万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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远大集团的“天空城市”构想英国《金融时报》 欧阳德  长沙报道
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以生产空调闻名的中国远大集团(Broad Group)计划使用预制组件，像堆积木那样在三个月内拼装起全球最高的摩天大楼。
远大集团将其使用的建筑技术称为是“人类历史上最重大的创新”，有些人则怀疑用“鲁莽”一词来形容是否更加贴切。但远大集团绝对没有开玩笑的意思。鉴于该公司去年在短短15天里便建起一座颇为结实的30层大楼，也许其建设摩天大楼的梦想并没有那么疯狂。
远大集团计划建造的摩天大楼高度将达到838米，较目前的全球第一高楼迪拜哈里发塔(Burj Khalifa)高出10米。哈里发塔用了近6年时间方才建成，远大集团则希望以大约一天两层的速度建起这栋220层的摩天大楼。
（图集：谁是第一高楼？）
自今年6月公布建设计划以来，远大集团受到了强烈质疑，外界对该集团能否获得政府批准、资金支持以及这项野心勃勃的计划不可或缺的专业技术抱有各种疑问。
但远大集团董事长张跃在接受英国《金融时报》采访时指出，工程所需的各方面要素正在逐步到位。他表示，资金已经就绪，建筑师们目前在对大楼图纸做最后的完善，工程师们则在制作地震测试模型；工程将于今年12月正式开工。
当地一名不愿透露姓名的公司股东表示，他怀疑湖南（远大集团总部所在地）省委书记周强是否会批准摩天大楼的建造计划，因为发生事故的风险过高。
但张跃对此并不担心。他在将用于生产摩天大楼主要结构组件的厂房中表示：“我们肯定会获批，这只不过是一个时间问题。”
在近三十年中国经济快速增长过程中，涌现出了一批具有强烈进取精神的企业家，张跃便是其中最为成功的代表之一。凭借天生的精明、自信与对时机的精准把握，这些企业家们白手起家创办起了大型企业，当中的很多人目前正计划进入更加复杂的业务领域。
1988年，远大集团以3000元人民币作为资本金成立。该集团长期以来一直将业务重心放在生产非电中央空调上。该公司在二十世纪九十年代末期实现了财富积累，受当时停电现象频繁发生的影响，该公司以天然气等替代燃料作为动力来源的非电空调产品的市场吸引力上升。 远大集团现已成为全球最大空调制造商之一。
但张跃希望更上一层楼，这个瘦削结实的男人似乎无法安静地坐下来。在看到2008年四川地震中楼房倒塌的惨状后（此次震灾造成约7万人遇难），张跃认定自己的真正使命是进军建筑业。
他表示：“我们总是认为，建筑行业存在大量问题。这是一个非常过时、落后的行业。目前很多行业都有较高的高科技含量，但建筑不是其中之一。我们希望能够改变这种状况。”
张跃的远大构想是，借鉴世界各地城市郊区常见的预制房屋的建筑理念，并显著放大其工程规模。
在远大可建科技有限公司(Broad Sustainable Building)厂区的车间里，数千名工人正在忙碌地焊接捶打，制作长15.6米、宽3.9米的地板以及墙面块状标准件，制作完成后这些标准件将由平板卡车运送至施工现场并迅速起吊就位。
无论是30层的酒店还是220层的摩天大楼，所用预制组件都是完全一样的，差别仅表现为建筑规模不同，预制组件堆叠的高度会有相应变化。
张跃表示，这种技术对于建筑行业而言绝不亚于一场革命，可以在降低建筑成本的同时将对环境的损害降到最小。虽然外部专家的看法相对更为谨慎，远大集团仍然吸引到了足够多的关注，YouTube上有关该公司闪电般施工模式的延时视频浏览量接近500万次也起到了一定的推动作用。
哈佛大学建筑技术教授契尔•莫(Kiel Moe)表示：“预制高层建筑的先例较少。我认为这不是一个很重大的创新。”
在被问及远大集团为什么在仅修建过30层大楼的情况下就将建设全球最高摩天大楼作为自身目标时，张跃有意淡化这一目标的意义。
他说：“很多人都认为这仅仅是一项形象工程。但事实上对于公司来说，这只是一栋普通的大楼。我们使用的是工厂化建筑流程，在这方面我们是走在行业前列的，只不过这栋大楼略高一点而已。”
张跃表示，他更主要的用意是想借此证明，在全球人口日益增长的情况下摩天大楼是解决住房问题的最有效方式，因为可以在一小块土地区域内安置大量人口。他计划将这栋220层大楼建于长沙市郊，长沙位于中国中部，人口约700万。
张跃表示，计划建设的摩天大楼被命名为“天空城市”，将包含学校、医院、住宅、商店以及办公室等多种业态。大楼将可容纳3万多人，楼内将安装104部电梯，住户在日常生活中无需乘车去往其他地方。
哈佛大学的莫教授表示，无论从城市规划还是生态学的角度看，在郊野建设摩天大楼都是一个糟糕的想法。他指出：“此类异想天开的想法从来没有获得过成功，绝大多数是彻头彻尾的失败。”
而匆忙赶去和建筑师们开会的张跃并不容易被劝阻。
他表示：“目前全球范围内还没有足够多的技术创新以应对气候变化、环境污染以及资源短缺问题。我们的计划是最具体也最现实的。”

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):33亿拍下合肥巨无霸地块,一周内已斥资54亿拿地

    ■证券时报
    万科A(000002)正以行动印证其"下半年加速拿地"的说法. 继9月5日以13.65亿
元击退中海地产拿下广州开发区地块后, 万科9月6日上午再次豪掷33.06亿元,揽得
合肥一宗775.34亩的巨无霸地块.加上8月30日在上海松江7.9亿元拿下的地块,万科
在一周内已经耗资逾54亿元拿地.
    6日上午,合肥庐阳区出让总面积达到775.34亩的超大连体地块N1210,N1211,N1
212号地块,最终这宗巨无霸地块分别以400万/亩,440万/亩的价格被1号竞买人万科
拿下, 总价为33.06亿元.据悉,该次拍卖共有3名竞买人参与竞拍,其中1号为万科,6
号为中海地产,8号为保利地产.
    结果显示, N1210地块的最终总价为10.58亿元,楼面地价为2181.81元/平方米,
溢价率为42.86%, N1211地块最终总价达13.11亿元,楼面地价为2357.13元/平方米,
溢价率为37.5%;而N1212地块的最终总价为9.37亿元,楼面地价为2639.99元/平方米
,溢价率为37.5%.从资料看,这块巨无霸地块位于核心商圈.据悉,该地块地理位置优
越又属稀缺地块,未来商业氛围浓厚,万科极有可能用来开发商业地产.
    万科在5日广州土地市场上已与另一巨头中海地产发生22轮竞拍的厮杀,最终以
13.65亿元揽下广州开发区一宗用地面积达11万平方米的住宅用地,其成交楼面价为
4720元/平方米,溢价率仅8.3%.加上8月30日,万科斥7.9亿元拿下的位于上海松江的
纯住宅地,万科一周内已经耗资54亿元拿地.
    而万科刚在8月内创下今年拿地金额新高, 以36.14亿元拿下8宗地块,其中就包
括上述上海松江地块.铁板钉钉的是, 万科进入9月后,将刷新其今年拿地纪录.万科
董秘谭华杰曾表示, 下半年各地将加大供地力度,土地供应规模将超过上半年,由于
开发企业的投资能力尚未全面恢复,资金充裕的企业在下半年或许会有更好的机会.
    事实上, 万科近期拿地动作频繁,与其土地储备去化周期指数有一定的关系,万
科2011年土地储备与当年总的销售面积的比值已经降低为3.3,远低于近年一直维持
的4左右的水平,这意味着,万科此前土地储备只够其3.3年开发.

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万科两月内圈地补仓超百亿 四季度房企或现抢地潮

2012年09月07日 03:48 来源： 证券日报 【字体：大 中 小】 网友评论
万科两月内圈地补仓超百亿 四季度房企或现抢地潮

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　　有消息人士向记者表示，万科管理层判定楼市预期改变而忙于圈地补仓，这或将掀起房企四季度的抢地热潮

　　9月5日和6日，万科两天内斥资47亿元圈地补仓，分别抢得合肥和广州地块。对此，有分析人士向记者表示，房企频频买地显示出其对市场的信心，楼市回暖明显已经进入加速时期。

　　万科下半场忙圈地

　　据《证券日报》记者统计，自今年5月以来，万科单月销售额一路领先，已经连续4个月销售额破百亿。根据万科公告显示，2012 年1-8 月份，万科累计实现销售面积802.9 万平方米，销售金额842.8 亿元。

　　对此，国信证券预计，万科下半年新推货量将大幅提升，预计新推700万-800万平方米，四季度最大预计新推货量达500万平方米。

　　“市场预期已经改变，公司对下半年的销售情况比较有信心。”北京万科副总经理肖劲曾对本报记者如是表示。

　　实际上，有券商曾对记者表示，万科全年有望突破1350亿元的销售目标，因为其货源充足，而且万科以价换量的主流销售策略仍未改变。

　　对此，有分析人士向记者表示，万科上半年执行现金为王的过冬策略，目前已经手握现金470亿元，资金充裕，随时拿地。

　　对此，万科董秘谭华杰在投资者交流会曾表示，万科上半年拿地相对较少，因为合适机会不多。今年四季度是拿地的好时候，万科还会再买很多地。

　　实际上，自7月以来，万科两月内拿地支出已经超过百亿，其中8月万科拿地金额超过36亿元，创年内新高。而9月初两天之内，万科再度发力，一举斥资47亿元囤地，其中包括以单价440万/亩，总价33.06亿元拿下的合肥庐阳区775亩超大连体地块和经过22轮竞价，最终以13.65亿元拿下广州萝岗地块。

　　下半年或现抢地潮

　　对于万科三季度以来一反常态的拿地态度，有分析人士表示，这释放出地产回暖的信号。实际上，万科集团董事长王石曾表示，地产调控方向正确。这被业内解读为房地产调控已获成功，未来楼市将加速回暖，而楼市回暖则将促进土地市场的升温。

　　对此，中原市场研究部总监张大伟向记者表示，楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地的积极性明显上扬，其对房地产市场的乐观程度有明显提高。

　　除此之外，张大伟强调，万科作为行业标杆企业的风向标，其拿地节奏加速意义非常大，这非常明显的代表了市场当下的发展情况。

　　事实上，有消息人士向记者透露，楼市回暖已成定局，房企正在加紧备战金九银十。尤其改善性需求已经入场，8月单月高端豪宅已经吸金80亿元。其中，万科的如园已经加推房源入市；泰禾集团（000732）旗下豪宅运河岸上的院子也正在加紧销售，其墅王产品泰禾红御单套3亿元的顶级豪宅一举推出12套；金融街（000402）旗下项目金色漫香苑也在加紧筹备推出二期，预计将在9月开盘。

　　由此可见，房企正在利用加推豪宅换取利润，以此弥补上半年以价换量带来利润下降的损失。此外，张大伟表示，从目前的整体形势来看，楼市金九银十将量价齐升。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也曾表示，基本面已经好转，现金充裕的房企下半年将积极拿地。

　　实际上，有消息人士向记者表示，抢地潮已经凸显，尤其四季度将更为明显。该人士向记者透露，以北京土地市场为例，不少房企看中即将出让的一块住宅用地，该人士笑称，这可能要靠房企实力来“血拼”了。

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中海落败 万科绿地广佛夺地补仓华南

2012年09月06日 08:44
来源：观点地产网       
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9月到来，酷暑已过，而全国的土地市场却在逐步升温，渐显热态。

9月5日，在佛山和广州两地就分别上演了一出风格迥异的土地大戏。

绿地佛山独角戏

9月5日的下午3：50分，在佛山市禅城区国土城建和水务局二楼不大的会议室内，稀稀落落的坐着不到十个人，时而响起的手机提示音和偶尔人走动的脚步声，更突显出会议室内的安静。

主持台后面的荧幕上，映射出的“佛禅（挂）2012-015地块挂牌，第1号报价单位报价为人民币43887.06万元”几个大字。十分钟之后这里将有一场土地拍卖会开始。

