万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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公司研究：万科Ａ(000002):2011年业绩推介会会议纪要,
    一、 事件概述
    公司今日公布2011年年报,今天下午公司管理层就2011年业绩情况及未来展望与深圳、上海和北京三地投资者进行了深入交流,我们将会议主要内容及问答纪要整理如下。
    二、 经营状况概述
    2011年业绩回顾及经营指标
    公司2011年度结算面积562.4万平方米,较上年同期增加24.4% ,结算收入为706.5亿元,较上年同期上升41.2%。期末有1085万平方米、对应合同金额1222亿元的预售资源因未竣工而未参与结算。
    从盈利状况看,2011年公司权益净利润96.2亿元,较上年同期增长32.2%。全面摊薄净资产收益率逐年增长至18.2%,较10年上升1.7个百分点。基本每股收益0.88元,较上年增长33%。2011年公司结算毛利率为28.8%,相比于2010年的29.8%微降,但较之前年度仍处于较高水平。由于2011年下半年起房地产市场开始调整,预计公司未来结算利润率将阶段性偏低,但不影响公司长期价值。
    从负债水平看,因预收账款增加,报告期末公司资产负债率为77.1%,虽然较2009和2010年相比都有一定幅度提高,但业内横向比较中仍然偏低。同时在剔除预收帐款后,公司其它负债占总资产的比例仅为39.6%,比2010年末的40.2%有所降低。从资金状况看,2011年底公司持有的货币资金为342.4亿元,有息负债中,长期负债占53.2% ,短期借款和一年内到期的长期借款合计235.7亿元,仍明显低于公司所持有的货币资金。
    公司项目资源情况良好,新增加开发项目52个,对应万科权益规划建筑面积约922万平方米,平均楼面地价约2707元/平方米。公司还参与城市更新改造类项目6个,根据当前规划条件,对应万科权益规划建筑面积约227万平方米,预计平均楼面综合改造成本和地价约2010元/平方米。期末公司规划中项目合计权益建筑面积3547万平方米,基本可满足未来两到三年的开发需求,也符合公司的标准。
    公司一直致力于"工业化住宅"建设,2011年公司通过绿色三星评审项目共273.7万平方米,同比增长265%,其中三星住宅部分268.4万平方米,占全国的50.7%;6月1日后集团所有新开工项目按照绿色一星标准实施,开工面积为637.3万平米。工业化项目全年开工272万平方米。
    2011年市场及销售情况
    从全国房地产市场来看,2011年,全国商品房市场实现销售面积10.9亿平方米,销售金额5.91万亿元,同比分别上升4.9%和12.1%。2011年,14个主要城市的住宅成交面积为8843万平方米,成交金额为1.02万亿元,分别同比下降19% 和17%。限购政策出台前后市场变化明显:出台前"末班车效应"使1-2月成交处于历史高位,出台后3-4月成交规模低于淡季2月成交量。随着限购影响充分显现,"金九银十"成交面积同比下降44%,11-12月成交面积比08年同期水平低10%。三四线城市全年住宅销售面积同比增长7%,高于全国增速和35个一二线城市。但分月来看,三四线城市四季度增速显著下降,并出现负增长。
    2011年末14城市批售比(销售面积/批准预售面积)已降至0.59,低于08年同期水平。全年新增供应规模达1.26亿平米,为08年以来最高水平。由于供应规模高,而销售放缓,市场库存快速积累。2012年1月末,14城市存货规模达1.12亿平方米以上,为历史最高水平;库存去化周期达到20.3个月,为08年以来最长。
    由于房地产投资的持续性,2011年全国住宅开发投资增长30.2%,但下半年住宅开发投资增速已显著放缓,其中三、四线城市放缓更为明显。新开工增速的下降幅度更大。2011年全国住宅新开工面积增速比2010年增速降低了27.2个百分点,四季度时已是负增长。
    从土地市场来看,2011年16城市供地规模较10年下降14.8%,企业购地行为显著萎缩,成交面积同比下降25.8%。底价成交较多,全年溢价率仅6%,为08年来最低水平。由于企业购地行为显著萎缩,11年下半年流拍比例显著升高,大部分底价成交,但出让底价仍在高位,实际成交价格调整有限。
    2012年重点工作
    继续坚持质量第一,做好装修房交付;坚持主流产品定位;谨慎拿地,"宁可错过,绝不拿错";工业化、绿色三星项目各开工300万平米;积极过冬,加强费用管理,提升费用使用效率;提升内控管理质量,倡导健康文化。

【出处】民生证券

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南京转正vs北京问刑 小产权上演双城记
2012-03-14 09:04
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导语：“现在比较困惑，到底国家对小产权房处置是怎么想的，从北京和南京这两个城市的做法来看，释放的信号也是不一致的，一个是转正了，一个是拆掉了。”

经济观察网 记者 陈文雅 “最近老多‘农家院’的销售给我打电话，说有二三十万一套的房子，还带大棚庭院，跟村里签合同，租30年。本来挺有兴趣，但听儿子说刚拘走了个官员，就是因为查小产权不力，而且他拖着不肯查的那个小产权房项目也给拆了。”随儿子来北京生活的退休职工张千路老人现和儿子、儿媳以及9岁的小孙子同住在一套90多平方米的小两居中，自己很想在郊区买个能种花种菜的房子养养老，但因为限购没有买房资格，也因为正规别墅洋房总价太贵买不起，就想买个几十万的“现代农家院”。

然而，听说这样的房子可能会被拆除，他心里又打起了小鼓。“现在我想去看那几个‘农家院’，有的就在那个被拆的‘水岸江南’附近，要买完哪天也被拆了可咋整？到时也许能赔回给我一部分买房钱，但装修、绿化什么的钱肯定白瞎了。”3月13日，老人对记者说，“我还是先让儿子研究研究上面什么精神再说吧。”

3月11日，国土资源部部长徐绍史在人民大会堂接受采访时表示，今年国土部清理小产权房的主要工作是调查研究清理试点，不让小产权房现象继续蔓延，同时严格保护农民正当权益，为大规模清理小产权房做好准备。

徐还表示，北京近期已以对小产权房项目处理玩忽职守的罪名将原北京市国土局怀柔分局执法队负责人曹建明判处拘役6个月，缓刑6个月。这也是小产权房查处过程中首次追究土地管理部门负责人渎职的刑事责任。

北京将小产权房项目查处和处理不力的官员入刑，对北京近年来购买小产权房的业主而言，获得的信号是小产权房转正的希望更为渺茫。但在南京，上演的却是另一个故事。

2月上旬，位于南京雨花区的小产权房项目七彩星城在售楼处贴出了“该项目已经拿到土地证”的通知，且许多业主也收到了开发商发的可以拿到土地证的短信。除此之外，南京另有两个小产权房项目“八卦花园”和“长江花园”也已于2010年拿到了土地证。

尽管南京市国土局表态，“该项目是补办土地出让手续，并不是外界所说的小产权房转正”，并声称该项目属于“历史遗留问题”，于2003年就通过了可补办建设和土地手续的审查，并已于2007年补办了土地征用手续，然而，对于这一在集体用地上开工建设并涉及超容积率问题的违规项目，最终取得合法身份，仍然遭到了一些学者和法律界人士的质疑。“从现行法律规定来说，集体土地上建的房子本来是不可以转正的，但开发商自从2007年项目开盘以来一直以可转正为噱头进行宣传，并且还转正成功了。”南京一位开发商表示。

2011年4月，国土资源部曾下文重申，对于已建、已售“小产权房”用地，不得受理其土地登记，不得以任何方式补办土地审批手续。

除了三个已转正项目，南京栖霞区的兴都花园、银贡山庄、尧化中心村、万鑫花园、沁苑山庄、康靖花园和雨花台区的东升山庄等和七彩星城同一情况的项目均在等待“转正”。

此外，南京还有200多个小产权房项目，主要分布在雨花台区的油坊桥、铁心桥、板桥区域，栖霞区的尧化门和迈皋桥区域，以及六合区、江宁区等城郊接合部。

七彩星城“转正”消息传出后一个月内，该楼盘售价迅速翻番，从6000—7000元/平方米飙升至11000元/平方米左右，基本与该区域商品房销售价格持平。

“现在比较困惑，到底国家对小产权房处置是怎么想的，从北京和南京这两个城市的做法来看，释放的信号也是不一致的，一个是转正了，一个是拆掉了。”上述开发商说，“去年底和七彩星城同属油坊桥汪家村地铁站区位的一块商业用地出让，楼面地价是5104元/平方米。2010年同一区位出让的同区位一块商业用地楼面地价为6990元/平方米。按照七彩星城20万平方米的体量，得交10多亿元土地出让金，但实际上他们只是补交了1亿多元土地出让金就转正了。如果大家都在同一个起跑线上，都能在集体土地上建房子然后转正也很公平，但如果规规矩矩搞开发的不如违规的收益大，那就可能会有更多的人铤而走险。”

