万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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万科7.28亿拿下佛山禅城季华五路地块 楼面价1290元
http://news.dichan.sina.com.cn新浪房产2010-8-26 16:33:49
提要：万科以底价7.28亿元投得，楼面地价约1290元/平。

　　快讯：据佛山经纬地产市场调查部门的信息，今日，万科地产以底价7.28亿元投得佛禅(挂)2010 016地块，楼面地价约1290元/平。该地块位于禅城区季华五路以北、岭南大道以西，用地面积11.44万平方米，总建筑面积53.32万平方米，容积率约4.66。

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八月份销售及近期新增项目情况简报
2010年 8 月份公司实现销售面积 91.5 万平方米，销售金额 119.9 亿元，分别比 09 年同
期增加 84.7%和 149.0%。2010 年1~8 月份，公司累计实现销售面积 487.5 万平方米，销售
金额 572.1 亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数
据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
此外，2010年 7 月份销售简报披露以来公司新增加项目 10个，情况如下：
1．深圳南苑新村旧改项目。该项目位于深圳市南山区桃园路南、西海明珠以西。项目
净占地面积约 8.3 万平方米，容积率 7.04，计容积率建筑面积约 58.4 万平方米。万科拥有该
项目 80%权益，需支付的综合改造成本约 37 亿元。
2．深圳渔一村旧改项目。该项目位于深圳市南山区湾厦路东、花果路北。项目净占地
面积约 1.9 万平方米， 容积率 7.3， 计容积率建筑面积约 14.2 万平方米。 万科拥有该项目 80%
权益，需支付的综合改造成本约 6.6亿元。
3．长沙靳江项目。该项目位于长沙市岳麓区岳麓大学城，潇湘大道以西。项目净占地
面积约 4.4 万平方米， 容积率 3.0， 计容积率建筑面积约 13.1 万平方米。 万科拥有该项目 78%
权益，需支付地价款 1.9亿元。

4．佛山南村旧改项目。该项目位于佛山市禅城区祖庙街道季华五路以北、岭南大道以
西。项目净占地面积约 11.4 万平方米，容积率 4.93，计容积率建筑面积约 56.5 万平方米。
万科拥有该项目 57%权益，需支付的综合改造成本约 7.1 亿元。
5．福州闽江北 B8、B10地块。该项目位于福州市台江区闽江北岸中央商务中心海事大
厦西侧。 项目净占地面积约 2.5 万平方米， 容积率 5.15， 计容积率建筑面积约 13.1 万平方米。
万科拥有该项目 100%权益，需支付地价款 6.53亿元。
6．珠海吉大项目。该项目位于珠海市香洲区吉大片区。项目净占地面积约 7.6 万平方
米，容积率 2.7，计容积率建筑面积约 20.5 万平米。万科拥有该项目 40%权益，需支付地价
款约 5.3 亿元。
7．清远后花园项目。该项目位于清远市清新县石角镇大坑水库西侧。项目净占地面积
约 68.9 万平方米，容积率 2.0，计容积率建筑面积约 137.8 万平方米。万科拥有该项目 100%
权益，需支付地价款 3.3亿元。
8．沈阳大榆路东项目。该项目位于沈阳市于洪区丁香湖东侧。项目净占地面积约 19
万平方米，容积率 1.8，计容积率建筑面积约 34.2 万平方米。万科拥有该项目 49%权益，需
支付地价款 2.8 亿元。
9．扬州市维扬区蜀冈平山乡 621、623 号地块。该项目位于扬州市维扬区蜀冈平山乡瘦
西湖风景区西侧。项目净占地面积约 29.7 万平方米，容积率 1.1，计容积率建筑面积约 31.4
万平方米。万科拥有该项目 65%权益，需支付地价款 6.3 亿元。
10．扬州市维扬区蜀冈平山乡 622 号地块。该项目位于扬州市维扬区蜀冈平山乡瘦西湖
风景区西侧。项目净占地面积约 12.7 万平方米，容积率 0.9，计容积率建筑面积约 10.9 万平
方米。万科拥有该项目 51%权益，需支付地价款 1.5 亿元。

另外，公司积极介入保障房建设，通过竞标以代建方式参与了深圳、北京、南京三个保
障房项目的开发，具体信息如下：
1．深圳龙华扩展区 0008地块保障房项目。该项目位于深圳市宝安区龙华街道二线拓展
区，玉龙路东侧，白龙路南侧。项目净占地面积约 5.0 万平方米，容积率 3.5，计容积率建
筑面积约 17.5 万平方米。
2．北京半步桥和西红门公租房项目。该项目位于北京宣武区半步桥及大兴区西红门路。
其中半步桥地块占地面积 0.9 万平方米，容积率 2.58，计容积率面积 2.3 万平方米；西红门
地块占地面积 4.2 万平方米，容积率 2.51，计容积率建筑面积 10.5 万平方米。
3．南京江宁上坊保障房项目。该项目位于南京江宁区运粮河东南，东麒路以西。项目
净占地面积约 69.7 万平方米，容积率约 2.0，计容积率建筑面积约 132.8万平方米。

特此公告。

万科企业股份有限公司
董事会
二〇一〇年九月三日

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王牌对王牌 万科VS中海(1)
廖杰华
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2010-08-28 15:39
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经济观察报 记者 廖杰华 2010年，万科26岁，中海31岁。

这一年的8月，万科市值900亿元，中海市值1100多亿元；这一年上半年，万科销售367亿元，中海244亿元；万科半年净利28亿元，中海44.6亿元。两个标杆，谁是第一难解难分。

作为中国房地产行业最专业、开发能力最强、表现最稳健的两个标杆，由于起源和发展路径不同，两家企业行为和气质各异。在中国的地产江湖中，万科和中海的差异天然地把中国房地产行业划分为两派，一个是以万科为代表的规模派，它的追随者包括保利、恒大、碧桂园等；另一个是以中海为代表的利润派，它的门徒包括绿城、龙湖和华润置地等。

万科是一家管理层强势、进取并持续取得成功的公众企业，而中海则是较早于香港上市的央企红筹，低调而沉稳，追求效益与股东价值最大化。

因为发展模式的差异，很难说清万科和中海到底谁是中国最优秀的地产公司，但二者的差异在财报中表露无遗：在总资产、营业收入、销售额等经营规模指标上，万科首屈一指，但在净利润额、资产负债率、净资产收益率、营收利润率和成本控制等经营效率指标上，中海技高一筹。

在如今宏观调控的大势之下，两个标杆仍旧风格迥异，以万科为代表的规模派正谋求在三、四线城市做规模，而以中海为代表的利润派在继续蹲守一、二线城市求利润。

作为彼此认可的对手，二者又在互相模仿。2008年之后，万科已不再追求单纯的规模扩张，而中海则在扩大联合经营和并购的模式下在规模上发力。

因为深交所第二只股票，因为明星企业家王石，万科是最被市场与大众认知的地产企业，这一方面源自万科的规模和实力，另一方面则源自万科的品牌溢价能力，万科进入的城市和区域，房价通常会涨，而中海过于薄弱的品牌知名度通常会让人误认为是一家中海油的下属公司。

规模万科

作为全球最大的房地产公司，万科的规模无人能及。在总资产、营业收入、销售额等经营规模指标上，万科仍旧是国内表现最优异的公司。

中报显示，截至2010年6月30日，万科的总资产是1605亿元，而2009年年末这一数字为1376亿元，增长高达16.64%。为了支撑规模上的扩张，万科采取了更加激进的财务措施。今年上半年，万科的负债是858亿元，2009年年末是680亿元，增长率高达26.19%。

在营业额指标上，由于上半年结算资源较少，共实现营业收入167.7亿元，同比略有下降，但万科上半年已售未结资源较年初上升了50%，合同金额达到创纪录的573亿元。

上半年，万科累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，销售金额同比增长19.5%。截至报告期末，万科销售额占全国商品住宅成交额的比例为2.18%。另外，万科在15个城市的占有率排名较2009年上升，其中，在北京、天津、青岛等城市的排名升至市场第一，在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等城市继续保持市场占有率第一的位置。

中海的规模指标要比万科逊色。

中报显示，中海报告期内营业收入达到175.5亿港元 （152亿元人民币），同比增长13.4%；其中内地房地产营业额占96.6%。在销售额和销售面积上，中海也被万科压制。今年上半年，中海内地房地产销售额破纪录，达到280.7亿港元，增加9.5%，销售面积222.3万平方米，同比减少21.1%，在这两个指标上，中海和万科的差距仍在百亿以上。

规模的扩张也反映在土地储备和进入城市数量等战略指标上，中报显示，万科上半年，新增项目38个，对应的按万科权益计算的规划建筑面积合计 893万平方米。新增项目的平均楼面地价在2300元/平方米左右。万科对二、三线城市的布局也在继续扩大，新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市，除了中报计入报表的32个城市，全国近40个城市已被万科插上旗帜。

相比万科，今年上半年，中海在土地储备上呈现出前高后低的态势，调控前，中海在8个城市新增土地9块，可供发展的楼面面积为280万平方米。另外收购中国海外宏洋集团有限公司，增加土地储备230万平方米。截至6月底，中海土地储备的楼面面积为3450万平方米，权益面积为3050万平方米，目前中海在内地已经进驻25个城市。

在规模上，市值是中海能胜出的为数不多的指标，截至2010年8月26日，万科的总市值是934.59亿元，而中海的总市值则达到了1310.83亿港元，折合人民币1140亿元。

效益中海

做规模是万科的强项，但盈利则是中海的看家本领。在净利润额、资产负债率、净资产收益率、营收利润率和成本控制等经营效率指标上，中海数年来都是业内首位。

中报显示，今年上半年中海的经营利润为79.8亿港元，同比增加48.4%，其中内地房地产经营利润占80.7%，净利润则达到了50.7 亿港元（44.6亿元人民币），同比增长66.7%，公司股东权益从去年底的420.9亿港元上升至463.8亿港元，增长10.2%，每股资产净值为港币5.68元。

在这些指标上，多年来，万科落后于中海。中报显示，今年上半年万科的营业利润41.18亿元，比去年同期的41.90亿略有减少，归属于上市公司股东的净利润，28亿元，比去年同期的25亿元增加11.41%。基本每股收益0.26元，去年同期为0.23元，增加13.04%，净资产收益率 （全面摊薄）7.07%，去年同期为7.31%。

今年上半年，中海净利大增的一个原因是，去年同期和期内并无物业回拨及投资物业重估增值。但今年集团出售了3个项目部分权益予房地产基金和收购中国海外宏洋集团有限公司的控股权，2项交易合共产生约12亿港元的利润。不过，即便除去这一部分，今年上半年，中海较万科利润仍高出约8亿人民币。

