万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):多房企超额完成上半年目标,万科恒大加速抄底拿地

    ■证券日报
    "没想到我们居然提前完成了上半年的销售任务. "万科北京公司副总经理肖劲
在"东西豪宅强强对话暨下半年豪宅市场前景论道"活动上笑着向记者表示,"我们定
任务往往是比较进取的,当时大家都说今年上半年没戏,结果到6月中旬左右,上半年
任务居然就完成了."
    而7月4日晚,万科也公布了其6月份的销售简报和拿地情况.根据公告显示,万科
6月份实现销售面积122.4万平方米,销售金额133.2亿元,环比5月份分别增长19.41%
和24.25%,与去年同期相比在销售面积上增长8.51%,销售金额则几乎持平.而这也表
示,万科今年6月份旗下项目的售价已较5月份有所提高,相比去年同期也出现微增.2
012年1~6月份,万科则累计实现销售面积602.5万平方米,销售金额625.4亿元.
    超额完成半年目标
    事实上,超额完成上半年销售目标的房企不止万科一家.本报记者根据多方获取
的最新消息不完全统计,截止到7月4日,多家标杆房企上半年销售业绩完成其全年销
售目标的50%以上.
    "目前,我们已经完成了全年的销售任务."保利地产北京公司副总经理王英男在
上述活动上向记者如是表示.
    除此之外,据记者了解,截至6月底,华润置地累计实现合同销售233亿,已达到全
年400亿元目标销售的58%;绿城集团合同加协议销售金额达219.5亿元, 完成全年目
标400亿元的54%;融创中国累计实现合约销售金额125.2亿元人民币,完成全年220亿
目标的56.9%;建业地产合同销售额达51亿元,完成今年合同销售目标的57%.
    更为值得注意的是, 据链家地产市场部统计数据显示,中海前5月实现的销售额
已经占其全年销售目标的62.87%,世茂房地产也在5月完成了其全年销售目标的53.6
6%.
    对此, 北京中原市场研究部总监张大伟向记者表示,全国楼市明显复苏,尤其降
价促销楼市成交量上扬明显,另外市场也开始出现量价同行的局面.
    "对于这轮回暖, 我们作为开发商也多少有些意外,所以要仔细分析是由于之前
我们采用的以价换量策略产生了效果, 还是市场需求不能再继续自我抑制而产生的
根本性回暖."肖劲对记者如是表示.
    张大伟也同时强调,本轮成交复苏非普遍性,目前市场虽有松动,但是限购,限贷
依然指向投资需求入市,其中部分可能有途径入市,但是难以支撑全面回暖.
    加速推货消化库存
    无独有偶, 记者了解到,从6月底开始,包括万科,保利地产等在内的一线房地产
标杆上市公司的高管,已经多次进行内部沟通,讨论下半年市场形势和相关的定价策
略.目前,上述房企暂时认定6月的成交数据难于断定市场回暖,加速推货消化库存仍
是目前第一要务.
    值得一提的是,万科保利近期在高端产品上颇费工夫,五矿万科如园和保利东郡
联袂同时推出楼王,试探高端楼市.
    王英男指出, 保利东郡项目从6月开始,销售速度明显提升.与保利东郡类似,肖
劲也告诉记者,如果从5月1日开始计算,截至6月30日,如园认购额已近5亿元.
    对此,肖劲和王英男在上述活动上一致看好高端楼市下半年的销售前景,有升级
换代需求的购房者已经压抑了很久,市场稳定的时候,这些需求将会在下半年逐步地
释放.
    不过,虽然开发商表示加速推货消化库存仍是目前第一要务,但在土地市场方面
,此前表示只有机会良好才会出手的万科,6月份已经加速了拿地势头.公告显示,其6
月份在土地市场5次出手, 共支付土地出让金21亿元,其中4次为单独拿地.而此前一
段时间, 万科即使拿地也几乎全部采取联合体的形式.另一龙头恒大地产在6月则先
是以32968元/平方米的楼面价拿下广州天河地王后,又在月底以6亿元竞得了无锡三
宗商住用地.而两大地产龙头在土地市场上的表现,也显示出房企对后市的一些信心
.

meng-h

万科收购南联地产 借壳上市香港或另有他意
http://bj.house.sina.com.cn  2012年07月11日07:50  中国广播网

　据经济之声《天下公司》报道，香港永泰地产宣布，公司召开股东特别大会，会上股东全票通过约10.79亿港元出售南联地产73.91%股权给万科。

　　今年5月14号，万科曾经对外宣布，计划通过用10.79亿港元收购永泰旗下南联地产73.91%的股份，从而实现香港上市。在全球房地产行业处于低迷情况下，万科花10.79亿港元收购南联地产73.91%的股份是否划算？万科想借壳在香港上市能如愿以偿吗？对此，房地产专家陈国强认为：

　　陈国强：万科收购香港上市的南联地产，它的收购价格是否合理或者核算，我相信万科作为最早的上市房企会做相应的调查和评估，对他们来说肯定是一个比较理性的收购行为，因为南联地产本身是一家上市公司，根据香港的相关规定收购的前两年是没有重大资产重组的机会，它有限制，但是两年之后我觉得南联地产可以作为万科在港的融资平台来使用。

　　根据万科当天公布的资料，万科全资子公司万科置业(香港)有限公司已经在5月13号和永泰地产有限公司达成收购南联地产股权的协议。永泰地产、南联地产都是在香港联合交易所上市的公司。

　　根据协议，永泰地产将对他控股的南联地产进行重组。重组完成以后，万科将通过他全资子公司万科置业(香港)有限公司以港币大约10.79亿元收购永泰地产持有的1.9亿多股南联地产股份，占重组后的南联地产已经发行股份总数的73.91%。

　　众所周知，万科是中国房地产行业的龙头老大。2011年7月5号万科公布的销售业绩显示，公司2011年上半年累计实现销售面积565万平米，销售金额656亿元，同比分别上升76%和78%，几近完成全年1400亿销售目标的一半。

　　凭借上半年657亿元的销售成绩，万科继续稳坐中国房地产企业领跑者的宝座。在2011年中国房地产业处于不景气的情况下，万科的业绩令同行羡慕。资金如此雄厚的万科为何又做出借壳到香港上市的决定？对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，作为我国房地产行业老大的万科集团虽然是A股上市公司，但是也很差钱：

　　杨红旭：万科作为中国房地产企业的老大，他近几年是持续走着稳健扩张的步伐，一个方面是在内地扩大经营的范围，包括新进入的一些城市，另外是在香港甚至是境外做些尝试。另外一方面融资也是一个考虑，虽然万科营收业绩是比较高的，但是毕竟他要维持这样一个经营规模，尤其还要进行适度扩张还是需要钱的，而国内的资本市场近几年因为持续的调控政策对房地产开发企业的融资设置了很多壁垒和障碍，虽然万科是A股的上市公司，但是融资情况并不乐观，通过香港上市利用香港这样一个国际金融自由港进行融资也是一个考虑吧。

　　按照协议规定，万科需在签署股份销售协议后，立即支付3000万港元给永泰，以作为可退回按金，也就是投资基金。剩余部分则在股份销售完成时支付。

　　公告披露，完成交易的时间原则上是今年7月31号中午12点，但无论如何不得迟于8月31号，否则永泰或者万科可以终止股份销售协议。收购完成后，万科将成为南联地产的控股股东，并获得在港上市地位。那么，不差钱的万科到香港上市除了融资，是否还有其他目的？专家的回答耐人寻味：

　　陈国强：万科收购这家上市公司根据我们现在的了解应该有多方面的考虑，首先为万科未来国际化的发展可能是做一个铺垫，接下来应该会看到万科会拓展海外市场，第二个方面万科这次收购为万科未来的自身持有物业的发展会打造一个融资平台，实际上目前万科非住宅的业务也有很可观的积累，这些物业按照目前国内相关政策环境难以变现难以周转，所以借助香港的资本市场恐怕将来几百个亿非住宅的物业可以通过资本的金融工具可以获得一个比较好的变线的通道，这个恐怕是万科作出这样收购的又一项考虑了

meng-h

万科执行副总裁杜晶辞职
2012年07月13日 10:34 本文来源于 财新网 | 评论（13）
　　 将办理德国移民手续。万科称其于7月12日递交辞职申请
相关报道

    万科在港买壳 获南联地产股东支持
    万科连续两月销售收入过百亿
    上半年房企销售排名 万科恒大继续领跑
    上半年10大房企销售排名 万科恒大继续领跑
    5月房企销售明显转暖 保利万科均过百亿
    万科5月销售量价齐升 环比上涨均超三成
    万科回归深圳福田中心区
    万科逾10亿港币收购香港地产公司
    近两月房企拿地回暖 万科拿下5宗地块
    万科4月销售额74.4亿元 环比下降35.4%

　　【财新网】（记者 李雪娜）7月13日上午9时半，万科集团执行副总裁杜晶微博确认辞职，并将前往德国办理移民手续。

　　万科方面回应称，杜晶于7月12日向公司递交辞职申请，此前杜晶分管的工作已移交万科集团副总裁张旭负责。

　　公开资料显示，41岁的杜晶于2002年加入万科，先后就任广州万科总经理、集团副总裁、深圳万科公司总经理、集团执行副总裁等职。加盟万科前，杜晶曾就职于中国海外建筑（深圳）有限公司、中国海外兴业有限公司、中国海外地产有限公司。

　　接任者张旭，2002年加入万科企业股份有限公司，曾任武汉市万科房地产有限公司工程总监、常务副总经理、总经理等职。

meng-h

万科人事再震动 执行副总裁杜晶今日确认离职
    来源：搜房网    字号：[url=]T[/url]|[url=]T[/url]    时间：2012年07月13日11时00分03秒
                  
万科集团执行副总裁杜晶在其名为“安东安迪爸爸”的新浪官方认证的微博上转发该微博并称：“毕业20年，其中10年在万科。今年安迪和妈妈拿到德国身份证，重视家庭的德国提出作为家庭成员的我要一起申请。感谢公司提出的在职国际化安排并给了我两个月的假期考德语、递资料、等面试，思虑再三还是选择告别万科，陪伴家人专心体会人生下一个10年。衷心祝福万科，这里永远让我自豪与骄傲！”
  

  

原万科集团副总裁杜晶

  而在今日早晨，万科官方微博“万科周刊”发微博称：“集团执行副总裁杜晶昨日向公司递交辞职申请，前往国外办理移民手续。公司接受了杜晶的辞呈，此前杜晶分管的工作，已经移交副总裁张旭负责。”
  万科一位重磅副总裁杜晶正式离职，而巧合的是，他是在2012年两次“被离职”之后于今日正式确认离职。据悉，杜晶是当年万科推出的“海盗计划”，从中海挖来的多位干将之一，2002年加入万科，先后担任过广州及深圳公司总经理。4月月中旬，有消息称杜晶及另外两名公司高层离职出走。后经核实，并不属实。
  最近一年多以来，万科已出现多次中高层人事变动。2011年1月28日，万科执行副总裁徐洪舸和副总裁肖楠双双离职，创办里诚公司。2011年6月，万科又一位执行副总裁、上海区域总经理刘爱明辞职，加入重庆协信地产。而此后不久，万科重庆公司总经理邢鹏因个人发展原因辞职，原万科公司万创设计管理中心总经理陈运生，目前已经接任邢鹏的职务。紧接着，万科执行副总裁袁伯银也宣布正式离职，加入红星美凯龙家居集团。
  据了解，此前辞职的刘爱明以及本次传闻的杜晶、陶翀富等，都是原万科实施“海盗”计划、费尽心力从中海挖来的人才，此次陶翀富的离职，使因“海盗”计划而来的多位中海干将所剩无几。
  一年来万科高管离职情况一览
  时间 姓名 离职前职务
  2012.4 陶翀富 万科深圳公司副总经理
  2012.4 罗霆 深圳公司营销中心总经理
  2012.1 邢鹏 万科重庆公司总经理
  2011.8 袁伯银 万科执行副总裁
  2011.6 刘爱明 上海区域总经理
  2011.1 徐洪舸 万科执行副总裁
  2011.1 肖楠 副总裁

