万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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保利地产2月销售好转 连续3个月出手拿地
http://www.sina.com.cn  2012年03月10日 01:51  每日经济新闻

　　每经记者 王海慜

　　传说楼市“小阳春”已成为事实。

　　本周房地产行业迎来了2月销售业绩的公布高峰，除两大巨头万科A(000002，收盘价8.6元)和恒大出现销售金额和销售面积的双降外，已经公布业绩的富力地产、龙湖地产、世茂房地产都出现了销售额环比的大幅增长。今日，保利地产(微博)(600048，收盘价11.68元)公布2月业绩，销售面积和销售金额实现同比、环比较大幅度的增长。

　　同时，公司还公布了西安两宗总价为6.31亿元的拿地事项，这已是公司连续第三个月公布拿地了。业内人士认为，鉴于保利的央企背景，相对民营房企，其在市场上的相关举动更具有风向标意义。

　　2月销售额环比大增

　　保利地产今日公告，2012年2月，公司实现签约面积37.79万平方米，同比增长69.53%；实现签约金额36.16亿元，同比增长46.29%。

　　2012年1月，公司实现签约面积12.50万平方米，同比下降74.69%；实现签约金额15.11亿元，同比下降69.35%。2月份的签约面积环比增长200%，签约金额环比增长139.3%。

　　之所以环比增速要高于同比，爱建证券分析师左红英博士向《每日经济新闻》记者表示，这可能是因为“春节因素”导致公司推盘节奏出现不同有关，“去月1月份的推盘量可能比今年1月要多一些。”

　　不过，就今年前两月的累计销售情况来看，却依然出现同比双降。据披露，今年1~2月保利累计实现签约面积50.28万平方米，同比下降29.84%；实现签约金额51.28亿元，同比下降30.73%。

　　上述分析师认为，相对单月数据，1~2月的累计数据，更能显现调控的效应。“去年年底，房企预期政策还会趋严，对市场持观望态度，因而在年底制定年初销售计划的时候，推盘量会相应减少，从而导致销售数据的下滑。”

　　另外，来自中房信(微博)的数据显示，保利去年全年完成销售额732亿元，月均达61亿元。而今年前两月的销售状况，显然与之有较大的差距。但是，东北证券分析师高建则认为，短期内的成交波动并不具有太大的指向性意义，还需要观察3、4月份及以后的成交情况。

　　保利连续3个月拿地

　　据公告显示，2月份，公司通过挂牌方式取得西安市张家堡广场凤城十路项目两宗地块，成交总价6.31亿元，土地用途为商住用地。

　　记者统计，这已是公司在去年10月、11月两月“零拿地”之后，连续第三个月公布拿地了。

　　今年1月公司新增一个土地储备项目。其控股子公司武汉保利金谷房地产开发有限公司通过挂牌方式取得武汉市东湖新技术开发区 “城中村”改造地块，

　　巧合的是，万科1月获得的唯一一个项目也是“城中村”改造项目。但万科的该地块并非通过土地招拍挂市场获得，因此算上2月的零拿地，万科已经连续两月未曾在土地市场出手。

　　相比之下，有央企背景的保利却已连续三月在土地市场有所斩获。

　　由于保利地产实际控制人保利集团为国资委管理的大型央企，市场人士普遍认为，保利对于政策的敏感度要高于民营房企，所以其在市场上的相关举动更具有风向标意义。“保利的市场节奏历来拿捏的比较准，其能根据政策的走向对市场做提前预判。”左红英告诉记者。而一位地产界资深人士甚至认为，最好的政策判断就是盯着保利，保利拿地，往往离放松不远。

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招商地产被令全国性降价销售 招行予以配合
http://www.sina.com.cn  2012年03月12日 15:59  新浪财经微博

　　新浪财经讯 3月12日消息，今日从招商局集团香港总部获悉，该集团再次强调，招商地产(微博)全国在售项目及一季度计划入市项目必须全面降价。要求招行、招商证券(微博)予以配合，拉其大客户参与房屋优惠团购。

　　早在上月，招商局集团已要求招商地产，以“招商局成立140周年庆”为主题，开展全国性降价促销活动。通知要求，“因各地市场形势和产品竞争态势不完全相同，在促销口号和力度难于统一，要求全国分公司根据实际情况灵活安排，可以用‘回馈’、‘感恩’、‘让利’或其它符合所在市场概念的为分主题，务必保障促销成效。”

　　该促销活动时间为2月18日——3月31日，知情人士称，“这是第一波降价促销，如果成效良好，招商地产不排除启动第二波。这是集团给招商地产的硬性任务，总之要快速拉升销售量”。目前，招商地产还开展全员销售，“每个人都背有房屋销售任务，这一任务计入年度考核的20%”，而背景是，在招商地产，“员工年度考核最低目标值70%，低于这个会被辞退。”

　　据悉，招商地产此次全国性降价销售，以快速提升成交量为原则。为此，不惜发动全集团力量：凡招商局集团及下属企业员工购买物业均可考虑额外享受不超过5%的购房优惠、全面启动集团客户团购拓展，各下属单位(如招商银行(微博)、招商证券)要促使其大客户参与招商地产降价促销活动。

　　上述知情人还介绍，集团还要求公司财务跟进银行房贷利率政策，优先安排首套房贷优惠利率的银行驻场，为项目争取最大的优惠利率，促进降价销售。

　　招商局是A级央企，与中行、华润、中旅并称“香港四大中资企业”，为招商银行、中集集团控股股东，中国平安(微博)集团创办者。招保万金(招商地产、保利地产(微博)、万科、金地集团)被称为中国房地产上市公司的四强。(曹磊)

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万科净利96.2亿 王石年薪1504万内地房企最高
http://www.sina.com.cn  2012年03月12日 20:29  新浪财经微博
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　　新浪财经讯 3月12日消息，万科于今日晚间发布2011年年报。全年实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，蝉联行业销售冠军，仍是房地产业惟一年度销售额进入千亿的公司。

　　去年在外游学的万科董事长王石税后年薪857万(缴纳个税647万)，为内地房企年薪最高的人，同比增12.8%。万科总裁郁亮税后年薪747万，紧随其后。

　　与此同时，2011年万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。全面摊薄的净资产收益率为18.2%，2008年以来连续第三年上升，创出历史新高。

　　销售破千亿得益中小户型

　　受政府限购措施影响较小的中小户型房产销量出现增长，成为万科销售破千亿的最大原因。

　　年报显示，2011年万科产品结构延续以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144平方米以下户型占比达到88%。万科董事会秘书谭华杰表示，以中小户型和装修房为主的产品结构，符合市场需求和政策方向，更容易受到自住型购房者的青睐。未来公司仍将继续坚持这一产品定位。

　　根据年报，万科已进入全国54个城市，在其中25个城市的销售业绩名列当地市场前三甲。其中，在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、长春、鞍山、青岛、镇江、无锡、武汉等11个城市排名第一。万科旗下销售额在50亿元以上的一线公司数量也由2010年的8家增加至13家(北京、深圳、上海、广州、沈阳、武汉、天津、苏南、东莞、佛山、长春、成都、青岛)。

　　在项目投资，万科仍然保持相对审慎态度。2011年新增加开发项目52个，按万科权益计算规划建筑面积约922万平方米，平均楼面地价约2707元/平方米。此外，还参与城市更新改造类项目6个，根据当前规划条件，相关项目的万科权益计算规划建筑面积约227万平方米，预计平均楼面综合改造成本和地价约2010元/平方米。