相比之下，今年上半年，万科只有南京金域蓝湾项目和成都海悦汇城项目计提的存货跌价准备人民币16688万元和人民币8150万元回拨的额外收入。

一个无法回避的事实是，净利润之差，并不代表万科的房屋售价低于中海。数据显示，今年上半年万科的平均售价达到1.2万元/平方米，中海整体销售均价是12635港元/平方米，两者大体持平，同样的情况也发生在2009年，万科的销售均价9557元/平方米，而中海销售均价在10000港元 /平方米左右，与万科大体相当。
比中海大得多的规模却只能获得比中海少许多的利润，这一指标一直是王石等人的心病。这与万科的发展模式不无关系，2005年之后，追求规模扩张的万科获得了超常规发展，开始启动业务大量外包，自己主抓融资、资源整合，公司形式越来越像投资公司，房地产开发的过程环节则完全依赖于外部协作完成，据称这会令其平均成本提高两个点。另外，万科相对较高的土地成本，大规模全装修和送面积等措施，也让万科的成本高于中海。

中海的盈利能力来自对成本的控制，2010年上半年，中海营业收入是175亿港元，反映销售给顾客的所有产品的成本的销售成本项中，中海上半年的销售成本是100亿港元，而2009年同期这一成本是94亿港元，营业额则是154亿港元。从单纯的数字对比看，20亿港元的营业额只多付出了6亿港元的成本支出，中海的成本控制力进一步增加。

反观万科，对成本的管控能力一直是大问题，尽管多方努力却见效不大，2010年上半年万科的营业收入为167亿元，相对应的销售成本是102亿，明显比中海高。

在销售费用上，中海的销售费用是1.9亿港元，尽管规模继续扩大，但销售费用却比2009年同期的2.2亿元大幅减少。2010年上半年，万科的销售费用则为6.06亿元，是中海的3倍左右。

万科对费用的控制仍存在问题，今年上半年对比去年同期，在营业收入略有下降的情况下，销售费用逆势增加了将近9%，达到6亿元，而管理费用则只减少了不到600万。

向左向右

起源和发展路径的不同，决定了两家企业行为和气质各异。如今，在宏观调控的局面下，两家企业仍旧选择了不同的道路，万科三、四线城市做规模，而中海则坚守一、二线城市做中高端物业。

中报显示，万科上半年合并报表的公司多达353家，而且表外公司数量庞大，目前，万科在全国各地正在开发的项目为100多个。事实上，万科上半年的拿地策略也是这一思路的体现。

由于投入合营、联营的项目发展金增加，2010年上半年万科的应收账款比去年同期大增51.84%，达到了创纪录的118亿元，同期，应付账款也增加31.19%，主要也是因为合作项目应付款增加。万科合作项目近几年大幅增加，也是其销售规模快速膨胀的原因。

万科在三、四线城市的扩张是以牺牲如今的盈利为代价的，或许是为明天蓄力。万科总计在全国近40个城市拥有项目，并且仍在不断地进入新的城市，但真正能盈利的仍是深圳、上海等传统重镇，众多三、四线城市处于微利甚至亏损阶段，这点在环渤海区域尤为明显。

在计入报表的32个城市中，深圳、上海、杭州、宁波等传统城市分别贡献了20.25%、23.94%、9.82%和11.70%的净利润，将近大半。

三、四线城市的规模和盈利能力都相当薄弱，珠江三角洲区域除深圳、广州、东莞、佛山和海南的其他城市，贡献了0.47%的主营业务收入，却只贡献了0.04%的净利润，而在除北京、天津和沈阳的环渤海区域，其他城市贡献了0.95%的主营业务收入，却对整个净利润造成了-1.47%的亏损，环渤海区域，类似于大连、青岛、烟台、太原、长春等优质地产城市仍不能为万科带来利润。

除了直接拿地，收购和合作一直是万科主流的扩张方式之一。这个风格从万科成立以来一直延续至今，2月，万科以3.3亿元收购昆明一家地产公司；3月又以1.5亿元收购上海房滨江房产有限公司75%的股权；4月，万科又以9820万将深圳一家地产公司收入囊中。数据显示，在2010年头6个月，万科共收购了17家公司，平均每10天就消灭一家地产公司。

中报显示，上半年中海在国内8个城市买入9幅地块，新增可供发展楼面面积280万平方米。万科在实现从农村包围城市，而中海则从城市辐射农村。与万科发力二、三线甚至四线城市不同，中海对土地的诉求主要集中在一、二线城市。

这种拿地模式，符合中海一贯的逻辑。中海董事局主席孔庆平说，母公司中建的地产业务大多在三、四线城市，中海地产的市场主要是一、二线城市。“二线城市我们还没有完全占领”。

殊途同归

尽管路径不同，但中海和万科都逃不脱基本的商业逻辑：做大规模，寻求利润。只是在这一过程中万科先规模后利润，而中海则是先利润再规模。

在成功避开了2009年地王的争夺后，在土地储备上，2009年未能进入行业前十名的万科进取心十足，通过多种方式在二、三线城市攻城略地，1000多万平方米的土地储备已然赶上去年全年。而中海则在2009年下半年突然发力，中海2009年新增权益土地面积1090万平方米，分布在上海、沈阳、重庆、成都等10个城市，除了上海长风“地王”之外，以二线省会城市为主，这也保证了中海做大规模的土地需求。

中海对规模的扩张还反映在开工量和竣工面积上，并且大有赶超万科之势。

中海预计今年新开工面积超过900万平方米，在建规模超过1500万平方米，这一规模已赶上体量巨大的万科。万科预计2010年新开工面积 855万平方米。不过，由于近年来新开工项目中装修房比例持续上升，整体竣工时点、销售时点将有所延后，预计2010年竣工面积504万平方米，较 2009年有所下降。

中海在规模上努力追赶万科的同时，万科在利润的追求上也向万科靠拢。

在近一段时间，证券公司及机构对万科的调研中，万科的确向机构们展示了其“追求利润，不追求规模”的取向，即是“长远目标并不是单纯追求规模第一，或者是最赚钱的企业，而是做股东回报率最高的公司，并体现在公司的总市值上”。

万科副总裁肖莉说，万科正在寻求有质量、有效率的增长，这轮调控，让万科能够反思，也更加关注品质。其实还是回到一个原点，就是客户、品质、成本控制、费用管理等等。

万科品牌的影响力令万科规模做大、拓展新市场更为从容、便捷。尽管是第一批香港红筹上市公司，但有强烈国企背景的中海显然还想继续低调，韬光养晦，中海在品牌知名度、影响力方面与万科相比，有着相当的差距，这可能是中海与万科竞争力相比最大的短板。

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万科8月销售收入破百亿
2010年09月02日 19:51　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
低价入市、快速销售持续受到市场热捧
　　【财新网】（记者 李慎）万科8月单月实现销售金额119.9亿元，较去年同期上升149%，刷新了国内房地产企业的单月销售纪录；至此，万科今年前八个月已累计实现销售金额572.1亿元，同比增长40.6%。

　　9月2日晚间，万科发布了8月份销售数据。万科董秘谭华杰在新闻稿中表示，8月份销售之所以创下新高，一方面因为当月新推盘规模较高，达到今年以来最高水平；另一方面，8月份万科的新盘认购率达到75%，较六七月进一步提高，为今年以来的最高水平。

　　谭华杰认为，9月-11月行业将迎来供应量高峰，而万科的新推盘规模仍然会保持较高水平，继续坚持快速销售的原则，包括采用积极的定价策略。万科总裁郁亮在新闻稿中解释称，较高的新推盘销售率，主要受益于万科“不捂盘”、合理定价的经营策略，以及以普通住房、装修房为主的产品结构。

　　项目热卖的同时，万科加快了卖地的步伐。8月，万科新增十个项目，新增权益规划建筑面积为302.3万平方米，项目均价2600元/平方米，其中在深圳新增南苑新村和渔一村两个旧改项目，此外新进入了扬州、清远两个城市。

　　下半年以来，万科采取的低价入市策略收到了良好的市场反应。8月21日，万科在杭州推出西溪蝶园2期、万科公望、金色家园三个楼盘，楼盘定价低于周边可比项目，当日销售即超过10亿元。

　　7月24日，位于北京市房山区长阳镇的中粮万科·长阳半岛开盘，首期推出854套房源两天内全部售罄，销售金额超过11.5亿元。8月28日，长阳半岛二期开盘，价格相较于第一期，上涨了200元-500元，开盘当日，推出的377套房源即全部售罄，认购金额达5.6亿元。

　　除了万科，下半年以来，采取低价入市策略的开发商基本上收到了良好的市场反应。8月28日，位于北京市南五环的金地仰山项目开盘，当时共开盘668套，认购410套，认购金额达7.7亿元。此前，同一区域的保利茉莉公馆开盘同样受到购房者热捧。

　　但也有不少项目开盘遇冷，根据搜房网统计的北京市房地产交易管理数据显示，4月15日以来取的预售证的楼盘中，有23个签约率不足10%，占比39%。其中，珠江拉维小镇、保利西山林语、恋日水岸、盈谷中心等项目零成交。

　　8月30日，“童话大王”郑渊洁在微博上爆料：有媒体报道，北京珠江拉维小镇新楼盘降价万元以上，从每平米2.7万元降到了1万元。接着，郑渊洁询问潘石屹房价走势如何，潘石屹回应道：快扛不住了。