meng-h

港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司报道：重庆万科Ａ(000002)"鞋柜门"牵出合同硬伤 负责人称"措辞不合适"
　　“毒地板”、“纸板门”、福州诉讼风波，万科地产在2012年仿佛走入了争议的漩涡，近日重庆万科锦程再度曝出“鞋柜门”，接踵而至的质量和诚信质疑不断冲击着人们的眼球。中国证券报记者赴重庆采访发现，维权业主关注的焦点已经从最初的“鞋柜”，扩大到了建筑合同和甲醛超标等问题。
　　一份由万科拟定的附件合同注明：“电梯间、走廊及楼梯间墙面以砖为主”，而万科锦程交付房屋的走廊墙面多为涂料。面对存在“硬伤”的合同，万科（重庆）房地产有限公司负责人解释说：“措辞不合适”。
　　消失的通高鞋柜
　　2010年年末，雷先生在重庆市渝中区渝中路购买了一套万科锦程精装修两居室。等待了一年多之后，在2012年6月接到了收房通知，然而当他满心期待的推开房门的时候，却惊讶地发现印象中的通高鞋柜消失了。
　　“买房的时候，万科锦程只有A、B户型的样板间，售楼员介绍说B户型和C户型的格局是一样的，只是大门打开的方向有区别。在比较了价格之后，我定了一套18号楼的C户型两居室”，提起当初买房的场景，雷先生直呼上当，“收房的时候，我才知道两个户型的玄关差别很大，通高鞋柜变成了一个只有1.1米高的活动鞋柜。”
　　在接触了几名业主之后，中国证券报记者发现，业主的不满并不在于两个鞋柜的价值。18号楼业主王小姐解释说，购房时对于空间的利用十分看重，C户型套内面积为58平米左右，属于紧凑的小两居。B户型通高鞋柜嵌在大门后面的墙中，大家十分认可这一设计。但是，C户型却是在餐厅位置摆放活动鞋柜，既不美观，也占用了本来就不大的空间。
　　那么到底在当初销售过程中，售楼员是否详细解释了两种户型的区别呢？万科（重庆）房地产有限公司经理王延军表示，开发商不可能每个户型都做一个样板间，由于格局类似，存在部分售楼员参照B户型样板间向客户介绍C户型的情况。
　　对于沸沸扬扬的“鞋柜门”，王延军直言当初没有料到。针对业主的误解，他用三个“没有”做了解释：“对于两个户型的差别，我们没有特别关注过，没有想到客户如此看重，也就没有在销售过程中刻意提示。我们的问题在于，合同约定不清楚，柜子的高度没有进行标注。”
　　几位还是几十位
　　在万科锦程销售中心的会客室里，重庆万科营销策划部工作人员递给中国证券报记者一份《关于近期几位业主对重庆万科锦程项目装修质量等有关问题质疑的情况说明》，这已经是“鞋柜门”曝光以来，重庆万科发布的第三份说明。资料显示：“20余户投诉业主中绝大部分同意选择其中一种方案，并均与我司签订了补充协议。目前只有几位业主不认同……”
　　重庆万科负责人也介绍，目前万科锦程的风波已经基本得到妥善的处理，拒绝收房的业主只有5位，主要是提出的补偿金额不合理，例如要求退还全部装修款等。然而，7月18日陆续有许多业主赶到紧邻万科锦程的万科中心项目门前，他们是来为业主发起的甲醛检测进行捐款的。中国证券报记者询问得知，仅网络上维权业主中，就有约50位业主尚未收房，其中多数为C户型业主。
　　一方说“鞋柜门”基本尘埃落定，一方是维权如火如荼，拒绝收房的业主到底是几位还是几十位呢？
　　王延军介绍，锦程的一期精修房共计1422套，在集中交付期间，到访业主1091户，截至目前已交付1078户，收房率属于相当高的。其中，C户型408户，拒绝收房的有5户。针对质疑，王延军解释说：“我们统计的是到访业主的拒绝收房情况，到访是指业主收到入伙通知书后，来锦程登记履行收房手续。对于收房时未持有或拒绝提供入伙通知书的业主，我们没有纳入到统计数据中。”
　　附加合同存“硬伤”
　　在万科锦程业主捐款过程中，中国证券报记者见到了一位12号楼的C户型业主钟女士。她提交了入伙通知书，却并未收房，理应属于重庆万科所说的5位拒绝收房的业主。然而，钟女士对于《情况说明》中“要求我司提供不合理的补偿金额”提出异议，“我是6月19日集中交房第一批来收房的业主，除了鞋柜之外，天花板、地板、管道等许多地方都有问题。虽然我到现在都没有收房，但是从来没有提出过金钱补偿的要求，房屋维修都是小事，万科违反建筑合同才是大事。”
　　钟女士提到的是购房合同中第三项附加合同——《建筑材料、设备安装标准说明》，其中明确标注：“电梯间、走廊及楼梯间墙面以砖为主”。不过，记者实地走访了12号楼、18号楼看到，2层楼以上的楼面共有6面主要墙壁，分别位于电梯间和走廊，其中只有电梯一侧贴有瓷砖，对面为铝制复合材料，另外4面墙为涂料。
　　王延军承认这份购房合同的附加合同是由万科拟定的，不过，在实际建设安装过程中，一楼大厅和电梯一侧都使用了高级大理石瓷砖，电梯对面为配电箱等设施，不能进行贴砖。至于占多数的走廊墙面刷涂料是否违反了合同约定，王延军思考了片刻说：“这里的措辞可能不合适。”
　　需要指出的是，追究万科违反合同责任已经成为目前锦程业主维权的主要诉求，而这一点在重庆万科第三方《情况说明》中没有任何回应。
　　18号楼业主雷先生表示，最近维权业主集体多次寻求与重庆万科交流，不过对于电梯间、走廊及楼梯间墙面的问题，重庆万科始终没有正面回应。一方面是业主要求万科履行合同约定，而另一方面，让万科锦程对4栋30余层建筑的走廊全部进行贴砖整改也难以实现，这让重庆万科和维权业主之间的问题解决陷入了困境。雷先生无奈地表示，“履行合同是诚信问题，不过万科一直拖下去，我们也只能走法律途径了。”
　　一套房屋两份合同
　　在与重庆万科交流过程中，中国证券报记者查阅了一位业主留存在售楼处的购房文件，除了一份包含了附加条款的购房合同之外，还有一份委托装修合同。
　　尽管在广告宣传中，以及重庆万科负责人的介绍中，均表示万科锦程出售的是精装房，但是在购房合同中却写着“清水房”，即毛坯房。这就需要业主再签署一份委托装修合同，委托建筑商来进行装修，只是装修款项是由重庆万科支付。
　　对于为何签订两份合同，王延军表示，2010年万科锦程取得预售证时，重庆市房地产主管部门不支持精装房报建，因此项目以清水房进行报建，市建委也是在清水施工结束后进行验收。不过，业主方却有不同的声音，他们称咨询过相关政府机构，万科锦程当初是可以以精装房报建的，之所以额外签订委托装修合同，是为了规避责任。
　　解释是否合理暂且不管，一套房屋两份合同带来的弊端已经显现。业主签订的委托装修合同只有三页，对于精装修的内容约定十分模糊，包含了“高级瓷砖”、“品牌浴霸”、“高档强化木地板”等字眼，这为双方的争议埋下了伏笔。
　　走访多位业主，中国证券报记者发现小户型业主对万科锦程安装的木地板都不甚满意。12号楼2层一套两居室内，业主已经将两间卧室的木地板全部拆除，摆放在了阳台上。木地板的背面型号显示为：宏耐VK806。
　　据宏耐地板工程部工作人员介绍，这是一款万科地产定制的工程版木地板，在市场中没有销售。尽管这位工作人员一再表示，相关产品符合国家的各项标准，不过她承认这是万科定制产品中比较低端的一款。据了解，万科地产向宏耐定制的工程版木地板包含了C标和D标，均为强化地板。万科锦程使用的宏耐VK806属于D标，万科采购价为73.25元/平米，包含了安装等费用。而如果是使用更厚的C标产品，采购价为98.84元。
　　除地板之外，橱柜遮挡部分是否应该贴砖成了争议的另一个焦点。有业主在收房过程中发现，橱柜下面的地面、遮挡的墙面均未贴砖，认为万科在精装修过程中偷工减料。对于质疑，重庆万科在《情况说明》中表示，“被橱柜遮挡的地面及墙面未贴地砖及墙砖的问题，按照惯例，一般都不贴砖。”记者询问了恒大、龙湖等地产公司的人员，对于橱柜遮挡部分是否贴砖并没有一致的说法，一般洗菜盆部分由于管道问题不应贴砖，而其他部分的装修没有一致的标准。
　　针对这一疑问，中国证券报记者致电万科集团深圳总部，一位工作人员介绍，橱柜遮挡部分的装修属于很细节的问题，万科没有具体的要求，这应该与具体楼盘的设计有关。她表示，万科锦程的做法是否符合万科装修标准需要咨询工程部，不过截至发稿时止，未得到万科集团回复。

【出处】中国证券报

meng-h

金地海外募资12亿 A股地产公司今年首次
http://www.sina.com.cn  2012年07月20日 17:57  新浪财经微博
查看最新行情

　　新浪财经讯 7月20日消息，金地集团今日宣布，集团旗下海外公司——金地国际控股有限公司发行三年期无抵押优先级债券成功发行，募资12亿人民币。该期海外债券，由汇丰银行独家牵头经办，创下A股地产公司今年海外发债首个成功案例。

　　该期债券，由汇丰银行作为独家评级顾问、独家帐簿管理人、独家牵头经办人。金地集团称，此次债券发行，原计划募集10亿人民币，结果市场反应热烈，共接到47亿人民币超额认购，获得111家机构投资者的追捧，最终金地集团决定本次发行12亿人民币。

　　该债券为3年期品种，发行票息9.15%，由金地集团旗下在香港的全资子公司辉煌商务有限公司提供担保。市场分析人士表示，在不需要集团母公司担保的条件下低成本超募，显示了海外市场对金地集团自身实力、资信和在国内市场信誉的认可。

　　金地集团董事长凌克透露，本次发债初定计划为为10亿人民币，集团内部定位是做首次创新性融资，开拓融资渠道，进行融资国际化的尝试。7月17日和18日两天，金地集团管理层一行在香港、新加坡进行非交易路演。值得一提的是，7月18日这一天A股地产板块大跌，金地集团一度跌停。管理层一度担心短期市场波动会削弱此次路演效果，不料海外投资者反应正面且积极，基本不受内地股价波动影响。

　　债券发行前，穆迪首次给予金地Ba1评级，展望稳定，标普给予金地“BB+”长期企业信用评级，展望稳定。对本次债券，标普给予“BB-”的债务评级，穆迪予以Ba3评级。

　　这一企业评级，优于国内绝大部分地产同行。据公开信息显示，除中海、华润、方兴3家央企背景地产公司之外，金地集团以标普“BB+”、穆迪“Ba1”的评级，居于其他近20家同行之首，高于龙湖、雅居乐等房企。(曹磊 发自香港)

meng-h

50万美元在美国能买什么房                         MIKE POWELL 报道  2012年07月21日                        
    Jessica Kourkounis for The New York Times
    这套带6间卧室的老宅位于新泽西伯灵顿，市价50万美元，这座小城市位于宾州特拉华河沿岸。
                                                                                    

• [url=]sina[/url]
• [url=]tencent[/url]
•                                         [url=]more[/url]