根据此前挂牌公告显示，此次出让的地块位于佛山市禅城区季华六路北侧、镇安西路东侧，规划净用地面积为63461.68㎡，为商业服务业设施用地、二类居住用地。地块容积率≤6.0，可建居住计容建筑面积不超过86656平方米。

同时，该地块不接受联合竞买，而且竞买人或其关联公司必须是2009年-2011年曾位列中国企业500强，具备开发投资200米及以上超高层建筑的能力与经验。

地块还要求必须建设成城市综合体，并且该城市综合体项目必须建设至少一栋不低于200米的超高层建筑。

据了解，土地出让公告刚发布时，业内就曾猜测，从项目业态看，该地块明确建设成为城市综合体，且竞买人须具备建设超高层建筑经验，极可能属于定向出让项目。

“很可能是定制给绿地的。”业内人士如此表示。

果不其然，下午4时土地拍卖会正式开始，主持人宣布由于仅有广州绿地房地产开发公司一家提交报价，因此直接签约成交。绿地以底价43887.06万元毫不费力的将佛山禅城区出让的佛禅(挂)2012-015商住地块收入囊中。

“我们是从广州专程赶来参加土地拍卖会的。”绿地人员表示，这也是绿地集团首次进入佛山的第一个项目，希望可以给佛山市民带来惊喜。

其续称，绿地进入华南的时间比较晚，进入广州也不过才一年多时间。所以要把广州的第一个标志性项目先做好，再去其他的地方寻求机会。

事实上，早在今年5月25日，绿地就与佛山政府签订了100亿元的投资项目，宣告进军佛山。据悉，绿地将分别在禅城、南海、顺德合作开发3个城市综合体项目，总投资约100亿元。

万科中海广州相争

与绿地在佛山拿地的“独角戏”相比，同日下午，在同被地铁连通的广州却上演了一场激烈的争夺战，参与双方是分别是近日在全国各地频繁收地的万科和惯于逆周期拿地的中海。

资料显示，此次出让的广州开发区开源大道以南SDK-D-3地块位于广州萝岗区域，二类居住用地。地块面积115671平方米，容积率为1-2.5，建筑面积289177.5平方米，挂牌起始价12.6亿元，折合楼面地价4360元/平方米，竞买保证金26000万元。

9月5日下午，由于进行土地出让的场所在开发区，位置偏远，因此现场观战的媒体等旁人并不算多。而竞争的两家房企，中海与万科也在当天呈现出了不同的作风。

或许是两家企业对萝岗区的地块都比较看重，于是两家房企的广州老总都亲自出马。

2点40左右，广州中海总经理刘显勇、副总经理曾志球与其他同事就来带拍卖现场，而直到3点拍卖前最后一刻，万科的工作人员才匆匆出现，为了拖延时间等待广州万科唐激扬入场，万科方面还要求国土局对出让地块再进行一次情况介绍。

于是，在地块的介绍之中，唐激扬匆忙入场落座。

而在竞拍开始之后，中海与万科的竞拍风格也大为迥异。已在附近有两宗地块的中海表现出了势在必得的架势，每次万科举牌之后，其立即毫不犹豫的紧跟报价，而且现场唯一的一次千万跳价也是出自中海所为。

相对于中海的积极，万科则显得更为谨慎。几乎每一次举牌唐激扬都要和助手拿着笔和纸在演算，在拍卖师的催促声中举牌。

终于在第22次万科举牌13.65亿的时候，中海放弃继续举牌，拍卖师李晓娟宣布由万科拿下萝岗SDK-D-3地块。

地王衰退与中海落败

对于中海的最终“落败”，各方人士都显得颇为吃惊。

虽然中海与万科在萝岗都有项目，但中海于月底即将开盘的项目就位于昨日出让地块的旁边。

去年8月，中海曾经拿下该区域的SDK-D-4地块，占地19万平米，成交楼面价3512元/平方米；同年9月9日，SDK-D-2地块也被中海联手广州金誉拿地。

而昨日出让的，恰恰是SDK-D-3地块，如中海能获得，其在该区域的项目无疑或扩大许多，而因配套可以共享，成本也可以摊低。

但中海方面却表示，楼面价已经超过预期，因此决定放弃，但仍将关注未来萝岗土地市场。不过也有专家指出，即使中海未有成功拿地，有其他开发商与其相争托高楼市造势，也是值得感激的。

最新消息显示，中海去年拿下的两宗地块已经定于本月底开售，现在旁边有另一知名房企万科的加入，也的确会使得购房者对此区域信心大增。

其实，在萝岗正面交锋夺地，中海万科已经不是第一次了。去年9月9日，中海和万科就曾交手，但当日，两家房企各获一宗地块。当时，万科获得的是开发区KXCD-D1-2宅地。

而昨日获得项目距离万科东荟城也仅约3公里。万科表示，该项目更进一步扩大了万科在科学城板块的开发规模，也为公司未来的发展奠定了基础。

颇为有趣的是，昨日该地块出让成功后，广州业内炸开了锅，有人感叹称，这让雅居乐的地王情可以堪？

2009年10月，雅居乐与碧桂园经过创纪录的5个小时争夺后，在第101轮以43.41亿的总价，将原科学城地王KXC-F8-1-1地块收入囊中。

按成交总价计算，雅居乐取得该地块的楼面价高达7074元/平方米，比昨日的成交楼面价4720元/平米高出两千多元。

经过三年时间，已被命名为“富春山居”的该项目已即将推出市场，按照雅居乐方面的介绍，这也是其下半年重点项目之一。

与雅居乐的天价地王相比，中海和万科在罗岗所得的土地显示“实惠”许多。广州房地产专家韩世同表示，本次交易价格比较合理，土地市场也有所回升：“低迷的时候中海、万科也拿过萝岗的地，对萝岗区域比较熟悉。最后成交的价格也不算天价。萝岗楼盘一般卖到1.3万~1.4万，这个地价不贵。”

在接受媒体采访时，韩世同也表示这是一个比较好的结果。原因一是地块顺利成交；二是吸引到大品牌开发商；三是有22轮竞价；四是最后成交价格不高。他表示这也带给政府一定的启示：俗话说“大鸡不吃小米”，政府推地应该考虑大开发商感兴趣的地段、面积不能太小，另外起拍价要合理。

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毛大庆：万科要让更多的人住好房子

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欢迎发表评论 2012年09月06日10:06 来源：和讯房产
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　　和讯房产消息 2012年9月5日下午2点，主题为“前瞻与转型”的第九届中国蓝筹地产年会，在北京千禧大酒店隆重开幕。独家财经门户和讯房产进行了实时网络直播。

　　会上万科企业股份有限公司副总裁毛大庆先生分享了万科的成长之道。以下是他的发言实录：

　　毛大庆：这个会叫做前瞻与转型，我试图跟这个事能够扣题，公司也准备了一些PPT，我估计到这会儿再讲PPT好象没啥意思了，所以我就讲第一张PPT，再讲最后一张PPT，然后我们再讲讲别的事。第一张PPT很重要，向生命致敬，这个是万科事实上比生命来的很重要的一句口号也是最近董事长王石先生经常提的一句话，这句话事实上有很多的含义，我想生命，我讲个故事，王石有过一个对生命的故事，他曾经在04、05年买过一台日本的照相机，买了之后这个照相机用了一段时间就坏了，他就托我们一个同事到日本给它修，这个人修了一个月回来了，跟王石说修这个照相机大概跟原来买这个的时候价钱就差那么一点，王石就说那我修它干吗，你扔了吧，再给我去买一个，这个人又回去了，又过一个月又回来了，王石说照相机呢？他说没买，说你修了吗？没修。说这个照相机的师傅让我跟你传个话，说这个照相机不能就这么扔了，说照相机是一个生命，你花点钱也得给它修了，不能这么扔了。后来王石这件事给他很大的刺激，因为他觉得实际上日本人对一个产品的看法远远超出了我们对一个产品的看法。他们认为这东西要修，因为它是个生命，不能随便把它扔掉。所以对于生命万科有很多看法，我们觉得生命不仅仅是个体，不仅仅是客户，其实也是行业的生命，绿色可持续的生命，我想更是国家和社会发展的生命。

　　这些东西事实上在过去的这些年里面或多或少都跟房子，跟房地产跟这个行业产生了相当多的关系，我说我们这个行业真的是一个非常非常牵动各方神经的行业，我在新加坡演讲，我很荣幸也很恍惚怎么干了这么一个行业，似乎跟什么人都有关系，似乎现在又感觉很没有尊严，但是事实上有太多的人在议论。真的是一个要命的行业，所以我们为什么讨论生命，它是个要命的行业，很难做，特别难平衡。要不然就伤及了广大老百姓的命，比如说高房价，要不然就要了行业的命，比方说高耗能、高污染，这些也许都会要了行业国家的命。比如说土地财政弄不好会要了国家的命。所以因此我想不管谁的命，坚持盖好房子，坚持盖给主流人群，盖普通人住的好房子，让普通人总是能够在房子里头享受他的生活的意义和获得生活的这种好的感受。我想这个是万科对建筑生命这样一个根本的理解。我想不管如何前瞻，不管怎样转型，中国的住宅这一条不用转，也没有什么好前瞻的，必须要走下去。所以这是万科一个非常坚定的理念。

　　中间我就不讲了，因为事实上前瞻就谈到行业的变化，最近郁亮总裁在很多场合讲，说我们把它形容成从今年往后是行业的下半场，但是下半场并不是拐点，下半场是新的行业模式发展方式跟行业理念，以及从业人员心理的一个新的发展和变化。但是它并不是拐点。另外游戏规则在悄悄地发展着变化，我想整个行业的游戏规则都在发展着变化。所以我想不用多讲这些东西了。

　　我直接翻到最后一页，我想调控的目标我们大家现在都很关心调控，更关心十八大以后会怎么调控，实际上调控会成了一个非常热门的话题。但是我们总的认为大家必须跳出这个调控来看待这个行业，我想调控总的目标应该还是在实现房地产行业长期健康地发展，企业的目标我想应该是在调整的洗礼中实现自身的强健，去粗取精。所以前面的PPT里讲到万科如何在冬天里强身健体，去粗取精的很多具体细节。我想用郁亮的一句话讲是最合适的，他说长期趋势来看我们并没有出现什么拐点，行业仍然是个往上走的趋势，为什么呢？我想刚才龙湖的王总已经替我解释了，为什么它是个往上走的趋势。所以房地产行业没有拐点的问题，下半场十年到十五年中国这个行业的黄金岁月应该是仍然存在的，只不过过去那些扭曲的不正常的，虚的和不实的状态应该不存在，做该做的事情，踏踏实实做好为行业应该履行的责任，这个企业仍然是有机会的。所以我想万科我们上半场口号是坚持为普通人盖好房子，下半场我们加了一句，我们不光为普通人盖好房子，我们还要盖有人住的房子。

　　我想这个是所谓的前瞻也罢，转型也好，在第一页和最后一页讲完之后，我讲四件事情。第一件事情所谓万科到底要如何应对行业的变化，除了我们盖更好的房子让人家住等等，我想更多地解释一下什么叫要盖普通人住的，有人住的好房子。现在其实从老百姓来说因为限购，因为房地产调控，事实上我们可以有理由相信事实上在这个行业里会长期存在的调控动作和声音，而且这个调控事实上我想越来越会发展成为一种常态，包括它会更多的事实上的是在分配环节里面，房地产分配，资源分配向着更加公平的角度去发展，这样一个政府动机是没有错的。在这样一个变化下，住宅这样一个商品事实上更加向着居住的属性贴近，这个本身是一个大势所趋。既然说到了前瞻，万科如何配合好这样形势的发展？如何作为一个好房子我们有更多的思考，这里头远远已经不仅仅是质量、户型和设计，种几棵大树，物业管理做的比现在更好。更多的观点带入，实际上社区最通俗的老百姓服务配套，这个问题似乎听起来很简单，但是做起来是很大的一个事情。这里面不展开，谈两个理念，一个是大家经常在说万科的商业地产，我也想告诉大家事实上我们在未来几年一定会加大商业地产发展，但是它不是大家所经常讲的好象是转型了，万科去做商业了，我想万科的商业更加要注重质量和居住品质的提升。我们在商业地产有几个思考，一个是加大社区的配套力度，在社区商业里头万科一直在研究海外的先进经验，比如说香港的领会，新加坡的。万科已经有40到50万户入住我们的小区，未来有10万户入住我们的房子，我们会在新建的小区社区配套里会持有一部分，另外会加入我们自己对社区功能的配套，还有办食堂，现在办菜市场，未来还会拓展诊所。