　　一石激起千层浪，此后便有消息称，新政之前猛涨的北京市通州区的房价，在大兴、房山等地区持续推出热销楼盘后，也扛不住了准备降价，但这一消息目前尚未得到证实。

　　29日上午，已有万科8月销售收入破百亿的传闻，下午，万科提前公布了8月的销售数据。■

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万科A(000002):或"打包"夺走扬州三地块

    ■第一财经日报
    房企调整拿地策略重点地块集中火力
    伴随着市场成交量的小幅上升,包括万科在内的一批房企悄然调整发展策略,房
地产市场再度"暗流"涌动.
    房企拿地速度不减
    根据扬州市国土资源局在7月31日发布的招商公告, 编号为"621,622,623"的三
幅商住用地, 将以净地挂牌方式进行出让.按照规定,扬州市三幅商住用地接受报价
的截止时间应该是8月29日.虽然在扬州市国土资源局官方网站公示为"招商结束",
但这三幅用地究竟花落谁家,却始终未明示.
    资料显示,三幅地块均位于扬子江边,地段甚好.
    按照竞买人规定要求,除了注册资本金在10亿元或以上之外,还对近三年累计开
发面积不低于500万平方米进行了规定, 苛刻的是,开发项目曾获得建设部颁发的绿
色三星奖项赫然在列."仅这一条, 就把大多数企业拦在了门外."一位当地开发商向
《第一财经日报》记者表示.
    据了解,绿色建筑三星评级是目前建筑业内最高水平的绿色认证,对公共建筑与
住宅建筑分别予以评级.在住宅建筑方面, 如今仅有万科,朗诗等为数极少的房地产
企业获得过.如果将各项竞买要求综合起来对照的话,"理想人选"早已圈定.
    从表面上看, 这三幅用地属于可单独分拆出让,但统一的竞买门槛设定,使得万
科"一举打包"的猜测甚嚣尘上."在相关文件中,如果打包购置的话,其公建配套可进
行适当调配.所以如果企业有实力,打包之后再做产品会更容易."上述开发商说.
    据一位知情人士证实, 万科的确已在扬州新获土地项目."近期公司的拿地策略
已明确,尤其在上海及长三角邻近城市,尽量不采用公开招拍挂的方式."
    不仅是万科一家, 不少企业仍在加速进行土地储备."公司并不会在今年因为宏
观调控而停止拿地,因为土地少了项目收入亦随之减少.因此下半年在限定的资金范
围内,针对重点地块集中火力运作."一家大型央企相关人士称.
    公开信息表明, 保利地产自7月份起已重新进入土地市场,相继在佛山,广州,连
云港, 长春等地攻城布局.此外,半年来新增楼面面积280万平方米的中海发展,则是
大肆谋取新项目,并未对增加土地的策略有所限制.
    调整策略以快速消化
    土地开支成本不可避免,与企业资金回笼密切相关的销售收入再度被市场关注.
    保利地产在中期报告里称,将及时调整产品结构,把主流产品定位为"普通住宅,
自住型,刚性需求".万科更是瞄准刚需,据知情人士透露,该企业在未来开工计划中,
80%的土地将用来建造144平方米以下的户型产品.在公布的中期报告数据中,万科今
年前6个月的销售产品,144平方米以下普通住宅占比近九成.
    更多的大型房企, 加速推进项目供应.今年1月以150亿元收购东方海外巨额"资
产包"的凯德置地, 随即对资产包中的物业实行快速推进.其中最受关注的两大上海
黄金地段项目, 即长乐路项目和衡山路地块,按照计划,前者初定于今年第四季度面
市,后者则上交了工期表预计在年末开工.
    凯德置地华东区总经理曾文星表示, 公司当前是土地,销售同步运作,即一边选
择合适价位地块入账,一边按照项目进程迅速推盘.
    另一家布局于全国范围的大型央企则向记者透露, 下半年的销售策略会有所调
整,"价格会下降一点,以加快消化速度."从该企业刚刚公布的中期业绩公告来看,其
现金流情况并不太理想.
    中国指数研究院副院长陈晟认为,下半年企业发展策略的调整,意味着对于市场
及后期政策的判断.目前开发商们正处于"资金链逐步紧张的过程中",如果土地重置
成本下降,仍然会有企业愿意借机"抄底".

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公司报道：119.9亿元!万科Ａ(000002)8月销售刷新国内单月纪录
　　继6、7月销售金额连续突破80亿之后，万科A（000002）8月份的销售额再创新高，以119.9亿元刷新了国内房地产企业的单月销售纪录，同比增长达149%，环比增长42.06%。
　　万科董秘谭华杰表示，8月份销售之所以创下新高，一方面因为当月新推盘规模较高，达到今年以来最高水平；另一方面，8月份万科的新盘认购率达到75%，较6、7月份进一步提高，为今年以来的最高水平。
　　万科总裁郁亮认为，较高的新盘销售率，既受益于万科"不捂盘"、合理定价的经营策略，以普通住房、装修房为主的产品结构，也体现了万科过去三年着力于"质量效益型增长"的成果。由于坚持合理定价，即"以购房者愿意接受的价格售出房屋"，8月份万科在多个城市的项目再度受到市场热捧。此前有报道称，8月21日，万科在杭州推出西溪蝶园2期、万科公望、金色家园三个楼盘，楼盘定价低于周边可比项目，当日销售即超过10亿。
　　8月份，北京、上海、天津、南京、成都等城市的商品住房成交面积同比下降40％以上。而万科销售额持续创出新高，新盘认购率也不断上升。对此谭华杰认为存在各方面的原因。首先，2009年下半年以后万科开工、推盘速度快于行业整体水平，行业整体供应高峰为今年9到11月，而万科3月份以后推盘量已经开始放大，6月份以后即进入推盘高峰。其次，万科的产品结构里小户型比例高，近60％为90平方米以下，近90％为144平方米以下，而普通住房主要面向自住购房者，受行业波动影响小。此外，万科装修房比例高，而近年来装修房受欢迎的程度显著上升。
　　至此，万科今年前8个月已累计实现销售金额572.1亿元，同比增长40.6%，累计实现销售面积487.5万平方米。据估计，目前万科的已售未结量已超过去年全年销售额，这将为万科未来的业绩增长奠定坚实基础。
　　对于四季度销售情况，万科相当乐观。谭华杰表示，9、10、11三个月行业将迎来供应量高峰，而万科的新推盘规模仍然会保持较高水平，公司会继续坚持快速销售的原则，包括采用积极的定价策略，争取比较理想的新推盘销售率。
　　除销售数据外，万科还公布了8月份新增项目情况。8月万科新增10个项目，对应万科权益规划建筑面积为302.3万平方米，其中在深圳新增南苑新村和渔一村两个旧改项目，此外还新进入扬州、清远两个城市。 8月份万科新增项目均价约2600元/平方米，整体项目成本仍然保持在较低水平。
　　万科还公布了近期参与的几个保障房项目，包括深圳龙华扩展区0008地块保障房项目，北京半步桥和西红门公租房项目以及南京江宁上坊保障房项目。据了解，这些项目均通过竞标的形式参与代建，三个项目合计建筑面积约150.8万平方米。
　　郁亮表示，参与保障住房建设是开发企业社会责任的体现，万科非常愿意在股东利益不受损失的前提下积极参与保障住房的开发。此外，公司也非常看好保障性住房建设与住房产业化的结合，此次公告的三个保障房项目均将考虑引入工厂化方式。

meng-h

公告点评:万科A(000002)为行业配置首选
    万科公布8 月份销售情况: 2010 年8 月份公司实现销售面积91.5 万平方米,销售金额119.9 亿元,分别比09 年同期增加84.7%和 149%,单月销售均价为13104 元,较上月2010 年1~8 月份,公司累计实现销售面积487 万平方米,销售金额572 亿元。本月,公司新增土地购置权益面积为302 万平米,对应土地支付金额为78.33 亿,单位楼面价格为2593 元,另代建保障房168 万平。
    1-8 月,公司累计获取土地权益面积为1364 万平米,地价322 亿。
    单月销售继续创历史新高,主要受加速推盘和新盘去化速度大幅提升的影响。
    销售环比大幅增长一方面推盘加速影响,另一方面销售率继续大幅回升。(1)7 月,万科新推盘量大幅增加至110 亿左右,较上月80 亿继续大幅上升。单月推盘量大幅超过此前的预期,主要原因是公司一直在加速赶工,希望更快入市;(2)市场回暖,新推盘销售率上升至74-75%,较上月69%的进一步回升,去化速度接近历史高点。一方面,8 月市场销售整体回暖,申万跟踪8 大城市,月销售面积环比增长32%,同时由于客户观望周期缩短,市场销售率大幅提升。
    另一方面万科也以更加积极的心态入市,以避免未来可能出现的不确定性。
    单月销售均价为13104 元,环比上升 18%,主要受销售结构变化所致,也反映了目前市场的回暖的趋势。8 月万科销售均价创历史新高,且环比大幅增长18%左右,珠三角和环渤海为增5%,长三角销售均价达到19000 元,环比增长27%,中西部区域环比增长28%。其中长三角销售均大幅提升与产品结构密切相关。
    如杭州西溪蝶园,苏州尚玲珑以及上海单价超过7 万的翡翠的中高端项目均有成交,也在一定程度上反映了市场销售的回暖。
    上调全年销售目标至900 亿,基本面优于行业,是配置首选,可继续增持。
    虽然目前我们判断由于销售的回暖和房价上涨的可能,政策不确定较高,行业短期风险较大。但是就万科而言,公司战略前瞻,策略得当,应对能力较强,使得其基本面的状况远优于其他公司,我们看好公司后续销售表现,上调销售预期至900 亿,对应净利润超过120 亿,对应每股超过1 元,但由于结算所致,维持公司2010 年0.67 元和2011 年0.83 元的盈利预测,目前股价对应公司2010 年PE 为13 倍,2011 年为10 倍,可继续增持。

【出处】申银万国

meng-h

万科：预计下半年拿地量将超上半年
本文来源于《财经网》　 2010年09月03日 17:35  共有 0 条点评

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中国最大的住宅开发商万科董秘谭华杰在接受记者电话采访时表示，预计万科下半年拿地量将超过上半年。

　　【财经网专稿】记者 王金 9月3日，中国最大的住宅开发商万科（000002.SZ）董秘谭华杰在接受记者电话采访时表示，预计万科下半年拿地量将超过上半年。

　　半年报显示，2010年上半年，万科已获取39个项目，规划建筑面积1196万平方米，拿地金额251.44亿元，接近去年全年的1234.7万平方米，254.6亿元。

　　谭华杰说，万科重点关注的16个城市土地价格去年三季度3648元/平方米，四季度3500元/平方米，到了今年二季度平均成交价格已经降到了 2500元/平方米。底价出让的地块增多，溢价率明显降低，土地市场已回归理性。因而万科会考虑在下半年集中拿地，预计拿地量将超上半年。

　　他进一步指出，万科最倾向以股权方式拿地，成立合资公司，这样不用支付现金。

　　根据公司中报，万科2010年1-6月实现营业收入167.7亿元，实现净利润28.1亿元。每股收益0.26元。

meng-h

任志强：楼市调控下房价为何没有大跌
http://www.sina.com.cn  2010年09月04日 00:12  21世纪经济报道

　　核心提示：任志强认为，国十条是遏制房价过快上涨，维持房地产市场的稳定，而并不是为了让房价下跌。现在房价环比上涨为零，实际房价就是跌的。

　　数据显示，8月下旬开始，全国房地产市场出现了成交量回暖的迹象。传统的“金九银十”已至，按照住宅的项目施工周期，未来半年将迎来住宅供应的高潮，而按捺不住的刚性需求也开始释放。在供需结构的转变中，房市的成交量和价格将会呈现怎样的走向？本轮房市调控的目标是否已经达到？为求解房市走向的相关问题，本期本报邀请了华远集团总裁任志强、四十人论坛成员、工银瑞信基金首席经济学家陈超，瑞士信贷董事总经理陶冬进行讨论，是为21世纪北京圆桌第 268期。(曹理达)

