万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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河南6部门联合发文：购买首套房利率优惠可达30%
本文来源于财经网　2012年06月25日 13:39 我要评论（1）
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各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠

　　【《财经》综合报道】据大河报报道，河南省住房和城乡建设厅、省发改委、省国土资源厅、省人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），符合条件的居民购买首套房，银行要执行优惠利率，给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。

　　《意见》提出，各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。

　　《意见》提出，鼓励银行业金融机构积极向资质和市场信誉良好的房地产企业发放贷款，用于建设中小户型、中低价位的普通商品住房。要求金融机构进一步完善房地产信贷风险管理制度，普通商品房和保障性住房项目的最低资本金比例按不低于20%执行。

　　各银行业金融机构要降低贷款门槛，积极争取扩大贷款额度，在确保资金安全规范的前提下加大房地产信贷有效投放力度。同时，鼓励各银行业金融机构合理延长房地产开发企业贷款还款期限，力争在现有基础上延长三个月。平顶山聊宅网

　　另外，各级金融管理部门要加大对银行业金融机构的监管力度，督促其切实规范金融行为，提供优质、高效的金融服务。取消一切违反政策规定的不当附加条件和不合理收费。

　　各级发改委、国土资源、住房和城乡建设等有关部门要进一步简化90平方米以下中小户型、中低价位的普通商品住房开发项目的审批环节，提高办事效率，缩短审批时间，协调解决开发建设中的水、电配套、房屋征收和资金紧张等问题。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。房地产企业投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%，房地产管理部门应予办理商品房预售许可证。

　　《意见》规定，各地住房公积金管理委员会要根据当地住房价格、人均住房建筑面积和住房公积金业务发展状况，合理提高住房公积金贷款额度，提高幅度原则上不低于原贷款额度的15%，并报省住房和城乡建设、财政、人民银行、银监部门备案。

　　另外，各地还要降低住房公积金贷款门槛。目前我省职工申请住房公积金贷款要求连续缴存12个月，首付房款30%。为支持缴存职工购买套型建筑面积90平方米（含）以下首套自住房，将连续缴存时间减少为6个月，首付房款比例下调至不低于20%。对于符合民政、工会等部门认可的低保、低收入、特困标准的职工，可申请个人住房公积金贷款贴息。平顶山聊宅网

　　据悉，各地住房公积金中心要进一步提高住房公积金的使用效率。原则上，个人贷款业务在3个工作日内、个人提取业务在2个工作日内完成审批手续。

　　关于保障房方面，各地要加大工作力度，确保土地、资金落实到位，加快保障性住房建设进度，力争今年新开工项目6月底前全部开工。

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瑞银首次覆盖万科A并列入重点推荐名单
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傅峙峰
瑞银发布研究报告，首次覆盖中国房地产龙头万科A，并将其列入重点推荐(Key Call)买入名单。

报告称，万科初步完成了重点城市的全面覆盖，对应房地产市场规模2.7万亿元，若公司能提升市场占有率3%，销售额就将超过2000亿元。

瑞银认为，目前相对宽松的政策、更具可持续性的房价水平和趋于稳定的房价预期，有望改善市场销售环境，随着万科推盘量增长，今年全年销售额有望达到1450亿元。

报告还指出，万科今年一季度末持有货币现金391亿元，净负债率仅23%，公司已为抓住土地市场机遇做足了准备。

瑞银预测万科2012年至2014年EPS分别为1.12元、1.43元和1.70元，给予11.2元的12个月目标价。

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报道：河南楼市新政被撤销
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《
21世纪经济报道》周三援引河南省银监局一位未具名消息人士的话报道称，河南省撤销了放松楼市调控的新政。

报道称，河南省相关部门近期向一些基层银监局下发了对该省楼市政策进行微调的意见通知，不过相关“新政”已经被撤销。报道未引述消息来源。

报道援引消息人士的话表示，新政与中央政策不符。

河南省政府网站周一刊登了当地《大河报》的一篇文章，称该省相关部门已指示银行对首套房购买者给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。

不过中国银行(Bank of China Ltd.)河南分行和工商银行(Industrial & Commercial Bank of China)河南分行周二均表示，未执行上述首套房优惠利率。

《大河报》的文章还称，首套房“认房不认贷”，凡家庭名下无房产登记购房的均视为首套房。

河南省政府网站目前已撤下了这篇文章。

《21世纪经济报道》援引上述知情人士的话称，今年河南经济下行压力较大，相关方面可能寄望房地产行业拉动经济增长。

由于土地和房产销售在地方政府财政收入中所占的比重很大，各地方政府想出了各种各样的政策来刺激房地产销售、提供税收优惠、放宽对非本地户籍购房者的居住规定等。

随着外部问题拖累中国经济增长放缓，中央政府对地方政府房地产市场支持政策的容忍度也略有提高，特别是如果这些政策是为了满足首次购买者的刚性需求并且将投机性需求排除在外。

不过中央政府已经驳回了一些地方政府直接违背了中央政策的楼市新政，特别是那些放宽购房限制的政策。

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全聚德“捆绑”万科开餐厅
时间:2012-06-29 09:24来源:北京商报 作者:吴颖
    　　中国餐饮旗舰品牌“全聚德（002186）”昨日又实现了一个新战略模式——与地产商捆绑发展。
   
    昨日，全聚德与苏南万科共同签署了《战略联合发展协议书》。全聚德副总经理邓非表示，全聚德此次的合作突破了以往的固有开店模式，首次实现了与商业地产的跟进开店，首次尝试在多业态混合的商业项目中开店。
   
    记者了解到，按照协议，全聚德今后将“傍着”苏南万科的项目，同步进驻苏州、无锡、常州的苏南万科商业物业；目前，全聚德已将签约后的首家店址选在无锡新区商圈的万科金域缇香商业步行街，这是全聚德继运河公园店后，在无锡市开设的第二家店，单店面积约3100平方米。
   
    按照合作模式，在苏南万科的地产项目中，全聚德可以享受优先进驻、优惠使用的“特权”，苏南万科可以在商业地产建设初期，按全聚德的要求“量身定制”全聚德餐厅开店位置和建设标准，从而为全聚德获得更适合经营的店面提供保证。苏南万科方面表示，万科将对全聚德开店提供同等条件下的优惠。比如，延长免租期、延长租期、优惠租金等。
   
    记者从全聚德集团相关负责人处获悉，全聚德与万科地产的初次合作，源于2011年9月的沈阳店，沈阳店在建成后的试营业期间，取得不菲的效果，这才促成了这次进一步的签约合作。今年，全聚德把开店的重点放在华东和华中市场，预计年内将有不少于两家直营店开业。

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德银料中国海外6月销售达100亿 目标价调高至24.38元

2012年06月28日 14:31 来源： 金融界网站 【字体：大 中 小】 网友评论
德银料中国海外6月销售达100亿 目标价调高至24.38元

点击查看中国海外发展(00688)免费实时行情

　　内房股将於下周起陆续公布6月份以至半年销售数据，德银发表报告预期，中国海外<00688.HK>；6月份销售情况将与5月份相若，相信可达另外100亿元的销售。换言之，预计中海累计上半年合同销售额可达到600亿元，相当於完成全年目标800亿元中的75%。

　　该行相信中国海外全年销售将可以超标完成。达到950至1000亿元销售。预计公司於上半年的可入账销售金额将会达1150亿元，为公司於2012及2013年度提供盈利增长动力。

　　该行引述公司管理层指，由年初至今毛利率仍然超过35%，相信公司项目地段优质，效率改善及成本控制得宜，将可为未来持续高毛利带来支持。故该行重申中国海外「买入」评级，目标价轻微调高3%至24.38元。

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举双手反对国企捐钱
作者: 王安
时间: [ 2012-07-04 11:14 ]

    曹德旺捐赠36.38亿元、许家印捐赠5.08亿元等，中海油捐赠7.34亿元，中石油捐赠4.62亿元……



举双手反对国企捐钱



文/王安



    终于听到了一句实话：咱们民众没权势，用脚投票有力量。

    讲这话的是民政部，其辖下中民慈善捐助信息中心发布的《2011年度中国慈善捐助报告》显示，2011年全国接收国内外社会各界的款物捐赠总额约为845亿元，较2010年下降18.1%。《报告》承认，降幅最大的是被郭美美事件搅和的红十字会系统，各级红十字会接收款物合计28.67亿元，减少38.62亿元，降幅达57.39%。用脚投票，疑似有力量。

    《报告》还婉转批评了国企：国企捐赠115.63亿元，占企业捐赠总量的23.8%，108家央企的利润总和是15023.2亿元，主动捐赠26.97亿元，仅占其利润的0.2%；而民企捐赠281.2亿元，占57.9%。瞧嘛，曹德旺捐赠36.38亿元、黄怒波承诺捐赠9亿元、许家印捐赠5.08亿元，等等。而中海油只捐赠了7.34亿元，神华集团捐赠6.99亿元，中石油捐赠4.62亿元……这情形很像开完家长会，爹妈指戳孩子：人家怎就考了100分？