　　谭华杰表示，2012年，万科在拓展新项目方面会更加严格。

　　预计今年净利率将下降

　　数据显示，截至2011年末，万科合并报表范围内已售未结面积1085万平方米，对应合同金额1222亿元，较2010年末分别增长59.6%和49.0%。而全面摊薄净资产收益率较2010年上升1.7个百分点至18.2%，自2008年以来已连续第三年上升，创出历史新高。

　　在耀眼数据下，值得关注的是，2011年万科的结算净利率为15.01%，较10年微降0.51个百分点。

　　谭华杰介绍，2011年结算资源大部分为2010年底的已售未结资源以及2011年上半年所销售项目，当时市场价格尚未出现明显调整，只是随着市场调整的进行，销售的困难程度增加，公司的营销费用和管理费用占销售金额的比重较2010年有所上升。因此利润率虽有小幅度下降，但并不明显。

　　但他同时坦承，2011年下半年后，市场景气度下滑，企业打折促销行为增加，住宅销售的毛利率亦不可避免的受到影响。“预计未来一段时期，公司的结算毛利率和净利率相对于2011年将有所下降。”

　　在资金方面，截至2011年末，万科剔除预收帐款后的其他负债占总资产的比例为39.6%，相比2010年年底的40.2%有所降低。公司的净负债率为23.8%，继续保持在行业较低的水平。截至2011年末，万科持有货币资金342.4亿，仍明显高于短期借款和一年内到期的长期借款235.7亿。

　　数据显示，2011年全年，万科通过国家绿色三星(微博)评审的项目共273.7万平方米，同比增长265%，其中绿色三星住宅268.4万平方米，占全国总量的50.7%。

　　郁亮表示，2012年万科的工业化项目和绿色三星项目开工面积均将达到300万平方米。

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中海地产二月销售额同比增208.9％
2012年03月13日 20:50 本文来源于 财新网 | 评论（0）
　　 该月实现销售额131.1亿港元，实现销售面积64.5万平方米，同比环比均有大幅增长，其在长三角销售最旺

　　【财新网】（记者 李雪娜）中海地产（00688.HK)公布2月份业绩，其实现销售额131.1亿港元，实现销售面积64.5万平方米，同比分别增长208.9%和131.1%，环比分获232.7%及152.0%的升幅。

　　中海地产13日公告显示，2012年1至2月，其累计实现房地产销售额170.5亿港元，同比增长42%；累计实现销售面积90.1万平方米，同比增长10.4%。

　　2月份，上海、宁波、苏州、杭州、南京等长三角地区是中海地产在国内销售额及销售面积最多、销售额增长幅度最快的区域，总销售额达37.32亿港元，同比增长163.8%，销售面积16.57万平方米，同比增长165.1%。而以北京、天津、济南为代表的环渤海地区则为其国内销售面积增长幅度最快的区域，总销售面积为6.8万平方米，同比增长325.0%。

　　中海地产表示，公司于2月份在佛山市新增项目一个，总权益发展面积73.1481万平方米，共需支付地价14.6亿元人民币。公司累计新增土地储备213.4万平方米，其中新增权益土地储备196.5万平方米。

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《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    房地产:库存下降速度快于预期

    ■高华证券
    高华证券3月14日发布研报称,1月底/2月初以来,该机构追踪的12个城市中有6个
城市的库存水平(已推盘但尚未售出的面积)呈下降走势;其它几个城市的库存也开始
企稳或增速放缓.
    高华证券认为库存的下降是供需形势的一个重要拐点,特别是在考虑到以下方面
的情况下:(1)部分需求受到限购令的的抑制,当调控政策逐渐放松时可能会迅速反弹
;(2)如果未来几周库存下降趋势持续,拐点的出现可能早于市场的预期.
    高华证券预计随着未来12-18个月行业基本面复苏(承受能力和供需格局改善) ,
房地产板块估值将反弹至历史均值与较均值低1个标准差的中间水平. 对再融资的担
忧和获利回吐如导致短期股价疲软,建议投资者逢低买入.海外/内地上市的首选股 :
买入恒大地产,龙湖地产,华润置地,中南建设和鲁商置业.

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龙湖和万科：谁的盈利能力更强？
2012-03-14 08:57
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导语：著名地产界人士半求认为：万科营收3倍于龙湖、净利润约是龙湖1.5倍，但龙湖ROE接近万科的2倍。万科必死磕地价、成本，乙方小心。

经济观察网 记者 周亚霖 3月12日，万科、龙湖发布2011年年报。

围绕万科的龙头地位，从来都不乏热心的业内人士在积极寻找可以与之PK的对象。两家公司同时发布年报，一家为龙头、一家为新锐，关于龙湖与万科盈利能力的比较引发了业界的热议。

有微博称，龙头万科与新锐龙湖2011年年报对比：2011万科实现营业收入717.8亿元，同比增41.5%，净利润96.2亿元，同比增32.2%，净资产收益率(ROE)为18.2%；而2011龙湖营业额仅 240.9亿元，同比增59.6%，净利润却达63.3亿元，同比增53%，净资产收益率高达33.4%。

著名地产界人士半求认为：万科营收3倍于龙湖、净利润约是龙湖1.5倍，但龙湖ROE接近万科的2倍。万科必死磕地价、成本，乙方小心。

万科的营销费用和管理费用占销售金额的比重较2010年还有所上升。

也有人士认为，各有所长，看你在乎个头还是要质量，当龙湖做到万科那个量的时候，是否还能够保证这种净产收益率呢？鱼与熊掌可以兼得吗？

对此，龙湖集团内部人士发表微博称：利润结构差别大，遵循的会计准则不同，很难这么比。龙湖利润有小20亿的商业评估增值因素，剔除后的核心净利润率其实差不多。龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪则表示：万科依然是龙湖学习的榜样。