　　房价为什么没有大跌？

　　《21世纪》：如何评价房市调控的效果？新政实施后四个半月的时间，房价并未大幅下挫。背后的原因有哪些？

　　任志强：国十条的目标是遏制房价过快上涨，维持房地产市场的稳定，而并不是为了让房价下跌。现在房价环比上涨为零，实际房价就是跌的。因为我们在衡量GDP增长和利率的时候，要扣除CPI的增长因素。目前7月的CPI是3.3%，那么房价就实际下降了3%左右。

　　银行的压力测试也不应该解读成为房价下跌做准备。中国和西方发达国家的银行不同，美国银行要做压力测试，是因为有“再贷款”。再贷款是什么？举例来说，房价是1000元的时候，银行给房主800元贷款，当房价涨到2000元时，贷款人就可能再拿到1000元的贷款，这就是再贷款。在有大量再贷款的国家，房子降价对经济产生的影响是巨大的。当房子涨到2000时，每个人可能贷了1800，如果房价下降20%，房价变成1600。贷款是1800，房子值1600，形成了负资产，这样贷款就不值得还了，索性让银行收走，贷款人还赚了200。所以发达国家的房价下跌个20-30%，银行就承受不了了，而我们没有这方面的风险。

　　现在的利率水平很低，对于开发商和消费者来讲，低利率就意味着资金价格便宜。如果按照利率成本来算，现在利率只相当于过去的一半，开发商可以多一倍时间的来进行开发，原来一年的成本现在可以摊到两年。从购房者的角度也是一样，2007年买房子的时候是高利率，现在是低利率，现在首套房的购房利率水平是当时的0.7倍，相差30%。所以现在首套房销售，并没有受到多大的影响。

　　陶冬：新政出台还不到五个月，价格还不能这么快发生逆转，现在市场表现为量跌价不跌。在经过一轮牛市之后，多数卖房人和开发商在资金方面比较充裕，所以在调控初期卖方的观望者占多数。而买房人在房价没有跌到心理预期时，也拒绝入市。这种价格上的焦灼是在房地产调整时经常出现的情况。

　　除此之外，还有其他的因素在起作用。一是超大规模的流动性。宽松的货币环境和低利率，加上通货膨胀预期不断增强，使得不少的资金从银行搬家，流向了房地产市场。二是政府在进行房地产实行调控时面临两难，既要适当抑制房价，同时也不希望房价大跌。三是经验因素。中国的房价连升了六七年，而且中间经历了2005年和2008年两次调整，这两次调整力度都不小，但结果房价都在上升。这更坚定了卖房人认为房价只升不跌的心态，使得目前商品房的供应仍有相当大的价格刚性。四是中国整个人口结构的变迁。80后开始进入就业结婚的高峰期，这一代独生子女依靠父母的资金支持，形成的实际购买力要比国外的同龄人高出很多，也助长了刚性需求，支撑了房价。

　　保障性住房与供需结构

　　《21世纪》：为确保保障性住房建设目标的完成，今年5月19日，住建部牵头与各地方政府签订了保障性住房目标责任书。今年保障性住房的开工率增长将对房市的供需和价格产生怎样的影响？

　　任志强：这次调控，一定要有大量的保障性住房供应市场，分流一部分需求压力，接下来即使房价反弹的话，也没有那么高的冲劲了，反弹力量会得到控制。从现在来看，比较好的地区完成保障性住房投资的40%，北京大概是完成42%，但是已经8月份了，如果到年底前能加速，可能到年底会完成，如果不加速的话就完不成。几个核心城市估计问题不大，这些地方政府财政比较宽裕，少修一条路的钱就够用了。但有的地方没有钱，根本就完不成。保障性住房和商品房的比例基本上是1：1，如果保障性住房完不成，就挤到商品房这边，那边如果完成，就会起码分流20-30%的商品房购买人群。

　　但是，如果政府许诺的560万套保障性住房消费者看不见，或者拿不到，他们会认为再等下去没有希望，就会重新找市场。这样酝酿的反弹力量是巨大的。截至8月份保障性住房才完成40%多，情况不容乐观。房子不是一天能建起来的，随着天气转冷，施工的进度将受到很多不确定因素的影响，完成起来会更加困难。

　　陈超：保障性住房上半年的完成率还不是那么乐观，部分城市做得好些，大部分差距还比较大。原因主要是几个方面：首先，年初定的580万套的目标和实际情况不见得完全一致。当时订目标时，各地方政府不清楚上报目的，一些地方甚至误认为国家有补贴政策，一定程度上存在夸大或多报的动机。我们到一些地方调研，也注意到需要保障性住房的中低收入家庭实际上可能并没有那么多。因此，住建部定的目标有可能高于实际投资规模。

　　其次，今年政府的土地出让金显著下降，投融资平台又被管住了，地方政府的资金来源本来就很紧张，怎么可能有财力和足够的动力投资保障性住房呢？

　　我们应该意识到，在保障性住房中，今后主力军应该是公租房，它解决的是夹心层，即刚工作的人、中低收入家庭或进城时间很长的农民工的住房问题。很多地方对此有不同形式的创新，如天津最近准备采用REITS即房地产信托基金来建设保障性住房，政府给予一定的补贴，让公积金、保险资金等更多的资金来参与这个市场，这是很好的探索；重庆这方面也做得更好，他们成立了公租房管理中心。而且，在制度设计上，做了许多探索。传统意义上公租房不能卖，但他们设计了退出机制，5-10年之后可以卖，以回收资金进行再投资建设。而且，在选址上，一般都靠近地铁，特别方便。此外，公租房也有退出机制，你一旦买得起房就要搬出去。此外，从国际经验看，很多大城市如东京、伦敦、纽约，租赁房市场占了60%以上，居主导地位。因此，公租房更代表保障性住房的发展方向。

　　刚性需求年轻化

　　《21世纪》：来自地产中介的报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，比发达国家要快一代人的时间。哪些因素导致了这一现象的发生？购房者年轻化对于给房地产业和调控政策的启示是什么？

　　任志强：我们的购房者年龄太小了，美国平均是31岁，印度和日本平均40多岁，也就是说年轻人最少有十年工作积累才会买房。香港的法律规定，个人工作期限少于七年，连申请政府公租房的资格都没有。中国购房年龄偏低的首要原因是“富二代”，这个富二代不单指民营企业家的富二代，一些政府公务员、干部，由于过去有福利分房，也产生了财富的积累，可以给子女买房。从文化上说，中国人的继承概念比较强烈，上一代对下一代的财富支持非常大。同为东亚国家的日本、韩国，年轻人靠父母的情况都比较普遍，而在美国，子女满18岁就自立了，上大学的助学贷款、买房的住房贷款，都靠自己。这是东方文化和西方文化的差别。

　　从市场的角度来看，大部分发达国家，都有占房屋总量20%-30%的租赁住房市场，而我国这方面还有缺失。我们要发展到20-30%有流动性的房屋租赁市场才行。这个市场就像蓄水池一样，为年轻人提供过渡，让刚毕业的、还没有多少积蓄的年轻人暂时居住，待到条件好转时再自己买房，这样平均购房年龄就会延长到30岁-35岁。

　　陈超：中国确实存在这个现象，几代人供一套房子。我觉得80后这代人和70年代出生的人不太一样：80后的人的父母，整体收入水平比70年代孩子的父母高很多；而且70年代很多人都是多子女家庭，父母不可能每个家庭都支持，80后则多是独生子女，几家人一起支持也很正常。这确实和整个中国社会的变迁、不同代际年轻人的生活习惯有关。

　　我们不能和发达国家相比。像瑞士一家人拥有六七套房子的情况多得是，人家是几代人的财富积累；而中国到了八九十年代才开始第一代人财富积累的过程，所以到了第二代，才开始购置房屋，积累财富。我国房地产周期和社会变迁、人口结构和城市化过程都有关系。从这个角度看，我觉得中国房地产的上升周期还没有结束，改变它的力量不是政府从需求层面做工作，而是从供给角度，如加强公租房建设，可能在一定程度上会缓和上涨趋势。

　　陶冬：各国都有自己的国情，在这个问题上面很难进行跨国的比较。人们常说德国等发达国家，多数年轻人都是租房，但是在中国，少了一套房子，人们心里就没有安全感。中国父母对于子女的呵护，以及中国超高的储蓄率，都带来了中国居民在住房消费上的特殊偏好。尽管人口结构的变迁、独生子女购房、人口迁移和城镇化带来了极大的刚性需求，并将长期存在，但这并不能够抵消房地产市场自身的周期性变化。随着商品房的库存量增大、银行信贷的收紧，房地产的周期性价格波动不可避免。

　　供需逆转后的调控方向

　　《21世纪》：据有关预测，今年新增商品房供应主要集中在下半年，到时供求失衡的局面是否会发生根本转变？房市下一步该如何调控？

　　陈超：和2005、2008年那两轮调控相比，开发商的资金链、现金流和土地资源都没有那么紧张。金融危机之后，开发商拿了很多地和资金，因此没有紧迫到非要通过大幅降价来销售房子的地步。其次，去年大部分新开工项目集中在下半年，所以，很多新房进入市场也应该是在今年四季度或明年。因此，调控初期，开发商的态度应该是观望，到今年四季度至明年二季度，整个房地产的供应量将持续上升。数据表明，房地产库存正在逐步上升，四季度或明年可能略微出现供过于求。因此，目前的时点还不是真正的拐点，我们暂时看不到房价大幅下降，或资金链断裂引起的抛售。

　　库存上升将是一个持续的趋势，这个过程会否被打破，取决于几个因素：首先，在需求层面，我们的信贷政策紧缩力度包括二套房、三套房政策、首付比例等是否依然那么强。若一直持续严厉的政策，明年供过于求的矛盾就可能更加突出。接下来几个月，老百姓在观望，如果房价微跌，开发商通过各种优惠、营销手段，就能把成交量释放出来。若成交量不断放大，价格略微温和上涨或持平，市场观望的情绪就会转变为实质性购买。

　　对房地产的调控政策，到了四季度或明年，就应该考虑适当放松；否则，房地产投资增速大幅下滑，对经济的负面影响是很大的。明年经济不确定性很强，工业增加值指标下滑速度非常快，美国也存在着二次下滑的风险。目前的政策，若只是为了抑制过快上涨，基本上已有了较为显著的效果。只要保持这种力度，到明年供过于求的拐点到来时，市场的供求矛盾就会发生自然转换，那时即使不出台更严厉的政策，价格也不会涨得非常猛了。

