万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科Ａ(000002):9.41亿南京拿地

    ■每日经济新闻
    一直不温不火的南京土地市场,这次被打了一剂"强心针".
    6月5日,南京国土资源局公开推出G07地块,万科最终以9.41亿元拿下.但南京房
地产开发建设促进会的一位负责人对《每日经济新闻》记者表示,以目前G07地块冷
淡的人气来看,万科竞得G07地块用作开发商业住宅,存在一定的风险.
    万科"马甲"9.41亿拿地
    在拍卖会上,南京国土资源局总共推出4幅地块,其中最吸引人的是G07地块.
    据了解, 来参加拍卖会的6家企业中,有3家是冲着G07地块而来,这3家企业分别
是1号牌的南京站东投资有限公司,2号牌的北京中瑞凯华投资公司和3号牌的朗诗地
产.
    在G07地块出让公告中, 该地块底价为9.21亿元.经过南京站东投资有限公司和
北京中瑞凯华投资公司的一次加价后, 南京站东投资有限公司最终以9.41亿元竞得
该地块.
    据《每日经济新闻》记者了解, 南京站东投资咨询有限公司是南京万科公司注
册的子公司, "他们就是为了这次竞拍新注册的子公司,而朗诗地产只是过来凑热闹
的, 所以万科利用^马甲^拿地势在必得."一位知情人士对记者说,"用^马甲^拿地是
正常情况,南京万科基本都是用^马甲^拿地."
    据公开资料显示,G07地块出让面积为76336.4平方米,容积率为2.39,楼面价格5
157.74元/平方米,"以目前的拿地价格计算,该地块的成本价格应该在10000元/平方
米左右,如果按照目前南京城南板块在售房源15000元/平方米计算,开发商的压力应
该不大."南京365地产家居网的一位负责人说.
    分析称开发商风险大
    虽然按照成本价计算,开发商压力不大,但如果综合分析G07地块,开发商还是面
临一定的风险.
    "从目前来看, 该地块位置不好,人气不旺,开发出来的商业和住宅楼盘,很有可
能在此后的销售上面临问题."南京房地产开发建设促进会的一位负责人对《每日经
济新闻》记者说.
    公告显示, G07地块东至规划站东二路,西至规划站东路,北至规划站前路,南至
规划站前三路, 位于南京南站东侧,二者之间距离不足800米.在该地块现场,记者看
到,G07地块周围连正式的路名都没有.
    "从现场看, 目前该地块明显人气不足,开发商显得更像拓荒者.此外,由于该地
块靠近南京机场,规划要求限高45米,这实际上也限制了开发商利润的最大化."上述
负责人对记者说.
    "综合上述因素,加之目前商业项目因人气差大多支撑不下去的现状,未来G07地
块要建设成这么大的商业项目, 预计人气会很不理想,所以开发商拿下G07地块还是
面临很大风险."该负责人说.

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国土部：缩小征地范围 非公益性用地将退出征地
本文来源于财经网　2012年05月24日 08:20 我要评论（0）
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要缩小征地范围，让明显属非公益性的用地退出征地范畴。

　　【《财经》综合报道】 据京华时报消息，5月22日，国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史主持召开第13次部长办公会，表示要缩小征地范围，让明显属非公益性的用地退出征地范畴。

　　会议提出，有的地方还存在以各种名义圈占农村集体土地、征地制度有关规定落实不到位等问题，国土部门要进一步加强和规范征地管理，做好征地补偿安置工作，切实维护农民合法权益。

　　会议要求，严格履行征地程序，保障被征地农民合法权益。加大征地补偿安置力度，维护农民长远生计，适时调整补偿标准，提高征地补偿水平；因地制宜，拓展有效安置途径。

　　会议表示，今年下半年国家土地督察机构将对各地工业园区、科技园区、文化产业园建设中存在的违规违法征占土地行为进行全面清理。

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王石：//@毛大庆: 北京某地块50年代农药厂，80年代涂料厂。万科07年购得，历时5月将地下最深达5米共23.8万吨受污染土壤挖出经转炉高温焚烧处理，耗资约9000万，之后购买优质土壤回填，耗资超1亿。治理费用悉由万科承担。检测完全合格后方着手开发，成本高昂。
                                ◆◆                @财经网：【《财经》封面文章·毒地潜伏】没有人愿意生活在垃圾场，但你可能正居住在比垃圾更具危害的毒地上。毒地对人体的危害，往往要十年、数十年才显现。2004年北京市宋家庄地铁工地，三名工人作业时中毒，出事地原是一家农药厂。中国有大量毒地被开发为住宅用地，甚至成为昂贵地王。http://t.cn/zODApl4                       

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港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司报道：万科Ａ(000002)佳兆业角力深圳黄金地段旧改项目
　  虽然政府已出面表态，但被多家地产巨头相中的深圳福田区南园新村仍然无法恢复平静。
　  “6月4日福田城市更新办公室的工作人员已经在这里开过会，表示还没有确定任何一家开发商主导项目改造，但现在恒豪方面仍然不断打电话要求我们签约，整个生活节奏都被打乱了。”昨日，南园新村小区一位黄姓业主对证券时报记者表示。
　  旧改项目尚未立项
　  按该位业主传达的福田区旧改办的说法，目前南园片区未纳入城市更新计划，也就是说，这块位于福田中心区的城市旧改项目实际尚未正式立项。
　  而根据《深圳市城市更新办法实施细则》，未来此类旧改项目均须由区政府主导，在正式立项后统一引导开发商入场与业主进行双向谈判，最终确定并落实开发主体。
　  并且，属于以旧住宅区改造为主的改造项目，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。
　  “旧改办的态度也是一样，就是根据新的细则，无论哪家开发商进驻小区开展城市更新相关工作都不合法，政府也未授权。这几天，驻场的开发商办公室已经撤离。但就算这样，恒豪还是不断打电话过来。”上述黄姓业主说。
　  万科佳兆业暗中博弈
　  即便区政府尚未正式立项，这个处于深圳黄金地段的旧改项目已经先后被万科（000002）和佳兆业（01638.HK）等公司纷纷“认领”。
　  记者注意到，万科5月30日曾经通过微博对外发布在“深南大道南侧拿地”的消息，但这则消息在很短的时间内就被撤下。
　  万科后续的官方回应称，其已与合作方恒豪公司于5月25日正式签署关于南园新村旧改项目的合作开发协议。
　  协议约定，未来双方将共同成立项目公司负责运作，其中万科负责该项目的规划设计、开发建设、后期物业管理；而恒豪则需负责南园新村的年度改造计划审批完成并确认开发主体资格。
　  巧合的是，同为深圳本土地产商的佳兆业公司亦曾被媒体拍到进驻南园新村项目的相关图片。
　  在此情况下，相关政府部门出面表态，叫停了双方的争夺。不过，目前看来，这场争夺战似乎仍未停止。

【出处】证券时报

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绿城获九龙仓51亿港元驰援 可能5年内赎身
http://www.sina.com.cn  2012年06月09日 02:55  东方早报
绿城获九龙仓51亿港元驰援可能5年内赎身
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绿城获九龙仓51亿港元驰援可能5年内赎身
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　　将持绿城24.6%股份，并拥有25.5亿港元可换股证券 宋卫平承认发展“激进”

　　早报记者 仇锋平 是冬冬

　　昨日，绿城中国控股有限公司(绿城中国，03900.HK，以下简称“绿城”)发表公告称，与九龙仓集团有限公司(九龙仓集团，00004.HK，以下简称九龙仓)及其全资子公司订立认购协议，九龙仓以每股5.2港元价格认购两批绿城中国配发的4.9亿新股，以及25.5亿港元(约合20.77亿元，以8日1港元对人民币0.81446元中间价计算)可换股证券，总额为50.98亿港元(约合41.52亿元)。认购完成后，如果可换股证券全部转为绿城股份，九龙仓将持有绿城大约35.13%股权，成为第一大股东。