　　我听到微博反应政府不做这个，政府不做那个。但是我们现在换一个思考，为什么不主动做一些东西。所以我们现在在社区里提供老百姓最需要的最简单的食品也就是食堂的概念，大饼油条包括豆浆用最安全绿色的方式提供给用户。最近在做菜市场，有机市场让老百姓不出小区就能买到。这个真真正正是在落实好房子的概念。第二是大型商业的综合体，事实上大家认为这个是通俗意义上的纯粹的商业地产，我们更多的是把它落实在我们大型社区之内，或者周边，这个概念事实上在新加坡、在香港有着非常非常多的成功的案例，所以我想万科的转型我们不会脱离住宅，而且更多地促进住宅，但是住宅的外延已经发生了众多的变化。这是第一个问题。

　　第二个问题我想说说调控，大家认为调控这件事情好象是一个非常变的事情，事实上放在商品经济规律来看，一个商品要调控，一定有它稀有或者比较少见的一些价值或者素质，它才会被需要调控。房地产这个行业到底在过去的十年，在未来的阶段内它具有什么样特殊少有的价值，我想我们只有分清楚这个问题，才知道为什么要研究调控。我想就两点，非常简单，第一个其实长期以来的供需关系的不平衡，使得我们的住房基本需求，老百姓的住房基本需求，包括基本改善需求并没有很大地得到落实和改善。这个我想是一个不争的事实。我们虽然有很多人的数据显示好象中国人是全世界家庭拥有私人住房率最高的国家，但是事实上他们忘记了一个根本的问题，你在四川有一套房子，但是你常年在北京工作，那你能说那套房子对你的居住有任何的作用吗。所以我们在一个经济高速发展期里面的城市化人口移动的因素加进去我们的供需关系是非常不平衡的。那么我们首先看到的就是人口，虽然这些年的人口统计我们的出生率增长率的幅度在下降，但是不要忘记一个13亿人口基数的一个国家，但凡只要有增长，就是不得了的需求。所以这个问题我想在世界上任何国家的公式来套中国是没用的，所以这块中国的住宅市场还在向上的方向在运行。

　　第二就是城镇化，我们刚才龙湖讲的城镇化率虽然已经有了50%，但是刚才他讲的观点我非常同意，其实这个城镇化率不要说并不高，就50%的素质和质量是很低的，跟国际先进的城镇化率的一流质量是有很大的差距。更不要说我们每年有1300万人口在涌向城市，三年产生一个英国人口的城镇化，在这样一个大趋势下，这两点都会促使供需关系的不平衡，这个问题我想不可回避。还有这个到底有什么特性？我们中国改革开放财富积累的过程中，老百姓的消费出路是不够的，在这个过程之中，事实上它带来的就是房子这件事情加上中国人的传统文化的影响使得房子成为一个传习永远不倒的神话般的投资点，我想这个事情恐怕谁也否认不了。所以不采取调控也是有问题。能一直强干预强行政这么调控下去吗？我觉得也很难。那么怎么办？我们经常说用市场化，用经济规律这些话都没有错，但是如何市场化，如何按照经济规律办事，如何让调控向着一个更为健康、长期和稳定，和更加促进行业良性发展的角度。第一个方向必须不断地加大有效供应，我想这个仍然是没什么好谈的。第二，强力的国家应该发展实体经济，特别像创新性国家创新性社会的发展已经到了必须发展的阶段，中国如果找到一条创新性国家发展良性之路的话，我相信老百姓的眼睛投资机会不会仅仅盯在房子身上。由此关于到第三点就是要有效地引导民间的投资。我们现在2011年看到了全中国个人银行储蓄已经是35万亿，相比2007年的14万亿几乎翻了三倍，这个数字相当于中国七年八年的GDP的增长，我们说这么庞大的一个个人储蓄存款，如果哪怕说拿出20%进行有效引导去投资向一些新兴产业的话，都相当于08年国家救市拿的力度还要大的力量，那大概是七八万亿所以不得了。所以如果是这样一个力度，如果能够扶持一批新兴的产业起来，能够有效地引导居民的存款向有效的方向去投资的话，我想大家也不会把眼睛老盯在房子上。

　　最后一条保障性住房，我个人认为还是很有必要，但是保障性住房到底结构里面是什么，而且经过了过去一年多的建设，国家也应该好好地思考保障性住房到底有些什么问题，有些是可以保障，有些人群是国家根本不可能保障得了的。比如能保障的肯定是能保障的那些人是最低收入的那些人群。但是对于夹心层是巨大，我们有那么多公务员、教师这些人是够不上商品房又够不上保障房。这批人是非常大的群体，国家应该如何通过土地出让，包括开发建设引导等等，用市场化的原则去解决这个问题。这是我想谈的第三个问题。

　　最后一个问题就是大家都在热议的房产税，房产税我想这个事情本身没什么好神奇的，中国人谈到房产税，我想现在谈得更多的是一种物业税的形式，它的动机我想应该是跟房地产前期调控的动机是一致的，应该是在消费和分配环节促进公平、公正的分配，我想这个本身没有错。其实我们说到那么多发达国家的做法，无外乎也通过税收在调节分配和资产的配置问题。但是我们现在在搞的房产税事实上有几点问题要好好思考，一个就是税收税负的增减平衡问题，如果收了房产税就要考虑在其他环节减负，因为这样才真正为老百姓的消费起到正向和健康的作用，否则就变成增加老百姓的生活负担。这个问题国家正在考虑。第二个就是税负的人群一定要非常清晰地界定，最后不要搞成该交税的人没交够，不该交的人在那儿让人家交。我想这个会引起更多的社会不公平问题，所以我想这个问题也很关键。

　　第三个问题关注的房产税对城市房屋租金带来的影响，我想这个反弹恐怕也是值得关注的。当然最后一个就是在土地出让环节土地的收费，土地出让金收费环节问题上应该如何跟房产税取得一个更好的平衡，我想这四个问题是在房产税之前要想清楚，想清楚这个事就没有什么大不了的。我想就不多讲了，因为不能浪费大家太多的时间，但是我想我对得起经济观察报，我想更多的讲点实话。过多地介绍万科的发展我想没有太多的意义，因为我想行业总会要发展，房地产总会有人需要。未来的十年一定要转型，完全依靠土地，依靠房地产的形势一定会过去。但是这十年里房地产很重要，我想几个字可以说明，房地产未来的时间里我想起到经济的转成的作用应该是很明显，安居的作用依然是很明显，另外就是它促进城市的建设作用仍然很明显，在这几点上坚定不移地去做踏踏实实的工作，做你该做的事情，仍然是有机会。谢谢大家！

meng-h

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万科A(000002):总裁郁亮,房地产冬天很漫长,不存侥幸心理

    ■每日经济新闻
    《狼图腾》里的主人公陈阵通过捕狼, 杀狼,间接发现了游牧民族身上可贵的"
狼性文化";同样,在登顶慕士塔格峰之后,万科总裁郁亮发现,冬天里可以有雪莲花.
    9月7日, 现身杭州良渚文化村的万科总裁郁亮和以他为首的万科管理层给在场
媒体最深的印象,也许是万科团队适应地产极端"天气"的能力比去年更强了.或许是
高海拔地区长年的高寒积雪中仍然生长着雪莲花的奇景,让郁亮有了这样感悟"冬天
里也有美景,也有雪莲花".这样的发现,和万科的决策有了奇妙的融合.
    不会放弃精装房开发
    对于万科来说, 今年前几个月过得并不容易.自从今年2月安信地板事件爆发以
来,围绕万科房屋质量问题的质疑一度给万科带来巨大的压力.
    郁亮承认,在做精装修房这件事上,万科内部有过很大的争论.一种看法是,如果
不做精装修房,万科可以省掉很多麻烦;另一种看法是,如果万科都做不好精装修房,
业主又如何能做好最后,万科还是坚持做精装修房.
    但是, 房屋质量问题的出现,也令万科开始反思.郁亮表示,在公司规模扩大后,
要将失误率由百分之一降至千分之一.他说,万科现在有拉闸制度,也有千亿计划,并
派工程师去日本的建筑工地学习,此外还有飞行检测和实测实量制度,在质量管理上
较过去有很大的进步.
    郁亮说, 虽然在多次质量检测中,确实有一批安信地板未能过关,但在那么密集
的检测下, 有多少地板商能全部过关呢所以,郁亮认为,安信地板依然是值得信任的
供应商.
    事实上,眼下的万科不仅不会放弃精装修房开发,还将在原有的产品和服务上进
行升级.
    "好房子, 好服务,好邻居"是郁亮对万科所售房子的最新定义.在杭州的良渚文
化村, 郁亮的上述诠释被演绎为村民公约,村民食堂,村民菜场等一系列旨在和睦邻
里关系,提升生活质量的服务设施.
    过去的"春天"不可能再现
    万科在产品和服务上的升级,很大程度上源于并不乐观的房地产市场趋势.尽管
今年上半年很多地产公司的业绩比去年同期有两位数的升级, 但多数开发商对未来
房地产市场并不乐观.在这种情况下,一些房地产公司开始退出.
    早在去年, 郁亮就提出地产已经进入"冬天"的观点,这一观点今年并没有改变.
他说, 很多发展商其实不再做这个行业了,个别开发商日子好过一些,但不能代表整
个行业日子好过.
    郁亮称,对万科而言,在"冬天"要积极锻炼身体,不然会被"冻死".锻炼身体首先
要有钱,把钱放在身上就能御寒,这是长期的任务.
    为了回笼资金, 从去年下半来以来,万科在全国楼盘开始积极促销,践行储备现
金"过冬"的策略.截至今年6月底, 万科手中持有的现金高达470亿元,创下了万科历
史上现金持有额的最高纪录.
    对于眼下行业的发展困局,郁亮表示,"如果期待过去的春天再出现是不可能的,
这个冬天是长期的,不要存在侥幸心理."
    在稳增长的宏观经济环境之下, 不少人认为房地产行业是国民经济的支柱性产
业.而郁亮认为,房地产行业已经不再是支柱产业,更应该是一个配套产业,这样定位
更准确.未来城市发展更新升级,房地产行业应为城市发展,社会经济发展作配套.
    也许正是基于对房地产行业未来发展的认识,郁亮判断,行业冬天会是一个长期
的过程, 但同时行业仍然前景广阔."冬天还有雪莲花,并不是就没有花开了,冬天仍
可以创造美景."郁亮强调,房地产企业应在"冬天"寻找机会.
    郁亮认为, 在市场进入自住时代之后,客户需要的不仅仅是好房子和好服务,还
要有好邻居.
    郁亮所说的"雪莲花",是行业中两个非常重要的机会.一是市场有很多问题没有
解决,包括老年人住宅问题等.他认为,在这么多的机会之下,甚至不用考虑行业的规
模究竟能做多大.针对房地产是"配套产业"这个定位, 万科调整了策略,要跟城市同
步发展, 在这个城市做配套产业,根据每个城市发展的状况来决定未来做些什么.此
外,郁亮认为,行业的集约化将成为万科未来发展的另一个机会.
    在冬天里寻找一点"乐趣"
    在郁亮眼里, 无论是房地产调控政策,还是眼下行业的发展趋势,都表明"冬天"
仍在持续,但这并不意味着在"冬天"就什么都不做.
    今年5月, 万科宣布收购香港南联地产73%股份,从而获得香港融资平台,这宣告
万科正式迈出了国际化尝试的第一步.
    实际上,无论是养老地产,旅游地产,还是房地产国际化的方向性思考,在郁亮看
来,都是在"冬天"里寻找一点乐趣的表现.
    在此次媒体交流会上, 郁亮首次公开透露了万科对于国际化的思考."国内一些
人已经没有买房资格了, 那我们有没有可能在境外做一些卖给中国人的房子呢所以
我们启动了万科国际化策略,会在全球寻找相应的机会."郁亮说.
    据悉,目前万科已在中国香港地区成立了资产管理部,并在美国设立了业务推进
小组.不过郁亮也坦承, 万科国际化还处于试水阶段,对市场各方面还需要一段时间
的研究,暂未有具体的发展计划.
    实际上,从近年来万科发展理念,人才流动,产品体系内容的变化不难看出,万科
之所以能积极应对行业漫长的"冬天",与务实,灵活的市场策略有关.
    郁亮说, 万科每个月都在调整,调整未来三个月的经营安排,每个季度会研究过
去和未来12个月的安排, 这个安排是指导性的东西,没有硬性计划,僵硬地执行计划
无法应对巿场变化.
    "市场变化很快,大概在2004年的时候,我们做第三个十年发展规划,任何人都不
知道几年后限购会出来."郁亮说,所以公司的整个经营安排,会在大原则基础上采用
积极应对的经营策略,而不是用不变的计划来实施它.
    或许也正是因为有了积极应对的心态,万科在一些地产商抱怨限购令的时候,做
了更多吸引消费者积极购买的工作.比如, 万科发现很多人只买得起两房面积,但却
需要三房, 于是,这一面积段的产品就被改造成小三房,满足这些业主的需要.此外,
万科在行业内首先开发了自存仓,供业主储存闲杂用品.
    在产品方面根据市场需求进行修正, 是近年来万科作为行业龙头做得最多的工
作.但是对于整个行业来说,在"冬天",整个行业的发展也许都需要万科式的思考.

