万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    住建部公租房设计方案征求意见

    ■北京商报
    记者昨日从住建部了解到, 《公共租赁住房优秀设计方案》已编制完成,可供各
地参考. 该方案主要以单套建筑面积40平方米左右为主的小套型进行编制,同时单套
建筑面积应小于60平方米, 该设计方案从即日起在住建部网站征求意见,反馈结果将
统一收集,汇总和整理,并对《公共租赁住房优秀设计方案》进行修改和完善,最终在
全国发布实施.
    而昨日公布的设计方案一共有7个, 每一个方案中有2-4种户型,一共有23种户型
可供选择. 住建部相关负责人表示,未来我国要大力推进以公共租赁住房为重点的保
障性安居工程建设, 但由于大规模的建设要求和相关建设经验的缺乏,目前很多公租
房存在着设计缺陷,建筑质量问题频出,在成本控制,后期维护等方面也面临着巨大挑
战.
    参与了本次图集设计的国家住宅工程中心主任仲继寿表示,以此标准设计出的公
租房,既能保证单套建筑面积控制在40平方米左右,又能满足3人户及以下保障对象的
基本居住需求.

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安信向万科保证向其供应的实木复合地板均符合国家标准                                                    本文来源于《财经网》　2012年02月17日 22:06                                                                                      我要评论（1）                                                                                                                                                                                                [url=]打印[/url]|                                                               
                                                                                                                                        字号：                                                                
                                                       
                                               
                     安信木材已向万科保证，其向万科旗下所有项目供应的所有实木复合地板均符合国家标准。
                                                                        　　【《财经网》记者 文静】针对安信公司为万科等多家房企提供甲醛含量严重超标的不合格地板传闻，万科17日晚间给财经网记者发来声明称，安信木材已向万科保证，其向万科旗下所有项目供应的所有实木复合地板均符合国家标准。
　　以下为声明全文：
　　2月17日关于对安信地板产品质量及相关问题进行调查的情况说明
　　在获悉网络上出现质疑安信地板产品质量的文章后，我公司对此高度重视，已启动紧急调查程序，对相关问题展开严肃调查。我公司将本着对产品负责、对客户负责的态度，以阳光、透明的方式展开调查；调查工作取得的最新进展，我们将及时向客户和公众披露，直至该事件完全解决。
　　目前，我公司已整理完毕与安信伟光（上海）木材有限公司（以下简称安信木材）之间所有的实木复合地板采购合同，包括尚未执行完毕的合同。除仅供展示区使用的采购合同外，其他相关合同清单如下：

　　我公司已要求安信木材就相关质疑做出全面说明。安信木材已向我公司保证，其向万科旗下所有项目供应的所有实木复合地板均符合国家标准。就相关质疑文章中提到的问题，安信木材已召开新闻发布会作出回应，新闻发布会的现场实录全文，已在搜狐家居网站进行直播。
　　对采购过的所有批次安信品牌实木复合地板（以下简称安信地板），我公司已展开全面复检工作，包括已安装的所有批次安信地板，均纳入复检范围。除部分城市本地无相关质检机构，正在向异地质检机构申请送检外，大部分批次已经确定质检机构。其中部分批次，今天已经开始送检。
　　经向质检机构了解，第一批检验结果报告将在10天左右内（即2月27日左右）取得。由于送检批次较多，取得最后一批检验结果报告预计需要20天到一个月左右时间（即3月上旬到中旬）。检验结果报告一经取得，我公司将第一时间向客户及公众披露。
　　此外，我公司已启动对相关采购管理工作的内部调查。
　　为获取更多一手信息，我公司审计监察部昨日及今日多次拨打网上质疑文章作者留下的电话号码，手机均处于关机状态，发送短信亦未能送达。
　　我公司欢迎社会各界协助我们进行相关调查，以维护客户的合法权益，也欢迎公众舆论对我们进行监督。公众媒体如需了解情况，可联系我公司新闻与传播中心（陈小姐，0755-22198047，cheny2@vanke.com；李先生，010-85873840，lij02@vanke.com）。客户如有任何疑问，可拨打我公司客户服务热线（400 800 0002）。各界人士对我公司采购管理工作有任何意见或建议，或有任何需举报的事项，可联系我公司审计监察部（186 8892 5198）。

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万科郁亮：毒地板涉及金额1.3亿 如属实将负全责
http://gz.house.sina.com.cn  2012年02月20日16:46  新浪房产

　　新浪乐居讯(编辑 陈娩生) 近日，一则网帖令万科陷入了“毒地板事件”的旋涡之中。万科于17日晚在其网站发表声明称已启动紧急调查程序，并邀请质检机构协助检测。检测结果将在本月27日见分晓。同时于今日下午两点，万科在其位于深圳市盐田区大梅沙的总部大楼举行新闻发布会，就事进行说明并回答记者提问。万科总裁郁亮及相关负责人均出席了本次新闻发布会。而郁亮明确表示，未来万科将在质疑中完美，在骂声中成长。而如“毒地板”经检测后属实，万科将负全责。
万科管理层：谭华杰(左)、郁亮(中)、周卫军(右)出席新闻发布会 万科管理层：谭华杰(左)、郁亮(中)、周卫军(右)出席新闻发布会

　　董秘谭华杰：不存在“内鬼”帮助安信逃避飞行检查

　　万科董秘谭华杰在新闻发布会表示，万科对全集团所涉及安信地板采购、安装的同事进行了约谈，目前的初步结果是不存在“内鬼”帮助安信逃避飞行检查的问题。审计监察部总经理周清平多次拨打发帖人留下电话号码，但手机始终关机，短信不回。第一批复检产品已送出，第一批检测报告将在2月27日前后得出。次事件也不会影响到谭华杰强调，这次“毒地板事件”不会改变“不会影响到万科推进装修房的决心”。

　　副总裁周卫军：对员工舞弊行为“零容忍”

　　万科执行副总裁周卫军在发布会上表示，2010到2011年度，安信所占比率为21.73%，金额为0.92亿元，在集团所有地板供应商中排名第三，前两位为圣象和北美枫情；2011到2012年度，安信由于报价高于中标单位最高价，本年度未能中标，当前供货产品为上个协议期订单。2009年到2011年，安信供应量也排名第三。

　　周卫军指出，万科地板采购控制措施~选择供应商方面，坚持质量第一、行业知名企业、多家采购、合理低价中标四大原则；合约、技术标、经济标“三权分立”，部门互相协作并制约。他强调，“万科坚持阳光合作协议、通过万科阳光网进行监督、对员工舞弊行为‘零容忍’。”

　　总裁郁亮：涉及1.3亿 如属实万科将对此负责

　　在媒体问答环节上，万科总裁郁亮表示，本次万科“毒地板事件”涉及16个城市，39个项目，共约1.3亿元。一经检查如果地板确实存在质量问题，那么万科将对此负责。同时他也表示，万科今后应该在质疑中完美，在骂声中成长。

　　郁亮认为，在公众如此关心健康的今天，房地产、装修等相关行业标准还比较模糊，普通老百姓难以理解。郁亮希望相关行业联合起来，“对这些标准进行一个明确，而不是搞得非常复杂。”

　　此外，郁亮指出，万科对自身、合作伙伴、行业都是有信心的。“虽然我们不能代表整个行业说话，但我相信很多同行都会有同样的问题。但万科是领跑者，遇到的问题普遍早一些和多一些，所以我希望本次万科的努力可以推动行业的发展。”

　　最后，郁亮表示，万科将会以此为契机，“提升对客户健康的关注程度”

　　【调查：调控一周年 你眼中的楼市成啥样？】

　　新闻发布会实录：

　　【14:13】新闻发布会正式开始，万科方面出席管理层有：总裁郁亮，董秘谭华杰，分管采购副总周先生。首先，谭华杰介绍整体情况。

　　【14:14】谭华杰：首先，万科确实购买和使用了一些安信地板；其次，“毒地板”的说法值得商榷，目前没有任何证据证明安信地板存在甲醛超标。上海质监局对此进行了检测，检测结果月底出来，在此之前将其称为“毒地板”是不合适的。

　　【14:20】谭华杰：事件发生后万科对全集团所涉及安信地板采购、安装的同事进行了约谈，目前的初步结果是不存在“内鬼”帮助安信逃避飞行检查的问题。审计监察部总经理周清平多次拨打发帖人留下电话号码，但手机始终关机，短信不回。第一批复检产品已送出，第一批检测报告将在2月27日前后得出。

　　【14:24】谭华杰：近期注意到网上有关于“王石紧急回国处理安信地板事件”一说，这种说法是不正确的，本次事件也不会影响到万科推进装修房的决心。

　　【14:29】万科企业股份有限公司执行副总裁周卫军：2010到2011年度，安信所占比率为21.73%，金额为0.92亿元，在集团所有地板供应商中排名第三，前两位为圣象和北美枫情；2011到2012年度，安信由于报价高于中标单位最高价，本年度未能中标，当前供货产品为上个协议期订单。2009年到2011年，安信供应量也排名第三。

