以调控绝对不是打压房地产的概念。

“但是房地产价格问题关系到中国经济的‘软着陆’，2008、2009年经济刺激政策启动，去年是政策退出年，今年是我们要使中国经济着陆的一年，是软着陆还是硬着陆的问题，我觉得还是和房地产有关系。房地产在巨大的货币影响下，房价涨得很快，我们今年的调控任务是要稳定物价，我觉得房价也应该包含在里面，能不能把物价稳定下来，能不能把房价稳定下来，这是实现今年能动性软着陆的问题。”顾云昌说。

房地产调控的另一面，保障房的建设则实实在在关系着民生，顾云昌介绍，“十一五”期间，保障房的建造量平均每年 300万套，今年要达到1000万套，“十二五”规划结束的时候，全国保障房的入住对象占到全国家庭总人口的20%以上，而现在只占7%左右。“一方面说明我们现在决心很大，另外一方面说明我们过去是不足的，现在要“补课”。中低端住房人群或者说我们刚刚就业的80后们的住房问题，恐怕很大程度要通过我们保障房来解决好”。

“我相信今年的房地产投资规模不会下降，当然结构得调整，奶油蛋糕少做一点，面包多做一点，我们过去面包做少了，蛋糕做多了，当然最好的是面包做多的时候，蛋糕继续保持总量。”顾云昌说。

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南京万科:商品房保障房两手都要抓
来源：搜狐焦点南京站  作者：江明源
2011年04月15日10:17 我来说两句(0)

[提要] 市场上不能仅仅只有商品房，也不能只有保障房，两手都要抓才能达到市场平衡。所以这也是万科作为一家住宅类产品线开发商非常关注的业务领域。

　　一个月后goodfeel，付凯履职南京万科置业有限公司总经理将满一年。

　　极少直面媒体的他，给人留下低调、务实的感觉。儒雅持重，面含春风。这是付凯留给我们的第一印象。

　　“我喜欢南京的古城墙”

　　去年5月14日，北大高材生付凯接任朱保全担任南京万科总经理，彼时正值他加盟万科的第12个年头。

　　此前，他已历任万科人力资源部副总、广州万科副总、北京万科副总、万科人力资源总监、深圳区域总部副总等职。如今搜狐网，年岁未及不惑，他已经在长三角门户城市南京坐稳了行业地位。

　　“我喜欢南京的古城墙，几千年积淀的历史文脉在这里一目了然。”付凯说，在时间长河中沉淀下的事物展现了这座城市的一种古朴、厚重之美。

　　说起现代南京城的数据，他也如数家珍，“南京常住人口约790万，去年的GDP达到了5010亿元，增长13.1%。与珠三角城市最大的差异在于，规划管理型的政府操作模式主导经济发展的痕迹更为明显。”>>> 高端访谈-南京万科总经理付凯

　　“为普通人盖好房”

　　万科进入南京至今已满十年。付凯介绍17173，自2001年以来，万科在南京累计开发8个项目，开发量超过110万平方米。“从过去的金色家园、光明城市、金域缇香等，到目前在售的金域蓝湾，每个项目都紧跟城市发展节拍，为‘普通人盖好房’的定位也一直贯穿其中。”正是基于这个定位，万科的产品线始终以中小户型为主，致力于让普通市民都能拥有优质生活。   

　　“其实，在小户型里做到麻雀虽小五脏俱全倒不是件容易的事搜狐网，比如怎样在小面积里完善房屋的所有使用功能，一间卫生间怎样设计才能方便一家几口人共同使用。面积小了，需要思考的方方面面反而多了。”付凯认为，中小户型房源一般是为首次置业或首次改善的普通人群提供，但住宅质量不能马虎，“普通购房者都能住上好房子，才能保证所有人生活质量提升，这也是万科一直以来坚持的产品定位。”

　　即便在调控背景下的冷市，万科产品依然供不应求。刚刚过去的一季度天龙八部，万科在全国的销售额达到355.1亿，同比增长135.3%。付凯表示，这和万科的产品定位同样有很大关系。

　　“限购政策影响下，更多购房者倾向于一次到位，这就需要在面积和总价基本不变的情况下提供更多的三房产品。”付凯坦言，这对中小户型的设计能力提出了更高要求，“万科多年来一直把小户型作为研究重点，已经形成比较成熟的标准化产品体系，在产品能力上有一定优势。”

