万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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中海地产上半年利润近万科两倍 营收冲千亿
http://www.sina.com.cn  2012年08月13日 09:45  第一财经日报微博
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　　黄树辉

　　房企千亿俱乐部有望再添新军

　　除了行业龙头万科，中国房地产行业的“千亿俱乐部”成员很可能会在2012年增加至三家，中海地产和保利地产(微博)正在全力冲击。这意味着万科保持两年之久的千亿规模优势逐渐丧失，更多房企巨头在房地产调控中依然保持着快速的规模增长。

　　中海净利超万科

　　当万科为国内房地产企业设立年销售额千亿元的门槛时，中海地产则以净利润超百亿树立起自己的行业标杆地位。

　　8月10日，中海地产在香港发布的半年报显示，该公司上半年实现营业收入增长10%至252.8亿港元，实现房地产业务利润增长12.2%至122.3亿港元，其中归属股东利润增长17.7%至83.8亿港元，折合人民币约68.7亿元。

　　根据万科此前发布的半年报，万科2012年上半年实现营业收入307.2亿元和净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%，这意味着中海地产的上半年净利润总额接近万科的两倍，位居行业第一位。

　　在销售方面，中海地产上半年实现销售额651.5亿港元，折合人民币约534亿元，同比增长高达25%，创下历史新高。中海地产董事局主席孔庆平当日在业绩会上公开表示，由于上半年销售理想，公司将全年销售目标由年初的800亿港元调升至1000亿港元。加上7月份101亿港元的销售额，中海地产今年1至7月累计销售额已达752.5亿港元，相当于已完成原来800亿售楼目标的94%。从财务指标来看，中海地产的高利润额依然受益于其较高的利润率，上半年该公司毛利率高达48.38%，超过万科26.5%的毛利率。

　　另一家高毛利率的开发商招商地产(微博)亦在同日发布半年报，上半年招商地产实现营收100.81亿元，同比增长24.58%，房地产开发毛利率达52.60%。

　　但在营业收入增长的同时，招商地产上半年净利润却大幅下滑，主要是因为期内未资本化财务费用的增加及上半年结算项目中合作项目较多、少数股东净利润占比较大。

　　招商地产半年报显示，中报期末的财务费用与期初相比增长332%至1.68亿元。而中报期末的少数股东损益中与期初相比则增长39%至4.88亿元。

　　中海保利冲击千亿

　　按照上半年中海地产每平方米13523元人民币销售均价推算，全年960万平方米的新开工面积有望实现1300亿元人民币的销售金额。但最终销售金额的大小，仍然要取决于推盘去化速度和销售均价的变化。

　　相对于中海地产而言，保利冲击千亿规模的胜算更大一筹。在2011年，保利地产实现销售金额732.42亿元，排在万科1215.4亿元销售金额之后，销售规模在房地产行业中排名第二位，中海地产以714亿元人民币销售额排名第三。

　　根据业绩快报，1至7月，保利地产累计实现签约销售面积和销售金额515万平方米和594亿元，同比增32.9%和33.4%，已完成年初800亿销售目标的74%。

　　国泰君安调研报告预测，上半年保利地产新推货量为470万平方米，按照年初1000万平方米推盘计划计算，下半年推货量将达到530万平方米。

　　但该报告称，由于目前保利地产已推未售存货仅为200万平方米左右，不排除公司下半年会调高推盘量，即使按照60%的保守去化率计算，下半年实现438亿元销售金额，全年销售破千亿可能性很大，又一千亿级房企即将诞生。

　　万科董事会秘书谭华杰称，上半年公司推盘量不大，明显低于去年同期，全年新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度，9月份之后预计推盘会有明显增加，只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售超越去年1215亿元是大概率事件。

　　**证券预测，万科下半年新推盘或将超上半年50%，全年销售额增长10%至20%可期。按此推算，万科全年销售金额有望达到1300亿至1450亿元规模。制图/张逸俊

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万科重心下沉
2012年08月13日 13:07:03
来源： 新华房产
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    “与其抱怨政策合理不合理，公平不公平，不如多研究对策去解决问题。所以，万科不怨天，不怨地，只怨自己不努力。”万科总裁郁亮在8月8日召开的半年业绩会上说。

    一向强调应对而非预测的万科，在房地产调控形势下，其发展策略正在进行微调。

    8月6日，万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）发布2012年中期业绩报告。有去年高达1222亿元的已售未结资源作为基础，万科实现营业收入307.2亿元，净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。

    虽然营业收入和净利润同比大增，但数据同时显示，其结算均价及毛利率却同比下降。

    “均价下降是结构上的问题，去年同期时，上海、深圳、北京这些地方卖得多一点，而今年不是这样。另外，这两三年来，普通住宅价格一直维持在比较高的位置，所以在价格上有一些调整。”郁亮说。

    “一是因房地产调控，二是因产品结构调整，三是因业务重心下移。”8月9日，万科董事会秘书谭华杰在接受本报记者采访时表示，这导致万科的销售均价有所变化。

    毛利下降

    万科半年报显示，中小户型普通商品房已经成为万科产品结构的绝对主导，144平方米以下的户型占比达89%。

    但是在以价换量和产品结构调整的行情中，万科的毛利率也一路下滑。

    今年上半年，万科房地产业务结算均价为11456元/平方米，同比下降17.4%；房地产业务毛利率为26.5%，同比下降5.6%。

    比较万科自2010年以来每年上半年的毛利率，今年上半年万科毛利率的低水平为近几年之最。数据显示，2010上半年至2012年上半年，万科毛利率分别为28.95%、32.1%和26.5%。虽然其2009年上半年毛利率仅为23.7%，但更多是因为全球金融危机所致。

    再看万科今年上半年的销售均价，仅为10380元/平方米，同比下降10.6%，此数据表明万科未来的毛利率有进一步下降的趋势。

    郁亮在业绩发布会上表示，中国房地产行业的利润率，未来一段时间可能向制造业靠近。未来房地产行业利润率的趋势将向下。

    谭华杰表示，上半年受房地产调控的影响，一些城市或区域的住房价格有所回调，这确实对公司的销售均价有一定影响。

    “但更主要的原因是销售结构的变化。”谭华杰说，由于近年来一线城市的新房市场占全国的比例不断萎缩，公司的业务重心逐渐下移，均价较低城市的销售业务占比提高，导致销售均价有所变化。

    中金公司分析师宁静鞭则表示，万科毛利率的下降，除了因其存货减价销售导致毛利率偏低之外，也与资本化利率增加以及土地成本上升有关。

    “我们的策略很简单，只改变我们能改变的，决不改变不能改变的事情。记住这个底线之后，好好研究在这个策略下怎么做事情就行。举个例子，如何让你的产品更加适应调控之下的市场需求。”郁亮说。
  快速去化

    高企的存货成为整个行业面临的难题，万科亦然。

    报告显示，万科上半年的存货值由年初的2083亿元上升8%至2264亿元，位居各大房企之首。

    截至报告期末，在万科各类存货中，已完工开发产品（现房）81.9亿元，占比3.62%，较2011年同期的2.8%略有提升。

    谭华杰称，房地产企业的存货并不等同于一般意义上的已经生产但尚未销售的产品，“只有已完工产品才是尚未售出的现货，所以，尽管万科看起来存货规模巨大，但真正构成库存压力的实际上非常有限”。

    报告显示，由于上半年万科新盘推出并不多，但销售面积却呈现增长，去化速度明显加快，这使得万科的库存压力整体有所下降。

    “上半年销售的一部分来自新推盘，另一部分来自可售库存的去化。上半年公司新推盘较少，但加大了库存去化的力度，所以销售面积实现增长。”谭华杰说。

    他表示，今年万科的新推盘资源主要集中在下半年特别是四季度。只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售超越去年是大概率事件。

    郁亮表示，万科在下半年的推货量会比上半年多，相信下半年销售表现会比上半年更好，市场也可能更配合一些。

    “但具体的增长幅度，还要取决于下半年的市场形势。”谭华杰说。

    在他看来，由于近期一些城市销售回升，房企的资金状况在一定程度上得到了改善，但大部分还只是偿债能力的上升，开发投资能力并没有得到有效修复。从全国范围来看，房地产开发投资增速放慢、新开工面积下降仍然是趋势，土地市场也没有整体放量，说明行业投资能力不足仍然是普遍现象。

    因而，谭华杰表示，万科仍将保持积极的销售策略，合理定价，“把每一天都当成卖房的好日子”。

    全年销售额或增2成

    今年上半年，万科累计实现销售面积602.5万平方米，销售金额625.4亿元，同比分别增长6.5%及下降4.7%。

    瑞银日前发布报告称，预计万科2012年推盘规模将达1900亿元，且主要位于成交活跃的城市，全年销售额有望达到1450亿元，同比增长19.2%。

    “万科的项目卖得不错，但我们不做预测，不过今年有信心会超过去年全年的销售额。”郁亮说。数据显示，万科2011年销售额为1215亿元。

    截至报告期末，万科合并报表范围内尚有1392万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1464亿元，较2011年末分别增长28%和20%。该已售资源显然为万科未来的业绩体现奠定了良好的基础。

    除此之外，截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%，这也为其在未来持续获得“面粉”提供了保证。  据中国房地产报 记者 刘晓云 深圳报道

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告别高土地储备 开发商追赶“轻资产”
2012-08-11 09:38
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导语：不再单纯依赖自有资金和银行信贷进行项目开发，与包括各类基金在内的投资方共同开发项目，减少对企业现金流的占用，也越来越多地为开发商所尝试。

经济观察报 记者 宋尧 李春平 逐步回暖的楼市成交并未让开发商放开手脚，他们依然投资谨慎，再没什么企业趁市场回暖去“抄底”了。

国家统计局刚发布的2012年1-7月份全国房地产开发各项数据显示，包括新开工面积、土地购置面积等在内的关键数据依旧呈下降趋势，且降幅相对于1-6月均有扩大。

开发商手中已握有太多的土地，尽管已采取缩减和放缓施工开发等措施，但这些土地仍源源不断地变成楼市上出售的产品，其增长速度目前仍超过成交量的回升速度。截至2012年8月8日，A股已公布半年报的22家房地产企业库存相比年初增长了300亿元，“去库存化”依旧是重要课题。

土地储备，这一曾被诸多企业视为核心竞争力的生产要素如今显得越来越不重要，甚至被人视为市场不景气时的沉重负担。

开发商们开始热衷于谈论转型话题，“轻资产”一词被他们频繁提及。对于房地产开发企业而言，这个名词意味着：更谨慎的拿地策略，更少的自有资金投入，更快的资本周转率。

“抄底”绝迹

“抄底？不，我们的土地已经够多了。”说这话的是一位房地产企业高管，现服务于一家2011年销售规模排名业内前十的公司。

巨量到足以满足十多年开发需求的土地储备曾是这家公司傲人的资本，在上市公司年度报告上重点宣传的内容。但现在，在提及这点时，这位高管会着重强调一句，“我们的地拿得都比较早，价格很便宜。”

囤地生财，这曾经是一笔很划算的买卖。趁着地方政府缺乏土地一级开发资金，开发企业协助开发，低价获取土地，然后坐等地价跟着房价一块飙升。届时自己缓慢开发销售，或直接转手他人都将获利甚丰。

但这已经是老皇历了。一个显而易见的事实是，尽管从5月起，楼市成交量便开始反弹上升，但开发商显然并未急于将回收的销售资金投入到开发和土地购置中。2008年楼市反弹初开发商纷纷出手“抄底”行动并未出现。多数开发商都将他们的工作重点放在了去库存化上。

根据国家统计局的数据，1-7月全国房地产开发投资额总体增速已降至15.4%，住宅投资逼近10%，增速分别回落1.2和1.3个百分点。房屋新开工面积降幅逼近10%，住宅新开工下降13.4%。土地市场也未见回暖迹象，7月份闹哄哄的几场“地王”出让目前看来仅是个案而已，根据中国指数研究院的数据，7月全国300个城市共成交土地2259宗，成交面积8364万平方米，环比减少19%，同比减少28%。