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公司研究：万科Ａ(000002):2011年业绩推介会会议纪要,
    一、 事件概述
    公司今日公布2011年年报,今天下午公司管理层就2011年业绩情况及未来展望与深圳、上海和北京三地投资者进行了深入交流,我们将会议主要内容及问答纪要整理如下。
    二、 经营状况概述
    2011年业绩回顾及经营指标
    公司2011年度结算面积562.4万平方米,较上年同期增加24.4% ,结算收入为706.5亿元,较上年同期上升41.2%。期末有1085万平方米、对应合同金额1222亿元的预售资源因未竣工而未参与结算。
    从盈利状况看,2011年公司权益净利润96.2亿元,较上年同期增长32.2%。全面摊薄净资产收益率逐年增长至18.2%,较10年上升1.7个百分点。基本每股收益0.88元,较上年增长33%。2011年公司结算毛利率为28.8%,相比于2010年的29.8%微降,但较之前年度仍处于较高水平。由于2011年下半年起房地产市场开始调整,预计公司未来结算利润率将阶段性偏低,但不影响公司长期价值。
    从负债水平看,因预收账款增加,报告期末公司资产负债率为77.1%,虽然较2009和2010年相比都有一定幅度提高,但业内横向比较中仍然偏低。同时在剔除预收帐款后,公司其它负债占总资产的比例仅为39.6%,比2010年末的40.2%有所降低。从资金状况看,2011年底公司持有的货币资金为342.4亿元,有息负债中,长期负债占53.2% ,短期借款和一年内到期的长期借款合计235.7亿元,仍明显低于公司所持有的货币资金。
    公司项目资源情况良好,新增加开发项目52个,对应万科权益规划建筑面积约922万平方米,平均楼面地价约2707元/平方米。公司还参与城市更新改造类项目6个,根据当前规划条件,对应万科权益规划建筑面积约227万平方米,预计平均楼面综合改造成本和地价约2010元/平方米。期末公司规划中项目合计权益建筑面积3547万平方米,基本可满足未来两到三年的开发需求,也符合公司的标准。
    公司一直致力于"工业化住宅"建设,2011年公司通过绿色三星评审项目共273.7万平方米,同比增长265%,其中三星住宅部分268.4万平方米,占全国的50.7%;6月1日后集团所有新开工项目按照绿色一星标准实施,开工面积为637.3万平米。工业化项目全年开工272万平方米。
    2011年市场及销售情况
    从全国房地产市场来看,2011年,全国商品房市场实现销售面积10.9亿平方米,销售金额5.91万亿元,同比分别上升4.9%和12.1%。2011年,14个主要城市的住宅成交面积为8843万平方米,成交金额为1.02万亿元,分别同比下降19% 和17%。限购政策出台前后市场变化明显:出台前"末班车效应"使1-2月成交处于历史高位,出台后3-4月成交规模低于淡季2月成交量。随着限购影响充分显现,"金九银十"成交面积同比下降44%,11-12月成交面积比08年同期水平低10%。三四线城市全年住宅销售面积同比增长7%,高于全国增速和35个一二线城市。但分月来看,三四线城市四季度增速显著下降,并出现负增长。
    2011年末14城市批售比(销售面积/批准预售面积)已降至0.59,低于08年同期水平。全年新增供应规模达1.26亿平米,为08年以来最高水平。由于供应规模高,而销售放缓,市场库存快速积累。2012年1月末,14城市存货规模达1.12亿平方米以上,为历史最高水平;库存去化周期达到20.3个月,为08年以来最长。
    由于房地产投资的持续性,2011年全国住宅开发投资增长30.2%,但下半年住宅开发投资增速已显著放缓,其中三、四线城市放缓更为明显。新开工增速的下降幅度更大。2011年全国住宅新开工面积增速比2010年增速降低了27.2个百分点,四季度时已是负增长。
    从土地市场来看,2011年16城市供地规模较10年下降14.8%,企业购地行为显著萎缩,成交面积同比下降25.8%。底价成交较多,全年溢价率仅6%,为08年来最低水平。由于企业购地行为显著萎缩,11年下半年流拍比例显著升高,大部分底价成交,但出让底价仍在高位,实际成交价格调整有限。
    2012年重点工作
    继续坚持质量第一,做好装修房交付;坚持主流产品定位;谨慎拿地,"宁可错过,绝不拿错";工业化、绿色三星项目各开工300万平米;积极过冬,加强费用管理,提升费用使用效率;提升内控管理质量,倡导健康文化。

【出处】民生证券

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南京转正vs北京问刑 小产权上演双城记
2012-03-14 09:04
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导语：“现在比较困惑，到底国家对小产权房处置是怎么想的，从北京和南京这两个城市的做法来看，释放的信号也是不一致的，一个是转正了，一个是拆掉了。”

经济观察网 记者 陈文雅 “最近老多‘农家院’的销售给我打电话，说有二三十万一套的房子，还带大棚庭院，跟村里签合同，租30年。本来挺有兴趣，但听儿子说刚拘走了个官员，就是因为查小产权不力，而且他拖着不肯查的那个小产权房项目也给拆了。”随儿子来北京生活的退休职工张千路老人现和儿子、儿媳以及9岁的小孙子同住在一套90多平方米的小两居中，自己很想在郊区买个能种花种菜的房子养养老，但因为限购没有买房资格，也因为正规别墅洋房总价太贵买不起，就想买个几十万的“现代农家院”。

然而，听说这样的房子可能会被拆除，他心里又打起了小鼓。“现在我想去看那几个‘农家院’，有的就在那个被拆的‘水岸江南’附近，要买完哪天也被拆了可咋整？到时也许能赔回给我一部分买房钱，但装修、绿化什么的钱肯定白瞎了。”3月13日，老人对记者说，“我还是先让儿子研究研究上面什么精神再说吧。”

3月11日，国土资源部部长徐绍史在人民大会堂接受采访时表示，今年国土部清理小产权房的主要工作是调查研究清理试点，不让小产权房现象继续蔓延，同时严格保护农民正当权益，为大规模清理小产权房做好准备。

徐还表示，北京近期已以对小产权房项目处理玩忽职守的罪名将原北京市国土局怀柔分局执法队负责人曹建明判处拘役6个月，缓刑6个月。这也是小产权房查处过程中首次追究土地管理部门负责人渎职的刑事责任。

北京将小产权房项目查处和处理不力的官员入刑，对北京近年来购买小产权房的业主而言，获得的信号是小产权房转正的希望更为渺茫。但在南京，上演的却是另一个故事。

2月上旬，位于南京雨花区的小产权房项目七彩星城在售楼处贴出了“该项目已经拿到土地证”的通知，且许多业主也收到了开发商发的可以拿到土地证的短信。除此之外，南京另有两个小产权房项目“八卦花园”和“长江花园”也已于2010年拿到了土地证。

尽管南京市国土局表态，“该项目是补办土地出让手续，并不是外界所说的小产权房转正”，并声称该项目属于“历史遗留问题”，于2003年就通过了可补办建设和土地手续的审查，并已于2007年补办了土地征用手续，然而，对于这一在集体用地上开工建设并涉及超容积率问题的违规项目，最终取得合法身份，仍然遭到了一些学者和法律界人士的质疑。“从现行法律规定来说，集体土地上建的房子本来是不可以转正的，但开发商自从2007年项目开盘以来一直以可转正为噱头进行宣传，并且还转正成功了。”南京一位开发商表示。

2011年4月，国土资源部曾下文重申，对于已建、已售“小产权房”用地，不得受理其土地登记，不得以任何方式补办土地审批手续。

除了三个已转正项目，南京栖霞区的兴都花园、银贡山庄、尧化中心村、万鑫花园、沁苑山庄、康靖花园和雨花台区的东升山庄等和七彩星城同一情况的项目均在等待“转正”。

此外，南京还有200多个小产权房项目，主要分布在雨花台区的油坊桥、铁心桥、板桥区域，栖霞区的尧化门和迈皋桥区域，以及六合区、江宁区等城郊接合部。

七彩星城“转正”消息传出后一个月内，该楼盘售价迅速翻番，从6000—7000元/平方米飙升至11000元/平方米左右，基本与该区域商品房销售价格持平。

“现在比较困惑，到底国家对小产权房处置是怎么想的，从北京和南京这两个城市的做法来看，释放的信号也是不一致的，一个是转正了，一个是拆掉了。”上述开发商说，“去年底和七彩星城同属油坊桥汪家村地铁站区位的一块商业用地出让，楼面地价是5104元/平方米。2010年同一区位出让的同区位一块商业用地楼面地价为6990元/平方米。按照七彩星城20万平方米的体量，得交10多亿元土地出让金，但实际上他们只是补交了1亿多元土地出让金就转正了。如果大家都在同一个起跑线上，都能在集体土地上建房子然后转正也很公平，但如果规规矩矩搞开发的不如违规的收益大，那就可能会有更多的人铤而走险。”

