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王石：现代企业一定是制度化和职业经理化的(zhuan)
作者: 翟敬勇
时间: [ 2010-11-16 23:06 ]

2010年11月16日10:38经理人
万科：“无人驾驶”

很多业内人士也低估了万科系统的能量和价值

■ 文 / 陆新之

许多人注意到王石天天不务正业，今天登山，明天飞伞，后天航海。这从一个方面说明万科已经建立了一套合理规范并执行有效的现代企业制度。作为房地产行业的第一品牌，其影响力已超出行业之外，让其他行业也能够作为标竿。因此，去分析万科如何实现自运转，做到20年不败并且后劲逼人是很具价值的。

忠于制度与流程

万科发展20多年，建立起一套严密的管理制度和流程，能够从质量、资金和人事等方方面面进行管理。关键的环节，有严格的制度流程，通过IT手段来控制审批。王石说：“现代企业一定是制度化的，一定是职业经理化的，包括你的休息也都应该是制度化。如果你连休假都没有时间，说明你在管理上有问题”。

万科的流程结构可以用立体的三维坐标来表示：万科总部通过集成开发进行流程上的总体规划，并在制度上提出要求，这是万科的流程大纲，是万科各公司必须遵循的纵坐标Z轴；横向上的X轴建立了从项目可行性研究、项目及产品策划、设计管理、采购与供应商管理、施工过程管理、营销管理、客户服务、成本管理、行政管理、财务管理、人力资源管理、资产管理、测量和监控管理等全面的业务流程管理体系;横向上的Y轴是流程要求的深入程度，其详细程度的标准是新员工在未经培训的情况下基本能够按照文件要求进行业务操作。

万科的制度做得非常细致，把很多具体事务性的工作上升到了制度层面。例如万科有明确规定，管理层如果此前没有在总部工作过的话，上任时一定要到总部交流一个月，保持一线经理和总部在文化认同上的一致性；譬如，企业如何对待媒体采访，如何对待媒体的负面报道，就各有一款专门的制度来指引、来规范，制度内容中涉及了负面报道的定义、适用范围和接待负面报道的流程等条款，还有“要避免沟通内容成为采访内容”的字句。在国内很多企业还不太会接待媒体采访时，万科已经把应对媒体不同种类的问题都制度化了。万科制度之规范、条款之专业、逻辑之严密见于字里行间。

在万科，并不是所有时候都要求下级服从上级，但却是所有时候都要求所有人服从制度。万科的内部网站上有一个制度规范库，从中我们看到，其制度主要是工作指引型的，就是说制度的内容是针对事情的，告诉员工遇到什么事情应该如何做，而不是应该向何人请示。规范的制度体系使得万科内部很少看到繁冗的请示汇报，提高了工作效率，降低了内部交易成本。另一方面，也使得员工凭借工作能力而不是人际关系的能力进行竞争。

今天的万科已经在房地产的项目定位、住宅产品生产、职业经理的培养、跨地域管理模式、投诉服务等环节和方面形成了很多规范的做法、指引和制度，这使得万科形成了一整套企业运转系统。项目定位与发展流程、人事管理流程、财务管理流程、资金管理流程和行政管理流程，组成了万科整个系统的骨架和躯干。这些规范的制度和流程，是万科在20年的发展中一点一滴积累和沉淀下来的。

即使是房地产界，很多业内人士也低估了万科一整套系统的能量和价值，万通集团董事局主席冯仑这样说，“如果单就管理水平来比较，万通的管理水平要比万科差3到5年。”

冯仑的这段话，对万科的制度流程是一个极高的评价。

独树一帜的人才机制

培养可持续发展的职业经理队伍，万科号称地产界的黄埔军校。万科寻找人才及其对人才吸引的法宝，首推的是公司本身的发展所能给员工提供的众多机会，但最重要的一点是，“万科充满理想主义色彩的企业文化是职业经理人难于抵挡的诱惑”。万科的人才理念是一个相当完整的体系，其中最主要的一条就是培养职业经理。对人才的基本要求都是围绕这一理念展开的。所谓“职业”的概念就是“以此谋生，精于此业”，职业经理人自然要以管理为生，精于管理。

郁亮介绍说：“我们出于成本和效率上的考虑，在人才储备方面实行适度储备。因为储备多了，不给他做事情也是没用。比如说我准备培养你，你准备做老总的，但是不给你做老总的事情那是没用的。”

所以在人才储备方面万科的做法是在内部形***才梯队，而不会设立很多平行的后备军。在这个梯队里，张三走了，李四就可以迅速地顶上来，实现薪火传承。这就是万科“薪火计划”的初衷和战略意义。

万科推行的“新动力”计划，每年从著名高校里选拔一些比较好的毕业生，把他们集中起来，成立“新动力”训练营，训练之后再分派到各公司。对他们进行有意识地评估和长期培养，希望他们能够成长为公司的中坚力量。

现在万科已经形成上司带动下属的培养方式，各个关键职位上的领导者都已经花费大量精力培养自己的下属：郁亮称这是他的“头等大事”。万科的一线老总、总部的部门经理和郁亮的副手共30个人是他关注的重中之重。他跟他们开会，带他们爬山，与他们沟通，管理、领导和指导他们。

领导人的魅力和授权

比万科更令万众瞩目的也许是个性十足的地产界风云人物王石。他不像任志强大放厥词，轰动新闻起伏连篇，风靡全国；他也没法和当年豪言壮语、孤注一掷的顺驰老总孙洪斌相提并论。经过二十多年商海的浮浮沉沉，今天的王石，早已在企业家中独树一帜。他睿智而沉稳，把万科从当年的多元化经营，逐渐向现在专业化住宅的开发模式转变，成为中国地产业的龙头，并且向世界顶级住宅开发商的目标进军。

在名与利之间，王石义无反顾地选择了名，选择不做老板而做职业经理人，正是这个看似简单的做法却很大程度上决定了万科一路高歌，走到今天行业的老大。一家市值700多亿的上市公司，掌门人所占的股份却不足1%，估计他算得上中国最“穷”，但却最快乐的上市公司CEO吧。

在万科，一线公司拥有很高的自由度和权限，以便应对当地市场的激烈竞争。事实上，万科一线公司的运营自由度相当大，不仅体现在对具体项目的判断和运作上，甚至各个一线公司的组织架构都可以是不一样的。王石在管理上，一直都是做到敢于放权，积极放权，锻炼从下自上企业整体的自我管理能力。一线公司，能将整个企业的核心竞争力快速复制开来。

强势的企业文化

万科是一个文化强势的公司，有明确的价值观体系，要融入万科，就要认同万科的价值 观。

20年的风雨历程万科最值得骄傲的事情，就是在行业还有待成熟的时候，建立和守住了自己的价值观，在任何利益诱惑面前，一直坚持着职业化的底线：对人永远尊重、追求公平回报和开放透明的体制。企业文化对于平衡集团管控中的种种矛盾和争议，起到了决定性的作用。和很多中国企业不同，万科从创立起就一直努力按照西方企业的治理结构和管理方式来运营企业，万科的这一套集团管控体系是构架在公司充满人文精神的企业文化上，这种模式容易复制，但是模式赖以存在的文化基础很难复 制。

万科的企业文化都是万科长期积累下来的东西的一个集中体现，上行下效，企业文化才更有说服力，既能让员工相信，也能让社会信 服。

万科很早就有意识地把企业文化进行系统的梳理，并进行有意识的宣传，既针对公司内部，也针对公司外部。他们把企业的宗旨确定为“建筑无限生活”，把愿景确定为“成为中国房地产行业的领跑者”，核心价值观定为“创造健康丰富的人 生”。

为什么万科总部的控制力如此之强？除了制度的完整严谨，更重要的是万科有尊重制度和做事按程序的企业文化。国内大部分企业缺的不是制度，而是制度的执行。万科的人事管理制度，90%是国企那一套，但却取得了国企所没有起到的效果。关键就是公司“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，确保了制度与规范得以自觉和充分落实。

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成都将统一户籍消除城乡“二元”结构
本文来源于《财经网》　 2010年11月17日 10:47  共有 0 条点评

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成都将彻底破除城乡“二元”结构，消除隐藏在户籍背后的身份差异和基本权利不平等，计划到2012年实现全域成都城乡统一户籍

　　【《财经》综合报道】 据新华社消息，成都市政府新闻办公室16日宣布，成都将彻底破除城乡“二元”结构，消除隐藏在户籍背后的身份差异和基本权利不平等，计划到2012年实现全域成都城乡统一户籍。其中，“城乡自由迁徙”“统一的户籍管理制度”“统一的住房保障制度”等突破成为此次户籍制度改革的关键。

　　成都市委、市政府11月9日出台了《关于全域成都城乡统一户籍实现居民自由迁徙的意见》。《意见》站在全域成都视角考虑，充分尊重城乡居民自由迁徙的权利，破除长期以来束缚城乡居民自由迁徙的制度障碍，提出了实现城乡居民自由迁徙的具体路径，同时还保障了城市居民下乡的迁徙自由，首次实现城乡双向自由迁徙。

　　此次户籍制度改革，成都将建立户口与在居住地登记、随居民流动自由迁徙的统一户籍管理制度，实现户口登记与实际居住地一致。城乡居民凭合法固定住所证明进行户口登记，户口随居住地变动而变动。并建立以身份证号码为标识，集居住、婚育、就业、纳税、信用、社会保险等信息于一体的公民信息管理系统。

　　作为统筹城乡综合配套改革的试验区，成都市已实现城乡居民多方面的基本公共服务和福利待遇的均衡。因此，《意见》提出12条具体措施，在国内第一次系统、整体破除附着在户籍上的城乡权利差异。《意见》同时明确，农民进城不以放弃农村宅基地使用权、土地承保经营权、林地承包经营权等原有利益为代价。

　　长期以来，政府通过廉租房、公共租赁房和经济适用房等方式，解决城镇居民的住房困难。《意见》提出，要分区域统一城乡住房保障体系，以廉租住房、公共租赁房、经济适用房以及租房、建房补贴等方式解决城乡居民住房困难，实现“居有定所”，到2012年底前实现住房保障的全面覆盖。

　　《意见》规定，城乡居民自由迁徙并落户后，按照选举法、村（居）民委员会组织法等法律、法规的规定，在户籍所在地享有平等的选举权、被选举权和民主管理权利。同时，对按照相关政策迁入落户的市外人员可享受与本地居民同等的待遇。

　　到2011年底前，成都将建立城乡统一的就业失业登记管理制度和就业援助扶持制度。在法定劳动年龄内，有劳动能力和就业意愿，在农村没有土地承包经营权和林地使用权（含已转让的），处于无业状态的本市居民，均可进行失业登记。持有《就业失业登记证》的城乡就业困难人员同等享受社会保险补贴、岗位补贴等就业援助扶持政策。

　　2010年底前，成都将停办非城镇户籍人员综合保险，并入城镇职工社会保险；2012年底前统一失业保险待遇标准，建立完善的城乡统一的社会保险制度。用人单位及其职工参加城镇职工社会保险，其他居民自主选择参加城乡居民社会保险或城镇职工社会保险，为每一个居民平等提供社会保障。

　　此外，《意见》还涉及分区域统一城乡“三无”人员供养标准和低保标准、建立城乡统一的计划生育政策、实现义务教育公平化、统一中职学生资源政策、逐步统一城乡居民人身损害赔偿标准、实行统一的退役士兵安置补偿和城乡义务兵家庭优待政策。

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DBS上调中国海外评级和目标价
2010年11月18日 14:53 来源： 金融界网站 【字体：大 中 小】 网友评论