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您好，目前国内全面推进住宅产业化的龙头企业，应该只有万科一家。由于我们采用开放体系，当上游供应链已经完善、万科的探索取得成功之后，估计会有相当一批同行企业跟进。
住宅产业化是行业生产方式的一场变革，任重道远，万科虽然是先行者，但也才刚刚起步，当然不能说已经完成。
目前产业化和传统方式相比，经济性上已经基本持平。对公司的战略意义，目前并不体现在单个项目的利润水平或回报率上，而是体现在同时经营大量项目的时候，产业化的质量有保证得多，管理的复杂性也要低得多。

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公司希望每年的结算收入能保持较为稳定的增长。11年末公司已售未结资源1222亿元，其中大部分能够在12年竣工结算，所以可以说公司12年的结算收入已经有了较为充分的保障。

公司11年竣工659万平米，结算面积562万平米，结算收入707亿。公司计划12年竣工890万平米，但从过去3年的情况来看，最终的实际竣工面积只占年初竣工计划的85%~90%，我们也提请投资者关注这一状况。[更新后]
执行副总裁:王文金                公司12年将继续按照已实现销售的竣工交付量来结算。谢谢！[已取消]

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请问谭华杰 :有报道指出，万科年报8年来现金流首现净流出，折射并购苗头，请问公司确实在加大这方面力度吗
董秘/首席研究员:谭华杰                房地产行业中有数量众多的小企业，这些企业在行业调整期遇到经营压力时会进入“冬眠”状态，在这种状态下能够存活的时间之长，可能超过绝大多数人的预料。
相对于很多中小企业，大企业的实力相对较强，可能不需要担心经营安全。但在缺乏融资渠道支持的背景下，单纯靠销售回款来支持大规模扩张或并购也不太现实。因此，未来企业之间可能会有一些项目层面的合作，但发生大规模并购的可能性并不大。

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您好，万科定义的“有质量增长”，体现为为股东创造价值，让客户满意，给员工施展才华的平台，以及与自然、社会和谐相处等多个方面。过去四年，万科的客户满意度均为行业标杆（得分第一名）；员工敬业度已经接近中国最佳雇主标杆（中国企业最高得分85%，万科为84%）。关于与自然、社会和谐相处方面的内容，您可以参看我们的社会责任报告。
对于同行优秀企业有指标优于我们的情况，我想我们应该做的，不是寻找理由来为自己做任何辩解，而是努力从他们身上寻找我们能够学习的地方。我们会始终努力，请您放心。
谢谢您的关注。