开发商已逐步认识到高土地储备的风险，宏观数据也不断发出预警。一份来自国土资源部的数据显示，截至2011年底，尚在开发过程中的房地产用地宗数和面积分别为15.04万宗，47.99万公顷，面积相当于过去三年年均供应量的4倍。事实上，以当下的销售速度计，排名前列的大型开发商均有足够的土地储备以应对未来数年乃至十余年的开发需求。

这些土地储备生产出来的产品远超过市场上的销售速度。根据链家地产的统计，截至2012年8月8日，A股已公布半年报的22家房地产企业库存相比年初增长了300亿元。“当前开发企业手中很大一部分土地是在2007年之后拿的高价地块，利润空间非常微薄。”一位开发企业高管这样对记者表示。土地储备本身已无利可图，甚至在关键时候，它将成为企业沉重的拖累。

调控与转型

让“土地储备”时代结束的无疑是正在进行的房地产调控。“业内如今逐渐形成的一种共识是，此次调控无论是再度加深还是适度放松，均与以往任何一次调控不同，是一次足以改变房地产行业游戏规则的调控。”资深地产人士、庄凌顾问公司董事长张映光如此评价。

一个显而易见的事实是，在住宅市场，投资性购买行为已经被政策强力打压下去。近期的成交量反弹也主要以首次置业和首次换房的“刚需”为主。这或许意味着，房价高涨已经失去了最坚实的基础。而在土地市场上，地方政府的胃口却居高不下，他们早已经习惯每年获得高额的土地出让金收入，廉价土地已很难寻觅到。

这一切均让以“高土地储备”为标志的开发模式面临着终结，现在开发商开始热衷于讨论“轻资产”的话题。“寻求更高更快的资本周转率，缩短项目从拿地到销售回款的周期，追求薄利多销，而不再依靠囤地赚钱。”张映光这样归纳开发商思路的转变。

旭辉地产便是一个典型，依照其判断，当前市场上销售状况最好的就是中低价位、中小套型，满足首次置业、刚需改善类的产品。“今年我们这类产品占了总量的60%，明年我们会调整到80%。”旭辉集团董事长林中如此表示。而在市场表现上，恒大、龙湖等主推“快销类”产品的企业表现也强过其他同行。在2012年上半年年报中，恒大的资产周转率便达到了34.59%，高于大部分同行10个百分点。

另一方面，不再单纯依赖自有资金和银行信贷进行项目开发，与包括各类基金在内的投资方共同开发项目，减少对企业现金流的占用，也越来越多地为开发商所尝试。

统计局资料显示，1-7月份，房地产开发资金的分类统计中，增长最快的便是自筹资金部分，达到了21284亿元，增长10.3%，占到了全部开发资金的41.87%。“其中相当部分，便是通过与其他资本方合作筹集的。”

深陷危机传闻的绿城中国便是其中一例，6月8日，绿城中国宣布获得香港地产开发商九龙仓近51亿港元策略入股，交易完成后九龙仓将持有绿城中国24.6%股份，成为绿城中国第二大股东。

轻资产未来

尽管“轻资产”已成为热门话题，但在北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹看来，真正向“轻资产”模式的转型可能要耗费10余年的时间，当前中国房企的转型或是在做尝试，或是调控下的被动应对，着眼点过重地放在资金来源和资本周转效率上。

杜丽虹认为，大众化的产品定位、标准化的产品线、适度的土地储备，都能够在一定程度上提高周转效率，目前标杆企业繁荣期的周转效率可以达到1倍水平，低谷期的周转效率在0.5~0.6倍水平，即，繁荣期最快可用1年时间收回投资、低谷期最快需用2年时间收回投资。但这已是传统模式下的效率极限。

但要进一步提高资本周转率，则需要对整个战略模式进行转变。在国外，代工模式、基金置入模式便已有很成熟的运作。

杜丽虹举例称，上世纪90年代以来，日本土地资产价格呈下降趋势，地产企业囤积土地不仅不能贡献利润，还可能导致资产贬值和损失。于是，企业普遍转向订单开发市场。在这种模式下，虽然利润率不高，通常只有5%~10%的水平，但周转率却可以达到2倍以上，尤其是作为工厂化住宅先锋的日本地产企业，订单开发模式下的周转速度可提高到4~5倍水平,总资产回报率可达到两位数水平。

不过在这种模式之下，开发商便可能需要去除投资的职能,成为房产开发建设的专职组织实施者。“在日本，从接收订单到完成住宅建设，90%的工序都可以在工厂完成，而建设周期最短只需要3个月的时间。”杜丽虹认为，这样的转型显然不可能在一夜之间发生。

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原帖由 meng-h 于 2012-8-15 02:38 发表
告别高土地储备 开发商追赶“轻资产”
2012-08-11 09:38
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库存真能有那么多？
万科现在大手笔买地应该怎么理解？

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万科贷款半年劲增124亿元 四处攻城略地
http://www.sina.com.cn  2012年08月16日 02:55  21世纪经济报道

　　张友

　　挥舞着大把钞票，万科四处攻城略地。

　　8月15日，南联地产控股发布公告称，万科之前提出的强制现金要约期已结束，万科与一致行动人的持股比例增至85.4%。两天之前，万科刚刚宣布在长春投资120亿元建养老地产。

　　万科可谓A股地产公司的“现金之王”。中报显示，其货币资金多达470亿元，是A股地产企业持有现金最多的。今年上半年，就在大多数企业为资金焦头烂额之时，万科早已悄悄囤积资金，其整体贷款余额增加了124亿元。

　　万科融资如此凶猛，与其融资财技顺势而变有关。从去年末开始，万科就寻求大股东华润股份有限公司的支持，与华润旗下的华润银行、信托、私募股权签署了金额多达104亿元的合同。

　　“吞噬”大部分增量

　　截至今年6月，万科的短期借款从去年末的17亿元增加到48亿元，增加了31亿元，增幅高达182%。根据WIND的统计，已经公布中报的30家地产上市公司，今年上半年的短期借款一共增加了48亿元，而万科一家就占了整体增量的65%。

　　长期借款同样如此。万科的长期借款余额为367亿元，比今年初增加了157亿元，增幅为75%。而30家地产公司的长期借款余额为955亿元，较年初增加193亿元。换言之，万科一家占了整体增量的81%。

　　与此同时，万科的一年内到期的长期负债有所减少，从218亿元下滑到155亿元，减少63亿元。

　　事实上，房地产贷款的总体情况在上半年极为惨淡。人民银行的数据显示，今年上半年全国房地产贷款余额为11.32万亿元，同比增长10.3%，上半年增加了5653亿元，同比少增2271亿元。

　　爱建证券在一份研究报告中表示，“公司持有现金470.1亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元，资金实力较年初进一步增强。筹资活动产生的现金流量净额101.7亿元，较上年同期增加了59.28亿元。”

　　融资财技顺势而变

　　相关人士介绍，从去年下半年开始，万科就着手储备现金，按照万科内部的预估，今年会有更多的并购机会出现。万科此前的融资更多依靠五大行和招商银行，但从去年底开始，其借助大股东华润股份有限公司融资的力度明显加大。

　　去年12月，万科向大股东华润股份的子公司华润深国投信托有限公司(下称“华润信托”)申请借款10亿元，用于上海五街坊项目开发，拉开了华润系金融机构输血万科的序幕。

　　今年3月，万科与华润信托、华润银行、汉威资本管理有限公司(下称“汉威资本”)签署协议，整个合同金额高达105亿元。具体合作模式包括万科向华润银行贷款；与华润信托或汉威资本合资成立项目公司进行股权性合作；与华润信托或汉威进行债权性融资。

　　今年2月14日、3月15日、3月21日，华润信托三次分别贷款10亿元给万科，上述三笔借款都为两年期。截至今年3月末，万科一共从华润信托借入40亿元。万科认为，“与华润进行融资方面的合作，有利于更好利用股东资源，拓宽融资渠道，有利于公司扩大规模”。

　　此外，万科还在尝试打通在香港的融资通道。万科收购H股地产公司南联地产，并持股约85%。万科此举意在建立香港融资平台，毕竟香港的融资成本远远低于内地。

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万科有意效仿中集 地产H股也难再融资
http://www.sina.com.cn  2012年08月19日 14:46  周末金证券

　　金证券记者 胡春春 来源：《周末金证券》

　　 8月14日晚间，中集集团公布“A+B”转“A+H”方案，拟将已发行的B股转换上市地，以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易。

　　 首例“B转H”方案，似乎为B股改革又提供了一个新思路。不过，国金证券分析师罗立波在接受《金证券》采访时认为，考虑到香港市场的机构投资者更青睐于大股票，B股板块中能够效仿的或只有万科B。

　　 万科B如果转登港股，究竟有多大价值呢？

　　（）中集首例方案实施谨慎

　　 8月14日晚间，停牌达一月之久的中集集团发布国内资本市场首例A+B转A+H的方案。次日，中集集团两只股票给出了截然不同的走势，中集A在复牌首日即放量下跌，成为收盘时两市唯一的跌停股，而中集B则涨3.31%。

　　 对于中集转板方案，市场人士关注内容主要有两点：一是能否为B股改革打开一扇新的大门，二是转板方案能否维护普通投资者的权益。

　　 转板方案披露，B股投资者可选择中集B股在香港联交所挂牌前行使高出B股现价5%的现金选择权，将其持有的全部或部分B股转让给提供现金选择权的第三方，也可选择继续持有。不过，这一现金选择权，却未得到普通投资者的认可。来自投资者的意见普遍认为，现金对价较低，不具有吸引力。

　　 《金证券》记者了解到，这次转板方案，中集集团的安排相当谨慎，诸多细节仍在与中国证监会及香港联交所沟通中。

　　（）万科B转H依旧无法再融资

　　 国金证券分析师罗立波在接受《金证券》记者采访时认为，B股转H股可以为B股板块公司提供一个思路，但香港资本市场主要是以机构投资者为主，关注的是大股票，B股板块其他公司很难效仿这一做法。

　　 罗立波补充表示，“目前B股板块中能够效仿的可能只有万科B。”

　　 昨日，《金证券》记者就这一问题询问了万科内部人士。该名人士认为，对万科来说，B股和A股几乎没有差价。所以对B股股东来说，要想用比较好的价格卖可能不太合适。“我们的B股和A股估值太接近，上升空间不大。另外H股依然是国内公司，只不过在境外上市，还是需要国内的审批，只不过是两边同时审批。”该名人士说。

　　 不过，上述人士也强调，虽然万科B转H股价值不大，但B股却是毫无价值，相比之下B股转H股还是可以做的。

　　 有市场人士认为，B转H的好处就是可以再融资，这对资金饥渴的地产股来说，显得格外珍贵。

　　 但《金证券》记者了解到，只要不是注册在外的红筹结构，在融资监管上仍然是参考A股的。也就是说，不管是中集还是万科，要想在H股市场融资，同样要得到中国证监会的同意，复地当初退市就是因为香港没有融资功能，而又必须披露很多信息。

　　 “假使对地产股的再融资放开，公司只会选择股价高的市场融资，而不会在意是A股还是H股。”熟悉规则的专业人士对《金证券》说。

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万科进军泉州楼市 将唤醒泉州北峰片区楼市
发表时间：2012-08-17　　　　 　来源：海峡财经导报　　　　 　进入业主论坛

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　　据海峡财经导报报道 等了5年，万科终于落子泉州。8月2日，万科正式与泉州市政府签约，顺利摘得泉州北峰地块，首期土地面积预计超过500亩。

　　据悉，万科此次拿下的北峰地块毗邻泉州高铁站。自动车站修建以来，北峰片区便成为人们关注的焦点，但一直以来，该地区开发不足，现在只有“见龙亭”小区算得上规模。如今，万科入驻，能否带动这一片区走向繁华？