　　【14:35】周卫军：万科地板采购控制措施~选择供应商方面，坚持质量第一、行业知名企业、多家采购、合理低价中标四大原则；合约、技术标、经济标“三权分立”，部门互相协作并制约。共同开标，集体决策；质量管控方面，严格遵守国标及规范、投标前飞行检查、材料进场检查、随机飞行检查。

　　【14:39】周卫军：在落实阳光、透明上，万科坚持阳光合作协议、通过万科阳光网进行监督、对员工舞弊行为“零容忍”。

　　【14:41】深圳卫视：如果一旦查实有员工涉及舞弊，万科惩罚措施会严厉到什么程度？

　　【14:44】总裁郁亮：感谢大家对此事件的关注。伴随着万科的向来是鲜花和掌声，但本次事件让万科明白了，今后应该在质疑中完美，在骂声中成长。对于有舞弊行为员工的，经查实后直接移送司法机关。

　　【14:49】观点地产网：本次事件涉及万科进入的城市有16个，项目39个，请问总共涉及金额多大？

　　【14:51】郁亮：总共大约有1.3亿元，一经检查如果地板确实存在质量问题，那么万科将对此负责。

　　【14:54】新浪乐居：目前多家房企牵涉本次事件，万科是否认为应该出台采购方面的相关行业规范来防止此类事件再次或者大范围爆发？万科本次发布会所透露的信息，是否仅仅代表自身态度还是与涉事同行沟通的结果？

　　【14:56】郁亮：这个问题非常好，关于行业标准的问题目前确实比较难以理解，万科也对此进行了恶补。我们发现，在公众如此关心健康的今天，房地产、装修等相关行业标准还比较模糊，普通老百姓难以理解。因此我们建议相关行业联合起来，对这些标准进行一个明确，而不是搞得非常复杂。

　　【14:59】郁亮：本次事件对装修房挑战很大，但万科认为如果客户自己也无法解决此类问题，万科显然更有能力解决，因此万科将把精装修坚持下去。

　　【15:02】郁亮：万科的表态仅仅代表自身态度，万科对自身、合作伙伴、行业都是有信心的。虽然我们不能代表整个行业说话，但我相信很多同行都会有同样的问题。但万科是领跑者，遇到的问题普遍早一些和多一些，所以我希望本次万科的努力可以推动行业的发展。

　　【15:04】某知名网站：本次事件是否会影响万科的品牌形象？

　　【15:05】郁亮：万科在事件发生后，第一时间与行业、客户以及社会各界进行了有效沟通，没有浪费一分钟时间，包括今天及时召开的新闻发布会。如果万科能够顺利度过这次事件，那么对于万科的品牌不仅没有损害，反而将是一个加分。

　　【15:07】证券日报：假设检测结果证实安信地板确实有问题，万科还会继续采购安信地板吗？万科在本次事件中有哪些经验和教训？如果说这个事件是一个“策划”的话，是否是有人在倒逼开发商降价或者借机维权？

　　【15:09】郁亮：新的一年度里，安信是不在中标行业之列的。如果合格，没有理由拒绝安信参与继续投标。事实上万科目前供应商很多，所以前十大甚至二十大都是在选择范围之内的；本次事件后，不仅是地板，连收纳、门窗等对即将被纳入万科一年两次的飞检范围之内。

　　【15:11】郁亮：所以万科显然会以此为契机，提升对客户健康的关注程度；对于本次事件究竟性质如何，万科并不关心，万科只关心业主关心的问题，目前万科也在焦急等待检测结果。

　　【15:14】网易财经：如果不合格，万科是否考虑到赔偿金额的问题？

　　【15:15】郁亮：如果这样，万科将承担全部责任，具体来说万科将对涉事地板全部进行更换，并且对业主进行相应的补偿，比如误工费、临时安置费等。其实有很多办法来解决，但我相信这种责任这不能完全用钱来衡量。

　　【15:17】郁亮：本次事件后，我们向很多大型企业就采购控制、风险等进行了及时的请教，比如沃尔玛等，我们也进行了及时的检讨。本次事件预计将会提高整个行业对质量问题的关注，对于未来说不定会变成好事。

　　【15:20】深圳特区报：我们发现涉事项目的名单中没有深圳的项目，这其中是否存在一定的缘由？

　　【15:23】郁亮：因为安信的工厂是在华东，所以涉事项目更多的是在华北和华东，深圳地区是没有的。

　　【15:25】主持人：如果没有其它问题，本次新闻发布会结束。

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王石：万科2014年销售额有望达2000亿元
2012年02月22日 11:19 本文来源于 财新网 | 评论（0）
　　 调控效应日显，销售压力明显倍增，万科高周转策略或做出调整

    资料图：万科董事长王石。 胡眼/东方IC

　　【财新网】（记者 李慎）尽管目前市场调控严厉，但万科增长的步伐并未因此而停止，从美国短暂回国的万科董事会主席王石2月21日在香港表示，万科2014年销售额有望达2000亿元，不过，随着调控的威力日渐显现，房地产企业的销售压力明显倍增，万科既定的高周转策略也做出了相应调整。

　　“以前万科奉行‘5986’，即拿地五个月动工、九个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅，但现在得改成‘5946’，开售第一个月卖四成就很不错了”，王石表示。

　　此前，万科集团对地区公司销售的惟一要求是，新房推出一个月内卖出60%，但随着调控压力倍增，万科多月以来的销售率已接近60%的临界线，快速周转策略面临考验，但截至目前，万科尚未公开宣布修改销售策略。

　　对于调控，王石称“双手赞成”，他认为，政府在压房价的同时，还是会对房地产政策进行微调，鼓励正常消费。房地产市场比较分散，只要企业做得够专注，即使小型房地产商也能有生存空间。

　　王石针对中小房企的困境给出几条建议：“难做就不要做，要么就学万科专注地做，再不行就拖着，因为三两年内行业肯定不会破产。”此外，王石也指出，目前中国房地产情况确实“国进民退”，导致行业效率低下，长此以往将不利于资源分配，必然会出问题。

　　迫于调控压力，不少开发商转型“多元化”经营，王石认为，万科坚持业务专一化的信念没变，万科必须专注房地产。“以前有人游说万科多元化，我的回应是我死了以后才好想。但现在想法有变，就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你”，王石表示。

　　据财新记者了解，王石此次短暂回国，还将在北京参加一个小型内部座谈会。在游学期间，王石一直参与万科的管理工作，包括把握方向、任用人选以及出问题时承担责任。“我现在还是万科人。”王石在香港的演讲中强调。■

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万科公布安信地板首份检测报告：甲醛释放量远低于国标
本文来源于《财经网》　2012年02月22日 18:27 我要评论（0）
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万科武汉魅力之城项目复检的安信实木复合地板，所检指标全部合格，其中甲醛释放量指标仅为0.2mg/L，远低于1.5mg/L的国家标准

　　【《财经》综合报道】 2月22日，万科在其官方网站上发布消息称，复检安信地板的首份检测报告22日公布，经武汉产品质量监督检验所检测，万科武汉魅力之城项目复检的安信实木复合地板，所检指标全部合格，其中甲醛释放量指标仅为0.2mg/L，远低于1.5mg/L的国家标准。除此之外，送检样品的静曲强度、弹性模量、含水率、表面耐磨等指标也均为合格。

　　万科2月17日所公布的采购清单显示，公司在武汉涉及采购安信实木复合地板的项目包括：魅力之城12、13、15－19区及特区9-11＃楼，金色城市一期（18#地块一、二标段），金域蓝湾一期（B1－B3），三期（A4/B4/B5/B6）。其中，后两个项目尽管已与安信签署采购合同，但工程进度未达铺设地板阶段，所订地板并未到货，所以本次没有安排送检。目前这这两份合同处于暂停执行状态。

　　万科方面表示，其他批次的检验报告一旦获得，公司也会及时通过媒体公布。

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武汉产品质量监督检验所检验报告
武汉产品质量监督检验所检验报告

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研究报告称福利分房开始替代市场供应
2012年03月01日 10:36 本文来源于 财新网 | 评论（0）
　　 通过市场供应住房的方式又出现被单位自建或自筹的方式逆向替代的趋势；现有保障房并未集中资源向低收入人群供给

    2011年2月28日，工人在上海三林保障性住房基地工作。 徐晓林/CFP

相关报道

    新华社：楼市调控不容各种变相“松动”
    任志强批现有调控政策“全部错误”
    机构呼吁小产权房不能一拆了之
    调查称中国小产权房多达7.6亿平方米
    报告预计房地产供给仍增加 房价稳中有降下半年企稳

　　【财新网】（记者 张艳玲）从2010年开始，中央政府着力建设保障性住房，但研究报告提醒，中国现“福利房回潮”。

　　2012年2月29日，REICO工作室发布《2003年以来房地产市场宏观调控政策研究》，该报告的负责人岳国强指出了上述问题。上述工作室由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟共同支持建立，目前独立开展房地产市场研究。