                           
                            打印                            [url=]转发[/url]                            [url=]寄信给编辑[/url] [url=]字号[/url]                        
                                                    新泽西伯灵顿
房产：有6间卧室的老宅子，带有2.5间卫浴（半间指只可上厕所不可洗澡的卫生间——编注），位于特拉华河畔
                                                        价格：50万美元
面积：8305平方英尺（合约772平方米）
每平方英尺价格：60.20美元（每平米合647.67美元，约每平米4080元人民币）
环境：伯灵顿位于宾夕法尼亚州的特拉华河沿岸，人口约10万，距离费城车程大概30分钟，距离普林斯顿车程约40分钟。这座城市在17世纪晚期由贵格会教徒建立，城里的大部分建筑都有至少75年历史，一些房子甚至建于18世纪初;距离该房产几个街区，就有一个历史悠久的圣公会堂。
这座城市的商业走廊是高街(High Street)，街道两边是楼高两层或三层、联邦风格或殖民风格的老房子，现在这些房子改装成古董店、咖啡馆和其他由当地人经营的小店。这幢房子俯瞰特拉华河，旁边就是河岸步道。
内部装修：这幢建于1840年的房子楼高两层，哥特复兴风格，列入美国国家史绩名录（National Register of Historic Places，为美国政府认为值得保护的建筑财产的官方目录——译注），房子由托马斯·乌斯提克·沃特(Thomas Ustick Walter)设计，他的作品还包括美国国会穹顶。在上世纪初，房子的二楼改建成分租屋，目前四间卧室仍被出租，每月租金700美元。其中一间卧室起初是设计成小礼拜堂，拥有高达17英尺（合5.18米）的拱形天花板，可尽情欣赏特拉华河风光。
一楼楼面面积为4000平方英尺（合372平方米），层高11英尺（合3.35米），屋主目前在这层居住。他们几乎保留了这幢房屋最初的所有设计细节，包括硬木地板和9个烧木材的大理石壁炉。宽敞的门厅两端，原本分别是男士和女士会客室，现在用作卧室。两间卧室都带有壁炉。原来的男士会客室现在是主卧，旁边是书房。一楼在过去10年进行了扩建，增加了厨房的面积。原先厨房设在地下室，地下室的改建目前已基本完工，现在是办公、健身和储藏空间。一楼有1.5间卫浴。
户外空间：这幢楼占地不足0.25英亩（合1012平方米），拥有数个景观花园。
税款：9234美元。
联系方式：Deborah Hornstra, Callaway Henderson Sotheby’s International Real Estate; (609) 933-0073; callawayhenderson.com
芝加哥
房产：带两间卧室的公寓，有两间卫浴，大楼建于1913年
价格：49.9万美元
面积：1450平方英尺（合135平方米）
每平方英尺价格：344.14美元（每平米合3696.30美元，每平米约23287元人民币）
环境：这套公寓位于林肯公园旁，大楼共有七个单位。这个地区的住宅以20世纪初的联排别墅和小型公寓楼为主。这里是芝加哥的高档购物区，有苹果专卖店这样的全国连锁店，也有当地人开的烘焙点心店和各类专营店，销售的产品从进口餐具店到高档婴儿手推车，应有尽有。街对面就是占地1200英亩(合约486公顷)的林肯公园，公园建在密歇根湖岸上，里面有动物园、植物园、城市历史博物馆、球场、湖滨和游船设施。
内部装修：公寓位于二楼，保留了很多设计的原始风貌，包括铅条镶嵌的玻璃窗、硬木地板，挑高天花板带天花线。客厅可以看到林肯公园，带有安了一排铅条镶嵌玻璃窗的凹室，现任屋主用它来陈列收藏的艺术品。两间卧室都有私人浴室，其中一间卧室望向公园。这套单位带有一个半停车位，一个停车位用来停汽车，半个停车位可放置数辆自行车。
户外空间：这套大楼有个天台，可以欣赏市区、林肯公园和密歇根湖的风景。还有个公共的天井。
税金：3329美元，加每月963美元的管理费。
联系方式： Shannon Raglin Cecola, Coldwell Banker Lincoln Park Plaza; (312) 505-9515; coldwellbankeronline.com
阿尔伯克基（新墨西哥州）
房产：四卧两卫
价格：49.49万美元
面积：3481平方英尺（约合323平方米）
每平方英尺价格：142.17美元（约合每平米1532.20美元，每平米约9653元人民币）
位置：这幢房子座落于桑迪亚山脉脚下的北阿尔伯克基地区。临近阿尔伯克基市的东北角，占地一英亩（合4047平方米）。走两英里就能上州道，周围分布着杂货店和小型购物中心。用房屋中介的话来说，你只需要在石子路上骑马走五分钟，也就是一英里的路，就到了桑迪亚森林保护区，它占地近4万英亩（合16187公顷），位于西波拉国家森林里。
内部装修：这幢房子建于1980年代初，设计师是巴特·普林斯(Bart Prince)，他设计的民居主要分布在美国西部和西南部，以风格独特著称。这套房子户型特别不方正，四处都是转角，据房屋中介说，房子最初的业主是位空管，他希望这幢房子从上面俯瞰得像架飞机。房屋所处的地理位置优越，可以饱览城市和桑迪亚山脉景观，内部装饰了舌槽式接口的木头横梁天花板以及推拉式窗户，这样可以最大限度地将阳光引进室内。房子建有宽敞的中庭，旁边砌着醒目的砖柱，通过中庭，有两扇门可以进屋。房间的起居室、餐厅以及厨房位于一间大屋子里，地面铺着人字形图案的砖块。厨房为新月形，上方是圆锥形、装饰着横木的天花板，配有大大的落地窗。从公共区域的一个中庭往对面走，有四间卧室。主卧室配有步入式衣帽间和私人浴室。
户外空间：房屋座落在将近一英亩的荒漠中。有间巨大的车库，可以停放大型旅行车。
税金：约5150美元
联系方式： JR Gnerich, Re/Max Alliance; (505) 977-4104; homesnm.com
                        
                                                    本文最初发表于2012年6月28日。

meng-h

美国房地产按揭利率降至历史最低
本文来源于和讯网　2012年07月27日 10:33 我要评论（0）
打印|
字号：
上周，房地美数据显示30年期固定按揭利率由3.53%降至3.49%，15年期固定按揭利率则从2.83%降至2.8%。而三十年期的利率已经比1年前低了1个百分点。

　　和讯网消息 据媒体报道，由于市场担忧经济复苏乏力，避险情绪升温导致美国国债收益率持续走低。尽管包括高盛在内的一些机构已经开始预期房地产的利好即将来临，但美国房地产市场目前依旧举步维艰。

　　上周，房地美（Freedie Mac）数据显示30年期固定按揭利率由3.53%降至3.49%，15年期固定按揭利率则从2.83%降至2.8%。而三十年期的利率已经比1年前低了1个百分点。

　　长久以来，房地产市场上的多头与空头们一直就房地产市场的底部何时到来而喋喋不休，本周房地产咨询公司Zillow首席经济学家Stan Humphries退出了空头阵营，并表示美国房地产市场已经见底，虽然就业情况依旧不容乐观。
(责任编辑：文静)

meng-h

万科谭华杰：能抄底和逃顶的企业基本不存在
2012-07-27 07:46
向记者提问
致信编辑
分享
大 中 小
收藏此文
打印此文
评论(0)
导语：万科的成功，一部分源于对土地市场的合理把握。在拿地上，2008年前后的万科判若两人。

拿地的政治经济学

【编者按】与土地沾边的事，从来都无法用纯粹的商业尺度衡量。有的人豪赌，因为他对自己的判断坚信不疑，有的人敬而远之，因为他认为“地王”根本是不能自圆其说的无本之木。有的因激进而改弦易辙，有的因保守而合纵连横。社会有“房奴”，企业有“地奴”。被程序操控的机遇，总是难以拒绝，就这么一块地，就这么多的企业来疯抢，就是每次几十次、上百次的举牌争抢，在这个拍卖场中，克制的力量太渺小了。在数年中，被土地财政滋润的地方政府已然无法回到以前靠传统财政度日的旧时光，拿地的智慧也在旅游地产、养老地产、商业地产的光环下，触动着房地产商与地方政府，共同寻找着持续让土地发热的契机。既不触及政策底线，又可以激活土地。一边是政治考量，一边是经济动力，一场奇特的博弈正在进行中.......



经济观察报 记者 廖杰华 实习记者 张晓龙 有时候，过分的理智是件让人讨厌的事情。有时候，一个理智的声音，许多年后才被人理解。

就像2008年的那场捐款门，铺天盖地的唾沫几乎将王石淹没，很少有人想到，这当中的多数人如今正在思索曾经的鲁莽。

就万科本身而言，王石对郁亮的选择被认为是理智的决定，财务出身的郁亮被认为具备足够的勇气与理智，在他的领导下，万科或许再也回不到那个激情燃烧的年代，但却能保证安全。

万科的成功，一部分源于对土地市场的合理把握。

在拿地上，2008年前后的万科判若两人。

2007年，全国十个城市的地王中，万科占了两个，一个在东莞，另一个在福州。2008年以后，万科与地王绝缘。

也是在2008年，王石对外表态，2008年之后，万科绝不拿地王。

王石说，以万科这样的规模，完全没有必要计较一城一池的得失，完全没有必要靠拿地王来竞争。在王石看来，土地资源持有量较少是万科的特色，但并非缺陷，土地对于万科来说只是房屋开发必不可少的原材料。

之后，万科确定了“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不政策”，并坚持至今。后来，面对土地储备不足的质疑，王石和郁亮的表态是，“土地资源，够用就可以了。”再后来郁亮把够用总结为：基本满足未来两到三年的开发需要。

也是从那时开始，万科开始了新一轮的迅猛发展，2010年和2011年，万科连续两年销售过千亿，成为世界上最大的房地产开发企业。

对于已经开始的房地产下半场，郁亮说，囤地捂盘的模式已经过时，下半场只有快速周转才有可能胜出，万科在整个2012年都将实行“冬天模式”，保证资金充裕的同时，多卖房子、少囤地。

也许，又有些有人要问了，千亿万科的成功是机制的作用，还是公司的精英们英明神武？

谁知道呢！

访谈

高位建仓，低位踏空

经济观察报：业内普遍认为，万科对行业周期的把握是最精准的，买地时机的把握非常到位，你认为，万科踏对周期的主要原因在哪里？

谭华杰（万科董秘）：谢谢赞赏，但我觉得很惭愧。实际上，踏对是很不容易的。

“踏对”意味着“逃顶”和“抄底”。“抄底”，就是在地价低位大量购置土地，“逃顶”就是在地价高位停止购地。2007年以来，房地产行业和土地市场经历了反复调整，从实际情况看，能够做到“抄底”和“逃顶”的企业基本不存在。万科其实也没有能做到例外。

经济观察报：你的这个结论非常有意味，能介绍一下具体的情况吗？

谭华杰：我们先来看一下，2008年以来，16个可公开查询数据的主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆），各个季度土地市场的变化情况：从价格来看，这四年半时间内，土地市场的低点是在2008年年底到2009年年初，高点出现在2009年下半年。而从成交量来看，很明显，低点成交量最少，而高点成交量最大。说明从总体上来看，房地产企业买地买在高位。

而从主要公司来看，行业内四家标志性企业，在2008年买地的情况：2008年万科的拿地量在行业中绝对第一，超过第二名一倍。但万科的拿地金额占销售额的比例，和其他几家公司差不太多，都在30%左右。这个比例是行业历年来比较低的，也就是说，在2008年没有公司做到了“抄底”。

而在2009年，上述四家公司的买地情况：由于2009年上半年土地市场成交很少，大家2009年拿的地，基本都在下半年的高位。就买地金额占销售金额比例这个核心指标来看，所有公司都高于2008年，除万科外，其他公司都高出很多。实际上，行业的前十大公司，除万科外，2009年这个指标都非常高，大部分在70%以上，低于50%的只有万科一家。而且，在16个城市的“地王”得主名单上，除万科外，其他公司基本都榜上有名。很显然，在2009年也没有公司做到了“逃顶”，绝大多数公司都在高位积极建仓，万科相对冷静一点而已。

踏对的条件不具备

经济观察报：高位建仓，低位踏空，这好像是股市中散户的做法。为什么会出现这种情况呢？

谭华杰：相比股市，在土地市场中要“踏对”更困难。原因在于：第一，行业缺少长期融资渠道，缺少支持反周期操作的金融工具，企业的外部资金来源，主要是销售回款和银行贷款，这两者都与市场景气程度高度相关。这就导致了，市场高峰时所有企业账面上的资金都比较多，但大家缺少其他投资渠道，上市公司又存在持续的业绩披露压力，企业的钱只能用来买地，从而导致土地市场竞争加剧，地价高企。另一方面，市场一旦陷入低谷，企业的资金链又普遍紧张。像万科这类稳健型企业虽然资金状况相对较好，但也仅能做到不减少开工，在项目投资和并购方面难以展开大的动作。

其次，土地的价格刚性一般高于房价。市场低谷时，我们看到的不是地价的下跌，而是土地供应面积显著减少，你想抄底，可供你选择的土地也不多；而当市场复苏时，地价的上涨又往往快过房价，进一步增加了“抄底”的难度。

再次，对万科来说，并不追求持有过多的土地，项目资源一般保持两到三年的水平，这个年限在全世界大型地产商中是最低的。停止买地的时间如果超过一年，万科的经营持续性就会遇到挑战。所以，即使在地价较高时，也不可能做到完全停止购地。

因此，“踏对”是困难的，只能追求“不踏错”，即，在地价高位时不买入过多的土地，当地价低位时不至于没有钱买地。2008、2009年的市场调整中，万科的经营安排也基本体现出这一特征。

经济观察报：我们知道万科有一个主张：“不拿地王”，为什么万科会提出这个主张？

谭华杰：首先要说明一点，万科定义的“地王”，和一般所说的“地王”略有差异。一般说的“地王”，指的是一个城市或者城市中的某一个区域，总价或单价创出新高的地块。但总价很大程度上取决于项目的大小，比如广州的亚运城项目，几百亿的地价，但这只是因为它太大了，如果拆成十块地来出让，就都不是地王。而单价的意义也不是很大，在不动产价值的上升通道中，单价不断创新高并不是什么意外的情况。