　　敲定北峰片区

　　近段时间，泉州楼市一下子来了三位“顶级高手”。

　　先是龙湖地产在6月份进军泉州晋江，拿下位于池店的6幅地块，接着碧桂园在7月与泉州南安喜结连理，斥资60亿元欲在南安观音山现代物流产业基地打造一个大型宜居、宜商、宜业的回归创业城项目。在人们还没有回过神来的时候，万科也将触手伸进泉州，于8月2日低调签下位于泉州动车站附近的北峰片区。

　　值得一提的是，万科入泉之路颇为坎坷。据传闻，2007年万科曾看中泉州桥南片区，想以此地为跳板进军泉州，但最终因诸多因素未能如愿。随后的几年间，万科多次来泉州“踩盘”，甚至还在2011年被拍到万科在泉州的车队。相传，万科彼时对晋江池店片区颇感兴趣，但是，考虑到晋江池店片区的体量太大等因素，最终还是放弃，由此也成全了龙湖地产。但是，万科进军泉州的心却一直没有变。

　　多年寻觅，万科最终将目光锁定泉州北峰片区。经过几番评估，7月31日，万科集团总裁郁亮亲自率团与泉州市政府洽谈，表达其进入泉州的诚意，最终抱得“美人归”。据消息人士透露，万科获得的北峰片区首期土地面积预计超过500亩，尽管地价并未公布，但业内人士表示，参考龙湖地产此前获得的晋江池店地块，地价应该不会很高。
全国布局

　　众所周知，前几年被万科“遗弃”的泉州桥南片区此时早已是高楼林立、大盘扎堆。现如今，辉映江山、百捷中央公园、新加坡城等楼盘均价已悄悄突破8000元/平方米的关口，显现出其跨江南岸的地理优势。而近年来不断整改、开发的池店片区也在百信地产及世贸中心的带动下开始发力。当前的北峰片区还是一片“荒凉”，是什么让万科下定决心，落子北峰片区？

　　事实上，面对房地产调控，土地市场也经历了先抑后扬，如今的土地市场重新活跃起来。近期，中海、金科、中信、绿地等标杆房企加快购地，越来越多的房企开始“抄底”土地市场。泉州作为最有潜力的三、四线城市之一，自然成为万科计划中的一部分。

　　此前，万科董秘谭华杰接受媒体采访时也表示，2012年下半年全国各地将加大土地供应，土地供应规模将超过上半年，由于开发企业的投资能力尚未全面恢复，资金充裕的企业在下半年或许会有更好的机会。

　　谭华杰的表态把万科拿地的欲望显露无遗。俗话说，手有余粮心不慌。根据万科的半年报显示，截至2012年6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37％，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。

　　握有雄厚资金的万科其实早在年初就开始在全国积极拿地，据不完全统计，1-7月，万科已在全国拿下19个项目。仅7月份，万科已分别在上海、宁波、南昌、青岛、天津、西安新增6个项目。

　　拉动效应

　　一直以来，泉州市政府都有打造“大泉州”的雄心壮志，但作为经济总量居全省第一的地级市，泉州的房地产开发却一直慢福州、厦门一拍。隐藏在大都市的梦想下，泉州近几年来的城市建设不断提速，先后吸引了中骏置业、世茂集团、禹洲地产、宝龙地产、明发地产、源昌集团等实力开发商入驻，并成功开拓了洛江、东海片区，迈入“环湾同城”新时代。如今，往晋江方向的桥南、池店片区逐渐成熟，向惠安方向的洛江区也日益繁华，向南安延伸的路上，如果能打通北峰片区，泉州“大都市”的底子则呼之欲出。

　　“动车一响，黄金万两。”尽管当前的北峰片区还未被完全开发，当下拿得出手的也仅有“见龙亭”小区。但是，北峰片区的发展潜力丝毫不逊色于桥南与池店片区，其最大的资本就在于毗邻泉州高铁站。

　　2011年通车的高铁线将泉州与福州、厦门更紧密联系在一起，作为泉州的支点，北峰片区更是成为泉州市政府的“心头宝”。为了使这一带更快地与周边融合，泉州市政府在北峰片区修建了一条双向八车道的主干线，并投建黄龙大桥以连接江滨南路与江滨北路两条延江干道。可以说，这里已拥有了腾飞的资本，欠缺的只是最后的“点睛之笔”。之前，不少当地人说，如果能够有地产大鳄来拉动，这里的整体氛围无疑将会迅速提升。那么，如今万科的到来，能否成全泉州北峰片区？

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万科与浙联合作开发云上城 布局昆明挺进城中村
2012年08月15日 14时30分00秒　来源：云南网
　　

　　金秋八月，这是一个收获的时节。万科在昆明又有新项目了：云上城。对于这种合作开发模式，万科可谓轻车熟路，在全国很多城市屡试不爽，但在云南还是第一次。

　　万科携手浙联地产合作开发云上城的消息，2、3个月前就已传出。不少业内人士猜测，万科在昆明的布局将呈现一种爆发式的扩张。这个提法没有得到万科的证实。不过，最近几年，万科已在全国54个城市布局，并在二三线城市保持着强大的攻势。

　　今年一季度沉寂后，万科二季度开始在全国多个城市大举拿地，随之而来的还有与各类企业的合作项目。住总万科、中粮万科、京投万科、五矿万科……合作开发成为万科的一种“常态”。上市公司年报显示，2011年万科新增开发项目52个，其中38个项目是与其他房企共同开发，占项目总数的73%。这意味着，万科超千亿销售规模的背后，超过六成项目来自合作伙伴的共同担当。

　　为什么会有这么多企业愿意与万科合作呢？无疑，他们看中的是万科的品牌和实力。经过30年的锤炼，品牌已然成为万科的资本。品牌的号召力，让万科在二三线城市如虎添翼。

　　接手云上城，这只是万科在昆明小试牛刀。坊间传言，万科在昆明还有大手笔，故事才刚刚开始……而随着万科、万达、俊发、保利等省内外地产大鳄相继张开大口，昆滇楼市的江湖格局必将为之一变。

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　　万科地产在进入昆明两年后，又向前迈出了一步。8月10日，在北市区一间明亮的会议室里，昆明万科房地产开发有限公司总经理沙骥、云南浙联地产有限公司董事长张金炉，共同公布了万科地产与浙联地产合作开发云上城项目的消息。

　　云上城后续开发“精装房”

　　由浙联地产开发的云上城一期销售已接近尾声，二期开发已经启动。近几个月，有关万科洽谈云上城等项目的传言一直不断。昆明万科此次正式宣布与浙联合作开发云上城的消息，可以说是对坊间消息的一次澄清。

　　“外面也有一些传言说是我们在卖项目，所以此刻用这个方式向社会公开——我们没有卖项目，我们是在合作。”云南浙联地产有限公司董事长张金炉开诚布公地说。对此，沙骥也给予了肯定的回应：“我们这次合作相当于万科参股了浙联地产，我们相当于在上层、在董事会的层面来共同决定一些事情。当然具体的项目操作将以万科这边为主。”

　　万科为什么会选择浙联？“万丈红尘三杯酒，千秋大业一壶茶”，这句话用在万科与浙联合作的缘起上，再合适不过。“这个项目的合作也很偶然，当时我和张总在喝茶，张总让我帮他这个项目出点意见，没想到就谈成了这个项目。”沙骥笑着说。

　　历时两年才选中一个合作伙伴，沙骥看似风轻云淡的回答，难掩万科选择合作伙伴的苛刻要求。对此，沙骥笑着解释说，选择与浙联合作，一是因为看中张金炉在业界的评价很高，二是因为云上城这个项目本身非常好。

　　据沙骥介绍，云上城项目一期处于收尾阶段，现在仅剩下200多套房源，万科将做成精装房；二期正在快速启动的阶段，将由万科全盘接手。

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马光远：中国住房预售制度有重大缺陷
2012年08月11日 07:24  中国经营报微博

　　马光远(微博)

　　最近，关于住房预售制存废的争论，因为一条“住房预售制即将取消”的消息再次引发了争论。这条消息直接引发的后果有两个：一是沪深两市的地产股闻讯当天暴跌；二是多年以来隐藏在舆论后面的预售制的存废再次成为热门话题。尽管和很多年前的表态一样，住建部发言人表示：“并未研究取消预售制度，相关传言属谣言。”但关于预售存废的争论，并不会随着官方的辟谣而随之偃旗息鼓。

　　事实上，早在2005年8月，人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中就提出取消预售制，实行现房销售。当时这个建议引发了第一轮关于预售制是否废除的争论，在开发商的极力反对和住建部的官方表态不会取消的情况下不了了之。而在2009年的全国两会上，也有代表提交提案指出，房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。它不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题，更为严重的是，它诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押甚至“携款潜逃”等问题。这一切都说明，关于预售存废的争论绝非空穴来风，而是一直处于舆论的风口浪尖。

　　中国房地产市场的问题之源

　　中国商品房预售滥觞于香港的“卖楼花”制度。但从中国住房预售制度的制度细节看，无论是在付款方式以及资金的监管方面，又和香港的“卖楼花”相去甚远。香港的“卖楼花”，顾名思义，是将一个房子“拆分”，根据工程进度分期付款，像飘落的花朵一样，因而称之为“楼花”。同时，为了避免预付款被开发商挪作他用和监督房屋质量，保护购房人的利益，购房人的预付款是由专业律师等机构来管理，而不是直接交给开发商的。除我国香港之外，美国、日本、欧洲等国都有住房预售制度，尽管在具体操作上有一些不同，但一方面预售制都不是这些国家房屋的主流销售模式，同时，通过分期付款和对资金的监管，预售制的风险被很好的得到控制。

　　但是，内地在学习香港等地预售制的时候，却将住房预售作为开发商的主要融资方式。1994年，中国住房商品化的步伐尚未正式启动，住房开发企业规模小，资金短缺，为了推动住房建设，弥补房地产开发企业的资金短缺，建立了具有中国特色的住房预售制度，很快发展成为中国住房交易的主要形式。根据住建部有关部门的统计，目前中国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。购房者所交的预付款一度也成为开发商的主要资金来源，中国人民银行发布的2004年中国房地产金融报告中指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上。第一大资金来源为“定金和预收款”，占房地产开发投资资金来源的43.1%。

　　但是，由于中国住房预售制度存在设计上的缺陷，导致开发商和购房者的权利义务关系严重失衡，商品房预售合同对购房者利益的漠视以及对开发商监管的缺失，导致出现很多侵害购房者利益的现象。和香港的“卖楼花”及国外一些国家的住房预售制度相比，中国住房预售制度的最大特点有两个：一是在交房之前购房者就支付全款，二是购房者的预付款不是交给第三方监管，而是直接交给开发商。这种制度设计的缺陷是极为明显的：其一，由于一次性将住房款交给了开发商，无论是房屋的质量，还是购房者与银行的利益都根本无法保障，现实中出现的大量的房屋质量的纠纷，都源于此；其二，在一次性将购房款交给开发商的情况下，资金的安全根本无法保障，一些开发商将预付款用于别的投资项目，并且多个项目同时开盘，同时收取预付款和银行的信贷资金，一旦某个项目出现问题，杠杆效应立即就会导致出现资金断裂问题。去年以来，一些地方出现的开发商携购房款跑路，就引发了很多社会不稳定的问题；其三，由于一次性将购房款交给开发商，开发商不仅白白占有了购房者的资金，而且还通过购房者按揭，得到了银行的信贷资金。从而使得地产开发真正成为门槛极低的空手套白狼的行业，导致中国的房地产开发企业遍地开花，目前大大小小的房地产企业近10万家，而大多数并没有太强的竞争力和开发能力，导致劣币驱逐良币，这也是房屋质量容易出现问题的根源；最后，由于缺乏监管，住房预售制度将风险完全转嫁给银行和购房者，特别是，由于中国房屋预售的条件规定非常模糊，很多开发商拿到地，就可以想方设法的预售，至于故意拖延交房时间，占用购房者的资金，基本成为行业的潜规则。