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20120313万科业绩发布会(2012-03-15 10:59:02)转载▼标签： 财经股票 分类： 公司、行业研究  
提问环节：
问：如果现在在下半场，作为万科为了能保持利润率，保持增长，会采取什么手段？整个行业3-5年会不会出现利润率下降，回报下降，会不会出现开发商退出和行业整合？
郁亮：上半场由于政府缺位，引起老百姓的担心。下半场政府将扮演更重要的角色。下半场万科仍将根据政府期望的方向发展。从市场特征来看，我们判断投资客将被赶走，将影响供应结构。发展商暴利时代结束了。
长期来看，行业利润率是向下走的。净利毛利往下走，会不会给股东的回报少呢。这方面我们应该向制造业学习，很多制造业的公司虽然利润率低，但发展快，股东回报丰厚。
2008年转型过程中，我们不再以销售额为目标，而是以股东回报为目标，要ROE提高。途径：将坚持不囤积不捂盘的开发策略。有一个很有意思的事情，以前大家对周转是有争议的，现在都至少提出要快周转了，不再追求通过捂地而取得的毛利了。
公司会大力开展合作——资本市场没有给我们融资的条件，我们就用新的方式提高股东的回报，以合作的资金来壮大自己，促进ROE的提高。
上半场行业的运行的粗放式的，下半场是精细化经营才能创造更高的收益。我们实行零预算，比如以前一个项目销售费用每平300，如果要节约那变成250。现在250、300都没有了，就是确定某个项目多少钱。我们是以股东回报为核心。
最后，我们拥有上市公司中最完善的激励体系之一。不管是股权激励还是工资发放，比如年终奖，有一部分是根据EVA计算的，递延发放的。总之我们能够保证高管与股东利益更好结合。
我们的ROE纵向来看达到我们公司的高点，但其实我们和其他公司比还是有提高空间的——我们这个其实还在低点。
行业方面，整合一定是趋势，但不一定并购，基本都是小的不做了。并购的机会虽然我们等了好久，但确实未必会有。
问：如何看待近期楼市回暖。单方成本的构成是怎么样的。装修对价格提升的贡献有多少。ROE成本对标，和优秀公司对标，是如何分析的。哪些公司比我们好。
郁亮：回暖，倒春寒，同时存在。北京，上海，深圳，过去调整到位了，刚需积累一段时间了，经历很多房产周期了。倒春寒，三四线城市4季度以后有下滑，并不是没有限购调整。目前市场仍很复杂，作为开发企业，我们习惯把要把市场看的更严峻。比如开两会，就没人说要放松嘛，我们要和两会代表看齐。
装修房的问题。有人说安信事件，甚至有的开发商庆幸说自己没用精装修。但万科会坚持。万科致力于满足客户的需求——难道说客户自己的辨别能力，和上下游的溢价能力，集中采购对成本的节约，比万科能更好么？时代进入了自住为主，客户更需要装修房，我们相信客户对我们的装修房是认可的，股东因为我们做装修房是受益的。装修业务投入的资金是比较少的，不用买地——这对我们的回报提升是有好处的。
对标公司，外部比如龙湖、中海、恒大什么，都很不错。但公司对标最多还是自己的项目公司和自己比。把所有项目公司分6类，每类自己和自己比，比如建立新成本基准。之前我们把南通和嘉兴交给上海公司做，但是公司类型不一样，所以现在南通和芜湖公司去比，而不是和上海去比。
单方成本7690，同比增长5.5%。有刚性增长因素，人工，建材，建安增加了270元左右，现在主体土建2900多元，700-750元装修，地价2500元。
未来公司有成本控制的空间，从结算口径，管理、销售费用3.6%，销售口径来看只有2.1%，因为销售卖了1200亿，结算700亿。在未来某个阶段，销售和结算会同步（精装修化基本完成后），费用率就会逐步降低，对ROE有帮助。对毛利润，税也有一定影响。
问：关于地方政府微调的政策。对政策判断是什么。对销售的数字怎么判断？
我们听中央的，不听地方的。对政策没有判断，就是听中央的话。无论是4个小时还是一周，反正如果是违反中央的政策，我们认为都是被纠正。我们没有一个销售的目标。我们对行业没有一个判断能力。开工在放缓。今年的话，竣工不会少的。销售存量会增加，销售压力会很大。全年来说，积极过冬。
问：公司商业地产的定位是什么？
万科未来以住宅为核心业务，毫无疑问的。做好社区商业，社区商业占重要位置，为社区服务的。香港的领汇，配套物业小区，现在是全亚洲最大的房地产基金。万科有120个社区商业，领汇的规模都不大，1万平米左右。这块是非常大的聚宝盆。所以1 我们的商业地产是为社区服务的。2我们要跟上城市发展步伐，深圳才卖了200万平米，万科过去两年超过100亿元，要跟上深圳发展步伐，要参与旧改，不能回避综合体问题。但是这个比例很小。还是要强调，为住宅服务，解决同步发展为题。我们不因为商业不受调控而做，也不是因为赚钱而做。国内很多公司没有足够的资金能力来做。借贷成本太高。大量做商业是比较危险的事情，在这个金融工具面前。
问：刚提到了提高股东回报水平，要通过合作。但以前一些民企，他就不喜欢税务很清楚，他们会不会因为和万科合作吃亏呢？商业方面，万科持有社区商业，而经理人激励机制方面对销售额要求比较多，激励机制有什么方式保证商业留在万科里？目前产业转型，是不是快周转是唯一模式有没有新的盈利模式？
合作就像找对象，找门当户对的。偷税漏税的，我们也不会找，他们也不会找我们。对万科透明规范的要求谁都理解。如果不透明规范，我们可以不找的。
其实最近几年，房企大规模税务检查，也真没那么容易逃税。有很多人可以合作啊，比如新加坡国有企业GIC，就是我们的长期合作者。
社区商业的问题，我没说都要持有。我们说要发展和利用，做好社区商业为社区服务，为商铺持有人服务。持有或卖，由我们的资金压力情况决定——如果有拿地机会，可以卖啊。我们并不说商业是持有性的。这一点是非常灵活的。
其实商业地产有个重要的原则，就是有什么样的钱，持多少商业地产。如果有低成本的融资工具，我们持有，如果没有，就卖。中国很难有这么价格便宜的钱，所以卖的不少。
对管理层，我们绝对不会在考核上特别短期。我们把考核分为对管理层和对员工，就是要考核管理层的长期意识，如果一个管理层一直重视短期，我们甚至会让他下课。
由俭入奢易，由奢入俭难。我们从低端到高端没那么困难。
问：今年去化率情况如何，未来判断？新开工，拿地，未来开发拿地的计划情况如何？
今年去化率水平，1-2月份55%左右，上半年货比较少。我们还是要争取开盘一个月销售去化60%，全年应该也能够达到。春节期间对行业数据有很大影响的。在春节前后本身是房地产经营活动比较低的时候，带来比较大的波动性。不太建议关注前两个月的数据。建议重视建材的实际销售数据，特别是砖和混凝土。建议重视房地产资金来源，与行业的关系远高于投资数字。
没有拿地计划，没有非拿不可的。先保证有钱，比较慎重。
问：11年260万工业化住宅，12计划年300万方，增速明显放缓。未来节奏怎么规划的。大规模发展会出现什么情况？
我们致力于工业化的发展，问题是没有那么多合作伙伴。我们计划送出1000个工程师去日本进修，花1亿，建技工学校，等待政府出台优惠政策。我们成本增加部分希望通过政策来弥补。政府的带动行为将有力促进工业化程度提高。
工业化方面我们没有任何放松。去年一下子增加很多，行业标准也没有，要建立。比如我们在深圳参加一个旧改，政府就因为我们使用了工业化，给了我们补贴。
问：关于拿地，公司宁可错过，不可拿错。标准是什么，什么情况可以拿，什么情况不拿。
不是根据毛利，根据IRR来定。但这个其实也很难实践，你比如是否拿地，地不是一批来可以比较irr的啊，都是一个个来的。所以我们还是要根据大形势判断。我们有1个月的工作安排，3个月工作计划，12月经营计划，30个月的发展策略。拿地根据总部战略意图决定。总部希望拿地，分公司就多关注。在战略指导下面拿地，而不是按单个项目来拿地。
问：为什么公司报表来看周转率是变慢的？
周转率从财务表现来看可能有点慢。但是可以作调整，卖了1200亿，1000平米的存货，如果把卖掉的调整出去，再比较就比较合适一些。建议把周转率调一下之后，就差不多。2009年房地产周转速度显示，房子卖的越多，总资产就越多，会计意义的周转率反而下降。我们建议用土地储备的开工率来衡量，即用下一年的开工面积除以上一年的土地储备，来说明周转快慢，这个受影响小一些。
问：请问公司是否认为房地产进入了衰退期
我不认同这个说法。房地产总共才10多年。行业取决于人口和经济发展。人口，城市化还在迅速进行。过去10年广东城市人口超过1亿，成为人口最多省份。人口迁徙现象仍将延续。从繁荣走向衰退，不是很有道理。房子还不是很充分。上下半场比周期区分更有意义。上下半场，赵本山刚刚不上春晚，城镇化率刚到50%，过一段时间周立波才能上春晚，因为城镇化率还没到上海那个程度。
谁能很好满足老百姓的需求，谁就将成为下半场的赢家。这不是衰退期，只是一个大周期中的下半场。
问：在香港的红筹公司能够取得融资，公司会不会担心内地没有任何资金支持下，和H股竞争中处于一个不太好的地位。装修怎么做的？
融资方面我们相比红筹确实有劣势，但不需要太担心这方面。
一个公司成功的关键，毕竟不是能不能拿到钱，而是能不能贴近客户的需求，满足股东的需要。资本市场支持，我们利用，跑得快一些；没有条件支持，我们通过其他方式。
装修房，我们要找承建单位来做，但材料是我们集中采购。我们甚至要求工厂化装修，我们给他图表。
问：利率，按揭贷款，开发贷款，是否有向下的趋势？下半年供给比较多一点。12年可售面积结构，已推未售和新推有多少？公司在单个城市会不会有一个市场占有率瓶颈？
按揭利率，4季度是额度有没有的问题，不是成本的问题。现在按揭基本可以保证。个别银行有一点优惠。开发贷一般都是基准，信托确实比去年成本上下了大概1-2个百分点。
供应问题，按照1/3/12/36原则，根据市场表现及时调整。计划会根据市场表现调整。
市场占有率。项目最多深圳20个项目，市场占有率最高东莞14%，这也没觉得就没空间了——即便在东莞，大幅度提高也没问题啊。而且现在公司就只进了54个城市，连70个大中城市都没进全，全国600多个城市，怎么会没有空间呢。区域公司的老总都饿着呢。
问：关于资产回报率。楼盘降价，利润率水平什么样子，ROE什么样子，未来将会好转还是长期持续。买地，2007年和2010年买地比较大，2011年比较少，从历史上来看，地价低的时候买的少，地价高的时候买的多。今年能否做一些反周期的操作。以销定量。
答：回报水平不会像过去那么乐观。万科在积极定价，毛利水平肯定有下降。去年27,28%，未来会往下走。是否会影响ROE，是个疑问，因为不仅毛利率影响ROE。ROE提升不一定直接挂钩。有影响。希望运营能力提升，希望ROE稳步提升，在ROE水平的上升。
万科过去在高点买地多一点，低点买地少一点。2008年我们才明确不拿地王。现在更谨慎一点。没有什么比买地更浪费的。反周期操作是取决于有没有钱。相比房价的下调，地价几乎没调。地方政府有难言之隐，拆迁成本越来越高。地方政府怕退地。所以地价并没有明显的下调。毕竟有3500万平的土地储备。比较灵活。可以通过战略纵深去拿地。我们不会再像过去那样高点进去低点没有信心。何况未来高点低点是否会再这样过山车，政府肯定会使这个波动变得很小。所以心态上会更加平和一些。我们还是会拿地的。只是在观察。每个月都在看买地的结果。通常下半年买地多一些。也在谈，勾一些地出来，落实可能要下半年了。希望我们能够做到高卖低买。
    介绍部分
2011年业绩回顾及经营指标
结算面积562.4万，增长24.4%，41.2%，32.2%。已售未结进一步扩大，1222亿已售未结，1085万平米，超过1年半可结算资源。ROE18.2%，历史最高点。比去年高1.7%。毛利率28.8%，降了1%。利润率降低，收益率上升，这与合作比例提升，装修率提升有一定关系。未来利润率阶段性下降，2011年后半段，市场有大的调整，利润比较少。因预收账款增加，2011年末公司资产负债率较2010年有所上升，但剔除预收账款后，其他负债占总资产的比例仅为39.6%，23.8%净负债率。货币资金342.4亿，长期负债占53.2%，235.7亿短借。2707元平均地价，拿了52个新增项目，922万平米权益规划建面。现总共有3547万平权益项目储备，满足三年开发需求。2011年1448万平米新开工，比年初计划多9%。竣工659万平，略低于年初计划。竣工占计划竣工比例近年来在90%上下。
工人用工紧张，一个工序耽误了，其他工序也会受到影响。去年因为政府维稳需要，施工工地受扰的情况也比较多。一有这种情况，政府首先要求停工。
绿色三星273万平米，增长265%，三星部分268.4万，占全国50%。工业化项目开工273万平米。满意度调查处于行业标杆位置，第一名。交付量超过6万套，装修房占比有大幅提升。2009年满意度85分，11年95分。之前磨合期业主满意度最低，因为刚交房就有很多问题，感情上比较难处一点，但是过去4年磨合期满意度都比准业主高。员工敬业度84%，处于高绩效/最佳雇主地带。
行业来看，11年全国销售10.9亿平米，5.91万亿元，同比上涨4.9%和12.1%。14个城市住宅成交面积下降17%。去年1-2月成交同比增长44%，受限购末班车影响；3-4月成交面积低于2月，5-6月同比上升22%，受基数影响；金九银十同比下降40%以上。14个主要城市预售面积达2008年以来最高水平，批售比水平比较低，降到0.59。可售未售的1.12亿平米，库存去化周期20.3月，历史最高水平。
投资增长30.2%，但下半年住宅开发投资增速已显著放缓，三四线城市放缓更明显。供地较2010年下降14.8%，成交面积同比降25.8%。溢价率仅6%，为08年最低水平。年均土地出让底价上升，2011年2532元，2010年2267元,2009年1755元,2008年1829元,2007年1352元。
公司销售1075万平，1215亿元。进入54个城市，25个城市前三甲，11个城市排第一。中西部增长比较快。90平米以下占52%，144平米以下占88%。首次置业占33%，改善性占49%。一次性付款金额比例33%，来自银行的39%，按揭首付28%。来自银行的比例近年来最低。
2012年展望，调控长期化，融资持续收紧，下半场特征明显。支持行业长期发展的根本驱动因素仍存在，城市化进程，家庭规模缩小，收入提升财富增加，改善需求等。调整好步伐，继续应对千亿平台带来的经营管理挑战。练好身体，搭好平台。
2012年工作重点：
1装修房交付；
2积极过冬，坚持主流产品定位；
3谨慎拿地，宁可错过，绝不拿错；
4工业化绿色三星项目个开工300万平米；
5积极过冬，加强费用管理，提升费用使用效率；
6提升内控管理质量，倡导健康文化。

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陈聪  中信证券地产研究员

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中信建投:掘金下半场

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12城市首套房贷利率一览 上海广州出现8.5折优惠                                    2012年03月16日 08:30                    本文来源于          财新网                    | 评论（3）           
               
                                            　　            全国各地多家银行首套房贷利率已回归基准利率，并且部分城市已经有首套房贷利率打折的情况出现         
                                                                                            
                                                
                                        　　【财新网】（记者 张焕平）3月12日，中国人民银行副行长刘士余曾表示，央行鼓励各商业银行在基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限（8.5折）之间，自主决定房贷优惠利率。
　　 近日，全国各地多家银行首套房贷利率已回归基准利率，并且部分城市已经有首套房贷利率打折的情况出现，其中上海、广州已出现8.5折利率优惠，北京最低9折，南京最低95折。
　　 财新网根据公开媒体报道，列举12个城市的首套房贷利率如下：　　

12个城市房地产首套房利率

　　 基本上，各地的工、农、中、建四大国有银行率先回归基准利率，部分支行对于优质客户有9折左右的优惠，与此同时，审批放款速度也大大加快。■

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科Ａ(000002):"最有文采"的万科,ROE为什么史上最高?