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您好，目前国内全面推进住宅产业化的龙头企业，应该只有万科一家。由于我们采用开放体系，当上游供应链已经完善、万科的探索取得成功之后，估计会有相当一批同行企业跟进。
住宅产业化是行业生产方式的一场变革，任重道远，万科虽然是先行者，但也才刚刚起步，当然不能说已经完成。
目前产业化和传统方式相比，经济性上已经基本持平。对公司的战略意义，目前并不体现在单个项目的利润水平或回报率上，而是体现在同时经营大量项目的时候，产业化的质量有保证得多，管理的复杂性也要低得多。

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公司希望每年的结算收入能保持较为稳定的增长。11年末公司已售未结资源1222亿元，其中大部分能够在12年竣工结算，所以可以说公司12年的结算收入已经有了较为充分的保障。

公司11年竣工659万平米，结算面积562万平米，结算收入707亿。公司计划12年竣工890万平米，但从过去3年的情况来看，最终的实际竣工面积只占年初竣工计划的85%~90%，我们也提请投资者关注这一状况。[更新后]
执行副总裁:王文金                公司12年将继续按照已实现销售的竣工交付量来结算。谢谢！[已取消]

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请问谭华杰 :有报道指出，万科年报8年来现金流首现净流出，折射并购苗头，请问公司确实在加大这方面力度吗
董秘/首席研究员:谭华杰                房地产行业中有数量众多的小企业，这些企业在行业调整期遇到经营压力时会进入“冬眠”状态，在这种状态下能够存活的时间之长，可能超过绝大多数人的预料。
相对于很多中小企业，大企业的实力相对较强，可能不需要担心经营安全。但在缺乏融资渠道支持的背景下，单纯靠销售回款来支持大规模扩张或并购也不太现实。因此，未来企业之间可能会有一些项目层面的合作，但发生大规模并购的可能性并不大。

meng-h

您好，万科定义的“有质量增长”，体现为为股东创造价值，让客户满意，给员工施展才华的平台，以及与自然、社会和谐相处等多个方面。过去四年，万科的客户满意度均为行业标杆（得分第一名）；员工敬业度已经接近中国最佳雇主标杆（中国企业最高得分85%，万科为84%）。关于与自然、社会和谐相处方面的内容，您可以参看我们的社会责任报告。
对于同行优秀企业有指标优于我们的情况，我想我们应该做的，不是寻找理由来为自己做任何辩解，而是努力从他们身上寻找我们能够学习的地方。我们会始终努力，请您放心。
谢谢您的关注。