　　另据中新社援引绿城首席财务官冯征的话报道，这51亿港元将在一个多月后全部到位。

　　九龙仓在上述交易细则当中称，绿城主席宋卫平和绿城常务副主席兼行政总裁寿柏年如果离职，将不受2年限售协定的约束。

　　绿城主席宋卫平称，过去几年公司发展不够稳健，对宏观调控的判断失误，所以需要一些改变，“而最大的改变就是引入九龙仓”。在引入九龙仓之后，绿城的高负债发展时期结束了，稳健发展时期将来临。

　　分两步认购股份

　　早在昨日上午，绿城、九龙仓以及九龙仓母公司会德丰有限公司(会德丰，00020.HK)发布停牌公告后，就引起外界联想，认为九龙仓或将入股绿城。去年，绿城曾多次传出资金链断裂而要卖盘的消息，其2011年年报显示，绿城总借贷高达321.12亿港元，负债率达到148.7%。

　　根据合作协议，此次投资交易将分为两个步骤完成。第一步为绿城对九龙仓进行约3.28亿股的股份配售，相当于经过认购扩大后发行股本的16.7%，每股股价较7日收盘价5.38港元低2.8%，金额约17亿港元；第二步为绿城向九龙仓进行约1.62亿股的股份配售，每股价格同样为5.2港元，占第二批认购扩大后发行股本的7.6%，涉及金额约8.43亿港元，如果第二批股份认购经过独立股东特别大会批准后，九龙仓将持有绿城24.6%的股份。

　　此外，九龙仓还将认购本金为25.5亿港元的可换股证券，初始兑换价为7.4港元/股。

　　在上述交易下，宋卫平的股份将由此前的33%下降至25.4%，九龙仓的股份由原先的2.1%增加至24.6%，成为绿城第二大股东。

　　九龙仓还将获得两席绿城非执行董事席位和一席绿城投资委员会席位。

　　宋卫平称，配股完成后，绿城净资产负债率将由140%降至89%，未来会把比率控制至稳定范围。

　　绿城九龙仓各取所需

　　据介绍，绿城和九龙仓的渊源颇深，九龙仓负责人吴光正多年以前就任香港贸发局局长时，就曾代表香港有关方面，就如何促进香港和杭州的经贸发展，在绿城公司内召开过座谈会。同时，受绿城董事局主席宋卫平之邀，再于次年在杭州举办建筑展览。此次，同样是受绿城邀请，九龙仓始而投资绿城。

　　宋卫平表示，九龙仓在风险和财务管理等方面具有优势，其经过的风浪比绿城经过的宏观调控还要大，如1997年以后负资产的幅度、不动产跌到50%以下、国际石油危机、亚洲金融风暴和全球金融危机，它都挺过来了而且表现得很好，其中得出的经验对于绿城而言，不亚于引进九龙仓几十亿元的股本金。今后绿城将组建财务委员会和投资委员会，九龙仓参与其中，这是这次合作的最主要的内容。绿城要在稳健运营方面向九龙仓学习。从九龙仓方面来看，其近年来大举进入内地房地产市场，然而业绩远低于绿城，去年营业额40亿元，而绿城为220亿元。今年头5个月的销售额也仅50亿元左右，相当于绿城的1/3-1/2。此外，建筑和园区服务方面也远低于绿城。九龙仓副主席兼常务董事吴天海自称这方面跟绿城比较起来还是“小弟弟”，九龙仓在内地的投资约占集团的40%，去年盈利的贡献是21%，将来还有增加空间。

　　九龙仓除了昨日斥资51亿港元入股外，此前其海运大厦地段租约获得21年续期，需要补地价79亿港元。吴天海表示，两个项目共投资约130亿元，目前集团现金300亿元，没有资金问题，并表示，入股绿城是策略投资，而非财务投资。

　　九龙仓“相信”绿城5年内

　　赎回可换股证券

　　值得注意的是，如果兑换可换股证券后，宋卫平所持有的绿城股份将被进一步稀释至21.9%，九龙仓持股升至35.1%，成为绿城第一大股东。

　　对此，宋卫平表示，根据协议九龙仓3年内不可以把该批可换股证券换股，因为绿城准备3年内赎回，所以九龙仓不可能成为第一大股东。

　　吴天海也表示，虽然理论上及数字上九龙仓有可能成为最大股东，但相信绿城能在5年限期内赎回有关可换股证券。“现有管理层不会调整，宋卫平是领导，我们是‘实习生’。宋卫平和寿柏年是其中的关键人物，他们承诺5年内继续在绿城工作，否则也不会投资绿城。”

　　双方约定，九龙仓在5年内不会增加股权购买。另外，九龙仓承诺3年内不会转股，第4年以后可转股的价钱是7.4港元/股，发行的年利率是9%，明显低于债券市场的利率。以后每隔5年从第6年开始每年递增2%。绿城有权在任何时候优先赎回，如果赎回的话每年加上3.5%的溢价。

　　宋卫平“认错”

　　宋卫平表示：“我承认在做房地产项目时本人错误的激进，在这样宏观调控的时代里没有获得良好收益，但是绿城的高负债时代已经结束，接下来与九龙仓的发展将是持久稳健的发展。自己未来工作量将减轻，将重点关注产品以及保障房和农民安置房的建设。”

　　谈到在绿城的话语权减弱的问题，宋卫平表示已看淡个人股权，企业社会化和公众化必须要有好的伙伴投资或管理，不能当公司是自己个人的。跟九龙仓合作后，话语权会下降，今后多注意倾听，企业也会制定投票表决等制度，沟通对企业有正面效应，自己今后可能犯错误的概率会大大下降，“如果可能，在记忆力没有下降以前，我愿意努力在这个公司里面工作，或是作董事局领导，或是个普通员工，又或是个看门的也可以。”

　　据了解，1-5月，绿城实现销售136亿元，销售资金回笼93亿元，今年6月1～7日完成销售12.8亿元，负债也比年初减少22亿元。同期，开工总建筑面积109万平方米，在建项目91个，9个项目按计划竣工。承建保障性项目53个、981万平方米，已经开工370万平方米，已经交付113万平方米。

　　寿柏年还表示，相信中央调控措施已趋稳定及见底，预计不会再有更严厉措施出台，而市场对房价下跌的预期已趋理性，预计需求将逐步释放，没有大规模降价计划。

　　录入编辑：薛冬霞

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万科重返香河 拿地“心有余悸 ”

2012年06月07日 18:00
来源：凤凰网房产 作者：邓雨露
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凤凰网房产讯 时隔一年，万科[简介 最新动态]在香河受的“伤”似乎已经过去。今年5月，万科重返香河。香河再次成为房产业内焦点：与去年的退地相反，万通[简介 最新动态]、富力[简介 最新动态]等房企纷纷在此大笔拿地。但豪迈拿地的背后，多家房企的脚步谨慎了很多，仍心有余悸。

万科富力5月香河集中拿地

2011年5月香河退地风波对万科不是没有影响。

2011年5月底，香河当地政府涉嫌非法征地，使得万科不得不中止正在开发的欢乐城[最新消息 价格 户型 点评]项目，据当时媒体报道，万科在香河欢乐城投入近7亿，最后回款6亿有余，虽未对当年万科业绩造成太大影响，但中途遭遇退地大挫了万科进军香河的士气。香河房地产也因此低迷了一年。

今年5月底，万科重振旗鼓，与五矿建设再度联手，以约1.56 亿元摘得香河县3宗住宅建设用地，土地面积约13 万平方米，可建楼面面积约22.1 万平方米，折合楼面地价仅706元/平方米。

看上香河这块热土的不仅仅万科一家。5月，富力以1.76亿元拿下三宗地，总面积15.7万平方米，富力将在香河建起超级城市综合体大盘——富力新城：首期规划用地3700亩，计划2012年开工464亩，总建面约74万平方米，拟建低密生态住宅、小高层、高层住宅以及商业配套等，并将作为香河总部信息港的重要组成部分。

万通以2045万元的价格将两宗宅地揽入麾下，土地面积2万平方米。而在今年早些时候，华夏幸福基业也在香河签下大项目，将受香河县委托，对40平方公里土地进行整体开发建设经营。