　　付凯介绍搜狗，一季度万科产品销售中90平方米以下的占比53%，144平方米以下占87%，中小户型路线走得非常成功，并且将一直坚持走中小型产品方向。

　　仙林湖项目营造更高性价比

　　眼下，铁心桥的万科金色里程已基本售罄，南京万科在售项目只剩下江宁的金域蓝湾。关注万科产品的人开始把目光投向仙林湖地块。

　　去年11月19日，万科以8.6亿元竞得该仙林湖地块，与保利做了邻居。谈到这块地的规划17173，付凯打开了话匣子，“万科其实一直看好南京市场，对仙林湖的关注由来已久。仙林以大学城作为发展引擎，经过多年培育已趋于成熟，各建成社区入住率稳步提高，区域商业、交通、教育等配套资源日益丰富，未来的仙林大有可为。”

　　他同时认为，“与国外市场不一样的是，国外是先有人群再有产业，我们是先有产业再进驻人群，所以仙林湖目前需要起步发展，需要先投入产业和成熟的社区配套chinaren，才能吸引更多的人。”

　　对于市场定位，付凯透露，项目将面向主流市场，提供更具性价比的产品，满足刚性需求，谨慎定价顺应市场形势。“当然，我们也会一如既往执行精装修战略，为客户提供全面家居解决方案。价格方面，让更多刚性需求者触手可及；产品功能方面，让更多需求一步到位。”

　　商品房、保障房两手都要抓

　　限购压力迫使一些开发商谋求转型图行天下，言及不少房企转战商业地产，付凯认为虽然商业地产目前引起更大关注，但其开发、投资风险同时呈正比递增。万科还是会继续开发住宅产品，坚持“做商业是为了更好地做住宅”的理念，在做好住宅的同时根据项目建设需要，择机选择合适的配套商业地产。

　　对于土地市场，付凯称今年仍会继续关注，若遇到合适地块将适时出手，再创精品。

　　除了商品住宅，万科在南京还参与了保障房的建设。业内认为焦点装修家居网，这可以视为一个负责任企业的正当选择。

　　和总裁郁亮投建保障房只要“赚一块钱”的表态呼应，付凯表示，万科有义务参与保障房建设，贡献自身的专业能力和经验以回馈社会。“市场上不能仅仅只有商品房，也不能只有保障房，两手都要抓才能达到市场平衡。所以这也是万科作为一家住宅类产品线开发商非常关注的业务领域。”

　　付凯透露，南京的保障房项目今年将全面开工，争取明年年底竣工交付。

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1亿usd
QFII最新重仓曝光 高盛6.5亿建仓万科
http://www.sina.com.cn  2011年04月21日 14:02  时报快讯-证券时报网

　　Wind数据统计显示，截至4月21日公布的上市公司最新一季报中，QFII新晋建仓了25 只个股。从持股市值来看，一季度建仓超过亿元的个股有万科A、嘉凯城、鱼跃医疗、平高电气和华联综超，高盛高华一季度建仓超6.5亿元万科A领衔该榜单。另外从持股机构家数看嘉凯城获得4家QFII的青睐，而鱼跃医疗、英特集团则分别有3家和2家的QFII建仓。(见习编辑陈见南)

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4月16日，在东莞万科棠越，一场特殊的自行车比赛在这里举行。万科总裁郁亮摒弃了一贯严谨、稳重的职业经理人形象，以一身专业骑行服出场亮相，显得坚毅有活力。在长达5个多小时的交流过程中，《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)与郁亮共同完成了6公里的山间骑行，还就万科公司近期的商业地产、融资、保障房等热点话题进行了探讨。

　　行业领跑不只是规模

　　NBD：现在很多开发商在开会的时候，都拿中海毛利率第一来议论，你怎么看?万科有没有在这方面做第一的打算?