因此，我们不主张单纯以总价或单价作为地王的判断依据。在我们看来，“地王”是指地价中含有较多预期成分，只有房价在短时间内大幅上涨才能盈利的项目。也就是所谓“面粉贵过面包”的土地。

万科2008年提出“不当地王”，是吸取2007年的教训。2007年房价、地价快速上涨，万科虽然认识到市场存在的风险，但在当时的牛市氛围下也感染了焦虑情绪，也有少数地块是在高位获取的。这些高价地，后来大部分经营都很困难。我们进行了检讨和反思，2008年之后，万科没有拿过一个“地王”项目。

不当地王，一方面是从企业自身的利益出发，是为了规避投资风险；另一方面，地王的出现往往会推动市场的焦虑情绪，刺激市场的升温，公众对地王普遍持排斥态度，不当地王，也是从维护企业社会形象来考虑。

经济观察报：万科如何来决定购买土地的时机和数量？一、二线和三、四线城市的市场走势并不同步，万科如何来把握这个差异？

谭华杰：万科在做项目投资决策时，首先考虑的是项目地价与当前的周边房价是否匹配。公司不会把项目的盈利预期建立在房价大幅上涨的基础上，而是会对未来的房价做较为平稳的预测，在此前提下，判断是否存在合理的盈利空间，进而判断地价是否合理，风险是否可控。

万科坚持快速周转，项目资源一般保持在未来两到三年的开工量。拿地数量主要根据业务发展的实际需要确定，并为未来的增长预留一定空间。

万科不会简单地用“一、二、三、四线”来划分城市，设定投资重点。而是会对所有目标城市进行多维度的分析，综合考虑人口、居民财富、地价相对于房价的适度性、市场库存、土地市场透明度多方面的因素，在此基础上进行评估。我们内部会有一个城市优势排名，不同于一般意义上的一、二、三、四线。在具体的投资决策时，还会考虑各地的土地供应情况以及公司在当地的发展定位，包括土地属性和配套是否和普通商品房定位相匹配、能否满足自住客户需求等。

经济观察报：我们注意到，今年上半年万科拿地较少。你对下半年土地市场怎么看？万科下半年会发力吗？

谭华杰：今年一季度时，主要城市的地价相对于前期有所调整，但调整幅度不大，另一方面，16个主要城市，除了少数几个城市土地供应面积较大，其他城市总体供应面积相比去年同期都明显萎缩。土地市场的机会并不多。

二季度土地市场成交局部活跃，但整体并未放量。企业资金面有所改善，但主要体现为偿债能力上升，投资能力并未全面恢复。预计下半年各地将加大土地供应力度，资金充裕的企业仍有较好的机会。

截至今年一季度末，万科的货币资金为390.5亿元。公司的资金比较充裕，可以灵活把握土地市场的机会，但在具体项目决策上，仍然会坚持严格的投资标准。

meng-h

精装房魔咒 万科难过“质量门”之坎
作者: 梁嘉欣     时间: 2012-07-27 01:21:07    来源: [ 观点地产网 ]
推荐文章：
近400轮竞价 龙湖16.5亿竞得大连一宅地
杭州新天地板块5135万出让今年首宗地
万达旗下长白山国际旅游度假区7月28日开业
金隅股份拟2210万转让“北方博鳌”旅游项目
广东正申请试点农村集体用地建保障房
万千百货更名万达百货 2015年欲开至110家
万科的精装修之路并不如想象中顺利。外界更认为，万科为了追求高速的扩张，利润的增长，而放慢对质量的追求。

　　观点地产网 梁嘉欣 万科还奔跑在扩张的路上。

　　仅仅从销售规模来看，对万科而言，今年要达到1400亿的销售，不是什么太大的问题。至少今年上半年已录得625.4亿元的销售额，下半年才是推盘高峰。

　　不过，外界似乎开始对万科规模扩张的关注程度有所下降，把目光聚焦在其频频曝光的”质量门“事件上。

　　近期，万科重庆锦程项目再次被爆出使用淘汰的高档地板及偷工减料、户型遭篡改等问题。

　　万科及时就此事进行回应称，锦程一期装修中所使用的地板质量合格，符合合同约定。所谓使用“淘汰”木地板、“纸地板”的传言属无稽之谈。

　　此外，重庆万科亦称锦程一期交付前，室内空气质量监测合格。

　　在此之前，万科还经历了“毒地板”、“纸门板”等质量事件。而这一切，发生万科“精装修”的进程当中。

　　精装修的秘密

　　从2010年开始，万科全面推行“精装修战略”。按当时计划，2011年实现80%精装修交楼，2012年实行100%精装交楼。

　　目前，万科集团产品基本实现100%全装修，并计划于2015年全面取缔毛坯房，实现开发项目的百分之百全装修。

　　据介绍，万科2011年交付了4.4万套装修房，2012年，万科装修房交付规模将超过8万套。这是行业迄今为止，前所未见的装修房交付规模。

　　万科大力推行精装修的原因很简单：从毛坯房转向装修房，是房地产行业未来的趋势。而且，装修房的回报高于毛胚房。

　　万科曾于2011年报直陈：万科将坚持小户型和装修房的经营策略。尽管装修房的利润率略低于毛坯房，但回报率却高于毛坯房。

　　郁亮也曾表示，限价政策让万科精装修业务受到制约，比别家开发商在价格上的腾挪空间要小很多，但这不代表没有利润空间。

　　市场人士就此做了假设解释：如果毛胚房卖1万元，开发商从中只能赚取1500元左右的利润，那么做精装房，开发商不仅仅能赚取工程费用的利润，还有装修成本的溢价利润。

　　“如果精装修房卖1万5，那么开发商不仅仅能赚取1500元的工程利润，还能从精装修部分赚取1500元左右的利润，比原来只做毛胚多，而且也能平衡风险。”

　　可惜，万科的精装修之路并不如想象中顺利。外界更认为，万科为了追求高速的扩张，利润的增长，而放慢对质量的追求。

　　无论万科几次强调“质量是万科的首位”，对市场观念的转变，依然无济于事。

　　万科须过的坎

　　“国内精装修不好做。”这已经成为行业共识。

　　行业人士指出，在二三线城市，产业链不成熟，大规模做精装修更难，而万科的周转速度交其它开发商要快，难以避免会出现质量问题。

　　“万科规模太大了，很多事情不一定能监管到位，即使想做好，也力不从心。”对精装修产品线管理不力，这才是万科质量问题的深层根源。

　　精装修，也意味着开发商还要参与至采购、施工、监管等相关环节中，这无疑增加更多风险。

　　在安信地板市场爆发之时，外界一再把焦点落在万科的采购过程，关于万科为压缩采购成本而选用安信低档地板的新闻甚嚣而上。

　　在装修行业尚不规范，建材领域仍存在诸多质量问题的前提下，这样的猜测不足为奇。

　　虽然万科已经就此回应，万科内部的采购并非一个部门说了算，而是商务、技术、经济“三权分立”，相互协作，相互制约。但这并不能担保后续建造过程中不出现问题。

　　曾有行业人士指，万科作为品牌企业，没必要为了些许成本利益而选择低档产品，这对万科的利润增加不大。出现质量问题，或许是后期工程建设中监管不力。

　　市场人士指出，虽然万科已经形成一系列完善的机制，但到实际工程建造上，万科并未做到层层监管，“其实更多问题还是因为土木工程没做好，而不是因为用材本身的问题。”

　　面对频出的质量问题，万科亦承认，一些项目上确实出现因管理疏漏而导致的质量瑕疵，需要整改。

　　而近年来，万科精装修产品业务线上的管理人员和技术人才流失，亦或是造成万科管理疏漏的原因之一。

　　据了解，2011年离职的万科执行副总裁徐洪舸正是分管产品线、运营线工作，而副总裁肖楠亦是万科产品设计及技术创新团队领头人。

　　“产品线管理换人之后，中层也大批更换，新人需要一段时间磨合。”

　　仅从短期来看，随着万科精装房的大量交付，更多质量问题的产生似乎已是不可避免。

　　“装修房是万科很大一道坎，我们必须过这一关。”郁亮指。至于怎么过，值得万科深思。

meng-h

美国楼市全面活跃 房价平均涨超5%
作者: 云飞雨扬
时间: [ 2012-07-30 11:03 ]

美国楼市全面活跃 房价平均涨超5%


2012年07月30日 10:53  广州日报


　　

    纽约54大街一幢正恢复施工的大楼，该楼2008年次贷危机后停建至今。本报特派美国记者李震、薛松摄影报道

　　本报记者走访美国多地发现 美国房地产悄然转向卖方市场房价平均涨超5%



　　7月以来，本报记者奔赴美国多地采访探温其房地产市场的复苏情况。房屋市场活动的增加及活跃、房屋库存量的减少、新屋开工数量的增加以及美国目前历史低位的贷款利率水平等一系列迹象表明，房屋市场已经触底并开始复苏了。



　　不过，由于2008年房地产泡沫破灭前，美国房价平均下跌了35%，而预计今年及明后年每年房价将以3%~5%的水平上涨，房地产的全面复苏还需要多年的积累。7月26日，美国财长盖特纳亦表示，恢复房屋市场需要一个较长的周期。



　　现象一：银行拍卖的房子变少 买房签约快



　　“从今年春天开始，银行拍卖的房子就不多了。现在拍出来的房子不到一个月就有人出手买了。比如我7月初帮客户卖的一套房子，甚至第二天就有人签约买了，我还记得那套房子的价格是24.5万美元。最近几年都没有遇到这么快就签约的情况。”在弗吉尼亚州有近7年房地产投资经历的房地产经纪人楚寒女士说。她是美国三大房地产经纪公司之一的Waichart Realtors 房地产经纪人。她说，银行拍卖的房子越来越少的原因是2008年次贷危机之后，政府采取的一些政策帮助贷款买了房子的人保住房子。比如申请贷款利率从2008年的8%降低至4%，不过重新申请贷款的要求很严格。另一个原因是虽然新房子也开始建了，但需一个缓慢的过程，赶不上旧房子拍卖的速度。



　　“从2012年3月开始，洛杉矶的房价有所回暖。现在好一点的房源，总会同时有多个买家在出价，一般在一个星期左右就签约卖掉了。而在这之前，客户可能看了几个月都不会签约。”洛杉矶White House Properties公司房地产经纪人马葵告诉记者。



　　现象二：房价上涨5% 悄然变为卖方市场



　　全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示，华盛顿地区房地产市场的复苏比其他地方更快，房价同比上升了5%~10%。底特律通用汽车员工张小姐说，危机时一幢很好的平房约人民币200万元，现在至少升价10%。



　　马葵分析，促进房价上涨的原因有：一是目前放贷利率处于历史超低水平。30年的按揭房贷，利率为3.375%~3.5%。而2007年~2008年是6%~8%；15年的按揭房贷，利率仅为2.75%。二是投资其他市场上收益不大，如股票等都不景气。而投资房地产市场，收益约为5%~10%。三是相比2008年房价平均下跌了30%，人们认为现在可以进场了。而楚寒判断，弗吉尼亚州房地产市场已走出低谷，因现在库存量很少，且房地产市场全面活跃起来了，租房、投资性买房、自住性买房，所有和房地产相关的活动增多了。



　　现象三：

　　首付至少20%

　　美银行放贷仍太谨慎



　　虽然目前银行的房贷利率水平处于历史低位，但银行过于严格的放贷要求，依然限制了很多购房的需求。如果是买自住房的话，首付必须是20%，贷款月付不能超过总收入的60%；如果投资性买房首付需要25%。另外，房贷审查也非常严格。而在泡沫破灭前，首付可能是10%甚至更低，审查也很松，非常容易获得贷款。“现在不可能像2007年那样把房价哄抬上去，因此银行放松贷款需要一个过程。”楚寒告诉记者。



　　纽约华人周女士说，现在银行贷款非常严格，以前很多朋友都能贷款买房，而现在，听到最多的是朋友抱怨银行不放款了。



　　对于未来房地产市场的形势，马葵认为，除非经济不好，出现大规模的裁员，房地产市场才会出现下降。楚寒预计，房价还会继续上涨。但夏天的到来房地产的活动会减少，因此更看好秋季的市场。


青春就应该这样绽放  游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！  你不得不信的星座秘密

阅读全文

meng-h

内地房企私募债在港热销 市场态度“U型”转变
2012-07-31 08:43
向记者提问
致信编辑
分享
大 中 小
收藏此文
打印此文
评论(0)
导语：一位内地房企负责人预计，海外融资渠道将会成为内地房企又一选择。

经济观察报 记者 李缘 朱熹妍 一直苦于寻求募资良方的国内房地产企业（以下简称“内地房企”），在银行贷款、民间借贷、信托渠道之外，又成功试水一条纳财渠道——在海外发行私募债券。