    ■理财周报
    上市公司年报多枯燥乏味,而万科的年报是我所读过的最有文采的财务报告,文
字大气华丽.
    2011年,万科的年报还是很好看,从文字到数据.在2011年这个"似曾相识的冬天
", 万科营业收入717.8亿,增长41.5%;净利润96.2亿,增长32.2%.从最近一周发布的
研报情况看,分析师们普遍认为万科业绩符合预期,当然亦无惊喜.
    最起眼的是,万科2011年全面摊薄净资产收益率(ROE)达18.2%,为万科上市20年
来的最高水平.
    由一群职业经理人主导战略的万科,深知赢得股东信任之关键.这也是万科将RO
E作为关键考核指标的原因.
    从2008年开始,万科就确定了以股东回报为核心增长,核心考核指标正是ROE.万
科对ROE的偏爱甚至到了"痴迷"的地步.某种程度上, 这个指标可以反映万科的战略
思路定位.
    万科对ROE的运用,显然受了著名的杜邦分析法(DuPont Analysis)的影响.杜邦
分析法的基本思想是, 将公司ROE逐级分解为多项财务比率乘积,以深入分析师比较
经营业绩.
    以最简单的表达方式看:
    原始公式:净资产收益(ROE)=净利润/净资产
    二级公式:净资产收益率(ROE)=(净利润/销售收入)*(销售收入/总资产)*(总资
产/净资产)
    三级公式:净资产收益率(ROE)=销售净利率*资产周转率*杠杆比率
    从上面层层分解的公式看, 万科要提高ROE,主要可以通过三个路径.第一,提高
净利率(毛利率), 但这一途径效果不大.2011年,万科结算毛利率为28.8%,相比2010
年的29.8%, 已出现降低趋势.这一点,万科在近日和投资者交流时也坦承,长期来看
地产利润率毫无疑问下降.
    并且,万科在多个场合表态,要向制造业公司学习,制造业通常毛利水平很低,但
ROE很高.
    第二, 提高资产周转率,高周转能力也一向被万科视为核心竞争力,这也是万科
迅速提高ROE的"核武器".但从财务数据看,近几年,万科的存货周转率其实有所下滑
.2011年, 万科总资产周转率为0.28次,存货周转率为0.253次,均创了万科的历史新
低,但仍高于同行.
    但万科高管也指出,房子卖得越多,预收账款越多,总资产迅速膨胀,所以总资产
周转率和存货周转率下降,考察周转率,得看土地储备的开工率.言下之意,万科的实
际周转率并没有放慢.
    第三, 提高财务杠杆.这也是这几年万科为什么经常和同行合作,拿别人的钱壮
大自己的原因所在,但找个合适的合作伙伴并不容易.
    以上为万科ROE肉搏战的简单财务分析结果.那么,我们不难理解,第一条路行不
通, 第三条路作用有限,而对第二条路的路径依赖必然将高周转模式推到极端.我们
也不难理解,为什么2012年,万科面临如此多的质量问题和投诉.
    我认为, 对万科这样以盈利为目的的公司而言,股东利益至上无可厚非,但如果
把股东利益凌驾于客户利益之上,最终受损的一定是股东们.ROE肉搏战,过犹不及.

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北京多银行下调首套房贷利率 可享基准利率9折优惠
本文来源于《财经网》　2012年03月19日 08:45 我要评论（0）
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专业个贷机构分析，即使银行实行差别化的利率，回到7折优惠利率的几率应该不大。但是，从目前各家银行逐渐放开至9折利率来看，恢复到下浮8.5折优惠利率还是有希望的。

　　【《财经》综合报道】据京华时报报道，进入2012年一季度以来，北京多家银行先后下调至基准利率，优质客户甚至享受9折至9.5折不等。

　　伟嘉安捷贷款代理机构18日发布的数据显示，越来越多的银行加入了首套房贷利率优惠的行列，中行、建行、农行、华夏银行的首套房二手房贷款利率都可以做到9折优惠。同时，资质较好的普通客户也可以享受到优惠。

　　报道援引伟嘉安捷分析，即使银行实行差别化的利率，回到7折优惠利率的几率应该不大。但是，从目前各家银行逐渐放开至9折利率来看，恢复到下浮8.5折优惠利率还是有希望的。

　　在刚刚闭幕的两会上，央行副行长刘士余表示，确保首套房实行差别化利率优惠及保证个人首套房贷款。

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上海农行首套房贷可打85折
2012年03月19日 18:50 本文来源于 财新网 | 评论（1）
　　 农行上海分行规定，房价高于160万且无不良信用记录的首套购房者可享此优惠，不符85折条件的首套房买主则可享基准利率9折优惠

    2007年8月11日，农行山东平阴支行的住房贷款窗口。 冯磊/CFP

　　【财新网】（实习记者 李鑫 记者 王晓庆）在宏观调控政策松动的环境下，中国农业银行上海分行日前打出首套房贷款利率可享基准利率85折的优惠。

　　记者从农行上海分行杨浦区贷款部门了解到，85折优惠活动从上周五（3月16日）就已开始，首套购房者只需满足房价高于160万、没有不良信用记录即可申请。另外，如果是不符85折条件的首套房买主，则可一律享受9折优惠。

　　早在3月12日，央行副行长刘士余就曾表示，鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。

　　记者以购房者身份咨询其他银行，中国银行、交通银行和工商银行都表示首套房贷款利率不低于央行的基准利率，招商银行、兴业银行、浦发银行、上海银行则表示没有收到相关优惠政策。

　　对于首套房贷松绑的情况，同策房产咨询研究中心总监张宏伟表示，据目前了解，85折优惠只有农行。至于其他银行会不会实行同样的政策，他认为从现在来看贷款利率下调应该是一个逐步的过程。

　　张宏伟觉得从银行角度来说，首套房利率下调主要是为了争夺客户，对房地产市场的影响则主要是为了鼓励首套房购房者。他说，“现在对于二套房几套房都还没有这种优惠。”

　　当然楼市也在放出积极的信号。据统计，3月1日到13日，上海市房屋成交量约为30万平方米，超过去年商品住宅销售水平。张宏伟说：“由于房价下降和二月份以来有些微调的政策，整个成交量总体来说在增加。”但整体价格，他认为不会有很大的波动。■

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王石：楼市调控必要应持续 勿将个人喜好强加企业
http://www.sina.com.cn  2012年03月20日 16:43  新浪财经微博

　　新浪财经讯 3月19日消息，万科集团董事会主席王石与新浪财经独家对话时表示，可以预期房地产调控政策将持续，但各地政府或将根据自身情况区别对待并进行政策微调。

　　在大多数人的印象里，他是个行业大佬，是个有话语权的重量级人物。与此同时，他也是个传奇，作为登山运动的爱好者，曾分别从北坡和南坡成功登顶珠穆朗玛峰，后又先后完成了攀登世界七大洲最高峰和穿越南极、北极的探险。而后，他又于2011年年初赴美游学，频频发出重回校园的种种感悟。

　　这次见到王石是在商业活动上，他作为Jeep大切诺基越野车的形象代言人出现在媒体面前。这让人不禁有些好奇，是什么打动了这个商业领袖，令他点头答应出山。对于接拍商业广告和代言产品，王石坦言，“我起初觉得代言是件很好玩的事情，但此外很重要的原因是有收入，我多年来接拍广告几千万的收入全部投入了公益慈善事业。”

　　这次代言SUV是因为产品的诉求与他个人的追求有着契合点，“我非常喜欢自然，非常喜欢挑战，而这次的产品和广告是在阐述城市和自然的关系。”

　　他进一步说，此次与克莱斯勒合作的意义以及与过往代言的差异在于其国际性的影响力。“中国的企业家在创造财富以后一定会参与公益慈善事业，但往往比较民族主义和国家主义，没能把公益事业国际化，这次我代言大切诺基的费用将被用于一个国际公益项目，资助泰国先天性心脏病儿童的救治。这个项目在国内已经开展得很顺利，有两千多个成功的案例，我们将会把中国的成功经验带去泰国。”