　　岳国强介绍，中国城市住宅供给，由两个部分---“传统的业主自建”和“房地产（商业性）开发”组成。以住宅为例，在1998年传统业主自建住宅占全社会住宅总供给量的近70%，而房地产商业开发的住宅供给，仅占总供给的30%左右。

　　他指出，城镇住宅总量增长并不快，但供给结构发生了变化，“产业化”供给方式逐步替代传统“自给自足”方式，到2006年，包括机关、团体、事业单位等自建房部分降到31%，市场部分上升到68.6%，接近于70%。

　　但现在需要警惕的是，这种替代出现了停滞甚至倒退。岳国强指出，2006年市场部分占比72.2%，2010年市场化这部分的比重只占到73%，基本上没有变动。在1998年已经应该停止的“福利分房”、“单位建房”开始回潮。

　　华远地产股份有限公司董事长任志强也指出，现在很多保障性住房的资金问题，是单位的团购或者单位的福利房解决占到很大的比例，“比如上海，7000多块钱卖给某机构就算福利房，这种现象在全国各地都有”。

　　当日REICO工作室发布的报告还指出，保障房未能坚持“满足基本住房需求”这个原则，未能集中资源，满足最困难群体的“基本需求”。现行政策体系设置了多种保障性住房类型，似乎公允地对应了不同收入群体，实际上更多的是迎合形形色色的所谓“夹心层”的诉求，导致保障资源使用分散，丧失了对“保障基本需求”原则的坚持，迷失了保障制度的核心目标。而保障“基本住房需求”的主要对象，应该是社会成员中收入最低、住房最困难的家庭，但多年来，用于保障的资金、土地更多的、更大比例的被用于帮助那些已经“衣食住行无忧”的社会成员购置住房资产。

　　REICO工作室认为，上述问题引发了更多的不公平。大部分购置型保障房被“不同程度吃财政饭”的单位，如国家机关、部队、大学、国有企业、事业单位团购或安排自建，而这些单位的工作人员决不属于社会上的低收入阶层，现在“经济适用将军楼”、“经济适用教授、教师楼”、“经济适用科级、处级、局级楼”绝不是个别现象。

　　上述《报告》强调，“公共租赁住房”的设立和大规模建设，将妨碍租赁市场的发展，挤出租赁市场上“按市场价格出租”的私人住房供给。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生也表示，在住房双轨制改革中，保障房缺失已久，现在弥补欠账是应该的，但“保障不等于福利，现在有点把保障和福利混在一起，这个是不对的”。

　　她认为，如果将保障房推向全民型的福利，不要说中国现在承担不起，就算是已经走了这条高福利道路的欧洲国家都出现了一些问题，因此不能把保障当成福利。政府必须明确公租房目标和出发点，保障“该被保障的阶层”

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万科测出安信地板甲醛超标 已启动更换补偿
http://www.sina.com.cn  2012年03月01日 18:40  新浪财经微博

　　新浪财经讯 3月1日消息，万科今日公布最新一批安信地板(微博)检测结果：佛山新城湾畔7号楼送检安信地板样品甲醛释放量1.9mg/L，超国家标准限量(1.5mg/L)。这是万科首次测出所用安信地板甲醛超标，郁亮明天将亲赴佛山，开新闻发布会解释此事，回应媒体疑问。

　　检测64组产品：首次检出甲醛超标

　　继武汉、青岛、广州、重庆、北京、杭州、昆明、厦门、南京、镇江、合肥、上海等12个城市关于安信地板的复检报告合格后，万科今日公布了天津、佛山的复检情况。

　　其中，国家人造板与木竹制品质量监督检验中心，天津市建筑工程质量检测中心的检测结果显示，天津新里程项目的4份送检样品的检测结果均为合格。广东省建材产品质量检验中心出具的检测报告显示，佛山金域蓝湾、沁园两个项目的送检样品检测结果均为合格，但新城湾畔7号楼所送检的安信实木复合地板样品甲醛释放量为1.9mg/L，超过国家标准限量(1.5mg/L)。

　　这是万科自2月22日公布首份复检检测报告以来，所送检的安信地板样品中第一次出现甲醛超标的情况。

　　佛山万科同时送检的另外两个项目的地板样品，沁园一期项目送检的一组样品和金域蓝湾项目送检的两组样品的甲醛释放量分别为 0.6mg/L，1.2mg/L和1.2mg/L，低于国家标准限量。

　　同日发布的天津的复检情况显示，国家人造板与木竹制品质量监督检验中心，天津市建筑工程质量检测中心对天津新里程项目的4份送检样品的甲醛释放量分别为0.5mg/L，0.9mg/L，0.21mg/L，0.54mg/L，均低于国家标准限量。

　　截至3月1日，万科已累计公布64份复检报告结果，其中，63份报告的甲醛释放量符合国家标准，1份报告甲醛释放量超出国家标准。超标样本对应的地板采购面积为3162平方米(其中150平米尚未使用)，采购金额52.2万元，约占安信地板采购总额的0.40%。

　　万科启动地板更换和业主补偿方案

　　此次复检中，检测结果超标的地板来自佛山新城湾畔二期项目7号楼。万科方面表示，经核实，该批地板的使用面积共3012平方米，除佛山新城湾畔二期项目7号楼外，未用于其它项目，该项目此前的其它楼栋均为毛坯房交付，7号楼为首个带装修房交付的楼栋。其中有104套使用了安信地板，平均每户安装的地板面积约29平米。

　　万科介绍，7号楼是去年9月底进行的集中交付，目前已实际入住的户数为25户。

　　万科佛山公司总经理李升阳表示，在获悉上述情况后，佛山公司已第一时间根据集团的部署，启动了紧急预案。目前该楼栋地板的更换和客户补偿方案已经开始启动。同时，公司也已要求安信就该批地板甲醛超标的原因做出说明。

　　李升阳表示，目前初步确定的解决方案是为业主更换合格地板，并对业主进行住宿费和误工费补偿；业主也可以自行选择更换同档次同规格的地板，相关费用由公司承担。万科将与所有客户沟通，如确认使用该批地板对客户造成了其他损害，公司将100%承担责任。

　　安信对甲醛超标结果深感意外

　　万科今日首现复检安信地板甲醛超标情况，安信董事长卢伟光称此结果让他“非常意外”。

　　卢伟光表示，超标样品地板是安信的第151份送检产品，此前的150份样品复检均符合国家标准。“此次超标的送检产品我们公司之前进行过内部检测，结果显示是合格的。”

　　对于超标原因，安信方面称需要亲赴佛山进行彻查，如果复检结果仍然显示甲醛超标，公司将给予客户应有的赔偿。

　　在昨日安信召开的新闻发布会上，卢伟光公开宣称“工厂在采购、测试、打样、生产、产品出厂之前都有严格的内控标准，不存在披露和差错”，“万科对于我们的地板产品是要求达到国家标准的，它会在合同里面列明国家标准的文号”。

　　安信伟光董事长卢伟光现正赶往佛山，明将出席万科新闻发布会解释此事。(曹磊 瑞琬 发自深圳 上海)

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茅于轼：房地产已无药可救
作者：茅于轼
来源：南方网
来源日期：2012-2-27
本站发布时间：2012-2-28 9:25:23
阅读量：3233次
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　　房价回调是否预示着政府的调控有效?会下跌多少?房地产的救药良方到底在哪里?经济学家茅于轼近日接受南都记者独家专访时表示，房地产市场泡沫已经无药可救，最后必然会走向破灭，届时房价下降50%都不过分，因此他建议老百姓现在不要出手买房。

　　同时，茅于轼完全否认限购限价措施对楼市的作用，他特别提醒，保障房是为了保障最低收入者的住房需求，而不应该是中低收入阶层。中等收入阶层不应该纳入其中。

　　房企民营开发商发展瓶颈在于资金

　　南都：浙江绿城近期多个项目出让，凸显了民营房企在楼市调控之下的生存危机，怎么看待这种现象?

　　茅于轼：房企为什么会赚这么多钱?直接原因是房子在不断涨价。买房人赚钱，卖房人也赚钱。

　　但是从去年下半年开始，已经看到(市场)情况在变，可是很多房地产开发商看不到这些变化。所以现在房子不好卖，借了钱还不了，(他们)就发生了资金链断裂。

　　南都：为什么这种现象在民营房企较为普遍，国营房企相对好一些?

　　茅于轼：国营房企与民营房企的区别在于它能弄到钱。但是大环境决定了无论国营还是民营，房地产业都面临着巨大的风险。我前年就提出这点，我的房地产朋友很不喜欢听我的话，他们说你给我捧捧，我说如果我捧的话就是害了你们。可惜懂这个的人不太多。

　　南都：很多民营企业受宏观调控的影响最大，发展瓶颈在哪里?

　　茅于轼：就是资金问题。

　　南都：因为没有资金，所以民营企业的生存空间越来越窄?