meng-h

20120313万科业绩发布会(2012-03-15 10:59:02)转载▼标签： 财经股票 分类： 公司、行业研究  
提问环节：
问：如果现在在下半场，作为万科为了能保持利润率，保持增长，会采取什么手段？整个行业3-5年会不会出现利润率下降，回报下降，会不会出现开发商退出和行业整合？
郁亮：上半场由于政府缺位，引起老百姓的担心。下半场政府将扮演更重要的角色。下半场万科仍将根据政府期望的方向发展。从市场特征来看，我们判断投资客将被赶走，将影响供应结构。发展商暴利时代结束了。
长期来看，行业利润率是向下走的。净利毛利往下走，会不会给股东的回报少呢。这方面我们应该向制造业学习，很多制造业的公司虽然利润率低，但发展快，股东回报丰厚。
2008年转型过程中，我们不再以销售额为目标，而是以股东回报为目标，要ROE提高。途径：将坚持不囤积不捂盘的开发策略。有一个很有意思的事情，以前大家对周转是有争议的，现在都至少提出要快周转了，不再追求通过捂地而取得的毛利了。
公司会大力开展合作——资本市场没有给我们融资的条件，我们就用新的方式提高股东的回报，以合作的资金来壮大自己，促进ROE的提高。
上半场行业的运行的粗放式的，下半场是精细化经营才能创造更高的收益。我们实行零预算，比如以前一个项目销售费用每平300，如果要节约那变成250。现在250、300都没有了，就是确定某个项目多少钱。我们是以股东回报为核心。
最后，我们拥有上市公司中最完善的激励体系之一。不管是股权激励还是工资发放，比如年终奖，有一部分是根据EVA计算的，递延发放的。总之我们能够保证高管与股东利益更好结合。
我们的ROE纵向来看达到我们公司的高点，但其实我们和其他公司比还是有提高空间的——我们这个其实还在低点。
行业方面，整合一定是趋势，但不一定并购，基本都是小的不做了。并购的机会虽然我们等了好久，但确实未必会有。
问：如何看待近期楼市回暖。单方成本的构成是怎么样的。装修对价格提升的贡献有多少。ROE成本对标，和优秀公司对标，是如何分析的。哪些公司比我们好。
郁亮：回暖，倒春寒，同时存在。北京，上海，深圳，过去调整到位了，刚需积累一段时间了，经历很多房产周期了。倒春寒，三四线城市4季度以后有下滑，并不是没有限购调整。目前市场仍很复杂，作为开发企业，我们习惯把要把市场看的更严峻。比如开两会，就没人说要放松嘛，我们要和两会代表看齐。
装修房的问题。有人说安信事件，甚至有的开发商庆幸说自己没用精装修。但万科会坚持。万科致力于满足客户的需求——难道说客户自己的辨别能力，和上下游的溢价能力，集中采购对成本的节约，比万科能更好么？时代进入了自住为主，客户更需要装修房，我们相信客户对我们的装修房是认可的，股东因为我们做装修房是受益的。装修业务投入的资金是比较少的，不用买地——这对我们的回报提升是有好处的。
对标公司，外部比如龙湖、中海、恒大什么，都很不错。但公司对标最多还是自己的项目公司和自己比。把所有项目公司分6类，每类自己和自己比，比如建立新成本基准。之前我们把南通和嘉兴交给上海公司做，但是公司类型不一样，所以现在南通和芜湖公司去比，而不是和上海去比。
单方成本7690，同比增长5.5%。有刚性增长因素，人工，建材，建安增加了270元左右，现在主体土建2900多元，700-750元装修，地价2500元。
未来公司有成本控制的空间，从结算口径，管理、销售费用3.6%，销售口径来看只有2.1%，因为销售卖了1200亿，结算700亿。在未来某个阶段，销售和结算会同步（精装修化基本完成后），费用率就会逐步降低，对ROE有帮助。对毛利润，税也有一定影响。
问：关于地方政府微调的政策。对政策判断是什么。对销售的数字怎么判断？
我们听中央的，不听地方的。对政策没有判断，就是听中央的话。无论是4个小时还是一周，反正如果是违反中央的政策，我们认为都是被纠正。我们没有一个销售的目标。我们对行业没有一个判断能力。开工在放缓。今年的话，竣工不会少的。销售存量会增加，销售压力会很大。全年来说，积极过冬。
问：公司商业地产的定位是什么？
万科未来以住宅为核心业务，毫无疑问的。做好社区商业，社区商业占重要位置，为社区服务的。香港的领汇，配套物业小区，现在是全亚洲最大的房地产基金。万科有120个社区商业，领汇的规模都不大，1万平米左右。这块是非常大的聚宝盆。所以1 我们的商业地产是为社区服务的。2我们要跟上城市发展步伐，深圳才卖了200万平米，万科过去两年超过100亿元，要跟上深圳发展步伐，要参与旧改，不能回避综合体问题。但是这个比例很小。还是要强调，为住宅服务，解决同步发展为题。我们不因为商业不受调控而做，也不是因为赚钱而做。国内很多公司没有足够的资金能力来做。借贷成本太高。大量做商业是比较危险的事情，在这个金融工具面前。
问：刚提到了提高股东回报水平，要通过合作。但以前一些民企，他就不喜欢税务很清楚，他们会不会因为和万科合作吃亏呢？商业方面，万科持有社区商业，而经理人激励机制方面对销售额要求比较多，激励机制有什么方式保证商业留在万科里？目前产业转型，是不是快周转是唯一模式有没有新的盈利模式？
合作就像找对象，找门当户对的。偷税漏税的，我们也不会找，他们也不会找我们。对万科透明规范的要求谁都理解。如果不透明规范，我们可以不找的。
其实最近几年，房企大规模税务检查，也真没那么容易逃税。有很多人可以合作啊，比如新加坡国有企业GIC，就是我们的长期合作者。
社区商业的问题，我没说都要持有。我们说要发展和利用，做好社区商业为社区服务，为商铺持有人服务。持有或卖，由我们的资金压力情况决定——如果有拿地机会，可以卖啊。我们并不说商业是持有性的。这一点是非常灵活的。
其实商业地产有个重要的原则，就是有什么样的钱，持多少商业地产。如果有低成本的融资工具，我们持有，如果没有，就卖。中国很难有这么价格便宜的钱，所以卖的不少。
对管理层，我们绝对不会在考核上特别短期。我们把考核分为对管理层和对员工，就是要考核管理层的长期意识，如果一个管理层一直重视短期，我们甚至会让他下课。
由俭入奢易，由奢入俭难。我们从低端到高端没那么困难。
问：今年去化率情况如何，未来判断？新开工，拿地，未来开发拿地的计划情况如何？
今年去化率水平，1-2月份55%左右，上半年货比较少。我们还是要争取开盘一个月销售去化60%，全年应该也能够达到。春节期间对行业数据有很大影响的。在春节前后本身是房地产经营活动比较低的时候，带来比较大的波动性。不太建议关注前两个月的数据。建议重视建材的实际销售数据，特别是砖和混凝土。建议重视房地产资金来源，与行业的关系远高于投资数字。
没有拿地计划，没有非拿不可的。先保证有钱，比较慎重。
问：11年260万工业化住宅，12计划年300万方，增速明显放缓。未来节奏怎么规划的。大规模发展会出现什么情况？
我们致力于工业化的发展，问题是没有那么多合作伙伴。我们计划送出1000个工程师去日本进修，花1亿，建技工学校，等待政府出台优惠政策。我们成本增加部分希望通过政策来弥补。政府的带动行为将有力促进工业化程度提高。
工业化方面我们没有任何放松。去年一下子增加很多，行业标准也没有，要建立。比如我们在深圳参加一个旧改，政府就因为我们使用了工业化，给了我们补贴。
问：关于拿地，公司宁可错过，不可拿错。标准是什么，什么情况可以拿，什么情况不拿。
不是根据毛利，根据IRR来定。但这个其实也很难实践，你比如是否拿地，地不是一批来可以比较irr的啊，都是一个个来的。所以我们还是要根据大形势判断。我们有1个月的工作安排，3个月工作计划，12月经营计划，30个月的发展策略。拿地根据总部战略意图决定。总部希望拿地，分公司就多关注。在战略指导下面拿地，而不是按单个项目来拿地。
问：为什么公司报表来看周转率是变慢的？
周转率从财务表现来看可能有点慢。但是可以作调整，卖了1200亿，1000平米的存货，如果把卖掉的调整出去，再比较就比较合适一些。建议把周转率调一下之后，就差不多。2009年房地产周转速度显示，房子卖的越多，总资产就越多，会计意义的周转率反而下降。我们建议用土地储备的开工率来衡量，即用下一年的开工面积除以上一年的土地储备，来说明周转快慢，这个受影响小一些。
问：请问公司是否认为房地产进入了衰退期
我不认同这个说法。房地产总共才10多年。行业取决于人口和经济发展。人口，城市化还在迅速进行。过去10年广东城市人口超过1亿，成为人口最多省份。人口迁徙现象仍将延续。从繁荣走向衰退，不是很有道理。房子还不是很充分。上下半场比周期区分更有意义。上下半场，赵本山刚刚不上春晚，城镇化率刚到50%，过一段时间周立波才能上春晚，因为城镇化率还没到上海那个程度。
谁能很好满足老百姓的需求，谁就将成为下半场的赢家。这不是衰退期，只是一个大周期中的下半场。
问：在香港的红筹公司能够取得融资，公司会不会担心内地没有任何资金支持下，和H股竞争中处于一个不太好的地位。装修怎么做的？
融资方面我们相比红筹确实有劣势，但不需要太担心这方面。
一个公司成功的关键，毕竟不是能不能拿到钱，而是能不能贴近客户的需求，满足股东的需要。资本市场支持，我们利用，跑得快一些；没有条件支持，我们通过其他方式。
装修房，我们要找承建单位来做，但材料是我们集中采购。我们甚至要求工厂化装修，我们给他图表。
问：利率，按揭贷款，开发贷款，是否有向下的趋势？下半年供给比较多一点。12年可售面积结构，已推未售和新推有多少？公司在单个城市会不会有一个市场占有率瓶颈？
按揭利率，4季度是额度有没有的问题，不是成本的问题。现在按揭基本可以保证。个别银行有一点优惠。开发贷一般都是基准，信托确实比去年成本上下了大概1-2个百分点。
供应问题，按照1/3/12/36原则，根据市场表现及时调整。计划会根据市场表现调整。
市场占有率。项目最多深圳20个项目，市场占有率最高东莞14%，这也没觉得就没空间了——即便在东莞，大幅度提高也没问题啊。而且现在公司就只进了54个城市，连70个大中城市都没进全，全国600多个城市，怎么会没有空间呢。区域公司的老总都饿着呢。
问：关于资产回报率。楼盘降价，利润率水平什么样子，ROE什么样子，未来将会好转还是长期持续。买地，2007年和2010年买地比较大，2011年比较少，从历史上来看，地价低的时候买的少，地价高的时候买的多。今年能否做一些反周期的操作。以销定量。
答：回报水平不会像过去那么乐观。万科在积极定价，毛利水平肯定有下降。去年27,28%，未来会往下走。是否会影响ROE，是个疑问，因为不仅毛利率影响ROE。ROE提升不一定直接挂钩。有影响。希望运营能力提升，希望ROE稳步提升，在ROE水平的上升。
万科过去在高点买地多一点，低点买地少一点。2008年我们才明确不拿地王。现在更谨慎一点。没有什么比买地更浪费的。反周期操作是取决于有没有钱。相比房价的下调，地价几乎没调。地方政府有难言之隐，拆迁成本越来越高。地方政府怕退地。所以地价并没有明显的下调。毕竟有3500万平的土地储备。比较灵活。可以通过战略纵深去拿地。我们不会再像过去那样高点进去低点没有信心。何况未来高点低点是否会再这样过山车，政府肯定会使这个波动变得很小。所以心态上会更加平和一些。我们还是会拿地的。只是在观察。每个月都在看买地的结果。通常下半年买地多一些。也在谈，勾一些地出来，落实可能要下半年了。希望我们能够做到高卖低买。
    介绍部分
2011年业绩回顾及经营指标
结算面积562.4万，增长24.4%，41.2%，32.2%。已售未结进一步扩大，1222亿已售未结，1085万平米，超过1年半可结算资源。ROE18.2%，历史最高点。比去年高1.7%。毛利率28.8%，降了1%。利润率降低，收益率上升，这与合作比例提升，装修率提升有一定关系。未来利润率阶段性下降，2011年后半段，市场有大的调整，利润比较少。因预收账款增加，2011年末公司资产负债率较2010年有所上升，但剔除预收账款后，其他负债占总资产的比例仅为39.6%，23.8%净负债率。货币资金342.4亿，长期负债占53.2%，235.7亿短借。2707元平均地价，拿了52个新增项目，922万平米权益规划建面。现总共有3547万平权益项目储备，满足三年开发需求。2011年1448万平米新开工，比年初计划多9%。竣工659万平，略低于年初计划。竣工占计划竣工比例近年来在90%上下。
工人用工紧张，一个工序耽误了，其他工序也会受到影响。去年因为政府维稳需要，施工工地受扰的情况也比较多。一有这种情况，政府首先要求停工。
绿色三星273万平米，增长265%，三星部分268.4万，占全国50%。工业化项目开工273万平米。满意度调查处于行业标杆位置，第一名。交付量超过6万套，装修房占比有大幅提升。2009年满意度85分，11年95分。之前磨合期业主满意度最低，因为刚交房就有很多问题，感情上比较难处一点，但是过去4年磨合期满意度都比准业主高。员工敬业度84%，处于高绩效/最佳雇主地带。
行业来看，11年全国销售10.9亿平米，5.91万亿元，同比上涨4.9%和12.1%。14个城市住宅成交面积下降17%。去年1-2月成交同比增长44%，受限购末班车影响；3-4月成交面积低于2月，5-6月同比上升22%，受基数影响；金九银十同比下降40%以上。14个主要城市预售面积达2008年以来最高水平，批售比水平比较低，降到0.59。可售未售的1.12亿平米，库存去化周期20.3月，历史最高水平。
投资增长30.2%，但下半年住宅开发投资增速已显著放缓，三四线城市放缓更明显。供地较2010年下降14.8%，成交面积同比降25.8%。溢价率仅6%，为08年最低水平。年均土地出让底价上升，2011年2532元，2010年2267元,2009年1755元,2008年1829元,2007年1352元。
公司销售1075万平，1215亿元。进入54个城市，25个城市前三甲，11个城市排第一。中西部增长比较快。90平米以下占52%，144平米以下占88%。首次置业占33%，改善性占49%。一次性付款金额比例33%，来自银行的39%，按揭首付28%。来自银行的比例近年来最低。
2012年展望，调控长期化，融资持续收紧，下半场特征明显。支持行业长期发展的根本驱动因素仍存在，城市化进程，家庭规模缩小，收入提升财富增加，改善需求等。调整好步伐，继续应对千亿平台带来的经营管理挑战。练好身体，搭好平台。
2012年工作重点：
1装修房交付；
2积极过冬，坚持主流产品定位；
3谨慎拿地，宁可错过，绝不拿错；
4工业化绿色三星项目个开工300万平米；
5积极过冬，加强费用管理，提升费用使用效率；
6提升内控管理质量，倡导健康文化。