　　郁亮：这方面他们做得比我们优秀，向他们学习。当然，股东希望我们这样做，其实恒大、万科、中海毛利率都一样超过29%，最后毛利、净利我们比他们少，但我们研发费用比他们投入多。有些方面也在提高，我们也希望在这方面做第一。现在，万科销售规模确实第一，我们遥遥领先。所谓行业第一，就是行业领跑的概念。领跑的概念不只是规模，还有对整个行业质量水准的提升做出贡献。

　　但我们不赞成通过提高毛利润水平去衡量第一，可以通过其他去衡量，比如能够提高对股东的投资回报水平，我们用EVA(经济增加值)，这个衡量指标可能会准确一些。

　　快速周转的企业与不是快速周转的(企业)本身毛利水平有差距，我们谈股东回报是真实价值的创造。住宅质量和绿色住宅都走在前面了，这些方面我们投入了。尽管(现在)比起别人我们是少赚了一点，但从长远看，这是可以转化为竞争力的。

　　跟华润合作是为了股东利益

　　NBD：这几年，万科的开发量很大，在一两年之内资金会不会有问题?今年会融资吗?

　　郁亮：现在我们手里有370多亿元现金，只要不买地，是不缺钱的。今年没有(融资计划)，资本市场也没有条件给你，我们已经有四年没有在资本市场融资了，发展一样很快。

　　NBD：能谈一下万科跟华润的融资合作吗?

　　郁亮：这只是一个合作议案，到时有了具体的项目再公布，因为这是需要先批准的，才能操作。

　　NBD：刚才您提到万科四年没有融资，是不需要融资还是什么原因?

　　郁亮：如果有合适的融资机会或融资渠道，我们也需要，问题是现在没有窗口融资。过去我们也反思，是不是可以减少向股东要钱。除了向股东要钱之外，我们可以向其他对象要钱，我们跟外企、央企、民营企业都有合作。与别人的合作不会影响股东利益，反而是增加股东利益的，赚更多钱回来对新老股东都是一样的回报。

　　应该说，现在万科的发展模式，对股东资本的依赖不像过去那么大。

　　NBD：万科跟华润的合作会怎么样?

　　郁亮：我们跟华润的合作不超过44.2亿元，比起万科两千多亿的总资产来说，这个比例是微不足道的。原来买一块地的钱，现在通过合作可以买两块地回来，就是我们做了两块地，成本上就会便宜点。

　　保障房建设需要完善机制

　　NBD：现在大家都比较关心的保障房建设，万科有没有介入?深圳今年计划建7.5万套，万科能分到多少?

　　郁亮：我们已经在做了，去年为止我们做了300多万平方米。但我们确实没有找到 (建保障房)赚钱的路，能不能赚钱还是问题。

　　NBD：现在不是在做河北的保障房吗?

　　郁亮：现在我们有这个意愿，正在落实当中，我们出技术和资金去帮助做这件事情。利润率有多高我不知道，正常情况，3%～5%的利润可能会给的，但我们的目标是，只要不损害股东利益，给我一块钱利润我都干。

　　NBD：现在房地产市场限购和限贷、限价，保障房投入也在挤占商品房的市场。你如何看这个问题?

　　郁亮：调控的目的是让更多人有房子住，保障房建多了，更多人有房子住了，就解决了很大一块市场需求。至于说未来市场上，保障房都做得很好了，商品房市场还不放开，就是有问题了。比如说，改善住房需求就不需要政府来解决。