　　茅于轼：大银行是不服务中小企业的。这个全世界都一样。美国有8000多家银行，大部分都是小银行。这就是为什么美国中小企业融资的问题不严重。

　　南都：中国民营房企未来发展空间在哪里?

　　茅于轼：资金问题不解决就不存在很大的发展空间。民营企业他们现在最大的融资渠道就是民间借贷。现在政府要将这块砍掉，民间反应很大，因为民间借贷这块没了，就会进一步加强国有企业对金融的垄断。

　　南都：郎咸平曾说过：中小房企消失后，房价会越高。您怎么看待这个观点?

　　茅于轼：中小房企的问题在于融资问题，而这个融资问题和房价问题的关系并不大。

　　市场楼市泡沫迟早会破灭

　　南都：有人认为，现在房地产市场已经进入了一个没有方向感的时代，所有的人对房地产没有一个共识是导致现在市场混乱的根本原因。您赞成这个观点吗?

　　茅于轼：不是，我认为房地产之所以会变成现在这样，有几个方面的原因。其中之一是我们国家的财富分配不均，贫富差距太大，有钱人房价再高也买得起，所以他们不在乎房价涨多高。第二，有钱人没有好的投资渠道，如果有好的投资渠道的话，他们就不会去购买房地产。第三，政府对土地的控制，政府关于18万亩耕地的红线的规定，这是非常错误的。房地产贵就贵在土地上，(土地)供给不足，导致房价大幅上升。

　　南都：一方面房价大幅上涨，一方面不少地方的房屋空置率很高。

　　茅于轼：其实(导致房价上涨的原因)并不是因为人们的需求太大，现在很多房子都空着呢，我看呢，一些房子一空空十几年都有。

　　南都：你之前说今年中国经济最大的风险在房地产，具体会体现在哪块?

　　茅于轼：空房多嘛，就是泡沫了。在我看来，中国经济今明两年最大的风险就是房地产泡沫破灭，中国的情况在全世界恐怕是独一无二的，因为空房太多了，没人住，这就是最大的泡沫。房屋的海洋，没人住，这是多么可怕的(事情)。

　　南都：您认为今年房地产泡沫会破灭?

　　茅于轼：很难说，但是迟早会破灭。怎样才不破灭呢?除非所有的房子都有人住，这些空房都消化掉。可能不可能?我看是不可能，那只有一条路就是破灭!什么叫破灭呢，就是房价不断往下落。

　　南都：那您觉得泡沫破灭的话，房价要降多少?

　　茅于轼：我估计掉30%不止，掉50%差不多。其实50%这也不算多。三年前，北京的房价就掉了这么多了。

　　南都：根据您的理论，房子空置就会产生泡沫，那是否可以这样判断，房子的属性是否仅仅是居住功能?

　　茅于轼：房子最后的功能就是为了一个住。

　　南都：房子只有一个功能是住，一旦不是这个功能，房地产就出了问题?

　　茅于轼：这个情况不是这样看。在房地产市场中，投机房应该有，但比例不应该很多。房子可以空置，但我听房地产的朋友说8-10%左右比较合理，现在的情况我估计30%都不止，可能到50%。所以这么多的空房，能不出问题?

　　政府调控不敌市场威力

　　南都：但是从这一年来的情况看，各地的楼市都因为限购或限价出现了下调，房价也开始下降了?

　　茅于轼：未必，现在房价在降未必是限购、限价的效果，我认为是整个宏观经济出现了问题。我之前写过一篇文章，说的是现在限购完了，下一步(政府)就要托市。因为泡沫破灭了，政府就要托市。你说，这样子的限购限价有什么用?

　　南都：你对限购限价是完全否定的。

　　茅于轼：完全否定。

　　南都：那房产税呢?

　　茅于轼：我也不赞成。我赞成投资收益收高额税。

　　南都：重庆、上海推行房产税有什么问题?

　　茅于轼：限购、房产税都是限制人们买房，我觉得不好。房产税不是一种应对市场的办法，而应是一种经常性的税种，是房地产市场运用中的一种常规手段。

　　南都：大家对房产税的理解有误?

　　茅于轼：房产税应该有，但并非是针对房价高而采取的手段，而是应该针对那些豪宅采取的税种。但这样执行起来很难。

　　南都：去年11月10日，中山推出了一刀切式的5800元/平方米的限价令，截止日期是12月31日。但元旦后，政府将限价标准提高到了6590元/平方米。

　　茅于轼：毫无道理，限价比限购更糟糕。

　　南都：可是购房者很受益啊。

　　茅于轼：均衡最重要，这种强制性的降价会引起发展商的不满，以后没人去开发房子怎么办?

　　南都：中山这次限价标准其实是没有明确的官方文件公布，只是超过这个价格的楼盘不给备案。

　　茅于轼：不管有无文件，限价就是错了。这说明政府执行一个错误的政策，还不想承担责任。我们有物价法，价格是由市场决定的，而不是由政府干预的。为什么证明是6590元/平方米合适?而不是6600元/平方米?

　　南都：政府是结合去年GDP增长13.5%测算出来的。

　　茅于轼：将限价和政府GDP挂钩这更没道理。

　　南都：如果和人均支配收入挂钩呢?

　　茅于轼：这也毫无道理。政府要懂经济学，不要管那么多，让市场去自由调节。

　　南都：珠海曾有发展商推出“降价补差价”的方案，你认为这符合市场经济规律吗?

　　茅于轼：这个越搞越糟糕，自找麻烦。什么叫市场经济，就是自己负责。你说房价上涨时，消费者也没有将涨的钱吐给发展商呀，现在房价下跌时，消费者就去闹，要求补偿，这怎么行?

　　南都：你现在鼓励人们买房吗?

　　茅于轼：现在这种市场环境下，我不鼓励人们买房。眼看(房价)要掉了，落价的东西买它干嘛?

　　南都：但是您之前说政府要鼓励人们买房?

　　茅于轼：政府要鼓励人们买房是没有问题的，但是政府要放大土地供应，扩大投资渠道等等，而不是通过限制人们买房来降房价。

　　征空置税可稀释房地产泡沫

　　南都：那今年中国经济应该怎么办?是否会对房地产调控有所放松?

　　茅于轼：这个我和你讲，政府调控是没有用的，和市场力量比太渺小了，政府可以做的事情就是开放投资机会，让有钱的人拿钱去做投资，别买房了，这是政府最应该做的事情。但是现在已经晚了，在我看来，房地产泡沫是非破灭不可的事。

　　南都：必须破灭?没有一点挽救的余地?

　　茅于轼：(思考了几秒)我提了一个建议，给空置房收税，结果会导致租金大幅度下降，外来务工人员就可以租房住，我觉得这条实施的话有可能对房地产会有用。

　　不过，也有人说这条很难实施，因为很难判断是不是空房，但是在我看来，哪怕非常困难，哪怕执行成本很高，也是很值得去做，因为收益很高。空房空在那里多浪费，房子很贵的，贵的东西浪费了多糟糕，只要去做，还是有可能的。

　　租房的人本来花2000元，现在只花1000元就可以租到了。但是从另外一个角度来讲，(这条建议)有点干涉人的自由，但我认为这是不得已的事情，否则未来损失更大。将来房产泡沫破灭了，房子更不值钱了。

　　南都：你提到的这个建议也是政府对市场的调控?

　　茅于轼：是对市场的干预，为什么要干预?因为已经有泡沫了。限购有什么用啊?调控的目的是让空房有人住!

　　南都：你认为现在的调控方向应该是压房价还是提房价?

　　茅于轼：现在关键是稳房价，但是稳房价不能解决泡沫的问题。这么多房子空着，泡沫破灭了房价怎能不掉?

　　谈制度土地招拍挂设计不合理

　　南都：2008年金融危机时，政府推出了4万亿元的投资计划，用房地产来启动经济，那么，今年保增长，房地产是调控对象，调控是否会放松?

　　茅于轼：2008年，政府花了大钱救经济，但是有一大部分钱跑到房地产里去，现在看来，这种救市给市场未来带来更大麻烦，现在不是已经体现出来了嘛。但是，说老实话，市场在那，你也没办法避免它。事实上，买房是个人行为，政府是很难干预，只能将这种个人买房的意愿减少或者取消，但要房价不涨，政府要做的话就是增加供给和缩小收入差异。

　　南都：我是否可以理解认为政府的土地供给不平衡是关键因素?

　　茅于轼：问题不在这，问题在于投机。

　　南都：导致房地产现状的因素中，土地招拍挂制度是否是其中的原因?

　　茅于轼：正常的市场是应该有拍卖，也有招标。有拍卖，价格就往上涨;有招标，价格就往下落。而我们现在是只有拍卖，没有招标。

　　南都：所以一开始在制度上就设计不合理。拍卖是土地所有者在拍卖，招标是用土地去招标。

　　茅于轼：他怎么招标呀?土地供给者都只有一家，那就是国家。所以不存在招标。如果大家都有土地，拿到市场去供应，就可以去招标。所有的大宗商品，粮食、黄金都是由招标来决定价格，唯有我们国家的土地是由拍卖决定价格。是的，为什么没有招标呢?原因就是政府垄断了土地市场。

　　保障房中产阶级应自己赚钱买商品房

　　南都：那您认为保障房呢?