7月19日，金地集团旗下海外公司金地国际控股有限公司（以下简称“金地国际”）在港发行的三年期无抵押优先级债券受到超额认购，最终拢得12亿元人民币。

无独有偶，本报获悉，中国海外集团6月底在香港定向发行了15亿港元（1.92亿美元）、为期10年的私募债。

摩根士丹利固定收益部门的人士对本报表示，今年香港市场对内地房企态度有“U型”转变，“由恐惧转为怀疑，再由怀疑转为稳定”。

“9.15%的利率在香港‘零利’环境下非常有吸引力，不过对于金地来说，融资成本比内地已是大为降低。”另一位内地房企负责人预计，海外融资渠道将会成为内地房企又一选择。

超额认购

按照原计划，金地国际只准备发债募集10亿元人民币。

未料，市场热情超过预期——其共接到了47亿元的超额认购，共有111家投资机构追捧，于是最终发行金额定为12亿元。

虽然受连续降息的影响，内地房企的融资成本大幅下降，大型房企通过信托融资的成本已经降至15％以下。不过相比之下，金地此次在港发行离岸人民币债券的息率为9.15%，显得更为划算。

即便是9.15%，在香港债市已是魅力相当，创下所有在港发行离岸人民币债券息率的新高。零息环境下，在港债券大多收益仅在5%左右。

由于金地国际并未在港上市，所以此次发行的债券属于私募债，由汇丰银行作为独家评级顾问、独家账簿管理人、独家牵头经办人。

上述摩根士丹利固定收益部门的人士向本报表示，金地在港发债的情况特殊，“能成功发出去，很多做债券的都觉得惊讶。”金地国际非港上市的地位确实让海外发债有阻力，但承销商汇丰的处理办法是让金地母公司辉煌商务有限公司（金地集团香港全资子公司）提供风险承受保证书，在法律意义上不算担保，仅是一个承担风险的协议。风险承受保证书在很多国企境外发债上经常使用，但房地产企业是第一次，并非技术上的原因，而是市场对非央企背景的地产企业避而远之。

7月16、17日，两大评级机构穆迪和标准普尔分别宣布了对金地集团的信用评级。其中，穆迪首次给予金地“Ba1”评级，展望稳定。标普给予金地“BB+”的长期企业信用评级，展望稳定。穆迪副总裁及高级分析师KavenTsang评价称：“金地集团的‘Ba1’评级反映了它在中国房地产市场所成就的业绩地位，以及公司在2008年和2011年两次经济下滑周期中的良好应对。”

“评级机构给了金地境内公司‘BB+’级，而发行此次债券的境外公司仅有‘B’的评级，市场以为不会有人感兴趣，但现在看来投资者对此方式蛮认可的。”上述摩根士丹利固定收益部门的人士称，“但不是所有人都可以用这种方式，很难说未来能推广。”

不到一月前，另一家内地房企受到如此厚遇，只是行事更加低调。

6月底，中国海外金融投资（开曼）公司（下称“中海金融”，系中国海外集团的全资附属子公司，几乎所有集团层面的融资都是由中海金融承担，比如发债、地产基金、银团贷款等）在香港定向发行了15亿港元私募债，期限为10年，年利率为6%，中国海外集团为此次发债提供担保。

这是2012年内地房地产商发行的首笔港元债券。

中国海外集团旗下有4家香港主板上市的子公司，业务均为地产和建筑，其中包括内地地产龙头中国海外发展(688.hk，下称“中海外”)。

参与此次发债的人士向本报透露，此私募债为定向发售，不存在公开发售的超购情况，但以市场接受的条件看，非上市控股公司和蓝筹股相若。

除私募债外，逾1400亿市值，属香港指数成分股的中海外今年2月16日发行了5亿美元债券，为5年期，票面利率4.875%。中海外参与发债的人士透露，询价阶段太受欢迎，发行金额供不应求，最终在2月27日再增发2.5亿美元，即今年总发债为7.5亿美元。

该人士称，无论是期限还是票面利率，中海外发行的债券都享有同业最优条件，发债前获得了穆迪Baa2的评级，为当时内地房企中最优。中海外上一次发债为2010年，10年期10亿美元债券的条件为5.5%。

“U型”回归

12亿元债券，对于金地来说并非大笔融资。对于此次发债，金地集团内部定位是做首次创新性融资，开拓融资渠道，进行融资国际化的尝试。

金地国际与中海私募债在港成功募资的情况，让上述内地房企负责人看到新的融资希望——他表示，自己正在考虑赴港融资事宜。

事实上，借道香港进行海外融资，是近两年来A股房企的趋势性选择。去年，金地曾尝试收购香港华人置业旗下至祥置业，但最后以失败告终。有观点认为，此次发债成功有利于开拓内地房企赴港融资思路。

上一波内地房企海外发债热潮为2010年，几乎所有香港上市的地产股都加入海外发债的行列，全年发债超过16笔，金额逾60亿美元。其中绝大多数内地房企都选择了条件更为苛刻的优先票据，中海外利率最低，为5.5%，花样年利率最高，为14%。

中央施行“史上最严厉调控”后，内地房企海外发债一度遇冷，去年底，很多在新加坡交易的此类债券因价格急跌，实际年利息可达25%，堪比希腊国债。

现阶段调控并未放松，但内地房企融资卷土重来，雅居乐今年3月发行的优先票据也迎得了“息跌量增”的市场热情，原计划发行5亿美元，利率10%，但最终加码至7亿美元，询价时利率下限定为9.9%。“现在（对内地房企）气氛好转一点，但仍有很多投资者只要是地产债券就不碰，或者境外发债公司本身评级不够也不会看母公司是否评级高些。总体来说金地这次发债很有信号意义，未来能否有更多非港上市的地产海外发债，还需要不停测试投资者反应。”上述摩根士丹利固定收益部门的人士表示，今年香港市场对内地房企态度有“U型”转变，“由恐惧转为怀疑，再由怀疑转为稳定”。

该人士补充称，今年许多地产股的股价涨幅颇大，投资者若不愿意追高去买这些股票，会转为考虑配置内地房企的债券。此外，香港持续的低息环境亦给高息的内地房企的债券增添卖点。“大家的共识是直至2014年美国考虑加息，香港会一直维持零息环境。”其表示，近一年持有股票的回报远逊于债券，现在恒生指数平均息率约为3%，国企指数更低至1.5%，内房债券动辄9%以上的息率为投资者青睐。

meng-h

因担任香港特别行政区政府公职，陈茂波独立董事于2012年7月28日告知公司董事会，
辞去独立董事职务。董事会衷心感谢陈茂波独立董事在任职期间为公司做出的贡献，并诚挚
祝愿陈茂波先生在新的事业上大展宏图，创造更大辉煌。
公司将安排继任独立董事的选举事宜。按照相关法律法规和公司章程的规定，在继任独
立董事产生前，陈茂波先生仍将继续履行公司独立董事的职责。

万科企业股份有限公司
董事会
二〇一二年八月一日

meng-h

万科抄底楼市 一月内斥资52亿疯狂拿地
本文来源于网易财经　2012年08月01日 13:16 我要评论（0）
打印|
字号：
31日，万科在一天时间内分别在杭州、成都两地疯狂圈地，共计斥资18.67亿元，这几乎相当于6月份一个月土地款总额。

　　网易财经8月1日讯 随着楼市逐渐升温，万科（000002.SZ）在土地市场的动作也频频加码。31日，万科在一天时间内分别在杭州、成都两地疯狂圈地，共计斥资18.67亿元，这几乎相当于6月份一个月土地款总额。

　　网易财经根据公开资料初略统计，从今年4月份开始，万科频现土地市场，加码拿地。特别是7月份万科分别在杭州、重庆、宁波及成都等地拿下多宗商住地块，支付土地款高达52亿元，这比4、5及6月份支付的土地总价上涨34%。

　　31日，成都国土局推出4宗地块，均以底价成功出让。其中位于成都成华区商住地块，面积44.5794亩，被万科以5.66亿底价获得，折合楼面地价仅2721元/平方米。而目前成都市中心区域楼盘约8000多元/平方米，不少楼盘甚至超过万元每平方米，可谓是抄底。

　　而就在同一天时间，万科在杭州以加价20万元，总价13.02亿拿下杭州良渚地块，据悉该地块吸引万科、金地等大型开发商，最终成交楼面价4430元/平方米。据悉，该区域土地市场成交楼面地价约在6000元/平米左右，市场好的时候楼面地价曾高达10047元/平米，如今万科拍出的地块不足高峰的一半，更是创下2009年以来宅地楼面价新低。

　　网易财经注意到，根据公开资料显示，7月份万科在重庆、宁波拿地也算是抄底价。5日，万科以底价42887.52万竞得宁波鄞州地块，打了7折；27日万科再以16.2亿元起拍价竞得重庆沙坪坝区地块，楼面地价为2314元/平方米，地块总体量79万平方米。

　　初略统计，仅7月份一个月时间，万科在各地拿下商住地块支付总地价高达52.17亿元，而今年第一季度万科在土地市场零拿地，4月份万科才开始出手土地市场。数据统计，4月份支付地价11.4亿元，5月份支付地价6.47亿元，而在6月份一举涨到21亿元。1-7月份万科支付地价总共接近百亿，达到91亿元。

　　今年6月万科实现销售面积122.4万平方米，销售金额133.2亿元，同比分别增长8.51%和0.68%，销售业绩明显提升。今年1月至6月，万科累计实现销售面积602.5万平方米，同比增长6.54%，销售金额625.4 亿元。

　　不仅万科，保利、中海、恒大等大型房企也纷纷出手土地市场，在各地土地出让会上频现大型开发商身影。6月份保利分别在重庆、德阳等地拿下9宗地块，斥资30亿元，新增土地储备167万平方米；恒大地产6月份单月新增地块10宗地，土地面积达90万平方米，总地价高达27.8亿元，为5月投资额的10倍。

　　瑞银日前表示，受益于市场环境改善和推盘量增加，预计万科Q112货币资金达391亿元，2季度销售额达315亿元，具备把握土地市场机遇的资金实力，将实现销售额和土地储备的扩张。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟则担忧，从土地购置情况、房地产投资、新开工面积、房企资金面及盈利状况等市场“基本面”的几个指标来看，目前整体市场仅是狭义回暖，市场“基本面”还不为太乐观，并不支持土地市场高溢价拿地。
(责任编辑：邓美玲)

meng-h

专家：2013年中国房价拉开大崩溃序幕
www.eastmoney.com2012年08月02日 12:56搜房网
手机免费访问 eastmoney.cn|字体：大中小|我有话说

　　对于房价，这两年因为国家一直严紧的楼市调控，而有了明显的下滑。但有人说，中国人口多，耕地少，因而房价永远不会大跌到哪里去，以下是我国历年出生人口和历年新生死亡人数，有人针对这张图高空放话：“看了这张图，你还敢在未来五年炒房吗？”

　　喊话人分析，86-90这5年是78年后30年内的人口最高峰，86-90生人正好是2010-2015年内新增劳动人口的主力，也就是说2015-2017将是中国未来30年新增劳动力最高峰。此后新增劳动力总量将下滑20年总下滑幅度36%，意味着什么？

　　从2012年现在算起，有谁觉得房价能扛住超过5年以上的？

　　况且，中国人置业需求主要是婚房，也就是家庭分裂期，地产需求才会大增也就是25-30岁的人口多少是地产决定性因素老人没死，就说房子不跌，简直可笑总人口就算增加，25-30岁人口减少，孩子青少年期，家庭不可能分裂，房产需求同样会下降2018年开始，地产进入20年的下滑期，是板上钉钉的事，有种一直拿着别卖房！

　　刘忠良：2013中国房价必然拉开大崩溃的序幕

　　有人说，中国人口多，耕地少，必然导致长期高房价。这纯粹胡扯。请问，中国农村也属于人口多的中国，但农村高房价了吗？荷兰人口密度是我们的三四倍，人均耕地比中国少许多，但荷兰为什么没高房价呢？欧美国家发展历程长而慢，中小城市发展充分，人口没有向少数城市过度集中。后来的东亚等国家发展快速且不均衡，高楼大厦、人口向少数城市过度集中，结果导致高房价和相对拥挤。比如北京，垄断了许多全国资源，那全国年轻人不向北京跑吗？为什么年轻人要离开中小城市和农村？因为中小城市和农村实际上在无形中被抛弃了，中国高房价在很大程度上就是城乡及大中小城市严重不平衡发展所造成的。

　　有人说中国城市化将使高房价坚持下去。还是胡说。什么是城市化？从人口上讲就是农村人口进城而变成城市人，除了山西的煤老板和浙江的农民企业家等少数人外，有多少农村人或者说农村的年轻人能买得起大城市这么贵的房子？