　　陶冬：一般人们认为今年的金九银十是开发商的一个难关。虽然开发商去年卖了很多房，但同时也拿了更多的地。尽管前一段时间房市成交量下跌，房价不动，但同时建房的速度在加快，这和开发商们去年下半年大量拿地有着密切的关系。所以目前他们的资金状况并没有那么乐观，而调控政策令开发商资金越收越紧，银行贷款几乎全部断掉，进入A股市场融资能力也基本丧失，通过信托等其他渠道融资也遭到了严令禁止。如果接下来“金九银十”不能带来大量的售楼收益的话，开发商将会陷入一种烧钱状态，现金流就会出现问题。但在开发商和调控政策陷入焦灼之际，另一股力量突然冲了进来，这就是买房人，很多人在等了几个月之后，刚性需求按捺不住，开始进入市场。

　　房价目前还有下调的空间，但这一轮房地产的调整将不会导致价格的大幅下跌。流动性充裕的环境不会在短时间内改变，同时政府在调控上面也是处于两难状态，如果房价真的出现大幅下跌，政府将会担心经济失速。经济失速可能带来就业压力、增长压力。一旦出现这样的局面，调控政策可能从收缩变为放松。但是，目前中国的房价水平已经大幅度抛离了居民的收入水平，在流动性过剩的情况下，泡沫可能演变成更大的泡沫，但这不代表泡沫永远不会破灭。早晚中国房地产市场会出现一次深度调整，当货币当局主动或被动的大幅回收流动性时，调整就会到来。总而言之，中国的房地产跳不出供需周期的五指山。

　　(陶冬、任志强发言未经本人审核)

meng-h

**证券:万科全年销售额或挑战900亿
http://www.sina.com.cn  2010年09月06日 14:31  证券时报网

　　**证券近日发布研究报告，预计万科A 2010年全年销售金额为880亿元，不排除挑战900亿元的可能，预计2010年全年销售金额同比增长39%-42%。基于2010年公司销售业绩远超预期，提升公司盈利预测，预计2010-2012年公司EPS0.71、1.05和1.29元，维持“推荐”评级。（证券时报网快讯中心）

meng-h

乐过了吧.

meng-h

保利地产8月销售刷新纪录
张雅楠
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2010-09-07 08:17
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经济观察网 记者 张雅楠 7日，保利地产（600048）发布销售业绩简报。8月，保利地产实现签约面积83.31万平方米、签约金额68.42亿元，环比分别增长86.96%和86.43%。其中，签约面积刷新保利地产单月销售历史纪录。

在土地方面，近期，保利地产3家子公司共耗资17.1亿元拿下9幅地块。

meng-h

虽然房地产开发商和行业专家多次透风：房价下降不应该是衡量本轮调控的惟一标准。

　　但是，中央对房价依然密切关注。

　　一位接近住房和城乡建设部的行业人士对记者透露，日前国务院办公厅负责舆论监测的部门，将一份反映房价继续上涨的舆情监测文件，转发给了住建部、银监会等部门，请这些部门核实情况后，向国务院上报情况。

　　庄凌顾问研究员张映光表示，房价没有实质性下降，而市场上又出现了一些逆市涨价的声音，引起中央有关部门关注，不排除新一轮调控措施出台。

　　万科涨价被关注

　　上述行业内人士对记者说，这份舆情监测的主要内容就是媒体关于房地产市场反弹的报道内容。

　　国务院办公厅负责舆情监测的部门将此份反映房地产市场反弹情况的报告，专题发给住建部等部门，请这些部门核实具体情况，形成报告上报给国务院。

　　银监会等参与房地产调控的部门，一并收到了这份专题报告，要求对其中涉及事项，进行说明。

　　而国家统计局被委以重任，通过对8月份全国房地产市场的统计数据，对这份报告中提出的一些现象进行比较核对。

　　上述行业内人士透露，国家统计局已经给出了初步的对比意见，意见表明，8月份全国主要城市房地产市场成交量和成交价格反弹势头明显。

　　中国指数研究院的数据显示：上周(8·31—9·5)监测的35个城市中，21个城市成交面积环比出现上涨，其中银川上涨最为明显，涨幅达143.7%，扬州次之。

　　记者在深入一线城市调查发现，金九银十之际，楼市已经全面回暖。据统计,30个城市中有26个成交面积环比上涨,其中11个城市上涨幅度超过50%。其中京沪房价创下调控以来的最大涨幅。

　　根据国家统计局的分析，目前调控政策执行到位情况仍然不理想。只有北京成交的房屋中，首次置业的占比达到80%，大多数二三线城市成交房屋中，多数是二次、三次购房者。

　　这说明，二套房贷政策在大多数二三线城市执行不到位。而几乎所有的二三线城市都没有采取限购三套住房的贷款政策。

　　值得注意的是，这份专题报告当中，还对当前房地产市场上一些苗头性、典型性现象进行了点名，并要求有关部门对情况进行核实。

　　记者了解到，万科北京、沈阳两个项目热销和涨价的举动，也被收录在这份舆情监测报告当中。除了万科以外，还有多个房地产企业的热销、涨价话题被收录在内。

　　据万科公告显示：继万科6、7月销售金额连续突破80亿之后，8月以119.9亿元刷新了国内房地产企业的单月销售纪录和万科20年单月销售纪录，合同销售额达115亿。较去年同期上升149.0%。

　　成交量的上升预热新一轮价格上涨。据了解，万科多项热销项目上调价格。

　　张映光表示，一些具体企业的具体项目名字都被调控部门监测，说明调控将继续走向深入，通过对典型现象和企业的问题进行查处，使得严厉的调控政策执行到位。

　　记者调查发现，虽然处于调控的深水期，但是房地产市场成交似乎并没有冰冻的现象。DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧向记者表示，由于刚性需求巨大，一些经济性楼盘往往是供不应求的，调控需要维护市场秩序，保证低价楼盘旺销，才能鼓励更多的开发商降价促销。

　　在楼市初现反弹之际，新政实际执行力破绽百出，政府调控地产的决心不减，二次调控的可能性迫近。

　　二次调控可能性迫近

　　戴德梁行投资部助理董事田雨村表示，一方面是“国十条”出台已经140余天，调控部门迫切希望看到调控的效果；另一方面是房地产上市公司半年报显示，上半年旺销，已完成全年销售任务的大半，虽然房地产上市公司平均负债率比较高，但是大型房地产企业仍然没有出现资金断流的问题。

　　链家地产与光大银行公布了《北京市二手房贷分析报告》，报告显示，北京市二手房中全款购房比例由新政前的38.9%上升至59.9%，激增幅度达53.98%，创下2007年1月以来全款购房的最高比例。

　　田雨村表示，如果开发商资金链不出现问题，就不会主动降价，本轮调控就难以取得实效。加之地方政府对执行“国十条”问题上不彻底，调控效果被打折。

　　张映光表示，从中央调控部门和中央媒体最近的风向来看，中央层面关于是否要进行二次调控的争议也很大。

　　上述接近住房和城乡建设部的人士透露：若出现二次调控，最有可能的手段仍旧是对开发商停放贷款，及加强预售款监管，通过卡开发商资金链的办法，迫使开发商降价。

　　另外，也将更严格的执行二套房、三套房政策，甚至在各地出台跟北京相类似的，完全禁止购买三套房政策。并不排除房地产税等政策提前祭出。

　　记者从相关政策部门了解到：除北京外，大部分地区对二套房信贷政策执行不力。

　　8月31日，《人民日报》发文称，“必须继续坚持调控不动摇，并根据市场形势变化及时进行政策微调”，“如果调控长时间不能见效，应当适时出台进一步的措施”。在楼市成交回暖的同时，再次调控的信号也在不断释放。

　　9月1日，国家统计局提出充分利用第六次全国人口普查，获取用于了解住房空置情况的相关信息，并在部分城市抽选一批住宅小区进行空置房调查。明年年初正式使用新的房价统计制度方法。

　　而北京等城市已经开始统计房屋空置率问题。

　　田雨村则表示，银信合作以后，让信托公司发布房地产类信托产品融资的成本大幅度上升，而信托公司将这笔成本转嫁给了房地产企业。原来收益率15%左右的房地产信托，已经上升到了收益率不低于21%。

　　8月份的最后一周，房地产信托急速下降，但是田雨村估计，如果房地产调控继续，开发商资金链继续吃紧，可能仍旧不得不接受高价信托融资。

meng-h

70亿美元高息票据重压 地产商被对赌调控久期
http://www.sina.com.cn  2010年09月08日 02:16  21世纪经济报道

　　贾玉宝

　　截至9月7日，包括宝龙地产(1238.HK)即将发行的1.5亿至2亿美元优先票据在内，在香港上市的中资地产商今年已发行约70亿美元优先票据，是2007年境外发债潮16.2亿美元的4倍以上。

　　即便境外票据融资年利率高达10%以上，但地产商采取的无非“以成本换空间、以囤地博未来”之策。普遍的5至7年期中长期票据，非银行信贷可及，极大为地产商腾挪出了较长的债务调整空间。

　　当然，在对赌调控久期和人民币升值之下，地产商似乎依然可以博弈到我行我素的市场法则，同时，他们或许也需要付出像华尔街投行们一般的商业贪婪和商业惩罚。

　　随着目前京沪穗深楼市首次全线交易回暖，以及地产商的逆势涨价，第二次调控未必不可期。

　　高息游戏：年利息超7亿美元

　　两次境外发债潮的背景均是面临地产信贷调控。不同的是，今年发债规模和频率都远超上次，且恒大地产(3333.HK)、碧桂园(2007.HK)、人和商业(1387.HK)还是二度发债。

　　以碧桂园为例，其先是在4月16日发行5.5亿美元7年期年利息11.25%的优先票据，复于8月5日发行4亿美元5年期年利息10.5%的优先票据，而这是在2009年9月两次发行3.75亿美元5年期年利息11.75%的优先票据之后。

　　碧桂园2009年发债缘于当年上半年市场销售不佳(合同销售额87.9亿元)、省外地产项目进展缓慢、实际净利润下降等原因，尽管其当时 35.7%的净资产负债率已属低负债，但11.75%的年利息创了当年亚洲区新高。闻知发债后，标普将碧桂园的长期信用评级由BB+下调至BB级。

　　而碧桂园今年4月份再度发债，一方面是为2008年发行2011年到期的6亿美元可转债做财务准备(存在提前赎回因素)，一方面也缘于其 2009年毛利收入和毛利率的下降。前者在土地增值税拨备前由2008年的约70.26亿元下降到约46.5亿元，后者由2008年的44.7%降至 26.4%

　　至于8月份的二度发债，正值碧桂园安徽巢湖如山湖城项目因违规占地遭挂牌督办时期，这一举动一度被业界指为现金流出现问题。碧桂园对外公告称，发债是为了购买尚未赎回的6亿美元可转债以及资助新增房地产项目(包括建筑费和土地款)。