点击查看中国海外发展(00688)免费实时行情



　　金融界网站11月18日讯，DBS唯高达发表研究报告，将中国海外发展（行情,资讯,评论）（00688）评级从持有上调至买入，因投资价值浮现，将目标价从17.28港元上调至19港元。

　　DBS表示，中国海外发展基本面依旧强劲，而该股跑输大市提供了良好的介入点；近期造访了中国海外发展从蚬壳电器手中收购的项目，显示资产净值增加的幅度高于最初的预期，因此该行将中国海外发展资产净值预期上调10%，至17.3港元，以反映出这一点；此外，该公司新近在西安收购项目，预售表现强于预期。

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小黄蜂31(2010-11-18 11:48:25)转载标签： 龙岗央视楼北京假日风景保温杂谈 分类： 2010小黄蜂  
保温传统2作法，越寒冷地区多用外保温-聚苯板，操作容易价低。越暖地区多用内保温-聚胺脂附石膏板，但占面积多价高。改造项目只能在户外做，外保温和毛竹脚
保温传统2作法，越寒冷地区多用外保温-聚苯板，操作容易价低。越暖地区多用内保温-聚胺脂附石膏板，但占面积多价高。改造项目只能在户外做，外保温和毛竹脚 保温传统2手架都易燃，聚胺脂燃烧产生剧毒氰化氢。央视楼钢混结构也是燃烧了混凝土的保温。08年深圳龙岗某的厅大火也是此材料做的舞台装饰燃烧。新方法是三明治做法，两作法，越寒冷地区多用外保温-边混凝土中间聚苯，但只有工业化才能施工，德国基本都如此，万科北京假日风景已用此方法。聚苯板，操作容易价低。越暖地区多用内保温-聚胺脂附石膏板，但占面积多价高。改造项目只能在户外做，外保温和毛竹脚手架都易燃，聚胺脂燃烧产生剧毒氰化氢。央视楼钢混结构也是燃烧了混凝土的保温。 保温传统2作法，越寒冷地区多用外保温-聚苯板，操作容易价低。越暖地区多用内保温-聚胺脂附石膏板，但占面积多价高。改造项目只能在户外做，外保温和毛竹脚08年深圳龙岗某的厅大火也是此材料边混凝土中间聚苯，但只有工业化才能施工，德国基本都如此，万科北京假日风景已用此方法。做的舞台装饰燃烧。新方法是三明治做法，两边混凝土中间聚苯，但只有工业化才能施工，德国基本都如此，万科北京假日风景已 保温传统2作法，越寒冷地区多用外保温-聚苯板，操作容易价低。越暖地区多用内保温-聚胺脂附石膏板，但占面积多价高。改造项目只能在户外做，外保温和毛竹脚用此方法。

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万科突然降价引爆楼价跳水预期 暂无蔓延迹象
http://www.sina.com.cn  2010年11月18日 15:50  金羊网-羊城晚报
万科降价引爆楼价跳水预期 供图 CFP万科降价引爆楼价跳水预期 供图 CFP

　　万科武汉率先降价暂未全国蔓延，但一线城市已现变相促销

　　羊城晚报讯 记者赵燕华、实习生谭抒茗报道：面对近千亿元业绩，在既无内忧又无外患的情况下，万科日前突然在武汉高调宣布旗下在售5大项目同时大幅优惠，业内始料未及。目前楼市正面临多重调控，万科此举会否重演2008年“地产一哥”打出“拐点论”率先降价抢跑？全国降价潮会否再现？

　　武汉万科突然降价

　　“9·29”二次调控一个多月后，各项收紧政策仍继续“加码”，房地产市场各方都选择观望。在大部分开发商坚持不降价的情况下，万科在武汉突然来了一次“逆势而为”。

　　日前，万科武汉分公司在官网正式宣布旗下在售5大项目同时大幅优惠，对于这次降价活动，武汉万科的说法是：“万科一贯采取随行就市的态度，对每一次新政的出台不止步、不揣测。以不变应万变，提供顺应市场的产品、满足客户需求的产品。”

　　根据11月4日万科发布的业绩公告，万科在8月实现单月销售超百亿之后，连续第三个月创造销售新纪录。截至10月底，万科累计实现销售面积 731.8万平方米，销售金额869.3亿元。而在武汉，今年1-10月份，万科销售额达到了41亿元，而在2009年，武汉万科的全年销售只有 24.01亿元。可以说，目前万科既无内忧又无外患，但万科在武汉的降价突如其来，让外界捉摸不透。

　　更有媒体称：“平日很少来京的万科董事长王石突降北京公司，是否与武汉万科的降价活动有关，目前尚无定论。”“是否意味着万科将有下一步动作？万科打破全国房地产市场僵局，是否会成为第一张多米诺牌？”在舆论看来，万科在市场敏感度和市场判断等方面是业内最迅速的，对于降价不会“轻举妄动”。

　　降价暂无全国蔓延迹象

　　有消息称，在武汉万科宣布降价活动后，武汉出现了40多个项目开始打折促销，可见万科对市场的影响力。

　　但综合各地楼市数据发现，武汉万科的降价促销活动并没有影响到北京、广州等一线城市，而深圳的万科项目则推出了一些优惠活动。

　　北京万科长阳半岛、万科红两个项目的销售人员表示，目前并没有其他的优惠活动，价格跟此前差不多。在广州，此前在金沙洲开盘热卖的万科idea，记者昨日致电售楼部，售楼小姐表示最便宜的单位78万元，显然平价单位价格微降，但朝向好的单位总价仍要100万元左右。

　　而在深圳，万科也打出促销广告称，万科第五园总价直降20万元，万科金色沁园和万科金色半山也打出了优惠10万元和8万元的字样。但记者致电万科方面，相关人士表示，万科第五园领峰即将售罄，六期领峰也仅余十余套房子在售，换言之，降价仅是尾货促销而已。

　　业内变相促销风起

　　“事实上，已有开发商选择了变相促销手段。”上海的地产业人士透露，最近一周，为推销上海周边城市某楼盘，开发商实行一成首付的促销措施，向购房者提供为期3年的免息购房借款。无独有偶，北京、广州等周边城市的楼盘也向购房者提供借款，以帮助他们避开限制外地人购房的政策。据透露，燕郊地区的一些楼盘也向外地人提供50%的借款。广州周边区域花都等中小开发商最近也用垫付首付款的营销手段来抢客。比如首付提升至五成的二次购房者，可以先支付二至三成，剩余部分由开发商垫资，这笔垫资可在1-2年内分期付清。

　　“如果以此解读为开发商快要扛不住了，房价即将大幅下跌，那未免有点不太现实。”上海中原地产物业顾问研究总监宋会雍说，开发商能向购房者提供借款，似乎显示了仍有相当数量的房企并不缺钱。

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万科北京市场投资52亿拿地 创新政后最高楼面价
http://www.sina.com.cn  2010年11月19日 01:58  第一财经日报

　　阴雪

　　宏观调控以来北京竞争最为火热的两块土地终于确定了归属。

　　昨日，北京市土地整理储备中心宣布，海淀区西北旺北C1地块居住项目用地及西北旺镇中心C3地块居住、托幼及中学用地两幅地块，最终全部被北京万科企业有限公司和五矿建设投资管理(北京)有限公司联合体收入囊中。成交价格分别为37.44亿元和14.83亿元，平均楼面价分别为19998元/平方米以及19976元/平方米。

　　这两幅地块曾于此前的11月15日举行了现场开标，分别吸引了12家及13家企业参与投标。与以往不同的是，投标企业除万科五矿联合体之外，还包括保利、中建、招商局、金地、龙湖、富力、融创住总联合体、金融街等共计15家公司，其中的10家公司均参与两幅地块的投标。

　　受到如此追捧的主要原因，在于这两幅地块处于住宅用地供应较为稀缺的城区，同时还有规划方面的利好。作为今后五年海淀区着力发展的地区，海淀新区的规划面积为226平方公里，占海淀全区总面积的53%，包括西北旺、温泉、苏家坨、上庄四镇，其中两幅地块所处的西北旺镇更是海淀新区的最大热点。

　　北京万科曾于2003年进入海淀区，开发建设了西山庭院项目。时隔7年重回海淀区拿地。

　　北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，万科拿下了西北旺这两幅地块，可以说是最近一段时间以来北京土地市场的最大赢家。“尽管本次出让价格是新政后北京土地市场出现的最高价，但地块的成交价格仍然低于之前市场的预期。”

　　据北京中原统计，该地块所处区域的二手房均价在25000元/平方米，商品房价格则在30000元/平方米左右，甚至部分定位较高的商品房售价已超过35000元/平方米。“即使保持在现在的市场平均售价，开发商仍将有不错的盈利空间。”

　　“从长远来看，中国的土地价格肯定还会上涨，甚至是企业抗通胀的手段。因此，有资金的企业遇到好的时机就出手。”一位不愿透露姓名的分析师表示。

　　中国指数研究院统计数据显示，截至2010年10月底，万科今年以来在全国各地共计拿地78幅，拿地总金额为454亿元，权益规划建筑面积共计 1742万平方米。而北京万科对此作出的贡献是，分别在北京的房山区、昌平区、海淀区拿下了5块土地，同时在临近北京的河北省香河县也有所斩获。

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港府征收最高15%特别印花税打击楼市炒卖
http://www.sina.com.cn  2010年11月19日 18:32  新浪财经
图注：香港特区政府今日推出新一轮抑制楼市炒卖措施，图为金管局总裁陈德霖宣布收紧按揭新措施。（来源：新浪财经 晓莹 摄）　　图注：香港特区政府今日推出新一轮抑制楼市炒卖措施，图为金管局总裁陈德霖宣布收紧按揭新措施。（来源：新浪财经 晓莹 摄）

　　新浪财经讯 11月19日下午消息 美国新一轮量化宽松措施令香港面临资产泡沫威胁，香港政府今日公布“非常措施”压抑楼市炒风。财政司长曾俊华宣布，对买入后半年至2年内卖出的住宅，按三级别征收最高达15%的特别印花税，并进一步收紧贷款按揭。

　　“我强调，这是非常情况下的非常措施”，曾俊华今天下午表示，目前全球资金过剩，而利率持续过低，刺激住宅价格上扬，增加楼市泡沫风险。他强调，目前楼价短期内出现异常升幅，比金融海啸前2008年中的高位已上升超过20%，今年头9个月升幅便达10%。

　　曾俊华指出，12个月以内的短期炒卖今年内增加114%，其中84%是房价低于300万元(港币，下同)的住宅，“由此可见，过去豪宅的炽热炒风已经蔓延到一般住宅。”

　　为了打击短期炒卖，曾俊华宣布，在现有4.25%的物业印花税上，加征额外的印花税。从明天(11月20日)起，买入的物业在6个月内转售，除了缴交4.25%的物业印花税外，买卖双方需支付交易金额15%的额外印花税；6至12个月内转售，特别印花税税率为10%；12个月至24个月内转售，税率是5%。换言之，半年内转手的物业，共需缴交占交易金额最高19.25%的印花税。

　　香港金管局同时向银行发出指引，要求交易金额在1200万元以上住宅，最高按揭贷款从六成下调到五成；800-1200万元的住宅按揭从七成下调到六成，贷款总额不能超过600万元；800万元以下住宅贷款贷款总额不能超过480万。工商物业的按揭贷款一律降低到五成以下。

　　多数本地地产代理认为，短期楼市成交量料将受影响下跌。美联物业测量师行董事林子彬对新浪财经表示，有关措施对短期炒卖的买卖成本有很大的影响，相信对目前楼市炒风的压抑力度非常大，“买方会重新评估交易，购买力会有很大变化。”恒生商学书院商学院院长苏伟文则预料，短期内短炒个案将急跌 20%以上，整体楼价也会出现调整，但幅度未必会很大。