　　取消预售不会引发房价的暴涨

　　10多年来，各界人士不断呼吁取消预售制度，回归现房销售的主流模式。但由于住房预售等于是开发商从购房者和银行那里获得了一笔巨额的并且将风险转嫁给购房者和银行的资金，因而每一次取消，都遭到开发商的强烈反对。2005年，开发商反对取消预售的理由是，开发商还没有发展壮大起来，一旦取消，大量的开发商将出现资金链的断裂，8年之后，当中国拥有全球最大的房地产开发企业的时候，开发商反对的理由仍然是时机不成熟，会导致很多企业倒闭，从而会减少供应，导致房价暴涨。

　　事实上，取消预售不仅不会推涨房价，反而会通过规范房地产企业，实现整个行业的良性发展。首先，房价是否暴涨，取决于一系列的制度安排，而不是销售方式。事实恰恰相反，那些预售占主流的地区，典型的如香港，房价才居高不下，实行现房销售的，鲜有房价不稳定的，关键原因在于现房销售没有杠杆效应，不容易催生泡沫；其次，之前之所以搞预售，是因为开发商没有太多的融资渠道，经过多年的发展，中国房地产企业的资金来源已经实现了多元化，信托、房地产股权基金等融资方式快速发展。而且，从“定金和预收款”所占开发商资金来源的比例看，已经大为降低。以2011年为例，开发商资金来源83246亿元，定金及预收款为21610亿元，而2011年全国房地产开发投资61740亿元。但开发商在2011年结余资金2万多亿元，恰好和购房者预付款的数额差不多，取消预售，怎么可能导致资金断裂呢；其三，预售本质上是对劣质开发商有利，对那些已经具有很强的融资能力的开发商而言，并没有太大的影响，反而因为这些劣质企业出局，清理出来的土地，可以向优质企业和开发能力强的企业集中。中国目前不是开发商太少了，而是太多了，将那些小的、竞争力不强的开发商淘汰出市场，不仅不会减少住房供应，反而会提升整体的开发能力。第四，目前，无论是房屋库存，还是土地储备，都创下了历史新高。从最近几年开发商的支出看，最主要的是买地的支出，但根据国土资源部的统计，目前全国已经出让、但未开发的土地面积最少足够5年开发；目前已经开工建设的面积差不多是60多亿平方米，而商品房的库存也创了历史新高，未来5年，开发商都要解决库存问题，怎么可能影响供应？最后，更重要的是，作为一个平等的契约，没有任何理由在房子没有建成的情况下，开发商不仅让购房者垫付成本，提前从购房者那里拿走了利润，甚至开发商还拿着购房者的资金去囤地，通过各种手段制造稀缺，吹大房地产泡沫。在目前情况下，取消预售，对市场的冲击反而最小。

　　取消房地产预售的时机完全成熟

　　从房地产市场发展的规律而言，取消预售制度是一个必然的趋势和选择，早取消比以后房地产泡沫破灭的时候对银行的冲击，对社会的冲击要小。笔者认为，从国外的预售制生长的土壤看，预售制对法治和信用的要求极高。香港房地产预售制度设立的基础是其完善的律师和公示制等法律体系，其发展得益于香港十分健全的信用市场以及十分严密、成熟的房地产市场监管体系。即便如此，预售制在香港也引发过重大的事件。2003年5月，香港均来集团涉嫌与律师、建筑师串通，致使数亿元预售资金被挪用，造成300余购房人及相关银行损失，由此引起香港各界对预售制度的反思。在我国信用和法治基础薄弱的情况下，试图保留预售制，并且引入第三方监管，其实是不现实的。最好的办法仍然是取消。退一步讲，即使现在在利益的博弈下难以取消，也应对其动三个大的手术：一是在交房之前，购房者最多只交付20%的购房款，而不是全部。二是将购房款交给真正的第三方监管，而不是直接交给开发商。三是必须统一预售标准，全国推行6层封顶，6层以上的建筑必须完成2/3的高度，从预售到交房时间不得超过一年的统一标准。

　　实事求是而言，住房预售制度对于中国房地产的发展起到了很大的作用，但其致命的制度残缺引发了中国房地产行业的非理性发展。中国目前正在利用房地产调控的有利时机，推行制度建设，重构房地产稳定、健康发展的制度体系，而取消预售，是中国房地产回归健康的制度基石，这是房地产行业健康发展的需要，也是建立真正的公平的市场经济的需要，更是中国经济安全的需要。

　　作者为经济学博士、资深律师

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中国房价高在哪里？
冰河为纽约时报中文网撰稿 2012年08月20日

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整个7月，中国国务院总理温家宝忙着给回暖的房地产市场泼凉水。他表示政府将坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机作为一项长期政策，决不让房价反弹。

不过，7月初北京万柳地块被中赫置地以可售楼面价每平方米4.29万的价格拿下，成为北京新地王。半个月后，中海地产又以29.7亿元拍出了天津新地王。
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温家宝对房地产价格的严控态度和北京、天津新地王的出现构成了奇特的矛盾，这与他上次严词重申调控之后的情况不同。2011年初，温家宝说房地产商对社会要尽到应有的责任，身上也应该流着道德的血液。众多的知名地产商对此话表示费解，认为此话给所有房地产行业钉上了不道德的标签。

过去几年，虽然中国房地产市场和中国房地产商备受指责，但清醒的分析家们并不认为房地产商是唯一的责任方。很多人也在思考和讨论这些年政府尤其是地方政府在日益扭曲的中国房地产市场中所扮演的角色。

此轮地产调控被认为是“史上最严厉的调控”，但现在看来，所谓“最严厉”的政策也有破产的可能，原因何在？调控回避了政府角色这一核心问题。

此前中国几次房地产调控不可谓不严厉，但皆以失败告终。对此，最近有媒体也分析认为原因很简单：每次调控都没有抓住根本。造成高房价的原因很多，最重要的原因只有三个：高地价、高税负和高收费、货币超发。

在中国房地产市场中，地方政府已经成为市场中最主要的分利者，这也是导致中国地价连年高涨继而房价连年高涨的主要原因。

我们先算笔账，就可以清楚地计算出每一个房地产项目的成本和利润结构：中国房地产税费多得吓人，其中税13项、费50项，63项税费能够占到房价的30%-40%，而土地出让金占到房价的30%-50%。如果把63项税费和土地出让金的收益加起来，一套商品房的房价中至少60%被装进政府的口袋。

早在2010年全国工商联房地产商会公布的《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》显示，全国九大城市所调查项目的房地产总费用支出中，各项税费所占比例为49.2%。其中北、上、广一线城市中，上海税费达64.5%，北京为48.28%，广州则占46.94%。

最近一些年，土地收入始终是各级政府收入的主要来源。仅2010年，中国全国土地财政收入就高达2.9万亿，超出预算113%；而在调控的狂风暴雨之下，2011年全国土地财政收入并没有显著减少，全国130个主要城市的土地出让金虽然大幅减少，但二三线城市住宅用地以及工业、商业和文化用地的大幅增加，仍使全国土地财政收入保持坚挺。

城市规划和招拍挂制度相结合的高妙之处在于，政府可以强势把控和拔高土地的拍卖价格。招拍挂制度本是为了避免土地出让过程中的不正当竞争行为，但事实上它加大了政府对土地价格和块数流入市场的控制能力，城市规划也要为政府这个利益最大化的终极目的服务。巨大的收益使得政府可以不惜代价去面对拆迁带来的社会问题，这也是恶性拆迁事件越来越多的原因。

万柳地王和天津地王的诞生说明中国土地制度仍是目前推高房价的最大因素。以万柳地块为例，有媒体经过严格测算认为，“万柳地块”每平方米的建安成本（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本）将超过7万元，如果再加上财务成本和其他不可控成本，每平米将超过8万元。这样看来，未来如果该地块上建起的楼盘不卖到10万元以上，地产商是不干的。

虽然此次万柳地块拍卖中政府严禁国企房地产商介入，保利这样的大地产商确实也宣布退出竞拍，但这只是少有的个案。两年前中央严令退出房地产市场的78家央企，目前很多仍是中国房地产市场的绝对主力。

与民营地产企业哀鸿遍野的惨状相对应的是，央企地产公司这一两年来频频逆市拿地。我曾代表公司参与去年上半年上海某商业、金融和文化娱乐地块的拍卖，参与拍卖的六家企业有三家国企，打到一半民营企业全部收起了牌子，而几家国企仍意犹未尽，杀出了一个远超出我预想的价格，他们笑呵呵收起笔记本，轻松地离开了拍卖现场。

如今，或许只有中国存在这种不合市场规律的怪现象。

最近总有学者在网上吵架，有人说下半年地产会崩盘，有人说明年初房子会涨价。我个人认为，两年之内中国的房地产市场不会出现整体上扬，甚至在明年还会继续阶段性下滑。这仍是政策性影响，不是长远趋势，中国主要城市的房产均价仍有很大上浮空间，离世界主要中心城市的房产均价尚有差距。

**“十八大”将在今年秋天召开，温家宝总理的调控政策是延续还是调整将是下一任政府的首要难题，新的领导人要消化这个难题需要相当的时间，对调控政策的任何修改都可能被理解为政治问题，对房地产核心问题的触动也会被认为是对现行体制的挑战，但如果保持目前的状态继续下去，国有地产集团必将轻松挤垮很多民营地产企业。

根治中国房地产之病的办法其实不复杂，那就是地方政府调整自身角色，从市场分利者的角色中解放出来，使自己成为一个遵循市场法则的政府、一个不与民争利的政府、一个高度自律的政府。

当然，单纯用道德标准要求地方政府不现实，也无根本意义。这需要中央在出台调控措施的同时，也要有更多的制度设计和制度改进，比如改变现有土地招拍挂制度、按类别规定每个地产项目的利润比例红线，以超额累进的税收约束地产商收益，以同样超额累进的物业税和个人所得税来遏制大量拥有闲置房的投机行为，将超额税收调剂而来的资金用于经济适用房、廉租房和公租房的建设，那样很多问题会迎刃而解。

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中新网8月20日电 据国土资源部网站消息，近日，据国家税务总局相关人士透露，湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。据悉，此次试点与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。(中新网房产频道)

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万科投资者交流活动纪要  嘉宾：谭华杰
(2012-08-20 10:31:06)
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        分类： 公司、行业研究

万科投资者交流活动纪要  嘉宾：谭华杰

周一大跌，背后也是很多传闻。关于房地产传闻，我认为，靠谱程度很低。现在大家都特别绝望，只要有一个人动，大家就连锁反应。其实这个市场本身基本面并没有任何的变化。三季度的市场基本没有任何悬念而言。

8月份市场是很平淡的，也是符合预期。成交量7月比6月差，8月和7月差不多。去年8月份的基数还比较高，今年8月份的数据肯定不好看。9月份会有十分鲜明的差异，同比会很好，估计会有十分大的增长，9月份放量是毫无悬念的。2012年9月万科货很多，估计在200亿左右。9月份开工数据会稍微有所好转，只是同比好转，并不是绝对量好转。

10月份以后的市场，和政策走势有一定关系的。现在看来，这个政策走向有很大的不确定性，很难判断。不排除个别地方销售很好，出现地王，那么预期又会有不好。主要城市绝对量还是在比较高的位置，如果下半年出现涨价，或者地王，一定是局部现象。土地市场总体看供应还是充足的。如果政策不变，那么市场应该还是一个温和的复苏。这个是大家都能接受的结果。但是确实政策会不会折腾一下，不好说。如果再出负面政策，那么应该是一个非常失误的作法。