　　他在回答中反复强调了国际化这三个字。在采访之前，现场工作人员就提到，王石最喜欢聊游学的经历，哈佛之行对他的影响很大，在访问中间一谈到这些就聊得刹不住车。

　　他提到说，哈佛之行对他影响很大，选择去游学是顺应了自己的人生安排，是因为恰好到了这个时间点。

　　当新浪财经追问“个人的游学经历是否与万科国际化进程高度相关”时，王石表示，两者之间存在着契合之处，而非主动迎合。“并不是因为万科要国际化，我才跑去哈佛的，我的游学不是出于如此的目的。”

　　他继而道来，“我在九几年就辞去总经理职务，但是一直以来个人影响力都非常大，因此我会刻意去保持一众疏离，因此去登顶、去探险。而从2011年开始就停止了登山活动，因此会想换一个环境，去大学读书。所以说游学这件事情，更多的是与我的个人修为有关。”

　　关于万科国际化的问题，他理性分析，企业的国际化有两层含义，一方面是遵循国际标准，并且融入国际竞争；另一方面是让产品和业务真正走出去，这是狭义理解的国际化。在业务的国际化方面，万科还没有具体的时间表。

　　而谈到个人的性格和经历对万科企业文化的影响时，他认真思考并回答“这种影响应该是互相的。”

　　他进一步表示，自己一直有意保持空间上的疏离，不希望个人行为影响到下一代职业经理人的成长，尽管如此，作为创始人仍旧会有自己的影响力。但是保持疏离以后，职业经理人能够更独立的运作，他们能有自己的想法和操作方法，而这些也反过来影响着他。

　　作为地产业大佬，王石在房价问题上的表态自然也是所有人会关注和研究的。新浪财经问到，“两会上温总理曾表示房价还未回归合理位置，您怎么评价总理的这句话？”王石谨慎的回答，“我无法就这一句话进行评论，讲这句话的场合、以及上下文的逻辑性很重要，如果没有连贯起来，只针对这一句话置评，是说不清楚的。”

　　“不过你若问我对房地产市场怎么看，我的观点是很明确的。”他继而表示，针对房地产行业的宏观调 控是非常有必要的，我们可以从中央的态度和总理的态度中感受到政府的调控决心，也可以预见调控的持续性。一个有延续性的调控政策以及其产生的调控效果将帮助行业和国民经济保持健康发展。

　　“目前的调整政策是见效的，整个房地产市场是在一个可控的、软着陆的趋势中。不过调控政策是去年 下半年、接近年底的时候才开始见效，政策不可能刚见效即刻就改变。但与此同时，由于中国东南西北 各省市的情况差异性非常大，一个省的人口可能相当于一个中等国家，因此我们也可以预期各地政府会 在调控政策上有所微调和区别对待。”(一欢 发自上海)

　　以下为视频访谈实录：

　　王石：房地产调控必要且应持续

　　主持人：各位新浪网友，大家好，我是主持人周一欢。今天为大家请到的是一位非常具有传奇色彩的人物，王石。王石先生您好。您在房地产行业仍旧是一个非常权威的人物，大家也很想听到您的声音，那么在之前两会期间，总理曾经说过房地产现在它的一个价位还没有调整到合理的位置，您是怎么样评价这一句话的呢？

　　王石：我的观点是，一直是清楚的，第一我认为宏观调控是非常完全必要的，第二我认为目前的调整政策是见效的，房地产整个的市场是在一个可控的软着陆的这样一个趋势在把握着。当然，现在见效的也就是去年下半年，去年年底才见效的。所以不可能刚见效即刻政策就去改变，所以在政策的连续性，如果使见效的成果可以延续下去，不仅仅使房地产市场健康发展，使整个国民经济都健康发展的，我觉得这个政策就要有一个连续性。

　　王石：所以可以看到中央现在态度，包括总理的表态，可以感觉到这种政策的会延续下去，显然这个房地产市场健康发展是非常有好处的。第三个因为这个市场，中国东南西北差异性非常大，实际上往往一个省的一个量人口都相当于一个中等国家，甚至一个大国，所以政策它也会有一些区别对待的调整，微调。

　　王石：不能把个人喜好强加于企业

　　主持人：您之前是小别万科出去游学一年，您觉得您这一段游学对您的影响是什么？而这些影响对于企业文化和管理有没有什么改变呢？您刚才提到了一个国际化的问题，那么您觉得这一段国际化的经历和您之前所提到一些企业管理，或者说万科的国际化道路有没有怎么样的影响呢？

　　王 石：已经到了这样的年纪，我是99年辞去总经理职务，但是个人影响力还非常大，所以有意识和公司疏离，疏离到野外去探险，这样的生活从99年登第一座雪山，到2010年就差不多12年时间，实际从2011年就开始是，实际上登山就停止了。当然这样就是换个环境到大学去读书，这本身和自己个人的修为有关系。

　　主持人：您刚才提到两个字“契合”，我觉得这好像更多的是一个企业文化和您个人影响力之间的一个交汇之处，那么您觉得就是万科的企业文化和您个人的一些特质，或者说您这一段的经历，有哪些相似之处？所以说您现在所经历这些事情，将来又会怎么样影响到这个企业呢？

　　王石：首先要把握来讲，一定要把握个人的行为和企业是不一样的，尽管你是这个公司的创始人，你在公司是董事长的身份，但你不能把你的行为，尽管你觉得这个是行为是好的，强加于这个企业，是不同的。比如我喜欢探险，我喜欢登山，我没有把这些登山运动一定要在万科推广。实际到现在为止来讲，登山始终在万科的企业文化当中是一个很小众的，那反而很有意思是我登山从99年开始，但真正万科开展户外运动，像现在比较普遍的长跑啊、自行车啊，像这些运动的，像赛艇啊，这些都是在2010年之后非常蓬 勃的开展起来了。那你说这个是和我个人喜欢探险、户外运动有没有关系呢？当然是有关系，但你要说它是很具体吗？它又不是很具体。

　　主持人：这些经历可能带给您塑造您的一种精神可能是一种探险，可能是一种往外冲，是一种探索，或者说是登上了一个高峰的这种精神，您觉得这些潜移默化的这些精神，是不是给企业往外的突破带来了一定的影响呢？

　　王 石：他应该是互相影响的，因为说到这企业来讲，我刚才讲我辞去了总经理之后，一直是和这个企业有意的保持一种疏离，就是不要让个人的行为再更多的影响下一代职业经理的健康成长，所以有意的疏离就是空间上的走开，做自己愿意做的事情。但虽然这种疏离，但实际上影响还是在。但是我觉得更准确来讲是互相影响。因 为疏离之后，他们在更独立的操作，往前运作，他们有他们的思想，他们有他们的操作方法，本身这些东西也在影响着我。所以说你说影响应该是互相的影响，当然这个影响是存在的。

　　王石：企业家做慈善应有国际意识

　　主持人：我们都听说过很多关于您的一些传奇的经历，比方说像登山，比方说像南北极的探险，包括带领一个企业做大做强，那么您觉得您的这些经历，对您性格形成有怎么样的影响？而您的性格和这次所代言产品又有什么契合之处呢？

　　王石：作为代言广告应该是从2000年开始，我记得第一个是摩托罗拉(微博)，当时找到我以后就答应了。当时考虑的来讲，第一个是好奇，觉得很好玩儿，第二个我也知道我这身份，你不是自由职业者，你不能好奇好玩儿你就去做，当然希望这种合作是要给万科加分的，而不是给万科减分，所以非常在乎你接受的对象，比如说作为一个国际品牌影响力啊，代表未来啊， 给万科加分啊，当然再一个好玩。我记得拍了之后，觉得不好玩，拍广告是很辛苦的，再一个你拍广告你要有表演，这是很专业的，辛苦在其次，但是你不会表演。所以你知道为什么要有电影学院，要有戏曲学院是吧，要专门职业训练的。所以之后开始接第二个广告，就非常明确的说不能有表演成分，就是平常摆摆姿势，然后来回走一走啊。这样一路下来不觉得12年过去了，应该说平均下来差不多一年一个吧，那12年过去至少12个了。

　　王石：这次实际上和切诺基合作觉得不仅仅是这个层面，更多还是在这个认知的情况下，和现在关注社会、关注未来、关注弱势群体、关注环保这样的事儿结合起来的，当然这里其实我接广告很重要的一个原因就是你不仅仅好玩，你参加拍摄一下，你还有收入啊。拿收入来讲是要做公益活动，实际上我从第一个做的到现在接拍的这些，现在算起来也不是很多，加起来是几千万的吧，有的全部是做慈善公益广告的。