　　不过同时有分析人士指出，内地赴港炒家往往资金雄厚，不需要透过借贷或者按揭买楼，受新措施影响较小。因此新措施生效后，政府要留意内地炒家的资金是否取代本地炒家，或者是海外资金利用空壳公司在香港炒楼的情况增加。(彭琳 发自香港)

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万科拿下西北旺两地块，成最近地市最大赢家
来源：搜狐焦点网
2010年11月19日15:07   我来说两句(0)

2010年11月16日北京万科企业有限公司和五矿建设投资管理（北京）有限公司联合体公司以148300万元竞得海淀区西北旺镇中心C3地块居住、托幼及中学用地用地（唐家岭地区整体改造资金平衡项目）地块国有建设用地使用权；同时，以374400万元竞得海淀区西北旺北C1地块居住项目用地（唐家岭地区整体改造资金平衡项目）地块国有建设用地使用权。

两块土地楼面价分别为19998.1元每平米及15994.6元每平米，均低于之前市场的预期。

中原地产认为目前市场部分开发商受到调控影响资金趋紧，但是仍旧有相当数量的房企现金充裕，有较为强烈的购地需求以达到土地储备目的，本次西北旺北C1、C3地块用地楼面地价均未超过2万/平方米左右，2.5-2.8万左右即可基本保本，即使保持在现在的市场平均售价，开发商仍将有不错的盈利空间。而本次出让价格虽然属于新政后最高价且有15家热捧，但是属于年底50块集中供应中的稀缺城区住宅用地，所以难以代表其他区域土地成交水平，预计在年底部分远郊区的土地依然可能出现流标的现象。

地处“上风上水”的北部山后地区将是今后五年海淀区着力发展的新区。海淀新区规划面积226平方公里，占海淀全区总面积的53%，包括西北旺、温泉、苏家坨、上庄四镇。其中西北旺镇更是海淀新区的最热点：

统计数据显示：唐家岭周围的二手房均价在2.3-2.8万元。百旺茉莉园 (论坛 新闻)：25500元每平米，中海枫涟山庄 (论坛 新闻)25000元每平米。保利西山林语 (论坛 新闻) 24500元每平米。领秀新硅谷 (论坛 新闻)27200元每平米。燕尚园 (论坛 新闻)25000元

商品房价格在3万左右：亿城西山华府 (论坛 新闻 视频)36000元每平米，亿城西山公馆 (论坛 新闻)32500元每平米，保利西山林语35000元每平米，珠江摩尔国际中心 (论坛 新闻)33000元每平米。清河新城 (论坛 新闻 视频)26000元每平米。

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郭树清：宅基地使用权应完全放开交易
http://www.sina.com.cn  2010年11月20日 16:02  新浪财经
“中国经济学家年度论坛暨中国经济理论创新奖(2010)颁奖典礼”于2010年11月20日在中国人民大学举行。上图为中国建设银行股份有限公司党委书记、董事长郭树清。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄) 　　“中国经济学家年度论坛暨中国经济理论创新奖(2010)颁奖典礼”于2010年11月20日在中国人民大学举行。上图为中国建设银行股份有限公司党委书记、董事长郭树清。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　新浪财经讯 “中国经济学家年度论坛暨中国经济理论创新奖(2010)颁奖典礼”于2010年11月20日在中国人民大学举行。上图为中国建设银行股份有限公司党委书记、董事长郭树清。

　　郭树清：老师们、同学们、朋友们，大家下午好！

　　我讲的题目是关于改善收入分配可以采取若干措施，关于收入分配的问题，大家议论很多年了，收入分配确实是不合理，大家都觉得基尼系数太高，0.4、0.5、0.6大家都有不同的意见，总之收入分配不公平这个问题是比较突出的。收入分配不公平主要的问题还是在于分配领域，同时也在再分配领域，也应该说存在着欠缺。在客观条件已经具备，但是实际上我们还没有处理好的问题上，造成了政策调节不到位，收入分配会有一些问题，我想学孙祁祥的做法，讲六点。

　　第一，我认为初次分配最严重的问题主要还是表现在要素上。大家讲到有一些产品的问题，也有税收的问题，但是要素市场是最主要的，首先是劳动市场，其次是土地和不动产的市场。第三个是资本和金融市场。扭曲表现很大，但是核心的问题，无非是公开、公正、公平的问题，我们前面讲了，钱颖一教授所讲市场经济很重要的一条，处理好政府和市场的关系以外，就是法制。市场没有法制的话，没有规则，这个问题就质疑到张维迎所讲的，回到亚当斯密，亚当斯密那个时代也有政府和法律的问题，要建立这个市场，管理这个市场。我想说的问题是，劳动力市场扭曲是相当严重的，在土地市场上也是比较严重的，在资本市场和金融市场也存在这样的问题，表现是不一样的。比方说在劳动力市场上，我们经常把劳动力市场农民工工资低归结为劳动力无限供给，人太多了，所以工资越低，其实没有多少理论可以支持的，也没有多少事实可以支持的。上个世纪二十年代三十年代中国劳动力相对来说更多，现代工人更少，在工业和交通业就业的机会更少，那个时候为什么没有现在的问题呢？这是需要研究很突出的方面。

　　土地市场，最大问题可能是灰色区太多，资本市场，包括银行金融的市场、信贷市场，欺诈、内外勾结，投机，这个问题还是比较突出的。首先看劳动力市场工资形成的机制，首先解决的问题是同工同酬，现在同一个岗位可能有三四个用工制度，包括国有企业、国有银行，也有三四种工资制度，做同样工作的，这是历史原因形成的，这个问题写到法律上来，首先把这个问题能否解决，而且要加快步伐，同工同酬，干一样事，比方在银行，都是做窗口的柜员，拿一样的工资和一样的考核办法，过去不是这样的，有银行的长期合同工、短期合同工，还有临时工和劳务派遣工，显然不合适，不是说做不到，完全可以做得到。

　　第二，必须把农民工平等待遇问题解决。农民工根据我们的了解，也不一定准确，工资和福利加在一起保险、公积金都算在一起的，做同样工作的人，和有城市人口的人相比平均是三分之一，这个是不是也应该落实。第三，更积极推动集体谈判，无论是雇员还是雇主，都应该形成组织，使这种谈判协商制度化，而不是采取没有谈判的余地，为什么我说市场不正常，在自由市场买菜的时候，萝卜和白菜有一个要价还价机制，在劳动力市场看不到，特别是在加工企业比较集中的地区看不到，因为没有组织。经常采取的方式是说，农民工表示不满的话，就是辞职，再一个爬到电线杆子上，或者跑到高层建筑上、电视塔上，威胁要跳楼，这个时候谈工资和待遇，缺乏沟通和协商的机制，这个问题就很严重。第四，鼓励实施和完善最低工资制度，最低工资制度是很有争议的事情，特别是对小企业有很大的例外，法律可以有一些豁免和制度安排，总体上来看，无论美国还是欧洲，在历史上看来，最低工资制度应该说是还是发挥了积极的作用。第五，要加大培训的工作，降低人民找工作摩擦问题，解决结构不匹配的问题。第六，有针对性解决好行业部门之间工资收入过大差距的问题。我们现在说垄断行业差距比较大，也有银行和保险，垄断是不是很准确，也是值得怀疑的，为什么？我们同时做得业务，商业银行竞争对手有二十多家，从这个角度来说，不是垄断的。当然，确实也有垄断，也有专卖的行业，一个行业一个行业我们考察，这些行业是什么样的问题，比方铁道部是一家，但是垄断是一家，但是经营竞争压力还是有的，公路、民航、水运、管道，铁道系统的工资并不高，并没有必然的关系。另外和发展阶段有关系呢？钱颖一讲到发展阶段，是否和传统阶段有关系，有的是成本和财务制度的问题，用工制度没有改革的问题，工资奖金制度没有改革的问题。

　　第三，我想特别强调的是土地和不动产市场。流转和增值收益如何分配是一个核心的问题，目前的情况是差异极大，两种极端都有，有的给得补偿很高，很多，也有得给得补偿很低很少，六七年前靠近城市的郊区有的农民补偿给到几百万，村干部给到上千万，也有不给补偿或者补偿很少，强拆的，差别是非常大的，地域上、位置上，级差地租等原因，可能一个合理的解决方案应该是有限的公正，不能绝对化，绝对化就没有解决方案，特别是在中国非常巨大的国家，地区差别非常大的国家，首先一条是否能够明确城乡统一规划，严格土地用途管制，这是非常的一点。到现在为止土地管制问题，名义说不允许建别墅，这个禁令没有取消，各个城市始终在建别墅，始终没有停下来，名以上说很多土地不能高尔夫球场，很多商品房开发了，在灰色地带都建起来了，规划一定要变成法律，保证农民用地。另一方面规划也应该开口子，在山区和其他的地方应该允许建别墅，建第二居所，这方面又没有允许，城里的人又不能到农村，这是很大的问题。应该承认农民对承包地、宅基地有长久的使用权，并且允许进入市场进行交易，我们市场规定30年甚至更多，长久使用权允许交易，同时要整理农村集体用地，在集体建设用地过去搞乡镇企业，乡镇企业可以是服务业，也可以是工业，也可以建房子出租，现在允许还是不允许？导致现在的冲突。第四，允许和鼓励城市居民依法合规进入农村，城市居民如果愿意的话，应该允许去，这也是世界各国的做法。农业用途是严格管制的，土地的用途严格管制，但是土地使用权完全可以放开交易。假定说未来20年城市化达到了70%，30%的人或者20%的人还是住在农村，农村应该是什么呢？绝大部分人不是农民，可能是大学工作的，也可能是退休的，也可能是第二居所，只有少部分人是农民，不是说住在农村就是农民，只有这样才有可能建设新农村，否则靠现在的农民，现在的什么方式区建，新农村建起来就是一片排字房，大家又派不上用场，这个问题就很大了。另外一点区分情况，解决进城农民的社保。

　　第四，建立覆盖城乡社保体系，这是“十二五”规划已经很明确的。广覆盖，保基本，多层次、可持续。大家觉得把城市居民纳入养老保险是很困难的，我觉得其实完全不困难，你说的是保基本，低水平的。农民的养老保险60岁以上每个月领55块钱，一年是660块钱，1亿人才是660亿，假如水平提高了，占GDP0.2%，和我们实施刺激计划经济相比，我们还要继续实施下去，要调结构，贷款10万亿，财政有一万多亿，财政性基金业有1万亿，完全可以拿出更大的比例用于社会保障的改革，用十亿就解决了。进一步健全城乡医疗体系，实现社保全国统筹，无限制转移接续，劳动力真正流动，城乡劳动力市场真正打通。划拨国有资产，转移到社保基金里，也可以解决很多的问题。

　　非常重要的就是压缩各种政府机关、公共服务机构、国有企业、事业单位各种项目，包括大学，研究项目名目很多，我们聘请教授的时候，开工资和奖金的时候，数额很有限的，很多学校是这样的情况，差距拉大，允许更多的资金用于工资和奖金，过去政府机关也是这样，大量经费支出用于会议、交通，和国外央行也比过，我们和人家完全相反，倒过来的。

　　最后就是要进一步完善财政税收制度，完善所得税、物业税、消费税，所有这些方面来说，最重要是转变观念，对财政来说，要把近期和远期区分，把法债和允许平台借款区分，基础和服务和公共基础设施的建设区分开来，更好更快改善收入分配，使得市场分配以后，结果基尼系数是5%或者是6%左右，征税以后变成4%，补贴以后变成35%左右和我们的发展阶段就比较合适了。谢谢大家！

meng-h

龚方雄：中国地产格局将发生重大调整
本文来源于《财经网》　 2010年11月22日 13:38  共有 0 条点评

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明年相对宽松的低息环境会继续存在，全面通胀的可能性不大，中国房地产企业 “不足畏惧”，而应注意的是未来10年产业所面临的重大调整