    但细一想，多亏国企、央企没捐那许多钱。公家的事不好办，谁是领导说不清，弄不好就扯进贪腐，最轻也是挪用公款。比如中海油，董事会能做主捐钱吗？那就找国资委、找国务院。就算国资委主任和总理有时间一笔笔调研审批捐款，那边却又有说法了：央企的钱是全国人民的，应该全国人大开会定夺，于是，全国人民忙起来了……

    曹德旺就没这麻烦。他可以擅自掏钱捐出，可以理直气壮地命令承办机构把账一笔笔算清报来，可以随意实地核查捐赠结果——如果让全国人民去核查，这活儿怎么干？

    万科王石也是个随性之人，想爬山就登高，想读书就游学，但不是想动钱就动钱。2008年5月12日汶川地震当天，万科集团决定向灾区捐款200万元。5月15日王石写博客道：“我认为，万科捐出的200万是合适的。这不仅是董事会授权的最大单项捐款数额，即使授权大过这个金额，我仍认为200万是个适当的数额。”

    王石明白，作为上市公司的职业经理人，他对企业、股东、员工和客户的权力是有限的，这种理念与国际现代企业是一致的。汶川地震后，诺基亚中国公司根据预算，第一时间捐出300万元和5000部手机，但诺基亚被网络“铁公鸡”排行榜排到第二。诺基亚中国公司向总部请求加大捐款，这让总部为难。跨国公司一般都有一笔应急资金，灾难发生后可以第一时间动用这笔钱，但不会一下子捐出一大笔钱，而是可持续性地捐款——就像现在提倡的可持续性发展。

    但这理念瞬时被口水淹了。王石被逼急了，宣布在未来3～5年内支出1亿元参与灾区的重建，但这1亿元是万科自家操持，不涉及商业性开发，建“震不倒的学校”。当年12月31日，万科捐建的遵道学校交付使用，1300多个孩子，一寸光阴一寸金，王石抢出了多少光阴值几多金？老霸道了。

    王石为什么坚持自家操持这1亿元捐款？因为他不相信政府和社会组织的信誉和效率，虽然那会儿郭美美还没发飙警示各界。

    但不是家家都有万科的霸道。各地的捐款雪片似地飞往灾区，委托他人操持。其中就有香港政府的200万元拨款，加上香港教育工作者联会的200万元募捐，400万元在绵阳兴建绵阳紫荆民族中学。这所中学在2010年3月竣工开课，比万科的遵道中学晚了15个月。不幸的是，今年5月，学校被拆了，要给豪华大商厦腾地儿。

    对此，“香港发展局确认考虑追索由香港政府援建四川绵阳中学的资金200万元（港币）”，但这只是斗气；绵阳市官员称中学是万达绵阳公司“擅自拆除”，似乎难以服人；万达说，这事和万达有什么关系？现在哪个企业会去做拆迁？

    对于紫荆民族中学项目，如果是曹德旺捐的，他能派一个加强排现场督战；而万科早已预料到会是一团乱麻，于是躲了；末了是香港人急了，但天高皇帝远，没奈何；倘若这学校是国企捐的，恐怕都找不到为此痛心之人——因此，最没趣的就是国企。

    最后的结果似乎是皆大欢喜，八方都赢：有纳税人支持，绵阳有力量，政府征地65.5亩，投资7000万元新建紫荆民族中学，新学校援建性质、校名均保留，以抚慰香港同胞一片爱心。

此时我们明白了，咱们民众不是最有力量的。  ■



    （此文首发20120704中国青年报P10《 冰点周刊·世说新语》，原稿 1710字符）


青春就应该这样绽放  游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！  你不得不信的星座秘密

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):多房企超额完成上半年目标,万科恒大加速抄底拿地

    ■证券日报
    "没想到我们居然提前完成了上半年的销售任务. "万科北京公司副总经理肖劲
在"东西豪宅强强对话暨下半年豪宅市场前景论道"活动上笑着向记者表示,"我们定
任务往往是比较进取的,当时大家都说今年上半年没戏,结果到6月中旬左右,上半年
任务居然就完成了."
    而7月4日晚,万科也公布了其6月份的销售简报和拿地情况.根据公告显示,万科
6月份实现销售面积122.4万平方米,销售金额133.2亿元,环比5月份分别增长19.41%
和24.25%,与去年同期相比在销售面积上增长8.51%,销售金额则几乎持平.而这也表
示,万科今年6月份旗下项目的售价已较5月份有所提高,相比去年同期也出现微增.2
012年1~6月份,万科则累计实现销售面积602.5万平方米,销售金额625.4亿元.
    超额完成半年目标
    事实上,超额完成上半年销售目标的房企不止万科一家.本报记者根据多方获取
的最新消息不完全统计,截止到7月4日,多家标杆房企上半年销售业绩完成其全年销
售目标的50%以上.
    "目前,我们已经完成了全年的销售任务."保利地产北京公司副总经理王英男在
上述活动上向记者如是表示.
    除此之外,据记者了解,截至6月底,华润置地累计实现合同销售233亿,已达到全
年400亿元目标销售的58%;绿城集团合同加协议销售金额达219.5亿元, 完成全年目
标400亿元的54%;融创中国累计实现合约销售金额125.2亿元人民币,完成全年220亿
目标的56.9%;建业地产合同销售额达51亿元,完成今年合同销售目标的57%.
    更为值得注意的是, 据链家地产市场部统计数据显示,中海前5月实现的销售额
已经占其全年销售目标的62.87%,世茂房地产也在5月完成了其全年销售目标的53.6
6%.
    对此, 北京中原市场研究部总监张大伟向记者表示,全国楼市明显复苏,尤其降
价促销楼市成交量上扬明显,另外市场也开始出现量价同行的局面.
    "对于这轮回暖, 我们作为开发商也多少有些意外,所以要仔细分析是由于之前
我们采用的以价换量策略产生了效果, 还是市场需求不能再继续自我抑制而产生的
根本性回暖."肖劲对记者如是表示.
    张大伟也同时强调,本轮成交复苏非普遍性,目前市场虽有松动,但是限购,限贷
依然指向投资需求入市,其中部分可能有途径入市,但是难以支撑全面回暖.
    加速推货消化库存
    无独有偶, 记者了解到,从6月底开始,包括万科,保利地产等在内的一线房地产
标杆上市公司的高管,已经多次进行内部沟通,讨论下半年市场形势和相关的定价策
略.目前,上述房企暂时认定6月的成交数据难于断定市场回暖,加速推货消化库存仍
是目前第一要务.
    值得一提的是,万科保利近期在高端产品上颇费工夫,五矿万科如园和保利东郡
联袂同时推出楼王,试探高端楼市.
    王英男指出, 保利东郡项目从6月开始,销售速度明显提升.与保利东郡类似,肖
劲也告诉记者,如果从5月1日开始计算,截至6月30日,如园认购额已近5亿元.
    对此,肖劲和王英男在上述活动上一致看好高端楼市下半年的销售前景,有升级
换代需求的购房者已经压抑了很久,市场稳定的时候,这些需求将会在下半年逐步地
释放.
    不过,虽然开发商表示加速推货消化库存仍是目前第一要务,但在土地市场方面
,此前表示只有机会良好才会出手的万科,6月份已经加速了拿地势头.公告显示,其6
月份在土地市场5次出手, 共支付土地出让金21亿元,其中4次为单独拿地.而此前一
段时间, 万科即使拿地也几乎全部采取联合体的形式.另一龙头恒大地产在6月则先
是以32968元/平方米的楼面价拿下广州天河地王后,又在月底以6亿元竞得了无锡三
宗商住用地.而两大地产龙头在土地市场上的表现,也显示出房企对后市的一些信心
.

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万科收购南联地产 借壳上市香港或另有他意
http://bj.house.sina.com.cn  2012年07月11日07:50  中国广播网

　据经济之声《天下公司》报道，香港永泰地产宣布，公司召开股东特别大会，会上股东全票通过约10.79亿港元出售南联地产73.91%股权给万科。

　　今年5月14号，万科曾经对外宣布，计划通过用10.79亿港元收购永泰旗下南联地产73.91%的股份，从而实现香港上市。在全球房地产行业处于低迷情况下，万科花10.79亿港元收购南联地产73.91%的股份是否划算？万科想借壳在香港上市能如愿以偿吗？对此，房地产专家陈国强认为：

　　陈国强：万科收购香港上市的南联地产，它的收购价格是否合理或者核算，我相信万科作为最早的上市房企会做相应的调查和评估，对他们来说肯定是一个比较理性的收购行为，因为南联地产本身是一家上市公司，根据香港的相关规定收购的前两年是没有重大资产重组的机会，它有限制，但是两年之后我觉得南联地产可以作为万科在港的融资平台来使用。

　　根据万科当天公布的资料，万科全资子公司万科置业(香港)有限公司已经在5月13号和永泰地产有限公司达成收购南联地产股权的协议。永泰地产、南联地产都是在香港联合交易所上市的公司。