看到7月份这样的开工，再出政策，确实不能理解。当然，如果这种不合逻辑的事情发生，那么也不意外。如果发生会导致，第一，地方政府地卖不出去。同时对开发商信心是巨大的打击。让大家觉得调控态度没有底线。如果温和着陆，那么开发商买地是正常的。如果仅仅出现成交回暖就打击，那么土地市场和投资肯定会严重下滑。我们觉得8月份出政策可能性很低。10月份如果再出政策，那么可能就是其他考虑了。避免房价大涨舆论影响大会召开，再一个就是怕被指责立场站在开发商这面。但是这种需要是一个非常短期的需要，明年一季度就没有这个需要了。如果数据难看到一定程度，地方政府土地一点都卖不出去，影响到地方融资平台，这就威胁到了金融和经济安全。中国最大的风险在于这个风险。如果出政策，那么开发商不太可能降价，会不开工，慢慢卖。大公司基本上现在都是资金充裕，上半年买地很少。

【问答环节】

问：假定没有什么政策，万科的投资和销售策略是？

答：我们认为不管有什么政策，买地都会有机会。即使没有政策，那也就是温和复苏。也不会复苏到所有地产公司都有很多钱。就算是大家都有钱，那么也要看供应量土地。7月之前政府没放地，后面量很大。我们现在大的策略是减仓。但要保持一个公司经营稳定，最低需要保证一年的开发量。但这意味着你手里每一块土地储备都是一年。这不可能。例如有大的地，小的地，大的地块开发周期可能要5年。这样的话，项目周期不一样，分布不均匀，那么实际土地储备差不多是平均2年。这个是最低的。我们现在也就是3年。但我们还是要战略性减仓，主要是怕后面土地制度方面有大的改变。

【土地出让制度改革话题】按照现在规则，只要能拿到开发的地，必须是国有建设用地，只能国家出让，不允许私自交易。二手土地，只有两种方式交易，第一是买公司，第二是买在建工程。就是一块地，使用证是不可交易的。只能是政府征收然后再出让。但是这种导致了很大的稳定方面的问题。据统计，80%以上的群体性事件，是征地和拆迁的问题。土地出让收入完全是地方政府的收入，但是对于中央政府来说，各种群体事件是值得关心的。在这种时候，可能会从中央层面推动其他渠道土地供应。现在最可能的是，农村集体用地和之前出让的地可能会改革。例如现有的集体土地，无论是农民还是小业主，成立一个股份公司，通过公司股东会的形式来决策，当然这个可能会高通过比例，不会是三分之二，可能是95%。一旦通过决议，那么就可以代表集体与开发商谈判出让协议。政府负责监管，地方政府收取一个转性质的费用。好处是把钉子户孤立起来了，这就把矛盾转化为内部矛盾。群体性事件会大幅减少，维稳成功，这是变革的动力而不是经济利益。

【预售监管话题】预售款监管方面，取消预售是绝不可能的事情。之前网上也有很多论战。全世界基本上所有国家都是预售的。我们研究过130多个国家，基本上都是预售的。美国预售条件比中国宽松多了，中国是非常严格的。美国预售只需要两张证明，第一，未来一段时间内，可以获得土地；第二，已经在社区公示了建设计划6个月，没人反对。中国预售独特的是融资功能。美国是收不到所有的钱的，只收到定金。很少超过20%，基本上10%以内。美国没有人会把钱都全部先给你。英国，现房最贵，期房是便宜。呼吁预售款管制，预售款融资功能的弱化是可能要推进的。广州案例值得关注。广东省规定，所有房屋预售款都要监管。04年开始广州就开始执行，后来陆陆续续省内开始执行。深圳由于是特区，立法权和广东省平级，所以一直没有出监管。开始的时候，这个政策是非常严格的。只有拿上游企业的付款凭证才能支出预售款。只有工程款才可以支出，纳税都不能支出。后来慢慢的有所放松，现在是监管建安成本。例如广东规定一个平均建安成本，不管你多少，最多只能拿一平米4000块钱。预售款监管本身就是怕烂尾。98年之后，住宅市场，大城市几乎没有发生烂尾，所有烂尾的都是商业地产。为什么搞这个东西？原因在于之前河南平顶山有个开发商，在澳门赌钱输了，还不起就携款潜逃到国外，之后领导震怒。项目烂尾意味着一堆问题，买房人拿不到钱，农民工找不到人。现在广州是监管到略高于建安成本的钱。如果你倒闭了，可以再找人接盘，利用监管账户的钱再进行开发。但如果把所有的钱监管起来，就意味着行业40%的资金被卡住。预售款监管会导致行业开发能力大大下降，供应量会大幅下降。这个是长期结果。经过测算，整个行业供应能力会下降三分之一，房价上证17%-29%，很吓人。房价上涨幅度取决于地价占房价的比例，这个是中央政府不愿意看到的事情。预售制是住建部管理的，住建部对这个逻辑是完全理解的。预售款监管，不会由中央政府统一部署，地方政府有很大灵活性。地方政府如果监管，就会导致土地财政下降。但是对于有些部门来说，也许是有好处。比如广州曾经冻结600亿的预售资金，你还要交管理费。未来可能以广州模式作为指引，但是也会冲击土地供应。从需求角度来看，预售款监管扩大，需求下降。在这个时候，我们万科把土地仓位战略性下降是合理的。但是不应该在今年减仓。会找一个土地贵的时候减仓。

【公司话题】我们的销售，市场估计1400亿，我们觉得差不多。30%土地占比，包含420个亿土地。卖掉的房子土地价值就是三四百亿，现在拿地才100多亿，后面还是要加一些。但我们披露上，没有按照之前的拿下就披露，主要是因为中间出过问题。例如在某市，某工厂倒闭了，留下了一块地。由于有私人利益在里面，最后拿出来挂牌，设立了很短的挂牌周期。万科恰好在那个地方没有地，有人天天去国土局去看。一挂出来，万科拿走了。所以对方极为愤怒。地方政府不收我们钱，但是我们已经披露了。后来去证监局举报我们虚假披露。因此，之后所有的都已合同签订为准。7月份我们买了60个亿地，实际披露了30个亿。四季度还是会买很多地。精装修方面，目前是91%占比。装修利润率很低，毛坯还有一部分来自于土地升值。做精装修的目的在于装修负债率高于100%，本身不占用资金，还对毛坯房提供融资功能，有垫资。ROE我们觉得近几年不下降。今年ROE会创历史新高，比去年再提升1-2%，未来可以维持在比较高水平上。工厂化，去年300万平，可能需要在这个规模上停留一段时间。如果预售款监管有变化，会迅速推进。绿色建筑，没有统一目标。现在工厂化的成本比非工厂化的成本每平米高300元，以前是600-800元，现在下降了很多。随着人工成本上升，传统方式成本上升，会导致现在的差距在缩小。对房企来说，最好的策略是在卖房子之前盖房子越快越好，卖房子之后盖得越慢越好，因为盖得越慢投入就越慢，折现来看越合算。因此在这一点上工厂化优势并不能体现出来，工厂化的特点在于很快能竣工。工厂化的最大价值在于，不管开工面积多大，都能保证质量的稳定性。工厂化会提高管理半径，一般当公司管理面积超过2000万平米，就会有压力；但是工厂化没有管理界限。另外就是推进机械化。公司在这方面花了1个亿，派人到日本培训学习机械化水平。盖房子最容易出问题的是漏水、开裂、抹灰等方面。在中国，施工严重依赖于工人的技术水平（可能会偷懒），而在日本，比如抹灰就有抹灰机，对工人的技术要求很低。另外例如窗框尺寸是标准的，导致后来开裂漏水主要是这个。在日本，窗户填缝是用一个注射器，填满之后就好了。工人工作比较轻松，不容易偷工减料。用机械化的方式，就算把全国的10亿平米都用这个做都没问题。而工厂化的墙是不需要抹灰的。节能减排是国家战略，在这方面有很大的扶持力度。支持手段常用的第一个是减税，第二是奖容积率，通常可以增加3%的建筑面积，也就是奖励了3%的可售产品。

公司认为衡量地产商真正价值主要看三个指标：第一，要看发展到最终的规模能有多大，而增速并不重要。万科并不介意别的公司短期内超过我们，而在意的是能否做到更大的规模。短期内超过的原因可能很偶然，比如融资了等等。我们只要保证能够做到更大规模的能力就可以了。我们用合作的方式来验证能够做更大的规模。只要规模增加了，到时候再把合作的股权买回来就可以，因为我已经证明了我的能力是可以做到这么大的。第二，要达到这个最大的规模，需要融资多少次。因为每融一次资，就是对股权的一次稀释，作为股东当然希望稀释的程度越少越好。第三，达到永续增长阶段之后的ROE有多高。因此综合到一个指标的话，就是把最终的规模乘以永续增长后的ROE，再除以所需要的融资次数。这个值越大越好。



问：关于钢结构。

钢架结构有很大缺陷。世贸就是全钢结构，在它倒了之后，所有的建筑全部改成混凝土结构。世贸的结构是由空心钢管组成的，像麦子一样。缺点就是软，火一烧就倒。现在的建筑物都是采用外挂钢架，混凝土内核。



问：万科会不会考虑B股转H股？

如果可以做，会考虑。H股虽然价值不大，但B股毫无价值。相比之下，B股转H股还是可以做的。H股依然是国内公司，只不过在境外上市，因此H股还是需要国内的审批，只不过两边同时审批。融资和A股是一样的。香港能够融资的都是红筹股。复地当初退市就是因为香港没有融资功能，而又必须披露很多信息。



问：上半年公司拿地不多，今年拿地总体会不会偏少？

一般情况下是在地价高位的时候降仓。今年地价并不高，并且很难再下降，所以万科不会降仓。4季度是拿地的好时候。今年地价在过去三年还是最低的。上半年之所以拿地较少，是因为合适的机会比较少。下半年拿地的机会会多一些，可选范围也会更多一些。



问：如何更好地衡量周转率？

根据上市公司披露的信息来看，土地储备开工率这个指标更好，即用T年开工面积除以T-1年的土地储备。30%以上算是比较合理，现在行业平均百分之十几。



问：公司如何提高抵御风险的能力？

业务布局多元化，如果所有业务都在同一个城市，风险自然会较高。多元化一些会比较分散。我们对商业地产比较谨慎。因为我们认为电商取代实体是一定会发生的。传统零售企业也在往电商转。转的快的活下来，慢的可能会比死。而为零售提供地点的商业地产就比较危险。目前华东区域市场特别差，主要是房子太大了。我们要求项目分布要均匀。一线、二线、三线都有布局。市区要有，郊区要有，高层、别墅都要有。坚持快速周转，减少土地储备年限。 问：关于万科的管理机制。 万科管理机制更像美国的三权分立。美国允许州之间的制度竞争，人口迁徙。万科允许各地方公司有一些细节调整。在定价、投资、拿地、产品规划等方面允许子公司有不同的风格。例如，杭州公司就在与绿城拼品质。绿城的特点就是外墙贴石材。这样容易积水漏水，而且热胀冷缩一段时间石材就会掉，再贴的话颜色就不一样。另外石材性价比偏低。后来我们也跟绿城拼品质，贴石材。万科杭州公司的品质绝不次于中国任何一个地产商。杭州公司用了5%的收入创造了20%的利润。后来我们把杭州公司总经理调到总部来管质量。 对于行业内其他企业，更多的是一个领袖，一种声音，下面都在无限表达对领袖的忠诚。(以下是一段对S公司的精彩评论，此处暂时不表) 而在万科，对于下属不听上面的话，至少是中性的。不会对上面的决策不折不扣的执行。只有美国的制度才能保证如此大的国家治理还能这么好。一个集权的国家肯定会有一个管理半径的极限，因为中央处理的信息是有限的。 怎么看上海珑原？个人认为，未来会赚钱的，微利，不亏钱。