_____________
陈聪  中信证券地产研究员

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中信的不全,民生的全

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中信建投:掘金下半场

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12城市首套房贷利率一览 上海广州出现8.5折优惠                                    2012年03月16日 08:30                    本文来源于          财新网                    | 评论（3）           
               
                                            　　            全国各地多家银行首套房贷利率已回归基准利率，并且部分城市已经有首套房贷利率打折的情况出现         
                                                                                            
                                                
                                        　　【财新网】（记者 张焕平）3月12日，中国人民银行副行长刘士余曾表示，央行鼓励各商业银行在基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限（8.5折）之间，自主决定房贷优惠利率。
　　 近日，全国各地多家银行首套房贷利率已回归基准利率，并且部分城市已经有首套房贷利率打折的情况出现，其中上海、广州已出现8.5折利率优惠，北京最低9折，南京最低95折。
　　 财新网根据公开媒体报道，列举12个城市的首套房贷利率如下：　　

12个城市房地产首套房利率

　　 基本上，各地的工、农、中、建四大国有银行率先回归基准利率，部分支行对于优质客户有9折左右的优惠，与此同时，审批放款速度也大大加快。■

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科Ａ(000002):"最有文采"的万科,ROE为什么史上最高?

    ■理财周报
    上市公司年报多枯燥乏味,而万科的年报是我所读过的最有文采的财务报告,文
字大气华丽.
    2011年,万科的年报还是很好看,从文字到数据.在2011年这个"似曾相识的冬天
", 万科营业收入717.8亿,增长41.5%;净利润96.2亿,增长32.2%.从最近一周发布的
研报情况看,分析师们普遍认为万科业绩符合预期,当然亦无惊喜.
    最起眼的是,万科2011年全面摊薄净资产收益率(ROE)达18.2%,为万科上市20年
来的最高水平.
    由一群职业经理人主导战略的万科,深知赢得股东信任之关键.这也是万科将RO
E作为关键考核指标的原因.
    从2008年开始,万科就确定了以股东回报为核心增长,核心考核指标正是ROE.万
科对ROE的偏爱甚至到了"痴迷"的地步.某种程度上, 这个指标可以反映万科的战略
思路定位.
    万科对ROE的运用,显然受了著名的杜邦分析法(DuPont Analysis)的影响.杜邦
分析法的基本思想是, 将公司ROE逐级分解为多项财务比率乘积,以深入分析师比较
经营业绩.
    以最简单的表达方式看:
    原始公式:净资产收益(ROE)=净利润/净资产
    二级公式:净资产收益率(ROE)=(净利润/销售收入)*(销售收入/总资产)*(总资
产/净资产)
    三级公式:净资产收益率(ROE)=销售净利率*资产周转率*杠杆比率
    从上面层层分解的公式看, 万科要提高ROE,主要可以通过三个路径.第一,提高
净利率(毛利率), 但这一途径效果不大.2011年,万科结算毛利率为28.8%,相比2010
年的29.8%, 已出现降低趋势.这一点,万科在近日和投资者交流时也坦承,长期来看
地产利润率毫无疑问下降.
    并且,万科在多个场合表态,要向制造业公司学习,制造业通常毛利水平很低,但
ROE很高.
    第二, 提高资产周转率,高周转能力也一向被万科视为核心竞争力,这也是万科
迅速提高ROE的"核武器".但从财务数据看,近几年,万科的存货周转率其实有所下滑
.2011年, 万科总资产周转率为0.28次,存货周转率为0.253次,均创了万科的历史新
低,但仍高于同行.
    但万科高管也指出,房子卖得越多,预收账款越多,总资产迅速膨胀,所以总资产
周转率和存货周转率下降,考察周转率,得看土地储备的开工率.言下之意,万科的实
际周转率并没有放慢.
    第三, 提高财务杠杆.这也是这几年万科为什么经常和同行合作,拿别人的钱壮
大自己的原因所在,但找个合适的合作伙伴并不容易.
    以上为万科ROE肉搏战的简单财务分析结果.那么,我们不难理解,第一条路行不
通, 第三条路作用有限,而对第二条路的路径依赖必然将高周转模式推到极端.我们
也不难理解,为什么2012年,万科面临如此多的质量问题和投诉.
    我认为, 对万科这样以盈利为目的的公司而言,股东利益至上无可厚非,但如果
把股东利益凌驾于客户利益之上,最终受损的一定是股东们.ROE肉搏战,过犹不及.