　　王石：那这次和克雷斯勒合作，它的意义和平常的做公益广告、做慈善不一样的，这个做是带有国际性的，实际上我这次在哈佛有个体会，就是中国的企业家，无论是老一代新一代的，因为这个他是很一致的，他到创造一定财富，他一定会做公益，做慈善，这个并不是因为说中国人不善于做这个，其实是一样的但是有一个差别，就是基本上中国人的做慈善、做公益的是民族主义的、是国家主义的，就是你可以赚钱赚外国人的钱，你的市场是在国际上的，但是做公益是做中国的，没有国际性。

　　王石：你看看欧洲、美国的企业家，他无论做大做小，他基本上是国际主义，做 慈善不会局限我是英国的我只做英国，我是美国只做美国，不是的，根本全国际性的。所以我觉得中国的企业家，也应该在这方面如何从一个民族主义、国家主义，变成一个国际主义。

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成都万科取消折扣优惠
2012-03-22 10:42
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导语：市场人士说，目前，万科旗下楼盘的销售人员对购房者的报价暂时没有调整，但是几乎已经没有优惠幅度了，在成都区域，中海地产、华润置地以及招商地产旗下项目也缩小了优惠幅度。

经济观察网 记者 贾华杰 市场人士对本网记者表示，由于销售情况很好，成都万科公司已在全面收回打折优惠的促销政策。

市场人士说，目前，万科旗下楼盘的销售人员对购房者的报价暂时没有调整，但是几乎已经没有优惠幅度了。“以往可以9.2折、9.4折购房，但现在全款购房也只能9.9折了，或者再一点小的优惠。”

据本网记者了解，在成都区域，中海地产、华润置地以及招商地产旗下项目也缩小了优惠幅度。

开发商也在尝试推出一些位置较好的高价房源。

锐理数据成都公司总经理郭洁指出，春节后市场回暖明显，去化率逐步提高，一些开发商正在调整销售政策。“这只是市场在压抑以后的释放，预计这样的市场走势会持续到5月份。”

郭洁表示，“在我们的监控数据中，成都大丰区域某楼盘还上调了200元/平方米的价格。这家开发商属于尾盘销售，只剩下两栋楼的房源。”

成都万科公司对此信息未予置评。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):福州万科被爆"十宗罪",百余业主起诉至法院

    ■投资快报
    近段时间,万科集团可谓地产板块负面新闻的排头兵,在此前被爆"毒地板","纸
板门"站在舆论风口浪尖后, 福州万科也传来业主呐喊,百余名购房者痛斥福州万科
金域华府商品房销售中存在十大类质量及欺诈问题拒绝收楼.
    "一年多前, 我满怀着对新生活的美好憧憬,花费了毕生积蓄购买了福州万科金
域华府小区的房子.如今, 我们懊悔,懊恼!"一位福州万科金域华府商品房的业主如
此告诉《投资快报》记者,"福州万科金域华府商品房销售中,存在质量缺陷,配套设
施和装修欺诈,环境欺诈,物业管理欺诈,发布虚假广告,服务打折,促销欺诈,合同欺
诈, 夸大优点,掩饰缺陷……"这位愤怒的业主一口气向记者列出了一连串的房屋问
题.
    "这些问题不是一家两家,我们现在有一百多户房主拒绝收楼,一直在抗争.这些
问题,我一口气能说出一长串,因为实在太熟悉了,我的生活每天都被这些问题环绕,
闭着眼睛都能背出来."该业主随后向记者提供了一份详细的材料, 上面用图文并茂
的方法,展示了其购买的万科房屋的十类质量问题.
    问题一:房屋外墙瓷砖变成劣质涂料粉刷
    该位业主提供的《商品房买卖合同》附件三显示, 万科明确约定四栋楼的外墙
为贴面砖装修,然而目前金域华府四栋楼的外墙却为涂料粉刷.
    有装修经验的人都知道,相对贴面砖来说,刷涂料的外墙意味着以后每隔几年都
要重新粉刷外墙一次.业主认为这样的重复粉刷, 将带来经济,生活上的多重损失和
困扰,视觉上也会降低楼盘档次,甚至影响到房屋价值.
    面对承诺和现实的巨大差距, 业主十分愤怒:"还记得,我们买房的时候,万科是
如何自豪地称许那贴面砖的外墙吗"
    从业主提供的照片来看, 房屋外墙涂刷确实显得十分粗糙,存在颜色不均匀,线
条不直,墙体凹凸修补不平等多项问题.
    问题二:下水道不堪一击
    该业主表示,金域华府物业费高达2.88元/平方/月,堪称全福州高层住宅里面最
贵,比附近两个新楼盘高出两三倍之多.然而,高额的付出却没有得到相应的回报,从
入住开始就困扰不断.除了外墙坑洼无人理会, 河道变成垃圾堆等情况之外,小区的
下水道承载能力差到不堪一击的程度,元宵节(2012年2月6日)晚上一场中雨过后,小
区内部水漫金山,令住户不堪其扰.
    问题三:垃圾乱堆臭气熏天
    "现在来到万科金域华府,你肯定会被雷到!看看下濂河的驳岸及河道,再看看成
堆成堆的建筑垃圾,生活垃圾,那花花绿绿的塑料袋,那乱七八糟的废料,还有由此滋
生的黑乎乎的蚊虫!是不是很雷人,很恶心,很闹心可这就是我们的居住环境,无比悲
哀!"
    《投资快报》记者根据业主提供的实拍照片来看,小区内河道水质污浊,长满水
生杂草,岸边散布着未及处理的建筑废料,废弃木材,陈旧防雨布等杂物,而小区某道
围墙外面,则充满生活垃圾,各色塑胶袋占满道路.
    此外, 该位业主还告诉记者,这些情况早已经反应锅,万科曾经宣称已对垃圾进
行了清理.但是事实是残酷的,垃圾依然在河道内,围墙边纹丝不动.
    问题四:出入口不按承诺开通
    金域华府位于城乡结合地带,周边人口混杂,夜晚在此行走,存在人身安全隐患.
该业主回忆, 万科在购房者看房时承诺,金域华府北面1号楼与幼儿园之间设计了一
个出入口,并配备保安岗亭,让大家从则徐大道拐进市政规划路,一经过小桥,便能看
见保安执勤,回家的路将非常安全.
    然而事实是,"传说中"的出入口一直未能兑现,只有冰冷的围墙."没有这个出入
口,我们入住后,夜晚步行回家只能经过一大段路,绕到现在的金域华府正大门进入,
除了给生活带来不便,更是造***身安全隐患,回趟家还要提心吊胆."
    问题五:造型构架不见踪影
    在楼书, 沙盘及宣传图上,金域华府每栋楼楼顶均设计了优美的造型构架.而如
今已交房,然而造型构架却迟迟不见踪影.
    对此,业主曾多次与万科沟通,要求建设该造型构架.2011年8月份业主见面会上
, 万科以书面形式答复"造型的顶盖要在规划验收结束后进行施工,业主入伙前会完
成, 预计开工时间为10月中旬,完工时间11月底".如今约定的时间早已经过去,构架
仍然没有出现,万科表示因楼盘限高50米,故该造型构架将不再建设.
    楼盘限高50米不是建设之初就应该弄明白的基本问题为何造型构架问题如此反
复业主表示这样的理由实在不能接受.
    问题六:泰式景观被拆改停车场
    卖方之初,金域华府主打的小区景观为泰式园林.椰影树林,泰式凉亭,孔雀长廊
, 华丽喷泉,会所,泳池等景观充满异域风情,将小区衬托得赏心悦目,许多业主是冲
着这些怡人的景观购买物业.然而即将交房时, 昔日的美丽风景已经面目全非.施工
人员挪走了孔雀,抡起了铁锤,砸碎了景观,据业主介绍,拆除景观的目的是修建停车
场所.
    万科此举在引起普遍不满, 业主纷纷表示抗议,但是收效不到.一位业主甚至告
诉记者, 万科曾放话说:"如果业主再有诸多无理的要求,要求一次,我们便拆一处景
观,直到把泰式会所拆除完毕为止!"
    问题七:百米林荫道只是乌托邦
    在万科楼书,宣传图中及在报纸投放的广告中,金域华府路口铺设了一条长达近
百米的林荫大道, 所种植树种为近百年原生树种.售楼的时候,万科也极力描绘这条
近百米的林荫大道.然而直到2011年11月15日交房在即,却未觅林荫大道踪影.当晚,
万科在金域华府贴了张告示:"林荫大道为小区西侧通向小区入口的市政道路, 万科
会配合政府在规划路完成后增加相应的绿化."这意味着, 传说中的百米林荫道和造
型构架一样, 还未着手实施,已经成为泡影.业主无奈表示,"原本期盼绿油油的林荫
道,却只是个阴森森的圈套."
    问题八:热水器管道安全严重失误
    售房时,万科表示将响应国家低碳环保的号召,在精装修过程中将预留空气能热
水器管道.然而,交房在即,才发现管道设计时存在严重失误,空气能热水器回水管没
有安装.
    对此, 购房者提出投诉和修改要求,但是业主告诉记者,万科以重新改装成本较
大为由故拒绝修改, 还让业主在交房以后,自行撬开地板和瓷砖,重新埋设空气能热
水器回水管.
    "在新买的房子里无法痛快的洗个热水澡,却要自己把崭新的地板撬开重新铺管
道,无语."该业主表示.
    问题九:露天停车位私划给幼儿园
    业主反映, 售房时,万科承诺34个露天停车位为全体业主共享.售房合同的《补
充协议》第十一条明确认定露天停车位使用权和归属权不归出卖人(万科)所有. 然
而,万科却将一般的停车位划给了幼儿园.
    问题十:河道整治毫无起色
    比邻金域华府的下濂河将是一条又脏又臭的内河,购房者对之望而却步.业主回
忆, 万科承诺其是"实力雄厚的大公司,有能力,有实力把内河治理好,把河底淤泥清
干净,交房之时,万科一定会给你们一个水清见底,绝无恶臭之味的景观河."2011年7
至8月,在业主见面会上及后来的客服答复中,万科也再次承诺:"若交付前尚未进行,
华府项目部也会自己对河道做一定程度的整治和清理."
    然而随着时间的过去, 河道整治依然未见任何成效. 2012年1月10日,业主向福
州便民呼叫中心12345网站投诉了该问题. 福州市城乡建设委员会的回复是"同时经
我委向开发商万科房地产了解, 公司回复在小区交付前已对靠近小区一侧的河道驳
岸垃圾进行了清理"
    承诺的"河道"变成了"驳岸", 然而,就连这个"驳岸"也没清理干净.如今的下濂
河满,河道,满驳岸依然充满垃圾,怎么都跟景观河联系不起来.
    百余业主起诉至法院
    据悉, 106名金域华府的业主以开发商未兑现售楼时做出的宣传和承诺,未履行
相应的合同义务为由,拒绝办理交房手续.在相关部门的组织协调下,双方沟通多次,
均未达成一致. 随后, 百余名业主委托其中11名代表将开发商福州万科房地产有限
公司诉至仓山区人民法院盖山人民法庭.目前案子已受理,代理律师正在取证中.
    《投资快报》记者昨日试图就业主反应的问题对福州万科房地产有限公司进行
采访求证, 然而电话拨通后,一位工作人员表示新闻发言人正在出差,无法对问题进
行回应.本报将密切跟进联系,关注事件和案情的进一步发展.