　　【财经网专稿】记者 唐韵乔　11月20日，在深圳举办的中国地产年会上，摩根大通中国投资银行董事总经理、主席龚方雄指出，未来10年，中国经济维持高速成长的同时，房地产业作为龙头和支柱的地位不变，但产业格局和盈利格局将发生重大结构性调整。

　　龚方雄表示，过去10年并不是中国最好的黄金10年，未来10年才是中国世纪最好的体现。他称，未来10年，中国经济总量将由目前的5万亿美元爆发增长为20万亿美元，跃居全球最大经济体。

　　龚方雄指出，中国经济成长的最大动能是工业化和城市化进程。从目前现状来看，中国的工业化进程和城市化进程还处于初始阶段。和发达国家普遍 70%以上的城市化率相比，中国46.7%的城市化率相对较低，“如果把还没有完全成为城市居民的那部分人口占比拿掉”，龚方雄坦承，“中国城市化率的实际数据更低”。

　　未来，中国要达到中等发展国家城市化率70%标准要求的话，就需要6亿人口进城。在这种背景下，中国居民的住房需求仍居高不下。所以，龚方雄说，“房地产业依然是中国经济增长的支柱行业”。

　　房地产业产业格局调整，首先来自于中国政府这双“有形的手”的进一步干预。龚方雄认为，政府将建设大量保障性住房，以有效满足飞速城市化进程中，城市新移民的住房刚性需求。

　　龚方雄指出，这种大的政策背景下，中国房地产企业要想继续创造价值的话，应该从两方面积极介入。

　　首先，配合政府解决中低端房地产市场的供应。在保障性住房建设投入和房屋将来的维护和保养费用支出方面，政府普遍缺乏资金。而“这就给中国房地产企业带来了产业性机会”，即房地产企业利用自身充裕资本和地方政府的政策资源之间形成对接，由此产生的边际利润可能会低一些，但量很大。

　　其次，积极进行包括资本重组在内的各种资源整合。龚方雄表示，中国房地产业竞争日渐加剧，最后的赢家注定是那些和资本市场产生充分对接的企业。

　　龚方雄预测，明年相对宽松的低息环境会继续存在，全面通胀的可能性不大，而货币政策只是短期性和周期性的一种手段，中国房地产企业应“不足畏惧”。

　　引起房地产业高度重视的反而是资本市场。不断丰富的金融业市场带来机遇和变化，也将成为疏导中国经济矛盾体之间的一把钥匙。龚方雄建议中国政府引导中国流动性资金进入股市，通过疏通金融服务业发展，丰富融资渠道，从而引导中国房地产业和社会资源流入“真正需要钱和有投资需求的地方”。

meng-h

30. 房地产

　　陈聪

　　中信证券

　　陈聪/男/26岁/剑桥大学硕士/证券从业3年/2007年至今中信证券研究所

　　2009年研究代表作：

　　1.《修补失落的盈利模式》(09/02/24)；2.《销售投资齐高 资源重估诱人》(09/06/17)

　　报告的特色和成功之处：

　　1.报告在行业的争论中坚定看多，且逻辑新颖，观点事后被充分验证。报告将行业繁荣的原因归结为延期缴纳地价款，预售制，银行贷款和资本市场支持四大支柱，把2007年四季度开始的行业调整归因为盈利模式受到损害，开发企业被迫清理存货和利用自有资金，而认为2009年初开始的延期支付地价，放宽按揭，资本市场融资恢复等将带来价量齐增。2.报告总结了2009年上半年行业景气恢复的主因，预测下半年政府会保持政策基调不变，但将进行预期引导，防范房地价上涨过快，投资者需时刻警惕货币政策转向风险。同时预测热销持续，开发投资和新开工大幅恢复，土地市场继续走热。

　　对2009年、2010年市场判断、预测的主要观点：

　　在年初明确提出2009年上半年是超配地产股的黄金窗口，尽管当时销售尚未回暖，但认为货币政策转向会强烈刺激需求。2月份，尽管上市公司悲观，但我们认为行业的杠杆正在得到修补，新开工落后于销售，供求不平衡，价量齐增即将出现。4月份，尽管市场担心小阳春终结，但我们认为土地市场的繁荣是加速度的，建议继续超配；在6月份提出积极买入资源类股票，适当规避商业地产；全年精选个股包括保利地产、华侨城、首开股份、荣盛发展、中南建设等。

　　房地产市场在动态博弈中维持景气。我们认为，货币政策刺激消费毕竟不解决根本问题，是居民收入分配和房屋供应体制造成了中国房地产市场的问题，2010年将是体制和结构微调，消费信贷刺激缓慢退出的一年。但政策方向会在相当时间内刻意保持低调模糊，一方面防范房地价疯涨和投机盛行，另一方面担心销售和投资回落。开发企业在此背景下，或更谨慎制定经营策略，供应激增的局面到来会更晚，地价理性程度也可能超过房价。房价平稳向上，销售量维持高位，部分中小开发企业被挤出土地市场，上市公司市场份额上升，总体看房地产行业存在长期投资机会。

meng-h

港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司报道：高价拿地同时搞打折 万科Ａ(000002)异常举动背后存玄机
    上周，北京万科和武汉万科几乎是在同一时间作出了两个"截然相反"的事情。
　　北京万科52亿元海淀拿地
　　11月15日，北京万科联手五矿以52.27亿元的高价拿下北京市海淀区两居住用地。
　　据了解，此次万科联手五矿竞得的海淀区西北旺北C1地块居住项目用地（唐家岭地区整体改造资金平衡项目），规划建筑面积18.72万平方米，成交金额为37.44亿元；海淀区西北旺镇中心C3地块居住、托幼及中学用地（唐家岭地区整体改造资金平衡项目），规划建筑面积9.27万平方米，成交金额为14.83亿元。两块地楼面价分别为近2万元/平方米和1.6万元/平方米，创新政后北京地价最高纪录，不过还是低于之前的市场预期。
　　由于此次竞拍的两块土地所属区位较好，当天每宗地均有10多家开发商参与投标，包括保利、中建、招商局、金地、龙湖、富力、融创住总联合体、金融街（行情，资讯）等共计15家公司。不过，尽管竞争者众多，但土地最终的溢价率并没有超过50%
　　根据北京中原统计，该地块所处区域的二手房均价在25000元/平方米，商品房价格则在30000元/平方米左右，甚至部分定位较高的商品房售价已超过35000元/平方米。因此，有房地产业内人士就表示，即使维持现在的市场平均售价，开发商仍将有不错的盈利空间。
　　此外，11月19日，万科还转战南京，以8.6亿元的价格拿下了栖霞区仙林湖的商住地块。
　　中国指数研究院统计数据显示，截至2010年10月底，万科今年以来在全国各地共计拿地78幅，拿地总金额为454亿元，权益规划建筑面积共计1742万平方米。其中万科在北京的房山区、昌平区、海淀区分别拿下了5块土地。
　　武汉万科推优惠
　　而在北京万科"高价"拿地的同时，千里外的武汉万科却在11月15日当天推出了优惠活动，
　　根据万科武汉分公司当天的官网显示，其旗下在售的5大项目同时推出优惠活动，包括每周5大项目各推出10套"一口价"特供房源；购房即送11888元家电基金；来访客户均享见面礼；老业主推荐享积分，再减免6个月物业费。
　　由于此时正处于二次调控下的敏感期，龙头老大实行的促销计划，迅速被视作万科全国降价的前兆，更引发是否会产生新一轮降价潮的猜想。
　　不过，武汉万科的有关人士称，武汉万科并未降价，只是为庆祝前十个月销售额超过41亿元，所做的感恩回馈。
　　分析人士也认为，武汉万科此举更多的是有利于其进一步回笼资金，和全面降价关系不大。并且由于房地产企业大多已经完成了本年度的销售任务，因此不会吸引太多的跟风者。
　　业内专家表示，万科降价说明某一个类型的房地产商已经开始回笼资金了。像万科这样的开发商所受的资金压力是比较大的。虽然他今年销售已经创出新高，但是等到他真的要把现金拿回来弥补他未来的建设和土地这部分的时候，还是有点缺口的。
　　因此，北京万科的"高价"拿地和武汉万科的"降价"促销，其实都是万科快速开发快速周转的一种形式。

【出处】证券日报

meng-h

独家：港府重拳打击炒房 港人买房需求分流至深圳
http://news.dichan.sina.com.cn新浪房产2010/11/22 12:51:43
提要：香港人置业深圳的欲望越来越强烈。“港币一直在贬值，人民币不断在升值，港人把港币换***民币资产的愿望前所未有的强烈，而港府打压楼市，原来买房资金无路可去，肯定会分流到深圳。”

　　关注港人置业系列报道之二

　　港府重拳打击炒房  港人买房需求分流至深圳

　　深圳新浪乐居讯 “这几个月港人置业比例相比上半年增长了40%还多。”11月22日，深圳益田大运城邦销售负责人告诉深圳新浪乐居编辑，为规避港币随美元贬值的风险，港人深圳置业欲望达到历史高峰。

　　港人置业系列报道之一：港元贬值局面加剧 大量港人涌入深圳买房保值

　　而就在两天前，港府刚刚宣布，将加征额外物业印花税打击炒房，最高加征额度高达交易额的15%。深圳业内人士表示，此举或沉重打击港人香港置业欲望，但是出于防通胀防港元贬值的需求，港人置业深圳的步伐将更加加快。

　　港府15%额外印花税打击炒房

　　上周五，港府公布紧急措施打击炒房，宣布加征额外印花税，其中买入物业在6个月内转售，除了缴交4.25%的物业印花税外，买卖双方需支付交易金额15%的额外印花税；6至12个月内转售，特别印花税税率为10%；12个月至24个月内转售，税率为5%。

　　同时，香港通过降低抵押贷款比率，并进一步收紧贷款按揭，限制楼市短期炒家的投机活动。香港金管局向银行发出指引，要求交易金额在1200万港元以上住宅，最高按揭贷款从六成下调到五成；800万—1200万港元的住宅按揭从七成下调到六成，贷款总额不能超过600万港元；800万港元以下住宅贷款总额不能超过480万。工商物业的按揭贷款一律降低到五成以下。

　　港人防通胀需求被挤压至深圳

　　针对港府打击炒房的影响，中原集团主席施永青(博客) 在新浪发表博文《楼市再难短线炒卖》指出：“额外的印花税在半年里高达15%，短炒在大多数情况下都无利可图，而且还会招致亏损。因此，不难预期炒家会在今后全面退出住宅市场，楼市的成交量势将大幅减少。”“这种情况下，港人资产保值防通胀的需求，将会分流到深圳。”深圳中原地产总经理李耀智是一位香港人，在深港两地工作多年，他最近明显感受到，香港人置业深圳的欲望越来越强烈。“港币一直在贬值，人民币不断在升值，港人把港币换***民币资产的愿望前所未有的强烈，而港府打压楼市，原来买房资金无路可去，肯定会分流到深圳。”

　　一位在深圳工作十年的香港人向深圳新浪乐居编辑表示：“港元贬值太厉害，我经历了港元兑人民币从1.2到0.85的历程，港币贬值了超过30%，现在美国又开动印钞机，港币跟随美元贬值大势所趋，港资流向内地保值是最明智的选择，而房产也就成为首选。”