　　就6亿美元可转债而言，碧桂园不止预备赎回这么简单。据消息人士称，发债之初，碧桂园和境外投行美林还签有一纸现金结算股份掉期协议，即如果最终股价低于初步价格，美林将向碧桂园收取差额，反之则是碧桂园向美林收取差额。碧桂园2007年上市时发行价为5.38港元，之后不断下跌，9月7日收于 2.59港元，这意味着美林在这份“对赌协议”中获胜。

　　这与恒大地产(3333.HK)掌门人许家印在2006年底与美林、德意志银行对赌上市如出一辙。8月2日，许家印场外减持7264.2921万股，每股平均价2.074元，涉资约1.5亿元，就是应对德意志银行行使期权的结果。

　　当年的对赌协议，中资地产商多数输了。而获得这轮70亿美元高息境外票据，地产商又岂能没有代价。

　　可资的案例是，2008年的中科智危机本质上是董事长张锴雍与外资股东在管理上的不和，而从资金流上看，还有2006年发行的1亿美元5年期年利息10.5%高级债券每半年525万美元利息带来中科智的财务压力。根据约定，中科智要在该债券上市地新加坡交易所对相关问题进行如实披露，中科智危机由此曝光。2009年3月，在地方政府的援手下，该债券外资持有方实现债转股，中科智在作出必要牺牲后才渡过危机。

　　与中科智每年支付1050万美元利息不同的是，地产商则要为这轮最终规模还在攀升的70亿美元票据每年约支付7亿美元以上的利息。其中，碧桂园每年需支付利息约1.04亿美元，恒大地产每年需支付利息约1.76亿美元。

　　对赌调控久期

　　当然，并不是所有的在香港上市的中资地产商都选择了高息票据融资。如，华侨城集团8月3日发行50亿元3年期年利息3.39%的中期票据；保利香港(0119.HK)8月4日以每股8.8港元配售4亿股；中国建筑9月6日发行100亿元10年期年利息约4%的中期票据。

　　然而，并不是民营地产商都可以像华侨城集团、中国建筑那样获得中期票据注册资格，境内地产商也无法在行情不好时在股权融资上获得支持，在境内贷款无门之下，选择境外发债更为现实。

　　而要维持5至7年期内对高息票据的正常利息支付，地产商则需要获得相应的销售收入和毛利率的扩大化，并将占用现金流的囤地行为控制在合理尺度。而从现状来看，地产商面对此轮调控，在上半年选择的是扩大囤地、以及房价不下调下的销售收入增幅降低。有业界人士形象地将地产商此举称为“充斥着利润刺激和极大冒险的死扛”。

　　因此，高息境外票据融资不完全是给资金流动性输血，除恒大地产和碧桂园已有现金无法覆盖其今年到期借款和账款外，包括雅居乐在内的境外票据融资地产商，只要不继续维持大举买地、高开施工面积，本年内资金链压力完全可以承受。

　　有金融分析人士称，“地产商目前高息发债对赌的，一是调控政策的持续性，二是人民币升值预期。”

　　此轮调控的首要之义就是希望房价降下来，而从此前8月间包括王石在内的一些地产大佬放言“楼市观望低谷已过”，到目前地产商面对京沪穗深楼市首次全线交易回暖的逆势提价，持续了大半年的地产调控成效几何引发猜疑。

　　该金融分析人士称，所谓的“金九银十”期间成交量上涨可能是因为供应量上涨，一旦涨幅过大，甚至出现明显的逆势反弹，很有可能促成新的力度更大的第二轮调控。

　　至于人民币升值，工业和信息化部9月7日发布的“夏季报告”中所称的，“人民币升值预期”加大了下半年中国出口的不确定性，事实上是存在对人民币升值的担忧。不过，人民币升值显然有利于以港元计价的中资地产H股和他们的美元票据融资。

　　绿城地产(3900.HK)于2006年11月发行并于2009年赎回的4亿美元7年期年利率9%优先票据，因该期间内人民币对美元从7.8到 6.8达15%的升值，使得绿城享受了一次“免费的午餐”。不过，因为境外票据融资协议对负债比例的要求，也使得绿城地产必须提前赎回，并为了赎回遭遇资金链空前紧张。这就是境外高息融资的两面性。

　　因此，此轮地产商高息票据融资潮与其说是为了应对调控储备“过冬”的资金游戏，不如说是对赌未来人民币升值的资本游戏。

　　显然，与其他行业大不同的是，地产商具有鲜明的类金融特征，“融资—圈地”是地产商的二元商业逻辑。在高杠杆率下，只要存在融资渠道，哪怕融资成本增加，也同样可以造就中资地产商类似华尔街投行们的商业贪婪。

meng-h

深圳炒房客亲属联名套房贷规避新政
http://www.sina.com.cn  2010年09月08日 01:20  中国证券报-中证网

　　本报记者 郑中

　　前几天，家住深圳市南山区的程小姐在某股份制银行办理的房贷发放到位。此前，她和丈夫名下共有5套按揭房，然而这套房贷仍按首套办理，享受首付两成、贷款利率八五折优惠。她的办法是和还在外地读大学的弟弟联名，让弟弟以第一借款人身份贷款。

　　中国证券报记者近日走访了深圳部分银行、地产中介及新楼盘销售点，发现深圳房贷已迎来新一轮“高压”，不仅三套房全面停止放贷，且开始执行“认房又认贷”政策。不过，仍有少数银行涉嫌打擦边球为贷款“放水”。银行业人士认为，深圳房地产市场最近成交大幅回暖与此前部分银行贷款一度放松有关。

　　联名购房规避新政

　　最近随着成交回暖，深圳一些炒房客再度活跃。作为典型的炒房客，程小姐在房贷调控新政前，就和丈夫以未婚名义各自贷款，共买了5套房。前不久，深圳南山区前海片区规划出台，程小姐又果断在该片区买入一套二手房。按照目前的调控政策，她和丈夫都已经无法办理贷款，然而在地产中介帮助下，她和弟弟联名买房，由弟弟作为第一借款人，成功按照首套房办理了贷款，最近几天贷款已经到位。

　　程小姐买下的这套房总价约200万元，她的弟弟根本没有还款能力，也不符合房贷新政规定的必须在深圳有一年以上纳税或社保记录等，然而这并没有难住程小姐。

　“我让弟弟挂靠一个公司开了收入证明，然后花3500元补了13个月的税，就可以他的名义贷款了。还有一种办法，花5000元交一年社保也行。”就这样程小姐成功按首套房的优惠政策购入了他们夫妇的第六套房。

　　据她了解，目前深圳一些炒房客大多采用两种方法积极“入市”。一种是夫妻俩各自用未婚等证明分别购入房产，一种则是借兄弟姐妹之名或联名买房。“炒房追求的是最大的杠杆效应，如果不能贷款就没有炒房的必要了。”程小姐说，这也是他们想尽办法规避新政的主要原因。

　　“我们可以试着帮你做成首套房，成功率很高。”位于福田区彩田村的某地产中介黄先生对中国证券报记者表示，名下有房产记录的购房者可以找一个没有记录的人联名买房。如果该联名人在外地工作，只要花3000多元补缴一年社保，再交3000元“手续费”，再办一份收入证明就能到银行贷款。然后，联名双方再办理公证手续，将联名人处理房产的权利全权委托给“真业主”。

　　不仅是二手房，在宝安区龙华片区某新房楼盘，售楼小姐也表示确实有银行可以这样操作，他们也有客户采用与亲戚联名方式按首套房办理了贷款。某国有商业银行工作人员说，只要联名购房的第一借款人名下没有房产记录，且符合房贷新政规定的纳税等条件，并能提供一年资金流水，就基本能按首套房办理贷款。另一家上市股份制银行工作人员则表示，只要联名购房者为第一借款人，所占房产份额至少在50%以上且以他的名义还款，就能按首套房办理。

　　部分银行未执行“双认”政策

　　数据显示，进入8月份深圳房屋成交量大幅上升，价格也出现反弹。在不少楼盘，炒房客又开始活跃。“我认为成交回暖与一些银行贷款放松有关。”某股份制银行信贷部门负责人向中国证券报记者表示，上半年调控新政出台后深圳银行执行比较严格，主要是受到贷款规模控制，“想做也做不了”。然而，7月1日以后随着一些银行贷款额度宽松，执行房贷政策的松紧度也出现不同，一些银行的房贷业务扩张明显加快。

　　目前，深圳银监局已经把严格执行房贷新政作为查处重点。“不过，监管部门要求的‘认房又认贷’在一些银行还没有完全贯彻执行。”该负责人表示，之前为防范骗贷风险，深圳银行普遍购买了“密钥”，可登录国土部门系统查询购房人信息。因此从技术层面上来说，在深圳实行“双认”没有问题。

　　9月，中国证券报记者走访的深圳一些银行及售楼处均明确表示，第二套房严格执行首付五成，贷款利率上浮10%的规定，且第三套房均停止放贷。不过，仍有一些政策未“一刀切”执行。如前述联名购房政策。还有在“认房又认贷”政策上，多家银行普遍表示严格执行“双认”，会去国土部门查询购房人房产情况。但有某国有商业银行工作人员说，截至目前他们还是只以贷款记录查询结果为准，只执行“认贷”还未执行“认房”。而在一些售楼处，销售人员表示，和他们合作的银行只查询客户贷款记录，查不到的可按首套房办理贷款。

meng-h

中海地产8月销售额增长38.7%
2010年09月08日 19:37　 本文来源于财新网 订阅《新世纪》  |  注册财新网
截至8月底，长三角为累计实现销售额最多的地区，环渤海为销售增长最快地区
　　【财新网】（记者 符燕艳）继多家开发商公布8月良好的销售数据后，中国海外发展有限公司(00688.HK，下称中海)9月8日也公布，其8月份实现房地产销售额50.1亿港元及销售面积38.1万平方米，同比分别增长38.7%和3.9%。

　　1至8月，中海累计实现房地产销售额380.6亿港元，同比增长12.0%，累计实现销售面积302.8万平方米，同比下降16.2%。

　　中海指出，截至8月底，长三角地区(上海、宁波、苏州、杭州、南京)为累计实现销售额最多的地区，其销售额达到96.6亿港元，同比增长 8.8%。而环渤海地区(北京、天津、济南)为累计销售额增长幅度最快的地区，销售额为61.8亿港元，同比增长94.9%。此外，北方区(沈阳、长春、大连、青岛)为销售面积最多及销售面积增长幅度最快的地区，销售面积达84.3万平方米，同比增长32.6%。

　　8月份，中海在西安新增一个项目，权益可发展面积为44.7万平方米，需支付地价款5.3亿元人民币。

　　截至2010年8月底，该公司累计新增土地储备566.3万平方米，其中新增权益土地储备512.3万平方米。目前拥有总的土地储备3504万平方米，可满足四至五年的开发规模需要。■

meng-h

李晶：年底前不会出新房地产紧缩政策
本文来源于《财经网》　 2010年09月09日 13:54  共有 0 条点评

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若能完成今年全国建成580万套保障房的目标，将基本满足居民刚性购房需求