　　茅于轼：保障房就更糟糕了。保障房是针对低收入阶层的，而我们现在是针对中低收入阶层，只把高收入排除在外，而这部分的比例不超过20%，80%的人都认为保障房有我的份，怎么可能呢，政府有那么多保障房。最后呢，80%的人都去抢有限的保障房，那么问题就出来了。贪污腐败出来了……而且你永远解决不了所有人住房的问题。

　　南都：那您认为中产阶层的住房问题怎么解决?

　　茅于轼：那就自己努力赚钱买房嘛。这个问题很简单，房子要盖得多，靠什么?靠生产，不从生产上解决问题，从分配上解决问题，怎么行呢?不生产哪来的分配。这是唯一的道路。

　　而现在相反，不是让你努力生产，不是让你努力赚钱去创造财富，而是去抢有限的保障房。和10年前相比，房子盖这么多，怎么来的?就是房子的增加，是靠生产而不是靠分配来的。

　　南都：这个过程很漫长。

　　茅于轼：是的，但是必经的过程。

　　谈前景应该为农民工供应房子

　　南都：薛涌曾发表过观点表示，人口红利将在10年内消失，20年后，中国处于“人口负债期”。而去年，您对外表示，20年后中国将有大量房子剩余，现在您还持这种观点吗?当人口红利消失之后，您认为中国的房地产市场会呈现出一种什么样的格局?

　　茅于轼：这个说法，我要纠正一下。总的情况是，城市人口在萎缩，房多出来了。另外一方面，进城的农民非常多，分那些房还不够。从宏观来看，其实不是问题，不会有太多的剩余。相反，中国房地产的大发展前景，就是为这些进城的务工人员供给房子，从微观上来讲，是怎么让这些进城的农民住上那些空置的房子。从总体上来讲，不矛盾，房子还是缺的，还是要造的。

　　南都：那三四线城市的房子空置怎么办?

　　茅于轼：这事越来越复杂了，其实，中央的政策不应该是发展大城市，应该发展中小城市。但现实是，政府讲资源都放在大城市，所以导致大城市的矛盾越来越突出。如果政府将资源均摊，城市之间的发展均衡了，也就不存在这个问题了。

　　记者手记

　　他用“均衡”来解答房地产问题

　　“我是个经济学家，我不是研究房地产的专家。”在一系列房地产问题抛出来之后，茅于轼边解答边提出了“抗议”。

　　虽然不是研究房地产的专家，但他在事关每个老百姓切身利益的住房问题上仍有不少自己独特的观点：廉租房不应建私人厕所、保障房不应建太多、农民工才是保障房保障的对象、限购让中国走向回头路……这些观点的大胆抛出引起了社会强烈的争议，有人说他是拍着脑袋想出来的，有人说他是为一定的利益阶层说话，也有人认为他敢说真话，值得赞赏。喜欢他的人有富人也有穷人，同样，讨厌他的人，也有富人，也有穷人。

　　在他看来，房地产的问题在经济学上只是简单的供与求的问题，对任何政策对任何现象的看法就在于“均衡”二字。土地供给不平衡、财富分配不均衡、资源分配不平衡……这些不平衡是导致房地产泡沫诞生的根本原因，所以，即使他不研究房地产，但依然可以用他所推崇的经济学理论原则去分析房地产现象。

　　这就是为什么在这个人人均可称之为房产“专家”的时代，我们依然选择一个看似不那么“专家”的茅于轼进行专访的原因。

meng-h

“哈佛董事长”王石                                    本文来源于          财新《新世纪》          2012年第9期                    出版日期          2012年03月05日          | 评论（3）           
               
                                            　　            做大了万科，登顶了珠峰，年届花甲的王石更加喜欢远离的“哈佛董事长”状态         
                                                      财新《新世纪》                        记者 李慎            
                               万科董事长王石。牙套/CFP
                                                                     
                                                  
                                          　　“去美国时，我刚好60岁。第一学期基本上在语言学校度过，和一帮十六七岁的小孩一起学英语。美国的教育，课堂上多数是做游戏。我跟一帮小孩做游戏，简直就是大笨熊，什么都不懂，听也听不懂，说也说不明白，老师一提问，我脑子就是一片空白。
　　“当时心里焦虑极了，我一直是睡眠很好的，但那段时间，我每天晚上翻来覆去睡不着，满脑子都是单词，都是作业。我当时就想，这么下去我会不会得神经病？这么做到底值不值得？”
　　晚上把大米泡在暖壶里，第二天早上起来煮几分钟当早餐，晚上热一热还能吃。中国鼎鼎大名的成功企业家，在美国度过的第一个学期活像苦行僧，内心更满是茫然、焦虑和自我否定。但登过珠穆朗玛的王石战胜了这一切，他称自己从没落下，再难都能跟着走。
　　“虽然其他方面不行，但我也有优点。我的作文写得好，因为作文需要一些逻辑和思辨，这一点我比那些小孩强。”说到这里，这个瘦瘦黑黑的老头儿得意地开怀大笑起来。
60岁的新生
　　留学曾是王石的一个梦，公司越做越大，这个梦看上去已然渐行渐远。
　　“我去深圳的时候已经32岁了，最初的想法是当个跳板，过两年就出国留学。”王石承认，当时并没有在深圳扎根发展的长远考虑，“但是一年一年过去，企业越做越大，我的留学梦一直做到50岁，就不再做了”。
　　认为“留学跟我已经没有关系了”的王石，把兴趣转向大自然，开始登山、滑翔、航海。2003年5月和2010年5月，他两次刷新了中国成功登顶珠峰的年龄记录。2005年，他又滑雪抵达北极点和南极点。所有人都认为，打造了中国房地产业标杆企业万科的王石，在自己的第二人生也已经取得成功。
　　王石的人生追求再次引人惊叹。2010年初，一个偶然的机会，他得到了哈佛大学中国基金“到哈佛做访问学者”的口头邀请。2月27日，王石在北京出席一次午餐会时讲述自己过去一年在哈佛的游学：“当时心里第一反应就是发怵。我行不行啊？到那儿能不能适应？去了怎么交流？一大堆问题。”
　　所以，第一学期开学，王石没有去，第二学期还是没去。后来他了解到，当初哈佛大学内部也产生过很大分歧，因为哈佛从未邀请过一个没有学术背景只是企业家出身的人去做访学。知道这个情况之后，王石赶紧就去了。
　　经过一个学期的煎熬，王石开始进入状态，听五花八门的讲座，也选了三门大家讲授的课程，一门讲宗教如何影响资本主义思维方式，一门讲资本主义思想史，只有一门城市规划和发展与他自己的老本行有关。
　　有神论、新教伦理、现代战争起源、资本主义商业史，这些让他目不暇接、异常兴奋。在国内，王石是企业家中的奇迹。他担任董事长的万科，2010年实现销售额破千亿元；他性格坚韧，两次登顶珠峰，为人又清高，常被形容成“境界很高的人”。但哈佛这一年仿佛打开另一扇门，王石像个新生儿，重新打量起世界与中国，人类与历史。
　　有时候，王石也不得不服老。“第二学期就感觉脑袋不累了，开始眼睛累。我已经60多岁了，除了阅读率太大，这个眼睛累可能还是和年龄有关系。”虽然口语不流利，但他抓住一切机会练习，“如果有人请我讲演，用英文可以，如果是中文的话，我没兴趣。”有时候台下的中国人会请求他：“Mr Wang, please speak Chinese.（王先生，请你说中文）”王石回答：“Please give me a chance.（请给我一个练习机会）”
远离情不自禁
　　对万科的员工来说，董事长似乎从未离开公司，王石的性格秉性早已深深根植于这家企业。甚至去哈佛这一年，他的邮件更多、电话更多，只不过内容变成了在哈佛接触到的各种古怪问题。万科集团总裁办公室主任、董事长助理韦业宁在微博上说：“2011年之后，登山董事长变成了哈佛董事长。这很麻烦，后者比前者电话更多，邮件更多，布置的任务多得多，提出的难题也多得多。苦逼的下属不仅要和手头的工作做斗争，还要随时应付大洋彼岸和董事长沟通交流的学生教授公知企业家公益组织外星人各种古怪头脑。这才是他游学的第一年，三年之后咱怎么玩儿？”
　　不过，王石和万科的直接关系只剩下推不掉的例行公事。“我会以董事长的身份召开、参加视频董事会，仅此而已，其他的我都不会参与，只有股东大会，我必须飞回来参加。”王石说。
　　对于和万科的关系，王石自认处理得非常清楚。“我为什么要到哈佛？原因是我一定要远离他们。我和很多人一样，只要在公司就会情不自禁地折腾他们，情不自禁地找人谈话、表明观点。实际上这种情不自禁都在干扰别人。”
　　王石说，虽然他让自己远离万科，但他给这个组织种下的基因要靠年青一代传下去。2001年3月，时年35岁的郁亮担任万科成立以来的第三任总经理。在王石的主导下，万科形成了系统的职业经理人制度。
　　在坐着上百位中国企业家的午餐会上，王石回忆了自己刚刚卸任CEO时的心情。“第一天上班，三个小时都没人进屋汇报，非常不习惯。后来郁亮进来跟我汇报，刚讲到第四条，我说，你不用说了，我知道后面几条是什么。”王石说，“我心里得意得很，虽然没参加会，但我知道你们都谈了些什么。随后我就开始提建议，做出指示。”
　　但他之后发现这样不对，“后来几次，郁亮再来报告，我发现他眼睛里没光了，我忽然意识到不能这样了。所以他汇报完以后，我一句点评都没有，想说的话硬是咽回去。”
　　眼下，万科正经历一场“毒地板”危机，有人将这件事与王石短暂回国联系到一起，加之他在2月21日香港的一场论坛上对于国内房地产调控和万科的策略调整做出评论，更有人冠以“强势回归”。王石对此一哂：“首先，你怎么知道你不回来，他们就处理不好？其次，你怎么知道你回来后，就比他们处理得更好？两种可能都是否定的，所以，我不会回来。”
　　他似乎更加喜欢这种把基因留在万科的“哈佛董事长”状态。用他的话说，董事长的职责要尽，时不时地推他们一下，但不会去部署具体工作。
　　61岁的王石只身一人在美国，没有秘书，没有助理，没有司机，曾一度感觉自己“像一个半残废人”，但现在已能独自把生活打理得井井有条。他希望自己的努力起到一个带动作用，鼓励万科的高层与国际接轨，也希望更多的中国企业家能受到启发。用王石的话说，这种启发，“就像沉睡很多年的脑筋又起来了，有一种新生的感觉，语言通了，这扇天窗也打开了”。
　　王石
　　1951年1月生于广西柳州，原籍安徽金寨。1968年参军，1973年转业到郑州铁路水电段；1974年至1978年就读于兰州铁道学院，毕业后先后任职于广州铁路局、广东省外经贸委；1983年到深圳，任职于深圳市特区发展公司。1984年组建深圳现代科教仪器展销中心（万科前身），任总经理；1988年起任万科企业股份有限公司董事长兼总经理，同年万科发行中国大陆第一份《招股通函》，发行股票2800万股，集资2800万元，开始涉足房地产业。1999年起担任万科董事长。2011年3月，赴美国哈佛大学访学。