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齐骥：住宅产业化是中国住宅发展方向
2012年03月27日 13:56 本文来源于 财新网 | 评论（11）
　　 住建部副部长齐骥表示，引导住宅产业创新发展的激励模式尚没形成，技术体系不完善等，是目前住宅产业化发展遇到的问题

    资料图：住房和城乡建设部副部长齐骥。 余言/CFP

　　【财新网】（记者 李雪娜）住建部副部长齐骥指出，当前是加快推进住宅产业现代化的重要时机，但是激励和引导住宅产业创新和发展的激励模式总体上没有形成，技术体系不完善，住宅产业化总体水平不高，这是目前住宅产业化发展遇到的核心问题。

　　齐骥在3月26日深圳召开的国家住宅产业化技术创新联盟联席会上表示，自住建部2006年正式下发《国家住宅产业化基地试行办法》开始，住宅产业整体技术水平得到提升，框架基本形成，但问题和不足仍然显现。

　　齐骥强调，坚持住宅产业化将是中国住宅发展的一个方向，“它符合科学发展、符合经济结构调整方向。”

　　住宅产业化，是指住宅建筑标准化、工业化及住宅生产经营一体化。截至目前，住建部在全国范围内已正式批准成立了27个国家住宅产业化基地，2011年9月，各地产业化基地又同时发起成立了国家住宅产业化基地技术创新联盟。

　　作为联盟成员之一的万科，其总裁郁亮在2011年业绩发布会上表示，“住宅产业化的春天已经到来。”■　　

meng-h

北京楼市价跌量升回暖明显  销售创近半年新高                                    2012年03月28日 06:39                    本文来源于          财新网                    | 评论（0）           
                                    标签：          房地产困局                                     
                                            　　            今年春节期间，北京住宅销售套数与面积降至近半年最低，随后逐步回升；上周北京住宅销售均价18119元/平方米，是今年以来的第三低点         
                                                                                            
                                                
                                        　　【财新网】（记者 张焕平）春节过后，随着房企促销力度加大，北京楼市逐渐回暖。
　　 据网易房产数据中心数据显示，上周北京住宅（2012年3月19日-3月25日）销售1458套，销售面积18.43万平米，销售金额33.40亿元，均创近半年来的新高。
　　 近期，北京住宅销售套数已连续3周超过1000套，销售面积连续4周超过10万平米，上周销售面积涨幅达23.29%。　　

北京住宅销售套数与面积

　　 今年春节期间，北京住宅销售套数与面积降至近半年最低，随后逐步回升，自2月下旬开始，销售套数与面积突破去年四季度销售区间的下限，之后一路走高。

北京住宅销售金额与均价

　　 上周北京住宅销售均价18119元/平方米，是今年以来的第三低点，是近半年以来的第五低点。

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万科北京绿色建筑公园绿色技术联盟在京成立
http://www.rednet.cn  2012/3/31 8:45:56  红网  字体: 【大 中 小】

　　据腾讯财经报道 3月29日消息，万科北京绿色建筑公园绿色技术联盟签约仪式在北京国家会议中心隆重举行，由万科、英国建筑研究院（BRE）、中国绿色建筑委员会、德国弗劳恩霍夫建筑物理研究所、法国建筑科学技术中心等14家国际国内知名科研机构、企业组成的绿色技术联盟正式成立。

　　北京绿色建筑公园由万科发起筹建，该项目位于北京市西南部的房山区，全部建成后将集绿色公园、研发基地和产业孵化园于一体，成为全球最大的以绿色建筑为主题的公园。

　　为引入最先进的绿色建筑理念，在万科的积极推动下，项目汇聚了一大批国际国内一流的科研院所与企业，并在此基础上，成立了由万科、英国建筑研究院（BRE）、中国绿色建筑与节能委员会、新加坡绿色建筑委员会、德国弗劳恩霍夫建筑物理研究所、法国建筑科学技术中心、深圳市建筑科学研究院等14家科研院所及企业组成的绿色技术联盟。联盟成员将通过北京绿色建筑公园的建设，在可持续发展、创新、商业发展和技术分享和传播等多领域开展广泛的合作和交流。

　　签约仪式前，住房和城乡建设部副部长仇保兴接见了技术联盟成员代表。仇保兴指出，引进国外先进的经验技术要因地制宜，保证建筑适合中国的气候及文化。建筑节能，不光是从建筑设计的角度节能，也要重视人的行为节能。他希望万科与合作伙伴团结协作，各自发挥所长，携手共建北京绿色建筑公园。

　　住房和城乡建设部科技发展促进中心杨榕主任、梁俊强副主任等出席签约仪式，对技术联盟的成立表示祝贺。梁俊强表示，绿色建筑和建筑节能是21世纪全球建筑可持续发展的总体趋势，“北京绿色建筑公园项目”将成为中国首个面向公众开放的、国际化的、专业的绿色建筑主题公园，极大的促进我国绿色建筑与建筑节能事业的发展。他相信在北京市建委和房山市区政府的支持以及联盟成员的共同努力下，项目一定会取得丰硕的成果。

　　技术联盟成员英国建筑研究院（BRE）CEO Peter Bonfield 向与会嘉宾展示了BRE在绿色建筑方面的理念以及所做的研究与实践工作，并对2012年伦敦奥运会中的绿色项目进行了展示介绍。Peter认为，北京绿色建筑公园一开始就站在高起点上，诸多国际一流的科研院所、企业的参与将使其成为代表世界领先水平的建筑技术交流平台。

　　万科执行副总裁毛大庆表示，2011年，公司获得绿色三星认证项目的住宅面积占全国同期总量的50.7%。未来，公司将不遗余力的推进北京绿色建筑公园的建设，促进各成员单位建立长期有效的技术交流与培训机制，携手同行，共建美好明天。

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中国房价不会大跌的理由
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李迅雷
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国中央政府对房价的调控始于2003年，即提出了六条调控措施，2005年又制定了国八条，2006年又制定了国六条。自2010年4月至今，调控力度一浪高过一浪，如出台新国八条，从限购到扩大房产税试点范围等。而温总理在近期的两会上又提出“房价收入比”的概念，力促房价回归合理价位。那么，中国房地产近期是否会崩盘，出现断崖式大跌呢？

预测房价拐点并无公认评判标准

对房价的研究，中国几乎人人都是专家，因为房地产市场已经火爆了10多年，无论是投资、投机性买房者还是刚需或改善型买房者，都时刻关注房价的变化。但看了不少关于房价的分析报告，发现大多拘泥于供需关系分析预测或根据一些惯用指标来判断房价的合理与否。