　　“港人深圳买房的欲望达到了历史最高峰。” 美联物业深圳区总经理江少杰同样是一位在深港两地工作多年的香港人，他用“历史最高峰”来描述港人深圳买房的需求。江少杰认为，特别印花税的征收，会使得一些香港炒家对市场观望，而在港元不断贬值的背景下，很多人都会选择来深圳买房。

　　热点区域港客增加4成

　　据编辑了解，随着下半年以来，人民币升值进程加快，尤其是美国6000亿美元量化宽松政策出台后，港人在深圳看房、购房数量都出现了明显的提升。

　　“港人置业增多的趋势很明显。”在位于深圳龙岗大运新城的益田大运城邦，销售负责人告诉编辑，项目一期不乏相当一部分的外籍业主，如加拿大，新加坡等。自今年7月份以来，港客开始大量增多，截至9月份，城邦一期港客已达百余位，比上半年暴涨三至四成。而10月份以来，港客越来越多。

　　 “我们正在考虑去香港做推介。”位于深圳龙华的潜龙曼海宁也感受到了港客突然增多的现象，潜龙地产总经理助理王毅刚告诉编辑，深圳限购令后，整体成交的人数有所下降。但是香港人却在不断增加。“如果不是有不少香港客户受制于限外令，港人成交还会大幅提升。”据了解，该项目打算正在考虑去香港召开推荐会，以吸引香港客人。

　　据美联物业的数据显示，在福田、前后海一些靠近口岸的片区，近期他们接待的香港客户约占总客户的20-30%左右，相比以前的港客数量增长了3-4成。除了口岸附近港客增多之外，一些豪宅片区的香港客人近期也有所增加。例如香蜜湖片区、华侨城片区，不过由于深圳限外令的影响，目前这些香港客人基本上都是处于咨询阶段，成交量提升还不是很大。

　　江少杰表示：“特别印花税上周五才出台，今天才在媒体上逐步公布一些细则。随着政策的不断明朗，我个人估计一周之后，来深圳买房的香港人还会逐步增多。”

meng-h

瑞银证券称京沪房价五年内有望翻倍
日前，瑞银证券亚洲有限公司中国研究部主管张化桥表示，北京和上海的房地产市场仍然看涨，未来5－10年房价可能翻倍，尤其是高档商品房项目价格上涨更为显著。预计未来5－10年内京沪两地的高档商品房价格仍有望保持年均15%的涨幅，价格水平最终会超过香港。张化桥表示，中国政府推出的调控和紧缩政策并不能阻止房价上涨，只能延缓房价上涨的进程。他说，为了增加就业防范经济增速下滑中国政府最终会放弃或暂缓实施这些调控政策。他补充说，就业压力将超过房价上涨给中国政府带来的压力。中国政府究竟会推出100条房地产新政还是10000条房地产新政其实并不重要。从长远看，真正关键的因素是货币供给——如果货币供给不能实质性收紧的话，所有房地产调控最终都会流于形式。真正对中国房价构成支撑作用的是实际利率，实际利率太低导致大批资金涌向房地产市场进而推高了中国的房价。预计未来5－10年内中国实际利率水平都不太可能出现实质性提高，这就意味着中国房价长期上涨的基础仍然存在。这是典型的把中国房改以来房地产行业发展的那条射线再延长的思维，中国经济要转型的难度确实很大，但中国经济进一步失衡的可能性更小。

meng-h

万科称房价不可能大跌20% 2012年可能供应不足
http://www.sina.com.cn  2010年11月25日 08:10  东方早报

　　“明年房屋库存将逐步上升，但2012年可能出现供应不足”

　　早报记者 周祺瑾

　　万科(000002)副总裁肖莉昨日在申银万国证券2011年投资中国战略年会上表示，受政策调控和供求关系的影响，未来一年房价有下调压力，但不可能出现大幅下跌，不可能出现20%的降幅。

　　此前万科对武汉项目促销，业内纷纷猜测，是不是其两年之后再次抛售拐点论后的产物。

　　“楼市缺乏大跌基础”

　　肖莉在会上同时表示，明年全国开工量将上升，房屋库存将逐步上升，但总体处于较低水平，2012年可能出现供应赶不上需求的状况。从供求关系看，明年楼市供应较为充足，投资性需求将受到抑制，同时成交速度放缓。但因2010年供应不足，且未来楼市需求可能反弹，明年楼市缺乏大跌的基础。

　　据她预计，明年成交量环比将趋于平淡，但同比可能小幅上升。同时，受四线城市商品房化以及保障房建设的影响，全国房地产新开工面积将保持上升，但一线城市新开工面积下半年可能下降。

　　肖莉称，随着政府今年两次调控政策出台，今年房屋按揭的比例迅速下降，一次性付款有了很大提升，这反映地产降温政策起到了作用，同时一次性付款增加也体现了资金的充裕。

　　最近有报告称，本轮房地产调控将使房价下降20%，肖莉并不认同。她认为，通胀因素和流动性收紧导致房价下跌的可能性不大。而个别开发商、个别楼盘可能为促进销售而降价，但总体房价降幅不可能达20%。

　　此前，万科武汉分公司在其官网上宣布旗下在售的五大项目同时推出降价优惠活动。对于这次降价，武汉万科的说法是，万科一贯采取随行就市的态度，提供顺应市场的产品、满足客户需求的产品。

　　万科宣布降价后，已有开发商零星跟进，武汉有近40个在售项目开始打折促销。在全国大型开发商中，恒大地产旗下的沈阳恒大华府项目近日正式开盘，并在开盘当日推出“8.5折加额外9.7折”的优惠活动。

　　多个龙头企业的集中促销，一度被业内猜测可能为降价潮的预兆。2008年万科首次抛出拐点论，并对全国多个项目进行促销，此后楼市迅速迎来一轮降价潮，因此万科的再次促销，引发业内诸多猜测也情有可原。肖莉此次的言论，可以说是对此次万科武汉降价的首次回应。

　　与其观点相似，申万认为，2011年全国房地产销售面积的增速为3%～5%，房价基本稳定。目前房地产股估值位于底部，未来存在估值修复性机会，看好行业中期表现。

　　24.2亿广州拿地

　　对于土地市场，肖莉表示，当前的市场景气、融资政策及预收款监管均不支持土地牛市。而土地的价格、成交量最终结果需取决于土地出让方的态度，但地价下跌和流拍现象“难以全部避免”。万科在土地市场的拿地动态也印证出其对后市的乐观。

　　近日，广州市公布国有建设用地使用权出让结果显示，万科以24.2亿元中标广州开发区KXCD－E2地块，该地块位于广州开发区科学城彩虹一路以南、 伴河路东北侧，土地出让面积为17.7万平方米，容积率为2.5，为普通商品房用地。根据出让要求，该地块中标人在签订出让合同之后，必须在6个月内动工，36个月内完成开发建设。

　　公开资料显示，11月15日，万科与五矿联合体还以37.44亿元获得北京海淀区西北旺C1地块，该地块土地面积为85099平方米，建筑规模控制在187218平方米以内。

　　有业内人士称，供应矛盾和宽松的货币政策是目前公认的阻碍房价下行的主因。目前，从业绩报告来看，包括万科、保利集团(600048)在内的多家企业销售业绩都超过500亿元，此时大部分企业对后市的情况都十分乐观。而作为上市企业，土地储备量对于年底的业绩报表有影响，此时拿地也可能有这方面的因素。