meng-h

内控目标1480亿 万科首选周转和速度
2012-03-02 07:58
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导语：速度之上，万科还有更宏大的目标。董事长王石和总裁郁亮最大的分歧，就是万科发展速度快慢的问题。

经济观察报 记者 廖杰华 1480亿元！这就是万科2012年的内部控制销售目标。


尽管没有对外公布今年具体销售目标与计划，但万科内部的目标依然雄心勃勃，周转和速度仍是万科的首选追求。

知情人士对本报记者表示，万科2012年全年内部控制销售目标为1480多亿。其中，广深佛等华南区域470多亿；上海等华东区域350多亿；包括华北和东北在内的北方区域410多亿；成都、重庆等西部区域200多亿。

至于未来几年的目标，数天前，游学归来的王石的最新预计，2014年万科销售额可达2000亿元。

但万科内部的目标更为激进，未来3-5年的销售目标是突破3000亿。
   

内控目标

如不是受调控影响，万科2011年的销售额或已过1400亿元甚至更高。

万科内部人士对本报记者表示，2011年年初，万科各分公司上报的销售目标汇总后超过了1800亿元，“这还是努力控制的结果”。

最终，万科2011年全年实现销售面积1075.3万平方米，实现销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。

这意味着万科离2011年全年1400亿元目标只差200亿元。但如果稍加变通和冲刺，完成1400亿元销售目标则是大概率事件。

数据显示，今年1月份万科实现销售面积119万平方米，销售金额122亿元。
但本报获得的信息显示，2011年万科留存了100亿的销售额，2012年1月份万科实际销售只有22亿。

这从部分券商的研究报告中可以得到验证。

元大证券地产研究员赵振毅在2月7日的研究报告中称，万科1月合约销售额同比下滑39%至人民币122 亿元，其中大部分是2011 年12 月的预订货量，因1 月仅有人民币30 亿元左右货值的新盘推出。

国金证券的研究报告认为，万科去年12月份认购与签约不同步，12月认购额为160亿，大部分推迟到今年1月份签约。

100亿留存为万科今年的开局打下了良好基础。

本报获悉，按照万科内部计划，今年一季度需要完成全年销售目标的15%，即220多亿元。按照1月122亿元的销售额计算，在接下来的二、三月，单月销售达到50亿元即完成目标。
具体到全年上，上述内部人士称，2012年全年，万科的可出货项目为170多个，而2011年万科单盘平均销售额约为7.2亿元。

当然，有相关内部计划的不仅是万科，同样痴迷速度的恒大也制定了积极的内部销售计划。本报获得的信息显示，恒大2012年的内部控制目标是突破1000亿元，出货项目约200个。而此前恒大对外公布的目标是800亿元，与2011年的全年销售基本持平。
   

速度之外

千亿之上，速度是保证。

此前，万科对本报表示，由于存货、资金情况比较健康，公司目前并没有缩减开工的必要性。另一方面，开工量和前期的拿地量之间存在一定相关性，2011年受整体市场环境变化的影响，公司在拿地上更加谨慎，这可能会对未来的新开工产生一定影响。

万科2011年三季报显示，前三季度万科累计新开工面积1139万平方米，已完成年初计划的85.7%，预计全年的实际开工量可能略高于计划数。

速度之上，万科还有更宏大的目标。

本报获得的信息显示，万科未来几年的战略是深耕，目标是在3-5年销售额突破3000亿元。
东兴证券分析师郑闵钢在一份发表于2月28日的研究报告中表示：万科布局成熟，未来将进入深耕阶段。万科在长三角、珠三角、环渤海和中西部重点城市的布局已经结束，目前公司已经进入的城市为50个，其中一线城市5个，二线城市18个，三线城市27个。公司一、二、三线城市项目权益面积占比分别为19%、41%和40%。

万科未来将主要深耕这些已经进入的城市，在这些城市里面寻找合适的投资项目。
但万科的速度也遭遇着挑战。

有种说法是，董事长王石和总裁郁亮最大的分歧，就是万科发展速度快慢的问题。和王石执著地坚持住宅产业化不同，做财务出身的郁亮更看重资产规模和周转。

结束了一年的美国哈佛游学，王石终于归来并首度开腔。“万科要开始进入平稳发展模式了。”在2月21日香港举行的论坛上，王石表示，“我现在还是万科人。”此前外界一直视他海外游学为逐渐淡出万科的表现。

王石对万科的理解或不同于郁亮。

2011年初，当外界都在为万科进入后千亿时代的高歌猛进而吆喝时，王石却突然刹车。“2011年，我下了死命令，销售额不允许超过1400亿元。”

对于王石将万科销售额限制不超过1400亿的说法，郁亮解释称：“这1400亿的销售额是坚定不移地走质量效益的路，不要盲目追求速度和规模。”

另外，外部的不确定也逼迫万科降速。

谭华杰在总结2011年万科的优势时表示，公司坚决贯彻快速销售的策略，坚持把新推盘当月销售率达到60%视为比较理想的销售速度。

如今，这一速度已遭到巨大外部挑战。

一个不争的事实是，万科的去化速度正在下降，今年1月，去化率已跌破万科强调的开盘首月销售60%的标准。

王石的说法也证实了这一点，王石日前表示，以前万科奉行“5986”，即是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成、产品必须6成是住宅，但现在得改成“5946”，开售第一个月卖4成就很不错了。

meng-h

盈大地产拟17亿回购 溢价35%尽收小股东货源
http://www.sina.com.cn  2012年03月03日 09:35  新浪财经微博

　　新浪财经讯 3月3日消息，据港媒报道，盈大提出17亿元购回股份计划，以每股1.85元购回所有小股东(包括Elliott在内)9.26亿股，只要特别股东大会批准，Elliott便会售出股权。电盈的出价虽较盈大停牌前作价溢价35%，但较每股资产净值却有大幅折让。

　　据香港《明报》报道，电讯盈科(0008)李泽楷再施展财技，终于跟多年死对头、盈大地产(0432)第二大股东Elliott Capital达成协议。盈大提出17亿元购回股份计划，以每股1.85元购回所有小股东(包括Elliott在内)9.26亿股，只要特别股东大会批准，Elliott便会售出股权。电盈的出价虽较盈大停牌前作价溢价35%，但较每股资产净值却有大幅折让。

　　盈大于1月底起停牌，按停牌前股价1.37元计算，盈大的购回价1.85元有35%溢价；但根据最新公布的业绩，截至去年12月底，盈大每股资产净值为2.98元，与回购价1.85元存在38%折让。惟与盈大“斗气”4年后，Elliott仍肯离场。盈大将于下周一复牌。