例如，房地产总市值/GDP是国际上公认的衡量房地产泡沫程度的一个指标，大约一个普遍的说法是09年国内房地产总市值接近90多万亿，而当年的GDP为31万亿，即为3倍左右，与美国08年次贷危机时相当。但这两年来，房价涨幅明显趋缓，而去年名义GDP的涨幅为17%，明显超过房地产市值的增幅，故目前该指标应该略有回落；再者，日本房地产泡沫破灭时，房地产市值/GDP大约为4.6倍，故判断房地产是否会崩盘，采样不能只取一个国家。

又如，房地产投资的杠杆率也可以看成是房地产泡沫会否破灭的指标，目前中国的房地产开发贷款和购房按揭贷款的余额占信贷余额的比重大约为20%，并不算高，且基本可控。当年日本房地产泡沫破灭时的该指标达到40%，而美国次贷危机的爆发，就是因为金融衍生品的不断放大、杠杆率过高引起的。

再如，房价收入比更是作为判断房价高低的重要指标，世界银行曾在90年代对中国的建议是3-6倍的房价收入比是合理的。为此，不少人算出上海的房价收入比平均为15倍左右，故即便按6倍为合理房价水平，房价也应该下跌70%。上海及其他城市房价超高，是不争的事实，我们同样还可以用人均居住面积或空置率作为房地产是否供过于求或衡量刚性需求指标，如我国中国城镇人均住宅建筑面积约30平方米，比30年前增长了4倍多，人均住宅建筑面积超过了日本、韩国和香港。即便是发达、富裕的欧洲国家，其城市人口的人均住宅面积也不过是36平方米，且中国的住宅空置率更名列全球前茅。但若对这些评价指标进行细化和分析背后的原因，或许就不能轻易得出房价将大跌的结论了。

首先，国家统计局公布的我国居民收入这一数据是根据抽样调查获得，存在明显的低估，即便按国家统计局公布的资金流量表（实物交易）中数据，08年的住户可支配收入总额为18.24万亿，比当时抽样调查的居民可支配收入总额数据高出5.24万亿，以此来推算，去年居民可支配收入总额约低估了7.89万亿，即低估了27%左右。故实际的房价收入比会高一些。

其次，从房屋所有者的结构看，由于过去30多年来贫富差距的不断扩大，富人拥有多套房屋的现象已经非常普及，有调查表明，中国富裕阶层人均拥有房产3.3套，房产价值占全部资产的72%。因此，人均居住面积达到30平米及空置率过高现象，并不能说明中国房地产已经供过于求了，因为富人将房屋作为投资品，而中低收入阶层对房屋的刚性需求和改善型需求依然强劲。

第三，房价收入比究竟多少为合理，其实不应该有一个国际标准，因为不同国家的文化、习俗有差异性，如从历史上看，农耕民族都看重房产的所有权，而游牧民族则看重占有权，习惯于租房。故东亚的房价收入比应该欧美的高才是，因为前者的投资性需求较大。

此外，还有些指标的确可以作为看空房价的理由，如中国人口抚养比的拐点已经到来，而当年日本人口抚养比拐点的出现，与房地产泡沫破灭的时间都在1990年左右。再从购房需求最强劲的30-39岁年龄人口结构看，中国自05年起，该年龄段的比重就一直在回落。但另一方面，中国城市化率又比较低，仅为50%左右，未来还有很大的提升空间，这又是支持房价上涨的有利因素。

人口向城市迁移或是支撑房价的主因

近期中国房价已出现明显的回落迹象，这究竟是限购等调控政策初见成效呢，还是房价久涨必跌呢？这确实不好回答，但若从库存、土地价格等这些更直接的指标去预测房价的变化，应该更有效。如2011年底10个典型城市新建商品住宅库存总量达6000万平方米，与2010年同期相比，库存增长约40%；而2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%；土地成交价款8049亿元，下降1.9%（国家统计局），这是否意味着未来土地价格会有回落？不过，房价的回落在08年末至09年初也曾出现过，也不好以此来判断房价的长期回落拐点是否出现，更不能作为房价将大跌的依据。

笔者认为，房价是否会出现长期拐点，主要考虑的因素是经济增长潜力和人口格局的变化。且经济增速与人口迁移具有一定相关性，即人口流动的加速会促进经济增长，一旦城市化率不再上升，则意味着人口流动也将减少，经济增速随之放缓。以印度的孟买为例，孟买的人均收入仅为900美元左右，而上海去年为5750美元，不足上海的六分之一，但平均房价却是上海的3倍以上，即均价为每平米6-7万元人民币。因此，仅从房价收入比的角度看，孟买的房价比上海高得更离谱。但由于孟买是印度人口最多的城市，且人口密度也超过上海，居世界前列，加上印度对人口流动的限制较少，在城市化率远低于中国、大城市集聚化程度却超过中国的前提下，孟买的未来增长潜力会更大。因此，房价中应包含了未来预期因素，就如同买股票就是买未来，故不能简单用房价收入比或其他指标来评判房价的高低。

就中国而言，城市化率也在不断提升中，人口迁移的过程还远远没有结束，随着户籍制度的放松，人口迁移的规模会进一步增加，流向会进一步遵循经济规律，一些具有综合优势的大城市会更能吸引人口流入。据统计，中国百万城市人口的占比和大城市化率是非常低的，城市人口中只有47%的人居住在100万人口以上城市，而全球平均为73%；大城市化率不仅低于印度、印尼等人口大国，更是远低于日本、韩国等与中国文化相近的东亚国家。研究表明百万以上人口城市的劳动生产率高出小城镇20%─30%，因大城市有利于信息及人员交流和规模经济。

如此看来，中国未来不仅面临农村人口继续流入城市，而且面临小城镇人口还将流入到大城市。正是这种人口的迁移活动，导致人口集聚地区经济增长更能持续，房价更加坚挺，如长江、珠江三角洲地区、京津冀地区、成渝西安金三角地区以及武汉、长沙、湘潭、株洲等中部城市聚集群等地区，将吸引越来越多的人口流入。

那么，中国这一人口迁移的过程还将持续多久呢？若按城市化率每年上升1%计，假定目前的实际城市化率为55%（官方为50%），则当中国的城市化率达到70%时，保守估计全国性的人口迁移活动大致完成，则还可以持续15年。而日本大规模的人口迁移活动是到1975年才结束的，对应的城市化率为78%，而如今大东京圈的人口已经占到日本总人口的28.7%，GDP占日本的30%。

房价结构性调整在所难免

温州是浙江各大城市中房价水平唯一可以与杭州攀比的城市，尽管温州的人均GDP水平在浙江排名倒数第三，但由于不少温州人在全国乃至全球经商，故温州的人均GNP应该在浙江名列前茅，故从房价收入比这一指标看，温州的高房价有其合理性。然而，最近温州的房价出现了较大幅度的回落，有些楼盘与前期出售价格相比甚至跌了40%。同时，全国的不少二三线城市的房价回落幅度，也明显高于一线城市，而一线城市中的郊县房价也不如中心区坚挺。可见，决定房价的未必是房价收入比，而是区域集聚度，或级差地租水平。

因此，从目前看，中国房价结构存在明显不合理之处，而未来中国的经济版图和人口分布图的变化将会触发近期或今后房价的区域性结构调整。从理论上讲，人口净流出、或经济负增长的城市，其房价应该是要下跌的。但中国目前存在中西部地区经济增速超过东部地区的现象，这既有经济发展的规律性因素，又有政策扶持的行政性因素，关键看未来这种增长模式是否可持续。笔者估计不少中西部地区或者东部地区的经济增长是靠政策扶持和投资拉动的，未来必然导致地方政府负债率的高企、企业出现普遍性亏损，逼迫人口外流，经济增速下滑。那么，这些地区的房价下跌将难以避免。

未来的经济版图，肯定不会与当前设计的经济发展远景规划完全吻合，人口的分布也会与目前区域均衡化发展布局有很大差异，东部沿海地区的人口净流入趋势不会改变，人口向少数几个区域集聚的趋势会进一步强化，大城市化率会进一步提高。这将对目前的经济发展战略乃至房地产政策带来挑战，为此应该反思当前的某些政策，如各地纷纷建开发区是否有必要，现有区域行政体制下的同质化产业布局会产生哪些弊端等。可以预计，在未来10年中国经济结构的调整中，类似90年代中期海南出现大量烂尾楼、广西北海别墅成猪圈的现象，类似目前鄂尔多斯康巴什新区“鬼城”（新房无人居住）的现象，会在全国很多地区重现，这就意味着今后中国房价在不同地区间的排序变化将非常大。

就房地产政策而言，调整与改革仍有必要，其中房产税制度的改革和完善应该作为下一步房地产调控政策的重点。如能否用房产税来替代限购政策，能否对存量房征收房产税，能否对空置房征收空置税，让合理的赋税能够起到有效抑制投资、投机性需求的作用，以体现社会公平。

（本文作者李迅雷是海通证券首席经济学家。他同时还担任上海市人大常委委员、财经委委员，文中所述仅代表他的个人观点。）
（本文版权归道琼斯公司所有，未经许可不得翻译或转载。）