　　现在我很赞同一个观点：(保障房)制度建设无比重要。目前这个制度设计基本缺失，保障房的进入和退出机制都没有。

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　　高盛抄底地产股了，万科一季报显示，其建仓7000多万股，耗资6.5亿元人民币，不过其它机构股东大部分都选择了减持。截至昨日的数据显示，保险、Q FII和基金公司出现在部分地产股的一季报中，还未出现社保基金的身影。昨日接受南方都市报记者采访的地产行业研究员和私募人士认为，目前万科等大地产公司估值在历史低位，不过目前还缺乏上涨的催化剂，部分人士认为或许在二季度末趋势性机会可以期待。
　　QFII、基金扎堆部分地产股(南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)
　　万科一季报显示，高盛新进7544万股，不过其它机构股东大部分都在减持，两只QFII共减持2000万股，另有3只基金小幅减持。
　　QFII还青睐另一只地产股嘉凯城。嘉凯城一季度亏损1.12亿元，每股亏损0.06元(去年同期公司实现净利润1.56亿元)，而前十大流通股东新进4家Q FII：马丁可利投资管理公司持有949万股，荷兰国际银行持有440万股，挪威中央银行持有287万股，美林证券持有233万股；上投摩根基金本期持有2159万股(较上期减持575万股)，共买进2300万股，占其流通股东比例为3.6%。
　　此外，QFII还在一季度加仓或新进了华发股份，如花旗银行加仓260万股，富通银行建仓582万股。此外，华发股份还得到了3只基金的青睐，新进股数在1000万到1599万股不等。
　　而明星基金王亚伟加仓一只深圳地产股深天健，一只社保基金和券商也进驻该股。而招商地产也到了鹏华、富国等基金的青睐，两系基金分别加仓1900万股，上投系加仓700多万股，法国爱德蒙得洛希尔银行也加仓600多万股。
　　高盛“抄底”万科的逻辑
　　“我认为高盛的判断是对的”，深圳市太和投资管理有限公司投资总监王亮昨日说，长期看，万科显然有着很好的投资价值，现在是被严重低估的，包括很多地产商现在只是被调控了而已。
　　他举例说，万科大举从事保障房开发，保利不断累积优质商业物业，中南建设坚持开展住宅产业化，滨江探索品牌输出和盈利模式转化……商业成功的要诀，仍然是取决于领头人的毅力和眼光，公司背景执行能力和战略判断，他并不相信那些连地产都做不好的企业，却能够在其他业务方面突然横空出世。产业有起落，公司并不是不能转型，万科以前是拍电影、开超市的。
　　万科2011年一季报显示，期内公司累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元，同比分别增长144.6%和135.3%。截至报告期末，公司合并报表范围内尚有900万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1052亿元，为未来的业绩体现奠定了良好基础。
　　在资金面上，王亮认为，当前地产的场内资金和场外资金有两种完全不同的心态。场内的主要是传统的机构投资者，恐慌于货币紧缩；场外主要是追求绝对收益，重视土地价值的资金，这些资金不关注大盘和股票的短期波动，一旦万科接近8块的点位就犹如干柴烈火，高盛买万科显然是算计好了，跌不下去。2011年最有可能超预期的行业，地产应该算一个，前提是资本市场认可当前房价，以及调控不是单纯为了打压房价。目前传统的机构投资者不太认同这点，但追求绝对收益的资金在汹涌的需求面前，认同土地价值的机构会越来越多。
　　二季度后才有趋势性机会？
　　实际上，地产股处于上游政策大棒下有估值支撑的尴尬境地。长城证券地产行业分析师刘昆认为，在新国八条出台2个多月后，房价并未如市场预期出现回落迹象，行业依然面临调控政策的压力，维持地产板块脉冲式行情的判断，预计每次反弹高度不超过30%。地产股的投资策略方面，虽然趋势性的行情难觅催化器，但估值修复的空间尚存，建议逢低布局，波段操作。
　　不过，从中期来看，相当一部分机构人士看好地产股，与高盛等Q FII的买入不谋而合。
　　王亮认为，调控对大公司是重大的利好，地产中的大股票，万科、保利这样常规业绩主动性的，2010年只有12倍PE，金地这样业绩主动性强的公司，2010年只有10倍PE。又一次的超跌反弹是毫无疑问的。必然还有场内的投机资本打压、各地强调政策继续贯彻执行调控政策、令人恐慌的消息，但是恐慌的力量还是衰减的。(南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

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保障房变身地方红利
本文来源于财新《新世纪》 2011年第16期 出版日期2011年04月25日 订阅《新世纪》  |  注册财新网
经过一个多月的政策理解与消化，地方政府似乎突然醒悟，保障房这个“壳”实在大有用处，各种保障房融资平台和操作手法纷纷出炉
财新《新世纪》 记者 李慎


　　上海一家资产管理公司的一位经理近日去重庆开会，吃惊地发现保障房在地方上已根本不是问题。

　　今年1000万套保障房的建设任务刚刚下达时，很多地方政府还视之为“土地财政”的大敌，对于如何完成忧心忡忡，大多数商业银行和开发商也避之惟恐不及；现在，保障房任务没变，各方面的调子却从沉闷一转为高亢。地方政府视保障房为招商引资的新舞台，土地、资金、政策优惠，以及其他资源纷纷汇集而来，银行和开发商的积极性也大为改观。