　　Elliott斗气4年终愿放手

　　持有盈大63.5%的电盈以及Elliott，将不会在特别股东大会上投票，换言之，其余15.08%公众股东将操生杀大权。根据协议，持有5.6亿股的 Elliott在要约期间，最多只可出售1.2亿股。由于要约不设任何最低接纳数目条件，一旦特别股东大会批准，即使所有公众股东不接纳要约，Elliott都会按每股1.85元出售所持有的全部股权。

　　Elliott Capital一向以针对有潜质被私有化的公司而行，它于2008年电盈宣布以每股2.85元私有化盈大时入股，并迅速扫货达16%，成为第二大股东。当时Elliott拟以最大独立股东身分逼电盈加价，但最终因谈不拢价钱令私有化流产。其后Elliott没有减持盈大，反而4年间持股量升至23.4%。

　　去年9月，Elliott曾两次去信盈大，要求释放公司价值，包括愿意再次考虑大股东的私有化方案。据悉，Elliott去信盈大，提出多项对盈大的批评和要求，包括指盈大管理差，导致公司股价较资产净值大折让。

　　为保公众持股数目拟派红股

　　而昨日盈大则于通告指出，股份流动性因集中于Elliott手中而被削弱，因此要约有助提升股份流动性。为维持公众股东持股数目，要约后盈大将考虑以最多每1股送4股的方式派送红股，但亦可能以其他方法，包括配售新股，或电盈以实物分派方式，将盈大股份分派予电盈股东。若届时选择1送4红股，电盈将不会收取红股，而会收取红利可换股票据代替。

　　另外，盈大亦与电盈附属订立认购协议，电盈同意认购2019年可换股票据，方式将以2014年可换股票据到期时，将已到期但未偿还的赎回款项，悉数用于在2014年5月9日支付认购款项。

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万科A(000002):向华润信托再借30亿元

    ■中国证券报
    万科A(000002)公告, 为满足旗下多个项目开发的需要,公司分别向华润深国投
信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的信托借款,借款期限均为2年,利率分别1
0.6%和10.5%.
    公告显示,为满足公司东莞紫台,东莞金域华府,鞍山惠斯勒项目开发的需要,公
司向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币10亿元;为满足温州龙湾花园一
期, 南京金域蓝湾三期,杭州良渚白鹭郡西一期,秦皇岛假日风景三期项目开发的需
要,向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币20亿元.
    万科表示,本次申请信托借款有助于支持东莞紫台,东莞金域华府,鞍山惠斯勒,
温州龙湾花园一期, 南京金域蓝湾三期,杭州良渚白鹭郡西一期,秦皇岛假日风景三
期项目的开发,有利于提高项目经营效率.
    资料显示,2011年12月万科已向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币1
0亿元用于上海五街坊的开发.包含本次申请的两笔借款, 公司累计向华润深国投信
托有限公司申请借款人民币40亿元.

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万科A(000002):WWF与万科签署备忘录,推动动植物保护与碳减排

    ■中国经济网
    WWF与中国最大的房地产开发商万科集团3月1日就2012-2016年环境保护和绿色
可持续发展等方面达成合作意向, WWFCEO关德辉与万科集团董事局主席王石分别代
表双方在谅解备忘录上签字.
    本次合作涵盖珠穆朗玛峰旗舰物种保护碳减排先锋和全球森林产品贸易网络等
方面.
    WWFCEO关德辉表示:"我们相信, 用于积极应对未来挑战的降低成本的绿色战略
在工商业层面广泛存在.WWF与万科执行这些战略是展示国内可持续发展努力的重要
组成部分.同时,这些行动提供了一个展示企业的领导力和加强企业持久竞争力的机
会."
    作为全球享有盛誉的最大的独立性非政府环境保护组织之一,WWF自1961年成立
以来,一直致力于环保事业,在全世界拥有将近520万支持者和一个在100多个国家活
跃着的网络. 在保护世界生物多样性确保可再生自然资源的可持续利用推动降低污
染和减少浪费性消费的行动等方面做出了较大的贡献.
    万科集团董事局主席王石表示:"WWF的环境愿景,比如2020年实现森林零净砍伐
和零净退化,以及2050年实现100%可替代能源供给,给万科提供了一个具有挑战性的
设想.今天万科选择和WWF合作, 就是要对未来五年在碳减排生态保护和森林保护上
设定一些大胆的目标,在WWF的专业技术支持下达到这些目标."
    万科是中国最大的房地产开发商.2011年,万科的地产已经覆盖中国50个城市的
36.8万业主,年销售额达到1200亿人民币.万科通过产业化和绿色建筑战略积极推动
自身和行业的节能减排实践, 同时在可再生能源应用森林保护碳减排和生态多样化
方面率先进行研发应用.

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保利地产2月销售好转 连续3个月出手拿地
http://www.sina.com.cn  2012年03月10日 01:51  每日经济新闻

　　每经记者 王海慜

　　传说楼市“小阳春”已成为事实。

　　本周房地产行业迎来了2月销售业绩的公布高峰，除两大巨头万科A(000002，收盘价8.6元)和恒大出现销售金额和销售面积的双降外，已经公布业绩的富力地产、龙湖地产、世茂房地产都出现了销售额环比的大幅增长。今日，保利地产(微博)(600048，收盘价11.68元)公布2月业绩，销售面积和销售金额实现同比、环比较大幅度的增长。

　　同时，公司还公布了西安两宗总价为6.31亿元的拿地事项，这已是公司连续第三个月公布拿地了。业内人士认为，鉴于保利的央企背景，相对民营房企，其在市场上的相关举动更具有风向标意义。

　　2月销售额环比大增

　　保利地产今日公告，2012年2月，公司实现签约面积37.79万平方米，同比增长69.53%；实现签约金额36.16亿元，同比增长46.29%。

　　2012年1月，公司实现签约面积12.50万平方米，同比下降74.69%；实现签约金额15.11亿元，同比下降69.35%。2月份的签约面积环比增长200%，签约金额环比增长139.3%。

　　之所以环比增速要高于同比，爱建证券分析师左红英博士向《每日经济新闻》记者表示，这可能是因为“春节因素”导致公司推盘节奏出现不同有关，“去月1月份的推盘量可能比今年1月要多一些。”

　　不过，就今年前两月的累计销售情况来看，却依然出现同比双降。据披露，今年1~2月保利累计实现签约面积50.28万平方米，同比下降29.84%；实现签约金额51.28亿元，同比下降30.73%。

　　上述分析师认为，相对单月数据，1~2月的累计数据，更能显现调控的效应。“去年年底，房企预期政策还会趋严，对市场持观望态度，因而在年底制定年初销售计划的时候，推盘量会相应减少，从而导致销售数据的下滑。”

　　另外，来自中房信(微博)的数据显示，保利去年全年完成销售额732亿元，月均达61亿元。而今年前两月的销售状况，显然与之有较大的差距。但是，东北证券分析师高建则认为，短期内的成交波动并不具有太大的指向性意义，还需要观察3、4月份及以后的成交情况。

　　保利连续3个月拿地

　　据公告显示，2月份，公司通过挂牌方式取得西安市张家堡广场凤城十路项目两宗地块，成交总价6.31亿元，土地用途为商住用地。

　　记者统计，这已是公司在去年10月、11月两月“零拿地”之后，连续第三个月公布拿地了。

　　今年1月公司新增一个土地储备项目。其控股子公司武汉保利金谷房地产开发有限公司通过挂牌方式取得武汉市东湖新技术开发区 “城中村”改造地块，

　　巧合的是，万科1月获得的唯一一个项目也是“城中村”改造项目。但万科的该地块并非通过土地招拍挂市场获得，因此算上2月的零拿地，万科已经连续两月未曾在土地市场出手。

　　相比之下，有央企背景的保利却已连续三月在土地市场有所斩获。

　　由于保利地产实际控制人保利集团为国资委管理的大型央企，市场人士普遍认为，保利对于政策的敏感度要高于民营房企，所以其在市场上的相关举动更具有风向标意义。“保利的市场节奏历来拿捏的比较准，其能根据政策的走向对市场做提前预判。”左红英告诉记者。而一位地产界资深人士甚至认为，最好的政策判断就是盯着保利，保利拿地，往往离放松不远。

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招商地产被令全国性降价销售 招行予以配合
http://www.sina.com.cn  2012年03月12日 15:59  新浪财经微博

　　新浪财经讯 3月12日消息，今日从招商局集团香港总部获悉，该集团再次强调，招商地产(微博)全国在售项目及一季度计划入市项目必须全面降价。要求招行、招商证券(微博)予以配合，拉其大客户参与房屋优惠团购。

　　早在上月，招商局集团已要求招商地产，以“招商局成立140周年庆”为主题，开展全国性降价促销活动。通知要求，“因各地市场形势和产品竞争态势不完全相同，在促销口号和力度难于统一，要求全国分公司根据实际情况灵活安排，可以用‘回馈’、‘感恩’、‘让利’或其它符合所在市场概念的为分主题，务必保障促销成效。”