_____________
陈聪  中信证券地产研究员

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万科A(000002):将考虑B股转H股可行性

    ■证券时报
    中集集团宣布试水B股转换H股后,身处窘境的B股群体似乎觅得了一条可行的复
苏路径.昨日,万科A(000002)董事会秘书谭华杰对证券时报记者表示,寻求融资出路
一直为万科所关注,虽然目前没有明确意向,但万科会考虑B股转换H股的可行性.
    对于中集集团开启的B股破冰之旅,谭华杰称,这无疑为所有B股上市公司开拓了
一条新路.他同时表示,对于A股与B股差价较高的公司,B股转H股价值更大.
    目前,沪深两市共有108家B股公司.国金证券分析师罗立波分析称,从B股公司自
身的业务实力, 大股东的资金实力等方面考虑,中集集团B股转H股的案例,不具备广
泛的示范效用.他认为,目前B股板块中能够效仿的可能只有万科B(200002).
    谭华杰亦表示:"尽管对于房地产公司而言,H股市场的融资价值并没有想象中高
,但反观B股市场,B股转H股还是可以做的."
    近年来, 由于楼市调控,房企在资本市场的融资遭遇壁垒,万科更多依靠信托来
募集资金.
    与此同时, 反映房企融资成本的资本化利息费用在不断增加.半年报显示,万科
今年上半年借款利息支出高达26亿元,同比上升40%,超过其净利50亿元的一半,其借
款利息资本化率更是由2011年的8.6%上升到9.2%, 凸显出万科今年融资成本呈上升
趋势.因此, 尽管万科目前手握470亿元现金,资金链较为充裕,但若要维持稳健扩张
的步伐,新的融资平台依旧对其有着较大吸引力.
    今年5月, 万科收购南联地产控股(01036.HK)73.19%的股份,此举当时就被市场
解读为万科向香港上市迈进的第一步.
    然而, 南联地产控股本身是上市公司,据联交所相关规定,上市公司收购完成后
的两年不得有重大资产重组,这意味着,两年后南联地产才可作为万科在港的融资平
台来使用.而如果此番中集集团B股转H股成功,万科融资的选择无疑会更多.

meng-h

招商入股两房企 与万科合作项目待考

2012年08月23日 09:17
来源：观点地产网
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观点地产网武瑾莹 在上半年以价换量取得成功之后，招商地产积极寻找更多的土地以谋后续发展也是很自然的事情。

略为特别的是，招商最新的扩张并不是通过招拍挂，而是以收购其他公司股权的方式，更为有趣的是，这两家公司，天南地北相隔甚远，一家在哈尔滨一家在深圳。

股权收购万科项目

8月21日晚，招商发布公告称，以股权转让的方式收购招商嘉天与万科滨海两家房企，获得两房企所属的13宗地块，土地总面积325,530平方米，总建筑面积953,833平方米，地价总额约36亿。

公告显示，招商地产收购的两家房企分别是哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司与深圳市万科滨海房地产有限公司，招商地产分别收购了两家房企各50%的股权，在两公司董事会中占多数表决权，两房企成为招商地产控股子公司。

据了解，招商嘉天现拥有哈尔滨市香坊区编号为3-12-4-2618至3-12-4-2624的7宗地块的土地使用权。上述地块用地总面积为188,280平方米，计容积率建筑面积为608,563平方米，土地用途为住宅、商服用地，普通住房用地使用年限70年，其他商服用地使用年限40年。地价总额约为63,822万元。

万科滨海现拥有深圳市盐田区沙头角中心区J211及J237等6宗地块的土地使用权。上述地块用地总面积为137,250平方米，计容积率建筑面积为345,270平方米，土地用途为商业服务业设施用地，使用年限为40-50年，地价总额为296,300万元。

很显然，在招商刚刚获得股权的这两个项目中，万科滨海项目因是和万科合作而尤为引人关注。

而深圳万科方面人士透露称，其实和招商进行合作此前已经有联系，而且早已明确，这次只不过是将一半股权交给招商，以坐实合作之名。

合作出于风险考虑

对于这次股权收购土地，招商董秘刘宁向观点地产新媒体表示这是正常的公司行为。

至于为何万科愿意出让股权，刘宁只表示“或许万科是出于对风险的考虑”。

东莞证券地产分析师何敏仪则认为，对于招商这种资金状况比较好的龙头企业来说，现在寻找合适的机会扩展是很容易理解的，而且招商今年在拿地方面并没有超过预期。

事实上，从最近来看，土地市场明显回暖，在拿地方面动作积极的房企也越来越多，就连万科董秘谭华杰也在一次活动上表示：“下半年拿地的机会会多一些，可选范围也会更多一些。”

除了万科有这样的判断之外，仅两个月来，中海、龙湖等多家房企也重回战场，开始大规模拿地。

对此，何敏仪认为，相比通过招拍挂拿地，能够找到合适机会以股权收购的方式获得土地是此时更好的方式。

其称，虽然目前土地溢价还不算太高，但因基础地价并没有出现明显下降，所以拿地成本还是比较高的，而上市公司如果能通过合作方式拿地，可以选择的项目也会比较多。

上述人士认为，下半年房企在拿地方面应该会维持目前的情况，不过一些具体项目也可能出现不同的情况。

何敏仪进一步称，此前万科和招商有过合作，因此双方再次合作也不足为奇。

而深圳今鹰地产营销总经理林晓华则称，万科选择招商并不出人意料，因为在深圳同等级的几家上市公司中，华侨城的项目和万科项目为竞争关系，而金地在项目操作上的能力目前看起来略逊于招商。

“万科和招商进行合作是最好的选择，也是唯一的选择。”林晓华如此表示。

壹海城运作待考

或者正如上述业内所说，万科招商此次合作“不足为奇”，但对于此项目的前景，林晓华的态度颇为保留。

资料显示，此次招商收购万科股权的这几块地目前已经是即将面世的一个大型综合体项目，命名为“壹海城”。

壹海城共分六期开发，2012年底内有望入市的是首期公寓和写字楼，其中，230多套公寓主打150-160的平层和80平方米左右的复式，另有80-200平方米的写字楼。壹海城建筑面积共约35万平方米，后期还将陆续开发购物中心、海岸商业街、艺术中心、超高层酒店、写字楼等。

而值得关注的是，在该项目的分工上，由向来甚少涉足商业地产的万科却在此项目中主要负责商业部分的开发。万科将负责10万㎡的写字楼+3.2万㎡的商业，合计建筑面积达13.2万㎡；而10万㎡的商务公寓+5.5万㎡的五星级以上标准酒店由招商地产负责，合计15.5万㎡。

不过最新消息显示，壹海城项目预计9月15号开放营销中心，月底开盘，首期主推150平米大复式单位。

林晓华由此判断，让商业经验较少的万科来负责商业，或许是因为这个项目计划先做住宅部分以聚集人气，同时以快速销售拿回成本，然后可以慢慢发展商业。

但林晓华续称，虽然盐田区未来的发展前景看好，从住宅来看，因价格还处于比较合理的位置，应该可以支持销售。但目前该区域的人群消费力相对较低，对商业不能形成有力支撑，也难以满足写字楼的供应。

在这样的判断之下，林晓华认为，万科选择和招商合作，的确是出于对风险的分担，更为主要的是两家公司在住宅项目都有很多客户的累积，对销售帮助较大。

meng-h

万科40685万元夺得虎门博涌地块 溢价率68.2%
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2012-08-28 11:57:00 来源：搜房网
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  [提要]8月28日上午10时，编号为2012 WG035、位于虎门博涌的商住商服连体地块将截至报价，进入最后交易环节。经过近两个小时108轮竞价后，由东莞市虎门万科房地产有限公司以总价40685万元获得该地块使用权，折合楼面地价5854.29元/平米，溢价率68.22%。

8月28日上午10时，编号为2012 WG035、位于虎门博涌的商住商服连体地块将截至报价，进入最后交易环节。据搜房网了解，该地块共吸引四家开发商参与报价。本次土地拍卖竞争激烈，出价频繁。后期竞争主要集中于编号24527958与编号55117339的开发商之间，经过近两个小时108轮竞价后，由东莞市虎门万科房地产有限公司以总价40685万元获得该地块使用权，折合楼面地价5854.29元/平米，溢价率68.22%。

虎门万科40685万元夺得虎门博涌地块

据出让公告显示，该地块位于虎门中心区未来拓展区域，交通便利，面积为17374㎡，容积率区间1.0~4.0。中原地产高级研究员韦天使分析，根据虎门最新的总体发展规划，该商住混合地块所在的博涌片区，区位优势十分明显，与外界交通便捷，广深港高铁、广深高速、轻轨R2线等环绕，未来将建成集商贸、文化于一体的大型新兴商圈，这正是因为该地块所在的功能定位，根据详细控制指标，地块商业建筑面积必须大于等于30%以上，显然其背后蕴含的商业价值潜力巨大，最终成交楼面地价5854元/㎡，高于3月30日同区域东莞凯和实业投资拿下的2012WG011地块时候的2338元/㎡。

近年来，虎门楼市愈加繁荣，继万科地产强势进驻虎门之后，市场关注度日益攀升，特别是随着近期高铁虎门站的正式启用，更是让虎门地皮升值不少。而虎门的地标商圈也逐渐成型，天虹百货、虎门国际购物中心(小区网 论坛)等相互促进，开始汇聚中高端的消费群体。临近的高端楼盘万科紫台“金街”开盘售罄，单价就超过3万元/㎡。韦天使分析，在东莞市政府明确表态支持房地产企业转型商业地产后，虎门的商业地产将步入发展快车道。

2010年是东莞万科战略调整的重要一年，借助当年楼市欣欣向荣的东风，大举挥师东拓发达镇区，先后在长安、虎门最成熟的核心区拿下标杆性的项目，也即是声名远扬的万科长安中心、万科紫台，如今这两个项目也从出身高贵的名门之后，华丽转身成为东莞城市综合体与标杆豪宅的代名词，特别是虎门万科紫台，无论是户型产品、园林打造，还是圈层营销、品牌推广，都树立了虎门豪宅的标尺，在虎门房地产发展历程具有划时代的意义，并最终实际万科品牌在虎门的落地，可见当前借助商业地产发展的快车道，顺利拍下博涌村商住地块，算是万科地产在虎门的乘胜追击，占据其在虎门商业地产市场的一席之地。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科Ａ(000002):称暂无B股转H股计划