　　根据协议，永泰地产将对他控股的南联地产进行重组。重组完成以后，万科将通过他全资子公司万科置业(香港)有限公司以港币大约10.79亿元收购永泰地产持有的1.9亿多股南联地产股份，占重组后的南联地产已经发行股份总数的73.91%。

　　众所周知，万科是中国房地产行业的龙头老大。2011年7月5号万科公布的销售业绩显示，公司2011年上半年累计实现销售面积565万平米，销售金额656亿元，同比分别上升76%和78%，几近完成全年1400亿销售目标的一半。

　　凭借上半年657亿元的销售成绩，万科继续稳坐中国房地产企业领跑者的宝座。在2011年中国房地产业处于不景气的情况下，万科的业绩令同行羡慕。资金如此雄厚的万科为何又做出借壳到香港上市的决定？对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，作为我国房地产行业老大的万科集团虽然是A股上市公司，但是也很差钱：

　　杨红旭：万科作为中国房地产企业的老大，他近几年是持续走着稳健扩张的步伐，一个方面是在内地扩大经营的范围，包括新进入的一些城市，另外是在香港甚至是境外做些尝试。另外一方面融资也是一个考虑，虽然万科营收业绩是比较高的，但是毕竟他要维持这样一个经营规模，尤其还要进行适度扩张还是需要钱的，而国内的资本市场近几年因为持续的调控政策对房地产开发企业的融资设置了很多壁垒和障碍，虽然万科是A股的上市公司，但是融资情况并不乐观，通过香港上市利用香港这样一个国际金融自由港进行融资也是一个考虑吧。

　　按照协议规定，万科需在签署股份销售协议后，立即支付3000万港元给永泰，以作为可退回按金，也就是投资基金。剩余部分则在股份销售完成时支付。

　　公告披露，完成交易的时间原则上是今年7月31号中午12点，但无论如何不得迟于8月31号，否则永泰或者万科可以终止股份销售协议。收购完成后，万科将成为南联地产的控股股东，并获得在港上市地位。那么，不差钱的万科到香港上市除了融资，是否还有其他目的？专家的回答耐人寻味：

　　陈国强：万科收购这家上市公司根据我们现在的了解应该有多方面的考虑，首先为万科未来国际化的发展可能是做一个铺垫，接下来应该会看到万科会拓展海外市场，第二个方面万科这次收购为万科未来的自身持有物业的发展会打造一个融资平台，实际上目前万科非住宅的业务也有很可观的积累，这些物业按照目前国内相关政策环境难以变现难以周转，所以借助香港的资本市场恐怕将来几百个亿非住宅的物业可以通过资本的金融工具可以获得一个比较好的变线的通道，这个恐怕是万科作出这样收购的又一项考虑了

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万科执行副总裁杜晶辞职
2012年07月13日 10:34 本文来源于 财新网 | 评论（13）
　　 将办理德国移民手续。万科称其于7月12日递交辞职申请
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　　【财新网】（记者 李雪娜）7月13日上午9时半，万科集团执行副总裁杜晶微博确认辞职，并将前往德国办理移民手续。

　　万科方面回应称，杜晶于7月12日向公司递交辞职申请，此前杜晶分管的工作已移交万科集团副总裁张旭负责。

　　公开资料显示，41岁的杜晶于2002年加入万科，先后就任广州万科总经理、集团副总裁、深圳万科公司总经理、集团执行副总裁等职。加盟万科前，杜晶曾就职于中国海外建筑（深圳）有限公司、中国海外兴业有限公司、中国海外地产有限公司。

　　接任者张旭，2002年加入万科企业股份有限公司，曾任武汉市万科房地产有限公司工程总监、常务副总经理、总经理等职。

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万科人事再震动 执行副总裁杜晶今日确认离职
    来源：搜房网    字号：[url=]T[/url]|[url=]T[/url]    时间：2012年07月13日11时00分03秒
                  
万科集团执行副总裁杜晶在其名为“安东安迪爸爸”的新浪官方认证的微博上转发该微博并称：“毕业20年，其中10年在万科。今年安迪和妈妈拿到德国身份证，重视家庭的德国提出作为家庭成员的我要一起申请。感谢公司提出的在职国际化安排并给了我两个月的假期考德语、递资料、等面试，思虑再三还是选择告别万科，陪伴家人专心体会人生下一个10年。衷心祝福万科，这里永远让我自豪与骄傲！”
  

  

原万科集团副总裁杜晶

  而在今日早晨，万科官方微博“万科周刊”发微博称：“集团执行副总裁杜晶昨日向公司递交辞职申请，前往国外办理移民手续。公司接受了杜晶的辞呈，此前杜晶分管的工作，已经移交副总裁张旭负责。”
  万科一位重磅副总裁杜晶正式离职，而巧合的是，他是在2012年两次“被离职”之后于今日正式确认离职。据悉，杜晶是当年万科推出的“海盗计划”，从中海挖来的多位干将之一，2002年加入万科，先后担任过广州及深圳公司总经理。4月月中旬，有消息称杜晶及另外两名公司高层离职出走。后经核实，并不属实。
  最近一年多以来，万科已出现多次中高层人事变动。2011年1月28日，万科执行副总裁徐洪舸和副总裁肖楠双双离职，创办里诚公司。2011年6月，万科又一位执行副总裁、上海区域总经理刘爱明辞职，加入重庆协信地产。而此后不久，万科重庆公司总经理邢鹏因个人发展原因辞职，原万科公司万创设计管理中心总经理陈运生，目前已经接任邢鹏的职务。紧接着，万科执行副总裁袁伯银也宣布正式离职，加入红星美凯龙家居集团。
  据了解，此前辞职的刘爱明以及本次传闻的杜晶、陶翀富等，都是原万科实施“海盗”计划、费尽心力从中海挖来的人才，此次陶翀富的离职，使因“海盗”计划而来的多位中海干将所剩无几。
  一年来万科高管离职情况一览
  时间 姓名 离职前职务
  2012.4 陶翀富 万科深圳公司副总经理
  2012.4 罗霆 深圳公司营销中心总经理
  2012.1 邢鹏 万科重庆公司总经理
  2011.8 袁伯银 万科执行副总裁
  2011.6 刘爱明 上海区域总经理
  2011.1 徐洪舸 万科执行副总裁
  2011.1 肖楠 副总裁