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):在下一盘,很大的棋

    ■深圳商报
    最近, 万科国际化战略再次引起市场高度关注.上周五,万科总裁郁亮在杭州对
媒体表示, 公司要更加注重有质量的增长.对于同行的挑战,郁亮则暗示万科也不会
轻易让出行业老大的位置,公司加快周转率的思路不会变,同时万科正在加快国际化
发展步伐, 目前已经成立了美国地产业务推进小组,为进军美国市场做好准备.业内
人士昨日在接受记者采访时认为,万科国际化战略其实已经酝酿多时,而王石的哈佛
游学,对此有决定性影响.
    万科总裁郁亮透露海外战略
    在谈到国际化问题时,郁亮透露,万科的国际化步伐正在加快,公司在产品设计,
资金来源,合作伙伴等方面国际化的比重越来越大,万科已在香港完成南联地产的收
购, 而且还成立美国地产业务推进小组,伺机进入美国市场,万科希望在境外也能建
房子卖给中国人.
    这次表态,有三点值得注意:第一,万科仍将继续增加国内业务,尽可能保住销售
额第一的位置;第二,万科准备试水美国房地产市场;第三,万科在海外建房的销售对
象仍是中国人.
    今年下半年, 万科频频出手拿地,对此郁亮称,这主要是政府下半年土地供应量
显著增加,而万科手头资金充裕,所以加大了拿地力度.如果按万科今年销售金额140
0亿元和地价占房价三成计算,万科全年拿地金额约为400多亿元,截至目前万科已斥
资约150亿元拿地,未来4个月公司还将斥资250亿~300亿元拿地.
    那么,在对国内市场还这么看好的情况下,万科为什么要加快国际化战略并且首
选美国作为登陆点呢?记者昨日欲就此采访万科,但万科的媒体公关部负责人委婉拒
绝了.对方表示:有关国际化问题,郁亮总裁已经在媒体见面会上充分说明,公司没有
更多消息对外发布.
    王石游学给万科打开一扇窗
    万科一位内部员工昨日对记者说,如果把观察的对象拉远,则可寻出万科国际化
战略的发展脉络.实际上,万科创始人,万科董事会主席王石留学哈佛,对万科发展战
略起了关键作用.
    2011年1月28日, 年届60的王石应哈佛大学费正清亚洲研究中心邀请,赴美国开
展商业伦理与城市群落研究与交流,这是来自中国房地产界最知名的哈佛访问学者,
而且可能是到目前为止唯一的一个.本报记者一直关注王石的哈佛游学之行.从拥有
655万新浪粉丝的王石微博中, 我们知道他在那里选修三门大课:分别是前哈佛大学
经济学院院长本杰明-弗里德曼的"宗教如何影响资本主义思想","资本主义思想史"
, 以及"城市规划".为此,他遍游美国各城市,对美国房地产市场有仔细考察,同时还
远赴以色列, 了解西方宗教的源头.他苦学英语,成功登台向老外演讲,回答提问.王
石游学已为业界美谈.
    王石游学美国对万科的影响有间接的有直接的.被采访的万科内部人士说, "间
接的影响应该是文化上的.未来万科的文化可能更开放, 更国际化.有可能在中层以
上职位中增加海归背景的人才.至于直接的影响, 是王石对美国房地产市场的研究,
打开了万科发展的新思路."
    很多市场人士都开始发现王石到哈佛游学对万科公司的价值. 一位叫"谢旭辉"
的王石粉丝也有如此猜测.他在王石的微博后跟帖说,"仔细想想:王石美国游学是否
有了解发达国家市场的意思,为万科的国际化运作做准备?"
    王石两个月前发表的一番谈话,揭开了这个谜底.
    对美国楼市有一重要发现
    7月26日,王石在深圳做客网易财经会时透露了他的一个发现,"2012年中国成为
美国房地产物业的最大买家, 占了整个国际销售额的11%,此轮移民潮很多都是投资
房地产,在美国纽约寻找投资机会,使得未来有更成熟的业务计划."
    根据现场记录, 王石说,在2012年中国成为美国房地产物业的最大买家,投入大
概是90亿美元,实际上是比前年增长许多,并且是占了整个国际销售额的11%.目前来
看在美国现在市场的情况, 房地产的价格很低,并且按揭的利率也很低,加上人民币
走势非常强势,出现了这样一种趋势,使得我们中国人有机会在美国寻求发展机会.
    他认为, 这新一轮的投资热潮也跟我们最新的中国人移民到美国的新的移民潮
是同时存在.现在和2008年,2009年相比,中国已经和过去的景象不一样,目前这股中
国移民潮应该是不一样的,中国有35%的移民涌向美国,在多个目的地里面,有教育的
,投资的.但很多都是为了房地产的投资,也是为了中国商人在美国的发展.
    他提到,2008年,华尔街发生金融危机,美国出现房贷危机,美国的房屋市场会出
现崩溃,但出乎意料,美国的纽约房地产市场实际上下跌幅度非常小,和洛杉矶的27%
相比数字小很多.到今年的这个时候, 纽约房地产价格已经逐步趋于稳定,而且也开
始出现往上走的趋势.
    在这次有万通控股董事长冯仑等知名人士参与的座谈里,王石建议,希望中国和
美国房地产界能够建立合作关系, 一起发展合作,使得在未来获得更大的成功,有更
成熟的业务计划.
    万科在下一盘很大的棋. 今年5月万科以10.79亿港元收购香港上市公司永泰地
产(0369.HK)所持有的南联地产73.91%股权, 被外界定义为开拓香港融资道路,且可
能作为万科海外业务拓展平台.现在看来, 万科的国际化战略非一时冲动,其目标也
绝不仅仅是香港,而是更多更大.
    海通证券(600837)房地产分析师涂力磊长期跟踪研究万科. 昨晚在接受本报采
访时,他表示万科此时走出去,时机正好,"这是A股上市房企首创.万科海外战略主要
障碍是人才问题.美国的法律制度, 市场规则跟中国很不一样,万科需要迈过这一道
坎.在这方面,此前中国很多大企业的海外并购,合作,应能给万科很多正面和反面的
启示."他说.

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万科15.8亿元竞得广东顺德地王头衔 6天69亿拿地
本文来源于财经网　2012年09月12日 09:03 我要评论（0）
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这是进入9月以来，万科在6天内拿下的第四块地，合计拿地金额已达68.9亿元，远超8月全月。据不完全统计，万科7月共斥资约60亿元在全国范围内拿地，拿地金额超过上半年总和，8月再拿地超36亿元。

　　【《财经》综合报道】据京华时报报道，万科集团11日以15.8亿竞得广东顺德商住地块，创造了当地土地出让的纪录。这是万科在6天内拿下的第四宗地块，共斥资68.9亿元。与此同时，9月以来，恒大、华润也分别在4个城市收入了4个地块。

　　报道称，万科以15.8亿竞得广东顺德商住地块，溢价率为14.38%，成交楼面价为3488.66元/平方米，创造了2009年以来顺德区土地出让总价纪录。虽然刷新了顺德区的总价纪录，但该地块成交楼面价还不到万科2010年在同区域拿下另一地块楼面价的一半。该地块位于顺德区德胜商务区，为德胜新区最后一宗土地，为该区域最好地块。竞拍现场只吸引了万科和保利两大巨头竞价。

　　报道还称，这是进入9月以来，万科在6天内拿下的第四块地，合计拿地金额已达68.9亿元，远超8月全月。据不完全统计，万科7月共斥资约60亿元在全国范围内拿地，拿地金额超过上半年总和，8月再拿地超36亿元。

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“运动版”郁亮
2012-09-14 07:53
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导语：无意之中，郁亮的运动正给万科带来变化。郁亮正在身体力行地为万科打造一种积极向上、健康活力的公司文化。





经济观察报 记者 廖杰华 9月14日12点45分，郁亮再次离开深圳远航，这一次，他的目标是海拔8201米的卓奥友。

登山，曾被郁亮认为是用半条命去搏的运动，如今他却乐此不疲。

这些年，郁亮一直在路上。

即便是参加相对轻松的媒体活动，郁亮的行程也是满载。9月6日，从福州坐动车，晚上10点达到杭州良渚，而9月7日晚，晚宴还未完毕，郁亮歉意地离席。

郁亮笑言，万科是上市公司，不能买私人飞机，因此得追着飞机跑。从今年年初到现在，郁亮所乘坐的飞机、动车已不下百次。

这就是“运动版”的郁亮。

作为万科的掌门人，为今年28岁的万科，郁亮已工作了22年。作为曾经不怎么运动的中年发福男，郁亮在2010年瘦身成功。

对于运动，郁亮的想法简单。郁亮说，当汗水一滴滴往下掉的时候，那一天的烦恼也随之而去了。

有人说，一个企业领导人的生活方式和管理哲学，也影响着一个公司的企业文化。

无意之中，郁亮的运动正给万科带来变化。郁亮正在身体力行地为万科打造一种积极向上、健康活力的公司文化。

减肥与运动

9月7日的杭州万科良渚文化村，跑完1200米，郁亮用了5分37秒，而第二名的成绩是6分31秒。

在当天的晚宴中，郁亮笑称，这个成绩离自己最好成绩差远了。今年7月25日，郁亮在北京朝阳公园跑出了10公里的最好成绩，只耗时45分钟。事后郁亮说：“王石主席身体力行在中国民间推广登山运动，我的定位是身体力行在中国民间推广马拉松。”

2010年之后，运动是郁亮经常挂在嘴边的话题，在一些很轻松的场合，郁亮总是乐此不疲地分享他的运动经历。这个自称在45岁前毫无天赋的人，如今对运动充满迷恋。

不过，郁亮的运动之旅是从减肥开始的。开始运动的那一年，郁亮还是个微胖男，万科也未到千亿。

2010年是郁亮在万科工作的第20年。瘦身，回到刚进万科时的体重，是2010年郁亮送给自己的礼物。

对于减肥，郁亮经常挂在嘴边的话是：管住嘴，迈开腿。没有时间运动，就有时间生病。

至于总被人问起的减肥缘由，偶而，郁亮也会拿自己和王石开涮。

郁亮称，现在宏观调控了，我们都没事干，所以有空就运动了。“你看1994年时，是国家第一次宏观调控，那一年王石减了8公斤；今年号称史上最严厉的调控，我成功减掉了12公斤。”

不打针，不吃药，也不能让自己饿肚子，是郁亮坚持的减肥方针。所以，开始减肥后，郁亮吃饭绝少主食，代之以饭前的香蕉、苹果，甚至汤食，为的只是饱腹感，让自己没有更多“吃”的欲望。