　　在中国宏观政策不断收紧流动性和清理地方融资平台的大背景下，保障房就这样在善于领悟政策、积极创造发明对策的地方政府手中，从包袱变成了地方红利。

地方政府大创造

　　3月以来，在1000万套保障房新政的高压下，地方政府之间开始了一场“大串联”。重庆、湖北、河南……各种保障房研讨会在不同城市火热开讲，保障房领域的先行者传授经验，各地政府争相学习。

　　2011年全国“两会”前夕，国务院总理温家宝在与网友交流时，首次提出2010年计划建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，今后五年计划新建保障性住房3600万套。这一计划被写入了政府工作报告。随后，中央以“军令状”形式向各级政府分派任务。

　　2月24日，由国务院副总理李克强兼任组长，住建部、发改委、财政部、国土部、监察部、审计署等各相关政府部门组成的“国家保障性安居工程协调小组”，与各省级政府签订了保障房工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。

　　经此分解，以河北省石家庄市为例，2011年公租房建设的任务量比原计划增加了20多倍。毋庸置疑，完成这一任务的挑战是空前的。

　　地方财政从来没有这么大量的保障房资金准备，如何筹钱？土地问题怎么解决？如果需要划拨土地，意味着必须在土地出让金上让利，如果土地收入减少了，地方发展是否会受影响？

　　前述参加重庆保障房研讨会的业内人士向财新《新世纪》记者介绍参观的感受说，地方政府的创造力无穷，看样子1000万套保障房的任务一定能完成，各种新鲜的保障房融资平台和操作手法正应运而生。保障房正在变成受中央政策支持的融资“壳子”，而地方上现在被广为批评的城投则可以暂时松口气。

　　重庆最早开始大规模建保障房，也最早探索出了一条自我运转的道路。其公租房和廉租房的租金可结合通胀水平涨价，并可在五年后出售给租房者。开发商可以通过销售较快回收资金，政府也能在未来顺利“脱身”。

　　也因此，重庆模式得到了当地商业银行的青睐，融资渠道较为畅通。重庆保障房选址不偏，大片区成批建，周边配套较完善，有利于房子今后升值。但这种做法只适合产权式保障房，即经济适用住房、限价房和棚户区改造。

　　住建部政策中心副主任秦虹在近期举行的“财新圆桌会议”上表示，在保障性住房的诸多类别中，产权式住房的资金历来不是问题，政府只需在土地上让利，真正需要政府掏钱的是租赁式的保障房。

　　租赁类保障性住房，包括廉租住房和公共租赁住房，因为租金水平较低，管理成本高，一般都难以回收成本，普遍存在融资困难的问题。目前，各地公共租赁住房建设主要依靠财政投入，银行资金没有大规模介入，社会资金也进入寥寥。

　　郑州也是在土地上做文章。政府发动企业，拿出一部分自有工业用地参与保障房建设。目前，包括郑州市航空港区、富士康、格力电器在内的很多企业，已经通过这种方式分担了保障房建设的任务，总规模达到47公顷。

　　类似的还有江苏，采用与企业合作、在大的工业园区修建青年公寓的办法，一方面解决了政府的公租房房源问题，另一方面，本来就要修建员工宿舍的企业也搭上了保障房的“顺风车”，享受土地出让、税费优惠等各方面的好处。

　　但上述保障房项目的土地性质，是“工业用地”还是“住宅用地”目前尚无说法，这为未来的保障房产权问题埋下了隐患。尽管如此，截至目前，这种做法已经被北京、上海、陕西、福建等地方政府纷纷仿效。

　　此外，“捆绑式”配建方式也被地方政府推而广之，即政府在出让土地时，规定开发商必须配建一定比例的保障房。但这种方法也只能适用于产权式保障房，开发商可以通过出售产权回笼资金，只不过利润没有商品房丰厚。

　　至于需要往外长期“垫钱”的租赁式保障房，无论是开发商还是银行，都没有看到大规模介入的迹象。

描摹“保障房红利”

　　经过一个多月的政策理解与消化，地方决策者似乎突然醒悟，保障房这个“壳”实在是大有文章可做。

　　2011年3月，审计署18个特派办和37家地方审计机关，开始了对31个省（区、市）和5个计划单列市政府性债务的全面审查。在前几年兴盛的城投债平台被各方聚焦并“围剿”之后，地方政府转而将保障房视为新的机会，重新包装并推出了保障房融资平台，无论是资金还是土地，地方政府都发明了新的解决办法，还计算出为期不远的“保障房红利”释放期。