“不便透露”的谨慎开发

香河无疑仍是房企都垂涎的一枚香饽饽，但一年前的风波使得如今的房企已经“步步惊心”。

面对香河项目具体开发事宜，多家房企对记者的答复出奇一致：不便透露太多。豪迈拿地的背后，房企开发的脚步明显谨慎了很多。万科一名负责人向记者透露，此次万科所拿地块与2011年欢乐城项目完全无关，是两幅不同的地块，但开发的具体事宜不便透露。据媒体报道，一名万科工作人员称此次拿地属“公司正常行为”，并且“过多的解释没有”。万科在极力淡化一年前退地风波的负面影响，有媒体评论“万科仍心有余悸”。

万通并没有受一年前退地风波的波及。据万通负责香河项目开发王新革总经理介绍，万通是最早入驻香河的房企，早在09年，万通就率先在香河拿下近800亩土地，2011年底万通在香河的项目也未受影响，一直到现在，万通都“坚守”在香河。万通看重的是香河在打造“环首都经济圈”内重要的地理位置，王新革的言语中流露出谨慎的自信：“中央都强调城镇化发展的重要性，香河发展是早晚的事。”但对于万通香河项目的详情，王新革仅说“与以前没什么不同，正常开发”。

只有富力地产在此次香河项目中稍显高调：6月3日，富力地产在京召开富力新城亮相发布会。富力地产北方区总经理张辉表示，“富力新城要给北京一个惊喜”。

香河政府曾被处理，现只保证合乎规矩

一年前的退地风波主要原因在于香河政府的非法征地。河北省政府批准万科开发土地的实际用途为“新民居建设用地”，而非公开拍卖时所称的“开发建设用地”，因此要求当初开发的万科与五矿交还土地使用权。

当时的非法征地也引发了香河县干部地震。据公开消息，2011年5月底，针对已查实的香河县土地违规问题，河北省监察厅等相关部门对多名相关责任人员作出处理：给予香河县政府县长行政记大过处分，并建议经由相关法律程序免去其香河县政府县长职务；撤销香河县国土资源局局长职务；给予香河县政府副县长行政记大过处分；对其他数名相关责任人分别给予党纪政纪处分或免职处理。

此次房企重返香河集中拿地之举，在香河县政府工作人员眼中属于“正常商业行为”，政府无权干涉太多，也与当地的土地政策关系不大。香河国土局一工作人员表示，对于最近香河的“拿地热”不甚了解，也未曾发布集中推地政策。当地政府只保证：“凡涉及到土地的问题，现在都非常规矩。”

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绿城融资51亿：高息票据保证九龙仓最大收益
http://www.sina.com.cn  2012年06月15日 02:35  21世纪经济报道

　　陈莹莹

　　“整个合作过程中，我们看到双方都是非常乐于合作的。所以谈判气氛非常良好。”亚司特律师事务所(Ashurst)资深律师，亦是该项目的负责人之一许智豪告诉本报，对于双方来说，这更像一项战略投资，而非一笔低买高卖的股票投资。

　　6月8日，绿城中国(3900.HK，下称“绿城”)和香港地产商九龙仓置业有限公司(004.HK，下称“九龙仓”)宣布 “闪婚”。绿城将透过向九龙仓配股和发行可转换债券形式，引入九龙仓成为战略性投资者。九龙仓将共计为绿城注资50.98亿港元以削减后者债务及作其他用途。

　　双方合作方案公布至今，绿城股票已大涨30%，至6.97港元。穆迪企业融资部邹吉明认为，对于流动负债高达900多亿元的绿城而言，50亿港元的注资并不多。然而，九龙仓的注资挽回了投资者对公司绿城的信任。

　　两大承诺

　　本次交易主要被分作两部分。第一部分是由绿城直接向九龙仓配售约3.28亿股新股，相当于当时公司发行股数的20%，配售价为5.2港元，较该消息公布前的价格折让2.8%，涉及资金17.05亿港元。

　　第二部分是在第一部分完成后，绿城再向九龙仓配售1.62亿股新股，认购价同样为5.2港元，涉及资金为8.43亿港元。另外，绿城还向九龙仓发行价值为25.5亿港元的可赎回可换票据。

　　上述交易完成后，九龙仓的持股份额将增至24.6%，仅次于最大股东宋卫平被摊薄后的25.4%。

　　同时，合约还规定，这些票据在发行届满3年后便可兑换，换股价为7.4港元，最多可兑换3.45亿股。发行前五年，票据年息率为9%，第5至第10年为9%+2%，以此类推。绿城中国可以在任何时间赎回部分或全部票据。

　　若3年后，九龙仓悉数将可转债换为绿城股份，其持股份额将增至35.1%，远远超过了宋卫平和寿柏年的持股量。同时，依照法律规定，当股东持股数超过30%时，应依据收购守则向绿城提出全面收购建议。

　　初看起来，这份协议对九龙仓而言是一个敲得不错的算盘。若几年后，绿城业绩良好，在股票升值和赚取股息的同时，九龙仓还可获得一笔不菲的可转债固定收益。据一位港股分析师介绍，目前九龙仓的平均融资成本仅为6%。按此息差计算，九龙仓在可转债上，将获得3%的净利润。若绿城经营不善，无法赎回票据，九龙仓可以在交易完成5年后，将债转股，并向绿城提出全面收购协议。

　　根据九龙仓2011年年报，集团2007年订立把内地资产提升至占集团资产总值50%，目前，内地资产占集团资产的比例接近40%。

　　“交易的结构可以证明，九龙仓在对绿城进行战略性投资。”据许智豪介绍，九龙仓与绿城签订的协议中，有几项是比较特别的。首先，九龙仓在注资完成后，并非绿城的最大股东， 亦承诺除转票据为股份的情况外， 五年内不会主动成为公司最大股东。其次，九龙仓答应在投资协议成交日期起两年内，九龙仓不会出售从绿城认购的股票。

　　由此可见， 九龙仓看重更多的，可能是通过与绿城在战略上的合作，而拥有更多投资内地的机会。

　　净负债率下降至80%

　　除了收获满满的九龙仓，获得九龙仓注资50亿港元的绿城亦不亦乐乎。

　　绿城2011年业绩报告显示，截至去年底负债总额为1103亿港元，净负债比率高达148.7%，成为内地负债率第一的房企。

　　邹吉明告诉本报，除了从去年以来一直出售公司资产减轻负债，在此基础上，九龙仓注资50亿港元后，公司的净负债比率有可能会下降至80%左右。

　　无疑，绿城在争分夺秒地做到这一点。

　　九龙仓和绿城的上述项目中，一个项目却分为两次支付。其原因在于，去年6月的股东会上，公司董事会获得了能够配股最多20%新股的一般性授权。若需要发行更多股票予九龙仓，则需要再召开一次股东会，并在股东会上获得批准。这将耗时颇长。

　　根据绿城的公告， 绿城首先利用一般性授权发行20%股份于九龙仓，然后召开股东会以批准近一步向九龙仓发行股份及可转股票据。绿城的大股东已承诺在股东会上投票赞成该交易。

　　资料显示，配股前，绿城发行股数16.4亿股，公司两位执董宋卫平和寿柏年分别持有控5.4亿股(33.0%)和3.8亿股(23.4%)，而九龙仓本身原持有约2.1%绿城股份。

　　这样一次投资让许多无法通过IPO、增发新股等方式的国内房企看到，这或许是一种融资的新方式。

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中粮万科长阳半岛“第五食堂”即将面世
http://bj.house.sina.com.cn  2012年06月15日12:47  新浪乐居

　　“诗经”有云：食于学堂兮，油光无处鉴。食于府衙兮，正襟危坐紧。食于市井兮，君可安心啖？食于家宅兮，狼藉谁人理。吾第五食堂，可为君分忧。自此邻里悦，无间更相亲。“第五食堂”不仅解决了人们“食之忧虑”，更是饱含了浓郁的人文情怀。作为全球最大住宅开发企业的万科，以“诗”明“志”，引发万科商业战略的社区化猜想，力求打造最宜居、最人性化的服务。2012年6月16日，万科特色连锁餐饮品牌“第五食堂“北京首店即将落户中粮万科·长阳半岛 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)，再一次丰富万科物业服务内容，全面升级，打造更加丰盛的”一生之城“。