meng-h

王石:万科本色

    ■上海证券报
    坐在我们面前的是把世界七大洲的主峰踩在脚下的人,他就是王石.
    11月14日下午, 北京难得的好天气,与隔壁朝阳公园喧闹的气氛相比,北京万科
中心三楼会议室的氛围则显得十分幽静.
    一身休闲的打扮, 略显清瘦的脸庞,须发间开始显露出斑白,在经历了从企业家
到探险家的转变,以及2008年的那场风波之后,王石很淡定.他说,他对人生和企业的
看法不一样,承受力也不一样,有些东西可能看得更淡,路走得可能就更宽一些.
    "醒人"王石
    "万科不能承担奢侈的支出"
    在业内有这么一句玩笑话:不管王石同志身上有多少难处,最终总是能顺利克服
,回过头想一想,一个把世界七大洲主峰踩在脚下的人,他的心态跟常人绝对不一样.
    王石是幸运的,资本市场20年给万科带来了很多发展机会;而万科对证券市场的
意义, 也不仅在于"敢于吃螃蟹,勇于进行尝试",还在于其在长达20年多的经营过程
中,在证券市场及房地产行业树立了一个标杆.
    "万科发展到现在, 就是一个证券市场的产物",王石对此毫不讳言.正是20多年
前的国有企业股份制改革,正是通过在一次次扩股,才让今天的中国股市诞生了万科
这样的国有大型上市公司.如果没有证券市场,万科怎么可能资本扩张呢
    但让很多人感到不解的是,资本市场也赋予了与万科同时代的企业相同的机会,
然而,很多公司融到钱反而把企业搞坏了,万科却为何始终能保持高增长
    在深圳证监局局长张云东看来,这缘于王石的自我定位不一样.万科1988年公开
发行股票, 在发招股通函时用的是香港联交所的上市标准,这不是监管者提的要求,
因为当时没有交易所, 无所谓上市,更无所谓上市规则和上市标准,但王石给万科定
位就是香港联交所的上市标准.因此,上市后的万科做什么事情都是严格按规范来操
作.
    王石不无自豪地说, 很多上市公司都很奇怪,为啥长期以来万科只要一报材料,
证监会就批得很快,几乎不用补充什么材料就通过了.
    公开发行前,万科实际上是一个大杂烩的小企业,别看企业不大,分公司,子公司
多达十几家.1989年, 万科通过募集资金拿下威登别墅地块,从而正式进入中国房地
产市场.1993年开始, 万科将大众住宅开发确定为公司核心业务,期间尽管经历了种
种波折,但王石始终坚持万科的专业化路线.
    20多年来, 万科除了规模扩张之外,还给整个房地产行业带来了理念的变化,文
化的变化,并使得整个行业得到了提升.人们只要一提起万科就知道这是一个很规范
,很阳光,很透明的公司.它已经成为一张行业的名片.
    王石认为,资本市场是讲效率和规律的,资本市场要求万科按资本配置的要求来
发展,万科也那样做了,上市之后,除了自身的要求之外,法律条件和市场环境也要求
万科必须选择这样一条路径.
    然而,王石也曾"冲动"过.
    有这样一个例子, 相当长一段时间民航航班不像现在这么多,而且经常晚点,于
是王石和几个朋友就开始想着合伙买商务机, "当时这个事已经进入探讨阶段,快操
作了."王石对记者坦言.
    有一天,王石和法国里昂证券亚太市场的中国研究部门负责人李慧谈起这件事,
李慧当时就撂下一句话:"当你决定买商务机的这一天, 就是我把万科股票抛光的日
子".
    李慧给出的理由很简单, 中国企业的竞争优势是什么,你买商务机做什么用,况
且你追求的就是成本优势."一句话就把我点醒了",王石说,"购买商务机的事到此为
止".
    从此,王石将"成本优势"一直坚持到现在.
    2010年, 万科的销售额预计将超过1000亿元,这时又有人主动上门推销商务机,
理由似乎更加充分:万科更有钱了;有了商务机将会更有效率;现在很多人都买了,像
张朝阳和赵本山;跨国公司进入500强的企业,有一半是有商务机的.
    而王石的道理只有一个:如果买了商务机,万科哪里还有成本优势.除了成本,还
有一个风格问题,不能习惯了这种奢侈的生活,私人有钱可以买,但万科是上市公司.
    正是这种坚持让万科与众不同.截至今年三季度末, 万科的货币资金高达315亿
元,在当下很多房地产企业现金流十分紧张的情况下,万科却做了"有钱人".
    "本色"王石
    "第一次股权激励,我们拿得太多了"
    有时候的王石,又像是个谜一样的人.
    当年改制时,他反对持股拒绝当老板,并得到了家人的支持,还留下了一句名言:
"别墅会有的, 但住着要舒心."如今,万科力推股权激励,王石名下的股份数量,也已
不是个小数目.对此,尽管外界猜测颇多,但对于其中的真实原因,王石很少公开回应
.
    这次,王石面对记者,出语"惊人".
    "万科第一次股权激励,我们拿得太多了."
    2006年, 万科推出了三年期的限制性股票激励计划,其中,仅2006年完成了预定
目标, 同时实施了股权激励,王石获得了500多万股,这也是唯一的一期;2007年公司
达成了业绩考核指标, 但股价却未达标,导致行权无法进行,公司只得通过委托的信
托机构出售原本用于激励员工的股票;而2008年由于业绩考核未达标,计划也随即终
止.
    这一事件在当年引起了不小的轰动,公司的股价很"受伤".
    王石透露,事后他们曾经做过自我总结,发现按照正常销售,他们拿得太多了.他
说, "不是我嫌钱多,而是确实多了,从分配比例上来说不应该是这个数.这是路径选
择的问题,并不是说放弃了就显得我很清高."
    前不久,万科推出了新的股权激励计划,其中王石被授予660万股.
    显然,王石并不拒绝财富.
    他说, 他个人的选择和团队的选择不一样.当然这不是说他已经很满足了,他时
常想的就是把市场蛋糕做大,也乐于看到团队能从这块蛋糕中分到最多.
    据他透露, 此次的股权激励,机构和大股东一直在积极推动,管理层反而比较淡
定,他们认为蛋糕做大了,面包会有的,别的并没有多想.王石表示,目前这个方案,足
以向外界传达公司管理层的信心.
    "净资产收益率不低于14%,净利润复合增长率不低于20%",对于在别人看来十分
严格的考核标准, 王石他们却心中有数.王石放言:"万科的基础打得非常扎实,而且
万科的布局同行根本看不明白.所以说, 这个标准并不是一个目标,而是万科发展的
一个必然结果."
    "淡者"王石
    "已经有了淡出的^五年计划^"
    如今的王石,可以用"潇洒"来形容.除了探险之外,他还抽空触了一下电,在深圳
卫视推出了一档《王石和他的朋友》的节目,过了一把主持人的瘾.
    今年虚岁已经60岁的王石,这些年"玩"登山,做形象大使,"串"主持人,企业家的
角色已经很淡.
    "未来五年,我将逐渐淡出." 王石在这里用"淡出"传递"退休"的含义.
    王石表示,他想用五年的时间进行调整,这五年中原则上不再接受关于企业经营
本身的采访,而是更多地参与社会上的公益活动,像万科公益基金,环保等,毕竟这是
很好的,他将把更多的精力转向人生的第三个阶段——教书.目前他已经受聘为香港
一所大学的教授,教EMBA班.
    王石打趣说,"当然我的价值不是因为我能讲,而是由于我是万科的董事长."
    王石的另外一个计划是推广赛艇,在他看来,现在中国是亚洲的赛艇强国,清华,
北大都在搞赛艇比赛,万科目前已经有了五只赛艇队,因为赛艇体现的是一种团队的
精神.
    但王石对万科的留恋溢于言表.他认为, 在20年过去之后,万科真正利用资本市
场才刚刚开始.在这一次的转型当中, 证券市场发挥的作用也才开始,接下来就是行
业兼并,这留给任何一家房地产企业的空间都是很大的,未来必然形成几家规模达到
一定层次的房地产企业.而这一任务"将完全交由团队去执行."
    "情趣"王石
    "在珠峰上,左眼一度失明"
    王石爱登山在圈内是出了名的.
    在王石的计划中, 他原打算三次登上珠峰,然而,一次意外事件让他放弃了第三
次登珠峰计划.
    第二次登上珠峰后, 王石和往常一样准备拍一些照片.他的右眼原本不太好,所
以他照相时是用左眼来看相框取景.然而,这一次当他闭上右眼后,发现啥也看不见,
一开始还以为是相机坏了, 结果换了一台照样看不清楚,这时他才意识到,相机没有
坏,坏了的是他的眼睛——他的左眼看不见了.
    于是他们赶紧往下撤,等撤到峰底强行吸氧才有所恢复,虽然恢复得不是很清楚
,但可以看见东西了.事后想来,这次失明估计是在突击顶峰的过程中缺氧造成的.
    正是这次事件让王石觉得该收手时还是要收一些."在人生的大舞台上, 你在表
演,就不要让别人产生审美疲劳.可以一而再,不可再而三."
    另一方面, 王石年纪也比较大了,在登珠峰过程中,家人总是担惊受怕,"我不能
太自私."于是放弃了第三次登珠峰计划.
    尽管放弃了第三次登顶,但这并不意味着王石的探险生涯将会终结,对于接下来
的探险尝试,王石说,他会选择帆船航海.
    或许若干年以后,当万科的王石逐渐淡出公众视野的时候,多了另一重身份——
帆船航海玩家的王石又将再度成为关注的焦点.
    即使到那时,他和万科对于资本市场的意义仍是那么强烈.
    采访快结束时, 记者还是忍不住问了王石一个很俗的问题:"登上珠峰那一刻是
什么感觉"王石的回答颇让人意外:"没有震撼,唯一的感觉就是疲惫,想下来."

meng-h

港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司报道：万科Ａ(000002)24.42亿元中标广州一居住地块
    根据11月22日发布的广州市国有建设用地使用权出让结果，深圳市万科房地产有限公司以24.42亿元中标广州开发区KXCD-E2地块。
　　资料显示，该地块采取招标出让方式。地块位于广州开发区科学城彩虹一路以南、伴河路东北侧、绿榕路以西，土地面积177588平方米，容积率为2.5，建筑密度≤30%，为其他普通商品住房用地。
　　根据出让要求，该地块中标人自签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起计，必须在6个月内动工建设，36个月内完成开发建设。
　　业内人士指出，从2007年下半年以来，万科买地态度审慎，这也使得该公司在广州3年来收获甚微。此番获得开发区17万平方米土地，将大大缓解其在广州的土地储备之"荒"。

【出处】中国资本证券网

meng-h

有形之手挥舞 北京楼市失真
作者：
来源：21世纪经济报道　　2010-11-25 08:35:00
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财经时评：

    * 电动车推广须破“死循环”
    * 中证报社评：严打内幕交易 铲除市场毒瘤
    * 通胀趋势可控
    * 不理财就成“负翁”
    * 钱难借 货难存

　　核心提示：“北京房地产交易管理网从上个月中旬开始就已经查不到房价的历史数据，用意很明显。”历史被隐藏，人们就一定会对现实表示认同？这是种可怕的逻辑。

　　华远地产再次在土地市场上铩羽而归。尽管以最高价竞逐，但华远还是未能获得北京昌平两块限价地的开发资格。

　　早在今年7月16日，北京市昌平区小汤山和通州区马驹桥镇两宗地块的竞拍中，虽然华远地产分别报出了4.9219亿和11.397亿的全场最高价，较底价平均高出一倍，但最终还是在综合评定中败下阵来。而在8月11日，华远地产与另外7家房企竞拍通州宋庄镇地块时改变了出价方式，投出了最低价 9.98亿，结果仍然落败。11月24日，通州梨园镇砖厂村居住地块竞标，华远地产联手另一家企业再次报出17.8亿的最高价，高出第二名2.2亿。

　　无论怎样努力，似乎都无法改写华远地产自2001年起就没有在公开市场上拿到过一块土地的事实。

　　愤懑的华远地产董事长任志强11月19日在博客上留下这样的文字，“‘价高者得’不得不被迫退居二线，为防止拿到天价地后被上级约谈，政府修改了土地的出让办法，也再一次将腐败延伸到土地出让之前。”

　　但在中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌眼里，华远地产拿地未果，更多是企业自身实力的原因，但一个不争的事实是，为了调控房价，北京市越来越多地采用行政调控。“这也是不得已为之的办法，如果市场化手段管用，何必还要用行政手段呢？”顾云昌对本报记者说。

　　暗标时代的“高价地”

　　今年2月中旬，北京首尝土地暗标出让方式。龙湖旗下子公司北京通瑞万华置业有限公司以45.4亿元摘得朝阳区常营居住区三期项目，楼面价 9807元/平方米。暗标出让，是指多家竞标者在未知竞争对手报价、方案等信息的情况下同时投标，然后在同一时间统一开标，方案最好或价格最高者得到土地。

　　3月17日，北京市国土资源局副局长曾赞荣在接受本报记者采访时表示，还要继续评估暗标出让带来的影响。“两会”过后，北京市一日诞生三块“地王”，令北京市国土资源局背负了沉重的舆论压力。恰是彼时，北京房价再度快速上扬。业界认为，与高价地的诞生有直接关系，高价地抬高了房价上涨的预期。自此以后，暗标出让的方式被频频使用。

　　从今年前11个月的表现来看，北京市地价并未因此大幅下降。根据北京市土地整理储备中心的公开数据统计，截至11月23日，今年北京通过招标和挂牌的方式共出让了203宗土地，建筑规模2137.37万平方米；其中住宅用地和包含住宅用地的地块有52宗，建筑规模875.44万平方米，土地出让金达722.76亿元，平均楼面地价为8255.96元/平方米。而去年全年，北京市通过招、拍、挂方式成交的各类土地有247宗，成交额为928亿元，住宅楼面地价仅为平均6189元/平方米。

　　从近期的土地拍卖来看，即使采用暗标出让，依旧是价高者得成为主流。截至11月23日，北京市土地整理储备中心显示，11月，北京已成交11块住宅用地。其中包括旧宫东站4号地、唐家岭地块等8宗块地都是采用综合评标的招标出让方式。8宗地块有6宗地块最终由报价最高的企业竞得。

　　金科北京营销总监许深对本报记者表示，对于所有外地企业来说，在北京市场拿地已经变得异常艰难，要么砸重金在土地市场上和其它企业血拼，要么走股权合作之路。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，如若仍然保持以往普通的招拍挂方式出让土地，土地市场的调控效果可能不会很明显，未来政府土地出让或将从以往的竞价出让过渡到目前的限价出让为主。

　　最强烈的价格管控

　　除了对土地市场加以调控外，开发商也遭遇了强烈的价格管控。“项目里有个楼王想卖5万，但去领预售证时建委就是拖着不批，最近我们还在反复沟通中。”一位不愿透露姓名的开发商告诉本报记者。不只一个开发商有如此遭遇，如果项目定价高出一定幅度，则会被建委缓发销售证，调低价格才有可能被放行。

　　“开发商遭遇的是双重夹击，”海航置业销售总监高翔宇对本报记者说。所谓双重夹击是指，要么主动降价早日领取销售证，要么晚开盘，晚拿证。但12月1日开始实行预售资金监管的政策，逼迫开发商须早日销售。

　　但并非所有的项目都会乖乖就范。一个售价为每平方米7万以上，并早前就领到销售证的项目销售总监向本报记者表示，不会轻易降价。北京虎杰投资首席分析师张寅对本报记者说，当前捂地的都是大开发商，捂盘的都是小开发商，近三年来，小开发商一直处于缺钱的状态，但一旦项目结案，可能面临着永远退出历史舞台的局面。