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公司报道：重庆万科Ａ(000002)"鞋柜门"牵出合同硬伤 负责人称"措辞不合适"
　　“毒地板”、“纸板门”、福州诉讼风波，万科地产在2012年仿佛走入了争议的漩涡，近日重庆万科锦程再度曝出“鞋柜门”，接踵而至的质量和诚信质疑不断冲击着人们的眼球。中国证券报记者赴重庆采访发现，维权业主关注的焦点已经从最初的“鞋柜”，扩大到了建筑合同和甲醛超标等问题。
　　一份由万科拟定的附件合同注明：“电梯间、走廊及楼梯间墙面以砖为主”，而万科锦程交付房屋的走廊墙面多为涂料。面对存在“硬伤”的合同，万科（重庆）房地产有限公司负责人解释说：“措辞不合适”。
　　消失的通高鞋柜
　　2010年年末，雷先生在重庆市渝中区渝中路购买了一套万科锦程精装修两居室。等待了一年多之后，在2012年6月接到了收房通知，然而当他满心期待的推开房门的时候，却惊讶地发现印象中的通高鞋柜消失了。
　　“买房的时候，万科锦程只有A、B户型的样板间，售楼员介绍说B户型和C户型的格局是一样的，只是大门打开的方向有区别。在比较了价格之后，我定了一套18号楼的C户型两居室”，提起当初买房的场景，雷先生直呼上当，“收房的时候，我才知道两个户型的玄关差别很大，通高鞋柜变成了一个只有1.1米高的活动鞋柜。”
　　在接触了几名业主之后，中国证券报记者发现，业主的不满并不在于两个鞋柜的价值。18号楼业主王小姐解释说，购房时对于空间的利用十分看重，C户型套内面积为58平米左右，属于紧凑的小两居。B户型通高鞋柜嵌在大门后面的墙中，大家十分认可这一设计。但是，C户型却是在餐厅位置摆放活动鞋柜，既不美观，也占用了本来就不大的空间。
　　那么到底在当初销售过程中，售楼员是否详细解释了两种户型的区别呢？万科（重庆）房地产有限公司经理王延军表示，开发商不可能每个户型都做一个样板间，由于格局类似，存在部分售楼员参照B户型样板间向客户介绍C户型的情况。
　　对于沸沸扬扬的“鞋柜门”，王延军直言当初没有料到。针对业主的误解，他用三个“没有”做了解释：“对于两个户型的差别，我们没有特别关注过，没有想到客户如此看重，也就没有在销售过程中刻意提示。我们的问题在于，合同约定不清楚，柜子的高度没有进行标注。”
　　几位还是几十位
　　在万科锦程销售中心的会客室里，重庆万科营销策划部工作人员递给中国证券报记者一份《关于近期几位业主对重庆万科锦程项目装修质量等有关问题质疑的情况说明》，这已经是“鞋柜门”曝光以来，重庆万科发布的第三份说明。资料显示：“20余户投诉业主中绝大部分同意选择其中一种方案，并均与我司签订了补充协议。目前只有几位业主不认同……”
　　重庆万科负责人也介绍，目前万科锦程的风波已经基本得到妥善的处理，拒绝收房的业主只有5位，主要是提出的补偿金额不合理，例如要求退还全部装修款等。然而，7月18日陆续有许多业主赶到紧邻万科锦程的万科中心项目门前，他们是来为业主发起的甲醛检测进行捐款的。中国证券报记者询问得知，仅网络上维权业主中，就有约50位业主尚未收房，其中多数为C户型业主。
　　一方说“鞋柜门”基本尘埃落定，一方是维权如火如荼，拒绝收房的业主到底是几位还是几十位呢？
　　王延军介绍，锦程的一期精修房共计1422套，在集中交付期间，到访业主1091户，截至目前已交付1078户，收房率属于相当高的。其中，C户型408户，拒绝收房的有5户。针对质疑，王延军解释说：“我们统计的是到访业主的拒绝收房情况，到访是指业主收到入伙通知书后，来锦程登记履行收房手续。对于收房时未持有或拒绝提供入伙通知书的业主，我们没有纳入到统计数据中。”
　　附加合同存“硬伤”
　　在万科锦程业主捐款过程中，中国证券报记者见到了一位12号楼的C户型业主钟女士。她提交了入伙通知书，却并未收房，理应属于重庆万科所说的5位拒绝收房的业主。然而，钟女士对于《情况说明》中“要求我司提供不合理的补偿金额”提出异议，“我是6月19日集中交房第一批来收房的业主，除了鞋柜之外，天花板、地板、管道等许多地方都有问题。虽然我到现在都没有收房，但是从来没有提出过金钱补偿的要求，房屋维修都是小事，万科违反建筑合同才是大事。”
　　钟女士提到的是购房合同中第三项附加合同——《建筑材料、设备安装标准说明》，其中明确标注：“电梯间、走廊及楼梯间墙面以砖为主”。不过，记者实地走访了12号楼、18号楼看到，2层楼以上的楼面共有6面主要墙壁，分别位于电梯间和走廊，其中只有电梯一侧贴有瓷砖，对面为铝制复合材料，另外4面墙为涂料。
　　王延军承认这份购房合同的附加合同是由万科拟定的，不过，在实际建设安装过程中，一楼大厅和电梯一侧都使用了高级大理石瓷砖，电梯对面为配电箱等设施，不能进行贴砖。至于占多数的走廊墙面刷涂料是否违反了合同约定，王延军思考了片刻说：“这里的措辞可能不合适。”
　　需要指出的是，追究万科违反合同责任已经成为目前锦程业主维权的主要诉求，而这一点在重庆万科第三方《情况说明》中没有任何回应。
　　18号楼业主雷先生表示，最近维权业主集体多次寻求与重庆万科交流，不过对于电梯间、走廊及楼梯间墙面的问题，重庆万科始终没有正面回应。一方面是业主要求万科履行合同约定，而另一方面，让万科锦程对4栋30余层建筑的走廊全部进行贴砖整改也难以实现，这让重庆万科和维权业主之间的问题解决陷入了困境。雷先生无奈地表示，“履行合同是诚信问题，不过万科一直拖下去，我们也只能走法律途径了。”
　　一套房屋两份合同
　　在与重庆万科交流过程中，中国证券报记者查阅了一位业主留存在售楼处的购房文件，除了一份包含了附加条款的购房合同之外，还有一份委托装修合同。
　　尽管在广告宣传中，以及重庆万科负责人的介绍中，均表示万科锦程出售的是精装房，但是在购房合同中却写着“清水房”，即毛坯房。这就需要业主再签署一份委托装修合同，委托建筑商来进行装修，只是装修款项是由重庆万科支付。
　　对于为何签订两份合同，王延军表示，2010年万科锦程取得预售证时，重庆市房地产主管部门不支持精装房报建，因此项目以清水房进行报建，市建委也是在清水施工结束后进行验收。不过，业主方却有不同的声音，他们称咨询过相关政府机构，万科锦程当初是可以以精装房报建的，之所以额外签订委托装修合同，是为了规避责任。
　　解释是否合理暂且不管，一套房屋两份合同带来的弊端已经显现。业主签订的委托装修合同只有三页，对于精装修的内容约定十分模糊，包含了“高级瓷砖”、“品牌浴霸”、“高档强化木地板”等字眼，这为双方的争议埋下了伏笔。
　　走访多位业主，中国证券报记者发现小户型业主对万科锦程安装的木地板都不甚满意。12号楼2层一套两居室内，业主已经将两间卧室的木地板全部拆除，摆放在了阳台上。木地板的背面型号显示为：宏耐VK806。
　　据宏耐地板工程部工作人员介绍，这是一款万科地产定制的工程版木地板，在市场中没有销售。尽管这位工作人员一再表示，相关产品符合国家的各项标准，不过她承认这是万科定制产品中比较低端的一款。据了解，万科地产向宏耐定制的工程版木地板包含了C标和D标，均为强化地板。万科锦程使用的宏耐VK806属于D标，万科采购价为73.25元/平米，包含了安装等费用。而如果是使用更厚的C标产品，采购价为98.84元。
　　除地板之外，橱柜遮挡部分是否应该贴砖成了争议的另一个焦点。有业主在收房过程中发现，橱柜下面的地面、遮挡的墙面均未贴砖，认为万科在精装修过程中偷工减料。对于质疑，重庆万科在《情况说明》中表示，“被橱柜遮挡的地面及墙面未贴地砖及墙砖的问题，按照惯例，一般都不贴砖。”记者询问了恒大、龙湖等地产公司的人员，对于橱柜遮挡部分是否贴砖并没有一致的说法，一般洗菜盆部分由于管道问题不应贴砖，而其他部分的装修没有一致的标准。
　　针对这一疑问，中国证券报记者致电万科集团深圳总部，一位工作人员介绍，橱柜遮挡部分的装修属于很细节的问题，万科没有具体的要求，这应该与具体楼盘的设计有关。她表示，万科锦程的做法是否符合万科装修标准需要咨询工程部，不过截至发稿时止，未得到万科集团回复。

【出处】中国证券报

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金地海外募资12亿 A股地产公司今年首次
http://www.sina.com.cn  2012年07月20日 17:57  新浪财经微博
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　　新浪财经讯 7月20日消息，金地集团今日宣布，集团旗下海外公司——金地国际控股有限公司发行三年期无抵押优先级债券成功发行，募资12亿人民币。该期海外债券，由汇丰银行独家牵头经办，创下A股地产公司今年海外发债首个成功案例。

　　该期债券，由汇丰银行作为独家评级顾问、独家帐簿管理人、独家牵头经办人。金地集团称，此次债券发行，原计划募集10亿人民币，结果市场反应热烈，共接到47亿人民币超额认购，获得111家机构投资者的追捧，最终金地集团决定本次发行12亿人民币。

　　该债券为3年期品种，发行票息9.15%，由金地集团旗下在香港的全资子公司辉煌商务有限公司提供担保。市场分析人士表示，在不需要集团母公司担保的条件下低成本超募，显示了海外市场对金地集团自身实力、资信和在国内市场信誉的认可。

　　金地集团董事长凌克透露，本次发债初定计划为为10亿人民币，集团内部定位是做首次创新性融资，开拓融资渠道，进行融资国际化的尝试。7月17日和18日两天，金地集团管理层一行在香港、新加坡进行非交易路演。值得一提的是，7月18日这一天A股地产板块大跌，金地集团一度跌停。管理层一度担心短期市场波动会削弱此次路演效果，不料海外投资者反应正面且积极，基本不受内地股价波动影响。

　　债券发行前，穆迪首次给予金地Ba1评级，展望稳定，标普给予金地“BB+”长期企业信用评级，展望稳定。对本次债券，标普给予“BB-”的债务评级，穆迪予以Ba3评级。

　　这一企业评级，优于国内绝大部分地产同行。据公开信息显示，除中海、华润、方兴3家央企背景地产公司之外，金地集团以标普“BB+”、穆迪“Ba1”的评级，居于其他近20家同行之首，高于龙湖、雅居乐等房企。(曹磊 发自香港)

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50万美元在美国能买什么房                         MIKE POWELL 报道  2012年07月21日                        
    Jessica Kourkounis for The New York Times
    这套带6间卧室的老宅位于新泽西伯灵顿，市价50万美元，这座小城市位于宾州特拉华河沿岸。
                                                                                    