　　“第五食堂“作为万科社区服务最重要的内容之一，意义重大。2011年落户于上海万科四季花城的“四季食堂”就颇具名气，但此时的社区食堂仅仅是作为万科物业配套服务的内容之一。随着万科“第五食堂”的正式推出，万科社区食堂正式以统一的形象问世，更加合理的运营模式、更具特色的内部环境、更加健康的营养食材，让万科“第五食堂“一经问世便受业主欢迎。

　　此次万科“第五食堂“北京首店落户中粮万科长阳半岛，更是将长阳半岛社区服务推向新的极致。作为京西百万平米宜居大盘，中粮万科长阳半岛始终以为购房者打造”一生之城“为理念，”第五食堂“的正式落户，再一次将这一人文理想淋漓诠释。万科”第五食堂“主营菜品齐全：丰富的南北菜系、品种齐全的饮品、可口的点心小吃，满足未来业主就餐所需。不仅如此，别具特色的内部装修风格，更能吸引广大业主的目光。条凳、搪瓷器皿、竹筒筷子，整洁干净的就餐环境，让业主吃的放心、惬意。”第五食堂“，有文化的美食、一站式的生活服务！

　　中粮万科长阳半岛，从此让“懒人“幸福起来！万科”第五食堂“6月16日正式开放，再次掀起长阳半岛社区服务新风尚！

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南京又现连夜排队选房 开发商否认房价反转(图)
http://www.sina.com.cn  2012年06月17日 03:06  扬子晚报
城北的复地新都国际预定的开盘时间尚未到，就已经有市民连夜赶来排队，结果不得不提前开盘。 张 遥 摄 　　城北的复地新都国际预定的开盘时间尚未到，就已经有市民连夜赶来排队，结果不得不提前开盘。 张 遥 摄

　　昨日9楼盘1200套房源“出闸”；楼市是否回暖，开发商反应“反正我不信”

　　被称为“淡季”的6月已连续三个周末迎来过千套的新房上市。伴随降息、贷款利率打折等央行信息的发布，昨日南京9楼盘开发商“趁热打铁”携近1200套新房汹涌而来，再创6月周末上市量新高，也吸引了众多购房者出手。与此同时，二手房交易量也伴随降息而明显上升。楼市真的回暖了吗？房价真的会涨？专家和开发商都表示不相信。

　　先看看市场行情

　　新房：抢了！抢了！

　　等着选房的连夜排起长队

　　昨日南京9家楼盘推出了近1200套房源，其中较受关注的楼盘有江北“棉被盘”荣盛花语馨苑、城北改善盘复地新都国际和江宁刚需新盘同曦青春水岸。城北二期开盘的复地新都国际此次推出了一批106-141.5平方米的两房和三房，折后均价在1.6万多元/平方米。该盘原本想低调开盘，不想却遭遇久违的连夜排队，低调不起来了。本来定于昨日上午开盘的新都国际门口，从前天傍晚开始就有购房者过来排队，随后陆续听到风声的购房者赶来让队伍越来越长，到了晚上7点半已经多达一百多组。一位匆匆赶来排队的购房者对记者表示，他听说已有人排队就赶忙过来了，“最近总听人说有楼盘重新开始涨价了，最近又赶上降息和利率折扣优惠，我自己也害怕房价会再涨啊。”最终该盘提前至昨日凌晨零点多开盘，认购了62套新房源。

　　而拿地三年后才开盘的江宁新盘同曦青春水岸，昨日拿出了一栋楼共158套住宅房源，户型面积在74-114平方米之间，折后均价13000元/平方米，起售价低至11900元/平方米。早上9点钟开发商的一挂鞭炮宣告该盘在运作三年后终于正式开始选房，而此时现场早已排起长队。截至昨晚7时，根据官方提供的数据，该盘最终认购了7成左右。“这真的出乎了我们的预料。”负责营销的杨女士说道。同位于江宁，此次以108-126平方米改善户型为主的精装房骋望骊都也取得了不错的成绩，80套新房源一小时内就卖掉了56套，开发商表示这得益于坚持9000-9400元/平方米的低均价。

　　不过昨日9家开发商并非都是微笑着结束开盘的。其他几家楼盘的认购量并没有令人满意。江宁另一家与青春水岸同样定位刚需的新盘怡湖华庭澜郡，昨日就只取得了50多套的认购量，不足推房总量的2成。一位来看房却没出手的购房者表示，该盘12000多元/平方米的定价比之前宣传的要高。

　　二手房：火了！火了！

　　中介称忙不过来，有房主趁势提价

　　降息对楼市的作用绝不仅仅局限于新房范围。据记者从中介机构了解，自从6月7日中国人民银行宣布降息后，南京各中介门店看二手房的客户也明显多了起来。而这几天南京的二手房成交量和挂牌量也双双上涨。

　　“我这几天带人看房都忙不过来了。”满堂红龙江一家门店的店长王静既疲惫又兴奋地对记者说道。她表示，大约从传出降息传闻的那几天开始，以往还有些冷清的门店就开始接连迎来看房的人。“之前平均每天也就带一两组客户去看房，现在每天我都要带三四组客人去看房。”带人看房很辛苦，需要走街串巷的，王静的语气中明显包含着一丝疲惫。不过生意火起来了自然是高兴的事。

　　据中广置业的相关统计，6月7日央行宣布降息后的后半周里，全市各门店接待客源量相比前半周上涨了29.35%，而成交量上环比之前四天上涨了13.55%。而另据365地产家居网的统计，上周全市二手房挂牌均价为12954元/平方米，和前一周的12741元/平方米相比，上涨了213元/平方米，涨幅相比之前也有所加剧，这说明一些房东已经开始加价。

　　再看看市场分析

　　降息改变购房者预期

　　开发商借势加速推房跑量

　　供需两旺，是当前南京楼市的一个明显特征。从5月25日开始到昨日的近一个月里，南京接连迎来4波周末推房量过千套的上市小高峰，总推房量约有5000套。即便除去其中都市圈楼盘凤凰城的700套，总量也远远超过了5月全月的新房实际上市量。

　　与此同时，消费需求也呈现较为旺盛的状态。截至昨晚6点，本周前6天的认购量就已经接近了1700套，购房需求依旧坚挺。有业内人士分析，正是因为购房者纷纷打破观望情绪，反而更助推了开发商大量入市的决心。

　　而购房者的观望情绪之所以有所打破，其原因正是时时被他们放在嘴边的“降息、利率折扣加大”等政策调整。央行上周发布的“银发[2012]142号”文件显示，在降息0.25个百分点的同时，下调贷款利率浮动下限至基准利率的0.8倍，并表示“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”。近期中央对宏观经济以及货币政策所作出的一系列调整，使得“楼市见底论”频频见诸报端和一些专家之口。

　　降息最大的影响其实在于心理。南京林业大学社会工作系主任孟翔远博士这样分析道，从以往央行加息或降息的举动来看，每一次调整一般都呈现持续性，刚降息一次就转而加息的情况很少见到。从目前宏观经济的运行状况看，中央进一步刺激消费、扩大内需的意图也比较明显，因此很多人都认为调控政策已经见底，新一轮“降息通道”很可能已经打开。加上国家继续鼓励对首套房置业者给予房贷利率优惠，种种刺激政策改变了普通老百姓的预期，本来的观望者因为害怕错过“底部”而开始出手。开发商尽管不相信一两次降息就能让房价反转，但他们显然乐于顺应“民意”加速推房，跑量回款。

　　市场真的回暖？房价真的会涨？

　　开发商：房价反转，反正我是不信！

　　新房和二手房看房的人都多了，认购量回暖了！不少人抱着抄底的心态出手，认为错过这一次，房价可能又会涨。然而不单专家认为降息的心理影响更大，而且就连开发商也不认为房价会就此反转。