现在的胖子和曾经的胖子都知道，不能尽兴地吃东西是件痛苦的事情，曾经的胖子郁亮也不例外。

郁亮说自己喜欢吃，是个杂食动物，除了鱼翅，对其他食物基本来者不拒。

要减轻体重，除了减少主食，就是运动。

在郁亮看来，所有运动都是坚持的结果。“第一次接触自行车时，骑到第二圈就想吐。为了不在员工面前丢人只好硬着头皮骑完”。

对于运动，郁亮的第一爱好是登山，其次是自行车和跑步。

2004年，郁亮曾去珠峰脚下探望正在登山的王石，那时的郁亮对登山有些恐惧，因为王石曾经为登山瘦几十斤，这让郁亮觉得是拿“半条命”在搏。

彼时，郁亮不曾料想，6年后他也会踏上登山之路。

2010年10月，郁亮登上海拔5038米四姑娘山大峰；2011年5月，海拔6206米启孜峰被征服，而今年5月则登上了7546米高慕士塔格峰。

郁亮说自己登山，不为登顶，而为快乐地回来，“登山对我而言，是一件有计划的、不断自我挑战、自我超越、快乐的事情。”

郁氏人生

“健康丰盛”，这是郁亮挂在办公室里的四个大字。

对于运动，郁亮自觉没有天赋，也不存侥幸心理，“如果能坚持一个相对科学的方法，任何一个人都能成功”。

每周跑5次已成为郁亮的必修课，5次里面，一半10公里，一半5公里。

如果不外出，每天早晨，郁亮会在7点半左右到达位于大梅沙总部的办公室。

由于总部楼下的跑道还未完工，一旁的深圳外国语中学便成了郁亮的练习场，在大梅沙的每个早晨，郁亮都会围学校跑圈，一圈一公里，每次跑5公里或者10公里。

万科的员工说，郁亮能成功的最大因素是毅力。

2011年12月，郁亮本打算和公司长跑俱乐部一起参加深圳市登山协会和壹基金联合发起的“为爱而跑”山地马拉松，结果训练时不小心骨折。

这一伤，就是三个月。

不过，哪怕是这些拄着拐杖的日子，郁亮都会坚持运动。至于具体的运动方式，在一次与友人的饭局中，郁亮笑称为“床上运动”。

所谓的“床上运动”实乃郁亮自创。即躺在床上，模拟骑车，或者背靠着墙做下蹲，一练就是300下。

据说，有个身体颇为强壮的万科员工听了这个故事后，回到家里也试着做下蹲运动，发现自己最多只能做30下。

工作之外，郁亮低调地过着日子。就像微博，郁亮也喜欢，但在微博的世界里，郁亮是个潜水者，只看不发。

据说，万科的一个员工在微信上发现了一个有着郁亮头像的微信，心理捉摸着，是哪个小子冒充到郁亮头上，准备开骂之前去找同事核对了一下，发现此人正是郁亮。

生活中的郁亮过得并不“高帅富”。

2012年春节后的一天中午，在深圳福田区园岭新村顺德佬餐厅的大堂里，郁亮正陪着家人吃饭，旁边坐的是妻子和女儿。

这是一家不大的餐厅，楼上有包间，但郁亮坐在一楼大厅靠里一个角落，位置正对着大门，这是一顿百来元的简餐，期间，有人认出了郁亮，也不时回头看他。

走时，正在养伤的郁亮拄着拐杖一瘸一拐，淡定而坦然。

很少有人会想到，这个中国乃至世界上最大房企的掌门人，住所既不是豪宅也不是别墅。为了女儿读书，郁亮把家安在了一个建成于1985年深圳最老的小区里。

万科之变

在郁亮看来，一个可以控制住体重的人，才能把控自己的人生。

私下里，郁亮被员工称为首长。如今，“首长”郁亮已成为万科的首席运动员和推广员。

足球、长跑和自行车是万科全民发展的运动。每到一个地方出差，第二天早上郁亮都会约万科当地公司的长跑协会一起跑步。

今年8月份，在一年一度为新员工举办的“新动力”训练营上，郁亮带着新入职的200多名大学毕业生跑步，线路是郁亮日常跑的路。

郁亮让新员工跑3公里，而他自己跑5公里。最终，只有5个新员工能跟上郁亮的步伐，这一年，他们20出头，而郁亮47岁。

不仅是郁亮，万科的高管团队中也有很多运动高手。

9月8日在烟台的马拉松比赛中，万科执行副总裁毛大庆，原来文质彬彬，有小肚子，现在能一口气跑10公里。审计监察部总经理周清平已跑过东京、香港等地的马拉松。分管财务的执行副总裁也可以跑半程的马拉松，执行副总裁张纪文在自行车比赛中成绩已经接近专业水平，而唯一的女性执行副总裁肖莉则是徒步达人。

健康、积极的运动哲学对万科的经营也产生了影响。

9月7日下午，席地而坐、被近百家媒体“围殴”的郁亮说：这个冬天是长期的，不要存在侥幸心理。对万科而言，在“冬天”要积极锻炼身体，不然会被“冻死”。锻炼身体首先要有钱，把钱放在身上就能御寒，这是长期的任务。

为此，万科准备了大量粮草。

截至今年6月底，万科手中持有的现金高达470亿元，创下了万科历史上现金持有额的最高纪录。

在郁亮看来，房地产行业已经不再是支柱产业，更应该是一个配套产业，这样定位更准确。未来城市发展更新升级，房地产行业应为城市发展、社会经济发展做配套。

针对房地产是“配套产业”这个定位，万科调整了策略，要跟城市同步发展，在这个城市做配套产业，根据每个城市发展的状况来决定未来做些什么。

长期作战。万科在下半场开局的应对策略首先是在产品上动脑筋。“房子的户型该变小的变小，该调整的调整，原来做两房的面积，现在想办法变成了三房。”郁亮表示，除了要造出好的房子，更要提供好的服务。

“房地产行业的上半场过于辉煌。”郁亮坦言，房地产过去那种好日子一去不复返，未来楼市调控将会长期化。

实际上，无论是养老地产、旅游地产，还是房地产国际化的方向性思考，在郁亮看来，都是在“冬天”里寻找一点乐趣的表现。

“国内一些人已经没有买房资格了，那我们有没有可能在境外做一些卖给中国人的房子呢？所以我们启动了万科国际化策略，会在全球寻找相应的机会。”郁亮说。

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金地逾16亿港币控股香港上市房企星狮地产
2012年09月14日 20:50 本文来源于 财新网 | 评论（5）
　　 已获得渣打银行25亿港元的借款，贷款期限为12个月

    北京，金地集团。 东方IC

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　　【财新网】（记者 王永）金地集团(600383.SH)宣布斥资16.54亿港元收购香港上市公司星狮地产(中国)有限公司（下称星狮地产）56.05%股份，成为后者控股股东。

　　此前另一房地产龙头企业万科（000002.SZ）通过其全资子公司万科置业完成对香港上市地产公司南联地产79.26%股权的收购，达成在港借壳上市目标。

　　金地集团9月14日晚发布公告称，公司全资子公司辉煌商务有限公司（下称辉煌商务）与FCL (CHINA) PTE. LTD（下称FCLC）就购买其所持有的星狮地产的股份进行协商后，达成相关股份买卖协议：辉煌商务以总对价约16.54亿港元购买FCLC持有的星狮地产3,847,509,895股，约占星狮地产已发行股本的56.05%(截至2012年9月11日)。

　　经金地集团董事会批准后，上述股权买卖协议已于2012年9月14日在新加坡签署。

　　公告透露，为筹措上述收购星狮地产股份及履行后续全面要约收购义务所需海外资金，金地集团董事会决议批准辉煌商务向渣打银行(香港)有限公司申请25亿港元借款额度，实际提款金额会根据具体需要在该额度内确定，贷款期限为12个月。渣打银行借款协议已于2012年9月14日在香港签署。

　　星狮地产注册成立于百慕大群岛，其股份在香港联合交易所有限公司主板上市(证券代码：0535.hk)，主要经营大中华地区的住宅、商业和商业园项目并从事物业发展、投资及管理，截至2012年9月11日星狮地产已发行总股本为6,864,136,580股。其2010和2011财政年度收入分别约为13.48亿和3.03 亿港元，净利润分别约为1.94亿和2.06亿港元，总资产分别约为41.68亿和49.34亿港元，权益总额分别为23.57亿和29.58亿港元。

　　星狮地产出售方FCLC的母公司为Fraser and Neave, Limited，是新加坡的综合性企业之一，并于新加坡交易所上市(证券代码：F99.SI)。其主营业务包括房地产、饮料等，旗下拥有FRASER服务公寓、商业地产、住宅公寓等。

　　交易完成后辉煌商务将成为星狮地产的控股股东。辉煌商务将根据香港证券监管机构的相关规定履行全面要约收购义务，并进行可能的股份发售或配售。公告称，本次交易预计对金地集团未来两年的总资产、净资产、净利润、负债率等关键财务指标均不会有重大影响。

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停审房企IPO融资困难 内房香港买壳找出路
本文来源于和讯网　2012年09月20日 09:19 我要评论（0）
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最近公布的内地房地产商中期业绩表现只属中规中矩，虽行业传统下半年业务会比上半年优胜，但下半年要收复失地并不容易，而且要由银行、信托、新股集资等融资方式，已经愈来愈不难行，来港买壳或许是内房企增加融资平台一条血路。

　　据港媒报道，最近公布的内地房地产商中期业绩表现只属中规中矩，虽行业传统下半年业务会比上半年优胜，但下半年要收复失地并不容易，而且要由银行、信托、新股集资等融资方式，已经愈来愈不难行，来港买壳或许是内房企增加融资平台一条血路。现时，A股四大房企“万保金招”全都如愿以偿，成功在港买壳，估计很快会注入资产来融资。然而，有分析认为，由于预期内地不会放松对内房的调控，现时内房股吸引力大不如前，要曲线融资殊不容易。

　　今年最瞩目的买壳事件应该是万科收购永泰(0369)旗下南联地产(1036)73.91%股权一事。收购完成后，万科将成为南联地产的控股股东，并获得在港上市地位，成功借壳。万科入主一事虽然已经是今年5月的事，但南联股价仍不时炒注资而爆上，该股昨日虽回吐7.125%，至14.86元，但相比5月卖身前的6元不到的水平，仍升1.48倍。

　　最近期同样在A股已上市的金地集团，宣布斥资16.54亿元购入将星狮地产(0535)的56.05%权益，涉及股份38.475亿股，每股收购价约0.43元，终在去年6月收购至祥置业(0112)失败后，成功卷土重来。

　　停审批房企IPO 求壳殷切

　　事实上，内房缺水求壳很大程度建基于中央自前年起暂停审批房企IPO，当中包括一些有意将旗下房产业务整合或分拆来港上市的企业。

　　如近期内房并购最轰动的例子，一定不少得九仓(0004)和绿城(3900)份儿，九仓投资51亿元于绿城身上，持股大增至25%成为第二大股东。对净负债达200%的绿城而言九仓当然是救星，而且对绿城董事局没有大影响。对绿城本身绝不是下下之策。

　　中国海外宏洋变身壮大最成功

　　至于数到内房借壳最成功的例子，则非中国海外(0688)09年收购前称蚬壳的中国海外宏洋(0081)莫属。中海于短短数年把后者资产成功壮大，单是本年8月份，中国海外宏洋实现房地产销售额10.58亿港元，实现销售面积10.37万平米。本年首8个月累计实现房地产销售额102.16亿港元，累计实现销售面积69.57万平米，短短8个月合约销售已超过100亿港元。

　　新鸿基金融证券策略师苏沛丰认为，近期买壳活动的确较以往活跃，主要是整体市况淡薄，在港招股上市手续复杂，不少企业都宁愿先买公司壳，免却宣传费用及时间，静待市况好转，再注入资产，直截了当。然而，苏沛丰指出，虽然不排除有一股内房来港买壳的热潮出现，但要建基于有足够的现金流，现在看来，可以有力借壳但又未在香港上市的内房企的确不多。

　　干净壳难求业务吸引力欠奉

　　灏天环球经济及财富管理顾问陈宝明亦表示，内房为近年中央一直严控的板块，借贷融资并不容易，来港上市更见困难。来港买壳的热潮虽然已出现，但干净的壳一来不多，而且若果用以集资的话，陈宝明认为，在股值不吸引下，集资路恐防只会徒劳无功。