    ■证券日报
    在中集集团(000039)近日抛出B股转H股的方案后不久, 有媒体便曝出地产龙头
万科也在考虑B股转换H股的可行性,从而引发了市场的强烈关注.
    报道称,万科董事会秘书谭华杰日前在接受媒体采访时表示,会考虑B股转换H股
的可行性.对于A股与B股差价较高的公司,B股转H股价值更大."尽管对于房地产公司
而言,H股市场的融资价值并没有想象中高,但反观B股市场,B股转H股还是可以做的.
"
    同时, 今年5月,万科旗下全资子公司万科置业(香港)有限公司收购南联地产控
股(01036.HK)73.19%的股份, 更凸显了万科希望实现在港上市进而扩大融资渠道的
急迫心情.
    然而, 根据联交所相关规定,上市公司收购完成后的两年不得有重大资产重组,
这使得南联地产在短期内还不能成为万科在港的融资平台.因此,更使得市场相信万
科有理由进行B股转H股的行动.
    不过,针对上述媒体的报道,万科相关负责人在接受《证券日报》记者采访时称
,"公司已经注意到中集集团近期在境内上市外资股转换上市地等方面所进行的探索
和创新, 但不同企业的情况存在差异,万科目前还没有这方面的计划."其表示,媒体
有关万科考虑进行B股转H股的消息,其实源自一份券商的研究报告,并不能代表万科
的真实立场.
    但有业内人士向记者透露,万科的确有B股转H股的想法,只是在没有一个完善的
方案前,公司不便透露相关的信息.
    B股转H股不易
    8月15日, 中集集团宣布拟将已发行的B股转换上市地以介绍方式在香港联交所
主板上市及挂牌交易, 并将在8月30日临时股东大会上审议方案,需要获得全体股东
和B股股东2/3以上的表决通过,并获得证监会,港交所等批准或同意.
    此前,在目前沪深两市共计有108家B股公司中,今年已有伊泰B开启纯B股公司赴
港融资先河,鲁泰B(200726),南玻B(200012)等相继宣布回购计划等.
    对此, 资深投资顾问,注册分析师余荩就表示,"从管理层的角度,采用各种途径
逐步淘汰B股市场应该是共识.而此前市场预期的^A,B股合并,B股直接转板A股^的操
作难度很大.未来解决B股历史遗留问题将可能采用三种路径:一,同时发行A股和B股
的"A+B"公司可采用B股转H股上市的方式;二, 通过回购的方式,直接减少市面上的B
股流通量;三,B股可主动退市,其中符合条件的公司可在A股重新申请上市.而在现阶
段,B股转H股是B股改革最有效的选择".
    而国金证券(600109)分析师罗立波则分析称, 从B股公司自身的业务实力,大股
东的资金实力等方面考虑, 中集集团B股转H股的案例,不具备广泛的示范效用.他认
为,目前B股板块中能够效仿的可能只有万科B.
    不过,即使万科有意将B股转为H股,在实际的操作过程也有着不小的难度.
    余荩认为,从万科的角度,它需要一个融资平台,由于楼市调控不断加码,国内房
地产企业难以在资本市场上融资,万科只能更多的依靠信托来募集资金,导致成本增
加.
    万科半年报显示,万科今年上半年借款利息支出高达26亿元,同比上升40%,超过
其净利润50亿元的一半,其借款利息资本化率更是由2011年的8.6%上升到9.2%.
    "而如果B股市场未来能顺利启动"B转H"这一改革模式,万科既可以解决了B股股
权这一难题,又开辟了新的融资平台,可谓一举两得.但需要强调的是,不管是中集还
是万科,要想在H股市场融资,同样需得到中国证监会的同意.所以存在万科B转到H股
后仍然不能融资的可能,这是万科的忧虑所在".
    同时, 对于普通投资者而言,他们关注的重点是转板方案能否维护他们的权益.
有分析人士认为,中集B(200039)有中集B的情况,万科B不能简单复制,改革要同时维
护上市公司和B股投资者的权益,所以,万科B股转H股的可操作性有,但需要继续摸索
操作模式,难度系数很高.
    转板或拖累公司股价
    而广发证券(000776)投资顾问刘翀在接受媒体采访时则表示, 万科B股转H股意
义不大, 因为转板后,公司的估值和股价定位都要参照香港市场的估值水平,大多数
公司都很难维持现在的股价,一旦H股定价完毕,对A股股价又有牵制作用.
    业内人士也认为, 由于万科B的股价较高,目前对万科A的折价在5%以内,历史上
偶尔还会高于A股的股价, 所以如果万科实施了B股转H股,短线对A股影响不大.但长
期来说, 由于香港市场的估值较低,不排除万科B股转H股后,股价出现下跌而拖累万
科A股价的情况.
    此外, 并不是所有B股都具备转到H股上市的条件.财务状况是比较重要的因素,
例如中集B, 如果B股的股东要行使现金选择权,公司要有足够的资金实力来应对的.
同时,有条件转H股的公司不一定有动力去操作,比如华新B,在其A股可以融资的情况
下,公司显然不会费尽周折的去选择融资成本更高的联交所上市.

meng-h

万科再出手：7.9亿松江摘地                                                                  2012年08月31日07:37  东方早报
                                                                                                                                                
        
                                        　　(记者 王齐)近来在土地市场颇为活跃的万科，昨日再度出手上海。
　　8月30日，上海市规划和国土资源管理局网站披露，位于松江的纯住宅地块——国际生态商务区14号地块，被上海万科房地产有限公司以7.9亿元的总价摘得，折合楼板价5473元/平方米，溢价率为9.3%。
　　上海市规土局网站信息显示，在14号地块之前，松江国际生态商务区最近一次成交宅地是在今年7月27日。当时，同为纯住宅用地的松江区国际生态商务区15-2号地块，被上海信达银泰置业有限公司、上海信达立人投资管理有限公司联合摘得，成交总价为8.93亿元，溢价率为40.14%，折合楼板价7022元/平方米。
　　两幅宅地毗邻，且规划容积率同为2.5。相较之下，国际生态商务区14号地块的成交单价有所缩水。
　　一央企开发商称，国际生态商务区14号地块的成交价格还是比较合理的。
　　出让文件显示，国际生态商务区14号地块位于松江新城区域，东至茸梅环路，南至中温路，此番出让面积为57733.6平方米。
　　值得一提的是，此前的8月1日，万科还通过旗下的上海沪彤置业有限公司，以20.3202亿元底价，摘得闵行区虹桥商务区核心区北片区11号地块。
　　要求建部分工业化住宅
　　国际生态商务区14号地块出让要求颇多。
　　出让文件称，该项目必须全面建设为生态低碳社区，其中不少于总建筑面积30%的建筑，应获得住房和城乡建设部颁发的三星级绿色建筑设计和运行评价标识；项目住宅建筑面积90%以上应为精装修；工业化住宅面积不少于3万平方米。
　　所谓工业化住宅，是指采用预制构件或部件，在施工现场装配而形成的住宅，也叫“装配整体式住宅”。
　　松江国际生态商务区一招商经理称，“绿色低碳、节能环保一直是生态商务区所要求的，商业项目如此，住宅更要特别推广。工业化住宅，就是节能。我们提这个并不是特别要提高门槛。我们对绿色面积等方面的要求都很高。像万科、朗诗这样的企业，对绿色建筑很有经验，有很好的技术。”
　　国际生态商务区14号地块项目的相关“绿色”要求是，绿地面积占用地总面积的比例不小于35%，其中集中绿地面积不小于用地总面积的10%。
　　一央企开发商称，能做工业化住宅的开发商并不多，政府一直鼓励工业化住宅，因为能缩短工期，缓解供应不足，但工业化住宅也出现过质量问题，比如漏水。
　　在该央企开发商看来，14号地块较高的出让要求，也使得参与竞拍的开发商不多。
　　上海市规土局网站显示，国际生态商务区14号地块挂牌后，领取申请书的企业达21家，但最终提交竞买申请的只有5家。
　　万科发力土地市场
　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，大型区域规划的聚集效应往往能吸引大型开发商涌入，并产生长期的助推作用。而早期推出的优质地块更能得到开发商关注。松江新城国际生态商务区距上海虹桥航运枢纽直线距离仅18公里，同时依托松江大学城、轨交9号线大学城站和东部工业区等资源，未来发展空间值得期待。
　　黄河滔还提到，该板块周边的松江万达广场项目已经开工，一定程度上也给该地块的潜在价值加分不少。
　　“从成交价格来看，还是体现了开发商拿地时仍偏理性。”黄河滔援引数据称，截至8月29日，今年松江新城板块新建商品住宅的成交均价约为1.56万元/平方米，而国际生态商务区14号地块的楼板价仅为5473元/平方米。
　　在上海频频拿地，与万科此前重申的策略颇为吻合。
　　万科董秘谭华杰近日称，从整个房地产行业来看，应该降低土地储备的仓位，但今年地价并不高，也很难再下降，所以万科不会降仓。四季度是拿地的好时候。今年地价在过去三年来是最低的。
　　从报表看，万科眼下并不缺乏资金。截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。
　　万科7月开始大肆出击土地市场。万科披露称，7月该公司新增项目6个，对应万科权益的建筑面积约84万平方米，接近整个上半年的一半。谭华杰称，上半年土地市场机会不多，7月万科买地资金披露了30亿元，实际买地资金60亿元。
　　9月上海迎供地高峰
　　按往年的供地节奏，下半年的土地供应量将大幅增加。
　　21世纪不动产上海区域市场研究部的统计显示，截至8月30日，上海在9月预计至少将出让22幅经营性用地(不包含动迁安置用地，下同)，为今年以来月度经营性用地出让幅数之最，合计出让面积为73.6万平方米，累计起始出让金额达85亿元。
　　该机构统计称，今年上半年，上海市以出让经营性用地128.3万平方米，出让金额为117.8亿元。
　　9月预计出让的22幅地块中，受开发商追捧的地块颇多。
　　上海市规土局网站显示，黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，预计将在9月下旬现场竞价。该地块系商业用地，此次出让面积为11788.7平方米，起始总价高达20.5亿元，折合楼板价28983元/平方米。机构预计，该地块一旦成功出让，有望刷新今年上海土地出让的成交单价纪录。
　　位于青浦区的徐泾镇海天花园西侧地块，同样受追捧。截至昨日发稿，该地块已吸引了40家开发商领取标书，14家开发商提交竞买申请。出让公告显示，该地块东至海天花园，北至沪青平公路，出让面积为48200平方米，容积率为1.5，起始报价为5.061亿元，折合起拍楼板价约7000元/平方米，系普通商品房用地。
　　黄河滔预计，随着未来土地供应的集中释放，所带来的成交热度或直接传导至二三级市场，对后续楼市整体预期走势产生影响。

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当然，震撼之后，陈东升和同事们仔细咨询了美国养老社区的商业模式，包括资金来源、土地取得、运营方法。他了解到，美国的养老社区主要是两类机构在做，一类是从房地产开发转型而来的，另一类就是从慈善机构中诞生出来的，并没有保险公司直接参与，但这些社区因为资金不充裕，所以会发债券，而他们发的债券主要的购买者恰恰是保险公司。“我们的创新就是将美国近20、30年兴起的新型开放式养老社区与人寿保险嫁接起来”，陈东升认为这种嫁接是“天配”。保险公司有大量的长期资金，需要寻找有稳定回报的投资出路，养老社区属于商业地产，但与写字楼、零售等商业地产相比，具有稳定的特点，像后两类经营性质的商业地产会随着经济周期而波动，但养老社区与经济周期几乎无关，而与人口结构变迁相关，因此，投资养老社区非常符合保险资金投资的要求：安全、不受经济波动影响、有稳定的现金流，但不追求高回报。陈东升将这种嫁接归纳为对保险业的“三个延伸”，即资金运用的延伸、保险产品的延伸和服务的延伸，因此，他认为人寿保险与养老社区的结合是一种全新的商业模式，而泰康人寿正是这种全新商业模式的开创者。

    陈东升想清楚这个商业模式之后，就向保监会申请保险公司投资养老社区的试点，保监会经过约一年时间的论证，在2009年11月批复同意了泰康人寿的申请。又等了两年时间，泰康人寿在北京昌平购得一块30万平方米的建筑土地，筹备了五年的保险嫁接养老社区的模式才真正开始落地。“我们常说‘只听楼梯响，不见美人来’，原来我们是楼梯响都没有听到，今天总算听到了，三年后，我们养老社区一期建成、客户入住，我们的商业模式那时才算是真正见到了。”陈东升如是说道。对于拿地花了两年时间，具体负责养老社区投资的泰康人寿助理总裁兼泰康之家首席执行官刘挺军的解释是，泰康人寿在选址时“坚持不妥协”，比如坚持养老社区与子女距离在1小时车程以内，公司在两年中看过的地块约200多宗，但最后才看中了昌平这块地，因为这个地块完全符合泰康选址的三原则：与子女距离近、自然环境好和周边配套完善。具体而言，泰康昌平的养老社区位于昌平新城的中心区域，交通便利，距离北四环仅半小时车程、距离地铁南邵站约500米。它一路之隔就是白浮泉湿地公园，周边还有丰富的旅游、休闲资源，如蟒山国家森林公园、十三陵水库、小汤山温泉等。在社区30分钟车程之内，就估计有多达6家医疗机构，其中包括将于2013年投入使用的三甲医院北大国际医院。