　　江宁百家湖某开发商的营销负责人在接受采访时对记者表示，“房价全面反转，不管你信不信，反正我是不信。”这位负责人认为，从目前部分涨价的楼盘来看，多半也是前期低开、或是已经下跌过的项目。从昨日9家楼盘的认购情况也能看出，坚持低价的楼盘比提价的卖得好，刚需楼盘比改善盘卖得好。他表示，以当前楼市的状况看，决定房价反转有两个前提，一是“限购令”取消，吸引投机性需求再度入市；二是房子供不应求。从最近央行特别说明所谓“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”纯属媒体曲解就能看出，中央对房地产调控的态度仍然十分谨慎，政策面并没有根本性放宽的意图。而南京高企的库存量更是远远超过健康值。因此这两种情况目前都不具备，仅靠降息拉动的认购量，仍是以刚需为主，能够挽救开发商的资金周转，却不足以支撑房价反转。这从目前市场对涨价盘的反应也能看得出来，上文中提到由于定价高过购房者预期而遇冷的江宁新盘就是一个例证。

　　数据

　　发布

　　在5月末楼市走出一波认购量上涨8成多的翘尾行情后，6月第一周南京楼市认购量继续发力突破2100套，日均认购量达到302套。上周认购量虽然小跌1成，但成交量却大涨7成，仍然表现出坚挺的姿态。

　　尽管近一个月来的认购量始终高奏凯歌，但南京新房的库存压力却没有减小的迹象。据南京网上房地产的统计显示，截至昨晚6点，南京新建商品房可售套数为51421，仍然高居5.1万-5.2万套的区间。这还是在周五和周六两天总认购量达到750套的情况下产生的，说明坚挺的认购量还未赶上开发商“狂野”的推房量。从这一点上来看，近期这一波认购行情的增长还是比较含蓄平稳，不如今年2月底到3月那一波。那一次在认购量的猛增下，南京库存房源量一度跌至4.7万套。而当时房价的主基调也是跌中企稳，涨价的凤毛麟角，始终没有成为主流。

　　近日更有研究机构针对全国十大城市新房的库存与销售进度进行研究，结果有四个城市的“存销比”超过12，属于最不健康的“过大”行列，其中南京的数据为12.9，排名最不健康的第四位。

meng-h

刘海生局长对上海万科成功提价进行调研
发布: 2012-6-12 16:59 | 作者: 中国物业管理协会 | 文章来源: 中国物业管理协会 | 查看: 89次

上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生等一行

到访上海万科物业服务有限公司专题调研快报







2012年5月29日，上海新民晚报头版头条报道了“上海万科城市花园新区以92%涨价支持率成功上调物业管理费”的文章。6月6日上午，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生等一行至上海万科物业服务有限公司总部，专题调研上海万科城市花园新区物业费成功提价的相关事宜。上海万科物业服务有限公司管理层、万科城市花园新区项目经理、万科二居委书记、万科城花新区业委会主任参加了座谈调研。

首先由上海万科城市花园新区经理施雷从项目概况、物业服务费提价背景、物业服务费提价过程、遇到的问题及提价成功后的思考这五方面详细回顾了整个提价过程。接着万科二居委书记李华依及城市花园新区业委会主任程红分别从居委会和业委会的角度分析、汇报了各自在提价过程中的亮点工作。随后上海万科物业服务有限公司副总经理黄圣以“思•变”为主题，从公司角度介绍了提价对解决行业困境的意义，同时也从物业费提价、管理提效、服务升级和业务延伸三方面来分析和阐述了万科物业对改善经营的系统思考。

市、区局领导在听取了各方的汇报后，仔细询问了提价过程中一系列难点、热点问题，如管理费收支情况公开程度、提价前期投入费用由谁支出等，尤其对上海万科物业开展的各项提效措施和服务升级感兴趣，并围绕这些问题展开了热烈的讨论。

最后，刘海生局长对于上海万科城市花园新区提价成功给予了充分的肯定，并在讲话中指出，万科物业的提价成功，是基于业主对万科物业的信任，也体现了万科物业的品牌价值。政府不愿看到物业企业以简单、直接的降低各项服务标准的方式来压缩成本、保住市场份额，希望万科物业能在目前艰难的市场环境中坚守品质和品牌，不断探索服务升级和业务创新，引领行业战胜困难，走向物业行业的春天。

历时3个小时后，整个调研座谈会在融洽的气氛中圆满结束。

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):万科佳兆业掰手腕,较劲拆赔标准

    ■证券时报
    在政府出面表态之后,万科A(000002)与佳兆业集团(01638.HK)关于深圳福田区
南园新村旧改的暗战仍在继续.
    证券时报记者日前了解到,尽管在6月初深圳市福田区城市更新办公室在南园新
村现场开会确认南园片区未纳入城市更新计划, 但万科与佳兆业前两周均举行了业
主见面会.随着竞争加剧,两家开发商为业主开出的拆赔条件亦相应提升.
    双方较劲拆赔标准
    一位南园新村业主对记者表示,万科与佳兆业分别在6月10日和16日举行了业主
见面会."先是恒豪10日举行了见面会,把拆赔标准进一步提高,给出了不少优惠条件
.16日佳兆业的见面会, 拆赔标准也跟进提高."该业主称.恒豪是万科关于南园新村
旧改项目的合作方.
    然而, 对于开发商给出的更多优惠条件,业主们却并没有太多喜悦.上述业主对
记者表示, 目前关键的问题并不是价格,而是哪家开发商在旧改方面更有经验,能够
顺利运作,确保顺利回迁."区更新办的表态还是项目没有启动,拖到什么时候还不清
楚."记者从其他途径了解到, 恒豪与万科之间的关系非常明确,就是恒豪负责立项,
万科后续跟进建设,如果在半年之内无法立项,万科与恒豪之间的合同关系将会终止
.
    希望政府推进旧改
    相关人士表示,目前困扰南园新村旧改的主要问题是片区的整体方案尚未出台,
而且按照新办法未来具体的规划将由政府主导,因而首要问题是取得政府的认可.
    佳兆业集团总监耿延良也在业主答谢宴上表达了佳兆业对南园新村的规划及改
造想法, "南园新村目前共有3个地块,加起来仅5万多平方米.对于这个片区的改造,
佳兆业有两个其他开发商无法比拟的优势.首先,佳兆业打造的深圳市地标建筑佳兆
业环球中心就位于南园片区,它将成为片区价值提升,土地资源合理利用的必要条件
,辐射带动南园片区发展,并使得片区土地集约化利用,以减少市政配套浪费,不需要
在小范围内重复建设.其次, 佳兆业旧改经验丰富,拥有成熟的旧改团队."耿延良同
时称, 希望政府能够尽快出台相应的规划方案,并启动招投标程序,以遴选符合资质
的开发商进场.
    对此,记者采访了城市规划方面的专家,其表示该片区统一规划开发,将使商务,
居住, 办公,酒店等功能互补;业态的多样性,更能提升基地整体价值,从而实现土地
资源的最优利用.