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北京多银行下调首套房贷利率 可享基准利率9折优惠
本文来源于《财经网》　2012年03月19日 08:45 我要评论（0）
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专业个贷机构分析，即使银行实行差别化的利率，回到7折优惠利率的几率应该不大。但是，从目前各家银行逐渐放开至9折利率来看，恢复到下浮8.5折优惠利率还是有希望的。

　　【《财经》综合报道】据京华时报报道，进入2012年一季度以来，北京多家银行先后下调至基准利率，优质客户甚至享受9折至9.5折不等。

　　伟嘉安捷贷款代理机构18日发布的数据显示，越来越多的银行加入了首套房贷利率优惠的行列，中行、建行、农行、华夏银行的首套房二手房贷款利率都可以做到9折优惠。同时，资质较好的普通客户也可以享受到优惠。

　　报道援引伟嘉安捷分析，即使银行实行差别化的利率，回到7折优惠利率的几率应该不大。但是，从目前各家银行逐渐放开至9折利率来看，恢复到下浮8.5折优惠利率还是有希望的。

　　在刚刚闭幕的两会上，央行副行长刘士余表示，确保首套房实行差别化利率优惠及保证个人首套房贷款。

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上海农行首套房贷可打85折
2012年03月19日 18:50 本文来源于 财新网 | 评论（1）
　　 农行上海分行规定，房价高于160万且无不良信用记录的首套购房者可享此优惠，不符85折条件的首套房买主则可享基准利率9折优惠

    2007年8月11日，农行山东平阴支行的住房贷款窗口。 冯磊/CFP

　　【财新网】（实习记者 李鑫 记者 王晓庆）在宏观调控政策松动的环境下，中国农业银行上海分行日前打出首套房贷款利率可享基准利率85折的优惠。

　　记者从农行上海分行杨浦区贷款部门了解到，85折优惠活动从上周五（3月16日）就已开始，首套购房者只需满足房价高于160万、没有不良信用记录即可申请。另外，如果是不符85折条件的首套房买主，则可一律享受9折优惠。

　　早在3月12日，央行副行长刘士余就曾表示，鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。

　　记者以购房者身份咨询其他银行，中国银行、交通银行和工商银行都表示首套房贷款利率不低于央行的基准利率，招商银行、兴业银行、浦发银行、上海银行则表示没有收到相关优惠政策。

　　对于首套房贷松绑的情况，同策房产咨询研究中心总监张宏伟表示，据目前了解，85折优惠只有农行。至于其他银行会不会实行同样的政策，他认为从现在来看贷款利率下调应该是一个逐步的过程。

　　张宏伟觉得从银行角度来说，首套房利率下调主要是为了争夺客户，对房地产市场的影响则主要是为了鼓励首套房购房者。他说，“现在对于二套房几套房都还没有这种优惠。”

　　当然楼市也在放出积极的信号。据统计，3月1日到13日，上海市房屋成交量约为30万平方米，超过去年商品住宅销售水平。张宏伟说：“由于房价下降和二月份以来有些微调的政策，整个成交量总体来说在增加。”但整体价格，他认为不会有很大的波动。■

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王石：楼市调控必要应持续 勿将个人喜好强加企业
http://www.sina.com.cn  2012年03月20日 16:43  新浪财经微博

　　新浪财经讯 3月19日消息，万科集团董事会主席王石与新浪财经独家对话时表示，可以预期房地产调控政策将持续，但各地政府或将根据自身情况区别对待并进行政策微调。

　　在大多数人的印象里，他是个行业大佬，是个有话语权的重量级人物。与此同时，他也是个传奇，作为登山运动的爱好者，曾分别从北坡和南坡成功登顶珠穆朗玛峰，后又先后完成了攀登世界七大洲最高峰和穿越南极、北极的探险。而后，他又于2011年年初赴美游学，频频发出重回校园的种种感悟。

　　这次见到王石是在商业活动上，他作为Jeep大切诺基越野车的形象代言人出现在媒体面前。这让人不禁有些好奇，是什么打动了这个商业领袖，令他点头答应出山。对于接拍商业广告和代言产品，王石坦言，“我起初觉得代言是件很好玩的事情，但此外很重要的原因是有收入，我多年来接拍广告几千万的收入全部投入了公益慈善事业。”

　　这次代言SUV是因为产品的诉求与他个人的追求有着契合点，“我非常喜欢自然，非常喜欢挑战，而这次的产品和广告是在阐述城市和自然的关系。”

　　他进一步说，此次与克莱斯勒合作的意义以及与过往代言的差异在于其国际性的影响力。“中国的企业家在创造财富以后一定会参与公益慈善事业，但往往比较民族主义和国家主义，没能把公益事业国际化，这次我代言大切诺基的费用将被用于一个国际公益项目，资助泰国先天性心脏病儿童的救治。这个项目在国内已经开展得很顺利，有两千多个成功的案例，我们将会把中国的成功经验带去泰国。”

　　他在回答中反复强调了国际化这三个字。在采访之前，现场工作人员就提到，王石最喜欢聊游学的经历，哈佛之行对他的影响很大，在访问中间一谈到这些就聊得刹不住车。

　　他提到说，哈佛之行对他影响很大，选择去游学是顺应了自己的人生安排，是因为恰好到了这个时间点。

　　当新浪财经追问“个人的游学经历是否与万科国际化进程高度相关”时，王石表示，两者之间存在着契合之处，而非主动迎合。“并不是因为万科要国际化，我才跑去哈佛的，我的游学不是出于如此的目的。”

　　他继而道来，“我在九几年就辞去总经理职务，但是一直以来个人影响力都非常大，因此我会刻意去保持一众疏离，因此去登顶、去探险。而从2011年开始就停止了登山活动，因此会想换一个环境，去大学读书。所以说游学这件事情，更多的是与我的个人修为有关。”

　　关于万科国际化的问题，他理性分析，企业的国际化有两层含义，一方面是遵循国际标准，并且融入国际竞争；另一方面是让产品和业务真正走出去，这是狭义理解的国际化。在业务的国际化方面，万科还没有具体的时间表。

　　而谈到个人的性格和经历对万科企业文化的影响时，他认真思考并回答“这种影响应该是互相的。”

　　他进一步表示，自己一直有意保持空间上的疏离，不希望个人行为影响到下一代职业经理人的成长，尽管如此，作为创始人仍旧会有自己的影响力。但是保持疏离以后，职业经理人能够更独立的运作，他们能有自己的想法和操作方法，而这些也反过来影响着他。

　　作为地产业大佬，王石在房价问题上的表态自然也是所有人会关注和研究的。新浪财经问到，“两会上温总理曾表示房价还未回归合理位置，您怎么评价总理的这句话？”王石谨慎的回答，“我无法就这一句话进行评论，讲这句话的场合、以及上下文的逻辑性很重要，如果没有连贯起来，只针对这一句话置评，是说不清楚的。”