　　所谓保障房融资平台，即地方政府通过土地划拨，或以现有廉租房和公租房等政府资产先行注入成立一个融资平台公司，并以政府信用为担保吸引银行资金。据财新《新世纪》记者了解，河南省漯河市、重庆市、湖北省黄石市都在探索实施这种保障房融资平台模式。

　　经济适用房项目仅需要政府投入前期的土地整理成本，资金压力并不大。而租赁式保障房对银行毫无吸引力，此即政府发明保障房融资平台的主要动因。

　　“保障房已经成为地方政府推动经济增长与强调民生的一个新的利益结合点。”华创证券在走访调研河南省多个县市的保障房后撰文指出。目前河南省及河南主要城市的保障房建设热情高于市场普遍预期，保障房“大跃进”已经启动，并展开了包括城市化、承接产业转移等与保障房相关的一连串故事。

　　在资金安排方面，河南省通过多元化的建设模式予以疏解，试图形成一个可持续的资金循环——商品房配建经济适用房和公租房、经济适用房小区配建廉租房、部分棚户区项目市场化运作、产业园区公租房项目企业自我运作。总体上看，大部分资金压力可通过市场化操作分解，政府主要承担的是廉租房项目，事实上的资金压力小于市场预期。

　　土地方面，河南省发明了保障房“单列指标”。目前河南省多个城市已经明确将保障房用地指标单列，即地方政府在总量用地指标中会单独列出保障房用地限额。通常，在地方整个房地产用地开发中，保障房用地需求经常被延后安排，只有在满足商品房用地供给后，才有可能安排保障房用地。单列指标的推出可以有效解决这一问题。

　　按照河南省的计划，4月保障房项目落地，5月、6月完成规划、建设等前期相关手续与准备工作；7月、8月、9月保障房大规模集中开工建设，三季度将成为“保障房红利”的集中释放窗口。

　　北京大学国家发展研究院院长周其仁撰文引述《人民日报》的报道称，全国有655个城市正计划走向世界，200多个地级市中有183个正在规划建设国际大都市。国家审计署对18个省、16个市和36个县本级的审计结果显示，截至2009年底，这些地方的政府性债务余额高达2.79万亿元。

　　周其仁认为，这里的投融资机制与高铁、电力、能源、通讯等“跨越式”发展行业如出一辙，都是行政权力从投资源头开始，强有力地推动货币创造。

　　而保障房，很可能就是下一个拉动货币创造的龙头。因为当下这是一个最受各方欢迎的投资窗口。根据平安证券的测算，2011年规划开工建设保障性住房1000万套，需建设资金大约1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点，拉动GDP增长约1个百分点。保障房无疑已成为地方政府拉动GDP的新引擎。

开发商寄望再融资

　　“从短期看，大型房企特别是上市公司大规模介入保障房，从经济利益、资源分配各个方面看，确实与企业的经营冲突，但从长期看却是有利的。”远洋地产总裁李明在4月18日的媒体见面会上，道出了开发商的心态。

　　李明认为，目前保障性住房的大多数产品是不可能盈利的，企业是否会大规模参与，还需待保障房的盈利模式进一步明晰。

　　短期无利，长期有利，这是目前大型房企对保障房的普遍认识。对于大型房企来说，长期有利尤其关键，其中最重要的就是与地方政府贴近关系，为今后源源不断地拿地做准备。

　　一个显著的例子，是北京万科参与河北省保障房建设。万科总裁郁亮曾公开表示做保障房很难赚钱，但近期，北京万科与河北省住建厅签订了大规模的保障性住房建设战略合作协议，北京万科将与廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口等六个城市合作开发公共租赁房、限价商品房、廉租房等保障性住房项目，规模预计为6000—8000套。

　　由于北京可拿的土地越来越少，拿地也越来越难，北京万科早已显露出进军河北市场的心态。2010年1月，北京万科携手五矿等公司，拿下河北香河约534万平方米低密度住宅项目；7月，北京万科联合体又以3.18亿元竞得香河五宗住宅用地，总面积约26.5万平方米。