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):广州万科首进商业地产

    ■21世纪经济报道
    6月18日, 万科广州公司通过公开招拍挂方式,成功获取了天河软件园高唐新建
区高普路AT030548地块.这是广州万科首次进入商业地产领域,也是万科广深区域本
部迁往广州后第一次在广州获取商业地产资源.此前,万科北京,深圳,上海公司已开
始在商业地产方面的尝试.
    据了解,新获取的地块为商业金融业用地,占地3.1万平方米,容积率3.0,总建筑
面积为8.3万平方米.地块的起拍楼面价为3680元/平方米;最终成交价格为3.8亿元,
折合楼面地价4580元/平方米,溢价率24.5%.
    首次在广州市场获取商业金融业用地, 这对于以往只做住宅项目的广州万科来
说, 将是一次新的尝试.该地块位于广州天河区云溪路与高唐路交界处,天河软件园
范围内,近规划中的员村国际金融城,奥体中心,五山高校区等城市核心功能区.
    广州在万科的区域版图中重要性凸显.今年年初, 万科广深区域本部成立,包含
佛山等周边城市,系在原万科广州区域,深圳区域的基础上进行调整,深化.万科总裁
郁亮表示,广州这个城市对于华南区的影响力越来越大,万科有必要提升在广州的影
响力和市场地位.因此广深区域的总部将设在广州,未来万科亦将加大于广州的发展
力度.
    此次广州万科进入商业地产,意味着万科商业地产策略的再次深入.2010年上半
年,郁亮授予深圳,上海,北京三家分公司"改革特区"的权力,一线公司可以成立商业
地产筹备小组,先行先试,以便总结商业地产的运营经验.
    2011年7月, 万科深圳推出万科广场,万科大厦,万科红三大商业品牌,万科红被
界定为社区商业品牌,万科大厦是写字楼品牌,万科广场是购物中心品牌;加上5月初
上海万科推出的高端社区商业地产品牌"万科2049", 万科商业地产四大产品系已成
型.
    不过, 万科在商业地产方面的步伐仍旧谨慎.万科总裁郁亮于近日重申,万科不
会主力做商业,仍以辅助住宅的社区商业为主,未来商业地产占业务总量也不会超过
20%.

meng-h

恒大地产：有关该公司存在会计违规的指控失实
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大地产集团有限公司(Evergrande Real Estate Group Ltd., 简称：恒大地产)周四表示，香橼研究(Citron Research)研究报告中有关该公司存在财务违规行为的指控失实。该报告导致恒大地产股价盘中大幅下跌。

恒大地产在香港交易所发布公告称，近期注意到一家机构于2012年6月21日发表了一份关于该公司以会计谋略及贿赂掩盖该公司实际是无力偿债的报告。

公告还称，该公司谨此澄清该报告中的指控乃属失实。

在作空机构香橼研究指控恒大地产存在财务违规行为后，恒大地产股票在香港股市走低。目前香橼研究网站对外公布了该研究报告的概要内容。

恒大地产股价最近下跌12.3%，至3.92港元，盘中早些时候一度跌至3.60港元。该股成交量跃升至22.4亿港元，为周四截至目前交投最活跃的个股。

香橼研究创始人Andrew Left在发给道琼斯通讯社(Dow Jones Newswires)的电子邮件中表示，该公司在发布上述报告前没有与恒大地产管理人员进行过沟通，但表示已经关注恒大地产数月。他补充称，11年来该公司一直在发布此类报告。

Esther Fung

（本文版权归道琼斯公司所有，未经许可不得翻译或转载。）

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博鳌特稿 万科：企业应该更加重视安全
作者: 梁嘉欣     时间: 2012-06-25 00:59:01    来源: [ 观点地产网 ]
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“企业应该提高对经营安全的重视程度，过于激进的策略会带来风险，在经营中预留一定的空间是很有必要的。”

　　编者按：火热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。

　　8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展 可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点地产网 梁嘉欣 “万科”的名字，加上收购港资企业南联地产的行为，在房地产行业内再度产生一种几近爆炸性的化学反应。

　　就在五月中旬，万科宣布计划通过以10.79亿港元收购港股南联地产73.91%的股份，从而实现香港上市。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，此次收购的主要目的是进行国际化尝试。国际化是万科需要思考的长期发展方向之一，本次收购属于铺垫工作的一部分。

　　从新近的消息来看，万科已经开始迈出国际化的步伐。消息指出，万科总裁郁亮6月14日表示，下半年万科将设立海外事业部，总部设在香港，会首先考虑投资美国等发达市场。

　　不过，是次收购南联的动作，业内更愿意将之解读为万科拓展海外融资的表现，更有人士认为是万科为发展商业地产做准备。

　　万科在接受观点地产新媒体采访时澄清，南联地产的收购还未最终完成。重组后的南联地产，主要业务是在香港持有物业出租。

　　万科明确表示，公司所涉足的商业，大多是与住宅项目相配套的物业类型，持有型物业的比例很低。目前还没有为此开辟专门资金渠道的必要性。但其亦表示，香港属于国际化市场的一部分，租金收益率较高，金融产品丰富，在香港进行持有物业的相关探索，确实有更好的条件。

　　至于“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”、“万科2049”等商业产品线，万科指出，这是各地的一线公司根据自身的项目情况所进行的尝试，但公司会在各地探索的基础上，不断地积累经验，打造和巩固在这些领域的专业竞争力。

　　此外，就在不久前，万科才刚刚完成销售金额492.2亿元，这在当下的房地产市场表现尤为抢眼。万科表示，目前公司的资金比较充裕，土地市场如果出现机会，公司可以灵活把握。但在拓展新项目时仍然会坚持严格的投资标准，不会把项目的盈利预测建立在过于乐观的预期上。

　　同时，在观点地产新媒体的采访过程中，万科还讲述了关于房地产市场、行业可持续发展等方面的看法。

　　以下为观点地产新媒体对万科公司的采访实录：

　　观点地产新媒体：今年以来，在市场普遍不被看好的情况下，万科亦已录得近500亿的销售成绩，但万科面临的压力也不小，是否有作出一些调整以帮助销售业绩的提高？

　　万科：市场调整期，面向基本自住需求的产品受影响程度较小。今年1-5月，万科144平米以下的户型销售占比从去年的88%进一步提高到90%，公司前五月销售量与推盘量基本持平，可售库存量保持在较低水平。

　　观点地产新媒体：郁总近期公开表示，5月份楼市成交活跃是开发商“以价换量”的结果。那么您认为，在未来，降价是否将进一步蔓延？能否判断未来半年的房价走势？

　　万科：目前大多数城市的价格相比前期已经有所回落，当然，各地情况存在差异。

　　市场认可的价格就是合理的价格。市场的每个参与者，都可以对未来价格走势做出自己的判断。但并不存在一个公认的预测方法。为避免干扰其他人的判断，或引起无谓的争论，各自保留自己的看法，不公开谈论，可能是更好的选择。

　　观点地产新媒体：4月份开始，万科在拿地方面的动作逐渐加大，但须支付的地价款成本则相对较少。万科对于目前的土地市场现状是怎么看的？接下来万科在土地支出方面的计划如何？

　　万科：今年1季度时，主要城市的土地成交面积为近三年来最低。最近三个季度，企业在投资方面普遍比较谨慎，土地基本都是底价成交。

　　万科目前的资金比较充裕，土地市场如果出现机会，公司可以灵活把握。不过，公司在拓展新项目时仍然会坚持严格的投资标准，不会把项目的盈利预测建立在过于乐观的预期上。

　　观点地产新媒体：五月中旬，万科宣布计划通过以10.79亿港元收购港股南联地产73.91%的股份，更多人认为此举是万科在为旗下商业地产业务发展融资铺路，对此万科的看法又是怎样的？虽然商业地产在万科整体业务中占比较少，但也是不小的规模，那么万科将通过哪些资金渠道以保证商业地产的发展需要？

　　万科：这一收购还没有最终完成。重组后的南联地产，其资产规模不到万科的1%。谈不上通过这一收购，实现万科的香港上市。

　　重组后的南联地产，主要业务是在香港持有物业出租。香港属于国际化市场的一部分，租金收益率较高，金融产品丰富，在香港进行持有物业的相关探索，确实有更好的条件。

　　万科所涉足的商业，大多是与住宅项目相配套的物业类型，持有型物业的比例很低。目前还没有为此开辟专门资金渠道的必要性。

　　观点地产新媒体：目前万科已经建立“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”、“万科2049”四大商业地产产品线，能否介绍一下万科在商业地产方面的发展思路？

　　万科：万科发展非住宅类业务的目的非常明确，是为了更好的做住宅；公司在非住宅业务领域的探索方向，也主要集中于那些符合城市发展趋势、能够与住宅相配套的物业类型。

　　发展非住宅业务是一个循序渐进的过程，相关领域的专业能力培养，也需要在持续的探索中实现。“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”、“万科2049”是各地的一线公司根据自身的项目情况所进行的尝试，并不是集团统一进行的产品线规划。在各地探索的基础上，公司会不断地积累经验，打造和巩固在这些领域的专业竞争力。