　　有人说“80后”结婚买房会使高房价继续持续下降。但“80后”中，有多少可以买得起这么贵的房子？随着观念的改变、保障房的增加和租房供给的扩大，“80后”刚性需求在未来会逐步降低。或许到明年，房地产商应该换换心里，“80后”不再是高房价的理由，应该是合理的价格把房子能卖给“80后”。否则，房地产商这么多库存的房子和房地产投机者手中那么多房子，卖给谁啊？中老年人，还是少年儿童？或许任志强应该求求“80后”买房子了。

　　“80后”能在高房价时买房子，还得归功于一胎政策。一胎政策导致性别比严重失衡，男方为了找到老婆，房子就很必要。由于是独生子女，两个父母供养一个孩子，甚至是双方父母出资帮新婚夫妇买一套房子，这就提高了对高房价的支付能力。根据链家地产交易中心统计，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，而日本及德国首次购房人平均年龄42岁、我国台湾地区首次购房人平均年龄36岁、美国首次购房年龄亦达30岁以上，北京首套房贷者如此年轻，这说明中国很多购房者是依靠父母财力购房。如果没有独生子女政策，一家养两个孩子，再加上两个孩子的上学等花费又比一个孩子多，那么许多家长就没有那么多财力帮孩子买房子。

　　当然，由于“80后”对房地产商的拯救，中国房价在近10年内或许不会跌倒底部。由于人口变化，中国房价也许成二次阶梯下跌——先由于房地产泡沫和房地产商的“扛不住”导致房价第一次大暴跌，然后再由购房年轻人口的迅速下滑导致房地产二次下跌，有些房产为此跌得一文不值，就像已经报废的俄罗斯远东小城镇一样。

　　自1990年后，中国总和生育率快速下滑，新生人口快速减少。中国近年来1.3左右的总和生育率，会使新生儿童每过一代(二三十年)减少40%，或者说年轻人口每过二三十年减少40%，这必然导致未来购房的年轻人口面临崩溃式的长期减少。按照1.3的总和生育率，2100年中国仅有4.7亿人，2300年仅有2800万人(由于预期寿命不同，推算的数量也不同，但无一例外的是年轻人口比重很低)。未来年轻人口和总人口的崩溃式减少，必然导致资产价值如房地产价值大幅缩水，甚至为此成为废物。

　　中国出生孩子减少，这从教育方面的数据也间接反映出来。随着1990年后新出生人口的急剧下滑，中国小学数量从1996年的64.6万所直降到2009年的28.02万所，13年减少57%。根据人口资料，2019年中国18-22岁大学适龄人口将只有2009年的53%，10年近乎减少一半！

　　千万别相信“以房养老” 迟早害死你

　　中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。特别是2005年后，房价更是猛涨。对于中国高房价之原因，众说纷纭，本文将对此深入探究。

　　首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其实这是非常错误的。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若80%以上都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少，人均耕地很多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢？一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢？原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小，如日本东京。相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。所以，笔者认为，人口经济的聚集结构是决定房价高低的基础性因素。

　　其实，中国的土地是充足的。中国耕地18亿多亩，按照人均0.8亩地就可以实现粮食自给的国际标准，中国仅需要10.7亿亩耕地即可实现粮食自给，还有7亿多亩耕地可以用来做其他用途。另外城市化的发展，占有的不一定全部是耕地，还有许多非耕地可以使用。况且在城市的过程中，是节约土地的，按照农村住房与宅院用地面积1:3计算，如果城市化之后变成10高的居民楼，则可以节约39倍的土地，这样就有更多的土地可以建居住房。所以，中国人口多导致高房价是站不住脚的。

　　房子的价格，像其他商品或资产一样，是由供给和需求决定的。从供给方面来说，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供给的源头。所以，中国高房价的第二个因素是中国土地制度。由于中国规定城市土地必须国有化，地方政府就垄断了城市的土地供给。为了获得最大利益，作为垄断者的政府，于是就限制土地供给以保持垄断高价。这种土地制度的结果，一是大大限制了房子的供给数量，因为供给房子首先要供给土地；二是增加了房子的成本，同时缩减了房地产商继续开发的资金；三是人为制造稀缺，物以稀为贵，土地供给的短缺就会让房子有升值机会和囤积的价值，从而引起大量投机和囤积。结果可想而知，这种土地制度必然会制造高房价和住房难。

　　仅有供给还形成不了价格，高房价还必须有需求。但是，无论对绝大多数要城市化的农民，还是对多数城市民众，或者是绝大多数准备结婚买房的年轻人，尤其是在大城市，这种房价已经高的让他们买不起。显然，推高房价的只有富人了，但高房价就是富人惹的祸的吗？除个别国家外，每个国家都有富人，但并不是每个国家都高房价，所以把中国的高房价仅仅怪罪给富人也是不对的。
　　那是什么推动了这个的高房价呢？

　　笔者认为，中国高房价的第三个因素就是贫富差距过大、低工资和低社会保障。由于贫富差距过大，富人集中了过多财富，他们就有钱买贵房子，况且他们可以不在乎房价，所以只有他们才可以把房价拉的那么高。另外，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力就低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低(除房地产外)，继而导致富人不想投资实业；富人不想投资实业，股票、期货风险太大，城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值，于是他们就集群的投资或者说投机房地产，导致房价过高，普通民众又被高房价剥削一次。胡润研究院和群邑智库4月12日联合发布的2011胡润财富报告显示，中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3的受访富豪选择了投资房地产。在缺乏官方统计资料的情况下，《财经》杂志引用其他人的判断估计，2007年到2010年出售的新房当中，高达50%到70%的比例都是由投机客购买的，目前处于空置状态。2010年商品房销售10.4亿平方米，按照每套100平方米计算则2010年新增空房500-700万套。

　　由于贫富差距过大、低工资和低社会保障导致中国内需不足，产能相对过剩，就会产生过多净出口，使外汇储备不断增长并面临很大的人民币升值压力，而人民币升值的预期，又导致过多资本流入，尤其是热钱，增加房地产泡沫，并进一步加剧外汇储备的增长和人民币升值预期与资本流入、外汇储备增长的互动循环。在资本流入过程中，央行通过在外汇市场上购买外汇而形成外汇储备，因此外汇流入的过程就是央行向市场释放基础货币的过程。1999年12月底至2011年3月底，中国金融机构外汇占款增量为22.22万亿元人民币，是同期内中国狭义货币M1增量的1.01倍。这意味着，过去11年内的大部分时间内，外汇占款已成为中国央行发行基础货币的最重要甚至唯一渠道。由外汇增加导致的基础货币投放增长，又导致通货膨胀和货币流动性泛滥。通货膨胀导致负利率，货币流动性泛滥推高物价和资产价格，在城市化的机缘下，处于价格上升势头的房子就成了保值增值和投机的对象。

　　第四，中国政府和美国政府的财政货币政策所导致的流动性泛滥和通货膨胀。无论是美国在2001年网络泡沫破灭后实施宽松的货币政策和积极的财政政策，还是次贷危机后大量印刷美元挽救经济，都迫使大量美元流入中国，导致中国的流动性过剩和通货膨胀，推动中国房价上涨。面对2008年全球经济危机，中国政府开启4万亿经济刺激计划，经济的货币政策加积极的财政政策，又为后续的高房价注入货币动力。

　　第五，出口政策和外汇政策。美元流入中国，中国外汇储备快速增长，导致国内基础货币投放过多，为房价上涨推波助澜。这不得不引起我们思考引起中国高房价的第五个因素：出口政策和外汇政策。中国居民和企业的外汇，基本都被中央银行购买，变成基础货币发行。在中国外汇储备快速膨胀的今天，过去的政策早已不符合事宜了。由于曾经的外汇短缺，中国一直比较强的鼓励出口倾向，如对出口退税，一边减少了国内货物，另一边刺激净出口增加导致外汇储备不断增长和被迫投放基础货币，因而加剧通货膨胀和负利率。其实这还不如停止出口退税直接印刷人民币发给居民购买这些出口货物呢，出口退税换来的是外国“画纸”和通货膨胀，而印刷人民币发给国内居民消费，虽然也通货膨胀但国内居民毕竟还获得了消费增加。央行购买外汇防止或减缓人民币升值，其实这样是得不偿失。央行购买了外汇，可能阻止了人民币升值，但引发了通货膨胀，对出口企业来说可能是一样的，但对非出口企业和多数国民来说又是一个坏结果。再说，由于购买外汇引发通货膨胀，可能由此导致紧缩货币政策，反而对包括出口企业在内的所有企业都不利，更阻碍经济发展和人民生活水平提高。央行购买外汇干预汇率的结果，可能就是“滞涨”或类似于“滞涨”的坏结果。而这三个方面的旧政策，无疑都在加剧流动性过剩和通货膨胀，因而推动中国房价上涨。

　　第六，对民营企业投资和发展的限制。国内富人扎堆投资房地产，为此我们需要思考为什么他们扎堆投资房地产而不是别的？所以，推动中国高房价的第六个因素就是对民营资本投资和发展限制的各种政策，如国企垄断领域对民企的实际限制，对民间金融发展的限制，及其他一切危害民营资本投资经营的各种限制和不合理的税收设计等。如果放开民间金融发展，一方面让这些除投机房产外几乎无处可去的资金找到出路，另一方面还可以通过金融支持民营企业的发展，降低民营企业的困难，让更多资本乐于投资实体经济，而不是去投机房地产。民营企业的发展，让更多的人获得就业，增加普通民众收入，就会提高内需，改善国内实体经济发展环境，减少因外汇储备增加带来的流动性过剩和通货膨胀，就可以减少投机房地产的资金，改变这种不健康的发展模式。

　　第七，腐败。说过了富人推高房价，那我们也该讨论讨论官员的问题了。官员在土地供给中腐败，就会增加土地成本，进而就会提高房子成本和价格。官员给自己建别墅或被受贿后允许房地产商盖别墅，就会减少商品楼房的土地供给。官员受贿收了房子，或者拿受贿的钱买房子，就会减少市场房源。更重要的是，各地官员出于自己的利益，不顾民生而把城市当成私产经营获取土地暴利，对维护自身利益的房价调控和保障房建设消极应对或暗中抵制，相对于其职责来说，这也是变相的腐败。

　　第八，中小城市及城镇基础设施发展滞后导致年轻人口涌向少数大城市。在东亚国家，特别是中国，其民族文化似乎让人们很喜欢向少数大城市聚集，这在中国年轻人中表现的尤为明显。不仅如此，中国的年轻人不仅喜欢往大城市里挤，甚至还非要往大城市的中心区域挤，连大城市的郊区和卫星城都瞧不上。但同时，如果我们透过表象继续深入反思，我们就会发现更重要的是生活的环境和发展的机遇，民族文化作用其实是次要的。中国中小城市尤其是小城镇发展不足，基础设施尤其是人文设施匮乏，经济要素集聚能力不强，而大城市又为自己GDP和税收等利益考虑过多集中了产业、就业岗位和个人发展机会，城市群也未得到充分发展利用，导致人口和经济主体过度向少数大城市尤其是大城市中心集中。而在大城市，住房用地又安排不足。相对于居民，企业有更强的经济实力购买或租赁房屋，导致城市中心区域过多用于工商服务业，留给居住的土地和房子相对不足，就拉高了房价。

　　第九，廉租房供给不足导致商品房需求刚性。有人认为，过于追求自有住房的国民性格提高商品房刚性需求。的确，国际统计表明，房价和住房自有率呈反比。在同样需求下，如果租房子的比例很大，房子需求就比较有弹性，无论房地产商还是投机者都不敢随便拿刚性需求提高房价。但是，如果有比较好的廉租房，且适合结婚居住，年轻人会傻到背负沉重负担去高价购买房子吗？无论从经济上还是生活质量上，这都是不划算的。中国保障房不足10%，而商品房占九成以上。中国自有住房率高，说白了就是缺乏廉租房，老百姓不得不自己买房子住，而不是什么追求自有住房的国民性格问题。如果有大量廉租房，普通民众有多少不理性的去购买那些无论从经济上还是从精神上来说都不划算的高价商品房？如果有大量廉租房，有多少投资者会高价买房然后高价出租？无论是中国住房自有率高，还是高房价或住房难，根本的还是廉租房供应不足。

　　第十，高房价的首要责任是政府调控房价不力。控制房价上涨，降低过高房价，改善民生，这是政府的责任。但政府为什么没有控制住房价上涨呢？这还是因为政府控制房价的力度不足。除了土地政策导致高房价外，政府不能控制房价上涨的两个根本因素就是对投机囤积房子的打击力度不足和保障房尤其是廉租房的供给不足。如果征收较高的二手房增值税、对多套房子征收较高房产税、强制空房出租，房地产投机很快就会大幅减少。如果政府大量增加保障房，尤其是廉租房，就会大幅降低对商品房的刚性需求，降低市场租金，让房地产投机或投资价值大幅缩水。