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                                                    新泽西伯灵顿
房产：有6间卧室的老宅子，带有2.5间卫浴（半间指只可上厕所不可洗澡的卫生间——编注），位于特拉华河畔
                                                        价格：50万美元
面积：8305平方英尺（合约772平方米）
每平方英尺价格：60.20美元（每平米合647.67美元，约每平米4080元人民币）
环境：伯灵顿位于宾夕法尼亚州的特拉华河沿岸，人口约10万，距离费城车程大概30分钟，距离普林斯顿车程约40分钟。这座城市在17世纪晚期由贵格会教徒建立，城里的大部分建筑都有至少75年历史，一些房子甚至建于18世纪初;距离该房产几个街区，就有一个历史悠久的圣公会堂。
这座城市的商业走廊是高街(High Street)，街道两边是楼高两层或三层、联邦风格或殖民风格的老房子，现在这些房子改装成古董店、咖啡馆和其他由当地人经营的小店。这幢房子俯瞰特拉华河，旁边就是河岸步道。
内部装修：这幢建于1840年的房子楼高两层，哥特复兴风格，列入美国国家史绩名录（National Register of Historic Places，为美国政府认为值得保护的建筑财产的官方目录——译注），房子由托马斯·乌斯提克·沃特(Thomas Ustick Walter)设计，他的作品还包括美国国会穹顶。在上世纪初，房子的二楼改建成分租屋，目前四间卧室仍被出租，每月租金700美元。其中一间卧室起初是设计成小礼拜堂，拥有高达17英尺（合5.18米）的拱形天花板，可尽情欣赏特拉华河风光。
一楼楼面面积为4000平方英尺（合372平方米），层高11英尺（合3.35米），屋主目前在这层居住。他们几乎保留了这幢房屋最初的所有设计细节，包括硬木地板和9个烧木材的大理石壁炉。宽敞的门厅两端，原本分别是男士和女士会客室，现在用作卧室。两间卧室都带有壁炉。原来的男士会客室现在是主卧，旁边是书房。一楼在过去10年进行了扩建，增加了厨房的面积。原先厨房设在地下室，地下室的改建目前已基本完工，现在是办公、健身和储藏空间。一楼有1.5间卫浴。
户外空间：这幢楼占地不足0.25英亩（合1012平方米），拥有数个景观花园。
税款：9234美元。
联系方式：Deborah Hornstra, Callaway Henderson Sotheby’s International Real Estate; (609) 933-0073; callawayhenderson.com
芝加哥
房产：带两间卧室的公寓，有两间卫浴，大楼建于1913年
价格：49.9万美元
面积：1450平方英尺（合135平方米）
每平方英尺价格：344.14美元（每平米合3696.30美元，每平米约23287元人民币）
环境：这套公寓位于林肯公园旁，大楼共有七个单位。这个地区的住宅以20世纪初的联排别墅和小型公寓楼为主。这里是芝加哥的高档购物区，有苹果专卖店这样的全国连锁店，也有当地人开的烘焙点心店和各类专营店，销售的产品从进口餐具店到高档婴儿手推车，应有尽有。街对面就是占地1200英亩(合约486公顷)的林肯公园，公园建在密歇根湖岸上，里面有动物园、植物园、城市历史博物馆、球场、湖滨和游船设施。
内部装修：公寓位于二楼，保留了很多设计的原始风貌，包括铅条镶嵌的玻璃窗、硬木地板，挑高天花板带天花线。客厅可以看到林肯公园，带有安了一排铅条镶嵌玻璃窗的凹室，现任屋主用它来陈列收藏的艺术品。两间卧室都有私人浴室，其中一间卧室望向公园。这套单位带有一个半停车位，一个停车位用来停汽车，半个停车位可放置数辆自行车。
户外空间：这套大楼有个天台，可以欣赏市区、林肯公园和密歇根湖的风景。还有个公共的天井。
税金：3329美元，加每月963美元的管理费。
联系方式： Shannon Raglin Cecola, Coldwell Banker Lincoln Park Plaza; (312) 505-9515; coldwellbankeronline.com
阿尔伯克基（新墨西哥州）
房产：四卧两卫
价格：49.49万美元
面积：3481平方英尺（约合323平方米）
每平方英尺价格：142.17美元（约合每平米1532.20美元，每平米约9653元人民币）
位置：这幢房子座落于桑迪亚山脉脚下的北阿尔伯克基地区。临近阿尔伯克基市的东北角，占地一英亩（合4047平方米）。走两英里就能上州道，周围分布着杂货店和小型购物中心。用房屋中介的话来说，你只需要在石子路上骑马走五分钟，也就是一英里的路，就到了桑迪亚森林保护区，它占地近4万英亩（合16187公顷），位于西波拉国家森林里。
内部装修：这幢房子建于1980年代初，设计师是巴特·普林斯(Bart Prince)，他设计的民居主要分布在美国西部和西南部，以风格独特著称。这套房子户型特别不方正，四处都是转角，据房屋中介说，房子最初的业主是位空管，他希望这幢房子从上面俯瞰得像架飞机。房屋所处的地理位置优越，可以饱览城市和桑迪亚山脉景观，内部装饰了舌槽式接口的木头横梁天花板以及推拉式窗户，这样可以最大限度地将阳光引进室内。房子建有宽敞的中庭，旁边砌着醒目的砖柱，通过中庭，有两扇门可以进屋。房间的起居室、餐厅以及厨房位于一间大屋子里，地面铺着人字形图案的砖块。厨房为新月形，上方是圆锥形、装饰着横木的天花板，配有大大的落地窗。从公共区域的一个中庭往对面走，有四间卧室。主卧室配有步入式衣帽间和私人浴室。
户外空间：房屋座落在将近一英亩的荒漠中。有间巨大的车库，可以停放大型旅行车。
税金：约5150美元
联系方式： JR Gnerich, Re/Max Alliance; (505) 977-4104; homesnm.com
                        
                                                    本文最初发表于2012年6月28日。

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美国房地产按揭利率降至历史最低
本文来源于和讯网　2012年07月27日 10:33 我要评论（0）
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上周，房地美数据显示30年期固定按揭利率由3.53%降至3.49%，15年期固定按揭利率则从2.83%降至2.8%。而三十年期的利率已经比1年前低了1个百分点。

　　和讯网消息 据媒体报道，由于市场担忧经济复苏乏力，避险情绪升温导致美国国债收益率持续走低。尽管包括高盛在内的一些机构已经开始预期房地产的利好即将来临，但美国房地产市场目前依旧举步维艰。

　　上周，房地美（Freedie Mac）数据显示30年期固定按揭利率由3.53%降至3.49%，15年期固定按揭利率则从2.83%降至2.8%。而三十年期的利率已经比1年前低了1个百分点。

　　长久以来，房地产市场上的多头与空头们一直就房地产市场的底部何时到来而喋喋不休，本周房地产咨询公司Zillow首席经济学家Stan Humphries退出了空头阵营，并表示美国房地产市场已经见底，虽然就业情况依旧不容乐观。
(责任编辑：文静)

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万科谭华杰：能抄底和逃顶的企业基本不存在
2012-07-27 07:46
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导语：万科的成功，一部分源于对土地市场的合理把握。在拿地上，2008年前后的万科判若两人。

拿地的政治经济学

【编者按】与土地沾边的事，从来都无法用纯粹的商业尺度衡量。有的人豪赌，因为他对自己的判断坚信不疑，有的人敬而远之，因为他认为“地王”根本是不能自圆其说的无本之木。有的因激进而改弦易辙，有的因保守而合纵连横。社会有“房奴”，企业有“地奴”。被程序操控的机遇，总是难以拒绝，就这么一块地，就这么多的企业来疯抢，就是每次几十次、上百次的举牌争抢，在这个拍卖场中，克制的力量太渺小了。在数年中，被土地财政滋润的地方政府已然无法回到以前靠传统财政度日的旧时光，拿地的智慧也在旅游地产、养老地产、商业地产的光环下，触动着房地产商与地方政府，共同寻找着持续让土地发热的契机。既不触及政策底线，又可以激活土地。一边是政治考量，一边是经济动力，一场奇特的博弈正在进行中.......



经济观察报 记者 廖杰华 实习记者 张晓龙 有时候，过分的理智是件让人讨厌的事情。有时候，一个理智的声音，许多年后才被人理解。

就像2008年的那场捐款门，铺天盖地的唾沫几乎将王石淹没，很少有人想到，这当中的多数人如今正在思索曾经的鲁莽。

就万科本身而言，王石对郁亮的选择被认为是理智的决定，财务出身的郁亮被认为具备足够的勇气与理智，在他的领导下，万科或许再也回不到那个激情燃烧的年代，但却能保证安全。

万科的成功，一部分源于对土地市场的合理把握。

在拿地上，2008年前后的万科判若两人。

2007年，全国十个城市的地王中，万科占了两个，一个在东莞，另一个在福州。2008年以后，万科与地王绝缘。

也是在2008年，王石对外表态，2008年之后，万科绝不拿地王。

王石说，以万科这样的规模，完全没有必要计较一城一池的得失，完全没有必要靠拿地王来竞争。在王石看来，土地资源持有量较少是万科的特色，但并非缺陷，土地对于万科来说只是房屋开发必不可少的原材料。

之后，万科确定了“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不政策”，并坚持至今。后来，面对土地储备不足的质疑，王石和郁亮的表态是，“土地资源，够用就可以了。”再后来郁亮把够用总结为：基本满足未来两到三年的开发需要。