　　【《财经》实习记者 陈子凌】摩根大通中国证券和大宗商品主席李晶8日在上海预计，中国政府在年底前将不会继续出台房地产紧缩政策。

　　她的逻辑是，中国政府出台房地产紧缩政策主要是为了稳定普通商品房的房价，而非高端住宅房价，若能完成今年全国建成580万套保障房的目标，将基本满足居民刚性购房需求。

　　此前的几周内，一线城市的房地产市场似乎初步走出了4月中旬国务院调控政策的阴霾，也引起了业内人士对于楼市重归疯狂的担忧。统计数据显示，上周上海商品住宅面积24.2万平方米，环比大涨39%，成交均价也环比上涨5%，连续三周呈现量价齐升的态势。

　　“为抑制房价的迅速攀升和应对部分城市房价过高，中国政府已加大对建设保障性住房的关注，并将之作为弥补房地产投资预期放缓的一个手段。”李晶称。

　　但经济适用房的完成情况并不良好。据世界银行发布的估计数据，去年新增310万套经济适用房的目标仅完成三分之二。事实上，据国土资源部的资料显示，在指定用于建设经济适用房和廉租房的土地中，年中实际拨出的土地面积仅为全年目标的24.2%。

　　李晶分析，经济适用房的主要问题在于，开发经济适用房项目缺乏资金，以及地方与中央政府的利益不一致。

　　摩根大通最近发布的一份关于保障性住房的报告表达了对开发资金前途的乐观。报告称，首先，保障性住房项目的资本要求远低于商品房；其次，大量新型融资模式可能推出。“REITS将成为保障性住房在财务上可行的潜在资金来源。”

　　据业内人士透露的最新进展，上海及天津试行保障性住房抵押REITS的提案已提交国务院审批；此外，国内专家已提出若干提高REITS收益的可能方案，包括在REITS架构内绑定其他高收益地方政府房地产资产，向投资者提供政府补助，及为投资REITS产生的收入提供优惠所得税。

shanmin

万科腾挪“章鱼哥”
2010年09月09日   作者：王金   来源：证券市场周刊

　　崛起于熊市的万科,在地产调控年里再一次技压群雄:上半年,万科不但销售收入遥遥领先,新增土地储备也远超同行。在行业动荡中,这个久经风雨的企业似已练就出反周期抄底的谋略。

　　2009年的地产牛市中,万科的表现乏善可陈。进入2010年地产调控年,万科却一显牛态。上半年367.7亿元的销售收入,将去年跃跃欲试赶超的保利地产、中海地产、绿城中国等远远甩在身后。1220万平方米的新增土地储备,这一规模是保利的1.5倍,老对手中海的5倍。且经过大手笔拿地后,仍手握191亿元现金,仅比2009年末下降17%。

　　崛起于熊市的万科,在地产调控年里再一次技压群雄。这个久经风雨的企业似已练就“章鱼哥”成功预测的本领,明显体现出反周期抄底的谋略。

熊市逞英雄

　　万科上一次技压群雄也源于熊市。资料显示,早在2004年里,万科还并不是国内房企老大。排在其前面的有合生创展、天津顺驰、上海绿地,此三家房企在2004年里销售额均突破百亿,而万科在当年的年销售额仅为91.6亿元,销售面积为163.8万平方米。

　　2005年,房地产业遭遇严厉的宏观调控,大多数房企都遭受重创,顺驰、绿地等房企的销售额相比2004年,皆有不同程度的下降。而反观万科,当年年报显示,万科在2005年里实现了销售金额139.5亿元,同比增长52.3%。

　　而从那以后,万科连续4年保持着高增长的势头,2006年销售金额212.3亿元,同比增长52.2%;2007年销售金额523.6亿元,同比增长146.6%。

　　分析师称,万科崛起的“秘诀”其实很简单,即万科在被称为地产调控年的2005年中,拿了大量的便宜土地。年报显示,2005年,万科新增了651.2万平方米土地储备,比2004年的397万平方米增加近一倍。万科总裁郁亮对此也公开表示,在2004～2005年调控风雨刚刚降临时,万科就明确提出“调控对优秀企业无论长期还是短期都是利好”,并在行业普遍彷徨的情况下将2006-2008年设定为万科的高速增长期。而其他很多顺周期的企业就不免遭受行业周期的洗礼了。

　　到了2008年,又进入行业调控年,土地市场出现转折性变化,大量出现流拍。这一年万科斥资136.1亿元拿地,虽然金额远低于2007年和2009年,但和 2009年的254.6亿相比,大概为1:2的比例。而2008年拿地超过100亿元的公司只有万科。2009年牛市中拿地金额相当于销售金额的40%左右,比例很低。

　　而保利2008年拿地金额仅为61.2亿元, 2009年高达450亿元,超过433.8亿元的销售金额。金地2008年拿地金额18亿,2009年超过160亿,近乎1:10的比例。经对比可看出,万科投入的资金量波动小,周期特点不明显。

　　董秘谭华杰曾介绍:这种方式类似于定投:因为锁定了每期的买入金额,所以价格越低的时候,买入的数量就越多,这样在经历一次完整的周期后,平均买入成本会低于波动中轴。万科在拿地时以总获取金额作为核心的约束变量,采取规避周期的方式。

反周期“章鱼哥”

　　然而,2010年不过半年,万科已获取39个项目,规划建筑面积1196万平方米,251.44亿元,已接近去年全年的1234.7万平方米,254.6亿元。

　　还是定投吗？万科的行为已经明显体现出反周期抄底的谋略,而且这一切早已运筹帷幄!

　　早在去年底,由长江证券分析师苏雪晶撰写的一份报告上记录了董秘谭华杰在券商策略会上的一段惊人之语,预计2010年一线城市的住宅成交量将会有30%-50%的下跌。当时一般的观点认为,由于2009年太好了,2010年可能会有10%左右的下降。

　　苏雪晶也跟本刊确认过听到了这样的言论。然而后来在本刊的追问下,谭华杰否认了自己曾说过上述观点。30%-50%,这在当时烈火烹油的楼市行情下,太惊世骇俗了!

　　然而,自从4月“国十条”出台后,据中国房产信息集团16个一二线城市 5月楼市数据显示,有13个城市5月一手商品住宅的成交量环比下挫60%以上,其中杭州下滑幅度最大,达86%;北京、上海、广州、深圳的成交量也分别下滑 了 67%、72%、67%和77%。

　　中国指数研究院报告显示,今年上半年,我国重点城市住宅成交量普遍下滑。其中,一线城市减幅接近50%,杭州、南京等二线城市减幅超过50%。

　　万科预言应验,只是他没有说……

　　早在今年1月,谭华杰曾对本刊透露,万科认为2010年下半年拿地机会好于上半年,也好于2009年,因此万科会集中力量在下半年拿地。

　　大多企业的拿地行为呈现顺周期特点。根据中原地产研究中心的监测,今年1-6月保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海十大龙头房企各个月份用于购地的金额依次为:262亿、218亿、169亿、112亿、89亿、66亿,平均每月递减20%左右,半年时间下来,购地金额更是锐减了75%左右。

　　而事实上,从调控政策出台以来土地价格日渐回落。广发证券研究报告称,万科重点关注的16个城市土地价格去年三季度3648元/平,四季度3500元/平,到了今年二季度平均成交价格已经降到了2500元/平。底价出让的地块增多,溢价率明显降低,土地市场已回归理性。万科的预言又应验了,只是他低调……

　　其实,从根本上,万科两次预言中已经隐含了对重磅调控政策出台的预期。

　　谭华杰在去年底说过:“房价的不断上涨对开发商而言反而是一个非常危险的信号,这意味着自住性需求将被抑制,市场需求不断萎缩,而宏观调控的政策风险也将不断累积。”

　　而今年三月份,楼市量价双升正是这样一个信号。不过这次万科并未提出拐点论,也并未率先挑起大旗降价,但随行就市相当快。副总裁肖莉在8月的博鳌论坛上表示,新政之后,万科5、6月份的平均房价比前4个月均价下调了14%,如果考虑到高端房源相对减少的因素,价格的实际降幅在10%-12%左右。

　　这使得5月份销售金额经历了短暂的下跌,51.1亿元,比4月的78亿元环比下降34%,6月份又迅速恢复到87.7亿元,7月84.4亿元。

　　这个久经风雨的企业,在行业的起伏动荡中,已经练就了章鱼哥的本领,并懂得了闷声发大财。

9月分水岭

　　对于后市预判,谭华杰在接受广发证券调研时表示,9月份市场很关键,如果9月市场能务实,对价格做出冷静的判断,在供应量增加的情况下,价格出现一定的回落,那接下来半年到一年会保持乐观的看法,如果房价出现非理性上涨,则会招致政策进一步调控,则对明年做出不乐观的判断。

　　这道选择题其实很微妙。

　　在8月的博鳌论坛上主持人出过这样一个题目,让在座的十多位开发商及地产界学者预测9月之后的楼市量价。当时只有代理公司中原地产的施永青总裁和学者钟伟认为量价双升。开发商大多顾左右而言他。一向直率的任志强呼吁降价 “政府有时候希望做事的时候,你就得配合……你要从了,他就不把核武器拿出来了。”而复地集团范伟认为:“一线有成交量的价格降幅在10%到15%。价格已经降到位了。”

　　任志强的言论虽搞笑,却反映了开发商的真实心态,虽私底下认为价格降不了也不愿意降,却不敢张狂,怕招致新的调控政策。

　　而事实上,7月以来各地成交量明显回升。据凯基证券统计,最近一周14个主要城市成交量环比大增49.2%。涨幅最高的深圳达76%,广州34%,北京23%,上海6%。

　　8月份深圳新房价格也呈现上涨的苗头。据中国指数学院统计,8月1日-8月29日深圳新房销售均价为19240元/平方米,环比7月份的18179元/平方米的均价上涨5.8%。

　　广发证券分析师赵强认为,在成交量上涨的时候,个体的决策是利益最大化,部分销售较好的楼盘会提价,而新入市的楼盘没有经过理性调整,也会价位较高,从而导致房价的重新大幅上扬。而且目前市场本身比2008年乐观,当时银行本身额度紧张,没有资金发放贷款,而现在大家在持币观望。

　　谭华杰对本刊说:不论行业如何变化,万科仍将以“定投”、快速周转的策略应对行业波动。预计下半年的拿地量要超过上半年。公司2010年新开工面积可能超过年初计划的855万平米。万科下半年可能新推楼盘超过500万平米。融资方面暂时不会考虑到香港上市。“至于商业地产,”谭华杰说,“万科最终也会像住宅一样销售出去,不会考虑长期持有。”