    截止2011年，中国65岁及以上老龄人口约占总人口的9.1%，规模超过了欧洲老年人口的总和，预计到2027年，中国65岁及以上老龄人口占总人口的比例将上升至14%。快速步入老龄化社会给正在现代化过程中的中国带了巨大的挑战，这种挑战不仅仅是对政府和企业，而且与每个中国人未来的生活息息相关。具体到泰康人寿第一个养老社区所在的北京，其老年人口比例及老龄化速度一直居全国前列。根据中国第六次人口普查的数据，北京2010年常住人口中，65岁以上人口约171万，占常住人口的8.7%，75岁以上的人口也有约69万，占比为3.5%。2009年，北京市政府就提出了“9064”养老服务新模式，即到2020年，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老。

    泰康投资建设的养老社区显然是属于最后4%的那一类。泰康人寿北京的养老社区定位属于中高端市场，如果购买保险产品，趸交起售保险费为200万，10年期交，起售年交保险费为20万。尽管听起来这个保险产品售价不低，但自推出之后，市场反响热烈：今年5月份开售，截止到7月底，已经有了80多位交费客户，要知道泰康的养老社区是在6月6号才举行奠基仪式，这些客户并不知道泰康究竟能将它建成什么样子。梁杰是泰康保险加养老类产品的第一批客户，他是北京的一位职业投资人，今年45岁。他告诉《财富》（中文版），在泰康推出这个保险产品之前，他就很关注养老问题，已经在寻找类似的东西，因此，当泰康的保险经纪人6月份打电话给他说有这么一个产品时，很快就下单了。梁杰认为他们这一代人指望下一代为自己养老不现实，因为下一代都是独生子女，有四个老人要养。从他个人的例子看，也不现实，他自己的儿子已经送到美国去念高中了，将来回不回国还不知道。梁杰自己是金融从业者，他认为泰康这款保险产品设计得很好，有三个特别吸引他的地方：第一，是给自己买了一个将来入住泰康养老社区的权利，而且他认为泰康这种民营企业服务比较好，做的养老社区应当不会差；第二，2015年泰康的养老社区落成之后，他自己的直系亲属就有优先入住的权利，而他和他夫人的父母年事已高，这个对他吸引力蛮大的；第三，他买的是保险产品，如果说20、30年后，社会上养老社区可选择的非常多，他对泰康的服务或者品质不满意的话，他也可以选择其他的，他在泰康买的这个保险的利益仍然属于他，并没有损失。说得更直接点，如果几十年后，他的经济状况改变了，住不起这种高端养老社区，他也可以将保险产品的利益兑现出来。促使梁杰下单的另一个因素是他目前正处在对自己的资产重新配置的时期，在此之前，他的资产主要配置在激进型的投资上面，比如股票和房地产，而现在他明显感觉自己步入中年了，应当增加稳健型投资的比重。梁杰告诉本刊，未来他计划将自己一半的资产配置在稳健型的投资上面，比如保险产品、短期理财、现金等，而剩下的另一半还是配置在激进型的投资上，比如股票和房地产。

    去年，泰康人寿的保费收入为826亿，首次出现了负增长，今年上半年泰康再次录得同比7.84%的负增长，在6大保险公司中，降幅最大。但这一切似乎早在陈东升的意料之中，他在今年1月份的一次媒体聚会上就宣布“泰康将告别一味追求市场占有率的规模增长的模式，坚定向价值经营转型。未来将专注于寿险业务，放弃进军产险和银行业的机会，深耕寿险产业链，致力于提供‘从摇篮到天堂’的金融产品和服务”。而打造保险嫁接养老社区的商业模式正是陈东升深耕寿险产业链这个战略方向的关键一步，为了保证养老社区获得成功，泰康确实做足了功课。据泰康之家投资有限公司副总裁刘淑琴女士介绍，泰康北京的养老社区是请美国养老地产领域最著名的设计公司设计，但泰康也并没有完全食洋不化，在坚持国际标准的同时，把中国老人的生活习惯和方式融入到设计中去，泰康相关的团队对于设计规划有非常深入的介入。为了保证建成的养老社区运营良好，泰康将自己成立相应的服务公司，组建团队。刘挺军介绍说，这是考虑到目前中国的养老市场还不成熟，为了保证服务品质，只能自己做，将来市场成熟之后也不排除与第三方合作的可能。泰康北京的养老社区与现有的竞争者相比，有一个很大的不同，即提供全程服务。刘挺军介绍，在社区里面就会有一所小型老年医院，社区不仅面向活力老人，而且还会面向深度护理的老人，甚至包括失忆老人，直到临终关怀。陈东升希望泰康养老社区打造一种全新的生活方式，用他的语言来说，泰康的养老区就是一所开放的老年大学，要成为中国养老社区的第一品牌。他说：“我们有先发优势，但未来竞争还要如临深渊、如履薄冰，要爱惜自己的品牌，持续地积累、完善和向前发展。”

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现房销售山东试点 住建部严防资金风险
2012-09-01 09:29
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导语：在多位业内人士看来，现房销售试点只不过是第一步，取消预售则是住建部更为长远的目标。

经济观察报 记者 宋尧 庞丽静 种昂 终于有地方表态愿意试验一下现房销售了，在住建部尝试推行了数年无果之后。“各市要总结改进商品房预售管理办法，选择有条件的开发项目，开展商品住房现房销售试点。”8月23日，山东省副省长夏耕在全省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议上说。这是继2010年广西南宁市宣布试点现房销售被当地否决后，再次有地方政府主动提出试点。

这项政策的着眼点更多落在规避商品房预售制度中诸如开发商抽逃、挪用项目预售款等问题的风险，与时下目标落在“房价回归”之上的房地产调控，并无直接关联。事实上，推行现房销售试点是住建部谋划已久但未实施的一件事，而时下楼市销售的不景气，则为这项政策的落实带来了转机。

2011年年底，楼市陷入销售困境导致库存大量升高，“被现房”已成为许多开发商不得不面对的问题。住建部也加大了推行现房销售试点的力度。“但一直没有找到合适的地方，山东这次表态是一个机会。”一位接近住建部的人士称。

迟来的表态

在山东省内，一些本土开发商和属地的房协官员，均对“现房销售”试点的消息感到意外。不过在住建部官员的评价中，山东省住建系统一向因政策执行较好而备受好评，比如此前进展不快的全国住房信息联网，已在山东省率先完成。

山东省住建厅一位负责宣传的官员告诉本报，目前，对于商品房现房销售试点何时开始实施，试点具体方式并不清楚，相关工作是由该部门的住宅与房地产处在牵头负责。而山东省住建厅住宅与房地产处的官员则拒绝了记者的采访要求。

而在济南和青岛，当地开发商和房地产协会的人士也对此毫不知情。“没有看到任何有关现房销售的文件，之前也没有找我们座谈或调研过这件事。”“感觉很突然。”对于现房销售试点的消息，青岛百强置业有限公司董事长匡林强对本报表示，现房销售会加大开发商的资金压力。

不过对于住建部这实在算不上一个新鲜事。

尽管在8月初曾出面辟谣“取消商品房预售”。但事实上对于取消商品房预售制度，住建部内部也存在争论，主流意见是鼓励和推动地方政府进行现房销售试点的。

山东也并不是试点推行的第一家。2010年，广西南宁市曾宣布将试点推进现房销售，但随后试点夭折。“当时南宁市住建系统的确准备运作这事，但后来广西更高层决策否决了这项试点。”前述住建部人士告诉记者。“如果有的城市和地区进行现房销售试点，也未尝不是一件好事，但开展起来难度很大。”住建部政策研究中心副主任王珏林说。

其推行的阻力主要来自房地产企业及地方政府。“这会压迫开发企业的资金链，影响其开发速度。”王珏林称，随之影响将扩散到城市的建设速度，开发商拿地的积极性，以及地方房地产相关税费的收取。这断然不是地方政府愿意看到的。难以获得地方的支持，因此现房销售试点的推进工作也一度被住建部搁置。

不过，转机在2011年第四季度出现。自2011年9月起，楼市的各项统计指标就持续恶化，房价下跌，成交量下滑。根据中国指数研究院的监测数据，到2012年1月份时，其监测的40个城市中，逾八成城市成交面积环比下降，平均跌幅达到了11.62%的水平。其中13个城市跌幅超过50%，跌幅最大的天津高达78.78%。

一些业内人士观察到，在一些楼市库存较大的三四线城市，现房销售早已成为库存压力下的现实选择。因为卖不出去的房子砸在了开发商手中，等到销售回暖的时候，很多房源在事实上已经成为现房。

落实

目前，山东现房销售试点更进一步地落实受人关注。

“实际上政府抓的是两件事，一是现房销售，应该推广全装修销售，避免二次装修浪费和建筑纠纷。二是预售资金监管。目前这两件事情推行难度都很大。很多地方不具备条件。”青岛房地产协会房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江认为，现房销售一个很重要的条件，就是有足够的库存房源可卖。否则，将给市场带来极大的冲击。

在龙江看来，现房销售试点很有可能落在库存充足的青岛。

根据深圳世联地产顾问股份有限公司给本报提供的数据：当前青岛有147438套新房库存量，总面积是1712.23万平方米，其中有住宅106508套，面积1174万平方米。相对青岛城市规模而言，体量庞大。而作为省会的济南市7月底在售房源存量（指已开盘的）为5848套，仅69.73万平米。

匡林强称，当前调控背景下，青岛开发商的预售普遍很难实施，“房子盖起来再卖，也就相当于是现房销售了。”但即便如此，他还是强调，现房出来再卖，资金压力确实不小。

除了试点地域的选择之外，“选择有条件的开发项目”也是当地宣布试点现房销售的一个前提条件。“但无论让哪个项目参与试点，对该项目的开发商都无法体现出公平，除非政府给予其他方面的政策优惠。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，只有一种方式可以公平试验——在项目土地出让时，就注明未来须现房销售。

第一步

在多位业内人士看来，现房销售试点只不过是第一步，取消预售则是住建部更为长远的目标。

但这与当下的房地产调控并无直接联系。

“在短期内，取消预售对于调控目标‘房价回归’无疑是负面影响。”接近住建部的人士称。取消预售必然打乱当前大多数房地产企业的开发节奏，随之将带来房源供给的减少，楼市供需失衡的状态将因此而恶化。

但从更长期的角度讲，他认为取消预售只是一个节奏调整的问题，“就如同倒时差一样”，在适应了现房销售之后，现在的大企业的开发速度会恢复正常，取消预售自然会淘汰一些资金实力较弱的开发商，并提高房地产行业的进入门槛。对于住建部来说，这恰恰是他们所希望看到的。

事实上，住建部试图改变预售制度的原因，在于要求房地产行业规避风险。相比于预售制，商品房现房销售可以规避很多风险，第一项便是开发商抽挪项目预售款的问题。

在山东省有关现房销售试点的讲话中，也处处提示着商品房预售的风险。“今年以来，随着房地产调控的深入，商品房交易量下降，开发企业销售回款迟缓，资金链趋于紧张。有的楼盘建设停滞，造成工程款和农民工工资拖欠；有的预售楼盘特别是拆迁安置用房无法按期交付，引发集体**。这些现象必须引起我们的高度警觉和重视。要全面实行商品房预售资金监管制度，保证开发企业将预售资金用到相应的项目上，防止资金挪用和抽逃，防止由此引发购房居民和建筑农民工群体性事件。”

预售资金监管制度，成为在预售制度暂时取消无望的情况下，住建部推行的一项风险防范措施。另外，房屋质量保障、虚假销售宣传，甚至包括住建部一直希望普及的商品房精装修问题，在现房销售的环境下，都有望得到改善。“单就房地产行业而言，这是更为根本的问题。”上述人士称。

myzpc

“随之将带来房源供给的减少，楼市供需失衡的状态将因此而恶化。”

真真是在大放厥词，前面还说好多房子卖不出去，现在又说供需失衡，住建部真是恶心，根本就是在作秀，应该让国土部部长来当住建部部长，才能执行温的政策。