　　第十一，小户型拉高房价。在高房价的情况下，买大房子需要有相当的财力，但对多数实际需求的购房者来说这显然是不现实的，他们只有选择小户型，如两室一厅或一室一厅。如果房子都在三室一厅或以上，对于许多购房者来说，只有降低房价他们才能买得起，所以中等户型和大户型会迫使房价降低。而小户型，则就会提高平方米的价格。更重要的是，小户型会导致人口特别密集，在一个区域内，过于密度的人口必然导致房价过高。如果这些原来住小户型的人更有钱了，或因赡养父母需要和父母同住，或生了孩子没地方住，他们可能选择购买更大一些的房子。如此一来，在这个区域内，小户型会导致换房增加和未来竞争购买中等户型或大户型房子，但由于人口密集，无法再增加房子，购房竞争将提高房价或使房价维持在高位。相反，在欧美国家，房子大，人口密度低，房价也比较低。

　　第十二，独生子女政策拉高房价。首先独生子女政策导致性别比失衡，在高房价和物质主义的今天，男性娶老婆，房子就是重要甚至是最重要的资本。性别比失衡，导致结婚买房更加刚性。同时，由于是独生子女，两个父母供养一个孩子，甚至是双方父母出资帮新婚夫妇买一套房子，这就提高了对高房价的支付能力。根据链家地产交易中心统计，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，而日本及德国首次购房人平均年龄42岁、我国台湾地区首次购房人平均年龄36岁、美国首次购房年龄亦达30岁以上，北京首套房贷者如此年轻，这说明中国很多购房者是依靠父母财力购房。如果没有独生子女政策，一家养两个孩子，再加上两个孩子的上学等花费又比一个孩子多，那么许多家长就没有那么多财力帮孩子买房子。由于是独生子女，父母把全部的期待都放在这一个孩子身上，更希望他们在城市尤其是大城市获得更好的发展，这无疑就增加了大城市房价的推力。

　　第十三，城市化发展和经济发展推高房价预期。对房地产投机者来说，他们敢炒房子，是因为他们认为有人会接手他们的房子。这个预期支撑，就是城市化和经济发展。城市化，会有越来越多的人进入城市，让炒房子的人有了发财的机遇。经济的发展，就会使未来人均收入提高，就提高了未来房子的购买力，亦增强了投机者对房价上升的信心。另外，就像经济发展对于股市的预期一样，经济发展宏观状况亦影响房价的信心。如果经济增长速度比较快，投资者就比较有信心，银行对其也有信心；相反，如果经济发展放缓或低迷，房地产投资者或投机者就会失去信心，银行也失去对房地产的信心，此时虚高的房价就难以维持。
　　再分析中国房价的真相

　　任何物品的市场价格，都是由供给和需求的博弈形成，房地产也不例外。分析房价的真相，就要分析供给和需求。

　　从供给上讲，有房子首先要有土地，而政府垄断土地供应，一是减少了土地供给，二是提高了房子的土地成本，必然减少房子的供应。全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流入政府的共有二部分，一是土地成本，二是总税收，合计占到了49.42%。房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。据悉，一些小产权房，价格只有市场的三分之一左右，但由于触动了土地财政而被打压。可见，土地制度对中国房价的影响是多么高。所以，中国高房价的第一个根本因素是中国的土地制。

　　其次，供给分为公共供给和市场供给，也即保障房和商品房。如果有足够的廉租房，大多数实际需求的公民是不会购买高价的商品房的，那房价必然无法长期维持高位，或至少不会有很大的住房难问题。1997年，香港推出每年85000套廉租房计划，从此香港房地产市场一直跌了整整五年，房价跌掉了60%。在新加坡，80%的人口住在保障房中。中国能够享受到保障房的家庭不足10%，如果中国有足够的廉租房，高价的商品房必然失去大量需求，高房价必然无法维持。所以，中国高房价的第二个根本因素是廉租房严重不足。

　　无论是说货币发行过多导致流动性过剩和通货膨胀，还是说其他因素导致富人或民营企业去投机房地产，那都有一个前提，就是房地产具有资产投资功能，可以获取保值升值收益。如果对购买二套及以上房屋设置高首付高利息、对房屋买卖征收较高增值税、对多套房子征收较高房产税，显然就会使房屋失去资产投资功能，房价也会大跌。但在现在制度下，政府为了地方财政和经济增长，是不会这样做的。

　　综合分析，中国高房价的最核心因素有三条：土地制度，廉租房不足和政府打击高房价不力。

　　中国房价的未来走势

　　决定房价变化的，还是供应和需求。在供给方面，包括商品房的开工与竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。

　　在近期内，决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。在中期内，决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内，是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。

　　我们先看近期情况。据国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据：2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。再看新数据：1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%；房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%；房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5%。可以看出潜在房屋供给快速增加，竣工面积也呈加速增长。综合统计局2010年与2011年数据，估计2011年将形成约33亿平方米的供给量。在2011年1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米。按此进度，2011年大约可销售7亿平方米。按2011年卖7亿平方米计算，要近5年才可以卖完。另外，今年新国八条规定，各地要完成1000万套保障房，按每套90平米，有9亿平方米的施工面积。2011年1-4月，全国商品房销售均价约为每平米5300元人民币。那么33亿平方米，如果按5300元均价，需要17.5万亿元人民币，才能买卖完毕。问题是：钱从哪里来？如果不降价，谁有17.5万亿元人民币来买开发商的商品房？根据供大于求的规律，价格会有一定的下降。但由于对城市化和年轻人的结婚购房预期，经济的较快增长，政府在近期内不敢让房价过快下跌，富人投资渠道也不能近期解决，在通货膨胀和流动性过剩的情况下，下跌幅度不会太大。当然，非常重要的是购房投资者的心态和心理作用，因为投机玩的就是信心。

　　再看中期情况。按照2011年33亿平方米左右的供应速度，按100平方米每套计算，年供应量3300万套，五年供应1.65亿套。如果每套住房住3人，可以容纳4.95亿人，超过目前城市户籍人口总数，也超过80后90后的总和，更超过2.5亿流动人口农民工的总和。但对要城市化的农民，还有年轻人，有多少能支付现在的房价呢？按照供应速度，房价有很大的下跌压力。

　　在十二五期间，政府规划建设3600万套保障房。但2011年就要开工建设1000万套，余下每年仅剩650套。如果房价继续维持高位，民生问题便难以解决，考虑到近年来社会问题日益突出，稳定形势面临考验，以房安之是必备选择，加之通过城市化加快经济转型升级、创造就业岗位和应对劳动力短缺的需要，中央政府会进一步通过保障房建设维护稳定和发展，估计3600万套的规划要突破，预计达到5000万套左右，这又形成一种房价下跌的压力。考虑到稳定与发展的需要，如果中央政府感到需要进一步加强房价调控，加上以往调控房价的经验和舆论反应，估计会出台更有效果的措施。

　　中国的土地政策，也可能在十二五期间改变。其原因在于，现在的土地政策备受争议，城市化和经济发展的需要也要求改变土地政策，地方政府继续获得土地垄断地位或保持垄断价格的可能性在降低。如果改变土地政策，或加大供应降低价格，预计对房价有一定的冲击。

　　一般来说，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行的调查表明，电表几乎不走的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29%。并且越往外环空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右，四环至五环就上升到30%左右。2010年河南财经政法大学12名大学生历时两个月，学生们从郑州市中心六个区29家大型楼盘抽取了约1.1万套商住房为样本[最新消息价格户型点评]，运用查验水、电、气表，点算“黑灯率”等方法，测算空置率。结果表明，郑东新区商住房空置率超过55%，其他五区也不低于20%。而这些空置房屋是需要成本的，如果房价不能保持继续上升或上升幅度低于资金成本，或者出租也不划算，那么投资者就不能长期坚持，一旦形成逃离房地产的形势，价格将迅速下跌。

　　综合考虑，房价在中期会有较大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考虑到城市化的发展、经济的增长、年轻人结婚购房需求，房价仍有一定的心理支持和需求支持，加之房价大幅下跌对金融系统与经济发展的影响，政府也会阻止房价过度下跌。但可以肯定，在中期内，尤其在2015到2020年，希望投机房地产或依靠房地产保值增值必然会受到损失。如果你现在手中持有房子，建议不要再持有太久。

　　最后我们考虑远期情况，也即2020-2030年的房价情况。据2010年人口普查数据，中国城市化率达49.68%，预计2020年超过60%，接近发达国家水平。但中国由于独生子女政策，导致年轻人口将快速减少，预计2020年后城市化发展速度将大为放缓。有人说日本1990年后房价暴跌及其经济一蹶不振是由房价过度调控造成的，其实即使没有房价调控，日本房价也一定会大幅下跌且经济一蹶不振。1990年日本25至34岁人口组数量比1980年25至34岁人口组数量下降了20%，这就意味着真实需求下降了20%，房地产的高价位已经失去了实际的需求支撑，是坚持不多久的。

　　尽管解释日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一条永远是最根本的，那就是低生育率。早在20世纪六七十年代，日本总和生育率就低于世代更替水平(也即维持人口不增加也不减少的水平，在发达国家为2.1)，随后生育率持续下滑，导致未来年轻不断萎缩。决定宏观经济总量GDP变化的是总需求与总供给的变化，低生育率决定未来经济增长一定会低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。从需求方面来说，低生育率会使未来消费最旺盛的年轻人口大幅减少且消费疲弱的老年人口比例很大，必然导致最终消费不振。投资需求是最终消费需求的引致需求，最终消费的低迷不振必然导致投资的低迷不振。这时，无论日本是刺激消费还是刺激投资，都不能撬动总需求。同时，从总供给角度来说，年轻人口减少，劳动力更新换代断层，最富创造力的年轻人口萎缩；人口老化，经济创造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的劳动人口比例减少，人均GDP增长必然放缓，甚至可能面临萎缩。而GDP增长率，取决于人口增长率和人均GDP增长率。低生育率的结果，最终必然导致人口增长的放缓或萎缩和人均GDP增长率的放缓，因而经济陷入长期低迷，失去10年再失去10年。

　　据第六次人口普查公布数据显示，中国0-14人口已经降低到16.6%，这比美国、英国、法国、荷兰等发达国家还要低。事实上，如果中国人均寿命和这些发达国家相同，中国的0-14岁儿童比例会更低，列入最低国家之列。为了更好的比较，我们可以仅适用65岁以下人口数据，以消除老龄化不同的影响，从而利用最新人口普查数据来估计中国的生育率水平。美国15-64岁成年人口与0-14岁儿童之比为3.2，属于***与儿童比例均衡水平，而中国竞高达4.5，属于危险的倒金字塔结构。日本这个比例为4.8，韩国为4.2，德国和意大利为4.7，西班牙为4.5，这些国家总和生育率在1.2-1.4之间，且考虑到1945二战结束和战后婴儿潮，而中国1949年底才基本结束内战，导致2010年时中国59-64岁组人口数量相对这些国家偏低，从而使中国***与儿童之比也相对偏低，故中国近年来的总和生育率应在1.3左右。在国际上，总和生育率在1.5以下称为“超低生育率”，0-14岁人口占比在15%-18%之间称为“严重少子化”，这说明中国已经进入危险的超低生育率和严重少子化时代，这意味者未来中国将面临重老龄化和人口的崩溃式减少，未来经济也为此陷入长期低迷。

　　在2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以，在2020-2030之间，中国房价必然有一次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。这时候，中国房价将进入合理水平，边缘地区房价很低，房地产利润也将被压的很低。

　　对于现在准备“以房养老”的人，千万别相信“以房养老”。“以房养老”的存在，必须有一个前提，那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大幅下跌，否则“以房养老”就失去可能性。到2025年以后，中国城市化发展到一定程度，新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率，这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。况且由于独生子女政策，许多家庭变成二合一，这些年轻不需要再买房子，甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。与此同时，新中国第一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄，老年人的房子开始大量推向市场。这时，一边是急剧减少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供给，故至少中国房价在2025年前后必大跌。而现在，中国房价正处在泡沫期的高位运行阶段，必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老，而未来房价大跌，不仅不能依靠房子养老，反而白白养了房子。

meng-h

长春万科城工程事故致4人死亡 住建部发文督办
http://www.sina.com.cn  2012年08月07日 16:36  法制网

　　法制网北京8月7日讯记者周芬棉 住房城乡建设部近日向吉林省住房和城乡建设厅发出事故查处督办书，要求其就8月2日长春市净月区万科城工程发生塔吊倒塌造成4人死亡的事故进行查处，启动督办程序，并于10月2日前，将查处情况并附事故调查报告、政府批复、住建部处罚文件等材料上报。

　　据记者调查，至今年以来，这已经是住建部发出的第十一份事故查处督办通知书。

meng-h

万科料下半年推盘量环比升逾40% 未来拟国际化发展（更新版）
2012年 8月 8日 星期三 18:06 BJT

保存为书签 | 打印 | 阅读全文
[-] 文字大小 [+]


* 下半年推盘量大增,料销售较上半年佳

* 以香港起步探索国际化发展,亦会考虑美国市场

* 料房地产行业的利润率趋势将向下

路透香港8月8日电---随着下半年的推盘量大幅增加,中国房地产龙头--万科企业(000002.SZ: 行情)(200002.SZ: 行情)预计下半年的销售会较上半年为佳.另一方面,公司亦在探索国际化的发展,并以香港为起步点,未来亦会考虑其他地方,包括美国.