　　该促销活动时间为2月18日——3月31日，知情人士称，“这是第一波降价促销，如果成效良好，招商地产不排除启动第二波。这是集团给招商地产的硬性任务，总之要快速拉升销售量”。目前，招商地产还开展全员销售，“每个人都背有房屋销售任务，这一任务计入年度考核的20%”，而背景是，在招商地产，“员工年度考核最低目标值70%，低于这个会被辞退。”

　　据悉，招商地产此次全国性降价销售，以快速提升成交量为原则。为此，不惜发动全集团力量：凡招商局集团及下属企业员工购买物业均可考虑额外享受不超过5%的购房优惠、全面启动集团客户团购拓展，各下属单位(如招商银行(微博)、招商证券)要促使其大客户参与招商地产降价促销活动。

　　上述知情人还介绍，集团还要求公司财务跟进银行房贷利率政策，优先安排首套房贷优惠利率的银行驻场，为项目争取最大的优惠利率，促进降价销售。

　　招商局是A级央企，与中行、华润、中旅并称“香港四大中资企业”，为招商银行、中集集团控股股东，中国平安(微博)集团创办者。招保万金(招商地产、保利地产(微博)、万科、金地集团)被称为中国房地产上市公司的四强。(曹磊)

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万科净利96.2亿 王石年薪1504万内地房企最高
http://www.sina.com.cn  2012年03月12日 20:29  新浪财经微博
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　　新浪财经讯 3月12日消息，万科于今日晚间发布2011年年报。全年实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，蝉联行业销售冠军，仍是房地产业惟一年度销售额进入千亿的公司。

　　去年在外游学的万科董事长王石税后年薪857万(缴纳个税647万)，为内地房企年薪最高的人，同比增12.8%。万科总裁郁亮税后年薪747万，紧随其后。

　　与此同时，2011年万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。全面摊薄的净资产收益率为18.2%，2008年以来连续第三年上升，创出历史新高。

　　销售破千亿得益中小户型

　　受政府限购措施影响较小的中小户型房产销量出现增长，成为万科销售破千亿的最大原因。

　　年报显示，2011年万科产品结构延续以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144平方米以下户型占比达到88%。万科董事会秘书谭华杰表示，以中小户型和装修房为主的产品结构，符合市场需求和政策方向，更容易受到自住型购房者的青睐。未来公司仍将继续坚持这一产品定位。

　　根据年报，万科已进入全国54个城市，在其中25个城市的销售业绩名列当地市场前三甲。其中，在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、长春、鞍山、青岛、镇江、无锡、武汉等11个城市排名第一。万科旗下销售额在50亿元以上的一线公司数量也由2010年的8家增加至13家(北京、深圳、上海、广州、沈阳、武汉、天津、苏南、东莞、佛山、长春、成都、青岛)。

　　在项目投资，万科仍然保持相对审慎态度。2011年新增加开发项目52个，按万科权益计算规划建筑面积约922万平方米，平均楼面地价约2707元/平方米。此外，还参与城市更新改造类项目6个，根据当前规划条件，相关项目的万科权益计算规划建筑面积约227万平方米，预计平均楼面综合改造成本和地价约2010元/平方米。

　　谭华杰表示，2012年，万科在拓展新项目方面会更加严格。

　　预计今年净利率将下降

　　数据显示，截至2011年末，万科合并报表范围内已售未结面积1085万平方米，对应合同金额1222亿元，较2010年末分别增长59.6%和49.0%。而全面摊薄净资产收益率较2010年上升1.7个百分点至18.2%，自2008年以来已连续第三年上升，创出历史新高。

　　在耀眼数据下，值得关注的是，2011年万科的结算净利率为15.01%，较10年微降0.51个百分点。

　　谭华杰介绍，2011年结算资源大部分为2010年底的已售未结资源以及2011年上半年所销售项目，当时市场价格尚未出现明显调整，只是随着市场调整的进行，销售的困难程度增加，公司的营销费用和管理费用占销售金额的比重较2010年有所上升。因此利润率虽有小幅度下降，但并不明显。

　　但他同时坦承，2011年下半年后，市场景气度下滑，企业打折促销行为增加，住宅销售的毛利率亦不可避免的受到影响。“预计未来一段时期，公司的结算毛利率和净利率相对于2011年将有所下降。”

　　在资金方面，截至2011年末，万科剔除预收帐款后的其他负债占总资产的比例为39.6%，相比2010年年底的40.2%有所降低。公司的净负债率为23.8%，继续保持在行业较低的水平。截至2011年末，万科持有货币资金342.4亿，仍明显高于短期借款和一年内到期的长期借款235.7亿。

　　数据显示，2011年全年，万科通过国家绿色三星(微博)评审的项目共273.7万平方米，同比增长265%，其中绿色三星住宅268.4万平方米，占全国总量的50.7%。

　　郁亮表示，2012年万科的工业化项目和绿色三星项目开工面积均将达到300万平方米。

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中海地产二月销售额同比增208.9％
2012年03月13日 20:50 本文来源于 财新网 | 评论（0）
　　 该月实现销售额131.1亿港元，实现销售面积64.5万平方米，同比环比均有大幅增长，其在长三角销售最旺

　　【财新网】（记者 李雪娜）中海地产（00688.HK)公布2月份业绩，其实现销售额131.1亿港元，实现销售面积64.5万平方米，同比分别增长208.9%和131.1%，环比分获232.7%及152.0%的升幅。

　　中海地产13日公告显示，2012年1至2月，其累计实现房地产销售额170.5亿港元，同比增长42%；累计实现销售面积90.1万平方米，同比增长10.4%。

　　2月份，上海、宁波、苏州、杭州、南京等长三角地区是中海地产在国内销售额及销售面积最多、销售额增长幅度最快的区域，总销售额达37.32亿港元，同比增长163.8%，销售面积16.57万平方米，同比增长165.1%。而以北京、天津、济南为代表的环渤海地区则为其国内销售面积增长幅度最快的区域，总销售面积为6.8万平方米，同比增长325.0%。

　　中海地产表示，公司于2月份在佛山市新增项目一个，总权益发展面积73.1481万平方米，共需支付地价14.6亿元人民币。公司累计新增土地储备213.4万平方米，其中新增权益土地储备196.5万平方米。

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《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    房地产:库存下降速度快于预期

    ■高华证券
    高华证券3月14日发布研报称,1月底/2月初以来,该机构追踪的12个城市中有6个
城市的库存水平(已推盘但尚未售出的面积)呈下降走势;其它几个城市的库存也开始
企稳或增速放缓.
    高华证券认为库存的下降是供需形势的一个重要拐点,特别是在考虑到以下方面
的情况下:(1)部分需求受到限购令的的抑制,当调控政策逐渐放松时可能会迅速反弹
;(2)如果未来几周库存下降趋势持续,拐点的出现可能早于市场的预期.
    高华证券预计随着未来12-18个月行业基本面复苏(承受能力和供需格局改善) ,
房地产板块估值将反弹至历史均值与较均值低1个标准差的中间水平. 对再融资的担
忧和获利回吐如导致短期股价疲软,建议投资者逢低买入.海外/内地上市的首选股 :
买入恒大地产,龙湖地产,华润置地,中南建设和鲁商置业.

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龙湖和万科：谁的盈利能力更强？
2012-03-14 08:57
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导语：著名地产界人士半求认为：万科营收3倍于龙湖、净利润约是龙湖1.5倍，但龙湖ROE接近万科的2倍。万科必死磕地价、成本，乙方小心。

经济观察网 记者 周亚霖 3月12日，万科、龙湖发布2011年年报。

围绕万科的龙头地位，从来都不乏热心的业内人士在积极寻找可以与之PK的对象。两家公司同时发布年报，一家为龙头、一家为新锐，关于龙湖与万科盈利能力的比较引发了业界的热议。

有微博称，龙头万科与新锐龙湖2011年年报对比：2011万科实现营业收入717.8亿元，同比增41.5%，净利润96.2亿元，同比增32.2%，净资产收益率(ROE)为18.2%；而2011龙湖营业额仅 240.9亿元，同比增59.6%，净利润却达63.3亿元，同比增53%，净资产收益率高达33.4%。

著名地产界人士半求认为：万科营收3倍于龙湖、净利润约是龙湖1.5倍，但龙湖ROE接近万科的2倍。万科必死磕地价、成本，乙方小心。

万科的营销费用和管理费用占销售金额的比重较2010年还有所上升。

也有人士认为，各有所长，看你在乎个头还是要质量，当龙湖做到万科那个量的时候，是否还能够保证这种净产收益率呢？鱼与熊掌可以兼得吗？

对此，龙湖集团内部人士发表微博称：利润结构差别大，遵循的会计准则不同，很难这么比。龙湖利润有小20亿的商业评估增值因素，剔除后的核心净利润率其实差不多。龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪则表示：万科依然是龙湖学习的榜样。