　　说到底，内房企来港借壳的最终目的，都是离不开国际化这三个字。万科总裁郁亮于8月上旬在香港召开中期业绩记者会上一再重申入股南联地产是国际化的第一步，并指出未来不排除与香港或海外企业合作发展海外市场。而且A股表现持续创新低，基本上已失去集资能力，内房企唯一出路是走出去，而港股近期淡静，令平价壳相继浮现，来港借壳对内房企而言更划算。

　　不过，多间内房企的管理层在各自的中期业绩会上均异口同声认为中央调控不会放松下来，所以不论是现时在港直接上市或是借壳，内房股对香港投资者的吸引力不会太大。

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越秀房托周内配股筹40亿 花样年发5年期债券
http://www.sina.com.cn  2012年09月20日 07:59  新浪财经微博
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　　新浪财经讯 9月20日消息，据香港信报报道，继龙湖地产(960)突然配股集资后，市场预期，陆续有中资地产股(内房股)需要进行融资。消息指出，越秀房托(405)将会是下一间公布配股计划的内房，该公司原定以最低配售价3.56元(港元，下同)，集资约40亿元，但由于近日市况好转，公司期望可以较高配售价格，预期该交易最快于本周内落实。消息还指出，花样年(1777)将发行5年期债券，息率约14%，集资规模则视乎市场情况而定。

　　龙湖跌穿配股价

　　越秀房托早于今年5月底公布，以134亿元向越秀地产(123)收购广州IFC项目，较该物业估值154亿元，折让13%。这次“蛇吞象”的收购计划，越房需要通过银行贷款、向公众及越秀地产进行配股等方式来支付作价。而根据早前越房公布的销售文件指出，向公众配股的价格最低为3.56元。

　　据了解，越房早于多个月前已开始向投资者“测试水温”，惟市况积弱，反应并不理想。但自8月底开始，越房股价扶摇直上，上周五更曾高见3.88元，收报3.82元创出近半年新高，故公司希望待股价进一步被炒高后，再以约5%至6%的折让价向投资者配售股份。该股昨天收报3.76元，微跌0.5%。

　　市场消息指出，越房原计划于本周初以每股3.56元配售约12亿股份，涉及金额约40亿元，然而周二却受到龙湖地产突然配售股份集资逾30亿元的“冲击”，现阶段计划最快于本周后期进行配售。

　　龙湖昨天公布，每股配售价定为11.88元，配售2.6亿股，较周二收市价折让近8%，集资30.89亿元，净额30.75亿元，拟用作其中国房地产开发项目及作为一般营运资金。不过，该股昨天开市后便持续受压，最低见11.76元，跌近9%，收报11.78元，仍跌8.7%，跌穿配售价；计及配股上板的股份，成交近42亿元。

　　花样年发5年期债

　　有分析认为，龙湖是次配股已相当于一家中型的企业在港进行IPO，预期内房股价短期将会受压，加上9月份的销售情况未有大改善，故相信其它欲计划进行股本融资的房企须待市场消化该配股阴霾后才可作出行动。

　　除了股本融资，发债集资亦是近期内房企常用的渠道。继佳兆业(1638)后，消息指出，花样年(1777)昨天亦向投资者推销其债券，5年期，息率约14%，发债规模则视乎市场反应而定。

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测试

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谈及北京地产市场，毛大庆说：我自以为很了解这个我出生长大的城市，但现在发现已经看不清楚了。他说100多亿已经没什么意思，所以要做新东西。15万平综合体即将入市，以后每年一个项目。“万科将变成北京最大的商业综合体运营商，没有之一。”

---- 万科的商业地产计划显然不仅仅是住宅地产的补充了，超过没有什么追求、只知道跑马圈地的土财主万达地产是很自然的目标，香港上市将为万科提供所需要的资金，卓越的品牌是前进的催化剂。收起

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万科升格商业地产权重
2013-01-18 22:34:17  来源: 经济观察报

郭海飞

在试水商业地产三年后，万科企业股份有限公司(以下简称“万科”，000002)终于将商业地产提升至集团的发展方向和战略高度。

1月9日，万科集团商用地产管理部在北京举行了低调的成立仪式，虽然万科总裁郁亮亲临现场助阵，但并未邀请媒体参加。“郁亮出现在成立仪式上，便足以说明万科对商业地产的重视。”一位跟踪万科多年的媒体人说。

万科公司向本报记者表示，该管理部由万科执行副总裁毛大庆分管，原北京万科商业发展部总经理钱嘉担任总经理，总部设在北京。

跑马圈地

根据万科2012年半年报粗略计算，截至去年6月底，万科商业地产项目的存货值已超过300亿元。但手握巨资的万科，仍在加速向商业地产进军，去年其共斥资约400亿元拿地，其中商住地块耗资超过100亿元。

CRIC数据显示，截至2012年12月初，万科已在全国拿下纯商业用地达122万平方米，纯商业拿地约占万科所拿的商业综合用地总量的11%，比去年全年的22.54万平方米增加四倍以上。

万科集团在发给本报的采访回复中曾表示，目前公司项目中商业、写字楼、酒店等商用面积占公司规划中和在建项目面积的比例不到10%，“长期来看不希望超过20%”。

在跑马圈地的同时，万科也在加强对商业地产运营团队的组建，1月16日，万科集团商用地产管理部相关负责人向本报记者透露，“今天下午，我就要出差，但上午还有好几个人要面试。”

在万科集团商用地产管理部成立之后，该部门从高管到品牌部相关人员都在马不停蹄地奔往全国各地，“现在部门刚成立，全国二三十个城市都有项目，都得去看看，估计春节后才有时间。”上述高管说。

万科表示，仅2013年-2014年间，万科就将陆续开业一批社区商业和区域购物中心，其中包括北京金隅万科广场、深圳九州万科广场、苏南万科美好广场、无锡万科运河外滩、西安万科红、东莞松湖万科生活广场6个大型购物中心项目。

早在2011年9月，微博认证为“万科企业股份有限公司执行副总裁、广深区域总经理”的“MCC_67”便高调宣称，“在万科华南，将有超过15个万科广场，30个万悦汇，50个万科金街陆续有来。”

其中将包括2011年3月开工、预计2014年1月竣工的深圳“壹海城”项目，该项目预计总投资额高达67亿元，总体量达36万平方米，由万科与招商地产[30.91 5.86%]合作开发，双方各持50%股权，去年底已面世。

北京万科目前的商业地产项目总建筑面积也已超过50万平方米。其中，中粮万科长阳半岛有18万平方米的商业配套，金隅万科广场有15万平方米的商业中心，万科金第朗润园有12万平方米的商业综合体，京投银泰[6.23 7.79%]万科郭公庄项目有8万平方米的商业面积。

“除郭公庄项目尚未开工外，其他项目目前均在施工中，预计在2014年-2015年陆续开业。”北京万科表示。近日，毛大庆在接受媒体采访时称：“万科力争在五年之内成为北京区域最大的城市综合体运营商。”

而上海万科的商业地产项目主要有万科VMO、万科七宝53#地块项目、万科虹桥商务区地块、铜山街项目和上海南站商务区“地王”项目。其中，七宝53#地块项目的预计投资额就高达23亿元，而上海南站商务地块更是以54.31亿元的地价成为上海新总价地王。

从“被动从商”到“主动出击”

对于涉足商业地产开发，万科总是一副遮遮掩掩、欲说还休的样子。

此前，万科总裁郁亮多次表示，万科开发商业，是为了进一步做好住宅，并不是“为商业而商”。

“中国城市的发展进入了新的阶段，尤其特大城市的发展动力已经由单一的人口增长逐渐转向城市功能和产业的升级，在用地供应上，体现为新项目中纯住宅项目越来越少，商用物业比例不断提升。”万科如此解释。

去年，万科便在上海、杭州、东莞、合肥、南京、青岛等地耗资超过100亿元拿下商住地块。

万科称，目前，万科商用物业中最重要的部分是社区配套商业，其首要使命是为业主提供日常所需的完整生活配套，提高客户居住感受和生活便利性。2012年万科在深圳、北京等地开业的“第五食堂”，就是社区配套商业的具体体现。

“第五食堂”由上海万科于去年5月首创，同时推出社区商业地产品牌“万科2049”。而早在2011年，深圳万科便推出了社区商业品牌“万科红”。北京万科则在去年7月推出了社区商业新产品——北京金域缇香项目的“蜂巢商街”。

与此同时，万科也在悄然加速大型商业地产项目的开发建设，“公司也开发了部分区域中心型商业综合体，以及一些酒店、服务式公寓和写字楼。”万科称。

在2011年推出社区商业品牌“万科红”之际，万科深圳同时推出了写字楼品牌“万科大厦”和购物中心品牌“万科广场”。

除上述总投资高达67亿元的深圳“壹海城”项目外，万科大型商业综合体项目还有总投资53亿元的沈阳明天广场、总投资42亿元的佛山万科广场、总投资36亿元的福州万科广场、总投资31亿元的上海虹桥商务区地块以及总投资21亿元的东莞长安万科中心。仅此6大项目的总投资额便高达250亿元，足以见万科在商业地产领域的大手笔。

除此之外，西安万科还计划在西安曲江新区投资80亿元建设占地4872亩的以商务办公、酒店公寓、物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区。

除上述与招商地产合作开发的深圳壹海城外，万科还联手中粮地产[4.43 4.48%]开发了上海VMO综合体项目，万科在商业地产开发模式中，也像住宅项目一样积极寻求合作伙伴，实现强强联合，仅去年上半年万科在全国便有18个新增项目采取合作拿地开发模式。

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万科，万科，还能走几年？

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新世界发展及万科置业联手投得荃湾西站发展项目--港铁
新世界发展及万科置业联手投得荃湾西站发展项目--港铁        2013年 1月 23日 星期三 17:56 BJT
路透香港1月23日 - 香港铁路公司 旗下的西铁荃湾西站(六区)物业公司周三表示,新世界发展 及万科置业联手投得西铁荃湾西站发展项目,金额为34.35亿港元.


    荃湾西(六区)发布新闻稿指出,该项目地段面积约为13,804平方米,住宅楼面面积为62,711平方米.项目将提供不少于894个住宅单位,其中约58%将兴建中小型住宅,实用面积不多于50平方米.

   
    新闻稿称,荃湾西(六区)公司未来亦可获得此项目开发所得的5%纯利.

   
    由亚洲首富李嘉诚控制的香港地产发展商长江实业 去年8月以96.3亿港元投得荃湾西站另一大型商住项目,预计项目总投资超过200亿港元

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等着蚂蚁变大象:
独家对话王石：房地产市场会在两三年内软着陆2013年冬季达沃斯腾讯财经[微博] 2013-01-24 02:34 我要分享腾讯微博QQ空间朋友新浪微博人人QQ邮箱开心网75

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万科董事长王石(微博)(右)在达沃斯接受腾讯财经独家访谈

今年的达沃斯论坛，来自企业界的中国嘉宾明显减少，而万科董事长王石吸引了最多的中国媒体的目光。

当地时间1月23日上午，王石来到了腾讯财经的达沃斯演播间，这是他因私人问题而广受关注以来，首次接受媒体专访。

面对腾讯财经对此的询问，他回应道，“这个没有什么尴尬的，隐私问题我从来不谈，以前没有谈过，现在不谈，将来也不谈。”

王石主要谈的是房地产市场问题。对于房价，他对以谢国忠为代表的唱空、泡沫破灭论进行了回应，认为某种程度上谢国忠的理论是有道理的，房价与居民平均收入确实悖离比较大，但好在并不是全中国都这样，主要出现在一线城市，而且针对一线城市，国家已经出台调控政策。

王石称，这些调控政策已经起到了效果，如果能持续这样微调，坚持下去，再有两三年房地产软着陆是可能的。

他同时认为，从长远来看，真正的房地产发展是在城市化过程中，现在中国城市化过程中才过50%，“我相信中国城市化在达到70%之前，（房地产市场发展）是不会停住的。”

对于万科销售额在2012年达到1400亿，成为全球第一个销售额超200亿美元的房地产公司，是否会面临发展的瓶颈的问题，王石回应称，万科还会继续增长，真正持续的增长会从2016年才开始。