万科管理层在周三的网上路演回答投资者提问时透露,下半年公司推盘将明显超过上半年,环比上升幅度可能超过40%;公司并将致力实现持续增长,理论上推盘量将会逐年上升,但预期行业利润率趋势将向下.

"下半年推盘量比上半年多,所以我们有理由相信下半年销售比上半年更好."总裁郁亮在下午的记者会上称.

万科董事会秘书谭华杰在网上路演回答投资者提问时并指出,上半年公司新推盘470万平方米,货值约520亿元人民币;而下半年的推盘量中,85%以上是中小套型普通住房.

万科去年实现房地产合同销售额1,215亿元人民币居全国之首.这家国内房地产"老大",最近在香港收购了一家小型地产公司--南联地产(1036.HK: 行情),作为其在香港"重头学起"的海外发展的先锋.

"中国宏观调控政策为内地房地产商境外发展设置了很多壁垒,而通过触角香港,万科可以有机会进行更多的国际化尝试."郁亮说.

但同时他也指出,香港房地产行业较为复杂,还需要探索和学习,万科会在对香港市场熟悉之后提出新的发展计划,并期待和香港房地产的合作.

"(国际化发展)要去社会稳定的地方,中国人愿去的地方,美国是个不错的选择,香港我也很喜欢啊."总裁郁亮说.

**行业毛利率向下**

上半年万科的房地产毛利率按年下滑5.9个百分点至28.1%;结算净利率同比下降2.6个百分点至15%.郁亮解释,这是由于去年的基数过高,而去年基数高的主要原因是结算结构异常,属于偶然现象.但他相信,未来房地产行业的利润率趋势将向下.

"利润率方面,行业整体未来的趋势应该是下降的,因为依靠土地升值赚钱的盈利模式已经不可持续."郁亮称.

"万科的模式比较独特,万科主要靠盖房子赚钱.因此,万科的利润率存在提升的可能性,关键在于对居住需求的精准把握,以及管理的精细化."他说.

万科稍早公布上半年净利同比升逾25%,且预计全年销售额将超过去年,但公司买地态度维持审慎.

**市场调整期未完,房价上升乏力**

内地主要城市近期出现成交量反弹,但谭华杰认为,现时大部分城市的房价,依然低于去年同期,个别区域存在过度下跌之后的触底反弹;整体来看,房地产市场仍在调整期,而土地市场并未出现整体回暖.

郁亮指出,现时仅个别城市房地产市场回暖,而下半年会是市场去库存化的过程,目前行业的库存量达10个月以上,所以相信今年房价上涨的动力不大.

被问到近期中央对防止房地产价格上升的言论以及加大调控的可能时,郁亮重申,万科一直坚持"不囤地,不捂盘,不当地王",公司有信心其经营策略和产品定位符合政策导向,能适应市场环境的变化.

早前有传闻指内地研究取消预售制度,但其后住建部已作出澄清并否认谣传.谭华杰表示,预售是国际通行做法,中国比较特殊的是其融资功能,因此取消预售不太可能,但预售的融资功能弱化是趋势.

他指出,现在并无任何城市进行取消预售试点,但如果部分城市进行取消预售试点,相当于收紧了公司及行业最重要的融资管道,对住房供应将会造成较大冲击,这无助于解决目前部分城市住房价格过高的矛盾.

对于下半年的购地计划,郁亮表示,拿地多少取决于机会,以及公司手里有没有钱.

"今天万科手里有钱,处于可进可退的状态,而且我们自08年开始明确,绝对不取地王,不是因为地王没钱赚,而是不想去参与这个事情."他补充,在扣除预售款后,公司的净负债比率只为22%,在同行中属较低水平.(完)

meng-h

投行：可以买点内地房企的债券了
2012-08-07 08:30
向记者提问
致信编辑
分享
大 中 小
收藏此文
打印此文
评论(0)
导语：一些投资银行理财部门向投资人建议——今年以来地产股的股价涨幅颇大，投资者若不愿意追高去买这些股票，应该考虑配置内地房企的债券。

经济观察网 记者 朱熹妍 在最近的一份报告中，巴克莱资本建议投资人减持碧桂园的股票，增持这家房地产上市公司的债券。

这样的结论来自他们在北京参加的一个由住建部召开的会议。巴克莱认为，“此次会议证实了我们的观点，即2012年下半年中国房地产市场将放松限制，开发商需要加快资金周转。然而，与此前调整价格不同，决策者们如今希望销量和价格保持同比稳定。政府可能会对住房政策进行微调，支持住房升级需求，同时增加普通住房的供应。”

鉴于房屋库存减少、流动性紧张局面缓解且目前的房屋限购令可能放松，巴克莱资本认为自己之前预测的2012-2013年房价下跌10%的预期有些悲观——他们决定向上调整。

放宽限购和二套房贷政策、以及信贷压力减轻，他们预计下半年开发商的利润可能会比上半年略微增加。“开发商会更加意识到，他们需要从囤地模式转型到生产模式，这样才适合新的经营环境。”鉴于此，巴克莱在房地产股票上推荐华润置地，减持碧桂园。原因是华润置地致力于改善资金运转机制的努力，而碧桂园却仍然受限于限购政策的持续影响。

不过，他们建议增持碧桂园、合景泰富和世茂的精选债券。

在香港的零息环境下，内地房企的高息债券显得很有吸引力。7月份，金地集团旗下海外公司金地国际控股有限公司在港发行的三年期无抵押优先级债券受到超额认购，最终拢得12亿元人民币。中国海外集团6月底在香港定向发行的15亿港元为期10年的私募债也获得市场积极反映。

一些投资银行理财部门向投资人建议——今年以来地产股的股价涨幅颇大，投资者若不愿意追高去买这些股票，应该考虑配置内地房企的债券。

债券期限大多3年左右，相对期限较短；而投资股票大多看长线。“如此推荐也证明投行大多对中国房地产3年内看多，但是再长一点就说不清楚了。”一位个人投资人对本网记者表示。

meng-h

快讯：万科旗下南联两天涨幅超60%
http://www.sina.com.cn  2012年08月10日 10:17  新浪财经微博
查看最新行情

　　新浪财经讯 6月10日消息，万科旗下南联地产两天翻番，昨日涨65%，目前再涨60%。内地首7个月房地产开发投资增幅放缓至15.4%，香港市场憧憬中央再推新调控措施机会不大，中资房地产股上扬。当中，多只早前被内房企“买壳”的股份升势惊人。

　　有中资基金经理表示，南联昨早被炒高，带动其它“壳类”内房股借势炒上。他认为，香港借贷成本低，如中海外及华润置地(1109)等房企，在港银行借贷成本仅3%至5%，惟同样规模的万科，在内地借贷成本却高逾倍达9%至10%不等。他预期，有关房企收购香港上市公司后，必定会积极铺路进行融资，如收购或注入资产到港公司，及后再藉此抵押向银行贷款。

meng-h

中国海外上调全年销售目标至1000亿港元
2012年08月13日 11:09 本文来源于 财新网 | 评论（7）
　　 原定年销售目标为800亿港元，前7月已完成销售额752.6亿港元，毛利率达48.8%。集团主席孔庆平认为，业绩增长主要得益集团全国布局的优化，内地各区域销售分布的均衡，亦体现精品战略的正确
相关报道

    中国海外发展预计今年楼市成交降三成
    国土部督办中国海外集团违法占地案
    孔庆平：地产涨幅最好每年维持5%
    孔庆平：下半年楼价平均涨幅不超过10%

　　【财新网】（记者 李雪娜）中国海外（00688.HK）董事局主席孔庆平表示，由于销售大幅超出预定目标，董事会决定将集团全年销售目标从800亿港元上调至1000亿港元，并在下半年力争实现集团年度利润、净利润不低于20%的各项既定目标。

　　尽管市场环境严峻，但中国海外上半年房地产销售仍快速增长，期内销售额增至港币651.5亿元，同比增长24.7%，半年完成全年销售目标的81.4%，加上7月份的销售业绩，集团已完成销售额港币752.6亿元，大幅锁定了既有的年度销售港币800亿元的目标。

　　8月10日在香港举办的2012年中期业绩会上，孔庆平分析认为，业绩增长主要得益于集团全国布局的不断优化，内地各区域的销售分布均衡。

　　他指出，集团在内地五大区域中的四个区域，销售额超出百亿港元。其中长三角和珠三角地区，分别实现了港币164亿元和港币121亿元的销售，“给集团带来了最大的销售贡献”。此外，集团港澳地产销售表现也极为出色，半年销售合约大幅上升1.8倍至港币60.7亿元。

　　针对集团上半年毛利率达到48.8%这一较高水平，孔庆平向财新记者解释，长远来看集团毛利率的理想状态是30%左右，“但由于市场支撑，它有可能会带来超出30%的毛利率收益。”

　　期报显示，集团上半年实现营业额港币252.8亿元，同比增长10%。其中内地房地产营业额为港币219.7亿元，占86%。港澳房地产营业额港币17.9亿元。加上集团摊占的合营公司的营业额，总营业额增至港币282.2亿元。同期，集团经营溢价同比上升12.2%至港币122.3亿元，毛利率达48.4%。

　　中国海外期内销售均价较去年底略有上升，孔庆平认为，销售均价上升，部分原因在于结构性问题，“比如，加推高端产品的入市。”

　　此外，“集团精品战略、品牌经营战略再次得到了市场的检验。证明了集团长期坚持的在核心地段发展精品的定位，是正确的策略选择。”他说。

　　就楼价下半年的走势，孔庆平预测，在宏观调控作用下，未来楼价虽存在压力，但仍然会保持相对比较平稳的窄幅波动。

　　不过，孔庆平对房地产行业走势仍持谨慎态度，认为从中央政府近期在各种场合反复重申“继续房地产市场调控不动摇”这一基调来看，“整个房地产行业还是要面对巨大挑战，最严峻的情况仍然没有过去。”在此期间，过度借贷或财政实力不足的中小型房地产商依然备受压力，房地产行业的整合和弱汰强留将会持续。

　　就中国海外的财务状况方面，孔庆平表示集团资金充裕，集团期内销售回款获得大幅增长，“即使同期加大了开工规模，加快了项目发展进度，集团在手可供投资和项目发展的资金依然充裕。”

　　截至6月底，集团手持现金港币266.4亿元，加上未动用的银行贷款额度港币100.8亿元，合计可动用资金港币367.2亿元。集团综合借贷比率为32.1%，较去年底的32.7%略有下调。

　　为保持集团财务健康，孔庆平强调，下半年集团坚持全年的净借贷比率维持控制在40%的目标不变，同时要拥有不少于总资产10%的现金在手。

　　今年初，集团突出实施了期内新增投资和销售回款严格挂钩的土地投资政策。面对低迷的土地市场，集团新购佛山、香港和成都共三幅地块，加上中海宏洋上半年在三线市场赣州增加了140万平方米的土地储备，新增可开发楼面面积合共274.5万平方米。

　　截至本期公布日，集团在内地、香港及澳门共36个城市和地区，拥有4240万平方米的土地，权益所占为3693万平方米。“如果不计联营公司中海宏洋集团于24个内地城市和港澳拥有3467万平方米的土地发展面积，权益面积3052万平方米的话，剩下土地应该可满足集团四至五年的开发所需。”

　　就未来拿地计划，孔庆平表示，在与回款相对应的投资支出方面，集团将维持720万平方米的新增土地计划。

　　此外，集团全年竣工目标是700万平方米，而上半年仅完成170多万平方米，到下半年还有500多万平方米的待竣工面积才达入账要求，“如果下半年完成500多万平方米竣工目标的话，年度盈利增长20%的目标也一定能达到。”■