　　当前开发商的心态亦很矛盾。一方面，已出台的各种调控措施，对市场带来了冲击；另一方面，众多开发商都判断，仍有大量需求存在，且别墅用地等一些优质资源更趋稀缺。

　　许深对本报记者表示，在金科王府别墅项目的前期蓄客过程中，由于限购令的存在，且许多客户并不知何时松绑，可以发现客户对唯一的购房机会变得十分谨慎，此时产品显得特别重要。许深认为，对于许多项目来说，并不是降价就能够解决销售问题，即使再降，也还是有许多人买不起。

　　“在高房价面前，人们更多的是无奈，似乎已经接受了现实，不相信宏观调控会令房价下降。有些区域在降价，有些项目不降反涨。”张寅说。

　　北京是否已经完成了国务院遏制部分城市房价过快上涨的目标？顾云昌认为，从涨幅上来看，北京除了9月房价涨幅上升，10月环比已经下降。从这个角度来看，似乎已经达到了国务院制定的目标。

　　亦有业内人士指出，北京当前的房价处于失真状态。“北京房地产交易管理网从上个月中旬开始就已经查不到房价的历史数据，用意很明显。”张寅说。即使最终的统计数据表面上有所下降，也未必能反映真实的状况。“你无法从一个数字看到，一个楼盘对比它之前究竟涨了多少。”张寅说。

　　历史记录被抹去或隐藏，难道人们就一定会对现实表示认同？这是一种可怕的逻辑。

　　居高不下的成本

　　顾云昌认为，解决价格矛盾的唯一办法是增加土地供给，尤其是加大保障房供给，但北京前几年都没有完成供地计划。

　　统计显示，今年1-9月，北京市住宅用地供应1811公顷，完成计划72%。不过，住宅用地供应中，优先满足保障性住房用地，商品房只供应了 548公顷，仅完成全年计划供应量的44%。由于10月份没有商品房用地供应，土地供应的压力集中在今年最后的两个月，土地供应量将达到全年供应量的 56%。

　　任志强一直担心，保障房用地的供应挤压了商品房的供应，从而再度造成有效供给不足。事实似乎正在朝他预期的方向发展。另一个尴尬的局面是，保障房的建设必然会推高商品房的购房成本。“现在许多项目都要求配建保障房，表面上，建设保障房的钱是由政府或是开发商出的，实际上，则是由商品房的购房者出的，羊毛出在羊身上。”一位不愿透露姓名的分析人士如是说。

　　他指出，明年开始，北京市依然有庞大的保障房建设计划和庞大的基础设施建设计划。从政府收入管理看，土地出让金收入是纳入基金预算管理的，收入一旦取得，必须专款专用，不能用于非指定用途。2009年，北京全市土地出让金收入完成494亿元(含国有土地收益基金和农业土地开发资金)，按规定只能专门用于弥补土地储备前期成本、投入保障性住房建设、安排市政基础设施投资等支出。

　　至2010年11月23日，北京市土地出让金收入已超千亿元，但庞大的支出计划也预示着北京不可能改变“卖地生财”的地方财政模式。近日在第五届北京·香港经济合作研讨洽谈会上，北京市副市长张茅表示，未来的5年里，北京准备投资1800亿元，用于142个基础设施建设项目。

　　“土地出让成本，早已被转嫁到购房者的购房支出中。这也意味着，当前买房，购房者不仅要承担保障房的资金，或许也意味着是大家在集体修一条条地铁、公路。今年北京市出让地块大多在远郊区域，而地铁等基础设施建设达到了史无前例的速度，加之居高不下的拆迁成本，房价不可能降。”上述分析人士说。

　　但保障房仅能解决一部分当地中低收入居民的居住问题，其他居民仍须购买商品房。在这种成本模式的推动下，降低房价似成幻觉。

meng-h

房企大洗牌：万科平均10天吞并1家地产公司
http://www.sina.com.cn  2010年11月26日 09:54  理财一周报
房企大洗牌：万科平均10天吞并1家地产公司
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　　首先被吞并的是负债率高、资金实力欠缺的中小地产商，大型房企拥有多元融资渠道将在竞争中显露优势

　　理财一周报记者/裴浩慈

　　形势不饶人，时间不等人。在资金密集型的行业里，钱，是最终比拼的武器。正可谓，有钱的开发商冷静等待出击，没钱的开发商急得坐不住。兼并和被兼并，都是迟早的事。

　　大佬万科并购动作频繁

　　民营地产大佬万科一直是对形势十分敏感。这一回，手头不差钱的万科在低迷的市场环境下，又开始酝酿收购的计划。目前的深圳万科就正在与深圳市建设集团有限公司谈判股权收购计划——10月25日晚万科表示对于收购建设集团第一、第三大股东欲转让的共计71%的股权存在兴趣，报价8.32亿元。

　　万科收购的行动可谓相当密集，就在万科收购深圳城建消息出来的同月，万科就已与中信地产就北京CBD赢嘉中心签署战略合作协议，以11.5亿元拿下了赢嘉中心。这些只是万科今年以来20多起收购中的一小部分。中报显示，今年上半年，万科在全国范围内已完成了17起收购，合同金额8亿多元。

　　尽管目前不少开发商因缺钱而焦头烂额，但从频繁的收购动作来看，万科在资金方面并不愁，可以说，它是心有余且力也足。万科前三季度累计实现销售面积601万平方米，销售金额714亿元，分别比2009年同期增长18%和55%。万科今年第三季度实现营业收入56亿元，同比减少27%，实现净利润 4.6亿元，同比增长6%。

　　在市场低迷的背景下，万科的成绩已经实属难得，“万科收购力度的增加，和形势背景不无关系，当遇到市场不好的时候其并购力度就会比较大。相比于其他大的开发商，民营万科更加市场化一些。”万联证券地产分析师黄鹏这样告诉理财一周报记者。

　　事实上，四处并购对于2005年后的万科而言就像家常便饭。

　　根据《经济观察报》的统计数据显示，2005年万科收购了13家公司。2006年，万科收购了22家公司，以23.8亿元收购款，获得公允价值为14亿元的净资产；2007年，万科收购的公司高达27家，以18.7亿元的收购款，获得公允价值21亿元的净资产。在万科2007年新增项目的总规划建筑面积中，41%是通过收购公司或合作方式取得的。

　　2008年，万科收购了18家公司，合计投资金额近30亿元。最大的一单是以7.1亿元购买了沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司70%的股权，取得沈阳金域蓝湾项目土地。在光景非常好而拿地十分困难的2009年，万科的收购行动进一步升级，这一年万科以近18亿元的代价收购了27家公司，最重量级的是于2009年12月31日，以现金对价人民币56775万元收购了上海庞智投资管理有限公司65%的股权。

　　进入2010年，万科的步伐进一步加速，2010年的中报显示，在2010年上半年，万科共收购了17家公司，平均每10天就消灭一家地产公司。

　　万科为何如此青睐这一途径？除了“捡了便宜”，锁定对方资产也是缘由之一。从万科的收购对象来看，地产公司、地产公司下面的项目公司，或像赢嘉中心的此类房地产项目的都包括其中。即使并不是直接收购房地产的项目，对于公司的收购和项目公司的收购，其吸引的地方正是目标收购公司旗下的土地或项目资源。例如这一次的收购目标公司深圳城建，其不仅拥有国家房屋工程施工总承包特级资质，更重要的是，其还拥有众多土地和项目。

　　一名曾经在万科工作过的人士告诉记者，万科之前曾经在收购并购上吃过亏。上世纪90年代的时候法律还不够规范，公司本身也缺乏经验，有些被收购的目标公司里面藏了什么债务并没有得以查清，因此也发生过一些纠纷。后来，万科开始独立经营——自己开发自己销售，但是到了上世纪90年代末，拿地变得很难，集团就又重新考虑和别的公司合作。

　　上世纪90年代末的时候，当时万科的机制不是很灵活，拿一块地的时间比较长，要做很多可行性报告，并需经过不断论证，在任何地方拿地都要通过在深圳总部的董事会决策，但往往等董事会同意后，很多地已经被本地公司拿走了；另外，当一听到万科要来拿地，当地也会把土地价格抬高。所以当时万科拿不过人家，因为动作慢。

　　于是，万科应势而变，调整战略，重新又重视收购并购的方式。每个收购案子用的方式都不一样，谈判中涉及的股权结构、比例等条件会根据企业本身的规划而不同。如果企业的战略布局是想尽快地要进入某座城市，这一起并购的目的主要是为了让公司在这座城市布个点、迅速地来占位，那么公司期望的利润率可能就不会很高，在管理上也会有退让，谈判条件总体松动一点。但如果所要收购的项目，按照企业的战略规划是想打造成当地的标杆项目，那在收购过程中，就会相对严格。

　　万科依靠并购方式布局全国，规模扩张的强势从具体的数字中就得到了最有力的证明。根据今年万科中报，万科在15个城市的占有率排名较2009年上升，其中，在北京、天津、青岛等城市的排名升至市场第一，在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等城市继续保持市场占有率第一的位置。作为进入二、三线城市的手段之一，并购加速了万科对这些城市的布局，通过并购等方式，万科今年新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市。

　　此前万科董事长王石就曾放言：万科作为国内市场占有率最高的公司，应该在2014年将市场占有率提高到4%。同时，万科积极的收购动作也在不断为万科的存货量的攀升而贡献力量。根据万科第三季度报，目前万科存货达1231.96亿元。

　　然而，收购虽然在很多时候能够低价曲线获得土地或房地产项目，但随之而来也有相应的风险和摩擦。上述曾经在万科工作过的人士补充道，“除了提到的收购中财务金融方面的风险，还有诸如文化差异、经营管理理念相异、人员结构调整等方面所要面临的摩擦。”

　　信达地产整卖地产项目回流资金

　　与万科收购潮对比的是，不少地产公司或拥有地产业务或项目的公司则在当前环境下急于转让旗下地产资产。以信达资产管理公司为例，该公司唯一的地产运作平台信达地产，近日计划通过全资子公司上海立人资产管理有限公司出让8个房地产项目，合计转让参考价格约2.9亿元。

　　这8个房地产项目分别为天津翠泽园别墅、沈阳东宇大厦、深圳银荔大厦、青岛世纪大厦、福州鼓屏路办公楼、大连博览大酒店、成都蜀都大厦、长春吉隆坡大酒店。权利人上海立人资产管理有限公司表示，上述各房地产项目均计划以整体转让方式进行，单个项目价格在810万元至3010.52万元之间。

　　据悉，上述房地产项目均属于抵押给银行的不良资产，为尽快回笼资金，信达资产计划在年底前后将这部分资产处理掉。

　　这家上市地产公司的背景事实上具备一些特殊性。信达地产的大股东中国信达资产管理公司是财政部下属的一家专门收购和处理不良资产的大型央企，拥有金融和央企双重背景的信达地产，自然拥有不少优惠和优势。由于公司大股东信达资产具有收购不良资产的资格，在收购托管过程中，土地资源常称为标的，因此信达地产可以拥有以低价获取土地资源的优势。

　　同时，它不仅通过大股东低价拿地，其惯用的股权收购方式布局多座二线城市，其中多个项目集中在江浙、青岛经济发达地区。最近的一次消息出自今年1月的公司公告，公司以10亿元收购了沈阳穗港房地产投资开发有限公司100%股权。

　　目前信达资产旗下有12家子公司，虽然资源广泛充足，但业内人士也有这样的担忧：这些子地产公司目前还处于各自为战的状态，缺乏统一管理和规划，这些将会影响信达地产作为一家上市公司的发展。而信达地产董事会办公室工作人员也曾表示正在研究对旗下10家地产公司组织架构等方面进行调整，从而改变旗下公司各自为战的局面。