也是从那时开始，万科开始了新一轮的迅猛发展，2010年和2011年，万科连续两年销售过千亿，成为世界上最大的房地产开发企业。

对于已经开始的房地产下半场，郁亮说，囤地捂盘的模式已经过时，下半场只有快速周转才有可能胜出，万科在整个2012年都将实行“冬天模式”，保证资金充裕的同时，多卖房子、少囤地。

也许，又有些有人要问了，千亿万科的成功是机制的作用，还是公司的精英们英明神武？

谁知道呢！

访谈

高位建仓，低位踏空

经济观察报：业内普遍认为，万科对行业周期的把握是最精准的，买地时机的把握非常到位，你认为，万科踏对周期的主要原因在哪里？

谭华杰（万科董秘）：谢谢赞赏，但我觉得很惭愧。实际上，踏对是很不容易的。

“踏对”意味着“逃顶”和“抄底”。“抄底”，就是在地价低位大量购置土地，“逃顶”就是在地价高位停止购地。2007年以来，房地产行业和土地市场经历了反复调整，从实际情况看，能够做到“抄底”和“逃顶”的企业基本不存在。万科其实也没有能做到例外。

经济观察报：你的这个结论非常有意味，能介绍一下具体的情况吗？

谭华杰：我们先来看一下，2008年以来，16个可公开查询数据的主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆），各个季度土地市场的变化情况：从价格来看，这四年半时间内，土地市场的低点是在2008年年底到2009年年初，高点出现在2009年下半年。而从成交量来看，很明显，低点成交量最少，而高点成交量最大。说明从总体上来看，房地产企业买地买在高位。

而从主要公司来看，行业内四家标志性企业，在2008年买地的情况：2008年万科的拿地量在行业中绝对第一，超过第二名一倍。但万科的拿地金额占销售额的比例，和其他几家公司差不太多，都在30%左右。这个比例是行业历年来比较低的，也就是说，在2008年没有公司做到了“抄底”。

而在2009年，上述四家公司的买地情况：由于2009年上半年土地市场成交很少，大家2009年拿的地，基本都在下半年的高位。就买地金额占销售金额比例这个核心指标来看，所有公司都高于2008年，除万科外，其他公司都高出很多。实际上，行业的前十大公司，除万科外，2009年这个指标都非常高，大部分在70%以上，低于50%的只有万科一家。而且，在16个城市的“地王”得主名单上，除万科外，其他公司基本都榜上有名。很显然，在2009年也没有公司做到了“逃顶”，绝大多数公司都在高位积极建仓，万科相对冷静一点而已。

踏对的条件不具备

经济观察报：高位建仓，低位踏空，这好像是股市中散户的做法。为什么会出现这种情况呢？

谭华杰：相比股市，在土地市场中要“踏对”更困难。原因在于：第一，行业缺少长期融资渠道，缺少支持反周期操作的金融工具，企业的外部资金来源，主要是销售回款和银行贷款，这两者都与市场景气程度高度相关。这就导致了，市场高峰时所有企业账面上的资金都比较多，但大家缺少其他投资渠道，上市公司又存在持续的业绩披露压力，企业的钱只能用来买地，从而导致土地市场竞争加剧，地价高企。另一方面，市场一旦陷入低谷，企业的资金链又普遍紧张。像万科这类稳健型企业虽然资金状况相对较好，但也仅能做到不减少开工，在项目投资和并购方面难以展开大的动作。

其次，土地的价格刚性一般高于房价。市场低谷时，我们看到的不是地价的下跌，而是土地供应面积显著减少，你想抄底，可供你选择的土地也不多；而当市场复苏时，地价的上涨又往往快过房价，进一步增加了“抄底”的难度。

再次，对万科来说，并不追求持有过多的土地，项目资源一般保持两到三年的水平，这个年限在全世界大型地产商中是最低的。停止买地的时间如果超过一年，万科的经营持续性就会遇到挑战。所以，即使在地价较高时，也不可能做到完全停止购地。

因此，“踏对”是困难的，只能追求“不踏错”，即，在地价高位时不买入过多的土地，当地价低位时不至于没有钱买地。2008、2009年的市场调整中，万科的经营安排也基本体现出这一特征。

经济观察报：我们知道万科有一个主张：“不拿地王”，为什么万科会提出这个主张？

谭华杰：首先要说明一点，万科定义的“地王”，和一般所说的“地王”略有差异。一般说的“地王”，指的是一个城市或者城市中的某一个区域，总价或单价创出新高的地块。但总价很大程度上取决于项目的大小，比如广州的亚运城项目，几百亿的地价，但这只是因为它太大了，如果拆成十块地来出让，就都不是地王。而单价的意义也不是很大，在不动产价值的上升通道中，单价不断创新高并不是什么意外的情况。

因此，我们不主张单纯以总价或单价作为地王的判断依据。在我们看来，“地王”是指地价中含有较多预期成分，只有房价在短时间内大幅上涨才能盈利的项目。也就是所谓“面粉贵过面包”的土地。

万科2008年提出“不当地王”，是吸取2007年的教训。2007年房价、地价快速上涨，万科虽然认识到市场存在的风险，但在当时的牛市氛围下也感染了焦虑情绪，也有少数地块是在高位获取的。这些高价地，后来大部分经营都很困难。我们进行了检讨和反思，2008年之后，万科没有拿过一个“地王”项目。

不当地王，一方面是从企业自身的利益出发，是为了规避投资风险；另一方面，地王的出现往往会推动市场的焦虑情绪，刺激市场的升温，公众对地王普遍持排斥态度，不当地王，也是从维护企业社会形象来考虑。

经济观察报：万科如何来决定购买土地的时机和数量？一、二线和三、四线城市的市场走势并不同步，万科如何来把握这个差异？

谭华杰：万科在做项目投资决策时，首先考虑的是项目地价与当前的周边房价是否匹配。公司不会把项目的盈利预期建立在房价大幅上涨的基础上，而是会对未来的房价做较为平稳的预测，在此前提下，判断是否存在合理的盈利空间，进而判断地价是否合理，风险是否可控。

万科坚持快速周转，项目资源一般保持在未来两到三年的开工量。拿地数量主要根据业务发展的实际需要确定，并为未来的增长预留一定空间。

万科不会简单地用“一、二、三、四线”来划分城市，设定投资重点。而是会对所有目标城市进行多维度的分析，综合考虑人口、居民财富、地价相对于房价的适度性、市场库存、土地市场透明度多方面的因素，在此基础上进行评估。我们内部会有一个城市优势排名，不同于一般意义上的一、二、三、四线。在具体的投资决策时，还会考虑各地的土地供应情况以及公司在当地的发展定位，包括土地属性和配套是否和普通商品房定位相匹配、能否满足自住客户需求等。

经济观察报：我们注意到，今年上半年万科拿地较少。你对下半年土地市场怎么看？万科下半年会发力吗？

谭华杰：今年一季度时，主要城市的地价相对于前期有所调整，但调整幅度不大，另一方面，16个主要城市，除了少数几个城市土地供应面积较大，其他城市总体供应面积相比去年同期都明显萎缩。土地市场的机会并不多。

二季度土地市场成交局部活跃，但整体并未放量。企业资金面有所改善，但主要体现为偿债能力上升，投资能力并未全面恢复。预计下半年各地将加大土地供应力度，资金充裕的企业仍有较好的机会。

截至今年一季度末，万科的货币资金为390.5亿元。公司的资金比较充裕，可以灵活把握土地市场的机会，但在具体项目决策上，仍然会坚持严格的投资标准。

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精装房魔咒 万科难过“质量门”之坎
作者: 梁嘉欣     时间: 2012-07-27 01:21:07    来源: [ 观点地产网 ]
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万科的精装修之路并不如想象中顺利。外界更认为，万科为了追求高速的扩张，利润的增长，而放慢对质量的追求。

　　观点地产网 梁嘉欣 万科还奔跑在扩张的路上。

　　仅仅从销售规模来看，对万科而言，今年要达到1400亿的销售，不是什么太大的问题。至少今年上半年已录得625.4亿元的销售额，下半年才是推盘高峰。

　　不过，外界似乎开始对万科规模扩张的关注程度有所下降，把目光聚焦在其频频曝光的”质量门“事件上。

　　近期，万科重庆锦程项目再次被爆出使用淘汰的高档地板及偷工减料、户型遭篡改等问题。

　　万科及时就此事进行回应称，锦程一期装修中所使用的地板质量合格，符合合同约定。所谓使用“淘汰”木地板、“纸地板”的传言属无稽之谈。

　　此外，重庆万科亦称锦程一期交付前，室内空气质量监测合格。

　　在此之前，万科还经历了“毒地板”、“纸门板”等质量事件。而这一切，发生万科“精装修”的进程当中。

　　精装修的秘密

　　从2010年开始，万科全面推行“精装修战略”。按当时计划，2011年实现80%精装修交楼，2012年实行100%精装交楼。

　　目前，万科集团产品基本实现100%全装修，并计划于2015年全面取缔毛坯房，实现开发项目的百分之百全装修。

　　据介绍，万科2011年交付了4.4万套装修房，2012年，万科装修房交付规模将超过8万套。这是行业迄今为止，前所未见的装修房交付规模。

　　万科大力推行精装修的原因很简单：从毛坯房转向装修房，是房地产行业未来的趋势。而且，装修房的回报高于毛胚房。

　　万科曾于2011年报直陈：万科将坚持小户型和装修房的经营策略。尽管装修房的利润率略低于毛坯房，但回报率却高于毛坯房。

　　郁亮也曾表示，限价政策让万科精装修业务受到制约，比别家开发商在价格上的腾挪空间要小很多，但这不代表没有利润空间。

　　市场人士就此做了假设解释：如果毛胚房卖1万元，开发商从中只能赚取1500元左右的利润，那么做精装房，开发商不仅仅能赚取工程费用的利润，还有装修成本的溢价利润。

　　“如果精装修房卖1万5，那么开发商不仅仅能赚取1500元的工程利润，还能从精装修部分赚取1500元左右的利润，比原来只做毛胚多，而且也能平衡风险。”