　　不少开发商也采用了类似万科的手法。在此前投资10亿元参与沈阳的一个保障房建设后，绿城于4月成功包揽了沈阳全运村12宗地块，其土地面积总计113.93万平方米，规划面积达18万平方米。

　　一位业内人士分析，参与保障房建设，打通和地方政府的关系，是帮助开发商今后在当地拿地扩张最好的办法；至于短期利益，却是可以“放一放”的。

　　除了拿地，现阶段参与保障房建设的开发商还有另一个目的，即寄望通过保障房打通融资渠道。渤海证券发布报告显示，如果乐观估算，即便各项资金落实到位，支持保障房建设的资金总量仅为8200亿元，离实际需求的1.3万亿元还有4800亿元的缺口，因此保障房建设资金需要寻求其他路径得以补充。

　　房企们已陆续参透了保障房的玄机。平安证券发布报告认为，开发商除可借助保障房项目从政府获得信贷、土地、税收等多种优惠，还可从中获得商品房项目的机会。同时，保障房很有可能为上市房企打开融资渠道，无疑这是各大房企介入保障房建设的重要目的。

　　毛利低下和融资难，是当前保障房扩大规模的瓶颈所在。但随着调控的深化，开发商还可以寄望于再融资开闸来推动住房建设与供给。再融资的优惠政策一旦实行，肯定会优先给予大量参与保障房的上市房企。因而开发商有望借助参与大规模的保障房建设打通再融资的渠道，以缓解因房地产严厉调控引起的资金流紧张之困。

银行忙算账

　　可以想见，几乎没有一个地方财政能够满足如此大量的保障房资金需求，银行贷款仍是地方政府最主要的争取对象。但财新《新世纪》记者了解到，目前银行只对产权式保障房“动心”，对租赁式保障房则毫不“感冒”。

　　建行一位相关人士向记者表示，目前保障房的金融支持有两种模式，一种是融资类产品，一种是投资类产品。融资类产品中，依靠信托资金，商业银行以委托理财的方式进入，通过理财、委托的方式来解决保障房的融资需要，但这部分资金不能够用来购买土地。在股权收益型产品中，私募投资基金投资保障房项目的股权，银行可以担任私募投资的财务顾问，帮助选择项目，并且参与保障房建设的投资决策。

　　然而保障房投资收益率不可能高，尤其租赁式保障房租金水平较低，缺乏自我运转的盈利模式，上述银行信托类融资产品恐怕难有市场。

　　一位国开行人士向财新《新世纪》记者坦承，保障房项目中带有商品房和商业配套的，以及像重庆模式中地段好、可销售的，银行愿意做；但多数公租房项目没有土地证，产权不明晰，银行不愿意做；此外，一线城市的房价有保障，银行愿意提供贷款，而越到下级的城市，银行越不愿意做。

　　今年初，国开行宣布将安排保障房新增贷款规模1000亿元，此后，江西、河南、湖北、广东深圳、山西等地方政府，都与国开行签署了百亿元规模的保障房授信协议。但实际上，贷款授信只是一个框架性的协议，资金并不一定真正能够全部落实，银行放贷还要逐个项目地审查。

　　险资和社保资金追求低风险长期回报，在保障房融资问题上也开始表态。3月，中国太保集团宣布，旗下太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过了保监会的备案。此项债权投资计划募集资金40亿元，主要用于上海地产（集团）有限公司在上海市区约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

　　2月，社保基金首个30亿元的保障房信托项目在江苏省南京市落户，该笔资金将用于支持南京市花岗、西善桥等四个保障性住房项目的建设，建筑总面积将达到980万平方米，可为南京市提供8万套保障性住房。

　　不过，上述银行对销售产权式保障房的偏爱，侧面反映出未来保障房分配公平性的隐患。

　　秦虹在“财新圆桌会议”上表示，产权式保障房的分配，以及租赁式保障房的管理，将成为住房保障中最大的问题，如果不解决好，将严重影响社会资源分配的公平性。秦虹认为，应该减少产权式保障房的比例，杜绝保障房成为公务员的福利房。而实际上，各地目前为了完成下达的保障房任务，想方设法“筹房”，很多地方把给企业引进人才提供的住房，给公务员的住房都纳入了保障房。

　　本刊记者张宇哲、田林对此文亦有贡献