　　而此次将这些分布在各城市的不良资产统一处理，也可从中看出信达地产统一管理的决心。湘财证券认为，公司在此之前终止对于出租物业的注入，说明公司逐渐认识到市场化对于公司的重要性。接下来公司应该积极抛弃一些具有瑕疵的资产，这对公司实现市场化的快速周转具有好处。

　　信达地产固然是出自自身整合需要而停止出租物业的注入、抛弃具有瑕疵的不良资产，这些做法来自公司个体的发展需求，但另一方面，“尽快回笼资金”的目的却是很多房企共同所追求的结果。

　　房企大鱼吃小鱼局面不可避免

　　开发商的资金关真的越来越难过了吗？显而易见。

　　在最近的一个月内，央行已经两次调整存款准备金率、一次加息，货币政策似乎开始步入紧缩通道，加上调控压力下，传统的融资渠道几近关闭，房地产企业现金回笼压力与日俱增。

　　清科研究中心分析师徐卫卿认为，加息的出炉是对市场心理预期最后一道防线的冲击。从买房角度来说，加息将增加购房人的贷款成本，购买能力和欲望也将受到压制，购房人将继续观望，一定程度上抑制市场的成交；其次，贷款利率的提高大大增加购买二套房的成本，投资投机性需求将进一步被抑制。而对房地产企业而言，加息抬高了房企信贷门槛，现金流不稳、重度依靠银行信贷开发的房地产商将面临淘汰。

　　在这样的形势下，避免不了大浪淘沙、大鱼吃小鱼的局面。有这样一组数据清晰地表明资金密集型的房地产行业正在加速洗牌——今年上半年，中国市场完成了238起并购案例，其中能源及矿产与房地产行业的并购活动最为活跃，各完成30起并购案例，占比均为12.6%；到了今年第三季度，市场在第三季度内完成的118起并购案中房地产依然雄踞第一，达20起，涉及金额5.8亿美元。在一半时间内完成了上半年66%以上的并购案例数量，房地产行业洗牌正在愈演愈烈。

　　这其中，首先被吞并的便是负债率高、资金实力欠缺的一些中小地产商，而实力雄厚的大型房企，拥有多元融资渠道的它们将在竞争中逐渐显露优势，在一步步的并购交易中成为超大型房企也或未可知。21世纪不动产市场总监林蕾认为，资金实力是房地产行业竞争和可持续发展的首要因素，能否以多元化方式获取土地则是房地产企业未来发展的关键。加息后，货币资金充裕的大型房企将获得更多的要素资源。因此，国内房地产行业的新格局的行程在所难免。

　　房企借并购低成本曲线拿地

　　理财一周报记者/裴浩慈

　　房企并购的核心资源正是土地或地产项目。这在僧多粥少的土地市场背景下，是一种二级市场土地转让的形式。

　　房地产行业并购的动力之一，就是通过增加土地储备而为企业战略发展做好准备。然而由于在一级市场获取土地的难度越来越大，因此严峻的现实促使不少开发商把目光转向土地的二级市场。

　　业内人士曾经总结过房地产行业收购项目公司优势，首先，收购项目公司的相关手续相对简化。房地产项目公司收购采用通过股权收购来实现，只要双方签订股权转让协议，并按规定办理股权转让的变更登记手续收购方就能够实现对整个项目的控制。第二也降低了收购成本，业内常说的曲线低价拿地，不仅包括收购金额上可能“占便宜”，也是由于通过收购交易规避了土地使用权、房地产项目或者在建工程转让等方式需要缴纳一定比例的契税和相关交易手续费。房地产项目的标的都较高，这些费用并不是一笔小数目。从而，收购房地产项目公司方式可以有效降低收购成本。最后，收购一家项目公司，由于该公司已经成立并有一定基础和经验，可加快发展速度。而新设立一家房地产开发公司，手续繁琐，要花费相当长的时间。

　　虽然房地产项目收购拥有明显的优点，但是背后的风险也不能忽略。在房地产项目公司收购中，债务风险难以控制，是项目公司收购最大的不利之处。如项目是否存在对外担保，以及项目是否对外签有已构成违约的合同等等。因此，在房地产项目公司股权转让中，为了清楚地判断股权的价值，股权受让方必须对房地产项目公司的资产有充分的了解。除了了解目标房地产公司的有形资产和负债，还必须判断目标公司是否存在债务。

　　一些并购活动因为事先对被并购对象的盈利状况、资产质量(包括有形资产的可用性、无形资产的真实性、债权的有效)等缺乏深入了解，没有发现隐瞒的债务、诉讼纠纷、资产潜在问题等关键情况，而在实施后落入陷阱。即使成功并购后，还可能经历管理、企业文化和经营上的风险。

　　因此，房地产间的并购并不是人人都能参与的竞争游戏，是对房企资金能力、技术能力、管理能力的全方位考验，否则将可能陷入低成本扩张的陷阱。

meng-h

百亿公租房基金起锚(1)
贾华杰 宋尧
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2010-11-26 00:32
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经济观察报 记者 贾华杰 宋尧 11 月16日，公租房投资基金第一次筹备会议，包括全国工商联房地产商会会长聂梅生、华远地产董事长任志强、建银精瑞董事长李晓东、盛世神州投资董事长张民耕以及复地集团执行总裁张春华在内的多位地产界人士与会，一项令地方政府愿意接受、房地产资金投入无政策风险、低收入者安居有望的大型投资安排，由此展开洽淡。

任志强说，公租房投资基金的主要功能就是要帮助解决地方政府在保障房建设中的资金缺口。全国工商联房地产商会会长聂梅生说，千万不要给政府部门留下房地产商借此圈钱的印象。

这个由全国工商联房地产商会牵头组建的公租房投资基金，初期计划筹集100亿元，执行机构为商会发起的精瑞基金。

成立于2004年1月的精瑞基金，在深圳、秦皇岛等地参与了商品房项目的建造，但始终没有成为一个在业内占据主流地位的投资机构。但是公租房基金的倡议，让该基金创始人聂梅生、李晓东颇感快意。被挤压的地产资金投资空间以及地方政府完成保障房的行政压力，正需要一个桥梁连结起来。

时下，建银精瑞已经对基金的募集运作、退出方式以及其他方面做了详细的设计和分析。方案已经由全国工商联房地产商会上报全国工商联并抄报国家发改委、住建部等。

而建银精瑞董事长、全国工商联房地产商会副会长李晓东的计划是，即便现在REITs政策没有出来，公租房基金还是要先上马再说。在他看来，预期利润实在可观。

好时机

11月16日首次筹备会议临近结束时，聂梅生说，我还是挺乐观的，建银精瑞公司公共租赁房这样一个建议，要马上报给各个主管部门了，要尽快运作起来。

李晓东说，经过多次研讨，形成了设立方案，并已完成政策、财务、模式的论证，拟采取股份公司制，由建银精瑞及有兴趣参与保障房建设的开发商作为基金的发起人与基石投资人，向不超过200个机构和民间资本为主的社会合格投资者募集人民币100亿—300亿元。按照现行公司法的规定，设立股份公司应当有2人以上200人以下为发起人。建银精瑞执行副总裁姜硕说，我们还希望能够引进保险资金。

公租房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，由政府或公共机构所有，用低于市场的价格或者承租者承受得起的价格，向新就业职工出租。

从宏观政策上来看，从2011年起，无论是中央还是地方，保障性住房的工作重点都转移到了公租房建设上来，北京计划在“十二五”期间，把公租房在保障房中的占比提高到60%左右。

对此，任志强评价到：“北京市终于认识到，建产权性质的保障房是财政背不起的，建多少都不够。”

李晓东计划，在未来3年的时间内，在全国各地与地方政府合作，投资建设近千万平方米的公共租赁住房，及时补充各级政府的资金缺口。

另一方面，一段时间以来，相关部委相继出台有关公共租赁住房建设的优惠政策，11月16日，财政部、国家发展改革委、住房和城乡建设部联合下发的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》就提到，允许各地利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房。

在此之前，9月底，国土资源部、住房和城乡建设部所发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》和财政部所发的《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》则分别从用地以及税收优惠方面利好公租房建设。

财政部的文件更是指出，要对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税，政策自2010年9月27日起执行，执行期限暂定三年。

各个部委《关于加快发展公租房公共租赁住房的指导意见》已经下来了。在任志强认为，“如果按照这个执行的话，我认为力度是很大的，只有25%企业所得税，其他的都已经免了。这点税你们就不要想着逃了。”
预期的高收益

李晓东说，公租房基金方案是按照租金和地价联动的方式来运作的，我们预计的公租房的租金水平在市场租金的60%—80%。

在房地产商会上报给主管部门的方案中，李晓东按照市场化租金水平的67.7%计算，预计的年盈利区间在5%—18%。实际上，这样的盈利区间仍属于保守的估计，如果REITs政策出台，公租房基金内部测算的年化收益率为28%左右。

此外，根据最终退出方式的不同，测算的回报率也有所不同。李晓东说，有三种退出模式：一个是政府回购，一个是市场出售，一个是REITs退出。如果说政府回购的话，基金退出的时候，政府按照自有投资基金3%的年利率回购，算上政府的财政贴息，收益率也很可能高于8%。

而按照惯例，如果收益率超过8%，精瑞的公租房基金就可以为管理人员提取净利润的10%，作为管理奖励。

实际上，李晓东的方案中还隐藏了一份最重要的收益，就是15%公建部分。这部分商业物业的出租收入则是成熟 REITs的主要收益来源，以在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入。

李晓东笑说：“公建部分的收益可以跟投资人说，但不会跟官员说。不然，他们会觉得你的收益太高了。”

与政府搭伙

聂梅生说，其实各个地方政府都在责任状的要求之下要建保障性住房的公租房。这部分恰恰是基金能够进入的。

由于公租房不能通过出售快速回收成本，占压资金较多，导致很多地方政府受限于财力而在公租房建设上有心无力。实际上，北京公租房建设主要采取开发商在商品房小区中按照10%—20%的比例代建，政府承诺定向回购的方式，但这种模式的成本很高。

北京市住建委公租房发展中心相关人士表示，由于缺乏资金，政府不得不拆借公积金来救急，但使用成本很高。

7月份，在北京市公布的这三处公租房中，按照资金保本的方式测算，价格最高的丰台区黄土岗项目为每平方米每月30元，即一套50平方米的公租房每月租金就得1500元，与市场租价不相上下。

这种模式，实际上对承建房地产商造成了成本核算上的困难。会议上，路劲地产一位高管说，这样导致开发商在拿地时财务上不好处理，左右为难。这客观上也降低了该地块的出让收入，对于政府和开发商来说，都不如集中建规模的公租房小区。

不过，聂梅生强调说，重庆的公租房是政府投资的，重庆政府平均造价是5600元/平方米，如果说采用民间、企业的这样一个公租房基金，造价可以比重庆的少1500多元，约4000元/平方米就可以做下来，而且可以在一线城市做。

任志强在此次筹备上建议说，我们可以跟地方政府的融资平台合作或者直接找地方政府去谈，地方政府手中有地，但是没钱，“有地出地，有钱出钱”。

11月19日，北京市住保办常务副主任邹劲松就表示，“十二五期间，将着力加大保障性住房，尤其是公租房的建设规模。除了政府投入外，还将拓展社会资金的投入渠道，包括通过基金公司、REITs 、国有资本等方式来落实长短期建设资金。”

任志强说，运作好的话，可以为北京市解决公租房资金来源的难题。

当天会议结束的时候，聂梅生说，从与金融部门的交流来看，REITs政策的出台不早于明年年底。在面对部委的时候，我们一定要消除政府对公租房基金的戒心，房地产商不是借此来圈钱的，而是在符合政策宏观走向的基础上，将地产资金导引向较为平稳的方向。