　　可惜，万科的精装修之路并不如想象中顺利。外界更认为，万科为了追求高速的扩张，利润的增长，而放慢对质量的追求。

　　无论万科几次强调“质量是万科的首位”，对市场观念的转变，依然无济于事。

　　万科须过的坎

　　“国内精装修不好做。”这已经成为行业共识。

　　行业人士指出，在二三线城市，产业链不成熟，大规模做精装修更难，而万科的周转速度交其它开发商要快，难以避免会出现质量问题。

　　“万科规模太大了，很多事情不一定能监管到位，即使想做好，也力不从心。”对精装修产品线管理不力，这才是万科质量问题的深层根源。

　　精装修，也意味着开发商还要参与至采购、施工、监管等相关环节中，这无疑增加更多风险。

　　在安信地板市场爆发之时，外界一再把焦点落在万科的采购过程，关于万科为压缩采购成本而选用安信低档地板的新闻甚嚣而上。

　　在装修行业尚不规范，建材领域仍存在诸多质量问题的前提下，这样的猜测不足为奇。

　　虽然万科已经就此回应，万科内部的采购并非一个部门说了算，而是商务、技术、经济“三权分立”，相互协作，相互制约。但这并不能担保后续建造过程中不出现问题。

　　曾有行业人士指，万科作为品牌企业，没必要为了些许成本利益而选择低档产品，这对万科的利润增加不大。出现质量问题，或许是后期工程建设中监管不力。

　　市场人士指出，虽然万科已经形成一系列完善的机制，但到实际工程建造上，万科并未做到层层监管，“其实更多问题还是因为土木工程没做好，而不是因为用材本身的问题。”

　　面对频出的质量问题，万科亦承认，一些项目上确实出现因管理疏漏而导致的质量瑕疵，需要整改。

　　而近年来，万科精装修产品业务线上的管理人员和技术人才流失，亦或是造成万科管理疏漏的原因之一。

　　据了解，2011年离职的万科执行副总裁徐洪舸正是分管产品线、运营线工作，而副总裁肖楠亦是万科产品设计及技术创新团队领头人。

　　“产品线管理换人之后，中层也大批更换，新人需要一段时间磨合。”

　　仅从短期来看，随着万科精装房的大量交付，更多质量问题的产生似乎已是不可避免。

　　“装修房是万科很大一道坎，我们必须过这一关。”郁亮指。至于怎么过，值得万科深思。

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美国楼市全面活跃 房价平均涨超5%
作者: 云飞雨扬
时间: [ 2012-07-30 11:03 ]

美国楼市全面活跃 房价平均涨超5%


2012年07月30日 10:53  广州日报


　　

    纽约54大街一幢正恢复施工的大楼，该楼2008年次贷危机后停建至今。本报特派美国记者李震、薛松摄影报道

　　本报记者走访美国多地发现 美国房地产悄然转向卖方市场房价平均涨超5%



　　7月以来，本报记者奔赴美国多地采访探温其房地产市场的复苏情况。房屋市场活动的增加及活跃、房屋库存量的减少、新屋开工数量的增加以及美国目前历史低位的贷款利率水平等一系列迹象表明，房屋市场已经触底并开始复苏了。



　　不过，由于2008年房地产泡沫破灭前，美国房价平均下跌了35%，而预计今年及明后年每年房价将以3%~5%的水平上涨，房地产的全面复苏还需要多年的积累。7月26日，美国财长盖特纳亦表示，恢复房屋市场需要一个较长的周期。



　　现象一：银行拍卖的房子变少 买房签约快



　　“从今年春天开始，银行拍卖的房子就不多了。现在拍出来的房子不到一个月就有人出手买了。比如我7月初帮客户卖的一套房子，甚至第二天就有人签约买了，我还记得那套房子的价格是24.5万美元。最近几年都没有遇到这么快就签约的情况。”在弗吉尼亚州有近7年房地产投资经历的房地产经纪人楚寒女士说。她是美国三大房地产经纪公司之一的Waichart Realtors 房地产经纪人。她说，银行拍卖的房子越来越少的原因是2008年次贷危机之后，政府采取的一些政策帮助贷款买了房子的人保住房子。比如申请贷款利率从2008年的8%降低至4%，不过重新申请贷款的要求很严格。另一个原因是虽然新房子也开始建了，但需一个缓慢的过程，赶不上旧房子拍卖的速度。



　　“从2012年3月开始，洛杉矶的房价有所回暖。现在好一点的房源，总会同时有多个买家在出价，一般在一个星期左右就签约卖掉了。而在这之前，客户可能看了几个月都不会签约。”洛杉矶White House Properties公司房地产经纪人马葵告诉记者。



　　现象二：房价上涨5% 悄然变为卖方市场



　　全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示，华盛顿地区房地产市场的复苏比其他地方更快，房价同比上升了5%~10%。底特律通用汽车员工张小姐说，危机时一幢很好的平房约人民币200万元，现在至少升价10%。



　　马葵分析，促进房价上涨的原因有：一是目前放贷利率处于历史超低水平。30年的按揭房贷，利率为3.375%~3.5%。而2007年~2008年是6%~8%；15年的按揭房贷，利率仅为2.75%。二是投资其他市场上收益不大，如股票等都不景气。而投资房地产市场，收益约为5%~10%。三是相比2008年房价平均下跌了30%，人们认为现在可以进场了。而楚寒判断，弗吉尼亚州房地产市场已走出低谷，因现在库存量很少，且房地产市场全面活跃起来了，租房、投资性买房、自住性买房，所有和房地产相关的活动增多了。



　　现象三：

　　首付至少20%

　　美银行放贷仍太谨慎



　　虽然目前银行的房贷利率水平处于历史低位，但银行过于严格的放贷要求，依然限制了很多购房的需求。如果是买自住房的话，首付必须是20%，贷款月付不能超过总收入的60%；如果投资性买房首付需要25%。另外，房贷审查也非常严格。而在泡沫破灭前，首付可能是10%甚至更低，审查也很松，非常容易获得贷款。“现在不可能像2007年那样把房价哄抬上去，因此银行放松贷款需要一个过程。”楚寒告诉记者。



　　纽约华人周女士说，现在银行贷款非常严格，以前很多朋友都能贷款买房，而现在，听到最多的是朋友抱怨银行不放款了。



　　对于未来房地产市场的形势，马葵认为，除非经济不好，出现大规模的裁员，房地产市场才会出现下降。楚寒预计，房价还会继续上涨。但夏天的到来房地产的活动会减少，因此更看好秋季的市场。


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内地房企私募债在港热销 市场态度“U型”转变
2012-07-31 08:43
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导语：一位内地房企负责人预计，海外融资渠道将会成为内地房企又一选择。

经济观察报 记者 李缘 朱熹妍 一直苦于寻求募资良方的国内房地产企业（以下简称“内地房企”），在银行贷款、民间借贷、信托渠道之外，又成功试水一条纳财渠道——在海外发行私募债券。

7月19日，金地集团旗下海外公司金地国际控股有限公司（以下简称“金地国际”）在港发行的三年期无抵押优先级债券受到超额认购，最终拢得12亿元人民币。

无独有偶，本报获悉，中国海外集团6月底在香港定向发行了15亿港元（1.92亿美元）、为期10年的私募债。

摩根士丹利固定收益部门的人士对本报表示，今年香港市场对内地房企态度有“U型”转变，“由恐惧转为怀疑，再由怀疑转为稳定”。

“9.15%的利率在香港‘零利’环境下非常有吸引力，不过对于金地来说，融资成本比内地已是大为降低。”另一位内地房企负责人预计，海外融资渠道将会成为内地房企又一选择。

超额认购

按照原计划，金地国际只准备发债募集10亿元人民币。

未料，市场热情超过预期——其共接到了47亿元的超额认购，共有111家投资机构追捧，于是最终发行金额定为12亿元。

虽然受连续降息的影响，内地房企的融资成本大幅下降，大型房企通过信托融资的成本已经降至15％以下。不过相比之下，金地此次在港发行离岸人民币债券的息率为9.15%，显得更为划算。