　　观点地产新媒体：此前万科曾向大股东融资的动作，加上是次收购南联，不少券商认为，虽然中央已经放松信贷，但国内房企的融资难度依然较大，房企长远发展前景变得暗淡。万科对于目前房地产市场的信贷融资前景是怎么看的？

　　万科：最近几年房地产行业的融资难度在加大。从全国房地产贷款增量占金融机构各项贷款增量的比例来看，前年是26.9%，去年是17.5%，今年1季度只有10.2%。存贷款基准利率下调之后，预计社会整体的资金环境会更宽松一些，但房地产行业的经营环境能否相应改善还有不确定性。

　　融资紧缩会使企业的投资能力进一步下滑，加大未来供应减少的风险。年初决策层也提出，要“继续采取有效措施，增加普通商品住房供应”。改善行业的融资状况，对于增加普通商品房的供应相信将起到积极的作用。

　　观点地产新媒体：在万科的眼中，企业应当如何较好地实现对资金链安全性的把控？

　　万科：不同企业的经营模式不同，在应对市场调整时的做法也不同，很难说有什么通用的策略。但有一点很明显，行业的波动性在加剧，企业应该提高对经营安全的重视程度，过于激进的策略会带来风险，在经营中预留一定的空间是很有必要的。

　　观点地产新媒体：不少分析认为，下半年是调控两年以来最为艰难的时刻，流动性、负债率与融资能力等将成为影响企业发展甚至存亡的关键，如何看？被认为更加艰难的中小企业应如何应对？

　　万科：行业的资金环境确实会让一部分企业感到有压力。但经过上一轮调整后，企业普遍有了应对经验。目前来看，资金紧张是事实，但资金链断裂的还不多见。小企业虽然资金实力比较弱，但他们收缩经营之后，也能够坚持很长时间，大规模倒掉的情况不太可能发生，只是一段时间内房屋供应、投资、就业会受到一定影响。

　　观点地产新媒体：并购、合作，是否将成为接下来房地产市场的主流方向？

　　万科：合作和并购一直都在发生，比较常见的是项目层面的合作。目前行业的集中度很低，未来应该会有所提升，但主要方式是小企业完成开发后退出市场，为大企业腾出市场空间。未来的主流方向，并不是“大鱼吃小鱼”，而是“小鱼让大鱼”。

　　观点地产新媒体：今年以来，随着中国经济出现急速下滑，宏观调控政策转向稳增长，房地产行业在其中会受到哪些影响？企业在此形势下如何应对？

　　万科：政策在转向稳增长的同时，仍然强调要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。对于企业来说，应该把精力放在经营上，不能寄希望于政策的突然转向。

　　今年以来，首次置业者的信贷环境已经在改善，这有助于自住需求的释放，对于顺应了政策和市场导向的企业来说是件好事。

　　观点地产新媒体：中国房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天，您认为行业未来的可持续发展道路是什么？企业应如何达致发展与存续的平衡？

　　万科：在高速城市化的背景下，中国房地产市场发展很快，迅速成为全球最大的房地产市场。但是，不能说这个市场就非常成熟了。这个行业和其中的企业都还很年轻，需要学习的东西还很多。

　　可持续发展，其实就是与自然和谐相处，与社会和谐相处。节约资源，尊重各类相关群体，承担更多社会责任，行业和企业才能走得更远。我们一直在这个方向上努力，我们也欣慰地看到，越来越多的同行正在选择与我们接近的道路。

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河南6部门联合发文：购买首套房利率优惠可达30%
本文来源于财经网　2012年06月25日 13:39 我要评论（1）
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各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠

　　【《财经》综合报道】据大河报报道，河南省住房和城乡建设厅、省发改委、省国土资源厅、省人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），符合条件的居民购买首套房，银行要执行优惠利率，给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。

　　《意见》提出，各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。

　　《意见》提出，鼓励银行业金融机构积极向资质和市场信誉良好的房地产企业发放贷款，用于建设中小户型、中低价位的普通商品住房。要求金融机构进一步完善房地产信贷风险管理制度，普通商品房和保障性住房项目的最低资本金比例按不低于20%执行。

　　各银行业金融机构要降低贷款门槛，积极争取扩大贷款额度，在确保资金安全规范的前提下加大房地产信贷有效投放力度。同时，鼓励各银行业金融机构合理延长房地产开发企业贷款还款期限，力争在现有基础上延长三个月。平顶山聊宅网

　　另外，各级金融管理部门要加大对银行业金融机构的监管力度，督促其切实规范金融行为，提供优质、高效的金融服务。取消一切违反政策规定的不当附加条件和不合理收费。

　　各级发改委、国土资源、住房和城乡建设等有关部门要进一步简化90平方米以下中小户型、中低价位的普通商品住房开发项目的审批环节，提高办事效率，缩短审批时间，协调解决开发建设中的水、电配套、房屋征收和资金紧张等问题。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。房地产企业投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%，房地产管理部门应予办理商品房预售许可证。

　　《意见》规定，各地住房公积金管理委员会要根据当地住房价格、人均住房建筑面积和住房公积金业务发展状况，合理提高住房公积金贷款额度，提高幅度原则上不低于原贷款额度的15%，并报省住房和城乡建设、财政、人民银行、银监部门备案。

　　另外，各地还要降低住房公积金贷款门槛。目前我省职工申请住房公积金贷款要求连续缴存12个月，首付房款30%。为支持缴存职工购买套型建筑面积90平方米（含）以下首套自住房，将连续缴存时间减少为6个月，首付房款比例下调至不低于20%。对于符合民政、工会等部门认可的低保、低收入、特困标准的职工，可申请个人住房公积金贷款贴息。平顶山聊宅网

　　据悉，各地住房公积金中心要进一步提高住房公积金的使用效率。原则上，个人贷款业务在3个工作日内、个人提取业务在2个工作日内完成审批手续。

　　关于保障房方面，各地要加大工作力度，确保土地、资金落实到位，加快保障性住房建设进度，力争今年新开工项目6月底前全部开工。

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瑞银首次覆盖万科A并列入重点推荐名单
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傅峙峰
瑞银发布研究报告，首次覆盖中国房地产龙头万科A，并将其列入重点推荐(Key Call)买入名单。

报告称，万科初步完成了重点城市的全面覆盖，对应房地产市场规模2.7万亿元，若公司能提升市场占有率3%，销售额就将超过2000亿元。

瑞银认为，目前相对宽松的政策、更具可持续性的房价水平和趋于稳定的房价预期，有望改善市场销售环境，随着万科推盘量增长，今年全年销售额有望达到1450亿元。

报告还指出，万科今年一季度末持有货币现金391亿元，净负债率仅23%，公司已为抓住土地市场机遇做足了准备。

瑞银预测万科2012年至2014年EPS分别为1.12元、1.43元和1.70元，给予11.2元的12个月目标价。

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报道：河南楼市新政被撤销
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《
21世纪经济报道》周三援引河南省银监局一位未具名消息人士的话报道称，河南省撤销了放松楼市调控的新政。

报道称，河南省相关部门近期向一些基层银监局下发了对该省楼市政策进行微调的意见通知，不过相关“新政”已经被撤销。报道未引述消息来源。

报道援引消息人士的话表示，新政与中央政策不符。

河南省政府网站周一刊登了当地《大河报》的一篇文章，称该省相关部门已指示银行对首套房购买者给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。

不过中国银行(Bank of China Ltd.)河南分行和工商银行(Industrial & Commercial Bank of China)河南分行周二均表示，未执行上述首套房优惠利率。

《大河报》的文章还称，首套房“认房不认贷”，凡家庭名下无房产登记购房的均视为首套房。

河南省政府网站目前已撤下了这篇文章。

《21世纪经济报道》援引上述知情人士的话称，今年河南经济下行压力较大，相关方面可能寄望房地产行业拉动经济增长。

由于土地和房产销售在地方政府财政收入中所占的比重很大，各地方政府想出了各种各样的政策来刺激房地产销售、提供税收优惠、放宽对非本地户籍购房者的居住规定等。

随着外部问题拖累中国经济增长放缓，中央政府对地方政府房地产市场支持政策的容忍度也略有提高，特别是如果这些政策是为了满足首次购买者的刚性需求并且将投机性需求排除在外。