　　“不过你若问我对房地产市场怎么看，我的观点是很明确的。”他继而表示，针对房地产行业的宏观调 控是非常有必要的，我们可以从中央的态度和总理的态度中感受到政府的调控决心，也可以预见调控的持续性。一个有延续性的调控政策以及其产生的调控效果将帮助行业和国民经济保持健康发展。

　　“目前的调整政策是见效的，整个房地产市场是在一个可控的、软着陆的趋势中。不过调控政策是去年 下半年、接近年底的时候才开始见效，政策不可能刚见效即刻就改变。但与此同时，由于中国东南西北 各省市的情况差异性非常大，一个省的人口可能相当于一个中等国家，因此我们也可以预期各地政府会 在调控政策上有所微调和区别对待。”(一欢 发自上海)

　　以下为视频访谈实录：

　　王石：房地产调控必要且应持续

　　主持人：各位新浪网友，大家好，我是主持人周一欢。今天为大家请到的是一位非常具有传奇色彩的人物，王石。王石先生您好。您在房地产行业仍旧是一个非常权威的人物，大家也很想听到您的声音，那么在之前两会期间，总理曾经说过房地产现在它的一个价位还没有调整到合理的位置，您是怎么样评价这一句话的呢？

　　王石：我的观点是，一直是清楚的，第一我认为宏观调控是非常完全必要的，第二我认为目前的调整政策是见效的，房地产整个的市场是在一个可控的软着陆的这样一个趋势在把握着。当然，现在见效的也就是去年下半年，去年年底才见效的。所以不可能刚见效即刻政策就去改变，所以在政策的连续性，如果使见效的成果可以延续下去，不仅仅使房地产市场健康发展，使整个国民经济都健康发展的，我觉得这个政策就要有一个连续性。

　　王石：所以可以看到中央现在态度，包括总理的表态，可以感觉到这种政策的会延续下去，显然这个房地产市场健康发展是非常有好处的。第三个因为这个市场，中国东南西北差异性非常大，实际上往往一个省的一个量人口都相当于一个中等国家，甚至一个大国，所以政策它也会有一些区别对待的调整，微调。

　　王石：不能把个人喜好强加于企业

　　主持人：您之前是小别万科出去游学一年，您觉得您这一段游学对您的影响是什么？而这些影响对于企业文化和管理有没有什么改变呢？您刚才提到了一个国际化的问题，那么您觉得这一段国际化的经历和您之前所提到一些企业管理，或者说万科的国际化道路有没有怎么样的影响呢？

　　王 石：已经到了这样的年纪，我是99年辞去总经理职务，但是个人影响力还非常大，所以有意识和公司疏离，疏离到野外去探险，这样的生活从99年登第一座雪山，到2010年就差不多12年时间，实际从2011年就开始是，实际上登山就停止了。当然这样就是换个环境到大学去读书，这本身和自己个人的修为有关系。

　　主持人：您刚才提到两个字“契合”，我觉得这好像更多的是一个企业文化和您个人影响力之间的一个交汇之处，那么您觉得就是万科的企业文化和您个人的一些特质，或者说您这一段的经历，有哪些相似之处？所以说您现在所经历这些事情，将来又会怎么样影响到这个企业呢？

　　王石：首先要把握来讲，一定要把握个人的行为和企业是不一样的，尽管你是这个公司的创始人，你在公司是董事长的身份，但你不能把你的行为，尽管你觉得这个是行为是好的，强加于这个企业，是不同的。比如我喜欢探险，我喜欢登山，我没有把这些登山运动一定要在万科推广。实际到现在为止来讲，登山始终在万科的企业文化当中是一个很小众的，那反而很有意思是我登山从99年开始，但真正万科开展户外运动，像现在比较普遍的长跑啊、自行车啊，像这些运动的，像赛艇啊，这些都是在2010年之后非常蓬 勃的开展起来了。那你说这个是和我个人喜欢探险、户外运动有没有关系呢？当然是有关系，但你要说它是很具体吗？它又不是很具体。

　　主持人：这些经历可能带给您塑造您的一种精神可能是一种探险，可能是一种往外冲，是一种探索，或者说是登上了一个高峰的这种精神，您觉得这些潜移默化的这些精神，是不是给企业往外的突破带来了一定的影响呢？

　　王 石：他应该是互相影响的，因为说到这企业来讲，我刚才讲我辞去了总经理之后，一直是和这个企业有意的保持一种疏离，就是不要让个人的行为再更多的影响下一代职业经理的健康成长，所以有意的疏离就是空间上的走开，做自己愿意做的事情。但虽然这种疏离，但实际上影响还是在。但是我觉得更准确来讲是互相影响。因 为疏离之后，他们在更独立的操作，往前运作，他们有他们的思想，他们有他们的操作方法，本身这些东西也在影响着我。所以说你说影响应该是互相的影响，当然这个影响是存在的。

　　王石：企业家做慈善应有国际意识

　　主持人：我们都听说过很多关于您的一些传奇的经历，比方说像登山，比方说像南北极的探险，包括带领一个企业做大做强，那么您觉得您的这些经历，对您性格形成有怎么样的影响？而您的性格和这次所代言产品又有什么契合之处呢？

　　王石：作为代言广告应该是从2000年开始，我记得第一个是摩托罗拉(微博)，当时找到我以后就答应了。当时考虑的来讲，第一个是好奇，觉得很好玩儿，第二个我也知道我这身份，你不是自由职业者，你不能好奇好玩儿你就去做，当然希望这种合作是要给万科加分的，而不是给万科减分，所以非常在乎你接受的对象，比如说作为一个国际品牌影响力啊，代表未来啊， 给万科加分啊，当然再一个好玩。我记得拍了之后，觉得不好玩，拍广告是很辛苦的，再一个你拍广告你要有表演，这是很专业的，辛苦在其次，但是你不会表演。所以你知道为什么要有电影学院，要有戏曲学院是吧，要专门职业训练的。所以之后开始接第二个广告，就非常明确的说不能有表演成分，就是平常摆摆姿势，然后来回走一走啊。这样一路下来不觉得12年过去了，应该说平均下来差不多一年一个吧，那12年过去至少12个了。

　　王石：这次实际上和切诺基合作觉得不仅仅是这个层面，更多还是在这个认知的情况下，和现在关注社会、关注未来、关注弱势群体、关注环保这样的事儿结合起来的，当然这里其实我接广告很重要的一个原因就是你不仅仅好玩，你参加拍摄一下，你还有收入啊。拿收入来讲是要做公益活动，实际上我从第一个做的到现在接拍的这些，现在算起来也不是很多，加起来是几千万的吧，有的全部是做慈善公益广告的。

　　王石：那这次和克雷斯勒合作，它的意义和平常的做公益广告、做慈善不一样的，这个做是带有国际性的，实际上我这次在哈佛有个体会，就是中国的企业家，无论是老一代新一代的，因为这个他是很一致的，他到创造一定财富，他一定会做公益，做慈善，这个并不是因为说中国人不善于做这个，其实是一样的但是有一个差别，就是基本上中国人的做慈善、做公益的是民族主义的、是国家主义的，就是你可以赚钱赚外国人的钱，你的市场是在国际上的，但是做公益是做中国的，没有国际性。

　　王石：你看看欧洲、美国的企业家，他无论做大做小，他基本上是国际主义，做 慈善不会局限我是英国的我只做英国，我是美国只做美国，不是的，根本全国际性的。所以我觉得中国的企业家，也应该在这方面如何从一个民族主义、国家主义，变成一个国际主义。