即便是9.15%，在香港债市已是魅力相当，创下所有在港发行离岸人民币债券息率的新高。零息环境下，在港债券大多收益仅在5%左右。

由于金地国际并未在港上市，所以此次发行的债券属于私募债，由汇丰银行作为独家评级顾问、独家账簿管理人、独家牵头经办人。

上述摩根士丹利固定收益部门的人士向本报表示，金地在港发债的情况特殊，“能成功发出去，很多做债券的都觉得惊讶。”金地国际非港上市的地位确实让海外发债有阻力，但承销商汇丰的处理办法是让金地母公司辉煌商务有限公司（金地集团香港全资子公司）提供风险承受保证书，在法律意义上不算担保，仅是一个承担风险的协议。风险承受保证书在很多国企境外发债上经常使用，但房地产企业是第一次，并非技术上的原因，而是市场对非央企背景的地产企业避而远之。

7月16、17日，两大评级机构穆迪和标准普尔分别宣布了对金地集团的信用评级。其中，穆迪首次给予金地“Ba1”评级，展望稳定。标普给予金地“BB+”的长期企业信用评级，展望稳定。穆迪副总裁及高级分析师KavenTsang评价称：“金地集团的‘Ba1’评级反映了它在中国房地产市场所成就的业绩地位，以及公司在2008年和2011年两次经济下滑周期中的良好应对。”

“评级机构给了金地境内公司‘BB+’级，而发行此次债券的境外公司仅有‘B’的评级，市场以为不会有人感兴趣，但现在看来投资者对此方式蛮认可的。”上述摩根士丹利固定收益部门的人士称，“但不是所有人都可以用这种方式，很难说未来能推广。”

不到一月前，另一家内地房企受到如此厚遇，只是行事更加低调。

6月底，中国海外金融投资（开曼）公司（下称“中海金融”，系中国海外集团的全资附属子公司，几乎所有集团层面的融资都是由中海金融承担，比如发债、地产基金、银团贷款等）在香港定向发行了15亿港元私募债，期限为10年，年利率为6%，中国海外集团为此次发债提供担保。

这是2012年内地房地产商发行的首笔港元债券。

中国海外集团旗下有4家香港主板上市的子公司，业务均为地产和建筑，其中包括内地地产龙头中国海外发展(688.hk，下称“中海外”)。

参与此次发债的人士向本报透露，此私募债为定向发售，不存在公开发售的超购情况，但以市场接受的条件看，非上市控股公司和蓝筹股相若。

除私募债外，逾1400亿市值，属香港指数成分股的中海外今年2月16日发行了5亿美元债券，为5年期，票面利率4.875%。中海外参与发债的人士透露，询价阶段太受欢迎，发行金额供不应求，最终在2月27日再增发2.5亿美元，即今年总发债为7.5亿美元。

该人士称，无论是期限还是票面利率，中海外发行的债券都享有同业最优条件，发债前获得了穆迪Baa2的评级，为当时内地房企中最优。中海外上一次发债为2010年，10年期10亿美元债券的条件为5.5%。

“U型”回归

12亿元债券，对于金地来说并非大笔融资。对于此次发债，金地集团内部定位是做首次创新性融资，开拓融资渠道，进行融资国际化的尝试。

金地国际与中海私募债在港成功募资的情况，让上述内地房企负责人看到新的融资希望——他表示，自己正在考虑赴港融资事宜。

事实上，借道香港进行海外融资，是近两年来A股房企的趋势性选择。去年，金地曾尝试收购香港华人置业旗下至祥置业，但最后以失败告终。有观点认为，此次发债成功有利于开拓内地房企赴港融资思路。

上一波内地房企海外发债热潮为2010年，几乎所有香港上市的地产股都加入海外发债的行列，全年发债超过16笔，金额逾60亿美元。其中绝大多数内地房企都选择了条件更为苛刻的优先票据，中海外利率最低，为5.5%，花样年利率最高，为14%。

中央施行“史上最严厉调控”后，内地房企海外发债一度遇冷，去年底，很多在新加坡交易的此类债券因价格急跌，实际年利息可达25%，堪比希腊国债。

现阶段调控并未放松，但内地房企融资卷土重来，雅居乐今年3月发行的优先票据也迎得了“息跌量增”的市场热情，原计划发行5亿美元，利率10%，但最终加码至7亿美元，询价时利率下限定为9.9%。“现在（对内地房企）气氛好转一点，但仍有很多投资者只要是地产债券就不碰，或者境外发债公司本身评级不够也不会看母公司是否评级高些。总体来说金地这次发债很有信号意义，未来能否有更多非港上市的地产海外发债，还需要不停测试投资者反应。”上述摩根士丹利固定收益部门的人士表示，今年香港市场对内地房企态度有“U型”转变，“由恐惧转为怀疑，再由怀疑转为稳定”。

该人士补充称，今年许多地产股的股价涨幅颇大，投资者若不愿意追高去买这些股票，会转为考虑配置内地房企的债券。此外，香港持续的低息环境亦给高息的内地房企的债券增添卖点。“大家的共识是直至2014年美国考虑加息，香港会一直维持零息环境。”其表示，近一年持有股票的回报远逊于债券，现在恒生指数平均息率约为3%，国企指数更低至1.5%，内房债券动辄9%以上的息率为投资者青睐。

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因担任香港特别行政区政府公职，陈茂波独立董事于2012年7月28日告知公司董事会，
辞去独立董事职务。董事会衷心感谢陈茂波独立董事在任职期间为公司做出的贡献，并诚挚
祝愿陈茂波先生在新的事业上大展宏图，创造更大辉煌。
公司将安排继任独立董事的选举事宜。按照相关法律法规和公司章程的规定，在继任独
立董事产生前，陈茂波先生仍将继续履行公司独立董事的职责。

万科企业股份有限公司
董事会
二〇一二年八月一日

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万科抄底楼市 一月内斥资52亿疯狂拿地
本文来源于网易财经　2012年08月01日 13:16 我要评论（0）
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31日，万科在一天时间内分别在杭州、成都两地疯狂圈地，共计斥资18.67亿元，这几乎相当于6月份一个月土地款总额。

　　网易财经8月1日讯 随着楼市逐渐升温，万科（000002.SZ）在土地市场的动作也频频加码。31日，万科在一天时间内分别在杭州、成都两地疯狂圈地，共计斥资18.67亿元，这几乎相当于6月份一个月土地款总额。

　　网易财经根据公开资料初略统计，从今年4月份开始，万科频现土地市场，加码拿地。特别是7月份万科分别在杭州、重庆、宁波及成都等地拿下多宗商住地块，支付土地款高达52亿元，这比4、5及6月份支付的土地总价上涨34%。

　　31日，成都国土局推出4宗地块，均以底价成功出让。其中位于成都成华区商住地块，面积44.5794亩，被万科以5.66亿底价获得，折合楼面地价仅2721元/平方米。而目前成都市中心区域楼盘约8000多元/平方米，不少楼盘甚至超过万元每平方米，可谓是抄底。

　　而就在同一天时间，万科在杭州以加价20万元，总价13.02亿拿下杭州良渚地块，据悉该地块吸引万科、金地等大型开发商，最终成交楼面价4430元/平方米。据悉，该区域土地市场成交楼面地价约在6000元/平米左右，市场好的时候楼面地价曾高达10047元/平米，如今万科拍出的地块不足高峰的一半，更是创下2009年以来宅地楼面价新低。

　　网易财经注意到，根据公开资料显示，7月份万科在重庆、宁波拿地也算是抄底价。5日，万科以底价42887.52万竞得宁波鄞州地块，打了7折；27日万科再以16.2亿元起拍价竞得重庆沙坪坝区地块，楼面地价为2314元/平方米，地块总体量79万平方米。

　　初略统计，仅7月份一个月时间，万科在各地拿下商住地块支付总地价高达52.17亿元，而今年第一季度万科在土地市场零拿地，4月份万科才开始出手土地市场。数据统计，4月份支付地价11.4亿元，5月份支付地价6.47亿元，而在6月份一举涨到21亿元。1-7月份万科支付地价总共接近百亿，达到91亿元。

　　今年6月万科实现销售面积122.4万平方米，销售金额133.2亿元，同比分别增长8.51%和0.68%，销售业绩明显提升。今年1月至6月，万科累计实现销售面积602.5万平方米，同比增长6.54%，销售金额625.4 亿元。

　　不仅万科，保利、中海、恒大等大型房企也纷纷出手土地市场，在各地土地出让会上频现大型开发商身影。6月份保利分别在重庆、德阳等地拿下9宗地块，斥资30亿元，新增土地储备167万平方米；恒大地产6月份单月新增地块10宗地，土地面积达90万平方米，总地价高达27.8亿元，为5月投资额的10倍。

　　瑞银日前表示，受益于市场环境改善和推盘量增加，预计万科Q112货币资金达391亿元，2季度销售额达315亿元，具备把握土地市场机遇的资金实力，将实现销售额和土地储备的扩张。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟则担忧，从土地购置情况、房地产投资、新开工面积、房企资金面及盈利状况等市场“基本面”的几个指标来看，目前整体市场仅是狭义回暖，市场“基本面”还不为太乐观，并不支持土地市场高溢价拿地。
(责任编辑：邓美玲)