　　如果继续出台调控政策,则有可能迎来史上最长的调控期。粮草充足、进退有度的万科显得格外有信心。

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万科陈东锋：CIO职业生涯的拐点

对CIO而言，何时是拐点？向哪里拐？仍是看不清的命题。

作者：姜红德 发布于：2010-8-11 来自：CIO时代网

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“中国企业发展到现在的阶段，无论是企业还是CIO，都处于一个新的拐点。”这是万科CIO陈东锋的一个著名观点。他认为，当企业进入“后IT建设”阶段，CIO需要调整IT与业务的关系，赋予IT部门新的内涵。

陈东锋的 “拐点”说得到了房地产行业领军人物的认同，最近万科董事长王石抛出了房地产行业的“拐点”论，震撼了多数房地产公司，对他们而言，何时是拐点？向哪里拐？仍是看不清的命题。

在来万科之前，陈东锋在宝洁中国公司的履历超过17年，他外表沉稳，但被同行们认为有着十足的创新激情。理由是，作为大型跨国企业的区域CIO，他并没有选择“大树底下好乘凉”的工作方式，而是借力打力，将其他国家的创新应用和工具引入国内，经过“本地化”后，与国内业务相结合。

对于IT与业务的结合，陈东锋并不陌生。由于工作需要，陈东锋管理宝洁大中华区IDS部门时平时是“光杆司令”，因为IDS的员工都被打散，跟业务部门的人坐在一起。 “销售、零售渠道、分销商、市场部的主要品牌领导小组，都有IT团队在里面，这样CIO才能知道各种商业、生意情况，才知道该如何改进业务模型、流程，制定数据分析决策”，陈东锋这样表示。

IT与业务相结合，是最近被业界认同的企业信息化的“拐点”之一，也是陈东锋进入万科后的首先要做的事情。作为万科公司的副总裁，陈东锋认为企业的CIO要把IT部门像经营企业一样来进行运营，这有利于IT与企业战略的融合，可以让IT部门更好地做到以客户和业务为导向，以及优化绩效、精细化管理IT收益，最终提升IT价值。目前陈东锋主要负责万科的流程管理、信息化建设工作。从事企业信息管理工作近20年的他，对于IT规划、信息系统集成等有着自己的经验和理解。

万科的信息化差距

在联系陈东锋采访的时候，意外获知一个故事。万科人事部门为了招CIO筛选了一批人，开始陈东锋基本已经打入冷宫了，但是万科一位人力资源副总监还是建议万科人事副总裁解冻要见一下这个人。理由是，陈东峰这个人职业素养非常好，拿了宝洁公司的钱，不会把工作时间给其他公司。解冻专门下班之后从深圳驱车跑到广州去和陈东锋面谈，发现他所做的业务流程管理恰恰是万科非常感兴趣的事情，这样陈东锋进入万科就基本定下来了，万科还为陈东锋单独成立了一个流程与信息管理部。

进入万科之后，陈东锋的特长就及时发挥出来了，他发现国内房地产行业的信息化水平和其他行业相差很大，同时和跨国公司信息化水平相比，万科的差距也很大。陈东锋说，“和优秀的跨国公司相比，国内企业信息化过程中普遍存在四方面差距需要去缩短：第一，流程管理方面，企业应该有一个一体化的流程；第二，企业绩效方面，涉及到KPI的测量分析与改善，还包括企业决策，怎么定价格，怎么管理效率等方面的量化和分析；第三，真正做到以客户为导向，并且要在企业的实际运营中，贯彻客户导向流程。第四，企业需要制定全方面的整体战略，从企业的宏观战略到企业的信息化战略。”

在对万科目前的信息化现状进行评审后，陈东锋认为万科信息化过程中，其KPI测量分析数据的准确性、分析模型的建立、客户服务数据的采集、客户服务的优化都还存在明显不足。在陈东锋看来，万科如果想要从目前的600亿规模左右的企业成长为1000亿级别的卓越企业，信息化将起到很大的作用。

对于万科信息化的下一步重点，陈东锋说，首先应该是在工作效率方面，达到办公自动化，提高运营效率，提高协同效率和快速市场响应速度；另外要关注信息化在商业决策方面的作用，CIO要保证信息工作为企业的决策工作，给出有力的信息数据支撑和参考，比如产品定价、产品组合等决策领域。如果CIO要把信息化更加彻底的深入到企业业务流程里面去，那么CIO自己就先要成为流程管理方面的专家，这样才能把业务流程跟IT结合。

在后金融危机时代，国内房价高居不下，房地产行业面临整体的嬗变，万科董事长王石甚至喊出要通过信息化建设降低房价。陈东锋作为万科CIO，深感责任重大，下一步他的工作特别是要加重企业业务绩效管理与业务分析。要把采集客户数据、市场趋势数据、产品回馈数据，甚至采集行业竞争对手的数据当成日常工作，随后加以提取和分析，从而帮助企业决策层作出决策。

CIO职业生涯的拐点

如今在万科，IT部门员工经常听到：“在你负责的岗位上、团队中，你就是CEO。”在这个概念下，CIO和IT部门就不能把自己只看作是一个支持性的部门，不能被动接受，要把IT部门看作是一个业务、一桩生意，要追求“利润”最大化。

在后金融危机时代，裁员、关闭掉冗余部门、削减成本等，在企业中仍时有发生。企业要削减成本，往往第一个想到就是要砍掉IT预算。在企业中，许多业务部门也没有把IT当成一个战略合作伙伴，只把IT部门当作工具使用，在他们眼中，IT部门更像一个系统提供商。在现有领域和新的拓展领域中，CIO怎样才能发挥更重要的作用呢？

陈东锋给出了自己的答案：不能把IT部门当作一个支持部门来看待，要把IT工作、IT部门当成一种生意、业务来运营。陈东锋认为，首先是要把IT看作是一个业务单元——即使只是一个虚拟的业务单元。这么做的好处是把IT当作一项业务来经营，是以业绩来导向的，这样使IT部门在企业中能得到更好的认可；对于CIO而言，需要培养和锻炼自己的整体思维，像CEO一样来考虑整体问题。

CIO把自己的IT部门作为一桩生意来运营，就要考虑收入、利润，因为这是目标。有收入就得有客户，就要满足客户的需求，而且还要比“竞争对手”做得更好。作为一个“业务单元”，要善于发现、挖掘新客户和客户的新需求，这样才能创造更多的收入。陈东锋举例说，有些企业IT部门的客户很有限，只限于生产、采购、财务、销售部门，只为这些部门提供产品和服务，而没有把市场研究、研发、客户关系管理、人力资源管理、绩效管理、业务分析等当作重要的客户。

客户群体精准化之后，就要满足客户需求，给客户提供有价值、有竞争力的产品、服务。之后，还要持续提供可靠的服务，提供售后服务。除此之外，更要不断创新、增加产品和服务，挖掘新客户和客户的新需求，更好地满足客户。这样，形成良性循环，从而让IT部门获得更多收入。

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港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司报道：即将失效的百亿增发:万科Ａ(000002)的A面和B面
    不知不觉，万科的112亿增发已经快到一年大限，若没有最新进展，万科112亿元的增发方案将在9月15日之后自动失效。一年时间的流逝，万科百亿增发大计在公布之时的轰动早已被如今月销售破百亿的业绩所冲淡。万科似乎早已不用再去介意增发成败带来的影响。万科董秘谭华杰昨日在接受观点地产新媒体的访问时直言：增发方案失效并不会停止万科的发展，但若成功，将会为万科的发展锦上添花。
　　A面：质疑与需求
　　2009年8月27日，万科公布，拟启动万科A股历史上最大规模的增发方案。这一计划在当年的9月15日获得了万科股东会的高票通过，这也是万科历史上增发方案投票通过率最高的一次。
　　当时万科略显仓促的百亿增发，曾一度引发业界的质疑。考虑到万科第一次百亿规模的公开增发，增发价格达到31.53元，这一笔增发带给股民的，是迟迟未能解套的无奈，而这次公开增发再次超过百亿，自然质疑声不断。
　　事实上，万科在09年中期时候的财务仍然稳健。彼时万科持有货币资金268.8亿元，资产负债率为66.4%，公司的净负债率10.7%，2008年同期为37.10%。
　　在财务状况良好的情况下，增发的缘由早已与缓解资金压力无关。万科似乎更像是在准备启动新一轮的扩张计划。公司执行副总裁肖莉当时表示，万科的资金状况可以满足正常经营的需求，但从公司持续增长和发展的角度，进一步增强资金实力是有必要的。
　　按照增发公告的说明，该112亿增发其中92亿元拟投向十四个住宅项目，用于该等项目的后继开发建设；20亿元募集资金用于补充公司流动资金。上述十四个住宅项目投资总额约为365.8亿元。
　　截至09年中期，万科共有在建项目100个，拟建项目53个，合计153个项目需要后续投入。倘若增发成功，带给万科的无疑将是强劲的扩张后盾。
　　B面：扩张与销售
　　然而，预想不到的情况出现了，今年以来，随着国内通过各种政策方式收紧房地产企业的融资渠道，上市房企再融资申请的审核已经更加严格。
　　今年3月，万科公布了2009年年报。幸运的是，其资产负债率并没有出现攀升，而634.2亿的年销售带来的是万科即将于2010年全面加大开工面积的计划。2009年报显示，万科预计2010年新开工面积855万平方米，较09年开工面积增长52.5%。
　　出色的业绩，看似“欲求不满”的开工量，似乎都预示着：万科不缺钱，112亿增发或许早已不再是万科关注的焦点。在年初的年度股东会上，王石在谈到增发时表示，原来计划的是增发后扩大规模，但是现在这个发展的速度放慢了。
　　在万科成长的路上，扩大规模的需求似乎已经超越了增发融资的需求。从今年初开始，万科不断地深入二三线城市，不断地获取新项目。而同时，尽管增发议案停滞不前，但万科越来越原本计划投入增发资金的项目却已经开始陆续面世，一个明显的例子是万科原本计划使用增发募集资金开发的深圳万科第五园，其已经在2010年顺利推售。
　　截至2010年8月，市场上最大的赢者依然是万科。单月销售接近120亿、前八月销售金额572.1亿元的业绩，早已让人渐渐忘记万科曾经想得到通过的112亿元增发方案。肖莉直言：销售都很好了，可以有很多手头现金可以再发展了，万科在资本市场没有其他融资打算。
　　9月12日，接受观点地产新媒体采访时，谭华杰并没有否认一年过后议案失效的可能性比获批更大。“增发只是锦上添花”，谭华杰强调。
　　资本市场世道不好，当世茂、招商等企业纷纷取消增发、上实控股等跌破增发价时，聪明的万科已经无需面对这样的“尴尬”。

【出处】观点地产网