王石的理由是，2015年，万科将全面推行住宅产业化，从2016年开始，万科会进入一个发展的新阶段。

住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。

王石认为，住宅产业化是必然的趋势，但目前因为成本过高，以及建筑施工工艺水平仍很落后，这两大因素，在中国还只是刚刚起步。他认为，说万科在“押宝”住宅产业化也可以，因为大家都认为必须要做绿色建筑，问题只不过是什么时候做。“从某种角度上你得押宝，只不过是万科先走一步。”

对于万科刚刚公布的B转H股方案，王石回应说，最主要的原因是B股已经失去了融资功能，证券监管部门也正在鼓励如何激活B股。

B转H也被认为是万科国际化的一个布局。王石说，去年万科已经并购香港的公司，预计今年会在北美就会有具体的动作，第一季度在美国会有投资项目，然后陆续会在其他国家投入。

就在万科接受腾讯财经专访的当天，万科置业（香港）与香港新世界发展（00017.HK）联合投得新界区港铁西铁在线盖荃湾西站六区物业发展项目，作价34.34亿港元。这是万科第一次在香港投得地皮。

王石还谈到了自己在哈佛游学的收获，说最主要的是文化层面的学习，因为在中国做企业就是学习西方企业制度，但只有在文化层面学习后，才能知其然并知其所以然。

他还透露，自己还要在哈佛学习一个学期，秋天后将去剑桥大学，然后是耶路撒冷。他说，自己未来的三分之一时间会作为一个大学的“教书匠”。

对于自己游学期间如何管理万科，王石说，万科这么多年形成了比较成熟的管理制度，并且一直根据情况变化在微调。他透露说，现在万科CEO郁亮也在准备去登山，攀登珠穆朗玛峰，他认为这不会影响到万科的管理。 (腾讯财经 张沉、刘中盛 发自瑞士达沃斯)

万科押宝住宅产业化

主持人：这里是瑞士达沃斯前方演播室，今天我们很高兴请来了国内最著名的企业家万科集团董事长王石先生，王总，您好。

王石：您好。

主持人：欢迎您又来到腾讯。刚才有个讨论是闭门会议，我们没有机会进去。我们看了之后感觉很热烈。你们这次讨论的是什么话题？

王石：今天是达沃斯第一天的专场，谈论的是中国的可持续发展。当然这个话题不仅仅是经济，包括社会其他层面的内容。

主持人：您主要发表了哪些观点？

王石：我谈的还是以万科作为一个案例来谈一个企业如何面对面地考虑可持续发展是什么。万科这么多年如何来做绿色经济，做绿色环保，因为它本身不是每个人都发言，嘉宾讨论，每个人给5分钟的时间介绍你的看法。基本上讲用了万科的两个案例。

主持人：哪两个案例？

王石：一个是我们知道上个世纪1998年中央政府新的政策就是禁止砍伐森林，有一个统计数字，目前是60%的木材都是进口的。进口到中国的木材有将近一半，40%用到建筑工地上和建筑装修材料上。比如说建筑材料很主要的就是做木地板。建筑工地主要用途是建筑模板，比如说加强筋，模板之后混凝土，这个大量消耗木材。

中国现在是全世界最大的住宅市场，也在迅速地城市化，每年有1300万人从农村移到城市，需要大量的建筑，需要大量的住宅，需要大量的配套设施，这样就消耗大量的木材。

当时我就意识到我们这样大地消耗木材是不可持续的，就看绿色和平组织给我们什么建议。绿色和平组织就安排了到亚马逊的热带雨林去，在那里待了一个礼拜。其中专门去了一个地方，拿过去的照片和现在卫星拍的照片对比，让你非常非常吃惊。25年前还是完全绿色覆盖的热带雨林，现在看上去像疮疤似的。

当然同时令我惊讶的是，被砍伐的森林和中国经济这样的关系，也是和万科的经济模式有关系，显然再这样下去是不能持续的。所以万科主动地采取减少能源，减少水，减少电，简单来说就是住宅产业化。

这个在工业发达国家已经很成熟了。之所以在中国就是万科率先启动了，就是因为它需要的建筑公司收费比较低，工人的技术熟练程度要求比较高，再一个是成本比较高。所以这几个因素建筑公司是不愿意参与的，开发商又觉得成本高很多，所以实际上从2007年投放市场到现在，基本上去年工业住宅化的面积就是274万平方米，相当相当大的一个数量。

当然这个作为万科开发的数量，它也占到25%。按照我的计划，到2015年，原来是2014年，2015年全部复制。当然万科不仅这样做，在行业上来推动如何来减少木材使用。现在也和世界自然基金会签订了这样的战略合作，就是如何从减少木材到保护资源，对环境友好，减少能源消耗，可持续发展。

刚才是如何建，第二个案例是建什么样的建筑。实际上真正的能源消耗在建筑过程中，真正完成一个产品的消耗主要是在建筑交付之后。我们无论是建筑的住宅，还是写字楼，还是商场，它在使用过程中就需要消耗电、暖、冷气来支撑，实际上这个消耗的电要比建筑过程消耗的电要大。而一般一个建筑差不多50年到80年的时间。所以从社会每年的能源消耗来讲，加上建设和使用过程中消耗的能源，住宅本身消耗的社会总能源差不多占到25%到35%。建绿色建筑住宅就更重要了。

中央政府住建部2007年公布了绿色建筑一星、二星、三星的标准，但是这个标准不是强迫的，有选择性，也可以做，也可以不做。从标准到设计到完成至少两年的时间，就是公布之后到2009年全国只有一个项目达标。

主持人：是谁？

王石：当然是万科。到了2010年差不多有24个单位，有一半是万科的。2011年差不多上升到50多个，还是有一半是万科的。去年的数字还没出来，估计万科会降到40%，因为更多的在申请，因为万科市场占有份额才2%。所以只要个别申请加起来就是很大的数字。

万科市场才占了2%。即使你百分之百都达标了，也就是这2%。就是说对整个节约能源，整个节省原材料是微不足道的，只有同行更多地接触。

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主持人：刚才您也提到了产业化，产业化您一直在推动。你觉得现在住宅产业化在中国还没有很大的市场，在中国遇到了哪些瓶颈？

王石：瓶颈主要是两个因素。一个就是成本。第二个是建筑的施工工艺，需要重装备中国这么多年的住宅市场来讲，更多的是亦工亦农，农忙的时候干活，农闲的时候当工人。现在很多技术都是熟练工。第二个是重装设备投入不多。这是第一个，设备的要求和对工人技术程度的要求。这是个瓶颈。

第二个是成本。因为你投入设备和新的工艺，成本就很高。

主持人：这样的房子造价很高？

王石：房子造价比较高。但是应该说这两年情况有所改善。第一，现在农民工的工资也上来了，第二个是短缺。所以你如果不用住宅产业化的方法，农民工你套不住。因为我们住宅产业化更多的是用设备。第二，现在政府也越来越重视环保，重视节约能源。在工业发达国家推广住宅产业化政府给补贴的。华人居住的地方，香港、新加坡这些地区住宅产业化都给补贴。但是大陆这两年像北京、上海、昆明、深圳一些城市也开始这样做了，我估计下一步的力度会加大。所以应该说现在的市场不是很大，但是我预计在未来三年内，中国的住宅产业化、绿色建筑会有一个非常新的局面。

主持人：这么说也是万科很重要的一步棋，就是把产业化押宝？

王石：也可以这样说。可以说押宝。实际上面对未来大家都看到必须做绿色建筑，只不过是什么时候做。实际上从某种角度上你得押宝，只不过是万科先走一步。

主持人：这有可能走对，有可能走错，现在市场份额并不大，要是走错了怎么办？

王石：错是不会错，可能是竞争力不是很明显。一个是成本高，一个是消费者还不买账。但是我相信中国城市环境的恶化，消费者也越来越注意了。本身消耗的产品技术成本高一点，当然对环境保护是非常重要的。比如说最近冬天中国北方的大城市，包括北京，连续长时间的雾霾，长时间的雾天气，很重要的原因就是空气污染造成的。大家都知道一个是燃煤的污染，再一个是汽车尾气，再一个是建筑工地的扬尘。搞住宅产业化来讲，在工地施工好了之后到现场基本都是封闭的，可以把对扬尘对空气的污染降低一些。

主持人：刚才提到了住宅产业化，我们看到最近万科从B股转到H股，这是什么动意呢？

王石：当然现在这个转的过程还是走程序的过程，还不便多说什么。但就B股转H股或者B股回归A股这是一个方向，因为我们知道这个品种已经不起融资作用了，恰好是这样的时期，所以证券主管部门来鼓励如何让B股激活。

主持人：因为之前您好像在北大也做了报告在谈住宅产业化这个话题，您觉得在国内像您这样呼吁的企业家多不多？还不像新加坡、香港已经形成一种气候了，大陆还不是很多，去年有四十几家通过，但是还是比较少，为什么呢？

王石：它是这样的。像住宅产业化来讲，提到这点应该是很可惜的。我们知道住宅是个工艺，但是它施工的方法，施工的工艺还有点粗糙，很多工人都是亦工亦农。我们知道住宅产业化来讲，它就是讲精度，讲合理的系统的整合。实际上住宅工业和其他工业像电子工业、家电工业，可以说和它们相比相当相当落后，它们是早就完成了工业化的过程，在这个基础上进步和竞争。

而住宅产业化还是在很初始的阶段，正因为很初始，所以大家都无所谓。但是反过来真正重视起来，应该从初始到住宅产业化，这个并不是很多，毕竟它是很粗糙的。提高质量，并不是很容易的。再加上要达到日本住宅产业化，还有相当长的时间。但是像我们这样要完成初级的过程并不是很难。所以我相信只要是国家重视，国家政策上进行这样的限制，你必须做好。

第二个是给予鼓励，你做了，我就给你鼓励。你不做，我就不允许你进入。所以我相信在未来三五年，在中国房地产行业当中会有一个非常大的变化，不仅仅是住宅产品的质量会有很大的提高，再一个这个是和绿色建筑、环保整个是齐头并进的。
万科真正持续的增长2016年才开始

主持人：万科去年销售额已经破了1400亿，这已经是世界上第一个过200亿美元的房地产公司。现在来说，像您提到住宅产业化，是您在给万科找出路，还是您觉得这200亿美元你们已经到顶了？

王石：在万科成立20周年的时候2004年，我们当时预计十年之后到一千亿，那个时候万科的经营规模还不到一百亿，实际上我们到了2010年达到了一千亿，提前四年。一般来讲过了一千亿可能对这个企业就在玻璃天花板上了，再增长也会有限了。但是就我的观点来讲可能恰恰相反，因为万科进行住宅产业化，进行绿色建筑，到2016年的时候，我们刚才讲2015年万科整个住宅产业化系统完成，应该说万科真正持续的增长是2016年才开始。

主持人：您那时候有估计它的规模有多大吗？

王石：万科是上市公司，你们记者怎么推测是你们的事，你让我来推测就非常不方便了。当然你可以推测一下明年万科会有多少。我就说了，真正的增长，因为所谓的住宅产业化以合理的资源配置，合理的系统整合，真正的增长就是有质量，生产好的产品，均衡增长，因为本身这个市场是非常庞大的。我们知道中国虽然房地产是一个很传统的行业，但是真正的房地产过程当中发展是在城市化过程中，现在中国城市化过程中才过50%。所以我相信中国城市化在70%之前是不会停住的。

主持人：您觉得房地产行业还有很大的发展空间？

王石：还有很大的发展空间。

主持人：但是我们觉得比较悲观的情绪在弥漫着这个房地产市场，包括以谢国忠为代表的，刚才您也提到说城市化有50%，将来可能达到70%，还有20%的空间。但是现在我们看到基本中国房地产业，像万科、万达，万达当然是商业地产，这几大巨头的市场被大大地占领，将来会不会出现所谓的中国的寡头时代，会不会这样？