不过中央政府已经驳回了一些地方政府直接违背了中央政策的楼市新政，特别是那些放宽购房限制的政策。

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全聚德“捆绑”万科开餐厅
时间:2012-06-29 09:24来源:北京商报 作者:吴颖
    　　中国餐饮旗舰品牌“全聚德（002186）”昨日又实现了一个新战略模式——与地产商捆绑发展。
   
    昨日，全聚德与苏南万科共同签署了《战略联合发展协议书》。全聚德副总经理邓非表示，全聚德此次的合作突破了以往的固有开店模式，首次实现了与商业地产的跟进开店，首次尝试在多业态混合的商业项目中开店。
   
    记者了解到，按照协议，全聚德今后将“傍着”苏南万科的项目，同步进驻苏州、无锡、常州的苏南万科商业物业；目前，全聚德已将签约后的首家店址选在无锡新区商圈的万科金域缇香商业步行街，这是全聚德继运河公园店后，在无锡市开设的第二家店，单店面积约3100平方米。
   
    按照合作模式，在苏南万科的地产项目中，全聚德可以享受优先进驻、优惠使用的“特权”，苏南万科可以在商业地产建设初期，按全聚德的要求“量身定制”全聚德餐厅开店位置和建设标准，从而为全聚德获得更适合经营的店面提供保证。苏南万科方面表示，万科将对全聚德开店提供同等条件下的优惠。比如，延长免租期、延长租期、优惠租金等。
   
    记者从全聚德集团相关负责人处获悉，全聚德与万科地产的初次合作，源于2011年9月的沈阳店，沈阳店在建成后的试营业期间，取得不菲的效果，这才促成了这次进一步的签约合作。今年，全聚德把开店的重点放在华东和华中市场，预计年内将有不少于两家直营店开业。

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德银料中国海外6月销售达100亿 目标价调高至24.38元

2012年06月28日 14:31 来源： 金融界网站 【字体：大 中 小】 网友评论
德银料中国海外6月销售达100亿 目标价调高至24.38元

点击查看中国海外发展(00688)免费实时行情

　　内房股将於下周起陆续公布6月份以至半年销售数据，德银发表报告预期，中国海外<00688.HK>；6月份销售情况将与5月份相若，相信可达另外100亿元的销售。换言之，预计中海累计上半年合同销售额可达到600亿元，相当於完成全年目标800亿元中的75%。

　　该行相信中国海外全年销售将可以超标完成。达到950至1000亿元销售。预计公司於上半年的可入账销售金额将会达1150亿元，为公司於2012及2013年度提供盈利增长动力。

　　该行引述公司管理层指，由年初至今毛利率仍然超过35%，相信公司项目地段优质，效率改善及成本控制得宜，将可为未来持续高毛利带来支持。故该行重申中国海外「买入」评级，目标价轻微调高3%至24.38元。

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举双手反对国企捐钱
作者: 王安
时间: [ 2012-07-04 11:14 ]

    曹德旺捐赠36.38亿元、许家印捐赠5.08亿元等，中海油捐赠7.34亿元，中石油捐赠4.62亿元……



举双手反对国企捐钱



文/王安



    终于听到了一句实话：咱们民众没权势，用脚投票有力量。

    讲这话的是民政部，其辖下中民慈善捐助信息中心发布的《2011年度中国慈善捐助报告》显示，2011年全国接收国内外社会各界的款物捐赠总额约为845亿元，较2010年下降18.1%。《报告》承认，降幅最大的是被郭美美事件搅和的红十字会系统，各级红十字会接收款物合计28.67亿元，减少38.62亿元，降幅达57.39%。用脚投票，疑似有力量。

    《报告》还婉转批评了国企：国企捐赠115.63亿元，占企业捐赠总量的23.8%，108家央企的利润总和是15023.2亿元，主动捐赠26.97亿元，仅占其利润的0.2%；而民企捐赠281.2亿元，占57.9%。瞧嘛，曹德旺捐赠36.38亿元、黄怒波承诺捐赠9亿元、许家印捐赠5.08亿元，等等。而中海油只捐赠了7.34亿元，神华集团捐赠6.99亿元，中石油捐赠4.62亿元……这情形很像开完家长会，爹妈指戳孩子：人家怎就考了100分？

    但细一想，多亏国企、央企没捐那许多钱。公家的事不好办，谁是领导说不清，弄不好就扯进贪腐，最轻也是挪用公款。比如中海油，董事会能做主捐钱吗？那就找国资委、找国务院。就算国资委主任和总理有时间一笔笔调研审批捐款，那边却又有说法了：央企的钱是全国人民的，应该全国人大开会定夺，于是，全国人民忙起来了……

    曹德旺就没这麻烦。他可以擅自掏钱捐出，可以理直气壮地命令承办机构把账一笔笔算清报来，可以随意实地核查捐赠结果——如果让全国人民去核查，这活儿怎么干？

    万科王石也是个随性之人，想爬山就登高，想读书就游学，但不是想动钱就动钱。2008年5月12日汶川地震当天，万科集团决定向灾区捐款200万元。5月15日王石写博客道：“我认为，万科捐出的200万是合适的。这不仅是董事会授权的最大单项捐款数额，即使授权大过这个金额，我仍认为200万是个适当的数额。”

    王石明白，作为上市公司的职业经理人，他对企业、股东、员工和客户的权力是有限的，这种理念与国际现代企业是一致的。汶川地震后，诺基亚中国公司根据预算，第一时间捐出300万元和5000部手机，但诺基亚被网络“铁公鸡”排行榜排到第二。诺基亚中国公司向总部请求加大捐款，这让总部为难。跨国公司一般都有一笔应急资金，灾难发生后可以第一时间动用这笔钱，但不会一下子捐出一大笔钱，而是可持续性地捐款——就像现在提倡的可持续性发展。

    但这理念瞬时被口水淹了。王石被逼急了，宣布在未来3～5年内支出1亿元参与灾区的重建，但这1亿元是万科自家操持，不涉及商业性开发，建“震不倒的学校”。当年12月31日，万科捐建的遵道学校交付使用，1300多个孩子，一寸光阴一寸金，王石抢出了多少光阴值几多金？老霸道了。

    王石为什么坚持自家操持这1亿元捐款？因为他不相信政府和社会组织的信誉和效率，虽然那会儿郭美美还没发飙警示各界。

    但不是家家都有万科的霸道。各地的捐款雪片似地飞往灾区，委托他人操持。其中就有香港政府的200万元拨款，加上香港教育工作者联会的200万元募捐，400万元在绵阳兴建绵阳紫荆民族中学。这所中学在2010年3月竣工开课，比万科的遵道中学晚了15个月。不幸的是，今年5月，学校被拆了，要给豪华大商厦腾地儿。

    对此，“香港发展局确认考虑追索由香港政府援建四川绵阳中学的资金200万元（港币）”，但这只是斗气；绵阳市官员称中学是万达绵阳公司“擅自拆除”，似乎难以服人；万达说，这事和万达有什么关系？现在哪个企业会去做拆迁？

    对于紫荆民族中学项目，如果是曹德旺捐的，他能派一个加强排现场督战；而万科早已预料到会是一团乱麻，于是躲了；末了是香港人急了，但天高皇帝远，没奈何；倘若这学校是国企捐的，恐怕都找不到为此痛心之人——因此，最没趣的就是国企。

    最后的结果似乎是皆大欢喜，八方都赢：有纳税人支持，绵阳有力量，政府征地65.5亩，投资7000万元新建紫荆民族中学，新学校援建性质、校名均保留，以抚慰香港同胞一片爱心。

此时我们明白了，咱们民众不是最有力量的。  ■



    （此文首发20120704中国青年报P10《 冰点周刊·世说新语》，原稿 1710字符）


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