王石：是这样的，所谓对房地产市场悲观，可能你刚才提到经济学家谢国忠，他的悲观并不是说小房产商没有空间，他的悲观是泡沫要破灭。

主持人：您觉得这是个泡沫吗？

王石：这是另外一个话题了。你提了几家，是不是把其他中小房地产都挤走了？根据美国和日本市场的经验，房地产是非常特别的行业。比如说互联网、IT，有个腾讯，有个新浪，再有个搜狐，其他的就很难再进入了。包括连锁零售有三四家大的，其他家就没有空间了。房地产是不同的。房地产商的地域性非常非常强。所以第一你看不到非常成熟的跨国的房地产公司，基本都局限在国内。第二个你也很难看到在一个比较大的国家，一个房产商在任何城市都有它的影子。比如美国前五大房地产公司，它们的市场份额加起来也就是16%。日本前五大加起来只有20%。中国现在加起来前五大有8%。所以它还有很大的增长空间。即使它占到20%，大头80%还是中小房地产商的。

所以说很多民营的发展很悲观，我觉得那是没有必要的，因为这是行业所决定的。但是确实有这么一个情况，你们发现在市场调整之后，市场不好的时候，大的发展商、专业的发展商就比较容易渡过难关。反而在这个时候它是在难关的时候扩充，它一定要搞专业化。房地产好做，我做房地产。股票好做，我炒股票。期货好做，我做期货。

主持人：刚才你提到一个专业化的问题，因为几年前我访问过您，万科要做最后一个住宅开发商，万科坚决抵制做商业地产，现在您还在坚持吗？

王石：我从来没说万科不做商业地产，我只是说我们是不是要多元化。万科主要是住宅为主。我说城市总有一天不需要住宅，那最后一套住宅是万科做的。这是我说过的一句话。万科从来没有回避过商业，但是我们不会把商业当作一个主流产品来做。这是非常非常明确的。

主持人：那就意味着万科可能也从一部分商业的……

王石：一定会的，因为现在城市的综合体，住宅只是其中一部分，你不做，就等于你从城市退出去了。

主持人：之前跟咱们万科的高管聊，说你们将来可能要做一个类似专业的养老的社区，有这种想法吗？

王石：专门的养老社区，当然是一种新品种，也属于住宅的品种之一。当然万科会涉及。就我个人感觉来讲，中国如何养老的居住往往和西方相比，中国养老社区搞得如何好，如何提供各方面的保障，这种情况我相信在中国也会有。但是在中国的更多的情况还是混合在一起，养老住宅不会独立存在，更多的是在原来的混合社区专门开一块给老人提供无障碍的交通设施，再提供更多医疗方面的保障和紧急救护的系统。这样一个特点。我相信这个还是和技术生活和文化有关系。因为在西方来讲，18岁之后就要独立于家庭出去了，一直到老年的时候还是独立。所以你不可想象在中国这样一个地方，始终都是两代人在一起，小孩上大学，恨不得陪读去，这在西方是不可想象的。小孩读大学，家长要陪读，这是不可想象的。

我觉得在中国更多的老年社区是属于孤寡老人，他没有下一代，所以是一个单独的社区。在中国当然也会有小孩，有第二代、第三代单独住，喜欢独立，但是我相信这不是主流。所以应该说万科的重点是在原来的混合住体中增加这样的设施，增加这样的品种，增加这样的服务，应该是这些方面同时在进行。中国市场非常非常大，既使一个很小的单独的老人社区也会有很大的市场。

房地产市场两三年会软着陆

主持人：我们每次接触万科就感觉你们会看到很多未来的东西，现在看来万科已经过了1400亿，但是万科这些年走来一直很平稳，包括去年房地产行业相对来说是低迷的，你们保证了20%的增长，你们靠的是什么管理架构或者是什么管理方法保证每年20%的增长，因为1400亿足够大了？

王石：万科很主要的一个策略是，它是搞主流消费者刚性需求的。我们知道宏观调控中更多的调控是投机性的押注，或者即使不是投机性的，投资性的，它也来给你押注，更多的是高档消费。而本身中国城市化过程中，年轻人需要结婚生小孩的刚性需求是刚性的需求，这是很大的市场。

第二个就是万科更多的集中在东南沿海经济发达地区发展。从地理分布来讲分四块，华东、华南、环渤海、东西部。所以实际上各个不同的经济圈经济发展的情况也不一样，所以万科有四个经济圈，有的可能是增长速度慢一些，有的增长速度快一些，至少每年都有平稳的增长。

第三个刚才专门提到了万科坚持住宅产业化，坚持精装修。

所以我们一方面看到这两年宏观调控对房地产市场有些影响，我们应该看到有什么影响，对盲目开发的影响，对盲目投资的影响，但是对真正认真开发的，你瞄准这个市场的，应该是一个机会。这里不妨回应一下你刚才提到的谢国忠对中国房地产前景的悲观，从某种角度上他也是有道理的，因为现在这个价格和人均的城市收入是相悖的，甚至已经到了购买力的20年、30年的工资总额才能买到房子，甚至买不起房。但是好在第一不是全国都是这样的，主要是在一线城市和部分二线城市，这就是为什么中央坚持宏观调控。这两年我个人认为宏观调控见效了。但是如果能持续这样微调，再这样坚持下去，再有两三年房地产软着陆是可能的。

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主持人：你觉得两到三年房地产会软着陆？

王石：如果这个政策还有一个持续性。当然应该看到现在这么多货币，所以当时要调控它确实非常非常困难。再加上地方要依靠土地财政。所以如何来继续调整见效，应该是考智慧的。

主持人：我个人对万科觉得很有意思，大家都知道您的个人爱好是登山，包括去航海，这么大一个超大级航母，靠刚才说的三个东西来把控万科往前发展，那么日常管理是怎么做到这么细致的？包括你要签字。有的时候你在国外……

王石：要仅仅是签字就比较简单了，现在有DHL，要签字是很快的。这个倒不是主要的。主要来讲是团队要制度，要系统，要监督。万科这么多年，相对来讲比较成熟，当然我们也面对一个问题，万科一直是这种组织结构，一直是在调整之后微调，但是我们又面临着经济到一定的规模之后，比如三千亿、四千亿之后，这个模式应该怎么办？刚调整完成过一千亿，很快就会看到再有两年就过两千亿。如果按照刚才讲的2016年真正开始，那到这个规模来讲三千亿、三千五百亿、四千亿、四千五百亿，它会是这样的增长。所以我们现在这个架构，它一定不断地进行调整。但是对万科管理来讲，顺便可以告诉你，现在郁亮也准备去登珠峰去，不但是我在哈佛学习，他也准备登珠峰去。也就是说这个制度在这样一个团队这么多年的培养下，应该是比较健康的。

谈哈佛游学感受：文化层面学习最重要

主持人：刚才您提到了哈佛，因为你是2011年到哈佛有一个演讲和你人生的三个难度，第一个是创建了万科，第二个是登珠峰，第三个是产业化。最近关于您个人的婚姻问题，社会上传得很多，这个问题可能比较尴尬？

王石：这个没有什么尴尬的，隐私问题我从来不谈，以前没有谈过，现在不谈，将来也不谈。

主持人：现在来说在哈佛演讲之后，您用外语讲了20分钟，您现在为什么不到哈佛读这个……

王石：刚才那个论坛都是用英语的，你到哈佛来讲，从个人来讲，它是修为。从企业来讲，还需要不断地自我更新。因为你作为董事长，个人修为虽然是个人的事情，但是你对中层就是一种无形的动力，一种行为。这是万科国际化的一个潜移默化的动力。实际上万科的总部人员不是很多，三百多，但基本上30%都是海归，而且预计在两年之内总部的海归人员上升到50%，这就是国际化的一个表现。你刚才提到的万科低谷的转型，包括去年万科并购香港的公司，预计今年我们在北美就会有具体的动作，第一季度在美国就会有投资项目，陆续会在其他国家投入。这是国际化的一部分。

说到我个人，刚才说修为，50岁到60岁是登山，到60岁到70岁登山就告一段落，到大学去教书。实际上我从2009年就在香港科技大学签了一年的合同，在那教书。2010年的时候又签了两年合同，2011年和2012年在香港科技大学驾过三年书。去年又签了北大光华管理学院，这个科目签了五年，签得比较长。就是2012年到2016年，预计今年还要签新加坡大学，差不多三分之一的精力是到大学当教书匠。

主持人：为什么想到当教书匠了呢？

王石：因为民族的希望，一个国家的希望在下一代，在教育上。中国的改革开放走到这一步了，需要更多的人用新的观念、新的方法来进行创业，进行工作。当然从某种角度来讲，应该说是百战归来再读书，可以说百战归来再教书，你仅仅是靠你的实践经验来教书，我相信必须要再梳理，再整个结合起来去教书，对后代更负责任，对自己有很好的一个经历。

主持人：在哈佛这两年学到了什么？

王石：这个是三言两语说不清楚的。

主持人：最大的感受？

王石：最大的感受是……

主持人：你可以用外语和外国人对话了？

王石：那个不是我最头疼事。李嘉诚现在也不会外语，并不等于他不能和外国人对话，他的地位，他的影响力，他的条件，他可以用最好的翻译。对话只是一个工具。最主要的还是你是在攀登一个知识的高峰，跟过去十年物理的登山完全不同。我曾经两次登上珠峰，多人问我登珠峰难不难？我说当然很难，但是不像你想象得那么难。但是我来哈佛之前，我会想象得非常难，但是实际上到了哈佛之后，比我想象得还难，但是非常非常值得。

我们改革开放到现在企业制度，到现在企业，基本来讲是西方文化的一个产物，现代社会的一个产物，我们是在向他们学习。但是可能种种原因，我们更多的是向他们学习如何在技术层面、工具层面，如何去赚钱，如何去生产，如何达到精细的程度。实际上我到这里来不是去学习这些，因为万科有很多从国外留学回来的，很多即使没出去的，在本地也接受了很好的教育，也知道如何。我想去哈佛学习，为什么？为什么他们这么做？应该是文化层面更深了一些，这样你才是知其然，知其所以然。所以我为什么去哈佛学习，一待两年就过去了，当然这两年对我来说还是很不够的。

主持人：还要在哈佛待多久？

王石：大概再待一学期。秋天准备去剑桥，剑桥之后是耶路撒冷。

主持人：我们可以这么理解吗？哈佛一年毕业之后……

王石：没毕业，它就是一个访问学生在这里待两年半。

主持人：哈佛的学业生涯结束之后，您大部分的时间是教书，还是学习？

王石：还是继续学习。还是像在哈佛一样，只不过地点换到剑桥，再换到耶路撒冷，伊斯坦布尔。

主持人：从之前登峰到学习上？

王石：对，现在登知识上的山峰，这个要难得多，但是非常非常值。再有一个体会是，我去学习之后，很多人都说哈佛有老年大学吗？好像你这个年纪怎么还到那学习？第二个来讲，那也教中文吗？第一，我说哈佛没有老年大学，年龄上没有什么区别，有比我年龄还大的。第二，他们全是英文比较好的。正因为它不是作为一个老人的心态在学习，所以你突然获得了新生，因为你脑袋过去相当一段时间不用，又叽叽嘎嘎开动起来了，才真的觉得意想不到的一种状态。

主持人：感觉你很享受这种学习状态？

王石：那当然，当然也很痛苦。

主持人：最后一个问题，万科已经平稳发展了，但是万科在你的生命中还是十分十分重要的，将来你希望万科是个怎样的企业？你个人跟万科的这种关系感觉是很特别的一种关系，因为没有一家企业的董事长像你这种管理是这么松的，我们理解既松散又紧密，紧密是你定了方向，松散是感觉你在学习，登山，将来你和万科的关系是什么样的？

王石：从目前来讲还是这个状态。

主持人：你希望万科将来会是什么样？现在除了产业化之外，因为目前它已经做到世界第一了。

王石：简单来说，万科将来如何发展，实际上作为一个企业一定要到一定程度的时候，还不仅仅是产品的问题，是在推广一种文化。这种文化不仅仅是这种产品让消费者来享受，更多的是影响着整个社会的进步。像二战之后，日本很多的企业，索尼、松下、丰田，像丰田的工作坊不仅仅是在汽车行业，在跨行业都有涉及。我想作为万科来讲，如果它能继续发展，我希望它能成为这样的企业，不仅仅在行业上是独树一帜，作为一个领跑人，作为一个标志性的企业，在跨行业当中也能推动社会的进步。整个来讲，万科的产品真的是在建设社区，这是城市非常重要的组成部分。所以万科有一句话是“让建筑赞美生命”，这就是我们希望的。

主持人：谢谢王总。